Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, Ist es möglich ein kleines Fotostudio in einer Mietwohnung, in der ich auch wohne, einzurichten? Dort würden dann überwiegend Bewerbungsfotos gemacht. Das Fotostudio würde bei einer Wohnungsgröße von 50qm ca. 15qm belegen. Kunden würden nur nach vorheriger telefonischer Vereinbarung kommen. Wahrscheinlich nicht mehr als 2 Kunden pro Tag. Werbung würde über Webseite und Branchenbuch gemacht. Wenn ich richtig informiert bin wäre Tätigkeit als Freiberufler nicht möglich, sondern es wäre ein Gewerbe. Bei der Immobilie handelt es sich um ein Hochhaus in dem auch Gewerbe angesiedelt ist. Muss ich den Vermieter um Erlaubnis fragen? Kann er mir die Erlaubnis verweigern? Oder kann ich ohne zu fragen die Wohnung Teilgewerblich nutzen? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Im Prinzip dürfen die Räume einer Mietwohnung überhaupt nicht gewerblich genutzt werden. Der Mieter sollte daher seinen Vermieter in jedem Fall um Erlaubnis fragen. Nur dann ist er auf der sicheren Seite.  Verweigert der Vermieter seine Zustimmung, kann er unter bestimmten Voraussetzungen dazu verpflichtet werden, seine Zustimmung zu erteilen.  Der BGH hat in seinem Urteil vom 14.07.2009, Aktenzeichen: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20165/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.07.2009 - Abs. 8 ZR 165/08: Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung">Abs. 8 ZR 165/08/a> , die Grenzen einer erlaubten gewerblichen Tätigkeit in der Wohnung skizziert:  a) Die Nutzung muss den Gegebenheiten einer normalen Wohnnutzung entsprechen.  b) Es dürfen keine Mitarbeiter beschäftigt werden.  c) Publikumsverkehr ist nicht verboten, wenn er nicht zu intensiv ist.  Der BGH stellte zwar fest, dass eine gewerbliche Nutzung der Mietwohnung, welche nach außen hin in Erscheinung tritt, (Erwähnung am Briefkasten, Klingelschild und so weiter) grundsätzlich nicht erlaubt ist. Sind aber die Voraussetzungen der obigen Liste erfüllt, soll der Vermieter aus Treu und Glauben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§242 BGB/a> ) verpflichtet sein, seine Zustimmung zur -auch- gewerblichen Nutzung der Mietwohnung zu erteilen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242