Abstrak — Pertambahan  jumlah  penduduk  yang  sangat  pesat dan  semakin  meningkatnya  taraf  hidup  akan  mengakibatkan kebutuhan  rumah  tinggal  juga  semakin  meningkat.  Salah  satu cara  memenuhi  kebutuhan  rumah  tinggal  adalah  dengan membangun  sebuah  perumahan.  Pembangunan  perumahan harus  memenuhi  kelayakan  secara  finansial  dan  harus  juga sesuai  dengan  peraturan-peraturan  daerah.  Paper  ini bertujuan menganalisa kelayakan investasi proyek pembangunan  Perumahan  Kalianget  Paradise  dari  segi finansial,  dengan  kriteria  kelayakan  investasi  Net  Present Value  (NPV),  Internal  Rate  of  Return  (IRR),  dan  Payback Period  (PP)  kemudian  diuji  tingkat  sensitivitasnya  untuk mengetahui  nilai  dampak  berbagai  perubahan  dari  variabel- variabel  penting  terhadap  hasil  yang  memungkinkan. Berdasarkan  dari  hasil  perhitungan  analisa  investasi  dengan masa  investasi  6  tahun  didapatkan  nlai  Net  Present  Value (NPV)  sebesar  Rp  5.854.678.693  (NPV>0),  Internal  Rate  of Return  (IRR)  diperoleh  nilai  47,89%  (IRR>MARR),  Payback Period  (PP)  pada  tahun  ke  3  bulan  ke  2  lebih  kecil  dari  masa investasi  6  tahun,  dan  dari    hasil  analisa  sensitivitas  diketahui bahwa  investasi  Perumahan  Kalianget  Paradise  akan  tetap layak  jika  kenaikan  biaya  investasi  kurang  dari  22,43%, penurunan  tingkat  unit  terjual  (occupancy  rate)  tidak  lebih dari  18,87%,  penurunan  tingkat  harga  jual  tidak  lebih  dari 15,87%,  dan  kenaikan  suku  bunga  pinjaman  kurang  dari 189,88%.
Kata Kunci — Kelayakan  finansial, Perumahan, Investasi.

## I. PENDAHULUAN
EIRING  dengan  pertambahan  jumlah  penduduk  yang sangat  pesat  dan  semakin  meningkatnya  taraf  hidup, akan  mengakibatkan  kebutuhan rumah tinggal juga semakin meningkat.  Bagi  masyarakat  ekonomi  menengah  ke  atas, hunian menjadi sebuah tuntutan yang sangat penting. Lokasi perumahan  yang  sempurna  dan  strategis  juga  menjadi  salah satu  pertimbangan  untuk  memilih  tempat  tinggal.  Begitu juga dengan lingkungan perumahan yang diharapkan adalah perumahan yang lengkap dengan fasilitas-fasilitas penunjang,  diantaranya  adalah  sarana  pendidikan,  sarana ibadah,  sarana  berbelanja,  sarana  olahraga,  dan  sarana bermain.
Sumenep  adalah  kota  dan  kabupaten  yang  sedang berkembang  dengan  luas  2.093,46  km2  dan  jumlah penduduk  1.014.915  jiwa  pada  tahun  2010  dengan  laju pertumbuhan  penduduk  0,55%  [1].  Dan  perkembangan properti  di  Sumenep  terus  meningkat  khususnya  rumah tinggal  mengakibatkan  permintaan  akan  tanah  mengalami peningkatan, sehingga harga tanah di Sumenep juga menjadi semakin  tinggi.  Hal  inilah  yang  membuat  para  pengembang mulai beralih ke lahan yang terletak di pinggiran Kabupaten Sumenep  agar  dapat  memenuhi  kebutuhan  masyarakat  akan
perumahan.
Agar  dapat  memenuhi  permintaan  ini  sebuah  Developer perumahan  Sumenep  akan  mengembangkan  pembangunan Perumahan “ Kalianget  Paradise ” di Sumenep yang letaknya dekat  dengan  Pelabuhan  Kalianget  dan Bandara Trunojoyo. Disini Developer berharap dengan mengembangkan perumahan  di  antara  kawasan  Pelabuhan  dan  Bandara  akan menarik minat banyak pembeli.
Proyek  Investasi  Perumahan  ini  memerlukan  dana  yang cukup  besar,  oleh  karena  itu  perlu  dilakukan  analisa investasi dengan hati-hati agar dana yang telah diinvestasikan  pada  Perumahan  ini  kembali  disertai  tingkat keuntungan [2].
Studi  yang  digunakan  dalam  kelayakan  investasi  suatu proyek adalah aspek finansial. Analisa aspek finansial disini dimaksudkan  untuk  memilih  dan  menyaring  macam  proyek atau  investasi  yang  memiliki  potensi  keberhasilan  paling besar.  Kemudian  dari  aspek  finansial  yang  didapat  perlu dilakukan  analisa  sensitivitas  untuk  mengetahui  seberapa besar  pengaruh  kelayakan  investasi  terhadap  pengaruh inflasi [3].

