INNOVATIVE: Journal Of Social Science Research Volume 4 Nomor 1 Tahun 2024 Page 6902-6916 E-ISSN 2807-4238 and P-ISSN 2807-4246
Website: https://j-innovative.org/index.php/Innovative
Implementasi Akad Istishna’ Dalam Jual Beli Rumah Non Bank

## Di Royal Madina Kediri
Fuad Marsetiyo Soebagio 1 ✉ , Syaifudin Alfisyah 2 , Agus Eko Sujianto 3
Universitas Islam Negeri Sayyid Ali Rahmatullah Tulungagung Email: fms30379@gmail.com 1 ✉

## Abstrak
Pembiayaan  merupakan  produk  yang  ditawarkan  oleh  bank  dan  non  bank,  lembaga  keuangan konvensional dan lembaga keuangan syariah. Pembiayaan menurut prinsip syariah adalah peminjaman uang  atau  pinjaman  berdasarkan  perjanjian  atau  perjanjian  pinjam-meminjam  antara  bank  dengan pihak  lain dan mengharuskan peminjam untuk  melunasi atau dari surat utang setelah jangka waktu tertentu  untuk  membayar  atau  membagi  keuntungan.  Al- Istishna ’ merupakan  pengembangan  dari konsep  bai'  as-Salam,  yaitu  menunda  waktu  penyerahan  apabila  pembayarannya  dilakukan  secara mencicil atau ditangguhkan pembayarannya. Ketentuan al- Istishna ’ mengikuti ketentuan hukum akad as-Salam. Jenis kontrak  ini digunakan dalam transaksi hipotek  Islam. Fokus  penelitian ini adalah: 1) Bagaimana  implementasi  protokol istishna ’ Kredit  Pemilikan  Rumah  Syariah  (KPR)  di  Royal  Madinah Balabak Kota Kediri. 2). Bagaimana prosedur pembayaran cicilan Habitat Syariah  Royal Madinah Balabak Kota Kediri dengan Home Credit (KPR). Metode penelitian ini mengadopsi metode penelitian kualitatif dan  metode  deskriptif  kualitatif,  kemudian  mengadopsi  metode  pengumpulan  data  observasi, wawancara dan penulisan dokumen. Selanjutnya data akan dianalisis  melalui tiga tahap: a). Reduksi data,  b)  penyajian  data,  dan  c).  Pengambilan  keputusan  dan  verifikasi.  Langkah  selanjutnya  adalah menggunakan segitiga pegas untuk menguji kekuatan material. Dilihat dari lapangan, produk KPR Royal Madinah menggunakan alat akad Istishna ’ , yaitu jual beli dilakukan berdasarkan pesanan, dan rumah dibangun dengan persyaratan tertentu. lokasi  ditentukan oleh pengembang, pelanggan hanya perlu memilih persyaratan yang dibutuhkan, melakukan pemesanan, dan kemudian akan di buatkan. Kata Kunci: Akad Istishna’, Jual Beli Non Bank, Keuangan Syari’ah

## Abstract
Financing is a product offered by banks and non-banks, conventional financial institutions and Islamic financial institutions. Financing according to sharia principles is the lending of money or loans based on agreements or borrowing and lending agreements between banks and other parties and requires the borrower to repay or from debt securities after a certain period of time to pay or share profits. Al- Istishna’is a development of the concept of bai' as -Salam, which delays the time of delivery if payment is made in installments or deferred payment. The provisions of al- Istishna’follow the legal prov isions of the as-Salam contract. This type of contract is used in Islamic mortgage transactions. The focus of this research is: 1) How is the implementation of the istishna’protocol for Sharia Home Ownership Loans (KPR) at Royal Madina,  Balabak,  Kediri. 2). How is the procedure for paying installments of Habitat  Syariah  Royal Madinah  Balabak  Kediri  City  with  Home  Credit  (KPR).  This  research  method adopts  qualitative  research  methods  and  qualitative  descriptive  methods,  and  then  adopts  data collection methods of observation, interviews and document writing. Furthermore, the data will be analyzed through three stages: a). Data reduction, b) data presentation, and, c) decision making and verification. The next step is to use a spring triangle to test the strength of the material. Judging from the field, the Royal Madinah KPR product uses the Istishna’ contract tool, which is a sale and purchase made based on an order, and the house is built with certain requirements. The location is determined by the developer, the customer only needs to choose the requirements needed, place an order, and then it will be made.
Keywords: Istishna’ Akad, Shari'ah Finance, Non -Bank Sale, Purchase

## PENDAHULUAN
Dalam kehidupan sehari hari manusia tidak terlepas dari orang lain, baik dalam kondisi beribadah  ataupun  bermuamalah.  Dalam  aktivitas  bermuamalah  terlebih  lagi  sebagai seorang muslim  perlu  dirumuskan akad akad untuk kedua belah  pihak  sebagai kontrak kerjasama yang saling menguntungkan kedua belah pihak.
Pembiayaan merupakan aktivitas bank syariah dalam menyalurkan dana kepada pihak lain selain bank berdasarkan prinsip syariah. Penyaluran dana dalam bentuk pembiayaan didasarkan pada kepercayaan yang diberikan oleh pemilik dana kepada pengguna dana. Pemilik dana percaya kepada penerima dana, bahwa dana dalam bentuk pembiayaan yang diberikan  pasti  akan  terbayar.  Penerima  pembiayaan  mendapatkan  kepercayaan  diri pemberi pembiayaan sehingga penerima pembiayaan berkewajiban untuk mengembalikan pembiayaan yang telah diterimanya sesuai dengan jangka waktu yang telah diperjanjikan dalam akad pembiayaan.(https://isykarimanproperty.com/journal/berita-properti/properti- syariah/#Prinsip-prinsip_Syariah_dalam_Properti)
Sebagai  agama  yang  sempurna,  Islam  mengharuskan  setiap  muslim  menunaikan kewajibannya sambil berusaha sebaik mungkin menjauhi larangan-Nya semata-mata dalam rangka ketaatan kepada-Nya. Seorang muslim harus sadar terhadap keharaman riba dan gagalkan aktivitas riba, salah satunya dengan tidak mengambil bank konvensional untuk memenuhi  kebutuhan  pembiayaan  rumah.  Bank  syariah  yang  dikenal  sebagai  lembaga keuangan non-ribawi dan sesuai dengan prinsip-prinsip syariah telah mencoba menjawab melalui  produk  pembiayaan  rumah  hunian  atau  dikenal  dengan  KPR  syariah  (KPRS) Perbedaan antara KPR konvensional dan KPR Syariah adalah dari sisi akad yang ditawarkan.
