-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
-
1702

## IMPLEMENTASI OBJEK JAMINAN KREDIT

## Trisa Mardeta Putri, Paramita Prananingtyas, Anggita Doramia Lumbanraja
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, UniversitasDiponegoro Email: trisamardeta26putri@gmail.com

## Abstract
The position of the creditor as  the holder of the Underwriting Right  has the priority in  paying off debts by the debtor. The collateral object for the land that is charged with the Underwriting Right has  a  certain  period  of  time,  but  if  the  Building  Use  Rights  object  that  is  charged  with  the Underwriting  Right  is  exhausted  before  the  debt  is  paid,  this  will  cause  problems.  This  research study about how does the legal power of the Right to Use of Building End and what efforts do the creditors to defend their rights. The nature of the study is normative juridical. The author found that if the object of the Right to Use of Building has ended, the previous holder of the Right to Use of Building is  not  entitled to  the collateral  object,  the  Mortgage Certificate  has an executorial  nature that protects the debtor's right to auction the object. Efforts can be made to extend the term of the Mortgage Rights and sell / pawn the debtor's assets to pay off debts.
Keywords : creditor ; mortgage objects .

## Abstrak
Kedudukan kreditor sebagai pemegang Hak Tanggungan mempunyai sifat yang diutamakan dalam pelunasan hutang oleh debitor. Objek jaminan atas tanah yang dibebankan dengan Hak Tanggungan memiliki  jangka  waktu  tertentu,  namun  apabila  objek  Hak  Guna  Bangunan  yang  dibebankan  Hak Tanggungan  habis  sebelum  hutang  dilunasi  maka  akan  menimbulkan  persoalan.  Penelitian  ini hendak mengkaji tentang bagaimana kekuatan hukum Hak Guna Bangunan yang berakhir dan apa upaya  yang  dilakukan  kreditur  untuk  mempertahankan  haknya.  Sifat  penelitian  adalah  yuridis normatif.  Penulis  menemukan  apabila  objek  Hak  Guna  Bangunan  telah  berakhir  maka  pemegang Hak  Guna  Bangunan  sebelumnya  tidak  berhak  atas  objek  jaminan  tersebut,    sertifikat  Hak Tanggungan  mempunyai  sifat  eksekutorial  yang  melindungi  hak  debitur  untuk  melakukan pelelangan atas objek tersebut. Upaya yang dapat dilakukan memperpanjang jangka waktu dari Hak Tanggungan dan menjual/menggadaikan harta kekayaan debitor guna pelunasan hutang.

## Kata Kunci: kreditur; hak tanggungan

## A. Pendahuluan
Lembaga perbankan memiliki fungsi sebagai penghimpun dan penyalur dana masyarakat, yang  salah  satu  implementasinya  dimasyarakat  merupakan  memberikan  kredit.  Perkreditan mencakup  aspek  pembangunan  seperti  bidang  perdagangan,  perindustrian,  perumahan, transportasi  dan  sebagainya  dalam  hal  tersebut  yang  menjadi  penunjang  bagi  pertumbuhan ekonomi negara. Sistem pengkreditan bertujuan melindungi masyarakat ekonomi lemah karena kesulitan menyediakan dana dalam mengembangkan dan memulai usaha. Sistem pengkreditan
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
-
1702
sebagai solusi untuk masyarakat mendapatkan dana lebih cepat, sebagian masyarakat ekonomi lemah  dapat  memanfaatkan  fasilitas  ini  guna  mengembangkan  usahanya  (Mangunkusumo, 1985).
Pada  prinsipnya  pencairan  kredit  oleh  bank  tidak  slalu  harus  diikuti  dengan  adanya agunan, karena jaminan sudah dianggap ada dengan melihat peluang dan prosepek usaha yang cerah dari calon  debitor. Penyaluran Kredit  yang bersifat  ekspansif tersebut  di  satu  sisi  sudah barang tentu sangat menguntungkan masyarakat karena akan dapat dengan mudah memperoleh dana  (dalam  bentuk  kredit  atau  pinjaman  bank)  tanpa  harus  disertai  syarat  yang  rumit  dan merepotkan.
Bank  sebagai  lembaga  yang  menyalurkan  dana  ke  masyarakat,  salah  satunya  dalam bentuk pinjaman. Pinjaman yang diberikan seringkali menimbulkan kerugian pada bank. Faktor yang menyebabkan kerugian karena nasabah atau debitor tidak dapat mengembalikan sejumlah uang pinjaman dan sejumlah  bunga hutang debitor.  Suatu  pinjaman bank secara ekspasif atau pemberian  pinjaman  tanpa  agunan  sering  kali  mengakibatkan  kemacetan  kredit,  disebabkan bank  tidak  tepat  dalam  melakukan balancing  of  interest yakni  memadukan  antara  orientasi keuntungan  debitor  untuk  menjaring  seluruh  peluang  bisnis,  guna  pengembalian  dana  –  dana yang sudah disalurkan (Khoidin, 2017).
Hak  Tanggungan  merupakan  hak  atas  tanah  yang  dibebani  hak  istimewa,  memberikan kedudukan  yang  diutamakan  bagi  kreditur  untuk  mendapatkan  pelunasan  hutang.  (Harsono, 1999).  Bahwa  dalam  hal  ini  kreditur  mempunyai  hak  atas  tanah  untuk  menjual  dan mengeksekusi,  objek  jaminan  yang  diberikan  debitur  guna  pelunasan  hutang  apabila  debitur tidak dapat memenuhi prestasinya.
