Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  meine Frau und ich haben mit notariellem Kaufvertrag vom April 2013 ein Haus aus dem Jahr 1930 gekauft. Dieses Jahr, zum 01.04, war die Übergabe des Objektes. Einige Tage später starteten wir die umfassende Renovierung. Kurz nach Beginn der Arbeiten erhielt ich eine Nachricht der unteren Denkmalschutzbehörde, die Renovierungsarbeiten sofort einzustellen, da das Objekt unter Denkmalschutz stehe. Von dieser Eigenschaft hatte ich bis dato keine Kenntnis. Weder in der Verkaufsanzeige (Makler!), noch im notariellen Kaufvertrag, noch mündlich hatten wir von dieser Eigenschaft erfahren. Neben den erhöhten Verwaltungsaufwendungen sind wir nun in der (Neu-)Gestaltung des Hauses eingeschränkt; einige Umbauten dürfen schlichtweg nicht vorgenommen werden, andere müssen mit erheblichem Mehraufwand realisiert werden (vor allem energetische Maßnahmen).  Aus verständlichen Gründen interessiert uns der Aspekt Kaufpreisminderunge und Rücktritt vom Vertrag.  Welche Möglichkeiten habe ich? Wie soll ich vorgehen?  Mit freundlichen Grüßen,  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   Ihre Verärgerung ist mehr als verständlich, wobei Sie gegen den Verkäufer vorgehen können, wenn er von dieser Eigenschaft des Gebäudes Kenntnis hatte.  Denn die Denkmaleigenschaft ist natürlich ein ganz wesentlicher Aspekt für eine Kaufentscheidung, schon aus den von Ihnen bisher aufgezählten Gründen, auch aber hin Hinblick auf Bestandsbewahrung des Gebäudes.  Der Verkäufer hätte daher (wenn er davon Kenntnis hatte) darüber auch ohne besondere Nachfrage aufklären und es Ihnen offenbaren müssen - das Verschweigen der Denkmaleigenschaft stellt eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Pflichtverletzung des Verkäufers dar, so dass auch ein Haftungsausschluss im Notarvertrag nicht greift (OLG Rostock, Urt.v. 10.08.2006, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=7%20U%2032/05" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Rostock, 10.08.2006 - 7 U 32/05: Grundstückskauf: Mangelhaftigkeit eines Gebäudes wegen bes...">7 U 32/05/a> ), es sei denn, diese Eigenschaft wäre ausdrücklich im Vertrag aufgeführt.    Allerdings sind Sie im Streitfall dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass der Verkäufer die Kenntnis von der Denkmaleigenschaft hatte.    Daher wäre der erste richtige Schritt, den Vertrag zu prüfen. Ich gehe aber davon aus, dass dort nirgends der Hinweis auf die Denkmaleigenschaft aufgeführt ist.  Zweitens sollten Sie die Akte bei der Denkmalschutzbehörde unbedingt einsehen, um sicher abklären zu können, was wann genau eingetragen worden ist.  Auch sollte dabei geklärt werden, wie und wann dem damaligen Eigentümer, dem Verkäufer davon Mitteilung gemacht worden ist. Lassen Sie sich entsprechende Kopien geben.  Ist nachgewiesen, dass die Behörde den Verkäufer informiert hat, ist dessen Kenntnis ebenfalls nachgewiesen.  Ansonsten sollten Sie mit Handwerkern, Nachbarn etc. sprechen , um darüber in Erfahrung zu bringen, ob der Verkäufer Kenntnis hatte. Nachbarn wissen meistens alles!    Ist das der Fall, müssen Sie entscheiden, welches Ziel Sie verfolgen wollen:  Sie haben die Möglichkeit, den Kaufvertrag anzufechten. Der Vertrag wäre dann Null und nichtig - Leistungen plus Zinsen müssen zurückerstattet werden.   Die weiteren Möglichkeiten ergeben sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 BGB/a>  wonach Sie   a)Nacherfüllung verlangen (kommt hier nicht in Betracht), b)von dem Vertrag zurücktreten c)den Kaufpreis mindern und d)SchadenserS. oder ErS. vergeblicher Aufwendungen verlangen  können.  Der Rücktritt wäre ähnlich wie bei der Anfechtung; auch hier erhalten Sie alle Leistungen plus Zinsen zurück.  Bei der Minderung wird letztlich ein bestimmter Betrag vom Kaufpreis zurückgezahlt; allerdings ist dann mit der Zahlung auch insoweit alles abgegolten, was gefährlich sein kann, wenn spätere weitere Behördenauflagen erfolgen.  Aber das ist eine Möglichkeit, wenn man das Haus trotz des Mangels Denkmalschutz behalten will. Die Minderungssumme wird ein Gutachter feststellen müssen; sie errechnet sich aus der Differenz des Wertes mit und ohne Denkmalschutz.   SchadenserS. kann auch geltend gemacht werden.   Da alle Unterlagen geprüft werden sollten, sollten Sie unverzüglich einen Rechtsanwalt beauftragen, damit dann im Einzelnen die nächsten Schritte gegenüber dem Verkäufer vorbereitet werden können, da diese (auch formal) unterschiedlich sein können, je nach dem, welches Ziel Sie erreichen wollen.    Mit freundlichen Grüßen   Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 437