NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1 (2019)                                                                                             ISSN: 2086-1702 - 1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086
-
1702

## PEMANFAATAN DOKUMEN ZONA NILAI TANAH (ZNT) SEBAGAI DASAR PEMUNGUTAN PENERIMAAN NEGARA BUKAN PAJAK

## Zahra Amalia Maimanah, Budi Ispriyarso, Paramita Prananingtyas
Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Diponegoro E-mail : zahraamalia1105@gmail.com

## Abstract
The  implementation  of  the  Land  Value  Zone  (ZNT)  as  a  basis  for  calculating  Non-Tax  State Revenues  (PNBP)  results  in  increasingly  high  costs  that  must  be incurred  by  the  community. This has an impact on people who feel burdened especially the lower middle class with higher expenditure. This study aims to determine and describe the government's considerations in the use  of  ZNT  as a  basis  for  PNBP  and  to determine  the  use  of  ZNT  if it is  associated  with  the Principle  of  Justice  (Gustav  Radbruch).  This  research  method  is  empirical  juridical  legal research using primary and secondary data types and sources. Data collection techniques using library research, documentation, and interviews, then analyzed with qualitative analysis. Based on  the  results  of  the  study  it  can  be  said  that  the  government's  consideration  in  establishing ZNT  as  the  basis  for  PNBP  Revenue  Collection  is  as  a  guarantee  of  legal  certainty  and  to increase Regional Original Revenue (PAD) for regional development. The use of ZNT if it is associated with the Justice Principle according to Gustav Radbruch, the ZNT is in accordance with  the  Justice  Principle  (Gustav  Radbruch).  This  can  be  interpreted  to  mean  that  justice concerns  the  relationship  of  one  person  to  another  regarding  rights  and  obligations,  and  how related  parties  consider  their  rights  and  are  then  confronted  with  their  obligations.  The community's  obligation  in  this  case  is  to  pay  PNBP  and  the  community  has  the  right  to  be certified for the transfer of land rights, and vice versa.
Keywords: Land Value Zones, Non-Tax State Revenue, Transfer of Land Rights

## Abstrak
Diterapkannya Zona Nilai Tanah (ZNT) sebagai dasar perhitungan Penerimaan Negara Bukan Pajak  (PNBP)  mengakibatkan  semakin  tingginya  biaya  yang  harus  dikeluarkan  oleh masyarakat. Hal ini berdampak pada masyarakat yang merasa terbebani khususnyamasyarakat menengah  ke  bawah  dengan  pengeluaran  yang  semakin  tinggi.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk mengetahui  dan  mendeskripsikan  pertimbangan  pemerintah  dalam  penggunaan  ZNT  sebagai dasar  PNBP  dan  untuk  mengetahui  pemanfaatan  ZNT  jika  dikaitkan  dengan  Asas  Keadilan (Gustav  Radbruch).  Metode  penelitian  ini  adalah  penelitian  hukum  yuridis  empiris  dengan menggunakan  jenis  dan  sumber  data  primer  dan  sekunder.  Teknik  pengumpulan  data menggunakan  studi  kepustakaan,  dokumentasi,  dan  wawancara,  kemudian  dianalisis  dengan analisis  kualitatif.  Berdasarkan  hasil  penelitian  dapat  dikatakan  bahwa  pertimbangan pemerintah  dalam  menetapkan  ZNT  sebagai  dasar  pemungutan  Penerimaan  PNBP  adalah sebagai  jaminan  kepastian  hukum  serta  untuk  meningkatkan  Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD) guna sebagai pembangunan daerah. Pemanfaatan ZNT apabila dikaitkan dengan Asas Keadilan menurut  Gustav  Radbruch  maka  ZNT  telah  sesuai  dengan  Asas  Keadilan (Gustav  Radbruch). Hal  inidapat  diartikan  keadilan  adalah  menyangkut  hubungan  orang  satu  dengan  orang  yang lain  yang  menyangkut  hak  dan  kewajiban,  dan  bagaimana  pihak-pihak  yang  saling berhubungan  memepertimbangkan  haknya  dan  kemudian  dihadapkan  dengan  kewajibannya.
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1 (2019)                                                                           ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
Kewajiban  masyarakat  dalam  hal  ini  adalah  membayar  PNBP  dan  masyarakat  berhak  untuk sertipikat atas peralihan hak atas tanah, begitu juga sebaliknya.
Kata Kunci : Zona Nilai Tanah, Penerimaan Negara Bukan Pajak, Peralihan Hak Atas Tanah .

