Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  mein Problem ist folgendes: meine Familie und ich (Mutter und Bruder und ein Boxerhund) haben ab 01.03.2010 eine 4-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoß in einer leer stehenden Gründerzeitvilla angemietet. Oben im Haus befindet sich noch eine abgeschlossene Wohnung.   Im Mietvertrag steht folgendes: „Zwischen …...........als Vermieter und …...........als Mieter wird vorbehaltlich einer eventuell erforderlichen behördlichen Genehmigung (?) folgender Mietvertrag geschlossen: Wohnung im EG, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Bad, Flur zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 96,41 m² beträgt.'  Nun ist die obere Wohnung ab 01.12.2010 von einer 4-köpfigen Familie (2 Erwachsene, 2 Kinder, 1 Hund) angemietet worden. Diese Familie renoviert bereits seit dem 15.10. und ist nun eingezogen.   Das Problem ist, alle 4 Personen und der Hund müssen über unseren Flur, um zur Treppe in ihre mit einer Tür verschlossenen Wohnung im Obergeschoß zu gelangen. Jede Mietpartei hat einen eigenen Hauseingang. Der Flur, der uns vermietet wurde, muß jedoch von beiden Parteien benutzt werden.   Im Klartext: wir müssen stets gewärtig sein, vor fremden Menschen zu stehen, wenn wir unsere Wohnräume verlassen, um in Küche oder Bad zu gelangen. Die Zimmer meiner Mutter und meines Bruders sind ebenfalls nur über diesen uns vermieteten Flur zu erreichen. Darüber hinaus müssen wir unseren Hund ständig in einem der Zimmer einsperren, damit er nicht zufälllig im Flur mit dem nun oben wohnenden Hund zusammentrifft. Von Wohnqualität und selbstbestimmtem wohnen kann keine Rede mehr sein.   Eine einfache Lösung wäre, am Hintereingang (Eingang der oben wohnenden Familie) eine Außentreppe anzubringen und die Innentreppe zu verschließen. Dies lehnt der Vermieter jedoch aus Kostengründen rigoros ab.   Gibt es eine rechtliche Handhabe, den Vermieter zum Einbau einer Außentreppe zu verpflichten? Was bedeutet in dem Zusammenhang „vorbehaltlich einer eventuell erforderlichen behördlichen Genehmigung'?  Freundliche Grüße

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:   1) Gibt es eine rechtliche Handhabe, den Vermieter zum Einbau einer Außentreppe zu verpflichten?   Dies lässt sich letztlich nur durch eine Auslegung des Mietvertrags klären, die an dieser Stelle nicht abschließend vorgenommen werden kann. Dass eine 'Wohnung' vermietet wurde, bedeutet nicht gleichzeitig, dass diese auch abgeschlossen sein muss. Ansonsten wäre nicht in a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/3.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 3 WEG: Vertragliche Einräumung von Sondereigentum">§ 3 Abs. 2 S. 1 WEG/a>  geregelt, dass eine Wohnung in sich abgeschlossen sein muss, um sie in eine Eigentumswohnung umzuwandeln.   Wenn auch der Flurteil, durch den jetzt Ihre Nachbarn laufen, zur Benutzung als Wohnung an Sie alleine vermietet wurde, liegt natürlich ein Mangel vor. Dies kommt letztlich darauf an, was vertraglich vereinbart wurde, ggf. auch auf einem Lageplan eingezeichnet ist.   Außerdem dürften Sie die Wohnung vor Einzug besichtigt und dann wohl auch gesehen haben, dass die Treppe zu der oberen Wohnung offen in Ihrem Flur liegt. Es kommt dann auch darauf an, ob Sie dies angesprochen haben und was Ihnen der Vermieter zur geplanten Nutzung der oberen Wohnung mitgeteilt hat. Wenn es für Sie offenkundig war, dass die obere Wohnung bald von Fremden benutzt wird, die Sie dann auf Ihrem Weg vom Schlafzimmer zur Toilette im Pyjama antreffen könnten, könnte der Vermieter mit Erfolg argumentieren, dass Ihnen der Zustand des Hauses bekannt war, und Ihnen ein Recht auf Minderung und /oder SchadenerS. nicht zusteht, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536b BGB: Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme">§ 536 b BGB/a> . Anders wenn Ihnen bereits bei Einzug zugesichert wurde, dass ein separater Eingang für die obere Wohnung geschaffen wird, und Sie auch Zeugen dafür haben, oder aber erklärt wurde, dass dies Wohnung nicht vermietet werden soll, sondern leer stehen wird.   Sollte die Auslegung also ergeben, dass der gesamte Flur an Sie vermietet war oder ein separater Eingang für die obere Wohnung zugesagt wurde, könnten Sie Mietminderung geltend machen, und nach Setzung einer angemessenen Frist SchadenerS. oder die für die Beseitigung des Mangels, also eine separate Treppe, notwendigen Kosten einfordern.    2) Was bedeutet in dem Zusammenhang „vorbehaltlich einer eventuell erforderlichen behördlichen Genehmigung'?  Grundsätzlich hat der Vermieter dafür einzustehen, dass die vermieteten Räume zum vermieteten Zweck geeignet sind. Er kann daher keine Einschränkung in den Mietvertrag dahingehend aufnehmen, dass der Mieter dafür einzustehen hat, dass die beabsichtigte Nutzung von der öffentlich-rechtlichen Genehmigung umfasst wird. Der Vorbehalt ist daher unwirksam.   Ich empfehle Ihnen dringend, sich in diesem Fall von einem örtlichen Anwalt beraten zu lassen, da die Geltendmachung der unberechtigten Mietminderung ab einer bestimmten Höhe zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter führen kann. Es sollten daher alle Umstände des Vertragsschlusses genau durchleuchtet werden, was dieser Dienst nicht zu leisten vermag. Hier geht es nur um eine erste rechtliche Einschätzung, die ich hoffe an die Hand gegeben zu haben.   Ansonsten nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 536b