Frage: Guten Tag, im Februar 2007 habe ich einen notariellen Kaufvertrag mit einem Bauträger über den Erwerb einer Eigentumswohnung (128m²)  in einem 3-Familienhaus geschlossen. In der Bauzeichnung, die dem offiziellen Kaufvertrag beigefügt ist, wurde ein Raum ( ca. 5 m²), der direkt von der Küche aus betreten wird, mit dem Kürzel SK dargestellt.  In anderen Zeichnungen und Schriftwechseln während der Bauphase  wurde der Raum allerdings teilweise auch als Abstellraum bezeichnet.  Nach Fertigstellung; Bauabnahme und Bezug der neuen Wohnung im Dezember 2007 haben wir festgestellt, dass der Verteilerkasten für die Fußbodenheizung in der Speisekammer/Abstellraum installiert wurde. Von hier aus laufen nun sämtliche Heizschlaufen in alle anderen Räume der 128 m² - Wohnung.  Dadurch bedingt ist es in diesem Raum, in dem es kein Thermostat zur Regulierung der Temperatur gibt, grundsätzlich warm. Je kälter die Außentemperatur und entsprechend hoch die Heizleistung, desto wärmer ist es in einem Raum, in dem wir doch eigentlich Vorräte trocken und kühl lagern wollten. Dies ist nun nicht mehr in dem Umfang möglich. Das Fenster der Speisekammer / Abstellraumes müssen wir im Herbst/Winter immer auf Kipp stellen, damit es überhaupt von der Temperatur her erträglich bleibt.  Eine Absprache oder Anfrage darüber, wo der Verteilerkasten installiert werden soll, hat von Seiten des Bauträgers nie stattgefunden. Aus unserer Sicht wäre eine Anbringung im Flur viel sinnvoller gewesen, auch unter dem Aspekt, dass die Wärme, die nun in der Speisekammer/Abstellraum das Fenster hinausgeht, hier auch genutzt werden könnte.  Auf unseren Mängeleinwand gegenüber dem Bauträger vertritt dieser nun die Auffassung , dass es keine Vorschrift über die Temperatur in einem Abstellraum gibt und verlangt von uns die Restzahlung eines Einbehalts von EUR 5.000,--, bis zum 22.02.08, den wir bisher nicht gezahlt haben. (qm-Preis der Wohnung ca. 1.900,--)  Wie sollen wir nun vorgehen ? Aus unserer Sicht liegt ein Baumangel vor. Da ein Abstellen des Mangels lt. Bauträger nicht mehr möglich ist, sehen wir eine Minderung des ursprünglichen Kaufpreises als Alternative an. Wir freuen uns auf Ihre Antwort und ggfs. die mögliche Höhe einer Minderung. Vielen Dank.         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelgeten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch nicht ersetzt.  Das Weglassen und Hinzufügen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.  Dies voran gestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Die Gewährleistungsrechte beim Bauträgervertrag richten sich bei Vorliegen von Mängeln nach Werkvertragsrecht.  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Abs. 1000ängeln">§ 634 Nr. 3 BGB/a>  können Sie Minderung verlangen, wenn das Werk mangelhaft ist, und die übrigen Voraussetzungen der Minderung vorliegen.  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/633.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 633 BGB: Sach- und Rechtsmangel">§ 633 Abs. 1 BGB/a>  hat der Unternehmer des Werk frei von Sach- und Rechtsmängel zu verschaffen.  Das Werk ist gemäß § 633 Abs. 2 frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat.  Eine Beschaffenheitsvereibarung liegt gerade nicht vor, da über den PS. des Einbaus des Verteilerkastens für die Fußbodenheizung zwischen Ihnen und dem Bauträger keine Vereinbarung getroffen wurde.  Soweit eine Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/633.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 633 BGB: Sach- und Rechtsmangel">§ 633 Abs. 2 S. 2 BGB/a>  frei von Sachmängeln, wenn es sich für die nach Nr. 1 dem Vertrag vorausgesetzte, sonst Nr. 2 für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.  Mängel liegen vor allem dann vor, wenn der Bauträger bzw. seine Erfüllungsgehilfen gegen die anerkannten Regeln der Technik verstoßen haben. Obwohl die anerkannten Regeln der Technik nicht als Mangeltatbestand im BGB aufgeführt sind, gehören sie als Minimalkonsens zwischen den Vertragsparteien zum Mindeststandard.  Ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik liegt durch den Einbau des Heizverteilers für die Fußbodenheizung in dem als SK gekennzeichneten Raum, der von der Küche aus zu betreten ist nicht vor.  Allein aus dem Umstand, das der Raum als SK in der Bauzeichnung bezeichnent wurde lässt sich nicht der Umstand ableiten, dass die Beschaffenheit des Raumes dahin gehend vereinbart ist, dass hier Lebensmittel kühl und trocken zu lagend sind.  Vielmehr düfte sich dieser Raum zum Aufstellen von Tiefkühltruhen und Regalen eignen, wodurch die Aufbewahrung von Lebensmitteln grundsätzlich ermöglicht wird. Die Brauchbarkeit ist aus diesem Grund nicht aufgehoben.  Das LG Berlin (GE 1981, 673) hat entschieden, dass ein zur Minderung berechtigender Mangel nicht vorliegt, sofern eine Abstellkammer als zu warm entfunden wird. Ist die Abweichung objektiv geringfügig und nur das ästhetische Empfinden gestört, ohne die Brauchbarkeit zu beeinträchtigen, liegt kein Sachmangl vor.  Es ist üblich, das Heizverteiler, Heizungsanlagen u.ä. in, als Nebenräume geltende Zimmer, eingebaut werden. Es konnte aus diesem Grund nicht erwartet werden, dass der Heizverteiler auf dem Flur eingebaut wird, sofern darüber keine ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Parteien geschlossen wurde.  Aus diesem Grund liegt kein Mangel vor, der zur Nachbesserung und im Falle einer unmöglichen Nachbesserung zur Minderung berechtigen würde.  Aus diesem Grund sind Sie verpflichtet den Einbehalt von € 5.000,00 an den Bauträger zu zahlen.  Bedauerlicherweise lässt sich kein günstigeres Ergebnis für Sie mitteilen.  Ich hoffe ich konnte Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten. Bei Unklarheiten benutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion.   Mit freundlichen Grüßen  Marco Liebmann Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 633, § 634