Abstrak—Dalam mewujudkan permukiman perkotaan berkelanjutan,  permasalahan  utama  yang  dihadapi  secara umum di Indonesia dan di Kota Surabaya secara khusus adalah ketimpangan antara penyediaan dan permintaan. Telah banyak kebijakan untuk menyelesaikan permasalahan tersebut, namun secara  fakta  masih  belum  optimal.  Pada  penelitian  ini  akan dicari  tahu  sejauh  mana  pengaruh  faktor  penyediaan perumahan  guna  mengetahui  kebijakan  dan  program perumahan  di  Kota  Surabaya  sudah  efektif  diterapkan  atau sebaliknya.Guna  mengetahui  hal  tersebut,  identifikasi  bentuk kebijakan  dan  program  penyediaan  perumahan  di  Kota Surabaya  dianalisis  menggunakan  analisis  konten  yang bersumber  dari  literatur  dan  wawancara  stakeholder. Sedangkan  untuk  menganalisis  pengaruh  faktor-faktor penyediaan perumahan di kota surabaya dilakukan menggunakan  metode  ekonometri  berupa  regresi  linier berganda yang bersumber dari hasil kuesioner responden, data NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) Kota Surabaya, dan data NJOP  (Nilai  Jual  Objek  Pajak)  PBB  Kota  Surabaya.  Hasil berdasarkan  model  regresi  menunjukkan,  kenaikan  harga rumah, luas bangunan, pajak properti, dan mengikuti program KPR/Insentif  BPHTB  10%/  Insentif  PPN  DTP  50% mempercepat  durasi  penyediaan  lahan.  Sedangkan  kenaikan luas  tanah,  prosentase  kenaikan  nilai  lahan,  nilai  lahan,  dan mengikuti program insentif BPHTB 25% justru memperlambat durasi penyediaan perumahan.

## Kata
Kunci—Kebijakan Perumahan,
Permasalahan Perumahan,  Faktor  Penyediaan  Perumahan,  Penyediaan Perumahan.

## I. PENDAHULUAN
ERDASARKAN  RPJMN  2015-2019  di  tahun  2019, diperkirakan backlog secara  nasional  berada  di  angka 6,8 juta unit. Di Provinsi Jawa Timur sendiri, angka backlog perumahan  adalah  sebesar  27.369  KK  pada  tahun  2019 berdasarkan  data  RTLH  Provinsi  Jawa  Timur  Tahun  2019. Sedangkan  di  Kota  Surabaya,  berdasarkan  RPJMD  Kota Surabaya  Tahun  2010-2015, backlog di  Kota  Surabaya mencapai 58.693 unit di tahun 2011. Fenomena backlog baik secara  nasional  maupun  skala  kota  mengindikasikan  bahwa terjadi ketimpangan antara angka ketersediaan rumah dengan angka permintaan rumah.
Surabaya  tidak  dapat  menghindari  munculnya  berbagai permasalahan di perkotaan, termasuk permasalahan penyelenggaraan perumahan dan permukiman. Sebagaimana yang  termuat  pada  dokumen  RP3KP  Kota  Surabaya  2016- 2036,  permasalahan  penyelenggaraan  perumahan  dan permukiman  di  Kota  Surabaya  diantaranya  adalah  belum terdapat  pedoman  yang  komprehensif  dan  terbaru  terkait kebijakan  pembangunan  dan  perencanaan  perumahan  dan permukiman.  Selain  itu,  tingginya  permintaan  rumah  layak huni  baik  yang  berbentuk landed  housing maupun vertical housing juga  turut  menjadi  masalah.  Semakin  mahal  dan langkanya  tanah/lahan  di  Kota  Surabaya  menjadikan  warga
kelas  menengah  ke  bawah  kesulitan  mendapatkan  hunian dengan  luasan  dan  status  kepemilikan  yang  layak.  Dalam mengatasi  permasalahan  tersebut,  peran  dari  pemerintah daerah maupun pusat sangat dibutuhkan.
Baik  pemerintah  pusat  dan  pemerintah  daerah  Kota Surabaya  telah  mengupayakan  berbagai  kebijakan  dan program  yang  mendukung  penyediaan  hunian  layak  berupa pengembangan  regulasi  yang  bersifat  insentif,  peningkatan suplai  perumahan,  peningkatan  kualitas  fisik  rumah  tidak layak  huni,  serta  pemberdayaan  masyarakat  melalui pembangunan rumah swadaya [1].
Namun  dalam  penerapan  kebijakan  dan  program penyediaan  perumahan  tersebut  kerap  mengalami  kendala, antara lain proses perizinan yang rumit dan tidak transparan, waktu yang lama dengan biaya yang mahal, adanya kebijakan daerah yang salah, ketersediaan tanah yang semakin langka dan mahal, ketiadaan dukungan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta lemahnya pengendalian harga tanah karena tidak adanya  instrumen  pengendalian  harga  [1].  Oleh  karena  itu, perlu  adanya  evaluasi  efektivitas  terkait  kebijakan  dan program  penyediaan  perumahan  yang  sudah  diterapkan  di Kota Surabaya selama ini.
Studi  yang  dilakukan  oleh  Rahmawati  dkk.  menguji efektivitas  perencanaan  pembangunan  perumahan  dengan sampel  di  Kota  Surabaya,  menunjukkan  pengaruh  variabel berupa  faktor  penyediaan  perumahan  terhadap  waktu  yang dibutuhkan  dalam  penyediaan  perumahan  [2].  Variabel penelitian  tersebut  fokus  terhadap  faktor-faktor  penyediaan perumahan  diantaranya  luas  tanah,  luas  bangunan,  nilai lahan, kenaikan nilai lahan, harga properti, dan pajak properti terhadap waktu yang dibutuhkan. Menunjukkan hasil bahwa faktor  luas  tanah, nilai  lahan,  dan  persentase  kenaikan  nilai lahan  berpengaruh  terhadap  waktu  yang  dibutuhkan  dalam penyediaan perumahan. Sayangnya penelitian tersebut belum mengikutsertakan  faktor  instrumen  yang  efektif  dalam

