ANALISA PERBANDINGAN NILAI TANAH  DENGAN NJOP UNTUK MENINGKATKAN POTENSI PAD (PENDAPATAN ASLI DAERAH) KHUSUSNYA PBB DAN BPHTB(Studi Kasus : Area Terdampak Akses Jembatan Suramadu Sisi Madura)

## Udiana Wahyu Deviantari, Yanto Budisusanto, Eliya Nur Fadila
Jurusan Teknik Geomatika, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Indonesia Email: dianada87@gmail.com

## Abstrak
Dalam pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan Perkotaan dan Pedesaan (PBB P2), selain penetapan tarif pajak, Pemerintah Daerah juga mempunyai kewenangan untuk menetapkan besarnya Nilai Jual Objek Pajak NJOP  tanah  per  m 2 ,dipakai  sebagai  dasar  untuk  menghitung  NJOP  tanah  masing-masing  bidang  tanah. Penetapan NJOP dilakukan dengan metode perbandingan data pasar (market data approach).
Dalam  penelitian  ini  berdasarkan  nilai  tanah  dengan  penilaian  massal  dengan  pendekatan  data  harga pasar  yang  menggunakan  metode  massal  dan  dibandingkan  dengan  nilai  tanah  berdasarkan  NJOP.  Data harga tanah yang dihitung adalah data harga pasar  tanah dengan nilai bangunan yang sudah dikeluarkan dan disesuaikan juga dengankarakteristik kondisi sosial ekonomi daerah.
Hasil Penelitian menunjukkan bahwa perbandingan yang sangat signifikan adalah besarnya penerimaan dari  data  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  untuk  PBB  sebesar  Rp1,488,000,000  dan  BPHTB  sebesar Rp2,344,000,000.  Sedangkan  dari  data  harga  pasar  untuk  PBB  Rp5,465,000,000  dan  BPHTB  Rp 13,842,000,000. Dan besarnya kenaikan untuk PBB adalah 367% dan BPHTB 590%
Kata  Kunci  :Penilaian  Massal,  Metode  Penilaian  Tanah,  PBB  (Pajak  Bumi  dan  Bangunan),BPHTB  (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan).

## PENDAHULUAN Latar Belakang
Bersamaan dengan terbitnya  Undang  -  Undang No.28  Tahun  2009  aturan  mengenai  penarikan Pajak  Bumi  dan  Bangunan  (PBB),  Bea  Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta Pajak Penghasilan  PPh  atas  tanah  dilaksanakan  oleh Pemerintah  Daerah . Bersamaan  dengan  UU  No. 28  Tahun  2009,maka  dari  ituperlu  dianalisis penilaian tanah untuk membentuk peta Zona Nilai Tanah  ZNT  yang  dapat  digunakan  sebagai  acuan penarikan PBB dan BPHTB daerah sehingga dapat meningkatkan PAD (Pendapatan Asli Daerah).
Keberadaan  jembatan  Surabaya  dan  Madura (SURAMADU)  sebagai  akses  dari  pulau  Jawa  dan pulau  Madura  tidak  hanya  berpengaruh  dalam segi  aksesibilitas,  namun  berdampak  pada  segala sektor.
Hal  ini  mengakibatkan  bahwa  pembangunan membangunan Jembatan
SURAMADU
memberikan multipier  effect kepada  masyarakat
di  pulau  Madura  (Kabupaten  Bangkalan)  antara laindapatmempersingkat waktu dan biaya perjalanan dari pusat – pusat pelayanan ekonomi. Dampak  yang  timbul  dengan  adanya  Jembatan Suramadu  pada  pertumbuhan  penduduk  adalah tumbuhnya  kawasan  pemukiman  baru,  hal  ini menunjukkan bahwa peningkatan jumlah penduduk  sehingga  permintaan  hunian  rumah meningkat.  Selain  meningkatnya  permintaan hunian  rumah,  dampaklainya  yaitu  berdirinya pusat perbelanjaan. Seiring dengan perkembangan  tersebut,  maka  kebutuhan  akan tanah  semakin  meningkat  sehingga  harga  tanah meningkat  pula  (Budi,  Rizki.,  Kahar,  Sutomo., Subiyanto, Sawitri, 2014)
Esensi  dari  Undang-undang  nomor  28  tahun 2009  pasal  79  ayat  2  dan  Peraturan  Daerah Kabupaten  Bangkalan  nomor  8  tahun  2010  pasal 68 ayat 2 mengamanatkan bahwa besarnya NJOP ditetapkan  setiap  (tiga)  tahun,  kecuali      untuk objek      pajak      tertentu  dapat  ditetapkan  setiap tahun  sesuai  dengan  perkembangan  wilayahnya.
Pajak  Daerah  perlu  diwujudkan  informasi  nilai tanah,  properti,  ekonomi,  kawasan,  serta  total aset  pertanahan  sebagai  rujukan  nasional  untuk mewujudkan  fungsi  tanah  bagi  sebesar  -  besar kemakmuran (MAPPI,2007).

