Perlindungan Hukum bagi Pemegang Hak atas Tanah Sesungguhnya dalam Transaksi Jual Beli Menggunakan Rincik Palsu
(Analisis Terhadap Putusan Mahkamah Agung RI No 482/PK/Pdt/2014 dan No 560K/PID/2008)
Nirwana, Farida Patittingi, dan Sri Susyanti Nur
Program Studi Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Hasanuddin Email: nirwana2014@yahoo.com,  patittingi@yahoo.co.id, dan srisusyanti23@gmail.com

## Abstract
The legal Protection For Real Land Right Holder in Case of Forged Rincik. The research aimed to investigate (1) the legal  protection for the land owner whose possession was based on rincik evidence, and (2) the legal protection on the good-will  buyer based on the forged rincik document used in the land sale transaction. This was the normative legal research, also called  the library research or documentary study because the research was only conducted on the written regulations or other legal  materials  or  secondary  data  consisting  of  the  primary  and  secondary  legal materials.   The research also used the Secondary data. the data were analysed and  presented using  the  qualitative  descriptive  method.  The  research  result  indicate  that:  (1)  the  real  land owner  with  rincik  possession issued after the year 1960 based on the decision of Indonesian Supreme Court No. 560K / PID / 2008 has not been  fully protected due to the fact that the seller is funished for forging the rincik., returning the right to the land owner can not be  carried out due to the decision of Indonesian Supreme Court Number. 482 / PK / Pdt / 2014 which make the buyer  win,  while  the  real  land  owner  is  the  directed  to  sue  the  land  seller  to  give  the compensation: and (2) the legal protection on the good-  willing buyer based on forget rincik in the land sale transaction has been fully protected and has the ringt to possess the land  based on the  decision  of  Indonesian  Supreme  Court  Number.  482/PK/Pdt/2014  because  the  buyer  has bought the land in the  presence of Temporary Land Title Registar.
Keywords: Legal Protection; Good-Willing Buyer; Forged Rincik

## Abstrak
Perlindungan  Hukum  Bagi  Pemegang  Hak  Atas  Tanah  Yang  Sesungguhnya  dalam  Hal Terdapat Rincik Palsu. Penelitian ini  bertujuan: untuk mengetahui (1) perlindungan hukum bagi pemilik tanah yang penguasaannya berdasarkan bukti rincik; dan (2) perlindungan hukum terhadap pembeli yang beritikad baik berdasarkan dokumen berupa rincik palsu yang digunakan dalam  transaksi jual beli tanah. Penelitian ini menggunakan tipe penelitian hukum normatif,

## Volume 1 No. 2, Januari 2018
P-ISSN: 2580-4227, E-ISSN: 2580-698X
This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License.
PLaJ . Faculty of law Universitas Muhammadiyah Sumatera Barat, Indonesia.
Open Acces at : http://joernal.umsb.ac.id/index.php/pagaruyuang/index
penelitian hukum normatif disebut juga  sebagai  penelitian  kepustakaan  atau  studi  dokumen karena penelitian ini dilakukan atau ditujukan hanya pada peraturan-  peraturan yang tertulis atau bahan-bahan hukum yang lain yaitu meneliti bahan-bahan pustaka atau data sekunder yang terdiri  dari bahan hukum primer, dan bahan hukum sekunder.  Data sekunder merupakan data yang digunakan dalam penelitian ini Selanjutnya  akan dilakukan analisis data serta disajikan secara deskriptif kualitatif. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa: (1)  perlindungan hukum terhadap pemilik tanah sesungguhnya dengan penguasaan rincik yang terbit setelah tahun 1960 berdasarkan  putusan  Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia  No.  560K/PID/2008  sepenuhnya belum  terlindungi,  dikarenakan  hanya  menghukum  penjual  sebagai  pemalsu  rincik  dan pengembalian hak atas tanah terhadap pemilik sesungguhnya tidak  dapat dilaksanakan karena adanya  putusan  Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia  No.  482/PK/Pdt/2014  yang memenangkan  pihak  pembeli  sedangkan  pemilik  tanah  sesungguhnya  hanya  diarahkan  untuk menuntut  penjual  dengan  meminta  hasil  penjualan  yang  dilakukan  oleh  penjual;  dan  (2) perlindungan hukum terhadap pembeli yang beritikad baik berdasarkan rincik  palsu sepenuhnya telah  terlindungi  dan  berhak  untuk  menguasai  hak  atas  tanah  dengan  adanya  putusan Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia  No.  482/PK/Pdt/2014  karena  telah  membeli  tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara  (PPATS).
Kata Kunci : Perlindungan Hukum; Beritikad Baik; Rincik Palsu

## A. PENDAHULUAN
Tanah  merupakan  faktor  penting  untuk  kelangsungan  hidup  manusia bukan  saja  berfungsi  sebagai  tempat  berdiam,  mendirikan  rumah,  tempat berusaha  atau  tempat  dimana  jasad mereka dikubur, tetapi juga merupakan sumber kekuasaan dan jaminan hidup bagi suatu  bangsa.  Seperti  diketahui Indonesia  merupakan  Negara  agraris  dimana  tanah  sangat  menentukan bagi kelangsungan  hidup  rakyat.  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik Indonesia  1945  (UUDNRI  1945)  Pasal  33  ayat  (3)  menegaskan  bahwa  Bumi, air  dan  ruang  angkasa  serta  kekayaan  alam  yang  terkandung  di  dalamnya dikuasai  oleh  Negara  dan  diperuntukkan  untuk  sebesar-besarnya kemakmuran  rakyat  salah  satu  tujuan  dari  pembentukan  Undang-Undang Pokok  Agraria  adalah  meletakkan  dasar-dasar  untuk  memberikan  kepastian dan  perlindungan  hukum  mengenai  hak  atas  tanah  bagi  rakyat  Indonesia seluruhnya.  Sebagaimana diatur dalam Pasal 19 ayat (1) dan ayat (2). 1
