Frage:  Guten Tag,  wir beabsichtigen ein Wohngebäude geringer Höhe zu errichten, welches unmittelbar an das Grundstück der DB Bahn AG grenzt. Das erste Gleisbett ist stillgelegt und verfügt auch über keine Oberleitung mehr. Unsere Gebäudekante hat zur Grundstücksgrenze einen Abstand von 3,6 m.  Das Bauamt und jede andere beteiligte Behörde hat keine Bedenken geäußert und die Genehmigung erteilt. Nach Aussage der Behörde haben wir keinerlei Berührungspunkte durch z.B. Baulasten oder Abstandsflächen. Die Bahn ist seit der Umstrukturierung zu einer AG wie eine Privatperson zu betrachten.   Die Arbeiten des Vermesser haben ergeben das ein Spannmast auf unserem Grundstück steht. Die Bahn hat eingeräumt, dafür keinen Vertrag bzw. Genehmigung zu haben. Die Versetzungskosten betragen laut Bahn ca. 50.000 € exklusive Ausfall. Gleichzeitig bekam ich die Aussage, wenn ich dem Verbleib in Form einer Grunddienstbarkeit nicht zustimme wird es langanhaltende Verzögerungen beim Bau unseres Gebäudes geben. Für diese Grunddienstbarkeit hat mir die Bahn 500 € geboten. Allein der Verlust von ca. 40 m² nutzbarer Fläche übersteigt diese Summe um ein Vielfaches. Die Bahn hat dies eigensehen und fordert mich auf eine Summe vorzuschlagen.  Meine Frage lautet jetzt: Wieviel Abstand muss ich von diesen Bahngleisen halten und gibt es überschneidende Rechtsvorschriften die zu Komplikationen führen würden? Welche Rechtsgrundlage regelt solche Berührungspunkte? Welche Summen werden für diese Standardmäßig gezahlt?  Mit freundlichem Gruß  K.M

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  anhand des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts beantworte ich Ihre Frage wie folgt:   1.) Entscheidend ist nicht der Abstand zu den Gleisen, sondern zu der Grundstücksgrenze. In allen Fällen ist ein Mindestabstand von 3 Metern einzuhalten. Dies dürfte bei geringer Höhe Ihres Gebäudes auch ausreichend sein. Nach der Bauordnung Nordrhein-Westfalen gilt für Abstandsflächen folgendes:  Nach § 6 Abs. 6 S. 1 BauO NRW n.F. (BauO NW 2006) sind sämtliche zu einer Grundstücksgrenze ausgerichteten Außenwände eines Gebäudes von zusammen nicht mehr als 16 m insoweit privilegiert, als vor ihnen als Tiefe der Abstandfläche eine Abstandfläche von 0,4 H, mindestens jedoch 3 m ausreicht. (Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 12. April 2007, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=7%20B%20461/07" target="_blank" class="djo_link" title="OVG Nordrhein-Westfalen, 12.04.2007 - 7 B 461/07: Ablehnung einer Nachtragsbaugenehmigung; Nach...">7 B 461/07/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BauR%202007,%201023" target="_blank" class="djo_link" title="OVG Nordrhein-Westfalen, 08.03.2007 - 7 A 3782/05: Abstandsflächen">BauR 2007, 1023/a> -1027). Im Übrigen ist eine Abstandsfläche von 0,8 H, in Kerngebieten von 0,5 H und in Industrie- und Gewerbegebieten von 0,25 H einzuhalten.  Zu öffentlichen Verkehrsflächen würde der Abstand von 0,4 H ausreichen. Ob das Grundstück mit den Bahngleisen als öffentliche Verkehrsfläche gewidmet ist, wäre beim Bauamt zu erfragen.  Die Berechnung des Maßes H und der daraus folgenden Abstandsfläche nach § 6 Abs.4 bis 6 BauO NRW abhängig von der Wandhöhe und dem Dachaufbau. Daher kann ich hier nicht weiter darauf eingehen.  Insgesamt dürften die Abstandsflächen eingehalten sein, wenn die Baugenehmigung erteilt wurde.   2.) Sonstige Sondervorschriften sind nicht ersichtlich.  Außer der gesetzlichen Regelung der Abstandsflächen in den Bauordnungen der Länder kann aufgrund der Ermächtigung in § 86 BauO NRW auch die Gemeinde örtliche Regelungen treffen, allerdings nur in Teilbereichen. Hier können Sie bei ihrer Gemeinde nachfragen, welche Regelungen es gibt. Diese werden bei Erteilung der Baugenehmigung berücksichtigt worden sein.  Im Genehmigungsverfahren spielt außerdem noch das Rücksichtnahmegebot eine Rolle, welches gegebenenfalls größere Abstände aufgrund irgendwelcher Störungen des Nachbars erfordern könnte. Aber auch dies dürfte bereits geprüft worden sein.   Falls Ihre Baugenehmigung bestandskräftig ist, die Frist für die Nachbarn zur Geltendmachung eines Nachbarwiderspruchs bzw. weitergehend dann der Anfechtungsklage abgelaufen ist, sehe ich überdies keine Möglichkeit der Bahn, störend auf die Errichtung  des Bauwerks einzuwirken.  2.) Die Bemessung des Wertes einer Grunddienstbarkeit richtet sich nach dem Zivilrecht. Als Anhaltspunkt kann a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/7.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 7 ZPO: Grunddienstbarkeit">§ 7 ZPO/a>  herangezogen werden, welcher aber nur für die Bestimmung des Streitwerts bindend ist:   „Der Wert einer Grunddienstbarkeit wird durch den Wert, den sie für das herrschende Grundstück hat, und wenn der Betrag, um den sich der Wert des dienenden Grundstücks durch die Dienstbarkeit mindert, größer ist, durch diesen Betrag bestimmt.'  Den Wertverlust Ihres eigenen Grundstücks durch eine solche Grunddienstbarkeit können Sie durch einen Sachverständigen ermitteln lassen.   Im Übrigen ist bei einer einvernehmlichen Einigung eine Frage des Verhandlungsgeschicks.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser ersten Auskunft weiterhelfen. Für eine Nachfrage stehe ich gern zur Verfügung.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 7