Volume 17, Nomor 1 (2022), https://jurnal.uns.ac.id/region DOI: 10.20961/region.v17i1.34839
Hubungan perkembangan urban sprawl dan nilai tanah di barat Kota Surakarta
The Relation between Urban Sprawl Growth and Land Value in the West Side of Surakarta
A Wibawa 1 , R P Utomo 1 , dan N Miladan 1
1 Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Sebelas Maret
Corresponding author’s email: alvinwibawa@student.uns.ac.id
Abstrak. Kota adalah tempat yang dinamis. Suatu kota akan selalu berkembang untuk memenuhi  kebutuhan  masyarakat  yang  berada  di  dalamnya.  Kota  yang  semakin berkembang, maka akan menjadi magnet bagi penduduk di sekitarnya untuk mencari penghidupan yang layak. Hal ini yang dialami Kota Surakarta hingga menjadi magnet urbanisasi yang mengakibatkan fenomena urban sprawl dikarenakan perkembangannya merembet ke arah luar, salah satunya ke arah barat Kota Surakarta. Perkembangan yang tinggi menuntut kawasan barat Kota Surakarta untuk memenuhi kebutuhan  ruang  masyarakatnya.  Tingginya  permintaan  akan  ruang  menjadikan pertumbuhan nilai tanah menjadi sangat pesat. Sedangkan, jumlah tanah yang berada di  kawasan  tersebut  tidak  dapat  memenuhi  permintaan.  Pertumbuhan  nilai  tanah yang  tiap  tahun  mengalami  peningkatan  yang  tinggi  membuat  kekhawatiran  tanah yang  berada  pada  kawasan  tersebut  tidak  terjangkau  oleh  masyarakat  sehingga dibutuhkan  pengetahuan  mengenai  hubungan  antara  perkembangan urban  sprawl terhadap  nilai  tanah.  Penelitian  ini  menggunakan  pendekatan  deduktif  dengan menggunakan analisis korelasi pearson . Data yang digunakan peneliti dalam penelitian ini  diperoleh  melalui  dokumen-dokumen  institusional.  Hasil  analisis  penelitian  ini membuktikan bahwa komponen kepadatan memiliki nilai 0,357 yang berarti korelasi rendah terhadap nilai tanah, komponen jarak ke CBD memiliki nilai -0,481 dan variasi guna lahan memiliki nilai 0,424 yang berarti korelasi sedang dan komponen integrasi jaringan jalan utama tidak memiliki korelasi.
Kata Kunci: Nilai Tanah; Urban Sprawl; Urbanisasi
Copyright © 2022, REGION: Jurnal Pembangunan Wilayah dan Perencanaan Partisipatif
Abstract. A city is a dynamic place which will always develop to fulfill the needs of the society who live within its area. Along with its development, the city will become a magnet that attracts many people to find a better living. Such phenomenon happens in  Surakarta  City,  in  which  it  becomes  an  urbanization  magnet  that  triggers  urban sprawl  due  to  its  development  spreading  outwards,  one  of  which  was  towards  the west side of Surakarta. The high development requires the western region of Surakarta City to meet the public space needs. The high demand for space makes the land value growth rapidly, whereas  the  existing area cannot  fulfill the demand. Each year, the land values grow rapidly that it is feared that the land is not affordable by the society. Therefore, knowledge about the relation between urban sprawl development and land values  is  needed.  This  research  used  a  deductive  approach  assisted  with  pearson correlation analysis.  The data used by the researcher were obtained from institutional documents.  The results of this research prove that the density component has a value of 0.357, which means a low correlation to the land value. In addition, the component of distance to CBD has a value of -0.481 and the land-use variation has a value of 0.424 which means that the correlation is moderate and the component of the main road network has no correlation.
Keywords: Land Value, Urban Sprawl, Urbanization

