Frage: Hallo wir haben vor ca.zwei Jahren ein Wohn und Geschäftshaus erworben,der Kaufvertrag wurde selbstverständlich auch notariell verbrieft,unter ausschluss von Gewährleistung.Momentan erwägen wir die Immobilie wieder zu veräussern, und im zuge der Tätigkeit eines von uns beauftragten Maklers stellte sich herraus das ein Teil des Gebäudes auf dem Nachbargrundstück steht,das uns aber beim kauf verschwiegen wurde,nun sagt uns der Makler wenn wir die Immobilie veräussern,müssen wir das angeben da wir sonnst arglistig handeln. Unsere Frage ist deshalb können wir im nachhinein gegen die Verkäuferin noch ansprüche geltend machen,oder ist die sache bereits verjährt.             

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:  Verjährung dürfte noch nicht eingetreten sein. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/438.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 438 BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 438 Abs. 1 Nr. 2a BGB/a>  verjähren Ansprüche wegen Mängeln an einem Bauwerk in fünf Jahren. Nun kann man sich fragen, ob der Umstand, dass das Gebäude teilweise auf dem Nachbargrundstück steht, einen 'Mangel' des Gebäudes darstellt. Selbst wenn man diese Frage verneinen würde, würde in Ihrem Fall a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/438.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 438 BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 438 Abs. 3 BGB/a>  helfen, wonach Ansprüche im Fall arglistigen Verschweigens in der regelmäßigen Verjährungsfrist verjähren, d.h. i>nach drei Jahren, beginnend ab dem Schluss des Jahres, in welchem der Kauf stattfand/i> . Diese Frist ist in Ihrem Fall noch lange nicht abgelaufen.  Schwieriger ist allerdings die Frage, ob Sie Gewährleistungsansprüche geltend machen können. Es obliegt nämlich Ihnen, zu beweisen, dass der Verkäufer von dem Überbau wusste und Ihnen diesen Umstand bewusst verschwiegen hat. Einen solchen Beweis zu führen gestaltet sich regelmäßig schwierig. Es kommt darauf an, ob die konkreten Umstände Ihres Falles die Annahme nahelegen, dass der Verkäufer von dem Überbau gewusst haben muss. Besprechen Sie sich insoweit bitte mit einem Rechtsanwalt vor Ort.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geben. Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen Jana Laurentius (Rechtsanwältin)    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 438