Frage: Ich habe ein Büro in der obersten Etage (Penthouse) eines Hauses angemietet, dass bei Vertragsabschluss Anfang 2007 in den unteren beiden Etage für den Einzelhandel vorgesehen ist (Genehemigung vom Bauamt). Vor dem Haus sind daher 27 Parkplätze ausgewiesen. Bei Einzug war mir wichtig, dass ich mindestens 4 Parkplätze gut nutzen kann. Das wurde mir vom Vermieter auch mündlich zugesichert (Vertragspartner ist der Vermieter als Person und eine GmbH, deren Geschäftsführer ich bin).  Nun ist die Situation so, dass der Vermieter die unteren beiden Etagen, also die, die als Einzelhandelfläche ausgewiesen sind, als Büroräume vermietet hat. Dort arbeiten nun rund 40 Personen, die den Parkplatz permanent verstopfen. Nach Auskunft des Bauamtes hat der Vermieter die Nutzungsänderung nicht beantragt. Er müsste nach der neuen Situation wohl 34 Plätze haben, netto aktuell 23. Wir oder Kunden haben nun keine Möglichkeit mehr zu parken, wenn man später als 9.00 Uhr kommt.  Was kann ich tun? Am liebsten würde ich aus dem noch ein Jahr laufenden Vertrag aussteigern (außerordentlich kündigen), weil sich die Gesamtsituation durch die noch nicht genehmigte Nutzungsänderung verändert hat (keine Parkplätze, Unruhe). Ich hätte nicht gemietet, wenn bei Vertragsabschluss die Situation so gewesen wäre, wie heute.  Second Best: Ausweis reservierter Parkplätze oder entsprechende Mietminderung (Höhe?).

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  1. zunächst muss anhand Ihres Mietvertrages geprüft werden, ob eine mündliche Nebenabrede, hier die Zusage 4 Parkplätze regelmäßig  nutzen zu können, überhaupt Vertragsbestandteil werden konnte. Dann muss der Inhalt der Vereinbarung ausgelegt werden, insbesondere was mit 'gut nutzen können' gemeint war. Dabei ist, gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 BGB: Auslegung einer Willenserklärung">§ 133 BGB/a> , der wirkliche Wille der Vertragspartner zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks festzuhalten.  Eine mögliche Auslegung ist die Verpflichtung des Vermieters, Ihnen durch Hinweisschilder bestimmte feste Parkplätze zu reservieren.  Eine andere mögliche Auslegung ist, dass sich der Vermieter verpflichtet mindestens 4 Parkplätze nicht für andere zu reservieren und Ihnen damit nur die grundsätzliche Möglichkeit der Nutzung einzuräumen. Dies wäre, nach Ihrer Schilderung, gegeben, auch wenn durch andere Mieter die Parkplätze idR ab 9:00 Uhr bereits besetzt sind, da dies dem Vermieter nicht vorzuwerfen ist.  2. Sollten Sie einen Anspruch auf Reservierung von 4 Parkplätzen haben, sollten Sie den Vermieter auffordern, diese zu reservieren. Möglicherweise kann jedoch durch die widerspruchslose Hinnahme der nicht erfolgten Reservierung über 1,5 Jahre eine faktische Vertragsanpassung stattgefunden haben, sodass die ursprüngliche Vereinbarung hinfällig geworden wäre, und Sie aus diesem Grunde 'nur noch' einen Anspruch auf die grundsätzliche  Möglichkeit der Nutzung der Parkplätze haben. Dies kann jedoch erst nach Kenntnis der näheren Umstände Ihres konkreten Falles beurteilt werden, was im Rahmen einer Erstberatung allerdings nicht möglich ist.   3. Kommt der Vermieter Ihrer Aufforderung nach Reservierung der 4 Parkplätze nicht nach, können Sie die Miete mindern. Für angemessen halte ich in Ihrem Falle eine Mietminderung in Höhe von 20% der Bruttowarmmiete.  4. Eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages könnte sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  ergeben, wenn der Vermieter den Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzieht. Dabei muss die Beeinträchtigung, die durch einen nachträglichen Mangel entstanden ist, erheblich sein. Ob dies in Ihrem Falle vorliegt, kann von hier nicht beurteilt werden, da es dabei auf die Umstände des Einzelfalls ankommt. Sollte Ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  zustehen, müssen Sie den Vermieter vorher unter Fristsetzung auffordern, seinen vertraglichen Verpflichtungen nachzukommen.  5. Letztendlich kann im Streitfall, nur durch ein Gericht entschieden werden, wie die vertragliche Vereinbarung auszulegen ist und welche rechtlichen Möglichkeiten sich Ihnen durch die entsprechende Auslegung eröffnen. Dabei müssen Sie beachten, dass Sie im Zweifel beweisen müssen, dass es eine solche mündliche Vereinbarung gegeben hat.  Zunächst rate ich Ihnen, den Mietvertrag dahingehend von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen, ob eine mündliche Nebenabrede grundsätzlich möglich ist. Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet wird. Auch eine größere örtliche Entfernung steht einer Mandatsübernahme nicht im Wege, da die Kommunikation auch gut über Telefon, EMail, Post und Fax erfolgen kann.   Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.   Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage. Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Ingo Bordasch Rechtsanwalt  Tel.: 030 - 293 646 75 Fax.: 030 - 293 646 76 frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de  PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 133, § 543