## PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH TIDAK SERTA MERTA DAPAT MEMUTUSKAN HUBUNGAN SEWA MENYEWA ANTARA PEMILIK DAN PENYEWA RUMAH
Oleh : Gostan Adri Harahap, SH. M. Hum. Sekolah Tinggi Ilmu Hukum (STIH) Labuhanbatu Rantauprapat

## ABSTRAK
Kehidupan sehari-hari sewa menyewa rumah adalah suatu fenomena yang selalu terjadi di tengah- tengah masyarakat, sehingga kadangkala sewa menyewa rumah tersebut menjadi permasalahan, hal itu  dapat  terjadi  apabila  masih  berlangsungnya  waktu  sewa.  Kemudian  si  pemilik  rumah  menjual rumah  tersebut  kepada  pihak  ketiga,  sehingga  pihak  ketiga  tersebut  ingin  menguasai  sepenuhnya rumah  yang  dibelinya,  akan  tetapi  bagaimana  apabila  rumah  tersebut  sedang  disewakan  ?  untuk itulah maka hukum perlu mengatur bagiamana agar perselisihan tersebut dapat diselesaikan, dengan memberikan perlindungan kepada penyewa.
Kata Kunci : Perjanjian, Jual Beli Rumah, Sewa Menyewa

## Pendahuluan
Dalam  kehidupan  sehari-hari  selalu ditemui beberapa permasalahan hukum terhadap  hubungan  sewa  menyewa  yang dilakukan  si  pemilik  dan  si  pemakai (penyewa)  rumah,  hal  ini  kadang  kala  terjadi disebabkan  terjadinya  jual  beli  rumah  yang dilakukan  oleh  pemilik  dengan  pihak  ketiga, sedangkan  rumah  tersebut  masih  disewakan pemilik kepada penyewa.
Setelah  dilakukannya  jual  beli  sudah tentu  si  pembeli  (pihak  ketiga)  sebagai pemiliknya sangat berkeinginan agar secepatnya untuk dapat menguasai (menempati)  rumah  tersebut.  Walaupun  di dalam  rumah  tersebut  masih  ada  penyewa yang  menempati  rumah  tersebut.  Sehingga melalui  bantuan  pemilik  sebelumnya  maka  si penyewa dipaksa harus mengosongkan rumah
terbut,  perintah  pengosongan  dapat  saja dilakukan  oleh  si  pemilik  sebelumnya, asalkan  saja  antara  dia  dan  penyewa  rumah sudah  ada  perjanjian  yang  menyebutkan bahwa  si  penyewa  wajib  mengosongkan rumah  yang disewnya  apabila  rumah tersebut dijual  atau  dipindahtangankan  kepada  pihak ketiga.
Akan tetapi apabila perjanjian tersebut tidak  dicantumkan  dalam  perjanjian  sewa menyewa  tersebut,  maka  si  penyewa  akan dilindungi  hak  oleh  undang-undang.  Untuk melindungi  penyewa  agar  dapat  menikmati hak  sewanya  tersebut  maka  Kitab  Undang- Undang  Hukum  Perdata  (KUH  Perdata) memberikan  beberapa  perlindungan  hukum, sehingga  sampai  habis  batas  waktu  yang ditentukan  si  penyewa  tidak  dapat  diganggu haknya untuk menikmati hak sewa atas rumah
yang ditempatinya, sepanjang tidak diperjanjikan sebelumnya.
Menurut  Pasal  1576  KUH  Perdata ditegaskan  bahwa  :  Dengan  dijualnya  barang yang  disewa,  suatu  persewaan  yang  dibuat sebelumnya,  tidaklah  diputuskan  kecuali apabila  ini  telah  diperjanjikan  pada  waktu menyewakan barang.
Sehingga  dengan  adanya  ketentuan tersebut  terlihat  Undang-Undang  Hukum Perdata  melindungi  hak  sewa  yang  masih berjalan,  sampai  berakhirnya  sewa  menyewa tersebut.
