## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Volume : 21, Nomor : 1 ISSN Online : 2613-9340 ISSN Offline : 1412-1255
Analisis Yuridis Terhadap Perjanjian Sewa Menyewa Yang Dilaksanakan Antara Suami Isteri Yang Berbeda Kewarganegaraan Di Indonesia (Studi Putusan Makamah Agung Nomor 3403 K/Pdt/2016)
Oleh :
Jesslyn Gozali, 1 Dr. Syafruddin Kalo, SH, Mhum 2 Dr. Maria Kaban, SH, Mhum 3 Dr. Edy Ikhsan, SH, MA 4

## Email : makton90@gmail.com

## Abstract
The  Article  1548  of  the  Civil  Code explains  that  a  lease  is  an  agreement,  whereby one  party  binds  himself  to  give  the  other  party the enjoyment of an item, for a certain period of time  and  with  the  payment  of  a  price  which  the party  has  agreed  to  pay  later.  The  limitation regarding the rental period are not set but based on  the  agreed  period  as  well  as  the  parties  it  is not  explicitly  explained  whether  a  husband  and wife  can  do  a  lease  agreement.  The  prohibition imposed  on  married  couples  is  only  a  legal  act of  buying  and  selling  contained  in  the  Article 1467  of  the  Civil  Code.  In  practice  in  the  field, there  is  a  land  lease  agreement  made  in  the form of an Authentic Deed with the parties at the time  of  making  the  lease  agreement  the  land  is still  a  husband  and  wife  with  different nationalities  has  been  terminated  and  declared proven  to  have  committed  legal  smuggling  to control  land  in  Indonesia  on  the  basis  of property  rights  by  The  Supreme  Court  in  its decision Number 3403 K/Pdt/2016. The problem that can be raised in this study is whether a land lease  agreement  can  be  made  by  a  married couple of different nationalities with the object of the agreement coming from joint property? If it is related  to  the  authority  to  act  on  the  parties  in the  lease  agreement  with  the  object  coming from joint property and the principle of propriety as  well  as  the  judge's  consideration  in  deciding the  cases  of  land  lease  agreements  between
1 Mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara
2  Dosen  Program  Studi  Magister  Kenotariatan Universitas Sumatera Utara
3  Dosen  Program  Studi  Magister  Kenotariatan Universitas Sumatera Utara
4  Dosen  Program  Studi  Magister  Kenotariatan Universitas Sumatera Utara
husband and wife of different nationalities which only  refers  to  the  characteristics  of  the  lease term  and  the  reasons  that  are  not  halal  but  not with  the  status  of  the  parties  at  the  time  of making  the  lease  agreement  in  the  decision  of the Supreme Court Number 3403 K/Pdt/2016.
The results of the research indicate that the land lease agreement between husband and wife  of  different  nationalities  with  the  object  of the  lease  agreement  coming  from  joint property without  performed  the  separation  of  assets  is inappropriate  and  contrary  to  the  propriety principle  of  Article  1339  of  the  Civil  Code  and the authority to act and the basis for the judge's consideration  in  canceling  the  lease  agreement must consider the status of the legal relationship between the AMP (foreigner) and KP (WNI) and the  object  of  the  agreement,  not  only  focusing on illegal causes and the time period considered by  the  judge  contradicts  the  characteristics  the characteristics  of  lease  rights  which  have  a limited  period  of  time  but  in  essence  the  time limit is not determined but the time limit is based on a mutual agreement between the parties.

## Keywords : Lease Agreement, Husband and
Wife, Propriety Principle

## Abstrak
Pasal  1548    KUHPerdata  menjelaskan bahwa  sewa  menyewa  ialah  suatu  perjanjian, dengan  mana  pihak  yang  satu  mengikatkan dirinya  untuk  memberikan  kepada  pihak  yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu  waktu  tertentu  dan  dengan  pembayaran sesuatu  harga  yang  oleh  pihak  tersebut belangkangan  itu  disanggupi  pembayarannya. Batasan mengenai jangka waktu sewa menyewa tidak ditentukan batasannya melainkan berdasarkan jangka waktu yang telah disepakati  begitu  pula  dengan  para  pihak  tidak dijelaskan  secara  tegas  apakah  pasangan suami  istri  dapat  melakukan  perjanjian  sewa menyewa.  Larangan  yang  diberlakukan  pada pasangan  suami  istri  hanya  perbuatan  hukum jual  beli  Pasal  1467  KUHPerdata.  Praktek dilapangan  terdapat  perjanjian  sewa  menyewa tanah  yang  dibuat  dalam  bentuk  Akta  Otentik dengan  para  pihak  pada  saat  pembuatan perjanjian sewa menyewa tanah masih berstatus  sebagai  suami  isteri  yang  berbeda kewarganegaraan  telah  diputus  dan  dinyatakan terbukti  melakukan  penyeludupan  hukum  untuk menguasai  tanah  di  Indonesia  dengan  alas dasar  hak  milik  oleh  Mahkamah  Agung  dalam putusannya Nomor 3403
K/Pdt/2016.
Permasalahan  yang  dapat  diangkat  dalam penelitian  ini  adalah  apakah  perjanjian  sewa menyewa tanah dapat dilakukan oleh Pasangan

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Suami  Isteri  yang  berbeda  kewarganegaraan dengan  objek  perjanjian  berasal  dari  harta bersama?  Jika  dikaitkan  kewenangan  bertindak atas  para  pihak  dalam  perjanjian  sewa menyewa  dengan  objek  berasal  dari  harta bersama dan Asas Kepatutan
serta pertimbangan hakim dalam memutuskan perkara  perjanjian  sewa  menyewa  tanah  antara suami  isteri  berbeda  kewarganegaraan  yang hanya mengacu pada ciri-ciri jangka waktu sewa menyewa  dan  sebab  yang  tidak  halal  namun tidak  dengan  status  para  pihak  pada  saat pembuatan  perjanjian  sewa  menyewa  dalam putusan
Mahkamah Agung Nomor 3403 K/Pdt/2016
Penelitian  ini  menggunakan  metode penelitian  Hukum  normatif  dengan  dengan melakukan penelitian terhadap asas-asas hukum, peraturan hukum  dan pendekatan pada kasus.  Sumber  bahan  hukum  yang  digunakan terdiri  dari  bahan  hukum  primer,  bahan  hukum sukender  dan  bahan  hukum  tersier.  Teknik pengumpulan  data  yang  digunakan  adalah penilitian kepustakaan (Library Research)
Hasil  Penelitian  menunjukkan  bahwa perjanjian  sewa  menyewa  tanah  antara  suami istri  yang  berbeda  kewarganegaraan  dengan objek  perjanjian  sewa  menyewa  berasal  dari harta bersama tanpa dilakukan pemisahan harta adalah  tidak  patut  dan  bertentangan  dengan asas  kepatutan  Pasal  1339  KUHPerdata  dan Kewenangan bertindak dan dasar pertimbangan  hakim  pada  yang  membatalkan perjanjian  sewa  menyewa  tersebut  wajib mempertimbangakan  status  hubungan  hukum antara AMP (WNA) dan KP (WNI) beserta objek yang  diperjanjikan,  tidak  hanya  terpaku  dengan sebab  yang  tidak  halal  dan  jangka  waktu  yang dipertimbangkan  hakim  bertentangan  ciri-ciri hak  sewa  yang  memiliki  jangkawa  waktu terbatas  namun  pada  hakekatnya  batas  jangka waktu  tidak  ditentukan  batasnya  namun  batas waktu  tersebut  didasari  dari  kesepakatan bersama antar pihak.
Kata  Kunci  : Perjanjian  Sewa  Menyewa  , Suami Istri, Asas Kepatutan

