Frage: In meiner Garage lagert ein Teil der Hobby-Handwerkersachen meines mit im Haus wohnenden Vermieters, die ich ihm unentgeltlich erlaubt habe, darin zu lagern. Deshalb besitzt jeder von uns einen Schlüssel. Seinen Schlüssel hatte er wohl kurzfristig am 31. Januar 2007 verlegt. Nachdem ich tief und fest schlafe und ich nach zwei Mal an der Haustür klingeln im Abstand einer halben Stunde morgens um halbacht und um 8 nicht aufgemacht habe, hat er oben an meiner Wohnungseingangstüre geklingelt und bis ich aus dem Bett aufgestanden war, um zur Wohnungstüre zu gehen und die Hand an die Klinke der Schlafzimmertür gelegt hatte, ging diese auf und mein Vermieter sagte: Ich dachte, ich muß Sie jetzt mal wecken. Ich hab schon ein paar Mal geklingelt und auf dem Handy angerufen (habe ich nachts immer aus). Kann ich Ihren Garagenschlüssel haben, ich finde meinen nicht und ich will die Wohnung unten streichen. Ich war so geschockt, dass ich nichts sagen konnte und ihm die Garagenschlüssel in die Hand drückte. Es war 8.20 Uhr auf meinem Wecker!  Nachmittags habe ich ihm dann klar und deutlich gesagt, dass ich immer noch geschockt bin und das nie wieder erleben will, dass er einfach ungefragt in meine Wohnung geht. Daraufhin war er schwer beleidigt. Heute gehe ich auf meinen Balkon, nachdem ich schon die gesamte Woche, das Gefühl hatte, dass irgendwas in meiner Wohnung ungewöhnlich ist, weil Dinge, die zur Zierde herumstehen, verschoben waren und sehe, dass jemand meine umgefallene Topfpflanze aufgerichtet und mit meinem Schirmständer in die Mitte des Balkons gerückt hat. Ich wohne im ersten Stock! Es gibt keinen separaten Zugang, außer durch meine Wohnung. Abgesehen davon, dass ich mich nun mit dem Gedanken trage auszuziehen, habe ich das Recht die Miete zu kürzen? Und wenn ja, um wieviel Prozent? Oder etwas anderes zu unternehmen? Ich glaube anders wird er es nicht verstehen, dass er meine Wohnung nicht betreten darf. Ich halte das Verhalten meines Vermieters für untragbar!        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen gern wie folgt beantworten möchte.  Selbstverständlich darf Ihr Vermieter nicht ohne Grund und ohne vorherige Ankündigung Ihre Wohnung gegen Ihren Willen betreten. Da es in Ihrem Fall offensichtlich allein darum ging, von Ihnen einen Schlüssel zu leihen, stand ihm mangels anderer Anhaltspunkte kein Betretungsrecht zu.   Das Eindringen in Ihre Wohnung erfüllt grundsätzlich den Straftatbestand eines Hausfriedensbruchs gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 StGB: Hausfriedensbruch">§ 123 Abs. 1 1 Alt. 1 StGB/a> . Sie als Mieterin haben gegenüber Ihrem Vermieter in jedem Fall das stärkere Hausrecht, so dass der Vermieter in Ihre Wohnung zumindest nicht aufgrund eines solchen Anlasses eigenmächtig eindringen darf. Eine solche Tat wird nur auf Antrag des Geschädigten (also Ihnen) verfolgt.   Zwar stellt das Verhalten Ihres Vermieters eine erhebliche Vertragsverletzung dar, eine Mietminderung kommt vorliegend indes nicht in Betracht. Die Minderung der Miete setzt einen Fehler der Mietsache an sich voraus, d.h. einen Zustand, dem grundsätzlich auch abgeholfen werden kann. Das Verhalten ist unrechtmäßig, schränkt aber, da es sich um keinen Mangel des Mietobjektes handelt, nicht die Gebrauchstauglichkeit ein, so dass eine Minderung hier ausscheidet.  Ich empfehle Ihnen, Ihren Vermieter darauf hinzuweisen, dass er nur in besonderen Ausnahmefällen ein Betretungsrecht hat und dies dann auch nur nach vorheriger Ankündigung. Teilen Sie ihm mit, dass sein Verhalten von strafrechtlicher Relevanz ist. Sie können aufgrund des Eindringens einen Strafantrag stellen bzw. für zukünftiges widerrechtliches Eindringen ihm die Stellung von Strafanträgen in Aussicht stellen.  Des Weiteren möchte ich auf Folgendes hinweisen: Wenn Sie die Garage ebenfalls gemietet haben (wovon ich nach Ihren Angaben ausgehe) und Ihrem Vermieter die Lagerung von dessen Werkzeug dort erlaubt haben, so können Sie diese Erlaubnis für die Zukunft selbstverständlich zurücknehmen (ggf. unter Setzung einer kurzen Räumungsfrist).     Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.   Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe zunächst  mit freundlichen Grüßen  Tobias Kraft Rechtsanwalt  www.jeromin-kraft.de      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 123