Apabila  si  pemilik  mengusir  penyewa padahal  jangka  waktu  sewa  belum  habis, dengan  alasan  bahwa  rumah  tersebut  telah dijualnya  kepada  pihak  ketiga  maka  si penyewa dapat meminta perlindungan hukum kepada  Pengadilan  Negeri  dengan  cara menggugat  si  pemilik  rumah,  seperti  yang dilakukan oleh Tjin Seng (penyewa) terhadap Alwi  Liusman  (pemilik  rumah)  dalam  Surat Gugatan Nomor 161/Pdt/1984/PN-Mdn

## Perjanjian Jual beli
Untuk membahas uraian materi tulisan ini lebih mendalam, maka sebaiknya diuraikan  terlebih  dahulu  pengertian  tentang definisi  perjanjian,  yaitu  ketentuan  yang tercantum  dalam  Pasal  1313  KUH  Perdata ditentukan definisi tentang perjanjian yaitu :
Suatu  perbuatan  dengan  mana  satu orang  atau  lebih  mengikatkan  dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.
Disamping  itu  mengenai  definisi perjanjian  dapat  pula  dilihat  dari  beberapa pendapat para sarjana antara lain : Prof. R. Subekti, SH mengatakan bahwa :
Perjanjian  adalah  suatu  peristiwa dimana  seseorang  berjanji  kepada  seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. 1
Achmad Ichsan, SH mengatakan  :
Perjanjian  itu  adalah  suatu  hubungan atas dasar hukum kekayaan (Vermongenstrechttelijke  betrekking)  antara dua  pihak  atau  lebih  dalam  mana  pihak  yang satu berkewajiban memberikan sesuatu prestasi atas mana pihak yang lain mempunyai hak terhadap prestasi itu. 2
Sedangkan  M.  Yahya  Harahap  berpendapat bahwa :
Perjanjian atau verbintenis mengandung  pengertian  suatu  hubungan hukum  kekayaan/harta  benda  antara  dua orang atau lebih, yang memberi kekuatan hak pada  satu  pihak  untuk  memperoleh  prestasi dan  sekaligus  mewajibkan  pada  pihak  lain untuk menunaikan prestasi. 3
Sesuai  dengan  pengertian  tersebut diatas, maka  dapat  kita lihat secara  terperinci tentang definisi perjanjian  jual beli  atau  yang selalu disebut jual beli.
1 Subekti,  R.  Prof.  SH,  1989,  Aneka Perjanjian, Bandung, Alumni, hal 1.
2 Ichsan Achmad, SH, tanpa tahun, Hukum Perdata I-B, Jakarta, Pembimbing masa, hal 15.
3 Harahap, M. Yahya, SH, 1986, Segi-segi Hukum Perjanjian, Bandung, Penerbit Alumni, hal 198.
Jual  beli  adalah  salah  satu  jenis (macam/bentuk)  dari  perjanjian  (persetujuan) disamping sewa menyewa, pinjam meminjam dan  lain-lain.  Karena  jual  beli  merupakan perjanjian, maka sebelum penulis menguraikan tentang jual beli, terlebih dahulu akan menguraikan tentang pengertian perjanjian secara umum.
Pengertian  jual  beli  secara  juridis diatur  dalam  Pasal  1457  KUH  Perdata  yang berbunyi :
Jual  beli  adalah  suatu  persetujuan, dengan  mana  pihak  yang  satu  mengikatkan dirinya  untuk  menyerahkan  suatu  kebendaan, dan  pihak  yang  lain  untuk  membayar  harga yang telah dijanjikan.
Perkataan  jual  beli  menunjukkan bahwa  dari  satu  pihak  perbuatan  dinamakan menjual,  sedangkan  dari  pihak  yang  lain dinamakan  membeli,  dengan  perkataan  lain bahwa  perjanjian  jual  beli  mengikatkan  dua pihak,  yang  satu  disebut  penjual  sedangkan yang  lainnya  disebut  pembeli.  Istilah  yang mencakup  dua  perbuatan  yang  timbul  secara timbal  balik  itu  adalah  sesuai  dengan  istilah Hukum  Belanda  yaitu  :  “koopt  en  verkoopt” yang  juga  mengandung  pengertian  bahwa pihak  yang  satu  “verkoopt”  (menjual) sedangkan pihak yang lain “koopt” (membeli). 4 Dari istilah tersebut akan menimbulkan  dua  hak  dan  kewajiban  yang saling berlawanan, sebab yang dijanjikan oleh
4 Subekti,  Prof.R., SH, Op cit, hal 2.
pihak yang satu (pihak penjual) berkewajiban menyerahkan  benda  miliknya  yang  telah ditawarkan dengan suatu hak untuk menerima sejumlah uang sebagai pembayaran, sedangkan bagi pembeli  kewajiban si  penjual untuk menyerahkan benda itu adalah merupakan  suatu  hak,  dan  hak  si  penjual untuk menerima sejumlah uang sebagai harga adalah kewajiban.
