## GANTI KERUGIAN PEMBEBASAN TANAH MILIK UNTUK KEPENTINGAN UMUM

## Basyirah Mustarin Universitas Islam Negeri Alauddin Makassar

## Abstract
Road construction projects for public use, usually involve many locations of land owned by communities with ownership rights. The construction of public facilities made by the government prior to construction must carry out the stages of land acquisition as contained in Law No. 2 of 2012 concerning land acquisition for  development  in  the  public  interest.  The  research  method  used  is  normative research  by  using  the  statutory  approach  and  concept  analysis  approach.  The results showed that the city government provided compensation for the location of land that would be affected by the construction of public facilities. The mechanism of  land  acquisition  or  land  acquisition  in  the  city  is  carried  out  by  providing compensation to the value of the land price that will be released in an appropriate and fair manner based on article 9 paragraph (2) of Law Number 2 of 2012. Land issues so far are very relevant to be studied together and considered in depth in relation  to  policies  in  the  field  of  land  because  at  the  level  of  policy implementation that has been shown so far has neglected the structural aspects of land tenure, which in turn caused various disputes.
Keywords: Compensation, Land Acquisition, Property Rights, Public Interest.

## Abstrak
Proyek  pembuatan  jalan  untuk  kepentingan  umum,  biasanya  melibatkan banyak  lokasi  tanah  yang  dimiliki  oleh  masyarakat  yang  berstatus  hak  milik. Pembuatan sarana umum yang dibuat oleh pemerintah tersebut sebelum dibangun harus  melakukan  tahapan  pembebasan  lahan  sebagaimana  yang  termuat  dalam Undang-Undang  Nomor  2  tahun  2012  tentang  pengadaan  tanah  bagi pembangunan  untuk  kepentingan  umum.  Metode  penelitian  yang  digunakan adalah  penelitian  normatif  dengan  melakukan  pendekatan  peraturan  perundang- undangan  ( Statute  Approach) dan  pendekatan  analisis  konsep  ( Conceptual Approach) .  Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa  pemerintah  kota  memberikan ganti  kerugian  atas  lokasi  tanah  yang  akan  terkena  pembuatan  sarana  umum tersebut.  Mekanisme pembebasan tanah atau pengadaan tanah di kota dilakukan dengan  memberikan  ganti  kerugian  terhadap  nilai  harga  tanah  yang  akan dibebaskan  secara  sesuai  dan  adil  berdasarkan  pasal  9  ayat  (2)  Undang-Undang Nomor  2  Tahun  2012.  Persoalan  tanah  selama  ini  sangat  relevan  dan dipertimbangkan  secara  mendalam  dalam  kaitannya  dengan  kebijakan  dibidang pertanahan karena ditingkat implementasi kebijakan yang diperlihatkan selama ini
El-Iqtishady | Volume 2 Nomor 1 Juni 2020
Ganti Kerugian Pembebasan Tanah Milik Untuk Kepentingan Umum            Basyirah Mustarin
telah  mengabaikan  aspek  struktural  penguasaan  tanah  yang  pada  akhirnya menimbulkan berbagai macam sengketa.
Kata Kunci : Ganti Kerugian, Hak Milik,  Kepentingan Umum, Pembebasan Tanah.

## PENDAHULUAN
Secara teoritis  berdasarkan  ketentuan  dalam  hukum  kebendaan  suatu  hak atas kebendaan  dikatakan  “beralih”  yaitu  suatu  proses  berpindahnya  hak  atas  tanah dari  pemegang  hak  yang  lama  kepada  pihak  lain  karena  pemegang  haknya “meninggal  dunia”.    Proses  pewarisan  seperti  ini  disebut  dengan  pewarisan.
Peralihan  hak  atas  tanah  tersebut  terjadi  karena  hukum,  artinya  dengan meninggalnya seseorang pemegang hak atas tanah, maka otomatis hak atas tanah tersebut  beralih  kepada  ahli  warisnya.    Jadi,  ahli  waris  disini  memperoleh peralihan hak atas karena suatu peristiwa hukum tertentu, bukan karena perbuatan hukum yang dilakukan oleh pemegang hak atas tanah selaku subjek hukum.
Suatu hak atas tanah dialihkan atau diperalihkan apabila hak atas tanah tersebut dipindahkan  atau  dipindahtangankan  dari  pemegang  hak  selaku  subjek  hukum kepada puhak lain karena perbuatan hukum yang sengaja dilakukan dengan tujuan agar  pihak  lain  tersebut  memperoleh  hak  atas  tanah  yanh  dialihkan.    Perbuatan hukum  yang  bertujuan  mengalihkan  hak  atas  tanah  dapat  berupa  jual  beli,  tukar menukar, hibah, penyertaan dalam modal perusahaan ( inberg), pemberian dengan wasiat  dan  lelang.    Dalam  proses  peralihan  atau  pemindahan  hak,  pihak  yang mengalihkan  atau  memindahkan  hak  harus  mempunyai  hak  dan  kewenangan untuk  memindahkan  hak,  sedangkan  bagi  pihak  yang  memperoleh  hak  harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah yang baru.
