Frage: Wir haben ein Grundstück in Hessen erworben. Im Notarvertrag steht, dass das Grundstück voll erschlossen ist und dass evtl. noch zukünftige Erschließungskosten vom Verkäufer zu tragen sind. Da wir aus Bayern bzw. Baden-Württemberg stammen, waren wir der Meinung, dass die Anschlüsse bereits kurz hinter der Grundstücksgrenze liegen. Nach Baubeginn suchte unser Aushubunternehmen vergebens diese Anschlüsse. Als später die Gemeinde die Anschlüsse in das Grundstück legen musste, erhielten wir eine Rechnung in Höhe von ca. 5.500 EUR für die Zu- und Entwässerung. Da wir der Meinung waren, dass dies der Verkäufer zahlen müsste, haben wir bei der Gemeinde nachgefragt. Hier teilte man uns mit, dass 'vollerschlossen' in Hessen bedeutet: Die Anschlüsse liegen in der Straße, an welche man sich anschließen könne. Die Rückfrage beim beurkundenden Notar, welcher in Hessen praktiziert, ergab, dass dieser angeblich nicht wusste, dass dem so sei. 'Ich muss wohl noch genauer nachfragen und beschreiben' war die lapidare Auskunft. Wir sind nun der Meinung nicht aufgeklärt und evtl. getäuscht worden zu sein, denn der Verkäufer stützt sich nun voll auf die hessische Bauordnung. Unsere Frage: Haben wir die Möglichkeit, den Verkäufer für die Kosten heranzuziehen? Es kann doch schließlich nicht unsere Aufgabe sein, uns selbst Aufklärung im deutschen Gesetzeswirrwarr zu verschaffen; vielmehr hätte unserer Meinung nach der Notar die Aufgabe haben müssen, uns zu erläutern, was 'voll erschlossen' heißt!        

Antwort: Guten Abend,  ich fürchte, Ihnen nicht allzuviel Hoffnungen machen zu können, die Mehrkosten bei Ihrem Verkäufer geltend zu machen.  Bei dem Begriff 'Anschlußkosten' handelt es sich zunächst um einen Rechtsbegriff, der der Auslegung bedarf. Hier ist es Aufgabe des Notars, für Klarheit bei der Beurkundung zu sorgen. Allerdings kann der Notar auch nur dann erkennen, daß der Begriff von Käufer und Verkäufer unterschiedlich ausgelegt wird, wenn dieses Problem offen angesprochen wird. Der Notar ist nicht von sich aus gehalten, alle Punkte genau zu erklären; vielmehr wäre es Ihre Sache gewesen, hier durch eine Nachfrage Klarheit zu gewinnen. Insoweit halte ich eine Haftung des Notars nicht für gegeben.  Anders wäre es, wenn für den Notar erkennbar gewesen, wäre, daß Sie etwa von anderen Vorstellungen als der Käufer ausgehen. Hier hätte der Notar dann natürlich durch entsprechende Klarstellungen aufklären müssen.  Auch im Verhältnis zu Ihrem Verkäufer sehe ich keine Möglichkeit, Ihre Mehrkosten abzudecken. Wenn sich die Parteien über einen Punkt nicht geeinigt haben, ohne dies zu erkennen -hier also die Einigung über die Anschlußkosten nur scheinbar vorliegt, da beide Parteien sich darunter etwas anderes vorstellen- gilt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/155.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 155 BGB: Versteckter Einigungsmangel">§ 155 BGB/a> , den ich Ihnen im Anhang zitiere, der Vertrag im Zweifel als mit diesem Punkt geschlossen. Juristen sprechen hier von einem versteckten Dissens. Dies bedeutet leider, daß der Vertrag mit der Auslegung, wie er nach dem hessischen Recht hat, zustandegekommen ist, so daß Sie die Mehrkosten im Ergebnis zu tragen haben.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/155.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 155 BGB: Versteckter Einigungsmangel">§ 155 BGB/a>  lautet:  Haben sich die Parteien bei einem Vertrag, den sie als geschlossen ansehen, über einen Punkt, über den eine Vereinbarung getroffen werden sollte, in Wirklichkeit nicht geeinigt, so gilt das Vereinbarte, sofern anzunehmen ist, dass der Vertrag auch ohne eine Bestimmung über diesen Punkt geschlossen sein würde.  Es tut mir leid, Ihnen keine positivere Nachricht geben zu können. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Weiß Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht Esenser Straße 19 26603 Aurich Tel. 04941 60 53 47 Fax  04941 60 53 48 e-mail: info@fachanwalt-aurich.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 155