Frage: Mieter (Einzelperson, Apartment) zahlt seit Langem nur noch schleppend und verzögert und ist inzwischen mit knapp 5 Monatsmieten inkl NK im Verzug. Daneben bestehen unbezahlte Nebenkostennachforderungen in ebenfalls beträchtlicher Höhe. Da Mieter auf Mahnungen/Anschreiben usw nicht mehr reagierte, ist ihm nach mehreren vorausgegangenen Mahnungen von uns fristlos gekündigt worden (im Mietvertrag ist die fristlose Kündigung explizit geregelt, wenn Verzug von 3 Monatsmieten oder mehr besteht).  Zu den von mir anberaumten Räumungstermin ist der Mieter nicht erschienen bzw hat nicht geöffnet. Stattdessen teilt er mir jetzt nachträglich telefonisch mit, dass er a) nicht daran dächte, auszuziehen (könne er sich nicht leisten, wäre schwierig) und dass er b) wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten auch weiterhin nicht zahlen könne. Dass wir nicht nur die Mietausfälle hätten, sondern quasi über die von uns an die Hausverwaltung (großes Objekt) zu entrichtenden Umlagenzahlungen (darin knapp 200 Euro Mieteranteil) ihm auch noch den laufenden Wohnungsunterhalt finanzieren müssten, täte ihm zwar leid, ließe sich aber nicht ändern.  Frage: welche konkreten Schritte müssen wir unternehmen und was genau ist zu beachten, um den Mieter so schnell und so sicher wie möglich und ohne dass wir noch Riesensummen zusätzlich investieren müssen (die wir möglicherweise sowieso nicht zurück erhalten werden) zwangsweise aus der Wohnung werfen zu können ? Können wir das alleine machen oder bedarf es unbedingt eines Anwalts ? (Das Objekt liegt leider ca 200 km von unserem Heimatort entfernt).        

Antwort: Sehr geehrte(r)  Fragesteller(in),  Vorweg muss ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum  eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür angedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.  Dies voraus geschickt antworte ich weiter wie folgt:  Für die dringend anzuratende RÄUMUNGSKLAGE ist gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/29a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 29a ZPO: Ausschließlicher Gerichtsstand bei Miet- oder Pachträumen">§§ 29a ZPO/a>  i. Abs. 5. m. § 23 Nr. 2 lit. a) das AMTSGERICHT zuständig.   Vor dem Amtsgericht kann auch ohne die Beauftragung eines Rechtsanwaltes Klage erhoben werden.  Hiervon ist jedoch dringend abzuraten, da Sie ohne die Beauftragung eines Rechtsanwaltes riskieren, die Räumung der Wohnung zu verzögern und damit erfahrungsgemäß weitere Ausfälle der Miete und Betriebskostenvorauszahlungen einher gehen würden.   Außerdem ist gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/29a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 29a ZPO: Ausschließlicher Gerichtsstand bei Miet- oder Pachträumen">§ 29a ZPO/a>  ausschließlich das Amtsgericht örtlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden. Es empfiehlt sich also einen Rechtsanwalt vor Ort bzw. in der Nähe der Wohnung zu mandatieren.  Weitere konkrete Schritte wären u.a.:  (1) Prüfung, ob die Kündigung greift.  + Wurde sie handschriftlich unterschrieben?  + Wurden in dem Kündigungsschreiben der/die Kündigungsgründe explizit aufgeführt ?  + Könnte im Streitfall der Zugang der Kündigung bewiesen werden ? usw.  (2) Räumungsklage bei dem örtlich und sachlich zuständigen Gericht erheben.    Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.  Bei Unklarheiten können Sie  gerne kostenfrei nachfragen (kostenfreier Rückfragebutton).  Mit freundlichen Grüßen  Michael Kohberger Rechtsanwalt  <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.anwalt4you-info.de' target='_blank'><img src=' a target="_blank" href="http://www.123recht.net/anwaltimages/2~103187.gif'></a>">http://www.123recht.net/anwaltimages/2~103187.gif'></a>/a> ----------------------------------------- Austraße 9  ½ 89407 Dillingen a. d. Donau ----------------------------------------- Telefon(Festnetz): 09071 – 2658 <a class='textlink' rel='nofollow' href='mailto:anwalt@rechthilfreich.de' target='_blank'> anwalt@rechthilfreich.de </a> ----------------------------------------- Homepage:  <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.anwalt4you-info.de' target='_blank'>www.anwaltkohberger.de</a> Internetportal: <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.rechthilfreich.de' target='_blank'>www.rechthilfreich.de</a>  a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/29a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 29a ZPO: Ausschließlicher Gerichtsstand bei Miet- oder Pachträumen">§ 29a ZPO/a>   Ausschließlicher Gerichtsstand bei Miet- oder Pachträumen  (1) Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse ist das Gericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden.  (2) Abs. 1 ist nicht anzuwenden, wenn es sich um Wohnraum der in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/549.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 549 BGB: Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften">§ 549 Abs. 2 Nr. 1 bis 3/a>  des Bürgerlichen Gesetzbuchs genannten Art handelt.  a href="https://dejure.org/gesetze/GVG/23.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 23 GVG">§ 23 GVG/a>   Die Zuständigkeit der Amtsgerichte umfaßt in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten, soweit sie nicht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes den Landgerichten zugewiesen sind:  1. Streitigkeiten über Ansprüche, deren Gegenstand an Geld oder Geldeswert die Summe von fünftausend Euro nicht übersteigt; 2. b>    ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes: a) /b>      Streitigkeiten über Ansprüche aus einem b> Mietverhältnis über Wohnraum /b>      oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses; diese Zuständigkeit ist ausschließlich; b) Streitigkeiten zwischen Reisenden und Wirten, Fuhrleuten, Schiffern oder Auswanderungsexpedienten in den Einschiffungshäfen, die über Wirtszechen, Fuhrlohn, Überfahrtsgelder, Beförderung der Reisenden und ihrer Habe und über Verlust und Beschädigung der letzteren, sowie Streitigkeiten zwischen Reisenden und Handwerkern, die aus Anlaß der Reise entstanden sind; c) Streitigkeiten nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/43.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 43 WEG: Zuständigkeit">§ 43 Nr. 1 bis 4/a>  und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes; diese Zuständigkeit ist ausschließlich; d) Streitigkeiten wegen Wildschadens; e) (weggefallen) f) (weggefallen) g) Ansprüche aus einem mit der Überlassung eines Grundstücks in Verbindung stehenden Leibgedings-, Leibzuchts-, Altenteils- oder Auszugsvertrag; h) das Aufgebotsverfahren.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 29a