## JURNAL KOMUNIKASI HUKUM
Volume 8 Nomor 1, Februari 2022 P-ISSN: 2356-4164, E-ISSN: 2407-4276 Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/jkh
Program Studi Ilmu Hukum Fakultas Hukum dan Ilmu Sosial Universitas Pendidikan Ganesha Singaraja

## PENYELESAIAN WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUMAH ANTARA KONSUMEN DENGAN PERUMAHAAN PALEM ASRI NATAR

## Masayu Robianti, Sri Zanariyah
Fakultas Hukum, Universitas Sang Bumi Ruwa E-mail: 79masayurobianti@gmail.com

## Info Artikel

## Abstract
Masuk: 1 Desember 2021
Diterima: 12 Januari 2022 Terbit: 1 Februari 2022 Keywords: Agreement Corruption, Lease, Default As an effort to meet the need for a house, it can be done through a rental agreement between the owner of the house and the tenant so that an agreement is born  between  the  two  parties.  However,  in  the implementation of the agreement, one of the parties or both of them does not fulfill what was agreed upon (default) resulting in the other party suffering losses. The purpose of this study is to describe the form of a house  rental  agreement  between  consumers  and Palem  Asri  Natar  Housing,  as  well  as  to  provide  a settlement of default in the house rental agreement. This  study  uses  empirical  normative  legal  research methods.  The  data  used  are  secondary  data  and primary data, obtained through library research and interviews, and analyzed qualitatively. Based on the results of the study, it can be concluded that the form of  a  house  rental  agreement  is  made  in  writing  by following  the  legal  terms  of  the  agreement  as stipulated in Article 1320 of the Civil Code. Settlement of default if there is a dispute between the consumer and the Palem Asri Natar Housing, is carried out by deliberation  and  consensus  at  the  company headquarters  of  PT.  Double  Patience,  the  results  of the  deliberation  are  compiled  in  written  form  and signed by both parties on stamp duty.

## Abstrak
Kata kunci:
Korupsi Perjanjian,  Sewa Menyewa, Wanprestasi Corresponding Author: Masayu Robianti Sebagai  upaya  memenuhi  kebutuhan  akan  rumah, dapat dilakukan melalui  perjanjian sewa menyewa antara  pemilik  rumah  dan  penyewa    sehingga lahirlah  suatu  kesepakan  antara  kedua  pihak. Namun dalam pelaksanaan dari perjanjian tersebut salah  satu  pihak  atau  keduanya    ada  yang  tidak memenuhi  apa  yang  diperjanjikan  (wanprestasi) sehingga  mengakibatkan  pihak  lainnya  menderita kerugian.  Tujuan  dari  penelitian  ini  adalah  untuk mendiskripsikan bentuk perjanjian sewa   menyewa rumah antara konsumen dengan Perumahan Palem Asri  Natar,  serta  dapat  memberikan  penyelesaian wanprestasi  dalam  perjanjian  sewa  menyewa rumah.  Penelitian  ini  menggunakan  metode penelitian  hukum  normatif  empiris.  Data  yang digunakan  adalah  data  sekunder  dan  data  primer, yang  diperoleh  melalui  studi  pustaka  dan wawancara, dianalisis secara kualitatif. Bardasarkan  hasil  penelitian  dapat  disimpulkan bahwa  bentuk  perjanjian  sewa  menyewa  rumah dilakukan  secara  tertulis  dengan  mengikuti  syarat sah  perjanjian  yang  diatur  dalam  Pasal  1320  KUH Perdata.  Penyelesaian  wanprestasi apabila terjadi perselisihan  antara  konsumen  dengan  pihak Perumahan Palem Asri Natar,  dilaksanakan secara musyawarah  dan  mufakat  di  kantor  pusat perusahaan  PT.  Sabar  Ganda,  hasil  musyawarah disusun  dalam  bentuk  tertulis  dan  ditandatangani kedua pihak di atas materai.
@Copyright 2021.

## Pendahuluan
Perjanjian sewa menyewa, merupakan perjanjian timbal balik atau perjanjian bilateral atau perjanjian dua pihak. Perjanjian ini   menimbulkan hak dan  kewajiban kepada  kedua  belah  pihak.    Pihak-pihak  yang  dimaksud  dalam  perjanjian  sewa menyewa  adalah  kreditur  dan  debitur.  Kreditur  sebagai  pemilik  rumah  yang disewakan sedangkan debitur adalah yang mendiami rumah tersebut selama masa sewa dengan pembayaran uang sewa kepada kreditur keseimbangan antara pihak penyewa  dan  yang  menyewakan  (Pertiwi,  2014).  Secara  yuridis,  perjanjian merupakan suatu peristiwa tertentu yang mana seseorang berjanji kepada orang lain  atau  kedua  pihak  saling  menyatakan  perjanjiannya  sehingga  keduanya mempunyai  hak  dan  kewajiban  secara  timbal  balik  yang  bertujuan  untuk melakukan sesuatu hal yang dijanjikan, sehingga kedua pihak terikat dalam suatu perikatan  sebagai  hubungan  hukum    Perjanjian  ini  menerbitkan  suatu  perikatan
P-ISSN: 2356-4164 , E-ISSN: 2407-4276
antara dua orang yang membuatnya. Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian  perikatan  yang  mengandung  janji-janji  atau  kesanggupan  yang diucapkan  atau  ditulis  (Prodjodikoro,  2000).  Dewasa  ini  perkembangan  arus globalisasi  ekonomi  dunia  dan  kerjasama  di  bidang  perdagangan  dan  jasa berkembang sangat pesat. Masyarakat semakin banyak mengikatkan dirinya dalam suatu  perjanjian  dengan  anggota  masyarakat  lainnya,  sehingga  kemudian  timbul bermacam-macam  perjanjian,  salah  satunya  adalah  perjanjian  sewa  menyewa. Perjanjian  sewa  menyewa  banyak  digunakan  oleh  para  pihak  pada  umumnya, karena dengan adanya  perjanjian sewa menyewa ini dapat membantu para pihak, baik itu dari pihak penyewa maupun yang menyewakan akan saling mendapatkan keuntungan.  Penyewa  memperoleh  keuntungan  dengan  kenikmatan  benda  dari benda  yang  di  sewa,  dan  yang  menyewakan  akan  memperoleh  keuntungan  dari harga  sewa  yang  telah  diberikan  oleh pihak penyewa.  Penelitian  sewa  menyewa sebelumnya  telah  diteliti  seperti  penelitian  yang  dilakukan  oleh  Jamaluddin mengenai  sewa  menyewa  dalam  fiqh  Islam  (Jamaluddin,  2019),  sewa  menyewa (ijarah) dalam perbankan Islam (Tehuayo, 2018).
Sebagai  upaya  memenuhi  kebutuhan  akan  rumah,  dapat  dilakukan  melalui perjanjian sewa menyewa antara pemilik rumah dan penyewa  sehingga lahirlah suatu  kesepakan  antara  kedua  pihak.  Namun  dalam  pelaksanaan  dari  perjanjian tersebut  salah  satu  pihak  atau  keduanya    ada  yang  tidak  memenuhi  apa  yang diperjanjikan  (wanprestasi)  sehingga  mengakibatkan  pihak  lainnya  menderita kerugian, sehingga penelitian ini bertujuan untuk mendsekripsikan sewa menyewa serta  Penyelesaian  Wanprestasi  Dalam  Perjanjian Sewa  Menyewa  Rumah  Antara Konsumen Dengan Perumahaan Palem Asri Natar.

