Frage: sehr geehrte damen und herren,  im april 2006 haben wir einen antrag auf umnutzung und umbau eines pferdestalles für wohn- und bürozwecke beantragt. zuvor fanden gespräche mit der kreisverwaltung und der oberenlandespflege vor ort statt. für diesen bauantrag haben wir das einvernehmen vom ortsgemeinderat erhalten. da sich ein ratsmitglied über diesen entscheid sehr ärgerte, beschwerte sich dieser bei der kreisverwaltung und fragte nach, auf was für eine rechtliche grundlage sie das ganze stützen. -bauen aussenbereich 35/2 nicht priviligiert u.s.w.-. daraufhin bekam ich einen anruf von der kreisverwaltung und die info. bauantrag müsse abgelehnt werden, wegen der nicht priviligierung. man sei aber bemüht eine lösung zu finden für mein bauvorhaben. erneuter termin vor ort. oberelandespflege, kreisverwaltung und bürgermeister gemeinsam.vorschlag von der landespflege, den umbau des pferdestalles zurück zu stellen und ein neubau in zentrum des gartens zu verlagern. begründung: der waldrandbereich würde so beruhigter bleiben. was uns auch besser gefiel. lösung: aussenbereichssatzung. im februar ortsgemeinderatssitzugn. einvernehmen nicht erteilt. im nachhinein stellt sich heraus, aussenbereichssatzung nicht anwendbar für ein neubauvorhaben. erneutes gespräch lösung: einfacher b-plan. schriftliche zusage an die bauabteilung der verbandsgemeindeverwaltung mit zwei varianten. erste umbau des stallgebäudes zweite neubau im zentrum des gartens.mit der bitte das einvernehmen der ortsgemeinde zu beantragen. wir entschieden uns für die variante im zentrum des gartens und erstellten neue pläne. am 20.06.2007 erneute sitzung.einvernehmen wurde erneut nicht erteilt. wir haben keine begründung bekommen wieso das einvernehmen nicht erteilt wurde. nun wurde uns mitgeteilt, dass wir das einvernehmen ersetzen können durch die kreisverwaltung. wenn es gründe für nicht einhaltung der vorgehensweise zu grunde liegen. kann die ortsgemeidne überhaupt verweigern für bebauung im aussenbereich? uns sind planungskosten auf grund der zusage vom april 2006 übe 15.000euro entstanden. unser bürgermeister kann es selbst nicht nachvollziehen wieso. mein eintritt in die partei im april 2007 hat sich sehr nachteiligt ausgewirkt.ich wurde vor der sitzung von drei personen aus dem rat angerufen und gefragt ob es stimme dass ich mitglied einer partei geworden wäre. aus vertraulicher quelle weiss ich, dass die freie wählerfraktion bei der vorletzten sitzung 5 von 6 stimmen uns gaben. und diesmal enthielten sie sich mit grosser mehrheit. was für möglichkeite haben wir?  herzliche grüsse markus und kerstin        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:   Ihrer Sachverhaltsschilderung entnehme ich, dass ein Bebbauungsplan nicht existiert und Ihr Bauvorhaben im Außenbereich der Gemeinde realisiert werden soll.   1. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Außenbereich (a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 35 BauGB: Bauen im Außenbereich">§ 35 BauGB/a> ) wird dann im bauaufsichtlichen Verfahren von der Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde entschieden, a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/36.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 36 BauGB: Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde">§ 36 Abs. 1 BauGB/a> . Bei der Planungshoheit handelt es sich um eine für die Gemeinde typische Selbstverwaltungsaufgabe, die durch a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/36.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 36 BauGB: Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde">§ 36 BauGB/a>  garantiert wird. Hiernach kann die Gemeinde grundsätzlich ihr Einverständnis verweigern.   Wir das Einvernehmen der Gemeinde jedoch rechtswidrig versagt, so kann die nach Landesrecht zuständige Behörde (in der Regel die Kreisverwaltung) das Einvernehmen ersetzen, a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/36.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 36 BauGB: Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde">§ 36 Abs. 2 S.2 BauGB/a> . Diesbezüglich müssten Sie sich daher an die Kreisverwaltung wenden.    2. Hinsichtlich der Planungskosten in Höhe von EUR 15.000 steht Ihnen möglicherweise ein Amtshaftungsanspruch gegen die Gemeinde zu, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/839.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 839 BGB: Haftung bei Amtspflichtverletzung">§ 839 BGB/a> .   Vereitelt oder verzögert die Gemeinde durch unberechtigte Verweigerung des Einvernehmens ein planungsrechtlich zulässiges Vorhaben, so berührt dies notwendig und bestimmungsgemäß die Rechtsstellung des Bauwilligen. Dies genügt, um eine besondere Beziehung zwischen der verletzten Amtspflicht und dem Bauwilligen als einem geschützten Dritten im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/839.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 839 BGB: Haftung bei Amtspflichtverletzung">§ 839 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  zu bejahen.   Der Grundsatz, dass eine rechtswidrige Versagung des Einvernehmens unmittelbare Amtshaftungsansprüche des Bauherren gegen die Gemeinde begründen kann, gilt sogar auch dann, wenn das Einvernehmen objektiv überhaupt nicht erforderlich gewesen war. Es genügt vielmehr, dass die Bauaufsichtsbehörde die Gemeinde am Verfahren beteiligt hat, weil sie deren Einvernehmen für erforderlich hielt.   Sollte Ihr Bauvorhaben tatsächlich planungsrechtlich zulässig sein und die Gemeinde verweigert Ihr Einvernehmen zu unrecht, so können Sie möglicherweise die bisher aufgewandten Planungskosten von der Gemeinde nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/839.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 839 BGB: Haftung bei Amtspflichtverletzung">§ 839 BGB/a>  ersetzt verlangen.   In Anbetracht dieser Sachlage kann ich Ihnen jedoch nur dringend empfehlen, sich vor Ort an einen Fachanwalt für Verwaltungsrecht zu wenden, der die Zulässigkeit Ihres Bauvorhabens und die Rechtmäßigkeit der Verweigerung an hand eines von Ihnen detailliert geschilderten Sachverhalts überprüft.    Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.   Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Gerne bin ich bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Hierfür bin ich jederzeit für Sie telefonisch und per E-Mail erreichbar.     Mit freundlichen Grüßen    Philipp Achilles Rechtsanwalt ------------------------------------------  Gisselberger Straße 31 35037 Marburg  Telefon:  06421 - 167129 Fax:        06421 - 167132  achilles@haftungsrecht.com  www.haftungsrecht.com          !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 839