Frage: Guten Tag.  Folgende Grundvoraussetzungen:  Vermieter (V) vermietet eine 3-Zimmer-Whng an einen Hauptmieter (H).  Das Recht zur Untervermietung wird mündlich erteilt.  H bewohnt ein Zimmer und vermietet die beiden anderen Zimmer an zwei Untermieter (U1+U2).  Also Verteilung praktisch so:  Zimmer 1: H Zimmer 2: U1 Zimmer 3: U2  Seit einiger Zeit wird die Miete von H nicht mehr an den Vermieter gezahlt obwohl er die Miete von U1+U2 monatlich erhält, es erfolgt eine fristlose Kündigung und es wird eine Räumungsklage erhoben.  Die Räumungsklage erfasst alle in der Whng lebenden Personen, es soll/darf also die gesamte Whng geräumt werden.  Es folgen keine Einsprüche seitens H oder U1+U2, der zuständige Gerichtsvollzieher (GV) setzt den Räumungstermin auf den 23.11.2010 fest.  Problem: Einige Tage vor dem Räumungstermin taucht eine bisher unbekannte Person bei dem GV auf und behauptet seit einiger Zeit auch in der Whng zu leben, im Zimmer des H welcher schon seit einiger Zeit nicht mehr in der Whng wohnt!  Angeblich würde es also so aussehen:  Zimmer 1: unbekannte Person (U3) Zimmer 2: U1 Zimmer 3: U2  Es ist jedoch ganz offensichtlich das U3 nur vorgeschoben wurde um die Räumung zu verzögern.  Nun die Frage(n):  1. Muss der GV den Räumungstermin verschieben oder kann die Räumung trotzdem durchgeführt werden da es offensichtlich ist dass U3 nur 'vorgetäuscht' wurde?! 2. Können unter Umständen wenigstens die Zimmer von U1+U2 geräumt werden und U3 noch in der Whng verbleiben oder muss nun die GESAMTE Räumung verschoben werden?! 3. Muss die gesamte Räumungsklage erneut erhoben werden oder nur eine zusätzliche gegen U3?!  Vielen Dank im Vorraus... 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  zu 1.  Es gibt Entscheidungen von Instanzgerichten, die in so einem Fall eine Vollstreckung gegen den im Titel nicht Benannten für rechtmäßig erachten. So hatte das OLG Hamburg (Beschl. v. 19.08.1992 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=6%20W%2049/92" target="_blank" class="djo_link" title="6 W 49/92 (2 zugeordnete Entscheidungen)">6 W 49/92/a> )  die Vollstreckung  gegen  den  nichtehelichen Lebensgefährten, der sich ohne Wissen des Vermieters über längere Zeit in der Wohnung aufgehalten hatte, als rechtmäßig auch ohne Benennung im Titel erachtet. Wer ohne oder gegen den Willen des Vermieters seinen Mitbesitz begründe und wider Treu und Glauben über einen  erheblichen  Zeitraum  verheimliche,  könne sich auf die  ihm grundsätzlich zukommende Rechtsposition nicht berufen.  Gestützt auf diese Rechtsprechung hat auch das Amtsgericht Hamburg (Az.: 40a Abs. 1000 75/06) - bestätigt durch einen Beschluss des Landgerichts Hamburg (Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=334%20T%2038/06" target="_blank" class="djo_link" title="LG Hamburg, 06.10.2006 - 334 T 38/06">334 T 38/06/a> ) - den Gerichtsvollzieher angewiesen, die Räumungsvollstreckung auch gegen die Ehefrau des zur Räumung verurteilten Mieters durchzuführen. Im vorliegenden Fall war die Ehefrau ohne Wissen des Vermieters erst nach Abschluss eines Räumungsvergleichs zwischen ihrem Ehemann als Mieter und dem Vermieter eingezogen. Auch  das  AG  Hamburg-St.  Georg  (Beschl.  v. 21.02.2007 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=903a%20M%201682/06" target="_blank" class="djo_link" title="AG Hamburg-St. Georg, 21.02.2007 - 903a Abs. 1000 1682/06">903a Abs. 1000 1682/06/a> ) hat die Räumungsvollstreckung gegen den Untermieter  ohne  gegen  diesen  vorliegenden  Titel  als  rechtmäßig  angesehen,  da  sich Schuldnerin und Untermieterin derart treuwidrig verhalten  hätten,  dass  es  ein  Hohn  wäre,  ihnen  die Schuldnerschutzvorschriften  des  streng  formalisierten Zwangsvollstreckungsverfahrens  zugute  kommen  zu  lassen. Die Untermieterin  hatte die Wohnung heimlich während des Räumungsrechtsstreits angemietet und nutzte sie nicht zu Wohnzwecken, sondern zur Ausübung der Prostitution.  Zudem  zahlte  die  Schuldnerseite  seit beinahe  einem  Jahr  keine  Nutzungsentschädigung.  Der Bundesgerichtshof vertritt dagegen die Ansicht, dass gegen einen Untermieter die Räumungsvollstreckung nur betrieben werden kann, wenn ein entsprechender Titel gegen ihn vorliegt; dies gilt nach Ansicht de BGH auch, wenn dieser Dritte sich nur deshalb auf seine Rechtsstellung beruft, um dem Gläubiger die Vollstreckung zu erschweren oder zu vereiteln (wie es auch bei Ihnen der Fall zu sein scheint)!! Denn die Ausübung staatlichen Zwangs soll nur gegen den- bzw. diejenigen erfolgen dürfen, die in dem zu Grunde liegenden Titel bezeichnet sind. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/750.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 750 ZPO: Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung">§ 750 ZPO/a>  dient damit nicht nur der Einhaltung von Formalitäten, sondern auch dem Schutz vor unberechtigten Eingriffen. Es stellt zudem eine Überforderung des Gerichtsvollziehers dar, sollte er die materielle Rechtslage – über die Besitzberechtigung – beurteilen müssen (BGH Beschluss vom 14. 8. 2008 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 1%20ZB%2039/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.08.2008 - Abs. 1 ZB 39/08: Zulässigkeit der Räumungsvollstreckung gegen Dritte">Abs. 1 ZB 39/08/a> ; BGH Beschluss vom 25.06.2004 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=IXa%20ZB%2029/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.06.2004 - IXa ZB 29/04: Zulässigkeit der Räumungsvollstreckung gegen einen Dritten">IXa ZB 29/04/a> )  Wie Sie sehen, ist die Problematik durchaus umstritten. Aufgrund der BGH-Rechtsprechung steht allerdings zu befürchten, dass der Gerichtsvollzieher die Räumung ablehnt.  Zu 2.  Da der GV nicht beurteilen kann und muss, wie weit sich der (Mit-)Besitz des U3 an der Wohnung erstreckt, kommt eine nur teilweise Räumung wohl nicht in Betracht.  Zu 3.  Da Sie gegen U1 und U2 bereits einen Titel erlangt haben, müssen Sie nur gegen U3 Räumungsklage erheben. Allerdings besteht natürlich das Risiko, dass nach Erlangung des Titels plötzlich U3 mit U4 ausgetauscht wird und Sie wieder vor demselben Problem stehen, zumindest nach Rechtsprechung des BGH. Aus diesem Grund ist das Urteil des BGH auch auf massive Kritik gestoßen, vor allem natürlich von Vermieterseite.   Zumindest kann sich der Vermieter aber grundsätzlich am Hauptmieter finanziell schadlos halten, denn dass Risiko der rechtzeitigen Räumung trägt der Mieter.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 750