## ANALISIS INVESTASI SAHAM PADA PERUSAHAAN PERAIH PENGHARGAAN PROPERTY AWARD 2018 YANG LISTED DI BEI DENGAN MENGGUNAKAN CAPITAL ASSET PRICING MODEL
Hadi Ahmad Sukardi 1

## Universitas Sangga Buana YPKP Bandung
hadi.ahmads@usbypkp.ac.id
Abstrak -  Pertumbuhan  sektor  properti  di  Indonesia  semakin  berkembang  pesat, dimana  hal  ini  bisa  dilihat  dengan  banyaknya  perusahaan  yang  berdiri  dan menjalankan  operasionalnya  dalam  bentuk  proyek-proyek.  Hal  ini  peneliti  lakukan untuk  membantu  menganalisa  perusahaan-perusahaan  induk  yang  anak-anak perusahaannya  mendapatkan  penghargaan  dari  warta  ekonomi  berupa  beberapa kategori  dalam  memperoleh property  award pada  tahun  2018  dan  bertujuan membandingkan perusahaan-perusahaan tersebut dan dikatakan layak  berinvestasi di perusahaan-perusahaan tersebut. Dalam penelitian ini, peneliti hanya memperoleh sebanyak  23  saham  perusahaan  yang  terpilih  sebagai  sampel  penelitian  dengan menggunakan purposive sampling . Hasil yang didapat oleh peneliti dalam analisis ini terdapat 5 saham efisien dan 18 saham tidak efisien berdasarkan perhitungan CAPM. Saham efisien adalah saham undervalued dengan nilai R i > nilai E(R i ) . Saham-saham efisien tersebut yakni : PPRO, EMDE, JSPT, DMAS dan PWON. Sedangkan saham yang  tidak  efisien  adalah  saham  yang  memiliki  nilai R i <  nilai E(R i ) dan  dikatakan sebagai saham overvalued . Saham-saham tidak efisien tersebut yakni : APLN, DILD, ELTY,  KIJA,  SMDM,  LPKR,  BSDE,  SMRA,  CTRA,  MDLN,  COWL,  ASRI,  MTLA, GPRA, RODA, GWSA, LPCK dan BEST. Dilain sisi peneliti memperoleh penjelasan bahwa  tingkat  risiko  tidak  selalu  berhubungan  linier  dengan  tingkat  pengembalian, dimana hal ini terlihat ketika peneliti menganalisa hasil risiko sistematis β (beta) yang hubungannya  terbalik  dengan  ekspektasi  pengembalian E(R i ) ,  dengan  adanya perubahan  posisi  perusahaan  yang  memiliki  risiko  paling  tinggi  ternyata  ekspektasi pengembaliannya rendah dan perusahaan yang memiliki risiko  paling rendah justru ternyata ekspektasi pengembaliannya menjadi tinggi, hal ini terjadi pada perusahaan BEST dan ELTY. Hasil pengambilan hipotesis yaitu tidak semuanya perusahaan yang dapat peraih property award yang bisa dibeli sahamnya tetapi hanya sebagian saja.
Kata Kunci: Model Harga Aset Modal, Pengembalian Individual, Pengembalian Pasar, Resiko dan Pengembalian yang Diharapkan
Abstract - The growth of the property sector in Indonesia is growing rapidly, where this can be seen with the number of companies that stand up and run operations in the form of projects. This is done by researchers to help analyze the parent companies whose  subsidiaries  received  awards  from  the  journalists  in  the  form  of  several categories  in  obtaining  property  awards  in  2018  and  aimed  at  comparing  these companies  and  said  to  be  worth  investing  in  those  companies.  In  this  study, researchers  only  obtained  as  many  as  23  company  shares  that  were  selected  as research samples by using purposive sampling. The results obtained by researchers in this analysis there are 5 efficient shares and 18 inefficient stocks based on the CAPM calculation.  An efficient  stock is an undervalued stock with a value of R_i> value E (R_i).  These  efficient  stocks  are:  PPRO,  EMDE,  JSPT,  DMAS  and  PWON.  While inefficient stocks are stocks that have a value of R_i <value of E (R_i) and are said to be overvalued shares. The inefficient stocks are: APLN, DILD, ELTY, KIJA, SMDM, LPKR, BSDE, SMRA, CTRA, MDLN, COWL, ASRI, MTLA, GPRA, WHEEL, GWSA, LPCK and BEST. On the other hand the researcher gets the explanation that the level of risk is not always linearly related to the rate of return, where this is seen when the researcher  analyzes  the  results  of  sys tematic  risk  β  (beta)  whose  relationship  is inversely related to the expected return of E (R_i), with a change in the position of the company that has the most risk high turns out to have low return expectations and the company with the lowest risk actually turns out to have high return expectations, this happens to BEST and ELTY companies. The results of making a hypothesis that not all companies that can win property awards can be bought but only partial shares.
Keywords: Capital Asset Pricing Model, Return Individual, Return Market, Risk and Expected Return

