NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                      E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪ ISSN:2086
-
1702

## ANALISIS UPAYA HUKUM PIHAK KETIGA TERHADAP EKSEKUSI BENDA JAMINAN
Andika Tanaya Setiadi, Paramita Prananingtyas, Irawati Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Email : andikatanaya95@gmail.com

## Abstract
In  general,  the  execution  of  collateral  objects  raises  disputes  because  creditors  want  the  right  to repay debts on collateral objects while debtors are not willing to  guarantee collateral  executed for debt  repayment.  The  debtor  maintains  the  collateral  object  by  taking  legal  action  to  court.  This study  discusses  the  third  party  legal  remedies  against  the  execution  of  collateral  objects  with  the aim  of  analyzing  the  execution  of  collateral  objects,  and  the  third  party  legal  remedies  in  the execution of collateral objects. The juridical normative approach is used. This paper shows that the execution of bank credit guarantee land that is burdened with mortgage rights is carried out based on  Law  Number  4  of  1996  concerning  Mortgage  Rights  (UUHT).  However,  there  are  no implementing  regulations  regarding  the  procedure  or  procedure  for  executing  the  Mortgage  right object so that the execution of the mortgage right is based on Article 224 HIR / Article 258 RBg. Legal  remedies  for  third  parties  in  the  execution  of  the  execution  of  collateral  objects,  namely bringing  a  lawsuit  to  the  court  to  cancel  the  execution  of  collateral  objects.  With  regard  to  the lawsuit, it is first determined whether the third party has a relationship with the object of the dispute to  determine  whether  the  third  party  has  the  capacity  to  file  the  claim.  If  it  does  not  have  a connection with the object of the dispute, then it does not have the capacity to file a lawsuit so the claim should be rejected.

## Keywords: execution; guarantee item

## Abstrak
Pada  umumnya  pelaksanaan  eksekusi  benda  jaminan  menimbulkan  sengketa  karena  kreditur menghendaki hak pelunasan hutang atas benda jaminan sedangkan debitur tidak rela benda jaminan dieksekusi  untuk  pelunasan  hutang.  Debitur  mempertahankan  benda  jaminan  dengan  melakukan upaya hukum ke pengadilan. Penelitian ini membahas upaya hukum pihak ketiga terhadap eksekusi benda jaminan dengan tujuan menganalisis pelaksanaan eksekusi  benda jaminan, dan upaya hukum pihak ketiga dalam eksekusi benda jaminan. Metode pendekatan yang digunakan yuridis normatif. Tulisan ini menunjukkan bahwa eksekusi tanah jaminan kredit bank yang dibebani hak tanggungan dilaksanakan  berdasarkan  Undang-undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan (UUHT). Namun belum ada peraturan pelaksanaan tentang prosedur atau tata cara eksekusi obyek Hak Tanggungan sehingga pelaksanaan eksekusi hak tanggungan didasarkan Pasal 224 HIR/ Pasal 258  RBg.  Upaya  hukum  bagi  pihak  ketiga  dalam  pelaksanaan  eksekusi  benda  jaminan  yaitu melakukan gugatan ke pengadilan untuk  membatalkan eksekusi benda jaminan. Terhadap  gugatan tersebut mula-mula ditentukan apakah pihak ketiga tersebut mempunyai  keterkaitan dengan obyek sengketa  untuk  menentukan  apakah  pihak  ketiga  tersebut  mempunyai  kapasitas  mengajukan gugatan.  Jika  tidak  mempunyai  keterkaitan  dengan  obyek  sengketa  maka  tidak  mempunyai kapasitas mengajukan gugatan sehingga  gugatannya patut ditolak.

## Kata kunci : eksekusi; benda jaminan
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                      E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702

