Frage: Ausgangssituation: -80jährige Frau besitzt ein Einfamilienhaus in NRW -Frau bewohnt selbst das Erdgeschoss -Ehemann ist 2007 verstorben, Frau war Alleinerbin des Hauses -1 Tochter und 1 Sohn sind vorhanden -Sohn bewohnt seit ca. 2008 das Obergeschoss des Hauses mietfrei -Hierzu hat er das Obergeschoss ausgebaut, Kosten von ca. 50.000€ hat er getragen -Der Hauswert wurde 2007 auf ca. 350.000€ geschätzt (somit ohne die Aufwertung OG) -Es besteht ein Reparaturstau am Haus, dessen Umfang jedoch nicht ermittelt ist -Das Haus ist mit ca. 80.000€ belastet, die durch die Frau monatlich abgetragen werden -Frau möchte das Haus aus gesundheitlichen Gründen so schnell wie möglich übertragen -Nach Übertragung kann die o.g. Summe nicht mehr durch die Frau getilgt werden, und muss übertragen werden -Durch die Frau ist eine Übertragung des Hauses an die Tochter angestrebt -Der Sohn soll nach der Übertragung aus dem Haus ausziehen -Nach Übertragung wird die Frau im Haus wohnen bleiben, ein Wohnrecht auf Lebenszeit soll eingeräumt werden -Ein finanzieller Ausgleich an den Sohn soll im Rahmen der Hausübertragung an die Tochter  durch diese stattfinden -Das Ziel der Frau ist die Übertragung des Hauses an die Tochter zu einem geringeren als dem tatsächlichen Hauswert, den dann der Sohn erhalten soll -Ziel der Ausgleichszahlung an den Sohn soll sein, dass er nach dem Ableben der Frau keinerlei Folgeansprüche bezüglich der Hausübertragung an die Tochter stellen kann  -Eine Einigung innerhalb der Familie (mit dem Sohn) scheint unter diesen Bedingungen nicht erzielbar  Fragestellungen: -Wie kann die Frau das Haus an die Tochter übertragen, ohne dass der Sohn (jetzt sowie nach dem Ableben der Frau) rechtliche Ansprüche geltend machen kann? -Welche Möglichkeiten gibt es, die verbleibenden 80.000€ Schuld auf dem Haus bei der Übertragung zu „verrechnen'? -Gibt es für die Übertragung einen „Mindestwert', eventuell auch gemessen am reellen Hauswert? -Hat der Sohn Ansprüche aus dem Ausbau des Obergeschosses an die Frau oder nach Hausübertragung an die Tochter? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  unter Berücksichtigung der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen möchte ich nachfolgend gerne die von Ihnen gestellte Anfrage beantworten.  i>Beachten Sie jedoch bitte, dass im Einzelfall weitergehende Informationen für eine fundiertere Einschätzung der Rechtslage erforderlich sein können und dass das Fehlen relevanter Informationen dazu führen kann, dass die Einschätzung unter Berücksichtigung solcher Informationen eine andere sein könnte. Auch kann diese Einschätzung in vielen Fällen ein persönliches Beratungsgespräch nicht ersetzen./i>  b>Bei der Beantwortung habe ich folgende Annahmen zugrunde gelegt:/b>  - Der Sohn ist nicht minderjährig und bestreitet seinen Lebensunterhalt selbst. - Ein Pflichtteilsverzicht des Sohnes kommt nicht in Betracht. - Der Mutter liegt in erster Linie daran, der Tochter das Haus und dem Sohn in bestimmter Höhe eine Ausgleichszahlung zukommen zu lassen.   b>Demzufolge stellt sich die Rechtslage wie folgt dar:/b>  Um Ihre Fragen zu beantworten, muss vom Ende her gedacht werden.Relevant sind diese Fragen (mit Ausnahme der letzten) überhaupt nur, weil dem Sohn als gesetzlichem Erben bei Enterbung ein Pflichtteilsanspruch sowie ggf. Pflichtteilsergänzungsanspruch nach §§ 2303 Abs. 1, 2325 BGB zustünde.   Für den Pflichtteilsanspruch ist zunächst maßgeblich, was zum Zeitpunkt des Erbfalles an Vermögen der Erblasserin vorhanden ist. Gibt es keine nennenswerten Vermögenswerte mehr, läuft der Anspruch zunächst leer. Es ergibt sich dann aber bei nicht länger als zehn Jahre zurückliegenden Schenkungen ein Pflichtteilsergänzungsanspruch in Höhe der Schenkung (bzw. anteilig, je nach Zeitablauf). Die Schenkung besteht nur insoweit, wie das Grundstück 'unter Wert' verkauft worden ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Wohnrecht den Wert ebenso mindert wie die eingetragenen Grundpfandrechte, jedenfalls soweit diese valutiert sind (hier 80.000 EUR). Die Wertminderung ist dann die von Ihnen gewünschte 'Verrechnung'.  Es gibt keinen Mindestwert. Das Haus kann auch verschenkt werden, mit den aufgezeigten Konsequenzen.  Sodann ist es - um die Sache nicht zu verkomplizieren - sinnvoll, die Schenkung unmittelbar aus dem Vermögen der Mutter (nicht durch die Tochter) zu leisten. Dies würde praktisch bedeuten, dass vom Kaufpreis ein bestimmter Betrag an den Sohn verschenkt wird. Diesen Betrag muss der Sohn sich dann wiederum nach Maßgabe des § 2327 BGB auf von seinem Anspruch abziehen lassen.  Die zu tilgenden Darlehensverbindlichkeiten sind allerdings persönliche Schuld der Mutter. Diese spielen als solche bei dem Vorgang keine (bzw. nur bzgl. der Grundschuld) eine Rolle. Ob die Tochter hier die Schuld übernehmen darf, ist mit der Bank zu klären.  Ob dem Sohn wegen der Umbaumaßnahmen Ansprüche gegen die Mutter zustehen, ist wiederum hiervon losgelöst zu beurteilen. Dies richtet sich entweder nach §§ 683, 685 BGB (Anwendbarkeit fraglich, aber wohl abzulehnen; kann hier nicht abschließend beurteilt werden) oder nach §§ 946, 951 i.Abs. 5.m. §§ 812 ff. BGB. Nach § 685 BGB kommt es darauf an, ob der Sohn nicht die Absicht hatte, ErS. für die Aufwendungen zu verlangen. Nach den §§ 812 ff. BGB dürfte grundsätzlich eine Ersatzpflicht bestehen. Allerdings wäre ein solcher Anspruch verjährt, wenn der Umbau vor 2018 abgeschlossen gewesen wäre.   Ich hoffe, Ihnen mit diesen Informationen bestmöglich geholfen zu haben und wünsche Ihnen alles Gute.   Mit freundlichen Grüßen  Christian Lenz -Rechtsanwalt-   

Relevante Paragraphen: § 2327, § 685