Frage: Das Haus, in dem ich per Notarsurkunde bis 31.12.2022 Wohnrecht habe, soll nun verkauft werden. Eigentümer ist mein Exmann.   Der Anwalt meines Exmannes hat mir im Frühjahr 2022 schriftlich mitgeteilt, dass ab 1.10.2022 die Besichtigungen losgehen. Den erste Termin habe ich der Maklerin vorgeschlagen und zwar den 4.10.2022 einmal um 16::00 und einmal um 16:20 Uhr, da zwei Interessentenfamilien kommen wollen. Ich hatte der Maklerin mitgeteilt, dass ich grundsätzlich Besichtigungen dreimal im Monat in der Zeit von 19-20 Uhr mit drei bis vier Personen mit einer Gesamtdauer von 30-45 Minuten akzeptieren werde. Diese Information hatte ich aus dem Internet. Den Termin am 4.10.2022 habe ich so früh akzeptiert, da Kinder zur Besichtigung mitkommen. Außerdem bat ich darum, mir die Namen der Personen, die zur Besichtigung kommen zu nennen. Ich bin berufstätig.   Ich erhielt nun heute ein Schreiben des Anwaltes meines Exmannes, indem steht, dass ich nach der Rechtsprechnung dazu verpflichtet bin, für den Fall eines beabsichtigten Hausverkaufes, Besichtigungen einmal in der Woche mit einer 24 Stunden Vorankündigungszeit für die Dauer von zwei Stunden zuzulassen. Außerdem wird geschrieben, dass ich mir aus Datenschutzgründen nicht die Namen der Personen notieren oder beim Makler erfragen darf. Die Maklerin ist bei den Besichtigungen anwesend.   Außerdem wird mir angedroht, dass wenn ich eine Besichtigung verhindere oder durch unberechtigte Forderungen erschwere (was sind solche Forderungen?) mein Exmann die Besichtigung umgehend mit einer einstweiligen Verfügung erwirken wird. Mit Androhung eines Ordnungsgeldes von 500.000 €.  Was stimmt jetzt? Wieviele Termine pro Woche oder Monat mit welcher Vorlaufzeit und mit wie vielen Personen muss ich denn nun akzeptieren? Darf ich die Namen erfragen? Und wann greift die Drohung mit der Einstweiligen Verfügung?   Dass das Haus verkauft werden soll stört mich nicht. Mich stört aber, dass mein Exmann mir sozusagen jegliches Hausrecht abspricht. Er und die Maklerin also alles vorgeben und ich das zu akzeptieren habe. Er hat der Maklerin auch Fotos freigegeben für die Immobilienanzeige vom Garten und der Gartenseite des Hauses mit Terrasse. Die Fotoveröffentlichung konnte ich schon alleine stoppen.    

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  eine genaue Richtschnur, wieviele Personen bei einer Besichtigung zu akzeptieren wären, wird es rechtlich nicht geben, hier wird es sicherlich um die individuelle Zumutbarkeit gehen.  Die Frage, ob Sie aber überhaupt Besichtigungen akzeptieren müssen, hängt zunächst davon ab, welcher Art Ihr Wohnrecht ist.  Handelt es sich um ein dingliches Wohnrecht, das auch im Grundbuch eingetragen ist, müssen Sie nämlich gar keine Besichtigung akzeptieren und können entsprechend § 1093 BGB den Eigentümer zurückweisen.  Ansonsten wäre die notarielle Urkunde zu prüfen, ob sich hier Hinweise ergeben.  Liegt aber lediglich ein schuldrechtlich vereinbartes Wohnrecht vor, werden wohl die Grundsätze aus dem Mietrecht und der diesbezüglichen Rechtsprechung, die mannigfaltig ist, anzuwenden.  Nach Auffassung des Landgerichts Frankfurt reicht es aus, wenn man dreimal monatlich zwischen 19 und 20 Uhr für jeweils 30 bis 45 Minuten Besichtigungen ermöglicht.  (LG Frankfurt vom 24. Mai 2002 – 2/17 194/ 01 -, NZM 02, 696).   Daher wird Ihr Ex auch Ihre Interessen berücksichtigen müssen.  Wenn Sie berufstätig sind, müssen die Termine 4 Tage vorher angekündigt werden.  Außerdem müssen Sie das Recht haben, auch Termine abzusagen.  Insofern halte ich das Schreiben des Kollegen für nicht rechtmäßig, da Ihre Interessen unangemessen benachteiligt werden.  Eine einstweilige Verfügung käme meines Erachtens nur in Frage, wenn Hinweise darauf deuteten, dass Sie sich generell einer Besichtigung versperren.  Dazu müsste hier ein Eilgrund glaubhaft gemacht werden.  In diesen Fällen wird es immer auf den Einzelfall und die jeweilige konkrete Situation ankommen, wichtig ist aber, dass Sie sich auf die Situation einstellen können und diese mit Ihnen abgesprochen ist.  Diese Voraussetzungen erfüllt das Schreiben des Kollegen wohl kaum.  Dem Kollegen sollten Sie zurückschreiben, dass Sie diese Ansprüche in dieser Form zurückweisen und über einen Strafantrag wegen Bedrohung nachdenken. Verlangen Sie individuelle Absprachen und rechtzeitige Ankündigungen, also mind. 4 Tage vorher.  Nach den Namen dürfen Sie fragen, aber die Interessenten müssen Ihnen diesen nicht geben.  Mit freundlichen Grüßen  Andreas Wilke  Rechtsanwalt    

Relevante Paragraphen: § 1093