## APLIKASI METODE EARNED VALUE ANALYSIS UNTUK EVALUASI PERFORMANSI PEKERJAAN PROYEK PEMBANGUNAN (STUDI KASUS GEDUNG SENTRALAND SEMARANG)
Susatyo Nugroho W P 1 , Darminto Pujotomo 2 , Imaduddin Zakiy Purwanto 3
1,2,3) Departemen Teknik Industri, Fakultas Teknik, Universitas Diponegoro Jl. Prof. Soedarto, SH, Kampus Undip Tembalang, Semarang, Indonesia 50275 Email :  susatyo_nwp@live.undip.ac.id,  darminto_pujotomo@yahoo.com, zakiy.imaduddin@yahoo.com

## Abstrak
Proyek pada umumnya memiliki batas waktu ( deadline ), artinya proyek harus diselesaikan sebelum atau tepat pada waktu yang telah ditentukan. Pada proyek pengerjaan Mechanical, Electrical, Plumbing (MEP) yang dilakukan oleh PT. Indospec, terjadi keterlambatan selama 9 minggu, mulai dari minggu ke 44 hingga minggu ke 52, dimana pada minggu ke 52 plan berada pada persentase 87,40% dan aktual berada pada persentase 33,53%. Hal ini membuat perusahaan  merasa  perlu  melakukan  evaluasi  kinerja  proyek  agar  dapat  diketahui  kinerja dalam penyelesaian proyek dan faktor keterlambatan,dengan menggunakan metode Earned Value  Analysis (EVA)  dan  menggunakan  metode Fault  Tree  Analysis (FTA).  Hasil  dari perhitungan EVA menunjukkan tidak adanya penambahan dari rencana biaya, namun terjadi keterlambatan  dalam  waktu  penyelesaian.  Material  dipesan  belum  jadi,  terlambat pengiriman,  tidak  ada  gudang,  penyesuaian  biaya,  perubahan  material,  perubahan  fungsi, arsitektur, struktur menjadi penyebab utama dalam keterlambatan proyek. Koordinasi yang baik dan persiapan yang matang dalam pengerjaan proyek sangat penting agar keterlambatan dalam proyek dapat dihindari.
Kata Kunci : Manajemen Proyek , Earned Value Analysis, Fault Tree Analysis

## Abstract
Projects generally have a time limit (deadline), meaning that the project must be completed before  or  right  at  a  predetermined  time.  In  construction  projects  Mechanical,  Electrical, Plumbing (MEP) conducted by PT.Indospec, there is a lateness for 9 weeks, starting from week 44 through week 52, where at week 52 the plan percentage is at 87,40% and the actual percentage is at 33,53%. This makes the company feel the need to evaluate the performance of the project, in order to know the performance in completion of projects and the lateness factor, using Earned Value Analysis (EVA) and using Fault Tree Analysis (FTA). The results of the EVA calculation showed no increase of cost plans, but there is a delay in the completion time. Material booked unfinished, late delivery, no warehouse, cost adjustment, changes in material, changes in functional, architectural, structural, a major cause in the lateness of the project. good coordination and preparation of the project is very important in order to avoid lateness in the project.
Keywords: Project Management, Earned Value Analysis, Fault Tree Analysis

