COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023

## KEPASTIAN HUKUM TERHADAP KEPEMILIKAN RUMAH KPR BAGI PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK
Nur Wakano 1 , Yuniar Rahmatiar 2 , Muhamad Abas 3 1,2,3 Fakultas Hukum, Universitas Buana Perjuangan Karawang hk19.nurwakano@mhs.ubpkarawang.ac.id 1 yuniar@ubpkarawang.ac.id 2 muhamad.abas@ubpkarawang.ac.id 3 Article Info Abstract Article History Received: November 12, 2023 Accepted: December 27, 2023 One of the issues that often arises in the implementation of home ownership credit (KPR) is the transfer of rights to the house by the debtor to another party before the KPR period ends without the bank's knowledge and without the correct procedures. This phenomenon is known as transfer of rights or credit take over. This writing aims to evaluate legal certainty for buyers with good  intentions  and  the  judge's  considerations  in  decision  no.  49/Pdt.G /2022/PN.Kwg. This research uses a normative approach by analyzing legal materials. The results of the research show that the judge has decided that buyers who have good intentions can change the house ownership data in accordance  with  legal  certainty  and  the  judge's  consideration  is  correct  in accordance with legal certainty where the plaintiff is a buyer who has good intentions can change the house ownership data.
Keywords:
Legal Certainty, Home Ownership Credit, agreements.

## Abstrak
Salah satu isu yang sering muncul dalam pelaksanaan kredit kepemilikan rumah (KPR)adalah pengalihan hak atas rumah yang dilakukan oleh debitur kepada pihak lain sebelum masa KPR berakhir  tanpa sepengetahuan bank dan tanpa prosedur yang benar. Fenomena ini dikenal sebagai  pengalihan  hak  atau  take  over  kredit.  Penulisan  ini  bertujuan  untuk  mengevaluasi kepastian hukum bagi pembeli yang beritikad baik dan pertimbangan hakim dalam putusan No.  49/Pdt.G  /2022/PN.Kwg.  Penelitian  ini  menggunakan  pendekatan  Normatif  dengan menganalisis  bahan-bahan  hukum.  Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa  hakim  telah memutuskan bahwa pembeli yang beritikad baik dapat mengubah data kepemilikan rumah sesuai  dengan  kepastian  hukum  dan  pertimbangan  hakim  sudah  tepat  sesuai  dengan kepastian  hukum  dimana  penggugat  adalah  pembeli  yang  beritikad  baik  dapat  mengubah data-data kepemilikan rumah tersebut.
Kata Kunci: Kepastian Hukum, Kredit Kepemilikan Rumah, perjanjian.

## I. PENDAHULUAN
Tanah  merupakan  pemberian  ilahi  dari  Sang  Pencipta  kepada  umat  manusia  di permukaan bumi. Tanah menjadi kebutuhan pokok manusia dari awal kelahiran hingga akhir hayat,  sebagai  tempat  tinggal  dan  sumber  kehidupan.  Dari  perspektif  kosmologis,  tanah bukan hanya sekadar tempat tinggal dan pekerjaan manusia, tetapi juga akar asal-usul dan tujuan akhir perjalanan mereka. Tanah melibatkan berbagai dimensi seperti ekonomi, sosial, budaya, politik, dan ekologi, dan memiliki hubungan yang tak terpisahkan dengan kehidupan manusia. Setiap individu memerlukan tanah dalam segala aspek kehidupan, termasuk dalam kematian. Meski manusia hanya mampu menguasai sejumlah terbatas tanah, kebutuhan akan tanah terus bertambah seiring pertambahan jumlah penduduk. Selain bertambahnya populasi
COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023
yang  memerlukan  lahan  untuk  tempat  tinggal,  kemajuan  dalam  berbagai  bidang  seperti ekonomi,  sosial,  budaya,  dan  teknologi  juga  mendorong  kebutuhan  akan  lahan  yang  lebih luas.  Masyarakat  seringkali  memperoleh  kepemilikan  tanah  dengan  mengubah  hak kepemilikan  melalui  transaksi  jual  beli.  Istilah  "jual  beli"  dalam  konteks  ini  mengacu  pada tindakan dimana seseorang dengan sukarela mengeluarkan uang untuk mendapatkan barang yang diinginkan.
