Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir (ich und meine Lebenspartnerin) sind Mieter einer Wohnung. Beginn des Mietvertrages war der 01.10.2002. Wir werden die Wohnung diesen Monat noch kündigen. Unsere Vermieter haben den Mietvertrag selbst erstellt. Es ist nicht anzunehmen, dass sie noch eine weitere Mietwohnung besitzen. Allerdings wurde uns der Mietvertrag 'vorgesetzt' und wir hatten keine Möglichkeit darauf Einfluss zu nehmen. Nur unsere Namen wurden am Anfang des Mietvertrages noch eingefügt. (Natürlich auch noch Ort, Datum und Unterschriften am Schluss des Vertrages)  In § 7 lautet der Wortlaut: §7 Schönheitsreparaturen 7.1 Während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen. Die Schönheitsreparaturen sind spätestens bei Auszug des Mieters auszuführen. 7.2 Zu den Schöheitsreparaturen gehören das Tapezieren, Ansteichen oder Kalken der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizkörger einschließlichlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. 7.3 Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Meiter trotz Aufforderung durch den Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nach, hat er dem Vermieter die Kosten für die Ausführung der Arbeiten zu erstatten. Der Mieter hat die Ausführungen der Arbeiten währen des Mietverhältnisses duch den Vermieter oder dessen Beauftragen zu dulden.   Die Wohnung wurde von uns immer sehr pfleglich behandelt. Natürlich sind vereinzelt Abnutzungserscheinungen sichtbar. Die Innentüren können von innen nicht gestrichen werden. Es sind furnierte Türen.  Nun meine Fragen: - Ist diese Formulierung rechtens bzw. müssen wir renovieren? - Wenn ja, müssen auch andere Arbeiten wie oben unter Punkt 7.2 ausgeführt werden? (z. B. steichen der Türstöcke) - Wenn ja, müssen alle Heizkörper gestrichen werden? (bis auf einen sind keine oder kaum Gebrauchsspuren zu sehen und die Heizkörper sind in einem farblich sehr guten Zustand) - Wenn ja, müssen Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten ebenfalls renoviert werden? (Es gibt ja die 'berühmten' Fristen von 5 Jahren für diese Räume)  Es soll natürlich nicht der Eindruck entstehen, dass wir 'schmarotzen' möchten. Wir möchten evtl. früher aus dem Mietvertrag als durch die gesetzl. Fristen vorgegeben. Ein beiderseitiges Entgegenkommen (Mieter - Vermieter) wäre für uns wichtig.  Bitte die Rechtsgrundlagen mit aufführen. Danke.  Vielen Dank für die Beantwortung und viele sonnige Grüße         

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich hoffe, zu einer schnellen Klärung Ihres Falles beitragen zu können. Vorab muss ich darauf hinweisen, dass die nachfolgende Lösung beschränkt ist durch die von Ihnen gegebenen Informationen und daher nur so richtig und vollständig sein kann wie der von Ihnen geschilderte Sachverhalt es ist. Daher beachten Sie bitte, dass meine Antwort die abschließende Beratung durch einen Kollegen Ihres Vertrauens nicht ersetzen. Dafür dürfen Sie gerne auch mich beauftragen. Nun aber zur Lösung:  Diese Formulierung – es handelt sich vorliegend um einen Formularvertrag – ist bzgl. der laufenden Schönheitsreparaturen vollkommen üblich und daher nicht zu beanstanden. Grds. trägt nach dem Gesetz der Vermieter die Erhaltungspflicht bzgl. der Sache, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> . Dies wird üblicherweise vertraglich anders geregelt, da der Vermieter die Abnutzung der Wohnung ansonsten auf die Miete umlegen würde. Die aufgeführten Arbeiten sind zudem auch Schönheitsreparaturen, die auf den Mieter umgewälzt werden können.  Nun enthält die Klausel aber auch den Passus: „spätestens bis zum Auszug„. Dies ist eindeutig eine starre Fristenklausel, da hier unabhängig vom Abnutzungszustand der Wohnung eine Durchführung der Renovierung verlangt wird. Diesbezüglich verweise ich z. B. auf a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%20106/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.04.2006 - Abs. 8 ZR 106/05: Formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mi...">BGH Abs. 8 ZR 106/05/a>  vom 05.04.2006. Danach dürfte die gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam sein, da es sich um eine einheitliche Klauselgestaltung handelt und zudem Zweifel zu Lasten des Verwenders gehen, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305c BGB: Überraschende und mehrdeutige Klauseln">§ 305c Abs. 2 BGB/a>   Vor dem Hintergrund dürften sich die übrigen Fragen erledigt haben. Anzumerken bleibt, dass bei wirksamer Klausel, die hier aber fehlt, immer nur die Arbeiten geschuldet sind, die vom Abnutzungsgrad der Wohnung her erforderlich sind. Dies ist Tatfrage und wäre hilfsweise bei den Heizkörpern hier zusätzlich zu verneinen. Gleiches gilt für die übrigen Räume.  Ich hoffe, dass Ihre Fragen hinreichend beantwortet worden sind. Für Rückfragen stehe ich im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail!    Mit freundlichen Grüßen RA Hellmann   Burgwedel 2006 mailabc@anwaltskanzlei-hellmann.de (entferne abc)      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 305c