Volume 1 Nomor 2 Juni 2020 Halaman 202-218
Jual Beli Tanah di Bawah Tangan di Desa Selat Kecamatan Pemayung Kabupaten Batanghari
Yosep Musa Nainggolan yosepmusa@yahoo.co.id Taufik Yahya taufik_yahya@unja.ac.id M. Amin Qodri m_aminqodri@unja.ac.id Fakultas Hukum Universitas Jambi Article History:
Submitted : 20 Maret  2020; Accepted: 23 September 2020; Published: 23 September 2020

## Abstract
Transition  of  land  rights  and  ownership  rights  over  units  of  flats  through  sale  and purchase  can  only  be  registered  if  proven  by  a  deed  made  by  the  authorized  PPAT according  to  the  provisions  of  the  applicable  legislation.  The  relevant  right  holder  is obliged  to  register  the  amendment  to  his  land  right  to  the  Land  Office,  because  land registration  is  a  strong  proof  of  the  abolition  of  ownership  rights  and  the  legality  of  the transfer  and  encumbrance.  The  purpose  of  this  research  is  to  find  out  and  analyze  the reasons  for  not  registering  the  transfer  of  land  rights  and  why  many  people  in  Selat Village, Pemayung Subdistrict, Batanghari Regency, do not transfer land rights before the PPAT  and  the  legal  consequences  of  the  land  purchase  agreement  under  the  hand  as  a condition for registration. transfer of land rights. The population in this study is the people of  the  Selat  Village  who  have  been  buying  and  selling  land  under  their  hands.  The  total population is 112 people. With details of 52 people who have been buying and selling land under  the  hand.  The  number  of  samples  is  10  people,  6  people  doing  buying  and  selling transactions  only  attended  by  both  parties  and  4  others  through  the  Village  Head  and attended by  both parties. Data sources  from this study are primary data, secondary data and tertiary data. Analysis of the data used is qualitative, which is an analysis based on the data  presented  to  be  classified  based  on  the  problem  under  study  and  then  described based on the legal norms that govern it.
Keywords: Buy; Sell; Land
ISSN Print   : 2721-5318 ISSN Online: 2721-8759
Editorial Office : Faculty of Law, Jambi University, Jalan Lintas Sumatera, Jambi 36122, Indonesia.
zaaken@unja.ac.id http://online-journal.unja.ac.id/zaaken

## Abstrak
Peralihan  hak  atas  tanah  dan  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  melalui  jual  beli  hanya dapat  didaftarkan  jika  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku. Pemegang hak yang bersangkutan wajib  mendaftarkan  perubahan  hak  atas  tanahnya  kepada  Kantor  pertanahan,  karena pendaftaran  tanah  merupakan  alat  pembuktian  yang  kuat  mengenai  hapusnya  hak  milik serta sahnya peralihan dan pembebanan tersebut. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui  dan  menganalisis  penyebab  tidak  dilakukannya  pendaftaran  peralihan  hak atas  tanah  dan  mengapa  masyarakat  Desa  Selat  Kecamatan  Pemayung  Kabupaten Batanghari banyak yang tidak melakukan peralihan hak atas tanah di hadapan PPAT serta akibat  hukum  perjanjian  jual  beli  tanah  di  bawah  tangan  sebagai  syarat  pendaftaran peralihan hak atas tanah. Populasi dalam penelitian ini adalah masyarakat Desa Selat yang sudah melakukan jual beli tanah di bawah tangan. Total populasinya adalah sebanyak 112 orang.  Dengan  rincian  52  orang  yang  telah  melakukan  jual  beli  tanah  di  bawah  tangan. Jumlah sampelnya adalah sebanyak 10 orang, 6 orang melakukan transaksi jual beli hanya dihadiri kedua belah pihak dan 4 orang lagi melalui Kepala Desa dan dihadiri oleh kedua belah pihak. Sumber data dari penelitian ini adalah data primer, data sekunder serta data tersier.  Analisis  data  yang  digunakan  adalah  secara  kualitatif,  yaitu  suatu  analisis berdasarkan  data-data  yang  tersajikan  untuk  kemudian  diklasifikasikan  berdasarkan permasalahan  yang  diteliti  dan  selanjutnya  dideskripsikan  berdasarkan  norma  hukum yang mengaturnya.
Kata Kunci: Jual; Beli; Tanah

## A. PENDAHULUAN
Sejak dahulu tanah sangat erat kaitannya dengan masyarakat khususnya di Indonesia. Dalam  berbagai  aspek  kehidupan  manusia  selalu  membutuhkan  tanah  sebagai  tempat atau ruang untuk melaksanakan berbagai aktivitas manusia dalam kehidupan sehari-hari. Berdasarkan  Pasal  1  ayat  2  Peraturan  Pemerintah  (yang  selanjutnya  disebut  PP)  Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dinyatakan bahwa bidang tanah adalah bagian permukaan bumi yang merupakan satuan bidang yang terbatas. Pada hakikatnya manusia dimanapun  berada  akan  selalu  membutuhkan  tanah,  dari  lahir  sampai  matipun  manusia membutuhkan tanah.
Oleh karena itu semakin lama dirasakan seolah-olah tanah semakin sempit, sedangkan permintaan selalu bertambah. Maka tidak heran nilai jual beli tanah jadi meningkat tinggi. Tidak  seimbangnya  antara  persediaan  tanah  dengan  kebutuhan  akan  tanah  itu  telah menimbulkan berbagai persoalan yang banyak seginya. Saat ini, untuk memperoleh tanah dapat diperoleh  dengan beberapa cara, yaitu dengan permohonan hak dan peralihan hak.
Peralihan  hak/  pemindahan  hak  adalah  suatu  perbuatan  hukum  yang  bertujuan memindahkan  hak  atau  barang/benda,  bergerak  atau  tidak  bergerak,  meliputi  jual  beli,
hibah,  tukar  menukar,  pemisahan  dan  pembagian  harta  bersama  dan  pemasukan  dalam perusahaan atau inberg. 1
Peralihan  hak  atas  tanah  dalam  Pasal  4  ayat  (2)  Undang-undang  Republik  Indonesia Nomor  5  Tahun  1960  (UUPA)  menyebutkan  bahwa  Hak-hak  atas  tanah  yang  dimaksud pada  ayat  (1)  pasal  ini  memberi  wewenang  untuk  mempergunakan  tanah  yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penguasaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi. Dengan demikian dapat dimengerti bahwa hak atas kepemilikan bidang tanah merupakan hak yang mutlak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah tersebut untuk dapat mempergunakan tubuh bumi yaitu air serta ruang yang ada di atasnya dengan mengikuti ketentuan undang-undang yang berlaku serta dengan ketentuan-ketentuan hukum lainnya yang lebih tinggi.