Prinsip inilah yang dijadikan sebagai pijakan atau landasan untuk mengembangkan produk-produk syariah, KPR syariah merupakan salah satu alternatif bagi masyarakat untuk mendapatkan segala kebutuhan yang berkaitan dengan perumahan dengan akad syariah. (Bagus Jamroji, Kediri 2023)
Hal  ini  sejalan  dengan  prinsip  bank  syariah  yang  dalam  menjalakan  akad  dan transaksinya  menggunakan  prinsip  syariah  atau  hukum  Islam.  Dimana  dalam  kegiatan perbankan, penyimpanan dana dan atau pembiayaan kegiatan usaha berdasarkan fatwa yang dikeluarkan oleh Lembaga Dewan Syariah Nasional (DSN) yang memiliki kewenangan dalam penetapan fatwa di bidang Syariah (Sewa KPR, Skema pembiayaan/kredit rumah di bank syariah pada umumnya, melibatkan tiga pihak, dimana developer sebagai pembuat rumah, nasabah sebagai pihak yang memesan rumah dan bank sebagai perantara). Namun saat  ini  terdapat  pula  skema  pembiayaan/kredit  rumah  syariah  tanpa  melibatkan  bank. Skema  ini  hanya  melibatkan  pihak  developer  dan  konsumen  saja.  Salah  satu  yang menawarkan  skema  ini  adalah  Developer  Property  Syariah  (DPS)  dengan  perumahan bernama Royal Madinah. (Bagus Jamroji, Kediri 2023)
DPS adalah salah satu wadah bagi developer yang sadar akan kemurnian bertransaksi secara syariah. Salah satu produk perumahan atau real estate yang dikembangkan oleh DPS adalah proyek perumahan Royal Madinah. Transaksi dan akad yang digunakan yaitu akad istishna ’ . Karena akad ini adalah akad yang paling relevan pada saat ini untuk digunakan dalam pembiayaan rumah oleh DPS. ( https://asosiasidps.com/ ).
Jual beli Istishna ’ menurut para ulama merupakan suatu jenis khusus dari akad ba ’ i as- salam (jual beli salam). Jenis jual beli ini dipergunakan dalam bidang manufaktur. Pengertian ba ’ i Istishna ’ adalah akad jual barang pesanan di antara dua belah pihak dengan spesifikasi dan pembayaran tertentu. Barang yang dipesan belum diproduksi atau tidak tersedia di pasaran. Pembayarannya dapat secara kontan atau dengan cicilan tergantung kesepakatan kedua belah pihak. Jual beli al- istishna ’ dapat dilakukan dengan cara membuat kontrak baru dengan pihak lain. Kontrak baru tersebut dengan konsep istishna ’ paralel. Pelaksanaannya
ada dua bentuk. Pertama, produsen dipilih oleh pihak Bank Syariah. Kedua, Produsen dipilih sendiri oleh nasabah (Mujiatun, 2013 : 203).
Dengan kata lain, Istishna ’ adalah perjanjian antara pemesan dan produsen barang atau  layanan  untuk  membuat  barang  sesuai  dengan  keinginan  pemesan  dengan  harga yang disepakati oleh kedua belah pihak. (Risnanda, 2009 : 29).
Akad istishna ’ adalah akad yang halal dan didasarkan secara sayr'i di atas petunjuk Al- Quran, As-Sunnah dan Al-Ijma' di kalangan muslimin.
