Frage: Mein krebskranker Vater hat im Dezember 2010 eine möblierte Wohnung gemietet. Im Mietvertrag war eine dreimonatige Kündigungsfrist vereinbart. Die Kaution i.H.v. 2.500 Euro (3 Netto-Kaltmieten zzgl. 1.000 Euro für Möbel im Falle eventueller Beschädigungen). Diese Kaution habe ich für meinen Vater bezahlt. Dem Vermieter wurde von Beginn an offengelegt, das mein Vater an Lungenkrebs erkrankt war und es keine Garantie auf eine Mietzeit bzw. eine restliche Lebenserwartung gab. Dennoch wurde der Mietvertrag geschlossen und es entstand ein freundschaftlich geprägtes Verhältnis zwischen dem Vermieter und meinem Vater. Zudem brachte mein Vater neue Möbel in die Wohnung ein, die den Wert der vorhandenen Möbel überstiegen. Auch wurde die Wohnung völlig neu dekoriert und es wurde vereinbart, das der Vermieter die neu eingebrachten Möbel und die fest installierte Dekoration (Jalousien, Gardinen u.v.m.) behalten dürfte, da mein Vater mit einer begrenzten Lebenserwartung rechnete und die Wohnung als seine 'letzte Station' gemütlich herrichten wollte. Ende Februar erlag mein Vater relativ unerwartet und schneller als erwartet seinem schweren Krebsleiden. Meine Schwester und ich hielten den Mietvertrag bis Ende März offen, um die Wohnung nach der Zeit der Trauer besenrein zum 31.03. zu übergeben. So wurde es auch mündlich mit dem Vermieter abgesprochen.   Nun der entscheidende Punkt: nach der Bitte um Erstattung der Kaution beruft sich der Vermieter mir gegenüber nun auf die dreimonatige Kündigungsfrist die nicht ordnungsgemäß eingehalten worden wäre und beklagt dadurch einen Mietausfall, da er so schnell keinen Nachmieter finden konnte. Deshalb will er die Kaution auch nur noch mit einem Restbetrag von 347 Euro (in Verrechnung mit den neuen Möbeln) zurückerstatten und das auch nur 'aus Kulanz'. Rein rechtlich gesehen würde er eigentlich noch Geld von uns erwarten. Meine Schwester und ich sollen nun innerhalb weniger Tage entscheiden, ob wir dieses 'großzügige' Angebot annehmen wollen.  Die Frage: mein Vater KONNTE als Mieter doch gar nicht ordnungsgemäß kündigen, da er ja nicht wissen konnte, wann er versterben würde. Ist denn durch den plötzlichen Tod des Mieters die Kündigungsfrist nicht ausgesetzt und den Angehörigen bzw. dem Zahlenden in voller Höhe zu erstatten, wenn die Wohnung in ordnungsgemäßem (und höherwertigerem Zustand) übergeben wurde?  Neben der rechtlichen und formalen Seite dieses Falles sind wir natürlich in erster Linie menschlich schwer enttäuscht vom Verhalten des Vermieters...

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:  Der Tod des Mieters ändert zunächst nichts am Fortbestand des Mietvertrages, sofern das im Mietvertrag nicht anders geregelt wurde.   Die gesetzliche Regelung sieht hier vor, dass der Mietvertrag mit den Erben fortgesetzt wird. Als Erben stand Ihnen nur ein außerordentlicher Kündigungsgrund gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung">§ 564 BGB/a>  zu.   Die außerordentliche Kündigung hätte hier binnen eines Monats nach Kenntniserlangung vom Tod des Mieters erklärt werden müssen. Daher ist die außerordentliche Kündigung jetzt nicht mehr möglich.  Allerdings hätte für diese außerordentliche Kündigung ohnehin die gesetzliche Kündigungsfrist gegolten, also die um drei Werktage verkürzte Dreimonatsfrist. Wenn diese Kündigungsfrist, wie in Ihrem Fall, auch der Frist für die ordentliche Kündigung entspricht, dann hätte das außerordentliche Kündigungsrecht für Sie keine praktische Bedeutung. Eine praktische Bedeutung hätte dieses Recht zur außerordentlichen Kündigung für den Mieter, wenn die ordentliche Kündigung ausgeschlossen wurde, bspw. beim Zeitmietvertrag.  Sie kommen jetzt also nur durch eine ordentliche Kündigung oder einen Mietaufhebungsvertrag aus dem Mietvertrag wieder raus.  Ordentlich kündigen können Sie jetzt frühestens zum 31.07.2011. Die Kündigung müssten Sie aber noch erklären, sofern noch nicht geschehen. Dann müssten Sie aber noch die Mieten April bis Juli bezahlen, also die Nettokaltmieten zuzüglich der nutzungsunabhängigen Betriebskosten. Sie dürfen die Wohnung dann natürlich nach den mietvertraglichen Bestimmungen nutzen. Wenn Ihnen der Vermieter den Zugang verweigert, müssen Sie auch keine Miete zahlen.  Anders würde die Sache nur dann aussehen, wenn der Vermieter die Wohnung am 31.03. zurückgenommen hat und Sie sich beide einig darüber waren, dass das Vertragsverhältnis mit der Rückgabe auch beendet sein sollte. Das wäre dann eine konkludente Mietaufhebung. Sie hätten dann aber ein Beweisproblem, wenn der Vermieter das Zustandekommen einer solchen Vereinbarung bestreiten sollte. Danach sieht es nämlich aus, denn wenn er die Mieten ab April von Ihnen einfordert, geht er ja davon aus, dass keine Mietaufhebung zum 31.03.2011 vereinbart wurde. Im Streitfall wären Sie aber beweispflichtig für die Tatsache, dass zum 31.3. eine Mietaufhebung vereinbart wurde. Ob Sie diesen Beweis erbringen könnten, wenn die Vereinbarung nur mündlich getroffen wurde, erscheint sehr fraglich.  Ich würde Ihnen daher raten, mit dem Vermieter eine einvernehmliche Regelung zu finden, die Ihre Kostenlast verringern würde. Sie könnten ihm z. B. vorschlagen, einen von Ihnen vorzuschlagenden Dritten in das Mietverhältnis eintreten zu lassen.      Es tut mir leid, dass ich Ihnen im Ergebnis keine positive Auskunft geben konnte, hoffe aber, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und wünsche Ihnen für die weiteren Verhandlungen viel Erfolg.  Mit freundlichen Grüßen  Felix Abs. 1000. Safadi Rechtsanwalt  _________ Allgemeine Hinweise:  Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 564