Frage: 2005 habe ich ein landwirtschaftliches Grundstück mit Halle gekauft, sofort bezahlt und dafür eine Auflassungsvormerkung bekommen. Die Auflassung soll nach weggemessen von ca. 480qm erfolgen, die für den Wendehammer einer geplanten Umlegung benötigt wird, das Eigentum ging laut Notarvertrag sofort auf mich über. Jetzt habe ich erfahren (durch den Umlegungsbeschluss, den ich vor kurzem per Zustellungsurkunde erhalten habe), dass der Voreigentümer vor wenigen Monaten eine Baulast für einen Entwässerungskanal auf meinem Grundstück unterschrieben hat.  Muss ich diese Baulast akzeptieren, obwohl sie ohne mein Wissen und nach der Auflassung erfolgte? Dadurch wird die Nutzung meiner landwirtschaftlichen Halle fast unmöglich, denn der Graben würde den Verkehr mit großen landwirtschaftlichen Maschinen verhindern, aber darauf bin ich angewiesen! Außerdem wurden bei der Umlegung (das Nachbargrundstück soll als Bauland umgelegt werden) ca. 1000qm von meinem Grundstück ohne Ausgleich abgezogen und in die neue Umlegung gebracht, ebenfalls ohne mein Wissen oder Zustimmung. Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich? Kann ich die Auflassung verlangen (Kaufpreis wurde 2005 sofort voll bezahlt), obwohl die vereinbarte Fläche noch nicht weggemessen ist und muss ich mir die 'Wegnahme' von weiteren 1000qm einfach gefallen lassen?        

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden Informationen erlaube ich mir, Ihre Frage wie folgt zu beantworten:  Beurteilung der Baulast: Bezüglich möglicher Ansprüche im Zusammenhang mit der Baulast kommt es vor allen Dingen darauf an, ob die Auflassungsvormerkung bereits im Grundbuch eingetragen war.  Gemäß § 71 Abs. 1 S. 1 LBO könne öffentlich-rechtliche Verpflichtungen grundsätzlich nur durch Erklärung der Eigentümer vorgenommen werden. Diese sind dann auch gegenüber dessen Rechtsnachfolger uneingeschränkt wirksam (§ 71 Abs. 1 S. 2).  Es wurde jedoch mittlerweile entschieden, dass es sich hierbei nicht ausschließlich um den so genannten „formellen„ Eigentümerbegriff handeln kann, sondern die Rechtsstellung von Auflassungsvormerkungsberechtigten zu beachten ist. Allerdings können aus dieser Rechtsstellung Ansprüche nur dann entstehen, wenn die Vormerkung bereits im Grundbuch eingetragen ist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 BGB/a> ).   Dies bedeutet für Ihren Fall, dass Sie die Baulast nur dann gegen sich gelten lassen müssen, wenn die Auflassungsvormerkung zum Zeitpunkt der diesbezüglichen Erklärung durch den Eigentümer noch nicht im Grundbuch eingetragen war, wie bereits oben beschrieben (in diesem Fall kommen Ansprüche nur gegen Ihren Vertragspartner in Betracht s.u.).  War die Auslassungsvormerkung hingegen bereits im Grundbuch eingetragen, so gilt in diesem Fall die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  analog , wonach eine Verfügung, die nach Eintragung der Vormerkung über das Grundstück vorgenommen wurden insoweit unwirksam sind, als diese Ihren Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden.  Die Nichtigkeit der Baulast kann gerichtlich festgestellt werden und die Löschung notfalls  durch eine Leistungsklage durchgesetzt werden.  Sollte die Auflassungsvormerkung hingegen zum entscheidenden Zeitpunkt noch nicht im Grundbuch verzeichnet gewesen sein, so behält diese, entsprechend dem bereits Gesagten, auch Ihnen gegenüber ihre Wirkung.  In diesem Fall stehen Ihnen jedoch möglicherweise zivilrechtliche Ansprüche gegen den Verkäufer zu. Da er dazu verpflichtet ist, Ihnen lastenfreies Eigentum über das Grundstück zu verschaffen (das Eigentum geht beim Grundstückkauf nicht bereits mit dem Kaufvertrag sondern erst mit der Grundbucheintragung über) und ihm dies nach der Eintragung der Baulast so nicht mehr möglich ist, könnten Ihnen Ansprüche gemäß den gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften zustehen. Voraussetzung für die Bejahung eines Sachmangels ist, dass Sie durch die Belastung eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung erfahren, was jedoch nach Ihren Schilderungen der Fall ist.  