## PENDAHULUAN
Dewasa ini,  kebutuhan  perusahaan  terhadap fungsi  manajemen  proyek  tidak  dapat dipandang hanya dengan sebelah mata. Hal ini disebabkan karena dalam melakukan proses produksi, perusahaan harus mampu menghasilkan suatu produk baik berupa barang ataupun jasa yang sesuai dengan kriteria, waktu dan besarnya biaya yang telah ditetapkan. Perubahan terhadap salah-satu dari ketiga faktor tersebut dapat mempengaruhi dua faktor lainnya yang tentunya juga akan berdampak pada besar  kecilnya  nilai  keuntungan  yang  dapat  diperoleh perusahaan.
PT.  Propernas  Griya  Utama  adalah  perusahaan  yang  bergerak  di  bidang  properti. Salah  satu  proyek  properti  andalan  yang  dimiliki  adalah  Sentraland  Semarang,  dengan pengerjaan  konstruksi  dilakukan  oleh  PT.  Wijaya  Karya  dan  pengerjaan Mechanical, Electrical,  Plumbing (MEP)  dilakukan  oleh  PT.  Indospec.  Hasil  observasi  awal menunjukkan,  pengerjaan  proyek  MEP  Sentraland  Semarang  mengalami  keterlambatan. Proyek berturut-turut mengalami keterlambatan selama 9 minggu mulai dari minggu ke 44 hingga minggu ke 52, dimana pada akhir minggu ke 52 plan berada pada persentase 87,40% dan aktual berada pada persentase 33,53% dari perencanaan yang dapat terealisasi.
Hal ini membuat perusahaan merasa perlu melakukan evaluasi kinerja proyek agar dapat  diketahui  indikasi  inefisiensi  kinerja  dalam  penyelesaian  pekerjaan,  serta  dapat dilakukan kebijakan-kebijakan manajemen serta perubahan metode pelaksanaan yang harus dilakukan  untuk  dapat  mencegah  berlanjutnya  keterlambatan  penyelesaian  proyek.  PT. Propernas Griya Utama sebagai owner perlu melakukan evaluasi keterlambatan proyek yang dilakukan  oleh  kontraktor.  Evaluasi  dilakukan  agar  dapat  mengetahui  performansi  dari proyek tersebut, sehingga diketahui berapa lama pekerjaan tersebut akan selesai dilakukan dan mengetahui faktor-faktor penyebab keterlambatan tersebut.

## TINJAUAN PUSTAKA
Earned Value Analysis (EVA) merupakan sistem manajemen yang mengintegrasikan biaya, jadwal, dan masalah teknis. Sistem ini memungkinkan perhitungan antara variansi biaya dan waktu, performa indeks, serta peramalan biaya proyek dan durasi waktu yang diperlukan (Naderpour, 2011).
Dari ketiga dimensi tersebut, dengan menggunakan konsep earned  value ,  dapat dihubungkan  antara  kinerja  biaya  dengan  waktu  yang  berasal  dari perhitungan varian dari biaya dan waktu (Khamooshi, 2014).

## METODE PENELITIAN
Tahapan dan langkah penelitian ini disajikan dalam bentuk flowchart pada Gambar 1.
Gambar 1. Diagram Metodologi Penelitian

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Data Proyek Data - data umum proyek pembangunan MEP sebagai berikut :
i. Kontraktor             : PT. Indospec
ii. Alamat Proyek      : Jl. Ki Mangunsarkoro, No.36, Semarang iii. Nilai Proyek         : Rp 61.481.000.000
iv. Kurva S                :
Gambar 2. Kurva S Proyek Pembangunan MEP Sumber : PT. Indospec

## Perhitungan Kinerja Proyek Minggu ke – 52
Untuk mendapatkan nilai Plan value (PV) dan Earned value (EV), langkah pertama yang harus  dilakukan  yaitu  dengan  meninjau  kurva  S  dan  nilai  dari  RA  kontrak.  Maka didapatkan:
a. PV       = Rencana Progress x RAB
= 87,40% x Rp 61.481.000.00
= Rp 53.734.394.000
b. EV       = Presentasi Realisasi x RAB
= 33,53% x Rp 61.481.000.000
= Rp 20.614.579.300
c. AC       = Rp 12.000.000.000
Selanjutnya  dari  hasil  perhitungan  PV,  EV,  dan  AC  tersebut,  akan  disajikan  menjadi bentuk grafik interaksi seperti pada Gambar 3.
Gambar 3. Grafik Interaksi PV EV AC
Dari ketiga indikator diatas maka diperoleh besaran kinerja proyek sebagai berikut :
a. Schedule Varians (SV)
Didapat dari pengurangan EV dan PV SV   = EV – PV = Rp 20.614.579.300 – Rp 53.734.394.000 = Rp – 33.119.814.700
b. Cost Varians (CV)
Didapat dari pengurangan PV dan AC. CV   = EV – AC = Rp 20.614.579.300 – Rp 12.000.000.000 = Rp 8.614.579.300
c. Schedule Performance Index (SPI) Didapat dari ratio antara EV dan PV SPI   = EV / PV
= Rp 20.614.579.300 / Rp 53.734.394.000 = 0,38
d. Cost Performance Index (CPI) Didapat dari ratio antara EV dan AC CPI   = EV / AC
= Rp 20.614.579.300  / Rp 12.000.000.000 = 1,7

