Frage: Unser WEG-Verwalter erhält gemäß Verwaltervertrag „zur Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modemisierungsmaßnahmen, deren Auftragssumme € 10.000.00 übersteigt', einen „Kostenersatz' von 5 % der Auftragssumme zusätzlich zu seiner Grundhonorierung. Ich halte das für sittenwidrig, weil dies einen Anreiz darstellt, Modernisierungskosten o.a. in die Höhe zu treiben, um das eigene Einkommen zu mehren. Täusche ich mich? Kann man einen solchen Passus im Nachhinein für nichtig erklären, weil die Regelung geeignet ist, die WEG zu schädigen? Oder geht das nur über Vertragsaufhebung?

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.  Ich sehe keine Sittenwidrigkeit. Auch reicht eine bloße Überhöhung der Vergütung nicht für eine Sittenwidrigkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 BGB/a> . Es müsste ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bestehen (z.B. wenn das Honorar 100 % überschritten wird) b>und/b> der Verwalter müsste eine Zwangslage oder eine Willensschwäche des Vertragspartners ausgenutzt haben.  Die 'Provisionsklausel' müsste aber auch den Regelungen zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen insbesondere a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  standhalten und damit die Wohnungseigentümer bzw. die Gemeinschaft 'entgegen den Geboten von Treu und Glauben' unangemessen benachteiligen.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 2 BGB/a> :  'Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung 1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder 2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.'  Der Verwalter darf sich neben der Grundvergütung zwar Zusatzvergütungen versprechen lassen. Er darf diese aber nur verlangen, wenn er zusätzliche Leistungen erbringt.  Die Durchführung ordnungsgemäßer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gehört zu den Grundpflichten (a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/27.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 27 WEG: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters">§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG/a> ).  Das BayObLG, Beschl. v. 26.09.2003 - Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2Z%20BR%2025/03" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 26.09.2003 - 2Z BR 25/03: Ansprüche des Eigentümers gegen die Gemeinschaft bei Gefährd...">2Z BR 25/03/a> , 5. LeitS. hat entschieden:  'Die Klausel in einem Verwaltervertrag, dass der Verwalter, neben der Pauschalvergütung, für die Vergabe von Aufträgen je Auftragssumme ab 5.000,00 Abs. 1500 4,5 % der Rechnungsendsumme je Auftragssumme unter 5.000,00 Abs. 1500 8 % der Rechnungsendsumme erhält, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.'  Randziffer 32: 'entspricht die zugebilligte Sondervergütung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Denn die Klausel knüpft allein an den Wert eines Auftrags an, ohne diesen Auftrag genauer zu umschreiben, nicht aber an einen über den normalen Pflichtenkreis hinausgehenden Arbeitsaufwand des Verwalters, der eine zusätzliche Gebühr rechtfertigen würde. [...] Jedenfalls erscheint es nicht angemessen, allein die Vergabe von Aufträgen über Leistungen jeglicher Art als Kriterium für das Entstehen einer Sondervergütung heranzuziehen.'  > Da die Vergütung nach Auftragswert nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, kann gerichtlich festgestellt werden, dass die Klausel unwirksam ist.   Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138, § 307