## ISSN N0. ( PRINT) 2598-0823, (ONLINE) 2598-2893

## Analisis Startegi Promosi Untuk Meningkatkan Penjualan Perumahan Green Serpong Bintaro
Siti Apriliani 1 Universitas Pamulang, aprilianicinta04@gmail.com
Abstrak. Tujuan  penelitian  ini  adalah  untuk  mendapatkan  informasi  tentang  kondisi  penjualan Perumahan  Green  Serpong  Bintaro  serta  untuk  mengetahui  strategi  pomosi  yang  lebih  baik  untuk meningkatkan penjualan rumah di perumahan Green Serpong Bintaro.
Responden dalam penelitian ini adalah pihak-pihak yang terkait dalam penelitian yang meliputi Project Manajer, Sales, Marketing (desain promosi), admin/kasier, dan penghuni perumahan Green Serpong Bintaro. Metode analisis yang digunakan dengan menggunakan analisis SWOT. Hasil penelitian dapat disimpulkan sebagai berikut: (1) pada kondisi lingkungan internal (IFAS) dengan indikator kekuatan (strength) sebesar 3,62 dikurangi dengan indikator kelemahan (weakness) sebesar -2,38 menghasilkan grand  total  sebesar 1,24  bernilai  positif.  Pada  aspek  eksternal  (EFAS)  dengan rincian  indikator  peluang  (opportunity)  sebesar  3,65  dikurangi  dengan  indikator  ancaman  (threat) sebesar -2,27 menghasilkan nilai grand total 1,38 bernilai positif. Kedua kondisi baik internal maupun eksternal  keduanya  bernilai  positif  yang  berarti  bahawa  posisi  strategi  promosi  Perumahan  Green Serpong Bintaro berada pada kondisi prospektif (kuadran I) dari Matrik Kondisi. Hal ini menunjukan bahwa perusahaan berada pada kondisi yang baik untuk menggunakan kekuatan internalnya guna memanfaatkan  peluang  eksternal,  mengatasi  kelamahan  internal,  dan  menghindari  ancaman eksternal.  (2)  Hasil  dari  skoring  analisis  SWOT  menggambarkan  bahwa  posisi  perusahaan  berada pada kuadran I (prospektif) yang berarti strategi yang dijalankan adalah dengan menggunakan strategi S-O (Strength-Opportunity) yaitu: Menjalin hubungan baik dengan marketing KPR dan vendor/Supllier, Mengoptimalkan program pemasran secara langsung atau tidak langsung, Memaksimalkan promosi kepada  captive  market,  Banyak  mencari  informasi  mengenai  bunga  KPR  dari  Bank  yang  berbeda, Menjaga kelestarian lingkungan dan fasilitas perumahan.

## Keywords: Strategi Promosi; Penjualan
Abstract. The purpose of this study was to obtain information about the condition of the sale of Green Serpong Bintaro Housing and to find out a better promotional strategy to increase home sales in the Green Serpong Bintaro housing.
Respondents in this study are the parties involved in the study which includes Project Managers, Sales, Marketing (promotional design), admin / office, and residents of Green Serpong Bintaro housing.The analytical method used by using the SWOT analysis.
The results of the study can be concluded as follows: (1) the internal environmental conditions (IFAS) with a strength indicator of 3.62 reduced by a weakness indicator of -2.38 resulting in a grand a total of 1.24 is positive. On the external aspect (EFAS) with a breakdown of the opportunity indicator of 3.65 minus  the  threat  indicator  of  -2.27  resulting  in  a  grand  value  of  1.38  is  positive.  Both  internal  and external conditions are both positive, which means that the position of the promotion strategy of Green Serpong  Bintaro  Housing  is  in  the  prospective  condition  (quadrant  I)  of  the  Condition  Matrix.  This shows that the company is in good condition to use its internal strengths to take advantage of external opportunities, overcome internal weaknesses, and avoid external threats. (2) The results of the SWOT analysis scoring illustrate that the company's position is in quadrant I (prospective) which means the strategy carried out is to use the SO (Strength-Opportunity) strategy, namely: Establish good relations with KPR marketing and vendors / Suppliers, Optimizing the marketing program directly or indirectly,

## Volume 3 • Nomor 1 • Oktober 2019
Pege ( Hal. ) : 69 – 78
© Universitas Pamulang JL.Surya Kencana No.1 Pamulang, Tangerang Selatan – Banten website. : Telp. (021) 7412566, Fax (021) 7412491 http://www.openjournal.unpam.ac.id/index.php/JPK Email  : jurnalmarketing.unpam@gmail.com

## ISSN N0. ( PRINT) 2598-0823, (ONLINE) 2598-2893
Maximizing  promotion  to  the  captive  market,  Many  looking  for  information  about  mortgage  interest from different banks, Maintaining environmental sustainability and housing facilities.