Dasar hukum menurut al-Quran:
ََنْيِذَّلَا ََن ْوُلُكْأَي اوٰب ِ رلا ََل ََن ْوُم ْوُقَي ََّلِا اَمَك َُم ْوُقَي َْيِذَّلا َُهُطَّبَخَتَي َُن ٰطْيَّشلا ََنِم َ  ِ سَمْلا ََكِلٰذ َْمُهَّنَاِب َا ْْٓوُلاَق اَمَّنِا َُعْيَبْلا َُلْثِم َ اوٰب ِ رلا ََّلَحَا َو َُٰاللّ ََعْيَبْلا ََمَّرَح َو َ اوٰب ِ رلا َْنَمَف َ هَءۤاَج َ ةَظِع ْوَم َْنِ م َ هِ ب َّر ى ٰهَتْناَف َ هَلَف اَم َ َفَلَس َْٓ ه ُرْمَا َو ىَلِا َ ِٰاللّ َْنَم َو ََداَع ََكِٕى ٰۤلوُاَف َُب ٰحْصَا َ ِراَّنلا َْمُه َاَهْيِف ََن ْوُدِل ٰخ
۝
Artinya:
“ Allah telah menghalalkan jual-beli dan mengharamkan riba. (Qs. al-Baqarah: 275) ”
Tafsir Ibnu  Katsir dari  surat al-Baqarah ayat 275 bahwa: Orang-orang yang  makan (mengambil) riba tidak dapat berdiri melainkan seperti berdirinya orang yang kemasukan syaitan  lantaran  (tekanan)  penyakit  gila.  Keadaan  mereka  yang  demikian  itu,  adalah disebabkan mereka berkata (berpendapat): “ Sesungguhnya jual beli itu sama dengan riba, ” padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba. Orang-orang yang telah sampai kepadanya larangan dari Rabbnya, lalu terus berhenti (dari mengambil riba), maka baginya apa yang telah diambilnya dahulu (sebelum datang larangan); dan urusannya (terserah) kepada Allah. Orang yang mengulangi (mengambil riba), maka orang itu adalah penghuni penghuni neraka; mereka kekal di dalamnya. Adapun dasar hukum menurut as- Sunnah:
َ  سَنَأْنَع يضر الله هنع ََّنَأ ََّىِبَن ََِّاللّ ص ََدا َرَأَناَك َْنَأ ََبُتْكَي َىَلِإ َِمَجَعْلا ََليِقَف َُهَل ََّنِإ ََمَجَعْلا ََنوُلَبْقَيَل ََّلِإ اًباَتِك َِهْيَلَع َ مِتاَخ . ََعَنَطْصاَف اًمَتاَخ َ ةَّضِفْنِم . ََلاَق : ى ِنَأَك َُرُظْنَأ ىَلِإ َِه ِضاَيَب ىِف َِهِدَي . هاور َملسم

## Artinya
“ Dari Anas RA bahwa Nabi SAW hendak menuliskan surat kepada raja non-Arab, lalu dikabarkan kepada beliau bahwa raja-raja non- Arab tidak sudi menerima surat yang tidak  distempel.  Maka  beliau  pun  memesan  agar  ia  dibuatkan  cincin  stempel  dari bahan  perak.  Anas  menisahkan:  Seakan-akan  sekarang  ini  aku  dapat  menyaksikan kemilau putih di tangan beliau ” (HR. Muslim)
Perbuatan  nabi  ini  menjadi  bukti  nyata  bahwa  akad istishna ’ adalah  akad  yang dibolehkan.
Sebagian ulama menyatakan bahwa pada dasarnya umat Islam secara de-facto telah bersepakat merajut konsensus (ijma') bahwa akad istishna ’ adalah akad yang dibenarkan dan telah dijalankan sejak dahulu kala tanpa ada seorang sahabat atau ulama pun yang mengingkarinya. Dengan demikian, tidak ada alasan untuk melarangnya.
Para ulama di sepanjang masa dan di setiap mazhab fiqih yang ada di tengah umat Islam telah menggariskan kaedah dalam segala hal selain ibadah:
َلصلأا َيف ءايشلأا ةحابلإا ىتح لدي َليلدلا ىلع ميرحتل .
Artinya :
“ Hukum asal dalam segala hal adalah boleh, hingga ada dalil yang menunjukkan akan keharamannya ” .
Rosyidah dan Rofiah, K (2023 : 1015-1028) bahwa menurut pendapat ulama madzhab al-Hanafi rukun-rukun dalam stishna ´ , antara lain:
a. Transaktor
Transaktor  adalah  pihak  pemesan  yang  diistilahkan  dengan ustashni'    ( َعنصتسملا ) sebagai  pihak  pertama.  Pihak  yang kedua adalah pihak yang dimintakan kepadanya pengadaan atau pembuatan barang yang dipesan, yang diistilahkan dengan sebutan shani' ( عناصلا ).

## b. Objek Istishna ’’
Barang yang diakadkan atau disebut dengan al-mahal ( لحملا ) adalah rukun yang kedua dalam akad ini. Sehingga yang menjadi objek dari akad ini semata-mata adalah benda atau barang-barang yang harus diadakan. Namun menurut sebagian kalangan mazhab Hanafi, akadnya bukan atas suatu barang, namun akadnya adalah akad yang mewajibkan pihak kedua untuk mengerjakan sesuatu sesuai pesanan. Menurut yang kedua ini, yang disepakati adalah  jasa  bukan  barang.  Nurizta,  S.  (2018)  menulis  tentang  syarat-syarat  objek  akad menurut Fatwa DSN MUI, yaitu:
1) Harus dapat dijelaskan spesifikasinya.
2) Penyerahannya dilakukan kemudian.
3) Waktu dan tempat penyerahan barang harus ditetapkan berdasarkan kesepakatan.
4) Pembeli ( mustashni ’ ) tidak boleh menjual barang sebelum menerimanya.
5) Tidak boleh menukar barang, kecuali dengan barang sejenis sesuai kesepakatan.
6) Memerlukan proses pembuatan setelah akad disepakati.
7) Barang  yang  diserahkan  harus  sesuai  dengan  spesifikasi  pemesan,  bukan  barang missal.
c. Shighat (ijab qabul)
Ijab qabul adalah akadnya itu sendiri.  Ijab adalah lafadz dari pihak pemesan yang meminta  kepada  seseorang  untuk  membuatkan  sesuatu  untuknya  dengan  imbalan tertentu.  Dan  qabul  adalah  jawaban  dari  pihak  yang  dipesan  untuk  menyatakan persetujuannya atas kewajiban dan haknya itu.
Pelafalan perjanjian dapat dilakukan dengan lisan, isyarat (bagi yang tidak bisa bicara), tindakan  maupun  tulisan,  bergantung  pada  praktik  yang  lazim  di  masyarakat  dan menunjukkan keridhaan satu  pihak untuk menjual barang istishna ’ dan  pihak lain untuk membeli barang istishna ’’ .
Istishna ’ tidak dapat dibatalkan, kecuali memenuhi kondisi :
1) Kedua belah pihak setuju untuk membatalkannya.
2) Akad  batal  demi  hukum  karena  timbul  kondisi  hukum  yang  dapat  menghalangi pelaksanaan atau penyelesaian akad.
