Frage: Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin, sehr geehrter Herr Rechtsanwalt!  Mein Anliegen betrifft ein Gebot auf eine Immobilie. Dazu möchte ich Ihnen folgenden Sachverhalt schildern:  Eine Wohnungsbaugesellschaft schrieb die Versteigerung eines Altbauhauses inkl. Grundstück aus. Das Mindestgebot betrug 30T€.  Ich ersteigerte das Objekt mit einer Gebotssumme von 30.500 €. Eine anstehende Sanierung kalkuierte ich mit ca. 80T€, so dass  sich ein Gesamtdarlehen von ca. 110T€ ergibt. Eine solche Finanzierung wurde seitens der Bank auch bewilligt.  Nach der Besichtigung des Hauses mit einem Architekten empfahl mir dieser eine Überprüfung des Dachstuhls durch einen Statiker. Er vermutet, dass eingebaute Dachbalken den Dachgiebel nicht tragen können und sofort ausgetauscht werden müssen. Anzeichen dafür sind Risse in der Seitenwand und eine Wölbung der Hauswand nach aussen. Dies bestätigten mir auch das Haus besichtigende Dachdecker. Eine solche Sanierungsmaßnahme würde allerdings mein Budget sprengen und hätte nach meiner Auffasssung vorab seitens des Verkäufers bekannt gegeben werden müssen. So entschied ich, das Gebot zurück zu nehmen und teilte dies dem Verkäufer in schriftlicher Form mit. Nach telefonischer Nachfrage erfuhr ich aber von einer Sachbearbeiterin, dass ein Rücktritt nicht möglich sei.  Ein Kaufvertrag in schriftlicher Form kam bis dato noch nicht zu Stande, nur das schriftliche Gebot liegt dem Verkäufer vor.  Habe ich mich richtig verhalten und wie sieht die rechtliche Lage aus? Bleibe ich eventuell auf den Sanierungskosten sitzen?         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zunächst muss ich dem Kollegen zu seinem Hinweis hinsichtlich der Angemessenheit des ausgelobten Honorars zustimmen und beantworte Ihre Frage, um Ihnen zumindest eine erste rechtliche Orientierung zu ermöglichen,  wie folgt:  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a>  bedarf ein Kaufvertrag über ein Grundstück für seine rechtliche Wirksamkeit der notariellen Beurkundung. Die Vorschrift bezweckt neben der Beweisfunktion und der Gültigkeitsgewährleistung  auch eine WARNFUNKTION:  Der Beurkundungszwang soll also die Vertragsparteien auf die Bedeutung des Geschäfts hinweisen und vor der Eingehung übereilter Verpflichtungen schützen. Formbedürftig sind alle Vereinbarungen, die für den Fall des Nichterwerbs ins Gewicht fallende wirschaftliche Nachteile vorsehen uns so einen Zwang zum Erwerb begründen ( BGH 76, 46; NJW 90, 391 ).  Hinsichtlich der erheblichen wirtschaftlichen Interessen, die für Sie im Rahmen des abgegebenen Gebotes auf dem Spiel stehen können,  rate ich Ihnen dringend, einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen.   Dieser sollte erforderlichenfalls die Rechtsfolgen der unterlassenen Informationen zum Zustand des Daches eingehend juristisch überprüfen. Nach erster Beurteilung der Sach - und Rechtslage kommt hier eine Anfechtung des Ersteigerungsgebot wegen arglistiger Täuschung in Betracht, wenn man nämlich bei einem Verkaufspreis in Höhe von 30 000,00 €uro eine Informationspflicht des Verkäufers bejaht.  Sie sollten schnellsmöglichst handeln, um Rechtsnachteile zu vermeiden. Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglichen und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Michael Kohberger  Rechtsanwalt       !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b