Frage: Ich habe vor drei Jahren unser Elternhaus von meinem Vater in der vorweggenommenen Erbfolge überschrieben bekommen. Ich bin jetzt alleiniger Eigentümer laut Grundbuch. Meine Mutter hat seit dem Jahr 2000 den Nießbrauch auf Haus und Grund Der Übertragung von Haus und Grund ist eine Zahlung von 80.000 Euro an die Hausbank meines Vaters vorausgegangen. Die Zahlung von 80.000 Euro wurde auch in der Notarurkunde vermerkt. Meine Lebensgefährtin hat davon 60.000 Euro und ich 20.000 Euro getragen. Für meine Lebensgefährtin wird jetzt eine vollstreckbare Sicherungshypothek über 60.000 Euro eingetragen. Nach einem massivem Streit mit meinen Eltern, will mein Vater jetzt das Haus zurückhaben.  Jetzt hat er mich angerufen und gesagt, ich solle zu einem Notar gehen und eine 'Verzichtserklärung' zu Gunsten des Vaters und der Mutter dort abgeben.  Wie kann ich meine damalige Zahlung von 20.000 Euro im Grundbuch sichern bevor ich eine eventuelle Verzichtserklärung abgebe? Was macht Sinn? eine Eigentümergrundschuld nach §1196 über 20.000 Euro? Ich möchte mein Geld nach einer event. Rückgabe von Grund und Haus nicht 'verschenken' Danke für eine Info hierzu.

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  die von Ihnen - zutreffend - genannte Eigentümergrundschuld gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1196.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1196 BGB: Eigentümergrundschuld">§ 1196 BGB/a>  ist durchaus eine Möglichkeit. Allerdings dürfte im Überlassungsvertrag, den Ihr Vater mit Ihnen abgeschlossen hat (vorweggenommene Erbfolge), ein Ausschluss einer Belastung der Immobilie vereinbart worden sein, oder zumindest ein Zustimmungserfordernis.   Ferner wird ein solcher Ausschluss oder ein solcher Zustimmungsvorbehalt regelmäßig auch mit einer Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Eltern im Grundbuch abgesichert, so dass eine Grundschuldbestellung - vorbehaltlich der Prüfung Ihres Notarvertrags - nicht ohne Zustimmung Ihrer Eltern möglich sein dürfte.  Sie brauchen aber eine Verzichtserklärung grundsätzlich nicht abzugeben, schon gar nicht ohne Gegenleistung.   Die Rückübertragung auf Ihren Vater kann von der Rückzahlung des eingebrachten Kapitals abhängig gemacht werden bzw. von einer Darlehensaufnahme bei Ihnen, so dass zugleich mit der Rückübertragung eine (Fremd-)Grundschuld zu Ihren Gunsten bestellt werden würde.  Kurzum: Ihr Vater bekommt zwar die Immobilie zurück, muss Ihnen dafür aber das eingebrachte Geld als Darlehen wieder zurückzahlen. Dies entweder, indem er ein Darlehen bei einer Bank aufnimmt und Sie auszahlt, oder eben ein Darlehen bei Ihnen, wobei Sie dann durch eine von ihm zu bestellende Grundschuld abgesichert werden.  Ich hoffe, Ihnen mit diesem Lösungsvorschlag zu helfen. Falls etwas unklar sein sollte, so nutzen Sie gerne ohne Mehrkosten die Nachfrageoption.  Auch möchte ich Sie gerne auf mein über dieses Portal angebotenes günstiges Festpreisangebot (Direktanfrage) hinweisen. Gerne prüfe ich in diesem Rahmen den damaligen Notarvertrag oder einen etwaigen neuen Entwurf, bevor Sie ihn unterzeichnen. In jedem Falle würde ich mich über eine positive Bewertung mit der vollen Punktzahl freuen.  Mit den besten Grüßen  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1196