Frage: Lieber Rechtsanwalt,  wir haben zum 26.02.2021 einen Kaufvertrag für ein Einfamilienbaus mit einem Bauträger geschlossen. Der Vertrag beinhaltet eine Preisbindung, die 12 Monate ab Vertragsschluss beträgt. Wir bekamen dann jedoch erst gegen Ende April 2021 einen Architektentermin, da der Bauträger eine hohe Auslastung hatte. Der Bauantrag wurde zum 16.08.2021 eingereicht und wir bekamen zum 04.11.21 einen halben roten Punkt vom Landratsamt Karlsruhe um die Erdarbeiten zu beginnen und dann sollte neu eingemessen werden vom Vermesser. Am 10. Februar 2022 begannen die Erdarbeiten und im Februar 2022 wurden die Bodenplatte gegossen. Der Zahlungsplan des Bauträgers und untergliedert sich in 10 Raten. Rate 1 ist die Bodenplatte, Rate 2 Erdgeschoss, Rate 3 Zwischendecke, Rate 4 Obergeschoss usw. und Rate 8 der Estrich, Rate 9 der Oberputz und Rate 10 sind die restlichen 10% der Endabnahme. Nachdem wir die Raten 1-9 überwiesen haben und exakt 90,0% des vereinbarten Hauspreises überwiesen sind, möchte der Bauträger zu einem Gespräch einladen und rückwirkend auf die Raten 1-10 einen Aufschlag von 16% erwirken, weil Zitat 'sie wissen ja, dass der Krieg ausgebrochen ist und alles teurer wurde'. Diese 'Einbestellung' vor Ort erfolgte lediglich mündlich via Telefon am gestrigen Tage.  Kann man bereits in Rechnung gestellte und vergütete Leistungen im Nachhinein verteuern? Viele Grüße Pierre Eyer PS: dadurch, dass der Bauträger nicht bereits während der jeweiligen Bauabschnitte das Gespräch gesucht hat, haben wir jetzt auch kein Budget mehr für Nachforderungen, da bereits andere Handwerker beauftragt wurden für die Zeit nach der Übergabe. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ich kenne jetzt nicht den genauen Wortlaut der Preisbindungsklausel. Deshalb unterstelle ich im folgenden, dass die Preisbindung besteht, wenn innerhalb eines Jahres nach Vertragsschluss mit den Bauarbeiten begonnen wird. Dann besteht bis zur Abnahme eine durchgehende Preisbindung an die ursprünglichen Vertragspreise.  Ausnahmsweise kann der Unternehmer auch außerhalb der Preisbindungsklausel vom Besteller eine Preisanpassung im Fall des Wegfalls oder der Änderung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB verlangen:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.  (2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen./blockquote>  Sinkende Kaufkraft des Geldes und Preissteigerungen bei den Zulieferern des Unternehmers bilden grundsätzlich keine Rechte wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (BGHZ [amtliche Entscheidungssammlung des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen] 86. Band, S. 168). § 313 BGB bietet keine Handhabe, in langfristigen Verträgen entgegen dem für die Rechtsordnung grundlegenden Nominalwertprinzip eine stillschweigende Wertsicherungsklausel hineinzuinterpretieren (BGH, Neue Juristische Wochenschrift [NJW] 1974, S. 1186). Das Risiko normaler Kaufkraftentwertung trägt der Gläubiger, also der Bauträger im Hinblick auf die Vergütung für den Hausbau.   Eine Anpassung ist ausnahmsweise geboten, wenn das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung so stark gestört ist, dass die Grenze des übernommenen Risikos überschritten und das Interesse der benachteiligten Partei auch nicht mehr annähernd gewahrt ist (BGHZ 77, S. 198; NJW 2010, S. 1528).  Im Rahmen der Covid19-Pandemie hat der BGH die Geschäftsgrundlage entsprechend definiert als blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>die Erwartung der vertragsschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht etwa durch Revolution, Krieg, Vertreibung, u>Hyperinflation/u> oder eine (Natur-)Katastrophe ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde. /blockquote>(BGH, Urteil vom 12.01.2022 – Abs. 12 ZR 8/21)   Im Rahmen von Liefer- und Herstellungsverträgen bildet somit die Erwartung der Parteien, dass sich die Kosten für die vereinbarte Ware innerhalb der marktüblichen Preisschwankungen bewegen, regelmäßig die Geschäftsgrundlage des Vertrags. Die nur von wenigen Experten vorhergesehene Eskalation des Krieges am 24.02. diesen Jahres durch Russland und die damit einhergehende Vervielfachung der Kosten für die Beschaffung und Herstellung von Waren kann diese Voraussetzungen erfüllen. (Allerdings gilt dies nur dann, wenn der Vertrag vor dem 24.02.2022 geschlossen wurde.)  Die Rechtsprechung nimmt an, dass ein Anspruch auf Preisanpassung wegen Änderung der Geschäftsgrundlage ab einer Geldentwertung von 60% gegeben ist (BGHZ 119, S. 220, 222; NJW 2012, S. 526; RGZ 102, S. 272, 273).  Das Gesetz gibt dem durch die Störung Benachteiligten einen Anspruch auf Anpassung (BGH, NJW 2012, S. 373). Das maßgebende Kriterium für die Anpassung ist die Zumutbarkeit. Die Parteien haben zunächst über die Anpassung zu verhandeln (BGH, ebenda). Führen die Verhandlungen zu keiner Einigung, kann das Gericht angerufen werden. Ist einem Vertragsteil eine Anpassung nicht zumutbar, kann der benachteiligte Teil einen sich über einen längeren Zeitraum hinziehenden Hausbauvertrag mit Wirkung für die Zukunft kündigen (§ 313 Abs. 3 BGB).  Vorliegend hat also der Bauträger einen Anspruch auf - auch rückwirkende - Anpassung der Vertragspreise, wenn es nach Vertragsschluss zu einer unvorhergesehenen Kostensteigerung von mehr als 60% gekommen ist. Wenn dies der Fall ist, sind über eine Preisanpassung zunächst Verhandlungen zu führen. Die angepassten Preise müssen aber auch für Sie zumutbar sein. Wenn dies nicht der Fall ist, hat der Bauträger ein Kündigungsrecht.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 313