Frage: Guten Tag,  im August 2007 erlebte ich beim Abrücken meines Kleiderschranks eine böse Überraschung: Auf rund drei Quadratmetern hatten sich Schimmel und großflächige Pilzsporen an der Wand gebildet. Die  Rückwände des Schranks hatten sich durch die Feuchtigkeit komplett gelöst und waren von großflächigem Schimmel zersetzt. Ebenso wie die Schrankfächer und ein benachbartes Bücherregal. Zudem war ein Teil der Garderobe derart von Schimmel und Pilzsporen befallen, dass ich sie nur noch entsorgen konnte. Die Ursache war ein defektes Zuflussrohr in der Nachbarswohnung, das zum Sondereigentum des Eigentümers zählt. Laut Auskunft der Hausverwaltung wurden bereits vor einigen Jahren alle Eigentümer aufgefordert, die alten Rohre austauschen zu lassen. Lediglich der Eigentümer der Nachbarswohnung ist dieser Aufforderung nicht nachgekommen. Nachdem ich meinem Vermieter den Vorfall inklusive Schadensaufstellung und Fotos des beschädigten Eigentums zukommen ließ, dieser sich schriftlich an den Eigentümer der Nachbarwohnnung mit der Bitte um Schadensbegleichung wandte, passierte nichts. Die Sanierung der Wand wurde zwar ausgeführt und durch den Eigentümer der Nachbarswohnung bezahlt, von der Erstattung meines Schadens wollte dieser allerdings nichts wissen bzw. reagierte auf Nachfrage in Form von Vertröstungen und Ausflüchten. Nachdem auch mein Vermieter nichts weiter unternahm, erklärte ich ihm telefonisch, dass es nicht angehen könne, durch die Fahrlässigkeit eines anderen Eigentümers zu Schaden zukommen und darauf sitzen zu bleiben, bzw. dass auch er in mietrechtlich in Verantwortung stünde. Im November beauftragte mein Vermieter schließlich einen Anwalt. Wieder reagierte der schadensverursachende Eigentümer mit Ausflüchten bzw. auf das zweite anwaltliche Schreiben überhaupt nicht mehr. Nachdem ich mich von Ende Januar bis Ende Februar im Ausland aufhielt (zuvor meinen Vermieter hinsichtlich meiner weiter bestehenden Erreichbarkeit informierte), ging ich davon aus, dass die Korrespondenz zwischen dem von meinem Vermieter beauftragten Anwalt und dem Eigentümer weitergeht. Dem war nicht so. Gegen Ende meines Auslandaufenthaltes informierte mich mein Vermieter via Mail, dass die - den Schaden dokumentierenden - Fotos (9x12cm) zu kleinformatig seien und aus diesem Grunde 'nichts vorangegangen' wäre. Nach meiner Rückkehr setzte ich mich umgehend mit meinem Vermieter telefonisch in Verbindung. In diesem Gespräch äußerte er Bedenken hinsichtlich der Kosten eines eventuellen Gerichtverhandlung, sagte mir aber zu, dass er sich nach Zusendung der Fotos in größerer Ausführung umgehend mit seinem Anwalt zusammensetzen werde. In-zwischen sind wieder fast vier Wochen verstrichen.  Jetzt habe ich meinen Vermieter unter Fristsetzung schriftlich aufgefordert, meinen Anspruch auf Schadenersatz beim Eigentümer weiterhin geltend zu machen.  Lange Ausführung, zwei kurze Fragen: 1. Kann ich von meinem Rückbehaltungsrecht hinsichtlich der Mietzahlung Gebrauch machen, wenn auch mein Vermieter die Angelegenheit 'aussitzt'? Wenn ja, in welchem Umfang?  2. Ich habe die Information, dass ich mich formaljuristisch hinsichtlich des Schadenersatzanspruches nur an meinen Vermieter wenden kann (von Eigentümer zu Eigentümer)ist das korrekt?    Für eine nutzwertorientierte Antwort wäre ich sehr dankbar.         

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,   sofern Sie ordnungsgemäß eine Frist gesetzt haben und Ihr Vermieter  sich nun in Verzug befindet, können Sie in der Tat Ihr Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Vermieter ausüben. Denn dieser ist nach dem Mietvertrag und a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  verpflichtet, Ihnen Wohnraum ohne Mängel zur Verfügung zu stellen. Ist dieses nicht - wie hier - geschehen, macht der Vermieter sich schadensersatzpflichtig.  Die Höhe richtet sich zum einen nach dem tatsächlich entstandenen Schaden an Ihrem Eigentum, den ich naturgemäß nicht beziffern kann, da alle Ausführungen zu Art, Umfang und Wert nicht erkennbar sind.  Weiter können Sie auch ein Zurückbehaltungsrecht der künftigen BRUTTOmonatsmieten ducrhsetzen, wenn der Vermieter die Mängel (Schimmelbeseitigung) nicht innerhalb einer Frist von 14 Tagen (dazu sollten Sie ihn aber nochmals schriftlich auffordern) beseitigt, und zwar in einer Höhe von ca. 10-15% (LG Hannover WM 88, 354), was aber von der tatsächlichen Beeinträchtigung und Umfang der Wohnung abhängt.    Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535