## HAK KEPEMILIKAN ATAS SATUAN RUMAH SUSUN DI ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN YANG BERDIRI DIATAS TANAH HAK MILIK BERDASARKAN PERJANJIAN SEWA MENYEWA
I Wayan Kartika Jaya Utama
Fakultas Hukum, Universitas Warmadewa, Denpasar-Bali, Indonesia utama.kartika@yahoo.com

## Abstrak
Penelitian ini di lakukan untuk menganalisa keteraturan hukum di masyarakat, Permasalahan Hak milik  dalam Hal memiliki  tempat tinggal  serta  lingkungan  hidup  yang  baik  dan  sehat,  adalah  merupakan  hak  dasar  setiap  warga negara Indonesia. Hakikatnya  strata title terdapat  gabungan kepemilikan  bersama dan kepemilikan  individu. Hal ini tidak dikenal dalam kepemilikan tanah dan rumah pada kawasan  horizontal seperti komplek perumahan (real estate)  atau  pemukiman  lainnya  baik  di  perkotaan  maupun  perkampungan.  Penelitian  ini  menggunakan  metode hukum yuridis Normatif untuk melakukan studi pustaka karena ciri khas dan tradisi ilmu hukum Pendekatan yang digunakan  didalam  penelitian  hukum  adalah  pendekatan  peraturan  perundang-undangan  (statue  opprach), pendekatan  kasus  (case  opprach)  dan  pendekatan  konseptual  (conceptual  opprach).  Hasil  penelitian  menunjukan bahwa rumah susun di atas tanah Hak Guna Bangunan yang berdiri diatas tanah Hak Milik sebagai tempat hunian dan  jenis pembebanan  hak atas satuan rumah susun di atas tanah Hak Guna Bangunan  yang  berdiri diatas tanah Hak  Milik  dapat  serta  memperbaiki  akses  masyarakat  kepada  sumber-sumber  ekonomi,  terutama  tanah  atas penguasaan  pemilikan,  penggunaan  dan  pemanfaatan tanah  dan  sumber-sumber  pertanahan  untuk meminimalisir sengketa Pertanahan untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat.
Kata Kunci : Hak Kepemilikan Tanah; Satuan Rumah Susun; Perjanjian.

## Abstract
This research is done to analyze the legal order in society, the problem of ownership rights in terms of having a good and healthy place to live and the environment, is the basic right of every Indonesian citizen. The essence of strata  title is a combination of  joint ownership  and individual ownership. This is not known in  the ownership  of land  and houses in  horizontal areas such as housing  complexes  (real  estate) or other settlements  both  in  urban areas and villages. This study uses the normative juridical legal method to conduct literature studies because of the  characteristics  and  traditions  of  legal  science.  The  approaches  used  in  legal  research  are  approaches  to legislation  (statue  opprach),  case  approaches  (concept  opprach)  and  conceptual  approaches  (conceptual opprach). The results showed that the apartment on the land Right to Use Building that stands on land Ownership rights as a place of residence and the type of assignment rights to units of flats on land Right to Use Buildings that stand  on  land  Ownership  rights  can  and  improve  public  access  to  sources  economy,  especially  land  on  the ownership, use and use of land and land resources to minimize land disputes to improve community welfare.
Keywords: Land Ownership Rights; Apartment units; Agreement.
KERTHA WICAKSANA Volume 12, Nomor 2 2018 © All Right Reserved
Halaman 112
Received: 27/03/2018 Revised: 18/05/2018 Accepted: 26/07/2018 How To Cite: Utama. I. W. K. J. Hak Kepemilikan Atas Satuan Rumah Susun Di Atas Tanah Hak Guna Bangunan Yang Berdiri Diatas Tanah Hak Milik Berdasarkan Perjanjian Sewa Menyewa . Kertha Wicaksana. 2018. Volume 12, Nomor 2. Hal 112 - 123. http://dx.doi.org/10.22225/kw.12.2.720.112-123

## I.  PENDAHULUAN
Sejak awal terbentuknya pemerintahan Republik  Indonesia,  pemerintah  telah  bertekad untuk  mensejahterakan  rakyatnya,  terutama dalam  pemenuhan  kebutuhan  sandang,  pangan dan  papan.Hal  itu  dapat  dilihat  dari  berbagai
pernyataan dan ketentuan dalam bentuk peraturan perundang-undangan  yang  diberlakukan  oleh pemerintah.Dalam  konstitusi  negara,  terdapat ketentuan  yang  menyatakan  bahwa  “setiap  orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang
baik  dan  sehat”  sebagaimana  dinyatakan  dalam Pasal  28H  ayat  (1)  UUD  Tahun  1945.Hal  itu berarti  bahwa  memiliki  tempat  tinggal  serta lingkungan  hidup  yang  baik  dan  sehat,  adalah merupakan  hak  dasar  setiap  warga  negara Indonesia.Sejalan  dengan  peran  masyarakat  di dalam  pembangunan  perumahan  dan  kawasan permukiman, Pemerintah dan Pemerintah Daerah dibebani  tanggung  jawab  untuk  menjadi fasilitator  dalam  memberikan  bantuan  dan kemudahan bagi masyarakat, disamping melakukan  penelitian  dan  pengembangan  yang meliputi berbagai aspek terkait.
Literatur  yang  ada  telah  menyarankan  bahwa kekuatan  pendorong  yang  penting  dari  konsumsi energi selama transisi ekonomi adalah urbanisasi, sebuah  proses  dengan  transfer  populasi  yang cepat  dari  daerah  pedesaan  ke  perkotaan  (K.  Li, Fang, & He, 2018).
Urbanisasi adalah pengalihan kegiatan ekonomi  penduduk,  yang  dikenal  sebagai  ciri khas  dari  pembangunan  ekonomi,  termasuk urbanisasi populasi dan urbanisasi ekonomi (Yea, Sun,  &  Chen,  2018).    Urbanisasi  didefinisikan sebagai  pertumbuhan  fisik  daerah  perkotaan karena  konsentrasi  orang  dan  aktivitas  ekonomi (Ochoa, Tan, Qian, Shen, & Moreno, 2018).
Migrasi  pedesaan  seperti  ini  terutama didorong  oleh  keinginan  untuk  pekerjaan  dengan bayaran  yang  lebih  tinggi  kota-kota  yang membandingkan  pekerjaan  yang  tidak  stabil  dan upah  rendah  di  kota-kota  dan  desa-desa  (Y.  Li, Jia, Wu, Yan, & Liu, 2018). Migrasi orang-orang dari pedesaan ke daerah perkotaan di wilayah ini telah  membuat  kapasitas  pemerintah  kotamadya untuk  menyediakan  layanan  infrastruktur  dan sosial (Hawley, Miranda, & Sawyer, 2018).
Kota-kota besar sangat ketat merilis pendaftaran rumah tangga, dan mereka mengumpulkan tempat untuk kebanyakan imigran (Chen, Liu, Lu, Chen, & Ye, 2018).
Perkotaan  dengan  kompleksitas  permasalahan yang  ada,  ditambah  laju  urbanisasi,  membuat kebutuhan  perumahan  di  perkotaan  semakin meningkat, sementara lahan permukiman semakin langka.  Kelangkaan  ini  menyebabkan  semakin mahalnya  lahan  di  pusat  kota,  sehingga mendorong masyarakat berpenghasilan menengah
ke bawah tinggal di kawasan pinggiran kota yang jauh  dari  tempat  kerja.  Kondisi  ini  menyebabkan meningkatnya waktu tempuh dan biaya transportasi yang pada akhirnya akan menurunkan mobilitas dan produktifitas masyarakat,  di  samping  timbulnya  kawasan kumuh  di  perkotaan 1 .  Untuk  mendekatkan kembali  masyarakat  berpenghasilan  rendah  ke pusat  aktifitas  perkotaan  serta  mencegah tumbuhnya  kawasan  kumuh  baru,  maka diselenggarakan  pembangunan  hunian  secara vertikal berupa rumah susun. Dengan pembangunan  rumah  susun  di  pusat  kota  yang bercirikan intensitas bangunan tinggi, diharapkan dapat  mendorong  pemanfaatan  lahan  dan penyediaan  prasarana  umum  yang  lebih  efisien dan  efektif 2 .  Rumah  susun  merupakan  gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang  terbagi  dalam  bagian-bagian  secara fungsional,  baik  dalam  arah  horizontal  maupun vertikal,  dan  merupakan  satuan-satuan  yang masing-masing  dapat  dimiliki  secara  terpisah, serta  dilengkapi  dengan  bagian  bersama,  benda bersama, dan tanah bersama.  Istilah rumah susun mulai populer di Indonesia sejak diberlakukannya Undang-Undang  Nomor  16  Tahun  1985  Tentang Rumah  Susun sebagaimana telah dirubah dengan Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  Tentang Rumah  Susun.  Konsep  rumah  susun  tercipta dengan  mengadopsi  pengertian  kondominium, strata  title,  apartement,  dan  flat  yang  telah terlebih  dulu  dikenal  di  negara-negara  lain. Konstitusi  juga  secara  eksklusif  memberdayakan Pemerintah  Federal  untuk  memberlakukan undang-undang  tentang  pemanfaatan  lahan  dan sumber daya alam lainnya (Tura, 2018).
