Frage: Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,   Wir hatten zum 16.07.1998 einen Mietvertrag unserer Wohnung abgeschlossen und der Vertrag wurde mit einer Laufzeit bis zum 31.07.2000 datiert. Er verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn er nicht gekündigt wird. Die Kündigungsfrist beträgt laut Vertrag aktuell 12 Monate.  Nun bauen wir ein Eigenheim und möchten zum 28.02.2014 aus dem Mietverhältnis entlassen werden. Die Verwaltung sagte, dass wir jeweils nur zum 31.07. eines Kalenderjahres aus dem Vertrag entlassen werden könnten, mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten.  Besteht also damit, unabhängig vom Eintritt einer besonderen Situation (Hausbau o.ä.), keine Verpflichtung zur Entlassung des Mieters aus dem Vertrag, selbst wenn dieser bereits - wie bei uns - 15 Monate früher diese Besonderheit an den Vermieter kommuniziert?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen wie folgt beantworte:  Entsprechende Verträge mit Verlängerungsklauseln waren bis zur Mietrechtsreform 2001 zulässig. Auch wenn es vereinzelt gegenteilige Ansichten gab, sind nach der Rechtsprechung des BGH bei Altmietverträgen wie dem Ihrigen diese Verlängerungen nach wie vor wirksam (vgl. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%20230/09" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.06.2010 - Abs. 8 ZR 230/09: Wohnraummiete: Wirksamkeit einer formularmäßigen Verlängerung...">BGH Abs. 8 ZR 230/09/a>  zu einer 5jährigen Verlängerung).  Danach kann ich Ihnen die schlechte Nachricht nicht ersparen, dass eine Kündigung jeweils nur zum 31.07. möglich ist.   Da Sie allerdings schreiben, dass die Kündigungsfrist „aktuell 12 Monate' beträgt, gehe ich davon aus, dass im Mietvertrag Bezug auf die seinerzeit gültige gesetzliche Regelung genommen wurde, wonach sich die Kündigungsfrist nach der Mietdauer von 3 auf bis zu 12 Monate verlängert hat.   Hier könnte ein Ansatzpunkt sein, da hier vielfach die Auffassung vertreten wird, dass die 12monatige Kündigungsfrist für den Mieter unwirksam ist. Denn nach aktueller Gesetzeslage besteht die 3monatige Kündigungsfrist für den Mieter und eine zum Nachteil abweichende Regelung ist unwirksam, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs. 4 BGB/a> .  In der Überleitungsvorschrift in der Mietrechtsreform heißt es (a href="https://dejure.org/gesetze/EGBGB/229.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 229 EGBGB: Weitere Überleitungsvorschriften">Art. 229/a>  § 3 Abs. 10 EGBGB):  (10) a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs. 4/a>  des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/565.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 565 BGB: Gewerbliche Weitervermietung">§ 565 Abs. 2 S. 1/a>  und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind.   Auch wenn dies kompliziert klingt: Wenn in Ihrem Mietvertrag die Kündigungsfristen des § 565 alte Fassung vereinbart sind (Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate.), dürften diese nicht mehr wirksam sein, sofern es sich bei dem Mietvertrag um einen Formularmietvertrag handelt und Sie diese Fristen nicht ausgehandelt haben.  Im Ergebnis gehe ich daher vorbehaltlich einer Überprüfung des Mietvertrages davon aus, dass Sie mit der heute geltenden 3monatigen Frist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c BGB/a>  bereits zum 31.07.2013 kündigen könnten. Dies könnte letztlich ja durchaus eine Option darstellen, um entweder die Zeit bis zur Fertigstellung anders zu überbrücken oder mit dem Vermieter eine Lösung zu finden, ggf. doch noch einige Monate länger in der Wohnung bleiben zu können.   Irgendeine Verpflichtung des Vermieters, Sie aufgrund der besonderen Situation Hausbau früher aus dem Mietvertrag zu entlassen, gibt es ansonsten nicht, da dies letztlich allein in Ihrer Verantwortung liegt.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Antwort zunächst weiterhelfen.   Mit freundlichen Grüßen  Arnd-Martin Alpers Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 565, § 573c