Frage: Seit 01.10.2009 haben wir ein kleines altes Bauernhaus gemietet. Seit 2016 gibt es immer  wieder Probleme,  weil der Vermieter seinen Pflichten gar nicht oder nur nach mehrfacher  schriftlicher Aufforderung nachkommt (z. B. Austausch der defekten Heizungspumpe, Ersatz der in Stücken herabfallenden Holzdachrinnen). Anrufe beantwortet er schon seit Jahren nicht mehr. Vor diesem Hintergrund haben wir am 30.12.2018 eine fristlose Kündigung durch unseren Vermieter erhalten, die wir ignoriert haben, da sie jeder Grundlage entbehrte. Am  03.12.2019 hat uns unser Vermieter aufgefordert,  rückwirkend zum 01.12.2019 10% mehr  Miete zu zahlen. Auch das haben wir ignoriert. Am 07.04.2020 hat unser Vermieter einen Rechtsanwalt beauftragt, eine Mieterhöhung durchzusetzen. Da jedoch die Wohnfläche strittig war und dem Vermieter auch kein Mietvertrag mehr vorlag, ist dieses Vorhaben im Sande verlaufen. Am 27.11.2020 hat unser Vermieter einen anderen Rechtsanwalt mit der Eigenbedarfskündigung beauftragt. Jetzt wird es kurios: Er wollte mit seiner Lebensgefährtin in das von uns gemietete Haus als Zweitwohnsitz einziehen, weil  er  in seinem Hauptwohnsitz seine pflegebedürftige Ehefrau pflegen würde. Gegen diese Kündigung haben wir am 15.03.2020 Widerspruch durch einen Rechtsanwalt einlegen lassen. Über diesen haben wir auch dem gegnerischen Anwalt am 13.08.2020 mitgeteilt, dass  die Ehefrau unseres Vermieters bereits verstorben ist und somit der Kündigungsgrund wegfällt (unser Vermieter hat den Wegfall des Kündigungsgrundes seinem Anwalt verschwiegen). Die Eigenbedarfskündigung wurde damit nicht weiter betrieben,  das Mietverhältnis  unbefristet fortgesetzt. Am 12.07.2022 hat uns unser Vermieter erneut aufgeforert, eine Mieterhöhung von mehr als 20% zu leisten, ansonsten würde er das Objekt ('nur an Eigennutzer') verkaufen und wir müssten uns binnen 9  Monaten eine neue Bleibe suchen. Auch dieses Schreiben haben wir ignoriert. Am 27.11.2022 haben wir wieder eine Eigenbedarfskündigung zum 01.10.2023  erhalten ohne Hinweis auf die Widerspruchsfrist. Diesmal will er selbst in das Haus einziehen und ein Büro für seine Immobilienfirma einrichten, weil er seine bisherigen Immobilien aufgrund von Schwerbehinderung nicht mehr unterhalten könne und deshalb verkaufen wolle. Eine Kopie seines Schwerbehindertenausweises,  der  ihn außerdem  zu einer ständigen Begleitperson ermächtigt, war beigefügt. Wir haben in den zurückliegenden Jahren immer pünktlich Miete und vom Vermieter geltend gemachte Nebenkosten soweit im Mietvertrag vereinbart bezahlt. Dass wir  auf die  Mieterhöhungsbegehren nicht eingegangen sind, liegt daran, dass dringend notwendige  Reparaturen vom Vermieter seit Jahren verweigert werden und entsprechend die Mietsache auch nicht mehr in dem von uns ursprünglich angemieteten Zustand ist. Das  Objekt ist für jemand im Alter von 76 Jahren mit einer Schwerbehinderung Grad 100, der zu einer ständigen Begleitperson berechtigt ist, sicher gar nicht bewohnbar, da schwer zugänglich und mit 30  cm hohen Türschwellen und einer sehr schmalen steilen Holztreppe ausgestattet. Meine Fragen:  Wann sollten wir der Eigenbedarfskündigung  widersprechen? Wie schätzen Sie unsere Chance ein, dem Vermieter vorgetäuschte Gründe nachzuweisen? Sollten/können wir noch etwas unternehmen, weil unser Vermieter schon einmal den Wegfall  von Gründen für die Eigenbedarfskündigung  verschwiegen hat? Für eine Antwort schon jetzt vielen Dank.    

