Frage: Hallo,  ich habe ein Problem mit dem Vormieter einer Wohnung, an der wir Interesse hatten. Bei der Wohnungsbesichtigung haben wir ihm einen „Verbindlichen Vertrag zur Übernahme der Wohnung„ unterschrieben, der „nur zustande kommt, wenn die Wohnungsverwaltung der Übernahme zustimmt„. In diesem „Vorvertrag„ wird die Übernahme der Küche und einiger anderer Möbelstücke geregelt, sowie die Renovierungspflicht und die Schlüsselübergabe. Wir dachten, dieser Vertrag diene lediglich dazu, ihm die Sicherheit zu geben, dass wir seine Möbel auch wirklich übernehmen, falls wir einziehen.  Jetzt haben wir uns, nachdem die Verwaltung sich für uns entschieden hatte, doch noch gegen diese Wohnung entschieden, weil die Miete höher sein sollte als für den Vormieter. Er hatte uns gesagt, die Miete bliebe gleich. (Im Vorvertrag mit dem Vormieter steht „unter den Bedingungen meines bisherigen Mietvertrages„, tatsächlich haben sich die Bedingungen aber geändert, die Miete wurde erhöht.) Nach der Zustimmung durch die Verwaltung haben wir noch nicht zugesagt, weil wir erst die genaue Erhöhung wissen wollten. Nach der Erhöhung haben wir noch keine Antwort gegeben (auch noch keinen Mietvertrag unterschrieben), jedoch zwei Tage später abgesagt.  Der Vorvertrag wurde nur vom Vormieter und mir unterschrieben (obwohl im Untertitel steht, er sei ein „Vorvertrag zum Mietvertrag zwischen dem Nachmieter und der Verwaltungsfirma„). Jetzt besteht der Vormieter aber darauf, mit der Unterzeichnung dieses Vertrages wäre ich eine Verbindlichkeit eingegangen, die Wohnung zu übernehmen, und ich könnte nicht mehr abspringen. Er hat uns sogar gesagt, sein Anwalt hätte gesagt, wir hätten keine Chance, aus diesem Vertrag herauszukommen.  Ein Punkt in dem Vertrag lautet „der Nachmieter übernimmt die Wohnung verbindlich zum...„, was für mich bloß eine Regelung des Zeitpunkts ist, der Vormieter sieht hierin jedoch eine Verpflichtung.  Die Verwaltung hat mir telefonisch gesagt, dass sie nicht darauf besteht, dass wir die Wohnung übernehmen, wenn wir für ihre Arbeit aufkommen.  Ich denke, dieser Vertrag ist bloß ein Nebenvertrag, der nur dann Gültigkeit hätte, wenn der Mietvertrag zustande käme. Der Vormieter meint aber, er sei bereits ein gültiger Mietvertrag und verlangt, dass wir seine Wohnung nehmen und die Möbel bezahlen.  Kann er das machen? Darf er im Namen der Verwaltung/des Vermieters einen Vorvertrag aufstellen? Ist dieser „Vorvertrag„ gültig? Muss ich mir Sorgen machen?  Er möchte uns am Montag treffen, und wir wüssten gerne, auf welcher Grundlage wir argumentieren können, welche Rechte und Verpflichtungen wir ihm gegenüber haben.  Vielen Dank bereits im Voraus!         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Ihre Auffassung, dass es sich bei dem sog. Vorvertrag nur um einen 'Nebenvertrag' handelt, der nur gültig wird, wenn der Mietvertrag zustandekommt, ist leider unzutreffend. Bei dem sog. Vorvertrag handelt es sich um einen aufschiebend bedingten Vertrag i.S.v. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/158.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 158 BGB: Aufschiebende und auflösende Bedingung">§ 158 Abs. 1 BGB/a> . Bedingung ist hierbei nicht etwa das Zustandekommen eines Mietvertrags (dann hätte der Vorvertrag mangels Bedingungseintritts keine Wirksamkeit erlangt) sondern vielmehr die Zustimmung des Vermieters bzw. der Verwaltung als dessen Stellvertreterin zu einem Mietvertrag. Da eine solche Zustimmung erfolgt ist, ist die Bedingung eingetreten und der Vorvertrag ist wirksam geworden. Im vorliegenden Fall sorgte die Bedingung also dafür, dass der Vorvertrag nur dann keine Wirksamkeit erlangt, wenn das Scheitern des Mietvertragsschlusses aus der Sphäre des Vermieters rührt, nicht hingegen aus Ihrer.  