Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  nach Kauf eines Mehrfamilienhauses möchten wir den Fernwärmevertrag mit dem derzeitigen Versorger kündigen und eine neue Heizungsanlage (Gas) installieren. Die derzeitige Fernwärmeversorgung (Innenstadt Wismar) ist eine lokale Versorgung von insgesamt 8 Objekten. Der ehemalige Eigentümer hat vor 6 Jahren einen 10 Jahres Vertrag mit diesem Versorger abgeschlossen, derzeitige Restlaufzeit 4 Jahre. Der Versorger verlangt eine Ausfallzahlung für die Restlaufzeit, bei sofortiger Kündigung. Durch uns wurde keine Vertragsänderung oder ein neuer Vertrag unterschrieben, auch wurden wir seitens des Versorgers nicht aufgefordert eine Vertragsänderung zu bestätigen.  Die einfache Frage ist:  Ist dieser Vertrag stillschweigend durch den Kauf, auf uns übergegangen und wir müssen daher eine Ausfallzahlung an den Fernwärmelieferanten zahlen oder muss der ehemalige Eigentümer, der diesen Vertrag abgeschlossen hat, eine Ausfallzahlung leisten, wenn wir den Fernwärmevertrag kündigen?  Im Notarvertrag wurde das MFH lastenfrei übergeben, es gibt keine Eintragungen von Nutzungsrechten oder Dienstbarkeiten im Grundbuch oder im Baulastenverzeichnis bez. der Fernwärmeversorgung oder etwaiger Leitungsrechte.  Vielen Dank für die Beantwortung dieser Fragestellung.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Bei nach deutschem Recht geschlossenen Verträgen gilt der Grundsatz, dass Rechte und Pflichten grundsätzlich nur zwischen den am Schuldrechtsverhältnis beteiligten Personen entstehen. Eine Ausnahme wird zwar für den Immobilienkäufer in Bezug auf laufende Wohnraummietverträge gemacht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> ), was hier aber ja nicht einschlägig ist.  Selbst eine Weiternutzung der Fernwärme durch den (nicht gewerblich handelnden) Käufer begründet keine Bindung an die allgemeinen Vertragsbedingungen, insbesondere verlängerte Kündigungsfristen (vgl. Bundesgerichtshof Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20111/13" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 15.01.2014 - Abs. 8 ZR 111/13: Zur Einbeziehung allgemeiner Geschäftsbedingungen bei einem k...">Abs. 8 ZR 111/13/a> ).   Wenn Ihnen der Verkäufer im Rahmen des Kaufvertrages nicht ausdrücklich den Eintritt in den Vertrag auferlegt hat (vgl. § 32 Abs. 4 AVBFernwärmeV) bzw. dies konkludent durch die Übernahme von persönlichen Dienstbarkeiten o.ä. geschah (vgl. OLG Koblenz Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=12%20U%201227/04" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Koblenz, 13.03.2006 - 12 U 1227/04: Wirksamkeit einer nicht kündbaren grunddienstbarkeitsge...">12 U 1227/04/a> ), dann können Sie m.E. hier nicht für eine Ausfallzahlung o.ä. in Anspruch genommen werden. Denn hierzu fehlt es an einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Fernwärmelieferanten.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566