## 1. Pendahuluan
Kota dari waktu ke waktu akan mengalami perkembangan. Kota akan selalu tumbuh untuk memenuhi  kebutuhan  penduduk  yang  berada  di  dalamnya.  Oleh  sebab  itu,  Muta’ali  [1] menyebut kota adalah tempat yang dinamis. Suatu kota yang mengalami perkembangan akan menjadikan kota tersebut menjadi magnet yang menarik untuk penduduk bertempat tinggal di  kota.  Hal  ini  ditujukan  untuk  mendapatkan  kehidupan  yang  lebih  layak  [2].  Salah  satu contohnya yang terjadi di Kota Surakarta. Pesatnya pembangunan fisik dan ekonomi di Kota Surakarta mendorong penduduk untuk mencari kehidupan yang lebih layak. Pada tahun 2016, menurut data yang dihimpun dari BPS menunjukkan bahwa jumlah penduduk Kota Surakarta berjumlah  514.171  jiwa serta pertumbuhan  penduduknya berada pada angka  1,78%/tahun [3]. Pesatnya pertambahan penduduk di Kota Surakarta mengakibatkan munculnya fenomena urbanisasi [4].
Pesatnya pertumbuhan pada suatu kota akan memberikan dampak, yaitu semakin padatnya suatu  kota  karena  semakin  banyak  pula  penduduk  yang  berdatangan.  Selain  dampak kependudukan, perkembangan kota akan memberikan dampak secara spasial bagi kehidupan kota,  yaitu  akan  muncul  tuntutan  akan  ruang  dalam  rangka  untuk  memenuhi  kebutuhan penduduk  [5].  Dampak  yang  ditimbulkan  terkait  dengan  hal  tersebut  berupa  semakin banyaknya  penduduk  yang  datang,  maka  akan  semakin  tinggi  pula  kebutuhan  lahan  yang mengakibatkan terjadinya pertumbuhan kota yang melebihi batas administrasi dari kota atau yang sering dikenal dengan sebutan urban sprawl [6].
Menurut  Hayden  dalam  Banai  [7], urban  sprawl merupakan  sebuah  proses  perluasan pengembangan kawasan terbangun yang memiliki kepadatan bangunan maupun penduduk
yang  rendah,  perkembangan  yang  menyebar/tidak  saling  terintegrasi,  ketergantungan terhadap penggunaan kendaraan pribadi, serta perkembangan wilayah terbangun ini berada di  kota  pinggiran (urban  fringe). Urban  sprawl merupakan  perkembangan  permukiman  di pinggiran kota inti (peri-urban) dengan kepadatan yang rendah (meliputi kepadatan penduduk dan  bangunan),  tersegregasi  (tidak  terintegrasi  langsung  dengan  jalan  utama), penggunaan lahan tunggal (single used) serta penduduknya merupakan komuter yang bekerja di kota inti [8–14]. Hal ini juga terjadi pada Kota Surakarta, keterbatasan lahan di dalam Kota Surakarta menyebabkan terjadinya perkembangan kota secara menjalar ke wilayah lain di sekitarnya.
Tingginya permintaan penduduk terhadap tanah akan mempengaruhi pergerakan harga tanah semakin tinggi [15,16]. Keterbatasan luasan tanah yang tidak sebanding dengan peningkatan kebutuhan  akan  tanah  mengakibatkan  harga  tanah  mengalami  kenaikan  tiap  tahunnya dikarenakan tidak tercapainya keseimbangan antara permintaan dan penawaran. Hanifati [17] menjelaskan suatu nilai lahan dapat dinilai melalui nilai ekonomi atau tingkat produktivitas lahan tersebut sehingga dapat disimpulkan bahwa semakin produktif suatu suatu lahan yang dapat dilihat dari kompleksitas penggunaan lahan maka akan mengakibatkan meningkatnya nilai lahan. Selain itu, suatu kawasan memiliki nilai tanah lebih tinggi jika memiliki keunggulan tersendiri, salah satunya adalah  integrasi  atau keterjangkauan antara permukiman dengan jaringan jalan utama. Suatu kawasan yang terintegrasi pada suatu jaringan jalan utama akan meningkatkan  nilai  suatu  kawasan  tersebut  [18].  Suatu  kawasan  yang  mana  kebutuhan- kebutuhan masyarakatnya sudah terjangkau secara jarak akan menjadi daya tarik tersendiri untuk ditinggali sehingga permintaan pada kawasan tersebut akan meningkat. Hal tersebut yang mendorong naiknya nilai tanah pada kawasan tersebut [18].
Pertumbuhan  penduduk  pada  bagian  barat  Kota  Surakarta  cukup  pesat  karena  adanya aksesibilitas  yang  baik  serta  merupakan  jalur  untuk  menuju  ke  Bandara  Adi  Soemarmo. Perkembangan  kawasan  bagian  barat  Kota  Surakarta  ini  juga  didukung  oleh  peningkatan aktivitas ekonomi, sosial, dan budaya, sehingga terjadi perluasan area terbangun yang cukup tinggi. Perkembangan fisik kawasan ini selanjutnya mendorong terjadinya peningkatan nilai tanah.  Oleh  karena  itu,  penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  hubungan  antara perkembangan urban sprawl terhadap nilai tanah di barat Kota Surakarta.

## 2. Metode
Penelitian  ini  memiliki  tujuan  untuk  mengetahui  hubungan  perkembangan urban  sprawl terhadap  nilai  tanah  di barat  Kota  Surakarta.  Kawasan  penelitian  yang  dipilih oleh  peneliti, yaitu sampel perumahan yang berada di 23 kelurahan di Kecamatan Kartasura dan Kecamatan Colomadu. Jenis penelitian yang digunakan peneliti adalah penelitian kuantitatif. Terdapat 2 jenis variabel pada penelitian ini, yaitu variabel mengenai komponen-komponen pembentuk urban  sprawl dan  nilai  tanah  yang  berada  di  barat  Kota  Surakarta,  yaitu  nilai  tanah  tiap kelurahan  di  Kelurahan  Colomadu  dan  Kelurahan  Kartasura.  Penjabaran  variabel-variabel tersebut dapat dilihat pada Tabel 1.
Tabel 1. Variabel penelitian.
Variabel Sub Variabel Definisi Operasional
Sumber data
Tingkat Urban Sprawl Kepadatan Penduduk Jumlah  penduduk  pada  suatu  wilayah dibandingkan  dengan  luas  lahan terbangun (jiwa/ha) Kecamatan Colomadu dan Kartasura Dalam Angka 2018 Kepadatan Bangunan Jumlah  bangunan  pada  suatu  wilayah dibandingkan  dengan  luas  lahan terbangun (bangunan/ha) Bappeda Kabupaten Karanganyar dan Sukoharjo (2019) Pembangunan Terkoneksi Jalan Jumlah  bangunan  terkoneksi  jaringan jalan  dibandingkan  jumlah  seluruh bangunan - Jarak  Menuju Kota Inti Jarak  antara  kelurahan-kelurahan  di kawasan  penelitian  terhadap  kota  inti (Km) - Guna Lahan Campuran Persentase  luasan  penggunaan  lahan dibandingkan  luas  wilayah  penelitian (%) RTRW Kabupaten Karanganyar 2013-2032 RTRW Kabupaten Sukoharjo 2011-2031 Nilai Tanah Besaran  nilai  ekonomis  pada  suatu tanah (Rp) Zona Nilai Tanah Badan Pertanahan Nasional
Metode  pengumpulan  data  yang  peneliti  gunakan  adalah  metode  pengumpulan  data sekunder. Pengumpulan data sekunder meliputi dalam mencari nilai kepadatan, nilai network analysis ,  nilai highway  strip ,  penggunaan  lahan dan nilai tanah pada  Kecamatan  Colomadu dan  Kecamatan  Kartasura  melalui  Organisasi  Perangkat  Daerah  (OPD)  setempat.  Teknik analisis yang digunakan peneliti adalah analisis korelasi pearson , yaitu analisis untuk mencari korelasi  antara  2  variabel  yang  memiliki  skala  interval  atau  rasio  [19].  Sebelum  data-data diinput ke aplikasi SPSS 25, peneliti melakukan analisis deskriptif terlebih dahulu pada variabel tingkat urban  sprawl sehingga  mendapatkan  nilai  komponen-komponen urban  sprawl di kawasan  penelitian.  Maka  setelah  dilakukan  analisis  deskriptif  pada  variabel  tingkat urban sprawl, dilakukan analisis korelasi pearson antara variabel tingkat urban sprawl dan variabel nilai tanah

