Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  im Mai 2007 haben wir eine Mietwohnung bezogen und dazu im März 2007 einen Formularmietvertrag von Haus und Grund unterschrieben.  In dem Vertrag ist der Abschnitt zu den Schönheitsreparaturen mit dem Vermerk 'Paragraph 21 Schönheitsreparaturen entfällt' gestrichen. Diese Anmerkung steht, neben einigen weiteren zuvor vom Makler per Schreibmaschine auf der letzten Seite des Mietvertrages ergänzten, im Bereich 'Sonstige Vereinbarungen'. Der Mietvertrag wurde Mitte März unterschrieben.  Im Mietvertrag steht ebenfalls die folgende maschinenschriftliche Ergänzung im Bereich 'sonstige Vereinbarungen' auf der letzten Seite des Mietvertrages: 'Die Wohnung wird renoviert übergeben und muss vor Auszug fachgerecht renoviert werden.' Das Wort 'muss' steht dort und es gibt keinen Bezug auf Fristen oder Abnutzung.  Anfang Mai fand die Wohnungsübergabe statt. Wir wiesen den Vermieter darauf hin, dass der Anstrich durch Fachbetrieb oder den Vormieter ausgeführt in mehreren Räumen mangelhaft ist. Dies sah er ein und erstattete uns die Kosten für Farbe, Pinsel, Abdeckmaterial für das erneute streichen von einzelnen Wänden in 2 Räumen der 3,5 Raum Wohnung. Das die Wohnung renoviert übernommen wurde und ebenfalls renoviert abgegeben werden muss steht NICHT im Übergabeprotokoll!  Anfang des Jahres 2008 wurden einige Wände grün, gelb oder rot gestrichen, da Nachwuchs unterwegs war.  Zum 31.12.09 haben wir fristgerecht gekündigt und stellen uns nun die Frage, ob die Endrenovierungsklausel in unserem Vertrag wirksam ist, oder unter das BGH Urteil aus September 2007 fällt und unwirksam ist? Das hätte zur Folge, dass wir nicht renovieren müssen.  Die Klausel wurde nicht individuell verhandelt, sondern stand so zur Unterschrift im Formularmietvertrag. Ob andere Mieter (es gibt insgesamt 4 Parteien) die Klausel ebenfalls in Ihren Verträgen haben weiß ich nicht und kann ich nicht in Erfahrung bringen. Die anderen Mieter wohnen 8-15 Jahre in dem Haus und werden vermutlich sogar noch alte Verträge mit Schönheitsreparaturklauseln und anderen unschönen Klauseln haben.  Ist es ratsam den Vermieter bereits jetzt per Einwurfeinschreiben auf das Urteil des BGH hinzuweisen und ihm mitzuteilen, dass wir nicht renovieren werden?   Sollte man in dem Schreiben bereits die Kaution zurück fordern?  Wie eindeutig ist in diesem Fall die Rechtslage?  Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:   1.  Eine Endrenovierungsklausel wie sie in Ihrem Mietvertrag verwendet worden ist, ist unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt; vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB/a> . Das ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Nach der Auffassung des BGB benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, unangemessen.  Eine Renovierungspflicht besteht somit nicht.   2.  Es ist durchaus sinnvoll, den Vermieter auf diese höchstrichterliche Rechtsprechung (z. B. Urteil des BGH vom 12.09.2007, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20316/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.09.2007 - Abs. 8 ZR 316/06: Vornahme von Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit von isolier...">Abs. 8 ZR 316/06/a> ) hinzuweisen.   3.  Einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution werden Sie zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht haben, da ggf. noch über die Nebenkosten abzurechnen ist.   4.  Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eindeutig und spricht zugunsten des Mieters. Denkbar ist, daß sich der Vermieter darauf zu berufen versucht, es handele sich nicht um eine formularmäßige Vereinbarung, sondern um eine Individualvereinbarung.  Eine Individualvereinbarung ist dadurch gekennzeichnet, daß die Endrenovierungsklausel im Einzelnen ausgehandelt worden ist. Abs. 500. h., der Vermieter hätte die in Rede stehende Klausel zur Diskussion stellen und dem Mieter eine Gestaltungsfreiheit einräumen müssen. Das ist nach Ihrer Sachverhaltsschilderung jedoch nicht der Fall gewesen, so daß von einem Formularvertrag auszugehen ist.   Mit freundlichen Grüßen  Gerhard Raab Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307