## Prinsip Kehati-hatian PPAT Dalam Proses Pengikatan Jual Beli Tanah Sebagai Perwujudan Kepastian Hukum
Arsiendy Aulia, Badan Pertanahan Nasional Kota Jambi Arsiendyaulias@gmail.com

## Abstract
The purpose of this study was to identify and analyze the precautionary principle of PPAT in the land sale and purchase binding process as a manifestation of legal certainty and the legal consequences of PPAT if it does not use the PPAT caution principle in the land sale and purchase binding process in realizing legal certainty. As for the formulation of the problem. What is the form of the PPAT precautionary principle in the land sale and purchase binding process in realizing legal certainty? What  are the  legal  consequences  for PPAT if  they  do  not  use the  precautionary principle in the process of binding the sale and purchase of land as a manifestation of legal certainty? This type of research uses a normative juridical approach using a  statutory  approach  and  a  conceptual  approach  using  the  precautionary  theory, responsibility theory, legal certainty theory and authority theory. The method used in data processing and data analysis used in this study is a qualitative method which refers to a particular problem or is based on the prevailing laws and regulations. The results of the study are a form of sanction against PPAT if they do not use the precautionary  principle,  namely  administrative  sanctions  in  the  form  of  verbal warning, temporary dismissal, dismissal with respect and disrespectful dismissal, both  legal  consequences  of  the  PPAT  deed  if  they  do  not  use the  precautionary principle contained in the article. 22 government regulations number 37 of 1998, namely  the  PPAT  deed  can  be  canceled  and  null  and  void  by  law.  Suggestions should be that there are detailed and clear rules regarding PPAT prudence in making deeds so that PPAT is protected and PPAT is expected to be able to understand and then apply the form of prudential principle in carrying out its duties, especially in land transfer using the land sale and purchase agreement process. so that it is able to provide legal certainty for the parties who use its services and is able to provide legal protection for the parties and the PPAT themselves

## Keywords: precautionary principle, PPJB and legal certainty

## Abstrak
Tujuan  penelitian  ini  adalah  untuk  mengetahui  dan  menganalisis  prinsip  kehati- hatian PPAT dalam proses pengikatan jual beli tanah sebagai perwujudan kepastian hukum dan akibat hukum terhadap PPAT jika tidak menggunakan prinsip ke hati
hati an PPAT dalam proses pengikatan jual beli tanah dalam mewujudkan kepastian hukum. Adapun rumusan masalah Bagaimana bentuk prinsip ketahi-hatian PPAT dalam  proses  pengikatan  jual  beli  tanah  dalam  mewujudkan  kepastian  hukum? Bagaimana akibat hukum terhadap PPAT jika tidak menggunakan prinsip kehati- hatian  dalam  proses  pengikatan  jual  beli  tanah  sebagai  perwujudkan  kepastian hukum?  Tipe  penelitian  ini  menggunakan  metode  pendekatan  yuridis  normatif dengan  menggunakan  metode  pendekatan  perundang-undangan  dan  pendekatan konsep  dengan  menggunakan  teori  kehati-hatian,  teori  tanggungjawab,  teori kepastian hukum dan teori kewenangan. Metode yang digunakan dalam pengolahan data  maupun  analisis  data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  metode kualitatif yang mengacu pada suatu masalah tertentu maupun berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Hasil penelitian adalah bentuk sanksi terhadap PPAT  jika  tidak  menggunakan  prinsip  kehati-hatian  yaitu  sanksi  secara administrasi berupa teguran lisan, pemberhentian sementara, pemberhentian secara hormat dan pemberhentian secara tidak hormat kedua akibat hukum terhadap akta PPAT jika tidak menggunakan prinsip kehati-hatian yang terdapat didalam pasal 22 peraturan pemerintah nomor 37 tahun 1998 yaitu akta ppat dapat dibatalkan dan batal demi hukum. Saran hendaknya ada aturan yang secara rinci dan jelas tentang kehati-hatian PPAT didalam membuat akta agar PPAT mendapat perlindungan dan PPAT  diharapkan  mampu  memahami  dan  kemudian  menerapkan  bentuk  prinsip kehati-hatian dalam pelaksanaan tugas jabatannya khususnya dalam peralihan tanah yang menggunakan proses perjanjian pengikatan jual beli tanah sehingga mampu memberikan  kepastian  hukum  bagi  para  pihak  yang  menggunakan  jasanya  dan mampu memberikan perlindungan hukum bagi para pihak dan PPAT sendiri
Kata kunci : Prinsip kehati-hatian, PPJB dan kepastian hukum

## PENDAHULUAN
Negara Indonesia merupakan sebuah negara yang sedang berkembang dengan struktur perekonomian yang bercorak agraris. Hal ini ditandai dengan kenyataan bahwa  sebagian  besar  dari  penduduk  Indonesia  bermata  pencaharian  di  bidang agraria baik sebagai petani yang memiliki tanah maupun yang tidak memiliki tanah . Sejak dahulu tanah sangat erat hubungannya dengan kehidupan manusia sehari- hari dan merupakan kebutuhan hidup yang mendasar.
Keberadaan  tanah  yang  memiliki  nilai  besar  dalam  kehidupan  manusia seringkali  melahirkan  permasalahan.  Guna  menghindari  semakin  banyaknya
permasalahan yang terjadi, maka negara berkewajiban memberi jaminan kepastian hukum terhadap hak kepemilikan atas tanah bagi masyarakat melalui pendaftaran tanah.  Adanya  urgensi  yang  berkaitan  dengan  kepastian  hukum  terhadap  hak kepemilikan atas tanah tersebut pemerintah menindak lanjuti dengan mengeluarkan Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria  untuk  mengatur  segala  hal  yang  berkaitan  dengan  bumi,  air  dan  ruang angkasa.
Lahirnya  Undang-Undang  Pokok  Agraria  selanjutnya  disingkat  UUPA menjadi awal bagi tercapainya kepastian hukum dalam lingkup pertanahan. UUPA memperkenalkan macam-macam hak atas tanah baik yang bersifat primer seperti hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai, maupun yang bersifat sekunder seperti hak sewa dan hak memungut  hasil hutan. Dari adanya macam- macam hak atas tanah tersebut selanjutnya ditentukan cara untuk mencapai suatu kepastian hukum terhadap kepemilikannya.
Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut  ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tetap meletakkan  landasan  bagi  pelaksanaan  UUPA  dalam  menjalankan  tata  laksana Pendaftaran  Tanah  yang  diperlukan  baik  oleh  masyarakat  maupun  pejabat  yang berkaitan  dengan  pendaftaran  tanah.  Adapun  tujuan  dari  pendaftaran  tanah memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu  bidang  tanah,  satuan  rumah  susun  dan  hak-  hak  lain  yang  terdaftar  agar
dengan  mudah  dapat  membuktikan  dirinya  sebagai  pemegang  hak  yang bersangkutan.
