Frage: Ich beabsichtige eine Wohnung im Januar 2010 zu erwerben, es besteht zwischen dem jetzigen Besitzer und der Mieterin ein Mietvertrag seit 01.02.2007, der eine Verwertungs- und Eigenbedarfskündigung für die Dauer von 4 Jahren ausschliesst. Da ich die Wohnung vorzeitig nutzen wollte, stellt sich die Frage, ob dieser Passus für mich nach §566 (1) auch Gültigkeit hat, oder ob ich nach Eintrag im Grundbuch im Januar 2010 mit 3 Monaten Kündigungsfrist kündigen kann.  Bestehen des weiteren Einschränkungen, da ich die Wohnung als Büro für mich nutzen will oder gilt nachfolgendes Urteil weiter: 'Der BGH hat die Rechte von Vermietern bei Kündigung wegen Eigenbedarfs gestärkt. Wie die Richter festlegten, kann ein Vermieter auch dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung überwiegend beruflich als Büro nutzen möchte. Grund sei die durch das Grundgesetz geschützte Berufsfreiheit, die genauso wie das Eigentum zu Wohnzwecken geschützt werden müsste. (BGH Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20127/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.10.2005 - VIII ZR 127/05: Erfolgsaussicht der Rechtsverfolgung bei Zulassung der Revisi...">VIII ZR 127/05/a> )'!--dejureok-->

Antwort: Guten Morgen,  ich möchte Ihre Anfrage auf der Basis der von Ihnen erteilten Informationen wie folgt beantworten:  Der zeitweise, für 4 Jahre geltende Verzicht des Vermieters auf eine Eigenbedarfskündigung ist, wenn er schriftlich vereinbart worden ist, wirksam, vgl. BGH vom 4. April 2007, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20223/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 04.04.2007 - Abs. 8 ZR 223/06: Anforderungen an die Form eines Verzichts auf die Kündigung e...">Abs. 8 ZR 223/06/a> .  In diesem Fall ist der Verzicht Bestandteil des Mietvertrages geworden, in den der Erwerber nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  eintritt, BGH a.a.O.   Der Verzicht gilt daher auch für Sie mit der Folge, dass Sie in 2010 noch keine Eigenbedarfskündigung aussprechen können.   Nach Ablauf der Verzichtsfrist, also im Februar 2011, können Sie (nach heutiger Rechtslage) die dann wieder zulässige Eigenbedarfskündigung auch auf die vorgesehene überwiegende Verwendung als Büroraum stützen.   Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566