Frage: Guten Tag,   als neuer Miteigentümer einer Wohnanlage muß ich monatlich Hausgeld (Hausnebenkosten, Verwaltergebühr, Instandhaltung, etc.) auf ein Konto einzahlen. Jetzt hat sich herausgestellt, dass  kein gesondertes Wohnungseigentümergemeinschafts-Konto (WEG-Konto) existiert, sonder dass der Verwalter die Hausgelder auf sein Firmenkonto überwiesen haben will (was meines Wissens dem  Wohnungseigentumsgesetz  § 27 Abs. 5 widerspricht, das besagt, dass der Verwalter  eingenomme Gelder getrennt von seinem Vermögen zu halten hat).   Die Firma des Verwalters (eine GmbH) hat nichts mit Hausverwaltung zu tun. Beim Verwalter handelt es sich um einen der Miteigentümer. Die Wohnanlage (Baujahr 1993) hat ca. 40 Einheiten. Ich habe dort 2 Wohnungen gekauft die ich vermiete.   Die Wohnanlage hat Rückstände an öffentlichen Lasten: in den vergangenen Jahren seit 2008 nicht gezahlte Abfallgebühren, Abwasserbeseitigungsgebühren, Straßenreinigungsgebühren, Säumniszugschläge in Höhe von 7987,29 EUR. Dies wurde vom Notar in Erfahrung gebracht, den ich mit dem Kaufvertrag beauftragt hatte.   Es existiert für das Haus kein Energiepass.   FRAGE:  Wie soll ich mich verhalten? Einerseits bin ich verpflichtet Hausgelder zu zahlen, andererseits handelt es sich um ein nicht ordnungsgemäßes Konto, das nicht insolvenzsicher ist. Deshalb fürchte ich, dass mein Hausgeld im schlimmsten Fall verloren ist. Auch vor dem Hintergrund der oben beschriebenen Merkwürdigkeiten (Rückstände an öffentlichen Lasten, kein Energiepaß, es gibt noch weitere).   - falls erforderlich, kann ich Ihnen Klarnamen nennen.  - ein Dokument der Stadtverwaltung über die Rückstände an öffentlichen Lasten liegt mir vor und kann ich Ihnen zumailen.   Ich gehe davon aus, das die Angelegenheit vertraulich behandelt wird.   Freundliche Grüße   

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender, sehr geehrte Ratsuchende,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes im Rahmen der Erstberatung wie folgt beantworten möchte:    Wie Sie richtig ausführten, gebietet a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/27.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 27 WEG: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters">§ 27 Abs. 5 WEG/a>  die Trennung der Vermögen des Verwalters und der Wohnungseigentümergemeinschaft.   Die Norm regelt die Art und Weise der Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder. Sie ist eine sog. Ausführungsvorschrift; der Verwalter darf Gelder gerade nicht mit anderen Geldern im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/948.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 948 BGB: Vermischung">§ 948 BGB/a>  vermischen (z.B. eigene Gelder oder jene einer anderen WEG). Er muss daher z. B. auch Bargeld in einer gesonderten Kasse aufbewahren (zu den Kontenmöglichkeiten siehe unten) führen.  Ein Verstoß gegen diese Verpflichtung kann ggf. strafrechtliche Ausmaße erreichen, mithin den Tatbestand einer Untreue gem. a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/266.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 266 StGB: Untreue">§ 266 StGB/a>  verwirklichen (siehe BGH, Beschluss vom 23.08.1995 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20StR%20371/95" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.08.1995 - 5 StR 371/95: Untreue des Wohnungsverwalters (Treubruch durch vertragswidrige...">5 StR 371/95/a> ).   Die WEG sollte die Art der Vermögensbetreuung durch den Verwalter, wie Sie sie hier beschrieben haben (Vermischung von Geldern), keinesfalls weiter dulden: Die vom Verwalter für die Gemeinschaft geführten Konten sind in der Regel z. B.  als Fremdkonto zu führen (auf den Namen der Wohnungseigentümer mit dem Verwalter als Bevollmächtigten); sie können auch als offenes Treuhandkonto (auf den Namen des Verwalters mit einer Kontobezeichnung, die auf den Treuhandcharakter hinweist) geführt werden.  Insoweit sollten Sie sich unverzüglich an einen Kollegen vor Ort beauftragen, damit Sie die Verwaltertätigkeit umfassend überprüfen lassen können; idealerweise gleich unter Vorlage der von Ihnen bereits gesammelten Unterlagen, damit dieser für Sie unverzüglich tätig werden kann.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung verschaffen. Ich bitte Sie zu berücksichtigen, dass es sich hier um eine im Wege der Erstberatung – basierend auf Ihren Angaben – durchgeführte erste rechtlichen Einschätzung handelt, die keinesfalls eine umfassende persönliche Beratung ersetzen kann und die durch das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen auch anders ausfallen kann. .  Mit freundlichen Grüßen Stein-Mayer Rechtsanwältin   Rechtsanwaltskanzlei Stein-Mayer Laurentiusstraße 4 06108 Halle (Saale)  T:    0345 68924091 @:  kanzlei.stein-mayer@web.de !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 948