## A. Pendahuluan
Pada pelaksanaan kredit baik yang dilakukan dalam  kegiatan usaha perbankan maupun dalam  kegiatan  usaha  pembiayaan  konsumen  diperlukan  adanya  benda  jaminan.  Benda jaminan  diperlukan  untuk  menjamin  pelunasan  hutang  /  kredit  debitur  dalam  hal  debitur melakukan  wanprestasi  atau  ingkar  janji  tidak  melunasi  hutangnya.  Pada  kegiatan  usaha perbankan jaminan kredit umumnya berupa tanah yang dibebani hak tanggungan, sedangkan pada kegiatan usaha pembiayaan konsumen benda jaminan berupa kendaraan bermotor yang dibeli oleh konsumen melalui jaminan fidusia.
Pada  praktiknya  perjanjian  kredit  antara  kreditur  dan  debitur  tidak  selamanya  dapat berjalan  dengan  lancar.  Terkadang  timbul  permasalahan  dalam  perjanjian  kredit  seperti adanya  wanprestasi.  Salah  satu  upaya  penyelesaian  terjadinya  wanprestasi  tidak  dilunasinya hutang debitur yaitu melalui eksekusi benda jaminan untuk melunasi hutang debitur.
Jika  debitur  melakukan  wanprestasi  maka  kreditur  dapat  melakukan  eksekusi  terhadap benda  jaminan.  Untuk  benda  jaminan  tanah  yang  dibebani  hak  tanggungan  eksekusi  dapat dilakukan dengan penjualan lelang, sedangkan untuk jaminan bemda bergerak berupa sepeda motor eksekusi dilakukan dengan penarikan benda obyek jaminan dari penguasaan debitur.
Permasalahn  yang  timbul  dari  eksekusi  benda  jaminan  yaitu  adanya  perlawanan  dari debitur yang tidak rela terhadap pelaksanaan eksekusi. Selain debitur terkadang terdapat pihak ketiga yang merasa dirugikan dengan adanya ekseksui benda jaminan. Misalnya pihak ketiga yang  membeli  benda  jaminan  dan  ternyata  benda  jaminan  tersebut  akan  dieksekusi. Perlawanan  terhadap  ekskekusi  benda  jaminan  dilakukan  dengan  menghalang  halangi pelaksanaan  eksekusi.  Selain  itu  debitur  dapat  melakukan  upaya  hukum  melalui  gugatan  ke pengadilan terhadap adanya eksekusi benda jaminan.
Pada  umumnya  pelaksanaan  eksekusi  terhadap  benda  jaminan  menimbulkan  sengketa. Hal  ini  wajar  mengingat  kreditur  menghendaki  hak  pelunasan  hutang  dipenuhi  atas  adanya benda  jaminan.  Di  sisi  lain  debitur  tidak  rela  apabila  benda  jaminan  dieksekusi  untuk pelunasan  hutang  sehingga  berusaha    mempertahankan  dengan  berbagai  cara,  termasuk melalui  upaya  hukum  gugatan  ke  pengadilan.  Dasar  gugatan  terhadap  pelaksanaan  upaya hukum  yaitu  tentang  sah  tidaknya  pelaksanaan  eksekusi  yang  berujung  pada  perbuatan melawan  hukum  dalam  pelaksanaan  eksekusi.  Terhadap  upaya  hukum  tersebut  ditentukan tentang sah tidaknya eksekusi benda jaminan.
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                      E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702
Jika eksekusi benda jaminan disebabkan karena putusan pengadilan maka upaya hukum yang  dilakukan  yaitu  upaya  hukum  biasa  untuk  menunda  pelaksanaan  eksekusi  terhadap putusan pengadilan  yang belum berkekuatan hukum tetap. Jika eksekusi benda jaminan oleh putusan  pengadilan  yang  telah  mempunyai  kekuatan  hukum  tetap  maka  tidak  dapat  lagi dilakukan upaya hukum. Penundaan eksekusi terhadap putusan pengadilan dilakukan karena adanya  upaya  hukum  seperti  upaya  hukum  banding.  Jika  debitur  dimenangkan  dalam  upaya hukum  banding  maka  eksekusi  benda  jaminan  tidak  dilaksanakan  karena  debitur dimenangkan dalam perkaranya.
Salah  satu  contoh  kasus  upaya  hukum  debitur  dalam  pelaksanaan  eksekusi  benda jaminan yang pernah ditangani Pengadilan Negeri Pekalongan yaitu contoh kasus berdasarkan putusan  Pengadilan  Negeri  Pekalongan  Nomor  :  51/Pdt.G/2016/PN.Pkl.  Pada  kasus  tersebut debitur  bernama  Ahmad  Suaem  melakukan  kredit  pada  Bank  Rakyat  Indonesia  Cabang Pekalongan  dengan  jaminan  sebidang  tanah  beserta  bangunan  di  atasnya  yang  bukan miliknya,  yaitu  milik  Burhan.  Pada  perjalanan  kredit  bank  tersebut  debitur  tidak  dapat melaksanakan  kewajibannya  melakukan  angsuran  kredit  dan  terjadi  penunggakan  sehingga pihak  bank  melakukan  eksekusi  benda  jaminan  dengan  melakukan  lelang.  Sebelum  lelang dilakukan Burhan sebagai pihak ketiga pemilik tanah dan bangunan yang dijaminkan tersebut melakukan perlawanan agar eksekusi lelang dapat dibatalkan karena merasa dirugikan dengan adanya eksekusi tersebut.
Berdasarkan  uraian  di  atas,  eksekusi  benda  jaminan  merupakan  hal  menarik  menjadi obyek  pembahasan.  Untuk  itu  pada  artikel  ini  akan  dibahas  lebih  lanjut  mengenai  upaya hukum terhadap pelaksanaan eksekusi terhadap benda jaminan.
Upaya  hukum  adalah  upaya  yang  diberikan  Undang-undang  kepada  seseorang  atau badan  hukum  untuk  dalam  hal  tertentu  melawan  putusan  hakim.  Dalam  teori  dan  praktik dikenal ada dua macam upaya hukum yaitu upaya hukum biasa dan upaya hukum luar biasa. Perbedaan  antara  keduanya  adalah  bahwa  pada  asasnya  upaya  hukum  biasa  menangguhkan eksekusi  (kecuali  bila  terhadap  sesuatu  putusan  dikabulkan  tuntutan  serta  mertanya), sedangkan upaya hukum luar biasa tidak menangguhkan eksekusi (Pitoyo, 2012).
Upaya hukum merupakan upaya yang diberikan oleh Undang-undang kepada seseorang atau  badan  hukum  untuk  hal  tertentu  untuk  melawan  putusan  hakim  sebagai  tempat  bagi pihak-pihak  yang  tidak  puas  dengan  putusan  hakim  yang  dianggap  tidak  sesuai  dengan  apa yang  diinginkan,  tidak  memenuhi  rasa  keadilan,  karena  hakim  juga  seorang  manusia  yang dapat  melakukan  kesalaha/kekhilafan  sehingga  salah  memutuskan  atau  memihak  salah  satu pihak (Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, 2019).
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                      E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702
Ruang lingkup penerapan eksekusi perdata tidak hanya meliputi bidang hukum perdata saja,  namun  juga  dalam  bidang  hukum  kepailitan,  hukum  Islam,  dan  pelaksanaan  putusan arbitrase  nasional  maupun  internasional  dalam  hal  objek  eksekusinya  berada  di  dalam yurisdiksi  hukum  Republik  Indonesia.  Sedangkan  apabila  cara  menjalankan  putusan  hakim perdata  kita  bandingkan  dengan  cara  menjalankan  putusan  hakim  pidana,  maka  boleh dikatakan  bahwa  cara  menjalankan  putusan  hakim  pidana  itu  agak  mudah,  sedangkan  cara menjalankan  putusan  hakim  perdata  itu  agak  sulit,  dimana  pada  eksekusi  pidana  dijalankan oleh  jaksa  (bersifat  aktif),  sendangkan  eksekusi  putusan  hakim  perdata  dilaksanakan  oleh panitera atau juru sita atas perintah ketua pengadilan negeri (bersifat pasif) (Soesilo, 1995).
Pada hukum acara perdata, jenis-jenis eksekusi dibedakan berdasarkan isi dan perintah amar  putusan  pengadilan  yang  hendak  di  eksekusi.  Sudikno  Mertokusumo  berpendapat bahwa eksekusi perdata diklasifikasikan menjadi 4 (empat) jenis, yaitu: membayar sejumlah uang  (Pasal  196  HIR/208  RbG);;  2.  melaksanakan  suatu  perbuatan  (Pasal  225  HIR/259 RbG);;  3.  eksukusi  riil  (Pasal  1033  Rv);  4.  Parate  eksekusi  (1155,  1175  Ayat  (2)  BW) (Mertokusumo, 1998).
Berdasarkan  latar  belakang  di  atas,  maka  penulis  membatasi  fokus  penelitian  pada masalah  mengenai  pelaksanaan  eksekusi  terhadap  benda  jaminan  dan  Bagaimana  upaya hukum bagi debitur dan atau pihak ketiga dalam pelaksanaan eksekusi benda jaminan.
Penelitian  mengenai  upaya  hukum  terhadap  eksekusi  benda  jaminan  telah  dilakukan beberapa peneliti. Namun penelitian ini mempunyai perbedaan mendasar terhadap penelitian yang  telah  ada.  Adapun  penelitian  sebelumnya  mengenai  upaya  hukum  terhadap  eksekusi benda jaminan antara lain:
a. Jurnal  yang  ditulis  oleh  H.  RM  Anton  Suyatno,  dkk  pada  tahun    2014  berjudul “Perlawanan  Dalam  Eksekusi  Obyek  Jaminan  Hak  Tanggungan  Berdasarkan  Titel Eksekutorial”  menunjukkan  bahwa    perbankan  dalam  praktiknya  memilih  eksekusi berdasarkan  titel  eksekutorial  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  20  ayat  (1)  huruf  b Undang-undang  Hak  Tanggungan.  Bentuk  penyelesaian  ini  memberikan  rasa  keadilan bagi  perbankan  dalam  upaya  pengembalian  dana  yang  telah  disalurkan  kepada  debitur. Namun  dari  total  permohonan  eksekusi  Hak  Tanggungan  yang  diajukan  ke  Pengadilan Negeri  sebesar  31%  mendapatkan  perlawanan,  baik  dari  debitur  maupun  pihak  lainnya. Dalam  pemeriksaan  gugatan  perlawanan  atas  eksekusi  Hak  Tanggungan  di  masa  depan dapat  diterapkan  prosedur  pemeriksaan  sederhana  dimana  hakim  hanya  memeriksa adanya  pembayaran  lunas  dari  debitur  selaku  termohon  eksekusi,  maupun  adanya  bukti kepemilikan  yang  sah  dari  pihak  ketiga  lainnya  (Suyatno,  2014).  Perbedaan  jurnal
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                      E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702 tersebut  dengan  artikel  ini  yaitu  jurnal  tersebut  membahas  perlawanan  dalam  eksekusi obyek  jaminan  hak  tanggungan  berdasarkan  titel  eksekutorial  baik  oleh  debitur  maupun pihak  ketiga,  sedangkan  artikel  ini  membahas  upaya  hukum  terhadap  pelaksanaan eksekusi terhadap benda jaminan hak tanggungan melalui lelang oleh pihak ketiga dalam perkara Nomor : 51/Pdt.G/2016/PN.Pkl.
b. Naskah  publikasi  penelitian  yang  dilakukan  oleh  Resa  Ardiyanto  tahun  2016  tentang “Perlawanan  Pihak  Ketiga  Terhadap  Sita  Eksekusi  Sengketa  Jual  Beli  Tanah” menunjukkan  bahwa    Alasan-alasan  yang  menjadi  dasar  bagi  pihak  ketiga  untuk mengajukan  perlawanan  terhadap  sita  eksekusi  di  Pengadilan  Negeri  Surakarta  adalah atas dasar hak milik. Pertimbangan hakim dalam putusan mengenai dapatnya pihak ketiga mengajukan  gugatan  perlawanan  terhadap  sita  eksekusi  di  Pengadilan  Negeri  Surakarta adalah pihak ketiga tersebut memiliki hak untuk mengajukan gugatan karena menguasai bidang  tanah  yang  diperolebnya  melalui  perbuatan  hukum  jual  beli  (Ardiyanto,  2016). Perbedaan  dengan  artikel  ini  yaitu  terletak  pada  perbuatan  hukum  terhadap  obyek eksekusi, yaitu perbuatan hukum terhadap obyek eksekusi penelitian tersebut berupa jual beli,  sedangkan  pada  artikel  ini  perbuatan  hukum  terhadap  obyek  eksekusi  berupa perjanjian kredit.

