Frage: Wir wohnen in dem Haus meiner Eltern das Zwangsversteigert wird!  Der Zwangsverwalter hat das Mietverhältnis gegündig wegen Mietrückständen! Er hart uns eine Frist gesetzt und will nun die Räumungsklage einreichen.  Wir haben versucht uns mit Ihm zu einigen leider ohne Erfolg!  Ab dem 15.01.09 können wir in unsere neue Wohnung!  Nun meine Frage: Angenommen er Beantragt am 01.10.09 die Räumungsklage  1)Wie ist dann der Ablauf?  2) Wielange wäre die Kürzeste Zeit bis wir mit dem Räumungstermin rechnen müßten?  3.) Welche möglichkeiten gibt es die Sache hinauszuzögern?  4.)Wie hoch wären die Kosten für uns(Bis zur Räumung des Gerichtsvollziehers würde es nicht kommen da wir dann vorher ausziehen würden!  Für eine Schnelle Nachricht bedanke ich mich schon in voraus!  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage.  Vorab: Ich denke nicht, dass sie vor dem 15.01.2010 unfreiwillig ausziehen müssen.  Abs. 1. Zwangsverwaltung  Ein Zwangsverwalter wird vom Gericht bestimmt, wenn die Mietforderungen von einem Gläubiger beschlagnahmt wurden. Solange die Beschlagnahme andauert tritt der Zwangsverwalter in die Mietverträge ein und ist berechtigt und verpflichtet, das Objekt zu bewirtschaften (a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/152.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 152 ZVG">§152 ZVG/a> ). Im Klartext stehen ihm alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zu. Dazu gehören auch Zahlungs- und Räumungsklagen.  Abs. 2. Räumungsklage  1. Ablauf Nachdem Klage eingereicht wurde, dauert es einige Zeit bis ein Urteil gesprochen wird. Noch bevor der Richter einen Termin zu einer Hauptverhandlung setzt, gibt es ein Vorverfahren, das einige Wochen in Anspruch nimmt.  Dabei wird Ihnen die Klage zugestellt. Gleichzeitig setzt der Richter eine Frist, in der Sie auf die Vorwürfe reagieren können/müssen (Achtung! Die richterlichen Fristen sollten Sie einhalten, sonst laufen Sie Gefahr, dass ein Versäumnisurteil ergeht).  Danach setzt der Richter einen Verhandlungstermin an. Bis es dann zu einer Hauptverhandlung kommt kann schon der ein oder andere Monat in Land gegangen sein.    2. Die kürzeste Zeit bis zum Räumungstermin  Das ist schwer zu sagen. Allerdings wäre ein Urteil bis zum 15.01.2010 schon dann ungewöhnlich schnell, wenn aus Sicht des Verwalters alles nach Plan liefe. Teilweise dauern diese Verfahren länger als ein halbes Jahr.  3. Möglichkeiten  Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges wird gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/569.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§569 Abs.3 Nr.2 BGB/a>  rückwirkend unwirksam, wenn der Mieter innerhalb zweier Monate, nachdem Räumungsklage erhoben wurde, die ausstehende Miete zahlt. Damit ist dann auch die Räumungsklage unbegründet.  Sie können bei Gericht eine Räumungsfrist gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/721.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 721 ZPO: Räumungsfrist">§§ 721/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/794a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 794a ZPO: Zwangsvollstreckung aus Räumungsvergleich">794a ZPO/a>  beantragen. Innerhalb dieser Frist darf ein Urteil auf Räumung nicht vollstreckt werden. Ob eine Räumungsfrist gewährt wird und wie lang diese ausfällt, liegt im Ermessen des Gerichts. In der Regel wird sie aber gewährt. Sie darf nicht länger als ein Jahr sein. Hierbei ist zu beachten, dass es einem Vermieter nicht zumutbar ist, eine Räumungsfrist hinnehmen zu müssen, wenn nicht sicher ist, dass wenigstens für diese Zeit die Miete bezahlt wird (OLG Stuttgart, Beschluss v. 07.06.2006). Dafür sollten Sie also Sorge tragen.  Abs. 3. Kosten der Räumungsklage Die Kosten werden nach Obsiegen und Unterliegen aufgeteilt.  Wenn Sie den Räumungsprozess verlieren, müssen Sie die Gerichtskosten, Ihre und die Anwaltskosten des Gegners zahlen. Die einzelnen Kosten werden nach dem Streitwert bemessen. Der Streitwert bei einer Räumungsklage wird durch eine Jahresnettomiete bestimmt; also der Kaltmiete ohne Nebenkosten, es sei den es wurde eine Nebenkostenpauschale statt einer Nebenkostenvorauszahlung vereinbart (a href="https://dejure.org/gesetze/GKG/41.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 41 GKG: Miet-, Pacht- und ähnliche Nutzungsverhältnisse">§41 Abs.1 + 2 GKG/a> ). Wenn Sie einen Anhaltspunkt haben möchten, rechnen Sie Ihre Jahresnettomiete aus. Googlen Sie dann mal RVG-Rechhner. Im Internet gibt es zahlreiche Websites, mit denen die ungefähren Prozesskosten aus dem Streitwert errechnet werden können.  Abs. 4. Fazit Ich denke nicht, dass vor dem 15.10.2010 eine Zwangsräumung stattfindet. Außerdem wird der Verwalter wahrscheinlich selbst dann, wenn er ein Urteil in Händen hält, mit der Zwangsräumung abwarten bis der 15.01.2010 verstrichen ist, da er die entsprechenden Kosten erst mal verauslagen müsste.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick geben und meine Antwort hat Ihnen weiter geholfen. Noch Fragen? Dann nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion.   Wenn ich Sie in der Sache tätig werden soll, rufen Sie mich gerne an. Sie können mir auch eine Email z.B. mit einer Rückrufbitte schicken. Ich melde mich dann bei Ihnen.  Bitte bedenken Sie, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Zu einer umfassenden Beratung gehört, gemeinsam alle relevanten Informationen zu erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen gegeben werden. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Tatsachen bei Ihrer Schilderung kann sich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben.     Mit freundlichen Grüßen  Sebastian Belgardt Rechtsanwalt   Kanzleianschrift: Großholthauser Str. 124 44227 Dortmund  Kontaktmöglichkeiten:  Telefon: 0231. 580 94 95 Fax: 0231. 580 94 96 Email: info@ra-belgardt.de  **********************************     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 721, § 794a