KAJIAN HUKUM KEDUDUKAN BANGUNAN DI ATAS HAK PAKAI ATAS TANAH YANG TELAH DI BATALKAN (Di Tinjau Dari Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah)
Mahmud Jaelani dan Abdul Mukmin jaelaniarema@gmail.com, mukmin@uwgm.ac.id Fakultas Hukum Universitas Widya Gama Mahakam Samarinda

## ABSTRAK
Hak Pakai diatur dalam Pasal 41 sampai dengan Pasal 43 yang diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah Pasal 41 sampai dengan Pasal 58. Dalam Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang Pokok  Agraria,  didefinisikan  bahwa  Hak  Pakai  adalah  hak  untuk  menggunakan  dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah Hak Milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan  perjanjian  sewa  menyewa  atau  perjanjian  pengolahan  tanah,  segala  sesuatu  asal  tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan undang-undang ini.
Sehingga penyebab batalnya hak kedua kedudukan bangunan di atas hak pakai atas tanah yang sudah dibatalkan.  Kedudukan bangunan dalam  hal ini bukan hanya dalam arti fisik yang menyangkut lokasi dan besaran bangunan semata, lebih dari pada itu memiliki arti hukum yang menyangkut kedudukan hukum dari bangunan tersebut. Hal ini terkait dengan hak  kepemilikan dan hak atas tanah yang melekat di atasnya. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian  penelitian  normatif  dengan  peraturan  perundang-undangan  sebagai  bahan  hukum primer,  buku,  literatur  sebagai  bahan  hukum  sekunder  dan  informasi  dan  data  sebagai  bahan sekunder dari penelitian ini.
Pada  prinsipnya  hal  yang  menyebabkan  Hak  Pakai  Atas  Tanah  dapat  dibatalkan  adalah berakhirnya  jangka  waktu  atau  dibatalkan  oleh  pejabat  yang  berwenang,  pemegang  hak pengelolaan  atau  pemilik  tanah  sebelum  jangka  waktunya  berakhir,dilepaskan  secara  sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir,hak pakainya dicabut, diterlantarkan, tanahnya musnah dan pemegang Hak Pakai tidak memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Pakai. Sedangkan terkait dengan kedudukan bangunan yang ada diatas Hak Pakai Atas Tanah oleh WNI yang  telah  dibatalkan  bergantung  pada  perjanjian  yang  mengiringi  saat  proses  hak  pakai diberikan, namun bagi WNA melalui hak pakai dapat mengalihkan asetnya melalui kewarisan.
Kata Kunci: Hukum, Tanah, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.

## ABSTRACT
The right to use is regulated in Article 41 through Article 43 which is further regulated in Government Regulation No. 40 of 1996 concerning Right to Cultivate, Right to Build and Right to Use of Land Article 41 to Article 58. In Article 41 paragraph (1) of Law Basic Agrarian Law, is defined as the Right to Use is the right to use and / or collect proceeds from land that is directly controlled  by  the  state  or  land  of  the  Property  of  another  person,  who  gives  authority  and obligations  specified  in  the  decision  to  grant  it  by  an  official  authorized  to  give  it  or  in  an agreement  with  the  owner  of  the  land,  which  is  not  a  lease  agreement  or  land  processing agreement, everything originating does not conflict with the spirit and provisions of this law.
So that the cause of the cancellation of the second right is the position of the building above the usufructuary rights to the land that has been cancelled. The position of the building this case is not only in the physical sense concerning the location and magnitude of the building alone, more than that it has a legal meaning concerning the legal position of the building. This is related to ownership rights and land rights attached to it. The method used in this study is a normative research study with legislation as primary legal material, books, literature as secondary legal material and information and data as secondary material from this study.
In  principle,  the  matter  that  causes  the  Right  to  Use  of  Land  can  be  canceled  is  the expiration of the term or canceled by the authorized official, the management right holder or the landowner before the expiry date, released voluntarily by the right holder before the term expires, the right of use is revoked, abandoned, the land is destroyed and the Right of Use holder does not qualify as the Right to Use holder. Whereas in relation to the position of the building above the Use of Land Rights by the Indonesian Citizen who has been cancelled depends on the agreement that accompanies when the right to use is granted, but for foreigners through the right to use can transfer their assets through inheritance.
Keywords: Law, Land, Building Use Rights and Use Rights.

