Frage: Habe am 08.10. eine Eigentumswohnung ersteigert und eine vollstreckbare Ausfertigung erhalten. Dank der Beratung vom Haus und Grund eV.. Habe ich eine Räumungsaufforderung zum 01.11.von der Gerichtsvollzieherin zustellen lassen. So weit so gut. Diese blieb unbeantwortet. Deshalb hab ich die GVin mit der Zwangsräumung nach dem Berliner Modell beauftragt, welche zum 05.12. angesetzt wurde. Jetzt rief mich wieder Erwarten der Vorbesitzer an. Er wäre 6 Wochen im Urlaub gewesen und hätte von alle dem  nichts mitbekommen. Er deutete an das er Kinder habe, was ich wohl als versteckte Drohung werte. Im gleichen Atemzug sagte er das er noch drei Monate wohnen bleiben und 1000€ für die Einbauküche haben will. Ich habe zwischenzeitlich meine Mietswohnug gekündigt. Welche Vorwände bleiben ihm die Zwangsräumung abzuwenden. Soll ich jetzt die Zwangsräumung laufen lassen oder muss ich mich jetzt der Willkür des Vorbesitzers beugen. Kann mir keine teuren Anwälte erlauben da die Kreditsachbearbeiterin Mist gebaut hat und ich Vorfinanzieren muss. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Eingangs möchte ich Ihnen mitteilen, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne die Einsicht in den Mietvertrag nicht möglich ist.  Sie haben Ihren Angaben nach eine vollstreckbare Ausfertigung, aus der Sie vollstrecken können, wobei der jetzige Besitzer bereits eine Aufforderung, die durch den Gerichtsvollzieher zugestellt wurde, erhalten hat. Wenn die Zwangsräumung beantragt wurde, dann dürfte diese zunächst einmal ordnungsgemäß am 05.12.2014 durch den Gerichtsvollzieher vollzogen werden.  In der Zwangsvollstreckung gibt es noch Rechtsbehelfe, von denen der jetzige Besitzer Gebrauch machen kann.   Er kann Vollstreckungsschutz nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/765a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 765a ZPO: Vollstreckungsschutz">§ 765a ZPO/a>  beantragen. Auf Antrag des Schuldners kann das Gericht die Zwangsräumung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Maßnahme unter Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Dieser Tatbestand wird grundsätzlich eng ausgelegt. Der jetzige Besitzer müsste dies jedoch gut begründen und nachweisen.   In Räumungssachen ist dieser Antrag vom Schuldner allerdings spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Termin zu stellen, es sei denn, dass die Gründe, auf denen der Antrag beruht, erst nach diesem Zeitpunkt entstanden sind oder der Schuldner ohne sein Verschulden an einer rechtzeitigen Antragstellung gehindert war. Wenn der Termin also am 05.12.2014 stattfinden soll, dann müsste der Schuldner den Antrag vor dem 21.11.2014 stellen.   Er kann im Rahmen der Vollstreckung gegen die Art und Weise der Vollstreckung die Erinnerung nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/766.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 766 ZPO: Erinnerung gegen Art und Weise der Zwangsvollstreckung">§ 766 ZPO/a>  nutzen.   Außerdem kann er bei Einwendungen, die den festgestellten Anspruch selbst betreffen, die Vollstreckungsabwehrklage nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/767.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 767 ZPO: Vollstreckungsabwehrklage">§ 767 ZPO/a>  erheben.  Außerdem sind im Rahmen von Zwangsvollstreckungen in einigen Fällen doch Klagen gegen Vollstreckungsklauseln nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/768.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 768 ZPO: Klage gegen Vollstreckungsklausel">§ 768 ZPO/a>  möglich.   Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/794a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 794a ZPO: Zwangsvollstreckung aus Räumungsvergleich">§ 794a ZPO/a>  und a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/721.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 721 ZPO: Räumungsfrist">§ 721 ZPO/a>  kann durch das Gericht eine Räumungsfrist gewährt werden. Jedoch ist dies grundsätzlich vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung möglich, auf die ein Urteil ergeht.   Sie sehen, der Schuldner kann durchaus noch Rechtsbehelfe nutzen, um den Versuch zu unternehmen, die Räumung zu verhindern. Jedoch sehe ich zumindest Ihrer Sachverhaltsschilderung nach geringe Aussichten auf Erfolg.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei der Entscheidung hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens behilflich sein. Nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, falls Unklarheiten bestehen, damit ich diese ausräumen kann.  Gerne stehe ich Ihnen natürlich im Rahmen einer rechtlichen Vertretung zur Verfügung. Sollten Sie finanziell nicht in der Lage, diese Kosten zu tragen, so bestünde die Möglichkeit der Prozesskostenhilfe nur für die Vollstreckung.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 765a, § 766, § 767, § 768, § 721, § 794a