Frage: Im Frühjahr 2010 haben wir unser Haus verkauft.  Im Keller war an der Front und rechten vorderen Seite ein Feuchtigkeitsschaden, der von einer vom Käufer beauftragten sachkundigen Person geprüft wurde. Die höchsten Feuchtigkeitswerte wurden  im Hausanschlussraum an der Frontseite im mittleren Bereich auf ca. 100 cm Höhe, im Waschkeller an der Fronseite unterhalb des vorhandenen Kellerfensters zwischen 50 und 100 cm Höhe und im Waschkeller an der vorderen rechten Seitenwand zwischen 100 und 180 cm Höhe festgestellt.  Notariell wurde vereinbart: „Den Beteiligten ist bekannt, dass der Keller zurzeit feucht ist. Der Verkäufer hat die Kosten, die durch eine ordnungsgemäße Instandsetzung mittels Ausschachtung und Versiegelung, die nach dem Stand der Technik entstehen, nach Rechnungslegung auf Verlangen des Käufers zu tragen.'  Ich habe eine Firma beauftragt, die die Wände des Kellers an Front und Seite freilegte. Dabei wurde an den o.g. Stellen eine mangelhafte Isolierung festgestellt. Die Isolierung wurde erneuert und zusätzlich noch eine ca. 10 cm dicke Styropor-Wärmeisolierung an beiden Wänden von außen angebracht.  Nach Abschluss der Arbeiten konnte der Beginn der Trocknung beobachtet werden. Zum 01. Juli 2010 haben wir das Haus an den Käufer übergeben. Bei den Unterlagen des Hauses befand sich auch der Vertrag zur Ausführung des Kellerschadens, falls Reklamationen oder noch Nachbesserungsarbeiten notwendig sind.  Am 27. Juni 2014 (4 Jahre nach Übergabe) hat sich der Käufer bei mir gemeldet, dass die Kellerwände nicht trocken werden und fordert von mir eine Nachbesserung. Wir hatten uns zufällig im Sommer 2012 getroffen und bei der Unterhaltung wurde die Sachlage mit keinem Wort erwähnt.  Der Käufer hat mir angeboten, die Kellerräume zu besichtigen. Ich möchte von diesem Angebot keinen Gebrauch machen, da ich unsicher bin, ob ich mit der Begutachtung bereits einer Schadensübernahme zustimme.  Frage 1.:Muss ich einen Bausachverständigen beauftragen, der den derzeitigen Stand der Dinge begutachtet.   Frage 2.:Bin ich als Verkäufer noch haftbar, falls sich herausstellt, dass die Ursache nicht an der mangelhaften Isolierung lag? Eine Haftung auf unbekannte Mängel ist laut Vertrag ausgeschlossen. 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   gerne beantworte ich Ihre Anfrage im Rahmen einer Erstberatung wie folgt :  Da Mängelansprüche an Bauwerken gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/438.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 438 BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 438 BGB/a>  erst 5 Jahre nach Übergabe des Grundstücks verjähren, sind Sie grundsätzlich noch haftbar.  Der Käufer kann von Ihnen die ordnungsgemäße Instandsetzung gemäß der notariellen Vereinbarung verlangen. Sollte die Feuchtigkeit allerdings tatsächlich auf einen anderen Grund zurückzuführen sein, als auf den festgestellten Mangel durch den Sachverständigen, so sind Sie meines Erachtens nicht dazu verpflichtet den Schaden zu beseitigen.   Sie sind nicht verpflichtet, einen Baugutachter einzuschalten. Unter Umständen könnte dies aber sinnvoll sein.  Ich würde Ihnen raten,  sich den Mangel zunächst selbst anzusehen und sich dann gegebenfalls an den von Ihnen damals beauftragten Handwerker zu wenden. Diesem gegenüber können Sie grundsätzlich Gewährleistungssnsprüche geltend machen, sollte er die Arbeiten mangelhaft ausgeführt haben.  Ich hoffe, dass ich Ihnen für das Erste weiterhelfen konnte!   Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend und verbleibe mit freundlichen Grüßen aus Mainz,   Nino Jakovac Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 438