## Perumusan Faktor-faktor Penyediaan Perumahan Formal di Surabaya dari Aspek Lahan Kebijakan
Rifka Qonitatun Nisa’ dan Ema Umilia
Departemen Perencanaan Wilayah dan Kota, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
e-mail : umilia84@gmail.com
B
Gambar 1. Peta Wilayah Penelitian.
perencanaan  penyediaan  perumahan  yang  sepatutnya diselaraskan agar dapat menyelesaikan pemenuhan backlog . Oleh  karena  itu,  penelitian  ini  akan  berfokus  untuk mengetahui  seberapa  jauh  pengaruh  faktor  penyediaan perumahan  guna  mengetahui  kebijakan  dan  program perumahan  di  Kota  Surabaya  sudah  efektif  diterapkan  atau sebaliknya.

## II. METODE PENELITIAN

## A. Wilayah Penelitian
Penelitian  ini  berlokasi  di  perumahan  formal  Kota Surabaya bagian barat dan timur saja. Surabaya barat meliputi Kecamatan  Tandes,  Kecamatan  Asemrowo,  Kecamatan Sukomanunggal,  Kecamatan  Benowo,  Kecamatan  Pakal, Kecamatan Sambikerep, Kecamatan Lakarsantri. Sedangkan Surabaya  bagian  timur  meliputi  Kecamatan  Gubeng, Kecamatan Gunung Anyar, Kecamatan Sukolilo, Kecamatan Tambaksari,  Kecamatan  Mulyorejo,  Kecamatan  Rungkut, Kecamatan Tenggilis Mejoyo. Peta wilayah penelitian dapat dilihat pada Gambar 1.

## B. Metode Pengumpulan Data
Proses  pengumpulan  data  dalam  mengukur  sejauh  mana pengaruh  faktor-faktor  penyediaan  perumahan  dalam perspektif  kebijakan  ini  dilakukan  dengan survey primer melalui  kuesioner  dan survey sekunder  menggunakan  studi
dokumen & survei instansi. Kuesioner ini disebarkan kepada masyarakat  setempat  untuk  menilai  sejauh  mana  pengaruh faktor-faktor penyediaan perumahan di Kota Surabaya dalam perspektif  kebijakan.  Studi  Dokumen  digunakan  untuk mendapatkan  informasi  dan  data  yang  relevan  dengan penelitian. Studi dokumen dilakukan dengan mengelompokkan  dan  menyaring  data  dari  dokumen  yang berkaitan  dengan  variabel  pada  penelitian  ini.  Diantaranya terdapat dokumen data Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan data Peta Tematik Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Kota Surabaya  guna  menganalisis  variabel  nilai  lahan,  kenaikan nilai  lahan,  dan  pajak  properti.  Sedangkan  survei  instansi ditujukan  kepada  instansi  yang  berkaitan  dengan  penelitian yaitu  Dinas  Perumahan  Rakyat  dan  Kawasan  Permukiman, serta  Pertanahan,  Akademisi,  dan Real  Estate Indonesia (REI), dan pengembang perumahan formal guna mendapatkan data waktu yang dibutuhkan dalam penyediaan perumahan formal.

