Frage: Aus einem Erbfall erhalten vier Parteien unterschiedliche Anteile (A = 50%/ B = 25%/ C = 12,5/ D = 12,5%). Das Anwesen besteht aus Haupt- und Nebengebäuden, wobei A die Nutzung (vertraglich/ schuldrechtlich) im 2 OG zugesprochen wurde und B+C+D sich das 1 OG teilen. Die Wohnungen besitzen keine Abgeschlossenheitserklärung und Teileigentum wurde nicht begründet. Folglich besitzt jeder je nach Quote an allem einen entsprechenden Anteil.  Nachdem A äußerst aufwendig seine Haupt- und Nebenwohnung im 2 OG kernsanierte und hochwertig ausgestattet hat möchte dieser nun Wohnungsrechte eintragen lassen.  a) Was ist der Unterschied zwischen dinglich besicherten (im Grundbuch eingetragenem) Wohnrecht und Wohnungsrecht?   b) Wie kann eine Eintragung im Grundbuch für ein Wohnungsrecht überhaupt eingetragen werden, da die einzelnen Wohnungen doch dort gar nicht separat identifiziertbar (Teileigentum / eigenes Grundbuchblatt existiert nicht) sind?  c) Bezieht sich Wohnrecht immer auf das ganze Objekt oder könnte dies analog b) ebenfalls nur auf Teile der Immobilie eingetragen werden?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Fragen.  Hierzu:  1.)  Ein schuldrechtliches Wohnrecht wirkt als Vertrag nur zwischen den Vertragsschließenden. Bei einem Verkauf der Immobilie wären Sie daher nicht abgesichert, da das nur schuldrechtliche Wohnrecht dem Erwerber nicht immer entgegengehalten werden könnte. Auch ist ein nur schuldrechtliches Wohnrecht grundsätzlich einfacher auch einseitig kündbar.  Ein dingliches Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Dieses wirkt dann auch gegenüber einem Erwerber und ist grundsätzlich daher kaum noch zu beseitigen.  Insgesamt sollten Sie auf jeden Fall auf ein dingliches Wohnrecht bestehten, um dauerhaft die Nutzung sicherstellen zu können.   2.) Zunächst könnten Sie selbstverständlich die Eintragung des Wohnrechts mit einer Teilung verbinden. Hierdurch würden eigene Grundbuchblätter geschaffen, eine Teilungserklärung wäre notwendig.   Wenn dies nicht gewünscht ist, ist aber die Eintragung auch ohne eine solche Teilung notwendig. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  kann ein WOhnrecht auf für einen 'Teil eines GEbäudes' bestellt werden. Demnach kann auch ohne ABgeschlossenheitsbescheinigung für einzelne Fläche ein Wohnrecht begründet werden. Wichtig ist hierbei nur, dass die Fläche hinreicht konkret bestimmt wird. Sofern ein gesamtes Geschoss vom Wohnrecht umfasst ist, dürfte dies kein Problem darstellen.  c) Dürfte sich durch die Antwort bei b) erledigt haben.   Sollten Sie weitergehende Fragen haben, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093