Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir haben vor einigen Monaten ein Angebot von einem Makler unterbreitet bekommen ein Haus zu erwerben. Dieses Haus haben wir mehrfach besucht, einen Gutachter beauftragt und auch nachdem wir uns über einen Kaufpreis einige geworden sind einen Architekten, der uns eine Fachmeinung zu einigen Umbauten ermittelt hat. Dies war für unsere Kaufentscheidung wesentlich. Der Eigentümer hat uns bei jedem Termin vermittelt, dass er zum nächstmöglichen Zeitpunkt dann ausziehen möchte, um in eine Wohnung zu ziehen. Nachdem parallel Kredit und notwendigen Unterlagen besorgt und geklärt worden sind wurde der Notar beauftragt einen Kaufvertrag zu erstellen. Doch plötzlich entscheidet sich der Verkäuft um, weil angeblich seine Frau  nicht mehr verkaufen möchte. Letzten Freitag wurde uns dann abschließend mitgeteilt, dass es dabei bleibe und kein Verkauf mehr erfolgen wird. Wir haben aber die Kosten für Gutachter, Architekt und auch Einsatz von Urlaubstage unter der Prämisse eines echten Kaufangebot investiert und möchte jetzt Schadensersatz geltend mahen. Es gibt keinen Vorvertrag, nur einen Makler der die Verkaufsabsichtserklärung uns gegenüber kennt, da er sonst ja auch nicht tätig geworden wäre. Wie gehen wir am besten vor, um den Schadensersatz durchzusetzen?   Einsatz editiert am 16.03.2015 18:50:27

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Möglicherweise steht Ihnen ein Sachadensersatzanspruch aus dem Rechtsinstitut der culpa in contrahendo, also des Verschuldens bei Anbahnung eines Vertrages zu.  Ein Anspruch auf SchadenserS. wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen nach den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280/a>  Abs. 1, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241/a>  Abs. 2, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">311/a>  Abs. 2 Nr. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist dann möglich, wenn Sie als Vertragspartner aufgrund der Vertragsverhandlungen sicher annehmen konnten, dass es zum Vertragsschluss kommen wird und Sie im Vertrauen darauf Aufwendungen getätigt haben – die andere Partei aber später ohne triftigen Grund doch keinen Vertrag mehr abschließen wollte.    Streitfrage könnte insofern werden, ob der Eigentümer bzw. Makler einen qualifizierten Vertrauenstatbestand gesetzt hat.  Ein qualifizierter Vertrauenstatbestand ist in der Regel gegeben, wenn der die Verhandlungen abbrechende den Vertragsschluß ursprünglich als sicher hingestellt hatte ( BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2070,%201840" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 10.07.1970 - Abs. 5 ZR 159/67: Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange des Vertragspartners du...">NJW 70, 1840/a>  ) oder auch, wenn die Parteien mit der Durchführung des Vertrages begonnen haben ( BGH 6, 334 ).   Dafür, dass er Ihnen entsprechende Zusagen gemacht hat, sind Sie darlegungs- und beweispflichtig, weshalb Sie im Streitfall Zeugen oder Urkunden zum Beweis der Aussagen benötigen.   Eine verbindliche Empfehlung bzw. Einschätzung, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen könnten (bzw. ob diesbezüglich überhaupt hinreichende Erfolgsaussuchten bestehen), wäre nur im Rahmen einer Mandatserteilung und einer detaiierten Sachverhatlsufklärung möglich.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311, § 280, § 241