Akan tetapi yang merupakan kewajiban  utama  (kewajiban  pokok)  dari  si penjual adalah :
a. menyerahkan  hak  milik  atas  barang  yang diperjual belikan;
b. menanggung  kenikmatan  tenteram  atas barang  tersebut  dan  menanggung  atas cacat-cacat yang tersembunyi. 5
Penyerahan  barang  dalam  jual  beli, merupakan tindakan pemindahan barang yang dijual  ke  dalam  kekuasaan  dan  pemilikan  si pembeli,  hal  ini  sesuai  juga  dengan  pendapat Prof. R. Subekti, SH yang mengatakan :
Kewajiban  menyerahkan  hak  milik meliputi  segala  perbuatan  yang  menurut hukum  diperlukan  untuk  mengalihkan  hak milik  atas  barang  yang  diperjual  belikan  itu dari si penjual kepada si pembeli.
Kewajiban  utama  yang  kedua  dari  si penjual  adalah  menjamin  atau  menanggung barang yang dijualnya tersebut. Hal ini sesuai dengan  ketentuan  Pasal  1491  KUH  Perdata yang menegaskan :
5 Ibid, hal 8.
Penanggulangan
yang menjadi kewajiban  si  penjual  terhadap  si pembeli,  adalah  untuk  menjamin  dua hal,  yaitu  pertama  penguasaan  benda yang dijual secara aman dan tenteram; kedua  terhadap  adanya  cacat-cacat barang  tersebut  yang  tersembunyi, atau  yang  sedemikian  rupa  hingga menerbitkan  alasan  untuk  pembatalan pembeliannya.
Dari  bunyi  pasal  tersebut  di  atas  M. Yahya  Harahap.  SH  menyimpulkan  bunyi Pasal  1491  KUH  Perdata  ini  menjadi  dua macam tanggungan (jaminan atas barang yang dijual si penjual) jaminan tersebut adalah :
a. Menjamin  tenteram  dan  damai  kekuasaan pemilikkan  pembeli,  tanpa  ganggu  gugat dari siapapun juga.
b. Menjamin bahwa barang yang dijual tidak mempunyai  cacat  tersembunyi  dan  cacat nayata. 6
Dengan  demikian  dapatlah  dikatakan bahwa kewajiban dari si penjual antara lain :
1. Menjamin  barang  bebas  dari  gangguan pihak ketiga.
2. Menjamin  barang  bebas  dari  sitaan  atau agunan dari suatu hutang.
3. Menjamin  barang  tersebut  bebas  dari cacat tersembunyi.
Menjamin barang bebas dari gangguan pihak  ketiga  adalah  bahwa  dalam  perjanjian jual  beli  tersebut  penjual,  harus  bertanggung jawab  terhadap  barang  yang  dijual  dari
tuntutan  pihak  ketiga  berdasarkan  hak  milik atau  hak  sewa  maupun  berdasarkan  tuntutan harta warisan.
Menjamin  barang  bebas  dari  sitaan atau  agunan  dari  suatu  hutang,  ditentukan bahwa  si  penjual  harus  bertanggung  jawab terhadap barang  yang menjadi objek jual beli dari  tuntutan  pihak  lain  atas  dasar  hak privelegie (hak istimewa atau hak didahulukan)  dalam  pembayaran  hutang karena  agunan  barang  baik  dalam  gadai ataupun  hipotik,  penjual  juga  bertanggung jawab  atas  barang  tersebut  atas  sitaan  dari suatu perkara di Pengadilan.
