Frage: Verkäufer und ich haben vor 11 Tagen beim Notar den Kaufvertrag unterschrieben (nichts drin von qm Wohnungsgrösse). Expose im Immobilienscout sagt ca. 45 qm. Nach Wohnungsbesichtigung erhielt ich vom Verkäufer einen Plan gefaxt der 44,5 qm ausweist. Nun habe ich vor 3 Tagen vom Verkäufer einen vom Architekt gefertigten unterschriebenen gestempelten Plan per Post erhalten der 41,5 qm ausweist. Somit habe ich eine Wohnung gekauft die 7,23% kleiner ist als im gefaxten Plan bzw 8,43% kleiner als im Expose. Ich möchte die Wohnung nicht verlieren, möchte aber Entschädigung falls der Verkäufer gegen gute Sitten verstossen hat. Er hat u.a. auch die Wohnung im Expose als saniert angegeben, was nicht der Fall ist, (nichts ist seit 15 Jahren gemacht worden ausser vor 3 Jahren neue Fenster).auch hat er Tiefgarage im Expose, diese gehört aber zu einem Nachbarhaus und muss beim Nachbar gemietet werden. Nochmals meine Frage: soll ich das alles schlucken oder kann ich zumindest Kompensation für die zu kleine Wohnung verlangen?   

Antwort:  Sehr geehrte Fragestellerin,  zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage.  Die fehlende Größenangabe im notariellen Kaufvertrag ist nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 23.06.2010 Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20256/09" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.06.2010 - Abs. 8 ZR 256/09: Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung: Vereinbarung de...">Abs. 8 ZR 256/09/a> ) unschädlich. Der BGH kam dort zu dem Ergebnis, dass die Angabe der Größe einer Wohnung im Rahmen einer Zeitungsannonce für eine Beschaffenheitsvereinbarung ausreichend ist, selbst wenn die Angabe der Größe der Wohnung letztlich im Vertrag fehlt. Daher ist die Angabe der  Größe der Wohnung im Expose für eine Beschaffenheitsvereinbarung ausreichend.  Ein Mangel der Wohnung liegt nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ( BGH Mietminderung bei mehr als 10 Prozent zu kleiner ...'>a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20295/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 24.03.2004 - Abs. 8 ZR 295/03: Minderung der Miete wegen Abweichung der angegebenen Wohnfläc...">Abs. 8 ZR 295/03/a> ; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2044/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 24.03.2004 - Abs. 8 ZR 44/03: Abweichung der anrechenbaren von der im Mietvertrag angegebene...">Abs. 8 ZR 44/03/a> ) jedoch erst dann  vor, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße um mehr als 10 Prozent von der vereinbarten Größe der Wohnung abweicht.  Die Grenze von 10% hat der BGH mehrfach bestätigt. Da in Ihrem Fall „ nur ' eine Unterschreitung von 7,23% der tatsächlichen  zu der vereinbarten Wohnungsgröße vorliegt, liegt nach dem BGH kein Mangel der Wohnung vor. Sie können daher leider diesbezüglich den Kaufpreis der Wohnung nicht mindern.  Etwas anders sieht die Sachlage aus bezüglich der Angabe im Expose, dass die Wohnung saniert ist, was tatsächlich nicht der Fall ist. Insofern sollten Sie  gutachterlich prüfen lassen, inwieweit ein Mangel der Wohnung zu der vereinbarten Beschaffenheit „ saniert ' vorliegt Sollte sich diesbezüglich ein Minderwert der Wohnung ergeben, sollten Sie diesen gegenüber dem Verkäufer geltend  machen.  Ein  Haftungsausschluss im Kaufvertrag, der sicher in Ihremn Vertrag enthalten ist,  verliert  dann seine Wirkung, wenn auf Seiten des Verkäufers Arglist vorliegt ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a> ), d.h. wenn dem Verkäufer bewusst war oder hätte bewusst sein müssen, dass die Wohnung nicht 'saniert' ist wie im Expose angegeben. Ausreichend ist, wenn der Verkäufer den Mangel, also nicht 'saniert' für zumindest möglich hält (BGH SchadenserS. wegen arglistigen Verschweigens'a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202007,%20835" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.12.2006 - Abs. 5 ZR 249/05: Käufer darf bei einem arglistig verschwiegenen Mangel den Kaufpr...">NJW 2007, 835/a> ).  Bezüglich der Tiefgarage, die nur im Nachbarhaus angemietet werden kann, sehe ich keine Möglichkeiten einen Minderungsanspruch geltend zu machen. Ein eventuell mit dem Vorgang befasster Richter würde Ihnen vorhalten, dass Sie insofern vor dem Kauf die Möglichkeit hatten, sich wegen der Tiefgarage vor Ort umfassen zu informieren.   Mit freundlichem Gruß  Peter Dratwa Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444