## METODOLOGI

## Lokasi Penelitian
Lokasi  penelitian  di  wilayah  yang  beradadalam kawasan  area  terdampak  akses  jembatan suramadu  :  Desa  Burneh,  Kecamatan  Burneh, Kabupaten  Bangkalan.  Letak  Geografis  berada antara  70  2'21.20”  LS  1120  45'  22.50”  LU.  Batas- batas wilayah meliputi :
Utara  : Kelurahan Kapor Barat  : Kelurahan Kraton Selatan : Desa Langkap Timur  : Kelurahan Benangkah
Gambar 1: Peta Lokasi Penelitian (Sumber : Google Earth,18 Desember 2015 )
Data dan Peralatan
Data nonspasial Data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini, antara lain:
a. Data Primer
Data primer dilakukan langsung dilapangan  dengan  metode  survei  dan wawancara menggunakan formulir lapangan.  Dataprimer  yang  diambil  dari survei lapangan berupa:
i. Data harga tanah ii.  Survei  ntuk  deskripsi  setiap  wilayah zona tanah.
iii.Survei  informasi  harga  jual  tanah  di wilayah kerja.
b.  Data Sekunder Data  sekunder  diperoleh  dari  Dinas Pendapatan  Pengelolaan  Keuangan  dan Aset  Daerah  Kabupaten  Bangkalan  yang berkaitan  dengan    kegiatan  Zona  Nilai Tanah  (ZNT)  dan  data  pendukung  lainnya dalam kegiatan ini.
Adapun  data  yang  dibutuhkan  dalam kegiatan ini adalah sebagai berikut:
i.  Daftar  Harga  Dasar  Tanah  Menurut Pasar  Setempat  Kabupaten  Bangkalan
2015.Data ini dukeluarkan oleh Bagian Administrasi  Pemerintahan  Umum Sekretariat Daerah Kabupaten Bangkalan.  Data  dalam  buku  ini membantu  dalam  menganalisa  harga pasar  yang  bertujuan  untuk  analisa Zona Nilai Tanah di wilayah kerja.
ii.  Data Administrasi PBB Tahun 2014
Data  Administrasi  PBB  Tahun  2014 Kabupaten Bangkalan. Data ini digunakan untuk mengidentifikasi awal harga tanah, zona dan kode yang telah diterapkan  sebelumnya  di  kelurahan Tunjung.  Selain  itu  data  Nilai  Indikasi Rata  -  Rata(NIR)  tahun  2014  ini digunakan  sebagai  bahan  pembanding dengan  Data  NIR  terbaru  hasil Pemutakhiran  dan  Analisis  Zona  Nilai Tanah  sehingga  didapatkan  ratio antara NIR lama dengan NIR Baru iii.  Data Transaksi BPHTB  Tahun Terakhir
Data  ketetapan  BPHTB  tahun  terakhir ini  adalah  dari  bulan  Januari  2015  –
September  2015  yang  didapatkan  dari Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan  dan  Aset  Daerah  (DPPKAD) Kabupaten Bangkalan. Data ini digunakan untuk mengidentifikasi awal dan  menganalisa  harga  tanah  di Kabupaten Bangkalan.
Data Spasial
Data spasial yang digunakan dalam penelitian ini sebagai berikut :
a. Peta  administrasi  kecamatan  Burneh Kabupaten Bangkalan 2014
b. Citra Google Earth
Peralatan
Peralatan  yang  digunakan  dalam  penelitian, antara lain:
a.  Perangkat Keras ( Hardware )
Perangkat  keras  yang  digunakan  adalah sebagai berikut :
i.  Komputeruntuk  pengolahan,  analisa data  hasil  pengolahan,  dan  penulisan laporan;
ii.  Kamera dijital untuk dokumentasi.
b.  Perangkat Lunak( Software)
Software  yang  digunakan  adalah  sebagai berikut :
i. ArcGIS 10
ii. Global Mapper iii. Microsoft office

