## ANALISIS KELAYAKAN PENGEMBANGAN PROYEK CITRA GARDEN PURI SEMANAN CITRA GARDEN CITY
Anugrahenny Sekreningtyas Program Studi Magister Manajemen Universitas Tarumanagara henny.tyas@ciputra.co.id
Abstract  : Jakarta  is  experiencing  a tremendous  residential  growth  due to  the  high  level  of urban  migration  to Indonesia’s  capital.  Therefore,  PT  CD, through  its  subsidiary,  PT  CAP, tries  to  fulfill  the  increasing  demand  of  residential  housing  by  developing  a  180,328  m2  of land in the West of Jakarta. The development is called the Citra Garden Puri project.
This  paper  is  developed  to  determine  the  feasibility  of  the  project  through  cash  flow sensitivity analysis. There are 3 (three) assumptions used, which are : the normal, pessimistic, and  optimistic  assumptions.  These  assumptions  are  tested  through  3  (three)  calculation methods:  Payback  Period,  Net  Present  Value  (NPV),  Internal  Rate  of  Return  (IRR),  and Profitability Index (PI).  The results of the sensitivity analysis are are Based on the Payback Period calculation, the project is deemed feasible. The current company’s payback period is approximately 4 years, while the payback periods for the project are 24 months, 24 months, a for the normal, and optimistic assumptions consecutively. Based on the NPV calculation, the project  is  deemed  feasible.  The  NPV  is  positive  for  all  assumptions.  Based  on  the  IRR calculation,  the  project  is  deemed  feasible.  The  IRR  for  the  normal  and  optimistic assumptions  are  higher  than  the  Weighted  Average  Cost  of  Capital  (WACC).  Therefore, based on the results of the sensitivity analysis of the project’s cash flow, it is concluded that the  Citra  Garden  Puri  Semanan  project  is  a  profitable  business  decision.  To  increase profitability  level,  the  company  should  try  to  find  other  financing  alternatives  to  lower  the cost of capital.
Abstract  : Pertumbuhan  penduduk  yang  pesat  ke  Jakarta  karena  pengaruh  urbanisasi  telah menyebabkan permintaan akan kebutuhan perumahan sebagai tempat tinggal juga meningkat. Situasi seperti ini yang ditangkap oleh PT CD sebagai ladang bisnis yang menjanjikan. Oleh karena  itu  PT  CD  melalui  anak  perusahaannya  PT  CAP  mencoba    mengembangkan  suatu lahan  kosong  seluas  180,328  m2  di  wilayah  Jakarta  Barat  dan  lahan  ini  diberi  nama  Citra Garden  Puri  Semanan.Untuk  perumusan  strategi  dan  keputusan  yang  benar,  diperlukan analisis  terhadap  faktor  faktor  yang  berpengaruh  dalam  perkembangan  perusahaan  baik internal  maupun  eksternal.  Dan  perlu  dilakukan  peninjauan  dari  sisi  kesehatan  CashFlow perusahaan  untuk  melakukan  ekspansi.  Selain  itu  dibuat  semacam  penelitian  untuk mengetahui  apakah  pengembangan  lahan  ini  menguntungkan  atau  tidak,  dengan  melakukan Analisis  Kelayakan  Bisnis.    Analisis  keputusan  investasi  dilakukan  dengan  melakukan  uji sensitivity analisis, target  penjualan dibuat menjadi 2 alternatif  yaitu :  alternatif Normal dan alternatif Optimis. Selanjutnya analisis keputusan investasi dilakukan dengan menggunakan 3 (tiga)  metoda  utama  kalkulasi,  yaitu Payback  Period ,  NPV  ( Net  Present  Value ),  IRR ( Internal  Rate  of  Return )  dan Profitability  Index .  Untuk  studi  kelayakan,  pada  umumnya keempat  metoda  tersebut  sudah  cukup  kalau  diterapkan  pada  hasil  tabel CashFlow di  atas, sebagai  landasan  untuk  pengambilan  keputusan  investasiDari  hasil  penelitian  yang  telah dilakukan oleh penulis, diperoleh secara payback period didapat Alternatif Normal 24 bulan, alternatif  Optimis  24  bulan.  Hasil  ini  jauh    lebih  kecil  dari  ketetapan  manajemen  yang  4 tahun,  dengan  demikian  proyek  ini  layak  diterima.  Analisis Net  Present  Value, Dari  hasil perhitungan,  NPV cash  inflow masih  jauh  lebih  besar  dari  pada  NPV cash  outflow artinya menurut penilaian NPV bahwa proyek ini dianggap sangat layak untuk dilaksanakan. Internal
