## KEPASTIAN HUKUM PENINGKATAN STATUS HAK ATAS TANAH YANG DIBEBANKAN HAK TANGGUNGAN DARI HAK GUNA BANGUNAN MENJADI HAK MILIK
(Studi Pada Kantor Pertanahan Kota Solok)
Haraif Yudha Putra Program Magister Ilmu Hukum,Universitas Ekasakti, Padang Email: haraifyudhaputra@gmail.com

## ABSTRACT
Land  is  a  very  important  need  because  all  human  activities  take  place  on  the  ground. Provisions  on  land  rights  are  regulated  in  Law  no.  5  of  1960  concerning  Basic  Agrarian Regulations. Among the land rights there are Building Use Rights and Property Rights. And for  this  reason,  it  is  necessary  to  register  and  upgrade  from  Hak  Guna  Bangunan  to  Hak Milik. Building use rights have a limited period of time and need to be upgraded to property rights in order to have legal certainty for the rights holders. The increase in HGB to become property  rights  must  be  registered  at  the  Land  Office  where  the  object  is  located. The formulation of the problem in this study is, First, how is the implementation of increasing the status  of  land  from  building  use  rights  to  property  rights  at  the  Solok  City  Land  Office? Second,  what  are  the  obstacles  that  occur  in  the  implementation  of  increasing  land  status from building use rights to property rights at the Solok City Land Office? The specification of this research is descriptive analysis. The approach used in this study is a normative juridical approach Based on the results of the study, it was shown that (1) the implementation of the improvement  of  land  status  from  building  use  rights  to  ownership  rights  at  the  Solok  City Land  Office  was  carried  out  based  on  sample  certificates,  namely  increasing  building  use rights to property rights on house building land, in addition, in the process of increasing land rights  from  the  use  of  the  building  becomes  property  rights  by  fulfilling  the  conditions specified in  the laws  and regulations and other  regulations.  (2) Obstacles that occur in the implementation of improving the status of land from building use rights to property rights at the  Solok  City  Land  Office  due  to  the  increase  in  rights  caused  by  the  lack  of  public knowledge  regarding  the  increase  in  rights,  such  as  in  terms  of  costs,  conditions,  uses  or benefits. of the increase in rights. In addition, an increase in the right to use a building that is encumbered  with  a  mortgage  can  be  carried  out,  but  with  the  approval  of  the  creditor  and accompanied by the submission of a certificate of mortgage held by the creditor to the debtor.
Keywords: Certainty, Increas, Land Rights

## ABSTRAK
Tanah  merupakan  kebutuhan  yang  sangat  penting  karena  semua  aktivitas  manusia berlangsung  di  atas  tanah.  Ketentuan  tentang  hak  atas  tanah  diatur  dalam  UU  No.  5  Tahun 1960  tentang  Peraturan  Pokok  Agraria.  Diantara  hak  atas  tanah  tersebut  adalah  Hak  Guna Bangunan  dan  Hak  Milik.  Dan  untuk  itu  perlu  dilakukan  registrasi  dan  upgrade  dari  Hak
Guna  Bangunan  menjadi  Hak  Milik.  Hak  Guna  Bangunan  mempunyai  jangka  waktu  yang terbatas dan perlu ditingkatkan menjadi hak milik agar ada kepastian hukum bagi pemegang haknya. Kenaikan HGB menjadi hak milik harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan tempat benda  itu  berada.  Rumusan  masalah  dalam  penelitian  ini  adalah,  Pertama,  bagaimana pelaksanaan peningkatan status tanah dari hak guna bangunan menjadi hak milik pada Kantor Pertanahan  Kota  Solok?  Kedua,  apa  kendala  yang  terjadi  dalam  pelaksanaan  peningkatan status  tanah  dari  hak  guna  bangunan  menjadi  hak  milik  di  Kantor  Pertanahan  Kota  Solok? Spesifikasi  penelitian  ini  adalah  deskriptif  analisis.  Pendekatan  yang  digunakan  dalam penelitian ini adalah pendekatan  yuridis normatif Berdasarkan hasil penelitian menunjukkan bahwa (1) pelaksanaan peningkatan status  tanah dari hak guna bangunan menjadi  hak milik pada  Kantor  Pertanahan  Kota  Solok  dilakukan  berdasarkan  contoh  sertifikat  yaitu peningkatan hak guna bangunan atas hak milik atas tanah bangunan rumah, selain itu dalam proses  peningkatan  hak  atas  tanah  dari  penggunaan  bangunan  menjadi  hak  milik  dengan memenuhi  persyaratan  yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan dan peraturan lainnya  .  (2)  Hambatan  yang  terjadi  dalam  pelaksanaan  peningkatan  status  tanah  dari  hak guna  bangunan  menjadi  hak  milik  pada  Kantor  Pertanahan  Kota  Solok  disebabkan  oleh peningkatan  hak  yang  disebabkan  oleh  kurangnya  pengetahuan  masyarakat  mengenai peningkatan  hak,  seperti  dalam  hal  biaya,  kondisi,  penggunaan  atau  manfaat.  dari peningkatan  hak.  Selain  itu,  peningkatan  hak  guna  bangunan  yang  dibebani  dengan  hipotek dapat dilakukan, tetapi dengan persetujuan kreditur dan disertai dengan penyerahan sertifikat hak tanggungan yang dipegang oleh kreditur kepada debitur.
