Akibat Hukum Akta Jual Beli Yang Dibatalkan Oleh Pengadilan Terhadap Pembeli Yang Beritikad Baik
(Studi Kasus Putusan Nomo 60/PDT/ 2018/PT BTN)
Legal Consequences Deed Buy of Sell Canceled By The Court Of A Good Faith Buyer (Case Study 0f Decision Number 60/PDT/2018/PT BTN
Akbar Mastang, Muskibah
Fakultas Hukum Magister Kenotariatan Universitas Jambi Gmail : Akbarmastang@gmail.com

## Abstract
This research examine the legal consequences of a sale and purchase deed canceled by the court on buyers who have good faith. This research purpose to analyze and criticize the PPAT responsibilitie of the land deed whose deed was canceled by the court as well as legal protection for buyers with good intentions as a result of the sale and purchase. This  research  uses  a  normative  juridical  research  method,  which  is  carried  out  by examining legal materials, such as research on positive law. This research uses three legal approaches, namely the legal approach, the conceptual approach and the case approach. The  legal  materials  used  in  this  research  are  primary  legal  materials,  secondary  legal materials and tertiary materials. Analysis of legal materials is carried out by interpreting all  laws  and  regulations.  This  research  concludes  that  PPAT  can  be  held  accountable individually and legally. Legal responsibilities are in the form of civil and administrative responsibilities.  PPAT  civil  liability  can  be  held  accountable  for  returning  the  status  of ownership rights  in administrative responsibility in accordance with the PPAT Code of Ethics may be imposed in the form of reprimands, warnings, temporary dismissals from members as contained in article 7 paragraph (1) of the Profession Code of Ethics PPAT Key Words : Legal Consequences, Deed of Sale & Purchase, Good Faith

## Abstrak
Penelitian  ini  mengkaji  tentang  akibat  hukum  akta  jual  beli  yang  dibatalkan  oleh pengadilan  terhadap  pembeli  yang  beritikad  baik.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk menganalisis  dan  mengkritisi  tanggung  PPAT  tanah  yang  aktanya  dibatalkan  oleh pengadilan serta perlindungan hukum terhadap pembeli yang bertikad baik akibat akta jual beli yang dibatalkan oleh pengadilan. Peneltian ini menggunakan metode penelitian yuridis normatif, yang dilakukan dengan meneliti bahan-bahan hukum, seperti penelitian pada hukum positif. Peneltian ini menggunakan tiga pendekatan hukum yaitu pendekatan undang-undang,  pendekatan  konseptual  serta  pendektan  kasus.  Bahan  hukum  yang digunakan  dalam  penelitian  ini  berupa  bahan  hukum  premier,  bahan  hukum  sekunder dan  bahan  tertier.  Analisis  terhadap  bahan  hukum  dilakukan  dengan  cara menginterpretasikan semua peraturan perundang-undangan. Penelitian ini memberikan kesimpulan bahwa PPAT Tanah dapat diminta pertanggung jawaban secara individu dan tanggung jawab hukum. Tanggung jawab hukum berupa tanggung jawab secara perdata
dan  administrasi.  Tanggung  jawab  secara  perdata  PPAT  dapat  diminta  pertanggung jawab mengembalikan status hak pemilikan dalam tanggung jawab administrasi sesuai dengan  Kode  Etik  PPAT  dapat  dikenakan  berupa  teguran,  peringatan,  pemberhentian sementara  dari  anggota  sebagaimana  yang  terdapat  dalam  pasal  7  ayat  (1)  Kode  Etik Profesi Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Kata Kunci: Akibat Hukum, Akta Jual Beli, Itikad baik.