## B. Metode Penelitian
Penelitian  ini  merupakan  penelitian  yuridis  normatif  dengan  spesifikasi  deskriptif  analitis yaitu  mengkaji  dan  menganalisa  bahan-bahan  hukum  dan  isu-isu  yang  terkait  dengan permasalahan  yang  diteliti.  Penelitian  ini  dilakukan  untuk  memecahkan  persoalan  yang  timbul, sedangkan hasil yang dicapai berupa preskripsi mengenai apa yang seyogyanya dilakukan untuk mengatasi  persoalan  tersebut.  preskripsi  diberikan  dalam  bentuk  saran  atau  rekomendasi (Suparno, 2000). Analisa data menggunakan metode kualitatif data yang telah diperoleh disusun secara  sistimatis  yang  kemudian  dianalisis  dan  hasilnya  dilaporkan  secara  deskriptif  yaitu paparan dalam bentuk bahasa prosa.

## C. Hasil Dan Pembahasan
1. Pelaksanaan Eksekusi Terhadap Benda Jaminan Hak Tanggungan
Pada praktiknya benda jaminan yang dijaminkan pada kredit perbankan berupa jaminan benda tidak bergerak yaitu tanah sedangkan jaminan benda bergerak dapat berupa kendaraan bermotor  maupun  surat-surat  berharga.  Untuk  tanah  yang  dijadikan  jaminan  maka  harus dibebani  hak  tanggungan  sedangkan  jaminan  benda  bergerak  dilakukan  dengan  jaminan
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                      E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702
fidusia. Mengingat fokus penelitian ini membahas benda jaminan berupa jaminan benda tidak bergerak  yaitu  berupa  tanah  yang  dibebani  hak  tanggungan  maka  pembahasan  pelaksanaan eksekusi  terhadap  benda  jaminan  hanya  terbatas  pada  pelaksanaan  eksekusi  terhadap  tanah yang dibebani hak tanggungan.
Secara  yuridis  formal  Hak  Tanggungan  diatur  dalam  Undang-undang  khusus,  yaitu Undang-undang  Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda- Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UUHT). Pada Undang-undang Hak Tanggungan juga diatur mengenai kedudukan Hak Tanggungan yang bereksekutorial titel.
Pengaturan eksekusi Hak Tanggungan menurut Undang-undang Hak Tanggungan dapat dijumpai  pada  Pasal  20.  Pasal  tersebut  mengatur  tentang  jenis  eksekusi  obyek  Hak Tanggungan secara menyeluruh. Adapun Pasal 20 Undang-undang Hak Tanggungan berbunyi sebagai berikut:
(1) Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan:
a.  Hak  pemegang  Hak  Tanggungan  pertama  untuk  menjual  obyek  Hak  Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau
b.  Titel  eksekutorial  yang  terdapat  dalam  sertifikat  Hak  Tanggungan  sebagaimana dimaksud Pasal 14 ayat (2).
Obyek  Hak  Tanggungan  dijual  melalui  pelelangan  umum  menurut  tata  cara  yang ditentukan  dalam  peraturan  perUndang-undangan  untuk  pelunasan  piutang  pemegang Hak Tanggungan dengan mendahulukan daripada kreditor-kreditor lainnya.
(2) Atas  kesepakatan  pemberi  dan  pemegang  Hak  Tanggungan,  penjualan  obyek  Hak Tanggungan  dapat  dilaksanakan  di  bawah  tangan  jika  dengan  demikian  itu  akan  dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.
Ketentuan  tersebut  mengatur  eksekusi  menurut  prosedur.  Di  dalam  ketentuan  tersebut, diatur tiga jenis eksekusi obyek Hak Tanggungan, yaitu: eksekusi parat (eksekusi langsung), eksekusi dengan pertolongan hakim, dan eksekusi penjualan di bawah tangan (Djais, 2011).
Undang-undang  Hak  Tanggungan  mengatur  eksekusi  obyek  Hak  Tanggungan  secara sistematis  dan  terpadu.  Kerangka  pikir  pembentuk  Undang-undang  Hak  Tanggungan  dalam mengatur eksekusi adalah bertitik tolak pada jenis eksekusi obyek Hak Tanggungan menurut prosedurnya  sebagaimana  tertuang  dalam  Pasal  20  Undang-undang  Hak  Tanggungan.  Di dalam  pasal  ini  diatur  ada  3  (jenis)  eksekusi  obyek  Hak  Tanggungan,  yaitu  eksekusi parat (eksekusi  langsung),  eksekusi  dengan  pertolongan  hakim,  dan  eksekusi  penjualan  di  bawah tangan (Djais, 2011).
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                      E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702
Selanjutnya  berdasarkan  pemikiran  terpadu,  maka  masing-masing  ketentuan  tentang jenis  eksekusi  tersebut  harus  dikaitkan  dengan  ketentuan-ketentuan  lain  dalam  Undang- undang  Hak  Tanggungan  yang  mengatur  hal  yang  sama  atau  mengatur  pelaksanaan  lebih lanjut.  Eksekusi parat yang  diatur  dalam  Pasal  20  (1)  a  Undang-undang  Hak  Tanggungan harus  dihubungkan  dengan  ketentuan  Pasal  6  dan  Pasal  11  (2)  e  Undang-undang  Hak Tanggungan.  Ketentuan  tentang  eksekusi  dengan  pertolongan  hakim  sebagaimana  diatur dalam Pasal 20 (1) b Undang-undang Hak Tanggungan harus dihubungkan dengan ketentuan dalam  penjelasan  umum  angka  9  dan  Pasal  14  serta  Pasal  224  HIR/  Pasal  258  RBg,  serta ketentuan  tentang  eksekusi  penjualan  di  bawah  tangan  yang  diatur  dalam  Pasal  20  (2) Undang-undang Hak Tanggungan harus dihubungkan dengan ketentuan Pasal 20 (3) Undang- undang Hak Tanggungan.
Menurut  pembentuk  Undang-undang  Hak  Tanggungan,  keberlakuan  ketentuan  tentang eksekusi yang diatur dalam Pasal 20 Undang-undang Hak Tanggungan memerlukan peraturan pelaksanaan,  suatu  peraturan  yang  mengatur  lebih  lanjut  tentang  prosedur  eksekusi  dari masing-masing  jenis  eksekusi  yang  ada.  Hal  ini  dengan  tegas  diatur  dalam  Pasal  26  UUHT yang berbunyi “Selama belum ada peraturan perUndang-undangan yang mengaturnya, dengan memerhatikan ketentuan Pasal 14, peraturan mengenai eksekusi hipotik yang ada pada mulai berlakunya Undang-undang ini, berlaku terhadap eksekusi Hak Tanggungan”.
Ketentuan Pasal 26 tersebut dipertegas oleh bunyi Penjelasannya dan Penjelasan Umum Nomor 9. Di dalam penjelasan Pasal 26 UUHT dikatakan “Yang dimaksud dengan peraturan mengenai eksekusi hipotik yang ada dalam pasal ini, adalah ketentuan yang ada dalam Pasal 224 HIR/ Pasal 258 RBg”. Ketentuan Pasal 14 yang harus diperhatikan adalah bahwa grosse akta  hipotik  yang  berfungsi  sebagai  surat  tanda  bukti  adanya  hipotik,  dalam  hal  Hak Tanggungan adalah sertifikat Hak Tanggungan.
Adapun yang dimaksud dengan peraturan perUndang-undangan yang belum ada, adalah peraturan  perUndang-undangan  yang  mengatur  secara  khusus  eksekusi  Hak  Tanggungan, sebagai pengganti ketentuan khusus mengenai eksekusi hipotik hak atas tanah yang disebut di atas.
Sebagaimana dijelaskan di dalam Penjelasan Umum angka 9, ketentuan peralihan dalam pasal  ini  memberikan  ketegasan,  bahwa  selama  masa  peralihan  tersebut,  ketentuan  Hukum Acara  tersebut  di  atas  berlaku  terhadap  eksekusi  Hak  Tanggungan,  dengan  penyerahan sertifikat hak Hak Tanggungan sebagai dasar pelaksanaanya.
Penjelasan Umum angka 9 antara lain menyatakan “Walaupun secara umum ketentuan tentang  eksekusi  telah  diatur  dalam  Hukum  Acara  Perdata  yang  berlaku,  dipandang  perlu
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                      E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702
untuk  memasukkan  secara  khusus  ketentuan  tentang  eksekusi  Hak  Tanggungan  dalam Undang-undang  ini,  yaitu  yang  mengatur  lembaga parate  executie sebagaimana  dimaksud dalam Pasal 224 HIR/ Pasal 258 RBg”.
Agar ada kesatuan pengertian dan kepastian mengenai penggunaan peraturan-peraturan tersebut (Pasal 224 HIR/ Pasal 258 RBg-pen.) ditegaskan lebih lanjut dalam Undang-undang ini,  bahwa  selama  belum  ada  peraturan  perUndang-undangan  yang  mengaturnya,  peraturan mengenai  eksekusi  hipotik  yang  diatur  di  dalam  kedua reglement tersebut,  berlaku  terhadap eksekusi  Hak  Tanggungan.  Dari  bunyi  ketentuan-ketentuan  tersebut  diketahui,  bahwa ketentuan  tentang  eksekusi  Hak  Tanggungan  yang  diatur  dalam  Undang-undang  Hak Tanggungan  memerlukan  peraturan  pelaksanaan.  Peraturan  pelaksanaan  yang  dibutuhkan  di sini adalah yang mengatur tentang prosedur atau tata cara eksekusi obyek Hak Tanggungan.
Beberapa  pasal  dalam  Undang-undang  Hak  Tanggungan  yang  mengatur  tentang  tiap- tiap jenis eksekusi [Pasal 20 (1) a Undang-undang Hak Tanggungan jis . Pasal 6 dan Pasal 11 (2) e Undang-undang Hak Tanggungan untuk eksekusi parat ; Pasal 20 (1) b Undang-undang Hak Tanggungan jo. Pasal 14 (2) dan (3) Undang-undang Hak Tanggungan  untuk eksekusi dengan pertolongan hakim; dan Pasal 20 (2) dan (3) Undang-undang Hak Tanggungan untuk eksekusi penjualan di bawah tangan dirasa belum memadai.
Berdasarkan  hal  tersebut  diketahui,  bahwa  menurut  pembentuk  Undang-undang  Hak Tanggunganketiga  jenis  eksekusi  tersebut  belum  dapat  dilaksanakan  karena  belum  ada peraturan  pelaksanaannya.  Sambil  menunggu  terbentuknya  peraturan  pelaksanaan,  maka pembentuk  Undang-undang  Hak  Tanggungan  memberlakukan  atau  “meminjam”  ketentuan Pasal 224 HIR/ Pasal 258 RBg, sehingga dapat mewujudkan ciri Hak Tanggungan yang kuat yaitu berupa mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya.
Sehubungan dengan belum adanya peraturan pelaksanaan sebagaimana dimaksud Pasal 26 Undang-undang Hak Tanggungan, maka prosedur eksekusi parat dan eksekusi penjualan di bawah tangan yang diatur dalam Pasal 20 (1) a jis . Pasal 11 (2) dan Pasal 6 Undang-undang Hak  Tanggungan,  serta  eksekusi  penjualan  di  bawah  tangan  yang  diatur  dalam  Pasal  20  (2) dan (3) Undang-undang Hak Tanggungan sampai saat ini belum berlaku (Djais, 2011).

