Frage: 2 verheiratete Eheleute, beide geschäftsführende Gesellschafter einer GmbH planen in Deutschland eine Immobilie zu kaufen.  Diese soll jedoch gegen etwaige Zugriffe auf das Privatvermögen, ggf. nach einer (nicht aktuellen) Insolvenz bestmöglich geschützt sein ! Ist hier die Aufnahme z.B. eines dritten Anteilseigners an der Immobilie, welcher mit im Grundbuch eingetragen wird ausreichend/denkbar ? Wenn ja gibt es Mindestanteile, oder empfohlene Anteile, die dieser 3. an der Immobilie halten sollte um einen Zugriff auf die Immobilie von etwaigen Gläubigern zu verhinden ?  Bitte nur kompetente und VERBINDLICHE Aussagen !

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    Grundsätzlich ist es immer möglich das mehrere Personen gemeinsam Miteigentum an einer Immobilie erwerben. Mindestanteile hierfür gibt es nicht.  Das Miteigentum wird juristisch als Miteigentum nach Bruchteilen bzw. Bruchteilseigentum bezeichnet. Der einzelne Miteigentümer hat ein Eigentümerrecht an einem ideellen Bruchteil der Sache. Für das Miteigentum gelten die Vorschriften des Bruchteilseigentums, sofern sich aus den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1008.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1008 BGB: Miteigentum nach Bruchteilen">§§ 1008/a>  - a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1011.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1011 BGB: Ansprüche aus dem Miteigentum">1011 BGB/a>  keine besonderen Regelungen ergeben.  Da es Ihnen um die Insolvenzfestigkeit der Immobilie geht, ist jedoch eine persönliche Eigentümerstellung weder eines Dritten noch der Geschäftsführer sinnvoll  Ein Gläubiger könnte auch in Miteigentumsanteile vollstrecken, bzw. im Wege der Teilungsversteigerung die Miteigentümerstellung an der Immobilie auflösen lassen.  Darüber hinaus birgt die Einbindung eines Dritten grundsätzlich Gefahren. Mag zunächst Einigkeit zwischen den Beteiligten bestehen, ist ein Erwerb einer Immobilie in der Regel eine Angelegenheit von längerem zeitlichen Horizont. Ob das Verhältnis aller Beteiligten in der Zukunft ungetrübt fortbesteht ist ungewiss.  Sinnvoll wäre dagegen die Eigentümerstellung einer juristischen Person. Diese stellt eine eigene Rechtsperson dar, die selbst Träger von Rechten und Pflichten sein kann, damit auch Eigentümer einer Immobilie, soweit sie grundbuchfähig ist.  Dies träfe bsw. auf die GmbH, UG zu. Da hierbei nicht die Gesellschafter der jur. Person selbst Eigentümer der Immobilien sind, sondern lediglich die Gesellschaft, wäre ein Durchgriff auf die Immobilie, für Gläubiger erheblich erschwert. Zugriff bestünde dann nur noch auf den jeweiligen Gesellschaftsanteil. Hierbei kann die Einbindung eines Dritten durchaus sinnvoll sein. Um bsw. durch Gläubiger erzwungene Gesellschafterbeschlüsse zu vermeiden. Die Gesellschaftsanteile müssten hierzu entsprechend gestaltet werden. Natürlich besteht auch dann bei Überwürfnis mit dem 3. Gesellschafter ein Risiko.  Dieser Problemkreis sollte im weiteren mit einem Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht im Detail besprochen und die einzelnen Risiken analysiert werden.   Dies würde den Rahmen einer Erstberatung erheblich übersteigen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Fachanwalt Bau- u. Architektenrecht, Miete- u. WEG Torsten Vogel, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1011, § 1008