## METODE PENELITIAN
Tipe  penelitian  yang  di  pakai  dalam  penelitian  ini  adalah  Penelitian  ini merupakan  penelitian  hukum  yang  dilakukan  melalui  pendekatan  normatif empiris, dengan cara penelitian studi pustaka dengan mempelajari dan menelaah ketentuan-ketentuan  hukum  yang  berlaku,  serta  dokumen  atau  literatur berkaitan permasalahan yang diteliti dan penelitian lapangan, dengan melakukan wawancara terhadap pihak-pihak dalam perjanjian sewa menyewa rumah pada Perumahan Palem Asri Natar.  Penentuan informan secara purposive sampling (sample bertujuan). Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder dan data primer. Sumber data sekunder adalah bahan hukum primer, bahan hukum primer dan bahan hukum tersier. Bahan hukum primer merupakan berupa  peraturan  perundang-undangan,  dalam  hal  ini  peraturan  tentang perumahan  dan  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (selanjutnya  ditulis singkat  menjadi  KUH  Perdata)  terkait  dengan  perjanjian  antara  pihak-pihak. bahan hukum.  Bahan hukum primer diperoleh dari literatur yakni pendapat para ahli  hukum  terkait  dengan  perjanjian  khususnya  sewa  menyewa.    Selain  itu terdapat bahan hukum tersier berupa kamus hukum, kamus bahasa Indonesia dan  kamus  bahasa  Inggris  dan  kamus  Bahasa  Belanda.  Data  yang  digunakan selanjutnya adalah data primer yang diperoleh dari hasil wawancara dengan para
pihak  dalam  perjanjian  sewa  menyawa  rumah  pada  Perumahan  Palem  Asri Natar.Wawancara akan dilakukan kepada:
a. Direktur Perumahan Palem Asri Natar
= 1 orang
b. Marketing Perumahan Palem Asri Natar    = 1 orang
c. Penyewa Perumahan Palem Asri Natar      = 3 orang
Data  yang  dikumpulkan  selanjutnya  dilakukan  pengolahan  data  dengan mempertimbangkan validitas data yang dilakukan pemeriksaan data, sehingga data yang  dikumpulkan  dapat  dijadikan  bahan  menganalisis  data.    Analisis  data dilakukan secara deskriptif  kualitatif. Dalam mengatasi persoalannya yang tengah dihadapi  dalam  penelitian  ini,  maka  langkah-langkah  yang  kemudian  dilakukan yaitu:  Pertama,  mencari  kebenaran  dari  fakta  hukum  dan  mengurangi  bagian- bagian  yang  tidak  berhubungan  dengan  persoalan  ini  kemudian  menempatkan persoalan hukum yang akan dicari penyelesaian ini; Kedua, mengumpulkan bahan- bahan  hukum  yang  dirasa  memiliki  hubungan  dengan  persoalan  tersebut begitupula  bahan-bahan  nonhukum  dalam  hal  ini  bahan  hukum  sekunder  dan primer; Ketiga, melakukan analisa persoalan hukum yang sedang dihadapi dengan menggunakan bahan yang telah dikumpulkan; Keempat, dilakukan telaah terhadap doktrin dan konsep, disistematisasi, dianalisi  serta  menyimpulkan  berupa pendapat  hukum  yang  relevan  untuk  menjawab  persoalan  hukum;  dan  Kelima, memberikan  preskripsi  berdasarkan  argumentasi  yang  telah  dibangun  di  dalam kesimpulan.

## PEMBAHASAN
Berdasarkan  hasil  wawancara  dengan  Bapak  R.D.L.  Sitorus  selaku  Direktur Perumahan Palem Asri Natar mengatakan perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1313 KUH Perdata merupakan suatu peristiwa di mana salah satu pihak (subjek hukum) berjanji kepada pihak lainnya atau yang mana kedua belah pihak dimaksud saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Bapak R.D.L. Sitorus selaku Direktur Perumahan Palem Asri Natar yang mengatakan sewa menyewa meliputi perbuatan dua pihak secara timbal balik, dimana pihak yang memiliki benda  di  sebut  yang  menyewakan  dan  pihak  yang  memakai  benda  disebut penyewa,  oleh karena  itu dapat  dikatakan  bahwa  penyewa  memiliki  tanggung jawab  terhadap  kerusakan  yang  terjadi  atas  barang  yang  disewakan  jika  hal tersebut  menyimpang  dari  apa  yang  diperjanjikan.  Perjanjian  sewa  menyewa, seperti  halnya  dengan  jual  beli  dan  perjanjian  lain  pada  umumnya  adalah perjanjian  konsensual,  artinya  sudah  terjadi  dan  mengikat  pada  detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu barang dan harga. Kewajiban  pihak  yang  menyewakan  adalah  menyerahkan  kenikmatan  suatu barang,  sedangkan  kewajiban  pihak  penyewa  adalah  membayar  harga  sewa Masih  menurut  Bapak  R.D.L.  Sitorus  yang  mengatakan,  berkaitan  dengan  hal tersebut, unsur-unsur yang tercantum dalam sewa menyewa sebagaimana diatur dalam Pasal 1548 KUHPerdata adalah adanya pihak yang menyewakan dari pihak penyewa,  adanya  konsensual  antara  kedua  belah  pihak,  adanya  objek  sewa menyewa  yaitu  barang,  baik  barang  bergerak  maupun  tidak  bergerak,  adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk menyerahkan kenikmatan kepada pihak  penyewa  atas  suatu  benda  dan  lain-lain,  serta  adanya  kewajiban  dari penyewa  untuk  menyerahkan  uang  pembayaran  kepada  pihak  yang
P-ISSN: 2356-4164 , E-ISSN: 2407-4276
menyewakan  Berdasarkan  hasil  wawancara  dengan  Bapak  Warsito  selaku Marketing  Perumahan Palem Asri Natar mengatakan, perjanjian adalah  suatu persetujuan  di  mana  dua  orang  atau  lebih  saling  mengikat  diri  untuk melaksanakan  suatu  hal  dalam  lapangan  harta  kekayaan.  Pengertian  sewa menyewa  menurut  Bapak  Warsito  selaku  Marketing  Perumahan  Palem  Asri Natar  mengatakan  sewa  menyewa  adalah  persetujuan  antara  pihak  yang menyewakan  dengan  pihak  penyewa.  Pihak  yang  menyewakan  menyerahkan barang yang hendak disewa kepada pihak penyewa untuk dinikmati sepenuhnya. Berdasarkan hasil wawancara dengan Bapak Rudi Satrio Putra selaku penyewa Perumahan  Palem  Asri  Natar  yang  mengatakan  perjanjian  merupakan persetujuan antara penyewa dengan pihak yang akan menyewakan. Pihak yang menyewakan menyerahkan barang yang hendak disewa kepada pihak penyewa untuk  dinikmati  sepenuhnya.  Namun  demikian  pada  kenyataannya  sering dijumpai bahwa pelaksanaan dari suatu perjanjian tidak dapat berjalan dengan baik  karena  salah  satu  pihak  wanprestasi.  Dapat  pula  dikemukakan,  bahwa  ia lalai  atau  alpa  atau  ingkar  janji  atau  bahkan  melanggar  perjanjian  dengan melakukan  sesuatu  hal  yang  tidak  boleh  dilakukan.  Perkataan  wanprestasi berasal  dari  bahasa  belanda,  yang  berarti  prestasi  buruk.  Untuk  menentukan apakah  seorang  itu  bersalah  melakukan  wanprestasi,  maka  perlu  ditentukan dalam keadaan bagaimana seorang itu dikatakan sengaja/lalai tidak memenuhi prestasi.  Wanprestasi  yang  dimaksudkan  adalah  tidak  dilaksanakan  prestasi/ kewajiban sebagaimana mestinya yang dibebankan oleh kontrak terhadap pihak- pihak  tertentu  seperti  yang  dimaksudkan  dalam  kontrak  yang  bersangkutan (Fuadi,  2001).  Ada  beberapa  model  bagi  para  pihak  yang  tidak  memenuhi prestasinya  walaupun  sebelumnya  sudah  setuju  untuk  dilaksanakannya. Menurut  pendapat  R.  Soeroso,  wanprestasi  (kelalaian  atau  kealpaan)  seorang debitur dapat berupa empat macam (R., 2004), yaitu:
a. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya;
b. Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan;
c. Melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat;
d. Melakukan  sesuatu  yang  menurut  perjanjian  tidak  boleh  dilakukannya (Mariam Darus, 2001).