## 3. Hasil penelitian dan pembahasan

## 3.1. Perkembangan perumahan di barat Kota Surakarta
Kecamatan  Colomadu  dan  Kecamatan  Kartasura  pada  perkembangan  fisik  terbangun khususnya sektor perumahan dapat terbilang cukup pesat. Hal ini dapat dilihat dalam kurun waktu tahun 2002 hingga tahun 2017 mengalami konversi lahan terbangun yang cukup pesat. Berdasarkan metode Normalized Difference Built-up Index (NDBI) didapatkan pemetaan lahan terbangun dan non terbangun pada kawasan penelitian yang dapat dilihat pada Gambar 1.
Copyright © 2022, REGION: Jurnal Pembangunan Wilayah dan Perencanaan Partisipatif
Gambar 1. Peta lahan terbangun tahun 2002 dan tahun 2017.

## 3.2. Tingkat kepadatan yang rendah
Setelah  dilakukan  analisis  mengenai  kepadatan  yang  mengacu  terhadap  SNI  03-1733-2004 [20] mengenai Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan, hanya didapati 1 kelurahan  yang  tergolong  berkepadatan  penduduk  sedang,  yaitu  Kelurahan  Kartasura  yang memiliki kepadatan penduduk sebesar 157,32 jiwa/Ha sedangkan kelurahan lain merupakan kelurahan  yang  memiliki  kepadatan  rendah  (<150  jiwa/Ha).  Sedangkan,  jika  dilihat  dari persentase  lahan  terbangun  menunjukkan  persentase  lahan  yang  terbangun  pada  tiap kelurahan masih dibawah dari 50%. Namun peneliti menggunakan pengklasifikasian dengan pembagian  kelas  nilai  kepadatan  menjadi  3  kategori  kepadatan,  yaitu  kepadatan  rendah, sedang, dan tinggi. Semakin rendah nilai kepadatan pada suatu kawasan maka akan semakin tinggi pula nilai urban sprawl pada kawasan tersebut.
A Wibawa et al., REGION: Jurnal Pembangunan Wilayah dan Perencanaan Partisipatif, Vol. 17(1) 2022, 55-69

## KETERANGAN

## KEPADATAN
Kepadatan Rendah
Kepadatan Sedang
Kepadatan Tinggi
Jika  melihat  tingkat  kepadatan  yang  masih  sangat  rendah  di  kawasan  penelitian,  hal  ini disebabkan  karena  pertumbuhan  kawasan  terbangun  khususnya  perumahan  pada  tiap kelurahan tumbuh secara sporadic atau dapat dikatakan pertumbuhan yang cepat dan tanpa arah.  Perumahan-perumahan  yang  ada  di  kawasan  penelitian  tidak  terintegrasi  satu  sama lainnya.  Maka  dengan  munculnya  perumahan-perumahan  yang  berpencar  pada  tiap kelurahan mengakibatkan kepadatan tiap kelurahan di kawasan penelitian menjadi rendah. Berikut merupakan peta kepadatan di kawasan penelitian yang dapat dilihat pada Gambar 2.
Gambar 2. Peta kepadatan kawasan penelitian.