## PENDAHULUAN
Kedudukan penting dari tanah dapat ditemukan dalam konstitusi Negara Republik Indonesia  Pasal  33  ayat  (3)  Undang-Undang  Dasar . Republik  Indonesia a tahun  1945 (Selanjutnya  ditulis  UUD  1945  Perubahan)  bahwa  air,  bumi  dan  kekayaan  alam  yang terkandung  di  dalamnya,  yang  penguasaannya  ditugaskan  kepada  negara  harus dipergunakan  sebesar-besarnya  buat  kemakmuran . rakyat.  sebagaimana a diatur  pada Undang-Undang  Nomor  5  tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria (selanjutnya  ditulis  UUPA)  Pasal  4  dinyatakan  bahwa  atas  dasar  hak  menguasai  oleh negara,  ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut juga dengan tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum 1
Pendaftaran i tanah  di  Indonesia  sekarang  ini  sangat  penting,  untuk  menjamin kepastian  hukum,  termasuk i pula  perlindungan i hukum  bagi  mereka  yang  akan memperoleh hak atas bidang tanah tersebut di waktu yang mendatang. Pendaftaran hak atas  tanah  utamanya  ialah  menyediakan  jaminan  keamanan  atas  pemilikan  tanah  dan pemindahan haknya, misalnya pembeli menikmati tanah tanpa gangguan dari pihak lain. Selain itu, pendaftaran tanah dibuat untuk menemukan apakah ada hak-hak pihak ketiga.
1 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya , Jilid 1, Universitas Trisakti, Jakarta, 2013, hlm 18
Untuk  tercapainya  prinsip  hukum  tersebut  maka  diperlukan  pejabat  umum  yang bisa  mengahasilkan  produk  berupa  akta  autentik.  Negara  telah  menentukan  bahwa pejabat i umum  yang berwenang i membuat akta yang berkaitan dengan akta  pertanahan yaitu Pejabat . Pembuat Akta Tanah (selanjutnya ditulis PPAT perubahan). Dalam Pasal 1 Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016  dimaksud  PPAT  adalah  perjabat umum i yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta autentik mengenai perbuatan hukum i tertertu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas rumah susun. 2
Kewenangan yang diberikan kepada PPAT salah satunya ialah membuat Akta Jual Beli  (selanjutnya  ditulis  AJB).  AJB  merupakan  dokumen i yang  membuktikan adanya i peralihan  hak  atas  tanah  dari  pemilik  sebagai  penjual  kepada  pembeli  sebagai pemilik  baru.  Menurut  Pasal  37  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997,  AJB merupakan bukti sah (selain risalah lelang, jika peralihan haknya melalui lelang) bahwa hak  atas  tanah  dan  bangunan  sudah  beralih  kepada  pihak  lain.  AJB  dibuat dihadapan . PPAT, hak . atas . tanah tidak bisa dilakukan di bawah . tangan
AJB  berisikan  kesepaskatan  dan  perjanjian  diantara  para  pihak  dan  mengikat mereke yang membuatnya, dalam membuat AJB harus , sesuai , dengan , prosedur , hukum , yang , berlaku,  menurut  perundang-undangan,  selain  itu  juga  terdapat  persyaratan- persyaratan  yang  harus  dipenuhi  oleh  pihak  penjual  dan  pembeli  sebelum  melakukan proses transaksi jual beli tersebut. Hal ini sebagai bukti yang sah bahwa telah terjadi jual beli i sesuatu hak atas tanah sudah sesuai dengan ketentuan hukum, Kekurangan i syarat- syarat  tersebut  dapat  mengakibatkan  akta  perjanjian  peralihan  hak  tersebut  menjadi dapat dibatalkan . atau batal . demi hukum.
2 Abdul . Ghofur . Anshori, Lembaga . Kenotariatan  Indonesia:  Perspektif  Hukum  Dan  Etika, Cet  1, UII . Press, Yogyakarta, 2009, hlm. 486.
Selain itu perjanjian juga harus dilaksanakan dengan itikad baik, sesuai dalam pasal 1338 KUH Perdata yang menyatakan bahwa suatu perjanjian harus diksanakan dengen itikad baik. Itikad baik merupakan suatu kepatuhan terhadap tindakan suatu pihak dalam hal melaksanakan yang telah dipejanjikan. Pelaksanaan itikad baik, ada dua macam, yaitu unsur  subyektif,  dan  unsur  obyektif  untuk  menilai  pelaksanaan.  Dalam  hukum  unsur subyektif,  kejujuran  dan  kebersihan  si  pembuatnya,  namun  dalam  Pasal  1338  KUH Perdata,  bukanlah  unsur  subyektif,  melainkan  pelaksanaan  perjanjian  itu  harus mengindahkan  norma-norma kepatuhan dan kesusilaan, maksud dari itikad baik disini adalah ukuran obyektif untuk menilai pelaksanaan perjanjian itu.
Tanah sebagai objek jual beli kesepakatan dan pembelian biasanya memiliki status yang berbeda-beda. Misalnya status tanah tersebut merupakan hasil dari warisan, atau tanah tersebut merupakan tanah milik harta bersama suami isteri. Sebagaimana disadari bahwa harta bersama merupakan harta benda yang diperoleh oleh pasangan suami dan isteri  selama  masa  perkawiannya  berlangsung.  Jika  selama  perkawinannya  pasangan tersebut memiliki harta bersama yang berupa tanah, maka saat itu terjadi perceraian atau salah satu meninggal dunia tanah harta bersama tersebut harus dibagi antara suami atau isteri, dalam pembagiannya bisa dilakukan dengan cara memecah sertifikat menjadi nama masing-masing  suami-isteri  dengan  menjual  tanahnya  terlebih  dahulu,  atau  bisa  juga dilakukan dengan cara menjual terlebih dahulu tanah tersebut yang kemudian hasilnya pada saat itu dibagi dua.
Namun  kenyataannya  yang  terjadi  pada  masyarakat  saat  ini,  sering  sekali  terjadi atau  muncul  permasalahan  dan  perselisihan  menyangkut  proses  jual  beli  tanah  harta bersama. Permasalahan ini muncul karena sebagian besar masyarakat umum belum atau masih tidak mengetuhui mekanisme dan ketentuan hukum yang berlaku terkait dengan
jual  beli  tanah.  Apalagi  persoalan  juga  muncul  mengingat  ada  satu  pihak  yang  dengan sengaja  dan  melakukan  pelanggaran  terhadap  prosedur  jual  beli  tanah  yang  berlaku. Misalnya  tanah  harta  milik  bersama  tersebut  ternyata  dijual  oleh  pihak  suami  dengan tanpa menyertakan/tanpa sepengetahuan dari pihak mantan isteri. Dimana seharusnya pihak istri juga memiliki hak atas tanah tersebut yang juga harus dilibatkan dalam proses jual beli tahah, maka tidak harapkan dikemudian banyak muncul kasus-kasus sengketa jual  beli  tanah  khususnya  tanah  harta  milik  bersama  yang  semakin  berkembang  di tengah-tengah masyarakat, konsekuensinya dapat dibatalkan atau batal demi hukum oleh pengadilan. 3
Akibatnya  dari  pihak  pembeli  yang  beritikad  baik  dan  jujur  akan  mengalami gangguan  untuk  menikmati  barang  yang  dibelinya.  Salah  satu  cara  untuk  menentukan kriteria  itikad  baik  dari  pembeli  adalah  dengan  melihat  apakah  pembeli  tersebut mengetahui  bahwa  tanah  yang  akan  dibelinya  tersebut  milik  dari  penjual  atau  bukan. Apabila  pihak  pembeli  memang  sama  sekali  tidak  mengetahui  bahwa  pihak  penjual sebenarnya bukan pemilik dari tanah tersebut, sehingga seharusnya penjual tidak berhak untuk  menjualnya,  maka  pihak  pembeli  dapat  dikatakan  beritikad  baik,  bentuk perlindungan  hukum  yang  diberikan  terhadap  pembeli  yang  beritikad  baik  adalah  ia dapat meminta ganti rugi dari penjual.
Bahwa  AJB  tidak  sesuai  dengan  syarat  sah  hukum  perjanjian  sebagaimana  diatur dalam Pasal 1320 Ayat (4) KUH Perdata yang berbunyi sebab yang halal yang merupakan syarat obyektif tidak terpenuhi karena dalam transaksi jual beli tersebut pihak penjual menjual tanah yang merupakan harta bersama dengan menggunakan identitas palsu yang menerangkan  bahwa  dirinya  belum  menikah  Sebagaimana  dalam  Pasal  36  Ayat  (1)
3 Wirahadi . Prasetyono, Cara . Mudah . Mengurus Surat Tanah Dan Rumah , Flash . Book, Jogjakarta, 2013, hlm 5.
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2019 Atas Perubahan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan yang menyebutkan bahwa suami isteri tidak dapat bertindak atas harta bersama dengan tanpa persetujuan kedua belah pihak. Maka transaksi jual beli dengan AJB dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum.
Transaksi  jual . beli  atas . sebidang.tanah  antara  Alm.  Bapak  Haryanto  dan tergugat . melanggar . syarat . sah  perjanjian  yaitu  syarat  “sebab  yang  halal”,  yang maksudnya adalah perjanjian yang tidak berdasarkan . suatu . sebab yang . halal atau dibuat dengan suatu sebab yang . terlarang dan tidak mempunyai kekuatan hukum dikarenakan perjanjian tersebut tidak memenuhi syarat objektif, sebagaimana telah dipertimbangkan di atas yang berpotensi merugikan pihak penggugat, maka perjanjian tersebut batal demi hukum.
PPAT  sebagai  seorang  pejabat  umum  diharapkan  untuk  saksama  dalam menjalankan  tugas  kewajban  jabatannya,  sehingga  harus  cermat  dalam  meneliti kebenaran formal dari dokumen-dokumen yang dibawa kepadanya. Sebagaimana dalam Pasal  39  Ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  dalam  ayat  ini diwujudkan fungsi dan tanggun jawab PPAT sebagai pelaksana pendaftaran tanah. Akta PPAT  wajib  dibuat  sedemikian  rupa  sehingga  dapan  dijadikan  dasar  yang  kuat  untuk pendaftaran pemindahan hak dan pembebanan hak yang bersangkutan. Oleh karena itu PPAT  bertanggung  jawab  untuk  memeriksa  syarat-syarat  perbuatan  hukum  yang bersangkutan,  dengan  antara  lain  mencocokan  data  yang  terdapat  dalam  sertifikat dengan daftar-daftar yang ada dikantor pertanahan.
Selain itu juga PPAT dituntut untuk bersikap jujur, yaitu jujur pada dirinya sendiri, masyarakat,  organisasi  dan  Tuhan,  dalam  melaksanakan  tugas  jabatannya. PPAT  juga diharapkan dalam melaksanakan kewajibannya  dengan itikad baik sesuai dengan kode
etik PPAT yang berlaku, sebagaimana tercantum dalam . Pasal 3 huruf (e) Kode . Etik PPAT yang  mengharuskan  seorang  PPAT  bertanggung  jawab,  jujur,  dan  tidak  memihak  serta Pasal  4  huruf  r  angka  1  dimana  PPAT  dilarang  untuk  melakukan  perbuatan  perbuatan yang  melanggar  ketentuan-ketentuan  dalam  Peraturan  Jabatan  PPAT  dan  ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya yang terkait dengan tugas pokok PPAT.
Berdasarkan . latar . belakang  tersebut  diatas,  maka  dilakukan  peneliitian permasalahan  ini  dengan  judul  “Akibat  Hukum  Akta  Jual  Beli  Yang  Dibatalkan  Oleh Pengadilan  Terhadap  Pembeli  Yang  Beritikad  Baik  (Studi  Kasus  Putusan  Nomor 60/Pdt/2018/PT Btn)