## PENDAHULUAN

## A. Latar Belakang
Tanah  merupakan  kebutuhan  dasar manusia,  sejak  lahir  sampai  meninggal dunia,  manusia  membutuhkan  tanah  untuk tempat tinggal hidupnya. Secara kosmologis,  tanah  adalah  tempat  manusia tinggal,  tempat  dari  mana  mereka  berasal, dan  akan  kemana  mereka  pergi.  Dalam  hal ini,  tanah  mempunyai  dimensi  ekonomi, sosial,  kultural,  dan  politik.  Tanah  sangat erat  sekali  hubungannya  dengan  kehidupan manusia,  dimana  setiap  orang  memerlukan tanah bukan hanya untuk kehidupannya, tapi sampai manusia meninggal dunia juga masih
tetap  memerlukan  tanah.  Ini  membuktikan bahwa  sumber  daya  alam  ini  tidak  dapat dipisahkan  dari  manusia  sampai  kapanpun. Dengan demikian penggunaan, penguasaan, dan  pemanfaatan  tanah  untuk  hidup  dan kehidupan manusia perlu diatur sedemikian rupa  sehingga  tercipta  keteraturan  dalam hidup  bermasyarakat.  Mengingat  tanah menjadi  objek  yang  rawan  terhadap sengketa,  karena  kebutuhan  manusia  akan tanah semakin meningkat namun persediaan tanah relatif tetap.
Eksistensi  tanah  dalam  kehidupan manusia  mempunyai  arti  dan  sekaligus memiliki fungsi ganda, yaitu sebagai sosial asset dan capital asset. Sebagai sosial asset tanah  merupakan  sarana  pengikat  kesatuan sosial  di  kalangan  masyarakat  untuk  hidup dan  kehidupan,  sedangkan capital  asset , tanah  merupakan  faktor  modal  dalam pembangunan  dan  telah  tumbuh  sebagai benda  ekonomi  yang  sangat  penting sekaligus  sebagai  bahan  perniagaan  dan obyek spekulasi. 1 Sebagai  karunia  Tuhan  sekaligus sumber  daya  alam  yang  strategis  bagi bangsa,  negara  dan  rakyat,  tanah  dapat dijadikan sarana untuk mencapai kesejahteraan  hidup  bangsa  Indonesia sehingga perlu campur tangan negara untuk turut  mengaturnya.  Hal  ini  sesuai  dengan amanat konstitusional sebagaimana tercantum  pada  Pasal  33  Ayat  (3)  Undang- Undang  Dasar  1945;  “Bumi,  air  dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai  oleh  negara  dan  dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat”.
Mengingat  peran  tanah  yang  begitu besar  maka  negara  berkewajiban  untuk mengatur  penggunaan  dan  peruntukan tanah, sebagai mana yang diatur dalam Pasal 33  ayat  (3)  Undang-Undang  Dasar  Tahun 1945  yang  menyatakan  “Bumi  dan  air  dan kekayaan alam yang terkandung di
dalamnya dikuasi oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar
kemakmuran  rakyat”.  Bumi,  air  dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya begitu  pula  ruang  angkasa  merupakan karunia  Tuhan  Yang  Maha  Esa  kepada seluruh rakyat Indonesia dan oleh karena itu sudah semestinya pemanfaatannya haruslah
1 Achmad  Rubaie, Hukum  Pengadaan  Tanah Untuk  Kepentingan  Umum ,  Bayumedia,  Malang, 2007, hlm 1.
ditunjukkan  untuk  memcapai  sebesar- besarnya kemakmuran rakyat Indonesia.
Menurut kamus besar bahasa Indonesia  tanah  adalah  permukaan  bumi atau  lapisan  bumi  yang  diatas  sekali. Sedangkan  menurut  Pasal  4  Undang- Undang  Nomor  5  Tahun  1960    yang selanjutnya disebut Undang-Undang Pokok Agraria  dinyatakan  “atas  dasar  hak menguasai  dari  negara  sebagai  yang dimaksud  dalam  pasal  2  ditentukan  adanya macam-macam  hak  atas  permukaan  bumi yang  disebut  tanah,  yang  dapat  diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum”.
Berdasarkan  ketentuan  pasal  di  atas yang  dimaksud  dengan  istilah  tanah adalah permukaan bumi. Perubahan sistem pelaksanaan Pemerintah dari sistem Pemerintahan  masa  orde  baru  menuju  orde reformasi  berpengaruh  pada  paradigma pembangunan pertanahan. Upaya menjabarkan paradigma pemerintahan dibidang  pertanahan  diwujudkan  dengan sarana prasarana terhadap pelaksanaan tugas dalam  bidang  pelayanan  pertanahan  seperti dalam proses pemberian hak atas tanah.
Berdasarkan  Undang-Undang  Nomor 5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok  Agraria,  Hak  Pakai  diatur  dalam Pasal 41 sampai dengan Pasal 43 yang diatur lebih  lanjut  dalam  Peraturan  Pemerintah Nomor  40  tahun  1996  tentang  Hak  Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas  Tanah  Pasal  41  sampai  dengan  Pasal 58. Dalam Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang Pokok  Agraria,  didefinisikan  bahwa  Hak Pakai  adalah  hak  untuk  menggunakan dan/atau  memungut  hasil  dari  tanah  yang dikuasai  langsung  oleh  negara  atau  tanah Hak  Milik  orang  lain,  yang  memberi
wewenang  dan  kewajiban  yang  ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian  dengan  pemilik  tanahnya,  yang bukan  perjanjian  sewa  menyewa  atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal  tidak  bertentangan  dengan  jiwa  dan ketentuan-ketentuan undang-undang ini.
Perkataan  “menggunakan”  dalam
pengertian Hak Pakai sebagaimana tersebut diatas menunjuk pada pengertian bahwa Hak
Pakai digunakan untuk kepentingan mendirikan bangunan. Sedangkan perkataan “memungut  hasil”  dari  pengertian  diatas adalah  menunjuk  pada  pengertian  bahwa Hak  Pakai  digunakan  untuk  kepentingan selain  mendirikan  bangunan,  misalnya pertanian, perikanan, peternakan, perkebunan. 2
Berdasarkan  definisi  dan  penjelasan singkat  mengenai  Hak  Pakai  Atas  Tanah diatas, maka terdapat hubungan antara Hak Pakai  Atas  Tanah  dengan  Kedudukan bangunan yang mana salah satu fungsi Hak Pakai Atas Tanah adalah untuk mendirikan bangunan. 3
Kedudukan  bangunan  dalam  hal  ini bukan  hanya  dalam  arti  fisik  yang menyangkut  lokasi  dan  besaran  bangunan semata,  lebih  dari  pada  itu  memiliki  arti hukum yang menyangkut kedudukan hukum dari  bangunan  tersebut.  Hal  ini  terkait dengan hak kepemilikan dan hak atas tanah yang melekat di atasnya.
Berdasarkan penjelasan singkat diatas,  terdapat  beberapa  aspek  yang  dapat dibahas  untuk  menjadi  alasan  pemilihan judul  skripsi  ini.  Aspek  pertama  adalah komponen-komponen  yang  melekat  pada Hak  Pakai  yang  kemudian  menyebabkan adanya pembangunan bangunan diatas tanah dengan  alas  Hak  Pakai  Atas  Tanah  dapat
2 Urip Santoso, Hukum Agraria, Kajian Komprehensif, Kencana  Prenada  Media  Group, Jakarta, 2012 hal 119.
diwujudkan.  Komponen  tersebut  diatur dalam  Pasal  50  Peraturan  Pemerintah Nomor  40  Tahun  1996  tentang  Hak  Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas  Tanah  mengenai  Kewajiban  dan  Hak Pemegang Hak Pakai yang menyebutkan:
a. Membayar  uang  pemasukan  yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya,  perjanjian  penggunaan  tanah
Hak Pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian  Hak  Pakai  atas  tanah  Hak Milik.
b. Menggunakan  tanah  sesuai  dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian  pemberian  Hak  Pakai  atas tanah Hak Milik.
c. Memelihara  dengan  baik  tanah  dan bangunan  yang  ada  di  atasnya  serta menjaga kelestarian lingkungan hidup.
d. Menyerahkan  kembali  tanah  yang diberikan  dengan  Hak  Pakai  kepada Negara,  pemegang  Hak  Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Pakai tersebut hapus.
e. Menyerahkan  sertipikat  Hak  Pakai yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Aspek kedua , Komponen yang dapat menimbulkan  akibat  hukum,  sehingga  Hak Pakai Atas Tanah tersebut dibatalkan. Pasal 55 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah menerangkan  bahwa  hapusnya  Hak  Pakai dikarenakan :
a. Berakhirnya  jangka  waktu  sebagaimana ditetapkan  dalam  keputusan  pemberian
3 John  Salindeo, Masalah  Tanah  Dalam Pembangunan, Cetakan Kedua ,Sinar Grafika, Jakarta, 2011, hal 44
atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya. b.  Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang  Hak  Milik  sebelum  jangka waktunya berakhir, karena :
1. Tidak dipenuhinya kewajiban- kewajiban  pemegang  hak  dan/atau dilanggarnya  ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal
50, Pasal 51 dan Pasal 52; atau
2. Tidak  dipenuhinya  syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Pakai antara pemegang Hak Pakai dan pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan Hak Pengelolaan; atau
3. Putusan  pengadilan  yang  telah mempunyai  kekuatan  hukum  yang tetap.
Pembatalan  Hak  Atas  Tanah  dapat ditemukan di Pasal 34 huruf b dan Pasal 40 huruf b UUPA yang berbunyi “ dihentikan sebelum  jangka  waktunya  berakhir  karena sesuatu syarat tidak dipenuhi’, Pasal 1 angka 14  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria  /
Kepala Badan Pertanahan Nasional (PMNA/KBPN)  Nomor  9  Tahun  1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan  Hak  Atas  Tanah  Negara  dan Hak  Pengelolaan  :  “pembatalan  Hak  Atas Tanah adalah pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah atau sertipikat hak atas  tanah  karena  keputusan  tersebut mengandung  cacat  hukum  administrasi dalam
penerbitannya atau untuk melaksanakan  putusan  pengadilan  yang sudah memperoleh kekuatan hukum tetap”.
Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN) mempunyai
kewenangan dalam
membatalkan hak atas tanah. Hal ini tertera didalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  11 tahun  2016  tentang  Penyelesaian  Kasus
Pertanahan, peraturan ini, dalam melakukan pembatalan  hak  atas  tanah,  melakukan pembagian kewenangan, yakni kewenangan kementrian dan kewenangan bukan kementrian. Dalam pengelompokan kewenangan ini, Badan Pertanahan Nasional bisa  melakukannya  dengan  dua  cara,  Cara yang  pertama  yaitu  dengan  menjalankan amar  putusan  pangadilan  yang  telah memperoleh kekuatan hukum tetap. Hal ini lebih rinci dijelaskan didalam Pasal 49 ayat (2)  yang  menyatakan  bahwa  amar  putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum  tetap,  yang  berkaitan  dengan penerbitan,  peralihan  dan/atau  pembatalan hak atas tanah, antara lain:
a. Perintah  untuk  membatalkan  hak  atas tanah.
b. Menyatakan batal/tidak sah/tidak
mempunyai  kekuatan  hukum  hak  atas tanah;
c. Menyatakan  tanda  bukti  hak  tidak  sah/ tidak berkekuatan hukum;
d. Perintah  dilakukannya  pencatatan  atau pencoretan dalam buku tanah;
e. Perintah penerbitan hak atas tanah;
f. Perintah  untuk  membatalkan  penetapan tanah terlantar; dan
g. Amar  yang  bermakna  menimbulkan akibat  hukum  terbitnya,  atau  beralihnya atau batalnya hak.
Cara  yang  kedua  adalah,  Badan Pertanahan  Nasional  (BPN)  melakukan pembatalan  pemberian  hak  tanpa  adannya putusan dari pengadilan. Klasifikasi permasalahan sengketa termuat secara rinci pada  Pasal  11  ayat  (3)  Peraturan  Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia  Nomor  11  tahun  2016  tentang
Penyelesaian Kasus Pertanahan
penyelesaian kasus pertanahan diluar
pengadilan  dapat  berupa  perbuatan  hukum administrasi hal ini tersebut dalam Pasal 24,
25, 26. Sedangkan untuk mengenai pelaksanaan  keputusan  penyelesaian  kasus
pertanahan  tersebut  secara  rinci  pada  Pasal 27,  28,  29,  dimana  keputusan  penyelesaian sengketa  atau  konflik  dilaksanakan  oleh Kepala Kantor Pertanahan.
Pembahasan  tentang  hak  pakai  atas tanah  cukup  menarik  untuk  dibahas  karena terdapat  multi  aspek  hukum  yang  dapat menimbulkan  problem  hukum  khususnya pada aspek pembatalan hak pakai atas tanah oleh pemerintah terhadap perorangan
( persoon )  dan/atau  badan  hukum  ( recht persoon ),  terlebih  manakala  hak  pakai  atas tanah tersebut melekat pada aset negara. Hal tersebut menggambarkan multi aspek diantarannya  aspek  hukum  agraria,  hukum administrasi negara dan hukum perdata.

## B. Permasalahan
Dari uraian latar belakang yang sudah tertulis  diatas,  maka  dapat  dirumuskan masalah sebagai berikut :
1. Apa yang menyebabkan Hak Pakai Atas Tanah dapat dibatalkan?
2. Bagaimana  kedudukan  bangunan  yang ada  diatas  Hak  Pakai  Atas  Tanah  yang telah dibatalkan?

## C. Tujuan dan Manfaat Penelitian
Adapun  tujuan  dalam  penelitian  ini adalah  untuk  mengetahui  dan  menjelaskan apa yang menyebabkan hak pakai atas tanah ini  dapat  dibatalkan  dan  bagaimana kedudukan bangunan yang ada diatas tanah tersebut yang telah dibatalkan.
Adapun  penelitian  ini  tidak  hanya memberikan  manfaat  teoritis  dan  manfaat praktisi  yaitu  dapat  memberikan  kontribusi dalam pengembangan ilmu hukum khususnya  pengembangan  ilmu  hukum perundang-undangan dan
peraturan
kebijakan  agraria,  dan  bagi  pemerintah diharapkan  mampu  sebagai  bahan  kajian dalam  merumuskan suatu peraturan hukum yang terkait dengan masalah pengkajian dan penanganan masalah pertanahan yang dalam
hal  ini  adalah  kedudukan  bangunan  diatas Hak Pakai Atas Tanah yang telah dibatalkan.

## METODE PENELITIAN

## A. Jenis Penelitian dan Sumber Data
Penelitian  yang  digunakan  dalam penelitian  ini  adalah  penelitian  normative,
dengan peraturan perundang-undangan sebagai  bahan  hukum  primer  atau  yang utamanya.
Adapun sumber data yang digunakan dalam  penelitian  ini  adalah  data  sekunder yang  terdiri  dari  berbagai  bahan  hukum seperti  Undang-Undang  Dasar  Negara Republik  Indonesia  1945,  (amandemen  ke- 4),  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960
tentang Dasar Pokok-pokok agraria, Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia Nomor  40  Tahun  1996  tentang  Hak  Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan, dan hak Pakai Atas  Tanah,  Peraturan  Menteri  Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor  3  Tahun  1999  tentang  Pelimpahan
Kewenangan  Pemberian  dan  Pembatalan Keputusan  Pemberian  Hak  Atas  Tanah Negara, Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor  9  Tahun  1999  tentang  Tata  Cara
Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara  dan  Hak  Pengelolaan,  Peraturan Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan Pertanahan Nasional Nomor 11 Tahun 2016 tentang  Penyelesaian  Kasus  Pertanahan. Bahan  hukum  sekunder  yang  berupaka buku-buku, junral, majalah, dan artikel yang terkait dengan penelitian. Dan bahan hukum tersier  berupa  kamus-kamus  hukum  dan ensiklopedia.