Kata Kunci: Kepastian, Kenaikan, Hak Atas Tanah

## PENDAHULUAN
Indonesia adalah negara yang berkeadilan sosial maka di dalam memanfaatkan segala sesuatu  yang  menyangkut  hajat  hidup  orang  banyak  semuanya  untuk  mencapai  masyarakat yang  adil  dan  makmur  dan  sejahtera,  hal  ini  sesuai  dengan  ketentuan  yang  tercantum  di dalam Pasal 33 ayat (3) Undang Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 yang berbunyi  sebagai  berikut:  Bumi  dan  air  dan  kekayaan  alam  yang  terkandung  di  dalamnya merupakan  sumber  daya  alam  sangat  penting  bagi  kehidupan  manusia  untuk  kelangsungan hidupnya,  baik  sebagai  individu,  maupun  sebagai  makhluk  sosial  serta  sebagai  makhluk ciptaaan  Tuhan  senantiasa  melakukan  hubungan  dengan  bumi,  air  dan  ruang  angkasa  serta kekayaan alam terkandung didalamnya.
Hubungan  manusia  dengan  bumi  bukan  hanya  sekedar  tempat  tinggal  bagi  manusia saja,  tetapi  bumi  bagi  manusia  merupakan  tempat  dimana  manusia  bisa  melangsungkan hidupnya  dengan  cara  memanfaatkan  bumi  dengan  sebaik  baiknya  yaitu  dengan memanfaatkan  kekayaan  alam  yang  terkandung  didalamnya  ataupun  yang  terdapat dipermukaan bumi yang merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa kepada manusia. 1
Hubungan  manusia  dengan  bumi,  terus  berkembang  sejalan  dengan  perkembangan peradapan manusia itu sendiri. Hubungan itu bahkan menjadi semakin rumit, sebagai  akibat dari  penguasan  dan  perkembangan  ilmu  pengetahuan  dan  teknologi.  Penguasaan  ilmu pengetahuan  dan  teknologi  yang  semakin  berkembang  pada  satu  pihak  telah  memberikan kemampuan kepada manusia untuk mengeksploitasi kekayaan alam yang terkandung didalam bumi secara lebih besar untuk memenuhi kebutuhannya yang tidak terbatas. Pada pihak lain,
1 Ramli Zein, Hak Pengelolaan Dalam Sistem UUPA , Rineka Cipta, Jakarta, 1995, hlm 1
ilmu pengetahuan dan teknologi itu telah memberikan kesadaran bagi manusia , bahwa luas bumi  dan  kekayaan  alam  yang  terkandung  itu  relatif  tetap  dan  terbatas  jika  dibandingkan dengan pertambahan umat manusia.
Tanah  merupakan  faktor  yang  sangat  penting  dalam  kehidupan  suatu  masyarakat, terlebih-lebih  di  lingkungan  masyarakat  Indonesia  yang  sebagian  besar  penduduknya menggantungkan  kehidupannya  dari  tanah.  Dalam  rangka  pembangunan  Nasional  untuk mewujudkan masyarakat yang adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar  1945.  Selain  itu,  tanah  juga  sebagai  modal  utama  baik  sebagai  wadah  pelaksanaan pembangunan  maupun  sebagai  faktor  produksi  untuk  menghasilkan  komoditas-komoditas perdagangan guna meningkatkan Pendapatan Nasional. 2
Dalam  kehidupan  manusia,  tanah  merupakan  kebutuhan  yang  sangat  penting  karena hampir  semua  kegiatan  manusia  berlangsung  di  atas  tanah,  tanah  yang  dibutuhkan  manusia itu tersedia dalam jumlah yang relatif tetap sedangkan kebutuhan manusia akan tanah selalu meningkat,  sesuai  dengan  peningkatan  jenis  dari  jumlah  kebutuhannya.  Sedemikian pentingnya tanah, bahkan secara religiuspun diajarkan oleh setiap agama bahwa manusia pun berasal  dari  tanah,  membutuhkan  tanah  sebagai  sumber  penghidupan  dan  kehidupan,  dan pada akhirnya akan kembali pada tanah sebagai tempat peristirahatan terakhir.