1 Undang-undang  Republik  Indonesia  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-pokok Agraria.
Problematika  pertanahan  terus  mencuat  dalam  dinamika  kehidupan bangsa kita, pada berbagai daerah di nusantara tentunya memiliki karakteristik permasalahan  pertanahan  yang  berbeda  diantara  satu  wilayah  dengan wilayah  lainya.  Keadaan  ini  semakin  nyata  sebagai  konsekwensi  dari  dasar pemahaman  dan  pandangan  orang  Indonesia  terhadap  tanah.  Kebanyakan orang  memandang  tanah  sebagai  sarana  tempat  tinggal  dan  memberikan penghidupan sehingga tanah mempunyai fungsi yang sangat penting. 2
Sehubungan  dengan  itu  permasalahan  tanah  apabila  dilihat  dari  segi empiris  sangat  lekat  dengan  peristiwa  sehari-hari.  hal  ini  tampak  semakin kompleks  dengan  adanya  berbagai  sengketa  pertanahan yang terjadi  karena tanah  memiliki  hubungan  yang  erat  dengan  kehidupan  manusia  dan merupakan  sumber  daya  alam  yang  memiliki  nilai  ekonomis dan  nilai  sosial politik, keadaan tanah yang terbatas seiring dengan perkembangan penduduk yang  semakin  pesat  dengan  jumlah  penduduk  yang  ingin  mendayagunakan tanah  menjadi  tidak  seimbang  akibatnya  sering  menimbulkan  sengketa  dan permasalahan  yang  disebabkan  karena  adanya  tindakan perbutan hak oleh pihak  lain.  Timbulnya  sengketa  kepemilikan  hak  atas  tanah  pada  dasarnya bukan hanya fenomena  yang  terjadi  saat  ini  namun  fenomena  ini  sudah  ada sejak  masyarakat  kekurangan  tanah  pertanian sebagai akibat penjajahan dan ledakan  jumlah  penduduk  yang  begitu  pesat.  Kebutuhan  tanah  yang  terus meningkat  berdampak  pada  terjadinya  sengketa  di  bidang pertanahan. 3
Sengketa  tanah  dimaksud  terutama  yang  berkaitan  dengan  bukti kepemilikan  hak  lama  atas  tanah  seperti,  rincik,  girik,  ketitir,  pipil  dan vervonding Indonesia  yang  mana  bukti  kepemilikan  ini  sehurusnya  sudah dikonversi  sesuai  dengan  UUPA,  karena  sejak  berlakunya  UUPA  bukti
2 Banyara  Sangadji,  Aminuddin  Salle  dan  Abrar  Saleng. PelaksanaanJual  Beli  Tanah Menurut Hukum Adat dan Undang-Undang Pokok Agraria di  Kecamatan Siriamau . Kota Ambon: (tp.), hlm. 2
3 S.R  Nur.  (1986). Beberapa  Permasalahan  Hukum  Agraria .  Ujung  Pandang:  Lembaga Penerbitan Unhas. hlm. 27
kepemilikan  hak  lama  tidak  lagi  memiliki  pengakuan  sebagai  bukti kepemilikan,  tetapi  hanya  sebagai  bukti  penguasaan  hak  atas  tanah  sesuai dengan  Undang-Undang  Nomor  12  Tahun  1985  tentang  pajak  Bumi  Dan Bangunan  (PBB),  selain  itu  bukti  kepemilikan  hak  lama  kerap  banyak menimbulkan sengketa  sebagaimana yang terjadi pada kasus antara Seni Bin Salatong dan Sana Daeng Nannu Binti  Salatong yaitu dimana sebidang tanah dengan objek  yang sama terdapat 2 (dua) rincik yang  sama-sama diterbitkan oleh Kantor Kelurahan Karampuang dan salah satu dari rincik tersebut  adalah palsu  namun  dianggap  sah  dalam transaksi  jual  beli  tanah  berdasarkan  hasil Putusan  Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 482/PK/Pdt/2014 antara Sana  Daeng  Nannu  Binti  Salatong  dengan  pembeli  yang  bernama  Halifah. Disini  pembeli  dikategorikan  sebagai  pembeli  yang  beritikad  baik  sehingga dalam  hal  ini  pemilik  tanah  yang  sesungguhnya  yaitu  Tuma  Binti  Salatong kehilangan  hak  atas  tanahnya  yang  merupakan  warisan  dari  orang  tuanya yaitu Seni  Bin Salatong meskipun sebelumnya telah ada Putusan Mahkamah Agung  Republik  Indonesia  No.  560K/PID/2008,  yang  memenangkan  pihak pemilik  tanah  sesungguhnya  namun  putusan  ini  tidak  dapat  terlaksana meskipun  pemalsu  telah  terbukti  bersalah,  karena  pembeli  adalah  pembeli yang dikategorikan sebagai pembeli yang beritikad baik.
Dengan  demikian,  penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui, memahami  dan  menganalisis perlindungan hukum bagi pemegang hak atas tanah berdasarkan bukti rincik  dan  perlindungan  hukum  terhadap  pembeli yang  dikategorikan  sebagai  pembeli  beritikad  baik  yang  menggunakan dokumen palsu dalam transaksi jual beli tanah, terutama yang berkaitan dengan Putusan Mahkamah Agung RI No 482/PK/Pdt/2014 dan No 560K/PID/2008). Berdasarkan  uraian  pada  latar  belakang  tersebut  di  atas,  berikut  ini dirumusankan  rumusan masalah, yaitu: perlindungan hukum bagi pemegang hak  atas  tanah  yang  penguasaannya  berdasarkan  bukti  rincik    Putusan Mahkamah  Agung  RI  No  482/PK/Pdt/2014  dan  No  560K/PID/2008?  Dan bagaimanakah  perlindungan  hukum  terhadap  pembeli  yang  dikategorikan
sebagai  pembeli  yang  beritikad  baik  apabila  rincik  yang  digunakan  dalam transaksi  jual  beli  dasarnya  palsu  Putusan  Mahkamah  Agung  RI  No 482/PK/Pdt/2014 dan No 560K/PID/2008?