## RUMUSAN MASALAH
Berdasarkan  latar  belakang  diatas,  dapat  disimpulkan  bahwa  rumusan  masalah yang akan dijabarkan dalam permasalahan selanjutnya, yaitu:
1. Bagaimana tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah terhadap akta jual beli yang dibatalkan oleh pengadilan?
2. Bagaimana perlindungan hukum terhadap pembeli yang beritikad baik akibat akta jual beli yang dibatalkan oleh pengadian?

## METODE PENILITIAN
Adapun  mengenai  penelitian  yang  dilakukan  dalam  penulisan  tesis  ialah menggunakan penelitian hukum yuridis normatif yaitu penelitian yang difokuskan untuk mengkaji  penerapan-penerapan  kaidah  atau  norma-norma  dalam  hukum  positif  yang berlaku  atau  ilmu  hukum  normatif.  Pendekatan  yuridis  normatif  dilakukan  dengan mengkaji berbagai aturan hukumyang bersifat formil sepeti undang-undang, peraturan- peraturan serta literature yang beisi konsep teotits dan selanjutnya dihubungkan dengan
permasalahan  Pendekata  Penelitian  yang  digunakan  penulis  ada  3  (Tiga)  yaiut Pendekatan  Undang-Undang,  Pedekatan  Konseptual  dan  Pendekatan  Kasus.  Sumber bahan  yang  digunakan  penulis  yaitu:  bahan  hukum  premier,  bahan  hukum  sekunder, bahan hukum tersier yang  terdiri dari:
1. Bahan Hukum Primer
a. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
b. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
c. Undang-Undang  Nomor  16  Tahun  2019  Atas  Perubahan  Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan
d. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
e. Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016  Perubahan  Atas  Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah
f. Perarutan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
2. Bahan  hukum  sekunder  berupa  semua  publikasi  tentang  hukum  meliputi  buku- buku  ilmiah  dibidang  hukum,  makalah  hukum,  jurnal-jurnal  hukum  dan  artikel hukum serta putusan pengadilan

