Frage: Ich bin Besitzer eines 2-familien Hauses. Person X besitzt zu einer der beiden Wohnungen ein Lebenslanges Wohnrecht. Mit Person X gibt es allerdings immer Streit und Komplikationen. Person X zahlt seit vier Jahren keine Nebenkosten obwohl in der Wohnrechtsurkunde festgehalten (zum Jahresende im nachhinein), ständig sind durch Person X verursachte Schäden in der Wohnung zu beheben, Person X schädigt Bäume und Sträucher im Garten (Mitbenutzung im Wohnrecht gestattet) und hat mich bereits mehrfach beleidigt und sogar körperlich angegriffen. Anzeigen wurden mehrfach erstattet von der Staatsanwaltschaft wurde jedoch auf die Zivilklage verwiesen. Situation hält schon seit Jahren an und ist nicht länger tragbar. Gibt es Voraussetzungen für ein verwirken des Wohnrechts durch z.B. unzumutbares Verhalten seitens des Wohnrechtsinhabers und unter welchen Gründen kann dieses Wohnrecht sozusagen entzogen werden? 

Antwort: Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),  Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann.  Soweit ein dingliches Wohnungsrecht gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§§1093 ff. BGB/a>  vereinbart wurde, so endet dieses nur, wenn der Berechtigte verstirbt oder aber das Wohnungsrecht im beiderseitigen Einvernehmen aufgehoben wird. Einen „Verwirkungstatbestand„ durch Fehlverhalten des Berechtigten ist nicht anerkennt. Pflichtverletzungen führen vielmehr nur zu Schadensersatzansprüchen des Eigentümers. Hieraus ergibt sich letztlich auch nur die einzige Möglichkeit, das Wohnungsrecht zum Erlöschen zu bringen. Insoweit könnte man die Ansprüche klageweise durchsetzen, um so zu einem Titel (bspw. Urteil oder Vergleich) zugelangen, aus welchem dann, im Falle der Nichtleistung, die Zwangsvollstreckung, Forderungspfändung, betrieben werden könnte. Zwar ist das Wohnungsrecht als beschränkt persönliche Grunddienstbarkeit grds. nicht pfändbar. Etwas anderes gilt gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/857.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 857 ZPO: Zwangsvollstreckung in andere Vermögensrechte">§857 Abs. 3 ZPO/a>  aber dann, wenn die Ausübung einem anderen überlassen werden kann. Dies bedeutet, dass eine Pfändbarkeit des Wohnungsrechtes dann besteht, wenn im Notarvertrag ausdrücklich die Überlassung des mit dem Wohnungsrecht belasteten Grundstückteils an Dritte durch Sie als Eigentümer gestattet wurde. Soweit eine solche Regelung vorhanden ist, so könnte, im Falle des Vorliegens der Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung (Titel, Klausel, Zustellung), das Wohnungsrecht gepfändet werden. Der Berechtigte müsste dann die Wohnung räumen.  -------------------- Kurz zur Erläuterung bedarf es für die Zwangsvollstreckung eines Titels (Urteil oder Vergleich o.ä.). Dieser muss als vollstreckbare Ausfertigung erteilt worden sein und diese müsste dem Schuldner zugestellt worden sein. So dann könnten Sie die Forderungspfändung betreiben. --------------------  Besteht eine Regelung über die Überlassung der Ausübung des Wohnungsrechtes nicht, so können Sie zu Lebzeiten des Berechtigten nur darauf hinwirken, dass das Wohnungsrecht im beiderseitigen Einvernehmen aufgehoben wird.  Ich bedaure, Ihnen keine andere Mitteilung geben zu können und hoffe, trotzallem behilflich gewesen zu sein. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 857