Frage: Guten Tag,  mein Bruder möchte gern ein Haus (Wf. 90m2) mit Garten (Grundstück ca 600m2) kaufen und selbst beziehen.   Haken: ein älteres Ehepaar (beide über 70) wohnt darin, seit über 25 Jahren  Fragen:  Jetziger Hausbesitzer hat das Haus vermietet, jedoch gibt es keinen schriftlichen Mietvertrag. Mietzahlungen erfolgten stets bar und ohne Quittungen. Über den Mietpreis möchte sich der Vermieter nicht äußern. Nun befürchet mein Bruder, dass die Miete sehr gering ist und dass er bis zum Auszug der Eheleute (Kündigungsfrist von 9 Monaten?) keine Miete erhält bzw. dass er die Miete nicht einfach so anhand des aktuellen Mietspiegels neu bestimmen kann, oder doch? Da das Haus seit dem Einzug der Mieter nicht renoviert wurde, befürchtet mein Bruder außerdem, dass die Mieter möglicherweise Anspruch auf Reparaturen etc. haben. Stimmt das?   Besten Dank im Voraus für Ihre Antwort.              

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  grds können Sie den älteren Herrschaften wegen Eigenbedarfs gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs.2 Nr.2 BGB/a>  fristgerecht kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt hier tatsächlich auch 9 Monate. Allerdings hat das Ehepaar aber die Möglichkeit Ihrer Kündigung wegen unverhältnismäßiger Härte zu widersprechen. Im Mietprozess würden dann Ihre Interessen gegeneinander abgewogen.  Wegen Eigenbedarfs haben Sie natürlich einen sehr starken Kündigungsgrund, allerdings werden von den Gerichten als Gegenargument auch die Verwurzelung älterer Menschen in Ihrer gewohnten Umgebung berücksichtigt. Das heisst nicht, dass Sie den Mietprozess automatisch verlieren würden, es bestehen hier aber gewisse Risiken, dass die Kündigung nicht durchgeht.   Wenn in der Wohnung Schäden eingetreten sind, die die Tauglichkeit der Mietsache mindern, sind Sie als neue Vermieter natürlich verpflichtet diese zu beheben. Die Mieter können Ihnen eine Frist zur Beseitigung setzen. Wenn Sie die Frist nicht einhalten, dann können die Mieter die Miete mindern oder die Schäden auf Ihre Kosten selbst beseitigen.  Die Möglichkeit die Miete zu erhöhen wird gesetzlich eher restriktiv gehandhabt. So können Sie die Miete nur dann erhöhen, wenn die letzte Mieterhöhung mindestens 15 Monate zurückliegt. Schlimmer ist aber noch, dass Sie die Mieter innerhalb von drei Jahren nur um insgesamt 20 % erhöhen dürfen. Eine Erhöhung über diese Kappungsgrenze bekommen Sie nur durch, wenn Sie die Wohnung nachhaltig modernisieren oder wenn sich die Betriebskosten erhöht haben und im Mietvertrag ein Erhöhungsvorbehalt der Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. Wenn das ältere Ehepaar also nur eine sehr geringe marktferne Miete zahlt, werden Sie diese normalerweise nur in sehr kleinen Schritten über einen langen Zeitraum erhöhen können.  Sie sollten den Kauf noch einmal gründlich überdenken und sich doch noch mal nähere Informationen über die Mietzinsen durch den Vermieter geben lassen.   Mit freundlichen Grüssen  Marcus Glatzel Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573