Frage: Bei Erhalt des Zuschlags bei einer Zwangsversteigerung eines Hauses ist meines Wissens eine Zwangsräumung der Vorbesitzer sofort vollstreckbar, oder? Ich konnte leider bisher nur Gesetzestexte lesen, weiß nun aber nicht, ob es Ausnahmen gibt, die einem den Erwerb dieses Hauses zum Risiko machen können. In unserem Fall bewohnt das Haus z.Zt. eine sehr 'asoziale' Familie (Frau mit Lebenspartner, nicht verheiratet) mit 4 Kindern, die bereits jetzt schon behaupten, das Haus nicht verlassen zu wollen. Sie behaupteten uns gegenüber auch weiter, sie kennen ihre Rechte und wissen, dass sie nur unter schwierigen Bedingungen aus dem Haus vertrieben werden können und sich das sehr lange hinziehen würde. Nun unsere Frage: Stimmt das? Unter diesen Umständen würden wir von einem Erwerb der Immobilie absehen, um uns nicht in den finanziellen Ruin treiben zu lassen. Kann man diese Familie aus dem Haus zwangsräumen lassen und mit welchem Zeitraum muss man rechnen? Können große Kosten auf uns zukommen?

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),   unter Zugrundelegung des geschilderten Sachverhalts und des Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:   Ein noch bewohntes Objekt im Rahmen der Zwangsversteigerung zu erwerben, stellt häufig ein nicht unbeachtliches Risiko dar.  Zum einen kann der bisherige Eigentümer den Zutritt zum Objekt versagen, so dass man sich nur auf die meist spärlichen Gutachten verlassen muss, und somit „die Katze im Sack kauft„. Es gibt für den Ersteher keinerlei Gewährleistung für das ersteigerte Objekt. Sie haben also keine Ansprüche z. B. wegen Baumängeln oder sonstigen Mängeln, wie z.B. Altlasten auf dem Grundstück.   Bezüglich der späteren Räumung des Objektes kommt es darauf an, ob es sich bei den Bewohnern um die Eigentümer oder um Mieter handelt.  Der Zuschlagsbeschluss stellt einen Räumungstitel gegen den bisherigen Eigentümer dar. Sie können daher den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen, wenn die Eigentümer Ihrer vorherigen Aufforderung zur Räumung nicht nachkommen. Dafür benötigen Sie lediglich eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagbeschlusses, die Ihnen auf Antrag bei Gericht erteilt wird. Danach gilt dann Frist des § 180 GVGA, wonach zwischen der Ankündigung der Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher und dem Räumungstermin mindestens 3 Wochen liegen müssen.  Gegenüber Mieter haben Sie gemäß  a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57 ZVG">§ 57 ZVG/a>  ein Sonderkündigungsrecht, wobei auf das Vorliegen der Voraussetzungen (Frist/Grund) geachtet werden muss.  Leider bieten oftmals dubiose Firmen den Betroffenen von Zwangsversteigerungen Ratschläge an, wie Sie die Durchführung der Zwangsversteigerung oder die Räumung verhindern können. Dies führt häufig zu erheblichen Verzögerungen, die viele Nerven und viel Geld kosten können. Zu den üblichen Vorgehensweisen gelten Vollstreckungsschutzanträge nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/765a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 765a ZPO: Vollstreckungsschutz">§ 765a ZPO/a>  oder plötzlich auftauchende Mietverträge. Weiterhin besteht natürlich das Risiko, dass das Objekt durch die Bewohner verwüstet wird. Auf den Kosten bleiben die Ersteher meistens sitzen, da bei den alten Besitzern meist Nichts zu holen ist.  Schlussendlich ist ein solcher Erwerb, vor allem, wenn nach Ihrer Aussage zu befürchten ist, dass die derzeitigen Besitzer nicht freiwillig ausziehen werden, sehr risikobelastet. Eine Aussage über eventuelle Kosten oder den zu erwartenden Zeitraum kann seriös nicht gegeben werden, da dies auf das Verhalten der Besitzer und die aktuelle Situation vor Ort ankommt. Es können jedoch schnell einige Monate ins Land gehen. Ob vor diesem Hintergrund ein Erwerb sinnvoll ist, kann von hieraus leider nicht beurteilt werden.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Bitte beachten Sie, dass in diesem Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung gegeben werden kann und eine vollständige Rechtsberatung ohne genaue Kenntnis des Sachverhaltes nicht möglich ist. Für eine solche wenden Sie sich bitte persönlich an einen Kollegen in Ihrer Nähe.    Sollten einzelne Aspekte unklar sein, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.    Mit freundlichen Grüßen   A.Leue  Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 765a