## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha
Program Studi Ilmu Hukum (Volume 4 Nomor 3 November 2021)

## KONSOLIDASI TANAH PERKOTAAN DALAM RANGKA PENYEDIAAN TANAH UNTUK PENATAAN PERUMAHAN DAN PEMUKIMAN KUMUH
Rahayu Subekti, Purwono Sungkowo Raharjo, Waluyo, Sapto Hermawan, Asianto Nugroho
Universitas Sebelas Maret  Surakarta Email: rahayusubekti0211@staff.uns.ac.id, purwonosungkowo@staff.uns.ac.id,Waluyo.fh@staff.uns.ac.id saptohermawan_fh@staff.uns.ac.id, asiantonugroho@staff.uns.ac.id

## Abstrak
Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis konsolidasi tanah perkotaan dalam rangka penyediaan tanah untuk penataan perumahan dan pemukiman kumuh. Metode yang digunakan adalah metode metode yuridis normatif yang bersifat preskriptif. Hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa, pertama Konsolidasi tanah perkotaan untuk pembangunan  perumahan  berdasarkan  UU  No.  1  Tahun  2011  dengan  cara  pelaksanaan  konsolidasi  tanah bertujuan  untuk  menyediakan  tanah  bagi  pembangunan  rumah,  perumahan,  dan  kawasan  permukiman,  juga dapat dilaksanakan bagi pembangunan rumah tunggal, rumah deret, atau rumah susun yang meliputi penataan kembali  bidang-bidang  tanah  termasuk  hak  atas  tanah  dan/atau  penggunaan  tanahnya  dengan  dilengkapi prasarana  jalan,  irigasi,  fasilitas  lingkungan  dan/atau  fasilitas  penunjang  lainnya  yang  diperlukan,  dengan melibatkan partisipasi para pemilik tanah dan/atau penggarap tanah Kedua konsolidasi tanah bagi penyediaan tanah  sebagai  kebijakan  pembangunan  terhadap  penataan  perumahan  di  Perkotaan  bisa  dilakukan  dengan melalui penerapan konsep konsolidasi tanah vertikal dan bank tanah.
Kata kunci: Penyediaan Tanah, Konsolidasi Tanah, Penataan perumahan

## Abstract
This research aims to analyze the consolidation of urban land in the attempt of providing land for housing and settlement  arrangement.  In  providing  this  land,  land  consolidation  will  be  discussed  based  on  Law  No.11 of 2011 and land consolidation as the act of providing land for housing and settlement arrangement, recalling the limited  width  of  land  and  the  increasing  demand  for  land.  The  method  employed  was  a  juridical  normative method  that  is  prescriptive  in  nature..  From  the  result  of  research,  it  can  be  concluded  that  firstly  the consolidation of urban land for housing development based on Law No.1 of 2011 is conducted by implementing land consolidation aiming to providing land for house, housing, and settlement area development, and it is also conducted for single house, row house or flat development involving the rearrangement of lots including right to  land  and/land  use  equipped  with  road  infrastructure,  irrigation,  environment  facility  and  other  necessary supporting facilities, by involving land owner and/or land cultivator participation. Secondly, land consolidation for providing land as the development policy over housing arrangement in urban areas can be conducted through implementing vertical land consolidation and Land Bank concepts.
Keywords: Land Providing, Land Consolidation, Housing Arrangement

## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha
Program Studi Ilmu Hukum (Volume 4 Nomor 3 November 2021)