## 3.3. Perumahan yang tidak terintegrasi oleh jaringan jalan utama
Bangunan  yang  tidak  terkoneksi  jalan  merupakan  salah  satu  pertanda  bahwa  kawasan terindikasi mengalami urban sprawl. Kawasan yang kompak tiap bangunan yang berdiri pada suatu kawasan saling terkoneksi oleh jaringan jalan utama. Maka dalam menentukan tingkat keterjangkauan suatu bangunan pada kawasan digunakan Indeks Highway Strip (IHS) dengan menilai bangunan yang berada pada jangkauan 100m jalan arteri dan jalan kolektor dibanding dengan seluruh bangunan yang berdiri pada kawasan tersebut lalu didapatkan indeks tersebut [21].
Pada kasus kelurahan-kelurahan yang berada di barat Kota Surakarta masih banyak bangunan yang belum terkoneksi oleh jaringan jalan arteri dan jaringan jalan kolektor. Setelah dilakukan perhitungan index highway strip, maka didapati bahwa kelurahan yang memiliki IHS terbesar adalah Kelurahan Ngadirejo dan Kelurahan Kartasura dengan nilai IHS sebesar 0.97, sedangkan kelurahan yang memiliki IHS terkecil adalah Kelurahan Tohudan dengan nilai IHS sebesar 0.02.
Copyright © 2022, REGION: Jurnal Pembangunan Wilayah dan Perencanaan Partisipatif
Oleh  karena  itu  Kelurahan  Tohudan  adalah  kelurahan  yang  memiliki  nilai urban  sprawl terbesar.
3.4. Jarak kelurahan di Kecamatan Colomadu dan Kartasura ke Kota Surakarta yang beragam Menurut Galster et al dalam Bhatta, B [12] dalam menilai tingkat urban sprawl pada kawasan penelitian, jarak permukiman terjauh tiap kelurahan sangat mempengaruhi tingkatan urban sprawl. Hal ini dikarenakan perkembangan fisik suatu kawasan dapat merupakan efek tarikan dari  kawasan  lain  di  sekitarnya (growth  pole). Maka  semakin  dekat  suatu  kawasan  dengan magnet  tumbuhnya  akan  memberikan  efek  perkembangan  yang  lebih  besar  dibandingkan dengan kawasan yang jarak yang jauh pada magnet perkembangannya.
Pada kelurahan-kelurahan di barat Kota Surakarta menunjukkan bahwa jarak tiap perumahan ke Kota Surakarta memiliki nilai yang beragam. Hal tersebut didapati bahwa kelurahan yang memiliki  jarak  terjauh  menuju  Kota  Surakarta  adalah  Kelurahan  Kertonatan  yang  memiliki jarak  sebesar  8,86km  dan  kelurahan  yang  memiliki  jarak  terdekat  dengan  Kota  Surakarta adalah  Kelurahan  Gonilan.  Oleh  karena  itu,  setelah  dilakukan  analisis  jarak  permukiman terjauh  menuju  Kota  Surakarta  Kelurahan  Kertonatan  memiliki  nilai urban  sprawl yang tertinggi.

## 3.5. Guna lahan yang kurang bervariasi
Guna  lahan  campuran  merupakan  variabel  dalam  menentukan  tingkat urban  sprawl pada suatu  kawasan.  Adanya  integrasi  guna  lahan  dibutuhkan  untuk  mendekatkan  jarak  antara masyarakat dengan aktivitas-aktivitas yang dibutuhkan. Maka semakin tidak terintegrasinya kawasan perumahan dengan guna lahan yang dibutuhkan masyarakat (single use) berakibat pada tingkat urban sprawl pada kawasan penelitian akan semakin tinggi, sebaliknya semakin terintegrasinya kawasan perumahan dengan guna lahan yang dibutuhkan masyarakat (mixed use ) maka semakin kecil pula tingkat urban sprawl atau sering disebut dengan urban compact [22].
Pada  kasus  kelurahan-kelurahan  di  kawasan  penelitian  penggunaan  lahan  cenderung  tidak beragam  dikarenakan  mayoritas  penggunaan  lahan  pada  kawasan  penelitian  merupakan kawasan perumahan serta tidak terintegrasi secara optimal dengan jenis penggunaan lahan lainnya  (lihat  Gambar  3).  Hal  tersebut  dikarenakan  perumahan-perumahan  cenderung mengelompok  pada  suatu  kawasan  yang  membentuk  kantong-kantong,  sedangkan masyarakat yang tinggal di dalamnya cenderung berkegiatan di luar kawasan tersebut. Jika dilihat  dari besaran  jenis  penggunaan  lahan  Kelurahan  Pabelan  merupakan  kelurahan  yang paling kompak di kawasan penelitian dikarenakan tingkat keberagaman penggunaan lahan di Kelurahan Pabelan merupakan paling tinggi dibandingkan dengan kelurahan-kelurahan lain, sedangkan kelurahan dengan tingkat keberagaman penggunaan lahan terkecil berada pada Kelurahan Gajahan. Oleh karena itu, nilai urban sprawl pada Kelurahan Gajahan merupakan yang tertinggi dibandingkan dengan kelurahan lainnya.
A Wibawa et al., REGION: Jurnal Pembangunan Wilayah dan Perencanaan Partisipatif, Vol. 17(1) 2022, 55-69

## KETERANGAN
Jalan Arteri/Utama Jalan Kolektor Jalan Lokal Jalan Setapak Jalan Lain
Jalan Kereta Api
Jembatan Jembatan Layang
Cagar Budaya
Industri Komersial Lahan Kosong
Pemakaman
Perkantoran Pemerintah
Permukiman
Pertahanan dan Keamanan
Pertanian Lahan Basah; Pertanian Lahan Kering Sarana Pelayanan Umum Kesehatan Sarana Pelayanan Umum Olah Raga
Sarana Pelayanan Umum Pendidikan Sarana Pelayanan Umum Peribadatan
KETERANGAN
Jalan Arteri/Utama Jalan Kolektor Jalan Lokal
Jalan Setapak Jalan Lain Jalan Kereta Api Jembatan Jembatan Layang Cagar Budaya Industri Komersial Lahan Kosong Pemakaman Perkantoran Pemerintah Permukiman Pertahanan dan Keamanan Pertanian Lahan Basah; Pertanian Lahan Kering Sarana Pelayanan Umum Kesehatan Sarana Pelayanan Umum Olah Raga Sarana Pelayanan Umum Pendidikan
Sarana Pelayanan Umum Peribadatan
Gambar 3. Peta guna lahan kawasan penelitian.

