Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich plane den Kauf einer Wohnimmobilie (Einfamilienhaus) aus der Insolvenz einer GmbH. Momentan wird diese Immobilie noch vom Geschäftsführer dieser GmbH und seiner Familie bewohnt.  Das Insolvenzverfahren läuft seit August 2008.  Der Insolvenzverwalter ist bereit mir die Immobilie zu verkaufen.  Ich möchte die Immobilie möglichst schnell selbst bewohnen.   Meine Fragen:  - Was muss ich nach dem Notartermin tun, um möglichst schnell die Immobilie selbst bewohnen zu können? - Wie lange ist die Frist, bis die Bewohner ausziehen müssen? - Was passiert, wenn die Bewohner diese Frist verstreichen lassen? (Für diese Teilfrage reicht eine grobe Einschätzung der zu erwartenden Kosten und Dauer des Verfahrens aus)  Aus der Antwort sollte somit das „best case„ Scenario (schneller Auszug) und das „worst case„ (Bewohner stellen sich stur) Scenario deutlich werden.   Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.  In dem Notarvertrag wird eine Regelung zur Übergabe des Kaufobjektes vereinbart. Hierzu wird ein fester Termin vereinbart zu dem Sie das Objekt übernehmen. Wenn die Bewohner zu diesem Termin nicht ausgezogen sein sollten, so haben Sie sofort die Möglichkeit eine Räumungsklage zu erheben, da die Bewohner ohne eine rechtliche Grundlage in dem Objekt wohnen. Einen Mietvertrag etc. haben Sie schließlich nicht vereinbart. Somit können Sie als Eigentümer die Räumung Ihres Eigentums verlangen.  Sie sollten so schnell wie möglich Kontakt zu den Bewohnern aufnehmen und ein klares Auszugsdatum vereinbaren. In der Praxis hat sich gezeigt, dass die persönliche Kontaktaufnahme oftmals ein höheres Druckpotenzial hat, als nur die schriftliche Aufforderung, dass man das Haus gekauft habe und die Bewohner nun die Räumung bis zu einem gewissen Termin durchführen müssen. Sollte eine Vereinbarung nicht zu treffen sein, so sollten Sie den Bewohnern schriftlich eine kurze Räumungsfrist setzen und dieses Schreiben mit Zugangsbestätigung persönlich übergeben.  Mangels Rechtsgrundlage für die Nutzung des Objektes gibt es also  auch keine besondere Räumungsfrist. Im besten Fall zieht der Bewohner sofort nach Übergabe aus.  Wenn die Bewohner nicht ausziehen, so müssen Sie eine Räumungsklage erheben. Die Dauer eines Räumungsverfahrens hängt grundsätzlich davon ab, ob der Räumungsschuldner Rechtsmittel, insbesondere a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/765a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 765a ZPO: Vollstreckungsschutz">§ 765 a ZPO/a>  (unbillige Härte), einlegt, oder nicht. Werden Rechtsmittel eingelegt, so ist ein gerichtliches Verfahren die Folge, so dass sich die Räumung durchaus auch viele Monate lang hinziehen kann.   Bei der Räumung ohne Gegenwehr des Schuldners müssen Sie mit vielleicht 2 -4 Monaten rechnen. Dies ist aber regional je nach Belastung des Gerichtes sehr unterschiedlich. Der Gerichtsvollzieher setzt erst einmal Fristen bevor der Räumungstermin bestimmt wird. Sie müssen Kostenvorschuss leisten und hätten nachher zwar einen Schadensersatzanspruch gegen den Schuldner, der wahrscheinlich mangels Vermögen des Schuldners nicht mehr zu realisieren ist. Die Kosten der Räumung sind hoch, da der Gerichtsvollzieher ein Unternehmen mit der Räumung, dem Abtransport und der Einlagerung der Gegenstände des Schuldners beauftragt. Rechnen müssen Sie dann mit mindestens 5.000 EUR. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 765a