Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir haben den 23.Okt ein Haus gekauft. Endlich hat der Verkäufer am 24.Nov die Immobilie geräumt und wir haben die Räumung überpruft/bestätigt.  den 24.Nov haben wir dann die Kaufpreis vollständig auf das zwei Bankkontos gezahlt, wie es im Schreiben vom Notar für die Fälligkeit der Zahlung angeordnet wurde.    Freitag hat die Bank uns gesagt, dass die  zwei Beträge erfolgreich bezahlt wurden.   Also Zahlungseingang erfolgte am Freitag den 27.November.  Den 28.November sagte der Verkäufer die Übergabe ab, weil sein Darlehn nicht noch gelöscht wurde.  Seine Bank hat bis jetzt die Löschung noch nicht durchgeführt und folglich verzögert der Verkaufer die Übergabe. Er sagt, dass der Zahlungseingang nicht erfolgte, da er seines Darlehnskonto kontrolliert und nicht das Konto auf dem Schreiben  vom Notar... (das Konto gehört zur Bank nicht zum Verkäufer ...Zug um Zug)  Unsere Fragen:  1) da der Zahlungseingang vom Bank bestätigt wurde und wir die Eingragungsbekanntmachung (mit Auflassungsvormerkung) bekommen haben, können wir mit einem Bohrer das Schloss tauschen, und die Übergabe ohne die Zustimmung der Verkäufer durchführen? Ist das Strafbar?  2) laut Vertrag haben wir ab heute Anspruch an Nutzungsentgelt.  Wegen die Verzögerung der Übergabe, können wir ab Sofort das Nutzungsentgelt verlangen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   1) Da der Zahlungseingang vom Bank bestätigt wurde und wir die Eingragungsbekanntmachung (mit Auflassungsvormerkung) bekommen haben, können wir mit einem Bohrer das Schloss tauschen, und die Übergabe ohne die Zustimmung der Verkäufer durchführen? Ist das Strafbar?  Soweit ich Sie richtig verstehe ging der geschuldete Kaufpreis auf dem Treuhandkonto ein. Nunmehr muss der Verkäufer noch die Immobilie an Sie übereignen (auflassen). Solange dies noch nicht geschehen ist, ist der Verkäufer noch Eigentümer der Immobilie (sie verfügen lediglich über eine Auflassungsvormerkung).  Faktisch ist der Verkäufer noch Eigentümer. Daher laufen Sie Gefahr, durch Aufborhung des Schlosses Sachbeschädigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/303.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 303 StGB: Sachbeschädigung">§ 303 StGB/a>  und Hausfriedensbruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 StGB: Hausfriedensbruch">§ 123 StGB/a>  zu begehen. Der Verkäufer könnte Sie bzgl. dieser Tatbestände ggf. anzeigen. Weiter könnten Sie sich bzgl. des beschädigten Schlosses schadendsersatzpflichtig machen.  Ich rate Ihnen daher an - zur Vermeidung von Komplikationen - die Auflassung durch den Verkäufer abzuwarten. In diesem Fall sind Sie auf der sicheren Seite.   2) laut Vertrag haben wir ab heute Anspruch an Nutzungsentgelt. Wegen die Verzögerung der Übergabe, können wir ab Sofort das Nutzungsentgelt verlangen?  Ja. Sofern dies vertraglich vereinbart ist, können Sie ab dem heutigen Zeitpunkt - entsprechend der vertraglichen Vereinbarung - Nutzungsentschädigung verlangen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Dr. Traub Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 303, § 123