## B. METODE PENELITIAN

## 1. Jenis Penelitian
Tipe penelitian yang digunakan dalam penelitian adalah tipe penelitian hukum normatif  yakni  penelitian  hukum  yang  meletakkan  hukum  sebagai sebuah  bangunan  sistem  norma.  Sistem  norma  yang  dimaksud  adalah mengenai asas-asas, kaidah dari peraturan perundangan,  putusan pengadilan, perjanjian serta doktrin 4

## 2. Jenis Pendekatan Penelitian
Pendekatan  yang  digunakan  di  dalam  penelitian  hukum  ini  agar mendapatkan informasi  dari berbagai aspek mengenai masalah hukum yang sedang dikaji  dalam  penelitian ini  adalah  pendekatan perundang-undangan, pendekatan konseptual dan pendekatan kasus. 5

## 3. Sumber Bahan Hukum
Bahan  hukum  yang  bersifat  autoritatif  artinya  mempunyai  otoritas, terdiri dari: Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (KUHPerdata),  Undang- Undang Pokok Agraria Nomor 5  Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok  AgrariaPeraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang Pendaftaran Tanah, Peraturan Menteri Pertanian dan Agraria Nomor 2  Tahun 1962 Tentang Penegasan Konversi  dan  Pendaftaran Bekas Hak-hak Indonesia Atas  Tanah.  Putusan  Mahkamah  Agung  RI  No  482/PK/Pdt/2014    dan  No 560K/PID/2008
4. Pengumpulan Bahan Hukum
4 Mukti. ND (2015). Dualisme Penelitian Hukum Normatif & Empiris . Yogyakarta: Pustaka Pelajar, hlm. 34
5 Peter Mahmud Marzuki. (2005). Penelitian Hukum . Jakarta: Kencana, hlm. 133
Pengumpulan  bahan  hukum  dilakukan  dengan  cara  meneliti  bahan hukum  primer  dan  bahan  hukum  sekunder  tehnik  pengumpulan  bahan tersebut  menggunkan  studi  dokumenter  yaitu  mengkaji  dan  menganalisis bahan-bahan hukum seperti perundang-undangan dan bacaaan  yang relevan untuk memperoleh data yang objektik terkait dengan permasalahan penelitian ini

## 5. Analisis Bahan Hukum
Setelah  bahan  hukum  dikumpulkan  kemudian  diolah  dan  dianalisis menggunakan  metode  kualitatif  dengan  mengkaji  substansi  perundang- undangan,  perjanjian,  putusan-putusan  hakim  dan  pendapat  para  ahli  dan disajikan secara deskriptif.

## C. PEMBAHASAN

## 1. Perlindungan Hukum bagi Pemegang Hak Atas Tanah yang Pengusaannya  Berdasarkan Bukti Rincik
Istilah  hak  tidak  dapat  dipisahkan dengan istilah hukum  sebagaimana diketahui bahwa  hak adalah sebagai kepentingan yang diakui dan dilindungi oleh  hukum,  konsep  hak  atas  tanah  yang  terdapat  dalam  hukum  agraria nasional terbagi atas hak atas tanah yang bersifat primer  dan hak atas tanah yang  bersifat  sekunder,  hak  atas  tanah  yang  bersifat  primer  adalah  hak  atas tanah yang dapat dimiliki atau dikuasai secara langsung oleh seseorang atau badan  hukum  dalam jangka waktu yang lama dan dapat dipindahtangankan kepada orang lain melalui jual  beli, hibah, warisan, dan wasiat.
Adapun  hak  atas  tanah  yang  bersifat  primer  dalam  UUPA  yaitu,  hak milik  atas  tanah,  hak  guna  usaha,  hak  guna  bangunan  dan  hak  pakai sedangkan hak atas tanah yang bersifat  sekunder, adalah hak atas tanah yang sifatnya sementara, dikatakan bersifat sementara karena  hak tersebut dinikmati dalam jangka waktu terbatas dan dimiliki oleh orang lain sebagaimana  dalam
Pasal 53 UUPA misalnya, hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menyewa atas tanah  pertanian dan hak menumpang. 6
Boedi Hartono dalam hubungannya dengan hak penguasaan atas tanah menyatakan,  bahwa konsep penguasaan dapat dipakai dalam arti fisik dan juga dalam  arti  yuridis  dalam  arti  yurudis  juga  beraspek  perdata  dan  beraspek publik,  selajnjutnya  dinyatakan  bahwa  penguasaan  yuridis  dilandasai  hak yang  dilindungi  hukum  dan  umumnya  memberi  kewenangan  kepada pemegang  hak  untuk  menguasai  secara  fisik  tanah  yang  dihaki  walaupun dalam penguasaan secara yuridis memberi wewenang untuk menguasai tanah yang  dihaki  secara  fisik,  namun  dalam  kenyataannya  penguasaan  fisiknya dapat  dilakukan  pihak  lain,  seperti  jika  tanah  itu  disewakan. Atau jika tanah itu dikuasai secara fisik pihak lain tanpa hak, maka pemilik tanah  berdasarkan hak  penguasaan  yuridisnya  berhak  menuntut  diserahkannya  kembali  tanah dimaksud secara fisik kepadanya. 7
Sesuai  dengan  UUPA  tahun  1960  dan  peraturan  hukum  adat penguasaan  tanah  secara  yuridis  berdasarkan  bukti  hak  lama  seperti  rincik yang  dimiliki  oleh  pemegang  hak  atas  tanah  tidak  secara  otomatis  dapat menghilangkan  hak  kepemilikan  bagi  pemilik  tanah,  meskipun  penguasaan fisiknya  dilakukan  oleh  pihak  lain  dengan  cara  menumpang,  hal  ini dikarenakan  penguasaan yuridis dilindungi oleh hukum sebagaimana dalam Peraturan Pemerintah nomor 24  Tahun 1997 Khusus pada Pasal 24 ayat (1) dan ayat (2) untuk keperluan pendaftaran.
