## PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) DALAM TRANSAKSI PERALIHAN HAK ATAS TANAH DAN ATAU BANGUNAN
Oleh:
Alusianto Hamonangan 1) , Mhd. Taufiqurrahman 2) Rosma Mediana Pasaribu 3) ,
Universitas Darma Agung, MEDAN 1,2,3)
E-mail:
alusiantoh710@gmail.com mhd.taufiqurrahman08@yahoo.co.id rosmapasaribu@gmail.com

## ABSTRACT
The process of transferring land rights based on the power of attorney to sell made by a notary is 3 months until the expiration of the principal credit agreement. In general, if the SKMHT is not upgraded to APHT within a certain time, then the SKMHT becomes null and void within 1 month after it is given. This research uses normative juridical, namely reviewing the laws and regulations. The conclusion is that a power of attorney to impose Mortgage is not immediately followed up with the making of a Deed of Granting Mortgage by the bank within a certain period of time specified in the Mortgage Law. If there are signs that the debtor will default, the position of SKMHT is changed to APHT and registered at the National Land Office so that it meets the requirements for the principles of speciality and publicity. This condition makes SKMHT in Article 15 UUHT upgraded to APHT in order to have executorial power over the objects guaranteed by the debtor.
Keywords: sale and purchase agreement, transfer of rights, land and buildings

## ABSTRAK
Proses peralihan hak atas tanah berdasarkan Kuasa untuk menjual yang dibuat oleh Notaris  adalah  3  bulan  sampai  berakhirnya  masa  berlakunya  perjanjian  pokok kredit. SKMHT pada umumnya jika tidak ditingkatkan menjadi APHT dalam waktu tertentu  maka  SKMHT  menjadi  batal  demi  hukum  sesuai  1  bulan  sesudah diberikan. Penelitian ini menggunakan yuridis normative yakni mengkaji peraturan perundang-undangan.  Adapun  kesimpulannya  adalah  Suatu  surat  kuasa membebankan Hak Tanggungan tidak langsung ditindaklanjuti dengan pembuatan Akta  Pemberian  hak  tanggungan  oleh  pihak  bank  dalam  jangka  waktu  tertentu ditentukan dalam UU Hak Tanggungan. Jika ada gelagat debitur akan wanprestasi maka posisi SKMHT dirubah menjadi APHT dan didaftarkan di Kantor Pertanahan Nasional  sehingga  memenuhi  persyaratan  asas  spesialitas  dan  publistas.  Kondisi inilah  yang  menjadikan  SKMHT  dalam  Pasal  15  UUHT  ditingkatkan  menjadi
Alusianto Hamonangan, Mhd. Taufiqurrahman, Rosma Mediana Pasaribu
APHT agar memiliki kekuatan eksekutorial terhadap benda yang dijaminkan oleh debitur.
Kata Kunci: perjanjian jual beli, peralihan hak, tanah dan bangunan

## 1. PENDAHULUAN
Pada  konsep  transaksi  jual beli  tanah  yaitu  terang  dan  tunai. Terang  berarti  dilakukan  secara terbuka,  jelas  objek  dan  subjek pemilik,  lengkap  surat-surat  serta bukti  kepemilikannya.  Tunai  berarti dibayar  seketika  dan  sekaligus. Dibayarkan  pajak-pajaknya,  tanda tangan Akta Jual Beli dan kemudian diproses balik nama sertifikat. Selain itu  Akta  Pengikatan  Jual  Beli  (PJB) sebagai  pengikat  sebagai  tanda transaksi  jual  beli  sambil  menunggu lunas.
Akta  Pengikatan  Jual  Beli dibuat dengan 2 cara yaitu:
1. Akta  pengikatan  jual  beli  yang baru merupakan janji-janji karena  harga  belum  lunas  (PJB Belum Lunas); 2. Akta  Pengikatan  Jual  Beli  yang pembayarannya sudah dilakukan secara Lunas, namun belum bisa dilaksanakan  pembuatan  akta jual  belinya  dihadapan  PPAT karena  masih  ada  yang  belum selesai. (PJB Lunas)
Jika  PJB  Belum  Lunas,  maka didalamnya  tidak  ada  kuasa  kecuali syarat-syarat pemenuhan suatu kewajiban  jika  pembayaran  sudah lunas dan dibuatkan PJB Lunas maka didalamnya  dibarengi  dengan  Kuasa untuk  menjual  dari  Penjual  kepada Pembeli.  Maka  Notaris  atau  PPAT langsung membuatkan Akta Jual Beli
1 https://irmadevita.com/2015/kuasa-menjual- rumah/ diakses tanggal 22 Juni 2021
untuk  kemudian  memproses  balik nama sertifikatnya. 1
Perlindungan    hukum    yang diberikan    PPJB    lunas    dan    kuasa menjual terhadap   pembeli   apabila penjual   meninggal   dunia   sangat kuat      dan  sempurna  karena  sifat pembuktian  dari  PPJB  dan  kuasa menjual  yang  dibuat  di    hadapan pejabat  umum  dalam  hal  ini  notaris.
Hal  ini  sebagai  bentuk jaminan kepastian    hukum    dan    sebagai bentuk    perlindungan    hukum    bagi pembeli    yang    sudah    membayar lunas    harga    yang    sudah dibayarkannya secara   penuh   namun belum      bisa      dilaksanakan pembuatan      AJB      dan  pendaftaran baliknamanya  karena  satu  dan  lain hal    ada    syarat-syarat    yang  belum terpenuhi.
Selain      mempunyai      sifat pembuktian      yang      kuat      dan sempurna, dengan    dibuatnya    PPJB dan    kuasa    menjual    juga    dapat memberi  perlindungan  hukum  bagi pembeli sebagai berikut :
1. Terkait   dengan   pajak,   pembeli tidak      menanggung      pajak penjualan, apabila  penjual  telah meninggal    dunia    karena    saat penandatangan    PPJB,  PPh sudah   terbayar   lunas   sebelum PPJB   ditanda   tangani   hal   ini didasarkan    pasal    1    ayat    (3) huruf    a    Peraturan    Pemerintah No.34  tahun 2016  tentang  Pajak Penghasilan    Atas    Penghasilan Dari    Pengalihan    Hak  Atas Tanah    Dan/Atau    Bangunan,
Dan  Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli  Atas  Tanah  Dan/Atau Bangunan Beserta Perubahannya.  Karena  sebelum berlakunya    PP    ini    dalam praktik,    pada    saat    membuat PPJB  dan  kuasa menjual  tanpa dibayarkan  PPh  terlebih  dahulu sehingga  apabila  penjual sudah meninggal dunia yang menanggung  PPh  adalah  pihak pembeli,  dan  biasanya  PPh  baru dibayarkan pada saat pembuatan AJB.