Berikut  ini  hasil  wawancara  dengan  beberapa  narasumber  berkaitan  dengan bentuk perjanjian sewa menyewa rumah antara konsumen dengan Perumahan Palem Asri Natar.  Berdasarkan hasil wawancara dengan Bapak Warsito selaku Marketing Perumahan Palem Asri Natar serta hasil studi dokumentasi terhadap surat perjanjian sewa kontrak rumah pada perumahan Palem Asri Natar dapat diketahui  bahwa  pihak  pertama  (yang  mengontrakkan)  adalah  R.D.L.  Sitorus yang bertindak untuk diri sendiri.
Hasil  penelitian  terhadap  dokumen  Izin  Mendirikan  Bangunan  (IMB)  Nomor  : 503/039/IV.07/IV/2013  yang  dikeluarkan  oleh  Badan  Penanaman  Modal  dan Perizinan  Pemerintah Kabupaten Lampung  Selatan,  izin  mendirikan  bangunan perumahan ada sebanyak 129 (seratus duapuluh sembilan) unit rumah sebagai berikut:
a. type 36 berjumlah 2 unit
b. type 43 berjumlah 39 unit
c. type 52 berjumlah 53 unit
d. type 152 berjumlah 21 unit
e. type 164 berjumlah 14 unit
Letak perumahan tersebut di jalan Lintas Natar yang bernama Perumahan Palem Asri Natar yang diberi nama  oleh R.D.L. Sitorus sebagai pribadi bukan sebagai orang yang mewakili PT. Sabar Ganda. Perjanjian sewa menyewa rumah Palem Asri  Natar  terdapat  2  (dua)  pihak  dimana  pihak  pertama  adalah  pihak  yang menyewakan  yaitu  pihak  yang  mempunyai  rumah.  Pihak  yang  kedua  adalah pihak penyewa, yaitu pihak yang membutuhkan kenikmatan atas suatu barang (rumah). Para pihak dalam perjanjian sewa menyewa dapat bertindak untuk diri sendiri, kepentingan pihak lain atau kepentingan bandan hukum tertentu. Pihak yang menyewakan adalah orang atau badan hukum yang menyewakan barang atau  rumah  kepada  pihak  lainnya  untuk  dinikmati  kegunaan  benda  tersebut kepada  penyewa.  Pihak  yang  menyewakan  barang  atau  rumah  tidak  harus pemilik  rumah  itu  sendiri  tetapi  bisa  semua  orang  yang  atas  dasar  hak penguasaan  untuk  memindahkan  pemakaian  barang  ke  tangan  orang  lain.  Hal tersebut dikarenakan di dalam senwa menyewa yang diserahkan kepada pihak penyewa  bukanlah  hak  milik  atas  suatu  barang  atau  rumah  melainkan  hanya pemakaian atau pemungutan atas hasil dari barang yang disewakan. Berdasarkan hasil wawancara dengan Bapak R.D.L Sitorus selaku Direktur Prumahan Palem Asri  Natar  mengatakan  bahwa  perjanjian  antara  Penyewa  dan  yang  menyewa didasarkan kepada  ketentuan Pasal 12 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992  tentang  Perumahan  dan  Pemukiman  (selanjutnya  disebut  UUPP  No.  4 Tahun 1992) dikatakan bahwa: ayat (1) : Penghunian rumah oleh bukan pemilik hanya sah apabila ada persetujuan atau izin pemilik.
ayat (2) :  Penghuni sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), dilakukan baik dengaan cara sewa menyewa maupun dengan cara bukan sewa menyewa.
Selanjutnya menurut Bapak R.D.L. Sitorus selaku Direktur Perumahan Palem Asri Natar mengatakan dalam Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 disebutkan bahwa : ayat (1) :   Penghunian rumah dengan cara sewa menyewa didasarkan pada suatu perjanjian tertulis antara pemilik dan penyewa. Mengenai persyaratan  perjanjian  sewa  menyewa  Perumahan  Palem  Asri  Natar  telah terususun secara tertulis oleh pihak Perumahan Palem Asri Natar sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku dan telah di bubuhi materai yang harus di tanda tangani  oleh  penyewa  dalam  surat  perjanjian  sebagai  sahnya  suatu  perjanjian yang mempunyai kekuatan hukum.
Berdasarkan  hasil  wawancara  dengan  Bapak  Warsito  selaku  Marketing Perumahan Palem Asri Natar mengatakan perjanjian sewa menyewa Perumahan Palem Asri Natar disesuaikan dengan syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUHPerdata,  serta  tiga  unsur  pokok  yang  harus  ada  dalam  perjanjian  sewa menyewa tersebut, yaitu:
a. Unsur essensialia, yang merupakan bagian perjanjian yang harus selalu ada di dalam  suatu  perjanjian,  bagian  yang  mutlak,  dimana  tanpa  adanya  bagian
P-ISSN: 2356-4164 , E-ISSN: 2407-4276
tersebut perjanjian tidak mungkin ada, unsur – unsur pokok perjanjian sewa menyewa adalah barang dan harga.
b. Unsur    naturalia,  merupakan  bagian  perjanjian  yang  oleh  undang-undang diatur,  tetapi  oleh  para  pihak  dapat  diganti,  sehingga  bagian  tersebut  oleh undang-undang  diatur  dengan  hukum  yang  sifatnya  mengatur  atau menambah.
c. Unsur aksidentalia, merupakan bagian perjanjian yang ditambahkan oleh para pihak, undang-undang itu sendiri tidak mengatur tentang hal tersebut, jadi hal yang diinginkan tersebut juga tidak mengikat para pihak karena memang tidak ada dalam undang-undang, bila tidak dimuat, berarti tidak mengikat.
