Frage: Unser Grundstück grenzt seit mehr als 25 Jahren an ein Grundstück der Gemeinde, das jetzt verkauft werden soll. Bisher wurde es immer verpachtet. In diesem Zusammenhang wurde eine Vermessung vorgenommen. Dabei wurde eine Überbauung von 6 bis maximal 9 m²  durch unser Grundstück festgestellt. Nun verlangt von uns die Gemeinde die Räumung dieses Streifens oder den Kauf (ca. 2000 €). Frage: Kann dies nach dieser langen Zeit überhaupt noch verlangt werden oder geht das Eigentum an dieser Überbauung auch ohne Kauf an uns über?        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:  Zunächst gehe ich davon aus, dass der Überbau nicht mit ausdrücklicher Zustimmung der Gemeinde erfolgte und es sich daher um einen rechtswidrigen Überbau handelt. Der Eigentümer des überbauten Grundstückes bleibt trotz des Überbaus Eigentümer der betroffenen Fläche. Bei einem rechtswidrigen, aber entschuldbaren Überbau hat der Überbauende „lediglich„ ein Recht zum Besitz am überbauten Grundstücksteil und ist darüber hinaus Eigentümer des Überbaus.  Derjenige, dessen Grundstück überbaut wurde, kann vom Überbauenden gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/913.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 913 BGB: Zahlung der Überbaurente">§ 913 BGB/a>  bei einem entschuldbaren Überbau eine Geldrente verlangen oder anstelle der Rente, dass der Überbauende ihm die überbaute Fläche abkauft (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/915.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 915 BGB: Abkauf">§ 915 BGB/a> ). Der Anspruch auf Abkauf unterliegt nicht der Verjährung. Hiernach werden Sie der Gemeinde nicht entgegenhalten können, dass diese über einen Zeitraum von 25 Jahren den Überbau geduldet hat. Eigentümer am überbauten Grundstücksteil sind Sie infolge der jahrelangen Duldung nicht geworden. In diesem Zusammenhang möchte ich Sie jedoch darauf hinweisen, dass bei der Wertberechnung des Ankaufs der Zeitpunkt der Grenzüberschreitung maßgebend ist. Es ist somit zu prüfen, ob die geforderte Summe von EUR 2.000,- dem Wert zum Zeitpunkt des Überbaus – also dem Wert im Jahre 1980 - entspricht.  Läge ein rechtswidriger unentschuldbarer Überbau vor, was dann der Fall wäre, wenn Sie vorsätzlich oder grob fahrlässig den Überbau vorgenommen haben, dann stünde der Gemeinde das Recht auf Beseitigung des Überbaus auf Ihre Kosten und Herausgabe der überbauten Fläche zu, wobei für eine Verwirkung dieser Ansprüche allein die jahrelange Duldung nach der Rechtsprechung nicht ausreicht. In diesem Fall würde der Überbau anderes als bei dem entschuldbaren Überbau Eigentum der Gemeinde sein.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen  Jutta Petry-Berger Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 913, § 915