Frage: Die Situation: Ich und mein Bruder teilen zwei Immobilien als Bruchteilsgemeinschaft (anteilig zu je 50 %). In einem Objekt (eine Wohnung) wohnt unsere Mutter und hat darauf auch das Nießbrauchsrecht. Das andere Objekt ist ein wertarmes Haus auf dem Land mit drei Wohnungen. Das Haus ist nicht vermietet und mein Bruder bewohnt eine der Wohnungen. Für das Erdgeschoss des Hauses hat unsere Mutter ebenfalls das Nießbrauchsrecht.  Das Problem: Mein Bruder hat sich bei verschiedenen Gläubigern mit insgesamt 35000 € verschuldet. Der Gläubiger mit der höchsten Forderung (eine Bank mit 16800 €) hat eine Kanzlei zum Einzug der Forderung beauftragt und die Fristen sind nun abgelaufen. Jetzt steht meinem Bruder ein gerichtliches Mahnverfahren bevor. Mein Bruder ist mit fast 60 Jahren selbständig (als Einmann-Firma), ohne regelmäßiges Einkommen oder zuversichtliche Auftragslage. Privatvermögen existiert keines. Eine Kontopfändung wurde bei ihm bereits durch einen anderen Gläubiger erwirkt, ist jedoch wenig ergiebig.  Die Fragen: 1) Kann der gemeinsame Immobilienbesitz unter den geschilderten Bedingungen zwangsversteigert werden? 2) Oder mithin: Was kann überhaupt passieren?  Vielen Dank und Grüße T. Müller (Pseudonym)

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:   Eine Zwangsversteigerung des gesamten Grundstücks ist nicht möglich, solange der Gläubiger nicht einen Titel gegen alle Bruchteilseigentümer hat.  Sollte der Gläubiger dies dennoch versuchen, können Sie eine sog. Drittwiderspruchsklage nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/771.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 771 ZPO: Drittwiderspruchsklage">§ 771 ZPO/a>  erheben.  Der Gläubiger Ihres Bruders kann aber die Pfändung des Anspruches auf Aufhebung der Gemeinschaft einleiten.   Die Aufhebung der Gemeinschaft kann nur von jedem einzelnen Miteigentümer einer Bruchteilsgemeinschaft verlangt werden, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/749.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 749 BGB: Aufhebungsanspruch">§ 749 Abs. 1 BGB/a> . Dieser Anspruch ist pfändbar, d.h. der Gläubiger Ihres Bruders kann den Aufhebungsanspruch zusammen mit dem künftigen Anspruch auf eine den Anteilen entsprechende Teilung und Auskehrung des Versteigerungserlöses pfänden und zur Einziehung überweisen lassen.  Da durch die Pfändung des Aufhebungsanspruches der Bruchteilsgemeinschaft keine Änderung am Miteigentumsanteil eintritt, erfolgt keine Eintragung im Grundbuch. Der Gläubiger kann daher zu seiner Sicherheit auf den Anteil Ihres Bruders daher im Grundbuch eine Zwangssicherungshypothek eintragen lassen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Daniela Weise, Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 749