Frage: Guten Tag,  ich habe vor einigen Monaten eine ETW gekauft, die ich selbst mit meiner Partnerin bewohne. Die 3 Zimmer-Wohnung liegt im 1. OG eines Mehrfamilienhauses BJ 1957.  Nach unserem Einzug hörten wir gleich in der ersten Nacht in unserem Schlafzimmer einen konstanten tiefen konstanten Brummton. Es ist ein Sinuston mit einer Frequenz von etwa 90 Hertz.  Dies ist ein sehr tiefer Ton. Tagsüber ist das Geräusch in der Wohnung so gut wie nicht wahrnehmbar, da andere Geräusche es überdecken, aber Nachts ist es quasi das einzige Geräusch im Zimmer, dass sich einem in den Schädel bohrt und geradezu körperlich wirkt, obwohl es objektiv nicht laut ist. Wir haben letztendlich festgestellt, dass die Ursache für die Schallquelle in der Pizzeria im EG schräg unter uns liegt. In einer schmalen Kammer, die nicht viel mehr ist als ein langgezogener Schacht, läuft ein über 20 Jahre alter Kühlkompressor für den Kühlraum der Pizzeria. Der Kompressor ist in Kopfhöhe an Stahlwinkeln direkt an einer Wand angebracht. Die ganze Konstruktion macht einen sehr improvisierten und heruntergekommenen Eindruck. Der Kompressor läuft Tag und Nacht. Der Besitzer der Pizzeria weigert sich etwas gegen den Lärm zu unternehmen. Er sagt, ich sei der erste seit 20 Jahren, der sich über das Geräusch beschwerte. Meine Fragen ergaben, dass er den Kompressor vom Vormieter übernommen hatte. Der Vermieter der Pizzeria weigert sich ebenso etwas zu unternehmen. Wir haben unser Schlafzimmer nun in einen anderen Raum verlegen müssen, obwohl unser Kleiderschrank in dem eigentlichen Schlafzimmer fest eingebaut ist. Auch unsere Gäste konnten das ständige Brummen nachts vernehmen. Es ist auch deutlich im Flur und im Bad zu hören. Ich bin der Meinung, dass dieses Brummen nicht nur unzumutbar ist, sondern auch den Wert unserer ETW mindert, da das eigentlich Schlafzimmer nicht als solches benutzt werden kann. Ich bin fast sicher, dass bereits ein modernerer Kompressor, oder das Dämmen der nackten Betonwände in dieser Kammer Abhilfe schaffen würde. Kann ich rechtlich etwas dagegen unternehmen? Und wer ist verantwortlich? Der Betreiber der Pizzeria, der Vermieter, die Hausverwaltung?   Ich danke im Voraus für Ihre Antwort. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zunächst möchte ich Ihnen die rechtlichen Verhältnisse der Beteiligten (Sie als Eigentümer der Wohnung über der Pizzeria, die Hausverwaltung, der Vermieter der Pizzeria-Räumlichkeiten sowie der Pizzeriabetreiber als Mieter) und deren Verantwortlichkeiten darstellen.  Die Hausverwaltung ist lediglich Vertreterin des Vermieters und insoweit nur in diesem Rahmen zuständig. Unzulässige Lärmstörungen/Immissionen (dazu unten) durch den Kühlkompressor des Pizzeriabetreibers hat grundsätzlich der Vermieter zu verantworten. Er ist insoweit gehalten, seinen Mieter entsprechend abzumahnen, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/541.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 541 BGB: Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch">§ 541 BGB/a> . Ihnen als Eigentümer der Wohnung über der Pizzeria steht grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch gegen den störenden Nachbarn zu, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/906.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 906 BGB: Zuführung unwägbarer Stoffe">§ 906 BGB/a> .   Um entsprechende rechtliche Schritte einzuleiten muss die Beeinträchtigung aber wesentlich sein, d.h. gesetzliche Grenz- und Richtwerte müssen überschritten sein. Dabei stellt die Überschreitung der Grenzwerte lediglich ein Indiz für die Wesentlichkeit der Beeinträchtigung dar, d.h. auch wenn die Grenzwerte unterschritten werden, ist eine wesentliche Beeinträchtigung nicht per se auszuschließen.  Je nach Grad der Störung könnte grundsätzlich auch ein Anspruch auf Schmerzensgeld in Betracht kommen.  Meine obigen Ausführungen gelten allerdings lediglich für den Fall, dass die Ihrerseits beschriebenen Geräusche rechtlich als relevante Lärmstörung (wesentliche Beeinträchtigung) zu bezeichnen und unzulässig sind. Verbotener Lärm liegt vor, wenn er vermeidbar und nicht örtsüblich ist und einen normalen Druchschnittsmenschen stören würde. Zudem gibt es gesetzliche Bestimmungen, die die Lärmvermeidung vorschreiben. So gibt es etwa nach der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm („TA Lärm', Verwaltungsvorschrift nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz) bestimmte Immissionsrichtwerte. Nach 6.2 TA Lärm darf die Immission tagsüber (06.00 – 22.00 Uhr) 35 dB und nachts (22.00 – 06.00 Uhr) 25 dB betragen.  Ob die Ihrerseits geschilderten Geräusche durch den Kühlkompressor tatsächlich rechtlich relevante Immissionen darstellen, kann in diesem Rahmen nicht beurteilt werden. Dies müsste vielmehr etwa durch einen Sachverständigen geklärt werden. Soweit sich der Pizzeriabetreiber und der Vermieter nicht außergerichtlich auf eine Lösung mit Ihnen einlassen, ist zu erwägen, ob man vor Erhebung einer Unterlassungsklage ein sog. 'selbstständiges Beweisverfahren' gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/485.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 485 ZPO: Zulässigkeit">§§ 485 ff. ZPO/a>  einleitet. Soweit die Beweisfrage, ob hier rechtlich relevanter Lärm vorliegt, durch ein vom Gericht eingeholtes Sachverständigengutachten dann für Sie positiv ausfällt, kann ein Rechtsstreit geführt werden, in dem dieses Gutachten dann als Beweismittel dient. Beachten Sie, dass ein Privatgutachten im Gerichtsprozess lediglich qualifizierten Parteivortrag darstellt und insoweit nicht als ebenso geeignetes Beweismittel gewertet werden kann.  In jedem Falle möchte ich Ihnen dringend anraten, sich von einem ortsansässigen Rechtsanwalt vollumfänglich beraten zu lassen und diesem insbesondere auch die genauen örtlichen Umstände zu schildern, die im Rahmen dieser Online-Ersteinschätzung nicht berücksichtigt werden können.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen  Oliver Daniel Özkara Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 485