Frage: Hallo!  Ich habe einige Fragen zum Thema Wohnrecht. Meine Eltern haben sich vor einigen Jahren scheiden lassen.   Mein Vater ist in dem gemeinsamen Einfamilienhaus geblieben, meine Mutter wurde ausbezahlt. Sie gab sich mit einer kleineren Summe zufrieden unter der Bedingung ich würde das Haus im Falle des Todes meines Vater bekommen. Dies wurde mündlich abgesprochen, allerdings wurde deshalb im Grundbuch eine Auflassung zu meinen Gunsten eingetragen.  Mein Vater hat ein paar Jahre später wieder geheiratet und seiner 2ten Frau im Ehevetrag ein Wohnrecht eingeräumt. Der genaue Wortlaut des Vetrages ist mir nicht bekannt. Im Grundbuch wurde bis heute keine Änderung vorgenommen.  Da mein Vater mitlerweile im Sterben liegt würde ich gerne wissen, was im Todesfall meines Vaters, auf mich zukommen kann bzw ist das Wohnrecht der 2ten Frau ohne Grundbucheintrag überhaupt gültig?  Meines Wissens müsste ich dem, auf Grund der Auflassung, erst zustimmen.  Da ich gerade selbst zur Miete in einem Haus wohne, wäre ich natürlich interessiert, das Haus selbst zu bewohnen.   Oder bin ich am Ende sogar für das Haus verantwortlich ohne es selbst nutzen zu können?  Das Haus ist meines Wissens noch mit einer kleinen Summe beliehen, wegen der Auszahlung meiner Mutter.  Vielen Dank!   

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   vielen Dank für Ihre Frage, die ich vor dem Hintergrund der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworte:   Im Falle des Todes Ihres Vaters fällt sein gesamter Nachlass (Vermögen und Schulden) an seine gesetzlichen Erben, wenn in einem Testament nichts abweichendes geregelt ist.   Wenn Sie das einzige Kind Ihres Vaters sind, bilden Sie gemeinsam mit seiner Ehefrau eine Erbengemeinschaft, an der Sie beide jeweils zur Hälfte beteiligt sind.    Das Einfamilienhaus würde in den Nachlass fallen, soweit Ihr Vater alleiniger Eigentümer gewesen ist.   Eine 'Auflassung' kann nicht im Grundbuch eingetragen sein. Als Auflassung bezeichnet man das Rechtsgeschäft, durch welches das Eigentum an Grundstücken übertragen wird, vlg. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/929.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 929 BGB: Einigung und Übergabe">§ 929 BGB/a> . Hätte eine Auflassung zu Ihren Gunsten stattgefunden, dann wären Sie Eigentümerin des Grundstücks geworden. In diesem Fall wäre das Grundbuch entsprechend zu ändern. Eine Eintragung der Auflassung im Grundbuch erfolgt nicht. Insoweit bitte ich um Klarstellung im Wege der kostenlosen Nachfrage, dahingehend welche Eintragung tatsächlich im Grundbuch zu Ihren Gunsten erfolgt ist.   Die Erbengemeinschaft erhält das Grundstück mit allen im Grundbuch eingetragen Belastungen. Zu den sich hieraus für Sie ergebenden Auswirkungen kann erst etwas gesagt werden, wenn Sie mir exakt mitgeteilt haben, um welche Eintragung es sich handelt (s.o.).     Aus der ehevertraglichen Vereinbarung des Wohnrechts ist Ihr Vater gegenüber seiner Ehefrau vertraglich dazu verpflichtet, sie in dem Haus wohnen zu lassen.  Diese vertragliche Verpflichtung geht nach seinem Tod auf die Erbengemeinschaft über, gemeinsam mit allen anderen Rechten und Pflichten Ihres Vaters. Im Ergebnis bedeutet dies, dass Sie der Ehefrau auch weiterhin das Wohnen in dem Haus gestatten müssen, solange sich das Haus im Eigentum der Erbengemeinschaft befindet.    Wenn Sie das Haus alleine nutzen möchten, wäre hierzu die Zustimmung der Erbengemeinschaft, also der Ehefrau des Vaters als Miterbin, erforderlich.   Die laufenden Kosten für das Haus (Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung) sind von der Erbengemeinschaft zu tragen. Verbrauchsabhänige Kosten (Strom, Wasser,Gas) trägt derjenige, der das Haus bewohnt und demzufolge diese Leistungen bezieht. Abweichende Regelungen können sich aus dem Ehevertrag ergeben. Evtl. hat sich die Ehefrau als Gegenleistung für das Wohnrecht zur Übernahme von Kosten ganz oder teilweise verpflichtet.    Wenn das Haus noch mit einer Grundschuld belastet ist, dann muss dieser Betrag im Falle eines Verkaufs des Hauses aus dem Kaupreis beglichen werden, damit die Bank eine entsprechende Löschungsbewilligung erteilt. Ansonsten deutet diese Belastung darauf hin, dass Ihr Vater bei der Bank noch ein Darlehen in Anspruch genommen hat. Die entsprechenden Verbindlichkeiten würden gleichfalls in den Nachlass fallen.   Sie können das Haus jederzeit verwerten, in dem Sie die Auflösung der Erbengemeinschaft betreiben. Dies geschieht entweder einvernehmlich, oder im Wege der sogenannten Teilungsversteigerung des Hauses.   Ich hoffe die Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und stehe gern für eine ergänzende Antwort im Rahmen der kostenlosen Nachfrage zur Verfügung, wenn Sie mir hierzu die oben genannten Details mitteilen.   Mit freundlichen Grüßen  Stephan Bartels Rechtsanwalt, Hamburg     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 929