COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023

## PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI BERITIKAD BAIK PADA JUAL BELI HAK ATAS TANAH
Muhammad Amin 1 , Nurjannah Septyanun 2 , Yulias Erwin 3 1,2,3 Hukum, Universitas Muhammadiyah Mataram, NTB, Indonesia aminlawyer67@gmail.com 1 , nurjannahs@ummat.ac.id 2 , yuliaserwin@gmail.com 3
Article Info Abstract Article History Received: November 19, 2023 Accepted: December 28, 2023 This research aims to analyze the legal considerations of judges in legal protection for buyers in good faith when buying and selling land rights which are  confirmed  by  court  decisions  and  the  Supreme  Court  decision.  The research  method  used  in  this  research  is  a  normative  juridical  approach research  method,  the  author  summarizes  the  Selong  District  Court Decision,  the  Mataram  High  Court  Decision  and  the  Supreme  Court Decision. Based on the results of the research, it shows that the meaning of  good  faith  is  a  buyer  who  buys  and  sells  land  using  valid procedures/procedures  and  documents  as  determined  by  statutory regulations and is careful by examining matters relating to the land object being agreed upon. Legal protection for buyers with good intentions is that the Panel of Judges decides the validity of the sale and purchase carried out by the buyer. Before carrying out a land sale and purchase transaction, every prospective buyer must check the land they want to buy to ensure that there are no disputes regarding the object, ensure that the seller is the original  owner  of  the  object,  it  would  be  better  for  the  House  of Representatives to make clear regulations regarding the criteria for buyers in good faith. and firm.
Keywords:
Legal Protection, Buying and Selling, Land Rights

## Abstract
Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis Pertimbangan Hukum Hakim dalam perlindungan Hukum terhadap Pembeli beritikad baik pada Jual Beli Hak atas Tanah yang dikuatkan oleh Putusan Pengadilan dan Putusan Mahkamah Agung. Metode Penelitian yang dipakai dalam penelitian  ini  adalah  metode  penelitian  metode  pendekatan  yuridis  normatif,  penulis merangkum  Putusan  Pengadilan  Negeri  Selong,  Putusan  Pengadilan  Tinggi  Mataram  dan Putusan Mahkmah Agung. Berdasarkan hasil penelitian menunjukan bahwa pengertian itikad baik  itu  adalah  pembeli  yang  melakukan  jual  beli  tanah  dengan  tata  cara/prosedur  dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan oleh peraturan perundang-undangan dan melakukan  kehati-hatian  dengan  meneliti  hal-hal  berkaitan  dengan  obyek  tanah  yang diperjanjikan,  perlindungan  hukum  bagi  pembeli  beritikad  baik  adalah  Majelis  Hakim memutuskan sahnya jual beli yang dilakukan pembeli. Sebelum melakukan transaksi jual beli tanah, setiap calon pembeli harus melalukan pengecekan terhadap tanah yang mau di beli untuk  memastikan  tidak  adanya  sengketa  di  dalam  obyek  tersebut,  memastikan  penjual merupakan pemilik asli atas obyek, sebaiknya Dewan Perwakilan Rakyat membuat regulasi kriteria dari pembeli beritikad baik yang jelas dan tegas.
Kata Kunci: Perlindungan Hukm, Jual Beli, Hak Atas Tanah

## I. PENDAHULUAN
Di era yang semakin modern ini, masyarakat dapat dengan mudah melakukan transaksi jual beli,bahkan hanya dengan duduk di kursi sajamereka dapat membeli mobil, rumah, dan bahkan tanah tanpa meninggalkan tempat duduk mereka. Tanah memiliki nilai yang signifikan
COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023
dalam  masyarakat  karena  merupakan  komponen  penting  dari  ekosistem  dan  faktor  utama dalam  setiap  kegiatan  pembangunan.  Dengan  kata  lain,  tanah  tidak  dapat  dipisahkan  dari kehidupan manusia karena dengan tanah manusia dapat berpijak, dan dengan tanah manusia juga dapat hidup yakni dengan cara dikelola dan dimanfaatkanuntuk memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari.
Tanah  memegang  peranan  yang  sangat  vital  dalam  kehidupan  masyarakat,  karena selain  berfungsi  sebagai  tempat  tinggal,  tanah  juga  menjadi  simbol  keberlanjutan  hidup mereka. Hak atas tanah merupakan hak untuk memiliki dan menguasai sebidang tanah, yang dapat diberikan kepada individu, kelompok, atau badan hukum. Ada beberapa macam jenis hak atas tanah, termasuk hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak guna pakai, dan hak-hak lainnya. Tanah berfungsi sebagai pengayom untuk memastikan masyarakat bisa mencapai kehidupan yang layak, sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 27 ayat (2) Undang- Undang Dasar 1945.
Menurut  Erna  Sri  Wibawanti  menjelaskan  bahwa  jual  beli  tanah  menyebabkan perpindahan  hak  milik  tanah  dari  penjual  kepada  pembeli  secara  permanen,  dan  dalam konteks hukum adat dikenal dengan istilah "jual lepas" (Wibawanti, 2020). Ketika seseorang yang  memiliki  niat  baik  dalam  membeli  sebuah  tanah  tetapi  orang  tersebut  tidak  tahu mengenai  kelengkapan  catatan  tanah  yang  hendak  dibeli  tersebut  dan    hal  tersebut  bisa memberikan  sebuah  kerugian  bagi  pembeli,  oleh  karena  itu  perlindungan  hukum  sangat sangat  dibutuhkan  oleh  pembeli  tanah  tersebut,  ketika  nantinya  terjadi  sebuah  sengketa terkait dengan transaksi tanah tersebut, dapat dilihat dari apakah sudah terpenuhi atau tidak syarat sah jual beli yang berlangsung tersebut (Kusuma, et al., 2020).
R. Subekti berpendapat bahwa Pembeli yang memiliki itikad baik merupakan pembeli yang benar-benar tidak menyadari bahwa ia sedang berurusandengan bukan pemilik tanah yang akan dibeli, sehingga pembeli menganggapnya sebagai pemilik yang sah dan siapa pun yang memperoleh barang dari orang tersebut maka pembeli akan mendapatkanperlindungan hukum (Subekti, 2014).
DalamPasal 16 ayat (1) UUPA telah diatur mengenai salah satu hak kebendaan atas tanah  adalah  hak  milik  atas  tanah  yang  paling  kuat  dan  terpenuh.  Keberadaan  hak  milik menunjukkan bahwa jangka waktu hak tersebut tidak memiliki batas waktu, dan hak milik juga didaftarkan dengan adanya "tanda bukti hak" sebagai bukti keabsahannya. Dengan demikian, hak  milik  memberikan  wewenang  penuh  kepada  pemiliknya  untuk  mengatur  dan memanfaatkan tanah tersebut tanpa batasan yang ditentukan.
Dan tanah juga memiliki nilai ekonomis dan merupakan elemen sangat penting dalam era  pembangunan  nasional  dan  pertumbuhan  ekonomi  saat  ini.  Tidak  hanya  memiliki  nilai ekonomis,tanah  juga  memili  nilai  sosial,  dan  hak  atas  tanah  tidak  bersifat  mutlak.Negara menjamin dan menghormati hak atas tanah yang diberikan kepada warga negara, sehingga suatu  kepastian  hukum  dibutuhkan  dalam  penguasaannya.  Undang-undang  telah memberikan perlindungan terhadap penguasaan tanah, dan berdasarkan Pasal 28 H ayat (4) Undang-Undang Dasar 1945 menjelaskan bahwa setiap orang berhak mempunyai hak milik pribadi  dan  hak  milik  yang  dimiliki  tersebut  dan  siapapun  tidak  boleh  diambil  alih  secara sewenang-wenang.  Oleh  karena  itu,  setiap  orang  bisa  mendapatkan  hak  atas  tanah  di Indonesia melalui berbagai cara, termasuk melalui proses jual beli.