Hak  jaminan  bersifat  hak  kebendaan  adalah  memberikan  langsung  kekuasaan  terhadap bendanya. Tujuan pemberian hak jaminan khusus yang bersifat dari kebendaan itu adalah untuk memberikan  hak verhaal (hak  meminta  pemenuhan  piutang)  kepada  debitur  manakala  dia wanprestasi.  Pemenuhan  diambil  dari  hasil  penjualan  benda  –benda  milik  debitur.  Ciri  yang khas dari sifat kebendaan pada hak – hak jaminan adalah dapat dipertahankan dari siapapun dan senantiasa mengikuti bendanya ( droit de suite, zaakgevolg ). Artinya, hak jaminan yang bersifat kebendaan senantiasa mengikuti bendanya di tangan siapapun benda tersebut berada (Sumardi, 1985).
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Hak  jaminan  bersifat  perorangan  menimbulkan  hubungan  langsung  antara  perorangan yang  satu  terhadap  yang  lain.  Jaminan  yang  bersifat  perorangan  memberikan  hak verhaal kepada  kreditur  terhadap  perorangan  lain  selaku  penjamin  (penanggung)  manakala  debitur tidak dapat memenuhi prestasinya. Pihak penjamin dapat terlebih dahulu meminta agar kreditur mengajukan tuntutan terhadap harta kekayaan debitur (Khoidin, 2017).
Hak  Guna  Bangunan  memiliki  batas  waktu  25  tahun,  dalam  jangka  waktu  tersebut  hak guna  bangunan  dapat  dipergunakan  dengan  cara  dikelola  maupun  dijaminkan.  Hak  guna bangunan  yang  dijaminkan  pada  saat  itu  masih  memiliki  rentang  waktu  sebelum  habis  masa keberlakuannya, sehingga bank menerima objek hak guna bangunan tersebut sebagai jaminan, namun  ternyata  masa  berlaku  dari  hak  guna  bangunan  tersebut  habis  sebelum  utang  atas jaminan  hak  guna  bangunan  sebagai  objek  hak  tanggungan  yang  dibebankan  kepada  debitur dilunasi.  Sehingga hal  ini menimbulkan permasalahan terhadap kekuatan  hukum  dari jaminan hak guna bangunansebagai objek hak tanggungan.
Teori–teori yang digunakan dalam penulisan ini adalah Teori Perjanjain, Teori Perjanjian merupakan  perjanjian  jaminan  bersifat accessoir (tambahan)  yaitu  senantiasa  merupakan perjanjian  yang  dikaitkan  dengan  perjanjian  pokok.  Perjanjian  dalam  proses  pengkreditan mempunyai  dua  jenis  perjanjian  yaitu  perjanjian  pokok  dan  perjanjian  tambahan.  Perjanjian pokok ialah perjanjian yang mengikatkan antara kreditor dan debitor, berkaitan dengan hutang yang  akan  dipinjam.  Perjanjian  tambahan  merupakan  perjanjian  pelengkap  berisi  tentang agunan/  jaminan  yang  diberikan  debitor  sebagai  bentuk  kesanggupan  debitor  untuk  melunasi hutangnya,  adapun  bentuk  jaminan  yang  seringkali  diterima  oleh  bank  seperti  Hak Tanggungan,  Jaminan  fidusia  dan  sebagainya.  Perjanjian  penjaminan  secara  tersendiri merupakan tambahan yang dikaitkan dengan perjanjian pokok tersebut (Sofwan, 2007).
Ketentuan  umum  mengenai  persetujuan  diatur  didalam  Bab  II  sedangkan  ketentuan khusus  diatur  didalam  Bab  V  s/d  XVIII  ditambah  Bab  VII  A.  Ketentuan  –  ketentuan  umum mengenai terjadinya dan hapusnya perikatan seperti yang terdapat dalam Bab I dan Bab IV pun bertalian dengan perikatan yang terjadi karena persetujuan.(Setiawan, 1986) Menurut ketentuan Pasal  1313  KUHPerdata  menyatakan  bahwa  “Suatu  perjajian  adalah  suatu  perbuatan  dengan mana  satu  orang  atau  lebih  mengikatkan  dirinya  terhadap  satu  oranglain  atau  lebih ” (KITAB UNDANG - UNDANG HUKUM PERDATA, 2013) .
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
-
1702
Teori  Eksekusi  adalah  ketentuan  mengenai  eksekusi  lahir  dari  suatu  janji  ( beding )  yang diberikan  oleh  pemberi  hak  jaminan  kepada  penerima  hak,  yaitu  janji  untuk  menjual  benda jaminan atas kekuasaan  sendiri  ( beding van  eigenmachtige verkoop ). Dalam  gadai, hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri diberikan oleh Undang – Undang Pasal 1155 KUHPerdata yang berbunyi
“Seorang kawan waris yang telah memindatangankan seluruhnya atau sebagian apa yang tlah di bagikan kepadanya, tidaklah dapat meminta pembatalan pemisahan harta peninggalan atas alasan  telah  terjadi  paksaan  atau,  penipuan  jika  pemindahtanganan  itu  dilakukan  sesudah terhentinya paksaan atau sesudah diketahuinya penipuan tersebut” (Muljadi, 2006).
Hipotik dan Hak Tanggungan harus diperjanjikan oleh debitur dengan kreditur. Pemberi dan  penerima  Hak  Tanggungan  tingkat  pertama  dapat  memperjanjikan  hak  untuk  menjual obyek  Hak  Tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  jika  debitur  wansprestasi.  Janji  tersebut, terutama dalam hipotik, pada awalnya diatur dalam Pasal 1178 ayat (2) Kitab Undang-Undang Hukum  Perdata,  Agar  janji  untuk  menjual  atas  kekuasaan  sendiri  yang  tercantum  dalam  akta pemberian  hak  tanggungan  yang  dibuat  debitur  dan  kreditur  mempunyai  kekuatan  mengikat, maka harus didaftarkan.