## PEMBAHASAN
A. Tanggung  jawab  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Terhadap  Akta  Jual  Beli  Yang

## Dibatalkan Oleh Pengadilan
PPAT  dalam  pembuatan  akta  harus  sesuai  dengan  kejadian,  status dan  data yang benar serta didukung dengan dokumen sesuai peraturan perundang-undangan. Dalam  Kode  Etik  IPPAT.  Berdasarkan  Pasal  3  huruf  e  Kode  Etik  IPPAT,  mengatur
mengenai  kewajiban  dan  larangan  bagi  PPAT.  Salah  satu  kewajiban  PPAT  adalah bekerja dengan penuh rasa tanggung jawab, mandiri, jujur dan tidak berpihak.
PPAT  sebagai  pejabat  umum  dalam  menjalankan  tugas  dan  kewenangan jabatannya  tersebut,  khususnya  berkaitan  dengan  pembuatan  akta  autentik adakalanya  melakukan  kesalahan,  dan  kesalahan  tersebut  bisa  saja  menyangkut persyaratan formil maupun materil. Permasalahan yang timbul karena kelalaian baik dilakukan  secara  sengaja  maupun  tidak  sengaja  oleh  PPAT.  Hal  ini  mengakibatkan akta tersebut hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan atau  dapat  batal  demi  hukum  karena  tidak  terpenuhinya  syarat-syarat  dalam perjanjian sehingga dijadikan alasan bagi pihak yang dirugikan menuntut ganti rugi kepada pihak PPAT.
Penyebab permasalahan karena ketidak jujuran klien terkait kebenaran syarat administrasi  sebagai  dasar  pembuatan  akta  yang  ikut  menjerat  PPAT  sehingga berakibat akta tersebut batal demi hukum ( niegtigheid van rechtswege ), Seperti kasus penulis angakat dalam putusan Nomor 60/Pdt/2018/PT Btn, terdapatnya identitas dan  tanda  palsu  salah  satu  pihak  yang  seakan-akan  menjadi  penjual  menunjukkan bahwa  Notaris/PPAT  dalam  melakukan  pembuatan  akta  tidak  cermat  dan  berhati- hati  ketika  melakukan  pengenalan  penghadap,  karena  tidak  terpenuhinya  syarat objektif.  Dalam  hal  ini  PPAT,  memiliki  tanggung  jawab  atas  segala  akta  yang  telah dibuatnya. Apabila suatu aktanya terdapat unsur cacat hukum yang kemudian dapat dibatalkan atau batal demi hukum maka PPAT dapat diminta pertanggungjawabannya  baik  atas  kesalahan  atau  bukan  kesalahannya.  Dengan demikian terhadap permasalahan tersebut PPAT dapat dimintai pertanggungjawabannya  sehubungan  dengan  AJB  yang  dibuatnya  telah  dibatalkan atau dinyatakan batal demi hukum oleh putusan pengadilan
Dalam  peraturan  perundang-undangan  yang  terkait  dengan  PPAT    bahwa ketika  seorang  PPAT  dalam  menjalankan  tugas  dan  jabatannya  dalam  putuasan pengadilan terbukti melakukan pelanggaran, PPAT dapat dikenai atau dijatuhi sanksi berupa sanksi administratif, tetapi tidak mengatur adanya sanksi perdata dan pidana terhadap PPAT, maka apabila terjadi pelanggaran yang memenuhi delik perdata dan pidana terhadap PPAT tersebut dapat dikenakan sanksi perdata yang termuat dalam KUHPerdata dan sanksi pidana yang terdapat dalam KUHP.
Adapun Tanggung jawab PPAT dapat digolongkan menjadi dua yaitu tanggung jawab  etik,  merupakan  tanggung  jawab  yang  berkaitan  dengan  etika  profesi  PPAT dan  Tanggung  jawab  hukum,  dapat  berupa  tanggung  jawab  administratif,  perdata, dan atau pidana dapat di uraikan sebagai berikut: 4
1. Tanggung Jawab Administrasi
Sanksi  administratif  yang  dapat  diberikan  kepada  PPAT  karena melanggar  ketentuan  yang  berlaku  dalam  menjalankan  jabatannya  dapat mengakibatkan  PPAT  diberhentikan  dari  jabatannya.  Pemberhentian  PPAT dapat  terjadi  dikarenakan  dalam  menjalankan  tugas  jabatannya  melakukan pelanggaran  ringan  maupun  berat.  Sanksi  atas  pelanggaran  yang  dilakukan oleh PPAT dikarenakan tindakan administratif berupa teguran tertulis sampai dengan pemberhentian jabatannya sebagai PPAT Pasal 10 Peraturan Jabatan PPAT juga ditetapkan dalam Pasal 6 ayat 1 Kode Etik IPPAT yakni bagi anggota yang melakukan pelanggaran Kode Etik dapat dikenai sanksi berupa :
a. Teguran;
b. Peringatan;
4 Solahudin  Pugung, Perihal  Tanah  dan  Hukum  Jual  Belinya  Serta  Tanggung  Jawab  PPAT  Terhadap Akta Yang Mengandung Cacat Perspektif Negara Hukum, Budi Utama, Yogyakarta, 2021, hlm 254.
c. Pemecatan  Sementara  ( Schorsing )  dari  keanggotaan  perkumpulan
IPPAT;
d. Pemecatan ( Onzetting ) dari keanggotaan perkumpulan IPPAT;
e. Pemberhentian  dengan  tidak  hormat  dari  keanggotaan  perkumpulan IPPAT.”
Penjatuhan  sanksi-sanksi  tersebut  disesuaikan  dengan  kuantitas  dan kualitas pelanggaran yang dilakukan anggota tersebut (pasal 6 ayat (2) Kode Etik IPPAT). Pembinaan dan pengawasan pelaksanaan tugas PPAT dilakukan oleh kepala badan pertanahan Nasional.
Berkaitan  dengan  kasus  putusan  Nomor  60/Pdt/2018/PT  Btn,  posisi PPAT (turut tergugat). Dalam hal ini jelas melanggar ketentuan sebagaimana diatur  dalam  pasal  39  ayat  (1)  huruf  g.  Maka,  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah wajib bertanggung jawab secara administratif berdasarkan ketentuan dalam Pasal  62  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah.  Sanksi  administratif  diberikan  sebagai  tanggung  jawab  administratif terhadap jabatan PPAT. Dengan demikian, sanksi yang dapat diberikan adalah pemberhentian  dari  jabatan  dengan  pencabutan  Surat  Keputusan  Turut tergugat  oleh  BPN  sehingga  diberhentikan  sebagai  PPAT  karena  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  dalam  hal  ini  Turut  tergugat  telah  melanggar  undang- undang dengan demikian juga melanggar Kode Etik Profesi.