Ketentuan  tentang  hak  atas  tanah  diatur  dalam  Undang-Undang  No.  5  Tahun  1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria,  atau  lebih  dikenal  dengan  sebutan  Undang- Undang  Pokok  Agraria  (UUPA).  UUPA  diundangkan  dalam  LNRI  Tahun  1960  No.  104  – TLNRI  No.2043,  mulai  berlaku  tanggal  24  September  1960.  Pasal  4  ayat  (1)  UUPA menyatakan  bahwa  atas  dasar  hak  menguasai  negara  ditentukan  bermacam-macam  hak  atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang- orang,  baik  sendiri  maupun  bersama-sama  dengan  orang  lain  serta  badan-badan  hukum. Tanah  yang dimaksudkan disini adalah tanah dalam pengertian  yuridis  yaitu hak atas tanah. Hak atas tanah dapat diberikan kepada dan dipunyai perseorangan, sekelompok orang secara bersama-sama, dan badan-badan hukum.
Hubungan antara pemegang hak dengan tanah yang dihaki merupakan hubungan yang erat,  yaitu  untuk  memungkinkan  pemegang  hak  atas  tanah  menggunakan  dan  memakainya guna  memenuhi  suatu  kebutuhan  tertentu.  Sehubungan  dengan  itu,  maka  ada  yang berpendapat  bahwa  ruang  lingkup  bumi  menurut  UUPA  adalah  permukaan  bumi  dan  tubuh bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air. Permukan bumi sebagai dari bumi disebut tanah. Tanah yang dimaksud disini bukan mengatur tanah dalam segala aspeknya melainkan hanya mengatur salah satu aspeknya, yaitu tanah dalam pengertian yuridis yang disebut hak- hak penguasaan atas tanah. 3
Berdasarkan ketentuan di atas yang menjadi salah satu hak atas tanah adalah hak guna bangunan. Hak guna bangunan ini diatur dalam Pasal 35 ayat (1) UUPA, yang menyatakan: ”Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah  yang  bukan  miliknya  sendiri,  dengan  jangka  waktu  yang  paling  lama  30  tahun”.  Hak guna  bangunan  ini  dapat  beralih  dan  dialihkan  kepada  pihak  lain  serta  dapat  dijadikan jaminan hutang. Dengan demikian maka sifat hak guna bangunan adalah sebagai berikut :
2 2http://eprints.ums.ac.id/71447/3/BAB%20I.pdf. diakses pada tanggal 21 Juli 2020 Pukul 16.45 WIB
3 Urip Susanto, Hukum Agraria dan hak-hak atas tanah , Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2010, hlm 73
1. Hak  untuk  mendirikan  dan  mempunyai  bangunan  di  atas  tanah  yang  bukan  miliknya sendiri, dalam arti dapat di atas tanah negara maupun tanah milik orang lain.
2. Jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun lagi.
3. Dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
4. Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani dengan dibebani hak tanggungan.
Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  perlu  dipahami  secara  lengkap,  yaitu  hak  untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan bisa diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun hal  ini  dijelaskan  dalam  Pasal  35  Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UUPA).  Dari  penjelasan dalam  Undang-undang  Pokok  Agraria  maka  yang  dipunyai  oleh  pemegang  hak  sangatlah terbatas oleh karena didirikan diatas  tanah  yang  bukan haknya, jadi hanya terjadi  sepanjang waktu tertentu. 4
Pemberian  Hak  Milik  melalui  proses  peningkatan  hak  atas  tanah  adalah  pemberian Hak Milik dari yang masih berstatus Hak Guna Bangunan. Apabila habis jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut, dan pemegang hak atas tanah tidak melakukan proses pembaharuan lagi,  maka  tanah  tersebut  menjadi  tanah  Negara.  Untuk  itu  pemegang  hak  harus  selalu memperhatikan pembaharuan Hak Guna Bangunannya lagi.