## 3.6. Nilai tanah di Kecamatan Colomadu dan Kecamatan Kartasura
Nilai tanah merupakan nilai ekonomis pada suatu wilayah. Suatu kawasan yang memiliki nilai ekonomis  yang  lebih  rendah  dibandingkan  tempat  lain  akan  mendorong  masyarakat  untuk bertempat tinggal pada suatu wilayah tertentu. Hal ini memiliki kesinambungan dengan harga lahan  di  kota  inti  yang  lebih  tinggi  dibandingkan  dengan  wilayah  pinggiran  kota  sehingga mendorong masyarakat untuk bertempat tinggal di wilayah pinggiran kota dikarenakan harga lahan yang lebih murah. Oleh karena itu, semakin murahnya nilai tanah di wilayah pinggiran kota maka akan semakin kuat pula dorongan masyarakat untuk bertempat tinggal di pinggiran kota [12]. Berikut merupakan nilai-nilai tanah di kawasan penelitian (lihat Tabel 2).
Tabel 2. Nilai tanah kawasan penelitian [23].
Kelurahan Nilai Tanah (Rp/m 2 ) Kelurahan Nilai Tanah (Rp/m 2 ) Baturan 212,020 Wirogunan 461,866 Blulukan 387,098 Kertonatan 423,378 Bolon 179,282 Kartasura 1,008,490 Gajahan 547,752 Ngemplak 192,445 Gawanan 455,227 Ngabeyan 461,866 Gedongan 277,291 Ngadirejo 1,008,490 Klodran 1,089,285 Singopuran 481,112 Malangjiwan 367,081 Pabelan 1,080,525 Ngasem 179,282 Makamhaji 1,040,849 Paulan 410,816 Gonilan 1,080,525 Tohudan 855,578 Gumpang 336,780 Pucangan 230,935 Kota Surakarta 1,126,185
Pada kasus di Kecamatan Colomadu dan Kecamatan Kartasura, nilai tanah kawasan tersebut memiliki  nilai  yang  jauh  lebih  rendah  dibandingkan  dengan  Kota  Surakarta  dengan  nilai terendah ada pada Kelurahan Bolon dan Kelurahan Ngasem, yaitu Rp 179.282 sedangkan di Kota Surakarta nilai terendahnya, yaitu ada pada angka Rp 1.126.185. Namun pada variabel ini  tidak  termasuk  variabel  yang  berpengaruh  secara  signifikan  pada  perkembangan urban sprawl . Namun nilai tanah akan menjadi pertimbangan bagi para penduduk/ developer untuk bertempat  tinggal/membangun  perumahan.  Hal  ini  dikarenakan,  jika  nilai  tanah  pada peri- urban lebih  rendah  dibandingkan  kota  inti  maka  akan  menjadi  daya  tarik  bagi penduduk/ developer untuk memilih kawasan tersebut untuk ditinggali atau dikembangkan.

