Frage: Hallo,  angenommen im Mietvertrag steht vorgedruckt: 'Renovierung durch den Mieter regelmässig alle 5 Jahre'. Zudem wurde handschriftlich ein Zusatzblatt angeheftet: 'Der Mieter beauftragt bei Auszug einen Fachbetrieb mit der Renovierung, da die Räume renoviert übergeben wurden'.  Muss bei Mieter bei Auszug nach 3 Jahren die Wohnung renovieren ODER durch einen Fachbetrieb renovieren lassen ODER gar nicht renovieren?  Mir schwirren hier bei der Bewertung folgende Punkte im Kopf rum: - Die vorgedruckte Klausel sollte wirksam sein, da keine starre Frist ('regelmässig' = 'in der Regel'?). - Die Verpflichtung einen Fachbetrieb zu beauftragen könnte einen unangemessene Benachteiligung sein. Nur ist dies ein handschriftlicher Zusatz, also eine Individualvereinbarung. Diese unterliegt ja dann nicht der Inhaltskontrolle nach 307 BGB, oder? Also doch wirksam? - Ist die ganze Vereinbarung summarisch betrachtet vielleicht trotz der beiden vorgenannten Punkte unwirksam, da sowohl eine Renovierung während der Mietzeit als auch am Ende der Mietzeit vereinbart wurde?  Danke

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihnen ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:  Nach m.E. ist die verwendete Klausel 'regelmäßig alle 5 Jahre' unwirksam, da es sich um eine 'starre Frist' handelt.  So hat der Bundesgerichtshof die Klausel 'in der Regel..spätestens..' zwar für wirksam erachtet, BGH 8. Zivilsenat, 13. Juli 2005, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20351/04" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 8 ZR 351/04 (2 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 8 ZR 351/04/a> .  'Regelmäßig' ist hierbei aber nicht mit 'in der Regel' gleichzusetzen.  Das KG Berlin (Urteil vom 22.05.2008, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=8%20U%20205/07" target="_blank" class="djo_link" title="8 U 205/07 (3 zugeordnete Entscheidungen)">8 U 205/07/a> ) hat somit auch entschieden, dass eine Klausel, wonach die Schönheitsreparaturen 'regelmäßig in folgenden Zeiträumen erforderlich werden'  'starr' i.S.d. höchstrichterlichen Rechtsprechung und somit unwirksam nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 BGB/a>  ist, weil aus Sicht eines verständigen, durchschnittlichen Mieters die Klausel dahingehend zu verstehen ist, dass er die Schönheitsreparaturen spätestens innerhalb der genannten Fristen durchzuführen hat.   Demnach ist die Klausel nach m.E. unwirksam.   Unabhängig davon ist die KLausel richtigerweise auch aufgrund des Summierungseffekts unwirksam, da dem Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen sowie die Endrenovierung unabhängig von dem Zustand der Wohnung aufgelastet werden. Der Summierungseffekt würde auch dann bestehen, wenn es sich bei dem ZuS. um eine Individualvereinbarung handeln würde.   Ich hoffem Ihnen eine erste rechtlichen Orientierung gegeben zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Florian Günthner Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307