Frage: Hallo, ich wollte ein Einfamilienhaus erwerben, der Eigentumsübergang wurde vereinbart für den 01.03. des nächsten Jahres. Aufgrund dessen habe ich mich um ein Darlehen für die Finanzierung bemüht und auch erhalten.  Vor dem Notartermin hat der Verkäufer mitgeteilt, dass er erst zum 01.08. des nächsten Jahres ausziehen will.  Aufgrund dessen kam es zu einer weiteren Besprechung, in dem ich darlegte, dass mir durch die Verschiebung Kosten entstehen werden und ich um diesen Preis den Kaufpreis mindern möchte (zu den Kosten zählte ich Bereitstellungszinsen für das Darlehen, Miete für die aktuelle Wohnung usw. für 5 Monate). Damit war der Eigentümer nicht einverstanden und will das Anwensen nicht mehr an mich verkaufen.   Kann ich nun Schadensersatz verlangen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten:  Grundsätzlich ist in einer solchen Situation durchaus ein Schadenersatzanspruch denkbar. Gemäß §  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">311 Abs.2 Ziff.1 BGB/a>  entsteht nämlich durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen ein Schuldverhältnis mit gegenseitigen Rücksichtnahme- und Schutzpflichten im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">§ 241 Abs.2 BGB/a> . Bei einer Verletzung dieser Pflichten im Zuge der Vertragsverhandlungen ist prinzipiell ein Schadensersatzanspruch wegen des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen denkbar. Unter anderem sieht die Rechtsprechung dann solche Schadensersatzansprüche, wenn bei Verhandlungen eine Partei diese ohne triftigen Grund abbricht, nachdem sie in zurechenbarer Weise ein Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages geweckt hat (vgl. etwa BGH NJW 1996, S.1884f.).  Allerdings macht mich die Tatsache, dass es sich hier um einen Vertrag handelt, welcher von Gesetzes wegen der notariellen Schriftform bedarf, etwas skeptisch in Hinsicht auf die Erfolgschancen.  Der gesetzlichen Zwang zur notariellen Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages soll nämlich den Parteien vorab zur Warnung und Besinnung dienen, dieses folgenschwere Rechtsgeschäft gründlich abzuwägen und zu überdenken. Es sei daher keinen (auch mittelbaren) Zwang zu Vertragsabschuss geben, solange nicht beim Notar die Unterschrift geleistet wurde (vgl. BGH a.a.O.). Hier liegt die Crux solcher Fälle: wenn man nämlich im selben Umfang wie sonst eine Schadensersatzpflicht annehmen würde, so würde dies nach Ansicht der Rechtsprechung genau einen solchen mittelbaren Zwang zum Vertragsschluss ausüben. Den aber will man nicht.  Schadensersatzansprüche in solchen Konstellationen sieht die Rspr. daher nur bei schweren Verstößen gegen die Pflicht zum redlichen Verhalten (vgl. BGH a.a.O., BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202001,%202713" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.05.2001 - Abs. 4 ZR 62/00: Verjährungsvereinbarung; Stichtagsprinzip des § 1934b">NJW 2001, 2713/a> f.). Erforderlich ist in aller Regel ein vorsätzlicher Verstoß.  Jetzt müsste man im einzelnen wissen, ob der Verkäufer einen Rückzieher gemacht hat einfach um Sie zu ärgern, aus anderen völlig sachfremden Gründen oder ob er etwa ein gewisses nachvollziehbares Eigeninteresse an der Verzögerung bis August hat(te).   In Letzterem Fall würden daran Schadensersatzansprüche scheitern. Es ist daher zu befürchten, dass wenn Sie SchadenerS. geltend machen, der Gegner sich kompetent anwaltlich beraten lässt. Es kann weiterhin sein, dass der Verkäufer dann Gründe für seine Verzögerungshaltung vorbringt, welche jedenfalls eine solche vorsätzliche Schädigung des Kaufinteressenten ausschließen. Hier lässt sich im Gespräch mit dem Anwalt auch in vielen Fällen noch ein Grund finden wenn man denn will.  Fazit: Es kommt hier auf die Gründe des Verkäufers für die Verzögerung an. Wenn diese Verzögerung irgendwie mit vernünftigem Eigennutz begründbar ist, und sei dieser auch schwach, werden Schadensersatzansprüche daran scheitern. Man kann es aber – zumindest außergerichtlich – durchaus einmal probieren. Die Erfolgschancen sind allerdings durchaus durchwachsen und einzelfallabhängig.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311, § 241