Frage: Guten Tag, Ich bin seit Juni 2003 geschieden. Innerhalb der Ehe war Zugewinngemeinschaft vereinbart. Mein Ex-Mann und ich sind seit Dezember 1998 zu gleichen Teilen Eigentümer eines Reihenhauses, das seit März 2002 von mir und meinen beiden Kindern allein bewohnt wird. Mein Ex-Mann zog im März 2002 aus und beteiligte sich ab diesem Zeitpunkt nicht mehr an der Bezahlung der Raten. Der Kredit läuft immer noch auf beider Namen. Da ich das Haus behalten möchte, zahle ich seit 2002 alle Kredite allein ab und traf mündlich mit meinem Ex-Mann die Vereinbarung ihn auszuzahlen, da er kein Interesse am Haus hat. Im Juli  2003 wurde durch einen Sachverständigen der Verkehrswert des Hauses ermittelt und mein Rechtsanwalt ermittelte den Wert den mein Ex-Mann erhalten würde. Ich wäre mit der Zahlung dieses Betrages einverstanden. Seit diesem Zeitpunkt kam keine Reaktion mehr von der Gegenpartei und nach mehrmaligen vergeblichen Versuchen mit der Gegenpartei in Kontakt zu treten legte mein RA vorläufig das Mandat nieder. Da ich das Haus gern weiter nutzen möchte und eine Übertragung seines Anteils im Grundbuch auf mich erfolgen soll, weiß ich momentan nicht, in welcher Art und Weise ich meinen Ex-Mann dazu bewegen könnte die getroffene Vereinbarung zur Eigentumsübertragung einzuhalten bzw. zu verwirklichen. Der kreditgebenden Bank ist dieser Sachverhalt nicht bekannt und sollte es zu einer offiziellen Änderung (alleinige Kreditübernahme) kommen wäre ich wahrscheinlich aufgrund meines begrenzten Einkommens nicht kreditwürdig. Im Februar 2008 läuft die 10 jährige Laufzeit des Kredites aus und eine Anschlussfinanzierung bei der bestehenden Bank  wäre für mich von Vorteil. Ein Hausverkauf kommt für mich nicht in Frage. Ist es überhaupt möglich, mein Haus zu behalten? Ich zahle pünktlich meine Raten und könnte es auch ab 2008.  Bitte raten Sie mir, wie ich in der Zukunft verfahren soll, um endlich einen positiven Abschluss für alle Beteiligten zu erreichen. Vielen Dank im Vorraus.          

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  auf der Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes sehe ich leider keine rechtliche Möglichkeit, Ihren Ex-Ehemann zu der von allen Beteiligten gewünschten Übertragung seines Miteigentumsanteils zu zwingen.  Aus eben diesem Grund wird wohl auch Ihr Anwalt das Mandat vorerst zum Ruhen gebracht haben.  Die rein schuldrechtliche Vereinbarung zwischen Ihrem Ex-Ehemann und Ihnen wird Ihnen nicht weiterhelfen, auch wenn Sie die mündliche Abrede beweisen können.  Denn ein auf Übertragung eines Grundstücks(anteils) gerichteter Vertrag ist, wie Sie vermutlich wissen, ohne notarielle Beurkundung bis zur Auflassung und Eintragung in das Grundbuch nichtig, und zwar gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§§ 125 S. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">311 b Abs. 1 BGB/a> .  Allenfalls wäre zwar theoretisch eine im Wege der einstweiligen Verfügung durchzusetzende Auflassungsvormerkung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/885.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 885 BGB: Voraussetzung für die Eintragung der Vormerkung">§ 885 BGB/a>  denkbar. Denn laut a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  ist auch die Sicherung eines künftigen Übereignungsanspruchs zulässig. Aber auch hierfür ist zumindest eine „vom künftigen Schuldner nicht mehr einseitig zu beseitigende Bindung„ an sein Angebot erforderlich (allgemeine Meinung, so auch OLG Hamm a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%202000,%20818" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 10.06.1999 - 1 U 91/98">NJW-RR 2000, 818/a> ). Daran fehlt es hier, siehe oben. Da auch nicht einmal eine (nach § 873 Abs. 2 dinglich wirkende) Eintragungsbewilligung vorliegt und Sie diese auch nicht ersetzen können, können Sie erst recht nicht eine Änderung des Grundbuchs erwirken.  Ohne Mitwirkung Ihres Ex-Ehemannes wird es also nicht funktionieren  Dann könnten Sie theoretisch Klage auf Ausgleich des Zugewinns erheben, um ihn zum Handeln zu zwingen, aber das ist nicht nur teuer und aufgrund des bestehenden Konsenses überflüssig, sondern vor allem auch nicht zielführend, da Sie ja das Grundstück erhalten wollen. Das Gleiche gilt für eine zwangsweise Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft.  Sie müssen aber nicht befürchten, Ihren Hausanteil verkaufen zu müssen oder eine Teilungsversteigerung durchführen zu müssen, solange zumindest eine stillschweigende Einigkeit über die vorläufige dingliche Rechtslage besteht und solange Sie das zur Finanzierung aufgenommene Darlehen weiter alleine bedienen können.  Es bleiben Ihnen somit nur taktische Möglichkeiten, um Ihrem Ex-Ehemann die möglichst baldige Übereignung des Grundstücksanteils schmackhaft zu machen. Falls nämlich zu erwarten ist, dass das Grundstück in den nächsten Jahren an Wert verliert, könnten Sie zeitlich befristet anbieten, dennoch den derzeit ermittelten Ausgleichsanspruch ungeschmälert auszuzahlen.  Ich hoffe, meine Ausführungen haben die Situation für Sie klarer gemacht.  Sollten meine Ausführungen dennoch Unklarheiten enthalten, nützen Sie bitte die einmalig kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen   Wolfram Geyer  Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 125, § 883, § 885