Klausula  aksidentalia yang terbentuk berdasarkan unsur aksidentalia  sebagai salah satu unsur pokok dari suatu perjanjian, mempunyai peranan yang penting dalam  perjanjian  sewa  menyewa,  karena  dengan  adanya  klausula  aksidentalia yang dibuat dan disepakati sendiri oleh para pihak dapat melengkapi ketentuan- ketentuan yang belum diatur dalam peraturan perundang – undangan, peraturan pemerintah maupun hukum kebiasaan, sehingga dapat terangkum dalam suatu perjanjian yang mengikat dan berlaku layaknya undang – undang bagi para pihak yang  membuat  dan  menyepakatinya.  Dengan  demikian,  perlindungan  hukum bagi  para  pihak  terutama  pemilik  atau  pihak  yang  menyewakan  akan  lebih terjamin.
Masih  menurut  Bapak  warsito  selaku  Pimpinan  Perumahan  Palem  Asri  Natar mengatakan bahwa dalam perjanjian sewa menyewa tentunya PT. Sabar Ganda sebagai  pemberi  sewa  perumahan  dalam  setiap  perjanjian  sewa  menyewa kepada  para  penyewa  tentunya  tidak  terlepas  dari  asas-asas  perjanjian  yang berlaku yaitu:
a. Asas  kebebasan  berkontrak  yaitu  dapat  mengadakan  perikatan  apa  saja asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum yang diatur dalam Pasal 1337 KUHPerdata.
b. Asas konsesualisme yaitu dalam perikatan didasarkan pada kesepakatan para pihak yang diatur di dalam Pasal 1320 KUHPerdata.
c. Asas kekuatan mengikat yaitu kekuatan mengikat sebagai undang-undang.
d. Asas  kepribadian  yaitu  untuk  menentukan  personalia  dalam  perjanjian sebagai sumber perikatan.
e. Asas  kepercayaan  atau  vertrouwensabeginsel  artinya  seseorang  yang mengadakan perjanjian dan menimbulkan perikatan dengan orang lain, antara para pihak ada kepercayaan bahwa akan saling memenuhi prestasi.
f. Asas  etikat  baik  atau  tegoeder  trouw  yaitu  dalam  melaksanakan  perikatan didasarkan pada etikat baik.
Perjanjian  sewa  menyewa,  seperti  halnya  dengan  jual  beli  dan  perjanjian  lain pada  umumnya  adalah  perjanjian  konsensual,  artinya  ia  sudah  terjadi  dan mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu rumah  dan  harga.  Kewajiban  pihak  yang  menyewakan  adalah  menyerahkan kenikmatan  suatu  rumah,  sedangkan    kewajiban  pihak  penyewa  adalah membayar harga sewa rumah per tahunnya. Sebagai contoh type 43 harga sewa per tahunnya Rp. 6.500.000 (enam juta lima ratus  ribu rupiah) dengan ditambah
uang jaminan sebesar Rp. 1.500.000,- ( satu juta lima ratus ribu rupiah ) dengan total  Rp.  8.000.000,-  (  delapan  juta  rupiah  )    ini  di  bayarkan  saat  terjadinya kesepakatan  di  kedua  belah  pihak.  Masih  menurut  Bapak  Warsito  selaku Marketing Perumahan Palem Asri mengatakan bahwa dalam isi Surat Perjanjian Kontrak Perumahan palem Asri Natar ada pasal-pasal yang mengatur ketentuan Perjanjian Kontrak Perumahan palem Asri Natar, yaitu:
Pasal 2 ayat (1) Surat Perjanjian Kontrak dapat diketahui bahwa waktu sewa pada Perumahan Palem Asri Natar ditentukan hanya berlaku untuk 1 (satu) tahun, dan dapat  diperpanjang  untuk  1  (satu)  tahun  kembali  dan  seterusnya  apabila dimungkinkan dan dengan harga sewa yang mungkin lebih besar Pasal 2 ayat (1) Surat Perjanjian Kontrak Rumah ditentukan bahwa, “uang sewa untuk jangka waktu tersebut di atas ditetapkan sesuai dengan ukuran dan type perumahan dan tidak menjadi ikatan untuk harga sewa pada tahun berikutnya, apabila ada kesempatan memperpanjang  sewa/kontrak  rumah  tersebut”.  Setelah  syarat -syarat  telah dipenuhi  oleh  kedua  belah  pihak  maka  perjanjian  sewa  menyewa  dapat dilaksanakan.  Konsekuensi  dari  perjanjian  tersebut  menimbulkan  hak  dan kewajiban  bagi  masing-masing  pihak,  baik  pihak  penyewa  maupun  pihak  yang menyewakan. Hak dan kewajiban itu harus dilaksanakan oleh masing-masing pihak sebagai  konsekuensi  adanya  perjanjian.  Pasal  1550  KUHPerdata  mengatur mengenai  kewajiban  pokok  pihak  yang  menyewakan  sedangkan  Pasal  1560 KUHPerdata  mengatur  mengenai  kewajiban  pokok  pihak  penyewa.  Berasarkan hasil wawancara dengan Bapak Darma Pandu Wijaya  selaku Penyewa Prumahan Palem  Asri  Natar  yang  sudah  menempati  selama  3  bulan  mengatakan,  bahwa perjanjian  yang  dilakukan  oleh  saya  (sebagai  penyewa)  dan  PT.  Sabar  Ganda (sebagai  pemberi  sewa)  saya  rasakan  cukup  adil  dan  sesuai  dengan  ketentuan- ketentuan hukum yang berlaku dan saya rasa selama ini dalam perjanjian antara kedua  belah  pihak  tidak  ada  terjadi  permasalahan.  Menurut  Herida  Sari  selaku Penyewa  Perumahan  Palem  Asri  Natar  yang  mengatakan  bahwa  penyewa menempati Perumahan Palem Asri Natar type 52 sesuai perjanjian harus membayar Rp. 8.500.000 per tahun (delapan juta lima ratus ribu rupiah) per tahun dan jika ingin memperpanjang penyewaan rumah di tahun berikutnya di kenakan tarif harga sewa  yang  sama  atau  ada  kenaikan  tarif  sewa  berikutnya.  Berdasarkan  hasil wawancara denga Bapak Rudi Satria Putra selaku penyewa Perumahan Palem Asri Natar mengatakan bentuk sewa rumah pada Perumahan Palem Asri Natar adalah bentuk  tertulis  dengan  akta  di  bawah  tangan  dengan  jenis  perjanjian  baku  atau standar.  Dikatakan  perjanjian  baku  karena  sudah  merupakan  perjanjian  kontrak dan sewa sudah dipersiapkan sebelumnya oleh Pihak, Perumahan Palem Asri Natar yang isinya dibakukan dan dituangkan dalam bentuk formulir dengan jumlah yang banyak  serta  dipergunakan  untuk  semua  penyewa.  Perjanjian  dibuat  oleh  para pihak  akan  tetapi  isinya  ditentukan  oleh  salah  sartu  pihak  saja  yaitu  pihak Perumahan  (yang  menyewakan).  Apabila  pihak  penyewa  merasa  setuju  dengan perjanjian  sewa  kontrak  tersebut,  penyewa  tinggal  menandatangani  surat perjanjian  tersebut  di  atas  materai.  Menurut  Bapak  Darma  Pandu  Wijaya  selaku Penyewa Perumahan Palem Asri Natar mengatakan bahwa dalam perjanjian sewa menyewa rumah pada Perumahan Palem Asri Natar juga ditentukan jangka waktu kontrak,  hal  ini  dengan  jelas  tercantum  dalam  :  Pasal  1  Surat  perjanjian  sewa kontrak rumah yang berbunyi, “Sewa kontrak ini untuk jangka waktu 1 (satu) tahun
P-ISSN: 2356-4164 , E-ISSN: 2407-4276
terhitung mulai tanggal 23 Januari 2015 sampai dengan tanggal 23 Januari 2016” seperti pada surat kontrak yang telah di tanda tangani. Serlanjutnya dalam Pasal 2 Surat Perjanjian Kontrak Rumah ditentukan bahwa, “Uang sewa untuk jangka waktu tersebut di atas ditetapkan sebesar Rp. 13.500.000,- (tiga belas juta lima ratus ribu rupiah) ditambah dengan jaminan sebesar Rp. 1.500.000,- ( satu juta lima ratus ribu rupiah ) untuk type 164, dan tidak menjadi ikatan untuk harga sewa pada tahun berikutnya,  apabila  ada  kesempatan  memperpanjang  sewa  menyewa  rumah tersebut”.
