Frage: Mit Schreiben vom 13.06.2013 ist uns ein Mieterhöhungverlangen zugegangen. Jahressperrfrist und Kappungsgrenze wurden beachtet und die Zuordnung zum Feld H2 des Berliner Mietspiegels wurde sachgerecht vorgenommen. Lediglich die Berücksichtigung des Sondermerkmal 'Bad' war nicht sachgerecht. Dem Mieterhöhungsverlangen haben wir daher unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel und die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung nicht zugestimmt. Das Antworschreiben der Hausverwaltung füge ich nachfolgens auszugsweise ein:  'Nach nachmaliger überprüfung korrigieren wir das Mieterhöhungsverlangen um den Ansatz des Sondermerkmals 'modernes Bad'. Selbstverständlich hätte dies aufgrund der fehlenden Einhebelmischbatterie an der Badewanne nicht wohnwerterhöhend berücksichtigt werden dürfen. Wir bitten um Entschuldigung. Die von Ihnen angesprochene Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung ist jedoch nicht BEstandteil des qualifizierten BErliner Mietspiegels, sie wird lediglich als Schätzgrundlage empfohlen (vergl. hierzu auch BGH-Urteil vom 20.04.2005 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20110/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.04.2005 - VIII ZR 110/04: Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete">VIII ZR 110/04/a> ).  Bei der im Berliner Mietspiegel 2013 gegebenen Anleitung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der Sondermerkmale und der Spanneneinordnung (die nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels ist) handelt es sich um eine empfohlene Berechnungsmethode.  Durch die Korrektur um das Sondermerkmal 'modernes Bad' berechnet sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,10€ pro qm x ihrer Wohnfläche 72,89 m2 = 444,63€ Nettokaltmiete mtl. Vor diesem Hintergrund bitten wir gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/558.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete">§558 BGB/a>  um Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete um 7,29€ pro Monat zum 01.09.2013.'  Jetzt stellt sich für mich die Frage, ob das tatsächlich so ist un welche Bedeutung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung dann noch zu kommt. Im vorliegenden Fall ist es nun so, dass die Hausverwaltung den oberen Spannenwert von 6,10 € als neue Miete pro qm postuliert (derzeit zahlen wir 6 €).  Zudemm hat sich der Vermieter selbst auf die Orientierungshilfe berufen, als er versucht hat das Sondermerkmal 'modernes Bad' geltend zu machen.  Die Frage ist nun, ob das Mieterhöhungsverlangen, durch Festsetzung des oberen Spannenwertes als ortsübliche Vergleichmiete ohne weitere Begründung rechtmäßig ist (und im Wege der Zustimmungsklage ggf. erfolgreich sein kann.  Gibt es dazu bereits aussagefähige Urteile (außer das o.a. BGH Urteil, das ich nicht gefunden habe).  Wie sollten wir in dieser Situation reagieren? Grds. könnten wir ggf. auch die Klage abwarten. Persönlich würde ich dazu aber gerne etwas erwidern.  ISt der Vermieter in der Pflicht nachzuweisen, dass die Zugrundelegung des oberen Spannenwertes gerechtfertigt ist?  Hinweis: In den 5 Merkmalgruppen sind wir neutral und Sondermerkmale leigen keine vor.    -- Einsatz geändert am 26.07.2013 23:48:07!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Die sogenannte Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ist nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels. Der BGH hat in mehreren Entscheiungen festgestellt, dass daher ein Mietzins innerhalb der Spanne eines qualifizierten Mietspiegels jedenfalls durch Bezugnahme auf den Mietspiegel in formeller Hinsicht ausreichend begründet ist. Weist der Mietspiegel Spannen auf, so reicht es also aus, dass die vom Vermieter verlangte Miete sich innerhalb der Spannen hält (siehe auch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/558a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung">§ 558a Abs. 4 BGB/a> ). Der Vermieter muss lediglich das Rasterfeld bezeichnen, die für die Einordnung in das Rasterfeld maßgeblichen Umstände (Baualter, Ausstattung, Lage etc.) muss er nicht zwingend anführen.    In dem von Ihnen zitierten Urteil (z.B. zu finden unter http://openjur.de/u/195325.html) hat der BGH aber klargestellt, dass bei der Begründetheitsprüfung ein genauer Wert für die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen ist. Denn die ortsübliche Miete stimmt nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne überein, nicht zuletzt weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel sonst jegliche Funktion verlieren würde (vgl. BGH, Urteil vom 12. November 2003 -a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2052/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.11.2003 - Abs. 8 ZR 52/03: Anforderungen an die Form eines Mieterhöhungsverlangens; Übers...">Abs. 8 ZR 52/03/a> ). Für die Bestimmung dieses Wertes empfiehlt der BGH jedenfalls bei ei¬m nach wissenschaftlichen Grundsätzen aufgestellten Mietspiegel wie hier die Verwertung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung. Diese wird dabei Grundlage der durch a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/287.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 287 ZPO: Schadensermittlung; Höhe der Forderung">§ 287 ZPO/a>  zugelassenen richterlichen Schätzung.  Der Vermieter ist insoweit darlegungs- und beweispflichtig, dass die Wohnung überdurchschnittlich gut und die Abweichung vom Mittelwert deshalb gerechtfertigt ist, vgl. LG Dortmund, Urteil vom 14.01.2003 - Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20S%20219/02" target="_blank" class="djo_link" title="LG Dortmund, 14.01.2003 - 1 S 219/02">1 S 219/02/a> . Im Gegenzug können Sie ebenfalls wohnwertmindernde Merkmale anführen bzw. das Vorliegen wohnwerterhöhender Merkmale bestreiten.  Es wäre zu überlegen, eine Teilzustimmung zur Mieterhöhung abzugeben bezüglich des Betrags, den Sie für gerechtfertigt halten. Der Vermieter könnte dann nur noch den Differenzbetrag zwischen gewünschter Erhöhung und erklärter Teilzustimmung einzuklagen. Dies würde auch Ihr Kostenrisiko begrenzen, denn der für die Gerichts- und Anwaltskosten maßgebliche Streitwert berechnet sich dann nur noch aus diesem Differenzbetrag.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 287