## I. Pendahuluan

## A.  Latar Belakang
Kepemilikan  atas  tanah  terbagi  dalam bentuk pembagian hak atas tanah. Berdasarkan Undang-Undang  Pokok  Agraria  No  5  Tahun 1960  (UUPA)  hak  atas  tanah  terbagi  dalam  8 jenis.  Salah  satunya  adalah  hak  sewa.  Hak
sewa  tersebut  terbagi  menjadi  hak  sewa  untuk tanah pertanian dan hak sewa untuk bangunan. Kepemilikan  hak  atas  tanah  yang  dapat diperoleh  Warga  Negara  Asing  (WNA)  berbeda dengan  jenis  hak  atas  tanah  yang  dapat diperoleh bagi seorang Warga Negara Indonesia (WNI).  Salah satunya yaitu hak sewa yang diatur dalam Pasal 44 UUPA.
UUPA  tidak  mengatur  jangka  waktu tertentu untuk hak sewa, penentuan harga serta para  pihak  yang  dapat  mengikatkan  dirinya dalam perjanjian sewa menyewa. Jangka waktu serta  harga  sewa  menyewa  berdasarkan kesepakatan  bersama  para  pihak  sedangkan para  pihak  yang  dapat  membuat  perjanjian sewa  menyewa  jika  merujuk  pada  Pasal  1320 KUHPerdata  adalah  orang  yang  memikiliki kecakapan  untuk membuat suatu perikatan  dan kesepakatan  mereka  yang  mengikatkan  dirinya dalam  perikatan  tersebut.  Syarat  mengenai “waktu” atau “waktu tertentu”, bukan merupakan syarat mutlak, karena perjanjian sewa menyewa dapat  dilakukan  tanpa  menentukan  jangka waktu. 5 Menurut pendapat R. Subekti 6mengenai  waktu  dalam  perjanjian  sewa menyewa  sebenarnya  tidak  perlu  disebutkan untuk  berapa  lama  barang  disewanya,  asal sudah  disetujui  berapa  harga  sewanya  untuk satu  jam  (misalnya  sewa  mobil),  satu  hari,  satu bulan atau satu tahun.
Praktek  di  lapangan  terjadi  perjanjian sewa  menyewa  antara  Pasangan  Suami  isteri yang  berbeda  Kewarganegaraan  yakni  antara AMP  Warga  Negara  asing  dengan  KP  Warga Negara  Indonesia.  Pada  pembuatan  perjanjian sewa  menyewa  tersebut  psangan  suami  isteri tersebut  masih  terikat  dalam  perkawinan  sah
5 Djaja S. Meliala, Penuntun Praktis Hukum perjanjian Khusus  Jual  Beli,  Sewa-Menyewa,  Pinjam  meminjam , Nuansa Aulia, Bandung, 2012.
6  Subekti,  Subekti, Aneka  Perjanjian ,  cetakan  ke 11, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2014, hal. 40.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
dan objek yang diperjanjiakan berasal dari harta bersama  atau  harta  perkawinan.  Perjanjian tersebut  dilakukan  dengan  jangka  waktu  25 tahun  dan  dapat  diperpanjang  secara  otomatis serta  dapat  diperbaharui  Kembali  untuk  jangka waktu  3x  25  tahun  atau  jika  diakumulasi,  sewa menyewa  tersebut  dilakukan  dengan  jangka waktu  selama  100  tahun  yakni  dari  tanggal  06 Agustus  2007  dan  berakhir  pada  tanggal  06 Agustus  2107  dengan  kesepakatan  biaya  sewa sebesar  Rp.  50.000.000,-  dan  tanpa  adanya renegosiasi jangka waktu serta biaya sewa yang kemudian  diikuti  dengan  Pembuatan  Akta Pengakuan  Hutang  dengan  memakai  Jaminan Nomor  90  tanggal  24  Maret  2008,  AKta Pernyataan  dan  Kuasa  Nomor  91  tertanggal  24 Maret 2008 dan akta Pemberian Hak Tanggungan  Nomor  108  tertanggal  01  April 2008.
Putusan  Makahmah  Agung  NOMOR 3403  K/Pdt/2016  memberikan  putusan  bahwa Warga  Negara  Asing  terbukti  melakukan perbuatan  melawan  hukum  karena  berniat menguasi tanah di Indonesai dan ENW (Notaris) turut membantu melalui akta – akta yang di buat dan  diterbitkan  oleh  ENW  serta  membatalkan keempat  akta  yang  telah  diterbitkan.  Peneiltian ini  difokuskan  pada  pertimbangan  hakim  atas perjanjian  sewa  menyewa  yang  dilakukan  AMP dan  KP  pada  saat  masih  sah  sebagai  suami isteri  berdasarkan  pertimbangan  jangka  waktu yang  terbatas  tidak  berdasarkan  diperbolehkan atau  tidak  pasangan  suami  isteri  tanpa pemisahan  harta  untuk  melakukan  perjanjian sewa menyewa.
Merujuk  pada  uraian  di  atas  maka sangat  penting  dilakukan  penelitian  ini  untuk membahas lebih lanjut untuk:
1.  Mengetahui Kepastian hukum atas perjanjian sewa  menyewa  yang  dilaksanakan  antar suami isteri yang berbeda kewarganegaraan
2.  Mengetahui Tanggung jawab notaris terhadap  setiap  akta  dan  akta  otentik  yang dibuat  dan  diterbitkan  oleh  Notaris  yang bersangkutan,
3.  mengetahui  dan  menganalisis  putusan  yang diberikan  oleh  Makamah  Agung  atas  sewa menyewa  antara  suami  isteri  yang  berbeda kewarganegaraan  berdasarkan  studi  kasus putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  3403 K/Pdt/2016.

## B.  Rumusan Masalah
Berdasarkan  uraian  latar  belakang tersebut  diatas,  dapat  dirumuskan  beberapa permasalahan  dalam  penelitian  ini  adalah sebagai berikut :
1.  Bagaimana  kepastian  hukum  terhadap pengaturan perjanjian sewa menyewa
antara suami isteri yang berbeda kewarganegaraan berdasarkan studi putusan  Makamah  Agung  Nomor  3403 K/Pdt/2016?
2.  Bagaimana tanggung jawab notaris terhadap  perjanjian  sewa  menyewa  yang dilaksanakan  antara  suami  isteri  yang berbeda kewarganegaraan berdasarkan studi  kasus  putusan  Mahkamah  Agung Nomor 3403 K/Pdt/2016?
3.  Bagaimana Pertimbangan Mahkamah Agung terkait Sewa Menyewa antara Suami
Isteri yang berbeda Kewarganegaraan dalam  putusan  Makmah  Agung  Nomor 3403/K/Pdt/2016?

## C.  Metode Penelitian
Jenis  metode  penelitian  yang  digunakan adalah  metode  peneiltian  hukum  normatif  yaitu penelitian  hukum  yang  meletakkan  hukum sebagai  suatu  sistem.  Sistem  yang  dimaksud

