## Jurnal Ilmu Sosial dan Pendidikan (JISIP)
Vol. 6 No. 4 November 2022 e-ISSN : 2656-6753, p-ISSN: 2598-9944 DOI: 10.36312/jisip.v6i4.3529/http://ejournal.mandalanursa.org/index.php/JISIP/index

## ANALISIS YURIDIS TENTANG KEABSAHAN DAN PERTANGGUNGJAWABAN NOTARIS  DALAM PERJANJIAN NOMINEE BERDASARKAN KUHPerdata DAN UNDANG-UNDANG  NO. 5/1960
(Studi Kasus Putusan Nomor 426 /Pdt.G/2020/Pn Dps)
Agria Sridinata 1 , Arsin Lukman 2
12 Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Indonesia Jl. Prof. Mr. Djokosoetono, Depok 16424
Article Info Abstract Article history: Received 22 Juni 2022 Publish 1 November 2022 In  the  regulations  contained  in  Law  Number  5  of  1960  concerning  Basic  Agrarian Regulations, it is regulated that Indonesian citizens have full rights over the earth, water, and outer space contained in the Indonesian state, so that only Indonesian citizens are entitled  to  own  rights.  land  ownership  rights  in  Indonesia.  This  is  a  principle  of nationalism  in  the  UUPA.  Foreign  citizens  residing  in  Indonesia  are  essentially  only entitled to the right to use land in Indonesia. This regulation sometimes makes it difficult for foreigners to invest or open a business in Indonesia, because it is hampered by land ownership  in  Indonesia  which  is  limited  by  regulations  in  the  UUPA.  This  obstacle causes several parties to take actions that seem to deceive or cheat the law, one way for these foreigners is to make a nominee agreement. These foreigners make an agreement with local residents, for example in terms of buying and selling land, foreigners when they want to own land will ask for help from local residents to borrow names while funds for buying land come from foreigners, the basis for this action is bound in a nominee agreement  between  foreigners  with  Indonesian  citizens.  Even  though  the  nominee agreement  in  Indonesia  has  not  been  clearly  regulated  in  a  statutory regulation.  The issues raised in this study are regarding the validity of the nominee agreement according to the Civil Code and the Basic Agrarian Law and the Role and Responsibilities of a Notary in terms of making a Nominee Agreement against the Denpasar District  Court decision  Number  426  /Pdt.G/2020/PN  Dps.  To  answer  this  problem,  a  normative juridical legal research method is used with a prescriptive research typology. The result of the analysis and research is to analyze the nominee agreement and its validity from the point of view of the Civil Code and from the point of view of the Basic Agrarian Law. In addition, analyzing the role and responsibilities of a notary in the nominee agreement with a case study in the Denpasar District Court decision Number 426 /Pdt.G/2020/PN Dps. The advice given is that the notary in making a legal product must pay attention to the legal bases in force in Indonesia, so that the deed produced is in accordance with the laws and regulations in Indonesia.
Keywords: Land Ownership, Notary, Nominee Agreement
Info Artikel ABSTRAK Article history: Received 22 Juni 2022 Publish 1 November 2022 Dalam peraturan yang terdapat dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  diatur  mengenai  Warga  Negara  Indonesia memiliki  hak  sepenuhnya  atas  bumi,  air,  ruang  angkasa  yang  terdapat  di  negara Indonesia, sehingga hanya Warga Negara Indonesia saja yang berhak untuk mempunyai hak  milik  atas  tanah  di  Indonesia.  Hal  ini  merupakan  suatu  asas  nasionalisme  pada UUPA. Warga Negara Asing yang berada di Indonesia pada hakikatnya hanya berhak atas  hak  pakai  atas tanah  di  Indonesia.  Peraturan ini  yang  terkadang  bagi  WNA  agak menyulitkan  untuk  melakukan  investasi  atau  membuka  usaha  di  Indonesia,  karena terganjal mengenai kepemilikan tanah di Indonesia yang dibatasi oleh peraturan dalam UUPA. Kendala ini yang menyebabkan beberapa pihak membuat suatu tindakan yang terkesan mengelabuhi atau mencurangi hukum, salah satu cara bagi WNA tersebut adalah dengan  membuat perjanjian nominee .  Padahal  perjanjian nominee di  Indonesia belum diatur  secara  gamblang  dalam  suatu  peraturan  perundang-undangan.  Adapun permasalahan  yang diangkat  dalam  penelitian  ini  adalah  tentang keabsahan perjanjian nominee menurut  KUHPerdata  dan  Undang-Undang  Pokok  Agraria  serta  Peran  dan Tanggungjawab  Notaris  dalam  hal  pembuatan  Perjanjian Nominee terhadap  putusan Pengadilan Negeri Denpasar Nomor 426 /Pdt.G/2020/PN Dps.
Untuk  menjawab permasalahan  tersebut  digunakan  metode  penelitian  hukum  yuridis  normative  dengan tipologi  penelitian  preskriptif.  Hasil  analisis  dan  penelitian  adalah  menganalisa perjanjian nominee dan keabsahannya dari sudut pandanh Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan dari sudut pandang Undang-Undang Pokok Agraria. Selain itu menganalisa mengenai peran dan tanggung jawab notaris terhadap perjanjian nominee dengan studi
kasus  dalam  putusan  Pengadilan  Negeri  Denpasar  Nomor  426  /Pdt.G/2020/PN  Dps. Untuk  saran  yang  diberikan  adalah  seharusnya  notaris  dalam  membuat  suatu  produk hukum wajib memperhatikan dasar-dasar hukum yang berlaku di Indonesia, supaya akta yang dihasilkan sesuai dengan peraturan perundang-undangan di Indonesia.
This is an open access article under the Lisensi Creative Commons Atribusi- BerbagiSerupa 4.0 Internasional
Corresponding Author: Agria Sridinata Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Indonesia agriasridinataa@gmail.com

## 1. PENDAHULUAN
Indonesia  merupakan  salah  satu  negara  yang  memiliki  luas  wilayah  yang  terbentang  dari Sabang sampai Merauke dan juga dilewati garis Khatulistiwa sehingga memiliki  potensi alam yang  luar  biasa  indahnya.  Salah  satu  bentuk  potensi kekayaan  alam  Indonesia  adalah  berupa kekayaan tanah atau lahan. Keberadaan  tanah atau disebut juga lahan di negara ini tersedia cukup luas yang dapat dimanfaatkan oleh seluruh warga masyarakat.
Adanya lahan tanah di Indonesia yang luas tersebut oleh masyarakat Indonesia dimanfaatkan nilai ekonomisnya  dengan  cara  dipergunakan  sebagai  lahan  untuk  bercocok  tanam,  berkebun, bahkan untuk membangun tempat tinggal, dan sarana prasarana lainnya. Oleh sebab itu  tanah dapat dimanfaatkan oleh manusia untuk mensejahterakan kehidupan rakyat. Hal ini merupakan fungsi sosial dari tanah.
Menurut  Pasal  6  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok- Pokok  Agraria  (unuk  selanjutnya  disebut  UUPA),  mengatur  tentang  fungsi  sosial  tanah  yang berbunyi :

## “Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.”
Peraturan  tentang  tanah  yang  tercantum  dalam  UUPA  ini  lebih  fokus  kepada  tanah  yang dapat dimiliki oleh masyarakat dan dipergunakan oleh masyarakat sesuai dengan kebutuhannya, contoh dari fungsi sosial tanah adalah pembelian lahan yang akan digunakan untuk pembangunan pabrik, sekolah, rumah ibadat, rumah pribadi, atau dapat juga dipergunakan sebagai tanah sawah, tanah kebun, dan sebagainya.
Dalam  pemanfaatan  tanah  dalam  fungsi  sosial  tanah,  terdapat  batasan  penggunaan  yang diatur dalam Pasal 9 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), yaitu:
1. Pihak mempunyai kewenangan penuh terhadap sumber daya di bumi Indonesia adalah hanya Warga Negara Indonesia tanpa terkecuali. Tidak diperkenankan Warga non Indonesia untuk memiliki sumber daya tersebut.
2. Tiap-tiapwarganegara Indonesia, tanpa terkecuali memiliki kedudukan yang seimbang dimata hukum terkait dengan pemanfaatan sumber daya.
Hal  inilah  yang  kemudian  disebut  dengan  Asas  Nasionalitas  yang  terkandung  dalam  Undang- Undang Pokok Agraia.
Asas  nasionalitas  dalam  UUPA  tersebut  mengutamakan  hak  bagi  rakyat  Indonesia  untuk menikmati  kepemilikan  penuh  atas  tanah.  Sehingga  tidak  ada  ruang  bagi  non  warga  negara Indonesia untuk diberikan hak kepemilikan. Warga asing tersebut hanya diperbolehkan menikmati hak pakai atas tanah di negara ini, tidak lebih.
