Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe vor kurzem ein Haus gekauft. Bei der Besichtigung waren mir verschiedene Schäden nicht aufgefallen: 1. Risse im Dachkanal. Diese wurden erst beim Regen erkennbar, da Wasser oben am Kanal austrat. Das Haus war bei Sonnenschein besichtigt worden. 2. Halterung des Garagentors defekt. Die Garage ist von vorne und von hinten zu begehen. Bei der Besichtigung wurde das vordere Tor nicht benutzt. Nach Schlüsselübergabe habe ich festgestellt, dass a) der Schlüssel für das Tor fehlt und b) die Torhalterung defekt ist. 3. Verschiedene Schlüssel fehlen (Briefkastenschlüssel, Garagentorschlüssel)  Im Vertrag sind zu Sachmängeln folgende Passagen:  'II. Sachmängel 1. Der Käufer hat das Kaufobjekt genau besichtigt. Die Gebäude sind gebraucht und in den letzten fünf Jahren nicht durch Dritte renoviert worden. Das Kaufobjekt wird im heutigen Zustand verkauft. Wegen Sachmängel einschließlich der Größe des Kaufobjekts und ggf. mitverkaufter beweglicher Sachen sind alle Ansprüche und Rechte des Käufers samt der Anfechtung wegen Eigenschaftsirrtums ausgeschlossen; der Ausschluss umfasst auch alle Schadensersatzansprüche, es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Haftungsausschluss umfasst auch etwaige Ausgleichsansprüche des Käufers gegen den Verkäufer nach a href="https://dejure.org/gesetze/BBodSchG/24.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 24 BBodSchG: Kosten">§ 24 Abs. 2 BBodSchG/a>  wegen schädlicher Gebäude- und Bodenveränderungen sowie Altlasten, soweit der Verkäufer nicht Verursacher ist. 2. Versteckte Mängel, schädliche Gebäude- oder Bodenveränderungen oder Altlasten sind dem Verkäufer nicht bekannt. 2a. Für Sachmängel, die ab heute bis zum Gefahrübergang entstehen und die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, gelten die gesetzlichen Mängelrechte; die Verjährung wird – außer bei Vorsatz des Verkäufers - auf drei Monate ab Besitzübergang verkürzt.'  Wie kann ich mich in diesen drei Punkten verhalten?  Muss ich die Verkäufer anschreiben und auf die Mängel aufmerksam machen, ggf. zur Mängelbeseitigung auffordern oder bin ich durch den Passus im Vertrag quasi 'selbst schuld'.  Ich gehe stark davon aus, dass es die anderen Schlüssel nicht mehr geben wird. Kann ich - nach Aufforderung zur erfolglosen Übergabe - die Kosten für Schlössertausch in Rechnung stellen?  Empfiehlt es sich ggf. den Notar einzubeziehen?  Vielen Dank für Ihre Antwort und freundliche Grüße  Klaus Burkart!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage.  Unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage gerne wie folgt:  Bei Ihrem Hauskauf ist nach Ihren Angaben die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen.  Bei den von Ihnen genannten 3 Punkten gehe ich bei allen Problemen von einem Sachmangel aus, da jeweils selbst wenn nicht gesondert vereinbart ein Haus mit solchen Fehlern von der gewöhnlichen Beschaffenheit abweicht, die ein Käufer erwarten kann. Eine Ausnahme könnte hier nur vorliegen, wenn das Haus quasi baufällig war, oder eine Vielzahl von Ihnen bekannten Mängeln hatte, sodaß die von Ihnen erwähnten Mängel im Wert auch keine Rolle mehr spielen.  Ein Gewährleistungsausschluß ist bei einem Privatverkauf einer gebrauchten Immobilie grundsätzlich rechtlich möglich. Allerdings stellt sich die Frage, ob dieser Gewährleistungsausschluß auch wirksam ist.   Die entscheidende gesetzliche Regelung zur Beurteilung dieser Frage ist a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a> .   Wie Sie aus der Regelung erkennen können, kann sich der Verkäufer nicht auf den Gewährleistungsausschluß berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.   Dies setzt voraus, daß der Verkäufer den Mangel kennt, oder zumindest für möglich hält.   Zumindest bei dem Riss im Dachkanal und der Halterung im Garagentor halte ich dies für naheliegen, solche Mängel können dem Verkäufer wohl nicht verborgen geblieben sein.   Bzgl. der Schlüssel kommt es darauf an, ob der Verkäufer das Haus bewohnt hat. Wenn dies der Fall wahr dann dürfte ihm das Fehlen gleichfalls bekannt gewesen sein.   Wichtig bei der Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  ist, daß Sie grundsätzlich beweispflichtig für das arglistige Handeln des Verkäufers sind.   In Ihrem Fall würde ich jedoch sagen, daß der Nachweis der Mängel den Verkäufer in Zugzwang bringt und er seinerseits darlegen muß aus welchen Gründen ihm diese Mängel unbekannt waren.    Nach alledem würde ich bei vorläufiger Einschätzung zum Ergebnis kommen, daß der Verkäufer für die erwähnten Mängel haftet. Sie können daher zunächst die Nacherfüllung von Ihm verlangen, d.h. Beseitigung der Mängel.   Ich würde Ihnen daher folgendes Vorgehen vorschlagen:   Fordern Sie den Verkäufer nachweisbar (Per Einschreiben/Rückschein) zur Beseitigung der Mängel bzw. Herausgabe der Schlüssel auf. Setzen Sie eine Frist, z.B. 2 Wochen. Kündigen Sie an, daß Sie nach Fristablauf die Schäden beseitigen werden und dem Verkäufer die Kosten in Rechnung stellen.  Wenn der Verkäufer die Nacherfüllung und KostenerS. verweigert sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung Ihrer Ansprüche beauftragen.  Ich möchte Sie noch einmal darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben und eine vollständige und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung ergeben.  Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.   Ich wünsche viel Erfolg und einen guten Rutsch ins neue Jahr.    Mit freundlichen Grüßen   Thomas Mack Rechtsanwalt   ________________________________________________________ Rechtsanwalt Thomas Mack Throner Str. 3 60385 Frankfurt a.Abs. 1000. Tel.: 0049-69-4691701 E-mail: tsmack@t-online.de   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444