Sebuah  struktur  yang  berfungsi  sebagai  tempat  tinggal  atau  tempat  hunian  serta tempat  bagi  keluarga  membangun  hubungan.  Kehadiran  rumah  menjadi  suatu  kebutuhan mendasar  yang  mengemban  peran  penting  dalam  kehidupan  manusia.  Namun,  masih terdapat banyak individu di komunitas yang belum memiliki akses pada hunian, terutama di kalangan masyarakat berpendapatan terbatas. Bagi kelompok ekonomi ini, memiliki rumah secara tunai menjadi tantangan yang berat. Karena itu, pemerintah telah mengembangkan sebuah inisiatif guna membantu masyarakat memenuhi keperluan akan tempat tinggal, yang dikenal sebagai program Kredit Pemilikan Rumah. Walaupun Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dapat  membantu  mengatasi  isu  kebutuhan  perumahan,  tetapi  dalam  praktiknya  juga menimbulkan  aspek  hukum  yang  perlu  diperhatikan  dan  diteliti  lebih  lanjut.  Salah  satu  isu tersebut adalah transfer kepemilikan rumah yang masih dalam masa KPR kepada pihak lain oleh  peminjam.  Tindakan  menjual  rumah  KPR  secara  sembunyi-sembunyi  oleh  peminjam yang belum melunasi utangnya merupakan pelanggaran terhadap perjanjian KPR.
Di Indonesia, untuk seseorang bisa memiliki tanah, mereka harus mendapatkan hak atas  tanah  terhadap  lahan  yang  diinginkan.  Hak  atas  tanah  umumnya  diperoleh  melalui pemilikan, yang biasanya terjadi melalui proses jual beli. Dalam konteks sehari-hari, jual beli berarti  seseorang  membayar  sejumlah  uang  untuk  mendapatkan  barang  yang  diinginkan dengan sukarela.
Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) menjelaskan bahwa jual beli adalah perjanjian di mana penjual setuju untuk menyerahkan suatu barang kepada pembeli,  dan  pembeli  setuju  untuk  membayar  harga  yang  telah  disepakati  sebelumnya (Supomo, 1980). Namun, perjanjian jual beli sendiri belum secara otomatis mengalihkan hak kepemilikan  barang  dari  penjual  kepada  pembeli  sebelum  barang  benar-benar  diserahkan (levering).
Secara esensial, proses jual beli terdiri dari dua tahap. Pertama, kesepakatan antara kedua belah pihak mengenai barang dan harga, yang ditandai dengan kata "sepakat" (jual beli). Kedua, tahap penyerahan (levering) barang yang menjadi objek perjanjian, bertujuan untuk mentransfer hak kepemilikan atas barang tersebut kepada pembeli. Namun, dalam hal tanah,  ketentuan  tersebut  tidak  lagi  berlaku  setelah  pengenalan  Undang-Undang  Pokok Agraria  (UUPA).  Di  sini,  sistem  hukum  adat  yang  tercantum  dalam  Pasal  5  UUPA  berlaku mengenai kepemilikan tanah. (UUPA) (Harsono, 2004)
Kesulitan  yang  timbul  di  tengah  masyarakat  terkait  pengalihan  perjanjian  Kredit Pemilikan Rumah (KPR) khususnya berdampak negatif dalam berbagai cara. Terdapat tiga aspek  kerugian  yang  dapat  diidentifikasi,  yaitu:  dampak  buruk  pada  pemerintah,  dampak merugikan bagi masyarakat, dan dampak yang merugikan bagi lembaga perbankan. Akibat yang merugikan dari situasi kerugian ini adalah terhambatnya kemajuan ekonomi Indonesia, yang  mana  di  dalamnya  terdapat  tujuan  signifikan  dari  pemerintah  Indonesia  untuk meningkatkan kesejahteraan warga negara.
