Frage: Ich habe einem Verwandten (zu dem kein persönliches Verhältnis mehr besteht) ein notarielles Vorkaufsrecht für ein MFH eingeräumt. Darin heißt es,...wenn Herr....  die Absicht hat, den Grundbesitz zu veräußern, so ist er verpflichtet, den Grundbesitz  Herrn.....zu den Bedingungen schriftlich anzubieten, die er bei der beabsichtigten Veräußerung vereinbaren will. ....Erklärt sich.....innerhalb von sechs Wochen nach Eingang des Angebotes zu seiner Annahme bereit, so ist er zum Erwerb berechtigt.  Es fand kein Eintrag ins Grundbuch statt. Nun habe ich mich entschlossen, das MFH zu veräußern und von einem Immobilienfachmann eine Wertanalyse erhalten.  Daraufhin habe ich diese Person per Einschreiben informiert, mit der Bitte, mir mitzuteilen, ob sie ein Interesse am Kauf des Objektes hat. Als Kaufpreis habe ich eine Preisspanne angegeben, die sich aus der Wertanalyse ergibt.  Da die 6-wöchige Frist nun fast abgelaufen ist, ohne eine Antwort erhalten zu haben, habe ich folgende Fragen: 1. Kann ich nach Ablauf der 6 -wöchigen Frist das Objekt zum Verkauf freigeben, d.h. wäre der Verkauf aufgrund der nicht erfolgten Antwort rechtssicher, da ich die begünstigte Person nicht übergangen habe?    oder 2. Muss ich trotz der Abfrage die Person erneut kontaktieren, sobald ein konkreter Käufer da wäre? Das würde für den Makler einen gravierenden Nachteil bedeuten, da er möglicherweise keine Provision erhalten würde und er deshalb evtl. den Auftrag nicht übernimmt. 3. Kann die Person Schadensersatz verlangen, wenn ich das Objekt an einen Käufer veräußern würde ohne sie erneut einzubeziehen? 4. Wie würde sich der Schadensersatz errechnen?  Vielen Dank im Voraus.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  auf Grundlage der durch Sie mitgeteilten Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  1. Aufgrund Ihrer Angaben gehe ich davon aus, dass ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht eingeräumt worden ist. Das bedeutet, dass Sie sachenrechtlich betrachtet über den Gegenstand frei verfügen können. Allerdings tritt der Vorkaufsfall auch erst dann ein, wenn nach Maßgabe von § 463 BGB ein Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wurde bzw. nach der von Ihnen vorgelegten Formulierung dann, wenn die Konditionen für einen konkreten Kaufvertrag vereinbart worden sind. Ein Wertgutachten alleine ist aber noch nicht der Vorkaufsfall.   2. Das bedeutet, wenn Sie jetzt an eine andere Person verkaufen, dann müssten Sie, sobald die Bedingungen ausgehandelt sind, zu diesen Bedingungen dem Berechtigten das Grundstück anbieten. Was den Makler betrifft so würde dieser von Ihnen eine Provision erhalten, auch wenn Sie an den Vorkaufsberechtigten verkaufen. Nur der fremde Kaufinteressent müsste keine Provision bezahlen. In Betracht käme auch, dass Sie für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts eine Rücktrittsklausel in den Kaufvertrag aufnehmen lassen.  3. Ja, der Berechtigte kann dann von Ihnen unter Umständen SchadenserS. verlangen. Der Schaden wäre dann generell der wirtschaftliche Nachteil, den der Vorkaufsberechtigte dadurch erleidet, dass er sein Vorkaufsrecht nicht ausüben konnte. Beispielsweise wäre das bei einem Verkauf unterhalb des Verkehrswertes die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis. Das bedeutet aber auch, dass nicht unbedingt ein Schaden vorliegen muss und damit auch nicht in jedem Fall ein Schadensersatzanspruch bestehen muss.  Sie sollten also versuchen im Zuge des Verkaufsprozesses möglichst frühzeitig eine möglichst abschließende Aussage Ihres Verwandten zum Thema zu erhalten.  Bei weiteren Fragen stehe ich Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen

Relevante Paragraphen: § 463