## II. PENELITIAN TERDAHULU
Kegunaan pembahasan penelitian terdahulu di sini adalah untuk  menjaga  keorisinalitasan  dan  sebagai  relevansi  pada topik penelitian ini. Peneliti telah melakukan kajian pustaka terhadap  beberapa  tulisan  yang  sudah  ada  sebelumnya. Berikut penelitian terdahulu dari beberapa sumber: 1. Prastiwi  dan  Utomo  (2013)  melakukan  penelitian berjudul  Studi  Kelayakan  Investasi  Perumahan  Green Semanggi  Mangrove  Ditinjau  Dari  Aspek  Finansial. Penilitian  ini  bertujuan  mengetahui  kelayakan  proyek Perumahan  Green  Semanggi  Manggrove  terhadap finansial.  Parameter  yang  digunakan  NPV,  IRR,  dan  PI dan menganalisa sensitivitas dengan merubah perubahan biaya  investasi,  perubahan  tingkat  suku  bunga  dan perubahan pendapatan tahunan [4].
2. Nurfaili  dan  Utomo  (2014)  melakukan  penelitian berjudul  Analisa  Investasi  Hotel  Pesona  Makasar. Penelitian  ini  bertujuan  mengetahui  kelayakan  finansial proyek  Hotel  Pesona.  Parameter  yang  digunakan  NPV, IRR,  PI  dan  menganalisa  sensitivitas  dengan  merubah tingkat hunian (okupansi) dan tarif sewa ruangan [5].
3. Syahrizal  dan  Utomo  (2014)  melakukan  penelitian berjudul Analisa Pembiayaan Investasi Proyek
Perumahan  Green  Pakis  Regency  Malang.  Penelitian  ini bertujuan  menentukan  bentuk  pembiayaan  yang  paling ringan dan tingkat pengembalian yang paling ringan [6].
Erwin Ready, Cahyono Bintang Nurcahyo, dan Christiono Utomo Departemen Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
e-mail : bintang@ce.its.ac.id

## Analisa Investasi Perumahan Kalianget Paradise di Kabupaten Sumenep Ditinjau dari Aspek Finansial
S
Persamaan  dengan  penelitian  sebelumnya  antara  lain sebagai berikut:
1. Objek yang digunakan adalah perumahan.
2. Menganalisa berdasarkan aspek finansial.
Hal-hal  yang  membedakan  dengan  penelitian  sebelumya antara lain:
1. Objek penelitian berada di Sumenep.
2. Semua  tipe  rumah  dan  Site  plan  di  lokasi  Perumahan Kalianget Paradise di Kabupaten Sumenep.

## III. METODOLOGI PENELITIAN

## A. Identivikasi Variabel Penelitian
Variabel yang akan digunakan pada penelitian ini dapat dilihat pada Tabel 1 Variabel Penelitian.
Tabel 1. Variabel penelitian Variabel Indikator Metode Sumber Data Masa Investasi Masa Investasi Estimasi Estimasi dari proyek sejenis Biaya Investasi Biaya Lahan Pendekatan dengan properti pembanding Data pembanding dari proyek sejenis
Biaya
Bangunan Harga satuan pekerjaan lantai dengan pendekatan pembanding. Bobot biaya diolah dan disesuaikan dengan desain Data wawancara pengelola, data pemerintah daerah setempat tentang bobot prosentase biaya kontruksi, dan data pembanding dari proyek sejenis. Pendapatan Pendapatan Jual Pendekatan harga dengan proyek sejenis Data pembanding dari proyek sejenis Biaya
Pengeluaran
Biaya Operasional Estimasi pendekatan dan proyeksi data historis Data tarif dari
PT.PLN untuk tarif dasar listrik, PDAM
untuk tarif dasar air, Estimasi volume penggunaan dari studi literatur dan pendekatan gaji karyawan dari proyek sejenis Biaya Pemasaran Estimasi dan pendekatan Data dari pendekatan dari proyek sejenis Biaya Estate Management Estimasi Estimasi dari studi literatur Kelayakan Investasi Net Present Value Net Present Value Hasil Analisa dan Pengolahan Data Internal Rate of Return Internal Rate of Return Hasil Analisa dan Pengolahan Data Payback Period Payback Period Hasil Analisa dan Pengolahan Data Analisa Sensitivitas Biaya Investasi Analisa Sensitivitas Hasil Perhitungan Data Tingkat Unit Terjual Analisa Sensitivitas Hasil Perhitungan Data Harga Jual Analisa Sensitivitas Hasil Perhitungan Data Tingkat Suku Bunga Pinjaman Analisa Sensitivitas Hasil Perhitungan Data
Sumber: Analisa Penulisan

