Frage: Guten Tag,  Ich war über einen Monat lang krank und konnte fast keine Körperliche Belastungen nachgehen was dazu führte dass ich die sauberkeit meiner gemieteten Wohnung (Staub) vernachlässigt habe.  In meiner Wohnung standen 4 mittelgrosse Mülltüten herum und mein Fussboden war sehr verstaubt.  Nun kam mein Vermieter unangemeldet bei mir vorbei und hat mir gesagt er würde mir sofort fristlos kündigen. (das ist jetzt 2 tage her)  Ich habe ihm geschildert dass ich krank war und er soll in 2 Tagen nochmals vorbeikommen.  Die Wohnung ist wieder in einem guten zustand, das reinigen hat auch nur 1 Stunde gedauert. Halt Müll entsorgen und Staub wischen.  Der Vermieter hat mir gesagt er würde in 2 Tagen wieder kommen udn wenn ich nicht aufmache, würde er einfach reinkommen, da er einen Schlüssel der Wohnung hat.  Nun die Frage:  1. Kann der Vermieter mir überhaupt kündigen? 2. Darf er einfach reinkommen mit Zweitschlüssel? 3. Muss ich Ihn überhaupt rein lassen?  

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  vielen Dank für die  Anfrage über das Online Beratungsportal frag-einen-anwalt.   Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln.   Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens auch anders ausfallen.   Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Fragen weiter wie folgt:  1)  Kann der Vermieter mir überhaupt kündigen?  Grundsätzlich können Sie als  Mieter Ihr  Wohnumfeld so gestalten, wie es Ihnen persönlich  passt.   Sollte die Vernachlässigung einer Wohnung allerdings dazu führen, dass z. B. strenge Gerüche aus der Wohnung dringen und so die Nachbarschaft belasten, kann ein fristloser Kündigungsgrund wegen Störung des Hausfriedens nach vorheriger erfolgloser Abmahnung gegeben sein (AG Saarbrücken, 29.10.1993 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=37%20C%20267/93" target="_blank" class="djo_link" title="AG Saarbrücken, 29.10.1993 - 37 Abs. 100 267/93">37 Abs. 100 267/93/a> ).    Im Einzelfall kann dies auch anders gesehen werden.   Wenn es z. B. aus der Wohnung eines älteren seit Jahren allein lebenden Witwers muffig riecht, wird die Hausgemeinschaft mehr hinnehmen müssen, als wenn ein junger Mieter nicht säubert. So hat das Landgericht Siegen hierzu ausgeführt, dass die „mieterschaftliche Hausgemeinschaft gewisse Beeinträchtigungen hinnehmen muss, die aus dem Wohnverhalten und dem persönlichen Befinden eines hochbetagten langjährigen Mieters und Hausnachbarn erwachsen können.' Vgl.: LG Siegen, Urteil vom 10. Januar 2006 • Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20S%20117/05" target="_blank" class="djo_link" title="1 S 117/05 (2 zugeordnete Entscheidungen)">1 S 117/05/a> .  Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 28. 11. 2007 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20145/07" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 28.11.2007 - Abs. 8 ZR 145/07: Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnis...">Abs. 8 ZR 145/07/a> ) hat zwar klargestellt, dass eine Abmahnung wegen vertragswidrigen Verhaltens nicht unbedingte Voraussetzung für eine Kündigung sein muss:  'Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB/a> ) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.'     Eine Abmahnung vor dem Ausspruch einer Kündigung ist demnach jedenfalls in solchen Fällen erforderlich, wenn dem Verstoß - wie vorliegend - an sich kein erhebliches Gewicht zukommt und erst die Missachtung der Abmahnung, die den Mieter ja an die Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten erinnern soll, zu einer nicht unerheblichen Vertragspflichtverletzung führt.  Ich halte nach erster Einschätzung der Sach- und Rechtslage alles in allem fest, dass eine (fristlose) Kündigung rechtswidrig wäre.  2)   Darf er einfach reinkommen mit Zweitschlüssel?  Nein.  Der Vermieter darf keinen Wohnungsschlüssel  zurückbehalten, es sei denn, der Mieter hat dies ausdrücklich gestattet.  Betritt Ihr Vermieter mit einem Zweit- oder Universalschlüssel unberechtigterweise Ihre Wohnung,  so könnten Sie wegen  Hausfriedensbruch (a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 StGB: Hausfriedensbruch">§ 123 StGB/a> ) Strafantrag stellen.  3)   Muss ich Ihn überhaupt rein lassen?  a href="https://dejure.org/gesetze/GG/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 13 GG">Art. 13 GG/a>  bietet Schutz vor Störungen des privaten Lebens. Zum Schutzbereich zählt das grundsätzliche Verbot, gegen den Willen des Wohnungsinhabers in die Wohnung einzudringen oder darin zu verweilen.  Es gibt also kein allgemeines Recht des Vermieters, die Mieträume nach eigenem Ermessen zu betreten.   Ein  Vermieter hat daher nur dann ein Betretungsrecht, wenn hierfür ein hinreichend gewichtiger Grund vorliegt.  Um die Wohnung auf ihren vertragsgerechten Zustand überprüfen zu können, darf der Vermieter sein Betretungsrecht nur bei vorliegen eines besonderen Grundes oder in gewissen angemessenen Zeitabständen ausüben. Als besonderer Grund kommt vorliegend in Betracht, dass Sie  die Sauberkeit der  Wohnung auf Grund der Erkrankung etwas vernachlässigt haben und  4 Mülltüten herumstanden, was Ungeziefer anziehen kann.  Ihr Vermieter wird mit Ihnen vor der Besichtigung eine Terminabsprache halten müssen, wobei er auf wichtige Belange angemessen Rücksicht zu nehmen hat. Unangemeldet müssen Sie Ihn jedenfalls nicht in Ihre Wohnung lassen.  Bei Unklarheiten  benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.   Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 123