Frage: Hallo, habe mal eine Frage:  Meine Freundin hat vor ca. 10 Monaten eine Wohnung angemietet. Ihr Vermieter, ein Mann Mitte 70, ist dann ca. vor einem Monat verstorben. Der einzige Erbe Ihres Vermieters, sein Sohn, möchte das Haus verkaufen. Nun hat er meiner Freundin einen Brief über seinen Anwalt geschrieben das sie schnellst möglichst (innerhalb 2 Wochen) ausziehen muss. Daraufhin habe ich einen Termin mit seinem Anwalt gemacht um den Sachverhalt zu klären. Dabei wurde mir folgendes mitgeteilt:  Der ehemalige Vermieter meiner Freundin wurde betreut. Aus diesem Grunde war es ihm wohl nicht erlaubt eigene Verträge zu unterschreiben. Davon wusste meine Freundin aber nichts. Der Anwalt sagte mir das deshalb der Mietvertrag ungültig ist, und meine Freundin innerhalb der nächsten Tage aus dem Haus muss. In den ganzen 10 Monaten in den meine Freundin in dem Haus lebt, haben wir niemals gehört oder gesehen das es einen Betreuer für Ihren Vermieter gab.  Nun meine Frage:  Stimmt das was mir erzählt wurde das sie sofort das Haus verlassen muss. Wenn ja, kann man dann evtl. gegen den Betreuer klagen weil er eigentlich meine Freundin irgendwann darauf aufmerksam hätte machen müssen das ihr Vertrag nicht gültig ist (wobei er wohl niemals im Haus war, und wir wie gesagt gar nicht wussten das es einen Betreuer gab)?  Und zum Abschluß noch ein paar Details die evtl. notwendig sind:  Erbeut wurde von dem gegnerischen Anwalt ein Brief übergeben. Hier drin schreibt er jetzt das das Haus angeblich in einem desolaten Zustand ist (was soweit nicht ganz richtig ist - Haus ist zwar alt, Elektrik und Heizing auch, aber es gibt keine Wandschäden oder ähnliches)das niemand mehr dort wohnen dürfte. Er erwartet das benennen eines Auszugtermins in 3 Tagen und setzt als Frist für den Auszug die nächsten 5 Tage. Bis dahin will er eine schriftliche Bestätigung das keinerlei Schadensersatzansprüch an seinen Mandanten gestellt werden dürfen, solange meine Freundin in diesem Haus lebt. Sollte meine Freundin nicht innerhalb der nächsten 5 Tafe ausziehen, dann würde er eine einstweilige Verfügung auf Räumung beim Gericht erwirken. Er verweist auf a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/940a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 940a ZPO: Räumung von Wohnraum">§ 940 a ZPO/a>   Vielleicht sind das jetzt zuviele Informationen, oder zu kompliziert geschrieben. Danke.   Vielen Dank.!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:   Zunächst folgendes:    Der Sachverhalt so, wie Sie ihn schildern, gibt zu berechtigten Zweifeln dahingehend Anlass, ob man Ihnen die Umstände auch vollständig dargelegt hat.    Dass der Vermieter angeblich unter Betreuung stand bedeutet noch nicht, dass er nicht selbst einen Vertrag wirksam schließen kann.   Das ist nur dann der Fall, wenn ein sog.Einwilligungsvorbehalt gegeben ist.   Dann nämlich ist die Wirksamkeit des Vertrags von der Zustimmung des Betreuers abhängig.   Ein derartiger Einwilligungsvorbehalt bedarf eines richterlichen Beschlusses, den Sie sich vom Anwalt oder vom Betreuer in Vorlage bringen lassen sollten.   Sollte ein Einwilligungsvorbehalt nicht bestanden haben, ist der Vertrag gültig und der Sohn des Vermieters tritt als Erbe in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein.   Der Mietvertrag wird dann mit dem Erben weitergeführt.      Sollte ein Einwilligungsvorbehalt aber tatsächlich vorhanden gewesen sein, ist der Vertrag nichtig, und zwar unabhängig davon, ob Ihre Freundin davon wusste oder nicht.       Sollte der Vertrag unwirksam sein, werden Sie sich wohl nicht an den Betreuer halten können, wenn Sie diesem eine Pflichtverletzung nicht nachweisen können.   Es ist dem Betreuer nicht möglich, den Betreuten rund um die Uhr zu überwachen.    Eine Pflichtverletzung ist nämlich schwer nachweisbar.    Auch bei einem unwirksamen Vertrag sind Räumungsfristen so zu bemessen, dass es dem Mieter möglich ist, eine Wohnung zu finden.   Eine Frist von 14 Tagen  wird hier angemessen sein.   Sollte der Erbe tatsächlich eine einstweilige Verfügung auf Räumung stellen , sieht a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/721.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 721 ZPO: Räumungsfrist">§ 721 ZPO/a>  ( Zivilprozessordnung) vor, dass auf Antrag eine angemessene Räumungsfrist gewährt werden kann, die jedoch ein Jahr nicht überschreiten darf.        Für die Freistellung des Erben von Schadensersatzansprüchen sehe ich keinen Anlass.   Sie begeben sich dadurch nur in eine schwächere Verhandlungsposition, als es unbedingt notwendig ist.        Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.     Sehr gerne können Sie nachfragen.       Mit freundlichen Grüßen     Claudia Marie Schiessl Rechtsanwältin und Fachanwältin für Arbeitsrecht Fachanwältin für Familienrecht                !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 721