## ANALISIS PEMBIAYAAN INVESTASI PADA PEMBANGUNAN PERUMAHAN TAMAN KARANGBAHAGIA TAHAP 1 KABUPATEN BEKASI, JAWA BARAT
Rossy Khairinisa 1) , I Nyoman Dita Pahang Putra 1) , dan Anna Rumintang 1)
1) Teknik Sipil, Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur, Surabaya,
Jawa Timur
khairinisarossy@gmail.com

## ABSTRACT
In the development planning of a project, a financial analysis is needed that indicates the investment process of the project is feasible. One of the most important aspects of the investment process is the composition of financing. Funding can be divided into two, namely from  loans  and  equity.  The  study  was  conducted  on  the  Karangbahagia  Park  Housing development project in Bekasi, West Java. The purpose of this study was to determine the sensitivity of three different financing compositions. This research was conducted using the Discounted  Cash  Flow  method  to  calculate  the  project  valuation.  Then  the  investment feasibility is measured by NPV (Net Present Value), IRR (Internal Rate Return), BEP (Break- Even Point) and ROI (Return on Investment) indicators. The three financing compositions to be investigated are 70% loan: 30% equity. 30% loan: 70% equity and 50% loan: 50% equity. The results of the composition sensitivity analysis show that in the composition of 30% loan: 70% equity NPV reached a positive number of IDR.17,485,230,641.00 and IRR 38%. While on the composition of 70% loan: 30% equity NPV negative and IRR reached values  of  IDR.9,126,201,503.00  and  2%.  In  the  composition  of  50%  loan:  50%  equity, namely NPV reached a value of IDR.4,179,514,569.00 and IRR 21%. BEP occurs after one year  and  ten  months  and  Return  on  Investment  yields  a  figure  of  16.71%  from  the composition of 30% loan: 70% loan.
Keywords: Project Valuation, NPV, IRR, BEP, ROI

## ABSTRAK
Pada perencanaan pembangunan sebuah proyek diperlukan suatu analisis finansial yang menandakan proses investasi proyek tersebut layak dilakukan. Salah satu aspek yang paling  penting  dalam  proses  investasi  adalah  komposisi  pembiayaan.  Pembiayaan  dapat dibagi  menjadi  dua  yaitu  dari  pinjaman  (loan)  dan  modal  sendiri  (equity).  Penelitian dilakukan  pada  proyek  pembangunan  Perumahan  Taman  Karangbahagia  di  Kabupaten Bekasi,  Jawa  Barat.  Tujuan  penelitian  ini  adalah  untuk  mengetahui  sensitivitas  dari  tiga komposisi pembiayaan yang berbeda. Penelitian ini dilakukan dengan menggunakan metode Discounted  Cash  Flow  untuk  menghitung  project  valuationnya.  Kemudian  kelayakan investasi  diukur  berdasarkan  indikator  NPV  (Net  Present  Value),  IRR  (Internal  Rate Return),  BEP  (Break  Even  Point)  dan  ROI  (Return  on  Investment).  Tiga  komposisi pembiayaan yang akan diteliti sesitivitasnya adalah 70% loan : 30% equity. 30% loan : 70% equity dan 50% loan : 50% equity. Hasil analisis sensitivitas komposisi menunjukan bahwa pada  komposisi  30%  loan  :  70%  equity  NPV  mencapai  angka  positif  sebesar Rp.17,485,230,641.00  dan  IRR  38%.  Sementara  pada  komposisi  70%  loan  :  30%  equity NPV negatif dan IRR mencapai nilaisebesar Rp.9,126,201,503.00 dan 2%. Pada komposisi 50% loan : 50% equity yaitu NPV mencapai nilai negatif yaitu sebesar Rp.4,179,514,569.00 dan  IRR  21%.  BEP  terjadi  setelah  satu  tahun  sepuluh  bulan  dan  Return  on  Investment menghasilkan angka 16.71% dari komposisi 30% loan : 70% loan.
Kata kunci: evaluasi proyek, NPV, IRR, BEP, ROI

