Abstrak —Meningkatnya  kebutuhan  hunian  di  Surabaya  yang tidak diimbangi dengan ketersediaan tanah mengakibatkan harga hunian sangat tinggi, hal ini yang melatar belakangi dibangunnya hunian  vertikal  atau  yang  disebut  apartemen.  Maraknya pembangunan  apartemen  membuat  persaingan  sangat  tinggi, untuk  menarik  konsumen  lebih  banyak  dikembangkan apartemen dengan konsep berbeda yaitu memadukan apartemen dengan hotel.  Mengingat besarnya dana yang dibutuhkan untuk investasi  pembangunan,  maka  di  perlukan  studi  kelayakan investasi  untuk  mengetahui  apakah  investasi  yang  dilakukan layak  diteruskan  atau  tidak,  dengan  menggunakan  metode  Net Present  Value  (NPV),  Internal  Rate  of  Return  (IRR),  dan ProfitabilityIndex  (PI).  Pendapatan  bersih  tiap  tahun  diperoleh dari  penjualan  unit  kamar  apartemen,  kios,  perkantoran  dan kondotel  selain  itu  ada  pendapatan  pembagian  pendapatan penyewaan  kondotel  dengan  pemilik  kondotel,  investor  dan pengelola  (30%,35%,35%).  Masa  investasi  proyek  apartemen yaitu 10 tahun. Setelah dilakukan analisa kelayakan Net Present Value  (NPV)  yang  diperoleh  hasil  Rp  5,758,776,077,  metode Profitability Index (PI) diperoleh hasil 0.36  dan metode  Internal Rate of Return (IRR) diperoleh hasil sebesar 19.55%. Dari hasil analisa  sensitivitas  proyek  apartemen  Gunawangsa  bisa  layak apabila  MARR  naik  ≤ 7.21%, Harga penjualan unit  apartemen, kondotel, dan sewa kondotel turun  sebesar ≤ 1.44%, tariff listrik tidak naik sebesar ≤ 14.57 % dan biaya investasi naik  ≤ 1.62%.
Kata kunci : kelayakan, investasi, apartemen, hotel

## I. PENDAHULUAN
eiring dengan jumlah penduduk yang sangat tinggi & taraf hidup  yang  semakin  tinggi,  kebutuhan  akan  perumahan setiap  tahun  semakin  meningkat,  erutama  di  Surabaya  yang merupakan  pusat  pemukiman  dan  kegiatan  niaga.  tingkat kebutuan  hunian  yang  tinggi  namun  persediaan  tanah  yang terbatas, harga tanah yang cukup tinggi dan lokasi tanah yang tidak  memungkinkan  untuk  pembangunan  perumahan  besar dengan  memanfaatkan  tanah  yang  relatif  kecil.  Dari permasalahan tersebut efisiensi pemanfaatan tanah di perlukan yaitu  pembangunan  perumahan  dengan  sistem  lebih  dari  satu lantai  sangat  di  perlukan  dan  merupakan  usaha  yang  paling baik [1].
Perumahan  dengan  sistem  lebih  dari  satu  lantai  diartikan sebagai  perumahan  yang  dibagi  atas  bagian  –  bagian  yang dimiliki  bersama  dan  satuan  –  satuan  yang  masing  –  masing dimiliki  secara  terpisah  untuk  di  huni,  perumahan  dengan sistem lebih dari satu lantai dikenal dengan sebutan apartemen [2].
Investasi apartemen ini memerlukan dana yang cukup tinggi, oleh  karena  itu  diperlukan  studi  kelayakan  investasi  dengan hati  –  hati  agar  jangan  sampai  proyek  tersebut,  setelah terlanjur  menginvestasikan  dana  yang  cukup  besar  ternyata proyek  tersebut  tidak  menguntungkan.  Studi yang di gunakan dalam  penelitian  ini  adalah  studi  kelayakan  dari  sisi  finansial [3].  Analisa  aspek  finansial  disini  dimaksudkan  untuk mengetahui kelayakan investasi dan tingkat pengembaliannya.