## Key words: Promotion Strategy; Sales

## A. PENDAHULUAN
Perumahan  Green  Serpong  Bintaro  mempunyai  beberapa  kendala  dalam  menjalankan strategi promosi diantaranya, kurangnya informasi di pasar mengenai produk yang dijual oleh Perumahan Green Serpong Bintaro sehingga mempengaruhi hasil dari strategi promosi yang dijalankan dan hasil yang didapat tidak sesuai dengan target yang ditetapkan.Produk yang dipasarkan  tidak  dapat  diterima  sepenuhnya  oleh  customer.Jadi  informasi  pasar  sangat mempengaruhi hasil dari strategi yang dijalankan.
Apabila perusahaan tidak menetapkan strategi promosi yang tepat maka perusahaan tidak dapat  hidup  dan  berkembang  karena  itu  hendaklah  setiap  perusahaan  harus  dapat menetapkan  cara  dan  strategi  yang  tepat  sehingga  akhirnya  dapat  bersaing  dan merebut pasar yang ada dan semakin ketatnya persaingan didalam dunia usaha pada saat sekarang ini,  membuat  para  pelaku  usaha  baik  itu  perseorangan  atau  persekutuan,  ataupun  dalam bentuk perusahaan baik itu perusahaan kecil atau besar haruslah memiliki faktor yang dapat dijadikan  oleh  perusahaan  sebagai  senjata  dalam  usahanya  untuk  memenangkan persaingan  dengan  para  pesaingnya  didunia  bisnis.  Kondisi  seperti  itulah  yang  pada akhirnya menyebabkan para pelaku usaha tersebut makin gencar berusaha untuk mencari solusi  maupun  program  bisnis  yang  dapat  meningkatkan  daya  saing  perusahaan  didalam bisnisnya.
Perumusan  masalah  :  1.  Bagaimana  cara  menganalisa  positioning  Strategi  Promosi  di Perumahan Green Serpong Bintaro?  2. Bagaimana cara mengkaji dan menganalisasi guna menetapkan strategi yang lebih tepat dalam pemasaran Perumahan Green Serpong Bintaro?
Berdasarkan  perumusan  masalah  diatas  maka  tujuan  penelitian  ini  adalah:  1.  Untuk mengetahui bagaimana streategi promosi yang diterapkan oleh Perumahan Green Serpong Bintaro  saat  ini.  2.  Untuk  menganalisis  strategi  promosi  yang  tepat  di  perumahan  Green Serpong Bintaro agar mampu meningkatkan penjualannya

## B. KAJIAN LITERATUR
Konsep, Fungsi dan Tujuan Pemasaran Konsep  pemasaran  menurut  Swastha  dan  Sukotjo  (2002 :176),  ”Konsep  pemasaran merupakan  falsafah  bisnis  yang  menyatakan  bahwa  pemuasan  kebutuhan  konsumen merupakan syarat ekonomi dan sosial bagi kelangsungan hidup.“
Fungsi  pokok  pemasaran  meliputi  fungsi  pembeli,  penjual,  pengangkutan,  penyimpanan, standarisasi, pembelanjaan, penanggung risiko, dan standarisasi dan grading (Swastha dan Sukotjo, 2002:182).
Menurut Kasmir (204:60) dalam melakukan kegiatan pemasaran suatu perusahaan memiliki beberapa tujuan yang akan dicapai, baik itu tujuan jangka pendek maupun jangka panjang. Dalam jangka pendek biasanya untuk merebut hati konsumen terutama untuk prodak yang baru  diluncurkan.Sedangkan  dalam  jangka  panjang  dilakukan  untuk  mempertahankan produk-produk yang sudah ada agar tetap eksis.
Strategi Promosi

## ISSN N0. ( PRINT) 2598-0823, (ONLINE) 2598-2893
Pengertian Strategi Promosi menurut Fandy Tjiptono (2014:52) adalah perencanaan aktifitas yang  dilaksanakan  dalam  rangka  meningkatkan  permintaan  dari  para  konsumen  untuk meningkatkan  volume  dan  omset  penjualan.  Aktifitas  tersebut  dilakukan  dengan mempengaruhi secara langsung konsumen dalam keputusan pembelian.

## C. METODOLOGI PENELITIAN
Metode penelitian yang digunakan pada penelitian ini adalah penelitian deskriptif kualitatif. Menurut sugiono (2013: 9- 10) penelitian kualitatif adalah “penelitian yang menggunakan latar alamiah,  dengan  maksud  menafsirkan  fenomena yang  terjadi  dan  dilakukan dengan  jalan melibatkan  berbagai  metode  yang  ada”.  Sedangkan  jenis  penelitian  yang  menggunakan metode  deskriptif  adalah  penelitian  yang  dilakukan  dengan  memberikan  gambaran  yang lebih detail mengenai suatu gejala atau fenomena (Prasetio dan Jannah, 2005: 42). Pada  penelitian  ini,  yang  dikumpulkan  sehubungan  dengan  permasalahan  yang  telah dikemukakan adalah dengan menggunakan metode sebagai berikut: 1. Arsip  data  yang diambil dari Perumahan Green Serpong Bintaro.  2. Data wawancara yang dilakukan secara mendalam terhadap pihak Manajemen Perumahan Green Serpong Bintaro.
Analisa saluran pemasaran dianalisa secara deskriptif kualitatif. Data yang sudah terkumpul dilakukan analisis data berdasarkan faktor internal (IFAS) dan Faktor Eksternal (EFAS) yang kemudian  dianalisis  membentuk  matrik  IE.  Melalui  analisis  IE  akan  dapat  dilihat  dalam menetapkan kondisi perusahaan dengan model yang dipresentasikan dengan menggunakan sebuah diagram cartesius yang terdiri atas empat kuadran dengan skala ukuran yang sama. Analisis  SWOT  dilakukan  untuk  menggambarkan  secara  jelas  bagaimana  peluang  dan ancaman  eksternal  yang  dihadapi  perusahaan.  Disesuaikan  Dengan  kekuatan  dan kelemahan  yang  dimilki  yang  kemudian  dapat  menentukan  rekomendasi  strategi  untuk diimplementasikan di Perumahan Green Serpong Bintaro.

