Frage: Ich habe das einmalige Vorkaufsrecht für eine Wohnung und möchte einem Verkauf nur zustimmen, wenn ich wieder ein Vorkaufrecht bekomme. Der neue Käufer möchte das Vorkaufrecht aber nicht im Grundbuch eingetragen haben, würde aber in einem Vertrag das Vorkaufsrecht einräumen. Wieviel ist das wert?  Wenn er trotzdem ohne mich verkauft, kann ich wahrscheinlich nicht viel machen, oder? Kann ich im Vertrag eine Konventionalstrafe festlegen? Was ist zu beachten?  Weiterhin würde er gerne für einen Verkauf an seine Kinder mein Vorkaufsrecht ausschliessen. Damit könnte er mich dann wahrscheinlich sehr leicht austricksen? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  In Ihrem Fall würden Sie mit dem neuen Käufer kein dingliches, sondern lediglich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbaren. Dieses ist in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/463.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 463 BGB: Voraussetzungen der Ausübung">§ 463 ff. BGB/a>  geregelt. Es bedarf der notariellen Beurkundung, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs.1 BGB/a> . Mit seiner Ausübung kommt der bereits von dem neuen Käufer mit einem Dritten geschlossene Kaufvertrag mit den gleichen Konditionen zwischen dem Berechtigten, also Ihnen, und dem Verpflichteten (=der neue Käufer) zustande.   Die Ausübung des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts hat allerdings keinen Einfluss auf einen Kaufvertrag, den der neue Käufer mit einem Dritten schließen würde. Der Verpflichtete wäre in diesem Fall vielmehr beiden Parteien (also Ihnen und dem Dritten, an den er die Wohnung weiterverkauft hat) zur Erfüllung verpflichtet. Je nachdem, gegenüber wem er die Kaufsache übereignet, ist er dem anderen zum SchadenserS. verpflichtet.  Der Vorkaufsberechtigte, also Sie, hätte gegenüber dem Dritten keinen eigenen Anspruch. Das ist beim dinglichen Vorkaufsrecht anders: Hier kann der Vorkaufsberechtigte vom Drittkäufer die Herausgabe verlangen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1100.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1100 BGB: Rechte des Käufers">§ 1100 BGB/a> ), schließlich musste dieser durch das Grundbuch vom Vorkaufsrecht wissen.  Kein Verkaufsfall sind im Übrigen: die Schenkung (Vorkaufsberechtigter ist nicht Vorschenkungsberechtigter) und im Zweifel der 'Verkauf' an einen gesetzlichen Erben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/470.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 470 BGB: Verkauf an gesetzlichen Erben">§ 470 BGB/a> ) - die vorweggenommene Erbfolge durch Rechtsgeschäft soll nicht durch ein Vorkaufsrecht behindert werden. Gesetzlicher Erbe im Sinne der Vorschrift ist, wer gesetzlicher Erbe wäre, wenn der Erbfall zurzeit des Verkaufs einträte. Daher ist der Verkauf an die Kinder schon vom Gesetz her vom Vorkausfrecht ausgenommen!  Um nicht „ausgetrickst' zu werden, können der Vorkaufsberechtigte und der Verpflichtete aber vereinbaren, dass der Verpflichtete in einem solchen Fall dem Berechtigten ein Vorkaufsrecht auch gegenüber dem Erwerber verschaffen muss, indem er einen entsprechenden Vertrag zugunsten des Berechtigten mit dem Erwerber abschließt. Sie sollten also überlegen, eine entsprechende Klausel in den vertrag zu übernehmen.  Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrecht beträgt - wenn nichts anderes vereinbart ist - 2 Monate ab Mitteilung über den Vertragsinhalt bei Grundstücken, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/469.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist">§ 469 Abs. 2 BGB/a> . Teilt der Verkäufer dem Berechtigten gar nicht erst mit, dass ein Kaufvertrag geschlossen wurde, und wurde dieser bereits erfüllt, bleibt dem Berechtigten allenfalls der Schadensersatzanspruch.   Die Sicherungswirkung des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts hält sich also in Grenzen. Denn ein Schaden wäre recht schwierig zu beziffern. Sie hätten bei Erfüllung Wohnungseigentum bekommen, hätten dafür aber den Kaufpreis zahlen müssen. Bei marktgerechtem Preis entsprächen sich also Leistung (Wohnung) und Gegenleistung (Kaufpreis). Nur wenn der Kaufpreis deutlich unter dem Wert der Wohnung liegt, kann die Differenz zwischen Preis und Wert den Schaden des Vorkaufsberechtigten darstellen. Sie sollten daher tatsächlich überlegen, eine Mindestentschädigung in Form eines Strafversprechens (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/340.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 340 BGB: Strafversprechen für Nichterfüllung">§ 340 BGB/a> ) in den Vertrag mit aufzunehmen für den Fall, dass der neue Käufer bei einem Weiterverkauf seine Verbindlichkeiten nicht erfüllt.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 463, § 1100, § 340, § 469, § 470