Secara  umum  terjadinya  peralihan  hak  atas  tanah  dapat  disebabkan  oleh  berbagai perbuatan hukum, antara lain:
1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Hibah
4. Waris
5. Pemasukan dalam perusahaan
6. Lelang
7. Pemberian hak guna bangunan/hak pakai atas tanah hak milik
8. Pemberian hak tanggungan
9. Pemberian kuasa pembebanan hak tanggunan. 2
Sejak  diundangkannya  UUPA  pada  tanggal  24  September  1960  yang  menghapuskan dualisme  hukum  tanah  di  Indonesia,  pengertian  jual  beli  tidak  sama  dengan  pengertian jual beli tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1457 dan 1458 Kitab Undang-Undang Hukum  Perdata.  Boedi  Harsono  juga  menyebutkan  bahwa,  sebelum  berlakunnya  UUPA dikenal lembaga  hukum jual beli  tanah. ada yang diatur dalam KUHPer yang tertulis  dan ada yang diatur oleh Hukum Adat yang tidak tertulis.
Tujuan pokok diundangkannya UUPA sebagaimana dijelaskan dalam penjelasan umum Undang-Undang Pokok Agraria adalah:
a. Meletakkan  dasar-dasar  bagi  penyusunan  Hukum  Agraria  nasional  yang  akan merupakan alat untuk membawakan kemakmuran kebahagiaan dan keadaan bagi
1 John Salindeho, Masalah Tanah Dalam Pembangunan, Sinar Grafika, Jakarta, 1987, hal. 37.
2 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, “Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya”, Djambatan, Jakarta, 2003, hlm. 267.
negara  dan  rakyat,  terutama  rakyat  tani  dalam  rangka  mewujudkan  terciptanya masyarakat Indonesia yang adil dan makmur.
b. Meletakkan  dasar-dasar  untuk  mengadakan  kesatuan  dan  kesederhanaan  dalam hukum pertanahan.
c. Meletakkan  dasar-dasar  untuk  memberikan  kepastian  hukum  mengenai  hak-hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya.
Dengan  demikian  menurut  Hukum  Adat  yang  merupakan  dasar  dari  hukum  tanah Nasional yang berlaku pada saat ini sebagaimana termuat dalam UUPA, peralihan hak atas tanah yang menjadi obyek jual beli telah terjadi sejak ditandatanganinya akta jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang dan dibayarnya harga oleh pembeli  kepada  penjual.  Sejak  akta  jual  beli  ditandatangani  di  depan  PPAT  yang berwenang,  hak  milik  atas  tanah  yang  dijual  beralih  kepada  pembeli.  Hal  ini  terjadi  bagi jual beli tanah di bawah tangan yang dilakukan kepala desa.
Dalam pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah, perlu dilakukan tata cara menurut ketentuan  pasal  37  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997,  yaitu  harus  dengan suatu akta yang dibuat oleh PPAT, hal ini penting artinya di satu pihak sebagai alat bukti bahwa benar terjadi pemindahan/ peralihan hak milik atas tanah seseorang kepada orang lain  (jual  beli,  tukar  menukar,  hibah)  dan  di  lain  pihak  dalam  rangka  melaksanakan ketentuan  peraturan  perundang-undangan,  agar  dapat  dicapai  suatu  ketertiban  dan kepastian  hukum  yang  memberikan  perlindungan  bagi  kedua  belah  pihak  yang mengadakan peralihan hak milik atas tanah tersebut.
Untuh  sahnya  suatu  perjanjian  diperlukan  empat  syarat  sebagaimana  diatur  dalam Pasal 1320 KUHPerdata:
a. Sepakat mereka yang mengikatnya dirinya;
b. Cakap untuk membuat suatu perjanjian;
c. Mengenai suatu hal tertentu;
d. Suatu sebab yang halal.
Dua syarat pertama, dinamakan syarat-syarat subjektif, karena mengenai orang-orangnya atau  subjeknya  yang  mengadakan  perjanjian,  sedangkan  dua  syarat  yang  terakhir dinamakan  syarat-syarat  objektif  karena  mengenai  perjanjiannya  sendiri  dari  perbuatan hukum yang dilakukan itu.
Dalam peralihan hak atas tanah melalui jual beli, terdapat dua cara yakni berdasarkan akta otentik dan akta di bawah tangan. Menurut pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,  akta  otentik  adalah  suatu  akta  yang  dibuat  dalam  bentuk  yang  ditentukan undang-undang  oleh  atau  di  hadapan  pejabat  umum  yang  berwenang  untuk  itu  dan
tempat  akta  itu  dibuat.  Akta  dibawah  tangan  adalah  surat  atau  tulisan  yang  dibuat  oleh para  pihak  tanpa  adanya  campur  tangan  pejabat  umum  dan  peraturan  perundang- undangan  tidak  mengharuskannya.  Status  kepemilikan  suatu  tanah  harus  jelas  agar pemegang hak terjamin atas tanah yang dikuasainya untuk memperjelas dan memperkuat serta untuk pembuktian hak atas tanahnya. Terutama apabila telah terjadi  peralihan hak atas tanah, maka tanah tersebut harus segera didaftarkan atas nama pemilik yang baru.