## Perkiraan Biaya dan Waktu Akhir Proyek Minggu ke- 52
Selain  dapat  digunakan  untuk  menganalisa  kinerja  proyek,  dapat  juga  digunakan untuk  memperkirakan  biaya  dan  waktu  penyelesaian  proyek.  Prakiraan  tersebut  dapat bermanfaat untuk memberikan suatu early warning mengenai hal yang akan terjadi di masa datang. Berikut ini adalah perkiraan biaya akhir proyek pada minggu ke – 52.
a. ETC   = (RAB – EV)
= (Rp61.481.000.000 – Rp 20.614.579.300) = Rp 40.866.420.700
b. EAC   = AC + ETC
= Rp 12.000.000.000 + Rp 40.866.420.700
= Rp 52.866.420.700
Berdasarkan  perhitungan  di  atas  perkiraan  biaya   penyelesaian  proyek  adalah  sebesar Rp.52.866.420.700,  sehingga  dapat  diketahui  deviasi  antara  biaya  rencana  penyelesaian proyek  (RAB)  dengan  biaya  perkiraan  penyelesaian  (EAC)  pada  minggu  ke-52  sebesar Rp.8.614.579.300.
Untuk perkiraan waktu penyelesaian proyek adalah sebagai berikut :
a. Waktu rencana (OD)                        : 54 minggu
b. Waktu yang telah ditempuh (ATE)  : 52 minggu
c. Nilai indeks SPI : 0.38
Maka estimasi waktu penyelesaian proyek (TE) dapat dihitung sebagai berikut : TE       = ATE + (OD – (ATE x SPI ) / SPI = 52 + ( 54 – ( 52 x 0.38 ) ) / 0.38 = 142 minggu
Berdasarkan hasil estimasi nilai TE diatas maka dapat disimpulkan bahwa waktu penyelesaian proyek lebih lama dari schedule yang direncanakan (54 minggu).

## Perkiraaan Rencana Terhadap Penyelesaian Proyek
Perkiraan  rencana terhadap penyelesaian  proyek  dapat diketahui  berdasarkan nilai parameter  indeks  prestasi  penyelesaian  atau  disebut To  Complete  Performance  Index (TCPI).  Angka TCPI adalah angka indeks kemungkinan dari sebuah perkiraan.  Indeks ini bisa digunakan untuk menambah kepercayaan dalam pelaporan penilaian sisa pekerjaan.
TCPI   = ((RAB  –  EV)  /  (EAC  –  AC)) =  ((Rp.61.481.000.000 – Rp.20.614.579.300)/ (Rp.52.866.420.700– Rp12.000.000.000)) = 1 : 1
Dari nilai ini, nilai indeks kepercayaan kinerja pada minggu ke – 52 sama dengan 1, sehingga  dapat  diartikan  bahwa  proyek  ini  masih  berjalan  sesuai  rencana.  Dari  hasil perhitungan  PV,  EV,  dan  AC  dari  minggu  –  1  sampai  minggu  ke  –  52,  akan  disajikan menjadi bentuk grafik interaksi seperti pada Gambar 4.
Gambar 4. Grafik Interaksi PV EV AC Minggu ke 1 – 52
Dari perhitungan tabel diatas dari minggu ke -1 sampai minggu ke – 52, maka selanjutnya akan dibuat grafik interaksi antara CV dan SV seperti pada Gambar 5.
Gambar 5. Grafik Interaksi CV dan SV
Dari perhitungan tabel diatas dari minggu ke -1 sampai minggu ke – 52, maka selanjutnya akan dibuat grafik interaksi antara SPI dan CPI seperti pada Gambar 6.
Gambar 6.  Grafik Interaksi SPI dan CPI Minggu ke 1 – 52