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
adalah  mengenai  asas-asas,  norma-norma kaidah  dari  peraturan  perundang-undangan, putusan  pengadilan,  perjanjian,  serta  doktrin (ajaran).  Pendekatan  hukum  normatif  dilakukan dengan  melakukan  penelitian  terhadap  asas- asas  hukum,  sistematika  hukum,  sinkronisasi vertical dan horizontal peraturan  perundang- undangan,  serta  perlindungan  hukum  terkait perjanjian  sewa  menyewa  yang  dilaksanakan antara suami isteri yang
berbeda kewarganegaraan di Indonesia. II.  Hasil dan Penelitian A. Ke pastian Hukum Terhadap Pengaturan Perjanjian  Sewa  Menyewa  Antara Suami Isteri Yang Berbeda Kewarganegaraan  Berdasarkan  Studi Putusan  Makamah  Agung  Nomor 3403 K/Pdt/2016 Istilah “perjanjian”
dalam hukum perjanjian  merupakan  kesepadanan  dari  kata “ ovreenkomst ”  dalam  bahasa  belanda  atau istilah  “ agreement ”  dalam  bahasa  inggris. 7
Suatu  perjanjian  adalah  semata-mata  suatu persetujuan  yang  diakui  oleh  hukum. 8 Suatu persetujuan  melahirkan  suatu  perikatan  namun perikatan  tidak  lahir  karena  suatu  persetujuan, perikatan  juga  dapat  dilahirkan  karena  undang- undang.  Perikatan  yang  lahir  karena  suatu perjanjian sama seperti perikatan yang lahir dari undang-undang.  Isi dari suatu  perjanjian menurut hukum, tingkatan mengikatnya perjanjian  sama  dengan  kekuatan  mengikatnya undang-undang,  yang  kemudian  muncul  istilah
7  Munir  Fuady, Konsep  Hukum  Perdata ,  cetakan  I, 2014, Rajagrafindo Persada, Jakarta, 2014 hal. 179 8  Abdulkadir  Muhammad, Hukum  Perjanjian , Alumni, Bandung, 2006, hal.93.
bahwa  perjanjian  berlaku  seperti  undang- undang bagi yang membuatnya. 9
Hukum  Perjanjian  menganut  beberapa asas yakni
1.  Asas kebebasan berkontrak,
Asas  kebebasan  berkontrak  merupakan asas  yang  menduduki  posisi  sentral  di  dalam hukum  kontrak,  meskipun  asas  ini  tidak dituangkan  menjadi  aturan  hukum  namun mempunyai  pengaruh  yang  sangat  kuat  dalam hubungan  kontraktual  para  pihak. 10 Asas kebebasan berkontrak tersirat dalam Pasal 1338 ayat  (1)  KUHPerdata  yang  berbunyi  sebagai berikut:  Semua  perjanjian  dibuat  secara  sah berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  mereka yang membuatnya. 11 Asas kebebasan berkontrak ( freedom of contract ) ini
mengajarkan  bahwa  ketika  hendak  membuat kontrak/perjanjian,  para  pihak  secara  hukum berada dalam keadaan bebas untuk menentukan hal-hal apa saja yang mereka ingin uraikan dalam kontrak atau perjanjian tersebut.
Menurut  Sutan  Remi  Sjahdeini asas kebebasan berkontrak menurut hukum perjanjian  Indonesia  meliputi  ruang  lingkup sebagai berikut:
a.  Kebebasan untuk membuat atau tidak membuat perjanjian;
b.  Kebebasan untuk memilih pihak dengan siapa ia ingin membuat perjanjian;
c.  Kebebasan untuk menentukan atau memilih kausa dari perjanjian yang dibuatnya;
9 Munir fuady, op cit., hal. 169 . 10  Agus  Yudha  Hernoko, Hukum  Perjanjian  Asas Proporsionaltas  Dalam  Kontrak  Komersial ,  cetakan  ke  2, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2011 hal. 108. 11  Glorius  Frits  Taihuttu, Pembatalan  Akta  Sewa- Menyewa  Tanah  (Tinjauan  Yuridis  Terhadap  Putusan Makamah Agung Reublik Indonesia Nomor: 15/K/Pdt/2009,) Tesis,  Falkutas  Hukum  Program  Magister  Kenotariatan, Depok, 2011.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
d.  Kebebasan untuk menentukan objek perjanjian;
e.  Kebebasan untuk menentukan bentuk suatu perjanjian;
f. Kebebasan untuk menerima atau menyampingi ketentuan undang-undang yang bersifat opsional ( aanvullend optional ).
Asas  kebebasan  berkontrak  ini  tidak boleh bertentangan dengan Pasal 1320
KUHPerdata  yang  merupakan  syarat-syarat sahnya perjanjian, undang-undang yang
berlaku, kebiasaan, dan kepatutan
2.  Asas konsensualime
(persesuaian kehendak),
Pasal  1339  KUHPerdata  menyatakan bahwa  “suatu  perjanjian  tidak  hanya  mengikat untuk hal-hal yang tegas dinyatakan didalamnya,  tetapi  juga  untuk  segala  sesuatu yang  menurut  sifat  perjanjian,  diharuskan  oleh kepatutan,  kebiasaan  atau  undang- undang.”
Asas  ini  menjadi  atau  merupakan  ukuran tentang  hubungan  yang  ditentukan  juga  oleh rasa keadilan dalam masyarakat. 12
Pasal  1320  BW  terkandung  asas esensial  dari  hukum  perjanjian,  yaitu  asas “Konsensualiasme” yang menentukan “ada” nya perjanjian  ( raison  d’etre,  het  bestaanwaarde ). 13
Asas  Konsensualisme  sebagaimana  terdapat dalam  Pasal  1320  BW  (angka  1)  kesepakatan- dimana  menurut  asas  ini  perjanjian  telah  cukup dengan  adanya  kata  sepakat. 14 Maka  suatu perjanjian  pada  detik  itu  telah  dianggap  sah mengikat  berdasarkan  suatu  kesepakatan  yang terjadi diantara para pihak.
12    Mariam  Darus  Badrulzaman,  Sutan  Remy Sjahdeini, Heru Soepraptomo, Faturrahman Djamil, Taryana Soendar , op cit ., hal.89. 13  Agus  Yudha  Hernako ,  Hukum  Perjanjian  Asas Proporsionaltas  Dalam  Kontrak  Komersial ,  cetakan  ke  2, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2011., hal.121. 14 Ibid.

## 3.  Asas kepatutan
15
Pasal  1339  KUHPerdata  menyatakan bahwa  “suatu  perjanjian  tidak  hanya  mengikat untuk hal-hal yang tegas dinyatakan didalamnya,  tetapi  juga  untuk  segala  sesuatu yang  menurut  sifat  perjanjian,  diharuskan  oleh kepatutan,  kebiasaan  atau  undang- undang.” Asas  ini  menjadi  atau  merupakan  ukuran tentang  hubungan  yang  ditentukan  juga  oleh rasa keadilan dalam masyarakat. 16
4.  Asas itikad baik ( Good Faith ), Pasal 1338
KUHPerdata telah disebutkan  bahwa  suatu  perjanjian  harus dilaksanakan  dengan  itikad  baik.  Terdapat  dua standard  itikad  baik 17 yakni  standard  subjektif dan  standard  objektif.  Dengan  adanya  dua perbedaan  tersebut  mengakibatkan  adanya suatu perbedaan pemahaman dalam penerapannya suatu itikad baik dalam membuat suatu perjanjian.
Menurut  Hoge  Raad  bahwa  suatu perjanjian harus dilaksanakan menurut kerasionalan  dan  kepatutan  ( vollgens  de  eisen van  redelijkheid  en  billijkheid ). 18 Penerapan itikad  baik  di  Indonesia  masih  diletakkan  pada pelaksanaan kontrak saja. 19 Padahal sesungguhnya itikad baik juga diperlukan dalam prosses  negosiasi  dan  penyusunan  kontrak. Dengan demikian, itikad baik tersebut sebenarnya sudah harus  ada sejak saat  proses negosiasi  dan  penyusunan  kontrak  hingga
15  Mariam  Darus  Badrulzaman,  Sutan  Remy Sjahdeini, heru Soepraptomo, Faturrahman Djamil, Taryana Soenandar, Komplikasi  Hukum  Perkatan  dalam  Rangka Memperingati  memasuki  masa  Purna  Bakti  Usia  70  Tahun , Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001.
16    Mariam  Darus  Badrulzaman,  Sutan  Remy Sjahdeini, Heru Soepraptomo, Faturrahman Djamil, Taryana Soendar, op cit., hal.89. 17  Ridwan  Khaiandy Itikad  Baik  Dalam  Kebebasan Berkontrak, Tesis, Falkutas Hukum Pascasarjana, Universitas Indonesia, Jakarta, 2004 hal. 8.
18 I bid . 19 Ibid., hal. 12-13.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
pelaksanan  kontrak. 20 Namun  dikarenakan penerapan  itikad  baik  di  Indonesia  masih diletakan  pada  pelaksanaan,  bukan  pada  saat pembuatan  suatu  perjanjian/kontrak,  maka suatu  itikad  baik  bukanlah  syarat  sahnya kontrak  atau  unsur  dari  perjanjian,  karena  jka suatu  perjanjian  “dibuat”  tidak  dengan  itikad baik,  hal  tersebut  sudah  dicakup  dalam  tidak sahnya  syarat  perjanjian  karena  bertentangan dengan syarat “kausa yang diperbolehkan.” 21
5.  Asas Pacta Sunt Servanda
Asas Pacta Sunt Servanda atau disebut juga  sebagai  asas  daya  mengikat/  kekuatan mengikat. KUHPerdata telah menjelaskan bahwa  suatu  perjanjian  adalah  suau  perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan  dirinya  terhadap  satu  orang  lain atau lebih (Pasal1313 KUHPerdata) dan perjanjian  yang  dibuat  secara  sah  berlaku sebagai  undang-undang  bagi  mereka  yang membuatnya  (Pasal  1338  KUHPerdata).    Maka ketentuan-ketentuan  dalam  suatu  perjanjian memiliki  daya  ikat  yang  mengikat  semua  pihak yang  terlibat  dalam  perjanjian  tersebut  dan berlaku  bagi  para  pihak  tersebut  untuk dilaksanakan  layaknya  suatu  undang-undang yang memiliki kekuatan untuk memaksa seseorang untuk mematuhinya.
Kekuatan mengikat kontrak pada prinsipnya  mempunyai  daya  kerja  ( strekking ) sebatas para pihak yang membuatnya. 22 Namun terikatnya  para  pihak  pada  perjanjian  itu  tidak semata-mata terbatas pada apa yang diperjanjikan akan tetapi juga terhadap beberapa unsur lain sepanjang dikehendaki oleh kebiasaan  dan  kepatutan  serta  moral. 23 Hal  ini
20 Ibid ., khairandy hal. 13. 21 Munir Fuady, op cit ., hal.. 203. 22 Agus Yudha Hernako , op cit ., hal. 130 23 Mariam darus Barulzaman etc, op cit ., hal. 88
sesuai  dengan  Pasal  1339  KUHPerdata  yang menyatakan bahwa:
“Suatu  perjanjian  tidak  hanya  mengikat untuk  hal-hal  yang  dengan  tegas  dinyatakan didalamnya,  tetapi  juga  untuk  segala  sesuau yang  menurut  sifat  perjanjian,  diharuskan  oleh kepatutan, kebiasaan atau undang- undang.”
Perjanjian  sewa  menyewa  merupakan salah  satu  perjanjian  Bernama  yang  diatur dalam KUHPerdata Menurut M. Yahya Harahap, sewa  menyewa  ( huur  en  venhuur )  adalah persetujuan  antara  pihak  yang  menyewakan dengan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan menyerahkan barang yang hendak  disewa  kepada  pihak  penyewa  untuk dinikmati sepenuhnya ( volledige genot ). 24
Perjanian  sewa  menyewa  sama  seperti perjanjian pada umumnya, agar dapat perjanjian sewa  menyewa  dianggap  sah  harus  memenuhi syarat  -syarat  sah  suatu  perjanjian  yang  diatur dalam PAsal 1320 KUHPerdata yakni: 25
a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
b.  Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
c.  Suatu hal tertentu;
d.  Suatu sebab yang halal
Subjek  dan  objek  Perjanjian  sewa menyewa  harus  mengikuti  syarat-syarat  sah suatu perjanjian. Subjek pejanjian sewa menyewa yang terdiri dari pihak yang menyewakan dan pihak penyewa harus memiliki kapasitas  untuk  melakukan  tindakan  dan/atau perbuatan  hukum,  pihak  yang  dapat  melakukan perbuatan  hukum  disebut  sebagai  subjek hukum.  Subjek  hukum  terdiri  dari  inidvidu  dan badan  hukum  serta  tidak  ada  pembatasan  hak
24 M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian , cet 1, Alumni, Bandung, 1986, hal. 6 25  R.  Subekti,  R.  Tjitrosudibio ,  Kitab  undang- Undang Hukum Perdata, cetakan ke 34, Pradnya Paramita, Jakarta, 2004, hal.339

