Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir haben in Deutschland eine Eigentumswohung in einem renovierungsbedürftigen Haus gekauft. Im Kaufvertrag war auch die Renovierung des Gemeinschaftseigentums hinsichtlich Aussenfassade, Treppenhaus und Hof vereinbart. Hierzu haben wir zwei Fragen:  1. Die Renovierungsarbeiten wurden mit einem Verzug von ca. 12 Monaten getätigt. Wieviel können wir pro Monat in % des Kaufpreises zurückfordern? Der Vertrag regelt lediglich den Termin und nicht die Konsequenzen bei Verzug. Es ist sogar eine Kaufrate ausstehend, könnten wir uns an dieser 'bedienen' bzw. diese zurückhalten?  2. Die Renovierungsarbeiten wurden unserer Laien-Ansicht nach nur mangelhaft und keinesfalls nachhaltig durchgeführt. Beispielweise wurde bei der Aussenfassade ein ca. 60- 100 Jahre altes Flickwerk von Putzflächen lediglich mit einem Spachtelputz überzogen, ohne den Altputz vorher flächendeckend abzuklopfen. Im Vertrag wurde hierzu vereinbart: „Die Verkäuferin hat die Leistungen nach den Regeln der Baukunst und technisch einwandfrei unter Beachtung der einschlägigen DIN-Vorschriften und unter Verwendung normgerechter Baustoffe zu erbringen.' Wie erwarten aufgrund der mangelhaften Arbeiten, dass in wenigen Jahren eine erneute Durchführung der Renovierungsarbeiten notwendig sein wird und würden dafür gerne Geld zurückfordern. Auch hier wieder die Zusatzfrage, ob wir die ausstehende Kaufrate einbehalten können. Grundsätzlich stellen wir uns aber die Frage, wie wir nun weiter vorgehen sollen, wie die Erfolgsaussichten sind und welche Rückzahlungen wir überhaupt erwarten können. Wir haben auch keine Rechtsschutzversicherung, so dass wir auch gerne wüssten, welche Anwalts-/Prozesskosten wir zu ewarten haben.  Wir bitten einen Fachanwalt um Antwort, der sich mit der entsprechenden Materie auskennt; vielen Dank! 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Zunächst darf ich darauf hinweisen, dass ein Fachanwaltstitel für den Bereich des Kaufrechts nicht existiert. Ein Fall der kaufrechtlichen Gewährleistung kann fachlich von jedem Anwalt, der im allgemeinen Zivilrecht tätig ist, bearbeitet werden.  1. Solange die geschuldeten Renovierungsarbeiten noch ausstanden, durften Sie einen Teil des Kaufpreises zurückbehalten (und zwar in der Höhe entsprechend dem Wert dieser Arbeiten). Da die Arbeiten nunmehr durchgeführt worden sind, müssen Sie die restlichen Raten wie vertraglich vereinbart zahlen. Ein weiteres Zuückbehaltungsrecht haben Sie nur dann, wenn die Renovierung schlecht ausgeführt worden ist und nachgebessert werden muss.  Das Recht, einen Teil des Kaufpreises zurückzufordern bzw. einzubehalten (Minderungsrecht), haben Sie derzeit nicht. Beim Kauf hat nach dem Willen des Gesetzgebers die Nacherfüllung Vorrang: Bevor Sie also ein etwaiges Minderungsrecht ausüben dürfen, müssen Sie den Verkäufer zur Nachbesserung auffordern (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 Ziff. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/439.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 439 BGB: Nacherfüllung">§ 439 BGB/a> ). Erst wenn die Nachbesserung scheitert oder verweigert wird, haben Sie die weiteren Gewährleistungsrechte (Minderung, Schadens-/Aufwendungsersatz, Recht zum Rücktritt vom Vertrag).  Sollte Ihnen speziell durch die Verzögerung der Arbeiten ein Schaden entstanden sein, haben Sie unabhängig von dem bisher Gesagten einen Anspruch auf ErS. dieses Verzugsschadens (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 Abs. 1/a> , 2, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/286.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 286 BGB: Verzug des Schuldners">§ 286 BGB/a> ). Sofern die Wohnung während der zwölfmonatigen Verzögerung z. B. nur eingeschränkt nutzbar war und Sie deswegen finanziellen Mehraufwand hatten, könnten Sie diesen Aufwand bereits jetzt ersetzt verlangen. Ein solcher Schaden müsste allerdings genau bezifferbar sein. Einen pauschalen ProzentS. vom Kaufpreis können Sie nicht beanspruchen.  2. Vorausgesetzt, es liegt ein Mangel vor, hätten Sie ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich eines Teils des Kaufpreises. Das Risiko bei der Ausübung dieses Rechts liegt allerdings darin, dass Sie auf Zahlung fälliger Raten verklagt werden. Stellt sich heraus, dass kein Mangel vorliegt, unterliegen Sie und werden nicht nur zur Zahlung der offenen Raten sondern dazu auch der Prozesskosten verurteilt.  Es kann auch sein, dass der notarielle Kaufvertrag eine Klausel enthält, nach der Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Aus einer solchen Klausel könnte die Zwangsvollstreckung ohne Gerichtsverfahren gegen Sie betrieben werden. Sie müssten sich dann mit einer Vollstreckungsabwehrklage wehren.  Um dies zu vermeiden, kann es sich empfehlen, die Kaufpreisraten zunächst weiter zu zahlen.  Da Ihre Rechte letztlich von der Frage abhängen, ob die vertraglich geschuldeten Renovierungsarbeiten mangelhaft sind, müsste diese Frage gutachterlich geklärt werden. Dafür bietet sich das sog. selbständige Beweisverfahren an (a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/485.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 485 ZPO: Zulässigkeit">§§ 485 ff. ZPO/a> ). Auf entsprechenden Antrag wird ein Sachverständiger vom zuständigen Gericht beauftragt, die Beweisfrage zu beantworten, ob die Qualität der Renovierung dem Stand der Technik entspricht. Wird die Frage verneint, können Sie die oben beschriebenen Rechte wahrnehmen.  Für das Verfahren sollten Sie einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe beauftragen. Die Kosten hängen vom Streitwert ab, den ich an dieser Stelle nicht einschätzen kann. Sollte der Streitwert z. B. 5.000 EUR betragen, würden die Gerichtsgebühren 121 EUR betragen, die Anwaltsgebühren 752,50 EUR (zzgl. Auslagen und Umsatzsteuer); daneben ist ein Kostenvorschuss für den Sachverständigen zu zahlen, der mindestens 1.500 EUR betragen wird.  Am besten beauftragen Sie einen ortsansässigen Rechtsanwalt, der dann Ihre Vertragsunterlagen einsieht, die Angelegenheit näher prüft und die nötigen Schritte einleitet.   Mit freundlichen Grüßen  Abs. 1000. Juhre Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 485