Frage: Sehr geehrte Damen & Herren,  wir wollen ein 2500qm großes Gewerbegrundstück kaufen. Dort soll eine Anhängervermietung und unser Privates Wohnhaus errichtet werden. Die Bauvoranfrage wurde positiv entschieden.  Das Grundstück liegt zwischen einem Tanzschulengebäude, welches nicht täglich besetzt ist und einer Steuerberatungssozietät. Das Grundstück hat keinen Zugang zu einer öffentlichen Strasse.  Das Grundstück gehörte ursprünglich zu dem Grundstück der Steuerberatung und wurde vor etwa 10 Jahren abgeteilt und neu vermessen.  Die Zuwegung soll laut Verkäuferin über eine ca 20qm große Fläche des Grundstückes der Tanzschule im Rahmen einer Grunddienstbarkeit (Wegerecht) erfolgen.  Nun hat der Inhaber des Tanzschulengrundstückes bedenken, dass wir in Zukunft Klage einreichen könnten wegen Lärmbelästigung durch den Betrieb der Tanzschule.  Dazu folgende Informationen: Uns ist bewusst , dass wir in einem Gewerbegebiet bauen wollen und sind der Meinung, dass dort Lärmschutzklagen eh unzulässig sind.  Wir haben in den vergangenen 15 Monaten intensive Recherchen betrieben und sind bei Veranstaltungen mit lauter Musik auf unserem zukünftigen Grundstück gewesen und haben keinerlei Belästigung oder unverhältnismäßigen Lärm feststellen können. Wir haben dem Wegerechtgeber angeboten, eine Duldungserklärung abzugeben, dass wir niemals klagen werden.  Die Fläche für das Wegerecht (ca 20qm) sind aktuell ungenutzt, dort sind Bodendeckerpflanzen. Die Nutzung der Fläche stellt für den Wegerechtgebenden keine Beeinträchtigung da, da sie eh nicht genutzt wird.  Wenn wir diese Fläche für die Einfahrt auf unser Grundstück pflastern, hat der Wegerechtgebende sogar eine bessere, weil großzügigere Einfahrtsituation auf seinen Kundenparkplatz.  Die gewerbliche Bebauung ist ein, zur Seite der Tanzschule geschlossener Carport mit den Maßen 8x18m. Alleine dieses Gebäude sorgt für mehr als ausreichenden Lärmschutz der, nicht einmal notwendig wäre.  Um zu verhindern, dass wir unser Bauvorhaben realisieren, hat der Wegerechtgebende nun eine Zahlung von 20.000,-€ gefordert für die Eintragung des Wegerechts. Diese Summe ist ein fünftel des Gesamtwertes des Grundstückes bei einem Richtwert von 40,-€ pro qm und völlig inakzeptabel.  Da alle bis zum heutigen Zeitpunkt geführten Gespräche ergebnislos waren, möchte ich auf diesem Wege Ihre Einschätzung zum wahrscheinlichen Erfolg einer Klage auf Notwegerecht erhalten.  Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe und Bemühungen.  Mit freundlichen Grüßen      Einsatz editiert am 13.06.2013 17:54:50

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Eingangs teile ich Ihnen mit, dass eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhalts ohne die genaue Kenntnis der örtlichen Begebenheiten, die sich aus den Bauakten ergeben, nicht möglich ist. Ihren Schilderungen nach ist das Grundstück nicht erschlossen und die einzige Möglichkeit, dieses an das öffentliche Straßennetz anzuschließen, besteht darin, eine Zufahrt über ein in fremdem Eigentum liegendes Grundstück zu schaffen.   Wegerechte, also auch Notwegerecht, sowie Leitungsrechte stellen grundsätzlich Grunddienstbarkeiten im Sinne der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1018.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1018 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit">§§ 1018ff. BGB/a>  dar. Sie gewähren dem Berechtigten das Recht, das Grundstück, das im Eigentum eines anderen steht, in bestimmten einzelnen Beziehungen zu nutzen. Die Eintragung eines solchen Notwegerechts als Grunddienstbarkeit lehnt ihr Nachbar derzeit ab bzw. knüpft es an hohe Geldzahlungen.   Jedoch enthält das BGB in den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§§ 917/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/918.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 918 BGB: Ausschluss des Notwegrechts">918 BGB/a>  Regelungen zum Notwegerecht. Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von dem Nachbarn verlangen, dass er bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung duldet.   