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
keperdataan  seseorang  yang  didasarkan  atas status kewarganegaraannya (Pasal 1 KUHPerdata) untuk mengadakan suatu perjanjian.    Objek  sewa  menyewa  Objek  sewa menyewa  tidak  hanya  terbatas  pada  benda yang  berwujud.    Pasal  1549  KUHPerdata disebutkan  bahwa  semua  jenis  barang  atau benda  baik  yang  tidak  bergerak  maupun bergerak  dapat  disewakan  dan  tentunya  juga harus memenuhi syarat sah suatu perjanjian.
Perjanjian  sewa  menyewa  memiliki  hak dan  kewajiban  yang  harus  dipenuhi  sama seperti perjanjian pada umumnya. Prestasi yang harus dipenuhi dalam perjanjian sewa menyewa adalah  penyerahan  objek  sewa  ke  pihak penyewa  untuk  dinikmati  oleh  penyewa  (Pasal 1550  ayat  1e  KUHPerdata)  dengan  membayar harga  sewa  pada  waktu  yang  telah  di perjanjikan (Pasal 1560 Ayat2 KUHPerdata).
Perjanjian sewa menyewa yang dilakukan  oleh  pasangan  suami  isteri  yang berbeda  kewarganegaraan  agar  dapat  memiliki kepastian  hukum  harus  memenuhi  syarat  sah perjanjian  serta  kepatutan  dan  norma  yang berlaku di  Indoensia. Perjanjian sewa menyewa yang dilakukan oleh pasangan suami isteri yang berbeda kewarganegaraan dalam putusan
putusan Makamah Agung Nomor 3403
K/Pdt/2016  dilakukan  pada  saat  perkawinan masih  sah dan  tidak dilakukan adanya pemisahan harta. Objek perjajian sewa menyewa  berasal  dari  harta  bersama  sehingga pemenuhan  prestasi  yakni  penyerahan  hak untuk  menikmati  objek  sewa  tidak  dapat dilaksanakan  secara  penuh  yang  dikarenakan masing-masing  memiliki  hak  setengah  bagian dari  objek  tersebut.  Penyerahan  objek  sewa menyewa  dilakukan  penyerahan  hak  secara penuh    untuk  menikmati  objek  sewa  terkecuali dicantumkan  penyewaan  hanya  sebatas  bagian
tertentu  dari  objek  tersebut.    Harta  bersama berdasarkan  Pasal  35  UU  Perkawinan  No  1 tahun  1974  merupakan  harta  yang  diperoleh selama masa perkawinan menjadi harta bersama  sehingga  tidak  patut  untuk  dilakukan perjanjian  sewa  menyewa  dikarenakan  masing- masing  memiliki  hak  untuk  menikmati  objek tersebut  serta  tujuan  dari  perkawinan  adalah untuk  membentuk  keluarga  atau  rumah  tangga yang bahagia dan kekal berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa yang dapat diartikan suami istri harus  saling  membantu  untuk  membina  suatu keluarga.  Sehingga  tidak  patut  jika  dilakukan perjanjian  sewa  menyewa  antara  suami  isteri dengan objek sewa menyewa berasal dari harta bersama. Terkecuali  telah  dilakukan  pemisahan harta  bersama  sehingga  penguasaan harta menjadi masing-masing. Dengan adanya pemisahan  harta,  perjanjian  sewa  menyewa yang  dilakukan  oleh  pasangan  suami  istri  tidak bertentangan dengan syarat sah suatu perjanjian  serta  kaidah,  kepatutan  dan  norma yang berlaku di Masyarakat.
B.  Tanggung  Jawab  Notaris  Terhadap
Perjanjian Sewa Senyewa Yang Dilaksanakan  Antara  Suami  Isteri Yang Berbeda Kewarganegaraan Berdasarkan  Studi  Kasus  Putusan Mahkamah Agung Nomor 3403

## K/Pdt/2016
Berdasarkan  Pasal  1  ayat  1  Undang- Undang  Nomor  2  tahun  2014  perubahan  atas Undang-Undang  nomor  30  tahun  2004  Tentang Jabatan  Notaris  selanjutnya  disebut  sebagai UUJN,  disebutkan  bahwa  Notaris  adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta  otentik  sejauh  akta  otentik  tertentu  tidak

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
dikhususkan  bagi  pejabat  umum  lainnya 26 dan memiliki  kewenangan  lainnya  sebagaimana dimaksud dalam undang-undang lainnya.
Notaris  dalam  menjalankan  tugasnya sebagai  pejabat  umum  memiliki  pengaruh terhadap beberapa lingkungan kehidupan masyarakat. Adapaun pengaruh seorang
Notaris  dalam  beberapa  lingkungan  dan  situasi dalam kehidupan
seorang
anggota
masyarakat: 27 a.  Dalam Hubungan Keluarga, b.  Dalam Soal Warisan, c.  Dalam Bidang Usaha,
Seorang  Notaris  merupakan  seorang pejabat umum yang memiliki kewenangan untuk membuat  akta  dan  akta  otentik  tentu  memilliki suatu  pertanggung  jawaban  atas  segenap  akta yang dibuat oleh notaris yang bersangkutan.Sebagai  pejabat  umum  yang diberikan kepercayaan untuk mengemban jabatan  sebagai  pejabat  umum,  Notaris  harus dapat  menjalankan  jabatannya  dengan  sebaik- baiknya  sesuai  dengan  nilai  moral,  norma, agama, dan kaidah hukum yang berlaku.
Pembuatan  akta  otentik  atau  secara hakikatnya  dapat  disebut  sebagai  akta  notaril harus memuat kebenaran formal sesuai dengan kehendak  dan  pernyataan  yang  diberitahukan para pihak yang meminta bantuan jasa seorang Notaris.  Namun  dalam  pembuatan  akta  notaril tersebut  tidak  diperkenankan  bertentangan dengan norma hukum dan undang-undang yang
26 Gunardi, Markus Gunawan, Kitab Udang-Undang Hukum Kenotariatan Himpunan Peraturan Tentang
Kenotariatan , RajaGrafindo Persada, Jakarta, 2007 hal. 534. 27 Parulian Henokh Sitompul, Pertanggungjawaban Notaris Dalam Melaksanakan Tugasnya  Sebagai  Pejabat  Publik  Terhadap  Akta  Yang Diterbitkan  Menimbulkan  Perkara  Pidana  (Studi  Putusan Mahkamah  Agung  No.  1014  K/Pid/2013), Tesis,  Magister Kenotariatan  Fakultas  Hukum,  Universitas  Sumatera  Utara. Medan, 2015
berlaku.  Hal  tersebut  telah  diatur  dalam  Pasal 16 ayat (1) UUJN menyebutkan bahwa seorang notaris  memberikan  pelayanan  sesuai  dengan ketentuan  undang-undang  ini,  kecuali  ada alasan untuk menolaknya.
Notaris  dalam  menjalankan  jabatannya, dituntut untuk dapat bekerja secara mandiri dan tidak  memihak  yang  turut  diterapkan  dalam pembuatan akta notaris yakni dalam permbuatan  akta,  notaris  tidak  diperkenankan untuk  membuat  akta  yang  memihak  atau menguntungkan  satu  pihak,  melainkan  notaris harus  bersikap  netral  dan  tidak  menyalah gunakan  keadaan  dalam  pembuatan  akta  serta memberikan  penjelasan  dan  informasi  yang lengkap, baik mengenai hak, kewajiban maupun akibat  hukum  yang  dikemudian  hari  bisa  terjadi kepada  para  pihak  dan/atau  penghadap  yang meminta jasa dari notaris tersebut.
Tanggung  jawab  yang  dimiliki  oleh notaris  menganut  prinsip  tanggung  jawab berdasarkan  kesalahan  ( based  on  fault  of liability ).  Permbuatan  akta  otentik,  notaris  harus bertanggung  jawab  apabila  ada  akta  yang dibuatnya  terdapat kesalahan  atau  pelanggaran yang disengaja oleh notaris. 28
Apabila unsur kesalahan ataupun pelanggaran dari para pihak dan/atau penghadap maka notaris tidak diminta pertanggung  jawaban  akan  kesalahan  ataupun pelanggaran  tersebut  sepanjang  perbuatan hukum  yang  dituang  dalam  akta  notaris  tidak bertentangan  dengan  peraturang,  norma,  nilai moral,  agama  dan  kaidah  hukum  yang  berlaku. Adapun  kesalahan  dan  pelanggaran  berasal dari  para  pihak  dan/atau  penghadap  yakni kesalahan  pada  keterangan  identias  dan
28 Kunni Afifah, Tanggung jawab dan Perlindungan  Hukum  bagi  Notaris  secara  Perdata  terhadap Akta  yang  dibuatnya , Lex  renaissance ,  Nomor  1,  Januari, 2017, hal. 153

