Frage: Guten Tag, wir sind Eigentümer eines Grundstücks, für das ein Erbbaupachtvertrag über 75 Jahre (Ablauf in 42 Jahren) abgeschlossen wurde. Der Erbbauberechtigte hat darauf ein Mietshaus errichtet. Bislang erfolgten alle Erbpachtzinsen pünktlich und ohne Beanstandungen. Es ist jedoch zu befürchten, dass der Erbbauberechtigte in Insolvenz gerät. § 11 des Erbbauvertrages regelt den Heimfallanspruch. Darin heißt es u.a.: Der Eigentümer ist berechtigt, von dem Erbbauberechtigten die Übertragung des Erbbaurechts......zu beantragen. Berechtigt heißt für uns: nicht verpflichtet Nun zu den Fragen: 1.Wird das Gebäude durch Gläubiger (z.B.Banken oder Zwangsversteigerung) verwertet und machen wir nicht von unserem Heimfallanspruch gebrauch, läuft dann der Erbbauvertrag weiter und geht ggf. an den neuen Eigentümer über? 2. Müssen wir bei Nichtinanspruchnahme des Heimfallanspruches irgendwelche Entschädigungen zahlen oder haften für Schulden des derzeitigen Erbbauberechtigten im Zusammenhang mit dem Erbbauvertrag?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.  Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.  Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Frage 1)  Die Ausübung des Heimfallrechts durch einseitige formlose empfangsbedürftige Willenserklärung des Grundstückseigentümers (Ihnen) gegenüber dem Erbbauberechtigten bewirkt als solche keine dingliche Rechtsänderung, sondern gibt dem Grundstückseigentümer (Ihnen) nur einen Anspruch auf dinglichen Rechtserwerb.   Eine Pflicht, das Erbbaurecht zu erwerben, wird durch das Heimfallverlangen für Sie als Grundstückseigentümer nicht begründet.  Sie können also auch von der Geltendmachung oder Weiterverfolgung des Verlangens absehen (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=DNotZ%201991,%20395" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.05.1990 - Abs. 5 ZR 190/89: Anspruch des Eigentümers auf Zahlung des Erbbauzinses bei Gelten...">DNotZ 1991, 395/a> ); ein widersprüchliches, gegen Treu und Glauben verstoßendes Verhalten liegt hierin nicht.  Das Gebäude, als auch das Grundstück wird durch die Gläubiger, in der Regel durch Zwangsversteigerung verwertet.  Der Heimfallanspruch richtet sich gegen den jeweiligen Erbbauberechtigten. Im Fall der Insolvenz des Erbbauberechtigten gibt dieser Ihnen ein Aussonderungsrecht (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202007,%202325" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 19.04.2007 - Abs. 9 ZR 59/06: Anfechtbarkeit der Vereinbarung eines Heimfallanspruchs in einem...">NJW 2007, 2325/a> , 2326; MünchKommInsO/ Ganter § 47 Rz. 331).  Jedoch besteht für den Insolvenzverwalter ein Anfechtungsrecht, sofern eine Gläubigerbenachteiligung vorliegt. Die Gläubiger wären so zu stellen, als wenn die gläubiger beeinträchtigende Verfügung (Heimfall bei Insolvenz) nicht im Erbbauvertrag enthalten wäre.  Nach herrschender Meinung richtet sich der Anspruch auch gegen den Rechtsnachfolger im Eigentum, auch wenn seine Voraussetzungen bei einem früheren Erbbauberechtigten eingetreten sind, und zwar sogar dann, wenn der Rechtsnachfolger das Erbbaurecht in der Zwangsversteigerung oder aus der Insolvenz erworben hat.  Sofern Sie Ihr Heimfallrecht nicht in Anspruch nehmen, besteht das Erbbaurecht im neuen Eigentümer weiter fort.  Frage 2)  Bei der Nichtinanspruchnahme des Heimfallrechts haften Sie nicht für die Verbindlichkeiten des Erbbauberechtigten im Zusammenhang mit dem Erbbauvertrag.  Sie haben auch keine Entschädigungen in diesem Fall zu zahlen.  Eher das Gegenteil wäre bei der Geltendmachung des Heimfalls der Fall.  Durch die Übertragung auf den Grundstückseigentümer (Ihnen) nach Ausübung des Heimfallrechts erlischt das Erbbaurecht nicht; es bleibt vielmehr als Eigentümer-Erbbaurecht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/889.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 889 BGB: Ausschluss der Konsolidation bei dinglichen Rechten">§ 889 BGB/a> ) weiterhin mit den darauf ruhenden Grundpfandrechten und Reallasten bestehen (a href="https://dejure.org/gesetze/ErbbauRG/33.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 33 ErbbauRG">§ 33 ErbbauRG/a> ).   Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.  Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.  Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung. Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung. Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.  Mit freundlichen Grüßen  Marco Liebmann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 889