Frage: Meine Frau und ich bewohnten einen 'Kettenbungalow' in einer großen Wohnungseigenums-Anlage, die Wohnungen und Bungalows mit Benutzungsrecht der Gartenanlagen an den Bungalow angrenzend.  Seit kurzen sind wir geschieden, meine Frau ist ausgezogen, aber nach wie vor Hälfte-Eigentümerin und verlangt 'Miete' (bzw. Ersatz für die sonst ihr zustende Verwertung des halben Bungalows) von mir, da ich den ganzen Bungalow bewohne.   Laut Gemeinschaftsordnung sind die Eigentümer der Bungalows verpflichtet sowohl ihr Sondereigentum, als auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile (Fassade, Dach, Außenfenster, Terrassen, etc.) auf eigene Kosten Instand zu halten.  Im Gegensatz zu meiner Ex-frau bin ich der Meinung, dass beispielsweise Fenster, Türen, Wärmedämmung des Flachdaches, etc. renoviert, erneuert oder die Wärmedämmung verbessert gehören, da der Bungalow über 35 Jahre alt ist.  Meine Fragen: -   sind meine Ex-Frau und Ich laut WEG verpflichtet, den Bugalow instand zu halten ? -   welche Voraussetzungen müssen vorliegen damit ich z.B, Fenster erneuern und die hälftigen Kosten von meiner Ex-Frau verlangen kann?     

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer">§ 21 Abs. 5 Nr.2 WEG/a>  betrifft die Instandhaltungspflicht jeden Wohnungeigentümer, um Schäden von der Gemeinschaftssache abzuwenden.  Sämtliche Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, zu denen auch die Fenster und Türen gehören, die nicht innerhalb der Wohnung liegen und keinen Außenbezug aufweisen, als auch das Dach, die Fassade und Terrassen müssen wenn dort Arbeiten anstehen, grundsäztzlich durch Mehrheitsbeschluss durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen werden, um Alleingänge zu vermeiden. Bei baulichen Veränderungen bedarf es sogar der Einstimmigkeit, wozu z.B. die Sanierung der Außenfassade (zusätzliche Wärmedämmung) gehört (a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/22.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 22 WEG: Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau">§ 22 WEG/a> ).   Wenn kein Verwalter bestellt worden ist können Sie dennoch diesen Punkt auf die Tagesordnung bei der nächsten Versammlung setzen und über Ihr Anliegen abstimmen lassen unter Beifügung der genauen Dokumentation der Schäden. Erst wenn ein solcher Beschluss gefasst ist können Sie auch anteilig das Geld von Ihrer Ex-Frau verlangen.  Nur im Falle des unmittelbaren Schadenseintritts ist jeder Eigentümer berechtigt und verpflichtet die Erhaltungsmaßnahmen sofort und ohne Beschluss einzuleiten, z.B. bei Sturmschäden oder Wassereinbruch oder ähnlichen Fällen, wo sofort gehandelt werden muss.  Wenn jedoch in der Gemeinschaftsordnung die Übertragung der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums auf die jeweiligen Eigentümer übertragen worden ist, dann brauchen sie keine weitere Zustimmung der übrigen Eigentümer.  Auch nicht die Zustimmung Ihrer Frau, wenn es sich um notwendige Erhaltungsmaßnahmen handelt 8a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 Abs. 2 BGB/a> ). Notwendig sind die Dinge dann, wenn offensichtliche Mängel vorhanden sind, die zu einem Schaden der Sache führen könnten (Wärmedämmung defekt, Fenster und Türen undicht), nicht jedoch bei Verbesserungsmaßnahmen (Verbesserung der Wärmedämmung durch den Anbau zusätzlicher Schutzplatten).  Wenn Sie auch diese durchführen möchten, hätten Sie nur die Möglichkeit die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen ( 749 BGB), um den Anteil Ihrer Ex-Frau zu kaufen und dann die Verbesserungen allein durchführen zu können.  Von der Erstattungspflicht sind also lediglich Reparaturmaßnahmen gedeckt, die zur Erhaltung der Sache dienen.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 744