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
pernyataan  yang  diberikan  oleh  para  pihak dan/atau  penghadap  kepadan  bersangkutan. Menurut  pasal  1365  KUHPerdata,  maka  yang dimaksud denggan perbuatan melanggar hukum adalah  perbuatan  yang  melawan  hukum  yang dilakukan oleh seseorang yang karena salahnya telah menimbulkan kerugian bagi orang lain. 29
Ruang  lingkup  pertanggung  jawaban notaris  dapat  beraspek  pada  pertanggung jawaban secara pidana maupun  perdata terhadap segenap akta yang dibuatnya. Pertanggung  jawab  seorang  notaris  terhadap segenap  aktanya  tidak  berakhirnya  meskipun masa  jabatannya  telah  berakhir  melainkan sampai  akhir  hayatnya.  Hal  tersebut  terlihat pada  pasal  65  UUJN  menyebutkan  bahwa, Notaris,  Notaris  Pengganti,  Notaris  Pengganti Khusus dan Pejabat Sementara Notaris bertanggung  jawab  pada  setiap  akta  yang dibuatnya  meskipun  protokol  Notaris  telah diserahkan  atau  dipindahkan  kepada  pihak penyimpan protokol Notaris. Pada kata meskipun protokol notaris telah diserahkan atau dipindahkan,  menyiratkan  akan  pertanggung jawab yang dibeban hingga akhir hayat seorang notaris.
a)  Pertanggunng jawaban seorang Notaris secara  perdata  terhadap  akta yang dibuatnya.
Berdasarkan  Putusan  Makamah  Agung (MA)  Nomor  702  K/Sip/1973  tertanggal  5 September  1973  menyatakan  notaris  fungsinya hanya  mencatat/  menuliskan  apa-apa  yang dikehendaki  dan  dikemukan  oleh  para  pihak yang  menhadap  notaris  tersebut.  Merujuk putusan  MA  tersebut,  maka  seorang  Notaris tidak  memiliki  kewajiban  untuk  menyelidiki
29  Herianto  Sinaga, Tanggung  Jawab  Werda Notaris  Terhadap  Akta  Yang  Dibuatnya ,  Program  Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Sumatera Utara, Medan, 2014
secara  materil  apa  yang  disampaikan  oleh penghadap  kepada  Notaris  tersebut.    Seorang Notaris memiliki kewajiban untuk bersikap netral dan  tidak  memihak  serta  memberikan  petunjuk, nasehat  hukum  serta  memberitahukan  tujuan dan hasil akhir dari setiap akta yang dimohonkan  penghadap  kepada  notaris  untuk menerbitkan  suatu  akta  yang  berisi  kehendak dari  para  penghadap  tersebut.  Akan  tetapi pertanggung  jawaban  notaris  secara  perdata terhadap  aktanya  adalah  tanggung  jawab kebenaran  materil  akta,  dalam  konstruksi perbuatan melawan hukum. 30
Bentuk-bentuk perbuatan melawan hukum  dalam  konteks  perdata  mencakup  hal- hal sebagai berikut:
a.  Adanya kesalahan dokumen pada akta yang dibuat;
b.  Identitas  penghadap  tidak  sesuai  dengan akta yang diperbuat;
c.  Ketidakpastian  hari,  tanggal,  bulan,  tahun, dan pukul para penghadap dalam perbuatan akta;
d.  Minuta  akta  tidak  ditandatangani  secara lengkap  oleh  penghadap  dan  saksi-saksi namun salinannya dikeluarkan;
e.  Membuat akta tanpa adanya minuta akta;
f. Minuta  akta  tidak  ditandatangani  secara lengkap namun minuta akta dikeluarkan;
g.  Salinan  akta  tidak  sesuai  dengan  minuta akta;
h.  Renvoi  tidak  diparaf  dengan  benar  dan sempurna. 31
Perbuatan melawan hukum pada konteks ruang lingkup  perdata dalam suatu akta Notaris berada  dalam  hal  konteks  format,  bentuk  suatu akta  beserta  dengan  dokumen  yang  termaktub
30 Kunni Afifah, op cit ., hal. 151 31  Agusting, Tanggung  Jawab  Notaris  Terhadap Akta  Otentik  Yang  Dibuat  Dan  Berindikasi  Perbuatan Pidana, Tesis, Magister Kenotariatan, Universitas Sumatera Utara, Medan, 2009

