Frage: Nach dem Tod der beiden Eigentümer eines Wohngrundstücks in Weinböhla haben die jeweiligen Witwen im Grundbuch je 50% Anteil an Grundstück und Haus. Die Aufteilung ist weiter in einem handschriftlichem Dokument spezifiziert -wer bewohnt welche Räume/ Etagen, wer nutzt welchen Teil des Vorgartens, welche Dinge werden gemeinsam genutzt. Dies funktioniert seit 40 Jahren so. Nun möchte die Schwägerin meiner Schwiegermutter (70) diese gesamte Immobilie zwangsversteigern lassen. Meine Schwiegermutter möchte verständlicherweise nicht ausziehen. Ein Angebot der Schwägerin, deren Anteil zu kaufen lag vor und wurde von meiner Schwiegermutter positiv beantwortet (Grundlage: Verkehrswertgutachten des Gutachtersausschusses Meißen, ca. 160.000€.)  Die Antwort darauf war irrational. Nun der Gerichtsbeschluss der Zwangsversteigerung auf Veranlassung der Schwägerin.  Wie kann man sich verhalten? Kann man erzwingen, dass die Schwägerin ihren Anteil an meine Schwiegermutter verkauft?  Wie sollte man sich optimal auf die Zwangsversteigerung vorbereiten? Spielt das Alter (70) und die lange Wohndauer eine Rolle?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ihre Schwiegermutter und deren Schwägerin bilden eine Eigentümergemeinschaft. Daran ändert das handschriftliche Dokument zur Nutzung nichts.  Es gelten die Regeln der Gemeinschaft nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§ 741 ff BGB/a> . Das bedeutet insbesondere, dass jeder Teilhaber gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/749.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 749 BGB: Aufhebungsanspruch">§ 749 BGB/a>  jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen kann.   Von diesem Aufhebungsanspruch macht die Schwägerin jetzt Gebrauch.  Das lange reibungslose Funktionieren der Gemeinschaft und die lange Wohnzeit ändern an dem Aufhebungsanspruch nichts, denn es wurde gerade darauf verzichtet, dinglich gesicherte (ins Grundbuch eingetragene) Wohnrechte zu begründen.  Die Auseinandersetzung der Gemeinschaft geschieht im Falle von Immobilien gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/753.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 753 BGB: Teilung durch Verkauf">§ 753 BGB/a>  durch die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Die Regeln zur Durchführung der Teilungsversteigerung richten sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/180.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 180 ZVG">§§ 180/a>  bis a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/185.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 185 ZVG">185 ZVG/a> .  a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/180.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 180 ZVG">§ 180 ZVG/a>  verweist zum größten Teil auf die allgemeinen Regelungen zur Versteigerung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/66.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 66 ZVG">§§ 66 ff ZVG/a> .   Nach der so geschilderten Rechtslage ist der Gerichtsbeschluss zur Zwangsversteigerung rechtens zustande gekommen.  Man kann nicht erzwingen, dass die Schwägerin ihren Anteil an Ihre Schwiegermutter verkauft. Insofern sind die Regelungen zur Aufhebung der Gemeinschaft eindeutig.   Ihre Schwiegermutter hat - wie alle anderen Personen - das Recht, an der Zwangsversteigerung als Bieterin teilzunehmen.  Für die Anordnung der Zwangsversteigerung und deren Durchführung spielt die lange Wohndauer keine Rolle. Dasselbe gilt für das Alter Ihrer Schwiegermutter. Zunächst einmal indiziert das Alter von 70 Jahren für sich genommen noch nicht eine Unzumutbarkeit oder Unmöglichkeit eines Umzuges. Vor allem aber ist das Zwangsversteigerungsverfahren in der Regel das falsche Verfahren zur Geltendmachung von Unzumutbarkeiten dieser Art. Denn durch die Zwangsversteigerungen würden sich zunächst nur die Eigentumsverhältnisse ändern. Erst wenn ein etwaiger neuer Eigentümer seinen ihm zustehenden Räumungsanspruch gegen Ihre Schwiegermutter geltend macht und letztlich im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen will, kann man sich der Räumungsvollstreckung unter Vorlage entsprechender Belege (Atteste) erwehren.   Formal ist ein Vollstreckungsschutzantrag nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/765a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 765a ZPO: Vollstreckungsschutz">§ 765a ZPO/a>  vom Moment der Anordnung der Zwangsversteigerung zwar möglich; darzulegen wäre aber dann, dass eine Gesundheitsgefährdung oder gar Suizidgefahr nicht erst durch den drohenden Auszug, sondern bereits durch den Zuschlag in der Versteigerung als solchen gegeben wären. Solche Gründe dürfen (natürlich) auch nicht vorgetäuscht sein!  Auf die Zwangsversteigerung sollte man sich vor allem dann gut vorbereiten, wenn man selbst als Bieter an ihr teilnehmen will. Dann geht es besonders darum, die nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/69.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 69 ZVG">§ 69 ZVG/a>  erforderliche Sicherheitsleistung (Bundesbankschecks oder bankbestätigte Schecks im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/69.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 69 ZVG">§ 69 Abs. 2 ZVG/a> ) vorzubereiten und zu klären. Auch die Höhe der Sicherheitsleistung (i.d.R. 10 % des Verkehrswertes) sowie etwaige Belastungen des Grundstücks (Grundschulden/Hypotheken), die zu weiteren Ansprüchen auf Sicherheiten führen könnten, wären unter Umständen zu berücksichtigen. Hier alle Konstellationen aufzuführen, würde aber den Rahmen dieser Plattform sprengen.  Ganz allgemein kann empfohlen werden, zur Vorbereitung einige andere Zwangsversteigerungen zu besuchen, um mit dem Ablauf vertraut zu werden.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 765a