Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   A + B haben ein älteres Zweifamilienhaus mit Grundstück geerbt und sind im Grundbuch als Erbengemeinschaft eingetragen.   Ein „Hälfte„ des Hauses ist per Testament mit einem  ( Zitat aus dem Testament:   mietfreien Wohnrecht auf Lebenszeit  ) für eine nicht zur Familie gehörende Person C belastet, welches  nicht im Grundbuch eingetragen ist.  Außerdem lastet noch eine Hypothek auf dem Haus, welche aktuell aus noch vorhandenen Barmitteln beglichen wird.   Die andere Hälfte des Hauses sollte saniert und wieder vermietet werden. A  möchte gerne selber darin wohnen und weil dann keine Mieteinnahmen mehr fließen 50 % einer ortsüblichen Miete B zur Verfügung stellen.  Es besteht  Einigkeit darüber, dass das gesamte Haus verkauft und der Erlös geteilt wird,  wenn C stirbt und das Wohnrecht erlischt. Bzw. A möchte dann das Haus komplett übernehmen und B auszahlen. Eine Teilung ( Auseinandersetzung § 2042 ) ist aufgrund der Bauweise schlecht möglich. Das Objekt kann nur komplett veräußert werden.   1.)Kann eine Vereinbarung zwischen A + B ohne Anwalt  bzw. Notar aufgesetzt werden ?   Was sollte Sie enthalten ? ( B will sich absichern )   2.)Was passiert wenn A die halbe „Miete„ an B nicht bezahlt und bei Tod von C doch nicht aus dem Haus möchte um es zu verkaufen ?   3.)Was passiert wenn A die laufenden Kosten des Hauses ( Grundbesitzabgaben usw. ) nicht mehr tragen kann.    MFG        

Antwort: Sehr geehrer Fragesteller,  1.) wenn ich Sie richtig verstehe geht es um eine Vereinbarung zwischen A+B bei der sich beide verpflichten bei Tod von Abs. 100 einem Verkauf zuzustimmen bzw das A den B auszahlt und B ihm dafür sein Eigentum am Haus überträgt.  Eine solche Vereinbarung bedarf der notariellen Beurkundung; gem a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a> . Wenn A bereits jetzt schon weiß, dass er das Haus übernehmen will, kann z. Bsp. ein Vorvertrag abgeschlossen werden. Dieser sollte alle Elemente eines Grundstückskaufvertrags enthalten und zusätzlich eine Bedingung formulieren wann die Übertragung realisiert werden soll, z. Bsp. Tod des Abs. 100. Grundsätzlich sollte alles das in die Vereinbarung aufgenommen werden, was beide Seiten für wichtig erachten und bereit sind zu vereinbaren was passieren soll, wenn Abs. 100 stirbt. Genauer kann die Frage danach was eine slche Vereinbarung enthalten soll im Rahmen einer Erstberatung nicht beantwortet werden.  2.) Wenn A + B einen Vetrag abgeschlossen haben der A verpflichtet einen bestimmten Betrag an B zu zahlen kann dieser Betrag notfalls eingeklagt werden. Wurde die o.g. notarielle Vereinbarung/Vorvertrag abgeschlossen und hat sich A darin zum Auszug verpflichtet kann dies im Zweifel mittels Räumungsklage gerichtlich durchgesetzt werden.  3.) Dann kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen, damit die Gläubiger, hier die Gemeinde, befriedigt werden kann.  Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage. Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Ingo Bordasch Rechtsanwalt  Tel.: 030 - 293 646 75 Fax.: 030 - 293 646 76 frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b