## 2. Upaya  Hukum  Pihak  Ketiga  dalam  Pelaksanaan  Eksekusi  Benda  Jaminan  Hak Tanggungan
Biasanya  pihak  bank  melakukan  eksekusi  hak  tanggungan  dengan  penjualan  lelang. Selanjutnya hasil penjualan lelang hak tanggungan digunakan untuk melunasi hutang debitur kepada  bank  dan  apabila  terdapat  sisa  hasil  penjualan  setelah  dikurangi  dengan  pelunasan
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                      E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702
hutang  maka  sisa  tersebut  diberikan  kepada  debitur.  Namun  apabila  hasil  penjualan  lelang eksekusi  hak  tanggungan  tersebut  belum  dapat  melunasi  hutang  debitur  maka  debitur  masih mempunyai kewajiban untuk melunasi sisa hutang yang telah dibayar melalui hasil penjualan lelang hak tanggungan.
Terkadang terdapat pihak ketiga yang merasa dirugikan dengan adanya eksekusi benda jaminan.  Misalnya  penjaminan  benda  jaminan  kredit  dilakukan  tanpa  sepengetahuan  pihak ketiga  sedangkan  pihak  ketiga  tersebut  merupakan  pemilik  sah  benda  jaminan  dan  atau mempunyai  hak bagian  atas benda jaminan  yang dilelang, misalnya pihak ketiga merupakan salah  satu  ahli  waris  atas  tanah  yang  dijaminkan.  Apabila  tanah  tersebut  dilelang  tentunya merugikan pihak ketiga.
Terhadap  eksekusi  benda  jaminan  tersebut  debitur  dan  atau  pihak  ketiga  yang  merasa dirugikan atas eksekusi benda jaminan dapat melakukan upaya hukum. Maksud upaya hukum tersebut agar eksekusi benda jaminan dibatalkan atau apabila telah dilaksanakan eksekusi agar eksekusi  dinyatakan  batal  demi  hukum.  Upaya  hukum  debitur  atau  pihak  ketiga  terhadap eskekusi benda jaminan yaitu dengan mengajukan gugatan ke pengadilan.
Untuk  memberikan  gambaran  mengenai  upaya  hukum  bagi  pihak  ketiga  dalam pelaksanaan eksekusi benda jaminan berikut ini diberikan contoh berdasarkan salinan Putusan Pengadilan  Negeri  Pekalongan  Nomor  :  51/Pdt.G/2016/PN.PKL  tanggal    6  Desember  2016. Para pihak perkara ini pelawan dan terlawan, yaitu pelawan Husnul Hakim, yang memberikan kuasa  kepada  H.R.  Suryo  Pranoto,  S.H.  Advokat.  Terlawan  yaitu  PT.  Bank  Mega,  Tbk, (Terlawan I), .Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Cabang Pekalongan (Terlawan II), Eka Hendra M, (Terlawan III), dan Akhmad Wanudin,  (Terlawan IV).
Pelawan dalam gugatannya menyatakan bahwa  hukum  memberikan  peluang  kepada Pihak  ke-3  (tiga)  manakala  hak-haknya  dirugikan  oleh  suatu  putusan  /  penetapan Pengadilan, maka la yang merasa dirugikan (Pihak  ke-3 (tiga) dapat mengajukan Perlawanan terhadap  Putusan/Penetapan  tersebut.  (Pasal  378  Rv).  Pelawan  adalah  Pemilik  syah  dan Penghuni  Bangunan  rumah  di  atas  tanah  yang  tercantum  dalam  SHM  Nomor  01152 tanggal  03  mei 2007  atas  nama Wanudin  seluas  216 m 2 , dan SHM Nomor 01930 tanggal 9 Agustus  2011  atas  nama  Akhmad  Wanudinseluas  212  m 2 terletak  di  Jl.  Untung  Suropati Tegalrejo  Kec.  Pekalongan  Barat  Kota  Pekalongan  Propinsi  Jawa  Tengah  (selanjutnya disebut  obyek  sengketaa).  Pelawan  telah  menghuni  Bangunan  rumah  tersebut  sejak  16 April 1965, atas dasar tanah waris peninggalan  almarhumah Ibu Maryam binti Aplal  yang sudah  di  sertipikatkan  atas  nama  Pelawan  sebagaimana  dibuktikan  dalam  Surat
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                      E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702
Pemberitahuan  Pajak  Terutang  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  (SPPT  PBB)  sebagaimana terlampir.
Setelah  adanya  proses  pewarisan,  tanah  rumah  tersebut  disertipikatkan  atas  nama Pelawan  yang kemudian dipinjam oleh  Terlawan 4  (empat) untuk agunan kredit pada PT. Bank  Mega,  Tbk,  Kantor  Cabang  Pekalongan  yang  beralamat  di  Jl.  KH.  Mansyur  No. 30 Pekalongan  sebagai  Terlawan  1  (satu).  Menurut  keterangan  dari  Terlawan  4  (empat),  pada tanggal  26  Juli  2016  maka  Terlawan    4  (empat)  telah  memenuhi  surat  panggilan  dari Pengadilan  Negeri  Pekalongan  terkait  dengan  surat  panggilan  relaas  Nomor  : 08/Pdt.Eks./2016/Pn.Pkl tentang  Aanmaning  /  teguran seusai dengan kutipan Grose Risalah lelang No. 557/2015 tanggal 13 Oktober dalam perkara antara; Eka Hendra  M /   Terlawan 3    (tiga)    sebagai    Pemohon  Eksekusi  melawan  Akhmad  Wanudin  /  Terlawan  4  (empat) sebagai Termohon Eksekusi.
Penetapan  salinan  /  Kutipan  /  Grose  Risalah  lelang  tersebut  menyebutkan  bahwa Barang-barang yang di lelang yaitu obyek sengketa. Menurut pelawan bahwa yang di lelang berdasarkan  risalah  lelang  No  :  557  /  2015  bukan  obyek  sengketa,  sehingga  dengan demikian telah terjadi kekhilafan (Diskualifikasi in obyekta ). Karena penetapan 2 (dua) buah bidang Tanah Kosong dalam satu hamparan  merupakan pertimbangan  yang salah dan keliru karena  tanah  tersebut  adalah  bangunan  rumah  dan  telah  dihuni  oleh  Pelawan  beserta Keluarganya selaku ahli waris Almh. Ibu Maryam binti Aplal atau bukan Tanah Kosong.
