Frage: ich wohne seit 2006 in einer wohnung für die zwangsversteigerung angeordnet war , da ich selber interesse  gezeigt habe habe ich die wohnung gekauft am 16.08.2012 ich warte nun auf die zahlungsaufforderung es müßten erstmal alle lasten vom grundbuch gelöscht werden, es gab angeblich nur noch ein last zu löschen und dann wäre der kauf im grundbuch eingetragen, gestern bekam ich ein schreiben vom amtsgericht , daß die wohnung am 13.01,2013 versteigert werden soll, ich habe den notar angerufen er arbeitet dran, was sol ich machen? ist der kaufvertrag gültig? ich habe auch die ganze notar kosten über 800 euro bezahlt, da der eigentümer verschuldet ist, usw...im moment weiß ich auch nicht wo ich die miete bezahlen soll, die übergabe war am 20.09.2012, einen zwangsverwater gibt es nicht mehr...

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts in der gebotenen Kürze beantworten möchte. Sie sollten jedoch immer bedenken, dass diese Erstberatung eine ausführliche Beratung vor Ort nicht ersetzen kann.  Ihnen steht zunächst ein Vorkaufsrecht gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/577.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters">§ 577 BGB/a>  zu, von dem Sie durch Ihren Kauf wohl Gebrauch gemacht haben. Ein Eigentumsübergang erfolgt aber erst durch die Auflassung, also Eintragung im Grundbuch. Soweit ich Sie richtig verstanden habe ist eine Eintragung ins Grundbuch noch nicht erfolgt. Sie sind also noch nicht Eigentümerin im Sinne des Gesetzes geworden!  Dies ist so schnell wie möglich z.B. in Form einer Vormerkung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 Abs. Abs. 1 BGB/a>  nachzuholen, da eine solche Vormerkung einer Zwangsversteigerung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 Abs. Abs. 2 BGB/a>  grundsätzlich entgegensteht. Eine solche Vormerkung sichert Ihnen also zunächst Ihre Rechtsposition als Käuferin der Immobilie. Wenden Sie sich für die Eintragung der Vormerkung bitte an Ihren Notar oder direkt an das zuständige Grundbuchamt.  Zudem sind Sie sicherlich davon unterrichtet worden, dass Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/37.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 37 ZVG">§ 37 Nr. 4 ZVG/a>  ein Recht, dass Ihnen zusteht und das der Zwangsversteigerung entgegensteht, geltend zu machen. Ein Vorkaufsrecht und der Kauf der Immobilie steht einer Zwangsversteigerung - wie schon ausgeführt - grundsätzlich entgegen. Demnach sollten Sie unbedingt das Amtsgericht darüber informieren, dass Ihnen trotz der fehlenden Eintragung ins Grundbuch ein Recht im Sinne dieser Vorschrift zusteht. Spätestens im Versteigerungstermin vor Abgabe des ersten Gebots müssen Sie dieses Recht geltend machen, ansonsten wird dies nicht berücksichtigt. Ich schlage vor, dass Sie eine solche Meldung ans Amtsgericht schriftlich formulieren und gleichzeitig deutlich machen, dass zeitgleich eine Eintragung im Grundbuch beantragt wurde und eine Kopie Ihres Antrages beim Grundbuchamt dem Schreiben hinzufügen.  Als allerletztes Mittel können Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/935.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 935 ZPO: Einstweilige Verfügung bezüglich Streitgegenstand">§§ 935/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/942.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 942 ZPO: Zuständigkeit des Amtsgerichts der belegenen Sache">942/a>  Abs. Abs. 2 ZPO auch eine einstweilige Verfügung beim Amtsgericht erwirken. Falls Sie hierzu Hilfe benötigen können Sie mich gerne per Direktanfrage beauftragen.  Ich gehe nach Ihren Angaben davon aus, dass der notariell beglaubigte Kaufvertrag gültig ist, denn die Zwangsversteigerung ist noch nicht erfolgt und ein Eigentümerwechsel hat wohl noch nicht stattgefunden. Wenn Ihr ehemaliger Vermieter zum Verkauf der Immobilie nicht mehr befugt war, hat er sich ohnehin schadensersatzpflichtig gemacht und Sie können z.B. die Notarkosten von ihm erstattet verlangen.  Was die Mietzahlungen betrifft, so gehe ich nach Ihren Angaben davon aus, dass Ihr Mietvertrag mit dem Kauf der Wohnung beendet wurde. Jedenfalls haben Sie geschildert, dass die Übergabe der Wohnung schon stattgefunden hat. Insofern dürfte Ihr ehemaliger Vermieter nicht mehr am Mietvertrag festhalten wollen. Zur Ergänzung füge ich hinzu, dass auch durch die erfolgte Übergabe der Wohnung noch kein Eigentümerwechsel stattgefunden hat und daher immer noch die Zwangsversteigerung droht, sofern Sie nicht die von mir oben empfohlenen Schritte befolgen! Ich empfehle im Übrigen bei Ablehnung Ihres Antrags auf Vormerkung oder der Zurückweisung der Geltendmachung von Rechten durch das Amtsgericht möglichst schnell einen Rechtsanwalt zu beauftragen, bevor der Versteigerungstermin stattfindet.   Ich hoffe sehr, dass Ihnen meine Antwort weitergeholfen hat und stehe für Rückfragen natürlich jederzeit zur Verfügung. Sofern Sie mit meinen Leistungen zufrieden waren, bitte ich um eine positive Bewertung.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 942, § 935