Frage: Wir haben am 18.06.2000 mit dem Mieter einen Mietvertrag über die Vermietung einer DDH abgeschlossen.  Das Mietverhältnis soll am 31.5.2010 beendet werden.  Der Mieter ist der Meinung, die DHH nach Auszug nicht renovieren zu müssen und beabsichtigt die Halterung für eine nachträglich eingebaute Markise nach Abbau der Markise (der Nachmieter übernimmt die Markise nicht) am Gebäude zu belassen.  1. Vom Mieter wurden seit Einzug Juni 2000 keine Malerarbeiten durchgeführt. Die Doppelhaushälfte wurde im Erstbezug neu renoviert übergeben.   2. Die Wohnungsübergabe ist am 31.5.2010 geplant, bis dahin wird der Mieter keine Malerarbeiten durchführen. Die Malerarbeiten werde ich als Vermieter in der 22 bis 24 KW durch einen Fachbetrieb durchführen lassen.  3. Bei Abbau der vom Mieter nachträglich angebauten Terrassen-Markise müssen die beiden  Halterungen am Gebäude vom Mieter entfernt werden und der alte Zustand wieder hergestellt werden (d.h. nach der Entfernung der Halterung muss der Putz des Gebäudes ausgebessert werden).  Die Neuvermietung ist ab 18.6.2010 geplant.  Auszug aus dem Mietvertrag:  § 9 Schönheitsreparaturen  1. Der Mieter ist verpflichtet, die Naßräume (Küche, Bad, Dusche, WC) alle drei Jahre und die übrigen Räume alle fünf Jahre fachgerecht zu renovieren, es sei denn, er weist nach, daß Schönheitsreparaturen ausnahmsweise noch nicht erforderlich sind. Die Renovierungsfristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses.  2. Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter bestimmten Malerfachbetriebes entsprechend den Fristenregelungen der Rechtsprechung zu zahlen.   Frage:   Ist der Mieter verpflichtet, die Räume zu renovieren bzw. die Kosten für die vom Vermieter in Auftrag gegebenen Malerarbeiten zu tragen? Der Mieter wurde von mir rechtzeitig auf seine Pflicht zur Renovierung hingewiesen, auch auf die Möglichkeit, dies selbst und kostengünstig zu erledigen (zuletzt im Gespräch am 13.5.2008).  Meines Erachtens muss der Mieter die Miete bis zur Beendigung der Renovierungsarbeiten (voraussichtlich 17.6.2010) zahlen.  Er ist verpflichtet, die Halterungen in der Fassade nach Abbau der Terrassen-Markise auf eigene Rechnung zu entfernen.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage.  Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:   Der Mieter ist meines Erachtens zur Ausführung der Schönheitsreparaturen wirksam vertraglich verpflichtet worden. Zwar sieht die Regelung in § 9 Nr.1 des Vertrages zunächst auf den ersten Blick nach einer starren Fristenregelung aus. Letztlich wird aber die Starrheit wieder durch den ZuS. aufgehoben bzw. eingeschränkt, dass diese nur gelten, wenn Schönheitsreparaturen überhaupt erst erforderlich sind. Vor diesem Hintergrund dürfte diese Klausel die entsprechende Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Schönheitsreparatur- und Renovierungsverpflichtung des Mieters ausreichend berücksichtigen, insbesondere diese wie erforderlich vom tatsächlichen Renovierungsbedarf abhängig machen. Sind also aktuell Schönheitsreparaturen fällig, was sich aus dem Zustand der Wohnung ergibt, hat der Mieter diese letztlich auch bis 31.05.2010 vorzunehmen. Die Fälligkeit dürfte nach Ihrer Schilderung auch gegeben sein, soweit der Mieter nachweislich seit seinem Einzug nicht einmal renoviert hat.   Auf die Klausel in § 9 Nr.2 des Vertrages können Sie sich meines Erachtens hingegen nicht berufen, diese dürfte unwirksam sein. Denn nach der Rechtsprechung muss auch bei einer solchen Abgeltungsklausel der Grad der tatsächlichen Abnutzung der Wohnung hinreichend berücksichtigt sein, was in Ihrem Fall nicht eindeutig geregelt ist. Entsprechende Unklarheiten in der Formulierung gehen zu Lasten des Vermieters und führen zur Unwirksamkeit der Klausel. Letztlich müssen Sie sich aber hierauf auch nicht berufen, wie meine nachfolgenden Ausführungen zeigen werden.   