## A. Pendahuluan
Di  abad  Millenial  sekarang  ini  atau  di  era  modern,  tanah  manjadi  hal  yang  sangat menjanjikan  untuk  berinvestasi.  Jumlah  luas  tanah  yang  dapat  dikuasai  oleh manusiasangatlah  terbatas,  sedangkan  jumlah  manusia  yang  menginginkan  tanah  semakin bertambah.  Sehubungan  dengan  itu,  tanah  semakin  lama  dirasakan  semakin  sempit, sedangkan permintaan selalu bertambah, sehingga nilai tanah menjadi meningkat tinggi dari tahun ke tahun. Ini menimbulkan berbagai persoalan di bidang pertanahan khususnya dalam hal kepemilikan tanah, sehingga pemerintah dalam Pasal 5 ayat (1) butir C Ketetapan MPR Nomor IX Tahun 2011, melakukan kebijakan pembaharuan agrarian dalam hal:
“menyelenggarakan pendataan pertanahan melalui inventarisasi dan registrasi penguasaan, pemilikan,  penggunaan  dan  pemanfaatan  tanah  secara  komprehensif  dan  sistematis  dalam rangka pelaksanaan land reform ”.
Perkembangan  selanjutnya,  pemerintah  membuat  kebijakan  terkait  dengan pertanahan  yaitu  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT).  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  adalah  poligon  yang menggambarkan  nilai  tanah  yang  relatif  sama  dari  sekumpulan  bidang  tanah  didalamnya, yang batasannya bisa bersifat imajiner ataupun nyata sesuai dengan penggunaan tanah dan mempunyai  perbedaan  nilai  antara  satu  dengan  yang  lainnya  berdasarkan  analisa  petugas dengan metode perbandingan harga pasar dan biaya (BPN RI, 2012). Menurut Maria S.W. Sumardjono, karena sifat tanah langka dan terbatas, serta merupakan kebutuhan dasar setiap manusia  inilah  maka  pada  hakekatnya  masalah  tanah  adalah  masalah  yang  sangat menyentuh  keadilan.  Tetapi  tidak  selalu  mudah  untuk  merancang  suatu  kebijakan pertanahan  yang  dirasakan  adil  untuk  semua  pihak  (Sumardjono,  2001).  Pemerintah mengeluarkan  kebijakan  mengenai  tarif  pelayanan  pertanahan  yang  tertuang  di  dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif Atas  Jenis  Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  Yang  berlaku  pada  Kementerian  Agraria  dan Tata  Ruang/Badan  Pertanahan  Nasional  yang  di  dalamnya  tercantum  ketentuan  mengenai Zona Nilai Tanah  (ZNT).
Implikasi  ZNT  dalam  pelayanan  peralihan  hak  terhadap  penentuan  Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) dikarenakan sebelumnya Nilai Tanah pada Pasal 16 ayat (1) dan  (2)  tersebut  menggunakan  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  dalam  SPPT  PBB  (Surat
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1 (2019)                                                                           ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086 - 1702 Pemberitahuan  Pajak  Terhutang  Pajak  Bumi  dan  Bangunan)  dalam  penentuan  PNBP-nya yang  terhitung  lebih  kecil  daripada  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT),  hal  tersebut  berpotensi menimbulkan  kerugian  terhadap  Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  (PNBP).  Sehingga dengan  fungsi  ZNT  dalam  pelayanan  peralihan  hak,  khususnya  terkait  dengan  penentuan Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  (PNBP),  dalam  pemanfaatan  informasi  nilai  pasar  tanah dalam  Peta  ZNT  BPN  yang  jauh  lebih  tinggi  daripada  NJOP,  diharapkan  mampu mendongkrak  penerimaan  Negara  baik  dari  pajak  maupun  nonpajak  yang  berdasarkan simulasi  dan  realisasi  mampu  meningkatkan  penerimaan  Negara  dari  PNBP  berkisar  3-6 kali lipat lebih tinggi.