## B. Metode Perhitungan
Langkah  berikutnya  setelah  tahap  analisa  adalah perhitungan yang meliputi:
1. Analisa Kelayakan Investasi
Dari analisa yang sudah dilakukan sebelumnya yaitu siklus bisnis,  bisa  didapatkan  kelayakan  investasi  Perumahan Kalianget Paradise Sumenep dengan menghitung:
a) Net Present Value (NPV)
Adalah  metode  yang  menghitung  selisih  antara  nilai investasi dengan nilai penerimaan-penerimaan kas bersih (operasional  maupun  terminal  cash  flow)  di  masa  yang akan datang [3].
NPV =
(1) Dimana: NPV = Nilai sekarang bersih Kt =  Merupakan  capital  yang  digunakan  pada periode investasi
b 1 , b 2 ... b n =  Penerimaan  pada  tahun  ke-1  sampai dengan tahun ke-n
c 1 , c 2 ... c n =  Pengeluaran  pada  tahun  ke-1  sampai dengan tahun ke-n
i  = Tingkat Discount Rate
b) Internal Rate of Return (IRR)
Merupakan  tingkat  bunga  yang  menggambarkan  bahwa antara  benefit  (penerimaan)  yang  telah  present-valuekan dan  cost  (pengeluaran)  yang  telah  di  present  value  kan sama dengan nol [3].
(2)
Dimana:
IRR    = Arus pengembalian internal (C)t    = Aliran kas masuk tahun ke-t (Co)t    = Aliran kas keluar tahun ke-t
n        = Umur investasi i       = Discount Rate
t       = Tahun
c) Payback Period (PP)
Merupakan  jangka  waktu  yang  diperlukan  untuk membayar  kembali  (mengembalikan)  semua  biaya-biaya yang  telah  dikeluarkan  didalam  investasi  suatu  proyek [3].
(3)
l    = Besarnya biaya investasi yang diperlukan Ab  = Keuntungan bersih yang diperoleh tiap tahunnya

## IV. HASIL DAN PEMBAHASAN
A. Konsep Pengembangan Perumahan
Proyek Perumahan “ Kalianget Paradise ” dibangun di atas lahan seluas 29.410 m2 (2,941 HA) yang terletak di Jl. Raya Kalianget,  Sumenep.  Proyek  Perumahan  ini  memiliki  222 unit rumah yang terdiri dari dua tipe unit yaitu Tipe 36 dan Tipe  54.  Tipe  36  terdiri  dari  145  unit  rumah  dengan  luas tanah minimal 72 m2. Sedangkan untuk Tipe 54 terdiri dari 77 unit rumah dengan luas minimal 84 m2.
Pengembangan  Perumahan  akan  dimulai  dibangun  pada tahun  2017  dan  ditargetkan  rampung  pada  tahun  2020. Konsep  pengembangan  pada  perumahan  direncanakan menjadi 7 tahap yaitu tahap pertama pada tahun ke 0, tahap kedua tahun ke 1, tahap ketiga pada tahun 2, tahap keempat pada tahun 3, tahap kelima pada tahun ke 4, dan ditambah 2 tahun untuk tahap perawatan perumahan (Estate Management).  Rincian  konsep  pengembangan  yaitu  sebagai berikut, dan bisa dilihat pada Tabel 2:
Tabel 2. Tahap pengembangan perumahan N o Keterangan Tahun 2017 2018 2019 2020 1 Tahapan 2 3 4 5 2 Block A, B, C D, E, F, G H, I, J, K, L M, N, O 3 Luasan 5922,2 7 6624,00 9303,79 7559,41 4 Prosentase 20% 23% 32% 26% 5 Type 36/72 Unit 40 68 31 6 Luasan 2880 4896 2261,46 432 Kelebihan Tanah 0 0 29,46 0 6 Type 54/84 Unit 3 0 32 42 Luasan 337,86 0 3620,45 4396,35 Kelebihan Tanah 85,86 0 932,45 868,35 7 Jalan Paving dan Drainase 2704,4 1 1728,00 3239,86 1354,84 8 Area Penghijauan/Taman 0 0 182 1376,22
Sumber: Hasil Olahan Penulis
1. Tahap Pertama (Tahun Ke – 0)
Tahap  pertama  pembelian  lahan  dan  pematangan  lahan seluas  ±2,941  hektar.  Harga  tanah  didapat  dari  hasil estimasi  pembanding  terhadap  lahan  yang  telah  terjual disekitar lokasi.
2. Tahap Kedua (Tahun Ke – 1)
Tahap  kedua  adalah  tahap  pembangunan  unit  rumah block A, B dan C serta pembangunan infrastruktur tahap 1 seperti jalan aspal dan saluran drainase.
3. Tahap Ketiga (Tahun Ke – 2)
Tahap  pembangunan  unit  rumah  block  D,  E,  F  dan  G serta  pembangunan  infrastruktur  tahap  2  seperti  jalan aspal dan saluran drainase.
4. Tahap Keempat (Tahun Ke – 3)
Tahap  pembangunan  unit  rumah  block  H,  I,  J,  K  dan  L serta  pembangunan  infrastruktur  tahap  3  seperti  jalan aspal, saluran drainase dan taman.
5. Tahap Kelima (Tahun Ke – 4)
Tahap pembangunan unit rumah block M, N, dan O serta pembangunan  infrastruktur  tahap  4  seperti  jalan  aspal, saluran drainase dan taman.
6. Tahap Keenam (Tahun Ke – 5)
Tahap  keenam  adalah  tahap  perawatan  dan  pengelolaan perumahan  setelah  unit  rumah  sudah  terbangun seluruhnya.
7. Tahap Ketujuh (Tahun Ke – 6)
Tahap  ketujuh  adalah  tahap  terakhir  perawatan  dan pengelolaan  perumahan  setelah  unit  rumah  sudah terbangun seluruhnya.