Pengalihan hak kredit semacam ini sering kali terjadi tanpa pengetahuan dari pihak bank, dan akibatnya muncul isu baru bagi penerima pengalihan hak kredit, baik dalam hal kejelasan  hukum  maupun  dalam  kewenangan  kepemilikan  dari  pihak  yang  menerima  hak kredit  tersebut.  Hal  ini  menjadi  masalah  ketika  kredit  masih  berjalan  dan  belum  dilunasi, karena  dalam  jangka  waktu  tersebut  pihak  yang  menerima  hak  kredit  tidak  memiliki kewenangan apapun terhadap bank yang memberikan kredit. Meskipun perjanjian diharapkan dapat  dihormati  dan  dijalankan  sesuai  kesepakatan,  namun  seringkali  kondisi  tertentu menyebabkan perjanjian tidak dapat dilaksanakan seperti yang diharapkan. Dalam konteks Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR),  terdapat  berbagai  permasalahan  yang  muncul,  seperti
COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023
pemindahan  hak  atas  objek  KPR  secara  rahasia  oleh  penerima  kredit  kepada  pihak  lain sebelum KPR lunas, tanpa pemberitahuan kepada bank atau kasus over kredit.
Seperti contoh kasus di bawah ini: Berdasarkan Putusan Nomor: 49/Pdt.G/2022/Pn.Kwg,  terjadi  suatu  situasi  over  kredit  dalam  bentuk  perjanjian  informal antara  Elli Anna  Sinurbaya  sebagai  pihak  yang  mengajukan  gugatan,  Sutira  Bin  Sukanta sebagai pihak yang digugat, dan Bank BTN sebagai pihak turut tergugat. Dalam konteks ini, Elli Anna  Sinurbaya  dan  Sutira  Bin  Sukanta  telah  melakukan  perjanjian  over  kredit  tanpa melibatkan  proses  resmi,  yang  berhubungan  dengan  kepemilikan  sebuah  rumah  di perumahan  Griya  Panorama  Indah  Blok  8-03-09,  Purwasari,  Cikampek,  Kabupaten Karawang.  Setelah  mereka  mencapai  kesepakatan  untuk  over  kredit,  Elli Anna  Sinurbaya melanjutkan pembayaran angsuran KPR yang sebelumnya menjadi tanggung jawab Sutira Bin  Sukanta  kepada  Bank  BTN.  Elli  Anna  Sinurbaya  berhasil  melunasi  angsuran  KPR tersebut. Namun, setelah seluruh pembayaran diselesaikan, Elli Anna Sinurbaya tidak dapat memperoleh sertifikat kepemilikan atas rumah yang telah dia lunasi. Masalah ini timbul karena Bank tersebut tidak dapat mengeluarkan sertifikat kepemilikan rumah tersebut. Hal ini terjadi karena dalam perjanjian kredit awal, nama yang tercatat adalah Sutira Bin Sukanta, dan Bank BTN  mensyaratkan  kehadiran  Sutira  Bin  Sukanta  untuk  mengurus  sertifikat.  Sayangnya, Sutira Bin Sukanta tidak lagi dapat dihubungi atau ditemukan. Akibatnya, Elli Anna Sinurbaya merasa dirugikan karena telah memenuhi kewajiban pembayaran angsuran KPR namun tidak dapat membuktikan kepemilikan atas rumah yang telah dia lunasi. Karena alasan ini, Elli Anna Sinurbaya mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri Karawang.

## II. METODE PENELITIAN
Dalam penelitian ini, Penulis menggunakan metode penelitian hukum normatif sebagai pendekatan  utama.  Metode  ini  sering  disebut  sebagai  metode  penelitian  kepustakaan normatif  yang  umumnya  diterapkan  dalam  penelitian  hukum.  Pendekatan  ini  melibatkan penyelidikan melalui bahan-bahan kepustakaan. Metode Penelitian merupakan strategi yang digunakan untuk mengumpulkan, mengelola, menganalisis, dan menyimpulkan data sesuai dengan permasalahan yang diteliti oleh Penulis. Dalam konteks penelitian ini, akan dianalisis sebuah  keputusan  hukum,  yakni  Putusan  Pengadilan  Negeri  Karawang  Nomor: 49/Pdt.G/2022/Pn.Kwg. Karena Metode yang diterapkan dalam penelitian ini bersifat normatif, dimana  data  diperoleh  melalui  analisis  literatur  dan  tinjauan  dokumen.  Analisis  literatur dilaksanakan sebagai bagian dari metode ini untuk mencari dasar teoritis serta memahami permasalahan yang tengah diteliti.