Berkenaan dengan hak – hak kreditur tersebut diatas, bagaiaman untuk jaminan – jaminan yang  memiliki  jangka  waktu  terbatas.  Jaminan  yang  memiliki  jangka  waktu  terbatas  salah satunya adalah Hak Tangguangan. Adapun contoh kasus, jaminan seorang debitur kepada bank berupa tanah bersetifikat Hak Guna Bangunan pada waktu terjadinya kesepakatan/penandatangan perjanjian kredit, masa berlaku dari jaminan hak atas tanah masih berlaku, seiring perjalanan waktu pengkreditan, bank tidak menyadari bahwa jangka waktu dari jaminan  debitur  tersebut  berakhir  sedangkan  jatuh  tempo  waktu  pelunasan  hutang  debitur masih  lama.  Jaminan  hak  guna  bangunan  yang  sudah  berakhir  maka  akan  dikembalikan penguasaanya  ke  negara,  kreditur  yang  memegang  jaminan  tersebut  tidak  memiliki kewenangan  atas  bangunan  itu.  Kreditur  masih  memiliki  haknya  atas  pelunasaan  hutang  oleh debitur  karna  dasar  perjanjian  pokok  utang  piutang  tidak  hapus  meskipun  berakhirnya perjanjian tambahan.
Berdasarkan  dari  jurnal  penelitian  penulis  lain,  memiliki  perbedaan  dalam  pembahasan dan  rumusan  masalah  yang  terdapat  dalam  jurnal  ini,  salah  satu  contohnya  adalah  jurnal penelitian  yang  berjudul  “perlindungan  hukum  pemegang  hak  tanggungan  yang  obyeknya dikuasai pihak ketiga berdasarkan perjanjian sewa menyewa” menjelaskan bahwa perlindungan
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
hukum terhadap pemegang objek Hak Tanggungan yang sudah dialihkan melalui jual beli  atau jaminan hutang kepada  kreditor, tidak membatalkan perjanjian sewa menyewa tersebut  antara debitor  (sebagai  pemegang  hak  tanggungan  sebelumnya)  dan  pihak  ketiga  (penyewa). Berdasarkan Pasal 1576 BW. Berbunyi sebagai berikut:
“Pelaksanaan  dijualnya  barang  yang  disewa,  suatu  persewaan  yang  dibuat  sebelumnya, tidaklah  diputuskan  kecuali  apabila  ini  telah  diperjanjikan  pada  waktu  menyewakan barang. Jika ada suatu perjanjian yang demikian, si penyewa tidak berhak menutut suatu ganti  rugi  apabila  tidak  ada  suatu  janji  yang  tegas,  tetapi  jika  ada  suatu  janji  seperti tersebut belakangan ini,  ia tidak diwajibkan mengosongkan barang  yang disewa, selama ganti rugi yang terutang belum dilunasi.”
Tanggung jawab kreditor sebagai pemegang Hak Tanggungan yang baru ialah mengausai dan mengeksekusi dari objek tersebut. Kreditor tidak memiliki Tanggung jawab apapun kepada penyewa  untuk  memberikan  ganti  rugi,  namun  perjanjian  sewa  menyewa  sebelumnya  tidak dapat  dibatalkan. Penyewa harus merelakan objek Hak Tanggungan  yang dikuasainya apabila kreditor meneksekusi objek tersebut, persoalan ganti kerugian bisa dimintakan kepada debitor. Sedangkan  dalam  jurnal  ini  penulis  membahas  tentang  eksekusi  objek  hak  tanggungan  yang sudah  habis  masa  keberlakuannya  sebelum  utang  dari  debitur  terselesaikan.  Penulis memfokuskan upaya  yang harus dilakukan oleh kreditur untuk  tetap mempertahankan haknya mendapatkan pelunasan hutang. Kedudukan kreditur yang awalnya sebagai preferen/diistimewakan  berubah  menjadi  kreditur  kongkuren,  tentunya  hak  istimewa mendapatkan pelunasan hutangpun berakhir.
Jurnal  dari  penelitian  lain  yang  berjudul  “pembebanan  hak  tanggungan  terhadap  objek tanah yang belum terdaftar bersamaan permohonan pendaftaran tanah pertama kali” membahas tentang proses pembebanan objek Hak Tanggungan yang belum terdaftar di Kantor Pertanahan. Bahwa  secara  yuridis  hal  ini  diizinkan  menurut  Pasal  10  ayat  (3)  Undang–undang  Hak Tanggungan  Nomor  4  Tahun  1996.  Pelaksanaan  proses  pembebanan  hak  tanggungan  dan perdaftaran tanah pertama kali terhadap objek tanah  memiliki resiko tertentu. Hal ini berkaitan dengan  informasi  data  objek  tanah  yang  belum  ada  sebelumnya  sehingga    pembebanan  hak tanggungan  tersebut  dikhawatirkan penilaiannya berakibat  kerugian bagi pihak ketiga (Bank). Bank  menerapkan  prisip  kehati–hatian  dalam  memberikan  kredit  kepada  debitor.  Kegiatan pendaftaran  objek  tanah  pertamakali  kadangkala  ditemukan  sengketa  sehingga  apabila  hak tanggungan tersebut  berjalan beriringan, dikhawatirkan perncairan kreditpun akan bermasalah karena Bank tidak memiliki jaminan bahwa objek Hak Tanggungan tersebut dinyatakan bersih
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
-
1702
bebas sengketa (Imron, A, 2014). Sedangkan pembahasan jurnal ini, mengkaji tentang kekuatan hak  guna  bangunan  yang  sudah  habis  masa  berlakunya,  namun  masih  sebagai  objek  hak tanggungan  atas  utang  debitur  yang  belum  dilunasi.  Bahwa  sebelumnya  kreditur  yang berkedudukan sebagai kreditur preferen berubah menjadi kreditur kongkuren, karna objek dari jaminan hak tanggungan tersebut menjadi hapus.