Berdasarkan ketentuan Pasal 2 Surat Perjanjian Kontrak dapat diketahui bahwa waktu sewa pada Perumahan Palem Asri Natar ditentukan hanya berlaku untuk 1  (satu)  tahun,  dan  dapat  diperpanjang  untuk  1  (satu)  tahun  kembali  dan seterusnya apabila dimungkinkan dengan harga sewa yang mungkin lebih besar. Pasal  3  Surat  Perjanjian  Sewa  Kontrak  Rumah,  menyebutkan  :  “Uang  jaminan sewa kontrak ditetapkan Rp. 1.500.000.- (satu juta lima ratus ribu rupiah) selama masa  kontrak  dan  akan  dikembalikan  apabila  masa  sewa  kontrak  telah berakhir/tidak  diperpanjang    serta  tidak  ada  tunggakan  listrik  dan  kerusakan bangunan  serta  kelengkapannya.  Pasal  6  Surat  Perjanjian  Kontrak,  “Pihak penyewa  diwajibkan  membayar  rekening  listrik,  rekening  air  serta  iuran kebersihan  dan  iuran  keamanan  selama  masa  sewa  menyewa.  Pasal  7  Surat Perjanjian  Kontrak  Rumah,  menyebutkan  :,  “Pihak  penyewa  diwajibkan melaporkan keberadaan dan jumlah penghuninya kepada aparat desa/kelurahan setempat”.  Pasal  8  Surat  Perjanjian  Kontrak,  “Apabila  pihak  penyewa  akan memperpanjang kontrak wajib terlebih dahulu memberitahukan kepada pihak kesatu,  setidak-tidaknya  3  (tiga)  bulan  dimuka  dan  harga  sewa  tidak  terikat dengan harga sebelumnya”. Pasal 9 Surat Perjanjian Kontrak, “Pihak kedua wajib memelihara rumah yang dikontraknya termasuk perlengkapan pompa air, listrik dengan  baik  dan  mempergunakan  sebagai  rumah  dimana  rekening  listrik  di tanggung  pihak  kedua.  Pihak  kedua  tidak  diperkenankan  mengadakan perubahan  bentuk  rumah,  baik  menambah  ataupun  mengurangi  kecuali  atas sepengetahuan atau ijin pihak kesatu (pemilik rumah) secara tertulis.
Pasal 10 Surat Perjanjian Kontrak, “Pihak kedua tidak diperkenankan merubah atau melakukan pemasangan listrik secara illegal atau merubah daya yang telah ditentukan pihak PLN. Apabila pihak kedua melakukan hal tersebut, maka pihak kesatu  tidak  bertanggungjawab  dan  pihak  kesatu  berhak  mengadukan  kepada yang  berwajib”. Pasal  11  Surat  Perjanjian  Kontrak  :  ayat  (1) :  “Pihak penyewa wajib  memelihara  apa yang  dikontraknya  itu sebagaimana  mestinya termasuk keindahan,  kebersihan,  ketertiban,  semuanya  atas  beban  dan  resiko  pihak kedua”. Ayat (2) :   “Pihak penyewa wajib memperbaiki semua kerusakan kecil dan  besar  terhadap  apa  yang  dikontraknya  itu  termasuk  kerusakan  karena keteledoran atau kelengahan pihak kedua atau para penghuninya dan kerusakan besar karena bencana alam atau force majeure tetap menjadi beban dan tanggung jawab  pihak  kesatu”.  Ayat  (3)    :  “Piha  penyewa  menyerahkan  barang -barang kelengkapan  rumah  dan  harus  sesuai  dengan  saat  penerimaan  dari  pihak pertama, pada saat berakhirnya perpanjangan sewa kontrak”. Berdasarkan hasil uraian dan wawancara di atas maka dapat di analisis bahwa bentuk perjanjian
sewa menyewa rumah  antara konsumen dengan Perumahan Palem Asri Natar merupakan  perjanjian  secara  sepihak  dalam  bentuk  tertulis  yang  isi  dari perjanjian tersebut mempunyai kekuatan hukum yang di landaskan pada Pasal- Pasal  Surat  Perjanjian  yang  dibuat  oleh  Perumahan  Palem  Asri  Natar  yang berkaitan  dengan  perjanjian  sewa  menyewa  dan  apabila  pihak  penyewa menyetujui perjanjian tersebut maka penyewa berkenan untuk menandatangani surat perjanjian tersebut di atas materai sebagai kekuatan hukum di kedua belah pihak atas perjanjian tersebut.
