Frage: Ein Grundstück wurde 2011 geteilt, um eine Hälfte zu veräußern. Ein altes Gartenhaus steht durch diese Teilung nun zu 3/4 auf Grundstück A und zu 1/4 auf Grundstück B. Zum Zeitpunkt der Teilung konnten beide Parteien gut mit dieser Situation leben, wobei das Gartenhaus ausschließlich zu Haus A gehörte und auch nur von der Besitzerin des Hauses A genutzt werden konnte und sollte. Es wurde nichts Schriftliches hierzu vereinbart. Nun wird das Grundstück B verkauft und der Verkäufer wünscht nun den Rückbau des 1/4 des Gartenhauses auf seinem Grundstück um für seinen Käufer eine klare Rechtslage zu schaffen. Die Besitzerin des Grundstücks A weigert sich abzureißen und behauptet, sie hätte hier ein Gewohnheitsrecht!  Wie ist die Rechtslage? Kann Besitzer Grundstück B auch nach vielen Jahren der stillen Duldung  nun verlangen, das Gartenhaus abzubauen oder muss er das nun für immer und ewig dulden?  Falls er den Rückbau nicht verlangen kann, was ist, wenn das Haus marode würde und neu gebaut werden soll?  Falls er den Rückbau verlangen kann, muss er der Besitzerin von Grundstück A hierfür ein besonderes, berechtigtes Interesse nachweisen oder kann er jerderzeit den Rückbau ohne Angabe von Gründen fordern?

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Nach der Rechtsprechung findet auch auf diese Konstellation, also den Überbau nach Teilung eines Grundstücks mit einem darauf stehenden Gebäude (Gartenhaus) die §§ 912 ff. BGB Anwendung. Die landesrechtlichen Vorschriften des Nachbargesetzes Ihres Bundeslandes sehen keine spezielle Regelung vor.  § 912 BGB hat folgenden Wortlaut:    (1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm VorS. oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.  (2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.   Die Anwendung dieser Vorschrift auf Fälle wie den Ihrigen hat dann zur Folge, dass zunächst zu prüfen ist, wo der größere Teil des Gebäudes steht. Da 3/4, und damit der größere Teil, auf dem Grundstück von A steht, kann man hier im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH (BGH Az. Abs. 5 ZR 206/74) die Ansicht vertreten, dass es dann insgesamt im Eigentum des Teilgrundstückes A steht.  Dies führt aber dann dazu, dass der Eigentümer des anderen Teilgrundstückes, also B, dieses zu dulden hat und nicht den Rückbau, sondern eine Entschädigung in Geld nach § 912 Abs. 2 BGB verlangen kann  Der BGH hat hier entschieden, dass es für die Bemessung der Geldrente in diesem Fall auf die Wertverhältnisse zum Zeitpuntk der Grundstückteilung ankommt und nochmals in dieser Entscheidung bestätigt, dass kein Rückbau verlangt werden kann (BGH Az. Abs. 5 ZR 199/12).  Ob dies auch dann gilt, wenn das Gartenhaus modernisiert werden muss, ist in der Rechtsprechung umstritten. Für den Fall eines Neubaus aufgrund Alters eines Gebäude vertritt die Rechtsprechung überwiegend die Ansicht, dass auch dies unter § 912 BGB fällt -also Duldungspflicht und kein Rückbau- wenn das neue Gebäude hinsichtlich seiner Größe dem abgebauten entspricht (etwa: OLG Karlsruhe, Urteil vom 9. 12. 2009 - 6 U 121/09).  Ich hoffe, Ihnen hiermit geholfen zu haben und stehe für Rückfragen zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Thomas Klein 

Relevante Paragraphen: § 912