Frage: Ich habe 02.2019 zwei Wohnungen (2 Familienhaus) gekauft wobei ich eine selbst bewohne und die andere vermietet ist. ISTA ein Unternehmen das die Nebenkosten für Heizung und Warmwasser berechnet, Gerätschaften dazu vermietet, Der ehemaligen Vermieter bzw. Verkäufer hatte einen Vertrag dazu mit ISTA. Ich benötige aber weder deren Dienstleistung noch deren Gerätschaft, benutze bzw. benutzte sie daher nie. Ich habe daher auf das Angebot von ISTA einen Neu- Vertrag abzuschließen nicht reagiert. ISTA hat darauf den 'Restwert' des bestehenden Vertrages welcher aus entgangene Dienstleistungen und Restmiete von Gerätschaft besteht dem Verkäufer in Rechnung gestellt.  Ich habe heute vom Anwalt des Verkäufers eine Forderung zur Kostenübernahme (1400€) der ISTA Rechnung erhalten. Mit der Begründung:' Entgegen ihrer Auffassung ist in dem Vertrag geregelt, dass laufende Kosten und Lasten auf dem Erwerber übergehen. Einer darüberhinausgehende Regelung bedurfte es daher nicht.'   Im Immobilienverkauf steht bei Besitzübergang der übliche Passus: 'Der Besitz, die Gefahr und die Lasten einschließlich...Sachversicherungen ... gehen auf dem Erwerber über'. Eine explizite Erwähnung des ISTA Vertrages oder eines anderen derartigen Vertrages ist nicht erwähnt.  Meine Frage: Ist die Rechnungsstellung an mich Rechtens, also sollte ich diese Kosten übernehmen, bzw. was sind die empfohlenen nächsten Schritte?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Zunächst Sie brauchen die Rechnung NICHT übernehmen. Dies ist ein rein privatrechtlicher Vertrag der ohne Vereinbarung und Zustimmung von Ihnen nicht auf Sie übergeht.   Die Begründung, im Vertrag sei die geregelt,' dass laufende Kosten und Lasten auf dem Erwerber übergehen. Einer darüber hinausgehende Regelung bedurfte es daher nicht.' ist schlichtweg falsch.   Laufende Kosten sind nach Ihrem Zitat im Vertrag nicht erwähnt.    In Ihrem Vertrag wurde zwar ein Lastenübergang geregelt, der Begriff Lasten meint aber hier insbesondere öffentlich- rechtliche Lasten, wie z.B: die Grundsteuer oder Erschließungsbeträge sowie privatrechtliche Lasten, die Abs. 1001 GRUNDBUCH EINGETRAGEN sind, also z.B. Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten, Verfügungsbeschränkungen. Keineswegs sind privatrechtliche x-beliebige Verträge gemeint. Um diesen Geltung gegen den Erwerber zu verschaffen, müssten Sie im Grundbuch eingetragen sein oder der Erwerber sich mit der Übernahme einverstanden erklären.    Sachversicherungen haben, trotzdem der Vertragsschluß privatrechtlich erfolgt und nicht im Grundbuch steht eine Sonderstellung, denn der Übergang auf den Erwerber ergibt sich aus dem Gesetz ( a href="https://dejure.org/gesetze/VVG/95.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 95 VVG: Veräußerung der versicherten Sache">§ 95 VVG/a> ), wie bei Mietverträgen auch (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> ). Ein Mietvertrag - über die Sache selbst- wie auch eine Sachversicherung bleiben also beim Erwerber bestehen, sie gehen auf ihn über.  So eine gesetzliche  Regelung gibt es für Verträge zur Nebenkostenerstellung oder der Gerätemiete aber nicht. Deswegen muss ein Übergang auf  Sie explizit vereinbart werden.   Die ISTA hat sich also absolut zu Recht an den Verkäufer gehalten, dieser muss die Kosten selber tragen bzw. sich hierum kümmern. Mit Ihnen hat die mangels Vertragsübergang nichts zu tun, da der Übergang der ISTA- Verträge auf Sie nicht vereinbart wurde.    Wie gehen Sie jetzt vor?   Zahlen Sie nicht.   Schreiben Sie dem Kollegen, dass die Verträge mit ISTA nichts mit grundbuchrechtlich gesicherten Vereinbarungen oder öffentlich-rechtlichen Gebühren und Abgaben zu tun haben und deswegen vom Begriff der Last nicht umfasst sind. Eine Vereinbarung über die Kostenübernahme für den Vertrag fehlt jedoch. Zudem ist entgegen seinem Dafürhalten auch der Übergang laufender Kosten gerade nicht vertraglich vereinbart worden, sondern lediglich der Übergang von Lasten und gesetzlich vorgeschriebenen Sukzessionen.   Sollte der Kollege nicht einlenken, können Sie einem eventuell eggen Sie gerichteten Mahnbescheid widersprechen und einer Klage gelassen entgegen sehen. Zu verklagen wären Sie beim Amtsgericht ( da unter 5.000,01 €) an Ihrem Wohnort, der Unterlegene muss die Kosten des Rechtsstreits tragen. Es besteht hier kein Anwaltszwang, so dass Sie sich entscheiden können, ob sie einen Anwalt hinzuziehen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566