Kondominium  menunjuk  pada  suatu  bentuk kepemilikan  yang  melibatkan  lebih  dari  seorang pemilik  bangunan.  Secara  harfiah,  condominium mempunyai  arti  pemilikan  bersama.  Dominium berarti  to  have  control  (over  a  certain  property) dengan  carajointly  with  one  or  more  others persons. Dari pengertian  tersebut dikenal bagian- bagian  bangunan  yang  merupakan  satu  kesatuan yang dapat dihuni atau digunakan secara terpisah yang disebut apartemen dan dapat dimiliki secara perorangan,  disamping  adanya  kepemilikan bersama 3 . Strata  title adalah  suatu  sistem pemukiman  atau  hunian  yang  memungkinkan pembagian  tanah  dan  bangunan  dalam  unit-unit yang disebut satuan (parcel) yang masing-masing
Hak Kepemilikan Atas Satuan Rumah Susun Di Atas Tanah Hak Guna Bangunan Yang Berdiri Diatas Tanah Hak Milik Ber- dasarkan Perjanjian Sewa Menyewa
KERTHA WICAKSANA Volume 12, Nomor 2 2018 © All Right Reserved
Halaman 113
1.  Adrian Sutedi, Hukum Rumah Susun & Apartemen, Cet. I, Sinar Grafika, Jakarta, 2010, hlm. 176. 2.  Ibid
3.  Suriansyah Murhaini, Hukum Rumah Susun, Cet. I, Laksbang Grafika, Surabaya, 2015, hlm. 37.
merupakan  hak  yang  terpisah  dan  dapat  dimiliki secara  individual.  Disamping  kepemilikan individual  tersebut,  dikenal  pula  adanya  tanah, benda,  serta  bagian  yang  merupakan  milik bersama  (common  property).Jadi,  dalam  strata title terdapat  gabungan  kepemilikan bersama dan kepemilikan  individual.Hal  ini  tidak  dikenal dalam  kepemilikan  tanah  dan  rumah  pada kawasan  horizontal  seperti  komplek  perumahan (real  estate) atau  pemukiman  lainnya  baik  di perkotaan  maupun  perkampungan 4 .  Pada  intinya secara  spesifik  tidak  ada  perbedaan  bentuk, struktur  dan  konstruksi  antara  apartemen  dan rumah  susun,  maupun  kondominium  dan strata title .Artinya,  pada  jenis  rumah  hunian  vertikal dalam bentuk apartemen, rumah susun, kondominium  dan strata  title ,  terdapat  bagian- bagian  yang  menjadi  milik  bersama  disamping bagian  yang  merupakan  milik  perorangan  atau individu 5 . Meskipun reformasi tanah telah maju di banyak  negara  berkembang,  beberapa  negara terus  menderita  akibat  kurangnya  penggunaan dan pengelolaan lahan yang efektif (Ekpodessi & Nakamura, 2018).
Pada dasarnya  tidak  ada  perbedaan antara flat dengan  apartemen.  Sedangkan  istilah  rumah susun  merupakan  terminologi  hukum  yang berlaku  di  Indonesia  untuk  mengekspresikan bangunan  gedung  bertingkat  yang  mengandung paham  kepemilikan  perseorangan  dan  hak bersama.  Dalam  pengertian  inilah  maka  rumah susun dapat dianggap sebagai terjemahan dari flat ataupun  apartement.  Suatu  gedung  apartemen dapat  memiliki  puluhan  bahkan  ratusan  unit apartemen,  dan  unit-unit  inilah  yang  disebut  flat. Jika dibandingkan dengan istilah  yang dikenal di Indonesia,  maka  istilah  satuan  rumah  susun (disingkat  sarusun)  adalah  merupaka  terjemahan dari kata flat yang dikenal di negara lain 6 .
Kepemilikan  sarusun  dilindungi  oleh  hukum, sehingga  sesuai  konsep  hak  milik,  kepemilikan tersebut  dapat  dialihkan  dan  dibebankan  hak jaminan. Dengan demikian, pemilik sarusun dapat menjual  hak  miliknya  kepada  pihak  lain,  atau menjadikannya  sebagai  jaminan  atas  hutang kepada  bank  atau  lembaga  keuangan  lainnya. Meskipun  rumah  susun  tersebut  berdiri  di  atas
Hak  Milik,  Hak  Guna  Bangunan,  dan  Hak  Pakai atas  tanah  negara,  namun  sertifikatnya  tetap menggunakan  nama  SHM  Sarusun,  berbeda dengan  sertifikat  hak  atas  tanah  pada  umumnya yang  menggunakan  nama  sesuai  status  hak tanahnya,  misalnya  Sertifikat  Hak  Milik, Sertifikat  Hak  Guna  Bangunan,  Sertifikat  Hak Guna Usaha, atau Sertifikat Hak Pakai 7 . Peralihan hak  atas  sarusun  tidak  diatur  secara  khusus  di dalam  Undang-Undang  Rumah  Susun.  Pasal  43 Undang-Undang  Rumah  Susun  mengatur  proses jual  beli  sarusun  sebelum  pembangunan  rumah susun  selesai,  sedangkan  Pasal  44  Undang- Undang  Rumah  Susun  mengatur  proses  jual  beli sarusun  yang  dilakukan  setelah  pembangunan rumah susun selesai 8 .
Konsep Hak Milik Satuan Rumah Susun 9
Berdasarkan  asas  nasionalitas  dalam  hukum pertanahan  yang  diatur  dalam  Undang-Undang Pokok  Agraria/UUPA,  orang  asing  tidak diperkenankan  memiliki  hak  atas  tanah  tertentu sebagaimana diatur dalam Pasal 9 ayat (1) UUPA. Hak  atas  tanah  yang  mungkin  dimiliki  warga negara  asing  adalah  Hak  Pakai.  Peraturan- peraturan  dalam  UUPA  tidak  memperkenankan warga negara asing untuk memiliki hak atas tanah kecuali hak pakai dan hak sewa untuk bangunan, namun  karena  pengaruh  Kitab  Undang-Undang Hukum  Perdata/KUH  Perdata  yang  selalu melekatkan  rumah  kepada  hak  atas  tanah  maka orang  asing  hanya  dapat  memiliki  rumah  di  atas hak pakai maupun hak sewa untuk bangunan.
Konsep  pemilikan  hak  atas  tanah  pada  satuan rumah susun  tidaklah sepenuhnya menganut  asas pemisahan  horizontal  karena  kepemilikan  atas tanah  pada  satuan  rumah  susun  merupakan kepemilikan  bersama  dari  seluruh  pemegang  hak milik  atas  satuan  bangunan  rumah  susun,  bukan merupakan  kepemilikan  perorangan  sebagaimana yang  dianut  dalam  asas  pemisahan  horizontal UUPA.Sistem  kondominium  adalah  pengaturan pemilikan  bersama  atas  sebidang  tanah  dengan bangunan  fisik  di  atasnya,  karena  itu  pemecahan masalahnya selalu dikaitkan dengan  hukum  yang mengatur  tanah.Menteri  Negara  Agraria/Kepala BPN  menyatakan  bahwa  “rumah  susun” merupakan terjemahan dari kata-kata
Hak Kepemilikan Atas Satuan Rumah Susun Di Atas Tanah Hak Guna Bangunan Yang Berdiri Diatas Tanah Hak Milik Ber- dasarkan Perjanjian Sewa Menyewa
KERTHA WICAKSANA Volume 12, Nomor 2 2018 © All Right Reserved
Halaman 114
4.  Ibid hlm. 39 5.  Ibid hlm. 40 6.  Ibid hlm. 41 7.  Eman Ramelan et. al, Problematika Hukum Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, Cet. I, LaksBang Grafika, Yogyakarta, 2013, hlm 13
8.  Ibid.
9.  Ibid  hlm. 3
condominium,  flat atau apartement. Menurut sistem  hukum  di  Inggris  pengertian  “pemilikan bersama”  disebut joint  property, sedangkan  di Amerika  disebut strata  title yang  lebih memungkinkan adanya pemilikan bersama secara horizontal disamping pemilikan secara vertikal.
Hukum yang berlaku dalam hukum kondominium,  termasuk  rumah  susun  dan  strata title, adalah:
 asas pemisahan horizontal dalam memisahkan setiap  satuan  rumah  susun  dengan  satuan rumah susun lainnya yang bersebelahan (yang selantai/ setingkat); dan
 asas  pemisahan  vertikal  dalam  memisahkan setiap  satuan  rumah  susun  dengan  satuan rumah susun lainnya yang ada di atasnya atau/ dan  di  bawahnya  (yang  berbeda  lantai/ tingkatan).
