Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  meine Freundin und ich wohnen zur Zeit in einer ca. 50qm Wohnung zur Miete und überlegen ein Reiheneckhaus im Stadtgebiet von Frankfurt am Main zu erwerben, in welchem ein pensioniertes Ehepaar zur Miete wohnt. Wir sind derzeit kinderlos und besitzen keine weiteren Immobilien.  Unsere Bedenken sind, dass die Mieter trotz Eigenbedarf nicht ausziehen, da sie sich darauf berufen, dass es ein Härtefall ist und sie Umzugsunfähig sind bzw. aufgrund der Sozialklausel.  Folgende Faktoren sprechen aus unserer Sicht dafür das die Mieter nicht ausziehen müssen: A) Eine vergleichbare Wohnung (ca. 119qm) ist im Stadtgebiet Frankfurt für ca. 1.100 € nicht zu bekommen (Sozialklausel). B). Sie wohnen seit über 30 Jahren im Reiheneckhaus C). Ein Ehepartner leidet unter gesundheitlichen Einschränkungen   Folgende Faktoren sprechen aus unserer Sicht dafür das ein Auszug der Mieter möglich ist: D). Das Paar hatte im Herbst einen drei wöchigen Urlaub gemacht E). Wir wollen wirklich in die Wohnung einziehen und eine Familie gründen (Eigenbedarf)  Unsere Fragen sind wie folgt: 1. Gibt es weitere Faktoren, die zu berücksichtigen, die dafür bzw. gegen einen Auszug der Mieter sprechen würden? 2. Gibt es Präzedenzfälle / Leitblanken etc., um besser einschätzen zu können, wie hoch die Hürde für Umzugsunfähigkeit / Sozialklausel sind, bzw. welche Abstriche die Mieter ggf. bei einem Umzug in Kauf nehmen müssen? 3. Eine grundsätzliche Einschätzung basierend auf den Faktoren ob der Immobilienkauf für den Eigenbedarf ratsam erscheint oder ob eher Abstand davon genommen werden sollte? 4. Ist es üblich / möglich eine entsprechende Klausel im Kaufvertrag zu verankern, bspw. bei Nichtauszug der Mieter erfolgt eine Rückabwicklung oder ähnlich?  Vielen herzlichen Dank.     

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte.   1. Gibt es weitere Faktoren, die zu berücksichtigen, die dafür bzw. gegen einen Auszug der Mieter sprechen würden?   Zunächst ist allein die Geltendmachung des Eigenbedarfs bei Erwerb einer vermieteten Wohnung und anschließender Geltendmachung von Eigenbedarf nicht rechtsmissbräuchlich.   Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  steht den Mietern jedoch ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung zu. Demnach kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug eine besondere Härte bedeuten würde, die unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.  Härtegründe auf Mieterseite sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können  Allein das lange Bestehen des Mietverhältnisses begründet für sich keine Härte (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 3. 7. 1970 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20REMiet%201/70" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Karlsruhe, 03.07.1970 - 1 REMiet 1/70">1 REMiet 1/70/a> ).  Auch allein das hohe Alter stellt keinen Härtegrund dar (LG Berlin Abs. 2000 1999, 351), da es keinen allgemeinen ErfahrungsS. dergestalt gibt, dass ein älterer Mensch nicht mehr umziehen könne. Auch die lange Mietdauer und eine hierdurch begründete Verwurzelung in der Nachbarschaft führen für sich alleine nicht zu einer Härte.   Krankheit oder Behinderung können dagegen zum Härtegrund führen und stellen auch bei Vorliegen von Ersatzwohnraum einen Härtegrund dar, wenn die Gefahr von Gesundheitsbeeinträchtigungen durch den Umzug besteht.   Berechtigte Interessen des Vermieters sind dagegen alle diejenigen Gründe, die auf Seiten des Vermieters für eine Beendigung des Mietverhältnisses sprechen. Diese sind bereits in der  Eigenbedarfskündigung vorzutragen. In der späteren Gesamtabwägung werden grundsätzlich nur die bereits in der Eigenbedarfskündigung vorgetragenen Gründe berücksichtigt.   2. Gibt es Präzedenzfälle / Leitblanken etc., um besser einschätzen zu können, wie hoch die Hürde für Umzugsunfähigkeit / Sozialklausel sind, bzw. welche Abstriche die Mieter ggf. bei einem Umzug in Kauf nehmen müssen?   Bei einer Eigenbedarfskündigung kommt es im Einzelfall auf die Dringlichkeit des Eigenbedarfs an.  In der Regel werden die Mieterinteressen bei einem hohen Alter mit Gesundheitsbeeinträchtigungen gegenüber dem Erlangungswunsch des Vermieters überwiegen. Dies ist jedoch keinesfalls zwingend.   In der Regel führen auch nur schwere Erkrankungen des Mieters zu einem Härtefall.   -Aids Erkrankung (LG Hamburg,Urteil vom     19. Dezember 1996, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=333%20S%2056/95" target="_blank" class="djo_link" title="LG Hamburg, 19.12.1996 - 333 S 56/95">333 S 56/95/a> ) -Pflegefall (AG Lübeck, Urteil vom 26. September 2002, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=27%20C%201621/02" target="_blank" class="djo_link" title="AG Abs. 50übeck, 26.09.2002 - 27 Abs. 100 1621/02: Eigenbedarfskündigung durch Vermieter; Anspruch auf Forts...">27 Abs. 100 1621/02/a> ) -Schwerbehinderung (LG Essen, Urteil vom 23. März 1999, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=15%20S%20448/98" target="_blank" class="djo_link" title="LG Essen, 23.03.1999 - 15 S 448/98">15 S 448/98/a> )  -Psychische Erkrankung (LG München, Urteil vom 9. August 1995, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=14%20S%205217/95" target="_blank" class="djo_link" title="LG Abs. 1000ünchen Abs. 1, 09.08.1995 - 14 S 5217/95: Eigenbedarfskündigung- Sozialklausel (§574 Abs. 1 BGB)...">14 S 5217/95/a> )  Hat ein Mieter neben einer körperlichen Beeinträchtigung auch ein hohes Alter erreicht, so kann dies eine unzumutbare Härte darstellen (AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 17.01.2008 Az. 518 Abs. 100 402/06).    3. Eine grundsätzliche Einschätzung basierend auf den Faktoren ob der Immobilienkauf für den Eigenbedarf ratsam erscheint oder ob eher Abstand davon genommen werden sollte?     Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.   Die Abwägung der Härtegründe der Mieter mit Ihren berechtigten Interessen  an der Beendigung des Vertrages entscheidet letztendlich über die Vertragsfortsetzung. Diese wäre nur gerechtfertigt, wenn die Härtegründe der Mieter gegenüber Ihren Interessen überwiegen. Dabei kommt es ganz auf die Umstände des Einzelfalls, insbesondere auf das Alter und Krankheitsbild der Vermieter an.    4. Ist es üblich / möglich eine entsprechende Klausel im Kaufvertrag zu verankern, bspw. bei Nichtauszug der Mieter erfolgt eine Rückabwicklung oder ähnlich?  Grundsätzlich können Verträge unter einer aufschiebenden Bedingung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/158.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 158 BGB: Aufschiebende und auflösende Bedingung">§ 158 BGB/a>  geschlossen werden. Auch die Vereinbarung von Rücktrittsrechten ist grundsätzlich möglich. Diese werden sich jedoch praktisch kaum durchsetzen lassen.    Ich hoffe Ihnen, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, einen ersten rechtlichen Überblick verschafft zu haben.   Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.  Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. .    Mit freundlichen Grüßen   Robert Harzewski, Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 158, § 574