2. Kepemilikannya    secara    sah dapat  dibuktikan  dengan  PPJB dan  kuasa menjual  yang  dibuat di  hadapan  Notaris  sangat  kuat, apabila  penjual meninggal  dunia maka    ahli  waris  tidak  dapat mengganggu    gugat    atas kepemilikan    tanah    tersebut meskipun  tanah  tersebut  belum dibuatkan  AJB.  Karena  ahli waris harus tunduk pada ketentuan  yang  terdapat  dalam klausula  PPJB  dan  kuasa menjual.
Pemberian Kuasa adalah :
“Suatu  perjanjian  dengan mana  seorang  memberikan kekuasaan  kepada  orang  lain yang menerimanya untuk atas namanya  menyelenggarakan suatu urusan.”
Kuasa  untuk  menjual  untuk memindahtanganakan benda diperlukan  suatu  pemberian  kuasa dengan kata-kata yang tegas didalam aktanya  seperti  diatur  dalam  Pasal
1769  KUHPerdata.  Ketika  tanda tangan maka akta  ini  berbentuk  akta sendiri,  yaitu  PJB  dan  Akta  Kuasa untuk Menjual. Jika dalam hal kuasa untuk menjual masuk sebagai klausul
dalam PJB maka yang ditandatangani hanyalah akta PJB saja.
Untuk Akta Jenis PJB Lunas, Kuasa  Menjual  dalam  Akta  PJB Lunas  bersifat  mutlak  artinya  tidak dapat dicabut kembali dan tidak akan berakhir  karena  sebab-sebab  diatur dalam  Pasal  1813  KUHPerdata.  Hal ini  menjamin  kepastian  hukum  bagi pembeli yang sudah membayar lunas harga  yang  sudah  dibayarkannya secara penuh namun belum baliknama.
Jika  Kuasa  Menjual  dibuat secara  murni  dengan  tujuan  untuk menjualkan  suatu  asset  tanpa  terkait dengan  akta  PJB  tersebut  maka  jika sudah  dibaliknama  berarti  akta  jual beli  sudah  terjadi.  Pembatalan  jual beli  harus  melalui  gugatan  ke Pengadilan  negeri  jika  berwenang memberikan kuasa.
Akta    Kuasa    Jual    ini merupakan      akta      autentik sebagaimana   dimaksud   dalam Pasal 1868 KUH Perdata,  yaitu “suatu akta yang  dalam  bentuk  yang  ditentukan oleh undang-undang dibuat oleh atau di  hadapan  pegawai-pegawai  umum yang berkuasa  untuk  itu  di  tempat dimana  akta  itu  dibuat.

## 2. TINJAUAN PUSTAKA
Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli  (PPJB)  yang  dibuat  dihadapan notaris  merupakan  akta  otentik. Dalam kaitannya dengan akta otentik tersebut,  Pasal  1870  KUH  Perdata telah  memberikan  penegasan  bahwa akta  yang  dibuat  dihadapan  notaris memiliki  kekuatan  pembuktian  yang sempurna.
Adapun,  kutipannya  sebagai berikut, Pasal 1870 KUH Perdata
“Suatu akta otentik memberikan  di  antara  para pihak  beserta  ahli  waris-ahli warisnya  atau  orang-orang yang  mendapat  hak  dari mereka,  suatu  bukti  yang sempurna  tentang  apa  yang dimuat didalamnya.”
Biasanya  PPJB  akan  dibuat para  pihak  karena  adanya  syarat- syarat  atau  keadaan-keadaan  yang harus  dilaksanakan  terlebih  dahulu oleh  Para  Pihak  sebelum  melakukan AJB  di  hadapan  PPAT.  Dengan demikian PPJB tidak dapat disamakan dengan AJB yang merupakan bukti pengalihan hak atas tanah/bangunan  dari  penjual  kepada pembeli.
Menurut Pasal 42 ayat (1) UU Nomor  1  Tahun  2011  tentang
Perumahan dan Kawasan Perumahan Permukiman, Rumah tunggal, rumah deret,  dan/atau  rumah  susun  yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan  jual  beli  sesuai  dengan ketentuan peraturan perundangundangan. Untuk dapat menyusun PPJB, harus memenuhi persyaratan sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  42 ayat (2) UU Nomor 11 Tahun 2011, yakni syarat kepastian atas: 1. Status pemilikan tanah; 2. Hal yang diperjanjikan; 3. Kepemilikan  izin  mendirikan bangunan induk; 4. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan 5. Keterbangunan perumahan paling  sedikit  20%  (dua  puluh persen).
Ada pihak yang menggunakan PPJB  tersebut  sebagai  bukti  dalam
gugatannya  setelah  10  (sepuluh) tahun  PPJB  tersebut  dibuat.  Hal tersebut  bisa  saja  dilakukan  oleh pihak  tersebut  apabila  memang  ada hal yang dipersengketakan oleh para pihak  dalam  suatu  perjanjian  atau dengan  pihak-pihak  lain  yang mendapat  hak  dari  PPJB  tersebut. Dengan demikian, apabila ada pihak- pihak lain di luar pihak-pihak dalam PPJB,  yang  digugat  dalam  perkara tersebut, pihak yang menggugat harus dapat membuktikan adanya hubungan hukum  antara  penggugat  dengan pihak-pihak  di  luar  PPJB  tersebut. Hal ini sejalan dengan Yurisprudensi Tetap  Mahkamah  Agung  melalui Putusan  MA  No.  4  K/Rup/1958 tertanggal  13  Desember  1958,  yang memiliki  kaidah  hukum  sebagai berikut:
“Untuk dapat menuntut seseor ang di depan  pengadilan  adalah  syarat mutlak bahwa harus ada perselisihan hukum antara kedua belah pihak yang berperkara.”
3. METODE PELAKSANAAN
Penelitian ini adalah penelitian hukum normative dimana  menganalisis  masalah yang  dihadapi  dan  kemudian memberikan  pemecahan  atas permasalahan tersebut.
Pendekatan peraturan perundang-undangan  mengenai perumahan, permukiman maupun PPJB.  Sifat  penelitian  ini  adalah deskriptif analisis yakni menelaah undang-undang dan regulasi yang terkait  dengan  isu  hukum  yang sedang ditangani.