Mengenai  ketentuan  hak  pakai  tersebut  tercantum  dalam  Pasal  41  UUPA,  yang menyebutkan:
“Hak  pakai  adalah  hak  untuk  menggunakan  dan/atau  memungut  hasil  dari  tanah  yang dikuasai  langsung  oleh  Negara  atau  tanah  milik  orang  lain,  yang  memberi  wewenang  dan kewajiban  yang  ditentukan  dalam  keputusan  pemberiannya  oleh  pejabat  yang  berwenang memberikannya  atau  dalam  perjanjian  dengan  pemilik tanahnya, yang  bukan  perjanjian  sewa- menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini”.
Ketentuamengenai pelarangan kepemilikan hak milik oleh warga negara asing juga terkait dengan hak pewarisan. Hal ini diatur dalam Pasal 21 ayat (3) Undang-Undang Pokok Agraria yang mengatur  apabila  ada  WNA  yang  mendapatkan  kepemilikan  atas  tanah  Indonesia  karena pewarisan  atau  harta  selama  perkawinan  dengan  WNI  maka  WNA  tersebut  wajib  untuk melepaskan hal tersebut dan dikembalikan kepada negara dengan jangka waktu selama satu tahun.
Berdasarkan peraturan tersebut dapat ditentukan bahwa WNA hanya memiliki hak pakai di Indonesia dan tidak diperkenankan memiliki secara personal sumber daya yang ada di negara ini, semuanya menjadi prioritas dari warga Indonesia.
Permasalahan selanjutnya terkait dengan kepemilikan tanah yang hanya terbatas dari hak pakai,  hal  ini  menyulitkan  sejumlah  WNA  yang  ingin  memiliki  usaha  di  Indonesia,  contohnya usaha di bidang perhotelan atau resort , yang membuat banyak Warga Negara Asing menangkap peluang ini dan hendak berinvestasi di Indonesia. Namun kemudian hal tersebut terbentur dengan adanya  Asas  Nasionalitas  dalam  Undang-Undang  Pokok  Agria,  yang  dianggap  menjadi  batu sandungan bagi WNA yang ingin membuka usaha di negara Indonesia.
Oleh sebab terbentur dengan asas nasionalitas tersebut, pada akhirnya muncul suatu gagasan untuk menghindari asas nasionalitas tersebut dan Warga Negara Asing tetap dapat membangun hotel atau usaha lainnya dengan status kepemilikan tanah berupa hak milik
Cara tersebut adalah dengan menggunakan perjanjian nominee yang merupakan salah satu contoh perjanjian yang belum diatur secara jelas dalam aturan hukum di Indonesia. Perjanjian ini juga sering disebut perjanjian pinjam nama karena dalam prakteknya para WNA meminjam nama WNI  untuk  mendapatkan  status  kepemilikan  tanah  berupa  hak  milik  untuk  menghindari  batas jangka waktu seperti dalam hak pakai.
Dalam perjanjian nominee terdapat suatu perjanjian perantara sebagai pendukung terhadap pemilik  sah  dimata  hukum  ( legal  owner )  dan  pemilik  sebenarnya  yang  menguasai  objek ( beneficiary  owner ).  Berdasarkan  penjelasan  tersebut,  karakteristik  dari  perjanjian  nominee adalah: :
1. Adanya dualisme kepemilikan yaitu berupa pemilik asli dan pemilik yang menguasai objek;
2. Seorang nominee selaku pemilik objek yang sah dimata hukum, maka namanya akan dicatat dalam sertifikat tanah;
3. Terdapat suatu perjanjian nominee yang akan mengikat kedua pihak yaitu beneficiary owner dan pemilik menurut hukum;
4. Pihak yang sah menurut hukum tersebut akan menerima sejumlah fee sebagai timbal balik dari proses tersebut yang diberikan oleh beneficiary owner .
Menurut  data  di  lapangan  bahwa  dalam  perjanjian nominee terjadi  dengan  cara  seorang Warga Negara Indonesia yang tentunya dikenal oleh Warga Negara Asing membeli sebuah tanah beserta bangunan atau bisa juga berupa tanah yang bersertifikat hak milik dari seorang penjual. Secara  yuridis  memang  segala  sesuatunya  atas  nama  Warga  Negara  Indonesia  tersebut,  sampai nanti  nama  di  sertifikat  tersebut  adalah  nama  Warga  Negara  Indonesia  yang  melaksanakan transaksi jual beli.
Namun secara pembiayaan jual beli, semuanya ditanggung oleh Warga Negara Asing, jadi singkatnya si pembeli WNI ini hanya dipinjam nama oleh WNA. Perjanjian nominee yang terjadi dalam kasus tersebut adalah antara WNA dengan WNI ini kemudian mengikatkan diri dalam suatu perjanjian hutang piutang atau perjanjian lainnya yang sekiranya dalam mengikat si WNI dengan jaminannya adalah asset yang dibeli WNI tersebut.
Secara aturan hukum yang berlaku di Indonesia memang belum ada aturan yang secara jelas mengatur  mengenai  pelarangan  perjanjian nominee, namun  di  beberapa  ketentuan  hukum  di Indonesia secara tersirat telah melarang adanya perjanjian jenis ini.
Pembuatan perjanjian nominee dalam prakteknya banyak dibuat dihadapan Notaris. Padahal menurut  aturan  hukum  belum  jelas  mengenai  ketentuan  perjanjian  ini.  Notaris  sebagai  pejabat yang  terhormat  sepantasnya  melakukan  suatu  tindakan  hukum  berupa  pembuatan  akta  autentik yang sesuai dengan peraturan hukum yang ada di Indonesia.
Salah  satu  kewajiban  notaris  yang  diatur  dalam  Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2014 tentang  Perubahan  Undang-Undang  Nomor  30  tahun  2004  tentang  Jabatan  Notaris  (untuk selanjutnya disebut Perubahan UUJN) pasal 16 ayat 1 huruf a, adalah notaris wajib untuk memiliki tindakan yang jujur, dapat dipercaya, dan juga menjaga kepentingan para pihak..
Perjanjian nominee yang  dibuat  dihadapan  Notaris,  menjadi  bukti  bahwa  Notaris mengabaikan aturan dan kode etik. Notaris sebagai pejabat umum wajib mempertanggungjawabkan  akta  yang  telah  dibuatnya,  kewenangan  notaris  selain  itu  adalah melindungi masyarakat supaya tudak terjadi kesewenang-wenangan. Dengan banyaknya Notaris yang  membuat  perjanjian Nominee berarti  Notaris  yangbersangkutan  mengesampingkan  aturan hukum.
Daerah di Indonesia yang banyak ditemukan kasus mengenai perjanjian nominee adalah di Pulau Bali terutama di Kota Denpasar. Bali sebagai destinasi utama wisata di Indonesia dengan keindahan alamnya, menjadikan Bali banyak dikunjungi oleh wisatawan-wisatawan macanegara yang kemudian banyak juga beberapa Warga Negara Asing yang berkeinginan untuk membangun sebuah penginapan atau restoran di Pulau Bali. Hal inilah yang menyebabkan banyaknya kasus pembuatan perjanjian nominee di Kota Denpasar. Padahal tidak sedikit Notaris di Denpasar yang sebenarnya  mengetahui  adanya  perjanjian  pinjam  nama  antara  WNA  dengan  WNI  ini  secara undang-undang tidak diatur secara jelas dan cenderung dilarang.
Salah satu contoh perkara yang terjadi berkaitan dengan perjanjian nominee adalah Putusan Pengadilan Negeri Denpasar Nomor 426 /pdt.G/2020/PN Dps.).
Berdasarkan  uraian  latar  belakang  tersebut,  peneliti  tertarik  untuk  menganalisa  lebih mendalam  dalam  tulisan  ini  dengan  judul “Analisis  Yuridis  Tentang  Keabsahan  Dan Pertanggung  Jawaban  Notaris  Dalam  Perjanjian  Nomine  Berdasarkan  KUHPerdata  dan Undang-Undang No. 5/1960 (Studi kasus putusan nomor 426 /pdt.G/2020/PN Dps.)”. Permasalahan
1. Bagaimana keabsahan perjanjian nominee yang bekaitan dengan Warga Negara Asing dengan kepemilikan tanah hak milik ditinjau dari Kitab Undang-undang Hukum Perdata dan Undang- undang  Pokok  Agraria  terhadap  Putusan  Pengadilan  Negeri  Denpasar  Nomor  426 /Pdt.G/2020/PN Dps?
2. Bagaimana peran dan pertanggungjawaban notaris dalam pembuatan perjanjian nominee yang berkaitan dengan pemilikan tanah hak terhadap putusan Pengadilan Negeri Denpasar Nomor 426 /Pdt.G/2020/PN Dps?

## 2. METODE PENELITIAN
Bentuk  penelitian  yang  digunakan  adalah  yuridis  normatif.  Dikatakan  yuridis  sebab didasarkan pada aturan hukum yang berlaku sesuai dengan norma yang berlaku di masyarakat dan disertai dengan studi kepustakaan untuk menunjang penelitian.
Tipologi penelitian yang digunakan adalah secara perspektif, dimana dalam penelitian ini akan digunakan untuk memecahkan setiap permasalahan yang terjadi utamanya tentang tanggung jawab notaris akibat pembuatan akta perjanjian nominee yang mengandung perbuatan melawan hukum.