Syarat istishna ’ menurut pasal 104 s/d pasal 108 Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah adalah sebagai berikut:
a) Ba ’ i istishna ’ mengikat setelah masing-masing pihak sepakat atas barang yang dipesan.
b) Ba ’ i istishna ’ dapat dilakukan pada barang yang bisa dipesan.
c) Dalam ba ’ i  istishna ’’ ,  identifikasi  dan  deskripsi  barang  yang  dijual  harus  sesuai permintaan pemesanan.
d) Pembayaran dalam ba ’ i istishna ’ dilakukan pada waktu dan tempat yang disepakati.
e) Setelah akad jual beli pesanan mengikat, tidak satupun boleh tawar- menawar kembali terhadap isi akad yang sudah disepakati.
f) Jika  objek  dari  barang  pesanan  tidak  sesuai  dengan  spesifikasi,  maka  pemesanan dapat  menggunakan  hak  pilihan  ( khiyar)  untuk  melanjutkan  atau  membatalkan pemesanan. (Bimantara, D.,& Asari, A. 2022: 143-155).
Authari,  M.  N.  (2022).  Menjelaskan  tentang  uang  panjar  (DP),  dalam  bahasa  Arab, uang panjar adalah “’ urbun ” ( لاعربون ). Secara bahasa artinya yang kata jadi transaksi dalam jual-beli. Bentuk jual beli ini dapat diberi gambaran sebagai berikut:
Sejumlah uang yang dibayarkan di muka oleh seseorang pembeli barang kepada si penjual.  Bila  transaksi  itu  mereka  lanjutkan,  maka  uang  muka  itu  dimasukkan  ke  dalam harga pembayaran. Kalau tidak jadi, maka menjadi milik si penjual.
Ketentuan  ini  memperlihatkan  adanya  dua  tujuan ‘ urbun.  Pertama ú rbun  yang dimaksudkan sebagai bukti untuk memperkuat akad dimana akad tidak boleh diputuskan secara sepihak oleh salah satu pihak selama tidak ada persetujuan atau adat kebiasaan yang menentukan lain. Dengan demikian, ‘ urbun merupakan bagian dari pelaksanaan perikatan salah satu pihak, dan merupakan bagian pembayaran yang dipercepat. Kedua ‘ urbun juga
dimaksudkan  sebagai  pemberian  hak  kepada  masing-masing  pihak  untuk  memutuskan akad secara sepihak dalam jangka waktu yang ditentukan dalam adat kebiasaan atau yang disepakati oleh para pihak sendiri dengan imbalan ‘ urbun yang dibayarkan. Apabila yang memutuskan  akad  adalah  pihak  pembayar ‘ urbun,  maka  ia  kehilangan ‘ urbun  tersebut (sebagai  kompensasi  pembatalan  akad)  yang  dalam  waktu  yang  sama  menjadi  hak penerima ‘ urbun.
Sebaliknya apabila pihak yang memutuskan akad adalah pihak penerima ‘ urbun, ia wajib mengembalikan ‘ urbun yang telah dibayar mitranya di samping tambahan sebesar jumlah ‘ urbun  tersebut  sebagai  kompensasi  kepada  mitranya  atas  tindakannya membatalkan akad.
Begitupun penerapan uang muka dalam akad jual beli istishna ’’ , dimana uang muka tersebut dijadikan sebagai tanda jadi dalam transaksi jual belinya. Pihak pembeli memesan sejumlah  barang  kepada  penjual,  kemudian  pihak  pembeli  akan  memberikan  sejumlah uang muka kepada pihak penjual sebagai tanda jadi dan penguat bahwa pembeli benar- benar serius akan membeli barang tersebut.
Adapun  fatwa  DSN-MUI  tentang  jual  beli istishna ’ Nomor:  06/DSN-MUI/IV/2000 menetapkan:
Pertama, ketentuan tentang pembayaran:
1) Alat  bayar harus diketahui jumlah dan bentuknya, baik berupa uang,  barang, atau manfaat.
2) Pembayaran dilakukan sesuai dengan kesepakatan.
3) Pembayaran tidak boleh dalam bentuk pembebasan utang. Kedua, ketentuan tentang barang:
1) Harus jelas ciri-cirinya dan dapat diakui sebagai utang.
2) Harus dapat dijelaskan spesifikasinya.
3) Penyerahannya dilakukan kemudian.
4) Waktu dan tempat penyerahan barang harus ditetapkan berdasarkan kesepakatan.
5) Pembeli (pembeli, mustashni ’ ) tidak boleh menjual barang sebelum menerimanya.
6) Tidak boleh menukar barang, kecuali dengan barang sejenis sesuai kesepakatan.
7) Dalam  hal  terdapat  cacat  atau  barang  tidak  sesuai  dengan  kesepakatan,  pemesan memiliki hak khiyar (hak memilih) untuk melanjutkan atau membatalkan akad.
Dalam transaksi jual beli, kadang-kadang terjadi penyesalan yang dialami oleh salah satu  pihak  yang  bertransaksi  atas  transaksi  yang  telah  sah  dan  ingin  membatalkannya. Untuk mengantisipasi kejadian-kejadian seperti ini, perlu adanya aturan tentang pemutusan transaksi  ( fasakh).  Tentu  saja  dalam  pemutusan  akad  ini  kadang-kadang  menimbulkan
kerugian pada salah satu pihak, untuk menjamin tergantinya kerugian itu dan agar pihak yang  berakad  tidak  seenaknya  sendiri  membatalkan  akad,  maka  diperlukan  semacam jaminan  berupa  panjar  (uang  muka).  Nabi  Muhammad  SAW  kemudian  menetapkan “ siapapun yang membayar uang di muka haruslah untuk kualitas, ukuran, dan berat yang telah ditetapkan dan diketahui bersamaan dengan harga dan waktu penyerahan ” .
