Frage: Wir haben eine Teilfläche eines Grundstücks erworben. Die andere Teilfläche wurde von einem anderen Käufer im gleichen Zuge in einem separaten Kaufvertrag erworben. Auf unserer Teilfläche befinden sich keine Gebäude. Auf der anderen Teilfläche befindet sich ein Gebäude und eine Garage. Die Gebäude auf der anderen Teilfläche wurde während der Kaufvertragsunterschrift als Abrissobjekte mündlich deklariert (kein Hinweis in unserem Kaufvertrag).  In unserem Kaufvertrag ist der Kaufpreis, die Größe in qm und eine Teilungsskizze vereinbart worden. Während der notariellen Unterschrift des Vertrags war der Käufer der anderen Teilfläche auch anwesend.  Nach dem Besitzübergang (Kaufpreiszahlung) haben wir den amtlich bestellten Vermesser beauftragt, die Teilungsvermessung vorzunehmen. Der daraus resultierende amtliche Lageplan markierte das Gebäude der anderen Teilfläche als Abriss (so wie mündlich angekündigt). Ein paar Wochen später erhielten wir einen Brief des Vermessungsbüros, dass die Teilung nicht vollzogen werden kann, da der Käufer der anderen Teilfläche nun erklärt hat, dass er das Gebäude erhalten möchte. Der amtliche Lageplan wurde daraufhin angepasst und weißt nun eine Abstandsunterschreitung auf der anderen Teilfläche im Grenzbereich der beiden Teilflächen auf (Abstand 2,5m --> min. 3 Meter sind vorgeschrieben). Das Vermessungsbüro hat uns aufgefordert eine Baulasteintragung auf unserer Teilfläche zu bestätigen. Dies haben wir vorerst abgelehnt, da dies nicht vertraglich vereinbart wurde.  Nun unsere Fragen: (1) Kann der Käufer der anderen Teilfläche zum Rückbau bzw. Abriss verpflichtet werden? (2) Besteht Schadenersatzanspruch gegen den Verkäufer, da er uns eine Grundstückfläche verkauft hat, die eine Baulast bedingt ohne dies zu kommunizieren?  Besten Dank und freundlicher Gruß 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Beide Kaufverträge über die Teilflächen des Grundstücks sind nicht vollziehbar, wenn das vorhandene Gebäude von dem anderen Käufer nicht verbindlich abgerissen wird. Das folgt aus § 7 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln), welcher die Teilung von Grundstücken behandelt und folgenden Wortlaut hat:  i>Durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut ist oder auf Grund einer Baugenehmigung oder einer Genehmigungsfreistellung nach § 62 bebaut werden darf, dürfen keine Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder auf Grund dieses Gesetzes widersprechen. Entspricht die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist, nicht den Anforderungen des Satzes 1 oder des § 19 Abs. 2 des Baugesetzbuchs, so darf eine die Teilung vorbereitende Liegenschaftsvermessung nur vorgenommen werden, wenn die erforderliche Abweichung nach § 67 zugelassen oder die erforderliche Befreiung erteilt ist./i>  Bei der vorgesehenen Teilung würde das Nachbargrundstück mit seinem Gebäude nämlich den erforderlichen Mindestabstand von 3 Meter gemäß § 6 Abs. 5 S. 1 BauO Bln zur neuen Grundstücksgrenze nicht einhalten. Dieser Mangel kann behoben werden durch Sie, indem Sie eine Baulast übernehmen für das Gebäude - dazu sind Sie aber nicht verpflichtet!  Der Käufer der anderen Teilfläche ist zum Abriss des Gebäudes nur verpflichtet, wenn er diese Verpflichtung in seinem Kaufvertrag mit dem Verkäufer übernommen hatte. Aber selbst wenn das der Fall ist, kann nur der Verkäufer den Abriss einfordern und durchsetzen.  Wenn Ihr Grundstück nicht abgeteilt und Ihnen kein Eigentum verschafft werden kann, liegt ein Sachmangel vor. Dafür haftet der Verkäufer. Sie haben gegen ihn die in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437/a>  des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) benannten Gewährleistungsrechte. Sie können beispielsweise nach erfolgloser Fristetzung vom Vertrag zurücktreten und neben der Rückzahlung des Kaufpreises bei einem Verschulden des Verkäufers SchadenserS. geltend machen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 437