Frage: meine damalige Ehefrau und ich haben 2003 den Mietvertrag für einen Geschäftsraum unterschrieben in dem die Frau ein Geschäft eröffnete und bis heute betreibt . Wenige Wochen nach Mietbeginn kam es zur Trennung, die Ehe ist seit 2005 geschieden. Seit der Trennung habe ich mit der Mietsache nicht das geringste mehr zu tun was dem Vermieter auch bekannt ist. Möglicherweise wird die Ex Ihr Geschäft aufgeben ohne dafür Sorge zu tragen, das die Räumlichkeiten  renoviert werden möglicherweise auch verbunden mit der unangekündigten Einstellung der Mietzahlungen.  Kann ich bei der Sachlage dann vom Vermieter in Haftung genommen werden ? Muß ich vorsorglich den Vermieter anschreiben mit welchem Inhalt ?   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen wie folgt:   a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/427.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 427 BGB: Gemeinschaftliche vertragliche Verpflichtung">§ 427 BGB/a>  enthält für die gemeinschaftliche vertragliche Verpflichtung eine Auslegungsregel dahingehend, dass Sie für die Erfüllung des Mietvertrags regelmäßig als Gesamtschuldner i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/421.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 421 BGB: Gesamtschuldner">§ 421 BGB/a>  haften. Dies betrifft die Mietzahlungen. § 431 dagegen regelt gesetzlich die Gesamtschuldnerschaft für unteilbare Leistungen.  Dies betrifft z.B. die Rückgabepflicht, da sie auf eine einheitliche und unteilbare Leistung gerichtet und wird von mehreren Mietern daher gesamtschuldnerisch geschuldet ist (OLG Düsseldorf v. 18.03.1987 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=15%20U%20183/86" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 18.03.1987 - 15 U 183/86: Fristlose Kündigung; Vertragswidriger Gebrauch; Miets...">15 U 183/86/a>  - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201987,%201370" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 18.03.1987 - 15 U 183/86: Fristlose Kündigung; Vertragswidriger Gebrauch; Miets...">NJW-RR 1987, 1370/a> -1371). Im Ergebnis haften Sie daher insgesamt als Gesamtschuldner.  Dies bedeutet, dass Sie jederzeit durch den Vermieter zur Mietzahlung sowie Rückgabe/Räumung etc. aufgefordert werden können und sie dafür auch haften. Erfüllt einer der Gesamtschuldner, tritt auch für den anderen Gesamtschuldner Erfüllung gegenüber dem Gläubiger (Vermieter) ein. Der Gläubiger kann die Forderung nur einmal verlangen.   Das Verhältnis der Gesamtschuldner untereinander regelt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/426.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 426 BGB: Ausgleichungspflicht, Forderungsübergang">§ 426 BGB/a> .  Es handelt sich um einen gesetzlichen Forderungsübergang. Abs. 500.h. derjenige Gesamtschuldner, der gegenüber dem Gläubiger (Vermieter) erfüllt, erwirbt kraft Gesetzes einen hälftigen Ausgleichsanspruch gegenüber dem anderen Gesamtschuldner – soweit nichts anderes bestimmt ist(!!).  Etwas anderes bestimmt ist grds. während der Ehe. Einen Ausgleichsanspruch während des Zusammenlebens gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/426.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 426 BGB: Ausgleichungspflicht, Forderungsübergang">§ 426 Abs. 1 S.1 BGB/a>  besteht regelmäßig nicht. Denn in der tatsächlichen Handhabung der Schuldentilgung währen der intakten Ehe liegt in der Regel eine stillschweigende Bestimmung des Inhalts, dass die finanziellen Leistungen des die Schuld Bedienenden dessen Beitrag zur ehelichen Lebensgemeinschaft sind, denen als gleichwertig anzusehende Leistungen des anderen gegenüberstehen und für die es keinen späteren Ausgleich gibt.   Nach Scheitern der Ehe (endgültige Trennung, Scheidungsantrag) besteht grundsätzlich ein hälftiger Ausgleichsanspruch. Dieser kann u.U. durch eine Nutzungsentschädigung, wegen ausschließlicher Nutzung des anderen Gesamtschuldners reduziert (ggf. auf Null) sein, oder es kann von einer konkludenten Nichtabrechnungsvereinbarung ausgegangen werden.   Im Ergebnis werden (vorbehaltlich der eingehenden Prüfung der Sachlage) somit einerseits Ansprüche Ihrer Ex-Ehefrau Ihnen gegenüber reduziert, wenn nicht ausgeschlossen sein.   Werden Sie dagegen von dem Vermieter in Anspruch genommen und erfüllen Sie, erwerben Sie jedoch gleichfalls einen Anspruch auf jedenfalls hälftige (im Ergebnis ggf. völlige) Ausgleichung durch Ihre Ex-Ehefrau.   Dies ändert jedoch nichts an Ihrer zunächst einmal primär bestehenden Haftung gegenüber dem Vermieter.    Falls die Parteien kooperativ sind, sollten Sie daher auf eine Abänderung des Vertrags dahingehend hinwirken, dass alleiniger Vertragspartner und Schuldner ihre Ex-Ehefrau ist.  Aufgrund der bisherigen alleinigen Nutzung etc. durch ihre Ex-Ehefrau wäre dies sachgerecht. Ob der Vermieter sich darauf einlässt, ist allerdings fraglich, da er so die Sicherheit eines weiteren haftenden Vertragspartners verliert.  Einen Anspruch auf Vertragsanpassung haben Sie nicht.   Um den Zustand insgesamt zu beenden, kommt noch die Kündigung in Betracht. Allerdings muss diese von jedem der Mieter unterzeichnet sein. In Ihrem Falle der bereits seit 2003 vorliegenden alleinigen Nutzung durch Ihre Ex-Ehefrau besteht m.E. ein Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung (vgl. OLG Köln v. 11.4.2006 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20UF%20169/05" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 11.04.2006 - 4 UF 169/05: Zustimmung des Ehegatten zur Kündigung der Ehewohnung bei e...">4 UF 169/05/a> ).  Bei dem Wusch der weiteren Nutzung des Objekts müsste Ihre Ex dann alleine einen Mietvertrag im Anschluss abschließen.     Bitte beachten Sie, dass es sich bei dieser Online-Beratung lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung auf Grund der von Ihnen geschilderten Sachverhaltsumstände handelt. Das Weglassen oder Hinzufügen von Umständen kann die rechtliche Beurteilung nicht nur unerheblich verändern.  Abschließend hoffe ich, Ihnen weitergeholfen zu haben und würde mich über eine positive Bewertung durch Sie freuen.   Mit freundlichen Grüßen     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 427, § 421, § 426