Frage: Im September 2001 haben meine Frau und ich ein Zweifamilenhaus erworben. Die Eltern des Verkäufers, heute 77 und 78 Jahre alt, erhielten mittels eines notariellen Vertrages ein persönliches nicht dingliches Wohnrecht auf Lebenszeit welches mit einem jährlchen Wert von 7200,- DM beziffert wurde. Nun sind die Eltern aufgrund von Altersdemenz in ein Pflegeheim umgezogen und die eigenständige 75m3-Wohnung im Erdgeschoss wurde von deren Kindern schon geräumt. Wir sind in keinster Weise mit den Eltern des Verkäufers verwand und erhofften uns für unsere nun 6-köpfige Familie ein wenig mehr Wohnraum. Nun erfuhren wir von den Sohn, dass die entsprechende Sozialbehörde, welche eine Teil der Pflegekosten zu tragen hat, das nun nicht mehr genutzte Wohnrecht kapitalisieren will. Diesbezüglich habe ich folgende Fragen: 1. Ist eine Kapitalisierung in unserem Fall möglich und auf welcher Grundlage würde diese berechnet? 2. Falls eine Kapitalisierung rechtlich möglich wäre, können wir die Wohnung leer stehen lassen, da entsprechende Geldmittel dafür nicht vorhanden sind? 3. Falls Punkt 2 zu bejahen ist, wer müßte für die anfallenden fixen Betriebskosten aufkommen?

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts beantworte ich Ihre Anfrage hiermit im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:  Die Frage, inwieweit beim Umzug des Wohnungsberechtigten in ein Pflegeheim statt des Wohnrechts eine Geldzahlung als finanzielle Abgeltung verlangt werden kann, hängt vorrangig davon ab, was genau in dem Vertrag vereinbart wurde. Insbesondere ist maßgebend, ob ein sogenanntes Altenteilsrecht vereinbart (bzw. übernommen) wurde oder ein bloßes Wohnrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  (1.). Darüber hinaus ist die Rechtsprechung zu dem Thema leider keinesfalls einheitlich (2.).  Daher wird ein Anspruch regelmäßig vom Sozialhilfeträger, der für die Heimunterbringungskosten aufkommt, aus auf ihn übergegangenem Recht geltend gemacht.  1. In dem jeweiligen Landesrecht zu Altenteilsverträgen befindet sich meist eine Bestimmung, wonach eine Geldrente zu leisten ist, wenn der Begünstigte das Altenteilsrecht aus persönlichen Gründen nicht mehr ausüben kann, was bei Umzug in ein Pflegeheim grundsätzlich der Fall ist.  In Rheinland-Pfalz sind hierfür die §§ 2-18 des Landesgesetzes zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (AGBGB) maßgebend. Der Begriff des Altenteilsvertrag stammt aus a href="https://dejure.org/gesetze/EGBGB/96.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 96 EGBGB">Art. 96 EGBGB/a> , wird dort aber nicht wirklich definiert, so dass es auch bei der Abgrenzung von Altenteilsverträgen zu bloßen Wohnrechten immer wieder Abgrenzungsschwierigkeiten gibt.  § 14 AGBGB Rheinland-Pfalz bestimmt in Bezug auf Altenteilsverträge, dass der Berechtigte, sofern er die ihm zu überlassende Wohnung aufgibt, anstelle der Wohnung und der sonstigen ihm gebührenden Leistungen eine Geldrente verlangen kann. Die Geldrente ist demnach so zu bemessen, dass sie dem Wert der dem Verpflichteten durch die Befreiung von der Verpflichtung entstehenden Vorteile entspricht.  Maßgebend für den Wert wäre nicht, was damals bei Vertragsschluss in dem notariellen Vertrag als Wert des Wohnrechts angegeben wurde, denn jener Wert ist lediglich maßgebend für die Notarkosten und außerdem wird eine Wertsteigerung gegeben sein. Es wird also der Nutzungswert der Wohnung und damit der ortsüblich erzielbare Vermietungswert ausschlaggebend sein. Wenn keine Einigkeit besteht, müsste ein Sachverständiger den Wert bestimmen.  Es gibt aber auch eine neuere Entscheidung des OLG Düsseldorf (Urteil vom 28.05.2001, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=9%20U%20242/00" target="_blank" class="djo_link" title="9 U 242/00 (2 zugeordnete Entscheidungen)">9 U 242/00/a> ), wonach der Umzug eines Altenteilsberechtigten in ein Pflegeheim keinen Zahlungsanspruch gegen den Übernehmer des Grundstücks begründet, da die landesrechtlichen Bestimmungen (allerdings dort natürlich die von NRW, welche aber ähnlich sind), nicht einschlägig seien.  2. Ist ein bloßes Wohnungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  vereinbart, ist nach herrschender Meinung keine Kapitalisierung möglich bei dem Umzug in ein Pflegeheim. Begründet wird dies damit, dass es sich um ein höchstpersönliches Recht handele.  