## C. Menganalisis Pengaruh Faktor-Faktor Penyediaan Perumahan di Kota Surabaya
Alat  analisis  yang  digunakan  adalah  regresi  linier berganda.  Variabel  independen  terdiri  dari  variabel kuantitatif dan variabel dummy . Variabel dummy merupakan variabel  yang  digunakan  untuk  mengkuantitatifkan  variabel yang  bersifat  kualitatif.  Variabel dummy hanya  terdiri  dari dua nilai yakni 1 dan nilai 0, dengan diberi simbol D. Variabel dummy memiliki nilai 1 (D=1) pada salah satu kategori dan nol (D=0) untuk kategori yang lainnya. Sehingga persamaan pada  regresi  linier  berganda  dalam  penelitian  ini  adalah sebagai berikut:
Gambar 4. Hasil Uji Heteroskedastisitas Menggunakan Scatterplot
Gambar 5. Hasil Uji Multikolinieritas .
Gambar 2. Hasil Uji Normalitas Menggunakan Diagram P-P Plot.
Gambar 3. Hasil Uji Normalitas Menggunakan Kolmogorov-Smirnov.
Y = a + bnXn + bnDn + ε
Keterangan  : Y = Variabel dependen a    = Nilai konstanta bn = Koefisien regresi Xn  = Variabel independen kuantitatif Dn = Variabel independen kualitatif ( Dummy ) ε = Nilai residual
Persamaan  tersebut  bermanfaat  untuk  mendeskripsikan pola  atau  fungsi  hubungan  antara  variabel  independen terhadap  variabel  dependen.  Variabel  dependen  yang digunakan  adalah  Waktu  yang  dibutuhkan  dengan  simbol (Y)  yakni  berupa  total  waktu  yang  dibutuhkan  dalam mengimplementasikan  perencanaan.  Variabel  independen yang digunakan adalah Harga Rumah (X1), Luas Tanah (X2), Kenaikan  Nilai  Lahan  (X3),  Luas  Bangunan  (X4),  Nilai Lahan (X5), Pajak Properti (X6), KPR (d1), Insentif BPHTB 10% (d2), Insentif BPHTB 25% (d3), Insentif PPN DTP 50% (d4) .
Sebelum  menganalisis  pengaruh  faktor,  terlebih  dahulu dilakukan uji asumsi klasik yang  terdiri  dari  uji normalitas, uji  multikolinearitas,  dan  uji  heteroskedastisitas.  Tahapan melakukan  regresi  linier  berganda  menggunakan  software SPSS 26 adalah sebagai berikut  :

## 1) Pengujian Asumsi Klasik
Uji  asumsi  klasik  memberikan  kepastian  bahwa persyaratan minimal dari model  hasil regresi telah dipenuhi sehingga  tidak  menimbulkan  kesalahan  dalam  validasi asumsi.  Jika  uji  asumsi  klasik  tidak  terpenuhi,  maka  besar kemungkinan  interpretasi  model  menjadi  bias  atau  kurang
valid . Syarat terpenuhinya uji asumsi klasik : a. Uji normalitas : kriteria sebuah data residual berdistribusi
normal  atau  tidak  dengan  pendekatan Normal  P-P  Plot dapat  dilakukan  dengan  melihat  sebaran  titik-titik mendekati atau rapat pada garis lurus maka dikatakan data residual berdistribusi normal. Selain itu, normalitas data penelitian  dapat  diperkuat  dengan  melakukan  uji kolmogorov-smirnov .  Jika  signifikansi  menunjukkan angka > 0,05 maka data dapat dikatakan normal, dan jika kurang dari itu maka data dikatakan tidak normal.
b. Ujian  heteroskedastisitas  :  dijalankan  dengan  membuat Scatterplot antara nilai residual dengan nilai prediksi dari variabel  terikat  yang  sudah  distandarisasi.  Jika  sebaran titik tidak membentuk suatu pola/alur tertentu, maka dapat disimpulkan tidak terjadi heteroskedastisitas.
c. Uji multikolinieritas : deteksi multikolinieritas pada suatu model dapat dilihat dimana  jika  nilai Variance Inflation Factor (VIF) tidak lebih dari 10 dan nilai Tolerance tidak kurang dari 0,1, maka model tersebut dapat disebut tidak bermultikolinieritas.  Sebaliknya,  jika  nilai  VIF  lebih besar  dari  10  maka  terindikasi  model  yang  digunakan bermultikolinieritas.

## 2) Uji Kelayakan Model
Uji  kelayakan  model  terdiri  uji  keterandalan  model    (Uji F),  uji  koefisien  regresi  (Uji  T),  dan  penentuan  koefisien determinasi.
a. Uji keterandalan model (Uji F) : apabila nilai probabilitas F hitung lebih kecil dari tingkat kesalahan ( alpha ) 0,05, dapat disimpulkan bahwa model regresi yang diestimasi layak. Sedangkan sebaliknya, apabila lebih besar dari 0,05 maka model regresi dianggap tidak layak.
b. Uji Koefisien regresi (Uji t) : apabila nilai probabilitas t hitung  memiliki  angka  lebih  kecil  dari alpha (tingkat kesalahan)  0,05  maka  dinyatakan  variabel  bebas berpengaruh  signifikan  terhadap  variabel  terikatnya. Sebaliknya, jika nilai probabilitas t hitung lebih besar dari tingkat  kesalahan  0,05  maka  dinyatakan  variabel  bebas tidak berpengaruh signifikan terhadap variabel terikatnya. c. Koefisien determinasi (R 2 ) : digunakan untuk mengetahui seberapa besar persentase sambungan variabel independen secara bersamaan terhadap terhadap variabel dependen.  Nilai  R  square  dikatakan  baik  jika  diatas  0,5 karena nilai R square berkisar antara 0 sampai 1 [3].

