Frage: Ich hatte vor ein Café zu eröffnen.dies bezüglich hatte mich eine Dame auf meine Anzeige ihr Cafe angeboten.leider hatte sie mich unter Druck gesetzt,weil noch andere Interessenten  da waren und ich habe gleich zugesagt und eine Anzahlung geleistet.der Cafe soll gleich am 01.04. an mir übergeben werden,der Vermieter hatte gestern erst zugesagt,also es kommt mir alles sehr schnell vor,als ob sie es schnell los werden möchte. Nach vielen Überlegen und Besichtigungen habe ich entschieden es nicht zu übernehmen.Wir haben einen Vorvertrag schriftlich vereinbart,falls der Vermieter nicht zusagt,dass ich die Anzahlung zurückbekomme.und wenn ich zurücktrete,dass sie die Anzahlung als Entschädigung behält.aber es ist ja keine Entschädigung entstanden.kann ich meine Anzahlung zurückfordern?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich gilt, dass die Schutzvorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/555.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 555 BGB: Unwirksamkeit einer Vertragsstrafe">§ 555 BGB/a>  im Bereich des Gewerberaummietrechts keine Anwendung findet. Ein Vertragsstrafenversprechen, auch im Rahmen eines Vorvertrages, kann folglich wirksam vereinbart werden.   Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/339.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 339 BGB: Verwirkung der Vertragsstrafe">§ 339 BGB/a>  ist die Vertragsstrafe i.d.R. das Versprechen einer Zahlung, die der Schuldner für den Fall der Nichterfüllung oder nicht gehörigen, insbesondere nicht rechtzeitigen, Erfüllung seiner Verbindlichkeit verspricht, vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202010,%20859" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.10.2009 - Abs. 8 ZR 272/08: Vorliegen einer Vertragsstrafe i.S.d. § 555 BGB bei Vereinbar...">NJW 2010, 859/a> .  Der Vorvertrag ist gesetzlich nicht geregelt, an seiner Zulässigkeit besteht jedoch kein Zweifel. Der Vorvertrag verpflichtet die Parteien zum Abschluss des Hauptvertrages. Beide Parteien sind zur Mitwirkung am Zustandekommen dieses Vertrages verpflichtet und müssen alles unterlassen, was diesem Abschluss entgegen stehen könnte.   Da Sie sich nun doch entschlossen haben, den Hauptvertrag nicht zu schließen, verstoßen Sie gegen Ihre Pflicht aus dem Vorvertrag. Hieraus erwachsen Ihrem Vertragspartner grundsätzlich Schadensersatzansprüche, die jedoch nur durchsetzbar sind, wenn auch ein konkreter Schaden dargelegt und bewiesen wird. Anders liegt es leider bei einem Vertragsstrafenversprechen.  Durch die Vereinbarung einer Vertragsstrafe wurde dieser Schadensersatzanspruch quasi verpauschaliert und auf die Höhe der von Ihnen geleisteten Anzahlung festgelegt. Mit der Vertragsstrafe sollen Zuwiderhandlungen gegen zuvor zwischen den Vertragspartnern getroffene Vereinbarungen mit einem bestimmten Geldbetrag gerade ohne konkreten Schadensnachweis sanktioniert werden.   Sie dürften daher die vereinbarte Vertragsstrafe schulden auch wenn Ihr Vertragspartner gar keinen konkreten Schaden nachweisen kann.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 555, § 339