Frage: Guten Tag, wir beabsichtigen den Kauf eines Grundstücks mit folgender Situation: Grundstücksbreite ca. 13,50m, Vorderhaus ca. 1900 gebaut, 12m Breite, Zugang schon immer von der Rückseite des Hauses, rechtsseitig ein Zugang ca. 0,8m Breite, linksseitig ca. 0,5m Breite, Hinterhaus steht ca. 2 m dahinter, gebaut 1920 - 1948, keine Stellplätze auf dem Grundstück. Seit Erbauung Zugang zum rückwärtigen Eingang sowie zum Hinterhaus über das linksseitig gelegene Grundstück des Nachbarn, der dort einen Pkw-Stellplatz hat. Eine dingliche Eintragung eines Gehrechts sowie eines Fahrtrechts bei Bedarf und  nach Absprache für Sanierungsmaßnahmen wird vom Nachbarn ebenso abgelehnt wie eine (privat)schuldrechtliche Vereinbarung.  Die Einhaltung des Gewohnheitsrechts wurde per Email zugesichert. Die finanzierende Bank möchte zumindest eine privatschuldrechtliche Vereinbarung. Andernfalls die Hinterlegung von finanziellen Sicherheiten oder geringere Kreditaufnahme (es geht um ca. € 100000.--) Fragen: 1. wie rechtsgültig ist in diesem Fall das Gewohnheitsrecht (um die Bank zu überzeugen)? 2. wie gesichert das Notwegerecht - zumindest für Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen (Grund wie oben)? 3. ist eine dingliche oder privatrechtliche Vereinbarung mit einer gewissen Aussicht auf Erfolg einklagbar, da sonst eine erhebliche Benachteiligung vorliegt (Finanzierung nicht gesichert, ...)? Wir freuen uns auf Ihre Antwort. Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,  1. Zum einen ist zu sagen, dass ein Gewohnheitsrecht in Form eines Wegerechts seit Inkrafttreten des BGB an überwiegend nicht mehr vertreten wird. So z. B. AG Neuruppin, Urteil vom 29. 4. 2005 - 42 Abs. 100 37/0:  'Ein Wegerecht kann seit In-Kraft-Treten des BGB nicht mehr durch Gewohnheitsrecht entstehen. ...  Die Bekl. können sich für die Weiterbenutzung des Weges nicht auf ein Gewohnheitsrecht berufen. Rechtswissenschaft und Praxis anerkennen zwar weiterhin das Gewohnheitsrecht als denkbare Rechtsquelle. Die Kriterien, unter welchen Voraussetzungen Gewohnheitsrecht auch heute noch als rechtsbeständig anerkannt wird, sind außerordentlich diffus. Auf dem Gebiet des bürgerlichen Rechts könne sich grundsätzlich nur Bundesgewohnheitsrecht bilden, Landesgewohnheitsrecht nur in den dem Landesrecht vorbehaltenen Materien (Palandt/Heinrichs, BGB, 62. Aufl., vor § 1 Rdnr. 24). Die Anerkennung von Gewohnheitsrecht stammt aus der Zeit vor schriftlicher Festsetzung geltender Normen (dazu Raisch, ZHR 150, 121). Gewohnheitsrecht entfällt, sobald und soweit entgegenstehendes gesetztes Recht in Kraft tritt (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%201,%20369" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.04.1951 - Abs. 3 ZR 87/50: Öffentlichrechtliches Verwahrungsverhältnis">BGHZ 1, 369/a>  [379] = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201951,%20800" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.04.1951 - Abs. 3 ZR 87/50: Öffentlichrechtliches Verwahrungsverhältnis">NJW 1951, 800/a> ; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2037,%20219" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 19.06.1962 - Abs. 1 ZB 10/61: Drahtseilverbindung">BGHZ 37, 219/a>  [224] = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201962,%202054" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 19.06.1962 - Abs. 1 ZB 10/61: Drahtseilverbindung">NJW 1962, 2054/a> ). Für den Fall der Wegerechte ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/873.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung">§ 873 Abs. 1 BGB/a> , dass diese seit dem 1. 1. 1900 nur durch Eintragung im Grundbuch begründet werden können. Im Übrigen bedürfte es zumindest eines schuldrechtlichen Vertrags der Parteien (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 1 BGB/a> ). Für ungeregelte Zwangslagen sieht das BGB seit 1900 ein Notwegerecht vor (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 Abs. 1 BGB/a> ). In diesem System ist für das Gewohnheitsrecht als Anspruchsgrundlage kein Raum mehr eröffnet.'  