## 3) Interpretasi Model
Interpretasi  yang  dilakukan  terhadap  koefisien  regresi meliputi dua hal, tanda dan besaran. Tanda menunjukkan arah hubungan.  Nilai  positif  mengisyaratkan  pengaruh  yang searah  antara  variabel  bebas  terhadap  variabel  terikat, sedangkan negatif menunjukkan pengaruh yang berlawanan arah.  Searah  yang  dimaksud  adalah  jika  variabel  bebas mengalami kenaikan atau pertambahan maka variabel terikat
Gambar 8. Hasil Koefisien Determinasi.
.
Gambar 6. Hasil Uji Keterandalan Model (Uji F).
Gambar 7 . Hasil Uji Koefisien Regresi (Uji t).
akan mengalami hal  yang  sama  yakni naik  atau  bertambah. Sedangkan apabila variabel bebas mengalami penurunan atau pengurangan,  maka  variabel  terikat  akan  mengalami penurunan atau pengurangan juga. Sedangkan berlawan arah yang  dimaksud  adalah  jika  variabel  bebas  mengalami kenaikan  atau  bertambah,  maka  variabel  terikat  akan mengalami  hal  yang  sebaliknya  yakni  penurunan  atau pengurangan. Begitu pula sebaliknya, apabila variabel bebas mengalami  penurunan  atau  pengurangan,  maka  variabel terikat akan mengalami peningkatan atau bertambah.

## III. HASIL DAN PE MBAHASAN
A. Gambaran Umum
1) Kebijakan Penyediaan Perumahan di Kota Surabaya
a. Kredit Pemilikan Rumah :
Kredit pemilikan rumah hunian pada segmen menengah di Surabaya  diprediksikan  semakin  diminati  masyarakat sepanjang  tahun.  Menurut  Azwar  Hamidy,  Wakil  Ketua Bidang  Promosi  dan  Pameran  Dewan  Pengurus  Daerah Persatuan  Perusahaan  Real  Estate  Indonesia  (REI)  Jawa Timur,  hunian  dengan  harga  antara  Rp.  88  juta  hingga  Rp. 500  juta  memiliki  peminat  yang  lebih  besar  dibandingkan segmen menengah atas dan mewah. Menurutnya, kebutuhan terbesar  saat  ini  ada  pada  rumah  sederhana  yang  mendapat KPR  bersubsidi  dari  pemerintah,  tetapi  tidak  banyak pengembang yang menyediakan itu karena harga tanah sudah tinggi.  Akhirnya  mereka  memilih  segmen  di  atasnya  yaitu segmen menengah.
Pada  tahun 2013,  masyarakat yang  terbantu dengan  suku bunga  KPR  yang  ditawarkan  perbankan  masih  rendah. Penjualan  properti  residensial  di  Surabaya  pada  kuartal IV/2012 sebagian besar atau 45% pada rumah tipe menengah, diikuti  rumah  tipe  besar  sebesar  40%,  dan  rumah  tipe  kecil 15%.  Menurut  BI  secara  keseluruhan  hasil  survei menunjukkan  terjadi  peningkatan  penjualan  rumah  sebesar 26,68%  pada  kuartal  IV/2012  dibandingkan  dengan  kuartal sebelumnya  dengan  peningkatan  penjualan  terutama  terjadi pada rumah tipe kecil yakni sebesar 41,02% . b. Insentif  Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan/atau Bangunan (BPHTB)
Pemerintah  Kota  Surabaya,  Jawa  Timur,  memberikan insentif bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) hingga  50%  untuk  mengurangi  beban  masyarakat  saat pandemi.  Insentif  BPHTB  ini  tertuang  dalam  Peraturan Walikota  Nomor  102  Tahun  2021  tentang  insentif  Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Insentif ini berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 64 Tahun  2020  tentang  Pedoman  Penyusunan  Anggaran Pendapatan  Belanja  Daerah  Tahun  Anggaran  2021. Pelaksanaan  Insentif  besaran  perolehan  BPHTB  ini  terbagi menjadi  tiga  periode.  Pertama  berlaku  26  Oktober-10 November 2021, mendapat pengurangan nilai NPOP sebesar 50%.  Kemudian,  11  November-5  Desember  2021,  dengan NPOP  sampai  dengan  Rp.  1  Miliar  diberikan  pengurangan 50%, NPOP Rp. 1-2 Miliar diberikan pengurangan 25%, dan NPOP lebih besar dari Rp. 2 Miliar diberikan insentif 10%. Periode Ketiga yaitu 6-31 Desember 2021, dengan ketentuan NPOP sampai dengan Rp. 1 Miliar diberi pengurangan 50% persen, NPOP Rp. 1-2 Miliar memperoleh 15%, dan NPOP lebih besar dari Rp. 2 Miliar diberi insentif 5%.
c. Insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Sebagai  bentuk  dukungan  terhadap  sektor  perumahan dalam menjaga keberlanjutan serta mempercepat pemulihan ekonomi, pemerintah melanjutkan insentif Pajak Pertambahan  Nilai  Ditanggung  Pemerintah  (PPN  DTP) Rumah  di  Tahun  2022.  Kelanjutan  dari  insentif  PPN  DTP Rumah  ini  tertera  pada  PMK  Nomor  6/PMK.010/2022 tentang  Pajak  Pertambahan  Nilai  atas  Penyerahan  Rumah Tapak  dan  Satuan  Rumah  Susun  yang  Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2022. Sebelumnya, pemerintah memberikan dukungan berupa insentif PPN DTP pada sektor properti  mulai  dari  Maret  sampai  Desember  2021.  Kriteria rumah  tapak  atau  unit  hunian  rumah  susun  yang  diberikan fasilitas insentif ini adalah yang diserahkan secara fisik pada periode  pemberian  insentif,  merupakan  rumah  baru  dalam kondisi  siap  huni,  dan  diberikan  maksimal  satu  unit  rumah tapak/unit  hunian  rusun  bagi  satu  orang  dan  tidak  dijual kembali  dalam  kurun  waktu  satu  tahun.  Insentif  ini  telah banyak  dimanfaatkan  oleh  masyarakat  dan  berkontribusi secara  positif  pada  pemulihan  ekonomi.  Seiring  dengan pemulihan  ini,  maka  insentif  PPN  DTP  sektor  perumahan dilanjutkan, namun besarnya mengalami pengurangan secara terukur. Oleh karena itu, kebijakan insentif PPN DTP 2022 diberikan sebesar 50% dari insentif PPN DTP tahun 2021.