Bentuk Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Antara Konsumen Dengan Perumahan Palem Asri Natar
Perjanjian  adalah  suatu  perbuatan  hukum  dengan  mana  satu  orang  atau  lebih mengikatkan dirinya atau saling mengikatkan dirinya pada satu orang lain atau 2 lebih.  Salah  satu  bentuk  perjanjian  adalah  sewa  menyewa,  termasuk  perbutan hukum  perdata  yang  dilaksanakan  oleh  suatu  subjek  hukum  (badan  hukum  dan perseorangan) (Djefry W. and Suwikromo, 2020) . Sewa menyewa diatur pada Pasal 1548  sampai  Pasal  1600  KUHPerdata.  Pengertian  sewa  menyewa  adalah  suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan suatu barang selama suatu waktu tertentu dan  dengan  pembayaran  suatu  harga  yang  oleh  pihak  tersebut  belakangan  ini disanggupi pembayarannya (W.N, 2013). Berdasarkan isi perjanjian sewa menyewa rumah  yang  dilakukan  antara  PT.  Sabar  Gandasebagai  pihak  pertama  atau pemilik rumah Palem Asri dan bapak Puji Santoso sebagai konsumen (pihak kedua atau yang menyewa rumah), maka bentuk perjanjian sewa menyewa rumah dibuat  secara  tertulis  dibawah  tangan.Para  pihak  dalam  perjanjian  ini menuangkannya  dalam  bentuk  tertulis  mengenai  kepentingan  mereka  dalam perjanjian, syarat-syarat yang diperjanjikan serta kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi  dalam  perjanjian.Bentuk  perjanjian  yang  dibuat  secara  tertulis  ini  juga merupakan wujud dari asas kebebasan berkontrak yang dianut oleh Buku III Kitab Undang-undang  Hukum  Perdata.  Berdasarkan  hasil  penelitian  tersebut  dapat peneliti jelaskan bahwa perjanjian sewa menyewa rumah antara PT. Sabar Ganda sebagai  pihak  pertama  atau  pemilik  rumah  Palem  Asri  dan  bapak  Puji  Santoso sebagai konsumen (pihak kedua atau yang menyewa rumah)yang dilakukan secara tertulis  menurut  peneliti  sudah  sah  menurut  hukum  yang  berlaku.  Hal  tersebut sesuai dengan ketentuan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, bahwa suatu  perjanjian  dinyatakan  sah  apabila  telah  memenuhi  4  (empat)  syarat komulatif. Keempat syarat untuk sahnya perjanjian tersebut antara lain:
a. Kesepakatan para pihak
Kata sepakat dapat diartikan juga sebagai bentuk perizinan para pihak, bahwa kedua  subjek  hukum  yang  mengadakan  perjanjian  tersebut  harus  bersepakat, setuju, dan seia-sekata mengenai isi perjanjian yang akan diadakan. Mereka yang membuat  perjanjian  harus  menghendaki  sesuatu  (dalam  hal  ini  isi  perjanjian) secara  timbal-balik.Dengan  demikian  adanya  kesepakatan  diantara  para  pihak terjadi sejak adanya penandatanganan kontrak yang dibuat para pihak yaitu PT. Sabar Ganda sebagai pihak pertama atau pemilik rumah Palem Asri dan bapak Puji Santoso sebagai konsumen (pihak kedua atau yang menyewa rumah).
b. Kecakapan para pihak
P-ISSN: 2356-4164 , E-ISSN: 2407-4276
Cakap  berarti  dianggap  mampu  melakukan  perbuatan  hukum,  dalam  hal  ini mampu  untuk  membuat  perjanjian  sewa  menyewa  rumah.  Perjanjian  tersebut dianggap  memenuhi  syarat  kecakapan  karena  dapat  dilihat  pada  awal  surat perjanjian ini.  Pada perjanjian ini disebutkan Nama Gunawan, Tempat Tanggal Lahir  Jakarta,  7  Agustus  1972,  Status  Menikah,  Pekerjaan  Pemilik  PT.  Sabar Ganda sebagai pihak pertama atau pemilik rumah Palem Asri beralamat di Jalan Natar, Kecamatan Natar, Kabupaten Lampung Selatan.
Hal  ini  membuktikan  bahwa  pihak  pertama  adalah  cakap  untuk  membuat perjanjian menurut hukum karena memiliki sebuah pekerjaan seorang Direktur juga memiliki KTP yang sudah sangat jelas membuktikan pihak pertama tersebut sudah cakap dalam membuat perjanjian, sudah dewasa dan  sehat jasmani dan rohani.
Begitu pula dengan pihak kedua dalam perjanjian ini dianggap cakap        membuat suatu perjanjian karena dapat dilihat pada awal perjanjian disebutkan pihak kedua adalah  Bapak  Puji  Santoso,  Tempat  Tanggal  Lahir  Semarang  23  Oktober  1975, Status  Menikah,  beralamat  di  Jl.  Enggano,  KecamataTanjung  Priok,  Jakarta  Utara, Pekerjaan  Pegawai  Kantor  PajakNatar.  Dengan  hal  ini  membuktikan  bahwa konsumen (pihak kedua atau juga selaku penyewa rumah) dianggap mampu atau cakap dalam hal membuat perjanjian menurut hukum karena memiliki pekerjaan sebagai Pegawai Kantor Pajak.Sudah jelas dapat membuktikan bahwa pihak kedua tersebut  cakap  dalam  membuat  perjanjian,  sudah  dewasa  dan  sehat  jasmani  dan rohani.
c. Suatu hal tertentu
Pada perjanjian tersebut diatas yang dimaksud suatu hal tertentu ialah objek perjanjian disebutkan dalam Pasal 1 surat perjanjian yaitu objek sewa menyewa yang  berisi  pihak  pertama  bersedia  menyewakan  sebuah  rumah  milik  pihak pertama  kepada  pihak  kedua  pada  alamat  Jln.  Natar,  Kecamatan  Natar, Kabupaten  Lampung  Selatan.  Pihak  kedua  berkewajiban  untuk  memelihara bangunan  sebaik-baiknya,  segala  kerusakan  yang  timbul  selama  perjanjian  ini yang  disebabkan  oleh  pihak  kedua  menjadi  kewajiban  pihak  kedua  untuk perbaikannya,  diantaranya  genteng  bocor,  masalah  listrik,  mesin  air,  dan  WC yang tersumbat harus ditanggung biaya sepenuhnya oleh pihak kedua, kecuali yang diatur dalam Pasal 6 tentang Force Majeure.
d. Suatu sebab yang halal
Dalam surat perjanjian sewa-menyewa tersebut dapat dikatakan sebagai suatu sebab  yang  halal  karena  maksud  tujuan  perjanjian  sewa-  menyewa  tersebut rumah  yang  disewa  oleh  pihak  kedua  dari  pihak  pertama  atau  pemilik  rumah adalah ditujukan untuk sebagai tempat tinggal pribadi dengan keluarga. Dengan maksud demikian perjanjian sewa menyewa tersebut tidak bertentangan dengan undang-undang,  tidak  melanggar  kesusilaan,  serta  tidak  melanggar  ketertiban umum dan juga tidak merugikan salah satu pihak yang berarti dengan kata lain dapat diartikan sebagai suatu sebab yang halal.
Salah satu aspek yang amat penting dalam perjanjian adalah pelaksanaan perjanjian itu  sendiri.Bahkan  dapat  dikatakan  justru  pelaksanaan  perjanjian  inilah  yang
menjadi tujuan orang-orang yang mengadakan perjanjian. Tanggung jawab hukum para pihak dalam perjanjian sewa menyewa rumah antara Bapak Gunawan Direktur PT. Sabar Ganda sebagai pihak pertama atau pemilik rumah Palem Asri dan bapak Puji Santoso sebagai konsumen (pihak kedua atau yang menyewa rumah) berkaitan dengan  pelaksanaan  hak  dan  kewajiban  para  pihak  dalam  menjalankan  isi perjanjian sesuai dengan isi perjanjian.