## D. HASIL DAN PEMBAHASAN
Lingkungan Internal Faktor Kekuatan Berdasarkan  hasil  skoring  analisis,  dapat  diketahui  bahwa  aspek  internal  untuk  indikator kekuatan  (Strength)  yaitu mendapatkan  total  skor  sebesar  3,62 dengan  rincian  terdiri  dari beberapa  indikator  yaitu  lokasi  yang  strategis  (0,68)  fasilitas  yang  memadai  (1,00),  harga bersaing(0,54)  penggunaan  media  promosi  yang  berfariasi  (0,72)  dan  memiliki  captive market dari karyawan Bank Niaga(0,68).
Dalam  hal  aspek  internal  untuk  indikator  kekuatan  (Strength)  dengan  nilai  subtotal  3,62 didapatkan dua urutan didapatkan dua urutan besar yaitu (1) fasilitas yang memadai dengan nilai 1,00 menunjukan bahwa sekitar 30% indikator fasilitas yang memadai berperan sangat penting pada peningkatan penjualan rumah. (2) penggunaan media promosi yang berfariasi dengan  nilai  (0,72)  menunjukan  bahwa  sekitar  23%  penggunaan  media  promosi  yang berfariasi  menjadi  faktor  pendukung  untuk  meningkatkan  penjulan  di  perumahan  Green Serpong  Bintaro.  Dua  aspek  tersebut  menjadi  dominan  kekuatan,  artinya  kedua  aspek tersebut sangat mempengaruhi peningkatan penjualan perumahan Green Serpong Bintaro.

## Faktor kelemahan
Berdasarkan hasil skoring, dapat diketahui bahwa aspek internal untuk indikator kelemahan (Weakness) yaitu mendapatkan total skor sebesar -2,38 dengan rincian terdiri dari beberapa indikator yaitu pemberian discount yang belum maksimal (-0,60), iklan melalui majalah local

## ISSN N0. ( PRINT) 2598-0823, (ONLINE) 2598-2893
(-0.48), penggunaan media sosial yang kurang aktif (-0,30), alokasi dana promosi (-0,84), hasil rumah yang kurang spesifikasi (-0,16).
Dalam hal aspek internal untuk indikator kelemahan (Weakness) dengan nilai sub total -2,38 didapatkan dua urutan besar yaitu (1) alokasi dana promosi dengan nilai -0,84 menunjukan bahwa  38%  alokasi  dana  promosi  sebagai  variable  yang  sangat  berpengaruh  untuk meningkatkan  penjualan  hal  ini  dilihat  dari  kurangnya  biaya  untuk  melakukan  promosi- promosi yang lebih menarik. (2) pemberian discount yang belum maksimal dengan nilai -0,60 menunjukan  bahwa  27%  pemberian  discount  yang  belum  maksimal  menjadi  penghambat bagi sales untuk menjual rumah kepada calon konsumen.

## Lingkungan Eksternal
Faktor Peluang
Berdasarkan  hasil  skoring  analisia  SWOT,  dapat  diketahui  bahwa  aspek  eksternal  untuk indikator  peluang  (opportunity)  yaitu  mendapatkan  total  skor  sebesar  3,65  dengan  rincian terdiri  dari  legalitas  surat  tanah  terjamin  (1,14),  proses  KPR  mudah  (0,57),  perumahan khusus  untuk  hunian  (0,72),  bunga  KPR  rendah  (0,54),  adanya  loyalitas  vendor/supplier (0,68).
Dalam hal ini aspek eksterbal untuk indikator peluang (opportunity) dengan sub total 3,65 didapatkan  dua  urutan  besar  yaitu  (1)  legalitas  surat  tanah  terjamin  dengan  nilai  1,14 menunjukan sekitar 40% dapat berpotensi meningkatkan daya saing dengan developer lain, dan dapat menarik hati konsumen karna terjamin keamanan surat-suratnya. (2) perumahan khusus untuk hunian dengan nilai 0,72 menunjukan sekitar 30% perumahan khusus untuk hunian menjadi daya tarik magi konsumen untuk memilih Perumahan Green Serpong Bintaro sebagai  tempat  tinggal  yang  nyaman  dan  asri  untuk  beristirahat  dari  kebisingan  dan kepenatan kegiatan sehari-hari yang melelahkan.

## Faktor Ancaman
Berdasarkan hasil skoring analisis, dapat diketahui bahwa aspek eksternal untuk indikator ancaman  (threat)  yaitu  mendapatkan  total  skor  sebesar  -2,27  dengan  rincian  terdiri  dari beberapa  indikator  yaitu  daya  beli  masyarakat  (-0,75),  gaya  hidup  masyarakat  (-0,52), banyaknya depelover baru (-0,80), kenaikan harga tanah (-0,39) kenaikan harga material (- 0,33).
Dalam hal aspek eksternal untuk indikator ancaman dengan sub total -2,27 didapatkan dua urutan besar yaitu (1) banyaknya depelover baru dengan nilai -0,80 menunjukan sekitar 30% banyak  nya  depelover  baru  dalam  bentuk  hunian  maupun  apartemen  berdampang  besar bagi penjualan perumahan Green Serpong Bintaro. (2) daya beli masyarakat dengan nilai - 0,75 menunjukan sekitar 28% mempengaruhi tingkat ancaman bagi penjualan perumahan Green Serpong Bintaro maupun untuk semua depelover.
Maka dari analisis di atas , dari aspek internal (IFAS) dengan rincian yaitu indikator kekuatan (strength)  sebesar  3,62  dikurangi  dengan  indikator  kelemahan  (weakness)  yaitu  -2,38 menghasilkan grand total sebesar 1,24 dan hasil dari aspek eksternal (EFAS) dengan rincian yaitu  indikator  peluang  (opportunity)  sebesar  3,65  dikurangi  dengan  indikator  ancaman (threat) yaitu -2,27 menghasilkan nilai grand total 1,38 nilai total skor faktor analisis internal Perumahan Green Serpong Bintaro adalah sebesar 1,24, sedangkan nilai total skor untuk faktor analisis eksternal adalah sebesar 1,38. Hal ini dapat ditarik kesimpulan bahwa faktor analisis eksternal memiliki pengaruh yang lebih besar dibandingkan dengan faktor analisis internal .
Dari analisis yang telah di jabarkan di atas, dapat di gambarkan kondisi strategis  promosi perumahan Green Serpong Bintaro dalam sebuah grafik sesuai dibawah ini.

