Frage: Hallo  wir haben mit einer GmbH einen Mietvertrag in einem Business Center. In den AGB ist festgelegt, dass Mieterhöhungen alle 6 Monate möglich sind. Nun wurde uns eine Mieterhöhung um 13% in Rechnung gestellt zeitgleich mit der aktuellen Rechnung.   Ist eine Miterhöhung generell in dieser Höhe möglich ohne Sonderkündigungsrechte des Mietvertrags einzuräumen?  Ist eine Mieterhöhung ohne Vorankündigung möglich und wenn nein gibt es Fristen die eingehalten werden müssen?  Vielen Dank.

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.   Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen zusammenfassend wie folgt beantworten:   Beabsichtigt der Vermieter, die Miete zu erhöhen, so ist zu unterscheiden, ob Wohnraum oder Gewerberaum vermietet worden ist. Bei Wohnraum hat sich der Vermieter an den gesetzlichen Vorgaben der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/557.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 557 BGB: Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz">§§ 557 ff. BGB/a>  auszurichten. Den Vertragsparteien bleibt es unbenommen, eine Vereinbarung über die neue Miete zu treffen, wobei bei der Miethöhe a href="https://dejure.org/gesetze/WiStG/5.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 5 WiStG: Mietpreisüberhöhung">§ 5 WiStG/a>  zu beachten ist aber auch der Mietwuchertatbestand.  Wird eine einvernehmliche Vereinbarung nicht erzielt, so kann eine Mieterhöhung erfolgen aufgrund einer vereinbarten Staffelmiete oder Indexmiete, zu denken ist auch an eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die in der Regel gestützt wird auf den Mietenspiegel aber auch auf Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Vergleichbare Regelungen gibt es für Gewerberaum nicht. Hier müssen die Vertragsparteien bereits im Mietvertrag die Grundlage für eine Mietanpassung schaffen.   Im GegenS. zum Wohnraummietrecht bestehen im Gewerberaum- bzw. Geschäftsraummietrecht für Anpassungen der Miete (Mieterhöhung oder -absenkung) keine gesetzlichen Vorgaben: a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/578.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 578 BGB: Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume">§ 578 BGB/a>  verweist nicht auf die Schutzvorschriften de a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/557.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 557 BGB: Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz">§§ 557 ff BGB/a>  (Regelungen über die Miethöhe). Soweit also keine abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag enthalten sind, können die Vertragsparteien von Gewerbemietverträgen jederzeit eine Mietänderung vereinbaren.  Es kommt insoweit maßgeblich auf den konkreten Inhalt der AGB-Klausel an, den ich bedauerlicherweise für eine genauere Beantwortung der Frage benötige.  Grundsätzlich herrscht im Gewerberaummietrecht der GrundS. der Vertragsfreiheit, wonach die Parteien frei in der Vereinbarung etwaiger Klauseln sind. Die Schutzvorschriften des Wohnungsmietrecht finden kaum oder nur sehr begrenzt Anwendung. Grenzen bilden nur a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 BGB/a>  und a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/291.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 291 StGB: Wucher">§§ 291 StGB/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/WiStG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 WiStG: Preisüberhöhung in einem Beruf oder Gewerbe">4/a>  Wirtschaftsstrafgesetz gegebenenfalls in Verbindung mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 BGB: Gesetzliches Verbot">§ 134 BGB/a> .  Für Mieterhöhungen finden sie indes keine Anwendung, sodass die Parteien betreffend einer Mieterhöhung frei in der Vereinbarung einer entsprechenden Klausel sind. Vereinbart werden kann dass der Vermieter ein einseitiges Erhöhungsrecht eingeräumt wird, wovon er allerdings nur gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/315.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 315 BGB: Bestimmung der Leistung durch eine Partei">§ 315 BGB/a>  nach billigem Ermessen Gebrauch machen kann. Dies scheint mir vorliegend in Ihrem Vertrag der Fall zu sein und ist auch nicht unzulässig (OLG Düsseldorf, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202002,%20593" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 02.05.2002 - 10 U 170/00: Ausübung einer Mietverlängerungsoption unter einer Be...">ZMR 2002, 593/a>  f.).  