Jenis data yang digunakan dalam  penelitian  ini  merupakan data sekunder, dengan menggunakan  sumber  data  dari Bahan hukum primer :
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011  tentang  Perumahan  dan
Kawasan  Permukiman,  Undang- Undang  Nomor  20  Tahun  2011 tentang  Rumah  Susun,  Undang- Undang  Nomor  2  Tahun  2014 tentang  Perubahan  atas  Undang- Undang  Nomor  30  Tahun  2004 tentang  Jabatan,      Peraturan Menteri      Republik  Indonesia Nomor   06/M-DAG/PER/2/2017 Tentang      Badan      Penyelesaian Sengketa  Konsumen, Keputusan Menteri    Negara    Perumahan Rakyat    Nomor  11/KPTS/1994 tentang  Pedoman  Perikatan  Jual Beli    Satuan    Rumah    Susun, Keputusan      Menteri      Negara Perumahan      Rakyat      Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman  Pengikatan  Jual  Beli Rumah. 4. HASIL DAN PEMBAHASANA a. Proses  Peralihan  Hak  Atas Tanah Berdasarkan Kuasa Untuk  Menjual  Yang  Dibuat Oleh Notaris Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah memiliki wewenang dalam membuat akta  jual  beli  hak  atas  tanah berdasarkan  perjanjian  pengikatan jual  beli  oleh  para  pihak  itu tercantum  dalam  pasal  4  ayat  1
Peraturan  Pemerintah  Nomor  37 Tahun  1998  tentang  Peraturan Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah.
PPAT  berwenang  membuat AJB  hak  atas  tanah  berdasarkan perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang dibuat oleh para pihak itu tercantum dalam  pasal  4  (1)  Peraturan Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998 tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Kewenangan  itu  tidak  semua akta  dapat  dibuat  oleh  PPAT  yang termasuk adalah akta tukar menukar,akta hibah, akta pemasukan ke dalam perusahaan, akta pembagian  hak  bersama,  akta  hak guna  bangunan,hak  pakai,  hak tanggungan.Akta  yang  dibuat  oleh
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) itu  memiliki  fungsi  yaitu  Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai  bukti  diadakan  perbuatan hukum mengenai hak atas tanah dan Akta  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT)  menjadidasar  pendaftaran perubahan data tanah ke Kantor BPN Kabupaten/Kota  sesuai  wilayah kerjanya  meliputi  letak  tanah  yang bersangkutan. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) memiliki karakteristik, seperti Religius, Jujur, Toleransi,  Disiplin,  Kerja  Keras, Kreatif,  Mandiri,  Demokratis,  Rasa ingin  tau,  Semangat  Kebangsaan, Cinta tanah air, menghargai prestasi, bersahabat,  cinta  damai,  gemar membaca, peduli lingkungan, peduli sosial,  tanggung  jawab,  rendah hati,melayani, berbagi, mengampuni.
PPAT  memliki  kewajiban dalam  membuat  AJB  berdasarkan PPJB  oleh  para  pihak  seperti memiliki  kepribadian  yang  baikdan sangat  menjunjung  tinggi  martabat dan  kehormatan  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah,  bersikap  profesional khusus  bidang  hukum,  memiliki karakteristik tanggung jawab,
mandiri,  jujur  dan  tidak  berpihak atau netral. Dalam menjalankan tugasnya Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah memiliki larangan dalam melaksanakan  pembuatan  akta  jual beli  hak  atas  tanah  berdsarkan perjanjian  pengikatan  jual  beli  oleh para  pihak  yaitu  hanya  mempunyai
satu  kantor,  menggunakan  media untuk melakukan promosi, memasang  papan  nama  diluar  batas yang  sudah  ditentukan,  membuat persaingan  kepada  sesama  rekan
Pejabat Pembuat Akta Tanah. Fungsi akta  dari  PPAT  menyebutkan  Akta yang dibuat PPAT itu sebagai bukti perbuatan  hukum  terhadap  hak  atas tanah  dan  hak  milik  satuan  rumah susun,  akta  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  itu  sebagai  dasar  untuk mendaftarkan  ke  Kantor  Pertanahan di  Kabupaten  atau  Kota  yang tergantung dari wilayah tempat tanah tersebut. PPAT menolak pembuatan akta itu jika bidang tanah yang sudah didaftarkan  tidak  ada  sertifikat  asli atau  sertifikat  tidak  sesuai  dengan daftar  yang  ada.  Jika  bidang  tanah belum terdaftar maka harus memiliki surat  bukti  hak,  keterangan  kepala desa  atau  kelurahan,  memiliki  surat keterangan yang menyatakan bidang tanah  belum  memiliki  sertifikat, adanya  salah  satu  atau  para  pihak yang  melakukan  suatu  perbuatan hukum  atau  salah  satu  saksi,  para pihak  bertindak  atas  surat  kuasa mutlak,  memiliki  izin  dari  instansi yang  memiliki  hak  bidang  tanah dalam masalah. Akibat hukum Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  berwenang membuat aktajual beli hak atas tanah berdasarkan PPJBmenyebutkan APPJB sudah beralih dan dibuatkan AJB,  pihak  penjual  menerima pembayaran  secara  lunas  dari pembeli  yang  berdasarkan  APPJB, pihak  pembeli  menerima  obyek bidang  tanah  yang  diperjualbelikan, beralihnya hak milik atas tanah.
Serta PPAT memiliki tanggung  jawab  dalam  pembuatan akta  tersebut,  seperti  akta  tersebut sebagai dasar yang untuk melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah, bertanggung jawab terhadap kecakapan  dan  kewenangan  para pihak  dalam  akta  jual  beli,  PPAT menyampaikan  kepada  BPN  dalam pembuatan akta itu, PPAT membuat daftar  akta  yang  telah  dibuat  sesuai dengan  peraturan  yang  ditetapkan dan digunakan saat ini, menjalankan sesuai aturan dalam pembuatan akta jual  beli  tanah,  PPAT  menanggung jawab  dokumen  yang  dipergunakan sebagai dasar hukum, PPAT bertanggung  jawab  atas  akta  yang ibuatnya bila terjadi suatu permasalahan, jika ada pihak merasa rugi  atas  akta  tersebut  maka  PPAT wajib  memberikan  jawaban  disertai buktiyang  menunjukan  kebenaran aktaitu  dibuat  dan  kebenaran  suatu data yang diperolehnya.
Pasal  1457 Kitab  Undang- Undang  Hukum  Perdata , jual  beli adalah  suatu  persetujuan  dengan mana  pihak  penjual  mengikatkan dirinya  untuk  menyerahkan  sesuatu barang/benda,  dan  pihak  lain  yang bertindak  sebagai  pembeli  mengikat diri  berjanji  untuk  membayar  harga. Karena  sejatinya  dalam  perjanjian jual  beli  selalu  ada  subjek  hukum (penjual  dan  pembeli),  adanya kesepakatan  dari  para  pihak  dan adanya  hak  dan  kewajiban  yang timbul antara penjual dan pembeli.