Daher ist der Vorvertrag wirksam. Das bedeutet unzweifelhaft, dass Sie dem Vormieter zum SchadenserS. verpflichtet sind, falls Ihr Mietvertrag dazu geführt hätte, dass er vor Ablauf der Kündigungsfrist aus der Wohnung hätte ausziehen können, nun aber keinen anderen Nachmieter gefunden hat. Dann müssten Sie ihm die Miete, die er an den Vermieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist noch zu zahlen hat, ersetzen. Da Sie jedoch hiervon nichts schildern, scheint dieser Fall nicht einschlägig zu sein.  Entgegen der Auffassung des Vormieters handelt es sich natürlich nicht um Mietvertrag, das heißt, Sie sind nicht verpflichtet, die Wohnung zu mieten. Der Vormieter kann Sie diesbezüglich nicht in Ihrer Vertragsfreiheit beschränken. Zu einem solchen Vertragsschluss ist der Vormieter berechtigt, da er ja ebensowenig in die Vertragsfreiheit des Vermieters eingreift. Bei dem einen Vertrag handelt es sich um einen zwischen Ihnen und dem Vormieter geschlossen Vertrag, bei dem anderen um einen zwischen Ihnen und dem Vermieter (nicht) geschlossenen. Diese beiden Rechtsverhältnisse sind von einander unabhängig. Daher hindert es die Wirksamkeit des Vorvertrags nicht, dass dieser nicht durch Vermieter/Verwaltung unterschrieben worden ist.  Ob Sie zur Abnahme der Möbel verpflichtet sind, kann ich aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht abschließend beurteilen. Hierbei kommt es auf den genauen Wortlaut des Vorvertrags an, und falls dieser nicht eindeutig ist auf eine Auslegung. Der Vorvertrag stellt einen gemischttypischen Vertrag dar, der hinsichtlich der Möbelübernahme kaufvertraglicher Natur ist. Da Sie nicht nur einen Kaufvertrag über die Möbel geschlossen haben, erscheint es mir vertretbar zu sein, eine Abnahmeverpflichtung Ihrerseits wegen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 BGB/a>  abzulehnen: Da Sie an den Möbeln nur Interesse hatten, falls ein Mietvertrag zustandekommt, was für den Vormieter erkennbar war, ist es Ihnen unzumutbar am Vertrag festgehalten zu werden, da es zu keinem Mietvertrag kam. Ich weise jedoch darauf hin, dass es sich bei diesem Rechtsinstitut um eine Billigkeitsregelung handelt, die nur in Ausnahmefällen nur Anwendung kommen kann. Die gegenteilige Auffassung, dass Sie zur Abnahme der Möbel verpflichtet sind, ist juristisch ebenso vertretbar.  Sie schreiben: 'Im Vorvertrag mit dem Vormieter steht „unter den Bedingungen meines bisherigen Mietvertrages„, tatsächlich haben sich die Bedingungen aber geändert' Diese Sachverhaltsangabe habe ich bislang außer Betracht gelassen. Sollte es sich hierbei ebenfalls um eine Bedingung i.S.v. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/158.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 158 BGB: Aufschiebende und auflösende Bedingung">§ 158 BGB/a>  handeln, wäre der Vorvertrag unwirksam. Dies kann jedoch lediglich durch eine Auslegung ermittelt werden, die nur bei Kenntnis des gesamten Vorvertrags vorgenommen werden kann. Sie sollten diesbezüglich die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.  Mit freundlichen Grüßen,  Lars Liedtke Rechtsanwalt  Anlage: Auszug aus dem BGB § 158 Aufschiebende und auflösende Bedingung (1) Wird ein Rechtsgeschäft unter einer aufschiebenden Bedingung vorgenommen, so tritt die von der Bedingung abhängig gemachte Wirkung mit dem Eintritt der Bedingung ein. (2) Wird ein Rechtsgeschäft unter einer auflösenden Bedingung vorgenommen, so endigt mit dem Eintritt der Bedingung die Wirkung des Rechtsgeschäfts; mit diesem Zeitpunkt tritt der frühere Rechtszustand wieder ein.  § 313 Störung der Geschäftsgrundlage (1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. (2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen. (3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.abzulehnen    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 158, § 313