Frage: Als Mieter einer DG-Wohnung habe ich im November 2008 nach Konsultation mit dem zuständigen Mieterverein meiner Vermieterin einen Mietmangel (fehlende Wärmedämmung an allen Außenwänden und damit exorbitante Wärmeverluste) schriftlich angezeigt und eine Mietminderung in Höhe von 15 % geltend gemacht.  Postwendend erhielt ich von der Vermieterin und der Verwalterin (Mutter der Vermieterin) ein Schreiben, in dem mir nahegelegt wurde, auszuziehen bzw. meinen „Pflichten gegenüber der Wohnung selbst nachzukommen und selbst mit einigen Styroporplatten zu dämmen„. Nachdem ich meine angekündigte verminderte Mietzahlung am 01.12.2008 vorgenommen hatte, „bewegte„ sich die Vermieterin und veranlasste eine Dämmung der Innenwände, die vom 12.-16.12.2008 ausgeführt wurde. Dazu möchte ich anmerken, dass die Verwalterin in Anwesenheit zweier Handwerker eine Dämmung der Badwand für unnötig erklärte, da „die Wand ja von innen mit Fliesen gedämmt wäre.„ Seit dem 01.01.2009 zahle ich wieder Miete in voller Höhe.   In der Nacht vom 06. zum 07.1.2009 fror infolge der niedrigen Aussentemperaturen die Kaltwasserleitung in der Wohnung ein. Dazu erklärend: die Leitung verläuft unter einer Einbaubadewanne, die sich direkt an der Badaußenwand befindet. Infolge der nicht vorhandenen Dämmung schlug die Kälte durch und lies über Nacht das Wasser in der unisolierten Leitung gefrieren. Telefonisch informierte ich darüber die Verwalterin, da ich – bedingt durch einen anschliessenden längerfristigen Studienaufenthalt im Ausland – nicht Gefahr laufen wollte, in meiner Abwesenheit einen (sich durch evtl. gebildete Haarrisse in der Leitung) Wasserschaden nicht zu bemerken. Während des Telefonats flippte die Verwalterin völlig aus, schrie mich an, bezeichnete mich als „Klugscheisser„, kündigte mir aufgrund meiner Frechheit fristlos die Wohnung und brach das Gespräch ab.  Kurz darauf erhielt ich die Kündigung in Schriftform.  Begründung der Kündigung: Ich hätte die Wohnung in böser Absicht und mit Vorsatz beschädigt, indem ich sie bei Minusgraden nicht ausreichend beheizt habe. Es wäre meine Pflicht, die Wohnung während der Wintermonate auch in Abwesenheit ausreichend zu beheizen. Dagegen hätte ich grob fahrlässig verstossen.  Gegen die Kündigung zum 31.1.2009 habe ich Widerspruch eingelegt und betont, dass die Wohnung nicht von mir beschädigt wurde und ich in der betreffenden Zeit die Wohnung auch genutzt und beheizt habe.   Heute erhielt ich die erneute Kündigung, allerdings mit neuen Gründen:  1.Mietrückstand (damit ist wohl die Mietminderung gemeint, die ich für den Zeitraum vom 15.11. bis 15.12.2008 geltend machte) 2.ungebührliches Verhalten gegenüber der Verwalterin 3.vorsätzliche Schädigung des Vermieters  Wie stellt sich aus Ihrer Sicht die rechtliche Situation dar ? Ich bin mir keines Vergehens bewusst und  bin stets um einen freundlichen und höflichen Umgangston bemüht gewesen. Da ich z.Z. ein Semester im Ausland verbringe, kann ich es auch nicht verhindern, sollte die Dame am 31.1. im schlimmsten Fall meine Wohnung räumen lassen. Da sie sich bereits anderen Mietern gegenüber sehr rüde aufgeführt  und bereits eine ältere Dame zum Auszug gemobbt hat, rechne ich mit Allem. Die Verwalterin ist über 70 und richtet sich in erster Linie nach ihren eigenen 'Gesetzen' bzw.nach dem, was sie für rechtens erachtet.  Wie verhalte ich mich, dass ich rechtlich auf der sicheren Seite bin ?    

