Frage: Hallo, ich habe vom GV einen Termin zur Zwangsräumung  (Ende d.Mts.) erhalten.  Es gibt ein rechtsgültiges Urteil. Aufgrund Nichtzahlung eines Geschäftspartners war ich in eine schlimme finanzielle Notsituation geraten und konnte 2010 für einige Monate meine Miete nicht mehr zahlen. Der Vermieter hat sofort alle rechtlichen Schritte ergriffen. Ich konnte mir keinen Anwalt leisten. Denn es sah so aus, dass ich mich finanziell nie mehr erholen kann. Es kam wie es kommen muss: das Urteil ist rechtskräftig.  Nun habe ich, anstatt mich hängen zu lassen richtig Gas gegeben und so viel gearbeitet und verdient, dass ich im Januar 2011 alle Mietrückstände bezahlen konnte. Zusätzlich habe ich die Miete bis einschließlich 30.4.2011 im Voraus gezahlt. Denn der Vermieter hatte sich während des Gerichtstermins so geäußert, dass er (sobald alle Zahlungen geleistet sind) mir entgegenkommen wird. Der Vermieter weiss, dass ich unverschuldet in die Notsituation geraten bin.  Trotz allem habe ich nun eine Ankündigung zur Zwangsräumung zum Ende diesen Monats.  Ich war gerade dabei mich finanziell ein bisschen zu erholen. Der Vermieter zieht seine Nummer eiskalt durch. Zwangsräumung kostet auch Geld. Am Ende werde ich das zahlen müssen. Soviel muss man erst mal verdienen?! Ich weiss nicht mehr weiter. Ich bin gewillt meine Schulden zu zahlen, doch andere Menschen sorgen dafür dass es unangemessen immer mehr werden.  Was kann ich tun?   Finanziell habe ich gerade so noch ein kleines Polster, was ich brauche um eine neue Wohnung zu finden und um meinen Job zu machen.   Von den Ämtern fühle ich mich sehr allein gelassen. Gerichtsvollzieher: geht nie ans Telefon. Auch nicht zu Bürozeiten. Fax hat er keins. Auf meine Fragen per Brief reagiert er nicht. Wohnungsamt (FAST:) hat mir Hilfe für Kaution und Maklerprovision in Aussicht gestellt (die einzigen die mir helfen wollen). Vollstreckungsgericht: Da war ich heute und wurde angesprochen als 'der Räumer'. Ich habe einen Namen und bin ein Mensch der gerade sein Zuhause und seine Existenz verliert!! Ich war fassungslos. Ich bin allein und habe niemanden wo ich hin kann. Was ich auf meiner Odyssee durch die Ämter erlebt habe ist haarsträubend.  Bei all diesen Sorgen, mache ich täglich meine Arbeit, damit auch in den nächsten Monaten noch Geld reinkommt und das Leben weitergeht. Aber sorry - im Moment kann ich einfach nicht mehr!   Der Vermieter hat eine Mietzahlung bis 30.04.2011 erhalten. Was passiert mit der April-Miete wenn ich diesen Monat noch raus muss?  Was passiert mit der Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten? Kann der Vermieter diese Gelder behalten um seine Anwaltskosten, Gerichtskosten, Räumungsauftragskosten etc. davon zu begleichen?  Ich weiß, ich hätte viel eher einen Anwalt konsultieren sollen, doch hatte ich bis vor kurzem nicht das Geld und noch an das Wohlwollen des Vermieters geglaubt.  Danke für Ihre Hilfe.      

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  i>Was kann ich tun?/i>   Sie können einen Antrag auf Vollstreckungsschutz nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/765a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 765a ZPO: Vollstreckungsschutz">§ 765a Abs. 1 ZPO/a>  stellen, wenn ein Härtefall vorliegt. Der Antrag ist beim Vollstreckungsgericht zu stellen, d. h. bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Die Umstände, die den Härtefall begründen, müssten in dem Antrag im einzelnen dargelegt werden.  Wenn eine Ersatzwohnung nicht nahtlos zur Verfügung steht, kann die Vollstreckung für den Übergangszeitraum ausgesetzt werden. Im Unterschied dazu reicht aber drohende Obdachlosigkeit wegen fehlender Ersatzwohnung nicht: In dem Fall müssten Sie sich unverzüglich an die Stadt/Gemeinde wenden und Zuweisung von Wohnraum beantragen (evtl. werden Sie sogar in Ihre jetzige Wohnung eingewiesen).  Falls Sie Vollstreckungsschutz beantragen, ist die Antragsfrist zu beachten: In Räumungssachen ist der Antrag spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin zu stellen, es sei denn, dass die Gründe, auf denen der Antrag beruht, erst nach diesem Zeitpunkt entstanden sind oder der Schuldner ohne sein Verschulden an einer rechtzeitigen Antragstellung gehindert war (a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/765a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 765a ZPO: Vollstreckungsschutz">§ 765a Abs. 3 ZPO/a> ).  Da Sie aber für jeden weiteren Tag eine Entschädigung schulden (dazu gleich), empfiehlt es sich eher, dass Sie alsbald ausziehen.  i>Der Vermieter hat eine Mietzahlung bis 30.04.2011 erhalten. Was passiert mit der April-Miete wenn ich diesen Monat noch raus muss?/i>   Sie schulden dem Vermieter für den Zeitraum zwischen Beendigung des Mietverhältnisses und Räumung eine Entschädigung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546a BGB/a> ). Auf diesen Anspruch Ihres Vermieters haben Sie einen Vorschuss geleistet. Wenn der Vorschuss zu hoch war, weil Sie schon vor Ende April räumen, können Sie den Rest natürlich zurück verlangen. Darauf haben Sie einen Anspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§§ 812 ff. BGB/a> .  Möglicherweise bestehen allerdings noch weitere offene Forderungen seitens des Vermieters, was diesen zur Aufrechnung berechtigt. Im Ergebnis erhalten Sie dann nur eine ggfs. verbleibende Differenz zurück.  i>Was passiert mit der Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten? Kann der Vermieter diese Gelder behalten um seine Anwaltskosten, Gerichtskosten, Räumungsauftragskosten etc. davon zu begleichen?/i>   Die Kaution dient der Absicherung aller offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis. Dazu zählen auch die Entschädigungsansprüche und Ansprüche auf ErS. von Kündigungsfolgeschäden. Der Vermieter darf sich also aus der Kaution befriedigen.  Verlangen können Sie jedenfalls eine Abrechnung über die Kaution. Für die Mietzeit können Sie auch noch eine Abrechnung über die Nebenkosten verlangen.  Ansonsten bleibt nur, dass Sie mit dem Vermieter eine Verlängerung der Räumungsfrist aushandeln. Darauf muss er sich aber nicht mehr einlassen, es entscheidet also Ihr Verhandlungsgeschick.   Mit freundlichen Grüßen  Abs. 1000. Juhre Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 765a