Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  vor ca. 6 Jahren bin ich in das Einfamilienhaus meiner Großeltern eingezogen.  Mündlich vereinbart (kein schriftlicher Mietvertrag) war die alleinige Nutzung eines ausgebauten Kellerraumes (großes Zimmer), eines eigenen Bades (ebenfalls im Keller), sowie die Mitnutzung der  Waschküche und des Speichers zum Wäschewaschen und die Unterbringung persönlicher Gegenstände verteilt im Haus (Kellerraum, Garage, Dachboden).  Die Miete beträgt 200 EUR monatlich, einschließlich aller Nebenkosten (insbes. Strom, Wasser, Heizung), es besteht kein eigener Zähler für meine Räume.  Mittlerweile sind die Großeltern verstorben und die Mutter erbt das Haus, welches sie verkaufen möchte.  Frage 1: Kann mir aufgrund des beabsichtigten Hausverkaufs der mündliche Mietvertrag gekündigt werden, ggf. in welcher Frist?   Frage 2: Sollte das Haus verkauft werden und der neue Besitzer zieht in die Hauptwohnung ein, kann er mir ohne weiteres wegen Eigenbedarfs kündigen und in welcher Frist?  Frage 3: Sollte ich mit meiner Mutter einen 'Auflösungsvertrag' machen, welche Entschädigungssumme wäre angemessen?  Ergeben sich aus dem Sachverhalt sonstige rechtliche Stolperfallen?  Mit freundlichem Gruß             

Antwort: Sehr geehrter Herr,  im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Ich erlaube mir Ihren Fragen 1. und 2. zusammen zu beantworten: 1. Egal, ob das Haus verkauft oder vererbt wurde, besteht Ihr (mündlicher) Mietvertrag unverändert fort; es gelten die gesetzlichen Kündigungsschutzregeln.  Der Vermieter kann grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses geltend machen kann. Also zB bei Eigenbedarf, also wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person benötigt, oder bei einer Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses oder der Eigentumswohnung gehindert wird und ihm hierdurch erhebliche Nachteile erleidet. Der Hausverkauf an sich ist somit grundsätzlich kein Kündigungsgrund. Doch auch wenn der Vermieter ein Kündigungsgrund hat, muß er die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten: Dies wären bei Ihnen 6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren. Ob der Anwendungsbereich der Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a>  bei Ihnen eröffnet ist, vermag ich von hier aus nicht zu beurteilen. Nach dieser Vorschrift bedarf es keines berechtigten Interesses für eine Kündigung des Vermieters, wenn der Vermieter selbst das Haus bewohnt und das Haus nicht mehr als zwei Wohnungen enthält. Ein neuer Eigentümer kann Ihnen grundsätzlich wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn die Voraussetzungen für einen Eigenbedarf vorliegen. Im Zweifel hat der Eigentümer die Gründe für den Eigenbedarf zu beweisen. Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf unterscheidet sich nicht von den sonst üblichen Kündigungsfristen, so dass die Kündigungsfrist sechs Monate betragen würde. 3. Als Entschädigungssumme kommen durchaus Beträge in Höhe von 5.000 EUR und mehr in Betracht. Kalkulationsgrundlage für die Entschädigung sind Umzugskosten, Maklerprovision, Mietzins der jetzigen Wohnung im Vergleich zum Marktpreis etc.  Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt„ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.  Mit besten Grüßen  RA Hermes     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573a