## PENDAHULUAN
DKI  Jakarta  merupakan  kawasan metropolitan  dengan  jumlah  penduduk yang  tinggi  dibandingkan  daerah  lain  di Indonesia.  Pertumbuhan  penduduk  yang semakin  meningkat  ini  diikuti  oleh permintaan  akan  rumah  tinggal.  Menurut Putra  (2018),  cepatnya  perkembangan infrastruktur suatu daerah akan mengakibatkan padatnya populasi penduduk  daerah  tersebut  juga.  Menurut Cahyadi  &  Sutiari  (2009),  pertumbuhan penduduk  yang  semakin  meningkat  tidak dapat berjalan beriringan dengan ketersediaan  lahan  untuk  tempat  tinggal karena  92% wilayah  Jakarta  telah menjadi kawasan  terbangun.  Maka  dari  itu  kota penyangga  seperti  Bogor,  Tangerang,  dan Bekasi dijadikan kawasan pemukiman. Hal ini  lah  yang  membuat  banyak developer tertarik  untuk  berinvestasi  pada housing estate.
Menurut  Anastasia,  Yakobus  &
Susilawati (2001), investasi housing estate membutuhkan  biaya  dan  memiliki  resiko yang  besar.    Untuk  mengurangi  adanya kemungkinan  resiko  merugi,  pengembang melakukan analisis studi kelayakan proyek. Salah  satu  metode  untuk  menganalisis kelayakan investasi adalah discounted cash
flow (DCF).  Menurut  Shrieves  dan  Junior
(2001),  DCF  adalah  salah  satu  metode
analisis  investasi  yang  digunakan  untuk studi kelayakan dan pengambilan keputusan.
Beberapa nilai  akhir  yang dihasilkan dari  perhitungan discounted  cash  flow adalah  NPV  ( Net  Present  Value )  dan  IRR
( Internal  Rate  Return ).  Kedua  nilai  ini
merupakan indikator dalam menilai kelayakan sebuah investasi. Selain mengukur  kelayakan  investasi,  salah  satu analisis  yang  dilakukan  adalah  analisis sensitivitas.  Menurut  Bannerman  (1993), ketidakpastian  dalam property  appraisal tidak dapat dihindari. Analisis ini dilakukan untuk  menentukan  ketahanan  sebuah keputusan  terhadap  suatu  perubahan. Perubahan  ini  dapat  bermacam-macam seperti perubahan pada tingkat suku bunga, pendapatan dan hasil penjualan.
Tujuan  dari  penelitian  ini  adalah kelayakan investasi proyek dapat diketahui dengan  perhitungan project  valuation.
Kemudian  menganalisis  sensitivitas  dari komposisi  pembiayaan.  Analisis break- even  point dilakukan  dengan  komposisi dengan NPV paling baik dengan memperhitungkan pendapatan, pengeluaran dan debt  service .  Kemudian  dengan komposisi  tersebut  di  analisis  nilai return
on investment nya.

## KAJIAN PUSTAKA

## Net Present Value (NPV)
Menurut Prastiwi dan Utomo (2013), konsep  dari net  present  value adalah mendiskonto  nilai  arus  kas  ke  nilai sekarang.
NVP=-kt+ b1-c1 ( 1+i ) + b2-c2 ( 1+i ) 2 +…+ bn-cn ( 1+i ) n ....  (1)
dimana:
NPV : nilai sekarang bersih Kt : nilai kapital yang
digunakan  pada  periode investasi
b1, b2, bn : penerimaan  pada  tahun
ke-1 hingga tahun ke-n
c1, c2, cn : pengeluaran  pada  tahun
ke-1 hingga tahun ke-n
i : tingkat diskonto rate
Apabila  NPV  >  0,  maka  usulan investasi diterima. Sementara apabila NPV < 0, usulan investasi belum dapat diterima dan harus dikaji ulang.

