## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## Balik Nama Sertifikat Hak Milik Atas Tanah Dalam Jual Beli Tanah Di Kantor Pertanahan Nasional Kabupaten Batang

## Muchamad Satria Endriana, Widhi Handoko
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Email: Muchamadsatria10@gmail.com

## Abstract
The  issue of ownership of  land  rights became a  concern of the government, so  that the  Basic  Agrarian Law  was created to regulate the hierarchy of land tenure rights. Ownership of land rights through sale and purchase must be carried out over the name followed by making certificates in the name of the new owner. This article discusses the implementation of reversing the title of title to land title in buying and selling  and  the  obstacles  encountered.  The  method  used  is  normative  juridical.  The  results  of  this research  show  that  in  the  process  of  buying  and  selling  land  there  are  3  (three)  stages,  namely preparation  before  carrying  out  the  process  of  buying  and  selling  land,  making  a  Sale  and  Purchase Deed,  and  reversing  the  name  of  the  land  certificate  being  traded.  The  obstacles  in  the  process  of changing the name, namely; Standard Operating Procedure (SOP), the process of transferring the name of a certificate whose proof of ownership is still in the form of Letter C Kelurahan, sale and purchase of land  rights  from  inheritance  proceeds,  unpaid  PBB  payments,  and  length  of  time  in  processing  a certificate at the "Batang Regency National Land Agency Office".

## Key words: ownership rights; name transfer process; land certificate

## Abstrak
Permasalahan  kepemilikan  hak  atas  tanah  menjadi  perhatian  pemerintah,  sehingga  dibuat  Undang- Undang Pokok Agraria untuk mengatur mengenai hierarki hak-hak penguasaan atas tanah. Kepemilikan hak  atas tanah  melalui  jual beli harus dilakukan balik nama dilanjutkan  pembuatan sertifikat atas  nama pemilik  baru.  Artikel  ini  membahas  mengenai  pelaksanaan  balik  nama  sertipikat  hak  milik  atas  tanah dalam  jual  beli  dan  hambatan  yang  ditemukan.  Metode  yang  digunakan  adalah  yuridis  normatif.  Hasil dari penelitian ini diketahui bahwa dalam proses transaksi jual beli tanah terdapat 3 (tiga) tahapan yaitu persiapan sebelum melakukan proses jual beli tanah, pembuatan Akta Jual Beli, dan balik nama sertifikat tanah  yang  diperjual-belikan.  Hambatan  dalam  proses  balik  nama  yaitu;  Standar  Operasional  Prosedur (SOP), proses balik nama sertifikat yang bukti kepemilikannya masih berupa Letter C Kelurahan, jual beli hak  atas  tanah  dari  hasil  warisan,  tunggakan  pembayaran  PBB,  dan  lamanya  waktu  dalam  mengurus sertipikat di “Kantor  Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Batang”.