Menurut  pelawan  atas  dasar  tindakan  dari  Terlawan  2  (dua)  yang  melelang  barang jaminan  yang  tidak  sesuai  dengan  fakta  yang  sebenamya  yaitu  melelang  barang  jaminan berupa  Tanah  Kosong  dalam  satu  hamparan  sedang  kenyataannya  tanah  tersebut  berdiri Bangunan  Rumah  yang  di  huni  oleh  Pelawan  dan  Keluarganya  sehingga  Pelawan berakibat mengalami  kerugian baik materiil maupun imateriil.
Menurut Pelawan bahwa pembelian secara lelang 2 (dua) bidang Tanah Kosong dalam satu  hamparan  milik  Pelawan  adalah  perbuatan  yang  tidak  dibenarkan  secara  hukum karena  adanya  fakta  hukum  yang  tidak  sesuai  mengenai  obyeknya,  sehingga  pemenang lelang yakni Terlawan 3 (Tiga) merupakan pembeli yang beritikad tidak baik.
Berdasarkan  hal  tersebut  maka  menurut  Pelawan  terbitnya  surat  penetapan  Eksekusi oleh  Ketua  Pengadilan  Negeri  Pekalonganyang  di  dasarkan  pada  Risalah  lelang  dan Pengumuman  lelang  melalui  surat  kabar  sebagai  pengumuman  lelang  ke  2  (dua)  oleh Kantor  Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan  Lelang  (KPKNL)  selaku  Terlawan  2  (dua) adalah tidak sesuai dengan fakta yang sebenarnya sehingga penetapan Pengadilan Negeri
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                      E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
No.  08/Pdt.Eks/2016/PN.  Pkl  telah  ada  kekhilafan  dan  kekeliruan  yang  karenanya  harus dinyatakan batal tidak mengikat kepada Pelawan.
Berdasarkan  hal  -  hal  yang  diuraikan  diatas  maka  Pelawan  mengajukan  perlawanan agar  Ketua  Pengadilan  Negeri  Pekalongan  memberikan  putusan  yang  pada  pokoknya membatalkan eksekusi benda jaminan hak tanggungan.
Majelis  hakim  dalam  pertimbangan  hukumnya  menyatakan  bahwa  perkara  ini menyangkut  perlawanan  atas  eksekusi  hak  tanggungan  sehingga    dipertimbangkan  ruang lingkup  perlawanan  terhadap  eksekusi  menurut  hukum.  Menurut  pasal  29  Undang-undang Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda  Yang Berkaitan  Dengan  Tanah  bahwa  hak  tanggungan  merupakan  pengganti  bentuk  grosse  akta sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  224  HIR  di  mana  dengan  berlakunya  Undang-undang Nomor  4  Tahun  1996,  maka  tidak  berlaku  lagi  Credietverband  St.1908-542  jo  St.1909-586 sebagaimana  dirubah  dengan  St.1937-190  jo  St.1937-191  dan  juga  tidak  berlaku  ketentuan Hipotik  dalam  Buku  II,  Bab  XXI  KUH  Perdata  (Pasal  1162-1232  KUH  Perdata)  sepanjang jaminannya  mengenai  hak  atas  tanah,  sehingga  eksekusi  hak  tanggungan  termasuk  dalam pengertian  eksekusi  grosse  akta  pengakuan  hutang  dan  perlawanan  atas  eksekusinya  diatur dalam Pasal 224 HIR.
Majelis  Hakim  mempertimbangkan,  apakah  Pelawan  dalam  hal  ini  termasuk  dalam pihak  yang  berhak  untuk  mengajukan  perlawanan  terhadap  eksekusi  hak  tanggungan? Berdasarkan  dalil  gugatan  Pelawan,  Pelawan  adalah  pemilik  sah  dari  obyek  sengketa  yang didapatkan  Pelawan  berdasarkan  warisan  dari  orangtua  Pelawan,  yang  kemudian  sertipikat tersebut  dipinjam  oleh  Terlawan  IV  untuk  dijadikan  jaminan  kredit  pada  PT.  Bank  Mega (Tbk) (Terlawan I). Hal tersebut ditolak dengan tegal oleh Terlawan I, Terlawan II, Terlawan III.
Antara Terlawan I dan Terlawan IV telah terjadi hubungan hukum sebagai Kreditur dan Debitur,  berdasarkan  perjanjian  Kredit  Pembiayaan  Mega  Usaha  Kecil  Menengah  (Mega UKM) Debitur (Terlawan IV) telah menerima fasilitas Term Loan sejumlah Rp. 250.000.000,- dan Term Loan (Existing) dan Fixed Loan (New) sebesar Rp. 314.600.154,79.
Bahwa Terlawan IV sebagai debitur dalam Perjanjian kredit tersebut telah menyerahkan jaminan untuk menjamin pembayaran kembali atas Fasilitas Kredit yang diberikan Terlawan I, berupa  tanah  obyek  sengketa  dengan  Hak  Tanggungan  Bahwa  Sertipikat  Hak  Tanggungan tersebut  memuat  irah-irah  “Demi  Keadilan  Berdasarkan  Ketuhanan  Yang  Maha  Esa”, sehingga  merupakan  suatu  Akta  yang  otentik  yang  mempunyai  kekuatan  Eksekutorial. Dengan demikian dalam hal Debitur (Terlawan IV) wanprestasi/ingkar janji maka Terlawan I
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                      E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702 berhak  untuk  melakukan  eksekusi/penjualan  atas  Objek  Jaminan,  sebagai  penyelesaian kewajiban terlawan IV kepada Terlawan I ;
Bahwa  dalam  sahnya  perjanjian  sebagaimana  diatur  dalam  pasal  1320  KUHPerdata diperlukan 4 (empat) syarat, yaitu: a. Kesepakatan ( Toesteming /Izin), b. Kecakapan Bertindak, c.  Suatu  Hal  tertentu  dan  d.  Adanya  Kausa  yang  Halal.    Mengenai  syarat  sahnya  suatu perjanjian  yang  disebut  dalam  Pasal  1320  KUHPerdata  dimana  jika  tidak  dipenuhinya  dua syarat  pertama  yaitu  syarat  sepakat  antara  kedua  belah  pihak  dan  kecakapan  akan  berakibat perjanjian dapat dibatalkan, sedangkan jika salah satu dari dua syarat terakhir tidak terpenuhi maka perjanjian batal demi hokum
Selanjutnya  dalam  suatu  hal  tertentu  maksudnya  adalah  suatu  perjanjian  haruslah mempunyai obyek tertentu. Yang menjadi obyek perjanjian adalah prestasi (pokok perjanjian) dan  terhadap  obyek  tertentu  dari  suatu  perjanjian,  khususnya  jika  obyek  kontrak  berupa barang, ditentukan sebagai berikut :