## 3.7. Analisis hubungan komponen urban sprawl terhadap nilai tanah
3.7.1. Analisis  korelasi  kepadatan  terhadap  nilai  tanah .  Berdasarkan  prinsip  harga keseimbangan  dalam  ilmu  ekonomi,  yaitu  suatu  benda  yang  memiliki  permintaan  yang melebihi dengan jumlah barang yang ditawarkan akan membuat nilai suatu barang tersebut menjadi naik atau lebih tinggi [24]. Layaknya barang yang diperjual belikan, nilai tanah akan selalu  berkembang  dikarenakan  fenomena  urbanisasi  yang  berkembang  secara  pesat  akan mengakibatkan  kebutuhan  ruang  semakin  tinggi  pula  [18].  Oleh  karena  itu,  dengan meningkatnya kebutuhan suatu ruang mengakibatkan permintaan terhadap ruang atau tanah akan  semakin  tinggi  pula.  Maka  dapat  disimpulkan  bahwa  hubungan  antara  komponen kepadatan pada urban sprawl dengan nilai tanah mempunyai hubungan positif yang artinya semakin padat suatu kawasan maka mengakibatkan nilai tanah tersebut menjadi lebih tinggi. Hal ini terjadi pada kawasan penelitian, yaitu kelurahan-kelurahan yang berada di Kecamatan Colomadu dan Kecamatan Kartasura. Kawasan-kawasan tersebut merupakan kawasan yang padat dan cenderung memiliki nilai tanah yang lebih tinggi dari kawasan sekitarnya seperti di beberapa kelurahan di Kecamatan Kartasura, yaitu Kelurahan Pabelan, Kelurahan Kartasura dan  Kelurahan  Makamhaji.  Kelurahan  tersebut  memiliki  kepadatan  tinggi  dengan  nilai tanah >Rp 1.000.000/m2. Berdasarkan hasil analisis korelasi antara kepadatan dan nilai tanah menunjukkan  nilai  korelasi  sebesar  0,357  yang  berarti  memiliki  korelasi  tetapi  tergolong kategori  rendah  [25].  Maka  dengan  tingkat  kepercayaan  sebesar  90%,  korelasi  antara kepadatan  dan  nilai  tanah  memiliki  kekuatan  sebesar  0,094  atau  lebih  kecil  dari  0,1  yang berarti hubungan antara komponen kepadatan pada urban sprawl terhadap nilai tanah adalah signifikan. Berikut merupakan diagram sebar korelasi kepadatan dan nilai tanah yang dapat dilihat pada Gambar 4.
Gambar 4. Diagram sebar korelasi kepadatan dan nilai tanah.
3.7.2. Analisis  korelasi  integrasi  jaringan  jalan  utama  terhadap  nilai  tanah .  Kemudahan penduduk  untuk  menjangkau  jaringan  jalan  akan  memberikan  nilai  tambah  pada  suatu kawasan  dikarenakan  hal  ini  memudahkan  masyarakat  beraktivitas  untuk  memenuhi kebutuhannya,  seperti  bekerja,  sekolah  dll  [26].  Permukiman  yang  terintegrasi  dengan jaringan jalan utama menurut Betts [27] akan mempengaruhi nilai suatu tanah atau kawasan karena adanya  kemudahan mengakses  fasilitas-fasilitas umum dan  kebutuhan  lainnya  yang mana selalu menjadi penawaran properti kepada konsumen. Kawasan yang memiliki integrasi yang  baik  terhadap  jaringan  jalan  utama  dipandang  oleh developer atau  penghuni permukiman tersebut memiliki nilai lebih. Maka dapat disimpulkan bahwa hubungan antara integrasi jaringan jalan utama terhadap nilai tanah adalah bernilai positif yang berarti semakin tinggi integrasi suatu kawasan terhadap jaringan jalan utama akan mengakibatkan kenaikan pada  nilai  tanah  tersebut.  Namun  yang  terjadi  di  Kecamatan  Colomadu  dan  Kecamatan Kartasura adalah perumahan-perumahan baru tersebar secara acak dan tidak beraturan jauh serta jauh dari jaringan jalan utama. Hal ini dikarenakan para developer memiliki preferensi tersendiri dan cenderung memilih tanah untuk dibangun dengan harga yang murah. Namun tren harga tanah yang berada di Kecamatan Colomadu dan Kecamatan Kartasura cenderung tidak  tergantung  dengan  jangkauan  jaringan  jalan  utama.  Hasil  analisis  korelasi  antara integrasi jaringan jalan utama dan nilai tanah menunjukkan nilai korelasi sebesar 0,025 yang memiliki  arti  tidak  memiliki  korelasi  antara  jaringan  jalan  utama  terhadap  nilai  tanah  [25]. Maka dengan tingkat kepercayaan sebesar 90%, korelasi antara integrasi jaringan jalan utama terhadap nilai tanah memiliki kekuatan sebesar 0,908 atau lebih besar dari 0,1 yang berarti hubungan antara integrasi jaringan jalan utama terhadap nilai tanah adalah tidak signifikan. Berikut merupakan diagram sebar korelasi integrasi jaringan jalan utama dan nilai tanah yang dapat dilihat pada Gambar 5.
Gambar 5. Diagram sebar korelasi integrasi jaringan jalan utama dan nilai tanah.
3.7.3. Analisis  korelasi  jarak  menuju  CBD  terhadap  nilai  tanah .  Suatu  permukiman  memiliki nilai  tinggi  apabila  jarak  antara  pusat  kegiatan  dengan  permukiman  lebih  dekat.  Hal  ini dikarenakan dengan lebih dekatnya suatu permukiman dengan pusat kegiatan akan membuat usaha  para  masyarakat  untuk  menuju  lokasi  kegiatannya  lebih  kecil.  Menurut  Hermit  [28] menjelaskan jarak suatu kawasan menuju pusat kegiatannya akan mempengaruhi pergerakan nilai  tanah,  seperti  halnya  jika  suatu  kawasan  merupakan  persawahan  akan  memiliki  nilai tanah yang lebih rendah dibandingkan kawasan yang memiliki jarak yang lebih pendek untuk menuju  pusat  kegiatannya.  Oleh  karena  itu,  dapat  disimpulkan  bahwa  hubungan  korelasi antara jarak menuju pusat kegiatan terhadap nilai tanah adalah positif yang berarti semakin dekatnya  suatu  kawasan  terhadap pusat  kegiatan  akan  mengakibatkan nilai  tanah  menjadi naik. Namun yang terjadi di Kecamatan Colomadu dan Kecamatan Kartasura adalah sebaliknya, yaitu suatu kawasan yang memiliki jarak yang lebih dekat dengan pusat kegiatan memiliki nilai tanah yang lebih rendah. Hal ini dikarenakan masyarakat yang tinggal di Kecamatan Colomadu dan Kecamatan Kartasura memilih kenyamanan bermukim, yaitu suasana yang lebih tenang. Hal ini didasari oleh keberadaan Kecamatan Colomadu dan Kecamatan Kartasura yang berada di perbatasan dan dilalui oleh jaringan jalan arteri dan kolektor serta berdekatan dengan Pintu Tol Colomadu. Permukiman masyarakat cenderung menjorok lebih dalam dan tersebar. Hasil korelasi antara jarak menuju CBD terhadap nilai tanah menunjukkan nilai korelasi sebesar - 0,481 yang memiliki arti korelasi terbalik [25]. Maka dengan tingkat kepercayaan sebesar 90%, korelasi antara jarak ke CBD terhadap nilai tanah memiliki kekuatan sebesar 0,02 atau lebih kecil dari 0,1 yang berarti hubungan antara jarak ke CBD terhadap nilai tanah adalah signifikan. Berikut merupakan diagram sebar korelasi jarak ke CBD dengan nilai tanah yang dapat dilihat pada Gambar 6.
Copyright © 2022, REGION: Jurnal Pembangunan Wilayah dan Perencanaan Partisipatif
Gambar 6. Diagram sebar korelasi jarak ke CBD dan nilai tanah.
3.7.4. Analisis korelasi keragaman guna lahan terhadap nilai tanah . Produktivitas suatu lahan akan  mempengaruhi  nilai  suatu  tanah.  Kawasan  yang  di  atasnya  memiliki  kegiatan  yang kompleks atau memiliki guna lahan yang lebih kompleks dianggap lebih produktif sehingga dengan  kompleksitas  guna  lahan  suatu  kawasan  akan  mempengaruhi  perkembangan  nilai tanah [29]. Kawasan perkotaan yang kompak (compact city) memiliki kegiatan yang kompleks sehingga  memiliki  produktivitas  yang  tinggi.  Sedangkan  kawasan  perkotaan  yang  tidak kompak (urban  sprawl), cenderung  memiliki  kegiatan  yang  sejenis,  yaitu  didominasi  oleh permukiman.  Hal  ini  mengakibatkan  nilai  produktivitas  kawasan  tersebut  menjadi  lebih rendah yang pada akhirnya mengakibatkan nilai tanah pada kawasan yang kompak menjadi tinggi sedangkan kawasan yang tidak kompak menjadi lebih rendah. Oleh karena itu, dapat disimpulkan  bahwa  hubungan  korelasi  antara  keragaman  guna  lahan  terhadap  nilai  tanah adalah  positif  yang  berarti  semakin  kompleksnya  kegiatan  pada  suatu  kawasan  akan mengakibatkan nilai tanah menjadi naik. Fenomena yang terjadi pada Kecamatan Colomadu dan  Kecamatan  Kartasura  menunjukkan  bahwa  terjadi  hubungan  yang  linier  antara keragaman guna lahan terhadap nilai tanah, yaitu suatu kawasan yang memiliki guna lahan yang  lebih  beragam  menjadikan  nilai  tanah  pada  kawasan  tersebut  menjadi  lebih  tinggi dibandingkan  dengan  kawasan  yang  memiliki  guna  lahan  yang  cenderung  tunggal.  Hal  ini terjadi pada Kelurahan Klodran, Kelurahan Kartasura dan Kelurahan Pabelan. Guna lahan di kelurahan-kelurahan tersebut lebih kompleks dan memiliki nilai tanah yang relatif lebih tinggi dibandingkan dengan kelurahan-kelurahan lainnya yang guna lahannya tidak lebih kompleks. Hasil korelasi antara keragaman guna lahan terhadap nilai tanah menunjukkan nilai korelasi sebesar 0,424 yang memiliki arti korelasi yang cukup [25]. Maka dengan tingkat kepercayaan sebesar 90%, korelasi antara keragaman guna lahan terhadap nilai tanah memiliki kekuatan sebesar 0,044 atau lebih kecil dari 0,1 yang berarti hubungan antara keragaman guna lahan terhadap nilai tanah adalah signifikan. Berikut merupakan diagram sebar korelasi keragaman guna lahan dan nilai tanah yang dapat dilihat pada Gambar 7.
Copyright © 2022, REGION: Jurnal Pembangunan Wilayah dan Perencanaan Partisipatif
Gambar 7. Diagram sebar korelasi keragaman guna lahan dan nilai tanah.

