Frage: Guten Tag,  hier zunächst der Sachverhalt:  Ich habe ein Grundstück an einen Bauträger verkauft. Im ersten Kaufvertrag war der Erwerber noch nur mit einer Auflassungsvormerkung im GB angegeben. Leider habe ich mich zu einer Änderung des Kaufvertrages überreden lassen, so das im geänderten Kaufvertrag nun bereits vor Zahlung des Kaufpreises eine Eigentumsumschreibung zu Gunsten der Firma vereinbart und im GB auch bereits eingetragen wurde.  Nun hat die Firma immer noch nicht gezahlt. Der Verzug ist bereits eingetreten und auch auf die Erklärung, dass bei Nichtzahlung in der Frist von 14 Tagen ich eine Rückabwicklung machen werde ist nichts passiert.  Eine Rückabwicklung sollte doch gerichtlich durchzusetzen sein, denke ich, aber nun kommt das größere Problem - die Firma hat auf dem Grundstück bereits Häuser errichtet und Kaufverträge mit den zukünftigen Hauseigentümern abgeschlossen. In diesen Kaufverträgen wurden natürlich Auflassungsvormerkungen zu Gunsten der neuen Erwerber vermerkt.   Nun meine Frage:  Wie komme ich wieder an mein Grundstück zurück, da ich nicht mehr davon ausgehe, das die Firma den Kaufpreis jemals zahlen wird und derzeit der Verdacht besteht, dass diese ohnehin kurz vor der Insolvenz steht. Ist das ein Problem mit den Auflassungsvormerkungen der zukünftigen Hausbesitzer? Ich wäre auch bereit die Auflassungsvormerkungen dieser Käufer im GB zu lassen und selbst an diese zu verkaufen - geht das?  Vielen Dank für Ihre Hilfe MfG K.S.

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:   Abs. 1.   Zunächst einmal sind Sie durch den Kaufvertrag mit dem Bauträger vertraglich verbunden. Auch wurde der Kaufvertrag bereits vollzogen und die Bauträger-Firma als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.   Dementsprechend haben Sie alles nach dem Vertrag notwendige getan, so dass Fälligkeit Ihres Zahlungsanspruchs eingetreten ist.   Deshalb sind Sie zunächst gehalten diesen Zahlungsanspruch durchzusetzen. Dazu findet sich im Regelfall - Ihren konkreten Vertrag kenne ich nicht - eine Vertragsklausel im Kaufvertrag. Durch dieses unterwirft sich der Erwerber - also in Ihrem Fall der Bauträger - der sofortigen Zwangsvollstreckung wegen aller Ansprüche, die sich aus dem Kaufvertrag ergeben.  Sofern der Bauträger also nicht zahlt können Sie sich an den den Kaufvertrag beurkundenden Notar wenden und eine Vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages beantragen. Mit dieser vollstreckbaren Ausfertigung können Sie sich eine Zwangssicherungshypothek eintragen lassen, und parallel dazu gegen den Bauträger vollstrecken.   Stellt sich im Rahmen der Zwangsvollstreckung heraus, dass sich Ihre Befürchtung bewahrheitet können Sie aus der Sicherungshypothek vorgehen und das Grundstück versteigern lassen.    Abs. 2.   Die zugunsten der Erwerber bestellte Vormerkung hat die Wirkung, dass nach der Eintragung der Vormerkung eingetretene Veränderungen zugunsten der Vormerkungsberechtigten relativ unwirksam sind gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 Abs. 2 BGB/a> .   Das heißt: Die von Ihnen einzutragende Sicherungshypothek hätte gegenüber den Vormerkungsberechtigten keine Wirkung haben. Diese könnten vielmehr von Ihnen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/888.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 888 BGB: Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung">§ 888 BGB/a>  verlangen so gestellt zu werden, als hätten sie unbelastete Grundstücke erworben. Dies hat zur Folge, dass die aus der Vormerkung Berechtigten als Eigentümer eingetragen werden.    Abs. 3.   Sollte sich im Verlaufe des weiteren Verfahrens herausstellen, dass Sie arglistig getäuscht wurden - etwa weil der Bauträger wusste, dass er sich verkalkuliert hatte - könnten Sie auch Ihren Grundstückskaufvertrag mit dem Bauträger anfechten.   Dies hat die Wirkung, dass wiederum Sie anstelle der Bauträger Firma die Eigentümerin des Grundstücks wären.   Allerdings müssten Sie dann die arglistige Täuschung des Bauträgers beweisen. Oft ein schwieriges Unterfangen, dessen Erfolgsaussichten ich von hier aus - ohne Kenntnis Ihrer Unterlagen - nicht näher einschätzen kann.   Ferner hat die Anfechtung keine Wirkung gegenüber den Erwerbern vom Bauträger, also den durch die im Grundbuch eingetragene Vormerkung Berechtigten.   Da keine Anhaltspunkte für deren Kenntnis / grob fahrlässig Unkenntnis von Ihrer Anfechtungsmöglichkeit ersichtlich sind, haben diese die Vormerkung gutgläubig erworben. Dementsprechend könnten die Bauträger-Erwerber - für den Fall, dass Sie wieder als Eigentümerin eingetragen werden - von Ihnen den Vollzug der Vormerkung und die Eintragung als Eigentümer verlangen.  Auch Ihre Anfechtung des Bauträgervertrages hatte also nicht zum Ergebnis, dass Sie mit den Bauträger - Erwerbern weitere Verträge schließen müssten.  Abs. 4.   Insgesamt sind Sie gehalten, sich wegen Ihrer Ansprüche an den Bauträger - ggf. an die Insolvenzmasse zu halten.  Etwa in das Grundbuch eingetragene Sicherheiten sind allerdings nicht gegenüber Dritten unwirksam. Diese versuchen womöglich ebenfalls in das Grundstück zu vollstrecken.   Um zumindest diesen gegenüber im Vorteil zu sein, sollten Sie sich schnellstmöglich an Ihren Notar wenden, zwecks Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung und Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ins Grundbuch.   Bitte beachten Sie, sehr geehrte Ratsuchende, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Abs. 100.Abs. 1000. Markus Koerentz, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 883, § 888