Melalui proses peralihan hak, setiap orang memiliki kesempatan untuk mendapatkan hak  atas  tanah,  peralihan  hak  atas  tanah  merupakan  suatu  tindakan  hukum  untuk mengalihkan  atau  memindahkan  hak  dari  satu  pihak  ke  pihak  yang  lain.Peralihanhak  atas tanah dapat terjadi melalui transaksi jual beli, hibah, wakaf dan maupun waris. Masyarakat melakukan peralihan hak atas tanah ini dengan tujuan untuk mendapatkan kepemilikan tanah secara turun-temurun, mengingat bahwa hak atas tanah memiliki fungsi sosial yang penting bagi pemiliknya.
Menurut Ridwan Khairandy, pelaksanaan kontrak dengan Itikad baikmerujuk pada itikad baik  yang  bersifat  obyektif.  Standar  yang  digunakan  dalam  itikad  baik  adalah  standar obyektifyang  mengacu  pada  norma-norma  yang  dapat  diukur  secara  obyektif  (Khairandy, 2017).

## COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023
Sebelum berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), Indonesia menerapkan sistem  dualisme  dalam  peraturannya,  sistem  ini  didasarkan  pada  kenyataan  bahwa  masih ada dua macam hukum yang menjadi dasar hukum pertanahan yang ada di Indonesia, yakni hukum  adat  dan  hukum  barat.  sedangkan  setelah  berlakunya  UUPA,  Peraturan  hukum pertanahan yang ada di Indonesia lebih menganut sistem hukum adat. Bahwa sejak zaman dulu,  proses  peralihan  hak  atas  tanah  dalam  jual  beli  telah  ada  dan  diatur  dalam  hukum adat.Proses ini harus memenuhi syarat-syarat seperti terang, tunai, dan riil. Terang berarti perbuatan hukum jual beli harus dilakukan dihadapan kepala desa atau pejabat berwenang (PPAT) sebagai tanda tanda kesesuaian dengan ketentuan hukum yang berlaku. Tunai dan riil  berarti  bahwa  pada  saat  pembeli  membayar  harga  tanah  kepada  penjual  secara  tunai, maka  hak  atas  tanah  pada  saat  itu  beralih  dari  penjual  kepada  pembeli,dan  sejak  saat  itu pembeli memiliki hak milik atas tanah tersebut.
Bahwa dalam proses perjanjian jual beli hak atas tanah,setelah syarat-syarat terang dan tunainya sudah terpenuhi,langkah berikutnya yaitu penandatanganan perjanjian jual beli yang dilakukan dihadapan  Kepala  Desa  atau  Pejabat  Berwenang  (PPAT).Tindakan  ini menunjukkan  bahwa  perbuatan  hukum  jual  beli  hak  atas  telah  dilakukan  sesuai  dengan ketentuan  hukum  yang  berlaku,  dan  juga  sebagai  tanda  penyerahan  hak  milik  atas  tanah tersebut ke pembelidari si penjual. berdasarkanketentuan peraturan per-Undang-Undangan yang berlaku, sebagaimana diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran tanah, jual beli hak milik atas tanah dan penyerahan hak milik atas tanah dari penjual ke pembeli.
Dalam transaksi jual beli hak atas tanah, perjanjian yang dilakukan kedua belah pihak menjadi kunci utamanya.Idealnya, perjanjian jual beli hak atas tanah harus dapat dimengerti dan dipahami isinya. Namun, kenyataannya banyak perjanjian yang isinya tidak dimengerti oleh para pihak sehingga menimbulkan beragam penafsiran, dalam Pasal 1342 KUHPerdata menyatakan bahwa jika isi perjanjian tersebut jelas dan tidak tegas, tidak diperbolehkan untuk menyimpang daripadanya melalui penafsiran. Hal ini menekankan bahwa para pihak harus menjalankan isi perjanjian tersebut dengan itikad baik.Namun, jika isi perjanjian tersebut tidak jelas, maka penafsiran terhadap isi perjanjian yang dibuat para pihak.
Salim H.Sdalam bukunya, memberikan definisi dari jual beli merupakansuatu perjanjian yang dibuat antara pihak penjual dan pembeli. Dalam perjanjian yang dibuat tersebut, penjual memiliki  kewajiban  untuk  menyerahkan  obyek  yang  dijual  pada  pembeli  dan  sebaliknya pembeli memiliki kewajiban untuk membayar harga pada penjual (Salim, 2012).
Pelaksanaan  pembangunan  nasional  di  Indonesia  menunjukkan  bahwa  masalah pertanahan  memerlukan  penanganandan  perhatiankhusus  dari  pemerintah.  Pada  kondisi demikian  yang  semakin  banyaknya  tanah  masyarakat  tersangkut  dalam  berbagai  kegiatan ekonomi, sehingga perlunya suatu jaminan kepastian hak atas tanah-tanah. Tujuan adanya jaminan kepasian hukum agarterhindar dari persengketaan, perselisihan, dan konflik terhadap masyarakat. Upaya meminimalisasi konflik maka dibentuklah norma hukum, dan pemerintah turun langsung kepada anggota masyarakat untuk melakukan sosialisasi. Perlunya kegiatan pendaftarkan tanah dilakukan agar mendapatkan sertifikat hak milik atas tanah yang berfungsi sebagai bukti hak milik dan sebagai alat bukti yang kuat atas kepemilikan hak atas tanah. Sertifikat tersebut memberikan jaminan kepastian hukum bagi pemilik tanah.
Namun kekuatan pembuktian ini tidak bersifat mutlak, karena masih dapat dilumpuhkan oleh alat bukti lainnya yang dapat membuktikan sebaliknya, salah satu cara dalam pengalihan hak  atas  tanah  yaitumelalui  transaksi  jual  beli  hak  atas  tanah.  Namun  dalam  praktiknya, peralihan  hak  atas  tanah  seringkali  menghadapi  permasalahan,  terutama  terkait  dengan gugatan  ke  pengadilan  yang  dilakukan  oleh  penjual  yang  memiliki  niat  buruk  (beritikad buruk).Hal  ini  dapat  menyebabkan  kerugian  kepada  pembeli  yang  memiliki  itikad baik.Permasalahan ini akan dibahas serta dianalisis pada penelitian ini.
Permasalahan  yang  akan  dibahas  dalam  penelitian  ini  menurut  Putusan  Pengadilan Negeri  Selong  dalam  Perkara  Perdata  Nomor  156/Pdt.G/2020/PN.Sel,  terkait  dengan pembatalan peralihan hak atas tanah melalui jual beli yang dilakukan di Desa antara Para Tergugat selaku pembeli dengan Para Turut Tergugat selaku penjual. Namun  dalam perkara
COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023
sebelumnya  obyek  dan  subyek  dalam  perkara  tersebut  adalah  pihak  yang  sama  dengan obyek  yang  sama.  Putusan  perkara  perdata  tersebut  dalam  Putusan  Pengadilan  Negeri Selong  Nomor  77/Pdt.G/2019/PN.Sel.  Menyatakan  bahwa  Para  Tergugat  adalah  pembeli yang beritikad baik yang harus di lindungi menurut Undang-Undang.
Penelitian  tentang  pembeli  yang  beritikad  baik  ini  sangat  penting  dilakukan,  dalam rangka  perlindungan  hukum  terhadap  pembeli  tanah  yang  beritikad  baik,  agar  masyarakat lebih berhati-hati dalam melakukan transaksi jual beli tanah, penelitianini juga yang mendasari adalah  bahwa  terdapat  pluralisme  dan  pemikiran  hakim  terhadap  pembeli  tanah  yang beritikad baik. Selanjutnya bahwa legal reasening hakim dalam penetapan putusan tersebut patut untuk menjadi dasar bagi perkara yang sama dimasa yang akan datang.
