Frage: Sehr geehrte Dame und Herren,  ich bin Eigentümer einer Wohnung und möchte diese gerne verkaufen.  Es gibt schon ca. 20 Interessenten die die Wohnung kaufen möchten, zum größten Teil um dort selbst einzuziehen.   Momentan ist die Wohnung an einen Rentner vermietet, der dies seit 1995 bewohnt und diese nach und nach verkommen läßt (fehlende Grundreinigung/mangelnde Hygiene). Dies 'schreckt' auch einige Interessenten ab. Wenn ich die Wohnung 'mit' Mieter verkaufen möchte, wurde mit eine Preisminderung von min. EUR 10.000 empfohlen.  Nun meine Fragen:  1. Kann der zukünftige Eigentümer dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen? 2. Wie könnte ich dem Mieter kündigen?  3. Kann ich den Mieter für die mangelnde Sorgfalt haftbar machen?  Für Ihre Bemühungen bedanke ich mich im Voraus und verbleibe   mit freundlichen Grüßen   

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   gerne darf ich Ihre Fragen wie folgt beantworten:  Wird eine vermietete Wohnung veräußert, so tritt der Erwerber nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  von Gesetzes wegen in des bestehende Mietverhältnis ein. Man spricht hierbei auch vom Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete'.   Der Erwerber der Wohnung kann als neuer Vermieter das Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt.  Die gesetzlich zulässigen Gründe für eine Kündigung sind wiederum in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  geregelt. Demnach kann der Erwerber auch wegen Eigenbedarf kündigen, muss hierbei allerdings auch die nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelten Kündigungsfristen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c BGB/a>  einhalten.   In Ihrem Fall könnte ein Erwerber somit nach der Eigentumsübertragung grundsätzlich wegen Eigenbedarfes kündigen.  Ihnen selbst stehen vor der Eigentumsübertragung ebenfalls nur die gesetzlichen Kündigungsgründe zu. Die Veräußerung an sich stellt somit keinen Kündigungsgrund dar, da es ansonsten letztendlich zu einer Umgehung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> , der letztendlich ein Mieterschutzrecht darstellt, kommen könnte.  Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn die vermietete Wohnung wirtschaftlich betrachtet nur mit erheblichen Nachteilen veräußert werden könnte. In diesem Fall gewährt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  dem Vermieter ein ordentliches Kündigungsrecht. Auch in diesem Fall müssten allerdings die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Die Voraussetzungen, die von der Rechtssprechung an die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung wegen Verkaufs der Wohnung gestellt werden, sind grundsätzlich recht hoch und müssen anhand der gesamten Vermögenssituation des Vermieters geprüft werden. Dementsprechend kann im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung leider nicht beurteilt werden, ob diese Voraussetzungen in Ihrem Fall erfüllt sind.  Verletzt Ihr Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen, in dem er die Wohnung verwahrlosen lässt, kann er sich zum einen natürlich schadensersatzpflichtig machen. Zum anderen kann Ihnen deswegen ein Recht zur außerordentlichen Kündigung zustehen, wobei der Mieter im Regelfall zunächst abgemahnt werden muss. Da Sie an einer kurzfristigen Lösung des Problem interessiert sind und eine fristlose Kündigung oftmals einen Rechtsstreit nach sich zieht, dürfte diese Herangehensweise leider auch nicht Erfolg versprechend sein.  Dementsprechend wird es aus meiner Sicht am aussichtsreichen sein, wenn Sie den Versuch unternehmen, mit dem Mieter eine – notfalls entgeltliche - Aufhebungsvereinbarung zu treffen. In diesem Fall wären Sie bzw. der Erwerber der Wohnung auch nicht an die langen Kündigungsfristen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c BGB/a>  gebunden.  Abschließend hoffe ich, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.   Hierbei möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.   Sie können natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir Verbindung aufnehmen.   Für eine über diese Erstberatung hinausgehende Interessenvertretung steht Ihnen meine Kanzlei selbstverständlich ebenfalls gerne zur Verfügung.  Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend und verbleibe   mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573c, § 566