Frage: Wir ziehen Ende Mai aus unserer Mietwohnung aus, in der wir fast 10 Jahre gewohnt haben. Der Vermieter hat unsere Kündigung nach der gesetzl. 3 Monatsfrist aktzeptiert, obwohl im Mietvertrag damals anders vereinbart.  Jetzt möchte ich wissen, ob ich die Wohnung renoviert übergeben muss und falls ja, in welcher Höhe ich die Renovierungskosten im Vergleich ansetzen muss, denn der Vermieter sieht im Vertrag vor, dass die Wohnung durch eine Fachfrima renoviert werden muss:  Wortlaut in Form von 'Sonstige Vereinbarung' im Mietvertrag:  'Der Mieter übernimmt die Wohnung von Fachfirmen renoviert, Wände und Decken von Fachfirmen tapeziert und gestrichen. Er hat bei Auszug die Wohnung schadenfrei, Wände und Decken, Heizkörper etc. wie übergeben von Fachfirmen gestrichen, zu übergeben. § 8 Ziffer 2 entfällt. Parkett ist zu reinigen und zu wachsen.'  In §8 Ziffer 2 ist die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen sehr ausführlich beschrieben, die hier gestrichen wird. Die Wohnung habe ich komplett renoviert übernommen, es wurden keine Schönheitsreparaturen (auch keine farblichen Veränderungen der Wände, alle weiss) vorgenommen. Die Wohnung ist bei Auszug nach meinem Ermessen zu streichen, bevor ein neuer Mieter einzieht, da eben nicht mehr ganz weiss.  Fragen:  Muss ich nach der Rechtslage die beschrieben Reparaturen vornehmen lassen? Muss ich eine Fachfirma beauftragen, statt selbst zu renovieren?  Muss ich das Parket reinigen und wachsen? Welchen Gegenwert für eine Renovierung muss ich ansetzen, den Preis einer Fachfirma oder eventuell einer Eigenleistung, die niedriger wäre?  Vielen Dank für Ihre Bemühungen

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt summarisch beantworten möchte:   Wie sich aus der Formulierung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§535 Abs.1 S. 2  BGB/a>  ergibt, geht der Gesetzgeber davon aus, dass grundsätzlich der Vermieter zum Erhalt der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand verpflichtet ist. Dies hat zur Folge, dass der Mieter für die gewöhnliche Abnutzung der Wohnung nicht aufkommen muss. Allerdings kann im Mietvertrag vorgesehen werden, dass der Mieter zur Vornahme von sogenannten Schönheitsreparaturen verpflichtet ist – eine solche Abwälzung der Pflichten ist grundsätzlich möglich, in Ihrem Fall wurde die Schönheitsreparatur-Klausel jedoch ausdrücklich gestrichen, so dass Sie hierzu auch nicht verpflichtet waren und sind.  Soweit der Mieter durch eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag zur uneingeschränkten Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand verpflichtet wird, ist eine solche Klausel als unwirksam zu betrachten, auch wenn keine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen besteht (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202007,%203776" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.09.2007 - Abs. 8 ZR 316/06: Vornahme von Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit von isolier...">NJW 2007, 3776/a>  ). In Ihrem Fall ist es aufgrund der Formulierung „sonstige Vereinbarung' zwar etwas fraglich, ob es sich um eine vorformulierte Klausel  oder aber um eine sogenannte Individualvereinbarung zu handeln. Grundsätzlich ist jedoch auch letztere als Klausel zu betrachten und mit genanntem Inhalt unwirksam, wenn sie nicht zwischen dem Mieter und dem Vermieter ausgehandelt wurde, sondern einseitig vom Vermieter auferlegt wurde (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202006,%202116" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 2006, 2116 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 2006, 2116/a> ). Um eine solche einseitig auferlegte Vertragsbedingung dürfte es sich hier auch handeln, wenn sie bei Vertragsschluss nicht ausdrücklich angesprochen wurde und zur Disposition stand.   Unwirksam ist darüber hinaus auch die Verpflichtung, Renovierungsarbeiten durch Fachhandwerker durchführen zu lassen – dem Mieter muss überlassen bleiben, ob er z.B. Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchführt. Soweit er allerdings zu solchen verpflichtet ist und diese nicht durchführt, ist der Vermieter berechtigt, diese nach Auszug von einer Fachfirma durchführen zu lassen und die Kosten in Rechnung zu stellen.  Soweit aber eine Klausel/Vereinbarung unwirksam ist, muss sie überhaupt nicht beachtet werden, d.h. diese ist als nicht existent zu betrachten.  In Ihrem Fall besteht daher keine Verpflichtung, Wände, Decken, Heizkörper etc. gestrichen zu übergeben – weder von einer Fachfirma noch von Ihnen. Eine Ausnahme würde bestehen, wenn die Wände im Laufe der Mietzeit von Ihnen in ungewöhnlichen oder grellen Farben gestrichen wurden. Dies gilt nach der Rechtsprechung als Beschädigung der Mietsache. In diesem Fall besteht  unabhängig von einer Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen die Pflicht, diese wieder in Ordnung zu bringen. Ansonsten kann der Vermieter wie bereits erwähnt, nach Auszug des Mieters eine Fachfirma hiermit beauftragen. Wie Sie aber mitteilen, sind die Wände nach wie vor in der Ursprungsfarbe und können somit auch so bleiben. Das gleiche gilt für die Verpflichtung, bei Auszug das Parkett zu wachsen. Auch eine solche Klausel ist unwirksam und muss nicht beachtet werden, wenn der Mieter ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der letzten Bodenbehandlung und des Zustandes des Bodens bei Auszug hierzu pauschal verpflichtet wurde. Eine Reinigung (der gesamten Wohnung und des Bodens) ist von Ihnen jedoch durchzuführen.  Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung gerne zur Verfügung. Sollten noch Unklarheiten im Hinblick auf Ihre Frage bestehen, bitte ich Sie, von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch zu machen.  Bitte nutzen Sie die Option »Direktanfrage«, wenn Sie Dokumente zur Prüfung vorlegen möchten.   Ich möchte abschießend darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben.  Eine vollständige und persönliche Rechtsberatung kann hierdurch nicht ersetzen werden.  Auch führt das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen unter Umständen zu einer völlig anderen rechtliche Beurteilung. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535