Diterapkannya ZNT (Zona Nilai Tanah) sebagai penentuan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) mengakibatkan semakin tingginya biaya yang harus dikeluarkan masyarakat. Hal ini berdampak pada masyarakat yang merasa terbebani khusunya masyarakat menengah ke  bawah  dengan  pegeluaran  yang  semakin  tinggi.  Fokus  kajian  kebijakan  ZNT  menjadi menarik dan penting untuk di bahas baik secara konsep hukum positif dan implementasinya sehubungan dengan arti penting Zona Nilai Tanah (ZNT) sebagai jaminan kepastian hukum dalam  pelayanan  pertanahan,  fungsi  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  sebagai  jaminan  kepastian hukum dalam penentuan dasar pengenaan PNBP bidang pertanahan, serta pelaksanaan Zona Nilai  Tanah  (ZNT)  dalam  pelayanan  peralihan  hak  atas  tanah  dan  kaitannya  dengan penentuan  PNBP.  Hal  ini  terkait  dengan  ide  dasar  hukum  yang  mencakup  nilai kemanfaatan,  kepastian  dan  keadilan  hukum  khususnya  bagi  masyarakat.  Sementara sebelum  lahirnya    Peraturan  Pemerintah  Nomor  128  tahun  2015  dan  Permen  ATR/KBPN Nomor  8  Tahun  2015  penentuan  PNBP  didasarkan  pada  NJOP  sebagai  dasar  perhitungan untuk penentuan PNBP dalam peralihan hak atas tanah. Nilai Tanah (ZNT) Sebagai Dasar Pemungutan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) dalam Pelayanan Peralihan Hak Atas Tanah ” .
Berdasarkan  latar  belakang  tersebut  di  atas  maka,  penulis  merumuskan  pokok-pokok masalah sebagai berikut : Bagaimanakah pertimbangan pemerintah dalam penggunaan Zona Nilai Tanah (ZNT) sebagai dasar pemungutan penentuan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)?  Bagaimanakah  pemanfaatan  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  dalam  peralihan  hak  atas tanah dikaitkan dengan Asas Keadilan?
B. Metode
1. Metode Pendekatan
Metode  pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  menggunakan  metode pendekatan  yuridis  empiris.  B.  Arif  Sidarta  menyatakan  bahwa  teori  ilmu  hukum
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1 (2019)                                                                           ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
secara  umum  dapat  diartikan  sebagai  ilmu  atau  disiplin  ilmu  hukum  yang  dalam perspektif  interdisipliner  dan  eksternal  secara  kritis  menganalisis  berbagai  aspek gejala  hukum,  baik  sendiri maupun  dalam  kaitan  keseluruhan,  baik  dalam  konsepsi teoritisnya  maupun  dalam  pengejawantahan  praktisnya,  dengan  tujuan  untuk memperoleh  pemahaman  yang  lebih  baik  dan  memberikan  penjelasan  sejernih mungkin  tentang  bahan  hukum  yang  tersaji  dan  kegiatan  yuridis  dalam  kenyataan masyarakat (Alimuddin, n.d.).
2. Spesifikasi Penelitian
Spesifikasi yang digunakan dalam penelitian ini adalah deskriptif analitis, yaitu suatu penelitian  yang  menggambarkan  dan  menguraikan  keadaan maupun  fakta  yang  ada secara rinci, sistematis, dan menyeluruh mengenai tinjauan yuridis empiris mengenai pentingnya  pembentukan  tim  pengawal  dan  pengaman  pemerintahan  dan pembangunan  daerah  yang  berimplikasi mencegah tindak  pidana  korupsi  di  daerah. Dikatakan  deskriptif  karena  merupakan  suatu  upaya  untuk  mendeskripsikan (mengungkapkan  atau  memaparkan)  mengenai  implementasi  pemanfaatan  Zona Nilai Tanah (ZNT) sebagai jaminan kepastian hukum dalam pelayanan pertanahan.
3. Teknik Pengumpulan  Data
Data  dalam  penelitian  ini  teknik  pengumpulan  data  dilakukan  dengan  cara  sebagai berikut :
a. Studi Kepustakaan
Berdasarkan  metode  yang  digunakan,  maka  pengumpulan  data  ini  dilakukan untuk memperoleh data sekunder yang bersumber dari :
1)  Bahan  Hukum  Premier,  yaitu  bahan-bahan  yang  merupakan  peraturan perundang-undangan, yang  meliputi :
a)  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata);
b)  Undang-Undang    Nomor  5  Tahun  1960    tentang  Peraturan  Dasar  Pokok- Pokok Agraria;
c)  Peraturan  Pemerintah  Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran  Tanah;
d)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  13  Tahun  2010  tentang  Jenis  dan  Tarif Penerimaan Negara Bukan Pajak
e)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  128  Tahun  2015  tentang  Jenis  dan  Tarif  Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak;
f)  Peraturan  Presiden  Nomor  17  Tahun  2015  tentang  Kementrian  Agraria  dan Tata Ruang.
