Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  im Jahr 1995 konnten wir aufgrund der Insolvenz meines damaligen Arbeitgebers und den daraus resultierenden ausstehenden Lohnzahlungen einige Monate lang unsere Miete nicht bezahlen. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos das Mietverhältnis. Da wir ein Kleinkind hatten, konnten wir nicht sofort ausziehen, was der Vermieter zum Anlass nahm uns aus der Wohnung zu klagen. Das Haus in welchem wir wohnten war ein Neubau welcher erhebliche Baumängel aufwies, so hatte die Baufirma beispielsweise vergessen Lüftungsschlitze in die Wände einzubringen, was zu starker Schimmelbildung sowohl in unserer Wohnung als auch in den Wohnungen der Nachbarn führte. Bei einer Begehung durch den Vermieter wurde die Schuld für den Schimmel uns in die Schuhe geschoben woraufhin wir die gesamte Wohnung unmittelbar vor dem Auszug renovierten. Der Vermieter behauptete danach bei unserem Auszug wir hätten die Wohnung nicht renoviert und lies die komplette Wohnung auf unsere Kosten erneut renovieren incl. der Bereinigung der Baumängel und das obwohl wir um eine weitere Woche Aufschub baten um noch etwaige Mängel beseitigen zu können. Zusätzlich berechnete er uns 3 Monatsmieten in denen er die Wohnung angeblich nicht weitervermieten konnte obwohl wir von Nachbarn wissen das schon im folgenden Monat die Wohnung bereits wieder bewohnt war. Da wir diese Renovierungskosten natürlich nicht bezahlen konnten, erwirkte der Vermieter einen Titel gegen uns woraufhin wir inzwischen schon mehrere Jahre nichts mehr von Ihm hörten. Jetzt erst rührte er sich wieder und der Rechnungsbetrag lies mich erschaudern. Ich bin eigentlich auch heute noch nicht bereit diese durch den Vermieter unnötig verursachten Kosten zu bezahlen. Anders sieht es mit den rückständigen Mieten und den dazugehörigen Kosten bzw. Zinsen aus, diese bin ich durchaus bereit zu bezahlen. Jeder Versuch eine Vereinbarung mit dem ehemaligen Vermieter zu treffen resultiert jedoch stets in einer Vereinbarung von seinem Anwalt in welchem wir die gesamten Kosten anerkennen sollen. Gibt es eine Möglichkeit da wieder raus zu kommen ohne ihm eine Komplettrenovierung auf unsere Kosten zu spendieren ? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Da die Forderungen sämtlich tituliert sind, ist es schwierig gegen einen Titel noch vorzugehen.   Eine Möglichkeit sehe ich in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/826.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 826 BGB: Sittenwidrige vorsätzliche Schädigung">§ 826 BGB/a> , wonach Sie wegen einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung im Besten Fall sogar Herausgabe des Vollstreckungstitels verlangen können, wenn Sie vortragen und beweisen können, dass Ihnen in gegen die guten Sitten verstoßender Weise vorsätzlich ein Schaden zugefügt worden ist. Dies ist nur in ganz eng begrenzten Ausnahmefällen möglich.   Wenn Sie SchadenerS. für entgangene Mieten zahlen sollen und der Ex-Vermieter diese eingeklagt hat, obwohl die Wohnung gleich wieder vermietet war, war dies ein Prozessbetrug. Gleiches gilt dann, wenn Ihnen Renovierungskosten in Rechnung gestellt werden, obwohl Sie die Wohnung renoviert hatten. Arglistiges Handeln ist somit gegeben.   Allerdings hat der BGH eine Anwendung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/826.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 826 BGB: Sittenwidrige vorsätzliche Schädigung">§ 826 BGB/a>  abgelehnt, wenn das Urteil auf einer nachlässigen Prozessführung des Betroffenen beruht (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201988,%20857" target="_blank" class="djo_link" title="NJW-RR 1988, 857 (5 zugeordnete Entscheidungen)">NJW-RR 1988, 857/a> ). Hier bitte ich um Mitteilung, warum das Gericht Ihnen z.B. die Schadenersatzforderungen auferlegen konnte, obwohl Sie Nachbarn als Zeugen für die Neuvermietetung benennen konnten und auch eine Schadenersatzforderung wegen Renovierungsarbeiten regelmäßig eine Aufforderung nebst Fristsetzung voraussetzt.   Alternativ wäre noch eine Restitutionsklage möglich, da das Urteil auf einen Prozessbetrug gestützt ist. Diese würde aber gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 ZPO: Besondere Voraussetzungen der Restitutionsklage">§ 581 ZPO/a>  eine rechtskräftige Verurteilung des Vermieters voraussetzen, die vermutlich nicht erfolgt ist. Bei einer Restitutionsklage würde Ihre Sache dann neu verhandelt.   Auch dürfte es wenig Erfolg haben, jetzt noch eine Strafanzeige zu stellen und eine Verurteilung zu erreichen, da vermutlich 'nur' ein einfacher Betrug vorliegt, der einer Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren bedroht ist und somit gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/78.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 78 StGB: Verjährungsfrist">§ 78 Abs. 1 Nr. 4 StGB/a>  innerhalb von fünf Jahren nach Beendigung der Tat verjährt. Hier haben Sie wohl zulange gewartet. Sie können natürlich hier zu nächsten Polizeidienststelle gehen, Strafanzeige erstatten und den Sachverhalt jedenfalls überprüfen lassen.   Möglicherweise können Sie jedenfalls die Einrede der Verjährung gegenüber einigen Zinsforderungen erheben, da sich der Vermieter wohl einige Jahre nicht meldete. Die Zinsen verjähren selbständig in drei Jahren nach Entstehung, die Verjährung beginnt gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/212.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 212 BGB: Neubeginn der Verjährung">§ 212 Abs. 1 Nr. 2 BGB/a>  nur dann erneut, wenn die Zwangsvollstreckung beantragt worden ist. Wenn also verkürzt gesagt nicht alle drei Jahre vollstreckt worden ist und Sie nicht sonst die Forderung anerkannt haben, könnten die Zinsen einiger Jahre verjährt sein.   Die letzte Möglichkeit ist natürlich noch die Verbraucherinsolvenz, wobei Sie dann sechs Jahre Ihr pfändbares Einkommen dem Insolvenzverwalter zur Verfügung stellen und auch ihr sonstiges inzwischen aufgebautes Vermögen wie Sparbücher, nicht für die Arbeit notwendige Autos, private Rentenversicherungen usw. zur Verfügung stellen müssten. Dies wäre aber nur dann zu erwägen, wenn Sie die Forderung nicht in der gleichen Zeit notfalls auch abbezahlen könnten.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Dr.  Elke Scheibeler, Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 581