Frage: Guten Tag,  ich bin Vermieter eines EFH und habe in 2013 mein Haus vermietet. Die Wohnung  wurde komplett renoviert überlassen, Tapeten, Laminat etc.  In 05.2015 gab es einen Wasserschaden in der Küche, aufgrund eines Heizungsdefektes. Die Mieter haben anschließend die Miete zu 75% gekürzt, mit der Begründung, dass die Heizung ausgefallen ist ( zur Sommerzeit). Anschließend haben die Wiederherstellungsarbeiten (Trocknung, neue Laminatverlegung, Küchen Ein und Ausbau) begonnen und dauerten ca. zwei Monate ( ausschließlich in der Küche  ca. 10 qm) an. Die Arbeiten wurden enorm von den Mietern beeinträchtigt.  Die Mieter haben anschließend weiterhin die Miete in 06.2015 07.2015 08.2015 zu 75% gekürzt und in 09.2015 überhaupt keine Miete gezahlt.  Begründung hierfür wären die mangelhaften Wiederherstellungsarbeiten, nasse Wände, daraus resultierende Schimmelbildung etc. Dies wurde von den beauftragten Firmen vor Ort abgelehnt und nicht  bestätigt.  Sie wollten einen Aufhebungsvertrag mit mir abschließend, den ich aufgrund der hohen Mietminderungen abgelehnt  habe. Der Schadensregulierer der Vor Ort war, hat die Mietminderung außer in 05.2015 nicht erstattet, weil sie keine anschließende Einschränkung der bewohnbarkeit der Wohnung  feststellen konnte - die unberechtigte Mietminderung zu klären wäre meine Sache mit den Mietern ggf. gerichtlich.  Alle Einigungsversuche mit den Mietern sind gescheitert.  Die Mieter haben dann aufgrund unbewohnbarkeit den Mietvertrag außerordentlich zum 15.10.2014  gekündigt und sind zum 16.10.2014 ausgezogen. Ohne eine direkte Übergabe.  Die Wohnung ist einem renovierungbedurftigen Zustand hinterlassen worden, nicht wie bei Mietvertragsabschluss. Fachfirmen haben für  die Renovierung einen Kostenvoranschlag über EUR 6.000 abgegeben (vom 20.10.2014).  Dies habe ich den Mietern schriftlich mitgeteilt  und eine Frist von 2 Wochen für  eine Renovierung bzw. Stellungnahme gebeten. Ohne jeg. Antwort.   Ich hatte von einer Klage abgesehen, weil ich finanziell nicht in der Not bin und den Stress nicht haben wollte.  Nun erhalte ich von den (EX)Mietern eine Zahlungsklage über EUR 3.000 und werde auf die Kautionsauszahlung verklagt.:)  Wie schaut das weitere Prozedere aus, was würden Sie empfehlen, kann ich eine Gegenklage starten bzgl. der unberechtigten hohen Mietminderungen, Renovierungskosten etc?  Danke.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Zunächst weise ich darauf hin, dass eine abschließende Beurteilung der Sach- und Rechtslage ohne Kenntnis aller relevanten Unterlagen (z.B. Mietvertrag, bisheriger Schriftverkehr, Kostenvoranschläge, Klagschrift) nicht möglich ist.   Es existiert grds. die Möglichkeit einer sog. Widerklage. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/33.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 33 ZPO: Besonderer Gerichtsstand der Widerklage">§ 33 Abs.1 ZPO/a>  kann bei dem Gericht der Klage eine Widerklage erhoben werden, wenn der Gegenanspruch mit dem in der Klage geltend gemachten Anspruch in Zusammenhang steht. Ein solcher Zusammenhang ist nach Ihren Schilderungen in Ihrem Fall gegeben.   Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/542.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 542 BGB: Ende des Mietverhältnisses">§ 542 Abs.1 BGB/a>  kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen, sofern eine Mietzeit nicht bestimmt ist. Es wäre daher zu prüfen, ob eine fristlose Kündigung der Kläger überhaupt im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften erfolgt ist. Hier kommt es maßgeblich darauf an, ob der Kündigungsgrund, auf den sich die Kläger berufen, nämlich die Unbewohnbarkeit, tatsächlich vorgelegen hat.   Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs.1 BGB/a>  ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Die Rückgabe geschieht grds. dadurch, dass dem Vermieter unmittelbarer Besitz eingeräumt wird (vgl. Palandt, BGB, 73. Auflage 2014, Weidenkaff, § 546 Rn. 4). Unmittelbarer Besitz setzt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/854.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 854 BGB: Erwerb des Besitzes">§ 854 Abs.1 BGB/a>  die Erlangung der tatsächlichen Gewalt über die Sache voraus. Aus Ihrer Information, dass Sie bereits den renovierungsbedürftigen Zustand der Wohnung festgestellt haben, schließe ich, dass Sie diese bereits betreten haben müssen.  Ebenfalls zu klären ist, ob und wenn ja, in welcher Höhe und über welchen Zeitraum eine Mietminderung der Kläger rechtlich zulässig war. Dies lässt sich anhand Ihrer Schilderungen nicht abschließend beurteilen. Bei einem Heizungsausfall im Sommer kommt es immer maßgeblich auf die herrschenden Temperaturen an. Liegt beispielsweise die Außentemperatur länger als drei Tage unter zwölf Grad Celsius, muss der Vermieter die Heizung hochfahren (vgl. AG Ülzen WuM, 1986, 212). Sinkt die Zimmertemperatur am Tage unter 16 Grad Celsius, muss die Heizung in Betrieb genommen werden, um Gesundheitsgefährdungen der Mieter zu vermeiden (vgl. LG Kassel WuM, 1964, 71).   Weiter ist zu prüfen, ob und inwieweit die Kläger verpflichtet gewesen wären, die Wohnung renoviert zu übergeben. Hierbei kommt es maßgeblich auf die Vereinbarungen im Mietvertrag sowie auf deren rechtliche Zulässigkeit an.   Aufgrund des aufgezeigten Klärungsbedarfs empfehle ich Ihnen dringend, sich in dem Rechtsstreit anwaltlich vertreten zu lassen.  Beachten Sie aber unbedingt, dass Sie dem Gericht innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung der Klage anzeigen müssen, ob Sie sich gegen die Klage verteidigen wollen!    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen,  B. Rönn -Rechtsanwältin- !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 854, § 542, § 546