Anwar Borahima menyatakan bahwa selama ini ada pemahaman yang keliru  yang  berkembang  di  masyarakat  bahwa  seseorang  yang  telah menguasai  tanah  selama  20  tahun  berturut-turut  atau  lebih,  maka  otomatis menjadi pemilik dan berhak mensertipikatkan tanah  tersebut. Pemahaman ini
6 Rinto Manulang. (2014). Segala Hal Tentang Tanah Rumah dan Perizinannya . Buku Pintar . Suka Buku. Cetakan ke-1. Yogyakarta: tp., hlm. 11
7 I Made Suwitra. (2014). “Penguasaan Hak Atas Tanah dan Permasalahannya”, Jurnal. Denpasar: Universitas Warmadewa, hlm. 4
semakin  diperkuat  dengan  pengalaman,  bahwa  ketika  seseorang  yang  telah menguasai  tanah  tersebut  lebih  dari  20  tahun  maka  dengan  mudah  dapat memperoleh  sertipikat.  Hanya  dengan  mereka  dapat  memperlihatkan  bukti pembayaran  SPPT.  Namun  anggapan  yang  demikian  tidaklah  sepenuhnya benar,  karena  ketentuan  mengenai  20  tahun  itu  hanya  ditujukan  kepada pemilik,  bukan  kepada  orang  yang  menguasai tanah orang  lain,  misalnya dengan menumpang. sehingga bagi penumpang sekalipun lebih dari 20 tahun, maka  selamanya  tidak  mungkin  menjadi  pemilik  atas  tanah  orang  lain, terkecuali  mereka  memperolehnya dengan jalan peralihan hak, misalnya, jual beli, hibah, atau wasiat.
Meskipun  sebelum  berlakunya  UUPA,  di  dalam  KUHPerdata  (BW) Pasal  1963  dimungkinkan menjadi pemilik seseorang yang menguasai benda tidak bergerak, tetapi itupun  disyaratkan  dengan  itkiad  baik  dan  juga  Pasal 1967 yang tidak lagi mempersyaratkan adanya  itikad baik.  Namun Ketentuan ini tidak berlaku  lagi setelah berlakunya UUPA,  sedangkan  yang  dimaksud dengan menguasai tanah 20 tahun berturut-turut sudah dapat mensertipikatkan tanahnya, yaitu dapat dilihat dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang  Pendaftaran  Tanah  dalam  Paragraf  2  Pasal  24  diatur  mengenai pembuktian hak lama. 8
Peneliti menganggap bahwa penguasaan tanah dengan bukti hak lama sebaiknya  dikonversi,  hal  ini  dikarenakan  selain  karena  bukti  hak  lama atas tanah hanya sebagai Fiscal  cadaster 9 yang didaftar hanya untuk memungut pajak pada waktu itu, bukti hak lama juga kerap  banyak  menimbulkan  masalah  baik di  pedesaan  maupun  di  perkotaan,  karena  kenyataan  di  lapangan ternyata masih  banyak  masyarakat  yang  masih  memegang  bukti-bukti  hak  lama  dan
8 Bambang  Eko  Supriyadi.  (2014). Hukum  Agraria  Kehutanan  Aspek  Hukum  Pertanahan Dalam Pengelolaan Hutan Negara. Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada, hlm. 158
9 Bambang  Eko  Supriyadi.  (2014). Hukum  Agraria  Kehutanan  Aspek  Hukum  Pertanahan Dalam Pengelolaan Hutan Negara . Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada. hlm. 158
menganggap  sebagai  bukti  kepemilikan  yang  kuat  seperti  halnya  dengan sertipikat.
Berdasarkan hasil penelitian bahwa, salah satu kasus bukti kepemilikan hak lama yang  menimbulkan  sengketa  pertanahan  di  Kota  Makassar  yaitu kasus  antara  Seni  Bin  Salatong  (selaku pemilik tanah sesungghnya) melawan Sana Daeng Nannu Binti Salatong dan Zainuddin  (pemalsu  sekaligus  penjual) dengan  pihak  ketiga  yaitu  Halifah  (pembeli),  adapun  kronolonginya  yaitu sekitar  tahun  1974  H.  Mamu  Bin  Salatong  menghibahkan  sebidang  tanah miliknya  dengan  nomor  persil  20  CD  III  Kohir  599  CI,  seluas  0,65  are  yang terletak  di  Jl Racing Centre Kelurahan Karampuang Kecamatan Panakukang Kota Makassar kepada adiknya yang bernama Seni Bin Salatong dengan bukti kepemilikan surat rincik (Ipeda) nomor persil 20 CD III Kohir 599 CI. namun sekitar pada tahun 80-an Seni Bin Salatong memberikan tanah tersebut kepada Sana Daeng Nannu Binti Salatong untuk di tumpangi.
Ternyata setelah tanah itu  di  tumpangi oleh  Sana  Daeng  Nannu  Binti Salatong  diam-  diam  Sana  Daeng  Nannu  Binti  Salatong  bersama  dengan anakya  yaitu  Zainuddin  melakukan  peralihan  hak  atas  tanah  milik  Seni  Bin Salatong  dengan  cara  membuat  rincik  palsu  dengan  melibatkan  pihak pemerintah terkait untuk memasukan keterangan palsu kedalam rincik, yang sebelumnya tanah tersebut atas nama Seni Bin Salatong beralih menjadi atas nama  Sana  Daeng  Nannu  Binti  Salatong  sehingga  pada tahun  1987 terbitlah akta hibah dengan nomor 70/PNK/1987, pada tanggal 20 april 1987.
