Frage: A und B (beide sind juridische Personen) haben einen Mietvertrag unterschrieben. Der Mietvertrag gilt vom 01.01.2012 bis 01.01.2016. Sie haben also einen Mietvertrag für eine feste Laufzeit. Vom 01.01.2014 bezahlt B nicht mehr die Miete. Deswegen kündigt A den Mietvertrag (alles ist in förmlicher Weise in Ordnung). A findet keinen neuen Mieter (obwohl er um eine Wiedervermietung bemüht) und 01.09.2014 verkauft A die Mietsache (zu C).   A will jetzt Schadenersatz (Mietausfallschaden) vom B zu verlangen. Kann A Schadenersatz vom B für die Periode vom 01.09.2014 (Verkauf der Mietsache) bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer 01.01.2016 zu verlangen? Also, ist es für A möglich Schadenersatz auch nach der Eigentumsumschreibung (Verkauf der Mietsache zu C), vom B aufgrund des Mietvertrages zu verlangen? Wenn es nicht möglich ist, für diese Periode Mietausfallschaden zu verlangen, dann warum?   Bitte auch relevante BGH oder OLG Entscheidungen geben. Zurzeit habe ich nur einige Meinungen über dieses Thema. Ich brauche aber relevante Entscheidungen über dieses Thema, wenn es überhaupt solche Entscheidungen gibt. Oder Kommentare.  Ist es überhaupt möglich Mietausfallschaden (aufgrund des Mietvertrages) bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer zu verlangen, wenn Vermieter der Mietsache einige Monate  nach der Kündigung verkauft?  Vielen Dank!

Antwort: Seher geehrter Fragensteller,  zu den Grenzen des Mietausfallschadens möchte ich Streyl, Schmidt-Futterer, Mietrecht 12. Auflage 2015, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546 a BGB/a> , Rn. 99 ff. zitieren:  'Bei dem eigentlichen Mietausfallschaden handelt es sich um eine Form des entgangenen Gewinns gem. § 252 BGB461. Die zu dieser Vorschrift entwickelten Grundsätze sind anwendbar. Das bedeutet, dass dem Vermieter auch die Beweiserleichterungen der Vorschrift zu Gute kommen, die besagen, dass er nur die Umstände darlegen und in den Grenzen des a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/287.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 287 ZPO: Schadensermittlung; Höhe der Forderung">§ 287 ZPO/a>  beweisen muss, aus denen sich nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge oder den besonderen Umständen des Falles die Wahrscheinlichkeit (nicht die volle Gewissheit462) des Gewinneintrittes ergibt463; liegt eine solche Wahrscheinlichkeit vor, wird – durch Gegenbeweis widerleglich, an den aber keine zu strengen Anforderungen gestellt werden dürfen – vermutet, dass der Gewinn gemacht worden wäre464. Statt dieses nach dem gewöhnlichen Verlauf eintretenden Gewinns kann der Vermieter auch einen ungewöhnlichen entgangenen Gewinn geltend machen, wenn er ihn konkret darlegen und beweisen kann, d. h., wenn ihm wegen Nichtdurchführbarkeit eines bestimmten Geschäfts ein Gewinn entgangen ist465. Diese Grundsätze haben zur Folge, dass der Vermieter nicht zwangsläufig nachweisen muss, einen bestimmten (Nach-­)Mieter ab dem Beginn des Mietausfallzeitraums gehabt zu haben. Es kann vielmehr auch ausreichen, wenn der Vermieter darlegt oder es offensichtlich bzw. gerichtsbekannt ist, dass angesichts des Mietobjektes und der Marktlage üblicherweise ein Mieter innerhalb bestimmter Frist gefunden worden wäre466. Im Einzelnen ist wie folgt zu differenzieren: Verlangt der Vermieter SchadenserS. für die Zeit direkt nach regulärem, voraussehbaren Ende eines Vertrages (beendet etwa durch ordentliche Kündigung oder Zeitablauf), so muss er konkrete Mietinteressenten und den bei ihnen erzielbaren Mietzins benennen467, weil – ausgenommen bei Wohnungsknappheit468 – nach dem gewöhnlichen Verlauf eine sofortige Anschlussvermietung ohne vorherige Vermietungsbemühungen unwahrscheinlich ist. Das gilt auch dann, wenn sich die Wohnung wegen einer Pflichtverletzung des Mieters in einem unvermeidbaren bzw. reparaturbedürftigen Zustand befindet469, da dieser Zustand nichts daran ändert, dass der Vermieter nach dem gewöhnlichen Verlauf eine sofortige Vermietung nicht hätte erreichen können. Kann er konkrete Mietinteressenten, die bei vertragsgemäßer Rückgabe des Mietobjekts zur sofortigen oder baldigen Weitermiete bereit gestanden hätten, nicht benennen, ist für einen Mietausfall darauf abzustellen ist, wann der Vermieter bei damaliger Marktlage – einen vertragsgemäßen Rückgabezeitpunkt unterstellt – wahrscheinlich einen neuen Mieter gefunden hätte. Hätte er vor der tatsächlichen Rückgabe nach dem gewöhnlichen Verlauf niemanden gefunden oder ist