Selain itu dalam penelitian ini menggunakan data sekunder yaitu data yang didasarkan pada bahan hukum studi kepustakaan dan undang-undang.
Jenis bahan hukum yang akan digunakan adalah bahan hukum primer dan sekunder, dimana masing-masing  terdiri  dari  aturan  perundang-undangan  yang  digunakan  dan  juga  studi kepustakaan yang terdiri dari literature yang terkait dengan perjanjian nominee .
Alat  pengumpulan  data  yang  akan  digunakan  adalah  berdasarkan  penelitian  kepustakaan yang berasal dari studi pustaka yang terkait dan juga penelitian lapangan yang datanya didapat dari hasil wawancara dan observasi. Untuk pengumpulan data dengan wawancara narasumbernya.
Seluruh data yang diterima dalam penelitian ini dianalisis menggunakan metode kualitatif.

## 3. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
1. Kasus Posisi
Dalam penulisan ini, peneliti akan menggunakan studi kasus atas Putusan Pengadilan Negeri  (PN)  Denpasar  Nomor  426/Pdt.G/2020/PN.  Dps,  berikut  akan  penulis  uraikan mengenai kasus posisinya:
a. Subjek Dalam Perkara
Kasus dalam perkara ini para pihaknya terdiri dari:
1) AES sebagai Penggugat;
2) DNK sebagai Tergugat I;
3) Notaris WD, sebagai Tergugat II;
4) LL sebagai Tergugat III;
5) NS sebagai Tergugat IV;
6) PA, sebagai Turut Tergugat I;
7) Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Tabanan sebagai Turut Tergugat II;
8) SG sebagai Turut Tergugat III;
9) IG sebagai Turut Tergugat IV;
10) OTK sebagai Turut Tergugat V; dan
11) FLS sebagai suami dari AES dan telah meninggal dunia.

## b. Objek Dalam Perkara
Sebidang tanah dalam Sertifikat Hak Milik 1832/Desa Sudimara yang terletak di Desa  Sudimara,  Kecamatan  Tabanan,  Kabupaten  Tabanan,  Bali,  sertifikat  tertulis  atas nama Almarhum FLS.
c. Peristiwa Hukum
Berdasarkan  Putusan  Pengadilan  Negeri  Denpasar  Nomor  426/Pdt.G/2020/PN. Dps, bahwa Penggugat merupakan isteri dari almarhum FLS yang telah meninggal dunia pada tanggal 10 Maret 2010. Penggugat memiliki salah satu asset sebagai peninggalan dari suami yaitu SHM. 1832/Sudimara yang dalam hal ini adalah objek perkara.
Gugatan  ini  terjadi  berawal  dari  AES  yang  merupakan  ahli  waris  tunggal  atas suaminya, tiba-tiba disuatu waktu didatangi oleh Tergugat I yaitu DNK, dalam pertemuan tersebut  Tergugat  I  hendak  meminjam  sertifikat  tanah  yang  merupakan  objek  perkara dengan alasan Tergugat I telah mendapatkan kuasa dari LL selaku Tergugat III. Karena Penggugat telah mengenal lama Tergugat III maka diberikanlah sertifikat tersebut. Namun selang beberapa waktu, Penggugat diundang oleh Tergugat I untuk datang kesuatu tempat. Ketika Penggugat telah sampai di tempat tersebut, tiba-tiba Penggugat disodori beberapa akta autentik oleh Tergugat II Notaris WD. Disana Penggugat diminta untuk menandatangani sejumlah akta yang dia sendiri tidak tahu mengenai isi akta sebab Penggugat belum terlalu mahir berbahasa Indonesia baik lisan maupun tulisan. Ditengah proses tanda tangan tersebut terdapat keanehan yaitu Tergugat IV NS mengaku sebagai kerabat  Penggugat  dan  almarhum,  padahal  penggugat  sama  sekali  tidak  mengenal Tergugat IV.
Belakangan  diketahui  bahwa  setelah  proses  tanda  tangan  tersebut,  Tergugat  I melakukan balik nama sertifikat melalui kantor BPN Tabanan dan juga merubah nomor Seritifikat Hak Milik menjadi SHM. 3775/Sudimara.
Akibat  perbuatan  dari  para  tergugat  tersebut,  penggugat  menderita  sejumlah kerugian baik materiil maupun imateriil.
d. Pertimbangan Hakim
Dalam memutuskan perkara ini, hakim mempunyai pertimbangan yaitu diketahui bahwa  pada  tahun  1999,  almarhum  FLS  memiliki  rencana  kerjasama  untuk  membuka sebuah resort bersama temannya yaitu LL (tergugat III).
Untuk  mewujudkan  rencana  tersebut,  sebagai  langkah  awal,  almarhum  membeli sebidang tanah  Sertifikat Hak Milik 1832/Desa Sudimara.
Dalam  tahapan  pembelian  sebidang  tanah  tersebut  pada  tanggal  04  Maret  2003 antara LL dan FLS dilakukan sebuah kesepakatan untuk membuat perjanjian pinjaman
yang  disertai  dengan  perjanjian  hak  pakai  atas  objek  perkara  tersebut.  Di  dalam  isi perjanjian hak pakai tersebut, disebutkan bahwa sebagai jaminan atas pinjaman tersebut FLS memberikan hak pakai kepada LL untuk menggunakan sepenuhnya objek perkara.
Menurut  pertimbangan  hakim,  perjanjian  yang  dibuat  diantara  FLS  dan  LL  ini masuk  kedalam  jenis  perjanjian nominee .  Dimana  perjanjian  jenis  ini  belum  ada  dasar hukum  yang  mengatur  dengan  jelas  dan  menurut  hakim  isi  dari  perjanjian nominee melanggar  isi  dari  Undang-Undang  Pokok  Agraria  yang  berhubungan  dengan  Asas Nasionalisme  dimana  seorang  warga  negara  asing  dilarang  memiliki  hak  untuk penguasaan tanah di Indonesia.
Pertimbangan hakim lainnya yaitu bahwa perbuatan pembuatan perjanjian nominee tidak sesuai dengan isi UUPA maka dapat dikatakan bahwa , perjanjian nominee adalah bentuk penyelundupan hukum.
Dalam  putusan  ini  hakim  memutuskan  untuk  menolak  seluruh  gugatan  dari Penggugat dan wajib membayar biaya perkara.
2. Keabsahan Perjanjian Nominee Terhadap Hak Milik atas Tanah oleh Warga Negara Asing Dilihat dari Kitab Undang-undang Hukum Perdata dan Undang-undang Pokok Agraria dalam Putusan Pengadilan Negeri Denpasar Nomor 426 /Pdt.G/2020/PN Dps. Perjanjian Nominee mempunyai pengertian sebagai perjanjian yang berisi pinjam nama antar  para  pihak.  Perjanjian  ini  biasanya  dilakukan  antara  Warga  asing  dengan  orang Indonesia dengan cara meminjam nama warga local namun penguasaan objek tetap oleh orang asing tersebut. Perjanjian ini biasanya berhubungan dengan Hak Atas Tanah.
Hak  tersebut  merupakan  hak  yang  terkait  dengan  wewenang  penguasaan  atas  tanah terkait  dengan  tanah  yang  menjadi  haknya.  Pengaturan  mengenai  Hak  Atas  Tanah dicantumkan  dalam  Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UUPA)  yaitu  pada  pasal  16  ayat  (1). Dalam pasal ini disebutkan yang termasuk sebagai hak atas tanah yaitu:
a. Hak milik
b. Hak Guna Bangunan
c. Hak Guna Usaha
d. Hak Pakai
e. Hak pengelolaan.
Pada  dasarnya  kelima  macam  hak  tersebut  dapat  dimiliki  oleh  semua  masyarakat Indonesia (WNI) hal ini merupakan tujuan dari negara supaya masyarakat dapat menikmati nilai sosial dari tanah dengan sebaik-baiknya untuk memenuhi kebutuhan keluarga.
Namun menjadi suatu permasalahan seiring banyaknya WNA datang ke Indonesia yang memiliki  tujuannya  masing-masing,  seperti  hendak  menanamkan  modal  usahanya  kepada Indonesia dengan cara membuka usaha baru di Indonesia dan dapat menyerap sejumlah tenaga kerja di tempat usaha tersebut.
Ketika  pihak  asing  ingin  melakukan  investasi  di  Indonesia,  mereka  wajib  mengikuti aturan yang berlaku di Indonesia. Warga Negara Asing (WNA) yang berinvestasi di Indonesia wajib  mematuhi  peraturan  Penanaman  Modal  Asing (Foreign  Direct  Investment) yang berlaku.  Penanaman  Modal  Asing  di  Indonesia  diberikan  sejumlah  syarat-syarat  tertentu seperti:
1) Perihal Investor asing wajib memiliki suatu usaha yang sudah terdaftar dalam KLBI;
2) Selain  itu  perusahaan  asing  tersebut  wajib  untuk  memiliki  usaha  yang  berbentuk  PT (Perseroan  Terbatas)  dengan  para  pemegang  saham  di  dalamnya  baik  pemegang  saham perusahaan maupun perorangan;
3) Terakhir  investor  wajib  memperhatikan  klasifikasi  usaha  mereka  apakah  usaha  terbuka atau tertutup..
