Frage: Guten Tag,  wir haben folgeödendes Problem:  Uns gehört eine Eigentumswohnung die wir vermietet haben. Die Mieter wohnen dort seit 1 1/2 Jahren. Nun trat vor 4 Monaten ein Schimmelproblem auf. Schimmelbildung in insgesamt 4 Räumen. ( Schlafzimmer , Wohnzimmer und 2 Kinderzimmer). Wir wurden per Brief dazu aufgefordert uns dem Problem anzunehmen. Da wir keine Ahnung hatten woher der Schimmel kam beauftragten wir einen Gutachter. Der fand jetzt heraus das die Mieter falsch Lüften und kaum Heizen.Die Luftfeuchtigkeit lag durchschnittlich bei 67% und teilweise sogar bei 97 %. Wir haben den Gutachter bereits bezahlt und sehen es jetzt nicht ein die uns entstandenen Schaden zu zahlen. Wer muss den Gutachter jetzt zahlen? Und wer muss den Schaden regulieren?  Viele Grüße   Einsatz editiert am 26.02.2015 08:38:47

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   zu Ihrer Frage möchte ich gerne wie folgt Stellung nehmen.   Da die Räumlichkeiten, das Privatgutachten und die gesamten Begleitumstände hier unbekannt sind, kann Ihnen in diesem Rahmen nur Grundsätzliches aufgezeigt werden, das Ihnen allerdings bereits weiterhelfen dürfte.  Zunächst bitte ich zu beachten, dass ein privat erstelltes Gutachten im Streitfall vor Gericht lediglich sog. „qualifizierten Parteivortrag' darstellt und kein Beweismittel im eigentlichen Sinne ist. Sollte das Gericht Zweifel haben, so könnte auch ein zweites, vom Gericht bestelltes Gutachten eingeholt werden.  Soweit im jetzigen Gutachten bestätigt wird, dass die Luftfeuchtigkeit durchschnittlich bei 67% und teilweise sogar bei 97% lag und die Mieter demnach falsch lüften und kaum heizen, so könnte die Schimmelbildung zwar auf ein Fehlverhalten der Mieter zurückzuführen sein. Grundsätzlich machen sich Mieter schadensersatzpflichtig, wenn sie die ihnen mietvertraglich obliegenden Obhutspflichten dadurch verletzt haben, dass sich in der Wohnung Feuchtigkeitsschäden wie Schimmelbefall gebildet haben, die durch ausreichendes Lüften oder Heizen hätten verhindert werden können. Dies bedeutet allerdings nicht per se, dass die Mieter für dieses Fehlverhalten auch in jeden Falle haften müssen. Denn im konkreten Einzelfall – der hier nicht beurteilt werden kann – kann den Vermieter eine Aufklärungspflicht hinsichtlich der konkreten und zumutbaren Verhaltensmaßregeln (Lüften und Heizen) treffen. Denn vom Mieter können entsprechende Kenntnisse zum sachgerechten Lüften und Heizen nicht ohne Weiteres verlangt werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 19.03.1991, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=65%20S%20221/90" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 19.03.1991 - 65 S 221/90: Mietminderung bei Feuchtigkeitsschäden im Bad">65 S 221/90/a> ; LG Berlin, Urteil vom 09.08.1999, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=61%20S%20510/98" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 09.08.1999 - 61 S 510/98: Mietminderung bei Schimmelbildung in der Dusche">61 S 510/98/a> ). Eine weitere Frage ist, was den Mietern im Hinblick auf deren Lüftungsverhalten überhaupt zumutbar ist. Auch diese Frage hängt wiederum Einzelfall ab und davon, was von den Mietern hätte verlangt werden müssen, damit sich kein Schimmmelbefall bildet. Welches Wohn- und Lüftungsverhalten dem Mieter noch zumutbar sein soll, beurteilt die Rechtsprechung je nach Einzelfall unterschiedlich.  Die Kosten für das Privatgutachten, das zur Aufklärung der Verantwortlichkeit für einen bestimmten Schaden erstellt worden ist, können unter bestimmten Voraussetzungen erstattungsfähig sein. Hierbei kommt es unter anderem darauf an, ob vor der Beauftragung des Gutachters zwischen Ihnen und den Mietern Streit über die Schimmelbeseitigung bestanden hat. Weiter hängt die Erstattungsfähigkeit auch vom Ergebnis des Gutachtens ab beziehungsweise davon, wer tatsächlich Recht hat. Die Erstattungsfähigkeit Ihres Privatgutachtens kann hier also nicht abschließend geklärt werden.  Eine Möglichkeit bezüglich weiteren Vorgehens wäre das sog. selbstständige Beweisverfahren gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/485.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 485 ZPO: Zulässigkeit">§§ 485 ff. ZPO/a> . Dies ist ein gerichtliches Verfahren, das allerdings noch keinen Rechtsstreit darstellen muss. Hier wird ein vom Gericht bestellter Sachverständiger mit der Erstellung eines Gutachten hinsichtlich der gewünschten und relevanten Beweisfragen beauftragt. Je nach Ergebnis des Gutachtens kann dann von einem Rechtsstreit abgesehen oder ins gerichtliche Streitverfahren übergegangen werden. Der Vorteil besteht darin, dass das Gutachten dann im Prozess als Beweismittel eingeführt werden kann und nicht bloß qualifizierten Parteivortrag darstellt. Diesbezüglich sollten Sie sich anwaltlich vertreten lassen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich   mit freundlichen Grüßen   Oliver Daniel Özkara  Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 485