## Majalah Hukum Nasional
Volume 52 Nomor 2 Tahun 2022 P-ISSN: 0126-0227; E-ISSN: 2772-0664 DOI : 10.33331/ mhn.v52i2.176 https://mhn.bphn.go.id

## HAK KEBENDAAN DAN KEABSAHAN PERJANJIAN KEBENDAAN VIRTUAL LAND

## DI DALAM METAVERSE DITINJAU BERDASARKAN KUHPERDATA
(Virtual Land’s Material Rights and The Legality of The Virtual Land Agreement in Metaverse Reviewed Under Indonesian Civil Code)
Billa Ratuwibawa Nyimasmukti, Mustika Setianingrum Wijayanti, Dewi Bella Juniarti Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada Jl. Sosio Yustisia Bulaksumur No. 1, Kabupaten Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta
e-mail: bwibawa9@gmail.com, mustika.hk@mail.ugm.ac.id, dewi.bella.j@mail.ugm.ac.id

## Abstrak
Aset virtual land dalam metaverse menjadi populer dan dan dianggap memiliki potensi investasi yang tinggi. Di Indonesia, virtual land sebagai suatu aset merupakan objek baru dalam hukum benda yang ketentuannya belum  diatur  dalam  hukum  positif.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengidentifikasi  kedudukan  hukum virtual land dalam konteks hak kebendaan dan keabsahan perjanjian kebendaan dalam perdagangan suatu aset virtual land di platform metaverse menurut Kitab Undang-Undang Perdata (KUHPerdata) Indonesia. Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  normatif-yuridis  menggunakan  data  sekunder.  Berdasarkan hasil penelitian, dapat disimpulkan bahwa virtual land dapat diklasifikasikan sebagai benda bergerak tidak berwujud dan dapat dilekati dengan hak milik. Apabila ditinjau dari keabsahan transaksinya, KUHPerdata memandang transaksi virtual land sebagai perjanjian tukar menukar aset dan transaksi tersebut merupakan transaksi yang sah dan diakui berdasarkan hukum positif Indonesia.
Kata Kunci: Virtual Land , NFT, Metaverse , Hak Kebendaan, Perjanjian.

## Abstract
Virtual land assets in the metaverse are becoming popular and have high investment potential. In Indonesia, virtual land is a new object in property law, and this object has not been regulated yet by positive law. This study aims to identify the legal position of virtual land in the context of material rights and the validity of material agreements in trading a virtual land asset on the metaverse platform according to the Indonesian Civil Code (KUHPerdata). The research method used is normative-juridical using secondary data. Based on the research results, it concludes that virtual land can be classified as an intangible movable object and can be attached to property rights. From the transaction’s validity, the Civil Code views virtual land transactions as asset exchange agreements, which are legal and recognized transactions based on positive Indonesian law.
Keywords: Virtual Land, NFT, Metaverse, Material Rights, Contract.

## A. Pendahuluan
Perkembangan teknologi yang semakin pesat, membawa berbagai inovasi yang tidak hanya mempermudah dan meningkatkan kualitas kehidupan manusia, tetapi juga memunculkan teknologi blockchain dan realitas baru, yakni realitas digital. 1 Blockchain dimanfaatkan sebagai sistem penyimpanan digital berbagai data yang terhubung melalui kriptografi  atau  teknik  penyampaian  pesan secara  rahasia  dengan  memanfaatkan  fitur enkripsi data. Perkembangan teknologi blockchain turut mendorong berkembangnya cryptocurrency dan aset virtual, sedangkan realitas digital memungkinkan pengguna menjalankan  aktivitas  selayaknya  di  dunia nyata dalam apa yang disebut dengan metaverse yang menggabungkan beberapa aspek  teknologi  informasi  seperti  media sosial, permainan virtual, augmented reality dan cryptocurrency . 2 Perkembangan teknologi yang menggabungkan beberapa aspek tersebut berpotensi meningkatkan ekonomi global dan meningkatkan pengoperasian suatu organisasi, membuat proses birokrasi lebih cepat dan semakin efektif, mengedukasi masyarakat  secara  lebih  efektif,  dan menciptakan pengalaman pengguna yang menakjubkan. 3
1 Jay David Bolter, Reality Media: Augmented and Virtual Reality (Massachusetts: MIT Press, 2021), hlm. 9.
2 Jean-François  Uhl  et.  al.,  Digitall  Anatomy:  Applications  ofI  IVirtuall,  Mixed  and  Augmented  Reality  (Human– ComputerI IInteraction Series (New York: Springer, 2021), hlm. 3.
3  IPwC, “Virtual and Augmented Reality Could Deliver a 1.4 Trilion Boost to The Global Economy by 2030,” PwC, https://www.pwc.com/id/en/media-centre/press-release/2020/english/virtual-and-augmented-reality-could- deliver-a-p1-4trillion-boost.html. 2020 (diakses pada 23 Mei 2022).
4 Kye,  B  et.  al.,”  Educational  Applications  of  mMetaverse:  Possibilities  and  Limitations,”  Journal  of  Educational Evaluation for Health Professions 18, No. 32 (2021), https://www.ncbi.nlm.nih.gov/pmc/articles/PMC8737403/ (diakses pada 19 Mei 2022).
5 IFinancial Action Task Force, “Internationall Standards on ICombating IMoney ILaundering andI The IFinancing onI ITerrorism I& IProliferation” IThe FATFI IRecommendations, https://www.fatf-gafi.org/media/fatf/documents/ recommendations/pdfs/FATF%20Recommendations%202012.pdf (diakses pada 20 Mei 2022).
Istilah metaverse berakar dari kata “meta”, yang berarti transendensi atau virtualitas, dan “universe”, yang memiliki makna dunia dan alam semesta. Universe di dalam metaverse ini merujuk pada bumi digital sebagai dunia baru yang diekspresikan melalui media digital seperti telepon pintar dan internet sehingga metaverse dapat  diartikan  sebagai  realitas virtual yang ada di luar realitas. 4 Pengguna metaverse dapat memanfaatkan berbagai avatar yang dimiliki untuk melangsungkan berbagai aktivitas, termasuk interaksi sosial, baik  yang  berpengaruh  atau  tidak  terhadap kehidupan di dunia nyata. Salah satu kegiatan yang dapat dilakukan adalah melakukan peralihan aset virtual. Masyarakat menyebut peralihan tersebut sebagai transaksi jual  beli.  Aset  virtual  dapat  didefinisikan sebagai potret digital dari nilai yang bisa diperdagangkan atau ditransfer secara digital atau dapat dimanfaatkan dengan maksud pembayaran atau investasi. Aset virtual tidak termasuk representasi digital dari mata uang fiat,  sekuritas,  dan  aset  keuangan  lainnya yang sudah tercakup di bagian lain dalam rekomendasi Financial  Action  Task  Force (FATF). 5
Salah satu aset virtual yang sedang menarik  perhatian  masyarakat  dunia,

## H A K   K E B E N D A A N   D A N   K E A B S A H A N   P E R J A N J I A N   K E B E N D A A N
V I R T U A L   L A N D D I   D A L A M M E T A V E R S E D I T I N J A U   B E R D A S A R K A N   K U H P E R D A T A
khususnya para investor adalah virtual land atau tanah virtual sebagai salah satu bentuk dari NFT yang dapat diakuisisi atau diperjual- belikan dengan cryptocurrency atau mata uang kripto oleh pengguna. Cryptocurrency diperoleh dengan beberapa cara, yakni: (1) penukaran antara cryptocurrency dengan mata uang di dunia nyata sesuai dengan harga pasar yang berlaku melalui platform penukaran kripto; dan (2) melalui penambangan atau mining . 6 Meskipun denah dari virtual land dipetakan berdasarkan penampakan asli dari bumi, tetapi kepemilikan virtual land di dalam metaverse tidak  ada kaitanya dengan kepemilikan tanah di dunia nyata. Virtual  land merupakan salah satu bentuk NFT yang merepresentasikan unique digital piece of real estate (diidentifikasikan dengan koordinat). Pembeli virtual land , pada umumnya memiliki dua tujuan yakni berharap untuk mendapatkan aliran pendapatan dan/atau dapat menjual virtual land yang dimiliki nantinya pada harga yang lebih tinggi (investasi). 7
Virtual  land yang dimiliki pengguna metaverse dikembangkan dengan cara membangun bangunan atau fasilitas, baik yang bersifat privat maupun publik atau komersial sesuai dengan yang dikehendaki pengguna selayaknya pemanfaatan tanah
6  Jorge A. B Leal, NFT AND METAVERSE: LEGAL LIMITS (Chicago: Independently Published, 2022), hlm. 15-20. 7  Voraprapa Nakavachara and Kanis Saengchote, “Is IMetaverse ILAND a GoodI IInvestment? IIt IDepends onI IYour IUnit Iof IAccount!”, Chulalongkorn  Business  School,  https://www.researchgate.net/publication/358422585_Is_ Metaverse_LAND_a_good_investment_It_depends_on_your_unit_of_account (diakses 22 Juni 2022).
8 Daniel Gonzale, Metaverse IInvesting: How INFTs, IWeb 3.0, IVirtual Iland andI VirtualI RealityI AreI GoingI to IChange Ithe IWorld Ias IWe IKnow IIt (Chicago: Independently Published, 2021), hlm. 30-32.
9 Chris Dilella and Andrea Day, “InvestorsI areI IPaying IIMillions Ifor lVirtualI lland inI The IMetaverse”, ICNCB https:// www.cnbc.com/2022/01/12/investors-are-paying-millions-for-virtual-land-in-the-metaverse.html (diakses pada 20 Mei 2022).
10 Raisa Bruner, “WhyI Investors IAre IPaying IReal IMoney IFor VirtualI lland”, The time,  https://time.com/6140467/ metaverse-real-estate/ (diakses pada 20 Mei 2022).
di kehidupan nyata. Pemilik virtual land akan mendapatkan aliran pendapatan dari para pengguna metaverse yang berkunjung ke bangunan atau fasilitas diatas virtual land miliknya. Pengembangan tersebut tentu saja merupakan upaya atas harapan pemilik terhadap kenaikan nilai ekonomi dari sebuah virtual land sehingga pemilik dapat menjualnya di masa mendatang dengan taksiran  harga  yang  bertambah  tinggi. 8
Sebidang virtual land memiliki nilai yang beragam dengan kisaran rata-rata sebesar 300.000 USD, tergantung pada fasilitas dan nilai strategis lokasi. Nilai tersebut sama dengan rata-rata harga rumah di Amerika Serikat. 9 Di tahun 2022, Everyrealm.inc melalui Republic Realm berhasil mencatatkan akuisisi virtual land termahal di metaverse yakni senilai 4,3 Million USD. Selain memiliki nilai  yang  fantastis,  kenaikan  harga  dari virtual land juga  menarik  perhatian  para investor. Menurut data dari CNBC, harga dari digital real estate , termasuk virtual land yang semula telah mengalami kenaikan hingga 500% setelah Facebook mengumumkan transisi ke Meta. 10
Munculnya virtual land menimbulkan beberapa isu dari segi hukum, yang pertama adalah  mengenai  klasifikasi virtual land sebagai benda dan hak kebendaan yang

