Frage: Moin, folgender Sachverhalt: Ich bin Eigentümer einer Gewerbeimmobilie,die im Obergeschoß  auch einen Wohnraum wie als auch einen Laden mit ca 200 qm2 hat. Fuer die obere Fläche habe ich Person A ein Niessrecht notariell eingeraeumt, somit ist A in der Lage die Erträge aus der Vermietung des Ladens zuérhalten. Die Stromkosten mit Mieter B wurden 1zu 1 abgerechnet,da er einen eigenen Zaehler besitzt, Vertragspartner fuer die Stadtwerke bin allerdings ich. Aufgrund des schleppenden Zahlungseingangs seinerseits sind inzwischen Verbindlichkeiten seinerseits von ca 6.000 entstanden. nachdem ich jahrelang die Zahlungen im Vorfeld immer bezahlt habe,dem geld aber trotzdem hinterherlaufen durfte,habe ich im September die Zahlungen ( ausschliesslich fuer diesen Zaehler !!!) eingestellt.Ich habe mit den Stadtwerken eine ratenzahlung fuer ihn vereinbart,Zahlungen seinerseits sollten ausschliesslich an die Stadtwerke,nach Tilgung bzw nach Erreichbaren eines fuer die Stadtwerke ertraeglichen Aussenstandes haetten wir den Zaehler umbenannt. Nachdem sich die Stadtwerke aber bislang mehr als kulant gezeigt haben und er die Verbdindlichkeiten nicth wirklich reduziert,habe ich als Vetrrgaspartner gebeten den normalen Weg  zu gehen ( also Sperrung des Zaehlers) Da ich mehrere Verbrauchstellen habe,die normal bezahlt werden, wirft er mir aufgrund der jetzt bei mir und ihm dann durch mich  zugestellten 'Androhung einer Versorgungssperre ' vor, daß ich  die Stadtwerke gebeten haette, ihm den Strom abzuschalten. Der Vorwurf selber ist meines Erachtens nicht haltbar. Aktuell versucht er vom Vermieter A ( Niessrecht) eine Genehmigung zu erhalten einen eigenen Zaehler zu installieren, so dass die Stromversorgung aufrechterhalten werden kann. Hierzu wurde eine Einverstaendniserklaerung aufgesetzt,die A nateruerlich nicht unterschrieben hat. meine Fragen:  Kann Mieter ohne Einverstaendnis des Eigentuemers bauliche  Aenderungen ( Zaehlereinbau) direkt mit Vermieter vereinbaren ? Die Stromabrechnung lief IMMER ueber den Eigentuemer.  Inwiefern ist solch eine Einverstaendniserklaerung dann zu werten?  Koennen mir aufgrund des Zustandes , dass ich der Vertragspartner bin und mir offiziell der Zaehler abgestellt wird und ihm somit der Strom agenommen wird, rechtlich nachteiliege Folgen entstehen?  Danke, Sarow        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre obige Frage beantworte ich summarisch wie folgt:  1. Grundsätzlich ist der Nießbraucher gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1037.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1037 BGB: Umgestaltung">§ 1037 BGB/a>  nicht berechtigt, die Sache (hier: das Gebäude im Obergeschoss) umzugestalten oder wesentlich zu verändern. Allerdings ist der Nießbraucher gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1041 BGB: Erhaltung der Sache">§ 1041 BGB/a>  zu Ausbesserungen und Erneuerungen berechtigt, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören.  Ich verstehe Ihre Frage so, dass der Mieter einen eigenen Stromanschluss schaffen will und einen selbständigen Nutzervertrag begründen will, damit er von Ihrer Versorgung unabhängig ist  Insoweit ist abzuwägen, ob der Einbau eines separaten Stromzählers eine wesentliche Veränderung/Umgestaltung oder eine gewöhnliche Unterhaltung der Sache ist. Hierzu müßte der konkrete Aufwand im Einzelfall gewürdigt werden. Da üblicherweise die Installation eines separaten Stromanschlusses nur mit geringen baulichen Maßnahmen verbunden ist, liegt meines Erachtens keine wesentliche Veränderung/Umgestaltung vor. Vielmehr dürfte die Installation zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören, da auch der Nießbraucher als Vermieter ein Interesse an der unabhängigen Versorgung der Mietsache hat. Der Nießbraucher kann letztlich den Einbau des Stromzählers veranlassen.  Eine andere Einschätzung kann sich allerdings aus den konkreten Gegebenheiten oder der Nießbrauchsvereinbarung ergeben.  2. Eine entsprechende Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter wäre nach dem zu 1. Gesagten wirksam, da als Eigentümer zur Duldung der Installation verpflichtet wären.   Ich empfehle Ihnen, insoweit den Nießbraucher über die Umstände und den aufgelaufenen Zahlungsrückstand zu informieren - sofern ihm dies noch nicht bekannt ist - zumal dieser Ihnen gegenüber die Kosten der Nutzung der Mietsache schuldet.   Normalerweise wird der Nießbraucher, der als Vermieter besser gegen den Mieter vorgehen kann, dann das Ansinnen der Mieters ablehnen. Ich rate Ihnen, sich gemeinsam mit dem Vermieter beraten zu lassen, da Sie quasi 'in einem Boot sitzen'.  3. Zur Stromsperre folgendes:  Der Nießbraucher hat nach der bisherigen Regelung gegen Sie als Eigentümer einen Anspruch auf Versorgung, der Mieter hat wiederum einen Anspruch auf Versorgung gegen den Nießbraucher aus dem Mietvertrag. Lediglich die Abrechnung erfolgt direkt mit dem Mieter, ein Vertragsverhältnis wird hierdurch nicht begründet.  Grundsätzlich trägt der Nießbraucher die Lasten der Nutzung, also auch die Kosten der Stromversorgung. Dieser kann die Kosten wiederum vom Mieter erstattet verlangen.  Sie sollten so vorgehen, dass Sie schriftlich und mit Fristsetzung der Nießbraucher wegen des Rückstandes in Anspruch nehmen. Dieser hat dann die Möglichkeit, wegen der drohenden Inanspruchnahme durch Sie, den Mieter schriftlich und unter Fristsetzung zur Zahlung und Freistellung Ihnen gegenüber aufzufordern und die Versorgungssperre anzudrohen. Zahlt der Mieter nicht, kann der Vermieter - und nur der Vermieter - gegen den Mieter ein vertragliches Zurückbehaltungsrecht geltend machen und die Versorgung einstellen, was dann in Absprache mit Ihnen erfolgt.  Dies ist allerdings mit einem hohen Prozessrisiko verbunden; höchstgerichtliche Rechtssprechung zum 'Ausfrieren' des Mieters gibt es noch nicht. Für den Fall der Versorgungssperre ist ein Antrag auf eine einstweilige Verfügung des Mieters zu erwarten. Sie sollten daher zuvor vor Ort einen Anwalt beauftragen, der die Sache nochmals anhand sämtlicher Vertragsunterlagen prüfen und ggf. durch Hinterlegung eines Schutzschrift vorbeugen kann. Die Versorgungssperre sollte jedenfalls sorgfältig vorbereitet werden.  Ich hoffe, Ihnen eine erste Orietierung gegeben zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Matthes Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1041, § 1037