Mittlerweile haben die einzelnen Bundesländer Landesnachbarrechtsgesetze, in denen die nachbarrechtlichen Beziehungen geregelt sind. Dort enthalten einige Bundesländer Festlegungen bezüglich der Rechte und Pflichten im Hinblick auf nachbarliche Rechte. Das Bundesland geht aus Ihren Schilderungen aber leider nicht hervor.  Sollte also keine eigenständige Möglichkeit der Anbindung an das öffentliche Straßennetz bestehen, so muss der Eigentümer des dienenden Grundstücks, also desjenigen, das direkt an die öffentlichen Wege angeschlossen ist, die Zufahrt über sein Grundstück zu dem nicht angeschlossenen Grundstück, also dem herrschenden Grundstück, dulden. Ob die Zufahrt über das Grundstück des Nachbarn in Ihrem konkreten Fall notwendig ist, oder ob eine alternative Möglichkeit besteht, lässt sich nur anhand der Lagepläne beurteilen.   Im Gegenzug dafür, dass ein Nachbar gesetzlich ein Notwegerecht zu dulden hat, sieht das BGB eine Entschädigung in Form einer Geldrente gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 Abs. 2 BGB/a>  vor, wobei diese Rente jährlich im Voraus zu zahlen ist. Grundsätzlich ist für die Höhe der Rente ist die Zeit der Überschreitung  maßgebend. Dieses Recht auf Rente wird gemäß § 914 Abs. 2 nicht in das Grundbuch eingetragen. Lediglich für die vertragliche Feststellung der Rente ist eine solche Eintragung erforderlich.   Die Höhe der Rente richtet sich nach dem Nachteil für das mit dem Notwegerecht belastete Grundstück. Mangels eines Nachteils kann die Rente sogar entfallen. Maßgeblich ist die Minderung des Verkehrswertes des Gesamtgrundstücks. Sie sagen zwar, es besteht keine Beeinträchtigung für den Nachbarn, jedoch ist jede Art von Einwirkung auf fremdes Eigentum eine bestimmte Beeinträchtigung. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/903.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 903 BGB: Befugnisse des Eigentümers">§ 903 BGB/a>  kann ein Eigentümer mit seiner Sache nach Belieben verfahren, soweit er das nicht mehr kann, weil beispielsweise ein Notwegerecht auf seinem Grundstück lastet, dann ist es eine rechtliche und faktische Beeinträchtigung. Hierfür muss ein Eigentümer entschädigt werden. Im Endeffekt müsste wohl ein Sachverständiger im Ernstfall die Minderung des Verkehrswerts des Grundstücks Ihres Nachbarn ermitteln. Die Höhe der Rente unter Zugrundlegung dieser Minderung würde dann sogar der Richter durch Urteil bestimmen, wenn Sie sich nicht einvernehmlich einigen können.   Die obigen Voraussetzungen müssen also im Ergebnis vorliegen, damit ein Notwegerecht geltend gemacht werden kann und eine Duldung der Benutzung durch den Nachbarn erwirken. Zu beachten ist aber zudem der Ausschluss eines Anspruchs auf ein Notwegerecht gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/918.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 918 BGB: Ausschluss des Notwegrechts">§ 918 BGB/a> , falls der an sich Notwegeberechtigte die Verbindung zum öffentlichen Straßennetz willkürlich aufhebt. In diesem Fall entfällt auch die Rente.   Sie müssten als Kläger darlegen und beweisen, dass eine zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung zur öffentlichen Straße fehlt, wobei insbesondere die Notwendigkeit gut begründet werden sollte, indem aufgezeigt wird, dass keine anderen zumutbaren Alternativen zur Verfügung stehen, um das eigenen Grundstück zu erreichen.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit der ersten Einschätzung die Entscheidung über das weitere Vorgehen erleichtern. Nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, falls noch Unklarheiten bezüglich Ihres Rechtsfalls bestehen.  Ich würde Ihnen aufgrund des hohen wirtschaftlichen Interesses anraten zum Rechtsanwalt bei Ihnen vor Ort zu gehen, damit dieser Einsicht in entsprechende Akten und Unterlagen nehmen kann und eine abschließende Entscheidung über das weiteren Vorgehen treffen kann.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Michael Pilarski, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 918, § 903, § 917, § 1018