## B. Analisa Investasi
Biaya  investasi  Kalianget  Paradise  dikeluarkan  diawal pengembangan  perumahan.  Dalam  melakukan  analisa  biaya investasi  perumahan  ini  dilakukan  dengan  pendekatan- pendekatan harga pasar. Jenis biaya tersebut diantaranya: 1. Biaya Lahan/Tanah.
Untuk menentukan nilai pasar tanah dari objek penelitian dengan  cara  dibandingkan  dengan  harga  tanah  masing- masing  properti  pembanding.  Data  yang  dibandingkan meliputi waktu transaksi, letak lokasi terhadap fasilitas, lebar jalan,  bentuk  tanah,  peruntukan  tanah,  surat  tanah,  elevasi tanah, dan lingkungan.
Dari  perhitungan  berdasarkan  penyesuaian  dengan pembanding  didapatkan  biaya  tanah  untuk  pembangunan perumahan Kalianget Paradise Rp 3.676.250.000. 2. Biaya Kontruksi.
a. Biaya Pematangan Lahan
Biaya  pematangan  lahan  dilakukan  apabila  memerlukan cut  and  fill.  Dari  lahan  yang  direncanakan  diketahui  jenis lahan  eksisting  di  kalianget  paradise  berupa  lahan  kosong, didapat  beda  tinggi  lahan  terhadap  permukaan  jalan  sekitar 0,5  m  maka  membutuhkan  aktivitas  pematangan  lahan dengan  pengurungan.  Pematangan  lahan  yang  dibutuhkan pada  Perumahan  Kalianget  Paradise  adalah  serupa  dengan yang dilakukan oleh developer Perumahan Agung Residence Babbalan,  sehingga  detail  item  pekerjaan  dan  harga  satuan menggunakan  data  dari  developer  Agung  Residence Babbalan.  Kemudian  dikalikan  dengan  volume  pekerjaan yang dibutuhkan di Perumahan Kalianget Paradise. Dari luas lahan  29.410  m2  dengan  pengurugan  setinggi  0,5  m diketahui biaya yang dibutuhkan Rp 1.506.957.500.
b. Biaya Bangunan
Biaya  bangunan  dihitung  dengan  pendekatan  biaya bangunan  proyek  sejenis  di  daerah  Kabupaten  Sumenep. Data  yang  dibandingkan  meliputi  spesifikasi  bangunannya. Proyek  sejenis  yang  akan  digunakan  sebagai  pembanding adalah Perumahan Agung Residence Babbalan untuk tipe 36 dengan  biaya  bangunan  Rp  75.570.000  dan  Perumahan Griya  Alam  Raya  C1  untuk  tipe  52  dengan biaya bangunan Rp 143.441.633.
Dari  hasil  pembanding  biaya  bangunan  diperoleh  biaya bangunan/m2  untuk  masing-masing  tipe  rumah.  Untuk  tipe proyek  ini  dipakai  biaya  bangunan/m2  dari  Perumahan “ Agung  Residence  Babbalan ” sebesar  Rp  2.099.167  karena mengacu  pada  spesifikasi  bangunan  yang  hampir  sama dengan objek penilitian.
Dalam  analisa  biaya  bangunan  dilakukan  secara  bertahap sesuai  tahapan  rencana  pengembangan  perumahan,  dan berdasarkan  interview  dengan  pihak  developer  diasumsikan biaya  bangunan  akan  naik  sebesar  10%  setiap  tahunnya. Perhitungan  biaya  bangunan  per-tahun  dapat  dilihat  pada tabel 3.
Tabel 3. Perhitungan Biaya Bangunan Per-Tahun Tahun Block Harga/m² Type rumah 36 Type rumah 54 Total Biaya Unit Biaya Unit Biaya
2017 A, B, C Rp 2.099.167 40 Rp   3.022.800.000 3 Rp     340.065.000  Rp   3.362.865.000 2018 D, E, F, G Rp 2.309.083 68 Rp   5.652.636.000 0 Rp                       -  Rp   5.652.636.000 2019 H, I, J, K Rp 2.539.992 31 Rp   2.834.630.700 32 Rp   4.389.105.600  Rp   7.223.736.300 2020 L, M, N Rp 2.793.991 6 Rp      603.502.020 42 Rp   6.336.771.210  Rp   6.940.273.230 Total 145 Rp 10.957.650.000 77 Rp   8.728.335.000  Rp 23.179.510.530
Sumber: Hasil Olahan Penulis
3. Biaya Pengembangan Tapak dan Infrastruktur.
Biaya  infrastruktur  dan  fasilitas  diperhitungkan  sesuai infrastruktur  yang  terpasang  di  lapangan  atau  pada  tahapan yang  direncanakan  seperti  jalan  aspal,  saluran  drainase, taman/ruang terbuka hijau, dan penerangan jalan umum.
Pembangunan  infrastruktur  dan  fasilitas  yang  dibutuhkan pada  Perumahan  Kalianget  Paradise  adalah  serupa  dengan yang dilakukan oleh developer Perumahan Agung Residence Babbalan,  sehingga  detail  item  pekerjaan  dan  harga  satuan menggunakan  data  dari  developer  Agung  Residence Babbalan.  Kemudian  dikalikan  dengan  volume  pekerjaan yang dibutuhkan di Perumahan Kalianget Paradise.
Pembangunan  infrastruktur  mempunyai  beberapa  tahapan sesuai  konsep  pengembangannya  dimulai  dari  tahun  2017 sampai  dengan  2020,  maka  diasumsikan  biaya  mengalami kenaikan sebesar 10% setiap tahunnya
Rekapitulasi  perhitungan  biaya  infrastruktur  dan  fasilitas yang  terdiri  dari  penjumlahan  biaya  jalan  aspal,  saluran drainase,  taman/ruang  terbuka  hijau,  dan  penerangan  jalan umum dapat dilihat pada Tabel 4.
Tabel 4.

