Frage: Frage eines Eigentümers Fakten:  ETW an Eheleute vermietet. Mietvertrag mit beiden Eheleuten geschlossen.  Ehe ist nun zerrüttet, ein Ehepartner ist untergetaucht und stimmt daher einer Kündigung der Wohnung nicht zu.  Derzeit noch volle Mietzahlung durch den anderen Ehepartner. Dies ist aber nur noch kurzfristig möglich, dann werden die Mietzahlungen voraussichtlich eingestellt.  Welche Möglichkeiten habe ich als Eigentümer im Vorfeld hierauf zu reagieren bevor die Mietzahlungen ausbleiben, was ist Sinnvoll?  Vielen Dank 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Sofern die Mietzahlungen ausbleiben und der/ die Mieter nicht freiwillig ausziehen, benötigen Sie als Vermieter eine Zahlungs- und einen Räumungstitel ( Urteil ).   Grundsätzlich muss zunächst einmal Verzug mit Mietzahlungen eintreten und eine damit begründete (fristlose )Kündigung erfolgen.   Sobald diese Voraussetzungen vorliegen, kann Klage auf Zahlung der Rückstände und Räumung der Mieträume erhoben werden. Nach Rechtskraft des Urteils kann dann vollstreckt werden.  Dies ist der 'normale' Weg. Ohne dass aufgelaufene Rückstände eingetreten sind, können Sie im Grunde nicht handeln.   Ihre Frage, was vorbereitend im Vorfeld unternommen werden kann, ist dahin zu beantworten, dass nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/259.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 259 ZPO: Klage wegen Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung">§ 259 ZPO/a>  ausnahmsweise Klage auf zukünftige Räumung/Zahlung erhoben werden kann, wenn nach dem Umständen die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner ( hier die Mieter ) sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde.   Die Klage umfasst dann also auch Mietansprüche, die erst in Zukunft ( wahrscheinlich )eintreten werden. Voraussetzung für die Zulässigkeit dieser Klage ist aber, dass der Mieter entweder ernsthaft zu erkennen gibt, dass er nicht zahlen wird oder dass in der Vergangenheit bereits Rückstände aufgelaufen sind und deshalb auch für künftige Monate bereits ein Titel ( Urteil ) erforderlich ist.  Ich empfehle Ihnen, sich mit dem verbliebenden Ehegatten möglichst einvernehmlich auf einen baldigen Auszug zu einigen und einen schriftlichen Mietaufhebungsvertrag zu schliessen. ( Überprüfen Sie bitte Ihren Mietvertrag auf eine Klausel 'Personenmehrheit von Mietern' oder ähnlich, so dass eine Unterschrift des verbliebenen Ehegatten ausreicht  ).  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 259