## Kata kunci : kepemilikan hak; proses balik nama; sertipikat tanah

## A. PENDAHULUAN

## 1. Latar Belakang
Persoalan  tanah  menjadi  sesuatu  yang  sangat  berarti  bagi  manusia.  Tanah  memiliki  nilai ekonomi yang  sangat tinggi bagi  manusia  dan dapat dijadikan sebagai investasi masa  depan yang sangan  menjanjikan.    Tanah  bermanfaat  untuk  tempat  bermukim  dan  menjadi  sumber  kehidupan
untuk  manusia  dan  juga  sebagai  tempat  terakhir  ketika  manusia  meninggal  dunia  (Wijaya  et  al., n.d.).
Tanah  menjadi  sesuatu  yang  sangat  penting  dan  berarti  untuk  kehidupan  manusia  saat sekarang dan masa mendatang, sehingga perlu adanya aturan hukum yang jelas untuk mengatur dan melindungi  masyarakat  terkait  dengan  persoalan  pertanahan.  Aturan  hukum  tersebut  sangat diperlukan,  supaya  persoalan  yang  muncul  terkait  pertanahan  dapat  diatasi  dengan  adil  dan  tidak merugikan bagi masyarakat (Santoso, 2009).
Tanah  dalam  suatu  negara  tidak  bisa  dimiliki,  dikuasai  dan  digunakan  secara  bebas  oleh manusia, tanpa mengikuti ketentuan yang ditetapkan oleh pemerintah atau negara selaku penguasa hak  secara  umum.  Negara  Kesatuan  Republik  Indonesia  yang  berdasarkan  pada  Undang  Undang Dasar  1945  mengatur  tentang  penguasaan  tanah  secara  umum  di  dalam  Pasal  33  ayat  (3)  yang ditegaskan  bahwa  “Bumi  dan  Air  dan  kekayaan  alam  yang  terkandung  didalamnya  dikuasai  oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat” (Harsono, 2010).
“Wewenang yang bersumber pada hak menguasai negara berdasarkan ketentuan Pasal 2 ayat (3)  UUPA,  harus  digunakan  untuk  mencapai  sebesar-besar  kemakmuran  rakyat  dalam  arti kebangsaan, kesejahteraan, dan kemerdekaan dalam masyarakat dan negara hukum Indonesia yang merdeka, berdaulat, adil dan makmur” (Abdurachman, 1978).
Kewenangan tersebut dilaksanakan negara yang mempunyai fungsi sebagai badan penguasa dan yang memiliki otorisasi kekuasaan untuk seluruh rakyat Indonesia (Kunu, 2012).
Penguasaan  atas  tanah  secara  yuridis diatur  sepenuhnya  dalam  UUPA  antara  lain  mengenai “tata  jenjang  atau  hierarki  hak-hak  penguasaan  atas  tanah  dalam  hukum  tanah  nasional”.  Pasal  1 UUPA menjelaskan mengenai negara sebagai pemilik penguasaan tertinggi atas tanah. Kemudian 2 menjelaskan  mengenai  kekuasaan  dan  wewenang  negara  untuk  menciptakan  sebesar-besarnya kemakmuran untuk rakyatnya. Selanjutnya pasal 16 dan 53 UUPA menjelaskan mengenai “hak-hak tanah yang dapat dikuasai secara hukum”, baik yang bersifat perorangan maupun individual.  Hak penguasaan  tersebut  tidak  hanya  bersifat  sementara  seperti  gadai,  sewa-menyewa  dan  lain-lain, melainkan yang sifatnya hak milik secara permanen sesuai peraturan yang (Santoso, 2014).
Pasal  16  ayat  (1)  UUPA  mengatur  tentang  kepemilikan  tanah.  Kepemilikan  tanah  tersebut bersifat  “terkuat  dan  terpenuh”.  Dimaknai  terkuat  karena  jangka  waktu  kepemilikan  tanah  tidak terbatas  dan  status  kepemilikannya  terdaftar  dengan  adanya  bukti  sertipikat  hak  milik  atas  tanah yang dimilikinya. Dengan demikian status kepemilikan tanah tersebut sangat kuat dan tidak dengan mudah dapat  diambil oleh orang  lain tanpa adanya  proses pemindahan  hak  milih yang sah  secara
hukum. Disebut “terkuat” karena secara hokum memiliki kekuatan sebagai hak milik dan terdaftar sebagai  hak  milik.  Sedangkan  dimaknai  “terpenuh”  karena  memberikan  wewenang  kepemilikan secara penuh bagi pemilik tanah tersebut (Kobu, 2017).
Pasal  20  ayat  (2)  UUPA  ditentukan  bahwa  hak  milik  dapat  beralih  dan  dialihkan.  “Beralih maksudnya terjadi bukan karena suatu perbuatan hukum (kesengajaan) melainkan karena peristiwa hukum  (bukan  kesengajaan),  misalnya  diwariskan”.  Sementara  itu,  “dialihkan”  menunjukkan adanya  kesengajaan  sehingga  terdapat  suatu  perbuatan  hukum  terhadap  hak  milik  tersebut (Salindeho, 1987).
Kepemilikan  hak  atas  tanah  saat  sekarang  ini  sudah  menjadi  kebutuhan  yang  mutlak  bagi seluruh warga negara. Terkait dengan tersebut negara telah mengatur mengenai proses kepemilikan tanah  yang  sah  sehingga  tidak  menimbulkan  permaslahan  di  masyarakat.  Pasal  2  UUPA menjelaskan mengenai “hubungan hukum dan perbuatan hukum antara orang-orang terkait dengan tanah”. Untuk dapat memiliki tanah yang sah dapat diperoleh diantaranya dengan cara proses jual beli tanah kemudian dilanjurkan dengan proses permohonan hak dan pemindahan hak. Hal ini yang lazim dan umum dilakukan oleh masyarakat (Salle, 2007).
Setelah terjadi proses jual beli maka tahap selanjutnya adalah pemindahan hak milik dengan “balik nama sertipikat hak milik atas tanah” satelah dibeli tersebut. Pemindahan kepemilikan tanah dapat  dilakukan  pula  dengan  cara  lelang  dengan  ketentuan  didaftarkan  dan  adanya  “akta  yang dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yang  bewenang”.  Dapat  disimpulkan  bahwa terjadinya perpindahan hak milik tanah harus dilakukan di depan PPAT. Akta jual beli pembelian tanah menjadi sebagian persyaratan dalam peralihan kepemilikan tanah yang didaftarkan di “Kantor Badan Pertanahan Nasional” (Saleh, 1982).
Pasal  1  Peraturan  Pemerintah  nomor  37  tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat Pembuat Akta Tanah menjelaskan bahwa: “Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT adalah  pejabat  umum  yang  diberi  kewenangan  untuk  membuat  akta-akta  otentik  mengenai perbuatan  hukum  tertentu  mengenai  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun”. PPAT  memiliki  kewenangan  untuk  membuat  “akta  jual  beli  (AJB”)  yang  menjadi  sebagian peryaratan  dalam  perpindahan  kepemilikan  tanah  yang  dilaksanakan  melalui  jual  beli  (Shaleh, 2010).  Pembeli  manakala  sudah  memiliki  akta  jual  beli  tanah  yang  diperoleh  dari  notaris  dapat langsung  mendaftarkan  balik  nama  sertipikat  menjadi  pemilik  sertipikat  atas  nama  pembeli  yang baru di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.

## 2. Kerangka Teori
Teori  merupakan pengetahuan ilmiah yang mencakup penjelasan mengenai  suatu factor dari sebuah disiplin ilmiah. Teori memberikan sarana untuk dapat merangkum serta memahami masalah yang  dibicarakan  secara  lebih  baik.  Kerangka  teori  bertujuan  untuk  memberikan  gambaran  atas batasan-batasan  tentang  teori  yang  dipakai  sebagai  landasan  penelitian  yang  akan  dilakukan (Koentjaraningrat, 1987).
Teori  yang  digunakan  dalam  artikel  ini  untuk  menganalisis  dan  menjawab  permasalahan dalam penulisan ini adalah dengan teori kepastian hukum.
Teori  Kepastian  Hukum.  Adanya  peraturan  yang  sifatnya  mengatur  (regelend  recht)  dan peraturan  yang  sifatnya  memaksa  (dwingen  recht).  Perbedaan  antara  peraturan  yang  bersifat mengatur  dan  peraturan  yang  bersifat  memaksa  terletak  pada  sumber/pusat  kewenangan pembentukan hukum. Pada peraturan yang bersifat memaksa ini diberikan otoritas atau kewenangan kepada  pembuat  undang-undang.  Pada  peraturan  tersebut  terlihat  adanya  karakter  yang  imperatif atau  mewajibkan  pembuat  undang-undang  mempunyai  tugas  untuk  menjaga  dan  menjamin kebebasan individu dan hanya boleh melarang jika kepentingan umum dilanggar. Sedangkan pada peraturan yang bersifat mengatur akan diterapkan dan diberlakukan dalam arti negatif, sama halnya dengan  peraturan  yang  bersifat  memaksa  yang  diberlakukan  dalam  arti  positif  (menentukan sendiri).  Dengan  demikian,  kedua  jenis  peraturan  peraturan  tersebut  saling  mengisi  dua  bentuk peraturan yang menentukan di dalam hukum privat (Boediono, 2005).
Kepastian hukum menunjukkan atas adanya penerapan dan pemberlakuan hukum secara jelas, tetap, konsisten, dan konsekuen, yang dalam pelaksanaannya tidak dapat dipengaruhi oleh keadaan- keadaan yang bersifat  subjektif.  Adanya  kepastian hukum di  suatu negara itu sendiri dapat dilihat dari adanya peraturan perundang-undangan yang jelas dan perundang-undangan tersebut diterapkan dengan baik oleh hakim maupun petugas hukum lainnya (Boediono, 2013).

