Frage: Sehr geehrte Damen/Herren,  hier die Vorgeschichte zu meiner Anfrage:  Als Eltern haben wir im Mai 1995 das von uns erbaute und jetzt nur von uns bewohnte EFH in vorweggenommener Erbfolge an unseren einzigen Sohn grundbuchlich mit diesen Einträgen übertragen:  - Lebenslanger ungechmälerter und unentgeltlicher Nießbrauch    bis zum Tode des Letztüberlebenden; Träger aller Lasten des   Grundstückes der Nießbraucher als Abweichung von der gesetz-    lichen Lastenteilung und ein Rückübertragungsrech.    In Verbindung zum Nießbrauchrecht wurde dazu und zugleich ein Mietvertrag mit einer Monatsmiete von 1000,. DM abgeschlossen mit folgenden Kriterien: - Der Vertrag gilt unbefristet; kein Sonderkündigungsrecht für beide Parteien. Die Beendigung des Vertrages kann nur durch freiwilligen Verzicht bzw. mit Zustimmung des zuletzt Lebenden erfolgen. - Der Vertrag wird zum alleinigen Zweck geschlossen, das lebenslange Wohnrecht der Eltern, als frühere Besitzer der Immobilie,auch bei Verkauf oder anderweitigem Besitzerwechsel zu sichern. - Die Anpassung der Miete, nur im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist erstmals ab Januar 2001 möglich.  Die Firma unseres Sohnes mußte 2002 Insolvenz anmelden, und die Bank betrieb sofort aufgrund ihrer im Grundbuch  v o r r a n g i g  vor dem Nießbrauch abgesicherten Kreditforderungen, für die wir als Eltern auch gebürgt haben, die Zwangsversteigerung.  Sie will, nach ihren Aussagen, die Immobilie ersteigern und weiter verwerten. Das kann durch die Nachrangigkeit wohl nicht verhindert werden.  Wir Eltern wollen aber, schon um unseres Lebensabends willen, unser vertragliches  W o h n r e c h t  grundsätzlich und unter allen Umständen -und so lange wie nur möglich-behalten. Eine vielleicht zu erwartende Zwangsräumung aus unserem Lebens- werk werden wir, gesundheitlich kaum verkraften. Wir sind beide fast 80 Jahre alt (79). Meine Frau ist 50 % behindert durch Brustkrebs, Diabetes und Arthrose. Ich bin 90 % schwerbehindert durch Herzrhythmusstörungen, trage aus diesen Gründen nach Hirnbluten einen Schrittmacher und leide an Kniegelenkbehinderungen (eingeschränkte Gehfähigkeit).  Zu meiner Frage: - Wenn sich durch den bestehenden M i e t v e r t r a g auf Lebenszeit und die genannten Härtegründe keine Abwendung oder Verhinderung der Zwangsversteigerung (Vollstreckungsschutz?) er- reichen läßt, wieviel Zeit (Fristen) bleibt uns nach dem Miet- recht, eine bestimmt zu erwartende R ä u m u n g s k l a g e von Bank oder anderem Ersteigerer abzuwenden? Gilt der Mietvertrag überhaupt weiter und muß dann Miete (an wen?) gezahlt werden?          Für eine freundliche Beantwortung bedanke ich mich.    nannten Härtegründe         

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragensteller,  Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt beantworten:  Das Bestehen eines Mietvertrages verhindert die Zwangsversteigerung auf jeden Fall nicht.  Grundsätzlich gilt auch bei der Zwangsversteigerung: Kauf bricht Miete nicht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> ), allerdings mit den Einschränkungen der a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/9.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 9 ZVG">§§ 9/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 ZVG">21/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57 ZVG">57/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">57a ZVG/a> :  i> § 57 a Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der ge-setzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. /i>  Die Bank kann daher, wenn Sie die Immobilie ersteigert, Ihnen im Rahmen der ge-setzlichen Frist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a> ) kündigen. Bis zu diesem Zeitpunkt müssen Sie die Miete (aus dem zunächst gültigen Mietvertrag) an den Ersteigerer zahlen – dieser wird neuer Vermieter. Widersetzen Sie sich der Kündigung, wird der neue Eigentümer auf Räumung klagen müssen. Wie viel Zeit alleine das erstinstanzliche Verfahren benötigt, hängt von dem jeweiligen Gericht ab – und natürlich von Ihrer Verteidigung. Gegen dieses Urteil können Sie dann selbstverständlich noch Berufung einlegen – was natürlich auch zeit kostet. insgesamt ist mit einer Verfahrensdauer nicht unter 1 Jahr zu rechnen. Selbst nach erfolgter Räumungsklage können Sie noch die Vollstreckungsschutzan-träge (a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/765a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 765a ZPO: Vollstreckungsschutz">§ 765a ZPO/a> ) stellen, danach kann die Vollstreckung ausnahmsweise nicht betrieben werden, wenn eine sittenwidrige Härte vorliegt – dies könnte bei Ihnen durchaus der Fall sein. Dieser Antrag muss in Räumungsstreitigkeiten übrigens spä-testens 2 Wochen vor dem Räumungstermin gestellt werden. Wenn es wirklich so weit kommt, lassen Sie sich anwaltlich vertreten – gerne stehe ich hierfür auch zur Verfügung.  Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.  Mit freundlichen Grüßen  Stefan Steininger Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 765a