Frage: Ich habe im August 2016 eine vermietete Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung in Berlin gekauft. Die Mieter wohnen seit acht Jahren in der Wohnung. Der Vorbesitzer hat nach dem Verkauf die Mietkaution von 1400 Euro vom Mietkautionskonto der Mieter abgebucht, weil er der Meinung ist, die Mieter hätten die in der Wohnung ursprünglich befindliche Einbauküche unrechtmäßig entsorgt. Die Mieter sagen jedoch, sie hätten die Küche mit Einverständnis des Vorbesitzers entfernt.   Die Situation ist seitdem zwischen Vorbesitzer und Mietern ungeklärt. Die Mieter sind der Meinung, dass mir die neue Einbauküche gehört, die sie eingebaut haben, dass ich also die Einbauküche 'mitgekauft' habe. Sie wollen mir aber keine neue Mietkaution zahlen, weil sie sagen, ich müsse mir diese vom Vorbesitzer holen, wenn sie auszögen, müsse ich ihnen in jedem Fall die Mietkaution auszahlen. Der Vorbesitzer sagt aber, ich solle mir von den Mietern eine neue Mietkaution zahlen lassen.  Ich bin völlig überfragt, wie ich mich jetzt verhalten soll.   Wie stellt sich diese Situation rechtlich dar?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Der Mieter kann von dem Erwerber (also Ihnen) bei Auszug die Herausgabe der Kaution verlangen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566a BGB: Mietsicherheit">§ 566a S. 2 BGB/a> ). Sie sollten also die Situation umgehend klären. Dabei kann dahin stehen, ob der Anspruch des Voreigentümers berechtigt ist oder nicht. Denn er hat die Kaution nach dem Verkauf eingezogen, zu einem Zeitpunkt, zu dem er nicht mehr verfügungsberechtigt war über die Kaution.   Die Kaution dürfte mit dem Wohnungskaufvertrag (Notarvertrag) auf Sie übergegangen sein. Behauptete Ansprüche hätte er nur direkt gegenüber dem Mieter geltend machen dürfen. Ihnen schuldet er in jedem Fall die Kaution.   Einen Anspruch auf (erneute) Kautionszahlung gegen den Mieter haben Sie jedenfalls nicht (BGH, Urteil v. 7.12.2011, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20206/10" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.12.2011 - Abs. 8 ZR 206/10: Wohnraummiete: Anspruch des Grundstückserwerbers auf erneute ...">Abs. 8 ZR 206/10/a> ).  Das bedeutet, dass Sie die Kaution sofort gegenüber dem Veräußerer geltend machen müssen.  Anspruchsgrundlage könnte auch der Notarvertrag sein, wenn dort eine entsprechende Regelung getroffen wurde und sich der Verkäufer wegen seiner Pflichten der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566a