## a. Pengertian Hak Milik Atas Tanah
Pasal 6 juncto Pasal 20 ayat 1 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok  Agraria  disebutkan  bahwa  “hak  milik  adalah  hak  turun  temurun  terkuat,  terpenuh  yang dapat  dipunyai  orang  atas  tanah  dengan  mengingat  ketentuan”.  Turun  temurun  artinya  tidak hanya  selama  pemegang  hak masih hidup akan tetapi dapat dilanjutkan oleh ahli  waris  apabila
E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
pemegang hak milik tersebut meninggal dunia, terkuat berarti hak induk atas tanah lainnya atau dapat  dibebani  hak  atas  lainnya  seperti  hak  guna  usaha,  hak  guna  bangunan,  hak  pengelolaan serta hak lainnya, terpenuh berarti memberikan kewenangan pemegang hak untuk menggunakan tanahnya secara penuh sesuai dengan
Sifat dan ciri hak milik yang seperti disebutkan di atas antara lain:
“1]  merupakan  hak  atas  tanah  terkuat  (tidak  mudah  hapus);  2]  merupakan  hak  turun temurun (dapat diwariskan) dan dapat beralih; 3] dapat menjadi induk dari hak atas tanah lain  (dapat dibebani hak  atas tanah  lain);  4]  dapat  dialihakan  kepada pihak  lain; 5]  dapat dilepaskan  oleh  pemilik  hingga  tanahnya  menjadi  tanah  negara;  6]  dapat  diwaqafkan tanahnya;  7]  dapat  dijadikan  jaminan  utang  7]  pemilik  mempunyai  hak  untuk  menuntut kembali ke tangan siapa benda itu berada ( droit de suit)”.
Unsur dari hak milik antara lain berupa subjek kepemilikan dan objek hak milik atas tanah. Pasal 21 UUPA, menjelaskan bahwa subjek hak milik antara lain: “a] warga Negara Indonesia; b] oleh pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat- syaratnya;  c]  orang  asing  yang  sesudah  berlakunya  undang-undang  ini  memperoleh  hak  milik karena  pewarisan  tanpa  wasiat  atau  percampuran  harta  karena  perkawinan”.    Bagi  Penduduk Indonesia  yang  mempunyai  hak  milik  akan  tetapi  status hak  kewarganegaraanya  sudah hilang, maka  diharuskan  untuk  melepas  haknya  tersebut  dalam  jangka  waktu  1  (satu)  dan  tanah  hak miliknya jatuh menjadi hak milik (Santoso, 2008). Sedangkan Objek Hak Milik Atas Tanah yang menjadi  kekuasaan  pemegang  hak  milik  merupakan  Objek  Hak  Milik  milik.  Tanah  tersebut dapat berasal dari beberapa sebab antara lain; adanya proses jual beli, pemberian melalui wasiat, penghibahan,  penukaran,  dan  lain-lain  yang  berakibat  pada  pemindahan/perubahan  status kepemilikan hak milik atas tanah tersebut.

## b. Jual Beli Hak Atas Tanah
Jual  Beli  tanah  diatur  dalam  Undang-Undang  No.  5  tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok  Agraria,  yang  selanjutnya  sebagai  aturan  pelaksanaanya  diatur  dalam  Peraturan Pemerintah  No.  10  tahun  1961  tentang  pendaftaran  tanah,  yang  merupakan  peraturan pelaksanaan. Pasal 19 Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria  dijelaskan bahwa  jual  beli  tanah  harus dibuktikan dengan  suatu  akta  yang  dibuat  oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Akta Jual Beli menjadi hal penting untuk menjadikan proses berpindahnya hak milik atas tanah  yang  dimiliki oleh  seseorang.  Untuk  itu  demi  keabsahan  dan  legalitas  transaksi  jual  beli

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
diharuskan  adanya  saksi  yang  dapat  menjelaskan  ke  hakim  manakala  terjadi  perselisihan  dan pengingkaran atas jual beli yang sudah pernah terjadi
Proses  jual  beli  tanah  dinyatakan  sah  manakala  memenuhi  persyaratan  yaitu: pertama Syarat  Materiil  antara  lain  meliputi:  a]  syarat  tanah  yang  akan  dibeli.  Pemilik  tanah  tersebut harus  tercatat  sebagai  penduduk  Indonesia  “sendiri  atau  bersama-sama  dengan  orang  lain  dan atau  badan-badan  hukum”  yang  dinyatakan  sah  menurut  peraturan  yang  berlaku;  b]  penjual memiliki  hak  untuk  menjual  tanah  yang  dimilikinya.  Pemilik  tanah  tersebut  bergantung  pada jumlah pemilik yang tercantum pada sertipikat tanah; c] tanah yang yang menjadi objek jual beli bukan  termasuk  tanah  sengketa. Kedua  s yarat  formil  antara  lain:  a]  apabila  tanah  yang diperjualbelikan  sudah  memiliki  sertifikat,  maka  harus  ada  bukti  “sertifikat  tanah  asli”,  dan dokumen  bukti  pembayaran  pendaftarannya;  b]  apabila  tanah  yang  diperjualbelikan  belum memiliki  sertifikat,  maka  harus  dibuktikan  dengan  dokumen-dokumen  yang  menunjukkan personalitas  penjual  dan  pembeli  untuk  proses  pembuatan  sertifikat  yang  baru  (Pasal  37 Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).
Persyaratan sah jual beli apabila sudah terpenuhi lengkap, maka selanjutnya membuat akta jual beli tanah di depan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Apabila tidak memiliki akta jual beli  tersebut  maka  sertifikat  tanah  tidak  dapat  diperoleh  meskipun  proses  jual  beli  sudah dilakukan secara sah.

