Abstrak—  Dalam  berinvestasi  hal  pertama  yang  menjadi bahan  pertimbangan  pastilah  apakah  investasi  yang  akan dilakukan  akan  menjanjikan  keuntungan  atau  tidak.  Akavia Indekost  didesign  dengan  konsep  perumahan  mewah  dan dilengkapi  dengan  fasilitas  yang  membuat  nyaman  dan mempermudah  aktifitas  penghuninya  sehingga  diharapkan dapat  memenuhi  kebutuhan  masyarakat  yang  membutuhkan tempat  kos.  Pasar  yang  dituju  adalah  investor,  karyawan, maupun  pelajar.  Indekost  ini  akan  dibangun  secara keseluruhan  sehingga  membutuhkan  biaya  yang  cukup  besar untuk  menyelesaikannya.  Oleh  karena  itu,  pembangunan Indekost  ini  harus  memenuhi  kelayakan  dari  segi  finansial. Tujuan dari penelitian ini adalah melakukan analisis kelayakan The  Akavia  Indekost  Ngaliyan-Semarang  yang  direncanakan dari  aspek  finansial.  Metodologi  yang  dipergunakan  dalam penelitian  ini  adalah  pengumpulan  data,  pengolahan  data, analisa pendapatan dan pengeluaran, aliran kas serta meninjau aspek  finansial  dengan  metode  Net  Present  Value  (  NPV  ), Internal  Rate  of  Return  (  IRR  ),  dan  Payback  Periode  (PP), serta  melakukan  analisa  sensitivitas  terhadap  biaya  investasi, tarif  jual,  suku  bunga  pinjaman,  dan  tingkat  okupansi    jual. Hasil  yang  diperoleh  adalah  NPV  bernilai  positif  sebesar  Rp 502.305.139 dengan  tingkat  suku  bunga  11%  .  Nilai  IRR sebesar  15%  >  arus  pengembalian  yang  diinginkan  yaitu sebesar  11%  ,  dan  PP  pada  tahun  kedua.  Sedangkan  untuk hasil  analisa  sensitivitas  antara  variabel  terhadap  NPV diketahui  bahwa  The  Akavia  Indekost  layak  jika  kenaikan biaya  investasi  tidak  lebih  dari  3%,  kenaikan  harga  jual  tidak lebih dari 3%, kenaikan bunga pinjaman tidak lebih dari 1,5%, dan occupancy penjualan unit tidak lebih dari 96%.
Kata Kunci— Analisa Investasi, Kelayakan Finansial, The Akavia Indekost Residence.