## Metodologi Penelitian
Pengumpulan Data Pekerjaan  ini  meliputi  :  Survey  dan  Observasi Lokasi  (mengumpulkan  informasi  nama  jalan, batas desa/kelurahan), mempersiapkan peta. Koreksi Waktu dan Data Lapangan Data  hasil  dari  survey  lapangan(data  non spasial)  perludi  sesuaikan  dengan  waktu  yaitu tahun  2016  serta  sumber  data  yang mempengaruhi besarnya nilai tanah. Rektifikasi Citra Satelit Dilakukan rektifikasi  pada citra satelitresolusi tinggi  agar diperoleh sistem proyeksi, yang kemudian dilakukan overlay dengan peta persil menggunakan software ArcGIS.
Pembuatan Batas Awal Pembuatan  batas  awalini  dilakukan  dengan cara  zonasi  berdasarkan  visualisasi  peta  citra dengan menggunakan software ArcGIS 10.2.
Plotting nilai harga tanah Plotting dilakukan
setelah
mengetahui batasan-batasan  nilai  harga  tanah  untuk keperluan zoning, plotting ini bersifat imajiner dan sementara.
Analisa  Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD) berdasarkan NIR dan data NJOP Perhitungan  PBB  dan  BPHTB  ini  diharapkan dapat  mendapatkan  estimasi  pendapatan  dari sektor Pajak Bumi dan Bangunan .
Hasil Akhir Hasil  akhir  penelitian  ini  yaitu  Analisis  NIlai Indikasi  Rata  –  Rata  (NIR).  NIR  dituangkan dalam  sebuah  tabel  yang  berisi  kode  beserta
Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dan mencantumkan klasifikasi NJOP yang mengacu pada  peraturan  menteri  keuangan  tentang klasifikasi NJOP.

## HASIL D AN PEMBAHASAN
Hasil dari semua tahapan penelitian yang telah dilakukan,  dari  tahap  identifikasi  nilai  tanah sampai  dengan  analisis  potensi  PAD  yang  dapat ditingkatkan.
A. Hasil pengolahan data pasardalam pelaksanaan penelitian  ini  berdasarkan  Peraturan  Menteri Keuangan  Nomor  150/PMK.03/2010  tentang NJOP. Nilai indikasi rata – rata tertinggi berada pada kelas 50 dan terendah berada pada kelas 70.  Sehingga  21  zona  mempunyai  11  klas berdasarkan  peraturan  tersebut.  Berikut  hasil pengolahan data pasar.