Didalam  terminologi  hukum  kata-kata Right diartikan  hak  legal,  atau  dasar untuk melakukan sesuatu tindakan secara hukum.  Secara Yuridis, peralihan hak atas tanah dapat dilakukan melalui beberapa proses, antara lain:
1) Jual beli
2) Hibah
3) Tukar menukar
4) Pemisahan dan pembagian biasa
5) Pemisahan dan pembagian harta warisan
6) Penyerahan hibah wasiat
7) Hipotik
8) Credit verband
Terkait  dengan  pemindahan  atau  peralihan  hak  atas  tanah,  dilihat  dari karakteristik  hak  dan  proses  peralihan  haknya,  memiliki  unsur  hukum  berbeda, terutama  yang  terkait  dengan  syarat  formil  dan  materil,  prosedur,  maupun
Ganti Kerugian Pembebasan Tanah Milik Untuk Kepentingan Umum            Basyirah Mustarin
mekanisme  yang  sangat  ditentukan  sifat  atau  keadaan  subjek  dan  objek  hak. Namun  demikian  syarat  utama  adalah  harus  adanya  alat  bukti  hak  atas  tanah, yakni  bukti  kepemilikan  secara  tertulis  (formil)  yang  berupa  “sertifikat”  (untuk tanah  yang  telah  didaftarkan  atau  belum  bersertifikat).    Bukti  yang  dimaksud dapat  berupa  :  akta  jual  beli,  hibah,  fatwa  waris,  surat  kepurusan  pemberian  hak atas tanah dan bangunan, dan lain-lain.  Hal tersebut untuk memberikan kepastian dan  kekuatan  hukum  atas  kepemilikan  tanah,  sehingga  peralihan  hak  atas  tanah tersebut  memenuhi  syarat  legalitas  menurut  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku.
Peralihan hak atas tanah menurut yuridis dilakukan secara tertulis dengan akta yang dibuat oleh pejabat yang berwenang dan didaftarkan pada Badan Pertanahan Nasional  (kantor  Pertanahan  Kabupataen/kota).    Langkah  tersebut  kait  eraat dengan prosedur peralihaan hak atas tanah, karena prosedur menentukan legalitas dari peralihan hak atas tanah.  Dengan demikian legalitas peralihan hak atas tanah sangat  ditentukan  oleh  syarat  formil  maupun  syarat  materil,  kewenangan mengaihkan  maupun  kewenangan  pejabat  untuk  bertindak.    Prosedur  hukum beralihnya  suatu  hak  atas  tanah  dapat  ditelusuri  baik  sebelum  maupun  setelah berlakunya undang-undang pokok agraria (UUPA).

## METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  dilakukan  berdasarkan  studi  pustaka  dengan  berbagai  referensi jurnal  dan  buku  serta  beberapa  artikel  terbaik  dan  terupdate.  Penelitian  Pustaka ( library research )  yaitu Penelitian dilaksanakan dengan mengumpulkan data dan landasan  teoritis  dengan  mempelajari  buku,  karya  ilmiah,  hasil  penelitian terdahulu,  jurnal-jurnal  terkait,  artikel-artikel  yang  terkait  serta  sumber-sumber yang  terkait  dengan  penelitian  sesuai  dengan  penelitian  yang  diteliti.  Setelah semua  data  telah  diperoleh  berhasil  dikumpulkan  selama  proses  penelitian  baik data  primer  dan  data  sekunder  dianalisis  secara  kualitatif  kemudian  disajikan secara deskriptif yaitu menjelaskan, menguraikan, menggambarakan permasalahan  yang  berkaitan  dengan  ganti  kerugian  pembebasan  tanah  milik untuk kepentingan umum.

## PEMBAHASAN

## A. Pembebasan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertifikat
Untuk  desa-desa  dalam  wilayah  yang  terpencil,  kepala  Badan  Pertanahan Nasional  dapat  menunjuk  PPAT  sementara.    Ketentuan  ini  dimaksudkan  untuk memberikan  pelayanan  pada  rakyat  terpencil  yang  tidak  ada  PPAT  untuk melaksanakan perbuatan hukum peralihan hak atas tanah.  Mereka yang ditunjuk
sebagai  PPAT  sementara  adalah  Pejabat  Pemerintah  yang  menguasai  keadaan daerah yang bersagkutan, yaitu Kepada Desa. 1 Penunjukan Kepada Desa sebagai PPAT Sementara dilakukan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional berdasarkan letak desa yang sangat terpencil dan banyaknya bidang tanah yang sudah terdaftar di wilayah desa tersebut.