Berdasarkan  latar  belakang  masalah  yang  telah  diuraikan  diatas,  maka  penulis merumuskan rumusan masalah sebagai diantaranya bagaimana analisa perlindungan hukum terhadap pembeli tanah yang beritikad baik berdasarkan putusan Pengadilan Negeri Selong Nomer  156/pdt.G/2020/PN.Sel  dan  bagaimana  karakteristik,  paradigma  hakim  dalam memutuskan  perkara  jual  beli  tanah  oleh  pembeli  beritikad  baik  berdasarkan  putusan Pengadilan Negeri Selong nomor 156/pdt.G/2020/PN.Sel.

## II. METODE PENELITIAN
Pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  adalah  pendekatan  normatif  kualitatif. Peneliti dalam hal ini, mengangkat Studi Putusan Pengadilan Negeri Selong dalam Perkara Perdata  No.156/Pdt.G/2020/PN.  Sel.  Tentang  Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pembeli Beritikad  Baik  Pada  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah.  Penelitian  kualitatif  adalah  penelitian  yang bersifat deskriptif dan cenderung menggunakan analisis.

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN
Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pembeli  Tanah  yang  Beritikad  Baik  Berdasarkan Putusan Pengadilan Negeri Selong Nomor 156/Pdt.G/2020/PN.Sel.
Berdasarkan    Pasal  1457  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  yang dimaksud jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk  menyerahkan  suatu  kebendaan,  dan  pihak  lain  untuk  membayar,  harga  yang  telah, dijanjikan. Dalam perjanjian jual beli, dijelaskan hak dan kewajiban bagi para, pihaknya yaitu pihak penjual dan pihak pembeli. Dan berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata disebutkan bahwa “suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik” maka  dapat  disumpulkan  bahwa  penerapan  kepatutan,  kebiasaan  atau  undang-undang dalam suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Pedoman  Mahkamah Agung  mengenai  itikad  baik  dalam  kaitannya  dengan  jual  beli tanah  diatur  pada  butir  ke  IV  Surat  Edaran  Mahkamah Agung  (SEMA)  No.  4  Tahun  2016 mengenai pembeli beritikad baik yang dilindungi oleh hukum, tertulis sebagaimana sebagai berkut (SEMA, 2016):
Kriteria pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi menurut undang-undang, dan berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata adalah sebagai berikut :
a.  Melakukan  jual  beli  atas  objek  tanah  tersebut  dengan  tata  cara/prosedur  dan  dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan perundang-undangan yaitu :
1.  Pembeli tanah melalui pelelangan umum atau;
2.  Pembeli  tanah  dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (sesuai  dengan  ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 atau;
3.  Pembeli terhadap tanah milik adat/ yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut hukum adat yaitu :
a)  Dilakukan  secara  tunai  dan  terang  (dihadapan/  diketahui  Kepala  Desa/  Lurah setempat)
b)  Didahului dengan penelitian mengenai status tanah objek jual beli dan berdasrkan penelitian tersebut menunjukan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual
c)  Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.
COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023
b.  Melakukan  kehati-hatian  dengan  meneliti  hal-hal  berkaitan  dengan  objek  tanh  yang diperjanjikan antara lain:
1.  Penjual adalah orang yang berhak/ memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau;
2.  Tanah/ objek yang diperjual belikan tersebut tidak dalam status disita, atau;
3.  Tanah objek yang diperjual belikan tidak dalam status jaminan/ hak tanggungan, atau;
4.  Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.
Menurut R. Subekti, Pembeli yang beritikad baik adalah pembeli yang sama sekali tidak mengetahui bahwa ia berhadapan dengan orang yang sebenarnya bukan pemilik, sehingga ia  dipandang  sebagai  pemilik  dan  barang  siapa  yang  memperoleh  suatu  barang  darinya dilindungi oleh hukum (Subekti, 2014). Sedangkan, menurut Ridwan Khairandy merumuskan pembeli beritikad baik adalah seseorang yang membeli barang dengan penuh kepercayaan bahwa si penjual benar-benar pemilik dari barang yang dijualnya itu, makna “pembeli beritikad baik” sebagaimana diidentifikasi sebagai berikut (Sekarini, et al., 2018):
1.  Pembeli yang beritikad baik adalah pembeli yang tidak mengetahui dan tidak dapat dianggap sepatutnya telah mengetahui adanya cacat cela dalam proses peralihan hak atas tanah yang dibelinya.
2.  Pembeli dapat dianggap beritikad baik, jika ia telah memeriksa secara seksama fakta material  (data  fisik)  dan  keabsahan  peralihan  hak  (data  yuridis)  atas  tanah  yang dibelinya, sebelum dan pada saat proses peralihan hak atas tanah.
3.  Dalam perkara lelalang, putusan-putusan hakim pada dasarnya melindungi pembeli lelang, kecuali ketika pembeli menyalahgunakan keadaan atau hak atas tanah terkait ternyata telah dihapuskan.
4.  Meskipun  terdapat  ketentuan  yang  membatasi  bahwa  keberatan  atau  gugatan  atas hak atas tanah terdaftar hanya dapat diajukan dalam jangka waktu lima tahun.
Pemaknaan  itikad  baik  di  dalam  literatur  kemudian  dibagi  lagi  menjadi  dua  kategori, yakni itikad baik subyektif dan itikad baik obyektif, meskipun dalam hal pembeli beritikad baik ini literatur di Indonesia hanya mengacu pada pengertian subyektifnya saja. Itikad baik dalam pengertian  Obyektif  disebutkan  dalam  pasal  1338  ayat  3  3  BW  “suatu  perjanjian  harus dilaksanakan dengan itikad baik”. Itikad baik yang dimaksud merupakan itikad baik dalam arti objektif, yaitu itikad baik pada waktu pelaksanaa perjnajian. Munir Fuadi merumuskan bahwa itikad baik hanya diisyaratkan dalam pelaksanaan dari suatu kontrak, buka pada pembuatan suatu kontrak (Rusmiyanti, et al., 2013).
Selanjutnya  untuk  membuat  suatu  perjanjaan  maka  harus  memenuhi  syarat-syarat sahnya perjanjian. Syarat-syarat sahnya suatu perjanjian tersebut diatur dalam Pasal 1320 KUH-Perdata mengatur bahwa untuk sahnya perjanjian-perjanjian, diperlukan empat syarat : a)  Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
b)  Kecakapan untuk membuat suatu perikatan; c)  Suatu hal tertentu;
d)  Suatu sebab yang halal.
Dua syarat yang pertama mewakili syarat subyektif, yang berhubungan dengan subyek dalam  perjanjian,  dan  dua  syarat  yang  terakhir  berhubungan  dengan  syarat  obyektif  yang berkaitan dengan obyek perjanjian yang disepakati oleh para pihak dan akan dilaksanakan sebagai  prestasi  atau  utang  dari  para  pihak  (Kartini,  et  al.,  2015)  yang  mengakibatkan perjanjian harus terpenuhi atau uang harus dibayar salah satu pihak kepada pihak lainya.
Dalam kesepakatan Rapat Pleno Kamar Perdata yang dilampirkan dalam Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 5 Tahun 2014 telah ditegaskan bahwa kriteria pembeli beritikad baik adalah sebagai berikut :
1.  Melakukan jual beli atas objek berdasarkan peraturan perundang-undangan, dan
2.  Melakukan  kehati-hatian  dengan  meneliti  hal-hal  berkaitan  dengan  obyek  yang diperjanjikan. Kedua syarat tersebut semestinya dibaca sebagai suatu syarat kumulatif. Kriteria obyektif ini, telah diterapkan pula oleh pengadilan tingkat bawah.

## COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023
Penerapan prinsip pembeli beritikad baik diatur pada Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 tahun 2016 Tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung  Tahun  2016  Sebagai  Pedoman  Pelaksaan  Tugas  Bagi  Pengadilan  mengenai pengertian pembeli beritikad baik sebagaimana tercantum dalam kesepakatan kamar perdata pada huruf a  disempurnakan sebagai berikut : kriteria pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata adalah sebagai berikut :
a.  Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan yaitu :
1)  Pembeli tanah melalui pelelangan umum atau;
2)  Pembelian tanah dihadapan pejabat Pembuat Akta Tanah
3)  Pembelian  terhadap  tanah  milik  adat/yang  belum  terdaftar  yang  dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu;
4)  Dilakukan  secara  tunai  dan  terang  (di  hadapan  /  Diketahui  Kepala  Desa  /  Lurah setempat).
5)  Didahului dengan penelitian mengenai status tanah obyek jual beli dan berdasarkan penelitian  tersebut  menunjukan  bahwa  tanah  obyek  jual  beli  adalah  milik  penjual. Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.
b.  Melakukan  kehati-hatian  dengan  meneliti  hal-hal  berkaitan  dengan  obyek  tanah  yang diperjanjian antara lain;
1)  Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi obyek jual beli, sesuai ddengan bukti kepemilikannya, atau;
2)  Tanah/obyek yang diperjual belikan tersebut tidak dalam status disita, atau;
3)  Tanah obyek yang diperjual belikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau;
4)  Terhadap  tanah  yang  bersetifikat,  telah  memperoleh  keterangan  dari  BPN  dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.
Perlindungan  hukum  terhadap  pembeli  beritikad  baik  merupakan  suatu  konsep  yang universal dari negara hukum. Pada dasarnya, menurut Satjipto Raharjo, perlindungan hukum adalah memberikan pengayoman terhadap hak asasi manusia yang dirugikan orang lain dan perlindungan itu diberikan kepada masyarakat agar dapat menikmati semua hak-hak yang diberikan  oleh  hukum  (Permadi,  2016).  Sedangkan  menurut  C.S.T.  Kansil  perlindungan hukum adalah berbagai upaya hukum yang harus diberikan oleh para penegak hukum untuk memberikan  rasa  aman,  baik  secara  pikiran  maupun  fisik  dari  gangguan  dan  berbagai ancaman dari pihak manapun (Larasati, et al., 2019). Yang dimaksud dalam doktrin ”pembeli beritikad  baik  harus  dilindungi  oleh  Undang-Undang”  merupakan  asas  itikad  baik  yang memiliki kesamaan fungsi dalam hukum, dimana bezit (kedudukan berkuasa) yang diperoleh dengan itikad baik harus dilindungi oleh Undang-Undang. Jual beli, sebagaimana hibah atau pembebanan  hak  jaminan  kebendaan,  dimana  pihak  penerimanya  kemudian  menjadi berkuasa  atas  benda  terkait.  Begitu  pula  halnya  dengan  pembeli,  dia  memperoleh  hak kebendaan  melalui  transaksi  jual  beli  yang  dilakukannya.  Perlindungan  hukum  terhadap pembeli beritikad baik, dengan demikian, pada dasarnya adalah perlindungan hukum yang diberikan  kepada  pembeli,  karena  dia  memperoleh  hak  kebendaan  dengan  didasari  itikad baik.
Artinya, ia tidak mengetahui cacat atau cela dari (proses perolehan) barang tersebut, sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  351  KUHPerdata “Besit  dalam  itikad  baik  terjadi  bila pemegang besit memperoleh barang itu dengan mendapatkan hak milik tanpa mengetahui adanya cacat cela didalamnya.” Perlindungan ini diberikan, sekalipun penjual bukanlah orang yang berhak untuk mengalihkan hak kebendaan tersebut kepada pembeli sebagaimana yang telah  diatur  dalam  pasal  531  KUHPerdata.  Sehingga,  pembeli  beritikad  baik  mendapatkan perlindungan  hukum  atas  hubungan  hukum  antara  pemegang  hak  kebendaan  dengan bendanya (hak absolut).
Rachmadi  usman  kemudian  memberikan  definisi  pembeli  beritikad  baik  dengan mengaitkannya pada Pasal 531 KUHPerdata tentang Bezitter beritikad baik (Usman, 2013). Bezit  adalah “te  goeder  trouw” (beritikad  baik),  bilamana  bezitter  memperoleh  suatu
COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023
kebendaan diantara cara untuk memperoleh hak milik, sementara dia tidak mengetahui hal akan cacat cela yang terkandung di dalamnya. Artinya, bezitter yang jujur adalah bezitter yang menyangka dirinya adalah pemilik yang sesungguhnya atas kebendaan yang dikuasai atau didudukinya tersebut.
Sebaliknya, bezit itu te te kwader trouw (beritikad buruk), bilamana bezitter mengetahui bahwa  dirinya  bukan  pemilik  yang  sesungguhnya  atas  kebendaan  yang  dikuasai  atau didudukinya itu, tetapi tetap dikuasai atau didudukinya. Dengan demikian, bezitter yang tidak jujur atau beritikad buruk adalah bezitter yang mengetahui bahwa dirinya bukan pemilik sejati atas kebendaan yang dikuasainya itu, melainkan kebendaanya itu milik orang lain.
Dalam perspektif hukum perdata, kejujuran atau itikad baik dianggap selalu ada pada setiap bezitter, sebaliknya adanya ketidak jujuran atau itikad buruk pada bezitter harus dapat dibuktikan. Artinya, sepanjang tidak dapat dibuktikan sebaliknya, maka bezitter yang tisdak jujur harus tetap dianggap bezitter yang jujur walaupun diragukan. Oleh karena itu, seseorang yang  menuduh  seorang  bezitter  memperoleh  bezit  dengan  itikad  buruk,  diharuskan  untuk membuktikan  adanya  itikad  buruktersebut,  bilamana  itikad  buruk  tersebut  tidak  dapat dibuktikan  adanya,  maka  bezitter  tersebut  oleh  hukum  tetap  dianggap  memperoleh  bezit dengan itikad baik. Karena, dalam hukum berlaku suatu asas bahwa kejujuran itu dianggap ada  pada  setiap  orang,  sedangkan  ketidak  jujuran  itu  harus  dibuktikan,  sehingga  untuk mengetahui  seorang  pembeli  beritikad  baik  atau  tidak,  perlu  dipastikan  sejak  perkaranya diajukan ke pengadilan dan dapat putusan yang sah (Usman, 2013).
