Frage: Wir haben als Mieter einen Zeitmietvertrag, Beginn 01.09.2021, abgeschlossen. Dieser ist damit begründet, dass nach Ablauf  der Frist am 23.08.2023, eine andere Person (Familie, Angehörige, Vermieter selbst), im Vertrag namentlich genannt, einziehen wird. Die zeitliche Befristung ist unter der Ziffer '2.1.' deklariert. Gleichzeitig ist unter Ziffer '2.2.' vermerkt, dass die ordentliche Kündigung des Mietvertrags nach den gesetzlichen Vorschriften möglich ist, das Feld zum zeitlichen Ausschluss einer Kündigung ist nicht genutzt . Unsere Fragen sind nun:  1. Ist - sollte der Zeitmietvertrag insgesamt rechtlich zulässig sein - eine vorzeitige Kündigung auf Grund des Punkts 2.2. dennoch möglich?  2. Sollte der Vermieter auf die Frist pochen, können wir die Untervermietung der gesamten Wohnung verlangen?  Wir möchten unbedingt so schnell wie möglich aus diesem Vertrag raus und sind für Ihre Hilfe sehr dankbar!  Lieben Gruß, Geeez

Antwort: Sehr geehrte/r Mandant/in,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  i>1. Ist - sollte der Zeitmietvertrag insgesamt rechtlich zulässig sein - eine vorzeitige Kündigung auf Grund des Punkts 2.2. dennoch möglich?/i>  Eine ordentliche Kündigung ist vorliegend unter Einhaltung der üblichen Fristen nach § 573c BGB möglich. Ein Ausschluss der ordentlichen Kündigung wurde vorliegend nicht wirksam vereinbart, sodass das Mietverhältnis bereits vor Ablauf der zeitlichen Befristung aus Ziffer 2.1 gekündigt werden kann.  i>2. Sollte der Vermieter auf die Frist pochen, können wir die Untervermietung der gesamten Wohnung verlangen?/i>  Der Vermieter dürfte vorliegend, wie oben ausgeführt, grundsätzlich nicht 'auf die Frist pochen'. Eine Untervermietung ist jedoch ebenfalls nach § 540 BGB mit Zustimmung des Vermieters möglich.  u>Begründung:/u>  Der Mietvertrag enthält widersprüchliche Regelungen und bedarf daher einer Auslegung, §§ 133, 157 BGB.  Einerseits enthält dieser Mietvertrag die Merkmale eines Zeitmietvertrags nach § 575 BGB. Diese sind:  -Wohnraummietverhältnis, -Befristungsgrund: Vermieter will die Räume nach Ablauf der Befristung als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen (§ 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB),  -Schriftliche Mitteilung des Befristungsgrundes bei Vertragsschluss durch den Vermieter.  (Tiedemann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 575 BGB (Stand: 01.02.2020), Rn. 5)  Andererseits verstößt Ziffer 2.2 des Mietvertrags gegen die Regelung des § 542 Abs. 2 BGB, wonach ein Zeitmietvertrag nur mit dem Ablauf der vereinbarten Mietzeit oder durch eine außerordentliche Kündigung enden kann. Eine ordentliche Kündigung ist bei einem Zeitmietvertrag also nicht vorgesehen.  Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Dabei ist zu fragen: Wie hätte ein objektiver vernünftiger Dritter in der Position des Erklärungsempfängers unter Berücksichtigung der Verkehrssitte nach Treu und Glauben die Erklärung verstanden?   Aufgrund der ausdrücklichen Bestimmung im Mietvertrag, wonach eine ordentliche Kündigung nicht ausgeschlossen ist, kann auch von einem objektiven vernünftigen Dritten in der Position des Mieters nach Treu und Glauben kein anderes Verständnis dieser Regelung erwartet werden. Dies wird auch in der Literatur und Rechtsprechung entsprechend beurteilt:  Eine Befristung ist nicht anzunehmen, wenn im Mietvertrag zwar einerseits eine Mietzeit festgelegt wird, dem Mieter aber andererseits das Recht zu einer fristgemäßen Kündigung eingeräumt wird. (Münch in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 542 BGB (Stand: 01.02.2020), Rn. 23).   Eine vom Vermieter verwendete Vertragsklausel, nach der das Mietverhältnis einerseits befristet ist, andererseits aber fristgemäß gekündigt werden kann, bleibt unklar und steht einer ordentlichen Kündigung des Mieters nicht entgegen (LG Gießen, Urteil vom 17. April 1996 – 1 S 529/95 –, juris).  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Leon Beresan

Relevante Paragraphen: § 575, § 542, § 573c, § 540