## SURAT KUASA MUTLAK PADA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH
Oleh :
Gedion Ardana Reswari, S.H., M.H.

## Abstract
Binding sale and purchase agreement is a treaty right to sui generis obligatoir that because his character is authentic written agreement made before a notary public , in the areas of property, specifically land rights object . Ownership is not switched to the seller and  a  preliminary  agreement  (  accesoir  ). Absolute  power  of  attorney  is  essentially  an authorization can not be withdrawn and the power management of the transition is simply the act of land rights . Special letter there are 2 kinds of power of attorney that is absolutely independent and absolute power of attorney into a single unit substantially in agreement .The absolute power of attorney into a single unit in the principal agreement is not contrary to the instructions of the Minister of Home Affairs No. 14 of 1982 on the prohibition of the use  of  the  absolute  power  of  attorney  as  the  transfer  of  land  rights  ,  otherwise  if  the absolute power of attorney is a stand-alone contrary to instructions of the Minister of Home Affairs No. 14 of 1982.
Keywords : Absolute  power  of  attorney, Binding  sale  and  purchase  agreement, Land rights.

## A. PENDAHULUAN

## Latar Belakang
Salah satu bidang bisnis  yang cukup menjanjikan  saat  ini  adalah  bisnis  jual  beli tanah  atau property .  Tanah  atau rumah merupakan  objek  yang  sering  diperjanjikan dalam masyarakat  dan  telah  diatur dalam lingkup  hukum  perjanjian.  Pengertian perjanjian  terdapat dalam Pasal  1313 KUHPerdata  dan  sumber  perikatan  ada dalam Pasal  1233  KUHPerdata.  Jual  beli dalam masyarakat dengan objek jual beli hak atas tanah, juga dilakukan dengan perjanjian untuk  lebih memberikan  kepastian  hukum, karena  hak  atas  tanah,  termasuk  objek perjanjian  yang  secara  khusus  diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku, di  mana  setiap  perbuatan  hukum  yang menyangkut  tentang  hak  atas  tanah  terikat atau  harus  mengikuti  ketentuan  yang  diatur dalam peraturan perundang-undangan tersebut.  Hukum  berfungsi  sebagai  sarana pembaharuan  masyarakat 1 dan  pengayom masyarakat, sehingga hukum perlu dibangun secara terencana agar hukum sebagai sarana pembaharuan  masyarakat  dapat  berjalan secara  serasi,  seimbang  selaras  dan dalam giliranya  kehidupan  hukum  mencerminkan
1 Mochtar Kusumaatmaja, Fungsi dan Perkembangan Hukum Pada  Pembangunan  Nasional ,  (Bandung: Binacipta, 1976), hal. 11
keadilan,  kemanfaatan  sosial  dan  kepastian hukum. 2
Berdasarkan  hukum  adat  perjanjian jual beli merupakan perjanjian yang bersifat riil,  maksudnya  penyerahan  barang  yang diperjanjikan merupakan syarat yang mutlak dipenuhi  untuk  adanya  sebuah  perjanjian. Dengan kata lain, apabila telah diperjanjikan sesuatu  hal  akan  tetapi dalam prakteknya belum  diserahkan  objek  perjanjian  tersebut maka perjanjian tersebut dianggap tidak ada atau belum  ada  perjanjian, 3 selain  itu  juga menganut  asas  terang  dan  tunai,  yaitu  jual beli  berupa  penyerahan  hak  untuk  selama- lamanya  dan dalam saat  itu  juga  dilakukan pembayarannya  oleh  pembeli  yang  diterima oleh penjual.
Keadaan  tersebut  berbeda  dengan ketentuan  tentang  perjanjian  jual  beli  yang diatur dalam Kitab  Undang-undang  Hukum Perdata,  karena  sesuai  dengan  Pasal  1458 Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata  yang berbunyi  “jual  beli  dianggap  telah  terjadi antara  kedua  belah  pihak  sewaktu  mereka telah  mencapai  sepakat  tentang  barang  dan harga,  meskipun  barang  itu  belum diserahkan  maupun  harganya  belum dibayar”. 4 Atas dasar pasal tersebut, terlihat
2 Liliana  Tedjosaputro, Etika  Profesi  Notaris  Pada Penegakan  Hukum  Pidana ,  (Yogyakarta:  Bigraf Publishing, 1994), hal. 4.
3 R.Subekti, Aspek-Aspek Hukum Perikatan Nasional , (Bandung : PT Citra Aditya Bakti, 1988), hal 29
4 R.Subekti,  R  Tjitrosudibio, Kitab  Undang-undang Hukum  Perdata,  Undang-Undang  Agraria  dan
bahwa  perjanjian  dianggap  telah  ada  sejak tercapai kata sepakat, meskipun barang yang diperjanjikan  belum  diserahkan  maupun harganya belum dibayar. 5
Peraturan  tentang  hak  atas  tanah tersebut diantaranya adalah Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), Peraturan Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996  tentang Hak Guna Usaha, Hak  Guna Bangunan dan Hak  Pakai  Atas  Tanah,  Peraturan  Menteri Negara  Agraria  Nomor  3  Tahun  1997 tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dan lain- lain. Berkaitan  dengan  jual  beli  tanah, diperlukan  adanya  suatu  pengikat/perjanjian jual beli antar para pihak berupa akta. dalam pembuatan akta jual beli hak atas tanah para pihak harus saling bertemu agar jelas hal-hal yang  diperjanjikan.  Agar  akta  jual  beli tersebut memiliki kekuatan pembuktian yang kuat  para  pihak  perlu  membuat  suatu  akta jual  beli  otentik  yang  dibuat  dihadapan dan/atau oleh pejabat notaris.
Dalam praktek  pembuatan  akta  jual beli sering terjadi pihak penjual diwakili oleh pihak lain dengan menggunakan surat kuasa menjual  atau  surat  kuasa  mutlak. dalam prinsipnya  kuasa  untuk  menjual  diberikan oleh  karena  pihak  penjual  (pemilik  tanah) tidak  dapat  hadir  sendiri dalam saat pembuatan  akta  jual  beli  karena  alasan- alasan  tertentu,  misalnya  pelaksanaan
Undang-Undang  Perkawinan ,  (Jakarta  :  PT Pradnya Paramita, 2001), hal 366
5 R. Subekti, Ibid , hal. 30
penjualan  terjadi  di  luar  kota  atau  ia  tidak dapat  meninggalkan  pekerjaannya. dalam praktek alasan pemberian kuasa berkembang sesuai  dengan  kebutuhan  praktek,  semisal terjadi  jual  beli  tanah  yang  didasari  oleh perjanjian  hutang  piutang  dengan  jaminan sertifikat hak milik sebagai jaminan, dengan menggunakan  surat kuasa  mutlak  debitur dapat menjual jaminan apabila kreditur tidak dapat melunasi hutangnya.
