Frage: Guten Tag,  ich habe eine Frage bzgl. einens neuen Mietvertrages.  Es soll eine neue Wohnung mit folgenden technischen Daten angemietet werden: - Baujahr des Hauses: 1935 (3 Parteien), freistehend - Größe der Wohnung: 90 qm - Parkett in 3 Zimmern - Balkon nach hinten - Hauptstraße - defekte Schiebetür zwischen Küche und Wohnzimmer - relative alte Badeinrichtung - Nettomiete 695 EUR  Der Vermieter will in dem neuen Mietvertrag die Nettomiete von 630 EUR auf 695 EUR erhöhen und eine Staffelmiete mit folgenden Konditionen vereinbaren: nach 2 Jahren: +35 EUR nach 4 Jahren: +30 EUR nach 6 Jahren: +25 EUR alle weiteren 2 Jahre +25 EUR  Im Mietspiegel der Stadt steht für Objekte mit Baujahr 1960 und gehobener Ausstattung und bester Lage einen qm-Preis von 6,20 EUR.  D.h. der jetzige qm-Preis von ca. 7,70 EUR liegt gut 24,5% über den Mietspiegelangaben. Da es sich um ein neues Mietverhälnis handelt ist das wohl auch ok so, oder? Durch die Vereinbarung der Staffelmiete hätte man nach 2 Jahren eine Mieterhöhung von 5%. Es ist zuerwarten, dass auch der Mietspiegel in der Zeit ein wenig steigt, jedoch zeigen die Daten aus der Vergangenheit, dass die Mietspiegelsteigerung unter 1% pro Jahr lagen.  Sind solche Mietverträge grundsdätzlich in Ordnung?  Vielen Dank für die Infos!  Beste Grüße 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  die Vereinbarung einer Staffelmiete bei einem neuen Mietvertrag ist im GrundS. auch dann zulässig, wenn bereits der anfängliche Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Dies ergibt sich letztlich aus dem GrundS. der Vertragsfreiheit. Grundsätzlich entspricht der Vertrag, soweit es sich aus dem vorliegenden Auszug ergibt, auch den gesetzlichen Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/557a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 557a BGB: Staffelmiete">§ 557a BGB/a> . Der Vermieter ist dann allerdings auch auf diese Vertragsgestaltung festgelegt und darf während der Laufzeit der Staffelmiete keine Erhöhung aus anderen Gründen vornehmen, etwa wegen Modernisierung.  Die Grenze des zulässigen Mietpreises ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/WiStG/5.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 5 WiStG: Mietpreisüberhöhung">§ 5 Abs. 2 S. WiStG/a> , sowie aus a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/291.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 291 StGB: Wucher">§ 291 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 StGB/a> , als unangemessen hoch gilt demnach ein - wie hier nach Ihren Angaben - um über 20% gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete liegender Preis. Der Vertrag ist allerdings nur nichtig, wenn Wucher vorliegt (dafür reicht es hier nicht aus), sondern Sie würden die über den noch zulässigen Betrag hinausgehende Miete nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt 1 BGB/a>  zurückverlangen können.  Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage umfassend und verständlich beantworten. Falls noch Unklarheiten verblieben sind, können Sie gerne rückfragen.  Die oben zitierten Vorschriften können Sie unter den nachfolgend benannten Links nachlesen:  http://bundesrecht.juris.de/bgb/index.html http://bundesrecht.juris.de/stgb/index.html http://bundesrecht.juris.de/ wistrg_1954/index.html  Mit freundlichen Grüßen  Wolfram Geyer Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 291