Frage: Seit kurzem bin ich über eine Zwangsversteigerung Eigentümer einer gewerblichen Immobilie. Ich habe das Mietverhältnis mit dem Pächter übernommen. Da der Pächter mit 2 Monatsmieten im Verzug ist, habe ich ihm fristlos gekündigt. Davon liess er sich nicht beindrucken. Mittlerweile habe ich erfahren, dass er auch vorher nie die Miete und auch die Nebenkosten bezahlt hat. Gas und Strom läuft allerdings über seinen Namen.  Ich habe auch erfahren, dass er bei dem städtischen Versorger mit über € 10.000,- im Rückstand ist. Daraufhin hat er den Versorger gewechselt. Um mehr Druck auf den Pächter auszuüben wurde mir mitgeteilt, dass ich als Eigentümer der gewerblichen Immobilie berechtigt bin, einen Antrag zum Entfernen des Stromzählers an den städtischen Versorger stellen darf. Die Bearbeitung würde 3-4 Tage dauern, dann wird der Versorger den Stromzähler entfernen. Nun zu meiner Frage: Welche Konsequenzen kommen auf mich zu, wenn ich den Stromzähler vom städtischen Versorger entfernen lasse ? Also ich meine welche Konsequenzen vom Pächter, kann er mich verklagen oder Schadensersatz geltend machen, obwohl ihm fristlos gekündigt worden ist und er mir mindestens 2 Monatsmieten schuldet ? Was würden Sie mir raten ?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten: Die Gefahr einer verbotenen Eigenmacht bzw. Selbsthilfe und damit einer einstweiligen Verfügung setzen Sie sich nicht aus. Sie selbst dürfen nicht einfach die Stromleitungen kappen, da lediglich der Mieter ein Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen (Strom) hat. Sie können natürlich einen Antrag stellen, dass der Stromversorger den Zähler abmontiert. Zudem sollte geprüft werden, ob Sie im Rahmen eines einstweiligen Rechtsschutzes die Räumung gerichtlich durchsetzen lassen. Diverse Gerichte haben die Räumung im 'Eilrechtsverfahren' bejaht, wenn die Voraussetzungen nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/940.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 940 ZPO: Einstweilige Verfügung zur Regelung eines einstweiligen Zustandes">§ 940 ff. ZPO/a>  vorliegen.  Das  Abstellen von Strom, Heizung und Wasser keine verbotene , den Besitz des Mieters an den Räumen störende Eigenmacht des Vermieters i.S.v. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/558.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete">§ 558 BGB/a>  ist. Von der Gegenmeinung wird nicht klar genug zwischen dem Besitz i. S. v. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/854.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 854 BGB: Erwerb des Besitzes">§ 854 BGB/a>  und dem Mietgebrauch i. S. v. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln">§ 536 BGB/a>  unterschieden. Durch die Einstellung von Nebenleistungen wird dem (ehemaligen) Mieter nichts genommen, was er bereits hat, sondern es werden keine neuen Leistungen mehr erbracht (Schmid, Die Erbringung von Nebenleistungen durch den Vermieter, DWW 1986, 140 [142]), auf die der (ehemalige) Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch mehr hat. Die Mietsache wird lediglich nach Beendigung des Mietverhältnisses mangelhaft. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln">§ 536 BGB/a>  ist der Vermieter nur „während der Mietzeit' verpflichtet, die Sache in vertragsmäßigem Zustand zu erhalten.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 940