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1 (2019)                                                                           ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702
2)  Bahan  Hukum  Sekunder,  merupakan  bahan  hukum  yang  memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer, meliputi :
a)  Literatur yang sesuai dengan masalah penelitian;
b)  Hasil penelitian yang berupa laporan tertulis;
3)  Bahan  Hukum Tersier merupakan bahan hukum  yang member petunjuk dan atau  penjelasan  terhadap  bahan  hukum  primer  dan  sekunder,  meliputi: Ensiklopedia, Majalah, Jurnal, serta Surat Kabar.
b. Metode Wawancara
Metode  wawancara  merupakan  studi  lapangan  yang  dilakukan  dengan  teknik wawancara yang dilakukan terhadap informan, agar mendapat informasi tentang hal-hal yang tidak dapat diperoleh dari studi kepustakaan.
4. Metode Analisis Data
Analisis  data  merupakan  proses  berkelanjutan  yang  membutuhkan  refleksi  terus- menerus  terhadap  data/informasi,  dan  menulis  catatan  singkat  sepanjang  penelitian. Dalam  arti  analisis  data  kualitatif  bisa  saja  melibatkan  proses  pengumpulan  data, interpretasi dan pelaporan hasil secara serentak dan bersama-sama. Karena itu perlu mempersiapkan data atau informasi tersebut untuk dianalisis lebih mendalam dengan memanfaatkan  teori-teori  dari  pakar,  serta  membuat  interpretasi  makna  yang  lebih luas dan selanjutnya hasil analisis tersebut dituangkan /disajikan ke dalam penulisan karya ilmiah ini.

## C. Hasil Dan Pembahasan
A. Pertimbangan Pemerintah dalam Penggunaan Zona Nilai Tanah (ZNT) sebagai Dasar Pemungutan Penentuan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)
Perubahan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  13  Tahun  2010  menjadi  Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015, perubahan Peraturan Pemerintah ini salah satu yang  disempurnakan  adalah  pengaturan  terkait  pihak  tertentu.  Salah  satu  subyek pihak  tertentu  yakni  masyarakat  tidak  mampu,  mendapatkan  insentif  berupa  Rp.0,- (nol  rupiah)  untuk  pensertipikatan  tanah  pertama  kali  berupa  pengukuran  batas bidang tanah, pemeriksaan tanah panitia A dan pendaftaran tanah pertama kali.
Sejalan  dengan  hal  tersebut  di  atas  pemerintah  membuat  prodak  terkait  dengan pertanahan  yaitu  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT).  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  merupakan polygon  yang  menggambarkan  nilai  tanah  yang  relative  sama  dari  sekumpulan bidang  tanah  didalamnya,  yang  batasannya  bisa  bersifat  imajiner  ataupun  nyata
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1 (2019)                                                                           ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702
sesuai dengan penggunaan tanah dan mempunyai perbedaan nilai antara satu dengan yang lainnya berdasarkan analisa petugas dengan metode perbandingan harga pasar dan biaya(BPN RI, 2012). Tujuan dari Zona Nilai Tanah (ZNT) sendiri adalah untuk mengidentifikasi Nilai tanah dengan menentuka secara jelas batas-batas kepemilikan hak atas tanah dalam bentuk sket/peta(Sadimin, n.d.).
Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  128  Tahun  2015  tentang  Jenis  dan Tarif Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata  Ruang/Badan  Pertanahan  Nasional  terdapat  beberapa  pelayanan  pertanahan yang mengacu pada nilai tanah yang diperoleh dari Peta Zona Nilai Tanah. Peta Zona Nilai Tanah (ZNT) dapat juga menjad referensi pada tahapan kegiatan perencanaan dalam pengadaan tanah untuk pembangunan sesuai dengan Undang-Undang Nomor 2  Tahun  2012  tentang  Pengadaan  Tanah  bagi  Pembangunan  untuk  kepentingan umum dan peraturan pelaksanaannya.
Pembuatan  Peta  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  dimaksudkan  menyediakan  informasi nilai tanah sebagai kebutuhan dan rujukan nasional untuk mewujudkan fungsi tanah bagi sebesar-sebar kemakmuran rakyat , melalui :(Nashla, n.d.)
1. Percepatan penyediaan  informasi nilai pasar tanah;
2. Pembangunan  dan  pengembangan  Sistem  Informasi  Manajemen  Aset Pertanahan (SIMASTAN) dengan sub  sistem informasi nilai tanah yang sangat bermanfaat untuk:
a. Informasi umum nilai pasar tanah;
b. Referensi untuk tukar menukar tanah dan property, baik untuk kepentigan masyarakat, maupun khususnya untuk kepentingan pengamanan aset Negara;
c. Penghitungan tarif layanan pertanahan melalui PNBP;
d. Referensi masyarakat dalam transaksi pertanahan;
e. Informasi nilai dan pajak tanah yang lebih transparan dan adil ( fair) ;
f. Referensi  dalam  penetapan  nilai  ganti  rugi  masyarakat  dan  Tim/Lembaga Penilai Tanah;
g. Piranti monitoring nilai dan pasar tanah;
h. Memberikan  gambaran  yang  cepat  mengenai  perkembangan  perekonomian suatu wilayah;
i. Pembuatan model indeks harga tanah.
