Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  vor ca. 4 Wochen haben wir ein Grundstück bei einem Bauunternehmen vertraglich reserviert und haben ebenfalls EUR2.000,00 angezahlt. Leider konnten wir die erste Baukostenberechnung mit unserer Bank nicht finanzieren.  Nach Rücksprache mit dem Bauunternehmen, konnten wir das Finanzierungsvolumen reduzieren und sind wieder an unsere Bank herangetreten. - Die zweite Finanzierungsanfrage zog sich leider zwei Wochen hin, wurde dann aber positiv abgeschlossen.  In der Zwischenzeit hat das Bauunternehmen das Grundstück an einen anderen Käufer versprochen und will uns jetzt unsere angezahlten EUR2.000,00 zurückzahlen und an die andere Partei vermitteln.  Da wir das Grundstück unbedingt haben wollen stellt sich die Frage ob das Bauunternehmen einfach so aus dem Reservierungsvertrag aussteigen kann.  Vielen Dank

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Lassen Sie mich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:  Leider Gottes haben Sie hier schlechte Karten, der Bauträger durfte aus dem Reservierungsvertrag ohne weiteres aussteigen.  Dies hat formelle Gründe: gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a>  bedarf jedweder Kaufvertrag über ein Grundstück der notariellen Schriftform. Wenn dies – wie ich in Ihrem Fall unterstelle – fehlt, dann ist der gesamte Vertrag gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a>  von vornherein nichtig. Dieser Formzwang betrifft dabei nicht nur unmittelbar Grundstückskaufverträge, sondern auch Vorverträge, vgl. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2097,147" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.02.1986 - Abs. 5 ZR 176/84: Verurteilung zur Annahme eines Angebots">BGHZ 97,147/a>  oder etwa  Reservierungen, die einem Vorkaufsrecht mindestens nahekommen, vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%2008,%20824" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.01.2008 - Abs. 5 ZR 118/07: Verjährung von gesetzlichen Ansprüchen">NJW-RR 08, 824/a> . formbedürftig sind solche Reservierungsvereinbarungen auch schon dann, wenn sie wegen der Höhe des Bindungsentgeltes einen gewissen Druck zum Erwerb des Grundstücks ausüben (sollen), vgl. BGHZ 103,239. Die kritische Grenze liegt bei etwa 10 % der üblichen Maklerprovision für das Objekt. Bei 2000 € dürfte auch diese Grenze überschritten sein.  In Ihrem Fall sollte Ihnen durch die Reservierung „verbindlich' das Recht eingeräumt werden, genau dieses Grundstück zu Bauzwecken zu kaufen. Damit ist die Reservierung ein Vorvertrag in oben genanntem Sinne. Dieser wäre nur dann rechtswirksam, wenn er notariell abgeschlossen worden wäre. Da dem hier nicht so ist ergeben sich aus dem Vertrag leider keine Rechte für Sie.  Auch Schadensersatzansprüche gesteht die Rechtsprechung in solchen Fällen nur dann zu, wenn der Vertragspartner aus objektiv nicht nachvollziehbaren Gründen (in der Regel in der Absicht vorsätzlicher Schädigung) einen „Rückzieher' macht. Auch das liegt hier offenkundig nicht vor, es wurde ja aufgrund der verweigerten Finanzierungszusage zwischenzeitlich mit jemand anderem abgeschlossen.  Insofern haben Sie leider nur Anspruch auf Rückzahlung der eingezahlten 2000 €.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 125