Frage: Serhr gehrte Damen und Herren,  ich bin drauf und dran mir eine Eigentumswohnung zu kaufen. Die Wohnung ist noch Vermietet und weil ich auf absehbare Zeit selbst dort wohnen möchte, müsste ich wegen Eigenbedarf kündigen. Jetzt habe ich in dem ungewöhnlich mieterfreundlichen Mietvertrag folgenden Passus entdeckt:  Das Mietverhältnis beginnt am: 1.9.05, es läuft auf unbestimmte Zeit. Die Vertragspartner streben ein längerfristiges Mietverhältnis an, deshalb sind Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen für _____Jahre(e) ausgeschlossen.  Die Kündigungsvoraussetzungen richten sich im Übrigen nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen (siehe §§ 17 bis 22 dieses Mietvertrages.)   In dem Textfeld ist wie oben dargestellt keine Jahresangabe eingetragen. In $$ 18 steht dann das Eigenbedarfskündigungen möglich sind.  Der Vermieter hat diesen Vertrag gestellt, er wurde auch nicht von der Mieterin vorgeschlagen. Da es sich um einen Formularvertrag handelt macht mir die Unklarheitsregel nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB/a>  sorgen. Geht diese Regel so weit, dass man hier zu Gunsten der Mieterin annehmen muss, dass Eigenbedarfskündigungen für immer ausgeschlossen sind.  Schon mal danke für Ihre Bemühungen! !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Grundsätzlich kann das Kündigungsrecht des Vermieters (und damit auch des späteren Erwerbers der Wohnung, da dieser in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags eintritt) tatsächlich für unbestimmte Zeit ausgeschlossen oder erschwert werden.   Das Recht des Vermieters zu Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung ist in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  geregelt. Die Parteien können nicht zum Nachteil des Mieters von § 573 abweichen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 4 BGB/a> ). Wirksam sind dagegen solche Vereinbarungen, welche die Kündigungsvoraussetzungen zugunsten des Mieters erschweren (z.B. Kündigung nur bei vorsätzlicher Pflichtverletzung) oder bestimmte Kündigungsgründe völlig ausschließen (z. B. keine Kündigung wegen Eigenbedarfs). Der Vermieter kann auf sein Kündigungsrecht ganz oder teilweise (z.B. wie in Ihrem Fall wegen Eigenbedarf oder Verwertung) allerdings für maximal 30 Jahre (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/544.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 544 BGB: Vertrag über mehr als 30 Jahre">§ 544 BGB/a> ) verzichten, was auch formularvertraglich zulässig sein soll, aber der Schriftform bedarf, um a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/550.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 550 BGB: Form des Mietvertrags">§ 550 BGB/a>  zu genügen (BGH, Urteil vom 4. April 2007 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20223/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 04.04.2007 - Abs. 8 ZR 223/06: Anforderungen an die Form eines Verzichts auf die Kündigung e...">Abs. 8 ZR 223/06/a> ). Nach 30 Jahren kann der Vertrag gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/544.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 544 BGB: Vertrag über mehr als 30 Jahre">§ 544 BGB/a>  außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Für die Anwendung von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/544.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 544 BGB: Vertrag über mehr als 30 Jahre">§ 544 BGB/a>  reicht es aus, wenn der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, aber die Kündigung für eine Partei für mehr als 30 Jahre ausgeschlossen bzw. deutlich erschwert wurde.  In dem von Ihnen geschilderten Fall stellt sich aber die Frage, ob der Kündigungsausschluss tatsächlich für eine unbestimmte Zeit vereinbart werden sollte. Dagegen spricht, dass die entsprechende Klausel gerade eine Begrenzung des Ausschlusses für eine bestimmte einzutragende Jahreszahl enthält und auf § 18 des Vertrages verweist, der ja eine Eigenbedarfskündigung vorsieht und daher im Widerspruch zu einem zeitlich unbestimmten Ausschluss des Kündigungsrechts steht. Insofern wäre die naheliegendste Auslegung meines Erachtens, dass der Formularmietvertrag zwar grundsätzlich als Option den Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs für eine bestimmte Zeit vorsieht, mangels Vereinbarung eines Zeitraums durch Eintragung einer Jahreszahl aber in diesem speziellen Fall gar kein solcher Kündigungsverzicht vereinbart wurde.  Problematisch ist allerdings, wie von Ihnen bereits angesprochen, dass es sich um einen Formularmietvertrag zu handeln scheint, der vom Vermieter einseitig gestellt wurde. Unterstellt man, dass die Mieterin keinen Einfluss auf den Inhalt des vorformulierten Vertrages nehmen konnte, würden hier die Regelungen der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB/a>  greifen, insbesondere a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305c BGB: Überraschende und mehrdeutige Klauseln">§ 305c BGB/a> , wonach Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders gehen. Zweifel bestehen in diesem Fall insoweit, als dass hier bei mieterfreundlichster Auslegung das Fehlen der Jahreszahl auch dahingehend verstanden werden könnte, dass der Kündigungsverzicht nicht auf einen bestimmten Zeitraum beschränkt sein soll, sondern unbestimmt gelten soll. Auch wenn ich diese Auslegung angesichts der doch erheblichen Einschränkung der Verwertungsmöglichkeiten des Vermieters für eher abwegig halte und zudem dann fraglich wäre, ob die erforderliche Schriftform für eine solche langfristige Bindung eingehalten wurde, so ist doch nicht auszuschließen, dass im Streitfall das Gericht zu Gunsten der Mieterin entscheidet. Denn es ist grundsätzlich Aufgabe des Verwenders von Formularmietverträgen, diese so zu formulieren, dass Unklarheiten ausgeschlossen werden.  Zu beachten ist, dass es bezüglich der Auslegung auch darauf ankommen kann, was im Zusammenhang mit dem Vertragsschluss zwischen den Parteien besprochen wurde. Es dürfte daher Sinn machen, bei dem ehemaligen Vermieter nachzufragen, ob hinsichtlich des Kündigungsausschlusses mündliche Absprachen getroffen wurden. War dies nicht der Fall, besteht tatsächlich ein gewisses Risiko, dass im Streitfalle eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vom Gericht für unwirksam erachtet wird, weil der Richter den Vertrag zu Ungunsten des Verwenders auslegt. Es sollte daher besser versucht werden, einen Aufhebungsvertrag mit der Mieterin zu vereinbaren.    Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 550, § 573, § 544, § 305, § 305c