Frage: Guten Tag!  Meine Situation als Vermieter ist folgende: - Zweifamilien-Altbau - ich persönlich bewohne die Wohnung im 1.Stock (70m*m) - die Mieter der unteren Wohnung (Familie mit zwei Kindern) bewohnen diese seit 1.1.1994 (100m*m)  - es liegt ein Einheits-Mietvertrag (Verlags-Nr.599)vor, der keinerlei Modifikationen und Streichungen erfahren hat. - die Erdgeschosswohnung wurde 14 Jahre genutzt - ein Sanierung wäre wahrscheinlich notwendig.  Ich möchte den Mietern kündigen - zum einen aus persönlichen Gründen; zum anderen, da die Mieter den Keller-und Garagenbereich über die ihnen zustehende Maße vollstellen. Dadurch ist die allgemeine Nutzung und vor allem die Pflege des Gebäudes behindert. (Eine Abmahnung wurde noch nicht ausgesprochen, da ich einen Auszug der Mieter präferieren würde)  Meine Frage: Welche Möglichkeiten habe ich, den Mietern schnellstmöglich zu kündigen - gelten weiterhin die im Mietvertrag §2 genannten 12 Monate Kündigungsfrist? Oder kann ich die Reform ausnutzen und in kürzerer Frist kündigen?  Ich hätte Interesse daran, die Wohnung selber zu übernehmen.  Da mein Lebenspartner und ich die Gründung einer Familie planen, benötigen wir mehr Wohnfläche.  Ich benötige eine schnelle Antwort, auf die ich mich stützen kann.   Vielen Dank im Voraus!            

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegeben Sachverhalts wie folgt:  Am 01.6.2005 ist das Gesetz über Kündigungsfristen bei so genannten Altmietverträgen in Kraft getreten.  Danach gelten die alten Kündigungsfristen aus der Zeit vor der Mietrechtsreform nicht für Kündigungen, die ab dem 01.6.05 zugehen, wenn diese durch AGB vereinbart worden sind. Für diesen Fall gilt vielmehr das neue Recht über Kündigungsfristen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs. 1 S. 1 und 2 BGB/a> ). Das heißt: Durch das neue Gesetz verkürzt sich die Kündigungsfrist für Mieter auf 3 Monate, für Sie als Vermieter auf 9 Monate ( aufgrund der langen Überlassungsdauer, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs. 1 BGB/a> ).   Voraussetzung für die Anwendbarkeit ist:  - unbefristeter Altmietvertrag (geschlossen vor dem 1.9.01) über Wohnraum - Formularklausel, durch die die Kündigungsfristen des a href="https://dejure.org/gesetze/0BGB010102/565.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 565 BGB a.F.: Gewerbliche Weitervermietung">§ 565 Abs. 2 BGB/a>  a.F. (wörtlich oder sinngemäß) vereinbart worden sind.   Ersteres kann bei Ihnen bejaht werden, zweiteres kann aufgrund fehlender Vertragsunterlagen nicht abschließend beantwortet werden.      Sofern bei Ihnen somit die Voraussetzungen gegeben sind, können Sie den Vermieter unter Einhalten einer Kündigungsfrist von 9 Monaten kündigen. Sie können hier auch ohne berechtigtes Interesse eine Kündigung aussprechen, da es sich vorliegend um eine Wohnung in einem von Ihnen als Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr 2 Wohnungen handelt, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a> .  Bei einer Kündigung wäre anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a Abs. 1 BGB/a>  gestützt ist, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a Abs. 3 BGB/a> .  Weiterhin kommt auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in Betracht, § 573. Diese Kündigung muss, sofern die Voraussetzungen vorliegen, ausreichend begründet werden.  Ausreichende Gründe für eine fristloe außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund sind vorliegend nicht ersichtlich.  Grundsätzlich empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt mit der Kündigung der Mieter zu beauftragen, da eine eine unrechtmäßige Kündigung Schadensersatzansprüche der Mieter zur Folge haben kann. Gerne stehen wir Ihnen hierzu zur Verfügung.   Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.    Mit freundlichen Grüßen   Florian Günthner Rechtsanwalt          !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 565, § 573c, § 573a