Jurnal Interpretasi Hukum | ISSN: XXXX | E-ISSN: XXXX Vol. 1, No. 1 – Agustus 2020 Hal. 112-117| Available online at https://www.ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/juinhum

## AKIBAT HUKUM PERJANJIAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH
Made Erik Krismeina Legawantara, Desak Gde Dwi Arini, Luh Putu Suryani Fakultas Hukum Universitas Warmadewa, Denpasar – Bali, Indonesia

## Abstrak
Jual  beli  biasanya  dilakukan  dengan  perjanjian  atau  yang  dikenal  dengan  perjanjian  jual  beli,  berdasarkan hukum  adat  perjanjian  jual  beli  merupakan  perjanjian  yang  bersifat  riil,  maksudnya  penyerahan  barang  yang diperjanjikan  merupakan  syarat  yang  mutlak dipenuhi  untuk  adanya  sebuah  perjanjian. Penelitian  in  bertujuan untuk  mengetahui  tentang  pengaturan  perjanjian  jual  beli  hak  atas  tanah  dan  mengetahui  akibat  hukum perjanjian  jual  beli  hak  atas  tanah  apabila  terjadi  wanprestasi.  Metode  yang  digunakan  dalam  penelitian  yaitu metode hukum normative dengan pendekatan perundang-undangan (satute aproach) dan pendekatan konseptual. Jenis  data  yang  digunakan  ada  dua  yaitu  Primer  (UU  dan  Perundang-Undangan)  sebagai  data  utama  dan  data sekunder  (sumber  kepustakaan,  buku-buku dan  jurnal  penelitian).  Data  yang dianalisis  disajikan  dalam bentuk deskripsi. Hasil Penelitian menunjukan bahwa engaturan jual beli hak atas tanah diatur dalam pasal 1457. KUH Perdata  yang  menentukan  bahwa  jual  beli  adalah  kesepakatan  antara  pihak  pembeli  dan  pihak  penjual  dalam suatu perjanjian dimana syarat sahnya perjanjian wajib memenuhi syarat subyektif dan syarat obyektif, dengan konsekwensi  bahwa  perjanjian  tidak  bisa  dibatalkan  secara  sepihak  karena  wajib  dilaksanakan  dengan  etikad baik. Kemudian, akibat Hukum Wanprestasi bagi Para Pihak Dalam Pembatalan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah diatur dalam Pasal 1366 KUH Perdata yang menentukan bahwa setiap orang bertanggung jawab tidak saja untuk kerugian yang disebabkan perbuatannya, tetapi juga untuk kerugian yang disebabkan oleh kelalaian atau kekurang hati-hatian. Pasal 1366 KUH Perdata menjelaskan mengenai tanggung jawab seseorang yang  telah  melakukan  kerugian  kepada  orang  lain/pihak  lain,  baik  itu  karena  perbuatannya  sendiri  atau  pun karena kelalaian dan kekurang hati-hatian yang mengakibatkan pihak lain menderita kerugian olehnya.
Kata kunci : Hak Atas Tanah; Jual Beli; Perjanjian

## Abstract
Sale and purchase is usually done by an agreement or what is known as a sale and purchase agreement, based on customary law a sale and purchase agreement is a real  agreement, meaning that the delivery of the goods agreed upon is an absolute requirement fulfilled for the existence of an agreement. This research aims to find out  about  the  arrangement  of  the  land  purchase  agreement  and  find  out  the  legal  consequences  of  the  land purchase agreement if there is a default. The method used in this research is the normative legal method with the statutory approach (satute aproach) and the conceptual approach. There are two types of data used, namely Primary (Laws and Regulations) as primary data and secondary data (sources of literature, books and research journals).  Data  analyzed  are  presented  in  the  form  of  descriptions.  Research  results  show  that  the  sale  and purchase rights of land rights are regulated in article 1457. The Civil Code which determines that buying and selling is an agreement between the buyer and the seller in an agreement where the legal terms of the agreement must meet subjective and objective conditions, with the consequence that the agreement is not can be canceled unilaterally  because  it  must  be  implemented  in  good  faith.  Then,  due  to  the  Default  Law  for  the  Parties  In Canceling the Deed of Agreement on the Sale and Purchase of Land Rights, it is regulated in Article 1366 of the Civil Code which stipulates that everyone is responsible not only for losses caused by his actions, but also for losses caused by negligence or indifference careful. Article 1366 of the Civil Code explains the responsibility of someone  who  has  done  harm  to  another  person  /  other  party,  either  because  of  his  own  actions  or  due  to negligence and carelessness that causes other parties to suffer losses from him.