## H A K   K E B E N D A A N   D A N   K E A B S A H A N   P E R J A N J I A N   K E B E N D A A N V I R T U A L   L A N D D I   D A L A M M E T A V E R S E D I T I N J A U   B E R D A S A R K A N   K U H P E R D A T A
melekat pada virtual land . Terkait apakah virtual land dapat  diklasifikasikan  sebagai benda, serta hak kebendaan apakah yang melekat pada virtual land ? Sampai saat ini, di Indonesia belum terdapat payung hukum yang secara spesifik mengakomodasi kedudukan virtual land dalam hukum benda dan peralihan hak kebendaan atas virtual land , padahal penentuan jenis benda berkaitan dengan penentuan kesempurnaan title  kedudukan  berkuasa  ( bezit ), jenis penyerahan ( levering ) yang dapat dilakukan, jenis pembebanan ( bezwaring ) yang dapat disematkan, dan daluwarsa ( verjaring ). 11
Isu hukum yang kedua adalah menyoal tentang jenis mekanisme peralihan yang seharusnya disematkan atas peralihan hak kebendaan atas virtual land di metaverse.
Untuk saat ini, masyarakat menganggap bahwa jenis mekanisme peralihan virtual land di metaverse adalah jual-beli. Hal tersebut tentu saja perlu ditinjau lebih jauh, mengingat instrumen pembayaran yang digunakan dalam metaverse merupakan mata uang kripto. Hal ini kemudian menjadi permasalahan karena merujuk Pasal 1 ayat (1) dan (2) UU No. 7 tahun 2011 tentang Mata Uang dapat disimpulkan bahwa mata uang adalah uang yang dikeluarkan oleh Negara Kesatuan Republik Indonesia dan disebut dengan Rupiah serta merupakan suatu instrumen pembayaran yang sah diakui
11  Hasbullah et. al.,, IHukum  IKebendaan  IPerdata:l  IHak-Hakl  IYangl  Memberil  lKenikmatan (Jakarta: Ind-Hil-Co, 1942), hlm. 45-48.
12  Pundra Ajisaka. 2018. “Perlindungan Hukum Nasabah Perorangan Dalam Transaksi di Pasar Valuta Asing,”
Jurnal  Jurist-Diction :  Vol.  1  No.  2,  November  (2018),  https://www.researchgate.net/publication/342670830_ PERLINDUNGAN_HUKUM_NASABAH_PERORANGAN_DALAM_TRANSAKSI_DI_PASAR_VALUTA_ASING (diakses pada 19 Mei 2022).
13  Ridwan Khairandy, Perjanjian Jual Beli (Yogyakarta:  FH UII Press,  2016), hlm. 3. 14  J. Satrio, Cessie. Tagihan Atas Nama (Purwokerto:  Yayasan DNC, 2009)  hlm. 43.
berdasarkan UU Mata Uang. Kemudian, berdasarkan Pasal 23 ayat (2) terdapat pengecualian pembayaran selain dengan rupiah, yakni menggunakan valuta asing yang telah diperjanjikan secara tertulis. Valuta asing merupakan mata uang yang dapat dimanfaatkan sebagai alat pembayaran yang sah dalam transaksi Internasional dan negara yang bersangkutan telah mengakui bahwa mata uang tersebut dipandang sebagai alat pembayaran yang sah. 12
Penentuan jenis mekanisme peralihan hak kebendaan virtual land di metaverse menjadi  hal  yang  penting  karena  karena berkaitan dengan keabsahan dan penguasaan subjek hukum atas suatu benda. Perpindahan hak milik sendiri dapat dilaksanakan dengan berbagai perjanjian kebendaan  seperti  jual  beli,  waris,  hibah, tukar-menukar dan mekanisme lainya yang memungkinkan untuk dilaksanakan seiring dengan perkembangan zaman. 13 Meskipun setiap  mekanisme  memiliki  pengaturan tersendiri, sebagai contoh jual-beli diatur dalam Pasal 1457 sampai dengan Pasal 1540 KUHPerdata, sedangkan hibah diatur dalam Pasal 1666 sampai dengan Pasal 1693. Lebih lanjut, menurut hukum perdata di Indonesia, beralihnya benda atau hak kebendaan antar orang dilaksanakan dengan perjanjian kebendaan ( zakelijk overeenkomsten ). 14
Keabsahan perjanjian kebendaan yang

## H A K   K E B E N D A A N   D A N   K E A B S A H A N   P E R J A N J I A N   K E B E N D A A N
V I R T U A L   L A N D D I   D A L A M M E T A V E R S E D I T I N J A U   B E R D A S A R K A N   K U H P E R D A T A
meliputi  harus  ditinjau  dari  unsur-unsur syarat sahnya perjanjian berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata. Hal ini merujuk pada Pasal 1319 KUHPerdata yang berbunyi: “semua perjanjian, baik yang mempunyai suatu nama  khusus,  maupun  yang  tidak  terkenal dengan suatu nama tertentu, tunduk pada peraturan hukum”. Unsur-unsur dari syarat sahnya perjanjian berdasarkan Pasal 1320 diantaranya: (1) adanya konsensualisme atau kesepakatan; (2) kecakapan para pihak; (3) ada objek yang diperjanjikan; (4) memenuhi kausa yang halal (tidak bertentangan dengan perundang-undangan, kesusilaan, dan ketertiban umum).
Di dalam tulisan ini penulis akan menguraikan lebih lanjut mengenai kedu- duk an virtual land dalam hukum benda serta melakukan analisis terhadap ke- absahan perjanjian kebendaan atas per- alihan virtual land di platform metaverse ditinjau  berdasarkan  KUHPerdata  sehingga pemahaman tersebut dapat dipahami secara lebih komprehensif.

## B.  Metode Penelitian
Metode  yuridis-normatif    dengan meneliti bahan pustaka atau data sekunder. 15
dimanfaatkan  dalam  Penelitian  ini.  Bahan pustaka yang dimanfaatkan terdiri dari: (1) Bahan hukum primer berwujud  Undang- Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, Peraturan Perundang-undangan yang berkaitan dengan peralihan hak yang terutama adalah KUHPerdata dan Peraturan
15 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat (Jakarta: Rajagrafindo Persada, 2014) hlm 12.
16 B. Pratama, “Legal Prescription on Virtual Property and Its Rights,” Journal of Physics: Conf. Series 801 (2017), https://iopscience.iop.org/article/10.1088/1742-6596/801/1/012090 (diakses pada 19 Mei 2022).
Perundang-undangan yang berkaitan dengan perkembangan aset kripto pada khususnya di Indonesia; (2) Bahan hukum sekunder yang menjelaskan bahan hukum primer, berwujud: penelitian-penelitian  hukum  dan  berbagai buku, jurnal, hasil penelitian, makalah, artikel dan karya tulis; dan (3) Bahan hukum tersier yang memberi petunjuk atau menjelaskan bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder, berwujud kamus.
Pendekatan perundang-undangan ( statute approach ) dan pendekatan konsep- tual ( conceptual approach ) yang dilakukan untuk mengetahui mengenai hak kebendaan, syarat sah mengenai suatu perjanjian serta validitas NFT sebagai benda dalam sistem hukum  positif  di  Indonesia  digunakan dalam  Penelitian  ini.  Adapun  pendekatan konseptual dilakukan dengan mengetahui konsep peralihan hak milik dalam metaverse dan mengaitkannya dengan konsep peralihan hak milik yang terjadi secara konvensional.

## C. Pembahasan
1. Kedudukan Virtual land di Metaverse dalam Hukum Benda Menurut KUHPerdata
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) atau BW ( Burgerlijk Wetboek ) yang bersumber dari sistem hukum di Eropa Kontinental  mengandung  konsep  hak  milik di Indonesia. Prinsip kepemilikan atas suatu properti di Eropa Kontinental dikenal sebagai numerous clausus 16 sehingga dalam konteks hukum  benda  Indonesia  berarti  bahwa
seseorang tidaklah dapat melakukan hak-hak kebendaan kecuali yang telah diatur dalam undang-undang. 17 Konsekuensi  yang  timbul adalah KUHPerdata tidak dapat menentukan jenis baru suatu benda secara mudah, termasuk virtual land kecuali Peraturan Perundang-undangan telah mengaturnya. Namun, menurut J. Satrio, para ahli hukum Indonesia memiliki interpretasi yang berbeda pada beberapa ketentuan dalam hukum benda, yakni dimungkinkannya perluasan pengaturan hukum benda ketentuan hukum benda dalam KUHPerdata karena kemajuan zaman. 18
Kedudukan virtual land dalam hukum benda Indonesia dapat dianalisis dengan merujuk pada ketentuan Pasal 499 KUHPerdata yang menjelaskan bahwa barang merupakan tiap benda dan hak yang berpotensi menjadi obyek  hak  milik.  Subekti  mendefinisikan benda  secara  sempit  berarti  sesuatu  yang dapat dilihat saja, namun pengertian benda secara luas yaitu segala hal yang dapat dihaki oleh seseorang. 19 Senada dengan Subekti, Sri Soedewi Masjchoen Sofwan mengemukakan bahwa benda berwujud adalah sesuatu yang dapat ditangkap dengan panca indra manusia,  sedangkan  benda  tidak  berwujud adalah  benda  yang  tidak  dapat  dideteksi oleh panca indra manusia, yaitu berupa hak-hak  tertentu  yang  dapat  dilekati  hak
17  Abdulkadir Muhammad, Hukum Perdata Indonesia (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2017), hlm. 126.
18 Redaksi Hukum Online, “Cara Untuk Memperoleh Hak Milik Melalui Penyerahan,” Hukum Online, https://www. hukumonline.com/berita/a/cara-untuk-memperoleh-hak-milik-melalui-penyerahan-lt5a72a1e93c48c?page=2 (diakses pada 20 Mei 2022).
19 Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata (Jakarta: PT Intermasa, 1984), hlm 60.
20  Neng Yani Nurhayani, Hukum Perdata (Bandung: CV Pustaka Setia, 2018), hlm. 163.
21 Titik Triwulan Tutik, Pengantar Hukum Perdata di Indonesia . Cetakan Pertama (Jakarta: Prestasi Pustaka, 2006), hlm. 153.
22  Neng Yani Nurhayani, op. cit ., hlm. 180.
milik. 20 Selanjutnya, benda juga memiliki karakteristik dapat dialihkan kepemilikannya serta memiliki nilai ekonomis. 21 Peralihan benda ini mengakibatkan turut beralihnya hak kebendaan serta segala akibat hukum yang ada. 22 Lebih lanjut, berdasarkan beberapa hal tersebut, unsur-unsur dari suatu hal dapat diklasifikasikan sebagai benda, di antaranya: a)  segala  sesuatu  yang  dapat  dilekati  hak milik;  b)  berwujud  atau  tidak  berwujud; c) dapat dialihkan, dan d) memiliki nilai ekonomis. Virtual  land di dalam metaverse dapat memenuhi unsur-unsur dari benda dengan penjabaran sebagai berikut:

## a.  Dapat dilekati hak milik
Berdasarkan Pasal 570 KUH Perdata, hak milik adalah hak untuk menikmati kegunaan atas suatu benda secara leluasa dan berbuat bebas terhadap kebendaan itu dengan kedaulatan  sepenuhnya,  sepanjang  tidak bertentangan dengan Peraturan Perundang- undangan yang berlaku dan tidak menyalahi hak-hak orang lain. Hak kepemilikan atas virtual land dikuasai secara bebas, utuh dan lengkap oleh pencipta ( creator ) atau pemiliknya yang merupakan pengguna dari metaverse . Hak milik atas virtual land ini dapat diperoleh berdasarkan dua cara, kreator menciptakan sendiri virtual land miliknya atau dengan pemindahtanganan  melalui penawaran di platform metaverse , hibah, dan