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:  Die Frage, ob und wann man der Eigenbedarfskündigung widersprechen sollte, ist letztlich immer einzelfallabhängig.  Zunächst haben Sie aufgrund des fehlenden Hinweises für einen Härtefallwiderspruch gem. § 574 BGB Zeit bis zum ersten Termin in einem etwaigen Räumungsrechtsstreit. Die Frage ist hier ja auch, ob bei Ihnen überhaupt irgendein AnS. für einen Härtefalleinwand im Sinne der Sozialklausel besteht.  Im Übrigen wird es ja darauf ankommen, ob die Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist oder nicht. Hierfür ist tatsächlich überhaupt kein Widerspruch Ihrerseits erforderlich - es ist eben letztlich eine Einschätzungsfrage, ob Ihr Vermieter eher klein beigibt, wenn er rechtzeitig Gegenwind bekommt. Je früher man sich allerdings meldet, desto mehr Gelegenheit hat er, etwas Neues 'auszubrüten'.  Im Normalfall würde ich vermutlich hier einfach überhaupt nicht reagieren.  Für die Unwirksamkeit sprechen ja die von Ihnen bereits genannten Argumente. Hinzu kommt, dass der Vermieter nach seinem eigenen Vortrag die Räume teilweise gewerblich nutzen will, was Ihnen wiederum ebenfalls helfen kann. Hier kann auch die Verteilung zwischen geplanten Wohnbereich und geschäftlichen Bereich eine nicht unwesentliche Rolle spielen, wobei es am Ende immer auf den Einzelfall ankommt, vgl. z.B. die Entscheidung des BGH vom 29.03.2017, Abs. 8 ZR 45/16 (https://openjur.de/u/960919.html), aus der sich eine Argumente ziehen lassen:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>So weist der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen wird es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll.  Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573, Abs. 2, Nr. 3 BGB auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).  [...]  Der im Kündigungsschreiben aufgeführte Wunsch der Klägerin, die vermietete Zweizimmerwohnung ihrem Ehemann, der im Vorderhaus desselben Gesamtareals ein Beratungsunternehmen betreibe, zur Einrichtung eines weiteren Arbeitsplatzes und eines Aktenarchivs zu überlassen, ist nicht der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Beklagten zu geben. Die Mietwohnung soll allein für gewerbliche Zwecke genutzt werden und nicht auch zu Wohnzwecken dienen, so dass der Nutzungswunsch eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB als zur Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aufweist. Daher ist für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich, dass die Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellt, auch wenn dieser nicht unbedingt den Grad von erheblichen Einbußen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen muss.  Ein solcher Nachteil von einigem Gewicht ist vorliegend nicht einmal im AnS. zu erkennen. Die Mieträume werden nach der Darstellung der Klägerin nicht zur Aufnahme oder Fortsetzung einer (frei-)beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit benötigt, sondern allein zur räumlichen Erweiterung eines Beratungsunternehmens. Diese Fallgestaltung kann von vornherein nicht ohne Weiteres mit den erstgenannten Sachverhalten gleichgesetzt werden (ähnlich NK-BGB/ Hinz, aaO Rn. 95). Nachteile von einigem Gewicht kommen bei einer geplanten Betriebserweiterung grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner hierauf - wenn auch nicht unbedingt dringend - angewiesen ist. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Das Erfordernis einer räumlichen Ausdehnung des Beratungsunternehmens wird damit begründet, die bisher genutzten Räume seien mit an bis an die Decke reichenden, überfüllten Aktenregalen überfrachtet. Es ist nach Aktenlage nicht ersichtlich, dass der Klägerin oder ihrem Ehemann durch eine Auslagerung eines größeren Teils des Aktenbestands in andere, etwas entfernter gelegene Räumlichkeiten eine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht oder ein die Organisation des Unternehmers nicht unerheblich beeinträchtigender Nachteil entstehen würde und sie deswegen auf die beabsichtigte Nutzung der Mietwohnung angewiesen wären. Dies gilt selbst unter Berücksichtigung der vom Ehemann der Klägerin in seiner - im angefochtenen Urteil mit in Bezug genommenen - Zeugenvernehmung angegebenen zusätzlichen Einzelheiten. Ausweislich seiner Bekundungen soll die an den Beklagten vermietete Zweizimmerwohnung zu Aktenlagerungszwecken und zur Schaffung eines Platzes zur Akteneinsicht verwendet werden mit der Folge, dass in den bisherigen Büroräumen ein weiterer ArbeitspS. für die dort betriebenen zwei Beratungsunternehmen, von denen er eines allein und das zweite gemeinsam mit zwei Partnern leite, geschaffen werden könne. Die Notwendigkeit dieser Maßnahmen hat er damit begründet, die Akten könnten deswegen nicht in weiter entfernt gelegene Räume ausgelagert werden, weil immer wieder auf die Akten zugegriffen werden müsse, auch wenn sie bereits 30 Jahre alt seien. Die von der Klägerin und ihrem Ehemann angeführten Gründe rechtfertigen es nicht, den Beklagten aus seinem persönlichen Lebensmittelpunkt zu verdrängen./blockquote>  Im Ergebnis ist eine Kündigung natürlich immer ernst zu nehmen. Nach Ihrer Schilderung sehe ich hier aber keinen Anlass, auch aufgrund der Vorgeschichte(n) nicht guten Mutes die Kündigung erfolgreich abwehren zu können.  Da auch in Zukunft offenbar nicht zwingend zu erwarten ist, dass Ihr Vermieter Ruhe gibt, sollten Sie - wenn noch nicht geschehen- ggf. einmal über den Abschluss einer Mietrechtsschutzversicherung nachdenken.  Ich wünsche Ihnen einen guten Rutsch und dass im neuen Jahr Ihr Mietverhältnis nicht wirklich ernsthaft in Gefahr gerät.  Mit freundlichen Grüßen   Arnd-Martin Alpers  Rechtsanwalt 

Relevante Paragraphen: § 574