Frage: Wir haben mit unserem Mieter M. per 01.07.2014 einen Zeitmietvertrag über drei Jahre geschlossen. Grund für den Zeitmietvertrag war die Absicht, die Wohnung, die sich in unserem Haus befindet, selbst zu nutzen.   Nachdem es in den vergangenen Jahren mehrfach Probleme mit der Mietzahlung gab, wird seit Oktober 2014 nur ein Teil der Miete termingerecht gezahlt, der Rest in Höhe von ca. 150 € erst nach schriftlicher Aufforderung und mit einigen Tagen Verspätung. WIr haben den Mieter im Oktober ermahnt, im November mit einer Abmahnung gedroht und im Dezember abgemahnt. Für den Januar ist wieder nur ein Teil der Miete eingegangen, bei erneutem Zahlungsverzug werden wir Ende der Woche eine ordentliche Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens zum 30.04.2014 aussprechen.  Aufgrund der schwierigen Wohnungssituation vor Ort gehen wir davon aus, dass der Mieter entweder Widerspruch gegen die Kündigung einlegen oder am Ende der Mietdauer nicht freiwillig ausziehen wird. Je nach Verhalten des Mieters wird die Räumungsklage per Anfang März (bei Widerspruch gegen die Kündigung) oder Mitte Mai (falls die Wohnung nach Nutzung der Ziehfrist nicht geräumt ist) erhoben werden. So oder so ist damit zu rechnen, dass der Räumungstitel nicht vor dem Ablauf des ursprünglichen Zeitmietvertrages vorliegen wird.  Meine Frage ist nun, wie in dieser Situation der Räumungsschutz gehandhabt wird. Beim Ablauf des Zeitmietvertrages gäbe es üblicherweise keinen Räumungssschutz, so dass wir den Titel unmittelbar vollstrecken könnten. Wenn nun der Zeitmietvertrag zwar abgelaufen ist, der Räumungstitel aber aus einem anderen Grund (vertragswidriges Verhalen) erwirkt wurde - besteht dann für den Mieter die Möglichkeit, Räumungsschutz zu erlangen?    Einsatz editiert am 05.01.2015 17:34:43

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Hier ist zwischen dem Vollstreckungsverfahren und dem Urteilsverfahren zu unterscheiden. Ist ein Urteil ergangen, kann Räumungsschutz nur nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/765a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 765a ZPO: Vollstreckungsschutz">§ 765a ZPO/a>  gewährt werden. Nach dieser Vorschrift ist Räumungschutz unabhängig von dem Grund des ergangenen Urteils nur dann möglich, wenn eine sittenwidrige Härte gegeben ist. Dies ist bei der Gefahr für Leib und Leben des Schuldners ggf. der Fall. Hierfür muss der Schuldner aber eine schwere Krankheit glaubhaft machen oder sonstige Gesundheitsbeeinträchtigungen zur Besorgen sein. Hierbei gelten sehr strenge Maßstäbe, so dass in der Regel ein solcher Antrag nicht stattgegeben wird. Allerdings kommt es bei drohender Wohnungslosigkeit vor, dass die zuständige Gemeinde aufgrund öffentlichen Rechts eine Wohnungseinweisung beschließt. Dagegen können Sie sich wenden, indem Sie vorher bereits Kontakt mit dem Wohnungsamt aufnehmen und den Fall schildern. Hierdurch gelingt es der Gemeinde in der Regel, rechtzeitig eine Notunterkunft für den Schuldner bereitzustellen.   Vor einer rechtskräftigen Entscheidung kommt es darauf an, ob  der Mieter erfolgreich der Kündigung widersprochen hat. Grundsätzlich kann bei einem befristeten Vertrag nur außerordentlich gekündigt werden. Widerspricht der Mieter erfolgreich der Kündigung, so kann dieser Widerspruch nur bis zum Ende der vereinbarten Mietzeit gelten. Daher kann ein Widerspruch des Mieters nur dazu führen, dass der Mieter bis zum Ende der vereinbarten Zeit in der Wohnung verbleiben darf.   Da es sich hier um rechtlich schwierige Fragen handelt, empfehle ich Ihnen vor der Aussprache einer außerordentlichen Kündigung die Beratung durch einen Kollegen vor Ort. Durch die ungerechtfertigte Kündigung können Schadensersatzansprüche gegen Sie entstehen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 765a