Frage: Sehr geehrter Herr/Frau Anwalt/-in, Folgende Frage ist dringenst zu lösen.  Kurz zur Situation. Ich besitze ein Haus, welches von einer älteren Dame bewohnt wurde. Sie hatte ein lebenslanges Wohnrecht in diesem Haus. Im Dezember vergangenen Jahres ist diese verstorben und somit auch das Wohnrecht erloschen. Seit dem Tod der Bewohnerin versuche ich, dieses Haus über ein Maklerbüro zu veräußern.   Nun stellt sich folgendes Problem dar. Das Haus ist möbiliert und es befinden sich offensichtlich persönliche Sachen der Verstorbenen in dem Gebäude. Es existiert eine Schwiegertochter, die mir auch nach angemessener Fristsetzung den Zugang zu meinem Eigentum massiv verweigert ( Aushändigung eines Haustürschlüssels, genereller 'Nicht-Zutritt').  Laut notariellem Kaufvertrag hat die Bewohnerin die Wohnung besenrein zu verlassen. Da diese logischerweis nicht mehr in der Lage dazu ist, müsste diese Aufgabe von den Erben übernommen werden. Mir ist jedoch nicht bekannt, ob die Schwiegertochter das Erbe angetreten oder ausgeschlagen hat.   Da ich die Anschrift der Schwiegertochter nicht kenne und sie nicht ans Telefon geht, ist dieser Sachverhalt in angemessener Zeit nicht zu klären. Interessiert mich im Moment auch weniger.  Tatsache ist, dass ich das Haus unbedingt betreten muss, um ein undichtes Dachfenster zu reparieren, Zählerstände abzulesen und das nun leerstehende Haus abzusichern. (Sicherungen, Wasser abstellen...). Kurz gesagt, mein Eigentum zu sicher, bzw mich davon zu überzeugen, ob es gesichert ist.  Weiterhin braucht der Makler Zugang zum Haus, um den ca. 20 Interessenten das Haus zu zeigen.  Meine Idee wäre, ein neues Schloss einzusetzen.   Bin ich rechtlich dazu befugt? Muss ich eine neue Frist setzen? Wenn nicht, welche rechtlichen Konsequenzen erwarten mich schlimmstenfalls? Kann ich die Schwiegertochter haftbar machen( entgangene Verkäufe, Rechnung für Schlosswechsel, sonstige Ausgaben...) Falls es zum Prozess kommt, wie bekomme ich die gerichtliche Auseinandersetzung in meine Heimatstadt? Die Schwiegertochter wohnt ca. 450 km entfernt.  Wie zuvor schon angedeutet, es besteht für mich akuter Handlungsbedarf.  Deshalb würde ich mich über eine schnelle Auskunft freuen.  Mit freundlichen Grüssen, ein unglücklicher Hausbesitzer 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten darf:  Zunächst wird es für das weitere Vorgehen darauf ankommen, ob das lebenslange Wohnrecht schuldrechtlich mit einem Mietvertrag verbunden war. Bei Vorliegen eines Mietverhältnisses wären die Erben - unabhängig von dem lebenslangen Wohnrecht - gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung">§ 564 BGB/a>  in das Mietverhältnis eingetreten und dieses würde mit ihnen fortgesetzt. Ihnen steht dann aber das Recht zu, dass Mietverhältnis binnen 1 Monat mit gesetzlicher Frist zu kündigen.  Den Erben steht dann also ein Besitzrecht an der Mietsache zu und Sie werden den benötigten Zutritt gegen diese zuerst gerichtlich erstreiten müssen, sofern keine Gefahr im Verzug ist (z.B. bei einem Wasserschaden, offenem Fenster o.ä.)   Zunächst sollten Sie also versuchen, herauszufinden, ob Erben der älteren Damen ausfindig zu machen sind. Dazu können Sie sich an das Nachlassgericht (Amtsgericht) des letzten Wohnortes der Verstorbenen wenden. Wenn ein Testament eröffnet wurde oder ein Erbschein beantragt wurde, sind dort die Erben bekannt und Sie erhalten Auskunft, da Sie als Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen können.  Sind dort die Erben bekannt, müssen Sie sich an diese wenden und Zutritt zum Haus aus den von Ihnen geschilderten Gründen verlangen - wird dieser nicht gewährt, können Sie Ihr Betretungsrecht im Wege einer einstweiligen Verfügung durchsetzen.  Gerichtsstand für eine gerichtliche Geltendmachung des Betretungsrechtes wäre dann übrigens der Ort der Mietsache, a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/29a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 29a ZPO: Ausschließlicher Gerichtsstand bei Miet- oder Pachträumen">§ 29a ZPO/a> .  Sind keine Erben bekannt, wird vom Nachlassgericht kurzfristig (das dauert nur wenige Tage) ein Nachlasspfleger bestellt werden, mit dem zusammen Sie dann Zutritt zu dem Haus ausüben können - Sie werden dann einen Schlüsseldienst bestellen können.   Der Nachlasspfleger wird das Eigentum der Verstorbenen entfernen und sich um die Ermittlung von Erben kümmern.  Lassen sich Erben feststellen, sollten Sie umgehend das Mietverhältnis gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung">§ 564 BGB/a>  mit dreimonatiger Frist kündigen, damit Sie das Haus mieterfrei verkaufen können.  Lag dem Wohnrecht hingegen KEIN Mietvertrag zugrunde und lebte die alte Dame dort unentgeltlich, steht auch den möglichen Erben kein Besitzrecht an dem Haus zu und sie können Ihnen das Betreten dann auch nicht untersagen. Das Wohn- (und Besitz)recht ist dann mit dem Tode der alten Dame erloschen, ohne dass Erben ein Besitzrecht zustehen wird.  Sie werden das Haus dann ohne vorherige Ermittlung der Erben betreten können (Schlüsseldienst) und das Schloss austauschen lassen können.  Insbesondere der Schwiegertochter wird, wenn sie nicht testamentarische Erbin ist, kein Besitzrecht an dem Haus zustehen, so dass sie Ihnen das Betreten nicht verbieten kann.  Auch dann werden Sie aber das Eigentum der Verstorbenen nicht entfernen dürfen, sondern müssten zuerst beim Nachlassgericht Erkundigungen nach etwaigen Erben einholen und ggf. die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen.  Wenn Sie, ohne zu versuchen Erben zu ermitteln oder einen Nachlasspfleger bestellen zu lassen, den Nachlass entfernen, können Sie dafür, falls später Erben oder Gläubiger auftreten sollten, dafür zum SchadenserS. herangezogen werden. Das sollten Sie nicht risikieren.  Zusammengefasst:  Gibt es keinen Mietvertrag, werden Sie den Zutritt zum Haus nicht gerichtlich erstreiten müssen - das Eigentum der Verstorbenen müsste aber den Erben oder einem Nachlasspfleger übergeben werden.  Personen, die im Besitz eines Schlüssels sind, müssen diesen an Sie herausgeben und machen sich andernfalls schadensersatzpflichtig, da mangels Mietvetrag kein Besitzrecht besteht.  Gibt es aber einen Mietvertrag, müssen die Erben zur Ermöglichung des Zutritts aufgefordert werden und das Recht ggf. gerichtlich durchgesetzt werden.   Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.   Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.   Mit freundlichen Grüßen  Andreas Schwartmann Rechtsanwalt   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 29a