Frage: Ich habe vor 14 Tagen ein MFH ersteigert u. sofort Zuschlag erhalten.  Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/90.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 90 ZVG">§90 ZVG/a>  wurde ich mit Zuschlag sofort Eigentümer der Immobilie. Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/56.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 56 ZVG">§56 ZVG/a>  gehen Nutzen u. Lasten mit Zuschlag auf den Ersteher über.  Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/985.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 985 BGB: Herausgabeanspruch">§ 985 BGB/a>  hat der Eigentümer einen Herausgabeanspruch gegen jedermann.  Die Rechtslage ist soweit eindeutig, allerdings wird die Zwangsverwaltung frühstens 8 Wochen nach Zuschlagserteilung aufgehoben (Überlastung des Zwangsversteigerungsgerichts). Des weiteren kann der Zuschlagsbeschluss von den Beteiligen noch innerhalb von zwei Wochen angefochten werden (was in der Praxis kaum vorkommt).   Normalerweise händigen die Zwangsverwalter nach Vorlage des Zuschlagsbeschluss, dem neuen Eigentümer zumindest ein Schlüsselsatz zur Immobilie aus.  Im vorliegenden Fall, verweigert der Zwangverwalter die Schlüsselherausgabe konsequent und solange bis die Zwangsverwaltung aufgehoben wird.  Ein Drittel der Wohnungen im Haus steht leer, es gibt bereits Mietinteressenten welche die Wohnungen besichtigen wollen. Ich bin jedoch an der Weitervermietung, durch den Verwalter gehindert. Erforderliche Renovierungsarbeiten in den Wohnungen kann ich nicht durchführen.  Der Zuschlagsbeschluss kann noch von den Beteiligten innerhalb zwei Wochen angefochten, in dieser Zeit ist der Beschluss 'schwebend wirksam'. Aber auch nach Ablauf dieser Frist ist der Zwangsverwalter nicht bereit ein Teil der Schlüssel zum Haus herauszugeben.  Die zuständige Rechtspflegerin ist die nächsten zwei Wochen im Urlaub und wird mir vermutlich nicht wirklich weiterhelfen können.  Nach heutiger Rücksprache mit einem pensioniertem Rechtspfleger, sieht dieser als einfachste Lösung, das ich die Schlösser zur Immobilie wechseln lasse, ob ich die Kosten des Schlüsseldienstes dem Zwangsverwalter in Rechnung stellen kann, ist gegebenfalls fraglich aber auch von zweitraniger Bedeutung.  Grundsätzlich dürfte ich als neuer Eigentümer, der noch bestehenden Zwangsverwaltung, den Zugang ebenfalls nicht verweigern.  Ich habe dem Zwangsverwalter mitgeteilt, dass ich die Schlösser austauschen werde, wenn er weiterhin die Schlüsselherausgabe verweigert.  Der Verwalter würde dies als Hausfriedensbruch sehen und dies zur Anzeige bringen. D.h. ich als neuer Eigentümer habe in mein eigenes Haus eingebrochen und mich so strafbar gemacht!?  Wenn ich u.a. mit der Vermietung nicht beginnen kann, ensteht mir in den nächsten Wochen ein nicht unerheblicher wirtschaftlicher Schaden, durch den um ca. 8 Wochen längeren Leerstand!  Vielleicht ist in diesem Fall auch die Rechtslage nicht ganz eindeutig, es gibt nach meinem Wissen keine diesbezügliche Urteile!? Es ist mir auch durchaus bekannt, dass der Zwangsverwalter seine Pflichten bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung wahrzunehmen hat, trotzdem muss der Zwangsverwalter auch die Rechte des neuen Eigentümers berücksichtigen!?  Wie kann ich den Zwangsveralter doch noch überzeugen, mir freien Zugang zum Haus zu gewähren? Kennen Sie diesbezüglich eine Rechtssprechung?  Bin gespannt, wie Sie die Rechtslage sehen und welches Vorgehen Sie mir empfehlen! !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte.   1. Durch den Zuschlagbeschluss wird unmittelbar auch die Zwangsverwaltung aufgehoben, da der Gläubiger nicht mehr Berechtigter ist. Allerdings bedarf es hierzu eines Beschlusses durch das Vollstreckungsgerichtes, was nach Ihren Angaben noch einige Zeit dauern wird. Gleichwohl sollten Sie das Gericht entsprechend anschreiben und als Eigentümer die Aufhebung der Zwangsverwaltung einfordern. Hilfreich wäre zudem mit den antragstellenden Bank Kontakt aufzunehmen. Diese kann ebenfalls die Aufhebung der Zwangsverwaltung beantragen. Ggfs wird hier eine Aufhebung des Verfahren schneller erfolgen.   2. Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/93.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 93 ZVG">§ 93 ZVG/a>  besteht die Möglichkeit aus dem Zuschlagbeschluss die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Zwar könnte der Zwangsverwalter Widerspruch gegen die Zwangsvollstreckung erheben, da er aufgrund der gerichtlichen Bestallungsurkunde ein Recht zum Besitz hat. Jedoch muss der Verwalter hier aktiv sein Widerspruch erheben, so dass zumindestens die Möglichkeit besteht, dass die Immobilie herausgegeben wird und Sie Zugang zu den leeren Mietwohnungen erhalten. Im übrigen wird auch die Meinung vertreten, dass dem Verwalter aufgrund des Zuschlages keine Recht zum Besitz mehr besteht.  3. Ohne einen entsprechenden Titel, wäre das eigenmächtige Auswechseln der Schlosser in der Tat strafbar.   4. Die Problematik wird auch unter den Zwangsverwalter differenziert beurteilt. Die überwiegende Auffassung folgt dabei der Meinung, dass eine Herausgabe nur erfolgt, wenn ein Beschluss der Gerichtes vorliegt. Grund hierfür ist, dass die Verwalter befürchten bei einer erfolgreichen Anfechtung des Zuschlagbeschlusses nicht mehr in den Besitz des Schlüssels zu kommen. Auch folgen die Zwangsverwalter den Vorgaben des Vollstreckungsgerichtes und handeln daher erst nachdem ein entsprechender Aufhebungsbeschluss vorliegt.  5. Mit dem Zuschlag ist zugleich die Voraussetzung eines jeden Zwangsvollstreckungsverfahrens - so auch eines Zwangsverwaltungsverfahrens – entfallen. Insoweit wird auch die Auffassung vertreten, dass der neue Eigentümer das Zwangverwaltungsverfahren aufheben kann, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2039%20235" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 13.03.1963 - Abs. 5 ZR 36/61: Zwangsverwaltung">BGHZ 39 235/a> . Allerdings wird auch hier ein Beschluss des Vollstreckungsgerichtes erforderlich sein.   6. Im Ergebnis werden Sie entweder einen Beschluss benötigen, um in den Besitz der Immobilie zu gelangen. Die anderer Möglichkeit wäre eine Zwangsvollstreckung gegen den Verwalter aus dem Zuschlagbeschluss. Allerdings muss dieser Beschluss erst zugestellt werden, so dass auch hier einige Zeit vergehen kann.   Meine Empfehlung wäre mit dem betreibenden Gläubiger in Kontakt zu treten und eine Aufhebung der Zwangsverwaltung zu erreichen. Weiterhin sollten Sie unter Hinweis auf das Vorgenannten den Verwalter kontaktieren und um Zugang ersuchen für Renovierung und künftige Vermietung und ihn von etwaiger Haftung aus der Renovierung freistellen.   Ich hoffe Ihnen einen hilfreichen Überblick verschafft zuhaben.  Mit besten Grüßen    a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/93.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 93 ZVG">§ 93 ZVG/a>   (1) Aus dem Beschluß, durch welchen der Zuschlag erteilt wird, findet gegen den Besitzer des Grundstücks oder einer mitversteigerten Sache die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe statt. Die Zwangsvollstreckung soll nicht erfolgen, wenn der Besitzer auf Grund eines Rechts besitzt, das durch den Zuschlag nicht erloschen ist. Erfolgt gleichwohl die Zwangsvollstreckung, so kann der Besitzer nach Maßgabe des a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/771.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 771 ZPO: Drittwiderspruchsklage">§ 771/a>  der Zivilprozeßordnung Widerspruch erheben.   (2) Zum ErS. von Verwendungen, die vor dem Zuschlag gemacht sind, ist der Ersteher nicht verpflichtet.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 771