Frage: bin zu 1/3 mitglied einer erbengemeinschaft die aus mir und einer weiteren person 2/3 besteht.als ungeteilter nachlaß existiert nur noch ein haus welches zu äußerst günstigen konditionen vermietet ist, weil der mieter alle instandhaltungsmassnahmen selber durchführen muss.dieser drängte nun auf die verlängerung des für ihn unschlagbar günstigen vertrages gegen weitere renovierungen.ich lehne dies ab, weil das haus deutlich teurer vermietet werden könnte und die vermietung auch einer veräußerung im wege steht.nunmehr hat der inhaber des 2/3 anteils hinter meinem rücken allein eine verlängerung des mietvertrages um weitere 10 jahre mit dem mieter vereinbart? ist diese vereinbarung wirksam oder nicht? dürfte der 2. erbe dies allein entscheiden nur weil er den größeren anteil innehat?  was kann ich nun tun?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsdarstellung sowie Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:   Bei der Verlängerung eines Mietvertrages bezüglich eines zum ungeteilten Nachlass gehörenden Hauses einer Miterbengemeinschaft handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§ 2038 Abs. 2 BGB/a>  i. Abs. 5. m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 BGB/a> . Solche Maßnahmen können von der Erbengemeinschaft mit Stimmenmehrheit beschlossen werden, wobei die Stimmenmehrheit sich nach der Größe der Erbteile ('Anteile' i. S. v. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. 1 S. 2 BGB/a> ) bestimmt, nicht nach der Kopfmehrheit. Da a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§ 2038 BGB/a>  nicht zwischen Innen - unter Außenverhältnis differenziert, vertreten der BGH (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2056,47" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 29.03.1971 - Abs. 3 ZR 255/68: Mehrheitsbeschluß in der Erbengemeinschaft">BGHZ 56,47/a> ) und die herrschende Lehre die Ansicht, dass Mehrheitsbeschlüsse nicht nur nach innen wirken, sondern die Mehrheit auch berechtigen, die Erbengemeinschaft nach außen bei der Durchsetzung der mit Stimmenmehrheit beschlossenen Maßnahmen zu vertreten, insbesondere die erforderlichen Verpflichtungsgeschäfte (z. B. Vermietung) abzuschließen. Andernfalls müsste die widerstrebende Minderheit erst durch eine gerichtliche Entscheidung gezwungen werden, ihre Zustimmung zu dem beschlossenen Maßnahmen zu erteilen und an ihrer Durchführung mitzuwirken.   In Ihrer Miterbengemeinschaft konnte somit Ihr Kontrahent als Miterbe auf Grund seiner 2/3 Mehrheit allein über die Verlängerung des bestehenden Mietvertrages entscheiden und auch als Vertreter der Miterbengemeinschaft den entsprechenden Vertrag wirksam abschließen. Er hätte hierzu Ihre Zustimmung nur dann benötigt und notfalls einklagen müssen, wenn er nicht die so genannte Anteilsmehrheit hätte, also wenn zum Beispiel Sie und Ihr Miterbe zu gleichen Teilen an der Erbengemeinschaft beteiligt wären.  Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass dieses Beratungsforum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, auf Grundlage der übermittelten Informationen  eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten, damit Sie die Erfolgsaussichten in Ihrer Rechtsangelegenheit besser einschätzen können. Änderungen oder Ergänzungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen.  Mit freundlichen Grüßen    Huber-Sierk Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 745, § 2038