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,   vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Nun zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n), die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:  Auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderungen liegen grundsätzlich keine Gründe vor, die Ihre Vermieterin bzw.Verwalterin zu einer fristlosen Kündigung berechtigen.  Die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung sind in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  geregelt. In a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 BGB/a>  sind einige mögliche Kündigungsgründe aufgezählt. Diese Gründe sind jedoch nicht abschließend. Abs. 500.h. eine außerordentliche fristlose Kündigung kann durchaus auch auf andere Gründe gestützt werden.   Neben dem Vorliegen eines Kündigungsgrundes, müssen jedoch stets alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere ein Verschulden der Vertragsparteien berücksichtigt werden. Des Weiteren muss unter Abwägung der Interessen beider Seiten (also Mieter und Vermieter) entschieden werden, inwieweit die Fortsetzung des Mietvertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfristen oder bis zu einer anderen Beendigung des Mietvertrages den Vertragsparteien zumutbar ist. An eine wirksame außerordentliche Kündigung stellt der Gesetzgeber durchaus hohe Anforderungen.  Gründe für eine vorsätzliche Schädigung des Vermieters, die zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung führen könnten, kann ich aus Ihren Schilderungen nicht entnehmen.   Ein ungebührliches Verhalten gegenüber der Verwalterin, lässt sich Ihren Schilderungen ebenfalls nicht entnehmen. Zumindest kann ich Ihrem Vortrag nicht entnehmen, dass Sie Ihre Verwalterin z.B. mit vulgären Ausdrücken beschimpft haben. In Bezug auf solche Beschimpfungen gegenüber der Vermieterin vertreten einige Gerichte die Ansicht, dass dies einen Kündigungsgrund nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  darstellt.  Was den behaupteten Mietrückstand betrifft, ist folgendes zu beachten. Eine berechtigte Mietminderung stellt keinen Kündigungsgrund dar. Inwieweit eine Mietminderung wegen Wärmeverlust berechtigt ist und in welcher Höhe die Minderung der brutto Kaltmiete erfolgen darf, ist stets eine Frage des Einzelfalls. Hierzu liegt eine Vielzahl unterschiedlicher Gerichtentscheidungen vor. Manche Gerichte lehnen eine Minderung in diesen Fällen vollständig ab. Andere Gerichte halten eine Mietminderung von 25 % für statthaft. Unabhängig von der Berechtigung Ihrer Mietminderung, muss der Mieter mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand (Verzug) sein, um daraus einen Kündigungsgrund herleiten zu können. Ob der nicht bezahlte Teil unerheblich ist oder nicht, muss im Verhältnis zur vollen Miete wiederum mit Rücksicht auf die Umstände des Einzelfalls beurteilt werden.   Was Ihre Bedenken hinsichtlich einer Räumung Ihrer Wohnung durch Ihre Vermieterin betrifft, kann ich Ihnen folgendes mitteilen. Allein aufgrund der ausgesprochen außerordentlichen fristlosen Kündigung ist Ihre Vermieterin nicht berechtigt Ihre Wohnung räumen zu lassen. Hierfür benötigt Sie einen Titel. Diesen Titel kann sie z.B. durch eine Räumungsklage gegen Ihre Person erlangen. Sollte Ihnen eine entsprechende Klage zugestellt werden, müssen Sie hierauf reagieren. Im Normalfall also einen Rechtsanwalt einschalten.   Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass nach Ihren Schilderungen grundsätzlich keine Gründe für eine wirksame außerordentliche Kündigung erkennbar sind. Für eine abschließende Beurteilung bedarf es jedoch der genauen Prüfung im Einzelfall. Zu berücksichtigen ist, dass Ihre Vermieterin aber berechtigt ist, Ihnen eine ordentliche Kündigung auszusprechen.   Dass Ihre Vermieterin eine Räumklage gegen Sie einreicht, können Sie nicht verhindern. Damit es soweit nicht kommt, wobei die Erfolgsaussichten einer solchen Klage durchaus fraglich sind (siehe oben), sollten Sie versuchen den Kontakt mit Ihrer Vermieterin/Verwalterin herzustellen.    Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.   Darüberhinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.   Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.  Mit freundlichen Grüßen   Andrej Greif  Rechtsanwalt   Rechtsanwälte Schulze & Greif Partnerschaftsgesellschaft  Zwickauer Straße 154 09116 Chemnitz  Tel.: 0371/433111-0 Fax: 0371/433111-11  E-Mail: info@schulze-greif.de www.schulze-greif.de !--dejureok-->

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