Rate of Return ( IRR) proyek ini feasible karena yang kalau dicari IRR-nya  alternatif normal dan alternatif optimis lebih besar dari Weighted average cost of capital (WACC)
Berdasarkan  hasil  analisis  dan  perhitungan  yang  telah  dilakukan  oleh  penulis    dalam kaitannya dengan proyek Pengembangan Perumahan Citra Garden Puri Semanan di wilayah Jakarta  Barat,  maka  secara  umum  investasi  tersebut  dianggap  sangat  layak  dan menguntungkan  tidak  hanya  pihak  developer  tetapi  juga  konsumen  yang  membeli  rumah  di proyek tersebutMemperhatikan apa yang telah dianalisis dan dibahas, maka saran dari penulis adalah  melakukan  pengecekan  kembali  terhadap cashflow dengan  mempertimbangan pencarian  alternatif  pendanaan  dengan  pinjaman  yang  ditingkatkan  sehingga cost  of  capital kecil.
Keywords : Payback Period,NPV,IRR

## PENDAHULUAN
Pertambahan  penduduk  yang  sedemikian  besar,  mengakibatkan  populasi  di  Jakarta semakin bertambah dan kebutuhan akan pemukiman / tempat tinggal menjadi meningkat dari tahun  ketahun.  Jakarta  sangat  diminati  untuk  menjadi  tempat  pemukiman  dan  perkantoran karena asumsi sebagian besar orang bahwa peluang  bisnis terbesar adalah di Ibukota Jakarta. Walaupun  harga  jual  perkantoran  dan  pemukiman  di  Jakarta  sangat  mahal  dan  lalu  lintas Jakarta sangat macet namun tidak menjadi penghalang bagi yang ingin tinggal dan berbisnis di Ibukota Jakarta.
Sampai  saat  ini  usaha  di  bidang  property  masih  memiliki  prospek  yang  cerah  dan mendatangkan  banyak  keuntungan  .  Karena  kondisi  saat  ini  sangatlah  meyakinkan  bahwa usaha  dibidang  property  memiliki  daya  tarik  tersendiri  bagi  investor.  Tetapi  banyak  juga pengusaha  mengalami  kebangkrutan.  Kenyataan  ini  menyadarkan  bahwa  kondisi  bisnis perumahan  seperti  juga  usaha  di  bidang  lainnya  mengalami  fluktuasi.  Fluktuasi  industri  ini berkaitan  dengan  kondisi  perekonomian  masyarakat.  Bisnis  perumahan  adalah  bisnis  yang terakhir  menikmati  kenaikan  pertumbuhan  ekonomi.  Hal  ini  disebabkan  karena  produk perumahan dapat digolongkan kepada barang investasi, jadi tidak merupakan prioritas utama dalam pembelanjaan. Di sisi lain proses pengadaannyapun membutuhkan waktu yang lama.
Seiring dengan perbaikan-perbaikan yang di lakukan oleh pemerintah disegala bidang, perlahan  membuat  perekonomian  Indonesia  mulai  jalan  dan  menggeliat  lagi.  Salah  satu strategi  yang  menguntungkan  bagi  para  investor  dan  konsumen  adalah  tingkat  suku  bunga yang rendah, sehingga  masyarakat lebih  suka  memutar  uang dari pada  menyimpan di Bank. Kondisi  seperti  ini  juga  memberikan  keuntungan  bagi  para  pelaku  bisnis  di  bidang perumahan yang menyebabkan permintaan akan rumah meningkat.
Karena  permintaan  yang  meningkat  inilah  penulis  dalam  tesis  ini  ingin  melakukan suatu  analisis  awal,  dalam  rangka  pemenuhan  kebutuhan  akan  perumahan,  yang  dapat membantu  pengambilan  keputusan  investasi  dibidang  pengembangan  atau  pembangunan kawasan hunian kelas menengah keatas diwilayah Jakarta Barat.
