Frage: Hallo, ich hatte einen Interessenten, der mir eine Kaufabsichtserklärung für mein Grundstück unterschrieben und eine Anzahlung von 1000 Euro geleistet hat. Er hat 6 Monate lang immer wieder auf meine Nachfrage sein Kaufinteresse bestätigt, ich habe Notartermine vereinbart, die er nicht einhalten konnte oder wollte. Jetzt hat er mir mitgeteilt, das er doch nicht kaufen möchte.  Außerdem hatte er, mit meiner Zustimmung, an dem Grundstück Werbung für seine Firmen befestigt, 6 Monate lang.  Aufgrund seiner Kaufabsicht habe ich anderen Kaufinteressenten abgesagt.   Frage: Kann ich das als Schaden geltend machen und die von Ihm geleistete Anzahlung behalten inclusive der Kosten für die von Ihm angebrachte Werbung?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  lassen Sie mich Ihre Frage, vorbehaltlichder Prüfung aller Umstände, wie folgt beantworten.  1. Wegen der Formbedürftigkeit von Grundstücksgeschäften (§ 311b Abs. 1, § 128, § 125  BGB) haben SIe keinen Anspruch auf einen Kaufvertragsabschluss.  SchadenserS. können Sie vom Kaufinteressenten nur unter sehr engen Voraussetzungen verlangen, da sonst die gesetzlichen Formvorschriften umgangen würden (s.o.).  In Betracht kommt ein Schadensersatzanspruch wegen des treuwidrigen oder grundlosen Abbruchs von Vertragsverhandlungen gemäß § 280 BGB, § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2 Nr. 1 BGB.  Allein die Absage (nach sechs Monaten) genügt nicht. '[...] löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel b>vorsätzliche Treuepflichtverletzung/b> vorliegt. Eine solche ist beispielsweise beimb> Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft/b> oder auch dann gegeben, wenn ein Verhandlungspartner zwar zunächst verkaufsbereit war, imb> Verlaufe der Verhandlungen/b> aberb> innerlich von dieser Bereitschaft abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren/b>.' (BGH Urt. v. 13.10.2017- Abs. 5 ZR 11/17, Rdnr. 6).  'Eine unangemessene Benachteiligung des Kaufinteressenten ist hiermit nicht verbunden. Da vor der Beurkundung eine rechtliche Bindung des Verkaufswilligen noch nicht besteht, erfolgen Vermögensdispositionen, die in Erwartung eines Kaufabschlusses getätigt werden, grundsätzlich auf eigenes Risiko. Hierdurch wird der Kaufinteressent nicht unzumutbar belastet [...].' (BGH, s.o. Rdnr. 15, für den Fall von Finanzierungskosten für das Grundstücksgeschäft),   Der Abbruch der Vertragsverhandlungen führt - für sich allein - nicht zu einem Anspruch Ihrerseits. Das wäre nur der Fall, wenn Sie beweisen könnten, dass Sie von Anfang an 'hinters Licht' geführt worden wären.  Wenn Sie keinen Anspruch haben bzw. die Voraussetzungen dafür beweisen können, dürfen Sie auch die Anzahlung nicht behalten.  (Wenn sich ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach ergeben würde, wäre die Höhe Ihres Schaden zu bestimmen. Einen Schaden hätten Sie nicht, wenn Sie das Grundstück nun zu einem höheren Kaufpreis verkaufen würden.)  2. Anders sieht es bezüglich der Nutzung Ihres Grundstücks für Werbezwecke aus. Es kommt aber auf die genaue Absprache an.  Fordern Sie Miete / Nutzungsentschädigung für das Überlassen Ihres Grundstück, erklären Sie die Aufrechnung (§ 387, § 388 BGB) und verrechnen Sie die Entschädigung mit der Vorauszahlung.  Nur in Höhe der Miete / Entschädigung dürfen Sie die Anzahlung behalten.   Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt

Relevante Paragraphen: § 280, § 388