Frage: Als Eigentümer von 2 bisher eigentumsrechtlich nicht getrennten Mietshäusern beabsichtige ich, eines der beiden (mit 3 Wohnungen und 2 Läden) zu verkaufen. Hierzu habe ich beide Mietshäuser eigentumsrechtlich voneinander trennen lassen. Die 5 Miet-Einheiten des zu verkaufenden Hauses sind jedoch nicht in Teileigentum aufgeteilt worden. Ich möchte nun wissen, ob diese Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben?        

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Die Mieter haben nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt kein gesetzliches Vorkaufsrecht.   Die für das Vorkaufsrecht des Mieters bei der Bildung von Wohnungseigentum maßgebliche Regelung finden Sie in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/577.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters">§ 577 Abs. 1 BGB/a> , den ich mir erlaube, nachfolgend zu zitieren:  'Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.'  Sie können dem Wortlaut der Vorschrift entnehmen, dass die Entstehung des Vorkaufsrecht für den Mieter voraussetzt, dass nach Überlassung der Wohnräume an diesen Wohneigentum begründet worden ist oder begründet werden soll.   Zwar ist also nicht erforderlich, dass das Wohnungseigentum begründet worden ist. Das wäre bei Eintragung der Einräumung von Sondereigentum oder der Teilungserklärung im Grundbuch der Fall. Es muss jedoch zumindest die Absicht zur Bildung von Wohnungseigentum nach außen erkennbar sein, beispielsweise durch Stellung eines Antrages auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, Beurkundung eines Vertrages zur Schaffung von Sondereigentum oder einer Teilungserklärung. Auch das scheint bei Ihnen nicht der Fall zu sein.  Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen geholfen zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen   Ingo Kruppa Rechtsanwalt www.kruppa-ruprecht.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 577