Pasal  1458  KUH  Perdata dijelaskan  bahwa  jual  beli  dianggap sudah  terjadi  antara  kedua  belah pihak  seketika  setelah  mereka mencapai kata sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang ini belum diserahkan, maupun harganya belum dibayar.  Unsur  kesepakatan  dalam perjanjian  jual  beli  menujukkkan bahwa  jika  telah  terjadi  kesepakatan mengenai   harga  dan  barang  namun ada  hal  lain  yang  tidak  disepakati
yang  terkait  dengan  perjanjian  jual beli tersebut, perjanjian jual beli tetap tidak  terjadi  karena  tidak  adanya kesepakatan.
Hal  ini  akan  berbeda  jika kemudian para pihak telah menyepakati  unsur  esensial  dari perjanjian jual beli tersebut, dan para pihak  tidak  mempersoalkan  hal lainnya,  hal-hal  yang  dianggap berlaku  dalam  perjanjian  tersebut merupakan undang-undang bagi para pihak dan ini sebagai unsur naturalia dalam unsur-unsur perjanjian. Adapun  unsur  naturalia  adalah  salah satu  unsur  yang  melekat  pada perjanjian  atau  merupakan  bagian dari  suatu  perjanjian  yang  tanpa disebutkan  dengan  dianggap  ada dalam perjanjian tersebut. Kesepakatan di sini memberikan  pengertian  bahwa  jual beli  ini  tidak  ada  unsur  pemaksaan dan  keterpaksaan  sehingga  ada kebebasan  dari  para  pihak  untuk membeli/menjual  objek  perjanjian jual  beli.  Mengenai  kelebihan  tanah yang  dimaksudkan,  tentu  harus mengacu ada akta jual beli yang telah ditandatangani  oleh  pembeli  sebagai suatu  kesepakatan  dengan  pihak developer  sebagai  penjual  dalam perjanjian jual beli.
Dikaitkan  dengan tanah  yang menjadi  objek  perjanjian  jual  beli, maka perlu dilihat definisi pendaftaran tanah pada Pasal 1 angka 1  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun  1997  tentang  Pendaftaran
Tanah  (“PP  24/1997”)  sebagai
berikut: Pendaftaran  tanah  adalah adalah  rangkaian  kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus,  berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan  dan  penyajian serta  pemiliharaan  data  fisik dan  data  yuridis,  dalam bentuk  peta  dan  daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk  pemberian  surat tanda  bukti  haknya  bagi bidang-bidang  tanah  yang sudah  ada  haknya  dan  hak milik atas satuan rumah susun serta  hak-hak  tertentu  yang membebaninya.
Pendaftaran tanah akan selalu memberikan  data  yang  valid  sesuai data  fisik  dan  data  yuridisnya  agar kemudian  bisa  diterbitkan  sertifikat hak  atas  tanahnya.  Adapun  untuk mengajukan  permohonan  sertifikat atas  pendaftaran  tanah  yang  ada tersebut harus melampirkan beberapa berkas administrasi pendaftaran tanah, salah satunya adalah Akta Jual Beli  (“AJB”)  sebagai  bukti  sah terjadinya  peralihan  hak  atas  tanah antara  penjual  dan  pembeli,  hal tersebut  sesuai  dengan  ketentuan Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 berikut:
Peralihan  hak  atas  tanah  dan hak  milik  atas  rumah  susun melalui  jual  beli,  tukar menukar,  hibah,  pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan  hak  melalui lelang, hanya dapat didaftarkan  jika  dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah
(“PPAT”)  yang  berwenang menurut  ketentuan  peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Di  mana  di  dalam  AJB tersebut  tentunya  memuat  beberapa ketentuan yang sudah disepakati oleh para  pihak  berdasarkan  pada  syarat sahnya suatu perjanjian di Pasal 1320 KUH  Perdata,  di  antaranya  adanya kesepakatan  para  pihak,  kecakapan menurut  hukum,  objek  tertentu, karena kausa yang halal (diperbolehkan/legal). Jika  kemudian  dalam  AJB sudah dan terlanjur ada penandatanganan oleh pembeli maka secara hukum hal ini sudah dianggap sepakat/  setuju/  berkehendak  atas perjanjian yang ada dalam akta (jika akta  mencantumkan  nominal  luasan yang  sudah  tertulis  dalam  AJB)  dan ini  menunjukkan  bahwa  pembeli sepakat untuk membayar pajak sesuai tanah  yang  dialihkan.  Namun  jika akta  tidak  mencantumkan  nominal besaran luasan tanah yang ada dalam objek  AJB,  maka  pembeli  dapat menolak  untuk  membayar  pajak kelebihan  tanah  yang  dimaksudkan, begitu juga sebaliknya.
Pemegang  hak  atas  tanah memiliki  wewenang  terhadap  tanah yang  dimilikinya  yaitu:  wewenang umum  merupakan  yang  dimaksud pemegang hak atas tersebut memiliki tugaspenuh  dalam  mengelola  tanah tersebutseperti  yang  diatur  dalam Undang-undang  Nomor  5  Tahun 1960 , kewenangan khusus pemegang hak  atas  tanah  tersebut  hanya mempunyai kewenangan untuk menggunakan  tanahnya  yang  sesuai macam  hak  atas  tanahnya.  Macam hak  atas  tanah  yaitu:  hak  atas  tanah bersifat  tetap  merupakan  hak  yang dimiliki  oleh  pihak  sesuai  dengan Undang-undang  Nomor  5  Tahun 1960,  hak  atas  tanah  yang  akan ditetapkan Undang-undang merupakan hak atas tanah yang baru akan  lahir  dikemudian  hari  yang langsung ditetapkan Undang-undang,
hak  atas  tanah  bersifat  sementara merupakan  hak  atas  tanah  yang bersifat  sementara  dan  itu  dapat dihapuskan.
Pasal  1  ayat      (1)  Undang- Undang   nomor  30   Tahun   2004 tentang  Jabatan  Notaris  dikatakan bahwa  notaris  adalah  pejabat  umum yang berwenang untuk membuat akta otentik.  Lebih  lanjut  lagi,  di  dalam ayat  (7)  ditegaskankembali  bahwa akta  notaris    adalah    akta    otentik yang    dibuat    oleh    atau  dihadapan notaries    menurut    bentuk    dan   tata cara yang   ditetapkan   dalam UU JN.