Berdasarkan  bunyi  Pasal  5  surat  perjanjian  sewa  -  menyewa  rumah  tersebut sudah dapat terlihat jelas adanya hak dan kewajiban pada masing-masing pihak atau  tanggung  jawab  hukum  dari  masing-masing  pihak.  Apa  yang  menjadi kewajiban  pihak  pertama  merupakan  hak  dari  pihak  kedua,  sedangkan kewajiban  pihak  kedua  merupakan  hak  pihak  pertama  selama  perjanjian  ini berlangsung.  Kedua  belah  pihak  harus  memahami  dan  menaati  hak  dan kewajiban  masing – masing  yang  telah  disepakati  agar  jalannya  perjanjian  ini berlangsung dengan baik dan lancar tanpa adanya problematika atau masalah di kemudian  hari.Tanggung  jawab  hukum  ini  berlaku  mengikat  bagi  para  pihak sejak  adanya  perjanjian  hingga  masa  perjanjian  berakhir.  Penyelesaian Wanprestasi Sewa Menyewa Rumah Dengan   Perumahan  Palem Asri Natar.
Saat ini semakin berkembangnya usaha sewa menyewa rumah, maka sering pula terjadi  suatu  permasalahan  terutama  antara  pihak  yang  menyewakan  rumah dengan pihak penyewa terutama dalam hal kepercayaan yang diberikan oleh pihak yang  menyewakan  kepada  pihak  penyewa,  dimana  kepercayaan  tersebut  sering disalahgunakan  oleh  pihak  penyewa  dalam  menyewa  rumah  sehingga  yang menyewakan  sering  merasa  dirugikan  oleh  pihak  penyewa  seperti  misalnya penyewa tidak memenuhi prestasi sama sekali, penyewa memenuhi prestasi tetapi tidak  tepat  pada  waktunya.  Dalam  hal  ini  maka  penyewa  dapat  dikatakan  telah melakukan  wanprestasi  terhadap  pihak  yang  menyewakan.  Wanprestasi merupakan lalai melaksanakan kewajiban (prestasi) sebagimana yang ditentukan dalam  perjanjian  yang  dibuat  antara  penyewa  dengan  yang  menyewakan    (H.S., 2003).Wanprestasi  dapat  berupa:  Pertama,  tidak  melaksanakan  apa  yang disanggupi akan dilakukannya. Kedua, melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak  sebagaimana  mestinya.  Ketiga,  melakukan  apa  yang  dijanjikannya  tetapi terlambat.  Keempat,  melakukan  sesuatu  yang  menurutperjanjian  tidak  boleh dilakukannya (R, 1987).
Menurut  Pasal  1553  KUH  Perdata,  dalam  sewa  menyewa  itu  risiko  mengenai barang  yang  dipersewakan  dipikul  oleh  si  pemilik  barang,  yaitu  pihak  yang menyewakan (Bernama et al., 2018). Tentang apakah artinya “risiko” dari bagian umum Hukum Perjanjian yang diatur dalam Buku III BW pengertian risiko adalah kewajiban untuk memikul kerugian yang disebabkan oleh suatu peristiwa yang terjadi di luar kesalahan salah satu pihak, yang menimpa barang yang menjadi objek perjanjian.
Apabila suatu pihak tidak melaksanakan atau memenuhi prestasi sesuai dengan perjanjian  itu,  maka  pihak  tersebut  dianggap  telah  melakukan  wanprestasi. Apabila  dalam  hubungan  hukum  berdasarkan  perjanjian  tersebut,  pihak  yang melanggar  kewajiban  tidak  melaksanakan  atau  melanggar  kewajiban  yang dibebankan  kepadanya  maka  ia  dapat  dinyatakan  lalai  (wanprestasi)  dan  atas dasar  itu  ia  dapat  dimintakan  pertanggungjawaban  hukum  berdasarkan
P-ISSN: 2356-4164 , E-ISSN: 2407-4276
wanprestasi. Dalam teori tanggung jawab hukum yang dikemukakan oleh Hans Kelsen,  yang  dimaksud  dengan  pertanggungjawaban  adalah  bahwa  seseorang bertanggung jawab secara hukum atas suatu perbuatan tertentu atau bahwa ia memikul tanggung jawab hukum sesuai dengan jabatan atau kedudukannya (M. A., 2006).
Tanggung  jawab  hukum  dengan  dasar  wanprestasi  didasari  adanya  hubungan kontraktual.  Hubungan  kontraktual  timbul  karena  perjanjian  atau  karena undang-undang.Aturan  mengenai  hukum  perjanjian  di  Indonesia  diatur  dalam KUHPerdata  buku  ketiga  tentangperikatan.Kontrak    atau  perjanjian  adalah hubungan hukum antara subyek hukum yang satu dengan subyek hukum yang lain dalam bidang harta kekayaan, dimana subjek hukum yang satu berhak atas prestasi  dan  begitu  juga  subjek  hukum  yang  lain  berkewajiban  untuk melaksanakan prestasinya sesuai dengan yang telah disepakatinya (H.S., 2007).
Konsekuensi dari perjanjian tersebut menimbulkan hak dan kewajiban bagi masing- masing  pihak,  baik  pihak  penyewa  maupun  pihak  yang  menyewakan  yang  harus dilaksanakan. Pasal 1550 KUHPerdata mengatur mengenai kewajiban pokok pihak yang menyewakan, yaitu :
a. Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa;
b. Memelihara  barang  yang  disewakan  sedemikian,  sehingga  barang  itu    dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan;
c. Memberikan  si  penyewa  kenikmatan  yang  tentram  daripada  barang  yang disewakan dalam berlangsungnya sewa.
Hak yang menyewakan adalah :
a. Uang  sewa  harus  dibayar  oleh  pihak  penyewa  tepat  pada  waktunya  sesuai dengan perjanjian.
b. Pihak  yang  menyewakan  berhak  untuk  menuntut  ganti  rugi  kepada  pihak penyewa apabila barang yang disewakan rusak.
Pasal  1560  KUH  Perdata  mengatur  mengenai  kewajiban  pokok  pihak  penyewa, yaitu:
a. Untuk memakai barang sewaan secara sangat berhati-hati dan menurut tujuan dan maksud dari persetujuan sewa menyewa.
b. Untuk membayar uang sewa pada waktu-waktu yang ditentukan. Hak dari pihak penyewa :
1. Penyerahan  barang  yang  disewa  harus  dalam  keadaan  terpelihara  sehingga dapat dipergunakan untuk keperluan yang dimaksud.
2. Adanya jaminan dari pihak yang menyewakan akan kenikmatan, ketentraman dan tidak adanya cacat dari barang yang disewa.