## Internal Rate Return (IRR)
Menurut  Long  (2011), Internal  Rate
Return (IRR) adalah tingkat diskonto yang saat diterapkan ke arus pemasukan proyek, menghasilkan present  value yang  sama
dengan  nilai  investasi.  Hal  ini  selaras dengan  pernyataan  oleh  Prastiwi  dan Utomo  (2013),  metode  IRR  adalah  salah satu cara untuk mencari suatu tingkat bunga yang menyamakan jumlah yang diharapkan
akan diterima dengan jumlah investasi yang harus  dikeluarkan.  Perhitungan  IRR  akan lebih mudah apabila menggunakan program bantu spreadsheet seperti Microsoft Excel.
IRR= ∑ ( c ) t ( 1+i ) t - ∑ ( C0 ) t ( 1+i ) t =0 n t=n n t=n ...........   (2)
dimana:
IRR  : arus pengembalian internal (c)t  : aliran kas masuk tahun ke n (C0)t : aliran kas keluar tahun ke n
n : periode investasi
i : tingkat diskonto rate
t : tahun
Apabila  IRR  > discount  factor ,  maka usulan  investasi  diterima.  Sedangkan apabila  IRR < discount factor maka usulan investasi  belum  dapat  diterima  dan  harus dikaji ulang.
Return on Investment (ROI)
Menurut  Hamed  (2019), return  on investment merupakan  sebuah  cara  yang dilakukan  investor  unutk  memperkirakan dan  mengevaluasi  performa  dari  sebuah investasi.
ROI= annual cash flow total cash invested ×100% ......  (3)

## Analisis Sensitivitas
Menurut
Bannerman (1993),
ketidakpastian  dalam property  appraisal tidak dapat dihindari. Maka dari itu terdapat tiga  metode  yang  dapat  dilakukan  untuk menanggulangi  ketidakpastian  tersebut
antara  lain  analisis  sensitivitas,  analisis skenario  dan  analisis  resiko.  Analisis sensitivitas  dilakukan  untuk  menentukan ketahanan  sebuah  keputusan  terhadap perubahan. Perubahan ini dapat bermacam- macam seperti perubahan pada tingkat suku bunga, pendapatan dan hasil penjualan.
Analisis  sensitivitas  pada  penelitian ini dilakukan dengan mencari nilai NPV =
0 dan IRR = discount factor dengan rumus interpolasi.  Rumus  interpolasi  adalah sebagai berikut:
f 1 (x)=f(x 0 )+ f(x)-f(x 0 ) x 1 -x 0 (x-x 0 ) .......  (4)

## METODE PENELITIAN
Metode  yang  akan  digunakan  dalam penelitian  ini  adalah discounted  cash  flow (DCF).  Metode  ini  akan  digunakan terhadap  tiga  komposisi  pembiayaan  yang berbeda yaitu 70% loan : 30% equity , 50%
loan :  50% equity dan  30% loan :  70%
equity .  Ketiga  komposisi  tersebut  dipilih berdasarkan  buku  Charles  Long  berjudul Finance for Real Estate Development yang menyebutkan bahwa pinjaman akan membiayai  sekitar  50%  hingga  80%  dari total  biaya  proyek.  Kemudian  ketiga
pembiayaan tersebut
dianalisis sensitivitasnya dengan formulasi interpolasi.  Nilai  NPV  dan  IRR  akan didapatkan  dalam  akhir  perhitungan  ini.
Kedua  nilai  tersebut  akan  menandakan kelayakan dari proyek ini.
Data yang digunakan dalam penelitian  ini  adalah  data  sekunder  yang didapatkan  dari  developer  berupa project
cost , rincian harga satuan biaya konstruksi, harga satuan jual, asumsi penjualan bulanan dan site plan .

## HASIL DAN PEMBAHASAN Analisis Biaya Pengembangan
Analisis biaya pengembangan didapat dari data sekunder yang dikeluarkan oleh developer. Biaya-biaya ini dikeluarkan  secara  bertahap  sesuai  waktu aktivitas  tersebut  dilakukan.  Secara  garis besar biaya pengembangan mulai dikeluarkan  pada  tahun  2015  untuk melakukan  pengadaan  tanah.  Pada  tahun 2016  sejumlah  biaya  dikeluarkan  untuk pengurusan perizinan dan legalitas, perencanaan,  pematangan  lahan,  sebagian untuk  infrastruktur  listrik  dan  memulai konstruksi blok B. Tahun 2017 pengeluaran biaya pengembangan masih berlanjut untuk pengembangan  infrastruktur  listrik,  jalan dan  jembatan.  Selain  itu  pada  tahun  2017, pengembangan  blok  B  memasuki  tahun kedua dan developer memulai pengembangan  blok  C.  Tahun  keempat pengembangan, developer memulai konstruksi  blok  A.  Tahun  2018  juga
merupakan  tahun  pengembangan  terakhir untuk  blok  B,  tahun  pengembangan  kedua untuk  blok  C  dan developer mulai membangun  sejumlah  unit  komersial berupa  ruko  pada  tahun  ini.  Tahun  kelima yaitu  tahun  2019  merupakan  tahun pengembangan  terakhir  untuk  blok  A  dan blok  C.  Rekapitulasi  biaya  pengembangan dapat dilihat pada Tabel 1.

