Frage: Sehr geehrter Anwalt, in einem Mietvertrag mit unseren Nochmietern ist uns ein Fehler unterlaufen. Es heisst: „Das Mietverhältnis beginnt am 15.12.2016 und läuft auf unbestimmte Zeit. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens 3 Jahre nach Mietbeginn von beiden Parteien, das heißt frühestens zum 15.12.2019 mit gesetzlicher Kündigungsfrist zum Ende des Kalendermonats ordentlich kündbar ist.' Es sollte heissen:'...das heißt frühestens am 15.12.2019...' da ja schon die Aussagen „zum 15.12.2019' und „Ende des Kalendermonats' widersprüchlich sind. Frage: Zu welchem Termin können die Mieter nun wirklich kündigen auf Basis des fehlerhaft formulierten Vertrages? Am Ende steht noch „Sollte eine der in dieser Urkunde oder den Anlagen enthaltenen Vereinbarung aus irgendeinem Grund unwirksam oder undurchführbar sein oder werden, so soll hierdurch die Gültigkeit der übrigen Vereinbarungen, sofern sie wirtschaftlich sinnvoll bleiben, nicht berührt werden. Unwirksame oder undurchführbare Bestimmungen sind durch wirksame zu ersetzen, die dem erkennbaren oder mutmaßlichen Willen entsprechen und eine den Umständen nach angemessene Regelung darstellen. Etwaige Lücken der Vereinbarung in dieser Urkunde sind nach ihrer wirtschaftlichen Zweckbestimmung auszufüllen.' Vielen Dank für Ihre Antwort!  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich sind alle Verträge nach Sinn und Zweck auszulegen, gerade wenn der buchstäbliche Sinn, wie hier mit der Formulierung 'zum', keinen logischen Sinn macht.  Schon die drei Jahre sind ja erst am 15.12.19 um und einen befristeten Vertrag haben Sie ja nicht geschlossen, sondern unbefristet mit Ausschluss des Küdigungsrechtes für 3 Jahre. Die gesetzliche Auslegungsregel in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/157.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 157 BGB: Auslegung von Verträgen">§ 157/a>  des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) lautet schon: 'Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.'  Der Passus in ihrem Mietvertrag regelt den Vertrag als Ganzem und eben eine Klausel die Undurchführbar ist. Die Kündigungsklausel ist aber nur falsch formuliert, sie wäre ja so oder so schon durchführbar. Deshalb ist diese Klausel im Vertrag so nicht anwendbar für den Fall eines Versehens oder Verschreibens direkt. Hier ist ganz offensichtlich ein Formulierungsfehler im Vertrag enthalten. Das kommt häufig vor und passiert auch in Prozessen gar nicht selten bei Übertragung von Diktat auf Papier etwa. Dann gibt es recht einfache Berichtigungsnormen sogar in der Zivilprozessordnung.  es reicht aus den Mieter darauf hinzuweisen, dass es im Vertrag statt 'zum' 'am' heißen muss.  Die Kündigungsklausel selbst ist deswegen auch nicht unwirksam. Sie können dies nochmals in einem Schreiben höflich dem Mieter mitteilen jetzt, wenn Sie da Probleme aus sich zukommen sehen und ihr Mieter meint, er könne schon jetzt kündigen und zum 15.12.19 dann ausziehen, was wohl ihre Sorge ist.  Fazit: Ihr Mieter kann am 15.12.19, bzw. am 16.12.19 mit gesetzlicher Kündigungsfrist zum Monatsende kündigen und nicht das Mietverhältnis zu diesem Termin schon beenden.  Sollte er jetzt schon gekündigt haben, so kann man diese Kündigung dann auch auslegen als zum 16.12.19 erfolgt und eben dann nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist das Mietverhältnis beendet ist. Das könnten Sie ihm dann auch mitteilen.     Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 157