Frage: Vor zwei Jahren habe ich ein ein Grundstück mit baufälligem Haus von meinem Vater geerbt. Ich habe den Erbschein, aber bin im Grundbuch nicht als Eigentümer eingetragen. Ein Finanzamt hat eine Grundschuld von ca. 10.000 Euro eingetragen. Jetzt will ich verkaufen.  1. Muss ich mich vor dem Verkauf in einem extra Vorgang als Eigentümer eintragen lassen?  2. Was passiert im Falle eines Verkaufs: fordert das Finanzamt standardmäßig die Grundschuld ein oder kann es auch sein, dass die Schuld weiterhin stehenbleibt?  3.Geht mit dem Verkauf die Grundschuld automatisch auf den neuen Eigentümer über oder muss im Kaufvertrag geregelt sein, dass ich mit dem Verkauf für die Schuld nicht mehr hafte?  Ich bitte um Formulierung eines Muster-Kaufvertrages für den beschriebenen Fall, in den ich  die genauen Daten und den Kaufpreis eintragen kann.   Vielen Dank        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  1.Sie haben das Eigentum an dem Haus unmittelbar erworben. Das Grundbuch wurde aber offenbar nicht berichtigt. Somit laufen Sie Gefahr, dass ein Notar den Eigentumsübergang nicht beurkunden wird, da er nicht sicher sein kann, dass Sie auch der Eigentümer sind. Es könnten noch Erbstreitigkeiten im Raum stehen, von denen der Notar keine Kenntnis hat, weshalb eine Beurkundung fahrlässig wäre. Sie sollten daher unbedingt vor Verkauf die Eintragung vornehmen lassen, um das Haus dann auch wirksam übertragen zu können, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/873.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung">§ 873 Abs. 1 BGB/a> . 2.Die Grundschuld ist ein an das Grundstück gebundene Schuld. Erst nach Tilgung kann die Löschungsbewilligung vom Finanzamt gefordert werden. Dr schuldrechtliche Anspruch gegen den ursprünglichen Anspruchsgegner – der Erblasser? - bleibt weiterhin gegen ihn bzw. nun gegen Sie als Erben bestehen. Bei Verkaufsverhandlungen wird daher voraussichtlich vereinbart werden, dass Sie die Schuld vor Verkauf zu begleichen haben und die Löschungsbewilligung vorliegen muss, bevor der Käufer den Kaufvertrag unterzeichnet. Ebenso wäre es möglich, dass der Käufer zu seiner Sicherheit EUR 10.000,00 weniger an Kaufpreis bezahlt, bis Sie die Schuld beglichen haben und ihm den Nachweis erbracht haben. Die Grundschuld bleibt aber so lange im Grundbuch eingetragen, bis vom Gläubiger die Löschungsbewilligung erteilt wurde und die Löschung im Grundbuch beantragt wurde. 3.Sie können nicht vereinbaren, dass Sie mit Verkauf nicht mehr für die Schuld haften. Das wäre nur mittels eines Schuldübernahmevertrags möglich und dafür benötigen Sie die Zustimmung des Finanzamts, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/414.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 414 BGB: Vertrag zwischen Gläubiger und Übernehmer">§§ 414/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/415.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 415 BGB: Vertrag zwischen Schuldner und Übernehmer">415 BGB/a> . Entweder tilgen Sie die Schuld und das Finanzamt schickt die Löschungsbewilligung. Oder Sie lassen dem Käufer Eur 10.000,00 an Kaufpreis nach als „Kaution„ dafür, dass Sie die Schuld begleichen.  Hinsichtlich eines konkreten Kaufvertrages muss ich Sie leider enttäuschen. Bei einem Kaufvertrag richtet sich ein solcher Vertrag nach dem Kaufpreis des Vertrages (bei einem Kaufpreis von 200.000,00 müssen Sie mit ca. 3.000,00 EUR rechnen) ist ein EinS. von EUR 80,00 dafür bei weitem nicht ausreichend. Auch ist die Erstellung eines solchen Kaufvertrages mit der Kenntnis sämtlicher Daten verbunden und muss individuell erstellt werden. Im Internet finden Sie zwar eine Vorlage herunterladen (z.B. bei formblitz.de). Ich kann Ihnen aber von der Nutzung derartiger Verträge nur abraten, da sie nicht auf Ihr Grundstück zugeschnitten sind und auch hinsichtlich der Grundschuld keine entsprechende Regelung enthalten. Sie sollten daher den Betrag für die Erstellung eines Kaufvertrages investieren.  Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen Nina Heussen Rechtsanwältin Diep, Rösch & Collegen Fürstenstraße 3 80333 München Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50  info@anwaeltin-heussen.de Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:   Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden. Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen.  Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 414, § 415, § 873