Frage: Hallo,  Habe vor knapp zwei Jahren ein Haus gekauft. Kurz nach meinen Einzug habe ich gemerkt das ich nicht alleine bin im Haus . Nachdem ich auf dem Dachboden Geräusche gehört habe von ein größeren Tier . Habe die Kammerjäger angerufen und die haben festgestellt das ich ein Mader auf dem Dachboden habe . Habe jetzt bereits Mehrere tausend Euro ausgegeben und werde ihm nicht los . Der Schaden den das Tier verursachte beläuft sich über 50 tausend Euro . Die Verkäufer wussten es haben es mir verschwiegen . Bin total verzweifelt  

Antwort: Gerne zu Ihren Fragen:  In der Regel werden beim Hausverkauf vom Verkäufer per notariellem Vertrag Sach- und Rechtsmängel ausgeschlossen. Dazu sollten Sie sich den Kaufvertrag ansehen.  Da aber, wie Sie schreiben „die Verkäufer es wussten und es Ihnen verschwiegen haben', liegt Arglist vor, weshalb die Verkäufer sich b>grundsätzlich/b> nicht der Haftung für den Sachmangel entziehen können.   Denn...   blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>„1 Der Befall einer Immobilie mit einem Marder stellt grundsätzlich einen wertmindernden Faktor dar, da sich hieraus nicht nur Unannehmlichkeiten ergeben können, sondern hierdurch auch erhebliche Schäden verursacht werden können.  2 Dem Verkäufer obliegt die Pflicht, den Käufer auf den ihm bekannten Marderbefall hinzuweisen. Maßgeblicher Zeitpunkt für den Sachmangel ist der Gefahrenübergang, also Ihr Einzug. (redaktioneller LeitS. des LG Hof vom 23.01.2015 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=12%20O%20345/13" target="_blank" class="djo_link" title="LG Hof, 23.01.2015 - 12 O 345/13: Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Marderbefall der verkau...">12 O 345/13/a> .  Aus dem Urteil: „Die unstreitig durchgeführten Bekämpfungsmaßnahmen in Form der Aufstellung von Fallen verschiedener Art, der Auslegung von Geruchsstoffen zur Vertreibung und der Verhinderung weiterer Eindringversuche ins Haus durch Fixierung und Reparatur von Dachziegeln etc. zogen sich über mehrere Jahre hin'/blockquote>  ....so dass Ihre Vermutung eines hohen Schadens durchaus nicht lebensfremd erscheint.   Allerdings obliegt Ihnen die Beweislast für die anspruchsvoraussetzenden Umstände gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§§ 437 Nr. 3/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">444 BGB/a> .  So konnte im Beispielsfall der Kläger diese Beweise nicht erbringen, so dass die Klage abgewiesen wurde:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>Nach der durchgeführten Beweisaufnahme und dem Vortrag der Parteien ist das Gericht davon überzeugt, dass das tatsächliche Ausmaß der Schäden, auf die der Kläger seine Forderung stützt, mit bloßem Auge und bei der unstreitig erfolgten Begehung des Hauses nicht erkennbar war. Insofern besteht zwischen den Parteien auch Einigkeit. Der Kläger selbst gab im Rahmen seiner persönlichen Anhörung im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 18.12.2013 an, dass er bei Eröffnung einer Mauer im Obergeschoss, hinter dem dort bereits vorhandenen Bad, festgestellt habe, dass eine erhebliche Geruchsbelästigung vorliege und dass er dort tote Vögel, Kot und verweste Marderbabys gefunden habe. Der Kläger erläuterte die von diesem Zustand gefertigten und von ihm übergebenen und gemeinsam in der Verhandlung in Augenschein genommenen Lichtbilder, die das Schadensausmaß zeigen. Der Kläger gab an, dass sich die Überreste und Verschmutzungen in den Hohlräumen im Obergeschoss befunden hätten. Im Spitzboden sei davon nichts zu sehen gewesen. Auch die Zeugin ... die Lebensgefährtin des Klägers, bestätigte, dass man erst beim Umbau vom Gäste-WC auf einen unangenehmen Geruch aufmerksam geworden sei.'/blockquote>  Daran können Sie erkennen, dass es auf weitere Tatsachen ankommt, die ggf. durch Zeugen(innen) und u.U. durch einen Sachverständigen zu belegen wären. Mithin besteht aus der Ferne betrachtet  ein gewisses Prozesskostenrisiko, weil es ohne weitere Beweis auf das Sachverständigengutachten hinauslaufen würde, um die Haftung des Verkäufers dem Grunde und der Höhe nach zu beweisen  Mithin wäre  auch ein außergerichtlicher Vergleich auf der Basis des Kostenvoranschlags eines seriösen Bekämpfungsunternehmens in Erwägung zu ziehen.     Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 437