Frage: Guten Tag,   ich bin Besitzer einer vermieteten Eigentumswohnung. Meine Mieter beschwerten sich über Geruchsbelästigung in der Wohnung verursacht durch den offenen Kamin.   Der offene Kamin mußte abgerissen werden und durch einen neuen geschlossenen Kamin ersetzt werden, inkl. Anschlüsse und Fliesenarbeiten.  Das Problem schilderte ich der Hausverwaltung mit Szenarien, wie das Problem gelöst werden kann. Fälschlicherweise erklärte die Sachbearbeiterin der Hausverwaltung den Kamin zum Gemeinschaftseigentum und gab mir schriftlich die Kosten in der Höhe von 2500 Euro frei und bat mich den entsprechenden Handwerksbetrieb zu beauftragen. Die Kosten übernehme die Hausverwaltung.   Ich schrieb daraufhin, dass ich mir einen Kostenvoranschlag einhole und erst dann den Handwerksbetrieb beauftrage. Da der Kostenvoranschlag deckungsgleich mit den anvisierten Kosten war, beauftragte ich den Handwerker ohne zusätzliche Freigabe durch die Hausverwaltung. Die Kosten waren ja bereits freigegeben.  Die Arbeiten wurden durch den Handwerksbetrieb in Rechnung gestellt. Daraufhin bekam ich ein Schreiben von der Hausverwaltung, dass ich die Kosten zu tragen hätte, da es sich entgegen der vorherigen Aussage der Hausverwaltung nicht um Arbeiten am Gemeinschaftseigentum, sondern am Sondereigentum handelt.  Da mir der beauftragte Handwerksbetrieb persönlich bekannt ist, werde ich die Kosten auf Kulanzbasis tragen, möchte diese jedoch bei der Hausverwaltung einfordern.  Bitte um eine kurze Stellungnahme zum Sachverhalt.  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Die Hausverwaltung ist gegenüber den Wohnungseigentümern verpflichtet, die vertraglich vereinbarten Aufgaben zu erfüllen und dabei mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns vorzugehen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/276.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 276 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners">§ 276 BGB/a> ). Bei Schlechterfüllung kann die Hausverwaltung zum ErS. des entstandenen Schadens wegen einer Pflichtverletzung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 Abs. 1 BGB/a>  verpflichtet sein. Schaltet die Hausverwaltung zur Ausübung ihrer Tätigkeit Dritte, ist sie auch für deren Verschulden verantwortlich, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/278.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 278 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte">§ 278 BGB/a> .  Grundsätzlich kann eine Hausverwaltung daher auch für eine falsche Auskunft ihrer Sachbearbeiterin haften. Die Frage ist allerdings, ob Ihnen überhaupt ein Schaden entstanden ist. Wenn die zu zahlenden Handwerkerkosten der Leistung angemessen sind, dürfte es hieran fehlen. Denn unterstellt, dass die Reparatur aufgrund des Sondereigentums tatsächlich in Ihrem Verantwortungsbereich fiel, hätten Sie unabhängig von der falschen Auskunft eh den Handwerker beauftragen und diese Kosten tragen müssen.  Zu prüfen wäre allerdings noch der genaue Wortlaut der „Freigabe' durch die Hausverwaltung. Wenn dieses Schreiben tatsächlich ohne weitere Bedingung eine Kostenübernahme durch die Hausverwaltung vorgesehen hat (was ich mir kaum vorstellen kann, da die Hausverwaltung selbst bestimmt nicht für die Handwerkerkosten einstehen wollte), könnten Sie sich ggf. darauf berufen und die entstandenen Kosten aufgrund dieser Zusage einfordern.  Ich rate daher an, umgehend einen auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort mit der Angelegenheit zu betrauen. Denn eine abschließende Beurteilung kann nur mit Einblick in alle Unterlagen abgegeben werden; zudem sollte sicherheitshalber auch überprüft werden, ob die notwendige Reparatur wirklich allein Ihrem Sondereigentum zuzurechnen ist.  Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 276, § 278, § 280