Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir sind Eigentümer eines Wohn- und Geschäftshauses. Im gesamten EG. befindet sich ein Lebensmittelmarkt, im 1. OG. und 2. OG. jeweils zwei Wohnungen. Zwischen dem Wohnhaus und einem eingeschossigen Gewerbeanbau befindet sich im 1. OG. eine Dachterrasse, die gleichzeitig als Zugang zu den Wohnungen dient. Direkt daran anschließend ist das relativ flache Dach des Marktes, das aus einer leichten Holzkonstruktion besteht, mit Dachpappe gedeckt ist und daher keinesfalls betreten werden darf.  Seit Wochen treibt eine unserer Mietparteien (2 Erwachsene, 2 Kinder, ständig zahlreiche 'Besucher'), die im DG. wohnt, ihr Unwesen mit extremen Lärmbelästigungen, Saufgelagen, Müllablagerungen um das Haus u. v. m. Aus diesem Grund haben wir nach zwei Abmahnungen nun den Mietvertrag fristlos gekündigt. Allerdings müssen wir bei diesen 'Herrschaften' (Hartz 4) davon ausgehen, dass sie ohne Räumungsklage und Zwangsräumung nicht ausziehen werden. Finanziell ist auch nichts zu holen.  Soweit zur Vorgeschichte. Nun unser akutes Problem: Die Mieter, deren Kinder und andere Besucher nutzen das Dach seit Wochen zum Spielen, Sonnenbaden etc. und sitzen auch regelmäßig auf der Dachkante. Ferner nutzen sie die Dachterrasse, die zu den Wohneinheiten im 1. OG. gehört, als Abstellfläche für Fahrräder, Kinderspielplatz sowie für allerlei 'Festlichkeiten' mit viel Lärm und Alkohol. Wir haben den Mietern das Betreten des Daches und auch die Nutzung der Terrasse (mit Ausnahme des Zugangsweges zu den Wohnungen) mehrfach schriftlich untersagt, jedoch leider ohne jede Wirkung. Die Herrschaften benehmen sich wie ungezogene Kinder. Es ist unfassbar!  Inzwischen hat sich die Lage zugespitzt: Gestern abend hat sich der Gewerbemieter bei uns gemeldet und sich massiv beschwert: Derzeit wohnen bei der Familie 6 (!) Kinder, die über Stunden auf dem Dach herumhüpfen, wodurch sich die Mitarbeiter und Kunden des Lebensmittelmarktes darunter erheblich gestört fühlen. Seit Tagen werfen die Kinder vom Dach und der Terrasse Steine auf Passanten und geparkte Autos, so dass sich mehrere Kunden beschwert haben, und die Wohnungsmieter im 1. OG., direkt neben der Dachterrasse, deren Nutzung eigentlich ihnen zusteht, sind mit den Nerven am Ende. Zu allem Unglück besteht auch noch ein großes Risiko, dass durch die Aktivitäten auf dem leichten Dach dieses erheblich Schaden nimmt, der gar nicht zu beziffern ist.  Wir haben die Mieter gebeten, ab sofort bei jedem Vorkommnis die Polizei zu rufen. Da wir jedoch befürchten müssen, dass dies nicht ausreichen wird, und wir Gefahr laufen, auf Grund der unhaltbaren Zustände sämtliche Mieter, insbesondere unseren Gewerbemieter, zu verlieren und auch keine neuen Mieter mehr zu finden, besteht dringender Handlungsbedarf. Was können wir konkret tun? Ist eine Strafanzeige wegen verbotswidrigen Betretens des Daches und unerlaubter Nutzung der Terrasse sinnvoll? Besteht die Möglichkeit, bei Gericht eine einstweilige Verfügung zu beantragen, welche den Mietern das Betreten des Daches und die Nutzung der Terrasse verbietet und bei Zuwiderhandlung sofort entsprechende Massnahmen möglich macht? Falls ja: Wie ist konkret vorzugehen? Wie lange dauert so etwas und was kostet diese Aktion?  Bitte um schnellstmögliche Antwort. Herzlichen Dank!

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Zunächst ist eine einstweilige Verfügung sicherlich das geeignete Mittel den Zutritt zum Dach zu untersagen.  Die einstweilige Verfügung dient Ihnen dabei zur Abwendung wesentlicher Nachteile  (a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/940.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 940 ZPO: Einstweilige Verfügung zur Regelung eines einstweiligen Zustandes">§ 940 ZPO/a> ).  Dabei steht Ihnen auch im Mietrecht eine einstweilige Verfügung zu, wenn eine sogenannte verbotene Eigenmacht anzunehmen ist.   Verbotene Eigenmacht liegt z.B. dann vor, wenn Dritte (Ihre Mieter, die Besucher und die Kinder) gegen den Willen des Vermieters einen auch vom  Mieter  nicht abgeleiteten Besitz ergreifen.   Also soweit Dach und Terrasse nicht vom Mietrecht (auch bei Kündigung) der Gegenseite betroffen ist, kann von verbotener Eigenmacht ausgegangen werden.  In dem Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung müssen Sie allerdings das Eigenmächtige handeln darstellen und auch eine eidesstattliche Versicherung (gewerblicher Mieter, sonstige Mieter) glaubhaft machen. Diese eidesstattliche Versicherung müssen Sie dem Gericht in Vorlage bringen.  Die einstweilige Verfügung kann oft binnen Tagesfrist erwirkt werden. Sobald Sie diese Verfügung selbst beantragen, in diesem Fall fallen lediglich Gerichtskosten an, die ich auf 150-200 EUR schätze.  Soweit die Kinder Steine auf Autos und Passanten werfen ist eventuell von Sachbeschädigung und Körperverletzung auszugehen, was Sie bei der Polizei zur Anzeige bringen sollten.  In diesem Zusammenhang sollte auch das Jugendamt informiert werden, da die Eltern der Kinder hier ihre Aufsichtspflicht verletzen, indem sie das Steinewerfen nicht unterbinden.  Aufgrund der von Ihnen geschilderten finanziellen Situation sollten Sie aber vor allem sofort und und rücksichtslos Räumungsklage erheben. Bei der Räumungsklage werden Sie den Nettojahresmietzins als Streitwert ansetzen müssen, so dass hier durchaus erhebliche Kosten entstehen können, Sie müssen jedoch bedenken, dass durch eine weitere Untätigkeit Sie Mietverlust haben werden und Ihnen der Verlust des Gewerbemieters droht. Diese Kosten werden Sie von den Mietern vorerst wohl nicht beitreiben können.   ch hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 940