Menurut P.L. Wery, itikad baik bermakna bahwa kedua belah pihak harus berlaku satu dengan  lainya  tanpa  tipu  daya,  tanpa  tipu  musliahat,  tanpa  mengganggu  pihak  lain,  tidak hanya  melihat  kepentingan  diri  sendiri  saja,  tetapi  juga  kepentingan  pihak  lain  (Khariandy, 2016).  Sedangkan  menurut  Muhammad  Faisal.  Bahwa  seseorang  dikatakan  mempunyai itikad baik, ketika posisinya saat mendapatkan hak milik tersebut sesuai dengan perundang- undangan yang berlaku dan dia tidak mengetahui adanya cacat hukum dalam memperoleh hak  milik  tersebut.  Dikatakan  olehnya,  persoalan  pembeli  beritikad  baik  ini  terjadi  karena kelemahan  pengetahuan  dari  pembeli  terhdap  status  objek  yang  dibelinya  atau  terdapat penipuan  atau  ketidak  jujuran  dari  penjual  kepada  pembeli  (Faisal,  2015).  Yang  menjadi problem  dalam  persoalan  itikad  baik  ini  adalah  bagaimana  mengetahui  penjualan  dan pembelian  yang  tidak  mengandung  unsur  itikad  baik,  seperti  misalnya  jika  telah  terjadi penipuan  dan  pembeli  tidak  mengetahui  hal  tersebut.  Oleh  karena  itu,  Muhammad  faisal menjelaskan bahwa untuk mengetahui definisi itikad baik dalam implementasinya, maka para pihak harus melakukan tiga hal yakni :
1.  Masing-masing  pihak  harus  melaksanakan  sesuatu  sesuai  dengan  apa  yang diperjanjikan;
2.  Masing-masing  pihak  tidak  diperkenankan  mengambil  keuntungan  dengan  cara  tipu daya;
3.  Masing-masing pihak harus mematuhi kewajibanya seperti penghormatan dan kejujuran meskipun tidak disebutkan secara ekplisit dalam perjanjian.

## Pembeli Beritikad Baik Menurut UUPA
Undang-Undang  Pokok Agraria  (UUPA)  Pasal  19  ayat  (1),  Undang-Undang  Nomor  5 Tahun 1960 berbunyi: “untuk menjamin kepastian hukum terhadap pembeli beritikad baik oleh pemerintah  diadakan  pendaftaran  tanah  di  seluruh  wilayah  Rebublik  Indonesia  menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan peraturan pemetintah (UU, 1960).”
Setelah  pemberlakuan  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  segala  hal  yang  mengatur obyek tanah tidak lagi merujuk pada KUHPerdata, meskipun Undang-Undang Pokok Agraria tidak  memuat  pengertian  itikad  baik  terkait  dengan  penguasaan  atau  perolehan  hak  atas tanah. Selanjutnya, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menyebutkan istilah itikad baik  dalam  hubunganya  dengan  penguasaan  fisik  atas  tanah  (Pasal  24)  dan  pemegang sertifikat hak atas tanah (Pasal 32), Pasal 24 ayat (2) huruf a menyatakan : “penguasaan atas tanah  tersebut  dilakukan  dengan  itikad  baik  dan  secara  terbuka  oleh  yang  bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya”
COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023
sedangkan  Pasal  32  ayat  (2)  menyebutkan  :  “dalam  hal  atas  suatu  bidang  tanah  sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkanya sertifikat itu dan tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang serifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun  tidak  mengajukan  gugatan  ke  Pengadilan  mengenai  penguasaan  tanah  atau penerbitan sertifikat tersebut”.
Pembeli  Beritikad  Baik  dalam  praktik  di  Indonesia,  belum  ada  standar  yang  dapat menjadi pengangan/baku, baik yang diberikan oleh peraturan perudang-undangan, maupun yurisprudensi,  sehingga  sangat  ditentukan  padangan  Hakim  dan  bersifat  kasuistik.  Secara teoritis, sengketa jual beli tanah antara pemilik asal melawan pembeli beritikad baik, dapat diasumsikan sebagai perselisihan antara dua doktrin, yaitu (Sumaja, 2017): a.  Doktrin “Nemo Plus Luris Transferre (ad alium) Potest Quam Ipse Habet” (seseorang tak dapat mengalihkan sesuatu melebihi dari apa yang dmilikinya) yang membela gugatan pemilik asal; dan
b.  Doktrin/asas “bona  fides” (itikad  baik)  yang  melindungi  pembeli  beritikad  baik.  Posisi hukumnya memang dilematis, karena menempatkan dua bela pihak yang pada dasarnya tidak bersalah untuk saling berhadapan di pengadilan dan meminta untuk dimenangkan, akibat  ulah  pihak  lain  (penjual)  yang  mungkin  beritikad  buruk.  Jika  dalil  pembeli dikabukan, maka dia akan dianggap sebagai pemilik baru, meskipun penjualan dilakukan oleh pihak yang semestinya tidak berwenang. Sementara jika dalil tersebut tidak dapat dibenarkan, maka pengalihan hak akan dianggap tidak sah dan pemilik asal akan tetap menjadi pemilik sahnya.
UUPA  sebagai  Undang-undang  pokok  yang  mengatur  setiap  aspek  pertanahan  di Indonesia,  belum  sepenuhnya  mengatur  peralihan  hak  atas  tanah  secara  luas.  Pasal  20 UUPA hanya menyebut : “ 1) Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6 UUPA, 2) Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.”
Untuk mengatur sifat Jual beli, telah diterbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 yang mengatur tentang perpindahan hak atas tanah. menurut Pasal 19 PP ini disebutkan bahwa : “setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, pemberian sesuatu hak  baru  atas  tanah,  menggadaikan  tanah  atau  meminjam  uang  dengan  hak  atas  tanah sebagai  tanggungan,  harus  dibuktikan  dengan  suatu  akte  yang  dibuatoleh  dan  dihadapan pejabat  yang  ditunjuk  oleh  Menteri  Agraria  (selanjutnya  dalam  Peraturan  Pemerintah  ini disebut Pejabat). Akte tersebut bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria.”
Menurut Boedi Harsono, dengan melakukan perjanjian jual beli tanah didepan pejabat yang  dimaksud,  maka  sifat  terang  yang  disyaratkan  oleh  hukumadat  dalam  melakukan perjanjian  jual  beli  telah  terpenuhi.  Sifat  tunai  dapat  dilihat  dari  pembayaran  harga  oleh pembeli  kepada  penjual.  Rangkaian  perbuatan  tersebut  dianggap  telah  terjadi  perbuatan nyata  adanya  jual  beli  tanah,  sehingga  sifat  riil  dari  syarat  yang  harus  terpenuhi  sudah dilakukan. Dengan demikian, jual beli tanah tersebut dianggap telah sah (Harsono, 2018).
Untuk  bidang  tanah  yang  belum  dibukukan,  artinya  belum  diterbitkan  Sertifikat  atas bidang tanah tertentu, aspek “terang” dalam peralihan hak atas tanah dapat dinilai dengan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 25 ayat 1 yang menyebutkan bahwa perbuatan akte pemindahan  hak  dapat  dilakukan  dengan  menyertakan  surat  keterangan  kepala  kantor pendaftaran tanah yang menyatakan bahwa hak atas tanah itu belum mempunyai sertifikat atau  sertifikat  sementara  dapat  diganti  dengan  pernyataan  yang  memindahkan  hak  harus dikuatkan oleh Kepala Desa.
Selama kurun waktu 35 tahun, ketentuan dalam PP Nomor 10 Tahun 1961 dianggap belum cukup memberikan hasil yang memuaskan dalam memaksimalkan jumlah tanah-tanah yang terdaftar, maka dibutuhkan perangkat hukum tertulis untuk memenuhi kebutuhan dan jaminan  kepastian  hukum  bagi  para  pemegang  hak  atas  tanah  agar  dapat  dengan  mudah membuktikan hak kepemilikan atas tanah. Untuk itu, pada tanggal 8 juli 1997 pemerintah telah
COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023
mengundangkan PP No. 24 tahun 1997 untuk menggantikan dan mencabut PP No. 10 tahun 1961.
Peralihan hak atas tanah menurut PP Nomor 24 tahun 1997 tidak jauh beda dengan PP No. 10 tahun 1961. Syarat “terang” dalam perjanjian jual beli tanah yang diatur oleh hukum adat telah tercantum dalam Pasal 37 ayat 1 yang menentukan bahwa peralihan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan jika perjanjian jual beli tanah dilakukan dihadapan PPAT.

