Frage: Guten Tag, ich bin Eigentümer eines gastronomischen Objekts, das seit dem letzten Mieter leer steht. Von den ehemaligen Mietern (UG haftungsbeschränkt) habe ich eine bis Ende August gültige Bankbürgschaft der Volksbank mit folgendem Passus:  Zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus vorstehend genanntem Mietvertrag übernimmt die Bank hiermit gegenüber dem Vermieter unter Verzicht auf die Einreden der Anfechtbarkeit, der Vorausklage sowie der Aufrechenbarkeit wegen bestrittener oder nicht rechtskräftig festgestellter Forderungen ($$770, 771 BGB) die selbstschuldnerische Bankbürgschaft bis zur Höhe von €….. mit der Maßgabe, dass die Bank nur auf Zahlung von Geld in Anspruch genommen werden kann. Nach Auszug des Mieters habe ich einige versteckte Mängel festgestellt und diese dem ehemaligen Mieter vor Ort gezeigt und ihn gebeten, diese Mängel zu beheben. Nachdem der Mieter nicht tätig wurde, habe ich seinen Anwalt und ihn 2x gleichzeitig mit Fristsetzung per E-Mail aufgefordert die Mängel zu beseitigen. Leider kam vom Mieter nur die Antwort: ich solle ihn mit dem Scheiß in Ruhe lassen, dass hätte ich bei Rückgabe des Objekts mit in die Mängelliste aufnehmen müssen. Um genau zu wissen, wie viel die Beseitigung der versteckten Mängel kosten, habe ich einige Angebote von Handwerkern eingeholt. Diese habe ich mit der Nennung der Gesamtforderung bei der Bank eingereicht und um Auszahlung eines Teils der Bankbürgschaft gebeten.  Als Antwort schrieb die Bank: ich solle ihr den Schriftverkehr vorlegen, aus welchem hervorgeht, dass ich die Ansprüche gegenüber dem Mieter geltend gemacht habe und diese angemahnt und sie nicht beglichen worden sind. Das der gegnerische Rechtsanwalt mich mit Fristsetzung auf die Herausgabe der Originalbürgschaft aufgefordert hätte und dass der Anspruch von meinem ehemaligen Pächter bestritten wird.  Wie soll ich nun weiter vorgehen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1. Übersenden Sie die gesamte Korrespondenz zwischen Ihnen und der ehemaligen Mieterin der Volksbank und fordern Sie diese erneut unter Fristsetzung zur Zahlung auf. Sollte Ihnen ein Ausgleich verweigert werden, sollten Sie ggf. einen Anwalt Ihres Vertrauens mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen beauftragen.  2. Sollte eine Regulierung des Schadens seitens der Bank abgelehnt werden, so dürften die Erfolgsaussichten einer Schadensersatzklage gegen die ehemalige Mieterin bedauerlicherweise eher gering einzuschätzen sein.   Nach Rechtsprechung des BGH besteht der Sinn und Zweck eines Rückgabeprotokolls darin, dass der Zustand der Mietsache beweissicher festgehalten wird. Der Mieter kann daher nach überwiegender Instanzenrechtsprechung nur für solche Schäden verantwortlich gemacht werden, die im Protokoll ausdrücklich vermerkt sind, vgl. OLG Celle a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=MDR%201998,149" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Celle, 16.07.1997 - 2 U 70/96: Schadensersatzansprüche bei vorbehaltloser Unterzeichnung de...">MDR 1998,149/a> .  Auch für Schäden, die bei der Rückgabe nicht erkennbar waren, gibt es in aller Regel keine Ausnahmen von diesem Grundsatz. Das Protokoll hat insoweit die Wirkung eines sog. negativen Schuldanerkenntnisses gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/397.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 397 BGB: Erlassvertrag, negatives Schuldanerkenntnis">§ 397 Abs. 2 BGB/a> .    Bedauerlicherweise tragen Sie als Vermieter daher das Risiko unentdeckter Schäden. Etwas anderes gilt nur, wenn Sie Ihrer ehemaligen Mieterin nachweisen könnten, dass sie Ihnen die versteckten Mängel arglistig (also absichtlich in Kenntnis der wahren Begebenheiten) verschwiegen hat.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Mietrecht spezialisierte Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 397