Pasal  19  ayat  (1)  UUPA  menentukan  bahwa  untuk  menjamin  kepastian  hukum  oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan  yang  diatur  dengan  Peraturan  Pemerintah.  Pasal  19  ayat  (2) menentukan Pendaftaran tanah tersebut meliputi:
a. Pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. 3
Pentingnya kepastian atas kepemilikan suatu  tanah  dapat dilihat  dalam PP  Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Pasal 3, menyatakan sebagai berikut:
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar  dengan  mudah  dapat  membuktikan  dirinya  sebagai  pemegang  hak  yang bersangkutan;
b. Untuk  menyediakan  informasi  kepada  pihak-pihak  yang  berkepengtingan termasuk  pemerintah  agar  dengan  mudah  dapat  memperoleh  data  yang diperlukan  dalam  mengadakan  perbuatan  hukum  mengenai  bidang-bidang  tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Beralihnya hak atas tanah yang disebabkan perbuatan hukum jual beli dan hibah dapat dibuktikan  dengan  adanya  peralihan  tersebut  harus  didaftarkan  terlebih  dahulu. Pendaftaran  ini  wajib  dilakukan  dikarenakan  pendaftaran  kepemilikan  tanah  yang  baru akan menjadi bukti yang sah atas tanah yang dimilikinya. Setiap tanah yang dimiliki harus ada alas haknya.
Titel atau alas hak itu adalah hubungan hukum yang mengakibatkan penyerahan atau peralihan  barang.  Hubungan  hukum  yang  paling  sering  mengakibatkan  penyerahan  ini ialah perjanjian jual beli dan perjanjian tukar menukar.
3 M. Arba, Hukum Agraria Indonesia, Sinar Grafika, Jakarta, 2016, hlm. 149.
Sebagaimana  diketahui  bahwa  pemerintah  sangat  berperan  penting  dalam  kegiatan pendaftaran  tanah.  Namun  demikian  agar  dalam  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  dapat terlaksana sebagaimana  tujuan  dari Undang-Undang  Pokok Agraria,  harus  ada dukungan partisipasi masyarakat.
Hukum pertanahan tidak terlepas dari sistem sosial, yang mana salah satu syarat untuk memperoleh  hak  atas  tanah  harus  melalui  prosedur  pendaftaran  tanah  yang  tujuan pokoknya adalah kepastian hak atas tanah. selain itu, pendaftaran yang dilakukan atas hak tanah  seseorang  dimaksudkan  untuk  mencegah  klaim  seseorang  atas  tanah  tersebut, kecuali  ada  pihak  lain  yang  dapat  membuktikan  kepemilikan  tanah  tersebut  dengan mengajukan gugatan ke pengadilan negeri setempat.
Pendaftaran tanah dilaksanakan melalui dua cara, yaitu secara sistematik yang meliputi suatu  wilayah  satu  desa  atau  kelurahan  atau  sebagainya  yang  terutama  dilakukan  atas prakarsa  pemerintah,  dan  secara  sporadik,  yaitu  pendaftaran  tanah  yang  bersangkutan secara individual. Meskipun UUPA mengatur pendaftaran tanah, namun tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud dengan pendaftaran tanah.
Salah satu tujuan pokok diberlakukannya UUPA adalah mewujudkan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi seluruh rakyat Indonesia. Mengenai pendaftaran tanah diatur  dalam  Pasal  19  UUPA.  Pendaftaran  tanah  diatur  dalam  Pasal  19  UUPA  yang menyebutkan:
1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh  wilayah  Republik  Indonesia  menurut  ketentuan-ketentuan  yang  diatur dengan Peraturan Pemerintah.
2) Pendaftaran Tanah dalam ayat 1 Pasal ini meliputi:
a) Pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah.
b) Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak tersebut
c) Pemberian  surat-surat  tanda  bukti  hak,  yang  berlaku  sebagai  pembuktian yang kuat
3) Pendaftaran  tanah  diselenggarakan  dengan  mengingat  keadaan  negara  dan masyarakat,  keperluan  lalu  lintas  sosial  ekonomi  serta  kemungkinan penyelenggarannya menurut pertimbangan Menteri Agraria.
4) Dalam  Peraturan  Pemerintah  di  atas  biaya-biaya  yang  bersangkkutan  dengan pendaftaran termasuk dalam ayat 1 di atas, dengan ketentuan bahwa rakyat tidak mampu membebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
Dari ketentuan pasal tersebut, maka setiap kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan haruslah dimulai dari tahap pengukuran,  perpetaan dan  pembukuan  buku tanah.  setelah
tahap pertama tersebut selesai, maka diikuti dengan pendaftaran hak atas tanah termasuk peralihan  hak  tersebut  dikemudian  hari.  Setelah  proses  pendaftaran  hak  maupun peralihan  tersebut  selesai,  maka  sebagai  tahap  akhir  adalah  pemberian  sertipikat  surat tanda bukti hak.
Tujuan  pendaftaran  tanah  dalam  Pasal  3  PP No.  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran Tanah ini adalah:
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar, agar  dengan  mudah  dapat  membuktikan  dirinya  sebagai  pemegang  hak  yang bersangkutan.
Tujuan  memberikan  jaminan  kepastian  hukum  merupakan  tujuan  utama  dalam pendaftaran tanah sebagaimana ditetapkan oleh UUPA. Jaminan kepastian hukum sebagai tujuan pendaftaran tanah, yaitu meliputi:
1)  Kepastian status hak yang sudah didaftar
2)  Kepastian subjek hak
3)  Kepastian objek hak
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan, temasuk pemerintah  agar  dapat  dengan  mudah  memperoleh  data  yang  diperlukan  dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Terselenggaranya  pendaftaran  tanah  secara  baik  merupakan  dasar  dan perwujudan  tertib  administrasi  di  bidang  pertanahan.  Untuk  mencapapai  tertib administrasi  tersebut  setiap  bidang  tanah  dan  satuan  rumah  susun,  termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya wajib didaftar. 4
Pendaftaran  tanah  bertujuan  memberikan  jaminan  kepastian  hukum  dikenal dengan  sebutan rechts  kadaster/legal  kadaster. Jaminan  kepastian  hukum  yang hendak  diwujudkan  dalam  pendaftaran  tanah  ini,  meliputi  kepastian  status  hak yang  didaftar,  kepastian subyek  hak,  dan  kepastian  objek  hak.  Pendaftaran  tanah ini menghasilkan sertifikat sebagai tanda bukti haknya. Kebalikan dari pendaftaran tanah  yang rechts  kadaster adalah fiscal  kadaster ,  yaitu  pendaftaran  tanah  yang bertujuan  untuk  menetapkankan  siapa  yang  wajib  membayar  pajak  tanah. pendaftaran  ini  menghasilkan  surat  tanda  bukti  pembayaran  pajak  atas  tanah,
4 Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif, Kencana, Jakarta, 2012, Hlm. 474.