Adapun  perbuatan  hukum  yang dimaksud dalam Instruksi  Menteri Dalam Negeri Nomor  14  Tahun  1982  Tentang Larangan  Penggunaan  Kuasa  Mutlak Sebagai  Pemindahan  Hak  Atas Tanah  ini ialah  perbuatan  memindahkan/mengalihkan hak  atas  tanah  secara  terselubung,  yakni suatu  transaksi  yang dalam hakekatnya merupakan  suatu  pemindahan/pengalihan hak atas tanah, akan tetapi dilakukan dengan cara yang tidak sesuai dengan prosedur yang diatur dalam Pasal 19 Peraturan Pemerintah Nomor  10  Tahun  1962  jo.  PP  Nomor  24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Pasal 39 huruf D, yaitu dengan membuat akta jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), tetapi dilakukan dengan memberikan  kuasa  mutlak  kepada pembeli, yang  berdasarkan  kuasa  tersebut  dapat melakukan  segala  tindakan  dan  perbuatan hukum  mengenai  tanah  yang  bersangkutan, semuanya sebagaimana yang dapat dilakukan  oleh  si  pemberi  kuasa  sendiri selaku pemilik.

## Rumusan Permasalahan
Dari  uraian  latar  belakang  di  atas, maka  permasalahan  yang  dijadikan  sebagai dasar  dan  titik  tolak  dari  penelitian  yang akan dilakukan, antara lain sebagai berikut :
1. Apakah Perjanjian Pengikatan Jual Beli merupakan  Perjanjian  Obligatoir yang Sui Generis?
2.  Apakah  yang  menjadi  ciri-ciri  surat kuasa sehingga dapat  dikategorikan sebagai surat kuasa mutlak?
3.  Apakah  surat  kuasa  mutlak dalam perjanjian  pengikatan  jual  beli  dapat digunakan  sebagai  dasar  peralihan kepemilikan hak atas tanah?

## B. PEMBAHASAN

## 1. Sifat Obligatoir Dalam  Perjanjian
Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah
Pada  asasnya  janji  menimbulkan perikatan. 6 Eksistensi  perjanjian  sebagai salah satu sumber perikatan, seklaipun Buku III  BW  mengatur  tentang”Perikatan”,  tetapi tidak  satu  pasalpun  yang  menguraikan  apa yang dinamakan perikatan. Dalam perkembanganya pengertian perikatan tersebut,  telah  mengalami  perubahan. Menurut  Pitlo,  perikatan  adalah  suatu hubungan  hukum  yang  bersifat  harta kekayaan  antara  dua  orang  atau  lebih,  atas dasar mana pihak yang satu berhak (kreditor)
6 J.Satrio, Hukum  Perikatan, Perikatan  Yang  Lahir
Dari Perjanjian ,Citra Aditya Bakti,
Bandung,2001, Hal.7
dan  pihak  lain  berkewajiban  (debitur)  atas suatu prestasi.  Dari  pendapat  para  ahli tersebut  dapat  dipahami  bahwa suatu perjanjian dapat  menimbulkan  satu  atau beberapa perikatan, tergantung daripada jenis perjanjian  yang diadakan  oleh  pihak tersebut. 7
Pada  dasarnya  dalam  ranah  hukum harta kekayaan perikatan melahirkan hak dan kewajiban,  berati  perjanjian tersebut akan melahirkan  hak  dan  kewajiban  bagi  pihak- pihak yang membuat perjanjian. Maksudnya pembuat  perjanjian  atau  pihak  yang mengadakan  perjanjian  secara  sukarela mengikatkan  diri  untuk  menyerahkan sesuatu,  berbuat  sesuatu  atau  tidak  berbuat sesuatu  guna  kepentingan  dan  keuntungan dari  pihak  terhadap  siapa  ia  telah  berjanji atau  mengikatkan  diri  dengan  jaminan  atau tanggungan berupa  harta  kekayaan  yang dimiliki  dan  akan  dimiliki  oleh  pihak pembuat  perjanjian  atau  yang  telah mengikatkan  diri  tersebut. Sifat  sukarela perjanjian  harus  lahir  dari  kehendak  dan harus  dilaksankan  sesuai  dengan  maksud dari pihak yang membuat perjanjian. 8
Pada prinsipnya perjanjian pengikatan  jual  beli adalah merupakan perjanjian obligatoir, kecuali undang-undang menentukan  lain.  Perjanjian  bersifat
7 Herowati  Poesoko, Dinamika  Hukum  Parate Executie  Hak  Tanggungan ,  Aswaja  Pressindo, Yogyakarta, 2012, Hal 107
8 Kartini Muljadi, Gunawan Widjaja, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian ,Rajawali Persada, Jakarta,
2003, Hal 2
obligatoir berarti, bahwa perjanjian pengikatan  jual  beli itu  pada  asasnya  baru melahirkan  perikatan  awal,  dalam  arti, bahwa  hak  atas  obyek  perjanjian  belum beralih;  untuk  peralihan  tersebut  masih diperlukan  adanya levering (penyerahan) dengan tujuan untuk mengalihkan hak milik dari  benda  tersebut. Dengan  demikian pada prinsipnya  orang  bisa  membedakan  antara saat lahirnya perjanjian obligatorinya dengan saat  penyerahan  prestasi  atau  haknya, sekalipun pada jual beli tunai yang langsung diikuti  dengan  penyerahan  bendanya. Perjanjian  jual  beli  saja  tidak  lantas menyebabkan  beralihnya  hak  milik  atas barang  dari  tangan  penjual  ke  tangan pembeli  sebelum  dilakukan  penyerahan (levering).
