Frage: Folgender Sachverhalt,  Mietvertrag wurde fristgerecht gekündigt, Vermieter haben Interessenten gefunden welche schon vorzeitig einziehen wollten, diesem per SMS zugestimmt.  Aufhebungsvertrag sollte am Tag der Übergabe unterschrieben werden!  Nachmieter wollten schon vor Beginn der Mietzeit Sachen unterstellen, nachdem Sie die Wohnung gesehen haben, haben Sie es sich kurzzeitig anders überlegt und Vermieter hat gesagt das Übergabe nicht stattfindet und ich aus dem Vertrag nicht vorzeitig raus komme.  Per SMS wurde von mir das offizielle Kündigungdaten nochmals bestätigt, nun wollen die Nachmieter aber doch wieder früher rein, dass wurde von mir verweigert.  Jetzt bekomme ich eine SMS, dass mein Vermieter ohnen meine Erlaubnis die Nachmieter reingelassen hat und diese bereits Möbel untergestellt haben.  Was kann ich tun, aus Prinzip möchte ich meine fristgemäße Kündigung einhalten! Sind Bestätigungen per SMS rechtskräftig? Hat der Vermieter Hausfriedensbruch begangen?  Wie sollte ich weiter vorgehen?  Vielen Dank!  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  zu Ihrer Frage nehme ich wie folgt Stellung:  1. Verträge können grundsätzlich formlos geschlossen werden; auch z.B. mündlich oder per SMS; so auch Mietaufhebungsverträge. (Ausnahmen gibt es dann, wenn das Gesetz etwas anderes vorschreibt oder die Vertragsparteien sich vorher darauf geeinigt haben, bei bestimmten Geschäften eine bestimmte Form einhalten zu wollen. Beides liegt nach Ihrer Schilderung zu urteilen nicht vor.) 2. Es stellt sich nun die Frage, wie die wechselseitigen Erklärungen auszulegen sind und ob bereits durch den SMS-Verkehr ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen wurde. ME spricht mehr dafür, dass noch kein verbindlicher Auflösungsvertrag druch die SMS geschlossen wurde, da ja nach dem Willen der Parteien erst bei Übergabe ein rechtsverbindlicher Vertrag geschlossen werden sollte. Im Umkehrschluss ist dem SMS-Verkehr diesbezüglich keine Rechtsverbindlichkeit zu entnehmen, sondern eher als ein Kundtun der Bereitsschaft zu verstehen. 3. Im weiteren Verlauf kam keine Einigung zustande, da Sie einem früheren Einzug der Nachmieter dann nicht mehr zugestimmt haben.  In der Folge dürfte das Mietverhältnis bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist bestehen. Sie haben dementsprechend einen Anspruch auf den Gebrauch der Wohnung. 4. Unabhängig von der Frage, ob und wie lange das Mietverhältnis noch fortdauert, ist, dass jedenfalls noch keine Rückgabe der Wohnung an den Vermieter stattgefunden hat. Mangels Rückgabe darf der Vermieter grundsätzlich nicht die Wohnung betreten und auch nicht einer anderen Partei übergeben. Wird die Wohnung von dem Mieter nicht übergeben, muss der Vermieter grundsätzlich Klage auf Räumung erheben und darf nicht die Wohnung selbst räumen.    Damit kommt in der Tat auch ein Hausfriedensbruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 StGB: Hausfriedensbruch">§ 123 StGB/a>  in Betracht.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.   Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder  weggelassen werden.   Mit besten Grüßen Sebastian Belgardt   Kanzleianschrift: Großholthauser Str. 124 44227 Dortmund  Kontaktmöglichkeiten:  Telefon: 0231. 580 94 95 Fax: 0231. 580 94 96 Email: info@ra-belgardt.de www.ra-belgardt.de  **********************************      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 123