## 4. Kesimpulan
Kecamatan  Colomadu  dan  Kecamatan  Kartasura  merupakan  kecamatan  yang  berbatasan langsung  dan  terkena  dampak  dari  perkembangan  Kota  Surakarta.  Peningkatan  kebutuhan tempat tinggal yang sudah tidak mampu dipenuhi oleh Kota Surakarta mendorong masyarakat untuk  menuju  ke  kawasan peri-urban Kota  Surakarta,  salah  satunya  ke  arah  barat  Kota Surakarta, yaitu Kecamatan Colomadu dan Kecamatan Kartasura. Berdasarkan penelitian yang dilakukan peneliti untuk mengetahui hubungan antara perkembangan komponen pembentuk urban  sprawl terhadap  nilai  tanah  pada  Kecamatan  Colomadu  dan  Kecamatan  Kartasura memiliki hasil bahwa kepadatan memiliki tingkat korelasi yang rendah. Peningkatan jumlah penduduk  dan  peningkatan  pembangunan  secara  signifikan  mengakibatkan  kenaikan  nilai tanah  pada  kawasan  tersebut.  Berikutnya,  integrasi  antara  permukiman  dan  jaringan  jalan utama  tidak  memiliki  korelasi  secara  signifikan  dikarenakan  masyarakat  pada  kawasan tersebut memiliki preferensi tempat tinggal secara acak asal memiliki nilai tanah yang lebih murah dibandingkan kota inti. Sedangkan pada sub variabel jarak menuju CBD menunjukkan tingkat  korelasi  yang  cukup  signifikan  namun  memiliki  arah  yang  terbalik,  yaitu  semakin dekatnya  dari  CBD  justru  memiliki  nilai  tanah  yang  lebih  rendah.  Hal  ini  didasari  oleh masyarakat yang lebih memilih tempat tinggal yang jauh lebih tenang dibandingkan dengan lokasi yang berdampingan dengan CBD yang dirasa lebih ramai. Pada sub variabel terakhir, yaitu keragaman guna lahan memiliki tingkat korelasi yang cukup signifikan. Hal ini didasari oleh semakin produktifnya suatu lahan akan mengakibatkan nilai jual suatu properti menjadi lebih tinggi.

## Ucapan Terimakasih
Pada  proses  pembuatan  artikel  ini  banyak  pihak  yang  membantu  penulis  sehingga  dapat menyelesaikan  artikel ini, untuk itu penulis ingin mengucapkan terima kasih kepada Program Studi Perencanaan Kota dan Wilayah, Fakultas Teknik, Universitas Sebelas Maret yang telah memfasilitasi  kegiatan  penelitian  ini  dan  instansi  Pemerintah  Kota  Surakarta,  Pemerintah
Kabupaten  Karanganyar  dan  Pemerintah  Kabupaten  Sukoharjo  yang  telah  membantu memberikan informasi untuk kegiatan penelitian ini.