## Tabel 1: Penyesuaian Data NIR Terhadap Peraturan Menteri Keuangan Tentang NJOP

## B. Analisa Sebaran Luasan Tanah
Analisis sebaran luasan nilai tanah dilakukan guna mengetahui  besarnya  nilai  tanah,  luas,  jumlah bidang dan lokasi persebaran nilai tanah pada tiap dusun  di  Desa  Burneh,  Kecamatan  Burneh, Bangkalan.  Analisia  luasan  sebaran  nilai  tanah  ini dijelaskan  dengan  menggunakan  tabel,  diagram serta diskripsi mengenai persebaran nilai tanah.
1. Analisa berdasarkan NIR
Desa Burneh memiliki total luas 61,9 ha dan  total  bidang  sebanyak  2028  bidang.
Berdasarkan  Analisia  NIR  dari  keseluruhan luas  dan  bidang  yang  ada  memiliki  nilai tanah  dengan  sebaran range zona  antara Rp  178.000  s.d  Rp  3.550.000.  Dari  sebaran data  tersebut  harga  tanah  yang  dominan sebesar Rp 464.000 sedangkan harga tanah terendah  adalah  Rp  200.000  dan  tertinggi Rp  3.375.000.  Hasil  selengkapnya  seperti pada tabel 2berikut :

## Tabel 2: Analisa Harga Tanah Berdasarkan NIR
Pengelompokkan Harga Tanah (dalam Rupiah) Harga Tanah (dalam Rupiah) Jumlah Bidang Luas (dalam m 2 ) 426000-501000 464000 - 508,121 655000-748000 702000 - 90,480 426000-501000 464000 - 784,147 748000-855000 802000 - 90,218 3200000-3550000 3375000 - 153,810 573000-655000 614000 - 13,105 501000-573000 537000 - 196,403 501000-573000 537000 - 154,628 308000-362000 335000 - 124,760 362000-426000 394000 - 111,319 178000-223000 200000 - 356,106 426000-501000 464000 - 239,213 223000-262000 243000 - 22,274 362000-426000 394000 - 162,729 426000-501000 464000 - 205,557 223000-262000 243000 - 161,629 308000-362000 335000 - 87,751 262000-308000 285000 - 1,893,926 426000-501000 464000 - 274,353 262000-308000 285000 - 440,865 178000-223000 200000 - 118,895

## 2. Analisa berdasarkan NJOP
Desa Burneh memiliki total luas 61,9 ha  dan  total  bidang  sebanyak  2028 bidang.  Berdasarkan  Analisis  NJOP  dari keseluruhan  luas  dan  bidang  yang  ada kelurahan  Mangkubumen  memiliki  nilai tanah  dengan  sebaran  harga  tanah dibawah Rp 1.700, Rp2.450, Rp 3.500, Rp 5.000,  Rp  7.150,  Rp  10.000,  Rp  14.000 dan Rp 64.000.
Tabel 3: Analisa harga tanah berdasarkan NJOP Pengelompokkan harga tanah (dalam Rupiah) Harga Tanah (dalam Rupiah) Jumlah Bidang Luas (dalam m 2 ) 1400-2000 1700 - 508121 2000-2900 2450 - 996954 2900-4100 3500 - 308663 4100-5900 5000 - 27774865 5900-8400 7150 - 508121 8400-12000 10000 - 351031 12000-17000 14000 - 103585 55000-73000 64000 - 244028 B. Analisa  Peningkatan  Pendapatan  Asli  Daerah (PAD) Nilai Indikasi Rata-rata yang telah disesuaikan dengan peraturan menteri keuangan dapat digunakan untuk mendapatkan  nilai  PBB  dan  BPHTB.  Untuk melihat  hasil  perhitungan  dapat  dilihat  pada tabel 1.
Berdasarkan  NJOP,  nilai  tanah  tertinggi adalah  Rp.  64,000,00  sedangkan  berdasarkan data  pasar  yang  telah  diolah,nilaitanah tertinggi  adalah  Rp.  3,375,000,00.  Dalam analisa  ini  dihitung  keseluruhan  luas  tanah dan dicari perolehan PBB dan BPHTB masing- masing zona.
Perhitungan  PBB  tahun  2016  dengan membandingkan  NJOP  dan  data  pasar(NIR) didapatkan  kenaikan  sebesar  723,58%,,  dan perhitungan  BPHTB    didapatkan  590% sedangkan PBB sebesar 367%.Berikut merupakan  diagram ratioassessement NIR terhadap NJOP untuk PBB dan BPHTB :
Gambar 2. Diagram ratio assesment antara data NJOP 2015 dengan NIR 2016

