## MANAJEMEN RISIKO DALAM KEGIATAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN
Anita Nofiana * 1
1 Praktisi Industri
Info artikel : diterima tanggal : 15 Mei 2011, diterbitkan tanggal 01 Juni 2011

## Abstrak
Setelah risiko –risiko yang mungkin terjadi diidentifikasi dan dianalisa, kontraktor akan mulai memformulasikan strategi penanganan risiko yang tepat. Strategi ini didasarkan kepada sifat dan dampak potensial/ konsekuensi dari  risiko  itu  sendiri.  Adapun  tujuan  dari  strategi  ini  adalah  untuk  memindahkan  dampak  potensial  risiko sebanyak  mungkin  dan  meningkatkan  kontrol  terhadap risiko.  Ada lima  strategi  alternatif untuk  menangani risiko,  yaitu  :  1)  Menghindari  risiko,  2)  Mencegah  risiko  dan  mengurangi  kerugian,  3)  Meretensi  risiko,  4) Mentransfer risiko, 5) Asuransi.
Kata Kunci : manajemen, resiko, perumahan,

## Abstract
Once the possible risks have been identified and analyzed, the contractor will begin to formulate an appropriate risk management strategy. This strategy is based on the nature and potential impact / consequences of the risk  itself. The objective of this strategy is to eliminate the potential impact of risk as much as possible and increase control over risk. There are five alternative strategies in dealing with risks, namely: 1) Avoiding risks, 2) Preventing risks and reducing losses, 3) Risk retention, 4) Transferring risks, 5) Insurance.
Key words: management, risk, housing,

## PENDAHULUAN
Menghindari  risiko  merupakan  strategi  yang sangat penting, strategi ini merupakan strategi yang umum  digunakan  untuk  menangani    risiko.  Dengan menghindari  risiko,  kontraktor  dapat  mengetahui bahwa  perusahaannya  tidak  akan  mengalami kerugian akibat risiko yang telah ditafsir. Di sisi lain, kontraktor  juga  akan  kehilangan  sebuah  peluang untuk  mendapatkan  keuntungan  yang  mungkin didapatkan dari asumsi risiko tersebut.
Contohnya  :  seorang  kontraktor  yang  ingin menghindari  risiko  politik  dan  finansial  berkaitan dengan  proyek  pada  negara  dengan  kondisi  politik yang  tidak  stabil,  dapat  menolak  melakukan  tender proyek  pada  negara  tersebut.  Namun  demikian, apabila kontraktor tersebut menolak untuk melakukan  tender,  maka  kemungkinan  untuk mendapatkan keuntungan dari proyek tersebut juga ikut menghilang.

## METODE
Artikel merupakan kajian literatur yang digunakan  untuk  penyelesaian  masalah  dalam perumahan.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Mencegah Risiko Dan Mengurangi Kerugian
Alternatif strategi yang kedua adalah mencegah risiko  dan  mengurangi  kerugian.  Strategi  ini  secara
langsung  mengurangi  potensi  risiko  kontraktor dengan 2 cara, yaitu :
1.   Mengurangi kemungkinan terjadinya risiko.
2.   Mengurangi dampak finansial dari risiko, apabila risiko tersebut benar – benar terjadi.
Contohnya  :  pemasangan  alarm  atau  alat  anti – maling  pada  peralatan  di  proyek,  akan  mengurangi kemungkinan terjadinya pencurian. Sebuah gedung yang  dilengkapi  dengan sprinkler  system ,  akan mengurangi  dampak  finansial,  apabila  gedung tersebut mengalami kebakaran.