In Bezug auf die Kapitalisierung durch die Befugnis zur Vermietung an Dritte im Fall des Umzuges in ein Pflegeheim hat das OLG Oldenburg (Nds.a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Rpfl.%201994,%20305" target="_blank" class="djo_link" title="AG Steinfurt, 16.02.1994 - 11 Abs. 2 153/93">Rpfl. 1994, 305/a> ) entschieden, dass einem solchen Recht a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 Abs. 2 BGB/a>  entgegenstehe, weil nach dieser Bestimmung der Berechtigte lediglich Familienangehörige in die dem Wohnrecht unterliegenden Räume aufnehmen darf, sofern im Vertrag nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. So auch OLG Schleswig, Urteil vom 07.12.2007, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=14%20U%2057/07" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Schleswig, 07.12.2007 - 14 U 57/07: Geldrente für Wohnrechtsberechtigten nach Einzug in ein...">14 U 57/07/a> , OLG Oldenburg, Urteil vom 11.10.2007, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=14%20U%2086/07" target="_blank" class="djo_link" title="14 U 86/07 (2 zugeordnete Entscheidungen)">14 U 86/07/a> .   Es gibt aber auch Urteile, wonach der Inhaber eines Wohnungsrechtes im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">BGB § 1093/a> , der infolge Pflegebedürftigkeit in ein Pflegeheim zieht, ausnahmsweise verlangen kann, dass die dem Wohnungsrecht unterliegenden leerstehenden Räume an Dritte zu seinem Nutzen vermietet werden, sofern dies dem Verpflichteten zumutbar ist. Eine Zumutbarkeit wäre nach dieser Rechtsprechung zu bejahen, wenn es sich bei den Räumlichkeiten um eine abgeschlossene Wohnung handelt, die auch vermietbar ist (so OLG Celle 4. Zivilsenat, Beschluß vom 13. Juli 1998, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20W%20129/98" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Celle, 13.07.1998 - 4 W 129/98: Vermietungsrecht bei Umzug des Wohnungsberechtigten in ein ...">4 W 129/98/a>  = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%201998,%20929" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Celle, 13.07.1998 - 4 W 129/98: Vermietungsrecht bei Umzug des Wohnungsberechtigten in ein ...">NZM 1998, 929/a>  ff), was bei in Ihrem konkreten Fall gegeben ist.   Auch das OLG Köln (ZMR 1995, 256) hat entschieden, dass die Geschäftsgrundlage für die Beschränkung auf eine höchstpersönliche Nutzung nach den Umständen des Einzelfalls bei Existenzgefährdung des Berechtigten wegfallen und die erforderliche Anpassung des Vertrages geboten sein kann, in dem Sinn, dass dem Berechtigten bei notwendiger auswärtiger Pflegeunterbringung die durch Vermietung oder sonstige Nutzung zu erzielenden Erträge zu überlassen sind.  Nach dieser Rechtsprechung könnten sie die Räume also nur leer stehen lassen, wenn sie stattdessen selbst den Nutzungswert an die Berechtigten zahlten.  Auch das höchste Zivilgericht, der Bundesgerichtshof hat sich in einem Fall zu der strittigen Frage geäußert: BGH, Urteil vom 19.01.2007, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20163/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 19.01.2007 - Abs. 5 ZR 163/06: Rechtsfolgen der Verhinderung des Wohnungsberechtigten an der Au...">Abs. 5 ZR 163/06/a> . Danach kommt die Begründung einer Zahlungspflicht des Verpflichteten im Wege der Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nur in Betracht, wenn der Heimaufenthalt auf Dauer erforderlich ist und die Vertragsschließenden nicht mit dem Eintritt dieses Umstands gerechnet.  Es ist immer der Einzelfall genau anhand der maßgebenden Vereinbarung zu prüfen und schon angesichts der unterschiedlichen Rechtsprechung in diesem Bereich (auch jene betrachtet jeweils nur den konkreten Einzelfall) eine verschiedene Argumentation möglich, so dass ich Ihnen nur raten kann, in der Sache einen Anwalt mit der konkreten Prüfung und Vertretung zu beauftragen.  Bitte beachten Sie, dass die Erstberatung in diesem Untermenü der Plattform keiner abschließenden Prüfung einer Sach- und Rechtslage entsprechen kann. Dafür bedürfte es der Einsicht des Vertrages.  Ich hoffe, Ihnen Ihre Fragen im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung hinreichend beantwortet zu haben.   Mit freundlichen Grüßen  Britta Möhlenbrock Rechtsanwältin  Internet: www.ra-moehlenbrock.de Email: info@ra-moehlenbrock.de!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093