## ISSN N0. ( PRINT) 2598-0823, (ONLINE) 2598-2893
Berdasarkan matrik IE dapat dilihat bahwa Perumahan Green Serpong Bintaro berada pada sel 1 (kuandran 1) yaitu progresif hal ini menunjukan bahwa perusahaan berada pada kondisi sangat bagus untuk memanfaatkan kekuatan internalnya untuk (1) menarik keuntungan dari peluang eksternal, (2) mengatasi kelemahan internal dan (3) menghindari beragam ancaman eksternal.  Analisis  yang  paling  baik  adalah  analisis  Grow  and  Build  (tumbuh  dan berkembang).  Analisis-analisis  yang  umumnya  digunakan  adalah  analisis  intensif  seperti menjalankan ekspansi, memperbesar pertumbuhan market penetration, market development dan  product  development.  Maka  untuk  selanjutnya  dapat  dipergunakan  metode  analisis SWOT dalam menentukan strategi promosi perumahan Green Serpong Bintaro.
Strategi Promosi Perumahan Green Serpong Bintaro Analisa SWOT mereferensikan kekuatan internal (Strength), kelemahan internal (Weaknes), peluang eksternal (Opportunity) dan ancaman eksternal (Threath) sehingga dapat diketahui strategi yang tepat yang dapat dipilih dalam upaya peningkatan penjualan.
a. Strategi S-O (Stength-Opportunity)
Posisi dari strategi promosi berdasarkan analisis SWOT berada pada posisis SO (Strength Opportunity) merupakan strategi yang mengutamakan kekuatan dan memanfaatkan peluang yang ada. Strategi ini dapat digunakan untuk meningkatkan penjualan. Beberapa inovasi aktif perlu dilakukan oleh manajemen perumahan Green Serpong Bintaro.
Seperti  menjalin  hubungan  baik  dengan marketing  KPR  sehingga  dapat  membantu  untuk proses KPR agar lebih mudah dan cepat selain itu adanya vendor yang loyal bisa membantu perumahan Green Serpong Bintaro untuk mendapatkan kuota material yang dibutuhkan, dan harga  yang  terikat  seperti  yang  tertera  di  perjanjian  MOU  antara  vendor  dan  manajemen perumahan  Green  Serpong  Bintaro.  Dengan  begitu  kenaikan  harga  material  tidak  akan menjadi  kendala  untuk  manajemen  perumahan,  karena  kita  telah  memiliki  ikatan  harga dengan  vendor,  sehungga  disaat  harga  material  naik,  kita  tetap  bisa  bersaing  harga  jual rumah dengan develover lain.
Mengoptimalkan program pemasaran secara langsung atau tidak langsung, pemasaran dan promosi  menjadi  hal  yang  sangat  penting  untuk  dapat  meningkatkan  penjualan.  Melalui pemasaran masyarakat akan mengetahu tentang produk , kualitas maupun keunggulan yang akan kita jual. Beberapa upaya yang dapat dilakukan dalam program pemasaran langsung dan tidak langsung seperti kanvasing ketempat-tempat yang strategis, menggunakan media sosial secara aktif yang telah dimiliki oleh perusahaan. menjaga sega bentuk promosi yamg telah aktif dilakukan oleh para sales, dan membuat ide-ide baru untuk melakukan promosi yamg  dapat  menarik  minat  beli  masyarakat.  Dan  menjaga  kualitas produk  yang  akan  kita pasarkan, jagan sampai mengecewakan calon konsumen yang telah mempercayakan pilihan nya kepada perumahan Green Serpong Bintaro.
Memaksimalkan promosi kepada captive market, promosi yang diberikan perumahan Green Serpong  bintaro  kepada  captive  market  sangat  menarik  seperti  pemberian  discount  yang berbeda antara captive market dan konsumen umum, banyak memberikan free seperti Free BPHTB,  Fee  Asuransi  kebakaran  dan  angsuran  kredit  menggunakan  Staffloand  ,  dengan banyaknya  keunggulan  tersebut  seharusnya  bisa  menjadi  daya  tarik  untuk  meningkatkan penjualan  rumah  kepada  captive  market.  Seharusnya  pelaksaan  promosi  tersebut  dapat dimaksimalkan kembali sperti dengan cara seringnya melakukan pameran di tempoat captive market agar lebih banyak lagi captive market yang mengetahui program promosi tersebut, biasanya  promosi  tersebut  dilakukan  dengan  via  email  antara  Supervisor  Green  Serpong bintaro dan Superviseor captive market. Captive market disini adalah karyan Bank Niaga, di cabang Bintaro, Bank Niaga BSD dan Bank Niaga pondok indah, seharusnya Perumahan