Berbeda halnya dengan Hak Milik yang haknya adalah terpenuh diantara hak-hak atas tanah. Hak Milik menurut Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat  dipunyai  orang  atas  tanah  dengan  mengingat  bahwa  hak  tersebut  mempunyai  fungsi sosial. 5
Sifat khas dari Hak Milik ialah “Hak yang turun-temurun, terkuat, dan terpenuh”. Hak yang  tidak  mempunyai  ciri  yang  tiga  itu  sekaligus  bukanlah  Hak  Milik.  Turun-temurun, artinya hak milik tidak hanya berlangsung selama hidup orang yang mempunyai, tetapi dapat dilanjutkan  oleh  ahli  warisnya  apabila  pemiliknya  meninggal  dunia.  Terkuat,  menunjukkan jangka  waktunya  yang  tidak  terbatas.  Berlainan  dengan  Hak  Guna  Usaha  atau  Hak  Guna Bangunan  yang  jangka  waktunya  tertentu.  Terpenuh,  artinya  Hak  Milik  itu  memberikan wewenang kepada yang mempunyai,yang paling luas jika dibandingkan dengan yang lain. 6
Pemberian  hak  milik  ini  dapat  dilakukan  melalui  proses  peningkatan  hak  atas  tanah yaitu  pemberian  Hak  Milik  dari  yang  masih  berstatus  Hak  Guna  Bangunan,  tanah  dengan sertifikat  Hak      Guna      Bangunan      tersebut      harus  dimiliki  oleh  Warga  Negara  Indonesia (WNI) dengan luas kurang dari 600 meter persegi, masih menguasai tanah, dan memiliki Hak Guna  Bangunan  yang  masih  berlaku  atau  sudah  habis  masa  berlakunya.  Kemudian  apabila habis  jangka  waktu  Hak  Guna  Bangunan  tersebut,  dan  pemegang  hak  atas  tanah  tidak melakukan  proses  pembaharuan  lagi,  maka  tanah  tersebut  menjadi  tanah  Negara.  Untuk  itu pemegang  hak  harus  selalu  memperhatikan  pembaharuan  Hak  Guna  Bangunannya  lagi. 7 Peningkatan  hak  atas  tanah  tersebut  bertujuan  untuk  memberikan  kepastian  hukum  dan
4 Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif , Kencana, Jakarta, 2014, hlm.109
5 Bambang Eko Supriyadi, HUKUM AGRARIA   KEHUTANAN:   Aspek   Hukum Pertanahan Dalam Pengelolaan Hutan Negara , PT. Raja Grfindo, Jakarta, 2013, hlm.55
6 Ibid hlm. 237
7 Widiyanti,  2006, Pelaksanaan  Peningkatan  Hak  Guna  Bangunan  Menjadi  Hak  Milik  untuk  Rumah Tinggal  di  Kantor  Pertanahan  Kota  SemarangUniversitas  Negeri  Semarang ,  lib.unnes.ac.id/6303/1/3824.pd, hlm.3 di akses pada tanggal 21 Juni 2020 pukul 16.40
perlindungan hukum  kepada pemegang hak atas tanah atau hak-hak lain  yang terdaftar agar dengan  mudah  membuktikan  bahwa  dirinya  sebagai  pemegang  hak  atas  tanah  yang bersangkutan. 8
Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  hak  milik  dan  Hak  Pengelolaan  dapat  dijadikan jaminan  utang  oleh  pemegang  Hak  dengan  dibebani  Hak  Tanggungan.  Pemberian  Hak Tanggungan diatur Pasal 39  Undang-Undang  Pokok  Agraria  jo  pasal  33  Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996. 9 Prosedur Pembebanan Hak  Guna  Bangunan dengan Hak Tanggungan  diatur  dalam  Undang-  Undang  Nomor  4  tahun  1996  jo  pasal  44  Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pembebanan Hak Tanggungan terhadap  Hak  Guna  Bangunan  yang  haknya  dibatasi  jangka  waktu,  akan  menimbulkan berbagai permasalahan hukum dikemudian hari, baik bagi pemegang Hak maupun Pemegang Hak  Tanggungan.  