yang  sekarang  dikenal  dengan  sebutan    Surat  Pemberitahuan  Pajak  Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SSPT PBB). 5
Prosedur Peralihan Hak Melalui Jual Beli, Persyaratannya ialah:
1. Formulir  permohonan  yang  sudah  diisi  dan  ditandatangani  pemohon  atau kuasanya diatas materai cukup
2. Surat kuasa apabila dikuasakan
3. Fotokopi  identitas  pemohon  (KTP,KK)  dan  kuasa  apabila  dikuasakan,  yang  telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
4. Fotokopi  akta  pendirian  dan  pengesahan  badan  hukum  yang  telah  dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum
5. Sertifikat asli
6. Akta jual beli dari PPAT
7. Fotokopi KTP dan para pihak penjual-pembeli dan atau kuasanya
8. Ijin pemindahan hak apabila di dalam sertipikat/keputusannya dicantumkan tanda menyatakan  bahwa  hak  tersebut  hanya  boleh  dipindahtangankan  jika  telah diperoleh ijin dari instansi yang berwenang
9. Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas  loket,  penyerahan  bukti  SSB  (BPHTB)  dan  bukti  bayar  uang  pemasukan (pada saat pendaftaran hak)
Penyelesaiannya  5  hari  kerja,  kemudia  harus  dilengkapi  identitas  diri,  luas,  letak  dan penggunaan  tanah  dimohon,  pernyataan  tanah  tidak  sengketa  dan  pernyataan tanah/bangunan  dikuasai  secara  fisik.  Adapun  tarif  biaya  dihitung  berdasarkan  nilai tanah  yang  dikeluarkan  oleh  Kantor  Pertanahan  dengan  rumus  (nilai  tanah  (per m2)*luas tanah (m2))/1000.
Terjadinya  peralihan  hak  atas  tanah  artinya  berpindahnya  Hak  Milik  atas  tanah  dari pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan suatu perbuatan hukum. Beralihnya Hak Milik atas  tanah  yang  telah  bersertifikat  harus  didaftarkan  ke  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota  setempat.  Jadi,  peralihan  hak  atas  tanah  dapat  terjadi  dengan  melalui suatu perbuatan hukum tertentu yang berupa:
1)  Peralihan hak atas tanah melalui jual beli;
2)  Peralihan hak atas tanah melalui tukar menukar;
3)  Peralihan hak atas tanah melalui hibah;
5 Indra Yudha Kaswara, “ Pendaftaran Tanah Sebagai Wujud Kepastian Hukum Dalam Rangka Menghadapi Masyarakat Ekonomi Asean (MEA),” Jurnal Hukum Positum, Vol 1 No. 1, Desember 2016, Hlm. 36.
4)  Peralihan hak atas tanah melalui wasiat.
Berpindahnya  Hak  Milik  atas  tanah  karena  dialihkan/pemindahan  harus  dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) kecuali lelang. Dengan berpindahnya  Hak  Milik  atas  tanah  ini  harus  didaftarkan  ke  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota  setempat  untuk  dicatat  dalam  Buku  tanah  dan  dilakukan  perubahan nama dalam sertipikat dari pemilik tanah yang lama kepada pemilik tanah yang baru.
Prosedur  pemindahan  Hak  Milik  atas  tanah  karena  jual  beli,  tukar-menukar,  hibah, penyertaan (pemasukan) dalam modal perusahaan diatur dalam pasal 37 sampai dengan Pasal  40  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  jl.  Pasal  97  sampai  dengan  Pasal 106 Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997.
Melihat  kenyataan  yang  terjadi,  maka  penulis  mencoba  mencari  penyelesaian  hukum permasalahan  jual  beli  tanah  yang  dilakukan  di  bawah  tangan  yang  sejauh  ini  masih  di jumpai  dilakukan  oleh  masyarakat  dan  tentu  ini  akan  mengakibatkan  kerugian  bagi mereka  sendiri  akan  masalah-masalah  yang  timbul  dikemudian  hari.  Adanya permasalahan ini  tentu membutuhkan solusi, manakala  hukum  tidak dapat terlaksana di tengah-tengah masyarakat, perlu dikaji kenapa hal ini bisa terjadi. Oleh karna itu penulis tertarik  untuk  meneliti  dan  membahas  permasalahan  yang  berkenaan  dengan  peralihan hak atas tanah di Desa Selat.

## B. PEMBAHASAN
1. Faktor Penyebab Masyarakat Melakukan Jual Beli di Bawah Tangan
Jual beli di bawah tangan atau peralihan hak milik atas tanah tidak melalui PPAT adalah perbuatan  hukum  pemindahan  hak  melalui  jual  beli  yang  hanya  dilakukan  berdasarkan kesepakatan  masing-masing  penjual  dan  pembeli  dan  hanya  dihadiri  oleh  Kepala Desa/Kepala adat serta tanpa berdasarkan akta oktentik yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Di  Desa  Selat  sangat  banyak  masyarakat  yang  melakukan  jual  beli  tanah  di  bawah tangan.  Penduduk  Desa  Selat  masih  melakukan  praktek  jual  beli  tanah  melalui  Kepala Desa bahkan mirisnya masih banyak yang hanya berdasarkan kwitansi dan hanya dihadiri oleh  pihak  penjual  dan  pembeli  tanpa  disaksikan Kepala  Desa.  Responden  pertama  yang penulis  temui  adalah  Bapak  Wiharso.  Beliau  mengatakan  bahwa  ia  telah  melakukan  jual beli tanah namun hanya dihadiri oleh pihak penjual dan pembeli, dikarenakan jika harus melalui  Kepala  Desa  maka  akan  ada  biaya  administrasi  lagi.  Beliau  juga  menyebutkan bahwa ia sama sekali tidak tahu dan tidak paham mengenai PPAT dan prosedur jual beli
tanah  melalui  PPAT.  Ia  mengatakan  belum  pernah  ada  pihak  yang  menjelaskan  hal tersebut.
Responden berikutnya Bapak Winakir yang juga melakukan transaksi jual beli tanah di bawah  tangan  melalui  selembar  kwitansi  tanpa  ada  Kepala  Desa  dan  perangkat  Desa sebagai  saksi.  Karena  beliau  tidak  mengetahui  konsekuensi  apabila  melakukan  transaksi jual beli tanah hanya di bawah tangan dan tanpa berdasarkan akta otentik dari PPAT. Dan sejauh ini belum ada pihak yang menjelaskan kepadanya mengenai hal tersebut.
