Frage: Hallo,  ich bin Eigentümerin eines Einfamilienhauses mit vermieteter Einliegerwohnung. Da das Zusammenleben mit der Mieterin nicht fkt haben wir das Sonderkündigungsrecht gemäß § 573a in Anspruch genommen und gekündigt. Die Kündigung ging der Dame Mitte Juli 05 zu und die 6 Monate begannen offiziell am 01.08.06. Es kam kein Widerspruch auf unsere Kündigung sondern sogar noch der Hinweis das diese in Ordnung gehe und sie sich umgehen etwas Neues suchen wird. Auf Rückfrage zu Beginn des Monats (da im Januar die Frist endet) kam sie hätte noch nichts Neues gefunden hätte aber Belege in Form von Zeitungsausschnitten das sie gesucht hätte.  Wir möchten die Dame keinen Tag länger wie nötig im Haus haben und mehr als 6 Monate hätten gereicht um etwas zu finden. Daher meine Frage ab wann wir hier einen Anwalt hinzuziehen können/müssen um eine Räumungklage anzustreben. Wie lange kann das dann dauern und wer muß die Kosten für Anwalt, Klage usw tragen? Kann die vom Mieter verlangt werden da dieser ja die Frist nicht einhält? Die Klage kann ich erst nach Ablauf des Monats in Laufen bringen nehme ich an- aber ist es legitim meiner Mieterin im Vorfeld mitzuteilen das ich diese anstreben werde und das ihr die Kosten dafür zugehen werden? Wir möchten hier einfach keinen Fehler machen und uns in irgendeiner Form ein Eigentor schießen..  Bringt der Mieterin ihr Sammeln von Wohnungsanzeigen etwas vor Gericht? Wir verfolgen die Immobilienanzeigen seit 6 Monaten rege und es ist immer ein gutes Angebot vorhanden.   Für eine Antwort bezgl dem besten weiteren Vorangehen bedanke ich mich im Voraus.  Gruß        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für die Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:  In mietrechtlichen Streitigkeiten ist das Amtsgericht der belegenen Sache zuständig. Vor dem Amtsgericht gibt es keinen Anwaltszwang, sodass es zwar grundsätzlich möglich ist, auch ohne Einschaltung eines Rechtsanwaltes selbst eine Räumungsklage ab wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses einzureichen. Hiervon rate ich jedoch dringend ab, da Sie die ausgesprochene Kündigung vorher von einem Rechtsanwalt auf ihre Wirksamkeit überprüfen lassen sollten und außerdem bei einer Räumungsklage gewisse Formvorschriften einzuhalten sind.  Sie sprechen an, dass die Kündigung Mitte Juli der Mieterin zuging und die 6 - Monate dauernde Frist offiziell am 01. August 2006 begann. Dies ist für mich kaum nachvollziehbar, sodass ich allein aus diesem Grund schon zur Überprüfung des Kündigungsschreibens dringend rate.   Zu beachten ist bei einer Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a>  außerdem, dass das Kündigungsschreiben eigenhändig unterschrieben sein muss. Zudem  muss neben der Kündigungserklärung im Schreiben dargelegt werden, dass die Kündigung auf den Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a>  beruht.  Sollte das Kündigungschreiben unwirksam sein, so hätten Sie in jedem Fall ein Eigentor geschossen, weil Sie dann  eine Räumungsklage verlieren würden und folglich auch  die Kosten des Prozesses tragen müssten. Gewinnen Sie die Räumungsklage, so müssen auch Ihre Anwaltskosten neben den Gerichtsgebühren von der Gegenseite getragen werden.   Die konkrete Dauer bis zur Räumung kann im Übrigen nicht vorausgesagt werden. In jedem Fall müssen Sie einen Zeitraum von mehreren Monaten einplanen. Zu beachten ist nämlich insbesondere, dass nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/721.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 721 ZPO: Räumungsfrist">§ 721 ZPO/a>  dem Mieter eine angemessen lange Räumungsfrist von Amts wegen zuzugestehen ist. Abhängig ist die Länge der Räumungsfrist auch davon, innerhalb welcher Zeit im betreffenden Ort eine angemessene Wohnung vom Mieter gefunden werden kann.  Wird der Mieter schließlich zur Räumung verurteilt, so stellt dieses Urteil einen Titel dar, der die Grundlage für eine Zwangsvollstreckung, also die zwangsweise Räumung durch den Gerichtsvollzieher, bildet.  Alles in allem sollten Sie also zunächst das Kündigungsschreiben von einem Rechtsanwalt auf dessen Wirksamkeit hin überprüfen lassen. Ich hoffe Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche beim weiteren Vorgehen viel Erfolg.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Kohberger Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 721