Biaya APHT diperlukan sebagai jaminan bahwa pinjaman dari bank  akan  dilunasi.  Biaya  ini merupakan biaya yang tidak terpisahkan  dari  perjanjian  kredit dengan  jaminan.  Apabila  kredit macet,  bank  secara  hukum  dapat mengeksekusi rumah yang dikreditkan.  Biaya  APHT  ini  wajib dibayarkan  sebelum  kredit  bisa dikeluarkan  oleh  bank.  Biaya pembuatan  SKMHT  dan  APHT biasanya  sudah  termasuk  biaya notaris  saat  melakukan  jual  -beli rumah.  Ini contohnya bila dirinci:
Biaya cek sertifikat Rp100.000
Biaya SK Rp1.000.000
Biaya validasi pajak Rp200.00
Biaya AJB
Rp2.400.000 Biaya BBN Rp750.000 Biaya APHT/SKHMT, *Bervariasi berdasarkan
konvensi  0,25%  dari  125%  nilai kredit).
Biaya  di  setiap  notaris  bisa berbeda tergantung letak propertinya. Bisa  lebih  mahal  atau  lebih  murah. Dan  yang  membayar  bisa  pembeli atau penjual.
b. Bentuk  dan  isi  akta  perjanjian pengikatan  jual  beli  tanah dalam  transaksi  peralihan  hak atas tanah dan bangunan
PPJB  dan  kuasa    menjual yang  dibuat  berdasarkan  pasal  1338 KUH  Perdata.
Salah    satu    cara    dari perolehan    tanah    yang    sering dilakukan  adalah dengan  jual  beli. Dalam    jual    beli    ada    dua    subyek hukum  yaitu  penjual  dan pembeli, yang masing-masing mempunyai hak dan kewajiban, maka mereka masing- masing    dalam    beberapa    hal merupakan  pihak  yang  melakukan kewajiban,  dan  dalam  hal-hal  lain merupakan  pihak  yang  menerima hak.  Ini  berhubungan    dengan    sifat timbal  balik  dari  perjanjian  jual  beli werdering overeenkomst. 2
Contoh  1.  Akta  Pemberian Hak Tanggungan
PEJABAT  PEMBUAT  AKTA TANAH
(PPAT) ANISA, S.H. DAERAH KERJA KOTA MEDAN SK. KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL, NOMOR : .........
TANGGAL ………..
2 Idris  Zainal, Ketentuan  Jual  Beli Memuat  Hukum  Perdata ,  Fakultas  USU Medan,2004, hlm.36

## Jalan  ……………  Kota  Medan  –
20112.
Telp.  (061)  ………..  Fax.  (061) ……………
AKTA PEMBERIAN HAK

## TANGGUNGAN
Nomor :  200/2012

## Salinan
Pada hari ini,  Selasa, tanggal 03-07- 2012 (tiga Juli dua ribu dua belas).- Hadir  di  hadapan  saya ANISA, Sarjana  Hukum, yang  berdasarkan Surat  Keputusan  Kepala  Badan Pertanahan Nasional tanggal ………. nomor  :    ……………….  diangkat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT, yang dimaksud  dalam  Pasal  7  Peraturan Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 tentang  Pendaftaran  Tanah,  dengan daerah  kerja  Kota  Medan  dan berkantor  di  Jalan  ……..  nomor ……… Kota Medan, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang saya kenal dan akan  disebut  pada  bagian  akhir  akta ini:  ---------------------------------------- ------ --  Tuan  SAMUEL,  lahir  di  Medan,
pada tanggal ………., Karyawan Swasta,  bertempat  tinggal  di Medan, Jalan …….. nomor ……………….., Desa/Kelurahan …………, Kecamatan  ………..,  pemegang Kartu  --        Tanda  Penduduk  nomor ………., Warga Negara Indonesia. -- ------------ Menurut keterangannya dalam hal ini bertindak : ----------------------------
a.  berdasarkan kekuatan Surat Kuasa Membebankan Hak tanggungan –
Nomor  170/2012,  tertanggal  10-
05-2012 (sepuluh Mei dua ribu dua belas),  yang diperbuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta --- Tanah  ini,  dengan  demikian bertindak dari dan untuk atas nama; - --- --Tuan BUDI, lahir di Jakarta,  pada tanggal  ............,  Karyawan  Swasta, bertempat  tinggal  di  Medan,  Jalan .........  nomor  .........,  Kelurahan/Desa .........., Kecamatan ............., pemegang  Kartu  Tanda  Penduduk nomor  ...............,  Warga  Negara Indonesia. -------------------------------- ------------- --pemegang hak atas tanah yang akan dibebani Hak Tanggungan, selanjutnya disebut Pemegang Hak; - -------------------------------------------- -- Selaku  Pemberi Hak Tanggungan,
untuk  selanjutnya  disebut  Pihak-- Pertama.--------------------------------- ------------------------------------------ b.  Dalam jabatan  dan  kedudukannya selaku Kepala Cabang Medan,------ yang  bertindak  berdasarkan  Surat Kuasa Subtitusi nomor--------------- 05/POA/II/2012, tertanggal 12-02- 2012 (dua belas Pebruari dua ribu- dua belas) dari Kepala Departemen Sumber Daya Manusia PT.BANK--- ANZ  Indonesia,      yang  mana tindakan Kepala Departemen Sumber----- Daya Manusia tersebut berdasarkan  surat  Kuasa/Power  Of Attorney,- Nomor 02/POA/II/2012, tertanggal
12-02-2012 (dua belas Pebruari - dua  ribu  dua  belas),    dengan demikian  bertindak  dari  dan  untuk atas nama    Perseroan  Terbatas  PT. BANK ANZ INDONESIA, berkedudukan di Jakarta Cabang Medan. ---------- ------------------------------------
selaku  Penerima  Hak  Tanggungan, yang  setelah  Hak  Tanggungan  yang bersangkutan  didaftar  pada  Kantor Pertanahan  setempat  akan  bertindak sebagai Pemegang Hak Tanggungan, untuk  selanjutnya  disebut  Pihak Kedua.------------------------------------ -------------------- Para penghadap dikenal oleh saya. --- ------------------------------------ Para Pihak menerangkan :-------------- -------------------------------------------
• Bahwa  oleh  Pihak  Kedua  dan Tuan  BUDI,  Karyawan  Swasta, bertempat tinggal di Medan, Jalan …….. nomor …... ------------------ -----selaku  Debitor,  telah  dibuat dan  ditanda-tangani  perjanjian utang-piutang  yang  dibuktikan dengan  :------------------------------
--------------
