Frage: Sehr geehrte Anwälte,  seit kurzem wohne ich in einem Neubau mit 6 Wohneinheiten, der von einem Bauträger erstellt wurde. Das Gebäude ist abgesehen von Restmängeln und mit Ausnahme der Außenanlagen fertig gestellt. Meine Wohnung ist bereits abgenommen, das Gemeinschaftseigentum jedoch noch nicht.  Von den Wohneinheiten ist bisher nur die Hälfte verkauft und bewohnt. Als verkaufsfördernde Werbemaßnahme hat der Bauträger daher an der Fassade ein relativ großes Plakat von ca. 4 m Höhe und 1,5 m Breite angebracht. Das Plakat ist u. a. an den französischen Balkonen meiner Wohnung befestigt.  Wir fühlen uns durch das Plakat belästigt, da es bei stärkerem Wind flattert und abgesehen von der Lärmbelästigung auch für eine Beschädigung der Balkone sorgt. Außerdem stellt es eine Beeinträchtigung unserer Privatsphäre dar, da es speziell an Feiertagen Neugierige anzieht und zum Spaziergang auf unserem Grundstück bis hin zum buchstäblichen Plattdrücken von Nasen an unseren Fensterscheiben einlädt.  Aus diesem Grund habe ich den Bauträger gebeten, das Plakat zu entfernen. Dieser Bitte ist er nicht nachgekommen mit der Begründung, die Fassade sei Gemeinschaftseigentum, und die Entfernung des Plakats erfordere daher einen expliziten Beschluss der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft). Er hat für den Fall, dass ich das Plakat selbst entferne, Schadenersatzforderungen wg. Behinderung seiner Marketingaktivitäten angedroht.  Ich stehe hingegen auf dem Standpunkt, dass das Anbringen des Plakats von der WEG bzw. der Hausverwaltung zunächst hätte genehmigt werden müssen. Eine solche Genehmigung liegt meines Wissens nach nicht vor. Ich möchte ergänzen, dass das Plakat bereits während der Bauphase angebracht wurde, als die Hausverwaltung noch nicht bestellt und die WEG noch nicht begründet war. Ich bin der Meinung, dass das Plakat spätestens mit der Fertigstellung der Fassade und der Berechnung der entsprechenden Rate (gemäß MaBV) hätte entfernt werden müssen.  Fraglich ist m. E. auch, ob ein so großes Plakat nicht auch zusätzlich behördlich (z.B. von der LBK, lokale Baukommission) genehmigt werden muss. Ob eine solche Genehmigung vorliegt, entzieht sich meiner Kenntnis.  Meine Fragen dazu lauten: 1. Stimmt es wirklich, dass für das Entfernen des Plakats ein Beschluss der WEG erforderlich ist? Falls ja: muss dieser Beschluss einstimmig sein, oder genügt eine einfache Mehrheit? (Hintergrund ist hier, dass der Bauträger durch die noch nicht verkauften Wohnungen etwas mehr als die Hälfte der gesamten 1000/tel besitzt.)  2. Ist ein Plakat dieser Größe (ca. 6 m²) von behördlicher Seite genehmigungspflichtig? Falls ja: von welcher Behörde? Und: darf ich das Plakat entfernen bis eine solche Genehmigung vorgelegt wird, oder riskiere ich hier empfindliche Schadenersatzforderungen?  Herzlichen Dank im Voraus für Ihre Bemühungen.        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  wegen der Höhe Ihres Einsatzes in der gebotenen Kürze:  Die Entfernung des Plakates stellt eine Gebrauchsregelung für das Gemeinschaftseigentum dar, welche gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/15.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 15 WEG: Gebrauchsregelung">§ 15 WEG/a>  mit einfacher Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen werden kann.  Ob das Plakat genehmigungspflichtig ist, richtet sich nach der als Landesrecht jeweils einschlägigen Bauordnung. Eine Genehmigung müßte das Bauordnungamt erteilen. Für das Land NRW etwa wäre § 65 Abs. 1 Nr. 35 BauO NRW einschlägig. Danach sind Werbeanlagen nicht genehmigungspflichtig, die an der Stätte der Leistung (hier beworbene Wohnungen) vorübergehend angebracht sind, soweit sie nicht fest mit anderen baulichen Anlagen verbunden sind.  Im vorliegenden Fall könnten Sie aber eine Beeinträchtigung Ihres Sondereigentums geltend machen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a> , da Ihre Wohnung gerade nicht zum Gemeinschaftseigentum gehört.  Falls das Plakat an zu Ihrem Sondereigentum gehörenden Teilen des Balkons angebracht ist, könnten Sie die Entfernung verlangen. Lärmbelästigungen hätten Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/906.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 906 BGB: Zuführung unwägbarer Stoffe">§ 906 Abs. 1 BGB/a>  in den Grenzen des nach dem Bundesimmissionsschutzgesetzes zumutbaren zu dulden.  Ob die Beeinträchtigung der Privatspäher durch Neugierige, welche wohl als ideelle Immission einzustufen wäre, welche der Bauträger nur als mittelbarer Störer verursacht, einen Abwehranspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a>  begründet, ließe sich nur nach umfangreicher Recherche beantworten, die im Rahmen dieses Forums nicht erbracht werden kann.  Mit freundlichen Grüssen  Kamil Gwozdz Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 906, § 1004