Frage: Guten Tag, ich wohne seit Mai 2012 mit meinem ehemaligen Freund in einer von mir gemieteten Wohnung. Er hat keinen Untermietervertrag. Nachdem ich ihm schon seit Monaten mitgeteilt habe, dass er ausziehen soll, habe ich im am 10.11.14 zum 1.01.15 schriftlich mit Rückschein gekündigt. Ist diese Kündigung rechtswirksam? Falls ja, was kann ich tun, wenn er zu diesem Termin nicht auszieht und auch garnicht vorhat auszuziehen. Mit freundlichem Gruß 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Eingangs möchte ich Ihnen mitteilen, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne die Einsicht in den Mietvertrag nicht möglich ist.   Ungewiss ist zunächst, ob Sie mit Ihrem Freund überhaupt einen Mietvertrag im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  geschlossen haben oder ob er aus Gefälligkeit, weil es eben Ihr Freund war, dort gewohnt hat. Wie die Sachlage auszulegen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere der Dauer seines Wohnens, ob er Miete gezahlt hat oder anderweitige Pflichten und Rechte seinerseits bestanden. Wenn man zu dem Ergebnis kommt, dass gar kein Mietvertrag zustande gekommen ist, dann gibt es auch nichts, was gekündigt werden könnte. Dann aber hat der ehemalige Freund auch kein Nutzungsrecht an den Wohnräumlichkeiten, dieses würde ausschließlich Ihnen zustehen. Wenn Sie in diesem Fall deutlich machen, dass Sie ein Mitbenutzung nicht dulden, dann beeinträchtigt er Ihr Besitzrecht. Hier könnte dann ein Herausgabeanspruch geltend gemacht werden, der gerichtlich eingeklagt werden könnte.  Geht man davon aus, dass ein Untermietvertrag besteht, gelten grundsätzlich dieselben Regelungen wie für Ihren Mietvertrag. Dieser müsste gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 BGB/a>  schriftlich gekündigt werden, was Sie Ihren Angaben nach getan haben, wenn Sie die Kündigung eigenhändig unterschreiben haben. Eine besondere Form des Zugangs ist nicht vorgeschrieben, aber aus Beweisgründen sinnvoll. Sie haben die Kündigung taktisch klug als Einschreiben mit Rückschein versandt und hätten damit vor Gericht einen Beweis, dass Sie gekündigt haben. Ob die Kündigung wirksam ist, kann leider abschließend nur anhand der Kündigung selbst beurteilt werden. Ich müsste mir das Kündigungsschreiben selbst anschauen.   Allerdings kann ein Mietverhältnis gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a>  spätestens am dritten Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Wenn Sie also am 10.11.2014 gekündigt haben, dann wird die Kündigung nicht zum Ablauf des Monats Dezember wirksam, sondern erst zum Ablauf des Monats Februar 2015.   Wenn man davon ausgeht, dass kein Mietvertrag vorhanden ist, dann würde Ihr ehemaliger Freund eine Besitzstörung begehen, so dass Sie versuchen können, die Polizei zu benachrichtigen. Diese würde Ihren ehemaligen Freund unter Umständen zwangsweise aus der Wohnung befördern.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei der Entscheidung hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens behilflich sein. Nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, falls Unklarheiten bestehen, damit ich diese ausräumen kann.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 573c, § 568