Abstrak —Stasiun  Gubeng  merupakan  stasiun  utama  di  Kota Surabaya  yang  memiliki  peranan  besar  dalam  melayani perjalanan  kereta  jarak  jauh  di  pulau  Jawa  dan  kereta  komuter Surabaya-Sidoarjo.  Adanya  kebijakan  pengembangan  Kota Surabaya,  menjadikan  kawasan  di  sekitar  lokasi  transit  Stasiun Gubeng  menjadi  salah  satu  kawasan  yang  akan  dikembangkan dengan konsep Transit Oriented Development (TOD). Pembangunan  sarana  dan  prasarana  yang  mengarah  pada komponen  TOD  sudah  dilakukan  di  kawasan  transit  Stasiun Gubeng. Namun, pembangunan tersebut belum terintegrasi antar komponen dan belum dapat segera teruwujud untuk mengarah ke bentuk  kawasan  TOD.  Sehingga  diperlukan  penentuan  prioritas dalam pelaksanaan pengembangan di kawasan transit agar dapat terintegrasi  dan  mendukung  percepatan  realisasi  pengembangan TOD  di  kawasan  Stasiun  Gubeng.  Dari  hasil  penelitian  yang dilakukan  dapat  ditentukan  prioritas  pengembangan  dalam rangka  mewujudkan  kawasan  transit  Stasiun  Gubeng  dengan konsep TOD.
Kata  Kunci —Kawasan  transit,  Prioritas  pengembangan,  Stasiun Gubeng, Transit Oriented Development.

## I. PENDAHULUAN
ERMASALAHAN  transportasi  merupakan  permasalahan yang terjadi di kota-kota besar di Indonesia. Permasalahan ini  meliputi  terbatasnya  sarana  dan  prasarana  transportasi, urbanisasi  yang  cepat,  rendahnya  tingkat  kedisiplinan  dalam berlalu  lintas  dan  lemahnya  sistem  perencanaan  transportasi. Hal ini mengakibatkan kemacetan, polusi, kecelakaan, dan hal lain yang tidak bisa dihindari. [1]
Stasiun  Gubeng  merupakan  stasiun  utama  dan  terbesar  di Kota Surabaya maupun Jawa Timur, yang melayani perjalanan kereta jarak jauh di pulau Jawa dan kereta komuter Surabaya- Sidoarjo.  Terdapat  rencana  jalur  rel double-track Surabaya- Juanda-Mojokerto  dan  rencana  pembangunan  monorail  di kawasan  transit  Stasiun  Gubeng  yang  akan  menimbulkan bangkitan  besar  di  lokasi  transit.  Kawasan  di  sekitar  lokasi transit  tersebut  dapat  menjadi  kawasan  potensial  dalam  hal kegiatan ekonomi. Terlebih lagi dalam RTRW Kota Surabaya, kawasan  di  sekitar  Stasiun  Gubeng  direncanakan  menjadi kawasan  kegiatan  yang  heterogen,  khususnya  untuk  kegiatan perkantoran  dan  komersial  yang  tentunya  akan  menimbulkan bangkitan lalu lintas yang besar. [2][3]
Dalam  kebijakan  perencanaan  Kota  Surabaya,  kawasan  di sekitar  lokasi  transit  Stasiun  Gubeng  menjadi  salah  satu kawasan yang dikembangkan dengan konsep TOD. Keterkaitan  antara  karakteristik  kawasan  transit  terhadap jumlah  pergerakan  di  Stasiun  Gubeng,  menjadikan  kawasan transit  Stasiun  Gubeng  memiliki  potensi  untuk  dikembangkan melalui  konsep  TOD. Transit  Oriented  Development (TOD) merupakan konsep kawasan yang nyaman untuk berjalan kaki, dibentuk dari pembangunan mix use , memiliki kepadatan yang tinggi  yang  membuat  masyarakat  nyaman  dalam  transit  dan mendorong  menggunakan  transportasi  publik.  TOD  juga mendukung penggunaan moda transportasi yang berkelanjutan seperti  transportasi  umum,  berjalan  dan  bersepeda,  serta mengurangi jarak perjalanan yang akan mengurangi kemacetan lalu lintas. [4][5]
Di  kawasan  transit  Stasiun  Gubeng  juga  sudah  terdapat pembangunan  sarana  dan  prasarana  yang  mengarah  pada komponen-komponen  TOD  dengan  jenis  kegiatan  guna  lahan seperti perdagangan dan jasa, perkantoran, fasilitas umum, dan pembangunan  jaringan  jalur  pejalan  kaki.  Namun,  pola pembangunan di sekitar kawasan transit belum terintegrasi satu sama lain antar komponen dalam mengarah ke bentuk kawasan dengan  konsep  TOD.  Dengan  pengembangan  seperti  itu, realisasi dalam pengembangan kawasan transit Stasiun Gubeng dengan  konsep  TOD  belum  dapat  segera  terwujud.  Sehingga diperlukan  prioritas  dalam  pelaksanaan  pengembangan  di kawasan transit dengan konsep TOD agar dapat terstruktur dan terintegrasi,  baik  dalam  pembangunan  antar  komponen  dan lembaga atau instansi yang nantinya akan menjalankannya.
Berdasarkan  penjelasan  diatas,  maka  diperlukan  penelitian untuk  mengetahui  prioritas  pengembangan  pada  kawasan transit  di  Surabaya,  guna  membentuk  kawasan  yang  nyaman bagi  pelaku  pergerakan  di  sekitar  kawasan  transit  Stasiun Gubeng dalam pengembangan TOD nantinya.