Untuk  menyediakan  informasi  kepada  pihak-pihak  yang  berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan- satuan  rumah  susun  yang  sudah  terdaftar.  terselenggaranya  tertib  administrasi pertanahan. Dalam hubungan tujuan pendaftaran tanah, pencatatan perubahan data yuridis yang sudah tecatat sebelumnya memerlukan peranan Pejabat Pembuat Akta Tanah.  Menurut  ketentuan  yang  diatur  dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun 1997 peralihan dan pembebanan hak atas tanah hanya dapat didaftar apabila dibuktikan  dengan  akta  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.  Peranan  PPAT  sangatlah penting, hal ini dapat ditunjukkan dalam Pasal 6 ayat PP No. 24 Tahun 1997 yang menyebutkan  dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh PPAT dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan- kegiatan  tertentu  menurut  Peraturan  Pemerintah  ini  dan  peraturan  perundang- undangan  yang  bersangkutan».  Hal  ini  ditegaskan  kembali  dalam  Pasal  2  ayat Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  yang  menyebutkan  bahwa  PPAT bertugas  pokok  melaksanakan  sebagian  kegiatan  pendaftaran  tanah  dengan membuat  akta  sebagai  bukti  telah  dilakukannya  perbuatan  hukum  tertentu mengenai  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun,  yang  akan dijadikan  dasar  bagi  pendaftaran  perubahan  data  pendaftaran  tanah  yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
Sedangkan mengenai Pejabat Pembuat Akta Tanah baru diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang pendaftaran tanah pada Pasal 19 yang menyebutkan.  Setiap  perjanjian  yang  dimaksud  memindahkan  hak  atas  tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjamkan uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungannya, harus dilakukan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria . Pasal 19 tidak menyatakan secara tegas tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah tetapi hanya disebut dengan istilah Pejabat. Perolehan hak atas tanah, memerlukan adanya proses  atau  mekanisme  tertentu,  misalnya  karena  waris,  hibah,  jual  beli,  dan sebagainya. Dalam hal perolehan tersebut melalui transaksi jual beli, maka hal itu dilakukan di hadapan Notaris / PPAT guna dilakukan peralihan beserta pendaftaran tanah di kantor pertanahan supaya kepastian hukum dapat tercapai, sebagaimana diatur juga dalam UUPA. Selain UUPA, diatur juga pada PP No. 24 Tahun 1997, yakni  salah  satu  tujuan  dari  pendaftaran  tanah  adalah  terwujudnya  tertib administrasi.
Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tidak terlepas dari adanya perjanjian / perikatan, di mana terdapat persetujuan yang antara para pihak saling mengikatkan diri, dengan satu pihak melakukan penyerahan suatu kebendaan, dan pihak  lainnya  akan  melakukan  pembayaran  sesuai  yang  telah  diperjanjikan sebelumnya,  sebagaimana  ketentuan  pada  Pasal  1457  KUHPerdata.  Dengan demikian,  perjanjian  tersebut  menimbulkan  hak  dan  kewajiban  bagi  para  pihak yang membuatnya, dalam hal ini yaitu pihak penjual dan pihak pembeli. Adapun dalam  transaksi  jual  beli  objek  tanah  dan/atau  bangunan  juga  dikenal  dengan
adanya istilah uang panjar, di mana berdasarkan ketentuan Pasal 1454 KUHPerdata dijelaskan bahwa dengan adanya suatu panjar, maka jual beli tidak dapat dibatalkan, sehingga tidak diakomodasi mengenai jika di kemudian hari dalam proses tersebut ada  sengketa.  Secara  garis  besar,  beberapa  tahapan  proses  jual  beli  di  hadapan Notaris/PPAT, yaitu adanya pembayaran pajak penjual dan pajak pembeli, cek fisik asli sertifikat tanah, penandatanganan AJB, validasi, dan sebagainya. Akan tetapi, dikarenakan suatu hal, proses AJB tersebut terkendala misalnya salah satu pihak pada waktu tertentu tidak bisa hadir, atau status objek jual beli masih dijaminkan atau diagunkan di bank, atau objek jual beli masih proses pemecahan sertifikat, dan sebagainya.  Oleh  karena  itu,  Notaris  /  PPAT  memberikan  solusi  yaitu  membuat suatu perjanjian yang bersifat mengikat antara pembeli dan penjual, dalam hal ini dikenal  dengan  nama  PPJB  ,  yang  mana  pada  prakteknya  sering  menimbulkan permasalahan,  baik  konflik  yang  bersumber  dari  pembeli,  penjual,  bahkan  dari Notaris / PPAT, yang notabene PPJB ini merupakan perjanjian pendahuluan.
Dalam masyarakat sering terjadi jual beli yang menimbulkan berbagai macam persoalan, khususnya dalam jual beli tanah, antara lain adanya jual beli tanah milik orang lain, dimana tanah tersebut bukan pemilik si penjual atau mungkin si penjual melakukan  wanprestasi,  Wanprestasi  berasal  dari  istilah  aslinya  dalam  bahasa Belanda  yaitu  wanprestatie,  artinya  tidak  memenuhi  kewajiban  yang  telah ditetapkan dalam perikatan, baik perikatan yang timbul karena perjanjian maupun perikatan  yang  timbul  karena  undang-undang.  Seseorang  dalam  hukum  disebut berprestasi jika ia memenuhi perikatan, sedangkan disebut wanprestasi jika ia tidak memenuhi perikatan. Terjadinya wanprestasi senantiasa diawali dengan hubungan
kontraktual  .  Kontrak  dibuat  sebagai  instrumen  yang  secara  khusus  mengatur hubungan hukum antara kepentingan yang bersifat privat dan perdata khususnya dalam  pembuatan  kontrak.  Kepentingan  antara  masyarakat  individu  dalam kehidupan  bermasyarakat  apabila  dilanggar  akan  menimbulkan  suatu  konflik kepentingan antara hak dan kewajiban. Akibat dari jual beli yang seperti ini maka pihak  pembeli  yang  jujur  dan  beritikad  baik  akan  mengalami  gangguan  untuk menikmati barang yang dibelinya. Salah satu cara untuk menentukan kriteria itikad baik  dari  pembeli  adalah  dengan  melihat  apakah  pembeli  tersebut  mengetahui bahwa tanah yang akan dibelinya tersebut milik dari penjual atau bukan. Apabila pihak  pembeli  memang  sama  sekali  tidak  mengetahui  bahwa  pihak  penjual sebenarnya bukan pemilik dari tanah tersebut, sehingga seharusnya penjual tidak berhak  untuk  menjualnya,  maka  pihak  pembeli  dapat  dikatakan  beritikad  baik, bentuk perlindungan hukum yang diberikan terhadap pembeli yang beritikad baik adalah ia dapat meminta ganti rugi dari penjual.
Didalam kasus ini bahwa Tergugat bermaksud untuk menjual sebidang tanah tersebut  kepada  Penggugat  dan  Penggugat  bermaksud  untuk  membelinya  dari Tergugat  dengan  harga  sebesar  Rp.  9.000.000.000,-  ,  yang  syarat-syarat  dan ketentuannya disepakati oleh Tergugat dengan Penggugat dan dituangkan ke dalam Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanggal 29 Mei 2013.
Berdasarkan latar belakang diatas, dapat disimpulkan bahwa rumusan masalah yang akan dijabarkan dalam pembahasan selanjutnya, yaitu :
1. Apa  bentuk  sanksi  terhadap  PPAT  yang  tidak  menggunakan  prinsip kehati-hatian dalam proses pengikatan jual beli tanah sebagai perwujudkan kepastian hukum?
2. Apa akibat hukum terhadap akta PPAT jika tidak menggunakan prinsip kehati-hatian  dalam  proses  pengikatan  Jual  Beli  Tanah  sebagai perwujudan kepastian hukum?

## PEMBAHASAN
A. Bentuk Sanksi Terhadap Ppat Yang Tidak Menggunakan Prinsip Kehati-
Hatian  Dalam  Proses  Pengikatan  Jual  Beli  Tanah  Sebagai  Perwujudan Kepastian Hukum.