## H A K   K E B E N D A A N   D A N   K E A B S A H A N   P E R J A N J I A N   K E B E N D A A N
V I R T U A L   L A N D D I   D A L A M M E T A V E R S E D I T I N J A U   B E R D A S A R K A N   K U H P E R D A T A
lainnya. Pengakuan atas perlekatan hak milik dalam virtual land telah dijelaskan secara eksplisit dalam ketentuan penggunaan dan kebijakan konten masing-masing platform metaverse . Sebagai contoh salah satu platform metaverse , Decentraland menyatakan dalam Ketentuan Penggunaan ( Term of Use ) bahwa segala  hak  milik  dari  setiap LAND 23 dimiliki oleh pemiliknya. Berdasarkan Pasal 12.4. mengenai Kepemilikan dan Manajemen LAND , NFT dan Konten yang Dibuat Oleh Pengguna, pada bagian ketentuan mengenai LAND menyatakan bahwa semua hak milik atas setiap bagian virtual land adalah berada pada  pemiliknya.  Setiap  pemilik virtual land dapat memutuskan konten apa saja untuk dimasukkan ke dalam virtual land miliknya serta memberlakukan syarat dan ketentuan serta kebijakannya sendiri. 24 Selain itu, pengakuan hak milik pengguna juga terdapat dalam ketentuan terkait Kepemilikan Aset dan Permainan platform  The  Sandbox yang menyatakan bahwa pengguna sebagai pemilik aset dan game akan tetap menjadi pemilik aset sampai kapan pun selama tidak ditentukan lain. Selanjutnya, The  Sandbox juga  tidak  akan  mengklaim  kepemilikan apapun  atas  setiap  aset  dan  game  yang dimiliki oleh penggunanya. 25
23  LAND merupakan non-fungible token (NFT) berupa kepemilikan tanah. Melalui Decentraland , pengguna dapat memperjualbelikan NFT seperti aksesoris, pakaian, hingga tanah virtual (virtual land) dalam bentuk NFT yang bernama LAND. Pengguna menyimpan token LAND ini di dalam dompet virtual (wallet) miliknya, dan kemudian dapat menjualnya kembali pada platform metaverse. (sumber: https://blockchainmedia.id/cara-membeli-tanah- virtual-di-metaverse- Decentraland /). 24 Decentraland , “Terms of Use,” Platform Decentralan,  https:// Decentraland .org/terms/ (diakses pada 20 Mei 2022).
25 The Sandbox , “ The Sandbox Terms of Use,” Platform The Sandbox ,  https://www.sandbox.game/en/terms-of-use/ (diakses pada 20 Mei 2022).
26  Neng Yani Nurhayani, loc. cit .,  hlm. 163.
27 Wian Erlank, “Introduction to Virtual Property: Lex Virtualis Ipsa Loquitur,” Potchefstroom Electronic Law Journal, https://www.researchgate.net/publication/298395856_Introduction_to_Virtual_Property_Lex_Virtualis_Ipsa_ Loquitur (diakses pada 20 Mei 2022). hlm. 2548.

## b.  Benda berwujud atau tidak berwujud
Berdasarkan Pasal 503 KUHPerdata mengklasifikasikan  benda  sebagai  benda berwujud  dan  benda  tidak  berwujud. KUHPerdata  sendiri  tidak  menyebutkan mengenai  karakteristik  maupun  sifat  dari benda tidak berwujud. Oleh sebab itu, untuk mengetahui  penjabaran  karakteristik  dan sifat  benda  tidak  berwujud  maka  penulis akan merujuk pada pendapat ahli hukum. Menurut Subekti dan Sri Soedewi Masjchoen Sofwan,  karakteristik  dari  benda  berwujud adalah benda yang dapat ditangkap dengan panca indra. 26 Keberwujudan  atau  tidak berwujudnya virtual land dalam hukum benda masih menimbulkan perdebatan. Namun  klasifikasi  ini  dinilai  perlu  dibahas karena akan menimbulkan konsekuensi pada mekanisme penyerahan objek virtual land . Wian Erlank berpendapat bahwa virtual property merupakan suatu aset tidak berwujud ( intangible ) yang termasuk dalam hukum kepemilikan ( property law ) karena suatu virtual land memiliki hak kekayaan intelektual di dalamnya. 27 Hak kekayaan intelektual inilah yang sebenarnya benda tidak  berwujud  ( intangible good ) karena tidak  dapat  ditangkap  oleh  indera  manusia. Namun, penentuan benda tergolong sebagai
benda  berwujud  atau  tidak  berdasarkan dapat  atau  tidaknya  ditangkap  oleh  indra manusia, akan menimbulkan kebingungan dan perdebatan karena perkembangan teknologi informasi saat ini memungkinkan keberadaan virtual land dapat dirasakan oleh panca indra manusia meskipun tidak memiliki wujud secara fisik di dunia nyata.
Saat ini, virtual land dapat ditangkap dengan  indra  penglihatan  dan  aktivitas yang ada di atasnya juga dapat ditangkap oleh pendengaran manusia. Perkembangan lebih lanjut, dunia metaverse juga akan bertransformasi untuk memadukan realitas virtual dan realitas tambahan ( Augmented Reality ) yang memanfaatkan sarung tangan canggih dan berbagai sistem sensor lainnya yang memungkinkan penggunanya merasakan benda virtual selayaknya benda di dunia nyata. Michael Abrash, seorang kepala peneliti dari Reality Labs menyatakan bahwa perkembangan terbaru dari penggabungan realitas virtual dan realitas tambahan membuat dia dapat merasakan sensasi melihat, menyentuh dan mendengar objek virtual berupa piring keramik. 28
Merujuk pada pendapat dari Sri Soedewi  Masjchoen  Sofwan  dan  subekti yang menyatakan bahwa benda berwujud atau  tidak  ditentukan  berdasarkan  dapat atau tidaknya ditangkap oleh indera manusia, menyebabkan virtual land seharusnya dapat diklasifikasikan  sebagai  benda  berwujud karena dapat ditangkap oleh panca indra.
28 Adi Robertson, “Meta’s Sci-Fi Haptic Glove Prototype Lets You Feel VR Objects Using Air Pockets,” The Verge, https://www.theverge.com/2021/11/16/22782860/meta-facebook-reality-labs-soft-robotics-haptic-glove- prototype (diakses pada 27 Mei 2022).
29  The Meta-verse, Metaverse Investment Guide, Invest in Virtual land, Crypto Art, NFT (Non Fungible Token), VR, AR & Digital Assets: Blockchain Gaming The Future of The New Digital World (United State: Metaverse Books, 2021), hlm. 189.
Namun,  adanya  fakta  tersebut  tidak  serta- merta menjadikan virtual land dapat diklasifikasikan  sebagai  benda  berwujud, karena meskipun dapat ditangkap oleh indera manusia, dimiliki dan dimanfaatkan, virtual land sejatinya  tidak  memiliki  wujud  fisik  di dunia nyata.
Wujud  dari virtual land sebagai salah satu bentuk dari NFT adalah serangkaian kode yang memuat informasi elektronik dan terenkripsi dalam sistem elektronik dan dibuat sedemikian rupa meniru berbagai objek yang ada di dunia nyata. 29 Undang- Undang Nomor 11 Tahun 2008 tentang Informasi dan Transaksi Elektronik, pada Pasal  1  angka  1  mendefinisikan  informasi elektronik sebagai satu atau sekumpulan data  elektronik,  termasuk  tetapi  tidak terbatas pada tulisan, suara, gambar, peta, rancangan, foto, electronic data interchange (EDI), surat elektronik ( electronic mail ), telegram, teleks, telecopy atau sejenisnya, huruf, tanda, angka, kode akses, simbol atau perforasi yang telah diolah yang memiliki arti  atau  dapat  dipahami  oleh  orang  yang mampu memahaminya. Lebih lanjut, Pasal 1 angka 19 Peraturan Pemerintah Nomor 80 Tahun 2019 menyatakan bahwa barang digital  adalah  barang  yang  tidak  berwujud yang berbentuk informasi elektronik atau digital,  meliputi  barang  yang  merupakan hasil konversi atau pengalihwujudan maupun barang yang secara originalnya berbentuk elektronik,  termasuk  tetapi  tidak  terbatas

## H A K   K E B E N D A A N   D A N   K E A B S A H A N   P E R J A N J I A N   K E B E N D A A N
V I R T U A L   L A N D D I   D A L A M M E T A V E R S E D I T I N J A U   B E R D A S A R K A N   K U H P E R D A T A
pada  piranti  lunak,  multimedia,  dan/atau data elektronik. Berdasarkan ketentuan UU ITE dan PP PMSE tersebut, maka virtual land dapat  diklasifikasikan  sebagai  benda  tidak berwujud.
c.  Dapat dialihkan Peralihan yang dimaksud adalah peralihan hak milik virtual land yang terjadi antara para pengguna platform metaverse melalui pemindahtanganan ( transfer ). 30
Sebagai contoh, peralihan virtual land pada Decentraland dapat dilakukan dengan cara pengguna membeli ( buy ) suatu virtual land yang dimiliki oleh pengguna lainnya. Transaksi virtual land antar pengguna di platform metaverse ini  merupakan  peristiwa  hukum yang melahirkan suatu perikatan antara penjual dan pembeli virtual land sehingga hak milik atas virtual land juga turut berpindah dari satu pihak ke pihak lainnya. Lebih lanjut, ketentuan dapat dialihkannya virtual land tercantum dalam terms of use dari berbagai platform metaverse . Salah satu contoh dari peralihan hak milik virtual land dapat dilihat Syarat Penggunaan Decentraland yang menyatakan “jika pengguna memilih untuk membeli, memperdagangkan, atau menjual virtual land , aksesoris untuk avatar, atau NFT,...” 31 Pengakuan atas peralihan virtual land ini juga terdapat dalam Syarat Penggunaan The  Sandbox pada ketentuan
30 Mike  Martin  &  Kyle  Roof, Get  Rich  With  Digital  Real  Estate:  Become  a  Digital  Landlord  Today! (Chicago: Independently Publish, 2021), hlm. 31.
31 Decentraland , loc. cit .,  https:// Decentraland .org/terms/.
32 The Sandbox , loc. cit .,  https://www.sandbox.game/en/terms-of-use/.
33  Indra Rahmatullah, Aset Hak Kekayaan Intelektual Sebagai Jaminan Dalam Perbankan , (Yogyakarta: Deepublish, 2020), hlm. 127.
34  Voraprapa Nakavachara et. al., loc. cit. ,  https://www.researchgate.net/publication/358422585_Is_Metaverse_ LAND_a_good_investment_It_depends_on_your_unit_of_account (diakses pada 28 Mei 2022).
35  Viktor Weber, Digital Real Estate: Technology, Innovation and Future Trends (London: Routledge, 2019), hlm. 89.
mengenai Kepemilikan Aset dan Permainan 32 yang menyebutkan bahwa pengguna akhir yang membeli suatu aset memiliki hak untuk menjual, memperdagangkan, menyumbangkan, memberikan, memindah - tangankan, atau menghanguskan NFT sesuai dengan keinginan mereka.

