Frage: Unser Mietverhältnis ist fest bis 31.03.2012. Bei Monatsmiete von 1891,00, die wir uns nicht mehr leisten können, wollen wir einen Teil untervermieten.In unserem Mietvertrag steht zum Thema Untervermietung: Zur Untervermietung bedarf der Mieter der vorherigen schriftl.Zustimmg.des Vermieters.Eine Untervermietung an Sex-Shop,Spielhalle,geruchs-oder lärmintensive Betriebs ist ausgeschlossen.  Wir möchten ab April an einem Eisverkäufer untervermieten, aber unser Vermieter will nur eine feste Laufzeit von 6 Monaten erlauben. Wir müssen aber die Zeit bis 2012 überbrücken. Was kann ich tun?

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Als erstes ist daran zu denken, dass Ihnen ein Kündigungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 BGB/a>  zustehen könnte. Diese gilt jedoch nur für Wohn- und Geschäftsräume, nicht jedoch für Pachtverhältnisse.(Ob ein Pachtvertrag vorliegt, hängt davon ab, ob Ihnen die Räume zusammen mit einer Einrichtung überlassen wurden.)  In Ihrem Vertrag ist nun ein sogenanntes Verbot der Untervermietung mit Erlaubnisvorbehalt gegeben.  Dies bedeutet, dass der Vermieter eine Erlaubnis erteilen muss wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und den Vermieter durch die Untervermietung keine Nachteile entstehen.   Die von Ihnen genannten wirtschaftlichen Gründe stellen ein berechtigtes Interesse dar. Nachteile (Änderung des Nutzungszwecks und Konkurrenzschutz im Hause) hat der Vermieter bislang nicht angegeben. Es bestht ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung gegenüber dem Vermieter.  Der Untermietvertrag endet natürlich mit dem Ende des Hauptmietvertrages. Die Laufzeitbestimmung durch den Vermieter erweckt etwas den Anschein, als dass er sich dessen nicht bewußt ist. Sie sollten dies dem Vermieter verdeutlichen.  Sollte der Vermieter trotz Offenlegung von berechtigtem Interesse Ihrerseits, der Person des Untermieters und des Untermietvertrages die Zustimmung weiterhin verweigern, so steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  zu. Ich gehe davon aus, dass die Einschränkung einer Verweigerung gleichkommt, da Ihr Untermieter sicherlich nicht für lediglich 6 Monate mieten möchte.  Um die Erfolgsaussichten dieser Kündigung beurteilen zu können, hat der Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf Begründung seiner Ablehnung.  Zusammenfassend sollten Sie den Vermieter auffordern seine Gründe für die Verweigerung der Zustimmung zu nennen, ihn darauf hinweisen, dass das untermietverhältnis zusammen mit dem Hauptmietvertrag endet und gegebenenfalls mit dem Sonderkündigungsrecht drohen.  Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 540