Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  unsere Vermieterin hat nach unserer Kuendigung fuer die Begutachtung der geraeumten Wohnung beim Auszug einen von ihr ausgewaehlten Gutachter bestimmt. Der Gutachten hat in unserer Gegenwart (in Abwesenheit der Vermieterin) die Wohnung begutachtet. Da wir dabei waren, konnten wir hoeren, wie er 'alles OK, keine Maengel' in sein Diktiergeraet sprach. Nach 4 Monaten sendet nun die Vermieterin anstatt der erwarteten vollstaendigen Kaution kopierte Handwerkerrechnungen (keine Originale)und eine Aufstellung angeblich von uns verursachter Schaeden, die sie mit den abgerechneten Arbeiten hat beseitigen lassen. Der Rest der Kaution wurde sofort erstattet (1464 war die Kaution, erstattet wurden nur 807,99 EUR). Was koennen wir tun, um an unser restliches Geld zu kommen? Haben wir das Recht, das Gutachten einzusehen? Wie koennen wir uns zu diesem Recht verhelfen? Kleiner Witz am Rande...ist wirklich wahr: das Gutachten wurde von einem Malermeister und Gutachter erstellt, der nun auch lt. beigelegter Rechnungskopie der Vermieterin  mit 128 EURO an der Beseitigung der 'Schaeden' beteiligt war.   Wie gesagt, Sie wuerden uns sehr helfen, wenn Sie uns ueber unsere Rechte hier aufklaeren koennten. Danke vorab fuer Ihre Muehe! Mit freundlichen Gruessen.         

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  zunächst wird es um die Frage gehen, mit welchen Gegenansprüchen Ihr Vermieter gegenüber der Kaution aufgerechnet hat. Dies könnten Ansprüche aus unterlassener Schönheitsreparaturen sein oder Ansprüche aus einer etwaigen Beschädigung der Mietsache.  Soweit sich der Mieter wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet hat, muß er diese vertragsgemäß durchführen. Hier kommt es auf die Bestimmungen des einzelnen Mietvertrags an. Darüberhinaus hat sich die Rechtsprechung bezüglich Schönheitsreparaturen kürzlich geändert. Eine etwaige Klausel im Mietvertrag wäre darauf zu prüfen, ob diese einen starren Fristeplan enthält, eine zwingende Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug vorsieht.Die Folge der jüngsten Rechtsprechung des BGH zum Thema Schönheitsreparaturen ist, dass zahlreiche in der Vergangenheit vereinbarte Klauseln zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam sind. Der Mieter ist dann nicht zur Durchführung dieser Arbeiten verpflichtet, Ansprüche aus unterlassenen Schönheitsreparaturen würden ggf.nicht bestehen.  Hinzu käme, dass Sie bei nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen grundsätzlich zunächst zur Ausführung aufgefordert werden müssen.  Nimmt der Mieter dann die erforderlichen Arbeiten nicht vor, hat der Vermieter grundsätzlich zwei Möglichkeiten. Der Vermieter kann die Erfüllung der Renovierungsverpflichtung verlangen, er kann aber auch SchadenserS. wegen Nichterfüllung verlangen, wenn der Mieter trotz Fristsetzung nicht renoviert.  Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache besteht, wenn der Vermieter nachweist, dass der Schaden vom Mieter verursacht worden ist. Eine umgekehrte Beweislast findet dann statt, wenn der Schaden innerhalb der Mieträume aufgetreten ist und ein Gegenstand beschädigt ist, auf den allein der Mieter zugriff hat. In diesem Falle ist der Mieter gehalten, den Beweis dafür zu erbringen, dass der Schaden nicht von ihm verursacht wurde.  Im wesentlichen geht es bei Mietverhältnissen im wesentlichen um gesprungene/verbohrte Fliesen, beschädigten Teppichboden, Risse/Kratzer, Bohrlöcher in Tapete, etc. Derartige Schäden müssen nur ersetzt werden, wenn sie durch eine „überobligatorische„ Nutzung entstanden sind. Zum Gebrauch gehören unvermeidlich gewisse Gebrauchs- und Verschleissspuren an der Mietsache. Entsprechend bestimmt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB/a> , dass der Mieter die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführten Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten hat,also hierfür nicht haftet. Hier hat sich eine detailierte Fallrechtsprechung herausgebildet.  Es wird vom Mieter oft übersehen, dass Beschädigungen der Mietsache, also solche, die einen Verschleiß über die normale Abnutzung hinaus darstellen, von Schönheitsreparaturen vollkommen unabhängig sind. Vom Mieter verursachte Schäden sind im oben beschriebenen Umfang - aber auch nur insoweit - vom Mieter zu beheben.   In Bezug auf einen dann geltend gemachten Schaden können weitere Einwendungen erhoben werden. Etwa kann die Beschädigung bereits bei Beginn des Mieverhältnisses vorgelegen haben (Beweisfrage), die Frage der Verjährung kann möglicherweise relevant werden oder ein Abzug neu für alt anzurechnen sein, etc.  Sie sehen, dass sowohl bei der Haftung dem Grunde nach als auch zur Schadenshöhe zahlreiche Prüfungen noch anzustellen sind und sich hieraus zahlreiche Einwendungen ergeben können.  Konkret wäre hier so vorzugehen, dass Sie den Vermieter zur Rückzahlung der Kaution im vollen Umfange einschließlich Zinsen auffordern und darauf hinweisen, dass Ihrer Ansicht nach keine Mängel,keine Ansprüche des Vermieters bestehen, dieser ggf. etwaige Ansprüche genau dem Grunde und der Höhe nach (ggf. unter Vorlage des wohl vorhandenen Gutachtens) darlegen möge. Ein Teil dieser Frage könnte auch bereits durch den Inhalt der Rechnungen beantwortet sein. Sollte sich dann letztendlich nach weiterer Prüfung ergeben, dass die Ansprüche des Vermieters nur zum Teil oder gar nicht bestehen und eine Zahlung der Kautionsdifferenz nicht erfolgen, müsste letztendlich Klage auf Zahlung erhoben werden.  Ich hoffe,Ihnen mit diesem Überblick geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt Ernst G. Mohr        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 538