Frage: Folgendes ich werde einfach mal einen brief meines vermieters hier reinsetzen .  habe ihn heute bekommen  Fristlose kündigung der wohnung xxxstrasse  Fristsetzung der wohnungsräumung bis zum 16.11.05 Fristsetzung der renovierung bis 19.11.05  Sehr geehrte Frau xxx   hiermit kündigen wir ihnen fristlos den mietvetrag  Begründung   Mit schreiben von 18.10.05 kündigten sie die og  wohnung zum 31.01.06 zwischenzeitlich sind sie ausgezogen und wohnen bereits in ihrer neuen wohnung  Eine Miete ist im ausstand die miete november   ´weiterhin dachte ich eigentlichdas ich es schaffen würde bis zum 12.11 meine restlichen sachen aus der wohnung zu holen doch leider bekamm ich eine nierenbeckenentzündung und erstmal gestern einen brief des sozialamtes das ich ein umzugswagen gestellt bekomme was sich natürlich bis nächstes wochenende ziehen wird also bis zum 26.11 .05 konnte ich erst alles raushaben.  Nun droht mir die Vermieterin wenn ich bis zum 16.11.05 nicht alles raushabe meine wohnung auf meine kosten zu räumen und zu renovieren es ist nicht meine absicht die wohnung zu behalten aber innerhalb von 3 tagen ist dies nicht zu schaffen.   Was kann ich da tun?        

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:   Die von Ihrem Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung mit Fristsetzung zum 16.11.2005 ist nur dann wirksam, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt. Allein Ihr Auszug aus der Mietwohnung, trotz Ihrer Kündigung zum 31.01.2006 begründet keinen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung.   Aufgrund Ihrer Angaben gehe ich davon aus, dass lediglich die Miete für den Monat November 2005 aussteht. Sollten Sie in der Vergangenheit den Mietzins wiederholt unpünktlich gezahlt haben und hat Sie der Vermieter aus diesem Grunde abgemahnt, könnte dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Hier wird es auch darauf ankommen, wann die Miete aufgrund des Mietvertrages zur Zahlung fällig ist.   Lag in der Vergangenheit keine wiederholte unpünktliche Mietzahlung vor und hat Sie der Vermieter deswegen auch nicht abgemahnt, kommt eine Kündigung wegen Zahlungsverzug gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  nur dann in Betracht, wenn (1) Sie mit 2 aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Verzug sind   ODER (2) Sie über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug sind.  Die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug sind aufgrund Ihrer Schilderung jedoch nicht gegeben, da lediglich die Miete für einen Monat offen steht. Mangels Vorliegens eines wichtigen Grundes werden Sie die fristlose Kündigung Ihres Vermieters daher als unwirksam zurückweisen können.   Selbst wenn die fristlose Kündigung wirksam wäre, wovon nach Ihren Angaben jedoch nicht auszugehen ist, wäre Ihr Vermieter nicht berechtigt, die Wohnung am 17.11.2005 eigenmächtig zu räumen. Vielmehr müsste Ihr Vermieter vor Gericht ein entsprechendes Räumungsurteil erwirken.  Erst nach Erlass eines Räumungsurteils könnte die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher geräumt werden.   Da die fristlose Kündigung offensichtlich unwirksam ist, sind Sie weiterhin nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen bis zum 19.11.2005 auszuführen. Vielmehr sind diese ggf. erst anlässlich des Endes des Mietverhältnisses, also zum 31.01.2006, durchzuführen, wobei Sie jedoch überprüfen lassen sollten, ob Sie nach Ihrem Mietvertrag überhaupt zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind.  In Anbetracht der Tatsache, dass Sie die Wohnung vor dem 31.01.2006 räumen werden, sollten Sie Ihrem Vermieter den Vorschlag unterbreiten, eine entsprechende schriftliche Aufhebungsvereinbarung zu schließen, wobei das Mietende auf dem 31.11.2005 oder 15.12.2005 festgelegt werden könnte.   Sollten sich aufgrund der vorstehenden Ausführung Nachfragen ergeben, darf ich Sie bitten, von der Ihnen zur Verfügung stehenden kostenlosen Nachfragefunktion Gebrauch zu machen.  Mit freundlichen Grüßen   J. Petry-Berger Rechtsanwältin        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543