Frage: Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin, sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,  eine nichteheliche Lebensgemeinschaft mit zwei minderjährigen Kindern bewohnt seit knapp 8 Jahren Mieträume in einem Mehrfamilienhaus. Das Mietverhältnis besteht mit beiden Lebenspartnern.  Durch die Spiel- und Alkoholsucht einer Vertragspartei mehrten sich in den letzten 18 Monaten teils lautstarke Streitgkeiten, die durch den VM in der Regel informell (telefonisch oder persönlich) gerügt wurden. Im Februar 2016 musste der VM die Vertragsparteien allerdings schriftlich abmahnen, da der Streit zwischen den beiden Personen eskalierte. Ein Nachbar, der den Streit schlichten wollte, weil er Sorge um die zwei anwesenden minderjährigen Kinder des Paares hatte, wurde in derart bedrohlicher Haltung durch den stark alkoholisierten Mieter angegangen, dass er sich gezwungen sah, die Polizei hinzuzurufen.  Nachdem es mehrere Monate ruhiger war, eskalierten die Streitigkeiten vor einigen Tagen erneut. Der von seiner Partnerin offenbar ausgesperrte Mieter trat die Wohnungstür der gemeinsamen Mieträume erfolgreich ein und verhielt sich derart aggressiv, dass dieses Mal die Lebenspartnerin selbst um polizeiliche HIlfe ersuchte.   Dieser Zustand ist nicht mehr tragbar. Andere Mieter, unter anderem eine ältere Dame, die direkt gegenüber wohnt, fürchten sich regelrecht vor dem unberechbaren Verhalten des Mieters. Auch die vorsätzliche Sachbeschädigung ist nicht hinnehmbar, zumal es nach Angaben von Nachbarn bereits früher schon vorkam, dass er sich gewaltsam Zutritt zur Wohnung verschafft hat.  Wie kann der VM vorgehen? Kann er aufgrund der jüngsten Ereignisse und der bereits erfolgten Abmahnung eine außerordentliche Kündigung gegen beide Vertragsparteien aussprechen und ist eine Anzeige aufgrund der erfolgten Sachbeschädigung gegen den den Verursacher sinnvoll?  Ich bedanke mich bereits jetzt für Ihre Mühe!  Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Sie können eine außerordentliche Kündigung gegen den Mieter, nicht aber gegen die Mieterin mangels vorliegen einer Pflichtverletzung aussprechen. Dadurch das ein Mietverhältnis zu beiden Vertragsparteien ( ich gehe also davon aus, dass beide für sich den Mietvertrag unterschrieben haben) muss auch jedes Verhältnis getrennt geprüft werden.   Sie sollten also sehr zeitnah dem Mann das Mietverhältnis außerordentlich unter Berufung auf die Schriftliche Abmahnung hinsichtlich seinen Aggressiven Verhaltens Anfang des Jahres und  der vorsätzlichen Sachbeschädigung einhergehend mit dem nicht abgestellten Aggressiven Verhalten aussprechen ( vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/569.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 569 BGB/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  ). Sie sollten dabei betonen, dass dies den Hausfrieden nachhaltig stört ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/569.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 569 Abs. 2 BGB/a> ) und daher auch ein Abwarten bis zum Verstreichen der Kündigungsfrist für andere Mieter und sie als geschädigten Vermieter nicht hinnehmbar ist ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB/a> ).   Zudem sollten sie den Mieter auffordern, die Wohnungstür sofort zu erstetzen, da der Schden aus einer vorsätzlichen Sachbeschädigung ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 2 BGB/a>  i.Abs. 5.Abs. 1000. a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/303.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 303 StGB: Sachbeschädigung">§ 303 StGB/a> ) herrührt.   Allein die Sachbeschädigung führt hier aus meiner Sicht zu so einer schwerwiegenden Beeinträchtigung des Mietverhältnisses, dass dies auch ohne Abmahnung Grund für eine fristlose Kündigung ( aber eben nur gegenüber dem Mann) darstellt.   Gegen die Frau können sie aus meiner Sicht nichts unternehmen, ihr Vertrag besteht mangels eigner Pflichtverletzung fort, allerdings gehe ich davon aus, dass sie mit ihrem Partner bei Kündigung zusammen die Wohnung verlassen möchte. Ob sie dem dann zustimmen, oder auf eine ordentliche Kündigung mit entsprechender Frist ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a> ) drängen, bleibt ihnen überlassen.    Bitte beachten sie, dass sie prüfen sollten, dass der Mann wirklich auszieht und nicht trotz nicht bestehenden vertrages als Untermieter in der Wohnung bleibt. Natürlich hat ein Partner grundsätzlich Anspruch darauf, dass ihm die Aufnahme des Partners durch den Vermieter gestattet ist. Dies gilt allerdings nur soweit, wie der Mieter keine Gründe in seiner person mit sich trägt, die dem Vermieter die Aufnahme in die Mietwohnung unzumutbar machen ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/552.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 552 BGB: Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters">§ 552 Abs. 1 BGB/a> ). Eine Aufnahme in die Wohnung, also sprich einer Gebrauchsüberlassung an den Partner sollten sie der Mieterin auch sofort widersprechen und zwar schon , wenn sie die Kündigung gegen den Mieter aussprechen. Dies wird unterm Strich zu zwei Verhaltensalternativen bei der Frau führen: Entweder ist sie heilfroh den Partner loszuwerden und das Mietverhältnis mit ihnen sozialadäquat fortzusetzen oder sie wird ihrem Mann beistehen und mit ihm ziehen.   Sie sollten den Mieter zwingend wegen Sachbeschädigung anzeigen, schon allein weil die Abmahnung Anfang des Jahres augenscheinlich ihren Zweck- nämlich permanent für Ruhe zu Sorgen- offensichtlich verfehlte. Eine Anzeige bei der Polizei wird hier dafür sorgen, dass dem Mieter sein Verhalten bewusst gemacht wird.   Fazit: Sie sollten also den Mieter ( nicht die Frau) außerordentlich kündigen. Die Kündigung muss zeitnah erfolgen und begründet ( Unzumutbarkeit wg Sachbeschädigung, wiederholte Abmahnung, Angst der anderen Parteien, Nachhaltige Störung des Hausfriedens) sein. Zudem sollten sie den Mieter anzeigen und den Schaden an der Tür ersetzt verlangen.   Sollte der Mieter nach der außerordentlichen Kündigung nicht ausziehen, müssen sie gestützt auf ihre Kündigung (diese muss also wirklich sorgsam erfolgen: zeitnah und gut begründet!!!) Räumungsklage erheben.     Gern stehe ich ihnen im Rahmen eines Mandates in dieser Sache zur Seite.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 303