Frage: Ich habe gewerbliche Räume für meine Tätigkeit als Arzt angemietet. Einer der Wasserabflüsse des Büros war verstopft und mußte von einer Firma gereinigt werden, die Rechnung hierfür lautet über 280 EUR.   Die Ursache der Verstopfung war nicht festzustellen und eine besondere vertragliche Regelung für solche Fälle ist im Mietvertrag nicht enthalten.  Beim Reinigen hat sich herausgestellt, daß sich die verstopfte Stelle des Abflussrohrs an einer Stelle in der Wand befand.  Der Vermieter lehnt eine Kostenerstattung mit der Begründung ab, dass er als Eigentümer nur für die Reinigung der (Fall-)Rohre zwischen den verschiedenen Stockwerken zuständig ist, die Rohre innerhalb eines Stockwerkes seien Angelegenheit des Mieters.  Kann der Vermieter die Zahlung verweigern?         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Frage beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes wie folgt.  Eine eindeutige Antwort, wer für die Kosten einer Rohrreinigung einstandspflichtig ist, lässt sich nicht geben, da hier jedenfalls auf den Einzelfall abzustellen ist.  Grundsätzlich handelt es sich bei der Reinigung eines verstopften Rohres um sog. Instandhaltungsmaßnahmen, die zunächst dem Vermieter obliegen und mithin dessen Kostentragungspflicht auslösen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> ). Dies zumindest dann, wenn die Verstopfung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache entstanden ist (AG Neumünster, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=31%20C%20535/01" target="_blank" class="djo_link" title="AG Neumünster, 05.07.2001 - 31 Abs. 100 535/01">31 Abs. 100 535/01/a> ). In diesem Fall  könnten die Kosten allenfalls im Rahmen einer vertraglich vereinbarten Kleinreparaturklausel auf den Mieter übertragen werden.  Anders verhält es sich jedoch dann, wenn die Verstopfung auf vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache zurück zu führen sind. Dies ist insbesondere bei der Entsorgung von Flüssigkeiten oder Gegenständen der Fall, zu deren Abfuhr die Abflüsse regelmäßig nicht fungieren. In diesem Fall wäre der Mieter im Rahmen seiner daraus resultierenden Schadensersatzpflicht einstandspflichtig (so u.a. AG Saarburg, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WM%202000,%20436" target="_blank" class="djo_link" title="LG Freiburg, 03.08.1999 - 12 O 39/99: Steuererstattungen für Gesellschafter einer im Konkurs be...">WM 2000, 436/a> ).  Der Vermieter ist dahingehend beweisbelastet, dass der Mieter für die Verstopfung die Verantwortung trägt. Dies wird in den seltensten Fällen gelingen.   Im geschilderten Fall spricht der Anschein dafür, dass nicht Ihr Fehlverhalten, sondern vielmehr das (alte?) Rohrsystem die Ursache der Verstopfung gewesen ist. Insoweit sollten Sie die Forderung des Vermieters zurückweisen. Die pauschale Behauptung, der Vermieter sei nur für die Gängigkeit der Fallrohre zuständig,   findet jedoch keine gesetzliche Grundlage, da auch die Wohnungsabflussrohre zur Mietsache gehörden und mithin instandzuhalten sind.  Ich hoffe Ihnen einen Überblick verschafft zu haben und stehe gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion für Ergänzungen zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Marc N. Wandt Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535