Frage: Wir haben 2005 an eine GmbH Gewerberäume vermietet. Seit August 2008 ist die GmbH von Amts wegen gelöscht worden. Der ehemalige Geschäftsführer teilte uns mit, er wäre seit 8-2008 nicht mehr zuständig. Weitere Gesellschafter oder Geschäftsführer sind nicht greifbar, da sie nach Dubai verschwunden sind. Da wir seit einem Jahr keine Miete bekommen haben, wollen wir die Gewerberäume zurückhaben. Problem ist, daß die Räume noch voll möbliert sind, sogar die Akten und Computer sind noch vorhanden, es gibt aber wie gesagt keinen Ansprechpartner.  Nach unserem Wissen müssten wir die Nachlaßliquidation beim Amtsgericht beantragen, die GmbH wiederbeleben und dann die GmbH auf Räumung verklagen. Viel Arbeit, gutes Geld wird verbrannt.  Was passiert, wenn wir die Räume öffnen lassen, die Akten und Computer einlagern und die Möbel per Vermieterpfandrecht in Besitz nehmen ? Welche Konsequenzen könnten uns drohen?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Grundsätzlich ist es so, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räume nicht eigenmächtig in Besitz nehmen darf. Dies würde, wie Sie richtig sagen, verbotene Eigenmacht darstellen. Der Vermieter muss daher grundsätzlich einen vollstreckbaren Titel auf Herausgabe der Räume haben. Mit Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher darf dann auch das Vermieterpfandrecht ausgeübt werden.  Dies gilt aber nur dann, wenn der Mieter auch noch Besitz an den Räumen hat (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/858.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 858 BGB: Verbotene Eigenmacht">§ 858 Abs. 1 BGB/a> : »Wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht...«). Die aufgelöste GmbH kann schon mangels Existenz keinen - durch ihre Organe ausgeübten - Besitz mehr an den Räumen haben. Verbotene Eigenmacht zu Lasten der GmbH kann also nicht begangen werden.  Allerdings kann es sein, dass inzwischen ein ehemaliger Geschäftsführer Besitzer der Räume geworden ist, nämlich wenn dieser noch die Schlüssel für die Räume hat (auf ein Recht zum Besitz kommt es hier nicht an!). Der Geschäftsführer hat, solange seine Organstellung noch bestand, den Besitz für die GmbH ausgeübt. Danach ist er selbst Besitzer geworden.  Sie müssten also ggfs. den ehemaligen Geschäftsführer (oder eine andere Person, die im Besitz der Schlüssel ist) als Dritten auf Herausgabe und Räumung des Mietobjekts verklagen. Der Anspruch ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs. 2 BGB/a>  bzw. dem allgemeinen Herausgabeanspruch des Eigentümers gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/985.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 985 BGB: Herausgabeanspruch">§ 985 BGB/a> .  Bei eigenmächtiger Räumung kann ansonsten das Risiko einer Strafbarkeit wegen Hausfriedensbruchs (a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 StGB: Hausfriedensbruch">§ 123 StGB/a> ) bestehen. Die Strafverfolgung setzt allerdings voraus, dass ein Strafantrag gestellt wird. Selbst wenn dies geschieht, dürfte hier - angesichts der geringen Schuld - eine Einstellung des Strafverfahrens nahe liegen. Das Strafbarkeitsrisiko wird also letztlich als gering einzuschätzen sein.   Mit freundlichen Grüßen  Abs. 1000. Juhre Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 123