Eksistensi  Hak  Tanggungan  Sebagai  Lembaga  Jaminan  Hak  Atas  Tanah  (Tinjauan Filosofis)  membahas  tentang  Lembaga  Jaminan  (Hak  Tanggungan)  menjadi  solusi  bagi  para pengusaha  yang  akan  merintis  karir  maupun  yang  akan  mengembangkan  usahanya. Perkembangan ekonomi yang begitu pesat menjadikan persaingan usaha semakin ketat. Pelaku usaha harus memiliki langkah untuk tetap mempertahankan usahanya dengan melakukan kredit di  bank. Pengkreditan menunjang untuk  pelaku usaha bergerak cepat  menyediakn modal agar dapat  menggerakan roda ekonominya.  Kemunculan hak tanggungan sebagai  lembaga jaminan hak  sangat  mendukung,  sekaligus  dengan  masuknya  investor  asing  ke  Indonesia  serta terbukanya kemungkinan bagi WNA/badan hukum asing untuk mendapat hak pakai atas tanah Negara dan menjadikannya sebagai jaminan untuk memperoleh modal/kredit di Indonesia guna menunjang kegiatan perekonomian di Indonesia. (Nurjannah, 2018) sedangkan dalam jurnal ini membahas  tentang  objek  hak  tanggung  sebagai  jaminan  atas  utang,  yang  habis  masa keberlakuannya  sebelum  utang  atas  jaminan  tersebut  dilunasi  oleh  debitur,  yang  mana mengakibatkan  perubahan  kedudukan  dari  pihak  kreditur  sebagai  kreditur  preferen  menjadi kreditur kongkuren.

## B. Metode Penelitian
Pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  normatif.  Penelitian  ini  berupa penelitian  perpusatakaan  atau  studi  dokumen,  yang  mengumpulkan  peraturan-peraturan  yang tertulis atau bahan – bahan hukum yang lain yang menunjang penelitian ini.

## C. Hasil Dan Pembahasan
1. Kekuatan hukum dari hak guna bangunan sebagai objek hak tanggungan yang dalam masa jaminannya sudah habis masa berlakunya
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Perjanjian  ( Verbintenis) merupakan  hubungan  antara  dua  orang  atau  lebih  untuk melaksanakan  sebuah  prestasi  dan  memperoleh  prestasi,  berkaitan  dengan  harta  kekayaan, sekaligus  membuat  peraturannya  sendiri  dan  harus  disepakati  oleh  para  pihak,  berlaku seperti  undang  –  undang  bagi  para  pihak  yang  membuatnya  (Harahap,  1982).  Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada orang lain atau dimana dua orang atau  lebih  itu  saling  menentukan  kehendaknya  untuk  melaksanakan  sesuatu.  Suatu  hal tersebut,  dibuat  bentuknya  sebagai  perjanjian  dapat  diaplikasikan  sebagai  rangkaian perkataan  yang  mengandung  janji–janji  tentang  kesanggupan  terhadap  prestasi  yang diucapkan  melaui  lisan  atau  tertulis  dan  pemenuhan  kehendak  yang  diinginkan  para  pihak (Subekti, 1987).
Berdasarkan  pendapat  Wirjono  Prodjodikoro,  menyatakan  perjanjian  adalah  suatu hubungan  hukum  berhubungan  dengan  harta  benda  kekayaan  antara  dua  pihak  atau  lebih, Adapun kedudukan salah satu pihak berjanji untuk melakukan sesuatu keinginan  sedangkan disisilain  untuk  tidak  melakukan  sesuatu  hal,  sedangkan  pihak  lain  menuntut  pelaksanaan janji itu (Prodjodikoro, 1981). Para ahli lain mengatakan salahsatunya, menurut R.Setiawan, perjanjian merupakan  suatu  rangkaian perbuatan  hukum  yang harus ditaati oleh para pihak yang  bersepakat  uutuk  mengikatkan  dirinya  atau  saling  menentukan  kehendak  dirinya terhadap  satu  orang  atau  lebih  (Setiawan,  1987).  Sri  Soedewi  Masjchoen  Sofwan, berpendapat  bahwa  perjanjian  merupakan  perbuatan  hukum  dimana  seseorang  atau  lebih mengikatkan dirinya terhadap seorang lain atau lebih (Masjchoen,S, 2003).
Peristiwa  hukum  dengan  pemenuhan  prestasi  salah  satunya  ialah  perjanjian  utang piutang  uang  berhubungan  erat  bersama  harta  kekayaan  termasuk  ke  jenis  perjanjian pinjam–meminjam. Hal ini berdasarkan peraturan bab ketiga belas buku ketiga KUHPerdata Pasal  1754  kuh  perdata  menyebutkan,  bahwa  pinjam  –  meminjam  merupakan  perjanjian dengan  mana  salah  satu  pihak  memberikan  kepada  pihak  lain,  suatu  jumlah  tertentu berbentuk  benda  atau  barang  dapat  habis  karena  pemakaian,  sedangkan  dilain  sisi  pihak yang menerima tersebut harus memenuhi syarat akan mengembalikan sejumlah dengan jenis dan kondisi semula (Supramono, 2013).
Konsep dan filosofi hak jaminan atas tanah dalam hukum Adat berbeda dengan hukum Barat.Dalam Hukum Adat menggunakan tanah sebagi jaminan hutang merupakan perbuatan persiapan.  Artinya  pada  saat  peminjam  menerima  pinjaman,  maka  seketika  itu  sudah
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
-
1702
ditetapkan  tanah  pertanian  yang  akan  dipakai  sebagai  benda  jaminan  pelunas  hutang ( delgingsoverenkomst ).  Dengan  demikian  maka  perjanjian  uang  itu  diganti  dengan perjanjian  tanah  (Syamsul,  2001).  Gadai  Tanah  dalam  hukum  adat  merupakan  salah  satu bentuk  trandaksi  jual  tanah.Oleh  karna  itu  tanah  yang  digadaikan  dikuasai  dan  diambil manfaatnya  oleh  pemberi  pinjaman.  Tidak  hanya  itu  pemberi  pinjaman  (yang  menurut konsep  hukum  barat  disebut  kreditur)  dapat  memiliki  tanah  untuk  selamanya  jika  dijual kepadanya  atau  jika  peminjam  tidak  dapat  melunasi  hutangnya.  Ciri–ciri  ini  tidak  terdapat dan bahkan dilarang dalam hak jaminan menurut Hukum Barat.
