Frage: Innerhalb der Sonstigen Vereinbarungen in meinem Mietvertrag mit Mindesmietdauer wurde folgende Klausel vereinbart: „Sofern die Mindestmietdauer gemäß Paragraph 3 Abs 2 nicht eingehalten werden kann, treffen die Vertragspartner eine separate Vereinbarung bzgl. der Durchführung von Schönheitsreparaturen und Stellung eines Nachmieters.'  Welche Voraussetzungen müssen hier erfüllt sein, dass der Vertrag „nicht eingehalten werden kann' und der Mieter hierdurch bei Stellung eines geeigneten Nachmieters frühzeitig das Mietverhältnis beenden kann?  Reicht es an dieser Stelle auch schon, dass der Mieter beabsichtigt eine andere Wohnung zu beziehen oder ist es nötig, dass es aufgrund Jobverlustes oder Versetzung als Beamter für den Mieter unzumutbar ist?  

Antwort:  Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,  Ihre gestellte Frage Klausel zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses trotz Mindesmietdauer 9. September 2022 12:00   beantworte ich wie folgt:  „Sofern die Mindestmietdauer gemäß Paragraph 3 Abs. 2 nicht eingehalten werden kann ...' ist auszulegen uner Beachtung der Nachmieter-Rechtsprechung des BGH in seinem Urt aus  vom 22. Januar 2003 – Abs. 8 ZR 244/02 –, juris.  Der BGH hat ausgeführt in  Randnummer9:  „1. Zutreffend und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß ein Mieter, der sich vorzeitig aus einem für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossenen Mietvertrag lösen will, seine Entlassung aus dem Mietverhältnis nur dann verlangen kann, wenn er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (Nachmieter) stellt. Das gilt allgemein kraft Gesetzes (§ 242 BGB), wobei noch ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hinzutreten muß, und ebenso dann, wenn die Parteien - wie hier - eine dahingehende Vereinbarung getroffen haben.(...)'  Grundlage des Falls war – wie bei Ihnen - eine Vereinbarung der Parteien über die Entlassung des (beklagten) Mieters aus einem befristeten Mietverhältnis gegen Stellung eines geeigneten Nachmieters. Der BGH führt aus, dass der Mieter seine vorzeitige Entlassung nur verlangen könne, wenn er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stelle; „das gilt kraft Gesetzes (§ BGB § 242 BGB), wobei noch ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hinzutreten muss (s.o.).  Die warf die Frage auf, ob der BGH in dem obiter dictum eine Abkehr von den bisherigen Grundsätzen zur Nachmietergestellung ankündigen wollte.   Vieles spricht – auch nach der Besprechung des Urt. in Hinz: Langer Zeitmietvertrag und Kündigungsausschluss bei der WohnraummieteNZM 2003, 659, dafür, das von BGH genannte Kriterium des „berechtigten Interesses' bis auf weiteres im Lichte der bisherigen Rechtsentscheide ENG auszulegen und nur dann zu bejahen ist, wenn die vom Mieter vorgetragenen Gründe für die Entlassung aus dem Vertrag                           wesentlich gewichtiger sind als die Motive des Vermieters, daran festzuhalten. Dann aber kann sich der Mieter nach wie vor auch aus einer langfristigen Vertragsbindung nicht ohne weiteres durch Nachmietergestellung lösen(...).  Wenn Sie also VERMIETER sind u. die vorzeitige Beendigung verhindern wollen, machen Sie geltend, dass es nach der BGH-RECHTSPRECHUNG NICHT reicht, wenn der Mieter beabsichtigt eine andere Wohnung zu beziehen und es nötig ist, dass es aufgrund Jobverlustes oder Versetzung als Beamter für den Mieter unzumutbar ist.  Wenn Sie MIETER sind, legen Sie die Rechtsprechung zu Ihrem Vorteil aus und  machen geltend, dass der BGH offen gelassen hat, was für Voraussetzungen vorliegen müssen und man aus der Entscheidung „lesen' kann, dass JEDES beliebige Interesse reicht und damit „die Mindestmietdauer gemäß Paragraph 3 Abs. 2 nicht eingehalten werden kann', dadurch , dass Sie beabsichtigen, eine andere Wohnung zu beziehen.   Die Rechtsprechung ist des BGH dazu ist bis heute nicht ganz klar. Es ist aber eher davon auszugehen, dass auch das für Sie zuständige Geicht hohe Anforderungen an den Grund für die Beendigung anlegt. So hat zB das   LG Berlin im Urteil vom 21. September 2004 – 63 S 175/04 –, juris  ein  Vorzeitiges Ausscheiden aus Mietverhältnis nur bei  ÜBERWIEGENDEM INTERESSE + NACHMIETERSTELLUNG bejaht.  OrientierungsS. 1.: ' Ein Vermieter ist nur dann gemäß § 242 BGB verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragt. Ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis kommt auch dann in Betracht, wenn sich der Vermieter selbst dahingehend bindet, daß er sich zur Akzeptanz von geeigneten Nachmietern gegenüber den Mietern bereiterklärt.'  Weiter hat es geurteilt (OrientierungsS. 2): „ Der Anspruch auf vorzeitige Entlassung setzt des weiteren voraus, daß sich die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet, der es dem Vermieter erlaubt, sie sofort weiterzuvermieten.  Ich hoffe Ihnen eine erste Einschätzung gegeben zu haben und weise auf folgendes hin: Gerne stehe ich Ihnen für eine noch umfangreichere Beratung zur Verfügung. Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die in meinem Profil genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse (nach Ausnutzung der Nachfragemöglichkeit) oder per Direktanfrage über frag-einen-anwalt.de. Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann, ist jedoch rechtsverbindlich. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann aber möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen.  Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Dr. Winkelmann 

Relevante Paragraphen: § 242