Frage: Guten Morgen,  wir haben im Dezember 2020 ein Haus gekauft. Alle Eintragungen wurden Anfang März 2021 vollzogen. Nun erhielten wir einen Anruf von der Hausverwaltung des Nachbarhauses.   Die Hausverwaltung teilte uns mit, dass Bäume auf unserem Grundstück die Tiefgarage des Nachbarhauses beschädigen. Im Gespräch wurde uns mitgeteilt, dass die Hausverwaltung mindestens zweimal den vorherigen Besitzer aufgefordert hat aktiv zu werden. Zwei Schreiben (aus dem Jahr 2020) von der Hausverwaltung an den vorherigen Besitzer hat man uns zukommen lassen.  Meine Frage ist nun, kann ich den Vorbesitzer dazu verpflichten, die Kosten für die Fällung und Entwurzelung der Bäume sowie Pflanzung neuer Bäume zu tragen? Im Kaufvertrag wurde einige Mängel am Haus festgehalten. Das Bäume die Bebauung des Nachbarhauses beschädigen wurde weder im Kaufvertrag noch sonst in einem Gespräch erwähnt.  Der zweite Sachverhalt ist der Kamin der fest im Haus verbau ist. Seit Dezember 2020 existiert ein neues Gesetz der sich mit dem Betrieb von Kaminöfen befasst. Im Februar 2021 war der Schornsteinfeger im Haus und sagte mir, dass der Kamin ohne Nachrüstung (die es noch nicht am Markt gibt) nicht mehr betrieben werden darf. Könnte ich hier die Nachrüstkosten eventuell auch auf den Verkäufer umlegen?   Vielen Dank für Ihre Hilfe

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Frage nach einer möglichen Mängelhaftung des Verkäufers beim Gebraucht-Immobilienkauf.   Die Haftung für Sachmängel wird in solchen Immobilienkaufverträgen weitestgehend ausgeschlossen. Für Mängel, die im notariellen Kaufvertrag genannt worden sind, kann der Verkäufer schon wegen § 442 BGB nicht in Anspruch genommen werden.   Eine Ausnahme von diesem GrundS. stellt die Arglist nach § 444 BGB dar. i>Arglist /i>wird von der Rechtsprechung auch dann angenommen, wenn eine i>Offenbarungspflicht /i>verletzt worden ist. Das ist dann der Fall, wenn ein redlicher Verkäufer über die fraglichen Punkte aufgeklärt hätte, Sie also eine Aufklärung objektiv hätten erwarten können.  Die Liste an solchen Offenbarungspflichten ist in den letzten Jahren immer länger geworden, die Rechtsprechung weitet die Haftung tendenziell aus. Wenn Sie mir eine Mail an neumann@immoanwalt.nrw schicken, kann ich Ihnen - ohne Mehrkosten meine einschlägigen Aufsätze zu diesem sehr wichtigen Thema schicken, das die Gerichte immer wieder beschäftigt.  b>Ich halte die Haftung des Verkäufers in Ihrem konkreten Fall nach dem geschilderten Sachverhalt für die offene Baum-Frage für gegeben. Sofern der Zugang der Schreiben der Hausverwaltung an den Verkäufer - und damit sein Vorsatz - nachweisbar ist, haben Sie damit auch vor Gericht Erfolg./b>   Um eine sicherere Prognose abgeben zu können, müsste ich mir natürlich noch alle Vertragsunterlagen, das Exposé und den Schriftwechsel ebenso ansehen wie Fotos von den Bäumen und dem Nachbarhaus. Denn es ist neben dem Einwand angeblich fehlenden Vorsatzes insbesondere der Einwand der u>Erkennbarkeit/u> der Baum-Problematik zu erwarten. Über offensichtliche Mängel braucht in der Regel u>nicht/u> aufgeklärt zu werden. In solchen Fällen ist dann auch der Arglist-Nachweis praktisch nicht zu führen, siehe dazu eingehend das von mir erstrittene Urteil, wobei ich den Beklagten vertreten habe, unter  https://ra.de/urteil/lg-munster/urteil-02-o-627-19-2020-10-28   Die Haftung für den zweiten Komplex betreffend nunmehr strengere Vorschriften halte ich allerdings nach den geschilderten Umständen für nahezu ausgeschlossen, wenn es sich beim Verkäufer nicht gerade um einen Juristen handelt.   Zwar handelt es sich auch bei solchen Gesetzesverstößen nicht etwa um Rechtsmängel, für die eine Haftung nicht ausgeschlossen werden könnte, sondern ebenfalls um Sachmängel. Jedoch konnten Sie eine solche Aufklärung nach meiner Einschätzung nicht erwarten und wird dem Verkäufer insofern auch kein arglistiges Verschweigen nachzuweisen sein.  Melden Sie sich gerne bei mir, damit ich Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche helfen kann, möglicherweise erkenne ich bei Durchsicht der Unterlagen noch weitere Ansätze. Sollten Sie bei Ihrer etwaigen Bewertung Anlass zu einem Abzug Stelle haben, so melden Sie sich bitte unbedingt vorher bei mir. Wenn Sie an der einen oder anderen Stelle eine Vertiefung meiner Ausführungen wünschen oder etwas unklar geblieben sein sollte, so fragen Sie bitte - gerne auch direkt per Mail oder unter 0176 614 836 81 - ohne Mehrkosten nach.   Gerne reiche ich Ihnen per Mail die erwähnten Aufsätze nach.   Mit den besten Grüßen aus Münster in Westfalen  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt

Relevante Paragraphen: § 444, § 442