Frage: Ich bin seit 2004 Pächter einer gewerbl. genutzten Reitanlage. Seit einigen Wochen stelle ich starken Rattenbefall in der Anlage fest. Da dies noch nie der Fall war habe meinen Verpächter darüber informiert und um Bekämpfungsmaßnahmen gebten. Dieser teilte mir mit, dass die Bekämpfung in gewerblichen Anlagen Sache des Pächters sei und verweigert die Einleitung geeigneter Maßnahmen. Nach meinem derzeitigen Info-Stand geht die Schädlingsbekämpfung in gewerblich genutzten Räumen nur dann auf den Pächter über, wenn dies in einer Klausel des Mietvertrages speziell vereinbart wurde. Dies ist hier nicht der Fall. Auch ein Verschulden meinerseits durch unsachgemäße Lagerung der Futtervorräte scheidet wohl aus, denn die einzig 'rattenfreie Zone' ist der Futterlagerraum. Dies verdanke ich wohl den dort lebenden Katzen.  Meine Frage ist nun: Wer muss die Kosten für die Bekämpfung übernehmen? Kann ich, bei Nichttätigwerden des Verpächters, die Pacht mindern?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  herzlichen Dank für Ihre Fragen und dass damit entgegnengebrachte Vertrauen.  Zunächst richten sich die Pflichten der Parteien nach dem geschlossenen Pachtvertrag. Ist hier nichts näheres geregelt, sind die gesetzlichen Vorschriften anzuwenden.  Wie Sie schreiben, ist zunächst keine besondere Vereinbarung bezüglich eines Schädlingsbefall im Pachtvertrag vereinbart. Man müsste hier gegebenenfalls noch einmal nachschauen, inwieweit die Instandhaltung der Pachtsache auf den Pächter nach dem Pachtvertrag übertragen worden ist. Liegen hier ebenfalls keine auf den vorliegenden Fall anwendbaren Klauseln vor oder sind diese unwirksam, so ist die gesetzliche Regelung anzuwenden.  Diese sieht grundsätzlich vor, dass die Erhaltung der Pachtsache dem Verpächter unterliegt, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 Abs. 1 BGB/a> . Hierin hat sich der Verpächter verpflichtet, das Grundstück gemäß dem verpachteten Zustand an den Pächter zu übergeben. Dieser Zustand hat sich jedoch durch den Rattenbefall geändert, so dass der Verpächter den Zustand wiederherstellen muss.  Grundsätzlich ist eine Übertragung jedoch vertraglich möglich. Hierzu hat der BGH ausgeführt: Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung kann nach herrschender Meinung in der Rechtsprechung in der Literatur bei Gewerberaummiete bzw. pachtformularmäßig auf den Pächter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (BGH, Urteil vom 6.4.2005. Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%20158/01" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.04.2005 - Abs. 12 ZR 158/01: Formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzu...">Abs. 12 ZR 158/01/a>  mit weiteren Nachweisen. Hier wäre daher nach dem oben genannten zunächst zu untersuchen, ob eine Übertragung solcher Pflichten vorgenommen worden ist und sodann zu hinterfragen, aus welchem Risikobereich der Schädlingsbefall herrührt. Möglicherweise liegt es hier auch an der Kanalisation oder ähnlichem, so dass hierfür dann der Vermieter zuständig wäre. Dies hat unter anderem das Landgericht Coburg im Jahr 2007 für einen Befall mit Mäusen anerkannt, mit der Besonderheit, dass der Verpächter das Pachtobjekt auch mitbewohnt hat, LG Coburg, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=12%20O%20231/07" target="_blank" class="djo_link" title="LG Coburg, 09.01.2008 - 12 O 231/07: Zum Ausschluss der Minderung des Pachtzinses für eine Gast...">12 O 231/07/a> .  Die Kosten müssen sodann auch durch den Verpächter getragen werden.  Bezüglich der Minderung hat in dem oben genannten Urteil des Landgerichts Coburg eine Minderung in Höhe von 20% bis 25% der Pacht als angemessen angesehen. Insofern wäre auch hier eine solche Minderung möglich, wenn die Schadensbeseitigungspflicht beim Vermieter liegt. Die Minderung kann ab dem Zeitpunkt geltend gemacht werden, von dem an der Vermieter Kenntnis hat, beziehungsweise sie ihn hierüber informiert haben (Mängelanzeige).  Gern steht Ihnen weiterhin zur Verfügung und hoffe, Ihnen zunächst hilfreich geantwortet zu haben. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 581