## Rekapitulasi Biaya Infrastrukur dan Fasilitas
Uraian Pekerjaan 2017 2018 2019 2020 Tahun ke-1 Tahun ke-2 Tahun ke-3 Tahun ke-4 Jalan Paving Rp  331.738.347 Rp  233.163.231 Rp  480.878.162 Rp  250.921.709 Saluran Drainase Rp  212.918.070 Rp  149.650.065 Rp  308.639.779 Rp  161.047.906 Taman/Ruang Terbuka Hijau Rp                   - Rp                   - Rp      3.015.318 Rp    21.760.509 Penerangan Jalan Umum Rp    30.000.000 Rp    20.900.000 Rp    43.560.000 Rp    22.627.000 Total Rp  574.656.418 Rp  403.713.296 Rp  836.093.258 Rp  456.357.123

## Sumber: Hasil Olahan Penulis
4. Biaya Jasa Profesi.
Biaya  jasa  profesi  diperhitungkan  berdasarkan  asumsi sebesar  3%  dari  biaya  bangunan  per-tahunnya  (Buku Juwana, 2005).
5. Biaya Administrasi.
Biaya  administrasi  diperhitungkan  berdasarkan  asumsi sebesar  2%  dari  biaya  bangunan  per-tahunnya  (Buku Juwana, 2005).
6. Biaya Lain-Lain.
Biaya  lain-lain  diperhitungkan  berdasarkan  asumsi sebesar  5%  dari  biaya  bangunan  per-tahunnya  (Buku Juwana, 2005).

## C. Biaya Investasi Total
Biaya  investasi  total  diperoleh  dari  penjumlahan  biaya lahan,  biaya  bangunan,  biaya  pengembangan  tapak  dan infrastruktur,  biaya  jasa  profesi,  biaya  administrasi,  biaya lain-lain. Rekapitulasi perhitungan biaya investasi total dapat dilihat pada Tabel 5.
Tabel 5. Rekapitulasi Perhitungan Biaya Investasi No Uraian Pekerjaan 2016 2017 2018 2019 2020
Tahun ke-0 Tahun ke-1 Tahun ke-2 Tahun ke-3 Tahun ke-4 1 Biaya Lahan Rp 3.676.250.000 2 Biaya Kontruksi Rp 1.506.957.500 Rp 3.362.865.000 Rp 5.652.636.000 Rp 7.223.736.300 Rp 6.940.273.230 3 Biaya Infrastruktur Rp 574.656.418 Rp 403.713.296 Rp 836.093.258 Rp 456.357.123 4 Jasa Profesi (3% dari Biaya Bangunan) Rp 100.885.950 Rp 169.579.080 Rp 216.712.089 Rp 208.208.197 5 Administrasi (2% dari Biaya Bangunan) Rp 67.257.300 Rp 113.052.720 Rp 144.474.726 Rp 138.805.465 6 Biaya Lain -Lain (5% dari Biaya Bangunan) Rp 168.143.250 Rp 282.631.800 Rp 361.186.815 Rp 347.013.662
Total Rp 5.183.207.500 Rp 4.273.807.918 Rp 6.621.612.896 Rp 8.782.203.188 Rp 8.090.657.676
Sumber: Hasil Olahan Penulis

