Frage: Ich habe das derzeit unbewohnte Nachbaranwesen gekauft.  Die Auflassung ist vorgemerkt. Gemäß notariellem Vertrag geht mit der Kaufpreiszahlung das Nutzungsrecht an mich über. Die Übergabe soll 'Zug um Zug' erfolgen. Allerdings verweigert mir die Verkäuferin, trotz unbestrittenem vollständigen Zahlungseingang, die Übergabe des Hausschlüssels. Kann ich bis zu Klärung der Angelegenheit bereits das frei zugängliche zugehörige Grundstück in Besitz nehmen? ist überhaupt eine 'formelle Übergabe' mit Schlüssel erforderlich?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Die Inbesitznahme scheidet leider hier aus, weil sie rechtswidrig wäre, was heißt, Sie müssten erst den Rechtsweg bestreiten.  Im Einzelnen: Das unproblematischste wäre, wenn sich der Verkäufer hinsichtlich der Räumung und Übergabe der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hätte, damit also die Zwangsvollstreckung direkt aus dem Kaufvertrag als notarielle Urkunde möglich wäre. Das ist aber nach meiner Kenntnis eher selten, aber auf Fall in Erfahrung zu bringen, also im Kaufvertrag nachzulesen.  Ansonsten müsste geklagt werden, auf Übergabe.  Zur Letzterer: Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/433.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag">§ 433 Abs. 1 S. 1/a>  Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach muss der Verkäufer dem Käufer die Kaufsache übergeben, d. h er muss ihm den unmittelbaren Besitz an der Kaufsache verschaffen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/854.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 854 BGB: Erwerb des Besitzes">§ 854 BGB/a> : Erlangung der tatsächlichen Gewalt über die Sache)  Das setzt die Schlüsselübergabe voraus: Die Auflassung reicht da noch nicht, die Einigung über den Eigentumsübergang, auch der Grundbucheintrag nicht. Was für den Besitzerwerb an Grundstücken erforderlich ist, hängt von den Umständen ab. Soweit sie oder die darauf befindlichen Gebäude abschließbar sind, wird die Übergabe aller Schlüssel in der Regel eben ausreichen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 433, § 854