Aber: es kann ein Notwegerecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 BGB/a>  entstehen. So wiederum das AG Neuruppin am angegebenen Ort:  'e) Die Kl. muss aber die Mitbenutzung ihres Grundstücks als Zuwegung zum Grundstück der Bekl. dulden, da diesem die zur ordnungsgemäßen Nutzung notwendige Verbindung mit der öffentlichen Straße fehlt (a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 ZPO: Arrestgrund bei dinglichem Arrest">§ 917 Abs. 1 1 ZPO/a> ). Für eine ordnungsmäßige Benutzung des Grundstücks der Bekl. ist es nicht nur erforderlich, dass dieses von Einzelpersonen als Fußgänger erreicht werden kann, sei es mittels eines Durchgangs durch das mittig aufstehende Wohnhaus der Bekl., sei es seitlich zwischen deren Haus und der Grenze zum nachbarlichen Flurstück 270. Zur ordnungsmäßigen Benutzung dieses Grundstücks gehört auch die Möglichkeit, den zwischen Scheune, ehemaligem Hof und Wohnhaus gelegenen Innenhof mit Kraftfahrzeugen zu erreichen. In der Scheune der Bekl. befinden sich kleinere landwirtschaftliche Maschinen, entsprechend dem ländlichen Umfeld der Grundstücke der Parteien. Im früheren Stallgebäude haben die Bekl. zwischenzeitlich drei Garagen hergerichtet. Sowohl die Zufahrtsmöglichkeit für kleinere Landmaschinen zur Scheune als auch die Benutzbarkeit der Garage mit Kraftfahrzeugen entsprechen der Lage, Größe und Wirtschaftsart des Grundstücks der Bekl., mithin dessen ordnungsgemäßer Benutzung (Palandt/Bassenge, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 BGB/a>  Rdnr. 4 m. Hinw. auf BGH, Abs. 1050 a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 BGB Nr. 12/13/a> ). Das Notwegerecht erstreckt sich auf die bereits im Vertrag vom 28. 6. 1873 vereinbarte Wegebereite, erstreckt sich längenmäßig nur bis zu dem hinter dem Wohnhaus der Bekl. angeordneten Zufahrtstor, das eine Befahrung von deren Hofanlage ermöglicht. Das Abstellen von Fahrzeugen auf der Wegefläche ist für die ordnungsgemäße Benutzung des berechtigten Grundstücks nicht erforderlich und daher nicht Inhalt des Notwegerechts.'  2. Siehe oben. Neben dem Notwegerecht kennen die meisten Landesgesetze. So auch der Art. 46 b AGBGB:  '(1) 1Der Eigentümer und der Nutzungsberechtigte eines Grundstücks müssen dulden, dass das Grundstück von dem Eigentümer oder dem Nutzungsberechtigten des Nachbargrundstücks und von diesem beauftragten Personen zwecks Errichtung, Veränderung, Instandhaltung oder Beseitigung einer baulichen Anlage betreten wird und dass auf dem Grundstück Gerüste und Geräte aufgestellt werden oder auf dieses übergreifen sowie die zu den Arbeiten erforderlichen Baustoffe über das Grundstück gebracht oder dort niedergelegt werden, wenn und soweit  1.     das Vorhaben anders nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten durchgeführt werden kann, 2.     die mit der Duldung verbundenen Nachteile oder Belästigungen nicht außer Verhältnis zu dem von dem Berechtigten erstrebten Vorteil stehen und 3.     das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widerspricht.  2Das Recht ist so schonend wie möglich auszuüben. 3Es darf nicht zur Unzeit geltend gemacht werden. (2) Abs. 1 findet auf den Eigentümer öffentlicher Verkehrsflächen keine Anwendung. (3) 1Die Absicht, das Recht nach Abs. 1 auszuüben, sowie Art und Dauer der Arbeiten sind mindestens einen Monat vor deren Beginn dem Eigentümer und Nutzungsberechtigten des betroffenen Grundstücks von dem die Arbeiten veranlassenden Eigentümer oder Nutzungsberechtigten anzuzeigen. 2Ist ein Betroffener, dem Anzeige zu machen ist, unbekannten Aufenthalts oder nicht alsbald erreichbar und hat er auch keinen Vertreter bestellt, so genügt statt der Anzeige an diesen Betroffenen die Anzeige an den unmittelbaren Besitzer. (4) 1Schaden, der bei der Ausübung der Rechte nach Abs. 1 dem Eigentümer oder Nutzungsberechtigten des betroffenen Grundstücks entsteht, ist ohne Rücksicht auf Verschulden von dem Eigentümer oder Nutzungsberechtigten, der die Arbeiten veranlasst hat, zu ersetzen. 