## D. Analisa Pendapatan
Pendapatan Perumahan Kalianget Paradise diperoleh dari penjualan  unit  rumah  yang  akan  direncanakan  terjual  habis pada  tahun  ke-4.  Perumahan  ini  memiliki  dua  harga  yang berbeda sesuai dengan type rumah yang akan di jual. Harga unit  rumah  sudah  termasuk  biaya  rumah  dan  tanah,  izin mendirikan  bangunan  (IMB),  pemasangan  instalasi  (PLN, PDAM), dan serta SHGB (Surat Hak Guna Bangunan).
Tabel 6. Rencana Penjualan Rencana Penjualan 201 7 201 8 201 9 202 0 202 1 202 2 Tahap 1 1. Type 36 20 10 10 2. Type 54 1 1 1 Tahap 2 1. Type 36 34 17 17 2. Type 54 0 0 0 Tahap 3 1. Type 36 15 8 8 2. Type 54 16 8 8 Tahap 4 1. Type 36 3 2 1 2. Type 54 21 11 10 Total 21 45 59 57 29 11 Sumber: Hasil Olahan Penulis Tabel 7. Rekapitulasi Pendapatan Pendapatan 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Pembangunan Tahap 1 Rp 2.707.563.968 Rp 1.633.788.259 Rp 1.811.048.110 Pembangunan Tahap 2 Rp 4.506.700.000 Rp 2.478.685.000 Rp 2.726.553.500 Pembangunan Tahap 3 Rp 7.643.314.306 Rp 4.413.679.425 Rp 5.010.692.440 Pembangunan Tahap 4 Rp 8.499.367.413 Rp 4.893.686.810 Rp 4.270.451.323 Total Rp 2.707.563.968 Rp 6.140.488.259 Rp 11.933.047.416 Rp 15.639.600.338 Rp 9.904.379.250 Rp 4.270.451.323
Sumber: Hasil Olahan Penulis
Penjualan  unit  perumahan  dilakukan  dengan  cara angsuran  30%  sebagai  uang  muka  dan  dibayarkan  pada tahun  awal  pengambilan  rumah  dan  sisa  angsuran  70% dilunasi  pada  tahun  berikutnya  dengan  target  tahun  ke-6 yang  direncanakan  semua  unit  sudah terjual. Untuk rencana penjualan unit perumahan diasumsikan berdasarkan interview  yang  sudah  dilakukan  dengan  pihak  developer, bahwa  setiap  rencana tahap pembangunan akan terjual 50% di  tahun  pertama,  25%  di  tahun  kedua  dan  25%  di  tahun ketiga. Sedangkan harga rumah perumahan ini diestimasikan berdasarkan pendekatan harga rumah pembanding perumahan  sejenis  lainnya.  Sehingga didapatkan nilai harga jual rumah type 36 sebesar Rp 120.500.000, nilai harga jual rumah  type  54  sebesar  Rp  245.000.000  dan  diasumsikan harga  jual  rumah  mengalami  kenaikan  sebesar  10%  setiap tahunnya.    Rencana  penjualan  selengkapnya  dapat  dilihat pada  Tabel  6  dan  rekapitulasi  pendapatan  dari  perumahan “ Kalianget Paradise ” dapat dilihat pada Tabel 7.

## E. Biaya Pengeluaran
Biaya pengeluaran untuk Perumahan Kalianget Paradise terdiri atas:
1. Biaya Operasional. Biaya operasional pada perumahan ini yaitu:
a. Perhitungan  biaya  listrik  kantor  manajemen  dan pemasaran.
b. Perhitungan  biaya  air  kantor  manajemen  dan pemasaran
c. Perhitungan gaji karyawan pengelola perumahan.
2. Beban Pemasaran.
3. Biaya Estate Management.

## F. Rekapitulasi Biaya Pengeluaran
Dari  semua  perhitungan  yang  sudah  dijelaskan  pada  sub bab  diatas,  kemudian  dilakukan  rekapitulasi  untuk mengetahui  total  biaya  per  tahunnya  dan  untuk  menghitung aliran  kas.  Perhitungan  biaya  arus  keluar  dapat  dilihat  pada Tabel 8.
Tabel 8. Rekapitulasi Biaya Pengeluaran Tahun Total Biaya Per Tahun 1 Rp                        331.022.659,19 2 Rp                        526.211.700,19 3 Rp                        846.542.398,67 4 Rp                     1.058.742.574,76 5 Rp                        776.770.588,93 6 Rp                        501.787.026,05
Sumber: Hasil Olahan Penulis

## G. Sumber Pembiayaan.
Penetapan  sumber  pembiayaan  (cost  of  capital)  proyek perumahan berdasarkan asumsi yaitu 40% modal sendiri dan 60%  dari  pinjaman  bank.  Suku  bunga  yang  dipakai  yaitu dari  rata-rata  suku  bunga  beberapa  bank  yang  ada  di Indonesia.
Tabel 9. Perhitungan Besaran Pinjaman Tahun Biaya Investasi Pinjaman i n (tahun) Pembayaran 2016 Rp     5.183.207.500 Rp   3.109.924.500 10,35% 2 Rp    1.800.339.155 2017 Rp     4.273.807.918 Rp   2.564.284.751 10,35% 2 Rp    1.484.467.627 2018 Rp     6.621.612.896 Rp   3.972.967.737 10,35% 2 Rp    2.299.955.957 2019 Rp     8.782.203.188 Rp   5.269.321.913 10,35% 2 Rp    3.050.417.000 2020 Rp     8.090.657.676 Rp    4.854.394.606 10,35% 2 Rp    2.810.215.066
Sumber: Hasil Olahan Penulis
Modal  pinjaman  bank  akan  dikenakan  bunga  sebesar 10,35%  yang  akan  dibayarkan  selama  2  tahun  untuk pinjaman  dari  tahun  ke-0  sampai  tahun  ke-4.  Besaran pembayaran  pinjaman  didapatkan  dari  perhitungan  dapat dilihat pada Tabel 9.

