Frage: Nach über 10 Jahren wurden die Erschließungsanlagen in einer EFH-Siedlung fertiggestellt. Erstmals wurde für die Verwaltung/Wartung/Reinigung etc. dieser Flächen eine Betriebskostenabrechnung erstellt. Die Verpflichtung zur Zahlung dieser Kosten wurde im Grundstückskaufvertrag geregelt: 'Zum Erschließungsgebiet gehören Ver- und Entsorgungsleitungen der Versorgungsunternehmen, öffentliche Straßen, private Anliegerstraßen und Hauszugangswege, Gemeinschaftsparkplätze für PKW, Spielplätze, Gehwege und Regenwasserentsorgensflächen sowie Grünflächen mit Anpflanzungen. Öffentlich gewidmete Straßen und die Ver- und Entsorgungsleitungen werden auf die Stadt....... übertragen. Soweit Grundstücke bzw. Teilflächen nicht öffentlich gewidmet und nicht zum Zwecke der privaten Bebauung veräußert werden, gehen diese in das Eigentum der Verwaltungs GmbH über, welche diese Grundstücke bzw. Teilflächen mit den dazugehörigen Anlagen der Regenentwässerung für die Gemeinschaft der Privateigentümer der Wohnbausiedlung unterhalten, warten und verwalten wird (nachfolgend auch Gemeinschaftsflächen und Gemeinschaftsanlagen genannt). Die in das Eigentum der Verwaltungs GmbH übergehenden Anlagen der Grundstücks- flächen werden von dieser für alle private Eigentümer der Wohnbausiedlung....... verwaltet, gepflegt und instand gehalten. Die hierdurch entstehenden Kosten werden jährlich auf die Privateigentümer umgelegt. Umlegungsmaßstab ist die Quadratmeterzahl eines Privatgrundstückes im Verhältnis zur Gesamtfläche der Gemeinschaftsgrundstücke und Anlagen im räumlichen Geltungsbereich des Planes. Der Erwerber verpflichtet sich gegenüber der VerwaltungsGmbH, diese Kosten anteilig zu übernehmen, die Übernahmeverpflichtung auf einen Rechtsnachfolger im Grundstück zu übertragen und diesen wiederum entsprechend zu verpflichten.'  Lediglich die Regenwasserentwässerung ist privat zu verwalten, alle anderen Erschließungsanlagen wurden durch die Stadt übernommen.  Die Wohnsiedlung umfasst 72 Grundstücke, für welche eine jährliche Abrechnung zu erstellen ist. Hierfür werden folgende jährlichen Verwaltungsgebühren aufgerufen: Kosten der zur Verwaltung eingesezten Arbeitskräfte: 2.500.- €, Geschäftsführungs/Buchhaltungs/Steuerberatungskosten: 1.500.- € und Verwaltungspauschale: 12.960.- €. Abzurechnen sind jährlich lediglich 5 Kostenpositionen, denen ca. 5-8 Rechnungsbelege zuzuordnen sind. Fragen: 1. Muss bzw. sollte ein schriftlicher Verwaltungsvertrag abgeschlossen werden? 2. Ist die Höhe der Verwaltungsgebühren so hinzunehmen? (Realer Aufwand wird auf 1.000.- € jährlich geschätzt.) 3. Kann die Höhe der Verwaltungsgebühren den Tatbestand a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/291.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 291 StGB: Wucher">§ 291 StGB/a>  erfüllen? 4. Ist ggfs. das WEG-Gesetz anzuwenden, auch wenn es im herkömmlichen Sinne keine Miteigentumsanteile an den Gemeinschaftsflächen gibt?   Einsatz editiert am 25.03.2015 12:21:52   Einsatz editiert am 28.03.2015 09:57:56!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Frage 1:  Ein gesetzlicher Schriftformzwang ist für die Verwaltung von Erschließungsanlagen nicht vorgeschrieben.  Gleichwohl ist es aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu empfehlen, einen Verwaltervertrag schriftlich abzuschließen.  Frage 2:  In den Grundstückskaufverträgen ist vereinbart, dass die durch die Verwaltung entstehenden Kosten anteilig auf die Grundstückseigentümer umzulegen sind.  Umgelegt werden dürfen also lediglich die tatsächlich entstandenen Kosten. Als Nebenpflicht hat der Verwalter insoweit eine Abrechnungspflicht bzw. die Grundstückseigentümer einen Auskunfts- und Abrechnungsanspruch (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/666.