## c. Sertifikat Hak Milik Atas Tanah
Sertifikat  adalah  surat  tanda  bukti  hak  yang  berlaku  sebagai  alat  pembuktian  yang  kuat menurut  Pasal  19  ayat  (2)  huruf  c  UUPA.  Penerbitan  sertipikat  bertujuan  untuk  memudahkan pemilik hak dalam membuktikan hak miliknya.
Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah disebutkan bahwa:
“Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis  tersebut  sesuai  dengan  data  yang  ada  dalam  surat  ukur  dan  buku  tanah  hak  yang bersangkutan”.
Berdasarkan penjelasan dari pasal di atas maka dapat disimpulan sebagai berikut:
a. Sertipikat menjadi surat/alat surat tanda bukti hak atas tanah yang sah dan kuat dan memiliki kekuatan hukum sebagai bukti kepemilikan hak atas tanah yang dimiliki oleh seseorang.
E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
b. Sertipikat  menjadi  surat  tanda  bukti  hak  milik  atas  tanah  yang  sah  yang  diakui  oleh negara terhadap  penguasaan  tanah  baik  yang  dimiliki  oleh  perseorangan  mupun  bersama/badan hukum yang didalamnya mencantumkan dengan jelasn mengenai lokasi, gambar, ukuran dan batas-batas bidang tanah tersebut (Harsono, 2008).   Salinan buku tanah dan surat ukur yang setelah  dijilid  menjadi  satu  bersama-sama  dengan  satu  kertas  sampul  yang  bentuknya ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah (Shalih, 2010).
Sertifikat  merupakan  surat  tanda  bukti  hak  atas  tanah  yang  berlaku  sebagai  alat pembuktian yang kuat. Adapun fungsi sertifikat hak atas tanah antara lain:
a. Sebagai  alat  pembuktian  yang  kuat  sebagaimana  dijelaskan  dalam  Pasal  19  ayat  2  huruf  c UUPA  dan  Pasal  32  ayat  1  P.P.  No.  24  tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah.  Pasal  ini menjelaskan  bahwa  sertipikat  menjadi  alat  bukti  yang  kuat  mengenai  data  fisik  dan  yuridis sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.
b. Sebagai  pemberi  perlindungan  hukum  kepada  pemilik  Sertifikat  Hak  Atas  Tanah,  yaitu melindungi pemilik tanah yang tercantum Namanya setelah lewat waktu 5 tahun tidak dapat diajukan  gugatan dan  statusny sebagai  pemilik hak  atas tanah  akan  terus dilindungi  (Sutedi, 2012).
d. Balik Nama Sertipikat Hak Milik Atas Tanah
“ Balik nama” merupakan perpindahan hak milik atau peristiwa jual beli. Proses balik nama dilakukan dihadapan PPAT setelah adanya transaksi jual beli tanah antara penjual dan pembeli. Untuk  pendaftaran  balik  nama  dilaksanakan  di  Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN) setempat  sesuai  keberadaan  tanah  yang  dijual.  Setelah  balik  nama  berhasil  dilakukan, selanjutnya  dilakukan  pencoretan  nama  pemilik  tanah  sebelumnya  digantikan  dengan  nama pemilik tanah  yang baru.  Dalam  proses balik nama ini dibutuhkan  waktu antara 3-4 minggu di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Setempat (Mokoagow, 2017)
1. Tugas dan Wewenang PPAT
Tugas  dan  Wewenang  PPAT  menurut  Pasal  2  ayat  (1)  PP  No.  37  tahun  1998  adalah melaksanakan  sebagian  pendaftaran  tanah  dengan  membuat  akta  sebagai  bukti  telah dilakukannya  perbuatan  hukum  tertentu  mengenau  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Sarusun, yang  dijadikan  dasar  bagi  pendaftaran  perubahan  data  pendaftaran  tanah  yang  diakibatkan oleh  perbuatan  hukum  itu.  Perbuatan  tersebut  antara  lain  jual  beli,  tukar  menukar,  hibah, pemasukan  ke  dalam perusahaan,  pembagian  hak  bersama,  pemberian  HGB/Hak  Pakai  atas

