Frage: Wir haben eine Villa gekauft, die in 3 Jahren kernsaniert werden soll.   Wir möchten die Villa bis dahin vermieten, aber wollen nicht auf den Kosten sitzen bleiben, falls in der Zeit eine große Reparatur anfallen würde, da die Villa sowieso saniert werden muss. Wir wollen die Villa deshalb sehr günstig vermieten:  1680 Euro für 450qm Wohnfläche und ein parkähnliches Grundstück unter der Bedingung, dass die Mieter die Instandhaltungskosten übernehmen für die Zeit der Miete.  Wir würden eine Klausel mit einschliessen, dass falls etwas kaputt geht und die Reparatur sehr teuer sein würde (z.B. die Heizung muss ersetzt werden), die Mieter mit sofortiger Wirkung aus dem Vertrag zurücktreten können.   Geht das?  Und falls ja, macht es dann Sinn einen Höchstbetrag zu nennen, bei dem die Mieter sofort aus dem Vertrag zurücktreten können, z.B. 5 000 Euro pro Jahr? Oder haben Sie einen anderen Vorschlag, wie wir das Problem lösen könnten? Falls das nicht möglich wäre, könnte man in einem Mietvertrag reinschreiben, dass bestimmte Gegenstände z.B. Jalousien und Rolläden und Küchengeräte gratis mitvermietet werden, aber deshalb kein Anspruch auf deren Instandsetzung besteht?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Bei Mietverträgen über Wohnraum dürfen Instandhaltungskosten - dazu gehören etwa auch die Kosten für die Reparatur der Heizung - nicht auf den Mieter umgelegt werden. Dies ergibt sich aus § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskosten-Verordnung (BetrKV). Das sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten). Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters ergibt sich aus §§ 535, 538 BGB.  Die Rechtsprechung lässt lediglich zu, dass Kosten für Kleinreparaturen im Bereich von 75 - 100 € auf den Mieter umgelegt werden.  Bei gewerblicher Vermietung können dagegen diese Kosten sehr weitgehend auf den Mieter umgelegt werden.   Sog. 'Dach- und Fachklauseln' umfassen Reparaturen an den konstruktiven Teilen des Gebäudes, d. h. am Dach, an den Fundamenten, Außenmauern und tragenden Wänden sowie den darin verlaufenden Rohrleitungen. Daneben gibt es 'Double-Net-Mietverträge', 'Single-Net-Mietverträge' und 'Triple-Net-Mietverträge'. 'Single-Net-Mietverträge' beinhalten lediglich die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten, 'Double-Net-Mietverträge' zusätzlich die Kosten der Instandhaltung (mit Ausnahme der Instandhaltung an Dach und Fach), während 'Triple-Net-Mietverträge' außerdem die Instandhaltung im Sinne der Dach- und Fachklausel umfassen.  Wichtig ist, dass ein solcher Vertrag nicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen oder Formularvertrag abgeschlossen wird, sondern individuell ausgehandelt und vereinbart wird. (Bei allgemeinen Geschäftsbedingungen bestehen nach § 307 BGB verschärfte Anforderungen für den Vermieter. In diesem Fall darf der Mieter nicht durch ein Abweichen vom gesetzlichen Leitbild unangemessen benachteiligt werden.)  Der Vertrag sollte enthalten  - eine Kostenobegrenze für den Mieter (5.000€ pro Jahr ist ein realistischer Betrag.) - transparente Beschreibung der vom Mieter zu tragenden Kosten - eine Ausschlussklausel für Anfangsschäden und von Dritten verursachte Schäden  Es kann ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter vereinbart werden, wenn die Kosten eine bestimmte Grenze überschreiten.  Dies ist aber - wie bereits erwähnt - nur bei Mietverträgen über Gewerberaum zulässig. Sie sollten erwägen, ob die Villa nicht auch als Büroraum vermietet werden kann.  Jalousien und Rolläden werden bei einer Wohnung normalerweise mitvermietet (und sind in der Miete enthalten). Es ist aber möglich, bewegliche Gegenstände mitzuvermieten, und für diese Gegenstände die Instandhaltung und Instandsetzung auszuschließen, insbesondere wenn die Überlassung insoweit unentgeltlich erfolgt.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 307