Frage: Guten Tag, unsere Situation ist folgende:  derzeit wohnen wir in einem Anwesen mit zwei kleine Einfamilienhäusern zur Miete. Der Eigentümer ist kürzlich verstorben und die Ehefrau des Verstorbenen hat uns mitgeteilt, daß sie den Verkauf der Immobilie in Betracht zieht und den Wert des Anwesens von einem Makler der LBS schätzen lassen möchte. Das Haus wurde im Folgenden von Makler und Eigentümerin besichtigt. Wir hatten uns zwischenzeitlich entschlossen, das Anwesen selbst zu kaufen und haben dies der Eigentümerin per mail mitgeteilt. Trotzdem hat der Makler um einen Besichtigungstermin mit einem weiteren Interessenten gebeten, dem wir auf Bitten der Eigentümerin zugestimmt haben.  Wir haben uns anschließend um einen entsprechenden Kredit bemüht und den Kontakt mit der Vermieterin / Eigentümerin aufrecht gehalten und unsere Kaufabsicht immer wieder bekräftigt. Nach Wochen des Stillschweigens seitens des Maklers (er hatte zwischenzeitlich verlauten lassen, daß er Interessenten an der Hand hätte, die vielleicht einen höheren Kaufpreis als den geschätzten Kaufpreis zahlen würden) erhielten wir einen Anruf des Maklers in dem er uns einen Notartermin mitteilte.  In dem notariellen Vertrag, der uns zwischenzeitlich zugesandt wurde, wird dem Käufer die Verkaufsprovision von knapp 6% auferlegt. Es existiert keine Vereinbarung zwischen uns als Mieter / Käufer und dem Makler. Die Leistung des Maklers in dieser Kaufangelegenheit uns gegenüber geht quasi gegen null - wir haben kein Expose o.ä. erhalten, wir kennen nicht die Modalitäten des Mietvertrages des Zeithauses, das wir miterwerben müssen und haben keine Unterlagen bzgl. der Gebäudeschätzung. Anfragen an den Makler bzgl. der Zusendung von Unterlagen für die Kreditbeantragungen wurden gar nicht oder nur unzureichend beantwortet. Ist es gerechtfertigt, daß wir ohne jegliche vertragliche Vereinbarung und ohne Leistungen des Maklers angefordert und erhalten zu haben eine derart hohe Provision zahlen müssen? Macht es Sinn, den notariellen Vertrag anzufechten? Unsere Bedenken sind, daß schlußendlich ein anderer Interessent den Zuschlag erhält, wenn wir 'aufmucken' - oder steht dem Mieter ein generelles Vorkaufsrecht zu?  Vielen Dank und freundliche Grüße             

Antwort: Sehr geehrte Rechtsratsuchende,  anhand Ihrer Angaben möchte ich Ihre Fragen wie folgt beantworten:  Ein Vorkaufsrecht bestünde nur, wenn vermieteter Wohnraum, an dem nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist bzw werden soll, an einen Dritten verkauft wird a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/577.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters">§ 577 BGB/a> .  In diesem Fall hat der vorkaufsberechtigte Mieter grundsätzlich nicht nur den reinen Kaufpreis zu zahlen, sondern alle Leistungen zu erbringen, die der Erstkäufer nach dem notariellen Vertrag oblegen hätten ( BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=MDR%201996,%20250" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.12.1995 - Abs. 3 ZR 34/95: Bindung des Vorkaufsberechtigten an eine Maklerklausel">MDR 1996, 250/a> ).  Ist im Wege des Vertrages zugunsten Dritter im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer sich gegenüber dem Veräusserer verpflichtet, die anfallende Maklerprovision zu zahlen, ist dies ein normaler, wesensmäßig zum Kaufvertrag gehörender Bestandteil.Dies hat zur Folge, dass auch der Vorkaufsberechtigte bei Ausübung seines Rechts in diese Verpflichtung eintritt ( OLG Düsseldorf a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=MDR%201999,%20800" target="_blank" class="djo_link" title="MDR 1999, 800 (2 zugeordnete Entscheidungen)">MDR 1999, 800/a> )     Allerdings entnehme ich Ihren Ausführungen, dass es sich bei dem Einfamilienhaus nicht um Wohnungseigentum handelt, sprich es auf einem eigenen Grundstück gelegen ist.Für diesen Fall besteht kein Vorkaufsrecht des Mieters, da keine Teilungserklärung unterzeichnet werden muss. Die Aussage von Ihnen, dass der Makler einen Termin zur notariellen Beurkundung genannt hat und Ihnen den Vertrag vorgelegt hat, muß wohl so verstanden werden, dass der Makler sowie der Vermieter davon ausgehen, dass Ihnen ein Vorkaufsrecht zusteht, bzw Ihnen eins eingeräumt wird. In diesem Fall können sie diesen Vertrag annehmen, werden jedoch die Maklerprovision aus eben dargestellten Grundsätzen übernehmen müssen.  Die Maklerprovision können Sie m.E, nur dann sparen, wenn Sie betonen, dass Ihnen kein Vorkaufsrecht zusteht und ein eigenes Angebot abgeben, das Haus zu kaufen. In diesem Fall wäre keine Maklerprovision fällig, da Sie nicht in den bestehenden Vertrag einsteigen, in dem vereinbart ist, dass der Käufer die Provision zu tragen hätte.Allerdings kann es Ihnen dann natürlich passieren, dass der Verkäufer- da er dann weiß, dass Ihnen kein Vorkaufsrecht mehr zusteht- nicht mehr an Sie verkauft, sondern an den vom Makler genannten Käufer, weil er sich eventuell nicht mit dem Makler wegen der Provision streiten will.  Bitte haben Sie dafür Verständnis, dass angesichts Ihres Einsatzes eine ausfühlichere Bearbeitung nicht erfolgen kann und ich Ihnen diesbezüglich- auch angesichts der wirtscghaftlichen Bedeutung- dringend empfehle, diese Angelegenheit noch einmal im Rahmen eines ordentlichen Mandates überprüfen zu lassen, da gewisse Einzelheiten, die in einem persönlichen Gespräch erfragt werden müssen, hier natürlich keine Berücksichtigung finden können.  Ich hoffe dennoch,Ihnen eine erste Orientierung gegeben zu haben.  freundliche Grüße  Andreas Hoyer Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 577