Frage: Hallo, ich benötige Antworten auf folgende Fragen basierend auf folgendem Paragraphen im Mietvertrag.  Sachverhalt: - Mieter zieht aus ohne Streichen, ohne Schließen von Löchern, Entfernen von Nägeln, Entfernen von Lampen, mit Dokumentieren Flecken an der Wand /Rissen in der Farbe an der Wand - Dies hat der Mieter im Übergabeprotokoll auch so bestätigt - Wohnung wurde neu gemalert übergeben (Sonstige Vereinbarung Mietvertrag: 'Es gilt als vereinbart, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung im gleichen Zustand wie beim Einzug übergeben wird. (d.h. neu gemalert in weiß)' - Fragen:    - Ist diese Klausel aus 2017 gültig?    - Kann ich den Mieter dazu zwingen zu Streichen / die Kosten dafür zu übernehmen / dafür die Kaution einzubehalten?   '1. Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen nach Ziffer 2 bzw. 3 durchzuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche andere Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln.  2. Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses: Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall: in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.  Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich.  3. Schönheitsreparaturen bei Auszug: Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei den Naßräumen (Küchen, Bädern, und Duschen) länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 % der Kosten, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 66 %, bei mehr als drei Jahre 100 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für die sonstigen Räume länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlags, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %, länger als fünf Jahre 100 %. Dem Mieter bleibt es unbenommen, den Kostenvoranschlag des Vermieters anzuzweifeln, indem er den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebes beibringt. Darüber hinaus hat der Mieter die Möglichkeit, selbst zu renovieren; die Schönheitsreparaturen müssen jedoch fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden; ist der Mieter einer entsprechenden Aufforderung mit Fristsetzung nicht oder nur unzureichend nachgekommen, so hat er die entsprechende Quote gemäß Kostenvoranschlag zu zahlen.' 

Antwort: Guten Morgen,  ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der von Ihnen dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:  Aufgrund des Wortlautes der zitierten Vertragsklausel gehe ich davon aus, dass es sich um vorformulierte Klauseln und damit um Allgemeine Vertragsbedingungen iSd § 305 BGB handelt.  Die unter Zif 2 zitierte Klausel ist als weiche Klausel wirksam, soweit sie die Schönheitsreparaturintervalle vom tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung abhängig macht und keine starren Frist vorgibt. Der S. i>Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich./i> erfüllt diese Voraussetzung nicht, weil er die 6 Jahre festschreibt. Dieser Teil der Klausel ist unwirksam.  Die Endrenovierungsklausel in Zif 3) ist insgesamt unwirksam, weil es sich um eine sog.  Quotenregelung handelt, die der BGH grundsätzlich für unzulässig erklärt hat.  Zudem werden nach dem Vertrag laufende Schönheitsreparaturen b>und/b> eine Endrenovierung geschuldet, was gegen das Kumulierungsverbot verstößt, den Mieter nach § 307 BGB unangemessen benachteiligt und daher ebenfalls unwirksam ist.  Der von Ihnen geschilderte Zustand kann auf die Notwendigkeit einer Renovierung hindeuten, was im Zweifel aber genau geprüft werden muss. Sie hätten dann einen Anspruch aus Ausführung entsprechender Reparaturen. Bevor Sie aber diese Arbeiten ausführen lassen und die Kosten mit der Kaution verrechnen können, müssen Sie dem Mieter Gelegenheit zur Selbstvornahme setzen, sofern das anlässlich der Übergabe noch nicht geschehen ist. Erst dann, wenn er die Arbeiten verweigert, besteht die Möglichkeit der Aufrechnung.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 307, § 305