Frage: Ich hatte 2010 eine Wohnung mit 9 Zimmern mit meinem Exmann und mir als Hauptmieter und meiner Mutter als Nebenmieterin bezogen und hierzu die Kaution hinterlegt. 2011 kam es zur Trennung und Auszug des Exmannes, woraufhin ich aus finanziellen Gründen die obere Etage von der unteren Etage mit Zustimmung der Vermieter abgetrennt habe, um Kosten zu sparen, indem für die Räumlichkeiten oben neue Mieter gefunden wurden und wir nur noch 1/3 der Mietkosten hatten. Ein neuer Vertrag wurde hierzu nicht aufgesetzt, ich weiß nicht ob mein Exmann eine Teilrückzahlung der Kaution erhalten hat, wir hatten keine Auszahlung. 2014 wurde das Haus verkauft, zu diesem Zeitpunkt war ich noch in der Wohnung gemeldet, bin dann am Ende meines Referendariats in eine eigene Wohnung, jedoch ohne den alten Mietvertrag zu kündigen. 2015/2016 war meine Mutter mehrfach monatelang in der Psychatrie bis die Ärzte ab Ende 2016 die richtige Medikamentation und Dosierung für ihre Schizophrenie gefunden hatten. Der Zustand war dem Vermieter bekannt. Inmitten der Erkrankung hat er sie einen neuen Vertrag unterschreiben lassen, der ein Zimmer der Wohnung an ihn überschrieb und die Miete um 140.- Euro erhöhte. Ich als Hauptmieter des alten Vertrags wurde darüber weder in Kenntnis gesetzt noch erhielt ich einen Aufhebungsvertrag bzw. die Kaution zurück oder wurde gefragt, ob diese einbehalten werden kann, sondern der neue Vertrag wurde allein mit meiner damals kranken Mutter geschlossen.   Ist dieser Vertrag rechtswirksam?   Kenntnis über den Vertrag habe ich erst jetzt erhalten, da ich wieder für einige Monate in Zwischenmiete einziehen wollte, der neue Vertrag die Aufnahme weiterer Personen jedoch untersagt und mir das Wohnrecht verweigert wurde. 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,    vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:   Das Verhalten ihres Vermieters müssen Sie keinesfalls hinnehmen.   Der von ihrer Mutter unterschriebene Mietvertrag ist nach den gesetzlichen Regelungen nichtig, dies ergibt sich aus den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/104.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 104 BGB: Geschäftsunfähigkeit">§§ 104 Nr. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/105.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 105 BGB: Nichtigkeit der Willenserklärung">105 BGB/a> .   Die Regelungen lauten:   „§ 104 Geschäftsunfähigkeit  Geschäftsunfähig ist:  …  2. wer sich in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befindet, sofern nicht der Zustand seiner Natur nach ein vorübergehender ist.  § 105 Nichtigkeit der Willenserklärung  (1) Die Willenserklärung eines Geschäftsunfähigen ist nichtig.'   Nach ihren Angaben ist davon auszugehen, daß ihre Mutter zu der damaligen Zeit Geschäftsunfähig im Sinne der o.g. Regelung war.   Die spätere Heilung ihrer Mutter ist für die Anwendung dieser Vorschrift unerheblich. Daher war der neue Mietvertrag bereits aus diesem Grund unwirksam.   Demzufolge besteht auch der alte Mietvertrag fort, da dieser Vertrag offensichtlich nie gekündigt wurde.   Der Vermieter hat daher keinerlei Recht Ihnen den Gebrauch der Wohnung zu untersagen, da Sie nach wie vor Mieterin der Wohnung sind.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.  Mit freundlichen Grüßen   Thomas Mack Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 104, § 105