Frage: Hallo,  folgendes Problem liegt mir vor.  Ich und meine Frau waren Mieter einer 56m² Wohnung und haben das Mietverhältnis zum 31.03.2006 fristgemäß gekündigt. Bereits zum 13.02.2006 sind wir vorzeitig aus der Wohnung ausgezogen und in unsere derzeitige Wohnung eingezogen.  Die Miete für die alte Wohnung haben wir vertraglich bis zum 31.03.2006 bezahlt. Bei den Stadtwerken (Strom) haben wir uns am 13.02.2006 abgemeldet und für die neue Wohnung wieder angemeldet.  Für die alte Wohnung hatten wir einen Nachmieter. Dieser konnte aber nicht vorzeitig zum 01.03 2006 einziehen, weil die Wohnung vom Vermieter erst renoviert wurde. Der Nachmieter konnte erst zum 01.04.2006 in die Wohnung einziehen.  Laut Vertrag haben wir die Wohnung unrenoviert erhalten und mussten Diese auch nur besenrein verlassen. Die Wohnung war bereits bei unserem Einzug im Jahr 2000 in einem renovierungsbedürftig Zustand und wurde vor und während unserer Mietzeit nicht vom Vermieter renoviert.  Am 27.12.2007 haben wir nun die Nebenkostenabrechnung für 2006 von unserem alten Vermieter erhalten.  Inhaltlich war die Nebenkostenabrechung in Ordnung, nur die Heizkostenabrechnung erscheint uns viel zu hoch.   Nun meine Fragen: 1)Müssen wir bei vorzeitigen Auszug (13.02.2006) trotzdem die Nebenkosten im vollem Umfang bis zum 31.03.2006 bezahlen?  2)Müssen wir die Heizkosten bis zum 31.03.2006 bezahlen, obwohl wir bereits zum 13.02.2006 nicht mehr in der Wohnung gelebt/genutzt haben? (Techem berechnet uns unverschämterweise den Nutzungszeitraum 01.01.06 - 31.03.06)  3)Laut Heizkostenabrechung für 2005 (Nutzungnszeitraum 01.01.05 - 31.12.05 - 1 Jahr) mussten wir € 499,32 bezahlen. Für den Nutzungszeitraum 01.01.06 - 31.03.06 (3 Monate) sollen wir nun € 304,15 bezahlen. Da kann doch was nicht stimmen!!! Da wir beruflich nur selten Zuhause waren, demenstprechend kaum geheizt haben, hatten wir von allem Mietparteien im Haus immer die niedigsten Heizkosten.  4) Ist es rechtens, dass der Vermieter auf unsere Kosten(Heizkosten)die Wohnung renovieren lässt und uns dadurch auch noch bewußt eine Monatsmiete für den Monat März aufs Auge drückt. Unser Nachmieter wäre gerne schon zum 01.03.06 eingezogen, konnte Dies auf Grund des Zustands der Wohnung und der Renovierungsarbeiten leider nicht.  5)Sollen wir bezüglich der Heizkosten Einspruch beim Vermieter einlegen?  Mir ist bekannt, wenn extreme Abweichungen zum Vorjahr bei den Nebenkosten/Heizkosten vorliegen, dass der Vermieter detailliert beweisen/darlegen muss, warum es dazu gekommen ist.  Für Klärung wäre ich Ihnen sehr dankbar.  Vielen Dank!         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:   Trotz Ihres Auszuges vor Beendigung des Mietverhältnisses waren  Sie grds. verpflichtet, die Miete zzgl. der Nebenkostenvorauszahlungen bis zum 31.03.2006 zu leisten. Denn nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/537.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 537 BGB: Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters">§ 537 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  wird der Mieter von der Entrichtung der Miete – hierzu gehören nach die Nebenkosten - nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Im Rahmen der Betriebskostenabrechung 2006 wird Ihre Nutzungsdauer daher bis zum 31.03.2006 anzusetzen sein. Dies gilt grundsätzlich auch für die Heizkosten, so dass die Techemabrechnung  insofern zunächst nicht fehlerhaft ist. Aufgrund Ihres vorzeitigen Auszuges werden die verbrausabhängigen Betriebskosten entsprechend niedrig sein.   Nachdem die Heizkosten für das Jahr 2006 im Vergleich zu dem Heizkosten 2005 verhältnismäßig hoch sind, sollten Sie hiergegen rein vorsorglich Einwände erheben und die Einsichtnahme in die der Heizkostenabrechnung zugrunde liegenden Rechnungsbelege begehren. Im Übrigen hat der Vermieter für eine Steigerung einzelner Betriebskostenarten gegenüber dem Vorjahr um mehr als 10 % grds. nachvollziehbar Gründe anzugeben. Ist der Vermieter hierzu nicht in derLage, liegt ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit vor und die entsprechenden Betriebskosten können nur in Höhe des Vorjahresbetrages umgelegt werden. Falls Sie Ihr Verbrauchsverhalten nicht geändert haben, wird die erhebliche Heizkostensteigerung ggf. nur mit einer allgemeinen Steigerung der Heizkosten oder  ggf. mit einem übermäßigen Heizen während der Renovierungsarbeiten zu erklären sein. Sollte Letzteres der Fall sein, wird der Vermieter die auf den Monat März 2006 entfallenden Heizkosten zu tragen haben.  Da Ihr Vermieter die Wohnung im März 2006 vollständig renoviert hat, werden Sie für März 2006 gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/537.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 537 BGB: Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters">§ 537 Abs. 2 BGB/a>  keinen  Mietzins schulden. Denn nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/537.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 537 BGB: Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters">§ 537 Abs. 2 BGB/a>  ist der Mieter solange von der Entrichtung der Miete befreit, wie der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist. Hierdurch wird verhindert, dass der Vermieter infolge der Gebrauchsverhinderung des Mieters letztlich besser als bei Durchführung des Vertrags stände. Von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/537.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 537 BGB: Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters">§ 537 Abs. 2 BGB/a>  wird insbesondere auch der Fall erfasst, dass der Mieter vorzeitig auszieht und der Vmermieter die Wohnung für Instandsetzungsarbeiten selbst nutzt. Sie sollten von Ihrem Vermieter daher die Erstattung der Miete für März 2006 verlangen und ihn darüber hinaus auffordern, die Ihnen in Rechnung gestellten Heizkosten für den Monat März 2006 zu übernehmen.   Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen Petry-Berger Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 537