## d.  Memiliki nilai ekonomis
Benda dianggap memiliki nilai ekonomis jika dapat memberikan manfaat bagi pemiliknya. 33 Pemilik virtual land pada umumnya mengharapkan dua manfaat ekonomis yakni mendapatkan aliran pendapatan dan/atau menjual virtual land miliknya pada harga yang lebih tinggi. 34 Aliran pendapatan diperoleh dari berbagai hal, salah satunya dari penarikan biaya kunjungan terhadap pengguna yang mengunjungi atau memanfaatkan fasilitas yang telah dibangun di atas virtual land . 35 Lebih lanjut, nilai ekonomis dari virtual land dapat dimanfaatkan di dunia nyata dan diperhitungkan dengan cara mengkalkulasikan nilai aset kripto yang digunakan oleh platform dengan kurs yang telah diakui dalam perdagangan internasional. Sebagai contoh, sebidang virtual land di Decentraland memiliki harga sebesar 4.200 MANA. Berdasarkan kurs salah satu aset kripto, yakni MANA per tanggal 27 Mei 2022, 1 keping MANA memiliki nilai yang setara dengan Rp 16.350,00. Sehingga apabila
H A K   K E B E N D A A N   D A N   K E A B S A H A N   P E R J A N J I A N   K E B E N D A A N V I R T U A L   L A N D D I   D A L A M M E T A V E R S E D I T I N J A U   B E R D A S A R K A N   K U H P E R D A T A
dikalkulasikan, nilai dari sebidang virtual land tersebut adalah Rp68.670.000. Pemilik virtual land yang telah menjual aset miliknya dapat memperoleh uang dan membelanjakannya di dunia nyata setelah menjual aset kripto
36 Lintang Yudhant.aka & Ninis Nugraheni, “The Concept of Authorization (Bezit) In Sales and Purchase Transactions of Virtual Property”, Jurnal Yustisia Vol 8, No 1 (2019), https://jurnal.uns.ac.id/yustisia/article/view/28182/20190 (diakses 18 Mei 2022).
yang dimiliki dengan mata uang yang telah diakui dalam perdagangan internasional seperti Rupiah, Euro, Dollar Amerika, dan lain sebagainya.
Tabel 1. Persamaan unsur benda dengan virtual land Unsur benda Unsur virtual land Dapat dilekati oleh hak milik Dapat dilekati oleh hak milik Berupa benda berwujud atau tidak berwujud Dapat dikatakan sebagai benda tidak berwujud Dapat diperalihkan Dapat diperalihkan Memiliki nilai ekonomis Memiliki nilai ekonomis
Berdasarkan uraian di atas, maka dapat diketahui bahwasanya virtual land memiliki unsur yang sama dengan unsur benda. Pertama, virtual land dapat  dilekati  oleh hak kepemilikan. Kedua, virtual land dapat digolongkan  sebagai  benda  tidak  berwujud yakni  berupa  informasi  elektronik.  Ketiga, virtual land sebagai suatu benda dapat diperalihkan kepemilikannya melalui metode transfer. Keempat dan yang terakhir, virtual land memiliki nilai ekonomis bagi pemiliknya.
2. Jenis Hak Kebendaan dan Cara Perolehan Hak Kebendaan Virtual Land di Metaverse menurut KUHPerdata
Setelah membahas mengenai kedudukan hukum virtual land dalam hukum benda, maka selanjutnya adalah menganalisis hak kebendaan yang melekat pada virtual land dan mekanisme perolehan hak kebendaan tersebut. Mengingat, virtual property yang ada dalam berbagai platform di luar metaverse
seperti dalam permainan berbasis simulator, yakni PUBG, Dragon Nest Sea Dirmly, dan The Sims hanya memberikan hak untuk menguasai dan menikmati objek terkait ( bezit ). 36 Hingga saat ini masyarakat memahami bahwa hak kebendaan yang melekat dalam virtual land di metaverse merupakan hak milik. Hal tersebut dapat ditinjau dari perolehan hak milik.
Virtual  land adalah hal yang baru dan belum pernah disinggung di dalam KUHPerdata maupun peraturan hukum positif lainnya. Pasal 584 KUHPerdata menjelaskan bahwa hak milik atas suatu . benda  tidak dapat diperoleh selain dengan pengambi . lan untuk dimi i liki, dengan per . lekatan, dengan lewat waktu, dengan pe . warisan, baik menuru . t undang-undang maupun menurut surat wasia . t, dan dengan penunjukan atau penyerahan  berdasarkan  suatu  peristiwa perdata untuk pemindahan hak milik, yang dilakukan oleh orang yang berhak untuk

## H A K   K E B E N D A A N   D A N   K E A B S A H A N   P E R J A N J I A N   K E B E N D A A N
V I R T U A L   L A N D D I   D A L A M M E T A V E R S E D I T I N J A U   B E R D A S A R K A N   K U H P E R D A T A
berbuat terhadap benda . itu. 37 Hage Raad berpendapat bahwa cara perolehan yang terdapat di dalam KUHPerdata tidak lengkap dan  tidak  terlalu  sistematis  (Vollmar,  1989: 226). 38
Mengenai  sifat  limitatif  dari  pasal  584 KUH Perdata, para ahli hukum di Indonesia memiliki pendapat berbeda. 39 Ahli hukum Indonesia berpendapat bahwa terdapat cara perolehan hak milik lainnya, dilakukan dengan percampuran harta, pembentukan benda baru atau penggabungan beberapa benda menjadi suatu benda baru. 40
Abdulkadir Muhammad juga berpendapat bahwa hak mi . lik sebagai hak kebendaan yang paling utama dapat diperoleh dengan cara pembentukan benda baru, atau disebut dengan penciptaan 41 sehingga memperoleh hak mi . lik atas benda yang diciptakannya itu. 42
Berdasarkan beberapa bentuk perolehan hak milik di atas, penciptaan merupakan bentuk perolehan hak milik yang paling sesuai bagi objek virtual land dalam metaverse . Proses penciptaan virtual land dikenal sebagai proses “ minting ”. Tanpa adanya proses minting ini, desain 3D yang dimiliki kreator  tidak  akan  menjadi  sebuah virtual land atau NFT yang merupakan serangkaian
37 Vide Pasal 584 KUH Perdata: Pasal 584 KUH Perdata menyangkut cara perolehan benda bergerak. “Setelah terbitnya Undang-Und.ang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, pada bagian IV menyatakan bahwa ketentuan yang terdapat di dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang berkenaan dengan bumi, air, serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya,..., dicabut dengan mulai berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960”.
38  Salim H. Sidik. Pengantar Hu.kum Perdata Tertulis (BW) (Jakarta: Sinar Grafika, 2019), hlm. 103.
39 Redaksi  Hukumonline,  loc.  cit.,  https://www.hukumonline.com/berita/a/cara-untuk-memperoleh-hak-milik- melalui-penyerahan-lt5a72a1e93c48c?page=2 (diakses pada 20 Mei 2022).
40 Ibid . 41  Abdulkadir Muhammad, op. cit., hlm. 141. 42 Ibid . 43  Andres Guada.muz, “ Non-fungible tokens (NFTs) and Copyright”, WIPO Magazine (2021), https://www.wipo.int/ export/sites/www/wipo_magazine/en/pdf/2021/wipo_pub_121_2021_04.pdf (diakses pada 20 Mei 2022). 44  Sandbox, “ The Sandbox Terms of Use”, https://www.sandbox.game/en/terms-of-use/ (diakses pada 20 Mei 2022)
kode berupa angka dan huruf yang disebut dengan token ID dan contract address 43 dan menjadi  inti  dari  suatu  NFT.    Dalam  proses minting ini, kreator dapat melampirkan aset digital yang dikehendaki kedalam NFT yang akan menjadi satu kesatuan dengan token ID dan contract address . Output dari minting adalah kode unik yang tercatatkan dalam blockchain. Kreator yang telah memiliki kode unik hanya mempunyai hak menguasai atas virtual land yang diciptakannya ( bezit ), tetapi juga mendapatkan hak milik ( eigendom ) yang memberi kreator kebebasan untuk mengambil keuntungan sebanyak-banyaknya atas objek virtual land miliknya, termasuk memindahtangankan objek tersebut ke pihak lain. Perolehan hak milik melalui minting telah diakui oleh berbagai platform metaverse , sebagai contoh dalam terms of use  The Sandbox dijelaskan secara tegas dalam ketentuan mengenai aset dan penciptaan game bahwa pengguna dapat membuat, mengunggah, dan menukar aset serta membuat game yang mematuhi persyaratan. 44
Selain melalui penciptaan, terdapat cara perolehan lainnya yaitu melalui penyerahan ( overdracht atau levering ) yang dikenal sebagai lembaga cara perolehan hak kebendaan

## H A K   K E B E N D A A N   D A N   K E A B S A H A N   P E R J A N J I A N   K E B E N D A A N V I R T U A L   L A N D D I   D A L A M M E T A V E R S E D I T I N J A U   B E R D A S A R K A N   K U H P E R D A T A
yang dalam hukum perdata Indonesia. 45

## Berdasarkan Pasal 612 KUHPerdata hingga
Pasal 617 KUHPerdata terdapat tiga cakupan penyerahan, di antaranya penyerahan benda tetap, penyerahan benda bergerak dan penyerahan piutang atas nama. Lebih lanjut, terdapat dua jenis penyerahan yang dikenal, yaitu penyerahan nyata dari suatu benda (feitelijke levering) untuk benda bergerak, dan penyerahan berupa perbuatan yuridis yang mengalihkan hak milik (transfer of ownership atau juridische levering) untuk benda tetap atau tidak bergerak.
Hingga saat, ini, undang-undang, belum menentukan secara, khusus dan eksplisit  mengenai  klasifikasi  dari  virtual land  di  metaverse.  Namun,  jika  ditinjau dari penggolongan benda bergerak atau tidaknya, virtual land dapat dianggap sebagai benda  bergerak  karena,  sifatnya  yang  tidak, dimaksudkan  untuk  mengikuti  tanah,  dan bangunan, sehingga penyerahan dilakukan secara nyata (feitelijke levering). Lebih lanjut, hal tersebut juga masih dapat menimbulkan perdebatan mengingat meskipun virtual land sebagai informasi elektronik berdasarkan UU ITE juga dapat diklasifikasikan sebagai benda tidak berwujud yang berdasarkan Pasal, 613 ayat (1) KUHPerdata, seharusnya diserahkan dengan pembuatan akta otentik, atau akta di bawah tangan.
Menimbang majunya perkembangan zaman, pola transaksi yang dilakukan oleh antara satu orang dengan orang lainnya juga mengalami perubahan dan perkembangan.
45  Abdulkadir Muhammad, op. cit ., hlm. 155.
46 Erni Herawati, “Perkembangan Benda Dalam Hukum dan Cara Penyerahannya,” Business Law Bina Nusantara, https://business-law.binus.ac.id/2017/07/30/perkembangan-benda-dalam-hukum-dan-cara-penyerahannya/ (diakses pada 20 Mei 2022).
Perpindahan hak kepemilikan bisa jadi lebih kompleks  dan  tidak  sesederhana  seperti cakupan penyerahan yang terdapat dalam KUHPerdata. 46 Lebih lanjut, Abdulkadir Muhammad menyatakan bahwa salah satu syarat dari penyerahan adalah harus dilakukan dengan penyerahan secara nyata. Syarat penyerahan (levering) inilah yang akan menjadi titik temu dari perdebatan mengenai penyerahan objek virtual land . Pasal 584 KUHPerdata menegaskan bahwa hak milik dapat diperol . eh dengan penyerahan nyata berdasarkan suatu peristiwa hukum perdata dan dilakukan oleh orang yang berwenang atas benda tersebut. Abdulkadir Muhammad mengemukakan bahwa terdapat empat syarat penyerahan, di antaranya: (1) harus adanya  alas  hak  (titel)  yang  berarti  bahwa penyerahan harus dilakukan berdasarkan hubungan hukum. Hubungan hukum ini dapat  timbul  karena  adanya  perjanjian kebendaan ( zakelijk )  seperti  halnya  jual- beli, tukar menukar, pemberian hadiah, dan lain sebagainya; (2) harus adanya perjanjian kebendaan ( zakelijk ); dan (3) harus dilakukan oleh orang yang berwenang atas objek tersebut, yang berarti bahwa penyerahan hak milik harus dilakukan oleh orang yang berhak atas objek yakni pemilik sah atas objek virtual land itu sendiri; dan (4) harus dilakukan dengan penyerahan nyata. Penyerahan secara nyata ini maksudnya adalah bahwa objek hak milik beralih dari pihak penyandang hak milik sebelumnya kepada pihak penyandang hak milik yang baru.

