Frage: Folgenden Sachverhalt möchte ich Ihnen kurz vortragen:  Als ehrenamtlicher bestellter Betreuer eines guten Freundes, verwalte ich in diesem Amt auch mehrere vermietete  Wohneinheiten.  Bei einer vermieteten Wohneinheit wurde der Mieterin ein 40%-tiges Mietkürzungsrecht auf die zu entrichtenden Gesamtmiete richterlich durch Urteil zugesprochen.   Beurteilungszeitraum war der Mai 2004 bis August 2006.  Zusätzlich wurde Ihr ein Mietzurückbehaltungsrecht von drei mietgekürzten ( 40%) Monatsmieten  zugesprochen.   Der Mietkürzungsgrund bestand und besteht zum einen mit einer 25%-tiger Kürzung, weil die obere Wohnung dieser Wohneinheit nur eingeschränkt bewohnbar war und ist.  Der andere Mietkürzungsgrund mit einer 15%-tiger Kürzung, weil der mitangemietete Reitplatz auch nur eingeschränkt nutzbar war und ist.  Mittel für die Beseitigung der Mietkürzungsgründe stehen bei meinem Betreuten nicht zur Verfügung.  Die gegnerische Anwaltschaft hat bereits ab November 07 ein 100%-tigen Gesamtmieteinbehalt für die Sanierung des Reitplatzes vollzogen. (also null Mietzahlungen bis zum jetzigen Zeitpunkt)  Die Begründung der Anwaltschaft lautet: Da die Mieterin auf die Nutzung des Reitplatzes dringend angewiesen ist und dieser sich nach den nicht gerade übermäßigen Regenfällen der vergangenen Tage wiederum als Schlammwüste darstellt, wird entsprechend unserem Schreiben vom 14. September 07 nunmehr ein Unternehmen aus  Seevetal am eine Besichtigung vornehmen und sodann einen Kostenvoranschlag erstellen. Sollte sich dieser hinsichtlich des Preises im Bereich des ortüblichen bewegen, so wird unsere Mandantin den Auftrag erteilen und gegen die Kosten der monatliche Miete verrechnen.  Die Mieterin erklärte mir, sie würde mit dem Platz ihr Geld verdienen, deshalb muss er saniert werden.  Laut Kostenvoranschlag würde die Sanierung einen Betrag von ca. 12.000 Euro betragen und solange wird die Miete einbehalten bis dieser Betrag erreicht ist, denn das zu beauftragende Unternehmen lässt eine Ratenzahlung nicht zu  Meine Frage lautet:  Wie verhält es sich bei vollem Mieteinbehalt und den Mietminderung.  Von welcher Mietzahlungsgröße kann in diesem Fall Mieteinbehalt betrieben werden.                                  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Die gerichtlich festgesetzte Kürzungsquote betrug 15 %, allerdings bezogen auf den Zeitraum von  Mai 2004 bis August 2006. Wenn der ReitpS. gegenwärtig tatsächlich nicht genutzt werden kann, könnte die Zurückbehaltung der gesamten Miete gerechtfertigt sein.  Ist ein Mangel bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so ist der Mieter nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536 a BGB/a>  berechtigt, SchadenserS. zu verlangen.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536 a Abs. 2 BGB/a>  kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und ErS. der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn  1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder 2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.  Ob diese Voraussetzungen vorliegen, kann von hier aus nicht abschließend beurteilt werden. Darüber hinaus müsste der Mietvertrag geprüft werden, ob eine Aufrechnung bspw. nur mit unstreitigen oder rechtskräftig titulierten Forderungen zulässig ist.  Ich gehe davon aus, dass Ihnen als gesetzlicher Betreuer u.a. der Aufgabenkreis der Wohnungsangelegenheiten bzw. der Verwaltung der Wohneinheiten übertragen worden ist. Wenn Sie mit dieser streitigen Angelegenheit überfordert sein sollten, wären Sie verpflichtet im Interesse des Betroffenen einen Rechtsanwalt zu mandatieren.  In jedem Fall sollten Sie sich nicht durch die Einschaltung eines Anwalts auf der Mieterseite vor vollendete Tatsachen stellen lassen. Ich empfehle Ihnen daher, die Interessen Ihres Betreuten durch einen Kollegen wahrnehmen zu lassen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen. Einstweilen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt -  Hamburg 2008 info@kanzlei-roth.de www.kanzlei-roth.de Tel. 040/317 97 380 Fax: 040/31 27 84 Johannisbollwerk 20 20459 Hamburg  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 536a