das Mietobjekt ohne Verschulden des Mieters gar unvermietbar, so schuldet der Mieter keinen Mietausfallschaden. Stand allerdings dennoch ein konkreter Nachmieter zur Verfügung, der das Mietobjekt überhaupt oder früher als nach dem gewöhnlichen Lauf zu erwarten übernommen hätte, ist auf diesen Zeitpunkt abzustellen. Endet der Vertrag unvorhergesehen (meist durch fristlose Kündigung des Vermieters) und gibt der Mieter die Mietsache nicht sofort zurück, dann kann der Vermieter sich nicht schon vor dem Vertragsende auf eine Nachvermietung vorbereiten und einen Nachmieter suchen. Mietausfall wegen verzögerter Rückgabe steht ihm deshalb erst ab dem Zeitpunkt zu, ab dem er nach dem gewöhnlichen Verlauf einen Nachmieter gefunden hätte; es kommt aber ein Kündigungsfolgeschaden in Betracht, wenn der Mieter die Kündigung schuldhaft verursacht hat (s. dazu näher bei § 542 Rdn. 102). Einer Klage auf Mietausfall kann das Rechtsschutzbedürfnis fehlen, wenn die Zeit für Verwahren und Wegschaffen des Räumungsgutes bei einer Vollstreckung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/885a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 885a ZPO: Beschränkter Vollstreckungsauftrag">§ 885 a ZPO/a>  betroffen ist, da es sich dann um Kosten der Zwangsvollstreckung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/788.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 788 ZPO: Kosten der Zwangsvollstreckung">§ 788 ZPO/a>  handelt470. 100 Im Rahmen des Zumutbaren kann und muss sich der Vermieter um Schadensminderung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/254.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 254 BGB: Mitverschulden">§ 254 BGB/a> ) bemühen. Im GegenS. zum Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546 a Abs. 1 BGB/a>  ist bei den Schadensersatzansprüchen nämlich ein Mitverschulden des Vermieters gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/254.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 254 BGB: Mitverschulden">§ 254 BGB/a>  zu berücksichtigen471. So muss er ggf. selbst für einen vermietungsfähigen Zustand sorgen, wenn er zwar den Besitz an dem Mietobjekt zurückerhalten hat, der Mieter aber seine sonstigen Rückgabepflichten in Bezug auf den Zustand des Mietobjektes (etwa Räumung, Rückbau, Schönheitsreparaturen) nicht erfüllt hat und es deshalb unvermietbar war472. Dem Vermieter ist aber – bevor ein Mitverschulden angenommen werden kann – eine ausreichende Zeit für eine Zustandsfeststellung (auch mittels selbständigen Beweisverfahrens473), für Gespräche mit dem Mieter zur Erzielung einer gütlichen Einigung, für eine Fristsetzung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/281.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 281 BGB: SchadenserS. statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung">§ 281 BGB/a>  und für die Selbstvornahme der notwendigen Arbeiten zuzugestehen474. Ist ein Rückgabezeitpunkt oder die Herstellung eines vermietungsfähigen Zustands absehbar, dann muss der Vermieter einen Nachmieter suchen. Geschieht dies zu spät oder sind die Bemühungen um einen Nachmieter unzureichend, dann begründet das nur dann eine Anspruchskürzung im Wege des Mitverschuldens, wenn der Vermieter bei gehöriger Anstrengung einen Nachmieter hätte finden können; das hat der Mieter zu beweisen, der Vermieter muss seine Anstrengungen allerdings wegen seiner sekundären Darlegungslast mitteilen475. Als Mitverschulden kommt weiterhin in Betracht, wenn der Vermieter schon für einen Zeitpunkt nachvermietet, zu dem der Mieter erkennbar nicht räumen wird476. Auf der anderen Seite ist es dem Vermieter nicht zuzumuten, bereits dann nachzuvermieten, wenn der Räumungszeitpunkt durch den säumigen Mieter noch unklar ist477. Das Mitverschulden schließt einen Schadensersatzanspruch vollständig aus, wenn der Vermieter sich zu Unrecht weigert, die Mietsache zurückzunehmen (etwa, weil er irrig vom Fortbestand des Vertrages ausgeht), und es deshalb nicht zu einer Weitervermietung kommt478. Der Mietausfallschaden kann bei Wohnraummietverhältnissen gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/571.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 571 BGB: Weiterer SchadenserS. bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum">§ 571 BGB/a>  beschränkt sein (s. näher dort). 