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1 (2019)                                                                           ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702
Adapun  tujuan  pembuatan  Peta  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  adalah  agar  informasi tanah  dapat  dimanfaatkan  untuk  pelayanan  pertanahan  dan  sebagai  referensi kebijakan yang berkaitan dengan nilai tanah.
Sesuai  dengan  judul  penelitian  yang  penulis  angkat  yang  dimaksud  dengan Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  (PNBP)  disini  adalah  Penerimaan  Negara  Bukan Pajak (PNBP) dalam peralihan hak atas tanah. Maka sesuai dengan Pasal 16 ayat (2) Peraturan  Pemerintah  Nomor  128  Tahun  2015  tentang  Jenis  dan  Tarif  Atas  Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan  Pertanahan  Nasional  menyatakan  bahwa  Tarif  Pelayanan Pemeliharaan  Data  Pendaftaran  Tanah  berupa  Pelayanan  Pendaftaran  Pemindahan Peralihan Hak Atas Tanah untuk Perorangan dan Badan Hukum.
Menurut  Aliana  Nashla  (Nashla,  n.d.)  pada  Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional Kota  Semarang  bahwa  dalam  prosedur  pealihan  hak  atas  tanah  sebagai  contoh karena  jual  beli  jika  di  suatu  wilayah  sudah  ditentukan  peta  Zona  Nilai  Tanah (ZNT)  maka  dalam  pelayanan  perhitungan  biaya  Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak (PNBP)  memakai  nilai  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT),  akan  tetapi  apabila  di  suatu wilayah  belum  ada  Peta  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  maka  tetap  memakai  Nilai  Jual Objek Pajak (NJOP) dalam perhitungan biaya PNBP. Peta Zona Nilai Tanah (ZNT) belum  diterapkan  merata  di  seluruh  wilayah  Indonesia  namun  untuk  wilayah Provinsi JawaTengah sudah di Petakan Zona Nilai Tanah (ZNT) secara merata.
Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  dikatakan  berpengaruh  terhadap  Penerimaan  Negara Bukan  Pajak  (PNBP)  dikarenakan  sebelumnya  Nilai  tanah  yang  terdapat  dalam Pasal  16  ayat  (1)  dan  ayat  (2)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  128  Tahun  2015 menggunakan  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  sebagai  SPPT  PBB  (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan) yang biasanya nilainya terhitung  lebih  kecil  dari  pada  nilai  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT).  Hal  ini  sangat berpengaruh  terhadap  Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  (PNBP).  Dalam  praktek dilapangan  terhadap  pelayanan  pemeliharaan  data  pertanahan  dalam  hal  ini  proses peralihan  hak  atas  tanah  karena  jual  beli  di  Kantor  Pertanahan  Kota  Semarang menurut Rosian Anwar mengatakan bahwa masih terdapat beberapa pemohon yang keberatan  dengan  adanya  Zona  Nilai  Tanah  sebagai  dasar  perhitungan  biaya Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  (PNBP)  di  Kantor  Pertanahan  Kota  Semarang. Adapun alasannya adalah sebagai berikut :(Rosian Anwar, n.d.)
1. Nilai tanah yang diberikan terlalu tinggi;
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1 (2019)                                                                           ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702 2. Objek (1 bidang) terletak di lebh dari 1 zona;
3. Overlay Data Peta Biang dan citra tidak sesuai;
4. Perhitungan  nilai  tanah  permeter  pada  bangunan  /Ruko  tidak  sesuai  dengan kondisi saat ini atau terlalu tinggi.
Sesuai  dengan  rumusan  masalah  yang  penulis  angkat,  bahwa  pertimbangan pemerintah dalam menetapkan Zona Nilai Tanah (ZNT) sebagai dasar pemungutan penentuan  Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  (PNBP)  sesuai  dengan  apa  yang  telah diterangkan  tersebut  di  atas  adalah  sebagai  jaminan  kepastian  hukum  serta  untuk meningkatkan  Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD)  guna  sebagai  pembangunan  daerah. Hal  tersebut  dapat  dianalisis  dengan  adanya  tujuan  hukum.  Salah  satu  contoh jaminan  kepastian  hukum  adalah  sebagai  referensi  masyarakat  dalam  transaksi pertanahan dan properti serta sebagai perhitungan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP). Sedangkan yang menjadi tujuan pembuatan peta Zona Nilai Tanah (ZNT) adalah  agar  informasi  nilai  tanah  dapat  dimanfaatkan  untuk  pelayanan  pertanahan dan sebagai referensi kebijakan yang berkaitan dengan nilai tanah.
