Frage: Hallo,  meine Eltern haben seit ca. 23 Jahren einen privaten 'Kleingarten', ca. 380 qm, gepachtet, mit 'automatischer' jährlicher Verlängerung. Vor einigen Monaten hatte der Verpächter (der Inhaber eines Gartenbaubetriebes) schriftlich die Beseitigung einiger teils gartenfremder Dinge angemahnt, die er bei meinen Eltern und deren Gartennachbarn teilweise viele Jahre lang geduldet hatte, bspw. abgestellte Sportanhänger, sowie die Äufräumung von Holzabfällen verlangt, binnen einer bestimmten Frist, andernfalls würde er das Pachtverhältnis kündigen.  Das Ansinnen haben meine Eltern auch größtenteils befolgt.  Abgesehen von der Mahnung kam kein weiteres Schreiben, mit Ausnahme einer mündlichen Aufforderung, die erwähnten Dinge auf- und wegzuräumen.  Jetzt stellte sich heraus, daß der Verpächter gegenüber DRITTEN behauptet, eine Kündigung des Pachtvertrages an meine Eltern geschrieben zu haben, meine Eltern haben diese bisher aber nicht zu Gesicht bekommen. Müsste der Verpächter solch einen wichtigen Brief nicht per Einschreiben an den Empfänger versenden?  Wie ist die Rechtslage hinsichtlich der angeblichen Kündigung?  Von Person zu Person hat der Verpächter bisher niemals von Kündigung gesprochen. Davon haben meine Eltern nur vom Hörensagen durch Dritte erfahren.  Der 86jährige Verpächter phantasiert inzwischen auch davon, daß meine Eltern seit Jahren die monatliche Pacht NICHT bezahlt hätten (auch dies vom Hörensagen über Dritte erfahren), ich habe allerdings die Kontoauszüge meiner Eltern darauf hin geprüft und es war alles pünktlich bezahlt und absolut in Ordnung.  Meine Eltern wollen keinen (Rechts)Streit mit dem alten Herrn.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:   Vorliegend gehe ich nach Ihrer Sachverhaltsschilderung zunächst davon aus, dass es sich hier um einen Pachtvertrag gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§§ 581 ff. BGB/a>  handelt und Ihren Eltern insoweit (angeblich) aus wichtigem Grund oder auch ordentlich gekündigt worden ist. Dies vorausgeschickt nun im Einzelnen zu Ihren beiden Fragen:   Zu 1. Müsste der Verpächter solch einen wichtigen Brief nicht per Einschreiben an den Empfänger versenden?  Der Verpächter muss bei seiner Kündigung zunächst die Schriftform, aber eben auch die allgemeinen Zugangsregeln des BGB beachten. Es genügt also nicht, wenn der Verpächter wie in Ihrem Fall entweder nur mündlich kündigt oder aber eine schriftliche Kündigung behauptet. Insoweit muss durch den Verpächter sichergestellt sein, dass das Kündigungsschreiben Ihren Eltern auch rechtzeitig zugegangen ist, wofür der Verpächter darlegungs- und beweispflichtig ist. Wenn dabei im Pachtvertrag selbst keine bestimmte Zugangsform (z.B. Einschreiben) vorgesehen ist, dann muss diese auch grundsätzlich nicht in dieser Form erfolgen. Es genügt also im Zweifel z.B. auch ein einfacher Brief oder die Übergabe per Boten. Da Ihre Eltern jedoch nach Ihrer Schilderung insoweit keinerlei entsprechende Schreiben erhalten haben, könnte der Verpächter hier im Zweifel ausgehend von Ihren Angaben den ihm obliegenden Zugangsnachweis wohl eher nicht führen. Damit dürften Ihre Eltern in dieser Hinsicht erst einmal nichts zu befürchten haben.   Zu 2. Wie ist die Rechtslage hinsichtlich der angeblichen Kündigung?  Zunächst gilt das zu 1. Gesagte entsprechend. Solange der Verpächter den Zugangsnachweis nicht führen kann, liegt bereits aus diesem Grund keine wirksame Kündigungserklärung vor. Ansonsten könnte der Verpächter hier allenfalls unter Einhaltung der normalen Kündigungsfristen noch in Zukunft eine ordentliche Kündigung aussprechen. Diese könnte gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/584.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 584 BGB: Kündigungsfrist">§ 584 BGB/a>  aber nur zum Schluss eines jeweiligen Pachtjahres mit Kündigungsfrist von einem halben Jahr erfolgen. Diese ordentliche Kündigungsfrist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/584.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 584 BGB: Kündigungsfrist">§ 584 Abs. 1 BGB/a>  wäre also zum gegenwärtigen Zeitpunkt vom Verpächter nicht mehr einzuhalten, so dass dieser frühestens erst zum Ende des Folgejahres 2011 eine entsprechende ordentliche Kündigung aussprechen könnte.   Ansonsten ist aber aufgrund Ihrer Schilderung auch ein Recht des Verpächters zum Ausspruch einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung nicht zu ersehen. Insoweit findet hinsichtlich dieser Beurteilung über a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 Abs. 2 BGB/a>  die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  Anwendung. Die insoweit in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  aufgeführten fristlosen Kündigungsgründe sind nach meiner Einschätzung im Falle Ihrer Eltern entsprechend Ihrer Schilderung nicht gegeben. Insbesondere liegt offensichtlich kein Zahlungsverzug hinsichtlich des geschuldeten Pachtzinses vor. Auch einen sonstigen hierfür erforderlichen wichtigen Grund, insbesondere eine erhebliche Verletzung der Verpächterrechte oder Vernachlässigung des Pachtgrundstücks kann ich hier nicht ersehen. Ein abgestellter Sportanhänger oder einige Holzabfälle auf dem Grundstück sind hierfür jedenfalls nicht ausreichend, zumal dies ja auch jahrelang geduldet wurde und Ihre Eltern diese inzwischen beseitigt haben. Insoweit sieht a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 BGB/a>  bei möglichen Vertragsverletzungen grundsätzlich vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung auch eine vorherige erfolglose Abmahnung vor. Selbst wenn man also hier eine Berechtigung des Verpächters im Sinne eines „wichtigen Grundes' annehmen wollte, so ist in dessen Aufforderung zur Beseitigung etwaiger diverser auf dem Grundstück verbliebener Dinge (Anhänger, Holzabfälle) allenfalls eine Abmahnung zu sehen, welche Ihre Eltern auch ordnungsgemäß befolgt haben. Vor diesem Hintergrund scheidet hier im Ergebnis so oder so ein Recht des Verpächters zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung aus.    Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter.   Mit freundlichen Grüßen   Thomas Joschko Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 584, § 581, § 543