101 Die Höhe des Mietausfallschadens richtet sich nach der Miete, die der Vermieter bei rechtzeitiger bzw. ordnungsgemäßer Rückgabe hätte erzielen können. Das entspricht meist der Nutzungsentschädigung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546 a Abs. 1 BGB/a> . Relevant wird der Mietausfallschaden deshalb meist nur dann, wenn der Vermieter eine höhere als die vereinbarte bzw. die ortsübliche Miete hätte vereinbaren können, was in jedem Fall den Nachweis eines konkreten Mietinteressenten erfordert, da nach dem gewöhnlichen Verlauf i. S. v. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/252.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 252 BGB: Entgangener Gewinn">§ 252 BGB/a>  nur die ortsübliche Miete zu erzielen ist. Findet der Vermieter einen Nachmieter, aber nur für einen geringeren als mit dem Mieter vereinbarten Mietzins, dann hat der Mieter die Differenz zu erstatten. Findet der Vermieter einen Nachmieter, der einen höheren Mietzins zahlt, muss er diesen Vorteil nicht auf einen bis dahin angefallenen Mietausfallschaden anrechnen (kein Vorteilsausgleich)479. Zeitlich ist der Mietausfallschaden begrenzt auf den Zeitpunkt, bis zu dem ein (Zeit-­) Mietvertrag noch gedauert hätte bzw. zu dem der Mieter hätte kündigen können. Der Mietausfallschaden erlangt weiterhin dann selbständige Bedeutung, wenn ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung durch Rückgabe endet, ohne dass ein Nachmieter bereit steht, oder wenn ein Nutzungsentschädigungsanspruch nie bestanden hat, weil nur ein Fall der Schlechterfüllung der Rückgabepflichten vorliegt (s. dazu bei Rdn. 39) oder weil es an dem für die Nutzungsentschädigung notwendigen Rücknahmewillen des Vermieters fehlt. Ein fehlender Rücknahmewillen schließt allerdings ebenfalls einen Mietausfallschaden aus, wenn der Vermieter die Mietsache nicht mehr oder vorläufig nicht mehr vermieten will480 oder wenn er den Rückgabeanspruch unter (ggf. konkludentem) Verzicht auf den Mietausfall gestundet hat481, wohingegen ein Nutzungsentschädigungsanspruch beispielsweise schon dann scheitert, wenn der Vermieter dem Mieter die Mietsache zur Erfüllung von Rückgabepflichten überlässt oder deren Rücknahme wegen Schlechterfüllung solcher Pflichten verweigert (Einzelheiten bei Rdn. 45 ff.). Zum Schaden gehört auch die Erstattung der Nebenkosten, die der Vermieter bei einer Weitervermietung hätte umlegen können. Hierauf kann er einen Vorschuss verlangen, wenn er einen solchen mit einem Nachmieter vereinbart hätte, da er so zu stellen ist, wie er bei einer Weitervermietung gestanden hätte. Die Zahlung der auf die entgangene Miete entfallenden Umsatzsteuer kann der Vermieter selbst dann nicht beanspruchen, wenn er gem. a href="https://dejure.org/gesetze/UStG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 UStG: Steuerbefreiungen bei Lieferungen und sonstigen Leistungen">§§ 4 Nr. 12, 9 UStG/a>  für die Umsatzsteuer optiert hat, da der Mietausfallschaden kein Entgelt für eine Lieferung oder sonstige Leistung ist482. Bei Nutzungsentschädigung sowie Ansprüchen aus Eigentümer-Besitzer-Verhältnis und Bereicherung ist das anders; s. dazu bei Rdn. 104. Der Mietausfallschaden wird sukzessive fällig zu den Zeitpunkten, zu denen die jeweiligen Mietzahlungen fällig würden483.'  Ein Ende des Anspruchs durch Weiterverkauf sehe ich im GrundS. nicht, da der Mietvertrag ein rein schuldrechtlicher Vertrag ist. So auch LG Kassel: Mietausfall nach Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei Hausverkauf, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%201999,%201093" target="_blank" class="djo_link" title="NZM 1999, 1093 (3 zugeordnete Entscheidungen)">NZM 1999, 1093/a> :  '1. Der Anspruch des Vermieters gegen Mieter, denen er wegen Zahlungsverzugs gekündigt hat, auf ErS. des Mitausfalls bis zu dem Termin, zu dem die Mieter hätten kündigen können, endet nicht durch den Verkauf des Hauses und dessen Übergabe an den Erwerber.  2. Für den Einwand, der Vermieter habe sich nicht hinreichend um anderweitige Vermietung des Hauses bemüht, trägt der Mieter die Beweislast.'  Zudem kann man auch fremdes Eigentum vermieten. Es könnte der Weiterverkauf aber bei der Berechnung des Schadens unter folgendem Gesichtspunkt relevant sein: wenn Sie z.B. durch eine nicht vemietete Immobilie einen höheren Verkaufspreis erzielen konnten vs. dem Verkauf der vermieteten Immobilie, ist dies nach allgemeinen Grundsätzen der Vorteilsanrechnung auszugleichen und wirkt schadensmindernd. Dies ist aber nur eine Zusatzerwägung meinerseits.   Mit freundlichen Grüßen Daniel Saeger - Rechtsanwalt -  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 281, § 571, § 546a, § 252, § 254