Keunikan dari PPAT Sementara dan PPAT Khusus adalah pada jabatan induksi instansi  pemerintah  yang  dipegangnya,  yang  jika  pejabat  yang  bersangkutan dimutasikan  atau  digantikan  oleh  orang  lain  sehingga  tidak  menjabat  lagi.  Maka otomatis  tidak  berwenang  membuat  akta  PPAT  sejak  tanggal  keputusan pemindahan  atau  penggantian  pejabat  yang  bersangkutan. 2 Akta  jual  beli merupakan  suatu  hal  yang  sangat  penting  yang  berfungsi  untuk  terjadinya pemindahan  hak  milik  atas  tanah  dan  terjadinya  kepemilikan  tanah.    Agar transaksi jual beli bisa dipertanggung jawabkanpihak penjual dan pembeli ingkar dan menjadi sengketa, maka keduanya saksi inilah yang akan menjelaskan kepada hakim bahwa mereka benar-benar telah melakukan jual beli.  Kehadiran dua orang saksi yang dituliskan dalam sebuah akta jual beli diwajibkan untuk meminimalisir pengingkaran  sebuah  objek  tanah  yang  pernah  dipidahtangankan  khususnya dengan jalur jual beli.
Jual beli harus dengan akta PPAT berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 1997, PP Nomor  37  Tahun  1998  dan  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria  /Kepala  Badan Pertanahan Nasional No.4 Tahun 1999, juga menimbulkan persoalan.  Khususnya daerah  pedesaan  yang  camat  atau  kepala  desanya  belum  ditunjuk  sebagai  PPAT Sementara, sedangkan banyak penduduk pedesaan yang melakukan peralihan atas tanah  khususnya  dengaan  jual  beli  tanah  tanpa  Akta  PPAT,  tetapi  dilakukan dihadapan  kepala  desa  atau  Camat.    Untuk  jual  beli  tanah  dengan  status  “hak milik adat” (belum berbentuk sertfikat) mengharuskan adanya keterangan tertulis dari lurah tentang kebenaran tanah yang diperjualbelikan di wilayah itu.  Pemilik Girik  atau  ketitir  yang  dikeluarkan  sebelum  tahun  1960  bisa  mendapatkan sertifikat  dengan  cara  konversi.    Adapun  Girik  atau  ketitir  yang  dikeluarkan setelah tahun 1960 harus melalui permohonan hak kepada sub Direktorat Agraria Wilayah  Kota.    Kemudian  bagi  masyarakat  yang  membeli  tanah  untuk  sebagian dari  keseluruhan  luas  tanah  yang  tercantum  pada  Girik/Ketitir  Hak  milik  adat diharuskan  untuk  meminta  balik  nama  di  Kantor  IPEDA  setelah  mendapatkan akta  PPAT/PPAT  Sementara  sebelum  mengajukan  permohonan  untuk mendapatkan sertifikat.
1 Penjelasan Pasal 7 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
2 Pasal  6  ayat  (4)  dan  pasal  9  ayat  (4)  peraturan  Menteri  Negara  Agraria/  Kepala  BPN Nomor 4 Tahun 1999.
Ganti Kerugian Pembebasan Tanah Milik Untuk Kepentingan Umum            Basyirah Mustarin
Untuk  mendukung  perbuatan  hukum  pendaftaran  tanah,  keabsahan  akta  jual beli tanah tergantung  pada  ketaatan  PPAT  menjalankan  kewenangan  jabatannya, yaitu:
1. Sertifikat  yang  menjadi  objek  perjanjian  jual  beli  tanah  tidak  sedang dijadikan agunan bank, sengketa, atau dalam sitaan.
2. Sertifikat tanah yang menjadi objek perjanjian jual beli masih dalam proses permohonan hak di kantor pertanahan kabupaten /Kota.
3. Sertifikat tanah atas nama orang lain
4. Pembeli belum cukup umur
5. Calon  pembeli  ingin  membeli  tanah  (khusus  untuk  wilayah  sawah)  tidak berdomisili di wilayah tempat tanah itu berada
6. Para pihak atau salah satunya belum cukup umur
7. Hak atas tanah berada dalam keadaan sengketa
8. Hak  atas  tanah  dalam  sistem  peradilan  negeri  ( conservatoir  Beslag )  atau sudah diserahkan kepada panitia urusan piutang
9. Bukan  badan  hukum  yang  berdasarkan  PP.  No.38  Tahun  1963 diperkenankan memiliki tanah dengan hak milik
10. Bidang tanah terletak diluar wilayah kerja PPAT
11. Calon pembeli tanah adalah orang asing
12. Tanah wakaf dan tanah yang sedang digadaikan
Selain itu dalam membuat akta jual beli, PPAT harus memperhatikan beberapa hal, yang juga merupakan kewenanganya yaitu:
1. Kedudukan  atau  status  Penjual  adalah  pihak  yang  berhak  menjual  tanah Bila  dalam  hak  milik  atas  tanh  terdapat  lebih  dari  1  pemilik,  maka  yang berhak  menjual  adalah  meraka  yang  memiliki  tanah  itu  bersama  –  sama, dan dilarang dijual oleh satu orang saja. Pemilikan bersama hak milik atas tanah itu biasanya terjadi karena pewarisan atau dahulu pernah memmbeli secara patungan/bersama – sama, atau juga karena pernah diperoleh secara bersam  –  sama  secara  hibah. Jual  beli  tanah  yang  dilakukan  hanya  oleh  1 orang  berakibat  batal  demi  hukum,  artinya  sejak  semula  hukum menganggap  tidak pernah terjadi jual beli. Dalam hal yang demikian, jelas kepentingan  pembeli  sangat  dirugikan.  Sebab  ia  sudah  membayta  harga tanah itu kepada penjual, sedangkan haknya atas tanah yang dibelinya tidak pernah veralih kepadanya. Walaupun mungkin si pembeli telah menguasai tanah  itu,  sewaktu  –waktu  orang  yang  berhak  atas  tanah  itu  dapat menunutut  melalui  pengadilan  supaya  tanah  itu  diserahkan  kepadanya. Tuntutan  itu  sangat  berlalasan  sehingga  pembeli  tanah  akan  di  paksa mengosongkan tanah.