Penggunaan istiah “Tanggungan” juga sulit dicari padangannya dalam bahasa inggris. Berbeda  dengan  kata hipotik atau mortgage yang  sudah  mendunia  dan  dikenal  banyak negara baik  yang menganut sistem hukum Anglosaxon ( mortagage ) maupun sistem hukum Romawi  ( hipotik ).(Undang  -  undang  Nomor  5  tahun  1960  tentang  Peraturan  dasar  pokok agraria,  1960)  Iming  Tesalonika  mencoba  menterjemahkan  kata  “Tanggungan”  dengan “ Encumbrance ”,  sehingga  istilah  hak  tanggungan  diterjemahkan  menjadi Encumbrance Right .
Hak  Guna  Bangunan  mempunyai  sifat  kepemilikan  horizontal.  Bahwa  pemilik bangunan  diatas  sebuah  tanah  seringkali  bukan  orang  yang  sama  dengan  pemilik  tanah. Pemilik  hak  guna  bangunan  yang  berdiri  diatas  tanah  berstatus  hak  milik,  mempunyai jangka  waktu  paling  lama  tigapuluh  tahun,  namun  dapat  melakukan  perpanjangan  melalui negosiasi  kepada  pemilik  tanah  menurut  (Peraturan  pemerintah  Nomor  40  tahun  1996 tentang Hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai  atas tanah, 1996). Proses  yang harus  dilakukan  pertama,  datang  ke  Badan  Pertanahan  Nasional  untuk  melakukan pemberitahuan bahwa hak atas tanah tersebut dilakukan perpanjangan penguasannya kepada pemegang  Hak  Guna  Bangunan  sebelumnya.  Apabila  hak  atas  tanah  yang  berubah  atau turun  status  haknya  maka  segala  pembebanan  hak  diatas  tanah  tersebut  menjadi  hapus dengan  kata  lain  akan  ada  perjanjian  baru  antara  pemegang  Hak  Guna  Bangunan  dengan Pemilik Hak atas tanah.
Pertimbangan  kreditor  melakukan  penilaian  secara  seksama  dijamin  oleh  undang- undang sebagaimana ditentukan dalam Pasal 8 UU Perbankan (Undang - undang Nomor 10 Tahun1998  Tentang  Perbankan,  1998).  Bahwa  dalam  kegiatan  menyalurkan  kredit,  bank harus  mempunyai  keyakinan  berdasarkan  analisis  yang  benar  atas  latar  belakang  debitior
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
-
1702
dan itikad baik bertujuan untuk bertanggung jawab dengan perjanjian kredit, diiringi dengan kejujuran  memberikan  segala  bentuk  informasi  yang  dibutuhkan  bank.  Hal  ini  berkaitan dengan  kemampuan  dan  kesanggupan  debitor  secara  harta  kekayaan  dimilikinya,  untuk melunasi  utang  atau  mengembalikan  pembiayaan  dimaksud  sesuai  dengan  yang diperjanjikan. Keyakinan yang dimaksud sebelum memberikan kredit, akan muncul apabila bank  melakukan  penilaian  secara  seksama  terhadap  watak,  kemampuan,  modal,  agunan, dana prospek usaha dari debitor (Ngadenan, 2010).
Ketentuan  yang  ditetapkan  oleh  pihak  Bank  merupakan  bentuk  dari  antisipasi  bank untuk  menghindari  persoalan  kredit  macet  atau  kredit  yang  terhambat  pelunasannya  oleh debitur.Kriteria  sedemikian  tersebut  mengingat  tujuan  dari  kreditor  meminta  jaminan tersebut apabila debitur cidera janji atau tidak dapat melunasi dari kredit  yang dibebankan. Kreditor  menginkan  dari  jaminan  debitur  karna  apabila  harus  dilaksanakannya  eksekusi letak  dari  jaminan  yang  strategis  dapat  mrenjamin  “harga  yang  tinggi”  untuk  dibawak  ke pelelangan  selain  itu  peminat  dari  peserta  lelang  pada  benda  jaminan  akan  lebih  banyak karna  dianggap  menguntungkan.  Namun  pada  pratiknya  apabila  debitur  sudah  mulai tersendat  untuk  melunasi  kredit,  maka  biasanya  pihak  bank  akan  menawarkan  kepada debitur  untuk  menjual  benda  jaminan  tersebut  kepada  pihak  lain  terkait  hal  ini  pihak  lain tersebut (pembeli) akan dibantu untuk dicarikan oleh pihak bank, yang gunannya agar pihak lain tersebut dapat melanjutkan dari kredit yang belum selesai oleh debitur sebelumnnya.
Hak  Guna  Bangunan  sudah  habis  sedangkan  kredit  dari  debitor  belum  selesai  maka dengan secara langsung agunan yang meletak pada Hak Bangunan tersebut hapus atau Hak Tanggungan  dari  kredit  tersebut  hilang.Sedangkan  hapusnya  Hak  Tanggungan  tidak  lagi sebagai jaminan secara khusus berdasarkan kedudukan istimewa kreditor,  melainkan hanya sebagai  jaminan  umum  berdasarkan  pasal  1131  KUHPerdata.Dengan  demikian  dapat merugikan  kreditor  karna  kehilangan  dari  haknya  atas  jaminan  benda  yang  menjadi  Hak Tanggungan  sebelumnya.  Namun  kreditor  dapat  mempertahankan  dari  haknya  untuk  tetap mendapatkan pelunasan hutang, karna segala barang milik debitur yang bergerak serta, yang akan ada, menjadi jaminan atas hutang – hutang yang dimiliki debitur.