## PENDAHULUAN
Penduduk  Indonesia  yang  selalu  bertambah  dari  tahun  ke  tahun,  jumlah  tanah  yang terbatas,  tingkat  urbanisasi  yang  tinggi,  tingkat  kepadatan  penduduk,  dan  kebutuhan  hunian meningkat  namun  jumlah  supply  tanah  yang  terbatas  menyebabkan  munculnya  kawasan permukiman baru.
Keadaan  tersebut  membuat  sosial  masyarakat  satu  dengan  yang  lain  berbeda kondisinya. Ada golongan mampu dimana mereka memiliki rumah sebagai tempat bernaung sehari-hari  atau  paling  tidak  dapat  mengontrak  rumah.  Namun,  di  sisi  lain  banyak  golongan yang tidak mampu secara ekonomi untuk membangun rumah atau setidaknya untuk mengontrak rumah  sebagai  tempat  bernaung.  Kondisi  parahnya  kemiskinan  yang  menimbulkan ketidakmampuan  dalam  memenuhi  kebutuhan  bertempat  tinggal  membuat  masyarakat mendirikan tempat tinggal yang tidak layak seperti perkampungan kumuh.
Gambaran  fisik  munculnya  lingkungan  kumuh  di  perkotaan  adalah  jalan  lingkungan kecil, tidak mendapatkan sinar matahari, tidak memiliki ruang yang cukup di rumah, Bangunan yang ada non permanen, menggunakan prasarana sarana utilitas umum, tidak sesuai tata ruang, dan berada pada tanah non milik .
Perbedaan adanya masyarakat yang terpenuhi kebutuhan untuk rumah dan masyarakat yang mendirikan rumah di area kumuh menjelaskan adanya kesenjangan sosial yang seharusnya tidak  terjadi  ketika  suatu  bangsa  menginginkan  dirinya  sebagai  bangsa  yang  sejahtera. Kelemahan dalam manajemen perkotaan kemudian secara tidak langsung akan menyebabkan timbulnya  spekulasi,  kelangkaan  pengembangan  tanah  perkotaan  untuk  pemukiman,  tumbuh dan berkembangnya penguasaan dan pemilikan tanah serta pemanfaatan tanah secara liar atau tidak  sah,  perkampungan  kumuh  (slum  area),  dan  sebagainya.  (Maria  S.W  Sumardjono, 2008:31). Hak Asasi Manusia dari masyarakat di dalam bangsa itu sendiri juga tidak terpenuhi bagi golongan yang kurang mampu. Oleh karena itu, konsolidasi tanah dengan membangunkan perumahan bagi masyarakat yang hidup di pemukiman kumuh merupakan langkah bijak yang sudah seharusnya diambil pemerintah demi memenuhi kesetaraan hak sosial masyarakatnya.
Konsolidasi  Tanah  diharapkan  dapat mengatasi  permasalahan yang  terkait penataan kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah di antaranya: Perwujudan rencana tata ruang dan pengembangan wilayah, Menurunnya kualitas lingkungan hidup akibat aktivitas manusia dan bencana alam, Penyediaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum, Peningkatan kebutuhan lahan permukiman perkotaan akibat urbanisasi, Peremajaan dan penataan kembali kawasan kumuh perkotaan, Penyelesaian sengketa dan konflik pertanahan.
Kondisi ini tentunya perlu adanya pengaturan dari pemerintah sesuai dengan Pasal 2 ayat (2) UUPA yang memberikan wewenang untuk :
a.Mengatur dan menyelenggarakan pembentukan, peruntukkan, penggunaan, persediaan, dan pemeliharaan tanah, termasuk dalam wewenang ini adalah:
1) Membuat suatu rencana umum mengenai persediaan, peruntukan, dan penggunaan tanah  untuk  berbagai  keperluan  (Pasal  14  UUPA  jo.  Undang-Undang  Nomor  26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang).

## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha
Program Studi Ilmu Hukum (Volume 4 Nomor 3 November 2021)
2) Mewajibkan  kepada  pemegang  hak  atas  tanah  untuk  memelihara  tanah,  termasuk menambah kesuburan dan mencegah kerusakannya (Pasal 15 UUPA).
3) Mewajibkan  kepada  pemegang  hak  atas  tanah  (pertanian)  untuk  mengerjakan  atau mengusahakan tanahnya sendiri secara aktif dengan mencegah cara-cara pemerasan (Pasal 10 UUPA).
b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan tanah. Termasuk dalam wewenang ini adalah:
1) Menentukan hak-hak atas tanah yang bisa diberikan kepada warga negara Indonesia baik  sendiri-sendiri  maupun  bersama-sama  dengan  orang  lain,  atau  kepada  badan hukum.  Demikian  juga  hak  atas  tanah  yang  dapat  diberikan  kepada  warga  negara asing (Pasal 16 UUPA).
2) Menetapkan dan mengatur mengenai pembatasan jumlah bidang dan luas tanah yang dapat dimiliki atau dikuasai oleh seseorang atau badan hukum (Pasal 7 jo. Pasal 17 UUPA).
c.Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan- perbuatan hukum yang mengenai tanah. Termasuk dalam wewenang ini adalah:
1) Mengatur  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  di  seluruh  wilayah  Republik  Indonesia (Pasal 19 UUPA jo. PP No. 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah).
2) Mengatur pelaksanaan peralihan hak atas tanah.
3) Mengatur  penyelesaian  sengketa  -  sengketa  pertanahan  baik  yang  bersifat  perdata maupun tata usaha negara, dengan mengutamakan cara musyawarah untuk mencapai kesepakatan.
Berdasarkan  Wewenang  tersebut  maka  negara  mengatur  dan  menyelenggarakan pembentukan, peruntukkan, penggunaan, persediaan, dan pemeliharaan tanah.
Dalam Pasal  1 angka (1) Peraturan Pemerintah Republik  Indonesia Nomor 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah, dijelaskan bahwa penatagunaan tanah adalah sama dengan pola  pengelolaan  tata  guna  tanah  yang  meliputi  penguasaan,  penggunaan,  dan  pemanfaaatan tanah  yang  berwujud  konsolidasi  pemanfaatan  tanah  melalui  pengaturan  kelembagaan  yang terkait dengan pemanfaatan tanah sebagai satu kesatuan sistem untuk kepentingan masyarakat secara adil. Oleh sebab itu, pemerintah selalu berupaya mengatur dan membuat rencana umum mengenai persediaan peruntukkan dan penggunaan bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam yang  terkandung  di  dalamnya  demi  tercapainya  kesejahteraan  masyarakat  pada  umumnya. Sekarang  yang dituntut adalah kesadaran dari masyarakat itu sendiri, terutama partisipasinya kepada negara demi kelangsungan pembangunan nasional terutama yang menyangkut masalah tanah. (Mudijono, 1997:25)
Pembangunan  perumahan  bagi  masyarakat  pemukiman  kumuh  tentunya  memerlukan konsolidasi tanah yang baik sebagai dasar dari pembangunan tersebut. Konsolidasi tanah dilihat dari sisi yuridis adalah sebuah kebijakan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan dan  penggunaan  tanah  serta  usaha  pengadaan  tanah  untuk  kepentingan  pembangunan,  untuk meningkatkan  kualitas  lingkungan  dan  pemeliharaan  sumber  daya  alam  dengan  melibatan partisipasi aktif masyarakat. Menurut sisi yuridis yang demikian, konsolidasi tanah merupakan kebijakan  berarti  sebuah  aturan  mengenai  tanah  dimana  aturan  tersebut  menjadi  dasar  kuat pembangunan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan partisipasi aktif masyarakat.

## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha
Program Studi Ilmu Hukum (Volume 4 Nomor 3 November 2021)
Konsolidasi tanah adalah jawaban dari bagaimana untuk mengelola, melestarikan, dan memanfaatkan  tanah  dengan  maksimal  demi  kesejahteraan  Bangsa  Indonesia.  Konsolidasi tanah dilakukan sebagai upaya untuk meningkatkan daya guna tanah dan hasil guna penggunaan tanah,  serta  menyelaraskan  kepentingan  individu  dengan  fungsi  sosial  tanah  dalam  rangka pelaksanaan  pembangunan.  Tujuan  konsolidasi  tanah  sebagai  penyelenggara  kepentingan individu  dengan  fungsi  sosial  dalam  pelaksanaan  pembangunan  dapat  ditarik  kesimpulan sebagai pemanfaatan tanah untuk kepentingan masyarakat adalah hal pembangunan sehingga mencapai suatu kesetaraan di dalam fungsi sosial.

## METODE
Metode  yang  digunakan  adalah  metode  metode  yuridis  normatif  yang  bersifat preskriptif.  Sifat  penelitian  hukum  yang  digunakan  adalah  terapan  dan  menggunakan pendekatan peraturan perundang-undangan, dan konseptual dalam menjawab rumusan masalah

## PEMBAHASAN
1. Pelaksanaan Konsolidasi Tanah di Perkotaan Berdasarkan UU No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman Kumuh
Didalam  melaksanakan  konsolidasi  tanah  yang  pertama  kali  dilakukan  ialah  lokasi mana  yang  cocok  untuk  dijadikan  lokasi  konsolidasi  tanah.  Konsolidasi  tanah  perkotaan dimulai dengan penerapan model tanah di  pinggiran kota, karena permasalahan di  tengah kota, lebih-lebih di pusat kota rumit sekali.
Sasaran  lokasi  pembangunan  perumahan  dan  permukiman  model  konsolidasi  tanah ialah wilayah perkotaan yang ada di pinggiran kota yang belum terbangun dan sudah masuk dalam  rencana  kota  untuk  dijadikan  wilayah  permukiman  serta  mempunyai  potensi  besar dalam waktu  yang singkat  berkembang menjadi  wilayah permukiman perkotaan. Manfaat dari  adanya  konsolidasi  tanah  bagi  peserta  konsolidasi  tanah  yaitu:  (Sindung  Sitorus, Antonius Sriono, Oloan Sitorus : 122 )
a. Terpenuhinya  kebutuhan  hidup  lingkungan  teratur,  tertib,  dan  sehat;  Memberikan keuntungan estetika atau keindahan yang lebih baik kepada pemilik tanah;
b. Meningkatkan pemerataan pembangunan (membangun tanpa menggusur);
c. Dalam  proses  penataan  dan  penyediaan  tanah,  dapat  dihindari  akses  akses  yang mungkin akan timbul akibat proses tersebut;
d. Memicu terjadinya percepatan pertumbuhan wilayah;
e. Membantu penertiban administrasi pertanahan;
f. Menghemat biaya pemerintah;
g. Meningkatkan efisiensi dan produktifitas penggunaan tanah;
h. Meningkatkan harga properti peserta konsolidasi tanah.
Lokasi  konsolidasi  tanah  dapat  dilakukan  di  wilayah  pinggiran  kota  yang  fungsi ruangnya  semula  untuk  pertanian,  namun  rencana  tata  ruang  wilayahnya  sudah  diubah menjadi non-pertanian untuk dikembangkan menjadi perumahan dan permukiman yang baru di  perkotaan.  Lokasi  konsolidasi  tanah  juga  dapat  dilakukan  di  perumahan  yang  padat penduduk dan kumuh lingkungannya di pusat kota untuk diubah menjadi perumahan yang layak huni dan sehat lingkungannya melalui pembangunan rumah susun.

## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha
Program Studi Ilmu Hukum (Volume 4 Nomor 3 November 2021)
Dalam  Konsolidasi  tanah  perkotaan  terdapat  dua  macam  konsolidasi  tanah,  yaitu Konsolidasi  tanah  Proyek  dan  konsolidasi  tanah  perkotaan  swadaya.  Konsolidasi  Tanah Proyek adalah konsolidasi tanah yang pelaksanaannya dibiayai oleh Pemerintah, konsolidasi tanah  jenis  ini  pemohon  tidak  perlu  mengajukan  permohonan  konsolidasi  juga  lokasi konsolidasi  karena  semuanya  ditentukan  dan  diatur  oleh  Kantor  Pertanahan  setempat. Sedangkan  Konsolidasi  Tanah  Perkotaaan  secara  Swadaya  yaitu  Konsolidasi  tanah  yang dibiayai  sendiri  oleh  masyarakat  peserta  konsolidasi  tanah,  dalam  Konsolidasi  Tanah Perkotaan secara swadaya ini pemohon harus membuat surat permohonan sebagai peserta Konsolidasi Tanah Perkotaaan dan membuat skets lokasi konsolidasi tanah. (Boedi Harsono, 1999:399)
Konsolidasi Tanah diselenggarakan oleh: Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan  Nasional;  dan/atau  pemangku  kepentingan.  Dalam  hal  penyelenggaraan Konsolidasi  Tanah  oleh   pemangku  kepentingan,  Kementerian  Agraria  dan  Tata Ruang/Badan  Pertanahan  Nasional  berkewajiban  melakukan  verifikasi  dan  pengawasan terhadap tahapan penyelenggaraan konsolidasi tanah.  Tim Koordinasi Konsolidasi Tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 45 ayat (4) ditetapkan oleh: a. Bupati/Walikota untuk Konsolidasi  Tanah  skala  kecil;  dan b.  Gubernur  untuk  Konsolidasi  Tanah  skala  besar. (Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 12 Tahun 2019 tentang Konsolidasi Tanah)
Tim Koordinasi Konsolidasi Tanah skala kecil paling sedikit terdiri atas:  Bupati / Walikota,  Kepala  Kantor  Pertanahan,  Kepala  Seksi  Penataan  Pertanahan  pada  Kantor Pertanahan; Kepala Bidang Penataan Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk; Kepala Badan Perencanaan  Pembangunan  Daerah  atau  pejabat  yang  ditunjuk;  Sekretaris  Daerah  atau pejabat yang ditunjuk; Kepala Organisasi Pemerintah Daerah yang membidangi Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang atau pejabat yang ditunjuk;
Tim  Koordinasi  Konsolidasi  Tanah  skala  Besar  paling  sedikit  terdiri  atas Gubernur; Kepala Kantor Wilayah; Kepala Bidang Penataan Pertanahan pada Kanwil; Kepala Badan  Perencanaan  Pembangunan  Daerah  atau  pejabat  yang ditunjuk; Sekretariat Daerah  atau  pejabat  yang  ditunjuk;   Kepala  Organisasi  Pemerintah  Daerah  yang membidangi Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang atau pejabat yang ditunjuk;
Kepala  Organisasi  Pemerintah  Daerah  yang  membidangi  Pertanian  atau  pejabat  yang ditunjuk dalam hal Konsolidasi Tanah Pertanian;  Kepala Organisasi Pemerintah Daerah yang membidangi perumahan rakyat dan kawasan permukiman atau pejabat yang ditunjuk dalam hal Konsolidasi Tanah nonpertanian; Perwakilan instansi terkait dan/atau pemangku kepentingan  lain  yang  berkompeten  sesuai  kebutuhan  penataan.(  Peraturan  Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  12  Tahun  2019  tentang  Konsolidasi  Tanah).Tim  Koordinasi Konsolidasi Tanah bertugas untuk:
a. mengoordinasikan kebijakan antar pemangku kepentingan dalam penyelenggaraan konsolidasi  tanah;
b. memberikan pertimbangan dalam penetapan lokasi  Konsolidasi Tanah;
c. mengarahkan dan mengevaluasi penyusunan Desain  Konsolidasi Tanah;
d. mengoordinasikan sumber pembiayaan dan bentuk  kerja sama penyelenggaraan Konsolidasi Tanah;
e. melakukan sinkronisasi dan koordinasi rencana aksi pembangunan Konsolidasi Tanah

## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha
Program Studi Ilmu Hukum (Volume 4 Nomor 3 November 2021)
dengan seluruh  pemangku kepentingan;
f. melakukan pengawasan terhadap penyelenggaraan  Konsolidasi Tanah;
g. melakukan  penanganan  masalah  yang  timbul  dalam   penyelenggaraan  Konsolidasi Tanah;
h. mengevaluasi  dan  menetapkan  kebijakan   peremajaan/pembangunan  kembali kawasan dalam  hal Konsolidasi Tanah Vertikal; dan
i. melaksanakan tugas lain yang dibutuhkan.
Adapun peran serta pemilik tanah pada UU No. 1 Tahun 2011 bahwa konsolidasi tanah dilaksanakan  dengan  tujuan  meningkatkan  kualitas  lingkungan  dan  pemeliharaan  sumber daya alam dengan partisipasi aktif masyarakat. Partisipasi aktif masyarakat misalnya pada sharing (saham/kepemilikan)  yang diberikan untuk digunakan sebagai  fasilitas umum dan fasilitas sosial. Sharing ini tidak perlu dibayar/adanya ganti rugi. Hasil yang dapat diperoleh berupa  keuntungan  bagi  para  peserta  Konsolidasi  tanah  yaitu  harga  tanah  akan  naik  dan derahnya akan berkembang menjadi daerah yang tertata, tertib dan teratur.
Dewasa  ini,  konsolidasi  tanah  ini  dianggap  penting  dan  strategis  dalam  rangka mewujudkan pembangunan nasional. Hal tersebut dikarenakan konsolidasi tanah memiliki ciri ciri pokok sebagai berikut:
a. Prosedur  pelaksanaannya  menjunjung  tinggi  aspek  keadilan  dan  yang  terpenting menghormati hak atas tanah.
b. Pemilik tanah diumpamakan agar tidak tergusur dari lingkungannya.
c. Keuntungan  yang  diperoleh  dari  hasil  peningkatan  nilai  tambah  tanah  dan  biaya pelaksanaannya didistribusikan secara adil di antara pemilik tanah atau peserta.
d. Penataan penguasaan tanah dilakukan sekaligus dengan penataan penggunaan tanah.
e. Biaya  pelaksanaan  tidak  mengandalkan  biaya  dari  pemerintah,  melainkan diumpamakan dari pemilik tanah.
Penggunaan  tanah  mengacu  pada  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah/Rencana Pembangunan Wilayah yang ditata secara efisien, sekaligus menyediakan tanah untuk sarana dan prasarana yang dibutuhkan sehingga dapat mendukung kebijakan Pemerintah Daerah. (Sindung Sitorus, Antonius Sriono, Oloan Sitorus )