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
dalam  akta  notaris  tersebut.  Apabila  terdapat kesalahan dalam ruang lingkup perdata terhadap  suatu  akta  notaris.  Maka  seorang notaris akan dikenakan suatu sanksi keperdataan. Sanksi keperdataan adalah sanksi yang dijatuhkan terhadap kesalahan yang terjadi karena wansprestasi, atau perbuatan melanggar hukum onrechtmatige  daad. 32 Sanksi  ini  berupa penggantian  biaya  ganti  rugi  dan  bunga merupakan  akibat  yang  akan  diterima  notaris dari gugatan para penghadap apabila akta yang bersangkutan  hanya  mempunyai  pembuktian sebagai  akta  dibawah  tangan  atau  akta  batal demi hukum. 33
b)  Pertanggunngjawaban seorang Notaris  secara  Pidana  terhadap  akta
yang dibuatnya.
Ruang lingkup tugas pelaksanaan jabatan  notaris  membuat  alat  bukti  yang diinginkan oleh para pihak untuk suatu tindakan hukum  tertentu  yang  berada  dalam  tatanan Hukum Perdata. Dalam praktek notaris ditemukan  kenyataan,  apabila  ada  akta  notaris dipermasalahkan  oleh  para  pihak  atau  pihak lainnya sering pula notaris  ditarik sebagai  pihak yang  turut  serta  melakukan  atau  membantu melakukan  suatu  tindak  pidana,  yaitu  membuat atau  memberikan  keterangan  palsu  kedalam akta notaris. Hal ini pun menimbulkan kerancuan,  apakah  mungkin  notaris  secara sengaja culpa atau  khilaf  bersama-sama  para penghadap  atau  pihak  membuat  akta  yang berkaitan  sejak  awal  untuk  melakukan  suatu tindak pidana. 34
Seorang notaris tidak bebas dari hukum atau  kebal  terhadap  hukum.  Notaris  dapat dipidanakan  atas  setiap  akta  yang  dibuat  dan
32
Sjaifurrachman, dan Habib Adjie, Pertanggugjawaban  Notaris  Dalam  Pembuatan  Akta , Bandung, Mandar Maju, 2011, hal.195 33 Ibid.
34 Ibid ., hal. 207-208
diterbitkannya. Notaris dapat dipidanakan apabila  ia  terbukti  dan  dibuktikan  di  pengadilan bahwa  secara  sengaja  atau  tidak  sengaja, notaris  secara  bersama-sama  dengan  para pihak penghadap memberikan keterangan palsu yang  dituang  dalam  suatu  akta  otentik  dengan maksud dan tujuan untuk menguntungkan pihak atau  penghadap  tertentu  saja  atau  merugikan penghadap lain, maka notaris yang bersangkutan wajib di hukum.
Seorang  notaris  dapat  dipidanakan apabila  memenuhi  unsur  pelanggaran  pidana yang  termaktub  dalam  Kitab  Udanng-Undang Hukum  Pidana  (KUHPidana)  dalam  akta  yang dibuat  dan  diterbitkannya.  Adapun  unsur tersebut sebagai berikut:35
a.  Membuat  surat  palsu/  yang  dipalsukan  dan menggunakan  surat  palsu/  yang  dipalsukan (Pasal 263 ayat (1), (2) KUHPidana;
b.  Melakukan pemalsuan (pasal 264 KUHPidana);
c.  Menyuruh mencantumkan keterangan palsu dalam akta otentik (Pasal 266 KUHPidana);
d.  Melakukan,  menyuruh  melakukan,  yang turut  serta  melakukan  (Pasal  55  jo  Pasal 263  ayat  (1)  dan  (2)  atau  264  atau  266 KUHPidana;
e.  Membantu  membuat  surat  palsu/atau  yang dipalsukan dan menggunakan surat palsu/yang  dipalsukan  (Pasal  56  ayst  (1) dan  (2)  jo  Pasal  263  ayat  (1)  dan  (2)  atau 264 atau 266 KUHPidana.
Pemidanaan terhadap notaris dapat dilakukan dengan batasan yaitu: 36
(1)  Ada  tindakan  hukum  dari  notaris terhadap  aspek  lahiriah,  formal  dan materil  akta  yang  sengaja,  penuh
35 Habib Adjie, Kebatalan Pembatalan Akta Notaris, cetakan keempat, Refika Aditama, Bandung 201, hal.23 36  Sjaifurrachman,  dan  Habib  Adjie, op  cit .,  hal. 208-209

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
kesadaran dan keinsyafan, serta direncanakan  bahwa  akta  yang  akan dibuat  dihadapan  Notaris  atau  oleh Notaris  bersama-sama  (sepakat)  para penghadap dijadikan dasar untuk melakukan suatu tindak pidana;
(2)  Ada  tindakan  hukum  dari  notaris  dalam membuat  akta  dihadapan  atau  oleh Notaris  apabila  diukur  berdasarkan UUJN tidak sesuai dengan UUJN;
(3)  Tindakan  Notaris  tersebut  juga  tidak sesuai menurut instansi yang
berwenang untuk menilai tidnakan suatu Notaris, dalam hal ini Majelis Pengawas Notaris;
Penjatuhan  sanksi  pidana  terhadap notaris  dapat  dilakukan  sepanjang  batasan- batasan sebagaimana tersebut di atas dilanggar dan termasuk juga memenuhi pelanggaran yang termasuk dalam KUHPidana.
Perjanjian  Sewa  Menyewa  yang  dibuat dalam  bentuk  akta  otentik  maupun  dalam bentuk  bawah  tanggan,  seorang  Notaris  tetap bertanggung  jawab  atas  Perjanjian  sewa Menyewa  tersebut  yang  dibuat  dihadapannya. Notaris  tidah  hanya  terpaku  pada  tugasnya untuk menuangkan maksud dan tujuan dari para pihak dalam suatu bentuk akta melainkan harus memperhatikan  apakah  maksud  dan  tujuan tersebut tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku.  Jika  Tidak  maka  Notaris  harus  dapat membuktikan  bahwa  akta  yang  dibuat  olehnya tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku baik  secara  Perdata  maupun  Pidana  serta norma-norma hukum yang berlaku dan menuaikan  tugasnya  berdasarkan  ketentuan- ketentuan  yang  berlaku  dalam  UUJN  dan  Kode Etik Notaris,
C.  Pertimbangan Mahkamah Agung
terkait  Sewa  Menyewa  antara  Suami
Isteri yang berbeda Kewarganegaraan dalam putusan Makmah Agung Nomor 3403/K/Pdt/2016 Putusan Majelis Hakim yang
membatalkan  Perjanjian  Sewa  Menyewa,  Akta Pengakuan  Hutang  dengan  memakai  Jaminan, AKta Pernyataan dan Kuasa dan Akta Pemberian Hak Tanggungan  yang didasari atas tindakan  penyeludupan  hukum  untuk  menguasi tanah  di  Indonesia  oleh  AMP  yang  merupakan warga  negara  asing  sudah  sesuai  dengan kaidah hukum yang berlaku.
Akan tetapi pertimbangan hukum membatalkan  perjanjian  sewa  menyewa  yang didasari  atas  jangka  waktu  tertentu  hak  sewa yang  termuat  didalam  yang  bertentangan dengan ciri-ciri hak sewa pada umumnya, masih kurang tepat.
Berdasarkan jangka waktu yang dipertimbangkan, Pasal  1570 dan 1751 KUHPerdata  menyebutkan  jika  sewa  dibuat dengan  tulisan,  maka  sewa  itu  berakhir  pada waktu  yang  ditentukan  telah  lampau,  tanpa perlukannya  sesuatu  pemberhentian  untuk  itu. Dan  jika  sewa  dibuat  secara  lisan  maka  sewa itu  tidak  akan  berakhir  pada  waktu  yang ditentukan,  melainkan  jika  pihak  lain  bahwa  ia hendak  mengehentikan  sewanya,  dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan  menurut  kebiasaan  setempat. Waktu  yang  ditentukan  dalam  pasal  1570 KUHPerdata adalah waktu yang telah disepakati bersama antara pihak dan merupakan  hak  masing-masing  pihak  selama telah terjadi kesepakatan.
Syarat  mengenai  “waktu”  atau  “waktu tertentu”,  bukan  merupakan  syarat  mutlak, karena  perjanjian  sewa  menyewa  dapat dilakukan  tanpa  menentukan  jangka  Waktu.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Dalam  hal  tidak  ditentukan  jangka  waktu tertentu,  maka  pemilik  berhak  menghentikan sewa  itu  setiap  saat  sepanjang  ia  (pemilik) mengindahkan  cara-cara  dan  jangka  waktu yang diperlukan untuk memberitahukan pengakhiran
sewa-menyewa menurut kebiasaan setempat. 37
Harga  sewa  menurut  Prof  R.  Subekti dalam sewa menyewa tidaklah menjadi keberatan  bahwa  harga-sewa  itu  berupa barang  atau  jasa. 38 Untuk  menetukan  suatu waktu tersebut menurut Pasal 1339
KUHPerdata haruslah berpedoman pada ketentuan  kepatutan  dan  kebiasaan  yang berlaku. Penentuan suatu waktu yang diperjanjian  patut  atau  tidak  patut  erat kaitannya  dengan  kebiasaan  yang  berlaku. Meski  demikian  tidak  semua  kebiasaan  yang berlaku dapat diaktakan patut untuk dimasukan dalam perjanjian. 39
Perjanjian sewa menyewa dengan waktu  yang  diakumulasi  tidak  bertentangan. Dalam  KUHPerdata  tidak  disebutkan  batas jangka waktu sewa menyewa dan menyebutkan  bahwa  sewa  menyewa  ialah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu  tertentu  dan  dengan  pembayaran sesuatu  harga  oleh  pihak  tersebut  ang disanggupi  pembayaran  begitu  juaga  pula pada  PP  No.  44  tahun  1994  tentang penghunian  rumah  oleh  bukan  pemilik  melalui
37  Djaja  S.  Meliala, Penuntut  Praktis  Hukum Perjanjian  Khusus  JuaL-Beli, Sewa-Menyewa,  Pinjam- Meminjam, Cetakan I, Nuansa Aulia, Bandung, 2012 h.58 38  R.Subekti, Aneka  Perjanjian ,  ,Cetakan  XI,  Citra  Aditya Bakti,Bandung, 2014 hal.41 39 Gede Adhitya Ariawan, Made Subawa, I Made Udiana,  Kedudukan Perjanjian  Sewa  Menyewa  Tanah Seumur  Hidup  Yangdibuat  Oleh  Warga  Negara  Indonesia Dengan  Warga  negara  Asing  (Analisis  Putusan  Mahkamah Agung No. 2785K/Pdt/2011), Acta Comitas, 2502- 7573,2018, hal. 98
perjanjian  sewa  menyewa  tidak  disebutkan adanya  suatu  jangka  waktu  yang  terbatas melainkan menyatakan bahwa perjanjian sewa menyewa  secara  tertulis  sekurang-kurangnya mencantumkan  ketentuan  mengenai  hak  dan kewajban  ,  jangka  waktu  sewa  menyewa  dan besarnya harga sewa.
Perjanjian sewa menyewa dengan jangka  waktu  yang  diakumulasi  sampai  100 tahun  tidak  bertentangan  dengan  peraturan yang  berlaku  sepanjang  telah  adanya  suatu kesepakatan  bersama  antara  pihak  yang memiliki kepentingan dalam pejanjian tersebut. Titik
permasalahan
yang harus
dipertimbangakn adalah perjanjian sewa menyewa  tersebut  dilaksanakan  pada  saat AMP  dan  KP  masih  berstatus  sebagai Pasangan Suami Isteri.
Syarat sah suatu  perjanjian tidak hanya terletak  pada  kesepakatan  para  pihak,  syarat lain  seperti  kecakapan  bertindak,  sebab  yang halal  dan  suatu  hal  tertentu  wajib  dipenuhi. Perjanjian  sewa  menyewa    tidak  menjadikan kepemilikan  atas  suatu  tanah  berahli,  namun hanya hak untuk menikmati yang berahli, akan tetapi perjanjian sewa menyewa yang dilakukan AMP dan KP semasa masih menjadi sepasang  suami  istri  tidak  dilandasi  dengan sebab  yang  halal  karena  perjanjian  sewa menyewa  tersebut  merupakan  salah  satu landasan  agar  AMP  dapat  memiliki  apa  yang menjadi  haknya  yakni  Tanah  yang  menjadi harta  bersama  anatar  AMP  dan  KP  semasa menjadi  pasangan  suami  istri,  maka  dasar pertimbangan hakim untuk membatalkan perjanjian  sewa  menyewa  tersebut  telah  tepat karena  tidak  memnuhi  syarat  objektif  suatu perjanjian  yakni  sebab  yang  halal  dan  turut bertentanggan  dengan  prinsip  nasionalisme