Menurut Pasal 1457
BW menerangkan bahwa suatu perjanjian timbal balik  dalam  mana  satu  pihak  (penjual) berjanji  untuk  menyerahkan  barang, sedangkan  pihak  lainnya  (pembeli)  berjanji untuk  membayar  harga  yang  terdiri  atas sejumlah  uang  sebagai  imbalan  dari perolehan  hak  milik  tersebut. 9 Perjanjian Pengkatan  Jual  Beli  hak  atas  tanah antara pihak  penjual  dan  pihak  pembeli  baru  ada ketika keduanya saling  mengikatkan  diri untuk,  yang  satu  menyerahkan suatu  benda dan  yang  lain  membayar,  jadi  juga menyerahkan  sejumlah  uang.mereka  baru saling  berjanji,  tetapi  perjanjian  jual  beli
9 Lihat pasal 1457 KUH Perdata
sendiri  sudah  lahir  dengan  adanya  sepakat seperti  itu.  bahkan pembuat  undang-undang merasa perlu  untuk  menegaskannya  dalam Pasal  1458  KUH  Perdata dengan mengatakan “ Jual  Beli  dianggap  telah terjadi    antara  kedua  belah  pihak  sewaktu mereka mencapai sepakat tentang barang dan harga,  meskipun  barang  itu  belum diserahkan maupun harganya belum dibayar lunas”. Menurut  pemahaman  penulis  harga objek  tersebut  sudah  harus  dalam  suatu perjanjian  pengikatan  jual  beli  hak  atas tanah, keduanya  telah  saling  sepakat  untuk saling  mengkatkan  diri  yang  satu  terhadap yang lain untuk memberikan suatu presetasi tertentu  maka  antara mereka ada  perikatan, dimana    pada  pihak  yang  satu  ada  hak  dan pihak  yang  lain  ada  kewajiban,  karena  hak dan  kewajiban  itu  memiliki  nilai  ekonomis dan  karenanya  terletak  dalam  lapangan hukum  kekayaan  maka  disini kita  melihat ada  perikatan  sebagai  yang  dimaksud oleh buku III KUH Perdata 10
Perikatan  tersebut  merupakan  isi daripada  perjanjian dari  sekelompok/ perkumpulan perikatan-perikatan yang mengikat  para  pihak  dalam  perjanjian  yang bersangkutan. Ibaratnya  kalau  masing- masing  perikatan  adalah  onderdilnya,  maka keseluruhan  perikatan  merupakan  mobilnya dan keseluruhan perikatan  yang mempunyai kaitan  satu  sama  lain  itu  yang  dinamakan perjanjian. Perikatan tersebut yang
10 J.Satrio, Hukum  Perikatan,  Perikatan  Pada Umumnya ,Alumni, Bandung,1993, Hal.39
memberikan  ciri-ciri  yang  membedakan perjanjian tersebut dari perjanjian lain. 11
Dengan  demikian  jelas  bahwa perjanjian  pengikatan  jual  beli merupakan Perjanjian  obligatoir  dimana  perjanjian tersebut  menimbulkan  hak  dan  kewajiban diantara  para  pihak  dan  berfungsi  sebagai perjanjian awal atau perjanjian pendahuluan yang memberikan penegasan untuk melanjutkan perjanjian  utamanya,  serta menyelesaikan  suatu  hubungan  hukum apabila  hal-hal  yang telah  disepakati  dalam perjanjian  pengikatan  jual  beli  telah dilaksanakan  seutuhnya,  Isi  dari  perjanjian perngikatan  jual  beli  yang  merupakan perjanjian  pendahuluan  untuk  lahirnya perjanjian  pokok/utama  biasannya  adalah berupa  janji-janji para  pihak  yang mengandung  ketentuan  serta  syarat-syarat yang  disepakati  untuk  sahnya  melakukan perjanjian utamanya.
Menurut  R.  Subekti,  Pengikatan  jual beli  adalah  perjanjian  antar  pihak  penjual dan pihak pembeli sebelum dilaksanakannya jual  beli  dikarenakan  adanya  causa-causa yang harus dipenuhi untuk jual beli tersebut antara  lain  adalah  sertifikat  hak  atas  tanah belum terdaftar atas nama penjual dan masih dalam  proses  balik  namanya,  dan  belum terjadinya  pelunasan  harga  obyek  jual  beli atau  sertifikat  masih  diroya. 12 Menurut
Herlien  Budiono,  menyatakan  perjanjian
11 J.Satrio, Hukum  Pejanjian ,Citra  Aditya  Bakti, Bandung, 1992, Hal.4
12 R. Subekti, Opcit., hal.75
pengikatan  jual  beli  adalah  Perjanjian bantuan  yang  berfungsi  sebagai  perjanjian pendahuluan yang bentuknya bebas. 13
Menurut penulis perjanjian pengikatan  jual  beli memiliki unsur  pokok yaitu barang  dan  harga  sesuai  dengan  asas konsensualisme  yang  menjiwai  hukum perjanjian jual beli itu sudah dilahirkan pada detik  tercapainya  kata  “sepakat”  mengenai barang  dari  harga,  maka  lahirlah  jual  beli yang sah dan mengikat. Perjanjian jual beli, dianggap  sudah  berlangsung  antara  pihak penjual  dan  pembeli,  apabila  mereka menyetujui  dan  sepakat  tentang  “keadaan benda  dan  barang  tersebut”,  sekalipun barangnya  belum  diserahkan  dan  harganya belum  dibayar  (Pasal  1758  BW).  Maka unsur-unsur  perjanjian pengikatan jual beli mempunyai sifat  obligatoir  (prestasi),  tidak juga  mempunyai  “ zaakelijke  weeking” artinya  tidak  berdaya  langsung  mengenai kedudukan barangnya”. 14
Perjanjian  jual  beli  yang  dibuat memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana pasal 1320 KUHPerdata, syarat sepakat  mereka  yang  mengikatkan  dirinya dan  kecakapan  untuk  membuat  suatu perikatan  disebut  dengan  syarat  subyektif, sedangkan syarat suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal merupakan syarat obyektif.
13 Herlien  Budiono,  artikel  “Pengikat  Jual  Beli  Dan Kuasa Mutlak” Majalah Renvoi, edisi tahun I, No 10, Bulan Maret 2004, hal 57
14 Djoko  prakoso dan  Bambang  Riyani  Lany, Dasar Hukum Persetujuan  Tertentu  Di Indonesia , Jakarta, 1987, Hal 3
Hal  ini  sesuai  dengan  yang  dikemukakan Subekti  sebagai  berikut:  “dua  syarat  yang pertama,  dinamakan  syarat  obyektif  karena mengenai  perjanjian  sendiri  obyek  dari perbuatan hukum yang dilakukan itu”. 15
Bentuk Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli, Menurut  Sudikno  Mertokusumo,  yang disampaikan  dalam  Konperda  IPPAT (Konperensi  Daerah  Ikatan  PPAT)  Jawa Tengah  dalam  tanggal  15  Februari  2004, disamping  hakim  yang  menemukan  hukum adalah  Notaris.  Notaris  memang  bukan hakim yang harus memeriksa dan mengadili perkara,  namun  Notaris  mempunyai wewenang  untuk  membuat  akta  otentik mengenai  semua  perbuatan,  perjanjian  dan penerapan yang diperintahkan oleh peraturan umum atau diminta oleh yang bersangkutan. Notaris menghadapi masalah hukum Konkrit yang  diajukan  oleh para  pihak yang  minta dibuatkan akta. Masalah hukum Konkrit atau peristiwa  yang  diajukan  oleh  pelanggan merupakan  peristiwa  Konkrit  yang  masih harus  dipecahkan  atau  dirumuskan  menjadi peristiwa  hukum  yang  merupakan  tugas Notaris,  disinilah  Notaris  melakukan penemuan hukum. 16
Berdasarkan pendapat yang dikemukakan  oleh  Sudikno  Mertokusumo tersebut  terlihat,  bahwa  penemuan  hukum yang  dilakukan  dan  diterapkan  oleh  Notaris
15 Subekti, Op. cit , hal.17. ` 16 Sudikno  Mertokusumo, artikel  “ Arti  Penemuan Hukum” ,  Majalah  Renvoi,  edisi  tahun  I,  No  12, Bulan Mei 2004, hal 48-49
yang dalam hal ini  yaitu tentang pemakaian Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB) dalam membantu  pelaksanaan  jual  beli  hak atas  tanah  atau  sebagai  perjanjian pendahuluan  sebelum  pembuatan  Akta  Jual Beli  bukanlah  sesuatu  hal  yang  melanggar ketentuan  dan  norma  hukum  yang  ada, sehingga  Pengikatan  Jual  Beli  (PJB) boleh saja untuk diterapkan dan dipakai. Terkait itu Sudikno  Mertokusumo,  penemuan  hukum bertujuan  untuk  memecahkan  masalah- masalah hukum Konkrit. 17
Berdasarkan Pasal 1458
KUHPerdata, jual beli dianggap telah terjadi antara  kedua  belah  pihak,  segera  setelah orang-orang atau para pihak telah mencapai kesepakatan  tentang  barang  tersebut  beserta harganya,  meskipun  barang  itu  belum diserahkan  dan  harganya  belum  dibayar. Tidak atau belum diserahkannya barang yang diperjualbelikan dalam permasalahan  ini berupa  tanah/hak  milik  atas  tanah tersebut, berakibat  pula dalam tidak  beralihnya  hak milik  atas  tanah  tersebut  bersamaan  dengan tercapainya  kesepakatan  jual  beli.  hal  ini didasari  oleh  Pasal  1459  KUHPerdata  yang berbunyi: “Hak milik atas barang yang dijual tidak pindah kepada pembeli selama barang itu  belum  diserahkan  menurut  Pasal  612, 613, dan 616 KUHPerdata”.