Wanprestasi atau tidak memenuhi kewajiban yang telah ditetapkan mengandung dua kemungkinan alasannya yaitu:
1. Karena kesalahan penyewa, baik karena kesengajaan maupun karena kelalaian.
2. Karena  keadaan  memaksa  (force  majeure)  jadi  diluar  kemampuan  penyewa, penyewa tidak bersalah.
Cara yang ditempuh oleh PT. Sabar Ganda dalam hal terjadinya wanprestasi akan diupayakan penyelesaian secara musyawarah dan mufakat di kantor PT. Sabar Ganda pusat persewaan rumah atau  disebut sebagai pihak pertama, mengenai
pembayaran  dan  jangka  waktu  tergantung  pada  hasil  musyawarah.  Atau  PT. Sabar Ganda dapat memberikan surat peringatan tertulis asal saja jangan sampai dengan  mudah  dipungkiri  oleh  si  penyewa.  Surat  peringatan  biasa  tidak  akan menimbulkan  masalah  jika  penyewa  menyadari  kewajibannya  dan  memenuhi kewajibannya  tersebut.  Cara  ini  dilakukan  karena  pada  hakekatnya  PT.  Sabar Ganda ingin selalu menampilkan citra yang baik dan penuh pengertian sehingga penyewa dapat terus menjadi pelanggan yang bisa memberi keuntungan kepada perusahaan. Namun apabila seorang penyewa sudah diperingatkan atau sudah dengan  tegas  ditagih  janjinya,  tetapi  tetap  tidak  memenuhi  prestasi  yang diperjanjikan, maka dalam hal ini tidak diperlukan lagi peringatan karena ia telah dinyatakan  melakukan  wanprestasi.  Akibat  hukum  bagi  penyewa  yang telahmelakukan wanprestasi adalah dikenakan sanksi berikut ini:
a. Membayar  kerugian  yang  diderita  oleh  perusahaan  persewaan  atau  dengan singkat dinamakan ganti rugi. Kerugian tersebut berupa kehilangan keuntungan yang sudah dibayangkan dan dihitung oleh PT. Sabar Ganda. Ketentuan tentang ganti rugi ini diatur dalam pasal 1243 KUH Perdata sampai dengan 1252 KUH Perdata.
b. Pembatalan perjanjian atau juga dinamakan pemecahan perjanjian. pembatalan perjanjian  bertujuan  membawa  kedua  belah  pihak  kembali  kepada  keadaan sebelum perjanjian diadakan. Kalau satu pihak sudah menerima sesuatu dari pihak  yang  lain,  baik  uang  maupun  barang,  maka  itu  harus  dikembalikan. Masalah pembatalan perjanjian terdapat pengaturannya pada Pasal 1266 KUH Perdata.
c. Pengalihan resiko. Resiko beralih kepada penyewa sejak terjadinya wanprestasi (Pasal 1237 ayat (2) KUHPerdata). Ketentuan ini hanya berlaku bagi perjanjian untuk memberikan sesuatu.
d. Membayar biaya perkara, kalau sampai diperkarakan dimuka hakim.
e. Memenuhi perjanjian jika masih dapat dilakukan, atau pembatalan perjanjian disertai dengan pembayaran ganti kerugian, hal ini tercantum dalam Pasal 1267 KUHPerdata.
Dari  akibat-akibat  hukum  tersebut  di  atas,  perusahaan  sewa  dapat  memilih diantara beberapa kemungkinan tuntutan terhadap penyewa yaitu:
a. Dapat menuntut pemenuhan perjanjian.
b. Pemenuhan perjanjian/ prestasi disertai dengan ganti kerugian.
c. Menuntut ganti kerugian saja .
d. Menuntut pembatalan perjanjian lewat hakim.
e. Menuntut pembatalan perjanjian disertai ganti kerugian.
Kewajiban  membayar  ganti  rugi  tersebut  tidak  timbul  seketika  terjadi  kelalaian, melainkan  baru  efektif  setelah  penyewa  dikatakan  lalai  dan  tetap  tidak melaksanakan prestasinya. Hal ini diatur dalam Pasal 1243 KUHPerdata, sedangkan bentuk pernyataan lalai tersebut diatur dalam Pasal 1238 KUHPerdata yang pada pokoknya menyatakan :
a. Lalai tersebut harus berbentuk surat perintah atau akta lain yang sejenis, yaitu suatu salinan daripada tulisan yang telah dibuat lebih dahulu oleh juru sita dan diberikan kepada yang bersangkutan.
b. Berdasarkan kekuatan perjanjian itu sendiri.
P-ISSN: 2356-4164 , E-ISSN: 2407-4276

## c. Jika  teguran  kelalaian  sudah  dilakukan  barulah  menyusul  peringatan  atau anmaning yang biasa disebut sommasi.

## PENUTUP Kesimpulan
Bentuk perjanjian sewa menyewa rumah antara konsumen dengan perumahan palem asri natar dilakukan  PT. Sabar Ganda sebagai pihak pertama atau pemilik rumah  Palem  Asri  dan  bapak  Puji  Santoso  sebagai  konsumen  (pihak  kedua  atau yang menyewa rumah) yang dilakukan secara tertulis menurut peneliti sudah sah menurut  hukum  yang  berlaku.  Hal  tersebut  sesuai  dengan  ketentuan  Pasal  1320 Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata.  Cara  penyelesaian  wanprestasi  apabila terjadi perselisihan antara konsumen dengan pihak Perumahan Palem Asri Natar, dilaksanakan  secara  musyawarah  dan  mufakat  di  kantor  pusat  perusahaan  PT. Sabar Ganda, hasil musyawarah disusun dalam bentuk tertulis dan ditandatangani kedua pihak di atas materai.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Jamaluddin  (2019)  ‘Elastisitas  Akad  Al -Ijarah  (Sewa-Menyewa)  dalam  Fiqh Muamalah Persfektif Ekonomi Islam’, ejournal iai -Tribakti , 1(1), p. 2. Tehuayo,  R.  (2018)  ‘Sewa  Menyewa  (Ijarah)  Dalam  Sistem  Perbankan  Syariah’, Tahkim , 14(1). doi: 10.33477/thk.v14i1.576.

## Konvensi Internasional dan Peraturan Perundang-Undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman; Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas; Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 1981 tentang Sewa Menyewa Rumah; Peraturan  Pemerintah  Nomor  44  Tahun  1994  tentang  Penghunian  Rumah  oleh Bukan Pemilik;

## Jurnal dan Publikasi Ilmiah
Dahham, Zainab Waheed, The Responsibility of states for protection the diplomatic agents, Business School; Law- University of Huddersfield, 17-21 Desember 2013.
Daugirdas, Kristina and Julian Davis Mortenson, Contemporary Practice of the United States Relating to International Law , The American Journal of International Law, Volume 118, 2014.
Hassan,  Tariq, Diplomatic  or  Consular  Immunity  for  Criminal  Offenses, Virginia Journal of International Law Association, Volume. 2:17, 2011.
Hart, Paul Gully-, The Function of State and Diplomatic Privileges and Immunities in International Cooperation in Criminal Matters: The Position in
Jamaluddin  (2019)  ‘Elastisitas  Akad  Al -Ijarah  (Sewa-Menyewa)  dalam  Fiqh Muamalah Per sfektif Ekonomi Islam’, ejournal iai -Tribakti , 1(1), p. 2.
Tehuayo,  R.  (2018)  ‘Sewa  Menyewa  (Ijarah)  Dalam  Sistem  Perbankan  Syariah’, Tahkim , 14(1). doi: 10.33477/thk.v14i1.576.