Frage: Sehr geehrtes Anwalts-Team,  folgendes Problem steht im Raum:  Zum Jahresende 2013 wurde mir von meinem Vater sein 50%-iger Eigentumsanteil an einer vermieteten Immobilie vermacht. Verwalterin der Immobilie war ein Familienmitglied des zweiten Miteigentümers (ebenfalls 50% Anteil). Bereits bei einer ersten oberflächlichen Durchsicht der mir damals übergebenen Unterlagen stellte sich die Verwaltung als - freundlich ausgedrückt - sehr laienhaft dar und entsprach in keiner Weise den üblichen Ansprüchen. Es gab weder Eigentümerversammlungen, noch wurden die üblichen Jahresabrechnungen vorgenommen. Nach mehreren Monaten 'Zusammenarbeit' habe ich mich entschieden, die Verwaltung in professionelle Hände zu geben. Nur unter großem Widerstand und teilweise heftigen Auseinandersetzungen stimmte der andere Miteigentümer diesem Wechsel zu.  Seit Oktober 2014 liegt die Verwaltung in den Händen einer Verwalterfirma. Bei der Aufarbeitung der übergebenen Unterlagen stellte sich heraus, dass die vorherige Verwalterin kein gesondertes Bankkonto für die Immobilie angelegt hatte. Vielmehr liefen sämtliche Mieteingänge und alle Ausgaben über ein Konto, das sich im  Nachhinein als Firmenkonto des zweiten Miteigentümers herausstellte. Bei der Übergabe wurden Kontoauszüge der Jahre 2013 und 2014 übergeben, aus denen diverse und vielfältige Fremdbuchungen hervorgehen. Das geht soweit, dass teilweise nicht nachvollziehbar war und ist, welche Buchungen zu Lasten der Immobilie und welche zu Lasten der Fremdfirma gehen.  Eine Aufarbeitung des Jahres 2013 durch die jetzige Verwalterfirma ergab ungeklärte Zahlungen im Gesamtbetrag von 1.250 Euro. Auf Anfrage und Bitte um Klärung wurde dieser Betrag von der ehemaligen Verwalterin auf das Konto der neuen Verwalterfirma überwiesen. Für mich ein Zeichen, dass offensichtlich das Bewusstsein vorhanden ist, dass da nicht ganz sauber gebucht und abgerechnet wurde. Im Klartext: ich habe den Eindruck, dass über Jahre hinweg das Vermischen von Immobilien-Wirtschaftskonto und Firmenkonto des Miteigentümers genutzt wurde, um mich (bzw. meinen Vater als meinen Vorgänger) - salopp gesagt - übers Ohr zu hauen.  Der Aufforderung der jetzigen Verwaltungsfirma, die Kontoauszüge des Immobilienkontos der letzten 10 Jahre auszuhändigen, wurde nicht entsprochen und mit dem Hinweis verneint, dass das damalige Konto der Immobilie ja schliesslich das Firmenkonto des Miteigentümers wäre.  Inwieweit ist die alte Verwalterin zur Herausgabe der alten Kontoauszüge verpflichtet ? Wenn ja, wie kann ich das durchsetzen ? Für den Fall, dass sich auch in den Jahren vor 2013 ähnliche Fremdbuchungen oder Anomalien herausstellen: kann überhaupt das Recht zur Nachzahlung bzw. Erstattung durchgesetzt werden oder greifen da Verjährungsfristen ?  Vielen Dank 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/28.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 28 WEG: Wirtschaftsplan, Rechnungslegung">§ 28 Abs. 3 WEG/a>  muss der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres abrechnen.  a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/28.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 28 WEG: Wirtschaftsplan, Rechnungslegung">§ 28 Abs. 4 WEG/a>  ermöglicht es den Eigentümern zudem, durch Mehrheitsbeschluss jederzeit die Rechnungslegung zu verlangen. Sofern dieser Beschluss unterbleibt, was angesichts der 50-50-Konstellation hier nicht auszuschließen ist, können Sie – da der unterbliebene Beschluss einen Verstoß gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung darstellt – nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer">§ 21 Abs. 4 WEG/a>  die Rechnungslegung ggf. auch allein verlangen. Dies bedeutet, dass die ehem. Verwalterin wegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/259.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 259 BGB: Umfang der Rechenschaftspflicht">§ 259 Abs. 1 BGB/a>  vollständige Rechnungslegung schuldet und diese u.U. auch eidesstattlich versichern müsste, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/259.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 259 BGB: Umfang der Rechenschaftspflicht">§ 259 Abs. 2 BGB/a> . Die Einsicht in die Konto-Unterlagen muss von ihr als Nebenpflicht hingenommen werden, zudem ist es Ihnen gestattet, Kopien zu fertigen, da ein Herausgabeanspruch nur ausnahmsweise besteht (vgl. Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 20.11.2003, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2Z%20BR%20168/03" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 20.11.2003 - 2Z BR 168/03: Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung und Ratenzahlungsvere...">2Z BR 168/03/a> ). Sie sollten der ehem. Verwalterin auffordern, Ihnen bzw. der neuen Verwalterin die Belegeinsicht zu ermöglichen, ggf. wäre diese auch gerichtlich über a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/43.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 43 WEG: Zuständigkeit">§ 43  Nr. 3 WEG/a>  einforderbar.  Da hier offenbar der Verdacht von Straftaten wie Unterschlagung (a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/246.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 246 StGB: Unterschlagung">§ 246 StGB/a> ) und Untreue (a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/266.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 266 StGB: Untreue">§ 266 StGB/a> ) im Raum steht, kann auch eine Strafanzeige erstattet bzw. angedroht werden.  Ob Ansprüche auf Nachzahlung bzw. Erstattung existieren, kann erst nach erfolgter Rechnungslegung geprüft werden. Grundsätzlich verjähren die  Ansprüche in der Eigentümergemeinschaft nach den allgemeinen Regeln der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/195.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist">§§ 195/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/199.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 199 BGB: Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Verjährungshöchstfristen">199 BGB/a> , wobei für den Beginn der dreijährigen Verjährung entscheidend ist, wann von den Versäumnissen Kenntnis erlangt worden ist oder Kenntnis ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangt werden müssen.  Dies kann im Rahmen dieser Plattform nicht abschließend beurteilt werden, weshalb ich Ihnen rate, hiermit einen Rechtsanwalt vor Ort zu beauftragen.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 266, § 246