Frage: Guten Tag,  Mein Mieter, 88, hat fristgerecht zum 31.12.2020 gekündigt, nachdem er in ein Pflegeheim verlegt worden ist. Ich habe die Kündigung akzeptiert. Anfang November wurde die Wohnung geräumt und ist jetzt leer.  Die Miete Oktober wurde noch gezahlt; aber November steht aus; und auch im Dezember ist keine Mietzahlung mehr zu erwarten - nach Auskunft des Sohnes ist mein Mieter nicht mehr zahlungsfähig, weil die Pflege alle Reserven aufbraucht.  Jetzt ist die Situation so, dass der Mieter das Heim gewechselt hat, und auch der Sohn nicht mehr greifbar ist - bzw. sich nicht mehr bei mir zurückmeldet, wegen der formalen Rückgabe der Wohnung.  Die Zeit wird knapp, und ich bekomme keinen Kontakt mehr, um die Rückgabe der Wohnung zu organisieren. Ich weiß, dass meine Übernahme der Wohnung zum 1.1.2021, also nach dem Ende des Mietvertrages, eine 'verbotene Eigenmacht' wäre und das die Folge eine Schadenersatzklage sein kann. Dazu brauche ich keine weitere Auskunft.  Hier setzt meine Frage an: welcher Schaden wäre da überhaupt denkbar und einklagbar? - die Wohnung ist seit Anfang November komplett leer - der Senior ist in einer Pflegeeinrichtung untergebracht - der Mietvertrag wurde zum 31.12. durch den Mieter gekündigt  Ich sehe eigentlich gar keine Grundlage für eine Schadenersatzklage, mangels Schaden.   Vielen Dank, 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  Richtig ist, dass der Mieter die Wohnung unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel an Sie herausgeben muss. Sofern er die Wohnung nicht fristgerecht, also zum 31.12.2020, räumt, müssen Sie grundsätzlich Räumungsklage erheben. Da Sie nun vorhaben, die Wohnung zu betreten, stellt Ihr Verhalten nicht nur verbotene Eigenmacht, sondern sogar einen Hausfriedensbruch im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 StGB: Hausfriedensbruch">§ 123 StGB/a>  dar.  Wenn man das Verhalten des Mieters allerdings als Räumung durch schlüssiges Verhalten ansehen könnte, dürften Sie die Wohnung in Besitz nehmen. Eine abschließende Beurteilung ist erst in Kenntnis aller Details möglich, weshalb Sie insofern das Risiko tragen und ggf. tatsächlich schadenersatzpflichtig sein können. Sie sollten die Wohnung daher nur mit Zeugen betreten und die vorgefundenen Räume am besten filmen, um Behauptungen, dass sich noch Wertgegenstände in der Wohnung befunden haben, zurückweisen zu können. Etwaigen Schadenersatzforderungen können Sie die offenen Mieten entgegenhalten.  Ich rate Ihnen, nochmals zu versuchen, Kontakt mit dem Mieter aufzunehmen (etwa über eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt) und sich schriftlich bestätigen zu lassen, dass Sie die Wohnung betreten dürfen und die Übergabe als erfolgt gilt.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 123