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 666 BGB: Auskunfts- und Rechenschaftspflicht">§§ 666/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/667.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 667 BGB: Herausgabepflicht">667 BGB/a> ) sowie ein Recht auf Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/810.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 810 BGB: Einsicht in Urkunden">§ 810 BGB/a> ).  Wenn z.B. tatsächlich nur 1.000,00 € Kosten anteilig jährlich für ein Grundstück angefallen sind, darf mehr auch nicht von der Verwaltung abgerechnet und gefordert werden.  Werden die o.g. Rechte der Grundstückseigentümer nicht erfüllt, haben diese gegenüber Kostenforderungen der Verwaltung ein Zurückbehaltungsrecht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/273.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 273 BGB: Zurückbehaltungsrecht">§ 273 BGB/a> ).  Frage 3:  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/291.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 291 StGB: Wucher">§ 291 Abs. 1 S. 1 StGB/a>  macht sich strafbar, wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, daß er sich oder einem Dritten   1. für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen,  2. für die Gewährung eines Kredits,  3. für eine sonstige Leistung oder  4. für die Vermittlung einer der vorbezeichneten Leistungen   Vermögensvorteile versprechen oder gewähren läßt, die in einem auffälligen Mißverhältnis zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen.  Die Verwaltung von Erschließungsanlagen ist 'eine sonstige Leistung' im Sinne der Nr. 3 der Vorschrift. Reale Kosten von 1.000,00 € stehen auch in einem 'auffälligen Missverhältnis' zu abgerechneten Kosten von 12.500,00 €.  Allerdings wird in der Einleitung der Vorschrift eine sog. Schwächelage des Opfers verlangt (die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen) zusätzlich vorausgesetzt. Die wirtschaftliche Chancengleichheit muss erheblich verschoben sein. Das Opfer darf aufgrund seiner psychischen, intellektuellen oder wirtschaftlichen Verfassung nicht (mehr) als ökonomisch rationaler Nachfrager erscheinen; Eine enge Auslegung der Tatbestandsmerkmale ist geboten. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Sie bei der Beurkundung der Grundstückskaufverträge durch einen fachkundigen Notar betreut wurden. Eine Zwangslage, Mangel an Urteilsvermögen oder erhebliche Willensschwäche dürften bei den Erwerbern der Grundstücke wohl ausscheiden.  Denkbar wäre hier Unerfahrenheit.   es handelt sich dabei um eine Eigenschaft des Opfers, „die auf einem Mangel an Geschäftskenntnis und Lebenserfahrung beruht und eine Einschränkung der Befähigung zur Wahrnehmung oder richtigen Beurteilung von Zuständen und Geschehnissen irgendwelcher Art zur Folge hat' (st. Rspr.; BGHSt 11, 182, 186; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHSt%2030,%20280" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.12.1981 - 1 StR 416/81: Tatbestand des fortgesetzten Mietwuchers - Vermietung von Wohnr...">30, 280/a> , 281). Nicht darunter fällt ein Fehlen von Sonderkenntnissen, sondern erforderlich ist ein erheblicher Mangel an durchschnittlichem Wissen um das Geschäftsleben.  Auch dies dürfte bei den Grundstückserwerbern nicht vorgelegen haben.  Im Ergebnis ist also eine Strafbarkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/291.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 291 StGB: Wucher">§ 291 StGB/a>  zu verneinen.  Frage 4:  Eine analoge Anwendung des WEG-Gesetzes auf getrennte Grundstücke mit gemeinsamen Erschließungsanlagen findet nicht statt.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 291