Selanjutnya Ibu Syamsiah yang juga melakukan transaksi jual beli tanah hanya dengan selembar  kwitansi  dan  tanpa  dihadiri  oleh  Kepala  Desa,  beliau  menyebutkan  bahwa  ia melakukan  transaksi  jual  beli  tanah  di  bawah  tangan  dikarenakan  jika  melalui  PPAT maupun Kepala Desa, memerlukan biaya tambahan lagi serta prosesnya pun tidak mudah, ditambah lagi kantor PPAT yang jauh. Maka dari itu beliau melakukan transaksi di bawah tangan  dengan  alasan  cepat  selesai.  Padahal  beliau  mengetahui  jika  transaksi  jual  beli tanah  dilakukan  di  hadapan  PPAT  maka  tanah  tersebut  lebih  aman  serta  kekuatan hukumnya pun tidak lemah.
Sementara itu, Bapak Ramlan mengatakan bahwa alasannya melakukan jual beli tanah di  bawah  tangan  karena  prosesnya  jelas  lebih  cepat  dan  mudah,  ditambah  saat  itu  ia sedang ada keperluan mendesak sehingga membutuhkan uang segera. Namun beliau juga mengatakan bahwa ia sama sekali tidak tahu mengenai apa itu PPAT.
Begitu  pula  dengan  Bapak  Nasrudin.  Beliau  mengaku  bahwa  beliau  belum  pernah melakukan jual beli tanah melalui PPAT, semua tanah yang beliau jual hanya dihadiri oleh penjual dan pembeli tanpa ada Kepala Desa sebagai saksi, dengan alasan waktu itu penjual sedang terdesak dan mebutuhkan dana. Dan beliau pun sama sekali tidak tahu bagaimana jual  beli  tanah  yang  sesuai  dengan  peraturan  perundang-undangan  yang  ada,  dan  apa manfaatnya jika jual beli dilakukan berdasarkan akta oktentik.
Alasan  yang  sama  dikemukakan  oleh  Ibu  Asmawati.  Beliau  mengatakan  bahwa  ia pernah melakukan jual beli tanah namun hanya dihadiri oleh pihak penjual dan pembeli. Beliau tidak melakukan jual beli melalui PPAT dikarenakan tidak ada yang memberi tahu tentang  bagaimana  proses  jual  beli  tanah  yang  sebenarnya.  Bahkan  beliau  mengakui bahwa ia tidak tahu apa itu PPAT ataupun Kantor Pertanahan tempat pendaftaran tanah.
Bapak  Ngalimun  juga mengakui  bahwa  ia  melakukan  jual  beli  tanah  di  bawah  tangan hanya  dengan  selembar  kwitansi  tanpa  diketahui  oleh  Kepala  Desa  karena  menurutnya dengan  cara  seperti  itu  proses  jual  beli  tanah  lebih  mudah  dan  tanpa  biaya.  Walaupun sebenarnya  beliau  mengetahui  bahwa  jual  beli  tanah  di  PPAT  lebih  aman  jika  ingin dilakukan balik nama sertipikat oleh BPN Batanghari.
Sedangkan  Bapak  Ngadeno  mengatakan  bahwa  jual  beli  di  bawah  tangan  memanglah pilihan yang palingan tepat jika ingin prosesnya lebih cepat, maka dari itu beliau memilih transaksi jual beli tanah di bawah tangan,  hanya saja beliau melalui Kepala Desa. Namun beliau juga mengakui bahwa sebenarnya ia belum mengerti proses jual beli tanah melalui PPAT dikarenakan belum ada yang menjelaskan kepadanya mengenai itu.
Kemudian  Bapak  Tugiran,  beliau  juga  lebih  memilih  melakukan  transaksi  jual  beli tanah  di  bawah  tangan  melalui  Kepala  Desa  dibandingkan  harus  melalui  PPAT  karena menurutnya  itu  hanya  akan  memperlambat  proses  jual  beli  dan  juga  tentunya membutuhkan biaya yang tak sedikit untuk mengurus ke PPAT dan BPN.
Begitu Pula dengan Bapak Ahmad Syafrudin, ia juga mengatakan bahwa ia melakukan praktek jual beli tanah di bawah tangan melalui Kepala Desa. Walaupun beliau tahu bahwa proses  jual  beli  yang  dilakukan  melalui  Kepala  Desa  belum  ada  pengurusan  pembuatan akta  jual  beli.  Tetapi  menurutnya  jika  melalui  PPAT  pun  tentunya  biaya  yang  harus dikeluarkan  tidak  sedikit  serta  prosedurnya  yang  rumit  membuatnya  enggan  untuk mengurus jual beli tanah dihadapan PPAT. Namun beliau sudah mengetahui konsekuensi jika tanah yang proses jual belinya tidak berdasarkan akta otentik maka tidak bisa dibalik nama atau didaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan.
Adapun  di  dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  disebutkan  bahwa perjanjian yang menyangkut peralihan hak atas tanah termasuk jual beli tanah seharusnya dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Harusnya dalam praktek jual beli  tanah  pihak  penjual  dan  pembeli  keduanya  harus  datang  ke  Kantor  PPAT  dan menghadap PPAT untuk membuat akta jual beli tanah.
Tetapi  jika  ada  transaksi  jual  beli  tanah  di  daerah  yang  belum  ada  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  maka  penjual  dan  pembeli  dapat  menghadap  Camat  dalam  jabatan  dan kapasitasnya selaku PPAT sementara. Tetapi penjual dan pembeli tanah harus mengetahui bahwa  PPAT  yang  berwenang  membuatkan  akta  perjanjian  jual  beli  tanah  adalah  PPAT yang  berdasa  dalam  wilayah  dan  kedudukan  dan  kewenangannya  yang  meliputi  daerah keberadaan tanah yang dijadikan objek jual beli tersebut.
Praktek jual beli di bawah tangan yang dilakukan oleh warga Desa Selat  sebagaimana yang  telah  penulis  uraikan  sebelumnya  tidaklah  sejalan  dengan  ketentuan  Peraturan Perundang-undangan yang berlaku yang menyatakan bahwa pemindahan hak atas tanah haruslah dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta  Tanah.  Karena  perbuatan  hukum  yang  dilakukan  merupakan  perbuatan  hukum pemindahan  hak,  maka  akta  tersebut  membuktikan  bahwa  penerima  hak  sudah  menjadi pemegang hak yang baru.