## II. METODE PENELITIAN

## A. Metode Pengumpulan Data
Pengumpulan  data  dalam  penelitian  ini  dilakukan  dengan survey  primer  dan  survey  sekunder.  Survey  primer  dilakukan dengan  cara  observasi  lapangan  dan  wawancara.  Observasi lapangan  dilakukan  dengan  menggunakan  teknik purposive sampling. Sedangkan  survey  sekunder  dilakukan  dengan  cara

## Penentuan Prioritas Pengembangan Kawasan Transit Stasiun Gubeng dengan Konsep Transit Oriented Development
Virta Safitri Ramadhani dan Sardjito
Departemen Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
e-mail : sardjito@urplan.its.ac.id
P
survey  instansional  dalam  mendapatkan  data-data  yang mendukung penelitian.

## B. Metode Analisis Data
Dalam  menganalisis  kesesuaian  kawasan  transit  Stasiun Gubeng  dengan  konsep  TOD  dilakukan  tiga  tahapan  analisis, yakni:

## 1) Mengidentifikasi  kriteria-kriteria  konsep  TOD  yang sesuai dengan kawasan transit Stasiun Gubeng
Dalam  mengidentifikasi  kriteria-kriteria  konsep  TOD  yang sesuai  dengan  kawasan  transit  digunakan  analisis  Delphi, dengan  menganalisis  variabel-variabel  konsep  TOD  yang didapatkan  dari  hasil  kajian  pustaka  dengan  menyatukan pendapat  beberapa  ahli  (pemerintah,  swasta  dan  akademisi) hingga  terjadi  konsensus.  Terdapat  dua  belas  variabel  dalam penelitian  ini,  yaitu  kepadatan  bangunan,  koefisien  dasar bangunan  (KDB),  koefisien  lantai  bangunan  (KLB), penggunaan lahan perumahan, penggunaan lahan perkantoran, penggunaan  lahan  perdagangan  dan  jasa,  penggunaan  lahan fasilitas  umum,  ketersediaan  jalur  pejalan  kaki,  dimensi  jalur pejalan  kaki,  konektivitas  jalur  pejalan  kaki,  ketersediaan fasilitas  penyebrangan  dan  ketersediaan  fasilitas  sepeda. Variabel-variabel diatas mewakili prinsip-prinsip TOD berupa density (kepadatan  penggunaan  lahan), diversity (penggunaan lahan  campuran),  dan design (ramah  terhadap  pejalan  kaki). [6][7][8][9][10]

## 2) Menganalisis kesesuaian karakteristik kawasan transit dengan kriteria kawasan TOD
Dalam  menganalisis  kesesuaian  karakteristik  kawasan transit dengan kriteria TOD dilakukan dengan analisis kriteria. Analisis  kriteria  dilakukan  dengan  menggunakan  teori  yang menjadi  pertimbangan  dalam  mengidentifikasi  sejauh  mana kesesuaian  kondisi  eksisting  kawasan  transit  Stasiun  Gubeng dengan  kriteria  TOD.  Kriteria  yang  digunakan  dalam  analisis ini  diperoleh  dari  hasil  tinjauan  pustaka  pada  beberapa pedoman  seperti  TOD standard yang  dikeluarkan  oleh Institute  for  Transportation  Development  and  Policy ,  Florida TOD Guidebook ,  dan  beberapa  peraturan  menteri. [8]-[10] Standar  yang  digunakan  sebagai  kriteria  bersifat  umum  dan sudah disesuaikan dengan beberapa peraturan menteri maupun daerah,  sehingga  dapat  diadaptasikan  di  Indonesia.  Berikut merupakan kriteria kawasan TOD.

