Frage: Guten Tag,  meine Großeltern besitzen eine Garage, welche Pachtvertragsinhaber und ehemalige Bauherren sie sind.  Vor x Jahren ist das gesamte Grundstück, des Garagenkomplex aufgekauft worden und die Pachtgebühr wurde nicht mehr an die Stadt verrichtet, sondern an eine Frau H., letztmalig am 01.02.22 für das laufende Jahr. Neue Verträge oder ähnlich wurden nie angefertigt.  Es gab nur einen Brief und Telefonkontakt vor X Jahren, in dem die neue Bankverbindung für die Pacht übermittelt wurde. Es wurden keine neuen Pachtverträge etc. geschlossen.  Seit dem 01.05.2022 gibt wiederum einen neuen Eigentümer. Der neue Eigentümer hat sich ca. in der KW15 erstmals bei den Pächtern telefonisch gemeldet, dass es einen neuen Eigentümer gibt und nun neue Verträge zum 01.05. fällig wären.  In den Verträgen, die am 25.04.22 nicht dem Pächter, sondern dem Enkel (begleicht aktuell die Pacht im Namen der Pächter) zugesandt wurden (Mail und postalisch) wird ab 01.05 eine monatliche Zahlung verlangt, ohne auf die schon erfolgten Jahrespacht einzugehen.  Sie forderten mich am 29.04.22 (nicht den Pächter) dazu auf, den Vertrag bis zum 03.05.22 zu unterschreiben, ansonsten vergeben sie sie ab 04.05.22 an andere Nutzer. Heute den 10.05.2022 haben sie mich (nicht Pächter) in Kenntnis gesetzt, dass sie die Garage am 16-17.05.2022 räumen lassen.  Es gibt erheblich Nachteile, warum wir nicht gleich zum Anwalt sind, es gibt keinerlei Unterlagen mehr zu dieser Garage aus DDR Zeiten und weiter Verträge wurden nie geschlossen. Es gibt nur den Beleg für die jährliche Zahlung im selbigen Namen, die immer überwiesen wurden.  Die neuen Eigentümer vermieten die Garagen zum vierfachen der Pacht an Dritte weiter und reißen sie nicht ab.  Fragen:  1. Ist die anstehende Räumung rechtswidrig? 1. Wie sieht evtl. die tatsächliche Kündigungsfrist aus? 2. Was geschieht mit der entrichteten Pacht? 3. Gibt es irgendein Rechtsanspruch, um die Garage zu behalten?  4. Wenn 3. ja, welche?    

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Frage 1:  Ohne einen gerichtlichen Räumungstitel darf der Eigentümer die Garage nicht eigenmächtig räumen. Das wäre verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB). Hiergegen darf der Besitzer (Pächter) Widerstand leisten (§ 859 BGB) oder kann die sofortige Wiedereinräumung des Besitzes verlangen (§ 861 BGB). Diesen Anspruch kann er auch vor Gericht mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung durchsetzen.  Frage 2: (bei Ihnen ein weiteres Mal Frage 1)  Bei einem unbefristeten Miet- oder Pachtvertrag über Räume, die keine Wohn- oder Geschäftsräume sind - dazu zählen auch Garagen - ist die Kündigung bei monatlicher oder jährlicher Zahlweise spätestens am dritten Werktag eine Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats zulässig (§ 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 581 Abs. 2 BGB).   Frage 3:  Im Voraus entrichtete Jahrespacht ist dem Pächter bei vorzeitiger Beendigung des Pachtverhältnisses durch den Verpächter anteilig zurückzuerstatten (§ 547 Abs. 1 S. 1 BGB in Verbindung mit § 581 Abs. 2 BGB).   Frage 4:  Bei einem Miet- oder Pachtverhältnis über Garagen gibt es - anders als bei Mietverträgen über Wohnraum - keinen gesetzlichen Kündigungsschutz. Der Vermieter oder Verpächter kann einen unbefristeten Mietvertrag jederzeit mit gesetzlicher Frist kündigen.   Dies gilt auch für Pachtverträge über Garagen, die noch zu DDR-Zeiten geschklossen wurden. Diese können seit dem 04.10.2015 nach den allgemeinen Vorschriften des BGB über Miet- und Pachtverträge auch vom Vermieter/Verpächter gekündigt werden (§ 23 Abs. 4 Schzldrechtsanpassungsgesetz in Verbindung mit §1 Abs. 1 Nr. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz).  Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Nutzer der Garage am 03.10.1990 das 60. Lebensjahr bereits überschritten hatte. Dann ist eine Kündigung zu seinen Lebzeiten nicht zulässig (§ 23 Abs. 5 Schuldrechtsanpassungsgesetz).   Haben Ihre Großeltern doe Garage zu DDR-Zeiten selbst errichtet, können sie im Fall der Kündigung des Pachtvertrages durch den Eigentümer des Grundstücks den Zeitwert der Garage zum Zeitpunkt der Rückgabe der Garage vom Eigentümer verlangen (§ 12 Absätze 1 und 2, S. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz). Dies gilt, wenn die Kündigung des Pachtvertrages vor dem 04.10.2022 wirksam wird (= 7 Jahre nach dem 04.10.2015, dem Ende des gesetzlichen Kündigungsmoratoriums, § 12 Abs. 2 S. 2 Schuldrechtsanpassungsgesetz). Alternativ hierzu können Ihre Großeltern der Garage´, falls sie von Ihnen errichtet wurde, auch abreißen, wenn die Kündigung bis zum 04.10.2022 wirksam wird, § 12 Abs. 5 Schuldrechtsanpassungsgesetz).   Ein vor dem 03.10.1990 auf dem Gebiet der DDR geschlossener Vertrag über die Errichtung einet Garage, azf den das Schuldrechtsanpassungsgesetz Anwendung findet, bedurfte jedoch nach § 312 Abs. 1 S. 2 ZGB der DDR der Schriftform.  Die Schriftform müssten Ihre Großeltern im Fall des Bestreitens durch den Eigentümer nachweisen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 581, § 547, § 861, § 858, § 859