Berdasarkan  keterang-keterangan  yang  telah  disampaikan  responden,  penulis  dapat mengetahui beberapa alasan mengapa warga lebih memilih melakukan transaksi jual beli di  bawah  tangan  dan  tidak  berdasarkan  akta  otentik  yang  dibuat  dan  di  hadapan  PPAT. Dari  wawancara  tersebut  dapat  dilihat  ada  3  faktor  yang  menyebabkan  warga  lebih memilih melakukan transaksi jual beli di bawah tangan, yaitu:
1) Biaya Mahal
Dari hasil penelitian yang dilakukan oleh penulis, dari 10 sampel yang melakukan jual beli tanpa melalui PPAT, 5 orang diantaranya yaitu Bapak Wiharso , Ibu Syamsiah , Bapak Ngalimun , Bapak Tugiran , Bapak Ahmad Syafrudin  mengatakan tidak memiliki dana  untuk  membayar  jasa  PPAT  karena  cenderung  lebih  mahal  ditambah  lagi  biaya administrasi di Kantor Pertanahan.
“Saya  melakukan  jual  beli  tanah  hanya  dihadiri  oleh  pihak  penjual  dan  pembeli tanpa melalui Kepala Desa, jika harus melalui Kepala Desa maka akan menambah biaya administrasi Desa. Apalagi jika menggunakan jasa PPAT.”
Proses  jual  beli  tanah  melalui  PPAT  tentunya  akan  banyak  memakan  biaya, ditambah  lagi  jika  harus  melanjutkan  proses  balik  nama  atau  pendaftaran  peralihan hak  tanah  ke  Kantor  Pertanahan.  Terutama  jika  hasil  penjualan  dari  tanah  yang menjadi  objek  jual  beli  tidak  banyak  jumlahnya.  Tetapi  sebetulnya  alasan  seperti  itu hanya akan mempersulit warga sendiri, ketika mereka hendak memproses balik nama sertipikat tersebut. Tentunya bukti jual beli mereka tidak diterima oleh BPN dan pada akhirnya  harus  membuat  perjanjian  ulang  di  hadapan  PPAT,  yang  tentunya  pembeli juga yang rugi karena harus mengeluarkan biaya lagi. Padahal pada dasarnya tarif jasa Notaris  atau  PPAT  itu  disesuaikan  dengan  jenis  jual  beli  tanah  yang  dilakukan,  yaitu melihat nominal tanah yang menjadi objek jual beli.
Padahal besaran honorarium saksi itu tertuang dalam Peraturan Pemerintah Pasal 32  Nomor 37  Tahun  1998 tentang jabatan PPAT bahwa uang  honorarium  PPAT tidak boleh melebihi 1 persen. Misalnya harga transaksi Akta Jual Beli (AJB) Rp 45 juta, jadi 1 persennya hanya Rp 450 ribu.
2) Proses Lebih Lama
Berdasarkan penelitian penulis, bahwa dari 10 orang sampel yang melakukan jual beli  tanpa  melalui  PPAT,  7  orang  di  antaranya  yaitu  Ibu  Syamsiah  ,  Bapak  Ramlan  , Bapak  Nasrudin  ,  Bapak  Ngalimun  ,  Bapak  Ngadeno  ,  Bapak  Tugiran  ,  Bapak  Ahmad Syafrudin    mengatakan  bahwa  jual  beli  di  hadapan  PPAT  prosesnya  cenderung  lebih lama dibandingkan di bawah tangan.
“Jika  jual  beli  tanah  melalui  PPAT,  menurut  saya  itu  hanya  akan  memperlambat proses  jual  beli,  apalagi  jika  si  penjual  ada  kebutuhan  yang  mendesak  dan  ingin mejual tanahnya dengan segera.”
Pada  dasarnya  peralihan  hak  atas  tanah  melalui  PPAT  harus  menempuh  suatu prosedur  yang  ditentukan  oleh  Peraturan  Perundang-undangan.  Jika  Melalui  PPAT maka  syarat  yang  dibutuhkan  misalnya  kita  melakukan  transaksi  melalui  PPAT  maka syarat yang dibutuhkan untuk tanah yang sudah  bersertipikat adalah  sertipikat tanah asli  dari  tanah  yang  akan  dijual,  Kartu  Tanda  Penduduk  penjual  dan  pembeli,  bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan, surat persetujuan suami istri bagi yang sudah berkeluarga,  serta  kartu  keluarga.  Dan  bukti  dari  penjual  bahwa  tanah  tersebut  tidak dalam sengketa.
Sedangkan  untuk  tanah  yang  belum  bersetipikat  syaratnya  adalah  warga  yang hendak  menjual  tanah  harus  memiliki  surat  keterangan  Kepala  Kantor  Pertanahan. Kemudian  juga  harus  memiliki  surat  bukti  hak  dan  keterangan  Kepala  Desa  yang dikuatkan  oleh  camat  yang  membenarkan  surat  bukti  hak  itu.  Yang  selanjutnya identitas para pihak juga dibutuhkan serta tanah tersebut tidak dalam sengketa beserta sporadik dari penjual yang dibuat di Kepala Desa.
Setelah  semua  syarat  terpenuhi  tentunya  perlu  waktu  lagi  untuk  menunggu selesainya semua prosedur peralihan tanah. baik itu proses di PPAT dan proses di BPN sama-sama  memakan  waktu  yang  lebih  dibandingkan  lamanya  waktu  transaksi  jika prosedurnya dilakukan di bawah tangan.
Berdasarkan  Standar  Operasional  Prosedur  (SOP)  yang  berlaku  pada  Badan Pertanahan  Nasional  bahwa,  untuk  proses  permohonan  pendaftaran  tanah  pertama kali  yang  meliputi  kegiatan  pengukuran,  pemeriksaan  tanah  hingga  terbitnya  SK  Hak, dan pendaftaran hak, penyelesaiannya paling lambat 97 hari.