## B. Teknik Pengumpulan Data
Tehnik  yang  dipergunakan  dalam penelitian ini beupa studi kepustakaan yang dipergunakan untuk mengumpulkan bahan- bahan  hukum,  baik  bahan  hukum  primer yang  berupa  perundang-undangan  maupun
bahan  hukum  sekunder  dan  lainnya,  dan wawancara dengan narasumber yang terkait dengan permasalahan dalam penelitian ini.

## C. Analisis Data
Dalam  penelitian  ini,  analisis  data yang  dilakukan  yaitu  mengkaji  data-data yang diperoleh dari studi kepustakaan yang berupa  literatur-literatur,  dan  peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan penelitian  proposal  skripsi  ini,  kemudian digabungkan  dengan  masalah  yang  akan diteliti menurut kualitas dan kebenaran.

## PEMBAHASAN

## A. Penyebab  Batal  atau  Berakhirnya Hak Pakai.
Pembahasan  tentang  hak  merupakan pembahasan  yang  akan  selalu  melekat dengan hukum. Hak merupakan sebuah kata yang  akan  berimplikasi  besar  terhadap hukum bukan hanya terkait dengan
kepemilikan tetapi juga menyangkut kewajiban,  larangan  pembatalan  hingga pencabutan atas hak tersebut.
Dalam  suatu  proses  yudisial  tidak jarang  ditemukan  problematik  mengenai dapat  atau  tidaknya  suatu  hak  digunakan sebagai  dasar  dalam  mengajukan  gugatan. Kondisi tersebut diakibatkan karena adanya kekaburan dan ketidakpastian mengenai hak yang  ingin  digunakan  sebagai  dasar  untuk mengajukan gugatan.
Selama  suatu  hak  tidak  dilindungi oleh peraturan hukum,  maka hak ini belum merupakan  hak  hukum 4 .  Hak  hukum merupakan hak seseorang dalam
kapasitasnya  sebagai  subjek  hukum  yang secara  legal  tercantum  dalam  hukum  yang berlaku.  Adapun  ciri  dari  suatu  hak  hukum yaitu hak tersebut diakui oleh hukum positif
4 Hans  Kelsen,  2006, Teori  Umum  Tentang Hukum  dan  Negara ,  Cetakan  ke-1,  Bandung  :  Nusa Media dan Nuansa, hlm. 113
serta enforcable di  depan  pengadilan.  Hal tersebut dikukuhkan dengan suatu adagium dalam  hukum  yang  menyatakan ubi  jus  ibi remedium ( where there is a right there must be a remedy ). 5
Dari sisi hukum, hak hukum merupakan norma hukum dalam
hubungannya dengan individu tertentu yang ditentukan  oleh  norma  itu  sendiri.  Hak hukum  tidak  ditafsirkan  sebagai  suatu keinginan  atau  kepentingan  yang  tidak dikualifikasi,  tetapi  sebagai  kepentingan yang  dilindungi  oleh  aturan  hukum,  atau suatu  keinginan  yang  diakui  dan  dibuat efektif oleh aturan hukum.
Demikian  juga  terkait  dengan  hak pakai, dijelaskan bahwah ak pakai merupakan  hak  yang  dapat  dimiliki  oleh setiap  warga  negara,  maka  dari  itu  negara berdiri untuk memberikan perlindungan atas hah-hak tersebut sebagaimana  diatur dalam pasal 41 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria.  Hak  pakai  yang  terjadi  karena terdapatnya  suatu  peristiwa  hukum  yang mana telah diatur dalam berbagai peraturan perundang-undangan.
Lahirnya hak pakai diatur sedemikian rupa  dalam  berbagai  peraturan  perundang- undangan  sebagai  syarat  legalitas  sebuah hak, sehingga hak tersebut menjadi sah baik materiil  maupun  formil  untuk  dapat mengikat  para  pihaknya.  Demikian  juga pada saat hak pakai tersebut batal kemudian hapus,  negara  juga  mengatur  prosedur, penyebab dan syarat-syarat pembatalannya.
Mengkaji hak pakai tentang pembatalan  bukanlah  hal  yang  mudah, prinsip  kehati-hatian  dan  prinsip  negara hukum menjadi hal yang harus diperhatikan dalam penetapan pembatalannya.
5 Sakta  Mahadiwya  Prasetya,  2007, Hak  Anak Untuk  Memperoleh  Pendidikan  Sebagai  Hak  Asasi Manusia di Indonesia , Salatiga : FH UKSW, hlm. 83
Pembatalan  Hak  Atas  Tanah  dapat ditemukan di Pasal 34 huruf b dan Pasal 40 huruf b UUPA yang berbunyi “ dihentikan sebelum  jangka  waktunya  berakhir  karena sesuatu syarat tidak dipenuhi’, Pasal 1 angka 14  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria  /
Kepala Badan Pertanahan Nasional (PMNA/KBPN)  Nomor  9  Tahun  1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan  Hak  Atas  Tanah  Negara  dan Hak  Pengelolaan    “pembatalan  Hak  Atas Tanah adalah pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah atau sertipikat hak atas  tanah  karena  keputusan  tersebut mengandung  cacat  hukum  administrasi dalam penerbitannya atau untuk
melaksanakan  putusan  pengadilan  yang sudah memperoleh kekuatan hukum tetap”.
Istilah “Pencabutan Hak Atas Tanah” secara  formal  dimunculkan  dari  Pasal  18 Undang-Undang Pokok Agraria yang mengatur    “Untuk  kepentingan  umum,
termasuk  kepentingan  bangsa  dan  negara serta  kepentingan  bersama  rakyat,  hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan menggantikan ganti kerugian yang layak dan menurut  cara  yang  diatur  dengan  undang- undang.
Pencabutan  hak  ialah  pengambilan tanah  kepunyaan  penduduk  atau  sesuatu pihak  oleh  Negara  secara  paksa,  yang mengakibatkan  hak  atas  tanah  menjadi hapus  dan  berpindah  pihak  terhadap  siapa pencabutan  dilakukan  kepada  pihak  yang meminta  pencabutan  itu  tanpa  yang bersangkutan  melakukan  pelanggaran  atau lalai dalam melakukan kewajiban hukumnya.  Maka  sesuai  dengan  ketentuan, bahwa  pencabutan  hak  hanya  dilakukan untuk kepentingan umum  dan hanya dalam keadaan  yang  memaksa  sebagai  jalan  yang terakhir  untuk  memperoleh  tanah-tanah
6 Bernhard  Limbong, Pengadaan Tanah  Untuk Pembangunan, Margaretha  Pustaka,  jakarta,  2011, Hlm 191
yang  sangat  diperlukan  guna  kepentingan umum. 6 Berdasarkan  pengertian  mengenai pembatalan  hak  atas  tanah  dan  pencabutan hak atas tanah tersebut diatas maka penulis menafsirkan  bahwa  pembatalan  hak  atas tanah sangatlah berbeda dengan pencabutan hak atas tanah, meskipun terdapat persamaan  yang  terletak  pada  akibat hukumnya yaitu hapusnya hak atas tanah.
Pencabutan hak atas tanah merupakan mekanisme secara sepihak dari pemerintah, namun  tidak  serta  merta  memberikan peluang  kepada  pemerintah  untuk  dengan leluasa  mengambil  tanah  milik  perorangan dengan dalil kepentingan umum, pemerintah wajib  memperhatikan  persyaratan  menurut peraturan perundang-undangan ketika menggunakan  upaya  pencabutan  hak  atas tanah.
Pembatalan  hak  atas  tanah  sendiri merupakan perbuatan hukum yang tata cara dan  prosedurnya  telah  diatur  dalam peraturan  perundan-undangan,  pembatalan hak  atas  tanah  itu  lahir  karena  terdapatnya suatu  keputusan  yang  mengandung  cacat hukum  administrasi  dalam  penerbitannya atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang sudah memperoleh kekuatan hukum tetap”. Umumnya
pembatalan hak atas tanah terjadi
dikarenakan  adanya  suatu  sengketa  atau konflik  masalah  pertanahan  yang  harus diselesaikan,  hal  ini  merupakan  wujud pemerintahan dalam melakukan perlindungan  terhadap  warga  negara  demi terciptanya kepastian hukum yang bermanfaat dan berkeadilan sebagai
konsekwensi Negara hukum.
Berdasarkan  Pasal  55  ayat  (1) Peraturan  Pemerintah  No.  40  Tahun  1996 tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna
Bangunan  dan  Hak  Pakai Atas  Tanah,  Hak Pakai hapus karena :
a. Berakhir jangka waktu; Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannya;
b. Dibatalkan  pejabat  yang  berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang  hak  milik  sebelum  jangka waktu berakhir karena: 1. Tidak dipenuhinya kewajiban- kewajiban  pemegang  Hak  dan  atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal
50, Pasal 51 dan Pasal 52 atau
2. Tidak  dipenuhinya  syarat-syarat  atau kewajiban-kewajiban  yang  tertuang dalam  perjanjian  pemberian  Hak Pakai antara pemegang Hak Pakai dan
pemegang  Hak  Milik  atau  perjanjian penggunaan hak pengelolaan; atau
c. Tidak  dipenuhi  kewajiban-kewajiban pemegang Hak Pakai.
1. Tidak  membayar  uang  pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan  tanah  Hak  Pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik.
2. Tidak  menggunakan  tanah  sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan  sebagaimana  ditetapkan dalam  keputusan  pemberiannya,  atau perjanjian  penggunaan  tanah  Hak Pengelolaan atau perjanjian pemberian Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik. 3. Tidak memelihara dengan baik tanah dan  bangunan  yang  ada  diatasnya serta tidak menjaga kelestarian lingkungan hidup.
4. Tidak  memberikan  jalan  keluar  atau jalan  air  atau  kemudahan  lain  bagi
pekarangan  atau  bidang  tanah  yang terkurung oleh tanah Hak Pakai.
d. Tidak  dipenuhi  syarat  atau  kewajiban yang tertulis dalam perjanjian antara para pihak  mengenai  pemberian  hak  pakai atau penggunaan hak pengelolaan.
e. Putusan pengadilan yang telah
mempunyai kekuatan hukum yang tetap.
f. Diberikan secara sukarela;
g. Ditelantarkan;
h. Tanahnya musnah;
i. Pemegang  Hak  Pakai  tidak  melepaskan atau  mengalihan  hak  nya  kepada  pihak ketiga,  dalam  waktu  satu  tahun  sejak pemegang Hak Pakai tidak lagi memenuhi persyaratan sebagai pemegang Hak Pakai sebagaimana diatur dalam  Pasal  39  Peraturan  Pemerintah
Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha,  Hak  Guna  Bangunan  dan  Hak Pakai;
Pembatalan  Hak  Pakai  Atas  Tanah bisa terjadi apabila ke-4 point tersebut diatas salah satu diantaranya atau bahkan semuanya  terjadi  atau  dilakukan  oleh pemegang  hak  pakai  maka  kemungkinan terbesar  pembatalan  hak  pakai  atas  tanah akan terjadi, meskipun pemegang hak pakai masih diberikan suatu perlindungan hukum oleh  pemerintah  melalui  upaya  hukum semisal  banding,  kasasi  dan  peninjauan kembali, dikarenakan mekanisme penyelesaian  atas  sengketa  mengenai  hak atas  tanah  dapat  melalui  jalur  peradilan perdata dan peradilan tata usaha negara saja. Akibat  dari  pembatalan  Hak  Pakai  Atas Tanah  yang  telah  mempunyai  kekuatan hukum  tetap  maka  mempunyai  akibat hukum Hapusnya Hak Pakai Atas Tanah.