## 2) Harga Rumah
Pada  sampel  penelitian,  wilayah  Surabaya  Barat didominasi rumah pada harga dibawah 2.500.000.000. Harga rumah  terkecil  di  Surabaya  Barat  berada  di  Perumahan PERUMNAS  Manukan  yakni  seharga  Rp.  400.000.000,00, sedangkan harga rumah terbesar di Surabaya Barat berada di Perumahan Citraland Raffles Garden yakni Rp. 7.500.000.000,00.
Pada sampel penelitian di wilayah Surabaya Timur, harga rumah  tidak  melebihi  Rp.  5.000.000.000,00.  Wilayah Surabaya  Timur  didominasi  rumah  pada  harga  dibawah 2.500.000.000.  Harga  rumah  terkecil  di  Surabaya  Timur berada  di  Perumahan  Pesona  Alam  Gunung  Anyar  I  yakni seharga Rp. 440.000.000,00, sedangkan harga rumah terbesar di Surabaya Timur berada di Perumahan Green Lake  yakni Rp. 3.750.000.000,00.

## 3) Luas Tanah
Pada  sampel  penelitian  di  wilayah  Surabaya  Barat,  luas tanah  hunian  tidak  melebihi  1.000  m 2 .  Wilayah  Surabaya Barat didominasi rumah dengan luasan tanah kurang dari 250 m 2 .  Luas  tanah  hunian  terkecil di  Surabaya Barat berada di Perumahan  Pondok  Benowo Indah  yakni  58 m 2 ,  sedangkan luas  tanah  hunian  terbesar  di  Surabaya  Barat  berada  di Perumahan Wisata Bukit Mas yakni 480 m 2 .
Pada  sampel  penelitian  di  wilayah  Surabaya  Timur,  luas tanah hunian tidak melebihi 600 m 2 . Wilayah Surabaya Timur didominasi rumah dengan luasan tanah kurang dari 200 m 2 . Luas  tanah  hunian  terkecil  di  Surabaya  Timur  berada  di Wisma Indah 2 yakni 57 m 2 , sedangkan luas tanah terbesar di Surabaya  Timur  berada  di  Perumahan  Perumahan  Sinar Medayu  yakni 566 m 2 .

## 4) Kenaikan Nilai Lahan
Pada  sampel  penelitian  baik  di  Surabaya  Barat  maupun Surabaya Timur seluruhnya mengalami kenaikan nilai lahan berdasarkan  data  nilai  lahan  tahun  2018-2020.  Perumahan Wilayah  Surabaya  Barat  mengalami  kenaikan  lahan
terbanyak pada rentang kenaikan sebesar 3%-4%. Kenaikan nilai  lahan  terkecil  di  Surabaya  Barat  berada  di  Perumahan Wisata  Bukit  Mas  yakni  0,6%,  sedangkan  kenaikan  nilai lahan  terbesar  di  Surabaya  Barat  berada  di  Perumahan Citraland  Rosewood  dan  Pondok  Benowo  Indah  yakni 3,72%.
Perumahan Wilayah Surabaya Timur mengalami kenaikan lahan  terbanyak  pada  rentang  kenaikan  sebesar  3%-4%. Kenaikan  nilai  lahan  terkecil  di  Surabaya  Timur  berada  di Perumahan  Bumi  Wonorejo  Asri  yakni  0%,  sedangkan kenaikan  nilai  lahan  terbesar  di  Surabaya  Timur  berada  di Perumahan Wonorejo Indah yakni 5,81%.