Namun menurut ketentuan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun  2010  tentang  Standar  Pelayanan  dan  Pengaturan  Pertanahan  bahwa  proses pendaftaran atau balik nama akan selesai selambat-lambatnya 3 hari kerja. Hanya saja peraturan tersebut belum berjalan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
3) Kurangnya  Pengetahuan  Hukum  Masyarakat  Tentang  Ketentuan  Peralihan  Hak Atas Tanah
Berdasarkan penelitian penulis, dari 10 orang responden yang melakukan jual beli tanah  di  bawah  tangan,  6  di  antaranya  yaitu  Bapak  Wiharso  ,  Bapak  Winakir  ,  Bapak Ramlan , Bapak Nasrudin , Ibu Asmawati , dan Bapak Ngadeno  mengaku mereka tidak mengerti prosedur jual beli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undang.
“Saya sama sekali tidak mengetahui dampak apabila melakukan jual beli tanah di bawah tangan  tanpa melalui PPAT. Sejauh ini belum  ada pihak  yang  menjelaskan kepada saya mengenai hal tersebut”.
Dari  jawaban-jawaban  responden  itu  kemudian  penulis  menanyakan  tentang kewajiban  BPN.  Karna  hal  ini  tentu  saja  ada  kaitannya  dengan  kewajiban  BPN  dalam melakukan sosialisasi mengenai tata cara peralihan hak atas tanah yang benar. Penulis sempat  bertanya  kepada  Kepala  Seksi  Penataan  Pertanahan  Kantor  Pertanahan Kabupaten  Batanghari,  Bapak  Muradi,  S.H,  serta  kepada  Kepala  Desa  Selat  mengenai apakah pihak BPN Kabupaten Batanghari pernah melakukan sosialisasi ke Desa Selat?
Dari ketiga alasan masyarakat tersebut maka dapat dijelaskan bahwa masyarakat Desa Selat masih banyak yang menggunakan Teori Kehendak (Wils theory), yaitu teori yang  menyatakan  bahwa  terjadinya  suatu  perjanjian  atau  konsensus  adalah  karena adanya persesuaian kehendak dari para pihak yang membuat perjanjian tersebut.

## 2. Akibat Hukum Perjanjian Jual Beli Tanah di Bawah Tangan
Dalam Pasal 1320 KUHPerdata, suatu perjanjian yang dilakukan di bawah tangan atau tidak  berdasarkan  akta  otentik  yang  dibuat  oleh  dan  di  hadapan  PPAT  adalah  tetap  sah sepanjang  para  pihak  memenuhi  4  syarat  sahnya  perjanjian  yang  terdapat  pada  Pasal 1320 KUHPerdata. Meskipun demikian, akta otentik tetaplah akta yang memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna bagi kedua belah pihak, bahkan terhadap ahli warisnya.
Dalam  hukum  perjanjian  pun  terdapat  asas  kebebasan  berkontrak  ( Freedom  of contract ).  Asas  ini  pada  intinya  memberikan  kebebabasan  kepada  para  pihak  untuk membuat  dan  mengatur  sendiri  kontrak  tersebut  sepanjang  masih  memenuhi  ketentuan yang diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata. Asas kebebasan berkontrak ini pun berkaitan dengan  Pasal  1338  KUHPerdata  yang  menyatakan  bahwa  semua  perjanjian  yang  dibuat secara  sah  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  mereka  yang  membuatnya.  Namun melakukan  jual  beli  tanah  tanpa  dibuktikan  dengan  akta  PPAT  tidak  akan  dapat memperoleh  sertipikat  ataupun  diterima  untuk  proses  balik  nama  sertipikat.  Seperti halnya Menurut ketentuan Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran  tanah,  perjanjian  yang  menyangkut  peralihan  hak  atas  tanah  termasuk  jual beli tanah harus dibuktikan dengan akta otentik yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT.
Transaksi  jual  beli  tanah  di  bawah  tangan  banyak  sekali  terjadi  di  Desa  Selat.  Para responden  beranggapan  bahwa  transaksi  di  bawah  tangan  akan  lebih  mempermudah prosesnya dan menghemat biaya. Dan beberapa responden juga mengakui bahwa mereka tidak  mengerti  bagaimana  prosedur  jual  beli  tanah  yang  baik  dan  benar  sesuai  dengan
yang  diatur  dalam  undang-undang.  Menurut  mereka,  transaksi  jual  beli  hanya  dengan selembar  kwitansi  dan  dihadiri  oleh  Kepala  Desa  serta  perangkat  desa  itu  sudah  cukup aman. Akan tetapi dilihat dari akibat hukum sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, maka:
1) Pada  transaksi  jual  beli  tanah  di  bawah  tangan  baik  itu  hanya  melalui  selembar kwitansi  ataupun  melalui  Kepala  Desa  akan  tetap  sah  karena  masih  ada  bukti kwitansi  yang  ditandatangani  oleh  pihak  penjual  dan  pembeli  serta  dihadiri  saksi dari pihak masing-masing. Meskipun dinyatakan sah tetap saja tidak bisa dijadikan alas  hak  sebagai  dasar  untuk  mendaftarkan  peralihan  hak  tanah  ke  Kantor Pertanahan.  Karena  tidak  sesuai  dengan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 1997  tentang  Pendaftaran  Tanah,  seperti  yang  disebutkan  dalam  Pasal  37  bahwa setiap peralihan hak termasuk melalui jual beli harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh pejabat berwenang.
2) Akibat hukum dari  proses jual beli ini adalah sah  karena telah  terjadi kesepakatan antara  penjual  dan  pembeli  sehingga  sah  juga  untuk  penguasaan  haknya.  Akan tetapi  dari  sisi  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah hanya sebagai alat bukti yang menyatakan bahwa telah terjadi jual beli antara kedua belah pihak.
3) Pasal  101  Peraturan  Menteri  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor 3 Tahun  1997  menyatakan  bahwa  pembuatan  akta  PPAT  harus  dihadiri  oleh  para pihak  yang  melakukan  perbuatan  hukum  yang  bersangkutan  atau  orang  yang dikuasakan  olehnya  dengan  surat  kuasa  tertulis  sesuai  dengan  peraturan perundang-undangan  yang  berlaku.  Namun  dalam  hal  apabila  salah  satu  pihak (penjual)  tidak  diketahui  keberadaannya  maka  akan  terlambat  proses  balik  nama sertipikat  hak  milik  tanah  tersebut  karena  salah  satu  syarat  balik  nama  sertipikat hak  milik  yaitu  akta  otentik  yang  dibuat  oleh  dan  diahadapan  PPAT.  Solusinya adalah  pihak  pembeli  dapat  mengajukan  gugatan  perdata  ke  pengadilan  atas  hak tanahnya  dengan  melampirkan  bukti-bukti  kepemilikan  tanah  dan  bukti  bahwa tanah tersebut telah beralih hak miliknya.
