Frage: Inhaltsauszüge des Mietvertrages Mietzeit und Kündigung: Das Mietverhältnis beginnt am 1.4.03 und endet am 31.3.08.  Es verlängert sich jeweils um 5 Jahre, wenn eine der Parteien nicht spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung wiederspricht. Weiterhin steht im Mietvertrag. Das Mietverhältnis verlängert sich auf unbestimmmte Zeit, wenn der Mieter nach dem Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und keine der Vertrasparteien den engegenstehenden Willen innerhalb von 2 Wochen dem anderen Teil erklärt (545 BGB).     Bzgl.Mietzins gilt folgendes: Staffelmiete für Netto-Mietkosten: 1.4.03 bis 31.3.04 mtl. 1822Euro 1.4.04 bis 31.3.05 mtl. 1861Euro 1.4.05 bis 31.3.06 mtl. 1900Euro 1.4.06 bis 31.3.07 mtl. 1941Euro 1.4.07 bis 31.3.08 mtl. 1982Euro  Weitere Informationen: Der Mietpreis pro m² für die gemieteten Räume beträgt zur Zeit 9,21 Euro. Die Mieten in den letzten 5 Jahren waren in der betreffenden Region konstant. Der Mietpreis für Wohnraum liegt zur Zeit in der Region bei 4,5 bis 6 Euro pro m². Ein offizieller Mietpreisspielgel existiert nicht. Die ortsüblichen Vergleichsmieten für ähnliche gewerblich genutzte Immobilien liegen bei 5 bis 7 Euro pro m².  Um die Mietsache nutzen zu können waren durch mich erhebliche Investitionen in die Mietsache nötig und ich bin im Prinzip auf die weitere Nutzung angewiesen. D.h. ich bin gegenüber dem Vermieter in einer erpessbaren Situation.  Meine Ziel ist es: Zukünftig (ab dem 1.4.2008) den Mietpreis soweit zu senken, daß ich eine Miete an der Obergrenze der örtlichen Vergleichsmiete bezahle.  D.h. eine Senkung von 9,21Euro/m² auf ca. 7.5Euro/m².   Meine Fragen sind wie folgt: Ist es erforderlich bzw. empfehlen Sie den befristeten Mietvertrag fristgerecht zu kündigen um eine Mietpreisminderung nach Ablauf des befristeten Mietvertrages zu erziehlen? Kann der Vermieter sagen: Ich habe aufgrund Ihrer Kündigung einen Nachmieter der die Mietsache sofort im Anschluß Nutzen möchte, Sie müssen die Mietsache fristgerecht räumen? Kann der Vermieter meine Ihm gegenüber erpessbare Situation ausnutzen und auf seiner hohen Miete beharren und sogar noch weitere Erhöhungen fordern? Welches Vorgehen ist für mich in anbetracht der Situation sinnvoll.         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   nach Ablauf des Zeitraums, für den die Staffelmiete vereinbart wurde, gilt mangels abweichender Vereinbarung die am Ende erreichte Miete für unbestimmte Zeit weiter.  Dies bedeutet, dass der Vermieter bei stillschweigender Verlängerung des Mietverhältnisses keine Rechtsgrundlage für weitere Erhöhungen zur Verfügung hat, Sie aber andererseits keine Herabsetzung der Miete erzwingen können.  Es besteht im Bereich der Geschäftsraummiete weitgehend Vertragsfreiheit, insbesondere können Sie auch keine Anpassung der Miete an das ortsübliche Niveau verlangen. Die Abweichung von den Vergleichsmieten ist im vorliegenden Fall auch nicht so groß, dass von einem „auffälligen Missverhältnis„ zwischen Leistung und Gegenleistung (also Wucher im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 Abs. 2 BGB/a> ) gesprochen werden kann.  Wie der Bundesgerichtshof klargestellt hat, besteht in dieser Konstellation auch kein Anspruch wegen Störung der Geschäftsgrundlage (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 BGB/a> ). Die Tatsache, dass die Vergleichsmieten entgegen der Erwartung der Vertragsparteien nicht gestiegen sind, stellt ein typisches Vertragsrisiko dar, das beide Seiten abschätzen müssen. Nur ausnahmsweise kommt eine Vertragsanpassung in Betracht, z.B. wenn das Festhalten am bestehenden Vertrag für eine Partei existenzgefährdend wäre (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202002,%202384" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.05.2002 - Abs. 12 ZR 8/00: Anpassung einer Staffelmiete wegen unvorhergesehenen Absinkens d...">NJW 2002, 2384/a> ).  Es ist daher von einer Kündigung abzuraten, vielmehr sollten Sie den Vertrag weiterlaufen lassen, damit jedenfalls die von Ihnen in die Geschäftsräume getätigten Investitionen sich weiter amortisieren können.  Andernfalls besteht natürlich das Risiko, dass der Vermieter im Anschluss an die Beendigung Ihres Mietverhältnisses einen Vertrag mit einem anderen Mieter abschließt und Sie das Nachsehen haben.  Auf der anderen Seite besteht aber auch für den Vermieter ein gewisses Risiko, überhaupt einen Nachmieter zu finden, der bereit ist, eine an sich überhöhte Miete zu bezahlen.  Deshalb empfiehlt es sich, den Sachverhalt vor Ablauf der Kündigungsfrist mit dem Vermieter ausführlich zu besprechen und ihm eine Vertragsänderung in Bezug auf die Miethöhe ab dem 01.04.2008 anzutragen. Hierfür wird viel Fingerspitzengefühl erforderlich sein. Denn Sie müssen dem Vermieter sein Risiko verdeutlichen und sollten keinesfalls durchblicken lassen, dass Sie auf eine Verlängerung des Vertrages angewiesen sind.    Ich hoffe, meine Einschätzung der Situation ist für Sie hilfreich.  Gerne können Sie bei Bedarf noch von der Nachfragemöglichkeit Gebrauch machen.  Mit freundlichen Grüßen   Wolfram Geyer Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138, § 313