## 5) Luas Bangunan
Pada  sampel  penelitian  di  wilayah  Surabaya  Barat,  luas bangunan  tidak  melebihi  700  m 2 .  Wilayah  Surabaya  Barat didominasi rumah dengan luasan bangunan kurang dari 160 m 2 .  luasan  bangunan  terkecil  di  Surabaya  Barat  berada  di Perumahan PERUMNAS Manukan yakni 21 m 2 , sedangkan luasan  bangunan  terbesar  di  Surabaya  Barat  berada  di Perumahan Ciputra Raffles Garden yakni 426 m 2 .
Pada sampel penelitian di wilayah Surabaya Timur, luasan bangunan  tidak  melebihi  420  m 2 .  Wilayah  Surabaya  Timur didominasi rumah dengan luasan bangunan kurang dari 160 m 2 .  Luasan  bangunan  terkecil  di  Surabaya  Timur  berada  di Perumahan  Pesona  Alam  Gunung  Anyar  I  yakni  27  m 2 , sedangkan luas bangunan terbesar di Surabaya Timur berada di Perumahan YKP Penjaringan Sari I  yakni 282 m 2 .

## 6) Nilai Lahan
Pada sampel penelitian yang diambil dari data peta tematik nilai  lahan  Kota  Surabaya  tahun  2020,  wilayah  Surabaya Barat  didominasi  lahan  dengan  nilai  kurang  dari  Rp. 2.000.000,00/m 2 .  Nilai  lahan  terkecil  di  Surabaya  Barat berada  di  Perumahan  Graha  Suryanata  yakni  senilai  Rp. 1.270.000,00/m 2 , sedangkan nilai lahan terbesar di Surabaya Barat berada di Perumahan Citraland Golf Avenue, Citraland Surya Oakwood, Citraland Somerset, Perumahan The Chofa yakni senilai Rp. 9.650.000,00/m 2 .
Kemudian  wilayah  Surabaya  Timur  didominasi  lahan dengan nilai antara Rp. 2.000.000,00/m 2 – Rp. 8.000.000,00/ m 2 .  Nilai  lahan  terkecil  di  Surabaya  Timur  berada  di Perumahan  Sinar  Medayu  Selatan  yakni  senilai  Rp. 1.570.000,00/m 2 , sedangkan nilai lahan terbesar di Surabaya Timur  berada  di  Perumahan  Sukolilo  Dian  Regency, Pakuwon City San Diego, Pakuwon City Florence, Pakuwon City  Long Beach, Pakuwon City  San Antonio yakni senilai Rp. 7.460.000,00/m 2 .

## 7) Pajak Properti
Pajak properti pada data diatas diambil dari besarnya nilai Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB) hunian.  Pajak  properti  terkecil  di  Surabaya  Barat  berada  di Perumahan  Pondok  Benowo  Indah  yakni  sebesar  Rp. 2.800.000,00, sedangkan pajak properti terbesar di Surabaya Barat berada di Perumahan Pondok Benowo Indah pula yakni sebesar Rp. 10.470.000,00.
Pajak  properti  terkecil  di  Surabaya  Timur  berada  di Perumahan Wonorejo Indah yakni sebesar Rp. 2.500.000,00, sedangkan harga rumah terbesar di Surabaya Barat berada di Perumahan Wisma Mukti yakni sebesar Rp. 10.130.000,00.
B. Menganalisis Pengaruh Faktor-Faktor Penyediaan Perumahan di Kota Surabaya
1) Uji Normalitas Residual
Dalam penelitian ini normalitas residual diuji menggunakan penyebaran data (titik) pada Normal P-P Plot of  Regression  Stadardized  Residual variabel  independen. Berikut  ini  adalah  hasil  uji  normalitas  data  dengan  analisis grafik Normal Probability Plot .
Hasil  pada  Gambar  2  terlihat  bahwa  titik  menyebar disekitar garis diagonal, maka dapat disimpulkan bahwa data berdistribusi  secara  normal.  Hasil  dari  uji kolmogorov- smirnov  test pada  Gambar  3  menunjukkan  sig.  0,200  yang mana  >  0,05  maka  dapat  disimpulkan  bahwa  data berdistribusi secara normal.

## 2) Uji Heteroskedastisitas
Hasil  dari  uji  heteroskedasitas  pada  Gambar  4 menunjukkan bahwa penyebaran titik-titik yang ditimbulkan terbentuk secara acak, tidak membentuk sebuah pola tertentu serta  arah  penyebarannya  berada  di  atas  maupun  di  bawah angka 0 pada sumbu Y. Dengan demikian tidak terjadi gejala heteroskedastisitas pada regresi ini.

## 3) Uji Multikolinieritas
Berdasarkan  Gambar  5,  nilai tolerance memperlihatkan seluruh variabel independen lebih dari 0,10 yang berarti tidak ada  korelasi  antar  variabel  independen.  Hasil  perhitungan VIF juga menunjukkan bahwa seluruh variabel memiliki nilai di  bawah  dari  10,  maka  tidak  ada  multikolinearitas  antar variabel independen.