Strata  title  dapat  diartikan  juga  sebagai  hak atas lapisan, yaitu hak seseorang atau suatu pihak untuk  dapat  memiliki  suatu  ruangan  bangunan yang  berada  di  atas  tanah  atau  bangunan  orang lain.  Hak  milik  atas  satuan  rumah  susun merupakan  lembaga  hukum  baru  di  negara Indonesia. Keberadaannya
membawa konsekuensi  terhadap  peraturan-peraturan  yang berkaitan  dengan  pemilikan  bersama  atas bangunan gedung bertingkat.
Konsep Perjanjian Sewa Menyewa 10
Perjanjian  sewa  menyewa  rumah  merupakan perjanjian  dengan  pihak  yang  satu  sebagai pemilik  rumah  atau  pihak  yang  menyewakan mengikatkan  dirinya  untuk  memberikan  hak untuk  menikmati  atau  menempati  rumahnya dalam  jangka  waktu  tertentu  kepada  pihak  lain sebagai  penyewa  rumah  dengan  pembayaran sejumlah  uang  sebagai  uang  sewa.  Ketentuan sewa  menyewa  rumah  ditegaskan  dalam  Pasal  4 ayat (1) dan ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 44  Tahun  1994,  yaitu  penghunian  rumah  dengan cara  sewa  menyewa  didasarkan  pada  suatu perjanjian  tertulis  antara  pemilik  dan  penyewa, yang sekurang-kurangnya mencantumkan mengenai  hak  dan  kewajiban,  jangka  waktu,  dan besarnya uang sewa.
Konsep  Jaminan  Alat  Bukti  Kepemilikan  Rumah Susun 11
Sebagai  bukti  kepemilikan  strata  title,  Badan
Pertanahan Nasional menerbitkan suatu sertipikat hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  yang didalamnya menerangkan tiga  hal. Yang pertama adalah keterangan mengenai letak, luas, dan jenis tanah-bersama.  Keterangan  ini  dapat  dilihat  pada salinan  buku  tanah  dan  surat  ukur  (lebih  dikenal dengan  nama  sertifikat  tanah)  atas  hak  bersama dimana suatu apartemen berdiri.
Calon  pembeli  dari  suatu  apartemen  atau rumah  susun  sebaiknya  mencermati  jenis  hak tanah-bersama ini.Seringkali kita terkecoh dengan istilah  “Hak  Milik  Atas  satuan  Rumah  Susun  “. Penggalan  kata  Hak  Milik  tersebut  dapat membuat orang memiliki  anggapan  keliru bahwa strata  title  identik  dengan  “Hak  Milik”  dimana jangka  waktu  yang  diberikan  tak  terbatas.  Perlu ditegaskan  disini  bahwa  jangka  waktu  dari  strata title  adalah  sama  dengan  jangka  waktu  hak  atas tanah  bersamanya.  Dengan  demikian,  strata  title dari sebuah  unit apartemen  yang dibangun diatas tanah Hak Guna bangunan akan memiliki jangka waktu  yang  sama  yakni  20  tahun,  sehingga  pada tahun keduapuluh pemilik strata title wajib secara bersama-sama  memperpanjang  hak  atas  tanah- bersama tersebut. Alat bukti pemilikan apartemen berupa  sertipikat  hak  atas  tanah  yang  dilengkapi dengan  pencatatan  bagian-bagian  tertentu  dari bangunan  yang  berdiri  diatas  tanah  yang bersangkutan  berupa  suatu  gambar  pembantu yang  menggambarkan  denah  tingkat  bangunan dan  letak  bagian  yang  dimiliki.Hal  ini  didasari oleh  konstruksi  yuridis  dimana  tanah  tempat bangunan apartemen itu berdiri dipunyai bersama oleh  para  pemilik  apartemen  masing-masing seimbang dengan luas apartemen yang dimilikinya.Karena  berupa  sertipikat  hak  atas tanah,  maka  para  pemilik  apartemen  haruslah memenuhi  syarat  sebagai  subjek  hak  atas  tanah dimana apartemen itu berdiri.
Pemindahan hak pemilikan partemen dilakukan dengan cara jual beli seperti acara jual beli tanah biasa yaitu dihadapan Pejabat Pembuat Akta  Tanah  yang  berwenang,  yang  kemudian diikuti  dengan  pendaftarannya  di  kantor  Sub Direktorat Agraria setempat. Setelah dicatat pada sertipikat  dan  buku  tanah  yang  bersangkutan, sertipikat  tersebut  diberikan  kepada  pemiliknya yang baru.Dalam rangka menjamin kepastian hak bagi  pemilikan  satuan  rumah  susun  kepada  para pemiliknya  diberikan  alat  pembuktian  yang  kuat berupa  Sertipikat  Hak  Milik  atas  Satuan  Rumah
Hak Kepemilikan Atas Satuan Rumah Susun Di Atas Tanah Hak Guna Bangunan Yang Berdiri Diatas Tanah Hak Milik Ber- dasarkan Perjanjian Sewa Menyewa
KERTHA WICAKSANA Volume 12, Nomor 2 2018 © All Right Reserved
Halaman 115
10.  Urip Santoso, Hukum Perumahan, Cet.1, Kencana Prenadamedia Group, Jakarta, 2014, hlm 316. 11.  Adrian Sutedi, Loc. Cit
Susun.Sertipikat ini merupakan suatu kreasi baru, karena berbeda dengan  sertipikat pemilikan  yang sebelumnya. Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun terdiri atas:
salinan  buku  tanah  dan  surat  ukur  hak  atas tanah bersama.
gambar  denah  tingkat  rumah  susun  yangt bersangkutan  yang  menunjukkan  satuan  rumah susun yang dimiliki.
pertelaan  mengenai  besarnya  bagian  hak  atas bagian  bersama,  benda  bersama  dan  tanah bersama  yang  bersangkutan,  yang  kesemuanya merupakan  satu  kesatuan  yang  tidak  terpisahkan dan dijilid dalam satu sampul dokumen.
Sebagai  bukti  telah  dilakukan  pemindahan hak,  diperlukan  akta  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah.  Pemindahan  hak  itu  harus  didaftarkan  di kantor  agraria  setempat  untuk  dicatat  pada  buku tanah  dan  sertipikat  hak  milik  atas  satuan  rumah susun yang telah dipindahkan hak itu.

## II.  METODE
Penelitian  ini  menggunakan  metode  hukum yuridis  Normatif  untuk  melakukan  studi  pustaka karena  ciri  khas  dan  tradisi  ilmu  hukum. Pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian hukum  adalah  pendekatan  peraturan  perundang- undangan  (statue  opprach),  pendekatan  kasus (case  opprach)  dan  pendekatan  konseptual (conceptual opprach).

## III.HASIL DAN PEMBAHASAN
Hak  Milik  Atas  Tanah  Berdasarkan  Undang- Undang Pokok Agraria
Secara  prinsipal,  Undang-Undang  Pokok Agraria mengatur 2 (dua) hal pokok, yaitu :
Peraturan  dasar-dasar  dan  ketentuan  pokok agraria, dan
Peraturan tentang ketentuan-ketentuan konversi hak atas tanah.
Secara  umum,  pengertian  terjadinya  dan berakhirnya hal milik atas tanah di atur di bagian pertama,  sedangkan  bagian  kedua  mengatur secara  khusus  mengenai  pengakuan  hak-hak  atas tanah sebelumnya untuk dikonversi menjadi hak- hak  atas  tanah  yang  sesuai  dengan  ketentuan Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  5 Tahun  1960  tentang  Peraturan  Pokok-Pokok Agraria untuk selanjutnya disebut UUPA terdapat dalam Pasal 16.
Dalam  hal  hak  milik  atas  tanah,  lembaga konversi  mempunyai  peran  yang  amat  penting dalam  proses  terjadinya  hak  milik  melalui pengakuan  dan  penghormatan  terhadap  hak-hak pribadi  atas  tanah  terdahulu.  Dalam  rangka mengakhiri  sistem  dualisme  hukum  tanah  dan pluralisme dalam hukum adat. Dengan demikian, lembaga  konversi  yang  diatur  dalam  ketentuan UUPA merupakan akses terhadap kebendaan hak milik  pribadi  atas  tanah  sebagai  dari  hak  asasi manusia.  Hak  milik  atas  tanah  dalam  UUPA sebagaimana diatur dalam Pasal 20 ayat (1) sesuai dengan  memori  penjelasan  UUPA  bahwa pemberian  sifat  terkuat  dan  terpenuhi  dan terpenuh,  tidak  berarti  bahwa  hak  itu  merupakan hak  yang  mutlak  tak  terbatas  dan  tidak  dapat diganggu
Lembaga  pengakuan  hak  melalui  konversi sebagaimana  diatur  dalam  UUPA,  dianggap sebagai  akses  penghormatan  terhadap  hak  milik pribadi  atas  tanah  yang  merupakan  bagian  dari hak  asasi  manusia.Sifat  yang  demikian  jelas bertentangan dengan sifat hukum adat dan fungsi sosial (Pasal 6 UUPA) dari tiap-tiap jenis hak atas tanah.Arti  terkuat  dan  terpenuh  dari  hak  milik adalah  untuk  membedakan  dengan  hak  guna usaha  (HGU),  hak  guna  bangunan  (HGB),  dan hak pakai (HP), serta hak-hak lainnya. Hak milik adalah  hak  turun  temurun,  yang  artinya  hak tesebut dapat diwariskan terus menerus, dialihkan kepada  orang  lain  tanpa  perlu  diturunkan derajatnya  haknya.  Salah  satu  kekhususan  hak milik  adalah  tidak  dibatasi  oleh  waktu  dan diberikan  untuk  waktu  yang  tidak  terbatas lamanya, yaitu selama hak milik diakui.

## Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
Hak  milik  berdasarkan  Pasal  20  UUPA dinyatakan  bahwa,  hak  milik  adalah  hak  atas tanah  yang  terkuat  dan  terpenuh  yang  dalam penjelasan pasalnya yaitu mengenai tidak adanya batas  waktu  penguasaan  tanahnya  dan  luas lingkup  penggunaanya  yang  meliputi  baik  untuk di  usahakan  ataupun  digunakan  sebagai  tempat membangun  sesuatu.  Hak  Milik  dalam  hukum Agraria tersebut mempunyai ciri-ciri:
Turun temurun;
Terkuat  dan  terpenuh  yang  dapat  oleh  subyek hukum diantara hak hak lain;
Tidak terbatas oleh waktu;
Dapat beralih dan dialihkan;
Hak  milik  hanya  dapat  dimiliki  oleh  warga
Hak Kepemilikan Atas Satuan Rumah Susun Di Atas Tanah Hak Guna Bangunan Yang Berdiri Diatas Tanah Hak Milik Ber- dasarkan Perjanjian Sewa Menyewa
KERTHA WICAKSANA Volume 12, Nomor 2 2018 © All Right Reserved
Negara Indonesia dan badan hukum  yang  berdiri  berdasarkan  hukum Indonesia, dan;
Dapat  dijadikan  utang  dengan  dibebani  hak tanggungan
Adapun  macam-macam  hak  milik  bersama (medeeigendom)  yang  secara  fundamental menentukan  keadaan  hubungan  hukum  antara para  pemilik  (mede-eigenars)  tersebut  pada dasarnya  dapat  diketahui  melalui  pembagian  dan pembedaan  berikut.  Bila  dipandang  dari  sudut keadaan  penguasaanya  secara  fisik,  maka  hak milik bersama itu dapat dibagi dan dibedakan atas hak  milik  bersama  dengan  penguasaan  fisik secara  bersatu  atau  bersama  pula  (samengestelde mede-eigendom), yaitu hak milik bersama (mede- eigendom)  dari  2  (dua)  atau  lebih  pemilik bersama (mede-eigenaars) atas obyek hukum atau obyek-obyek  hukum  yang  penguasaanya  secara fisik  serba  bersama  dan  bersatu,  sehingga  benda yang  menjadi  obyek  hak  milik  mereka  bersama tersebut  secara  keseluruhannya  dapat  dikuasai oleh tiap- tiap pemilik itu bersama (semengesteld) dengan pemiliknya.
hak  milik  bersama  dengan  penguasaan  fisik secara  terpisah  (apartgestelde  mede-eigendom), yaitu  hak milik bersama (mede-eigendom) dari 2 (dua)  atau  lebih  pemilik  bersama  (mede- eigenaars)  atas  obyek  hukum  atau  obyek-obyek hukum  yang  masing-masing  obyek  hukum  itu mempunyai  bagianbagian  atau  satuan-satuan bagian  tertentu  yang  dikuasai  secara  saling terpisah antara para pemiliknya itu.
Hak Atas Tanah Yang diatasnya Dibangun Hak Atas Satuan Rumah Susun
Berdasarkan  ketentuan  Pasal  7  ayat  (1) Undang –Undang Nomor 16 Tahun 1985, Rumah Susun dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah  negara  atau hak  pengelolaan  sesuai  dengan  peraturan perundang  undangan  yang  berlaku.  Yang dimaksud hak milik, hak guna bangunan dan hak pakai  adalah  hak-hak  atas  tanah  sebagaimana dimaksud  dalam  Undang-Undang  Republik Indonesia  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  UUPA adalah sebagai berikut :
Hak  milik  adalah  hak  turun  menurun,  terkuat dan  terpenuh  yang  dapat  dipunyai  orang  atas tanah. Hal ini dengan mengingat ketentuan dalam Pasal  6  subyek  hak  milik  adalah  warga  negara Indonesia  tunggal  dan  badan-badan  hukum,
ketentuan mengenai hak milik diatur dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 27 UUPA.
Hak  Guna  Bangunan  adalah  hak  untuk mendirikan  dan  mempunyai  bangunan  di  atas tanah  yang  bukan  miliknya  sendiri.  Jangka waktunya  20  tahun  dan  paling  lama  30  tahun, yang  kemudian  dapat  diperpanjang  lagi  paling lama 20 tahun. Subyek hak guna bangunan adalah warga  Negara  Indonesia  dan  badan  hukum  yang didirikan  menurut  hukum  Indonesia  dan berkedudukan  di  Indonesia.  Mengenai  hak  guna bangunan  diatur  dalam  Pasal  35  sampai  dengan Pasal 40 UUPA.
Hak  pakai  adalah  hak  untuk  menggunakan dan/atau  memungut  hasil  dari  tanah  yang langsung  dikuasai  oleh  Negara  atau  tanah  milik orang  lain,  yang  memberi  wewenang  dan kewajiban  yang  ditentukan  dalam  keputusan pemberiannya  oleh  pejabat  yang  berwenang memberikanya  atau  dalam  perjanjian  dengan pemilik  tanahnya,  yang  bukan  perjanjian  sewa- menyewa  atau  perjanjian  pengolahan  tanah, segala  sesuatu  asal  tidak  bertentangan  dengan jiwa  dan  ketentuan-ketentuan  UUPA.  Jangka waktu  hak  pakai  adalah  selama  jangka  waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu. Subyek hak pakai adalah warga  negara  Indonesia,  orang  asing  yang berkedudukan  di  Indonesia,  badan  hukum  yang didirikan  menurut  hukum  Indonesia  dan berkedudukan  di  Indonesia  serta  badan  hukum asing  yang  mempunyai  perwakilan  di  Indonesia. Pengaturan  mengenai  hak  pakai  terdapat  dalam Pasal 41 sampai dengan Pasal 43 UUPA.
Tidak  ada  pasal  dalam  UUPA  yang  mengatur mengenai  hak  pengelolaan,  hak  pengelolaan hanya  disebut  dalam  penjelasan  umum  angka  2 (dua) UUPA sedangkan dalam penjelasan Pasal 7 ayat  (1)  Undang-Undang  Republik  Indonesia Nomor  16  Tahun  1985  Tentang  Rumah  Susun, yang  dimaksudkan  dengan  hak  pengelolaan adalah  hak  sebagaimana  dimaksud  dalam Peraturan Pemerintah Republik  Indonesia Nomor 8  Tahun  1953  43  jo.  Peraturan  Menteri  Agraria Republik  Indonesia  Nomor  9  Tahun  1965, Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  Republik Indonesia  Nomor  5  Tahun  1974  dan  Peraturan Menteri  Dalam  Negeri  Republik  Indonesia Nomor 1 Tahun 1977.
Karakteristik  Rumah  Susun  Yang  Dibangun  Diatas Tanah  Hak  Guna  Bangunan  yang  berdiri  diatas tanah  Hak  Milik  Berdasarkan  Perjanjian  Sewa Menyewa.
Hak Kepemilikan Atas Satuan Rumah Susun Di Atas Tanah Hak Guna Bangunan Yang Berdiri Diatas Tanah Hak Milik Ber- dasarkan Perjanjian Sewa Menyewa
KERTHA WICAKSANA Volume 12, Nomor 2 2018 © All Right Reserved
Tanda  bukti  kepemilikan  atas  rumah  susun adalah  Sertifikat  Hak  Milik  Sarusun.  Adapun status tanah tempat apartemen tersebut dibangun, ada  beberapa  kemungkinan  yaitu  Tanah  Hak Milik  dimana  Apartemen  yang  didirikan  di  atas tanah  hak  milik  maka  hak  pengelolaan  oleh developer menjadi HGB Hak Milik, kemudian    Tanah Hak Guna Bangunan, dimana Apartemen  yang  didirikan  diatas  tanah  negara maka  status  pengelolaan  oleh  developer  menjadi HGB  (Hak  Guna  Bangunan)  Murni  dan  yang terkahir  adalah  Tanah  Hak  Pakai,  dimana Apartemen  yang  dibangun  diatas  Tanah  Hak Pakai  di  atas  tanah  negara,  serta  hak  guna bangunan  atau  hak  pakai  di  atas  tanah  hak pengelolaan.  Developer hanya diberi kuasa untuk membangun  apartemen  ditanah  pihak  ketiga maka statusnya HGB
Pengelolaan Lahan.  Sertifikat  Hak  Guna  Bangunan  adalah jenis sertifikat dimana pemegang sertifikat hanya bisa  memanfaatkan  tanah  tersebut  baik  untuk mendirikan  bangunan  atau  untuk  keperluan  lain, sedang  kepemilikan  tanah  adalah  milik  negara. Sertifikat Hak Guna Bangunan mempunyai batas waktu  tertentu  misalnya  20  tahun.  Setelah melewati  batas  20  tahun,  maka  pemegang sertifikat  harus  mengurus  perpanjangan  SHGB- nya.Berbeda  dengan  Sertifikat  Hak  Milik  yang kepemilikannya  hanya  untuk  WNI.Maka  pemilik sertifikat Hak Guna Bangunan tersebut tidak bisa dimiliki selamanya seperti pada halnya Hak Milik atas Tanah dan Rumah.
