Frage: In unserem Mehrfamilienhaus werden durch einen Mieterehepaar mit Kleinkind (unter 1 Jahr), in einer Zweizimmerwohnung ca. 60 mm, hin und wieder Bekannte oder Verwandte eingeladen, welche auch Kinder zwischen 2 - 5 Jahren (geschätzt) mitbringen. Diese fremden Kinder(manchmal bis 5 Kinder) toben oft sehr laustark, polternd und lärmbelästigend durch die Wohnung bis ins Treppenhaus. Auch die erwachsenen Gäste benehmen sich oft sehr lautstark. Diese Lärmbelästigung ist sehr zu unterschiedlichen Zeiten angesiedelt. Manchmal im Alltag, machmal an Sonn- und Feiertagen, Vormittags, Nachtmittags oder auch Abends bis nach 22:00. Ein Ordnungsgeld, von ca. 70,00 €, des hiesiegen Ordnungsamtes hat bisher nichts genützt. Ein sich beschwerender Mieter, unseres Hauses, wurde sogar, durch den Bruder des verursachenden Mieters, eine Tätlichkeit angedroht.  Welche Abwehrmöglichkeiten haben wir, die betroffene Mieter gegen die Lärmbelästigungen und wie hat sich der Lärmbelästiger zu verhalten, welche Pflichten hat er verletzt und was müssen wir dulden?    

Antwort: Sehr geehrte Fragesteller/Ratssuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes als ERST-Beratung gerne wie folgt beantworte:  Vorweg:  Auch angesichts der jüngeren Rechtsprechung sind Ruhezeiten nicht aufgehoben, sondern weiterhin in Kraft. Unbedingte Ruhe ist im Interesse aller Mieter und Nachbarn von 13 bis 15 Uhr und von 22 bis 7 Uhr, sowie an Sonn- und Feiertagen bis 9 Uhr einzuhalten. Auch Kinder leben nicht in einem rechtsfreien Raum. Es ist gerichtlich anerkannt, dass Eltern einen erzieherischen Einfluss ausüben müssen, damit die Kinder lernen, sich in die Hausgemeinschaft einzufügen. Dazu gehört beispielsweise, dass das Spielen in den Mittags- und Abendstunden ohne große Lärmentfaltung vonstatten geht. Auch das Spielen und Lärmen im Treppenhaus ist nicht erlaubt.   Es stehen Ihnen daher einerseits sowohl Unterlassungsansprüche gegenüber die lärmenden Nachbarn zu als auch andererseits Ansprüche gegenüber Ihrem Vermieter.   1. Völlig unabhängig davon, gegen wen Sie vorgehen möchten, darf ich Ihnen dringend nahe legen, zu Beweiszwecken ein sog. Lärmprotokoll zu führen, in dem Sie die konkreten Daten und die Art des Lärms (Datum, Uhrzeit, Dauer und Art) festhalten. Dabei ist zu beachten, dass gerade auch die Lästigkeit der Geräusche beschrieben wird. Sollten im Zeitpunkt der Lärmbelästigung Zeugen in Ihrer Wohnung sein, wäre das ideal, da Sie diese gleichfalls im Protokoll festhalten können und so gegebenenfalls - soweit eventuell in einem späteren Verfahren von Bedeutung - Zeugenbeweis antreten können. Um das Lärmprotokoll sicher zu gestalten würde ich auch 'vorsichtig' andere betroffene Mietparteien bitten, dass Lärmprotokoll gegen zu zeichnen.  2. Gegen Ihre Nachbarn stehen ihnen keine vertraglichen (Unterlassungs-)Ansprüche zu.  Dafür stehen Ihnen jedoch nachbarrechtliche Abwehr- und Unterlassungsansprüche gegen die lärmenden Nachbarn zu. Diese Unterlassungsansprüche beruhen auf den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/861.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 861 BGB: Anspruch wegen Besitzentziehung">§§ 861/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/906.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 906 BGB: Zuführung unwägbarer Stoffe">906/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">1004 BGB/a> . Danach können Sie von den Nachbarn Unterlassung des Lärms, wenn die Geräusche über das durchschnittliche Maß, das jedermann hinnehmen muss, hinausgehen.   Unter diesen Voraussetzungen können Sie den lärmenden und störenden Nachbarn daher auf auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Dieser Anspruch kann auch gerichtlich durchgesetzt werden. In der Klage muss konkret genannt werden, welche Handlungen unterlassen und welche konkreten Auswirkungen verhindert werden sollen.  