Frage: Guten Tag,  Zum Sachverhalt: 2011 habe ich Anteile an einer Eigentumswohnung geerbt. Miterben sind mein Bruder sowie meine Mutter. Da ich die Wohnung selbst nutzen möchte, habe ich im Jahr 2014 Anspruch auf Eigenbedarf gestellt. Die Mieterin legte Widerspruch gegen diesen ein.   Im Sommer des letzten Jahres kam es dann zur Verhandlung. Es wurde ein Vergleich erzielt, in dem sich die Mieterin bereit erklärt hat zum 31.Dezember 2014 die Wohnung zu räumen. Dazu kam es jedoch nicht, da die Mieterin sich darauf berief keine geeignete Ersatzwohnung gefunden zu haben. Der zuständige Richter hat diesen Einwand abgelehnt und ich habe nun einen Räumungstitel.   Leider wurde das Verfahren nur gegen die Mieterin geführt. Diese hat jedoch noch einen Sohn, der bei Einzug noch minderjährig war, mittlerweile jedoch die Volljährigkeit erreicht hat. Meines Wissens hat er über den gesamten Zeitraum in der Wohnung gelebt.   Meine Frage betrifft nun die Vollstreckung der Räumung. Ist es möglich die Mieterin wie auch ihren Sohn aus der Wohnung räumen zu lassen oder ist ein weiterer Räumungstitel für den Sohn notwendig?  Ich hatte aus Kostengründen das Berliner Modell in Erwägung gezogen. Was für Nachteile können in diesem Fall entstehen, wenn nur der Räumungstitel gegen die Mieterin und nicht gegen ihren volljährigen Sohn vorliegt?  Zu welchem weiteren Vorgehen würden Sie mir Raten?  Viele Grüße

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich ist eine Räumung nur möglich, wenn alle Mitbewohner namentlich in dem Räumungstitel genannt sind, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/750.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 750 ZPO: Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung">§ 750 ZPO/a> .   Mitbewohner ist aber nicht automatisch jede Person, die sich in der Wohnung aufhält, sondern nur derjenige, der neben dem Mieter Mitbesitz an der Wohnung hat.  Minderjährigen Kinder, die mit ihren Eltern oder einem Elternteil zusammenleben, wird im Regelfall kein Mitbesitz an der gemeinsam benutzten Wohnung zugesprochen - für eine Räumungsvollstreckung reicht dann bereits ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern/Elternteil aus.  Die Besitzverhältnisse an der Wohnung, in der die Familie lebt, ändern sich im Regelfall auch dann nicht, wenn das Kind volljährig wird und mit seinen Eltern weiter zusammenwohnt (OLG Hamburg a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201991,%20909" target="_blank" class="djo_link" title="NJW-RR 1991, 909 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW-RR 1991, 909/a> ; KG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201994,%20713" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 26.10.1993 - 1 W 6068/93: Räumungsvollstreckung gegen Ehegatte und Lebensgefährten">NJW-RR 1994, 713/a> , 714). In diesem Fall bleiben die nach Erreichen der Volljährigkeit weiter in der elterlichen Wohnung lebenden Kinder im Regelfall Besitzdiener, ohne dass es darauf ankommt, ob die Kinder unter der Adresse gemeldet sind und der Vermieter die tatsächlichen Verhältnisse kennt. Etwas anderes kann nur gelten, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar geworden ist (vgl. BGH, Beschluss vom 19.03.2008 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 1%20ZB%2056/07" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 19.03.2008 - Abs. 1 ZB 56/07: Voraussetzungen der Räumungsvollstreckung gegen Mieter einer Miet...">Abs. 1 ZB 56/07/a> ).  Insofern dürfte in Ihrem Fall eine Räumung auch ohne weiteren Räumungstitel gegen den Sohn möglich sein, wenn keine besonderen Umstände vorliegen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 750