## Meretensi Risiko
Retensi risiko telah menjadi aspek penting dari manajemen  risiko  ketika  perusahaan  menghadapi risiko proyek. Retensi risiko adalah perkiraan secara internal,  baik  secara  utuh  maupun  sebagian,  dari dampak finansial suatu risiko yang akan dialami oleh perusahaan.  Dalam  mengadopsi  strategi  retensi risiko ini, perlu dibedakan antara 2 jenis retensi yang berbeda.
1.   Retensi risiko yang terencana ( planned ) adalah asumsi  yang  secara  sadar  dan  sengaja dilakukan oleh kontraktor untuk mengenali atau mengidentifikasi  risiko.  Dengan  strategi  seperti itu,  risiko  dapat  ditahan  dengan  berbagai  cara, tergantung pada filosofi, kebutuhan khusus, dan juga  kapabilitas  finansial  dari  kontraktor  itu sendiri.
2.   Retensi risiko yang tidak terencana ( unplanned ) terjadi  ketika  kontraktor  tidak  mengenali  atau
mengidentifikasi kberadaan dari suatu risiko dan secara  tidak  sadar  mengasumsi  kerugian  yang akan muncul.

## Mentransfer Risiko
Pada dasarnya, transfer risiko dapat dilakukan, melalui  negosiasi,  kapanpun  kontraktor  menjalani perencanaan  kontraktual  dengan  banyak  pihak seperti  pemilik,  subkontraktor  ataupun supplier material  dan  peralatan.  Transfer  risiko  bukanlah asuransi.  Biasanya,  transfer  risiko  ini  dilakukan melalui  syarat  atau  pasal –  pasal  dalam  kontrak seperti  : hold –  harmless  aggrement dan  klausul jaminan  atau  penyesuaian  kontrak.  Karakeristik esensial  dari  transfer  risiko  ini  adalah  dampak  dari suatu  risiko,  apabila  risiko  tersebut  benar –  benar terjadi, ditanggung bersama atau ditanggung secara utuh oleh pihak lain selain kontraktor.
Contohnya : penyesuaian pada harga penawaran,  dimana  kompensasi  ekstra  akan diberikan kepada kontraktor apabila terjadi perbedaan kondisi tanah pada suatu proyek.

## Asuransi
Asuransi  menjadi  bagian  penting  dari  program manajemen  risiko,  baik  untuk  sebuah  organisasi ataupun  untuk  individu.  Asuransi  juga  termasuk  di dalam strategi transfer risiko, dimana pihak asuransi setuju untuk menerima beban finansial yang muncul dari adanya kerugian. Secara formal, asuransi dapat didefinisikan  sebagai  kontrak  persetujuan  antara  2 pihak yang terkait yaitu : pengasuransi ( insured ) dan pihak asuransi ( insurer ). Dengan adanya persetujuan tersebut, pihak asuransi ( insurer ) setuju untuk  mengganti  rugi  kerugian  yang  terjadi  (seperti yang  tercantum  dalam    kontrak)  dengan  balasan, pengasuransi  ( insured )  harus  membayar  sejumlah premi tiap periodenya.

## Administrasi Sistem
Administrasi sistem adalah tahapan terakhir dari program  manajemen  risiko.  Manajer  risiko  harus mengandalkan  kemampuan  manajerialnya  untuk mengkoordinasi,  mengarahkan,  mengorganisasi, memotivasi, memfasilitasi dan menjalankan organisasi menuju rencana penanganan risiko yang rasional  dan  terintegrasi.  Menurut  William,  Smith, Young  (1995),    ada  5  hal  manajerial  penting    yang dihadapi oleh seorang manajer risiko, yaitu :
1.   Tantangan  untuk  menyusun  prosedur  dan kebijakan manajemen risiko.
2.   Pengkomunikasian risiko, baik secara organisasi maupun personal.
3.   Manajemen kontrak dan kontrak portfolio.
4.   Pengawasan klaim.
5.   Proses mengkaji ulang, memonitor, dan mengevaluasi program manajemen risiko.

