Frage: Guten Tag, ich habe eine Frage bezüglich eines Pachtvertrages. Wir haben ein Grundstück von ca. 20 qm bei einer an unserem Grundstück angrezenden Firma gepachtet. Dort steht eine Garage drauf. Diese Garage gehört uns und es wird jährlich für dieses Grundstück eine Pacht gezahlt. Jetzt baut der Verpächter auf dem Grundstück hinter unserer Garage eine neue Lagerhalle die mit einer gepflasteren Fläche direkt an unsere Garage anschließen soll. In diesem Zusammenhang will der Verpächter den alten seit ca. 1980 geltenden Pachtvertrag durch einen neuen ersetzen. Dabei wurde die bisherige jährliche Pachtmiete um 300% erhöht. Ist das rechtens?   Außerdem verlangt der Verpächter von uns außerdem, die Kosten für eine neue Drainage zu übernehmen. Das Regenwasser ist bisher vom Dach unserer Garage über ein Rohr vom Dach im dahinter liegenden Rasen abgeflossen. Da jetzt der Platz direkt hinter der Garage gepflastert werden soll und das Wasser drauf im Winter zu Glatteis führen könnte, sollen wir eine Drainage anlegen lassen. Ein Regenfaß etc. kommt für den Verpächter nicht in Frage. Kann der Verpächter uns dazu verpflichten oder die Kosten dafür in Rechnung stellen? Er hat es uns freigestellt eine Firma dafür zu beauftragen oder selber eine Drainage zu anzulegen. Darf er das?  Vielen Dank für Ihre Auskunft.   -- Einsatz geändert am 23.08.2011 14:45:13

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Frage. Ich möchte sie auf der Grundlage Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  1.) Der Verpächter kann den bestehenden Pachtvertrag nicht einfach einseitig durch einen neuen Vertrag ersetzen. Hierzu ist auch Ihre Willenserklärung notwendig, sodass entweder ein Aufhebungsvertrag und anschließender neuer Vertrag oder ein Änderungsvertrag zu schließen sind. Die Pachterhöhung seitens des Verpächters richtet sich gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 Abs. 2 BGB/a>  nach den mietrechtlichen Vorschriften. Die Vorschriften des Mietrechts lassen aber kaum eine entsprechnende Anwendbarkeit zu, da sich wohl eine ortsübliche Vergleichspacht nicht ermitteln lässt. Daher müsste der Verpächter meines Erachtens den Weg über eine Änderungskündigung gehen.  Hinzuweisen ist noch auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/588.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 588 BGB: Maßnahmen zur Erhaltung oder Verbesserung">§ 588 Abs. 3 BGB/a> . Nach dieser Norm kann der Verpächter die Pacht angemessen erhöhen, wenn der Pächter infolge von Maßnahmen, die der Erhaltung der Pachtsache dienen höhere Erträge erzielt oder bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung erzielen könnte, es sei denn dass dem Pächter eine Erhöhung der Pacht nach den Verhältnissen des Betriebs nicht zugemutet werden kann. Dies kann von hieraus nicht abschließend beurteilt werden.  2.) Wenn Sie vertraglich keine Verpflichtung übernommen haben eine solche Drainage anzubringen, dann kann Ihr Verpächter von Ihnen dies auch nicht verlangen. Sie wären u.U. lediglich verpflichtet solche Maßnahmen zu dulden; aber das ist nach Ihrer Schilderung, denke ich, kein Problem für Sie.  Ich hoffe, Ihnen durch diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.  Für eine weitere Beauftragung stehe ich gerne zur Verfügung. Sollten Unklarheiten bestehen, bitte ich Sie, die kostenlose Nachfragefunktion in Anspruch nehmen.  An dieser Stelle möchte ich mir noch den Hinweis erlauben, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.  Auch aus diesem Grunde, kann und soll diese Plattform eine umfassende Begutachtung durch eine Kollegen vor Ort nicht ersetzen, sondern lediglich eine erste Orientierung bieten. Beachten Sie bitte auch, dass der Umfang meiner Beratung durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des a href="https://dejure.org/gesetze/RVG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 RVG: Erfolgsunabhängige Vergütung">§ 4 RVG/a>  begrenzt ist.  Mit freundlichen Grüßen  Kerem E. Türker Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 581, § 588