Frage: Guten Tag,  ich bin Vermieter einer inventarisierten Gaststätte -komplettes Gebäude-, die ich an eine UG (haftungsbeschränkt) & Co. KG für noch 4 Jahre verpachtet habe. Vor 2 Monaten wurde in dieser Firma der Geschäftsführer ausgetauscht in den, der die Firma eigentlich schon seit Jahren führt.  Die UG schuldet mir noch 3 Pachtzahlungen aus dem vorigen Jahr, als der andere Herr noch Geschäftsführer war. Lt. seiner Aussage hat er ansonsten keine andere Schulden. Nun möchte der 'neue' Geschäftsführer vorzeitig  aus dem Pachtvertrag. Falls ich dem nicht zustimme, will er Insolvenz anmelden. Er sagt, wenn ich der vorzeitigen Vertragsauflösung nicht zustimme, wäre ich für das nächste Jahr blockiert, weil der Insolvenzverwalter erst einmal alles prüfen müsse und Pacht bekäme ich in dieser Zeit sowieso nicht.  Es ist schon komisch, wieso tauscht man den Geschäftsführer kurz bevor man Insolvenz anmelden will? Was können das für Gründe sein? Die letzte veröffentliche Bilanz ist von 2011. Was passiert eigentlich genau, wenn er Insolvenz anmeldet?   Wer übernimmt  in dieser Zeit um die laufenden Kosten, wie Strom, Wasser?  Wer kümmert sich um die Verkehrssicherungspflicht? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ich vermute, dass hier die UG weiter veräußert werden soll. Daher der Wechsel des Geschäftsführers und wahrscheinlich auch des Gesellschafters.  Wenn gegen die Gesellschaft ein Antrag auf Insolvenz gestellt wird, wird zunächst das Insolvenzeröffnungsverfahren eröffnet. Während dieser Zeit wird ein vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt, der ggf. je nach Anordnung des Gerichts die Geschäfte fort führt. Wie lange das Eröffnungsverfahren dauert, hängt von der Art und des Umfanges des Unternehmens ab. Dieses Verfahren kann mehrere Monate dauern. Erst danach wird das Insolvenzverfahren eröffnet. Dieses Verfahren kann mehrere Jahre dauern. Während des Insolvenzverfahrens können Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/108.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 108 InsO: Fortbestehen bestimmter Schuldverhältnisse">§ 108 InsO/a>  nicht den Vertrag kündigen. Nur der Insolvenzverwalter kann dann den Vertrag ohne Rücksicht auf die vereinbarte Laufzeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/109.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 109 InsO: Schuldner als Mieter oder Pächter">§ 109 InsO/a>  kündigen.  Die laufenden Kosten fallen hierbei als Massenschuld an. Ob diese Schulden jemals durch die Insolvenzmasse beglichen werden kann, ist fraglich. Sind Sie Vertragspartner der Lieferanten, so tragen Sie das Risiko des Zahlungsausfalls.  Die Verkehrssicherungspflicht müssen gegenüber Dritten als Gebäudeeigentümer Sie hinsichtlich des Gebäudes erfüllen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/836.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 836 BGB: Haftung des Grundstücksbesitzers">§ 836 BGB/a> . Vertraglich kann diese Pflicht auf den Mieter übertragen werden. Hier ist natürlich die Frage, ob der Insolvenzverwalter im Verfahren diese Pflicht erfüllen kann. In der Regel wird der Insolvenzverwalter dann diese Pflicht erfüllen, wenn der Betrieb fortgesetzt wird.  Ich empfehle Ihnen, den Vertrag bei Zahlung der Pachtschulden aufzulösen. Hierdurch können Schäden durch ein Insolvenzverfahren vermieden werden.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 836