Frage: Hallo,  ich habe von einer großen Bank ein Gebäude gekauft, es stellte nun sich heraus das im Gebäude Ratten sind. Der Bank war dies vorher schon bekannt (Mieter und Ungezieferbekämpfer bezeugen das) und ich stehe nun vor den Kosten:  - Ungezieferbekämpfer - Hohe Mietausfälle  (Lebensmittelgeschäft im Haus) - Baukosten um die Ratten loszuwerden  Wie soll ich mich verhalten? Kann ich Geld vom Verkäufer einfordern auch ohne einen kostspieligen Anwalts und Gerichtsprozess? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  guten Tag und vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:  Liegt an der Kaufsache, hier dem Haus, ein Mangel bei Gefahrübergang vor, so stehen Ihnen grundsätzlich die gesetzlichen Gewährleistungsrechte aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 BGB/a>  zu.   Sie können und müssen zunächst Nacherfüllung verlangen. Dies bedeutet, dass Sie den Verkäufer auffordern müssen, den Mangel zu beheben. Setzen Sie diesbezüglich eine angemessene Frist ( 2-3 Wochen ).  Wenn der Mangel nicht behoben wird, können Sie die anderen, in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 BGB/a>  normierten, Rechte geltend machen und z. B. SchadenerS. verlangen.   Den Mietausfall können Sie als Mangelfolgeschaden geltend machen.  Allerdings wird in den Kaufverträgen in der Regel ein Gewährleistungsausschluss vereinbart.   Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  kann sich der Verkäufer auf eine solche Vereinbarung allerdings nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat, deren Fehlen den Mangel darstellt.   Arglistige Täuschung liegt nur dann vor, wenn der Verkäufer den Mangel kannte oder wenigstens für möglich hielt; BGH, Beschluß vom 8. 12. 2006 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20249/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.12.2006 - Abs. 5 ZR 249/05: Käufer darf bei einem arglistig verschwiegenen Mangel den Kaufpr...">Abs. 5 ZR 249/05/a>  und zusätzlich arglistig handelte. Neben der Kenntnis des Mangels setzt ein arglistiges Handeln des Verkäufers voraus, dass dieser weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte; BGH, Urteil vom 7. 3. 2003 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20437/01" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.03.2003 - Abs. 5 ZR 437/01: Begriff der Arglist">Abs. 5 ZR 437/01/a> .  Sie als Käufer sind allerdings für das Vorliegen der Tatsache, aus denen sich das arglistige Verschweigen des Verkäufers ergibt Darlegungs- und Beweispflichtig. Sofern Ihnen hier zwei Zeugen zur Verfügung stehen, so sollte dieser Beweis jedoch zu führen sein.   Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen und einen ersten Überblick über die rechtliche Lage gegeben.  Mit freundlichen Grüßen aus Achim,  Moritz Kerkmann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 437