Menjamin  barang  tersebut  bebas  dari cacat  tersembunyi  maksudnya,  penjual  harus bertanggung  jawab  terhadap  kualitas  barang tersebut jangan sampai terganggu pemakaiannya karena ditemuinya suatu cacat, yang  mana  cacat  dari  barang  tersebut  tidak ditemui  pada  saat  dilakukan  jual  beli,  akan tetapi ditemui setelah terjadinya jual beli.
Seperti apa yang telah penulis uraikan terdahulu  bahwa  pada  jual  beli,  apa  yang menjadi  hak  penjual  adalah  merupakan kewajiban  bagi  pembeli  demikian  pula sebaliknya,  apa  yang  menjadi  kewajiban penjual  adalah  merupakan  hak  bagi  pembeli, dengan demikian setelah penulis menguraikan tentang  hak  dan  kewajiban  penjual,  secara otomatis  penulis  juga  telah  menyinggung tentang kewajiban dan hak pembeli.
Maka  dapat  diketahui  hak  dari pembeli itu antara lain adalah sebagai berikut:
a. Menerima penyerahan barang yang dibelinya dari penjual.
b. Berhak  untuk  ditanggung  penjual  atau dijamin  penjual  untuk  menikmati  barang yang  dibelinya  tersebut  dengan  tenteram dan berhak untuk dijamin bahwa tidak ada cacat tersembunyi.
Sedangkan  kewajiban  utama  dari  si pembeli  adalah  membayar  harga  pembelian pada  waktu  dan  di  tempat  sebagaimana kesepakatan penjual dan pembeli sebelumnya. Pembeli  harus  menyelesaikan  pelunasan harga  bersamaan  dengan  penyerahan  barang, jual  beli  tidak  mempunyai  arti  dengan  tidak adanya harga itu, karenanya Pasal 1513 KUH Perdata menegaskan :
Kewajiban  utama  si  pembeli  ialah membayar  harga  pembelian,  pada  waktu  dan ditempat  sebagaimana  ditetapkan  menurut persetujuan.
Oleh karenanya  pembayaran harga  ini merupakan  kewajiban  (prestasi)  yang  harus dilaksanakan  si  pembeli,  maka  seandainya  ia tidak  melaksanakan  maka  si  pembeli  dapat ditegur  bahwa  ia  telah  lalai  melakukan prestasi (wanprestasi). Harga yang dimaksudkan disini adalah merupakan sejumlah uang, sebab apabila diberikan dalam bentuk barang maka namanya bukan jual beli tetapi  tukar  menukar,  demikian  juga  apabila harga  itu  dibayar  dengan  jasa  maka  namanya adalah hubungan pekerjaan.
Selanjutnya adakalanya pembeli menunda pembayaran atas harga barang yang
dibelinya dari penjual, penangguhan/penundaan pembayaran ini sebagai  akibat  gangguan  yang  dialami  oleh pembeli atas barang yang dibelinya.
Gangguan  itu  tidak  dapat  berupa gugatan  atau  tuntutan  yang  berupa  hak  sewa, hak  hipotik  pihak  ketiga  yang  masih  melekat pada  barang  tersebut,    dengan  gangguan  itu sehingga  pembeli  benar-benar  terganggu menguasai dan memiliki barang tersebut, hak menunda pembayaran memang sengaja diberikan pada pembeli, demi untuk memperlindungi  kepentingan  pembeli  atas kesewenang-wenangan  penjual  yang  tidak bertanggung  jawab  atas  jaminan  pembayaran akibat  gangguan  baru  berakhir  sampai  ada kepastian lenyapnya gangguan
Meskipun  tidak  disebutkan  dalam salah satu pasal undang-undang, namun sudah semestinya  bahwa  “harga”  ini  harus  berupa sejumlah  uang,  karena  bila  tidak  demikian dan harga itu berupa barang, maka bukan lagi jual beli, tetapi tukar menukar. 7
Dari  pendapat  Prof.  R.  Subekti,  SH tersebut di atas, penulis sangat menyetujuinya dan sependapat, sebab walaupun bagaimanapun  apabila  harga  tersebut  diganti dengan  barang  maka  perjanjian  ini  dikatakan sebagai tukar menukar (barter).