## H. Penetapan MARR (Minimum Attractive Rate Of Return)
Tingkat  pengembalian  modal  (Rate  of  Return)  yang diinginkan untuk modal sendiri diperoleh dari rata-rata suku bunga deposito beberapa bank di indonesia dimana safe rate ± resiko. Resiko diasumsikan sama dengan nilai safe rate.
Tingkat pengembalian modal pinjaman diperoleh dari rata – rata  tingkat  suku  bunga  pinjaman  beberapa  Bank  di Indonesia  sebesar  10,35%.  Tingkat  suku  bunga  deposito beberapa Bank di Indonesia sebesar 5,84%.
Untuk  menentukan MARR (Minimum Attractive Rate Of Return) investasi dapat dihitung dengan cara sebagai berikut: MARR investasi  =  (ratio  equity  x  rate  of  return  equity)  + (ratio loan x rate of return loan)
= ( 40% x 11,68%) + (60% x 10,35%) = 10,88%

## I. Analisa Kelayakan Investasi
Perhitungan  aliran  kas  masuk  dan  aliran  kas  keluar digunakan  untuk  membuat  cashflow  proyek  pembangunan perumahan.  Penilaian  investasi  dilakukan  untuk  masa investasi  6  tahun.  Kriteria  yang  digunakan  untuk  menilai kelayakan  investasi  proyek  Perumahan  Kalianget  Paradise dengan  menggunakan  metode  NPV,  IRR,  dan  PP  serta dilanjutkan dengan analisa sensitivitas.
Dari  hasil  perhitungan  aliran  kas  nilai  NPV  sebesar  Rp 5.854.678.693  dengan  nilai  MARR  10,88%  dan  diketahui PP terjadi pada tahun ke-3 bulan ke-2. Kemudian dilakukan perhitungan  IRR  dengan  menggunakan  tingkat  bunga  (i) yang  berbeda-beda  dan  secara  coba-coba  yang  NPVnya bernilai  positif  dan  bernilai  negatif.  Dari  hasil  perhitungan didapat  nilai  IRR  sebesar  47,89%  dengan  cara  interpolasi, jadi  nilai IRR > MARR. Dengan demikian investasi proyek Perumahan “ Kalianget  Paradise ” di  Kabupaten  Sumenep layak untuk dilakukan.

## J. Analisa Sensitivitas
Analisa sensitivitas digunakan untuk mengetahui seberapa besar  pengaruh  suatu  keputusan  terhadap  perubahan parameter-parameter yang mempengaruhinya. Pada paper ini parameter  yang  diubah  adalah  perubahan  biaya  investasi, perubahan  pendapatan  tahunan,  dan  perubahan  tingkat suku bunga  pinjaman  kemudian  dilihat  hubungan  terhadap  NPV aliran kas perumahan ini.
1. Perubahan Biaya Investasi
Bila  besarnya  biaya  investasi  awal  diubah  pada  interval ±25%  maka  nilai-nilai  NPV  akan  menjadi  sebagai  berikut (Tabel 10):
Tabel 10. Biaya Investasi dengan NPV Perubahan Biaya Investasi Total NPV Biaya Investasi Bertambah 25% Rp    41.189.361.472 Rp  (671.894.725) NPV Mendekati 0 22,43% Rp    40.341.292.725 Rp        2.860.578 Biaya Investasi Bertambah 20% Rp    39.541.787.013 Rp    633.419.959 Biaya Investasi Awal 0% Rp    32.951.489.178 Rp 5.854.678.693
Sumber: Hasil Olahan Penulis
Gambar  1.  Grafik  Hubungan  Perubahan  Biaya  Investasi  Terhadap  NPV (Sumber: Olahan Penulis)
Dari  Tabel  10  dan  Gambar  1  hubungan  perubahan  biaya investasi  terhadap  NPV,  dapat  diketahui  batas  kenaikan biaya investasi Perumahan Kalianget Paradise yaitu sebesar 22,43% dari biaya investasi awal.
2. Perubahan Tingkat Unit Terjual (Occupancy Rate) Bila besarnya awal diubah pada interval ±20% maka nilai- nilai NPV akan menjadi sebagai berikut (Tabel 11):
Tabel 11. Hubungan Penjualan Unit dengan NPV
Perubahan Jumlah Unit Terjual NPV Tipe 36 Tipe 54 Rencana Penjualan Unit 100,00% 145 77 Rp                  5.854.678.693 Penjualan Unit Berkurang 15% 85,00% 125 67 Rp                  1.582.966.866 Penjualan Unit NPV Mendekati 0 81,60% 117 62 Rp                   (356.649.541)
Penjualan Unit Berkurang 20% 80,00% 116 62 Rp                   (464.717.739)
Sumber: Hasil Olahan Penulis
Gambar 2. Grafik Hubungan Perubahan Tingkat Unit Terjual Terhadap NPV (Sumber: Olahan Penulis)
Dari Tabel 11 dan Gambar 2 hubungan perubahan tingkat unit terjual terhadap NPV, dapat diketahui batas penurunan penjualan  unit  setiap  tahun  Perumahan  Kalianget  Paradise yaitu sebesar -18,87% dari rencana penjualan unit awal.
3. Perubahan Harga Jual
Bila besarnya harga jual awal diubah pada interval ±20% maka  nilai-nilai  NPV  akan  menjadi  sebagai  berikut  (Tabel 12):
Tabel 12. Hubungan Harga Jual dengan NPV Perubahan Harga Jual NPV Type 36 Type 54 Harga Jual Awal  0,00% Rp 120.500.00 0 Rp 245.000.00 0 Rp 5.854.678.69 3 Harga Jual Menurun 10% - 10,00% Rp 108.450.00 0 Rp 220.500.00 0 Rp 2.180.928.66 3 Harga Jual, NPV Mendekati 0 - 15,87% Rp 101.998.11 3 Rp 207.382.05 6 Rp 0 Harga Jual Menurun 20% - 20,00% Rp 96.400.000 Rp 196.000.00 0 Rp1.535.524 .185) Sumber: Hasil Olahan Penulis
Gambar  3.  Grafik  Hubungan  Perubahan  Harga  Jual  Terhadap  NPV (Sumber: Olahan Penulis)
Dari  Tabel  12  dan  Gambar  3  hubungan  perubahan  harga jual  terhadap  NPV,  dapat  diketahui  batas  penurunan  harga jual  Perumahan  Kalianget  Paradise  yaitu  sebesar  -15,87% dari harga jual awal.
4. Perubahan Tingkat Suku Bunga Pinjaman.
Bila  besarnya  suku  bunga  pinjaman  awal  diubah  pada interval ±200% maka nilai-nilai NPV akan menjadi sebagai berikut (Tabel 13):
Tabel 13.