2. Tanggung Jawab Perdata
Pertanggung  jawaban  PPAT  secara  perdata  terkait  dengan kesenjangan, kealpaan dan/atau kelalaiannya dalam pembuatan akta jual beli.  Tanggung  jawab  ini  berkaitan  dengan  ditemukannya  penyimpangan yang  berkaitan  dengan  akta  otentik  yakni  berupa  cacat  yuridis  yang
menyangkut  syarat  materil  (berkaitan  dengan  subjek  dan  objeknya)  dan syarat formil (berkaitan dengan prosedur dan persyaratan). Penyimpangan tersebut  dapat  berkaitan  dengan  kesalahan,  kelalaian,  atau  bahkan kesengajaan  yang  merugikan  salah  satu  pihak.  Tidak  hanya  dimintai pertanggung  jawaban  secara  administrtif  saja,  penyimpangan  tersebut dapat pula dimintai ganti rudi oleh pihak-pihak yang dirugikan.
Jika dikaitkan dalam  kasus ini pertanggungjawaban  dalam Hukum Perdata,  yang  pertama  mengenai  pertanggungjawaban  atas  dasar kesalahan  yang  artinya  seseorang  harus  bertanggung  jawab  karena  telah melakukan kelalaian yang merugikan orang lain. 5 Maka mengenai AJB yang dibuat oleh PPAT (Tergugat I) selaku pejabat umum ternyata dibuat tanpa sepengetahuan dan persetujuan istri sah dari Alm. Haryanto karena penjual menggunakan identitas yang tidak sesusai sehingga terhadap akta autentik yang dibuatnya ternyata menimbulkan permasalahan serta menyebabkan hak  penggugat  sebagai  salah  satu  pemilik  obyek  tanah  harta  bersama tersebut telah dirugikan maka oleh karenanya menimbulkan kerugian pada orang lain, mewajibkan orang yang menyebabkan kerugian itu mengganti kerugiannya  sebagaimana  dalam  Pasal  1365  KUH  Perdata  bahwa  setiap perbuatan yang melawan hukum. Selanjutnya pertanggung jawaban risiko atau  tanggung  jawab  mutlak  yakni  seseorang  bertanggungjawab  atas pelanggaran yang dilakukan karena tidak sengaja dan tidak diperkirakan
Dengan  demikian,  maka  telah  terjadi  perbuatan  melawan  hukum dengan terdapat hak Penggugat atas harta bersama yang dilanggar hingga
5 Hans Kalsen, Teori Umum tentang Hukum dan Negara , PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta 2006, hlm. 95
menimbulkan kerugian karena adanya transaksi jual beli yang dituangkan ke dalam AJB yang dibuat oleh Tergugat I maka dapat bertanggung jawab dengan cara memberikan ganti kerugian
Mengenai permasalah penuntutan ganti kerugian dalam Pasal 1365 KUH Perdata menurut M.A. Moegni Djojodirdjo meliputi:
a. Ganti kerugian dalam bentuk uang,
b. Ganti  kerugian  dalam  bentuk  natura  atau  pengembalian  keadaan pada keadaan semula,
c. pernyataan  bahwa  perbuatan  yang  dilakukan  adalah  bersifat melawan hukum, d. Larangan untuk melakukan suatu perbuatan,
e. Meniadakan sesuatu yang diadakan secara melawan hukum,
f. Pengumuman  daripada  keputusan  atau  dari  sesuatu  yang  telah diperbaiki. 6
Menurut  penulis  pemberian  ganti  kerugian  dalam  kasus  ini  dapat dilakukan  dengan  cara  pengembalian  pada  keadaan  semula  karena pengembalian  yang  secara  nyata  yang  kiranya  lebih  sesuai  dari  pada pembayaran  ganti  kerugian  dalam  bentuk  uang  sebagaimana  dalam gugatan  penggugat  yang  meminta  untuk  mengembalikan  status  tanah kepada keadaan semula.
3. Tanggung Jawab Pidana
Dalam hukum pidana Indonesia terdapat unsur kesengajaan (dolus) yang dengan sadar dilakukan oleh pelaku pelanggaran hukum pidana dan kelalaian  merupakan  keadaan  yang  tanpa  disadari  oleh  pelaku mengakibatkan  tindak  pidana.  Menurut  Wirjono  Prodjodikoro,  bahwa kesengajaan adalah penting sekali di dalam pidana karena sebagian besar tindak  pidana  mempunyai  unsur  kesengajaan  atau opzet ,  bukan  unsur
6 M.A. Moegni Djojodirdjo, Perbuatan Melawan Hukum . Pradnya Paramita, Jakarta 1976, hlm 102
culpa . Ini layak, karena biasanya yang pantas mendapat hukuman pidana itu adalah orang yang melakukan sesuatu dengan sengaja. 7
Berkaitan  hal  tersebut  PPAT  dapat  saja  dipertanggung  jawabkan pidana  jika  PPAT  yang  membuat  akta  autentik  terbukti  melakukan  atau memasukan keterangan palsu kedalam suatu akta autentik yang dibuatnya tersebut sebagaimana diatur dalam Pasal 266 Ayat (1) KUH Pidana. Dalam kasus  ini  Alm.  Haryanto  sebagai  penjual  faktanya  ternyata  menggunakan identitas  yang  tidak  sesuai  berupa  KTP,  KK  untuk  menjual  harta bersamanya  ke  PT.  Makmur  Persada  Indonesia  (Tergugat  II)  dengan melakukan transaksi jual beli tanah yang kemudian buatkan ke dalam AJB yang dibuat oleh PPAT (Tergugat I).
Namun, PPAT tidak mengetahui bahwa identitas dari pihak penjual yang diberikan kepadanya merupakan identitas palsu pada saat pembuatan AJB karena pihak penjual memberikan kuasa kepada pembeli maka dalam hal  ini  oleh  karena  Tergugat  I  tersebut  tidak  mengetahui  perihal  tidak benarnya  identitas  yang  tidak  sesuai  kenyataan  dengan  demikian  PPAT sebagai  pejabat  dalam  kasus  putusan  Nomor  60/Pdt/2018/PT  Btn  yang membuat  AJB  tersebut  tidak  dapat  dipidana.  Hal  ini  dikarenakan  posis PPAT orang yang hanya disuruh dalam pembuatan AJB hanya merupakan media (alat) untuk lahirnya suatu akta autentik, sedangkan inisiatif timbul dari  para  pihak  sehingga  dalam  hal  ini  PPAT  adalah  pihak  yang  disuruh bukan pihak yang menyuruh
7 Wirjono Prodjodikoro, Asas-Asas Hukum Perjanjian , Mandar Madju, Bandung, 2000.