## Kebijakan Dan Prosedur
Proses manajemen risiko harus dilakukan oleh semua  pihak  dalam  suatu  organisasi.  Namun, dengan  demikian  banyaknya  pihak  yang  terlibat,
akan sangat mudah untuk terjadinya miskomunikasi. Oleh  karena  itu,  dibutuhkan  sebuah  kebijakan  dan prosedur  pelaksanaan  proses  manajemen  risiko yang  formal,  yang  sesuai  dengan  misi  atau  tujuan dari program  manajemen risiko dan sejalan dengan misi organisasi tersebut.
Menurut  William,  Smith,  Young  (1995),  untuk menyusun kebijakan dan prosedur program manajemen  risiko  tersbut,  dibutuhkan  beberapa tahapan, yaitu :
1. Statement kebijakan manajemen risiko Perusahaan harus menyusun statement kebijakan manajemen risiko yang berisi tentang misi dan tujuan dari program manajemen risiko.
2.   Organisasi
Perusahaan  sebaiknya  menyusun  sebuah organisasi  atau  departemen  khusus,  yang menangani masalah manajemen risiko.
3.   Manual (rencana kegiatan) Perusahaan  sedianya  menyiapkan  rencana kegiatan  operasional  manajemen  risiko,  yang menjelaskan  mengenai  prosedur,  metode,  dan juga  kegiatan –  kegiatan  yang  akan  dilakukan untuk program manajemen risiko.

## Manajemen Informasi
Supaya proses manajemen risiko dapat berlajan secara lancar, proses pengkomunikasian risiko yang terjadi  pada  suatu  proyek,  harus  dilakukan  dengan lancar  pula.  Karena  pentingnya  informasi  risiko  ini, maka  manajemen  informasi  juga  berperan  sangat penting  untuk  kelangsungan  proses  manajemen risiko.  Manajemen  informasi  dapat  digunakan sebagai  basis  dari  segala  buku  text  mengenai komunikasi  dalam  organisasi.  Ruang  lingkup manajemen  informasi  pada  program  manajemen risiko :
1.   Komunikasi risiko Proses  pengkomunikasian informasi  (dalam  hal ini,  risiko)  yang  mengalir  dari  dan  menuju  ke manajer risiko.
2.   Sistem informasi manajemen risiko Penggunaan  teknologi  masa  kini  yang  dapat membantu jalannya proses manajemen informasi  dalam  rangka  melakukan  manajemen risiko pada suatu proyek.
3.   Proses pelaporan manajemen risiko Isi dan bentuk formal dari proses pelaporan risiko yang  dilakukan  oleh  pihak –  pihak  yang  terkait dalam proses manajemen risiko.
4.   Sistem alokasi sumber daya Mekanisme  pembiayaan  proses  manajemen risiko.

## Manajemen Kontrak
Dalam pelaksanaannya, manajemen risiko juga membutuhkan  system  manajemen  kontrak,  yaitu suatu  proses  untuk  mengatur  semua  perkara mengenai  kontrak,  seperti  :  penawaran,  asuransi, dan  sebagainya.  William,  Smith,  Young  (1995), memaparkan  bahwa,  manajemen  kontrak  harus
dapat menguasai atau menangani, setidaknya 4 hal, yaitu :
1.   Mengatur  hubungan  dan  kontrak –  kontrak dengan agen asuransi dan broker.
2.   Mempersiapkan dokumen atau kontrak penawaran untuk layanan jasa pihak ketiga.
3.   Mengatur dokumen dan sertifikat asuransi.
4.   Memberikan  garansi  atau  menjamin  rencana pembiayaan risiko dengan pihak ke tiga.

## Pengawasan Klaim
Seorang  manajer  risiko,  juga  harus  dapat berperan  dalam  manajemen  atau  pengawasan klaim.  Apabila  suatu  kejadian  yang  tidak  diinginkan terjadi  pada  suatu  proyek,  dan  pihak  kontraktor mengajukan  klaim  pada  perusahaan  asuransi, manajer  risiko  mempunyai  tanggungjawab  untuk bernegosiasi dengan utusan dari pihak asuransi dan mengumpulkan  informasi  yang  berkaitan  dengan klaim tersebut.
Ada  beberapa  macam  klaim  yang  harus ditangani oleh manajer risiko, antara lain :
1.   Klaim yang berkaitan dengan properti Klaim  yang  terjadi  apabila  ada  suatu  kerugian pada  suatu  proyek  dan  kontraktor  mengajukan klaim pada pihak asuransi.
2.   Klaim pertanggungjawaban atau klaim dari pihak ketiga Klaim  yang  terjadi  akibat  kecelakaan  yang dialami oleh pihak ketiga (misalnya : konsumen jatuh di tempat parkir yang licin).
3.   Klaim  yang  berkaitan  dengan  sumber  daya manusia Klaim yang berhubungan dengan kesehatan dan keselamatan pekerja dalam sebuah perusahaan.

