Frage: Guten Tag,  Wir haben am 01.11.2010 im Ostseebad Heiligenhafen eine 68 qm große ETW von privat gekauft. Der Teilungsplan und der Werksvertrag der Erstkäuferin lautet. Bauträger verpflichtet sich nach den Bauplänen zu bauen: Flur, Bad, Wohnzimmer, Küchenzeile, Schlafzimmer und im Spitzdach einen Abstellraum. Die Küchenzeile war im Wohnzimmer als offene Küche eingezeichnet.Mit Unterschrift: Bauträger, Käuferin und Notar.Dieser Vertrag wurde am 11.10.1994 erstellt, da war die Wohnanlage fast fertig gestellt und die Zuleitungen für die Küchenverlegung bereits geändert. Denn der Nachbar , ein Immobilienmakler,der an der 1994 erstellten Wohnanlage beteiligt war, bestimmte mit dem Bauträger die Küchenzeile nicht an seiner Wohnungswand, sondern in den 10 qm großen Schlafraum zu verlegen, ohne die Grundbucheinträge zu ändern.Der Abstellraum im Spitzdach wurde mit Heizung ,Strom, wie genehmigter Wohnraum ausgebaut. Diese Wohnung bietet der Bauträger, jetzt Verwalter/Makler 2003 als 2 Zi. Maisonettewohnung auf seiner Webseite an. So hat er die Wohnung an unseren Vorgänger verkauft und wir haben das Doppelbett im Spitzdach bei der Besichtigung als Schlafraum angesehen, da ja sonst kein anderer Schlafraum, außer dem Wohnzimmer, vorhanden war. Erst als wir 2011 ein vorgesehenes  und für einen Schlafraum vorgeschriebene Dachfenster nachrüsten wollten, offenbarte uns der Bauträger/Verwalter, dass hier nur Abstellraum ist . Wir beantragten bei der Stadt und dem Bauamt eine Baugenehmigung zur Nutzungsänderung des Abstellraumes zum Schlafraum der in der Wohnung fehlt, und diese wurde bewilligt. Aber leider nicht von dem Verwalter/Bauträger und dem Nachbarn, der mit einer Klage recht bekam, dass er nicht mit dem vorgesehenen Dachfenster leben muss weil er sich belauscht fühlt. Jetzt hat diese Wohnung von 68 qm Wohnfläche nur 20,5 qm Wohn/Schlaffläche. Bei Krankheit, Besuchen besteht keine Möglichkeit räumliche Distanz zu wahren. Muss der Sondernachfolger  einer ETW den Rest seines Lebens ohne Schlafraum leben, nur weil der Bauträger die Erstkäuferin irgendwie mit dem ausgebauten Spitzdach zur Abnahme verleitet hat. Denn im Spitzdach kann man schlafen, aber man darf es ohne Genehmigung nicht. Brandschutz, 2. Rettungsweg muss genehmigt werden.  Die Wohnung hat 1994 245 900 DM gekostet und musste wegen des fehlenden Schlafraumes nach Gutachten 1999 für 150 000 DM verkauft werden. Aber ein günstiger Preis ersetzt kein Schlafzimmer, sondern das Rechtsempfinden mit finanziellen Mitteln den Wert der Wohnung wieder herzustellen den der Bauträger sich einmal in die Tasche gesteckt hat.  .

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.   Ansprüche gegenüber dem Bauträger haben Sie nicht, da keine  vertragliche Beziehungen zu dem Bauträger bestehen.  Die einzige Möglichkeit war für Sie, den am 01.11.2010 geschlossenen Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  anzufechten.  Beim Kauf  der Wohnung gingen Sie davon aus, dass der Spitzboden Wohnraum ist, da dort ein Doppelbett stand. Insoweit wäre der Verkäufer, wenn er dies gewusst hat, verpflichtet gewesen, Sie darauf aufmerksam zu machen, dass der Spitzboden kein Wohnraum ist und dessen Nutzung als Wohnraum illegal ist. Falls also eine arglistige Täuschung durch bewusstes Verschweigen des Mangels vorgelegen hätte, wäre eine Anfechtung des Kaufvertrages gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  möglich gewesen.  Jedoch muss die Anfechtung binnen Jahresfrist ab Entdeckung des Mangels erfolgen ( § 124 Abs. 1BGB).   Den Mangel, also Spitzboden kein Wohnraum, entdeckten Sie im Jahr 2011. Somit hätte die Anfechtung spätestens im Jahr 2012 erfolgen müssen.  Somit ist leider auch die Möglichkeit der Inanspruchnahme des Verkäufers nicht mehr gegeben.   Mit freundlichem Gruss  Peter Dratwa Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 123