## 2. Konsep Konsolidasi Tanah Dalam  Penataan Perumahan Dan Pemukiman
Rumah merupakan bangunan atau gedung yang fungsinya sebagai suatu tempat tinggal ataupun suatu hunian yang layak untuk huni, sebagai sarana pembinaan keluarga, cerminan pada harkat dan juga martabat penghuninya, serta asset bagi pemiliknya. Rumah yaitu salah satu  dari  kebutuhan  dasar  setiap  orang,  di  samping  kebutuhan  pangan  (makanan)  dan sandang (pakaian).( Urip Santoso , 2014:213)
Kebutuhan  perumahan  yang  layak  huni  semakin  hari  kian  meningkat,  khususnya  di wilayah perkotaan. Pasal 28 H Ayat (1) UUD 1945 menjelaskan bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapat lingkungan hidup yang baik dan  sehat  serta  berhak  memperoleh  pelayanan  kesehatan.  Hal  tersebut  memaknai  bahwa perumahan dan permukiman merupakan salah satu kebutuhan dasar setiap manusia. Guna mewujudkan hal tersebut, upaya yang sangat ditekankan dalam konsolidasi tanah yaitu adanya penataan kembali seluruh aspek yang meliputi : ( Ni Made Desy Ariyani dan I Wayan Parsa : 10 )

## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha
Program Studi Ilmu Hukum (Volume 4 Nomor 3 November 2021)
a. Penataan  kembali  aspek  yang  berkaitan  dengan  pengaturan  pengusaan,  pengadaan  dan penggunaan  tanah,  dimana  tidak  hanya  berfokus  pada  penataan  dan  penerbitan  bentuk fisik  bidang-bidang  tanah,  tetapi  termasuk  juga  hubungan  hukum  antara  pemilik  tanah dengan tanahnya;
b. Penataan  kembali  aspek  yang  berkaitan  dengan  penyerasian  pengguna  tanah  dengan rencana tata ruang maupun tata guna tanah;
c. Penataan  kembali  aspek  yang  berkaitan  dengan  penyediaan  tanah  untuk  kepentingan pembangunan prasarana dan fasilitas umum yang diperlukan; dan
d. Penataan kembali aspek yang berkaitan dengan peningkatan kualitas lingkungan hidup atau konservasi sumber daya alam.
Rumah dapat dimiliki oleh orang perorang baik warga negara Indonesia maupun orang asing  yang  juga  berkedudukan  di  Indonesia,  badan  hukum  didirikan  menurut  hukum Indonesia  dan  berkedudukan  di  negara  Indonesia  atau  badan  hukum  asing  yang  memiliki perwakilan di Indonesia, badan hukum privat atau badan hukum publik. Beberapa cara yang dapat ditempuh oleh orang ataupun badan hukum untuk mempunyai rumah yaitu: ( Ni Made Desy Ariyani dan I Wayan Parsa : 10 )
1. Membangun suatu rumah di atas tanah haknya sendiri;
2. Membeli rumah milik orang lain;
3. Mendapatkan hibah rumah dari orang lain;
4. Melakukan tukar-menukar rumah;
5. Memenangkan lelang rumah; dan
6. Mendapatkan warisan rumah.
Namun, lain halnya pada Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dalam mendapatkan rumah untuk tempat tinggal.  Untuk mendapatkan rumah bagi MBR perlu ada dukungan dari pemerintah. Sebagaimana pada pengertian MBR yang diatur oleh beberapa peraturan Undang- undang  menerangkan  bahwa  Masyarakat  Berpenghasilan  Rendah  yang  selanjutnya  disingkat MBR  merupakan  masyarakat  yang  memiliki  keterbatasan  daya  beli,  sehingga  perlu  adanya dukungan dari pemerintah untuk memperoleh rumah.
Di  sisi  lain  luas  wilayah  perkotaan  relatif  tetap,  namun  kebutuhan  ruang  tanah  terus meningkat. Oleh sebab itu, timbul ketidakseimbangan antara ketersediaan dan kebutuhan tanah yang  diperlukan  untuk  perluasan  ruang  kota.  Fenomena  yang  terjadi  di  masyarakat  adalah tumbuh dan berkembangnya penguasaan, pemilikan, dan pemanfaatan tanah secara tidak sah, lingkungan kumuh (slum area), dan timbul spekulan tanah karena harga tanah yang terus naik secara  tidak  wajar  dan  lain  sebagainya.  Keadaan  tersebut  menimbulkan  upaya-upaya pemerintah yang secara spesifik pemerintah kota (pemkot) untuk membenahi slum area pada wilayah perkotaan dinilai sulit, bahkan gagal. Kesulitan yang dihadapi pada saat pembebasan tanah-tanah yang diperlukan untuk pembangunan.
Keterbatasan  tanah  di  perkotaan  menyebabkan  pemerintah  kota  dituntut  untuk  dapat memanfaatkan  tanah  secara  efisien  dengan  meningkatkan  intensitas  penggunanya.  Perlunya partisipasi masyarakat dengan pembangunan tanpa menggusur, yaitu melalui konsolidasi tanah. Pemanfaatan  tanah  yang  optimal  dalam  hal  ini  dilakukan  konsolidasi  tanah  secara  vertikal (KTV). Konsolidasi tanah secara vertikal dinilai jauh lebih efisien, mengingat tanah di wilayah perkotaan yang tidak sebanding dengan kebutuhan ruang tanah yang terus meningkat.

## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha
Program Studi Ilmu Hukum (Volume 4 Nomor 3 November 2021)
Konsep konsolidasi tanah vertikal sangat tepat untuk membantu dan mengatasi kebutuhan perumahan  bagi  masyarakat  berpenghasilan  menengah  ke  bawah  dengan  mengedepankan efisiensi penggunaan tanah dan penataan permukiman di kawasan perkotaan. Tetapi sebelum dilaksanakan  pembangunan,  perlu  sosialisasi  secara  intensif.  Sosialisasi  harus  mampu memberikan kesadaran masyarakat yang akan dikonsolidasi dengan melibatkan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun.
Di  luar  negeri  seperti  Taiwan,  pelaksanaan  sosialisasi  dalam  rangka  konsolidasi  bisa mencapai  ratusan  kali  pertemuan.  Adapun  penghuni  lama  harus  diprioritaskan  dalam menempati  lokasi  baru  dan  dibuatkan  perjanjian  dihadapan  pejabat  yang  berwenang  dengan prinsip kesetaraan. Prinsip ini memungkinkan adanya persamaan kedudukan antara penggarap tanah negara dan/atau pemegang hak atas tanah dan badan hukum  yang bekerja sama dalam pelaksanaan konsolidasi tanah dengan prinsip saling memerlukan, memercayai, memperkuat, dan menguntungkan.
Peraturan Pemerintah  Nomor 64 Tahun 2021 tentang Badan  Bank Tanah dalam Pasal 1 (angka 1) menyatakan Bank Tanah adalah badan khusus (sui geneis) yang merupakan badan hukum Indonesia yang dibentuk oleh pemerintah pusat yang diberi kewenangan khusus untuk men gelola tanah. Bank Tanah diberi kewenangan khusus untuk menjamin ketersediaan tanah dalam rangka ekonomi berkeadilan, untuk:
a) kepentingan umum;
b) kepentingan sosial;
c) kepentinganpembangunannasional;
d) pemerataan ekonomi;
e) konsolidasi lahan; dan
f) reforma agraria.
Dukungan untuk jaminan ketersediaan tanah untuk kepentingan umum dapat terdiri atas: pertahanan dan keamanan nasional;  jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas operasi kereta api; waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air clan sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya; pelabuhan, bandar udara, dan terminal;  infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;  pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan/atau distribusi tenaga listrik; jaringan telekomunikasi dan informatika; tempat pembuangan dan pengolahan sampah serta  pengelolaan  limbah;   pembangunan  produksi  dan  jaringan  air  bersih;  fasilitas keselamatan umum;  pemakaman umum; fasilitas sosial, fasilitas umum, dan rllang terbuka hijau  publik;  cagar  alam  dan  cagar  budaya;   kantor  Pemerintah  Pusat,  Pemerintah  Daerah, atar:  Desa;   penataan  permukiman  kumuh  perkotaan  dan/atau  konsolidasi  tanah  serta perumahan  untuk  masyarakat  berpenghasilan  rendah;     rumah  sakit;  prasarana  pendidikan atau sekolah; (Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2021)
Perolehan  tanah  berasal  dari:  tanah  hasil  penetapan  pemerintah;  dan/atau   tanah  dari pihak lain. Tanah hasil penetapan pemerintah terdiri atas tanah negara yang berasal dari: tanah bekas  hak;  kawasan  dan  tanah  telantar;  tanah  pelepasan  kawasan  hutan;  tanah  timbul;  tanah hasil reklamasi; tanah bekas tambang; tanah pulau-pulau kecil; tanah yang terkena kebijakan perubahan tata ruang; dan tanah yang tidak ada penguasaan di atasnya. Tanah dari pihak lain berasal dari: Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah; badan usaha milik negara; badan usaha milik daerah;

## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha
Program Studi Ilmu Hukum (Volume 4 Nomor 3 November 2021)
Sistem  Pelaksanaan  Konsolidasi  Tanah  Sebagai  Upaya  Meningkatkan  Efisiensi  dan Produktivitas  Pemanfaatan  Tanah  Perkotan  Secara  Optimal  Pelaksanaan  konsolidasi  tanah terdiri  dari  mendaftarkan  subjek  dan  objek  tanah,  pengukuran  bidang  tanah,  serta  pemetaan topografi dan penggunaan tanah. Hasil pendaftaran tersebut selanjutanya dijadikan dasar untuk pembuatan  desain  blok,  yang  kemudian  dibawa  dalam  musyawarah  bersama  masyarakat. (Waksito dan Hadi Arnowo , 2017: 272)
Konsolidasi tanah mengenal adanya 2 (dua) sistem pelaksanaan yang terdiri dari: (Hasni 331- 334) a. Sistem Sukarela
Sistem sukarela dapat dilakukan apabila telah diperolehnya suatu persetujuan dari pemilik tanah di wilayah yang akan dikonsolidasi.
Penerapan  sistem  sukarela  dalam  konsolidasi  tanah  akan  menimbulkan  keuntungan  bagi pemilik tanah berupa:
1. Pemilik tanah dapat secara langsung menikmati peningkatan nilai tanah;
2. Akan terbentuk petak-petak tanah yang teratur dan menghadap ke jalan serta meningkatkan efisiensi penggunaan tanah;
3. Mempermudah terciptanya lingkungan hidup yang lebih baik;
4. Realisasi pembangunan prasarana umum akan lebih cepat;
5. Mengurangi  adanya  pihak-pihak  yang dirugikan  seperti  yang  biasa  terjadi  dalam pembangunan sistem konvensional;
6. Dapat mewujudkan administrasi pertanahan yang tertib karena setiap bidang tanah secara langsung diterbitkan haknya saat pemberian sertifikat tanah.
b. Sistem Wajib Dasar pelaksanaan sistem wajib adalah ikatan peraturan perundang-undangan yang berlaku untuk itu. Prinsip yang dianut dalam pelaksanaan konsolidasi tanah adalah prinsip penyediaan tanah untuk pembangunan prasarana berupa jalan serta fasilitas umum lainnya tanpa melalui pembebasan tanah. Dimana, penyediaan tanah tersebut diperoleh melalui sumbangan sebagian tanah  dari  pemiliknya  yang  disebut  dengan  istilah  Sumbangan  Wajib  Tanah  untuk Pembangunan (SWTP).
Dalam  menetapkan  besarnya  Sumbangan  Wajib  tanah  untuk  Pembangunan  (SWTP), lazimnya  menggunakan  sistem  berdasarkan  perhitungan  luas  tanah;  perhitungan  nilai  atau harga  tanah  serta  perhitungan  campuran  baik  antara  luas  tanah  dengan  harga  tanah. Pelaksanaan konsolidasi tanah dengan sistem wajib pada dasarnya dibiayai oleh pemilik tanah melalui  sumbangan  yang  telah  ditentukan,  sehingga  terkait  penyediaan  tanah  untuk kepentingan  prasarana  jalan  dan  fasilitas  umum  lainnya  melalui  konsolidasi  tanah  dengan sistem wajib, dapat dikembangkan alternatif kebijaksanaan sebagai berikut :
1. Kebijaksanaan jalur swadaya mayarakat, dimana pengadaan tanah prasarana dan fasilitas umum  lainnya  serta  pembangunannya  dilakukan  oleh  warga  masyarakat  itu  sendiri. Pemilihan  alternatif  ini  sangat  ideal  untuk  diterapkan  karena  beban  pemerintah  akan diringankan. Namun dalam pengembangannya, harus memerlukan landasan hukum yang kuat  bagi  pelaksana  yang  berkaitan  dengan  sistem  dan  metode  kerja  dari  perencanaan sampai pelaksanaan pengawasan.
2. Kebijaksanaan  jalur  campuran  antara  swadaya  masyarakat  dengan  pemerintah,  dimana pengadaan  tanah  untuk  prasarana  dan  kepentingan  umum  lainnya  dilakukan  oleh  warga

## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha
Program Studi Ilmu Hukum (Volume 4 Nomor 3 November 2021)
masyarakat  sendiri  sementara  pemerintah  melaksanakan  pembangunannya  melalui APBN/APBD.  Pemilihan  alternatif  ini  merupakan  langkah  awal  untuk  mewujudkan partisipasi masyarakat secara penuh dalam melaksanakan konsolidasi tanah.
3. Kebijaksanaan  jalur  campuran  antara  pemerintah  dengan  swadaya  masyarakat  yang dikaitkan  dengan  konsolidasi  tanah,  dimana  pemerintah  yang  melaksanakan  pengadaan tanah dan pembangunannya sementara tanah-tanah warga masyarakat yang langsung dapat memanfaatkan prasarana, dilakukan konsolidasi. Alternatif ini dilaksanakan agar hasil dari pembangunan prasarana yang dibangun oleh pemerintah dapat langsung dimanfaatkan oleh masyarakat.
4. Kebijaksanaan khusus pada tanah-tanah objek landreform, dimana tanah untuk prasarana dan fasilitas umum serta bidang tanah yang dikonsolidasikan adalah tanah yang langsung dikuasai oleh negara sebagai objek dari landreform tersebut. Alternatif ini dikembangkan dalam mengatur penguasaan pemilikan dan penggunaan tanah sesuai dengan kebijaksanaan pemerintah.

