Frage: Guten Tag,  inwieweit ist ein vom ehemaligen Mieter verfasstes Schreiben zu Beginn des Mietverhältnisses vor 12 Jahren - worin er die Übernahme der  Anstricharbeiten aller Wände und Decken bei einem Auszug bestätigt- eine  Endrenovierungsabrede, die individualvertraglich nicht zu beanstanden ist? Und ist diese Abrede dann auch noch gültig, wenn in einem Zusatzvertrag ggf. eine ungültige Endrenovierungsklausel enthalten ist ?  und  Gilt die neueste Rechtssprechung bzgl. Üngültigkeit von Renovierungsklauseln aufgrund von Mieterbenachteiligung auch für Mietverträge aus dem Jahr 1997?  Allgemeine Informationen:  Mietvertrag vom 01.10.1997 Übernommen vom Vorbesitzer Übergang des Eigentums: 01.01.1999  Zugrunde liegende Dokumente: - Mietvertrag vom 01.10.1997 - Zusatzvertrag vom 01.10.1997 mit Endreinigungsklausel - Individualabsprache (?) vom 23.10.1997 - Abnahmeprotokoll vom 25.10.1997 - Forderungsschreiben vom 05.07.09  Ablauf: - mündliche Beauftragung eines Malereibetriebs in 05/2009 zur Vornahme von Anstricharbeiten nach Angebot (28.4.09) durch den Mieter  - Aufgabe der Mietsache am 01.06.09 durch Auszug und Einstellung der Mietzahlung und Schlüsselüberlassung - schriftliche Beauftragung eines Malereibetriebs durch den Mieter am 3.6.09  - Durchführung der beauftragten Malerarbeiten vom 8.6.-16.6.09  - Forderung des Ex-Mieters an den Vermieter wegen anteiliger Erstattung der Kosten des Malereibetriebs vom 5.7.09  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   Vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!   Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie Ihrer Sachverhaltsschilderung zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:   Zu 1.) Inwieweit ist ein vom ehemaligen Mieter verfasstes Schreiben zu Beginn des Mietverhältnisses vor 12 Jahren - worin er die Übernahme der Anstricharbeiten aller Wände und Decken bei einem Auszug bestätigt- eine Endrenovierungsabrede, die individualvertraglich nicht zu beanstanden ist?    Zwar habe ich das Schreibe nicht gesehen, so dass eine abschließende Beurteilung schlecht möglich ist, jedoch stellt dieses Schreibe nach Ihrer Beschreibung eine Vereinbarung hinsichtlich bestimmter Streicharbeiten bei Auszug dar und stellt zumindest in Bezug auf die Streicharbeiten (andere Arbeiten, wie etwa Teppichneuverlegung, etc. sind ja nicht genannt) eine individualvertragliche Abrede dar, die nicht am AGB-Recht der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB/a>  zu messen ist und grundsätzlich wirksam ist.   Zu 2.) Und ist diese Abrede dann auch noch gültig, wenn in einem Zusatzvertrag ggf. eine ungültige Endrenovierungsklausel enthalten ist?    Diese Frage wurde jüngst höchstrichterlich geklärt. Nach dieser Entscheidung des BGH bleibt der Mieter zur Endrenovierung verpflichtet, wenn neben der Formularklausel im Wohnungsübergabeprotokoll nochmals gesondert vereinbart wurde, dass bei Auszug des Mieters eine Endrenovierung vorzunehmen ist.  Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag wirkt sich insoweit nicht auf eine nachträglich getroffene, individuelle Endrenovierungsvereinbarung aus.  Genau so war es ja in dem von Ihnen geschilderten Fall. Der Mietvertrag war von 01.10.1997 (und damit die vermeintlich unwirksame Renovierungsklausel), der Individualabrede allerdings vom 23.10.1997 und somit zeitlich später. (Urteil des BGH vom 14.01.2009,Az.a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2071/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.01.2009 - Abs. 8 ZR 71/08: Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung über d...">Abs. 8 ZR 71/08/a> )   Zu 3.)Gilt die neueste Rechtssprechung bzgl. Ungültigkeit von Renovierungsklauseln aufgrund von Mieterbenachteiligung auch für Mietverträge aus dem Jahr 1997?   Diese Rechtsprechung, auf die Sie anspielen (also insbesondere Unwirksamkeit von starren Fristenplänen, etc.) ist auch für einen solchen Mietvertrag gültig. Es kommt auf den Zeitpunkt an, in welchem sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der betreffenden Klausel beruft.   Dies wird regelmäßig dann der Fall sein, wenn der Mieter auszieht und vom Vermieter unter Hinweis auf die Renovierungsklausel in Anspruch genommen wird.  Da am 05.07.2009 (Zeitpunkt des Forderungsschreibens) die betreffende Rechtsprechung bereits längst gültig war, könnte eine Unwirksamkeit der Renovierungsklausel (wenn dies denn der Fall ist, was ich ohne Einsicht in den Mietvertrag aus der Ferne und im Rahmen einer Erstberatung leider nicht abschließend beurteilen kann) grundsätzlich geltend gemacht werden.  Da aber die Individualabrede besteht und diese wirksam ist gemessen an der aktuellen BGH-Rechtsprechung (s.o.) wird die Berufung auf die unwirksame AGB-Klausel leider keine Aussicht auf Erfolg haben.  Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!    Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:   Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.    Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagnachmittag!   Mit freundlichem Gruß   Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt   Heilsbergerstr. 16  27580 Bremerhaven  kanzlei.newerla@web.de  Tel. 0471/3088132  Fax: 0471/3088316 !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305