Analisis  awal  ini  adalah  merupakan  suatu  studi  kelayakan  pengembangan  kawasan yang  menentukan  apakah  gagasan  bisnis  ini  bisa  dipertimbangkan  dan  layak  untuk dilaksanakan.

## Pokok Masalah
Dalam  tesis  ini  penulis  akan  mengulas  mengenai  strategi  yang  akan  dilakukan  oleh PT. CGC melalui anak perusahaannya PT. CAP dalam rangka pembukaan lahan baru seluas ±  18,7  ha  untuk  pengembangan  kawasan  hunian  beserta  fasilitas  pendukungnya  di  daerah Kalideres  di  Jakarta  Barat    sebagai  wujud  ekspansi  perusahaan  dalam  pengembangan  unit usahanya. Proyek lahan baru seluas 18,7 ha ini dinamakan proyek Citra Puri Semanan.
Dilihat  dari  kondisi  lingkungan  dimana  lokasi  projek  berada  dikelilingi  oleh  begitu banyak  kompetitor,  tentu  akan  menyebabkan  adanya  suatu  rencana  dan  strategi pengembangan  proyek  yang  matang  dari  PT.  CAP  dalam  menghadapi  persaingan  di  bisnis pengembangan properti.
Masalah yang akan dibahas dalam penulisan ini adalah:
 Bagaimana mengatur manajemen proyek dengan baik selama masa tahap pengembangan ( development ) dan pertumbuhan ( growth ) ?
 Bagaimana melakukan analisis aspek pemasaran untuk  menilai kemampuan konsumen ( buyer ) dalam menyerap produk perumahan yang ditawarkan dan kemampuan manajemen perusahaan  dalam  mendukung  proses  produksi  pembangunan  perumahan  dan infrastrukturnya ?
 Bagaimana  menyusun  analisis  aspek  keuangan  (finansial),  dalam  hal  ini  menekankan pada aspek analisis arus kas dan analisis laporan keuangan pro-forma ?

## Landasan Teori
Menurut Kasmir dan Jakfar (2010) studi kelayakan bisnis adalah suatu kegiatan  yang mempelajari secara mendalam tentang suatu kegiatan atau usaha yang akan dijalankan,untuk menentukan layak atau tidaknya suatu bisnis dijalankan.
Dalam  suatu  perekonomian  yang  kompleks  seperti  sekarang  ini,  orang  harus  mau menghadapi tantangan dan risiko untuk mengkombinasikan tenaga kerja, material, modal dan manajemen  secara  baik  sebelum  memasarkan  suatu  produk.  Sebuah  rencana  investasi seharusnya diawali dengan suatu evaluasi kelayakan terhadap rencana investasi itu. Sekalipun terdapat  bukti  bahwa  ada  pengusaha  yang  berhasil  melaksanakan  proyek  secara menguntungkan  tanpa  didahului  evaluasi  kelayakan,  dan  pengusaha  lainnya  justru  gagal mengoperasikan proyek  yang sebelumnya sudah diadakan evaluasi kelayakan oleh tim  yang andal, namun evaluasi tersebut tetap penting artinya. Dari sudut perspektif rasional-objektif, tidaklah  patut  melakukan  sesuatu  yang  mempunyai  resiko  yang  besar  berdasarkan  persepsi untung-untungan. Investasi yang memiliki resiko besar seharusnya didahului oleh suatu studi kelayakan.
Dengan  demikian  studi  kelayakan  suatu  bisnis  merupakan  penelitian  tentang  dapat  tidaknya suatu  bisnis  (biasanya  merupakan  proyek  investasi)  dilaksanakan  dengan  berhasil.  Suad Husnan,  Suwarsono(2000).    Pengertian  keberhasilan  ini  mungkin  bisa  ditafsirkan  berbeda- beda.  Ada  yang  menafsirkan  dalam  artian  yang  terbatas,  terutama  dipergunakan  oleh  pihak swasta  yang  lebih  berminat  tentang  manfaat  ekonomis  suatu  investasi.  Sedangkan  dalam artian  luas  dapat  dilihat  atau  dipertimbangkan  berbagai  faktor  seperti  manfaat  bagi masyarakat luas yang bisa berwujud penyerapan tenaga kerja, pemanfaatan sumber daya yang melimpah dan sebagainya.
