Frage: Wir haben einen Mietvertrag für ein Haus unterzeichnet. Einzug ist für Mitte August 2018 vereinbart. Wir haben zufällig erfahren, dass auf beiden Nachbargrundstücken der Neubau von drei Einfamilienhäusern kurzfristig geplant ist, durch denselben Bauherrn, der uns das Haus vermietet hat. Der Bauantrag ist bereits genehmigt. Der Vermieter / Bauherr hat uns hierüber mit keiner Silbe informiert. Für uns würde das bedeuten, dass wir ein Haus einziehen und die nächsten 2 Jahre Baustelle um uns herum haben. Wir wollen daher vom Mietvertrag (Dauer 10 Jahre !!) mit sofortiger Wirkung zurücktreten. Ich bitte hierzu um Ihre rechtliche Einschätzung. 

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  Sie können Ihre auf den Vertragsschluss gerichtete Willenserklärung zunächst wegen arglistiger Täuschung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 Abs. 1 BGB/a>  b>anfechten/b>.  Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung liegt eine b>Täuschung durch Verschweigen/b> vor. Das Verschweigen stellt immer dann eine Täuschung dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsachen eine b>Aufklärungspflicht/b> aus dem GrundS. von Treu und Glauben gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  besteht. Eine solche Aufklärungspflicht wird bei besonders wichtigen Umständen, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, regelmäßig bejaht, siehe z.B. Beschluss des BayObLG vom 02.08.2001 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2%20Z%20BR%20144/00" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 02.08.2001 - 2Z BR 144/00: Arglistige Täuschung eines Wohnungseigentümers in Eigentüme...">2 Z BR 144/00/a>  - oder (in umgekehrter Konstellation) das Urteil des BGH vom 11.08.2010 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%20192/08" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 12 ZR 192/08 (2 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 12 ZR 192/08/a> .  Sie sind für die Arglist beweispflichtig. Sollte der Vermieter Grund zur Annahme gehabt haben, dass Sie schon ausreichend informiert seien, könnte ihm die Widerlegung des Arglistvorwurfs gelingen und die Anfechtung daran scheitern, vergleiche das Urteil des BGH vom 26.01.1996 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%2042/94" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 26.01.1996 - Abs. 5 ZR 42/94: Aufklärungspflicht des Verkäufers eines Altenheims">Abs. 5 ZR 42/94/a> . Dieses Risiko ist vorliegend aber begrenzt. Denn daneben liegt im Hinblick auf die Verletzung der meiner Auffassung nach zu bejahenden Aufklärungspflicht des Vermieters auch ein b>Verschulden bei Vertragsverhandlungen/b> vor - sogenannte i>culpa in contrahendo/i> - gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 2 BGB/a> .   Sollten Sie also u>lediglich fahrlässig/u> vom Vermieter getäuscht worden sein, also ohne dass der Arglistnachweis gelingt, so können Sie aufgrund i>culpa in contrahendo/i> in Verbindung mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280 Abs. 1/a>  und a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/249.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes">249 Abs. 1 BGB/a>  die u>Rückgängigmachung des Vertrags/u> verlangen, so z.B. Urteil des BGH vom 10.01.2006 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 11%20ZR%20169/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 10.01.2006 - Abs. 11 ZR 169/05: Widerruf der Verpfändung von Wertpapieren zur Besicherung einer...">Abs. 11 ZR 169/05/a> .  Daneben kommt auch der ErS. etwa im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrags getätigter Aufwendungen in Betracht, sogenannter Vertrauensschaden. Ob darüber hinaus auch ein Rücktrittsrecht besteht, müsste anhand Ihres Vertrags näher geprüft werden.  Im Übrigen ist eine Mindestmietzeit von 10 Jahren nur im Falle eines Gewerbemietvertrags überhaupt zulässig. In einem b>Mietvertrag über Wohnraum/b> hingegen ist ein solcher Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Dauer des Verzichts vier Jahre übersteigt, Urteil des BGH vom 06.04.2005 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2027/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.04.2005 - Abs. 8 ZR 27/04: Formularmäßige Vereinbarung eines Kündigungsverzichts in einem...">Abs. 8 ZR 27/04/a> . Dann fällt die Klausel ersatzlos weg. Insbesondere wird die Dauer nicht auf das maximal zulässige Maß reduziert. Es handelt sich dann um einen ganz normalen unbefristen Mietvertrag.  Ich hoffe, dass Ihnen diese Ausführungen nützen. Sollte etwas unklar sein, so fragen Sie gerne nach, damit Sie auf jeden Fall rundum zufrieden mit dieser Beratung sind. Gerne bin ich Ihnen auch beim weiteren Vorgehen gegenüber dem Vermieter behilflich. Melden Sie sich dazu einfach unter den in meinem Profil angegebenen Kontaktdaten.  Mit den besten Grüßen  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311, § 249, § 123, § 242, § 280