Frage: Ich habe am 15.03.07 einen Mietvertrag unterschrieben, der eine Klausel:  - 'Kündigung ist für beide Parteien frühestens zum 15.03.2010 zulässig.' beinhaltet.  Nun versetzt mich mein Arbeitgeber ab 01.01.2008 ins Ausland für unbestimmte Zeit, mind. aber 3 Jahre.  Nun meine Frage? Gilt eine berufsbedingter Ortswechsel als 'außerordentlicher Grund' im Kündigungsrecht? Welche Möglichkeiten habe ich wenn ich nicht kündigen kann? Leisten kann ich mir die Wohnung nicht mehr, wenn ich im Ausland lebe. Muß mein Vermieter mir erlauben, die Wohnung bis zum 15.03.2010 untervermieten zu dürfen?  Vielen Dank im voraus  C.K.        

Antwort:  Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen summarisch gern wie folgt beantworten möchte.  In Ihrem auf Zeit abgeschlossenen Mietvertrag reduzieren sich Ihre Kündigungsmöglichkeiten auf eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund. Allein die Tatsache, dass sie aus beruflichen Gründen ins Ausland ziehen, gibt Ihnen noch keinen wichtigen Grund. Der von Ihnen genannte Grund liegt allein in Ihrer Risikosphäre und kann daher leider keine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.  Sie sollten Ihren Mietvertrag zunächst auf eine etwaige so genannte Ersatzmieterklausel durchsehen. Wenn in Ihrem Mietvertrag demnach vereinbart ist, dass der Mieter bei Stellung eines zumutbaren Ersatzmieters einen Anspruch auf Entlassung aus dem Vertrag hat, so kann Ihr Vermieter einen von Ihnen angebotenen Ersatzmieter nur aus sachlichen Gründen ablehnen. Kann er keinen sachlichen Grund anführen, muss er sie bei der Stellung eines geeigneten Ersatzmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen.  Aber auch wenn Sie keine Ersatzmieterklausel in Ihrem Mietvertrag haben, können Sie einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag gegen Ihren Vermieter haben, wenn seine Ablehnung des von Ihnen angebotenen Ersatzmieters gegen Treu und Glauben verstoßen würde. Dies setzt voraus, dass Ihr berechtigtes Interesse dasjenige des Vermieters am Fortbestand des Vertrages erheblich überragt.   In Ihrem Fall dürfte es treuwidrig sein, Sie für den Fall, dass Sie einen geeigneten Ersatzmieter finden, an dem Vertrag festzuhalten. Voraussetzung hierbei ist jedoch, dass Ihrem Vermieter durch den Abschluss eines neuen Mietvertrages keine Nachteile entstehen. Daher empfehle ich Ihnen, sich umgehend auf die Suche nach einem Nachmieter zu begeben und dies zuvor Ihrem Vermieter darzulegen.  Die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten unter Aufrechterhaltung des bisherigen Mietverhältnisses (Untermiete) erscheint vorliegend nicht als das Mittel der Wahl. Die Untermiete ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 Abs. 1 1 BGB/a>  immer nur auf einen Teil des Wohnraums beschränkt. Es ist daher nicht möglich, eine Erlaubnis von Ihrem Vermieter einzuholen, wonach Sie für die Zeit Ihres Auslandsaufenthaltes Ihre ganze Wohnung an einen Dritten vermieten.  Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.   Ich hoffe, Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Tobias Kraft Rechtsanwalt  www.jeromin-kraft.de      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 553