## H A K   K E B E N D A A N   D A N   K E A B S A H A N   P E R J A N J I A N   K E B E N D A A N
V I R T U A L   L A N D D I   D A L A M M E T A V E R S E D I T I N J A U   B E R D A S A R K A N   K U H P E R D A T A
Syarat penyerahan yang pertama adalah harus  adanya  hak  titel.  Hal  ini  dibuktikan dengan hubungan hukum dari jual-beli atau tukar-menukar aset antara pemilik virtual land dengan pemilik aset kripto. Syarat kedua adalah harus adanya perjanjian kebendaan. Perjanjian kebendaan dalam transaksi pemindahtanganan virtual land dilakukan dengan menggunakan smart contract . Berbeda dengan kontrak konvensional, smart contract dapat mengeksekusi secara otomatis  klausul  terkait  yang  diperjanjikan serta berbentuk kode komputer yang terdesentralisasi di dalam blockchain. Syarat ketiga  adalah  penyerahan  diselenggarakan oleh pihak yang berwenang atas objek tersebut. Pemilik virtual land dalam metaverse merupakan orang yang berwenang untuk mengalihkan objek virtual land miliknya. Ketentuan mengenai pemindahan hak milik ini dapat diketahui pada syarat penggunaan yang terdapat pada masing-masing platform metaverse . 47 Sebagai contoh dalam platform Decentraland , dinyatakan bahwa segala konten yang diciptakan oleh pengguna merupakan hak milik pengguna. Dengan demikian, pengguna dapat melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak miliknya,  seperti  melakukan  perbuatan  jual- beli, memindahtangankan, dan perbuatan hukum lainnya. 48 Syarat penyerahan yang terakhir adalah bahwasanya penyerahan haruslah dilakukan melalui penyerahan nyata. Bahwasanya hak milik baru akan berpindah
47 R.J. Ruppenthal, Digital Assets in the Emerging Metaverse: An Introduction to Smart Contracts, NFTs, and Virtual land (United State: Kindle Edition, 2021), hlm. 17.
48 Decentraland , loc. cit ., https:// Decentraland .org/terms/(diakses pada 20 Mei 2022). 49  Abdulkadir Muhammad, op. cit., hlm. 158.
50 Vide Pasal 1457 KUHPerdata.
pada saat dilakukan penyerahan secara nyata dari tangan ke tangan (atau yang dianggap dilakukan dari tangan ke tangan). 49 Dalam konteks jual beli virtual land , penyerahan dilakukan secara langsung melalui sistem yang terkomputerisasi. Sebagai contoh, Alice menjual virtual land miliknya di dalam suatu platform metaverse . Kemudian virtual land tersebut dibeli oleh Bob. Setelah melakukan pembayaran, objek virtual land Alice akan berpindah ke akun wallet milik Bob. Proses peralihan objek virtual land ini dilakukan secara langsung,  otomatis,  dan  terkomputerisasi. Sehingga Bob dapat secara langsung melihat perpindahan token ID , contract address , dan aset virtual land miliknya di dalam wallet dan platform metaverse . Berdasarkan ilustrasi tersebut, maka dapat dipahami bahwasanya penyerahan virtual land dapat dilakukan secara nyata dari Alice kepada Bob. Hal ini dikarenakan begitu token NFT atas virtual land milik Alice berpindah kepada Bob, Alice tidak  akan  memiliki  kuasa  lagi  atas virtual land tersebut, dan sebaliknya, Bob menjadi pihak yang berkuasa secara langsung atas objek virtual land tersebut.
3.  Identifikasi Perjanjian Jual Beli dalam Peralihan Hak Virtual Land
KUHPerdata  mengartikan  perjanjian jual-beli sebagai kesepakatan antara penjual dan pembeli tentang , objek atau barang yang diperjanjikan dengan membayar harga kepada penjual sebagai hak yang harus , diberikan. 50
Di , dalam perjanji . an jual , -beli, terdapat unsur
esensialia atau mutlak yang harus dipenuhi agar perjanjian jual-beli karena berkaitan dengan prestasi para pihak dan sebagai pembeda dengan perjanjian lainnya, yaitu adanya unsur barang dan harga. 51 Pasal 499 KUHPerdata mengartikan barang sebagai tiap benda dan tiap hak yang dapat menjadi objek , dari hak milik. Sebagaimana telah diuraikan diatas, virtual land merupakan suatu benda dan dapat menjadi objek hak milik sehingga unsur barang dalam jual-beli terpenuhi. Selain unsur barang, unsur esensialia lainnya adalah unsur harga sebagai nilai tukar dari suatu barang  yang  disepakati  oleh  ked . ua belah pihak. KUHPerdata sendiri tidak memberikan ketentuan yang lebih jelas mengenai unsur harga. Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, harga adalah nilai barang yang ditentukan at . au berupa uang, atau jumlah ua . ng atau alat tukar lain ya . ng setara. Lebih lanjut, harga juga dapat diartikan sebagai nilai atau nominal yang dapat dinyatakan dengan rupiah atau mata uang lainnya yang telah diakui oleh perdagangan internasional. Hal ini dapat ditafsirkan berdasarkan Pasal 3 ayat (1) UU No. , 7 tahun 2011 tentang Mata Uang yang berbunyi “harga rupiah merupakan nilai atau  nominal  yang  tercantum  pada  setiap pecah . an rupiah”.
Pada platform metaverse , virtual land diperjualbelikan menggunakan alat tukar berupa cryptocurrency atau aset kripto yang dilakukan secara langsung oleh pengguna melalui wallet dengan memanfaatkan teknologi blockchain sehingga setiap transaksi yang  berlangsung  akan  tercatatkan,  tidak

## 51 Ibid.
52 Vide Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2011 tentang Mata Uang
dapat dihapus, dan transparan. Penggunaan mata uang kripto sebagai alat pembayaran virtual land di platform metaverse ini pun menimbulkan perdebatan. Pasalnya pemerintah Indonesia, sebagaimana tertuang dalam UU Nomor 7 Tahun 2011 tentang Mata Uang melarang penggunaan mata uang selain Rupiah sebagai nilai tukar pada transaksi yang dilakukan di dalam negeri. Unsur harga merupakan salah satu unsur esensialia dari perjanjian jual-beli, yang berarti bahwa unsur ini mutlak harus ada dan wajib dipenuhi.
Melihat konsep hukum Indonesia, pengaturan mengenai macam dan harga mata  uang  tercantum  dalam  konstitusi negara tepatnya pada Pasal 23B UUD 1945 yang kemudian dituangkan dalam UU Nomor 7 Tahun 2011 tentang Mata Uang, yang menyatakan bahwa uang sebagai alat pembayaran yang sah. 52 Berdasarkan Pasal 21 UU Mata Uang menyebutkan bahwa sistem  hukum  positif  mengatur  bahwa Rupiah adalah mata uang Indonesia, yang wajib  digunakan  dalam:  a)  setiap  transaksi yang mempunyai tujuan pembayaran; b) penyelesaian kewajiban lainnya yang harus dipenuhi dengan uang; dan c) transaksi keuangan lainnya, yang kesemuanya dari kegiatan tersebut dilakukan di Wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia. Lebih lanjut, dalam Pasal 21 ayat (2) UU Nomor 7 Tahun 2011 tentang Mata Uang dijelaskan mengenai pengecualian pembayaran selain dengan Rupiah, yakni menggunakan valuta asing yang telah diperjanjikan secara tertulis. Valuta asing merupakan mata uang yang

