Frage: Wir haben ein ehemaliges Einfamilienhaus gekauft, das nach Umbau als Zweifamilienhaus an zwei Mieter vermietet ist. Wir würden das jetzige Zweifamilienhaus so schnell wie möglich gerne komplett selbst nutzen.  Das eine Mietverhältnis besteht seit 1.11.2010 und kann somit mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist mit dem Kündigungsgrund 'Eigenbedarf' gekündigt werden. Diese Mieterin hat schon signalisiert, dass sie sogar schon früher das Mietverhältnis beenden möchte.  Das zweite Mietverhältnis besteht bereits seit 1.9.1988 und wurde nach damaligem Recht in einem Standardmietvertrag als nicht-qualifizierter Zeit-Mietvertrag auf 5 Jahre abgeschlossen, der sich um 3 Jahre immer wieder verlängert, wenn er nicht (nach nunmehr mehr als 10 Jahren) 12 Monate vor Ablauf gekündigt wird. 1999 wurde eine Zusatzvereinbarung zu diesem Vertrag getroffen, wonach sich der Mietvertrag um weitere 5 Jahre verlängert und die Kündigungsfrist 'jeweils 12 Monate zum Quartalsende' ist.  Nun meine Fragen:  - Welche Kündigungsfristen gelten in diesem Fall? Zu welchem Zeitpunkt kann zu welchem frühesten Termin gekündigt werden? - Greift a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a>  in diesem Fall, wenn wir die eine Wohnung beziehen und dann nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a>  kündigen. Wäre das möglich? - Was ist außerdem zu beachten um beiden Mietern rechtssicher zu kündigen?  Vielen Dank für Ihre Hilfe.!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ich beantworte Ihre Frage auf Grund Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt:  Der 1988 geschlossene Mietvertrag unterfällt noch dem alten Schuldrecht. Das gesamte Schuldrecht wurde zum 01.01.2002 total reformiert, so dass sich hier einige Streitigkeiten in Rechtsprechung und Literatur bezüglich der Kündigungsfristen im Mietrecht ergeben haben. Sie teilen mit, dass es eine Zusatzvereinbarung im Jahre 1999 gegeben habe. Um Ihre Angelegenheit rechtssicher beurteilen zu können, bitte ich um Zitat dieser Vereinbarung und auch um Mitteilung, ob diese schriftlich geschlossen wurde und mit dem ursprünglichen Mietvertrag verbunden wurde. ( sprich zusammengeheftet oder sonst verbunden ) Nur dann ist sie nämlich wirksam. Sollte dies der Fall sein, so könnten Sie erst mit einer Kündigungsfrist zum 30.09.2016 und einem Mietende 01.09.2018 kündigen.  Auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a>  können Sie sich unter folgenden Voraussetzungen berufen:  Sie müssen im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung beim Mieter die andere Wohnung bewohnen. Auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses kommt es nicht an (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 31.01.1991.  Der Mieter kann sich daher nicht darauf verlassen, dass das erleichterte Kündigungsrecht des Vermieters nicht besteht, weil der Vermieter zur Zeit  des Vertragsschlusses keine Wohnung in dem Gebäude bewohnt.  Allerdings müssen Sie nicht nur im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung in der Wohnung wohnen, sondern während des gesamten Laufs der Kündigungsfrist bis zur Beendigung des Mietverhältnisses. Auswirkungen auf die Kündigungsfrist hat diese Vorschrift also nicht, lediglich hätten Sie damit den Eigenbedarf 'ausgehebelt'.   Eine ganz andere Möglichkeit ist es, mit dem seit 1988 dort wohnenden Mieter einen Aufhebungsvertrag zu schließen. Das wird im Mietrecht oft gemacht, weil dann Streitigkeiten, bis hin zu sehr lange dauernden und kostenintensiven Räumungsklagen vermieden werden. Eine Einigung kann hier darin bestehen, dass sich der Mieter eine andere Wohnung sucht und sie sich an den Kosten für einen Umzug beteiligen. Hier gibt es wegen der Vertragsfreiheit sehr viele Gestaltungsmöglichkeiten. Das hat auch den Vorteil, dass Sie das ganze Haus sogleich nutzen könnten  und keine 'Tricks' bezüglich a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a>  anwenden oder aber, wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung ohne ein Berufen auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a>  aussprechen würden, den Eigenbedarf begründen. Hier zeigt sich in der Rechtsprechung, dass eine Eigenbedarfskündigung oftmals zu Ungunsten der Vermieter ausfällt, wenn es in Rechtsstreitigkeiten zur Abwägung der Mieter -und Vermieterinteressen kommt. Ein weiterer Vorteil wäre, dass Sie diesen Vertrag sehr schnell schließen und umsetzen könnten, ohne Kündigungsfristen nämlich.  Ich gehe davon aus, Sie melden sich nochmals im Rahmen der Nachfragefunktion und verbleibe mit freundlichen Grüßen  Draudt Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573a