Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, ich schreibe diese Frage, nur um auszuschließen, dass ein Missverständnis in den Verjährungsfristen (da mir gesagt wurde, die Verjährung Kauf WEG Einheit bei einer arglistigen Täuschung läge bei einem Jahr nach Kenntniserlangung): Ich habe 2015 ein Ladenlokal in einem WEG-Objekt, sonst nur Wohneinheiten, erworben. Erhalten habe ich nur den schriftlichen Teil der Teilungserklärung, in dem alle Zuordnungen von Sondereigentum nur mit Bezug auf die Abgeschlossenheitserklärung von 7/1999 der Stadt Bonn erwähnt waren. Das Haus wurde 1958 von zwei Familien gebaut, die bei Eigentümer des Ladenlokals waren und es an mich verkauften. Durch nachweisbare schwere Erkrankung konnte ich erst gegen Ende 2018 mich intensiver kümmern. Ich habe, auch bereits bei Nachfragen 2015, nur den Schriftlichen Teil der Teilungserklärung erhalten. Nach weiteren erfolglosen Versuchen habe ich beim Notar, der die Urform der Teilungserklärung hat um eine Kopie gebeten, die ich im Juli 2020 vom Notariat erhielt. Im Text der Teilungserklärung stand, das jede Einheit eine eigene Gastherme hat, die entweder in der Einheit oder im Sondereigentum Kellerraum ist. In meinem Ladenlokal war und ist keine Gastherme, ein Sondereigentum Keller wurde mir nicht gezeigt, 2018 wurde mir aber eine Gastherme im Gasnschlussraum des Objektes gezeigt. Schlüssel, um in das Gebäude und zu der Heizung zu bekommen erhielt ich erst Ende 2019, das Ladenlokal hat einen eigenen Eingang. In der Abgeschlossenheitserklärung existiert der Gasanschlussraum nicht. An dieser Stelle ist ein Sondereigentum Keller Wohneinheit 3) Also wurde mir nach Definition des Textteils Teilungserklärung, ein Ladenlokal ohne Heizung verkauft, mir wurde aber eine in einem Raum gezeigt, der in den Plänen der Teilungserklärung nicht existiert. Daher ist der Grasanschlussraum mit etlichen Gaszählern und einer Heizung ein Schwarzbau. Nach Teilungserklärung und Plänen nicht vorhanden, sondern Keller Sondereigentum Wohnung 3. Da ich das Ladenlokal von den Erbauern (alle waren als Teileigentümer für das Ladenlokal eingetragen) mit üblichem Hinweis, Mängel wären nicht bekannt, sehe ich eine mehrfache arglistige Täuschung und anderes. Die Verkäufer wussten, das ein Teil des Objektes ein Schwarzbau ist, der in den Teilungsplänen nicht existent ist. Die Verkäufer wussten, das mein Grundbuch, mit der Erklärung in der Teilungserklärung, das Ladenlokal hat eine Gasheizung im Ladenlokal oder in einem zum Ladenlokal gehörendem Sondereigentum Keller, was im Aufteilungsplan vermerkt ist. Dort ist nichts vermerkt, ich besitze kein Sondereigentum Keller.  Wie anfangs geschrieben, ist die Frage ganz einfach, aber um sie zu verstehen musste ich doch grob den Zusammenhang schildern:  Bekannt, dass ich keinen Kellerraum habe und somit keine Heizung, entgegen der Angaben in meinem Grundbuch und das es einen Raum als Schwarzbau gibt, von dem sogar eine erhebliche Betriebsgefahr ausgeht, die nicht versichert sein dürfte, wurde mir durch erhalt der kompletten Teilungserklärung im Juli 2020. Die Verkäufer, der beurkundende Notar und die Hausverwaltung verweigerten mir über Jahre den Zutritt zum Keller und die Aufteilungspläne bis heute.  Ist hier die Verjährungsfrist 3 Jahre ab Kenntnis oder 1 Jahr ab Kenntnis?   Einsatz editiert am 01.05.2021 06:29:57   Einsatz editiert am 01.05.2021 06:57:39

Antwort:  Sehr geehrter Ratsuchender,   in der Rechtsprechung ist anerkannt, dass eine fehlende Baugenehmigung aber auch Teilbaugenehmigung ein Sachmangel darstellt, der dem veräüßerten Wohnungseingentum anhaftet ( BGH, Urt. v. 12.04.2013, Az.: Abs. 5 ZR 266/11).   Ist die Haftung des Verkäufers, wie nach Ihrer Sachbverhaltsdarstellung in Ihrem Vertrag ausgeschlossen, kann er sich nach  § 444 BGB bei arglistigem Verschweigen darauf nicht berufen.   Dabei stellt die Rechtsprechung darauf ab ob dem Verkäufer eine Kenntnis des Mangels und zumindest ein EventualvorS. zur Last gelegt werden kann. Das bedeutet. der Verkäufer muss den Mangel kennen oder ihn zumindest für möglich halten und damit rechnen, dass Sie als Käufer bei Offenbarung des Mangels den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt (also nur mit geringerem Kaufpreis) abgeschlossen hätte.   Denn liegt  so eine Arglist vor, können Sie Nacherfüllung, Schadensersatz, Rücktritt oder Minderung des Kaufpreises geltend machen, da der Wert des Objektes ohne die entsprechende Baugenehmigung aufgrund der notwendigen Umbaukosten zur Herstellung der Legalisierung sicherlich deutlich niedriger sein dürfte.    Nach Ihrer Darstellung ist bei diesem auffälligem Verhalten, dem aktiven Täuschen durch Zeigen anderer Keller, dem Vorenthalten der Pläne und unterlagen davon auszugehen, dass die Kenntnis der baurechtswidrigen Zustände vorhanden gewesen ist   Hier hat der Verkäufer also die Kenntnis der Abweichung der Gestaltung der Heizuungsräume von der Baugenehmigung gehabt. Das reicht dann für den Arglisteinwand (Brandenburgisches OLG, Urt.v. 02.06.2016, Az.: 5 U 34/14).   Das bedeutet, dass danach der Anspruch gegeben wäre; dazu auch   https://rabohledotcom.wordpress.com/2018/11/27/mangel-beim-hausverkauf-verschwiegen/  und  https://rabohledotcom.wordpress.com/2017/08/02/verschweigen-von-baumaengel/    Allerdings, und das ist hier das weitere Problem, greift die Jahresfrist auch dann ab dem Zeitpunkt, an dem der Käufer Kenntnis hätte erlangen können.  Hier führen Sie aus, dass Sie sich Jahre aufgrund einer schweren Krankheit nicht kümmern konnten und Sie deshalb keine Möglichkeit gehabt hätten, früher Kenntnis von dem Mangel erhalten zu haben. Das müssten Sie genau darlegen können, da sonst der Anspruch gefährdet.   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg  

Relevante Paragraphen: § 444