Keywords: Land Right; Sale and purchase; Agreement

## I. PENDAHULUAN
Dalam  mewujudkan  pembangunan  nasional  yang  adil  dan  makmur  berdasarkan  Pancasila  dan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia tahun 1945 yang berdaulat, aman, tentram, tertib dalam lingkungan pergaulan dunia, untuk merealisasikan tujuan tersebut dibutuhkan dana yang cukup
besar  sehingga  pemerintah  daerah  terus  menggali  dana  dari  berbagai  sektor  salah  satu  diantaranya berasal dari sektor pajak. Seiring dengan pelaksanaan otonomi daerah, pemerintah daerah harus cerdas mengelola kinerja keuangannya.
Salah  satu  jenis  pajak  yang  diterapkan  yaitu  pajak  dalam  transaksi  jual  beli  tanah. Perkembangannya  pajak  ini  tentu  menjadi  perhatian  utama  dengan  melihat  fenomena  tumbuhnya aktivitas  mengenai  kepemilikan  maupun  peralihan  kepemilikan  lahan  pertanahan  yang  diakibatkan pesatnya laju  kepadatan  penduduk  Indonesia.  Hal  ini  dapat  dilihat  dari  jumlah  penduduk  yang  terus meningkat dengan lahan yang tetap sehingga menyebabkan selisih perbandingan yang semakin besar antara  jumlah  penduduk  dan  luas  lahan.  Pajak  dalam  transaksi  jual-beli  tanah  terbagi  atas;  Pajak Penjual  dan  pajak  pembeli.  Pajak  penjual,  dikenakan  Pajak  Penghasilan  (PPh).  Dasar  hukum pengenaan  PPh  terbaru  untuk  penjual  tanah  adalah  Pasal  1  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  (PP) Republik  Indonesia  Nomor  34  Tahun  2016  Tentang  Pajak  Penghasilan  atas  Penghasilan  dari Pengalihan  Hak  atas  Tanah  dan/atau  Bangunan,  dan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  atas  Tanah dan/atau Bangunan beserta Perubahannya:
“Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari:
1. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau
2. Perjanjian  pengikatan  jual  beli  atas  tanah  dan/atau  bangunan  beserta  perubahannya,  terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final”.
Dalam  masyarakat  jual  beli  bukanlah  hal  yang  baru,  karena  jual  beli  telah  dilakukan  sejak zaman  dahulu.  Jual  beli  biasanya  dilakukan  dengan  perjanjian  atau  yang  dikenal  dengan  perjanjian jual  beli,  berdasarkan  hukum  adat  perjanjian  jual  beli  merupakan  perjanjian  yang  bersifat  riil, maksudnya  penyerahan  barang  yang  diperjanjikan  merupakan  syarat  yang  mutlak  dipenuhi  untuk adanya sebuah perjanjian. Dengan kata lain, apabila telah diperjanjikan sesuatu hal akan tetapi dalam prakteknya  belum  diserahkan  objek  perjanjian  tersebut  maka  perjanjian  tersebut  dianggap  tidak  ada atau belum ada perjanjian ( Subekti, 1988 ). Selain itu juga menganut asas terang dan tunai, yaitu jual beli berupa penyerahan hak untuk selama-lamanya dan pada saat itu juga dilakukan pembayarannya oleh pembeli yang diterima oleh penjual ( Harsono, 2008 ). Keadaan tersebut berbeda dengan ketentuan tentang  perjanjian  jual  beli  yang  diatur  dalam  Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata,  karena  sesuai dengan  Pasal  1458  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (KUH  Perdata)  menentukan  bahwa  “jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak sewaktu mereka telah mencapai sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayar”.