## 3) Menentukan prioritas pengembangan kawasan transit Stasiun Gubeng dengan konsep TOD
Penentuan  prioritas  pengembangan  kawasan  transit  Stasiun Gubeng  dilakukan  dengan  menggunakan  analisis  AHP ( Analytical Hirerarchy Process ). Hasil analisis ini didapatkan dari  pendapat  para  ahli  yang  kemudian  diolah  menggunakan software Expert Choice 11.

## III. HASIL DAN DISKUSI
Lingkup wilayah penelitian yang digunakan adalah kawasan Stasiun Gubeng dengan radius 700 meter. Kawasan transit ini memiliki  luas  81,37  Ha  yang  terdiri  dari  tujuh  blok pengembangan.  Jenis  penggunaan  lahan  di  kawasan  transit cukup  beragam  seperti  perumahan,  perdagangan  dan  jasa, perkantoran,  fasilitas  umum,  dan  RTH.  Kawasan  ini merupakan  kawasan  potensial  dimana  dalam  RTRW  Kota Surabaya akan direncanakan menjadi kawasan perkantoran dan komersial.
Tabel 1. Kriteria Kawasan dengan Konsep TOD Variabel Kriteria Kepadatan Penggunaan Lahan ( Density ) Kepadatan bangunan 100 – 1000 bangunan/ha KDB Minimal 70% KLB Minimal 2.0
Penggunaan Lahan Campuran ( Diversity ) Penggunaan Lahan
Perumahan
Persentase penggunaan lahan 30% Residential dan 70% Non Residential
Penggunaan Lahan Perkantoran Penggunaan Lahan
Perdagangan dan Jasa
Penggunaan Lahan Fasilitas Umum
Variabel Kriteria Ramah Terhadap Pejalan Kaki ( Design ) Ketersediaan Jalur Pejalan Kaki  Ketersediaan jalur pejalan kaki 100%  Memiliki tactile pada permukaan pedestrian yang mendukung difabel
 Tersedia  pohon  peneduh  di  sepanjang jalur pejalan kaki
Konektivitas Jalur Pejalan Kaki Waktu tempuh maksimal 10 menit dari dan menuju lokasi transit Dimensi jalur pejalan kaki Lebar minimal 2 meter Ketersediaan fasilitas jalur sepeda  Lebar jalur minimal 1,5 meter  Memiliki  jalur  khusus  yang  aman  dari kendaraan bermotor Ketersediaan fasilitas penyebrangan Memiliki  fasilitas  penyebrangan  berupa jembatan  penyebrangan, zebra  cross, atau
penyebrangan pelikan pada tiap persimpangan dan di pusat kegiatan.
Sumber:TOD Guidebook, 2012 dan TOD Standars, 2014
Gambar 1. Peta Lingkup Wilayah Penelitian dan Blok Pengembangan.
Gambar 2. Peta Penggunaan Lahan di Kawasan Transit.
Berdasarkan  hasil  identifikasi  lapangan  maupun  data,  pada indikator kepadatan penggunaan lahan, kepadatan bangunan di kawasan  transit  adalah  33  bangunan/ha  yang  masuk  ke  dalam kategori  rendah.  Ditinjau  dari  variabel  KDB,  kawasan  transit memiliki  rata-rata  nilai  KDB  sebesar  70%  dan  untuk variabel KLB  memiliki  nilai  rata-rata  sebesar  3.30.  Untuk  indikator penggunaan  lahan  campuran,  memiliki  proporsi  penggunaan lahan residential sebesar  36%  dan  penggunaan  lahan non residential sebesar  64%.  Dan  pada  indikator  ramah  terhadap pejalan  kaki,  rata-rata  dimensi  jalur  pejalan  kaki  sebesar  2,5 meter,  dengan  rata-rata  waktu  tempuh  dalam  mencapai  lokasi transit adalah 8,5 menit.
A. Identifikasi  kriteria-kriteria  konsep  TOD  yang  sesuai dengan kawasan transit Stasiun Gubeng
Berdasarkan  hasil  identifikasi  kriteria-kriteria  konsep  TOD yang  didapatkan  dari  variabel-variabel  penelitian  dan  proses analisis,  didapatkan  dua  belas  variabel  yang  sesuai  dengan kawasan  transit Stasiun Gubeng. Variabel tersebut didapatkan dari  hasil  analisis  Delphi  dengan  dua  kali  iterasi.  Variabel-
variabel  tersebut  adalah  kepadatan  bangunan,  KDB,  KLB, penggunaan lahan perumahan, penggunaan lahan perkantoran, penggunaan  lahan  perdagangan  dan  jasa,  penggunaan  lahan fasilitas  umum,  ketersediaan  jalur  pejalan  kaki,  dimensi  jalur pejalan  kaki,  konektivitas  jalur  pejalan  kaki,  ketersediaan fasilitas penyebrangan dan ketersediaan fasilitas sepeda. Hasil identifikasi  tersebut  kemudian  menjadi  input  bagi  proses analisis selanjutnya.

