Frage: Vorgeschichte:  Ein Vermieter fordert von seinem Mieter eine relativ hohe Nebenkostennachzahlung 2008. Der Mieter bestreitet die Richtigkeit der Nebenkosten insgesamt, weil sie a) viel zu hoch seien und b) der zugrunde liegende Gasverbrauch nicht ordnungsgemäß aufgeschlüsselt sei.   Nun ist es aber so, dass ausschließlich dieser eine Mieter überhaupt Flüssiggas verbraucht. Anderer Verbraucher sind an den Tank nicht angeschlossen. Der Verbrauch, der den Löwenanteil der NK ausmacht, MUSS also zwangsläufig bei dem einen Mieter liegen.  Der Vermieter eröffnet also über die ausstehende NK-Nachzahlung das gerichtliche Mahnverfahren. Der Mieter legt über seinen Anwalt Widerspruch ein, so dass der Fall nun vor das AG geht. Parallel hat der Mieter gekündigt und ist unterdessen ausgezogen. Er hat jedoch vor dem Auszug die Wohnungsfläche nachgemessen und eine Abweichung nach unten um geringfügig mehr als 10% festgestellt.  aktuelle Situation:  Der Anwalt des Mieters fordert nun wegen der falschen Wohnflächen-Angabe rückwirkend eine anteilige Mietzinsminderung und bestreitet zusätzlich die Richtigkeit der NK-Abrechnung wegen falscher qm-Angaben. Allerdings ist die (falsche) qm-Zahl im Mietvertrag nicht benannt - sie ist lediglich aus den NK-Abrechnungen und einem alten Wohnungsinserat nachvollziehbar.  Fragen:  1.) Grundsätzlich hat ein Mieter Anspruch auf Mietzinsminderung, wenn die Wohnfläche zu mehr als 10% zu seinen Ungunsten abweicht. Wie schätzen Sie aber die Durchsetzbarkeit der rückwirkenden Mietzinsminderung ein, da hier die falsche qm-Zahl im Mietvertrag nicht vorkommt, sondern nur 'extern' belegt werden kann (NK-Abrechnung, Wohnungsinserat des Vermieters)?   2.) Welche Auswirkungen hat die nun festgestellte Wohnflächen-Abwechung auf die eingeleitete Zahlungsklage / Nebenkostennachzahlung? Es würde sich durch die geringere Wohnfläche eine NK-Korrektur zugunsten des Mieters um ca. 50 Euro ergeben. Schriftsätze zu dem Verfahren liegen allerdings noch nicht vor, Gerichtskostenvorschuss ist noch nicht gezahlt. Es gibt bisher lediglich den Mahnbescheid und den formalen Widerspruch der Mieterseite. Kann der Mahnbescheid aufrecht erhalten werden, indem der Vermieter / Kläger seinen Anspruch per Schriftsatz korrigiert und an die geringere qm-Zahl anpasst? Oder ist durch die falschen Voraussetzung die gesamte Forderung hinfällig, weil nicht durchsetzbar?  Vielen Dank!  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zu Ihren Fragen:  1) Bei einer Mietminderung wegen 'fehlender Quadratmeter' (siehe auch BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20295/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 24.03.2004 - Abs. 8 ZR 295/03: Minderung der Miete wegen Abweichung der angegebenen Wohnfläc...">Abs. 8 ZR 295/03/a> ) kommt es auf die Motive des Mieters an. Das bedeutet, dass wenn der Mieter der Annahme ist, dass er 100qm gemietet hat und deswegen auch den entsprechenden Mietzins bezahlt, so ist dieses Motiv grundsätzlich auch zu beachten, obgleich die Angabe der Quadratmeterzahl nicht im Mietvertrag ausdrücklich reingeschrieben worden ist. Wenn sich diese Angabe also noch aufgrund von Zeitungsinseraten nachweisen lassen und der Mieter glaubhaft macht, dass er von der wahren Quadratmeterzahl keine Kenntnis hatte und immer nur von der ihm bekannten Fläche ausging und auch wegen der NK-Abrechnungen ausgehen durfte, so reicht dies aus eine Mietminderung zu begründen und zurückzufordern. Der mögliche Einwand des Vermieters, dass keine Größe im Mietvertrag erwähnt worden ist und deswegen auch kein Minderungsanspruch bestehe, geht hier aus diesen Gründen fehl.  Auch eine Verjährung dieser Minderungsansprüche, die die Durchsetzbarkeit angreifen könnte, dürfte hier nicht vorliegen, da der Verjährungsbeginn auch voraussetzt, dass der Mieter den Mangel, also die fehlende Fläche, kannte.   2) Die Auswirkungen auf die Zahlungsklage wären die, dass diese Klage mindestens in Höhe von € 50,00 nicht begründet wäre, da dieser Anspruch durch Aufrechnung seitens des Beklagten erloschen wäre. Eine Zahlungsklage sollte dies berücksichtigen und diese € 50,00 herausrechnen, da der Kläger sonst den prozentualen Anteil sämtlicher Verfahrensgebühren von € 50,00 an der Gesamtforderung zu tragen hätte. Wenn aber die Klage bereits eingereicht worden ist, aber lediglich noch keine Gerichtsgebühren bezahlt worden sind, so ist die Klage bereits anhängig und dieser Bestandteil kann dann nur im Wege der Klagerücknahme/Erledigung dieser Forderung zurückgenommen werden. Einer Kostentragungspflicht entkommt der Kläger aber nur dann, wenn er nachweisen kann, dass er von dem Umstand der Aufechnung (fehlende m2) nichts wusste und auch nicht hätte wissen können. Dies dürfte aber  in der Regel schwierig werden, wenn nicht gerade auch das Grundbuch falsch war und der Eigentümer/Vermieter diese Kenntnis nicht hätte haben können.  Dieser Fall ist damit gleichzusetzen, dass noch keine Klageschrift eingereicht worden ist. Durch den Widerspruch des Gegners ist nunmehr auch die streitige Summe bei dem Prozessgericht anhängig geworden und könnte nur entsprechend mit einer teilweisen Klagerücknahme/Erledigung in Höhe von € 50,00 beendet werden.  Die Kosten wegen der 'verlorenen' € 50,00 dürften sich aber in Ihrem Fall so gut wie gar nicht auswirken bzw. auch bei sonstigem Obsiegen der Klage würden diese Kosten auch dem Gegner vollständig auferlegt (a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/92.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 92 ZPO: Kosten bei teilweisem Obsiegen">§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO/a> ), sodass die verlorenen € 50,00 keine Kostenauswirkung für den Kläger hat, wenn die Klage sonst komplett begründet ist (und danach sieht es nach der ersten Einschätzung und anhand Ihrer Angaben auch aus).!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 92