Frage: Hallo liebe Rechtsanwälte,  habe seinerzeit mit meiner Ex-Partnerin je zur Hälfte eine Immobilie per Finanzierung erworben. Die fragliche Immobilie haben wir bis zur Trennung gemeinsam bewohnt. Wir sind nicht verheiratet und haben keine Kinder. Vor 18 Monaten ist meine Ex ohne Vorwarnung nebst Inventar aus dem Haus ausgezogen und zahlt seit diesem Zeitpunkt auch keine Hypothekenzahlungen mehr (ein Klassiker also). Sie tut dies mit der Begründung nicht, ich müsse ihr kompensierend die Miete für das halbe Haus zahlen. Unstreitig ist, dass sie bis zur Klärung der Eigentumsverhältnisse die Hypothekenzahlungen zu leisten hat. Da ich die Darlehenszahlungen und Fixkosten quasi von Anfang an eingefordert habe, steht ihr nach BGB §745 II wohl auch die Nutzungsentschädigung zu. Dies sah auch die Richterin beim Gütetermin so, unterstellte mir allerdings sehr zu meinem Erstaunen eine alleinige 100%ige Nutzung und spricht entsprechend von einer Mietzahlung in Höhe der halben ortsüblichen Miete. Das sähe ich ein, wenn wir uns darauf verständigt hätten, dass ich freiwillig in der Immobilie verbleibe. Dem ist aber doch nicht so! Meine Argumentation gegen eine solche Forderung (stark verkürzt): Meine Ex hat doch freiwillig auf die Nutzung der Immobilie verzichtet. Sie hat mir diese Situation mutwillig aufgezwungen und ich bin bis zur Klärung der Eigentumstrennung (Verfahren läuft) und wegen ihrer Zahlungsverweigerung finanziell gar nicht in der Lage, ebenfalls auszuziehen. Weiterhin ist durch ihre eigenmächtige Entfernung der Möbel im Wohnbereich das Haus nur bedingt nutzbar (Ausgleichszahlungen für die Möbel stehen auch noch aus).  De facto nutze ich nur 40% des Wohnraums. Die anderen Zimmer stehen leer. Also habe ich angeboten, nicht die Hälfte auf den vollen Mietpreis zu zahlen, sondern nur die Hälfte auf dieser 40%. Scheint mir fair und ich habe es so auch schon mehrfach im Internet beschrieben gefunden. Eigentlich ein einfacher Musterfall, oder? Leider scheint mein Anwalt damit, nicht zurecht zu kommen, weswegen ich unterstützend auf der Suche nach Argumenten und entsprechenden Urteilen bin (am besten BGH-Urteile). Können Sie mir Helfen?  Vielen Dank …  RatlosInKöln          

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Sachverhaltsberichts wie folgt beantworten möchte:  In der Sache sagt die Rechtsprechung zwar, dass bei fehlender Regelung der Verwaltung und Benutzung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. 2 BGB/a>  die ausschließliche Nutzung durch einen Teilhaber nicht per se zu einem Entschädigungs- oder Verrechnungsanspruch des den anderen, ausgezogenen Teilhaber führt (BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2098,%20372" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 15.09.1997 - Abs. 2 ZR 94/96: Rechtsnatur eines Benutzungsüberlassungsvertrages">NJW 98, 372/a> ).   Allerdings kann dieser eine Regelung von Entgeld und Lastenverteilung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">§748 BGB/a> ) verlangen, die dem billigen Interesse an einer sachgerechten Verwaltung entspricht (ständ. Rspr.) – allerdings nur ex nunc, also für die Zukunft (BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%2093,%20386" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 13.01.1993 - Abs. 12 ZR 212/90: Nutzungsentgelt für gemeinsames Haus nach Trennung der Ehegatt...">NJW-RR 93, 386/a> ).   Deswegen soll a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. 2 BGB/a>  auch beim endgültigen Auszug eines Lebensgefährten Anwendung finden (OLG Koblenz, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2000,%203791" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Koblenz, 08.03.2000 - 3 U 1295/99: Wohnrecht oder Dienstbarkeit">NJW 00, 3791/a> ), weswegen letztendlich auch die Zahlung eines angemessenen Entgelds, ggfls. der Kostenmiete, in Betracht kommt (BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2094,%201721" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 13.04.1994 - Abs. 12 ZR 3/93: Bemessung der Entschädigung für die Nutzung der im gemeinsamen E...">NJW 94, 1721/a> ). Dies i.d.R. wie schon zitiert ex nunc, anders nur evt. bei einer Einwendung zB gegen die Beteiligung an den Grundstückslasten, dann uU auch rückwirkend (OLG Celle, NJW-RR, 90, 265).     Die von Ihnen angedachte Berechnung, also die alleine Zahlung auf die faktisch genutzte Wohnfläche, erscheint mir zwar mit einiger Plausibilität versehen, eine „punktgenau„ Beurteilung ist aber mit den knappen Informationen nicht möglich. Hierzu müsste ich schlicht mehr über den Ausgangsrechtstreit wissen.    Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ansonsten hoffe ich, Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüssen,  Dr. Thomas Schimpf - Rechtsanwalt -  ra.schimpf@gmx.de b>www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf /b>       !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 745, § 748