## B. Analisis kesesuaian karakteristik kawasan transit dengan kriteria kawasan TOD
Dalam  menganalisis  kesesuaian  kawasan  transit  dengan konsep  TOD,  digunakan  pedoman  kriteria  yang  didapatkan dari  beberapa  standar  TOD,  sehingga  dapat  menunjukkan sejauh  mana  kondisi  eksisiting  kawasan  transit  sesuai  dengan kriteria  konsep  TOD.  Berdasarkan  hasil  analisis,  dapat diketahui bahwa kawasan transit Stasiun Gubeng masih belum sesuai dengan kriteria kawasan TOD, terutama pada kepadatan bangunan,  penggunana  lahan  campuran,  ketersediaan  jalur pejalan  kaki,  dan  ketersediaan  jalur  sepeda.  Adapun  hasil perbandingan  kesesuaian  kawasan  transit  dengan  kriteria kawasan TOD dapat dilihat pada tabel berikut.

## C. Penentuan  prioritas  pengembangan  kawasan  transit Stasiun Gubeng dengan konsep TOD
Berdasarkan  hasil  analisis,  didapatkan  output  penilaian bobot  dalam  penentuan  prioritas  pengembangan  kawasan transit  Stasiun  Gubeng.  Hasil  output  tersebut  dapat  dilihat sebagai berikut:
Gambar  3.  Hasil  Output  Prioritas  Pengembangan  Kawasan  Transit  Stasiun Gubeng
Pada  grafik  hasil  output  diatas,  dapat  dilihat  urutan  bobot dari  tertinggi  hingga  terendah  dalam  prioritas  pengembangan kawasan transit adalah:
1. Penggunaan Lahan Perdagangan dan Jasa = 0,200
2. Penggunaan Lahan Perkantoran = 0,150
3. Ketersediaan Jalur Pejalan Kaki = 0,127
4. Penggunaan Lahan Fasilitas Umum = 0,111
5. Konektivitas Jalur Pejalan Kaki = 0,102
6. Ketersediaan Fasilitas Penyebrangan = 0,073
7. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) = 0,052
8. Dimensi Jalur Pejalan Kaki = 0,052
9. Kepadatan Bangunan = 0,044
10. Ketersediaan Jalur Sepeda = 0,038
11. Penggunaan Lahan Perumahan = 0,035
12. Koefisien Dasar Bangunan = 0,014
Dari  hasil  output  penilaian  bobot  dengan  menggunakan analisis  AHP,  dapat  disimpulkan  prioritas  pengembangan kawasan  transit  terhadap  variabel  TOD  dijelaskan  pada  tabel dibawah ini.
Tabel 3. Prioritas Pengembangan Kawasan Transit Stasiun Gubeng dengan Konsep TOD Prioritas Variabel 1 Penggunaan Lahan Perdagangan dan Jasa 2
Penggunaan Lahan Perkantoran
3
Ketersediaan Jalur Pejalan Kaki
4
Penggunaan Lahan Fasilitas Umum
5
Konektivitas Jalur Pejalan Kaki
6 Ketersediaan Fasilitas Penyebrangan
7 Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
8
Dimensi Jalur Pejalan Kaki 9 Kepadatan Bangunan 10 Ketersediaan Jalur Sepeda 11 Penggunaan Lahan Perumahan 12 Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Sumber: Hasil Analisis, 2017
Dari  hasil  prioritas  diatas,  penggunaan  lahan  perdagangan dan  jasa  ( non  residential) memiliki  prioritas  tertinggi. Penggunaan  lahan  campuran menjadi  prinsip  utama  dalam pengembangan  kawasan  TOD.  Dengan  banyaknya  aktivitas guna  lahan  di  kawasan  transit,  akan  mempengaruhi  bangkitan dan tarikan, serta demand penumpang yang akan menggunakan  transportasi  publik  di  kawasan  transit  nantinya. Sebagai  tindak  lanjut  dari  penentuan  prioritas  pengembangan kawasan  transit  terhadap  variabel  TOD,  dapat  diberikan deskripsi pengembangan pada tiap variabel pada tabel berikut.
Tabel 2.
Kesesuaian Karakteristik TOD di Kawasan Transit Stasiun Gub eng Variabel Kriteria Karakteristik Kawasan Kesesuaian Kepadatan bangunan 100 – 1000 bangunan/ha 33 bangunan/ha TS KDB Min 70% 70% S KLB Min 2.0 3.30 S Penggunaan Lahan Perumahan Persentase penggunaan lahan 30% Residential dan 70% Non Residential 36% TS Penggunaan Lahan Perkantoran 64% Penggunaan Lahan
Perdagangan dan Jasa Penggunaan Lahan Fasilitas
Umum Ketersediaan Jalur Pejalan Kaki  Ketersediaan jalur  pejalan  kaki 100% Tersedia 62,7% TS  Memiliki tactile pada  permukaan pedestrian Belum seluruhnya tersedia  Tersedia pohon peneduh Tersedia Konektivitas Jalur Pejalan Kaki Waktu tempuh maks 10 menit 8.5 menit S Dimensi jalur pejalan kaki Lebar min 2 meter 2.5 m S Ketersediaan fasilitas jalur sepeda  Lebar  jalur  min 1,5 meter  Memiliki jalur yang  aman  dari kendaraan bermotor
Belum tersedia TS
Ketersediaan fasilitas
penyebrangan Memiliki fasilitas penyebrangan berupa jembatan penyebrangan, zebra cross, atau penyebrangan pelikan Tersedia S
Keterangan: S= Sesuai, TS= Tidak Sesuai Sumber: Hasil Analisis, 2017