## H A K   K E B E N D A A N   D A N   K E A B S A H A N   P E R J A N J I A N   K E B E N D A A N
V I R T U A L   L A N D D I   D A L A M M E T A V E R S E D I T I N J A U   B E R D A S A R K A N   K U H P E R D A T A
berfungsi sebagai alat pembayaran yang sah dalam transaksi internasional dan negara yang bersangkutan telah mengakui bahwa mata uang tersebut merupakan alat pembayaran yang sah. 53 Hingga saat ini di berbagai negara dunia, termasuk Indonesia, belum mengakui eksistensi mata uang kripto sebagai alat pembayaran yang sah. Pemerintah Indonesia melalui Bank Indonesia dan BAPPEBTI secara tegas menyatakan bahwa mata uang kripto bukanlah alat pembayaran yang sah. Kendati tidak  dianggap  sebagai  mata  uang,  namun pemerintah Indonesia mengakui eksistensi mata uang kripto ( cryptocurrency) sebagai aset atau komoditas. 54
Transaksi peralihan hak virtual land yang dilakukan dalam platform metaverse belum dapat dikategorikan sebagai jenis transaksi yang dikecualikan sebagaimana terdapat pada Pasal 21 ayat (2) UU Nomor 7 Tahun 2011 tentang Mata Uang. Hal ini dikarenakan pencantuman harga serta alat pembayaran  tidak  dilakukan  sebagaimana yang diatur dalam undang-undang, tetapi dilakukan dengan pencantuman harga sesuai dengan nilai dari aset kripto yang telah ditetapkan oleh masing-masing platform . Sebagai contoh, platform Decentraland menggunakan mata uang kripto yang disebut sebagai MANA, sedangkan platform The  Sandbox menggunakan mata uang kripto yang disebut sebagai SAND . Dalam kasus Decentraland,  The  Sandbox , maupun berbagai platform metaverse lain, mata uang
53  Pundra Ajisaka. 2018. Perlindungan Hukum Nasabah Perorangan Dalam Transaksi Di Pasar Valuta Asing. Jurist- Diction: Vol. 1 No. 2, November 2018
54 Vide Peraturan Ba.nk Indonesia (PBI) Nomor 18/40/PBI/2016 tentang Penyelenggaraan Pemrosesan dan Peraturan Badan Pen.gawas Perdagangan Berjangka Komoditi (BAPPEBTI) Nomor 5 Tahun 2019 tentang Ketentuan Teknis Penyelenggaraan Pasar Fisik Aset Kripto.
kripto ini dianggap sebagai alat pembayaran yang sah dalam kedua platform tersebut. Lebih lanjut, berdasarkan pemahaman di atas dapat dipahami bahwa selama pencantuman harga serta alat pembayaran yang digunakan untuk melakukan transaksi jual-beli tersebut bukanlah menggunakan mata uang rupiah, maka secara yuridis transaksi tersebut dinilai bertentangan dengan UU Mata Uang dan tidak  memenuhi  unsur  esensialia  dari  jual- beli.
4.  Identifikasi Perjanjian Tukar Menukar dalam Peralihan Hak Virtual Land Peralihan hak milik virtual land melalui mekanisme  transaksi  jual-beli  sejatinya tidak  memenuhi  unsur  esensialia  perjanjian jual beli menurut KUHPerdata. Lebih lanjut, transaksi  tersebut  lebih  identik  dengan perjanjian tukar menukar. Hal ini dikarenakan adanya ketentuan larangan penggunaan cryptocurrency sebagai alat bayar, meskipun tetap diakui sebagai aset.
Berdasarkan Pasal 1541 KUHPerdata, tukar menukar merupakan suatu persetujuan antara kedua belah pihak yang menimbulkan hubungan  timbal  balik  berupa  pertukaran barang dengan barang lainnya sebagai ganti atas barang tersebut. Unsur esensialia dari perjanjian tukar menukar adalah adanya barang  yang  tidak  memiliki  perbedaan konsep dengan unsur barang yang dalam perjanjian jual beli. Hal ini berdasarkan Pasal 1542 KUHPerdata, yakni segala hal yang dapat diperjualbelikan maka barang tersebut
H A K   K E B E N D A A N   D A N   K E A B S A H A N   P E R J A N J I A N   K E B E N D A A N V I R T U A L   L A N D D I   D A L A M M E T A V E R S E D I T I N J A U   B E R D A S A R K A N   K U H P E R D A T A
dapat pula menjadi objek dari  perjanji . an tukar menukar.
Pada perjanjian tukar menukar, kesepakatan  yang  muncul  tidak  harus menggunakan harga untuk menunjukkan nilai suatu barang, hanya perlu memberikan bara . ng se . cara  timbal  balik  sebagai  ganti  suatu barang lainnya. Selanjutnya, hak milik atas barang akan berpindah secara penuh setelah dilakukan penyerahan. 55 Nilai dari suatu barang yang dijadikan objek tukar-menukar tergantung pada kesepakatan dari para pihak yang  terlibat.  Dalam  artian  lainnya  yakni bahwa  nilai  suatu  barang  tidak  ditentukan oleh besaran nilai mata uang yang mutlak atau pasti.
Penentuan terkait kerangka perjanjian kebendaan dalam transaksi virtual land di metaverse juga  dapat  ditinjau  berdasarkan kategori perjanjian bernama ( nominaat ) atau tidak bernama ( innominaat ). Perjanjian nominaat adalah jenis perjanjian yang telah diatur atau disebutkan secara khusus dalam KUHPerdata, sedangkan perjanjian innominaat merupakan sebaliknya, yaitu perjanjia . n yang belum diatur secara khus . us dalam KUHPerdata karena lahir dan berkem . bang dalam praktik di masyarakat. 56 Sebagai contoh, perjanjian innominaat di Indonesia
55  Ketentuan mengenai Jual Beli juga diterapkan dalam perjanjian Tukar Menukar salah satunya adalah adanya pemindahan hak milik seutuhnya apabila barang tersebut sudah dilakukan penyerahan kepada pemilik barang. 56  Dasar pengenaan perjanjian innominaat tercantum dalam Pasal 1319 KUHPerdata.
57  Nick Szabo memperkenalkan smart contract pada awal 1990. Smart contract telah ada sejak dahulu, namun penggunaannya  secara  praktis  baru  terjadi  sejak  perkembangan  blockchain.  Penggunaan  smart  contract  ini kemudian dipopulerkan oleh Ethereum pada 2015. Smart contract memungkinkan kontrak untuk dieksekusi secara otomatis tanpa adanya pihak ketiga (self-executing contract). Pada Tsui S. Ng, “Blockchain and Beyond,” Business Law Today, (September, 2017): Hal 2, https://www.jstor.org/stable/10.2307/27031184 diakses pada 27 Mei 2022.
58  Keabsahan penggunaan smart contract sebagai perjanjian didasarkan pada asas kebebasan berkontrak yang diatur dalam pasal 1338 KUHPerdata.
59 Definisi kontrak elektronik menurut Pasal 1 angka 17 UU ITE adalah suatu perjanjian para pihak yang dibuat melalui sistem elektronik. Keberadaan kontrak elektronik ini diakui sebagai bentuk perjanjian menurut KUHPerdata.
adalah perjanjian leasing, public private partnership, dan lainnya.
5. Keabsahan Perjanjian Kebendaan dalam  Peralihan Hak Virtual Land di

## Metaverse
Perjanjian kebendaan yang berlangsung platform metaverse dilakukan melalui platform dengan menggunakan sistem elektronik. Perpindahan hak kebendaan akan  berlangsung  secara  otomatis  karena dieksekusi melalui teknologi smart contract 57 dalam jaringan blockchain sehingga kontrak dieksekusi secara elektronik tanpa adanya pihak  ketiga. 58 Perjanjian pertukaran aset virtual land dengan aset kripto yang diselenggarakan melalui sistem elektronik ini dianggap sebagai kontrak elektronik. 59
Kontrak elektronik ini termasuk dalam perjanjian innominaat dan harus memenuhi ketentuan KUHPerdata.
Selanjutnya, pada Pasal 47 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 82 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Sistem dan Transaksi Elektronik juga mengatur tentang keabsahan kontrak elektronik. Menurut klausul tersebut, kontrak elektronik dianggap sah jika: a) ada kesepakatan antara para pihak; b) dilakukan oleh subjek hukum yang cakap atau berwenang mewakili sesuatu

## H A K   K E B E N D A A N   D A N   K E A B S A H A N   P E R J A N J I A N   K E B E N D A A N
V I R T U A L   L A N D D I   D A L A M M E T A V E R S E D I T I N J A U   B E R D A S A R K A N   K U H P E R D A T A
dengan ketentuan hukum; c) ter . dapat suatu h . al  tertentu;  dan  d)  objek  transaksi  tidak boleh  melanggar  hukum,  ketertiban  umum, dan kesusilaan.
Kontrak elektronik pada platform metaverse dapat ditemukan pada halaman website platform tersebut. Sebagai contoh yaitu kontrak elektronik platform Decentraland dapat ditemui pada Syarat Penggunaan yang dapat diakses melalui sistem elektronik platform Decentraland . Dasar  untuk  menentukan  sah  atau  tidaknya suatu perjanjian adalah Pas . al 1320 KUHPer . data. Pasal tersebut menyatakan bahwa suatu perjanjian atau kontrak dianggap sah jika memenuhi empat syarat berikut: a) kesepakatan para pihak; b) kecakapan untuk membuat suatu perikatan; c) suatu hal tertentu; dan d) suatu sebab yang halal. Syarat sah perjanjian tersebut terbagi menjadi dua, syarat  subjektif  dan  syarat  objektif. 60 Syarat subjektif adalah huruf a dan b yakni adanya kesepakatan para pihak dan kecakapan dari para pihak. Sedangkan syarat objektif terdapat pada huruf c dan d yakni menyangkut suatu hal tertentu dan sebab yang h .. alal. Maksud dari  syarat  objektif  adalah  bahwa  bilamana syarat  objektif  ini  tidak  dapat  terpenuhi, maka kesepakatan akan batal demi hukum ( null and void ). 61
Selanjutnya, penulis akan menganalisis syarat keabsahan suatu perjanjian pada Pasal 1320 KUHPerd .. ata dalam hal perjanjian pertukaran aset virtual land dengan aset kripto.
60 Si Pokrol, “Batalnya Suatu Perjanjian,” Hukum Online, https://www.hukumonline.com/klinik/a/batalnya-suatu- perjanjian-cl3520 (diakses pada 27 Mei 2022).

## a.  Kesepakatan untuk Mengikatkan Diri
Syarat pertama yang harus terpenuhi dalam transaksi tukar menukar antara virtual land dengan aset kripto di metaverse adalah adanya persetujuan untuk mengikatkan diri. Kesepakatan  ini  terjadi  ketika  adanya  suatu penawaran ( offer ) oleh salah satu pihak, yang dilanjutkan dengan pihak lainnya melakukan penerimaan atas penawaran tersebut ( acceptance ). Dalam konteks perjanjian tukar menukar aset virtual land dengan aset kripto, penawaran dilakukan oleh pemilik objek virtual land dan penerimaan dilakukan oleh pemilik aset kripto itu sendiri. Dalam hal pemilik objek virtual land menawarkan objek tersebut untuk dapat ditukarkan kepada pihak lain, maka penawaran ini dapat dilihat dan diakses  oleh  setiap  orang  yang  mengakses platform tersebut. Pada umumnya, seseorang yang ingin menukarkan aset kripto miliknya dengan aset virtual land akan menyatakan sepakat atas penerimaan tersebut dengan melakukan “klik” pada formulir yang disediakan oleh platform . Berdasarkan “klik” inilah, kesepakatan terjadi dan peralihan hak kebendaan juga dapat dieksekusi oleh sistem yang terkomputerisasi. Menurut Edmon Makarim dan Deliana, Masyarakat Ekono . mi Eropa  mengimplementasikan  sistem  “tiga- klik” guna mene . ntukan kapan kesepaka . tan dicapai dalam transaksi komersial elekt . ronik ( e-commerce ).  Pada  sistem  “tiga-klik”  ini, klik yang pertama adalah pada saat calon pembeli melihat penawaran yang dibuat oleh calon penjual. Klik ke . dua adalah ketika calon pembeli menerima tawaran tersebut

## H A K   K E B E N D A A N   D A N   K E A B S A H A N   P E R J A N J I A N   K E B E N D A A N V I R T U A L   L A N D D I   D A L A M M E T A V E R S E D I T I N J A U   B E R D A S A R K A N   K U H P E R D A T A
( acceptance ).  Selanjutnya,  klik  ketiga  yaitu pada  saat  persetujuan  dan  konfirmasi calon penju . al kepada calon pembeli terkait diterimanya penerimaan ( acceptance ) oleh calon pembeli. 62 Dalam konteks perjanjian tukar menukar aset virtual land dengan aset kripto,  sistem  tiga-klik  ini  juga  diterapkan. Misalnya yaitu pada saat calon pengguna yang ingin menukarkan aset kripto miliknya dengan aset virtual land melakukan persetujuan pada formulir yang disediakan oleh platform dalam penawaran suatu objek virtual land yang dilakukan oleh pemilik objek virtual land tersebut.  Ketika  kolom  “saya  setuju” atau “ I accepted ” dicentang, maka pada saat itu kesepakatan terjadi. Selanjutnya, sistem akan memproses kesepakatan tersebut dan mengeksekusi perpindahan hak milik virtual land tersebut pada saat yang sama.

## b. Kecakapan untuk Membuat Perikatan
Kecakapan  dimaksudkan  untuk  setiap ora . ng yang memiliki kewenangan untuk melakukan  tindak . an hukum menurut undang-undang. Dalam mengadakan suatu perjanjian, maka persetujuan harus dilakukan oleh kedua belah pihak yang dinyatakan cakap  secara  hukum  positif  Indonesia.  Pada dasarnya menurut Pasal 1329 KUHPerdata, semua orang dianggap memiliki kecakapan bertindak kecuali ditentukan lain oleh undang- undang. Lebih lanjut, Pasal 1330 KUHPerdata menentukan orang-orang yang dianggap tidak cakap hukum, di antaranya adalah anak yang belum dewasa, seseorang di bawah pengampuan, serta orang yang dilarang
62  Edmon Makarim dan Delia.na, Kajian Aspek Huk.um Perikatan, dalam Edmon Makarim, Kompilasi Hukum Telematika (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2003), hlm. 215-246.
oleh Peraturan Perundang-undangan untuk melakukan perbuatan tertentu. Berdasarkan hal tersebut, secara a contrario menurut KUHPerdata seseorang akan dianggap memiliki kecakapan secara hukum apabila orang  tersebut  telah  berusia  dewasa,  tidak sedang berada dibawah pengampuan, serta tidak  dilarang  oleh  undang-undang  untuk melakukan perbuatan hukum tertentu.
Ketentuan mengenai usia dewasa ini telah diakomodasi oleh platform metaverse dalam syarat penggunaan platform mereka. Sebagai contoh, pada Pasal 3 terkait “ eligibility ” platform Decentraland , menyebutkan bahwa pengguna harus menyatakan dan menjamin bahwa dirinya (menurut hukum mayoritas di yurisdiksi terkait) telah cukup umur mengakses dan mempergunakan alat dan konten yang ada dalam Decentraland . Selain itu, dalam Syarat Penggunaan platform The Sandbox dijelaskan bahwa The Sandbox menyediakan layanan untuk pengguna yang telah berusia 18 tahun ke atas.
Terkait dengan kondisi di bawah pengampuan, berbagai platform metaverse tidak menjelaskan secara eksplisit mengenai hal tersebut. Namun, mereka memberikan pengakuan atas kuasa dari perwalian. Sebagai contohnya adalah Decentraland yang mengakui pengguna berusia di bawah 13 tahun, di bawah umur, atau sesuai dengan yurisdiksi  negara  tempat  tinggal  pengguna, untuk dapat menggunakan layanan di platform Decentraland atas persetujuan dari orang tua atau wali dari seseorang tersebut.