Atas  dasar  pasal  tersebut,  terlihat  bahwa  perjanjian  dianggap  telah  ada  sejak  tercapai  kata sepakat, meskipun barang yang diperjanjikan belum diserahkan maupun harganya belum dibayar. Jual beli dalam masyarakat dengan objek jual beli hak atas tanah, juga dilakukan dengan perjanjian untuk lebih  memberikan  kepastian  hukum,  karena  hak  atas  tanah  termasuk  objek  perjanjian  yang  secara khusus  diatur  dalam  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku  di  mana  setiap  perbuatan  hukum yang  menyangkut  tentang  hak  atas  tanah  terikat  atau  harus  mengikuti  ketentuan  yang  diatur  dalam peraturan  perundangundangan  tersebut.  Maksudnya  pihak  yang  akan  melakukan  perbuatan  hukum yang  menyangkut  tentang  hak  atas  tanah,  harus  tunduk  terhadap  aturan  hukum  yang  mengatur  atau berkaitan  dengan  pengaturan  tentang  hak  atas  tanah  atau  dengan  kata  lain  pihak  yang  melakukan perbuatan melakukannya, akan tetapi dia terikat dengan ketentuan hukum yang mengatur tentang Hak Atas Tanah (HAT).
Beberapa  penelitian  yang  diluncurkan  oleh  para  peneliti  sebelumnya  telah  mengkaji  tentang transaksi  jual  beli  seperti Fajaruddin,  (2017) ; Hayati  (2016) ; Luthfi  &  Khisni  (2018) ; Misbach, Ryandono,  &  Prasetyo  (2019) ; Rosandi  (2016) mengatakan  bahwa  erlindungan  hukum  terhadap pembeli  hak  atas  tanah  karena  jual  beli  terhadap  tanah  yang  belum  didaftarkan  apabila  yang memperolehnya  dengan  itikad  baik  tetap  mendapatkan  perlindungan  berupa  perlindungan  hukum represif. Kemudian, (Santyaningtyas & Zubaidi, 2020) menyatakan bahwa Komite Ajudikasi sebagai pelaksana PTSL harus berkoordinasi dengan PPAT untuk memastikan bahwa PTSL memenuhi tahap penelitian data hukum sehingga pendaftaran tanah yang teratur dan lengkap tercapai dan memberikan kepastian hukum kepemilikan hak atas tanah.
Sehubungan dengan hal tersebut diatas, perjanjian jual beli tidak pernah diatur dalam peraturan perundang-undangan  yang  berkaitan  dengan  hak  atas  tanah,  sehingga  kedudukan  serta  bagaimana kekuatan  hukum  perjanjian  jual  beli  terkadang  masih  dipertanyakan  terhadap  pelaksanaan  jual  beli hak  atas  tanah.  Dalam  pelaksanaanya,  perjanjian  tersebut  senantiasa  tidak  berjalan  sesuai  dengan
kesepakatan  yang  diinginkan  oleh  para  pihak.  Dalam  kondisi  tertentu  dapat  timbul  masalah  yang mengakibatkan  terjadinya  ingkar  janji  atau  wanprestasi.  Beberapa  diantaranya  bentuk  ingkar  janji yang terjadi dalam pelaksaan perjanjian pengikatan jual beli mengenai keterlambatan pembayaran dari pihak pembeli, pihak penjual yang menjual objek jual beli kepada pihak lain, pihak penjual yang tidak melakukan  kewajibannya  seperti  tidak  menyerahkan  bukti  tanda  milik  tanah  tersebut  juga  sertifikat kepada pihak pembeli, tidak menyerahkan objek jual beli kepada pembeli, dan menjadikan objek jual beli  sebagai  jaminan  di  bank,  menjual  ataupun  menyewakan  kepada  orang  lain.  Berdasarkan  latar belakang, maka penelitian ini bertujuan untuk mengetahui tentang pengaturan perjanjian jual beli hak atas  tanah  dan  mengetahui  akibat  hukum  perjanjian  jual  beli  hak  atas  tanah  apabila  terjadi wanprestasi.

