Frage: Hallo,  hier kurze sachinfo und meine frage(n) dazu:  es wurde ein mietvertrag abgeschlossen über wohnraum. dieser wurde gekündigt in beiderseitigem einverständis mit monatsfrist. nach kündigung und auszug hat sich herausgestellt, dass das mietobjekt einer erbengemeinschaft von drei personen gehört. mietvertrag wurde aber nur von einer person, ohne vermerk auf vertretung d. erbengemeinschaft o.ä., sondern nur auf den privatnamen dieser einen person geschlossen. es ist noch eine mietzahlung offen, die aber bisher noch nicht gezahlt wurde, weil meineserachtens hier der mietvertrag von seiten des vermieters nicht erfüllt werden konnte und somit es allerhöchstens zu einer vermietung von einem drittel des wohnraums kam. nun meine fragen: 1.war der mietvertrag gültig, obwohl verschwiegen wurde, dass eine erbengemeinschaft vermieter ist und nur eine person dieser gemeinschaft vermietet hatte? 2.besteht schadensersatzanspruch bzgl. der fehlenden zustimmung der zwei erbengemeinschaftsmitgliedern im bezug auf die vermietung-habe zwar genutzt, konnte dies, aber mangels zustimmung des anderen 2/3 anteils nicht tatsächlich tun.problem hierbei nur, dass dies erst nach ablauf des mietvertrags festgestellt wurde! 3.kann bezüglich der fehlenden 2/3 zustimmung hier eine nutzungsentschädigung statt miete angenommen werden? 4.kann bzw.darf bei nutzungsentschädigung nur ortsübliche durchschnittsmiete angesetzt werden und kann diese dann rückwirkend dem bereits bezahlten gegengerechnet werden?  vielen dank bereits im voraus für die antwort.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Die Person, die Ihnen gegenüber als Vermieter aufgetreten ist, hätte offenlegen müssen, dass sie eine Erbengeneinschaft vertrat. Andernfalls greift in solchen Fällen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/164.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 164 BGB: Wirkung der Erklärung des Vertreters">§ 164 Abs. 2 BGB/a> : Tritt der Wille, in fremdem Namen zu handeln, nicht erkennbar hervor, so kommt der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht.  Sie haben also einen Mietvertrag mit dieser einen Person geschlossen, nicht mit der Erbengemeinschaft. Der Mietvertrag ist aber wirksam.  Ein Problem hätte sich ergeben, wenn der Vertrag nicht hätte erfüllt werden können. Bei z. B. mangelnder Zustimmung der übrigen Miterben hätte der Vermieter Ihnen die Wohnung aus rechtlichen Gründen nicht überlassen können. In dem Fall wären Sie von der Pflicht zur Mietzahlung befreit gewesen und hätten darüber hinaus auch SchadenserS. verlangen können.  Da vorliegend das Mietverhältnis aber ohne eine Leistungsstörung abgewickelt werden konnte, stehen Ihnen auch keine Ansprüche zu. Die bloße Möglichkeit einer Leistungsstörung genügt nicht.  Es ist übrigens auch nicht so, dass ein Vermieter immer Eigentümer oder sonstwie allein Berechtigter der Mietsache sein muss. Es genügt, wenn er dafür sorgen kann, dass er dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand überlässt. Mehr verlangt das Gesetz nicht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> ). Diese vertragliche Pflicht hat der Vermieter hier erfüllt.  Aus der nachträglich gewonnen Erkenntnis hinsichtlich der Erbengemeinschaft können Sie also leider keinen Vorteil mehr ziehen. Die offene Miete sollten Sie noch zahlen.   Mit freundlichen Grüßen  Abs. 1000. Juhre Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 164