Ada  beberapa  permasalahan  yang  sering  timbul  ditengah  Masyarakat pemegang Hak Guna Bangunan dalam hal ini Debitor, ketika debitor melunasi kreditnya pada Pemegang  Hak  Tanggungan/Kreditor,  adakalanya  jangka  waktu  Hak  Guna  Bangunan  yang dijadikan  jaminan  telah  berakhir  atau  tinggal  beberapa  bulan  lagi,  bisa  aja  disebabkan  pada saat dibebankan Akta Hak Tanggungan, sisa jangka waktu Hak Guna Bangunan hampir sama dengan  jangka  waktu  kredit  yang  diberikan,  dan  apalagi  kreditor  tidak  memberitahukan  hal itu kepada debitor, sehingga pemegang Hak Guna Bangunan yang kurang memahami tentang Hak  Guna  Bangunan  pada  Sertipikatnya,  akan  beresiko  kehilangan  Hak  atas  tanah  dan rumahnya, karena pada hakekatnya Hak Guna Bangunan  yang sudah berakhir akan kembali menjadi  Tanah  Negara.  Begitu  juga  jika  Hak  Guna  Bangunan  berakhir  dan  Pemegang  Hak telah  meninggal  dunia,  maka  tanah  Hak  Guna  Bangunan  yag  telah  berakhir  menjadi  tanah Negara,  dan  pengalihan  Haknya  kepada  ahliwaris  harus  dengan  Pemberian  Hak  baru  oleh Pemerintah  yang  memakan  waktu  yang  lama  dan  biaya  yang  cukup  besar.  Bagi  pemegang Hak  Tanggungan  permasalahan  yang  akan  timbul  dengan  menjadikan  Hak  Guna  Bangunan sebagai jaminan kredit, apabila Debitor lalai atau macet dalam pengembalian kreditnya, maka kreditor akan kesulitan untuk melakukan pelelangan jika jangka waktu Hak Guna Bangunan telah berakhir. 10
Peningkatan  Hak  Guna  Bangunan  yang  sedang  dibebani  Hak  Tanggungan  menjadi Hak  Milik,  diatur  dalam  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional (PMNA/KBPN) Nomor 5 tahun 1998 tentang Perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas Tanah yang dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik. Dan telah pernah dilaksanakan  dikantor  Pertanahan  Kota  Solok,  debitor  mengajukan  permohonan  kepada kreditor  sebagai  pemegang  Hak  Tanggungan  untuk  melakukan  peningkatan  hak  milik terhadap  jaminan  Hak  Guna  Bangunan,  dengan  surat  kuasa  subsitusi  kepada  Notaris/PPAT yang  ditunjuk  oleh  Pihak  Kreditor  pemegang  Hak  Tanggungan.  Proses  pelaksanaan permohonan peningkatan Hak Guna Bangunan untuk menjadi Hak Milik itu diproses sesuai dengan  prosedur  yang  diatur  dalam  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  (PMNA/KBPN)  Nomor  5  tahun  1998  tentang  Perubahan  Hak  Guna
8 Ibid , hlm. 2
9 Urip Santoso 1, Op.cit , hlm 114
10 http://eprints.undip.ac.id/61014/2/BAB_I.pdf di akses pada tanggal 23 Agustus 2020 Pukul 18.00 WIB
Bangunan atau Hak Pakai atas Tanah untuk Rumah Tinggal yang dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik.
Masih rendahnya perubahan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik di Kota Solok salah  satunya  disebabkan  Pemahaman  masyarakat  yang  kurang  menjadikan  tidak  banyak permohonan untuk perubahan Hak dimaksud, padahal percepatan dan kemudahan pelayanan pertanahan  sebagaimana  keputusan  Menteri  Negara  Agraria/kepala  Badan  Pertanahan  No  6 Tahun  1998  tentang  pemberian  Hak  Milik  Atas  tanah  untuk  Rumah  tinggal  Bisa dimanfaatkan  untuk  pmilik  rumah-rumah  tinggal  yang  berstatus  Hak  Guna  Bangunan. Masyarakat  pemegang  hak  statusnya  yang  lebih  rendah  seharusnya  dapat  meningkatkan statusnya  menjadi  hak  milik  sesuai  dengan  perundang-undangan  yang  berlaku  agar rumahyang  dimiliki  dan  ditempati  menjadi  status  hak  milik  yang  kedudukan  hukumnya paling kuatdan aman dibandingkan hak- hak atas tanah yang lain.

## METODE PENELITIAN
Metode  yang  digunakan  adalah  hanya  pendekatan  yuridis  normatif  dengan  hanya menggunakan  data  sekunder  yang  diperoleh  melalui  studi  kepustakaan.  Data  tersebut kemudian di analisis secara kualitatif dan disajikan dalam bentuk deskriptif kualitatif.