Syarat  berinvestasi  di  Indonesia  menurut  pihak  asing  termasuk  susah  oleh  sebab  itu banyak warga asing pada akhirnya menempuh short cut demi menghindari ketatnya peraturan. Hal ini biasa terjadi dalam sektor properti, banyak agen properti yang mempopulerkan cara
penguasaan tersebut kepada investor asing dan warga negara asing guna mendapatkan komisi dari jual beli properti.
Dalam Pasal 21 UUPA diatur mengenai suatu batasan asas nasionalitas yang sejatinya tanah  milik  Indonesia  merupakan  hak  multlak  dari  warga  Negara  Indonesia.  Sehubungan dengan  munculnya  peraturan  tersebut,  berupa  larangan  bagi  WNA  untuk  memperoleh  hak milik atas tanah, selanjutnya menurut Pasal 42 UUPA dan Pasal 45 UUPA, diatur mengenai jenis hak yang dapat dikuasai oleh WNA. Jenis hak tersebut adalah hak pakai dan hak sewa atas tanah/bangunan di Indonesia. Peraturan mengenai hal tersebut diatur lebih lanjut dalam Peraturan Menteri Agraria Nomor 29 Tahun 2016 Tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan atau  Pengadilan  Hak  atas  Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  atau  hunian  oleh  orang  asing yang berkedudukan di Indonesia.
Dalam  peraturan  mengenai  kepemilikan  rumah  tempat  tinggal  bagi  para expatriate haruslah yang dibangun di atas Hak Pakai. WNA dilarang untuk memiliki tanah/bangunan di Indonesia  dengan  status  hak  milik.  Apabila  tidak  dilakukan  pembatasan  oleh  pemerintah terhadap  kepemilikan  WNA,  menjadi  suatu  ketakutan  jika  suatu  hari  nanti  tanah-tanah  di Indonesia kepemilikannya dapat dikuasai oleh WNA dan warga sendiri tidak dapat menikmati hasilnya.  Seperti terjajah  di  Negara  sendiri.  Pembatasan  kepemilikan  oleh WNA  ini  sesuai dengan asas nasionalisme yang terdapat dalam UUPA.
Mengenai  asas  nasionalisme  juga  berlaku  bagi  WNA  menikahi  WNI  tanpa  adanya perjanjian  perkawinan  maka  secara  otomatis  WNA  tersebut  memperoleh  suatu  perwarisan maupun  percampuran  harta  dengan  pasangannya  yang  WNI  tersebut.  Jika  demikian  maka setelah diundangkannya UUPA, bagi WNA tersebut wajib untuk melepaskan haknya dengan jangka waktu selama 1 (satu) tahun sejak WNA tersebut memperoleh haknya, apabila selama jangka waktu tersebut tidak kunjung dilakukan maka tanah yang menjadi objek percampuran harta akan kembali dikuasai oleh Negara dan status hak miliknya pun akan otomatis terhapus secara hukum.
Larangan  kepemilikan  hak  milik  oleh  WNA  ini,  untuk  kemudian  disiasati  oleh  para pihak  dengan cara membuat  perjanjian nominee. Perjanjian ini  secara  hukum  belum  diatur secara khusus di peraturan perundang-undangan manapun, bahkan dalam KUHPerdata, untuk itu hal tersebut dilakukan oleh para pihak seperti contoh ada pada putusan Pengadilan Negeri Denpasar Nomor 426 /Pdt.G/2020/PN Dps.
Pada putusan Pengadilan Negeri  Denpasar tersebut terdapat unsur perjanjian nominee didalamnya,  yaitu  antara  almarhum  FLS  dengan  LL  pada  tanggal  04  Maret  2003  saling mengikatkan  dirinya  pada  perjanjian  pinjaman,  sebagai  jaminannya  kemudian  dibuatlah perjanjian nominee dengan  judul  Perjanjian  Hak  Pakai  dimana  perjanjian  tersebut  berisi mengenai peralihan hak pakai dari FLS untuk diberikan kepada LL atas sebidang tanah yang menjadi objek sengketa, yakni SHM. 1832/Sudimara tercatat atas nama FLS.
Untuk  menganalisa  lebih  mendalam  berikut  akan  diuraikan  mengenai  pengaturan perjanjian nominee yang ditinjau dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan Undang- Undang Pokok Agraria.
a. Ditinjau dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Keberadaan perjanjian nominee dalam system hukum di Indonesia memang jarang digunakan oleh masyarakat dalam membuat suatu perjanjian, hal ini disebabkan karena biasanya subjek hukum dalam perjanjian nominee adalah warga negara asing dan warga negara  Indonesia,  sedangkan  masyarakat  Indonesia  jarang  berhubungan  dengan  warga negara  asing  kecuali  yang  memang  memiliki  bisnis  bersama  warga  asing  tersebut  dan hanya daerah-daerah tertentu yang memiliki kontak bisnis dengan warga asing, sebutlah di  daerah  Bali  yang  mana  banyak  warga  asing  yang  datang,  atau  menetap  bahkan mempunyai bisnis di Pulau Bali.
Perjanjian nominee merupakan  suatu  alternatif  untuk  menghindar  dari  peraturan perundangan di negara ini, selain itu keberadaan perjanjian ini juga dimaksudkan untuk mempermudah  para  investor  asing  untuk  berinvestasi  di  Indonesia.  WNA  dengan
diyakinkan oleh agen atau warga local diarahkan untuk membuat perjanjian ini bersama- sama dengan WNI yang sekiranya dia percaya untuk memuluskan jalan bisnis dari WNA tersebut.  Kadang  kala  struktur  nominee  diikuti  dengan  perjanjian  hutang  piutang  atau perjanjian lainnya guna memberikan keamanan investasi namun tetap ada risikonya.
Biasanya  perjanjian  ini  dipakai  untuk  pengelolaan  resort  atau  tempat  wisata  di daerah-daerah pariwisata di Indonesia. Perjanjian  Nominee dipakai sebagai jalan pintas supaya  banyak  Warga  Negara  Asing  yang  berinvestasi  di  Indonesia,  sebab  terkait kepemilikan  hak  atas  tanah,  terbentur  dengan  regulasi  yang  tercantum  pada  Undang- Undang  Pokok  Agraria  bahwa  Warga  Negara  Asing  dilarang  memiliki  hak  atas  tanah berupa hak milik. Perjanjian jenis ini banyak dijumpai di daerah Bali.
Bali, merupakan salah satu pulau di Indonesia yang terletak di antara Pulau Jawa dan Pulau Lombok. Bali resmi menjadi provinsi di Indonesia pada tahun 1958, dengan ibukota provinsinya  adalah  Singaraja.Pada  tahun  1960  ibukota  provinsi  Bali  berpindah  dari Singaraja  menjadi  Denpasar.  Provinsi  Bali  terdiri  dari  pulau  utama  dan  juga  beberapa pulau-pulau kecil disekitaran pulau utama, seperti Pulau Nusa Penida, Nusa Lembongan, Nusa Ceningan, dan Pulau Serangan, Total Bali memiliki 85 pulau termasuk pulau yang tidak  memiliki  penghuni.  Bali  terkenal  memiliki  keindahan  alam  yang  sangat  eksotis, karena dikelilingi oleh laut Pulau Bali terkenal memiliki keindahan laut yang sangat luar biasa.
Kecantikan dari alam Bali ini yang kemudian menarik minat sejumlah pengusaha asing untuk berinvestasi membangun hotel atau usaha lainnya yang berhubungan dengan pariwisata  Bali.  Salah  satu  cara  untuk  memuluskan  jalan  mereka  adalah  menggunakan perjanjian nominee seperti contoh dalam kasus FLS dan LL.
Menurut pertimbangan hakim dalam putusan PN Denpasar tersebut dikatakan bahwa adanya  perjanjian  nominee merupakan  sebuah  penyelundupan  hukum  contohnya WNA tersebut melakukan pencucian uang di Indonesia dengan cara membeli tanah di Indonesia melalui Warga Negara Indonesia yang dia percayai, jadi secara teknis warga asing tersebut mentrasfer  sejumlah  uang  kepada  orang  Indonesia  tersebut  untuk  digunakan  pembelian tanah yang nantinya juga atas nama orang Indonesia tersebut. Kemudian muncul Akta Jual Beli  dan  mulailah  disitu  dibuat  perjanjian nominee untuk  warga  asing  ini  dimandatkan pengolahan tanah yang sebetulnya secara dana memang milik warga asing tersebut.
Hal  ini  dapat  menjadi  celah  hukum  dan  media  pencucian  uang  sebab  dari  Badan Pertanahan Nasional (BPN) dalam urusan jual beli tidak pernah bertanya mengenai asal dana  yang  diperoleh  untuk  pembayaran  pembelian  objek  jual  beli.  Kasus  seperti  ini banyak  terjadi  di  Bali  sebagai  daerah  yang  memiliki  pendapatan  utama  di  bidang pariwisata.  Banyak  warga asing  di  Bali membuat  cara  untuk  mengakali  hukum  dengan cara seperti ini, dan tidak sedikit pula ternyata dana yang digunakan adalah hasil pencucian uang.
