Frage: Am Dienstag, den 11.11.2014 war ein Obergerichtsvollzieher an meinem Mietwohnhaus und wollte einen Bertrag von ca. 6.600,00 € von mir für noch ausstehende rückständige Hausgeldzahlungen für drei Eigentumswohnungen in Leipzig aus den Jahren 2001 bis ca. 2006 ? einziehen.  Die 'letzte' hierzu mir bekannte gerichtliche 'Zahlungsaufforderung' des Verwalters der Wohnungseigentum-Anlage bzw. des beauftragten Rechtsanwaltes stammt vom 13.09.2007.  Im Juni / Juli 2006 hatte ich dem Hauptgläubiger  (Hausbank), meines im März 2002 begonnenes Insolvenzverfahren eine Abretungserklärung über die Verwendung der Mieteinnahmen und der Bezahlung notwendigen Hausgeldkosten übergeben.   Diese Abtretungserklärung sollte gemäß der Bank an den Zwangsverwalter der Eigentumswohnungen weitergereicht werden, damit dieser die rückständuigen wie auch noch laufenden Hausdgeldzahlungen aus den Erlösen des Verkaufs bzw. der Zwangsversteigerung begleicht. Die daraus zu erzielenden Erlöse bwegten sich bei ca. 110.000,00 Euro.  Die fälligen Hausgeldzahlungen lagen bei insgesamt maximal 15.000,000 €.  Wie habe ich mich zu verhalten ? MIt bestem Dank für Ihre sachliche Rückantwort  ---- P.v.K.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Hausgeldansprüche der WE-Gemeinschaft aufgrund einer beschlossenen Jahresabrechnung gegen säumige Miteigentümer verjähren in 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen sowie der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen konnte.  Hausgeldansprüche der Gemeinschaft verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 10 Jahren von ihrer Entstehung an.  Es gibt Fälle eines Eigentümerwechsels innerhalb einer Gemeinschaft, der den Wohnungseigentümern nicht angezeigt wurde. Hier kann es Probleme im Hinblick auf die erforderliche Kenntnis von der Person des Beitragsschuldners geben. Für diese erforderliche Kenntnis von der Person des tatsächlichen Beitragsschuldners wird den Wohnungseigentümern die Kenntnis bzw. das Kennenmüssen des Verwalters zugerechnet, denn dieser ist gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/27.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 27 WEG: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters">§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG/a>  berechtigt und verpflichtet, die Hausgelder anzufordern.  Für den Verjährungsbeginn kommt es also darauf an, wann der Verwalter von einem Eigentümerwechsel Kenntnis erlangt hat oder aber ohne grobe Fahrlässigkeit Kenntnis erlangen musste. (Qu.: Haufe Lexikon Dt. Anwalt Office Premium)   Es KÖNNTE Verjährung gegenüber wem auch immer eingetreten sein, was an Hand Ihrer Angaben per Ferndiagnose nicht verbindlich festzustellen ist.  Um aber überhaupt die Verjährungseinrede erheben zu können, könnten  Sie eine  Vollstreckungsabwehrklage a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/767.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 767 ZPO: Vollstreckungsabwehrklage">§ 767 ZPO/a>  in Erwägung ziehen:  Mit der Vollstreckungsabwehrklage (auch: Vollstreckungsgegenklage) kann sich der Schuldner mit nachträglichen Einwendungen gegen die Zwangsvollstreckung aus einem Titel wenden.  Es handelt sich um eine prozessuale Gestaltungsklage. Mit ihr kann der Titel als solcher nicht angegriffen, ihm aber rechtsgestaltend aufgrund materieller Einwendungen die Vollstreckbarkeit genommen werden.   Ist die Klage begründet, muss eine bereits laufende Vollstreckung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/775.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 775 ZPO: Einstellung oder Beschränkung der Zwangsvollstreckung">§ 775 Nr. 1 ZPO/a>  eingestellt, bestehende Vollstreckungsmaßnahmen gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/776.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 776 ZPO: Aufhebung von Vollstreckungsmaßregeln">§ 776 ZPO/a>  aufgehoben werden.  Die Klage wäre begründet, wenn dem Kläger eine nach § 767 Abs. 2 oder Abs. 3 nicht ausgeschlossene materiell-rechtliche Einwendung zusteht, die die Wirkung hat, dass der Anspruch nicht mehr oder nur eingeschränkt geltend gemacht werden kann (in der Regel rechtshemmend oder rechtsvernichtend, nämlich wenn a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/767.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 767 ZPO: Vollstreckungsabwehrklage">§ 767 Abs. 2 ZPO/a>  gilt).   Beispiele: Erfüllung, Abtretung, Zurückbehaltungsrecht, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> , Stundung, oder eben VERJÄHRUNG.  Ob eine solche Präklusion (also ein Einwendungsausschluss) in Ihrem Fall gegeben ist, kann per Ferndiagnose summarisch nicht vorhergesagt werden. Dazu wäre Akteneinsicht in alle relevanten Unterlagen erforderlich.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 767, § 776, § 775