## Analisis Biaya Operasioal
Biaya  operasional  merupakan  biaya yang  dikeluarkan  selama  proses  investasi berlangsung.  Biaya-biaya  yang  dianalisis adalah  biaya  penggunaan  listrik,  air,  gaji karyawan dan biaya marketing .
Rekapitulasi biaya operasional dapat dilihat pada Tabel 2.

## Analisis Pendapatan
Analisis pendapatan dilakukan dengan  mengasumsikan  rencana  penjualan rumah. Penjualan rumah dilakukan bertahap  selama  empat  tahun  dengan asumsi  pada  tahun  2016 developer mulai menjual 50% dari jumlah keseluruhan unit blok B. Kemudian pada tahun kedua  yaitu tahun 2017, diasumsikan penjualan blok B dilanjutkan  sejumlah  25%  sementara penjualan  blok  C  dimulai  dengan  menjual 50%  dari  keseluruhan  unit.  Pada  tahun ketiga  yaitu  2018  penjualan  blok  B  telah selesai  dengan  menjual  25%  dari  total
keseluruhan  unit.  Penjualan  blok  C  juga mulai memasuki pada 25% unit selanjutnya dan developer mulai menjual 60% dari total keseluruhan  unit  blok  A.  Tahun  terakhir penjualan yaitu pada tahun 2019, developer menjual  25%  unit  terakhir  di  blok  C  dan 40%  unit  di  blok  A. Selain  itu  pada  tahun ini  developer  juga  menjual  seluruh  unit ruko.  Asumsi  penjualan  unit  rumah  dan ruko  dapat  dilihat  pada  tabel  3.  Jumlah pendapatan  tahunan  dapat  diketahui  dari Tabel  3.  Pendapatan  tahunan  dapat  dilihat pada Tabel 4.

## Analisis Investasi
4.4.1 Analisis Net Operating Income
Net  operating  income adalah  salah satu komponen penting dalam perhitungan analisis kelayakan investasi dengan metode
project  valuation .  Menurut  Long  (2011), n et  operating  income didapatkan  setelah suatu  proyek  mendapatkan  pendapatan tahunan  atau  yang  disebut effective  gross income (EGI). Cara mendapatkan nilai net operating income adalah dengan menjumlahkan  biaya  pengembangan  dan biaya  operasional.  Kemudian  kedua  biaya tersebut  dikurangi  dengan  pendapatan tahunan  atau effective  gross  income.
Analisis net operating income dapat dilihat pada Tabel 5.

## 4.4.2 Analisis Modal Pengembangan
Analisis ini dilakukan sebagai langkah  untuk  mengetahui  modal  yang dibutuhkan oleh pengembang serta mengetahui  sensitivitas  kapitalisasinya.
Modal yang harus disediakan oleh pengembang akan diketahui setelah seluruh biaya  pengeluaran  (biaya  pengembangan dijumlah dengan biaya operasional) selama lima  tahun  masa  pegembangan  diketahui.
Hasil dari perhitungan modal pengembangan adalah Rp.83,077,647,802.

