Frage: Guten Tag, folgende Situation liegt vor: Unser in dritter Ehe verheirateter Vater ist gestorben und durch ein beim Amtsgericht hinterlegtes Testament sind mein Bruder und ich Alleinerben seines Hauses geworden. Die letzte Ehefrau erhält deswegen nur Ihren Pflichtanteil und ich frage mich nun, wie dieser bzw. der Wert des Hauses berechnet wird. 1. Wir könnten einen Gutachter beauftragen. Diese Möglichkeit behagt mir nicht, denn aus Erfahrung weiß ich, daß unterschiedliche Gutachter für dasselbe Haus zu komplett unterschiedlichen Werten kommen können. Außerdem ist ein Gutachten kostenintensiv. 2. Ich habe von einer 'Ertragswertberechnung' anhand der ortsüblichen Mieten gehört (ortsübliche Jahresmiete x 12,5, abzüglich 0,5% für jedes Jahr seit Erstbezug, zzgl. 20% generell bei Einfamilienhäusern). Ist dieses Verfahren vor Gericht üblich? 3. Oder gibt es ein ganz anderes Verfahren?  Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  Üblicherweise ist der Verkehrswert bei der Wertermittlung im Rahmen des Pflichtteilsanspruchs zugrunde zu legen ist. Anders gilt gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2312.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2312 BGB: Wert eines Landguts">§ 2312 BGB/a> , wenn der Nachlass aus einem Landgut besteht – dann ist tatsächlich auf den Ertragswert zurückzugreifen.   Der Verkehrswert, des Hausgrundstücks wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre, wie a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/194.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 194 BauGB: Verkehrswert">§ 194 BauGB/a>  definiert. Er ist ein Zeitwert, der von den individuellen Beschaffenheiten des Grundstücks geprägt wird, bei denen die erzielbare Miete nur ein Teilaspekt sein kann. Die Bestimmung wird im Streitfall wohl von einem Sachverständigen vorgenommen werden müssen.   Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2312