Frage: Wir sind seit 01.06.2004 Mieter in einem 3-Parteien-Haus bestehend aus einer Gewerbeeinheit, einer vom Eigentümer genutzten Wohnung und unserer Wohnung. Uns wurde zum 30.11.2014 nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a Abs. 1 BGB/a>  gekündigt, nachdem zum 01.06.2014 ein zehnjähriger Staffelmietvertrag ausläuft.  - Ist der Kündigungstermin (30. Nov.) korrekt berechnet?  - Können wir nun jederzeit zum nächsten Monatsende ausziehen oder müssen wir  unsererseits kündigen, wenn wir ausziehen wollen - unter Einhaltung welcher Fristen?  - Gibt es eine gesetzliche Regelung, wonach bei Nennung von drei Nachmietern ein Auszug auch vor Ablauf der Kündigungsfrist möglich ist?  - Hinsichtlich der Schönheitsreparaturen von Heizkörpern, Heizrohren, Türen und Fenstern sagt der Mietvertrag, dass 'dem Mieter der Beweis dafür obliegt, dass eine Renovierung nach Ablauf der Regelfrist  (7 Jahre) nicht erforderlich ist'. Wie ist der Satz zu interpretieren? Müssen wir die genannten Objekte, die in den letzten 10 Jahren nicht gestrichen wurden,  in jedem Fall streichen lassen?   !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Ihre Fragen beantworte ich anhand Ihrer Angaben - der Mietvertrag liegt mir nicht vor, der Tag des Erhalts der Kündigung 9ist von Ihnen nicht  angegeben - wie folgt:  - Ist der Kündigungstermin (30. Nov.) korrekt berechnet?  Die Kündigungsfrist beträgt - wenn ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit besteht - gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs. 1 S. 1/a>  und 2, zweite Alternative BGB neun Monate zum Ende des Kalendermonats, da Ihnen die Wohnung seit mehr als acht Jahren überlassen wurde.  Da sich gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a Abs. 1 S. 2 BGB/a>  die Kündigungsfrist um drei Monate verlängert, beträgt sie ein Jahr zum Ende des Kalendermonats.   Der Kündigungstermin ist nicht richtig berechnet, es sei denn Sie hätten die Kündigung vor dem 03.12.2013 bekommen.  - Können wir nun jederzeit zum nächsten Monatsende ausziehen oder müssen wir unsererseits kündigen, wenn wir ausziehen wollen - unter Einhaltung welcher Fristen?  Sie können zwar jederzeit ausziehen, müssten aber trotzdem weiter Miete bezahlen. Für Sie beträgt die Kündigungsfrist drei Monate zum Ende des Kalendermonats (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB/a> ).  - Gibt es eine gesetzliche Regelung, wonach bei Nennung von drei Nachmietern ein Auszug auch vor Ablauf der Kündigungsfrist möglich ist?  Eine solche gesetzliche Regelung gibt es nicht. Ist dies nicht vertraglich geregelt, kann bei einem berechtigten Interesse ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag bei Stellung eines geeingeten Nachmieters aus dem Prinzip von Treu und Glauben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> ) bestehen. Hier handelt es sich um Richterrecht. Es ist in jedem Einzelfall eine Interessenabwägung vorzunehmen  - Hinsichtlich der Schönheitsreparaturen von Heizkörpern, Heizrohren, Türen und Fenstern sagt der Mietvertrag, dass 'dem Mieter der Beweis dafür obliegt, dass eine Renovierung nach Ablauf der Regelfrist (7 Jahre) nicht erforderlich ist'. Wie ist der S. zu interpretieren? Müssen wir die genannten Objekte, die in den letzten 10 Jahren nicht gestrichen wurden, in jedem Fall streichen lassen?  Mit dem kurzen Auszug lässt sich leider nicht sagen, ob Sie wirksam vertraglich zum Streichen verpflichtet sind.  Ob Sie in jedem Fall verpflichtet sind, hängt von der (den) Renovierungsklausel(n) und u.U. vom Zustand der Wohnung ab.  Es lässt sich anahdn Ihre Angaben nur beantworten, ob die Beweislastregelung für sich allein eine unangemessene Benachteiligung darstellt und zur Unwirksamkeit führt.  Bei Überschreiten der Regelfristen gehen die Gerichte davon aus, dass eine Vermutung für die Renovierungsbedürftigkeit spricht (<a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%20361/03' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 23.06.2004 - Abs. 8 ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>BGH Abs. 8 ZR 361/03</a>: Anschein der Renovierungsbedürftigkeit). Daher muss der Mieter beweisen, dass die Frist zur Renovierung noch nicht abgelaufen ist, d.h. die Renovierung nicht erforderlich ist, weil die Räume besonders pfleglich behandelt wurden.   Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 242, § 573c, § 573a