1. Prinsip  Kehati-hatian  dalam  Proses  Pengikatan  Jual  Beli  Tanah Sebagai Perwujudan Kepastian Hukum.
Berdasarkan  Pasal  2  Perkaban  Nomor  1  Tahun  2006  yang merupakan pelaksanaan dari Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 dan  tindak  lanjut  dari  ketentuan  yang  diatur  dalam  Peraturan  Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dijelaskan tugas pokok dan  kewenangan  PPAT  yakni  melaksanakan  sebagian  dan  kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan  hukum  tertentu  mengenai  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas satuan  rumah  susun  yang  akan  dijadikan  dasar  bagi  pendaftaran  dan perubahan data pendaftaran tanah tersebut.
PPAT  dalam  melakukan  suatu  tindakan  hukum  harus  senantiasa bertindak secara hati-hati agar PPAT sebelum membuat akta, harus meneliti semua  fakta  yang  relevan  dalam  pertimbangannya  berdasarkan  kepada peraturan perundang-undangan yang berlaku. Meneliti semua kelengkapan dan keabsahan alat bukti atau dokumen yang diperlihatkan kepada PPAT, serta  mendengar  keterangan  atau  pernyataan  para  penghadap  wajib dilakukan  sebagai  dasar  pertimbangan  untuk  dituangkan  di  dalam  akta. Apabila PPAT kurang teliti dalam memeriksa fakta-fakta penting, itu berarti PPAT bertindak tidak hati-hati.
Prinsip  kehatian-hatian  PPAT  hanya  dijelaskan  dalam  Pasal  22 Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  bahwa  Akta  PPAT  harus dibacakan/dijelaskan  isinya  kepada  para  pihak  dengan  dihadiri  oleh sekurang-kurangnya  2  (dua)  orang  saksi  sebelum  ditandatangani  seketika itu  juga  oleh  para  pihak,  saksi-saksi  dan  PPAT.  Sementara  dalam perjalanannya PPAT tidak hanya memastikan bahwa para pihak menghadap kepada  PPAT  sebagai  Pejabat  yang  membuat,  membacakan,  dan menjelaskan  akta  akan  tetapi  sesuai  prinsip  kehati-hatian  PPAT  dapat menghindari  dan  mencegah  terjadinya  kesalahan  yang  menyebabkan munculnya permasalahan dalam pembuatan akta otentik.
Apabila seorang PPAT tidak membacakan dan menjelaskan isi akta yang mana para pihak tidak hadir di hadapan PPAT, sehingga PPAT tidak hati-hati dalam menjalankan jabatannya. Selain itu dalam Pasal 23 ayat (1) dijelaskan mengenai prinsip kehati-hatian yakni, “PPAT dilarang membuat
akta, apabila PPAT sendiri, suami atau istrinya, keluarganya sedarah atau semenda, dalam garis lurus tanpa pembatasan derajat dan dalam garis  ke samping sampai derajat ketiga, menjadi pihak dalam perbuatan hukum yang bersangkutan,  baik  dengan  cara  bertindak  sendiri  maupun  melalui  kuasa, atau menjadi kuasa dari pihak lain.”
PPAT  berkewajiban  untuk  membacakan  dan  menjelaskan  isi  akta adalah  untuk  memastikan  bahwa  para  penghadap  telah  sepenuhnya memahami  apa  yang  tertuang  di  dalam  akta.  Menurut  R.  Soegondo Notodisoerjo, pembacaan ini harus dilakukan dengan jelas sehingga dapat ditangkap oleh para penghadap dan saksi-saksi. 1

## 2. Sanksi Administrasi terhadap PPAT Jika Tidak Menggunakan Prinsip Kehati-hatian dalam Proses PPJB
Prinsip  kehati-hatian  memiliki  makna  memberlakukan  sikap waspada  baik  pada  diri  sendiri  maupun  bagi  orang  lain  dengan memerhatikan konsekuensi dari setiap tindakan yang dilakukan, baik untuk saat ini maupun di kemudian hari. Prinsip kehati-hatian tersebut selayaknya juga menjadi bagian dalam berbagai peraturan khususnya dalam peraturan yang  berkaitan  kebutuhan  masyarakat  luas  akan  suatu  kepastian  hukum seperti pada Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  sebagaimana  telah  diubah  dengan Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016  tentang  Perubahan  Atas
1 R. Soegondo Notodisoerjo, 1982, Hukum Notariat Di Indonesia ; Rajawali Pers, Jakarta:, hlm. 164.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Peraturan Jabatan PPAT), beserta peraturan pelaksananya yaitu Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (Perkaban  1  Tahun  2006),  serta  pada  peraturan  yang  berkaitan  dengan peralihan hak atas tanah.
Ketika seorang PPAT melanggar sesuai apa yang telah ditentukan oleh Undang-undang maka akan bertanggung jawabatan secara administrasi pada  umumnya  selalu  terkait  dengan  sanksi  teguran  lisan,  sanksi  dan pemberhentian.  Secara  garis  besar  sanksi  administratif  meliputi  empat bagian yaitu sebagai berikut : 2
1. Paksaan pemerintah
Paksaaan  pemerintah  sebagai  tindakan-tindakan  yang  nyata  dari penguasa guna mengakhiri dari suatu keadaan yang dilarang oleh suatu kaidah  hukum  administrasi  atau  melakukan  apa  yang  seharusnya ditinggalkan  oleh  para  warga  negara  karena  bertentangan  dengan undang-undang.
2. Penarikan  kembali  keputusan  (ketetapan)  yang  menguntungkan  (izin, pembayaran, subsidi)
2 Philipus M. Hadjon dalam Sjaifurrachman dan Adjie Habib, 2011, Aspek Pertanggung Jawaban Notaris dalam Pembuatan Akta , Mandar Maju, Bandung, hlm. 245
Sanksi  yang  digunakan  dengan  mencabut  atau  menarik  kembali suatu  keputusan  atau  ketetapan  yang  menguntungkan,  dengan mengeluarkan  ketetapan  baru.  Sanksi  seperti  ini  diterapkan  dalam  hal terjadinya  pelanggaran  terhadap  peraturan  atau  syarat-syarat  yang dilekatkan  pada  penetapan  tertulis  yang  telah  dibelikan,  juga  terjadi pelanggaran undang-undang yang berkaitan dengan izin yang dipegang oleh yang melanggar.
3. Pengenaan denda administratif
Sanksi  pengenaan  denda  administratif  ditujukan  kepada  mereka yang  melanggar  peraturan  perundang-undangan  tertentu,  dan  kepada pelanggar  dikenakan  sejumlah  uang  tertentu  berdasarkan  peraturan perundang-undangan  yang  bersangkutan,  kepada  pemerintah  diberikan wewenang untuk menerapkan sanksi tersebut.
4. Sanksi pengenaan uang paksa oleh pemerintah
Sanksi  pengenaan  uang  paksa  oleh  pemerintah  ditujukan  untuk menambahhukuman yang pasti, disamping denda yang telah disebutkan dengan  tegas  di  dalam  peraturan  perundang-undangan  yang bersangkutan.
Mengenai sanksi administrasi bagi PPAT yang melakukan kesalahan terhadap prinsip kehati-hatian terkait dengan perjanjian pengikatan jual beli maka sanksi yang bisa diberikan kepada PPAT yaitu berupa: 3
3 Pasal  16  ayat  (11)  Undang-Undang  Nomor  02  Tahun  2014  tentang  Perubahan  Atas Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.
a. Peringatan Lisan;
b. Pemberhentian Sementara;
b. Pemberhentian Dengan Hormat; Atau
c. Pemberhentian Dengan Tidak Hormat.
Beberapa penjelasan di atas tentang sanksi PPAT terhadap prinsip kehati-hatian  PPAT  dalam  melakukan  tindakannya.  Maka  sanksi  secara administrasi bisa dibebankan kepada PPAT terhadap kesalahasan yang telah dilakukan  oleh  PPAT  itu  sendiri  dan  akan  bertanggung  jawab  kepada pemerintah dan para pihak yang merasa dirugikan atas hal tersebut.