## 4) Uji Keterandalan Model
Nilai  signifikansi  dari  tabel  anova  menunjukkan  angka 0,011  yang  mana  <  0,05,  maka  variabel  independen  secara simultan memberikan pengaruh signifikan terhadap variabel dependen (Waktu yang Dibutuhkan). Hasil Uji keterandalan model (uji F) dapat dilihat pada Gambar 6.

## 5) Uji Koefisien Regresi
Nilai signifikansi dari variabel X6 (Pajak Properti) adalah 0,040 dan variabel D2 (Insentif BPHTB 10%) adalah 0,023, keduanya menunjukkan angka < 0,05, maka dapat dikatakan masing-masing  variabel  memiliki  pengaruh  secara  parsial terhadap  variabel  Y  (Waktu  yang  Dibutuhkan).  Sedangkan variabel X1 (Harga Rumah), X2 (Luas Tanah), X3 (Kenaikan Nilai  Lahan),  X4  (Luas  Bangunan),  X5  (Nilai  Lahan),  d1 (KPR),  d3  (Insentif  BPHTB  25%),  d4  (Insentif  PPN  DTP 50%)  memiliki  nilai  sig.  >  0,05  maka  dinyatakan  tidak berpengaruh secara parsial terhadap variabel Y (Waktu yang Dibutuhkan). Hasil uji koefisien regresi ( Uji t) dapat dilihat pada Gambar 7.

## 6) Koefisien Determinasi
Angka koefisien determinasi atau R square bernilai 0,218 atau  sama  dengan  21,7%.  Angka  tersebut  menunjukkan bahwa  variabel  independen  (harga  rumah,  luas  tanah, kenaikan  nilai  lahan,  luas  bangunan,  nilai  lahan,  pajak properti, KPR, Insentif BPHTB 10%, Insentif BPHTB 25%, Insentif  PPN  DTP  50%)  secara  simultan  berpengaruh terhadap  variabel  dependen  (Waktu  yang  Dibutuhkan) sebesar 21,7%, sedangkan sebesar 78,3% sisanya merupakan
kontribusi  variabel  lain  yang  tidak  diteliti  dalam  penelitian ini.
Untuk  penelitian  dengan  menggunakan  data  survei  (data primer)  yang  bersifat cross-section seperti  penelitian  ini, maka nilai R- square yang bernilai 0,2 – 0,3 dapat dikatakan sudah cukup baik. Hasil Koefisien determinasi dapat dilihat pada Gambar 8.

## 7) Persamaan Model
Dari  tabel  coefficients  diatas,  dapat  dibuat    model persamaan  regresi  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini sebagai berikut  :
Y = 8,240 – 0,692 X1 + 0,803 X2 + 0,484 X3 – 0,144 X4 + 0,177  X5  –  0,313  X6  –  0,965  d1  –  4,048  d2  +  4,132  d3  – 2,220 d4 Dimana  : X1  : Harga Rumah (Miliar) X2  : Luas Tanah (dam 2 ) X3  : Kenaikan Nilai Lahan (Persen) X4  : Luas Bangunan (dam 2 ) X5  : Nilai Lahan (Juta/m 2 ) X6  : Pajak Properti (Puluh Juta) Y   : Waktu yang Dibutuhkan (Tahun) d1   : KPR d2   : insentif BPHTB 10%
d3   : insentif BPHTB 25%
d4   : insentif PPN DTP 50%
a. Interpretasi Model
Variabel X1 (Harga Rumah) bernilai negatif, menunjukkan bahwa  setiap  kenaikan  harga  rumah  sebesar  1  miliar  akan mengurangi  durasi  penyediaan  perumahan  sebanyak  0,692 tahun atau lebih cepat 8,3 bulan.
Berbeda  dengan  variabel  sebelumnya,  variabel  X2  (Luas Tanah)  bernilai  positif  yang  menunjukkan  bahwa  setiap kenaikan  100  m 2 luas  tanah  akan  menambah  durasi penyediaan  perumahan  sebanyak  0,803  tahun  atau  lebih lambat 9,6 bulan.
Begitu pula variabel X3 (Kenaikan Nilai Lahan) yang juga bernilai  positif,  maka  setiap  bertambah  1%  kenaikan  nilai lahan  akan  menambah  durasi  penyediaan  perumahan sebanyak 0,484 tahun atau lebih lambat 5,8 bulan.
Sedangkan variabel X4 (Luas Bangunan) bernilai negatif, sehingga  setiap  kenaikan  100  m 2 luas  bangunan  akan mengurangi  durasi  penyediaan  perumahan  sebanyak  0,144 tahun atau lebih cepat 1,7 bulan.
Kemudian X5 (Nilai Lahan) yang bernilai negatif memberi arti  setiap  kenaikan  1  juta/m 2 nilai  lahan  akan  menambah durasi  penyediaan  perumahan  sebanyak  0,177  tahun  atau lebih lambat 2,1 bulan.
Lalu  X6  (Pajak  Properti)  bernilai  negatif  yang menunjukkan  setiap  kenaikan  10  juta  pajak  properti  akan mengurangi  durasi  penyediaan  perumahan  sebanyak  0,313 tahun atau lebih cepat 3,8 bulan. Selanjutnya untuk variabel dummy,  yakni  d1  (KPR),  bernilai  negatif  yang  berarti  jika pengguna  dalam  membeli  rumah  mengikuti  program  KPR maka  akan  mengurangi  durasi  penyediaan  rumah  sebanyak 0,965 tahun atau mempercepat selama 11,6 bulan.
Begitu  juga  d2  (Insentif  BPHTB  10%)  yang  bernilai negatif,  maka  pengguna  yang  mengikuti  program  insentif BPHTB 10% akan mengurangi durasi penyediaan perumahan sebanyak 4,048 tahun atau sama dengan mempercepat selama
48 bulan. Kemudian d3 (Insentif BPHTB 25%) memiliki nilai positif,  maka  pengguna  yang  mengikuti  program  insentif BPHTB  25%  akan  menambah  durasi  penyediaan  rumah sebesar 4,132 tahun atau sama dengan memperlambat selama 49 bulan. Terakhir, nilai d4 (Insentif PPN DTP 50%) adalah negatif, maka jika pembeli rumah mengikuti program insentif PPN  DTP  50%  akan  mengurangi  durasi  penyediaan perumahan sebanyak 2,220 tahun atau mempercepat selama 27 bulan.