Kepastian  hukum  merupakan  jaminan  bahwa  hukum  tersebut  dapat  dijalankan dengan baik, hal ini pun tercermin bahwa amanat Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun  2015  tentang  Jenis  dan  Tarif  Atas  Jenis  Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak (PNBP)  pada  Kantor  Pertanahan  Kota  Semarang  telah  berjalan  dengan  baik. Kepastian  hukum  sudah  menjadi  bagian  yang  tidak  terpisahkan  untuk  norma hukum, terutama norma hukum tertulis. Karena kepastian hukum merupakan tujuan utama dari hukum.
Terwujudnya  manfaat  hukum  yang  bertendensi  dari  nilai  kepastian  hukum  dari aspek  Negara  yaitu  sebagai  potensi  Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  PNBP)  yang turut menyumbang penerimaan Negara tidak dapat dipandang sebelah mata. Sesuai dengan Anggaran Pendapatan dan belanja Negara Tahun Anggaran 2016 dikenal 4 (empat)  kategori  besar  Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  (PNBP)  yaitu  penerimaan sumber daya alam, pendapatan bagian laba BUMN, PNBP lainnya dan pendapatan Badan  Layanan  Umum  (BLU).  Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  berperan  besar dalam  memeberikan  kontribusi  terhadap  pendapatan  Negara,  PNBP  merupakan penyumbang  pendapatan  Negara  terbesar  kedua  setelah  pendapatan  pajak. Optimalisasi  Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  (PNBP)  dilakukan  dengan memperhatikan  karakteristik  dari  tiap  jenis  Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak (PNBP)  dalam  rangka  mewujudkan  ketahanan  dan  kesinambungan  fiskan  serta
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1 (2019)                                                                           ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
pengelolaan bidang-bidang pemerintahan yang bertanggung jawab. Sehingga dapat disimpulkan  bahwa  kebijakan  pemanfaatan  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  dalam penentuan PNP merupakan upaya pemerintah dalam mengoptimalkan PNBP.
Berdasarkan  hasil  analisis  dan  pembahasan  tersebut  diatas,  dapat  ditarik kesimpulan  bahwa  sesungguhnya  fungsi  ZNT  dalam  perhitungan  PNBP  telah menjamin kepastian hukum dalam pelayanan pertanahan.
B. Pemanfaatan  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  dalam  Peralihan  Hak  Atas  Tanah dikaitkan dengan Asas Keadilan
Keadilan merupakan pijakan moral hukum dan sebagai tolok ukur system hukum positif. Keadilan merupakan pangkal dari hukum positif dan konstitutif, dikarenakan keadilan  merupakan  unsur  mutlak  bagi  hukum.  Didalam  keadilan  terdapat  aspek filosofis  yaitu  norma,  nilai,  keadilan  moral  dan  etika.  Hukum  sebagai  pengemban nilai keadilan, nilai keadilan juga menjadi dasar dari hukum sebagai hukum. keadilan memiliki sifat normatif sekaligus konstitutif bagi hukum. keadilan menjadi landasan moral  hukum  dan  sekaligus  tolok  ukur  sistem  hukum  positif  dan  tanpa  keadilan sebuah aturan tidak pantas menjadi hukum (Dimiyati, 2004).
Gustav  Radbruch  menjelaskan  aspek-aspek  keadilan.  Pertama,  yaitu  aspek keadilan dalam arti sempit, keadilan inin berarti kesamaan hukum untuk semua orang di  depan  peradilan.  Kedua,  yaitu  tujuan  keadilan  atau  finalistas,  aspek  ini menentukan isi hukum, sebab isi hukum memang sesuai dengan tujuan yang hendak dicapai  (Huijbers,  1982).  Gustav  Radbruch  juga  menjelaskan  keadilan  harus mempunyai posisi  yang pertama dan yang paling utama dari pada kepastian hukum dan  kemanfaatan.  Dan  Radbruch  menempatkan  tujuan  keadilan  menempati  posisi diatas tujuan hukum lain.
Jadi  dapat  diartikan  keadilan  adalah  menyangkut  hubungan  orang  satu  dengan orang  yang  lain  yang  menyangkut  hak  dan  kewajiban,  dan  bagaimana  pihak-pihak yang  saling  berhubungan  memepertimbangkan  haknya  dan  kemudian  dihadapkan dengan  kewajibannya.  Tanpa  keadilan,  tujuan  hum  tidak  bisa  terwujud  dan  apabila instrument  hukum  diwujudkan  tanpa  keadilan  maka  tidak  akan  tercipta  kepastian hukum.