3. Sanksi  Perdata  terhadap  PPAT  Jika  Tidak  Menggunakan  Prinsip Kehati-hatian dalam Proses PPJB
Sanksi  perdata  terhadap  kesalahan  yang  dilakukan  oleh  PPAT merupakan tanggung jawab tanggung renteng antara PPAT dan pihak yang merasa di rugikan terhadap kasus. Sesuai dengan ketentuan pasal 1365 Kuh Perdata bahwa :“majikan yang mengakat orang lain untuk mewakili urusan- urusan  mereka,  bertanggung  jawab  atas  kerugian  yang  disebabkan  oleh pelayan atau bawahan mereka dalam melakukan pekerjaan yang ditugaskan kepada orang-orang itu.” 4 Sesuai dengan pasal tersebut maka seorang PPAT yang akan bertanggungjawab dan menerima sanksi yaitu PPAT itu sendiri karena tidak melakukan prinsip kehati-hatian.
4 Seodharyo Soimin, Kitab Undang-undang Hukum Perdata, Sinar Grafika, Jakarta, 1996, hlm. 371
Sanksi  keperdataan  adalah  sanksi  adalah  sanksi  yang  dijatukan terhadap  kesalahan  yang  terjadi  kerana  wanprestasi,  atau  perbuatan melawan hukum onrechmatige daad , sanksi ini berupa pengantian biaya, ganti rugi dan bunga merupakan akibat yang akan diterima dari gugatan para penghadap apabila akta yang bersangkutan hanya mempunyai pembuktian sebagai akta dibawa tangan atau akta yang batal demi hukum. 5 Pasal 1909 ayat (3) Kitab Undang-undang Hukum Perdata, siapa saja yang karena yang kerana kedudukanya, pekerjaan atau jabatannya diwajibkan undang-undang untuk  merahasiakan  sesuatu,  namun  hanya  mengenai  hal-hal  yang dipercayakan kepadanya kerana kedudukan pekerjaan dan jabatannya itu. 6
Sanksi yang diterima PPAT terhadap kasus yang terjadi itu adalah mengganti kerugian terhadap Penggugat karena Tergugat telah melakukan wanprestasi  yang  seharusnya  di  melakukan  tanda  tangan  akta  jual  beli terhadap tanah dan bangunan yang telah dijual oleh Tergugat. PPAT yang tidak  melakukan  prinsip  kehati-hatian  ini  yang  membuat  Penggungat merasa rugi terhadap dokumen yang sudah diberikan.
B. Akibat Hukum Terhadap Akta Ppat Jika Tidak Menggunakan Prinsip Kehati-Hatian  Dalam  Proses  Pengikatan  Jual  Beli  Tanah  Sebagai Perwujudan Kepastian Hukum
1. Prinsip Kehati-hatian dalam Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
5 Sjaifurrachman  dan  Habib  Adjie,  2011, Aspek  Pertanggungjawaban  Notaris  dalam Pembuatan Akta , Mandar Maju, Bandung, hlm. 195.
6 Seodharyo Soimin, Op.cit., hlm. 471.
Peningkatan  pembangunan  nasional  yang  berkelanjutan memerlukan dukungan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan. Hal  tersebut  menjadi  landasan  filosofis  diadakannya  kegiatan pendaftaran  tanah  oleh  Pemerintah.  Pelaksanaan  pendaftaran  tanah tersebut dilaksanakan oleh Pemerintah melalui Kepala Kantor dibantu oleh  PPAT  dan  Pejabat  lain  yang  ditugaskan  untuk  melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu yang berkaitan dengan pendaftaran tanah.
PPAT  memiliki  tugas  pokok  untuk  melaksanakan  sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannnya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran  perubahan  data  pendaftaran  tanah  yang  diakibatkan  oleh perbuatan hukum.13 Perbuatan hukum yang dimaksud di atas adalah jual-beli,  tukar-menukar,  hibah,  pemasukan  ke  dalam  perusahaan ( inbreng ), pembagian hak bersama, pemberian hak guna bangunan/hak pakai atas tanah hak milik, pemberian hak tanggungan dan pemberian kuasa  membebankan  hak  tanggunganSebagai  Pejabat  yang  tanda tangannya  mampu  mengakibatkan  terjadinya  peralihan  hak,  sudah sewajarnya PPAT bertindak penuh kehati-hatian dalam melaksanakan tugas jabatannya. PPAT sebagai pejabat yang berwenang membuat akta di bidang pertanahan haruslah menjalankan tugas jabatan sesuai dengan Peraturan Jabatan PPAT. Jika dilihat dari keseluruhan ketentuan dalam Peraturan  Jabatan  PPAT  baik  pada  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37
Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT maupun pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah  Nomor 37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  PPAT, memang  hanya  terdapat  satu  pasal  saja  yang  menunjukkan  tentang prinsip kehati-hatian bagi PPAT dalam melaksanakan tugas jabatannya, namun  dari  satu  pasal  tersebut  harus  dipahami  tentang  norma-norma yang terkandung di dalamnya.
Dalam  Peraturan  Jabatan  PPAT  terdapat  ketentuan  yang memerintahkan  PPAT  menerapkan  prinsip  kehati-hatian  dalam pelaksanaan tugas jabatannya yaitu dalam Pasal 22 Peraturan Jabatan PPAT  menyatakan  bahwa  “Akta  PPAT  harus  dibacakan/dijelaskan isinya kepada para pihak dengan dihadiri oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi sebelum ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT.”
Ketentuan  dalam  Pasal  22  Peraturan  Jabatan  PPAT  tersebut apabila  dijabarkan  akan  ditemukan  rumusan  bahwa  akta  PPAT haruslah:
a) Dibacakan atau dijelaskan isinya;
b) Dalam pembuatannya harus dihadiri oleh 2 orang saksi;
c) Ditandatangani oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT.
Adanya kewajiban untuk membacakan dan menjelaskan isi akta adalah  untuk  memastikan  bahwa  para  penghadap  telah  sepenuhnya memahami  apa  yang  tertuang  di  dalam  akta.  Menurut  R.  Soegondo
Notodisoerjo,  pembacaan  ini  harus  dilakukan  dengan  jelas  sehingga dapat ditangkap oleh para penghadap dan saksisaksi. 7
Tan  Thong  Kie  selanjutnya  juga  menyimpulkan  3  manfaat pembacaan akta, yaitu:
1) Pada saat detik-detik terakhir dalam proses meresmikan (verlijden) akta,  pejabat  yang  berwenang  membuat  akta  masih  diberi kesempatan  memperbaiki  kesalahankesalahan  dalam  penulisan yang sebelumnya tidak terlihat;
2) Para  penghadap  diberikan  kesempatan  untuk  bertanya  apa  yang kurang jelas bagi mereka sebelum akta tersebut ditandatangani;
3) Untuk  memberi  kesempatan  pada  pejabat  yang  berwenang membuat  akta  dan  para  penghadap  dalam  detik-detik  terakhir mengadakan pemikiran ulang, bertanya dan jika perlu mengubah bunyi akta. 8
Menurut  penulis,  akta  wajib  dibacakan  dan  dijelaskan  isinya oleh PPAT karena tidak semua penghadap yang datang kepada PPAT bisa membaca dan mudah memahami apa yang tertulis di dalam akta yang akan ditandatanganinya. Dengan kewajiban PPAT membacakan dan menjelaskan isi akta akan membuat para pihak lebih mudah untuk mengerti  apa  yang  sedang  dilakukannya  dan  diharapkan  mampu
7 R.  Soegondo  Notodisoerjo,  1982, Hukum  Notaris  Di  Indonesia:  Suatu Penjelasan , Rajawali Pers, Jakarta, hlm. 164.