## II. METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  didesain  dengan  menggunakan  metode  hukum  normative  dan  pendekatan  perundang- undangan  (satute  aproach)  dan  pendekatan  konseptual  ( Muhammad,  2004 ).  Pendekatan  perundang- undangan  dilakukan  untuk  meneliti  akibat  hukum  perjanjian  jual  beli  hak  atas  tanah.  Ada  dua  jenis sumber data dalam penelitian ini yaitu data primer yang berasal dari:
1. Undang-Undang Dasar RI Tahun 1945
2. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata)
3. Undang-Undang  Nomor  36  Tahun  2008  Tentang  Perubahan  Keempat  Atas  Undang-Undang nomor 7 Tahun 1983 Tentang Pajak Penghasilan
4. Peraturan  Pemerintah  (PP)  Republik  Indonesia  Nomor  34  Tahun  2016  Tentang  Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah.
Kemudian, bahan sekunder yaitu bahan hukum yang bersumber dari rancangan peraturan perundang- undangan, hasil ilmiah sarjana, hasil-hasil penelitian, jurnal-jurnal hukum, disertai tulisan-tulisan para ahli di bidang hukum nasional maupun internasional yang didapat dari studi kepustakaan yang terkait dengan  pemasalahan.  Setelah  bahan-bahan  hukum  tersebut  dikumpulkan,  selanjutnya  bahan  hukum tersebut dianalisis secara deskriptif analisis yang kemudian disajikan dalam bentuk deskriptif. Maksud dari  deskriptif  ialah  bahwa  penyajian  dengan  menggambarkan  secara  lengkap  tentang  aspek-aspek tertentu yang berkaitan dengan masalah penulisan ini dengan tambahan diberikan argumentasi hukum.

## III. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

## Pengaturan Perjanjian Jual Beli Hak atas Tanah
Terang  dan  tunai  dijadikan  dasar  dalam  bertransaksi  pertanahan.  Terang  dalam  artian  adanya keterbukaan, kejelasan 0bjek dan subjek pemilik beserta kelengkapan surat-surat pembuktian pemilik tanah.  Tunai  artinya  pembayaran  yang  seketika  dan  sekaligus  ( Muhamad,  2002 ).  Faktanya,  dengan alasan yang beragam konsep tersebut sering tidak terpenuhi tetapi bukan berarti transaksi tidak dapat dilaksanakan  karena  terdapat  instrumen  lain  berupa  akta  pengikatan  jual  beli  menjadi  daya  ikat  dan transaksi  dinyatakan  sudah  terjadi  sambil  menunggu surat  yang  belum  selsai,  syarat  belum dipenuhi karena proses pembayaran yang belum lunas. Terdapat dua versi akta jual beli:
1. Pernjanjian jual beli yang mengikat adalah janji karena biasanya harga tidak dibayar penuh (biasanya disebut sebagai jual beli mengikat tidak dibayar penuh).
2. Mengikat akta jual beli, pembayaran dibayar penuh, tetapi akta pembelian tidak dapat dieksekusi sebelum PPAT yang berwewenang karena masih ada proses yang belum selesai, misalnya: masih dalam proses split sertifikat masih menggabungkan serta alasan lainnya menyebabkan akta jual beli tidak dapat dibuat (biasanya disebut pengikat jual belum lunas ( Bintang & Dahlan, 2002:23 )
Jika formulir mengikat untuk penjualan dan pembelian tidak diatur maka tidak ada surat kuasa kecuali persyaratan untuk memenuhio kewajiban. Sementara, jika pembayaran dilunasi dan pengikat jual beli dibayar bersamaan, hal ini disertai dengan otorisasi penjualan dari penjual dan pembeli. Jadi ketika semua persyaratan telah dipenuhi tanpa kehadiran penjual yang diminta karena mereka sudah diwakili  dengan  surat  kuasa,  dengan  penerbit  suara  kuasa  menjual  ke  pembeli,  notaris  /PPAT  dapat segera  menandatangani  akta  penjualan  untuk  nanti  memproses  nama  sertifikat.  Kekuatan  untuk menjual milik kategori kekuatan yang dugunakan untuk mentranfer tangan suatu barang yang hanya dapat dilakukan oelh pemiliknya. Itulah sebabnya surat kuasa demgan kata-kata yang jelas dinyatakn dalam dokumen untuk surat kuasa ini (pasal 1796 KUHPerdata).
