Frage: Hallo. Folgender Fall: Eine Mutter (M) hat ihren Kindern ein Haus überschrieben. Ich bin Gläbiger der Mutter und inhaber eines Titels gegen diese. Ich habe ein Urteil gegen die Kinder auf Duldung der ZV und vorrang vor Niessbrauch der Mutter erstritten.Jetzt wollte ich Heute das Urteil beim Grundbuchamt eintragen lassen, doch man sagte mir es würde nicht gehen, dieser Titel berechtigt nur zur Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung. Ich kann den mir geschuldeten Betrag nicht als Form einer Zwangshypothek im Grundbuch eintragen. Ist dies so richtig? Wie kann ich vorgehen um mir einen Rang zu sichern, auch vor Gläubigern die nach mir eine Duldung der ZV erstreiten? Ich möchte ertmal nicht Zwangsversteigern lassen sondern erstmal eine Zwangshypothek eintragen da ich auf eine gütliche Einigung hoffe. Bitte nur antworten wer wirklich Ahnung hat und bitte mit Gesetzen belegen sodas ich das dem Amt vorlegen kann.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:  Die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück erfolgt durch Eintragung einer Zwangssicherungshypothek, durch Zwangsversteigerung und durch Zwangsverwaltung, a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/865.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 865 ZPO: Verhältnis zur Mobiliarvollstreckung">§ 865 Abs. 1 ZPO/a> , wobei der Gläubiger verlangen kann, dass eine dieser Maßregeln allein oder neben den übrigen ausgeführt wird, a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/866.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 866 ZPO: Arten der Vollstreckung">§ 866 Abs. 2 ZPO/a> .  Durch die anfechtbare Grundstücksübertragung stellt sich das dem Gläubiger eingeräumte Anfechtungsrecht gem. a href="https://dejure.org/gesetze/AnfG/11.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 11 AnfG: Rechtsfolgen">§ 11 AnfG/a>  so dar, dass das aus dem Vermögen der Mutter weggegebene Grundstück haftungsmäßig als noch zum Vermögen der Mutter gehörig angesehen werden muss, so dass der Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück geht (Huber a href="https://dejure.org/gesetze/AnfG/11.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 11 AnfG: Rechtsfolgen">AnfG § 11/a>  Rdn. 19 a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=RGZ%2060,%20423" target="_blank" class="djo_link" title="RG, 09.05.1905 - Abs. 7 168/05: Vormerkung nach § S 883 B.G.B.">RGZ 60, 423/a> ).  Wäre das Grundstück weiterveräußert worden, ginge der Anspruch auf Wertersatz, in diesem Falle dann unmittelbar auf Zahlung einer Geldsumme an den Anfechtungsgläubiger (vgl. Huber a href="https://dejure.org/gesetze/AnfG/11.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 11 AnfG: Rechtsfolgen">AnfG § 11/a>  Rdn. 37, 38).  Die Eintragung der Zwangshypothek ist als primärer Vollstreckungsakt anzusehen (Böttcher, Zwangsvollstreckung im Grundbuch, 2. Aufl, 2002, Rn 57). Ein gesonderter Antrag ist nicht erforderlich. a href="https://dejure.org/gesetze/GBO/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 13 GBO">§ 13 GBO/a> .  Der Titel, aus dem der Gläubiger die Vollstreckung im Wege der Zwangshypothek betreibt, muss auf Zahlung oder Hinterlegung eines Geldbetrages gerichtet und bestimmt genug sein.  Der Titel gegen die Kinder lautet hingegen 'nur' auf Duldung der Zwangsvollstreckung. Die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ist aufgrund der Art der Titulierung nicht möglich, da der Titel keine Zahlung oder Hinterlegung eines Geldbetrages vorsieht.  Zwar hat der BGH in einem Anfechtungsfall eine Eintragung einer Zwangssicherungshypothek zugelassen, jedoch hierbei das Fortbestehen eines in anfechtbarer Weise übertragenen Miteigentumsanteils des Schuldners trotz erfolgter Anfechtung und einem erlangtem Titel auf Duldung der Zwangsvollstreckung fingiert. Dies ist hier nicht der Fall. BGH, Urteil vom 23-02-1984 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 9%20ZR%2026/83" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.02.1984 - Abs. 9 ZR 26/83: Rechtsstellung des Gläubigers eines von mehreren Miteigentümern ...">Abs. 9 ZR 26/83/a>  (Bamberg)  Da die entsprechende Passage des BGH in der Urteilsbegründung schwer verständlich ist, füge ich diese in der Anlage anbei. Das OLG Celle hat die Argumentation des BGH, die nur bei der Übertragung von Bruchteilseigentum auftritt, bestätigt. OLG Celle, Beschluß vom 3. 11. 2004 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20W%20201/04" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Celle, 03.11.2004 - 4 W 201/04: Zwangsvollstreckung in anfechtbar übertragene Miteigentumsh...">4 W 201/04/a> .  