Frage: Guten Tag,  laut Wohnungsmietvertrag besteht das Mietverhältnis seit dem 01.01.18 auf unbestimmte Zeit. Es wurde Kündigungsverzicht für 12 Monate vereinbart.  Zum 31.05.18 wurde mein Arbeitsverhältnis gekündigt. Die Bemühungen, vor Ort einen neuen Arbeitsplatz zu finden, waren erfolglos.  Ich habe nun ein Angebot außerhalb des bisherigen Wohnorts. Mein neuer Arbeitgeber wird 200 km entfernt sein. Ich habe vor, dorthin zu ziehen.  Diese Frage wurde in diesem Portal schon häufiger gestellt. Jedoch: Wie ist die *aktuelle* Rechtslage in Bezug auf vorzeitiges Ende des Mietverhältnisses am alten Wohnort (außerordentliche Kündigung bei Einhaltung der 3-Monats-Frist, jedoch nicht des Kündigungsverzichts)?  Vielen Dank.  Freundliche Grüße!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Sie könnten nur dann ein Recht auf eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> ) haben, wenn nach einer umfassenden Interessenabwägung die Vertragsfortsetzung für Sie unzumutbar wäre. Der wichtige Grund muss grundsätzlich aus dem Risikobereich des Kündigungsempfängers herrühren, also Ihrem Vermieter (Palandt, Kommentar zum BGB, 77. Aufl. 2018, § 543  Rdn 5.), was er hier aber nicht tut.  Bei einem wichtigen Grund, der aus der Interessensphäre des Kündigenden herrührt, aber nicht zu seinem Risikobereich gehört, gibt es nur in Ausnamefällen ein Recht zur außerordentlichen Kündigung, dann in der Regel gegen Ausgleichszahlung, wenn z.B. eine wesentliche Veränderung der Geschäftsgrundlage vorliegt. Das Recht ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 BGB/a>  (Palandt, Kommentar zum BGB, 77. Aufl. 2018, § 543  Rdn 8).   Die Geschäftsgrundlage (hier das Bestehen eines Arbeitsverhältnisses) müsste infolge nachträglichen Ereignisses (hier die Kündigung des Arbeitsverhältnisses durch den Arbeitgeber) weggefallen sein. Dann kann gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 Abs. 1 BGB/a>  die Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.  Wenn der Mieter aus privaten Gründen vor Ablauf der vertraglichen Mietzeit ausziehen will, wird ein Wegfall der Geschäftsgrundlage jedoch regelmäßig nicht angenommen (so Streyl NZM 05, 361/63 in Palandt, Kommentar zum BGB, 77. Aufl. 2018, § 313  Rdn 36.).    Es wird also darauf ankommen, ob Sie das Bestehen des Arbeitsverhältnisses bei den Gesprächen zur Anmietung der Wohnung thematisiert haben (und damit für den Vermieter erkennbar zur Geschäftsgrundlage gemacht haben) oder nicht. Ihr Vorschlag - außerordentliche Kündigung mit drei-Monats-Frist - scheint für mich dann eine geeignete Anpassung des Vertragsverhältnisses.  Ich hoffe, Ihre Frage vollständig beantwortet zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Dr. Judith Freund Rechtsanwältin  Apothekergäßchen 4 86150 Augsburg  Tel: 0821 49 81 59 75 Fax: 0821 50 83 61 63  www.rechtsanwaeltin-freund.de office@rechtsanwaeltin-freund.de   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 313, § 543