## I. PENDAHULUAN
ALAM  berinvestasi  hal  pertama  yang  menjadi  bahan pertimbangan  pastilah  apakah  investasi  yang  akan dilakukan  akan  menjanjikan  keuntungan  atau  tidak.  Usaha cluster indekost merupakan inovasi baru dan pertama dikota Semarang  dimana  merupakan  kompleks  perumahan  yang difungsikan sebagai jasa sewa tempat tinggal sementara dan di design untuk memberikan passive income secara maksimal bagi  masing  masing  pemilik  unitnya.  Di design dengan konsep  perumahan  mewah  dan  dilengkapi  dengan  fasilitas yang  membuat  nyaman  dan  mempermudah  aktifitas penghuninya.  Jasa  sewa  tempat  tinggal  sementara  ini memang  menjanjikan  apalagi  jika  terletak  di  kawasan  yang sangat  potensial  semisal  kawasan  kampus,  rumah  sakit, sekolah,  pasar.  Semua  lokasi  ini  sangat  menjanjikan  bagi para  pengelola  bisnis  Indekost,  pasar  yang  dituju  adalah investor,  karyawan,  maupun  pelajar  karena  memang  akan ada  banyak  pegawai,  karyawan,  anak  sekolah  ,  sampai mahasiswa yang membutuhkan kost.
The  Akavia  Indekost  Residences terletak  di Jl.Prof.  Dr.
Hamka Ngaliyan Raya
Semarang Barat yang menghubungkan  Pusat  Kota  Semarang  dengan  kawasan industri dan pemukiman yang sedang sangat berkembang di area Bukit Semarang Baru . Terletak tepat di depan Pintu Tol Trans Jawa (seksi Semarang - Batang) sehingga akan berada tepat di depan salah satu pintu gerbang Kota Semarang . The Akavia juga terletak di antara kawasan industri, pendidikan, dan  layanan  kesehatan  yang  merupakan  market  yang  besar untuk  pasar  hunian  sementara .  The  Akavia  Indekost Residence dibangun  diatas  tanah  seluas  1,3  hektar.  Dalam satu  kompleks  perumahan  terdiri  dari  28 building yang merupakan bangunan 4 lantai dan tersedia dalam 2 tipe yaitu tipe Deluxe dengan  21  kamar  dan Exclusive dengan  24 kamar.  Hal  ini  membuat  PT.Cita  Kayana  Semesta  selaku Developer  optimis  mengembangkan  usaha  Indekost  di  kota Semarang  yang  dapat  memenuhi  kebutuhan  tempat  tinggal sementara  bagi  pegawai,  karyawan,  anak  sekolah,  sampai mahasiswa yang bekerja atau bersekolah disekitar atau dekat dengan  lokasi The Akavia Indekost Residence.
Biaya  yang  diperlukan  dalam  pembangunan  proyek  ini pun  sangatlah  besar,  sehingga  diperlukan  analisa  kelayakan dalam  hal  finansial  agar  modal  investasi  yang  telah dikeluarkan  dapat  kembali  sesuai rencana  dengan mendapat keuntungan yang diharapkan. Modal yang akan dipakai yaitu 60% modal pinjaman dan 40% modal sendiri dengan asumsi masa  investasi  selama  5  tahun.  Analisa  aspek  finansial digunakan  untuk  menganalisis  kelayakan  suatu  usaha  dari segi finansial melalui keputusan pengalokasian sumber daya yang  terbatas  kedalam  peluang  investasi  yang  ada  [1], sehingga  dapat  memberikan  keuntungan  yang  maksimal. Analisis  finansial  ditinjau  untuk  mengetahui  tingkat kelayakan investasi dengan menggunakan kriteria kelayakan investasi  yaitu, Net  Present  Value  (NPV),  Internal  Rate  Of Return  (IRR),  dan  Pacback  Periode  (PP) ,  apakah  investasi proyek ini sudah layak dari segi finansial atau perlu dianalisa tingkat  sensitivitasnya  terhadap  parameter-parameter  yang ada.
Tujuan  dilakukannya  tugas  akhir  ini  adalah  untuk melakukan  analisis  kelayakan  proyek  pembangunan The Akavia  Indekost  Residences Ngaliyan-Semarang  yang direncanakan  dari  aspek  finansial  serta  melakukan  analisis untuk  menganalisa  pengaruh  tingkat  sensitivitas  proyek pembangunan The  Akavia  Indekost  Residences Ngaliyan  - Semarang  terhadap  beberapa  parameter  yang  dipakai dalam analisa ini antara lain biaya investasi, perubahan harga jual, bunga pinjaman, dan okupansi jual.

## Analisa Investasi The Akavia Indekost Residences Ngaliyan - Semarang
Adelia Munawaroh dan Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Indonesia
e-mail : christiono@ce.its.ac.id
D
Gambar 1. Lokasi The Akavia Indekost Residences Sumber: Google earth

## II. KONSEP DAN PENELITIAN TERDAHULU

## A. Konsep Penelitian
Penelitian  ini  adalah  sebuah  studi  yang  membahas tentang  analisa  investasi  untuk  mengetahui  seberapa  besar kelayakan  investasi  proyek The  Akavia  Indekost  Residence . Analisa investasi ditinjau dari aspek finansial yang kemudian dianalisa menggunakan metode Net Present Value ( NPV ), Internal Rate of Return ( IRR ), serta Payback Periode ( PP ).  Pendapatan  dalam  analisa  ini  adalah  penjualan  tipe  unit hunian . Modal yang dipakai yaitu 60% modal pinjaman dan 40% modal sendiri.  Selanjutnya  dilakukan  analisa sensitivitas terhadap tingkat biaya investasi, perubahan harga jual,  bunga  pinjaman,  dan  okupansi  jual  agar    mengetahui alternatif  mana  yang  paling  sensitif  terhadap  perubahan variabelnya.