Menurut KUH Perdata perjanjian jual beli  saja  belum  lagi  mengakibatkan beralihnya hak  milik  dari  penjual  kepada
17 Ibid , hal. 49
pembeli.  Untuk  beralihnya  hak  milik  atas benda yang diperjualbelikan masih diperlukan  lembaga  lain  yakni  penyerahan (levering). Perjanjian  jual  belinya sendiri dinamakan  perjanjian  obligatoir,  karena membebankan (oblige) kepada para  pihak untuk  melakukan  penyerahan  (levering). Penyerahannya sendiri  adalah  merupakan perjanjian  jual  belinya  disebutkan  juga perjanjian  jual  beli  sementara (voorlopig koopcontract). Untuk  perjanjian  jual  beli benda-benda  bergerak  maka  perjanjian obligatoir  dan  perjanjian  kebendaan  jatuh bersamaan. 18
Pembuatan  Perjanjian  Pengikatan Jual  Beli  selalu  menggunakan  akta  Otentik. Pengertian dari  akta  otentik  diterangkan dalam  Pasal  1868  KUHPerdata  yang berbunyi  :  “Suatu  Akta  Otentik  ialah  suatu akta  yang  di  dalam  bentuk  yang  ditentukan oleh  undang-undang  di  buat  oleh  atau dihadapan  pegawai-pegawai  umum  yang berkuasa  untuk  itu  ditempat  dimana  akta dibuatnya.”
Menurut  pendapat  yang  umum  yang dianut,  pada  setiap  akta  otentik,  dengan demikian juga pada akta Notaris, dibedakan tiga  kekuatan  pembuktian,  yakni  Kekuatan Pembuktian Lahiriah (Uitwendige Bewijsracht). Kekuatan  Pembuktian  Formal
(Formele  Bewijskracht) dan Kekuatan
Pembuktian
Material (Materiele
18 M.Chidir Ali dan M.Acmad Samsudin, Pengertian- Pengertian Elemneter Hukum Perjanjian Perdata , Mandar maju,1993, Bandung Hal131
Bewijskracht). Nilai  kekuatan  pembuktian (bewijskracht) yang  melekat  pada  Akta Otentik telah diatur dalam pasal 1870 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata
(KUHPerdata)  jo  pasal  285  RBG  adalah  : sempurna (volledig  bewijskracht), dan mengikat ( bindende bewijskracht ) ; sehingga Akta  Otentik  dapat  berdiri  sendiri  tanpa memerlukan  bantuan  atau  dukungan  alat bukti  yang  lain,  dengan  kata  lain  Akta Otentik yang berdiri sendiri menurut hukum telah  memenuhi  ketentuan  batas  minimal pembuktian.
Maksud akta otentik sebagai alat bukti yang  sempurna  adalah  apabila  bukti  ini diajukan  dalam  suatu  persidangan,  maka hakim tidak akan menyangkal kebenarannya, dan  hakim  tidak  akan  meminta  bukti pendukung  lainnya.  Hal  ini  dikarenakan suatu  akta  otentik  dibuat  oleh  seorang pejabat atau pegawai umum yang berwenang untuk membuat akta itu, di mana dalam hal ini pegawai atau pejabat umum tersebut telah diberi  kepercayaan  oleh  negara  untuk menjalankan  sebagian  fungsi  administratif dari negara. 19 Sehingga apa yang dibuat oleh para  pejabat  atau  pegawai  umum  tersebut tidak  perlu  disangkal  lagi  kebenarannya, karena mereka orang-orang yang telah diberi kepercayaan oleh Negara.
19 Sudikno  Mertokusumo, Hukum  Acara  Perdata Indonesia, Edisi  Keempat,  Yogyakarta:  Liberty, 1993, hlm. 119.

## 2. Ciri-Ciri  Surat  Kuasa  Yang  Dapat Dikategorikan Surat Kuasa Mutlak
Surat kuasa  secara  etimologis  adalah kemampuan atau kesanggupan untuk berbuat sesuatu  atau  suatu  kewenangan  atas  sesuatu atau  untuk menentukan  atau  memerintah, mewakili  atau  mengurus  sesuatu  yang diperintahkan  oleh  pemberi  kuasa. 20
Berdasarkan definisi tersebut dapat diketahui bahwa  kuasa  itu  adalah  sebagai  wakil  dari pemberi  kuasa  untuk  berbuat  sesuatu pekerjaan yang ditugaskankepadanya, karena pemberi  kuasa  tidak  seluruhnya  bisa menjalankan  tugasnya,  berarti  harus  ada pihak  lain  yang  dikuasakan.  Si  kuasa  itu harus  benar-benar  dan  sanggup  untuk menjalankan  kewajibannya  sebagai  kuasa dan tidak boleh mengabaikannya. 21
Suatu pemberian kuasa yang diberikan secara  umum  adalah  meliputi  perbuatan- perbuatan  pengurusan  yang  meliputi  segala kepentingan  pemberi  kuasa,  kecuali perbuatan kepemilikan. Misalnya  seseorang yang  diberi  kuasa  (Kuasa  Umum)  untuk menjalankan  perusahaan  orang  lain,  maka mengandung  arti  bahwa  penerima  kuasa  itu berwenang  untuk  dan  bagi  kepentingan pemberi  kuasa,  demi  lancar  jalannya perusahaan  itu,  melakukan  segala  tindakan dan perbuatan  yang  mengenai  pengurusan, tetapi  sekali-kali  tidak  berwenang/berhak
20 WJS  Poerwardarminta ,  Kamus  Umum  Bahasa Indonesia, (Jakarta, Balai Pustaka, 1976), hal. 528
21 Ibid
untuk  menjual  atau  memindahtangankan perusahaan itu. 22
Adapun  jenis  surat  kuasa  lainnya yakni Surat kuasa khusus yang mengandung pengertian pemberian  kuasa  yang  dilakukan hanya untuk  satu  kepentingan  tertentu  atau lebih.  Dalam  surat  kuasa  khusus,  di dalamnya  dijelaskan  tindakan-tindakan  apa saja  yang  boleh  dilakukan  oleh  penerima kuasa.  Jadi,  karena  ada  tindakan-tindakan yang  dirinci  dalam  surat  kuasa  tersebut, maka  surat  kuasa  tersebut  menjadi  surat kuasa  khusus Dalam  surat  kuasa  ini, pemberian  kuasa dilakukan  secara  khusus, yaitu  hanya  mengenai  suatu  kepentingan atau  lebih.  Bentuk  inilah  yang  menjadi landasan pemberian kuasa untuk bertindak di depan  pengadilan  mewakili  kepentingan pemberi kuasa sebagai pihak principal .