Jenis  sertifikat-sertifikat  Hak  Guna  Bangunan ini memiliki banyak persamaan dalam penggunaan  namun  sangat  berbeda  dalam kepemilikan.  Hak  Guna  Bangunan  Murni memiliki  status  yang  paling  tinggi  di  antara sertifikat  Hak  Guna  Bangunan  yang  lain,  karena status  tanah  adalah  milik  developer  dan  harga apartemen di status tanah seperti ini relatif mahal di  banding  apartemen  lain.  Jenis  sertifikat  yang kedua  dan  yang  lebih  lemah  adalah  Hak  Guna Bangunan  diatas  Hak  Pengelolaan.  Sertifikat  ini lebih  lemah  karena  status  pemilik  tanah  oleh pihak ketiga, dan jika pemilik ingin tanah tersebut kembali,  sehabis  masa  sertifikat  HGB  habis,  ada kemungkinan pemilik apartemen tidak mendapatkan  pergantian  sama  sekali.  Sewa menyewa  diatur  dalam  Buku  III  Bab  VII  Pasal 1548  –  1600  KUHPerdata  Dari  definisi  sewa menyewa  jelaslah  bahwa  penyerahan  bukanlah kepemilikan  dari  barang  yang  disewa  melainkan hanya memberikan kenikmatan kepada penyewa.
Pihak-pihak  dalam  sewa  menyewa  adalah
pihak  penyewa  dan  pihak  yang  menyewakan. Pihak penyewa merupakan pihak yang membayar uang  sewa  sedangkan  pihak  yang  menyewakan adalah  pihak  pemilik  yang  menyerahkan kenikmatan  atas  barang.  Sedangkan  obyek  dari sewa  menyewa  yang  menjadi  unsur  sewa  adalah harga,  barang  dan  waktu  sewa.Saat  terjadinya Sewa Menyewa yaitu sama seperti jual beli, pada sewa  menyewa  juga  menganut  asas  konsensual artinya  pada  detik  terjadinya  kata  sepakat  maka perjanjian sewa menyewa tersebut sudah sah dan mengikat bagi pihak-pihak yang membuatnya.
Pasal  1559  KUHPerdata  menyebutkan  si penyewa  jika  kepadanya  tidaktelah  diijinkan, tidak  diperbolehkan  mengulang  sewakan  barang yang  disewanya,  maupun  melepas  sewanya kepada  orang  lain  atas  ancaman  pembatalan perjanjian  sewa  dan  penggantian  biaya,  rugi  dan bunga,  sedangkan  pihak  yang  menyewakan setelah  pembatalan  itu  tidak  diwajibkan  mentaati perjanjian ulang sewa.
Dari  pengertian  dalam  undang-undang  ini dapat disimpulkan bahwa :
Penyewa  tidak  diperbolehkan  mengulang sewakan barang yang disewa.
Penyewa  tidak  diperbolehkan  melepaskan sewanya kepada orang lain.
Ada  perbedaan  antara  mengulang  sewakan dengan melepas sewa, yaitu :
Dalam  hal  mengulang  sewakan,  penyewa barang  bertindak  sendiri  sebagai  pihak  dalam perjanjian  sewa  menyewa  kedua  yang  diadakan olehnya dengan pihak ketiga.
Dalam  hal  melepas  sewanya,  penyewa mengundurkan diri dari penyewa, sehingga pihak ketiga  langsung  berhadapan  dengan  pihak  yang menyewakan.
Pasal  1559  KUHPerdata  menyebutkan  bahwa penyewa  diperbolehkan  menyewa  rumah  yang menjadi tempat tinggalnya sebagian kepada orang lain,  kecuali  kekuasaan  tersebut  telah  dilarang dalam perjanjian sewa menyewa. Perjanjian sewa menyewa tidak berakhir dengan dijualnya barang yang  disewa,  kecuali  telah  diperjanjikan sebelumnya  (pasal  1576  KUH.  Perdata). Demikian  pula  apabila  pemilik  atau  yang menyewakan menghibahkan barang yang menjadi obyek sewa kepada seseorang, maka penghibahan juga  tidak  mengakhiri  sewa  menyewa.  Artinya penerima  hibah  harus  menunggu  sampai  dengan masa sewa berakhir.
Hak Kepemilikan Atas Satuan Rumah Susun Di Atas Tanah Hak Guna Bangunan Yang Berdiri Diatas Tanah Hak Milik Ber- dasarkan Perjanjian Sewa Menyewa
KERTHA WICAKSANA Volume 12, Nomor 2 2018 © All Right Reserved
Pasal  1579  KUHPerdata  juga  melindungi penyewa  dari  maksud  yang  menyewakan  untuk memakai barang yang disewakan.Yang dimaksud dengan  risiko  adalah  kewajiban  menanggung kerugian jika terjadi keadaan memaksa (overmacht).  Risiko  dalam  perjanjian  sewa menyewa diatur dalam Pasal 1553. KUH. Perdata yang membagi atas 2 kriteria, yaitu :
Apabila  barang  yang  disewa  musnah  secara keseluruhan,  maka  perjanjian  sewa  menyewa gugur  demi  hukum.  Maksudnya  risiko  ada  pada pihak  yang  menyewakan  sebagai  pemilik  benda yang telah musnah.
Apabila barang yang disewa musnah sebagian, maka penyewa dapat memilih :
pembatalan perjanjian sewa menyewa berlangsungnya  terus  perjanjian  dengan pengurangan uang sewa tanpa hak atas ganti rugi.
Sewa  menyewa  dapat  berakhir  baik  secara normal  maupun  secara  tidak  normal.  Berakhir secara  normal  artinya  sewa  menyewa  itu  telah terpenuhi  sebagaimana  mestinya  sesuai  dengan waktu  yang  telah  disepakati  oleh  kedua  belah pihak. Sedangkan secara tidak formal berakhirnya karena terdapat faktor-faktor
yang melatarbelakanginya.
Ada  beberapa  sebab  berakhirnya  perjanjian sewa menyewa, yaitu
1)  jangka waktu sewa berakhir.
2)  benda sewaan musnah.
3)  pembatalan sewa menyewa.
4)  benda  sewaan  musnah  sebagian  dan  penyewa memilih  alternatif  pembatalan  sewa  menyewa (Pasal 1553 ayat 2 KUHPerdata)
5)  karena  perbaikan  benda  sewaan  sedemikian rupa,  sehingga  tidak  dapat  didiami,  penyewa meminta  agar  sewa  menyewa  dibatalkan  saja (Pasal 1555 ayat 3 KUHPerdata)
6)  karena  benda  sewaan  dijual,  sewa  menyewa dibatalkan berdasarkan syarat perjanjian (Pasal 1576 KUHPerdata)
7)  Karena  benda  sewaan  akan  dipakai  sendiri, maka  sewa  menyewa  dibatalkan  berdasarkan syarat perjanjian (pasal 1579 KUHPerdata).
Dari  pembahasan  di  atas  maka  dapat disimpulkan  karakteristik  Rumah  Susun  diatas Hak Guna Bangunan
Berdasarkan Perjanjian Sewa Menyewa yaitu : 1)  Hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  bersifat perorangan dan terpisah.
2)  Pada  sebuah  bangunan  apartemen  atau  rumah susun,  tentu  saja  ada  bagian  seperti  taman, lahan  parkir  yang  menjadi  kepemilikan bersama.  Bagian  bersama  tersebut  dikenal dengan  istilah  bagian  bersama,  tanah  bersama atau benda bersama. Tentu saja bagian-bagian bersama  terpisah  dari  kepemilikan  suatu rumah  susun.  Istilah  kerennya  adalah  strata title.  Definisi  strata  title  adalah  sistem pembagian  tanah  dan  bangunan  dalam  satuan unit.
3)  Jangka  waktu  strata  title  mengikuti  status tanah tempat bangunan apartemen berdiri. Jika menggunakan  status  HGB,  maka  pada  akhir masa  haknya  semua  orang  pemilik  strata title  harus  bersama-sama  memperpanjang HGB tanah.