## B. Penelitian Terdahulu
1. Sari  dan  Utomo  (2012)  dengan  judul  analisa pembeayaan  kerjasama  pemerintah  dan  swasta  pada proyek  Sidoarjo  town  square    untuk  mengetahui keuntungan  antara  pemerintah  dan  swasta  serta perbandingan  tingkat  keuntungan  antara  keduanya selama masa investasi. Metode yang dipakai yaitu NPV dan  PI,  serta  analisa  sensitivitas  terhadap  masa investasi [2].
2. Khaer dan utomo (2012) dengan judul pengaruh tingkat hunian  pada  keputusan  investasi  proyek  hotel  santika gubeng Surabaya. Analisa kelayakan investasi terhadap tingkat  okupansi  dengan  menggunakan  metode  NPV dan IRR [3].
3. Prastiwi  dan  Utomo  (2013)  dengan  judul  kelayakan investasi  perumahan  green  semanggi  mangrove Surabaya  ditinjau  dari  aspek  finansial.  Metode  yang dipakai yaitu NPV, IRR dan PI serta analisa sensitivitas terhadap tingkat pengembalian investasi dengan umur 5 tahun [4].
4. Putra,  Utomo,  dan  Nurcahyo  (2013)  dengan  judul analisa pembeayaan investasi proyek apartemen puncak kertajaya,  alternatif  modal  yang  dipakai  yaitu  100% modal  sendiri,  20%  modal  sendiri  dan  80%  pinjaman, 50%  modal  sendiri  dan  50%  pinjaman,  80%  modal sendiri  dan  20% pinjaman. Metode yang dipakai NPV [5].
5. Nufaili  dan  Utomo    (2014  )  pada  penelitian  dengan judul analisa investasi hotel pessona Makassar, metode yang  dipakai  yaitu  NPV,  IRR,  PP  dan  menganalisa sensitivitas  dengan  merubah  tingkat  hunian  (okupansi) dan tarif sewa ruangan [6].
6. Ningsih  dan  Utomo  (2014)  dengan  judul  analisa pembiayaan  investasi  apartemen  puri  park  view  tower E  kebon  jeruk-Jakarta  Barat.  Sumber  pembiayaan menggunakan  4  alternatif  100%  modal  sendiri,  70% pinjaman,  50%  pinjaman  dan  30%  pinjaman.  Metode yang  dipakai  adalah  NPV  dan  IRR.  Nilai  ROR  dan ROE  digunakan  untuk  memperoleh  peluang  keuangan dari besarnya komposisi hutang yang masih meringankan pengembalian modal [7].
7. Syahrizal  dan  Utomo  (2014)  dengan  judul  Analisa pembiayaan investasi proyek pembangunan perumahan green  pakis  regency  Malang.  Sumber  pembiayaan menggunakan  beberapa  alternatif  yaitu  100%  modal sendiri,  70%  modal  sendiri  dan  30%  pinjaman,  50% modal  sendiri  dan  50%  pinjaman,  30%  modal  sendiri dan  70%  pinjaman.  Metode  yang  dipakai  adalah  NPV dan IRR [8].
8. Wahyudi  dan  Utomo  (2014)  dengan  judul  analisa investasi  pada  proyek  pembangunan  apartemen  bale hinggil  Surabaya.  Dengan  menganalisa  alternatif pendapatan  yang  optimal  dari  pemilihan  alternatif pendapatan  sewa,  jual,  dan  gabungan  dari  keduanya. Penilaian  kelayakan  investasi  menggunakan  metode NPV  dan  IRR,  serta  analisa  sensitivitas  terhadap alternatif pendapatan [9].
9. Listyaningsih  dan  Utomo  (2014)  dengan  judul pengaruh  keterlambatan  pembebasan  lahan  terhadap keputusan  investasi  proyek  jalan  tol  Surabaya- Mojokerto.  Metode  yang  dipakai  yaitu  NPV  dan  IRR dan  analisa  sensitivitas  terhadap  keterlambatan pemasukan serta keterlambatan pembebasan lahan [10].
10.  Iffahni dan Utomo (2015) pada penelitian dengan judul analisa  investasi  apartemen  taman  melati  Surabaya. Sumber  pembiayaan  menggunakan  dua  alternatif  yaitu 70%  modal  Pinjaman  dan  30%  modal  sendiri. Menggunakan  metode  analisa  NPV  dan  IRR  ,serta menganalisa  sensitivitas  terhadap  biaya  investasi,  tarif jual serta sewa hunian [11].
11.  Maulanasari  dan  Utomo  (2015)  dengan  judul  analisa pembiayaan  investasi  properti  perkantoran  di  Jakarta Selatan.  Sumber  pembiayaan  menggunakan  beberapa alternatif  yaitu  100%  ,  60%  modal  sendiri  dan  40% pinjaman, 50% modal sendiri dan 50% pinjaman, serta 40%  modal  sendiri  dan  60%  pinjaman.  Menggunakan metode analisa NPV dan IRR [12].
12.  Maulina  dan  Utomo  (2016)  dengan  judul  study kelayakan  investasi  apartemen  gunawangsa  merr Surabaya.  Metode  yang  digunakan  adalah  NPV,  IRR, dan  PP,  dengan  masa  investasi  selama  10  tahun  dan analisa  sensitivitas  terhadap  harga  jual,  sewa,  tarif listrik, dan biaya investasi [13].
13.  Herwitasari  dan  Utomo  (2016)  dengan  judul  studi pengambilan  keputusan  investasi  dengan  resiko  pada pengembangan  proyek  caspian  tower,  gran  sungkono lagoon  Surabaya,  untuk  mendapatkan  keputusan terbaik  dalam  investasi  dilihat  dari  resiko  dan  tingkat
Lokasi
keuntungan  yang  didapat.  Metode  yang  digunakan adalah NPV [14].
Terdapat  beberapa  persamaan  mendasar  berdasarkan beberapa  penelitian  diatas  yaitu  penelitian  bertujuan  untuk mendapatkan  keputusan  investasi  terbaik  berdasarkan kelayakan  aspek  finansial.  Perbedaan  dari  beberapa penelitian  diatas  adalah  objek  penelitian    dimana  objek penelitian  pada  penelitian  sebelumnya  berbeda  mulai  dari perumahan,  hotel,  apartemen,  perkantoran,  dan  ada  juga yang  menganalisa  pengaruh  keterlambatan  pembebasan lahan  terhadap  keputusan  investasi  dengan  objek  yang dipakai adalah jalan tol.  sedangkan objek pada penelitian ini adalah  perumahan  indekos  dimana  perumahan  yang  seluruh unitnya  difungsikan  sebagai  tempat  kos.  Metode  yang dipakai  untuk  penilaian  kelayakan  investasi  sebagian  besar sama,  yaitu  NPV  dan  IRR.  Dalam  penelitian  ini  dipakai  3 metode  yaitu  NPV,  IRR,  dan  PP  alternatif  sumber pembiayaan  60%  modal  pinjaman  dan  40%  modal  sendiri. Selain  itu  penelitian  ini  juga  menganalisa  sensitivitas terhadap  biaya  investasi,  perubahan  harga  jual,  bunga pinjaman, dan okupansi penjualan unit.