## B. Perlindungan  Terhadap  Pembeli  Yang  Beritikad  baik  Akibat  Akta  Jual  Beli Dibatalkan Oleh Pengadilan
Perlindungan hukum terhadap pembeli beritikad baik, pada dasarnya adalah perlindungan  hukum  yang  diberikan  kepada  pembeli,  karena  dia  memperoleh  hak kebendaan dengan didasari itikad baik. Artinya, dia tidak mengetahui cacat atau cela dari proses perolehan barang tersebut, sebagaimana diatur di dalam Pasal 531 KUH Perdata.
“Besit dalam itikad baik terjadi bila pemegang besit memperoleh barang itu dengan  mendapatkan  hak  milik  tanpa  mengetahui  adanya  cacat  cela  di dalamnya.” Pasal 531 KUH Perdata.
Perlindungan ini diberikan, sekalipun penjual bukanlah orang yang berhak untuk  mengalihkan  hak  kebendaan  tersebut  kepada  pembeli  sebagaimana  yang diatur dalam pasal 551 KUH Perdata. 8 Sehingga, pembeli beritikad baik mendapatkan perlindungan  atas  hubungan  hukum  antara  pemegang  hak  kebendaan  dengan bendanya ( hak absolut ).
“Tuntutan seperti itu [mempertahankan besit di hadapan hakim, dalam hal besitnya terganggu, red juga boleh diajukan sekalipun besit itu diperoleh dari seseorang  yang  tidak  cakap  menurut  hukum  untuk  memindahtangankan barang tersebut.” (Pasal 551 KUH Perdata)
Perlindungan  terhadap  Pembeli  juga  dimaknai  sebagai  perlindungan terhadap  hubungan  kebendaan  antara  pembeli  dan  bendanya.  Perlindungan  ini diberikan karena memperoleh hak kebendaan tersebut dengan itikad baik. Perjanjian jual  beli  menjadi  alas  hak  yang  sempurna  bagi  pembeli  untuk  mempertahankan benda  yang  dibeli,  terhadap  siapapun  yang  mencoba  mengganggu  pembeli  dalam
8 Rahmadi Usman, Hukum Kebendaan , PT, Sinar Grafika, Jakarta, 2013, hlm. 165.
menikmati barang. Perjanjian jual beli ini dibarengi dengan peralihan hak kebendaan antara pembeli dengan penjual. 9
Perlindungan  hukum  tidak  hanya  diberikan  kepada bezit beritikad  baik, bahkan bezit dengan itikad buruk juga mendapatkan perlindungan. Seseorang yang menguasai  hak  kebendaan  dinyatakan  sebagai  bezit  beritikad  buruk,  apabila  ia mengetahui benda yang ia  kuasai merupakan benda milik orang  lain. Sebagaimana diatur dalam pasal 532 KUH Perdata:
“Besit  dalam  itikad  buruk  terjadi  bila  pemegangnya  mengetahui,  bahwa barang  yang  dipegangnya  bukanlah  hak  miliknya.  Bila  pemegang  besit digugat  di  muka  Hakim  dan  dalam  hal  ini  dikalahkan,  maka  ia  dianggap beritikad buruk sejak perkara diajukan”.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah, itikad  baik  dalam  hubungannya  dengan  penguasaan  fisik  atas  tanah  terdapat  pada Pasal  24  dan  pemegang  sertifikat  hak  atas  tanah  Pasal  32.  Peraturan  Pemerintah Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  Pasal  24  ayat  (2)  huruf  a menyatakan:  “penguasaan  (atas  tanah)  tersebut  dilakukan  dengan  itikad  baik  dan secara  terbuka  oleh  yang  bersangkutan  sebagai  yang  berhak  atas  tanah,  serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya”,
Penyebab  permasalahan  dalam  hal  ini  bukan  hanya  timbul  dari  kesalahan atau kelalaian PPAT melainkan timbul karena ketidak jujuran klien terkait kebenaran syarat  administrasi  sebagai  dasar  pembuatan  akta.  Seperti  kasus  penulis  angkat dalam  Putusan  Nomor  60/Pdt/2018/PT  Btn  telah  dilakukan  jual  beli  tanah  antara
9 Ibid, hlm 141.
penjual/atau pemilik tanah (Bapak Haryanto) dengan PT Makmur Persada Indonesia, tidak  memenuhi  syarat-syarat  sahnya  perjanjian.  Hal  ini  dikarenakan,  telah melanggar  pasal  1320  KUH  Perdata  huruf  (d)  Causa  yang  halal,  bahwa penjual/pemilik  tanah  menjual  tanah  yang  jelas-jelas  milik  bersama  tanpa  adanya sepengetahuan istri sah yang juga merupakan pemilik sah dari obyek tanah didalam transaksi jual beli tersebut, menggunakan identitas yang tidak sesuai berupa Kartu Tanda  Penduduk  (KTP)  dan  Kartu  Keluarga  (KK)  yang  menerangkan  bahwa  pihak penjual  belum  menikah  yang  pada  kenyataannya  telah  terikat  pernikahan  dengan (Sherly) penggugat.
Setiap  pihak  yang  membuat  dan  melaksanakan  perjanjian  harus melandasinya  dengan  itikad  baik.  Pasal  1338  ayat  (3)  KUH  Perdata  menyatakan bahwa  semua  perjanjian  harus  dilaksanakan  dengan  itikad  baik.  Artinya,  dalam pembuatan dan pelaksanaan perjanjian harus mengindahkan substansi perjanjian/kontrak  berdasarkan  kepercayaan  atau  keyakinan  yang  teguh  atau kemauan baik dari para pihak. Jika kemudian ditemukan adanya itikad tidak baik dari salah  satu  pihak  yang  membuat  perjanjian,  baik  dalam  pembuatan  maupun  dalam pelaksanaan perjanjian maka pihak yang beritikad baik akan mendapat perlindungan hukum.
Dalam  KUH  Perdata  suatu  perjanjian  dalam  jual  beli  tanah  dianggap  batal apabila barang yang dijual merupakan milik orang lain, dalam hal ini pembeli dapat menuntut  pengembalian  pembayaran,  ganti  rugi  dan  bunga.  Tetapi  tuntutan  itu menjadi  batal,  apabila  pembeli  mengetahui  bahwa  penjual  merupakan  orang  yang tidak berhak mengalihkan barang tersebut.
Sesuai dengan Pasal 1471 KUH Perdata yang menyatakan bahwa:
“Jual beli benda orang lain adalah batal, dan dapat memberikan dasar untuk pengganti biaya, kerugian dan bunga, jika si pembeli tidak telah mengetahui bahwa  barang  itu  kepunyaan  orang  lain,  karena  perjanjian  tersebut  batal demi  hukum.  Dengan  demikian  maka  keadaan  harus  dikembalikan  seperti semula sebelum ada perjanjian, maka semua klausul tidak dapat diterapkan dan akibat wanprestasi pun menjadi musnah”.
Selanjutnya dalam Pasal 1473 KUH Perdata bahwa:
“Perjanjian  dalam  pembuatan  akta  jual  beli  membebani  kepada  penjual untuk  memberikan  keterangan  secara  jujur  tentang  barang  yang  menjadi obyek  jual  beli.  Penjual  wajib  menyatakan  dengan  jelas,  untuk  apa  ia mengikatkan  dirinya,  janji  yang  tidak  jelas  dan  dapat  diartikan  dalam berbagai pengertian, harus ditafsirkan untuk kerugiannya”
Pasal  ini  dengan  tegas  membebankan  kewajiban  kepada  penjual  untuk memberikan  keterangan  kepada  pembeli  tentang  barang  yang  akan  dibeli,  karena nantinya  keterangan  ini  dapat  menjadi  pertimbangan  bagi  pembeli  untuk melanjutkan kesepakatan jual beli. Keterangan yang tidak jujur dapat mengakibatkan kerugian bagi pembeli, tetapi pembeli mendapat perlindungan hukum dari penjual yang  tidak  jujur  ini.  Karena  Pasal  1474  KUH  Perdata  menyebutkan  bahwa  penjual memiliki  dua  kewajiban  utama,  yaitu  menyerahkan  barang  dan  menanggungnya..
Mengenai  itikad  baik  dari  pembeli  sebagaimana  telah  penulis  jelaskan  diatas, bahwa penerapan asas itikad baik tidak boleh bertentangan dengan asas-asas hukum perjanjian  serta  peraturan  perundangan-perundangan  yang  berlaku.  Prinsip  itikad baik  memiliki  fungsi  yang  sangat  penting  dalam  pembuatan  kontrak.  Itikad  baik pelaksanaan  kontrak  mengacu  kepada  itikad  baik  yang  obyektif.  Standar  yang digunakan dalam itikad baik adalah standar obyektif yang mengacu kepada suatu
Seharusnya  pembeli  dalam  hal  ini  adalah  orang  yang  dirugikan  harus diberikan perlindungan, karena pembeli telah melakukan pembelian tersebut dengan itikad  baik  yang  telah  diatur  dalam  pasal  1338  ayat  (3)  yang  menyatakan  “bahwa kontrak  harus  dilaksanakan  dengan  itikad  baik”  dan  telah  dipertegas  dalam
Sebagaimana Surat  Edaran  Mahakamah  Agung  (SEMA)  Nomor  7  Tahun  2012  pada pokoknya  menyatakan  bahwa:  Pembeli  yang  beriktikad  baik  berhak  memperoleh perlindungan hukum dan pemilik semula yang berhak hanya dapat menuntut ganti rugi kepada penjual yang tidak berhak. Konsep pembeli tanah yang beriktikad baik kemudian diperkuat dan diperjelas dengan Surat Edaran Mahakamah Agung (SEMA) Nomor 4 Tahun 2016 tentang Kesepakatan Rapat Pleno Kamar yang pada pokoknya adalah  bahwa  pembeli  yang  beriktikad  baik  membeli  tanah  dari  penjual  sebagai pemilik tanah yang dibuktikan dengan bukti kepemilikan yang sah, jual beli dilakukan di hadapat PPAT, pada waktu jual beli tanah objek jual beli tidak sedang dalam sita atau perkara
Dalam  Surat  Edaran  Mahkamah  Agung  (SEMA)  Nomor  5/2014  juga  telah ditegaskan bahwa kriteria pembeli yang beritikad baik adalah (1) melakukan jual beli berdasarkan  peraturan  perundang-undangan,  dan  (2)  melakukan  kehati-hatian dengan  meneliti  hal-hal  berkaitan  dengan  obyek  yang  diperjanjikan.  Kedua  syarat tersebut semestinya dibaca sebagai suatu syarat kumulatif. Kriteria obyektif ini, telah diterapkan pula
Bahwa jika dikaitkan dengan perkara, PT. Makmur Persada Indonesi selaku pembeli  yang  beriktikad  baik  dikarenakan  telah  melakukan  atas  apa-apa  yang dibahas  diatas  tersebut  dan  sudah  sesuai  dengan  ketentuan  hukum  berlaku  serta telah melakukan prinsip kehati-hatian.
Dalam hal pembeli beritikad baik maka dalam perlindungannya KUH Perdata dalam Pasal 1491 memberikan perlindungan berupa:
“Penanggungan  yang  menjadi  kewajiban  penjual  terhadap  pembeli,  adalah untuk menjamin dua hal, yaitu: pertama, penguasaan barang yang dijual itu secara  aman  dan  tenteram;  kedua,  terhadap  adanya  cacat-cacat  barang
tersebut yang tersembunyi, atau yang sedemikian rupa hingga menerbitkan alasan untuk pembatalan pembeliannya.”
Merujuk pada Pasal 1495 dan Pasal 1496 KUH Perdata, yaitu:
1. Meskipun telah diperjanjikan bahwa Penjual tidak akan menanggung sesuatu apapun, namun ia tetap bertanggung-jawab tentang apa yang berupa akibat dari suatu perbuatan yang telah dilakukan olehnya; semua persetujuan yang bertentangan dengan ini adalah batal.
2. Penjual, dalam hal adanya janji yang sama, jika terjadi suatu penghukuman terhadap  Pembeli  untuk  menyerahkan  barangnya  kepada  seorang  lain, diwajibkan  mengembalikan  harga  pembelian,  kecuali  apabila  Pembeli  ini pada  waktu  pembelian  dilakukan,  mengetahui  tentang  adanya  putusan hakim  untuk  menyerahkan  barang  yang  dibelinya  itu  atau  jika  ia  telah membeli barang itu dengan pernyataan tegas akan memikul sendiri untung- ruginya
Dalam  hal suatu penghukuman untuk menyerahkan barang yang dibelinya kepada seorang lain, Pembeli juga berhak menuntut kembali dari Penjual:
1. Pengembalian uang harga pembelian;
2. Pembelian hasil-hasil, jika ia diwajibkan menyerahkan hasil-hasil itu kepada Pemilik Asal yang melakukan tuntutan penyerahan;
3. Biaya  yang  dikeluarkan  berhubung  gugatan  Pembeli  untuk  ditanggung, begitu pula biaya yang telah dikeluarkan oleh Penggugat Asal;
4. Penggantian  kerugian  beserta  biaya  perkara  mengenai  pembelian  dan penyerahannya, sekedar itu telah dibayar oleh Pembeli. 10

