Frage: Guten Tag, ersteinmal der Sachverhalt:  Wir sind Mieter in einer 60qm Wohnung in München. Mietpreis ist 600Euro+110Euro. Wir haben einen Standardmietvertrag vom Haus-und Grundbesitzerverein München in der Fassung von 01/2003. Dieser beinhaltet die folgende Klausel: 'Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten der Reparaturen der Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas,...,zu tragen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 125Euro und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Aufwand 6% der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen.'  Nun das Problem: Am 20.06.2005 streikte unser Gas-Warmwasserboiler in der Wohnung. Der Hausverwalter teilte uns telefonisch mit, wir möchten einen Installateur anrufen (Nr. haben wir von ihm bekommen). Installateur kam und löste das Problem. Am 07.07.2005 haben wir die Rechnung des Installateurs über 76,56Euro bekommen. Die Rechnung habe ich noch am gleichen Tag bezahlt. Kurz darauf erfuhren wir, dass die Klausel in unserem Mietvertrag wg. der Summe von 125 Euro wohl unzulässig ist und somit komplett wegfällt. Am 12.07.2005 schickten wir die Rechnung an unseren Hausverwalter weiter (Einschreiben) mit der Aufforderung, uns den Rechnungsbetrag bis zum 26.07.2005 zu überweisen, da die Klausel ungültig sei. Das Geld wurde nicht bezahlt. Auch zahlreiche weitere Telefonate lösten das Problem nicht.  Und jetzt unsere Fragen: 1) Ist es richtig, dass diese Klausel vor Gericht keinen Bestand haben würde, und somit komplett ungültig wäre. 2) Wenn Antwort auf 1) 'vielleicht' lautet, wie sind die Chancen in Prozent. 3) Wie wäre das weitere Vorgehen? Auf weitere gutmütige Versuche oder Androhungen haben wir keine Lust mehr, also direkt richtig. 4) Wenn nun der Anwalt zum Einsatz kommt, welche ca. Kosten würden dabei entstehen? 5) Würde der Vermieter diese Anwaltskosten im Erfolgsfall tragen müssen?  So, ich hofe ich habe unser Problem halbwegs deutlich geschildert und freue mich auf eine Antwort. Vielen Dank im voraus und liebe Grüße.        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:  1.Die Rechtmäßigkeit hängt von zwei Voraussetzungen ab:  - Die erste Voraussetzung besteht darin, dass sich die Klausel dem Umfang nach nur auf solche Teile der Mietsache erstrecken darf, die zum unmittelbaren Mietobjekt gehören. Die Einbeziehung von Gemeinschaftseinrichtungen oder sonstigen Ausstattungen des Hauses ist unzulässig, etwa der Hauseingangstür, von Keller- oder Bodenräumen. Anknüpfend an die Definition der kleinen Instandhaltungen in a href="https://dejure.org/gesetze/Abs. 2._BV/28.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 28 Abs. 2. BV: Instandhaltungskosten">§ 28 Abs. 3 S. 2 Abs. 2. BV/a>  („den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden„) dürfen auch allein Bestandteile betroffen sein, deren Zustand und Lebensdauer vom - häufigen - Umgang des Mieters mit ihnen abhängen.   -Die zweite Voraussetzung besteht darin, dass Kleinreparaturklauseln der Höhe nach nur dann mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  vereinbar sind, wenn sie eine doppelte Begrenzung enthalten, zum einen zur Höhe je Einzelreparatur, zum anderen für den Fall, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen; die fehlende Höchstgrenze kann der Klausel nicht durch Auslegung entnommen werden. Die Höhe je Einzelreparatur kann in einem festen Betrag ausgewiesen werden oder in einem prozentualen Anteil des Mietzinses. Entschieden wurde bisher, dass die Belastung mit rund € 100,00 je Einzelfall angemessen ist (Urteil des BGH 07.06.1989 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2091/88" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.06.1989 - Abs. 8 ZR 91/88: Formularmäßige Überwälzung von Kosten von Kleinreparaturen auf...">Abs. 8 ZR 91/88/a> ; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201989,%202247" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.06.1989 - Abs. 8 ZR 91/88: Formularmäßige Überwälzung von Kosten von Kleinreparaturen auf...">NJW 1989, 2247/a>  ).   3.Die Kleinreparaturklausel i.H.v. 125,00 Euro scheint nach dem Gesagten zu hoch. Bisher wurde eine maximale Höhe von Euro 100,00 noch als angemessen bezeichnet. Es ist auch richtig, dass bei Feststellung der Unangemessenheit der Klausel die gesamte Klausel unwirksam ist und nicht nur an das angemessene Maß angepaßt wird.  4.Einer Zahlungklage Ihrerseits räume ich dennoch nur eine Chance von 70% ein. Das Urteil Die Entscheidung, ob eine Klausel als angemessen gilt, liegt letztendlich beim Richter. Wie Sie am Datum des BGH Urteils sehen können, ist es 16 Jahre alt. Wie wir alle bemerken, hat sich das Leben sehr verteuert, insbesondere in München. Daher kann es durchaus sein, dass ein Richter heute 125 Euro als angemessen ansieht.  5.Das Gesamtkostenrisiko beträgt NUR für das gerichtliche Verfahren bei einem Streitwert von 125 Euro 309 Euro, wenn Sie verlieren und mit Berufungsinstanz 618,00 Euro. Darin sind die Anwaltskosten von Ihnen plus Gegner plus Gerichtskosten enthalten. Wenn Sie gewinnen, muß der Gegener alles bezahlen, auch die Anwaltskosten. Allerdings sind damit nur die Kosten nach dem Gesetz gemeint, wenn Sie mit Ihrem Anwalt eine Stundenvergütung vereinbaren, müssen Sie die Differenz selbst zahlen.  6.Das weitere Vorgehen wäre zunächst der Erlass eines Mahnbescheids, wobei richtiger Adressat nicht der Verwalter, sondern Ihr Vermieter ist. Wenn Sie allerdings das Gefühl haben, dass definitiv nicht gezahlt werden wird, müssen Sie Klage auf Zahlung von Euro 125, 00 einreichen.  Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem Rechtsproblem weiter geholfen.  Mit freundlichen Grüssen  Nina Heussen Rechtsanwältin  info@anwaeltin-heussen.de www.anwaeltin-heussen.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307