## KESIMPULAN DAN SARAN

## A. Kesimpulan
Beberapa  kesimpulan  yang  diperoleh  dari penelitian adalah sebagai berikut :
1. Pendapatan  yang  diperoleh  dari  data  Nilai Jual Objek  Pajak (NJOP)  untuk PBB sebesar Rp1,488,000,000dan  untuk  BPHTB  sebesar Rp2,344,000,000.
2. Pendapatan yang diperoleh dari data Harga Pasar/NIR  (Nilai I ndikasiRata-rata)  untuk PBB  sebesar  Rp5,465,000,000  dan  untuk BPHTB sebesar Rp13,842,000,000.
3. Besarnya  peningkatan  pendapatan  asli daerah  khususnya  PBB    sebesar  367%  dan BPHTB  sebesar  590%.  Hal  ini  menunjukkan bahwa kenaikan pendapatan daerah meningkat  jika  menggunakan  data  harga pasar.
C. Saran
1. Bangkalan  yang  kini  makin  diincar  oleh investor,  perlu  adanya  peninjauan  ulang ataupun updating mengenai  NJOP  agar masyarakat  dapat  memakai  NJOP  sebagai acuan bertransaksi.
2. Banyaknya  sampel  yang  digunakan  dalam penelitian  menggunakan  syarat  minimal, diharapkan dalam penelitian yang samamenggunakan  data  maksimal  agar lebih akuntable.

## DAFTAR PUSTAKA
Ahadi,  2012.Cara  Menghitung  Pajak  Bumi  dan Bangunan.http://www.ilmusipil.com/cara- menghitung-pbb-pajak-bumi-dan-bangunan (20Januari 2016, jam 12:00)
Budi, Rizki., Kahar, Sutomo., Subiyanto, Sawitri.2014. Pembuatan peta zona nilai tanah dengan  pendekatan  penilaian  massal  untuk meningkatkan  potensi  pad  (pendapatan  asli daerah)  khususnya  PBB  dan  BPHTB.  Program Studi Teknik Geodesi Fakultas Teknik, Unversitas Diponegoro
Departemen  Keuangan  Republik  Indonesia.  2012. Bea  Perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan oleh  pusat  kebijakan  pendapatan  negara Indonesia
Hermit,Herman.  2010.  Teknik  Penaksiran  Harga Tanah Perkotaan. Jakarta :Mandar Maju. Kabupaten Bangkalan, 2016. Kabupaten Bangkalan. http: http://www.bangkalankab.go.id/v3/. (15 Januari 2015) Masyarakat Profesi Penilai Indonesia,2003.
Standar penilaian indonesia 3 (spi 2003).
Masyarakat  Profesi  Penilai  Indonesia  ,2007. Standar  penilaian  indonesia  3  (spi  2007). MAPPI(Masyarakat Profesi Penilai Indonesia) Menteri  KeuanganRepublik  Indonesia  Salinan Peraturan  Menteri  Keuangan  Republik  Indonesia No.139/Pmk.03/2014  Tentang  Klasifikasi  Dan Penetapan  Nilai  Jual  Objek  Pajak  Sebagai  Dasar Pengenaan Pajak Bumi Dan Bangunan Rustiadi, Ernan., Sunsun Saefulhakim dan Dyah R Panuju.
2011. Perencanaan dan Pengembangan  Wilayah.  Jakarta  :  Crestpent Press dan Yayasan Pustaka Obor Indonesia. Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  28 Tahun  2009  Tentang  Pajak  Daerah  Dan Retribusi Daerah
367% 590% 0% 500% 1000% PBB BPHTB Ratio Assesement