Pemberian  kuasa  seperti  yang dimaksud dalam Pasal  1792  KUHPerdata, yaitu “Pemberian  kuasa  adalah  persetujuan dengan mana seorang memberikan kekuasaankepada seorang  lain yang menerimanya  untuk  melaksanakan  sesuatu atas  nama  orang  yang  memberikan  kuasa”. Dari  pengertian  pemberian  kuasa  di  atas maka  dapat  disimpulkan  bahwa  pemberian kuasa merupakan perjanjian sepihak. Dimana penerima  kuasa  bertindak  untuk  dan  atas nama pemberi kuasa, sehingga segala akibat
22 Gemi Sugiyarti, Pelaksanaan Kuasa Menjual Pada Kaitannya  Dengan  Perjanjian  Utang  Piutang  Di Wilayah  Jakarta  Selatan  (Tesis) ,  (Semarang: Program  Studi  Magister  Kenotariatan  Universitas Diponegoro,2008), hal. 38
dari  pelaksanaan  kuasa  tersebut  menjadi tanggung jawab dari pemberi kuasa. 23
Pasal  1792  KUHPerdata  tersebut menunjukkan  bahwa  sifat  pemberian  kuasa tidak  lain  dari  mewakilkan  atau  perwakilan ( Veregenwoordiging ).  Pemberian  kuasa sebagai  wakil,  yang  dibuat  melalui persetujuan  selalu  disebut  kuasa  atau volmacht . 24 dalam dasarnya  kuasa  inilah yang  menjadi  tujuan  dari  persetujuan pemberian  kuasa khusus tersebut  yang kemudian dimasukkan sebagai klausul dalam suatu    akta  notariil yang  tertulis  dan  dibuat dihadapan  Notaris.  Berdasarkan  kekuasaan dari pemberi kuasa tersebut, maka penerima kuasa  menjadi  dapat  berwenang  melakukan tindakan  atau  perbuatan hukum untuk kepentingan  dan  atas  nama  pemberi  kuasa, penerima  kuasa  juga  dapat  bertindak  atas dasar volmacht 25 dari  pihak  pemberi  kuasa untuk  mengurus  dan  menjalankan  segala tindakan  yang  berkenaan  dengan  obyek dalam perjanjian. Kuasa  mutlak  ini  tidak berakhir  meskipun pihak  pemberi  kuasa telah  meninggal  duniasekalipun,  hal  ini
23 Djaja  S  Meliala, Perjanjian  Pemberian  Kuasa menurut  Kitab  Undang-undang Hukum  Perdata , (Bandung : Penerbit Nuansa Aulia, 2007), hal 3
24 Sri  Gambir  Melati  Hatta, Beli  Sewa  Sebagai Perjanjian Tak Bernama : Pandangan Masyarakat Dan  Sikap  Mahkamah  Agung  Indonesia ,  ( Bandung, Bandana Alumni, 1999 ) ,Hal 264
25 Volmacht yang artinya Sepanjang kewenangan atau mandat yang diberikan oleh pemberi kuasa apabila penerima  kuasa  bertindak  melampaui  batas mandat,  maka  tanggung  jawab  pemberi  kuasa hanya  sepanjang  tindakan  yang  sesuai  dengan mandat yang diberikan.
merupakan  penyimpangan  dari  pasal  1813 KUHPerdata mengenai berakhirnya pemberian kuasa.
Selain  itu  pemberian  kuasa  dengan ketentuan  tidak  dapat  ditarik  kembali menurut Pendapat dari Herlien Boedino juga menyatakan bahwa : adanya janji tidak dapat ditarik kembali dalam suatu surat kuasa tidak serta  merta  menjadikan  kuasa  tersebut digolongkan dalam kuasa mutlak, sepanjang di dalamnya tidak mengandung unsur butir b diktum kedua Intruksi Menteri Dalam Negeri tersebut.  Apalagi  apabila  pemberian  kuasa yang  tidak  dapat  ditarik  kembali  tersebut diberikan  tidak  dalam  rangka  suatu perjanjian yang obyeknya tanah. 26
Kemudian  tentang  kuasa  mutlak  ini ditemukan  lagi  dalam  Peraturan  Menteri Agraria Nomor 11 tahun 1961 dalam Pasal 3, di  mana  dalam  Pasal  3  Akta  Jual  Beli menurut lampiran Peraturan Menteri Agraria Nomor  11  tahun  1961  menetapkan  : “Jika pembeli tidak mendapatkan izin dari instansi pemberi izin yang berwenang untuk membeli tanah  hak  tersebut,  sehingga  jual  beli  ini menjadi  batal,  maka  ia  dengan  ini  oleh penjual diberi kuasa penuh, yang tidak dapat ditarik  kembali,  dengan  hak  memindahkan kekuasaan itu, untuk mengalihkan hak tanah itukepada  pihak  lain  atas  nama  penjual, dengan dibebaskan dari pertanggungjawaban sebagai kuasa, dan jika ada, menerima ganti kerugiannya  yang  menjadi  hak  sepenuhnya
26 Herlien Budiono, , Op.ci.t , hal 60
dari  pembeli.  Adapun  uang  pembelian  yang sudah  diberikankepada  penjual  tersebut  di atas  tidak  akan  dituntut  kembali  oleh pembeli”. 27
Apabila pemberian  kuasa  tersebut dimasukkan  sebagai  klausula dalam suatu perjanjian  pokok,  misalnya dalam masalah ini,  yaitu  perjanjian pengikatan jual  beli, yang  dikenal  dengan  perjanjian  pengikatan jual beli, maka hal ini tergantung dari dalam sah atau tidaknya perjanjian pokok tersebut, artinya  apabila  perjanjian  pokok  tersebut tidak  sah  atau  batal  demi hukum,  maka klausul  pemberian  kuasa  menjadi  tidak berkekuatan hukum.  Sebaliknya,  apabila perjanjian  pokok  tersebut  sah  maka  klausul pemberian  kuasa  menjadi  berkekuatan hukum,  dengan  syarat  klausul  pemberian kuasa  tidak  bertentangan  dengan  peraturan perundangan yang berlaku. 28
Berdasarkan  ketentuan  Pasal  1813 KUHPerdata  yang  menyebutkan  bahwa pemberian kuasa berakhir dengan ditariknya kembali  kuasa  si  penerima  kuasa,  jika dikaitkan  dengan  klausul  pemberian  kuasa mutlak dalam perjanjian pengikatan jual beli hak  atas  tanah yang  merupakan  kuasa  yang tidak  dapat  ditarik  kembali,  maka  jelas bahwa  klausul  tersebut  bertentangan /menyimpang dengan  undang-undang  yang ada terutama pasal 1813 KUH Perdata yang berisi tentang berakhirnya pemberian kuasa.
