Frage:  Wir haben ein Angebot mit mehreren Neubauwohnungen zum Kauf, per E-Mail von einem Vermittler (Makler), der vom Bauträger mit den Verkauf der Wohnungen beauftragt wurde, erhalten. Davon wurden 4 Wohnungen ca. 25% günstiger als die anderen Wohnungen angeboten.  Diese 4 Wohnungen wurden uns u.a. bereits vor einigen Wochen angeboten und der Preis war da noch höher. Anruf beim Vermittler und als er darauf angesprochen wurde, teilte er mit, dass er den Preis der Wohnungen nochmals prüfen müsste. Angebot war als Preisliste als extra Datei beigefügt mit dem Zusatz des Erstellungsdatums (4/2015), ohne Hinweis dass mögliche Schreibfehler oder Irrtümer vorbehalten sind.   AGBs wurden dem Angebot beigefügt, hier ein Auszug der wichtigen Passagen:  „Die Angebote der Firma xy erfolgen freibleibend und unverbindlich. Irrtum und Zwischenverkauf / Zwischenvermietung bleiben vorbehalten. Den objektbezogenen Angaben liegen die uns erteilten Auskünfte und Informationen, insbesondere des Verkäufers/ Vermieters zugrunde. Eine Haftung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit wird von der Firma xy nicht übernommen. Es obliegt daher dem Kunden die Objektinformationen und Angaben auf ihre Richtigkeit zu prüfen. Eine Haftung für die inhaltliche Richtigkeit und/oder Vollständigkeit dieser Angaben wird nur für den Fall eines vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Verhaltens übernommen'.  „Die Haftung für fahrlässiges Verhalten der Firma xy dessen gesetzlicher Vertreter oder Erfüllungsgehilfen ist ausgeschlossen. Dieses gilt nicht, soweit der Schaden in der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit besteht oder auf der Verletzung einer wesentlichen Vertragspflicht (Kardinalpflicht) oder dem Fehlen einer von der Firma xy garantierten bestimmten Eigenschaften beruht'.  Daraufhin angesprochen, dass wir nun eine der Wohnungen zum günstigeren Preis kaufen möchten, meinte der Vermittler, das es Wege gäbe, dass die von uns gewählten Wohnungen plötzlich bereits alle reserviert wären.   Wir entschieden uns trotzdem eine dieser günstigeren Wohnungen zu kaufen und informierten den Vermittler per E-Mail (und Fax) über unser Kaufvorhaben und dass er eine kostenpflichtige Reservierung (Vorgabe lt. Vermittler) vornehmen und den Notartermin vereinbaren möchte.   Nach einigen Minuten nachdem wir das Schreiben verschickt hatten, wurde uns eine bereinigte Preisliste per E-Mail mit den 'regulären' Preisen und Hinweis auf einen Systemfehler geschickt.   Ist das Angebot mit den günstigeren Preisen für den Vermittler (Verkäufer) bindend?  Falls ja, wie können wir den günstigeren Preis im Notarvertrag durchsetzen?   Wenn pro forma Reservierungen für die Wohnungen vorliegen würden, wie können wir dann den Nachweis antreten, dass es sich ggf. nur um Scheinreservierungen handelt und unser Recht auf Erfüllung des Kaufvertrages zum günstigeren Kaufpreis durchsetzen? Der Vermittler könnte erst einmal gar nicht reagieren und dann einen Käufer vorschieben. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Kaufverträge über eine Immobilie sind formbedürftig gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a>  und daher nur bei notarieller Beurkundung bindend. Ohne notarielle Beurkundung besteht daher keine Verpflichtung, die Wohnung an Sie zum günstigeren Preis zu verkaufen.   Denkbar wäre lediglich ein Ersatzanspruch in Bezug auf bereits entstandene Kosten. Da ein solcher Ersatzanspruch aber quasi einen Bindungszwang 'durch die Hintertür' einführen würde, gilt: Aufwand, der in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht wird, erfolgt grundsätzlich auf eigene Gefahr (vgl. z.B. BGH, 29.03.1996 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20332/94" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 29.03.1996 - Abs. 5 ZR 332/94: Voraussetzungen des Schadensersatzes wegen des Abbruchs von Verh...">Abs. 5 ZR 332/94/a> ). Nur ausnahmsweise kommt ein Schadensersatzanspruch in Betracht, wenn eine besonders schwerwiegende Treupflichtverletzung bejaht werden kann. Dies kann der Fall sein, wenn nie die Absicht bestand, das Objekt zu dem günstigen Preis zu verkaufen, oder sich der Verkäufer später anders entschieden hat und dies dem Käufer nicht mitgeteilt hat. Dies dürfte dem Makler aber kaum nachweisbar sein.  Auch wenn das Verhalten des Maklers höchst unseriös wirkt und daher eine weitere Zusammenarbeit mit ihm gut überlegt sein will, sehe ich leider keine Möglichkeit, einen Kaufvertrag zu dem günstigeren Preis durchzusetzen.    Ich bedauere, Ihnen keine positivere Einschätzung der Rechtslage bieten zu können. Ich hoffe aber, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b