Tujuan pengaturan pertanahan dalam Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok  Agraria adalah  dalam  rangka  memberikan  jaminan kepastian  hukum  bagi  pemilik  tanah  dan untuk  memberikan  jaminan  kepastian
hukum maka dilaksanakan suatu mekanisme pendaftaran  tanah  di  seluruh  Indonesia. Demikian  juga  terkait  dengan  pembatalan hak atas tanah. Defenisi  pembatalan  hak  atas  tanah yang diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Keputusan Kepala Badan
Pertanahan  Nasional  No.  9  Tahun  1999 tentang  Pemberian  dan  Pembatalan  Hak Milik  atas  Tanah  Negara  masih  dapat digunakan  mengingat  aturan  peralihan dalam  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  (Perkaban)  No.  3  Tahun  2011
tentang Pengelolaan Pengkajian dan Penanganan Kasus Pertanahan yakni dalam
Pasal  84  menegaskan  bahwa  Ketentuan Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999  tentang  Tata  Cara  Pemberian  dan Pembatalan  Hak  Atas  Tanah  Negara  dan Hak  Pengelolaan,  sepanjang  mengatur  tata cara  pembatalan  Hak  Atas  Tanah  Negara yang bertentangan dengan Peraturan ini dan defenisi  pembatalan  hak  yang  terdapat dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor  9  Tahun  1999  tentang  Tata  Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan tidak bertentangan dengan substansi hukum yang ada dalam Peraturan Kepala Badan
Pertanahan  Nasional  (Perkaban)  No.  3 Tahun 2011 tentang Pengelolaan Pengkajian dan Penanganan Kasus Pertanahan.
Ketentuan  dalam  Peraturan  Kepala
Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No.
3 Tahun 2011 tentang Pengelolaan Pengkajian dan Penanganan Kasus Pertanahan  tidak  secara  khusus  mengatur mengenai pembatalan hak atas tanah namun diatur dalam ketentuan mengenai penyelesaian kasus pertanahan pada Bab VII dengan  memberikan  pengaturan  bahwa penyelesaian kasus pertanahan pada
dasarnya ada 2 (dua) yaitu :
1) pelaksanaan putusan pengadilan dan
2) penyelesaian  kasus  pertanahan  di  luar pengadilan.
Pelaksanaan putusan pengadilan serta penyelesaian  kasus  pertanahan  di  luar pengadilan  dapat  melahirkan  perbuatan hukum  berupa  pembatalan  sertipikat  hak atas tanah  sehingga  dapat dikatakan  bahwa jika  didasarkan  pada  Peraturan  Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 3 Tahun 2011 tentang Pengelolaan Pengkajian dan Penanganan Kasus Pertanahan maka pembatalan hak atas tanah dapat  dilakukan  dengan  2  (cara)  yakni  1) berdasarkan putusan pengadilan dan 2) tidak berdasarkan putusan pengadilan.
Pasal 55 Perkaban No. 3 Tahun 2011
tentang Pengelolaan Pengkajian dan
Penanganan  Kasus  Pertanahan  menegaskan bahwa  Tindakan  untuk  melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan  hukum  tetap,  dapat  berupa pelaksanaan  dari  seluruh  amar  putusan, pelaksanaan sebagian amar putusan dan/atauhanya  melaksanakan  perintah  yang secara  tegas  tertulis  pada  amar  putusan. Selanjutnya  dalam  ayat  (2)  ditegaskan bahwa amar putusan pengadilan yang telah memperoleh  kekuatan  hukum  tetap,  yang berkaitan  dengan  penerbitan,  peralihan dan/atau  pembatalan  hak  atas  tanah,  antara lain  perintah  untuk  membatalkan  hak  atas tanah,  menyatakan  batal/tidak  sah/tidak mempunyai kekuatan hukum hak atas tanah, menyatakan tanda bukti hak tidak sah/tidak berkekuatan  hukum,  perintah  dilakukannya pencatatan  atau  pencoretan  dalam  buku tanah, perintah penerbitan hak atas tanah dan amar  yang  bermakna  menimbulkan  akibat hukum  terbitnya,  beralihnya  atau  batalnya hak.
Selanjutnya, mengenai Proses Perbuatan  Hukum  Administrasi  Pertanahan Terhadap  Keputusan/Surat  Cacat  Hukum Administrasi  dalam  Pasal  64  ayat  (3) menyebutkan bahwa Surat
permohonan/usulan  sebagaimana  dimaksud pada  ayat  (1)  dilampiri  data  pendukung antara  lain,  sertipikat  hak  atas  tanah  yang kedapatan  cacat  hukum  administrasi,  hasil pengolahan data yang membuktikan adanya cacat  hukum  administrasi,  salinan  amar putusan  pengadilan  atau  pertimbangan hakim  dalam  menjatuhkan  putusan  yang substansinya menyatakan tidak sah dan/ atau palsu  dokumen  yang  digunakan  dalam proses  penerbitan  sertipikat  hak  atas  tanah, surat-surat  lain  yang  mendukung  alasan permohonan pembatalan.
Menghubungkan  antara  kedua  pasal di  atas  bahwa  Perkaban  No.  3  Tahun  2011
tentang Pengelolaan Pengkajian dan Penanganan Kasus Pertanahan pada
dasarnya  memberikan  pengaturan  bahwa Pembatalan Sertipikat Hak atas Tanah yang didasarkan  pada  Putusan  Pengadilan  yang tidak  secara  tegas  menyatakan  batal sertipikat  tetapi  memiliki  amar  yang bermakna  menimbulkan  akibat  hukum terbitnya,  beralihnya  atau  batalnya  hak dikategorikan sebagai pembatalan sertipikat hak  atas  tanah  karena  cacat  admnistrasi sebagaiman  dapat  dilihat  pada  Pasal  6  ayat (3)  huruf  c  yang  memberikan  pengaturan bahwa  salah  satu  syarat  dalam  pengajuan pembatalan sertipikat karena cacat admnistrasi  adalah  salinan  amar  putusan pengadilan atau pertimbangan hakim dalam menjatuhkan  putusan  yang  substansinya menyatakan  tidak  sah  dan/  atau  palsu dokumen  yang  digunakan  dalam  proses penerbitan sertipikat hak atas tanah.
Ketentuan  dalam  Pasal  64  ayat  (3) Perkaban  No.  3  Tahun  2011  tentang Pengelolaan  Pengkajian  dan  Penanganan Kasus  Pertanahan  berarti  pula  bahwa pembatalan hak berdasarkan putusan pengadilan  umum  baik  perdata  maupun pidana  dikategorikan  sebagai  pembatalan hak  karena  cacat  admnistrasi  dan  hanya Putuan  Peradilan  Tata  Usaha  Negara  yang dikategorikan  sebagai  cacat  hukum  karena
hanya  Putusan  PTUN  yang  secara  tegas memerintahkan  pembatalan  sertipikat  hak atas sehingga pengkategorian lain mengenai pembatalan hak dalam perkaban No. 3 tahun 2011  tentang  Pengelolaan  Pengkajian  dan Penanganan Kasus Pertanahan yaitu: 1. Pelaksanaan  putusan  pengadilan  yang menyatakan batal sertipikat dan;
2. Pembatalan  karena  cacat  admnistrasi yang terbagi menjadi 2 (dua) jenis yakni berdasarkan;
a. putusan  pengadilan  dan  berdasarkan penelitian  oleh  Badan  Pertanahan
Nasional dan
b. pembatalan hak tanpa melalui Putusan Pengadilan. Pengkategorian Pembatalan sertipikat hak atas tanah yang dilaksanakan berdasarkan  putusan  peradilan  umum  baik perdata  maupun  pidana  sebagai  cacat admistrasi  dalam  Perkaban  No.  3  Tahun 2011  tentang  Pengelolaan  Pengkajian  dan Penanganan  Kasus  Pertanahan  menurut penulis  merupakan  pengkategorian  yang tidak  tepat  karena  Putusan  Perdata  ataupun pidana  pada  dasarnya  tidak  menyangkut administrasi  dalam  penerbitan  hak  tetapi menyangkut keabsahan pemilikan seseorang terhadap  sebidang  tanah  yang  dibuktikan dengan sertipikat. Sertipikat yang dibatalkan berdasarkan  Putusan  Perdata  dilaksanakan bukan  karena  adanya  kekeliruan  dalam prosedur  atau  administrasi  pada  Kantor Pertanahan  tetapi  didasarkan  pada  Putusan yang  menyatakan  berhak  atau  tidaknya seseorang  atas  sebidang  tanah  di  mana ketika  proses  penerbitan  hak  dilaksanakan, berhak  tidaknya  orang  tersebut  belum diketahui  dan  hal  ini  berarti  Kantor Pertanahan  tidak  melakukan  tindakan penerbitan yang mengandung cacat admnistrasi  sehingga  pembatalan  sertipikat yang dilaksanakan jelas bukan karena cacat admnistrasi  tetapi  karena  cacat  hukum.
Cacat hukumnya sertipikat tersebut
didasarkan  pada  suatu  Putusan  Pengadilan yang  in  kracht.  Kesimpulan  penulis  dalam hal ini adalah seluruh pembatalan sertipikat hak atas tanah yang dilaksanakan berdasarkan  putusan  pengadilan  baik  Tata Usaha  Negara,  Perdata  maupun  Pidana adalah  pembatalan  sertipikat  karena  cacat hukum bukan karena cacat admnistrasi.
Pembatalan  sertipikat  hak  atas  tanah karena cacat admnistrasi hanya dilaksanakan terhadap sertipikat yang diketahui secara di kemudian  hari  mengandung  cacat  dalam penerbitannya  dan  pembatalannya  tidak membutuhkan  putusan  pengadilan  tetapi dapat  dilaksanakan  oleh  Badan  Pertanahan Nasional setelah melalui mekanisme-
mekanisme tertentu sehingga dapat diyakini bahwa  secara  nyata  terdapat  kekeliruan dalam admnistrasi ataupun prosedur penerbitan  sertipikat  hak  tersebut.  Penulis dalam  hal  ini  lebih  menyetujui  pembagian pembatalan  hak  dalam  Peraturan  Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional  (PMNA/KBPN)  Nomor  9  Tahun 1999  tentang  Tata  Cara  Pemberian  dan Pembatalan  Hak  Atas  Tanah  Negara  dan Hak Pengelolaan yakni karena cacat hukum dan  karena  cacat  admnistrasi.  Pembatalan hak  karena  cacat  admnistrasi  dalam  KBPN No.  9  Tahun  1999  merupakan  pembatalan hak  tanpa  melalui  proses  peradilan  tetapi
karena ditemukan kekeliruan dalam penerbitan. Berkaitan dengan pembatalan sertipikat  hak  atas  tanah  karena  cacat administrasi dan pembatalannya dilaksanakan tidak melalui putusan pengadilan,  realitas  saat  ini  menunjukkan bahwa  jenis  pembatalan  seperti  ini  sangat jarang dilaksanakan oleh Badan Pertanahan Nasional  meskipun  telah  sekian  banyak masyarakat  meminta  hal  tersebut  melalui surat-surat  pengaduan  yang  diajukan  ke Kantor-kantor  pertanahan,  Kanwil  BPN ataupun  BPN  RI.  Banyak  yang  kemudian memberikan  pandangan  bahwa  BPN  tidak