Hal  ini  juga  dijelaskan  pada  Pasal  1814
27 Ibid , hal 104-105
KUHPerdata  tentang  adanya  hak  dari pemberi  kuasa  dapat  menarik  kembali kuasanya  manakala  dikehendaki.  Dengan demikian  klausul  kuasa  yang tidak  dapat dicabut  kembali  merupakan  penyimpangan dari undang-undang. 29
Berdasarkan Instruksi Menteri Dalam Negeri  Nomor  14  Tahun  1982  tersebut diatas, jelas  hal  tersebut  melanggar peraturan  yang  sampai  saat  ini  masih berlaku. Dengan pencantuman klausula yang mengabaikan kedua pasal itu, maka pemberi kuasa  menjadi  tidak  dapat  lagi  menarik kembali  kuasanya  tanpa  kesepakatan  pihak penerima  kuasa.  Dasar  pemikiran  yang mendukung pengabaian  Pasal 1813 jo Pasal 1814  a  quo  adalah  karena  hukum  perdata memiliki  prinsip  sebagai  hukum  pelengkap atau aanvullen  recht. Selain  itu  tentu  saja prinsip inti dari semua perjanjian, yaitu pact sunt  servanda ,  asas  konsensualisme,  dan asas  kebebasan  berkontrak. tentunya  para pihak  dapat  memperjanjikan selama  tidak melanggar norma-norma hukum.
Namun  hal  tersebut  tidak  dapat dipisahkan  dari  Diktum  Kedua  huruf  b  dari Instruksi  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  14 Tahun  1982,  yang  intinya  adalah menyatakan  bahwa  larangan  tersebut  bagi kuasa  mutlak  yang  pada  hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah yang
29 Sri  Gambir  Melati  Hatta, Beli  Sewa  Sebagai Perjanjian Tak Bernama : Pandangan Masyarakat Dan Sikap Mahkamah Agung Indonesia ,(Bandana,
Alumni:1999), Hal. 266
memberikan  kewenangan  kepada  penerima kuasa  untuk  menguasai  dan  menggunakan tanahnya  serta  melakukan  segala  perbuatan hukum  yang  menurut  hukum  hanya  dapat dilakukan oleh pemegang haknya.Selain itu, perlu  diperhatikan pula  bahwa  larangan penggunaan kuasa mutlak sebagai pemindahan  hak  atas  tanah  yang  dimaksud adalah  perjanjian  pemberian  kuasa  “yang tidak  mengikuti”  perjanjian  pokoknya (berdiri sendiri).
Unsur tidak  dapat  dicabut  kembali tersebut merupakan  salah  satu  ciri-ciri  dari surat kuasa  mutlak  yang mengakibatkan penyerahan penguasaan atas  tanah  dan bangunan tersebut atas dasar perjanjian utang piutang tidak diperkenankan (dalam kasus di atas)  berada  ditangan  penerima  kuasa selamanya karena pemberi kuasa tidak dapat mencabut  kembali kuasanya  tersebut.
Penerima  kuasa seolah-olah dengan  adanya kuasa  tersebut  dapat  melakukan  segala perbuatan hukum yang dapat dilakukan oleh pemberi  kuasa,  termasuk  menjual  dan/atau melakukan balik nama atas sertipikat tanah.

## 3.Penggunaan Surat Kuasa Mutlak Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Peralihan  hak  atas  tanah  adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah yang  dilakukan  dengan  sengaja  supaya  hak tersebut  terlepas  dari  pemegangnya  semula
dan  menjadi  hak  pihak  lain. 30 Pembuktian bahwa  hak  atas  tanah  tersebut  dialihkan, maka  harus  dibuktikan  dengan  suatu  akta yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT yaitu Akta  Jual  Beli  yang  kemudian  akan dijadikan  dasar  pendaftaran  perubahan  data pendaftaran  tanah  sebagaimana  dimaksud dalam Pasal  95  ayat  (1)  huruf  a Permenag/Peraturan Kepala Badan Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia Nomor  7  Tahun  2007  tentang  Panitia Pemeriksaan  Tanah.  Akta  Jual  Beli  yang dibuat dihadapan  PPAT  tersebut  bertujuan untuk memberikan kepastian hukum kepada pemegang  hak  atas  suatu bidang  tanah (pembeli tanah). 31
Surat  kuasa  mutlak  mengandung makna “kuasa yang tidak dapat dicabut yang pada  prinsipnya  bertentangan  dengan  sifat- sifat pemberian kuasa yang dikenal menurut Undang-Undang.  Lain  halnya  apabila  untuk melaksanakan  syarat-syarat  suatu  perjanjian dibutuhkan  surat  kuasa  khusus  yang  guna menjamin  proses  pelaksanaan  syarat-syarat tersebut.  Dalam  hal  itu  kuasa  yang bersangkutan  merupakan  bagian  dari perjanjian  pokoknya,  demikian  menjadi salah  satu  syarat  yang  harus  dilaksanakan bersama-sama  dengan  syarat-syarat  dari perjanjian  itu  juga.  Kuasa  tersebut  harus
30 K. Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah , (Jakarta, Ghalia Indonesia, 1977) Hal. 15-18.
31 Saleh Adiwinata, Pengertian Hukum Adat Menurut Undang-Undang Pokok Agraria , Cet. 2 (Bandung, Alumni, 1980), Hal. 21.
tetap berlaku selama waktu perjanjian pokok itu berlaku dan mengikat para pihak.
Guna  lebih  memahaminya  maka  perlu diketahui terlebih dahulu tentang pemberian kuasa dalam  Pasal  1792 KUH Perdata diterangkan  bahwa  pemberian  kuasa  adalah suatu  perjanjian  dengan  mana  seorang memberikan  kekuasaan kepada  orang  lain, yang  menerimanya,  untuk  atas  namanya menyelenggarakan  suatu  urusan.  Dari pengertian  pemberian  kuasa  di atas  maka dapat  disimpulkan  bahwa  pemberian  kuasa merupakan  perjanjian  sepihak.  Dimana penerima  kuasa  bertindak  untuk  dan  atas nama pemberi kuasa, sehingga segala akibat dari  pelaksanaan  kuasa  tersebut  menjadi tanggung jawab dari pemberi kuasa. 32
Menarik untuk  digarisbawahi  bahwa ternyata  pemberian  kuasa  yang  sering  kita lakukan dalam kehidupan sehari-hari adalah merupakan  suatu  perjanjian.  Bentuk  surat kuasa  sendiri  ada  bermacam-macam,  di dalam praktik kebiasaan dalam bidang bisnis salah satu di antaranya yang kita kenal yaitu surat  kuasa  mutlak (irrevocable  power  of attorney) .    Surat  kuasa  tersebut  disebut “mutlak”karena  sifatnya  yang  tidak  dapat ditarik kembali oleh orang yang memberikan kuasa.
