Frage: Im Jahre 2004 kaufte ich ein landwirtschaftliches Anwesen, für die Mutter des Verkäufers wurde ein lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen.  Dieses Wohnrecht ist nicht auf Dritte übertragbar und gilt nur für die alte Dame. Seit etwa 3 Monaten ist die Dame im Altersheim, die Angehörigen teilten mir mit, das Sie nicht wieder zurückkehren wird.Das Alter der Dame ist 87 Jahre. Die Angehörigen sind nicht bereit, ohne weiteres das Wohnrecht löschen zu lassen, sie möchten dafür eine Entschädigung in Höhe von 15000 Euro erhalten. Meines Erachtens gibt es jetzt folgende Möglichkeiten, meinerseits zu reagieren: 1)  Die Wohnung leerstehen lassen und abzuwarten, bis das die Dame verstirbt. 2) Die geforderte Entschädigung zu zahlen und das Wohnrecht löschen zu lassen. 3) Die Wohnung privat zu nutzen (Tochter) und eine schriftliche Erklärung abgeben, das die Wohnung im Falle einer Wiedernutzung durch die alte Dame innerhalb 4 Wochen neu beziehbar wäre.  Wie Sie sich denken können, favorisiere ich natürlich die dritte Variante. Welche Risiken würden sich für mich in diesem Falle ergeben und wie könnte die Gegenseite ggf. darauf reagieren? Oder sehen Sie vielleicht noch andere Möglichkeiten, die Sache anzupacken? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen wie folgt beantworte:  Nach ständiger Rechtsprechung führt wie hier die Unterbringung in einem Pflegeheim nicht zu einem Erlöschen des Wohnrecht, da es sich nur um ein sog. subjektives Ausübungshindernis handelt. Das Wohnrecht erlischt grundsätzlich erst mit dem Tode des Berechtigten (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1090.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1090 BGB: Gesetzlicher Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit">§ 1090 Abs. 2/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1061.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1061 BGB: Tod des Nießbrauchers">§ 1061 BGB/a> ).   Dementsprechend kann das Wohnrecht derzeit ohne Zustimmung der Berechtigten nicht gelöscht werden. Vorsorglich weise ich darauf hin, dass es – jedenfalls solange die Dame geschäftsfähig ist – auf ihren eigenen Willen und nicht den der Angehörigen ankommt.  Im Ergebnis bleiben letztlich zunächst die von Ihnen genannten ersten beiden Möglichkeiten: Entweder Sie zahlen eine Entschädigung für die Löschung des Wohnrechts oder Sie warten, bis die Dame verstirbt.  Bei der von Ihnen favorisierten 3. Möglichkeit stellt sich zunächst die Frage, was bzw. ob hier bei Einräumung des Wohnrechts irgend etwas für den Fall des Auszugs geregelt wurde. Aufgrund Ihrer Schilderung gehe ich aber davon aus, dass dies nicht der Fall gewesen ist. Auch wenn man bereits bei Einräumung des Wohnrechts im Jahr 2004 die Möglichkeit hätte vorhersehen könne, dass die Berechtigte eines Tages ggf. in ein Alten-und Pflegeheim umziehen wird, liegt hier die Annahme einer sog. planwidrigen Regelungslücke nahe. Der BGH führt hierzu in seiner Entscheidung vom 9. 1. 2009 (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20168/07" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 09.01.2009 - Abs. 5 ZR 168/07: Ergänzende Vertragsauslegung einer schuldrechtlichen Vereinbarun...">Abs. 5 ZR 168/07/a> ) aus:  Handelte es sich bei dem Vertrag aus dem Jahr 1979 um eine bewusst abschließende Regelung, hätte dies nämlich zur Folge, dass die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume nach dem Umzug der Mutter in ein Pflegeheim von niemandem genutzt werden könnten. Die Mutter als Berechtigte wäre aus tatsächlichen Gründen gehindert, ihr Recht wahrzunehmen; die Beklagte wäre angesichts des fortbestehenden Wohnungsrechts nicht befugt, die Räume ohne Zustimmung der Mutter selbst zu nutzen oder Dritten zu überlassen (vgl. dazu Brückner, NJW 2008, 1111, 1112).   Auch bei Ihnen wird es sicherlich nicht Ziel der Vereinbarung gewesen sein, dass im Fall des Auszugs die Wohnung ggf. jahrelang leer steht. Welche Konsequenz man hieraus im Ergebnis zieht und zu welchem Ergebnis man bei der Auslegung kommt, hängt letztlich von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab und kann hier abschließend nicht beurteilt werden.  Der BGH ist in der vorstehend genannten Entscheidung zu dem Ergebnis gekommen, dass „im Hinblick darauf, dass eine Rückkehr der Mutter aus dem Pflegeheim in absehbarer Zeit offenbar nicht zu erwarten und die ihr überlassene Wohnung zur Vermietung an Dritte geeignet ist,' viel dafür spräche, „den Vertrag dahin zu ergänzen, dass die Beklagte berechtigt sein soll, die Wohnung zu vermieten.'   Auch nach Ihrer Schilderung liegt es durchaus nahe, die Berechtigung Ihrerseits zu einer entsprechenden Vermietung anzunehmen. Dies spricht für die Berechtigung Ihres Vorhabens, Ihre Tochter in die Wohnung einziehen zu lassen. Der BGH führt in der genannten Entscheidung weiterhin aus: Bei der Feststellung, wem die Einnahmen aus einer von der Beklagten vorgenommenen Vermietung zustehen, wird das Berufungsgericht zu berücksichtigen haben, dass das Wohnungsrecht einen Teil der Altersvorsorge der Mutter darstellt, und dass ein Grund, weshalb ihr Umzug in ein Pflegeheim zu einer wirtschaftlichen Besserstellung der Beklagten führen soll, nicht erkennbar ist   Sofern Sie Mieteinnahmen von Ihrer Tochter erzielen, wird daher die Frage sein, ob die Wohnberechtigte einen Anspruch auf diese Mieteinnahmen hat. Dies ist im Ergebnis jedenfalls nicht unwahrscheinlich. Entsprechend ist die Frage, ob die Berechtigte einen Anspruch auf angemessene Nutzungsentschädigung hat, wenn Sie die Wohnung Ihrer Tochter unentgeltlich zur Verfügung stellen. Auch hier kann eine abschließende Beurteilung nicht erfolgen, da es auch hier auf die gesamten Umstände ankommt. Da Ihre Frage auf die Risiken zielt, besteht hier sicherlich die Gefahr, dass eine entsprechende Entschädigung von Ihnen verlangt wird.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Antwort weiterhelfen. Für die Beurteilung des konkreten Einzelfalls ist - wie ausgeführt – die Kenntnis aller Gesamtumstände erforderlich, so dass dies im Rahmen dieser Plattform nicht weiter geleistet werden kann.  Ich gehe davon aus, dass es sich grds. Um ein unentgeltliches Wohnrecht handelt. Die Betriebskosten sind aber regelmäßig ja vom Berechtigten zu übernehmen. Es stellt sich die Frage, ob hie rnicht ggf. auch Spielraum für eine Verhandlung wäre, da es ja auch nicht im Sinne der Angehörigen sein kann, wenn hier Kosten von der Berechtigten zu tragen sind, ohne dass sie hierfür einen Nutzen erzielt.  Mit freundlichen Grüßen  Arnd-Martin Alpers Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1061, § 1090