Frage: Ich habe vor einigen Monaten eine Immobilie gekauft.  Der vorheriger Eigentümer sollte mir die Kautionen aller Mieter überweisen.  Nun hat er mit mitgeteilt das vor dem Kauf/Übertragung der Immobilie, Mietrückstände bestanden , die er jetzt mit der Kaution verrechnen möchte und angeblich hätte der Mieter zugestimmt.  Der Mieter zahlt jetzt aber wieder regelmäßig.  Wie ist die Rechtslage? Hat der vorheriger Eigentümer anspruch auf die Kaution? Kann ich darauf bestehen das der vorheriger Eigentümer die volle Kaution an mich überweist oder muss ich jetzt die Kaution vom Mieter einholen?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:  Beim Verkauf einer Wohnung tritt der Käufer hinsichtlich einer vom Mieter geleisteten Barkaution in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566a BGB: Mietsicherheit">§ 566a Satz 1 BGB/a> ).   Dies bedeutet, dass der Mieter bei Mietende die geleistete Sicherheit einschließlich der darauf entfallenden Zinsen in jedem Fall vom Käufer zurückverlangen kann; unabhängig davon, ob der Käufer die Sicherheit seinerzeit beim Eigentumswechsel tatsächlich erhalten bzw. eine Pflicht zur Rückgewähr übernommen hat.  Dementsprechend hat der Mieter grundsätzlich einen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Auszahlung des Kautionsbetrages an den Käufer.   War der Mieter jedoch gegenüber seinem ursprünglichen Vermieter (Verkäufer) mit Mietzahlungen, die die Kautionssumme übersteigen, in Verzug, hat der Mieter keinen Anspruch auf Übertragung und insolvenzsichere Anlage der Barkaution.   Ein solcher Anspruch würde eine mit den Grundsätzen von Treu und Glauben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> ) unvereinbare unzulässige Rechtsausübung darstellen – unabhängig davon, ob der ursprüngliche Vermieter vor Eigentumsübergang die Aufrechnung erklärt oder die Barkaution anderweitig verwertet hat. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566a BGB: Mietsicherheit">§ 566a BGB/a>  dient nämlich allein dem Ziel, einer Schlechterstellung des Mieters durch den Verkauf des Mietobjekts vorzubeugen; es ist jedoch nicht Sinn und Zweck der Vorschrift, das Mietverhältnis insgesamt zu verändern, aus rein formellen Gründen unnötig kompliziert zu gestalten oder den Mieter durch den Eigentumsübergang sogar besserzustellen.  (LG Berlin, Urteil v. 6.3.2014, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=67%20S%20425/13" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 06.03.2014 - 67 S 425/13: Wann besteht Anspruch des Mieters auf insolvenzfeste Anlag...">67 S 425/13/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202014%20S.%20282" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 06.03.2014 - 67 S 425/13: Wann besteht Anspruch des Mieters auf insolvenzfeste Anlag...">WuM 2014 S. 282/a> )  Unter Bezugnahme auf die auszugsweise zitierte Entscheidung, ist eine Verrechnung/Aufrechnung des Alteigentümers zunächst einmal zulässig, wenn Mietrückstände bestehen.   Problematisch ist jedoch der Zeitpunkt der Aufrechnung . Eine Aufrechnung nach Eigentumsübergang dürfte i.d.R. daran scheitern, dass der Verkäufer zur Herausgabe an den Käufer verpflichtet ist und wohl nicht mehr darüber verfügen dürfte.   Aber gleichsam soll der Mieter auch nicht durch die Veräusserung privilegiert werden.    Die Rechtslage ist daher etwas unklar. Im Ergebnis wird daher, die Aufrechnung zulässig sein.  Dennoch sollten Sie den Eigentümer auf die vertragsgemäße Übertragung hinweisen, und darauf verweisen, dass die Aufrechnung verspätet ist.   Parallel sollten Sie den Mieter darauf hinweisen, dass Sie keine Kaution aufgrund der vermeintlichen Verrechnung erhalten haben und daher er in der Pflicht ist die Kaution erneut zu zahlen, da ansonsten auch eine Kündigung möglich wäre   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566a, § 242