## PENUTUP

## A. Kesimpulan
Berdasarkan penjelasan yang telah diruaikan dalam pembahasan tersebut diatas maka dalam hal ini penulis, menarik suatu kesimpulan dari penelitian ini:
1. Akibat akta jual beli yang dibuat PPAT yang didalamnya terdapat identitas palsu akan mengakibatkan  akta  tersebut  batal  demi  hukum,  hal  ini  disebabkan  kerana  tidak tepenuhinya syarat sahnya suatu perjanjian sebagaimana terdapat dalam pasal 1320 KUH  Perdata  Ayat  (4)  yang  berbunyi  sebab  yang  halal  yang  merupakan  syarat
10 R. Subekti, Hukum Perjanjian , PT Intermasa, Cetakan ke sepuluh, Jakarta, 1986. hlm 18.
obyektif. Sehingga akta jual beli tidak sah atau batal demi hukum, sehingga dengan demikian  PPAT  yang  membuat  akta  tersebut  ikut  dapat  diminta  pertanggung jawaban secara individu dan tangung jawab hukum. Tanggung jawab hukum berupa tanggung  jawab  secara  perdata  dan  administrasi.  Tanggung  jawab  secara  perdata PPAT dapat diminta pertanggung jawab mengembalikan status hak pemilikan dalam tanggung jawab administrasi sesuai dengan Kode Etik PPAT dapat dikenakan berupa teguran,  peringatan,  pemberhentian  sementara  dari  anggota  sebagaimana  yang terdapat dalam pasal 7 ayat (1) Kode Etik Profesi Pejabat Pembuat Akta Tanah.
2. Setiap  pihak  yang  membuat  dan  melaksanakan  perjanjian  harus  melandasinya dengan itikad baik sebagaimana Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata menyatakan bahwa semua perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik. Untuk menjamin kepastian, ketertiban  dan  perlindungan  hukum,  seseorang  yang  merasa  dirugikan  atas pelanggaran  yang  dilakukan  pihak  lain,  terlebih  dahulu  harus  memastikan  bahwa dirinya  memang  berada  dalam  posisi  yang  bener-bener  untuk  mendapatkan  posisi untuk  mendapatkan  perlindungan  hukum.  Perlindungan  hukum  yang  digunakan terhadap  para  pihak  yakni  menggunakan  perlindungan  hukum  preventif  yang diberikan pemerintah untuk bertujuan mencegah timbulnya sengeketa, selanjutnya perlindungan  hukum  refresif  perindungan  ini  berupa  penegakan  hukum  yang meliputi  pemberian  sanksi  perdata,  seperti  denda,  ganti  rugi,  serta  hukuman tambahan dan ketika menyelesaikan sengketa di persidangan

