Frage: Guten Tag!  Ich bin selbstständiger Hausverwalter in NRW und habe mir ein Haus gekauft. Der Makler über den wir haben uns eine Immobilie suchen lassen hat uns nicht gesagt, dass im B-Plan 'WR' steht. Nun hab ich das Problem, dass eigentlich keine gewerbliche Nutzung erlaubt ist!  Frage: Ist eine Hausverwaltung (Büro unter dem Dach und wird nur von mir betrieben - kaum bzw. kein Kundenkontakt) unter dem Gesichtspunkt 'WR' erlaubt oder nicht? Muss ggf. ein Antrag bei der Sadt (wenn ja wo) gestellt werden? Und ist hier der Makler haftbar zu machen für den Fall dass ich mein Gewerbe nicht dort ausführen darf? Schließlich ist der gesamte Umzug mit nicht unerheblichen Kosten abgeschlossen!

Antwort: Sehr geehrte Fragensteller,  unter Berücksichtigung Ihres geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt.  Die Festlegung WR bedeutet reines Wohngebiet.  Zunächst ein Blick auf die Baunutzungsverordnung:  § 3 (1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen. (2) Zulässig sind Wohngebäude. (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden  1.     Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 2.     Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.  (4) Zu den nach Abs. 2 sowie den §§ 2, 4 bis 7 zulässigen Wohngebäuden gehören auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen.  Ausnahmen können Sie anhand § 3 Abs. 3 Nr. 1 und Nr. 2 sowie Abs. 4 erkennen.  Ihre Hausverwaltung ist eine Gewerbebetrieb und kann per se nicht unter diese Norm subsumiert werden.  Es könnte aber sein, dass das Merkmal 'nichtstörend' sich für Sie günstig auswirkt.  Hierzu hat das Bundesverwaltungsgericht den Begriff konkretisiert: 'Zu dem Begriff nicht störend gelten die Erläuterungen zu § 4 Abs. 2 Nr. 2 entsprechend. Der zulässige Störgrad der Gewerbebetriebe unterscheidet sich nicht von dem für Handwerksbetriebe geltenden Störgrad. Ein Betrieb stört und kann nach Abs. 3 Nr. 2 nicht zugelassen werden, wenn er nach seiner typischen Nutzungsweise nicht gebietsverträglich ist. Bedeutsam für die Beurteilung der Gebietsverträglichkeit sind alle mit der Zulassung des Betriebs nach seinem Gegenstand, seiner Struktur und Arbeitsweise typischerweise verbundenen Auswirkungen auf die nähere Umgebung; dabei sind die Art und Weise der Betriebsvorgänge, der Umfang, die Häufigkeit und die Zeitpunkte dieser Vorgänge, der damit verbundene An- und Abfahrtsverkehr sowie der Einzugsbereich des Betriebs zu berücksichtigen BVerwG, Beschl. vom 25. 3. 2004 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20B%2015.04" target="_blank" class="djo_link" title="4 B 15.04 (3 zugeordnete Entscheidungen)">4 B 15.04/a> ).  Diese Rechtsprechung bezog sich auf § 4 BauNVo und damit auf allgemeine Wohngebiete. Nach einer Auffassung in der Rechtsprechung kann dies jedoch auch auf § 3 bezogen werden (Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 3 97. Ergänzungslieferung 2010, Rn. 71). Diese Meinung halte ich für gut vertretbar.  Wenn man dann noch den GleichbehandlungsgrundS. nach a href="https://dejure.org/gesetze/GG/3.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 3 GG">Art. 3 GG/a>  zu Grunde liegt,dürften Sie mit Ihrem Betrieb nicht schlechter gestellt werden als ein Ladenlokal.  Wie Sie Ihren Betrieb schildern, dürfte er ebenfalls nicht störend sein. Dies zu klären, ob Ihr Gewerbe zulässig ist, bedarf in der Tat, wie Sie richtig ausführen, der Klärung durch die zuständige Bauordnungsbehörde, was in der Regel die Gemeinden und Städte sind.  Sollte die Bauordnungsbehörde nicht dieser Meinung sein, stellt sich die Frage nach einem SchadenserS. gegen den Makler. Ich gehe davon aus, dass Sie ihm den Auftrag erteilt haben, ein Haus zu suchen, welches einen Gewerbebetrieb beherrbergen kann. Als Immobilienmakler müssten ihm zumindest ansatzweise bekannt sein, dass es beim Merkzeichen WR nicht ohne Weiteres möglicht ist, einen Gewerbebetrieb zu errichten. In diesem Zusammenhang müsste er sich nach der Verwaltungspraxis der örtlichen Bauordnungsbehörden erkundigen, was eine Nebenpflicht in einem Maklervertrag darstellt und zur sogenannten Schadensabwendungsplficht gehört.  Tut er dies nicht, begeht er eine Pflichtverletzung des Maklervertrages nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a>  und macht sich demnach schadensersatzpflichtig.  Allerdings tritt die Ersatzplficht erst ein, wenn ein konkreter Schaden entstanden ist.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben. Sollten noch etwas offen geblieben sein, so scheuen Sie bitte nicht, die kostenlose Nachfragefunktion zu nutzen.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 280