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
tanah  Hak  Milik,  pemberian  Hak  Tanggungan,  dan  pemberian  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan.
2. Fungsi, Tugas dan Wewenang Badan Pertanahan Nasional
Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN)  dalam  melaksanakan  tusagnya  memiliki  fungsi, tugas dan wewenang antara lain:
“ 1] perumusan kebijakan nasional di bidang pertanahan; 2] perumusan kebijakan teknis di bidang  pertanahan;  3]  koordinasi  kebijakan,  perencanaan  dan  program  di  bidang pertanahan;  4]  pembinaan  dan  pelayanan  administrasi  umum  di  bidang  pertanahan;  5] penyelenggaraan dan pelaksanaan survei, pengukuran dan pemetaan di bidang pertanahan; 6]  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  dalam  rangka  menjamin  kepastian  hokum;  pengaturan dan penetapan hak-hak  atas  tanah;  7]  pelaksanaan  penatagunaan  tanah,  reformasi  agraria dan penataan wilayah-wilayah khusus; 8] penyiapan administrasi atas tanah yang dikuasai dan/atau milik negara/daerah bekerja sama dengan Departemen Keuangan; 9] pengawasan dan pengendalian penguasaan pemilikan tanah; 10]  kerja sama dengan lembaga-lembaga lain; 11] penyelenggaraan dan pelaksanaan kebijakan, perencanaan dan program di bidang pertanahan  12]  pemberdayaan  masyarakat  di  bidang  pertanahan;  13]  pengkajian  dan penanganan masalah, sengketa, perkara dan konflik di bidang pertanahan; 14] pengkajian dan  pengembangan  hukum  pertanahan;  15]  penelitian  dan  pengembangan  di  bidang pertanahan;  16]  pendidikan,  latihan  dan  pengembangan  sumber  daya  manusia  di  bidang pertanahan;  17]  pengelolaan  data  dan  informasi  di  bidang  pertanahan;  18]  pembinaan fungsional  lembaga-lembaga  yang  berkaitan  dengan  bidang  pertanahan;  19]  pembatalan dan  penghentian  hubungan  hukum  antara  orang,  dan/atau  badan  hukum  dengan  tanah sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku;  20]  fungsi  lain  di bidang pertanahan sesuai peraturan perundangundangan yang berlaku”.
Sesuai  penjelasan  di  atas  untuk  memberikan  pelayanan  di  setiap  daerah,  dibentuklah Kantor  Wilayah  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN)  di  setiap  Provinsi  dan  Kantor  BPN  di tingkat kabupaten/kota se-Indonesia. BPN dapat membuat kantor pelayanan lebih dari 1 (satu) Kantor di tiap kabupaten/kota.
3. Kewenangan Badan Pertanahan Nasional
Badan  Pertanahan  Nasional  berada  di  bawah  Kementrian  Agraria  dan  Tata  Ruang memiliki  kewenangan  untuk  menyatukan  pengelolaan  pertanahan  secara  komprehensif. Pengaturan  dan pengelolaan pertanahan  tidak  terbatas pada  ruang  permukaan  tanah  semata, namun  mencakup  ruang  di  bawah  tanah,  ruang  di  atas  tanah,  ruang  perairan  serta  ruang permukaan tanah itu sendiri.

## 3. Permasalahan
Persoalan balik nama hak atas tanah yang terjadi selama dirasakan masih belum memuaskan masyarakat.  Hal  tersebut  disebabkan  karena  masih  banyak  ditemukannya  persoalan  mengenai jangka  waktu  dalam  penyelesaian  prosesnya  yang  tidak  sesuai  dengan  peraturan  perundang- undangan. Maka dari sebab tersebut artikel ini ingin fokus membahas mengenai pelaksanaan balik nama  sertifikat  hak milik  atas tanah dalam jual  beli hak atas  tanah,  dan hambatan-hambatan yang muncul ketika terjadi pelaksanaan balik nama sertifikat hak milik atas tanah dalam jual beli hak atas tanah.

## 4. Orisinalitas Hasil Penelitian
Penulisan dengan permasalahan “balik nama” sertifikat hak milik atas tanah dari hasil jual beli, sudah pernah dilakukan. Artikel yang ditulis oleh Ayu Valery Pratiwi di tahun 2018 dengan judul ”Pelaksanaan Balik Nama  Sertifikat  Hak Milik  Dalam  Jual Beli Tanah  Di Kota  Pontianak (Studi Kasus Kantor Notaris Joko Sabastian, S.H., M.Kn”. artikel tersebut lebih fokus membahas mengenai faktor penyebab dari tidak dapat dilakukannya pelaksanaan balik nama sertifikat tanah yang disebabkan karena penjual meninggal dunia (Pratiwi, 2018) .
Selanjutnya  artikel  yang  ditulis  oleh  Areini  Airin  Mokoagow  di  tahun  2017  dengan  judul “Proses Balik Nama Sertifikat Hak Milik Jual Beli Tanah Berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960”.  Fokus  permasalahan  yang  dibahas dalam  artikel  tersebut  mengenai  aturan hukum tentang  jual  beli  tanah  menurut  Undang-Undang Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok Agraria, dan proses balik nama sertifikat hak milik atas jual beli tanah ( Mokoagow , 2017) .
Kemudian  artikel  yang  ditulis  oleh  Rina  Sulistina  Wahid  di  tahun  2017,  dengan  judul “Prosedur  Pelaksanaan  Balik  Nama  Sertifikat  Hak  Milik  Atas  Tanah  Di  Kantor  Pertanahan Kabupaten  Bulukumba”.  Fokus  pembahasan  dalam  artikel  tersebut  mengenai  “Prosedur pelaksanaan  balik  nama  sertifikat  hak  milik  atas  tanah  di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten Bulukumba, dan Hambatan-hambatan dalam prosedur pelaksanaan balik nama sertifikat hak milik atas tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten Bulukumba” ( Wahid , 2017) .
Artikel  yang  dibuat  ini  memiliki  perbedaan  dengan  beberapa  judul  artikel  yang  sudah disebutkan  di  atas.  Artikel  ini  lebih  fokus  membahas  mengenai  proses  pelaksanaan  balik  nama sertifikat  tanah  yang  dilakukan  melalui  dalam  jual  beli,  dan  persoalan/hambatan  yang  terjadi dalam pelaksanaan balik nama sertifikat tanah tersebut.

## B. METODE PENELITIAN
Spesifikasi penelitian ini adalah deskriptif analitis.  Sumber dan jenis data yang digunakan dalam penelitian  ini  antara  lain  sumber  sekunder  dan  primer.  Metode  pengumpulan  data  yang  digunakan adalah studi pustaka dan wawancara. Analisis data penelitian menggunakan Metode Kualitatif.
Metode  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah yuridis  normatif yaitu  penelitian  hukum yang  menggunakan  sumber  data  sekunder  (Hanitijo,  1994)  Metode yuridis  normative adalah  suatu penelitin yang menggambarkan fakta-fakta yang terjadi dalam peraturan perundang-undangan maupun teori  hukum  yang  menyangkut  permasalahan  yang  diteliti  sehingga  hasilnya  akhirnya  menguraikan tentang  penerapan  teori  yang  diterapkan  yang  ada  kaitannya  dengan  praktek  yang  ada  di  lapangan (Soekamto,  1989).  Metode yuridis  normative dalam  penelitian  ini  meninjau  dan  menganalisa permasalahan  yang  menjadi objek  penelitian  yaitu pelaksanaan  “balik nama  sertifikat  hak  milik  atas tanah” dalam jual beli hak atas tanah (studi di Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Batang.