Ganti Kerugian Pembebasan Tanah Milik Untuk Kepentingan Umum            Basyirah Mustarin
2. Penjual  adalah  pihak  yang  berwenang  menjual,  Untuk  dapat  bertindak sebagai  penjual  haus  dipenuhi  syarat  tertentu,  Untuk  dapat  bertindak sebagai  penjual  harus  dipenuhi  syarat  tertentu,  yakni  usia  harus  dewasa menurut  undang  –  undang,  artinya  cakap  untuk  malakukan  perbuatan hukum jual beli tanah, misalnya:
a. Anak  berumur  12  tahun  tidak  berwenang  melakukan  jual  beli, walaupun ia yang berhak atas tanah itu. Jual beli terlaksana kalau yang bertindak  adalah  ayah  dari  anak  itu  sebagai  oarang  yang  melakukan kekuasaan orang tua.
b. Sebidang tanah dalam sertifikat atas nama istrinya, sedangkan tanah itu adalah  harta  bersama  dengan  suaminya,  maka  istri  tidak  berwenang menjual  sendiri  tanah,  malainkan    bersama  –  sama  suaminya,  atau suaminya memberi persetujuan tertulis kepada istri. Demikian juga, bila istri  yang  harus  memberi  persetujuan  kepada  suami  kalau  suatu  tnah sebagai harta bersama tertulis atas nama suami.
c. Kalau tanah tercatat atas nama, misalnya X, tetapi ia tunduk pada KUH perdata  dan  sedang  berada  di  bawah  pengampunan,  maka  yang berwenang  menjual  tanah  itu  adalah  Pengampu  si  X,  tetapi  harus  ada izin dari Ketua Pengadilan Negeri.
3. Pembeli adalah pihak yang diperkenankan membeli tanah Untuk dapat membeli danga status hak milik, maka tidak semua pembeli dapat tanah dengan status hak milik, seperti perusahaan terbatas, perseroan komanditer tidak boleh membeli/memilikinya, juga WNA.
Pembatasan    wewenang  lainya  adalah  akta  jual  beli  tanah  tidak  boleh dilakukan  oleh  PPAT  yang  bukan  wilayah  kerjanya.  Ketidakhati  –  hatian pembelian  tanah  tanpa  melalui  PPAT  akan  menimbulkan  kerugian mengenai  luas  tanah  yang  dibelinya.  Sering  kali  jual  beli  tanah  dilakukan dengan  saksi  dan  surat  jual  beli  dibuat  oleh  kapala  Desa.  Luas  yang digunkan  berupa  angka  yang  mungkin  sekali  berasal  dari  petuk atau  surat keterangan  lain  yang  tidak  didasari  pengukuran  dan  perhitungan  kadastal. Karena  itu,  pada  waktu  akan  disertifikatkan,  perlu  tanah  itu  diukur, dihitung  dan  digambar,  lalu  dihitung  luas  tanahanya.  Kesepakatan  letak batas  itu  yang  diukur  oleh  Badan  Pertanahan  Nasional  dan  dibuktikan dengan tanda tangan pembeli dan pemilik tanah yang berbatasan.
Dalam  transaksi  jual  beli,  tidak  sedikit  kasus  yang  muncul,  misalnya dalam pemindahan hak atas tanah tersebut terdapat pemalsuan tanda tangan istri  dari  pihak  penjual,  seakan  –akan  pihak  istri memberikan  persetujuan. Tuntutan akan datang dari istri untuk meminta pembatalan atas pemindahan
Ganti Kerugian Pembebasan Tanah Milik Untuk Kepentingan Umum            Basyirah Mustarin
hak  atas  tanah  tersebut  yang  telah  dibalik  nama  ke  atas  nama  pembeli. Perbuatan  hukum  jual  beli  tanah  mengakibatkan  perubahan  data  yuridis pendaftaran tanah.
Dalam peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1989 dan PP  Nomor  37  Tahun  1998,  telah  ditekankan  beberapa  perbuatan  hukum  yang menjadi tanggung jawab PPAT yaitu :
1) Mengenai  kebenaran  dari  kejadian  yang  termuat  dalam  akta,  misalnya mengenai jenis perbuatan hukum yang dimaksud oleh para pihak, mengenai sudah dilakukannya pembayaran dalam jual beli, dan lain sebagainya.
2) Mengenal  baik data fisik maupun data yurudisnya
3) Mengenal  identitas  para  penghadap  yang  merupakan  pihak-pihak  yang melakukan perbuatan hukum.
Dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1989 dan PP  nomor  37  Tahun  1998,  telah  ditekankan  beberapa  perbuatan  hukum  yang menjadi tanggung jawab PPAT, yaitu
1. Mengenai  kebenaran  dari  kejadian  yang  termuat  dalam  akta,  misalnya mengenai jenis perbuatan hukum yang dimaksud oleh para pihak, mengenai sudah dilakukanya pembayaran dalam jual beli, dan lain sebagainya.
2. Mengenai objek perbuatan hukum, baik data fisik maupun data yuridisnya;
3. Mengenai  identitas  para  pengahadap  yang  merupakan  pihak  –  pihak  yang melakukan perbuatan hukum.
Apabila  PPAT  tidak  mengetahui  secara  pribadi  mengenai  hal  tersebut,  PPAT dapat  mencari  kesaksian  dari  saksi  –  saksi  yang  disyaratkan  dalam  pembuatan akta. Kasus jual beli tanah yang berakhir pada sengketa sering mengemuka, baik di  media  cetak  maupun  elektronik  dan  mungkin  yang  tak  terpublikasikan  pun banyak.  Karena  itu,  para  calon  pembeli  tanah  atau  rumah  sudah  seharusnya mengetahui  hal  –  hal  apa  saja  yang  seharusnya  dipersiapkan  agar  tidak  terjadi sengketa  di  kemudian  hari.  Ketika  seseorang  pembeli  tanah,  akan  dihadapkan pada  dua  kemungkinan,  pertama  tanah  yang  akan  dibeli  memiliki  sertifikat,  dan yang kedua belum bersertifikat.
Sering kali dalam transaksi jual beli tanah timbil permasalahan. Dalam jangka pendek  pembeli  mungkin  tidak  akan  mengalami  gugatan  dari  pihak  lain,  tetapi dalam  jangka  panjang  pembeli  akan  mengalami  gugtan  dari  pihak  lain  yang merasa memiliki atau dirugikan akan hak atas tanahnya.
Banyak  tanah  yang  belum  bersertifikat  atau  tanah  tersebut  tidak  mempunya bukti  kepemilikan  berupa  sertifikat.    Apabila  tanah  tersebut  pernah  didaftarkan untuk  keperluan  pemungutan  pajak  tanah  (fiscal  kadaster),  maka  biasanya  bukti kepemilikan hak ats tanah tersebut berupa pipil, pethuk, leter C/D dan Bukti pajak
Ganti Kerugian Pembebasan Tanah Milik Untuk Kepentingan Umum            Basyirah Mustarin
lainnya.    Bukti  berupa  pemungutan  pajak  atas  tanah  tersebut  oleh  sebagian masyarakat  kita  hingga  saat  ini  masih  dianggap  sebagai  bukti  kepemiklikan  ha katas  tanah.    Padahal  secara  yuridis  surat-surat  pemungutan  pajak  tersebut  tidak membuktikan subjek dan objek suartu ha katas tanah.
Fakta  lapangan  yang  terjadi  terkait  kurangnya  kepedulian  masyarakat  umtuk memenuhi  kewajiban  mendaftarkan  hak  milik  atas  bidang  tanahnya  di  Kantor Pertanahan menjadi cerminan tidak berjalannya hukum yang berlaku dengan yang diinginkan.  Aturan  yang  berlaku  hanya  ditaati  dan  dijalankan  oleh  sebagian daripada  masyarakat  saja,  hal  ini  merupakan  fakta  yang  dijalankan  oleh masyarakat yang tidak sejalan dengan kaidah hukum yang telah dibuat pemerintah yang kemudian disebut sebgai social lag 3 .
Syarat  jual  beli  hak  atas  tanah  baik  yang  bersertifikat  maupun  yang  belum bersertifikat  harus  dibuktikan  dengan  akta  otientik  yang  dibuat  olehPPAT ditegaskan  dalam  pasal  37  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Tahun  1997. Dikalangan  masyarakat  Indonesia  terutama  tinggal  dipedesaan  hingga  saat  ini belum semuanya mengenal adanya PPAT.  Dalam melakukan transaksi di bidang pertanahan masih ada sebagian masyarakat di pedesaan yang menuangkan dalam akta yang ditandatangani oleh para pihak dengan diketahui kepala Desa.  Bahkan ada  pula  transaksi  tanah  yang  hanya  dituangkan  dalam  bentuk  kwitansi pembayaran tanpa dibuatkan kata perjanjian.  Model transaksi tanah yang seperti itu masih marak terjadi di kalangan masyarakat yang tinggal di Pedesaan, karena transaksi  yang  mereka  buat  dirasa  cukup  hanya  dibuktikan  dengan  akta  yang dibuat sendiri atau sekedar catatan adanya bukti pembayaran.
