Frage: Sind Investitionen Dritter in ein bestehendes Wohnhaus, hier selbstfinanzierter Ausbau des späteren Bewohners (der nicht identisch mit Hauseigentümer ist) für den Hauseigentümer auch steuerpflichtig, wenn sie sozusagen als Miete gerechnet werden, aber keine direkte Mietzahlung erfolgte? Dazu ist  zusätzlich zu der Investition noch Sachkostenübernahme (kleine Investitonen, Steuern, Reparaturen etc.) während der Mietzeit erfolgt, ist diese auch Steuerpflichtig für den Hauseigentümer? Wie lange sind hier die Verjährungsfristen einer etwaigen Steuerhinterziehung?  Vielen Dank für die Beantwortung

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:  Ich verstehe Ihre Schilderung folgendermaßen: Sie sind Eigentümer einer Immobilie, die Sie vermietet haben. Der Mieter hat Renovierungsarbeiten bzw. Einbauten o. ä. vorgenommen. Dafür haben Sie ihm die Miete für einen besitmmten Zeitraum erlassen. Wenn ich Sie hier falsch verstanden habe, nutzen Sie bitte die Nachfragoption.  Das Einkommenssteuerrecht kennt sieben Einkunftsarten Zu versteuern im Rahmen der Einkommenssteuer sind in Ihrem Fall Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EstG). Zu den Mieteinnahmen gehören vor allem der Mietzins und die Umlagen (Nebenkostenvorauszahlungen), die der Mieter an den Vermieter zahlt. Wenn der Mieter Renovierungs- oder Investitionsarbeiten in Ihre Immobilie tätig, ist dies keine Einnahme im Sinne des Steuerrechts. Sie erlangen zwar eventuell eine Wertsteigerung Ihres Objekts, aber diese ist zumindest bei der Einkommenssteuer nicht relevant.  Sie könnten im Rahmen der Werbungskosten bei Vermietung Kosten für Instandhaltung etc. steuerminderd geltend machen. Ob Sie nun selbst renovieren und die Kosten absetzen oder auf die Mieteinnahmen verzichten, bleibt sich gleich.  Sie können in diesem Fall die Sanierung bzw. den Ausbau nur nicht steuerlich geltend machen. Außerdem muss man bedenken, dass der Mieter während des Umbaus /Ausbaus möglicherweise ohnehin nicht die volle Miete zu zahlen hätte, da das Objekt nicht vollumfänglich nutzbar war.   Der zweite Fall ist etwas problematischer. Hier ist Geld geflossen. Sie haben Ihren Mieter quasi angewiesen, die Mietzahlung direkt  - wahrscheinlich in Ihrem Namen -an Ihre Gläubiger zu leisten. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Rechnungen nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Mietobjekt standen. Wenn es sich um Rechnungen handelt, die das Mietobjekt direkt betreffen, könnte man an eine Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Mieter denken, bei der Sie einen geringen oder keinen Mietzins verlangen, dafür aber die Instandhaltung des Gebäudes nebst aller anfallenden Kosten geschuldet wird. Diese Kosten hätten in der Regel Sie als Vermieter steuerlich mindernd geltend machen können. Dies können Sie nun natürlich nicht mehr, da Sie keine Unkosten hatten. Im übrigen steht es Ihnen frei, eine Immobilie kostenfrei oder zu einem sehr günstigen Mietzins an Dritte zu überlassen, auch wenn das Finanzamt in der Regel hierüber einen Nachweis verlangt.   Eine Steuerhinterziehung könnte in Ihrem Fall nur dann in Betracht kommen, wenn Sie entweder die von Ihrem Mieter übernommenen Kosten ebenfalls absetzen oder aber Ihr Mieter Rechnungen an Ihre Gläubiger für Sie gezahlt hat.  Die strafrechtliche Verjährungsfrist bei Steuerhinterziehung beträgt 5 Jahre. Der Lauf der fünfjährigen Verjährungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt der Beendigung der Steuerhinterziehung (a href="https://dejure.org/gesetze/AO/369.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 369 AO: Steuerstraftaten">§ 369 Abs. 2 AO/a>  iVm a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/78a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 78a StGB: Beginn">§ 78 a StGB/a> ).  Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 78a