Frage: Ich habe mir mit meiner Frau zusammen ein Haus gekauft und relativ Blauäugig den Schwiegereltern einen Vertrag auf Lebenslanges Wohnrecht unterschrieben.  Der genaue Wortlaut:  hiermit richten wir xx ein lebenslanges Wohnrecht für das Objekt / die Wohnung im EG sowie eine lebenslange Nutzung von Keller, Garten und Garage (Grundbuchbezirk xxx) ein.  Eine Eintragung dieses Wohnrechtes im Grundbuch erfolgt nicht.  Dieser Vertrag ist notariell nicht beglaubigt und es existiert kein offizieller Mietvertrag.   Mittlerweile stellt sich die Situation so dar, dass die Schwiegereltern mittlerweile fast täglich lang andauernd und lautstark streiten. Mitunter kommt es vermutlich auch zu Handgreiflichkeiten untereinander. Wir werden außerdem noch direkt und indirekt beleidigt als auch bei den Nachbarn diskreditiert.  Die höfliche Bitte nach dem Auszug meiner Schwiegereltern wird mit Empörung und Provokation entgegnet.  Inzwischen möchten wir keine neuen Mieter in die Wohnung lassen. Weil uns der Traum vom gemütlichen Eigenheim langfristig zerstört wurde, möchten wir das Haus verkaufen (mit Verlust von ca. 30.000 Euro). Um keine weitere Wertminderung am Verkaufspreis des Objektes tragen zu müssen, möchten wir es ohne dieses Wohnrecht anbieten.  Lässt sich das Problem außergerichtlich lösen, oder müssen wir weitere finanziellen Einbußen tragen?  Vielen Dank im  Voraus für Ihre kompetente Antwort!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:  Man muss zunächst 2 Arten von Wohnrecht unterscheiden. Das eine ist das dinglich gesicherte Wohnrecht im Rahmen einer Grunddienstbarkeit, die im Grundbuch eingetragen ist, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a> , das andere ist ein formlos vertraglich vereinbartes Wohnrecht.  Letzteres dürfte bei Ihnen vorliegen, da die Formulierung nicht per se darauf hinweist, dass eine Grunddienstbarkeit oder beschränkte persönliche Dienstbarkeit vereinbart werden sollte.  Sie konnten daher wirksam auch privatrechtlich ein 'lebenslanges Wohnrecht' vereinbaren. Dieses hätte, wenn es unentgeltlich ist, dann den Charakter eines Leihvertrags, wenn es entgeltlich ist den Charakter eines Mietvertrages. Zu beachten ist aber, dass die Formulierung 'lebenslang' in diesem Zusammenhang als Verzicht auf eine zumindest ordentliche Kündigung ausgelegt werden wird.  Nun zur Krux:  Da keine Dienstbarkeit vereinbart ist, die ins Grundbuch eingetragen werden könnte, ist das Haus formal lastenfrei und die Eltern könnten sich im Falle eines Verkaufs nicht auf das vereinbarte Wohnrecht berufen (das wirkt nur inter pares, also zwischen den Vertragsbeteiligten). Daher kann das Haus frei verkauft werden.  Allerdings machen Sie sich grundsätzlich schadenersatzpflichtig, wenn Sie Ihre Verpflichtungen aus dem Leih- oder Mietvertrag nicht erfüllen (nach dem Verkauf ja nicht mehr möglich), es sei denn es finden sich Gründe, die Leihvertrag zu kündigen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/605.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 605 BGB: Kündigungsrecht">§ 605 BGB/a> . Ist nach den Umständen aber ein Mietvertrag vereinbart, könnte dieser u.U. gekündigt werden, jeweils aber nur unter besonderen Umständen, also außerordentlich.  Eine außergerichtliche Lösung, etwa in Form eines Aufhebungsvertrages bietet sich zur Vermeidung weiterer Risiken an. Hier könnte den Eltern eine Abstandssumme angeboten werden um ihnen den Abschluss des Vertrages schmackhafter zu machen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Sollten Weiterungen notwendig sein, stehe ich Ihnen auch für eine weitere Tätigkeit zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093, § 605