Frage: bei uns im ort steht eine 2 zimmerwohnung zur versteigerung. die einheit ist vermietet. 2 termin bei zv. die gläubigerbank bietet die einheit nun unter 50 % des verkehrswertes an, der mieter behauptet, dass er die wohneinheit bewohnbar gemacht hat, und dass er diesen betrag abwohnen wird, bzw. er eine entsprecehnende vereinbarung im mv hat. das gesetz soll sich wohl geändert haben, trotzdem besteht er nun darauf. wenn der verlorene baukostenzuschuss nicht mehr aktuell ist, wie stützt er seine behauptung bzw foderung ?        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:   Die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/57c.html" target="_blank" class="djo_link">§ 57c ZPO/a> , der bei vorausentrichteten Mietzinsen bzw. verlorenen Baukostenzuschüssen des Mieters das Kündigungsrecht des Vermieters für eine bestimmte Zeit ausschloß, ist durch Artikel 11 Ziffer 5 des 2. Justizmodernisierungsgesetzes mit Wirkung zum 1. Februar 2007 ersatzlos aufgehoben worden. Abs. 500.h. für einen Mieter, der einen verlorenen Baukostenzuschuss bzw. eine verlorene Mietvorauszahlung für Instandsetzungen oder Bau geleistet hat, gilt nicht mehr das Mieterschutzrecht des a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57c ZVG: (weggefallen)">§ 57 c ZVG/a> , wonach der Ersteher von seinem Sonderkündigungsrecht erst nach Abwohnen dieser Leistungen Gebrauch machen konnte.   Unabhängig hiervon gilt für verlorene oder abwohnbare Baukostenzuschüsse folgendes:  Handelt es sich bei den Mieterinvestitionen um einen abwohnbaren Baukostenzuschuss, dann ist im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/547.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 547 BGB: Erstattung von im Voraus entrichteter Miete">§ 547 BGB/a>  einschlägig. Wird das Mietverhältnis gekündigt und sind die Investitionen noch nicht abgewohnt, dann steht dem Mieter hiernach gegen den Vermieter ein Rückerstattungsanspruch zu.  Ein verlorener Baukostenzuschusses, also einen in Geld geleisteten Finanzierungsbeitrag, den der Mieter oder ein Dritter im Hinblick auf das Mietverhältnis aufgewendet hat und der vom Vermieter nicht zurückzuzahlen ist, ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/347.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 347 BGB: Nutzungen und Verwendungen nach Rücktritt">§ 347 BGB/a>  zurückzuerstatten, sofern der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses zu vertreten hat. Hat der Vermieter die Mietvertragsbeendigung nicht zu vertreten, sind verlorene Baukostenzuschüsse nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§ 812 BGB/a> ) abzuwickeln, wenn der mit dem Baukostenzuschuss bezweckte Erfolg nicht eintritt, wobei der Zuschuss in Höhe einer Jahresmiete binnen einer Mietdauer von vier Jahren getilgt ist.   Angenommen der Mietvertrag enthält wirksame Regelungen hinsichtlich der Mieterinvestitionen, auf die der Mieter seine Forderung grundsätzlich stützen kann, dann wird der Ersteher, falls er den Mietvertrag nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57 a ZVG/a>  kündigt und die Investitionen noch nicht abgewohnt sind, von dem Mieter voraussichtlich erfolgreich in Anspruch genommen werden können. Denn durch den Zuschlag tritt der Ersteher gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57 ZVG">§ 57 ZVG/a>   i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">566 BGB/a>  anstelle des früheren Vermieters in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein. Schuldner eines etwaigen Bereicherungsanspruchs wird der Ersteher jedoch nur dann sein, wenn er auch die  Möglichkeit hatte, sich durch Einsicht in den Mietvertrag über die bestehenden Regelungen zu erkundigen.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen Petry-Berger Rechtsanwältin      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 57c