Berdasarkan  akta  tersebut  Zainuddin  menjual  tanah  kepada  Halifa, sehingga Tuma Binti Salatong kehilangan hak atas tanahnya. Meskipun hasil putusan  Pengadilan  Negeri  Makassar  No  447/PID.B/2006/PN.  MKs.  Jo Putusan  Pengadilan  Tinggi  No.  288/PID/2007/PN,  Jo  Putusan  Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 560 K/PID/2008, dinyatakan bahwa transaksi yang dilakukan antara penjual dan pembeli tidak sah dikarenakan dokumen yang  digunakan  adalah  palsu.  sehingga  pembeli  harus  menuntut  kepada
penjual  untuk  meminta ganti rugi  sebagai  bentuk perlindungannya. Namun hasil putusan tersebut tidak dapat terlaksana karena ada Putusan Pengadilan Negeri Makassar No. 81/Pdt.G/2009/PN.Mks jo. Putusan Pengadilan Tinggi Makassar No. 133/Pdt/2010/PT.Mks jo. Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia  No.  1209/K/Pdt/2011  jo.  Putusan  Mahkamah  Agung  Republik Indonesia  No.  482/PK/Pdt/2014,  yang  menyatakan  bahwa  obyek  sengketa berupa  1  (satu)  bidang  tanah  Perumahan  yang  terletak  di  Kelurahan Karampuang yaitu sebagian dari tanah persil 20.C.D.III, Kohir 599 C.I yakni seluas + 150 M2 (seratus lima puluh meter persegi) adalah milik Halifah selaku pembeli berdasarkan asas itikad baik karena telah membeli tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara (PPATS).
Sedangkan  pemilik  tanah  sesungguhnya  hanya  diarahkan  untuk menuntut  kepada  penjual  dengan  meminta  ganti  rugi  sebagai  bentuk perlindngan  hukumnya.  Hasil  putusan yang melibatkan 3 (tiga)  pihak  yaitu pemilik  tanah  sesungguhnya  dan  penjual  sekaligus  pemalsu  serta  pembeli yang  dikategorikan  beritikad  baik  masing-masing  pihak  telah  mendapat perlindungan  dan  hukum  yang  diwujudkan  melalui  putusan  yang  bersifat adil, namun dalam putusan ini sangatlah tidak logis dimana dokumen yang digunakan dalam transaksi jual beli tanah adalah dokumen palsu yang dalam Pasal 1320 KUHPerdata transaksi yang dilakukan berdasarkan dokumen palsu dianggap tidak sah.
Selain itu,  berdasarkan hasil putusan  yang  berhasil ditelusuri terdapat 49  putusan  yang  memenangkan  pihak  pembeli  yang  mendalilkan  telah beiritikad  baik  dan  alasan  yang  paling  banyak  digunakan  adalah  telah dilakukannya  jual  beli  dihadapan  PPAT  atau  melalui  pelelangan  umum 10 . Namaun pembeli yang melakukan jual beli di hadapan PPAT atau pelelangan
10 https://putusan.mahkamahagung.go.id/pengadilan/mahkamahagung/direktori/pe rdata/tanah diakses pada 14 Januari 2017, pukul 12
umum  ternyata tidak selamanya dianggap sebagai pembeli beritikad baik hal ini terjadi apabila terdapat  pemalsuan data dalam pembelian. 11
2. Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli yang di Kategorikan Sebagai Pembeli  Beritikad  Baik  Apabila  Rincik  yang  di  Gunakan  dalam Transaksi Jual Beli Dasarnya Palsu
Transaksi jual beli telah diatur di dalam KUHPerdata yaitu pada Pasal 1457  sampai  Pasal 1540 KUHPerdata yang dikenal dengan nama tertentu dan mempunyai  pengaturan  secara  khusus  dalam  Undang-undang.  Namun sebelum melakukan peralihan hak atas tanah melalui  jual beli yang dilalukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), perlu kiranya Pembeli  tanah mengetahui  serta  memperoleh  kepastian  mengenai  letak  tanah,  batas-batas tanah, luas  tanah, bangunan atau tanaman apa yang ada di atasnya serta siapa pemegang haknya, sebab  peralihan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli  haruslah dilakukan oleh orang yang menguasai  bendanya secara yuridis dan lazimnya orang  yang  berwenang  menguasai  benda  itu  adalah  pemilik.
Penyerahan  benda  tidak  bergerak  dalam  KUHPerdata  diatur  dalam Pasal  616  sampai  dengan  Pasal  620  Pasal  ini  menyebutkan  bahwa  peralihan hak  kebendaan  atas  barang  tidak  bergerak  harus  dilakukan  dengan  akta otentik dengan alas hak yang sah sebagaimana  yang  diatur  dalam  pasal  584 KUHPerdata,  sedangkan  pada  Pasal  1320,  KUHPerdata  dijelaskan  bahwa suatu  perjanjian  jual  beli  dianggap  batal  apabila  barang  yang  dijual merupakan  milik  orang  lain,  dalam  hal  ini  pembeli  dapat  menuntut pengembalian  pembayaran,  ganti  rugi  dan  bunga  ke  pada  penjual  sebagai bentuk perlindungannya.
