Frage: Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,  sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,   im Juli diesen Jahres habe ich meine gesamte Wohnung möbliert untervermietet. Dazu habe ich mündlich die Genehmigung des Eigentümers erhalten (leider nicht schriftlich).   Im August erhielt ich nun eine Abmahnung der Hausverwaltung, dass ich meine Wohnung über Airbnb an wechselnde Feriengäste weitervermieten würde. Sollte dies nicht abgestellt werden, so folge die fristlose Kündigung.   Daraufhin konfrontierte ich den Untermieter, welchen ich ebenso mit der Forderung auf Unterlassung abmahnte (18.08.). Dieser zeigt sich jedoch nicht wirklich einsichtig. Er berief sich auf ein gültig geschlossenen Mietvertrag und war sich keiner Schuld bewusst. Im Mietvertrag ist jedoch eindeutig geregelt, dass die Wohnung „…zu Wohnzwecken und zur ausschließlichen Nutzung an den Untermieter vermietet.' wird. Außerdem erhielt der Untermieter keine Genehmigung von mir, dass er weitervermieten darf. Er hat lediglich Kenntnis, dass ich zur Weitervermietung an ihn berechtigt bin.   Er nahm zwar das Inserat aus dem Internet, ich beobachtete jedoch wie weitere Gäste meine Wohnung nutzten (20.08.).   Nun möchte ich dem Untermieter fristlos kündigen, da er meiner Aufforderung der Unterlassung nicht nachkam.   1) Ist dies unter dem geschilderten Umständen möglich?  2) Ist die Zeit zwischen Abmahnung 18.08. und der Beobachtung (20.08.) ausreichend zur Unterlassung der Untervermietung durch den Untermieter und berechtigt mich somit zur fristlosen Kündigung?  3) Welche Beweise müssen im Zweifel geliefert werden, dass der Untermieter die Wohnung tatsächlich nach der Abmahnung weitervermietet hat? Die Inserate bei Airbnb, welche vor der Abmahnung noch online waren, habe ich gesichert.  4) Falls 1) bejaht werden kann, ist eine Zustellung der fristlosen Kündigung am 26.08. mit der Frist zur Wohnungsübergabe am 31.08. ausreichend?  5) Besteht möglicherweise Anspruch auf Schadensersatz, da ich aufgrund der erhöhten Fluktuation mit einer erhöhten Abnutzung meines Mobiliars rechne?  Vielen Dank für Ihre Hilfe

Antwort: Guten Tag,  ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der von Ihnen dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:  Zu 1): Die Vermietung in dem geschilderten Umfang durch den Untermieter stellt einen vertragswidrigen Gebrauch dar, den Sie nicht akzeptieren müssen. Da der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch trotz erfolgter Abmahnung fortsetzt, liegt ein vertragswidriger Gebrauch im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  vor, der Sie zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.  Zu 2): Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 BGB/a>  ist eine Abmahnung erforderlich, die am 18.08.2020 zugegangen ist. Jede Verletzungshandlung nach diesem Datum rechtfertigt daher die fristlose Kündigung.   Zu 3): Geeignet ist jedes Beweismittel wie Zeugen oder Fotos. Die Inserate alleine sind nur bedingt aussagekräftig, insbesondere dann, wenn sie vor der erfolgten Abmahnung bereits veröffentlicht waren. Sie müssen im Streitfall natürlich beweisen, dass nach erfolgter Abmahnung noch eine unerlaubte Untervermietung stattgefunden hat. Im Zweifel sollten Sie auf die außerordentliche Kündigung jetzt verzichten und abwarten, ob zukünftig noch sicher nachweisbare Verstöße erfolgen.  Zu 4): Eine fristlose Kündigung erfordert überhaupt keine Frist, so das der von Ihnen genannte Zeitraum ausreichend ist.  Zu 5:) Grundsätzlich steht Ihnen bei vertragswidrigem Gebrauch ein SchadenserS. zu. Allerdings müssen Sie natürlich konkret nachweisen, dass überhaupt und in welchem Umfang ein Schaden durch die vertragswidriger Untervermietung entstanden ist. Das dürfte problematisch werden.  Mit freundlichen Grüßen  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543