Frage: Im Jahr 2005 kauften wir ein voll erschlossenes Grundstück in einem B-Plan-Gebiet. Die Erschließung dieses B-Plan-Gebietes führte der Veräußerer durch sein eigenes Unternehmen in den Jahren 2001-2003 durch. Jetzt 2007 stellt uns der Veräußerer, nicht der Energieversorger, eine Rechnung über einen Baukostenzuschuß für die Stromversorgung in Höhe von 1162 EUR, den er angeblich an den Energieversorger gezahlt hat, obwohl die Erschließung durch seine eigene Firma im Auftrag des Energieversorgers erfolgte.  Im Notarvertrag steht zu den Erschließungskosten Folgendes:  'Öffentliche Abgaben/Anliegerbeiträge u. Steuern trägt der Erwerber soweit sie für einen Zeitraum nach der Besitzübergabe zu entrichten sind. Wurden diese bereits durch den Veräußerer entrichtet, so sind sie an ihn innerhalb von 14 Tagen nach Rechnungslegung zu erstatten. Diese Regelung gilt für Erschließungskosten analog, soweit sie nicht die Erschließungskosten im Rahmen der Leistungen des B-Planes betreffen. Diese sind mit dem Kaufpreis abgegolten.'  Der Veräußerer ist der Meinung, dass er uns die Kosten für den Baukostenzuschuss nur vorgestreckt hat u. wir ihm die Kosten jetzt ersetzen müssen, obwohl sie vor dem Erwerb des Grundstücks durch uns entstanden sind.  Hat er Recht?          

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller/in,  unter Bezugnahme auf Ihre Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Frage nunmehr zusammenfassend wie folgt beantworten:  Zunächst ist festzustellen, dass die von Ihnen genannte Klausel des notariellen Kaufvertrages eine konkrete Regelung für Ihren Fall nicht enthält.  Eine solche könnte sich jedoch durch Auslegung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/157.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 157 BGB: Auslegung von Verträgen">§ 157 BGB/a>  ergeben. Hiernach sind Verträge so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.  In diesem Zusammenhang ist inbesondere die rechtliche Wertung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/436.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 436 BGB: Öffentliche Lasten von Grundstücken">§ 436 Abs. 1 BGB/a>  zu beachten. Nach dieser ist der Verkäufer eines Grundstücks, soweit nichts anderes vereinbart wurde, verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertrgasschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld.  Die in Ihrem notariellen Kaufvertrag enthaltene Klausel besagt, dass Öffentliche Abgaben/Anliegerbeiträge u. Steuern der Erwerber trägt, soweit sie für einen Zeitraum nach der Besitzübergabe zu entrichten sind. Im Umkehrschluss hieraus ergibt sich, dass die vor diesem Zeitpunkt angefallenen und fällig gewordenen Öffentlichen Abgaben/Anliegerbeiträge und Steuern vom Veräußerer zu tragen sind. Der zweite S. in der von Ihnen genannten Klausel dürfte nur in dem Fall greifen, dass die entsprechenden Öffentlichen Abgaben/Anliegerbeiträge und Steuern nach dem Erwerb des Grundstücks angefallen und fällig geworden waren, der Veräußerer diese jedoch entgegen seiner eigentlichen Verpflichtung bereits entrichtet hat. Nur in einem solchen Fall könnte der Veräußerer die von ihm bereits entrichteten Öffentlichen Abgaben/Anliegerbeiträge und Steuern von Ihnen mit dem Argument erstattet verlangen, diese seien durch ihn 'vorgestreckt' worden.  Der dritte und vierte S. der von Ihnen genannten Regelung kann darüber hinaus so verstanden werden, dass Erschließungskosten, welche im Rahmen der Leistungen eines B-Plans erbracht wurden, mit dem Kaufpreis abgegolten werden und ebenfalls nicht separat verlangt werden können.  Mithin bleibt festzuhalten, dass m.E. keine Zahlungsverpflichtung Ihrerseits besteht.  Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort einen rechtlichen Überblick verschafft zu haben und stehen Ihnen gern, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, weiterführend zur Verfügung.  Abschließend möchte ich Sie noch darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste Einschätzung der rechtlichen Situation handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung und Beratung unter Vorlage aller relevanten Unterlagen durch einen Rechtsanwalt unter keinen Umständen ersetzen. Die Beantwortung der Frage basiert allein auf Ihren Angaben und kann durch Hinzufügen oder Weglassen entscheidungserheblicher Informationen gänzlich anders ausfallen.  Mit freundlichen Grüßen  Maik Elster Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 157, § 436