Kewenangan  untuk  menjual  ini  dapat  diperkenalkan  sebagai  klausul  dalam  penjualan  dan pembelian  yang  mengikat.  Selain  itu,  juga  dapat  berdiri  sendiri  dalam  bentuk  akta  terpisah.  Jadi, ketika  menandatangani  maka  anda  menandatangani  dua  tindakan:  perjanjian  pembelian  yang mengikat dan surat kuasa untuk menjual. Dalam hal surat kuasa untuk menjual akses sebagai klausul dalam  perjanjian  pembelian  yang  mengikat  hanya  kata  penrjanjian  pembelian  yang  mengikat  (PJB) yang ditandatangani.
Dalam  satu  kasus,  kekuatan  penjual  tampaknya  dimasukan  sebagai  klausul  dalam  perjanjian pembelain  yang  mengikat.  Sebelum  menandatangani  perjanjian  pembelian  yang  mengikat,  notaris membca  konten  akta  yang  akan  menandatangani  dan  pembeli  menjelaskan  ini  sebagai  tanda, disepakati bersama dan disepakati.
Jika  klausul  menyatakan/mengatur  dengan  kata-kata  ketat  yang  memberikan  kekuatan pembelian untuk menjual, maka pada saat kepatuhan dengan semua persyaratan untuk meningkatkan ikatan  penjualan  dengan  kata  jual  beli  sebegai  penjual.  Pembeli  bertindak  sebgai  surat  kuasa  untuk penjual  berdasarkan  surat  kuasa  yang  sudah  ada  dalam  perjanjian  penjualan  dan  pembelian  yang mengikat  dimana  penjualan  dan  pembelian  ditanda  tangani  dengan  sempurna  oleh  penjual  dan pembeli.  Namun,  jika  perjanjian  pembelian  yang  mengikat  tidak  memiliki  otorisasi  penjual  sperti yang dijelaskan sebelumnya, ia dapat melapor kepada pihak berwenang.
Untuk  jenis  perjanjian  jual  beli  yang  mengikat,  surat  kuasa  dalam  perjanjian  jual  beli  yang mengikat  adalah  mutlak  yang  berarti  tidak  dapat  dicabut  dan  tidak  akan  kedaluwarsa  karena  alasan yang ditentukan dalam pasal 1813 KUH Perdata. Ini untuk memastikan kepastian hukum bagi pembeli yang  telah  membayar  harga  penuh  tetapi  tidak  dieksekusi  setelah  nama.  Perlu  diketahui  bahwa  jika surat  kuasa  ini  merupakan  bagian  yang  tidak  terpisahkan  dari  perjanjian  jual  beli  yang  mengikat, dalam hal akta perjanjian jual beli yang mengikat, ditandatangani dengan sempurna tanpa ada elemen kesalahan,  paksaan  atau  penipuan.  Proses  penjualan  dan  pembelian  yang  mengikat  tetap  menjadi perjanjian jual beli dan nama sertifikat memang telah berakhir sebgaiman mestinya, kecuali jika proxy digunakan  semata-mata  menjaula  asset  tanpa  dikaitkan  dengan  perjanjian  pembelian  surat  kuasa murni  dapat  ditarik  dengan  menggunakan  akta  penarikan  kekuasaan  dalam  hal  jual  beli  dan pemindahan nama tidak terjadi. Namun, jika nama dibalik akta pembelian dan pembelia telah terjadi. Pembatalan penjualan dan pembelian harus dilakukan melalui gugatan ke pengadilan yang kompeten jika dapat membuktikan bahwa kuasa diberikan oleh karena kesalahan, paksaan ataun penipuan.