2Auf Verlangen ist Sicherheit in Höhe des voraussichtlichen Schadensbetrags zu leisten; in einem solchen Fall darf das Recht erst nach Leistung der Sicherheit ausgeübt werden. (5) Ist die Ausübung des Rechts nach Abs. 1 zur Abwendung einer gegenwärtigen erheblichen Gefahr erforderlich, entfällt die Verpflichtung zur Anzeige und zur Sicherheitsleistung. (6) 1Der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte, der ein Nachbargrundstück länger als eine Woche nach Abs. 1 benutzt, hat demjenigen, dessen dingliches Recht auf Nutzung des Grundstücks beeinträchtigt ist, für die gesamte Zeit der Benutzung eine Entschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete für einen dem benutzten Grundstücksteil vergleichbaren gewerblichen LagerpS. zu zahlen. 2Eine Nutzungsentschädigung kann nicht verlangt werden, soweit nach Abs. 4 ErS. für entgangene anderweitige Nutzung gefordert wird.'  Das Notwegerecht in Verbindung mit dem Hammerschlagsrecht stellt also an sich eine grds. ausreichende Sicherheit dar.  3. Die Eintragung einer notwegerechtlichen Grunddienstbarkeit ist nicht einklagbar. Es bliebe nur der Weg über a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 Abs. 1 S. 2 BGB/a> , wenn Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts streitig würden. Dies wäre dann durch Urteil zu bestimmen:   '(1) 1Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. 2Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden erforderlichenfalls durch Urteil bestimmt.  (2) 1Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen. 2Die Vorschriften des § 912 Abs. 2 S. 2 und der §§ 913, 914, 916 finden entsprechende Anwendung.'   Der laut a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 Abs. 2 BGB/a>  anzuwendenden a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/914.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 914 BGB: Rang, Eintragung und Erlöschen der Rente">§ 914 Abs. 2 S. 1 BGB/a>  besagt:   '(2) 1Das Recht wird nicht in das Grundbuch eingetragen.'   So auch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">BGB § 917/a>  Notweg, Fritzsche, BeckOK BGB, Bamberger/Roth,  42. Edition,  Stand: 01.02.2017, Rn. 30:   Das Notwegerecht ist nicht ins Grundbuch eintragbar (Abs. 2 S. 2 iVm § 914 Abs. 2), wohl aber eine vom gesetzlichen Inhalt abweichende vertragliche Ausgestaltung oder eine klarstellende Grunddienstbarkeit (vgl. OLG Düsseldorf a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=OLGZ%201978,%2019" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 10.10.1977 - 3 W 157/77">OLGZ 1978, 19/a>  [20]). Eine vertragliche Regelung von Einzelheiten des Benutzungsrechts und der Rente durch die Parteien ist somit möglich. Die Einigung hat nach hM (vgl. BayObLG SeuffA 61 [1906], Nr. 205; Palandt/Herrler Rn. 10) im Regelfall nur deklaratorischen Charakter, da sich die Modalitäten des Benutzungsrechts theoretisch aus Abs. 1 S. 1 ergeben. Sie ist ausnahmsweise konstitutiv, wenn mehrere völlig gleichwertige Möglichkeiten für den Notweg bestehen (LG Verden MDR 1957, 547 f.; Erman/Lorenz Rn. 8; Palandt/Herrler Rn. 10). Die Einigung bindet Sonderrechtsnachfolger nur bei Eintragung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit nach §§ 1018 ff., nicht aber auf rein schuldrechtlicher Basis (unstr., Staudinger/Roth, 2016, Rn. 37, 42 mwN).'   Sollte also Streit über den Umfang des Rechtes entstehen, könnte durch ein Urteil uU der von der Bank gewünschte rechtliche Schutz hergestellt werden.   Allerdings sehe ich hier wegen der bereits erfolgten - vielleicht von Beweis her noch etwas dünnen - Einigung per email keine Basis für eine Klage. Zumindest eine schuldrechtliche Bestätigung des Wegerechts liegt ja vor. Möglicherweise kann man ja noch die Unterschrift des Nachbarn unter seine eigene Email erlangen, falls sie dort noch nicht vorhanden sein sollte.   Mit freundlichen Grüßen Daniel Saeger - Rechtsanwalt -   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 917, § 914, § 873, § 311