Penentuan  Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) dalam pelayanan peralihan hak  atas  tanah  diatur  dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  13  Tahun  2010 juncto Peraturan  Pemerintah  Nomor  128  Tahun  2015  tentang  Jenis  dan  Tarif  Atas  Jenis Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  (PNBP)  yang  berlaku  pada  Badan  Pertanahan
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1 (2019)                                                                           ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702
Nasional,  pada  dasarnya  ketentuan  ini  menetapkan jenis  Penerimaan  Negara  Bukan Pajak  (PNBP)  yang  berlaku  di  Badan  Pertanahan  Nasional  ke  dalam    9  (sembilan) jenis yaitu :
1. Pelyanan survei, pengukuran dan pemetaan;
2. Pelayanan pemeriksaan tanah;
3. Pelayanan konsolidasi tanah secara swadaya;
4. Pelayanan pertimbangan teknis pertanahan;
5. Pelayanan pendaftaran tanah;
6. Pelayanan informasi pertanahan;
7. Pelayanan lisensi;
8. Pelayanan pendidikan;
9. Pelayanan  penetapan  Tanah  Ojek  Penguaaan  benda-benda  tetap  milik perseorangan  warga  Negara  Belanda  (P3MB)/Peraturan  Presidium  Kabinet Dwikora Nomor 5/Pkr/1965 dan ;
10. Pelayanan di bidang pertanahan yang berasal dari kerja sama dengan pihak lain. Selanjutnya  pengaturan  mengenai  pendaftaran  tanah  diatur  pada  Pasal  19
Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria atau biasa disebut UUPA. Dalam Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960  menyatakan  tujuan  dari  pendaftaran  tanah  adalah  kepastian  hukum.  Pasal  19 Undang-Undang  Nomor  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria kemudian  diatur  lebih  lanjut  dalam  Pasal  3  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun 1997 tentang Pendafaran Tanah.
Salah  satu  tujuan  Pendaftaran  Tanah  yang  tersebut  diatas  Pasal  3  huruf  c Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  pendaftaran  Tanah  adalah terselenggaranya  tertib  administrasi  pertanahan.  Tertib  administrasi  pertanahan dimaksudkan agar seluruh berkas-berkas tentang data fisik dan data yuridis lengkap, rapi,  baik,  dan  teratur  di  Kantor  Pertanahan  sehingga  memudahkan  setiap  urusan yang menyangkut tanah guna menunjang kelancaran pembangunan.
Dari  apa  yang  telah  dijelaskan  oleh  penulis  tersebut  diatas,  sesuai  dengan rumusan  masalah  yang  penulis  angkat,  Gustav  Radbruch  menjelaskan  aspek-aspek keadilan.  Pertama,  yaitu  aspek  keadilan  dalam  arti  sempit,  keadilan  inin  berarti kesamaan hukum untuk semua orang didepan peradilan. Kedua, yaitu tujuan keadilan atau  finalistas,  aspek  ini  menentukan  isi  hukum,  sebab  isi  hukum  memang  sesuai dengan  tujuan  yang  hendak  dicapai(Huijbers,  1982).  Gustav  Radbruch  juga
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1 (2019)                                                                           ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702
menjelaskan keadilan harus mempunyai posisi yang pertama dan yang paling utama dari  pada  kepastian  hukum  dan  kemanfaatan.  Dan  Radbruch  menempatkan  tujuan keadilan menempati posisi di atas tujuan hukum lain.
Jadi  dapat  diartikan  keadilan  adalah  menyangkut  hubungan  orang  satu  dengan orang  yang  lain  yang  menyangkut  hak  dan  kewajiban,  dan  bagaimana  pihak-pihak yang  saling  berhubungan  memepertimbangkan  haknya  dan  kemudian  dihadapkan dengan  kewajibannya.  Kewajiban  masyarakat  dalam  hal  ini  adalah  membayar Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) dan masyarakat berhak untuk sertifikat atas peralihan hak atas tanah, begitu juga sebaliknya kewajiban Kantor Pertanahan adalah menerbitkan  sertipikat  peralihan  hak  atas  tanah  dan  haknya  adalalah  menerima pembayaran Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP). Terpenuhinya keadilan di sini dapat  terlihat  bahwa  masing-masing  pihak  sudah  mendapatkan  hak  dan kewajibannya.  Tanpa  keadilan,  tujuan  hukum  tidak  bisa  terwujud  dan  apabila instrumen  hukum  diwujudkan  tanpa  keadilan  maka  tidak  akan  tercipta  kepastian hukum.
