Frage: Ich habe beim Bau meiner Garage (1970) in Hessen eine Abstandsfläche zum Nachbarn von 3 m. einhalten müssen.  Nun habe ich neue Nachbarn, die diese Abstandsfläche kaufen wollen. Damit rückt das Nachbargrundstück direkt an meine Garage heran.  Anschließend möchten die Nachbarn eine Garage auf die Grenze bauen, also direkt an meine Garage anbauen. Damit wäre ich einverstanden.  Im Notarvertrag steht (auf meinen Wunsch):  'Der Käufer beabsichtigt, entlang der gemeinsamen Grenze eine GARAGE zu errichten. Soltten im Zuge der Baumaßnahme Schäden .... entstehen, verpflichtet sicher der Käufer, diese innerhalb von 6 Wochen nach Ende der Baumaßnahme zu beseitigen.'  Beim Verlesen des Vertrages meldete sich hier der Käufer und sagte, er wolle hier noch nachgetragen haben, dass er auf die Grenze bauen dürfe. Der Notar erwiderte, das sei bei einer Garage in Hessen nicht erfolderlich, weil hier keine Abstandsflächen einzuhalten seien. Der Verkäufer sagte, er wolle aber dennoch vermerkt haben, dass er auf die Grenze bauen darf, wogegen ich nichts einwendete, da ich von einem Garagenbau ausgehe.  Nach Verlesung des Vertrages ging der Notar hinaus und kam einige Zeit später wieder zurück um zu sagen, dass er nun noch den Satz:  'Der Verkäufer gestattet dem Käufer entlang der gemeinsamen Grenze ein BAUWERK zu errichten'.  Das war mir als Laie nicht weiter aufgefallen. Aber am nächsten Tag überlegte ich, dass ein BAUWERK doch was anderes sein könnte, als eine GARAGE. Nun habe ich mich bei Bausachverständigen erkundigt, die sinngemäß sagten, dass mit diesem Passus der Nachbar auch ein Wohnhaus mit Fenstern auf der Grenzlinie errichten können.  Damit war und bin ich aber nie einverstanden gewesen.  Der Vertrag ist am 22.01.14 geschlossen worden, dei Kopie mit dem erwähnten Passus ist mir eben (23.01.14) erst zugegangen. Auf eine Auflassung wurde wegen des kleinen Kaufpreises verzichtet.  Ich nehme an, dass Grundbuchmäßig noch nichts passiert ist,   Was muss ich jetzt tun, um diesen Passus von 'BAUWERK' auf 'GARAGE' zu ändern? Offenbar will mich der Nachbar übern Tisch ziehen, weshalb ich davon ausgehe, dass er sich gütlich nicht davon lösen wird.  Der Notar allerdings hätte darauf hinweisen müssen, dass ein BAUWERK was anderes ist, als die einen Satz zuvor erwähnte GARAGEN(bauankündigung).  Was tun, um dieses Problem zu heilen?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:  In Betracht kommt hier eine Anfechtung wegen Irrtums gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/119.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 119 BGB: Anfechtbarkeit wegen Irrtums">§ 119 BGB/a> , die insbesondere Aussicht auf Erfolg haben könnte, wenn deutlich geworden ist, dass Sie lediglich den Bau einer Garage an der Grenze dulden wollten. Ein deutliches Indiz ist hierbei sicherlich der vorherige Satz. Beachten Sie hierbei, dass die Anfechtung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/121.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 121 BGB: Anfechtungsfrist">§ 121 BGB/a>  unverzüglich nach Kenntnis des Anfechtungsgrundes erfolgen muss (eine übliche Grenze wird hierbei von der Rechtsprechung vielfach bei 14 Tagen gezogen). Je nach den genauen Umständen käme ggf. auch eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  in Betracht (Anfechtungsfrist 1 Jahr).   Daneben wäre zu prüfen, ob die Änderungen ggf. zu einer Nichtigkeit des Vertrages wegen Verstoßes gegen Formvorschriften z.B. gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BeurkG/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 13 BeurkG: Vorlesen, Genehmigen, Unterschreiben">§ 13 BeurkG/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a>  geführt haben könnten, was wiederum im Einzelnen genau zu prüfen ist. Hierbei ist aber zu berücksichtigen, dass aufgrund der erfolgten Unterschriften die Einhaltung der Form vermutet wird (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BeurkG/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 13 BeurkG: Vorlesen, Genehmigen, Unterschreiben">§ 13 Abs. 1 S. 3 BeurkG/a> ), so dass ein Verstoß von Ihnen zu beweisen ist.   Wenn die vorstehenden Möglichkeiten erfolglos bleiben, kommt zudem noch eine Haftung des Notars gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BeurkG/17.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 17 BeurkG: Grundsatz">§ 17 BeurkG/a>  wegen Verstoßes gegen die Prüfungs- und Belehrungspflichten in Betracht. Dies kann vor allem erfolgreich sein, wenn sich nachweisen lässt, dass Sie nur mit dem Bau einer Garage einverstanden waren und dies dem Notar bekannt war. Auch hierfür ist der vorherige S. im Vertrag natürlich ein Indiz.  Ich würde Ihnen empfehlen, die Angelegenheit kurzfristig von einem Rechtsanwalt vor Ort prüfen zu lassen, um zu erörtern, welcher Weg hier erfolgversprechend erscheint. Die andere Option wäre natürlich, zunächst das Gespräch mit dem Nachbarn zu suchen, um herauszufinden, ob dieser tatsächlich Einwendungen gegen eine Änderung des Vertrages hat. Zudem sollte der Notar kurzfristig in Kenntnis gesetzt werden, um die Veranlassung der Grundbucheintragung pp. möglichst zunächst zu stoppen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Antwort zunächst weiterhelfen.   Mit freundlichen Grüßen  Arnd-Martin Alpers Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 121, § 119, § 125, § 123