Frage: Guten Tag, wir wohnen seit Januar in einem gemieteten Haus und seid kurz nach dem Einzug traten bei mir verschiedene allergische Reaktionen auf. Die Decken des gesamten Hauses sind mit Holz vertäfelt und ich tippte zuerst auf eine Stauballergie. Nun haben wir vor zwei Tagen eine Abdeckleiste der Holztäfelung entfernt und darunter kam schwarzes krümliges schimmelähnliches Material zum Vorschein. Wir riefen daraufhin einen Gutachter an, der uns mitteilte, dass VOR einer eventuellen Sanierung des Hauses festgestellt werden müsse, um welche Art von Verschmutzung es sich unter dem Holz handele. Sollte es sich hier um Schimmel handeln, müsse erst festgestellt werden, welcher Art dieser ist, um die Entsorgung entsprechend fachgerecht zu gestalten. Hier bestehe die Gefahr der Kontamination des gesamten Hauses, wenn nicht klar wäre, worum es sich konkret handelt. Wir teilten dies dem Vermieter mit. Daraufhin schaltete sich die Hausverwaltung ein und dies wird nun mit einer Firma, die angeblich auf Schimmel spezialisiert ist, hier im Haus erscheinen.  Unsere Frage: Kann uns der Vermieter zwingen, die Sanierung ohne vorherige Prüfung durch einen Gutachter durchzuführen? Wir haben Bedenken, dass diese Firma ja nicht feststellen kann, ob und welcher Schimmel hier vorliegt. Entsprechend haben wir Angst vor unsachgemässer Handhabung der Situation.  -- Einsatz geändert am 27.09.2011 15:58:21

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:  Sie haben gegen Ihren Vermieter zunächst einen Anspruch auf Entfernung des Schimmels. Einen Anspruch auf vorherige Begutachtung im Auftrag des Vermieters haben Sie hingegen nicht, wenn die Spezialfirma den Schimmel fachgerecht beseitigen kann. Falls die Spezialfirma dazu nicht in der Lage ist, können Sie danach weitergehende Rechte geltend machen, solange bis der Mangel beseitigt ist.  Sinnvoll ist es sicherlich, die Ursache der Schimmelbildung festzustellen, um den ggf. folgenden Streit um die Beseitigungskosten und eine mögliche Mietminderung zu klären. Wenn der Schimmel einmal entfernt ist, wird die Feststellung der Ursache deutlich schwieriger bis unmöglich. Die Ursache versuchen sich Mieter und Vermieter aber gerne gegenseitig in die Schuhe zu schieben. Der Mieter behauptet dann Baumängel, der Vermieter behauptet Nutzungsfehler durch den Mieter, wie z.B. falsches Lüften und Heizen.  Anspruch auf eine derartige Beweissicherung durch den Vermieter haben Sie leider aber nicht. Sie haben die Möglichkeit ein Gutachten auf eigene Kosten zu veranlassen. Ihr Risiko besteht darin, dass der Mieter die Feststellungen des Gutachters u.U. in seiner Richtigkeit als 'Privatgutachten' bestreitet und Sie ggf. auf den Kosten für das Gutachten sitzen bleiben.   Andere Möglichkeit ist es ein gerichtliches Beweisverfahren gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/485.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 485 ZPO: Zulässigkeit">§§ 485 ZPO/a>  durchzuführen. Dabei kann durch das Gericht 'die Begutachtung durch einen Sachverständigen angeordnet werden, wenn der Gegner zustimmt oder zu besorgen ist, dass das Beweismittel verloren geht oder seine Benutzung erschwert wird.' Wenn der Vermieter trotz des Beweisverfahrens gleichwohl den Schimmel entfernt, kann dies im Sinne einer Beweisvereitelung nachteilig für ihn werden.  Abs. 1000.E. sollte im Vorfeld geklärt werden, ob der Vermieter die Verursachung des Schimmels als baulicher Mangel auf sich nimmt und im Weiteren Ansprüche auf Minderung und Schmerzensgeld anerkennt. Wenn dies erfolgt, kann ein Gutachten zur Ursache entbehrlich sein. Wenn diese Punkte streitig bleibt, sollten Sie sich im Weiteren anwaltlich vertreten lassen. Dann erscheint ein gerichtliches Beweisverfahren sinnvoll zu werden.  Desweiteren sollten Sie sich über Ihre sonstigen Ansprüche beraten lassen. Nach Ihrer Schilderung kommt eine Minderung der Miete und ggf. Schmerzensgeld in Betracht. Auch insoweit müssen Beweis gesichert werden, wenn der Vermieter nicht freiwillig zu Zahlungen bereit ist.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.   Mit freundlichen Grüßen   Matthes  Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 485