Pada  proyek  komersial,  tumpuannya  terletak  pada  kemampuan  untuk  memasarkan produk yang dihasilkan ke pasar yang telah direncanakan. Keberhasilan menjual produk yang dihasilkan menjadi wahana untuk menerima dana berupa arus kas masuk dari hasil penjualan. Dana  hasil  penjualan  dimaksud  berguna  untuk  memikul  beban  pengeluaran,  sekaligus menghasilkan laba. Apabila salah satu, atau beberapa pasar mengalami perubahan, dan daya
serap  pasar  terhadap  produk  yang  dijual  menurun,  maka  perusahaan  akan  menghadapi kesulitan dalam  merealisasikan target  arus kas masuk  yang telah direncanakan.  Selanjutnya, kejadian  itu  akan  mengganggu  operasi,  bahkan  mengancam  terhentinya  operasi  perusahaan. Jika  kenyataan  tersebut  dihadapi  setelah  proyek  dilaksanakan,  maka  investor  tidak  mudah untuk menghentikan dan mengalihkan dana ke proyek lainnya. Hal itu antara lain disebabkan oleh  sulitnya  mengubah  komitmen  keuangan  yang  telah  dibuat  dengan  pihak  kreditur  atau penyandang dana. Dengan  demikian, keterlanjuran melakukan investasi yang belum dijamin keakuratan evaluasinya, berpotensi sangat menyulitkan di masa mendatang.
Memperhatikan  uraian  yang  telah  dikemukakan  di  atas,  dapat  disimpulkan  beberapa kegunaan primer dari studi kelayakan. Suad Husnan, Suwarsono (2000)  , yakni :
 Memandu pemilik dana  untuk mengoptimalkan dana yang dimilikinya.
 Memperkecil resiko kegagalan investasi, dan pada saat yang sama memperbesar peluang keberhasilan investasi yang bersangkutan.
 Alternatif  investasi  teridentifikasi  secara  objektif  dan  teruji  secara  kuantitatif  sehingga manajer puncak mudah mengambil keputusan investasi yang objektif.
 Aspek  terkait terungkap  secara  keseluruhan  dan  lengkap,  sehingga  penerimaan  dan  atau penolakan  terhadap  alternatif  investasi  didasarkan  atas  pertimbangan  terhadap  semua aspek proyek dan bukan hanya aspek finansial saja.
Dengan melihat hasil perhitungan diatas, maka pengembangan proyek Citra  Garden Puri Semanan dianggap layak ( feasible ). Namun demikian untuk lebih memberikan keyakinan terhadap analisis investasi ini, maka selanjutnya penulis akan melakukan perhitungan payback period, net present value, Internal Rate of Return (IRR) .

## ANALISIS
Metode pemulihan  investasi ( payback period method ) adalah suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali pengeluaran investasi ( initial cash investment ) dengan menggunakan aliran kas. Jadi payback periode merupakan rasio antara initial cash investment dengan cash inflow-nya  yang  hasilnya  merupakan  satuan  waktu.  Jangka  waktu  pemulihan  modal  adalah jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan seluruh modal yang diinvestasikan.
Dalam  analisis  ini,  yang  diperhitungkan  adalah  rasio  antara initial  cash  investment/cash outflow dengan cash  inflow, yang  hasilnya  merupakan  satuan  waktu.  Selanjutnya  rasio  ini dibandingkan  dengan maximum  payback  period yang  telah  ditetapkan  oleh  PT  CAP  yaitu selama  pembangunan  proyek  atau  sampai  pada  penjualan  seluruh  produk  (lahan  dan bangunan),  yang  dalam  hal  ini  ditetapkan  selama  4  tahun.  Kaidah  yang  digunakan  dalam pengambilan  keputusan  pada  metode  ini  adalah  apabila payback  period yang  didapat  dari hasil  perhitungan  lebih  kecil  dari  pada  waktu  yang  telah  ditentukan  oleh  manajemen perusahaan (4 tahun) maka investasi ini dianggap layak.
