Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  in meinem seit knapp 30 Jahren an ein Ehepaar vermieteten EFH habe ich in diesem Jahr die alte Ölheizung durch eine neue Gasbrennwertheizung ersetzen lassen, da die alte Ölheizung nicht mehr den rechtlichen Vorgaben entsprach. Zeitgleich wurden Heizkörpernischen isoliert und neue Heizkörper eingebaut. Anschließend wurden noch die beiden über 30 Jahre alten Bäder komplett saniert.   Nun hätte ich zwei Fragen:  1. Restöl  Die Mieter möchten den damaligen Einkaufspreis des verbliebenen Heizöls erstattet haben (Info dazu: Die Umrüstung wurde über ein Jahr zuvor angekündigt, die letzte Betankung erfolgte vor über 2 Jahren durch die Mieter, da die Versorgung mit Heizöl generell durch die Mieter übernommen wird und über Jahrzehnte auch wurde. Der Tankinhalt ist demzufolge Eigentum des Mieters.). Nun sind natürlich auch Kosten durch das Abpumpen sowie die Entsorgung des verschlammten Altöls entstanden. Zudem ist der Marktpreis für altes Heizöl zweifelhafter Qualität fast schon negativ.   Wie ist hier die rechtlich Lage in dieser Situation? Ich wollte das eigentlich nicht aufrechnen und die Mehrkosten übernehmen. Zudem habe mit dem Fachbetrieb eine günstige Lösung ausgehandelt - den Einkaufspreis des Restöls möchte ich aber auch nicht erstatten.  2. Mietminderung  Nach meinem Verständnis steht den Mietern für die Beeinträchtigungen, welche durch den Heizungsumbau entstanden sind keine Mietminderung zu, da es sich hierbei um eine energetische Sanierung handelt. Ist das korrekt? In welchem groben Bereich (ich weiß, dass hier eine einvernehmliche Lösung sinnvoll ist, da es nur Einzelfallentscheidungen gibt) bewegt sich die Mietminderung für die Zeit der Badsanierung (3 Wochen, WC stets nutzbar, keine Möglichkeit zum Duschen/Baden, übliche Beeinträchtigung durch Lärm/Schmutz)?  Vielen Dank und freundliche Grüße

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zur Frage 1:  der Mieter hat gegen den Vermieter in der obigen Konstellation, in der der Vermieter eigenmächtig das Heizöl des Mieters abpumpte und 'entsorgte' einen Anspruch auf SchadenerS. aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280 Abs. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/251.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 251 BGB: SchadenserS. in Geld ohne Fristsetzung">251 Abs. 1/a>  Var. 1 BGB gegen den Vermieter in Höhe des anteiligen Wertes des Öles zum Zeitpunkt des Kaufs.      Mit dem Mietvertrag liegt ein Schuldverhältnis vor. Die Pflichtverletzung besteht darin das der Vermieter ohne Rechtsgrundlage zumindest in das Besitzrecht des Mieters eingriff, indem er das Heizöl entsorgte, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/858.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 858 BGB: Verbotene Eigenmacht">§ 858 Abs. 1 BGB/a> . Auf die Ankündigung der Umrüstung ein Jahr zuvor, kann sich der Vermieter nicht berufen, denn die letzte Betankung erfolgte vor über 2 Jahren. Der Vermieter konnte nicht zwingend davon ausgehen, dass der Mieter die damals erworbenen Brennstoffe nicht noch vor einem Austausch der Heizanlage verbrauchen wollte oder anderweitig nutzen wollte und konnte. Das die Heizanlage zeitnah ausgetauscht werden würde, damit musste der Mieter zu diesem Zeitpunkt nicht rechnen. Das Vertretenmüssen der Pflichtverletzung wird gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  vermutet. Der Vermieter kann sich auch nicht exkulpieren, denn er hätte mit dem Mieter zuvor eine einvernehmliche Lösung treffen können. Etwa indem der Mieter den Tank hätte leerpumpen lassen und den Ankaufspreis durch den Heizöllieferanten hätte erstatten lassen können.  Der Mieter kann daher WerterS. für die Ölmenge in Höhe des Wertes des abgepumpten Restinhaltes des Tankes verlangen. Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung, a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/287.