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
dan  UUPA  yakni  hanya  WNI  yang  dapat memiliki hak atas tanah dengan landasan alas hak milik.
Hubungan  hukum  antara  AMP  dan  KP pada  saat  perjanjian  sewa  menyewa  tanah dilangsungkan hakim tidak menjadi pertimbangan  tersendiri  melainkan  menerima pendapat ahli bahwa hal tersebut bertentangan dengan Pasal 1467 KUHPerdata bahwa  antara  suami  istri  tidak  diperkenankan melakukan  jual-beli,  sewa  menyewa  ataupun hutang  piutang.  Pasal  1467  KUHPerdata menyebutkan  suami  istri  tidak  diperkenankan jual beli kecuali tiga hal yakni :
a.  Jika  seorang  suami  /  istri  menyerahkan benda-benda  kepada  istri/suami,  dari siapa ia oleh pengadilan telah dipisahkan, untuk  memenuhi  apa  yang  menjadi haknya  istri  atau  suaminya  itu  menurut hukum b.  Jika  penyerahan  yang  dilakukan  oleh suami  kepada  istrirnya,  juga  dari  siapa  ia tidak  dipisahkan,  berdasarkan  pada  suatu alasan yang sah misalnya untuk mengembalikan  benda  si  istri  yang  telah dijual, atau uang yang menjadi kepunyaan si istri, demikian itu jika benda-benda atau uang tersebut dikecualikan dari persatuan c.  Jika  si  istri  menyerahkan  barang-barang kepada  suaminya  untuk  melunasi  suatu jumlah uang yang ia telah janjikan kepada suaminya  sebagai  harta  perkawinan, sekedar  benda  itu  dikecualikan  dari persatuan
Syarat  kecakapan  bertindak  dalam syarh  sah  suatu  perjanjian  dapat  menjadi pertimbangan  Hakim  dalam  Membatalkan Perjanjian Sewa menyewa antara AMP dan KP semasa  masih  berstatus  suami  Isteri  dengan
petimbangan  kewenangan bertindak  atas objek  yang  diperjanjikan  yang  turut  perlu dipertimbangan oleh hakim dalam memberikan suatu  putusan.    Perjanjian  sewa  menyewa terdapat  ketentuan  penyerahan  hak  untuk menikmati  objek  yang  diperjanjikan.  Perjanjian sewa  menyewa  antara  AMP  dan  dibuat  saat masih  berstatus  suami  istri  dan  objek  yang  di perjanjikan berasal dari harta bersama dengan tidak  adanya  perjanjian  perkawinan  untuk memisahkan  harta.    AMP  dan  KP  tidak mengadakan  perjanjian  pemisahan  harta, maka  masing-masing  memiliki  hak  atas  objek tersebut  dan  penyerahan  untuk  hak  untuk menikmati  objek  yang  diperjanjikan  menjadi terkendala karena masing-masing pihak memiliki hak untuk menikmati. Maka unsur dari perjanjian  sewa  menyewa  yakni  penyerahan hak    untuk  menikmati  tidak  terpenuhi. Perjanjian  sewa  menyewa  dengan  objek  harta bersama  yang  dilakukan  antara  suami  isteri melanggar  kepatutan  yang  ada,  untuk  harta yang merupakan satu kesatuan tidak sepantasnya dilakukan perjanjian sewa menyewa  karena  masing-masing  memiliki  hak untuk  menikamati  objek  tersebut  yang  berasal dari  harta  bersama  dan  tidak  diperlukan adanya

## III.  Penutup

## A.  Kesimpulan
1.  Kepastian  hukum  terhadap  perjanjian sewa  menyewa  antara  suami  isteri  yang berbeda kewarganegaraan memiliki kepastian  hukum  yang  sama  dengan perjanjian  yang  dibuat  oleh  pasangan suami istri yang berwarganegara Indonesia di  Indonesia.  Sepanjang  perjanjian  yang dibuat antara suami istri tidak bertentangan  dengan  syarat  sah  suatu perjanjian (Pasal 1320 KUHPerdata)) serta

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
kepatutan,  kebiasaan  dan  atau  undang- undang yang berlaku (Pasal 1339 KUPerdata).  Apabila  bertentangan  maka perjanjian tersebut dapat diajukan pembatalan dan/atau batal demi hukum.
2.  Notaris  sebagai  Penjabat  Umum  yang berwenang  membuat  akta  otentik  harus dapat  mempertanggung  jawabkan  akta yang telah dibuatnya sejalan dengan Pasal 65  UUJN  bahwa  Notaris  bertanggung jawab  atas  setiap  akta  yang  dibuatnya meskipun protokol Notaris
telah dipindahkan  kepada  pihak  penyimpanan Portokol  Notaris.  Pembuatan  Akta  Otentik Notaris  tidah  hanya  tunduk  pada  UUJN dan  Kode  Etik  tetapi  juga  pada  peraturan perundangan yang berlaku. Dalam menjalankan  jabatanya  notaris  diharuskan bertindak amanah, jujur, seksama mandiri, tidak  berpihak  dan  menjaga  kepentingan Pihak  yang  terkait  dalam  perbuatan hukum.  Maka  dari  itu  notaris  tidak  hanya bertanggung  jawab  pada  bentuk  akta dan/atau  hanya  menuangkan  maksud  dan kehendak  dari  para  penghadap  dalam bentuk  akta,  melainkan  isi  dari  perjanjian tersebut  agar  isi  dari  perjanjian  tersebut tidak  bertentangan  dengan  kaedah  hukum dan  peraturan  perundangan  yang  berlaku. Apabila  Akta  Otentik  terbukti  memiliki suatu kecatatan hukum. maka akta tersebut dapa diajukan pembatalan ataupun  batal  demi  hukum  apabila  akta otentik  tersebut  terbukti  mengandung perbuatan melawan hukum.
3.  Pertimbangan  Mahkamah  Agung  terkait
Sewa  menyewa  Antara  suami  Isteri  yang berbeda  kewarganegaraan  terkait  jangak waktu  suatu  hak  sewa  yang  memiliki Batasan  adalah  tidak  tepat.  Jangka  waktu
merupakan unsur essensial dalam perjanjian  sewa  menyewa  tetapi  batasan jangka waktu tidak diatur dalam KUHPerdata  sehingga  Waktu  tertentu bukan  syarat  mutlak  dalam  Perjanjian sewa  menyewa.  Penentuan  jangka  waktu tertentu  didasari  kesepakatan  bersama antara pihak sepanjang terjadinya kesepakatan  bersama,  dan  selama  masa jangka waktu sewa menyewa tidak
diperbolehkan untuk memberhentikan sewa  menyewa  sebelum  jangka  waktu habis. Pertimbangan yang diperlukan dalam memberikan
putusan atas pembatalan  perjanjian  sewa  menyewa adalah objek sewa menyewa  yang berasal dari  harta  bersama  pada  saat  perjanjian sewa  menyewa  tersebut  AMP  dan  KP masih  bersatus  sebagi  pasangan  suami isteri,  hal  tersebut  bertentang  dengan Kepatutan  (Pasal  1339  KUHPerdata). Pertimbangan  hakim  terkait  sebab  yang tidak  halal  pertimbangan  hakim  tersebut telah  tepat  dikarenakan  perjanjian  sewa menyewa  antara  AMP  dan  KP  merupakan salah  satu  bentuk  perjanjian  nomenee dengan  tujuan  untuk  mengamankan  apa yang  menjadi  hak  dari  AMP  yakni  tanah beserta  bangunan  villa  yang  bersala  dari harta  bersama  antara  AMP  dan  KP  yang menjadikan  AMP  secara  tidak  langsung memiliki  hak  menguasai  tanah  berserta villa dengan alas hak milik atas tanah yang mana  hal  tersebut  bertentangan  dengan UUPA