## PENDAHULUAN
Kemungkinan besar laju pertumbuhan sektor properti di Indonesia semakin  berkembang  dengan  berbagai macam produk properti yang dipasarkan, baik  dilakukan  oleh  para  pengembang profesional maupun baru terjun.
Semakin  banyak  pebisnis  yang terjun  dalam  sektor  industri  ini,  maka semakin terpacunya suatu
ide pengembangan  produk  untuk  lebih  baik lagi  dalam  pemasarannya.  Pada  hari Kamis,  05  April  2018,  46  Perusahaan Industri  Properti  peraih  penghargaan Property  Award 2018  dari  Warta Ekonomi. (Rahayu, 2018) Diantara-Nya :
N o Category Winning Company 1 Top Marketing Communication in Housing Category (Komunikasi Pemasaran Top di Kategori
Perumahan)
PT Agung Podomoro Land Tbk (Podomoro Park
Bandung), Intiland Development Tbk (Serenia Hills), PT Bakrieland Development Tbk (Bogor Nirwana Residence), PT Jababeka Tbk (D'Java Residence), PT Gapura Kencana Abadi (Pinewood Residence), Suryamas Group (Royal Tajur)
N o Category Winning Company 2
Top Marketing Communication in City & Township Category (Komunikasi Pemasaran Top di
Kategori Kota &
Kotapraja)
PT Lippo Karawaci Tbk (Meikarta), PT Bumi Serpong Damai Tbk (Nuvasa Bay), PT Summarecon Agung Tbk (Summarecon Serpong), PT Ciputra Development Tbk (Citraland The
Green Lake Surabaya), PT Modernland Realty Tbk (Jakarta Garden City), PT Grahabuana Cikarang (Jababeka Residence), PT Cowell Development Tbk (Borneo Paradiso),
PT Astra Modern Land (Astra Modern
Land)
3
Top Marketing Communication in Apartment
Category (Komunikasi Pemasaran Top di Kategori Apartemen) PT Agung Sedayu
Group (Menteng
Park), PT Alam
Sutera Realty Tbk (Kota Ayodhya), PT Duta Paramindo Sejahtera (Green Pramuka City), PT Jakarta Setiabudi Internasional Tbk (Setiabudi Sky Garden), The Capitol Group (The Capitol), PT Metropolitan Land Tbk (Kaliana Apartment), PatraLand (PT Patra Jasa), (Tamansari Urbano), PT Perdana Gapura
Prima Tbk (Bellevue Place Jakarta) N o Category Winning Company
4 Top Marketing Communication in Mixed-Use Building Category ( Komunikasi Pemasaran Top dalam Kategori Bangunan Penggunaan Campuran) PT Pakuwon Jati Tbk (Kota Kasablanka Superblock), PT
Agung Podomoro Land Tbk (Podomoro City), Trans Property (CT Corp), (Trans Park Cibubur), PT Putragaya Wahana (Thamrin Nine), PT Pancakarya
Griyatama (TangCity Superblock), PT
Megapolitan Development Tbk (Centro Cinere), Tamara Land (Tamara Group),
(Kebayoran Icon), PT Pikko Land Development Tbk (Thamrine District Bekasi) 5 Top Marketing Communication in Office Building Category (Komunikasi Pemasaran Top dalam Kategori Gedung Kantor) PT Bintang Rajawali Perkasa (L’avenue),
PT Chitaland Perkasa (Chitaland
Tower), PT
Greenwood Sejahtera Tbk (TCC Batavia) 6 Top Marketing Communication in Hotel & Resort Category (
Komunikasi Pemasaran Top di Kategori Hotel & Resor) Trans Property (CT Corp), (Trans Luxury Hotel), PT
PP Properti Tbk (Prime Park Bandung), Springhill
Group (Spring Hill
Villa & Resort
Jimbaran Hijau) 7 Top Marketing Communication in Trade Center Category (
Komunikasi Pemasaran Top dalam Kategori Pusat Perdagangan) PT Agung Sedayu
Group (PIK Avenue), PT Bumi
Serpong Damai Tbk (AEON Mall), PT Ciputra Development Tbk (Lotte Shopping Avenue), PT Central Prima Kelola (Central Park Mall), PT Nirvana Wastu
N o Category Winning Company Pratama (The Park Solo) 8 Top Marketing Communication in Industrial Estate ( Komunikasi
Pemasaran Top di Kawasan Industri)
PT Lippo Cikarang Tbk (Lippo Cikarang
Industrial Estate), PT Modern Industrial Estate (Modern Cikande), Puradelta Lestari Tbk (Kawasan Industri Delta Mas), PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk (Bekasi Fajar Indsutrial)
9
Smart Marketing Communication Innovation with APP Smart Property Tools ( Inovasi Komunikasi Pemasaran Cerdas dengan APP Alat Properti Cerdas)
PT Adhi Persada Properti (Pengembangan Realti dan Properti)
Tergelitik  rasa  penasaran  peneliti pada kabar ini, untuk menganalisis kinerja perusahaan-perusahaan induk yang anak-anak perusahaannya meraih penghargaan  tersebut,  apakah  layak berinvestasi  saham  di  perusahaan- perusahaan induknya.
Dari  46  Perusahaan  yang  meraih penghargaan  untuk  melakukan  analisis pada  perusahaan  di  atas,  peneliti menggunakan  teknik  analisis  CAPM ( Capital Asset Pricing Model ) yaitu model dimana  kondisi  pasar  berada  dititik keseimbangan, risiko yang tidak sistematis  akan  rendah  sehingga  risiko sistematis yang hanya
akan mempengaruhi  sekuritas prices . asset pricing  model akan  bisa  menjelaskan
harga saham ketika keadaan pasar yang sedang equilibrium sebagai  model keseimbangan.  Model  keseimbangan yang banyak diminati  oleh  investor  yaitu metode  yang  didevelop  oleh  William  F. Sharpe, John Lintner dan Jan Mossinini.(Warman, 2018) Cara  ini  adalah  cara  sederhana yang  sering  dilakukan  oleh  seorang investor  pada  pengambilan  keputusan transaksi  saham  di  pasar  modal. Hematnya model ini digunakan, dikarenakan dalam berinvestasi haruslah efektif  dan  efisien  serta  tahu  kapan menjual dan kapan membeli,  yang pada dasarnya  seorang  investor  dituntut menentukan  pengembalian  ( required return ) dari suatu asset , besarnya rate of return seharusnya  berbanding  lurus dengan  risiko  yang  diambil.  Dalam perhitungan CAPM tentunya
menggunakan  beberapa  variabel  yang harus dipenuhi diantara-Nya Rf ( risk free rate ),  β  ( beta ),  dan  Rm  ( return  market ). (Saraswati, 2020)

