Frage: Hallo,  ich habe eine Scheune erworben, in der auch mehrere Garagen untergebracht sind, um ein 8-Familienwohnhaus zu bauen.  Am 14.10.2013 will ich die Scheune abbrechen, da dies ab 16.10.2013 nicht mehr möglich sein wird, da 2 Fledermäuse dort gesichtet wurden und diese dort dann eventuell überwintern.  Eine der Garagen wurde belagert durch einen Nachbar, der behauptet, er hätte einen mündlichen Mietvertrag über die Garage. Über den Anwalt ließ er dies jetzt verkünden. Es sei abgesprochen, dass er kein Mietzins bezahlen muss und dafür die Scheune außen instand hält. - Instandhaltungsarbeiten sind allerdings keine erkennbar.  Der Veräußerer der Scheune versichert nicht nur im notariellen Kaufvertrag, sondern auch persönlich, dass kein Mietverhältnis besteht und solche Absprachen nicht bestehen. Wahrscheinlich hat der mittlerweile verstorbene Vater dem Nachbar erlaubt, dass dieser Nachbar eine Garage benutzen kann. Anmerkung: er hätte einen persönlichen Vorteil, wenn der Abbruch verhindert werden würde.   Alle anderen haben die Scheune geräumt, bis auf den besagten Nachbarn, der jetzt sogar noch einen Oldtimer hinein stellte, um so den Abbruch zu verhindern versucht.  Meine Frage: kann ich am Montag, den 14.10.2013 abbrechen, obwohl die eine Garage in der Scheune noch durch den besagten Nachbarn belagert ist. Wir könnten die Dinge in der Garage auch ausräumen.  Wenn ich nicht abbrechen kann, geht ein Zuschuss für den Abbruch in Höhe von 20.500 Euro verloren.  Der Nachbar wurde mehrmals zur Räumung aufgefordert, auch über den Anwalt. Ebenfalls wurde mitgeteilt, dass am 4.10.2013 abgebrochen wird.  Gruß D.B.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   So wie Sie es schildern hatte der Nachbar wohl schon seit längerem rechtmäßigen Besitz an der Garage, da die Garage ihm zur Nutzung durch den Vater des Veräußerers überlassen wurde. Ob und welches Rechtsverhältnis dieser Nutzung zugrunde liegt ist erst einmal unerheblich.  Jedenfalls ist der Nachbar derzeit rechtmäßiger Besitzer der Garage.  Deshalb gilt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/858.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 858 BGB: Verbotene Eigenmacht">§ 858 BGB/a> :  '§ 858 Verbotene Eigenmacht  (1) Wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht oder ihn im Besitz stört, handelt, sofern nicht das Gesetz die Entziehung oder die Störung gestattet, widerrechtlich (verbotene Eigenmacht).  (2) Der durch verbotene Eigenmacht erlangte Besitz ist fehlerhaft. Die Fehlerhaftigkeit muss der Nachfolger im Besitz gegen sich gelten lassen, wenn er Erbe des Besitzers ist oder die Fehlerhaftigkeit des Besitzes seines Vorgängers bei dem Erwerb kennt.'  Der geräumte Besitzer hat die Rechte aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/859.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 859 BGB: Selbsthilfe des Besitzers">§ 859 BGB/a> :  '§ 859 Selbsthilfe des Besitzers  (1) Der Besitzer darf sich verbotener Eigenmacht mit Gewalt erwehren. (2) Wird eine bewegliche Sache dem Besitzer mittels verbotener Eigenmacht weggenommen, so darf er sie dem auf frischer Tat betroffenen oder verfolgten Täter mit Gewalt wieder abnehmen. (3) Wird dem Besitzer eines Grundstücks der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen, so darf er sofort nach der Entziehung sich des Besitzes durch Entsetzung des Täters wieder bemächtigen. (4) Die gleichen Rechte stehen dem Besitzer gegen denjenigen zu, welcher nach § 858 Abs. 2 die Fehlerhaftigkeit des Besitzes gegen sich gelten lassen muss.'  Der rechtmäßige Besitzer ist also alleine wegen seines Besitzes geschützt, auch wenn sich später in einem Gerichtsverfahren herausstellen sollte, dass gar kein Recht zum Besitz bestand (z.B. weil ein Mietvertrag doch wirksam gekündigt wurde oder gar keiner Bestand).  Zugleich stellt eine Räumung ohne Einverständnis des Besitzers eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/229.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 229 BGB: Selbsthilfe">§ 229 BGB/a>  dar für die nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/231.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 231 BGB: Irrtümliche Selbsthilfe">§ 231 BGB/a>  sogar ohne Verschulden SchadensS. zu leisten ist (sofern ein Schaden eingetreten ist).  Daneben kann bei Eindringen in die Garage auch eine Strafbarkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 StGB: Hausfriedensbruch">§ 123 StGB/a>  wegen Hausfriedensbruch vorliegen.   ['Meine Frage: kann ich am Montag, den 14.10.2013 abbrechen, obwohl die eine Garage in der Scheune noch durch den besagten Nachbarn belagert ist. Wir könnten die Dinge in der Garage auch ausräumen.']  Aus dem oben Gesagten folgt, dass Sie schon die Garage räumen und die Scheune abbrechen *können*, Sie *dürfen* es allerdings ohne gerichtlichen Räumungstitel und Mithilfe eines Gerichtsvollziehers nicht bzw. es drohen dann die oben geschilderten Sanktionen.  Eine ganz andere Frage ist, ob das Rechtsverhältnis, das der Nutzung zugrunde liegt (Miete, Leihe, was-auch-immer) besteht.  Für das - behauptete - Mietverhältnis ist der Nachbar beweispflichtig. Er muss insbesondere beweisen, dass als Miete die Erbringung von Dienstleistungen (Instandhaltung) vereinbart war. Wenn Sie das bestreiten und man der Scheune auch keine Instandhaltung ansieht, bleibt er womöglich beweisfällig.  Dann beruht ein Nutzungsrecht des Nachbarn womöglich auf einer Leihe (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/598.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 598 BGB: Vertragstypische Pflichten bei der Leihe">§ 598 BGB/a> ), also einer unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/604.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 604 BGB: Rückgabepflicht">§ 604 Abs. 3 BGB/a>  bestimmt:  '(3) Ist die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck zu entnehmen, so kann der Verleiher die Sache jederzeit zurückfordern.'  Sie schreiben, dass der Nachbar zur Räumung aufgefordert wurde. Hiern kann also eine Kündigung (wenn Miete) oder Rückforderung bei Leihe gesehen werden. Kündigungsfrist bei Miete richtet sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/580a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 580a BGB: Kündigungsfristen">§ 580a BGB/a>  und ist nach den Umständen wohl drei Monate.  Ferner ist zu beachten, dass der Nachbar sich schadensersatzpflichtig macht, sofern seine Weigerung, dem Räumungsverlangen nachzukommen nicht rechtens ist.  Das sind natürlich leider alles Rechte, die Sie erst im Nachgang und womöglich langwierig durchsetzen müssen. Es kann aber nichts Schaden, dem Nachbarn die finanziellen Konsequenzen klar vor Augen zu führen.  Nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Michael Hilpüsch, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 123