• Loan  Agreement/Perjanjian Kredit  nomor  1056/V/2012, tertanggal 10-05-2012 (sepuluh Mei dua ribu  dua  belas),    yang dilegalisasi oleh Pejabat Penandatangan akte ini selaku Notaris  di  Medan,  tertanggal 10-05-2012 (sepuluh Mei dua ribu  dua  belas),  nomor 2000/Leg/2012.  --------------- ----------------------------------- ---------- • bahwa untuk menjamin pelunasan utang Debitor sejumlah-------------Rp. 600.000.000,-  (enam  ratus  juta Rupiah),  berdasarkan  perjanjian utang-piutang tersebut di atas dan penambahan, perubahan, perpanjangan serta pembaruannya (selanjutnya disebut perjanjian utang-piutang) sampai sejumlah Nilai Tanggungan Peringkat I (Pertama) sebesar Rp.600.000.000.-  (enam  ratus
juta  Rupiah).  --------Oleh  Pihak Pertama  diberikan  dengan  akta ini kepada dan untuk kepentingan
Pihak  Kedua,  yang  dengan  ini menyatakan  menerimanya,  Hak Tanggungan  yang  di  atur  dalam Undang-Undang Hak Tanggungan  dan  peraturan- peraturan  pelaksanaannya  atas Objek  berupa 1 (satu)  hak atas tanah    yang  diuraikan  di  bawah ini: ----------------------------------- --------------------------------------- ------- • Hak Milik : ------------------- ---------------------------------- ------ Nomor  111  atas  sebidang tanah  sebagaimana  diuraikan dalam Surat Ukur tanggal 3-5- 1993 (tiga Mei seribu sembilan ratus sembilan puluh tiga),  Nomor  3505/1993, seluas 236 m2 (dua ratus tiga puluh  enam  meter    persegi) dan  Surat  Pemberitahuan Pajak  Terhutang        Pajak Bumi dan  Bangunan (SPPT- PBB)  Nomor  Objek  Pajak (NOP)  :  12.75.061.004.010- 0500.0,  dipergunakan  untuk rumah tinggal. ------------------ ------------------------------------ - terletak di :---------------------- ------------------------------------ ---------- − Propinsi : Sumatera Utara − Kotamadya : Medan − Kecamatan : Medan Helvetia − Desa/Kelurahan : Dwikora − Jalan : Kasih
Pemberian Hak Tanggungan tersebut di atas meliputi juga :- Bangunan,  tanaman  dan hasil  karya  yang  telah  ada atau yang akan ada dikemudian  hari  di  atas tanah tersebut, yang merupakan  satu  kesatuan dengan  tanah  tersebut  tidak ada yang dikecualikan, setempat  dikenal  dengan Jalan Kasih. ---------------- Untuk  selanjutnya  hak  atas tanah  dan  benda-benda  lain tersebut  di  atas  disebut sebagai Obyek Hak Tanggungan yang oleh Pihak Pertama  dinyatakan  sebagai miliknya.----------------------- -----------
Para  pihak  dalam  kedudukannya sebagaimana tersebut di atas ---------- menerangkan, bahwa pemberian Hak tanggungan  tersebut  disetujui  dan diperjanjikan  dengan  ketentuan- ketentuan sebagai berikut:------------- ----
--------------------------------------------- Pasal  1  ---------------------------Pihak
Pertama  menjamin  bahwa  semua Obyek  Hak  Tanggungan  tersebut  di atas, betul milik Pihak Pertama, tidak tersangkut  dalam  suatu  sengketa, bebas dari sitaan dan bebas pula dari beban-beban  apapun  yang  tidak tercatat.----------------------------------- -------------
------------------------------------------- Pasal 2 ------------------------------------
Hak  Tanggungan  tersebut  di  atas diberikan  oleh  Pihak  Pertama  dan diterima  oleh  Pihak  Kedua  dengan janji-janji yang disepakati oleh kedua belah pihak sebagaimana diuraikan di bawah ini :----------------------------
• Debitor dapat melakukan pelunasan  utang  yang dijamin  dengan  Hak Tanggungan  di  atas, dengan  cara  angsuran yang  besarnya  sama dengan nilai-nilai masing-masing  hak  atas tanah  yang  merupakan bagian  dari  obyek  Hak Tanggungan  yang  akan disebut di bawah ini, dan yang  akan  dibebaskan dari  Hak  Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan  itu  hanya membebani  sisa  Obyek Hak  Tanggungan  untuk menjamin  sisa  utang yang belum dilunasi;- • Dalam  hal  Obyek  Hak tanggungan kemudian dipecah  sehingga  Hak tanggungan  membebani beberapa  hak  atas  tanah, Debitor dapat melakukan pelunasan  utang  yang dijamin  dengan  Hak Tanggungan dengan cara angsuran  yang  besarnya sama dengan nilai masing-masing  hak  atas tanah tersebut, yang akan dibebaskan  dari  Hak Tanggungan, sehingga kemudian Hak Tanggungan  itu  hanya membebani  sisa  Obyek Hak  Tanggungan  untuk menjamin  sisa  utang yang yang belum dilunasi.  Nilai  masing- masing  hak  atas  tanah tersebut  akan  ditentukan berdasarkan  kesepakatan antara  Pihak  Pertama dengan Pihak kedua;----- ------------------------------ ----------------- • Pihak Pertama tidak akan menyewakan kepada pihak  lain  obyek  Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Pihak  kedua,  termasuk menentukan atau mengubah  jangka  waktu sewa dan /atau menerima uang  sewa  dimuka  jika disetujui  disewakan  atau sudah disewakan ;-------- • Pihak pertama tidak akan mengubah atau merombak semua bentuk atau  tata  susunan  Obyek Hak Tanggungan, termasuk mengubah sifat dan  tujuan  kegunaannya baik  seluruhnya  maupun sebagian, tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Pihak Kedua ;------------- ------------------------------ ------------ • Dalam hal Debitor sungguh-sungguh  cidera janji,  Pihak  Kedua  oleh
Pihak  Pertama  dengan akta  ini  diberi  dan menyatakan  menerima kewenangan,  dan  untuk itu kuasa, untuk mengelola  Obyek  Hak tanggungan  berdasarkan Penetapan Ketua Pengadilan  Negeri  yang daerah hukumnya meliputi  letak  Obyek Hak  tanggungan  yang bersangkutan ;------------- ---------- • Jika Debitor tidak memenuhi kewajiban
