Frage: Wir waren als Hausmeisterehepaar in einem Seniorenwohnheim angestellt und bewohnten die dortige Hausmeisterwohnung. Das Haus besteht aus ca. 60 Wohneinheiten. Auch nach unserem Auszug unterhalten wir noch freundschaftliche Beziehungen zu einigen Bewohnern und betreuen einige gegenüber Ämtern oder unterstützen bei deren Korrespondenz. Nun wurde uns Hausverbot erteilt, wegen unserer angeblichen 'häufigen Besuche' und angeblichen 'Stimmungsmache'. Ist es zulässig, das der Vermieter ein solches Hausverbot aussprechen kann? Praktisch alle Mieter führen einen autonomen Haushalt und sind voll geschäftsfähig.   

Antwort: Sehr geehrtes Fragesteller-Ehepaar,  eingangs möchte ich vorausschicken, dass für eine abschließende rechtliche Einschätzung die nähere Kenntnis der Gründe des Hausverbots erforderlich ist. Daher kann Ihnen in diesem Rahmen nur Grundsätzliches aufgezeigt werden, das Ihnen möglicherweise aber bereits weiterhelfen wird.  Ihrer Schilderung zufolge besitzen alle Senioren in dem Seniorenwohnheim ihre volle geistige Fähigkeit und sind voll geschäftsfähig. Daher gehe ich davon aus, dass zwischen den Bewohnern und dem Vermieter ein „ganz normales' Mietverhältnis besteht. Zudem ist Ihr Besuch von den Bewohnern erwünscht.  Nach Urteil des Amtsgerichts München vom 16.09.2013, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=424%20C%2014519/13" target="_blank" class="djo_link" title="AG Abs. 1000ünchen, 16.09.2013 - 424 Abs. 100 14519/13: Besuch von arabischen Gästen">424 Abs. 100 14519/13/a> , greift ein Vermieter unzulässig in die Mieterrechte, zu denen auch das Hausrecht innerhalb der angemieteten Wohnung zählt, ein, wenn er ohne sachlichen Grund einem Besucher eines Mieters ein Hausverbot erteilt. Der Ausspruch eines Hausverbots durch den Vermieter ist jedoch dann wirksam, wenn dem Mieter der Besuch nicht erwünscht ist und er dem Hausverbot auch nicht widerspricht. Das Besuchsrecht gehöre nach Auffassung des Amtsgerichts München zum Kern des Nutzungsrechts an der angemieteten Wohnung. Der Mieter solle eigenverantwortlich bestimmen können, wem er den Zutritt zu seiner Wohnung gewähren will.  Grundsätzlich hat jeder Eigentümer das Recht, einem Dritten das Betreten seines Eigentums zu verbieten, was unter anderem aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/903.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 903 BGB: Befugnisse des Eigentümers">§ 903 BGB/a>  folgt. Jede Zuwiderhandlung ist Hausfriedensbruch und damit gem. a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 StGB: Hausfriedensbruch">§ 123 StGB/a>  strafbar (allerdings nur auf Strafantrag des Hausrechtsinhabers, a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 StGB: Hausfriedensbruch">§ 123 Abs. 2 StGB/a> ). Durch die Vermietung schränkt der Eigentümer sein Eigentumsrecht jedoch ein, da jeder Mieter das Recht hat, jederzeit Besuch zu empfangen. Damit geht das Hausrecht quasi vom Vermieter auf die Mieter über. Es steht dem Vermieter frei, ein Hausverbot gegenüber sonstigen Personen zu erteilen, solange nicht die Mieter gegenüber dem Vermieter zum Ausdruck bringen, dass diese Personen erwünscht sind. Außerhalb der Wohnung steht das Hausrecht dagegen dem Vermieter zu, so dass sich das Bestimmungsrecht des Mieters grundsätzlich nicht auch auf die Gemeinschaftsflächen (z.B. Hof) bezieht, es sei denn, diese sind auch Teil des Mietvertrages.  Nach Auffassung des Amtsgerichts Köln in seinem Urteil vom 22.09.2004 (AG Köln, WM 2004, 673) kann der Vermieter nur ausnahmsweise bestimmten Personen das Betreten des Hauses verbieten. Dies kann er etwa dann, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden gestört oder die gemeinschaftlich zu nutzenden Räume beschädigt oder verunreinigt hat.  Abschließend möchte ich Ihnen gerne anraten, sich an die Senioren zu wenden und diese zu bitten, ihren Besuchswunsch gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen  Oliver Daniel Özkara Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 903