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN

## Bagaimana Kepastian Hukum Terhadap Kepemilikan Rumah KPR Bagi Pembeli Yang Beritikad Baik
Ketika  orang  berbicara  tentang  kepastian  hukum,  mereka  sering  mengira  bahwa  hal tersebut  secara  langsung  berasal  dari  sistem  hukum.  Namun,  dalam  sebuah  negara  yang diatur  oleh  hukum,  tidak  selalu  terjadi  kemunculan  yang  segera  dari  berbagai  bentuk kepastian di tengah masyarakat. Kepastian hukum adalah salah satu dari tiga tujuan utama hukum,  bersama  dengan  keadilan  dan  kemanfaatan.  Dalam  domain  hukum,  baik  dalam substansi maupun prosedur, penting untuk menegakkan prinsip kepastian hukum agar tujuan keadilan dan kemanfaatan dapat dicapai secara simultan. Oleh karena itu, Gustav Radbruch mengemukakan empat konsep dasar terkait makna kepastian hukum. Pertama, hukum harus bersifat  pasti  (positif),  berdasarkan  peraturan-peraturan  yang  memiliki  kekuatan  hukum (gesetzliches Recht). Kedua, hukum harus berakar pada fakta dan kenyataan. Ketiga, fakta- fakta  ini  harus  diungkapkan  dengan  jelas  untuk  menghindari  ambiguitas  dan  kesalahan. Dalam  pengartian,  selain  dari  kemudahan  pelaksanaannya.  Selanjutnya,  hukum  positif haruslah tetap sulit diubah.
Mengutip  pendapat  Gustav  Radbruch,  dia  menyatakan  bahwa  Hukum  positif  yang mengatur kepentingan individu di dalam komunitas harus senantiasa dipatuhi dan dihormati,
COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023
bahkan  jika  hukum  tersebut  kurang  adil.  Kepastian  hukum  dihasilkan  oleh  perundang- undangan  dan  mengacu  pada  jaminan  tentang  hukum  itu  sendiri.  Ini  merupakan  hal  yang esensial  dalam  norma-norma  hukum  yang  tertulis.  Pasal  584  KUH  Perdata  menjelaskan bahwa hak milik atas suatu benda dapat diperoleh melalui beberapa cara seperti pemilikan, pelekatan, daluwarsa, pewarisan, serta penunjukan atau penyerahan berdasarkan peristiwa hukum.  Salah  satu  metode  penyerahan  tersebut  adalah  melalui  jual  beli  yang  sah  secara hukum, yang tidak hanya bergantung pada kepercayaan semata terhadap alih debitur.
Herlien Budiono menegaskan bahwa kepastian hukum adalah ciri khas yang tidak dapat dipisahkan  dari  hukum,  terutama  dalam  norma-norma  tertulis.  Hukum  yang  tidak  memiliki kepastian  akan  kehilangan  arti  sebagai  panduan  perilaku  bagi  semua  individu.  Konsep kepastian hukum juga mencakup berbagai aspek yang saling terhubung. Salah satu aspek utamanya adalah perlindungan individu terhadap tindakan kewenangan yang dilakukan oleh pihak lain, termasuk hakim dan administrasi pemerintah.
Berdasarkan Pasal 1313 KUHPerdata, perjanjian dijelaskan sebagai "tindakan di mana satu  individu  atau  lebih  mengikatkan  diri  kepada  satu  individu  atau  lebih  lainnya." Kesepakatan yang terbentuk dari janji yang diberikan kepada pihak lain atau janji bersama yang  dibuat  oleh  dua  orang  untuk  mencapai  tujuan  tertentu  dianggap  sebagai  bentuk kesepakatan,  seperti  yang  diungkapkan  oleh  Subekti.  Individu  memiliki  hak  untuk mengadakan perjanjian sesuai dengan pedoman yang tertuang dalam Buku III KUH Perdata. Hak ini mencerminkan ekspresi dari kehendak bebas, yang merupakan manifestasi dari hak asasi manusia. Oleh karena itu, setiap orang dapat dengan bebas membuat perjanjian selama mematuhi persyaratan yang diperlukan agar perjanjian tersebut sah.