## PEMBAHASAN
A. Peningkatan Hak Atas Tanah Yang Dibebankan Hak Tanggungan Dari Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik Dalam Perspektif Kepastian Hukum.
Peningkatan  HGB  menjadi  Hak  Milik  diatur  dalam  peraturan  perundang- undangan.  Pemerintah  mengeluarkan  peraturan  peningkatan  hak  untuk  memberikan kepastian  hukum,  sebagiamana  yang  diatur  dalam  pertimbangan  Keputusan  Menteri Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  7  Tahun  1997  tentang Pemberian Hak Milik atas Rumah Sangat Sederhana (RSS) dan Rumah Sederhana (RS).
Perubahan  status  kepemilikan  atas  suatu  properti  dari  sertifikat  Hak  Guna Bangunan  ke  sertifikat  Hak  Milik  ini  memiliki  tujuan  guna  memperjelas  status  hukum kepemilikan atas suatu properti. Hal ini sangat bermanfaat bagi pemilik jika di kemudian hari  terjadi  pindah  tangan  kepemilikan  ataupun  terjadi  sengketa.  Cara  mengubah  HGB menjadi SHM sebetulnya bisa dilakukan sendiri dan tidak terlalu sulit.
Dalam  peraturan  Keputusan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1998 tentang Perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas  Tanah  untuk  Rumah  Tinggal  yang  Dibebani  Hak  Tanggungan  Menjadi  Hak  Milik dijelaskan secara tegas ketentuan hukum dan prosedur pelaksanaan perubahan
Hak Guna Bangunan yang sedang dibebani Hak Tanggungan menjadi Hak Milik, dan  pelaksanaan  harus  sesuai  dengan  Peraturan  nomor  5  tahun  1998,  karena  dengan berubahnya Hak Guna Bangunan  yang sedang terbebani Hak Tanggungan menjadi Hak Milik maka Hak Tanggungan yang membebaninya hapus dan gugur dengan sendirinya.
Perubahan  Hak  Menurut  ketentuan  Pasal  1  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1998 tersebut adalah: 11
a. Perubahan Hak adalah penetapan Pemerintah  yang menegaskan bahwa sebidang tanah  yang  semula  dipunyai  dengan  sesuatu  hak  atas  tanah  tertentu,  atas permohonan pemegang haknya, menjadi tanah Negara dan sekaligus memberikan tanah terebut kepadanya dengan hak atas tanah baru yang lain jenisnya;
b. Perubahan  Hak  Guna  Bangunan  atau  Hak  Pakai  atas  tanah  untuk  rumah  tinggal menjadi  Hak  Milik,  adalah  Perubahan  Hak  Guna  Bangunan  atauHak  Pakai menjadi Hak Milik yang ditetapkan oleh Pemerintah.
Atas  dasar  ketiga  Keputusan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional diatas dari hasil penelitian dilapangan dapat disimpulkan, bahwa Peningkatan Hak Guna Bangunan untuk rumah tinggal menjadi Hak Milik yang dibebani Hak Tanggungan dalam Penelitian ini, termasuk dalam pemberian Hak Milik atas tanah Untuk  Rumah  tinggal  dan  pemberian  Hak  Milik  untuk  rumah  RSS  dan  RS  dan  yang kategori luas tanahnya telah ditentukan, sebagaimana yang dimaksud dalam Surat Edaran Menteri  Negara  Agraria  Nomor  500-3460  tahun  1998)  tentang  Petunjuk  Lebih  Lanjut Mengenai Pelaksanaan Pemberian Hak Milik dengan Rumah Tinggal, angka 4.
Sehubungan dengan perubahan atau peningkatan hak tanggungan atas tanah yang sedang dijadikan jaminan utang. Setiap perubahan atau peningkatan hak atas tanah akan mengakibatkan  terjadinya  pelepasan  hak  atas  tanah  yang  dilakukan  oleh  pemegang  hak yang  mengakibatkan  hapusnya  hak  atas  tanah  tersebut.  Dengan  demikian,  dengan hapusnya hak atas tanah, maka berakibat juga pada hapusnya hak tanggungan tersebut.
