Frage: Hallo,  meine Betreute ist Miteigentümerin eines Grundstücks mit Wohngebäude. Ihr Miteigentumsanteil beträgt 16%. Die beiden übrigen Miteigentümer haben 34% bzw, 50%.  Es gibt kein Sondereigentum, jedoch eine Benutzungsregelung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1010.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1010 BGB: Sondernachfolger eines Miteigentümers">§1010 BGB/a> , derzufolge die ihr eindeutig gekennzeichneten Räume zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind. Ebenfalls ihr zugewiesen und im Aufteilungsplan enthalten ist eine Außentreppe, die sie erst noch bauen müsste. Übrige Grundstücksteile sind von allen Miteigentümern gemeinsam zu nutzen.  Im gleichen Vertrag wurde auch das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, auf Dauer ausgeschlossen.   Benutzungsregelung und Teilungsausschluss sind im Grundbuch eingetragen.  Da die Betreute hohe Schulden hat (ca. 40000 €) muss sie ihren Miteigentumsanteil verkaufen. Die Genehmigung des Betreuungsgerichts liegt vor. Der Wert des Miteigentumsanteils wurde vom Gutachter auf 110000 € geschätzt. Es liegt ein Kaufangebot der Miteigentümer in Höhe von 35000 € vor, was viel zu niedrig ist. Deshalb möchte ich versuchen, den Miteigentumsanteil freihändig über einen Makler zu verkaufen.  Die Miteigentümer sind zerstritten, von den anderen Miteigentümern können keine Zustimmungen zu irgendwelchen rechtlichen oder baulichen Maßnahmen erwartet werden.   Ist es rechtlich möglich, dass die Betreute ihren Miteigentumsanteil ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer verkauft?   Braucht ein etwaiger Erwerber noch die Zustimmung zum Bau der noch nicht vorhandenen Außentreppe? !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   1. 'Ist es rechtlich möglich, dass die Betreute ihren Miteigentumsanteil ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer verkauft?'  Auf das Miteigentum sind die Vorschriften der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1008.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1008 BGB: Miteigentum nach Bruchteilen">§§ 1008 ff BGB/a>  über die Bruchteilsgemeinschaft und soweit diese keine Regelung enthalten die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§§ 741/a>  bis a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/758.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 758 BGB: Unverjährbarkeit des Aufhebungsanspruchs">758 BGB/a>  anwendbar.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/747.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 747 BGB: Verfügung über Anteil und gemeinschaftliche Gegenstände">§ 747 BGB/a>  kann jeder Miteigentümer über seinen Anteil verfügen.  Die Betreute kann also ohne Zustimmung ihren Anteil verkaufen.  Miteigentumsanteile sind oft schwer vermarktbar, so dass sich, wie hier angedacht, die Vermarktung durch einen kompeteten Makler anbietet. Der ermittelte Verkehrswert sollte auch ruhig einmal kritisch hinterfragt werden. Ich weiß nicht, ob eine Vermietung möglich ist, aber ggf. sollte auch das auf finanzielle Tragfähigkeit geprüft werden.  2. 'Braucht ein etwaiger Erwerber noch die Zustimmung zum Bau der noch nicht vorhandenen Außentreppe?'  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1010.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1010 BGB: Sondernachfolger eines Miteigentümers">§ 1010 BGB/a>  wirken Benutzungsregelungen für und gegen den Rechtsnachfolger, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Trifft dies für den Aufteilungsplan zu und ist dort für die Betreute eine Treppe vorgesehen, darf natürlich auch der Rechtsnachfolger diese Treppe fertig bauen. Aber auch ohne einen solchen Eintrag hätte der Rechtsnachfolger m.E. im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung einen Anspruch auf Duldung, wenn sein Anteil anders nicht benutzbar wäre. Eine Zustimmung der anderen Miteigentümer zur Errichtung der Treppe ist daher nicht nötig.  Bitte bedenken Sie, dass meine Ausführungen ausschließlich auf dem hier geschilderten Sachverhalt beruhen. Zur endgültigen und verbindlichen Prüfung sollten die Verträge und Bewilligungen im Detail betrachtet werden.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Michael Hilpüsch, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1010, § 741, § 758, § 747, § 1008