Frage: Ein Mieter hat seit Jahren keine Miete gezahlt und ist anscheinend auch nie eingezogen. Ich habe dem Mieter fristlos gekündigt und geklagt, weil ich natürlich mein Geld haben will. Der Mieter ist aber nicht aufzufinden, es kann kein Kontakt hergestellt werden. D.h. die Klage wird wahrscheinlich ewig laufen. Jetzt haben mich Interessenten für diese Wohnung angesprochen, die am liebsten gestern als heute einziehen würden. Auch hätte ich natürliche gerne wieder Mieteinnahmen.  Ab wann kann ich die Wohnung wieder vermieten?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Wenn Sie das Mietverhältnis wirksam wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt haben und der Mieter der Kündigung auch nicht wegen eines Härtefalls widersprochen hat oder eine Räumungsfrist beantragt hat, ist das Mietverhältnis beendet.   Das heißt aber leider nicht, dass sie jetzt wieder uneingeschränkt über die Wohnung verfügen können. Sie müssen vielmehr zunächst Räumungsklage einreichen und können dann, sobald Sie einen Titel erlangt haben, mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers gegen den Mieter vollstrecken.  Auf Eigenmaßnahmen wie die Räumung der Wohnung und Übergabe an neue Mieter sollten Sie bis dahin verzichten, um nicht selbst schadensersatzpflichtig zu werden. So hat der Bundesgerichtshof dem Mieter in folgendem Fall SchadenserS. zugestanden: 'Der Mieter zahlt über mehrere Monate hinweg die Miete nicht. Der Vermieter kündigt den Vertrag. Der Mieter ist nicht auffindbar, er wird sogar als vermisst gemeldet. Der Vermieter öffnet daraufhin die Wohnung und räumt sie. Einen Teil der vom Mieter eingebrachten Sachen entsorgt er, einen anderen Teil lagert er ein. Später taucht der Mieter wieder auf und begehrt SchadenserS. von ca. 62 000 (!) Euro', BGH, Urteil vom 14. 7. 2010 - <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2045/09' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 14.07.2010 - Abs. 8 ZR 45/09: Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei 'kalter' Wo...'>Abs. 8 ZR 45/09</a>.   Etwas anderes würde aber gelten, wenn der Mieter tatsächlich nie eingezogen ist. Denn dann hat er auch nie Besitz an der Wohnung erlangt. In diesem Fall könnten Sie die Wohnung auch ohne gerichtlichen Titel selbst betreten, ggf. Schlösser austauschen und neu vermieten. Wenn Sie aber nicht sicher ausschließen können, dass der Mieter in die Wohnung eingezogen, sollten Sie aus den oben genannten Gründen den sicheren Weg über eine Räumungsklage gehen. Der Räumungstitel kann auch beschleunigt als einstweilige Verfügung vom Gericht angeordnet werden, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/940a.html" target="_blank" class="djo_link">§ 940a Abs. 3 BGB/a> , sodass nicht zwingend das gesamte Verfahren hinsichtlich der Zahlungsklage abgewartet werden muss.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 940a