Frage: Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin, sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,  der Vermieter (VM) eines Mehrfamilienhauses hat dem Hauptmieter (M) die Überlassung von dessen Mieträumen (1-Zimmer-Wohnung) an einen Untermieter (UM) gestattet. Eine Abschrift des Untermietvertrages sowie die Personalien des UM wurden dem VM im Vorfeld ausgehändigt. Das Untermietverhältnis begann am 01.05.2016 und ist auf ein Jahr befristet.  Erst jetzt hat der VM Kenntnis davon erlangt, dass der UM seinerseits die Wohnung an eine dritte Person (UM2) weitervermietet hat, ohne selbst je eingezogen zu sein. Der VM wurde davon weder unterrichtet, noch wurde um seine Zustimmung gebeten. Ob der M über das Vorgehen des UM informiert ist, ist zum jetzigen Zeitpunkt unklar, aufgrund eines bestehenden Verwandschaftsverhältnisses zwischen M und UM aber nicht auszuschließen.  Wie kann der VM nun vorgehen? Kann er die Fortführung des Untermietverhältnisses zwischen M und UM mit sofortiger Wirkung untersagen? Der UM hatte schließlich offenbar kein Interesse an der Wohnung für den eigenen Bedarf, sondern wollte vermutlich nur einen höheren Mietzins vom UM2 erlangen.  Kann der VM darüber hinaus dem M außerordentlich (bzw. hilfsweise fristgemäß) kündigen, weil er seine Pflichten als Hauptmieter verletzt hat? Der VM ist an einer Fortführung des Mietverhältnisses mit M jedenfalls nicht mehr interessiert, da er inzwischen starke Zweifel an dessen Verlässlichkeit hegt.  Ich bedanke mich bereits jetzt für Ihre Mühe!  Mit freundlichen Grüßen 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Aufgrund der unerlaubten Untervermietung von dem ersten Untermieter können sie ihrem Mieter ( also dem Hauptmieter) abmahnen.Kündigen können sie dem Untermieter aber nicht, da dieser zu ihnen kein Vertragsverhältnis unterhält. Auch eine Abmahnung kommt von ihnen an den Untermieter aufgrund des fehlenden Vertrages zwischen Untermieter und Vermieter nicht in Betracht. In diesem Fall können sie sich nur an ihren Mieter halten. Für eine Kündigung oder eine Klage auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs gegen den Untermieter wäre ihr Mieter zuständig. Sie können beides erst nach erfolgter Abmahnung gegen ihren Mieter geltend machen. Er allein haftet gegenüber ihnen für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung.   Nun zu den Einzelheiten:   Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 BGB/a>  ist der Mieter ohne die Genehmigung des Vermieters nicht berechtigt, die Wohnung einem Dritten zu überlassen, er darf also nicht einfach untervermieten. Der Mieter hier hat jedoch mit ihrer Zustimmung einen Untermieter einziehen lassen. Folglich bedarf der nächste Untermieter sowohl ihrer Genehmigung als auch der seines 'Vermieters' nämlich ihres Hauptmieters.  Dieser Pflichtenverstoß berechtigt zu einer Abmahnung, die schriftlich und begründet mit Fristsetzung zur Abstellung der Pflichtverletzung ausgesprochen werden sollte. Allerdings nur gegen ihren Hauptmieter, denn nur gegen diesen haben sie einen vertraglichen Anspruch. Dieser muss dann dafür sorgen, dass die unerlaubte Untervermietung durch den Untermieter abgestellt wird.   Daneben sollten sie die Genehmigung der Untermiete ihrem Hauptmieter gegenüber widerrufen und zwar mit der Begründung, dass die Person des Untermieters ihre vertraglichen Pflichten verletzt, in dem sie die Wohnung Dritten überlässt.  Wenn sie diese Genehmigung widerrufen haben, kann der Mieter von sich aus sofort kündigen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 BGB/a> ).    Sollte der Untermieter dann nicht ausziehen, könnten sie den Mieter erneut abmahnen.    Erst , wenn ihr Mieter das Ganze nicht abstellt, haben sie einen Grund zur Kündigung, allerdings ist der Grund aus meiner Sicht nicht so gravierend, dass sie dies fristlos tun können, da eine Unzumutbarkeit nicht vorliegt. Der Untermieter stört weder den Hausfrieden, noch erhalten sie keine Miete. Der Zweifel an der Verlässlichkeit des Hauptmieters ( und erst Recht des Untermieters) reicht für eine Unzumutbarkeit keinesfalls aus, dafür müssten Gründe hinzutreten, die sie als Vermieter 'schädigen. ' Dafür ist nichts ersichtlich.   Näher als eine  fristlose Kündigung ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  bei wichtigem Grund, der meines Erachtens nicht gegeben ist)  oder eine Kündigung mit ordentlicher Frist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  - bei schuldhafter Verletzung der Mieterpflichten) scheint mir die Unterlassungsklage gegen den Hauptmieter zu sein. Diese kann eingereicht werden , wenn trotz einer Abmahnung der vertragswidrige Gebrauch fortgesetzt wird ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/541.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 541 BGB: Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch">§ 541 BGB/a> ).    Sie müssen auch berücksichtigen, dass Hauptmieter und Untermieter von ihnen die Genehmigung der Gebrauchsüberlassung an den Dritten verlangen können, soweit sie ein berechtigtes Interesse behaupten. Dabei genügt jeder nicht ganz von der Hand zu weisende Grund aus. Die Gebrauchsüberlassung darf nur verweigert werden, wenn ein Grund in der Person des Dritten dies rechtfertigt , hierfür sehe ich keine Anhaltspunkte.   Der Hauptmieter kann die Abmahnung also auf zwei Wegen beseitigen, in dem er den zweiten Untermieter rauswirft oder aber von ihnen die Genehmigung verlangt.   Hier lohnt es sich zu überlegen, ob eventuell eine Mieterhöhung angebracht ist, wenn man in einer Mietwohnung 3 Leute statt einen duldet, da hier natürlich Abnutzung und die Gefahr einer nicht mehr zu zu ordnenden Pflichtverletzung, die Steigerung der Betriebskosten, die Anzahl von Briefkästen, PKW-Stellplätzen (und was auch immer) zu steigen drohen. Ist eine Mieterhöhung angemessen, kann die Genehmigung der Gebrauchsüberlassung von dieser Abhängig gemacht werden ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 Abs. 2 BGB/a> )    Fazit:   Ihr Ansprechpartner ist in jedem Fall der Hauptmieter. Dieser sollte schriftlich und begründet mit Frist abgemahnt werden. Zeitgleich sollte die Genehmigung der Untervermietung widerrufen und begründet werden.  Stellt er die ungenehmigte Untervermietung nicht ab, so sollte auf Unterlassung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/541.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 541 BGB: Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch">§ 541 BGB/a>  geklagt oder mit Frist gegenüber dem Hauptmieter gekündigt (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> ) werden. Beachtet werden muss, dass die Gebrauchsüberlassung an Dritte gefordert werden kann. Da in ihrem Fall aber berechtigte Bedenken gegen den aktuellen Untermieter wegen der unerlaubten Gebrauchsüberlassung an  Dritte bestehen, können sie die Genehmigung für diese Person verweigern. Anders sieht es dann schon wieder mit einem neuen Untermieter des Hauptmieters aus.   Noch ein Hinweis: Bei unberechtigter Verweigerung der Genehmigung können sie hierzu verklagt werden oder aber der Mieter kann die Wohnung außerordentlich kündigen, was ihnen ja auch weiterhelfen würde.      Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 541, § 573, § 540, § 553, § 543