Frage: Hallo,  ich möchte mir eine Wohnung bei einer Zwangsversteigerung kaufen. Mir ist bekannt dass ich in diesem Falle einen Sonderkündigungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§57a ZVG/a>  habe.  Meine Frage:  Die Mieterin wohnt seit über 40 Jahren in dieser Wohnung. Ich habe bereits mit den Gläubigern gesprochen. Leider liegt kein Mietvertrag vor. Ich weiß auch nicht wann der Mietvertrag abgeschlossen worden ist.  Eigentlich ist es ja egal da das neue Kündigungsrecht gilt.  Das höchste ist soweit mir bekannt:   länger als 8 Jahre 9 Monate Kündigungsfrist  gilt dies nun auch bei einer Zwangsversteigerung ?  Ich habe hier viele Beiträge gelesen und es sind immer unterschiedliche Antworten von den Anwälten zu lesen.  Fängt an von 3 Monate und geht bis was im Vertrag steht.  Was stimmt denn nun ?  PS: Was kostet ungefähr so ein Kündigungsschreiben von einem Anwalt ?        !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten will:  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a>  gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Über § 580a Abs. 4 ist Abs. 1 Nr. 3 (im Auszug unten abgebildet) anwendbar, sodass die 3-Monats-Frist gilt.  Zwei Dinge sind zu beachten: „zum erstmöglichen Zeitpunkt„ (a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a> ) heißt, eine Woche ab Zuschlag hat die Kündigung zu erfolgen. Zudem ist bei der Kündigung von Wohnraum ein berechtigtes Interesse erforderlich, welches sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  richtet. Dieser ist ebenfalls zu Ihrer Information unten abgebildet.  Wegen der Kosten eines Kündigungsschreibens wende ich mich per E-Mail an Sie.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft weiter geholfen zu haben.   Mit freundlichem Gruß  Abs. 1000. Timm -Rechtsanwalt- www.peukerttimm.de   i>§ 57a  Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.  § 580a Kündigungsfristen  (1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, oder über im Schiffsregister eingetragene Schiffe ist die ordentliche Kündigung zulässig, […]    3. wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs.  […]  (4) Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 und 3 Nr. 2 sind auch anzuwenden, wenn ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.   § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters  (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.  (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn    1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,   2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder   3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.  (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.  (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam./i>     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573