Frage: Sachverhalt:  Norman W. meldete sich auf eine Anzeige von Noemi E. auf ein  zur Untermiete freies Zimmer in Wuppertal , Hochaue 30. der Wohngemeinschaft Noemi E. / Christine P.. Norman W. sollte das Zimmer von Noemi E. übernehmen. Die drei wurden sich handelseinig und Norman W. schloss einen Vertrag mit Noemi E. der die Zahlungen für Abstand und Kaution regelt.( siehe Vertrag ). Eine Übergabe fand am 23.09.09 mit Wissen von Christine P und im Beisein von Noemi B. statt. ( Schlüssel, Geld, etc) Norman W. rief bei der Hausverwaltung Dötsch an und informierte Sie über seinen Einzug. Dort teilte man Ihm mit, daß nicht für jeden Mieter ein neuer Vertrag erstellt wird. Norman W. renovierte sein Zimmer und zog ein. Jetzt will Christine P. auch ausziehen da Ihr eine günstigere Wohnung angeboten wird. Sie hat einen Nachmieter für die gesamte Wohnung und stellt Norman W. vor die Wahl entweder das gesamte Objekt sofort zu übernehmen oder sofort auszuziehen. Da Christine P. vorhat heute mit dem neuen Mieter bei der Hausverwaltung den Vertrag zu unterzeichnen rief Norman W. den Verwalter Michael Dötsch an und informierte Ihn über die Angelegenheit. Dieser wies Norman W. darauf hin dass die Hausverwaltung nur einen Vertrag mit Christine P: und Noemi B. hat.  Wie ist die Rechtslage für Norman W. wie soll er sich verhalten? Welche Möglichkeiten hat er?  Übernahmevertrag  23.09.09  Hiermit bestätigen wir Norman W. 7.04.1990 und Nomen E., geb. 30.05.87 dass Norman W. am 23.09.2009 das einwandfreie 18,5 m2 große WG Zimmer in der Hochaue 30 in 42103  Wuppertal übernimmt. Die Kaution in Höhe von € 250,- wurde ausgezahlt. Die mtl. Miete Telefon und Internetkosten sowie alle anfälligen Nebenkosten werden ab dem 23.09.09 von Norman W. übernommen. Der Stand des Stromzählers 55754,5. Ein Entgelt von € 320,- für übernommene Einrichtungen wurde ausgezahlt. Sobald ein Termin mit der Vermieterin feststeht wird dies noch einmal schriftlich festgehalten. Dies ist einverbindlicher Vertrag. Unterschriften von Norman W. und Nomen E.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.   Zunächst ist festzustellen, dass Sie nicht in den bestehenden Mietvertrag eingetreten sind, sondern ein Untermietverhältnis begründet wurde. Dies weil der Vermieter nicht vertraglich beteiligt wurde. Grundsätzlich ist der Untermietvertrag ein echter Mietvertrag mit allen Rechten uns Pflichten. Auf das Verhältnis zwischen Untermieter und Hauptmieter fínden daher auch die Vorschriften über das Mietverhältnis Anwendung. Dies bedeutet insbesondere, dass die Hauptmieterin Sie weder zum Auszug noch zur Übernahme der gesamten Wohnung zwingen kann.  Ein Untermietvertrag bedarf der Erlaubnis des Vermieters (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 BGB/a> ). Grundsätzlich kann sich der Vermieter gegen einen Mieterwechsel als solchen  bei Wohngemeinschaften nicht wehren. Die grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters zur Zustimmung zum Mieterwechsel ergibt sich daraus, daß er die Wohnung von vornherein an verschiedene Personen (insb.Studenten) vermietet hat. Damit war ihm von Anfang an bekannt und bewußt, daß das Zusammenwohnen von Studenten nicht auf Dauer angelegt ist.  In Ihrem Fall kann durch die Duldung der Hausverwaltung eine Erlaubniserteilung konkludent angenommen werden. Deren Erklärung, nicht für jeden Mieter einen neuen Vertrag zu erstellen, bringt zum Ausdruck, dass keine Einwände gegen die Übernahme des Mietverhätlnisses besteht, allerdings kein neuer Vertrag gemacht werden soll.  Vor diesem Hintergrund haben Sie folgende Rechte:  - gegenüber der Hauptmieterin: Ihr Recht auf den Gebrauch des von Ihnen gemieteten Zimmers ist nicht vom Bestand des Hauptmietverhältnisses abhängig. Abs. 500. h. die Hauptmieterin schuldet Ihnen die Gebrauchsüberlassung. Sie muss die ordentlichen Kündigungsfristen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a> ) einhalten und ein berechtigtes Interesse (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> ) nachweisen.  - gegenüber dem Vermieter: Er hat gegen Sie keine Rechte auf Zahlung, da ein Vertragsverhältnis zwischen Ihnen nicht besteht. Allerdings hat er einen direkten Klageanspruch auf Räumung, wenn der Hauptmietvertrag endet.  Daher stehen Ihnen nunmehr folgende Möglichkeiten offen:  - Sie bleiben in der Wohnung und erklären der Hauptmieterin die rechtliche Lage. Sie haben einen (Unter-)mietvertrag mit Ihr, die Hausverwaltung hat dieser Untervermietung konkludent zugestimmt. Eine Beendigung ist frühestens zum 30.01.2010 möglich, wenn die Hauptmieterin Ihnen bis spätestens zum 04.11.2009 kündigt und ihr berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweist.   - Sie ziehen aus und lassen sich von der Hauptmieterin sämtliche Kosten für vorzeitigen Auszug als Schaden ersetzen. Hierüber am Besten ein Schuldanerkenntnis mit ihr vereinbaren und Schäden auflisten.  - Sofern die Hausverwaltung darauf beharrt, mit Ihnen keinen Vertrag zu haben, ist dies richtig. Allerdings berechtigt Sie das Untermietverhältnis zum Gebrauch. Nach Beendigung des Hauptmietvertrages kann die hausverwaltung Sie klageweise zur Räumung zwingen.  ________________________________________ Ich darf Sie abschließend darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.   Mit freundlichen Grüßen    Mariana Stötzer-Werner Rechtsanwältin   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573c, § 540