Frage: Guten Tag,  ich bin Mehrheitseigentümer und Hausverwalter. Ist mein Verständnis richtig, das  a) Klagen gegen Gemeinschaft und andere Eigentümer    und b) Beschlussanfechtungen  nur dann ausgeschlossen ist, wenn ein Zwangsverwalter oder Insolvenzverwalter für die jeweilige Einheit möglich ist?  Für Stimmrechtsausschluss finde ich diverse Dokumentation, für die beiden obigen Punkte finde ich nicht sehr viel.  Ich versuche extreme Querulanten und Nichtzahler aus die Gemeinschaft zu werfen und gedenke einen Versteigerungsvermerk eintragen zu lassen. Mich nerven jedoch auch diverse Klagen wegen Nichtigkeiten, von daher überlege ich einen Zwangsverwalter enizusetzen der aus meiner Sicht keine weiteren Vorteile bietet. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  eine Zwangsverwaltung ist eine Option aus dem Insolvenzrecht.  Sie können also nur dann eine Zwangsverwaltung durchführen oder einen Versteigerungsvermerk eintragen lassen, wenn gegen den betreffenden Eigentümer als Schuldner ein Titel vorliegt, den dieser nicht bezahlen kann und daher in das Eigentum vollstreckt werden soll.  Auch der Versteigerungsvermerk bewirkt eine relative Verfügungsbeschränkung zu Lasten des Eigentümers.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/240.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 240 ZPO: Unterbrechung durch Insolvenzverfahren">§ 240 ZPO/a>  wird jedes gerichtliche Verfahren (z.B. Anfechtungsklagen gegen die Gemeinschaft) im Falle der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen einer Partei, wenn es die Insolvenzmasse betrifft, unterbrochen, bis es nach den für das Insolvenzverfahren geltenden Vorschriften aufgenommen oder das Insolvenzverfahren beendet wird.  Außerhalb eines Insolvenzverfahrens gilt:  Ein Anfechtungsrecht oder gar ein Klagerecht gegen Miteigentümer oder gegen die Gemeinschaft kann nicht wirksam ausgeschlossen werden, da sonst der Rechtsweg komplett beschnitten werden würde.  Das Anfechtungsrecht des Wohnungseigentümers gehört zu seinen unabdingbaren Mitgliedschaftsrechten. Im Unterschied zum Stimmrecht kann es nicht ausgeschlossen werden und besteht unabhängig hiervon (BayObLG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201993,%20603" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 31.01.1992 - BReg. 2 Z 143/91: Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses über eine Sonder...">NJW 1993, 603/a>  (604)). !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 240