Frage: Guten Tag, ich bin Eigentümer einer Garage auf einem Garagenhof mit 22 Einzelgaragen in zwei gegenüberliegenden Reihen. Jede Garage hat einen Eigentümer und steht in keinem Zusammenhang mit einer Wohnanlage. Zu der Anlage gehören drei Flurstücke Gemeinschaftseigentum, also der Platz zwischen den Garagen und an den Stirnseiten der Garagenreihen. Mit mir haben einige Eigentümer die Initiative ergriffen, die Garagen zu elektrifizieren, um das Laden von e-Autos zu ermöglichen. Leider zeigt sich schon im laufenden Interessenbekundungsverfahren, dass einzelne Eigentümer diesem Vorhaben ablehnend gegenüberstehen. Es ist nicht beabsichtigt, diese ablehnenden Eigentümer finanziell oder in anderer Weise zu beteiligen. Jedoch gibt es zwei Eigentümer, die auch die Nutzung der Gemeinschaftsflurstücke ablehnen und eine Zustimmung auch hierzu verweigern. Die Nutzung der Gemeinschaftsflurstücke ist jedoch für das Vorhaben unverzichtbar, da sowohl Kabel als auch Verteilereinrichtungen dort aufgebaut werden müssen.  Eine Eigentümerversammlung existiert nicht, die betroffenen Gemeinschaftsflurstücke sind im Grundbuch je zu einem Anteil 1/22 Miteigentumsanteil eingetragen. Welche Möglichkeiten haben die, an der Elektrifizierung interessierten Eigentümer dieses Vorhaben umzusetzen? Vielen Dank und mit besten Grüßen!

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:    Die Rechtsgrundlage um eine entsprechende Elektrifizierung zu fordern und umzusetzen wäre § 745 BGB:    „§ 745 Verwaltung und Benutzung durch Beschluss  (1) Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen. (2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen. (3) Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.'   Hier kann man argumentieren, daß eine Elektrifizierung unter den sich ändernden Umständen bzgl. Kfz-Nutzung einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.   Daher könnte man nach § 745 Abs. 1 BGB einen Mehrheitsbeschluß treffen, der die Elektrifizierung des Gemeinschaftsflurstücks beschließt und die Kostentragung auf die Nutzer der Elektrifizierung zu beschränkt.    Wie Sie aus der Vorschrift entnehmen können ist die Grenze der Abs. 3 der Vorschrift, der bei einer wesentlichen Veränderung die Zustimmung aller Miteigentümer verlangt.   Dies kann natürlich ein Streitfall werden, daher sollten die Veränderungen auf ein Minimum beschränkt werden, soweit keine Einstimmigkeit erzielt werden kann.    Bezüglich unterirdischer Leitung wurde bereits in der Vergangenheit von der Rechtsprechung entschieden, daß diese keine wesentliche Veränderung seien, so das LG Bonn:   „Es liegt auch keine einschneidende Veränderung der Gestalt des Grundstücks (mehr) vor. Denn der Privatweg wurde unstreitig in seiner ursprünglichen äußeren Gestalt, auf die es im Rahmen des § 745 Abs. 3 BGB allein ankommt, wieder hergestellt. ………. Der Nutzungsanteil der Kläger ist durch die Verlegung der Erdgasleitung nicht beeinträchtigt, vielmehr können die Kläger den Weg wie bisher benutzen, insbesondere begehen oder befahren.'   Daher erscheint es vertretbar die Elektrifizierung als eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung durch Mehrheitsbeschluß der Miteigentümer billigen zu lassen.   Weder die äußere Gestalt noch die wirtschaftlichen Zweckbestimmung wird durch eine Elektrifizierung wesentlich geändert, soweit die Elektrifizierung ohne gravierende Eingriffe in das Grundstück durchgeführt werden kann.      Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.  Mit freundlichen Grüßen   Thomas Mack Rechtsanwalt  

Relevante Paragraphen: § 745