Frage: Gewerblicher MV; gekündigt zum 31.5.2008. Mieter hat zum 31.5. geräumt. Warm-Miete 3-4/2008 wurde mit MB angefordert, VB liegt vor. Miete 5/2008 offen. Standard-MV H+G. Hier in Abs. 6.4.: 'Befindet sich der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, so sind Zahlungen, sofern der Mieter nichts anderes bestimmt, zunächst auf etwaige Kosten, dann auf die Zinsen, sodann auf die Mietsicherheit und zuletzt auf die Hauptschuld, und zwar zunächst auf die ältere Schuld, anzurechnen.' Neben den RB-Kosten zur Mahnung sind auch RB-Kosten zur Abwicklung der Kündigung angefallen (Kündigungsschreiben, pers Zustellung des Kündigungsscheibens mit Nachverhandlungsangebot etc). 1. Frage: Kann ich die RB-Kündigungskosten gegenüber dem Ex-Mieter als Verzugsschaden geltend machen ? 2. Frage: Der Ex-Mieter hat eine Kaution in Höhe von 3 KM geleistet. In welcher Reihenfolge verrechne ich die Kaution jetzt ? 3. Muss der offene Restbetrag erneut über das MB-Verfahren tituliert werden oder kann ich den existierenden Titel nach Abrechnung eingeschränken und so zur Vollstreckung geben ? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:  1.)  Die notwendigen Rechtsverfolgungskosten können geltend gemacht werden, wenn der Mieter sich bereits zu diesem Zeitpunkz in Verzug befunden hat. Dieses ist hier der Fall gewesen, wobei die Kündigung wiederum als unmittelbare Folge des Zahlungsverzuges anzusehen ist.   Etwas anders gilt nur dann, wenn Sie als Vermieter bereits mehrere solche Verfahren durchgeführt haben, da Sie dann in der Lage gewesen wären, die Kündigung auch ohne Anwalt durchzuführen und es dann an der Notwendigkeit fehlen würde; davon kann aber in der Regel nicht ausgegangen werden und nach Ihrer Schilderung sehe ich auch keinen Anhaltspunkt dafür; daher werden auch diese Kosten geltend gemacht werden können.  2.)  Zunächst müssen Sie prüfen, ob die gesamte Kaution überhaupt schon zur Rückzahlung fällig ist, was aber nach dem Vertrag abzuklären ist. Denn wenn die Nebenkosten vom Mieter gesondert zu zahlen gewesen sind und die Nebenkostenabrechnung noch nicht erstellt worden ist, müssen Sie diesen Teil noch gar nicht auszahlen - allerdings können Sie dann nicht die Gesamtkaution zurückhalten, sondern nur den für die Nebenkosten voraussichtlich anfallenden Anteil. Dazu sollten dann die Abrechnungen der Vorjahre herangezogen werden und der dortige, eventuell bestehende Nachzahlbetrag plus 25% Aufschlag könnten dann zunächst bis zur NK Abrechnung zurückbehalten werden.  Der Rest müsste wie folgt verrechnet werden:  Kosten (also auch Kosten des MB und VB Verfahrens plus Kosten der Kündigung).  Zinsen der im VB festgestellten Werte  noch ausstehende Hauptforderung die sich wieder aufteilt in   a) Miete 5/2008, weil noch nicht gesichert (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/366.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 366 BGB: Anrechnung der Leistung auf mehrere Forderungen">§ 366 BGB/a> ) b) Miete 3-4/2008.   3.)  Wenn drei Kaltmieten geleistet worden sind, werden Sie hier vermutlich also gar nichts mehr auszahlen müssen, sondern müssten sogar noch einen Anspruch gegen den Mieter haben, den Sie dann teilweise mit dem VB zwangsvollstrecken können, da ja (siehe 2.) zunächst auf Kosten und Zinsen und dann auf die bisher ungesicherte die Miete 5/2008 verrechnet wird.  Hier müssten Sie also nun genau in dieser Reihenfolge abrechnen und könnten dann mit dem vermutlichen Rechtbetrag aus dem VB vollstrecken.   Da geräumt ist, werden Sie insweit leider auch nicht mehr mit dem zusätzlichen Vermieterpfandrecht weiterkommen.   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 366