Pada  proyek  Pengembangan  Perumahan  Citra  Garden  Puri  ini  modal  awal  ( initial  cash investment )-nya  adalah  30  Milyar  yang  dikucurkan  dari  modal  sendiri.  Untuk  mengetahui berapa  lama  waktu  yang  dibutuhkan  untuk  mengembalikan initial  cash  investment yang  30 Milyar tersebut dapat dilihat melalui tabel Cash  Flow bahwa nilai 30 M dapat dikembalikan dalam  waktu  2  tahun  baik  dalam  skenario  normal  maupun  Optimis  jadin  dapat  disimpilkan proyek ini layak dijalankan.
Dengan perhitungan di atas, berarti payback period untuk Alternatif 1 Normal ini  adalah 24 bulan,  untuk  Alternatif  2  Optimis  adalah  12  bulan.  Semua  hasil  ini  jauh    lebih  kecil  dari ketetapan  manajemen  yang  4  tahun,  dengan  demikian  proyek  ini  layak  diterima.  Tetapi metode payback  periode ini  sangat  sederhana  sehingga  mempunyai  kelemahan.  Kelemahan
utamanya yaitu metode ini tidak memperhatikan konsep nilai waktu dari uang disamping juga tidak memperhatikan aliran kas masuk setelah payback. Jadi umumnya metode ini digunakan sebagai pendukung metode lain yang lebih baik.
Net Present Value (NPV)
Untuk  menghitung  NPV  pada  proyek  ini,  penulis  menggunakan  asumsi-asumsi  sebagai berikut :
 Tingkat  bunga  yang  diperoleh  dari  Bank  sebesar  7%,    dan  tingkat  bunga  Kebijakan pemegang  saham  terhadap  modal  sendiri  sebesar  15%  maka Weighted  Average  Cost Of  Capital  (WACC) yang  ditetapkan  pada  perhitungan  NPV  sebesar  15%  karena proyek ini 100% menggunakan modal sendiri (tabel cash revenue)
Dari  tabel  revenuediatas,  terlihat  bahwa  NPV cash  inflow masih  jauh  lebih  besar  dari pada NPV cash outflow yaitu dengan selisih sebesar
 Alternatif 1 Normal = Rp. 134.276.000.000,-
 Alternatif 2 Optimis =
Rp. 130.000.000.000,-
Artinya  menurut  penilaian  NPV  bahwa  proyek  ini  dianggap  cukup  layak  untuk dilaksanakan  dengan  alternatif  terbaik  adalah  skenario  normal  dikarenakan  akan  ada kenaikan harga jual.
Internal Rate of Return (IRR)
Metode ini digunakan untuk mencari tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang dari arus  kas  yang  diharapkan  di  masa  datang,  atau  penerimaan  kas,  dengan  mengeluarkan investasi awal.
Dari hasil nett cashflow yang ada didapat IRR sebesar :
 Alternatif 1 Normal = 89 %
 Alternatif 2 Optimis =
96 %
IRR  alternatif  1  dan  2  lebih  besar  dari Weighted  Average  Cost  Of  Capital  (WACC), sehingga layak dilaksanakan Dari  beberapa  analisis  penilaian  investasi  dengan  perhitungan Payback  Periode,  Net Present  Value,  Internal  Rate  of  Return dan Profitability  Index, kesemuanya menunjukkan  bahwa  investasi  PT  CAP  dalam  rangka  Pengembangan  Perumahan  Citra Garden Puri di wilayah Jakarta Barat ini dianggap sangat layak untuk dilaksanakan.

## Saran
Memperhatikan  apa  yang  telah  dianalisis  dan  dibahas  sebelumnya,  maka  saran-saran  yang dapat diberikan dalam tulisan ini adalah sebagai berikut :
 Dari aspek marketing perlu melakukan “ market survey ” secara lebih tajam lagi untuk menentukan positioning proyek dan target market serta pengembangan detail product sales yang  sesuai  dengan  kawasan.  Pelaksanaan Market  Positioning tersebut dijalankan melalui :
 Identifikasi  keunggulan  kompetitif  yang  memberikan  nilai  tambah  terbesar dengan  cara  mengadakan  :  difrensiasi  produk,  difrensiasi  jasa,  difrensiasi personil dan difrensiasi citra.
 Memilih keunggulan kompetitif yang tepat, antara lain dengan mempromosikan apa saja perbedaan yang dimiliki.
 Mewujudkan dan mengkomunikasikan posisi yang dipilih.
 Menggunakan keempat macam sarana promosi yang adalah : Periklanan ( Advertising ) Promosi penjualan ( Sales Promotion )
Publisitas ( Publicity )

## Penjualan kedaerah-daerah (Road Show)
 Dari  aspek  teknik,  harus  mampu  memberikan  nilai  tambah  pada  produk  bangunan yang  dihasilkannya,  baik  mengenai  satuan  harga  dan  alternatif  spesifikasi  material yang digunakan maupun dari sisi metodologi dan kualitas pengawasan dari pekerjaan konstruksi bangunan rumah, pematangan lahan maupun prasarana lingkungan, karena kualitas bangunan dan prasarana lingkungan yang baik dapat meningkatkan nilai jual kawasan tersebut .
 Dari aspek keuangan, melakukan pengecekan kembali terhadap cashflow yang sudah dibuat  disesuaikan  dengan  strategi  pemasaran,  pencarian  alternatif  pendanaan  dan monitoring efisiensi pengeluaran biaya-biaya yang muncul selama proyek berjalan.

## DAFTAR PUSTAKA
Adisetiawan,  R.  (2012). Analisis  Pengaruh  Kinerja  Keuangan  dalam  Memprediksi Pertumbuhan Laba . Jurnal  Aplikasi  Manajemen, Vol10 No 3, 669-681. ISSN: 1693- 5241. Terakreditasi SK DIRJEN DIKTI NO. 66b/DIKTI/KEP/2011.
Hatta,  Atika  Jauhari.  (2002). Faktor-Faktor  yang  Mempengaruhi  Kebijakan  Dividen: Investigasi Pengaruh Teori Stakeholder . JAAI Volume 6 No. 2 Kartini dan Arianto, Tulus. (2008). Struktur Kepemilikan, Profitabilitas, Pertumbuhan Aktiva dan  Ukuran  Perusahaan  terhadap  Struktur  Modal  pada  Perusahaan  Manufaktur . Jurnal  Keuangan  dan  Perbankan  Vol.  12,  No  1,  11-21.Terakreditasi  SK.  No. 167/DIKTI/Kep/2007.
Munawir. (2010). Analisa Laporan Keuangan . Yogyakarta : Liberty
Prasetyo,  Aries  Heru. Manajemen  Keuangan  bagi  Manajer  Non  Keuangan .  Jakarta:  PPM, 2011
Putrakrisnanda.  (2009). Faktor-Faktor  yang  mempengaruhi  Struktur  Modal  Perusahaan Manufaktur di Indonesia . Riyanto,  Bambang.  (2001). Dasar-dasar  Pembelanjaan .  Edisi  Keempat.  Yogyakarta: Penerbit Universitas Gajah Mada.
Sarwono,  Jonathan.  (2016). Prosedur-Prosedur  Analisis  Populer  Aplikasi  Riset  Skripsi  dan Tesis dengan Eviews . Bandung: Gava Media Sawir, Agnes. (2005). Analisis Kinerja Keuangan dan Perencanaan Keuangan Perusahaan . Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama.
Sutanto,  J.E  and  Pribadi,  Yanuar.  (2012). Efficiency  of  Working  Capital  on  Company Profitability in Generating ROA. Journal  of  Eonomics, Business, and Accountancy Ventura,  Vol 15  No  2,  289-304.  ISSN  2087-3735. Accreditation No 110/DIKTI/Kep/2009.
Swasta,  Basu.,  &  Handoko,  Hani.  (2001). Manajemen  Penjualan .  Yogyakarta:  Badan Penerbit Fakultas Ekonomi.
Syamsuddin, Lukman. (2007). Manajemen Keuangan Perusahaan. Jakarta: PT Rajagrafindo Persada.