Perjanjian nominee merupakan  jenis  perjanjian innominaat ,  yaitu  perjanjian  yang tidak  dikenal  dalam  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata  (KUHPer)  namun  timbul, tumbuh  dan  berkembang  di  masyarakat.  Dalam  KUHPerdata  tidak  dikenal  mengenai Perjanjian Nominee, bahkan dalam aturan hukum ini tidak ada peraturan secara khusus yang  membahas  mengenai  perjanjian  ini.  Secara  KUHPerdata  perjanjian  tersebut disamakan seperti perjanjian lain pada umumnya, tidak secara khusus seperti perjanjian lainnya.
Dalam  pembuatan  perjanjian nominee terdiri  dari  2  (dua)  tahap  yaitu  Perjanjian Utama dan Perjanjian Ikutannya.
Menurut Pasal 1320 KUHPerdata, disebutkan bahwa suatu perjanjian dikatakan sah setelah memenuhi syarat, salah satunya adalah mengenai sebab yang halal, berarti bahwa substansi  yang  diangkat  dalam  suatu  perjanjian  nominee  tidak  berisi  sesuatu  yang  baik menurut  hukum,  karena  dari  awal  perjanjian  ini  dibuat  mempunyai  maksud  untuk menghindari pasal-pasal dalam UUPA yang berkaitan dengan pelarangan penguasaan hak
milik oleh WNA. Selain itu keberadaan perjanjian ini juga melanggar ketentuan mengenai salah satu syarat perjanjian dikatakan sah yaitu terdapat obyek yang diperjanjikan. Objek dalam  perjanjian nominee ini  pada  akhirnya  jatuh  ke  tangan  WNA,  padahal  dalam peraturan di UUPA hal ini dilarang maka keberadaan tanah tersebut akan berubah menjadi statusnya  adalah  objek  terlarang,  hal  ini  melanggar  ketentuan  syarat  sahnya  perjanjian mengenai syarat nomor 3 yaitu yang menjadi obyek dalam perjanjian harus sesuai dengan kaidah hukum.
Dalam perjanjian nominee ini sejak awal dibuatnya pun sudah tidak memiliki itikad baik karena bertujuan untuk mencurangi atau mengakali ketentuan hukum dalam UUPA. Sehingga unsur itikad baik dalam perjanjian ini pun tidak terpenuhi.
Sehingga  dengan  uraian  di  atas  dapat  dikatakan  bahwa  secara  KUHPerdata  pun perjanjian nominee tidak  memenuhi  syarat  objektif  sebagai  syarat  perjanjian  dikatakan sah, sehingga perjanjian ini dapat batal demi hukum karena syarat objektif tidak terpenuhi. Selain  itu  unsur  perjanjian  mengandung  itikad  baik  pun  juga  tidak  terpenuhi,  sehingga dapat dikatakan dalam KUHPerdata perjanjian ini pun juga diragukan keabsahannya.
b. Ditinjau dari Undang-Undang Pokok Agraria
Perihal  keabsahan  perjanjian  nominee  juga  dapat  ditinjau  dari  Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Kepemilikan sebidang tanah yang berupa hak milik oleh WNA adalah suatu kekacauan hukum, mengingat hal ini melanggar ketentuan dalam Undang- Undang  Pokok  Agraria  (UUPA).  Apa  yang  dilakukan  oleh  kedua  pihak  dalam  perkara tersebut jelas melanggar ketentuan Pasal 9 ayat (1), Pasal 21 ayat (1), dan Pasal 26 ayat (2) dari UUPA, namun dengan dibuatnya perjanjian nominee tersebut dikatakan hal ini merupakan peristiwa penyelundupan hukum.
Berikut  akan  penulis  uraikan  mengenai  bentuk  penyelundupan  hukum  yang dilakukan oleh pihak yang terlibat:
1) Hak pakai yang diperjanjikan LL dengan FLS tentang suatu obyek tanah berdasarkan Sertifikat Hak Milik Nomor 1832/Sudimara terdapat suatu kerancuan hukum, dimana menurut  Pasal  41  UUPA  yang  mengatur  tentang  hak  pakai,  Hak  pakai  merupakan suatu  hak  yang  dapat  dinikmati  oleh  WNA  dengan  maksud  menerima  manfaat ekonomisnya  atau  memanfaatkannya  guna  mendapat  keuntungan,  hak  pakai  ini memiliki jangka waktu selama 25 tahun dan dalam prosesnya dibuat dihadapan PPAT dan  didaftarkan.  Dalam  kasus  ini  perjanjian  hak  pakai  yang  diperjanjikan  tidak mencantumkan jangka waktu yang ada selain itu perjanjian yang dibuat hanya berupa perjanjian  di  bawah  tangan  dan  tidak  ada  keterangan  dibuat  dihadapan  PPAT  atau dilakukan pendaftaran. Sehingga seolah-olah hak pakai yang diberikan kepada LL ini seperti  hak  milik,  tidak  mempunyai  jangka  waktu  dan  pemegang  hak  pakai  bebas menggunakan tanah tersebut tanpa terkecuali. Selain itu dalam proses hak milik ini terdapat  kerancuan  mengingat  Sertifikat  Hak  Milik  masih  tercantum  atas  nama Pemilik sebelumnya yaitu almarhum sehingga ketika meninggal seharusnya dilakukan proses turun waris dan selanjutnya dilakukan pembaharuan hak pakai, namun dalam kasus  ini  tidak  terjadi  demikian  justru  asli  sertifikat  hak  milik  juga  dikuasai  oleh pemegang hak pakai. Jadi seolah-olah perjanjian hak pakai hanya berupa kamuflase karena  yang  terjadi  di  lapangan  pemegang  hak  pakai  berbuat  seolah-olah  tanah tersebut adalah miliknya.
2) Selanjutnya mengenai perjanjian pinjaman yang dibuat oleh keduanya dengan objek jaminan adalah tanah yang juga diperjanjikan dengan hak pakai. Hal ini menimbulkan suatu ketidakpastian hukum terkait status tanah, karena dalam waktu yang bersamaan objek tanah tersebut di bebani oleh dua jenis perjanjian yaitu perjanjian penjaminan dalam hal terjadi pinjaman dan juga dibebani hak pakai.
3) Fakta hukum dalam kasus ini selanjutnya terungkap bahwa almarhum pada tanggal 04 Maret 2003 membuat suatu pernyataan dimana dalam pernyataan tersebut ditegaskan bahwa  almarhum  merupakan nominee dari  LL,  padahal  di  Indonesia  semua  aturan
hukum  tidak  mengenal  tentang  perjanjian  jenis  ini bahkan  aturan  hukumnya  pun belum  ada  sampai  saat  ini.  Perjanjian  yang  memakai  WNI  sebagai  yang  dipinjam Namanya oleh WNA merupakan suatu permufakatan jahat sebab isinya bertentangan sekali dengan yang diatur dalam UUPA.
Berdasarkan  hal  tersebut  disimpulkan  bahwa  menurut  Undang-Undang  Pokok Agraria,  kebasahan  dari  perjanjian  ini  adalah  tidak  sah  sebab  substansinya  pun dimaksudkan untuk menghindarkan diri dari ketentuan Pasal 9 ayat (1) dan Pasal 21 ayat (1) tentang peraturan mengenai WNA dilarang mempunyai hak milik atas tanah di negara Indonesia, karena hak milik tersebut merupakan hak bagi warga Indonesia.
3. Peran  dan  Pertanggungjawaban  Notaris  dalam  Pembuatan  Perjanjian  Nominee Berkaitan dengan Pemilikan Tanah Hak terhadap putusan Pengadilan Negeri Denpasar Nomor 426 /Pdt.G/2020/PN Dps
Notaris  dalam  melakukan  profesinya  diatur  berdasarkan  peraturan  perundnag- undangan yang berlaku. Undang-Undang Jabatan Notaris merupakan salah satu dasar hukum bagi  Notaris,  yang  dahulu  diundangkan  melalui  Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004 Tentang  Jabatan  Notaris  yang  kemudian  diperbaharui  dengan  Undang-Undang  Nomor  2 Tahun 2014.
Peran notaris dalam pembuatan perjanjian nominee antara Warga Negara Asing dengan Warga  Negara  Indonesia  cukup  besar,  sebab  notaris  yang  bersangkutan  bertugas  untuk membuat  suatu  akta  autentik  terkait  kepemilikan  tanah  tersebut,  dan  produk  hukum  yang dibuat  notaris  ini  bersifat  untuk  mensahkan  Tindakan  antara  kedua  pihak  ini  sah  dimata hukum. Selain itu notaris juga melakukan perbuatan hukum pembuatan akta autentik lainnya sesuai  dengan  kehendak  kedua  belah  pihak  yang  masih  bersangkutan  dengan  perjanjian nominee .
Notaris dalam mengeluarkan suatu akta autentik wajib selalu memperhatikan batasan- batasan  dalam  aturan  di  tengah  masyarakat.  Ketika  notaris  menyusun  suatu  akta,  disitu muncul kewenangan dari notaris tetapi juga akan muncul suatu tanggung jawab hukum yang diemban oleh Notaris yang bersangkutan.