Menurut  Pasal  1338  KUHPerdata,  ditegaskan  Bahwa  semua  kesepakatan  yang  sah memiliki tingkat kekuatan yang setara dengan peraturan hukum bagi pihak-pihak yang terlibat. Ini mengimplikasikan bahwa baik kedua pihak memiliki tanggung jawab untuk melaksanakan isi kontrak sesuai dengan ketentuan hukum. Prinsip pacta sunt servanda juga menunjukkan bahwa perjanjian yang dihasilkan oleh para pihak memiliki keberlakuan yang mengikat secara tunggal dan tidak dapat ditarik kembali. Dengan kata lain, semua perjanjian hukum berlaku sebagai norma hukum yang mengikat bagi para pihak yang terlibat dalam perjanjian tersebut.
Oleh  karena  itu,  sebuah  kesepakatan  menjadi  tidak  valid  jika  dibuat  dengan  adanya tekanan,  penipuan,  atau  kesalahan.  Kesepakatan  dapat  diekspresikan  secara  lisan  atau tertulis dalam bentuk akta. Beberapa jenis perjanjian memerlukan pencatatan tertulis, seperti perjanjian donasi, perjanjian asuransi, serta perjanjian perdamaian, yang berfungsi sebagai bukti sah mengenai isi perjanjian tersebut.
Pihak yang mengajukan gugatan telah memperoleh tanah dan rumah melalui fasilitas KPR dari  pihak  yang  digugat,  yang  terletak  di  perumahan  Griya  Panorama  Indah  Blok  8-03-09, Purwasari,  Cikampek,  Kabupaten  Karawang.  Transaksi  jual  beli  ini  terjadi  secara  rahasia, dengan  syarat  bahwa  pihak  yang  mengajukan  gugatan  harus  terus  membayar  angsuran bulanan  kepada  Bank  BTN  sampai  seluruh  kewajiban  pembayaran  KPR  kepada  bank tersebut terpenuhi. Setelah tanah dan rumah dalam sengketa lunas dibayarkan oleh pihak yang mengajukan gugatan, masalah muncul ketika pihak tersebut ingin melakukan perubahan nama pemilik resmi dan legalitas pembelian rumah tersebut. Namun, pelaksanaan perubahan ini  terhambat  oleh  kesulitan  dalam  melacak  keberadaan  pihak  yang  digugat.  Pihak  yang mengajukan  gugatan  berniat  untuk  meminta  sertifikat  kepemilikan  dari  Bank  Tabungan Negara, lembaga keuangan yang terlibat dalam transaksi, namun upaya ini ditolak oleh bank dengan alasan yang kurang bisa diterima oleh pihak yang mengajukan gugatan.
Pada  tanggal  1  Maret  2022,  dalam  kasus  nomor  49/pdt.g/2022/pn.kwg  di  pengadilan karawan,  Penggugat  mengajukan  gugatan  kepada  Tergugat  dan  Turut  Tergugat.  Tuntutan tersebut telah diterima dan didaftarkan oleh Kepaniteraan Pengadilan Negeri Karawang pada tanggal 14 Maret 2022 dengan nomor register 49/Pdt.G/2022/PN.Kwg. Pada tanggal 22 Juni 2022,  keputusan  untuk  kasus  perdata  nomor  49/Pdt.G/2022/PN.Kwg  telah  disampaikan kepada kedua belah pihak. Dalam keputusan ini, Majelis Hakim menyatakan bahwa perjanjian jual beli tanah secara pribadi antara Tergugat dan Penggugat terkait dengan sebidang tanah
COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023
seluas 36/72 beserta bangunan rumah KPR-BTN yang berdiri di atasnya di Perumahan Griya Panorama Indah, dan dicatat dalam sertifikat atas nama Tergugat, diakui sah dan memiliki kekuatan hukum..
Dalam  transaksi  jual  beli  yang  dilakukan  secara  rahasia,  Penggugat  bertindak  sebagai pembeli  yang  jujur  terhadap  objek  yang  sedang  diperdebatkan.  Berdasarkan  hukum, panggilan  resmi  telah  diikuti  dengan  tepat  sesuai  dengan  waktu  dan  formalitas  yang ditentukan, dan gugatan tersebut adalah tindakan yang sah dan beralasan. Namun, meskipun Tergugat  dan  Turut  Tergugat  telah  diberikan  panggilan  sah  untuk  menghadiri  persidangan dan  mewakili  diri  mereka,  mereka  tidak  hadir  dan  tidak  mengutus  perwakilan,  sehingga dianggap  tidak  hadir.  Oleh  karena  itu,  gugatan  tersebut  dikabulkan  sebagian  dengan keputusan verstek.
