Frage: Guten Tag, es geht um ein neu gebautes Zweifamilienhaus von dem wir 50% gekauft haben.  Beide Wohnungen sind Übergeben, Abgenommen, Lastenübergang ist erfolgt, Zahlung ist, bis auf Schlussrate, erfolgt.  Übergabe/Abnahme war am 30.04.06.   Seit Rohbauzeiten wird jedoch aus unserem, sprich exakt: dem gemeinschafts/Heizungskeller Baustrom für eine Nachbarbaustelle entnommen (vor unserem Zähler, es wird nur unser Anschluss benutzt.).  Das Problem ist das wir das das Kabel durchs Kellerfenster geführt ist, durch den Vorgarten und unsere Stellplätze verläuft und wir dies nicht länger dulden möchten.  Der Bauträger meint hierzu er müsse das Kabel nicht entfernen bzw. hätte das Recht den Anschluss zu nutzen, da das Eigentum an den Wohnungen, grundbuchmäßig, noch nicht umgeschrieben sei und es sozusagen noch 'sein Haus' sein?! Unser Anwalt meint wir hätten keine Chance das Kabel weg zu bekommen, was meinen Sie?        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten, wobei ich zu beachten bitte, daß eine über eine erste Einschätzung hinausgehende Beantwortung ohne Kenntnis des konkreten Bauträgervertrags sowie im Hinblick auf Ihren EinS. nicht möglich ist.  Da die Eigentumsumschreibung noch nicht erfolgt ist, kommt es für einen Anspruch auf Beseitigung des Kabels auf den Besitzübergang an. Wenn dieser bereits erfolgt ist, wovon ich ausgehe, da Sie auf den Übergang der Nutzungen und Lasten hinweisen, kommt ein Anspruch auf Beseitigung nach den Voschriften der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/854.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 854 BGB: Erwerb des Besitzes">§§ 854 ff BGB/a>  in Betracht.  Bei Widerrechtlichkeit der Nutzung kommt darüber hinaus auch ein Schadensersatzanspruch gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 BGB/a>  in Betracht. Wenn allerdings der Strom nicht über Ihren Zähler abgerechnet wird, ist ein Schaden wohl nicht entstanden.    Beide Ansprüche setzen allerdings zunächst voraus, daß eine vertragliche Regelung über die Gestattung der Nutzung des Stromanschlusses für die Nachbarbaustelle nicht in dem zugrunde liegenden Bauträgervertrag enthalten ist.  Soweit Ihnen nach dem Vertrag das Besitzrecht an dem Haus bereits insgesamt eingeräumt wurde, begeht der Bauträger eine verbotene Eigenmacht, wenn es sich um eine widerrechtliche Störung Ihres Besitzes handelt. Widerrechtlich ist diese Störung dadurch, daß sie ohne Ihren Willen geschieht. Die Störung muß allerdings auch tatsächlich vorliegen. Diese könnte unter anderem darin gesehen werden, daß das Kellerfenster ständig aufsteht oder der Vorgarten sowie die Stellplätze nur eingeschränkt nutzbar wären. Wenn Sie den Anschluß durch das zusätzliche Kabel nicht ordnungsgemäß nutzen können liegt in jedem Fall eine Besitzstörung vor. Eine Störung liegt bei einer Beeinträchtigung des unmittelbaren Besitzes durch ausschnittsweisen Entzug der durch ihn gewährten Gebrauchs- und Nutzungsmöglichkeiten vor.  Dies kann allerdings abschließend nur bei konkreter Kenntnis der Sachlage beantwortet werden.  Unerheblich ist für den Anspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/862.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 862 BGB: Anspruch wegen Besitzstörung">§ 862 BGB/a>  ob der Bauträger noch Eigentümer ist. Denn auch der Eigentümer, der den unmittelbaren Besitz übertragen hat, kann eine verbotene Eigenmacht gegenüber dem Besitzer begehen. Als Schutz kann der Eigentümer auch ausschließlich einwenden, die Nutzung sei ihm gestattet worden. Eine Argumentation mit der Tatsache, er sei noch Eigentümer, ist dagegen nicht möglich, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/863.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 863 BGB: Einwendungen des Entziehers oder Störers">§ 863 BGB/a> .  Sie können sich der verbotenen Eigenmacht, soweit diese tatsächlich vorliegt, durch Selbsthilfe gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/859.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 859 BGB: Selbsthilfe des Besitzers">§ 859 BGB/a>  erwehren, d.h. Sie könnten das Kabel vom Anschluß nehmen und nach draußen legen.  Darüber hinaus könnten Sie auch z.B. bei dem örtlichen Stromversorgungsunternehmen anfragen, ob denn von dem Bauträger Baustrom für die Nachbarbaustelle überhaupt angemeldet wurde. Denn wenn Ihr Zähler nicht genutzt wird, deutet dies auf unberechtigten Stromentzug hin, es sei denn, es ist ein weiterer Zähler vorhanden. Sollte der Bauträger den Strombezug nicht angemeldet haben, wird das Energieversorgungsunternehmen das Kabel m.E. sofort selbst entfernen.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten zufridenstellenden Überblick verschafft zu haben. Für weitere Fragen stehe ich Ihnen gerne über die Nachfragefunktion zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen   Silke Terlinden Rechtsanwältin      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 854, § 823, § 863, § 862, § 859