Frage: Gewerbemietvertrag mit den üblichen 5 jahren laufzeit. bereits in 2007 mietzahlung schleppend. in 2008 sind die mieten 3-4/2008 im mahnbescheidsverfahren, widerspruch ist nicht bekannt, vollstreckungsbescheid  liegt noch nicht vor. in der letzten mahnung wurde kündigung bei weiterem verzug angedroht. die miete 5/08 ist offen geblieben. ich beabsichtige, die fristlose kündigung auszusprechen.  1. frage: welche räumungsfrist muss ich im kündigungsschreiben mindestens setzen, um nicht wg zu kurzer frist eine unwirksamkeit der kündigung auszulösen ? führt eine falsche frist zu einer vollständigen unwirksamkeit der kündigung oder wirkt dann eine gesetzliche oder irgendwie geartete übliche/in der rechtsprechung  entwickelte kündigungsfrist ? 2. frage: gefährdet die auflösung der mietkaution (2 KM) und verrechnung mit den mietrückständen das recht auf die kündigung, weil dann nicht mehr 2 MM offen sind ?  danke  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   ich beantworte Ihnen Ihre Fragen unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt:  zu 1: Entgegen der landläufigen Meinung kennt das BGB gar keine Notwendigkeit einer Räumungsfrist. Wird ein Mietverhältnis außerordentlich gekündigt, so muss der Mieter im Prinzip die Räumlichkeiten sofort räumen. Im Falle von Wohnraummietverhältnissen kann auf Antrag hin das Gericht gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/721.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 721 ZPO: Räumungsfrist">§ 721 ZPO/a>  eine angemessene Frist zur Räumung setzen. Dies gilt aber nicht für Gewerberäume.  Das OLG München hat unter dem Aktenzeichen 3 W 228/00 sogar entschieden, dass bei gewerblichen Mietverhältnissen eine Räumungsfrist selbst dann nicht notwendig ist, wenn die Frist dazu dient, die Abwicklung des Geschäftsbetriebs sicherzustellen.  Vor diesem Hintergrund brauchen Sie gar keine Räumungsfrist.   Es macht aber natürlich Sinn, dem Mieter eine Räumungsfrist zu setzen und ihm gleichzeitig anzukündigen, nach Verstreichen dieser Frist Räumungsklage zu erheben.   Jenachdem, um was für einen Gewerbebetrieb es sich handelt, würde ich eine Frist von höchtens 4 Wochen setzen. Obgleich während dieser Räumungsfrist bereits kein Mietvertrag mehr existiert, muss der Mieter für den Zeitraum bis zur tatsächlichen Räumung eine Nutzungsentschädigung in Höhe des bisherigen Mietzinses zahlen.    zu 2: Nein. Die Mietkaution dient der Sicherung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis, also auch zur Sicherung offener Mieten. Sie sollten sich allerdings nicht offiziell darauf einlassen, die Miete zu verrechnen, um nicht zu suggerieren, dass nunmehr keine Mieten mehr offen sind. Vielmehr sollten Sie deutlich machen, dass die Mietzahlungen nach wie vor offen stehen, Sie aber die Kaution einbehalten, um diese Außenstände zu sichern. Sollten Sie den Mieter auf Zahlung verklagen wollen, so sollten Sie alle offenen Zahlungen einklagen, unabhängig, wieviel bereits durch die Kaution gesichert ist.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben.   Mit freundlichen Grüßen  Stefan Aust Rechtsanwalt   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 721