## Hubungan Harga Jual dengan NPV
Perubahan Suku Bunga NPV Suku Bunga Dinaikkan 200,00% 31,05% Rp           (239.016.280) NPV Mendekati 0 189,88% 30,00% Rp             (14.472.234) Suku Bunga Dinaikkan 150,00% 25,88% Rp            941.953.765 Suku Bunga Awal 0,00% 10,35% Rp         5.854.678.693
Sumber: Hasil Olahan Penulis
Gambar  4.  Grafik  Hubungan  Perubahan  Tingkat  Suku  Bunga  Pinjaman Terhadap NPV (Sumber: Olahan Penulis)
Dari Tabel 13 dan Gambar 4 hubungan perubahan tingkat suku  bunga  pinjaman  terhadap  NPV,  dapat  diketahui batas kenaikan  tingkat  suku  bunga  pinjaman  Perumahan Kalianget  Paradise  yaitu  sebesar  183,10%  dari suku bunga pinjaman awal.

## V. KESIMPULAN
Setelah  dilakukan  analisa  aspek  finansial  yang  telah diuraikan  pada  Bab  IV,  maka  dapat  diambil  kesimpulan bahwa  pembangunan  Perumahan  Kalianget  Paradise  yaitu layak dalam segi finansial. Dapat dilihat dari perolehan nilai: a. Net Present Value (NPV) yang bernilai positif sebesar Rp 5.854.679.693 (NPV>0).
b. Internal  Rate  of  Return  (IRR)  diperoleh  nilai  47,89% lebih besar dari pada arus pengembalian yang diinginkan sebesar 10,88% (IRR>MARR).
c. Payback  Period  (PP)  pada  tahun  ke-3  bulan  ke-2  lebih kecil dari masa investasi 6 tahun.
Dari  hasil  perhitungan  analisa  sensitifitas  antara  variabel biaya  investasi,  tingkat  unit  terjual  (occupancy  rate),  harga jual, dan tingkat suku bunga terhadap NPV diketahui bahwa pembangunan  Perumahan  Kalianget  Paradise  dikatakan tidak layak jika:
a. Kenaikan  biaya  investasi  lebih  besar 22,43 %  dari  biaya investasi awal yang telah ditetapkan.
b. Penurunan  tingkat  unit  terjual  (occupancy  rate)  lebih besar  18,87%  dari  tingkat  unit  terjual  awal  yang  telah ditetapkan
c. Penurunan  harga  jual  lebih  besar  15,87%  dari  harga  jual awal yang telah ditetapkan.
d. Kenaikan  tingkat  suku  bunga  pinjaman  lebih  besar 189,88%  dari  tingkat  suku  bunga  awal  yang  telah ditetapkan.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Kontributor Wikipedia, “ Kabupaten Sumenep, ” 2017. .
[2] M.  Labombang, “ Analisa  Investasi  Proyek  Perumahan  Taman Sidorejo  Kabupaten  Sidoarjo, ” J.  SMARTek ,  vol.  5,  no.  1,  pp. 58 – 64, 2007.
[3] I. N. Pujawan, Ekonomi Teknik , 2nd ed. Surabaya: Guna Widya,
2009.
[4] R.  Nufaili  and  C.  Utomo, “ Analisa  Investasi  Hotel  Pesona Makasa, ” J. Tek. ITS , vol. 3, no. 2, pp. D143 – D146, 2014.
[5] A.  Prastiwi  and  C.  Utomo, “ Studi  Kelayakan  Investasi Perumahan  Green  Semanggi  Mangrove  Ditinjau  Dari  Aspek Finansial, ” J. Tek. ITS , vol. 2, no. 2, pp. D191 – D196, 2013.
[6] M.  A.  Syahrizal  and  C.  Utomo, “ Analisa  Pembeayaan  Investasi Proyek  Perumahan  Green  Pakis  Regency  Malang, ” J.  Tek.  ITS , vol. 3, no. 2, pp. C67 – C71, 2014.