## KAJIAN LITERATUR
Investasi  adalah  akumulasi  suatu aktiva  dengan  suatu  harapan  untuk mendapatkan  keuntungan  pada  masa yang akan datang. Investasi disebut juga sebagai  penanaman  modal.  Hal  Ini adalah  kebalikan  dari  divestasi  pada aktiva  yang  ada  pada  masa  lampau. (Wikipedia, 2020)
Pasar  modal  adalah  tempat  dalam kata lain suatu sarana yang menemukan penjual sekuritas yang membutuhkan kas dan pembeli sekuritas yang kelebihan kas untuk  melakukan  kegiatan  transaksi sekuritas.  Hal  yang  membedakan  pasar modal dengan pasar yang lainnya adalah pasar  modal  memperjualbelikan  suatu profit    atau  suatu  keuntungan  di  masa yang akan datang dari aktiva yang dibeli saat  ini.  Alat  yang  jual  belikan  dalam pasar modal ini antara lain seperti saham
ANALISIS INVESTASI SAHAM PADA PERUSAHAAN PERAIH PENGHARGAAN PROPERTY AWARD 2018 YANG LISTED DI BEI DENGAN MENGGUNAKAN CAPITAL ASSET PRICING MODEL
biasa,  saham  preferen, right ,  waran, obligasi, kontrak opsi .(Tandelilin, 2010) Indeks  harga  saham  adalah  suatu indikator  yang  penting  yang  digunakan untuk memperlihatkan pergerakan harga saham.(Darmadji & Tjiptono dan Fachrudin, 2012)
Indeks  yang  digunakan  dalam penelitian  ini  yang  bertujuan  untuk mengukur  suatu  kinerja  saham listed di Bursa  Efek  Indonesia  adalah  Indeks Harga  Saham  Gabungan  (IHSG).  (Hadi, 2013)
Risiko  dalam  investasi  merupakan suatu  besarnya  penyimpangan  antara tingkat  pengembalian  yang  diharapkan dengan  tingkat  pengembalian  yang didapat pada kenyataannya. Risiko yang dimiliki  oleh  setiap  aktiva  berisiko  yaitu gabungan  dari  risiko  secara  sistematis dan  risiko  yang  tidak  secara    sistematis atau  yang  biasa  disebut  sebagai  risiko total/ risiko keseluruhan.(Hartono, 2013)
𝛽 𝑖 = 𝜎 𝑖 𝑀 𝜎 2 𝑀

## Nilai beta portofolio pasar adalah 1
(β=1) .(Jones, 2009) Bila suatu saham memiliki nilai beta lebih  dari  1  (β>1) memperlihatkan pergerakan saham yang lebih berfluktuasi dari  pada  pergerakan  pasar  pada umumnya,  sedangkan  bila  beta  saham yang kurang dari 1 (β<1) memperlihatkan pergerakan  yang  lebih  kondusif  (tidak berfluktuasi)  dibandingkan  pergerakan pasar  pada  semestinya.  Saham  adalah suatu  bukti  penyertaan  kepemilikan modal  pada  suatu  perusahaan  yang tercantum  dengan  jelas  pada  nilai nominalnya,  nama  perusahaan  dengan hak  dan  kewajiban  yang  jelas  kepada setiap pemegangnya.(Fahmi, 2015)
Dalam manajemen investasi, ada 2 Return yakni return yang  harapkan ( expected  return )  serta return yang terealisasi  ( realized  return ), return yang diharapkan  merupakan  tingkat return
yang diantisipasi investor dimasa datang. Sedangkan return yang  terealisasi  atau return yang  terjadi  merupakan  tingkat return yang  didapat  investor  pada  masa lalu.(Adrianhg, 2018) Pada waktu investor menginvestasikan kekayaannya, dia akan mensyaratkan tingkat return tertentu dan jika  periode  investasi  telah  berlalu investor  tersebut  akan  mengharapkan tingkat return yang  sesungguhnya  dia terima.
Antara tingkat return yang diharapkan dan tingkat return yang terjadi yang  diperoleh  investor  dari  investasi yang  dilakukan  mungkin  saja  berbeda. Pebedaan antara return yang diharapkan dengan return yang benar-benar diterima ( return  yang  terjadi )  merupakan  risiko yang harus selalu dianalisis dalam proses investasi. (Tandelilin, 2010)

## 1.  Rate of return Saham Individu
Rate of return dari keseluruhan suatu investasi dalam jangka periode tertentu.
𝑅 𝑖,𝑡 = (𝑃 𝑡 − 𝑃 𝑡−1 ) + 𝐷 𝑡 𝑃 𝑡−1

## 2.  Rate of return Pasar
Rate  of  return  pasar  adalah  tingkat pengembalian yang didasarkan pada perkembangan indeks harga saham. Indeks  pasar  yang  bisa  dipilih  untuk pasar BEI misalnya adalah IHSG atau indeks lain untuk saham-saham yang aktif saja.
𝑅 𝑚,𝑡 = 𝐼𝐻𝑆𝐺 𝑡 − 𝐼𝐻𝑆𝐺 𝑡−1 𝐼𝐻𝑆𝐺 𝑡−1