## H A K   K E B E N D A A N   D A N   K E A B S A H A N   P E R J A N J I A N   K E B E N D A A N
V I R T U A L   L A N D D I   D A L A M M E T A V E R S E D I T I N J A U   B E R D A S A R K A N   K U H P E R D A T A

## c.  Adanya Hal Tertentu
Unsur ini menjelaskan bahwa di dalam suatu perjanjian sudah seharusnya menjanjikan adanya suatu hal tertentu. Objek atau hal tertentu ini harus secara jelas dicantumkan di dalam perjanjian tersebut. Dalam konteks transaksi virtual land , hal tertentu yang dimaksud adalah pertukaran antara aset virtual land dengan aset kripto.
d.  Kausa yang Halal
Berdasark . an Pasal 1335 jo. Pasal 1337 KUHPerda . ta, suatu sebab dinyata . kan terlara . ng  atau  tidak  hal . al apa . bila sebab tersebut melanggar  hukum,  ketertiban  umum,  dan kesusila . an 63 Berdasarkan ketentuan tersebut, maka pemenuhan dari kausa yang halal dalam transaksi tukar-menukar virtual land dengan aset kripto adalah:
1)  Tidak melanggar Peraturan Perundang- undangan
Sampai saat ini, belum ada undang- undang atau peraturan yang secara eksplisit mengatur pertukaran aset virtual land dengan aset kripto.
Berdasarkan Pasal 1542 KUHPerdata, segala hal yang dapat dijual, maka dapat juga dipertukarkan. Lebih lanjut, berdasarkan Pasal 1332 KUHPerdata ditentukan bahwa hanya barang-barang yang dapat diperdagangkan yang dapat dijadikan sebagai objek perjanjian. Dalam hal ini, objek yang diperjanjikan
63  R.M Panggabean, “Keabsahan Per.janjian dengan Klausul Baku”, Jurnal Hukum, Vol 17, No 4(Oktober 2010), https://journal.uii.ac.id/IUSTUM/article/view/3935 (diakses pada 18 Mei 2022).
64 N Risyda, “ Penerapan Sistem Norma-Norma pada Mata Pelajaran Aqidah Akhlak dalam Membentuk Moral Siswa Kelas IX di MTs Miftahul Ulum Kudus”, SkripsiIAIN Kudus (2018), http://repository.iainkudus.ac.id/2263/1/01%20 COVER.pdf, (diakses pada 22 Mei 2022).
65 Lely  Maulida,  “Tren  NFT  di  Indonesia,  Ekosistem,  dan  Minat  Masyarakat”,  https://tekno.kompas.com/ read/2022/02/28/11110067/tren-nft-di-indonesia-ekosistem-dan-minat-masyarakat-?page=all (diakses pada 28 Mei 2022)
adalah pertukaran antara aset kripto dengan hak kepemilikan atas virtual land . Virtual  land sebagai salah satu bentuk dari NFT merupakan benda yang bisa diperdagangkan. Di sisi lain, aset kripto sudah ditetapkan sebagai benda yang dapat diperdagangkan berdasarkan Peraturan Badan Pengawas Perdagangan Berjangka Komoditi Nomor 7 Tahun 2020 tentang  Penetapan  Daftar  Aset  Kripto Yang Dapat Diperdagangkan Di Pasar Fisik Aset.
2)  Tidak melanggar dengan kesusilaan Hukum  positif  di  Indonesia  tidak menjelaskan secara tegas mengenai kesusilaan. Penentuan dari suatu perbuatan itu melanggar kesusilaan atau tidak  adalah  berdasarkan  penerimaan dari masyarakat. 64 Transaksi pertukaran aset kripto dengan virtual land tidak bertentangan dengan kesusilaan karena bukan merupakan perbuatan buruk yang dapat merugikan pihak lain. Transaksi tersebut juga diterima oleh masyarakat, hal ini dibuktikan dengan meningkatnya minat dan ketertarikan masyarakat Indonesia terhadap aset kripto dan NFT. 65
3)  Tidak melanggar ketertiban umum
Ketertiban  umum  memiliki  arti  secara sempit dan luas. Secara sempit, berkaitan dengan larangan yang terdapat di dalam undang-undang. Sedangkan secara luas,
ketertiban umum berkaitan dengan nilai dan prinsip hukum yang ada di tengah masyarakat. 66 Transaksi pertukaran aset antara virtual land dengan aset kripto dapat  dikatakan  tidak  bertentangan dengan  ketertiban  umum  karena  tidak mempengaruhi keamanan dan ketertiban di tengah masyarakat karena transaksi tersebut hanya melibatkan pihak terkait di dalam suatu sistem elektronik. Selain itu, menurut perintah pengenaan pajak penghasilan oleh Dirjen Pajak dan Peraturan Badan Pengawas Perdagangan Berjangka  Komoditi  (BPPBK)  Nomor  7 Tahun  2020  tentang  Penetapan  Daftar Aset Kripto Yang Dapat Dip . erdagangkan, virtual land dan aset kript . o termasuk ke dal . am jenis benda yang dapat diperdagangkan sehingga transaksi atas aset kripto tersebut dianggap sah. Semua transaksi yang dilakukan dalam proses peralihan hak virtual land dalam platform metaverse memenuhi sy . arat sahnya perjanj . ian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata.
Berdasarkan penjelasan di atas, maka dapat dipahami bahwasanya transaksi pertukaran aset antara virtual land dengan aset kripto merupakan transaksi yang sah. Dilihat berdasarkan jenis kerangka perjanjian khusus yang secara spesifik  diatur  di  dalam  KUHPerdata, maka akan lebih tepat apabila mengklasifikasikan transaksi virtual land ini ke dalam kerangka perjanjian tukar
66  Yahya Harahap, Hukum Acara Perdata ( Sinar Grafika : Jakarta, 2021), hlm. 58.
menukar sebagaimana diatur di dalam Pasal 1541-1546 KUHPerdata. Selain itu, transaksi virtual land ini juga dianggap sah karena telah memenuhi empat syarat sahnya perjanjian pada Pasal 1320 KUHPerdata, yaitu adanya para pihak yang bersepakat, para pihak yang cakap, memperjanjikan hal tertentu, dan memenuhi sebab yang halal.

## D. Penutup
Dalam hukum benda Indonesia, virtual land memenuhi unsur kebendaan menurut hukum perdata Indonesia sehingga dapat diakui sebagai benda. Dalam konteks cara perolehan hak kebendaannya, virtual land dapat diperoleh melalui penciptaan (melalui metode minting ) dan penyerahan secara nyata (melalui metode transfer). Dalam  perspektif  hukum  perdata  Indonesia, peralihan hak kepemilikan atas virtual land di platform metaverse merupakan kesepakatan di antara para pihak yang diselenggarakan dalam kerangka perjanjian tukar menukar sebagaimana terdapat dalam Pasal 1541 KUHPerdata. Secara lebih lanjut, penggunaan kontrak elektronik pada platform metaverse sebagai sarana perolehan virtual land juga memenuhi keabsahan kontrak elektronik sebagaimana yang telah diatur dalam Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2008 tentang Informasi dan Transaksi Elektronik dan Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 2019 tentang Perdagangan Melalui Sistem Elektronik.

## H A K   K E B E N D A A N   D A N   K E A B S A H A N   P E R J A N J I A N   K E B E N D A A N

## DAFTAR PUSTAKA

## A.   Buku
Amalia, Prita dan Garry Gumelar Pratakma. Hukum Perjanjian Perdagangan Internasional: Kerangka Konseptual & Ratifikasi di Indonesia , Bandung: Keni Media, 2020.
Bolter, Jay David. Reality Media: Augmented and Virtual Reality , Massachusetts: MIT Press, 2021.
Gonza l le, Danie l l. Me l taverse I l nvesting: How N l FTs, Web 3.0, Vir l tual la l nd an l d Virt l ual Re l ality A l re G l oing to Change the W l orld as We Know It , C l hicago: Indepen l dently Pub l lished, 2021. Harahap, Yahya. Hukum Acara Perdata , Sinar Grafika: Jakarta, 2021.
Hasbul l lah, Frie l da H l usni. Hukum Kebenda l an Perd l ata: Ha l k-Hak Y l ang Mem l berikan Kenik l matan , Jakar l ta: Ind-Hil l l-Co, 1942. Harjo l no, dkk. Hu l kum A l cara Penyel l esa l ian  S l eng l keta  Ke l k l ayaan Intelek ll tual , Ma l lang: Se l tara Press, 2019.
Khairandy, Ridwan. Perjanjian Jual Beli , Yogyakarta:  FH UII Press, 2016.
Leal, Jorge A. B. NFT AND METAVERSE: LEGAL LIMITS , Chicago: Independently published, 2022.
Martin, Mike dan  Kyle Roof. Get  Rich  With  Digital  Real  Estate:  Become  a  Digital  Landlord Today! , Chicago: Independently publish, 2021.
Muhammad, Abdulkadir. Hukum Perdata Indon l esia , Ba l ndung: Cit l ra Aditya Bakti, 2017.
Nurhayani, Neng Yani. Hukum Perdata, Bandung: CV Pustaka Setia, 2018.
Purwaning l sih, E l ndang, dkk. Hak K l ekayaan Intele l ktual dan I l nvestasi Kajia l n HKI d l alam Dun l ia
I l nvestasi termasuk pa l da UMKM , Malang: Setara Press, 2019.
Rahmatullah, Ind l ra. Aset  Hak  Ke l kayaan Intele l ktual  Sebagai  Jaminan  Dalam  Perbankan , Yogyakarta: Deepublish, 2020.
Ruppenthal, R. J. Digital Assets in the Emerging Metaverse: An Introduction to Smart Contracts, NFTs, and Virtual Land , United State: Kindle Edition, 2021.
Satrio, J. Cessie:Tagihan Atas Nama , Purwokerto: Yayasan DNC, 2009.
Sidik, Salim H. Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW) , Jakarta: Sinar Grafika, 2019.
Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Jakarta: PT Intermasa, 1984.
Soekanto, Soerjono dan Sri Mamudji. Penelitian  Hukum  Normatif  Suatu  Tinjauan  Singkat , Jakarta: Rajagrafindo Persada, 2014.
Sofwan, Sri Soedewi Masjchoen. Hukum Perdata Jaminan atas Tanah , Yogyakarta: Liberty, 1998.

