Frage: Ich bin Miteigentümer einer WEG, die nächste ordentliche Eigentümerversammlung findet am 23. April 2016 statt. Zusammen mit mehreren Miteigentümern haben wir in gleichlautenden Schreiben die Einberufung einer a.o. Eigentümerversammlung gefordert, das gesetzliche Quorum wurde überschritten, wir haben eine gleichlautende Tagesordnung in allen Schreiben angegeben, wir haben eine gleichlautende Begründung in allen Schreiben angegeben, die Schreiben wurden jeweils von den Eigentümern unterschrieben:  * Sicherstellung des Versicherungsschutzes für das Gebäude  * Weiteres Vorgehen zur Sanierung der Ver- und Entsorgungsleitungen in den      Wohnungen der Eigentümer  * Nachwahl eines Vorsitzenden des Beirates  * Stand des Schimmelschadens in der Whng. M.K. und Beschluss über das weitere     Vorgehen  * Termin der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung  Nach unserer Kenntnis hat die Versicherung den Versicherungsvertrag zu Mitte Febr. 2016 gekündigt.  Der Verwalter weigert sich, eine a.o. Eigentümerversammlung einzuberufen, weil nach seiner Auffassung die formellen und materiellen Voraussetzungen nicht vorliegen. Er erwähnt dies allerdings nur abstrakt, konkret bringt er hierzu nichts vor.  Ihn klageweise zu einer Einberufung zu zwingen, bringt wohl nichts, da der Termin der Verhandlung mit Sicherheit erst nach der ordentlichen Eigentümerversammlung stattfinden wird. Kann ich Feststellungsklage erheben, dass festgestellt wird, dass der Verwalter pflichtwidrig die Eigentümerversammlung nicht einberufen hat und sein Verhalten somit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Mein Interesse besteht in dieser Feststellung, da auf der nächsten Eigentümerversammlung auch die Verlängerung des Verwaltervertrages behandelt werden soll.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.  Der Verwalter muss gem. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/24.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 24 WEG: Einberufung, Vorsitz, Niederschrift">§ 24 Abs. 2 WEG/a>  eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dies schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt.   a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/24.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 24 WEG: Einberufung, Vorsitz, Niederschrift">§ 24 Abs. 2 WEG/a>  lautet wie folgt:  „Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.'   Der Verwalter besitzt nur ein formelles und kein materielles Prüfungsrecht, er muss das Einberufungsverlangen zeitnah entscheiden.   Der Verwalter hat lediglich zu prüfen, ob die erforderliche Anzahl von Wohnungseigentümer das Einberufungsbegehren gestellt hat, ob die Schriftform eingehalten wurde und ob die Antragsteller Gegenstände bzw. Punkte für die Tagesordnung der Eigentümerversammlung sowie einen Grund für die Eilbedürftigkeit benannt haben.  Eine Prüfung, ob die angegebenen Gründe aus Sicht eines objektiven Dritten die Abhaltung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung rechtfertigen, hat der Verwalter, außer in den Fällen von Missbrauch, der in Ihrem Fall nicht vorliegt, nicht vorzunehmen.  Soweit also wie in Ihrem Fall  mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer - Zweck und Gründe werden in den gleichlautenden Schreiben angegeben –  die Einberufung der außerordentlichen Versammlung einfordern, hat  der Verwalter der Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung statt zu geben.   Kommt der Verwalter wie in Ihrem Fall dieser Pflicht nicht nach, kann er im Wege einer Klage nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/43.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 43 WEG: Zuständigkeit">§ 43 Nr. 3 WEG/a>  von jedem Wohnungseigentümer gezwungen werden, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.   Bei besonderer Dringlichkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/935.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 935 ZPO: Einstweilige Verfügung bezüglich Streitgegenstand">§§ 935/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/940.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 940 ZPO: Einstweilige Verfügung zur Regelung eines einstweiligen Zustandes">940 ZPO/a>  ist eine einstweilige Verfügung möglich. Für den Verfügungsgrund ist glaubhaft vom Antragsteller zu machen, dass die Abhaltung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung keinen Aufschub erlaubt.  Mithin ist eine einstweilige Verfügung gegen den Verwalter auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung möglich, soweit die erforderliche Dringlichkeit gegeben ist, also die Sache keinen Aufschub erlaubt und nicht mehr bis zur nächsten Eigentümerversammlung am 23.04.2016 gewartet werden kann.   Die einstweilige Verfügung würde recht schnell auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gegen den Verwalter durchgreifen. Ob die erforderliche Dringlichkeit gegeben ist, sollte vor Ort ein Anwalt durchprüfen.  In der Sache selbst muss ich noch darauf hinweisen, dass der Vorsitzende des Beirats oder dessen Stellvertreter die Versammlung einberufen gem. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/24.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 24 WEG: Einberufung, Vorsitz, Niederschrift">§ 24 Abs. 3 WEG/a>  einberufen kann, wenn wie hier gegeben, der Verwalter pflichtwidrig die außerordentliche Eigentümerversammlung nicht einberuft.   Die von Ihnen ins Auge gefasste Feststellungsklage gegen den Verwalter halte ich nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/43.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 43 WEG: Zuständigkeit">§ 43 Nr. 3 WEG/a>  zwar möglich, andererseits nicht für erforderlich, da meines Erachtens klar feststeht, dass der Verwalter die außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen hat, da die formellen Voraussetzungen hierfür gegeben sind, mithin ist die pflichtwidrige Unterlassung der Einberufung evident und bedürfte keiner gerichtlichen Klärung.   Mit freundlichem  Gruß  Peter Dratwa Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 940, § 935