Keharusan  adanya  akta  jual  beli  dibuat  oleh  PPAT  tidak  hanya  pada  hak  atas tanah  yang  telah  terdaftar  (telah  bersertifikat),  namun  juga  pada  hak  ats  tanah yang  belum  terdaftar  (Belum  bersertfikat)  di  Kantor  Pertanahan  Nasional. Apabila  jual  beli  hak  katas  tanah  yang  belum  terdaftar  dilakukan  dengan  tujuan tidak  untuk  didaftarkan  ke  kantor  pertanahan,  maka  proses  jual  belinya  dapat dibuat dengan akta di bawah tangan (Bukan oleh PPAT). Dalam praktiknya, jual beli hak atas tanah ini dibuat dengan akta di bawah tangan oleh para pihak yang disaksikan  oleh  kepala  Desa  Lurah  setempat  di  atas  kerta  bermaterai  cukup. Dengan  telah  dibuatnya  akta  jual  beli  ini,  maka  pada  saat  itu  telah  terjadi pemindahan  hak  kepemilikan  tanah  dari  pemegang  hak  sebagai  penjual  kepada pembeli sebagai pemegang hak yang baru.
3 Istiqamah,  Tinjauan  Hukum  Legalisasi  Aset  Melalui  Pendaftaran  Tanah  Sistematis Lengkap (Ptsl) Terhadap Kepemilikan Tanah.  Jurnal Jurisprudentie: Jurusan Ilmu Hukum Fakultas Syariah dan Hukum Volume 5 Nomor 1 2018, h. 228.

## Ganti Kerugian Pembebasan Tanah Milik Untuk Kepentingan Umum            Basyirah Mustarin
Perbuatan hukum berupa jual beli hak atas tanah yang belum  terdaftar (belum bersertifikat)  dan  tujuan  untuk  didaftarkan  ke  kantor  Pertanahan  melalui pendaftaran  tanah  secara  sporadic,  maka  jual  belinya  harus  dibuat  dengan  akta PPAT.    Sejak  peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  berlaku  efektif  pada tanggal  8  oktober  1997,  jual  beli  hak  ats  tanah  yang  belum  terdaftar  (belum bersertifikat)  yang  tidak  dituangkan  dalam  akta  otientik  yang  dibuat  oleh  PPAT, maka permohonan pendaftaran tanah akan ditolah oleh kantor Pertanahan.  Agar permohonan  pendaftaran  tanah  yang  dilakukan  secara  sporadic  dikabulkan  oleh kantor pertanahan, maka harus dilakukan proses jual beli ulang oleh penjual dan pembeli  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT.    Apabila  jual  beli  hak  atas  tanah yang belum bersertfikat dilakukan sebelum berlakunya PP Nomor 24 tahun 1997, maka  bukti  jual  belinya  cukup  melalui  akta  dibawah  tangan  yang  dibuat  oleh kedua  belah  pihak  dan  dibenarkan  dibenarkan  dalam  arti  diketahui  dan ditandatangani  olerh  kepla  desa/Lurah.    Sedangkan  jika  jual  beli  hak  atas  tanah yang belum bersertifikat tersebut dilakukan setelah berlakunya PP nomor 24 tahun 1997,  maka  pembuktian  adanya  jual  beli  hak  atas  tanah  tersebut  harus  dibuat dengan akta PPAT, setelah itu barulah diajukan permohonanpendaftaran hak atas tanah tersebut ke Kantor Badan Pertanahan Nasional.
Keberadaan PPAT ditur dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang pendaftaran tanah  yang  menegaskan  bahwa  PPAT  adalah  pejabat  umum  yang  diberi kewenangan  untuk  membuat  akta-akta  tanah  tertentu  (Pasal  1  angka  24). Selanjutnya  dalam  PP  Nomor  37  Tahun  1998  disebutkan  bahwa  PPAT  adalah pejabat umum yang diberikan kewenangan membuat akta-akta otientik mengenai perbuatan  hukum  tertentu  yang  menyangkut  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas satuan  rumah  susun.    PPAT  diangkat  dan  diberhentikan  oleh  Menteri  (sekarang Kepada  BPN)  untuk  suatu  wilayah  kerja  tertentu.    Dalam  rangka  melayani kebutuhan  masyarakat  di  daerah  terpencil  yang  belum  tersedia  PPAT,  menteri dapat  menunjuk  camat  atau  kepaa  Desa  sebagai  PPAT  Sementara;  dan  Kepla Kantor  Pertanahan  sebagai  PPAT  Khusus.    Jabatan  PPAT  tidak  boleh  dirangkap dengan  provesi  advokat/pengacara,  pegawai  negeri  sipil  (termasuk  hakim, jaksa) atau pegawai BUMN/BUMD.