In Ihrem Falle wurde die gesamte Immobilie übertragen, so dass für den Sonderfall der Übertragung von Mit- bzw. Bruchteilseigentum, welcher zudem ein Recht auf eine Teilungsversteigerung einräumt, kein Raum bleibt.  Durch den Ausspruch in dem Urteil auf Duldung der Zwangsvollstreckung liegt gerade kein Zahlungstitel begründet, so dass Sie keine Zwangssicherungshypothek eintragen können. Insoweit ist die Auffassung des Grundbuchamtes richtig. Um Ihre Rechte zu sichern, empfiehlt es sich umgehend eine Zwangsversteigerung zu beantragen, damit keine nachfolgend eingetragenen Sicherungshypotheken den Verteilungserlös zu Ihren lasten schmälern.  Möglicherweise zeigt sich die Gegenseite dann verhandlungsbereit um Ihnen dann eine Sicherheit in Form einer Grundschuld zu gewähren oder die Forderung auszugleichen.  Allerdings sollten Sie beachten, dass Sie für die Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens in Vorleistung treten müssen. Ich bedaure Ihnen keine bessere Nachricht geben zu können, hoffe aber Ihnen trotzdem weitergeholfen zu haben. Im Rahmen der Nachfragefunktion stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung.  Mit besten Grüßen  Auszug aus dem BGH, Urteil vom 23-02-1984 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 9%20ZR%2026/83" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.02.1984 - Abs. 9 ZR 26/83: Rechtsstellung des Gläubigers eines von mehreren Miteigentümern ...">Abs. 9 ZR 26/83/a>  a) Wie auch das BerGer. nicht verkennt, läßt § ANFG a href="https://dejure.org/gesetze/AnfG/7.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 7 AnfG: Berechnung der Fristen">§ 7 AnfG/a>  hier den Antrag auf Duldung der Zwangsvollstreckung in die von der Bekl. erworbenen Grundstückshälfte zu, obwohl Bruchteilseigentum nach der Eintragung der Bekl. als Alleineigentümerin des Grundstücks nicht mehr besteht (BGH, WM 1972, WM Jahr 1972 Seite 363 (WM Jahr 1972 Seite 364); NJW 1983, NJW Jahr 1983 Seite 1678 = WM 1982, WM Jahr 1982 Seite 1259 = JZ 1983, JZ Jahr 1983 Seite 150). Hat der Klageantrag Erfolg, wird für die dann von der Bekl. zu duldenden Vollstreckungsmaßnahmen fingiert, daß der Miteigentumsanteil noch fortbesteht. Deshalb ist entsprechend a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/864.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 864 ZPO: Gegenstand der Immobiliarvollstreckung">§ ZPO § 864/a>  a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/864.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 864 ZPO: Gegenstand der Immobiliarvollstreckung">ZPO § 864/a>  Abs. Abs. 2 ZPO die Zwangsvollstreckung in diesen Bruchteil, sei es durch Eintragung einer Zwangshypothek für die Forderungen der Kl. (vgl. BayObLG, NJW 1968, NJW Jahr 1968 Seite 1431 (NJW Jahr 1968 Seite 1432)), durch Zwangsversteigerung oder durch Zwangsverwaltung zulässig. Allerdings würden dann auch die das ganze Grundstück der Bekl. belastenden Grundschulden über 239610 Abs. 1500 mit dem ganzen Betrag (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1192.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1192 BGB: Anwendbare Vorschriften">§§ BGB § 1192/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1114.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1114 BGB: Belastung eines Bruchteils">BGB § 1114/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1132.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1132 BGB: Gesamthypothek">BGB § 1132/a>  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1132.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1132 BGB: Gesamthypothek">BGB § 1132/a>  Abs. Abs. 1 BGB; vgl. BGHZ 40, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2040%20Seite%20115" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.09.1963 - Abs. 5 ZR 130/61: Erbauseinandersetzungsverbot. Nacherbe">BGHZ Band 40 Seite 115/a>  (BGHZ Band 40 Seite 120) = NJW 1963, NJW Jahr 1963 Seite 2320 = Abs. 1050 a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2113.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2113 BGB: Verfügungen über Grundstücke, Schiffe und Schiffsbauwerke; Schenkungen">§ BGB § 2113 BGB/a>  Nr. 6/7) dem Anspruch der Kl. vorgehen (a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/10.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 10 ZVG">§ 10 Abs. 1 Nrn. 4 und 5 ZVG/a> ); ihre Vollstreckung bliebe daher erfolglos. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 865, § 866, § 864