Frage: Meine Schwester und ich sind Eigentümer eines Hauses mit zwei Wohnungen, welche wir vermieten. Die Betreuung der Wohnungen/Mieter erfolgt über eine Hausverwaltung vor Ort.   Im Jahre 2010 ist ein neuer Mieter in das Haus eingezogen. Die Vermietung wurde über die Hausverwaltung abgewickelt. Der Mieter sollte eine Kaution stellen. Diese sollte in Form einer Verpfändungsanzeige erbracht werden. Diesbezüglich habe ich auch Unterlagen erhalten, welche ich unterschrieben und zurückgesendet habe. Wie ich nunmehr erfahren habe, hat die Bank diese Unterlagen sodann an den Mieter (ihren Kunden) weitergesendet. Dieser hätte die Verpfändungsanzeige ebenfalls unterschreiben und dann an die Bank zurücksenden müssen. Diese hätte mir dann eine Ausfertigung der Verpfändungsanzeige zukommen lassen. Die Unterschrift und Zurücksendung der Unterlagen durch den Mieter ist jedoch nicht erfolgt. Daher besteht keine wirksame Verpfändungsanzeige. Dies ist erst aufgefallen, nachdem der Mieter nach fristloser Kündigung wegen Mietrückständen ausgezogen ist. Eine aktuelle neue Anschrift des Mieters ist nicht zu ermitteln. Nach Auskunft des Einwohnermeldeamtes ist dieser wohl nach Peru verzogen, so dass in naher Zukunft nicht damit zu rechnen ist, dass dieser greifbar für uns ist. Daher wollten wir die Kaution verwerten.   Die Hausverwaltung redet sich damit raus, dass ich darauf hätte achten müssen, dass ich eine Ausfertigung der Verpfändungsanzeige von der Bank zurückerhalte. Da mir bis zu dieser Vermietung eine Verpfändungsanzeige jedoch nicht bekannt war, hatte ich auch keine Ahnung, wie diese - korrekt - abläuft. Weder hat mich hierüber die Bank, noch insbesondere die Hausverwaltung informiert. Ich bin davon ausgegangen, dass mit meiner Unterschrift die Angelegenheit erledigt ist. Jetzt sitzen wir auf den Mietrückständen und haben nicht einmal eine Kaution in Händen. Hätte die Hausverwaltung mich nicht darauf hinweisen müssen, dass ich darauf achten muss, dass die Verpfändungsanzeige vom Mieter unterschrieben wieder an mich zurückkommt? Hätte die Hausverwaltung, sich nicht eine Wiedervorlage notieren müssen um zu prüfen, ob die Kaution - wirksam - gestellt worden ist? Können wir diese bis zur Höhe der nunmehr fehlenden Kaution haftbar machen? Immerhin werden sämtliche Unterlagen zur Mietwohnung bei der Hausverwaltung verwahrt.    

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:  Bei der Frage der Haftung des Hausverwalters kommt es zunächst auf den Inhalt des geschlossenen Verwaltervertrages an.  Eine Haftung des Verwalters im vorliegenden Fall ist grundsätzlich dann anzunehmen, wenn er von Ihnen mit der Verwaltung Ihrer Eigentumswohnung beauftragt wurde.  Sollte dies der Fall sein, so kann sich eine Schadensersatzpflicht des Verwalters aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a>  ergeben.  Nach der Ansicht des OLG Frankfurt (Beschluss vom 29.09.1992) gehört es zur Verpflichtung des Hausverwalters den Eigentümer rechtlich zu beraten und zu vertreten.  Die verschiedenen Pflichten wurden bereits in der Rechtsprechung behandelt. So ist der Hausverwalter verpflichtet, den Vermieter auf möglich Mieterhöhungen hinzuweisem und der Verwalter haftet dem Vermieter, wenn unwirksame Renovierungsklauseln verwendet wurden (KG Berlin, Urteil v. 13.10.2006, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20U%203/06" target="_blank" class="djo_link" title="3 U 3/06 (2 zugeordnete Entscheidungen)">3 U 3/06/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202008%20S.%2081" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 13.10.2006 - 3 U 3/06: Hausverwaltervertrag: Verwendung von Mietvertragsformularen mit unwi...">WuM 2008 S. 81/a> )..  Soweit also Ihre Hausverwaltung die Abwicklung des Mietverhältnisses übernommen hat, wäre sie verpflichtet gewesen, auch für die Beibringung der Mietkaution zu sorgen.  Dies hätte dadurch geschehen können, dass die Hausverwaltung den Eingang der Bankunterlagen hätte nach einer bestimmten Frist nachprüft.  Soweit die Hausverwaltung gewöhnlich die Unterlagen, also den Mietvertrag und die Mietkaution in Verwahrung hat, hätte sie nicht nur eine Hinweispflicht Ihnen gegenüber getroffen, sondern die Verwaltung hätte den Eingang der Mietsicherheit selbstständig überprüfen müssen. Die Verwaltung hätte auch während des Mietverhältnisses und auch nach Kündigung des Mietverhältnisses für die Beitreibung der Mietkaution sorgen müssen.   Insoweit trifft die Hausverwaltung  ein Verschulden.  Die Hausverwaltung ist Schadensersatzpflichtigin Höhe der Mietkaution einschließlich der bis zum Ende des Mietverhältnisses entstandenen Zinsen.  Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe   Mit freundlichen Grüßen   Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 280