## Pembeli Beritikad Baik Menurut Hukum Adat
Pembeli  beritikad  baik  menurut  hukum  adat  adalah  pembeli  yang  menanamkan  dan berlandaskan kepada nilai-nilai kejujuran yang sangat dijunjung tinggi.
Menurut Effendi dalam bukunya “Kumpulan tulisan tentang hukum tanah” mengatakan bahwa “di dalam hukum adat ada sistem yang dipakai yang berkenan dengan jual beli tanah, umumnya dikenal dengan sistem yang kongkrit, kontan dan terang, dimana perpindahan hak atas  tanah  serentak  begitu  pembayaran  harga  tanah  diserahkan  kepada  pembeli  (Efendi, 2014)”.
Dalam pelaksanaan jual beli menurut hukum adat kemungkinan memiliki hal yang dapat terjadi dan merugikan pihak pembeli. Sebagai contoh, apabila seorang pembeli melakukan pembelian atas tanah dari seseorang yang pada kenyataannya bukanlah pemilik asli tanah tersebut  dan  pemilik  aslinya  bahkan  tidak  mengetahui  jika  tanahnya  telah  dijual  belikan kepada pihak lain atau suatu pihak membeli tanah pihak lain, tetapi karena dengan itikad baik, ternyata dikemudian hari diketahui bahwa tanah tersebut dalam sengketa. Atas hal tersebut, terdapat pihak pembeli yang pada akhirnya mengalami kerugian akibat dari perbuatan hukum tersebut,  seorang  pemebeli  yang  telah  memiliki  itikad  baik  dalam  membeli  tanah  tersebut karena tidak mengetahui secara lengkap catatan tanah yang ia beli tersebut mengakibatkan kerugian bagi pembeli, sehingga perlu adanya perlindungan hukum kepada pembeli tersebut. Mengenai  itikad  baik  dalam  jual  beli  tanah,  pada  dasarnya  dilihat  dari  telah  terpenuhinya ataukah tidak terpenuhinya syarat sah dari jual beli tersebut, apabila terdapat sengketa terkait dengan pembeli yamg beritikad baik hakim dapat menentukan apakah seorang pembeli tanah tersebut dapat dikatakan sebagai pembeli yang beritikad baik atau tidak. Kejujuran atau itikad baik, dapat dilihat dalam dua macam, yaitu pada waktu mulai berlakunya suatu perhubungan hukum atau pada waktu pelaksanaan hak-hak dan kewajiban-kewajiban yang termasuk dalam perhubungan hukum itu (Kusuma, et al., 2020);
Transaksi  tanah  merupakan  perbuatan  pemilikan  tanah  dan  peralihan  hak-hak  atas tanah, pemilikan tanah merupakan perjanjian sepihak yang menyebabkan timbulnya hak milik tanah sedangkan peralihan hak-hak tanah merupakan perjanjain antara kedua belah pihak. Dalam hukum adat tentang tanah dikenal 3 (tiga) macam adol (jual), yaitu:
a. Adol Plas (Jual Lepas)
Pada adol plas (jual lepas), pemilik tanah menyerahkan tanahnya untuk selama-lamanya kepada  pihak  lain  (pembeli)  dengan  pembayaran  sejumlah  uang  yang  besarnya ditentukan atas dasar kesepakatan antara pemilik tanah dengan pihak lain (pembeli).
b. Adol Gadai (Jual Gadai)
Pada adol gadai  (jual  gadai),  pemilik  tanah  pertanian  (pemberi  gadai)  menyerahkan tanahnyauntuk digarap kepada pihak lain (pemegang gadai) dengan menerima sejumlah uang  dari  pihak  lain  (pemegang  gadai)  sebagai  uang  gadai  dan  tanah  dapat  kembali kepada pemiliknya apabila pemilik tanah menebus uang gadai.
c. Adol Tahunan (Jual Tahunan)
Pada adol tahunan (jual tahunan), pemilik tanah pertanian menyerahkantanahnya untuk digarap  dalam  beberapa  kali  masa  panen  kepada  pihak  lain  (pembeli)  dengan pembayaran sejumlah uang yang besarnya ditentukan atas dasar kesepakatan antara pemilik tanah dengan pembeli. Setelah beberapa kali masa panen sesuai kesepakatan kedua  belah  pihak,  tanah  pertanian  diserahkan  kembali  oleh  pembeli  kepada  pemilik tanah (Santoso, 2015).
Jual beli tanah menurut hukum adat merupakan suatu perbuatan hukum berpindahnya hak  atas  tanah  dari  penjual  kepada  pembeli  pada  saat  harga  tanah  dibayar  secara  tunai
COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023
( contant )  oleh  pembeli  kepada  penjual  serta  penyerahan  hak  atas  tanahnya  dilakukan bersamaan ketika terjadi pembayaran.
Menurut Urip Santoso:
“Jual  beli  menurut  hukum  adat  bukan  merupakan  perjanjian  sebagaimana  yang ditegaskan  dalam  Pasal  1457  KUHPerdata,  melainkan  suatu  perbuatan  hukum  yang dimaksudkan untuk memindahkan hak atas tanah dari pemegang hak (penjual) kepada pihak lain  (pembeli)  dengan  pembayaran  sejumlah  uang  secara  tunai  ( contant )  dan  dilakukan  di hadapan  kepala  desa/kepala  adat  setempat  (bersifat  terang)  (Santoso,  2015).  Selanjutnya menurut beliau jual beli tanah menurut hukum adat dilakukan di muka kepala adat. Jadi kepala adat inilah yang bertindak sebagai orang yang menangani jual beli dan menjamin tidak adanya pelanggaran hukum atas jual beli tersebut. Dengan kata lain kepala adat betindak sebagai saksi dan menjamin sampai selesainya urusan jual beli dan telah dianggap sah.Pembayaran secara tunai dan kontan ini dilakukan dihadapan kepala desa sebagai saksi atas sahnya jual beli tersebut.
Dalam  ranah  hukum,  sejatinya  terdapat  banyak  sekali  asas  yang  menjadi  landasan untuk membentuk peraturan hukum, dapat dikatakan sebagai suatu nilai dasar hukum, yakni kepastain  hukum,  asas  kepastian  hukum  dapat  dipahami  bagaimana  korelasinya  dengan penalaran positivisme hukum dengan adanya mengenai hubungan asas kepastaian hukum denagn penalaran positivisme hukum.
Karakteristik Paradigma Hakim Dan Landasan Hakim Dalam Memutuskan Perkara Jual Beli  Tanah  Oleh  Pembeli  Beritikad  Baik  Dalam  Putusan  Pengadilan  Negeri  Selong Nomor 156/Pdt.G/2020/PN.Sel.
L egal reasoning diartikan sebagai pencarian “ reason ” tentang hukum atau pencarian dasar  tentang  bagaimana  seorang  Hakim  memutuskan  perkara/kasus  hukum. Legal reasoning merupakan  bagian  dari  putusan  pengadilan  dalam  memutuskan  suatu perkara. Legal  reasoning oleh  seorang  Hakim  dapat  berdasarkan  aspek  filosofis,  yuridis, sosiologis  atau  teologis  yang  mencerminkan  asas  kepastian  hukum,  keadilan  dan kemanfaatan bagi para pihak serta dapat menggunakan beberapa metode penafsiran hukum (JDIH, 2013) .
Hakim  dalam  merumuskan  dan  menyusun  serta  memutuskan  suatu  kasus  dengan pertimbangan  hukum  atau Legal  reasoning harus  cermat,  sistematik  dan  dengan  bahasa Indonesia yang benar dan baik. Pertimbangan disusun dengan cermat artinya pertimbangan hukum tersebut harus lengkap berisi fakta peristiwa, fakta hukum, perumusan fakta hukum penerapan  norma  hukum  baik  dalam  hukum  positif,  hukum  kebiasaan,  yurisprudensi  serta teori-teori hukum dan lain-lain, mendasarkan pada aspek dan metode penafsiran hukum yang sesuai  dalam  menyusun  argumentasi  (alasan)  atau  dasar  hukum  dalam  putusan  Hakim tersebut (JDIH, 2013).