Larangan  kuasa  mutlak  yang tercantum  didalam  instruksi  Menteri  Dalam Negeri  Nomor  14  Tahun  1982  Tentang
32 Djaja  S  Meliala, Perjanjian  Pemberian  Kuasa menurut  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata , (Bandung : Penerbit Nuansa Aulia, 2007), hal 3
Larangan  Penggunaan  Kuasa  Mutlak Sebagai  Pemindahan  Hak  Atas  Tanah, dimana  dinyatakan  bahwa  kuasa  mutlak adalah kuasa  yang didalamnya mengandung unsur  tidak  dapat  ditarik  kembali  dan  yang pada  hakekatnya  merupakan  pemindahan hak  atas  tanah  yang  memberikan kewenangan  kepada  penerima  kuasa  untuk melakukan  proses  peralihan  hak  atas  tanah berdasarkan surat kuasa tersebut.
Apabila dihubungkan  dengan  syarat- syarat  sahnya  suatu perjanjian  dan  ditilik dari  rasa  keadilan dan  asas  keseimbangan dalam berkontrak serta kebutuhan masyarakat  dalam  praktek,  maka  kuasa mutlak  pada  hakikatnya  dapat  dilaksanakan asalkan  merupakan  suatu  kesatuan  dengan perjanjian pengikatan jual beli. Kuasa mutlak ini  memberikan  keuntungan  bagi  pihak pembeli dimana pembeli akan merasa aman dengan  adanya  pengikatan  jual  beli  dan kuasa mutlak ini karena pihak pembeli telah membayar  lunas  semua  pembayaran  namun belum  mendapatkan  bukti  pemilikan  hak (sertipikat)  yang dapat dibalik nama ke atas namanya.
Sehubungan dengan adanya Instruksi Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  14  Tahun 1982  Tentang  Larangan  Penggunaan  Kuasa Mutlak sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah tersebut,  maka  didalam  praktek  Notaris dalam  membuat  suatu  akta  perjanjian pengikatan  jual  beli  yang tertulis  (otentik) dan merupakan perjanjian pendahuluan yang
tidak terpisah dari perjanjian pokoknya yakni perjanjian  pengikatan  jual  beli sebelum dilakukan  penandatangan  Akta  Jual  Beli dihadapan  PPAT  disebabkan    belum terpenuhinya syarat administrasi untuk sampai  pada  perjanjian  pokok  selalu mencantumkan  klausul  kuasa  yang  tidak dapat  ditarik  kembali  oleh  calon  penjual kepada  calon  pembeli  untuk  melaksanakan jual  belinya  dihadapan  Pejabat  Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Berdasarkan  semua  keterangan  yang dikemukakan di  atas  terlihat  dan  dapat disimpulkan  bahwa  pemberian  kuasa  yang tidak  dapat  ditarik  kembali  (mutlak)  dalam perjanjian  pengikatan  jual  beli  bukanlah termasuk kepada kuasa mutlak yang dilarang oleh  Intruksi  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor 14  Tahun  1982  tentang Larangan
Penggunaan
Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan  Hak  Atas  Tanah,  sehingga status  hukumnya  sah-sah  saja  untuk dilakukan,  sepanjang  sifat  dari  perjanjian pokok  memerlukan  adanya  surat  kuasa mutlak  maka  surat  kuasa  mutlak  tersebut seharusnya  tidak  dapat  dibatalkan  atau ditarik kembali.
Peraturan perundang-undangan, adalah peraturan  tertulis  yang  dibentuk  oleh lembaga negara atau pejabat yang berwenang mengikat secara umum. Hierarki maksudnya peraturan  perundang-undangan  yang  lebih rendah  tidak  boleh  bertentangan  dengan peraturan  perundang-undangan  yang  lebih
tinggi ( Asas lex superior derogat legi inferiori) . Jenis  dan  hierarki  Peraturan  Perundang- undangan  diatur  dalam  Pasal  7  Ayat  (1) Undang-Undang  Nomor  12  Tahun  2011 tentang  Pembentukan Peraturan Perundang- Undangan.
Apabila dihubungkan dengan berbagai Instruksi  Dalam  Negeri yang dikeluarkan oleh Menteri Dalam Negeri yang pada  saat  itu  membawahi  badan  Agraria (yang  sekarang  berganti  nama  Badan Pertanahan  Nasional  disingkat  BPN), maka sebenarnya Instruksi  Dalam  Negeri secara materi  yang  diatur  dapat dikategorikan bersifat general  and  abstract dan berlaku terus-menerus  ( dauerhaftig ), 33 maksud  dari general  and  abstract adalah  peraturan tersebut tidak  ditujukan  kepada  individu tertentu, untuk itu  berdasarkan  ciri-ciri sebagaimana  telah  diurai  diatas,  maka Instruksi  Dalam  Negeri  termasuk  dalam kategori Peraturan ( regeling ).
Kedudukan  Instruksi  Dalam  Negeri dalam  Hierarki  Peraturan  Perundang undangan Apabila  mengacu  kepada  bunyi pasal  diatas,  maka  produk Instruksi  Dalam Negeri tetap tidak termasuk dalam kategori dalam  Peraturan  Perundang-Undangan.  Hal itu dikarenakan penamaan dari dari Instruksi Dalam  Negeri bukan termasuk  dalam kategori  keputusan ( beschiking ). Produk
33 Philipus  M.  Hadjon  (et.al), Pengantar  Hukum Admnistrsi  Indonesia , Gajah  Mada  University Press,  Anggota  IKAPI  ,Yogyakarta,  2005.  Hal. 121
Keputusan  seperti  yang  telah  dikemukakan sebelumnya  adalah  produk  ( beschiking ), meskipun  dalam  kenyataannya Instruksi Dalam Negeri bersifat mengatur.
Kuasa  mutlak  yang  merupakan bagian  dari  perjanjian  pokok,  seperti perjanjian pengikatan jual beli, dimana kuasa mutlak  tersebut  tidak  dapat  dibatalkan  atau berakhir  sebelum  perjanjian  pokoknya dibatalkan  atau  telah  terpenuhi  seluruh syarat-syarat  yang  ditetapkan  didalam perjanjian  pengikatan  jual  beli  tanah tersebut.  Selain  itu  kuasa  mutlak  yang merupakan  bagian  bagian  dari perjanjian pengikatan jual beli tanah di dalamnya harus diberikan  dengan  ketentuan  bahwa  kuasa tersebut  merupakan  bagian  yang  tidak terpisahkan  dari  perjanjian  pokoknya  yaitu pengikatan  jual  belinya  itu  sendiri. Tetapi bukan  merupakan  perjanjian accesoir (yang bersifat  tambahan  dan  dikaitkan  dengan perjanjian  pokok), sebab perjanjian  kredit yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan  hukum  tentang  hutang  piutang yang  dijamin  pelunasannya  oleh  debitur (hukum jaminan)
Suatu perjanjian pengikatan jual beli tanah yang terdapat klausul Pemberian kuasa mutlak  adalah  sah  apabila  janji  pemberian kuasa  yang  tidak  dapat  ditarik  kembali diperjanjikan secara tegas,  kuasa  yang diberikan untuk kepentingan penerima kuasa dan  merupakan  bagian  yang  tidak  dapat dipisahkan dari suatu perjanjian (integrerend
deel) yang mempunyai alas hukum yang sah dan alas hak yang tegas .