Selanjutnya  yang  harus  diserahkan oleh penjual kepada pembeli adalah hak milik atas barangnya, jadi bukan sekedar kekuasaan atas  barangnya  tadi,  yang  harus  dilakukan
adalah  penyerahan  atau  levering,  dimana diketahui bahwa berdasarkan macam- macamnya  barang.  Menurut  Hukum  Perdata ada tiga macam penyerahan yuridis yaitu :
1. Penyerahan terhadap barang bergerak.
2. Penyerahan terhadap barang tak bergerak.
3. Penyerahan terhadap piutang atas nama.
Penyerahan  terhadap  barang  bergerak yang  berujud  diatur  dengan  Pasal  612  ayat  1 KUH  Perdata,  diserahkan  secara  nyata (feitelijk  levering)  antara  si  penjual  dan  si pembeli.
Penyerahan terhadap barang tak bergerak  diatur  dalam  Pasal  616  KUH Perdata,  yang menyatakan  bahwa penyerahan atau  penunjukkan  terhadap  kebendaan  tak bergerak  dilakukan  dengan  pengumuman dengan suatu akta.
Penyerahan  terhadap  piutang  atas nama  diatur  dalam  Pasal  613  ayat  (1)  KUH Perdata  disebutkan  penyerahan  dilakukan dengan  membuat  sebuah  akta  di  bawah tangan.
Dimana  tentang  penyerahan  ini  kelak akan  penulis  uraikan  secara  tersendiri  pada sub  bab  mengenai  Harga  dan  Penyerahan Dalam Jual beli.
Pasal 1320 KUH Perdata menyebutkan  untuk  sahnya  suatu  perjanjian harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya.
2. Cakap untuk membuat suatu perjanjian.
3. Mengenai suatu hal tertentu.
4. Suatu sebab yang halal.
Sepakat  berarti  bahwa  kedua  belah pihak  yang  mengadakan  perjanjian  telah bersepakat  atau  telah  seia  sekata  mengenai hal-hal  pokok  dari  perjanjian  yang  diadakan, dimana  para  pihak  tidak  mendapat  suatu tekanan, paksaan, penipuan dan atau kesilapan,  apabila  hal  ini  ditemui  menurut Pasal  1321  KUH  Perdata  sepakat  itu  tidak pernah ada atau sepakat itu tidak sah.
Cakap  (bekwaam)  merupakan  syarat umum  untuk  dapat  melakukan  perbuatan hukum  secara  sah  yaitu  harus  sudah  dewasa, pada  dasarnya  setiap  orang  yang  sudah dewasa dan sehat pikirannya adalah dianggap cakap  menurut  hukum,  akan  tetapi  untuk mengetahui  orang-orang  yang  digolongkan tidak  cakap  terlihat  pada  pasal  1330  KUH Perdata.
Suatu  hal  tertentu  dalam  perjanjian adalah  barang  yang  menjadi  objek  suatu perjanjian  (jual  beli),  bahwa  apa  yang  harus diserahkan  dalam  perjanjian  atau  persetujuan jual  beli  adalah  sesuatu  yang  berujud benda/barang (zaak).
Suatu  sebab  yang  halal  merupakan syarat  yang  keempat  untuk  sahnya  suatu perjanjian  (jual  beli),  mengenai  syarat  ini Pasal  1335  KUH  Perdata  mengatakan  bahwa suatu  perjanjian  tanpa  sebab  atau  yang  telah dibuat  karena  sesuatu  sebab  yang  palsu  atau terlarang,  tidak  mempunyai  kekuatan  hal  ini juga berlaku terhadap jual beli.
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol. 01. No. 01. Maret 2013
Adapun  yang dimaksud dengan sebab disini  bukanlah  sesuatu  yang  menyebabkan (mendorong) seseorang untuk membuat suatu perjanjian tetapi yang dimaksudkan adalah isi perjanjian itu.