a. Benda  yang  merupakan  obyek  kontrak  tersebut  haruslah  barang  yang  dapat diperdagangkan (Pasal 1332 KUHPerdata)
b. Pada saat  kontrak dibuat, minimal  barang tersebut  sudah dapat  ditentukan jenisnya (Pasal 1333 ayat 1 KUHPerdata)
c. Jumlah  barang  tersebut  boleh  tidak  tertentu,  asal  saja  jumlah  tersebut  kemudian  dapat ditentukan atau dihitung (Pasal 1333 ayat 2 KUHPerdata)
d. Barang tersebut dapat juga barang yang baru akan ada dikemudian hari (Pasal 1334 ayat 1 KUHPerdata)
e. Tetapi  tidak  dapat  dibuat  kontrak  terhadap  barang  yang  masih  ada  dalam  warisan  yang belum terbuka (Pasal 1334 ayat 2 KUHPerdata)
Setelah  Majelis  Hakim  mencermati  bukti  surat  berupa  Perjanjian  Kredit  Fasilitas Pembiayaan Mega Usaha Kecil Menengah (Mega UKM) antara PT Bank Mega (Terlawan I) dengan  Akhmad  Wanudin  (Terlawan  IV),  dalam  Pasal  2  disebutkan  bahwa  Terlawan  IV (Akhmad  Wanudin)  menyerahkan  agunan/jaminan.  Berdasarkan  bukti  bukti  yang  ada,  maka dengan  beralihnya  pemegang  hak  atas  Sertipikat  Hak  Milik  tanah  obyek  sengketa  dari Pelawan  kepada  Terlawan  IV  berdasarkan  jual  beli  maka  perjanjian  Fasilitas  Pembiayaan Mega  Usaha  Kecil  Menengah  (Mega  UKM)  antara  PT  Bank  Mega  (Terlawan  I)  dengan Akhmad  Wanudin  (Terlawan  IV)    yang  dibuat  oleh  Terlawan  I  dan  Terlawan  IV  secara hukum mengikat kedua belah pihak.
Oleh  karena  obyek  sengketa  telah  beralih  pemegang  haknya  dari  Pelawan  kepada Terlawan IV dan menjadi obyek hak tanggungan dalam perjanjian Fasilitas Pembiayaan Mega
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                      E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
Usaha  Kecil  Menengah  (Mega  UKM)  antara  PT  Bank  Mega  (Terlawan  I)  dengan  Akhmad Wanudin (Terlawan IV), maka secara hukum dapat dikatakan bahwa Pelawan tidak memiliki kapasitas  sebagai  pihak/Pelawan  sehingga  Majelis  Hakim  dalam  putusannya  menyatakan gugatan pelawan dinyatakan tidak diterima ( Niet Onvankelijk Verklaart ).
Berdasarkan perkara Nomor 51/Pdt.G/2016/PN.Pkl di atas dapat diketahui bahwa upaya hukum terhadap pelaksanaan eksekusi benda jaminan diajukan oleh pihak ketiga. Pihak ketiga tersebut  dalam  hal  ini  adalah  pelawan  merasa  dirugikan  dengan  adanya  eksekusi  yang dilakukan terhadap bidang tanah yang diakuinya sebagai miliknya.
Mengingat  perlawanan  dilakukan  oleh  pihak  ketiga  maka  harus  dibuktikan  terlebih dahulu apakah pihak ketiga mempunyai kapasitas sebagai pelawan terhadap obyek sengketa. Jika pihak ketiga mempunyai kapasitas dan atau keterkaitan dengan obyek sengketa, misalnya sebagai  pemilik  atau  penyewa  maka  perkaranya  dapat  dilanjutkan  dengan  pembuktian mengenai  eksekusi  benda  jaminan.  Pembuktian  mengenai  eksekusi  benda  jaminan  berkaitan dengan  sah  tidaknya  eksekusi  dan  atau  apakah  eksekusi  perlu  ditunda,  misalnya  dalam  hal obyek eksekusi masih dalam masa sewa pihak ketiga yang belum selesai.
Berdasarkan hasil pembuktian diperoleh fakta bahwa tanah obyek sengketa telah dijual kepada pihak terlawan IV. Hal ini menyebabkan Pelawan tidak mempunyai kapasitas terhadap eksekusi  menyebabkan  gugatannya  ditolak.  Mengingat  pelawan  tidak  mempunyai  kapasitas mengajukan gugatan maka eksekusi terhadap obyek sengketa tidak perlu dipertimbangkan.
Menurut  hukum  bahwa  perlawanan  eksekusi  pada  dasarnya  adalah  upaya  untuk melumpuhkan atau menunda eksekusi. Perlawanan terhadap eksekusi dibagi menjadi 2 (dua) yaitu Derden  Verzet dan Partai  Verzet.  Derden  Verzet merupakan  perlawanan  terhadap eksekusi  yang  dilakukan  pihak  ketiga  diluar  para  pihak  yang  berkepentingan  dengan  dasar atau  alasan  kepemilikan  artinya  obyek  yang  dieksekusi  merupakan  milik  orang  lain  yaitu milik  pihak  ketiga.  Dalam Derden  Verzet yang  melakukan  perlawanan  adalah  pihak  ketiga yang  merasa  pemilik  atas  obyek  eksekusi.  Sedangkan Partai  Verzet merupakan  perlawanan eksekusi  yang  dilakukan  oleh  salah  satu  pihak  yang  terkait  dengan  eksekusi  dan  pada umumnya  dilakukan  oleh  debitur  (termohon  eksekusi).  Dalam  eksekusi  pihak  yang berkepentingan  adalah  Pemohon  Eksekusi  dan  Termohon  Eksekusi. Derden  Verzet mempedomani  Pasal  378  s.d.  382  Rv,  sedangkan Partai  Verzet didasarkan  pada  Pasal  224 HIR dan Pasal 195 ayat (6) HIR;
Pada  dasarnya  baik Derden  Verzet maupun Partai  Verzet merupakan  perlawanan terhadap putusan pengadilan, baik  berupa putusan  yang telah berkekuatan hukum  tetap  yang belum dijalankan, bisa juga terhadap putusan yang belum berkekuatan hukum tetap, bisa juga
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                      E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702 terhadap penetapan baik  sita jaminan ( Consevatoir Beslag ) maupun penetapan eksekusi baik berdasar putusan uitvoerbaar  bij voorrad , atau penetapan eksekusi  atas putusan berkekuatan hukum  tetap  atau  penetapan  eksekusi  berdasar  Pasal  224  HIR  yaitu  eksekusi  grosse  akta pengakuan  hutang,  hipotik  atau credietverband ,  dan  bisa  juga  terhadap  eksekusi  putusan perdamaian.

