Frage: Guten Tag! Ein Ehepaar hat von mir eine Wohnung gemietet, die Ehefrau hat außerdem eine Gaststätte gepachtet. Nachdem über Monate keine Mieten und Nebenkosten gezahlt wurden, sehe ich mich gezwungen, beides fristlos zu kündigen. Wie gehe ich dabei rechtlich korrekt vor, was muß ich beachten, und wann brauche ich anwaltliche Hilfe, (an meinem Wohnort, oder besser bei dem Objekt)? Vielen Dank!

Antwort: Sehr geehrte Ratssuchende,   gerne beantworte ich Ihre Frage aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt:   Hinsichtlich der von Ihnen beabsichtigten Kündigungen ist zunächst zwischen der Kündigung des Mietverhältnisses und der Kündigung des Pachtverhältnisses zu unterscheiden, da es sich um zwei verschiedene Rechtsverhältnisse handelt.  Soweit Sie das Mietverhältnis kündigen wollen, dürfte eine fristlose Kündigung in Betracht kommen. Insoweit dürfte nach Ihrer Sachverhaltsschilderung der Zahlungsverzug Ihrer Mieter als außerordentlicher Kündigungsgrund gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§§ 543 Abs. 2 Nr. 3/a>  a, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/569.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">569 Abs. 3 Nr. 1 BGB/a>  gegeben sein. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, sofern der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete (unter Einschluss der Nebenkosten) in Verzug ist (Ffm a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201989,%20973" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Frankfurt, 25.11.1987 - 17 U 143/86">NJW-RR 1989, 973/a> ). Einer vorherigen Abmahnung bedarf es im Falle des Zahlungsverzuges ausnahmsweise gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB/a>  nicht.  Insoweit ist jedoch zu beachten, dass eine auf den Zahlungsverzug der Mieter gestützte Kündigung grundsätzlich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/569.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB/a>  dann unwirksam wird, sofern die fällige Miete in vollem Umfang durch Zahlung beglichen wird (Palandt / Weidenkaff, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/569.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 569 BGB/a>  Rn 15).  Sie sollten das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht zum nächst möglichen Termin kündigen. Die Kündigung muss schriftlich (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 Abs. 1 BGB/a> ) gegenüber beiden Eheleuten erfolgen, sofern beide im Mietvertrag als Mieter aufgeführt sind. Aus Beweisgründen sollten Sie die Kündigung mittels Einschreiben / Rückschein zustellen lassen, da Sie im Zweifel den Zugang der Kündigung beweisen müssten. Als Kündigungsgrund müssen Sie – wie oben ausgeführt – den Zahlungsverzug angeben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/569.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 569 Abs. 4 BGB/a> ). Auch sollten Sie angeben, dass die Wohnung bis zum Ablauf einer bestimmten Frist durch die Mieter geräumt an Sie herauszugeben ist.  Hinsichtlich des Pachtverhältnisses dürfte Ihnen ebenfalls ein außerordentliches Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzuges nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594e.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594e BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§§ 594 e/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">543 Abs. 2 Nr. 3/a>  a BGB zustehen, sofern die Pächterin mit der Entrichtung der Pacht oder einem nicht unerheblichen Teil der Pacht länger als 3 Monate in Verzug ist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594e.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594e BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 594 e Abs. 2 S. 1 BGB/a> ). Dies gilt, sofern die Pacht in der Regel jährlich zu zahlen ist. Wäre die Pacht nach Zeitabschnitten unter einem Jahr zu zahlen, müsste die Pächterin mit zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung in Verzug sein (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594e.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594e BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 594 e Abs. 2 S. 2 BGB/a> ). Auch hier ist eine vorherige Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich.  Auch hier sollten Sie das Pachtverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht zum nächst möglichen Termin kündigen, wobei auch diese Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594f.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594f BGB: Schriftform der Kündigung">§ 594 f BGB/a>  schriftlich gegenüber der Pächterin und aus Beweiszwecken mittels Einschreiben / Rückschein erfolgen müsste. Als Kündigungsgrund sollte ebenfalls der Zahlungsverzug angegeben werden. Zudem sollten Sie auch hier angeben, dass die Gaststätte bis zum Ablauf einer bestimmten Frist geräumt an Sie herauszugeben ist.  Anwaltliche Hilfe können Sie grundsätzlich bereits zum jetzigen Zeitpunkt in Anspruch nehmen. Insoweit würde der von Ihnen beauftragte Rechtsanwalt in Vollmacht die Kündigungen gegenüber den Mietern bzw. der Pächterin für Sie aussprechen. Sie können die Kündigungen als Vermieterin natürlich auch selbst erklären und einen Rechtsanwalt erst dann hinzuziehen, sofern sich die Mieter bzw. die Pächterin beispielsweise gegen die Kündigungen zur Wehr setzen oder die Wohnung bzw. die Gaststätte nicht räumen sollten.  Ob Sie einen Kollegen an Ihrem Wohnort oder aber am Ort des Objektes beauftragen, bleibt ebenfalls Ihnen überlassen. Für ein etwaiges gerichtliches Vorgehen wäre zwar nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/29a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 29a ZPO: Ausschließlicher Gerichtsstand bei Miet- oder Pachträumen">§ 29 a Abs. 1 ZPO/a>  das Gericht örtlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden, jedoch könnte auch ein an Ihrem Wohnort ansässiger Rechtsanwalt Ihre Interessen problemlos vertreten.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.  Ich weise abschließend darauf hin, dass es durch Hinzufügen und Weglassen wesentlicher Umstände im Sachverhalt durchaus zu einer komplett anderen rechtlichen Bewertung kommen kann.   Mit freundlichen Grüßen   Daniel Neubauer  Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 29a