Frage: Hallo folgende Situation, Der noch lebende Vater bzw. die noch lebenden Eltern besitzen ein 2-Familienhaus.  Wert 413000 Euro.  Sie haben 3 Kinder. 2 Söhne mit 50 und 51 Jahren und eine Tochter mit 32 Jahren.  Der älteste Sohn wohnt bis dato 17 Jahre mietfrei in der unteren Wohnung des Hauses.  Die untere Partei ist ca. 110 qm groß die obere in der die Eltern wohnen ca. 130 (Dachschräge etc. einberechnet.) An sich jedoch für die Fragestellung nicht relevant. Jetzt soll es zu einer Überschreibung des Hauses an eine der drei Parteien durch den Erblasser kommen.  Die Eltern haben zusammen nur eine Rente/Pension von 2100 Euro. Die derzeitige marktübliche Miete der unteren Wohnung beträgt 700 Euro/kalt/Monat.  Im Durchschnitt könnte man über die 17 Jahre ca. 500 Euro veranschlagen.  Also geldwerter Vorteil von Euro 102000. Bzw. erlittener Vermögensschaden seitens der Eltern.    Frage: Bei einer jetzigen Übernahme einer der drei Parteien. In wie weit wird der Vermögensvorteil der einen Partei gegenüber der anderen beiden Parteien bzw. Vermögensschaden der Eltern angerechnet bzw. verrechnet. Bzw. falls nichts überschrieben wird und auf das Ableben der Erblasser gewartet wird und der älteste Sohn, nach allgemein berechneter noch zu erwartender Lebensdauer der Eltern von 13 Jahren (Vater 78, Mutter 75), noch weitere 13 Jahre mietfrei im Hause wohnt.  Vielen Dank im Voraus. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage verbindlich auf der Grundlage Ihrer Angaben wie folgt.  Nach Ihrer Darstellung wohnt der älteste Sohn all die Jahre mit Einverständnis der Eltern in der unteren Wohnung.   Daraus wird man eine vertragliche Einigung entnehmen, die zwischen Eltern und Sohn getroffen wurde, dass er so lange mietfrei in der Wohnung wohnen darf, bis diese Vereinbarung von einer Seite gekündigt wird. Da es zu einer derartigen Kündigung bislang nicht gekommen ist, gibt es keinen vertraglichen und auch keinen gesetzlichen Anspruch auf Nachzahlung des Mietwertes.  Wenn es jetzt zu einer Übertragung des Hausgrundstücks auf eines der drei Kinder kommt besteht demzufolge kein Rechtsanspruch darauf, dass bei diesem Vorgang die unentgeltliche Nutzung der unteren Wohnung verrechnet wird oder Anrechnung findet o. ä. Sie können sich natürlich jederzeit mit den Eltern und dem ältesten Sohn einigen, dass er einen Ausgleich zahlt, aber das ist sicher nicht so einfach, denn für den Sohn ist natürlich die gegebene Situation sehr günstig.  Wenn es nicht zur Übertragung kommt, sondern es tritt der Erbfall bei unveränderten Verhältnissen ein, können sich Ausgleichsansprüche ergeben, wenn ein Testament vorliegt, das die nicht begünstigten Kinder von der Erbfolge ausschließt. Man würde das mietfreie Wohnen als Schenkung der Eltern an den Sohn bewerten, so dass die Pflichtteilsberechtigten wegen der Mieten der letzten 10 Jahre vor dem Todesfall Pflichtteilsergänzungsansprüche gegen den Erben geltend machen könnten.  Des weiteren kann sich bei der gesetzlichen Erbfolge oder auch bei einem Testamten, mit dem die Kinder bedacht werden, ein Ausgleichsanspruch gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2050.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2050 BGB: Ausgleichungspflicht für Abkömmlinge als gesetzliche Erben">§ 2050 BGB/a>  ergeben - wenn nicht schon etwas im Testament geregelt ist -. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2050.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2050 BGB: Ausgleichungspflicht für Abkömmlinge als gesetzliche Erben">§ 2050 BGB/a>  setzt entweder voraus, dass die Eltern dem Sohn mitgeteilt haben, dass das mietfreie Wohnen beim Erbfall ausgleichspflichtig gegenüber den anderen Kindern ist. Oder es handelt sich bei dem Erlass der Miete um sog. Einkünfte im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2050.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2050 BGB: Ausgleichungspflicht für Abkömmlinge als gesetzliche Erben">§ 2050 Abs. 2 BGB/a> . Das kann in Betracht kommen, wenn die Einkommensverhältnisse des betreffenden Sohnes so beengt sind, dass die Eltern ihm die Miete aus diesem Grund erlassen haben.  Ich hoffe, ich konnte mit meinen Ausführungen Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.  Mit freundlichen Grüßen  Andrea Brümmer  Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2050