Frage: Guten Tag, darf ich als Vermieter in der Wohnung einer ehemaligen Mieterin Umbaumaßnahmen vornehmen.Die Mieterin hat mir bei der Wohnungsübergabe (ohne Übergabeprotokoll)nur 2 Schlüssel (Haustür+Wohnung)ausgehändigt mit der Bemerkung sie müsse die anderen 2 erst suchen,das ist jetzt 1 Woche her und nichts tut sich. Begehe ich hier nicht Hausfriedensbruch wenn ich jetzt einfach die Schlösser austausche und die Umbaumaßnahmen beginne. Außerdem hat die ehemalige Mieterin noch Kleinteile Möbel in der Wohnung und im Keller     ( Müllsäcke) die sie von mir entsorgen läßt und ich diese Kosten gefälligst mit der Kaution verrechnen soll. Alles in allem bin ich unsicher ob ich oder die Mieterin das Hausrecht hat,nachdem 2 Schlüssel(Haustür+Wohnung)noch fehlen. 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  entsprechend Ihrer Informationen darf ich Ihre Frage wie folgt beantworten.  Der Mietvertrag wurde zum 29.07.2011 (d.h. wohl zum 31.07.2011) beendet und die Mieterin hat laut Ihren Ausführungen dieser Kündigung auch nicht widersprochen.  Trotz der fehlenden zwei Schlüssel hat sie auch ihre Rückgabepflicht aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs.  1 BGB/a>  erfüllt. Zwar sind bei Räumen grundsätzlich alle Schlüssel abzugeben (Hamm a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%2003,%2026" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 26.06.2002 - 30 U 29/02: Anforderungen an die Erfüllung der Rückgabepflicht durch den...">NZM 03, 26/a> ), jedoch gibt es hierzu folgende Ausnahme. Ausnahmsweise kann nämlich sogar die Herausgabe nur eines Schlüssels genügen, wenn gleichzeitig erkennbar der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe hervortritt und Ihnen als Vermieterin der ungestörte Gebrauch ermöglicht wird (OLG Köln, Urteil vom 27.01.2006, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20U%206/05" target="_blank" class="djo_link" title="1 U 6/05 (4 zugeordnete Entscheidungen)">1 U 6/05/a> ; vgl. OLG Düsseldorf a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=MDR%201987,%20499" target="_blank" class="djo_link" title="MDR 1987, 499 (3 zugeordnete Entscheidungen)">MDR 1987, 499/a> ; Hanseatische Oberlandesgericht ZMR 1995, 18 f; OLG Brandenburg a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202000,%20463" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Brandenburg, 24.03.1999 - 3 U 216/98">NZM 2000, 463/a> f).  Da Sie sich offensichtlich geeinigt haben, die restlichen Möbel und Gegenstände zu entsorgen und mit der Kaution zu verrechnen und Sie die „wichtigen' Schlüssel für Hauseingang und Wohnung überreicht bekommen haben, ist davon auszugehen, dass die Mieterin ihren Besitz an der Wohnung aufgegeben hat.  Daher liegt auch das Tatbestandsmerkmal der „Wohnung eines anderen' nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 StGB: Hausfriedensbruch">§ 123 Abs. 1 StGB/a>  (Hausfriedensbruch) nicht vor, da die Wohnung gekündigt und an Sie übergeben wurde.  Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben. Bei Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.  Mit besten Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 123