Frage: Es geht um die mögliche Kündigung eines Untermietverhältnisses für ein möbliertes Zimmer, der entsprechende Passus im Mietvertrag lautet:   § 5 Kündigung  1.  Das Kündigungsrecht des Hauptmieters richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften, wenn der Untermietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Wurde der Untermietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen, so kann er vor Ablauf der Untermietzeit nicht ordentlich gekündigt werden. 2. Der Untermieter kann bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des nächsten Kalendermonats kündigen. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Zugang des Kündigungsschreibens an. 3. Die Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist (fristlose Kündigung) richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften. 4. Die Kündigung kann oder mündlich schriftlich erfolgen. Im Übrigen sind die gesetzlichen Vorschriften zu beachten.  Gegen den Untermieter liegen ein bis mehrere Haftbefehle vor, der zuständige Gerichtsvollzieher hat mich bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass eine Zwangsöffnung der Wohnung zum Zweck der Festnahme jederzeit erfolgen kann, mit entsprechenden Folgeschäden.   Welche Möglichkeiten der Kündigung des Untermietverhältnisses habe ich?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Ich gehe davon aus, dass Sie als Vermieter des Untermietvertrags dieselbe Wohnung bewohnen, in der auch das möbliert untervermiete Zimmer gelegen ist. Dann gilt grundsätzlich, dass Sie das Untermietverhältnis gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs. 3 BGB/a>  bis zum 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats kündigen könnten. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Regelung ist unwirksam.  Der vorliegende Vertrag sieht in § 5 Nr. 2 jedoch vor, dass eine Kündigung lediglich bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des nächsten Monats kündigen erfolgen kann. Da diese Regelung zu Lasten des Untermieters von der gesetzlichen Frist abweicht, ist sie unwirksam. Auf eine Kündigung des Vermieters ist sie bereits dem Wortlaut nach nicht anwendbar. Daher bleibt es bei der o.g. Kündigungsfrist. Sie können daher zum 31.07. kündigen, sofern dem  Untermieter die Kündigung bis zum 15.07. zugeht. Hierbei handelt es sich um eine ordentliche Kündigung.  Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist nur unter engen Voraussetzungen möglich (Zahlungsverzug und andere Pflichtverletzungen), die hier nach dem mir bekannten Sachverhalt nicht vorliegen. Die Existenz der Haftbefehle zur Erzwingung eidesstattlicher Versicherungen ändert hieran nichts, da diese Zwangsvollstreckungsmaßnahmen nicht aus dem Mietverhältnis herrühren.  Sollten Sie nicht in derselben Wohnung wohnen wie Ihr Untermieter gilt die o.g. kurze Kündigungsfrist nicht. Vielmehr ist dann nur eine Kündigung bis zum 3. Werktag zum Ende des übernächsten Kalendermonats unter Angabe eines anerkannten Kündigungsgrundes möglich.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.  Mit freundlichen Grüßen,  Lars Liedtke Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573c