Frage: Es geht um folgenden Sachverhalt:  Ich interessiere mich für ein Grundstück (G1) des V. Die Einfahrt  (G2) dieses Grundstückes gehört dem Nachbarn N, die als 'dienendes' Grundstück mit einem Fahr- und Wegerecht zugunsten des G1 im Grundbuch belastet worden ist. Allerdings wurde auch das Grundstück G1 mit einem, im Grundbuch eingetragenem, Wegrecht zugunsten des N belastet, damit er zu seinem dahinter gelegenen Grundstück (G3) gelangen kann.   Meine Fragen stellen sich wie folgt:  1. Ist ein eventuell geschlossener Nutzungsvertrag (über Nutzungsentgelt, Unterhaltungspflicht etc) zwischen dem V und N für den Käufer des Grundstückes (G1) verbindlich?  2. Im Falle, dass kein Nutzungsvertrag geschlossen worden ist:     a) Trifft die Unterhaltungspflicht den jeweiligen Grundstückseigentümer     b) Ist kein Nutzungsentgelt zu entrichten      3. Welche Möglichkeiten bestehen eine solche Grunddienstbarkeit zu beseitigen?  4. Falls eine Einigung mit dem Nachbarn N über den Erwerb des G3 möglich ist, damit eine Beseitigung der Dienstbarkeit erfolgen kann, möchte ich wissen welche Vorkehrungen zur Sicherung des  Erwerbes sinnvoll wären:      a) Eintragung eines dinglichen Vorkaufsrechtes im Grundbuch bzgl. des Übereignungsanspruches     b) Eintragung einer Vormerkung + schuldrechtliches Vorkaufsrecht   5. Ist eine Abstandnahme eines Kaufes allein aufgrund der Grunddienstbarkeit und damit einhergehenden Unannehmlichkeiten/Auseinandersetzungen anzuraten? (persönliche Einschätzung, eigene Erfahrungswerte)        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1) Ein Nutzungsvertrag  kann die Nutzung von Grundstücken, z.B. das Befahren von Wegen regeln. Im Unterschied zum Miet- oder Pachtvertrag kann man aber beim Nutzungsvertrag regelmäßig nicht den Eigentümer oder andere Nutzer von der Nutzung ausschließen. Es handelt sich daneben um einen schuldrechtlichen Vertrag, der nur zwischen den vertragsschließenden Parteien gültig ist.  2) Wenn kein Nutzungsvertrag bzw. eine Regelung über Entgelt getroffen wurde: a) der Grundstückseigentümer hat sein Grundstück zu unterhalten.  Exkurs: Die Grunddienstbarkeit ist im Sachenrecht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1018.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1018 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit">§§ 1018 ff. BGB/a> ) als Art der Dienstbarkeit die Belastung eines Grundstücks (...) zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (des herrschenden Grundstücks) in der Weise, dass der Eigentümer das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen kann (Beispiel: Wegerecht).  Es ist ein dingliches Recht, das dem Grundstück anhaftet. Es sagt jedoch nichts über die Unterhaltung des von der Dienstbarkeit betroffenen Grundstücksteils aus. Es bleibt daher bei der Grundregel, dass der Eigentümer sein Grundstück unterhalten muss.  b) Die Grunddienstbarkeit sagt auch nichts über eine Nutzungsentschädigung aus. Mangels Vereinbarung ist auch kein Entgelt zu entrichten.  4) Wenn die formellen Voraussetzungen bei der Eintragung des Wegerechts gem. a href="https://dejure.org/gesetze/GBO/53.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 53 GBO">§ 53 GBO/a>  vorliegen, ist es schwierig eine dingliche Dienstbarkeit zu beseitigen, außer die Eigentümer einigen sich einvernehmlich. Eine Grunddienstbarkeit erlischt jedoch, wenn infolge Veränderung eines der betroffenen Grundstücke ihre Ausübung dauernd ausgeschlossen ist oder der Vorteil für das herrschende Grundstück infolge grundlegender Änderung der tatsächlichen Verhältnisse oder der rechtlichen Grundlage objektiv und endgültig wegfällt (BGH - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20177/82" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 24.02.1984 - Abs. 5 ZR 177/82: Behauptungs- und Beweislast bei Streit über ein Leitungsrecht">Abs. 5 ZR 177/82/a>  - 24.02.1984; BGH - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%2029/87" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.05.1988 - Abs. 5 ZR 29/87: Rechtsschutzbedürfnis für eine Abs. 50öschungsklage; Grunddienstbarkeit...">Abs. 5 ZR 29/87/a>  - 20.05.1988; BGH - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20163/96" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 5 ZR 163/96 (2 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 5 ZR 163/96/a>  - 15.01.1999).   5) Zur Sicherung des Grundstückserwerbs nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/433.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag">§ 433 Abs. 1 BGB/a>  rate ich zu einer Auflassungsvormerkung. Die Auflassungsvormerkung dient dem Schutz des Erwerbers, da sie verhindern soll, dass der Verkäufer das Grundstück ein weiteres Mal verkauft. Sie kann z.B. auch angewendet werden bei Grundstücksverkäufen wenn der Verkäufer bereits frühzeitig eine Zahlung verlangt, obwohl der Käufer erst nach Erlangung der verschiedenen Formalitäten als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.  Ein Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten ein Recht, zeitlich vor einem Dritten vorzugsweise einen Vertrag abschließen zu können. Es setzte dabei voraus, dass ein Eigentümer wirklich verkaufen will, und dass der Vorkaufsberechtigte dieselben Bedingungen zu erfüllen bereit ist wie ein anderer Käufer.  Wenn diese Konstellation gegeben ist, dass es Dritte gibt, die zu den gleichen Bedingungen abschließen wollen, macht ein Vorkaufsrecht Sinn.   In dieser Situation empfiehlt sich ein dingliches Vorkaufsrecht. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1094.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1094 BGB: Gesetzlicher Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts">§ 1094 Abs. 1 BGB/a>  kann ein Grundstück 'in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist'. Es handelt sich dabei um ein dingliches Recht, d. h. es wirkt grundsätzlich gegenüber jedermann. Daher besteht die Berechtigung zum Vorkauf immer gegenüber dem Eigentümer des belasteten Grundstücks. Es ist unerheblich, ob dieser an der Bestellung des Vorkaufsrechts überhaupt beteiligt war.  5) Das dingliche Wegerecht ist eine Sache, mit der sich die Parteien abfinden müssen. Wenn abzusehen ist, dass dies zu Streit und Auseinandersetzungen führen wird, kann man nur von dem vorhaben abraten bzw. zu dem Vorgehen raten, das dienende Grundstück zu erwerben. In den meisten Fällen gibt es aufgrund der klaren Sachlage keine Streitereien und die Parteien arrangieren sich auch zugunsten des nachbarschaftlichen Friedens mit den Gegebenheiten.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen RA Richter!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 433, § 1094, § 1018