Ansonsten ist der Mieter selbstverständlich verpflichtet, die Wohnung bei Auszug in dem Zustand zurückzugeben, wie er diese bei Einzug vorgefunden hat. Insbesondere vorgenommene Einbauten sind zu entfernen, um solche handelt es sich zweifelsohne bei den angebrachten Halterungen in der Fassade.   Soweit der Mieter bereits entsprechend Ihrer Schilderung eine endgültige und ernsthafte Erfüllungsverweigerung ausgesprochen hat, sich also abschließend weigert, die Halterungen abzubauen und die Renovierung vorzunehmen, können Sie diese Arbeiten bereits auf dessen Kosten in Auftrag geben und diese Kosten dann dem Mieter als SchadenserS. gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/281.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 281 BGB: SchadenserS. statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung">§ 281 BGB/a>  in Rechnung stellen oder aber mit einer eventuell gezahlten Kaution verrechnen. Bedenken Sie aber, dass Sie diese Erfüllungsverweigerung im Zweifel auch beweisen können müssen.   Da noch etwas Zeit ist bis zum Auszug möchte ich Ihnen anraten, vorsorglich dem Mieter noch einmal so schnell wie möglich schriftlich mit Zugangsnachweis eine Frist bis zum 31.05.2010 zur Ausführung der Renovierungsarbeiten und der Entfernung der Einbauten (Halterung) zu setzen und zugleich anzukündigen, dass Sie bei fruchtlosem Fristablauf die Arbeiten auf dessen Kosten in Auftrag geben werden. Dieses Vorgehen dient der Vorbeugung eventueller Beweisschwierigkeiten zu der erwähnten Erfüllungsverweigerungen, da ohne eine solche grundsätzlich eine entsprechende Fristsetzung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/281.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 281 BGB: SchadenserS. statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung">§ 281 BGB/a>  erforderlich ist, um die Rechtsfolge des Schadensersatzanspruches herbeizuführen. Vor Ausführung der Arbeiten sollten sie außerdem ebenfalls vorsorglich zu Beweiszwecken den renovierungsbedürftigen Zustand der Wohnung fotografisch dokumentieren.   Müssen Sie hiernach dann doch noch erst einmal auf eigene Kosten die Arbeiten vornehmen lassen, können Sie unter Umständen auch den dann entstandenen Schadensersatzanspruch auf die Mietzahlungen bis 17.06.2010 erweitern. Dies ist aber etwas schwieriger, soweit die Rückgabe der Wohnung nebst vollständiger Schlüsselübergabe fristgerecht zum 31.05.2010 erfolgt.  Denn Sie müssen hierzu nach der Rechtsprechung außerdem nachweisen können, dass sich die Wohnung bei ordnungsgemäßem Renovierungszustand nahtlos hätte weitervermieten können. Nach Ihrer bisherigen Schilderung steht ein Nachmieter jedoch erst ab 18.06.2010 zur Verfügung, so dass dies nicht der Fall sein dürfte. Sollte allerdings ein weiterer potentieller Nachmieter schon ab dem 01.06.2010 vorhanden sein, könnten Sie für den Fall, dass Sie wegen Weigerung des Mieters die Renovierung etc. ab dann erst noch ausführen müssen, zusätzlich entsprechenden Mietausfall grundsätzlich bis zur Neuvermietung geltend machen.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Bei verbliebenen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Sollten Sie hier nicht selbst tätig werden wollen, oder dabei nicht erfolgreich sein, besteht hier auch grundsätzlich Interesse die Angelegenheit zu übernehmen.   Mit freundlichen Grüßen   Thomas Joschko Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 281