Frage: Hallo, wir haben ein bestehendes abbezahltes Haus das im Grundbuch nur auf mich eingetragen ist. Wir sind gerade am Bau eines neuen Hauses und in der Überlegung, ob wir das alte Haus behalten und vermieten oder verkaufen sollen. Nun die Frage: Da das Haus abbezahlt ist, müßte ich die Mieteinnahmen (außer Werbungskosten) voll versteuern - der Kredit für das neue Haus ist aber nicht absetzbar (weil selbst genutzt). Ist es möglich, das bestehende Haus an meine Frau zu verkaufen, damit einen Teil des neuen Hauses zu finazieren und somit die Schuldzinsen über das vermietete Haus abzusetzen? Ist das überhaupt rentabel?  Vielen Dank für die Beantwortung.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:  Mit Ihrem Eigentum können Sie aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/903.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 903 BGB: Befugnisse des Eigentümers">§§ 903 ff. BGB/a>  verfahren wie Sie möchten, Sie können es auch an Ihre Frau veräußern. Sollten Sie es weit unter dem Verkehrswert verkaufen, so könnte das Finanzamt auf die Idee kommen hier eine gemischte Schenkung zu sehen und ggf. Schenkungssteuer zu vereinnahmen. Ihre Frau hat aber einen Freibetrag von 500.000,00 EUR.   Würden Sie mit den Einnahmen des Verkaufes an Ihre Frau die neue Immobilie teilfinanzieren, so wäre der über Fremdkapital finanzierte Teil aufgrund von Eigennutzung steuerlich nicht absetzbar.  Denkbar wäre aber, dass auch Ihre Frau den Kauf der alten Immobilie fremdfinaziert. Da die alte Immobilie vermietet werden könnte, wäre es hier möglich die Finanzierungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzuzuziehen. den Schuldzinsen, die für die Finanzierung der alten Immobilie aufgewendet werden, sind voll als Werbungskosten abzugsfähig. So gesehen wäre hier ein wirtschaftlicher Vorteil möglich.  Ob sich dies im Allgmeinen rechnet mag ein wenig davon abhängen, wie hoch die lokale Grunderwerbssteuer ist. Darüber hinaus müsste der Notar mit den entsprechenden Kosten zwei Mal bemüht werden. Einige meiner Mandanten empfinden es als schwierig, zuverlässige Mieter zu finden.   Das Zinsniveau ist gegenwärtig sehr gering, so dass der Schuldzins im Verhälntnis gering ausfallen wird. Hier sollten Sie also genau rechnen.   Grundsätzlich ist die Konstellation aber denkbar, rechtlich zulässig und ggf. auch rentabel.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 903