## Referensi
[1] Muta’ali L. Kapita Selekta Pembangunan Wilayah. Yogyakarta: Badan Penerbit Fakultas Geografi (BPFG) Universitas Gadjah Mada; 2011.
[2] Harahap  FR.  DAMPAK  URBANISASI  BAGI  PERKEMBANGAN  KOTA  DI  INDONESIA.  J  Soc 2013;1:35–45.
[3] Badan Pusat Statistik Kota Surakarta. Kota Surakarta Dalam Angka 2017 2015.
[4] Abbas A. Diktat Untuk Kalangan Sendiri : Sosiologi Perkotaan. Padang: Jurusan Sosiologi Universitas Andalas; 2002.
[5] Yunus HS. Manajemen Kota : Perspektif Spasial. Yogyakarta: Pustaka Belajar; 2005.
[6] Yunus HS. Struktur Tata Ruang Kota. Yogyakarta: Pustaka Belajar; 2000.
[7] Banai  R,  DePriest  T.  Urban  Sprawl:  Definitions,  Data,  Methods  of  Measurement,  and Environmental Consequences. J Sustain Educ 2014;7:1–15.
[8] Apriani V, Asnawi A. Tipologi Tingkat Urban Sprawl di Kota Semarang Bagian Selatan. Tek PWK (Perencanaan Wil Kota) 2015;4:405–16.
[9] Jain M, Dimri AP, Niyogi D. Urban sprawl patterns and processes in delhi from 1977 to 2014  based  on  remote  sensing  and  spatial  metrics  approaches.  Earth  Interact 2016;20:1–29. https://doi.org/10.1175/EI-D-15-0040.1.
[10]  Burchell RW, Anthony MB. Sprawl Cost, Economic Impacs of Unchecked Development. Washington DC: Island Press; 2005.
[11]  Dumreicher H, Levine RS, Yanarella EJ. The Appropiate Scale of “Low Energy”: Theory and Practice at The Westbahnhof. S. Koen S. Yannas (Eds.), Archit. City Environtment Proc. PLEA 2000, London: James & James; 2000, p. 359–63.
[12]  Bhatta  B.  Analysis  of  Urban  Growth  and  Sprawl  from  Remote  Sensing  Data.  Berlin: Springer; 2010.
[13]  Febri T. Kemungkinan Penerapan Konsep Compact City di Kawasan Jabodetabek Studi Kasus : Rasuna Epicentrum. Universitas Indonesia, 2012.
[14]  Mujiandari  R.  Perkembangan  Urban  Sprawl  Kota  Semarang  pada  Wilayah  Kabupaten Demak Tahun 2001-2012. J Wil Dan Lingkung 2014;2:129–42. https://doi.org/10.14710/jwl.2.2.129-142.
[15]  Kivell  P.  Land  and  The  City:  Patterns  and  Processes  of  Urban  Change.  New  York: Roudledge; 1993.
[16]  Oktora  R.  Persepsi  masyarakat  terhadap  pembangunan  jalan  lingkar  utara  kota  solok provinsi sumatera barat tesis. Univesitas Diponegoro, 2011.
[17]  Hanifati  SF.  Analisis  Nilai  Lahan  Di  Kecamatan  Mantrijeron  Kota  Yogyakarta  Dengan Aplikasi  Penginderaan  Jauh  Dan  Sistem  Informasi  Geografis.  Universitas Muhammadiyah Surakarta, 2016.
[18]  Fahirah F, Basong A, Tagala HH. Identifikasi Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Kabngunan Pada Perumahan Tipe Sederhana. J SMARTek 2010;8:251–69.
[19]  Sugiyono.  Metode  Penelitian  Pendidikan  Pendekatan  Kuantitatif,  Kualitatif,  dan  R&D. Bandung: Alfabeta; 2014.
[20]  Badan  Standarisasi  Nasional.  SNI  03-1733-2004  tentang  Tata  Cara  Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan 2004.
[21]  Hasse J, Lathrop RG. A housing-unit-level approach to characterizing residential sprawl.
Photogramm Eng Remote Sensing 2003;69:1021–30.
https://doi.org/10.14358/PERS.69.9.1021.
[22]  Burton E.  The  compact city:  just  or  just  compact? A  preliminary  analysis.  Urban  Stud 2000;37:1969–2001. https://doi.org/10.1080/00420980050162184.
[23]  Kementerian  ATR/BPN.  Peta  Zona  Nilai  Tanah  2019.  https://bhumi.atrbpn.go.id/ (accessed January 27, 2022).
[24]  Sukirno. Mikro Ekonomi, Teori Pengantar. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada; 2005.
[25]  Guilford  JP.  Fundamental  Statistic  in  Psychology  and  Education.  3rd  Ed.  New  York: McGraw-Hill Book Company, Inc; 1956.
[26]  Rynjani  GPR,  Haryanto  R.  Kajian  Harga  Tanah  Dan  Penggunaan  Lahan  Di  Kawasan Perdagangan Dan Jasa Kelurahan Lamper Kidul, Kota Semarang. Tek Perenc Wil Kota 2015;4:417–27.
[27]  Betts RM, Ely SJ. Basic Real Estate Appraisal, 5th edition. New Jersey: Prentice Hall; 2001.
[28]  Hermit H. Teknik Penaksiran Harga Tanah Perkotaan. Bandung: CV. Mandar Maju; 2009.
[29]  Yunus  HS.  Metodologi  Penelitian  Wilayah  Kontemporer.  Yogyakarta:  Pustaka  Belajar;
2010.