Perjanjian  batal  demi  hukum,  artinya  dari  semula  tidak  pernah dilahirkan  suatu  perjanjian,  dan  dengan  demikian  tidak  pernah  ada  suatu perikatan. Sedangkan arti dari  perjanjian yang dapat dibatalkan dimaksudkan
11 Putusan  MARI  No.  98  PK/Pdt/1996,  No  143/K/Pdt/2011.  Diakses  pada  tanggal  4 Januari pada pukul 10.00
apabila  perjanjian  tersebut  tidak  memenuhi  unsur  subjektif  untuk  sahnya perjanjian  sebagaimana  diatur  dalam  pasal  1320  KUH  Perdata,  yaitu kesepakatan pada pihak dan kecakapan para pihak untuk melakukan perbuatan hukum. 12
Namun hal ini tidaklah demikian adanya, dimana penjualan tanah yang dilakukan oleh  Zainuddin Bin Salatong sebagai orang yang tidak berhak dalam peralihan hak atas tanah kepada  Halifah  meskipun  bertentangan  dengan asas nemo   plus   iuris (seseorang   tidak   dapat  mengalihkan sesuatu melebihi  dari apa yang ia miliki) dikarenakan alas hak yang gunakan  adalah alas hak yang tidak  sah  (palsu),  dan  diperkuat  dengan  Putusan  Mahkamah  Republik Indonesia  No.  560K/PID/2008,  hal  ini  tidaklah  terlaksana  dikarenakan Putusan  Mahkamah  Agung    Republik    Indonesia    No.    482/PK/Pdt/2014, pembeli  berhak  atas  penguasaan  tanah  tersebut berdasarkan asas itikad baik karena pembelian telah dilakukan secara terang di hadapan  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  Sementara  (PPATS),  meskipun  sebelumnya  penjual  hanyalah sebagai orang yang menumpang di atas tanah tersebut sedangkan pemilik tanah sesungguhnya  berdasarkan  Putusan  Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia No.  482/PK/Pdt/2014  hanya  menuntut kepada penjual untuk meminta ganti rugi sebagai bentuk perlindungannya hukumnya.  Sedangkan jika dilihat dalam ketentuan  pasal  1977  KUHPerdata  justru  makna  yang  terkandung  dalam pasal  ini  lebih  memberikan  perlindungan  bagi  mereka  sebagai  pemegang kedudukan.  Bahwa  bezit  sebagai  orang  yang  menguasai  barang  bergerak dianggap sebagai  pemilik sepenuhnya. Yang mana justru ini akan memberikan perlindungan bagi mereka yang  menguasai kebendaan tanpa memperoleh hak milik.  Oleh  karena  itu  dapat  dimisalkan  antara  lain:  A  adalah  pemilik  dari sebuah  jam  tangan;  B  menjual;  dan  menyerahkan  jam  tangan  A  kepada pembeli  C.  Jika  dilihat  berdasarkan  contoh  tersebut,  menurut  hukum  yang
12 Budi Sunanda, dkk. (2013). “Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah Meskipun Telah Memiliki  Akta  Jual  Beli  Tanah  Dari  PPAT  OLeh  Pengadilan  Negeri”. Jurnal Universitas  Syiah Kuala . hlm. 107.
berlaku  di  Indonesia  siapakah  yang  mempunyai  hak  milik  atas  jam  tangan tersebut? secara teori eigendom  tentulah  A  yang  mempunyai  hak  milik  atas jam  tangan  tersebut.  Tetapi  sesuai  ketentuan  berdasarkan  pasal  1977 KUHPerdata  C  harus  dianggap  sebagai  pemilik  sepenuhnya.  Dan  dalam kaitannya  dengan  penerapan  itikad  baik  menurut  pasal  1977  KUHPerdata, sering  itikad  baik  tersebut  diartikan  “tidak  tahu  atau  tidak  harus  tahu”. Maksudnya adalah ketidaktahuan pihak pembeli mengenai cacad kepemilikan dapat dimaafkan menurut kepatutan dan kelayakan.
Sehingga  akan  cenderung  menimbulkan  berbagai  multitafsir  dalam penerapan  pasal  tersebut,  dikarenakan  tidak  adanya  kejelasan  yang diterangkan  oleh  maksud  dari  adanya  penerapan  pasal  1977  KUHPerdata tersebut. Dalam penjelasan pasal 584 KUHPerdata  mengenai pemindahan hak milik, undang-undang lebih memilih bahwa A adalah pihak yang  lebih berhak atas  barang  tersebut.  Untuk  memperoleh  hak  dengan  cara  pemindahan kewenangan berhak pada orang yang memindahkan telah disyaratkan, bahwa yang  dilakukan  tersebut  tidak  dari  orang  yang tidak  memiliki  kewenangan berhak. Sehingga dengan demikian  orang yang memiliki kewenangan berhak tersebut dilindungi. Untuk itu pihak ketiga (C) harus puas dengan hanya suatu perlindungan  hukum  untuk  menggugat  terhadap  pihak  B,  karena  B  telah melakukan wanprestasi kepada C.