## B.  Saran
1.  Perlu  dijelaskan  dan  pemaparan  yang lebih  jelas  dalam  ruang  lingkup  Kepastian hukum  perbuatan  hukum  antara  suami isteri  yang  diperbolehkan,  dan  dilarang

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
serta pengecualian. Larangan yang diberlakukan  antara  suami  isteri  hanya pada  Perjanjian  Jual  Beli  Antara  Suami Isteri  (Pasal  1467  KUHPerdata)  maka diperlukan  penambahan  perbuatan  hukum apa  saja  yang  dilarang  diperbuat  antara suami isteri berikut dengan pengecualiannya untuk mencegah kekosongan hukum.
2.  Notaris  dalam  melaksanakan  tugas  dalam jabatannya  sebagai  penjabat  umum  harus memahami perbuatan hukum yang
dieprkenankan  untuk  dibuat  dalam  bentuk akta  otenttik,  tidak  hanya  serta  mnerta
menuangkan kehendak dari para penghadap  saja.  Pembuatan  akta  otentik tidak  hanya  berdasarkan  asas  kebebasan
berkontrak namun juga pada asas kepatutan. Akibat tidak memahami perbuatan  hukum  yang  akan  dibuat  dalam bentuk  akta  otentik,  apabila  akta  otentik tersebut  mengandung  cacat  hukum  maka Akta  Otentik  dapat  terdelegrasi  menjadi akta dibawah tangan yang memiliki kekuatan pembuktian dibawah akta otentik dan  atau  dapat  diajukan  permohonan pembatalan atau batal demi hukum.
3.  Putusan Hakim yang mencerminkan
kepastian hukum dalam penyelesaian proses  hukum  dalam  persidangan  memiliki peran  hukum  yang  tepat.  Putusan  hakim yang  mengandung  unsur  kepastian  hukum akan memberikan konstribusi bagi perkembangan  ilmu  pengetahuan  dibidang hukum.  Putusan  Hakim  Mahkamah  Agung terkait  Perjanjian  sewa  menyewa  tidak hanya  terpaku  pada  jangka  waktu  serta sebab  yang  tidak  halal,  melainkan  harus dikaitkan  dengan  asas  kepatutan  serta kecapakan  bertindak  dan  atau  kewenangan
bertindak  dari  AMP  dan  KP  yang  dalam pembuatan perjanjian sewa menyewa masih berstatus  sebagai  suami  istri  dengan  objek perjanjian  yang  berasal  dari  harta  bersama dan  tanpa  dilakukan  adanya  perjanjian pemisah harta.

## Daftar Pustaka
A.  Buku
Abdulkadir  Muhammad, Hukum  Perjanjian , Alumni, Bandung, 2006.
Agus  Yudha  Hernako ,  Hukum  Perjanjian  Asas Proporsionaltas Dalam Kontrak Komersial ,  cetakan  ke  2,  Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2011. ----------------------------, Hukum  Perjanjian  Asas Proporsionaltas Dalam Kontrak Komersial ,  cetakan  ke  2,  Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2011. Agusting, Tanggung  Jawab  Notaris  Terhadap Akta Otentik Yang Dibuat Dan Berindikasi  Perbuatan  Pidana, Tesis, Magister Kenotariatan, Universitas
Sumatera Utara, Medan, 2009.
Djaja  S.  Meliala, Penuntun  Praktis  Hukum perjanjian  Khusus  Jual  Beli,  Sewa- Menyewa,  Pinjam  meminjam ,  Nuansa Aulia, Bandung, 2012.
-----------------------, Penuntut  Praktis  Hukum Perjanjian  Khusus  JuaL-Beli, Sewa- Menyewa,  Pinjam-Meminjam,  Cetakan I, Nuansa Aulia, Bandung, 2012.
Gede  Adhitya  Ariawan,  Made  Subawa,  I  Made
Udiana,  Kedudukan Perjanjian  Sewa Menyewa Tanah Seumur Hidup Yangdibuat Oleh Warga Negara Indonesia  Dengan  Warga  negara  Asing (Analisis  Putusan  Mahkamah  Agung No.  2785K/Pdt/2011), Acta  Comitas, 2502-7573,2018.
Glorius  Frits  Taihuttu, Pembatalan  Akta  Sewa- Menyewa  Tanah (Tinjauan Yuridis Terhadap  Putusan  Makamah  Agung Reublik Indonesia Nomor: 15/K/Pdt/2009,) Tesis,  Falkutas  Hukum
Program  Magister  Kenotariatan,  Depok,
2011.
Gunardi,  Markus  Gunawan, Kitab  Udang- Undang Hukum Kenotariatan Himpunan

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Peraturan Tentang Kenotariatan , RajaGrafindo Persada, Jakarta, 2007. Habib  Adjie, Kebatalan  Pembatalan  Akta
Notaris, cetakan keempat, Refika
Aditama, Bandung 2001. Herianto  Sinaga, Tanggung  Jawab  Werda Notaris Terhadap Akta Yang Dibuatnya , Program  Studi  Magister  Kenotariatan Fakultas  Hukum,  Universitas  Sumatera Utara, Medan.
Kunni Afifah, Tanggung jawab dan Perlindungan Hukum  bagi  Notaris  secara  Perdata terhadap  Akta  yang  dibuatnya , Lex renaissance , Nomor 1, Januari, 2017,
M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian ,  cet  1,  Alumni,  Bandung, 1986.
Mariam  Darus  Badrulzaman,  Sutan  Remy Sjahdeini, heru Soepraptomo, Faturrahman Djamil, Taryana Soenandar, Komplikasi Hukum Perkatan  dalam  Rangka  Memperingati memasuki  masa  Purna  Bakti  Usia  70
Tahun ,  Citra  Aditya  Bakti,  Bandung, 2001.
Munir  Fuady, Konsep  Hukum  Perdata ,  cetakan
I,  2014,  Rajagrafindo  Persada,  Jakarta,
2014.
Parulian Henokh Sitompul, Pertanggungjawaban Notaris Dalam Melaksanakan Tugasnya Sebagai Pejabat  Publik  Terhadap  Akta  Yang Diterbitkan Menimbulkan Perkara Pidana  (Studi Putusan Mahkamah
Agung  No.  1014  K/Pid/2013), Tesis, Magister  Kenotariatan  Fakultas  Hukum, Universitas  Sumatera  Utara.  Medan, 2015.
R.  Subekti,  R.  Tjitrosudibio ,  Kitab  undang- Undang Hukum Perdata, cetakan ke 34, Pradnya Paramita, Jakarta, 2004.
R.Subekti, Aneka  Perjanjian ,  ,Cetakan  XI,  Citra
Aditya Bakti,Bandung, 2014.
Ridwan Khaiandy Itikad Baik Dalam Kebebasan Berkontrak, Tesis,  Falkutas  Hukum Pascasarjana,  Universitas  Indonesia, Jakarta, 2004.
Sjaifurrachman, dan Habib Adjie, Pertanggugjawaban Notaris Dalam
Pembuatan  Akta ,  Bandung,  Mandar Maju, 2011.
Subekti,  Subekti, Aneka  Perjanjian ,  cetakan  ke 11, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2014.
.