Frage: Meine Eltern haben mir ein Grundstück verkauft. Auf diesem Grundstück habe ich bereits 1991, gemeinsam mit meinen Eltern, den Bau eines 8-Familienhauses geplant. Seiner Zeit sind wir über die Planungsphase nicht hinaus gekommen. Ich werde das Projekt jetzt wieder in Angriff nehmen. 1991 haben meinen Eltern die Nachbarn, deren Grundstücke rechts und links an das Grundstück meiner Eltern grenzen, um eine Anbauerlaubnis gebeten und diese auch bekommen. Die Erlaubnis wurde als 'Gemeinsame Nachbarerklärung' schriftlich fixiert und von allen Parteien unterschrieben. Der Text der Nachbarerklärungen lautet wie folgt:  - Ich, Heidi Mustermann(Nachbar1), die Eigentümerin des Grundstücks 12345 Musterstadt, Musterstraße 1 und die Grundstücksgemeinschaft(meine Eltern)des Grundstücks 12345 Musterstadt, Musterstraße 2 vereinbaren für uns und unsere Rechtsnachfolger auf unserer gemeinsamen Grundstücksgrenze bei Bebauung eine Baukörpertiefe bis 12,50 m auszunutzen. Im Kellergeschoß wird eine Baukörpertiefe bis 16,00 m vereinbart. Im Anschluß hieran kann die gemeinsame Grenze noch mit eingeschossigen Anbauten(Garagen,Lagerraum) bis zu einer Höhe von 3,50 m bebaut werden. Über diese gemeinsame Erklärung hinaus sind die Eigentümer des Grundstücks Musterstraße 1(Nachbar1) berechtigt, eine Baukörpertiefe bis 14,00 m auf der Gemeinsamen Grundstücksgrenze auszunutzen. Die Erklärung ist für beide Teile unwiederruflich.-  Das Grundstück von Nachbar1 ist, nachdem die Eigentümerin verstorben ist, auf den Sohn übergegangen.  Mit Nachbar2 wurde die gleiche gemeinsame Nachbarerklärung unterzeichnet.  Meine Fragen:  Sind diese gemeinsamen Nachbarerklärungen noch gültig? Muß der Sohn von Nachbar1 sich auch tatsächlich an diese gemeinsame Nachbarerklärung halten?        

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  die Grunddienstbarkeit (Anbaurecht) ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1018.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1018 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit">§§ 1018 ff. BGB/a>  eine  Belastung eines Grundstücks zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks  in der Weise, dass dieser das belastete Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen kann, oder dass auf diesem Grundstück bestimmte Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechtes ausgeschlossen wird. Die Grunddienstbarkeit entsteht durch Einigung der Eigentümer und  Eintragung im Grundbuch des belasteten Grundstücks. Die Eintragung zusätzlich im Grundbuch des herrschenden Grundstücks ist möglich, aber nicht erforderlich.Nach Ihrer kurzen Schilderung ist die zwischen Nachbarn schuldrechtlich vereinbarte Grunddienstbarkeit jedoch nicht wirksam geworden. Voraussetzung für die Wirksamkeit wäre die Eintragung im Grundbuch (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/873.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung">§ 873 Abs. 1 BGB/a> ). Sofern die schuldrechtliche Erklärung nicht notariell fixiert wurde und keine Eintragung im Grundbuch erfolgte, sehe ich keine Möglichkeit,dass diese Erklärung auch gegenüber dem Sohn vom Nachbarn Gültigkeit hat.  Versuchen Sie bitte mit allen Parteien einen neuen notariellen Vertrag zu schließen. Die Grunddienstbarkeit wird dinglich durch Eintragung im Grundbuch gesichert, die auch gegen Rechtsnachfolger Bestand hat.   Mit freundlichen Grüßen  Klaus Walden    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 873, § 1018