Frage: Guten Tag.  Wir haben eine Eigentumswohnung und wollen diese vermieten, stehen aber vor zwei Problemen  :  1. Die Heizung klickert abends und morgens immer mal wieder für einige Minuten während der Heizsaison. Wir haben uns zwar daran gewöhnt, aber ab und an belastet es einen schon.  2. Man erzählt sich, daß es früher mal in der Wohnung Schimmel gab. Wir haben daher die letzten Jahre regelmäßig gelüftet und stellen an die Außenwand keine großen Möbel. Das ging zwar bis jetzt gut, aber schränkt bei der Einrrichtung ein.  Nun die Fragen.  1. Können wir die Miete gleich niedrig ansetzen, als vorzeitige Entschädigung, um spätere Mietminderungen diesbezüglich auszuschlagen ?  2. Können wir dem Mieter 'untersagen' die Außenwand mit großen Möbeln zuzustellen ? (Beides dann im Mietvertrag festhalten ? )  Vielen Dank.

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:  Der Vermieter hat gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Grundsätzlich stellen die Geräusche in der Heizung und auch Schimmel einen Mangel dar, den der Vermieter zu beseitigen hat.   Es ist aber möglich diese Mängel von vornherein offen zu legen und sie in den Mietvertrag aufzunehmen. Dies ist Ihnen auch unbedingt anzuraten, da die Mieter anderenfalls die Miete mindern können, sobald die Mängel tatsächlich auftreten.  In der Rechtsprechung ist für die Heizungsgeräusche eine Minderungsquote von jeweils 10 % üblich, bei Schimmel beträgt die Minderung je nach Umfang 10 bis sogar 75%. Sie sollten also die Miete gleich etwas niedriger ansetzten als marktüblich.   Sie können und sollten im Mietvertrag auch aufnehmen, dass, um der Schimmelbildung vorzubeugen, die Wohnung regelmäßig zu lüften ist und das Zustellen der Außenwand mit Möbeln unbedingt zu vermeiden ist.  Wenn sich die Mieter nicht an diese Vorgaben halten und der Mangel im Mietvertrag aufgeführt ist, so haben die Mieter gegen Sie keinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels.   Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Florian Müller (Rechtsanwalt) !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535