## D. Simpulan
Pelaksanaan  eksekusi  terhadap  tanah  jaminan  kredit  bank  yang  dibebani  hak  tanggungan dilaksanakan berdasarkan Undang-undang Nomor  4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah  Beserta  Benda-Benda  Yang  Berkaitan  Dengan  Tanah  (UUHT).  Namun  belum  ada peraturan pelaksanaan tentang prosedur atau tata cara eksekusi obyek Hak Tanggungan sehingga pelaksanaan eksekusi hak tanggungan didasarkan pada Pasal 224 HIR/ Pasal 258 RBg.
Upaya hukum bagi pihak ketiga dalam pelaksanaan eksekusi benda jaminan yaitu dengan melakukan  gugatan  ke  pengadilan  untuk  membatalkan  eksekusi  benda  jaminan.  Terhadap gugatan  tersebut  mula-mula  harus  ditentukan  terlebih  dahulu  apakah  pihak  ketiga  tersebut mempunyai keterkaitan dengan obyek sengketa untuk menentukan apakah pihak ketiga tersebut mempunyai  kapasitas  mengajukan  gugatan.  Jika  pihak  ketiga  tidak  mempunyai  keterkaitan dengan  obyek  sengketa  maka  tidak  mempunyai  kapasitas  mengajukan  gugatan  sehingga gugatannya patut ditolak.

