Frage: Wir wohnen in der oberen Wohnung eines Zweifamilienhauses. Auch die untere Wohnung ist vermietet. Heckenschneiden und Rasen mähen werden von uns Mietern ausgeführt, was auch als schriftlicher Zusatz in die Mietverträge aufgenommen wurde. Natürlich gibt es in einem fast 1000qm großen Garten auch eine Menge anderer Arbeit, die aber nicht mietvertraglich geregelt ist, sondern freiwillig von mir übernommen wurde. Als ich an einem Urlaubstag gerade mit häckseln beschäftigt war, kamen 2 mir völlig fremde Leute in den Garten. Auf meine Frage, was sie hier wollen, sagten sie mir, die Vermieterin hätte sie geschickt, um nach 'dem Rechten' zu schauen. Die konnten ja nicht wissen, daß ich Urlaub habe! Seitdem bemerken wir immer wieder, daß Leute hier waren die sich wohl im Garten umschauen oder im Keller, im Hausflur, im Waschhaus, in der Garage etc. Wir schließen hier alles ab was geht und trotzdem kommen die Vermieter und auch uns fremde Leute, die sich hier 'umschauen'. Ich fühle mich seitdem unwohl und bespitzelt hier - auch wenn ich nichts zu verbergen habe - und die freiwillige Gartenarbeit macht mir seitdem keinen Spaß mehr und ich mache natürlich auch sehr viel weniger. Das Nötigste halt. Ich schrieb nach diesem ersten von mir wahrgenommenen 'Besuch' einen Brief an die Vermieterin, aber begriffen hat sie es wohl nicht. Es kommen auch heute noch Leute und die Vermieterin - vorzugsweise wenn wir arbeiten sind - und schnüffeln hier rum. Ich erwarte außer uns und dem unteren Mieter und seiner Verwandtschaft, Bekanntschaft etc. hier niemanden zu sehen, der sich nicht angemeldet hat oder sonstwie hierher gehört. Alle anderen Leute - incl. der Vermieterin - haben hier meiner Meinung nach nichts zu suchen. Gelten nicht für Zweifamilienhäuser ein paar andere Regelungen als bei Mehrfamilienhäusern? Oder lieg ich da falsch? MFG     

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  Ihre Rechtsfrage beantworte ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes folgendermaßen:   Rein mietrechtlich gesehen gilt bei Ihrem Problem für Zweifamilienhäuser nichts anderes als bei Mehrfamilienhäusern oder sonstigem Wohnraum.  Nichtsdestoweniger ist hier das Recht durchaus auf Ihrer Seite.  Im Prinzip ist Ihre Vermieterin zwar schon berechtigt, gelegentlich die Wohnung und auch den mitgemieteten Garten kurz zu besichtigen, um sich von der Erhaltung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache zu überzeugen. Hierzu darf sie auch Stellvertreter einschalten.  ABER: Dies setzt zum Einen voraus, dass bereits Anhaltspunkte dafür gegeben sind, dass Sie Ihre Pflichten nicht erfüllen. Daran scheint es hier bereits zu fehlen.  Zum Anderen muss Ihre Vermieterin beabsichtigte Besichtigungen zuvor ankündigen, und zwar so rechtzeitig, dass Sie sich darauf einstellen und vorbereiten können. Auch die Wahrnehmung durch Stellvertreter muss vorher angezeigt werden. Diese Stellvertreter müssen, wenn Sie es verlangen, namentlich benannt werden und haben bei Erscheinen ihre Berechtigung Ihnen gegenüber nachzuweisen.  Die Vermieterin hat sich mit Ihnen bezüglich eines konkreten Termins abzustimmen und dabei auf Ihre Terminplanung Rücksicht zu nehmen.  Etwas anderes könnte sich diesbezüglich aus dem Mietvertrag ergeben, wenn dort z.B. Besichtigungen zu gewissen Zeiten vorgeschrieben sind. Solche Klauseln sind aber auch nicht immer wirksam.  Keinesfalls darf ohne Ihre Zustimmung, auch nicht in Ihrer Abwesenheit irgendjemand Ihre Wohnräume oder den Garten betreten. Alles andere wäre Hausfriedensbruch, strafbar gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 StGB: Hausfriedensbruch">§ 123 Abs. 1 StGB/a> !  Sogar Ihre Vermieterin kann sich dieses Vergehens strafbar machen, da sie sich durch den Mietvertrag und der damit verbundenen Gebrauchsgewährung insoweit ihrer eigenen Berechtigung begeben hat. Auch wenn sie Eigentümerin ist.  Das Hausrecht steht einzig und allein Ihnen (bezüglich des Gartens und der anderen Gemeinschaftsflächen gemeinsam mit den Mietern der unteren Wohnung) zu.  Daneben stehen Ihnen Unterlassungsansprüche gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/862.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 862 BGB: Anspruch wegen Besitzstörung">§ 862 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  wegen verbotener Eigenmacht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/858.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 858 BGB: Verbotene Eigenmacht">§ 858 Abs. 1 BGB/a> ) sowie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 1 und Abs. 2/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 Abs. 1 BGB/a>  analog zu, da nach Ihrer Schilderung jetzt bereits „weitere Störungen zu besorgen„ sind.  Die eben genannten Ansprüche können auch – notfalls per einstweiliger Verfügung – gerichtlich geltend gemacht werden.  Machen Sie dies alles Ihrer Vermieterin höflich, aber bestimmt klar. Vielleicht wenden sich dadurch die Dinge zum Guten.   Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung. Gerne übernehme ich auch Ihre weitere Vertretung, falls erforderlich und erwünscht.  Mit freundlichen Grüßen   Wolfram Geyer  Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 123