Begitupun pembatalan dalam akad jual beli istishna ’ , sama halnya dengan jual beli seperti umumnya hanya saja dalam akad jual beli yang bersistem tidak tunai seperti akad istishna ’ ini  akan  menimbulkan  sebuah  akibat  hukum  bagi  para  transaktor.  Seperti  yang tertuang dalam fatwa DSN tentang istishna ’ yang kemudian diaplikasikan dalam peraturan BI Nomor 7/46/PBI/2005, yang berbunyi: “ Jika uang muka memakai kontrak urbun sebagai alternatif uang muka, maka:
1) Jika nasabah memutuskan untuk membeli barang tersebut, ia tinggal membayar sisa harga.
2) Jika  nasabah  batal  membeli,  uang  muka  menjadi  milik  bank  maksimal  sebesar kerugian yang ditanggung oleh bank akibat pembatalan tersebut, dan jika uang muka tidak mencukupi, nasabah wajib menutupi kekurangannya. ” (Rahmah R., 2021: 261- 293).
Amiruddin, A., & Sirajuddin, S. (2023) menyampaian kontrak Istishna ’ bisa berakhir berdasarkan kondisi-kondisi berikut:
1) Dipenuhinya kewajiban secara normal oleh kedua belah pihak.
2) Persetujuan bersama kedua belah pihak untuk menghentikan kontrak.
3) Pembatalan hukum kontrak ini jika muncul sebab yang masuk akal untuk mencegah dilaksanakannya  kontrak  atau  penyelesaiannya,  dan  masing-masing  pihak  bisa menuntut pembatalannya.
Secara umum tentang pembatalan perjanjian (jual beli) tidak mungkin dilaksanakan, sebab dasar perjanjian adalah kesepakatan kedua belah pihak yang terikat dalam perjanjian tersebut. Namun demikian pembatalan perjanjian dapat dilakukan apabila:

## 1) Jangka waktu (perjanjian telah berakhir)
Lazimnya  suatu  perjanjian  suatu  didasarkan  kepada  jangka  waktu  tertentu (mempunyai jangka waktu yang terbatas), maka apabila telah sampai kepada waktu yang telah diperjanjikan secara otomatis (langsung tanpa ada perbuatan hukum lain) batallah perjanjian yang telah diadakan para pihak.
2) Salah satu pihak menyimpang dari perjanjian
Apabila salah satu pihak telah melakukan perbuatan menyimpang dari apa yang telah diperjanjikan maka pihak lain dapat membatalkan perjanjian tersebut.
Pembolehan untuk membatalkan perjanjian oleh salah satu pihak apabila pihak yang lain menyimpang dari apa yang telah diperjanjikan adalah didasarkan pada ketentuan Al-Qur ’ an surat At-Taubah ayat 7.
3) Jika ada kelancangan dan bukti pengkhianatan (penipuan)
Apabila salah satu pihak melakukan sesuatu kelancangan dan telah pula ada bukti- bukti bahwa salah satu pihak mengadakan pengkhianatan terhadap apa yang telah diperjanjikan,  maka  penjanjian  yang  telah  diikat  dapat  dibatalkan  oleh  pihak  yang lainnya.
Pembolehan pembatalan dalam hal adanya kelancangan dan bukti pengkhianatan ini dapat  dipahamkan  dari  bunyi  kalimat “ jika  kamu  khawatir  akan  (terjadinya) pengkhianatan, maka kembalikanlah perjanjian itu ” . Dari bunyi kalimat yang demikian berarti perjanjian itu dapat dibatalkan apabila ada suatu bukti pengkhianatan.
Adapun prosedur pembatalan perjanjian ialah dengan cara terlebih dahulu kepada pihak  yang  tersangkut  dalam  perjanjian  tersebut  diberitahu,  bahwa  perjanjian  atau kesepakatan  yang  telah  diikat  akan  dihentikan  (dibatalkan),  hal  ini  tentunya  harus  juga diberitahu alasan pembatalannya.
Setelah  berlaku  waktu  yang  memadai  barulah  perjanjian  dihentikan  secara  total. Maksud setelah berlaku waktu yang memadai adalah agar pihak yang tersangkut dalam perjanjian mempunyai waktu untuk bersiap-siap menghadapi resiko pembatalan. Adapun dasar hukum ketentuan ini adalah  dilandaskan  kepada ketentuan hukum yang terdapat dalam surat Al-Anfal ayat 58:
اَّمِا َو ََّنَفاَخَت َْنِم َ م ْوَق ًَةَناَي ِخ َْذِبْْۢناَف َْمِهْيَلِا ىٰلَع َ  ءۤا َوَس ََّنِا ََٰاللّ ََل َ ب ِحُي َ ࣖ َنْيِنِٕىۤاَخْلا ۝ ٥
Artinya:
“ Dan jika kamu khawatir akan (terjadinya) pengkhianatan dari suatu golongan, maka kembalikanlah perjanjian itu kepada mereka dengan cara yang jujur Sesungguhnya Allah tidak menyukai orang-orang yang berkhianat. ” (QS. Al-Anfal : 58)
Tafsir Ibnu Katsir dari surat Al-Anfal ayat 58. Allah SWT berfirman kepada Nabi-Nya: “ Yaitu yang telah mengadakan perjanjian perdamaian dengan kamu. ” (Al-Anfal : 58). Yakni beritahukanlah kepada mereka bahwa kamu membatalkan perjanjianmu dengan mereka karena  mereka  telah  merusaknya  (melanggarnya),  sehingga  dari  pihakmu  dan  pihak mereka telah diketahui bahwa tidak ada lagi perjanjian yang mengikat. Kini mereka adalah musuhmu dan kamu adalah musuh mereka secara terang- terangan. Salah seorang penyair
mengatakan: “ Maka pukullah wajah orang-orang berkhianat dari kalangan musuh-musuh itu, sehingga mereka mau menuruti tiada keterikatan lagi (dengan perjanjian). ” Al-Walid ibnu Muslim mengatakan sehubungan dengan makna firman-Nya: “ Maka kembalikanlah perjanjian  itu  kepada  mereka  dengan  cara  yang  jujur ” (Al-Anfal  :  58).  Yang  dimaksud dengan sawa-un ialah dengan cara yang hati- hati. “ Sesungguhnya Allah tidak menyukai orang-orang yang berkhianat (Al-Anfal : 58) ” . Yakni sekalipun berkhianat terhadap orang- orang kafir, Allah tidak menyukai pula.