## Memonitor Dan Mengkaji Ulang Program
Untuk mengetahui seberapa berhasil, manajemen  risiko  yang  telah  dijalankan,  perlu dilakukan  suatu  proses  untuk  memonitor  dan mengkaji  ulang  program  manajemen  risiko  yang telah dijalankan. Dengan adanya proses pemantauan  dan  penkajian  ulang  ini,  kontraktor dapat  mengetahui  sejauh  manaproses  manajemen risiko  yang  telah  dijalankan.  Selain  itu,  dengan proses tersebut, kontraktor dapat melihat kesalahan –  keslahan  atau  kekurangan  –  kekurangan  yang terjadi  selama  proses  manajemen  risiko,  sehingga kontraktor  dapat  memperbaiki  kekurangannya  dan tidak  melakukan  kesalahan  untuk  yang  kedua kalinya.
Untuk  melakukan  proses  pemantuan  kegiatan manajemen risiko, beberapa hal harus dilakukan :
1.   Pemantauan secara terus - menerus Pemantauan  akan  proses  manajemen  risiko  yang dijalankan harus dilakukan secara terus – menerus, sehingga  terdapat  kesinambungan  antara  data – data yang didapatkan.
2.   Audit program
Proses  audit  program  manajemen  risiko  harus dijalankan  untuk  memverifikasi  sistem  pemantauan dan  pelaporan  berkala.  Audit  program  dapat
digunakan sebagai evaluasi untuk manajer risiko dan fungsi  manajemen  risiko,  serta  menyediakan masukan  yang  obyektif  untuk  pengembangan program.