## H A K   K E B E N D A A N   D A N   K E A B S A H A N   P E R J A N J I A N   K E B E N D A A N V I R T U A L   L A N D D I   D A L A M M E T A V E R S E D I T I N J A U   B E R D A S A R K A N   K U H P E R D A T A
The Meta-verse. Metaverse Investment Guide, Invest in Virtual land, Crypto Art, NFT (Non Fungible Token), VR, AR & Digital Assets: Blockchain Gaming The Future of The New Digital World , United State: Metaverse Books, 2021.
Tutik, Titik Triwulan. Pengantar Hukum Perdata di Indonesia , Jakarta: Prestasi Pustaka, 2006.
Weber, Viktor. Digital  Real  Estate:  Technology,  Innovation  and  Future  Trends , London: Routledge, 2019.
Uhl, Jean-François, dkk. Digital  Anatomy:  Applications  of  Virtual,  Mixed  and  Augmented Reality (Human–Computer Interaction Series) , New York: Springer, 2021.

## B.  Makalah/Hasil Penelitian
Financial Action Task Force, “International Standards on Combating Money Laundering and The Financing on Terrorism & Proliferation”, Hasil Penelitian, The FATF Recommendations, https://www.fatf-gafi.org/media/fatf/documents/recommendations/pdfs/FATF%20 Recommendations%202012.pdf .
Kye B et al., “Educational applications of metaverse: possibilities and limitations,” Journal of Educational Evolution For Health Professions Vol 18, No. 32 (2021), https://www.ncbi.nlm. nih.gov/pmc/articles/PMC8737403/.
Lintang Yudhantaka & Ninis Nugraheni, “The Concept of Authorization (Bezit) In Sales and Purchase  Transactions  of  Virtual  Property”,  Jurnal  Yustisia  Vol  8,  No  1  (2019),  https:// jurnal.uns.ac.id/yustisia/article/view/28182/20190
N  Risyda,  “  Penerapan  Sistem  Norma-Norma  pada  Mata  Pelajaran  Aqidah  Akhlak  dalam Membentuk Moral Siswa Kelas IX di MTs Miftahul Ulum Kudus”, Skripsi IAIN Kudus (2018), http://repository.iainkudus.ac.id/2263/1/01%20COVER.pdf
Pratama, B. “Legal Prescription on Virtual Property and Its Rights,” Journal of Physics: Conf. Series 801 (2017), https ://iopscience.iop.org/ article /10.1088/1742-6596/801/1/012090
Pundra  Ajisaka.  2018. “Perlindungan  Hukum  Nasabah  Perorangan  Dalam  Transaksi  Di Pasar Valuta Asing,” Jurna; Jurist- Diction : Vol. 1 No. 2, November (2018), https ://www. researchgate.net/ publication /342670830_PERLINDUNGAN_HUKUM_NASABAH_ PERORANGAN_DALAM_TRANSAKSI_DI_PASAR_VALUTA_ASING
R.M Panggabean, “Keabsahan Perjanjian dengan Klausul Baku”, Jurnal Hukum, Vol 17, No 4, (Oktober 2010), https ://journal.uii.ac.id/IUSTUM/ article /view/3935
Tsui S. Ng, “Blockchain and Beyond,” Business Law Today (September 2017), https ://www. jstor.org/stable/10.2307/27031184.
Voraprapa Nakavachara and Kanis Saengchote, “Is Metaverse LAND a good investment? It depends  on  your  unit  of  account !”, Chulalongkorn  Business  School, https ://www. researchgate.net/ publication /358422585_Is_Metaverse_LAND_a_good_investment_It_ depends_on_your_unit_of_account .

## H A K   K E B E N D A A N   D A N   K E A B S A H A N   P E R J A N J I A N   K E B E N D A A N
V I R T U A L   L A N D D I   D A L A M M E T A V E R S E D I T I N J A U   B E R D A S A R K A N   K U H P E R D A T A
Wian Erlank, “ Introduction to Virtual Property: Lex Virtualis Ipsa Loquitur ,” Potchefstroom Electronic  Law  Journal, https ://www.researchgate.net/ publication /298395856_ Introduction _to_Virtual_Property_Lex_Virtualis_Ipsa_ Loquitur .

## C.   Internet
Andres  Guadamuz, “ Non-fungible  token s (NFTs)  and  Copyright”. WIPO  Magazine ,  20  Mei 2022 https ://www.wipo.int/export/sites/www/wipo_magazine/en/pdf/2021/wipo_ pub_121_2021_04.pdf.
Chris Dilella and Andrea Day, “Investors are paying millions for virtual land in the metaverse”, CNBC ,  20  Mei  2022. https ://www.cnbc.com/2022/01/12/investors-are-paying-millions- for-virtual-land-in-the-metaverse.html.
Decentraland , “Terms of Use,” Decentraland , 20 Mei 2022. https :// Decentraland .org/terms/ .
Erni Herawati , “Perkembangan  Benda  Dalam  Hukum  dan  Cara  Penyerahannya,” Business Law  Bina  Nusantar a,  20  Mei  2022, https ://business-law.binus.ac.id/2017/07/30/ perkembangan-benda-dalam-hukum-dan-cara-penyerahannya/.
Kye B et al., “ Educational applications of metaverse: possibilities and limitations ,” Journal of Educational Evolution For Health Professions Vol 18 , No. 32 , 19 Mei 2022. https ://www. ncbi.nlm.nih.gov/pmc/ articles /PMC8737403/.
Lely Maulida, “Tren NFT di Indonesia, Ekosistem, dan Minat Masyarakat”, Kompas .com , 28 Mei 2022. https ://tekno.kompas.com/read/2022/02/28/11110067/tren- nft -di-indonesia- ekosistem-dan-minat-masyarakat-?page=all.
PwC, “Virtual  and  Augmented  Reality  Could  Deliver  a  1.4  Trilion  Boost  to  The  Global Economy by 2030,” PwC , 23 Mei 2022. https ://www.pwc.com/id/en/media-centre/press- release/2020/english/virtual-and-augmented-reality-could-deliver-a-p1-4trillion-boost. html.2020.
Raisa Bruner, “Why Investors Are Paying Real Money For Virtual land”, The time , 20 Mei 2022. https :// time .com/6140467/metaverse-real-estate/.
Redaksi  Hukum  Online, “Cara  Untuk  Memperoleh  Hak  Milik  Melalui  Penyerahan,” Hukum Online , 20 Mei 2022. https ://www.hukumonline.com/berita/a/cara-untuk-memperoleh- hak-milik-melalui-penyerahan-lt5a72a1e93c48c?page=2
Robertson,  Adi. “Meta’s  Sci-Fi Haptic Glove  Prototype  Lets  You  Feel  VR  Objects  Using  Air Pockets,” The Verge ,  27  Mei  2022. https ://www.theverge.com/2021/11/16/22782860/ meta-facebook-reality-labs- soft - robotics - haptic -glove-prototype.
Si Pokrol, “Batalnya Suatu Perjanjian,” Hukum Online , 27 Mei 2022. https://www.hukumonline. com/klinik/a/batalnya-suatu-perjanjian-cl3520 (diakses pada 27 Mei 2022).
The Sandbox , “ The Sandbox Terms of Use,” The Sandbox , 20 Mei 2022.   https://www.sandbox. game/en/terms-of-use/.

## D.   Perundang­undangan

## Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2008 tentang Informasi dan Transaksi Elektronik
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2011 tentang Mata Uang
Peraturan Bank Indonesia Nomor 18/40/PBI/2016 tentang Penyelenggaraan Pemrosesan Peraturan Pemerintah Nomor 80 Tahun 2019 tentang Perdagangan Melalui Sistem Elektronik Peraturan Badan Pengawas Perdagangan Berjangka Komoditi Nomor 5 Tahun 2019 tentang Ketentuan Teknis Penyelenggaraan Pasar Fisik Aset Kripto

## H A K   K E B E N D A A N   D A N   K E A B S A H A N   P E R J A N J I A N   K E B E N D A A N
V I R T U A L   L A N D D I   D A L A M M E T A V E R S E D I T I N J A U   B E R D A S A R K A N   K U H P E R D A T A

## BIODATA PENULIS
Billa Ratuwibawa Nyimasmukti , saat ini penulis meraih gelar Sarjana Hukum pada tahun 2022 dari Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada. Artikel penelitian yang telah diterbitkan oleh penulis adalah “ Revitalizing the Mosques Function as a Means of Forming Muslim Scholars and Students in Indonesia ” pada Khalifa Journal of Islamic Education, Vol. 3 No. 2 (September 2019). Selain itu, penulis juga menghasilkan beberapa karya tulis ilmiah yang telah memenangkan beberapa kompetisi nasional dan memperoleh dana hibah Kementerian Pendidikan dan Kebudayaan dalam Program  Kreativitas  Mahasiswa  (PKM)  tingkat  Nasional,  diantaranya  “Biophilia  Prison:  Konsep Rumah Tahanan Hijau yang Lebih Humanis guna Menekan Budaya Kekerasan di Dalam Lapas dan Mendayagunakan Narapidana” dalam PKM-PIMNAS 33 tahun 2020, “Abandoned Quarries EcoTourism:  Konsep  Kawasan  Pariwisata  Terpadu  berbasis  Eco  Settlement  pada  Lubang  Bekas Galian Tambang di Kalimantan  Timur” dalam PKM  2021, “DisPata (Distribusi Pangan Kita): Sistem Manajemen Pendistribusian Surplus Makanan Berbasis Location Based Services (LBS) guna Mengoptimalkan Peran Masyarakat dalam Menghadapi Pandemi” dalam The National Scientific Writing  Competition  at  International  Conference  on  Science  Infrastructure  Technology,  and Regional Development 2020. Penulis dapat dihubungi melalui alamat e-mail: bwibawa9@gmail. com.
Mustika Setianingrum Wijayanti merupakan mahasiswa tingkat akhir departemen Hukum Bisnis Fakultas  Hukum  Universitas  Gadjah  Mada.  Penulis  mempunyai  minat  serta  ketertarikan  dalam bidang  hukum  bisnis  dan  teknologi.  Selama  masa  perkuliahannya,  penulis  turut aktif dalam kegiatan  akademik  hingga  non-akademik seperti kompetisi nasional contract drafting dengan tema berfokus pada Financial Technology Peer-to-Peer Lending (P2P), berbagai organisasi, hingga internship . Saat ini penulis sedang melakukan penelitian mengenai teknologi blockchain dan non- fungible  token (NFT)  serta  menjalani internship di startup teknologi  yang  juga  bergerak  dalam bidang teknologi blockchain . Penulis dapat dihubungi melalui alamat e-mail: mustika .hk@mail. ugm.ac.id, dan LinkedIn: Mustika Setianingrum Wijayanti .
Dewi Bella Juniarti lahir di Bogor pada tahun 1999. Ia meraih gelar Sarjana Hukum dari Fakultas Hukum  Universitas  Gadjah  Mada  pada  tahun  2022.  Selama  menempuh  pendidikan,  ia aktif berorganisasi  dalam  Forum Penelitian dan  Penulisan  Hukum  dan  Komunitas  Peradilan  Semu. Selain itu, dilain kesempatan ia mengikuti kompetisi seperti karya tulis ilmiah, perancangan kontrak dan turut serta aktif dalam beberapa konferensi. Penulisan yang pernah diterbitkan oleh penulis adalah jurnal berjudul Fullfilment of Defendant ’ s Right in Perma Number 4 of 2020 reviewed from Principle of Due Process of Law . Penulis dapat dihubungi via e-mail: dewi.bella.j@mail.ugm.ac.id.