Ist die Situation besonders extrem und deshalb für Sie unerträglich, kann das Gericht auch eine Eilverfügung erlassen, wonach der Lärm verboten wird und dem störenden bzw. lärmenden Nachbarn für den Fall der Wiederholung des Lärms ein empfindliches Ordnungsgeld angedroht wird.  Die gerichtliche Durchsetzung der Unterlassungsansprüche beinhaltet jedoch ein nicht unerhebliches Prozessrisiko, da Ihnen die volle Beweislast für sämtliche anspruchsbegründenden Umstände – also für Art und Umfang der Lärmbelästigung sowie die Unzumutbarkeit – obliegt. Sie müssten also die Störung und die Unzumutbarkeit zur Überzeugung des Gerichts beweisen können.   2. Vielfach ist daher ein Vorgehen gegen den Vermieter nicht nur kostengünstiger sondern vor allem auch weitaus erfolgreicher und zielführender.   Denn aufgrund des mit Ihnen bestehenden Mietvertrags ist der Vermieter verpflichtet, für einen vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu sorgen.   Sie können daher vom Vermieter Mangelbeseitigung verlangen und die Miete angemessen mindern, bis dies erfolgt. Aber auch hier gilt, dass Sie hinsichtlich des Vorliegens des Mangels (überdurchschnittliche/unzumutbare Lärmbelästigung/Lärm während Ruhezeiten) beweisbelastet sind.   Maßgeblich für die Mietminderung ist nach jüngerer Rspr. die tatsächlich gezahlte Gesamtmiete, also Grundmiete zzgl. Nebenkosten und Heizkostenvorauszahlungen (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202005,%20384" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 2005, 384 (2 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 2005, 384/a> ).   Darauf hinzuweisen ist, dass in der Rechtsprechung vielfach die Rechtsauffassung vertreten wird, dass  gelegentliche Lautstärke durch Kinder sozialüblich und hinzunehmen ist, dies jedoch dann nicht mehr, wenn es zu einer ständigen Belästigung auch innerhalb der Ruhezeiten führt. Insgesamt ist es daher jedoch ratsam, die Minderung geringer zu veranschlagen als wenn der Lärm durch Erwachsene verursacht werden würde. Daher würde ich Ihnen zu einer Minderung von nicht mehr als 20 bis 25 % raten.   3. Ausblick:   Ich empfehle Ihnen den Nachbarn schriftlich zur Unterlassung der Lärmbelästigung auffordern. Gleichzeitig sollten Sie Ihren Vermieter schriftlich zur Mangelbeseitigung auffordern und ankündigen, dass Sie sich für den Fall des Scheiterns der Nachbesserung – also das Anhalten der Lärmbelästigung – die Geltendmachung einer Mietminderung vorbehalten.   Kann der  Vermieter nicht für Abhilfe sorgen, sollten Sie die Miete mindern.   Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen als rechtliche Orientierung im Rahmen der Erstberatung weitergeholfen.   Bei eventuellen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.   Natürlich können Sie mich in dieser weitergehenden Angelegenheit auch beauftragen. Ich bin gerne bereit, Ihre Interessen im Rahmen eines ordentlichen Mandatsverhältnisses zu vertreten, wobei die hier gezahlte Gebühr angerechnet werden würde. Dank Email, Fax und Telefon stellt auch die Vertretung über größere Entfernung kein Problem dar. Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.   Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Bitte beachten Sie, dass meine Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können. Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des a href="https://dejure.org/gesetze/RVG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 RVG: Erfolgsunabhängige Vergütung">§ 4 RVG/a>  begrenzt. Die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.   Mit freundlichen Grüßen Mathias F. Schell, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 906, § 861, § 1004