## 4.4.3 Analisis Kelayakan Investasi
Analisis  kelayakan  investasi  atau project valuation dilakukan dengan metode discounted cash flow . Analisis ini dilakukan untuk  mengetahui  sensitivitas  kapitalisasi berdasarkan komposisi yang sudah ditetapkan. Suku bunga equity diasumsikan sebesar  15%  sementara  suku  bunga loan
diasumsikan  sebesar  12.5%  Hasil  analisis
project valuation ini adalah pada komposisi
70% loan :  30% equity memiliki  NPV
negatif  yaitu  Rp  9,126,201,503  dan  IRR
2%. Kemudian pada komposisi kedua yaitu
30% loan dan  70% equity memiliki  NPV
Rp  17,485,230,641  dan  IRR  38%.  Pada komposisi terakhir yaitu 50% loan dan 50%
equity memiliki  NPV  dan  IRR  sebesar  Rp
4,179,514,569  dan  21%.  Kesimpulan  dari
perhitungan kelayakan investasi degan tiga komposisi  modal  adalah  komposisi  yang
dianggap layak untuk diterima investasinya adalah  30% loan :  70% equity karena memiliki nilai NPV < 0 dan IRR < discount factor .

## 4.4.4 Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas dilakukan dengan formulasi interpolasi untuk mencari angka  komposisi loan dengan  NPV  =  0.
Hasil interpolasi menunjukkan nilai sensitivitas sebesar 62.56%.

## 4.4.5 Analisis Break Even Point
Perhitungan break even point dilakukan  dengan  pendekatan  pendapatan dan pengeluaran. Pengeluaran yang dihitung adalah keselruhan biaya pengembangan  dan  biaya  operasional.
Break even point terjadi setelah satu tahun sepuluh bulan.
Gambar 1. Grafik BEP

## Tabel 1. Rekapitulasi Biaya Pengembangan
Aktivitas Biaya Pengembangan Tiap Tahun (dalam juta rupiah) 2015 2016 2017 2018 2019 Pengadaan Lahan 27,750 Legalitas 4,004 Perencanaan 450 Pematangan Lahan 6,013 Infrastruktur Listrik 265 1,521 Infrastruktur Jalan 5,171 Infrastruktur Jembatan 700 Infrastruktur Saluran dan Pond 2,559 Konstruksi Blok A 5,400 4,320 Konstruksi Blok B 9,003 4,596 4,675 Konstruksi Blok C 4,874 2,457 2,417 Konstruksi Ruko 10,584 Total 27,750 19,735 19,421 23,116 6,737 Tabel 2. Rekapitulasi Biaya Operasional Aktivitas Biaya Operasional Tiap Tahun (Rp) 2016 2017 2018 2019 Listrik 410,911 427,859 427,859 427,859 Air 401,760 401,760 401,760 401,760 Gaji Karyawan 1,350,000,000 1,350,000,000 1,350,000,000 1,350,000,000 Pemasaran 1,103,445,000 1,191,645,000 1,287,464,360 641,485,740 Total 2,454,257,671 2,542,474,619 2,638,293,979 1,992,315,359 Tabel 3. Skema Penjualan Keterangan 2016 2017 2018 2019 Blok A 36/72 46 30 36/84 11 8 36/85 2 1 36/81 1 36/86 1 36/87 1 36/104 1 36/105 1 36/125 1 36/133 1 36/136 1 36/137 1 Blok B 27/60 245 122 122 27/62 1 27/70 36 18 19 27/110 1 Blok C 27/60 159 80 80 27/70 11 6 5 Ruko 22
P-ISSN: 2303-2693 E-ISSN: 2581-2939 Tabel 4. Pendapatan Tahunan Keterangan 2016 2017 2018 2019 Blok A 36/72 10,901,865,600 7,267,910,400 36/84 2,834,906,400 1,889,937,600 36/85 498,952,000 249,476,000 36/81 246,276,000 36/86 250,276,000 36/87 251,076,000 36/104 264,676,000 36/105 265,476,000 36/125 281,476,000 36/133 287,876,000 36/136 288,676,000 36/137 291,076,000 Blok B 27/60 32,707,500,000 17,202,000,000 17,202,000,000 27/62 143,400,000 27/70 5,094,000,000 2,754,000,000 2,907,000,000 27/110 201,000,000 Blok C 27/60 22,419,000,000 11,280,000,000 11,280,000,000 27/70 1,683,000,000 918,000,000 765,000,000 Ruko 21,340,000,000 Total 38,145,900,000 44,058,000,000 46,542,724,000 45,219,208,000 Tabel 5. Analisis Net Operating Income (dalam ribu rupiah) Keterangan 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Effective Gross Income 31,527,000  34,047,000  39,915,724  41,792,258 Pengadaan Lahan 27,750,005 Legalitas 4,004,400 Perencanaan 450,000 Pematangan Lahan 6,012,550 Infrastruktur Listrik 264,955  1,520,700 Infrastruktur Jalan 5,171,320 Infrastruktur Jembatan 700,000 Infrastruktur Saluran & Pond 2,559,000 Konstruksi Blok A 5,400,000  4,320,000 Konstruksi Blok B 9,003,150  4,596,210 4,675,455 Konstruksi Blok C 4,873,568 2,456,595  2,416,973 Konstruksi Ruko 10,584,000 Listrik 411 428 428 428 Air 402 402 402 402 Gaji Karyawan 1,350,000  1,350,000 1,350,000  1,350,000 Pemasaran 1,103,445  1,191,645 1,287,464 641,486 NOI 0 (27,750,005)  14,246,203  17,168,677  19,437,968  37,047,601
P-ISSN: 2303-2693 E-ISSN: 2581-2939

