Frage: Sehr geehrte Damen und Herren  Wir haben vor ca 1,5 Jahren ein 3-Familienhaus (Baujahr 2000 ) gekauft. Dem Mieter einer der Wohnungen haben wir letztes Jahr per Eigenbedarf gekündigt. Dieser Mieter hat auch nun eine neue Wohnung gefunden und will in einer Woche die Wohnungsuebergabe machen. Der Mieter hat die Wohnung als Neubauwohnung bezogen und wohnt demnach dort seit fast 19 Jahren und hat seitdem auch keine Schönheitsreparaturen vorgenommen. Dieser Mieter ist sehr starker Raucher und die Wohnung ist in einem katastrophalen Zustand. Die vormals weiße Rauhfasertapete ist an vielen Stellen Dunkelbraun, die weißen Schalter und Steckdosen sind braun/beige, die Holztüren und Holzfenster sind auch stark vom Nikotin in Mitleidenschaft gezogen. Da der Mieter fast nie gelüftet hat und die Wohnung sehr stark vermüllt ist, sind schon Stockflecken an den Wänden erkennbar. Ein einfaches Überstreichen der Wände wird nicht ausreichen, hier müßte die Tapete entfernt werden, der Putz behandelt und eine neue Tapete oder eine Spachtelschicht aufgetragen werden. Im Mietvertrag steht folgender  Passus: Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietsverhältnisses alle bis dahin – je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung – erforderlichen Arbeiten auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. Das Tapezieren der Wände. Die im Mietvertrag vorgedruckten Felder für die Zeitabstände wurden damals nicht ausgefüllt, daher keine zeitlichen Vorgaben. Dieser Mieter weigert sich nun irgend etwas an der Wohnung zu machen und wir werden dann wohl auf den Kosten für eine Kernrenovierung sitzen bleiben. Was können wir am besten tun um mit geringstmöglichem Schaden aus der Sache herauszukommen? Vielen Dank im voraus  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.  1. Sie werden über die mietvertagliche Schönheitsreparaturenklausel im Mietvertrag nicht weiter kommen.  Denn die Klausel 'das Weißen der Decken und Oberwände' ist als vorformulierte Vertragsbedingung (AGB) unwirksam (BGH, Urt. v. 23.09.2009 - <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20344/08' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 23.09.2009 - Abs. 8 ZR 344/08: Unzulässige Farbwahlklausel bei Schönheitsreparaturen ('Weiße...'>Abs. 8 ZR 344/08</a>), weil darunter auch ein Anstrich in weißer Farbe verstanden werden kann.  Eine Farbvorgabe wärend des Mietzeitraumes ist unwirksam.  Die unwirksame Klausel macht die gesamte Regelung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam.  Auf grund vertraglicher Vereinbarung muss der Mieter nicht renovieren oder sich finanziell beteiligen.  2. Bleiben nur eventuelle Schadensersatzansprüche unabhängig von der vertraglichen Regelung für den Fall des vertagswidrigen Gebrauchs (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 Abs. 1 BGB/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB/a> ).  a) Rauchen in der eigenen gemieteten Wohnung ist allerdings erlaubt (BGH, Urt. v. 5. 3. 2008 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2037/07" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.03.2008 - Abs. 8 ZR 37/07: Rauchen in Mietwohnungen kann vertragswidrig sein und Schadens...">Abs. 8 ZR 37/07/a> ). Nur im Falle des 'exzessiven Rauchens' liegt ein vertragswidriges Verhalten vor. Rauchen ist exzessiv, wenn dessen Folgen sich nicht mit Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, 'sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern' (LeitS. zu a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2037/07" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.03.2008 - Abs. 8 ZR 37/07: Rauchen in Mietwohnungen kann vertragswidrig sein und Schadens...">Abs. 8 ZR 37/07/a> ).  Es muss zu Substanzschäden an der Mietsache gekommen sein.  b) Vertragswidrig handelt ein Mieter aber, wenn er die Wohnung nicht ausreichend lüftet und dadurch Schimmel entsteht. Wenn allerdings der Mieter behauptet, der Schimmel sei durch einen Baumangel entstanden, so sind Sie zunächst verpflichtet, einen Baumangel auszuschließen.  Wenn die Tapete sowieso runter muss, werden sich Stockflecken darauf aber nicht auswirken.  c) Schäden durch 'Vermüllen' hat der Mieter zu tragen.    >> Selbst wenn man zu einem Schadensersatzanspruch dem Grunde nach käme, würden Sie nicht die kompletten 'Sanierungskosten' vom Mieter verlangen können.   Bezüglich der Schädheitsreparaturen wäre ein Abzug alt für neu vorzunehmen. Hätte nämlich der Mieter z.B. (2008 und) 2016 renoviert, würden Sie eine drei jahre 'abgewohnte Wohnung' zurückerhalten. Bei Neurenovierung erhielten Sie aber einen frisch renovierte Wohnung.    3. Eine Einigung mit dem Mieter ist vorzugswürdig. Dokumentieren Sie den Zustand fotografisch gut und lassen Sie einen Kostenvoranschlag erstellen und fordern Sie den Mieter zur Beteiligung auf, nicht auf Grund der unwirksamen Schönheitsreparaurenklausel, sondern auf Grund eines Schadensersatzanspruchs nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280/a>  und a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">538 BGB/a> .  Sollte dies nicht gelingen, können Sie die Kaution einbehalten und darauf hoffen, dass der Mieter seinen Rückzahlungsanspruch nicht einklagt.  Letztlich bliebe Ihnen dann nur die steuerliche Berücksichtigung Ihrer Aufwendungen, bei beabsichtigter Eigennutzung zwar nicht als Werbungskosten in voller Höhe im Rahmen von Vermietung und Verpachtung, so doch zumindest 20 % der Handwerkerkosten (maximal 1.200 €) gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/EStG/35a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 35a EStG: Steuerermäßigung bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen">§ 35a Abs. 3 S. 1 EStG/a> .   Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 538, § 280