Frage: ich wohne jetzt seit mitte april in meiner neuen wohnung und habe 1,5 monate Mietrückstände und heute habe ich meine fristlose kündigung bekommen. was kann ich jetzt tun und ist diese kündigung rechtens ?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:   Ich gehe davon aus, dass sich die gegen Sie ausgesprochene fristlose Kündigung auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3 BGB/a> , also auf Zahlungsverzug stützt.  Die Vorschrift des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, die den  Vermieter  bei Zahlungsverzug des Mieters zur  fristlosen Kündigung  berechtigt, enthält drei Kündigungstatbestände:  Verzug mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a 1. Alt.) Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a 2. Alt.) Verzug über mehr als zwei Termine mit einer Miete in Höhe von mindestens zwei Monaten (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b).  Für Wohnraum ist die Besonderheit zu berücksichtigen, dass der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1).   Somit könnte in Ihrem Falle allenfalls der Kündigungstatbestand des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3a BGB/a>  eingreifen.  Soweit diese Norm einschlägig sein sollte, ist die Kündigung möglicherweise gerechtfertigt.  Ob die gegen Sie ausgesprochene Kündigung rechtens ist, hängt weiter vom Inhalt der Kündigung ab.  In dem Kündigungsschreiben muss der zur  Kündigung  führende wichtige Grund angegeben werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§§ 568/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/569.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">569 Abs. 4 BGB/a> ). Sinn und Zweck dieser Bestimmung ist, dass der Mieter erkennen kann, welcher Umstand zur  fristlosen Kündigung  geführt hat.   Daher genügt jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage, wenn Ihr   Vermieter  im Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.  Die Folge der gegen Sie ausgesprochenen Kündigung ist, dass das Mietverhältnis beendet ist und der Vermieter gegen Sie einen Räumungsanspruch hat.   Diesen Räumungsanspruch muss er jedoch gerichtlich durchsetzten.  Bis dahin haben Sie die Möglichkeit die Kündigung noch abzuwenden, also nachträglich unwirksam zu machen:  Die  Kündigung  wird  dann unwirksam, wenn Ihr  Vermieter  spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546a Abs. 1 BGB/a>  befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichtet (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/569.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB/a> ). Danach muss die Befriedigung des  Vermieters  spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage (a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/261.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 261 ZPO: Rechtshängigkeit">§ 261 ZPO/a> ) vollständig erfolgt sein, d.h. Sie müssen bis zu diesem Zeitpunkt (Ablauf der 'Schonfrist') nicht nur sämtliche Mietrückstände gezahlt haben - unabhängig davon, ob sie im Kündigungsschreiben erwähnt wurden (LG München Abs. 1, Urteil v. 4.2.1987, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=14%20S%2017962/86" target="_blank" class="djo_link" title="LG Abs. 1000ünchen Abs. 1, 04.02.1987 - 14 S 17962/86">14 S 17962/86/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201987,%20153" target="_blank" class="djo_link" title="AG Rheine, 02.07.1986 - 3 Abs. 100 73/86">WuM 1987, 153/a> ; Scholz, WuM 1987, 135) -, sondern auch die laufende Nutzungsentschädigung (entspricht im Regelfall der Miete), die ab dem Zugang der  Kündigung  anstelle der Miete zu entrichten ist.  Sie haben also durchaus die Möglichkeit gegen diese fristlose Kündigung vorzugehen.  Im übrigen ist klarzustellen, dass Sie natürlich auch bei eventuellen Mietmängeln die Aufrechnung mit dem rückständigen Mietzins erklären können.    Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick gegeben zu haben und verbleibe   Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 261