Frage: Wegen vorübergehender Tätigkeit im Ausland habe ich meine Eigentumswohnung per Zeitvertrag für 18 Monate vermietet. Die Mieterin hat Teile der Wohnung dunkelorange gestrichen, wozu ich mündliche Genehmigung erteilt habe unter der Voraussetzung, dass sie sie bei Auszug wieder weiss streicht. Nun weigert sich die Mieterin plötzlich, vor ihrem bevorstehenden Auszug die betreffenden Wände/ Decken wieder zu weissen. Sie liess mir per Mieterverein schriftlich mitteilen, dass 'nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung  nicht verlangt werden kann, dass Mieträume nur weiss gestrichen zurückgegeben werden müssen'. Ich dagegen meine, dass sie die Räume in dem Zustand wieder zurückgeben sollte, in dem sie sie vorfand, also weiss gestrichen. Wer hat Recht, und aufgrund welchen Gesetzes? 

Antwort: Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),   Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.    Soweit Sie Ihre Wohnung lediglich für die Dauer von 18 Monaten vermietet haben, da Sie diese nach Ablauf der 18 Monate wieder selbst nutzen wollten, so liegt ein Mietvertrag auf bestimmte Zeit gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§575 BGB/a>  vor. Ich gehe zunächst davon aus, dass die Voraussetzungen von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§575 BGB/a>  erfüllt, der Vertrag damit wirksam ist. Ausgehend hiervon gelten grds. die Regeln des BGB zum Mietrecht. Diese sehen nicht vor, dass der Mieter gehalten wäre, bei farblicher Gestaltung der Wohnung den Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Entscheidend ist vorliegend vielmehr, in welchem Zustand der Mieter die Räumlichkeiten an Sie zurückzugeben hat, insbesondere, ob er verpflichtet werden kann, die Wohnung zu weißen. Das Gesetz selbst regelt nur, dass die Mietsache mit Beendigung zurückzugeben ist, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§546 BGB/a> . Keine Regelung findet sich jedoch, in welchem Zustand die Mietsache zurückgegeben werden muss. Wurde die Mietsache beschädigt und über den Vertrag hinaus genutzt, so stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche zu. Beim Streichen der Wohnung in einem bestimmten Farbton handelt es sich aber um einen vertragsgemäßen Gebrauch, zumal Sie zugestimmt haben.  Ansprüche Ihrerseits auf Weißen der Wohnung können Sie somit nur unter dem Stichwort der Schönheitsreparaturen oder einer Individualvereinbarung ergeben. Hierbei kommt es entscheidend auf den Wortlaut des Mietvertrages an, der mir momentan nicht bekannt ist. Handelt es sich bei dem Mietvertrag, um einen Formularmietvertrag, d.h. um einen, der für eine Vielzahl von Mietverhältnissen vorformuliert wurde, so stellt sich eine Klausel, wonach der Mieter mit Auszug aus der Wohnung verpflichtet sein soll, diese zu weißen (sog. Farbwahlklausel) tatsächlich nach der Rechtsprechung des BGH als unwirksam dar. Mit Beschluss vom 14.10.2010, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20198/10" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.12.2010 - Abs. 8 ZR 198/10: Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Verpflichtung des Mieter...">Abs. 8 ZR 198/10/a>  entschied der BGH, dass die Klausel, wonach der Mieter die Wohnung weißen soll, diesen unangemessen beeinträchtigt.  ABER: Diese Rechtsprechung gilt auch im Falle der Regelung in einem Formularmietvertrag dann nicht, wenn die Verpflichtung zum Weißen ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung vereinbart wurde. So entschied der BGH bereits mit Urteil vom 18.06.2008, Az.: <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20224/07' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 18.06.2008 - Abs. 8 ZR 224/07: Unwirksamkeit einer 'Farbwahlklausel' in einem Wohnraummietve...'>Abs. 8 ZR 224/07</a>.  Darüber hinaus könnte es in Ihrem Fall zutreffend sein, dass die Vereinbarung der Wohnung individuell zwischen Ihnen und dem Mieter zustande kam, so dass diese Vereinbarung ohnehin nicht einer Inhaltskontrolle nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§307 BGB/a>  unterliegt, da sie keine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt, so dass die Rechtsprechung des BGH keine Anwendung findet. Eine solche Vereinbarung müssten Sie im Streitfall nur beweisen.  Nach bisheriger Würdigung, ist der Mieter daher verpflichtet, die Wohnung zu Weißen, wobei ich ausdrücklich daraufhin weise, dass der Mietvertrag geprüft werden sollte.  Gegenüber dem Mieterschutzbund sollten Sie damit einerseits einwenden, dass die Vereinbarung zu weißen sich nur auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bezieht, so dass eine solche Vereinbarung nach vorbenanntem Urteil wirksam ist. Andererseits sollten Sie einwenden, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt, die ohnehin nicht der Inhaltskontrolle unterliegt und die Rechtsprechung des BGH nur für Formularmietverträge nicht aber für Individualvereinbarungen gilt.  Ich hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte und verbleibe !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 546, § 307