Frage: Wir erhielten kürzlich vom Sohn der Vermieterin, der seit 2 Jahren nur ein einzelnes Zimmer in seinem angrenzenden Elternhaus bewohnt und seine Möbel in der Garage zwischenlagert, eine mündliche Eigenbedarfskündigung. Er habe nach längerer Arbeitlosigkeit jetzt im Ort eine Arbeit gefunden und wolle jetzt möglichst bald unsere Wohnung beziehen.   Wir sind eine Familie mit zwei Kindern (4 und 6 Jahre) und bewohnen mit unbefristetem Mietvertrag eine 68-qm-3-Zimmer-Wohnung mit Garten´zu 500 Euro Warmmiete. Wir haben zu Beginn an den Vormieter etwa 1000 Euro Abstand für ein Gartenhaus,  Schaukel, Terrasse und gemauertem Grill im Garten, Einziehdecke im Bad und Spülmaschine bezahlt. Selbst haben wir neben einigen Schönheitsreparaturen etwa 500 Euro für Laminat in zwei der drei Wohnräume investiert.  Das jüngere Kind geht mit 10 Minuten autofreiem Fußweg in den Kindergarten, das ältere ebenfalls, jedoch ab August in die gut erreichbare offene Ganztagsschule. Der Garten ist mit Seilschaukel, eingegrabenem großen Trampolin, Kletterbaum und viel verkehrsfreier Fläche und dem angrenzendem Wald ideal für die Kinder.   Zum Anfang August werde ich nach 6-jähriger Hausmanntätigkeit mein 2-jähriges Referendariat in einem 500 km entfernten Ort absolvieren. Dies ist verbunden mit 2. Haushaltsführung, Fahrtkosten und zusätzlichen Kosten für die Nachmittagsbetreuung der Kinder usw. Meine Frau ist ebenfalls mit 30 Stunden/Woche berufstätig und dann durch meine Abwesenheit vorübergehend alleinerziehend. Wir haben nicht das Geld für einen Umzug und dem damit verbunden Aufwand noch die Zeit, denn die Vorbereitung auf meinen eigenen Umzug und auf die Einschulung unseres älteren Kindes stehen an.   Wir können erst nach Ausbildungsende in etwa 2 bis 2,5 Jahren umziehen. Dann werden wir das ohnehin tun, da wir die Wohnung dann nach einer sicher zu erwartenden gut bezahlten Stelle an einem anderen Ort ausrichten werden.    Wir sehen den Anspruch des Vermietersohnes ein, fühlen aber als schwächere Partei das Mietrecht auf unserer Seite. Der Sohn könnte auf eine kleinere, gegenwärtig nicht vermietete, angrenzende Wohnung ausweichen. In dieser Wohnung hat der zweite Sohn des Vermieters einige Jahre zusammen mit Frau gewohnt und sie wird auch jetzt hin und wieder vermietet. Diese Wohnung hat aber den Nachteil, dass sie feucht ist.  Wir wollen in der Wohnung für 2 Jahre wohnen bleiben. Können wir uns mit unserem Interesse juristisch durchsetzen? Wozu raten Sie uns?        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  unter Berücksichtigung Ihres Vortrags und der Einsatzhöhe beantworte ich Ihre Frage wie folgt.  Grundsätzlich kann der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er den Wohnraum für einen Familienangehörigen seines Hausstandes nutzen will (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB/a> ).   Selbstverständlich wäre Ihnen gegenüber zunächst schriftlich die Kündigung zu erklären. Eine mündliche Kündigung ist unwirksam, zumal der Sohn wahrscheinlich ohnehin nicht Eigentümer des Hauses ist.  Dem Grunde nach halte ich eine Eigenbedarfskündigung für möglich.  Einschränkend könnte hier jedoch ein Härtefall i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 Abs. 1 BGB/a>  vorliegen. Hier hätten Sie ggf. darzulegen und zu beweisen, warum die Kündigung Sie unzumutbar hart trifft, um so ggf. ein Fortbestehen des Mietvertrages zu erreichen. Da diese Entscheidungen regelmäßig stark einzelfallabhängig sind, kann eine genaue Prognose für den Ausgang eines evtl. anstehenden Rechtsstreits im Rahmen dieser Erstberatung nicht seriös erstellt werden. Chancen bestehen jedoch durchaus.  Ich würde Ihnen vorschlagen, bereits vor einer Kündigung das Gespräch mit Ihrem Vermieter zu suchen und auf diesem Wege soweit möglich eine einvernehmliche Lösung herbeizuführen.   Ich hoffe, Ihre Anfrage zufriedenstellend beantwortet zu haben und stehe für Ergänzungen im Rahmen der Nachfargefunktion zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Marc N. Wandt Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 574