memiliki keberanian membatalkan sertipikat hak atas tanah meskipun mengetahui bahwa telah  ada  kekeliruan  dalam  penerbitannya. Pertanyaan  yang  kemudian  menarik  untuk dicermati adalah hal-hal apa saja yang dapat dikategorikan  sebagai  cacat  admnistrasi yang dapat dibatalkan tanpa melalui putusan pengadilan.
Pertanyaan  ini  menjadi  urgen  untuk dijawab karena ketidakjelasan kategori cacat admnistrasi yang dapat dibatalkan oleh BPN tanpa  Putusan  Pengadilan  menimbulkan keraguan bagi pihak BPN untuk melaksanakan  pembatalan  tersebut  padahal peraturan-peraturan dalam bidang pertanahan memberikan kewenangan tersebut  kepada  BPN.  Pertanyaan  ini  kerap diitanyakan oleh masyarakat ketika sertipikat mereka tumpang tindih kemudian mereka  meminta  BPN  untuk  melakukan pembatalam tanpa putusan pengadilan tetapi BPN  memilih  untuk  menyarankan  mereka menempuh  jalur  hukum.  Jika  ditelaah, sertipikat kedua yang terbit dalam sertipkat ganda  jelas  terbit  tidak  sesuai  dengan prosedur karena prosedur yang benar adalah tidak diperbolehkan sebuah sertipikat diterbitkan di atas tanah yang telah dilekati oleh  hak.  Tetapi  mengapa  BPN  memilih untuk tidak melaksanakan pembatalan tanpa putusan pengadilan.
Sertipikat  ganda  hanya  merupakan salah satu contoh bentuk kesalahan admnistrasi/prosedur  yang  nyata  dilakukan oleh BPN tapi kerap kali BPN tidak berani melakukan  pembatalan  dengan  dasar  cacat administrasi. Pasal 6 ayat (2) Perkaban No. 3 Tahun 2011 tentang Pengelolaan Pengkajian dan Penanganan Kasus Pertanahan  menegaskan  bahwa  Cacat hukum administrasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) antara lain, kesalahan prosedur dalam proses penetapan dan/atau pendaftaran  hak  tanah,  kesalahan  prosedur dalam  proses  pendaftaran  peralihan  hak dan/atau  sertipikat  pengganti,  kesalahan
prosedur dalam proses pendaftaran penegasan  dan/atau  pengakuan  hak  atas tanah  bekas  milik  adat,  kesalahan  prosedur dalam proses pengukuran, pemetaan dan/atau  perhitungan  luas,  tumpang  tindih hak atau sertipikat hak atas tanah, kesalahan subyek  dan/atau  obyek  hak  dan  kesalahan lain dalam penerapan peraturan perundang- undangan.
Pasal  64  Perkaban  No.  3  Tahun 2011tentang  Pengelolaan  Pengkajian  dan Penanganan  Kasus  Pertanahan  mengatur pula  bahwa  permohonan/usulan  perbuatan hukum  administrasi  pertanahan  terhadap sertipikat hak atas tanah yang cacat hukum administrasi dapat diajukan oleh pihak yang berkepentingan/pemohon  atau  kuasanya. Pasal  65  mengatur  bahwa  pihak  yang berkepentingan sebagaimana dimaksud dalam  Pasal  64  ayat  (1)  aparatur  BPN  RI yang  mengetahui  data  dan/atau  warkah penerbitan  hak  atas  tanah  yang  tidak  sah mengenai substansi dan/atau proses penerbitannya, aparatur BPN RI mempunyai bukti adanya kesalahan prosedur
administrasi  penerbitan  sertipikat  hak  atas tanah  dan  pihak  yang  dirugikan  akibat terbitnya  sertipikat  hak  atas  tanah  yang cacat. 7 (tujuh) jenis cacat admnistrasi yang disebutkan  dalam  Pasal  62  Perkaban  No.  3 Tahun 2011 tentang Pengelolaan Pengkajian dan Penanganan Kasus Pertanahan menurut penulis masih membuthkan pengkajian lebih jauh  karena  jenis-jenis  cacat  admnistrasi tersebut masih menimbulkan begitu banyak pertanyaan. Sebagai contoh, jenis kesalahan prosedur  dalam  proses  penetapan  dan/atau pendaftaran  hak  tanah.  Kesalahan  prosedur seperti apa yang dikategorikan sebagai cacat yang  dapat  diajukan  pembatalan  hak  tanpa melalui  pengadilan?  Ketika  seseorang mengajukan permohonan pembatalan dengan  dasar  bahwa  di  atas  tanah  di kelurahan  a  telah  diterbitkan  sertipikat  hak milik  atas  nama  si  B  melalui  proses pemberian  hak  padahal  tanah  tersebut
merupakan tanah dengan status tanah bekas milik  adat  dapat  disebut  sebagai  cacat admnistrasi  dan  dapat  menjadi  dasar pembatalan sertipikat tanpa putusan pengadilan?Poin yang harus digaris bawahi dalam  contoh  ini  adalah  siapa  yang mengajukan  permohonan  pembatalan  hak, dasar apa yang digunakan untuk mengajukan pembatalan hak dan bagaimana membuktikan  kebenaran  dasar  dan  dalil yang digunakan untuk mengajukan pembatalan hak.
Ketiga poin di atas perlu dikaji dalam kaitan dengan pembatalan sertipikat dengan dasar cacat admnistrasi sebagai berikut : 1. Jika  pihak  yang  mengajukan  adalah pihak  lain  yang  merasa  dirugikan  maka dalam  masalah  ini  terdapat  sengketa antara pemegang hak dengan pihak yang mengajukan.
2. Jika  dasar  yang  digunakan  untuk mengajukan  hak  adalah  tanda  bukti kepemilikan  tanah  dengan  status  tanah bekas  milik  adat  berarti  diperlukan adanya  pembuktian  kebenaran  tanda bukti  kepemilikan  tersebut  misalnya kebenaran  letak  tanah  yang  dimaksud dalam tanda bukti yang diajukan.
3. pembuktian  kebenaran  dasar  dan  dalil yang diajukan oleh pemohon pembatalan tentu saja berhadapan dengan pembuktian  kebenaran  dasar  dan  dalil yang diajukan oleh pemegang hak dalam pendaftaran haknya.
Kesalahan  prosedur  dalam  proses penetapan  dan/atau  pendaftaran  hak  hanya dapat dijadikan dasar pembatalan hak tanpa putusan  pengadilan  jika  kesalahan  tersebut tidak melibatkan dua pihak yang bersengketa dan pihak pemegang hak sendiri yang meminta pembatalan karena menemukan adanya kekeliruan dalam proses penetaapan  atau  pendaftaran  hak  misalnya pemegang  hak  menemukan  bahwa  tanah yang  ia  daftar  diproses  pemberian  hak
padahal  pada  saat  bermohon  hak,  ia mengajukan  bukti  pemilikan  tanah  bekas milik adat.
Cacat hukum administrasi yang dapat mengakibatkan tidak sahnya suatu sertifikat hak atas tanah harus dikuatkan dengan bukti berupa: 7 a. putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap; dan/atau
b. hasil  penelitian  yang  membuktikan adanya cacat hukum administrasi; dan/atau
c. keterangan dari penyidik tentang adanya tindak pidana pemalsuan surat atau
d. Keterangan  yang  digunakan  dalam proses  penerbitan,  pengalihan  atau pembatalan  sertifikat  hak  atas  tanah; dan/atau
e. surat-surat  lain  yang  menunjukkan adanya cacat administrasi.
Namun masalah yang kemudian patut dicermati  adalah  “jika  pembatalan  hak dilaksanakan, hal ini berarti akan dilakukan proses  pendaftaran  hak  sesuai  dengan prosedur  harus  diulang.  Terkait  dengan tanggung jawab BPN terhadap hal ini, BPN seharusnya menanggulangi biaya-biaya permohonan hak ulang yang akan dilaksanakan.  Terkait  dengan  hal  tersebut kategori cacat administrasi ini
membutuhkan  pengaturan  lebih  lanjut terkait dengan mekanisme pembatalan serta konsekuensi-konsekuensi  yang  timbul  dari pembatalan tersebut.
Kesalahan  prosedur  dalam  proses
pendaftaran peralihan hak dan/atau sertipikat  pengganti  membutuhkan  pula kejelasan  dalam  pengaturannya.  Kesalahan seperti  apa  yang  dimaksud  dalam  hal  ini. Ketika  seseorang  mengajukan  permohonan pembatalan  hak  karena  kesalahan  dalam
7 Marmin  M  Roosadijo, Tinjauan  Pencabutan Hak  Atas  Tanah  dan  Benda-benda  yang  ada  di atasnya, Ghalia Indonesia, Jakarta,1999, hal 66
pendaftaran peralihan hak dan/atau sertipikat pengganti dan melibatkan sengketa antara dua pihak maka pembatalan hak membutuhkan adanya putusan pengadilan  dan  jika  melibatkan  satu  pihak, maka pengulangan proses peralihannya atau penggantian  sertipikatnya  membutuhkan pengaturan  terkait  dengan  konsekuensi- konsekuensi  yang  akan  timbul  akibat pembatalan tersebut.
Demikian  pula  dengan  jenis  cacat yang  lain  yaitu  kesalahan  prosedur  dalam proses  pendaftaran  penegasan  dan/atau pengakuan hak atas tanah bekas milik adat, tumpang tindih hak atau sertipikat hak atas tanah serta kesalahan subyek dan/atau obyek hak.  Untuk  cacat  admnistrasi  karena kesalahan hasil pengukuran penulis berpandangan bahwa kesalahan hasil pengukuran  tidak  perlu  ditindaklanjuti dengan  pembatalan  sertipikat  tetapi  cukup dengan  perbaikan  data  tanpa  adanya pembatalan hak.
Pembatalan  sertipikat  karena  cacat admnistrasi dan dilaksanakan apabila secara nyata  ditemukan  adanya  kekeliruan  dalam penerbitan hak atas tanah misalnya sertipikat ditandatangani  bukan  oleh  Kepala  Kantor yang  menjabat  pada  saat  penandatanganan, sertipikat ditandatangani oleh pejabat selain Kepala  Kantor  namun  tidak  sesuai  dengan kewenangan yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan, misalnya Kepala Seksi  Pendaftaran  Tanah  dan  Hak  Tanah diberikan kewenangan untuk
menandatangani  Sertipikat  dengan  luas objek  sampai  500  meter  persegi  namun  ia menandatangani  sertipikat  seluas  1000 meter persegi.
Pembatalan  sertipikat  karena  cacat admnistrasi dan dilaksanakan tanpa melalui putusan pengadilan hanya dapat
dilaksanakan jika tidak mengandung sengketa  hak  antara  dua  belah  pihak  dan apabila  terdapat  sengketa  dalam  suatu permohonan  pembatalan  sertipikat  baik sengketa admnistrasi, sengketa hak ataupun indikasi  tindak  pidana  maka  BPN  tidak dapat  melakukan  pembatalan  sertipikat karena dibutuhkan suatu Putusan Pengadilan yang In kracht.
Pembatalan  sertipikat  karena  cacat admnistrasi dilaksanakan apabila perubahan data pendaftaran tanah sudah tidak memungkinkan untuk dilakukan. Sepanjang masih  memungkinkan  adanya  perbaikan data  pendaftaran  tanah  maka  sebaiknya tindakan  yang  dilakukan  hanya  sebatas perbaikan  data  pendaftaran  tanah  bukan pembatalan sertipikat.
Proses  pembatalan  sertipikat  karena cacat admnistrasi membutuhkan pengaturan yang lebih jelas misalnya mengenai kategori cacat  admnistrasi  yang  dapat  dibatalkan tanpa melalui putusan pengadilan,
mekanisme  pembatalan  sertipikat  hak  atas sertipikat yang mengandung cacat admnistrasi, konsekuensi-konsekuensi yang akan timbul akibat pembatalan tersebut dan cacat admnistrasi.

