Frage: Im August 1999 kaufte ich mit meiner Familie ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zur Selbstnutzung. Nachdem die Vorbesitzer ausgezogen waren (Januar 2000) zeigte sich im Laufe der Renovierungsarbeiten, dass im Untergeschoss (Einliegerwohnung) und in einem Teil der selbstgenutzten Wohnfläche der Boden mit einem Asbestbelasteten PVC-Belag beklebt war. da die Einliegerwohnung weiterhin vermietet war, wir schnell einziehen wollten und ein Tepichfachmann uns beruhigte (die Belastung wäre nur beim Entfernen des Belages relevant), entschlossen wir uns, den Belag lediglich mit einem weiteren, schadstoffarmen linoleumbelag zu belegen. Inzwischen spielen wir aber mit dem Gedanken, das Haus wieder zu verkaufen um neu zu bauen. Da wir die 'Belastung' nicht an eventuelle Nachbesitzer weitergeben wollen, würden wir gerne wissen, ob und gegebenfalls in welchem Umfang die Vorbesitzer, die den belasteten Boden ja verlegt haben, zu einer Beteiligung an den Sanierungskosten verpflichtet werden können.        

Antwort: Guten Abend,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Zunächst stellt sich die Frage, wie die Haftung des Verkäufers in Ihrem damaligen notariellen Kaufvertrag geregelt wurde.  In den meisten Fällen schließt der Verkäufer die Sachmängelhaftung aus. Schauen Sie deshalb nochmals in betreffendem Vertrag nach.  Ich gehe nun davon aus, dass die Sachmängelhaftung in Ihrem Kaufvertrag ausgeschlossen wurde.  Auch wenn die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen ist, muss der Verkäufer für arglistiges Handeln einstehen. Arglist bedeutet dabei eine bewusste Täuschung des Vertragspartners, die sowohl durch eine explizite Lüge als auch – selbst wenn nicht ausdrücklich zu diesem Punkt gefragt wird - durch das Verschweigen eines Mangels trotz Aufklärungspflicht begangen werden kann. Eine derartige Pflicht besteht immer bei Umständen, über die der andere nach Treu und Glauben eine Aufklärung erwarten darf. Beispiele hierfür aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes: Befall mit Hausbockkäfern, erhebliche Feuchtigkeitsschäden, Asbestbelastung oder auch die jahrzehntelange schikanöse Belästigung durch Nachbarn.  Die maßgebliche Vorschrift lautet:  'a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/463.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 463 BGB: Voraussetzungen der Ausübung">§ 463/a>  Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) [SchadenserS. wegen Nichterfüllung]:  Fehlt der verkauften Sache zur Zeit des Kaufes eine zugesicherte Eigenschaft, so kann der Käufer statt der Wandelung oder der Minderung SchadenserS. wegen Nichterfüllung verlangen. Das gleiche gilt, wenn der Verkäufer den Fehler arglistig verschwiegen hat.'  Ein SchadenerS. anspruch könnte dem Grunde nach also bestehen, soweit nachweisbar wäre, dass die Vorbesitzer von dem Asbestbelag wussten und dies arglistig verschwiegen haben.  Darüberhinaus müsste noch eine Aufklärungspflicht bestehen, was im Fall der Asbestbeläge aber unproblematisch ist.  Die Höhe des Anspruchs kann von hier aus leider nicht beurteilt werden, dürfte sich aber den Rahmen der Umbaukosten (Entfernung des Asbest) bewegen.  Nun noch ein Wort zur Verjährung:  Die Ansprüche auf Nacherfüllung und SchadenserS. verjähren bei einem Bauwerk grundsätzlich in 5 Jahren. Diese Verjährungsfrist gilt auch bei einer Sache, die entsprechend ihrer üblichen Verwendung für ein Bauwerk verwendet worden ist und dessen Mangelhaftigkeit verursacht hat. Vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/438.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 438 BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB/a> .  Wenn der Mangel vom Verkäufer arglistig verschwiegen wurde, unterliegen die Sachmängelansprüche des Käufers der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/195.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist">§ 195 BGB/a> . Bei Bauwerken tritt die Verjährung jedoch nicht vor Ablauf der Fünf-Jahres-Frist ein. Vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/438.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 438 BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 438 Abs. 3 BGB/a> .  Die Verjährungsfrist bei arglistigem Verschweigen eines Mangels durch den Verkäufer beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Käufer von dem Mangel Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.   Der Beginn der Verjährung wäre also am Ende des Jahres, in welchem Sie dem Mangel bemerkten, vermutlich Ende 2000.  Dies gilt zumindest nach neuem ab 01.01.2002 geltendem Recht.  Seit 01.01.2002 sind allerdings neue Verjährungsvorschriften in Kraft getreten und es gelten Übergangsvorschriften.  Grundsätzlich gilt, dass die Vorschriften des neuen Rechts zur Verjährung für alle Ansprüche gelten, die am 1. Januar 2002 bestehen und noch nicht verjährt sind.  So ist es in Ihrem Fall.  Ist eine Verjährungsfrist nach neuem Recht kürzer als nach dem bisherigen Recht, so wird die kürzere Frist vom 1. Januar 2002 an berechnet.  Das heißt in Ihrem Fall der Anspruch verjährt 5 Jahre nach dem 31.12.2000, mithin nach dem 31.12.2005.  Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen  Christian Kah Rechtsanwalt www.net-rechtsanwalt.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 195, § 438, § 463