## III. METODOLOGI

## A. Metode Perhitungan
Langkah  berikutnya  setelah  tahap  analisa  adalah perhitungan analisa kelayakan investasi yang meliputi :
1. Net Present Value (NPV)
Merupakan  selisih  antara benefit (  penerimaan  )  dengan cost (  pengeluaran  )  yang  telah  di present  value kan.  NPV adala present  value aliran  kas  masuk  dikurangi  dengan present value aliran kas keluar [1].
Keputusan investasi adalah sebagai berikut :
NPV > 0 usulan investasi diterima NPV < 0 usulan investasi ditolak
NPV = -OI

## (1)
Dimana :
NPV     : Nilai sekarang bersih CF1,2..n : cash flow tahun 1,2,3 sampai ke-n i : cost of capital / interest rate / requiered rate of return / arus pengembalian
n : umur proyek investasi
OI : original investment
2. Internal rate of Return (IRR)
Merupakan  tingkat  diskonto    yang  menyamakan present value aliran  kas  masuk  dengan present  value aliran  kas keluar [1].

## (2)
Dimana : i l : tingkat diskon ( +) i u : tingkat diskon ( - )
NPV l : NPV ( + ) NPV u : NPV ( - )

## 3. Payback Periode (PP)
(3) l     = Besarnya biaya investasi yang diperlukan Ab  = Keuntungan bersih yang diperoleh tiap tahunnya
4. Analisa Sensitivitas
Studi  Kelayakan  Analisa  Finansial  memerlukan  suatu analisis  sensitivitas  yang  berguna  untuk  mengkaji  sejauh mana  perubahan  unsur-unsur  dalam  aspek  finansial berpengaruh  terhadap  keputusan  yang  dipilih.  Sensitif tidaknya suatu keputusan diambil terhadap perubahan unsur- unsur tertentu. Apabila perubahan unsur-unsur mengakibatkan  perubahan  keputusan  maka  keputusan tersebut  dinilai  sensitif  terhadap  terhadap  unsur  yang dimaksud [1 5 ].

