Frage: Es geht um eine landwirtschaftlich genutzte Fläche in den neuen Bundesländern, die an eine bäuerliche Genossenschaft verpachtet ist. Der Pachtvertrag gilt noch bis zum 30. 09. 2019  Diese Fläche besteht lt. Grundbuch aus einzelnen, aber jeweils aneinander angrenzenden Flurstücken. Alle Flurstücke gehören einer aus drei Personen bestehenden Erbengemeinschaft. Jeder dieser drei Personen ist namentlich in jedem einzelnen Flurstück im Grundbuch eingetragen.  Der laufende Pachtvertrag ist nur auf eine Person aus dieser Erbengemeinschaft ausgestellt. Die Pachteinnahme wird gleichmäßig unter den drei Erben aufgeteilt.  Zwei Personen aus dieser Erbengemeinschaft möchten verkaufen, die dritte Person lehnt dies ab. Auch das Angebot an die dritte Person, die restlichen zwei Drittel der Fläche gegen Bezahlung zu übernehmen, wird abgelehnt.  Frage: Kann eine Minderheit (eine Person) den Wunsch der Mehrheit, nämlich zu verkaufen, (zwei Personen) blockieren?  Gibt es einen Weg, gegen den Willen eines Einzelnen zu verkaufen?   Natürlich soll der Kaufpreis dann gleichmäßig aufgeteilt werden 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:  Es gibt in Ihrer Sache ein Urteil des OLG Koblenz vom Urteil v. 22.07.2010 (Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20U%20505/10" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Koblenz, 22.07.2010 - 5 U 505/10: Klage eines Miterben auf Zustimmung zur Veräußerung eines...">5 U 505/10/a> ), in dem es im Grunde um den von Hnen hier beschriebenen Fall ging.   In dem Fall, den das OLG zu verhandeln hatte, weigerte sich ein Mitglied der Erbengemeinschaft dem Verkauf eines Grundstücks, welches zur Erbmasse gehörig war, zuzustimmen. Es klagten die anderen Mitglieder auf Zustimmung. Das OLG gab den Klägern Recht mit der Begründung, dass es sich bei dem Verkauf um eine zulässige Verwaltungsmaßnahme im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§ 2038 Abs. Abs. 1 S. 2 BGB/a> . Hier ist bestimmt, dass jeder mit Erbe gegenüber den anderen verpflichtet ist, an denen Maßnahmen mitzuwirken, die zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig sind.  Das OLG argumentierte weiter, dass nicht nur Nutzung - wie in Ihrem Fall -, Sicherung und Erhaltung eine ordnungsgemäße Verwaltung darstellen, sondern auch der Verkauf von Teilen des Nachlasses. Insofern besteht grundsätzlich für Sie die Möglichkeit, auch gegen den Willen Ihres Miterben das Grundstück möglicherweise zu veräußern.  Das Gericht setzt allerdings eine Grenze dahingehend, dass eine Veräußerung nicht zulässig sein soll, wenn in Anlehnung an a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. Abs. 3  BGB/a>  durch die Veräußerung eine wesentliche Veränderung herbeigeführt wird. Das OLG sieht hier eine solche wesentliche Veränderung dann als gegeben an, wenn 'Zweckbestimmung oder Gestalt des Nachlasses als Ganzes in einschneidender Weise geändert würde'.  Entscheidend ist hier vor allem, der Nachlasswert sich durch den Verkauf vermindern würde. Ist dies nicht der Fall und es wird ein Erlös im Bereich des Marktwertes erzielt, kann man wohl davon ausgehen dass die Zustimmung des Dritten Miterben entbehrlich ist. Das Weiteren darf das Grundstück nicht wesentlicher Bestandteil des Nachlasses sein, wobei auch hier der Wert des Nachlasses im Vordergrund steht.  Die sollte, eventuell mit anwaltlicher Hilfe, ihren Miterben über diese neue Rechtsprechung aufklären und ihn auf die Entbehrlichkeit seiner Zustimmung, die meiner Ansicht nach gegeben ist, hinweisen.   Problematisch wird es, wenn der Notar sich weigern sollte, in Abwesenheit des dritten Miterben den Verkauf des Grundstücks zu vollziehen. Hier könnte Paragraph 2040 BGB entgegenstehen, nachdem die Erben nur gemeinschaftlich über den Nachlassgegenstand verfügen dürfen. Sie sollten im Vorwege daher zunächst mit dem Erben die Situation klären, dann können Sie gerichtlich im schlimmsten Fall die Zustimmung durchsetzen.  Voraussetzung ist dafür das sie einen Erlös erzielen, der dem Marktwert entspricht und das Grundstück den Nachlass nicht entscheidend prägt. Dies nehme ich aber nicht an, dass sich um eine landwirtschaftliche Fläche handelt.  Ich hoffe, ich habe mich verständlich ausgedrückt, wenn nicht nutzen Sie bitte in jedem Fall die Nachfrageoption.  Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 745, § 2038