Frage: Verehrter Ratgeber,  im Mai 2011 wird die Hausgeldabrechnung für 2008 in der Eigentümerversammlung beschlossen.  Einen Wirtschaftsplan für 2008 gab es nie, d.h., es wurde auch nicht regelmäßig Hausgeld eingezahlt. In meiner Eigentumswohnung wohnt seit 2008 bereits der dritte Mieter.  Ich kann die Forderungen aus der Hausgeldab-rechnung 2008 nicht mehr als Nebenkosten auf die Mieterin von 2008 umlegen. Besagte Mieterin aus dem Jahr 2008 hat auch keine NK-Pauschale an mich entrichtet.   Ich hatte dem EX-Verwalter Ende des Jahres 2009 per Einschreibebrief mitgeteilt:  'Meine ehemaligen Mieter (Brief bezieht sich bereits auf das nachfolgende Mieterehepaar von 2009) haben wiederholt bei mir ihre Nebenkostenabrechnungen eingefordert. Ich bitte Sie erneut, mir die erforderlichen Abrechnungen/Belege umgehend zukommen zu lassen, damit ich dem Mieter-Ehepaar seine Nebenkostenabrechnung (gemeint: für 2009) erstellen und ihnen ihre Kaution zurückerstatten kann. Sicher wissen Sie, dass bei Überschreitung der gesetzlichen Frist, die anfallenden Nebenkosten seitens des Vermietersnicht nicht mehr mit dem Mieter abgerechnet werden können.  Falls Sie mir die Belege nicht fristgerecht zukommen lassen, so dass für mich eine fristgerechte Nebenkosten-Abrechnung möglich ist, werde ich Ihnen die NK für das Ehepaar X in Rechnung stellen.'  Daraufhin wurden mir weder finanzielle Forderungen von 2008 oder 2009 für getätigte Aufwendungen gestellt, noch Rechnungen zugesandt.  Forderungen für das Haushaltsjahr 2008 wurden erst im November des Jahres 2010 völlig unerwartet aufgestellt und dann im Mai 2011 gegen meinen schriftlichen und mündlichen Einspruch gegenüber dem neuen Hausverwalter auf der Eigentümerversammlung beschlossen.  Meine zwei Fragen: Sind die Forderungen für 2008 nicht längst verjährt/verfristet und durch mein Einschreiben sogar sachlich ausgeschlossen?  Wie hoch schätzen Sie meine Aussichten mit einer Anfechtungsklage vor Gericht ein? Bitte geben sie mir eine ehrliche Antwort, auch wenn Sie für eine detaillierte Antwort mehr Informationen zum Sachverhalt bräuchten, da von Ihrer Antwort abhängt, ob ich die Angelegenheit vor Gericht bringe.     Ganz herzlichen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.  Eine Verjährung ist vorliegend nicht eingetreten. Zwar muss der Wirtschaftsplan und die Rechnungslegung nach Ablauf eines Kalenderjahres aufgestellt werden, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/28.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 28 WEG: Wirtschaftsplan, Rechnungslegung">§ 28 WEG/a> . Forderungen aus dieser Abrechnung verjähren allerdings im Rahmen der Regelverjährung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/195.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist">§ 195 BGB/a> , d.h. in drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Abschluss des Jahres in dem die Forderung entstanden ist. Damit sind Forderungen für das Jahr 2008 erst mit Ablauf des 31.12.2011 verjährt.  Die Rechtsfolge einer verspäteten Abrechnung besteht darin, dass dies ein Grund für die Abberufung des Verwalters sein kann. Ein Anspruch auf SchadenserS. statt der Leistung wegen Nichterstellung der Jahresabrechnung kann sich unter den Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/281.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 281 BGB: SchadenserS. statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung">§ 281 BGB/a>  ergeben. Der Verwalter muss dann die Nichterstellung zu vertreten haben.  Die Anfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung müsste sich auf die Abrechnung selber, d.h. auf deren Inhalt beziehen. Eine Anfechtung aufgrund der Verzögerung dürfte keine Aussicht auf Erfolg versprechen. Die Anfechtung kann sich auf einzelne Abrechnungsposten, auf Schlüssigkeit der Abrechnung, deren Vollständigkeit oder beispielsweise einen falschen Abrechnungsschlüssel beziehen.   Der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung kann nämlich nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/43.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 43 WEG: Zuständigkeit">§ 43 Nr. 3 WEG/a>  von jedem einzelnen Wohnungseigentümer individuell eingeklagt werden. Zugleich besteht ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen. Durch diese Maßnahmen hätte vorliegend der Schaden aus der nicht mehr möglich Abrechnung mit dem Mieter eventuell vermieden werden können.  Es ist nicht davon auszugehen, dass eine Anfechtung Aussicht auf Erfolgt hätte.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 281, § 195