Frage: Hallo,  seit einem Jahr wohnen wir in einem gemieteten Objekt( Nebenhaus) auf einem ehemaligen Winzerhof.Unsere Vermieter wohnen im Haupthaus. Einen Mietvertrag gibt es nicht. Bei Einzug ( das Objekt war unrenoviert und teilweise unsaniert) gab es nur einen Vorvertrag, der bescheinigte, das wir dieses Objekt in diesem Zustand ab dem tag x mieten. Unser Vermieter behält sich vor, Wohnungsschlüssel von unerem Mietobjekt zu behalten, eigen Aussage: als Notfall ..... Nun hat sich heraus gestellt, das unser Vermieter vermehrt in unserer Abwesenheit, unsere Wohnung betritt. Diese Nachweise haben wir Ihm schriftlich mitgeteilt und unser Mietverhältnis außerordentlich gekündigt. Ebenso haben wir bis zum Auszug, das Wohnungstürschloß ausgetauscht. Beim Austausch des Schlosses kam unsere Vermieterin und erklärte: ohne ihr Einverständnis dürfen wir keine bauliche Veränderung an ihrem Eigentum vornehmen. Photografierte uns ( meinen Mann, minen Vater und mich) dabei mit ihrem Photohandy. Gab an, sie würde nun rechtliche Schritte einleiten......  Wie sehen unsre Rechte nun aus ? Können wir aufgrund wiederholten unerlaunbten Zutritts durch unsere Vermieter in unsere Wohnung Schadenseratzforderungen geltend machen? ( Maklerkosten, Umzugskosten )  Vielen Dank....

Antwort: Guten Morgen,  ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der von Ihnen dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:  Auszugehen ist von der Existenz eines Mietvertrages, der grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden kann. Sie sind also Mieter.  Es ist dem Vermieter grundsätzlich verwehrt, eine vermietete Wohnung ohne den Willen des Mieters zu betreten. Er hat noch nicht einmal einen Anspruch darauf, einen Schlüssel für den Notfall behalten zu dürfen. Der Einbau neuer Schlösser stellt im übrigen keine bauliche Veränderung dar, für die die Genehmigung des Vermieters erforderlich wäre. Sie müssen lediglich bei Ihrem Auszug die alten Schlösser wieder einbauen.   Sie haben Schadensersatzansprüche gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a> , wenn dem Vermieter eine Pflichtverletzung zur Last gelegt werden kann, die Sie zur fristlosen Kündigung berechtigte.  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  kann jede Mietpartei den Vertrag fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Als weitere Voraussetzung kommt gemäß Abs. 3 der genannten Vorschrift hinzu, dass zuvor erfolglos abgemahnt worden ist. Hier ist Ihr Sachvortrag bislang nicht ganz eindeutig.   Wenn Sie sofort gekündigt haben, ohne den Vermieter zuvor abzumahnen, es zukünftig zu unterlassen, Ihre Wohnung zu betreten, liegen diese Voraussetzungen nicht vor mit der Folge, dass die von Ihnen ausgesprochene fristlose Kündigung möglicherweise unwirksam ist. Dann würden auch Schadensersatzansprüche entfallen.  Liegen allerdings die Voraussetzungen vor, haben Sie also den Vermieter erfolglos aufgefordert, ein Betreten Ihrer Wohnung zu unterlassen, durften Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen und haben dann auch Schadensersatzansprüche.   Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 280, § 543