Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  Folgender Sachverhalt ist zu klären: Der langjährige Mieter eines Einzelhandelsgeschäftes in einem Einkaufscenter möchte seinen Mietvertrag im Einvernehmen mit dem Vermieter vorzeitig aufheben. In der Aufhebungsvereinbarung wird unter anderem vorgegeben, dass der Mieter den Boden wie folgt übergeben solle: 'Boden: ohne Bodenbelag, verlegefertig vorbereitet zur Neuverlegung eines Oberbodenbelags'  Als vor einem halben Jahr der Fließenbodenbelag durch einen Laminatbodenbelag ersetzt wurde, stellte der beauftragte Unternehmer fest, dass sich Risse im Estrich gebildet hatten und der Estrich offenbar aufgrund von unten durchdringender Feuchtigkeit stellenweise bröckelte. Aus diesem Grunde verweigerte der Laminathersteller die ansonsten übliche Garantie für den Bodenbelag.  Der, für die Verlegung beauftragte Handwerker, empfahl in Anbetracht der Sachlage eine zusätzliche, feuchtigkeitssperrende Zwischenschicht um das eventuelle Durchdringen der Feuchtigkeit aus dem Estrich zu verhindern. Weiterhin dokumentierte er schriftlich, dass die Schäden im Estrich seiner Ansicht nach auf die Verwendung eines ungeeigneten Estrich  zurück zu führen seien.   In der Auflösungsvereinbarung wurde der geforderte Bodenzustand bei Übergabe als 'Boden: ohne Bodenbelag, verlegefertig vorbereitet zur Neuverlegung eines Oberbodenbelags' beschrieben. Der Mieter wendet ein, dass diese Klausel in Richtung einer Verpflichtung zur Beseitigung grundlegender Baumängel ausgelegt werden könnte (Einbringung eines neuen Estrichbodens). Obwohl der Vertreter des Vermieters diese Auffassung im Gespräch bestätigt (Argument: eine Haftung des Mieters für diesen Schaden ist generell rechtlich ausgeschlossen), ist er nicht bereit den Vertrag dahingehend zu ändern, dass eine Haftung für Schäden im Estrich explizit ausgeschlossen wird.    Die Frage: Kann der Vermieter den Mieter auf die Beseitigung der Schäden im Boden in Anspruch nehmen, sofern die Vereinbarung von beiden Parteien unterzeichnet werden würde? Wie sollte sich der Mieter verhalten, wenn der Vertrag noch nicht unterzeichnet ist aber seitens des Vermieters keine Bereitschaft zur Vertragsänderung bestünde?   Für Ihre Antwort danke ich Ihnen im Voraus.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:  Grundsätzlich muss der Mieter beim Auszug die Mietsache in den Zustand zurückversetzen, die sie beim Einzug hatte, dies kann natürlich auch ein schlechter Zustand sein. Die zusätzliche Abnutzung durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache muss der Mieter nicht ersetzen, diese wird bereits durch die Miete abgegolten. „Grundsätzlich' bedeutet hier, soweit im Mietvertrag oder später zwischen den Parteien nichts anderes vereinbart wurde.  Hier wies der Estrichbelag anscheinend bereits beim Einzug Mängel auf, die dazu führten, dass von unten Feuchtigkeit durchgedrungen ist.  Würde der Mieter nach einer Kündigung die Mietsache zurückgeben, wäre die Sache klar: Natürlich müsste er den Mangel nicht selbst beseitigen, wenn er ihn nicht selbst verursacht hätte, sondern könnte dem Vermieter einen mangelhaften Estrichboden hinterlassen, ohne dafür eine Entschädigung zahlen zu müssen.  Jetzt will der Mieter allerdings – weil er vermutlich die Kündigungsfrist nicht abwarten will – nicht kündigen, sondern einen Mietaufhebungsvertrag schließen.   In diesem kann im Rahmen der Vertragsfreiheit, zumal unter Unternehmern, grundsätzlich alles vereinbart werden. Es handelt sich beim Mietaufhebungsvertrag also um einen eigenständigen Vertrag, mit dem sich der Mieter selbst zu Leistungen verpflichten könnte, die nichts mit der Mietsache zu tun haben. Es ist geradezu typisch für einen Mietaufhebungsvertrag, dass sich der Mieter zu mehr verpflichtet, als er bereits nach dem Mietvertrag tun müsste, denn ansonsten hätte der Vermieter ja nur wenig Veranlassung, einen solchen freiwilligen Vertrag abzuschließen und auf die Einhaltung der vollen Kündigungsfrist zu verzichten. Dafür muss der Mieter typischerweise eine Gegenleistung erbringen. Wie diese aussehen soll, kann wie gesagt grundsätzlich frei vereinbart werden und ist isoliert von den Pflichten aus dem Mietverhältnis zu betrachten.  Vor diesem Hintergrund ist mit der in der Aufhebungsvereinbarung verwendeten Formulierung, der Mieter sei verpflichtet, den Bodenbelag „verlegefertig vorbereitet' zur Neuverlegung eines Oberbodenbelags zu hinterlassen, keineswegs „rechtlich ausgeschlossen', dass der Mieter für die Beseitigung des Mangels aufkommen, sprich: den Estrichboden auf eigene Kosten erneuern müsste. Das genaue Gegenteil kann der Fall sein.  Denn mit dem derzeit vorhandenen, offenbar ungeeigneten Estrich ist der Boden gerade nicht „verlegefertig vorbereitet'. Das wäre er erst dann, wenn das Feuchtigkeitsproblem fachgerecht beseitigt wäre und nur noch der Oberbodenbelag einzusetzen wäre.  Wenn auch der Vermieter nicht will, dass der Mieter für die Erneuerung des Estrichs aufkommt, dann wäre das vom Mieter auch nicht geschuldet; hier wäre dann der beiderseitige Wille maßgeblich (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 BGB: Auslegung einer Willenserklärung">§ 133 BGB/a> ). Ein Problem hätte der Mieter aber dann, wenn er im Streitfall nicht beweisen könnte, dass die Erneuerung des Estrichs auch vom Vermieter nicht gewollt war.  Um solche Beweisprobleme zu vermeiden, sollte der beidseitige Wille ausdrücklich in den schriftlichen Aufhebungsvertrag aufgenommen werden, etwa wie folgt:  'Boden: ohne Bodenbelag; der Mieter hat den vorhandenen Laminatbodenbelag auf eigene Kosten zu entfernen und zu entsorgen.'  Andernfalls birgt die jetzige Formulierung erhebliche Risiken für den Mieter. Die Änderung im Aufhebungsvertrag kann der Mieter allerdings nicht erzwingen, wenn sich der Vermieter nicht darauf einlassen sollte, denn der Vertragsschluss ist selbst freiwillig und daher Verhandlungssache. Als Alternative zur Vertragsbeendigung bliebe dem Mieter dann nur die Kündigung.     Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Felix Abs. 1000. Safadi Rechtsanwalt  _________ Allgemeine Hinweise:  Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 133