## C. PENUTUP Kesimpulan
Berdasarkan  analisis  dalam  pembahasan tersebut di atas, dapat disimpulkan bahwa :
1. Perjanjian  Pengikatan  jual  Beli  Hak Atas Tanah termasuk dalam perjanjian obligatoir dimana masing-masing pihak melaksanakan  hak  dan  kewajiban (prestasi)  meskipun  belum  semuanya terlaksana Hal  ini  karena  dalam perjanjian  pengikatan  jual  beli  belum terjadi  jual  beli  yang  sebenarnya  atau belum  adanya  penyerahan  barang sebagai tanda beralihnya kepemilikkan hak atas barang.
2. Surat  kuasa mutlak  merupakan surat kuasa  khusus  yang  menggunakan klausul  “  yang  tidak  dapat  dicabut kembali”  tidak  hanya  semata  mata untuk pemberi  kuasa  tetapi  juga kepentingan penerima kuasa.
3. Penggunaan  surat  kuasa  mutlak  tidak bertentangan  dengan  Instruksi  Menteri Dalam  Negeri  Nomor  14  Tahun  1982 Tentang  Larangan  Penggunaan  Surat Kuasa  Mutlak  Sebagai  Pemindahan Hak  Atas  Tanah apabila Surat  kuasa mutlak seyogyanya dibuat menjadi satu kesatuan  dengan  perjanjian  pokok yakni  perjanjian  pengikatan  jual  beli hak atas tanah.

## Saran-Saran
Saran  ditujukan  kepada  Badan Pertanahan  Nasional  (BPN),  tentang larangan  penggunaan  surat  kuasa  mutlak guna peralihan  hak  atas  tanah  yang dikeluarkan  oleh  Instruksi  mendagri  Nomor 14  tahun  1982,  dan  sehingga  tidak menimbulkan  berbagai  penafsiran  yang berbeda,  maka  seyogyanya  BPN  mencabut atau  merubah  intruksi  mendagri  tersebut, dengan tujuan kepastian hukum.
Kepada Notaris/PPAT disarankan sebaiknya:
a) terlebih  dahulu  memeriksa  kebenaran alat  bukti  kepemilikan  hak  atas  tanah sebelum  membuat  akta perjanjian pengikatan jual beli;
b) terpenuhi  persyaratan  dalam  melakukan perjanjian  pengikatan  jula  beli,  antara lain telah dibayarnya pajak jual beli dan Pajak bumi dan bangunan (PBB);
c) surat  kuasa  mutlak  tidak  terkandung makna jaminan atas tanah
d) surat  kuasa  mutlak  seyogyanya  dibuat manakala  telah  terjadi  pelunasan  harga atas tanah obyek jual beli tanah.

## DAFTAR PUSTAKA
Djaja  S  Meliala, Perjanjian  Pemberian Kuasa  menurut  Kitab  Undang-undang Hukum  Perdata ,  (Bandung  :  Penerbit Nuansa Aulia, 2007.
Djoko  prakoso  dan  Bambang  Riyani  Lany, dasar  Hukum  persetujuan  tertentu di Indonesia, Jakarta, 1987,
Gemi  Sugiyarti, Pelaksanaan  Kuasa Menjual  Pada  Kaitannya  Dengan Perjanjian  Utang  Piutang  Di  Wilayah Jakarta  Selatan  (Tesis) ,  (Semarang: Program  Studi  Magister  Kenotariatan Universitas Diponegoro,2008),
Herlien Budiono, artikel “Pengikat Jual Beli Dan Kuasa Mutlak” Majalah Renvoi, edisi tahun I, No 10, Bulan Maret 2004,
Herowati Poesoko, Dinamika Hukum Parate Executie  Hak  Tanggungan ,  Aswaja Pressindo, Yogyakarta, 2012,
J.Satrio, Hukum  Pejanjian ,Citra  Aditya Bakti, Bandung, 1992,
J.Satrio, Hukum  Perikatan,  Perikatan  Pada Umumnya ,Alumni, Bandung,1993,
J.Satrio, Hukum  Perikatan,  Perikatan  Yang Lahir Dari Perjanjian ,Citra Aditya Bakti, Bandung,2001,
K.  Wantjik  Saleh, Hak  Anda  Atas  Tanah , (Jakarta, Ghalia Indonesia, 1977)
Kartini  Muljadi,  Gunawan  Widjaja, Perikatan  Yang  Lahir  Dari  Perjanjian ,Rajawali Persada, Jakarta, 2003,
Liliana  Tedjosaputro, Etika  Profesi  Notaris Pada  Penegakan  Hukum  Pidana , (Yogyakarta: Bigraf Publishing, 1994),
M.Chidir  Ali  dan  M.Acmad  Samsudin, Pengertian-Pengertian  Elemneter  Hukum
Perjanjian  Perdata ,  Mandar  maju,1993,
Bandung Mochtar  Kusumaatmaja, Fungsi  dan Perkembangan Hukum Pada Pembangunan Nasional , (Bandung: Binacipta, 1976),
Philipus  M.  Hadjon  (et.al), Pengantar Hukum  Admnistrsi  Indonesia , Gajah Mada  University  Press,  Anggota  IKAPI ,Yogyakarta, 2005.
R.Subekti, Aspek-Aspek  Hukum  Perikatan Nasional ,  (Bandung  :  PT  Citra  Aditya Bakti, 1988),
R.Subekti,  R  Tjitrosudibio, Kitab  Undang- undang Hukum Perdata, Undang-Undang Agraria dan Undang-Undang
Perkawinan ,  (Jakarta  :  PT  Pradnya Paramita, 2001),
Saleh  Adiwinata, Pengertian  Hukum  Adat Menurut Undang-Undang Pokok Agraria , Cet. 2 (Bandung, Alumni, 1980),
Sri Gambir Melati Hatta, Beli Sewa Sebagai Perjanjian  Tak  Bernama  :  Pandangan Masyarakat Dan Sikap Mahkamah Agung Indonesia ,  (  Bandung,Bandana  Alumni,
1999 ) ,
Sri Gambir Melati Hatta, Beli Sewa Sebagai Perjanjian  Tak  Bernama  :  Pandangan Masyarakat Dan Sikap Mahkamah Agung Indonesia ,(Bandana, Alumni:1999),
Sudikno  Mertokusumo,  artikel  “ Arti
Penmuan Hukum” , Majalah Renvoi, edisi tahun I, No 12, Bulan Mei 2004,
Sudikno  Mertokusumo, Hukum  Acara Perdata  Indonesia, Edisi  Keempat, Yogyakarta: Liberty, 1993,
WJS  Poerwardarminta ,  Kamus  Umum Bahasa Indonesia, (Jakarta, Balai Pustaka, 1976),

## BIODATA SINGKAT PENULIS
Gedion  Ardana  Reswari,  S.H.,  M.H., menyelesaikan  pendidikan  Magister  Ilmu Hukum pada Fakultas  Hukum  Universitas
Jember pada Desember
2013. NIM.110720101007.