Frage: Im notariellen Kaufvertrag meines Grundstücks in Österreich (Tirol; Berglage) ist ein Wasserbezugsrecht von einer  Quelle des Verkäufers enthalten. Aufgrund von Verunreinigungen muss wohl eine neue Quellfassung errichtet werden. Der Verkäufer fordert nun, den bestehenden Vertrag aufzulösen und durch einen, ihm genehmen, Vertrag zu ersetzen. Andernfalls sperrt er zum Jahresende die Wasserversorgung, was mir als eine Art Erpressung erscheint.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  auf Basis der zur Verfügung gestellten Informationen möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten. Eine Erpressung durch den Verkäufer nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/144.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 144 StGB: (weggefallen)">§ 144 StGB/a>  AT ist nicht gegeben.   Zwar liegt eine Drohung vor. Drohung ist das Inaussichtstellen eines Übels, auf das der Verkäufer sich Einfluss zu haben, zuschreibt. Dies ist auch gegeben. Denn sofern sie dem neuen Vertrag nicht zustimmen, möchte der Verkäufer Ihnen im wahrsten Sinne des Wortes „den Hahn zu drehen'. Die in Aussichtsstellung der Einstellung des Wasserbezuges, ist jedoch nicht gefährlich im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/144.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 144 StGB: (weggefallen)">§ 144 StGB/a>  AT.  Gemäß § 74 Abs. 1 Nr. 5 ist eine gefährliche Drohung, eine Drohung mit einer Verletzung an Körper, Freiheit, Ehre, Vermögen oder des höchstpersönlichen Lebensbereiches durch Zugänglichmachen, Bekannt geben oder Veröffentlichen von Tatsachen oder Bildaufnahmen, die geeignet ist, dem Bedrohten mit Rücksicht auf die Verhältnisse und seine persönliche Beschaffenheit oder die Wichtigkeit des angedrohten Übels begründete Besorgnisse einzuflößen, ohne Unterschied, ob das angedrohte Übel gegen den Bedrohten selbst, gegen dessen Angehörige oder gegen andere unter seinen Schutz gestellte oder ihm persönlich nahestehende Personen gerichtet ist.  Eine begründete Besorgnis Ihrerseits kann mangels weiterer Angaben von Ihnen über Ihre Verhältnisse und persönliche Beschaffenheit, die in der Fragestellung nicht geschildert wurde (derzeit) nicht festgestellt werden.   Insofern fehlt es schon an den tatbestandlichen Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/144.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 144 StGB: (weggefallen)">§ 144 StGB/a>  AT.  Zivilrechtlich handelt es sich bei dem vereinbarten Wasserbezugsrecht um eine Reallast. Die Reallasten, sind neben den Servituten und Hypotheken dingliche Lasten von Liegenschaften. Zum Verständnis, was genau eine Reallast ist, kann der Wortlaut von § 1105 des deutschen BGB zurate gezogen werden.   § 1105 des deutschen BGB - gesetzlicher Inhalt der Reallast (1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (Reallast). Als Inhalt der Reallast kann auch vereinbart werden, dass die zu entrichtenden Leistungen sich ohne Weiteres an veränderte Verhältnisse anpassen, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Grundstücks bestimmt werden können. (2) Die Reallast kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.  Soll heißen. Soweit das (unentgeltliche) Wasserbezugsrecht nicht nur im notariellen Kaufvertrag des Grundstücks, sondern auch im Grundbuch eingetragen ist, wonach Ihre Beschreibung klingt, sonst würde der Verkäufer nicht versuchen, mit Ihnen einen neuen Vertrag abzuschließen, muss der Verkäufer Ihnen unabhängig von den (für Ihn) damit verbunden Problemen wie der Neuerrichtung einer Quellfassung weiterhin (wiederkehrende Leistungen – das müssen Sie anhand des Grundbuchauszuges und der konkreten Ausgestaltung des Rechts in Erfahrung bringen, um diesen Fall von dem Fall einer Dienstbarkeit abgrenzen zu können) Wasser zur Verfügung stellen, vgl. das Revisionsurteil des OGH, Az.: 1Ob201/98k, vom 29.09.1998, https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_19980929_OGH0002_0010OB00201_98K0000_000 . Tiefergehende Ausführungen können an dieser Stelle mangels genauerer Sachverhaltsangaben Ihrerseits nicht erfolgen.   Handlungsanweisung: Weisen Sie daher den Verkäufer auf Ihr Recht hin und fordern Sie eine Bestätigung ein, Sie auch weiterhin (über das Jahresende hinaus) entsprechend der Reallast mit Wasser zu versorgen. Sofern diese Ihnen nicht innerhalb eines angemessen Zeitraums zugeht und Sie (noch) mit Wasser versorgt sind, müssten Sie auf Feststellung klagen. In diesem Fall sollten Sie einen Rechtsanwaltskollegen vor Ort zur weiteren Beratung und Vertretung vor Gericht zurate ziehen.   Weitergehende Schritte: Sofern der Verkäufer Ihnen „den Hahn zugedreht' hat, müssen Sie sodann auf Leistung aus der Reallast und soweit Ihnen dadurch Schäden entstehen, SchadenerS. klagen. Sofern dieser Fall eintritt, sollte ein Rechtsanwaltskollege vor Ort Ihre Vertretung übernehmen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen   Schulz Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 144