Frage: Guten Tag.  Mein Lebensgefährte bekommt von seinen Eltern ein Grundstück mit bestehendem Wohnhaus überschrieben (dieses wird aber grossflächig weggerissen und umgebaut). Nun haben meine künftigen Schwiegereltern eine Firma gehabt, mit denen sie einiges an Schulden gemacht haben. Die Firma gehört mittlerweile aber meinem Freund und läuft wieder sehr gut, schuldenfrei. (die Schulden wurden nicht in die 'neu gegründete Firma' übernommen, sondern obliegen nur meinen Schwiegereltern) Die Schulden wurden damals von den Eltern auf drei bestehende Grundstücke in das jeweilige Grundbuch eingetragen, sozusagen gesplittert. (Alle Häuser wurden geschätzt und eine bestimmte Summe festgelegt, mittlerweile wurde aber eines renoviert und ist somit deutlich mehr wert) Es wurde mittlerweile einiges getilgt, aber es besteht dennoch auf allen drei Häusern eine gewisse Grundschuld, der genaue Wert ist mir nicht bekannt. (ca. 200000 Euro)  Nun meine Frage: Wenn wir das Grundstück übertragen bekommen, kann man die Grundschuld dann von unserem Grundstück 'wegsplittern' auf die anderen zwei Häuser, oder wird da die Bank nicht mitspielen?  Soweit ich weiß besteht die Grundschuld ja weiter und im Falle der Zahlungsunfähigkeit unserer Schwiegereltern, würde uns dann das Haus versteigert/enteignet werden. Sehe ich das richtig? Kann man die Grundschuld eines Hauses vorrangig tilgen, und die anderen in der Zeit stillegen?  Gäbe es die Möglichkeit es bei einem Notar so zu verankern, dass mein Teil, den ich in das Haut reinstecke, in einer solchen Zwangsversteigerung 'geschützt' wird und ich 'ausbezahlt' werde?   Ich suche eine Möglichkeit, das ganze Vorhaben grösstmöglichst abzusichern im Falle eines Scheiterns der Schwiegereltern.   VielenDank für die Beantwortung!  

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),   vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Vorab : Ihre Frage betrifft mehrere Themen und Rechtsgebiete. Zum einen stellen Sie Fragen zur dinglichen Grundsicherung eines Darlehens, Kredits oder Bankkredits in Form z.B. einer Hypothek bzw. einer Grundschuld durchaus auch im Zusammenhang mit einer Unternehmensnachfolge. Weiter stellen Sie die Frage wie Ihr Geld (z.B. Privatkredit), also das was Sie als Lebensgefährtin in das Projekt stecken gesichert werden könnte. Man könnte die Frage auch so wenden, wie es Ihnen gelingt Ihr Kapital vor einer Haftung für Firmen- oder Privatschulden Ihrer Schwiegereltern und Ihres Lebensgefährten zu schützen - einschliessliche des Zugriffs der Banken. Im Hinterkopf eines Juristen spielen sich Fragen des (ehelichen) Güterrechts, und der unbenannten Zuwendung/Schenkung unter (Ehe-)Partnern und 'Schwiegereltern' ab. Hier wäre genauer zu untersuchen, wer wem was zuwendet (z.B. auch im Rahmen einer sogenannten vorweggenommenen Erbfolge).  Sogenannte Grundsicherheiten (Hypotheken, Grundschulden) die Banken fordern beziehen sich immer auf das Grundstück im Rechtssinne. Im deutschen Sachenrecht ist  eine bauliche Anlage die mit dem Grundstück fest verbunden ist von Gesetzes wegen wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks. Hierzu gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 BGB/a> . Folgerichtig beziehen sich diese Sicherheiten z.B. Grundschulden ebenfalls auf das Grundstück: Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1191.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1191 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grundschuld">§ 1191 BGB/a>  gilt : ... Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist ... Grundstücke kann man (ggf. ist eine behördliche Genehmigung hierzu erforderlich) neu vermessen und teilen. Das Interesse der Bank sollte dabei gewahrt sein, wenn dem ausgereichtem Kredit/Darlehen ein entsprechender Wert wieder gegenüber steht. Hier muss man mit der Bank und ggf. den Baubehörden Kontakt aufnehmen.  Es ist üblich, dass Rechtsnachfolger Grunddienstbarkeiten ablösen oder umstellen.  Was Ihr Interesse betrifft, sind Sie wahrscheinlich nachrangige Sicherungsgeberin. Auch Sie geben ja ein Darlehen bzw. einen Kredit. Vorrangig wären in einer Zwangsversteigerung die Forderungen der Bank zu bedienen. Auch Sie könnten z.B. Ihre Forderungen gegen Ihren Lebenspartner (auf Rückzahlung ihres Darlehens mit Zinsen an Ihn bzw. seine Familie) im Grundbuch sichern lassen. Freilich wäre genau zu prüfen ob der Wert der Grundstücke als Sicherung auch für Sie noch ausreichen würde. Denkbar wäre auch, dass sie schlicht Miteigentum an dem Grundstück erwerben. Dabei ist es natürlich wichtig, dass Sie wissen was das Grundstück wert ist, und dass Ihnen auch vorrangige Rechte die auf dem Grundbuch lasten (genauer Blick ins Grundbuch!) bekannt sind.  Es wird Sie nicht wundern, dass ich Ihnen dringend anrate Sich weiterer anwaltlicher Unterstützung zu versichern. Die Risiken aus der/den Firmentätigkeiten, den Bankgeschäften und auch private Risiken (z.B. Trennung, Unfall) müssen umfassend bedacht werden.    Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben.   Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Ich hätte Interesse an einer weiteren Mandatierung.   Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann. Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.      Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim    Peter Lautenschläger Rechtsanwalt     Rechtsanwaltskanzlei P. Lautenschläger Horazweg 4 69469 Weinheim  http://www.lautenschlaeger.de  Mobil : 0162 774 7773  Festnetz : (06201) 49 42 44  Fax : (06201) - 49 42 11!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1191, § 94