In Betracht kämen SchadenserS. und möglicherweise auch ein Rücktritt, was jedoch zu gegebenem Zeitpunkt konkret zu prüfen wäre.     Beurteilung der Auflassung: Auch hier kommt es darauf an (siehe oben), ob es um die Auflassungserklärung an sich, oder deren Eintragung in das Grundbuch geht. Es ist zu unterscheiden: Die Auflassung selbst ist grundsätzlich bedingungsfeindlich, d.h. Die kann nicht unter Vorbehalt oder etwa befristet erklärt werden. Sollte die Auflassung bzw. die Auflassungsvormerkung erklärt und nur die Eintragung in das Grundbuch, d.h. der Vollzug der Auflassung (-svormerkung) von einer Bedingung abhängig gemacht werden (in Ihrem Fall die Messung), so ist dies durchaus möglich. In diesem Fall könnten sie den Vollzug auch nach Eintritt der Bedingung verlangen.     Beurteilung der Umlegung: An dieser Stelle muss ich Ihnen mitteilen, dass eine konkrete und abschließende Beurteilung im Rahmen dieser Plattform unmöglich ist.  Bei der Umlegung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/45.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 45 BauGB: Zweck und Anwendungsbereich">§§ 45 BauGB/a>  handelt es sich um ein äußerst komplexes Beschlussverfahren mit einer Reihe zu beachtender Verfahrens- und Formvorschriften darstellt.  Abgesehen von der Beurteilung der grundsätzlichen Zulässigkeit im konkreten Fall hat kann ich Ihnen jedoch bereits mitteilen, dass eine Umlegung als das „mildere Mittel„ im Anwendungsbereich der Enteignung unter Leistung einer Abfindung zu erfolgen hat. Diese wird in Form der Zuteilung einer Ausgleichsfläche oder einer Geldleistung (bezüglich des Grundstücks) sowie gegebenenfalls einer zusätzlichen Geldleistung als Abfindung eventuell vorhandener baulicher Anlagen gewährt.  Auch sind die Eigentümer vor Beschlussfassung grundsätzlich anzuhören und gesetzlich am Verfahren zu beteiligen. Allerdings gilt auch im Rahmen einer Umlegung, dass das Verfahren durch die Rechtsnachfolge, etwa durch Veräußerung des Grundstücks, nicht unterbrochen wird oder neu zu laufen beginnt. Der Rechtsnachfolger tritt vielmehr dem bereits laufenden Verfahren in dem Zustand bei, in dem es sich zum Zeitpunkt des Rechtsübergangs befindet.  Das heißt, dass Sie an etwaige behördliche Akte gegen den Rechtvorgänger oder Erklärung seinerseits gebunden sein könnten.  Um die Sachlage aussagekräftig einschätzen zu können ist entsprechend die exakte Kenntnis des Verfahrensablaufs und des Verfahrensstandes sowie der genauen Umstände der bereits erfolgten Verfahrensschritte unerlässlich.  In Ihren Fall könnte es erforderlich sein, umgehend gegen bereits erlassene Verwaltungsakte vorzugehen und gegebenenfalls eine aufschiebende Wirkung gerichtlich anordnen zu lassen, um deren Bestandskraft zu verhindern. Eine genaue Beurteilung übersteigt jedoch bei weitem die Möglichkeiten einer Online-Plattform  Es ist Ihnen daher dringend zu empfehlen, den gesamten Sachverhalt alsbald anwaltlich überprüfen zu lassen. Selbstverständlich stehen wir Ihnen hierfür im Rahmen einer weitergehenden Beauftragung zur Verfügung.  Ich hoffe, Ihnen mit dieser ersten Einschätzung weitergeholfen zu haben.   Mit freundlichen Grüßen    Christian Grema Rechtsanwalt  _____________ Christian Grema Abs. 100-G-W Rechtsanwälte  Postfach 1543 76605 Bruchsal  Tel.: (07251) 392 44 30 (24h) Fax.: (07251) 392 44 31  Internet: www.c-g-w.de E-Mail:   info@c-g-w.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 883