8 Tan Thong Kie, 2007, Studi Notariat Dan Serba Serbi Praktek Notaris , Ichtisar Baru Van Hoeve, Jakarta, hlm. 505.
memberikan rasa keadilan bagi semua pihak karena masingmasing hak dan  kewajiban  dari  pihak  dijelaskan  oleh  PPAT  melalui  pembacaan akta tersebut.  Pembacaan  akta  oleh  PPAT  diharapkan  membuat  para penghadap  lebih  mengerti  apa  yang  tertuang  dalam  akta  yang  akan ditandatanganinya dan mampu menghindari adanya gugatan dari salah satu  pihak  di  kemudian  hari  akibat  adanya  perbedaan  penafsiran terhadap hal-hal yang tertulis dalam akta.
Akta PPAT dalam pembuatannya harus dihadiri  oleh 2 orang saksi.  Kehadiran  2  orang  saksi  ini  merupakan  aspek  formal  dalam pembuatan akta PPAT. Jika ketentuan tersebut dilanggar akan membuat kedudukan  akta  menjadi  hanya  sebatas  akta  di  bawah  tangan  saja. Aspek  formal  tersebut  harus  dipenuhi  oleh  PPAT  dalam  pembuatan akta  karena  merupakan  bagian  dari  kewajiban  PPAT  dalam pelaksanaan pembuatan akta sebagaimana disebutkan dalam Peraturan Jabatan PPAT.
Kedudukan saksi sebagai bagian dari aspek formal akta PPAT adalah sebagai sosok yang dianggap mengetahui tentang peristiwa atau kejadian yang dialaminya sendiri, yaitu pembuatan akta PPAT. Pada posisi tersebut saksi menyaksikan bahwa telah terjadi pembuatan akta PPAT berdasarkan kehendak para pihak, menyaksikan bahwa akta telah dibacakan  oleh  PPAT  dihadapan  para  pihak  dan  akta  PPAT  telah ditandangani oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT atau dengan kata lain  bahwa  saksi-saksi  tersebut  menyaksikan  bahwa  segala  aspek
formal  dalam  pembuatan  akta  telah  dipenuhi  oleh  PPAT  yang bersangkutan, sehingga aktanya memenuhi syarat sebagai akta otentik.
Saksi  dalam  akta  PPAT  ditentukan  sejumlah  2  orang  karena keterangan seorang saksi saja tanpa alat bukti lainnya tidak dianggap sebagai pembuktian yang cukup. Hal ini sesuai dengan asas unus testus nullus testis (satu saksi bukan saksi).Komar Andasasmita menyebutkan bahwa saksi-saksi dalam suatu akta otentik merupakan saksi instrumen (instrumentaire  getuigen).16  Hadirnya  dua  orang  saksi  merupakan syarat  mutlak  yang  tidak  dapat  dihindari  agar  akta  mempunyai  sifat otentik. Kehadiran saksi-saksi dalam pembuatan akta otentik berguna bila  timbul  perkara tentang  paksaan  (dwang)  atau  penipuan  (bedrog) pada saat pembuatan akta. 9
Selanjutnya  mengenai  penandatanganan  akta  juga  menjadi bagian  dari  aspek  formal  akta  PPAT.  Akta  adalah  surat  sebagai  alat bukti  yang  diberi  tanda  tangan,  yang  berisi  tentang  peristiwa  yang menjadi  dasar  suatu  hak  atau  perikatan,  yang  sejak  semula  dibuat dengan sengaja untuk tujuan pembuktian. Jadi untuk dapat digolongkan dalam  pengertian  akta  maka  surat  harus  ditanda  tangani.  Keharusan adanya tanda tangan tidak lain bertujuan untuk membedakan akta yang satu dari akta yang lain atau dari akta yang dibuat orang lain. Jadi fungsi
9 R.  Soesanto,  1978, Tugas,  Kewajiban  Dan  Hak-Hak  Notaris,  Wakil  Notaris (Sementara) , Pradnya Paramita, Jakarta, hlm. 94.
tanda  tangan  tidak  lain  adalah  untuk  memberi  ciri  atau  untuk mengindividualisir sebuah akta.
Adanya sebuah tanda tangan adalah untuk memberikan ciri atau mengindividualisir  suatu  akta.  Menurut  Habib  Adjie,  fungsi  tanda tangan penghadap antara lain:
a) Identifikasi diri atau tanda diri dari yang bersangkutan;
b) Bukti bahwa yang bersangkutan telah menghadap;
c) Persetujuan bahwa penghadap setuju dengan segala sesuatu yang tersebut atau tercantum dalam akta. 10
Secara  umum  penandatangan  pada  suatu  dokumen  adalah mempunyai tujuan sebagai berikut:
1) Pada  saat  penandatangan  membubuhkan  tanda  tangan  dalam bentuk yang khusus, tulisan tersebut akan mempunyai hubungan dengan penandatangan.
2) Penandatanganan suatu dokumen akan berakibat si penandatangan mengetahui bahwa yang bersangkutan telah melakukan perbuatan hukum.
3) Tanda  tangan  melambangkan  adanya  persetujuan  terhadap  suatu tulisan.
Tanda tangan pada suatu akta otentik sesungguhnya mempunyai dua fungsi hukum dasar, yaitu sebagai tanda identitas penandatangan
10 Habib Adjie, 2015, Penafsiran Tematik Hukum Notaris Indonesia (Berdasarkan Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2014  Tentang  Perubahan  Undang-Undang  Nomor  30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris), Refika Aditama, Bandung, hlm. 21
dan  sebagai  tanda  persetujuan  terhadap  kewajiban-  kewajiban  yang melekat  pada  akta.  Berdasarkan  kedua  fungsi  hukum  ini  maka dapat ditarik suatu kesimpulan bahwa tanda tangan adalah sebuah identitas yang  berfungsi  sebagai  tanda  persetujuan  terhadap  kewajiban- kewajiban yang melekat pada akta. 11
Prinsip  kehati-hatian  PPAT  direfleksikan  lebih  jelas  dalam Perkaban  No.  1  Tahun  2016.  Ketentuan  Pasal  22  Peraturan  Jabatan PPAT  kembali  dijabarkan  dalam  Perkaban  No.  1  Tahun  2016  yang menjadi  peraturan  pelaksananya.  Salah  satu  bentuk  penjabaran  dari Pasal 22 Peraturan Jabatan PPAT terdapat pada Pasal 53 dan Pasal 54 Peraturan kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 1 Tahun 2016.
Pada Pasal 53 Perkaban  No. 1 Tahun 2016 ditentukan bahwa Akta PPAT dibuat dengan mengisi blanko akta yang bentuknya telah ditentukan. Pengisian blanko akta dalam rangka pembuatan akta PPAT harus  dilakukan  sesuai  dengan  kejadian,  status  dan  data  yang  benar serta didukung dengan dokumen sesuai peraturan perundang-undangan.
Selanjutnya dalam Pasal 53 ayat (3) dan ayat (4) Perkaban No. 1  Tahun  2016  dinyatakan  kembali  bahwa  pembuatan  akta  PPAT dilakukan dengan disaksikan oleh 2 orang saksi yang telah memenuhi
11 Hatta Isnaini Wahyu Utomo, “Penggunaan Surrogate Pada Akta Notaris”, artikel dalam  Kumpulan  Tesis  Pascasarjana  Universitas  Narotama,  www.tesis.narotama.ac.id, diakses tanggal 28 Juni 2017, hlm. 3-4.
syarat  sesuai  dengan  Peraturan  Perundang-Undangan.  Saksi  tersebut memberi kesaksian mengenai:
a) identitas dan kapasitas penghadap;
b) kehadiran para pihak atau kuasanya;
c) kebenaran  data  fisik  dan  data  yuridis  obyek  perbuatan  hukum dalam hal obyek tersebut sebelum terdaftar;
d) keberadaan dokumen yang ditunjukkan dalam pembuatan akta;
e) telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang bersangkutan.