Berkenaan  dengan  sebab  ini  Prof.R. Subekti,  SH  mengeluarkan  pendapatnya antara lain :
Sebab  itu  adalah  “isi  perjanjian  itu sendiri”, ini berarti bahwa pada jual beli harus secara  tegas  disebutkan  bahwa  perjanjian tersebut adalah jual beli, dan isi perjanjian itu tidak  bertentangan  dengan  undang-undang yang berlaku dan kesusilaan. 8
Dalam perjanjian jual beli ada dikenal tentang  kewajiban  dan  hak  para  pihak,  yaitu penjual  dan  pembeli.  Dalam  hubungan  hak dan  kewajiban  berlaku  sistem  timbal  balik antara  satu  dengan  yang  lainnya,  sebab  apa yang  menjadi  hak  penjual  adalah  merupakan kewajiban  bagi  si  pembeli,  dan  apa  yang menjadi hak dari si pembeli adalah merupakan kewajiban bagi si penjual.

## Perjanjian Sewa Menyewa Rumah
Apabila  kita  perhatikan  penegasan Pasal  1548  KUH  Perdata  disebutkan  bahwa sewa  menyewa  ialah  suatu  persetujuan, dengan  mana  pihak  yang  satu  mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya  untuk  kenikmatan  dari  suatu  barang, selama  suatu  waktu  tertentu  dan  dengan pembayaran  suatu  harga,  yang  oleh  pihak
tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.
Dari  penegasan  tersebut  di  atas  dapat dikatakan  bahwa  sewa  menyewa  perumahan merupakan  perjanjian  (kontrak)  yang  dibuat oleh  pemilik  dengan  penyewa  rumah,  baik secara  lisan  maupun  tertulis,  yang  tujuannya adalah untuk  penggunaan  suatu  rumah  dalam waktu  dan  dengan  pembayaran  sewa  yang disepakati oleh kedua belah pihak.
Selanjutnya  apabila  diperhatikan  pada Pasal 1576 KUH Perdata ditegaskan : Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan  yang  dibuat  sebelumnya,  tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang.
Jika  ada  suatu  perjanjian  yang demikian,  si  penyewa  tidak  berhak  menuntut suatu  ganti  rugi  apabila  tidak  ada  suatu  janji yang  tegas,  tetapi  jika  ada  suatu  janji  seperti tersebut  belakangan  ini,  ia  tidak  diwajibkan mengosongkan  barang  yang  disewa,  selama ganti rugi yang terutang belum dilunasi.
Dari  ketentuan  tersebut  di  atas  dapat dikatakan  bahwa  perjanjian  sewa  menyewa rumah,  adalah  selalu  mengikuti  objek  atau rumah  yang  dijadikan  tujuan  dari  perjanjian, dengan pengertian jika rumah yang bersangkutan  dijual,  maka  perjanjian  sewa menyewa  tidak  menjadi  hapus,  akan  tetapi tetap melekat pada rumah tersebut.
Selain ketentuan-ketentuan dalam KUH  Perdata  tersebut  di  atas,  ketentuan  –
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol. 01. No. 01. Maret 2013
ketentuan lain yang perlu diperhatikan tentang sewa menyewa rumah adalah Pasal 4 ayat (2) Peraturan  Pemerintah  No.  44  tahun  1963 tentang
Hubungan sewa menyewa perumahan,  sebagaimana  telah  dirubah  oleh Peraturan  Pemerintah  No.  55  Tahun  1981 yang  menyatakan  bahwa  hubungan  sewa menyewa ditimbulkan oleh :
a. Adanya  persetujuan  antara  pemilik  dan penyewa;
b. Adanya  Surat  Izin  Perumahan  (SIP) mengenai  penggunaan  perumahan  yang masih dikuasai oleh Kepala Daerah.
Dari  ketentuan  Peraturan  Pemerintah tersebut  di  atas  dapat  dalam  prakteknya terlihat  dua  macam  bentuk  perjanjian  sewa menyewa rumah, yaitu sewa menyewa rumah milik  perseorangan  daan  sewa  menyewa rumah  yang  dikuasai  oleh  Kepala  Daerah. Untuk sewa menyewa rumah milik perseorangan  dapat  dilakukan  dengan  adanya persetujuan  antara  pemilik  dengan  penyewa, sedangkan  untuk  perumahan  yang  dikuasai oleh  Kepala  Daerah  memerlukan  adanya Surat  Izin  Perumahan  yang  dikeluarkan  oleh Kepala Kantor Urusan Perumahan (KUP).
