Frage: Guten Tag, ich schildere Ihnen zuerst den Vorgang:  Meine Freundin hat von Ihren Eltern das 1962 gebaute Elternhaus überschrieben bekommen. In diesem Elternhaus haben wir gemeinsam eine 70 qm Wohnung kernsaniert. Im Vorfeld haben wir abgespochen das ich von Ihr für den von mir getätigten Invest ein lebenslanges kostenloses Wohnrecht per notariellen Vertrag und Eintrag ins Grundbuch erhalte. Nun stellt sich heraus das sich der gierige Staat ca 10T Euro 'Schenkungssteuer' von mir haben will. Da frag ich mich für was? Aber das ist ein anderes Thema. Nun ich bin nicht gewillt diese Schenkungssteuer bezahlen zu wollen und suche einen anderen Weg meine Rechte sichern zu können.  Meine Frage: Kann man einen Mietvertrag, symbolische Jahresmiete 1 Euro  so rechtlich gestalten das dieser 'unkündbar' ist/wird auch nach dem Tode meiner Freundin?  Mfg 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich können sich Vermieter und Mieter frei über eine Mindestmietdauer verständigen. Während ein Kündigungsverzicht auf Seiten des Mieters nur unter bestimmten Voraussetzungen und im Falle formformulierter Vertragsklauseln allenfalls auf 2 und im Rahmen von Individualvereinbarung bis maximal 4 Jahren wirksam ist, ist es grundsätzlich möglich, wenn der Vermieter durch individuelle Vereinbarung auch auf Dauer auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet.   Wichtig ist hierbei jedoch, dass der Formulierung des Kündigungsverzichts unmissverständlich zu entnehmen sein muss, dass das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gewahrt bleibt. Anderenfalls wäre der gesamte Kündigungsverzicht nämlich unwirksam, da das Recht zur außerordentlichen Kündigung nicht ausgeschlossen werden darf.   Grundsätzlich ist es auch möglich rechtswirksam einen Mietvertrag mit einer bloß symbolischen Miete zu schließen. Möglicherweise wird das zuständige Finanzamt der Vermieterseite jedoch Mieteinkünfte in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete als Einkommen unterstellen oder die Differenz zwischen symbolischer und  ortsüblichen Vergleichsmiete anderweitig besteuern. Diesbezüglich rate ich Ihnen deshalb an eine verbindliche Klärung mit dem Steuerberater Ihres Vertrauens herbeizuführen.   Durch einen wirksamen Kündigungsverzicht Ihrer Lebensgefährtin sind Sie grundsätzlich vor einer ordentlichen Kündigung auch durch die Erben Ihrer Lebensgefährtin geschützt, da der Mietvertrag im Erbfall mit dem bisherigen Inhalt einschließlich der Nebenabreden und Individualvereinbarungen auf die Erben als Gesamtrechtsnachfolger übergeht, so dass der Kündigungsverzicht auch weiterhin für die Erben Ihrer Lebensgefährtin gilt. Im Falle einer Zwangsversteigerung bestünde allerdings trotz des vereinbarten Kündigungsverzichts ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht des Erwerbers nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a>  .  Darüber hinaus sollten Sie jedoch noch ein Mietverhältnis auf Lebenszeit schließen. Aufgrund der Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/544.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 544 BGB: Vertrag über mehr als 30 Jahre">§ 544 BGB/a>  haben nämlich beide Vertragsparteien das  Recht einen Mietvertrag, der für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen wurde, ein Kündigungsrecht. Dieses wäre grundsätzlich auch nicht durch den Kündigungsverzicht ausgeschlossen. Das Mietverhältnis kann jedoch ausdrücklich auf Lebenszeit des Mieters (oder Vermieters) die abgeschlossen werden. Eine Kündigung wäre dann gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/544.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 544 BGB: Vertrag über mehr als 30 Jahre">§ 544 S. 2 BGB/a>  ausgeschlossen.    Die konkrete Ausgestaltung eines geeigneten Mietvertrages zur Gewährleistung, dass auch in einem Streit unter den Erben der Fortbestand des Vertrages sichergestellt ist, erweist sich jedoch als äußerst komplex. Ich rate daher beim Entwurf des Vertrages anwaltliche Unterstützung an.    Bei weiteren Fragen oder wenn Sie im Rahmen der Vertragsgestaltung anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden. Soweit Sie rechtschutzversichert sein sollten, kann zudem auch eine kostenfreie Deckungsanfrage für Sie gestellt werden.  Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen     Dipl.iur. Mikio A. Frischhut Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 544