Penerapan  prinsip  kehati-hatian  PPAT  dalam  melaksanakan tugas jabatan juga tercermin dalam Pasal 54 ayat (1) Perkaban No. 1 Tahun 2016 yang menyatakan bahwa sebelum pembuatan akta PPAT wajib  melakukan  pemeriksaan  kesesuaian/keabsahan  sertipikat  dan catatan  lain  pada  Kantor  Pertanahan  setempat  dengan  menjelaskan maksud dan tujuannya. Ketentuan ini lahir guna memberikan kepastian dan perlindungan hukum bagi para penghadap mengenai obyek yang akan  ditransaksikan,  khususnya  mengenai  keaslian  alat  bukti kepemilikan hak atas tanah.
Adanya  kewajiban  bagi  PPAT  untuk  melakukan  pemeriksaan kesesuian/  keabsahan  sertipikat  di  Kantor  Pertanahan  setempat umumnya dikenal dengan sebutan checking. Kewajiban ini merupakan bagian  dari  pelaksanaan  tugas  jabatan  PPAT  guna  memastikan kebenaran formil terkait data-data obyek transaksi yang disampaikan
oleh  para  penghadap.  Tujuan  dari  adanya  keajiban  ini  adalah  untuk memberikan  kepastian  hukum  bagi  para  pihak  yang  membuat  akta dihadapan PPAT.
Dalam  pembuatan  akta  PPAT  tidak  diperbolehkan  memuat kata-kata“sesuai atau menurut keterangan para pihak” kecuali didukung oleh data formil. Apabila tidak terdapat data formil yang menjadi dasar pembuatan  akta  maka  PPAT  berwenang  menolak  pembuatan  akta tersebut.  Keharusan  mengenai  data  formil  tersebut  selain  untuk memberikan  perlindungan  hukum  kepada  para  pihak  juga  untuk memberikan perlindungan hukum pada PPAT itu sendiri.
Pada Pasal 54 ayat (4) Perkaban No. 1 Tahun 2016 dinyatakan bahwa PPAT tidak diperbolehkan membuat akta atas sebagian bidang tanah yang sudah terdaftar atau tanah milik adat, sebelum diukur oleh Kantor  Pertanahan  dan  diberikan  Nomor  Identifikasi  Bidang  Tanah (NIB).  Hal  ini  dimaksudkan  untuk  memberikan  kepastian  hukum terkait letak pasti obyek transaksi setelah disesuaikan antara data fisik dan data yuridisnya. Selanjutnya dalam pembuatan akta, PPAT wajib mencantumkan  NIB  dan  atau  nomor  hak  atas  tanah,  nomor  Surat Pemberitahuan  Pajak  Terhutang  (SPPT)  PBB,  penggunaan  dan pemanfaatan tanah sesuai dengan keadaan lapangan.
Ketentuan tersebut diatas merupakan implementasi dari bentuk prinsip  kehati-hatian  untuk  memastikan  bahwa  tanah  yang  akan ditransaksikan sudah memiliki Nomor Identifikasi Bidang (NIB) dan
telah  terdaftar  sebagai  obyek  pajak  sehingga  memberikan  kepastian hukum bagi para pihak. PPAT dalam hal ini perlu mengetahui dengan tepat  tentang  objek  yang  akan  dialihkan  tersebut  karena  tanah  yang belum terdaftar belum mempunyai Surat Ukur.
2. Akibat  Hukum  Terhadap  Akta  Ppat  Jika  Tidak  Menggunakan Prinsip Kehati-Hatian Dalam Proses Pengikatan Jual Beli Tanah
Jual beli atas tanah tidak dilakukan di hadapan pejabat umum yang diberikan wewenang untuk mengesahkan atau membuat akta jual beli  tanah,  yaitu  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT),  meskipun mereka  belum  mengenal  PPAT.  Padahal  keberadaannya  ditegaskan dalam  berbagai  peraturan  perundang-undangan  seperti  Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun  1998  Pasal  1  angka  1  tentang  Peraturan  Jabatan  PPAT, menyebutkan  bahwa:  “PPAT  adalah  pejabat  umum  yang  diberi kewenangan  untuk  membuat  akta-akta  autentik  mengenai  perbuatan hukum tertentu, dan mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satu rumah  susun.”  Kemudian  disebutkan  pula  dalam  Pasal  1  ayat  (4) Undang-Undang  No.  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  Atas Tanah  Beserta  Benda-Benda  Yang  Berkaitan  Dengan  Tanah  bahwa: “PPAT adalah pejabat umurn yang diberi wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah, dan
akta  pemberian  kuasa  membebankan  hak  tanggungan  menurut peraturan yang berlaku.
Berdasarkan  Pasal  2  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional No. 1 Tahun 2006 yang merupakan penjabaran dari Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 dan tindak lanjut dari ketentuan yang diatur  dalam  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997  tentang pendaftaran  tanah,  dijelaskan  tugas  pokok  dan  kewenangan  PPAT yakni melaksanakan sebagian dan kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat  akta  sebagai  bukti  telah  dilakukannya  perbuatan  hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang  akan  dijadikan  dasar  bagi  pendaftaran  dan  perubahan  data pendaftaran tanah tersebut.
Adapun akta yang dibuat oleh PPAT terdapat 8 (delapan) akta PPAT yang merupakan alat bukti dan dasar perubahan data pendaftaran tanah, sebagaimana terdapat dalam Pasal 95 ayat 1 Peraturan Menteri Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  tahun 1997 jo. Pasal 2 ayat 2 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006, yakni :
1) Akta Jual Beli
2) Akta Tukar Menukar
3) Akta Hibah
4) Akta Pemasukan Ke dalam Perusahaan (Inbreng)
5) Akta Pembagian Bersama
6) Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak
Milik
7) Akta Pemberian Hak Tanggungan, dan
8) Akta Pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.
Prinsip Kehatian-hatian PPAT hanya dijelaskan dalam Pasal 22 Peraturan  Pemerintah  No.  37  Tahun  1998  bahwa  Akta  PPAT  harus dibacakan/dijelaskan  isinya  kepada  para  pihak  dengan  dihadiri  oleh sekurang-kurangnya  2  (dua)  orang  saksi  sebelum  ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT.
1. Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dapat di Batalkan
Pembuatan  akta  autentik  ada  yang  diharuskan  oleh Peraturan  perundang-undangan  dalam  rangka  menciptakan kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum. Pejabat Pembuat Akta  Tanah  (selanjutnya  disebut  PPAT)  adalah  pejabat  umum yang berwenang untuk membuatkan akta autentik yang berkaitan dengan perbuatan hukum mengenai hak atas tanah atau hak milik atas  satuan  rumah  susun,  pembebanan  hak  tanggungan, pemberian  suatu  hak  baru,  yang  diharuskan  oleh  peraturan perundang-undangan  agar  dinyatakan  di  dalam  akta  autentik, yang demikian itu menjamin kepastian tanggalnya, menyimpan minuta aktanya dan memberikan salinan dan kutipannya, semua itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat umum lainnya.