## B. Saran
Saran yang dapat penulis berikan berkaitan dengan kesimpulan tersebut diatas ialah:
1. Transaksi jual beli tanah dalam bentuk akta jual beli yang dibuat PPAT batal oleh pengadilan  dikarenakan  dokumen-dokumen  yang  dibawa  penjual/pemilik  tanah
sacara  langsung  dikuasakan  terdapat  keterangan  identitas  yang  tidak  sesuai akibatnya PPAT sebagai pejabat umum ikut jadi tergugat terhadap oleh pihak yang dirugikan  sehingga  PPAT  diminta  pertanggung  jawaban  meskipun  hanya  sebatas pada  data  formil  yang  diberikan  kepadanya,  dan  seharusnya  yang  bertanggung jawab  Notaris/atau  PPAT  yang  membuat  suarat  kuasa  sebelum  dibuatkan  AJB tersebut.  maka  oleh  karena  itu  PPAT  sebagai  pejabat  umum  dalam  pembuat  akta autentik  harus  lebih  berhati-hati  dan  agar  lebih  teliti  terlabih  dalam  pengecekan data-data  yang  diberikan  oleh  klien/atau  pengahadap  kepadanya  sebelum dibuatkan  akta  tersebut,  serta  memperhatikan  prosedur  pembuatan  akta  harus sesuai  dengan  peraturan  peundang-undang  yang  berlaku,  serta  senantiasa meningkat  kualitias  diri  dengan  pemahaman  mengenai  peraturan  perundang- undangan  agar  dikemudian  hari  tidak  terjadi  lagi  akta  yang  dibatalkan  oleh pengadilan
2. Putusan hakim seharusnya memberikan perlindungan hukum tehadap PT. Makmur Persada Indonesia yang dalam hal ini adalah pembeli, karena dia memperoleh hak kebendaan dengan didasari itikad baik. Artinya, dia tidak mengetahui cacat atau cela dari proses perolehan barang tersebut sebagaimana diatur di dalam Pasal 531 KUH Perdata, dan juga dikarenakan AJB batal demi hukum oleh pengadilan akibat dari ketidak terus terangan penjual dalam hal ini Alm. Haryanto dan PPAT tidak cermat meneiliti kebeneran identitas para penghadap yang diberikan kepadanya. Pembeli yang  telah  melakukan  itikad  harus  dilindungi.  Perlindungan  hukum  bagi  pembeli yang beritikad baik dalam pelaksanaan perjanjian dalam hal ini jual beli tanah yaitu sejak  praperjanjian  dan  sesudah  perjanjian  harus  dilindungi  sebagaimana ditentukan Pasal 1341 KUHPerdata dan Pasal 1491 KUHPerdata

## DAFTAR PUSTAKA

## BUKU-BUKU
Abdul  Ghofur  Anshori, Lembaga  Kenotariatan  Indonesia:  Perspektif  Hukum  Dan  Etika, Cet1, UII Press, Yogyakarta, 2009.
Bahder Johan Nasution, Metode Penelitian Ilmu Hukum , Mandar Maju, Bandung, 2008.
Boedi  Harsono, Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya , Jilid 1, Universitas Trisakti, Jakarta, 2013.
Hans  Kalsen, Teori  Umum  tentang  Hukum  dan  Negara ,  PT.  Raja  Grafindo  Persada Bandung, 2006.
M.A. Moegni Djojodirdjo, Perbuatan Melawan Hukum . Pradnya Paramita, Jakarta 1976.
Rahmadi Usman, Hukum Kebendaan , PT, Sinar Grafika, Jakarta, 2013.
Ridwan Khairandy, Itikad Baik Dalam Kebebasan Berkontarak , Jakarta, Ui Press, 2004.
R. Subekti, Hukum Perjanjian , PT Intermasa, Cetakan ke sepuluh, Jakarta, 1986.
Solahudin  Pugung, Perihal  Tanah  dan  Hukum  Jual  Belinya  Serta  Tanggung  Jawab  PPAT Terhadap  Akta  Yang  Mengandung  Cacat  Perspektif  Negara  Hukum, Budi Utama, Yogyakarta, 2021
Wirahadi  Prasetyono, Cara  Mudah  Mengurus  Surat  Tanah  Dan  Rumah ,  FlashBooks, Jogjakarta, 2013.
Wirjono Prodjodikoro, Asas-Asas Hukum Perjanjian , Mandar Madju, Bandung, 2000.

## INTERNET/ ATAU JURNAL
Avita Danastri, Akta Jual Beli Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Kuasa untuk Menjual yang Mengandung Cacat Hukum (Studi Kasus Putusan Pengadilan Tinggi Denpasar Nomor 30/Pdt./2019/PT Dps) , Jurnal, Vol 4, 2020.
Abi  Muzahid  Abdillah, Akibat  Hukum  Terhadap  PPAT  yang  melakukan  Akta  Jual  Beli dengan  Pemalsuan  Identitas  Penjual  dan  Saksi  oleh  Pembeli  (Studi  Kasus Putusan  Pengadilan  Negeri  Depok  Nomor  226/Pdt.G/2018/PN.Dpk ) ,  Vol  4 No. 2 2020.
Bagus  Gede  Ardiartha Prabawa, Analisis  Yuridis  Tentang  Hak  Ingkar Notaris  Dalam  Hal Pemeriksaan  Menurut  Undang-Undang  Jabatan  Notaris  Dan  Kode  Etik Notaris , Acta Comitas : Jurnal Hukum Kenotariatan 2, no. 1 2017
Rafiq  Adi  Wardana, Akta  Jual  Beli PPAT  yang  Cacat  Hukum  dengan  Putusan  Pengadilan (Studi Kasus Pengadilan Tinggi Tanjung Karang No. 17/Pdt.G/2012/PT.TK), Jurnal Vol. 6, No. 1 2019
R.  Puspita  S,  L.  Tyestas  ALW,  dan  A.  Paramita  Prabandari, Akibat  Hukum  Tidak Terpenuhinya  Syarat-Syarat Pembuatan Akta  Jual Beli  Oleh Notaris , Jurnal Vol. 13, No. 2, Agustus 2020.
Rita Vania Kusmayaningtyas, Akta Jual beli yang Cacat Hukum oleh  PPAT Dibuat Tanpa Sepengetahuan dan Persetujuan Pemilik Objek (Studi Kasus Putusan Negeri Jakarta Timur No. 347/Pdt.G/2017/PN Jkt Tim) Vol, No. 4 2020.
Vidya Maharani, Akibat Hukum Kelalaian Pejabat Pembuat Akta Terhadap Akta Jual Beli yang tidak sesuai dengan ketentuan Pendaftaran Tanah (Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Padang Nomor 59/Pdt.G/2019 PN Pdg) Jurnal Vol 2, No. 2 2020.
http://www.hukumcorner.com/bagaimanapembuatan-akta-jual-beli-tanah-ajb/r. Diakses pada tanggal 25 Agustus 2016.
https:/Mahkamahagung.go.idPenjelasan-Hukum-Pembeli-Beritikad-Baik/2018pdf  hlm 38-39.

## SUMBER PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Republik Indonesia, Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria. Lembaran Negara Nomor 104 Tahun 1960.
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2019 Atas Perubahan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016  Perubahan  Atas  Peraturan  Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah
Perarutan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.