Tanggung jawab berdasarkan definisi dari responsibility adalah suatu tanggungjawab yang merupakan kewajiban yang timbul atas seseorang berdasarkan peraturan hukum yang berlaku. Notaris dalam menjalankan tugasnya juga dibebankan suatu tanggung jawab yang besar, atau responsibility . Responsibility merupakan suatu ungkapan tentang tanggungjawab dalam  arti  yang  luas,  dimana  notaris  yang  dibebankan  hal  ini  wajib  untuk  melaksanakan tugasnya  berdasarkan  ketentuan  hukum  yang  berlaku  di  Indonesia,  jika  mengalami  suatu tuntutan  ganti  rugi  maka  notaris  tersebut  wajib  untuk  mengganti  kerugian  sesuai  dengan nominal yang telah disepakati.
Dalam  dunia  hukum  dikenal  beberapa  teori  pertanggung  jawaban  menurut  versi beberapa ahli, yaitu teori pertanggungjawaban menurut Hans Kelsen dan menurut Abdulkadir Muhammad.  Masing-masing  para  ahli  tersebut  mengemukakan  mengenai  teori  tanggung jawab.  Uraian  mengenai  teori  pertangunggjawaban  dari  masing-masing  ahli  tersebut  telah diuraikan  dalam  Bab  2.  Dalam  permasalahan  ini,  penulis  akan  lebih  memusatkan  teori pertanggungjawaban  menurut  Abdulkadir  Muhammad,  hal  ini  disebabkan  teori pertanggungjawaban menurut Abdulkadi Muhammad dirasa lebih sesuai dengan penerapan pertanggungjawaban pada notaris dalam Perjanjian Nominee tersebut.
Dalam suatu penyelenggaraan tugas dan jabatan dari suatu pejabat, pertanggungjawaban  tersebut  juga  turut  melekat  dalam  jabatannya  tersebut,  hal  ini  juga berlaku bagi kewenanganan kewajiban yang juga melekat pada pejabat yang bersangkutan. Notaris  merupakan  pejabat  umum  oleh  sebab  itu  dalam  menjalankan  tugasnya  dalam  diri notaris juga melekat mengenai tanggung jawab.
Dalam  menjalankan  tugas  jabatannya  seorang  notaris  wajib  berdasarkan  ketentuan dalam  Undang-Undang  Jabatan  Notaris.  Notaris  bertanggung  jawab  untuk  melaksanakan kewenangan  sesuai  dengan  Pasal  15  UUJN,  melaksanakan  kewajiban  Notaris  berdasarkan
Pasal 16 UUJN dan membuat akta otentik (akta Notaris) sesuai dengan ketentuan Bab VII UUJN tentang Akta autentik.
Dalam suatu perjanjian nominee yang terbentuk, selain dibuat secara unnotariil juga dapat  dilakukan  dihadapan  notaris,  produknya  berupa  akta  autentik.  Sejatinya  notaris mempunyai  peran  untuk  membuat  akta  autentik  yang  disesuaikan  terhadap  yang  menjadi keinginan dari para pihak. Akan tetapi arti dari sesuai kehendak para pihak disini tidak serta merta diartikan sebagai suatu kebebasan yang tidak berlandaskan aturan hukum, tetap saja apa yang  dituangkan  wajib  disesuaikan  pada  peraturan  yang  ada  dan  berkewajiban  untuk mengarahkan para pihak supaya yang diperjanjikan tetap berlandaskan aturan hukum yang ada sehingga perjanjian yang dibuat sesuai dengan syarat sahnya perjanjian.
Namun  pada  kenyatannya  substansi  dalam  perjanjian nominee mayoritas  melanggar ketentuan hukum di Indonesia, sehingga perjanjian ini memiliki hal yang tidak baik. Hal yang diperjanjikan dalam perjanjian nominee ini sejak awal pembentukannya penuh dengan niatan tidak baik karena bertujuan untuk menghindarkan diri dari ketentuan dalam Undang-Undang Pokok Agraria.
Oleh  sebab  itu  suatu  akta  autentik  yang  memuat  tentang  perjanjian nominee dapat dikatakan  bahwa  akta  autentik  tersebut  bukan  merupakan  perjanjian  yang  sah,  hal  ini dikarenakan melanggar ketentuan dalam syarat objektif, oleh sebab itu akta autentik tersebut dalam  dikatakan  batal  demi  hukum.  Akta  autentik  yang  berstatus  demikian  berpotensi memunculkan  permasalahan-permasalahan  suatu  hari  nanti,  bahkan  permasalahan  yang diperkirakan muncul akibat hal ini termasuk dalam suatu perbuatan yang melangggar hukum.
Perjanjian nominee ini  menyalahi  beberapa  aturan  hukum  di  Indonesia,  seharusnya notaris  sebagai  tonggak  hukum  di  Indonesia  mengetahui  bahwa  perjanjian  ini  dilarang  oleh undang-undang.  Ketika  notaris  mengetahui  bahwa  perjanjian  ini  dilarang  tetapi  notaris  tetap melakukannya berarti dapat dikatakan bahwa notaris memfasilitasi suatu tindakan pelanggaran hukum untuk dilakukan oleh para pihak. Notaris yang demikian ini secara pidana dapat dimintai pertanggungjawabnnya, sebab hal ini melanggar Pasal 55 KUHP yaitu turut serta melakukan. Apabila  dilarang  seharusnya  notaris  tidak  memfasilitasinya,  apabila  tetap  melakukan  maka notaris tersebut dikatakan turut serta melakukan.
Hal  yang  dikemukakan  oleh  narasumber tersebut  secara  konkrit  juga  dilakukan  oleh Notaris  FLS  dalam  kasus  posisi  yang  disebutkan  di  atas.  Notaris  ini  telah  melakukan  suatu tindakan yaitu membuat akta pernyataan yang berisi suatu perjanjian nominee antara almarhum FLS dengan dengan LL.
Perbuatan notaris yang demikian ini menurut teori pertanggungjawaban hukum versi Hans Kelsen di atas termasuk dalam suatu perbuatan yang dapat dimintai pertanggungjawaban secara individu dan berdasarkan kesalahan, sebab notaris melakukan perbuatan yang salah dari diri sendiri serta dilakukan secara sadar dan mengetahui jika perbuatan tersebut adalah salah. Sedangkan  menurut  teori  pertanggungjawaban  Abdulkadir  Muhammad,  perbuatan  notaris tersebut dapat dimintai pertanggungjawaban mutlak, sebab kesalahan yang dibuat oleh notaris ini baik secara sadar atau tidak, disengaja atau tidak, tetap menimbulkan suatu kerugian bagi orang lain.
Dalam dunia hukum, jenis pertanggungjawaban ditinjau dari jenis sanksinya dibedakan menjadi  tiga  jenis  yaitu  pertanggungjawaban  perdata,  pertanggungjawaban  pidana,  dan pertanggungjawaban secara administrasi. Masing-masing memiliki karakteristiknya, dan sanksi yang diterima pun menyesuaikan dengan jenis pertanggungjawaban yang dikenainya, contoh jika  melakukan  pertanggungjawaban  perdata  maka  sanksi  yang  diterima  adalah  berdasarkan hukum perdata.
Perbuatan  yang  dilakukan  notaris  tersebut  perihal  pembuatan  perjanjian nominee menimbulkan  suatu  pertanggungjawaban hukum,  bentuk  pertanggung  jawaban  tersebut  akan diuraikan sebagai berikut :
a. Pertanggungjawaban secara perdata
Akta autentik berupa Akta Pernyataan Nomor 04 tanggal 14 Februari 2011 merupakan sebuah  perjanjian nominee yang  dibuat  oleh  Notaris  WD  tersebut  pada  akhirnya menimbulkan sebuah kerugian bagi pihak lain yaitu bagi pihak LL yang merupakan pemberi dana  untuk  pembelian  tanah  bangunan  dan  pada  akhirnya  pembuatan  perjanjian nominee tersebut terbukti secara hukum perdata melakukan pelanggaran, maka notaris tersebut dapat dimintai pertanggungjawaban secara perdata. Bentuk sanksi yang dapat dijatuhkan kepada notaris  secara  perdata  adalah  dapat  berupa  penggantian  ganti  kerugian  sejumlah  nominal tertentu dan akta yang dibuat akan berstatus batal demi hukum.
Dalam  Pasal  16  ayat  (12)  UUJN  berisi  mengenai  suatu  jenis  tanggung jawab  secara hukum yang dikenakan bagi notaris yang melakukan pelanggaran. Aturan tersebut mengatur bahwa Notaris yang melakukan pelanggaran atas tugas dan jabatannya atau terkait perjanjian nominee dapat  dibebankan  suatu  sanksi  perdata  yang  berupa  ganti  kerugian  atas  pokok beserta bunganya sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak, selain itu pemberian sanksi perdata  dapat  dikenakan  bersamaan  dengan  sanksi  administrative  terhadap  notaris  yang bersangkutan.