Dengan keputusan Majelis Hakim yang memutuskan kasus gugatan yang diajukan oleh penggugat kepada tergugat dan turut tergugat, maka transaksi jual-beli yang dilakukan secara rahasia antara tergugat dan penggugat diakui sah. Kemudian, Majelis Hakim memerintahkan pendaftaran  resmi  peralihan  hak  atas  tanah  yang  terlibat  dalam  transaksi  tersebut,  untuk menjamin  kepastian  hukum  atas  peralihan  hak  tersebut.  Dalam  konteks  seperti  yang dijelaskan  di  atas,  posisi  Penggugat  sebagai  pembeli  menjadi  rentan  dan  tidak  aman  jika penjual memiliki niat buruk di masa depan. Dalam perjanjian jual-beli, terdapat dua jenis akta, yaitu akta otentik dan akta di bawah tangan. Akta otentik memiliki kekuatan hukum yang sah dan dapat digunakan sebagai bukti yang kuat.
Di  sini,  hakim  menganggap  semua  isi  dalam  akta  itu  benar.  Putusan  Pengadilan  yang menyatakan penggugat sebagai pembeli yang memiliki itikad baik dan pemilik sah sertifikat properti yang diperdebatkan telah memberikan kejelasan hukum kepada Penggugat.
Dalam pandangan saya, berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata, Penggugat diakui sebagai pembeli yang memiliki itikad baik dan pemilik sah rumah tersebut. Keputusan pengadilan ini memberikan Penggugat hak-hak spesifik dan keyakinan dalam hal hukum. Dengan demikian, dalam  putusan  49/pdt.g/2022/pn.kwg,  hakim  menyatakan  bahwa  Penggugat  berhak  untuk mentransfer  kepemilikan  atas  tanah  dan  dokumen  tertulis  berupa  surat-surat bangunan/sertifikat yang asli. Dokumen ini dapat digunakan oleh semua pihak sebagai alat bukti dan dalam proses hukum berikutnya seperti banding, kasasi, dan peninjauan kembali.
Bagaimana Pertimbangan Hakim Terkait
Putusan Perkara
Nomor: 49/Pdt.G/2022/Pn.kwg
Keputusan  merupakan  hasil  dari  penyelidikan  kasus  yang  dilakukan  oleh  hakim. Berdasarkan  Pasal  178  hir/189  rbg,  setelah  penyelidikan  selesai,  hakim  harus melangsungkan  musyawarah  untuk  menetapkan  keputusan  dari  Tergugat,  tanggapan Penggugat, jawaban Tergugat, bukti dan kesimpulan yang diajukan oleh para pihak terlibat.
Penting bagi Hakim untuk mengambil keputusan atas konflik yang diajukan dan diadili. Dalam  Pasal  164  HIR,  Hakim  harus  mampu  mengolah  informasi  yang  diperoleh  selama proses persidangan, termasuk bukti tertulis, kesaksian, dugaan, pengakuan, dan pernyataan di  pengadilan.  Ini  memastikan  bahwa  keputusan  yang  diambil  didasarkan  pada  tanggung jawab,  keadilan,  kebijaksanaan,  profesionalisme,  dan  objektivitas.  Keputusan  adalah  hasil dari  investigasi  yang  dilakukan  oleh  Hakim.  Menurut  Pasal  178  hir/189  rbg,  setelah penyelidikan  selesai,  Hakim  harus  melakukan  diskusi  untuk  menetapkan  keputusan  yang berasal dari Tergugat, respons Penggugat, balasan Tergugat, pembuktian, dan kesimpulan yang  sesuai,  serta  memahami  prinsip  hukum  dan  rasa  keadilan  yang  berlaku  dalam masyarakat.  Hakim  dapat  menerapkan  berbagai  sumber  hukum  seperti  peraturan  resmi, hukum adat, putusan desa, yurisprudensi, pengetahuan ilmiah, dan pandangan para ahli.
