Frage: wir haben eine erstrangige Kaufoption(liegt schriftlich vor) auf ein grundstück. nach zwei unterschiedlichen preisinformationen des verkäufers (1. durch einsichtnahme, 2. schriftlich und deutlich höher) innerhalb von fünf tagen haben wir ein eigenes angebot abgegeben. in einem schriftlichen angebot(fristgerecht) haben wir etwa den durchschnitt angeboten und um rücksprache bzw. zusendung eines entspr. kaufvertrages gebeten. daraufhin wurde uns mitgeteilt, dass das grundstück zum oben mit 2. bezeichneten preis an den interessenten mit der zweitrangigen Kaufoption verkauft wird.  a. Haben wir unsere erstrangige Kaufoption durch das Angebot verwirkt? b. Muss der Verkäufer uns das Grundstück zum schriftlich angebotenen Preis (2.) überlassen?        

Antwort:  Sehr geehrte ( r ) Fragesteller ( in ),  vielen Dank für Ihre Anfrage ( n ), die ich wie folgt beantworte:  1.) Zur Kaufoption  Zunächst ist äußerst fraglich, ob Sie überhaupt eine erstrangige Kaufoption erworben haben, da nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a>  ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf.   Ein Optionsrecht unterscheidet sich vom sogenannten Vorvertrag dadurch, dass kein schuldrechtlicher Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrages , sondern ein sogenanntes Gestaltungsrecht begründet werden soll. Das Optionsrecht ist in zwei Gestaltungsformen vorstellbar. Entweder als ( 1 ) aufschiebend bedingter Vertrag oder ( 2 ) als den Verkäufer langfristig bindendes Vertragsangebot. ( 1 ) Nach der Rechtsprechung soll im erstgenannten Fall die oben genannte Formvorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a>   für die Optionsvereinbarung gelten, sodass ohne notarielle Beurkundung  das Rechtsgeschäft nach § 311 b Abs. 1 S. 2 schwebend unwirksam wäre.   ( 2 ) Sollte sich im Wege der Vertragsauslegung ergeben, dass die sogenannte 'erstrangige Kaufoption' als langfristiges Verkaufsangebot gedacht war, so ist nach der Rechtsprechung auch bei der Optionserklärung die genannte Formvorschrift zu beachten. Selbst bei einem  wirksamen Verkaufsangebot ist es - wie sie selbst anmerken - vorstellbar da Sie  das Angebot zwischenzeitlich ausgeschlagen haben. Hierzu führe ich weiter wie folgt aus: Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/150.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 150 BGB: Verspätete und abändernde Annahme">§ 150 Abs. 2 BGB/a>  gilt eine Annahme unter Erweiterungen, Einschränkungen oder sonstigen Änderungen als Ablehnung verbunden mit einem neuen Antrag. Gute Gründe sprechen dafür, dass Sie an diesen Antrag jedoch ebenfalls nicht gebunden sind, wenn eben die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a>  auch hier nicht beachtet wurde.  Alles in allem möchte ich festhalten, dass Ihre Frage ohne Einsicht in die schriftlichen Unterlagen nicht abschließend beantwortet werden kann und die obige Erklärung nur als erste rechtliche Orientierung keinenfalls jedoch als verbindlicher Lösungsweg gedacht ist. Im Zweifel rate ich Ihnen die Unterlagen bei einem Rechtsanwalt vor Ort prüfen zu lassen und diesen ggf. dann mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen bei weiteren Verkaufsgesprächen zu beauftragen.   2.) Überlassungspflicht zu Preis 2  In rechtlicher Hinsicht wurde die Frage  bereits oben ausführlich erläutert. Ergänzend weise ich Sie nochmals darauf hin,  dass Sie  zu keinem Zeitpunkt gegenüber dem Verkäufer den Kauf zu Preis 2 angenommen haben und wohl schon alleine aus diesem Grund derzeit kein  wirksamer Kaufvertrag gegeben ist. Die von Ihnen beschriebene Verpflichtung des Verkäufers ist wohl auch mangels  Vereinbarung  eines  sogenannten Vorkaufsrechts nicht zu Stande gekommen. Sollte der Verkäufer bei den Vertragsverhandlungen erhebliche Pflichten verletzt haben, so sind Schadensersatzansprüche denkbar. Für deren Durchsetzung  träfe Sie jedoch die Darlegungs - und Beweislast.   Mit freundlichen Grüßen  Michael Kohberger Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 150