Frage: Meine Mutter bewohnt seit 2016 eine Eigentumswohnung die mir gehört. Diese habe ich Ihr zu 70% der üblichen Vergleichsmiete kalt sowie der umlegbaren NK vermietet. Bis September 2020 bewohnte sie diese zusammen mit einer Freundin. Von ihrer Freundin hat sie etwas Miete und anteilig Nebenkosten für die Untervermietung erhalten. Die Freundin ist nun ausgezogen und sie bewohnt die Wohnung alleine. Meine Mutter hat mir im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge einen Großteil ihrs Vermögens vermacht. Das wurde auch alles bereits an das FA gemeldet. Meine Wohnung ist nun schuldenfrei und ich möchte meine Mutter ab Januar 2021 gerne mietfrei wohnen lassen und auch die Nebenkosten sowie den Strom übernehmen. Es ist mir klar, daß ich dann keine Kosten mehr in meiner EKSteuer geltend machen kann. Da die Mieteinnahmen die Kosten für Zinsen, Abschreibung etc. allerdings bereits überschritten hatten musste ich 2019 schon EK Steuer nachzahlen. Folgende Fragen stellen sich mir nun:  Kann bei einer kostenlosen Überlassung der Wohnung an meine Mutter eine Schenkungssteuer auf Seiten meiner Mutter entstehen? Falls nein, soll ich dann einen neuen Mietvertrag über 0€ inkl. NK und Strom erstellen oder gibt es eine Vertragsart die besser geeignet ist?  Kann die Umstellung für mich negative Auswirkungen haben - ausser das ich keine Kosten mehr in der Steuer absetzten kann?   Vielen Dank für Ihren Rat 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Wie Sie bereits richtig erkannt haben, können Sie sodann bei unentgeltlicher Vermietung an die Mutter auch keine Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie mehr als Ausgabe ansetzen.  Weiter gilt bzgl. einer unentgeltlichen Nutzungsüberlassung an nahe Angehörige folgendes:  Zivilrechtlich handelt es sich bei einer unentgeltlichen Nutzungsüberlassung von Wohnraum um einen (ggf. konkludent zustande gekommenen) Leihvertrag gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/598.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 598 BGB: Vertragstypische Pflichten bei der Leihe">§§ 598 ff. BGB/a> .  Steuerrechtlich ist das ErbStG zu beachten. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/ErbStG/7.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 7 ErbStG: Schenkungen unter Lebenden">§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG/a>  ist eine Schenkung unter Lebenden jede freigebige Zuwendung, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird. Hierunter ist auch die unentgeltliche Nutzungsüberlassung in Form einer unentgeltlichen Wohnraumüberlassung zu fassen.  Gemäß den Entscheidungen von erstinstanzlichen Gerichten ist eine unentgeltliche Überlassung einer für Vermietungszwecke eingerichteten und vorgesehenen Immobilie schenkungsteuerlich relevant. Höchstrichterliche Rechtsprechung liegt hierzu – soweit ersichtlich – noch nicht vor.   Somit ist rechtswahrend davon auszugehen, dass es sich hierbei um Schenkungen handelt, die auch entsprechend ggü. der Finanzbehörde anzuzeigen sind.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Sofern meine Ausführungen hilfreich waren, würde ich mich über die Abgabe einer vollen 5-Sterne-Bewertung freuen. Vielen Dank bereits vorab hierfür.  Mit freundlichen Grüßen  Dr. Traub -Rechtsanwalt- Fachanwalt für Insolvenzrecht Fachanwalt für Steuerrecht!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 598