Meskipun  sebelumnya  telah  ada  kesepakatan  atau  perjanjian  yang dibuat diantara  mereka berdua. Dan dalam pasal 1977 KUHPerdata juga telah dijelaskan  bahwa  bezit  haruslah  dianggap  pemilik  sepenuhnya,  akan  tetapi dalam ketentuan ini pihak C tidak mendapatkan hak  milik (eigendom) dengan sempurna,  karena  cara  memperolehnya  berdasarkan  pada  orang  yang  tidak memiliki kewenangan berhak. 13 Terkait dengan hal jual beli tanah, oleh penjual wajib  menyatakan  dengan  jelas  tanpa  adanya  niat  untuk  menutupi  atau
13 Hanifudin Sujana, dkk. (2013). “Kajian Hukum Asas Itikad Baik dalam Perjanjian Jual- Beli Benda Bergerak”. Jurnal Universitas Jember hlm. 6
menyembunyikan cacat yang ada pada obyek tanah tersebut,  janji  yang tidak jelas dan dapat diartikan dalam  berbagai  pengertian, harus ditafsirkan untuk kerugiannya.  (Pasal  1473  KUH  Perdata)  Pasal  ini  dengan  tegas membebankan  kewajiban  kepada  penjual  untuk  memberikan  keterangan kepada pembeli tentang barang yang akan dibeli,  keterangan yang tidak jujur dapat  mengakibatkan  kerugian  bagi  pembeli,  tetapi  pembeli  mendapat perlindungan hukum dari penjual yang tidak jujur. 14
Ada  beberapa  cara  yang digunakan  oleh  pembeli  sebelum  melakukan peralihan hak atas  tanah  agar  di  golongkan  sebagai  pembeli  yang  beritikad yaitu dengan mencari tahu keaktifan  pembeli, di mana pembeli berkewajiban meneliti fakta material dan fakta yuridis dari obyek  transaksi. Apabila pembeli sudah  aktif  meneliti  terkait  dengan  fakta  material  dari  obyek  transaksi tersebut,  maka  ia  dapat  dianggap  sebagai  pembeli  beritikad  baik  selain  itu 15 pembeli  yang beritikad  baik  adalah  pembeli  yang  tidak  mengetahui  adanya cacat  cela  dalam  proses  peralihan  hak  atas  tanah  yang  dibelinya  sehingga dapat  ditafsirkan  sebagai:  “pembeli  yang  jujur”  sebagaimana  disebutkan sebagai berikut:
a. Pembeli yang beritikad baik diartikan pembeli yang sama sekali tidak mengetahui  bahwa  ia  berhadapan  dengan  orang  yang  sebenarnya bukan pemilik; 16
b. Pembeli yang beritikad baik adalah seseorang yang membeli barang dengan penuh  kepercayaan bahwa si penjual benar-benar pemilik dari barang yang dijualnya  itu. 17
c. Pembeli  yang  beritikad  baik  adalah  orang  yang  jujur  dan  tidak mengetahui cacat yang melekat pada barang yang dibelinya itu;
d. Selain itu kriteria pembeli beritikad baik juga dapat dilihat pada surat edaran  Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia  Nomor  7/2012  di dalam  butir  ke-ix  dan  surat  edaran  Mahkamah  Agung  Nomor  5 /2014, Perlindungan harus diberikan kepada pembeli yang beritikad
14 H.F.A Vollmar. (1982). Pengantar Studi Hukum Perdata . Jakarta: Rajawali. hlm. 289.
15 Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi. (2003). Jual Beli. Jakarta: Raja Grafindo Persada. hlm. 27.
16 R.Subekti. (2014). Aneka Perjanjian . Bandung: PT Aditya Bakti. hlm.15
17 Ridwan Khairandy. (2004). Iktikad Baik Dalam Kebebasan Berkontrak. Jakarta: UI Press. hlm. 25
baik,  sekalipun  kemudian  diketahui  bahwa  penjual  adalah  orang yang tidak berhak atas obyek jual beli tanah. Pemilik asal hanya dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada penjual yang tidak berhak.. Kedua  syarat  ini  di  jadikan  sebagai  suatu  syarat  kumulatif  kriteria objektif yang diterapkan oleh pengadilan ditingkat bawah.
e. Pembeli  yang  beritikad  baik  adalah  orang  yang  jujur  dan  tidak mengetahui cacat yang melekat pada barang yang dibelinya itu;
f. Selain itu kriteria pembeli beritikad baik juga dapat dilihat pada surat edaran  Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia  Nomor  7/2012  di dalam butir ke-ix dan surat edaran Mahkamah Agung Nomor 5 /2014, Perlindungan  harus  diberikan  kepada  pembeli  yang  beritikad  baik, sekalipun kemudian diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidak berhak  atas  obyek  jual  beli  tanah.  Pemilik  asal  hanya  dapat mengajukan  gugatan  ganti  rugi  kepada  penjual  yang  tidak  berhak.. Kedua  syarat  ini  di  jadikan  sebagai  suatu  syarat  kumulatif  kriteria objektif yang diterapkan oleh pengadilan ditingkat bawah.
Secara  umum  praktek  di  pengadilan  telah  menunjukkan  kuatnya perlindungan  bagi  posisi  pembeli  beritikad  baik,  dengan  penekanan  jika pembeli  memenuhi  syarat-syarat  formal  peralihan  hak  atas  tanah  misalnya, dalam hal pembelian melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau lelang, sementara  itu  sebagain  besar  pembeli  kemudian  harus  menyerahkan  tanah yang  dibelinya,  terjadi  ketika  hakim  menilai  pembeli  tidak  mencermati keabsahan proses jual belinya atau justru dianggap telah memanfaatka keadaan.
Dalam  menentukan  itikad  baik  pembeli  terdapat  semacam  terobosan putusan-putusan  pengadilan  yang  tidak  hanya  menggantungkan  pada ketidaktahuan  pembeli  sendiri  akan  adanya  cacat  yuridis  dalam  peralihan haknya,  melainkan  juga  menekankan  kewajiban  pembeli  untuk  secara  patut memeriksa dan meneliti keabsahan tanah yang dibelinya sebelum dan saat jual beli dilakukan. Pelajaran yang bisa dipetik dari putusan-putusan di atas adalah perlindungan  hukum  diberikan  kepada  pembeli,  (seharusnya)  tidak  hanya digantungkan  pada  tidak  tahunya  pembeli  atas  cacat  cela  peralihan  hak  atas tanah  yang  dibelinya,  melainkan  juga  mempertimbangkan  upaya  pembeli secara patut mencari tahu dan mencermati data fisik dan data yuridis sebelum dan saat jual beli dilakukan.