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 287 ZPO: Schadensermittlung; Höhe der Forderung">§ 287 ZPO/a> . Das Gericht wird mit hoher Wahrscheinlichkeit anteilig den Betrag der Rechnung für das Öl, das der Mieter erwarb, zugrunde legen. Zumindest aber den Einkaufspreis des Restöls, das der Vermieter dem Fachbetrieb anbot.  Aufgrund der verbotenen Eigenmacht des Vermieters, er hätte notfalls den Mieter (zuvor) mit rechtlichen Möglichkeiten verpflichten müssen den Tank zu entleeren, was er nicht tat, kann er auch keine Kosten für das Abpumpen sowie die Entsorgung des verschlammten Altöls verlangen.  Der Anspruch auf SchadenerS. in obiger Höhe besteht auch aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 1 BGB/a> , da der Vermieter vorsätzlich, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/276.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 276 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners">§ 276 BGB/a>  das Eigentum des Mieters an dem Heizöl durch „Entsorgung' verletzte, 823 Abs. 1 BGB. Auch aus dieser Anspruchsgrundlage ist der Vermieter zum ErS. des daraus entstehenden Schadens verpflichtet, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 1 BGB/a> . Darüber hinaus ist auch der Besitz (als tatsächliche Sachherschaft des Mieters) als sonstiges Recht verletzt, da der Vermieter eigenmächtig den Tank leerpumpte.  (vgl. auch BGH, Urteil vom 14. 7. 2010 – <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2045/09' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 14.07.2010 - Abs. 8 ZR 45/09: Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei 'kalter' Wo...'>Abs. 8 ZR 45/09</a>; KG Berlin, Urteil vom 14.07.2011 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=12%20U%20149/10" target="_blank" class="djo_link" title="12 U 149/10 (2 zugeordnete Entscheidungen)">12 U 149/10/a> )  zu Frage 2:  Zur Frage der möglichen Mietminderung kann aufgrund des vorgetragenen Sachverhalts kein letztverbindlicher Rat erteilt werden. Der Sachverhalt ist insoweit nicht konkret genug, um eine abschließende rechtliche Bewertung durchführen zu können.  Grundsätzlich gilt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln">§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB/a> .  (1) 1Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. b>2 Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. 3Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht./b>  Aber im Fall einer energetischen Modernisierungsmaßnahme bleibt die Minderung der Tauglichkeit für drei Monate außer betracht, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln">§ 536 Abs. 1a BGB/a> . Werden mit der energetischen Sanierung gleichzeitig weitere Maßnahmen durchgeführt, besteht ein anteiliges Minderungsrecht.  Modernisierungsmaßnahmen sind nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/555b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 555b BGB: Modernisierungsmaßnahmen">§ 555b BGB/a>  bauliche Veränderungen,  1.durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2.durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt, 3.durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 4.durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 5.durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, 6.die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder 7.durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.  Sofern durch den Heizungswechsel und den Wechsel der Heizkörper Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), kann der Mieter für diese Maßnahme keine Minderung durchsetzen.  Für die Minderung bei Bädern werden zwischen 10% und 20% des Mietbetrages angesetzt. Hier sollten 15 % angesetzt werden. Darin bereits berücksichtigt sind: Lärm, Staub, (die Mietsachennutzung störende) Bauarbeiter, Staub und der Nichtmöglichkeit der Dusch-/Wannenbenutzung.  Die Mietminderung kann wie folgt berechnet werden, Hier ein Beispiel mit einer Warmmiete von 500 EUR:  500 Euro (Warmmiete) x 15% (Minderung) x 21 (Tage) / 31 (Tage) = 50,80 Euro  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen   Tim Schulz Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 287