Frage: Guten Abend, in meinem Mietvertrag aus dem Jahr 1996 ist als 'weitere Vereinbarung' vom Vermieter eingetragen (und von mir als Teil des Gesamtvertrages unterschrieben): 'für Reinigung und Pflege der Außenanlagen wie Balkon und Treppenaufgang+Podest ist der Mieter zuständig'. Eine Aussage zu Zeitintervallen oder zur Kostenfrage wird nicht gemacht. Im Laufe der Mietzeit hat der Vermieter ohne weitere Absprache mit mir die Holzteile des Balkons mehrfach (Boden und Seitenwände Holz beplankt, Grundgerüst Metall auf Stahlstützen) und das Holz beplankte Treppengeländer der Außentreppe zur Wohnung ein Mal streichen streichen lassen sowie die Außentreppe (Kiessteinplatten) ein Mal mit einem Hochdruckreiniger grundgereinigt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses Ende 2009 macht er die Kosten für diese Arbeiten mit Hinweis auf die o.g. Vereinbarung geltend.  Meine Fragen:  - muss unter den Begriffen 'Reinigung und Pflege' das Anstreichen der Holzteile bzw. eine Hochdruckreinigung der Treppe verstanden werden; oder sind dies Instandhaltungsmaßnahmen, zu denen der Vermieter verpflichtet ist. - wenn es Instandhaltungsmaßnahmen sind: darf der Vermieter sie mir vertraglich wirksam auferlegen? - wenn er sie mir auferlegen darf, darf er mir die Kosten für die von ihm veranlassten Arbeiten auferlegen, wenn er mich vorher nicht darauf aufmerksam gemacht hat, dass es s.E. für derartige Arbeiten 'Zeit wird'?  - Gibt es eine Verjährungsfrist für einen möglichen Erstattungsanspruch meines ehemaligen Vermieters? Vielen Dank für Ihre Antworten!   

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:   1.  Die Klausel in Ihrem Mietvertrag bezüglich der Reinigung und Pflege der Außenanlagen wie Balkon und Treppenaufgang und Podest umfaßt keine Kleinreparaturen oder Instandsetzungsarbeiten. Reinigung bedeutet z. B. das Kehren, nicht jedoch eine Reinigung mit dem Hochdruckreiniger.  Auch das Streichen der Holzteile ist nicht Sache des Mieters.  Will der Vermieter dem Mieter die Kosten für Kleinreparaturen in Rechnung stellen, bedarf der Mietvertrag ganz bestimmter Voraussetzungen.  So muß im Vertrag die Obergrenze für derartige Reparaturen genannt werden. Dabei liegt die Grenze bei ca. 80 Euro für die einzelne Reparatur. Die Gerichte urteilen hier teilweise unterschiedlich, wobei die Abweichungen nicht allzu groß sind. Im Einzelfall heißt das, daß bei Reparaturkosten über 80 Euro den Vermieter die vollständige Instandhaltungspflicht trifft.  Eine wirksame Kleinreparaturklausel setzt weiter voraus, daß im Mietvertrag zusätzlich auch eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum, zum Beispiel ein Jahr, vereinbart ist. Damit wird der Fall erfaßt, daß eventuell mehrere Kleinreparaturen innerhalb dieses Zeitraumes anfallen. Der Höchstbetrag pro Jahr kann bei etwa 150 Euro oder bis ca. acht Prozent der Jahresmiete liegen. Alles was darüber liegt, ist nach der Rechtsprechung des BGH nicht zulässig und macht die Klausel unwirksam.  Ihr Mietvertrag enthält nach der Sachverhaltsschilderung keine wirksame Kleinreparaturklausel, so daß Sie nicht verpflichtet sind, die geforderten Kosten auszugleichen.   2.  Die Schadenersatzansprüche des Vermieters verjähren nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  in sechs Monaten, nachdem er die Mietwohnung zurückerhalten hat.   Mit freundlichen Grüßen  Gerhard Raab Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 548