Perjanjian jual beli tanah disimpulkan untuk membuat komitmen smentara sebelum akta resmi jual  beli  dilakukan  dihadapan  Petuga  Pembuatan  Akta  Tanah  (PPAT).  Secara  umum,  isi  perjanjian untuk  mengikat  penjualan  dan  pembelian  tanah  adalah  perjanjian  penjual  untuk  berkomitmen  untuk menjual kepada pembeli, disertai dengan memberikan tanda atau uang muka berdasarkan perjanjjian. Pada  dasarnya,  pengikat  pekerja  perjanjian  pembelian  tanah  dirusak  untuk  alasan  tertentu  seperti pembayaran harga tidak dibayar. Pengikat perjanjian pembelian berisi perjanjian sperti jumlah harga pada saat pembayaran dan perjanjian pembelian ( Mashudi & Ali, 2001 ).

## Akibat Hukum Perjanjian Jual Beli Hak atas Tanah apabila Terjadi Wanprestasi
Suatu  perjanjian  jual  beli  dapat  berjalan  dan  terlaksana  dengan  baik  apabila  para  pihak  telah memenuhi  isi  perjanjian  jual  beli  mengenai  janji-janji  dan  kewajiban  para  pihak  seperti  yang  telah dituangkan  dalam  perjanjian  tanpa  ada  salah  satu  pihak  yang  dirugikan  dalam  perjanjian  jual  beli. Tetapi  adakalanya  perjnjian  jual  beli  hak  atas  tanh  tidak  terlaksana  dengan  baik  apabila  salah  satu pihak  tidak  memenuhi  apa  yang  telah  dijanjikan  dalam  perjanjian  jual  beli  yang  dibuat  berdasarkan kesepatakan bersama pihak yang tidak melakukan kewajiban- kewajibannya sesuai dengan apa yang telah diperjanjikannya maka dapat dikatakan melakukan wanprestasi . Seseorang melakukan perbuatan wanprestasi dalam  suatu  perjanjian  jual  beli  terkadang  tidaklah  mudah  karena  sering  sekali  dalam suatu perjanjian tidak diisikan secara jelas dan tepat kapan suatu pihak diwajibkan untuk melakukan kewajiban-kewajibannya atau janji-janjinya seperti apa yang diperjanjikan dalam perjanjian jual beli hak atas tanah yang para pihak lakukan.
Menurut Subekti  (1988) dari  pengertian  dan  penjelasannya  di  internet  dengan  website www.wanprestasi  Indonesia-online.co.id  wanprestasi  memiliki  arti  prestasi  buruk  artinya  suatu keadaan  yang  dikarenakan  kelalaian  atau  kesalahan  salah  satu  pihak  karena  salah  satu  pihak melanggar/tidak dapat memenuhi kewajiban-kewajibannya seperti apa yang telah disepakati dan apa
saja  yang  telah  diperjanjikan  dalam  kontak  yang  dibuat  oleh  para  pihak  dan  tentunya,  kesepakatan yang  mereka  lakukan  bukan  dalam  keadaan  memaksa  namun  memang  berdasarkan  atas  persetujuan kedua  belah  pihak.  www.wanpretasi  Indonesia-online.co.id,  diakses  tanggal  3  Januari  2020  pada pukul 22.00.
Wanprestasi  berbeda  dari  tindakan  melawan  hukum  meskipun  banyak  orang  umumnya menganggap bahwa default adalah bagian dari tindakan melawan hukum karena seorang debitur yang gagal  membayar  hutang  tepat  waktu  jelas  merupakan  pelanggaran  terhadap  hak-hak  debitu  dan kreditur.  Anggapan  semacam  itu  benar  adanya,  tetapi  ketika  akan  dituangkan  dalam  bentuk  kasus tertulis, hal itu tentu saja tidak boleh dikaitkan antara nilai-nilai standar dan tindakan melawan hukum karena  akan  menyebabkan  kesalahan  yang  pada  akhirnya  akan  mengarah  pada  luput  dari  tujuan persidangan itu sendiri.
