Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  folgendes Problem: Meine Mutter und mein Stiefvater besitzen eine Eigentumswohnung, die derzeit vermietet ist. Die Wohnung sollte verkauft werden, da sie finanziell für die beiden gerade nicht haltbar ist. Der Makler war hierzu vor einigen Monaten in der Wohnung und das Exposé bereits im Internet und auch von Eigenbedarf ist seit längerem schon die Rede(die Mieter wissen also schon länger, dass soetwas kommen wird). Nun entschloss ich mich also fest, die Wohnung erst zu mieten und zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen (dies ist sicher, nur noch nicht sicher wann).   Meine Mutter hat nun vorgestern den Mietern (die sich bislang immer sehr kooperativ zeigten was den Wohnungsverkauf betraf) die Kündigung zum 30.11.2013 übergeben und den Eigenbedarf weiter erklärt. Die Mieter meinten darauf, dass sie nicht ausziehen wollen und sie hätten auch gar keine Zeit für einen Umzug, da die Frau gerade einen neuen Job begann und der Mann noch zwei Jahre in Ausbildung sei und nun werden sie das ganze ihrem Anwalt übergeben.   Die viele Recherchen im Internet verwirren mich nur noch mehr. Können die Mieter einfach so dagegen vorgehen und wenn ja, wie stehen die Chancen, dass sie damit durchkommen? Wäre es für mich besser, wenn ich meine derzeitige Wohnung so schnell wie möglich kündige um nach Sozialklausel 'schlechter' dazustehen? Mit welcher Verzögerung des ganzen ist zu rechnen?  Auch wenn es nicht die feine Art wäre: Würde eine Mieterhöhung die Kündigung aufheben?   Einsatz editiert am 08.08.2013 09:23:58

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Ob die Mieter gegen die von Ihrer Mutter ausgesprochene Eigenbedarfskündigung vorgehen können, hängt maßgeblich auch davon ab, welchen Inhalt in das Kündigungsschreiben aufgenommmen wurde. So muss unter Berufung auf den Egenbedarf zum Beispiel die eindeutige Nutzungsabsicht und der eindeutige Überlassungswille erkennbar werden, damit der Mieter dem Kü-Schreiben keine mehrdeutige Absicht entnehmen kann, was zur Unwirksamkeit der Kündigung führen kann.  Die Eigenbedarfskündigung darf z. B. auch nicht auf einen Bedarf gestützt werden, der bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar war, wenn die Kündigung vor Ablauf von 5 Jahren nach Vertragsschluss ausgesprochen wird. Für die Vorhersehbarkeit kommt es dabei nicht auf eine konkrete Lebensplanung oder sichere Prognose der Lebensentwicklung an; entscheidend ist allein die naheliegende Möglichkeit des Eintritts eines Eigenbedarfsfalles in absehbarer Zeit. Ob der Bedarf beim Vertragsschluss vorhanden oder vorhersehbar gewesen ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Maßgeblich sind nicht die subjektiven Vorstellungen des Vermieters, sondern die tatsächlichen Verhältnisse bei Abschluss des Mietvertrages (LG Lüneburg, 07.11.2012, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=6%20S%2079/11" target="_blank" class="djo_link" title="6 S 79/11 (3 zugeordnete Entscheidungen)">6 S 79/11/a> ).  Ob in Ihrem konkreten Fall die Kündigung von den Mietern angreifbar ist, kann daher nur unter Prüfung der von Ihrer Mutter ausgesprochenen Kündigung erfolgen und kann daher hier im Rahmen der Erstberatung nicht abschließend eingeschätzt werden. Sollte die Kündigung jedoch aus ggf. formalen oder materiellen Gründen unwirksam sein, kann eine neue ordnungsgemäße Kündigung erfolgen.  Diese wäre im Falle des Nichtauszuges der Mieter durch eine Klage durchzusetzen.  Ich gehe dabei davon aus, dass Ihrer Mutter keine anderen Wohnung zur Verfügung stehen, die sie den Mietern anbieten können, denn zwar kann ein Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH wegen Eigenbedarfs kündigen; die Kündigung stellt sich jedoch als rechtsmissbräuchlich dar und ist unwirksam, wenn der Vermieter seine Pflicht verletzt, dem Mieter eine während der Kündigungsfrist frei gewordene (vergleichbare) Wohnung in seinem Anwesen anzubieten (Rn.9).  Allgemein gilt jedoch Folgendes:  Der Kündigungstatbestand des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a>  setzt voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung FÜR SICH, die zu SEINEM HAUSHALT gehörenden Personen oder seine FAMILIENANGEHÖRIGEN benötigt. Da das Gesetz zwischen Familienangehörigen und Angehörige des Haushaltes unterscheidet, besteht Eigenbedarf daher auch, wenn Familienangehörige wie Sie als Sohn, der nicht im Haushalt der Eigentümer leben, die Räume als Wohnung überlassen werden sollen. So liegt es hier. Daher ist eine Eigenbedarfskündigung in Ihrem Fall möglich. Es muss nur dieser konkrete Kündigungsgrund in das Kü-Schreiben aufgenommen worden sein und die Gründe des berechtigten Interesses des Vermieters müssen dem Mieter in der Kündigung erläutert werden. Im Übrigen stehen Eigenbedarfskündigung und Mieterhöhung rechtlich völlig selbstständig nebeneinander. Bei einer wirksamen Eigenbedarfskündigung geht ein Mieterhöhungsverlagen auf Grund der Überlegungsfrist von 3 Monaten ohnehin ins Leere. Eine Mieterhöhung hilft Ihnen hier nicht weiter. Sie sollten die Eigenbedarfskündigung auf ihre Wirksamkeit hin zur Sicherheit durch die Unterzeichnerin oder einen Kollegen vor Ort überprüfen lassen und diese dann ggf. auch durchsetzen oder durch eine wirksame Eigenbedarfskündigung ersetzen. Ein Mieter kann nicht einfach „Nein' sagen zu einer ordnungsgemäßen Eigenbedarfskündigung.  Auch die von Ihnen angesprochene „Sozialklausel' hat einen anderen Hintergrund und betrifft nicht Sie selbst, sondern den Mieter, der die Eigenbedarfskündigung erhält: Geregelt ist dies in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  – Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung –. Eine nicht zu rechtfertigende Härte liegt für Mieter vor, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine besondere Härte bedeuten würde, was jedoch bei den von Ihnen genannten Umständen (keine Zeit, neuer Job, Ausbildung) nicht der Fall ist.  Beachten Sie bitte abschließend: Das Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs kann auch vertraglichen Beschränkungen unterliegen, weshalb Sie einen Blick in den Mietvertrag riskieren sollten.  Sie können für eine über die hiesige Erstberatung hinausgehende  weitergehende Beratung der Unterzeichnerin gern eine Kopie des Kündigungsschreibens an die unten ausgewiesene E-Mail Adresse senden. Hieran wird ersichtlich sein, ob die Kündigungserklärung den Anforderungen entspricht..  Mit freundlichen Grüßen Stein-Mayer Rechtsanwältin   Rechtsanwaltskanzlei Stein-Mayer Breitenfelder Str. 68 04157 Leipzig  T:    0341 69701670 @:  kanzlei.stein-mayer@web.de!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 574