untuk melunasi utangnya, berdasarkan perjanjian  utang-piutang tersebut  di  atas,  oleh Pihak  Pertama,  Pihak Kedua  selaku  Pemegang Hak Tanggungan Peringkat Pertama dengan akta ini diberi dan menyatakan  menerima kewenangan,  dan  untuk itu  kuasa,  untuk  tanpa persetujuan terlebih dahulu dari Pihak Pertama;-- a. menjual  atau  suruh menjual dihadapan umum  secara  lelang Obyek Hak Tanggungan baik seluruhnya maupun sebagian-sebagian  ;--- --------------------------- --------------------------- ----- b. mengatur dan menetapkan waktu, tempat, cara dan syarat-syarat penjualan;-------------- --------------------------- ------------ c. menerima uang penjualan, menandatangani  dan menyerahkan kwitansi ;-------------------------- ------------------- d. menyerahkan apa yang dijual itu kepada pembeli yang bersangkutan.---------- --------------------------- -------------------- e. mengambil  dari  uang hasil  penjualan  itu seluruhnya atau sebagian untuk
melunasi utang Debitor  tersebut  di atas;  dan---------------- --------------------------- --------------------------- f. melakukan hal-hal lain  yang  menurut Undang-undang  dan peraturan hukum yang berlaku diahruskan atau menurut pendapat Pihak  Kedua  perlu dilakukan dalam------- ----------- rangka melaksanakan  kuasa tersebut.---------------- ------------ • Pihak  Kedua  sebagai pemegang Hak Tanggungan Pertama atas Obyek Hak Tangungan  tidak  akan membersihkan Hak Tangungan tersebut kecuali dengan persetujuan dari Pemegang Hak Tanggungan  Kedua  dan seterusnya, walaupun sudah  dieksekusi  untuk pelunasan piutang Pemegang Hak tanggungan Pertama ;---- ------------------------------ ----------------- • Tanpa persetujuan tertulis  telebih  dahulu dari  Pihak  Kedua,  Pihak Pertama tidak akan melepaskan  haknya  atas obyek  Hak  Tanggungan atau mengalihkannya secara  apapun  untuk kepentingan Pihak ketiga;---------------------- ------------------------ • Dalam  hal  Obyek  Hak Tanggungan  dilepaskan
haknya oleh Pihak Pertama  atau  dicabut haknya untuk kepentingan umum, sehingga hak Pihak Pertama atas Obyek Hak Tanggungan berakhir, Pihak kedua dengan akta ini  oleh  Pihak  pertama diberi  dan  menyatakan menerima  kewenangan, dan  untuk  itu  kuasa, untuk  menuntut  atau menagih  dan  menerima uang  ganti  rugi  dan/atau segala sesuatu yang karena itu dapat ditagihdari  Pemerintah dan/  atau  Pihak  Ketiga lainnya, untuk itu menandatangani dan menyerahkan tanda penerimaan  uang  dan melakukan tindakan- tindakan  yang  perlu  dan berguna  serta  dipandang baik  oleh  Pihak  Kedua serta selanjutnya mengambil  seluruh  atau sebagian  uang  ganti  rugi dan  lain-lainya  tersebut guna pelunasan piutangnya.---------------- ------------------------------ ----------------- • Pihak Pertama akan mengasuransikan  Obyek Hak Tanggungan terhadap  bahaya-bahaya kebakaran dan malapetaka  lain  yang dianggap perlu oleh Pihak  Kedua  dengan syarat-syarat untuk suatu jumlah pertanggungan yang  dipandang  cukup oleh  Pihak  Kedua  pada perusahaan asuransi yang ditunjuk oleh Pihak Kedua, dengan ketentuan surat polis asuransi yang bersangkutan akan disimpan  oleh  Pihak Kedua dan Pihak Pertama  akan  membayar premi  pada  waktu  dan sebagaimana  mestinya; Dalam hal terjadi kerugian karena kebakaran atau malapetaka  lain  atas Obyek  Hak  Tanggungan Pihak Kedua dengan akta ini diberi dan menyatakan  menerima kewenangan,  dan  untuk itu kuasa, untuk menerima  seluruh  atau sebagian uang ganti kerugian  asuransi  yang bersangkutan sebagai pelunasan  utang  Debitor ;------------------ • Pihak Kedua dengan akta ini diberi dan menyatakan  menerima kewenangan,  dan  untuk itu  kuasa,  untuk,  atas biaya  Pihak  Pertama, melakukan tindakan yang diperlukan untuk menjaga dan mempertahankan serta menyelamatkan  Obyek Hak  Tanggungan,  jika hal  itu  diperlukan  untuk pelaksanaan eksekusi atau  untuk  mencegah menjadi  hapusnya  atau dibatalkannya  hak  atas Obyek  Hak  Tanggungan karena tidak dipenuhinya atau dilanggarnya ketentuan Undang- undang serta jika diperlukan mengurus
perpanjangan jangka waktu  dan  pembaruan hak  atas  tanah  yang menjadi  Obyek  Hak Tanggungan ;-------------- ------------------------------ ----------------- • Jika Pihak Kedua mempergunakan kekuasaannya untuk menjual  Obyek  Hak Tanggungan, Pihak Pertama akan memberikan  kesempatan kepada yang berkepentingan untuk melihat Obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan pada waktu yang  ditentukan  oleh Pihak  Kedua  dan  segera mengosongkan atau suruh mengosongkan dan menyerahkan obyek Hak Tanggungan tersebut kepada Pihak Kedua atau pihak yang ditunjuk oleh Pihak Kedua agar selanjutnya dapat menggunakan  dalam  arti kata  yang  seluas-luasnya ;------------- • Sertipikat tanda bukti hak atas  tanah  yang  menjadi Obyek  Hak  Tanggungan akan  diserahkan  oleh Pihak  Pertama  kepada Pihak Kedua untuk disimpan dan dipergunakan  oleh  Pihak Kedua dalam melaksanakan hak-haknya sebagai  pemegang  Hak Tanggungan dan untuk itu Pihak  pertama  dengan akta ini memberikan kuasa kepada Pihak Kedua  untuk  menerima
sertipikat  tersebut  dari Kantor Pertanahan setelah Hak Tanggungan ini didaftar  ;-------------------- --------------------------- --------------------------------------------- Pasal 3 ---------------------------------- Untuk  melaksanakan  janji-janji  dan ketentuan-ketentuan sebagaimana diuraikan  dalam  pasal  2,  Pihak Pertama  dengan  akta  ini  memberi kuasa  kepada  Pihak  Kedua,  yang menyatakan  menerimanya  untuk menghadap  di  hadapan  pejabat- pejabat pada instansi yang berwenang,  memberikan  keterangan, menandatangani formulir/surat,
