Frage: Wir beabsichtigen ein Haus zu kaufen, zusammen mit unserer Tochter. Wir müssen zu einem feststehenden Termin einziehen, weil wir uns selbst einer Zwangsräumung unterworfen haben beim Verkauf unserer Eigentumswohnung. Im EG des zu erwerbenden Hauses wohnt noch das Eigentümerehepaar,das OG ist frei. Dort will die Tochter einziehen. Die Verkäufer sind bereit sich im Kaufvertrag einer Zwangsräumung zu einem bestimmten Termin zu unterwerfen. Das Ehepaar ist älter, hochverschuldet und auch nicht mehr ganz gesund. Im Kaufvertrag soll dem Verkäufer eine Räumungsfrist von 3 Monaten zugestanden werden.Der Mann hat Betrug begangen, ist also etwas fragwürdig einzustufen und das Ehepaar dürfe Schwierigkeiten haben einen Vermieter zu finden. Aber wenn sie nicht verkaufen, kommt das Haus unter den Hammer. Es muss also damit gerechnet werden, dass es zu Zwangsräumung kommt. Hat der Verkäufer des Hauses unter den gegebenen Umständen Anspruch auf Vollstreckungsschutz? Oder gibt es für einen Hausverkäufer keinen Vollstreckungsschutz? Wie lange kann sich eventuell ein Vollstreckungsschutz hinziehen. Kann die Vollstreckung von einem Richter generell wegen eines Härtefalles verhindert werden?

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller/in,  Ihre Online-Anfrage möchte ich auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen summarisch wie folgt beantworten:  Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass ohne genaue Kenntnis des Sachverhaltes und des Vertrages keine abschließende Stellungnahme erfolgen kann. Die Frage, ob a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/765a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 765a ZPO: Vollstreckungsschutz">§ 765a ZPO/a>  anwendbar ist, ist stets Frage des Einzelfalls und der Gesamtumstände. Das Gericht muss eine Abwägung der Interessen vornehmen und eine Sittenwidrigkeit bejahen. Hieran sind hohe Anforderungen zu stellen. Die nachfolgende Beurteilung kann sich daher stets, je nach Fortgang, ändern. Zu Ihren Fragen: Grundsätzlich dürfte der Vollstreckungsschutz auch in diesem Fall anwendbar sein, da er für jeden Fall der Zwangsräumung gilt, auch bei einem gerichtlichen Vergleich. Aber der Antrag dürfte kaum Aussicht auf Erfolg haben, da durch den Verkauf die „Notsituation' selbst herbeigeführt wurde und Ihnen ein Zuwarten kaum möglich sein dürfte. Die Rechtsprechung hat beispielsweise anerkannt, dass bei mehrmonatigem Zahlungsverzug keine Sittenwidrigkeit der Räumung vorliegt ( LG Hildesheim a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201995,%201164" target="_blank" class="djo_link" title="NJW-RR 1995, 1164 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW-RR 1995, 1164/a> ) oder bei fehlender Bemühung um einen Ersatzwohnraum (LG Hamm, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Rpfl%201986,%20439" target="_blank" class="djo_link" title="Rpfl 1986, 439 (2 zugeordnete Entscheidungen)">Rpfl 1986, 439/a> ).  Im Falle der Sittenwidrigkeit könnte das Gericht die Räumung einstellen, solange das Hindernis besteht. Genaue Aussagen hierzu sind nicht möglich, ohne die genauen Gründe zu kennen.  Weiterhin, hieraus möchte ich hinweisen, besteht die Gefahr, dass bei drohender Obdachlosigkeit im Rahmen der zulässigen Zwangsvollstreckung Durch die Gemeinde eine Zuweisung von Wohnraum erfolgt. Dies kann auch die bisherige Wohnung sein. Als Eigentümer würden Sie aber hierzu angehört. Gegen eine solche Entscheidung hätten Sie die Möglichkeit, im Verwaltungsrechtsweg Schutz zu suchen.  Ich rate hier dringend nochmals zu einer weiteren Beratung und Prüfung vor Ort, da es sich um ein sehr komplexes Feld handelt, dessen Ausgang niemals sicher vorhergesagt werden kann, insbesondere, da es ggf. auf eine richterliche Abwägung ankommt.  Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen  Stefan Steininger Rechtsanwalt  www.anwalt-for-you.de!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 765a