Frage: folgende Problematik:  Ich besitze ein Mietshaus mit einer Wohnung 130 m², einer Wohnung 80 m² und einem Ladenlokal 110 m„.  Es geht hier ausschließlich um die große Wohnung, die seit 4 Jahren an eine 9 köpfige Familie vermietet ist. Die Miete und die Umlagen werden von unserer ALG2 - Orga, der Jobkomm direkt auf mein Konto überwiesen.  Anfang Sept.09 machte mich der Mieter der kleineren Wohnung darauf aufmerksam, daß die Mieter der großen Wohnung seit vielen Monaten eine Stromsperre hätten, weil sie ihre Rechnungen nicht bezahlten und ihm aufgefallen sei, daß 2 Kabel vom Allgemeinstrom-zähler in die besagte Wohnung führen würden. Mein Lebensgefährte überzeugte sich davon und notierte sich den Zählerstand. Ich selbst untersagte den Mietern ihr Tun schriftlich und forderte sie auf, die Kabel sofort zu entfernen. Dies wurde auch gemacht.  Nun haben sie offensichtlich ihre Stromschulden bezahlt, da die Stromsperre aufgehoben wurde.  Da die Abrechnung der Umlagen aber immer schon von der Fa. Techem ausgeführt wird und natürlich die Zählerstände 07 und auch 08 vorliegen, kann ich einen zusätzlichen Verbrauch von etwa 12.000  – 13.000 KW = rund 2.500 Euros abschätzen (die Abrechnung von Techem für die Saison 09  (Ablesetermin zum 01.07. eines Jahres) mit genauen Zahlen liegt erst in ca. 3 Wochen vor.  Ich plane jetzt selbstverständlich, diese Stromkosten  von  den Mietern zu fordern und habe bereits eine Anzeige wg. Diebstahls in Aussicht gestellt.  Wie sehen meine rechtlichen Möglichkeiten aus? Mir geht es vorrangig ausschließlich darum, das ausstehende Geld zu bekommen. Die Anzeige soll erstmal nur als Druckmittel dienen und nur dann gemacht werden, wenn kein Geld kommt.   Welche Möglichkeiten einer fristgerechten oder auch fristlosen Kündigung bestehen für mich unter dem Gesichtspunkt „Familie mit 7 Kindern„? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zunächst möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass diese Plattform keine ausführliche und persönliche Beratung ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste summarische Einschätzung des Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Sachverhaltsangaben und wichtiger Details kann die rechtliche Beratung anders ausfallen.  Gerne beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:   Abs. 1. Strafrechtliche Aspekte Im Hinblick auf die strafrechtliche Seite haben sich die Mieter bzw. der eigentliche Manipulator gem. a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/248c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 248c StGB: Entziehung elektrischer Energie">§ 248 c StGB/a>  strafbar gemacht. Hier kann Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe verhängt werden.  Abs. 2. Rückzahlung/SchadenserS. Verständlicherweise stehen für Sie die vermögensrechtlichen Ansprüche im Vordergrund. Ihnen stehen selbstverständlich zivilrechtliche Ansprüche auf Rückzahlung bzw. SchadenserS. gegen die Mietpartei aufgrund der vorgenommenen Manipulationen dem Grunde nach zu. Als taugliche Anspruchgrundlagen kommen die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">823/a>  Abs. 2 BGB in Verbindung mit a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/248c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 248c StGB: Entziehung elektrischer Energie">§ 248 c StGB/a>  in Betracht. Allerdings müssten Sie auch in beweisrechtlicher Hinsicht im Stande sein, den entstandenen Schaden der Höhe nach korrekt beziffern zu können. Dies bedeutet, dass Sie in einem gedachten Prozess beweisen müssten, dass die Entziehung der elektrischen Energie bereits seit dem Jahre 2007 durch die Mietpartei erfolgte  und der Grund für den erhöhten Verbrauch ist. Nach Ihrer Schilderung stehen die Chancen für eine erfolgreiche Beweisführung jedoch nach meiner Ansicht nicht schlecht. Einerseits spricht der erhöhte Verbrauch seit 2007 für die Tatsache, dass die Manipulationen seit diesem Zeitpunkt vorgenommen wurden. Schließlich könnte man  daran denken, über den Energiezulieferer der Mietpartei in Erfahrung zu bringen, seit wann die Stromsperre bestand. Vielleicht kann der Mieter der kleineren Wohnung auch diesbezüglich Auskunft geben, so dass dieser als Zeuge benannt werden kann. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass die Ansprüche auf SchadenserS. aus dem Jahre 2007 mit Ablauf des 31.12.2010 verjähren, sollten Sie diese noch nicht angezeigt haben.   Abs. 3. Kündigungsmöglichkeiten Schließlich könnte die Möglichkeit bestehen das Vertragsverhältnis außerordentlich fristlos gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  zu kündigen, da Ihnen aufgrund der sehr langfristigen Entziehung der elektrischen Energie es nicht mehr zumutbar ist, das Vertragsverhältnis fortzusetzen. Voraussetzung hierfür ist allerdings eine Interessenabwägung, die sich auf alle Umstände des Einzelfalls bezieht. Die Rechtsprechung hat für eine unberechtigte und erhebliche Stromentnahme einen solchen wichtigen Grund bereits angenommen (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201994,%20909" target="_blank" class="djo_link" title="NJW-RR 1994, 909 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW-RR 1994, 909/a> ). Weitere Umstände, die in die Abwägung mit einfließen, sind nach ständiger Rechtsprechung die noch bestehende Restdauer der Mietzeit, wobei eine lange Restdauer eher als eine kurze zur Unzumutbarkeit führt. Auch die Tatsache, dass es sich anscheinend um eine sehr kinderreiche Familie handelt, muss hier in die Abwägung mit einfließen. Allerdings handelt es sich um eine Straftat, die ein nicht unerhebliches Maß an krimineller Energie aufweißt, so dass die Chancen für eine erfolgreiche Kündigung meines Erachtens nicht schlecht stünden. Sollten Sie eine Kündigung beabsichtigen, verweise ich abschließend auf die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a> , wonach Ersatzansprüche bereits  6 Monate ab Übergabe der Mietsache an den Vermieter verjähren, so dass die o. g. Verjährungsfrist dann nicht mehr gilt.  Sollten Sie an einer außergerichtlichen Interessenvertretung zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche durch mich interessiert sein, so können Sie mich gerne über die unten genannten Daten per Telefon, Fax oder auch E-Mail kontaktieren.    Um diesen Service für andere Ratsuchende transparenter zu machen, möchte ich Sie höflichst auf die Bewertungsfunktion aufmerksam machen. Schließlich verweise ich bei Bedarf auch auf die kostenlose Nachfragefunktion, wünsche Ihnen einen schönen Restabend und verbleibe  mit freundlichen Grüßen   Dipl. Jur. Jan B. Heidicker   Rechtsanwalt   Rechtsanwaltskanzlei Jan B. Heidicker  Beethovenstr. 3  59174 Kamen  Tel.: 02307/17062  Fax: 02307/236772  HP: www.kanzlei-heidicker.de  E-Mail: ra@kanzlei-heidicker.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 548, § 823, § 280, § 543