Pasal  1  angka  1  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun 1998, tentang PJPPAT: “PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan  untuk  membuat  akta-akta  autentik  mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas  satuan  rumah  susun”.  Dari  rumusan  pasal  tersebut  di  atas jelas bahwa PPAT termasuk pejabat umum yang khusus membuat akta  yang  berkaitan  dengan  peralihan  hak  atas  tanah.  Adapun akta-akta  yang  termasuk  dalam  kewenangan  PPAT adalah  Jual Beli, Tukar Menukar, Hibah, Inbreng, Pembagian Hak Bersama, Pemberian HGB/Hak Pakai atau Tanah Hak Milik, APHT, dan Pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan: Dari uraian tersebut di atas jelas bahwa kewenangan PPAT hanya membuat 8 (delapan) akta yang berkaitan dengan pendaftaran peralihan dan pembebanan hak saja. 12
PPAT  mempunyai  kedudukan  dan  peranan  yang  sangat penting  di  dalam  kehidupan  berbangsa  dan  bernegara  karena pejabat  ini  diberikan  kewenangan  oleh  negara  untuk  membuat akta  pemindahan  hak  atas  tanah  dan  akta-akta  lainnya,  salah satunya  ialah  akta  jual  beli.  Pada  prosesnya,  jabatan  seorang PPAT  ialah  memberikan  pelayanan  kepastian  hukum  dalam bentuk pembuatan akta autentik yang berkaitan dengan hak atas
12 Samsaimun, 2018, Pengantar Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Peralihan Hak Atas tanah di Indonesia , Pustaka Reka Cipta , Bandung, hlm. 64.
tanah  atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun.  Hal  tersebut kemudian  menghasilkan  fungsi  pokok  dari  peranan  PPAT  di dalam  kehidupan  bermasyarakat  yaitu  dapat  memberikan kepastian  hukum  dalam  setiap  pengikatan  serta  pengesahan perbuatan hukum yang dilakukannya. Selain itu dengan adanya suatu bentuk kepastian hukum pada peralihan hak atas tanah, juga dapat  memberikan  ketentraman  dan  rasa  aman  kepada masyarakat  atas  hak-hak  yang  dimiliki.  Adapun  syarat-syarat untuk dapat diangkat menjadi PPAT salah satunya adalah lulusan program  pendidikan  spesialis  notariat  atau  program  pendidikan khusus  PPAT  yang  diselenggarakan  oleh  lembaga  pendidikan tinggi. 13
Akta autentik adalah salah satu alat bukti yang merupakan alat  bukti  terkuat  dan  terpenuh  dalam  hukum  acara  perdata. “Keberadaan  akta  autentik  dapat  disebabkan  karena  ketentuan perundangan  yang  mengharuskan  adanya  alat  bukti  untuk perbuatan  hukum  tertentu  dan  dapat  pula  karena  pihak-pihak yang  berkepentingan  menghendakinya  agar  perbuatan  hukum mereka dituangkan dan diwujudkan dalam bentuk akta autentik. Dalam  Kitab  Undang-undang  hukum  perdata  (KUHPerdata) mengatur mengenai macam-macam alat bukti dalam hukum acara
13 Indonesia,  Peraturan  Pemerintah  Tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat Akta Tanah, PP No. 37 Tahun 1998, LN No. 52 Tahun 1998, Ps. 6.
perdata. Dalam Pasal 1866 KUHPerdata menyebutkan lima alat bukti, salah satunya adalah bukti tulisan. Akta autentik sebagai salah satu alat bukti tulisan, sebagaimana diatur dalam Pasal 1868 KUHPerdata dinyatakan sebagai “suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat di mana akta itu dibuat.”
Sebagai pejabat negara, Notaris/PPAT diberi kewenangan untuk mengeluarkan akta yang mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna. Hal tersebut kemudian dilindungi dengan adanya UUJN  maupun  Kode  Etik  Notaris  serta  PJPPAT  beserta pelaksanaannya  mengingat  pekerjaan  menjadi  pejabat  umum tersebut  sangat  rentan  dari  godaan  dan  adanya  penyelewengan kekuasaan  untuk  kepentingan  yang  bersifat  pribadi  sehingga dibuatnya  peraturan  tersebut  diharapkan  mampu  untuk mengawasi  dan  mengantisipasi  terhadap  perbuatan-perbuatan melawan hukum atau penyimpangan oleh oknum Notaris/PPAT yang  tidak  bertanggung  jawab.  Namun  pada  praktiknya  masih banyak  PPAT  yang  melakukan  kelalaian  dalam  membuat  Akta Jual  Beli  tanpa  mengecek  sertifikat  terlebih  dahulu  sehingga tindakan  lalai  tersebut  dapat  dikategorikan  sebagai  perbuatan melawan  hukum  karena  merugikan  pihak-pihak  yang  berkaitan dengan  akta  tersebut.  Dalam  pembuatan  Akta  Jual  Beli  PPAT
diwajibkan mengecek keadaan sertifikat dari tanah dan bangunan yang  akan  beralih  kepemilikan  dari  satu  pihak  ke  pihak  lain sebagaimana  yang  tertuang  dalam  Pasal  2  Peraturan  Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2006.
Prinsip  Kehatian-hatian  PPAT  hanya  dijelaskan  dalam Pasal 22 Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 bahwa Akta PPAT  harus  dibacakan/dijelaskan  isinya  kepada  para  pihak dengan  dihadiri  oleh  sekurang-kurangnya  2  (dua)  orang  saksi sebelum ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi- saksi  dan  PPAT  maka  dari  itu  jika  PPAT  tidak  menggunakan prinsip kehati-hatian tersebut maka akta yang dibuat oleh PPAT dapat di batalkan oleh pihak yang merasa dirugikn bahkan bisa sampai ke pengadilan.

## 2. Akta  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  Batal  Demi Hukum
Suatu  akta  adalah  suatu  tulisan  yang  memang  dengan sengaja  dibuat  untuk  dapat  dijadikan  bukti  bila  ada  suatu peristiwa  dan  ditanda  tangani.  Menurut  ketentuan  pasal  1868 Kitab Undang-undang Hukum Perdata bahwa:
“pengertian  akta  otentik  ialah  suatu  akta  yang  didalam bentuk  yang  ditentukan  oleh  undang-undang,  dibuat  oleh
atau  dihadapan  pegawai-pegawai  umum  yang  berkuasa untuk itu di tempat dimana akta dibuatnya”. 14
Apabila suatu akta hendak memperoleh stempel otentisitas, hal  mana  terdapat  pada  akta  otentik,  maka  menurut  ketentuan dalam  pasal  1868  KUHPerdata,  akta  yang  bersangkutan  harus memenuhi persyaratanpersyaratan berikut :
Akta itu harus dibuat “oleh” (door) atau “dihadapan” (ten overstaan) seorang pejabat umum. 2. Akta itu harus dibuat dalam bentuk  yang  ditentukan  oleh  undangundang.  3.  Pejabat  umum oleh  atau  dihadapan  siapa  akta  itu  dibuat,  harus  mempunyai wewenang untuk dibuat akta itu. 15
Akta yang dibuat oleh PPAT ini tidak boleh sembarangan, bentuknya (dan juga isinya yang standar) ditetapkan oleh Menteri Dalam  Negeri.  Bentuk  akta  itu  ditetapkan  dengan  Surat Keputusan  Menteri  Dalam  Negeri  No.  104/  DJA/1977,  yaitu penyempurnaan  dan  memperlengkapi  bentuk  akta  yang ditetapkan PMA No. 11 Tahun 1961. Akta yang telah ditetapkan bentuknya dalam rangka pemindahan hak adalah akta-akta : jual beli, hibah, dan tukar menukar.
