Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich besitze eine Eigentumswohnung in München. In Abt. II des Grundbuches ist ein Nießbrauchrecht eingetragen für eine Frau Müller. Frau Müller hat die ETW vermietet. Die kompletten nebenkosten der ETW trage ich monatlich. Frau Müller zahlt nur einen Anteil, der sich nach der Betriebskosten Abrechnung von 2005 richtete (60 € pro Monat). Die umlagefähigen Kosten haben sich in 2006 gemäß Abrechnung der Hausverwaltung drastisch erhöht (€ 1.284 p.a) Grund ist Versicherungen wurden verbessert, Wartungskosten Aufzug, Hausmeister, Stadtwerke etc.haben sich erhöht. diese Erhöhung will sie nicht bezahlen. sie beruft sich darauf, daß 2005 gewisse Kosten gar nicht angefallen sind (z.B Gebäudeversicherungen bzw. daß der der damalige eigentümer diese nicht in Rechnung gestellt hat),  Meine Frage: Welche konkreten Kosten muß sie übernehmen? eventuell auch Grundsteuer, Reperaturen am Gebäude? Gruß Lauberger        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  herzlichen Dank für Ihre Frage und das damit entgegengebrachte Vertrauen.  Es kommt darauf an, um was für ein Nießbrauchsrecht es sich handelt. In den meisten Fällen ist dies so gestaltet, dass Betriebskosten und Nebenkosten, die durch den Nießbraucher verursacht werden, auch von diesem getragen werden müssen. In diesem Fall könnten Sie von der Inhaberin des Nießbrauchs eine entsprechende Erstattung verlangen, diese kann die Nebenkosten wiederum von der Mieterin im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung verlangen, Ihre Kosten also weiterreichen. Dies ergibt sich aus den Regelungen der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1047.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1047 BGB: Lastentragung">§§ 1047/a>  und a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">1093 BGB/a> . Dies ergibtsich auc aus der Formulierung in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  „unter Ausschluss des Eigentümers nutzen„..  Dabei sind stets die anfallenden Kosten, mit Ausnahme von Gebäudeversicherungen, zu berücksichtigen, nicht nur in der Vergangenheit außerhalb des Nießbrauchsrechts festgelegte.  Nur für den Fall, dass das Nießbrauchsrecht grundbuchlich so ausgestaltet ist, dass Sie auch die laufenden Kosten, also die Neben- und Betriebskosten tragen müssen, besteht kein Anspruch.  Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und hilfreich beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen   Christian Joachim -Rechtsanwalt-   www.rechtsbuero24.de      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093, § 1047