Frage: Es besteht folgender Sachverhalt. Es gibt einen Landpachtvertrag der 1997 abgeschlossen wurde ( für 12 Jahre). Ich möchte diesen Pachtvertrag aber vorzeitig kündigen weil ich das Land selber nutzen möchte, lt. Pachtvertrag ist eine außerordentliche Kündigung  möglich wenn a) die Fläche aufgeforstet werden soll oder b)der Boden als Bauland ausgewiesen ist. Nun soll auf diesem Land ein Radweg gebaut werden.( Vom Landkreis Oder-Spree). Kann man dieses als Kündigungsgrund ansehen? Des weiteren hatte ich vor ein Teil des Landes aufzuforsten dafür werde ich aber wahrscheinlich nicht die Genehmigung bekommen weil das Land fast mitten in einem großen Schlag liegt, obwohl das Land an einem Wald angrenzt. Der Pächter hat mir mündlich mitgeteilt das er die Kündigung nicht akzeptiert. Ist eine Kündigung durch den Bau des Radweges möglich, gibt es einen anderen Weg oder muss ich wirklich bis zum Ende der Pachtzeit 2009 warten?         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Ihre Anfrage beantworte ich Grundlage Ihrer Angaben wie folgt.  1. Neben den im Pachtvertrag von Ihnen angeführten Kündigungsgründen ist die außerordentliche fristlose Kündigung in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594e.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594e BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 594 e BGB/a>  geregelt. Danach ist eine Kündigung aus wichtigem Grund zulässig. Dieser wichtige Grund muß in einem Fehlverhalten des Pächters liegen, z.B. Zahlungsrückstände. Eine solche Situation bzw. eine wichtiger Grund  liegt in dem von Ihnen geschilderten Fall nicht vor. Auch die im Pachtvertrag genannten Kündigungsgründe liegen hier nicht vor, da wie Sie selber ausführen eine Aufforstung mangels Genehmigung scheitert und eine Radweg keine Ausweisung als Bauland darstellt. Möglicherweise könnte der Pächter infolge des Radweges kündigen, was aber nach Ihren Ausführungen wohl nicht in Betracht kommt.  Mangels Kündigungsgründe greift a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594 BGB: Ende und Verlängerung des Pachtverhältnisses">§ 594 BGB/a>  wonach das Pachtverhältnis erst zum Ablauf der eingegangenen Zeit endet. Insoweit müssen Sie leider bis zum Ende der Pachtzeit 2009 warten.  2. Gleichwohl sollten Sie hinsichtlich a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594 BGB: Ende und Verlängerung des Pachtverhältnisses">§ 594 BGB/a>  darauf achten, dass Sie bei einer möglichen Anfrage des Pächters zur Fortführung des Pachtverhältnis, diese innerhalb einer Frist von 3 Monaten ablehnen, da sich sonst das Pachtverhältnis auf unbestimmte Dauer verlängert.  3. Möglicherweise ändern sich durch den Radweg die Pachtverhältnisse, so dass nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/593.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 593 BGB: Änderung von Landpachtverträgen">§ 593 BGB/a>  eine Anpassung des Pachtvertrags (z.B. Pachthöhe a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/588.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 588 BGB: Maßnahmen zur Erhaltung oder Verbesserung">§ 588 Abs. 3 BGB/a> ) erforderlich sein kann. Allerdings schließt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/593.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 593 BGB: Änderung von Landpachtverträgen">§ 593 BGB/a>  ausdrücklich aus, dass eine Änderung der Pachtdauer verlangt werden kann.  4. Unter Umständen macht es in Ihrem Fall Sinn sich noch mal einschlägig mit den Möglichkeiten einer Aufforstung zu beschäftigen, wenn das Pachtgelände eine Waldfläche angrenzt und so die Voraussetzungen für eine vorzeitige Kündigung geschaffen werden können. Allerdings sind Sie gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/586.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 586 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Landpachtvertrag">§ 586 BGB/a>  verpflichtet, die Pachtsache im vertragstypischen Zustand zu belassen bzw. diesen zu erhalten  5. Für eine vorzeitiges Ende des Pachtvertrages bleibt Ihnen somit nur eine einvernehmliche Regelung mit dem Pächter. Möglicherweise kann eine solche Zustimmung durch eine „Ablösung„ erkauft werden, was ich allerdings mangels Kenntnis der konkreten Verhältnisse nicht beurteilen kann.  Anbei habe ich Ihnen zur Information die wichtigsten Regelungen zu Landpachtverträgen beigefügt. Ich bedaure Ihnen keine bessere Nachrichten geben zu können. Im Rahmen der Nachfragefunktion stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung, wie auch für eine weitere bzw. anschließende Beratung.  Mit besten Grüßen  RA Schröter   § 593 Änderung von Landpachtverträgen (1) Haben sich nach Abschluss des Pachtvertrags die Verhältnisse, die für die Festsetzung der Vertragsleistungen maßgebend waren, nachhaltig so geändert, dass die gegenseitigen Verpflichtungen in ein grobes Missverhältnis zueinander geraten sind, so kann jeder Vertragsteil eine Änderung des Vertrags mit Ausnahme der Pachtdauer verlangen. Verbessert oder verschlechtert sich infolge der Bewirtschaftung der Pachtsache durch den Pächter deren Ertrag, so kann, soweit nichts anderes vereinbart ist, eine Änderung der Pacht nicht verlangt werden.   § 594 Ende und Verlängerung des Pachtverhältnisses Das Pachtverhältnis endet mit dem Ablauf der Zeit, für die es eingegangen ist. Es verlängert sich bei Pachtverträgen, die auf mindestens drei Jahre geschlossen worden sind, auf unbestimmte Zeit, wenn auf die Anfrage eines Vertragsteils, ob der andere Teil zur Fortsetzung des Pachtverhältnisses bereit ist, dieser nicht binnen einer Frist von drei Monaten die Fortsetzung ablehnt. Die Anfrage und die Ablehnung bedürfen der schriftlichen Form. Die Anfrage ist ohne Wirkung, wenn in ihr nicht auf die Folge der Nichtbeachtung ausdrücklich hingewiesen wird und wenn sie nicht innerhalb des drittletzten Pachtjahrs gestellt wird.   § 594eAußerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Die außerordentliche fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses ist in entsprechender Anwendung der §§ 543, 569 Abs. 1 und 2 zulässig.  (2) Abweichend von § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchstaben a und b liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug ist. Ist die Pacht nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr bemessen, so ist die Kündigung erst zulässig, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht in Verzug ist.   § 594a Kündigungsfristen (1) Ist die Pachtzeit nicht bestimmt, so kann jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. Im Zweifel gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist bedarf der Schriftform.  (2) Für die Fälle, in denen das Pachtverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist vorzeitig gekündigt werden kann, ist die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig; sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 588, § 594e, § 594, § 593, § 586