Frage: Guten Abend,  nicht aus Unhöflichkeit sondern um keine Romane zu schreiben formuliere ich die Sachverhalte weitgehend im Telegrammstil : -  am 30.01.2009 schloß ich mit einer Gemeinde einen Gewerbemietvertrag ' mit Staffelmiete' ( im 2. Jahr + 10%; in den folgenden Jahren + 5% von der ' jeweils aktuellen Miete ' -  im Punkt Mietdauer war festgelegt : ' ... das Mietverhältnis endet am 31.01.2000 mit Optionsrecht auf weitere 5 Jahre ' -  jeweils zum Februar erhielten wir Mitteilung zum jeweils aktuellen Mietzins - der ständig gestiegene Mietzins hat unsere GmbH sehr belastet, so gerieten wir des öfteren in Mietrückstand -  am 19.01.2006 schickte uns die Gemeinde einen Mahnbescheid über rückständige Mietzahlungen bis einschließlich Dezember 2005 ( zzgl. Zinsen bis 31.01.2006 ) - in der Annahme das die Forderungen rechtens sind, haben wir die geforderten Beträge im Februar und März 2006 beglichen. -  erst Ende 2006 ist mir aufgefallen, daß der Mietvertrag bereits am 31.01.2005 endete -  nachdem ich die Gemeinde kontaktiert hatte, haben wir am 30.03.2007 einen neuen Mietvertrag ( ohne Staffelmiete mit einem Mietzins  X  der in etwa der Ausgangsmiete des Vertrages vom 31.01.1995 entspricht ) geschlossen - da wir zu diesem Zeitpunkt auch wieder ' Mietrückstände ' hatten, die ja aber faktisch keine waren, wurde vereinbart, das wir für diese Monate eine ' Nutzungsentschädigung ' an die Gemeinde nachzahlen die in etwa 92 % der neuen Gewerbemiete entspricht -  um Streit und Kündigung der Gewerberäume zu vermeiden habe ich diesen Verträgen zugestimmt -  der Mietvertrag vom 30.03.2007 ist nunmehr fristgemäß gekündigt und daher keine Zurückhaltung mehr vonnöten Folgende Fragen : Ob und wie kann ich die gezahlte Miete für den Zeitraum ab dem 01.02.2005 bis zum Gültigwerden der Verträge vom 30.03.2007 ( Nutzungsentschädigung bzw. neue Mieten )  zurückfordern ? Sind eventuelle Forderungen u.U. verjährt ? Habe ich eventuelle Ansprüche bereits dadurch verwirkt, da ich dem Mahnbescheid vom 19.01.2006 nicht wiedersprochen habe ? Ich danke für Ihre Bemühungen !

Antwort: Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),  Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann.  Festzustellen ist zunächst, dass etwaige Rückzahlungsansprüche, soweit solche überhaupt zu bejahen sind, für das Jahr 2005 mit Ablauf des 31.12.2008 verjährt sind.  Für den übrigen Zeitraum bis zum  31.03.2007 stellt sich die Frage, ob Ihnen hierbei ein Rückzahlungsanspruch der bereits beglichenen Miete zusteht. Zunächst ist fraglich, ob überhaupt noch ein Mietvertrag bestand oder nicht. Vorliegend hatten Sie eine Gewerberaummietvertrag mit Verlängerungsoption geschlossen. Bei der Frage, inwieweit ein gültiger Mietvertrag über den 31.01.2005 bestanden hat, kommt es maßgeblich darauf an, wie die Verlängerungsoption auszuüben war. Konnte diese konkludent durch Inanspruchnahme der Mieträume erfolgen und hat der Vermieter dieser weiteren Nutzung nicht innerhalb von 2 Wochen widersprochen, so bestand das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fort, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§545 BGB/a> . Insoweit könnten die von Ihnen geleisteten Mietzahlungen Ihren Rechtsgrund hierin finden.  Aber auch, soweit eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem Vertragsinhalt ausgeschlossen sein sollte, bestand offensichtlich ein Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§546 Abs.1 BGB/a>  ist der Mieter nämlich verpflichtet, mit Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache an den Vermieter zurückzugeben. Vorliegend gehe ich davon aus, dass dies nicht erfolgte und Sie die Mietsache bis dato weiter nutzen.  Insoweit kann man, unterstellt der Mietvertrag sei beendet gewesen und später erst neu geschlossen worden, davon ausgehen, dass Sie sich mit der Rückgabepflicht im Verzug befunden haben. Hierbei regelt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§546a BGB/a> , dass der Vermieter im Falle der verspäteten oder mangelhaften Rückgabe der Mietsache berechtigt ist, für die Dauer des Vorenthaltens die vereinbarte oder ortsübliche Miete zu verlangen.   Die von Ihnen gezahlte und sogar auf 92% geminderte Miete hatte somit entweder seine Rechtfertigung in einer konkludenten Verlängerung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit, zumindest aber in einer Nutzungsentschädigung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§546a BGB/a> . Ein etwaiger Rückzahlungsanspruch gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§812 BGB/a>  wegen ungerechtfertigter Bereicherung  sowie aus sonstigen Rechtsgründen scheidet somit aus. Für ein Vorgehen Ihrerseits sehe ich somit keine Erfolgsaussichten.  Ich bedaure, Ihnen keine andere Mitteilung geben zu können und verbleibe !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 546, § 546a, § 812, § 545