Berdasarkan  ketentuan  Pasal  diatas  maka  terhadap  objek  jaminan  berupa  Hak  Guna Bangunan  yang    masa  jaminannya  telah  habis  masa  berlakunya  kembali  kepada  ketentuan tersebut  diatas.  Setelah  terjadinya  objek  jaminan  berupa  Hak  Guna  Bangunan  yang  masa
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
-
1702
jaminannya sudah habis  maka kedudukan istimewa  yang sebelumnya dimiliki kreditur ikut hapus seiring dengan habisnya masa jaminan Hak Guna Bangunan yang dibebankan dengan Hak  Tanggungan  tersebut  habis,  hal  ini  berdasarkan  ketentuan  Pasal  18  UUHT  tentang hapusnya  Hak  Tanggungan  karena  hapusnya  hak  atas  tanah  yang  dibebankan  dengan  Hak Tanggungan.  Setelah  kedudukan  kreditur  berubah  yang  sebelumnya  kreditur  preferen menjadi  kreditur  konkuren  maka  pembagian  atas  pelunasan  utang  tersebut  berdasarkan ketentuan  Pasal  1132  UUHT  yang  menerangkan  barang–barang  milik  debitur  menjadi jaminan bersama bagi kreditur lainnya kecuali ada hal–hal tertentu untuk didahulukan.
2. Upaya Hukum Pihak Kreditur Hak Tanggungan Dengan Objek Hak Guna Bangunan Yang Masa Jaminannya Sudah Habis Masa Berlakunya
Wanprestasi  senantiasa  diawali  dengan  hubungan  kontraktual  ( characteristics  of default  is  always  preceded  by  a  contarctual  relationship). Kontrak  merupakan  bentuk instrument  yang  secara  khusus  mengatur  hubungan  hukum  antara  dua  orang  atau  lebih menurut  kepentingan  yang  bersifat  privat/perdata.  Hal  ini  berkaitan  tentang  kehendak  dari para  pihak  untuk  menentukan  presetasi  sehingga  akan  melahirkan  peraturan  yang  harus dipatuhi  keduanya.  Kepentingan  masyarakat  individu  dalam  kontrak  sangat  diutamakan namun  selain  dari  pada  itu  harus  mempetimbangkan  kepentingan  masyarakat  umum. Kepentingan  masyarakat  umum  meliputi  peraturan  yang  hidup  dan  berkembang dimasyarakat  menjadi  sebuah  hal  yang  tidak  dapat  dikesampingkan  untuk  pertimbangan dalam  pembuatan  kontrak  seperti  norma  kesusilaan,  ketertiban  umum,  agama  dan sebagainya. (Varia, 2008)
Konsep  prestasi  merupakan  domain  dalam  hukum  perdata.  Berdasarkan  pasal  1234 KUHPerdata  menyatakan  tujuan  dari  perikatan  yaitu  untuk  memberikan  sesuatu,  berbuat sesuatu  atau  tidak  berbuat  sesuatu.  Penjelasan  maksud  dari  memberikan  sesuatu  ialah tindakan  dari  salah  satu  pihak  untuk  memenuhi  kewajiban  memberikan  prestasi  baik  dalam bentuk  benda  atau  perbuatan  apapun  yang  sudah  disepakati,  disisilain  ada  pihak  yang mempunyai hak untuk menerima atas pemenuhan prestasi tersebut. Dimaksud dengan berbuat sesuatu  adalah  menyerahkan  hak  milik  atau  memberikan  kenikmatan  atas  sesuatu  benda. Tidak  berbuat  sesuatu  adalah  perbuatan  tidak  melakukan  apapun  demi  kepentingan  prestasi tersebut. Apabila ketentuan tersebut tidak dijalankan sesuai dengan peraturan yang disepakati maka akan menimbulkan wanprestasi berakibat merugikan salah satu pihak dan memberikan keuntungan bagi pihak lain. (Yahman, 2014)
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
-
1702
Berdasarkan  dari  uraian  diatas  yang  mana  membahas  tentang  prestasi  menurut ketentuan  Pasal  1234  KUHPerdata.  Bahwasanya  wanprestasi  merupakan  suatu  perbuatan yang diawali dengan perjanjian, perbuatan yang dimaksud dapat berupa berbuat sesuatu, tidak berbuat  sesuatu,  memberikan  sesuatu.  Dikaitkan  dengan  persoalan  diatas  yang  Hak  Guna Bangunan  sudah  habis  masa  berlakunya  termasuk  dalam  perbuatan  wanprestasi.  Mengapa demikian  karna  izin  Hak  Guna  Bangunan  yang  sudah  habis  berlakunya,  sedangkan  jangka waktu  dari  perjanjian  kredit  belum  jatuh  tempo,  maka  apabila  izin  Hak  Guna  Bangunan tersebut  sudah  habis  sebelum  diperpanjangnya  mengakibatkan  Hak  Guna  Bangunan  yang dibebankan dengan Hak Tanggungan tersebut ikut hapus. Jadi atas perjanjian kredit tersebut dengan jaminan objek Hak Guna Bangunan menjadi hapus.