## ISSN N0. ( PRINT) 2598-0823, (ONLINE) 2598-2893
Green  Serpong  Bintaro  lebih sering  melakukan  pamaeran  di  tempat-tempat  tersebut  agar dapat memberikan informasi kepada captive market secara langsung.
Banyak  mencari  informasi  mengenai  bunga  KPR  dari  beberapa  Bank,  perumahan  Green Serpong Bintaro telah bekarrja sama dengan beberapa Bank seperti Bank Permata, Mandiri, Mandiri syariah, BNI, BNI Syariah, BTN dan Bank Niaga.seperti yang sudah dijelaskan diatas bahwa Perumahan Green Serpong Bintaro memiliki captive market dari karyan Bank Niaga, proses  KPR  yang  sering  ditawarkan  kepada  konsumen  didahulukan  dengan  penawaran menggunakan  Bank  Niaga  karna  prosesnya  akan  lebih  cepat  dan  mudah.  Sehingga membuat konsumen agar lebih cepat mendapatkan hasil persetujuan kredit dari Bank. Akan tetapi jika dilihat dari peluang yang ada yaitu bunga KPR rendah dapat membantu minat beli masyarakat maka seharusnya untuk manajemen perumahan Green Serpong Bintaro lehih aktif untuk mencari informasi mengenai bunga KPR dari bank lain yang sudah bekerja sama dengan perumahan Green Serpong Bintaro, karena jika dilihat dari sisi daya beli masyarakat ternyata  bunga  KPR  cukup  berpengaruh  untuk  meningkatkan  penjualan  dan  daya  beli masyarakat.
Menjaga  kelestarian  lingkungan  dan  fasilitas  yang  ada  di  Perumahan  Green  Serpong Bintaro,  karena  Perumahan  Green  Serpong  Bintaro  dibuat  khusus  untuk  hinian,  maka kesrian dan kebersihan lingkungan sangatlah penting untuk menciptakan kenyamanan bagi penghuni  perumahan,  untuk  beristirahar  dari  kepenatan  kegiatan  sehari-hari  selain  itu adapun faktor pendukung seperti fasilitas yang ada di perumahan Green Serpong Bintaro. Sehingga  perumahan  Green  Serpong  Bintaro  dapat  memenfaatkan  kelebihannya  yaitu fasilitas  yang  memadai,  untuk  mendapatkan  peluang  yang  ada  yaitu  perumahan  khusus untuk  huniah  sehingga  kedua  faktor  tersebut  dapat  saling  melengkapi  untuk  terciptanya kenyamanan bagi penghuni perumahan.
b. Strategi S-T (Strength-Threat) Analisis Strategi ST (Strength Therat) merupakan strategi dengan memanfaatkan kekuatan untuk mengatasi tantangan yang ada. Hal ini dpat dilakukan dengan menggunakan beberpa strategi.
Menciptakan  citra  kenyamaan  untuk  beristirahat,  perumaahan  Green  Serpong  Bintaro membuat  perumahan  khusus  untuk  hunian,  yang  memberikan  kenyamanan  untuk beristirahat dengan suasana perumahan yang asri yang bisa membuat konsumen merasa nyaman dan tenang berada di dalam rumah. Hal ini dilakukan untuk dapat bersaing dengan kompetitor  perumahan  maupun  apartemen,  karna  suasana  pearumahan  dan  apartemen sangat berbeda meskipun kedua nya khusus untuk hunian, dan jauh dari kebisingan. Karna hasil dari wawancara langhsung dengan konsumen ternyata banyak yang memilih tempat tinggal  memang  untuk  beristirahat.  Yang  jauh  dari  keramaian  dan  kebisingan  seperti perumahan yang bersatu dengan ruko-ruko.
Memberikan berbagai discount yang menarik, seperti yang bias dilakukan oleh perumahan Green Serpong Bintaro yaitu pemberian discount di waktu-waktu tertentu seperti cash back uamg  tunai,  hadiah  berupa AC,  TV,  HP atau  kulkas  pada  saat  bulan  Ramadan,  hari  raya idulfitri,  hari  kemerdekaan  dan  hari  natal.  Seharusnya  pemberian  discount  seperti  itu dijalankan pada bulan-bulan bias juga. Karna pemberian discount yang menarik bisa menjadi daya tarik bagi calon konsumen. Karena pada umumnya konsumen pasti akan mencari dan membeli  rumah  yang  banyak  memberikan  discount,  terkadang  tanpa  disadari  seperti berbandingan hargapun jarang mereka teliti. Dengan biaya promosi yang tidak terlalu besar tetapi  daoat  memuicu  keingin  tahuan  calon  konsumen  mengenai  program  promosi  dan produk rumah yang ditawarkan.
Memanfaatkan fasilitas perumahan untuk melakukan promosi, dengan adanya fasilitas yang memadai  yang  dimiliki  oleh  perumahaan  Green Serpong  Bintaro bisa  menjadi  daya saing