## B. Kedudukan Bangunan Yang Ada di Atas Hak Pakai Atas Tanah
Yang Telah Dibatalkan.
a) Kedudukan Bangunan Di Atas Hak Pakai Milik Warga Negara atau Badan Hukum Indonesia.
Dalam  rangka  pemanfaatan  tanah yang dikuasai oleh Negara, UUPA mengatur adanya Hak Pakai. Menurut Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria, Hak Pakai  adalah  hak  untuk  menggunakan dan/atau  memungut  hasil  dari  tanah  yang
8 R Subekti, Hukum Perikatan, PT.Pradya Paramitha, Jakarta, 1995, hal 24
dikuasai  langsung  oleh  negara  atau  tanah milik  orang  lain,  yang  memberi  wewenang dan  kewajiban  yang  ditentukan  dalam keputusan  pemberiannya  oleh  pejabat  yang berwenang  memberikannya  atau  dalam perjanjian  dengan  pemilik  tanahnya  yang bukan  perjanjian  sewa  menyewa  atau perjanjian pengolahan  tanah, segala sesuatu asal  tidak  bertentangan  dengan  jiwa  dan ketentuan dalam undang-undang ini. Menurut Pasal 43 ayat (1) Undang-Undang Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar Pokok Agraria sepanjang tanah yang dikuasai  langsung  oleh  Negara  maka  hak pakai  hanya  dapat  dialihkan  kepada  pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang.
Menjadi  hal  yang  penting  untuk dibahas adalah ketika atas hak pakai berdiri bangunan-bangunan atau benda-benda yang kemudian menjadi aset pihak penerima hak pakai. Ketika hak pakai tersebut habis waktu atau dibatalkan akan berdampak hukum atas benda-benda yang ada di atasnya. Maka dari itu  membicarakan  hak  pakai  tidak  akan terlepas  dari  perjanjian  pendahulu  yang mengiringi diterbitkannya hak pakai tersebut.  Sehubungan  dengan  pelaksanaan hak  pakai    atas  barang  milik  daerah ditetapkan/dilaksanakan dalam bentuk
perjanjian. Maka suatu perjanjian pemberian hak pakai tanah ini harus mengikuti kaidah- kaidah  hukum  perjanjian.  Untuk  sahnya suatu perjanjian diperlukan 4 (empat) syarat yang  harus  dipenuhi,  yang  diatur  dalam Pasal 1320 KUH Perdata , yaitu: 8
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Cakap untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu hal tertentu;
4. Suatu sebab yang halal.
Syarat  sahnya  suatu  perjanjian  yang kesatu  (sepakat  mereka  yang  mengikatkan dirinya)  dan  syarat  kedua  (cakap  untuk
membuat  suatu  perjanjian)  disebut  syarat subjektif, karena menyangkut subjek hukum yaitu  orang-orang  atau  pihak-pihak  yang membuat  perjanjian.  Sedangkan  syarat ketiga  (objek  suatu  hal  tertentu)  dan  syarat keempat  (sebab  atau  causa  yang  halal) disebut sebagai objektif, karena menyangkut objek hukum yang diperjanjikan oleh orang- orang  atau  pihak-pihak  yang  membuat perjanjian tersebut. 9 Penting untuk diperhatikan  atas  perjanjian  yang  dibuat sebelum  adanya  hak  pakai  karena  benda- benda yang ada di atasnya akan dipisahkan dengan  tanah  yang  menjadi  objek  hukum hak  pakai.  Tanah  yang  melekat  hak  pakai dapat  diberikan  untuk  kepentingan  umum dimana selanjutnya kepemilikan atas benda- benda  dan  aktifitas  di  atasnya  menjadi tanggungjawab pemerintah dengan menjadi aset negara.
Pada prinsipnya hak pakai merupakan aset  negara  jadi  ketika  hak  pakai  tersebut telah  dibatalkan  dan  terdapat  bangunan  di atasnya  maka  sesungguhnya  pemilik  hak pakai  tidak  memiliki  perhitungan  hukum untuk kenguasaan apalagi kepemilikan aset di  atas  hak  pakai.  Hal  ini  berhubungan dengan  hak  guna  bangunan.  Ketika  tanah hak  pakai  adalah  aset  negara  maka  ada baiknya subyek hukum mengurus hak guna bangunan,  karena  hal  ini  akan  menjadi perhitungan  atau  pertimbangan  hukum  saat hak  pakai telah habis masa waktu atau batal.
Namun  berkemungkinan  juga  ketika hak  pakai  diberikan  untuk  kesejahteraan sekelompok masyarakat atau individu maka benda-benda  tersebut  akan  dikembalikan kepada  pemiliknya  dengan  cara  dialihkan melalui  jual  beli  atau  hibah.  Hal  ini dibutuhkan  jangka  waktu.  Tidak  dapat dilakukan  pembiaran  untuk  benda-benda yang  ada  di  atas  tanah  eks  hak  pakai.  Jika
9 Muhammad Syaifuddin, 2012, Hukum Perjanjian , Mandar Maju, Bandung, Hal.110
terlalu  lama  maka  negara  dapat  melelang benda-benda  yang  ada  di  atasnya  dengan mengembalikan hasil lelang kepada pemilik aset tersebut.
Hal  ini  akan  berlaku  lain  ketika subyek hukum dari hak pakai tersebut adalah warga  negara  asing.  Sub  bab  berikutnya akan membahas hal tersebut.