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Praktek Balik Nama Sertifikat Hak Milik Atas Tanah yang Diperoleh dari Jual Beli
Dalam praktek pelaksanaan proses balik nama sertipikat tanah yang diperoleh dari hasil jual beli, maka ada tahapan-tahapan yang harus dilalui antara lain:
a. Persiapan sebelum melakukan jual beli tanah .
Sebelum transaksi jual beli dilakukan, maka perlu dilakukan pengurusan dan pemeriksaan dokumen terkait tanah yang akan dijual tersebut melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT  akan  menjelaskan  mengenai  tahapan dan  peryaratan  yang  harus  dilengkapi oleh  penjual dan  pembeli.  Setelah  dokumen-dokumen  tanah  tersebut  diserahkan  kemudian  PPAT  akan melakukan  verifikasi/pengecekan  sertifikat  tanah  dan  pemeriksaan  Pajak  Bumi  dan  Bangunan (PBB)  ke  Kantor  Badan  Pertanahahan  Nasional  (BPN)  sesuai  wilayah  tanah  tersebut  berada. Setelah  selesai  melakukan  pemeriksaan  selanjutnya  pihak  penjual  diminta  untuk  menunjukkan “Surat Tanda Terima Setoran (STTS)” atas pelunasan pembayaran “Surat Pemberitahuan pajak terhutang (SPPT)” PBB.
Tanah  yang  sudah  bersertifikat  sekalipun  masih  tetap  akan  dilakukan  pemeriksaan  untuk memastikan  kevalidan  data  dan  pemutakhiran  data  sertipikat  terhadap  data  “buku  tanah”  yang ada  di  BPN.  Selain  itu  juga  untuk  lebih  memperjelas  mengenai  status  tanah  tersebut  apakah tanah tersebut masih terlibat sengketa hukum, tidak dalam status dijaminkan, tidak berada dalam
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
penyitaan  pihak  yang  berwenang  dan  tidak  dalam  status  terblokir.  Selanjutnya  PPAT  akan memeriksa  STTS  dan  SPPT  PBB  untuk  menghitung  biaya  dan  menentukan  Nilai  Jual  Objek Pajak (NJOP) yang harus dibayar baik pihak penjual maupun pembeli.
Setelah  verifikasi  di  atas  selesai  dilakukan,  untuk  proses  selanjutnya  adalah  pembuatan Akta  Jual  Beli  (AJB)  tanah  yang  dilakukan  pihak  pembeli  dan  penjual  di  hadapan  PPAT. Persyaratan  yang  harus  dilengkapi  untuk  pembuatan  AJB  tanah  tersebut  antara  lain:  1]  bagi penjual harus  mempersiapkan  Sertifikat  Hak  atas Tanah  yang asli yang akan dijual, KTP,  KK, Bukti Pembayaran PBB, Surat persetujuan, Surat tentang tanah yang bukan dalam sengketa atau disengketakan.  2]  bagi  pembeli  harus  mempersiapkan  KTP,  KK,  uang  untuk  pembayaran pembelian tanah yang dapat dilakukan secara tunai di hadapan PPAT.

## b. Pembuatan Akta Jual Beli
Akta  jual  beli  dibuat  PPAT  kemudian  ditandatangani  oleh  pihak  penjual  dan  pembeli. Setelah  akta  jual  beli dibuat  maka  terjadi  pemindahan  hak  milik  dari  penjual  kepada  pembeli. Akta jual beli tersebut sebagai bukti sah dan legal dalam proses pengalihan hak atas tanah dari pemilik tanah yang lama pindah kepada pemilik tanah baru. Ada beberapa ketentuan yang harus dipenuhi ketika membuat akta jual beli tanah, antara lain:
“1] pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi surat kuasa tertulis; 2] pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi  (biasanya  perangkat  desa  (jika  melalui  PPAT  Sementara/camat)  atau  pegawai  dari kantor PPAT (jika melalui PPAT); 3] PPAT membacakan akta dan menjelakan mengenai isi  dan  maksud  pembuatan  akta,  termasuk  memastikan  pelunasan  harga  transaksinya;  4] penandatanganan akta apabila telah disetujui oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan PPAT;  5]  akta  dibuat  2  lembar  asli,  1  disimpan  di  kantor  PPAT  dan  1  lembar  lainnya disampaikan  ke  Kantor  Pertanahan  untuk  keperluan  balik  nama;  6]  kepada  penjual  dan penjual  diberikan  salinannya.  Apabila  terdapat  kesalahan  dilakukan  penggantian  atau perbaikan  dengan  pencoretan,  yang  kemudian  tambahan  kalimat  dapat  dilakukan  pada lembaran  yang  kosong  yang  disahkan  dengan  paraf  para  penandatangan  akta  tersebut” (Astuti, 1994).
Dalam  proses  jual  beli  Hak  Atas  Tanah,  pihak  penjual  ataupun  pembeli  dapat  bertindak atas nama sendiri dan juga bisa diwakilkan melalui kuasa yang ditunjuk. Apabila melalui kuasa maka  baik  pihak  penjual  ataupun  pembeli  diharuskan  memiliki  surat  kuasa  untuk  menjual sedangkan untuk pembeli harus ada surat kuasa untuk membeli (Perangin, 1994).

## c. Balik Nama Sertifikat Hak Milik Atas Tanah yang Diperjual-belikan
Setelah  dilakukan  pembuatan  akta  jual  beli  (AJB),  maka  selanjutnya  AJB  tersebut diserahkan  ke  Kantor  Badan  Pertanahan  (BPN)  untuk  proses  “balik  nama  sertipikat  Hak  milik atas tanah” dari nama pemilik lama ke pemilik tanah yang baru. Berdasarkan Peraturan Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  No.  1  tahun  2010  tentang  Standar  Pelayanan  dan  Pengaturan Pertanahan, untuk proses perubahan hak atas tanah sertifikat hak atas tanah antara lain:
1. Setelah  AJB  selesai  dibuat,  kemudian  PPAT  menyerahkan  berkas  ke  kantor  BPN  setempat selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak akta ditandatangani.
2. Berkas yang harus diserahkan ke BPN antara lain: “a] surat pengantar yang dibuat oleh PPAT (rangkap  2);  b]  surat  permohonan  balik  nama  yang  sudah  ditandatangani oleh  pembeli  atau kuasanya  jika  menggunakan  kuasa,  sertifikat  tanah  yang  asli  dan  fotokopinya;  c]  AJB  dari PPAT  yang  sudah  lengkap,  Foto  kopi  KTP  penjual  dan  pembeli  yang  masih  berlaku  dan dilegalisir; d] bukti lunas Pajak Penghasilan (PPh); d]  bukti lunasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) 5] serta bukti lunas pembayaran PBB tahun terakhir”.
Setelah proses di atas selesai dilaksanakan kemudian pihak dari Kantor BPN Kabupaten Batang akan melakukan pekerjaan sebagai berikut:
1. Kantor  BPN  Kabupaten  Kendal  akan  memberikan  tanda  bukti  penerimaan  permohonan balik nama kepada PPAT yang selanjutnya diserahkan ke pihak pembeli;
2. Dilakukan  pencoretan  nama  pemegang  hak  lama  menggunakan  tinta  berwarna  hitam kemudian  diparaf oleh Kepala Kantor BPN Kabupaten Batang;
3. Penulisan nama pemilik baru di halaman dan kolom yang terdapat pada “buku tanah” dan sertipikat  diberikan  tanggal  pencatatan  kemudian  ditanda  tangani  oleh  Kepala  BPN  atau pejabat yang berwenang.
4. Jangka  waktu  pengambilan  sertipikat  berkisar  antara  14  sampai  20  hari  di  kantor  BPN setempat (Kepala Sub Seksi Pemeliharaan data BPN Batang, 2019).
Setelah  proses  di  atas  sudah  dilaksanakan  selanjutnya  diperlukan  waktu  sekitar  14 sampai 20 hari untuk mendapatkan sertipikat baru dengan status kepemilikan kepada pemilik baru tanah yang sudah dibeli tersebut.
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## 2. Kendala Dalam Praktek Balik Nama Sertifikat Hak Milik Atas Tanah yang Diperoleh dari Jual Beli
Dalam  prakteknya  tidak  mudah  untuk  melaksanakan balik nama  sertifikat  hak  milik  atas tanah  yang  diperoleh  dari  “jual  beli”.  Ditemukan  adanya  beberapa  kendala  yang  menghambat dalam penyelesaian proses balik nama sertifikat tanah antara lain:
a. Adanya standar prosedur baku yang sudah ditetapkan BPN /  SOP untuk penyelesaian “balik nama” atas tanah yang status kepemilikannya Letter C Kelurahan.
Untuk  tanah  dengan  status  kepemilikan  Leter  C,  untuk proses pengurusan  balik  nama membutuhkan  waktu  yang  cukup  lama  sekitar  antara  3  sampai  6  bulan.  Hal  tersebut disebabkan  karena  Surat  Daftar  C/Letter  C  Kelurahan  terlebih  dahulu  harus  dirubah  status kepemilikannya menjadi sertifikat hak milik atas tanah.
b. Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Yang diperoleh dari Warisan
Dalam  hal  jual  beli  dari  hasil  warisan  sering  terjadi  persoalan  antara  lain  disebabkan oleh  karena  tanah  warisan  tersebut  pemiliknya  sudah  meninggal  dunia  padahal  tanah warisannya  belum  dibagikan  kepada  ahli  warisnya.  Sedangkan  sertipikat  tanahnya  belum dilakukan “balik nama sertipikat” atas nama ahli warisnya. Untuk dapat melaksanakan “balik nama  sertipikat”  maka penjual  diharuskan  membuat Surat  Keterangan Kematian  atau  “Akta Kematian” dan “Surat  Keterangan  Waris (SKW)” di  Kantor  Kelurahan  setempat. Kemudian dilanjutkan  dengan  membuat  permohonan  ke  Pengadilan  setempat  untuk  mendapatkan penetapan Pengadilan atas ahli warisnya sehingga memiliki hak untuk menjual tanah warisan tersebut.
c. Memiliki Tunggakan Pajak yang Harus Dibayarkan
Pajak yang harus dibayar bagi pembeli adalah BPHTB dan bagi penjual adalah PPh dan PBB.  Pasalnya  banyak  terjadi  penjual  menunggak  pembayaran  PBB.  Karena  hal  tersebut proses jual beli menjadi terhambat.
d. Adanya Perbedaan Data Nama Dalam Sertifikat Dengan Identitas Penjual Terjadinya ketidaksesuaian data di sertipikat tanah dengan data Kartu Tanda Penduduk (KTP) Penjual, disebabkan karena kesalahan ketika menginput data sertifikat maupun data di KTP nya. Ketika terjadi kesalahan tersebut, diharuskan untuk membuat Surat Keterangan dari Kelurahan setempat terlebih dahulu kemudian baru dibuatkan akta jual belinya oleh PPAT.
e. Memiliki Tunggakan Pembayaran Pajak Yang Belum Dilunasi

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
Kewajian  pajak  yang  menjadi  kewajiban  penjual  adalah  Pajak  Bumi  dan  Bangunan (PBB) dan Pajak Penghasilan (PPh). Sedangkan pajak yang menjadi kewajiabn dari pembeli adalah  Pajak  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB).  Sebelum  dilakukan pembuatan  AJB,  PPAT  akan  melakukan  verifikasi  keabsahan  kelengkapan  persyaratanya khususnya  terkait  tentang  pembayaran  pajak  PBB.  Apabila  diketahui  pihak  penjual  masih memiliki  tunggakan pembayaran  PBB  maka pihak penjual  diharuskan untuk  melunasi pajak PBB tersebut terlebih dahulu.
f. Banyaknya Antrian di Kantor Badan Pertanahan Nasional
Seiring dengan adanya pedoman standar baku/SOP yang ditetapkan oleh Kantor Badan Pertanahan  Nasional  (BPN)  Kabupaten  Batang,  sehingga  setiap  masyarakat  harus  taat mematuhinya.  Masyarakat  yang  mengurus  terkait  administrasi  pertanahan setiap  hari  sangat banyak,  sehingga  hal  tersebut  menyebabkan  pekerjaan  yang  ditangani  oleh  BPN  sangat banyak  dan  memakan  waktu  yang  lumayan  lama.  Hal  tersebut secara  otomatis berpengaruh terhadap  penyelesaian  pekerjaan  proses  balik  nama  sertipikat  hak  milik  atas  tanahnya membutuhkan waktu yang lama.

## D. SIMPULAN
Proses balik nama sertipikat tanah, meliputi beberapa tahapan yang harus dilakukan antara lain dimulai dari pemeriksaan dokumen tanah yang akan dijual, kemudian pembuatan akta jual beli tanah (AJB), selanjutnya balik nama sertifikat hak milik atas tanah yang diperjualbelikan di Kantor BPN dari pemilik sertipikat  lama  ke  pemilik baru. Dalam proses tersebut  sesuai  Standar Operasional Prosedur (SOP)  yang  diterapkan  di  BPN  Batang,  untuk  mendapatkan  sertipikat  atas  nama  pemilik  baru, diperlukan waktu sekitar 14 sampai 20 hari.
Proses balik nama sertipikat hak milik atas tanah ditemukan permasalahan atau hambatan antara lain adanya SOP di Kantor BPN Batang untuk tanah yang berstatus Surat Daftar Letter C kelurahan, jual  beli  tanah  dari  hasil  warisan  yang  belum  dibalik  nama  oleh  ahli  warisnya,  pajak  yang  belum dibayarkan  baik  BPHTB,  PPh  dan  PBB,  adanya  perbedaan  data  di  sertifikat  antara  nama  dengan identitas/KTP  penjual,  serta  banyaknya  antrian  di  Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional  Kabupaten Batang.
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702

## DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Abdurachman. (1978). Masalah Pencabutan Hak dan Pembebanan Atas Tanah di Indonesia . Alumni. Boediono,  H.  (2013). Kumpulan  Tulisan  Hukum  Perdata  di  Bidang  Kenotariatan .  Bandung:  PT  Citra Aditya Bakti.
Budiono, A.R. (2005). Pengantar Ilmu Hukum. Malang . Bayumedia Publishing.
Hanitijo, R. S. (1994). Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri . Ghalia Indonesia.
Harsono, B. 2008. Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria Isi dan Pelaksanaannya) . Jakarta: Djambatan.
Harsono, B. (2010). Hukum Agraria Indonesia, Himpunan Peraturan-peraturan Hukum Tanah. Jakarta:
Djambatan.
Koentjaraningrat. (1987). Sejarah Teori Antropologi . UI Press.
Kunu, A. B. D. (2012). Kedudukan Hak Menguasai Negara Atas Tanah. Fiat Justicia Jurnal Ilmu Hukum , Vol.6,(No.1), p. 1–10.
Perangin, E. (1994). Praktek Jual Beli Tanah , cet. 3. Jakarta: Raga Grafindopersada.
Salindeho, J. (1987). Masalah Tanda Dalam Pembangunan . Sinar Grafika.
Salle, A. (2007). " Hukum Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum . Kreasi Total Media.
Santoso, U. (2008). Hukum Agraria & Hak-Hak Atas Tanah . Kencana Prenada Media Group.
Santoso, U. (2009). Hukum Agraria da Hak-Hak Atas Tanah (Ke-5). Kencana.
Shaleh, W.K. (2010). Hak Atas Tanah . Jakarta: Ghalia.
Soekamto, S. (1989). Pengantar Penelitian Hukum . UI Press.

## Artikel Jurnal:
Astuti,  W.  (2017).  "Peralihan  Hak  Jual  Beli  Atas  Tanah  Sertifikat  Hak  Guna  Bangunan  Yang  Telah Berakhir  Masa Berlakunya  Dengan  Pengajuan  Proses  Balik  Nama  sertifikat  Hak  Atas Tanah". Lex Privatum . Vol.4,(No.4).
Kobu,  D.  K.  (2017).  Pelaksanaan  Peralihan Hak  Atas  Tanah  Berdasakan  Hukum  Adat Suku Tobelo  Di Kabupaten Halmahera Selatan. Lex Crimen , Vol.6,(No.2), p. 36–43.
Mokoagow, A. A. (2017). Proses Balik Nama Sertifikat Hak Milik Jual Beli Tanah Berdasarkan Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960. Lex Privatum . Vol. 5, (No.4), p.19–26.
Santoso, U. (2014). Kepastian Hukum Wakaf Tanah Hak Milik. In Perspektif (Vol. 19,No.2)".

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
Wijaya, I. G. N. H. I., Wiryawan, I. W., & Westra, I. K. (n.d.). Pelaksanaan Jual Beli Tanah Yang Belum Bersertifikat  Di  Denpasar. Program  Kekhususan  IV :  Hukum  Bisnis,  Fakultas  Hukum  Universitas Udayana .
Pratiwi ,  A.V.  (2018). Pelaksanaan  Balik  Nama  Sertifikat  Hak  Milik  Dalam  Jual  Beli  Tanah  Di  Kota Pontianak. E-Jurnal Fatwa Law, Vol.1, (No.3).
Wahid,  R.S.  (2017).  Prosedur  Pelaksanaan  Balik  Nama  Sertifikat  Hak  Milik  Atas  Tanah  Di  Kantor Pertanahan Kabupaten Bulukumba. Jurnal Tomalebbi. Vol. 4,(No.4 Desember.

## Peraturan Perundang-Undangan:
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang Republik Indonesia No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.