Frage: Sehr geehrte Rechtsanwälte,  wir haben einen Gastronomiebetrieb eröffnet und die Räumlichkeiten gemietet. Die Räumlichkeiten hatten wir damals beim Einzug komplett Renoviert.  Durch unsere Renovierung (komplett neuer Boden, neue Wände, neue Decken) ist 'Wert der Räumlichkeiten' gestiegen.  Wir möchten nun aus den Räumlichkeiten ausziehen und haben den Mietvertrag gekündigt.  Wir haben nun einen Nachfolger gefunden, der mit seiner Gastronomie einziehen möchte, der uns auch Ablöse dafür bezahlen möchte.  Der Vermieter besteht jedoch darauf, das er den Nachmieter selber suchen möchte, aber uns keine Ablöse zahlen möchte.  Gibt es rechtliche Ansätze das der Vermieter dennoch Ablöse zahlen müsste, wenn er darauf besteht selbst einen Nachmieter (ohne Ablöse) zu suchen?   In unserem Mietvertrag wurde eine Ablöse nicht vereinbart und es ist auch von einer Ablöse nichts zu finden.  Vielen Dank. 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Besteht keine vertragliche Vereinbarung, in der sich der Vermieter bereit erklärt hat, einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren, ist er bei der Suche nach einem neuen Mieter völlig frei. In diesem Fall hat der Mieter auch dann keinen Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrags mit dem vorgeschlagenen Nachmieter, wenn ihm dieser für Einrichtungen eine hohe Ablöse gezahlt hätte (vgl. AG München, Urteil v. 6.7.2009,  a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=412%20C%203825/08" target="_blank" class="djo_link" title="AG Abs. 1000ünchen, 06.07.2009 - 412 Abs. 100 3825/08: Nachmietersuche...">412 Abs. 100 3825/08/a> ). Wurde also keine solche „Nachmieterklausel' vereinbart, darf Ihr Vermieter daher einen von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen.  Der Vermieter ist  dann auch in der Regel nicht zum Wertersatz (=Ablöse) verpflichtet. Etwas anderes würde gelten, wenn ein solcher WerterS. vereinbart wurde bzw. der Vermieter die Modernisierung ausdrücklich gewünscht oder einer sehr aufwändigen Investition zuvor vorbehaltlos zugestimmt hat und damit zum Ausdruck gebracht hat, dass die Handlungen des Mieters in seinem Sinne waren.   Haben Sie mit dem Vermieter keine solche Vereinbarung getroffen (auch mündlich möglich, aber schwer zu beweisen) können Sie vom Vermieter grundsätzlich keinen ErS. für die Renovierungsmaßnahmen verlangen. Ein ErS. Ihrer getätigten Aufwendungen käme dann nur in Betracht, wenn es sich um notwendige Aufwendungen handelte, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich waren, so dass eigentlich der Eigentümer diese hätte tätigen müssen.  Darüber hinausgehende, lediglich nützliche Aufwendungen (z.B. Modernisierungsmaßnahmen) müssen vom Vermieter nur erstattet werden, wenn sie den Interessen des Vermieters und seinem wirklichen oder mutmaßlichen Willen entsprachen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/539.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 539 BGB: ErS. sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters">§ 539 Abs. 1 BGB/a> ) oder der Vermieter bereichert ist, siehe BGH, Urteil vom 20.01.1993 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2022/92" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.01.1993 - Abs. 8 ZR 22/92: Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen der Instandsetzung...">Abs. 8 ZR 22/92/a> ; OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.12.1991 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20U%2061/91" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 19.12.1991 - 10 U 61/91">10 U 61/91/a> . Weitere Voraussetzung wäre, dass Sie bei Vornahme der Renovierung mit dem Willen gehandelt hat, für den Vermieter tätig zu werden, also einen 'Fremdgeschäftsführungswillen' besessen haben, vgl. LG Dortmund, 20.11.2007 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20O%20223/07" target="_blank" class="djo_link" title="LG Dortmund, 20.11.2007 - 3 O 223/07: Anspruch auf Erstattung von in ein angemietetes Gewerbeob...">3 O 223/07/a> . Im Streitfall müssten Sie als Mieter das Vorliegen dieser Voraussetzungen beweisen.  Wenn Sie keine entsprechenden Vereinbarungen mit dem Vermieter bezüglich Nachmieter oder WerterS. getroffen haben, dürfte die Durchsetzung von Ansprüchen auf WerterS. daher sehr schwierig werden.   Es tut mir leid, Ihnen keine positivere Einschätzung gegen zu können, hoffe aber dennoch, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 539