## ISSN N0. ( PRINT) 2598-0823, (ONLINE) 2598-2893
dengan  developer  baru.  Yang  didukung  dengan  lokasi  yang  strategis  dan  harga  yang berasaing,  konsumen  pasti  akan  memilih  rumah  yang  sudah  lengkap  fsilitasnya disbandingkan dengan rumah yang hanya untuk tempat tinggal saja.
Membuat MOU baru dengan vendor/supplier, dengan adanya perjnjian MOU antara vendor dan manajemen perumahan Green SErpong Bintaro sangat membantu untuk meminimalisir pengeluaran  pembelian  material,  perjanjian  MOU  yang  sudah  ada  ialah  tenor  satu  tahun terikat dengan kuota pemesanan mataerial dan harga. Sebaiknya untuk menjaga natisipsi kenaikan  material  pihak  manajemen  mengajukan  untuk  tenor  perjajian  MOU  selama  dua tahun, sehingga disaat nanti ada kenaikan material kita msih tetap bisa menggunakan harga yang lama. Dengan ini otomatis kita dapan bersaing harga jual rumah dengan kompetitor.
c. Strategi W-O (Weakness-Opportunity)
Perbaikan system skema pembuatan rumah, adanya satu kelemahan dari hasil rumah yang kurang  maksimal  dengan  tyme  michelia  membuat  lemahnya  peluang  untuk  melakukan penjualan, karena setiap konsumen yang berminat membeli umah tyoe michelia ini sering mengalami  kendala  dibagian  kamat  uatama  yang  berada  dilantaui  atas,  yang  memang sengaja dibuatkan desain nya seperti itu dan tidak dapat diubah bentuknya sesuai dengan keinginan konsumen, karena peraturan dari manajemen perumahan yang tidak memberikan izin untuk mengubah tampak depan rumah.
Memaksimalkan  teknologi  sebagai  sarana  promosi,  seperti  yang  kita  kehaui  pada  zaman moderisasi  saat  ini  dimana  semua  orang  sudah  dapat  memanfaatkan  akses  teknologi dengan  cepat  dan  mudah  seperti  internet  dan  media  sosial,  seharusnya  dengan  peluang seperti  itu  marketing  dengan  cepat  menanggapi  peluang  yang  ada  seperti  aktif  promosi mengenai  perumahan  di  media  sosia  yang  dimiliki  perumahan  Green  Serpong  Bintaro. Mencari Followers dan memfollow orang yang sekiranya dilihat kompeten untuk menjadi batu loncatan  agar  promosi  yang  kita  lakukan  di  media  sosial  dapat  memberikan  hasil  yang diharapkan.
Meminimalisir pengeluaran promosi yang kurang efektif, seperti yang dikehui bahwa promosi melalu media cetak yaitu majalah local kurtang memberikan hasil yang efektif, alangkah lebih baiknya dana untuk pembuatan majalah tersebut digantikan dengan promosi yang lain sperti tambahan discount, pemberian hadiah berupa barang atau cash back agar dapat memikat calon konsumen. Sehingga dana promosi yang dikeluarkan demndapatkan hasil sesuai yang diharapkan oleh manajemen paerumahan Green Serpong Bintaro.
Menjalin  hubungan  baik  dengan  marketing  KPR  sehingga  dapat  membantu  untuk  proses KPR  agar  lebih  mudah  dan  cepat  selain  itu  adanya  vendor  yang  loyal  bisa  membantu perumahan Green Serpong Bintaro untuk mendapatkan kuota material yang dibutuhkan, dan harga  yang  terikat  seperti  yang  tertera  di  perjanjian  MOU  antara  vendor  dan  manajemen perumahan  Green  Serpong  Bintaro.  Dengan  begitu  kenaikan  harga  material  tidak  akan menjadi  kendala  untuk  manajemen  perumahan,  karena  kita  telah  memiliki  ikatan  harga dengan  vendor,  sehungga  disaat  harga  material  naik,  kita  tetap  bisa  bersaing  harga  jual rumah dengan develover lain.
Terjaminnya  legalitas  surat  tanah,  dapat  menjadi  peluang  besar  untuk  bersaing  dengan kompetitor baik berupa apartemen atau perumahanan lainnya, karena pentingnya kelegalan surat  tanah,  sehingga  banyaak  masyarakay  yang  memperdulikannya,  dari  pengalaman penulis sebagai sales di perumahan Green Serpong Bintaro banyak konsumen yang sering mempertanyakan kelegalan surat tanah, kosnuemen yang panatik akan lebih memilih harga agak mahal tetapi surat nya terjamin dibandingkan dengan harga yang agak murah tetapi surat-suratnya masih dipertanyakan kelegalannya.

## ISSN N0. ( PRINT) 2598-0823, (ONLINE) 2598-2893
d. Strategi W-T (Weakness-Threat)
Memberikan  discount  secara  maksimal  untuk  umum,  Pemberian  discount  yang  kurang maksimal menjadi faktor kelemahan bagi perumahan Green Serpong Bintaro, tetapi hal ini dapat  di  perbaiki  agar  dapat  melawan  ancaman  yang  ada  seperti  dengan  memudahkan konsumen untuk mendapatkan discount secara maksimal yaitu sebesar 5% dari harga rumah yang  dipasrkan,  jadi  konsumen  tidak  harus  melakukan  pengajuan  permintaan  discount  di atas  yang  ditawarkan  yaitu  sebesar  2%  dari  harga  rumah.  Atau  pemberian  discount  di asuransi seperti memberikan Free untuk asuransi kebakaran dan discount potongan harga rumah  sebesar  2%,  hal  ini  akan  dapat  menjadi  daya  tarik  untuk  konsumen.  Dan  dapat menjadi strategi untuk melawan faktor ancaman.
Meminimalisir  pengeluaran  promosi  yang  kurang  memberikan  hasil,  manajemen perumaahan Green Serpong Bintaro harus lebih sigap melihat segala macam promosi yang telah  dijalankan,  agar  dapat  memilah  dan  memilih  startegi  promosi  yang  tepat  untuk  di jalankan agar dapat meminimalisir pengeluaran dana promosi yang kurang memberikan hasil untuk meningkatkan penjulan.
Memaksimalkan  penggunaan  tanah  dengan  desain  yang  menarik,  jika  dilihat  dari  faktor ancamanan yang ada yaitu naiknya harga tanah, maka seharusnya bagian project manajer harus  bisa  meminimalisir  penggunan  tanah  yang  akan  digunkan  untuk  membuat  rumah, seperti membuat rumah tingkat dengan desain yang menarik sehingga dapat meminimalisir penggunaan tanah tetapi produk yang dihasilkan dapat bersaing dengan kompetitor. Buatlah desain  rumah  sesuai  dengan  fungsi  rumah  jangan  sampai  ada  ruang  yang  tidak  terpakai karna akan membuat pemborosan material yang kurang bermanfaat.

