Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich beabsichtige gerade eine Immobilie zu erwerben, und habe vor dem Wochenende den Entwurf des Grundstückkaufvertrag von dem  Notar der Verkäuferin bekommen. Mir ist dort aber ein Punkt aufgefallen der mir komisch vor kommt !    Umfang der Verkäuferpflichten !  3 : Weitergehende Rechte des Käufers wegen offener oder Verborgener Mängel werden ausgeschlosssen,gleichgültig ob solche bereits vorhanden sind oder bis zum besitzübergang entstehen. Dies gilt insbesondere für Flächenmaß,Beschaffenheit,Verwendbarkeit und Ertrag. Die Gafahr von Brandschäden, Wasserschäden und Elementarschäden bleibt jedoch bis zum Besitzübergang bei der Verkäuferin. Bis dahin ist die Verkäuferin verpflichtet, den Vertragsgegenstand ordnungsgemäß zu verwalten !   Frage zu 3: Ist das ein normaler Punkt in den Kaufverträgen ? Dieses bedeutet doch das ich auf Versteckte Mängel zum Beispiel Schimmel oder sonstige Mängel keine Rechtsansprüche habe oder ?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen aufgrund des geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:  Die von Ihnen zitierte Vertragsklausel ist in den meisten Immobilienkaufverträgen zu finden. Allerdings sollte in den Vertrag  eine Zusicherung des Verkäufers mit aufgenommen werden, dass ihm derartige Mängel nicht bekannt sind. Ich gehe aber davon aus, dass sich eine solche Klausel bereits im Vertrag befindet. Falls vom Verkäufer bestehende Mängel noch zu beseitigen sind, sollte dies ebenfalls schriftlich festgehalten werden.  Im Ergebnis bedeutet die Klausel tatsächlich, dass keine Gewährleistungsansprüche bestehen, auch wenn es sich um verborgene Mängel handelt.  Grundsätzlich ist ein Verkäufer einer Immobilie jedoch verpflichtet, ungefragt über wesentliche Mängel aufzuklären, wenn es sich um Umstände handelt, die für die Willensbildung des Käufers entscheidend sind oder die den Vertragszweck vereiteln bzw. erschweren könnten. Ein wesentlicher Mangel darf demnach nicht verschwiegen werden (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20V%20ZR%2051/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 31.03.2006 - Abs. 5 ZR 51/05: Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages im Wege des großen ...">BGH Abs. 5 ZR 51/05/a> ). Dies gilt übrigens auch dann, wenn ein Makler mit dem Verkauf beauftragt ist, da der Verkäufer auch dem Makler gegenüber diese Offenbarungspflicht hat. In einem solchen Falle könnten Sie den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  anfechten und ggf. SchadenserS. verlangen.   Der Notar ist verpflichtet, Sie über die Konsequenzen dieser Klausel aufzuklären. Unter Umständen ist es möglich, die Klausel zu Ihren Gunsten etwas abzuändern. Dazu brauchen Sie jedoch das Einverständnis des Verkäufers und des Notars. Im Einzelnen könnten z. B. die einzelnen Punkte zu Beschaffenheit, Flächenmaß etc. noch konkretisiert werden.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort zunächst weiter geholfen zu haben.  Mit freundlichen Grüßen,  Marion Deinzer (Rechtsanwältin) --------------------------------------------------------------------------------------------------- Bitte beachten Sie, dass diese Plattform lediglich zur ersten rechtlichen Orientierung dient und eine ausführliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es ist nur eine überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems aufgrund Ihrer Angaben zum Sachverhalt möglich. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Angaben zum Sachverhalt kann sich eine andere rechtliche Bewertung ergeben.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 123