## 4.4.6 Analisis Return on Investment
Perhitungan dilakukan terhadap salah satu komposisi modal yaitu komposisi 30% loan dan 70% equity . Komposisi ini dipilih karena dianggap memiliki nilai pengembalian yang paling baik karena nilai NPV  dan  IRR  lebih  besar  dari  komposisi lainnya. Berikut ini merupakan perhitungan ROI:
ROI  = Rp. 13,882,932,350.00
Rp. 83,077,647,802.00 ×100%
=  16.71%

## SIMPULAN
Hasil  dari  analisis project  valuation
menunjukan komposisi pertama yaitu 70%
loan dan 30% equity memiliki NPV negatif Rp 9,126,201,503 dan IRR 2%. Kemudian pada komposisi kedua yaitu 30% loan dan
70% equity memiliki NPV Rp
17,485,230,641  dan  IRR  38%  komposisi
terakhir  yaitu  50% loan dan  50% equity memiliki NPV dan IRR sebesar
Rp.4,179,514,569.00  dan  21%.  Kemudian analisis break-even  point terjadi  setelah satu  tahun  lebih  sepuluh  bulan.  Selain  itu nilai ROI pada komposisi 30% loan : 70%
equity sebesar 16.71%

## DAFTAR PUSTAKA
Anastasia,  N.,  Yakobus,  S.,  Susilawati,  C. (2001).  Analisa  Investasi  dalam Pengambilan  Keputusan  Investasi Pada  Pengembangan  Lapangan  Golf
dan  Perumahan  Citraraya. Jurnal Manajemen  & Kewirausahaan, 3(1),
14-33.
Bannerman,  Smyly.  (1993).  Sensitivity Analysis  for  Property  Appraisal.
J ournal  of  Property  Valuation  and Investment. 11(3), 248-256.
Cahyadi,  R.,  Surtiari,  G.A.K.  (2009).
Penduduk dan Pembangunan Perumahan di Jabodetabek: Tantangan Pengembangan Megapolitan Jakarta. Jurnal Kependudukan Indonesia , IV(1) .
Hamed,  Eman.  (9  Mei  2019).  Citing Internet Sources URL https://www.mashvisor.com/blog/rat e-of-return-on-a-rental-property/ Long,  C.  (2011). Finance  for  Real  Estate
Development .
Washington: DC:Urban Land Institute. Prastiwi,  A.,  Utomo,  C.  (2013).  Analisis Investasi Perumahan Green Semanggi Mangrove Surabaya. Jurnal Teknik POMITS , 2(2).
Putra,  I.N.D.P.,  (2018).  Land  Value
Estimation  Model  as  Impact  of Infrastructure Development in Kaliwates Jember Indonesia. International Journal of Civil Engineering  and  Technology ,  9(11), 1016–1030.
Shrieves, R.E., Junior, J.M.W. (2001). Free Cash  Flow  (FCF),  Economic  Value Added  (EVA),  And  Net  Present Value  (NPV):  A  Reconciliation  of Variations  of  Discounted  Cash-Flow (DCF)  Valuations. The  Engineering Economist: A Journal Devoted to The Problems  of  Capital  Investment ,
46(1), 33-52.