Frage: A hat von X ein Angebot erhalten, sein Grundstück für einen bestimmten Preis zu kaufen (das Angebot wurde in notarieller Form abgegeben und ist daher bindend)   Die Nachbarn des A (C, D, E und F) möchten nicht das A sein Grundstück (besteht aus verschiedenen Flurstücken) an X verkauft.  A ist bereit seinen Nachbarn C, D , E und F wie folgt entgegenzukommen:  Er will C, D, E und F eines seiner Flurstücke (Privatgrundstück) für einen Preis, der ein mehrfaches des tatsächlichen Werts darstellt, verkaufen. Gleichzeitig müssen sich C, D, E und F im Kaufvertrag(notariell) verpflichten A sein Grunstück nach 10,1 Jahren für den Preis (inklusiv in der Zwischenzeit ggf. errichtete Immobilien) von einem Euro zurückzuverkaufen. Die Rückkaufsverpflichtung von C, D, E und F wird durch eine Vormerkung im Grundbuch dinglich gesichert. Gleichzeitig mit dem Kaufvertrag wird ein Pachtvertrag abgeschlossen, mit dem C, D E und F das Flurstück für den Zeitraum von 10,1 Jahren untentgeltlich A verpachten. A soll auch berechtigt sein das Flurstück zu bebauen.  C, D, E und F sind bereit sich darauf einzulassen, weil X ohne dieses Flurstück sein Bauvorhaben nicht verwirklichen kann, dass sie unbedingt verhindern wollen.  Fragen:   1. ist eine derartige Vertragsgestaltung rechtlich möglich? 2. ist ein Pachtvertrag mit dem Recht zur Bebauung auch möglich? 3. Werden Problem hinsichtlich Sittenwidrigkeit gesehen, da C, D, E und F ja ein zigfaches des Flurstückwerts bezahlen und sich verpflichten nach 10,1 Jahren für 1 Euro zurückzuveräußeren. Allerdings geht es Ihnen primär darum, das Projekt des X zu verhindern, daher sind sie auch bereit sich darauf einzulassen.            

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:  1.) Ein solcher Vertrag ist möglich, da im Rahmen der Vertragsfreiheit mit Einschränkungen (siehe unten), auch der von Ihnen gewünschte Vertrag zulässig ist. Diese ergibt sich im Zweifel auf der Generalvorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">§ 241 BGB/a>  (nachzulesen über unsere homepage).  Allerdings rate ich dazu, für den genauen Wortlaut des Vertrages anwaltliche Hilfe durch einen Kollegen vor Ort in Anspruch zu nehmen, da ansonsten Fehler auftreten könnten, die sich später schwer korregieren lassen.  2.) Fraglich ist hier, ob nicht die Vorschrifften der Landpacht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/585.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 585 BGB: Begriff des Landpachtvertrags">§§ 585 BGB/a> ) eingreifen, was davon abhängt, zu welchem Zweck ansich das Grundstück gepachtet werden soll. Wäre dieses der Fall, sollte die Genemigung zur Gebäudeerrichtung in dem Vertrag mit aufgenommen werden, um das Einverständnis des Pächters gleich schriftlich festzuhalten.  Ansonsten gilt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 BGB/a> : Im Pachtvertrag können Pflichten und Rechte bestimmt werden. Gedanken sollten die Beteiligten aber auch über den Rückkaufwert machen, insbesondere, wenn ein höherwertiges Gebäude erstellt werden sollte, dass dann in das Eigentum des Verpächters übergehen wird. Ob die Pächter dann noch bei einem solchen Vertrag einen Anspruch auf ANGEMESSENE Entschädigung haben, könnte zweifelhaft werden.  3.) Probleme hinsichtlich der Sittenwidrigkeit (sonst wäre der Vertrag unwirksam, so dass dieses die Einschränkung zu Frage 1 darstellt) gibt es hier mE nicht. Auch der Grund, das Projekt des Abs. 10 zu verhindern, verstößt nicht gegen das Anstandgefühl aller billig und gerecht Denkenden (=Sittenwidrigkeit). Wer will z.B. ein DriveIn in der Nachbarschaft haben oder eine Trinkhalle, die nur Kölsch verkauft?   Abschließend möchte ich aber nochmals dringends dazu raten, einen Kollegen vor Ort aufzusuchen.   Das gesamte Vertragswerk muss einzeln abgesichert werden, wobei auch in Hinblick auf Erinnerungslücken der Beteiligten oder mögliche Erbfolgen der Zweck in dem Vertrag aufgeführt werden sollte. Dieses kann das Forum nicht bieten; bitte beachten Sie den Button 'Hilfe'. Diese Beratung kann gerade in Ihrem Fall eine genauere persönlichere Beratung nicht ersetzen.    Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 585, § 581, § 241