## IV. KESIMPULAN
Dalam  kebijakan  pengembangan  Kota  Surabaya,  kawasan transit  Stasiun  Gubeng  menjadi  salah  satu  kawasan  yang dikembangkan  dengan  konsep  TOD,  yang  membutuhkan prioritas  pengembangan  bagi  kawasan  transit  agar  dapat terintegrasi dengan baik dan mempercepat realisasi pengembangan kawasan transit Gubeng dengan konsep TOD.
Hasil  dari  analisis  kesesuaian  konsep  TOD  di  kawasan transit Stasiun Gubeng menujukkan terdapat dua belas variabel yakni  kepadatan  bangunan,  koefisien  dasar  bangunan  (KDB), koefisien  lantai  bangunan  (KLB),  penggunaan  lahan perumahan, penggunaan lahan perkantoran, penggunaan lahan perdagangan  dan  jasa,  penggunaan  lahan  fasilitas  umum, ketersediaan  jalur  pejalan  kaki,  dimensi  jalur  pejalan  kaki, konektivitas  jalur  pejalan  kaki,  ketersediaan  fasilitas penyebrangan dan ketersediaan fasilitas sepeda.
Dalam  mendukung  pengembangan  kawasan  TOD  di kawasan transit Stasiun Gubeng, dilakukan penentuan prioritas pengembangan. Hasil analisis menunjukan prioritas
pengembangan  pada  kawasan  transit  Stasiun  Gubeng  dengan konsep  TOD  adalah:  1)  penggunaan  lahan  perdagangan  dan jasa;  2)  penggunaan  lahan  perkantoran;  3)  ketersediaan  jalur pejalan  kaki;  4)  penggunaan  lahan  fasilitas  umum;  5) konektivitas  jalur  pejalan  kaki;  6)  ketersediaan  fasilitas penyebrangan; 7) koefisien lantai bangunan (KLB); 8) dimensi jalur  pejalan  kaki;  9)  kepadatan  bangunan;  10)  ketersediaan jalur  sepeda;  11)  penggunaan  lahan  perumahan;  dan  12) koefisien  dasar  bangunan  (KDB).  Hasil  dari  penentuan prioritas pengembangan tersebut kemudian dapat direkomendasikan
deskripsi
pengembangan, dengan memperhatikan  kondisi  eksisting  di  kawasan  transit  Stasiun Gubeng.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] O. Z. Tamin, Perencanaan dn Permodelan Transportasi . Bandung: Penerbit ITB, 2000.
[2] Bappeko Surabaya, Surabaya MRT . Surabaya, 2013.
[3] Dinas  Perhubungan  Provinsi  Jawa  Timur, Rencana  Induk Perkeretaapian Provinsi Jawa Timur . 2015.
[4] K. M. Isa, M. I., & Handayeni, “Keterkaitan Karakteristik Kawasan Transit  berdasarkan  Prinsip  Transit  Oriented  Development  (TOD) terhadap  Tingkat  Penggunaan  Kereta  Komuter  Koridor  Surabaya- Sidoarjo,” J. Tek. POMITS , vol. 2, pp. 1–6, 203AD.
[5] Land Use Planning & Policy, Transit Oriented development policy Guidelines . Calgary, 2005.
