Frage: Hallo,  in unserem Mietvertrag findet sich folgender Text:  §2 Mietzeit  1. Das Mietverhältnis beginnt am <15.12.2008>  2. Beide Parteien vereinbaren, dass eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses frühestens zum <15.12.2013> mit gesetzlicher Frist erklärt werden kann. Ein solcher Verzicht kann höchstens für die Dauer von 47 Monaten seit Abschluss des Vertrages mit der Möglichkeit zum Ablauf dieses Zeitraumes erfolgen.  3. Für Zeitmietverträge nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§575 BGB/a>  gilt eine gesonderte Vereinbarung.  ...  §6 Änderung der Miete Auch bei einem Mietverhältnis auf bestimmte Zeit oder bei Ausschluss des Kündigungsrechts für eine bestimmte Zeit sind Mieterhöhungen nach den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/557.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 557 BGB: Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz">§ 557/a>  bis a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">560 BGB/a>  zulässig. Für Staffelmietverträge gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/557a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 557a BGB: Staffelmiete">§ 557a BGB/a>  und Indexmieten gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/557b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 557b BGB: Indexmiete">§ 557b BGB/a>  gilt eine gesonderte Vereinbarung.   Daten in <> sind in das Formular des Mietvertrages eingesetzt. Wir haben keine weiteren gesonderten Vereinbarungen.  Da wir planen, ein Haus zu kaufen und zum 31.09.11 umzuziehen, möchten wir den Mietvertrag mit 3 Monaten Kündigungsfrist zum 31.09.11 kündigen. Gilt der Ausschluss des Kündigungsrechts für mich als Mieter? Leider ergeben meine Recherchen kein klares Bild, so daß ich hier nun um qualifizierte Auskunft bitte.  Vielen Dank.!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Ein beidseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag ist dann nicht mehr zulässig, wenn der Kündigungsausschluss mehr als vier Jahre ab Zeitpunkt des Vertragsschlusses beträgt. In diesem Fall ist von einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters auszugehen, so der Bundesgerichtshof (ständige Rechtsprechung seit BGH, Urteil vom 06.04.2005 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2027/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.04.2005 - Abs. 8 ZR 27/04: Formularmäßige Vereinbarung eines Kündigungsverzichts in einem...">Abs. 8 ZR 27/04/a> ; siehe z.B. auch BGH, Urteil vom 8.12.2010 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2086/10" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.12.2010 - Abs. 8 ZR 86/10: Wohnraummiete: Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsaus...">Abs. 8 ZR 86/10/a> ).   Der Kündigungsausschluss in § 2 des Mietvertrags ist daher bei einer formularvertraglichen Vereinbarung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  insgesamt unwirksam, weil die Dauer der Bindung einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet und Sie als Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer kürzeren Bindungsdauer kommt wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen allgemein zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion grundsätzlich nicht in Betracht.  Sie sind als Mieter daher nicht an den Kündigungsausschluss in dem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag gebunden, sondern können den Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs. 1 BGB/a> ) kündigen.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307, § 573c