## KESIMPULAN
Konsolidasi tanah perkotaan untuk pembangunan perumahan berdasarkan UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dengan cara pelaksanaan konsolidasi tanah bertujuan  untuk  menyediakan  tanah  bagi  pembangunan  rumah,  perumahan,  dan  kawasan permukiman, juga dapat dilaksanakan bagi pembangunan rumah tunggal, rumah deret, atau rumah susun.  Konsolidasi  tanah  untuk  pembangunan  perumahan  meliputi  penataan  kembali  bidang- bidang tanah termasuk hak atas tanah dan/atau penggunaan tanahnya dengan dilengkapi prasarana jalan,  irigasi,  fasilitas  lingkungan  dan/atau  fasilitas  penunjang  lainnya  yang  diperlukan,  dengan melibatkan partisipasi para pemilik tanah dan/atau penggarap tanah.   Model konsolidasi tanah bagi penyediaan tanah sebagai kebijakan pembangunan terhadap perumahan dan pemukiman di Perkotaan bisa dilakukan dengan yaitu melalui pelaksanaan  konsep konsolidasi tanah vertikal.
Disamping  itu  dalam  penyediaan  tanah  untuk  penataan  perumahan  dan  pemukiman  bisa dilakukan  melalui  dan  model  Land  Banking  (Bank  Tanah)  untuk  menghimpun  dan  mengelola ketersediaan  tanah  sebanyak  banyaknya  guna  mengimbangi  pemenuhan  kebutuhan  suatu perumahan bagi masyarakat .

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
A.P.  Parlindungan.  1997. Beberapa  Pelaksanaan  Kegiatan  Undang-Undang  Pokok  Agraria . Bandung: Mandar Maju
Boedi Harsono, 1999. Sejarah Pembentukan UUPA, Isi dan Pelaksanaannya . Jakarta: Djambatan. Djanggih  Hardianto  dan  Salle  Salle, Aspek  Hukum  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum , Research Law Journal 12, no. 2 (2017)
Hasni. 2008. Hukum Penataan Ruang dan Penatagunaan Tanah . Jakarta: Rajawali Pers.

## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha
Program Studi Ilmu Hukum (Volume 4 Nomor 3 November 2021)
H. Ali Achmad Chomzah. 2001. Hukum Agraria (Pertanahan Indonesia) Jilid 1. Jakarta: Prestasi Pustaka Publishe Idham. 2004. Konsolidasi Tanah Perkotaan dalam Perspektif Otonomi Daerah . Bandung: PT Alumni Jayadinata, T.  Johara  (1999). Tata  Guna  Tanah  dalam  Perencanaan  Pedesaan  Perkotaan  dan Wilayah. Institut Teknologi Bandung 1999 . Maria S.W. Sumardjono.2001. Kebijakan Pertanahan antara Regulasi dan Implementasi . Jakarta: Buku  Kompas.
Premonowati,Widhyasih. 2006. Konsolidasi Tanah Perkotaan secara Swadaya untuk Perumahan di Kota Tegal. Tesis. Tegal:Universitas Diponegoro Mertokusumo, S. (1988). Hukum dan Politik Agraria. Dalam S. Metokusumo, Hukum dan Politik Agraria (hal. 445). Jakarta: Karunika - Universitas Terbuka.
Mudijono, 1997. Politik dan Hukum Agraria , Yogyakarta: Liberty Sindung Sitorus, Antonius Sriono, Oloan Sitorus. 2007. Buku Materi MKK 73529/3 SKS/Modul I- IX Konsolidasi Tanah . Yogyakarta: STPN Press Urip Santoso. 2014. Hukum Perumahan. Jakarta: Kencana Prenadamedia Group.
Santoso,  U.  (2015).  Hak  Atas  Tanah.  Dalam  U.  Santoso, Pendaftaran  dan  Peralihan  Hak  atas Tanah (hal. 19). Jakarta: Prenada Media Group.

## Jurnal
Djanggih  Hardianto  dan  Salle  Salle, Aspek  Hukum  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Research Law Journal 12, no. 2 (2017) Ni  Made  Desy  Ariyani  dan  I  Wayan  Parsa, Konsolidasi  Tanah  sebagai  Upaya  Meningkatkan Efisiensi dan Produktivitas Pemanfataan Tanah Perkotaan secara Optimal , Kerta Negara Volume 7 Nomor 4, 2019
Rahayu Subekti, Adi Sulistiyono and I Gusti Ayu Ketut Rachmi Handayani, “Solidifying the just law  protection  for  farmland  to  anticipate  land  conversion”, International  Journal  of Economic Research, Volume 14, Number 13 (2017)
Rahayu Subekti, Purwono Sungkowo Raharjo, Waluyo, Actualization Of Pawn Of Agricultural Land  To  Ensure  Justice  In  Achieving  Food  Security, Journal  of  Legal,  Ethical  and Regulatory Issues, Volume 24 Issue 7 (2021)
Sudiman Sihotang. 2017, Optimalisasi Hukum Perumahan Untuk Percepatan Penyediaan Rumah Bagi  Masyarakat  Berpenghasilan  Rendah  (MBR ).  Makalah  Ujian  Kualifikasi  Program Doktor Ilmu Hukum Pascasarjana, Universitas Sebelas Maret: Surakarta

## Perundang –Undangan
UU No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah dalam Pasal 1 (angka 1) menyatakan Bank Tanah
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 12 Tahun 2019 tentang Konsolidasi Tanah.