Frage: Eine deutsche Kapitalgesellschaft wurde im August verkauft. Die Gesellschaft war in einer Immobilie als Mieter gewerblich tätig.  Der Vermieter wurde über den Verkauf informiert, die Abwicklung des Geschäftsbetriebes sollte bis Ende September erfolgen.  Bereits Anfang September jedoch tauschte der Vermieter die Schlösser aus, keiner hatte mehr Zutritt. Der Laden wurde ebenfalls geräumt.  Der Vermieter machte sein Vermieterpfandrecht geltend. Alle Gegenstände wurden entfernt, man kann mit dem Vermieter keinen Kontakt aufnehmen.  Es befanden sich unterschiedliche Gegenstände (von Mobiltelefonen, über Einrichtungsgegenstände bis hin zu PC-Systemen) in der Immobilie. Alle Gegenstände gehören unterschiedlichen Personen bzw. juristischen Personen.  Welchen Anspruch hat der jeweilige Eigentümer der Sache gegen den Vermieter und wie kann er ihn geltend machen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage.  Die jeweiligen Eigentümer können die Sachen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/985.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 985 BGB: Herausgabeanspruch">§985 BGB/a>  herausverlangen, da sie Eigentümer sind und der Vermieter die Sachen in seinem Besitz hat.  Der Vermieter kann auch nicht gemäß §986 einwenden, er habe aufgrund des Vermieterpfandrechts (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562 BGB: Umfang des Vermieterpfandrechts">§ 562 ff. BGB/a> ) ein Recht, die Sachen zu besitzen.   Ein Vermieterpfandrecht dürfte kaum vorliegen, da es an einigen Voraussetzungen fehlt.  1. Das Vermieterpfandrecht besteht nur an Sachen, die im Eigentum des Mieters stehen. An allen anderen Dingen besteht kein Pfandrecht, auch wenn sie sich im Besitz des Mieters befinden sollten.  2. Ein Vermieterpfandrecht kann nur an Sachen bestehen, die von dem Mieter im Rechtssinne „eingebracht„ wurden. Eingebracht sind nur solche Sachen, die sich für eine gewisse Dauer und nicht nur vorübergehend in den Mieträumen befinden (Mobiltelefone dürften wohl kaum eingebracht sein) und von dem Mieter gewollt hineingebracht wurden.  3. Das Pfandrecht sichert nur bestehende Forderungen aus dem Mietverhältnis. Für zukünftige Forderungen (auf Verdacht) kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562 BGB: Umfang des Vermieterpfandrechts">§562 Abs.2 BGB/a> ).  4. Bei dem Vermieterpfandrecht handelt es sich um gesetzliches, so genanntes besitzloses Pfandrecht. Damit kann das Pfandrecht nicht gutgläubig erworben werden (wie bei vertraglichen Pfandrechten a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1207.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1207 BGB: Verpfändung durch Nichtberechtigten">§1207 BGB/a> ; BGH 22.04.1999 - Abs. 1 ZR 37-97). Selbst dann, wenn der Vermieter gutgläubig dachte, es seien Sachen des Mieters, erwirbt er kein Pfandrecht.  Da der Vermieter die Sachen unrechtmäßig besitzt können sie herausgefordert werden. Sofern der Vermieter weiter kontaktscheu bleibt, sollten Sie die Ansprüche durch einen Anwalt geltend machen oder Klage auf Herausgabe erheben.   Ich empfehle nicht allzu viel Zeit verstreichen zu lassen, bevor der Vermieter irrigerweise annimmt, sämtliche Sachen bei Ebay versteigern zu können. In diesem Fall bliebe den Eigentümer nur der Schadensersatz.  Im Übrigen dürfte der Vermieter sein (angebliches) Pfandrecht auch unrechtmäßig ausgeübt haben.  Vermieterpfandrecht bedeutet nicht, dass der Vermieter zur willkürlichen Wegnahme von fremden Sachen berechtigt ist.  Vermieterpfandrecht bedeutet, dass die gepfändeten Sachen in der Regel zunächst in den Räume verbleiben, aber gepfändet sind. Der Vermieter hat einen Anspruch auf Herausgabe und Verwertung (§§a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1257.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1257 BGB: Gesetzliches Pfandrecht">1257/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1228.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1228 BGB: Befriedigung durch Pfandverkauf">1228 BGB/a> ).  Was der Vermieter darf, ist zu verhindern, dass die Sachen aus den Mieträumen entfernt werden oder sie in Besitz nehmen, wenn ein Auszug des Mieters unmittelbar bevorsteht und deshalb zu befürchten ist, dass die Sachen fortgeschafft werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562b BGB: Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch">§562b BGB/a> ).  Übrigens: Je nachdem wie klar dem Vermieter sein musste, dass an einigen Sachen kein Pfandrecht bestehen kann, könnte auch eine strafbare Unterschlagung (a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/246.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 246 StGB: Unterschlagung">§246 Abs. 1 StGB/a> ) vorliegen.  Abschließend: Ein Vermieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, die Herausgabe der Mietsache selbst in die Hand zu nehmen, indem er zum Beispiel die Schlösser austauscht. Er wird sich vermutlich schadensersatzpflichtig gemacht haben.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick geben und meine Antwort hat Ihnen weiter geholfen. Noch Fragen? Dann nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion.   Wenn ich Sie in der Sache tätig werden soll, rufen Sie mich gerne an. Sie können mir auch eine Email z.B. mit einer Rückrufbitte schicken. Ich melde mich dann bei Ihnen.  Bitte bedenken Sie, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Zu einer umfassenden Beratung gehört, gemeinsam alle relevanten Informationen zu erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen gegeben werden. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Tatsachen bei Ihrer Schilderung kann sich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben.     Mit freundlichen Grüßen  Sebastian Belgardt Rechtsanwalt   Kanzleianschrift: Großholthauser Str. 124 44227 Dortmund  Kontaktmöglichkeiten:  Telefon: 0231. 580 94 95 Fax: 0231. 580 94 96 Email: info@ra-belgardt.de  **********************************      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 246