Frage: Sehr geehrter Anwalt Ich bin seit etwa 5 Jahren im europäischen Ausland berufstätig und habe mein Haus in Deutschland mit einem befristeten Mietvertrag vermietet. Die Beendigung des Vertrages ist auf den 01.08.2009 terminiert und an meinen Rückeinzug gebunden.  Der Vertragspartner ist ein Familienvater, der mit seiner Familie (Frau und 3 Kinder) das Haus seit ca 5 Jahren bewohnt und seinen Mietverpflichtungen bisher nachgekommen ist.  Der Mieter (Familienvater) ist nun vor einem Monat unerwartet ausgezogen , hat seine Frau mit Kindern zurückgelassen, und die Zahlung der Miete und auch die Zahlungen an die nicht beruftstätige Frau eingestellt. Ein Rückeinzug kann ausgeschlossen werden. Die 'Restfamilie' ist auszugswillig, muss jedoch zunächst die Regelung der finanziellen Verhältnisse abwarten. Da die Frau und Kinder mir persönlich bekannt sind,  beabsichtige ich, ein unentgeltliches Verbleiben im Haus zu ermöglichen, bis eine finanzielle Versorgung sichergestellt ist.  Ich möchte jedoch das Mietverhältnis mit dem Mann (meinem Mietvertragspartner) beenden.  Welche Möglichkeiten habe ich / wie müßte ich vorgehen, um eine Auflösung des Mietvertrages zu bewirken?  Mit freundlichen Grüßen      

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.  Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.  Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Grundsätzlich bleibt festzuhalten, dass das Mietverhältnis mit dem Auszug des Familienvaters keineswegs als beendet gilt, solange nicht eine Kündigung, entweder seitens des Familienvaters oder Ihrerseits ausgesprochen wurde oder aber ein einvernehmlicher Mietaufhebungsvertrag erfolgte.  Solange wäre der Mieter auch verpflichtet, den Mietzins an Sie zu entrichten.  Am schnellsten und auch für die „Restfamilie„ die meiste Rechtssicherheit bietend, erscheint in diesem Fall ein einvernehmlicher Mietaufhebungsvertrag zwischen sämtlichen Parteien zu schließen, durch den der Familienvater aus der Haftung des Mietvertrages entlassen wird und gleichzeitig vereinbart werden kann, dass die „Restfamilie„ für die übrige Restlaufzeit des Mietverhältnisses mitzinsfrei in der Wohnung verbleiben kann.  Sofern die Ehefrau nicht Vertragspartner wurde sollte dadurch vereinbart werden, dass diese in den übrigen Mietvertrag, abgesehen von der Mietzinszahlung, eintritt.  Im Rahmen der Vertragsfreiheit ist es den Parteien unbenommen, den Mietvertrag auch hinsichtlich der Personen zu ändern.  Allen Beteiligten muss bewusst sein, dass an einer einvernehmlichen Regelung alle Vertragsparteien mitwirken müssen.  Gelingt eine einvernehmliche Lösung, sollte diese schriftlich fixiert werden.  Hierin ist auch für Sie alles erhebliche zu regeln, beispielsweise Schönheitsreparaturen, noch ausstehende Mietzahlungen etc..  Sollte eine einvernehmliche Lösung nicht zustanden kommen und eine Kündigung durch den Familienvater nicht ausgesprochen werden, verbleibt für Sie noch der Ausspruch der fristlosen Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a> , sofern ein Mietrückstand von mehr als 2 Monatsmieten aufgelaufen ist. Im Anschluss daran ist eine das Verweilen der „Restfamilie„ durch einen Nutzungsüberlassungsvertrag möglich, in dem der Mietzins frei verhandelt werden kann und somit auch unterbleiben kann.  Ein Verweilen der „Restfamilie„ ist auch durch bloße Duldung Ihrerseits möglich. Jedoch sollte für die „Restfamilie„ die Rechtssicherheit geschaffen werden, dass diese für einen gewissen Zeitraum mietzinsfrei in der Wohnung verbleiben kann. Dies kann durch entsprechende schriftliche Vereinbarung geschehen. Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.  Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.  Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung. Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung. Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.   Mit freundlichen Grüßen  Marco Liebmann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543