Biasanya  untuk  dapat  mengatakan  pihak  pembeli  telah  melakukan  wanprestasi  atau  tidak melakukan  wanprestasi  tergantung  dari  perjanjian  yang  para  pihak  lakukan.  Dalam  wanprestasi biasanya  perjanjian  terlebih  dahulu  dilakukan/dibuat  karena  dari  perjanjian  jual  beli  inilah  yang nantinya  akan  dapat  menimbulkan  wanprestasi.  Tentunya  dalam  membuat  suatu  perjanjian  antara kedua belah pihak harus selalu berpedoman pada Pasal 1320 KUH Perdata, mengenai syarat sahnya suatu  perjanjian  jual  beli  adapun  keempat  syarat  yang  harus  dipenuhi,  yaitu  kesepakatan  para  pihak untuk mengikatkan dirinya, kecakapan para pihak untuk bertindak/membuat suatu perjanjian jual beli, suatu  pokok  persoalan  tertentu,  suatu  sebab  yang  tidak  terlarang.  Dari  keempat  persyaratan  untuk melakukan  perjanjian  yang  sah  inilah,  bila  dilanggar  oleh  pihak  pembeli  dapat  menimbulkan terjadinya wanprestasi dan kerugian yang dialami pihak penjual dalam suatu perjanjian jual beli yang dibuat oleh para pihak berdasarkan kesepakatan bersama. Bila pihak pembeli melakukan wanprestasi dan mengakibatkan kerugian kepada pihak penjual karena kelalaian dari pihak pembeli, maka seperti yang  tertuang  dalam  pasal  1366  KUH  Perdata  yang  menentukan  bahwa  setiap  orang  bertanggung jawab  tidak  saja  untuk  kerugian  yang  disebabkan  perbuatannya,  tetapi  juga  untuk  kerugian  yang disebabkan oleh kelalaian atau kekurang hati-hatian.
Dalam  perjanjian  jual  beli  hak  atas  tanah  antara  pihak  penjual  dengan  pihak  pembeli berdasarkan  kesepakatan  bersama,  wanprestasi  yang  dilakukan  tidaklah  jauh  berbeda  dengan wanprestasi terhadap  bentuk-bentuk  perjanjian lainnya  karena  wanprestasi  dapat  timbul  dikarenakan akibat  dari sebuah  perjanjian.  Dimana  wanprestasi  yang  dimaksud  adalah  seseorang  yang telah lalai dalam  memenuhi  sebagaimana  kewajiban-kewajibannya  dalam  perjanjian  yang  mereka  lakukan. Dalam hal ini yang dimaksud adalah baik lalai dalam memenuhi sebagian kewajiban, lalai memenuhi seluruh  kewajibannya/tidak  melakukan  kewajibannya  sama  sekali,  lalai  dalam  memenuhi  apa  yang diperjanjikannya, lalai dalam melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dan tidak dapat dilakukan.
Ada  dua  kewajiban  dasar,  yaitu  pengiriman  barang  dan  jaminan  bahwa  pelanggan  dapat memiliki barang dengan tenang, sementara pelanggan wajib membayar harga pada waktu dan tempat yang  ditentukan.  Pihak  ketiga  atau  bank  juga  memiliki  hak  dan  kewajiban,  antara  lain  pihak  ketiga atau  bank  berkewajiban  untuk  membayar  jumlah  yang  telah  disepakati  pelanggan  untuk  dibayarkan kepada  penjual  dan  untuk menjamin  bahwa  pengiriman  dana ini  benar-benar  aman  dan  menjangkau mereka yang memiliki hak harus menerimanya. Selain itu, pihak ketiga atau bank  juga memiliki hak untuk  mengganti  biaya  administrasi  untuk  memproses  pembayaran  untuk  hak-hak  dasar  dalam perjanjian pembelian dan pembelian.

## IV. SIMPULAN
Pengaturan jual beli hak atas tanah diatur dalam pasal 1457. KUH Perdata yang menentukan bahwa jual  beli  adalah  kesepakatan  antara  pihak  pembeli  dan  pihak  penjual  dalam  suatu  perjanjian  dimana syarat  sahnya  perjanjian  wajib  memenuhi  syarat  subyektif  dan  syarat  obyektif,  dengan  konsekwensi bahwa perjanjian tidak bisa dibatalkan secara sepihak karena wajib dilaksanakan dengan etikad baik. Kemudian,  akibat  Hukum Wanprestasi bagi  Para  Pihak  Dalam  Pembatalan  Akta  Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah diatur dalam Pasal 1366 KUH Perdata yang menentukan bahwa setiap orang bertanggung jawab tidak saja untuk kerugian yang disebabkan perbuatannya, tetapi juga untuk  kerugian  yang  disebabkan  oleh  kelalaian  atau  kekurang  hati-hatian.  Pasal  1366  KUH  Perdata menjelaskan  mengenai  tanggung  jawab  seseorang  yang  telah  melakukan  kerugian  kepada  orang
lain/pihak  lain,  baik  itu  karena  perbuatannya  sendiri  atau  pun  karena  kelalaian  dan  kekurang  hati- hatian yang mengakibatkan pihak lain menderita kerugian olehnya.
