Frage: Wenn Person A Person B ein Angebot unterbreitet zum Kauf seines Grundstücks (Grundstück des B) unterbreitet, bedarf dieses Angebot der notariellen Beurkundung. Sofern A das Angebot nur schriftlich unterbreitet, ist er daran (das schriftlich erteilte Angebot ist juristisch betrachtet wertlos) nicht gebunden. Eine Angebot im rechtlichen Sinne liegt dann nicht vor.  Sofern B sich entscheidet, dass Angebot anzunehmen, bedarf auch diese Annahmeerklärung der notariellen Beurkundung, ansonsten kommt kein Kaufvertrag zustande.  Fragen:  1. Sind die vorstehend gemachten Überlegungen korrekt?  2. Kann A in seinem Angebot auch einen Zeitraum benennen, aus dem sich ergibt, bis wann er sich an sein Angebot gebunden hält?  3. Kann  sich A in seinem Angebot auch bezüglich des Übergangs der Nutzen und Lasten (Eigentumsübergang) festlegen und beispielsweise einen Zeitraum wie folgt festlegen. Bin damit einverstanden, wenn der Eigentumsübergang zwischen dem 1. September 2005 und 28. März 2006 stattfindet? B soll dann in seiner Annahmeerklärung den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs innerhalb des o.a. Zeitraums frei festlegen können. Ist das möglich?.         

Antwort: Guten Tag!  Auf der Grundlage der von ihnen gemachten Informationen kann ich Ihnen folgendes mitteilen:  1. Formmangel  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b Abs. 1 BGB/a>  regelt, dass ein Vertrag, durch den jemand sich verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf. Wenn Antrag und Annahme getrennt voneinander erklärt werden, müssen dann beide Willenserklärungen notariell beurkundet werden, ansonsten ist der Vertrag aufgrund des Formmangels nichtig ( vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a>  ). Er gilt als von Anfang an nicht zustande gekommen.  Es reicht also schon aus, wenn bei getrennten Erkläungen entweder Antrag oder Annahme nicht notariell beurkundet wurden, um die Nichtigkeit des Vertrages zu begründen.  Der Formmangel kann aber geheilt werden, wenn die Auflassung und Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch erfolgt sind. Dann ist der Vertrag auch gültig.  2. Frist zur Annahme  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/148.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 148 BGB: Bestimmung einer Annahmefrist">§ 148 BGB/a>  regelt die Bestimmung einer Annahmefrist. Derjenige, der ein Angebot abgibt, kann eine Frist bestimmen, in der der andere annehmen kann. Nach Ablauf der Frist gilt das Angebot nicht mehr. Nur eine fristgerechte Annahme führt zu einem Vertrag.  3. Eigentumsübergang  Hier wird es jetzt etwas komplizierter: Das deutsche Recht unterscheidet zwischen der Verpflichtung zum Kauf ( Kaufvertrag ) und dem tatsächlichen Übergang des Eigentums.  Im Rahmen des Kaufvertrages können die Parteien regeln, wann der Eigentumsübergang stattfinden soll, z.B. erst nach Zahlung des Kaufpreises oder zu einem bestimmten Termin.  Der Antrag zum Kaufvertrag selbst kann nur eine Frist bestimmen für die Annahme des Kaufvertrages. In Rahmen des Antrags werden aber bereits die wesentlichen Teile des Vertrages wie Preis, Grundstück, Vertragsparteien angeboten. Zusätzlich kann in der Angebotsformulierung auch bereits ein Zeitplan für die Übertragung festgelegt werden, mit der der Käufer sich bei Annahme einverstanden erklären muss. Tut er dies nicht kommt kein Vertrag zustande. Wird der Vertrag geschlossen und hält der Käufer sich dann nicht an die Vereinbarungen, sollten hier Rücktrittsmöglichkeiten, evtl. Vertragsstrafen oder ähnliches vorgesehen werden. Hier kann der Notar bei der Vertragsgestaltung behilflich sein.  Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Susanne Ziegler Rechtsanwältin, Witten    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 148, § 311b, § 125