## Analisis Faktor Keterlambatan Proyek MEP dari PT. Indospec
Keterlambatan dari PT. Indospec disebabkan beberapa faktor penyebab, diantaranya yaitu :
1.   Ketersediaan material yang mengakibatkan keterlambatan dalam MEP, diantaranya : a.   Material yang belum ada di proyek dikarenakan penyesuaian biaya dari kontraktor, dan tidak adanya gudang sehingga membuat koordinasi dengan pihak supplier harus tepat.
b.  Material yang terlambat di proyek dikarenakan beberapa pembelian barang dilakukan melalui pembelian di luar negeri, sehingga menyebabkan beberapa barang terlambat datang  karena  adanya  koordinasi  yang  salah  dari  pihak  kontraktor  dan  supplier. Material yang belum jadi juga disebabkan karena pembuatan beberapa panel listrik yang  dilaksanakan  oleh  sub  kontraktor,  sehingga  pemilihan  sub  kontraktor  yang salah menyebabkan beberapa pekerjaan menjadi terganggu.
2.   Pemasangan material terganggu yang mengakibatkan keterlambatan MEP diantaranya : a.   Fisik   belum   selesai   menyebabkan    beberapa   pekerjaan    MEP    tidak    dapat dijalankan,  dikarenakan  beberapa  pekerjaan  sangat  berhubungan  kaitanya  dengan fisik  selesai,  seperti  misalnya  pekerjaan matv,  cctv,  hvac,  sprinkler,  hydrant dan beberapa  lainya,  agar  pemasangan  nya  sesuai  dengan  arsitektur  dan  struktur bangunan yang direncanakan.
b.   Sumber   daya    manusia   (sdm)    menjadi    penting    saat   pemasangan   material, dikarenakan  pekerjaan  pemasangan  material  MEP  sangat  erat  kaitanya  dengan kemampuan sdm tersebut dan koordinasi dengan kontraktor fisik. Koordinasi yang tidak  tepat  dan  kemampuan  pekerja  rendah  menyebabkan  beberapa  pemasangan tegangan  rendah,  elevator,  travo  menjadi  terhambat  karena  beberapa  aspek pemasangan  yang  salah,  karena  juga  menjadi  pertama  kali  nya  melakukan pembangunan  MEP  pada  gedung  bertingkat.  Koordinasi  juga  tidak  tepat menyebabkan  kurva  S  saat  awal  proyek  tidak  disesuaikan  dengan  kemampuan kontraktor fisik  sehingga  tidak  tepat  dengan  jadwal  yang  telah  direncanakan  oleh kontraktor MEP.
3.   Perizinan PLN yang mengakibatkan keterlambatan MEP diantaranya :
a.      Sumber  daya  manusia  (SDM)  PLN  sangat  penting  kaitanya  dengan  beberapa perijinan  dalam  pemasangan  trafo  maupun  penyambungan  listrik.  Dalam pemasangan  trafo  dan  tegangan  listrik  perlu  adanya  koordinasi  yang  baik  dengan PLN,  yang  mana  kaitanya  tersebut  dengan  sdm PLN  yang mengurus pemasangan listrik. Pemilihan beberapa sdm di PLN yang tepat bisa membuat progress yang baik dalam  pembangunan  MEP,  khususnya  bagian  penyambungan  listrik  dan pemasangan trafo.
b.      Administrasi  dalam  pendaftaran  penyambungan  listrik  mengakibatkan keterlambatan dalam pembangunan MEP. Administrasi dalam penyambungan listrik meliputi surat perintah kerja dan sub kontraktor listrik dari pihak PLN yang berhak melakukan  pemasangan  trafo,  yang  telah  ditunjuk  oleh  PLN  sebagai  rekanan. Pemilihan  orang  dalam  PLN  yang  salah  dapat  mengakibatkan  pekerjaan  menjadi terhambat dalam pemasangan trafo karena kaitan nya dengan perijinan dari PLN.