Pembuatan  sarana  umum  (jalan  tol)  untuk  kepentingan  umum,  biasanya melibatkan banyak lokasi tanah masyarakat yang berstatus hak milik.  Pembuatan sarana jalan tol tersebut sebelum dibangun harus melakukan tahapan pembebasan lahan  sebagaimana  yang  termuat  dalam UU  No.2  tahun  2012 tentang  pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.  Terdapat ganti kerugian atas lokasi tanah yang akan terkena pelebaran dan pembuatan sarana jalan tol tersebut. Pembebasan  tanah  atau  pengadaan  tanah  dilakukan  dengan  memberikan  ganti
Ganti Kerugian Pembebasan Tanah Milik Untuk Kepentingan Umum            Basyirah Mustarin
kerugian terhadap nilai harga tanah yang akan dibebaskan, dengan menaksir harga tanah  yang  berada  di  dekat  lokasi  proyek  pembuatan  jalan  tersebut.  Penaksiran harga  tanah  yang  terkena  pembebasan  lahan  dilakukan  tim  penilai  dari  Kantor Badan Pertanahan dengan berkoordinasi kepada kepala desa/Lurah setempat yang masuk dalam lingkup wilayah kerja.  Harga  yang dibayarkan kepada masyarakat tidak jauh dari harga nilai tanah yang terletak di daerah tersebut.

## B. Pendaftaran Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat
Jual  beli  hak  atas    tanah  yang  belum  bersertifikat  harus  mengikuti  ketentuan sebagaimana diatur dalam pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Dokumen  yang  harus  diserahkan  kepada  kantor  Pertanahanan  untuk  keperluan pendaftaran hak adalah:
1) Permohonan  pendaftrana  tanah  secara  sporadik,  dengan  mengisi  formulir (Model A) yang disediakan oleh Kantor Pertanahan.
2) Foto copy Kartu Tanda Penduduk pemohon dan/atau kuasanya yang masih berlaku.
3) Foto copy Kartu Susuna Keluarga (KSK/KK) dari pemohonan yang masih berlaku.
4) Bukti pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan tahun terakhir.
5) Surat penguasaan penguasaan fisik bidang tanah  yang ditandatangani oleh pemohon, dua orang saksi dan kepala Desa/Lurah.
6) Keterangan  Kutipan Register  Letter C sebagai tanda pendaftran sementara tanh hak milik Indonesia, yang dibuat oleh Kepala Desa /Lurah.
7) Surat Keterangan Riwayat Tanah yang dibuat oleh Kepala Desa/Lurah.
8) Bukti  perolehan  tanah.  Apabila  tanah  diperoleh  melalui  jual  beli  sebelum berlakunya PP Nomor  24 Tahun 1997 maka buktinya akata jual beli yang dibuat  oleh  para  pihak  dengan  diketahui  Kepala  Desa/Lurah.  Sedangkan jika hak atas tanah diperoleh melalui jual beli setelah berlakunya PP Nomor 4 Tahun 1997, maka buktinya harus tberupa akta jual beli yang dibuat oleh PPAT.
Setelah  semua  dokumen  tersebut  lengkap  maka  dilakukan  tanpa  prosedur pendaftran tanah secara sporadis sebagai berikut:
1) Mengajukan permohonan pendaftaran tanah secara sporadis kepada Kepala Kantor Pertanahan
2) Membayar biaya pendaftaran. Biaya pendaftaran ini telah ditetapkan dalam peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002.
3) Setelah  dilakukan  pembayaran  biaya  pendaftaran,  maka  kemudian dilakukan pengukuran tanah oleh petugas ukur dari Kantor Pertanahan.
Ganti Kerugian Pembebasan Tanah Milik Untuk Kepentingan Umum            Basyirah Mustarin
4) Pengumpulan  dan  peraadilan  penelitian  data  yuridis  bidang  tanah  dan penetapan batas.
5) Pengumuman  data  fisik  dan  adata  yuridis  serta  pengesahanya. Pengumuman dilakukan dalam waktu selama 60 hari, setelah jangka waktu pengumuman berakhir maka kemudian dilakukan pengesahan oleh Kepala Kantor Pertanahan.
6) Pembukuan  hak,  setelah  dilakukan  pengakuan  dan  pengesahan  hak  pasca diumumkan,  maka  kemudian  dibuat  buku  tanah  hak  atas  tanah  tersebut yang ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan.
7) Penerbitan sertifikat, yang dilakukan setelah dibuatkan buku tanah hak atas bersangkutan,  di  mana  kutipan  data  yuridis  dan  data  fisik  tanah  yang tercantum  dalam  buku  tanah  jkemudian  ditulis  dalam  sertifikat  hak  atas tanah tersebut.
8) Penyerahan  sertifikat,  yang  dilakukan  setelah  sertifikat  selesai  dibuat  dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan 4 .

## PENUTUP

## A. Kesimpulan
Berdasarkan pembahasan diatas  maka, disimpulkan  sebagai berikut :
1) Ganti  kerugian  atas  pembebasan  tanah  dilakukan  dengan  memberikan  ganti kerugian  terhadap  nilai  harga  tanah  yang  akan  dibebaskan  secara  adil  dan sesuai. Penaksiran harga tanah yang terkena pembebasan lahan dilakukan tim penilai dari Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) dengan berkoordinasi kepada kepala desa/Lurah setempat yang masuk dalam lingkup wilayah kerja dengan  melakukan  musyawarah  terhadap  masyarakat  yang  memiliki  tanah terkait  dengan  harga  tanah  yang  akan  diberikan.    Harga  yang  dibayarkan kepada  masyarakat  tidak  jauh  dari  harga  nilai  tanah  yang  terletak  di  daerah tersebut.  Musyawarah  yang  dilakukan  harus  memperoleh  kesepakatan mengenai harga yang tersebut agar dikemudian hari tidak terjadi konflik yang menuju ke pengadilan negeri.
