Frage: Ich habe vor ein paar Tagen eine Eigentumswohnung auf dem Wege der Zwangsversteigerung erworben. Die Eigentumswohnung wird seit 12 Jahren vom Sohn der Voreigentümerin unentgeltlich genutzt. Außerdem wohnt die Freundin des Sohns in dem Objekt. Das Objekt ist seit 12 Monaten in der Zwangsverwaltung. Der Zwangsverwalter hat ein Nutzungsentgelt für die Nutzung der Wohnung festgesetzt. Der Sohn hat dieses Nutzungsentgelt nicht gezahlt. Daraufhin hat der Zwangsverwalter Anfang vor drei Monaten ein Räumungsverfahren gegen den Sohn initiiert. Der Sohn hat dem Zwangsverwalter zu keinem Zeitpunkt einen Mietvertrag vorgelegt. Ich gehe davon aus, dass in 3 Wochen das Zwangsverwaltungsverfahren eingestellt wird. Meine Fragen hierzu wären wie folgt: 1.Kann der Zwangsverwalter das Räumungsverfahren fortsetzen? 2.Kann ich in das Räumungsverfahren eintreten? Wenn ja, wie? 3.Kann der Zwangsverwalter auch gegen meinen Willen das Räumungsverfahren einstellen, bzw. habe ich einen Anspruch darauf, dass das Räumungsverfahren fortgesetzt wird? 4.Angenommen, das Räumungsverfahren kann fortgesetzt werden: sollte ich hilfsweise von meinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:  1.Aufgrund der Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens ist der Zwangsverwalter nicht mehr klagebefugt. Insoweit wird die Klage nach Aufhebung des Verfahrens und Rückgabe der Bestallungsurkunde voraussichtlich abgewiesen werden. Eine Fortsetzung wäre möglich, wenn die Rechtspflegerin ausdrücklich eine Fortführung rechtshängiger Prozesse durch den Zwangsverwalter beschließt.  2.Als Rechtsnachfolger sollten Sie in den Rechtsstreit eintreten und dies entsprechende beantragen.   3.Der Zwangsverwalter wird das Räumungsverfahren nicht einstellen. Vielmehr sollte der Zwangsverwalter eine Klageänderung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/263.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 263 ZPO: Klageänderung">§ 263 ZPO/a>  beantragen, wonach Sie als neuer Kläger in das Verfahren eintreten und der Zwangsverwalter ausscheidet. Hierbei müssen Sie der Klageänderung zustimmen. Der Zeitgewinn wäre hierbei erheblich, allerdings auch mit den Kostenrisiken verbunden, wenn die Klage abgewiesen würde.  4.Von Ihrem Sonderkündigungsrecht sollten Sie in jedem Fall Gebrauch machen, falls die zu beantragende Klageänderung abgelehnt wird, um sich dann in einem neuen Prozess auf diese beziehen zu können.  Eine weitere Empfehlung wäre die Beklagten aufzufordern zu erklären, dass keine Untermietverträge bestehen. Sollte dies nicht erfolgen besteht zudem die Möglichkeit die Klage um einen Antrag auf Auskunft, dass keine Untermietverträge bestehen, zu erweitern. Dies verhindert, dass nach einem Urteil auf Räumung plötzlich ein Untermieter präsentiert wird gegen den das Räumungsurteil nicht gilt.  Ich hoffe ich konnte Ihnen einen hilfreichen Überblick verschaffen.  Mit besten Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 263