Frage: Hallo,  ich bitte um Beratung zu folgender Situation:  Ich habe ein Haus gemietet, welches durch Insolvenz des Vermieters unter Zwangsverwaltung steht.   Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger hat schriftlich kurzfristig eine Besichtigung anberaumt. Da wir dies nicht wünschen haben wir auf das Schreiben nicht reagiert und waren zum Termin nicht anwesend.   Unsere Nachbarn haben uns mitgeteilt, dass der Sachverständige in Begleitung des Zwangsverwalters unser durch ein nicht abgeschlossenes Tor abgegrenztes Grundstück betreten hat (Garten, Terrasse etc.). Weiterhin wurden von innerhalb unseres Grundstückes Fotos von Haus und Garten gemacht. Dieser Sachverhalt wurde mir auch seitens des Sachverständigen selbst telefonisch bestätigt.  Sind Sachverständiger + Zwangsverwalter überhaupt berechtigt ohne unsere Zustimmung das gemietete Grundstück zu betreten und Fotos zu machen? Er ist der Auffassung, dass eine schriftliche Ankündigung genüge ihm das zu erlauben.  Diesen Sachverhalt haben wir auch dem zuständigen Rechtspfleger beim Amtsgericht mitgeteilt, der ebenfalls der Meinung ist dieses Verhalten sei rechtens und zu dulden.  Vielen Dank im voraus!           

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Rahmen einer summarischen Prüfung wie folgt beantworten möchte:  Ich kann mich der Ansicht des Rechtspflegers vorliegend nicht anschließen.  Ohne einen gegen Sie lautenden Titel (etwa Beschluss nach einstweiliger Verfügung, erwirkt durch den Zwangsverwalter, Durchsuchungsbeschluss etc.)oder aber Gefahr im Verzug sind Sie von vornherein nicht verpflichtet, jeglichen Dritten den Zugang zu Ihrem Grundstück zu gestatten.   Ich gehe insoweit davon aus, dass es sich bei Ihrem Garten um einen umzäunten Bereich handelt, der dem Zutritt durch die Allgemeinheit objektiv erkennbar entzogen ist.  Er fällt daher i.S.v. a href="https://dejure.org/gesetze/GG/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 13 GG">Art. 13 Abs. 1 GG/a>  unter den Begriff der Wohnung und genießt grundgesetlichen Schutz. Als Wohnung sind alle Räume zu verstehen, die aufgrund ihrer Abgeschlossenheit objektiv erkennbar nicht für die Allgemeinheit zugänglich sind und als Stätte privaten Lebens dienen. Hierzu gehört auch der eingefriedete Vorgarten. Persönlich geschützt wird - unabhängig von den Eigentumsverhältnissen - der unmittelbare Besitzer, also vor allem auch der Mieter.  Das Bundesverfassungsgericht hatte sich dann bereits in der Vergangenheit mit der Frage zu beschäftigen, welcche Anforderungen an das Recht zum Betreten durch einen durch ein Gericht bestellten Sachverständigen in Mieträumen eines nicht am Rechtsstreit beteiligten Mieters zu stellen sind.  Im dortigen Fall war zunächst ebenfalls ein Besichtigungstermin mitgeteilt worden. Nachdem die Mieter sich geweigert hatten, den Zutritt zu gewähren, erwirkte der Vermieter eine einstweilige Verfügung auf Betreten der Räume.  Mit BEschluss vom 05.Mai 1987 (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BVerfGE%2075,%20318" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 05.05.1987 - 1 BvR 1113/85: Sachverständiger">BVerfGE 75, 318/a> ) hat das Bundesverfassungsgericht sodann entschieden:  'Das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung steht in nahem Zusammenhang mit dem verfassungsrechtlichen Gebot unbedingter Achtung der Privatsphäre des Bürgers (vgl. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BVerfGE%2032,%2054" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 13.10.1971 - 1 BvR 280/66: Betriebsbetretungsrecht">BVerfGE 32, 54/a>  [73]; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BVerfGE%2051,%2097" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 03.04.1979 - 1 BvR 994/76: Zwangsvollstreckung Abs. 1">51, 97/a>  [107]). Auch wenn es nicht zu einer Durchsuchung kommt, bedeutet das Eindringen staatlicher Organe und ihrer Gehilfen regelmäßig einen schweren Eingriff in die persönliche Lebenssphäre des Betroffenen. Dem Einzelnen soll das Recht 'in Ruhe gelassen zu werden' (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BVerfGE%2027,%201" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 16.07.1969 - 1 BvL 19/63: Mikrozensus">BVerfGE 27, 1/a>  [6]), gerade in seinen Wohnräumen gesichert werden (vgl. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BVerfGE%2032,%2054" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 13.10.1971 - 1 BvR 280/66: Betriebsbetretungsrecht">BVerfGE 32, 54/a>  [75]; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BVerfGE%2051,%2097" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 03.04.1979 - 1 BvR 994/76: Zwangsvollstreckung Abs. 1">51, 97/a>  [107]). Eingriffe und Beschränkungen, die nicht durch a href="https://dejure.org/gesetze/GG/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 13 GG">Art. 13 Abs. 2 oder Abs. 3 GG/a>  gedeckt sind, sind dementsprechend -- wenn überhaupt -- verfassungsrechtlich nur zulässig, wenn durch die Art des angewendeten Verfahrens und insbesondere durch ausreichende vorherige Anhörung der Betroffenen sichergestellt ist, daß diesen nur diejenige Beeinträchtigung ihrer Persönlichkeitssphäre zugemutet wird, die ihnen bei Beachtung der berechtigten Anforderungen einer geregelten Rechtspflege nach ihren eigenen Bedürfnissen als die geringfügigste erscheint. Das gilt jedenfalls in Fällen, in denen der Eingriff später nicht mehr ungeschehen gemacht werden kann und in denen eine Vereitelung des Vollstreckungszweckes (vgl. dazu a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BVerfGE%2051,%2097" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 03.04.1979 - 1 BvR 994/76: Zwangsvollstreckung Abs. 1">BVerfGE 51, 97/a>  [111]) nicht zu befürchten ist. Der GrundS. effektiven Grundrechtsschutzes verlangt in solchen Fällen zumindest vor der Durchführung der Zwangsvollstreckung eine Anhörung der Betroffenen. '  An einer solchen Anhörung fehlt es vorliegend dann ebenfalls. Sie hätten aufgefordert werden müsssen, Stellung zum Besichtigungstermin zu nehmen. Es genügt insbesondere nicht, Ihnen einen Termin zu benennen  Das Vorgehen war daher m.E. rechtswidrig und wohl auch strafbar nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 StGB: Hausfriedensbruch">§ 123 StGB/a> .  Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Fabian Sachse Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 123