## IV. HASIL DAN PEMBAHASAN

## A. Konsep Pengembangan Perumahan
Konsep  pengembangan  indekost  akan  direncanakan dalam 4 tahap. Pada saat ini kondisi lahan sudah merupakan lahan kosong dan direncanakan akan dimulai dibangun pada awal tahun 2017 dan ditargetkan rampung pada tahun 2018. 1.Tahap pertama
Dihitung  pada  tahun  ke  0  masa  investasi.  Merupakan proses  pembebasan  lahan  seluas  1,3  Ha.  Harga  tanah didapat  dari  hasil  estimasi  pembanding  terhadap  lahan yang telah terjual disekitar lokasi.
2.Tahap kedua
Direncanakan  pada  tahun  pertama  pembangunan  gate utama + jalan paving sepanjang area Indekost, Pos jaga, 10 unit  Deluxe,  3  unit  Exclusive  serta  pembangunan  fasilitas umum tahap 1.
3.Tahap ketiga
Direncanakan  pada  tahun  kedua  pembangunan  7  unit Deluxe  dan  2  unit  Exclusive,  serta  dilanjutkan pembangunan fasilitas umum tahap 2.
4.Tahap keempat
Direncanakan  pada  tahun  kedua  pembangunan  4  unit Deluxe  dan  2  unit  Exclusive,  serta  dilanjutkan pembangunan jalan paving di depan unit Indekost

## B. Analisa Investasi
Biaya  investasi  merupakan  semua  biaya  awal  yang dikeluarkan  untuk  membangun  perumahan The  Akavia Indekost ini. Biaya-biaya tersebut antara lain :
1. Biaya Tanah / lahan
2. Biaya  Konstruksi  meliputi  biaya  struktur  dan  bangunan yang  meliputi  komponen  biaya  pondasi,  struktur,  dinding, lantai, plafond, atap, utilitas, tata udara, finishing, interior.
3. Biaya Pembangunan Infrastruktur
4. Biaya Jasa Profesi
5. Biaya Administrasi
6. Biaya Pengembangan Fasum
C. Analisa Pendapatan
Pendapatan  Perumahan  Indekost  ini  diperoleh  dari penjualan  unit  indokost  tipe Deluxe dan Exclusive yang dijual  seluruhnya.  Harga  jual  masing-masing  tipe  unit berbeda sesuai dengan tipe dan luasnya. Estimasi harga jual objek  didapatkan  dengan  membandingkannya  dengan  harga
jual properti sejenis. Rencana penjualan unit Indekost dapat dilihat  pada  tabel  rencana  penjualan  per  tahun  dimulai  dari tahun 2017 dan direncanakan habis terjual pada tahun 2019.
Dipakai  beberapa  pembanding  harga  jual properti sejenis sekitar  lokasi  objek,  kemudian  dibandingkan  dengan  objek sehingga didapatkan estimasi harga jual objek.
Tabel 1.

## Rencana penjualan Unit Indekost
Type Jumlah 2017 2018 2019 Deluxe 21 10 7 4 Exclusive 7 3 2 2 Sumber : Perhitungan Tabel 2. Rekapitulasi Penjualan Per-Tahun Pendapatan Tahun 2017 2018 2019 Penjualan Unit (Rp) Rp 60.983.207.697 Rp 44.179.920.982 Rp 26.836.997.524 Sumber : Perhitungan

## D. Analisa Pengeluaran
Pengeluaran pada The Akavia Indekost Residence berupa biaya  operasional  seperti  gaji  pegawai,  biaya  listrik,  biaya air.  Biaya  pemasaran,  dan  estate  management.  Rekapitulasi biaya  pengeluaran  per-tahun  dapat  dilihat  pada  tabel dibawah ini.
Tabel 3.

