Frage: Die Praxis spricht i.d.R. davon, dass das Zylinderschloß inkl. Schlüssel der Wohnungseingangstür  -nicht Haustür- Gemeinschaftseigentum ist,ofern es sich um eine 'zentrale Schließanlage' handelt.  Sofern Kosten für eine (unverschuldete durch  Eigentümer) notwendige Reperatur des Zylinders 'zentrale Schließanlage' der Wohnungseingangstür entstehen... wer muss diese zahlen? Und wer müsste generell eine Zylinderreparatur der Wohnungseingangstür (oder auch Garagenschloss)zahlen, wenn es KEINE zentrale Schließanlage gäbe?  Kann man (wenn ja wie) Reparaturkosten die Gemeinschaftssache wäre durch Beschluss auf den betroffenen Eigentümer abwälzen?!  Zum Schluss: bei einer zentralen Schließanlage wird aufgrund von Verschleiß ein Ersatzschlüssel für einen Eigentümer angefertigt. Meiner Meinung nach muss diiesen Schlüssel die gesamte Gemeinschaft bezahlen, NICHT wiederum wenn es KEIIE zentrale Schließanlage ist.  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Eine zentrale Schließanlage gehört als gemeinschaftliche Einrichtung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/5.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 5 WEG: Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums">§ 5 Abs. 2 WEG/a>  zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Auch das Schloss der Hauseingangstür ist als Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für die Schlösser von Gemeinschaftsräumen und von den Abschlusstüren von Sondereigentum. Denn nach überwiegender Ansicht zählen die Wohnungseingangstüren zum Gemeinschaftseigentum (OLG München a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202006,%20797" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 1000ünchen, 31.03.2006 - 34 Wx 111/05: Beschwerdewert bei Streit um eigenmächtig eingebaute Wo...">ZMR 2006, 797/a> ; BayObLG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202002,%20869" target="_blank" class="djo_link" title="NZM 2002, 869 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NZM 2002, 869/a> ; OLG Düsseldorf a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202000,%20193" target="_blank" class="djo_link" title="NZM 2000, 193 (3 zugeordnete Entscheidungen)">NZM 2000, 193/a> ; anderer Ansicht: OLG Düsseldorf a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202002,%20571" target="_blank" class="djo_link" title="NZM 2002, 571 (3 zugeordnete Entscheidungen)">NZM 2002, 571/a> ). Damit sind dann aber auch das Zubehör gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/97.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 97 BGB: Zubehör">§ 97 BGB/a>  wie Schließzylinder und Schlüssel dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen, auch wenn sie nicht zu einer zentralen Schließanlage gehören.   a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§ 16 Abs. 2 WEG/a>  bestimmt, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu zahlen. Die Gemeinschaft und damit alle Wohnungseigentümer gemeinsam haben daher für die Kosten aufzukommen, die für die Reparatur von Gemeinschaftseigentum aufgebracht werden müssen. Es ist jedoch möglich, hiervon in der Teilungserklärung abzuweichen. Die Teilungserklärung kann daher bestimmen, dass bestimmte Gegenstände zwar Gemeinschaftseigentum darstellen, die Instandhaltungskosten hierfür dennoch von einem einzelnen Wohnungseigentümer zu tragen sind.  Das neue WEG Recht ermöglicht es den Wohnungseigentümern zudem, auch durch Beschluss die Kosten einer Instandhaltungsmaßnahme abweichend zu regeln, a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§ 16 Abs. 4 WEG/a> . Dies ist allerdings nur für den Einzelfall möglich, der Beschluss muss daher eine konkrete Maßnahme betreffen. Auch muss sich die geplante Kostenverteilung an dem Gebrauch bzw. der Möglichkeit zum Gebrauch orientieren.  Da ein solcher Beschluss erhebliche Folgen haben kann, ist hierfür ein doppeltes Mehrheitserfordernis vorgesehen. Für einen wirksamen Beschluss müssen   - mindestens 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und - mindestens 1/2 aller Miteigentumsanteile  zustimmen. Ein solcher Beschluss würde sodann auch den möglicherweise entgegenstehenden Regelungen der Teilungserklärung vorgehen.  Grundsätzlich muss also die Gemeinschaft die Kosten für eine Reparatur von Schloss oder Schlüssel auch der Wohnungseingangstür tragen, wenn der Schaden unverschuldet eingetreten ist. Dies gilt nach wohl überwiegender Ansicht auch, wenn keine zentrale Schließanlage vorhanden ist.  Allerdings kann die Kostentragungspflicht im Einzelfall möglicherweise durch Beschluss auf den jeweiligen Eigentümer abgewälzt werden.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 97