Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir haben gerade ein Haus (Bj 1968) in XXX (NRW) gekauft (noch nicht bezahlt). Für die Hypothekanfrage in Holland (wo wir derzeit noch wohnen) haben wir ein Wertgutachten eines Klever Architekten erstellen lassen (in seiner Abwesenheit hat ein Mitarbeiter die 'Inaugenscheinnahme' mittels Fotos übernommen), aus dem sich keine Besonderheiten ergaben.  Gestern brachte unser Makler einen Malermeister mit, der sich das ganze Haus ansah, um eine Einschätzung der Kosten für seine Arbeit (das ganze Haus streichen) zu machen. Im Keller stellte der Malermeister dann fest, dass alle Außenmauern feucht waren, und das bestimmt schon seit Längerem. Er klopfte und drückte auf verschiedene Stellen, die dann abbröckelten.Außerdem meinte er, Salpeter feststellen zu können.  Bei der ersten Besichtigung (alle Räume im Keller bis auf den Heizungsraum waren weiß getüncht) sah ich in der Waschküche ein komplett verrostetes Fenster. Der Makler erklärte dies mit der Feuchtigkeit, die immer in einem solchen Raum herrsche und dass die Metallfenster auch schon 40 Jahre alt seien. Im komplett mit Holz verkleideten Hobbyraum gibt es ebenfalls zwei verrostete Fenster, was an der Wetterseite läge, sagte der Makler.  Bei unserem gestrigen Besuch meinte der Malermeister an einer Wand, wo bei der ersten Besichtigung eine Werkbank stand, Salpeter feststellen zu können. Obwohl der Makler uns bei den früheren verschiedenen Besichtigungen versicherte, dass die Wände in Ordnung wären. Alles war auch schön weiß getüncht. Der Makler teilte uns gestern mit, dass er vor dem Angebot des Objekts die Wände selbst mit einem Feuchtigkeitsmesser gemessen habe und nur eine geringe Feuchtigkeit festgestellt hätte. Der Malermeister riet uns dazu, einem Fachmann zurate zu ziehen. Denn die Sanierung könnte von Putz entfernen, Wände behandeln, neu verputzen bis Außenmauern von außen abgraben, islolieren usw. reichen. Der Makler meinte, dass es nicht so sei und man ganz einfach ein paar Platten an die Mauern machen könnte, damit wäre das Problem gelöst.  Heute Morgen haben wir dem Makler per E-Mail mitgeteilt, dass er eine zufriedenstellende Lösung für dieses Problem finden müsse,  dass wir andernfalls den Kaufvertrag auflösen werden.  Gerade haben wir die schriftliche Reaktion eines Architekten/Hausgutachters bekommen, dem wir die Situation schriftlich geschildert haben. Der meint, dass dafür eine umfassende Sanierung in Höhe von 20.000 bis 25.000 EUR nötig wäre.  Diese Information werden wir dem Makler heute zukommen lassen.  Da ich nicht davon ausgehe, dass Makler oder Noch-Eigentümer diese Kosten übernehmen werden, sehen wir eine Vertragslösung als einzige akzeptable Lösung.  Aber dafür wüssten wir gern, wie unsere Chancen stehen, um in dem von uns geschilderten Fall eine Vertragsauflösung durchzusetzen.  Was, wenn der Makler einen Sachverständigen findet, der eine einfachere, günstigere Lösung anbietet? Muss dann ein dritter Sachverständiger beauftragt werden?  Mit freundlichen Grüßen        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  wenn Sie ein Haus gekauft haben können Sie zunächst nicht wegen eines Mangels zurücktreten.  Es bedarf zunächst noch einer angemessenen Fristsetzung zur Nacherfüllung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/439.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 439 BGB: Nacherfüllung">§ 439 BGB/a> ) an den Verkäufer, dass dieser die Mängel behebt.  Nur wenn sich der Verkäufer z.B. weigern sollte die Mängel zu beheben oder aber dieser zweimal nicht ordnungsgemäß die Mängel abgestellt hat, haben Sie das Recht entweder den Kaufpreis zu mindern (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/441.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 441 BGB: Minderung">§ 441 BGB/a> ) oder aber vom Vertrag zurückzutreten und den Kaufpreis (verzinst) wieder zu erlangen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/323.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 323 BGB: Rücktritt wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung">§§ 323/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/346.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 346 BGB: Wirkungen des Rücktritts">346 BGB/a> ). In Ihrem Fall würden jedoch keine Zinsen anfallen, da Sie den Kaufpreis ja noch nicht entrichtet haben.  Auch hätten Sie die Möglichkeit SchadenserS. zu fordern in Höhe der Differenz zwischen dem Wert des Hauses ohne den Mangel und dem Kaufpreis (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 Nr. 3/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/281.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 281 BGB: SchadenserS. statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung">§§ 281 ff. BGB/a> ). Dies müsste dann aber erst mittels eines Sachverständigengutachtens ermittelt werden.  In baurechtlichen Fällen ist es erfahrungsgemäß aber die schnellste und einfachste Möglichkeit einen gerichtlichen Antrag auf ein selbstständiges Beweisverfahren zu stellen (a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/485.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 485 ZPO: Zulässigkeit">§§ 485 ff. ZPO/a> ). Dies hat den Vorteil, dass ein objektiver, vom Gericht bestellter Gutachter sich die Mängel genau anschaut und diese dann in einem möglichen Folgeverfahren auch vor Gericht verwendet werden. Dies stellt im Vorfeld eines gerichtlichen Verfahrens die sicherste, kostengünstigste und vor allem schnellste Lösung dar, um Folgeprozesse zu vermeiden.  Wenn Sie dafür Hilfe brauchen sollten, steht Ihnen meine Kanzlei dafür auch zur Verfügung. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 485