Frage: Wir haben im September 2015 ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen gekauft.   Im DG wohnt eine Familie mit 2 Kindern (insg. 4 Personen).  Es handelt sich um eine 2-Zimmer DG Wohnung mit ca. 80 m².  Insgesamt hat der Mieter selbstständig mit Genehmigung des vorherigen Eigentümers die Dachschrägen als zusätzliche Räume ausgebaut. Insgesamt sind so drei Zubehörräume entstanden. In diesen Räumen ist das Stehen nur nach der Türe möglich, danach haut man sich sofort den Kopf an. Er schläft mit seiner Frau in einem der Aufenthaltsräume. Der andere Aufenthaltsraum ist das Wohnzimmer.   Zwei dieser Zubehörräume werden von seinen zwei Kindern als Kinderzimmer (Schlafzimmer) genutzt. Diese Zimmer haben keine normalen Fenster, bzw. nur Dachfenster, die nicht als 2. Fluchtweg gelten.   Wir als Vermieter möchten nicht, sollte es wirklich zum Brand kommen in die Pflicht genommen werden können. Deshalb möchten wir, dass die Familie dort auszieht, weil diese Räume als Aufenthaltsräume nicht geeignet sind.   Können wir als Vermieter mit diesem Hintergrund eine Kündigung aussprechen? Können wir vom Mieter dann in die Pflicht für Ersatzansprüche oder irgendwelche anderen Forderung genommen werden?  Sprich kann von uns der Mieter dann irgendetwas verlangen? z.B., dass wir die Wohnung Brandschutztechnisch umbauen müssen? (Dachfenster, die als 2. Fluchtweg gelten, wir für Ersatzwohnung sorgen müssen etc.)  Gibt es die Möglichkeit dies eventuell auch vom Ordnungsamt anordnen zu lassen?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1 BGB: Beginn der Rechtsfähigkeit">1/a> , Abs. 2 Nr. 1 BGB kann ein Mietverhältnis über Wohnraum vom Vermieter gekündigt werden, wenn 'der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt'.  2. Nach Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass der Ausbau der Räume mit Zustimmung des damaligen Vermieters erfolgte und daher nicht vertragswidrig war.  3. Jedoch kommt in Betracht, dass die Nutzung hierzu ungeeigneter/unzulässiger Räume als Wohn-/Schlafraum vertragswidrig ist.  Um dies zu klären und beweisbar festzustellen empfehle ich, einen Fachmann (z.B. Architekten) einzuschalten.  Sollte sich tatsächlich eine unzulässiege Nutzung ergeben, sollten Sie die Mieter unter Darlegung des Sachverhalts und Fristsetzung auffordern, die unzulässige Nutzung zu unterlassen.  Sofern die Mieter diese Nutzung fortsetzen, könnten Sie dann kündigen.  Bitte beachten Sie, dass nur eine 'schuldhafte' Pfichtverletzung einen Kündigungsgrund darstellt. Deshalb muss der Mieter zunächst über die Unzulässigkeit der Nutzung aufgeklärt und zur künftigen Unterlassung aufgefordert werden, da es ansonsten an einem Verschulden fehlt.  Bitte beahten Sie weiter, dass ggf. ein Rechtsstreit geführt werden muss und Sie die schuldhafte Pflichtverletzung beweisen müssen.  Ich empfehle daher auch, schon mit einer Kündigung einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt vor Ort zu beauftragen.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 1