2) Pembebasan  tanah  yang  ditujukan  untuk  kepentingan  umum  selalu  dibentuk panitia pengadaan tanah, dengan pembagian tugas masing-masing mulai dari bertugas  mengukur,  menggambar,  lalu  menghitung  luas  tanah  serta  status
4 (1)  Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2012  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum  (2) Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum sebagaimana yang telah diubah beberapa kali, perubahan ketiga melalui Peraturan Presiden Nomor 30 Tahun 2015  tentang  Perubahan  Ketiga  Atas  Peraturan  Presiden  Nomor  71  Tahun  2012  tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Ganti Kerugian Pembebasan Tanah Milik Untuk Kepentingan Umum            Basyirah Mustarin
hukum  tanah  tersebut.  Kesepakatan  letak  batas  yang  diukur  dikordinasikan kepada  pihak    Badan  Pertanahan  Nasional  dan  dibuktikan  dengan  tanda tangan  pembeli  dan  pemilik  tanah  yang  berbatasan  dengan  tanah  yang  akan dibuatkan pelebaran jalan.
Ganti Kerugian Pembebasan Tanah Milik Untuk Kepentingan Umum            Basyirah Mustarin

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Adrian,  Sutedi. Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Dan  Pendaftarannya .  Jakarta:  Sinar Grafika, 2017.
Damanik, Jayadi. Pembaruan Agraria dan Hak Asasi Petani . Yogyakarta: Lapera Pustaka Utama, 2012.
Gumelar,  Agum. Kebijakan  Agraria/Pertanahan  Dari  Perspektif  Pertanahan Keamanan  Dalam  Konteks  Negara  Kesatuan  Republik  Indonesia . Bandung: Mandar Maju, 2001.
Hartanto, Andy J. Hukum Pertanahan Karakteristik Jual Beli Tanah yang Belum Terdaftar Hak Atas Tanahnya . Surabaya: Laksbang Justitia, 2014.
Hutagalung, Sukanti, Arie, dan   Gunawan, Markus. Kewenangan Pemerintah di Bidang Pertanahan , Jakarta: Radjawali Press, 2008.
I.P.M.  Ranuhandoko,  Terninologi Hukum  Inggris-Indonesia ,  Cetakan  Kedua. Jakarta: Sinar Grafika, 2000.
Noor,  Aslan. Konsep  Hak  Milik  Atas  Tanah  Bagi  Bangsa  Indonesia. Bandung: Mandar Maju. 2018.
Sutedi  Andrian. Peralihan  Hak  Atas  Tanah  dan  Pendaftarannya. Jakarta:  Sinar Grafika, 2013.
Sembiring Rosnidar. Hukum Pertanahan Adat. Depok: Rajawali Pers, 2017.
Santoso,  Urip. Hukum  Agraria  dan  Hak-  Hak  Atas  Tanah. Jakarta:  Kencana, 2009.
Urip  Santoso. Hukum  Agraria  Kajian  Komperhensif. Jakarta:  Prenada  Media, 2012.
Waskito,  Arnowo  Hadi. Pertanahan,  Agraria,  dan  Tata  Ruang. Jakarta:  Prenada Group, 2017.

## Jurnal
Istiqamah. Tinjauan  Hukum  Legalisasi  Aset  Melalui  Pendaftaran  Tanah Sistematis Lengkap (Ptsl) Terhadap Kepemilikan Tanah . Jurisprudentie: Jurusan Ilmu Hukum Fakultas Syariah dan Hukum, Volume 5 Nomor 1 2018.
Rahayu Subekti, Kebijakan Pemberian Ganti Kerugian Dalam Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum . Yustisia  :Jurusan Ilmu hukum Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret , Volume 5 Nomor 2 Mei – Agustus 2016.
Agung  Basuki  Prasetyo, Prinsip  Pengadaan  Tanah  Bagi  Kepentingan  Umum , Administrative  Law & Governance Journal, Volume 1 Edisi 3 Agustus 2018.
Ganti Kerugian Pembebasan Tanah Milik Untuk Kepentingan Umum            Basyirah Mustarin
Mukmin  Zakie, Pengadaan  Tanah  Untuk  Kepentingan  Umum  (Perbandingan Malaisia  dan  Indonesia .  Ius  Quia  Iustum  Universitas  Islam  Indonesia Volume 18Oktober 2011.
Hardianto  Djanggi,  Salle. Aspek  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pelaksanaan Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum .    Pandecta  Jurnal  Penelitian Ilmu  Hukum  Universitas  Negeri  Semarang  (Research  Law  Journal) , Volume 12 Nomor 2 2017.
Mohammad  Mulyadi. Implementasi  Kebijakan  Pengadaan  Tanah  Untuk Kepentingan  Umum  di  Jakarta  Utara .  Aspirasi:  Jurnal  Masalah- Masalah  Sosial.  Pusat  Penelitian  Badan  Keahlian  DPR  RI , Volume  8 Nomor 2 2017.