Pelayanan peralihan hak atas tanah pada Kantor Pertanahan telah dijadikan salah satu  prioritas  dimana  Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  (PNBP)  menjadi    salah  satu faktor  penambah  Penerimaan  Anggaran  Daerah  (PAD).  Penerimaan  Negara  Bukan Pajak  (PNBP)  adalah  seluruh  penerimaan  Pemerintah  pusat  yang  tidak  berasal  dari penerimaan  perpajakan.  Selanjutnya  hubungan  hukum  antara  implikasi  Zona NilaiTanah  (ZNT)  dalam  pelayanan  peralihan  hak  atas  tanah  dilandaskan  untuk kepentingan  bersama,  sebagaimana  yang  telah  diuraikan  pada  sub  bab  sebelumnya, apabila  tetap  mempertahankan  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  dalam  penentuan Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  (PNBP)  maka  akan  berdampak  pada  kurang maksimalnya  Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  (PNBP)  karena  kecilnya  nilai perhitungan  jika  menggunakan  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  hal  ini  berbanding terbalik dengan Zona Nilai Tanah (ZNT).

## D. Simpulan
Pertimbangan  pemerintah  dalam  menetapkan  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  sebagai dasar pemungutan penentuan Penerimaan Negara  Bukan  Pajak (PNBP) adalah sebagai jaminan  kepastian  hukum  serta  untuk  meningkatkan  Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD) guna sebagai pembangunan daerah. Adapun manfaat Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah (ZNT)  adalah  menyediakan  informasi  nilai  tanah  sebagai  kebutuhan  dan  rujukan nasional untuk mewujudkan fungsi tanah bagi sebesar-sebar kemakmuran rakyat.
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1 (2019)                                                                           ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Pemanfaatan  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  dalam  peralihan  hak  atas  tanah  dikaitkan dengan  asas  keadilan  telah  memenuhi  asas  keadilan.  Dapat  diartikan  keadilan  adalah menyangkut  hubungan  orang  satu  dengan  orang  yang  lain  yang  menyangkut  hak  dan kewajiban,  dan  bagaimana  pihak-pihak  yang  saling  berhubungan  mempertimbangkan haknya dan kemudian dihadapkan dengan kewajibannya. Kewajiban masyarakat dalam hal  ini  adalah  membayar  Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  (PNBP)  dan  masyarakat berhak untuk sertipikat atas peralihan hak atas tanah, begitu juga sebaliknya kewajiban Kantor  Pertanahan  adalah  menerbitkan  sertipikat  peralihan  hak  atas  tanah  dan  haknya adalalah menerima pembayaran Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP). Jadi keadilan di  sini  dapat  terlihat  bahwa  masing-masing  pihak  sudah  mendapatkan  hak  dan kewajibannya.

## DAFTAR PUSTAKA
Alimuddin. (t.thn.). Aplikasi Pembaharuan Hukum dalam Teori Socio Legal Studies, DitJen Badan Peradilan . Dipetik Desember 9, 2018, dari www.badilag.net BPN, R. (2012). Peta Nilai Zona Tanah Review. Op.Cit. BPN, R. (2012). Peta Nilai Zona Tanah Review.
M.  K.  (2012).  Putusan  Mahkamah  Konstitusi  Nomor  45/PUU-IX/2011  tentang  uji  Pasal  1 angka  3  UU  Kehutanan  diterbitkan  pada tanggal  21  Februari  2012.  Dalam  Putusan tersebut, MK mengabulkan permohonan para pemohon diantaranya beberapa Bupati dari Kalimantan Tengah untuk me.
Mahkamah  Konstitusi.  (2012). Putusan  Mahkamah  Konstitusi  Nomor  45/PUU-IX/2011 tentang  uji  Pasal  1  angka  3  UU  Kehutanan  diterbitkan  pada  tanggal  21  Februari 2012.  Dalam  Putusan  tersebut,  MK  mengabulkan  permohonan  para  pemohon diantaranya beberapa Bupati dari Kalimantan Tengah untuk me.
Soerjono  Soekanto,  S.  (2009). Penelitian  Hukum  Normatif (1  ed.).  Jakarta:  PT.  Raja Grafindo Persada.
Sumardjono, M. S. (2001). Kebijakan Pertanahan antara Regulasi & Implementasi. Jakarta: Kompas.
Waluyo, B. (2002). Penelitian Hukum dalam Praktek. Jakarta: Sinar Grafika.