Frage: Folgender Sachverhalt:  Mit dem Vermieter wurde ein Mietvertrag über einen Tiefgaragenstellplatz geschlossen. Aufgrund eines Umzugs meinerseits, sollte dieser Mietvertrag fristgerecht zum 31.03.2022 gekündigt werden.   Der Mietvertrag sieht eine schriftliche Kündigung vor. Das Kündigungsschreiben, welches ich an die im Mietvertrag genannte Adresse adressierte, kam mit dem Hinweis, dass der Empfänger unbekannt verzogen wäre zurück. Über eine entsprechende Adressänderung wurde ich im Vorfeld jedoch nicht durch den Vermieter informiert. Eine Nachforschung über das Einwohnermeldeamt ergab, dass der Vermieter unbekannt ins benachbarte Ausland verzogen wäre. Eine Telefonnummer des Vermieters lag mir aufgrund eines Handywechsels leider nciht mehr vor, sodass ich keine Möglichkeit sah, den Vermieter zu kontaktieren.  Da ich den Stellplatz aufgrund des Umzugs nicht mehr nutzen konnte, stellte ich eigenmächtig zum 31.03.2022 die Mietzahlungen ein. Dabei ging ich auch aus, dass der Vermieter sich melden würde, wenn er den fehlenden Geldeingang bemerken würde.  Lange Zeit geschah nichts, bis der Vermieter sich jetzt, Anfang Dezember 2022, per Whatsapp bei mir meldete, und mich aufforderte die Miete für die Monate April bis Dezember 2022 nachzuzahlen. Nachdem ich dem Vermieter den Sachverhalt wie oben dargestellt geschildert hatte, sagte er, dass er die Kündigung zum 31.03.2022 nicht akzeptieren würde, da er diese nicht erhalten hätte, und forderte unverzüglich die Zahlung der seiner Meinung nach austehenden Miete in Höhe von 450 EUR.  Ich habe den Betrag zunächst unter Vorbehalt gezahlt. Ich halte die Forderung des Vermieters jedoch grundsätzlich für unbegründet, da diser mir die Adressänderung nicht mitgeteilt hatte und die Zustellung der Kündigung meiner Auffassung nach damit selbst vereitelt hat.  Meine Frage hierzu sind nun, ob die Kündigung als zugegangen anzusehen ist und ich daher die unter Vorbehalt gezahlte Miete für die Monate April bis Dezember 2022 zurückfordern kann?   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ich gehe für die Bearbeitung davon aus, dass Sie ab dem Zeipunkt des 31.03.2022 den StellpS. nicht mehr genutzt haben.   Wer den Zugang einer Willenserklärung in rechtsmissbräuchlicher Weise verhindert oder verzögert, muss sich so behandeln lassen, als sei die Erklärung in dem entspr. Zeitpunkt zugegangen. Insbesondere kann er sich nicht auf den Ablauf von Fristen berufen, der seither eingetreten ist (BGH, Urteil vom 27-10-1982 - Abs. 5 ZR 24/82).   Muss der Adressat mit rechtserheblichen Erklärungen rechnen, gilt dies auch für den Fall, dass jemand mit unbekannter Anschrift verzieht; auch hierin liegt eine Obliegenheitsverletzung, bei der das Verschulden des Adressaten wiederum entsprechend § 280 Abs. 1 S. 2 BGB zu vermuten ist. Kommt das Schreiben als unzustellbar zurück, kann sich der Adressat daher nicht auf den fehlenden Zugang berufen. Dies hat zur Folge, dass Zugang der Erklärung für den Zeitpunkt fingiert wird, zu dem der Adressat ohne diese schuldhafte Obliegenheitsverletzung von dem Inhalt der Erklärung hätte Kenntnis nehmen können. (MüKoBGB/Einsele, 9. Aufl. 2021, BGB § 130 Rn. 36)   Als Vermieter eines unbefristeten Mietvertrags, musste Ihr Vermieter nach meiner Rechtsauffassung jederzeit mit rechtserheblichen Erklärungen rechnen. Dies würde im Streitfall allerdings ein Gericht beurteilen und es besteht das Risiko, dass dieses die Rechtsfrage anders beurteilt. Ich halte letzteres aber nicht für überwiegend wahrscheinlich.   Sie können die Miete daher mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zurückfordern.   Wichtig für Sie zu wissen, ist, dass für die Grundsätze über die Zugangsverhinderung und die Zugangsvereitelung ebenfalls der Erklärende die objektive Beweislast trägt, also Sie. Das heißt, dass Sie Ihre hier geschilderten Umstände ggf. in einem gerichtlichen Verfahren beweisen müssen (Bspw. Vorlage des Briefumschlags „Empfänger unbekannt verzogen' etc.).  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.   Mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt Beckmann

Relevante Paragraphen: § 280