## Pembangunan Perumahan
Resiko  adalah  bagian  penting  dari  sebuah pelaksanaan  terhadap  manajemen  resiko  karena resiko  adalah  obyek  yang  menjadi  akar  teori  dan permasalahan yang digunakan untuk mengembangkan  teknik-teknik  dan  analisa  dalam menanggulangi  resiko  itu  sendiri.  Persepsi  dan definisi  terhadap  resiko  berbeda-beda  tergantung dari kepercayaan seseorang, kelakuan penilaian dan perasaan dan juga termasuk faktor-faktor pendukung antara lain: latar  belakang  pendidikan,  pengalaman praktis di lapangan, karakterisitik individu, kejelasan informasi, dan pengaruh lingkungan sekitar.
Manajemen  resiko  adalah  sebuah  cara  yang sistematis  dalam  memandang  sebuah  resiko  dan menentukan  dengan  tepat  penanganan  resiko tersebut.  Ini  merupakan  sebuah  sarana  untuk mengidentifikasi sumber dari resiko dan ketidakpastian, memperkirakan dampak yang ditimbulkan  dan  mengembangkan  respon  yang harus dilakukan untuk menanggapi resiko.
Rumah  sehat  sederhana  adalah  tempat kediaman  yang  layak  dihuni,  yang  dibangun menggunakan  bahan  bangunan  dan  konstruksi sederhana  akan  tetapi  masih  memenuhi  standar kebutuhan minimal dari aspek kesehatan, keamanan, dan kenyamanan, dengan mempertimbangkan  dan  memanfaatkan  potensi local  meliputi  potensi  fisik  seperti  bahan bangunan, geologis,  dan  iklim  setempat  serta  potensi  sosial budaya  seperti  arsitektur  lokal,  dan  cara  hidup  dan harganya terjangkau oleh masyarakat berpenghasilan  rendah  atau  sedang  (Keputusan Menteri  Pemukiman  dan  Prasarana  Wilayah Republik Indonesia, 2002).
Pendekatan  sistematis  mengenai  manajemen resiko terdiri dari :
1. Identifikasi Resiko
Langkah yang utama dan paling penting dalam menghadapi resiko
adalah dengan mengidentifikasikannya. Banyak pembuat keputusan meyakini bahwa prinsip yang baik dalam manajemen resiko berasal dari tahap identifikasi  daripada tahap analisa.  Hal  ini  dikarenakan  identifikasi  resiko mencakup  perincian  pemeriksaan  strategi  proyek, melalui  resiko  potensial  mana  yang  bisa  ditemukan dan kemungkinan disusunnya respon.
2. Dampak dan Frekuensi
Untuk mengetahui seberapa besar dampak dan frekuensi  dari  identifikasi  resiko,  yang  harus dilakukan  adalah  dengan  pengumpulan  data  untuk proses  manajemen  risiko.  Data  bisa  diperoleh melalui database perusahaan,  namun  apabila  tidak bisa  didapat  dari database ,  bisa  juga  diambil  dari pengalaman masa lalu.
Data  yang  diambil  merupakan  sebuah  asumsi prosentase  atas  sebuah  resiko  yang  dapat  terjadi dalam  sebuah item pekerjaan  yang  diangggap beresiko.
Hal  ini  bertujuan  untuk  menentukan  seberapa besar  dampak  yang  dapat  diakibatkan  dan mengetahui  frekuensi  terjadinya  resiko  yang  telah teridentifikasi tersebut.
3. Penanganan Resiko
Penanganan  resiko  adalah  elemen  terakhir dalam  pendekatan  manajemen  resiko  berupa sebuah  atau  serangkaian  tindakan  yang  menjadi bagian  dari  para  pembuat  keputusan  untuk menangani  segala  resiko  yang  ada.  Berbagai  cara penanganan yang mungkin dilakukan oleh kontraktor rumah sehat sederhana adalah:
▪   Asuransi
▪   Menunda proyek
▪   Menentukan  klausa  akan  penambahan  atau kompensasi di kontrak pembayaran
▪   Menentukan  sistem rekruitmen dan  seleksi pekerja
▪   Membuat  jadwal  dan  biaya  dalam plan  and control yang jelas dan sesuai
▪   Memasukkan klausa yang sesuai dalam tingkat suku  bunga,  tingkat  inflasi  dan  keterlambatan untuk rencana kontingensi di dalam kontrak
▪  Mengadopsi  program safety  control ,  manajemen sistem,  pengawasan  dan  pencegahan  yang sesuai
▪   Memasukkan  kondisi  di  dalam  kontrak  untuk tingkat polusi, dan sebagainya
▪   Mengalihkan pekerjaan ke subkontraktor
▪   Menyediakan/stok  kebutuhan  material  terlebih dahulu dan menyimpannya
▪   Memperbaiki  segala  kerusakan  atas  komplain yang diterima.

## KESIMPULAN
Manajemen resiko dalam manajemen perumahan  perlu  diolah  agar  bisa  mengantisipasi kerugian  besar.  Pengelolaan  perumahan  perlu mengidentifikasi resiko sebelum melakukan pengembangan.  Perlu  ada  perencanaan  yang matang dengan menggunakan keilmuan manajemen resiko

## DAFTAR PUSTAKA
DeLoach,  J.  W.  2003. Building  Enterprise  Risk Management  on  the  Foundation  Laid  by Sarbanes-Oxley. http://www.protiviti.com Hamilton,  S.,  dan  I.  Francis.  2003. The  Enron Collapse,
International Institute for Management Development. Lausanne. Swiss. Miccolis,  J.  dan  S.  Shah.  2000. Enterprise  Risk Management –  An  Analytic  Approach.
Tillinghast-Towers Perrin.
http://www.tillinghast.com
Razif,  M.  2002.  Analisis  Resiko  Lingkungan:
Kumpulan Materi Kuliah. FTSP Jurusan Teknik Lingkungan ITS, Surabaya.
Vedpuriswar, A.V, P. Madhav, dan N. V. Chowdary.
2001 . A strategic approach to Enterprise Risk Management. Icfaian School of Management. Hyderabad.