Secara  teoritis  sengketa  jual  beli  tanah  antara  pemilik  sesungguhnya melawan pembeli beritikad baik, dapat diasumsikan sebagai perselisihan antara doktrin ‘ nemo plus iuris transferre (ad alium) potest quam ipse habet ’ (seseorang tak dapat mengalihkan sesuatu melebihi dari apa yang dimilikinya) yang membela gugatan pemilik asal, berhadapan dengan asas ‘bona fides’ (itikad baik) yang melindungi  pembeli  beritikad  baik.  Posisi  hukumnya  memang  sepertinya dilematis,  karena  menempatkan  dua  belah  pihak  yang  pada  dasarnya  tidak bersalah  untuk  saling  berhadapan  di  pengadilan  dan  meminta  untuk dimenangkan,  akibat  ulah  pihak  penjual  yang  beritikad  buruk  telah menerbitkan  rincik  palsu  sebagai  alas  hak  dalam  jual  beli  tanah.  Jika  dalil pembeli dikabulkan, maka dia akan dianggap sebagai pemilik baru, meskipun penjualan dilakukan oleh pihak yang semestinya tidak berwenang karena alas hak  yang  dimiliki  oleh  penjual  cacat  administrasi,  namun  peralihan  tetap  di anggap sah dan pemilik  sesungguhnya tidak lagi menjadi pemilik dari tanah yang  disengketakan  tersebut,  karena  pembeli  mendapatkan  perlindungan hukum atas penguasaan hak  atas tanah, yang  dikategorikan sebagai pembeli yang beritikad baik.

## D. PENUTUP

## 1. Kesimpulan
Berdasarkan  uraian  pada  bagian  pembahasan  maka  penulis  dapat menyimpulkan bahwa perlindungan hukum terhadap pemilik hak atas tanah yang sesungguhnya dengan penguasaan berupa rincik yang kini telah diubah menjadi IPEDA setelah berlakunya Undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria belum sepenuhnya mendapat  perlindungan  hukum  dikarenakan  putusan  Mahkamah  Agung Republik Indonesia No. 560K/PID/2008, hanya menghukum penjual sebagai pengguna  rincik  palsu  dalam  jual  beli  tanah  sedangkan  pemilik  tanah sesungguhnya telah melepaskan hak kepemilikannya kepada pembeli dengan adanya putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 482/PK/Pdt/2014 yang  memenangkan  pihak  pembeli  karena  pembeli  dikategorikan  sebagai
pembeli yang beritikad baik sedangkan pemilik hak atas tanah sesungguhnya hanya  diarahkan  untuk  menuntut  penjual  dan  meminta  ganti  rugi  sebagai bentuk perlindungan hukumnya.
Perlindungan terhadap pembeli yang beritikad baik berdasarkan rincik palsu dalam transaksi jual beli tanah sepenuhnya telah terlindungi dan berhak untuk  menguasai  hak  atas  tanah  berdasarkan  dengan  adanya  putusan Mahkamah  Agung  No.  482/PK/Pdt/2014  karena  dianggap  sebagai  pembeli yang  beritikad  baik  karena  telah  membeli  secara  “terang”  yaitu  dihadapan Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Sementara  (PPATS)  meskipun  secara  materil dokumen yang digunakan secara hukum telah cacat administrasi.

## 2. Saran
Pihak pemilik hak atas tanah sesungguhnya melakukan gugatan kepada penjual  untuk  meminta  ganti  rugi  karena  telah  menjual  tanah  yang  bukan haknya.  Selanjutnya,  pembeli  yang  beritikad  baik  sebaiknya  melakukan  balik nama  dengan  membuat  pengsertipikatan  atas  tanah  untuk  memberi  kepastian dan perlindungan hukum sesuai dengan UUPA setelah pelaksanaan eksekusi.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Bambang  Eko  Supriyadi.  (2014). Hukum  Agraria  Kehutanan  Aspek  Hukum Pertanahan Dalam  Pengelolaan  Hutan  Negara. Jakarta:  PT.  RajaGrafindo Persada.
Budi Sunanda, Amiruddin A. Wahab, Muzakkir Abubakar. (2013). “Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah Meskipun Telah Memiliki Akta Jual Beli Tanah Dari PPAT OLeh Pengadilan Negeri”, Jurnal. Universitas Syiah Kuala.
Banyara Sangadji, dkk. (tt.). Pelaksanaan Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat dan Undang-Undang Pokok Agraria di Kecamatan Siriamau Kota Ambon. (tp)
Gunawan  Widjaja  dan  Kartini  Muljadi.  (2003). Jual  Beli. Jakarta:  RajaGrafindo Persada.
Hanifudin Sujana, dkk. (2013). “Kajian Hukum asas Itikad Baik Dalam Perjanjian Jual Beli Benda Bergerak”, Jurnal. Universitas Jember.
H.F.A Vollmar. (1982). Pengantar Studi Hukum Perdata. Jakarta: Rajawali.
I Made Suwitra. (2014). “Penguasaan Hak Atas Tanah dan Permasalahannya”, Jurnal. Denpasar: Universitas Warmadewa
Mukti.  (2015). Dualisme  Penelitian  Hukum  Normatif  &  Empiris. Yogyakarta: Pustaka Pelajar.
Peter Mahmud Marzuki. (2005). Penelitian Hukum. Jakarta: Kencana.
Ridwan Khairandy. (2004). Iktikad Baik Dalam Kebebasan Berkontrak . Jakarta:  UI Press.
Rinto Manulang. (2014). Segala Hal Tentang Tanah Rumah dan Perizinannya . Buku Pintar, Suka Buku. Cetakan ke-1. Yogyakarta: tp., hlm. 11
R.Subekti. (2014). Aneka Perjanjian . Bandung: PT Aditya Bakti.
S.R Nur. (1986). Beberapa Permasalahan Hukum Agraria. Ujung Pandang: Lembaga Penerbit Unhas.
Sumber Lainnya:
https//www.google.com 20 tahun menguasai otamatis menjadi pemilik https://putusan.mahkamahagung.go.id/pengadilan/mahkamahagung/direkto ri/perdata/tanah diakses pada tanggal 3 Januari pada pukul 13.00 Wita Putusan MARI No. 98 PK/Pdt/1996, No 143/K/Pdt/2011. Diakses pada tanggal 4 Januari pada pukul 10.00 Wita.
https://putusan.mahkamahagung.go.id/pengadilan/mahkamahagung/direktori/per data/tanah diakses pada 14 Januari 2017, pukul 12.00