Frage: Ich bin Untermieter eines von mir gewerblich genutzten Raumes. In einem anderen Gebäudeteil (unter dem Dach , keine zu vermietenden Räume) ist durch Frosteinwirkung ein Leitungsrohr gebrochen.  Als es dann abtaute, trat Wasser aus und  dadurch sind in meinen Raum an meinem Mobiliar Schäden entstanden. So ein Leitungsbruch ist auch schon im Vorjahr  passiert. Der Hauseigentümer hat aber nicht eine Komplettsanierung vorgenommen, sondern damals nur notdürftig geflickt. Erst jetzt sind die wohl schon damals erforderlichen umfangreichen Sanierungsarbeiten durchgeführt worden. Der Eigentümer sagt jetzt, selbst wenn er wegen des früheren Schadens irgendeine Sorgfaltspflicht verletzt haben sollte, hätte ich schon deshalb keinen Anspruch gegen ihn, da er ja keinen Vertrag mit mir habe.  Deshalb gäbe es auch keine Ansprüche aus Eigentumsverletzung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 BGB/a> ) gegen ihn,  da ein Unterlassungsverschulden eine vertragliche Pflicht voraussetze. Mein Vermieter, also der Hauptmieter, meint wiederum, gegen ihn hätte ich schon deshalb keinen Anspruch, da er keinerlei Sorgfaltspflichten verletzt habe, da er den Zustand der Rohre nicht gekannt habe und es wäre ihm auch gar nicht möglich gewesen, Rohre in Räumen zu überprüfen, die er nicht angemietet habe. Beide Argumentationen erscheinen mir richtig, - aber .... Kann ich mir vielleicht die Ansprüche meines Vermieters (hat er welche?), der keinen Schaden hat, gegen seinen Vermieter abtreten lassen (Ich habe da etwas von einer sog. Drittschadensliquidation gelesen. Allerdings scheint mir der Sachverhalt in keine der Fallgruppen zu passen.) und dann 'direkt' meinen Schaden geltend machen? Oder muss (kann) ich meinen Vermieter in Anspruch nehmen, der dann ggf. Regress beim Eigentümer zu nehmen hätte.!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Basis Ihrer Sachverhaltsschilderung gerne beantworten darf:  Ein vertraglicher Anspruch scheidet sowohl gegen Ihren Vermieter, als auch gegen den Hauptvermieter aus:  Ein vertraglicher Schadensersatzanspruch setzt zunächst Verschulden voraus. Es ist nicht erkennbar, welches Verschulden Sie Ihrem Vermieter vorwerfen könnten.  Mit dem Hauptvermieter hingegen sind Sie nicht vertraglich verbunden - als Untermieter sind Sie nach der Rechtsprechung des BGH auch nicht im Schutzbereich des Hauptmietvertrages.  Auch die von Ihnen genannte Drittschadensliquidation ist hier nicht einschlägig, da die Voraussetzungen dafür nicht vorliegen (http://de.wikipedia.org/wiki/Drittschadensliquidation).  In Betracht kommt aber ein deliktischer Anspruch gegen den Hauptvermieter aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 BGB/a> . Dieser setzt voraus, dass der Hauptvermieter eine Verkehrssicherungspflicht verletzt hat, was hier nur der Fall sein dürfte, wenn der Hauptvermieter eine Gefahrenquelle eröffnet hat und diese nicht sorgfältig gesichert hat. Die Leitungsrohre in dem anderen Gebäudeteil dürften bereits nicht als Gefahrenquelle zu subsumieren sein, unabhängig von der Frage, ob der Hauptvermieter Sicherungspflichten nachweisbar (!) verletzt hat.  Im Ergebnis sehe ich hier in der Tat keinen mit Erfolg durchsetzbaren Schadensersatzanspruch gegen Vermieter und Hauptvermieter.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.   Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.   Mit freundlichen Grüßen  Andreas Schwartmann Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 823