## Gambar 1. Design Apartement Gunawangsa Merr

## II. PENELITIAN TERDAHULU
Analisa  investasi  perumahan  green  Semanggi  Mangrove Surabaya  diteliti  oleh  [4].  Aspek  yang  ditinjau  adalah  aspek finansial dengan perhitungan analisa aliran kas yang mengacu indikator  Net  Present  Value  (NPV),  Internal  Rate  of  Return (IRR)  dan  Probabilit  Index  (PI).    Pada  penelitian  lain,  [5] menganalisa  aspek  teknis  dan  finansial  serta  menghitung berapa  batas  kelayakan  finansial  terhadap  perubahan  tingkat akupansi  dan  harapan  tingkat  pengembalian    pada  proyek pembangunan  apartemen  Ciputra  World  Surabaya.  Analisa investasi  pada  proyek  pembangunan  apartemen  Bale  Hinggil Surabaya dilakukan oleh [6]. Aspek yng ditinjau adalah aspek finansial  dengan  perhitungan  aliran  kas  yang  mengacu  pada Net  Present  Value  dan  Internal  Rate  of  Return  (IRR). Beberapa  penelitian  lain  tentang  investasi  dan  pembeayaan pengembangan proyek residensial termasuk hunian, hotel, dan apartemen dilakukan oleh [7], [8], [9].

## III. ANALISIS DATA

## A.  Gambaran Umum
Apartemen  Gunawangsa  Merr  Surabaya  merupakan apartemen  yang  dibangun  dengan  konsep  berbeda  yang memadukan  antara  apartemen  dengan  kondotel.  Apartemen

## Analisa Investasi Apartemen dan Hotel di MERR Surabaya
Zulfia Putri Maulina dan Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Indonesia
e-mail : christiono@ce.its.ac.id
S
Gunawangsa  Merr  Surabaya  terdiri  dari  2  tower.  Pemilik apartemen  ini  adalah  PT  Gunawangsa  Kreasindo  yang menggunakan jasa kontraktor PT Surya Bangun Persada Indah untuk  membangun  apartemen  ini,  dibangun  pada  7  Oktober 2013 dan harus selesai pada 9 Desember 2015.

## B. Analisa Biaya Tanah
Biaya  investasi  adalah  biaya  yang  dikeluarkan  diawal proyek  yaitu  terdiri  dari  biaya  pengadaan  lahan,  biaya perencanaan  design,  biaya  administrasi,  biaya  kontruksi  dan biaya  lain  –  lain.  Biaya  pengadaan  lahan  objek  penelitian diperoleh  dari  membandingkan  harga  tanah  masing  –  masing properti pembanding yang belum ada bangunannya [10]. Data – data yang dibandingkan adalah sebagai berikut .
Tabel 1. Perhitungan Tanah Data OBJEK PEMBANDING 1 PEMBANDING 2 PEMBANDING 3 Alamat Jl. Kedung Baruk no. 96 Surabaya Jl. Dr. H. Soekarno
Surabaya Jl. A yani 176 - 178 Surabaya Jl. Gusti Ngurah Rai no. 44 Surabaya Luas tanah 8,433.00 9,882.00 5,384.00 3,802.00 Lokasi Jalan sekunder Jalan sekunder Jalan Primer Jalan sekunder View Dll Sungai Sungai Jalan raya Ruko Waktu transaksi September-13 January-13 February-13 September-11 Harga Transaksi 78,561,900,000.00 Rp 43,072,000,000.00 Rp 11,406,000,000.00 Rp Harga Transaksi per m2 7,950,000.00 Rp 8,000,000.00 Rp 3,000,000.00 Rp Luas tanah -117% 157% 222% Lokasi 0% -30% 0% View Dll - 30% 50% Waktu transaksi - - 20% Total penyesuaian -117% 157% 292% Nilai Indikasi 6,784,289.62 Rp 12,530,460.62 Rp 8,754,129.41 Rp
Total Penyesuaian 9,356,293.22 Rp 9,356,293.22 Rp DATA PENYESUAIN Data OBJEK PEMBANDING 1 PEMBANDING 2 PEMBANDING 3 Alamat Jl. Kedung Baruk no. 96 Surabaya Jl. Dr. H. Soekarno Surabaya Jl. A yani 176 - 178 Surabaya Jl. Gusti Ngurah Rai no. 44 Surabaya Luas tanah 8,433.00 9,882.00 5,384.00 3,802.00 Lokasi Jalan sekunder Jalan sekunder Jalan Primer Jalan sekunder View Dll Sungai Sungai Jalan raya Ruko Waktu transaksi September-13 January-13 February-13 September-11 Harga Transaksi 78,561,900,000.00 Rp 43,072,000,000.00 Rp 11,406,000,000.00 Rp
Harga Transaksi per m2 7,950,000.00
Rp 8,000,000.00
Rp 3,000,000.00 Rp
Luas tanah -117%
157% 222% Lokasi 0% -30% 0% View Dll - 30% 50% Waktu transaksi - - 20% Total penyesuaian -117% 157% 292% Nilai Indikasi 6,784,289.62 Rp 12,530,460.62 Rp 8,754,129.41 Rp
Total Penyesuaian
9,356,293.22 Rp 9,356,293.22 Rp DATA PENYESUAIN

