Frage: Für mein zum Verkauf angebotenes Reihenhaus fand sich eine Interessentin, die nach wiederholter Besichtigung (auch mit  fachkundiger Entscheidungshilfe) ihre feste Kaufabsicht bekundete. Nachdem Einvernehmen über den Kaufpreis hergestellt sowie ein vom Notar der 'Käuferin' erstellter Vertragsentwurf vorgelegt worden war, vergingen mehrere Monate bis zur Vervollständigung aller notwendigen amtl. Unterlagen. Zwischenzeitlich hatte die Interessentin daraufhingewiesen, daß sie die vorhandene Einbauküche wegen Umbauwünschen nicht haben wollte. Daraufhin wurde diese durch mich demontiert, die  Elektrogeräte in meine jetzige Wohnung übernommen und die an sich hochwertigen Holzbestandteile entfernt bzw entsorgt, da als übliche Maßanfertigung nicht weiter verwendbar. Mit einem entsprechenden Hinweis im anstehenden Vertrag erklärte sich die Interessentin in einer eMail einverstanden. Am Tage der notariellen Beurkundung, nur wenige Stunden vor dem Termin, sagte die Interessentin den Termin telefonisch ab. Begründung: Finanzierungsprobleme bzw. Unkenntnis bzgl. Umbauaufwand. Statt des Notartermins fand noch ein Ortstermin mit zwei Handwerkern und der Interessentin statt. Dabei wurde klar, daß sie sich bislang offensichtlich nicht hinreichend oder gar nicht um eine Finanzierung oder konkrete Kostenermittlung gekümmert hatte. Wenige Tage darauf erfolgte die befürchtete schriftliche Mitteilung der Interessentin, daß sie aus Kostengründen nicht kaufen werde.   Mein Schaden besteht neben zwei vergeblichen Anreisen von jeweils 450 Kilometern darin, daß ich nunmehr das Objekt wertgemindert um die schöne Einbauküche verkaufen muß.  Frage:  1.) Kann ich die Interessentin für den eingetretenen Schaden (wenigstens teilweise) haftbar machen. Ich sehe mich nämlich in den ernsthaften Kaufabsichten getäuscht) - wenn ja, wie wäre die Schadenshöhe zu ermitteln? 2.) Kann ich Reisekosten-Ersatz geltend machen? Zum Zeitpunkt der Absage war ich bereits angereist. Hätte die Dame mich einige Stunden früher angerufen,hätte ich mir wenigstens die letzte Fahrt sparen können.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Sie könnten gegenüber der Interessentin Ihres Hauses Schadensersatzan- sprüche geltend machen, wenn Sie darlegen und gegebenenfalls beweisen können, dass Ihnen durch den Nichtabschluss des in Aussicht genommenen Kaufvertrages ein Schaden entstanden ist.  Ein derartiger Schadensersatzanspruch kann sich in Ihrem Fall aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 2 Nr.1 BGB/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">§ 241 Abs. 2 BGB/a>  ergeben.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 Abs. 2 BGB/a>  kann das Schuldverhältnis nach seinem Inhalt jeden Vertragspartner zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Vertragspartners verpflichten. Ein derartiges Schuldverhältnis kann auch bereits durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen entstehen.  Vertragsverhandlungen nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 2 Nr.1 BGB/a>  liegen bereis vor, Vorgesprächen, Beratungen und anderen derartigen Vorbereitungs-maßnahmen.    Die Interessentin hatte nach Ihrer Schilderung nach wiederholter Besichtigung ernsthafte Kaufabsichten bezüglich Ihres Hauses bekundet. Dadurch hat die Interessentin bei Ihnen die feste Erwartung entstehen, dass es zum Vertragsschluss kommen werde. Im Zuge dieser Erwartung haben Sie die Einbauküche ausgebaut.  In der Absage des Beurkundungstermins nur wenige Stunden vor dessen Stattfinden liegt ein Abbruch dieser Vertragsverhandlungen durch die Interessentin.   Zwar ist es grundsätzlich stets möglich, bis zum endgültigen Vertragsschluss von diesem wieder Abstand zu nehmen. Eine Schadensersatzpflicht besteht aber dann, wenn eine Partei die Verhandlungen ohne triftigen Grund abbricht.  Die von der Interessentin vorgebrachten Finanzierungsprobleme sind an sich kein solcher triftiger Grund, da der Käufer der Immobilie für eine ausreichende Finanzierung sorgen muss.   Anders kann es sich unter Umständen bezüglich der Unkenntnis bezüglich des Umbauaufwandes verhalten.   Für eine sachgerechte Beurteilung wären hierzu nähere Angaben nötig, etwa in wieweit die Interessentin bei den Besichtigungen auf Umbauabsichten bzw deren erwarteten Umfang hingewiesen hat.  2. Bezüglich der Schadenshöhe wegen des Ausbaus der Küche würde es darauf ankommen, welchen Wert die nicht mehr verwendbaren Teile der Küche noch gehabt haben. Dies kann von dieser Stelle nicht beurteilt werden. Sie würden wohl auch nur den 'Zeitwert' der Küche ersetzt verlangen können. Für die Elektrogeräte kann kein ErS. verlangt werden, da Sie diese weiterverwenden.  3. Ein ErS. der nutzlos aufgewendeten Reisekosten ist leider nicht möglich. Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Reisekosten bei ordnungsgemäßem Zustandekommen des Vertrages nicht entstanden wären. Sie hätten aber zu dem Termin in jedem Fall anreisen müssen.   Der ErS. ist auch nicht unter dem Aspekt nutzlos aufgewendeter Zeit möglich. Vertane Freizeit ist nur in bestimmten Ausnahmefällen z.B. Reiserecht ersatzfähig.   Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben.   Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass über dieses Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, welche eine fundierte Rechtsberatung nicht ersetzen kann.    Mit freundlichen Grüßen R. Neuwirth  Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242, § 311, § 241