Frage: Bitte um schnelle Antwort. Im Kaufvertrag steht , dass ich die Hälfte vom Grundstück besitze, Statt  Teilung heißt es : ideelle Teilung .  Besitzer sind  eine Erbengemeinschaft und  ich (= insgesamt 3 Personen).  Nun erzählt ein Architekt , dass das nicht juristisch korrekt sei. Ich weiß nicht , wie das Grundstück geteilt werden könnte. Nun habe ich rausbekommmen, dass dieser Architekt auch als Makler und Hausverwalter arbeitet. Der Kaufvertrag wurde vom Notar geprüft und von Juristen angefertigt.  Im Vertrag steht, wir können einen Verwalter bestellen,, also nicht müssen. Diesr Architekt behauptet, wir müssen und es könnte passieren , dass wir einen Zwangsverwalter bestellt bekommen( wir haben keine Schulden) und es könnte auch sein,wenn wir z.B. das Grundstück nicht richtig sauber und schön halten , wir enteignet werden könnten. Er erzählt, der Vertrag sei 'Sch....' Wir machen uns ohne Verwalter Strafbar!!! ? Was Sagen Sie dazu ?  Für Ihre Beratung  danke ich sehr.

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:  1. Zunächst einmal ist der Kaufvertrag, wie Sie selbst geschrieben haben, von Juristen bzw. einem Notar abgefasst und beurkundet wurden.  Daher sollte er in aller Regel auch wirksam sein, zumal der Notar (wie auch andere Juristen wie Rechtsanwälte) zumeist Formalbücher verwenden.  Sollte tatsächlich ein Fehler vorliegen, so gilt:  Die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung gibt es als notwendige Pflichtversicherung für Rechtsanwälte und Notare.  Der Notar haftet auch für eigene Pflichtverletzungen (genauso wie Rechtsanwälte) nach Maßgabe von a href="https://dejure.org/gesetze/BNotO/19.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 19 BNotO [Amtspflichtverletzung]">§ 19 BNotO/a>  (Bundesnotarordnung): Verletzt der Notar vorsätzlich oder fahrlässig die ihm einem anderen gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er diesem den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Fällt dem Notar nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise ErS. zu erlangen vermag; das gilt jedoch nicht bei Amtsgeschäften der in §§ 23, 24 bezeichneten Art im Verhältnis zwischen dem Notar und dem Auftraggeber [hier § 24: Zu dem Amt des Notars gehört auch die sonstige Betreuung der Beteiligten auf dem Gebiete vorsorgender Rechtspflege, insbesondere die Anfertigung von Urkundenentwürfen und die Beratung der Beteiligten.] .   Hat ein Notarassessor bei selbständiger Erledigung eines Geschäfts der in §§ 23, 24 bezeichneten Art eine Pflichtverletzung begangen, so haftet er in entsprechender Anwendung des Absatzes 1. Hatte ihm der Notar das Geschäft zur selbständigen Erledigung überlassen, so haftet er neben dem Assessor als Gesamtschuldner; im Verhältnis zwischen dem Notar und dem Assessor ist der Assessor allein verpflichtet.   2. Zur Sache selbst: a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/8.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 8 WEG: Teilung durch den Eigentümer">§ 8 WEG/a>  (Wohnungseigentumsgesetz) regelt den Fall der ideellen  Teilung durch den Eigentümer:  Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.  Abweichend von den Grundsätzen des geltenden Bürgerlichen Rechtes, das eine ideelle Teilung  eines Grundstückes durch den Alleineigentümer und die quotenmäßig beschränkte Belastung eines im Alleineigentum stehenden Grundstückes ausschließt (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1114.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1114 BGB: Belastung eines Bruchteils">§ 1114 BGB/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/864.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 864 ZPO: Gegenstand der Immobiliarvollstreckung">§ 864 Abs. 2 ZPO/a> ) ermöglicht § 8 dem Alleineigentümer eine Aufteilung in Wohnungseigentum, ohne dass eine Miteigentümergemeinschaft entsteht (sog. Vorratsteilung).  In der Praxis hat sich die Aufteilung nach § 8 durchgesetzt.  a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/20.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 20 WEG: Gliederung der Verwaltung">§ 20 WEG/a>  - Gliederung der Verwaltung - bestimmt:  Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des § 29.  Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden.  Es existiert kein Zwang zur Bestellung eines Verwalters, indes kann jeder Wohnungseigentümer eine Bestellung verlangen.   Zulässig ist somit, im Rahmen der Aufteilung in Wohnungseigentum einen Verwalter vorerst nicht zu bestellen. Fehlt es an einem Verwalter, üben die Eigentümer die Verwaltung selbst aus, nehmen die Verwaltungsmaßnahmen nach §§ 26 bis 28 gemeinsam vor und vertreten den Verband nach § 27 Abs. 3 S. 2 gemeinschaftlich.   Allerdings kann ein einzelner Wohnungseigentümer zur Vertretung nach § 27 Abs. 3 S. 3 ermächtigt werden.  Die Zwangsverwaltung ist ein Vollstreckungsverfahren und ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung  (ZVG) gesetzlich geregelt.   Eine Teilungsversteigerung oder auch Auseinandersetzungsversteigerung ist ein besonderes, ebenfalls im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) geregeltes Verfahren der Zwangsversteigerung. Die Teilungsversteigerung wird durchgeführt, um eine Gemeinschaft an einem Grundstück zu beenden.  Eine solche Gemeinschaft wird, sofern keine andere Vereinbarung zwischen den Beteiligten getroffen wird (wäre hier auch grundlegend zu prüfen, siehe unten), durch dieses besondere Zwangsversteigerungsverfahren aufgelöst.   Die Teilungsversteigerung muss durch einen an der Gemeinschaft Beteiligten beantragt werden.   Dabei wird das unteilbare Vermögen Immobilie in Geld als teilbares Vermögen umgewandelt. An diesem Geld (Erlös) setzt sich die Gemeinschaft jedoch fort.  Als vielleicht auf den ersten Blick etwas ungewöhnlich, aber in der Rechtspraxis verbreitet.  Nach meiner vorläufigen Meinung kann ich die Meinung des Architekten nicht wirklich nachvollziehen.  Näheres lässt sich natürlich nur abschließend anhand des konkreten Wortlauts des gesamten Vertrages sagen, so dass Sie diesen gegebenenfalls nochmals juristisch prüfen lassen sollten.  Nur derart ist ein abschließende Meinung möglich, was eine Erstberatung leider nicht erfüllen.  Ich hoffe, Ihnen trotzdem schon weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 864