## IV. KESIMPULAN
Penelitian  ini  dilakukan  untuk  memahami  sejauh  mana pengaruh  faktor  penyediaan  perumahan  guna  mengetahui kebijakan  dan  program  perumahan  di  Kota  Surabaya  sudah efektif  diterapkan  atau  sebaliknya.  Untuk  mengetahui  hal tersebut  maka  dilakukan  penilaian  pengaruh  faktor-faktor penyediaan  perumahan  di  Kota  Surabaya  menggunakan perspektif kebijakan.
Melalui  hasil  regresi,  dapat  diketahui  sejauh  mana pengaruh  faktor-faktor  penyediaan  perumahan  di  Kota Surabaya berdasarkan perspektif kebijakan. Setiap kenaikan 1  miliar  harga rumah,  100  m 2 luas bangunan,  10  juta  pajak properti,  dan  mengikuti  program  KPR/Insentif  BPHTB 10%/Insentif  PPN  DTP  50%,  akan  mempercepat  durasi penyediaan perumahan dengan jumlah durasi yang berbeda- beda.  Sedangkan  setiap  kenaikan  100  m 2 luas  tanah,  1% kenaikan  nilai  lahan,  1  juta  nilai  lahan,  dan  mengikuti program  insentif  BPHTB  25%,  akan  memperlambat  durasi penyediaan  rumah  di  Kota  Surabaya  dengan  jumlah  durasi yang  berbeda-beda.  Melalui  regresi  dapat  diketahui  bahwa variabel  penyediaan  perumahan  memberikan  pengaruh sebesar  21,7%  terhadap  waktu  penyediaan  perumahan, dimana  78,3%  lainnya  dipengaruhi  oleh  variabel  lain  yang dapat dilakukan penelitian secara lebih lanjut.
Berbeda  dengan  hasil  teori  pada  penelitian  oleh Rahmawati  dkk.  yang  menjawab  bahwa  luas  tanah,  nilai lahan,  dan  persentase  kenaikan  nilai  lahan  berpengaruh secara  signifikan  terhadap  waktu  yang  dibutuhkan,  hasil penelitian ini justru menunjukkan bahwa pajak properti dan insentif  BPHTB  10%  adalah  variabel  yang  berpengaruh secara  signifikan  terhadap  waktu  yang  dibutuhkan.  Hal tersebut  dapat  dipengaruhi  oleh  banyak  alasan,  diantaranya dikarenakan  adanya  variabel dummy berupa  kebijakan  dan program yang digunakan, keberagaman responden juga dapat mempengaruhi  hasil.  Adapun  data  pajak  properti  yang dihitung pada penelitian terdahulu menggunakan nilai Pajak Bumi  dan  Bangunan  (PBB),  sedangkan  pada  penelitian  ini menggunakan nilai Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Atau Bangunan (BPHTB).

## DAFTAR PUSTAKA
[1]  D.  Jenderal  Perumahan,  “Rencana  Strategis  Direktorat  Jenderal Perumahan 2020-2024,” Jakarta, 2020.
[2]  D. Rahmawati, I. Kurnia, and M. Sadyohutomo, “Integrasi ekonometri dalam  efektivitas  perencanaan  menuju  penyediaan  perumahan  yang berkelanjutan,” Journal of Regional and Rural Development Planning , vol. 6, no. 2, pp. 136–145, Jun. 2022, doi: 10.29244/jp2wd.2022.6.2.136-145.
[3]  H. Halin, H. Wijaya, and R. Yusilpi, “Pengaruh harga jual kaca patri jenis silver terhadap nilai penjualan pada CV. Karunia kaca palembang tahun  2004-2015,” Jurnal  Ecoment  Global:  Kajian  Bisnis  dan Manajemen , vol. 2, no. 2, pp. 49–56, 2017.