## DAFTAR PUSTAKA

## A. Buku
Mertokusumo, S. (1998). Hukum Acara Perdata Indonesia (ed. V. cet). Yogyakarta: Liberty. Pitoyo,  R.  W.  (2012). Strategi  Jitu  memenangi  Perkara  Perdata  dalam  Praktik  Peradilan . Jakarta: Transmedia Pustaka.
Soekanto, S. (1984). Pengantar Penelitian Hukum . Jakarta: Universitas Indonesia.
Soemitro, R. H. (1988). Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri . Jakarta: Ghalia Indonesia. Soesilo, R. (1995). RIB/HIR dengan penjelasan . Bogor: Politeia.
Subagyo, P. J. S. (1997). Metode Penelitian . Jakarta: Rineka Cipta.
Suparno.  (2000).  Hukum Jaminan  Fidusia:  Prinsip  Publisitas  pada  Jaminan  Fidusia .  Jakarta: Garudhawaca.

## B. Artikel Jurnal  / Karya Ilmiah
Ardiyanto,  R.  (2016).  Perlawanan Pihak  Ketiga  Terhadap  Sita  Eksekusi  Sengketa  Jual  Beli
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 1 (20120)                                      E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Tanah . Surakarta: Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta.
RM.  Anton  Suyatno,  dkk  (2014), Perlawanan  Dalam  Eksekusi  Obyek  Jaminan  Hak Tanggungan  Berdasarkan  Titel  Eksekutorial, Jurnal  Hukum  Peradilan,  Vol  3,  No  1 (2014)
D.  Maryono,  and  M.  Azhar,  "Eksekusi  Putusan  Pengadilan  Hubungan  Industrial:  Beberapa Catatan  Masukan  RUU  Hukum  Acara  Perdata," Administrative  Law  &  Governance Journal , vol. 1, no. 3, pp. 345 - 350, Dec. 2018. https://doi.org/10.14710/alj.v1i3.345 - 350

## C. Undang-undang dan Peraturan
Undang-undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda-
Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah
Kitab Undang-undang Hukum Perdata
HIR ( Herzien Inlandsch Reglement )

## D. Internet
Direktorat  Jenderal  Kekayaan  Negara.  (2019).  Upaya  Hukum  dalam  Hukum  Acara  Perdata. Retrieved  from  https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/2296/Upaya-Hukum- dalam-Hukum-Acara-Perdata.html
Djais, M. (2011). Pelaksanaan Eksekusi Objek Hak Tanggungan Berdasarkan Pasal 6 Undang- undang Hak Tanggungan Tidak Sah Menurut Hukum. Retrieved from http://hukum.kompasiana.com