## b) Kedudukan Bangunan  Di Atas
Hak Pakai Milik Warga negara atau Badan Hukum Asing.
Pemerintah  menerbitkan  Peraturan
Pemerintah  No.  103  Tahun  2015  tentang
Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia. Hal ini mengundang banyak perdebatan  hukum.  Namun  yang  jelas, ketentuan  mengenai  kepemilikan  rumah tempat  tinggal  atau  hunian  asing  di Indonesia  telah  ada  sejak  lama.  Sebelum terbitnya  PP  103  tahun  2015  ini,  ketentuan mengenai kepemilikan rumah tempat tinggal atau  hunian  bagi  Warga  Negara  Asing (WNA)  di  Indonesia  diatur  oleh  Peraturan Pemerintah  No.  41  Tahun  1996  Tentang Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  atau
Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan  di  Indonesia.  Kehadiran  PP 103/2015 Tentang Pemilikan Rumah Tempat  Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang Asing  yang  Berkedudukan  di  Indonesia ditujukan untuk
mengatur ulang kepemilikan  properti  oleh  asing  serta mencabut  dan  menggantikan PP  41/1996
Tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau  Hunian  oleh  Orang  Asing  yang Berkedudukan  di  Indonesia  tidak  lagi berlaku.
Peraturan  Pemerintah  No  103  Tahun 2015  tentang  Pemilikan  Rumah  Tempat
Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan  di  Indonesia  secara  tegas menyatakan  bahwa  WNA  yang  tinggal  di Indonesia dengan izin tinggal yang sah dapat memiliki  rumah  tempat  tinggal  atau  rusun (apartemen)  dengan  Hak  Pakai.  Sedangkan Hak  Milik,  hanya  dapat  diberikan  kepada WNI  berdasarkan  Undang-Undang  No.  5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria (UU Pokok Agraria).
Peraturan Pemerintah No. 103 Tahun
2015  tentang  Pemilikan  Rumah  Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia tidak memperbolehkan  WNA  untuk  memiliki rumah  atau  hunian  dengan  hak  atas  tanah jenis  lainnya,  seperti  contoh  Hak  Milik. Dengan kata lain, WNA dapat menggunakan tanah dan bangunan sebagai tempat tinggal, namun  kepemilikan  tanah  atau  bangunan tersebut  masih  dimiliki  negara  atau  Warga Negara  Indonesia.  Ketentuan  serupa  juga telah ada pada Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun  1996  tentang  Pemilikan  Rumah Tempat  Tinggal  Atau  Hunian  Oleh  Orang
Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia. Ada beberapa ketentuan baru pada PP 103/2015 Tentang Pemilikan Rumah Tempat  Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang Asing  yang  Berkedudukan  di  Indonesia yang  sebelumnya  tidak  diatur  oleh  PP
41/1996.
Beberapa hal yang berubah dari kedua peraturan  pemerintah  tersebut  di  atas adalah :
1. WNA hanya dapat membeli rumah atau rusun (apartemen) unit baru.
2. Rumah  yang  dimiliki  WNA  wajib berdiri di atas:
a. tanah Hak Pakai; atau
b. Hak  Pakai  di  atas  Hak  Milik. Sedangkan  apabila  WNA  ingin memiliki apartemen, unit apartemen tersebut  harus  berdiri  di  tanah  Hak Pakai. 3. Peraturan  Pemerintah  No  103  tahun 2015 Tentang Pemilikan Rumah Tempat  Tinggal  atau  Hunian  oleh Orang  Asing  yang  Berkedudukan  di Indonesia  mengubah durasi Hak Pakai
WNA terhadap rumah atau apartemen, menjadi:
a. Rumah  di  atas  tanah  Hak  Pakai: masa  Hak  Pakai  30  tahun,  dapat diperpanjang  untuk  20  tahun,  dan diperbaharui  untuk  30  tahun  (total durasi Hak Pakai 80 tahun).
b. Rumah di atas Hak Pakai di atas Hak Milik:  masa  Hak  Pakai  30  tahun, dapat diperpanjang dan diperbaharui sesuai  kesepakatan  dengan  pemilik tanah sampai dengan 30 tahun (total durasi Hak Pakai 60 tahun).
c. Apartemen:  durasi  Hak  Pakai  tidak diatur oleh PP 103/2015. Sebelumnya,  Peraturan  Pemerintah no 41 tahun 1996 membatasi durasi
Hak Pakai WNA sampai dengan 25 tahun  dan  dapat  diperpanjang sampai dengan 25 tahun, tanpa bisa diperbaharui (total durasi Hak Pakai 50 tahun).
4. WNA  yang  meninggal  dunia  dapat mewariskan  hunianya  kepada  orang lain.  Apabila  ahli  warisnya  adalah WNA,  maka  ahli  waris  tersebut  wajib memiliki  izin  tinggal  yang  sah  untuk mewarisi  hunian  tersebut.  Apabila tidak,  hunian  tersebut  harus  harus dialihkan  kepada  orang  yang  berhak dalam waktu satu tahun untuk menghindari  hunian  tersebut  dilelang oleh  negara  (apabila  dibangun  di  atas tanah negara) atau dikembalikan kepada  yang  mempunyai  Hak  Milik atas tanah dan bangunan.
5. WNI  yang  kawin  dengan  WNA  tidak serta  merta  kehilangan  haknya  untuk mempunyai  rumah  atau  tanah  dengan
Hak  Milik  atau  hak  lainnya.  Namun,
antara pasangan WNI dan WNA wajib
memiliki  perjanjian  pemisahan  harta antara  suami  dan  isteri  yang  dibuat dengan akta notaris.
Penerbitan peraturan  tersebut di atas menurut  penulis  merupakan  kemuduran yang cukup lama pada Peraturan Pemerintah No  103  tahun  2015  Tentang  Pemilikan Rumah  Tempat  Tinggal  atau  Hunian  oleh Orang  Asing  yang  Berkedudukan  di Indonesia  tidak memiliki landasan berpikir yang jelas dan menunjukan pemerintah tidak berpikir jauh kedepan. Durasi Hak Pakai ini juga
bertentangan dengan durasi Hak Pakai yang diatur  oleh  Peraturan  Pemerintah  No.  40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah , yang  menyatakan  Hak  Pakai  diberikan paling  lama  25  tahun.  Jika  dibandingkan dengan  durasi  Hak  Pakai  untuk  keperluan investasi  yang  diatur  oleh  Undang-Undang No.  25  Tahun  2007  tentang  Penanaman Modal,  yang  hanya  mebatasi  maksimal  70 tahun.Mengenai  durasi  hak  pakai  ini seharusnya  pemerintah  terlebih  dahulu merevisi  Peraturan  Pemerintah  No.  40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah agar tidak terjadi tumpang tindih ketentuan durasi Hak Pakai. Selain itu, diperbolehkanya Hak Pakai diberikan secara turun-temurun bertengan dengan UU Pokok Agraria.  Padahal  berdasarkan Pasal  42 UUPA,  Hak  Pakai  hanya  bisa  diberikan kepada  Warga  Negara  Indonesia  (WNI), orang asing yang berkedudukan di Indonesia,  badan  hukum  yang  didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan  di  Indonesia,  serta  badan hukum  asing  yang  mempunyai  perwakilan di Indonesia.
Peraturan  Pemerintah  No  103  tahun 2015 tetang Pemilikan rumah tempat tinggal atau  hunian  oleh  orang  asing  yang berkedudukan  di  Indonesia  seharusnya
mengatur  juga  ketentuan  mengenai  batas harga,  luas,  dan  jumlah  hunian  yang  dapat dibeli oleh WNA. Dengan absennya batasan ini,  dikhawatirkan  WNA  dapat  membeli rumah  murah  pada  saat  rakyat  Indonesia sendiri sulit untuk mendapatkan rumah. Banyak kalangan mengkritik pemerintah yang cenderung lebih
memikirkan  WNA  dengan  menerbitkan Peraturan  Pemerintah  No  103  tahun  2015 tetang Pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di  Indonesia  dibanding  memfasilitasi  lahan kepada petani dengan mengesahkan Rancangan  Peraturan  Pemerintah  tentang Jaminan Luas Lahan Pertanian.
Akan  lebih  baik  kepemilikan  hunian oleh WNA harus diikuti dengan persyaratan. Pemerintah  harusnya  menggunakan  sistem zonasi.  Melalui  sistem  ini,  WNA  hanya diperbolehkan  untuk  membeli  hunian  pada daerah-daerah  tertentu  saja.  Selain  itu, pemerintah pusat harus melibatkan
pemerintah dearah dalam menyusun kebijakan  mengenai  kepemilikan  hunian oleh  WNA,  karena  sebagian  besar  hunian WNA terdapat di daerah-daerah.
Peraturan  Pemerintah  No  103  tahun 2015 tetang Pemilikan rumah tempat tinggal atau  hunian  oleh  orang  asing  yang berkedudukan di Indonesia juga menegaskan, bahwa Warga Negara
Indonesia  yang  melaksanakan  perkawinan dengan Orang Asing dapat memiliki hak atas tanah  yang  sama  dengan  Warga  Negara Indonesia  lainnya.  “Hak  atas  tanah sebagaimana  dimaksud,  bukan  merupakan harta  bersama  yang  dibuktikan  dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri, yang dibuat dengan akta notaris,” bunyi Pasal  3  ayat  (2)  Peraturan  Pemerintah  No 103  tahun  2015  tetang  Pemilikan  rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang  berkedudukan  di  Indonesia.  Adapun rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat
dimiliki  oleh  Orang  Asing  sebagaimana dimaksud merupakan:
a. Rumah Tunggal di atas tanah:
1. Hak Pakai; atau
2. Hak  Pakai  di  atas  Hak  Milik  yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian  Hak  Pakai  di  atas  Hak
Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.
b. Sarusun  (satuan  rumah  susun)  yang dibangun  di  atas  bidang  tanah  Hak
Pakai.
Menurut Peraturan Pemerintah No 103 tahun 2015 tetang Pemilikan rumah tempat tinggal  atau  hunian  oleh  orang  asing  yang berkedudukan  di  Indonesia  ini,  Rumah Tunggal  yang  diberikan  di  atas  tanah  Hak Pakai  yang  dapat  dimiliki  Orang  Asing diberikan  untuk  jangka  waktu  30  (tiga puluh) tahun, dan  dapat diperpanjang untuk jangka  waktu  20  (dua puluh) tahun.  Dalam hal jangka waktu perpanjangan sebagaimana dimaksud  berakhir,  Hak  Pakai  dapat diperbaharui  untuk  jangka  waktu  30  (tiga puluh)  tahun.  Adapun  Rumah  Tunggal  di atas tanah Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai
berdasarkan perjanjian sebagaimana dimaksud diberikan Hak Pakai untuk  jangka  waktu  yang  disepakati  tidak lebih lama dari 30 (tiga puluh) tahun.
Hak  Pakai  dapat  diperpanjang  untuk jangka  waktu  paling  lama  20  (dua  puluh) tahun sesuai kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah, dan dapat diperbaharui untuk jangka  waktu  paling  lama  30  (tiga  puluh) tahun sesuai kesepakatan dengan pemegang
hak atas tanah.“Perpanjangan dan pembaharuan sebagaimana dimaksud
dilaksanakan sepanjang Orang Asing masih memiliki  izin  tinggal  di  Indonesia,”  bunyi Pasal 8 Peraturan Pemerintah No 103 tahun 2015 tetang Pemilikan rumah tempat tinggal atau  hunian  oleh  orang  asing  yang berkedudukan di Indonesia  itu.
Peraturan  Pemerintah  No  103  tahun 2015 tetang Pemilikan rumah tempat tinggal atau  hunian  oleh  orang  asing  yang berkedudukan  di  Indonesia  ini  juga menegaskan, apabila Orang Asing atau ahli waris  yang  merupakan  Orang  Asing  yang memiliki rumah yang dibangun di atas tanah Hak  Pakai  atau  berdasarkan  perjanjian dengan pemegang hak atas tanah tidak lagi berkedudukan  di  Indonesia,  dalam  jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan atau mengalihkan  hak  atas  rumah  dan  tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
Apabila dalam jangka waktu sebagaimana  dimaksud  (1  tahun)  hak  atas rumah  dan  tanahnya  tersebut  belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang  memenuhi  syarat,  menurut  Peraturan Pemerintah  No  103  tahun  2015  tetang Pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh  orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesiaini,   rumah dilelang oleh Negara, dalam hal dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara; dan rumah menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan,  dalam  hal  rumah  tersebut dibangun di atas tanah berdasarkan perjanjian sebagaimana dimaksud.
“Hasil lelang sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a menjadi hak dari bekas pemegang  hak,”  bunyi  Pasal  10  ayat  (3) Peraturan  Pemerintah  No  103  tahun  2015 tetang Pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia ini.

