Frage: Seit dem Frühjahr (Einzug) schon bis dato lärmt es vom angrenzenden Nachbargründstück von morgens um 7 bis 20 Uhr, so gut wie ununterbrochen, von Montag bis Samstag. Es geht dabei um Schleif-/ Fräß-/ Sägearbeiten an Metall, dem Rangieren von Lastkraftwagen, Gabelstapplern, Rüttelplatten, hämmern, lautes Ruhen etc. Laut Interentrecherche befindet sich dort ein Garten-und Landschaftsbau. Wir gehen davon aus, in ein Wohngebiet gezogen zu sein. Gerade wenn man selbst von der Arbeit kommt oder sich mal in den Garten setzen will, ist der Krach mehr als eine Zumutung. Der Lärm geht weit über den gewöhnlich zu ertragenden Lärm hinaus - inbesondere was die Dauer angeht. Die VGV teilte auf Nachfrage mit, dass es sich hier um ein Mischgebiet handelt. Dieses Gewerbe wurde bei den Besichtigungen etc. weder vom Makler noch Eigentümer erwähnt, noch war es aufgrund von Bewuchs einsehbar. Auch von der Nachbarstraße aus ist es nicht einsehbar, da sich davor ein Wohnhaus befindet. Der Gewerbebetrieb liegt also zw. Wohnhäusern und ist von den Straßen aus nicht einsehbar. Ihre Onlineanzeige vom Haus beinhaltete aber: 'Dieses schöne freistehende Einfamilienhaus befindet sich in einem ruhigem Wohngebiet.' und zur Lage:  'W. bietet alles was man für das alltägliche Leben benötigt. In unmittelbarer Nähe befindet sich ein Einkaufsmarkt. Post, Metzger, Bäcker usw. ist alles vorhanden. Kindergärten, Grundschule sowie eine weiterführende Schule befindet sich in W.' Von einem Gewerbe in der angrenzenden Nachbarschaft ist keine Rede. Nun ist dem Betrieb rechtlich nichts entgegen zu setzen und wir müssen offenbar mit dem widerstrebenden Mangel leben. Können wir gegenüber dem Vermieter einen Mietmangel und eine Mietminderung geltend machen und falls ja, in welcher Höhe? Besonderheit: wir unterliegen einer Mindestmietdauer von drei Jahren.  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:    Auf etwaige Unterlassungsansprüche gehe ich hier nicht ein, da Sie angeben dem Betrieb sei „rechtlich nichts entgegen zu setzen'.   Dies wäre jedoch ggf. noch einmal zu überprüfen, denn auch in Mischgebieten bestehen Immissionsrichtwerte die einzuhalten sind.   Selbst wenn diese Werte (noch) eingehalten werden, kommt nach meiner Einschätzung ein Anspruch auf Mietminderung in Betracht.   Wenn der Lärm in dem von Ihnen geschilderten Ausmaß besteht können Sie die Miete nach schriftlich nachweisbarer Anzeige an den Vermieter mindern.   Sie haben gegen den Vermieter einen Anspruch, daß sich die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand befindet (§ 535 BGB):   „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.'   Zu dem vorgenannten vertragsgemäßen Zustand gehört auch ein Störungsschutz der den Schutz vor Lärmbelästigungen durch Dritte umfaßt.   Dies könnte anders zu beurteilen sein, wenn Ihnen die Lärmbelästigung vor Abschluß des Mietvertrages bekannt war, aber dies war ja gerade nicht der Fall.   Im Gegenteil wurde die Mietsache mit den Worten beworben:  'Dieses schöne freistehende Einfamilienhaus befindet sich in einem ruhigem Wohngebiet.'   Daher würde ich unter diesen Voraussetzungen einen Anspruch auf Mietminderung annehmen.   Die Höhe kann man jedoch ohne genaue Kenntnis der jeweiligen Immissionswerte nicht seriös schätzen.   Hier wären wohl Messungen der Immissionen vorzunehmen, welche Werte regelmäßig bzw. über welche Dauer des Tages erreicht werden.    Entsprechend der gemessenen Belastung könnte dann nach Anzeige der Lärmbelästigung an den Vermieter eine Mietminderung vorgenommen werden.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.  Mit freundlichen Grüßen   Thomas Mack Rechtsanwalt   

Relevante Paragraphen: § 535