## Rekapitulasi Pengeluaran Per-Tahun
Pengeluaran Tahun 2017 2018 2019 Gaji Karyawan (Rp) Rp 296.616.000 Rp 332.209.920 Rp 372.075.110 Biaya Listrik (Rp) Rp 46.202.342 Rp 47.984.170 Rp 49.765.997 Biaya Air (Rp) Rp 1.257.120 Rp 1.257.120 Rp 1.257.120 Pemasaran (Rp) Rp 1.829.496.231 Rp 1.325.397.629 Rp 805.109.926 Total (Rp) Rp 2.173.571.693 Rp 1.706.848.839 Rp 1.228.208.153 Estate Manajemen (Rp) Rp 152.458.019 Rp 110.449.802 Rp 67.092.494 Pengeluaran Tahun 2020 2021 Gaji Karyawan (Rp) Rp 416.724.124 Rp 466.731.018 Biaya Listrik (Rp) Rp 51.547.824 Rp 53.329.651 Biaya Air (Rp) Rp 1.257.120 Rp 1.257.120 Pemasaran (Rp) - - Total (Rp) Rp 469.529.068 Rp 521.319.811 Estate Manajemen (Rp) Rp 67.092.494 Rp 67.092.494 Sumber : Perhitungan

## E. Analisa Kelayakan Investasi
Perhitungan  aliran  kas  menggunakan  besaran  MARR berdasarkan  tingkat  pengembalian  modal  sendiri  dan pinjaman.  Perhitungan  biaya  tiap  tahun  dihitung  dengan Discount Factor (DF).

## DF  =
( 4) dimana  i  adalah  MARR  investasi  dan  n  adalah  tahun  saat biaya tersebut dikeluarkan.
Tingkat  pengembalian  modal  sendiri  diperoleh  dari tingkat  suku  bunga  deposito  beberapa  Bank  di  Indonesia. Safe  rate  +/-  Resiko  . Tingkat  pengembalian  modal pinjaman adalah sebesar 11% dengan MARR 11%
Berdasarkan  perhitungan  aliran  kas  dengan  n  investasi selama  5  tahun  diperoleh  nilai  NPV  sebesar  Rp.  Rp 502.305.139 > 0 maka investasi dinyatakan layak.
1. Internal rate of Return (IRR)
Untuk  mendapatkan  nilai  IRR  menggunakan trial  and error dengan  mengubah  nilai  i  sehingga  mendapatkan  nilai NPV  +  dan  –  ,  maka  dicoba  i=  15%,  i=  20%,  i=  25%,  i= 20%, kemudian diinterpolasi.
IRR = i L +
= 15% + = 15%
IRR 15% > MARR 11% , maka proyek ini dinyatakan layak dikerjakan.
2. Payback Periode (PP)
Untuk  menentukan  nilai  PP  digunakan trial  and  error dengan mendapatkan NPV + dan - , kemudian diinterpolasi.
PP  = n L +
= 2% + = 2 thn
3. Analisa Sensitivitas
Merupakan  pengukuran  batas-batas  perubahan  yang menyebabkan  keputusan  investasi  berubah.  Parameter  yang digunakan  dalam  penelitian  ini  antara  lain  biaya  investasi, tarif jual, bunga pinjaman, dan okupansi penjualan.
Hasil  analisa  sensitivitas  antara  variabel  terhadap  NPV diketahui  bahwa  The  Akavia  Indekost  layak  jika  kenaikan biaya investasi tidak lebih dari 3%, kenaikan harga jual tidak lebih  dari  3%,  kenaikan  bunga  pinjaman  tidak  lebih  dari 1,5%, dan occupancy penjualan unit tidak lebih dari 96%