[6] R.  Cervero, Transit  Oriented  Development  in  The  United  States: Experiences,  Challenges,  and  Prospects .  Washington  DC: Transportation Research Board, 2004.
[7] R.  Watson,  D.,  Plattus,  A.,  &  Shibley, Time  Saver  Standards  for Urban Design . New York: McGrawHill, 2003.
[8] Florida  Department  of  Transportation, Florida  TOD  Guidebook . Florida, USA, 2012.
[9] J. Renne, Transit Oriented Development . Routledge, 2009.
[10] Institute  for  Transportation  Development  and  Policy, TOD Standard . New York: Despacio, 2014.
Tabel 4. Prioritas dan Deskripsi Pengembangan Kawasan Transit Stasiun Gubeng Prioritas Variabel Deskripsi Pengembangan 1 Penggunaan Lahan Perdagangan dan Jasa Menambah  luas  penggunaan  lahan non residential yang khususnya dapat
dialokasikan  untuk  kegiatan  perdagangan dan jasa di seluruh kawasan transit. 2 Penggunaan Lahan Perkantoran Menambah  luas  penggunaan  lahan non residential khususnya  dapat  dialokasikan untuk kegiatan perkantoran pada blok 3, 5, dan 6. 3 Ketersediaan Jalur Pejalan Kaki Meningkatkan  ketersediaan  jalur  pejalan kaki  di  seluruh  ruas  jalan  di  kawasan transit. 4 Penggunaan Lahan Fasilitas Umum Mempertahankan  area  penggunaan  lahan fasilitas  umum  yang  berada  di  kawasan transit. 5 Konektivitas Jalur Pejalan Kaki Mengembangkan  jalan-jalan  penghubung, menerapkan  pola  jaringan  jalan  grid  dan membangun  fasilitas  penyebrangan  jalan (JPO) pada Blok 2 dan 7. 6 Ketersediaan Fasilitas Penyebrangan Memelihara  atau  melakukan  pengecekan secara  berkala  pada  kondisi  fasilitas penyebrangan di kawasan transit. 7 KLB Meningkatkan  nilai  rata-rata  KLB  sampai min  2.0  dan  pada  blok  1,  4  dan  7  yang dibatasi dengan KKOP. 8 Dimensi Jalur Pejalan Kaki Menambahkan  lebar  dimensi  pada  jalur pejalan  kaki  pada  blok  4  yakni  Jalan Gerbong. 9 Kepadatan Bangunan Meningkatkan  nilai  kepadatan  bangunan hingga  67%  dari  kepadatan  bangunan  saat ini di kawasan transit. 10 Ketersediaan Jalur Sepeda Membangun  sarana  dan  prasarana  yang mendukung  aktivitas  sepeda  pada  Jalan Pemuda  (blok  3  &  5)  dan  Jalan  Raya Gubeng (blok 6). 11 Penggunaan Lahan Perumahan Mengurangi  penggunan  lahan residential atau  dapat  dialihfungsikan  ke  penggunaan lahan non  residential sebesar,  yang  dapat dilakukan pada blok 1, 5 dan 6.
12 KDB Meningkatkan  nilai  rata-rata  KDB  sampai min  70%  disesuaikan  dengan  arahan rencana tata ruang pada blok 1, 3, 5 dan 6.
Sumber: Hasil Analisis, 2017