Frage: Ich bitte um Antwort auf die folgende Fragen: Darf nach der Berliner Landesbauordnung und der gängigen Rechtsprechung eine Grenzbebauung mit einer Tiefgaragenzufahrt / Tiefgarage ohne Zustimmung des Eigentümers des Nachbargrundstücks und ohne Einhaltung irgendwelcher Abstandflächen genehmigt bzw. vorgenommen werden? In welcher Form sollte man sich ggfs. hinsichtlich möglicher Bauschäden während der Bauzeit absichern? Besten Dank im voraus für eine ausführliche Antwort.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,    oberflächige Gebäude bedürfen der Abstandsbestimmungen nach der BauO Bln, wobei ich Ihre Frage aber so verstehe, dass es hier um die Tiefgarage und deren Zufahrt ansich geht.   Solche Bauten gelten nach § 52 BauO Bln als Sonderbauten mit der Folge, dass Abstandsflächen auf Antrag reduziert werden können. 'Können' bedeutet nun aber, dass dieses im Ermessen des Bauamtes steht, und bei pflichtgemäßer Ermessensausübung die Entscheidung kaum angreifbar sein dürfte.   Voraussetzung ist dabei sowohl die Vorlage eines Standsicherheitsnachweises nach § 67 BauO Bln also auch eines besonderen Brandschutznachweises - Beides sind neben den allgemeinen Anforderungen an Bauten Mindestvoraussetzungen, ebenso besondere Absturzsicherungen (Geländer).   Aber bei dieser Art der Sonderbauten müssen Sie immer auch das allgemeine Schikaneverbot nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/226.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 226 BGB: Schikaneverbot">§ 226 BGB/a>  beachten, da Sie keineswegs die Einfahrt dann an die Grenze setzen dürfen, wenn es andere örtliche Möglichkeiten gibt, und Sie eventuell nur dann dort die Einfahrt setzen wollen, allein um den Nachbarn (aus vielleicht sogar verständlichen Gründen) ärgern zu wollen (VG Freiburg, Beschl.v. 07.06.2011, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20K%20718/11" target="_blank" class="djo_link" title="VG Freiburg, 07.06.2011 - 4 K 718/11: Baugenehmigung nach bestandskräftigem Bauvorbescheid; Abs. 50är...">4 K 718/11/a>  - wobei der dortige Grundgedanke auch in Berlin Anwendung findet).   Wird nicht gegen dieses Schikaneverbot verstoßen, liegen die Genehmigungs-Voraussetzungen vor, ist also auch so eine Tiefgarage und Tiefgarageneinfahrt ohne Abstandseinhaltung zum Nachbargrundstück möglich. Sinnvoll wird es sein, hier einen Bauvorbescheid zu beantragen.    Bei der zweiten Frage ist zunächst auch auf den Standsicherheitnachweis hinzuweisen, der nicht nur Ihr Bauvorhaben betrifft, sondern auch die Auswirkung auf die Nachbargrundstücke.   Unabhängig davon sollte immer eine durch einen Sachverständigen vorgenommene Bestandsaufnahme  des Nachbarhauses/ - grundstückes unter Beachtung des geplanten Objektes vorgenommen werden, um mögliche Vorschäden aufzunehmen.  Nur so können Sie dann einigermaßen vor unberechtigten Ersatzansprüchen des Nachbarn sicher zu sein, wobei Sie aber zusätzlich auch eine entsprechende Bauschädenversicherung unbedingt abschließen sollten. Denn irrt der Sachverständige, haften Sie zunächst als Bauherr gleichwohl - und ob Regressansprüche gegen den SV immer dann durchsetzbar sind, kann fraglich sein.   Hinsichtlich Schäden ein eigenen Bau kann ich nur dringend auf  http://ra-bohle.blog.de/2013/04/12/baurecht-gewaehrleistungsbuergschaften-15748009/  hinweisen und Ihnen raten, die dort aufgezeigten Möglichkeiten von Bürgschaften vertraglich zu vereinbaren, da Sie ansonsten in der Regel keinen finanziellen Schutz haben.    Mit freundlichen Grüßen   Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 226