Frage: Werte Damen und Herren, folgender Fall ist eingetreten: Wir erwarben 2008 ein Haus mit Grundstück und Scheune. Für die Scheune wollte der Verkäufer ein Nutzungsrecht für Hobbyzwecke einberäumt bekommen. Der Rentner hat da seine ehemalige Tischlerwerkstatt mit 100 Jahre alten Maschinen, die technisch nicht den Sicherheitsvorschriften entsprechen. (In meinen Augen extreme Brandgeafhr, Späne stapeln sich in Bergen bis 1 Meter höhe, Keine Abluft/Absauganlagen...)Die Werkstatt nutzt er rege, verkauft auch manchmal Holzteile, Besenstiele (also nix mit Hobby). An der notwendigen Versicherung des Scheunengebäudes beteiligt er sich nicht. Strom zahlt er kaum (die Maschinen werden mit Starkstrom betrieben), er meint, er würde kaum was verbrauchen. Der Zwischenzähler für die Ablesung vom Stromverbrauch funktioniert nicht/nicht richtig (über 30 Jahre alt). Er weigert sich, sie auf seine Kosten auswechseln zu lassen. Als wir 2008 den Kaufvertrag schlossen, kam folgendes in die Urkundenrolle beim Notar (Zitat):  (Der Verkäufer)...erhält das Recht, den Raum als Werkstatt zu Hobbyzwecken zu nutzen, solange er das wünscht. Die Nutzung ist kostenfrei. Verbrauchskosten trägt er selber. Zu diesem Zweck wird ein Zwischenzähler im Wohngebäude eingebaut.....Bei Aufgabe des Nutzungsrechts ist, vorbehaltlich einer anderen Vereinbarung, der Raum von vorhandenem Inventar zu räumen. Das Inventar bleibt Eigentum des Verkäufers. Eine dingliche Sicherung des Nutzungsrechts wird seitens des Verkäufers als entbehrlich angesehen.  Wir brauchen die Scheune selber, haben mittlerweile drei Kinder, (war nicht so geplant),das kleine Haus reicht zu Wohnzwecken nicht mehr aus, da kein Brandschutz vorhanden ist und die Maschinen so alt sind, haben wir Angst, die Scheune brennt mal ab. Dazu kommt, wir müssten auch Reperaturarbeiten durchführen an der Scheune, evtl. Sanierungsarbeiten. Wir haben schon einen Zaun auf dem Grundstück errichtet, weil die Kinder sonst bei den Arbeiten in die Scheune laufen könnten. (die ist offen, wenn sie genutzt wird bzw. der Schlüssel steckt von außen) D.h. wir können sogar ein Teil des Grundstücks nicht so nutzen, wie wir das gerne möchten. Der Rentner ist uneinsichtig, will weder höhere Stromkosten zahlen, noch anteilig die Versicherung. Er pocht auf sein Nutzungsrecht. Wir wollen dieses aber nun kündigen, weil die Sit. für uns uneträglich ist. Unter welchen Vorraussetzungen ist eine Kündigung überhaupt möglich? Vielen herzlichen Dank!! eine ziemlich geknickte Nutzerin des Portals

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   1) Ihre Kündigungsrechte bestimmen sich nach der rechtlichen Einordnung der von Ihnen getroffenen Nutzungsvereinbarung. Abhängig von der Frage, ob für die Überlassung des Gebäudeteils ein wie auch immer gestaltetes Entgelt gezahlt wird, kann ein Mietvertrag oder ein Leihvertrag vorliegen. Das Entgelt muss nicht klassisch als monatlicher Mietzins gezahlt werden. In Frage kommt auch eine „versteckte' Bezahlung. In etwa weil Ihnen der Verkäufer mit dem Kaufpreis entgegen gekommen ist.  Sollte ein Leihvertrag vorliegen,  finden sich die rechtlichen Regelungen in den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/598.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 598 BGB: Vertragstypische Pflichten bei der Leihe">§§ 598 ff. BGB/a> . Kündigungsrechte ergeben sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/605.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 605 BGB: Kündigungsrecht">§ 605 BGB/a>  (ordentliche Kündigung). Ihr Familienzuwachs dürfte die Voraussetzungen des § 605 Nr. 1 erfüllen. Die Tatsache, dass ein vertragswidriger Gebrauch vorliegt, wird von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/605.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 605 BGB: Kündigungsrecht">§ 605 Nr. 2 BGB/a>  erfasst. Insgesamt würde ein Kündigungsrecht wohl bejaht werden können.  Liegt ein Mietvertrag vor, kommt ein ordentliches Kündigungsrecht nicht in Frage, da das Vertragsende alleine von dem Willen des Verkäufers oder dessen Ableben herbeigeführt werden kann.   Es muss daher außerordentlich gekündigt werden (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/542.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 542 BGB: Ende des Mietverhältnisses">§ 542 BGB/a> ). Diese wird in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  geregelt (bitte vergleichen). Danach muss ein wichtiger Grund vorliegen, welcher gegeben ist, wenn Ihnen nach umfassender Interessenabwägung die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Die Voraussetzungen sehe ich hier auch für gegeben erachte. Ihrer Sachverhaltsschilderung könnte sich der Grund aus der Gefahr ergeben, die von der Werkstatt ausgeht. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Verkäufer trotz mehrfacher Aufforderung keine Abhilfe schafft. Zudem spielt auch die Weigerung des Verkäufers eine Rolle, sich an den laufenden Kosten zu beteiligen, wozu er sich vertraglich verpflichtete. Letztgenannter Umstand erfüllt weiterhin auch die Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 S. 3 BGB/a> .   Es gilt aber zu beachten, dass es sich hier um eine Rechtsfrage handelt, bei der ein Gericht einen gewissen Ermessenspielraum hat. Es ist daher nicht mit 100%-iger Sicherheit vorauszusagen, wie ein Gericht in der Sache entscheiden würde. Letztlich kann eine abschließende Abschätzung nur anhand des gesamten Sachverhalts erfolgen. Sollten Sie weiteren Beratungsbedarf in der Angelegenheit haben, stehe ich Ihnen gerne zur weiteren Vertretung zur Verfügung. Das hier gezahlte Honorar würde auf die weiteren anfallenden Gebühren angerechnet werden. Kontaktieren Sie mich einfach unter der angegebenen E-Mail-Adresse.  2) Der Entleiher kann nämlich nicht mit dem Gebäude nur so verfahren, wie es die vertraglichen Regelungen vorsehen. Wenn die Beanspruchung darüber hinausgeht, besteht zu Ihren Gunsten ein Unterlassungsanspruch.   3) Zuletzt haben Sie natürlich auch einen Anspruch auf Zahlung der Strom- und Versicherungskosten. Da Sie diese verlangen, sind Sie jedoch für die Höhe darlegungs- und beweispflichtig. Wenn Sie die Kosten daher nachweisen wollen, müssen Sie auch für die technischen Instrumente hierfür schaffen, sprich einen Zähler anbringen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen André Meyer, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 542, § 605, § 598, § 543