Sanksi yang diberikan oleh ayat (12) ini merupakan sanksi yang berjenis perdata, sanksi perdata  berbeda  penerapannya  dengan  sanksi  administrative.  Dalam  sanksi  perdata dimungkinkan  untuk  seorang  notaris  yang  menimbulkan  suatu  kerugian  untuk  melakukan penggantian kerugian terhadap pihak yang dirugikan. Walaupun aturan ini tidak diatur secara jelas  dalam  Pasal  41  UUJN,  tetapi  bila  pihak  yang  merasa  dirugikan  akibat  suatu  akta autentik  produk  hukum  dari  si  Notarism  maka  pihak  tersebut  dapat  menuntut  ganti  rugi, sedangkan  akta  autentik  yang  dibuat  di  hadapan  notaris  akan  berubah  status menjadi  akta bawah  tangan.  Ketika  pihak  yang  dirugikan  menuntut  suatu  penggantian  kerugian,  maka notaris  yang  bersangkuta  wajib  untuk  mempertanggungjawabkan  perbuatannya  dengan memenuhi tuntutan ganti rugi tersebut.
Pasal 1243 KUH Perdata mengatur bahwa dalam suatu perikatan jika pelaksanannya timbul  suatu  kerugian  yang  diterima  oleh  salah  satu  pihak,  maka  pihak  yang  merasa dirugikan  tersebut  berhak  untuk  menuntut  adanya  penggantian  kerugian  terhadap  pihak lainnya. Hal ini merupakan suatu kewajiban bagi pihak yang menimbulkan kerugian dalam perikatan tersebut untuk mengganti sejumlah nilai kerugian yang diderita pihak lain. Untuk total nilai nya tergantung hasil diskusi masing-masing pihak.
b. Pertanggungjawaban secara pidana Selanjutnya perihal tindakan yang dilakukan Notaris WD dalam kasus posisi tersebut, seperti yang telah dikemukakan oleh narasumber, notaris yang membuat perjanjian nominee padahal sudah tahu melanggar hukum maka dia juga dapat dikenakan pertanggungjawaban pidana,  sebab  perbuatan  notaris  tersebut  masuk  kedalam  kategori  turut  serta  melakukan. Perbuatan turut serta melakukan dapat dikenakan pidana karena melanggar Pasal 55 KUHP, untuk ancaman pidananya pun dapat berupa pidana penjara.
c. Pertanggungjawaban secara administrasi
Dalam hal jenis pelanggaran yang dilakukan oleh Notaris WD adalah berupa hal yang dilakukan tidak sesuai ketentuan dalam kode etik notaris, maka jenis pertanggungjawaban yang  dapat  dikenakan  oleh  notaris  tersebut  adalah  pertanggungjawaban  administrif.  Jenis pertanggungjawaban ini akan menimbulkan suatu sanksi yang bertingkat mulai dari hanya teguran saja sampai kepada sanksi pemberhentian dengan tidak hormat. Selain itu reputasi dari  si  notaris  juga  akan  terkena  dampaknya  ketika  terjadi  permasalahan  hukum  akibat produk akta yang dibuatnya ternyata melanggar ketentuan undang-undang. Publik menjadi tidak percaya lagi dengan kinerja notaris tersebut.
Notaris  dalam  perbuatan  hukum  terhadap  perjanjian nominee merupakan  suatu pelanggaran  undang-undang,  maka  notaris  yang  demikian  akan  mendapatkan  sanksi  yang diatur  dalam  Undang-Undang  Jabatan  Notaris.  Pasal  16  ayat  (11)  UUJN  menguraikan mengenai sanksi yang diterima, yaitu:
1) Sanksi berupa peringatan secara tertulis;
2) Notaris diberhentikan sementara;
3) Notaris diberhentikan selamanya dengan status hormat; atau
4) Dengan status tidak hormat.
Sanksi yang terdapat dalam pasal tersebut masih bersifat administratif. Bentuk perbuatan hukum yang dilakukan oleh notaris tersebut dapat pula dijatuhi sanksi seperti yang dikemukakan oleh Habib Adjie, sebagai berikut:
1) Sanksi Reparatif:
Tindakan yang dilakukan Notaris merupakan suatu tindakan  yang melanggar tata tertib hukum, dimana hukum di Indonesia belum mengenal perjanjian nominee , tetapi notaris yang  bersangkutan  berani  membuat  suatu  akta  terkait  perjanjian nominee .  Untuk  itu Notaris  dapat  dijatuhi  sanksi  berupa  peringatan  tertulis,  dengan  harapan  notaris  dapat memperbaiki kesalahannya dikemudian hari.
2) Sanksi Punitif :
Apabila hasil dari penyidikan lebih lanjut ternyata Notaris melakukan suatu pelanggaran yang  lebih  berat  terkait  dengan  perbuatan  hukumnya  dalam  perjanjian nominee maka notaris  tersebut  akan  dikenai  sanksi  berupa  pemberhentian  sementara.  Pemberhentian sementara  ini  terdapat  periode  tertentu,  dimana  ketika  waktunya  telah  selesai  maka notaris yang bersangkutan diperbolehkan untuk melakukan tugas jabatannya kembali.
3) Sanksi Regresif Jika Notaris kembali melakukan tindakan dalam hal pembuatan akta perjanjian nominee atau  dengan  tindakan  yang  dianggap  berat  lainnya,  maka  tidak  menutup kemungkinanyangbersangkutn  akan  mendapatkan  sanksi  lebih  berat  berupa pemberhentian secara hormat maupun tidak tergantung hasil penyelidikan nantinya.

## 4. KESIMPULAN
Berdasarkan pada uraian yang telah dijelaskan diatas terhadap kedua permasalahan dalam penelitian  ini,  maka  kesimpulan  yang  dapat  dikemukakan  adalah  perjanjian  pinjam  nama  atau perjanjian nominee yang  terdapat  dalam  kasus  antara  LL  (WNA)  dengan  nominee  FL  (WNI) dalam penguasaan atas tanah di Denpasar dengan tujuan agar LL (WNA)  memiliki hak milik atas tanah  merupakan  suatu  upaya  penyeludupan  hukum.  Maka  dalam  KUHPerdata  diragukan keabsahannya,  karena  secara  KUHPer  tidak  memenuhi  syarat  objektif  sebagai  syarat  sah perjanjian  mengenai  sebab  yang  halal,  karena  maksud  dari  perjanjian nominee ini  tidak  berisi sesuatu  yang  baik menurut  hukum,  karena  dari  awal  perjanjian  ini  dibuat  mempunyai  maksud untuk menghindari pasal-pasal dalam UUPA yang berkaitan dengan pelarangan penguasaan hak milik oleh WNA, serta tidak memenuhi unsur perjanjian mengandung itikad baik karena sejak awal perjanjian ini dibuat dengan itikad tidak baik karena mencurangi ketentuan dalam UUPA. Berdasarkan Undang-undang Pokok Agraria keabsahan perjanjian nominee juga tidak sah karena tujuan dari perjanjian ini untuk menghindar dari ketentuan pasal 9 ayat (1) dan Pasal 21 ayat (2) tentang peraturan mengenai WNA dilarang memiliki hak atas tanah di Indonesia.
Dalam pembuatan perjanjian nominee yang merupakan penyeludupan hukum tetapi jika notaris  tetap  membantu  untuk  membuat  perjanjian  nominee  maka  perbuatan  notaris  ini  dapat melanggar Pasal 55 KUHP, yaitu turut serta merlakukan perbuatan yang melanggar hukum.
Bentuk pertanggung jawaban notaris dapat berupa pertanggung jawaban secara perdata dengan sanksi berupa penggantian ganti kerugian sejumlah nominal tertentu dan akta yang dibuat akan berstatus batal demi hukum.
Dapat berupa pertanggung jawaban secara pidana apabila terbukti turut serta melakukan dan dapat dikenakan sanksi pidana penjara.
Dapat  juga  diminta  pertanggung  jawaban  secara  administrasi  karena  perbuatan  notaris tersebut tidak sesuai ketentuan dalam kode etik notaris dengan sanksi teguran saja sampai kepada sanksi pemberhentian dengan tidak hormat.

## 5. DAFTAR PUSTAKA

## A. Peraturan Perundang-Undangan:
Indonesia. Undang-Undang Dasar 1945 LN No. 75 Tahun 1959, BN No. 69 Tahun 1959 dan perubahannya .
Moeljatno. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana. Jakarta: Bumi Aksara. 2021.
Subekti, R. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Jakarta: Pradnya Paramita. 2019.
_______ Undang-Undang  Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria .  UU  No.  5.  LN No. 104 Tahun 1960.
_______ Undang-Undang Tentang Jabatan Notaris . UU No. 30. LN No. 117 Tahun 2004. _______ Undang-Undang Tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris . UU No. 2. LN No. 3 Tahun 2014.
B. Buku : Adjie, Habib. Hukum Notaris Indonesia (Tafsir Tematik Terhadap Undang-Undang Jabatan Notaris) , Cetakan Ketiga. Bandung: Refika Aditama. 2015. Adjie, Habib. Hukum Notaris Indonesia . Jakarta: Erlangga. 2016. Adjie,  Habib .  Sanksi  Perdata  dan  Administratif  terhadap  Notaris  sebagai  Pejabat  Publik, Cetakan Kedua . Bandung: Refika Aditama. 2012. Ali, Zainuddin . Metode Penelitian Hukum . Jakarta: Sinar Grafika. 2014.
