Frage: Ich war Mieter eines Hauses. Zum 31.07.2009 wurde dieses Haus im Rahmen der Zwangsversteigerung durch einen neuen Eigentümer erworben und ich bekam eine Kündigung wegen Eigenbedarfes. Ausgezogen bin ich zum 31.07.2010. Bereits vorher hatte ich aufgrund diverser Mängel eine Mietminderung von 20% geltend gemacht. Dies wurde durch den neuen Eigentümer nicht akzeptiert und bot mir 7,5% an, was ich ablehnte.   Daraufhin wurde eine Urkundenprozess geführt, der am 22.07.10 verkündet wurde, dass ich verurteilt werde die Differenz 12,5% zu bezahlen, meine Rechte im Nachverfahren aber vorbehalten bleiben. Dieser Urkundenprozess betraf aber nur den Zeitraum 01.08.2009 bis 31.01.2010. Ich verzichtete, um meine Ruhe zu haben, auf ein Nachverfahren und bezahlte die 12,5%.   Heute kam ein weiterer Brief vom Anwalt, indem mir ein Vergleich für den Zeitraum 01.02. bis 31.07.2010 vorgeschlagen wurde. Ich solle für diesen Zeitraum 10% Mietminderung erstatten. Wenn ich dies nicht tue wird ein weiterer Urkundenprozess angestrebt.  Ich war eigentlich der Auffassung, dass nach meinem Auszug die Angelegenheit erledigt sei. Kann jetzt noch ein weiterer Prozess folgen oder hätte der erste Urkundenprozess nicht auf den tatsächlichen Zeitraum ausgeweitet werden müssen. Wie soll dann hier im Nachverfahren noch begutachtet werden können, ob die Mietminderung gerechtfertigt war. Für das erste Nachverfahren hätte ich ein Beweisverwertungsverbot beantragen müssen, doch dies ist ja nach meinem Auszug wohl nicht mehr möglich.  Besteht hier die Möglichkeit noch einen weiteren Urkundenprozess zu führen und wie würde es dann weiter gehen?

Antwort: Guten Tag,  ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der von Ihnen dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten.  Sie haben bis zu Ihrem Auszug am 31.07.2010 eine um 20 % geminderte Miete gezahlt. Die Höhe war streitig.   Sie haben durch den Verzicht auf das Nachverfahren für den erstgenannten Zeitraum (bis 31.01.2010) eine Überprüfung der Berechtigung zu einer höheren Minderung als 7,5 % überflüssig gemacht.  In Rechtskraft erwächst grundsätzlich nur der in der Klage geltend gemachte Zeitraum, so dass die Gegenseite grundsätzlich nicht daran gehindert ist, die einbehaltenen Minderungsbeträge für die Zeit von 02/10 bis 07/10 in einem zweiten Verfahren einzufordern.  Der Anspruch ist noch nicht verjährt. Seiner Geltendmachung steht auch keine anderweitige Entscheidung entgegen, weil sich das erste Urteil über einen anderen Zeitraum verhielt.  Die Frage der Beweisbarkeit des Mangels, für den Sie 20 % Minderung einbehalten haben, ist natürlich problematisch, hätte von Ihnen aber noch zu Mietzeiten durch ein selbständiges Beweisverfahren, a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/485.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 485 ZPO: Zulässigkeit">§ 485 ZPO/a> , gesichert werden können.  Wenn Sie jetzt nicht mehr in der Lage sind, die Berechtigung für den vorgenommenen Abzug nachzuweisen, sollten Sie ernsthaft über das Angebot der Gegenseite nachdenken.  Da Sie für den Mangel und für den Umfang der vorgenommenen Minderung darlegungs- und beweispflichtig sind, sehen Ihre Chancen in einem Klageverfahren daher u.U. nicht sehr gut aus.   Mit freundlichen Grüßen   Ihnen bleiben in diesem neuen Verfahren alle Einwendungen offen.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 485