Peningkatan  HGB  menjadi  HM,  didahului  dengan  peristiwa  hukum  berupa hapusnya HGB sebelum diikuti dengan lahirnya Hak baru. Berdasarkan Ketentuan Pasal 18  ayat  (1)  huruf  d  Undang-  Undang  Nomor  4  Tahun  1996  atau  Undang  Hak Tanggungan (UUHT), dinyatakan bahwa dengan hapusnya hak atas tanah, maka menurut hukum  mengakibatkan  hapus  pula  Hak  tanggungan  yang  membebani  Hak  tanah  itu. Dengan demikian, setiap Hak Tanggungan  yang  telah dibebankan diatas  hak atas tanah terdahulu menjadi hapus pula demi hukum.
B. Hambatan-hambatan Yang Terjadi Dalam Pelaksanaan Peningkatan Status Tanah Dari  Hak  Guna  Bangunan  Menjadi  Hak  Milik  Pada  Kantor  Pertanahan  Di  Kota Solok
Didalam  pelaksanaan  peningkatan  hak  atas  tanah  seringkali  terdapat  hambatan- hambatan yang dialami oleh pihak BPN Kota Solok dengan pihak yang akan mengajukan peningkatan  hak  atas  tanah.  Hambatan-  hambatan  yang  dialami  oleh  BPN  Kota  Solok dalam proses peningkatan hak atas tanah adalah :
1) Pihak pemohon didalam melakukan proses peningkatan hak atas tanahseringkali tidak dilengkapi  berkas  permohonan  dengan  ijin  Mendirikan  Bangunan  (IMB)  dari  tanah yang dimohon untuk ditingkatkan haknya.
11 H.M  Arba;  Arif  Rahman;  Muhammad  Umar;  Wiwiek  Wahyuningsih;  Shinta  Andriyani.  2016. Implikasi  Hukum  Peningkatan  Status  Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  dan  Hak  Pakai  (HP)  Atas  Rumah  Tinggal Objek Terhadap Kreditur . Jurnal Hukum Jatiswara. Vol 31, No 1, (2016)
2) Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) yang dilampirkan oleh pihak pemohon  kebanyakan diterbitkan  pada  tahun  1970-an,  sehingga  menimbulkan  keraguan,  apakah  bangunan tersebut masih untuk rumah tingggal atau sudah mengalami perubahan.
3) Didalam  mengajukan  permohonan  peningkatan  hak  atas  tanah  sering  kali  terjadi perbedaan  dalam  hal  alamat  letak  tanah  dengan  alamat  yang  tercantum  didalam pembayaran  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  (PBB)  dengan  yang  tercantum  didalam  Ijin Mendirikan  Bangunan  (IMB)  padahal  yang  sebenarnya  atau  pada  kenyataannya  di lapangan menunjukkan  obyek  yang sama, karena sering kali terjadi perubahan nama jalan letak tanah itu berada.
4) SPPT PBB maupun pada sertifikat menunjukkan penggunaan tanahnya masih berupa tanah kosong, hal ini menyebabkan keraguan kepada pihak BPN Kota Solok, apakah tanah tersebut masih berupa tanah kosong atau sudah ada bangunan diatasnya.
5) Kurangnya  pengetahuan  dari  masyarakat  tentang  pentingnya  proses  peningkatan  hak atas tanah.
6) Kurangnya kerja sama antara pihak BPN Kota Solok dengan aparat-aparat desa yang menyebabkan aparat desa tidak mengetahui sedikit mengetahui mengenai peningkatan hak atas tanah.
Berdasarkan  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1998, tentang Perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik. Peningkatan hak guna bangunan yang dibebani hak tanggungan dapat dilakukan, namun atas persetujuan pihak kreditur dan disertai dengan penyerahan sertipikat hak tanggungan yang dipegang oleh kreditur kepada debitur atau dalam hal ini pemohon peningkatan hak guna  bangunan  yang  dibebani  hak  tanggungan  menjadi  hak  milik,  pada  prakteknya tidaklah  semudah  itu.  Karena  pihak  kreditur  selaku  pemegang  hak  tanggungan  merasa dengan  diberikannya  surat  kuasa  membebankan  hak  tanggungan  oleh  debitur  pemohon peningkatan hak guna bangunan menjadi hak milik kepada pihak kreditur dengan obyek hak  milik  yang  diperolehnya  sebagai  perubahan  darihak  guna  bangunan  tersebut, tidaklah cukup sebagai jaminan kredit yang sedang berlangsung.