4)  Apabila  perjanjian  sewa  menyewa  berakhir dan salah satu pihak tidak ingin memperpanjang, maka bangunan rumah susun tersebut  menjadi  milik  pihak  pemilik  tanah dan  pemilik  tanah  bebas  untuk  menggunakan tanah dan bangunan tersebut.

## Perlindungan Hukum Bagi Konsumen
Pelaku  usaha  atau  produsen,  yang  dalam bidang  perumahan  atau  property  biasa  disebut dengan  nama  developer  atau  pengembang. Beberapa  pengertian  pelaku  usaha  menurut peraturan  dan  perundang-undangan,  adalah  : Berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Konsumen  No.  8  Tahun  1999,  Pasal  1  angka 3.Berdasarkan  Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri No.  5  Tahun  1974  disebutkan  pengertian Perusahaan Pembangunan Perumahan yang dapat pula  masuk  dalam  pengertian  developer  atau pengembang,  pada  UUPK  No.  8  Tahun  1999, juga  diatur  tentang  Hak  dan  Kewajiban  Pelaku Usaha, sesuai Pasal 6 dan Pasal 7.
Permasalahan  yang  dihadapi  konsumen tersebut  pada  dasarnya  disebabkan  oleh  kurang adanya  tanggung  jawab  pengusaha  dan  juga lemahnya pengawasan pemerintah.Secara normatif  pelaku  usaha  bertanggung  jawab memberikan ganti rugi atas kerusakan, pencemaran,  dan  atau  kerugian  konsumen  akibat ketidaksesuaian dengan transaksi yang diperjanjikan  sebelumnya.Ganti  rugi  tersebut dapat berupa pengembalian uang atau
Hak Kepemilikan Atas Satuan Rumah Susun Di Atas Tanah Hak Guna Bangunan Yang Berdiri Diatas Tanah Hak Milik Ber- dasarkan Perjanjian Sewa Menyewa
KERTHA WICAKSANA Volume 12, Nomor 2 2018 © All Right Reserved
penggantian  barang/jasa  sejenis  atau  setara nilainya,  atau  perawatan  kesehatan  dan  atau pemberian  santunan  yang  sesuai  dengan ketentuan  perundang-undangan  yang  berlaku (Pasal  19  ayat  (1),  dan  (2)  UUPK).Ketentuan  ini merupakan upaya untuk memberikan perlindungan kepada konsumen.Dengan demikian,  dapat  ditegaskan  apabila  konsumen menderita kerugian sebagai akibat mengkonsumsi barang/jasa  yang  dihasilkan  oleh  pelaku  usaha, berhak  untuk  menuntut  tanggung  jawab  secara perdata  kepada  pelaku  usaha  atas  kerugian  yang timbul tersebut.Demikian halnya dengan transaksi rumah  susun/apartemen,  apabila  konsumen menderita  kerugian  sehingga  menyebabkan timbulnya  kerugian,  maka  konsumen  berhak menuntut  penggantian  kerugian  tersebut  kepada pengembang yang bersangkutan.
Tanggung  jawab  pengembang  (pelaku  usaha) Tanggung  jawab  pelaku  usaha  timbul  karena adanya  hubungan  antara  produsen  dengan konsumen yang secara eksplisit terdapat tanggung jawab  masing-masing.  Hubungan  antara  pelaku usaha  dengan  konsumen  merupakan  suatu hubungan  dalam  rangka  keterkaitan  antara  satu dengan  yang  lain,  atas  dasar  dan  latar  belakang yang  berbeda-beda.  Pelaku  usaha  melakukan kontak  dengan  konsumen  berdasarkan  adanya tujuan  tertentu  yang  sudah  direncanakan, termasuk  tujuan  ekonomis,  yaitu  untuk  mencari keuntungan sebanyak-banyaknya dengan peningkatan produktifitas dan efisien. Di sisi lain konsumen mempunyai hubungan dengan produsen  didasarkan  adanya  tuntutan  pemenuhan kebutuhan hidup 12 .
Secara  umum  prinsip-prinsip  tanggung  jawab dalam hukum dapat dibedakan sebagai berikut 13:
1)  Kesalahan (liability based on fault) Prinsip ini yang  cukup  umum  berlaku  dalam  hukum pidana  dan  perdata.  Dalam  Kitab  Undang- Undang  Hukum  Perdata,  khususnya  Pasal 1365,  1366,  dan  1367,  prinsip  ini  dipegang secara  teguh.  Prinsip  ini  menyatakan  bahwa seseorang baru dapat dimintakanpertanggungjawabannya secara hukum  jika  ada  unsur  kesalahan  yang dilakukannya.Dimaksud  kesalahan  adalah unsur
yang bertentangan dengan hukum.Pengertian  hukum  disini  tidak  hanya
bertentangan  dengan  undang-undang  atau peraturan, tetapi juga kepatutan dan kesusilaan yang  berlaku  di  masyarakat.Secara  umum, asas tanggung jawab ini dapat diterima karena adil  bagi  orang  yang  berbuat  salah  untuk menggantikan  kerugian  bagi  pihak  korban. Dalam  Pasal  1365  KUH  Perdata,  yang  lazim dikenal  sebagai  pasal  tentang  perbuatan melawan  hukum,  mengharuskan  terpenuhinya empat  unsur  pokok,  yaitu  :  (1)  adanya perbuatan;  (2)  adanya  unsur  kesalahan;  (3) adanya  kerugian  yang  diderita;  (4)  adanya hubungan  kausalitas  antara  kesalahan  dan kerugian. 2)  Praduga selalu bertanggungjawab (presumption  of  liability)  Prinsip  ini menyatakan tergugat selalu dianggap bertanggung jawab sampai ia dapat membuktikan  bahwa  ia  tidak  bersalah. Pembuktian  ada  pada  pihak  tergugat.Tampak beban  pembuktian  terbalik  diterima  dalam prinsip  ini.UUPK  pun  mengadopsi  sistem pembuktian terbalik ini, sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 19, Pasal 22, dan Pasal 23 (ketentuan Pasal 28 UUPK).Dasar bersalah, pemikiran  dari  teori  ini  pembalikan  beban pembuktian  adalah  seseorang  dianggap bersalah,  sampai  yang  bersangkutan  dapat membuktikan  sebaliknya.Hal  ini  bertentangan dengan asas hukum praduga tak bersalah. Jika diterapkan  dalam  kasus  konsumen  akan tampak asas ini cukup relevan.
3)  Praduga  selalu  tidak  bertanggungjawab (presumption  of  nonliability)  Prinsip  ini adalah  kebalikan  dari  prinsip  kedua.  Prinsip ini  hanya  dikenal  dalam  lingkup  transaksi konsumen  yang  sangat  terbatas.  Prinsip  ini tidak  lagi  diterapkan  secara  mutlak,  dan mengarah  kepada  prinsip  tanggung  jawab  33 dengan  pembatasan  uang  ganti  rugi  dengan batasan  nominal  tertentu.  Pada  prinsip  ini pihak  yang  dibebani  pembuktian  adalah konsumen.
4)  Tanggung  jawab  mutlak  (strict  liability) Prinsip ini sering diidentikan dengan tanggung jawab  absolut.Prinsip  tanggung  jawab  yang menetapkan  kesalahan  tidak  sebagai  faktor yang  menetukan,  tetapi  ada  pengecualian- pengecualian  yang  memungkinkan  untuk
Hak Kepemilikan Atas Satuan Rumah Susun Di Atas Tanah Hak Guna Bangunan Yang Berdiri Diatas Tanah Hak Milik Ber- dasarkan Perjanjian Sewa Menyewa
KERTHA WICAKSANA Volume 12, Nomor 2 2018 © All Right Reserved
Halaman 120
12.  M. Ali Mansyur, Penegakan Hukum tentang Tanggung Gugat Produsen dalam Perwujudan Perlindungan Konsumen, Genta Press, Yogya- karta, 2007, hlm. 55 13.  12 Sidharta, Hukum Perlindungan Konsumen di Indonesia, Grasindo, Jkt, 2006, hlm.72
dibebaskan  dari  tanggung  jawab,  misalnya keadaan memaksa / force majeure.
5)  Pembatasan  tanggung  jawab  (limitation  of liability)  Prinsip  tanggung  jawab  dengan pembatasan  ini  paling  disukai  oleh  pelaku usaha  untuk  dicantumkan  sebagai  klausula eksonerasi  dalam  perjanjian  standar  yang dibuatnya.Prinsip  tanggung  jawab  ini  sangat merugikan  konsumen  bila  diterapkan  secara sepihak oleh pelaku usaha.Dalam UUPK Pasal 18  ayat  (1)  disebutkan  pelaku  usaha  tidak boleh  secara  sepihak  menentukan  klausula yang merugikan konsumen, termasuk membatasi maksimal tanggung jawabnya.
