Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  in folgendem Fall benötigen wir Ihren Rat:  Am 31.11.2012 zogen unsere Mieter nach zehn Jahren aus unserer Eigentumswohnung aus. Die Wohnung befindet sich in einem chaotischen Zustand. In allen Räumen liegt noch jede Menge Müll und unzählige Flaschen. Aber es befinden sich auch noch persönliche Dinge wie Möbel, Kleidung und alte Elektrogeräte in der Wohnung. Es sieht alles sehr nach einer 'Messiwohnung' aus. Außerdem wurde nicht ein einziges Mal renoviert, obwohl sehr stark in der Wohnung geraucht wurde. Die ehemaligen Mieter sind psychisch labil und auch nicht erreichbar. Sie haben sich vor einiger Zeit getrennt und finanziell ist bei ihnen nichts mehr zu holen. Die letzte Miete wurde auch nicht bezahlt.  Da wir das Ganze möglichst schnell hinter uns bringen wollen und müssen, um die Wohnung renovieren und wieder vermieten zu können, müssen wir wissen, ob wir die verbliebenen Gegenstände auf den Müll entsorgen dürfen und was wir dabei beachten müssen.  Schon jetzt vielen Dank für Ihre Hilfe!

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Ich gehe zunächst davon aus, dass Sie das Mietverhältnis ordnungsgemäß gekündigt haben. Wenn Ihre ehemaligen Mieter bei Auszug nicht ausdrücklich auf ihr Eigentum an den Gegenständen verzichtet haben, dürfen Sie die verbliebenen Gegenstände leider nicht so einfach entsorgen. Vielmehr müssen Sie zunächst die Mieter auffordern, die Wohnung zu räumen oder Ihnen die Erlaubnis zur Entsorgung zu geben. Sollten die Mieter hierauf nicht reagieren, sollten Sie Räumungsklage einreichen und können dann, sobald Sie einen Titel erlangt haben, gegen den Mieter vollstrecken.  Auf Eigenmaßnahmen wie die Räumung der Wohnung sollten Sie bis dahin verzichten, um nicht selbst schadensersatzpflichtig zu werden. So hat der BGH aktuell dem Mieter in folgendem Fall SchadenserS. zugestanden: 'Der Mieter zahlt über mehrere Monate hinweg die Miete nicht. Der Vermieter kündigt den Vertrag. Der Mieter ist nicht auffindbar, er wird sogar als vermisst gemeldet. Der Vermieter öffnet daraufhin die Wohnung und räumt sie. Einen Teil der vom Mieter eingebrachten Sachen entsorgt er, einen anderen Teil lagert er ein. Später taucht der Mieter wieder auf und begehrt SchadenserS. von ca. 62 000 (!) Euro', BGH, Urteil vom 14. 7. 2010 - <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2045/09' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 14.07.2010 - Abs. 8 ZR 45/09: Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei 'kalter' Wo...'>Abs. 8 ZR 45/09</a>.    Ebenso können Sie im Zusammenhang mit der Räumungsklage auch die ausstehende Miete einklagen. Sie haben zudem ein Vermieterpfandrecht an den Gegenständen in der Wohnung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562 BGB: Umfang des Vermieterpfandrechts">§ 562 BGB/a> , so dass Sie die (verwertbaren) Gegenstände im Falle eines Auszugs in Besitz nehmen können, bis der Mieter alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis beglichen hat. In diesem Zusammenhang möchte ich auch noch auf die so genannte „Berliner Räumung' hinweisen, wonach der Vermieter ohne Gerichtsvollzieher offensichtlichen Müll entsorgt, pfändbare Gegenstände pfändet und den Rest einlagert. Diese Lösung ist kostensparender, sollte aber ohne anwaltliche Hilfe nicht durchgeführt werden, da ein hohes Risiko besteht, dass ein Laie die Gegenstände nicht entsprechend zuordnen kann und sich dann ggf. schadensersatzpflichtig macht.    Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 562