Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  am 5.11.2014 haben wir einen Kaufvertrag für eine 4-Zimmerwohnung in einem Neubauhaus unterschrieben, welches zum 31.03.2016 bezugsfertig sein sollte. Die Fertigstellung des Baus erfolgt durch einen Bauträger.  Bereits bei den Tiefbauarbeiten wurden Mängel festgestellt, die einen Wechsel der Tiefbaufirma nach sich zog. Dadurch ergab sich eine Bauverzögerung. Laut letzter Mitteilung durch den Bauträger erwarten wir die Wohnungsübergabe im Herbst 2016. Laut Kaufvertrag haben wir ab einem Monat Verzug, also per 30.4.2016 ein Anrecht auf eine Erstattung der zusätzlich angefallenen Kosten. Jedoch haben wir Sonderwünsche in unserer Wohnung geplant die zu einer Verzögerung der Übergabe von 4 Wochen führen. Dies Sonderausstattung sind vertraglich festgehalten, zusammen mit dem Verzug des Fertigstellungstermins.  Zu dem oben geschilderten Sachverhalt kommt noch ein weiterer Punkt hinzu. Unsere Wohneinheit war in dem ursprünglich Eintrag im Wohnungsgrundbuch als 3-Zimmerwohnung geplant. Der Verkäufer hat entsprechend seiner Berechtigung der Teilungserklärung Umplanungen einzelner Wohnungen vorgenommen. Bei der Vertragsunterschrift wies der Notar darauf hin, dass die im Zusammenhang damit die notwendige Änderung der Teilungserklärung vor Fälligkeit des Kaufpreises vollzogen sein muss. Im Kaufvertrag ist zusätzlich festgehalten, das der Notar nicht abschätzen kann, wann diese Voraussetzung erfüllt ist und das der Käufer dies bei seiner Finanzierung berücksichtigen sollte. Mündlich hat der Verkäufer ergänzt, dass die Änderung der Teilungserklärung zu Februar 2015 vollzogen sein sollte. Sobald diese Grundvoraussetzung erfüllt ist sind die Raten zur Zahlung des Kaufpreises fällig.  Wir haben im Mai 2015 den Notar erneut kontaktiert und uns nach dem Stand der Änderung der Teilungserklärung erkundigt. Uns wurde mitgeteilt, dass die Baubehörde noch immer dabei sei die sog. Abgeschossenheitsbescheinigung zu ergänzen. Am 29.7. haben wir das Grundbuchamt kontaktiert und den Stand des Grundbucheintrags erfragt. Uns wurde schriftlich mitgeteilt, dass bis zum 07.09. keine Anträge beim Grundbuchamt eingegangen sind. Auf Nachfrage beim Notar hat sich herausgestellt, dass dieser erst Anfang September vom Bauträger die neuen Unterlagen der Teilungserklärung erhalten habe, so dass der Antrag erst Anfang September an das Grundbuchamt übermittelt werden konnte. Am 30.09. wurde final die Teilungserklärung ergänzt. Jetzt fehlt noch immer die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die seit dem 02.10. beim Grundbuchamt zur Bearbeitung vorliegt. Wir haben dort einige Male nachgehakt, jedoch scheint die Behörde derzeit ziemlich überlastet zu sein. Ein Eilantrag zur Bearbeitung wurde vom Notar bereits zwei Mal gestellt.   Seit dem 21.11. zahlen wir jetzt Bereitstellungszinsen, da wir den Baukredit 12 Monate nach Antrag noch nicht abgerufen haben.  Jetzt meine Frage:  Haben wir aus dem oben geschilderten Sachverhalt Anrecht, die Bereitstellungszinsen dem Bauträger in Rechnung zu stellen?  Da sich hier zwei Fälle überlagern, ist es für mich nicht eindeutig, ob der Verzug des Kreditabrufs sich aus dem Bauverzug oder aus dem Verzug des Eintrags der Teilungserklärung ergibt und inwieweit hier der Bauträger zum Verzug beigetragen hat. Andere Parteien in diesem Neubau, die nicht von der Änderung betroffen sind haben bereits ca. 55% des Kaufpreises gezahlt.   Vielen Dank im Voraus für eine rechtliche Einschätzung.  Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  die Frage nach einer eventuellen Erstattungspflicht hängt, wie Sie auch bereits erkannt haben, vom Verschulden ab.  Vertragspartner ist hierbei Ihr Bauträger, der auch das Verschulden von Subunternehmern zu vertreten hat, wenn dadurch eine Bauverzögerung eintritt. Insofern kann er ein Verschulden nicht auf den Dritten abwälzen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/278.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 278 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte">§ 278 BGB/a> ).  Wenn allerdings von Ihnen nachträglich vorgebrachte Wünsche den Fertigstellungstermin um 4 Wochen nach hinten verlegte, so liegt dies nicht im Einflussbereich des Bauträgers.  Im Hinblick auf den Notar oblag es ebenfalls der Baufirma, die notwendigen Unterlagen bereit zu stellen und hier die Teilungserklärungen entsprechend zu bearbeiten. Ich gehe dabei davon aus, dass Ihnen kein Vorhalt gemacht werden kann, dass Sie etwaige Unterlagen nicht eingereicht hätten.  Problematisch erscheint allerdings die Frage, ob die Bereitstellungszinsenfrist auch hätte länger abgeschlossen werden können. Nur wenn dies nicht der Fall sein sollte, kann sich hieraus der Erstattungsanspruch ergeben, da Sie ebenfalls davon ausgehen durften, dass ein Abruf kurzfristig erfolgt und die Fertigstellung zum 31.03.2016 erfolgt.  Ich gehe dabei davon aus, dass der Verkäufer auch gleichzeitig der Bauträger ist. Falls dies nicht der Fall sein sollte, träfe den Bauträger allerdings kein Verschulden an der Verzögerung wegen der Eintragung, die ursächlich für die Nicht-Fälligkeit des Kaufpreises ist.  Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.   Mit freundlichen Grüßen    Hoffmeyer, Abs. 100.Abs. 1000.  Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 278