Frage: Meine Mutter wohnt seit über 15 Jahren (bis vor ca. 5 Jahren zusammen mit meinem Stiefvater, der starb) in meinem EFH. Sie wohnt dort ohne Vertrag oder vereinbartes Nutzungsrecht und zahlte logischerweise nie Miete. Ich habe ihr, bis auf s.u. nur Besuchsrecht Bruder, nie dreingeredet, sie hat Arbeiten im / am Haus nach ihrem Gusto + auch von Fremdfirmen machen lassen.  Allerdings hatte ich ihr klar von Anfang an klar gemacht, dass mein Bruder (Sorte Bankrotteur, Betrüger + Mietschuldner) lediglich Besuchsrecht hat.  Aus gegebenem Anlass hatte ich meiner Mutter unlängst untersagt, ihn im Haus noch irgendetwas 'machen' oder reparieren zu lassen oder in der Wohnung herumzuschnüffeln bzw. nicht in seinem Eigentum befindliche Gegenstände ohne Erlaubnis mitzunehmen. Gleichzeitig klar ausgedrückt, dass sie bei Zuwiderhandlung mein Haus unverzüglich zu verlassen hätte.  Nachdem kurze Zeit darauf, doch etwas gemacht wurde, bekam sie einen Brief, in dem ich sie aufforderte, zu ihrem Sohn zu ziehen und diesem Hausverbot erteilt.  Beim heutigen Arzttermin, meine Mutter ist schon länger krank, hat mich mein Bruder and er Haustüre tätlich angegriffen (blaue Flecken am re Oberarm) und wollte mich nicht reinlassen, da ich keinerlei Recht hierzu hätte + meine Mutter auch nicht 'rauswerfen' könne und er sich solange im  Haus aufhalten könnte, wie er bzw. meine Mutter das will -> es gäbe auch ohne Miete ein Gewohnheitsrecht.  Meine Frage: Habe ich tatsächlich keinerlei Rechte und muss alles dulden oder kann ich meine Mutter schnellstens aus dem Haus bekommen?  Herzlichen Dank für eine wie auch immer ausfallende Antwort.     

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:  Es ist zwar grundsätzlich möglich, dass ein Mietvertrag nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  auch konkludent,also durch schlüssiges Verhalten, abgeschlossen werden kann. Dazu müssen sich Vermieter und Mieter aber über die wesentlichen Vertragsbestandteile zumindest einig sein, also Überlassung der Mietsache nebst Gebrauchsgewährung vermieterseits sowie Zahlung von Miete mieterseits. Da es in dem von Ihnen geschildertem Fall aber gerade an einer Vereinbarung zur Mietzahlung und damit einem vertragswesentlichen Punkt fehlt, kann schon kein Mietvertrag im Sinne  eines entgeltlichen Nutzungsverhältnisses (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%2000,%20382" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 15.12.1999 - Abs. 12 ZR 154/97: Ansprüche des Eigentümers einer Sache bei verspäteter Rückgabe">NJW-RR 00, 382/a> ) zustande gekommen sein. Denn die Mutter wohnt nach Ihren Angbaen schließlich kostenlos, also ohne jegliche Mietzahlung, insoweit kann auch nicht konkludent bzw. aus Gewohnheit überhaupt ein Mietverhältnis entstanden sein. Die Ansicht Ihrea Bruders ist somit schlichtweg falsch.  Vielmehr verhält es sich hier so, dass zwischen Ihnen und Ihrer Mutter eher ein Leihvertrag gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/598.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 598 BGB: Vertragstypische Pflichten bei der Leihe">§ 598 BGB/a>  vorliegt, denn es handelt sich gerade um eine unentgeltliche Nutzungsüberlassung. Denn vorliegend bekam Ihre Mutter das EFH unentgeltlich zum Wohnen und dies wurde ihr von Ihnen gestattet. Das Wesen eines solchen Leihvertrages liegt aber gerade darin, daß der Entleiher die Sache kostenfrei benutzen darf, allerdings aber auch keinen Bestandschutz genießt. Deshalb darf der Verleiher, wenn eine Leihzeit nicht bestimmt oder dem Zweck der Leihe zu entnehmen ist, die Sache gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/604.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 604 BGB: Rückgabepflicht">§ 604 Abs. 3 BGB/a>  jederzeit zurückfordern. Dies haben Sie nach Ihrer Schilderung bereits schriftlich getan, so dass Sie den weiteren Gebrauch des EFH auch nicht weiter zu dulden brauchen, sondern vielmehr gegen die Mutter einen notfalls auch gerichtlich durchsetzbaren Herausgabeanspruch haben.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Tag und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen   Thomas Joschko Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 598, § 604