Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir benötigen einen Vertragsentwurf für nachfolgenden Fall:  Wir als Arbeitgeber haben eine 3-Zimmer Wohnung angemietet. Diese möchten wir an unsere Mitarbeiter als WG vermieten. Diese Mitarbeiter sind für uns im Pflegebereich tätig. Als Arbeitgeber möchten wir dabei unterstützen und einen Wohnraum zur Verfügung stellen.  Bei der 3-Zimmer Wohnung ist ein gemeinschaftliches Wohnzimmer sowie Bad und Küche vorhanden. Jeder der beiden Mitarbeiter soll dann über einen Wohnraummietvertrag o.ä. ein weiteres Zimmer für den privaten Gebrauch erhalten.  Wir benötigen daher einen Vertragsentwurf, der die WG-Nutzung vereinbart und uns als Vermieter auch die Möglichkeit gibt, den Mietvertrag zu kündigen, sofern das Arbeitsverhältnis nicht mehr bestehen sollte.  Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen, Ernest Gamer - CEO GHR GmbH   Einsatz editiert am 24.05.2022 20:32:24   Einsatz editiert am 25.05.2022 08:47:17

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihren Auftrag, diese beantworte ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt.  Werkdienstwohnungen werden 'im Rahmen eines Dienstverhältnisses' überlassen (vgl.§ 576b BGB). Hier existieren nicht zwei separate Verträge, vielmehr ist die Vereinbarung zur Überlassung der Werkdienstwohnung unmittelbarer Bestandteil des Arbeitsvertrages mit der Folge, dass überwiegend arbeitsrechtliche Vorschriften Anwendung finden. Daher sind Rechtsstreitigkeiten bezüglich Werkdienstwohnungen auch vor den Arbeitsgerichten zu führen. Häufig erhalten Arbeitnehmer Werkdienstwohnungen zur besseren Erfüllung der Arbeitsleistung. Die Verpflichtung des Arbeitnehmers zum Bezug der Wohnung hat der Arbeitgeber gemäß § 2 NachwG schriftlich nachzuweisen, da es sich hierbei um eine wesentliche Vertragsbestimmung handelt. Eine Vergütung für das Bewohnen der Werkdienstwohnung muss explizit vereinbart werden. Andernfalls wird das Überlassen der Wohnung im GrundS. als Teil der Arbeitsvergütung angesehen.  Aufgrund der Einheit von Arbeits- und Mietverhältnis entfällt das Recht des Arbeitnehmers die Wohnung zu nutzen, sobald das Arbeitsverhältnis endet. Der Arbeitnehmer muss anschließend die Räumlichkeiten an den Arbeitgeber herausgeben. Einer expliziten Kündigung der Wohnraumnutzung bedarf es nicht.  Hiervon macht nur § 576b Abs. 1 BGB zugunsten des Arbeitnehmers eine Ausnahme. Die Norm regelt im Falle der Beendigung des Arbeitsverhältnisses die entsprechende Anwendung des Mietrechts, wenn der Arbeitnehmer die Wohnung überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder diese gemeinsam mit seiner Familie bewohnt. In solchen Fällen bedarf es einer separaten Kündigung der Wohnraumnutzung. Während eines bestehenden Arbeitsverhältnisses richtet sich die Beendigung der Wohnraumnutzung allein nach arbeitsrechtlichen Vorschriften. Für den Arbeitgeber kommen folgende vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten in Betracht:  Er kann die Überlassung des Wohnraums im Arbeitsvertrag auflösend bedingen oder zweckbefristen. Es bietet sich an, die Wohnungsüberlassung an das Ausüben einer bestimmten arbeitsvertraglichen Tätigkeit zu knüpfen, sodass das Recht auf Nutzung der Werkdienstwohnung mit dem Zeitpunkt entfällt, in dem diese Aufgabe nicht mehr wahrgenommen wird (LAG Hamm, Urt. v. 11.06.2012, Az. 17 Sa 1100/11).  Ferner kommt die Vereinbarung eines Widerrufsvorbehalts in Betracht. Hierbei sind allerdings die arbeitsrechtlichen Voraussetzungen von Widerrufsvorbehalten zu beachten: Im Wesentlichen muss ein sachlicher Grund für den Widerruf der Leistung bestehen und der widerrufene Teil muss unter 25 Prozent des Gesamtverdienstes liegen (LAG Köln, Urt. v. 04.03.2008, Az. 11 Sa 582/07).  Die Abgrenzung zwischen Werkmiet- oder Werkdienstwohnung kann sich im Einzelfall als schwierig erweisen, ist aber aufgrund der unterschiedlich geltenden Rechtsvorschriften und der damit einhergehenden Beendigungsmöglichkeiten von enormer Bedeutung. Maßgeblich ist die materielle Ausgestaltung des Vertrags, die durch Auslegung zu ermitteln ist. Von eher untergeordneter Bedeutung ist die von den Parteien gewählte Vertragsbezeichnung.   Ferner ist es für das Vorliegen eines Vertrags über eine Werkdienstwohnung unerheblich, ob eine einheitliche Vertragsurkunde erstellt wurde. Entscheidendes Kriterium für eine Werkdienstwohnung ist die funktionale Verknüpfung zwischen der Überlassung des Wohnraums und dem Arbeitsverhältnis. Indiz hierfür ist insbesondere, dass der Arbeitnehmer für die Wohnraumnutzung kein oder nur ein geringes Entgelt zu zahlen hat. Darüber hinaus spricht eine vertraglich vereinbarte Pflicht des Arbeitnehmers, die Wohnung zu beziehen, für das Vorliegen einer Werkdienstwohnung.  Die Entscheidung, ob im Einzelfall eine Werkmiet- oder Werkdienstwohnung angeboten wird, sollte schon allein aufgrund der unterschiedlichen rechtlichen Einordnung gut überlegt sein. Um als Arbeitgeber attraktiver zu werden, sind sicher beide Modelle tauglich.  Naturgemäß ist dem Arbeitgeber dann, wenn er sich für ein solches finanzielles Engagement – jedenfalls auch – zu Rekrutierungszwecken entscheidet, aber sehr wichtig, dass dieses Asset auch tatsächlich von Mitarbeitern und nicht von Ausgeschiedenen genutzt wird, sodass je nach vertraglicher Ausgestaltung möglichst sichergestellt werden sollte, dass der Arbeitgeber bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses auch wieder über den Wohnraum verfügen kann.  Als Grundgerüst zu der arbeitsvertraglichen Vereinbarung empfehle ich den Mustervertrag von Haus und Grund e.Abs. 5..  Diesen passen Sie insoweit an, als dass Sie das Mietobjekt so genau wie möglich beschreiben.  Wie hier bereits getan, die gemeinschaftlich nutzbaren Zimmer und die persönlichen Zimmer mit genauer Lageangabe in der Wohnung.   Die Verknüpfung der Wohnungsüberlassung und des Arbeitsvertrages sollte aus beiden Vertragswerken hervorgehen.   Die Mustervereinbarung übersende ich an Ihre hinterlegte eMail-Adresse.   Ich hoffe Ihre Frage beantwortet zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Andreas Wehle /Aachen   

Relevante Paragraphen: § 576b