menerima  segala  surat  berharga  dan lain  surat  serta  membayar  semua biaya dan menerima hak segala uang pembayaran  serta  melakukan  segala tindakan  yang  perlu  dan  berguna untuk  melaksanakan  janji-janji  dan ketentuan-ketentuan  tersebut.--------- --------------------------------------------- ------------------------- -------------------------------------------- Pasal 4 ----------------------------------- Para  pihak  dalam  hal-hal  mengenai
Hak  Tanggungan  tersebut  di  atas dengan  segala  akibatnya  memilih domisili  pada  Kantor  Pengadilan Negeri Kelas I A di Medan. ----------- --------------------------------------------- --------- ------------------------------------------- Pasal 5 ----------------------------- Biaya pembuatan akta ini, uang saksi dan segala biaya mengenai pembebanan Hak Tanggungan tersebut  di  atas  dibayar  oleh    Pihak Kedua. ------------------------------------ --------------------------------------------
--Demikianlah  akta  ini  dibuat dihadapan para pihak dan :-------------
-----
1. Nyonya SUSI, lahir di Medan, pada tanggal 22-05-1988 (dua puluh dua Mei seribu sembilan  ratus  delapan  puluh delapan),  Pegawai  Notaris, bertempat  tinggal  di  Medan, Jalan ........ nomor ...., Desa/Kelurahan ........, Kecamatan  ........,  pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor ............, Warga Negara Indonesia, dan ---------- 2. Nyonya TIUR, lahir di Dolok Sanggul, pada tanggal 10-05- 1977  (sepuluh  Mei  seribu sembilan  ratus  tujuh  puluh tujuh), Pegawai Notaris, bertempat  tinggal  di  Medan, jalan  .......,  Kelurahan  ........., Kecamatan  .......,  pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor ........, Warga Negara Indonesia. ----------------------- ---------------------------- sebagai  saksi-saksi,  dan  setelah dibacakan  serta  dijelaskan,  maka sebagai  bukti  kebenaran  pernyataan yang  dikemukakan  oleh  Pihak Pertama  dan  Pihak  Kedua  tersebut diatas,  akta  ini  ditandatangani  oleh Pihak  Pertama,  Pihak  Kedua,  para saksi  dan  saya,  PPAT,  sebanyak  2 (dua)  rangkap  asli,  yaitu  1  (satu) rangkap lembar pertama disimpan di kantor  Saya  dan  1  (satu)  rangkap lembar  kedua  disampaikan  kepada Kepala  Kantor  Pertanahan  Kota Medan. ----------------------------------- ----- untuk  keperluan  pendaftaran  Hak Tanggungan  yang  diberikan  dalam akta ini. ----------------------------------- -------------------------------------------- 5. KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan a. Proses  peralihan  hak  atas  tanah berdasarkan Kuasa untuk menjual yang dibuat oleh Notaris adalah 3 bulan sampai berakhirnya  masa  berlakunya perjanjian pokok kredit. SKMHT pada  umumnya  jika  tidak ditingkatkan  menjadi  APHT dalam  waktu  tertentu  maka SKMHT  menjadi  batal  demi hukum  sesuai  1  bulan  sesudah diberikan.
b. Bentuk dan isi Akta Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  Tanah dalam  Transaksi  Peralihan Hak  atas  Tanah  dan  atau Bangunan  merupakan  bentuk akta otentik yang dibuat oleh Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT)  dalam  memberikan hak tanggungan sebagai jaminan  pelunasan  utang tertentu.

## Saran
a. Sebaiknya  ada  aturan  yang membatasi  jangka  waktu  dari SKMHT menjadi APHT karena terlalu singkat sedangkan waktu untuk  mengurus  adminstrasi lainnya  melebihi  ketentuan aturan perundang-undangan yang ada. b. Sebaiknya perlindungan hukum bagi  SKMHT  menjadi  APHT jangan  langsung  batal  demi hukum,  akan  tetapi  diberikan jangka  waktu  sampai  3  bulan untuk tanah yang telah terdaftar dan  6  bulan  untuk  tanah  yang tidak terdaftar.

## DAFTAR PUSTAKA A. Buku-buku
Agus  Budiarto,  Kedudukan  Hukum dan  Tanggung  Jawab  Pendiri Perseroan  Terbatas,  Ghalia Indonesia, Jakarta: 2002
Johannes  Ibrahim,  Cross  Default  & Cross  Collateral  dalam  Upaya Penyelesaian Kredit Bermasalah, PT Refika Aditama, Bandung: 2004. Hasbullah,  Fieda  Husni,  Hukum Kebendaan  Perdata:  Hak-hak yang memberikan Kenikmatan,
Jakarya: Ind Hill Co, 2005 Santoso,  Urip, Pendaftaran  dan Peralihan Ha katas Tanah, Jakarta:  Kencana, 2019 Samsasimun, Peraturan  Jabatan PPAT, Pustaka  Reka  Cipta, 2018 Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan,  Sinar  Grafika, Jakarta: 2012. Surini, Ahlan Syarif, Intisari Hukum Benda, Jakarta: Galia
Indonesia, 1984
Sutedi,  Adrian, Peralihan  Hak  Atas Tanah  dan  Pendaftarannya, Jakarta: Sinar Grafika, 2019

## B. Perundang-undangan
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
Kitab Undang-undang Hukum Perdata Peraturan   Pemerintah   Nomor   34 Tahun      2016      tentangPajak
Penghasilan   atas   Penghasilan dari      Pengalihan      Hak      atas
Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli
atas  Tanah  dan/atau  Bangunan Beserta Perubahannya Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah C. Internet
https://smartlegal.id/smarticle/2019/0
7/01/peran-ppjb-dalam- transaksi-jual-beli-tanah-dan- bangunan/ diakses tanggal 14 April 2021
Imam Muhasan, Jurnal Pajak
Indonesia (Indonesian Taxx Journal) diakses dalam situs
http://download.garuda.ristekdi kti.go.id/article.php?article=12 06143&val=10428&title=Vali ditas%20PPJB%20Sebagai%2 0Basis%20PPh%20Pengalihan %20Hak%20atas%20Tanah%2 0danatau%20Bangunan%20Ti njauan%20dari%20Aspek%20 Hukum%20Perdata pada tanggal 14 Maret 2021 Ikhwana  Nandasari,  Penyelesaian Kredit  Macet  dengan  Hak Tanggungan pada Bank Pembangunan Daerah Sumatera Selatan di Palembang,  diakses  dalam IKHWANA_NANDASARI_S P.pdf pada tanggal 22 Juni 2021
Leny Kurniawati, Jurnal Hukum dan Kenotariatan Volume 2 Nomor 1  februari  2018  diakses  dalam
1056-2849-2-PB.pdf.