## 3.  Rate of return Bebas Risiko
Rate of return bebas risiko pengembalian  yang  diperoleh  dari aktiva  bebas  risiko.  Sertifikat  Bank Indonesia  (SBI)  adalah  salah  satu aktiva bebas risiko.
𝑅 𝑓 = ∑𝑅 𝑓 𝑁
4.  Rate  of  return  yang  Diharapkan ( Expected Return ) Return harapan
merupakan pengembalian yang diharapkan akan didapat  investor  dari  suatu  investasi pada masa yang akan datang.
𝐸(𝑅 𝑖 ) = 𝑅 𝑓 + 𝛽 𝑖 . [𝐸(𝑅 𝑚 ) − 𝑅 𝑓 ]
Model CAPM ( Capital Asset Pricing Model ) bertujuan untuk dapat memahami perilaku  investor  secara  menyeluruh, mekanisme  pembentukan  harga  dan pengembalian  pasar  dalam  bentuk  yang lebih sederhana, menentukan risiko yang relevan pada suatu aktiva dan hubungan risk dan return yang  diharapkan  untuk suatu  aktiva  ketika  pasar  dalam  kondisi ekuibrium. (Septiana et al., 2018)
Jadi,  CAPM  bermanfaat  untuk seorang  investor  dalam  menganalisa return  asset berisiko  pada  investasi. CAPM  memberikan  asumsi  risiko  dan tingkat pengembalian saham mempunyai hubungan  positif.  Semakin  tinggi  risiko maka  semakin  tinggi  tingkat  imbal  hasil saham dan kebalikannya.
Dalam  penelitian  sebelumnya  yang menyatakan bahwa semakin besar risiko yang  ditanggung,  maka  semakin  besar pula return yang  akan  didapatkan  dari investasi  pada  sebuah  sekuritas,  hal  ini beliau  dapat  dari  hasil  hitungan  jika 𝛽 𝑖 semakin  besar  maka 𝐸(𝑅 𝑖 ) ikut  semakin besar pula. (Haidiati & Azizah, 2016) Saham yang memiliki tingkat return individu > tingkat return yang diharapkan [𝑅 𝑖 > 𝐸(𝑅 𝑖 )] maka  keputusan  investasi yang  tepat  dilakukan  investor  yaitu membeli  saham  efisien  dan  menjualnya kembali ketika harga sahamnya naik.
Sedangkan saham
yang menghasilkan return
yang tidak memenuhi return- nya  yang  diharapkan oleh  investor [𝑅 𝑖 < 𝐸(𝑅 𝑖 )] .  Investor
disarankan  untuk  menjual  saham  tidak efisien tersebut atau melakukan short sell sebelum waktu harga saham menurun.
Hipotesis adalah jawaban
sementara  yang  harus  diuji  kembali tingkat  kebenarannya.  Hipotesis  yang dibuat, seperti berikut :
𝐻 0 : Semua  Perusahaan  Peraih Penghargaan Property Award 2018 layak untuk dibeli sahamnya.
𝐻 𝑎 : Tidak  Semua  Perusahaan Peraih  Penghargaan  Property  Award 2018 layak untuk dibeli sahamnya.

## METODE PENELITIAN
Metode  penelitian  yang  digunakan dalam  penelitian  ini  adalah  penelitian deskriptif  dengan  menggunakan  data kuantitatif yaitu penelitian tentang analisis data  dengan  cara  mendeskripsikan  atau menggambarkan  suatu  informasi  dari data  yang  telah  terkumpul  sebagaimana adanya    tanpa    bermaksud    membuat kesimpulan    yang    berlaku    untuk digeneralisasi. (Ali Muhson, 2006)
Data  didapat  dari Yahoo  Finance . Populasi  penelitian  dilakukan  kepada perusahaan-perusahaan induk yang anak perusahaannya  meraih  penghargaan Property Award 2018 dari Warta Ekonomi sebanyak 46 perusahaan. Teknik pengambilan sampel menggunakan teknik  pengambilan  sampel  bertujuan atau disebut dengan purposive sampling adalah  pengambilan  sampel  secara sengaja  sesuai  dengan  persyaratan sampel yang diperlukan. (Statistik, 2014) dimana  dengan beberapa kriteria, kriteria diantara-Nya adalah :
1.  Ada  perusahaan  induknya  dan terdaftar di Bursa Efek Indonesia
2.  Mempunyai  data  harga  penutupan yang  telah  disesuaikan  ( adj  Close ) secara konsisten
3.  Perusahaan  peraih  penghargaan yang mempunyai induk perusahaan
ANALISIS INVESTASI SAHAM PADA PERUSAHAAN PERAIH PENGHARGAAN PROPERTY AWARD 2018 YANG LISTED DI BEI DENGAN MENGGUNAKAN CAPITAL ASSET PRICING MODEL
sama,  hanya  diambil  cuman  satu data perusahaan indukya 4.  Memiliki data dari 1 Januari 2015 s/d
1 Desember 2019 Sehingga dalam penentuan sample dalam penelitian ini peneliti mengidentifikasi hanya
ada 23
perusahaan  yang  didapat.  Data  sebagai berikut :
Tabel 1. Perusahaan Induk No Perusahaan Kode 1 PT Agung Podomoro Land Tbk APLN 2 Intiland Development Tbk DILD 3 PT Bakrieland Development Tbk ELTY 4 PT Jababeka Tbk KIJA 5 Suryamas Group SMDM 6 PT Lippo Karawaci Tbk LPKR 7 PT Bumi Serpong Damai Tbk BSDE 8 PT Summarecon Agung Tbk SMRA 9 PT Ciputra Development Tbk CTRA 10 PT Modernland Realty Tbk MDLN 11 PT Cowell Development Tbk COWL 12 PT Alam Sutera Realty Tbk ASRI 13 PT Jakarta Setiabudi Internasional Tbk JSPT 14 PT Metropolitan Land Tbk MTLA 15 PT Perdana Gapura Prima Tbk GPRA 16 PT Pakuwon Jati Tbk PWON 17 PT Megapolitan Development Tbk EMDE 18 PT Pikko Land Development Tbk RODA 19 PT Greenwood Sejahtera Tbk GWSA 20 PT PP Properti Tbk PPRO 21 PT Lippo Cikarang Tbk LPCK 22 Puradelta Lestari Tbk DMAS 23 PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk

## BEST
Sumber: Data Diolah, 2019
Sumber  data  sekunder  adalah sumber  yang  memberikan  data  secara tidak  langsung  kepada  peneliti,  namun melalui  pihak  ke  tiga  yang  melakukan proses  dokumentasi.  (Sugiyono,  2012) Tahapan-tahapan  analisis  data  dalam penelitian  ini  supaya  memberikan  hasil informasi  yang  diharapkan  adalah sebagai berikut:
1.  Analisis  hasil rate  of  return saham individu ( 𝑅 𝑖 ) 2.  Analisis hasil rate of return pasar ( 𝑅 𝑚 ) 3.  Analisis  hasil rate  of  return bebas risiko ( 𝑅 𝑓 )
4.  Analisis  hasil  risiko  sistematis  atau beta saham individu ( 𝛽 𝑖 )
5.  Analisis  hasil rate  of  return yang diharapkan [𝐸(𝑅 𝑖 )]

## 6.  Menggambar Security  Market  Line
(SML)
7.  Menggolongkan  efisiensi  saham  dan keputusan investasi saham

## HASIL DAN PEMBAHASAN
1.  Analisis  Hasil Rate  Of  Return
Saham Individu ( 𝑹 𝒊 ) Tabel  2  terdapat  17  saham  yang memiliki return saham individu negatif ( 𝑅 𝑖 <0) dan 6 saham lainnya memiliki return  saham  individu  positif  ( 𝑅 𝑖 >0). Saham  dengan  nilai 𝑅 𝑖 terendah adalah saham PT Cowell Development  Tbk,  yaitu  sebesar  - 0,401726649 atau – 40,17%, sedangkan saham dengan 𝑅 𝑖 tertinggi  adalah  PT  Megapolitan Development  Tbk,  yaitu  sebesar 0,139929221 atau 13,99%.
Tabel 2. Rate Of Return Saham Individu ( 𝑅 𝑖 ) 1 Januari 2015 s/d 1 Desember 2019
No Perusahaan 𝑹 𝒊 1 PT Agung Podomoro Land Tbk -0,166728644 2 Intiland Development Tbk -0,135388268 3 PT Bakrieland Development Tbk -0,373948343 4 PT Jababeka Tbk -0,000647158 5 Suryamas Group -0,003124245 6 PT Lippo Karawaci Tbk -0,230085417 7 PT Bumi Serpong Damai Tbk -0,089812219 8 PT Summarecon Agung Tbk -0,088077587 9 PT Ciputra Development Tbk -0,050057967 10 PT Modernland Realty Tbk -0,151597003 11 PT Cowell Development Tbk -0,401726649 12 PT Alam Sutera Realty Tbk -0,164344847 13 PT Jakarta Setiabudi Internasional Tbk 0,098036811 14 PT Metropolitan Land Tbk 0,030626683 15 PT Perdana Gapura Prima Tbk -0,223184046 16 PT Pakuwon Jati Tbk 0,037183418 17 PT Megapolitan Development Tbk 0,139929221 18 PT Pikko Land Development Tbk -0,364081946 19 PT Greenwood Sejahtera Tbk -0,030686828 20 PT PP Properti Tbk 0,113963515 21 PT Lippo Cikarang Tbk -0,385200338 22 Puradelta Lestari Tbk 0,07271157 23 PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk -0,208770639 𝑅 𝑖 Tertinggi 0,139929221 𝑅 𝑖 Terendah -0,401726649
Sumber: Data Diolah, 2019
2.  Analisis Hasil Rate Of Return Pasar ( 𝑹 𝒎 ) Rate of return didapat pada adj close IHSG  per  bulan  dibagi  dengan adj
close IHSG  pada  bulan  sebelumnya lalu di Geometri kan dan di annual kan dengan  persamaan (1 + 𝑋 𝑔𝑒𝑜𝑚 ̅̅̅̅̅̅̅̅) 12 −
1 , sehingga dihasilkan nilai untuk 𝑹 𝒎
sebesar 0,03077958955, atau 3,078%.
Tabel 3. Rate Of Return Pasar ( 𝑹 𝒎 ) 1 Januari 2015 s/d 1 Desember 2019
Month Market Return Geometric Average 0,002529477 Annual Market Return ( 𝑹 𝒎 ) 3,0780%

## Sumber: Data Diolah, 2019

## 3.  Analisis  Hasil
Rate  Of  Return Bebas Risiko ( 𝑹 𝒇 )
Aktiva  bebas  risiko  yang  dipakai dalam  perhitungan 𝑹 𝒇 adalah  suku bunga  SBI  atau  BI  Rate  periode Januari 2015 - Desember 2019. Hasil analisis  memperlihatkan  rata-rata/ tahun  bahwa  tingkat  pengembalian bebas  risiko  di  Indonesia  sebesar 0,062 atau 6,2%, sedangkan rata-rata per  bulan  sebesar  0,0052083  atau 0,521%.  Perhitungan 𝑹 𝒇 adalah sebagai berikut :
𝑹 𝒇 = 𝟎, 𝟎𝟔𝟐 𝟏𝟐 = 𝟎, 𝟎𝟎𝟓𝟐𝟎𝟖𝟑

