Frage: In meinem Gewerbemietvertrag steht: Es besteht Betriebspflicht.  Da mein Geschäft nicht den erforderlichen Gewinn abwirft und ich die Chance habe in einem Angestelltenverhältnis zu arbeiten, möchte ich wissen, welche Konsequenzen es hätte, wenn ich das Gewerbe abmelde. Der Mietvertrag läuft noch 8 Jahre (von 10 Jahren).  Kann ich den Arbeitsvertrag unterschreiben?  Konsequenzen über die Nichteinhaltung der Betriebspflicht sind nicht geregelt. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.  Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen zusammenfassend wie folgt beantworten:   Zum Mietvertrag:  Bei befristeten Gewerberaummietverträgen ist eine vorzeitige Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  nur aus wichtigem Grund möglich, sofern nicht vertraglich ausdrücklich die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung mit bestimmter Frist geregelt wurde. Dies hat zur Konsequenz, dass, wenn die Geschäfte – wie bei Ihnen - nicht so gut laufen wie angenommen, keine Möglichkeit den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen besteht, da weder Geschäftsaufgabe noch Insolvenz automatisch einen wichtigen Grund zur Kündigung darstellen. Daher muss der Ablauf des Vertrages abgewartet werden, sofern der Vermieter einer frühzeitigen Aufhebung des Mietvertrages nicht zustimmt.  Sie sollte daher zunächst überprüfen, ob sich im Mietvertrag ein ordentliches Kündigungsrecht findet. Wenn ja, kündigen Sie innerhalb der dort genannten Frist.  Wenn nicht, dann sprechen Sie mit Ihrem Vermieter, ob er mit einer einvernehmlichen Beendigung des Mietvertrages einverstanden ist und schließen Sie einen Aufhebungsvertrag. Bemühen Sie sich ggf. vorher um einen potentiellen Nachmieter und bieten Sie diesen Ihrem Vermieter an.   Zur Betriebspflicht:  Wenn Sie Ihrer Betriebspflicht durch Gewerbeabmeldung nicht mehr nachkommen, kann Ihnen der Vermieter ggf. aufgrund von Verletzung Ihrer Vertragspflichten fristlos kündigen. Dies wäre ja grundsätzlich auch in Ihrem Interesse. Jedoch machen Sie sich in diesem Fall ggf. gegenüber Ihrem Vermieter für den Ausfall von Mieteinnahmen schadensersatzpflichtig. Dies spricht wiederum für eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses.   Zum Arbeitsvertrag:  Den Arbeitsvertrag können Sie grundsätzlich unabhängig von der Gewerbeabmeldung und Betriebsaufgabe unterschreiben. Eine Beschäftigung als Angestellter und das Betreiben eines Gewerbes schließen sich nicht grundsätzlich aus. Jedoch benötigen Sie von Ihrem neuen Arbeitgeber die Zustimmung zu einer Nebenbeschäftigung oder einer selbständigen Nebentätigkeit.     Ich hoffe Ihnen, mit den vorstehenden Ausführungen eine erste Orientierung gegeben zu haben. Für eventuelle Nachfragen benutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.  Ich möchte Sie an dieser Stelle noch darauf hinweisen, dass die vorstehende Antwort ausschließlich auf den von Ihnen gemachten Angaben beruht. Das Hinzufügen oder Weglassen von Angaben kann zu einem anderen Ergebnis führen.   Mit freundlichen Grüßen  Kay Fietkau Rechtsanwalt   Anhang – Gesetzestext  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  - Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund  (1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.  (2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn   1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,  2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder  3. der Mieter   a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.  2Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.  (3) 1Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. 2Dies gilt nicht, wenn   1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,  2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder  3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.  (4) 1Auf das dem Mieter nach Abs. 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. 2Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543