Frage: Hallo Ich habe mit meiner Verlobten ein Haus gemietet es wurde uns mit 140qm angeboten , wir fanden das Haus eigentlich toll und haben dann im April den Mietvertrag zum 01.07.2016 unterschieben die Miete beträgt knapp 900€ kalt , zwischenzeitlich war ich noch einmal in diesem Haus drinnen um den jetzigen Eigentümer zu helfen seine Sachen rauszutragen (er wohnte selbst drin ) umso leerer das Haus wurde umso kleiner kamen mir die Räume vor ,gestern  habe ich dann den Schlüssel vom leeren Haus bekommen und bin sofort mit dem Zollstock durchs haus gerannt um zu messen ,ich habe grosszügig gemessen lieber etwas mehr als zu wenig ,ich kam auf knapp 100qm ,ich habe nichtmal die schrägen abgezogen sondern die reine Wohnfläche gemessen ,ich habe dann ein paar Nachbarn gefragt wieviel qm sie haben ( es sind Zechenhäuser ,und laut den Nachbarn sind alle Häuser gleich gebaut worden ) die Nachbarn sagten das sie so ca 85qm haben ,ich habe dann sofort mein Mietvertreag rausgeholt um zu schauen was er genau eingetragen hat , tja und leider musste ich feststellen er hat gar nix eingetragen ,nur auf den Energieausweis den er mir ausgeändigt hat steht 144qm ,würde der Energieausweis reichen als Beweis das er uns betupt hat ? oder muss das im Mietvertrag stehen ?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich stellt eine abweichende Wohnfläche ( von mehr als 10%) einen Mangel nach 536 BGB dar, der sie dazu berechtigt, zuviel gezahlte Mietbeträge zurückzufordern und eine Minderung der Miete für die Zukunft zu verlangen ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln">§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB/a> , vgl. BGH Urteil vom 10.03.2010, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%20144/09" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 10.03.2010 - Abs. 8 ZR 144/09: Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung: Keine zusätzl...">BGH Abs. 8 ZR 144/09/a> )  Hierzu müssen sie nachweisen, dass der Mietvertrag unter der Voraussetzung geschlossen wurde, dass die Wohnung 140 qm hatte. Das Gericht hat nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/286.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 286 ZPO: Freie Beweiswürdigung">§ 286 ZPO/a>  unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.  Sie müssen den Richter also von ihrer Auffassung überzeugen.    Dies ist in der Tat nicht einfach, wenn keine Aussage über die Wohnfläche im Mietvertrag getroffen wurde. Allerdings stellt der ihnen ausgehändigte Energieausweis ein belastbares Indiz für ihre Absprachen dar. Somit sind ihre Beweischancen nicht schlecht, und bessern sich noch , falls der ausgehändigte Energieausweis im Mietvertrag Erwähnung ( z.B. als Bezugnahme) findet.   Auch Zeugen kommen als taugliches Beweismittel in Betracht. Zudem haben sie vielleicht die Möglichkeit Vorabsprachen, eine Annonce oder ähnliches vorzuweisen. Auch ein Vergleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete (Wieviel Miete wird bei 85 m² Wohnfläche in der Regel bezahlt???) stellt ein beachtliches Indiz dar, vor allem dann, wenn sie eventuell in einer Region mit 'Mietpreisbremse' (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/556d.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 556d BGB: Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung">§ 556 d BGB/a> ) wohnen. Nach erster Recherche scheint für ihren Wohnort jedoch keine 'Mietpreisbremse' zu gelten (Stand Juni 2015).   Ich halte somit ihre Chancen, die Absprache einer anderen Wohnfläche zu beweisen, für gegeben.   Ich empfehle ihnen aber aus Sicherheitsgründen, sich den aktuellen Mietspiegel (z.B. beim Mieterbund), sowie eventuell vorhandene Zeugen für die Absprache oder die Ausschreibung der Wohnung zu sichern.       Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 286