Perpanjangan  hak  adalah  proses  pengajuan/permohonan  guna  penambahan  jangka waktu izin menguasai/mengelola hak atas tanah berstatus Hak Guna Bangunan yang sebentar lagi akan habis masa keberlakuannya, pejabat yang berwenang memberikan izin perpanjangan jangka  waktu  ialah  Badan  Pertanahan  Nasional,  kepada  pemegang  hak  atas  tanah  tersebut. Pengertian pembaruhan hak adalah Proses pendaftaran/permohonan guna pembaruhan/pemulihan  atas  status  hak  atas  tanah  yang  tidak  berlaku  lagi  dikarenakan  telah berakhir masa keberlakuannya sehingga pemegang hak atas tanah tersebut  diharuskan untuk melakukan pendaftaran baru kepada pejabat yang berwenang untuk dapat mepergunakan hak atas tanah itu. (Retno, 2008)
Sertifikat  hak  tanggungan  merupakan  alat  pembuktian  yang  kuat  bagi  adanya  hak (kewenangan)  bertindak  bagi  kreditur  untuk  melindungi  kepentingannya.  Kekuatan  dari pembubuhan  kata-kata  DEMI  KEADILAN  YANG  BERDASARKAN  KETUHANAN YANG  MAHA  ESA,  dalam  sertifikat  itu.  Ditafsirkan  sebagai  alat  pembuktian  sempurna untuk  melaksanakan  eksekusi    tanpa  harus  adanya  putusan  pengadilan  dan  melindungi kepentingan  kreditur.  Pada  suatu  keadaan  debitor  berada  dalam  kondisi  wanprestasi  (cidera janji)  maka  kreditor  mempunyai  hak  untuk  dapat  mengeksekusi  secara  langsung  barang- barang  milik  debitur  yang  menjadi  agunan  melalui  proses  penyitaan  dan  penjualan  lelang. Bahwa  kreditor  pemegang  jaminan  hak  tanggungan  merupakan  kreditur  kongkuren  artinya kreditur  tersebut  memiliki    hak  prioritas  untuk  mendapatkan  pembayaran  secara  lebih  awal. (Pertiwi, 2013)
Pada  praktiknya  bank  mengindari  jalan  terakhir  untuk  menyita  barang  dari  debitur. Bank lebih berusaha untuk mempertahankan kredit dari debitur untuk dibayar secara berkala sesuai  perjanjian.  Pelaksanaan  dilapangan  yang  sering  dilakukan  bank  untuk  membantu
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
-
1702
debiturnya  adalah  menjadwalkan  kembali  kredit  bersangkutan.  Apabila  upaya  pencegahan oleh  bank  untuk  menghindari  kredit  macet  gagal  dan  debitur  masih  tidak  dapat  membayar hutangnya  maka  pihak  bank  akan  melelang  jaminan  milik  debitur  sebagai  pemenuhan hutangnya.
Bank sebagai lembaga penyedia kredit harus berhati – hati dalam memberikan penilaian terhadap  calon  debitur  dan  objek  jaminan  yang  akan  dijaminkan.  Hal  ini  berkaitan  dengan jangka  waktu  dan  kemampuan  dari  debitur  untuk  melunasi  hutangnya  sebelum  jatuh  tempo kredit  berakhir.  Jaminan  hak  guna  bangunan  memiliki  jangka  waktu  tertentu  sehingga  bank seharusnya  menyesuaikan  antara  masa  pembenanan  hak  guna  bangunan  sebagai  objek  hak tanggungan dan jangka waktu pelunasan kredit debitur. Apabila masa dari hak guna bangunan akan  berakhir,  sedangkan  objek  tersebut  masih  dalam  jaminan  hak  tanggungan  maka pemegang  hak  atas  tanah  (HGB-nya)  segera  melakukan  perpanjangan  agar  sertifikat  HGB masih tetap berlaku.
Jangka  waktu  hak  guna  bangunan  yang  sudah  berakhir  namun  masih  dibebankan dengan hak tanggungan, artinya kekuataan atas tanah tersebut tidak ada lagi yang berwenang pada  objek  hak  atas  tanah  (HBG)  habis  masa  keberlakuannya,  kembali  ke  negara,  jadi kekuatan  dari  objek  tersebut  sebagai  Hak  tanggungan  juga  ikut  hapus.  Akibat  atas berakhirnyanya  jangka  waktu  benda  yang  dijaminkan  sekaligus  menghapus  pembebanan objek tersebut dari jaminan hutang debitur.
Berdasarkan ketentuan Pasal 18 Ayat (1) UUHT huruf d bahwa sebab-sebab hapus Hak Tanggung  diantaranya,  hapusnya  hak  atas  tanah  yang  dibebani  Hak  Tanggungan,  dengan demikian apabila masa waktu dari izin Hak Guna Bangunan yang di bebani Hak Tanggungan sudah  habis,  sebelum  jatuh  tempo  dari  masa  utang  piutang  debitur,  maka  akibatnya  Hak Tanggungan  yang  membebani  dari  objek  Hak  Guna  Bangunan  tersebut  ikut  hapus  seiring berakhinya Hak Guna Bangunannya.
Berdasarkan  ketentuan  Pasal  18  Ayat  (4)  UUHT  menerangkan  hapusnya  Hak Tanggungan  karena  hapusnya  hak  atas  tanah  yang  dibebani  Hak  Tanggungan  tidak menyebabkan  hapusnya  hutang  yang  dijamin.  Dengan  demikian  utang  yang  dimiliki  debitur tidak semerta- merta hapus atau berakhir, kreditur masih mempunyai hak untuk mendapatkan pelunasan  hutang  terkait  dengan  ini  ada  ketentuan  yang  mengaturnya  yaitu  Pasal  1131 KUHPerdata  bahwa  segala  harta  benda  milik  debitur  baik  yang  bergerak  maupun  tidak bergerak,  yang  ada  maupun  yang  akan  datang  menjadi  jaminan  atas  piutang  atau  perikatan yang  dimilikinya.Meskipun  apabila  dikembalikan  pada  Pasal  1  UUHT  yang  mengatakan
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
bahwa  Pemberi  Hak  Tanggungan  memiliki  kedudukan  yang  diutamakan  dari  kreditur  – kreditur lainnya namun hal ini dianggap berakhir bagi kreditur dikarenakan sudah berakhirnya masa dari pembebanan Hak Tanggungan tersebut.