## C. Analisa Penetapan MARR
Minimum  Attractive  Rate  of  Return (MARR)  diperlukan dalam  perhitungan  cash  flow,  penetapan  MARR  berdasarkan tingkat pengembalian modal yang didapat dari rata – rata suku bunga  deposito  beberapa  bank  Indonesia  (safe  rate)  ±  resiko yang dapat  dilihat  pada  Table  2, selain itu MARR ditetapkan dari prosentasi suku bunga  pinjaman yang didapat dari rata  – rata  suku  bunga  pinjaman  bank  Indonesia  yang  dapat  dilihat pada Table 3.
Tabel 2. Suku Bunga Deposito Suku Bunga Deposito ( % ) BRI 7.00 MANDIRI 7.38 BCA 7.00 BNI 8.58 CIMB NIAGA 7.50 Rata-rata bunga deposito
7.49
Bank
Tingkat pengembalian modal sendiri = safe rate ± resiko = 7,49% + 7,49% = 14,98%
Jadi tingkat pengembalian modal sendiri sebesar 14,98%. Rata  –  rata  suku  bunga  yang  digunakan  dalam  penulisan tugas akhir ini adalah 10,92% sehingga MARR investasi bisa ditetapkan sebesar:
= (MARRLoan x %Loan) + (MARRequity x %Equity) = (10,92 x 65%) + (14,98 x 35%) = 12,34%
Tabel 3
Suku Bunga Depos ito Suku Bunga Pinjaman ( % ) BRI 10.25 MANDIRI 11.00 BCA 10.50 BNI 11.10 CIMB NIAGA 11.75
Rata-rata bunga pinjaman 10.92
Bank
Dalam  penulisan tugas akhir ini direncankan pemakaian modal  sendiri  sebesar  35%  dan  peminjaman  bank  sebanyak 65%  dengan  masa  investasi  10  tahun.  Berikut  perhitungan biaya investasi modal sendiri dan modal pinjaman.
Modal sendiri.
= 35% x biaya investasi = 35% x Rp 496,653,573,912.24 = Rp 173,828,750,869.28 Modal pinjaman. = 65% x biaya investasi = 65% x Rp 496,653,573,912.24 = Rp 322,824,823,042.95
=  Rp 54,632,364,144.

## D. Analisa Pendapan
Pendapatan apartemen Gunawangsa Merr diperoleh dari penjualan  unit  apartemen  Gunawangsa,  penjualan  kios, penjualan  office,  penjualan  kondotel,  pembagian  hasil  sewa kondotel  dengan  pihak  pengelola  dan  pemilik  kondotel, pendapatan sewa parkir, dan servis charge .

## E. Analisa Pengeluaran
Untuk analisa pengeluaran pada apartemen Gunawangsa Merr Surabaya ini terdiri dari biaya listrik, air, gaji karyawan dan biaya pemeliharaan .

## F. Analisa Aliran Kas
Untuk  mengetahui  kelayakan  investasi  dapat  diketahui dengan  menghitung  aliran  kas  masuk  dan  aliran  kas  keluar yang telah dihitung kemudian digunakan untuk membuat cash flow proyek.
Perhitungan  cash  flow  tersebut  menggunakan  besaran Minimum Attractive Rate Of Return (MARR) sebesar 12.34% serta  penilaian  masa  investasi  selama  10  tahun. Kriteria  yang digunakan  untuk  menilai  kelayakan  investasi  apartemen Gunawangsa  Merr  dengan  menggunakan  metode  Net  Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Profitability Index (PI).
Dalam  pembangunan  apartemen  Gunawangsa  Merr menghabiskan  dana  investasi  sebesar  Rp  496,653,573,912. Dengan  mengurangkan  (investasi  dan  operasional)  terhadap pemasukan  (penjuala  unit  apartemen,  dan  pembagian
pendapatan  kondotel,  investasi  ini  dapat  menghasilkan  NPV sebesar Rp 5,758,776,078 sehingga investasi diterima, didapat PI 0.36 < 1 sehingga investasi ditolak dan IRR sebesar 19,55 %  lebih  dari  MARR  sehingga  investasi  diterima.  Untuk perhitungan  secara  detail  dapat  dilihat  pada  lampiran  4.15 Cash Flow.
Gambar 2.  IRR