Berdasarkan  kasus  nomor  49/Pdt.G/2022/PN.kwg,  dalam  proses  penyelesaian,  Majelis Hakim perlu bukti yang cukup dari Penggugat untuk mengabulkan gugatan. Majelis Hakim merujuk  pada  pasal  163  HIR/283  RBg  yang  menegaskan  bahwa  pihak  yang  mengajukan klaim  harus  membuktikannya.  Dalam  kasus  ini,  Penggugat  wajib  membuktikan  klaimnya. Penggugat telah menyajikan berbagai bukti, termasuk salinan data kepemilikan rumah, bukti
COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023
pelunasan, rekening koran KPR, surat keterangan no 470/DSI/2010, formulir penyetoran, dan dua saksi. Gugatan Penggugat secara tertulis menyatakan bahwa mereka membeli rumah dalam kondisi masih berhutang kepada Tergugat, dan setelah melunasi, Tergugat berutang untuk menyerahkan sertifikat dan mengurus pemindahan nama.
Dalam kasus ini, karena sudah dijelaskan sebelumnya bahwa Tergugat tidak memenuhi kewajibannya  (wanprestasi)  sesuai  Pasal  1238  KUHPerdata  dengan  tidak  menyerahkan sertifikat  tanah  atau  rumah  di  Perumahan  Griya  Panorama  Indah  kepada  Penggugat, Tergugat  bertanggung  jawab  hukum  untuk  melaksanakan  kewajibannya.  Berdasarkan pertimbangan  ini,  Majelis  Hakim  memutuskan  sebagai  berikut:  Mengabulkan  gugatan Penggugat dalam Verstek dan menyatakan bahwa penggugat adalah pembeli yang beritikad baik dan berhak mendapatkan perlindungan hukum. Menetapkan bahwa hak atas tanah dan bangunan di Perumahan Griya Panorama Indah adalah sah dan berkekuatan hukum antara Penggugat  dan  Tergugat.  Menyatakan  Tergugat  bersalah  karena  tidak  memenuhi  janjinya (wanprestasi) terhadap Penggugat. Menyuruh PT.BTN atau pihak yang menguasai dokumen tanah dan bangunan untuk menyerahkannya kepada Penggugat tanpa beban. Menetapkan bahwa Penggugat berhak melakukan tindakan hukum untuk mengalihkan dokumen tanah dan bangunan atas nama mereka. Biaya perkara ditanggung oleh Tergugat dan turut tergugat, diperkirakan  sebesar  Rp1.999.000,-.  Putusan  ini  diambil  pada  tanggal  22  Juni  2022  oleh Majelis Hakim Pengadilan Negeri Karawang.
Berdasarkan  Keputusan  Pengadilan  Negeri  Karawang,  hakim  dalam  putusannya mengindikasikan bahwa meskipun Penggugat telah menguasai tanah dan bangunan tersebut, secara  hukum  Penggugat  merasa  dirugikan  oleh  Terdakwa.  Hal  ini  dikaitkan  dengan kewajiban  pembelian  tanah  di  bawah  tangan  yang  telah  dipenuhi  oleh  Penggugat  sebagai pembeli. Oleh karena itu, hakim menganggap Penggugat sebagai pembeli yang beritikad baik dalam  transaksi  tersebut,  terutama  karena  Terdakwa  melakukan  jual-beli  tanah  di  bawah tangan dan melunasi pembayaran.
Dalam  pandangan  penulis,  putusan  hakim  yang  mengabulkan  gugatan  Penggugat sangatlah tepat. Ini menunjukkan bahwa hakim memperhatikan prinsip perlindungan hukum terhadap  Penggugat  untuk  memastikan  kepastian  hukum  terkait  kepemilikan  tanah  dan bangunan  yang  telah  dibeli  dari  Terdakwa.  Bukti-bukti  dan  keterangan  dari  saksi  yang disajikan oleh Penggugat, serta pemeriksaan setempat, telah mendukung gugatan tersebut dan mempengaruhi keputusan akhir majelis hakim.

