Frage: Unser Unternehmen ist im Bereich der Metallbearbeitung angesiedelt. Seit dem 01.01.2011 haben wir eine Produktionshalle angemietet. Das Mietverhältnis läuft lt. Vertrag auf unbestimmte Zeit und kann mit einer Frist von 6 Monaten gekünfigt werden. Nun haben wir die Ankündigung vom Vermieter erhalten, dass wir die Halle zm Ende des Jahres räumen müssem, auch wenn wir die Kündigung bis dato noch nicht erhalten haben. Inzwischen haben wir einen Alternative gefunden: Ein Investor würde eine Halle errichten und an uns vermieten. Leider wird dafür ein Zeitraum von insgesmat ca. 9 Monaten benötigt, d. h.wir könnten frühestens zum 31.03.2018 aus der derzeit genutzten Halle ausziehen.  Frage: Gibt es bei rein gewerblicher Nutzung (kein Wohnraum) die Möglichkeit der Erwirkung einer Räumungsfrist? Gibt es andere rechtliche Möglichkeiten den Auszugstermin um mindestens drei Monate nach hinten zu verschieben?  Da dies für uns ein existenzielles Problem darstellt und das Risiko des Verlustes von 35 Arbeistplätzen besteht, bin ich an einer zeitnahen und qualifizierten Aussage sehr interessiert. Möglicherweise ergibt sich eine Mandatierung für diesen Fall.  Danke!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Die Gewährung einer Räumungsfrist sieht das Gesetz ausschließlich für Wohnraum vor, a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/721.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 721 ZPO: Räumungsfrist">§ 721 ZPO/a> . Bei ausschließlich gewerblicher Nutzung besteht diese Möglichkeit definitiv nicht.  Es gibt auch keine andere rechtmäßige Möglichkeit, den Auszugstermin einseitig nach hinten zu verschieben.  Leider ist die Rechtslage hier absolut eindeutig.  Wenn Sie es auf eine Räumungsklage ankommen lassen, ist es zwar wahrscheinlich (aber nicht sicher), dass die tatsächliche Räumung durch Zwangsvollstreckung erst nach dem 31.3.2018 stattfindet. Allerdings hätten Sie dann gegen Ihre mietvertragliche Rückgabepflicht verstoßen mit der Folge, dass Sie dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig sind, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546 a BGB/a> . Solche Schadensersatzansprüche können sehr hoch sein. Da nicht bekannt ist, was der Vermieter mit der Immobilie vorhat und ob er seinerseits vertraglich gebunden ist, kann genaueres dazu nicht gesagt werden. Es kommt hinzu, dass Sie auch die Prozesskosten, also die Gerichts- und Anwaltskosten beider Parteien in voller Höhe zu tragen haben werden. Schließlich versteht es sich von selbst, dass Sie für die Zeit der Nutzung noch Entschädigung mindestens in Höhe der bisherigen Miete zahlen müssen.  In der Zwangsvollstreckung selbst ist zwar formal auch bei Gewerberaum ein Antrag auf Vollstreckungsschutz nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/765a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 765a ZPO: Vollstreckungsschutz">§ 765 a ZPO/a>  möglich. Materiell sind aber die Hürden sehr hoch. Voraussetzung wäre, dass durch die Räumung eine Härte eintritt, die unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers (Vermieters) mit den guten Sitten nicht vereinbar wäre. In der Rechtsprechung wird z.B. eine anders nicht abwendbare Gefahr für Leib und Leben anerkannt. Wenn es tatsächlich soweit kommen sollte, müsste zu gegebener Zeit geprüft werden, ob ein Antrag auf Vollstreckungsschutz Aussicht auf Erfolg hätte. Ich erwähne diese theoretische Möglichkeit der Vollständigkeit halber, in der Praxis wird so gut wie nie Vollstreckungsschutz für Gewerberaummieter gewährt.  Davon abgesehen sehe ich nur die folgenden Möglichkeiten:  Sie können den Mietvertrag auf Regelungen 'durchforsten', die evtl. einen Ansatzpunkt zu Ihren Gunsten bieten. Ich will Ihnen an dieser Stelle keine unberechtigte Hoffnung machen, aber ich denke, in Ihrer Lage wollen Sie keine Möglichkeit ungeprüft lassen.  Dann können Sie die Kündigung nach ihrem Eingang auf Formfehler oder Verspätung prüfen.   Desweiteren kann natürlich versucht werden, mit dem Vermieter eine Mietaufhebungsvereinbarung zu einem bestimmten Termin zu abzuschließen, was wahrscheinlich die angenehmste Lösung wäre.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 765a, § 721