## METODE PENELITIAN
Penelitian ini menggunakan jenis penelitian kualitatif deskriptif yakni jenis penelitian yang mendeskripsikan fenomena-fenomena yang terjadi di sekitar objek penelitian, dengan maksud untuk mencari  jalan  penentuan penelitian lebih lanjut ataupun  sekedar mencari tahu peristiwa yang terjadi sesungguhnya. Adapun yang akan dijadikan informan dalam penelitian ini adalah Direktur, Kepala Unit Administrasi dan Lapangan, Marketing, Kepala Bagian Teknik dan Arsitektur serta, co-Developer Amany Residence Jember.
Dalam penelitian ini, peneliti mengupayakan untuk mendapatkan data yang valid dan dapat dipertanggung jawabkan, maka dari itu untuk penentuan informan harus bersifat representative  atau  mewakili.  Adapun  tekniknya  adalah  pursposive  sampling.  Sampling purposive ini cocok digunakan untuk penelitian kualitatif, atau penelitian-penelitian yang tidak melakukan generalisasi.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Konsep pembiayaan rumah Royal Madinah yang diterapkan mulai dari awal hingga akhir  menggunakan  akad  dan  transaksi  berdasarkan  prinsip  syariah.  Program  ini  dibuat karena  banyak  peminat  dari  kalangan  masyarakat  yang  memiliki  kemampuan  finansial untuk mengambil pembiayaan rumah, namun belum ada lembaga/badan keuangan yang memenuhi syarat syariah. (Bagus Jamroji, Kediri 2023)
Dalam prakteknya Royal Madinah adalah suatu unit usaha yang bergerak di bidang penjualan rumah (developer) yang sesuai dengan prinsip syariah yaitu menggunakan akad istishna ’ yang  hampir  sama  dengan  murabahah  muajjal  dimana  perbedaannya  terletak pada  penyerahan  barangnya  saja  yang  diserahkan  di  awal,  menurut  penjelasan  dari narasumber  yang  menerangkan  bahwa “ Dari  awal  Royal  Madinah  sudah  menjelaskan tentang akad yang digunakan  dalam  pembiayaan rumah ini yaitu akad istishna ’ . (Bagus Jamroji, Kediri 2023)
Sistem  dan  konsep  yang  digunakan  oleh  Royal  Madinah  di  dalam mengimplementasikan  pembiayaan  rumah  yaitu  berdasarkan  prinsip  syariah  yang  harus sesuai  dengan  ketentuan  Al-Quran  dan  Hadist  dalam  permasalahan  muamalah  yang berkaitan dengan ekonomi Islam. Adapun sistem dan konsep dalam pembiayaan rumah syariah di Royal Madinah diantaranya:
Royal  Madinah  dalam  implementasi  pembiayaan  rumah,  tidak  menerapkan  suku bunga atau riba, tidak ada denda, tidak ada sita dan tidak menjamin barang yang bukan milik membeli (Royal Madinah, Brosur p.1). Selain itu, pembayaran harga pembiayaan yang ditentukan  oleh  Royal  Madinah  berlaku  tetap  dan  tidak  berubah  setelah  akad  dan pembayaran DP (Down Payment) dengan jangka waktu jelas atau sudah memenuhi syarat lunas  DP  tersebut,  meskipun  harga  rumah  dan  nilai  biaya  pembiayaan  mengalami peningkatan harga. hal ini juga sesuai penjelasan bapak Bagus Jamroji bahwa ” Pihak Royal Madinah tidak menerapkan harga sesuai suku bunga atau riba, sehingga harga jualnya tidak berubah  sejak  dari  akad ” Kemudian,  aspek  jaminan  terdiri  dari  dua  bentuk  yaitu  yang pertama adalah  jaminan orang (kafalah) dan yang kedua adalah jaminan  barang (rahn). Jaminan orang berupa orang yang dikenal nasabah yang mampu secara finansial untuk memenuhi kekurangan yang belum dibayarkan oleh nasabah sendiri ketika tidak melakukan apa yang tidak sebagaimana yang dijanjikan, atau melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat, dan melakukan sesuatu yang tidak boleh dilakukannya. (Bagus Jamroji, Kediri, 2023)
Sedangkan  agunan  (jaminan)  berupa  barang  berharga  atau  surat  berharga  seperti surat tanah (bukan surat tanah dan rumah yang sedang diangsur pada Royal Madinah) yang di tukar dengan surat berharga lain, jika tidak ada agunan maka surat tanah dan bangunan tersebut  yang  sedang  diangsur  dititipkan  ke  notaris  sebagai  antisipasi  ketika  nasabah melakukan pembayaran bermasalah atau gagal pembayaran. Dikatakan oleh bapak Kholis bahwa “ Ketika rumah sudah jadi maka kami memberikan surat tanah dan rumah dengan catatan surat tersebut ditukar dengan surat berharga lain, jika nasabah tidak memiliki surat berharga maka surat tanah dan rumah tersebut di titipkan ke notaris , Adapun nasabah yang sudah tidak bisa lagi melanjutkan pembayaran atau gagal bayar pada pembiayaan rumah  di  Royal  Madinah  maka  termasuk  di  dalam  kategori  nasabah  pembiayaan bermasalah di dalam Pembiayaan secara kualitas pembayaran berada dalam 3 kategori, yaitu:
a. Pembiayaan tidak lancar
b. Pembiayaan diragukan
c. Pembiayaan macet
Adapun mekanisme pembiayaan rumah Royal Madinah terdiri dari beberapa proses yaitu:
1. Pembeli/klien mengajukan permohonan.
Langkah  awal  dalam  mekanisme  pembiayaan  rumah  Royal  Madinah  yaitu:  calon pembeli/klien mengajukan permohonan pembiayaan rumah kepada pihak Royal Madinah. Nasabah yang telah mengajukan Pembiayaan tidak lantas diterima, karena Royal Madinah memiliki ketentuan pembeli/klien yang ditetapkan yaitu: diutamakan calon pembeli/klien yang beragama Islam, cara calon pembeli/klien berinteraksi dengan keluarganya, cara calon pembeli/klien  bersosial  dengan  masyarakat,  diutamakan  calon  pembeli/klien  yang  telah memiliki penghasilan tetap. Diutamakan calon pembeli/klien yang telah dikenal baik atau memiliki rekomendasi dari tokoh masyarakat.
2. Royal Madinah menjelaskan akad, spesifikasi rumah dan harga.
Implementasi  PPR  Syariah,  sesuai  namanya  dan  konsepnya  menerapkan  sistem pembelian  rumah  dengan  pembiayaan  sesuai  dengan  kesepakatan  kedua  belah  pihak. Walaupun penerapan pembayaran dilakukan secara angsuran, akan tetapi jika konsumen memiliki kemampuan untuk membayar dengan kontan (cash) juga dibolehkan. Pembayaran yang  dilakukan dengan cara cash memiliki nilai nominal yang keseluruhan  lebih  rendah dibanding membayar secara angsur yang nominalnya lebih besar, hal ini karena membayar secara angsur memiliki waktu pembayaran yang lebih lama.
Setelah  pembeli/klien  telah  memenuhi  kriteria  menjadi  debitur/user  dan  telah mengetahui akad, spesifikasi rumah dan harga pembiayaan rumah Abbi Garden, kemudian pembeli/klien membayar uang pengunci harga atau kapling sebagai bentuk keyakinan di dalam pengajuan pembiayaan rumah.

## 3. Pembeli/klient mulai melakukan pembayaran hingga lunas
Setelah  pembeli/klient  membayar  DP  dan  secara  otomatis  telah  memiliki  rumah tersebut, langkah berikutnya pembeli/klient mulai membayar pembiayaan sesuai dengan harga tipe yang dibeli oleh pembeli/klient. Rumah yang diangsur tersebut dibayar dengan tata cara pembayaran yang tetap hingga jatuh tempo pada waktu yang telah disepakati kedua  belah  pihak  yaitu  pembeli/klient  dan  Royal  Madinah  sebagai  lembaga  pemberi pembiayaan.
4. Penyelesaian Pembiayaan Bermasalah pada Royal Madinah
Pihak Royal Madinah membuat kebijakan pembiayaan bermasalah bagi pembeli/klien. Kebijakannya  dimana  ketika  pembeli/klien  setelah  melakukan  akad  dan  transaksi  untuk
melakukan pembiayaan rumah dan terjadi penunggakan pembayaran, maka pihak royal Madinah  menyesuaikan  tunggakan  pembayaran  pembiayaan  sesuai  kategori  yang  telah ditetapkan oleh Royal Madinah. Adapun kategori pembiayaan bermasalah tersebut, yaitu :
a) Pembiayaan tidak lancar, yaitu pembeli/klien telah menunggak pembayaran selama 2 bulan
b) Pembiayaan  diragukan,  yaitu  pembeli/klien  telah  menunggak  pembayaran  selama 4(empat) bulan dan tidak ada pemberitahuan sebelumnya.
c) Pembiayaan  macet,  yaitu  pembeli/klien  telah  menunggak  pembayaran  selama  6 (enam) bulan dan tidak ada pemberitahuan sebelumnya.
Dari ketiga kategori permasalahan diatas pihak Royal Madinah menetapkan kebijakan
, yaitu:
1. Pembiayaan tidak lancar
Ketika pembiayaan tidak lancar, maka membayar 2 (dua) bulan yang tertunggak pada bulan ketiga sehingga pembeli membayar 3 (tiga) sekaligus dalam satu waktu, tentunya ada pemberitahuan dari pihak Royal Madinah kepada pembeli.

## 2. Pembiayaan diragukan
Pada  kategori  kedua  ini  pihak  Royal  Madinah  sedikit  lebih  tegas  kepada  pembeli. Tindakan  yang  dilakukan  oleh  pihak  Royal  Madinah  adalah  mendatangi  langsung pembeli/klien, dengan mencari alasan dan solusi terbaik bagi kedua belah pihak. Apabila pembeli/klien masih tetap membutuhkan waktu untuk mengumpulkan biaya agar dapat membayar angsuran pembiayaan rumah Royal Madinah, maka Reschedule (penjadwalan kembali)

## 3. Pembiayaan macet
Pada  kategori  ketiga  ini,  pembeli/klien  telah  dianggap  mengalami  gagal  bayar, sehingga akad terputus dan tidak berlaku lagi. Tindakan yang dilakukan oleh pihak Royal Madinah yaitu meminta pertanggung jawaban pembeli/klien dengan mengeksekusi barang jaminan milik pembeli yang di pegang oleh pihak Royal Madinah atau pihak notaris dengan sepengetahuan  pembeli/klien.  Apabila  harga  jaminan  terdapat  kelabihan  dari  hutang pembeli/klien, maka sisanya akan dikembalikan kepada pihak pembeli/klien.