## KESIMPULAN
Kepastian  hukum  bagi  pihak  yang  membeli  dalam  transaksi  tanah  di  luar  prosedur resmi  diperoleh  melalui  langkah  mengajukan  gugatan  ke  pengadilan,  dengan  tujuan memastikan  kejelasan  hukum.  Pihak  yang  mengajukan  gugatan  adalah  pembeli  yang bertindak dengan itikad baik dan memiliki hak sah atas sertifikat tanah dan bangunan rumah, sesuai dengan Pasal 1320 KUHPerdata yang mengakui keabsahan perjanjian lisan. Setelah putusan  pengadilan  dikeluarkan,  pihak  yang  mengajukan  gugatan  memperoleh  kejelasan mengenai hak-haknya dan fondasi hukum yang diperlukan untuk melakukan perubahan data kepemilikan atas tanah dan rumah tersebut.
Dalam pertimbangan hakim putusan pengadilan negeri karawang nomor:49/Pdt.G/2022/PN.Kwg,  Menurut  peneliti  telah  sesuai  sebagaimana  dengan  aturan yang  berlaku  karena  untuk  mendapatkan  kepastian  hukum  kepada  pembeli  yang  sudah beritikad baik.

## REFERENSI
Achmad  Busro,  Hukum  Perikatan  Berdasar  Buku  III  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perda yogyakarta: Pohon Cahaya, 2011 Hlm. 95
Budiono, H., & Moeliono, T. P. (2006). Asas keseimbangan bagi hukum perjanjian Indonesia: hukum perjanjian berlandaskan asas-asas wigati Indonesia . Citra Aditya Bakti.

## COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023
Ery  Agus  Priyono,  Penerapan  Asas  Kebebasan  Berkontrak  Dalam  Pembuatan  Perjanjian Franchise Es Teler 77, (E-journal Undip, 2015), Vol 22 No. 2
H. Hijmans, dalam Het recht der wekelijkheid, dalam Harlien Budiono, Asas Keseimbangan bagi  Hukum  Perjanjian  Indonesia-Hukum  Perjanjian  Berdasarkan  Asas-Asas Berlandaskan Asas-Asas Wigati Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2006, hlm 208, hilipus  M.Hadjon  dan  Tatiek  Sri  Djatmiati,”  Argumentasi  Hukum”,  Gadjah  Mada  University Press, Yogyakarta, 2005, hlm. 23
Irma devita purnamasari, “ hukum pertanahan ”, kaifa, jakarta ,2010, hlm.93 Iswi  Haryanvi  dan  R.  Serfianto  D.P .  “Bebas  Jeratan  Uang  Piutang ”,  Yogyakarta:  Pustaka Yustisia, 2010, Hlm 105.
KPR  BTN  Subsidi, https://www.btn.co.id/id/Conventional/Product-Links/Produk-BTN/Kredit- Konsumer/Pinjaman-Bangunan/KPR-BTN-Subsidi ,  diakses  pada  1  april  2023,  pukul 8.20 wib
Lestari, D. A. Fakultas Hukum Universitas Pancasakti.
M. Isnaeni, Makalah Disampaikan Dalam Pelatihan Hukum Perikatan Bagi Dosen & Praktisi, Fakultas Hukum Universitas Airlangga Surabaya, 6-7 September 2006, h. 3
Madjedi  Hasan,  Kontrak  Minyak  dan  Gas  Bumi  Berazas  Keadilan  dan  Kepastian  Hukan, Jakarta: Fikahati Aneska 2009.
Muhammad Kharisma, “Tinjaun Yuridis Terhadap Pengaturan Pemamfaatan Rumah Negara Selain Sebagai Tempat Tinggal Di Indonesia”, Novum: Jurnal Hukum, Volume 7 Nomor 3, Juli 2020 hlm 165
Purnamasari, I. D. (2010). Hukum Pertanahan . Kaifa.
Simamora, Y. S. (2008). Prinsip Transparansi dan Akuntabilitas dalam Kontrak Pemerintah di Indonesia.
Subekti R, Hukum Perjanjian, Jakarta, Intermasa, 2009, Hlm. 84 Titik Triwulan Tutik, "Hukum Perdina dalam Sistem Hukum Nasional", Jakarta: Kencana, 2008
Hlm.228
Undang-undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman Undang-undang Nomor 10 tahun 1998 tentang Perbankan Yohanes  Sogar  Simamora, “Prinsip  Transparansi  dan  Akuntabilitas  Dalam  Kontrak Pemerintah  Indonesia ”,  Fakultas  Hukum  Universitas  Airlangga  Surabaya  Pada  Hari Sabtu tanggal 8 November 2008, hlm.10.