## 4.  Analisis  Hasil  Risiko  Sistematis
Atau Beta Saham individu ( 𝜷 𝒊 )
Tabel  dibawah  ini  memperlihatkan hasil beta saham yang berbeda-beda. Sebanyak  12  saham  dari  23  saham perusahaan  memiliki 𝜷 𝒊 lebih  dari  1 ( 𝜷 𝒊 >1) dan 11 saham lainnya memiliki βi dengan nilai di bawah 1 ( 𝜷 𝒊 <1). Hal ini memberi penjelasan bahwa dari 12 saham perusahaan dengan beta > 1, maka  saham  ini  memiliki  risiko sistematis yang lebih besar dari risiko pasar  dan  11  saham  perusahaan
dengan  beta  <  1,  maka  saham  ini memiliki  risiko  sistematis  yang  lebih kecil dari risiko pasar.
Saham  PT  Bekasi  Fajar  Industrial Estate  Tbk  merupakan  saham  yang dikategorikan  paling  agresif  karena memiliki  nilai  beta  saham  paling tinggi,  yaitu  sebesar  2,243512725. Saham  PT  Bakrieland  Development Tbk merupakan saham yang dikategorikan  paling  defensif  karena memiliki  nilai  beta  paling  rendah sebesar -13,55388858.
Tabel 4. Beta Saham Individu ( 𝛽 𝑖 )
1 Januari 2015 s/d 1 Desember 2019
No Perusahaan 𝜷 𝒊 1 PT Agung Podomoro Land Tbk 1,287542325 2 Intiland Development Tbk -0,103549801 3 PT Bakrieland Development Tbk -13,55388858 4 PT Jababeka Tbk 1,555555431 5 Suryamas Group 0,236023518 6 PT Lippo Karawaci Tbk 0,97984321 7 PT Bumi Serpong Damai Tbk 1,597205877 8 PT Summarecon Agung Tbk 2,192959421 9 PT Ciputra Development Tbk 1,763508561 10 PT Modernland Realty Tbk 0,531526834 11 PT Cowell Development Tbk 1,439961985 12 PT Alam Sutera Realty Tbk 1,570312573 13 PT Jakarta Setiabudi Internasional Tbk 0,464595624 14 PT Metropolitan Land Tbk 0,811859312 15 PT Perdana Gapura Prima Tbk 0,230239817 16 PT Pakuwon Jati Tbk 1,513147619 17 PT Megapolitan Development Tbk -0,021980042 18 PT Pikko Land Development Tbk -0,642659559 19 PT Greenwood Sejahtera Tbk 0,726187252 20 PT PP Properti Tbk 1,93258694 21 PT Lippo Cikarang Tbk 1,682305842 22 Puradelta Lestari Tbk 1,131286229 23 PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk 2,243512725 𝛽 𝑖 Tertinggi 2,243512725 𝛽 𝑖 Terendah -13,55388858 Sumber: Data Diolah, 2019
5.  Analisis  hasil rate  of  return yang diharapkan [𝑬(𝑹 𝒊 )]
Tabel  5  menyajikan  perhitungan 𝐸(𝑅 𝑖 ) berdasarkan  metode  CAPM dari  23  perusahaan  yang  terpilih sebagai  sampel  penelitian.  Nilai 𝐸(𝑅 𝑖 ) paling  rendah  dimiliki  oleh saham  PT  Bekasi  Fajar  Industrial Estate Tbk dengan angka - 0,008665144 atau -0,87%. Sedangkan perusahaan PT Bakrieland Development Tbk memiliki
nilai 𝐸(𝑅 𝑖 ) paling  tinggi  di  antara  22 saham lainnya, yaitu sebesar 0,492434909  atau  49,24%.  Saham perusahaan  dengan  nilai 𝐸(𝑅 𝑖 ) tertinggi  dan  terendah  tidak  sama dengan  saham  perusahaan  dengan nilai 𝛽 𝑖 tertinggi dan terendah. Hal ini membuktikan  suatu  penyanggahan pada pernyataan empiris dari penelitian sebelumnya yang dilakukan  Din  Haidiati  Topowijono Devi Farah Azizah yang menyatakan bahwa  semakin  besar  risiko  yang ditanggung,  maka  semakin  besar pula return yang akan didapatkan dari investasi  pada  sebuah  sekuritas. Ternyata dalam penelitian ini hasilnya terbalik  karena  semakin  tinggi 𝛽 𝑖 akan  memungkinkan 𝐸(𝑅 𝑖 ) harapan akan  pengembalian  yang  didapat semakin rendah.
Tabel 5. Rate Of Return Yang Diharapkan [𝐸(𝑅 𝑖 )] 1 Januari 2015 s/d 1 Desember 2019
No Perusahaan
𝑬(𝑹 𝒊 )
1 PT Agung Podomoro Land Tbk 0,021658629 2 Intiland Development Tbk 0,065784642 3 PT Bakrieland Development Tbk 0,492434909 4 PT Jababeka Tbk 0,013157143 5 Suryamas Group 0,055013237 6 PT Lippo Karawaci Tbk 0,031418971 7 PT Bumi Serpong Damai Tbk 0,011835974 8 PT Summarecon Agung Tbk -0,007061573 9 PT Ciputra Development Tbk 0,006560785 10 PT Modernland Realty Tbk 0,045639751 11 PT Cowell Development Tbk 0,016823815 12 PT Alam Sutera Realty Tbk 0,012689041 13 PT Jakarta Setiabudi Internasional Tbk 0,047762836 14 PT Metropolitan Land Tbk 0,036747489 15 PT Perdana Gapura Prima Tbk 0,055196699 16 PT Pakuwon Jati Tbk 0,014502336 17 PT Megapolitan Development Tbk 0,063197216 18 PT Pikko Land Development Tbk 0,082885425 19 PT Greenwood Sejahtera Tbk 0,039465042 20 PT PP Properti Tbk 0,001197549 21 PT Lippo Cikarang Tbk 0,009136568 22 Puradelta Lestari Tbk 0,026615136 23 PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk -0,008665144 𝐸(𝑅 𝑖 ) Tertinggi 0,492434909 𝐸(𝑅 𝑖 ) Terendah -0,008665144
Sumber: Data Diolah, 2019

