Frage: Guten Tag,  wir haben eine Mieterin, die in den letzten zwei Jahren zunehmend verwahrlost und Alkoholikerin ist. Vor einer Woche hatten wir den Maler im Haus, um einen von der Frau verursachte Wasserschaden zu beheben. Er hat die befallenen Flächen vorbehandelt, und als er am nächsten Tag weiter arbeiten wollte, entdeckte er einen neuen, großen Wasserflecken an der Decke. Er ging zu der Frau in die Wohnung und sah eine große, feuchte Stelle in der Mitte des Küchenbodens. Die Frau war kaum ansprechbar und alles war total verdreckt. Eine undichte Wasserleitung ist als Ursache auszuschließen, da die Wasserleitungen in dem Altbau sichtbar verlaufen, und er alle überprüft hat. Bisher haben wir alle Schäden selbst bezahlt, obwohl wir wissen, daß wir die Frau hätten haftbar machen können. Das wollen wir jetzt nicht mehr, vor allem deshalb, weil sie unser Eigentum fortlaufend, in immer kürzeren Abständen beschädigt. Sie bezahlt seit über 20 Jahren unverändert 180 Euro Miete monatlich und wird freiwillig nicht ausziehen. Meine Frau ist Angestellte und ich seit meiner frühen Kindheit auf den Rollstuhl angewiesen, erhalte also auch keine Rente, da mir die 60 Monate Beitragszeit fehlen. Wir wollen und können die dauerhafte Beschädigung der Substanz des Hauses nicht länger hinnehmen, obwohl uns die Frau auch leid tut. Da sich ihr Zustand weiter verschlimmern wird, sie liegt teilweise tagelang volltrunken im Bett und ist dabei völlig unzurechnungsfgähig, so daß wir mit weiteren Schäden rechnen müssen. Wir möchten sie daher so schnell wi möglich aus dem Haus haben. Wie sollen wir vorgehen?  Vielen Dank für ihre Antwort

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   Ihre Frage beantworte ich wie folgt:  Der Vermieter hat gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 1 Fall 1 BGB/a>  das Recht zur fristlosen Kündigung bei einer erheblichen Gefährdung der Mietsache.   Voraussetzung ist stets eine konkrete Gefährdung der Mietsache sein. Der Eintritt eines Schadens muss drohen und der drohende Schaden erheblich sein. Eine erhebliche Gefährdung ist dann gegeben, wenn Substanz, Brauchbarkeit, Haltbarkeit oder Aussehen der Mietsache angegriffen sind oder ihre Beeinträchtigung bei gewöhnlichem Verlauf der Dinge wahrscheinlich ist. Die wiederhlote Verursachung erheblicher Wasserschäden kann diese Voraussetzungen erfüllen; AG Görlitz a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201994,%20668" target="_blank" class="djo_link" title="AG Görlitz, 28.03.1994 - 4 Abs. 100 676/93">WuM 1994, 668/a> .  Die gefährdenden Umstände sind von Ihnen darzulegen und zu beweisen. Sie sollten daher hinsichtlich der aktuell behobenen Wasserschäden -soweit noch möglich- die Beweise sichern durch Bilder der Schäden und Bestätigungen der Handwerker, ggf. durch Sachverständigengutachten.  Weitere Voraussetzung ist idR. die vorherige Abmahnung der Mieterin gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 BGB/a> . Eine derartige Abmahnung sollte unverzüglich verfasst werden mit Bezug auf die behobenen Wasserschäden. Weitere Umstände, wie die völlig verdreckte Wohnung sollten unbedingt mit aufgeführt werden. Kommt es nach der Abmahnung zu weiteren Verstössen, kann die angesprochene Kündigung zulässig sein.   Eine Abmahnung ist m.E. erforderlich, sofern die Mieterin alkoholkrank ist. Insoweit kann nicht zwingend von einem bewußt vertragswidrigen Verhalten ausgegangen werden. Je nach Grad der Erkrankung kann in diesem Fall dann zusätzlich an die Einleitung eines Betreuungsverfahrens zu denken sein, wenn es durch den Alkoholismus als Grunderkrankung zu geistigem Gebrechen gekommen ist.  Ich rate Ihnen dringend, sich anwaltlich vertreten zu lassen für die Abfassung der Abmahnung und Besprechung der weiteren Möglichkeiten zur Beweisbarkeit und Beweissicherung der tatsächlichen Umstände. In diesem Zusammenhang sollten auch die Fragen einer Mieterhöhung und je nachdem auch die Fragen zur Einleitung eines Betreuungsverfahrens besprochen werden.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.   Mit freundlichen Grüßen   Matthes  Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543