Adapun bagi pembeli/klien yang meninggal dunia atau wafat, maka Royal Madinah akan  meminta  pertanggung  jawaban  ahli  waris  dari  pembeli/klien.  Ahli  waris  akan melanjutkan pembayaran pembiayaan rumah pembeli/klien yang telah wafat hingga jatuh tempo  atau  lunas.  Akan  tetapi  ketika  debitur/user  tidak  mempunyai  ahli  waris  atau  ahli warisnya tidak mampu membayar utang debitur/user, maka kebijakan dari Royal Madinah adalah memutihkan hutang pembeli/klien tersebut.

## SIMPULAN
Berdasarkan  hasil  penelitian  ini,  dapat  disimpulkan  bahwa  Royal  Madinah merupakan unit usaha yang  bergerak  di  bidang penjualan rumah (developer) dengan prinsip syariah menggunakan akad istishna ’’ . Dalam pembiayaan rumah, Royal Madinah tidak menerapkan suku bunga atau riba, dan agunan berupa barang atau surat berharga. Pihak pembeli/klien yang mengalami keterlambatan pembayaran diberikan waktu untuk menyelesaikan tunggakan, dengan pemberitahuan dari Royal Madinah. Jika pembiayaan diragukan,  pihak  Royal  Madinah  mencari  solusi  terbaik,  seperti  menjadwalkan  ulang pembayaran.
Apabila pembeli/klien mengalami gagal bayar, Royal Madinah dapat mengeksekusi barang jaminan atau meminta pertanggung jawaban pembeli (klien). Jika harga jaminan melebihi  hutang,  sisanya  dikembalikan  kepada  pembeli/klien.  Jika  pembeli  (klien) meninggal,  ahli  waris  melanjutkan  pembayaran,  dan  jika  tidak  ada  ahli  waris,  Royal Madinah memiliki kebijakan untuk memutihkan hutang tersebut.
Keseluruhan praktik bisnis Royal Madinah didasarkan pada prinsip-prinsip syariah dalam pembiayaan dan penjualan rumah.

## DAFTAR PUSTAKA
Al-Quran dan Terjemah
Al-Hadis Ahmadsarwat, LC., M.A. (2018). Ensiklopedia Fikih Indonesia 7 Muamalat.
Albadii, L. F., Syafi'i, A., & Ayu, D. P. (2023). Study Komparatif Tentang Hukum Jual Beli Sistem ‘ Urbun Atau Down Payment Menurut Madzhab Syafi ’ i dan Madzhab Hambali. Social Science Academic, 1(2), 449-454.
Amiruddin,  A.,  &  Sirajuddin,  S.  (2023).  Implementasi  Akad Istishna ’ Terhadap  Jual  Beli Furniture (Study Di Rasyid Meubel Kabupaten Takalar). Investama: Jurnal Ekonomi dan Bisnis, 9(2), 199-208.
Authari, M. N. (2022). Pemungutan jaminan uang muka dalam pembatalan transaksi jual beli  padi  tebasan  perspektif  Majelis  Ulama  Indonesia  (MUI):  Studi  di  Kecamatan Pakuniran, Kabupaten Probolinggo. Doctoral Dissertation, Universitas Islam Negeri Maulana Malik Ibrahim.
Badan Pusat Statistik dalam DJA Kemenkeu. (2023).
Bimantara, D., & Asari, A. (2022). Akad Analisis Akad Istishna ’ Perspektif Fikih Muamalah dan Hukum Perdata. Mabsya: Jurnal Manajemen Bisnis Syariah, 4(2), 143-155.
Hosen,  Nadratuzzarman.  (2009). “ Analisis  Bentuk  Gharar  Dalam  Transaksi  Ekonomi ” .
Jurnal Al-Iqtishad. 1(1), 54.
Islam Dan Hukum Negara. Jurnal Ilmiah Ekonomi Islam, 3(1).
Karim, Adiwarman Aswar. (2001). Ekonomi Islam Suatu Kajian Kontemporer. Jakarta: Gema Insani Press.
Mujiatun,  S.  (2014).  Jual  beli  dalam  perspektif  islam:  Salam  dan  istisna ’ . Jurnal  Riset Akuntansi dan Bisnis, 13(2).
Nawawi, Ismail. (2012). Fiqh Muamalah Klasik Dan Kontemporer. Bogor: Halia Indonesia. Nurizta, S. (2018). Pelaksanaan jual beli buah – buahan petian di pasar induk Gede Bage Bandung  menurut  fatwa  Dsn  No.  06  Dsn-Mui/Iv/2000  tentang  jual  beli istishna ’ .
Doctoral Dissertation, UIN Sunan Gunung Djati Bandung.
Rahmah,  R.  (2021).  Pembiayaan  Modal  Kerja  BAGI  Usaha  Mikro  Kecil  dan  Menengah (UMKM) Dalam Perspektif Undang-Undang No 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah (Studi Pada UMKM Kota di Medan). Jurnal Hukum Kaidah: Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat, 20(3), 261-293.
Risnanda, I. Akad Istishna ’ Dalam Jual Beli Perumahan Menurut Empat Imam Madzhab.
Bachelor's  thesis,  Fakultas  Syariah  dan  Hukum  Universitas  Islam  Negeri  Syarif Hidayatullah Jakarta.
Rosyidah, E., & Rofiah, K. (2023). Implementasinya Pada Akad Jual Beli Dalam Pemikiran Ekonomi Abu Hanifah. Jurnal Impresi Indonesia, 2(11), 1015-1028.
Suhendi, Hendi. (2016). Fiqh Muamalah. Jakarta: Rajawali Pers.
Pekerti,  Retno  Dyah  dan  Eliada  Herwiyanti.  (2018). “ Transaksi  Jual  Bei  Online  dalam Perspektif Syariah Madzhab Asy-Syafi'i ” . Jurnal Ekonom Bisnis dan Akuntansi, 20(2),
5.