Pendaftaran  peralihan  tanah  yang  dilaksanakan  amat  penting  dilakukan  karna bertujuan untuk memberi kepastian hukum dan kekuatan hukum bagi pemegang hak atas tanah.  Produk  akhir  dari  kegiatan  pendaftaran  tanah  berupa  sertipikat  hak  atas  tanah mempunyai  banyak  fungsi  bagi  pemiliknya,  dan  fungsinya  itu  tidak  dapat  digantikan dengan benda lain.
Pertama,  sertipikat  hak  tanah  berfungsi  sebagai  alat  pembuktian  yang  kuat.  Inilah fungsi utama dari sertipikat hak milik sebagaimana disebut pada Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA.  Kedua,  sertifikat  hak  tanah  memberikan  kepercayaan  pihak  bank/kreditor  untuk memberikan  pinjaman uang  kepada  pemiliknya.  Dengan dimikian apabila pemegang hak atas  tanah  itu  seorang  pengusaha  misalnya,  sudah  tentu  akan  memudahkan  baginya mengembangkan  usahanya  itu  karena  kebutuhan  akan  modal  mudah  diperoleh.    Ketiga, bagi  pemerintah  adanya  sertipikat  tanah  juga  sangat  menguntungkan  walaupun keguanaan itu kebanyakan tidak langsung.
Disamping manfaat tersebut di atas, masih banyak manfaat lain dari sertipikat hak atas tanah  tersebut.  Jelaslah  bahwa  sertipikat  hak  atas  tanah    memberikan  rasa  aman  dan tentram  bagi pemiliknya. Segala sesuatu mudah diketahui dan  sifatnya pasti, serta dapat dipertanggungjawabkan secara hukum.
Namun jika jual beli tanah yang sudah bersertipikat telah terlanjur dilakukan di bawah tangan  agar  dapat  dijadikan  sebagai  syarat  pendaftaran  peralihan  atau  balik  nama  atas tanah  yakni  harus  dilakukan  kembali  penandatanganan  ulang  di  atas  akta  jual  beli  di hadapan  PPAT.  Dengan  adanya  penandatanganan  ulang  tersebut,  maka  persoalan  telah selesai  sehingga  dapat  dilakukan  pendaftaran  peralihan  haknya  (Pasal  37  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 jo Pasal 99 Peraturan Menteri  Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 33 Tahun 1997).
Sedangkan  mengenai  tanah  yang  belum  bersetipikat,  prosesnya  tidak  perlu  membuat akta  di  hadapan  PPAT  karena  langsung  bisa  diproses  ke  Badan  Pertanahan  Nasional dengan  dasar  perjanjian  di  bawah  tangan  sebagai  pembuktian  bahwa  pembeli  memiliki itikad baik dan menjadi dasar penerbitan sertipikat (Pasal 103 ayat (3) Peraturan Menteri Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  tentang  Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).
Adanya  ketentuan  sebagaimana  diatur  dalam  Peraturan  Menteri  Agraria  Nomor  3 Tahun 1997 tersebut, tentu saja telah menjadi dasar yang seharusnya dilaksanakan dalam pelaksanaan  jual  beli  tanah  sebagia  dasar  untuk  mengajukan  pendaftaran  peralihan  hak atas  tanah.  apabila  ditinjau  dari  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran  tanah,  maka  adanya  praktik  jual  beli  tanah  di  bawah  tangan  sebagaimana yang  terjadi  di  Desa  Selat  tidak  dapat  dibenarkan  dan  tentunya  bertentangan  dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

## C. KESIMPULAN
Dari  penjelasan  sebagaimana  telah  diuraikan  di  dalam  pembahasan  tersebut  di atas maka dalam hal ini Penulis menarik kesimpulan dari penelitian ini yaitu: bahwa Faktor  penyebab  masyarakat  tidak  melakukan  jual  beli  hak  atas  tanah  berdasarkan akta  otentik  karena  belum  mengerti  pentingya  sertipikat  hak  milik  atas  tanah  yang sudah  didaftarkan  peralihannya  serta  sebagian  belum  memiliki  biaya  untuk memproses  pendaftaran  peralihan  tanah  ke  Kantor  Pertanahan  Batanghari. Selanjutnya akibat hukum jual beli di bawah tangan adalah tidak dapat menjadi dasar pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah.  Namun  jika  transaksi  sudah  dilakukan  di bawah  tangan,  agar  sah  dan  dapat  dijadikan  dasar  pendaftaran  peralihan  harus melakukan penandatanganan ulang akta perjanjian jual beli di hadapan PPAT.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Harsono,  Boedi. Hukum  Agraria  Indonesia  “Sejarah  Pembentukan  Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya”, Cetakan Kesembilan. Djambatan, Jakarta, 2003.
M. Arba. Hukum Agraria Indonesia. Cetakan Kedua. Sinar Grafika, Jakarta, 2016.
Salindeho, John. Masalah Tanah Dalam Pembangunan. Cetakan Pertama. Sinar Grafika, Jakarta, 1987.
Santoso, Urip. Hukum Agraria Kajian Komprehensif, Kencana, Jakarta, 2012.

## Karya Ilmiah
Kaswara,  Indra  Yudha.  “Pendaftaran  Tanah  Sebagai  Wujud  Kepastian  Hukum  Dalam Rangka  Menghadapi  Masyarakat  Ekonomi  Asean  (MEA),” Jurnal  Hukum Positum , Karawang, 2016.

## Peraturan Perundang-Undangan
Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  ( Burgerlijk  Wetboek ),  diterjemahkan  oleh R.Subekti, Pradnya Paramita, Jakarta, 1996.
Republik Indonesia, Undang-Undang Pokok Agraria. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960.
Republik  Indonesia, Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Tentang  Pendaftaran Tanah Nomor 24 Tahun 1997.
Republik  Indonesia, Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Nomor 3 Tahun 1997.