Insoweit muss sich die Frage gestellt werden, ob der Vermieter sein billiges Ermessen ordnungsgemäß ausgeübt hat. Dies ist jedoch nur schwer bis gar nicht im Rahmen dieser Plattform zu beurteilen und wird auch seitens der Gerichte nur wenig und in sehr engen Grenzen überprüft.  Für einen Ermessenfehlgebrauch finde ich daher keine hinreichenden Nachweise.  Sowohl bei Wohn- wie auch Gewerberaum ist jedoch dafür Sorge zu tragen, dass eine Miete vereinbart wird, die nicht gegen a href="https://dejure.org/gesetze/WiStG/5.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 5 WiStG: Mietpreisüberhöhung">§ 5 WiStG/a>  oder a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 BGB/a>  verstößt.  Insoweit stellt sich die Frage, ob durch die Mieterhöhung von 13 % der Tatbestand des Wuchers im Rahmen der Sittenwidrigkeit erfüllt ist.  Dies ist jedoch bedauerlicherweise nach der generellen Rechtsprechung nicht der Fall. Die Grenzen für Mietwucher liegen bei gewerblicher Miete deutlich höher als bei Wohnungsmieten.  Das Kammergericht in Berlin (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=12%20U%205939/99" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 22.01.2001 - 12 U 5939/99: Vereinbarung eines überhöhten Mietzinses für Gewerberäume">12 U 5939/99/a> ) stellte fest, dass der Preis für Gewerberäume erst dann in sittenwidriger Weise überhöht sei, wenn der (zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses) ortsübliche Mietzins um 100 Prozent überschritten werde. Dann könne erst von Wuchermiete gesprochen werden (KG, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202001,%20614" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 22.01.2001 - 12 U 5939/99: Vereinbarung eines überhöhten Mietzinses für Gewerberäume">ZMR 2001, 614/a> ).  Dies folgt daraus, dass diese Grenze aus der Rechtsprechung zu Kauf- und Kreditverträgen gezogen wurde. Bei Wohnraummieten ist es aus sozialen Gründen anders, hier wird ein auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung bereits angenommen, wenn die (zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses) ortsübliche Vergleichsmiete um etwa 50 Prozent überschritten ist.  Die diesbezügliche Rechtssprechung ist jedoch nicht einheitlich, sodass juristisch noch Streit darüber herrscht, ob im Gewerbemietrecht nicht auch die 50 % Grenze für die Annahme von Wucher anzuwenden ist. Zusätzlich muss aber auch eine verwerfliche Gesinnung oder die Ausnutzung einer schwierigen Lage bzw. der Unerfahrenheit des Mieters festgestellt werden. Die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten ist im Rahmen der Gewerberaummiete insbesondere mit Unternehmern nicht durch das Missverhältnis zwischen vertraglicher Miete und Marktmiete indiziert. Vielmehr muss sie ausdrücklich festgestellt werden (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202004,%20907" target="_blank" class="djo_link" title="NZM 2004, 907 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NZM 2004, 907/a> ; OLG Dresden, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202002,%20261" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Dresden, 06.02.2001 - 23 U 2407/00">ZMR 2002, 261/a> , 262).  Eine Entscheidung des Streits in Ihrem vorliegenden Sachverhalt bedarf es jedoch nicht, da eine Erhöhung um 13 % regelmäßig nicht als Wucher anzusehen ist.  Im Ergebnis lässt sich daher feststellen, dass aufgrund der generellen Vertragsfreiheit im Gewerbemietrecht, die Klausel als zulässig erachtet werden muss. Fristen wie im Wohnungsmietrecht sind nicht erforderlich. Es kommt daher nur auf die Ermessensausübung an und das die Vorschriften des Wirtschaftsstrafgesetz und die Grundsätze zur Sittenwidrigkeit eingehalten werden müssen.  Eine Verletzung derselben, kann ich mit Bedauern leider nicht feststellen.  Sie sollten jedoch nochmals die AGBs studieren und prüfen, ob nicht im Vertrag noch ein Sonderkündigungsrecht vereinbart ist, für den Fall der Mieterhöhung. Üblich ist es jedoch nicht.  Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen, wenngleich Sie vom Ergebnis her nicht zufriedenstellend sein können, geholfen haben, Ihnen einen ersten rechtlichen Überblick in dieser Rechtsangelegenheit gewähren zu können. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 291