Ketika terjadi wanprestasi dalam suatu perjanjian jual beli, namun tidak semua perjanjian jual beli  terdapat  wanprestasi  tetapi  ada  saja  beberapa  perjanjian  jual  beli  yang  bermasalah  atau  terjadi wanprestasi.  Biasanya  wanprestasi  ini  terjadi  dikarenakan  adanya  salah  satu  pihak  yang  tidak memenuhi  kewajiban-kewajiban  terutama  dalam  hal  batas  waktu  pembayaran.  Jika  para  pihak melakukan transaksi jual beli, maka terlebih para pihak harus melakukan pengikatan jual beli. Melalui penelitian  ini  diharapkan  kepada  Notaris  agar  lebih  berhati-hati  di  dalam  menandatangani  akta autentik dalam jual beli tanah untuk mencegah terjadinya kasus wanprestasi. Kemudian, kepada para pihak,  dalam  membuat  suatu  perjanjian  jual  beli  tanah  wajib  dilakukan  dengan  etikad  baik,  agar transaksi bisnis berjalan dengan lancar.

## DAFTAR PUSTAKA
Bintang,  S.,  &  Dahlan.  (2002). Pokok-Pokok  Hukum  Bisnis  dan  Hukum  Ekonomi .  Bandung:  Citra Aditya Bhakti.
Fajaruddin. (2017). Pembatalan Perjanjian Jual Beli Hak atas Tanah Akibat Adanya Unsur Khilaf. De Lega Lata , 2 (2), 285–306.
Harsono,  B.  (2008). Hukum  Agraria  Indonesia,  Perauran  Pelaksanaan  Republik  Indonesia .  Jakarta: Djambatan.
Hayati,  N.  (2016).  Peralihan  Hak  Dalam  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah  (Suatu  Tinjauan  terhadap Perjanjian  Jual  Beli  dalam  Konsep  Hukum  Barat  dan  Hukum  Adat  dalam  Kerangka  Hukum Tanah Nasional). Lex Jurnalica , 13 (3), 278–289.
Luthfi, M. A., & Khisni, A. (2018). Akibat Hukum Terhadap Peralihan Hak Milik Atas Tanah Yang Belum Lunas Pembayarannya. Jurnal Akta , 5 (1), 65–74.
Mashudi,  H.,  &  Ali,  M.  C.  (2001). Pengertian-Pengertian  Elementer  Hukum  Perjanjian  Perdata (Ceatakan I). Bandung: Mandar Maju.
Misbach, M. N., Ryandono, M. N. H., & Prasetyo, A. (2019). An Overview of Islamic Law Against Buying  and  Selling  Sand-Land  With  A  Liberation  System  (Case  Study  in  Mount  Wurung  of Mojokerto Regency). Airlangga International Journal of Islamic Economics and Finance , 1 (1), 6–19. Muhamad, A. (2002). Hukum Perikatan . Bandung: Alumni. Muhammad, A. (2004). Hukum dan Penelitian Hukum . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti. Rosandi, B. H. P. (2016). Akibat Hukum Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Belum Didaftarkan. Jurnal IUS , IV (3), 424–435.
Santyaningtyas,  A.  C.,  &  Zubaidi,  R.  (2020).  Role  of  Land  Deed  Officials  In  Legal  Satisfaction Guarantee For Complete Systematic Land Registration. Jurnal Notariil , 5 (1), 49–57. Subekti, R. (1988). Aspek-aspek Hukum Perikatan Nasional . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti. www.wanprestasi Indonesia Online.co.id, diakses tanggal 03 Januari 2020. Pukul 22.00.