Frage: Meine Mieter hatten die Miete wegen Schimmels in der Wohnung gemindert. Die Mieter sind inzwischen ausgezogen. In meiner Klage ging es um die Mietminderung und eine nicht gezahlte NK-Abrechnung. Ich habe den Teil Mietminderung gewonnen (80%), den Teil NK-Abrechnung wegen Formfehlern (20%) verloren.  Der gegnerische Anwalt rechnete mit der Kautionszahlung auf und erhöhte damit den Streitwert, so dass ich den Prozess nun zu 60% verlor, was Anwalts- und Gerichtskosten entsprechend erhöht. Außerdem habe ich dadurch die Kaution in Höhe von ca 1500,- € verloren, die ich benutzt habe, um die immensen Schäden durch diese Mieter zu beseitigen. Bei Auszug der Mieter hatte ich, damit ja alles richtig wird, meinen Anwalt beauftragt, die Kautionsabrechnung für mich zu machen. Leider hat er dies nur mit einem einfachen Brief getan, so dass die Mieter im Prozess frech behaupten konnten, sie hätten niemals eine Kautionsabrechnung erhalten. Da wir das Gegenteil nicht beweisen konnten, griff die Aufrechnung. Nun zu meiner Frage: Ist dies ein Anwaltsfehler, für den er geradestehen muss? Er ist bisher nur bereit, mir seine eigenen Kosten zu erlassen. Die Gerichtskosten und die Kosten für den 2. Anwalt vor Gericht (wir wohnen 500 km entfernt) fordert er weiterhin von mir ein, inzwischen mit Androhung gerichtlicher Schritte.

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Die Mietkaution sichert dabei auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Ich gehe davon aus, dass der Kautionsabrechnung kein Guthaben zu Gunsten des Mieters zugrunde lag, sondern Sie die Kaution mit Kosten für die Schadenbeseitigung in der Wohnung verrechnet haben. Der Anwalt war auch beauftragt dies zu tun. Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache also zb wg Schäden verjähren in 6 Monaten, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a> . Es handelt sich in beiden Fällen um eine sogenannte absolute Verjährungsfrist: Ansprüche, die nicht vorher rechtshängig gemacht wurden, sind verjährt. Der Anwalt hat immer den sichersten Weg zu wählen und muss natürlich beweisen können, dass dem Mieter das Schreiben zugegangen ist. Ist dies nicht der Fall, haftet der Anwalt. Vorausgesetzt Sie können auch beweisen, dass der Mieter die Schäden verursacht hat und Sie damit zum Einbehalt der Kaution berechtigt waren.  Mit besten Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 548