## V. KESIMPULAN
Modal  yang  dipakai  adalah  60%  pinjaman  dan  40% modal  sendiri.  Berdasarkan  analisa  investasi  yang  telah dilakukan  dapat  disimpulkan  bahwa  Pembangunan  The Akavia  Indekost  Residence  ini  layak  dari  segi  finansial, karena  telah  memenuhi  beberapa  kriteria.  NPV  bernilai positif  sebesar  Rp  502.305.139 dengan  tingkat  suku  bunga 11%  .  Nilai  IRR  sebesar  15%  >  arus  pengembalian  yang diinginkan  yaitu  sebesar  11%  ,  sedangkan  Payback  periode pada tahun ke-2 .
Analisa  sensitivitas  terhadap  biaya  investasi  dapat diketahui semakin tinggi biaya investasi maka NPV semakin kecil,  semakin  tinggi  harga  jual  unit  Indekos  maka  NPV semakin besar, semakin besar bunga pinjaman NPV semakin kecil, dan semakin berkurang okupansi penjualan unit maka NPV semakin kecil.
Hasil  analisa  sensitivitas  antara  variabel  terhadap  NPV diketahui  bahwa  The  Akavia  Indekost  layak  jika  kenaikan biaya investasi tidak lebih dari 3%, kenaikan harga jual tidak lebih  dari  3%,  kenaikan  bunga  pinjaman  tidak  lebih  dari 1,5%, dan occupancy penjualan unit tidak lebih dari 96%.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Hanafi,  M.  2004.  Manajemen  Keuangan  Internasional,  BPFE, Yogyakarta  Giatman,  M.2006.  Ekonomi  Teknik  Raja  Gravindo Persada, Jakarta
[2] Sari,  K.  Dan  Utomo,  C.  2012. Analisa  Pembeayaan  Kerjasama Pemerintah  dan  Swasta  pada  Proyek  Sidoarjo  Town  Square. Jurnal Teknik ITS Vol 1, No 1. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[3] Khaer,  A.  dan  Utomo,  C.  2012. Pengaruh  Tingkat  Hunian  pada Keputusan  Investasi  proyek  Hotel  Santika  Gubeng  Surabaya  . Jurnal Teknik ITS Vol 1, No 1. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[4] Prastiwi,  dan  Utomo,  2013.  Kelayakan  Investasi  Perumahan  Green Semanggi  Mangrove  Surabaya  ditinjau  dari  Aspek  Finansial.  Jurnal Teknik ITS Vol 2, No 2. Institut Teknologi Sepuluh Nopember.
[5] Putra,  M.  Utomo,  C.  dan  Nurcahyo.  2013. Analisa  Pembeayaan Investasi Proyek Apartemen Puncak kertajaya. Jurnal Teknik ITS Vol 2, No 1. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[6] Nufaili,  R  dan  Utomo,  C.  2014.  Analisa  Investasi  Hotel  Pessona Makasar. Jurnal Teknik ITS Vol 3,  No 2. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[7] Ningsih,  M.  dan  Utomo,  C.  2014. Analisa  Investasi  Apartemen Puri  Park  View  Tower  E    Kebon  Jeruk  -  Jakarta  Barat. Jurnal Teknik  ITS  Vol  3,  No  2.  Institut  Teknologi  Sepuluh  Nopember Surabaya.
[8] Syahrizal,  M.  dan  Utomo,  C.  2014. Analisa  Pembeayaan  Investasi Proyek Apartemen Puncak kertajaya. Jurnal Teknik ITS Vol 2, No 1. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[9] Wahyudi,  O.  Dan  Utomo,  C.  2014. Analisa  Investasi  pada  Proyek Pembangunan  Apartemen  Bale  Hinggil  Surabaya. Jurnal  Teknik ITS Vol 3, No 1. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[10] Listyaningsih,  D.  dan  Utomo,  C.  2012. Pengaruh  Tingkat Keterlambatan  Pembebasan  Lahan  Terhadap  Keputusan Investasi  Proyek  Jalan  Tol  Surabaya-Mojokerto. Jurnal  Teknik ITS Vol 3, No 2. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[11] Iffahni, dan Utomo. 2015. Analisa Invetasi apartemen Taman Melati. Jurnal Teknik ITS Vol 3, No 2. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[12] Maulanasari,  A.  dan  Utomo,  C.  2015. Analisa  Pembiayaan Investasi  Properti  Perkantoran  di Jakarta Selatan. Jurnal Teknik ITS Vol 4, No 2. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[13] Maulina,  Z.  dan  Utomo,  C.  2016. Study  Kelayakan  Investasi Apartemen Gunawangsa merr Surabaya. Jurnal Teknik ITS Vol 4, No 2. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[14] Herwitasari, F. dan Utomo, C. 2016. Studi Pengambilan Keputusan Investasi  Dengan  Resiko  Pada  Pengembangan  Proyek  Caspian Tower, Gran Sungkono Lagoon Surabaya. Jurnal Teknik ITS Vol 5, No 2. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[15] Soeharto, I. 2002. Studi Kelayakan Proyek Industri. Jakarta: Erlangga