## E. KESIMPULAN
Berdasarkan  uraian  pada  bab-bab  sebelumnya  dan  dari  hasil  analisis  serta  pembahasan mengenai  strategi  promosi  Perumahan  Green  Serpong  Bintaro  maka  peneliti  dapat simpulkan  sebagai  berikut  :  1.  Pada  kondisi  lingkungan  internal  (IFAS)  dengan  indikator kekuatan (strength) sebesar 3,62 dikurangi dengan indikator kelemahan (weakness) sebesar -2,38 menghasilkan grand total sebesar 1,24 bernilai positif. Pada aspek eksternal (EFAS) dengan  rincian  indikator  peluang  (opportunity)  sebesar  3,65  dikurangi  dengan  indikator ancaman (threat) sebesar  -2,27 menghasilkan nilai grand total 1,38  bernilai positif. Kedua kondisi baik internal maupun eksternal keduanya bernilai positif yang berarti bahawa posisi strategi promosi Perumahan Green Serpong Bintaro berada pada kondisi prospektif (kuadran I) dari Matrik Kondisi. Hal ini menunjukan bahwa perusahaan berada pada kondisi yang baik untuk  menggunakan  kekuatan  internalnya  guna  memanfaatkan  peluang  eksternal, mengatasi kelamahan  internal,  dan  menghindari  ancaman  eksternal.  2.  Hasil  dari  analisis SWOT menggambarkan bahwa posisi perusahaan berada pada kuadran I (prospektif) yang berarti  strtategi  yang  dijalankan  adalah  dengan  menggunakan  strategi  S-O  (Strength- Opportunity) yaitu:
Analisis Strategi S-O (Strength-Opportunity) a.  Menjalin  hubungan  baik  dengan  marketing  KPR  dan  vendor/supplier.  sehingga  dapat membantu untuk proses KPR agar lebih mudah dan cepat selain itu adanya vendor yang loyal bisa membantu perumahan Green Serpong Bintaro untuk mendapatkan kuota material yang dibutuhkan, dan harga yang terikat seperti yang tertera di perjanjian MOU antara vendor dan manajemen perumahan Green Serpong Bintaro. Dengan begitu kenaikan harga material tidak akan menjadi kendala untuk manajemen perumahan, karena kita telah memiliki ikatan harga dengan vendor, sehungga disaat harga material naik, kita tetap bisa bersaing harga jual rumah dengan develover lain.
b. Mengoptimalkan program pemasaran secara langsung atau tidak langsung. pemasaran dan promosi menjadi hal yang sangat penting untuk dapat meningkatkan penjualan. Melalui pemasaran masyarakat akan mengetahu tentang produk , kualitas maupun keunggulan yang

## ISSN N0. ( PRINT) 2598-0823, (ONLINE) 2598-2893
akan kita jual. Beberapa upaya yang dapat dilakukan dalam program pemasaran langsung dan tidak langsung seperti kanvasing ketempat-tempat yang strategis, menggunakan media sosial secara aktif yang telah dimiliki oleh perusahaan. menjaga sega bentuk promosi yamg telah aktif dilakukan oleh para sales, dan membuat ide-ide baru untuk melakukan promosi yamg  dapat  menarik  minat  beli  masyarakat.  Dan  menjaga  kualitas produk  yang  akan  kita pasarkan, jagan sampai mengecewakan calon konsumen yang telah mempercayakan pilihan nya kepada perumahan Green Serpong Bintaro.
c.  Memaksimalkan  promosi  kepada  captive  market.  Promosi  yang  diberikan  perumahan Green Serpong bintaro kepada captive market sangat menarik seperti pemberian discount yang berbeda antara captive market dan konsumen umum, banyak memberikan free seperti Free  BPHTB,  Fee  Asuransi  kebakaran  dan  angsuran  kredit  menggunakan  Staffloand  , dengan  banyaknya  keunggulan  tersebut  seharusnya  bisa  menjadi  daya  tarik  untuk meningkatkan  penjualan  rumah  kepada  captive  market.  Seharusnya  pelaksaan  promosi tersebut dapat dimaksimalkan kembali sperti dengan cara seringnya melakukan pameran di tempoat  captive  market  agar  lebih  banyak  lagi  captive  market  yang  mengetahui  program promosi tersebut, biasanya promosi tersebut dilakukan dengan via email antara Supervisor Green Serpong bintaro dan Superviseor captive market. Captive market disini adalah karyan Bank Niaga, di cabang Bintaro, Bank Niaga BSD dan Bank Niaga pondok indah, seharusnya Perumahan  Green  Serpong  Bintaro  lebih  sering  melakukan  pamaeran  di  tempat-tempat tersebut agar dapat memberikan informasi kepada captive market secara langsung. d. Banyak mencari informasi mengenai bunga KPR dari beberapa Bank. perumahan Green Serpong Bintaro telah bekarrja sama dengan beberapa Bank seperti Bank Permata, Mandiri, Mandiri syariah, BNI, BNI Syariah, BTN dan Bank Niaga.seperti yang sudah dijelaskan diatas bahwa Perumahan Green Serpong Bintaro memiliki captive market dari karyan Bank Niaga, proses  KPR  yang  sering  ditawarkan  kepada  konsumen  didahulukan  dengan  penawaran menggunakan  Bank  Niaga  karna  prosesnya  akan  lebih  cepat  dan  mudah.  Sehingga membuat konsumen agar lebih cepat mendapatkan hasil persetujuan kredit dari Bank. Akan tetapi jika dilihat dari peluang yang ada yaitu bunga KPR rendah dapat membantu minat beli masyarakat maka seharusnya untuk manajemen perumahan Green Serpong Bintaro lehih aktif untuk mencari informasi mengenai bunga KPR dari bank lain yang sudah bekerja sama dengan perumahan Green Serpong Bintaro, karena jika dilihat dari sisi daya beli masyarakat ternyata  bunga  KPR  cukup  berpengaruh  untuk  meningkatkan  penjualan  dan  daya  beli masyarakat.
e.  Menjaga  kelestarian  lingkungan  dan  fasilitas  yang  ada  di  Perumahan  Green  Serpong Bintaro.  karena  Perumahan  Green  Serpong  Bintaro  dibuat  khusus  untuk  hinian,  maka kesrian dan kebersihan lingkungan sangatlah penting untuk menciptakan kenyamanan bagi penghuni  perumahan,  untuk  beristirahar  dari  kepenatan  kegiatan  sehari-hari  selain  itu adapun faktor pendukung seperti fasilitas yang ada di perumahan Green Serpong Bintaro. Sehingga  perumahan  Green  Serpong  Bintaro  dapat  memenfaatkan  kelebihannya  yaitu fasilitas  yang  memadai,  untuk  mendapatkan  peluang  yang  ada  yaitu  perumahan  khusus untuk  huniah  sehingga  kedua  faktor  tersebut  dapat  saling  melengkapi  untuk  terciptanya kenyamanan bagi penghuni perumahan.

