Frage: Hallo. Wir bauen aktuell in Baden-Württemberg und haben uns für unsere Doppelhaushälfte für eine Betontreppe entschieden. Die Treppe ist noch im Rohbau. Der Estrich wurde eingebracht; noch keine Bodenbeläge.  Die Abstände der zweiten bis vorletzten Stufe liegen bei ziemlich genau 18cm...+/- wenige Millimeter.  Die erste Stufe ist ca. 16cm, die letzte Stufe ca. 22cm hoch. Um eine der DIN entsprechende Treppe zu bauen, müssen daher alle Stufen mit ca. 3cm Bodenaufbau ausgeglichen werden.   Der Bauträger schuldet uns laut Vertrag eine geflieste Treppe. Da wir uns nachträglich entschieden haben, die Treppe nicht mit Fliesen sondern mit Holz zu belegen, haben wir vom Bauträger eine Gutschrift erhalten. Bei dieser Gutschrift gibt der Bauträger an, dass er für den Höhenausgleich der Stufen pro Stufe Euro 10.- netto vergütet. Angesichts der benötigen Arbeitszeit von ca. 25min pro Stufe zzgl. Materialkosten halten wir das für einen besseren Witz. Die tatsächlichen Ausgleichskosten liegen bei ca. Euro 40-45 pro Stufe.  Folgende Fragen: Ist die vorhandenen Höhendifferenz im Rohbau zu tolerieren und wir müssen die Ausgleichskosten übrenehmen oder sind die angegebenen Differenzen zu hoch und der Bauträger muss den Ausgleich bezahlen?  Wie kann man die Euro 10.- Gutschriftsbetrag pro Stufe angreifen? ...oder kann der Bauträger hierfür vergüten wie er das möchte? Im Vertrag ist hierfür kein Betrag vorgesehen. Der Bauträger gibt an, dass in den Bodenarbeiten etwaige Ausgleichsarbeiten bereits enthalten sind.  Danke vorab.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Entscheidend ist der Inhalt Ihres Vertrages mit dem Bauträger. Danach schuldet der Bauträger eine geflieste Treppe. Es kommt darauf an, ob und ggfs. welche Bestimmungen Ihr Bauvertrag wegen von Ihnen gewünschter nachträglicher Änderungen enthält.  Gibt es gar keine Regelung im schriftlichen Vertrag, dann haben Sie sich mit dem Bauträger geeinigt, dass der Holzbelag anstelle der Fliesen als vertraglich geschuldete Erfüllung gelten soll (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/364.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 364 BGB: Annahme an Erfüllungs statt">§ 364 Abs. 1 BGB/a> ). Dies lässt aber die Gegenleistung unverändert, d.h. der Bauträger kann dann die volle ursprünglich vereinbarte Vegütung verlangen. Die Gutschrift von 10,- € pro Stufe erfolgt dann nur aus Kulanz ohne einen rechtlichen Anspruch Ihrerseits.  Sie führen aus: 'Im Vertrag ist hierfür kein Betrag vorgesehen' (also für Preisänderungen bei nachträglichen Änderungswünschen). Gibt es im Vertrag nur eine pauschale, unbestimmte Klausel, dass bei Änderungen des Leistungsinhaltes der Preis anzupassen ist, dann gelten a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/315.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 315 BGB: Bestimmung der Leistung durch eine Partei">§§ 315/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/316.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 316 BGB: Bestimmung der Gegenleistung">316 BGB/a> :  In diesem Fall steht dem zur Gegenleistung Verpflichteten (= Bauträger) ein Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen zu. Dies bedeutet, dass auch die Interessen der anderen Seite angemessen zu berücksichtigen sind. Wird bestritten, dass die Leistungsbestimmung der Billigkeit entspricht, so wird die Bestimmung durch ein gerichtliches Urteil getroffen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/315.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 315 BGB: Bestimmung der Leistung durch eine Partei">§ 315 Abs. 3 S. 2/a> , 1. HalbS. BGB).  Häufig ist in Verträgen mit Bauträgern die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen/Teil B (VOB/B) miteinbezogen und vereinbart. Sollte dies bei Ihrem Vertrag der Fall sein, dann gilt a href="https://dejure.org/gesetze/VOB-B/2.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2 VOB/B: Vergütung">§ 2 Abs. 6 Nrn/a> . 1 und 2 VOB/B:  '1. Wird eine im Vertrag nicht vorgesehene Leistung gefordert, so hat der Auftragnehmer Anspruch auf besondere Vergütung. Er muss jedoch den Anspruch dem Auftraggeber ankündigen, bevor er mit der Ausführung der Leistung beginnt.  2. Die Vergütung bestimmt sich nach den Grundlagen der Preisermittlung für die vertragliche Leistung und den besonderen Kosten der geforderten Leistung. Sie ist möglichst vor Beginn der Ausführung zu vereinbaren.'  Kommt es hier zu keiner Einigung, dann müssen die Grundlagen der Preisermittlung und die besonderen Kosten der geforderten Leistung durch ein Gutachten ermittelt werden. Dies kann auch im Rahmen eines gerichtlichen Prozesses erfolgen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Carsten Neumann, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 364, § 316, § 315