## PENUTUP KESIMPULAN DAN SARAN
Adapun  kesimpulan  dari  penelitian bahwa  hal  yang  dapat  menyebabkan berakhirnya  hak  pakai  atas  tanah  seperti berakhirnya  jangka  waktu  atau  dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan  atau  pemilik  tanah  sebelum jangka waktunya berakhir, dilepaskan secara
sukarela  oleh  pemegang  haknya  sebelum jangka  waktunya  berakhir,  hak  pakainya dicabut, diterlantarkan, Tanahnya musnah,  dan  pemegang  Hak  Pakai  tidak memenuhi  syarat  sebagai  pemegang  Hak Pakai.
Kedudukan bangunan yang ada diatas Hak  Pakai  Atas  Tanah  I  yang  telah dibatalkan  dan  ketika  bangunan  tidak memiliki  hak  atas  bangunan  maka  pemilik hak  atas  pakai  tersebut  tidak  memiliki perhitungan hukum.
Adapun  saran  yang  diberikan  dalam penelitian  ini  agar  terciptanya  kepastian hukum pemerintah haruslah bisa memfasilitasi  pelayanan terkait dengan hak pakai dengan tidak mengeluarkan aturan dan kebijakan  yang  kenetralannya  masih  harus dipertanyakan.  Masyarakat  harus  juga mendaftarkan  hak  pakai  yang  dimiliki sebagai  bentuk  kepastian  hukum  atas  hak lain  yang  timbul  sebagai  dampak  dari  hak pakai yang melekat tersebut dan pemerintah masih  perlu  mensinkronkan  peraturan perundang-undangan  dan  kebijakan  baik yang  berupa  Peraturan  Pemerintah  atau peraturan menteri atau lembaga negara yang berwenang  di  bidang  pertanahan  dengan UUPA  serta  yang  menjadi  cita-cita  dari reformasi  agraria  di  Indonesia.  Bagi Masyarakat perlu dengan
baik
memperhatikan hal yang dapat membatalkan hak pakai serta harus merawat dengan baik objek hak pakai agar dapat terjaga kepastian hukum kepemilikannya.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku-buku :
Achmad Rubaie, Hukum Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum , Bayumedia, Malang, 2007 Aminuddin Salle, Hukum Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum, Cetakan Pertama, Kreasi Total Media, Jogjakarta, 2007 A.P Parlindungan, Hak Pengelolaan Menurut Sitem UUPA , Mandar Maju, Bandung. 2012
Bernhard  Limbong, Konflik  Pertanahan, Margaretha Pustaka, Jakarta, 2012
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia : sejarah  pembentukan  undan-undang pokok  agraria, Djambatan,  Jakarta, 2007
Hukum  Agraria  Indonesia,  Himpunan Peraturan-Peraturan  Hukum  Tanah  ,
Djambatan, Jakarta, 2002 Bambang  Eko  Supriyadi, Aspek  Hukum pertanahan Dalam Pengelolaan, Rajawali Pers, Jakarta,2013
John  Salindeo, Masalah  Tanah  Dalam Pembangunan, Cetakan  Kedua  ,Sinar
Grafika, Jakarta, 2011 Maria S.W Sumardjono, Reprientasi Kebijakan Pertanahan, Kompas,
Jakarta, 2006 Marmin M Roosadijo, Tinjauan Pencabutan
Hak Atas Tanah dan Benda-benda yang ada di atasnya, Ghalia Indonesia, Jakarta,1999.
Peter  Mahmud  Marzuki, penelitian  hukum,
Jakarta, Kencana 2005. Suratman  dan  Philips  Dillah,  Metode Penelitian hukum, Bandung; Alfabeta. 2012
Supriadi, Hukum  Agraria, Sinar  Grafika, Jakarta, 2010.
Soerjono Soekonto, Pengantar Penelitian Hukum, Universitas Indonesia jakarta,
2000
R Subekti, Hukum Perikatan, PT.Pradya
Paramitha, Jakarta, 1995
Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-hak Atas Tanah , Kencana ,Jakarta, 2010.
Hukum Agraria Kajian Komprehensif , Kencana Prenadamedia Group, Jakarta, 2012
Perundang-undangan:

## Undang-Undang 1945 Amandemen IV
Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria Undang-Undang No. 25 Tahun 2007 tentang
Penanaman Modal.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun 1996  tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai
Peraturan  Pemerintah  No  103  tahun  2015 tetang  Pemilikan  rumah  tempat tinggal  atau  hunian  oleh  orang  asing yang berkedudukan di Indonesia.
Peraturan  Pemerintah  No.  41  Tahun  1996 Tentang  Pemilikan  Rumah  Tempat
Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional (PMNA/KBPN)  Nomor  9  Tahun 1999  tentang  Tata  Cara  Pemberian dan  Pembatalan  Hak  Atas  Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional  no  3  Tahun  2011  tentang Pengelolaan Pengkajian dan Penanganan Kasus Pertanahan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional  Republik  Indonesia  Nomor 11  tahun  2016  tentang  Penyelesaian Kasus Pertanahan
Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1999
tentang  Pelimpahan  Kewenangan
Pemberian dan Pembatalan Keputusan  Pemberian  Hak  Atas Tanah Negara Lampiran Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  No.  3  Tahun  1997  tentang
Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah.