Frage: Ich bewohne mit meiner Familie mein Elternhaus in folgender Situation: Das Haus ist direkt angebaut an ein zweites, altes Haus. Das Ganze steht im Grundbuch als eine Flur-Nummer mit zwei aneinander gebauten alten Häusern, gemeinsamem Innenhof, gemeinsamer Terasse und 3 Garagen.  Das zweite Haus wurde ehemals von  Opa und Oma (bis zu Ihrem Tod im Jahre 2000 u. 2001) bewohnt.  Die Besitzverhältnisse auf diesem Anwesen sind folgende:  Mein Vater meine Mutter bekamen in Bruchteilen 2/3 des Anwesens vor 25 Jahren überschrieben, nachdem die Geschwister meiner Mutter von meinen Eltern ausbezahlt worden waren.  Meine Mutter verstarb vor 11 Jahren. Wir Kinder waren Erbnachfolger Ihres Teils.  Nach dem Tod von Opa und Oma tauchte ein Testament auf. In diesem stand, das meine Tante das ehemals von  Opa/Oma bewohnte Haus erben solle (nicht das freie 1/3 des Anwesens).  Seit 6 Jahren versuche ich nun eine vernünftige Aufteilung der Liegenschaft zu erreichen, da ich unser Haus mit meiner Familie dauerhaft bewohnen möchte.  Meine Tante hat nun einen Erbauseinandersetzungs-Vertrag aufsetzen zu lassen, der folgendes vorsieht:  Wohnrecht für Sie für das Haus von Opa und Oma. Wohnrecht für uns für unser Haus. Gemeinsame Nutzung von Innenhof (der Zugang zu den Garagen darstellt), Terrasse u.a. . Aber besitzrechtlich soll die durchgehende Teilung 1/3 zu 2/3 so bleiben, d.h. uns gehört wert-mäßig 2/3 von jeder Tür,Fenster, usw. ... und 1/3 jeweils Ihr in beiden Häusern.  Gleichzeitig kündigte Sie an, nachdem ich fragte ob Sie mir Ihren Teil (1/3) verkaufen würde, das Sie lieber vermietet.  Somit ergibt sich für mich natürlich eine untragbare Situation die ein Weiter-Wohnen unmöglich macht, denn hier sind Probleme mit potentiellen Mietern absehbar. Ich hätte gegen problematisch Mieter auch gar keine Handhabe mehr. Außerdem hemmt es jede durch mich geplante Investition (die ich eigentlich beabsichtigte um unser Haus zu modernisieren), da ich Ihr ja mit jedem investieren Euro 1/3 schenken würde. Sie hingegen wird sich wahrscheinlich mit mindest-Investitionen begnügen.  In Anbetracht dieser vertrakten Situation war ich geneigt eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Unglücklicherweise ist im Grundbuch 'Das Recht die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen' für immer ausgeschlossen. Dies wurde damals beim Übertragen des 2/3-Anteils von Opa/Oma an meine Eltern mit hinein gebracht.   Hier meine Fragen:  Ist der Teilungs-Ausschluß im Grundbuch noch gültig, da eine der Parteien ja verstorben ist ?  Falls der Ausschluß noch gültig ist, liegt denn aufgrund der Situation evtl. ein wichtiger Grund in Sinne des BGB 749 Abs. 2 vor, der es doch ermöglicht die Teilungsversteigerung zu erreichen ? Wenn ja, was muß ich dazu unternehmen ?  Welche Chancen hat meine Tante wenn Sie versucht diesen hanebüchenen Erbauseinandersetzungs-Vertrag einzuklagen ?              

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Der im Grundbuch eingetragene Aufhebungsausschluss ist auch weiterhin gültig.  Trotz des Ausschlusses der Aufhebung der Gemeinschaft kann die Aufhebung verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund i. S. d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/749.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 749 BGB: Aufhebungsanspruch">§ 749 Abs. 2 BGB/a>  vorliegt. Die Feststellung des wichtigen Grundes ist immer eine Frage des Einzelfalles.  Ein wichtiger Grund kann ein gestörtes Vertrauensverhältnis sein oder der Ausschluss von der Nutzung. Da hier ein strenger Maßstab anzulegen ist, muss eine ordnungsgemäße Nutzung und Verwaltung unter Abwägung aller den Einzelfall prägenden Umständen unmöglich sein. Darüber hinaus darf derjenige, der die Aufhebung beabsichtigt, den wichtigen Grund nicht allein oder überwiegend herbeigeführt haben (vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZIP%201995,%20113" target="_blank" class="djo_link" title="ZIP 1995, 113 (2 zugeordnete Entscheidungen)">ZIP 1995, 113/a> ).  Ob bei dem von Ihnen dargestellten Lebenssachverhalt ein wichtiger Grund tatsächlich vorliegt, sollten Sie angesichts der Bedeutung für Sie von einem Kollegen vor Ort prüfen lassen. Eine verbindliche Aussage hierzu kann im Rahmen der hier erteilten Erstberatung nicht erfolgen. Wenn sich der gemeinschaftliche Gegenstand wegen Zerstörung des Vertrauensverhältnisses nicht mehr verwalten und benutzen lässt oder eine interessengerechte Verwaltungs- und Benutzungsregelung verweigert wird, kann ein wichtiger Grund vorliegen.  Die weitere Vorgehensweise richtete sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/753.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 753 BGB: Teilung durch Verkauf">§ 753 BGB/a> , da die Teilung in Natur ausgeschlossen wäre. Die Aufhebung der Gemeinschaft würde durch Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstands (hier: Teilungsversteigerung) erfolgen.  Ansprüche aus dem Erbauseinandersetzungsvertrag sind dann durchsetzbar, wenn der Vertrag selbst rechtswirksam zustande gekommen ist. Ohne Einblick in das Vertragswerk kann jedoch zu dieser Frage keine verlässliche Auskunft gegeben werden. Wenn Sie mir per E-Mail Einblick in den Vertrag ermöglichen, könnte ich in diesem Zusammenhang weitere Ausführungen machen.  Aufgrund der brisanten Situation empfehle ich in jedem Fall, einen auf Erbrecht spezialisierten Kollegen vor Ort zu mandatieren, um Rechtsverlusten vorzubeugen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt -  Hamburg 2007 info@kanzlei-roth.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 749, § 753