Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  als Vermieter hatte ich heute eine Wohnungsübergabe. Die Wohnung war als hochwertige Neubauwohnung mit frisch tapezierten und gestrichenen Wänden übergeben worden und war 1,5 Jahre gemietet worden.  Im Standard-Mietvertrag sind für das Streichen der Wände die 'üblichen' Fristen für eingetragen (die noch nicht abgelaufen sind).  Da die Mieter massiv Bilder und Regale aufgehängt hatten und diese Löcher lediglich notdürftig zugespachtelt wurden, die Wände aber nicht gestrichen worden, ist die Wohnung aus meiner Sicht weit vom ursprünglichen Zustand entfernt und auch in einem Zustand der weit über die 'übliche' Abnutzung hinaus geht.  Ist dies aufgrund des neuen BGH-Urteils zulässig oder kann ich ein Streichen der Wände aufgrund der Spuren verlangen.  Leider hatte ich heute früh die Bürgschaft über die Kaution direkt zurückgegeben - mit dem Gedanken, dass man an dieser Situation eh nichts ändern kann. Habe aber doch meine Zweifel, ob dies so von Seiten der Mieter rechtens ist.  Sofern ich eine Renovierung doch verlangen kann, welche Handhabe habe ich noch ohne die Bürgschaft.  Kann ich mit dem Nachmieter vereinbaren, dass er die Wohnung so übernimmt und ggf. die Renovierung selbst durchführt und dann bei Auszug die Wohnung auch im unrenovierten Zustand übergibt? das würde ggf. Diskussionen über 'übliche' Abnutzung vermeiden)         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  1.Zunächst ist der Mieter überhaupt nur dann zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn dies wirksam im Vertrag vereinbart wurde. Im Mietvertrag können zwar die Fristen benannt werden. Jedoch bedarf es eines Zusatzes, dass diese Fristen nur „im Allgemeinen„ gelten und der Grad der Abnutzung relevant ist. 2.Wenn eine wirksame Klausel vereinbart wurde, hat der Mieter auch dann zu Streichen, wenn die Abnutzung es erfordert. Wann das der Fall ist, ist eine Beweisfrage. Sie sollten daher zunächst den Zustand der Wohnung genau festhalten. Nachdem die Übergabe bereits stattgefunden hat, ist für den Zustand auch das Übergabeprotokoll maßgeblich. Sollten Sie darin keinerlei Mängel festgehalten haben, ist das zumindest im gerichtlichen Verfahren ein Nachteil. 3.Wenn die Abnutzung „überobligatorisch„ war, also nicht einer normalen Abnutzung entsprochen hat, haben Sie ungeachtet einer Regelung im Vertrag einen Anspruch auf Behebung des Mangels. Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache ordnungsgemäß zu behandeln. Verstößt er gegen diese Pflicht, ist er zum SchadenserS. bzw. Behebung des Schadens verantwortlich, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§§ 535/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">280/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/249.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes">249 BGB/a> . Jedoch sind Sie auch hier in der Beweispflicht.  4.Fotografieren Sie die Wohnung umgehend und begehen sie mit unabhängigen Zeugen (nicht Ihre Ehefrau). Sie sollten dann einen Kollegen vor Ort mit der Vertretung beauftragen. Bitten Sie um eine Einschätzung der Erfolgsaussichten gegen den Mieter. Die Rückzahlung der Kaution alleine ist noch keine endgültige Aufgabe von Ansprüchen. Nach Ihrer Aussage haben Sie die Rückzahlung geleistet, weil Sie davon ausgegangen sind, dass eine Renovierungspflicht nicht in Betracht kommt. Wenn jedoch der Mieter nachlässig mit der Mietsache umgegangen ist, haben Sie nach wie vor Ansprüche, die Sie auch geltend machen sollten. Da die Gerichte im Allgemeinen eher mieterfreundlich urteilen, sofern es um Schönheitsreparaturen geht, sollten Sie aber die Situation anhand von Fotos und einer Begehung der Wohnung von einem Anwalt beurteilen lassen.  5.Sie können mit dem Nachmieter vereinbaren, dass er die Arbeiten übernimmt und dafür keine Schönheitsreparaturen durchführen muss. Sie sollten hier vereinbaren, dass Sie die Wohnung nach Ausführung der Arbeiten besichtigen und die Arbeiten „abnehmen„ und dies im Übergabeprotokoll dann auch vermerkt wird. So gehen Sie nicht die Gefahr ein, dass der Nachmieter nichts tut und bei Auszug dann ebenfalls nichts renovieren muss.     Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen Nina Heussen Rechtsanwältin Diep, Rösch & Collegen Fürstenstraße 3 80333 München Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50  info@anwaeltin-heussen.de Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:   Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden. Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen.  Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 249, § 280