Frage: Es geht um eine Räumung aus einem Zuschlagsbeschluss, also keine 'Berliner Räumung':  Kann ein Untermieter (in diesem Fall ein eingetragener Verein) Rechte im Fall einer Zwangsräumung geltend machen? Der Räumungstitel erstreckt sich nicht auf diesen Untermieter. Der Verein ist offiziell unter dieser Adresse gemeldet. (so wie im übrigen auch eine GmbH & Co. KG, auf die sich der Räumungstitel ebenfalls nicht erstreckt). Der Gerichtsvollzieher hat Kenntnis davon. Er ist jedoch der Meinung, dass auch der (in Schriftform schon vor einiger Zeit korrekt abgeschlossene und auch tatsächlich durchgeführte) Untermietvertrag rechtsmissbräuchlich ist und will trotzdem räumen. Hat dies überhaupt der GV zu entscheiden? Darf er trotzdem räumen? Welche Anträge sind ggf. noch zustellen? - Räumungstermin steht unmittelbar bevor...

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender, sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte:  1. Grundsätzlich ist zunächst nicht relevant, aus was für einer Art Räumungstitel die Räumung betrieben wird. Hierfür genügt also auch der Zuschlagsbeschluss aus der Zwangsversteigerung. Dieser ist Räumungstitel, so dass der Ersteher gegen den Eigentümer nicht gesondert auf Räumung klagen muss.  Allerdings muss ein Räumungstitel gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/750.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 750 ZPO: Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung">§ 750 ZPO/a>  alle (natürlichen oder juristischen) Personen, gegen die die Räumung betrieben wird, namentlich benennen. Der Titel muss also gegen jeden Gewahrsamsinhaber gerichtet sein. Für Untermieter hat der BGH entschieden, dass ein eigener Titel erforderlich ist (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%202003,%201450" target="_blank" class="djo_link" title="NJW-RR 2003, 1450 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW-RR 2003, 1450/a> ). Hierfür ist auch irrelevant, ob der Vermieter vom Untermietverhältnis Kenntnis hat. Ist der Titel derzeit auf den Eigentümer ausgestellt, genügt dies nicht für eine Räumung des Untermieters.   Gegen Mieter kann der Ersteher folglich nicht aus dem Zuschlagsbeschluss vorgehen, sondern benötigt für die Räumung einen eigenständigen Titel. Dies folgt daraus, dass auch in der Zwangsversteigerung Mietverträge ihre Gültigkeit behalten. Daher sieht a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a>  das einmalige Recht zur Kündigung bestehender Miet- und Pachtverhältnisse vor. Der Ersteher müsste somit dem Hauptmieter (und ggf. auch den Untermietern) zunächst kündigen und bei nicht rechtzeitiger Rückgabe der Mietsache dann Räumungstitel gegen die jeweiligen Mieter erwirken. Für die Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a>  sind jedoch gesetzliche Fristen und Vorgaben weiterhin relevant und müssen beachtet werden.  2. Sofern der Gerichtsvollzieher dennoch die Räumung auch gegen die Untermieter betreibt, können die Untermieter Erinnerung gegen die Art und Weise der Zwangsvollstreckung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/766.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 766 ZPO: Erinnerung gegen Art und Weise der Zwangsvollstreckung">§ 766 ZPO/a>  einlegen. Diese betrifft einzelne Maßnahmen des Gerichtsvollziehers und geprüft wird nur die Verletzung von Verfahrensvorschriften. Der Gerichtsvollzieher hat jedenfalls nicht zu prüfen, ob ein Untermietverhältnis rechtsmißbräuchlich ist. Hierfür sind allein die Gerichte zuständig, denn die Zwangsvollstreckung an sich ist ein streng formalisiertes Verfahren. Der Gerichtsvollzieher prüft dabei, ob die Maßnahme gegen den richtigen Schuldner gerichtet ist und vollzieht sie dann.  (Rechtsmißbräuchlichkeit könnte auch maximal dann angenommen werden, wenn erst nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses quasi 'extra' ein Untermietverhältnis begründet wird. Dies scheint hier gerade nicht der Fall zu sein. Jedenfalls ist es nicht Aufgabe des Gerichtsvollziehers, dies zu prüfen!)  Daneben könnte gegebenenfalls noch eine Drittwiderspruchsklage nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/771.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 771 ZPO: Drittwiderspruchsklage">§ 771 ZPO/a>  in Betracht kommen. Ihnen steht ein Recht am Besitz der Mietsache aus dem Untermietverhältnis zu, welches der Zwangsvollstreckung (ohne vorherige Kündigung des Mietverhältnisses nebst Räumungstitel) entgegensteht.    Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit den obigen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben. Bitte beachten Sie jedoch, dass dieses Forum keine persönliche Rechtsberatung ersetzen kann und dass durch Hinzufügen oder Weglassen wichtiger Informationen die rechtliche Bewertung anders ausfallen kann.   Bei Nachfragen nutzen Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion.   Ich wünsche Ihnen eine schöne Woche!  Mit freundlichen Grüßen  Nele Trenner Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 750, § 766, § 771