Kadang  kala  karena  suatu  hal  seseorang  itu  dapat membatalkan apa yang telah ia berikan kepada orang lain yang
14 R. Subekti, 2001, Hukum Pembuktian , Pradnya Paramita, Jakarta. hlm.48
15 Tobing Lumban, 1996, Peraturan Jabatan Notaris , erlangga, Jakarta, hlm.48.
karena tidak terpenuhinya prestasi. Begitu dengan Hibah dan Jual beli yang haknya sudah dialihkan kepada orang lain atau bahkan anaknya  sendiri  dicabut  atau  menariknya  kembali,  yang dimaksud  mencabut  dan  menariknya  kembali  adalah membatalkan hibah dan jual beli.
Setiap suatu perbuatan selalu ada akibat hukumnya sama halnya dengan perbuatan pembuatan akta PPAT yang tidak sesuai dengan ketentuan peraturan yang berlaku, maka mengakibatkan batalnya akta PPAT tersebut. batal disini dapat  di artikan batal demi  hukum  atau  dapat  dibatalkan.  Batal  ini  sebagai  sanksi kepada para pelanggarnya. Batalnya akta PPAT mengakibatkan PPAT  ini  mendapat  sanksi  apabila  terbukti  PPAT  lah  yang melakukan  kesalahan,  seperti  yang  tertera  pada  pasal  62  PP Nomor 24 Tahun 1997 yang berbunyi:
“PPAT yang dalam melaksanakan tugasnya mengabaikan ketentuanketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38, Pasal 39 dan Pasal 40 serta ketentuan dan petunjuk yang diberikan oleh Menteri  atau  Pejabat  yang  ditunjuk  dikenakan  tindakan administratif berupa teguran tertulis sampai pemberhentian dari jabatannya  sebagai  PPAT,  dengan  tidak  mengurangi kemungkinan  dituntut  ganti  kerugian  oleh  pihak-pihak  yang menderita  kerugian  yang  diakibatkan  oleh  diabaikannya ketentuan-ketentuan tersebut”.
Hal ini jelas menimbulkan kerugian pada klainnya sehingga pantaslah  PPAT  di  jatuhi  sanksi  baik  sanksi  pidana  maupun administratif  dan  perdata,  namun  jika  kesalahan  terdapat  pada klainnya  maka  PPAT  tidak  dapat  di  mintai  pertanggungjawab karena PPAT tidak dapat dipertanggungjawabkan secara hukum sebab PPAT hanya mencatat atau menuangkan suatu perbuatan hukum yang dilakukan oleh para pihak/penghadap ke dalam akta. Seorang  PPAT  yang  akan  membuat  peralihan  hak  atas  tanah harus memastikan kebenaran mengenai hak atas tanah (hak milik) tersebut,  dan  mengenai  kecakapan  dan  kewenangan  bertindak dari  mereka  yang  akan  mengalihkan  dan  menerima  pengalihan hak atas tanah tersebut, seperti yang tertuang pada pasal 2 ayat (1) PP No. 37 Tahun 1998 yaitu :
“PPAT  bertugas  pokok  melaksanakan  sebagian  kegiatan pendaftaran  tanah  dengan  membuat  akta  sebagai  bukti  telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar  bagi  pendaftaran  perubahan  data  pendaftaran  tanah  yang diakibatkan  oleh  perbuatan  hukum  itu”.  Seorang  PPAT  dalam menjalankan  tugasnya  harus  lebih  teliti  lagi  karena  mengingat tugas dari PPAT sendiri adalah mencatat atau menuangkan suatu perbuatan hukum.

## PENUTUP

## Kesimpulan
1. Bentuk sanksi terhadap PPAT yang tidak menggunakan prinsip kehati-hatian dalam proses pengikatan jual beli tanah sebagai perwujudan kepastian hukum yaitu sanksi secara administrasi dan secara perdata. Untuk PPAT yang tidak menggunakan  prinsip  kehati-hatian  dalam  menjalankan  jabatannya  sanksi administrasi berupa peringatan lisan, pemberhentian sementara, pemberhentian dengan  hormat  dan  pemberhentian  secara  tidak  hormat  dan  untuk  sanksi perdata jika PPAT tidak menggunkan prinsip kehati-hatian berdasarkan pasal 22 peraturan pemerintah nomo 37 tahun 1998 yaitu merupakan tanggungjawab tanggung  renteng  antara  PPAT  dan  pihak  yang  merasa  dirugikan  berupa penggantian biaya, ganti rugi dan bunga.
2. Akibat  hukum  terhadap  akta  PPAT  jika  tidak  menggunakan  prinsip  kehati- hatian dalam proses pengikatan jual beli tanah sebagai perwujudan kepastian hukum adalah akta PPAT dapat dibatalkan dan batal demi hukum karena tidak sesuai dengan pasal 22 peraturan pemerintah nomor 37 tahun 1998 bahwa akta PPAT harus dibacakan atau dijelaskan isinya kepada para pihak yang dihadiri sekurang-kurangnya dua saksi akta.

## Saran
1. Perlunya penambahan di dalam peraturan pemerintah tentang bentuk prinsip kehati-hatian untuk PPAT secara rinci dan jelas tehadap kehati-hatian untuk PPAT agar PPAT terlindungi.
2. PPAT  diharapkan  mampu  memahami  dan  kemudian  menerapkan  bentuk prinsip  kehati-hatian  dalam  pelaksanaan  tugas  jabatannya  khususnya  dalam
peralihan tanah yang menggunakan proses perjanjian pengikatan jual beli tanah sehingga  mampu  memberikan  kepastian  hukum  bagi  para  pihak  yang menggunakan jasanya dan mampu memberikan perlindungan hukum bagi para pihak dan PPAT sendiri.

## DAFTAR PUSTAKA
Habib  Adjie,  2015,  Penafsiran  Tematik  Hukum  Notaris  Indonesia  (Berdasarkan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris), Refika Aditama, Bandung.
Hatta Isnaini Wahyu Utomo, “Penggunaan Surrogate Pada Akta Notaris”, artikel dalam Kumpulan Tesis Pascasarjana Universitas Narotama, www.tesis.narotama.ac.id, diakses tanggal 28 Juni 2017.
Philipus  M.  Hadjon  dalam  Sjaifurrachman  dan  Adjie  Habib,  2011, Aspek Pertanggung  Jawaban  Notaris  dalam  Pembuatan  Akta ,  Mandar  Maju, Bandung.
R. Soegondo Notodisoerjo, 1982, Hukum Notaris Di Indonesia: Suatu Penjelasan , Rajawali Pers, Jakarta.
R.  Soegondo  Notodisoerjo,  1982, Hukum  Notariat  Di  Indonesia ;  Rajawali  Pers, Jakarta.
R.  Soesanto,  1978, Tugas,  Kewajiban  Dan  Hak-Hak  Notaris,  Wakil  Notaris (Sementara) , Pradnya Paramita, Jakarta.
R. Subekti, 2001, Hukum Pembuktian , Pradnya Paramita, Jakarta.
Seodharyo Soimin, Kitab Undang-undang Hukum Perdata, Sinar Grafika, Jakarta,
1996.
Sjaifurrachman dan Habib Adjie, 2011, Aspek Pertanggungjawaban Notaris dalam Pembuatan Akta , Mandar Maju, Bandung.
Samsaimun,  2018, Pengantar  Peraturan  Jabatan  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) dalam  Peralihan  Hak  Atas  tanah  di  Indonesia ,  Pustaka  Reka  Cipta  , Bandung.
Tan Thong Kie, 2007, Studi Notariat Dan Serba Serbi Praktek Notaris , Ichtisar Baru Van Hoeve, Jakarta.
Tobing Lumban, 1996, Peraturan Jabatan Notaris , erlangga, Jakarta.