Frage: Ich besitzte eine Eigentumswohnung (vermietet) in einem Mehrfamilienhaus. Mein Anteil an der WEG ist ca. 5%. Einige Wohnungen der Wohnanlage gehören einem Immobilien-Fonds. Der Anteil des Fonds ist knapp über 50% der WEG. Die Wohnanlage ist ca. 1999 saniert worden. Es sind Mängel aufgetreten, die im Rahmen der Gewährleistung vom Bauträger hätten beseitigt werden müssen. Da dies nicht erfolgte wurde ein selbstständiges Beweissicherungsverfahren durchgeführt. Das Gutachten liegt nun vor. Es wurde Klage gegen den Bauträger erhoben. Es ist zu vermuten, dass „Einspruch gegen das Gutachten eingelegt wird„ (Zitat aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung von 7/2009). Auf der nächsten Eigentümerversammlung (12/2009) ging es darum, dass einige Mängel nun vorab beseitigt werden müssen. Es wurde zu Protokoll gegeben (keine Beschlussfassung) „Es werden lediglich die Mängel beseitigt, die dringend erforderlich sind und die Mieter keinen Anlass haben, Mietminderungen vorzunehmen„  Nun wurde von der Hausverwaltung angekündigt, dass eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden soll. Der Immobilienfonds will seine Wohnungen verkaufen und vorher müssen angeblich alle bestehenden Mängel beseitigt werden. Kostenpunkt ca. 300.000 Euro. Hierzu soll eine Sonderumlage beschlossen werden. Da der Immobilienfonds mehr als 50% der Stimmrechte besitzt wird er die Sonderumlage sicherlich quasi allein beschließen können.   Fragen:  a) Kann ich verhindern, dass nun alle Mängel beseitigt werden und somit auch die Beweise für das anhängige Gerichtsverfahren zerstört werden ?   b) Muss ich auch für die Beseitigung von Mängeln an Sondereigentum zahlen ? 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Hinsichtlich der Feststellung von Mängeln wurde ein Beweissicherungsverfahren durchgeführt. Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/493.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 493 ZPO: Benutzung im Prozess">§ 493 Abs. 1 ZPO/a>  wird die Beweisaufnahme für die Klage gegen den Bauträger bereits vorweggenommen. Für Sie bedeutet das, dass die Beweisaufnahme bereits erfolgt ist und nur noch vom Gericht gewürdigt werden muss. Einen 'Einpruch' gegen das Gutachten hätte der Bauträger bereits im selbstständigen Beweisverfahren erheben müssen. Eine erneute Beweisaufnahme wird insoweit nicht mehr erfolgen.  Im Falle der (modernisierenden) Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums genügt eine einfache Mehrheit, a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer">§ 21  Abs. 3 und Abs. 5 2 WEG/a> . Das bedeutet, die Instandsetzung kann durch den Fond durchgesetzt werden, da dieser mehr als 50% der Stimmanteile hat.  Hinsichtlich des Sondereigentums besteht für Sie nur im Ausnahmefall eine Kostentragungspflicht. Nämlich dann, wenn Schäden am Gemeinschaftseigentum zu Folgeschäden am Sondereigentum führen (Folgeschadenbeseitigungsanspruch).  Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 493