Frage: Hallo,  Ich habe im Februar 2021 privat die dritte Etage einer Gewerbeeinheit angemietet, um dort auf 330qm meinen Traum eines eigenen privaten Fitnessstudios zu verwirklichen. Das Fitnessstudio ist rein privat für meine Frau und mich sowie ein paar Freunde und Verwandte. Es besteht keinerlei Gewinnabsicht. Jeder hat einen eigenen Schlüssel und beteiligt sich an den entstehenden Kosten (ca. 800€/Monat Kostenbeteiligung bei 1.100€ Miete + ca. 300€/Monat Nebenkosten)  Mit dem Vermieter habe ich zu Beginn einen Mietvertrag über ein Jahr abgeschlossen. Seit Auslaufen dieses Vertrages haben wir keinen neuen Vertrag abgeschlossen.  Die Miete zahlte ich für gewöhnlich immer für drei Monate bar im Voraus. Dieses Jahr habe ich jedoch bis Jahresende bar im Voraus gezahlt.  Der Vermieter ist nun vor Kurzem auf mich zugekommen, dass er mit dem Gedanken spielt, die komplette Halle an die ortsansässige Baptistengemeinde zu vermieten, die dort eine Schule errichten will.   Mein Vermieter ist der Ansicht, dass er mich, sobald er sich mit der Baptistengemeinde einig geworden ist, von einen auf den anderen Tag vor die Tür setzen kann, da wir ja seit März diesen Jahres keinen Mietvertrag mehr haben.  Meine Frage: Ist dies korrekt? Hat er mit Annahme der Mietzahlungen bis zum Jahresende keinen neuen, in diesem Fall mündlichen Vertrag mit mir geschlossen und kann er mich tatsächlich ohne Einhaltung irgendeiner Frist einfach rauswerfen? Das Problem ist, dass es nicht nur extrem schwierig ist, bei uns in der Umgebung überhaupt eine passende Einheit zu finden, sondern dass der Umzug auch einen extrem großen Aufwand verursacht, da 75 schwere Trainingsgeräte und Tonnen an Hanteln und Gewichten bewegt werden müssten.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:    Eine jederzeitige Kündigung „zum nächsten Tag' wie der Vermieter sich das vorstellt, halte ich in der von Ihnen beschriebenen Konstellation für ausgeschlossen.    Schließlich wurde nach Beendigung des Mietvertrages die Gebrauchsüberlassung über 4 Monate einvernehmlich fortgesetzt, ohne Beanstandung einer der beiden Parteien.    In gesetzlicher Hinsicht wird normalerweise der § 545 BGB bemüht, wenn das Mietverhältnis einfach fortgesetzt wird:   „§ 545 Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses  Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt  1. für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs, 2. für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.'   In dem Fall hätten sie jedenfalls die gesetzliche Kündigungsfrist bei Geschäftsräumen, die Ihnen ohnehin Zeit bis Ende des Jahres geben würde.    Allerdings würde ich mich auch ihrer Ansicht anschließen, daß durch ihre Zahlung der Miete bis Ende des Jahres und die widerspruchslose Entgegennahme des Vermieters ein Mietvertrag konkludent – also durch schlüssiges Handeln – zustande gekommen ist.    Der Vermieter hätte diese Mietzahlung zumindest kurzfristig zurückweisen müssen, wenn er mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einverstanden war.    Daher können Sie sich nach meiner Einschätzung auf den Zahlungsbeleg der Miete, die widerspruchslose Fortsetzung des Mietgebrauchs und die damit zum Ausdruck gekommene Vereinbarung eines fortgesetzten Mietvertrages berufen und eine kurzfristige Kündigung – insbesondere von einem Tag auf den anderen – zurückweisen.     Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.  Mit freundlichen Grüßen   Thomas Mack Rechtsanwalt   

Relevante Paragraphen: § 545