Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  Wir sind Vermieter einer 3 Zimmer Wohnung (65 qm). Seit Januar 2011 ist diese an einen Junggesellen J vermietet. Im Mietvertrag wurde ausdrücklich vereinbart, dass bei Aufnahme eines Untermieters vorher unsere schrifftliche Erlaubnis eingeholt werden muss und dass sich die Miete dann pro Person um 15% erhöht.  Seit ca. 8 Wochen beherbergt J nun seinen besten Freund F. F hat keinen festen Wohnsitz mehr, seine alte WG wurde aufgelöst und seine Möbel hat er mitgebracht.  Wir wurden weder um Erlaubnis gebeten noch wird die vereinbarte Mieterhöhung bezahlt. F hat auch keinen Mietvertrag unterschrieben.   Auf Nachfragen bei J wird frech geantwortet, F wäre nur ein Freund auf Besuch und würde dort nicht dauerhaft wohnen.  Seit ca. 4 Wochen geht nun auch die feste Freundin von F dort aus und ein und verbringt ihre Nächte dort. Auch ihr wurde der Schlüßel übergeben. Einen festen Wohnsitz hat sie aber anscheinend bei ihren Eltern noch.  Für die Miete kommen alle 3 gemeinsam auf, da J seine Arbeit verloren hat.  Nun meine Frage: Ab wann gilt ein 'Besucher' als Mitbewohner? Dürfen wir die 30 % mehr Miete verlangen und wenn ja ab wann?   Ich wäre Ihnen sehr dankbar wenn Sie in Ihre Beantwortung auf die einschlägigen §§ hinweisen.  Vielen Dank im Voraus! 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender, unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und des mitgeteilten Sachverhaltes möchte ich Ihre Frage im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworten:  1.) Duldungspflicht  Grds. darf ein Mieter jederzeit Besuch empfangen und beherbergen. Der Besuch darf sogar über längere Zeit andauern.  Führt der Besuch allerdings zu einer dauerhaften Überbelegung der Wohnung, ist dies genehmigungsbedürftig.  Bezüglich des duldungspflichtigen Zeitraums gibt es keine einheitliche Rechtsprechung. Grds. ist eine Überbelegung für einen Zeitraum von 6 bis 8 Wochen zu dulden.   Das Recht zur Aufnahme Dritter ergibt sich nicht aus einer speziellen Rechtsgrundlage, sondern stellt ein allgemeines Recht aus dem Mietvertrag i.Abs. 5.m. dem grundgesetzlich garantierten Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit dar.  Hinweis: Allerdings muss es der Mieter hinnehmen, dass er für einen höheren Wasserverbrauch aufkommen muss, wenn die Nebenkosten nach Personenzahl umgelegt werden.   2.) Untermiete  Unter bestimmten Umständen hat der Mieter das Recht, vom Vermieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 BGB/a>  zu fordern.  Voraussetzung ist, daß beim Mieter nach Mietvertragsabschluß ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung entstanden ist, wobei vernünftige Gründe ausreichen, die den Wunsch nach einer -teilweisen- Untervermietung der Wohnung nachvollziehbar erscheinen lassen.  Der Vermieter kann die Erlaubniserteilung verweigern, wenn seinerseits und ausnahmsweise wichtige Gründe bestehen, die die Aufnahme des Dritten als unzumutbar erscheinen lassen, etwa bei Überbelegung der Wohnung durch die Aufnahme des Dritten.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 Abs. 2 BGB/a>  kann der Vermieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung von dem Einverständnis des Mieters mit einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur unter dieser Voraussetzung zuzumuten ist (sog. Untermietzuschlag)  Nach überwiegender Meinung ist die Forderung eines Untermietzuschlages nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 Abs. 2 BGB/a>  nur dann gerechtfertigt, wenn infolge der Untervermietung eine entsprechend höhere Abnutzung der Mietsache bzw. höhere Belastung mit Betriebskosten vorliegt.   Ist das nicht der Fall, kann kein Untermietzuschlag verlangt und die Genehmigung nicht vom Untermietzuschlag abhängig gemacht werden.   Grds. kann ein pauschaler Untermietzuschlag nicht festgesetzt werden, da es für Höhe und Rechtfertigung des Zuschlags auf den Einzelfall ankommt. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 553