## PENUTUP

## A. Kesimpulan
Pelaksanaan  Peningkatan  Status  Tanah  Dari  Hak  Guna  Bangunan  Menjadi  Hak Milik Pada Kantor Pertanahan Kota Solok dilakukan berdasarkan sample sertifikat yaitu peningkatan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik pada tanah bangunan rumah selain itu  Pada  proses  peningkatan  hak  atas  tanah  dari  guna  bangunan  menjadi  hak  milik dengan memenuhi syarat sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
„Hambatan Yang Terjadi Dalam Pelaksanaan Peningkatan Status Tanah Dari Hak Guna  Bangunan  Menjadi  Hak  Milik  Pada  Kantor  Pertanahan  Di  Kota  Solok  yaitu Didalam  melakukan  peningkatan  hak  seringkali  pemohon  kurang  mengerti  tentang prosedur  mengenai  pningkatan  hak  tersebut  yang  disebabkan  oleh  kurangnya pengetahuan  masyarakat  mengenai  peningkatan  hak  tersebut,  seperti  dalam  hal  biaya, syarat-  syaratnya,  kegunaaan  atau  manfaat  dari  peningkatan  hak  tersebut.  Selain  itu Peningkatan hak guna bangunan yang dibebani hak tanggungan dapat dilakukan, namun
atas persetujuan pihak kreditur dan disertai dengan penyerahan sertipikat hak tanggungan yang dipegang oleh kreditur kepada debitur.

## B. Saran
Pihak  BPN  seharusnya  menerbitkan  pedoman  pelayanan  mengenai  peningkatan hak yang didalamnya berisi mengenai  persyaratan-persyaratan  didalam  melakukan peningkatan hak atas tanah, biaya pelayanan, dan lamanya pengurusan peningkatan hak tersebut,  didalam  bentuk  buku  pedoman,  selebaran  pengumuman  atau  melalui  media informasi lainnya.
Pihak  kreditur  seharusnya  didalam  menerima  kredit  dengan  jaminan  hak tanggungan atas hak guna bangunan, dapat menawarkan calon debitur untuk melakukan peninggkatan  hak  guna  bangunan  milik  debitur  menjadi  hak  milik.  Karena  dengan meningkatnya  hak  guna  bangunan  semula  menjadi  hak  milik,  hal  ini  juga  akan meningkatkan  nilai  jual  dari  tanah  beserta  bangunan  yang  akan  dijadikan  jaminan pelunasan hutang debitur.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku Teks:
Adrian  Sutedi, Peralihan  Hak  Atas  Tanah  dan  Pendaftarannya ,  Jakarta,  Sinar  Grafika, Jakarta, 2010
Ahmad Syafii Maarif, Islam dan Masalah Kenegaraan , Mizan, Jakarta, 1995.
Andi Hamzah, Hukum Acara Pidana Di Indonesia , edisi revisi, Sinar grafika, Jakarta,1996.
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaany a, Djambatan,Jakarta, 2007 Cst Kansil, Christine, S.T Kansil, Engelien R, Palandeng dan Godlieb N Mamahit, Kamus Istilah Hukum , Jakarta, 2009. Darmodiharjo,  Darji  dan  Shidarta. Pokok-Pokok  Filsafat  Hukum .  PT  Gramedia  Pustaka Utama, Jakarta 1995.
Efendi  Perangin, Hukum  Agraria  Indonesia :  Suatu  Telaah  Dari  Sudut  Pandang  Praktisi Hukum, Rajawali Pers, Jakarta, 1991.
G Kartasapoetra, Kamus Sosiologi dan Kependudukan , Bumi aksara, Solo, 1992
Maria  S.W  Sumardjono, Kebijakan  Pertanahan:  Antara  Regulasi  dan  Implementasi ,  Buku Kompas, Jakarta, 2001
Peter Mahmud Marzuki, Pengantar Ilmu Hukum , Kencana, Jakarta, 2008
Sahnan, Hukum Agraria Indonesia , Setara Press, Malang, 2016
Peraturan Perundang-Undangan:
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 Undang ‐ undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok ‐ pokok Agraria Undang-Undang Nomor 56 Prp Tahun 1960 Tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian Peraturan Pemerintah Nombor  224 tahun 1961 Tentang Pelaksanaan Pembagian Tanah Dan Pemberian Ganti Kerugian
Peraturan Menteri Negara Agraria /Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 tentang  Perubahan  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor  4  Tahun  1998  Tentang  Pedoman  Penetapan  Uang  Pemasukan Dalam Pemberian Hak Atas Tanah Negara
Peraturan Presiden Nomor 20 Tahun 2015 tentang Badan Pertanahan Nasional