Setelah  Hakim  meneliti  dan  menelaah  suatu  peristiwa  atau  kejadian,  berarti  Hakim tersebut  mempunyai  “ solving  legal  problems ”  dan  ia  wajib  mencari  solusinya  atau jawabannya.  Hal  ini  karena  dalam  kehidupan  di  masyarakat  terdapat  masalah-masalah kehidupan  yang  sama.  Tetapi  Hakim  sebagai  seorang  yang  mempunyai  kompetensi memberikan jawabannya/putusannya harus dapat menemukan hukumnya. Oleh karena itu Hakim  sebelumnya  harus  mampu  menyeleksi  masalahnya  dan  kemudian  merumuskan hukumnya.  Setelah  menemukan  hukum  dari  peristiwa/  kejadian  itu  seorang  Hakim  harus melakukan pemecahan hukum ( legal problems solving ) (JDIH, 2013).
Namun, banyak ditemui Hakim yang sama, ternyata ada perbedaan dalam putusan. Meski  Jaksa  dari  Kejaksaan  Agung  yang  memperkarakan  sudah  mendakwanya  berlapis, misalnya  terkait  dugaan  korupsi,  dugaan  gratifikasi  dan  pencucian  uang.  Pada  hakikatnya Indonesia  menganut  sistem  hukum  yang  diantaranya  adalah  Sistem  Hukum Anglo  Saxon (Common  Law) .  Dimana  Hakim  di  Indonesia  menganut asas “The  Binding  Force  of Precedent” (Asas  Preseden).  Suatu  asas  yang  mengharuskan  Hakim  untuk  mengikuti putusan  Hakim  lain  dalam  perkara  yang  sejenis  atau  dalam  kasus  yang  sama  atau  istilah lainnya adalah asas Similia Similibus (dalam perkara yang sama harus diputus dengan hal
COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023
yang  sama  pula). Terkait  putusan-putusan  pengadilan,  teori Stare  Decisis  Et  Queita Nonmovere mengungkapkan  bahwa  putusan  pengadilan  saat  ini  untuk  kasus  yang  sama, harus  memutuskan  sama  seperti  yang  pernah  diputus  di  masa  lalu. Apabila  Hakim  akan menyimpang dari putusan Hakim sebelumnya terhadap kasus yang sama tersebut, maka hal itu dapat dilakukan dengan menyebutkan alasan yang jelas dan logis (Legal Reasoning) . Tetapi dalam penerapannya yurisprudensi di Indonesia berbeda dengan yurisprudensi sistem  hukum Anglo  Saxon  (Common  Law) pada  umumnya, karena  Indonesia  menganut aliran rechtsvinding , disamping memiliki keterikatan kepada undang-undang seorang Hakim juga  memiliki  kebebasan  untuk  menemukan  hukum  sendiri (rechtsvinding) .  Bahwa  Hakim Indonesia  harus  mendasarkan  putusannya  dalam  mengadili  kepada  peraturan  perundang- undangan  dan  bebas  untuk  menafsirkan  dan  menginterpretasikan  hukum  tersebut.  Hakim tidak  hanya  merdeka  secara  institusional  namun  hakim  juga  merdeka  secara  personal, sebagaimana  telah  diatur  di  dalam  Pasal  24  Perubahan  Keempat  Undang-Undang  Dasar Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1945  yang  menyatakan  bahwa  kekuasaan  kehakiman dijalankan  secara  merdeka  dalam  menyelenggarakan  peradilan  yang  adil.  Sebagaimana disebutkan  juga  dalam  Pasal  48  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  48  Tahun  2009  tentang Kekuasaan Kehakiman yang berbunyi:
“Negara memberikan jaminan keamanan dan kesejahteraan hakim dan hakim konstitusi dalam menjalankan tugas dan tanggung jawab penyelenggaraan kekuasaan kehakiman” . Meskipun  demikian,  dalam  hal  perkara  yang  diadili  tidak  ada  atau  tidak  jelas  dasar hukumnya,  Hakim  pun  tetap  wajib  untuk  mengadili  perkara  tersebut.  Sehingga  pada prinsipnya asas legalitas harus dijadikan pedoman awal bagi Hakim untuk mengadili kasus yang sedang mereka tangani.

## Fakta-fakta Dalam Persidangan Perkara Perdata Nomor 156/Pdt.G/2020/PN.Sel
Bahwa  dari  hasil  penelitian  ini,  penulis  menemukan  fakta-fakta,  dalam  persidangan bahwa para penggugat mendalilkan bahwa dirinya merupakan ahli waris dari Amaq Asat yang meninggalkan harta warisan berupa sebidang tanah seluas 1,735 ha atau 73,5 are dengan Pipil No. 88, Persil No. 515 Klas II yang dikuatkan dengan Surat Keterangan Tanah Nomor : 021/IPEDA/SET/III/1982 tanggal 26 Januari 1982 atas nama Amaq Asat  terletak di Orong Janur, Subak Tundak Desa Batu Putek Kecamatan Keruak Kabupaten Lombok Timur, yang saat ini dikuasai dan digarap oleh Tergugat I sampai dengan Tergugat VI dengan tanpa hak dan dengan cara melawan hukum, oleh karenanya para penggugat I sampai dengan III, serta turut tergugat I dan II merupakan anak kandung dari Alm. Amaq Asat maka tanah sawah obyek sengketa yang merupakan hak milik dari Alm. Amaq asat, secara hukum menjadi milik dari para penggugat dan turut tergugat, Bahwa Setelah sekian lama bahkan kurang lebih sekitar 36  tahun  dikuasai  dan  dikerjakan  oleh Amaq  Mur  kemudian  setelah  meninggal Amaq  Mur dilanjutkan pengerjaannya oleh  Amaq Oden (selaku ahli waris dari Amaq Mur) dan H. Muh Wardi juga menguasai dan menggarap tanah sawah tersebut sekitar kurang lebih 38 tahun, namun pada awal tahun 2019 Loq Mahen dan Menggep alias H. Rauhul Kudus menghasut saudara-saudaranya  yang  perempuan  yakni  Inaq  Senah,  Inaq  Suha  dan  Inaq  Supri  untuk menggugat Amaq  Oden  dan  H.  Muh.  Wardi  ke  Pengadilan  Negeri  Selong  dengan  register perkara No. 156/Pdt.G/2020/PN.Sel dengan alasan bahwa Inaq Senah, Inaq Suha, dan Inaq Supri mendalilkan dalam gugatannya bahwa mereka merupakan ahli waris dari Amaq Asat dan  tidak  pernah  melakukan  perikatan  apapun  secara  perdata  yang  berkaitan  dengan perpindahan penguasaan dan pengerjaan tanah obyek sengketa kepada para tergugat yang merupakan tanah warisan dari almarhum Amaq Asat, maka secara hukum dalam perkara ini, apabila  ada  surat-surat  baik  berupa  surat  jual  beli  maupun  Surat  Pemberitahuan  Pajak terhutang  (SPPT)  terhadap  tanah  sawah  warisan  obyek  sengketa,  dianggap  oleh  para penggugat  tidak  mempunyai  kekuatan  hukum  mengikat,  maka  surat-surat  a  quo  secara hukum tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat serta batal demi hukum, karena  penguasaan  dan  pengerjaan  tanah  sawah  warisan  obyek  sengketa  dilakukan  oleh para tergugat tanpa hak dan dengan cara melawan hukum.
COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023
Namun  hal  tersebut  dibantah  oleh  Para  Tergugat,  karena  penguasaan  tanah  yang dilakukan oleh para tergugat yakni Tergugat I sampai dengan Tergugat VI adalah secara sah dan  sudah  sesuai  dengan  hukum,  karena  berdasarkan  jual  beli  tersebut  yang  dilakukan secara terang di hadapan Kepala Desa dan saksi-saksi sehingga patut para tergugat untuk dilindungi sebagai pembeli yang beritikad baik.

## KESIMPULAN
Pembeli  beritikad  baik  dalam  jual  beli  tanah  adalah  seseorang  yang  melakukan transaksi  jual  beli  tanah  sesuai  dengan  prosedur  yang  berlaku  menurut  hukum  adat  yaitu terang dan tunai, tidak melakukan perbuatan melawan hukum, dan melakukan pengecekan terlebih dahulu baik obyek tanah, satus  kepemilikan tanah sebelum melakukan pembelian. Hakim  yang  menentukan  di  dalam  persidangan  bagi  pembeli  tersebut  dapat  dikatakan sebagai  pembeli  yang  beritikad  baik  atau  pembeli  yang  beritikad  buruk,  sesuai  dengan Yurisprudensi, doktrin, dan kebiasaan.
Bentuk  perlindungan  hukum  yang  didapat  oleh  pembeli  beritikad  baik  adalah  ketika transaksi jual beli yang menurut pertimbangan dan putusan Majelis Hakim sah dan pembeli dapat meminta pemenuhan prestasinya.
Penulis  sepakat  terhadap  Perlindungan  hukum  bagi  pembeli  beritikad  baik  khusunya dalam perkara ini, karena dalam perkara ini para tergugat merupakan pembeli yang beritikad baik,  yang  telah  melakukan  transaksi  jual  beli  secara  terang  dan  tunai  di  hadapan  Kepala Desa dan saksi-saksi, karena faktanya para penggugat ikut serta menjual dan menikmati hasil penjualan  tanah  tersebut  namun  waktu  itu  tidak  menandatangani  jual  beli  karena  sudah diserhkan penjualan tanah tersebut kepada saudara-saudara yang laki-laki yakni para turut tergugat.

## REFERENSI
Bachtiar Efendi. Kumpulan Tulisan Tentang Hukum Tanah. Alumni. Bandung. 2014. Boedi Harsono, Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria Isi dan pelaksaannya, Jilid I, Hukum Tanaha Nasional Djambatan, Jakarta, edisi 2018.
Erna Sri Wibawanti. Hak atas tanah dan Peralihanya Cetakan Pertama Yogyakarta: Liberty 2013.
Fransiscus Xaverius Sumaja, Beberapa Aspek Hukum Jual Beli Tanah Beritikad Baik, (LPPM Unila: Lampung, 2017).
http://www.jdih.tanahlautkab.go.id/artikelhukum/detaillegal-reasoning: dalam putusan A Rizka Noor  Hashela,  artikel  Bagian  Hukum  Setda  Kabupaten  tanah  Laut,  Pelahari,  2018 Diakses pada tanggal 26 Oktober 2023.
Indonesia,  Undang-Undang  Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria,  UU  Nomor  5 Tahun 1960, LNRI Nomor 104 Tahun 1960, TLNRI Nomor 2043, Ps. 19 ayat (1).
Kartini Muljadi Dan Gunawan Widjaja, Perikatan Yang Lahir Dari Undang-Undang, (Jakarta: Raja Grafindo Perkasa, 2015).
Kusuma, 1. Made Krishna Dharma, Putu Gede Seputra, and Luh Putu Suryani. “Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Berdasarkan Hukum Adat.” Jurnal Interpretasi Hukum 1, no 2. 2020.
Kusuma, I Made Krishna dharma, Putu Gede Saputra, and Luh Putu suryani, “Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Berdasarkan Hukum Adat.” Jurnal Interpreasi Hukum 1, No. 2 (2020).
Larasati, Fadhila Restyana, and Mochamad Bakri. “Implementasi Surat Edaran Mahkamah Agung  Nomor  4  Tahun  2016  pada  Putusan  Hakim  dalam  Pemberian  Perlindungan Hukum bagi Pembeli Beritikad Baik.” Jurnal Konstitusi 15, no. 4 (2019).
Muchsin, Perlindungan dan Kepastian Hukum bagi investor di Indonesia, Universitas Sebelas Maret, Surabaya. 2013.
Muhammad Faisal, The Legal Protection For a Good Faith Buyer Under A Court Decision, Yogyakarta, Jurnal Mimbar Hukum, Volume 27, Juni 2015.

## COLLEGIUM STUDIOSUM JOURNAL, VOL. 6 NO. 2, DESEMBER 2023
Permadi, Iwan. “Perlindungan hukum terhadap pembeli tanah bersertifikat ganda dengan cara itikad baik demi kepastian hukum” Yustitisia Jurnal Hukum 5, no 2 (2016).
R  Tony  Prayogo  “Penerapan Asas  Kepastian  Hukum  Dalam  Peraturan  Mahkamah Agung Nomor  1  Tahun  2011  Tentang  Hak  Uji  Materiil  Dan  Dalam  Peraturan  Mahkamah Konstitusi Nomor 06/Pmk/2005 Tentang Pedoman Beracara Dalam Pengujian Undang- Undang . “Jurnal Legislasi Indionesia , Volume 13  Nomor 2. 2016.
R. Subekti, Aneka Perjanjian, (Bandung: PT Aditiya Bakti, 2014).
Rachmadi Usman, 2013, Hukum Kebendaan, (Jakarta: Sinar Grafika). Ridwan Khairandy, Itikad Baik Dalam Kontrak Di Berbagai Sistem Hukum, (Jakarta: FH UII, 2017).
Rusmiyanti  dan  Antari  Innaka,  Kedudukan  Asas  Itikad  Baik  Dalam  Pengertian  Objektif (Kepatutan)  Dalam  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Tanah  dan  Akta  Kuasa  Menjual Tanah (studi kasus Pada Putusan Pengadilan Negeri Sleman Register Perkara Nomor 01/Pdt.G/2010/PN.Slmn. Jurnal Penelitian Hukum Gajah Mada 5(2013)
Salim  H.S,  Hukum  Kontrak  Teori  dan  Teknik  Penyusunan  Kontrak.  Jakarta.  Sinar  Grafika. 2013.
Satjipto Raharjo, Penyelenggaraan Keadilan dalam Masyarakat yang Sedang Berubah Jurnal maslah hukum.
Sekarini,  Marsha  Angela  Putri,  and  I  Nyoman  Darmadha,  “Eksisitensi  Asas  Kebebasan Berkontrak  Berkaitan  Dengan  Klausula  Eksonerasi  Dalam  Perjanjian  Buku.”  Kertha Semaya : Jurnal Ilmu Hukum (2018).
Setiono, Supremasi Hukum, (Surakarta: UNS, 2014).
Sidharta,  Karakteristik  Penalaran  Hukum  Dalam  Konteks  Keindonesian,  Alumni  Bandung 2016.
Sudikno  Mertokusumo,  Bab-Bab  Tentang  Penemuan  Hukum,  Citra Aditya  Bakti  Bandung, 2013, hlm 2.
Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 4 Tahun 2016.
Urip Santoso. Pendaftaran Dan Peralihan Hak Atas Tanah (selanjutnya disebut Urip Santoso
I). Jakarta. Kencana. 2015.
Van Apeldoom.  “Pengantar  Ilmu  Hukmum”  Cetakan  kedua  puluh  empat,  Jakarta  Pradnya Paramita.