Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich verpachte als Privatpersonen ein Immobilie seit mehr als 10 Jahren an eine GmbH, deren Gesellschafter-Geschäftsführer ich ebenfalls bin. Die GmbH nutzt Pachtsache zur Vermietung von Ferienwohnungen sowie zum Betrieb einer Schankwirtschaft und ist profitabel. Die Pächterin hatte vor mehreren Jahren mit meiner Zustimmung Umbaumaßnahmen (z.B. neue Wände, neue Fenster, Installation neue Heizungsanlage, neue Sanitäreinrichtungen etc.) auf eigene Kosten an der gepachteten Immobilie vorgenommen die als Herstellungen gewertet werden um den Gewerbebetrieb starten zu können.  Aufgrund privater Gründe muss der Gewerbebetrieb nun leider eingestellt werden. Da die Umbaumaßnahmen den Wert der Pachtsache über die Pachtzeit hinaus deutlich erhöht haben ggü. dem ursprünglichen Wert seiner Zeit, stellt sich nun die Frage in wie weit dieser Mehrwert der Pächterin bei Beendigung des Pachtverhältnisses nun zu ersetzen sind wenn die Pachtsache durch Beendigung der Pacht an mich als Verpächter zurück fällt.   Ruft das Ausbleiben der Ausgleichszahlung an die Pächterin direkt das Finanzamt auf den Plan hinsichtlich versteckter Gewinnausschüttung? Wie verhält es sich mit der Verjährung der Ansprüche (6 Monate) auf Mehrwertausgleich in meinem dem konkreten Verhältnis Verpächter = Gesellschafter-Geschäftsführer der Pächterin.  Der Hintergrund meines Anliegens wird, denke ich, deutlich:  Wie bemisst man die Höhe der Ausgleichszahlungen, da die Schaffung des eigentlichen 'Wertzuwachs' bereits mehr als 10 Jahre zurück liegt (Wert der Immobilie heute vs. Wert vor 10 Jahren?)? Muss man diese zwingend leisten (aus dem Privatvermögen) da die GmbH den Gewerbebetrieb einstellen wird damit das Finanzamt die Rückgabe der Pachtsache nicht als verdeckte Gewinnausschüttung wertet?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  F.:  Ruft das Ausbleiben der Ausgleichszahlung an die Pächterin direkt das Finanzamt auf den Plan hinsichtlich versteckter Gewinnausschüttung?  A.: Solange Ihnen als Gesellschafter durch unterbliebene Ausgleichszahlungen der Pächterin an die Gesellschaft keine Vermögensmehrung zugeflossen ist, liegt keine (verdeckte) Gewinnausschüttung vor. Solange der Vermögensvorteil bei der Gesellschaft bleibt und nicht einem Gesellschafter durch Entnahmen, erhöhte Gewinnausschüttung oder Sachleistungen zugute kommt, liegt keine (verdeckte) Gewinnausschüttung vor.     F.: Wie verhält es sich mit der Verjährung der Ansprüche (6 Monate) auf Mehrwertausgleich in meinem dem konkreten Verhältnis Verpächter = Gesellschafter-Geschäftsführer der Pächterin.  A.: Der Anspruch der Pächterin auf ErS. von Aufwendungen gegen die GmbH (als Verpächterin) gemäß § 581 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 539 Abs. 1 BGB verjährt nach sechs Monaten, beginnend ab dem Ende des Pachtverhältnisses (§ 581 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 548 Abs. 2 BGB). (Die tatsächliche Rückgabe der Pachtsache ist hier nicht entscheidend; es kommt auf die rechtliche Beendigung des Pachtverhältnisses mit Ablauf der Kündigungsfrist oder der Pachtzeit bei befristeten Pachtverträgen an.) Wenn der Pachtvertrag ungekündigt ist, hat die Verjährung demzufolge noch nicht einmal zu laufen begonnen.  Da Sie persönlich nicht der Verpächter sind, richten sich die pachtvertraglichen Ansprüche auf AufwendungserS. auch nicht gegen Sie persönlich.  Da die Verpächterin zum Zeitpunkt der Vornahme der Verwendungen auf die Pachtsache auf Grund des mit Ihrer Zustimmung geschlossenen Pachtvertrages rechtmäßige Fremdbesitzerin der Pachtsache war, bestehen keine Ansprüche der Pächterin gegen Sie aus dem Eigentümer-Bersiter-Verhältnis nach §§ 994, 996 BGB.  Als berechtigter Frembesitzerin stehen der Pächterin gegen Sie als Eigentümer jedoch wegen der erfolgten Aufwendungen auf die Sache Ersatzansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag nach § 683 S. 1 BGB in Verbindung mit § 670 BGB zu, da Sie die Umbaumaßnahmen genehmigt haben.  Diese Aufwendungsersatzansprüche unterliegen der regelmäßigen dreijährifen Verjährungsfrist, beginnend mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Dies ist der Zeitpunkt, in denen die Pächterin die Aufwendungen gemacht hat und sie von Ihnen genhmigt wurden (§§ 195, 199 BGB). Dabei verjähren die Ansprüche für jede einzelne Umbaumaßnahme getrennt und sikzessiv, je nach dem, wann sie vorgenommen wurden (BGH, Urteil vom 05.07.2018 - Abs. 3 ZR 273/16, Randnummern 28 ff.).  F.: Wie bemisst man die Höhe der Ausgleichszahlungen, da die Schaffung des eigentlichen 'Wertzuwachs' bereits mehr als 10 Jahre zurück liegt (Wert der Immobilie heute vs. Wert vor 10 Jahren?)?   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 683, § 581, § 670, § 539, § 548