## Analisis Faktor Keterlambatan Proyek MEP dari PT. Wijaya Karya
Beberapa  faktor  keterlambatan  dalam  proyek  MEP  disebabkan  juga  oleh kontraktor  fisik,  mengingat  beberapa  pekerjaan  saling  erat  kaitanya  dengan  beberapa pekerjaan  fisik  yang  seharusnya  sudah  diselesaikan  tepat  pada  waktunya.  Berdasrkan wawancara  dengan  Manajer  Proyek  PT.  Wijaya  Karya,  didapatkan  beberapa  penyebab yaitu:
1.   Desain yang mengakibatkan keterlambatan MEP diantaranya :
a.  Perubahan  desain  dari  owner  dan  konsumen  dalam  pembelian  apartemen mengakibatkan  beberapa  rencana  perkerjaan  perubahan  ikut  menganggu  jalannya pembuatan  MEP,  dimana  perubahan  desain  menyebabkan  perubahan  fungsi  dan perubahan  beberapa  material,  yang  mengakibatkan  jalan  nya  pekerjaan  arsitektur menjadikan pekerjaan yang paling tidak sesuai tepat pada waktunya.
b.   Detail  yang kurang dari  pihak kontraktor,  khususnya pemasangan beberapa MEP dan  arsitek yang berubah, ditambah dengan koordinasi  yang tidak baik dari pihak MEP menyebabkan beberapa perubahan struktur dan arsitek detail menjadi berubah, sehingga  menyebabkan  pekerjaan  menjadi  lama  dalam  hal  struktur  dan  arsitek desain.
2.   Cuaca yang mengakibatkan keterlambatan MEP diantaranya :
a.   Musim hujan pada akhir tahun turut mempengaruhi keterlambatan dalam pekerjaan fisik dan menyebabkan beberapa pekerjaan MEP menjadi terlambat, yang kaitanya berhubungan dengan pekerjaan kontraktor fisik.
b.  Angin  yang  kencang  pada  akhir  tahun  dikarenakan  musim  hujan  menyebabkan beberapa  pekerjaan  diperlambat  dikarenakan  cuaca  tidak  mendukung,  analisis waktu  pembangunan  yang  tidak  tepat  menyebabkan  keterlambatan  yang  cukup lama.
c.   Hujan angin yang sangat kencang sangat berbahaya dalam pekerjaan fisik, sehingga mengakibatkan  keterlambatan  dalam  pekerjaan.  Analisis  waktu  yang  tidak  tepat menyebabkan keterlambatan yang cukup lama sehingga diperlukan analisis kurva S yang baik oleh kontraktor.

## Pembentukan Minimal Cut Set
Cut set merupakan himpunan dari basic event dimana jika semua basic event muncul maka top event akan terjadi. Mencari minimal cut set dapat menggunakan analisa mocus dengan mengambil angka yang sering muncul.
Gambar 7. Minimal Cut Set
Basic event berdasarkan nomor : 1. Material Dipesan Belum Jadi 10. Surat Perintah Kerja 2. Terlambat Pengiriman 11. Perubahan Material 3. Tidak Ada Gudang 12. Perubahan Fungsi 4. Penyesuaian Biaya 13. Arsitek 5. Pekerja Kurang Koordinasi 14. Struktur 6. Kemampuan Pekerja 15. Hujan 7. Fisik Belum Selesai 16. Angin 8. Sumber Daya Manusia PLN 17. Hujan Angin
9. Rencana Anggaran Biaya
Tabel 1. Hasil Minimal Cut Set Minimal Cut Set 1,3 7 11,14 17 1,4 8 12,13 2,3 9 12,14 2,4 10 15 5,6 11,13 16
Berdasarkan  hasil  dari  minimal cut  set, maka  angka  yang  sering  muncul  dapat menjadi  akar  penyebab  terjadinya  keterlambatan  MEP.  Angka  yang  sering  mucul  dari minimal cut set yaitu:
1. Material Dipesan Belum Jadi 5. Perubahan Material 2. Terlambat Pengiriman 6. Perubahan Fungsi 3. Tidak Ada Gudang 7. Arsitektur 4. Penyesuaian Biaya 8. Struktur