## G. Analisa Sensitivitas
Analisa  sensitivitas  digunakan  sebagai  parameter seberapa  sensitive  suatu  keputusan  terhadap  perubahan parameter  –  parameter  yang  mempengaruhinya.  Pada penulisan  tugas  akhir  ini  parameter  yang  digunakan  adalah tingkat  sensitivitas  MARR,  tingkat  sensitivitas  harga  (harga unit  apartemen,  sewa  kondotel,  tarif  parkir  dan  tarif  service charge), tingkat sensitivitas tarif listrik, dan tingkat sensitivitas biaya investasi.
Tabel 4 Sensitivitas MARR MARR NVP 0.00% 5,758,776,077.90 12.66% (4,354,688,446.52)

## Grafik 3. Sensitivitas MARR
Kenaikan MARR
= iL +
= 7.21 % Tabel 5 Sensitivitas Harga MARR NVP 0.00% 5,758,776,077.90 2.00% (2,226,386,804.94)
Gambar 4. Hubungan Kenaikan Harga dengan NPV

## Penurunan Harga
= iL + = 1.44 %
Tabel 6 Sensitivitas Tarif listrik Kenaikan Tarif Listrik NVP 0.00% 5,758,776,077.90 20.00% (2,145,931,341.90)

## Gambar 5. Sensitivitas Tarif Listrik

## Penurunan Tarif Listrik
= iL + = 14.57 %
Tabel 7 Sensitivitas Biaya Investasi Kenaikan Biaya Invetasi NVP 0.00% 5,758,776,077.90 10.00% (29,719,791,743.51)
Gambar 6. Hubungan Sensitivitas Biaya Investasi
Penurunan Biaya Investasi   = iL + = 1.62 %

## V. KESIMPULAN DAN SARAN
Menggunakan minimum attractive Rate Of Return (MARR) sebesar  12,34%  dan  masa  investasi  10  tahun,  Net  Present Value  diperoleh  hasil  Rp  5,758,776,077  ,  Profitability  Index (PI)  diperoleh  hasil  0.33  <  1,  dan  metode    Internal  Rate  of Return  (IRR)  diperoleh  hasil  sebesar  19,55%  >  MARR.  Dari ketiga  metode  diatas  dapat  disimpulkan  proyek  apartemen  di MERR  Surabaya  ini bisa  layak. Dari hasil analisa sensitivitas proyek apartemen Gunawangsa layak apabila MARR ≤ 7,12%, Harga penjualan unit apartemen, kondotel, dan sewa kondotel turun  sebesar  ≤  1.44%,  tariff  listrik  naik  sebesar    ≤  14.57  % dan  biaya  investasi  awal  naik    ≤  1.62  %.  Pengembangan proyek  tersebut  hanya  disarankan  pada  kondisi  batas  batas sensitifitas.

## VI. DAFTAR PUSTAKA
[1] I.  Dipohusodo, Manajemen  Proyek  &  Kontruksi ,  Jilid  ke-  2.  Jakarta: Erlangga (1995).
[2] R.C.  Kyle,  dan  F.M.  Baird, Property  Management ,  Edisi  ke-5.  Real Estate Education Company (1995) .
[3] S.  Husnan,  dan  S.  Muhammad, Studi  Kelayakan  Proyek ,  Edisi  ke-4. UPP STIM YKPN (2008).
[4] A.  Prastiwi  dan  C.  Utomo,  "Analisa  Investasi  Perumahan  Green Semanggi  Mangrove  Surabaya," Jurnal  Teknik  ITS, Vol.2.  No.2.
(2013) D1-D5.
[5] R.P.  Aurora, Analisa  Teknis  dan  Finansial  Proyek  Pembangunan Apartemen Ciputra World Surabaya , ITS (2011).
[6] W.  Ofianto  dan  C.  Utomo,  "Analisis  Investasi  pada  Proyek Pembangunan Apartemen Bale Hinggil Surabaya," Jurnal Teknik ITS, Vol.3. No.1. (2014) D41-D46.
[7] M.A. Syahrizal dan C. Utomo, "Analisa Pembeayaan Investasi Proyek Perumahan  Green  Pakis  Regency  Malang," Jurnal  Teknik  ITS, Vol.3.
No.2. (2014) C67-C71.
[8] M.D.P.  Ningsih,  dan    C.  Utomo,  "Analisa  Pembiayaan  Investasi Apartemen  Puri  Park  View  Tower  E  Kebon  Jeruk–Jakarta  Barat," Jurnal Teknik ITS , Vol.3. No.2. (2014) D104-D108.
[9] R. Nufaili dan C. Utomo, "Analisa Investasi Hotel Pesonna Makassar," Jurnal Teknik ITS , Vol.3. No.2. (2014) D143-D146.
[10] Christiono  Utomo  dan  Retno  Indryani, Modul  Ajar  Ekonomi  Teknik. Surabaya: Bahan Kuliah. ITS (2005).