Perilaku  pelaku  usaha  dalam  melakukan strategi  untuk  mengembangkan  bisnisnya  dapat berdampak  pada  kerugian  konsumen,  sehingga wajar  apabila  terdapat  tuntutan  agar  perilaku pelaku  usaha  tersebut  diatur,  dan  pelanggaran terhadap  peraturan  tersebut  dikenakan  sangsi yang  setimpal.Berkaitan  dengan  strategi  bisnis yang digunakan oleh pelaku usaha, pada mulanya berkembang adagium caveat emptor (waspadalah konsumen),  kemudian  berkembang  menjadi caveat  venditor  (waspadalah  pelaku  usaha). Ketika strategi bisnis berorientasi pada kemampuan menghasilkan produk/jasa (production/services  oriented)  maka  di  sini konsumen  harus  waspada  dalam  mengkonsumsi barang dan jasa yang ditawarkan pelaku usaha.
Permasalah  yang  dihadapi  konsumen  dalam transaksi  properti,  khususnya  rumah  susun/ apartemen terutama menyangkut mutu bangunan, pelayanan,  bentuk  transaksi  serta  jaminan kepastian  hukum  atas  kepemilikan  tanah  dan bangunan.Dalam  transaksi  satuan  rumah  susun yang dilaksanakan dengan perjanjian pendahuluan  jual  beli  (PPJB),  transaksi  yang dilakukan  oleh  konsumen  dan  pelaku  usaha cenderung  bersifat  tidak  balance.Konsumen terpaksa menandatangani perjanjian yang sebelumnya  telah  disiapkan  oleh  pelaku  usaha, akibatnya berbagai kasus pembelian satuan rumah susun  umumnya  menempatkan  konsumen  di pihak  yang  lemah.Prinsip-prinsip  yang  muncul tentang  kedudukan  konsumen  dalam  hubungan hukum  dengan  pelaku  usaha  berangkat  dari doktrin  dan  teori  yang  dikenal  dalam  perjalanan sejarah  hukum  perlindungan  konsumen.Menurut Undang-Undang  Nomor  8  Tahun  1999  Tentang Perlindungan Konsumen Pasal 1 ayat (2).
Konsumen  apartemen  disini  dimaksudkan adalah  pembeli  apartemen  yang  telah  memilih
dan  bermaksud  untuk  membeli  unit  atau  satuan rumah susun yang ada di suatu bangunan gedung apartemen  tertentu  dan  dibuktikan  dengan  Surat Pemesanan  yang  telah  ditandatangani  sebagai persetujuan  pembelian  unit  atau  satuan  rumah susun.Perlindungan  hukum  bagi  konsumen menurut  UUPK  adalah  untuk  mengatur  perilaku pelaku usaha dengan tujuan agar konsumen dapat terlindung  secara  hukum.  Hal  ini  berarti  bahwa upaya  untuk  melindungi  kepentingan  dan  hak konsumen  yang  dilakukan  melalui  perangkat hukum  diharapkan  mampu  menciptakan  norma hukum perlindungan konsumen. ada 5 (lima) asas perlindungan konsumen yaitu:
1)  Asas manfaat
2)  Asas keadilan
3)  Asas keseimbangan
4)  Asas keamanan dan keselamatan konsumen
5)  Asas kepastian hukum
Subyek yang disebut sebagai konsumen berarti setiap  orang  yang  berstatus  sebagai  pemakai barang  dan/atau  jasa.Sesuai  bunyi  penjelasan Pasal  1  butir  (2)  UUPK  kata  pemakai menekankan  konsumen  adalah  konsumen  akhir (ultimate  consumer).UUPK  dalam  penjelasannya mengenai konsumen menegaskan bahwa didalam kepustakaan  ekonomi  dikenal  istilah  konsumen akhir  dan  konsumen  antara.  Konsumen  akhir adalah  pengguna  atau  pemanfaat  akhir  suatu produk,  sedangkan  konsumen  antara  adalah konsumen  yang  menggunakan  suatu  produk sebagai bagian dari proses produksi suatu produk lainnya.  Pengertian  konsumen  dalam  Undang- Undang ini adalah konsumen akhir.
Berdasarkan  dari  definisi  konsumen  dan penjelasan  tentang  konsumen  akhir,  maka  secara garis  besar  ada  beberapa  poin  utama  yang  dapat dirangkum  mengenai  konsumen,  yaitu  ;  Jika terjadi  pelanggaran  terhadap  hak-hak  konsumen oleh  pelaku  usaha,  maka  pihak  konsumen  dapat mengadukannya kepada lembaga yang berwenang,  seperti  tercantum  dalam  UUPKPasal 45  ayat  (1),  Konsumen  bisa  meminta  bantuan Lembaga  Perlindungan  Konsumen  Swadaya Masyarakat  (LPKSM)  terlebih  dahulu  untuk meminta  bantuan  hukum  atau  bisa  langsung menyelesaikan masalahnya ke Badan Penyelesaian  Sengketa  Konsumen  (BPSK). Konsumen  juga  bisa  mendatangi  sub  Direktorat Pelayanan  Pengaduan  di  Direktorat  Perlindungan Konsumen,  Departemen  Perdagangan.  Disini
Hak Kepemilikan Atas Satuan Rumah Susun Di Atas Tanah Hak Guna Bangunan Yang Berdiri Diatas Tanah Hak Milik Ber- dasarkan Perjanjian Sewa Menyewa
KERTHA WICAKSANA Volume 12, Nomor 2 2018 © All Right Reserved
setelah dilakukan proses konfirmasi, pejabat yang bersangkutan  akan  melakukan  analisis  terhadap masalah  yang  diadukan,  kemudian  diadakan klarifikasi  kepada  konsumen  dengan  cara meminta bukti-bukti dan kronologi kejadian. Baru kemudian  dilakukan  proses  klarifikasi  terhadap pelaku  usaha.  Seandainya  pelaku  usaha menyanggah  tuduhan  dan  tidak  ada  titik kejelasan,  akan  dilakukan  beberapa  langkah seperti  mediasi  atau  konsiliasi.  Kemudian  pada Pasal 45 ayat (2); Seandainya kedua media diatas belum menghasilkan suatu keputusan, penyelesaian sengketa dapat dilakukan dengan :
1)  Pelimpahan  kepada  Badan  Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK).
2)  Melakukan  jalur  yuridis  (pengadilan)  secara formil.
3)  Klausula  baku  sebagai  pelanggaran  hak konsumen  Sehubungan  dengan  perlindungan terhadap  konsumen,  yang  perlu  mendapatkan perhatian utama dalam perjanjian baku adalah mengenai  klausula  eksonerasi  (exoneratie klausule exemption clausule).
Klausula  yang  berisi  pembebasan  atau pembatasan  pertanggungjawaban  pihak  pelaku usaha  yang  lazimnya  terdapat  dalam  jenis perjanjian baku. Konsep ini kurang sesuai, karena tidak  selaras  dengan  napas  hukum  yang  terus berkembang dari  waktu  ke  waktu. Klausula  baku erat kaitannya dengan UUPK.
Perlindungan Hukum Bagi Pemilik Hak Atas Satuan Rumah  Susun  Yang  Dibangun  Diatas  Tanah  Hak Guna  Bangunan  Yang  Berdiri  Diatas  Tanah  Hak Milik Berdasarkan Perjanjian Sewa Menyewa
Untuk mendapatkan jaminan kepastian hukum atas  bidang  tanah,  diperlukan  perangkat  hukum yang  tertulis,  lengkap,  jelas,  dan  dilaksanakan secara  konsisten  sesuai  dengan  jiwa  dan  isi ketentuan-ketentuan yang berlaku.Hakikat kepastian  hukum  yang  sebenarnya  terletak  pada kekuatan  sertifikat  kepemilikan  hak  atas  tanah sebagai bukti kepemilikan termasuk di pengadilan namun  kepastian  hukum  dengan  sistem  negatif pada  hakikatnya  merupakan  kepastian  hukum yang  relatif,  dengan  pengertian  bahwa  oleh peraturan  perundangundangan  dijamin  kepastian hukum  selama  tidak  dibuktikan  sebaliknya 14 .  Di Indonesia  perlindungan  hukum  yang  disediakan pemerintah  melalui  Pasal  31  ayat  (1)  Peraturan
Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997Hubungan penerbitan  sertipikat  tanah  dan  kepastian  hukum adalah hubungan sebab akibat.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  tahun  1997 telah  menetapkan  kepastian  hukum  yang  lebih baik  dibanding  dengan  PP  No.  10  Tahun  1961. Jika di PP No. 10 Tahun 1961, belum ditentukan batas  waktu  bagi  pihak  ketiga  untuk  menggugat pemilik  sertifikat  tanah,  maka  Pasal  32  ayat  (2) PP 24 Tahun 1997 menentukan batas waktu bagi pihak  ketiga  untuk  menggugat,  yakni  5  (lima) tahun  sejak  dikeluarkannya  sertifikat  tersebut. Hanya  pada  usia  sertifikat  di  bawah  5  tahun sajalah  pihak  lain  diberikan  kesempatan  untuk menggugat kepemilikan atau penguasaan hak atas tanah  pemegang  sertifikat,  kalau  memang mempunyai  bukti  yang  juga  berkekuatan  hukum sama  derajatnya  yang  di  atur  di  dalam  Pasal  32 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997.