## KESIMPULAN DAN SARAN
Berdasarkan hasil analisa yang dilakukan, maka dapat disimpulkan dari penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Pada akhir peninjauan, nilai kinerja schedule proyek atau SPI adalah sebesar 0,38 yang artinya  proyek  mundur  dari  target  waktu  yang  telah  ditetapkan.  Realisasi  pekerjaan proyek  pembangunan  MEP  adalah  33,53%  sedangkan  target  rencana  sebesar  87,4% sehingga proyek telah mengalami keterlambatan sebesar 53,87 %. Sedangkan dilihat dari segi kinerja biaya proyek, nilai CPI sebesar 1,7 artinya biaya proyek telah dikeluarkan masih  berada  dibawah  biaya  yang  telah  dianggarkan.  Untuk  TCPI  dalam  proyek  ini sebesar 1:1, artinya proyek berjalan di tempat.
2. Perkiraan biaya akhir pada kinerja proyek minggu 52 adalah sebesar Rp 52.866.420.700, dan   nilai   tersebut   masih   dibawah   biaya   yang   dianggarkan   (RAB)   sebesar Rp.61.481.000.000,  sehingga  dapat  diketahui  perusahaan  mendapatkan  profit  antara biaya rencana penyelesaian proyek (RAB) dengan biaya perkiraan penyelesaian (EAC) sebesar  Rp  8.614.579.300,  dan  waktu  akhir  pembangunan  proyek  MEP  Sentraland Semarang  adalah 142 minggu hari yang artinya waktu akhir proyek mundur dari yang direncanakan.
3.  Faktor – faktor yang mempengaruhi keterlambatan proyek disebabkan oleh kedua belah pihak, yaitu PT.Indospec selaku kontraktor MEP dan beberapa penyebab disebabkan oleh PT. Wijaya Karya selaku kontraktor fisik. Delapan basic event dari hasil minimal cut set menjadi penyebab keterlambatan proyek MEP, yaitu dari pihak PT. Indospec diantaranya material dipesan belum jadi, terlambat pengiriman, tidak ada gudang, penyesuaian biaya, dan dari pihak PT. Wijaya Karya  yang menyebabkan keterlambatan MEP diantaranya perubahan material, perubahan fungsi, arsitektur, dan desain.

## DAFTAR PUSTAKA
Ahuja,   H.   N.   1984. Project   Management   Techniques  in   Planning   and   Controlling Construction Project , John Willey  Sons Inc.
Amalia,  Ridhati.  2012.  Analisa  Penyebab  Keterlambatan  Proyek  Pembangunan  Sidoarjo Town  Square  Menggunakan  Metode  Fault  Tree  Analysis  (FTA), Tugas  Akhir, Institut Teknologi Sepuluh Nopember .
Anbari,  F.  2003.  Earned  Value  Project  Management  Method  and  Extensions, Project Management Journal , Project Management Institute. Blanchard,  Benjamin  S.  2004. Logisticts  Engineering  And  Management  sixth  edition , New Jersey: Penerbit Pearson Prentice Hall.
Ervianto,  Wulfram  I.  2002. Manajemen  Proyek  Konstruksi ,  Edisi  Pertama,  Yogyakarta  : Salemba Empat.
Hartawan,  Harry.  n.d.  1995.  Analisa  Keterlibatan  Manajemen  Proyek  Dalam  Proses Perencanaan  dan  Pengendalian  Proyek  Selama  Pelaksanaan  Konstruksi, Tugas Akhir, Universitas Indonesia.
Husen, Abrar. 1999. Manajemen Proyek . Yogyakarta: Penerbit Andi Offset. Khamooshi,  Homayoun.  2014. EDM:Earned  Duration  Management,  a  new  approach  to schedule  performance  management  and  measurement ,  Department  of  Decision Sciences  School  of  Bussines,  The  George  Washington  University,  Washington, United States.
Lubis, Ibrahim. 2000. Pengendalian dan Pengawasan Proyek dalam Manajemen , Jakarta : Penerbit Ghalia Indonesia
Naderpour.  2011. Improving  Construction  Management  of  an  Educational  Center  by Applying  Earned  Value  Technique ,  Civil  Engineering  Department,  Sharif University of Technology, Teheran, Iran