Frage: Sehr geehrtere Anwälte,  ich werde meine Mietswohnung für die Dauer eines Auslandsaufenthalts untervermieten (Erlaubnis liegt vor). Ich möchte einen Zeitmietvertrag über 3 Jahre abschließen, in dieser Zeit soll der Untermieter nicht kündigen können (da ich einen Mieterwechsel aus dem Ausland kaum organisieren kann). Meines Wissens ist das bis zu 4 Jahre zulässig. Ferner möchte ich eine Klausel einbauen, die mich vor Schadensersatzansprüchen des Untermieters schützt, falls a) der Hauptmietvertrag gekündigt wird. b) ich frühzeitig aus dem Ausland zurückkomme (die Erlaubnis zur Untervermietung besteht nur für die Dauer meines Auslandsaufenthaltes).  Daher folgende 2-3 Fragen:  1.) Bitte um Bestätigung, dass das grundsätzlich möglich ist. 2.) Wäre folgende Formulierung hierfür zielführend?  Während der Laufzeit des Zeitmietvertrages sind ordentliche Kündigungen des Untermieters ausgeschlossen. Eine ordentliche Kündigung des Hauptmieters ist nur für den Fall zulässig, dass der Hauptmietvertrag gekündigt oder der Auslandsaufenthalt des Hauptmieters vorzeitig beendet wird (z.B. falls das Arbeitsvisum für den Hauptmieter im Ausland nicht erteilt wird). Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall 3 Monate.  3.) Falls obige Formulierung nicht in Ordnung ist: Bitte um einen Vorschlag, der meine Anliegen a) und b) berücksichtigt.  Danke.   Einsatz editiert am 11.03.2019 19:16:33

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  die von Ihnen angedachte Lösung ist - rechtlich durchsetzbar - nicht möglich.  Solche Regelungen stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a> ). Nur Sie dürfen innerhalb von drei Jahren kündigen, der Mieter nicht.  Es gibt keine alternative Formulierung, die Ihre beiden Anliegen wirksam verbindet.  Für a) gibt es außer im Rahmen des § 549 Abs. 2 Nr. 1 (vorübergehender Gebrauch) und / oder 2 (Mitnutzung und möbliert) oder bei - praktisch unmöglicher -  Individualvereinbarung keine Möglichkeit.    Der Untervermieter/Hauptmieter darf das Risiko des Fortbestandes des Hauptmietvertrages nach herrschender Meinung - jedenfalls in vorformulierten Vertragsbedingungen - nicht auf den Untermieter abwälzen.  Für b) gibt es jedoch eine Lösung:  -unbefristete Vermietung (mit x-jährigem beiderseitigem Kündigungsausschluss) und nach Ablauf des Kündigungsausschlusses erforderlichenfalls Kündigung wegen Eigenbedarfs.   Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307