Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  Ich habe Ende Dezember eine Eigentumswohnung erworben. Verkäufer war der Insolvenzverwalter der Besitzerin. Übergang Nutzen und Lasten zum 01.02.2006.  Laut Verkäufer besteht kein gültiger Mietvertrag. Die Wohnung ist allerdings offensichtlich bewohnt. Über die Gegensprechanlage meldet sich auch ein Herr, der sich mir gegenüber als Mieter ausgibt.  Ich habe nun versucht, diesem Herrn ein Schreiben (Einschreiben/Rückschein) zukommen zu lassen, in dem ich ihn über die neuen Eigentumsverhältnisse informiere. Dieses Schreiben kam mit dem Vermerk 'unbekannt' zurück.  Ich möchte die Wohnung gerne selbst nutzen, da ich beruflich nach Berlin umziehen muss.  Welche Schritte sind nötig, um eine Kündigung formal korrekt durchzuführen, wenn der Mieter nicht bekannt ist, bzw. eine Zustellung per Post nicht möglich.  Weiter möchte ich gerne einen Anwalt mit der Durchführung beauftragen.  Viele Grüße,           

Antwort: Sehr geehrte Fragenstellerin, Sehr geehrter Fragensteller,  ich möchte Ihre Frage anhand des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten:  Eine Eigenbedarfskündigung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr.2 BGB/a> ) müssen Sie nur dann anstrengen, wenn es sich bei dem Bewohner Ihrer Wohnung um einen Mieter im Rechtssinne handelt. Damit der Bewohner als Mieter anzusehen ist, müßte er mit dem ehemaligen Eigentümer einen Mietvertrag abgeschlossen haben. Wenn dies der Fall ist, kann Ihnen entweder der Insolvenzverwalter oder die 'ehemalige Besitzerin' den Namen mitteilen. Wie ich dem Sachverhalt entnehme, haben Sie Kontakt mit dem Insolvenzverwalter bezüglich der Identitätsklärung aufgenommen. Der Insolvenzverwalter hat Ihnen mitgeteilt hat, dass kein Mietvertrag vorliegt. Wie Sie richtig erkannt haben, würde ein in der Vergangenheit wirksam geschlossener Mietvertrag auch Ihnen gegenüber gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  fortbestehen. Sicherheitshalber sollten Sie den Insolvenzverwalter auffordern, Ihnen schriftlich zu bestätigen, dass kein Mietvertrag abgeschlossen wurde.  Wenn der Bewohner Ihrer Wohnung kein Mietverhältnis begründet hat, brauchen Sie nicht den Weg über die Eigenbedarfskündigung zu gehen.  Wenn es sich bei dem Bewohner nicht um einen Mieter handelt, ist er unrechtmäßiger Besitzer. Gegen diesen können Sie dann gerichtlich im Wege der Räumungsklage und der einstweiligen Verfügung vorgehen. Ob die Räumungsklage und die einstweilige Verfügung gegen Unbekannt angestrengt werden können, hat die Rechtsprechung in der Vergangenheit unterschiedlich beantwortet. Nach Ansicht des OLG Köln (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201982,%201888" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 1982, 1888 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 1982, 1888/a> ) kann ohne ausreichende Parteibezeichnung kein Räumungstitel ergehen. (ebenso MKZPO/Heßler § 750 Rdnr.51; MKZPO/Schilken § 885 Rdn.13; Jauernig § 26 Abs. 2 3: PolizeieinS. erforderlich). Nach der Gegenmeinung ist ausnahmsweise ein Titel 'gegen Unbekannt' zuzulassen, aus dem gegen die im Zeitpunkt der Vollstreckung anwesenden Hausbesetzer vorgegangen werden kann (LG  Kassel DGVZ 1990, 141; BSt Rdn.39.10; Geißler DGVZ 1987, 64 m.w.Nachw.).  Um kein rechtliches Risiko einzugehen, sollten Sie zuvor die Identität des Bewohners feststellen lassen.  Hierzu können Sie die Hilfe der Polizei in Anspruch nehmen. Wenn der Bewohner Ihrer Wohnung keinen Mietvertrag besitzt, begeht er durch das Bewohnen Ihrer Wohnung Hausfriedensbruch gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 StGB: Hausfriedensbruch">§ 123 Abs. 1 StGB/a> . Diese Hausbesetzung müssen Sie nicht dulden. Sie können gegen den Hausbesetzer Strafanzeige gegen Unbekannt erstatten.   Wenn Sie Strafanzeige erstattet haben, können sie die Polizei auffordern, die Identität des Hausbesetzers festzustellen. Die Berliner Polizei ist zur Festellung der Identität einer Person gemäß § 21 ASOG (Berliner Polizeigesetz) berechtigt.  Wenn Sie so die Identität des Bewohners festgesetllt haben, könnten Sie weiter gerichtlich gegen diesen vorgehen. Es kann aber auch sein, dass Sie diese Schritte nur androhen müssen, damit der Bewohner Ihrer Wohnung erkennt, dass es Ihnen ernst ist und er freiwillig die Wohnung räumt.   Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben! Falls gewünscht, bin ich gern bereit, die Vertretung Ihrer Interessen zu übernehmen.    Mit freundlichen Grüßen  Antje Krenkel Rechtsanwältin    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 123