Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  Der Fall:  An einem alten Mietshaus besteht eine Eigentümer- bzw. Erbengemeinschaft aus  A.Eigentümer seit Jahren 1) dessen Hausverwaltung B:Eigentümer durch Erbfolge seit 2 Jahren C:Eigentümer durch Erbfolge seit 2 Jahren  (Fragesteller)  In dem Mietshaus besitzen alle drei Parteien ein vom Gemeinschaftseigentum losgelöstes Sondernutzungsrecht an je einer Wohnung, was hier jedoch keine wesentliche Rolle spielen dürfte.  Die Erblasser von B. und C. waren alte Leute, die sich um die Sache nicht mehr kümmern konnten. Die Eigentümer B. und C. fanden bei Antritt des Erbes eine Hausverwaltung vor, die  bisher keinem bekannt war. Die Hausverwaltung ist offenbar von A. eingesetzt worden, ohne dass entsprechende Beschlüsse oder Zustimmung der übrigen Miteigentümer vorlagen. B. und C. haben bisher weder von A. noch von der Hausverwaltung irgendwelche Auskünfte, Unterlagen oder Akteneinsicht erhalten. Was das Mietshaus angeht, haben B. und C. tatsächlich nicht die geringste Ahnung!   Nach Mahnbefehl und Widerspruch ist jetzt (auch) gegen B. und C. in wenigen Tagen  Verhandlungstermin. Anlass ist eine Handwerkerrechnung, wobei diesseits nicht bekannt ist, wer den Auftrag gab und welchem Zweck die Arbeiten dienten. Nur vermutlich wurde die Rechnung deswegen nicht bezahlt, weil A. bzw. dessen Hausverwaltung der Meinung ist, der Aufwand wäre nicht Hausangelegenheit, sondern Sache des Sondernutzungsrechts von B.   Der Handwerker hält sich an alle drei Parteien, weil der Auftrag - von wem auch immer - im Nahmen der „Eigentümergemeinschaft” erteilt worden wäre.  Anzufügen ist ausserdem, dass C. vom Gericht nur Mahnbescheid, Ladung und Erledigungserklärung in der Hauptsache (wegen Zahlung der Hauptforderung, nicht der Kosten) erhalten hat. Es wird angenommen, dass der anstehende Termin am kommenden Montag, sich vermutlich nur um die Kosten dreht.  C, der gesundheitlich stark angeschlagen ist, hat ausser dem Widerspruch gegen MB nichts unternommen. C ist derzeit auch nicht in der Lage ordentlich zu verteidigen oder zu erwidern, weil die K l a g e b e g r ü n d u n g  und sonstige Informationen nicht zugestellt wurden. Aufgrund einer der Ladung beigefügten Erwiderung eines RA, die allerdings überhaupt nicht nachvollziehbar ist, haben die Anwälte von A und B inzwischen Schriftsätze an das Gericht gegeben, die bis auf die eine Ausnahme, an C nicht weitergeleitet wurden.  Die Fragen:  1. Greift die Zahlungsverpflichtung im Aussenverhältnis in jedem Fall auch dann, wenn der Auftraggeber/Geschäftsführer A von den übrigen Miteignern gar nicht legitimiert worden ist und insoweit rechtswidrig gehandelt hat?  2. C besitzt nicht die Mittel einen Anwalt zu beauftragen. Von einer sofortigen Rüge wegen fehlender Unterlagen an AG abgesehen, die morgen noch gefaxt werden könnte, wie soll sich C am Montag vor Gericht verhalten?  Bitte klicken Sie die Frage nur dann an, wenn die Antwort bis heute 24.00 erfolgt.  Mit freundlichen Grüssen  -- Einsatz geändert am 07.09.2006 20:16:17    

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  die Eigentümergemeinschaft ist eine so genannte 'Bruchteilsgemeinschaft'. Dem einzelnen Miteigentümer steht ein quotenmäßiger Anteil am Gesamteigentum zu, über den er frei verfügen kann (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/747.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 747 BGB: Verfügung über Anteil und gemeinschaftliche Gegenstände">§ 747 S. 1 BGB/a> ) und der rechtlich selbstständig ist. Über die Gemeinschaft im Ganzen können die Teilhaber aber nur gemeinschaftlich verfügen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/747.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 747 BGB: Verfügung über Anteil und gemeinschaftliche Gegenstände">§ 747 S. 2 BGB/a> ).   Das Gesetz geht davon aus, dass eine Bruchteilsgemeinschaft selbst nicht rechtsfähig ist. Für sie handeln und haften die einzelnen Mitglieder je nach ihren Befugnissen. Daraus folgt, dass die Gemeinschaft auch für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haftet, und zwar jeder Eigentümer selbst gesamtschuldnerisch - also in voller Höhe.   Der Bundesgerichtshof hat es jüngst jedoch für notwendig erachtet, der Wohnungseigentümergemeinschaft - entgegen der gesetzlichen Einordnung - zumindest teilweise eine eigene Rechtspersönlichkeit zuzuerkennen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist danach rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Dadurch hat das Gericht die gesamtschuldnerische Haftung einzelner Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft weitgehend aufgehoben. Für die gemeinschaftlichen Verbindlichkeiten hat danach lediglich die Gemeinschaft mit ihrem Gesamthandsvermögen einzustehen, nicht der einzelne Eigentümer mit seinem Privatvermögen (Beschluss des BGH vom 02.06.2005, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZB%2032/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 02.06.2005 - Abs. 5 ZB 32/05: Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft; Vollstreckung...">Abs. 5 ZB 32/05/a> ).   Ungeachtet dessen folgt aus den oben getroffenen Feststellungen, dass die Zahlungsverpflichtung im Aussenverhältnis in jedem Fall besteht und zu erfüllen ist.  Sollte es an eigenen finanziellen Mitteln fehlen, kann für die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe im Gerichtsprozeß Prozesskostenhilfe beantragt werden. Sie sollten daher unverzüglich einen Anwalt hinzuziehen.  Hochachtungsvoll  Wundke Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 747