Frage: Hallo. Folgender Sachverhalt: ich habe ein kleines Geschäft. Nun wollte ich ein grösseres Ladenlokal anmieten. Hausbesitzer ist eine Erbengemeinschaft. Nach Verhandlungen mit 2 Damen unterschrieben wir den Mietvertrag vor ca. 10 Tagen. Schlüsselübergabe soll der 01.06 sein. Diese Unterschrieben wie folgt:                    Erben XYZ                           Name Dame 1                           Name Dame 2 Die haben jetzt anscheinend jemanden der mehr zahlt und schrieben mich über einen Anwalt an das der Vertrag nicht gültig ist da die anderen 2 Miterben nicht unterschrieben hätten und mit der Vermietung nicht einverstanden sind. Ich habe aber bereits für dieses Ladenlokal Anschafungen getätigt und einen Mitarbeiter eingestellt. Ich bestehe auf Erfüllung des Mietvertrages. Nun meine Frage: Ist der Vertrag gültig? Wenn nicht kann ich die beiden Damen für meine Anschaffungen zur Rechenschaft ziehen?  MFG

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt.  Das Mietobjekt gehört vorliegend zum Nachlass und ist damit gemeinschaftliches Vermögen der Erbengemeinschaft. Nach der Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§ 2038 BGB/a>  obliegt die Verwaltung des Nachlasses den Erben gemeinschaftlich. Unter eine solche ordnungsgemäße Verwaltung fällt auch der Abschluss von Miet- und Pachtverträgen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass ein Mietvertrag nie mit der Erbengemeinschaft, sondern nur mit ihren Mitgliedern zustande kommen kann. Grund hierfür ist die fehlende Rechtspersönlichkeit einer Erbengemeinschaft. Ein Vertrag in dem nur die Erbengemeinschaft als Vertragspartner genannt wäre, wäre demnach nicht wirksam. Hingegen muss bei einer Erbengemeinschaft dann auch jeder Miterbe den Vertrag abschließen.  Vorliegend werden die Erben einzeln aufgeführt, es unterzeichnen jedoch nur 2 Miterben den Vertrag. Ein solcher Vertrag genügt nicht den Anforderungen an a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§ 2038 BGB/a>  wonach die Miterben nur gemeinschaftlich verwalten können. Der Vertrag ist damit nicht wirksam.  Es könnten sich allerdings Schadensersatzansprüche gegen die beiden Damen, die den Vertrag unterzeichnet haben, ergeben. Denn aufgrund der Bezeichnung aller Erben als Vertragspartner und der Unterschrift  der beiden Damen musste hier aus Ihrer Sicht eine Vertretung der übrigen Miterben, die den Vertrag nicht mitunterzeichnet haben, durch die beiden unterzeichnenden Damen vorgelegen haben. Aus diesen Erwägungen könnte sich ein Schadensersatzanspruch gegen die beiden Damen aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/179.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 179 BGB: Haftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht">§ 179 BGB/a>  ergeben. Nach dieser Vorschrift haftet der Vertreter ohne Vertretungsmacht auf Schadensersatz, wenn der Vertrag nicht erfüllt wird, der vermeintlich Vertretene den Vertrag als nicht genehmigt. Durch das Schreiben des gegnerischen Rechtsanwaltes wird offensichtlich, dass eine Genehmigung nicht erteilt wird.   Sie sollten die Gegenseite darauf hinweisen, dass Sie darauf vertraut haben, dass die beiden Damen die anderen Miterben vertreten haben. Diesen Rechtsschein haben die beiden Damen bei Unterzeichnung des Vertrages Ihnen gegenüber gesetzt. Im Vertrauen hierauf haben Sie Ihre weiteren Dispositionen getroffen, also Anschaffungen getätigt und Mitarbeiter eingestellt.  Wenn man nun also den Vertrag nicht erfüllen möchte, so sollten Sie SchadenserS. wegen Ihrer Aufwendungen geltend machen.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 179, § 2038