Demikian  dapat  dikatakan  bahwa  kedudukan  dari  kreditur  preferen  sudah  berakhir seiring dengan berakhirnya atau hapusnya dari pembebanan Hak Tanggungan atas Hak Guna Bangunan  yang  sudah  berakhir  jangka  waktunya.  Maka  kedudukan  dari  kreditur  berubah menjadi  kreditur  kongkuren  yang  mana  diatur  dalam  ketentuan  1131  KUHPerdata  yang dimaksud  diatas  serta  berdasarkan  ketentuan  Pasal  1132  KUHPerdata  barang  –  barang  yang menjadi  jaminan  bersama,  terhadap  hasil  penjulan  tersebut  diberikan  sesuai  dengan  besaran utang oleh debitur.

## D. Simpulan
Bahwa berakhirnya jangka waktu  dari hak atas tanah (HGB) sebagai  objek hak tanggungan, sekaligus menghapus pembebanan sebagai benda jaminan hutang pada objek itu. Kreditur preferen berubah  menjadi  kreditur  kongkuren  karena  tidak  ada  lagi  jaminan  objek  hak  atas  tanah  dari debitur.  Kedudukan  kreditur  kongkuren  berdasarkan  pasal  1131  KUHPerdata  segala  kebendaan milik  debitur,  baik  yang  bergerak  atau  tidak  bergerak,  baik  yang  sudah  ada  maupun  belum  ada, sekaligus benda yang akan ada dikemudian hari menjadi jamianan atas segala hutangnya.
Bahwa  upaya  yang  dapat  dilakukan  kreditur  untuk  mempertahankan  haknya  dengan mempertimbangkan  kondisi  dari  objek  jaminan  tersebut,  apabila  jangka  waktu  dari  hak  guna bangunannya  akan  berakhir  maka  langkah  yang  dapat  dilakukan  mengajukan  perpanjangan  objek jaminan yang dibebankan hak tanggungan tersebut. Berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan sedangkan  hutang  dari  debitur  belum  dilunasi  maka  tidak  menghapus  perjanjian  hutang  piutang antara  kreditur  dan  debitur.  Perubahan  kedudukan  kreditur  preferen  sebagai  pemegang  objek jaminan  berubah  menjadi  kreditur  kongkuren  yang  memiliki  hak  yang  sama  dengan  kreditur  lain untuk mendapatkan peluasan hutang dari seluruh harta kekayaan debitur miliki.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Harahap, M. (1982). Segi segi hukum perjanjian . Bandung: Alumni.
Harsono, B. (1999). Hukum Agraria Indonesia ( Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya) . Jakarta: Djembatan.
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
-
1702
Imron,A, K. (2014). Pembebanan hak tanggungan terhadap objek tanah yang belum terdaftar bersamaan permohonan pendaftaran tanah pertama kali. Repertorium , IV (Desember), 13.
Khoidin, M. (2017a). Hukum Jaminan . Surabaya: laksbang yustitia.
Khoidin, M. (2017b). Hukum Jaminan . Surabaya: Lasbang yustitia.
Mangunkusumo, S. (1985). Aspek – aspek Hukum Perkreditan Golongan Ekonomi Lemah . Jakarta: BPHN Departement Kehakiman.
Masjchoen,S, S. (2003). Hukum jaminan di Indonesia . Yogyakarta: Liberty Offset.
Muljadi, K. (2006). Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian . Jakarta: PT. Raja Grafindo.
Peraturan pemerintah Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah . , (1996).
Prodjodikoro, W. (1981). Hukum perdata tentang persetujuan - persetujuan tertentu . Bandung: Sumur Bandung.
Retno, E. W. (2008). Pemberian kredit dengan jaminan Hak tanggungan yang objek tanah statusnya Hak Guna Bangunan di PT. BRI cab. Tegal . Universita Diponegoro.
Setiawan, R. (1986). Pokok– pokok Hukum Perikatan . Bandung: Bina Cipta.
Setiawan, R. (1987). Perikatan - perikatan pada umumnya . Bandung: Bina Cipta.
Sofwan, S. M. (2007). Hukum Jaminan di Indonesia Pokok – Pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan . Yogyakarta: Liberty Offset.
Subekti, R. (1987). Hukum Perjanjian (Cet. 12). Jakarta: PT. Intermasa.
sumardi,  mangunkusumo. (1985). Aspek – aspek Hukum Perkreditan Golongan Ekonomi Lemah, kertas kerja dalam Simposium Aspek – aspek Hukum Masalah Perkreditan . Jakarta: BPHN Departement Kehakiman.
Supramono, G. (2013). Perjanjian Utang Piutang . Jakarta: Kencana.
Syamsul, B. (2001). Eksisteni, Fungsi dan Ralita serta Masa Depan Hak Gadai Tanah Pertanian Setelah Berlakunya Undang – Undang Pokok Agraria . Disertasi Program Pascasarjana Unair.
Varia. (2008). Yurispudensi Mahkamah Agung RI . Jakarta.
Yahman. (2014). Karakteristik Wanprestasi dan Tindak Pidana Penipuan . Jakarta: Kencana.

## Jurnal
Ngadenan. (2010). Eksekusi hak tanggungan sebagai konsekuensi jaminan kredit untuk perlindungan hukum bagi kepentingan kreditur dimungkid. Law Reform , 5 (April), 77.
Nurjannah, S. (2018). Eksistensi hak tanggungan sebagai lembaga jaminan hak atas tanah (Tinjauan Filosofis). Jurisprudentie , 5 (juni), 204.
Pertiwi, D. (2013). Perlindungan hukum pemegang hak tanggungan yang obyeknya dikuasai pihak ketiga  berdasarkan  perjanjian  sewa  menyewa. Jurnal  Ilmiah  Mahasiswa  Universitas
-
1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
-
1702
Surabaya , 2 (nomor 2), 80.

## Undang – undang dan Peraturan
Kitab Undang - Undang Hukum Perdata.
Undang - undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.
Undang - undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria.
Undang - undang Nomor 10 Tahun1998 Tentang Perbankan.
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah.