Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  Ich habe im Januar 2004 ein Haus an eine Familie vermietet.  Die vereinbarte Kaution in Höhe von 1.500, -€ wurde trotz unzähliger Mahnungen nicht bezahlt, auch die Miete wurde nicht immer vollständig bezahlt.  Die Mietzahlungsrückstände wurden teilweise in kleinen Raten ausgeglichen, allerdings wurde danach wieder nur eine Teilmiete bezahlt, so das eigentlich immer Mietzahlungsrückstände, in Höhe von mehr als einer Monatsmiete, bestanden.  Irgendwann war meine doch lange Geduld zu Ende und ich habe bezüglich der Zahlungsrückstände einen Mahnbescheid erlassen. Die Mieter (Ehepaar) haben Widerspruch erhoben.  In der Anspruchsbegründung (Klage)habe ich die mietvertraglich vereinbarte Kaution und die Mietzahlungsrückstände geltend gemacht bzw. begründet, die Soll- und Ist-Mietzahlungen wurden aufgelistet.  Jetzt haben die Mieter beim Amtsgericht die nachfolgende Stellungnahme zu Protokoll gegeben:  Unter dem Aktenzeichen XY ist ein Insolvenzverfahren über unser Vermögen anhängig. Die Kaution konnten und können wir aufgrund unserer finanziellen Verhältnisse nicht bezahlen. Wir sind der Meinung keine Mietzahlungsrückstände zu haben. Wir beantragen Klageabweisung. ENDE  Ich habe somit, jetzt erst von der Privatinsolvenz der Mieter erfahren! Inzwischen habe ich auch erfahren, dass das Privatinsolvenzverfahren im April 2005 eröffnet wurde und das das Verfahren im Juni 2006 aufgehoben wurde. Diese Woche ist Verhandlungstermin, beide Parteien ohne Rechtsbeistand.  Meine Frage, mit was muss ich rechnen im Verhandlungstermin? Hätte ich nicht informiert werden müssen über die Eröffnung der Privatinsolvenz?  Der grösste Teil der Mietschulden ist nach Eröffnung der Privatinsolvenz entstanden, somit werde ich zumindest diesen Teil noch zugesprochen bekommen. Aber was ist mit der Mietkaution, habe ich diesbezüglich keinen Anspruch mehr auf Zahlung, weil der Anspruch bereits vor Insolvenzeröffnung bestanden hat!? Das Mietverhältnis besteht weiter, eine fristlose Kündigung werde ich aussprechen, sobald 2 Monatsmieten Zahlungsrückstand (nach Insolvenzeröffnung) aufgelaufen sind.  Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort!          

Antwort: Sehr geehrte Rechtssuchende,  eine Prüfung Ihrer Anfrage ist nur im AnS. möglich, da dazu ein Einblick in die Gerichtsakte genommen werden muss. Außerdem wären weitere Informationen zum Insolvenzverfahren notwendig.   Es ist nicht verständlich, warum Ihnen das Mahngericht bzw. das Insolvenzgericht oder der Insolvenzverwalter keinen Hinweis zum eröffneten bzw. abgeschlossenen Insolvenzverfahren erteilt haben. Sobald eine Klageschrift eingereicht wird, hat das Amtsgericht im Rahmen der Zulässigkeit dieses Problem zu überprüfen. Diesen Hinweis werden Sie nunmehr in dem anstehenden Gerichtstermin erhalten.   Andererseits hätten die Mieter Sie über das beantragte Insolvenzverfahren informieren müssen. Erfolgt diese Information nicht, haften Ihnen die Mieter wegen Pflichtverletzung. Mieter sind verpflichtet den Mietzins und die Kaution zu zahlen. Können sie dieses Verpflichtung nicht erfüllen, haben sie den Vermieter über den Grund zu informieren. Dieses taten die Mieter nicht. Sie sollten nunmehr Folgendes bedenken: 1.  Kündigen Sie den Mietern sofort unter Hinweis auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2, Ziff. 3, Buchst. a/a> ) BGB. Diese Erklärung können Sie in der Gerichtsverhandlung zu Protokoll erklären! 2.  Fordern Sie die Mieter zu sofortigen Räumung auf.  3.  Informieren Sie das Gericht über Ihre fehlende Kenntnis vom Insolvenzverfahren. Erklären Sie gleichzeitig, dass Sie Ihre Forderungen parallel als SchadenserS. wegen Pflichtverletzung und unterlassender Information weiter verfolgen.  4.  Sollten Ihnen die Mieter ein Ratenzahlung auf die ausstehenden Mieten vorschlagen, lassen Sie diese im Gerichtstermin protokollieren. 5.  Versuchen Sie eine Übersicht über die offenen Forderungen mit Verzugszinsausweiung zu erstellen und nehmen Sie diese zu GT mit.  6.  Schauen Sie sich bei Gelegenheit bei den Mietern um, ob Sie werthaltige Gegenstände sehen, welche eventuell pfändbar wären. Gleiches gilt für Konten etc. Dieses sind erste Anhaltpunkt. Bereiten Sie sich bitte intensiv auf den Gerichtstermin vor, so dass Sie dem Vorsitzenden die gesamten Fakten und Zahlen erläutern können.  Ich hoffe diese erste Übersicht hilft Ihnen.  Mit freundlichen Grüßen  Steffen Rogge Rechtsanwalt  Rechtsanwälte Balan Stockmann & Partner             !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543