Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe mich zum 01.10.2021 als Tagesmutter selbstständig gemacht. Von unserem guten Freund und Nachbarn, habe ich Räumlichkeiten hierfür zur Verfügung gestellt bekommen. Das Haus selbst ist im 1. OG an meine Eltern vermietet. Ich nutze das Erdgeschoss, dass vor Jahren schon einmal gewerblich als Klamottenladen geführt wurde. Mit meinem Vermieter wurde damals ausgemacht, dass ich das erste Jahr Mietfrei das Geschäft führen kann, da die Räumlichkeiten für die Kindertagespflege renoviert wurden und ich die gesamten Kosten hierfür alleine getragen habe. Nun ist ein Jahr vorbei, und der Steuerberater meines Vermieters meinte, dass er mich nicht hätte Mietfrei mein Geschäft führen lassen können und dies Ärger mit dem Finanzamt gäbe. Ich lese überall, dass dies bei Wohnungen (wenn ich dort wohnen würde) so stimmt. Bei einem Gewerbemietvertrag jedoch, würde dies nicht zutreffen. Meine Frage lautet nun, ob mein Vermieter einen finanziellen Schaden durch mich hatte, weil ich 1 Jahr lang mietfrei aufgrund der Renovierungen die ich selbst durchgeführt und gezahlt habe. Zum anderen hätte ich gerne gewusst, ob mein Vermieter sich an den ortsüblichen Mietspiegel bei der Festsetzung der Miete halten muss, oder ob dies bei einem Gewerbemietvertrag anders aussieht. Vielen Dank. Ich hoffe Sie können mir weiterhelfen. Viele Grüße 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ihren Ausführungen entnehme ich, dass Sie mit Ihrem Vermieter einen Gewerbemietvertrag abgeschlossen haben.  Bei der Miethöhe muss sich der Vermieter nicht an das orientieren, was der für Ihre Gemeinde ggf. existierende Mietpreisspiegel für Wohnraum aussagt. Vielmehr ist die Gewerbemiete zwischen Ihnen und dem Vermieter grundsätzlich frei verhandelbar.  Grenzen bei der Höhe der Gewerbemiete bilden nur § 138 BGB und §§ 291 StGB, 4 Wirtschaftsstrafgesetz gegebenenfalls in Verbindung mit § 134 BGB. In der Praxis relevant ist meist § 138 BGB . Von einer unangemessenen und nicht mehr zu akzeptierenden Miethöhe ist nach der Rechtsprechung auszugehen, wenn die bei Ihnen vereinbarte Gewerbemiete die für vergleichbare Objekte in Ihrer Nähe ansonsten vereinbarte Miete um 100 % übersteigt (vgl. etwa: OLG Düsseldorf  Beschluss vom 28.07.2011 - 24 U 35/11).  Welche Vereinbarungen für das erste Jahr zwischen Ihnen und dem Vermieter geschlossen werden, ist ebenfalls grundsätzlich Ihnen beiden überlassen. Sollte Ihr Vermieter hier Probleme mit dem Finanzamt haben, so handelt es sich nicht um Ihr Problem und wäre auch von Ihnen nicht zu verantworten. Insoweit sollte Ihr Vermieter bzw. sein Steuerberater Ihnen einmal darlegen, warum es hier zu steuerlichen Problemen gekommen ist.  Ich gehe nicht davon aus, dass das Finanzamt bei Ihrem Vermieter wegen dieses einen Jahres eine Liebhaberei unterstellt, also annimmt, dass er keine Vermietungsabsicht und damit Gewinnerzielungsabsicht hatte. Natürlich ist es für ihn ungünstig, keine Mieteinnahmen erzielt zu haben und auch wegen der Renovierungen, die Sie als Mieter übernommen haben, keine Werbungskosten ausweisen zu können. Aber dies beruht letztlich auf einer getroffenenen wirksamen zivilrechtlichen Vereinbarung zwischen Ihnen beiden.  Daher haben Sie keinen Schaden verursacht.  Ich hoffe, Ihnen hiermit geholfen zu haben und stehe für Rückfragen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Thomas Klein  

Relevante Paragraphen: § 138, § 134