## DAFTAR PUSTAKA
Alma,  Buchari.  2004.  Manajemen  Pemasaran  Dan  Pemasaran Jasa”,  Edisi  Revisi,  Cetak Keempat. Bandung: Alfabeta.
Abdullah, Assegaf. 2001. Manajemen Pemasaran. Jakarta: PT Rajagrafindo Persada. Aker, David A. 2013. Manajemen Pemasaran Strategi, Edisi ke delapan. Jakarta: Salemba Empat.
Ariyanti,  Tria.  2014.  Analisis  Strategi  Promosi  Terhadap  Penjualan  Produk  di  Bandung. Bandung: Alfabeta.

## ISSN N0. ( PRINT) 2598-0823, (ONLINE) 2598-2893
Emzir. 2010. Metodologi penelitian: Kuantitatif dan Kualitatif. Jakarta: Erlangga. Fred, R. David. 2009. Strategic Management Concept Cases. Jakarta: Salemba Empat. Ichwanda,  Fitriyah  Inayah,  dkk.  2015.  Analisis  Strategi  Pemasaran  Untuk  Meningkatkan Volume  Penjualan  Ekspor  (Studi  pada  PT  Petrokimia  Gresik).  Dalam  Jurnal Administrasi Bisnis (JAB), Fakultas Ilmu Administrasi Universitas Brawijaya Malang, Vol. 24 No.1 2015, hal 1-9.
Kotler  &  Armstrong.  2006.  Prinsip-prinsipPemasaran.  Alih  Bahasa:  Bob  Sabran  Edisi keduabelas. Jilid 2. Jakarta: PT Erlangga.
Kotler, Philip. And K. L. Keller. 2012. Marketing Manajemen. Edisi kedua belas jilid 1. New Jersey: Pearson Prentice Hall, Inc.
Kotler,  Philip.  And  K.  L.  Keller.  2009.  Manajemen  Pemasaran  Jilid  2,  edisi  Ketiga  belas, terjemahan Bob Sabran, MM. Jakarta: Erlangga.
Kotler, Philip, Swee Hoon Ang, et al. 2000. Manajemen Pemasaran Perspektif Asia: Buku 3.
Yogyakarta: Andi.
Laksana, Fajar. 2008. Manajemen Pemasaran: (Pendekatan Praktis). Yogyakarta: Graham Ilmu.
Rangkuti, F. 2013. Analisis SWOT Teknik Membedah Kasus Bisnis. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama.
Saladin,  Djaslim.  2006.  Manajemen  Pemasaran-Bauran  Promosi,  Edisi  Revisi  Ekonomi, Edisi I. Yogyakarta. BPFE.
Sugiono. 2011. Metode Penelitian Bisnis. Bandung: Alfabeta.
Sugiono.  2013.  Metode  Penjualan  (pendekatan  kualitatif,  kuantitatif  dan  R&D).  Bandung:
Alfabeta.
Sugiono. 2015. Memahami Penelitian Kualitatif. Bandung: Alfabeta. Suhartanto. 2014. Metode Riset Pemasaran. Bandung: Alfabeta. Sutanto. 2002. Manajemen Pemasaran. Jakarta: Gramedia Pustaka Utama. Swastha, Basu dan Sukotjo, Ibnu. 2002. Pengantar Bisnis Moder, Edisi Ketiga. Yogyakarta:
Liberty.
Syamsu, Aria K. 2014. Peranan Bauran Promosi Terhadap Peningkatan Volume Penjualan Studi  kasus  pada  Dealer  Sepeda  Motor  Honda  PT  Nusantara  Surya  Sakti Bululawang. (Skripsi) di www.e-jurnal.com Tangerang, diunduh pada 18 April 2016. Tjiptono,  Fandy.  2002.  Strategi  Pemasaran,  Edisi  Kedua,  Cetakan  Ke-enam.  Yogyakarta: Andi.