Frage: Hallo,   ich habe zwei Fragen zu Mietvertragsklauseln.   Erste Frage: In unserem Mietvertrag (EFH) ist angegeben, dass wir Kleinreparaturen bis zu einer Höhe von 100,- zzgl. Mwst. und bis zu einer Gesamthöhe von 300,- zzgl. Mwst. zu tragen hätten.  Nun ist es so, dass in unserer mitgemieteten Einbauküche die Spülenarmatur nach vier Jahren Nutzung kaputt gegangen ist. Die Armatur war eine 19,99 Euro Billigarmatur aus dem Baumarkt (Bon liegt mir vor), die Armatur wurde damals vom Vermieter beschafft. Die Armatur ist nun, wie bei dem Preis zu erwarten, aufgrund Materialermüdung verschlissen, gepasst hat sie sowieso nie richtig. Heute war der Installateur da (dieser wurde vom Vermieter beauftragt, nachdem wir den kaputten Hahn an ihn gemeldet hatten) und hat eine von mir beschaffte + bezahlte Ersatzarmatur (Wert 35 Euro) eingebaut. Der Vermieter will nun, dass ich die Installation zusätzlich zur Armatur trage und beruft sich auf die Kleinreparaturklausel. Bin ich hierfür tatsächlich zuständig?  Zweite Frage: In meinem Mietvertrag ist angegeben, dass ich die Kosten für die Wartung der Therme zu tragen habe, ohne Angabe des Höchstbetrages. Ich habe nun schon mehrfach gelesen, dass die Umlage auf den Mieter ohne Angabe eines Höchstbetrages ungültig ist. Ist das korrekt?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Fragen.  Reparaturen bzw. Instandsetzungen und -haltungen muss nach dem Mietrecht grundsätzlich der Vermieter bezahlen, es sei denn im Mietvertrag ist etwa anderes vereinbart.  Abs. 1. Kleinreparaturen Grundsätzlich können Kleinreparaturklauseln vereinbart werden. Für  Formlularverträge hat die Rechtsprechung allerdings folgende Wirksamkeitsvoraussetzungen aus den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§307 ff. BGB/a>  entwickelt. Werden sie nicht eingehalten, muss der Vermieter wieder die Kosten tragen.  a. Für jede einzelne Reparatur muss eine angemessene Höchstgrenze in der Klausel benannt werden. 100 € zzgl. MwSt. dürften angemessen sein (so das AG Braunschweig, Urteil vom 29.03.2005, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=116%20C%20196/05" target="_blank" class="djo_link" title="AG Braunschweig, 17.03.2005 - 116 Abs. 100 196/05">116 Abs. 100 196/05/a> ).   In der Folge bedeutet dies, dass jede Reparatur, die mehr kostet, insgesamt vom Vermieter getragen werden muss (da keine Kleinreparatur mehr).  b. Es muss eine zulässige Jahres-Höchstgrenze angegeben werden. Die zulässige Höhe liegt üblicherweise bei 8 % der Jahresnettomiete.  c. Nach der Klausel dürfen dem Mieter nur Kosten für die Reparatur von Teilen der Mietsache auferlegt werden, die einem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%2091/88" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.06.1989 - Abs. 8 ZR 91/88: Formularmäßige Überwälzung von Kosten von Kleinreparaturen auf...">BGH Abs. 8 ZR 91/88/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WM%2089,%20324" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 10.11.1988 - Abs. 3 ZR 63/87: Zusammenrechnung der Beschwerdewerte in dem Baulandverfahren; Ä...">WM 89, 324/a> ).   Das sind typischerweise Tür- oder Fenstergriffe, Steckdosen oder eben Wasserarmaturen.   d. Zulässig ist nur eine Kostenbeteiligung. Die Verpflichtung, selbst zu reparieren oder Fachleute zu beauftragen, kann nicht wirksam vereinbart werden (BGH GE 1992, 663 f. = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201992,%20355" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.05.1992 - Abs. 8 ZR 129/91: Unzulässige Kleinreparaturklausel in Formulatmietvertrag">WuM 1992, 355/a>  = ZMR 1992, 332).  Zu den Kosten gehören die Material- und die Arbeitskosten, also auch die Kosten für Fachleute etc. Wenn die Kosten unter den vereinbarten 119 € liegen, befürchte ich, dass Sie die Kosten tragen müssen.  Abs. 2. Wartung Ob Wartungsklauseln zulässig sind, wird nicht einheitlich von der Rechtsprechung beurteilt. Sie sind jedenfalls dann unzulässig, wenn der Mieter verpflichtet wird, sich selbst um die Wartung zu kümmern und auf eigene Kosten eine Fachfirma zu beauftragen, UND  keine Kostenbegrenzung vorgenommen ist BGH (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201991,%20381" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 15.05.1991 - Abs. 8 ZR 38/90: Formularklauseln in Wohnungsmietvertrag">WuM 1991, 381/a> , 383 = ZMR 1992, 290). Wird dagegen nur die Kostenübernahme vereinbart, wird dies überwiegend als zulässig erachtet. Die Begründung ist, dass die Wartungskosten auch zulässigerweise als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick geben und meine Antwort hat Ihnen weiter geholfen.   Bitte bedenken Sie, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Zu einer umfassenden Beratung gehört, gemeinsam alle relevanten Informationen zu erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen gegeben werden. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Tatsachen bei Ihrer Schilderung kann sich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben.     Mit freundlichen Grüßen  Sebastian Belgardt Rechtsanwalt   Kanzleianschrift: Großholthauser Str. 124 44227 Dortmund  Kontaktmöglichkeiten:  Telefon: 0231. 580 94 95 Fax: 0231. 580 94 96 Email: info@ra-belgardt.de  **********************************      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307