Frage: Mit dem Mieter ist ein Vertrag geschlossen worden, nachdem der eigentliche Beginn der Mietzeit auf den 01, April 2012 vereinbart wurde. Zur Durchfuehrung  von Renovierungsmassnahmen ist mit dem Mieter vor Beginn des eigentlichen Mietverhaeltnisses eine Nutzung der Mietsacher fuer die Dauer von zwei  Monaten vereinbart worden, in der der Mieter/Nutzer lediglich die Betriebskosten zu zahlen hatte. Der Mieter/Nutzer wollte waehrend der Nutzungsdauer  das Mietverhaeltnis kuendigen, wozu Vermieter und Mieter wirtschaftliche Bedingungen muendlich vereinbart hatten. Diese muendliche Vereinbarung sah  die Zahlung eine Abloese bei vorzeitiger Beendigung des Miet- bzw. Nutzungsverhaeltnisses vor und sollte am Tage der Wohnungsrueckgabe schriftlich festgehalten werden.   Dies ist am Tag der Wohnungsrueckgabe aufgrund von Unklarheiten wegen der urspruenglich vereinbarten wirtschaftlichen Bedingungen nicht passiert, auch  weil seitens des Vermieters eine andere Ansprechperson die Verhandlungen fuehrte.  Dennoch ist die Wohnung vom Vermieter unter der Massgabe zurueckgenommen  worden, dass die Personen, die die urspruengliche muendliche Vereinbarung getroffen hatten, sich noch einmal verstaendigen und die schriftliche   Vereinbarung vollziehen. Nach Uebergabe der Schluessel und Ablesen des Zaehlers verweigert nun der Mieter jeden Kontakt, um sich der Zahlung  der urspruenglich vereinbarten Abloese zu entziehen. Vor diesem Hintergrund bestehen folgende Fragen:     1.       Ist mit der Wohnungsruecknahme das Vertragsverhaeltnis wirksam  beendet?  2.       Hat der Vermieter im Falle einer wirksamen Vertragsbeendigung Rechte, die er mit hinreichender Aussicht auf Erfolg geltend machen kann?  3.       Kann/soll der Vermieter im Falle eines weiter bestehenden Vertragsverhaeltnisses die Zahlung des Mietzinses mahnen?  4.       Lohnt der Aufwand bei einem Streitwert von 400 bis 500 Euro?  Vielen Dank und MfG

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  danke für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzwertes im Rahmen einer Erstberatung gerne wie folgt beantworten möchte:  Vorab zum Verständnis:  Wenn ich Sie richtig verstanden habe, wurden folgende zwei Mietverträge geschlossen   1.für die Monate Februar und März 2012  2.mit Beginn zum 01.04.2012   Beim 1. Mietvertrag wurde vereinbart, dass lediglich die Betriebskosten vom Mieter zu zahlen sind.   Zudem wurde eine gesonderte mündliche 'Vereinbarung' getroffen, nach der der Mieter bei vorzeitiger Kündigung des 2. Mietvertrages eine Ablöse zahlt.  Da ich den konkreten Inhalt der Abrede nicht kenne, verstehe ich Ihre Schilderung so, dass die vorzeitige Beendigung nicht unter die Bedingung einer Ablösezahlung gestellt wurde, sondern eine solche vielmehr bei vorzeitiger Beendigung zu zahlen ist.   Eine schriftliche Vereinbarung liegt bisher wegen Unstimmigkeiten der verhandelnden Personen nicht vor und soll nachgeholt werden. Die Ablöse wird vom Mieter nicht gezahlt.    Zu Ihren Fragen:  1. Frage  Grundsätzlich ist ein Mietverhältnis zu dem Zeitpunkt beendet, auf welchen sich die Vertragsparteien geeinigt haben.   Nach Ihrer Schilderung waren Vermieter und Mieter mit der vorzeitigen Beendigung des 2. Mietverhältnisses einverstanden. Ein näherer Zeitpunkt wurde nicht konkret genannt. Da das Mietverhältnis aber vor seinem eigentlichen Beginn bereits beendet sein sollte (sprich gar nicht erst beginnen sollte) ist als „Beendigungszeitpunkt' wohl spätestens der 31.03.2012 zu verstehen.  Die Rücknahme als solche ist grundsätzlich keine Voraussetzung für die Beendigung. Es sei denn, dass als Beendigungszeitpunkt der Tag der Rücknahme vereinbart ist. Dies kann ich Ihrer Sachverhaltsschilderung allerdings nicht entnehmen.    2. Frage:  Der Mieter ist nach Beendigung eines Mietverhältnisses gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 BGB/a>  verpflichtet, die Mietsache an den Vermieter im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Dies wurde vorliegend wohl getan.   Wenn wie in Ihrem Fall eine Ablösezahlung für eine vorzeitige Vertragsbeendigung seitens des Mieters zu zahlen ist, hat der Vermieter aus dem Vertrag natürlich Anspruch auf diese Zahlung. Die Tatsache, dass diese Abrede nur mündlich und nicht in schriftlicher Form erfolgt ist, ändert daran nichts. Da eine solche Abrede grundsätzlich nicht der Schriftform bedarf, ist sie wirksam und für die Vertragsparteien verbildlich.    Notfalls kann dieser Anspruch gegenüber dem Mieter auch gerichtlich durchgesetzt werden.   Problematisch ist, dass, wie Sie darlegen, Uneinigkeit über den Inhalt der Abrede besteht. Bevor der Zahlungsanspruch überhaupt durchgesetzt werden kann, müsste unbedingt klar sein, wie hoch die Ablöse sein sollte.      Vorliegend könnte es zudem Probleme hinsichtlich der Beweisbarkeit geben, wenn der Mieter behauptet, dass eine solche Abrede nicht getroffen wurde. Insoweit müsste der Vermieter beweisen, dass die Abrede getroffen wurde und mit welchem Inhalt. Als Zeuge wäre hier die für den Vermieter verhandelnde Person zu nennen.  3. Frage:  Aus dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt ist aus meiner Sicht das Mietverhältnis beendet bzw. hat gar nicht begonnen. Daher besteht auch keine Pflicht mehr, einen Mietzins zu zahlen.  4. Frage:  Bei einem Streitwert von 400 bis 500 Euro ist bei gerichtlicher Durchsetzung ohne einen eigenen Anwalt ein Gerichtskostenvorschuss in Höhe von 105 Euro fällig.  Sollte der Gegner sich einen Anwalt zur Verteidigung nehmen und der Vermieter in der Angelegenheit verliergen, sind diese Kosten ebenfalls von diesem zu tragen. Die Kosten des gegnerischen Anwalts würden nach dem RVG auf 157,68 Euro belaufen.   Die eigenen Anwaltskosten wären entsprechend hoch.  Im Falle eines Obsiegens hätte der Vermieter einen Erstattungsanspruch gegen den Gegner hinsichtlich seiner eigenen Anwaltskosten sowie des Gerichtskostenvorschusses.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung bieten.   Bei Verständnisproblemen nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Anke Thiede Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 546