Setelah  penulis  menguraikan  tentang sewa  menyewa  rumah,  maka  penulis  akan menguraikan  secara  singkat  sebuah  Putusan Pengadilan  Negeri  Medan,  yaitu  Keputusan No. 161/Pdt/1984/PN-Mdn tentang pemutusan  hubungan  sewa  menyewa  oleh pemilik  rumah  dengan  alasan  rumah  tersebut telah dibeli pihak ketiga.
Keputusan No. 161/Pdt/1984/PN-Mdn tersebut secara singkat adalah sebagai berikut: 1. Tjin  Seng  berumur  24  tahun,  pekerjaan berjualan, tempat tinggal Jalan Kereta Api Gang Tanjung No. 30 Medan, selanjutnya disebut sebagai Penggugat.
2. Alwi Liusman, pekerjaan  berjualan, tempat tinggal Jalan Sakti Lubis No. 16 A Medan, selanjutnya disebut Tergugat.
Bahwa pada tanggal 12 Agustus 1983, penggugat  telah  menyewa  dari  tergugat sebagaimana telah menyerahkan untuk disewa sebuah  rumah  yang  berukuran  3,25  x  10  m yang  terletak  di  Jalan  Sakti  Lubis  No.  16 Medan kepada Penggugat.
Bahwa  jangka  waktu  sewa  menyewa rumah  tersebut  di  atas  antara  penggugat  dan tergugat  ditentukan  batas  waktunya  yakni selama  3  tahun  terhitung  sejak  tanggal  1  Juli 1983 dan berakhir tanggal 1 Juli 1986, selaku penyewa yang  sah  atas  rumah  yang disewakan tergugat kepada penggugat, penggugat  telah  melaksanakan  kewajibannya dengan  membayar  uang  sewa  sebesar  Rp. 2.200.000  (dua  juta  dua  ratus  ribu  rupiah) kepada  tergugat  dengan  kwitansi  sebagai tanda terima yang sah.
Akan  tetapi  tanggal  29  Maret  1984 dengan tanpa persetujuan penggugat, tergugat telah  menggembok  rumah  yang  disewa penggugat  dari  tergugat  sehingga  penggugat tidak  dapat  lagi  berjualan  dan  mengeluarkan barang  dari  rumah  yang  disewa  tersebut.  Hal ini telah diadukan penggugat kepada Poltabes
Jurnal Ilmiah “Advokasi” Vol. 01. No. 01. Maret 2013
Medan  sekitarnya  tanggal  7  April  1984. Selanjutnya  pada  tanggal  31  Maret  1984 tergugat  telah  memutuskan  hubungan  sewa menyewa    secara  sepihak  atas  rumah  yang disewakan tergugat kepada penggugat dengan alasan rumah tersebut telah dijualnya. Dengan adanya  perbuatan  tergugat  maka  penggugat menderita kerugian disebabkan :
a. Penggugat  tidak  dapat  lagi  menikmati keuntungan hasil berjualan di rumah yang disewa  penggugat,  perharinya  rata-rata sebesar  Rp.  50.  000  (lima  puluh  ribu rupiah)  terhitung  sejak  tanggal  29 Pebruari 1984 sampai perkara ini diajukan diperhitungkan  sebesar  Rp.  Rp.  50.000  x 43  hari  =  Rp.  2.150.000  (dua  juta  seratus lima puluh ribu rupiah).
b. Kerusakan  barang,  karena  tidak  dapat dipasarkan lagi diperhitungkan Rp.
3.000.000 (tiga juta rupiah).
Jumlah  kerugian  seluruhnya  sebesar  Rp.
7.350.000 (tujuh  juta tiga puluh  lima  ribu rupiah).-
Pengadilan  Negeri  Medan  mengadili dan memutuskan perkara tersebut berdasarkan fakta-fakta  hukum  dan    memperhatikan ketentuan-ketentuan  undang-undang  sebagai berikut :
1. Mengabulkan  gugatan  penggugat  untuk sebagian.
2. Menyatakan  perjanjian  sewa  menyewa rumah  (kios)  antara  penggugat  dengan tergugat adalah sah menurut hukum.
3. Menyatakan  bahwa  perbuatan  tergugat menjual  dan  menggembok/mengunci  kios yang disewa oleh penggugat dari tergugat tanpa persetujuan penggugat adalah perbuatan yang melanggar hukum.
4. Menyatakan  perbuatan  tergugat  yang membatalkan  sewa  menyewa  secara sepihak  oleh  tergugat  adalah  perbuatan melawan hukum.
5. Menghukum  tergugat  untuk  membayar kerugian  penggugat  akibat  perbuatan tergugat  sebanyak  Rp.  7.350.000  (tujuh juta  tiga  ratus  lima  puluh  ribu  rupiah) kepada penggugat sekaligus.
6. Menghukum  tergugat  uintuk  membayar bunga  3%  (tiga  persen)  setiap  bulan terhitung  sejak  perkara  ini  dimajukan  ke Pengadilan  Negeri  Medan  hingga  lunas dibayar.
7. Menghukum  tergugat  membayar  ongkos perkara  yang  sampai  saat  ini  dihitung banyaknya  sebesar  Rp.  45.000  (empat puluh lima ribu rupiah).

## Kesimpulan
Setelah mengamati Putusan Pengadilan Negeri Medan No.
161/Pdt/1984/PN-Mdn,  maka  pada  penulis mengambil  beberapa  kesimpulan  terhadap putusan tersebut, antara lain :
1. Bahwa  perjanjian  sewa  menyewa  adalah suatu  perjanjian  konsensuil,  yang  dapat langsung  mengikat  para  pihak  yang mengadakannya.
2. Bahwa perjanjian sewa menyewa itu tidak dapat  dibatalkan  secara  sepihak  oleh pemberi  sewa,  sesuai  dengan  jiwa  Pasal 1338 KUH Perdata.
3. Bahwa  pemberi  sewa  wajib  melindungi penyewa  dari  segala  gangguan  dan kerugian  serta  tuntutan  hak  milik  dari pemilik  baru  yang  dialami  penyewa selama perjanjian tersebut masih berjalan.
4. Bahwa  kerugian  yang  dialami  penyewa akibat  gangguan  hak  milik  terhadap rumah yang disewanya adalah tanggungan pihak yang menyewakan.
5. Bahwa pemilik rumah tidak dapat berbuat sesuka  hati  atau  menjual  rumah  yang disewakannya, tanpa persetujuan si penyewa.
Kiranya  dari  Putusan  Pengadilan Negeri  Medan  tersebut  di  atas,  dapat  terlihat bahwa  perjanjian  jual  beli  yang  dilakukan oleh  pemilik  kepada  pihak  ketiga  tidak dengan  serta  merta  dapat  mengahpuskan  hak sewa sebelumnya, walaupun secara nyata hak milik  rumah  tersebut  sudah  berpindah  dari orang yang menyewakan kepada pihak ketiga.

## DAFTAR KEPUSTAKAAN

## Badrulzaman  Mariam  Darus,  1977,  Hukum
Perdata  tentang  Perikatan,  Medan, Fakultas
Hukum Universitas Sumetera Utara.
Harahap.  M.Yahya,  1986,  Segi-segi  Hukum Perjanjian, Bandung, Penerbit
Alumni.
Ichsan Achmad, tanpa tahun, Hukum Perdata I-B, Jakarta, Pembimbing masa.
Subekti. R, 1979, Hukum Perjanjian, Jakarta, Penerbit Intermasa.
Setiawan.  R,  1978,  Pokok-pokok  Hukum Perikatan,  Penerbit  Bina  Cipta,  cet II.
Subekti.  R,  1983,  Pokok-pokok  Hukum Perdata, PT. Intermasa, cet XVII.
Syahrani  Riduan,  1989,  Seluk  Beluk  dan
Asas-asas Hukum Perdata, Bandung, Alumni. Prodjodikoro Wirjono,  1973, Asas-asas Hukum Perjanjian, Sumur Bandung.
Sofwan  Sri  Soedewi  Mascjhoen,  1975,
Hukum  Perdata  :  Hukum  Benda, Yogyakarta, Penerbit Liberty.