Perlindungan  hukum  yang  diberikan  oleh perundangan berdasarkan perjanjian sewa menyewa  adalah  hanya  ada  pada  saat  jangka waktu  Hak  Guna  Bangunan  belum  berakhir  dan Perjanjian  Sewa  Menyewanya  belum  berakhir pula.  Sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 32 PP Nomor 40 Tahun 1996 walaupun masih tetap ada pembatasan yaitu untuk mengalihkan hak tersebut pada  pihak  lain  dan  membebaninya  harus mendapatkan  persetujuan  tertulis  dari  pihak kesatu  sebagai  pemegang  Hak.  Sehingga pemegang Hak Guna Bangunan hanya memegang sertipikat Hak Guna Bangunan sebagai alat bukti kepemilikan  tanpa  bisa  melakukan  perbuatan hukum  yang  berkaitan  dengan  tanah  yang dimilikinya  serta  tidak  mendapat  perlindungan hukum apapun tentang perpanjangan hak ataupun pembaruan  haknya  apabila  jangka  waktu  haknya telah  habis.  Begitupula  pada  perjanjian  sewa menyewa  yang  telah  abis  masa  sewanya  dan pemilik  lahan  tidak  ingin  memperpanjang sewanya  maka  tidak  mendapat  perlindungan hukum apapun apabila jangka waktu haknya telah habis.

## IV. SIMPULAN
Dari  pembahasan  di  atas  maka  dapat disimpulkan sebagai berikut :
Karakteristik  Rumah  Susun  Di  Atas  Tanah Hak Guna Bangunan Yang Berdiri Di Atas Tanah Hak  Milik  Berdasarkan  Perjanjian  Sewa
Hak Kepemilikan Atas Satuan Rumah Susun Di Atas Tanah Hak Guna Bangunan Yang Berdiri Diatas Tanah Hak Milik Ber- dasarkan Perjanjian Sewa Menyewa
KERTHA WICAKSANA Volume 12, Nomor 2 2018 © All Right Reserved
14.  S.  Chandra,  Sertipikat  Kepemilikan  Hak  Atas  Tanah:  Persyaratan  Permohonan  di  Kantor  Pertanahan,  (Jakarta;  Gramedia  Widiasarana Indonesia, 2005), hlm. 122
Menyewa yaitu :
Hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  bersifat perorangan dan terpisah.
Pada sebuah bangunan rumah susun, tentu saja ada  bagian  seperti  taman,  lahan  parkir  yang menjadi  kepemilikan  bersama.  Bagian  bersama tersebut  dikenal  dengan  istilah  bagian  bersama, tanah  bersama  atau  benda  bersama.  Tentu  saja bagian-bagian  bersama  terpisah  dari  kepemilikan suatu  rumah  susun.  Istilah  pada  umumnya  yang dikenal  oleh  masyarakat  adalah  strata  title. Definisi  strata  title  adalah  sistem  pembagian tanah dan bangunan dalam satuan unit.
Jangka  waktu  strata  title  mengikuti  status tanah  tempat  bangunan  apartemen  berdiri.  Jika menggunakan status HGB, maka pada akhir masa haknya  semua  orang  pemilik  strata  title  harus bersama-sama memperpanjang HGB tanah.
Apabila  perjanjian  sewa  menyewa  berakhir dan salah satu pihak tidak  ingin memperpanjang, maka  bangunan  rumah  susun  tersebut  menjadi milik  pihak  pemilik  tanah  dan  pemilik  tanah bebas  untuk  menggunakan  tanah  dan  bangunan tersebut.
Hak  Milik  atas  tanah  yang  dimiliki  oleh seseorang  merupakan  hak  terkuat  oleh  sebab  itu secara  obsolut  hak  milik  yang  dimiliki  oleh seseorang yang di atasnya dalam hal ini investasi rumah  susun,  pemegang  Hak  Guna  Bangunan hanya memegang sertipikat Hak Guna Bangunan sebagai  alat  bukti  kepemilikan  tanpa  bisa melakukan  perbuatan  hukum  yang  berkaitan dengan  tanah  yang  dimilikinya  serta  tidak mendapat  perlindungan  hukum  apapun  tentang perpanjangan  hak  ataupun  pembaruan  haknya apabila  jangka  waktu  haknya  telah  habis. Begitupula  pada  perjanjian  sewa  menyewa  yang telah abis masa  sewanya dan pemilik lahan tidak ingin  memperpanjang  sewanya  maka  tidak mendapat  perlindungan  hukum  apapun  apabila jangka waktu haknya telah habis.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Chandra,  S.,  Sertipikat  Kepemilikan  Hak  Atas  Tanah: Persyaratan  Permohonan  di  Kantor  Pertanahan, (Jakarta;Gramedia Widiasarana Indonesia, 2005).
Hadjon,  Philipus  M.,  Pengkajian  Ilmu  Hukum,  Fakultas
Hukum  Universitas  Airlangga,  Surabaya,  Tanpa Tahun. Hadjon, Philipus M. dan Tatiek Sri Djatmiati, Argumentasi  Hukum,  Gadjah  Mada  Universitas Press, Yogyakarta, 2005.
Lubis,  T.  Mulya,  Implemantasi  UU  NOMOR  16  TAHUN
1985  Tentang  Rumah  Susun  (Study  Kasus  Rumah Susun  Kaligawe  Semarang),  (Skripsi:  Fakultas Hukum Universitas Diponegoro, 2010).
Mansyur,  M.  Ali,  Penegakan  Hukum  tentang  Tanggung Gugat  Produsen  dalam  Perwujudan  Perlindungan Konsumen, Genta Press, Yogyakarta, 2007.
Marzuki,  Peter  Mahmud,  Penelitian  Hukum,  Kencana Prenada  Media  Group,  Jakarta,  Edisi  Pertama-  Cet Ketiga, 2005.
Murhaini,  Suriansyah,  Hukum  Rumah  Susun,  Cet.  I, Laksbang Grafika, Surabaya, 2015.
Ramelan, Eman et. al, Problematika Hukum Hak Milik Atas Satuan  Rumah  Susun,  Cet.  I,  LaksBang  Grafika, Yogyakarta, 2013.
Santoso,  Urip,  Hukum  Perumahan,  Cet.1,  Kencana Prenadamedia Group, Jakarta, 2014.
Santoso,  Urip,  Pendaftaran  Dan  Peralihan  Hak  Atas  Tanah,
KencanaPrenada Media, Jakarta, 2010.
Sidharta,  Hukum  Perlindungan  Konsumen  di  Indonesia,
Grasindo, Jkt, 2006.
Sutedi,  Adrian,  Hukum  Rumah  Susun  &  Apartemen,Cet.  I, Sinar Grafika, Jakarta, 2010. Peraturan dan Perundang-Undangan : Undang – Undang Dasar 1945.
Staatsblad1937-560.
Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Undang-  Undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah Susun

## Articles
Chen,  M.,  Liu,  W.,  Lu,  D.,  Chen,  H.,  &  Ye,  C.  (2018).
Progress  of  China’s  new-type  urbanization construction  since  2014:  A  preliminary  assessment. Cities, 78(March 2017), 180–193.
Ekpodessi, S. G. N., & Nakamura, H. (2018). Land use and management in Benin Republic: An evaluation of the effectiveness  of  Land  Law  2013-01.  Land  Use Policy, 78(November 2017), 61–69.
Hawley,  Z.,  Miranda,  J.  J.,  &  Sawyer,  W.  C.  (2018).  Land values,  property  rights,  and  home  ownership: Implications for property taxation  in Peru. Regional Science and Urban Economics, 69, 38–47 . Li, K., Fang, L., & He, L. (2018). How Urbanization Affects China’s  Energy  Efficiency:  A  Spatial  Econometric Analysis. Journal of Cleaner Production.
Li,  Y.,  Jia,  L.,  Wu,  W.,  Yan,  J.,  &  Liu,  Y.  (2018). Urbanization  for  rural  sustainability  –  Rethinking China’s  urbanization  strategy.  Journal  of  Cleaner Production, 178, 580–586 . Ochoa, J. J., Tan, Y., Qian, Q. K., Shen, L., & Moreno, E. L. (2018).  Learning  from  best  practices  in  sustainable urbanization. Habitat International, (May), 0–1.
Tura,  H.  A.  (2018).  Land  Use  Policy  Land  rights  and  land grabbing  in  Oromia  ,  Ethiopia .  Land  Use  Policy, 70(October 2017), 247–255.
Yea,  C.,  Sun,  C.,  &  Chen,  L.  (2018).  New  Evidence for  the  Impact  of  Financial  Agglomeration  on Urbanization  from  a  Spatial  Econometrics Analysis. Journal of Cleaner Production.
Hak Kepemilikan Atas Satuan Rumah Susun Di Atas Tanah Hak Guna Bangunan Yang Berdiri Diatas Tanah Hak Milik Ber- dasarkan Perjanjian Sewa Menyewa
KERTHA WICAKSANA Volume 12, Nomor 2 2018 © All Right Reserved