Anshori,  Abdul  Ghofur. Lembaga  Kenotariatan  Indonesia , Prespektif  Hukum  dan  Etika. Yogyakarta: UII Press. 2015.
Azheri, Busyra. Corporate Social Responsibility dari Voluntary menjadi Mandotary . Jakarta: Raja Grafindo Perss. 2012.
Budiono,  Herlien. Asas  Keseimbangan  Bagi  Hukum  Perjanjian  Indonesia .  Bandung:  Citra Aditya Bakti. 2014.
H.S, H. Salim. Peraturan Jabatan Notaris . Jakarta: Sinar Grafika. 2021. H.S,  H.  Salim. Perkembangan  Hukum  Kontrak  Innominaat  di  Indonesia .  Jakarta:  Sinar Grafika. 2014.
Harsono,  Boedi. Hukum  Agraria  Indonesia  Sejarah  Pembentukan  Undang-undang  Pokok Agraria Isi dan Pelaksanaannya . Jakarta: Djambatan. 2017. Ibrahim, Johannes dan Lindawaty Sewu. Hukum Bisnis Dalam Perspektif Manusia Modern . Jakarta: Refika Aditama. 2014.
Ibrahim,  Johnny. Teori  &  Metodologi  Penelitan  Hukum  Normatif .  Malang:  Bayumedia Publishing. 2007.
Jened, Rahmi. Teori dan Kebijakan Hukum Investasi Langsung . Jakarta: Kencana. 2016. Khairandy,  Ridwan. Hukum  Kontrak  Indonesia  Dalam  Perspektif  Perbandingan  (Bagian Pertama) . Yogyakarta: FH UII Press. 2013. Mamudji,  Sri et  al .. Metode  Penelitian  Dan  Penulisan  Hukum .  Jakarta:  Badan  Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia. 2005.
Naja, Daeng. Teknik Pembuatan Akta . Yogyakarta: Pustaka Yustisia. 2013. Notodisoerjo,  R.Soegono. Hukum  Notariat  Di  Indonesia  Suatu  Penjelasan .  Jakarta:  Raja Grafindo Persada. 2013.
Putra, Ida Bagus Wyasa. Hukum Bisnis Pariwisata . Bandung: Refika Aditama. 2013.
Raharjo, Satjipto. Ilmu Hukum . Bandung: Citra Aditya Bakti. 2000. Sidharta, Syamsul. Tugas dan Kewenangan Notaris dalam Pembuatan Akta Autentik ,. Jakarta: Prenada Media. 2018.
Soekanto Soerjono dan Sri Mamudji. Penelitian Hukum Normatif: Suatu Tinjauan Singkat . Jakarta: Raja Grafindo Persada. 2015.
Soekanto, Soejono. Pengantar Penelitian Hukum . Jakarta: Universitas Indonesia Press. 2014. Soekanto, Soerjono et.al. Penelitian Hukum Normatif . Jakarta: Rajagrafindo Persada. 2011. Soekanto, Soerjono. Pengantar Penelitian Hukum , Cet. 3. Jakarta: Universitas Indonesia (UI- Press). 2010.
Soemardjono, Maria S.W. Penguasaan Tanah Oleh Warga Negara Asing Melalui Perjanjian Nominee . Denpasar: Rapat Kerja Wilayah Ikatan Notaries Indonesia (INI). 2017.
Subekti, R.dan R.Tjiirosudibio. Kamus Hukum. Jakarta: Pradnya Paramita. 2015.
Subekti. Aneka Perjanjian . Bandung: Citra Aditya Bakti. 1995.
Subekti. Hukum pembuktian . Jakarta: Pradnya Paramitha. 2015. Subekti. Hukum Perjanjian . Jakarta: Intermasa. 2012. Sumardjono,  Maria  S.  W. Alternatif  Kebijakan  Pengaturan  Hak  Atas  Tanah  Beserta Bangunan  bagi  Warga  Negara  Asing  dan  Badan  Hukum  Asing. Jakarta:  Kompas Media Nusantara. 2007.
Sumardjono, Maria S.W. Kebijakan Pertanahan . Jakarta: Kompas. 2015. Supriadi. Hukum Agraria . Jakarta : Sinar Grafika. 2019. Tedjosaputro, Liliana. Etika Profesi Notaris: Dalam Penegakan Hukum Pidana . Yogyakarta: Bigraf Publishing. 2014.
Triwulan  Titik  dan  Shinta  Febrian. Perlindungan  Hukum  bagi  Pasien .  Jakarta:  Prestasi Pustaka. 2012.
Waluyo, Dody Radjasa. Kewenangan Notaris Selaku Pejabat Umum . Jakarta: Sinar Grafika. 2013.
Widjaja, Gunawan. UU PT dan Undang-Undang Penanaman Modal serta Permasalahannya Dalam Praktik . Jakarta: Radjawali Press. 2008.
C. Jurnal :
Anggriani,  Jum.  “Penerapan  Asas  Nasionalitas  dalam  Perundang-Undangan  Agraria Indonesia”, Jurnal Dinamika Hukum , Vol. 12 No. 1, (Tahun 2018). 173-185. Dyani,  Vina  Akfa.  “Pertanggungjawaban  Hukum  dan  Perlindungan  Hukum  bagi  Notaris dalam Membuat Party Ace” , Jurnal Lex Renaissance , Vol. 2 No. 1, (Januari 2017). 165-175.
Fitria, Annisa. “Kajian Yuridis Perjanjian Nominee Dalam Kepemilikan Tanah Oleh Warga Negara Asing Di Kabupaten Badung Bali,” Lex Jurnalica. (Agustus 2018). Hlm. 91- 100.
Latumeten, Pieter E. “Reposisi Pemberian Kuasa dalam Konsep “Volmacht dan Lastgeving” Berdasarkan Cita Hukum Pancasila” . Jurnal Hukum dan Pembangunan . Vol 47 No. 1. (Januari-Maret 2017). 1-38.
Ola, Clara Yunita Ina. “Tanggungjawab Pidana, Perdata, dan Administrasi Asisten Perawat dalam  Pelayanan  Kesehatan  Desa  Swadaya”, Jurnal  Legality ,  Vol.  25  No.  2, (September 2018). 134-146.
Pramono, Dedy. “Kekuatan Pembuktian Akta yang Dibuat oleh Notaris Selaku Pejabat Umum menurut Hukum Acara Perdata di Indonesia”, Jurnal Lex Jurnalica , Vol. 12 No. 3, (Desember 2015), 248-258.
Subakti, Anton Diary S. “Kajian Yuridis Perjanjian Nominee Terhadap Keabsahan Jual Beli Tanah oleh Warga Negara Asing Ditinjaun dari UU RI Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UUPA)” ,  Jurnal  Hukum  dan  Kemasyarakatan  Al- Hikmah , Vol. 2 No. 2, (Juni 2021) 240-247.
Sulastin,  Inka  Cyntia. “Analisis  Mengenai  Kedudukan  Perjanjian  Nominee antara  Karpika Wati (WNI) dengan Alain Maurice Pons (WNA)”, Jurnal Hukum Adigama , Vol. 2 No. 2, (Desember 2019). 1-18.
Tulenan, Ghita Aprillia. “Kedudukan dan Fungsi Akta di Bawah Tangan yang Dilegalisasi Notaris”. Jurnal Lex Administratum . Vol. II No.2. (April 2014). 122-130. Winarta,  Eddy  Nyoman.  “Hak  Pakai  Atas  Rumah  Hunian  Warga  Negara  Asing  Dalam Perkawinan  Campuran  Tanpa  Perjanjian  Kawin,” Acta  Comitas  Jurnal  Hukum Kenotariatan . (Maret 2017). Hlm. 42-57. Yusa, I Gede etc. “Akibat Hukum Akta Perjanjian Nominee Terhadap Pihak Ketiga,” Acta Comitas , (Oktober 2016). Hlm. 141-152.
D. Internet
“Definisi BPKM”. 05 Mei 2022.
https://www.bkpm.go.id/id/tentangbkpm/profillembaga#:~:text=BKPM%20(Badan
%20Koordinasi%20Penanaman%20Modal,berdasarkan%20ketentun%20peraturan %20perundang%2Dundangan , diunduh tanggal 05 Mei 2022.
“Nominee  Agreement”.  (04  Mei  2022). https://legalbeagle.com/7313518-nominee- agreement.html , diunduh tanggal 04 Mei 2022. “NomineeAgreement”.(04Mei2022). http://www.vernimmen.com/Practice/Glossary.php , diunduh tanggal 04 Mei 2022.
“Provinsi Bali”. 05 Mei 2022. https://tarubali.baliprov.go.id/sekilas-bali/ , diunduh tanggal 05 Mei 2022.
E. Putusan
Pengadilan Negeri, Putusan Pengadilan Negeri Denpsar Nomor 426/Pdt.G/2020/PN.Dps Tahun 2020.