Frage: Adam und Eva sind verheiratet und leben getrennt, Adam nun außerhalb der Wohnung, die er für sich, Eva und das gemeinsame Kind gemietet hat. Adam hat den Mietvertrag zum 29.02. gekündigt. Eva bekommt auf absehbare Zeit wegen ihres sozialen Status ( Hausfrau bisher ) keine neue Wohnung für sich und das gemeinsame KInd.... und wird voraussichtlich bis zur Räumungsklage in der Wohnung bleiben müssen. Eva hat dem Vermieter die Fortzahlung der Miete anstelle von Adam angeboten. Der Vermieter will nicht. 1. Bleibt Adam weiter Mieter? 2. Zahlt Eva die Miete an Adam? 3. Kann Adam die Mietzahlung von Eva einfordern 4. Gehen die Mietvertragsfestlegungen zur Übergabe der Wohnung an Eva über? 5. Muss Eva eine neue Kaution zahlen.. absoluter Stress eben... Für Ihre Antwortdankt Ihnen... Eva ;-)  

Antwort: Sehr geehrter Fragestellerin,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefergehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.   Wenn Ihr Mann den Mietvertrag zum 29.02. gekündigt hat, so ist er verpflichtet, die Wohnung nach Beendigung zurückzugeben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs. 1 BGB/a> ). Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs. 2 BGB/a>  kann der Vermieter die Sache auch von einem Dritten (Ihnen) zurückfordern. Die Rückgabe der Wohnung geschieht dadurch, dass dem Vermieter der unmittelbare Besitz eingeräumt wird.  Im Zusammenhang mit Ehegatten gibt es Sondervorschriften nach den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1361.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1361 BGB: Unterhalt bei Getrenntleben">§§ 1361/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1568 BGB: Härteklausel">1568 BGB/a> , wonach einem Ehegatten die gemeinsame Wohnung zugewiesen werden kann, wenn sich die Ehegatten einig sind. Verbleibt ein Ehegatte jedoch in der Wohnung, ohne dass eine ausdrückliche Einigung der Eheleute über die zukünftige Alleinnutzung erfolgt ist, so ist er in der Regel verpflichtet, der gemeinsamen Kündigung einzuwilligen, wenn beide Ehegatten Vertragspartner geworden sind (Kottke/ Zahran, S. 589); in Ihrem Fall liegt jedoch gar keine gemeinsame Ehewohnung vor, wenn ich dies richtig verstanden habe.  Einigen sich die Ehegatten auf eine alleinige Nutzung, so reicht es dagegen aus, wenn sie dies dem Vermieter mitteilen (Kottke/ Zahran, S. 590).   Eine Einigung liegt Ihren Schilderungen nach auch nicht vor. Sollte ich Sie mißverstanden haben, bitte ich um eine Ergänzung per Nachfrage.  Gibt der Mieter die Wohnung nicht nach Beendigung des Mietverhältnisses zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546 a Abs. 1 BGB/a>  die vereinbarte Miete verlangen (Nutzungsentschädigung); ein Vorenthalten liegt auch vor, wenn der Untermieter zurückbleibt (Palandt-Weidenkaff, § 546 a, Rn. 8).  Wichtig ist jedoch, dass der Vermieter der weiteren Nutzung widerspricht, da ansonsten u.U. die Duldung des Weiternutzens als Fortsetzung des Mietverhältnisses angesehen werden könnte. Zumeist findet sich jedoch bereits eine vertragliche Regelung, dass die Parteien eine stillschweigende Verlängerung des Mietvertrages durch Fortsetzung des Gebrauchs ausschließen.   Insofern sollten Sie noch einmal einen Blick in den Mietvertrag werfen. Anspruchsgegner ist der Mieter, d.h. derjenige, der den Vertrag mit dem Vermieter geschlossen hat, in Ihrem Fall voraussichtlich Ihr Mann („..die er für sich, Eva und das gemeinsame Kind gemietet hat…').  Der Vermieter steht mit Ihnen in keiner Rechtsbeziehung, wenn Sie mit ihm keinen Vertrag geschlossen haben, so dass er sich an Ihren Mann zu halten hat. Sollten Sie mit Ihrem Mann einen Untermietvertrag geschlossen haben, so sind Sie gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 2 BGB/a>  jedoch Ihrem Mann gegenüber verpflichtet, ihm die Miete zu zahlen. Sollte Ihr Mann auch Ihnen diesen Vertrag gekündigt haben, so wären Sie ihm nach Ablauf der Mietzeit zum NutzungserS. verpflichtet. Diesen Anspruch könnte Ihr Mann auch grundsätzlich von Ihnen einfordern, der Vermieter kann sich die Ansprüche Ihres Mannes ggf. abtreten lassen.  Sollten Sie nicht rechtzeitig die Wohnung räumen, ist also nicht davon auszugehen, dass sie die neue Mieterin werden, wenn der Vermieter nicht dieser Regelung zustimmen sollte und die Voraussetzungen der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1361.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1361 BGB: Unterhalt bei Getrenntleben">§§ 1361/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1568 BGB: Härteklausel">1568 BGB/a>  fehlen.  Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546 a Abs. 2 BGB/a>  ist darüber hinaus auch die Geltendmachung eines weiteren Schadens grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Dieser Anspruch wird gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/571.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 571 BGB: Weiterer SchadenserS. bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum">§ 571 BGB/a>  bei Wohnraum jedoch dahingehend eingeschränkt, dass ErS. des weiteren Schadens durch den Mieter nur dann zu leisten ist, wenn er die fehlende Rückgabe zu vertreten hat. Hieran setzt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/571.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 571 BGB: Weiterer SchadenserS. bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum">§ 571 Abs. 2 BGB/a>  an, indem er bestimmt, dass bei einer gewährten Räumungsfrist nach den a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/721.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 721 ZPO: Räumungsfrist">§§ 721/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/794a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 794a ZPO: Zwangsvollstreckung aus Räumungsvergleich">794 a ZPO/a>  bis zum Ende dieser Frist keine Verpflichtung zum ErS. des weiteren Schadens besteht. Unverschuldet unterbleibt eine Rückgabe insbesondere, wenn der Mieter Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen bekommen kann; ein Versuch die Fortsetzung zu verlangen ist dabei nicht erforderlich (Palandt-Weidenkaff, § 571, Rn. 3). Die Beweislast trägt jedoch der Mieter.  Der Anspruch auf Zahlung der Kaution kann grundsätzlich auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%2065/11" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.11.2011 - Abs. 8 ZR 65/11: Wohnraummiete: Anspruch auf Mietsicherheit nach Vertragsbeendi...">BGH Abs. 8 ZR 65/11/a> , v. 22.11.11); Schuldner wäre jedoch Ihr Ehemann.  Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Möchten Sie eine weitergehende Erläuterung haben oder habe ich Sie nicht richtig verstanden bzw. bestehen Mißverständisse oder Unklarheiten, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis aller Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann.  Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und einer darauf aufbauenden Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen.  Mit freundlichem Gruß   Thomas Joerss  Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 721, § 794a