## 6.  Menggambar Security Market Line
(SML)
Security Market Line dibentuk dengan beta ( 𝛽 𝑖 )  dan 𝐸(𝑅 𝑖 ) dengan  cara menghubungkan  titik-titik beta ( 𝛽 𝑖 ) dan 𝐸(𝑅 𝑖 ) yang  berutan  dari beta . Garis  Pasar  Sekuritas  ini  memiliki slope yang (+) positif karena semakin rendah nilai beta ( 𝛽 𝑖 ), semakin besar pula  nilai  tingkat  imbal  hasil  yang diharapkan 𝐸(𝑅 𝑖 ) .  Gambaran  terlihat dari pergerakan garis yang menjulang ke atas.
Gambar 1. Grafik
Sumber: Data Diolah, 2019

## 7.  Penggolongan  Efisiensi  Saham dan Keputusan Investasi Saham
Tabel 6. Evaluasi Saham dan Keputusan Investasi 1 Januari 2015 s/d 1 Desember 2019 No Kode 𝑹 𝒊 𝑬(𝑹 𝒊 ) EV KP 1 APLN -0,166728644 0,021658629 TE J 2 DILD -0,135388268 0,065784642 TE J 3 ELTY -0,373948343 0,492434909 TE J 4 KIJA -0,000647158 0,013157143 TE J 5 SMDM -0,003124245 0,055013237 TE J 6 LPKR -0,230085417 0,031418971 TE J 7 BSDE -0,089812219 0,011835974 TE J 8 SMRA -0,088077587 -0,007061573 TE J 9 CTRA -0,050057967 0,006560785 TE J 10 MDLN -0,151597003 0,045639751 TE J 11 COWL -0,401726649 0,016823815 TE J 12 ASRI -0,164344847 0,012689041 TE J 13 JSPT 0,098036811 0,047762836 E B 14 MTLA 0,030626683 0,036747489 TE J 15 GPRA -0,223184046 0,055196699 TE J 16 PWON 0,037183418 0,014502336 E B 17 EMDE 0,139929221 0,063197216 E B 18 RODA -0,364081946 0,082885425 TE J 19 GWSA -0,030686828 0,039465042 TE J 20 PPRO 0,113963515 0,001197549 E B -0,100 0,000 0,100 0,200 0,300 0,400 0,500 0,600 1,288 1,556 1,597 0,532 0,465 1,513 0,726 1,131
Security Market Line (SML) E(Ri)
No Kode 𝑹 𝒊 𝑬(𝑹 𝒊 ) EV KP 21 LPCK -0,385200338 0,009136568 TE J 22 DMAS 0,07271157 0,026615136 E B 23 BEST -0,208770639 -0,008665144 TE J
Sumber: Data Diolah, 2019 Ket : TE = Tidak Efisien  J = Menjual B = Beli E= Efisien
Hasil analisis memperlihatkan bahwa dari  23  saham  yang  terpilih  sebagai sampel dari penelitian ini, terdapat 5 saham  efisien  dan  18  saham  tidak efisien  berdasarkan  metode  CAPM. Saham-saham efisien adalah saham undervalued dengan  nilai 𝑅 𝑖 >  nilai 𝐸(𝑅 𝑖 ) .  Saham-saham  efisien  yaitu PPRO,  EMDE,  JSPT,  DMAS  dan PWON.  Sedangkan  saham  yang tidak  efisien  adalah  saham  yang memiliki  nilai 𝑅 𝑖 <  nilai 𝐸(𝑅 𝑖 ) dan dikatakan saham overvalued .
Saham-saham  tidak  efisien  tersebut yaitu  APLN,  DILD,  ELTY,  KIJA, SMDM, LPKR, BSDE, SMRA, CTRA, MDLN, COWL, ASRI, MTLA, GPRA, RODA, GWSA, LPCK dan BEST. Hasil  perhitungan  CAPM  saham- saham  yang  bisa  dijadikan  pilihan oleh  investor  dalam  berinvestasi. Dimana semakin besar selisih nilai 𝑅 𝑖 dengan  nilai 𝐸(𝑅 𝑖 ) menyatakan bahwa  semakin  menguntungkan saham efisien tersebut. Maka urutan rank saham efisien yang didasari atas selisih 𝑅 𝑖 dan 𝐸(𝑅 𝑖 ) terlihat  pada tabel dibawah ini.
Tabel 7. Urutan Rekomendasi Saham 1 Januari 2015 s/d 1 Desember 2019
N
o Perusahaan
Kode 𝑹 𝒊 𝑬(𝑹 𝒊 ) 𝑹 𝒊 − 𝑬(𝑹 𝒊 ) ) 1 PT PP Properti Tbk PP RO 0,1139 63515 0,0011 97549 0,1127 65966 2 PT Megapolitan Development Tbk EM DE 0,1399 29221 0,0631 97216 0,0767 32005 3 PT Jakarta Setiabudi Internasional Tbk JS PT 0,0980 36811 0,0477 62836 0,0502 73975 4 Puradelta Lestari Tbk DM AS 0,0727 1157 0,0266 15136 0,0460 96434 5 PT Pakuwon Jati Tbk PW ON 0,0371 83418 0,0145 02336 0,0226 81081 Sumber: Data Diolah, 2019 Sehingga dalam pengambilan hipotesa  yaitu ℎ 𝑎 diterima  dan  menolak
ℎ 𝑜 yang  artinya  perusahaan-perusahan Peraih  Penghargaan Property  Award 2018  tidak  semuanya  perusahaan  layak untuk  dibeli  sahamnya  hanya  sebagian saja yang bisa diinvestasikan.

