Frage: Hallo zusammen,  wir stehen aktuell vor der Entscheidung ein Haus zu kaufen bei dem sich folgende Problematik hergibt:  Das Haus ist vermietet seit knapp 3,5 Jahren, die Mieterin ist eine allein erziehende Mutter mit 3 Kindern (davon zwei Kinder über 20).  Der Eigentümer wird das Mietverhältnis nicht vor Verkauf kündigen / auflösen, das Mietverhältnis geht also auf uns über. Wir möchten anschließend schnellstmöglich (3 Monate gesetzliche Kündigungsfrist) das Haus  beziehen. Kündigen können wir soweit ich mich eingelesen habe erst wenn wir ins Grundbuch eingetragen sind, was ca. 2-3 Monate dauert.  Da ich überhaupt kein Gefühl dafür habe welche Möglichkeiten die Mieterin mit einem Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung habe möchte ich alle Eventualitäten im Vorfeld klären und suche daher rechtlichen  Beistand.  Wir werden auf Eigenbedarf kündigen mit der Begründung das unser Wohnraum nicht mehr ausreicht, da meine Frau schwanger ist und wir im März ein Kind erwarten.  Weiterhin ist noch zu erwähnen, dass im Mietvertrag eine Katze geduldet wird, die Mieterin allerdings mit 6 Katzen dort wohnt.  Über eine Beratung freue ich mich sehr.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich hat ein Vermieter das Recht zur Kündigung, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt. Eigenbedarf ist regelmäßig ein solches berechtigtes Interesse (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a> ). Eigenbedarf kann bspw. vorliegen, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst benötigt.   Wichtig hierbei ist, dass der Vermieter die Wohnung auch tatsächlich für sich „benötigt'. Bei der entsprechenden Bewertung stellen die Gerichte regelmäßig entscheidend darauf ab, ob im Einzelfall die Gründe des Vermieters vernünftig und nachvollziehbar sind.  Ein Vermieter „benötigt' eine Wohnung dabei nicht nur, wenn er bisher unzureichend untergebracht ist. Erforderlich, aber wohl auch ausreichend ist nach heute allgemeiner Auffassung die Absicht des Vermieters, selbst in den vermieteten Räumen zu wohnen, wobei es grundsätzlich genügt, wenn er hierfür vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen kann.  Nachvollziehbar und vernünftig sind Gründe etwa dann, wenn sie auf veränderten Umständen, wie beispielsweise der Geburt von Kindern, beruhen.   Es gibt diesbezüglich grundsätzlich vielfältige Begründungsmöglichkeiten, diese sollten jedoch immer sorgfältig und vor allem umfänglich in Schriftform ausgeführt werden. Hierbei ist zu beachten, dass das nachträgliche Vorbringen von weiteren Gründen grundsätzlich ausgeschlossen ist (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 3 BGB/a> ).   Bitte beachten Sie, dass der Käufer eines Hauses die Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich erst dann wirksam gegenüber dem Mieter aussprechen kann, wenn er auch in das Grundbuch des jeweiligen Grundstücks, auf dem sich das Haus befindet, eingetragen wurde.   Ein Mieter kann in bestimmten Härtefällen allerdings durch die Sozialklausel des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  vor einer Kündigung geschützt sein, selbst wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse wegen Eigenbedarfs hat. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann daher ausscheiden, wenn die Kündigung für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine unzumutbare Härte darstellt, die nicht durch das berechtigte Interesse des Vermieters gerechtfertigt werden kann. Allerdings muss der Mieter dann grundsätzlich der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.  Im Gesetz ist nur ein Härtegrund ausdrücklich genannt. Demnach liegt eine entsprechende Härte vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Allerdings gibt es noch weitere Ausnahmesituationen, die grundsätzlich einen Härtefall darstellen können (bspw. Krankheit). Die Haltung von Katzen begründet nach meiner Einschätzung grundsätzlich keinen entsprechenden Härtefall.  Ist eine Eigenbedarfskündigung unberechtigt erfolgt, hat der Mieter grundsätzlich das Recht Schadensersatzansprüche geltend zu machen.  Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen verständlich beantwortet habe und Ihnen eine entsprechende erste Orientierung bieten konnte. Bei Unklarheiten können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.   Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung. Meine Kanzlei ist auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.   Mit freundlichen Grüßen   Claas  Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 574