## PENUTUP
Berdasarkan  hasil  analisis  data selama  60  bulan  dari  Januari  2015  s/d Desember 2019, kesimpulan yang dapat diambil  adalah  sebagai  berikut  : Membuktikan suatu penyanggahan pada pernyataan  empiris  dari  penelitian sebelumnya  yang  dilakukan  Din  Haidiati Topowijono  Devi  Farah  Azizah  yang menyatakan bahwa semakin besar risiko yang  ditanggung,  maka  semakin  besar pula return yang  akan  didapatkan  dari investasi  pada  sebuah  sekuritas  sektor perbankan. Ternyata dalam penelitian ini yang  objeknya  sektor  properti  dan  real Estate hasilnya terbalik, dimana semakin tinggi 𝛽 𝑖 akan  memungkinkan 𝐸(𝑅 𝑖 ) harapan  akan  pengembalian  yang didapat semakin rendah hal ini terlihat di tabel 4 dan tabel 5.

## SARAN
Dari  23  perusahaan  yang  meraih Propety  Award Tahun  2018  menurut warta ekonomi hanya ada 5 perusahaan yang layak dibeli sahamnya untuk saat ini diantara-Nya:  PT  PP  Properti  Tbk,  PT Megapolitan  Development  Tbk,  PT Jakarta  Setiabudi  Internasional  Tbk, Puradelta  Lestari  Tbk  dan  PT  Pakuwon Jati Tbk.

## DAFTAR PUSTAKA
Darmadji,  &  Tjiptono  dan  Fachrudin. (2012).  Pasar  Modal  Di  Indonesia.
Salemba Empat . Fahmi, I. (2015). Manajemen Investasi (2nd ed.). Salemba Empat.
Hadi, N. (2013). Pasar Modal . Graha Ilmu.
ANALISIS INVESTASI SAHAM PADA PERUSAHAAN PERAIH PENGHARGAAN PROPERTY AWARD 2018 YANG LISTED DI BEI DENGAN MENGGUNAKAN CAPITAL ASSET PRICING MODEL
Hartono,  J.  (2013). Teori  Portofolio  dan Analisis Investasi (8th ed.). BPFE.
Jones,  C.  P.  (2009). Investments  Analysis and  Management  (An  Indonesian Adaptation) . Salemba Empat. Sugiyono.  (2012).  Metode  Penelitian Kuantitatif,  Kualitatif  dan  R  & D.Bandung:Alfabeta.
Metode
Penelitian Kuantitatif, Kualitatif Dan R & D.Bandung:Alfabeta. https://doi.org/10.1017/CBO97811 07415324.004
Tandelilin,  E.  (2010).  Portofolio  dan Investasi. In Kanisius .
Haidiati,  D.,  &  Azizah,  D.  (2016). Penerapanimetodeicapitaliassetipric ingimodeli(Capm)  Sebagai  Dasar Pengambilan  Keputusan  Investasi Saham (Studi pada Perusahaan yang Terdaftar  di  Indeks  IDX30  Periode Juli 2012-Juni 2015). Jurnal
Administrasi  Bisnis  S1  Universitas Brawijaya .
Septiana,  S.,  Hariyanto,  D.,  &  Safitri,  H.
(2018). Analisis Capital Asset Pricing Model Dalam Pengambilan Keputusan  Investasi  Saham  Studi Kasus: Perusahaan Yang Tergabung Di Indeks IDX30. Jurnal Produktivitas . https://doi.org/10.29406/jpr.v5i1.1
260
Adrianhg.
(2018). Dalam konteks manajemen  investasi  perlu  dibedakan antara return yang diharapkan . Course Hero. https://www.coursehero.com/file/ p2qi1p02/Dalam-konteks- manajemen-investasi-perlu- dibedakan-antara-return-yang- diharapkan/
Ali  Muhson.  (2006).  Teknik  Analisis Kuantitatif. Makalah Teknik Analisis II .
Rahayu, R. (2018). 46 Perusahaan Properti
Peraih  Property  Award  2018 .  Warta Ekonomi. https://www.wartaekonomi.co.id/r ead176428/46-perusahaan-properti- peraih-property-award-2018.html Saraswati, M. A. B. and R. (2020). Sekilas Tentang CAPM dan Cara Perhitungannya  -  Rumah  Saraswati . Rumah Saraswati. https://rumahsaraswati.co/capm- dan-cara-perhitungannya/
Statistik,  P.  (2014). Teknik  pengambilan sampel  dengan  metode  purposive sampling  -  Portal  Statistik .  Portal Statistik. http://www.portal- statistik.com/2014/02/teknik- pengambilan-sampel-dengan- metode.html Warman,  N.  (2018). Model  Keseimbangan atau  Capital  Asset  Pricing  Model  | .
Pintar Saham.
https://pintarsaham.id/model- keseimbangan-atau-capital-asset- pricing-model/
Wikipedia.  (2020). Investasi  -  Wikipedia bahasa  Indonesia,  ensiklopedia  bebas . Wikipedia
Indonesias. https://id.wikipedia.org/wiki/Inve
stasi