Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe im März d.J. im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein vermietetes Mehrfamilienhaus erworben. Den Eigentümer, der eine Wohnung im Haus bewohnte und dessen Freundin, die zusätzlich im Hause eine Kellerwohnung bewohnt (baulässig nicht zulässig), habe ich aufgrund des Erwerbs gekündigt. Der ehemalige Eigentümer ist nach Einschaltung eines Gerichtsvollziehers ausgezogen, die Freundin beruft sich auf einen rechtsgültigen Mietvertrag, der ein Jahr vor der Zwangsversteigerung mit dem ehemaligen Vermieter bzw. ihrem Freund geschlossen wurde. Lt. diesem Mietvertrag hatte ihr Freund von ihr 20.000 Euro für einen Wasserschaden als Mietvorauszahlung zum Abwohnen erhalten. Die Summe sollte zusätzlich mit 6% verzinst werden, die Nebenkosten sollten einmal pro Jahr nach Abrechnung gezahlt werden, jedoch auch der Zahlung nach Abrechnung der NK ist sie nicht nachgekommen. Der Nettomietzins ist für die Wohnung ist lt. Mietvertrag mit 120,- Euro beziffert. Diese Vereinbarung ist im Grundbuch nicht eingetragen und war auch bei der Zwangsversteigerung nicht erwähnt worden. Eine offizielle Meldung beim Einwohnermeldeamt für sie und auch für den ehemaligen Eigentümer, der diese Wohnung jetzt ebenfalls mitnutzt, liegt nicht vor. Auch kann das Einwohnermeldeamt keine Auskunft über den jetzigen Aufenthaltsort geben. Meine Frage hierzu: War eine Sonderkündigung aufgrund der Zwangsversteigerung möglich gewesen? Welche Chancen habe ich bei einer Räumungsklage bzw. welche Möglichkeiten sehen Sie, dieses Mietverhältnis zu beenden?         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung treten Sie, wie Ihnen sicherlich bekannt ist, als Eigentümer des Mehrfamilienhauses in die bestehenden Mietverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten ein  (a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57 ZVG">§§ 57/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/90.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 90 ZVG">90 ZVG/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> ). Dieses gilt aber nur für solche Rechte und Pflichten, die sich während der Dauer Ihrer Eigentümerstellung ergeben, so dass früher entstandene Zahlungsverpflichtungen hier nicht mehr interessieren.  Nachdem die Freundin des Voreigentümers seine Mieterin war, stand Ihnen auch ihr gegenüber das Sonderkündigungsrecht aus a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a Abs. 1 ZVG/a>  zu. Dies bedeutet, dass Sie im erstmöglichen Termin, in dem Sie aufgrund Ihrer Mieterstellung zur Kündigung berechtigt waren, gegebenenfalls nur eine kürzere Kündigungsfrist einzuhalten hatten (a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a Abs. 2 ZVG/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573d.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573d BGB: Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist">§ 573d Abs. 1, Abs. 2 BGB/a> ).  Allerdings haben Sie auch als Sonderkündigungsberechtigter die allgemeinen Kündigungsschutzvorschriften zu beachten.  Insbesondere muss ein Kündigungsgrund nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  vorgelegen haben, der auch in dem Kündigungsschreiben enthalten sein muss, andere Gründe können nur noch berücksichtigt werden, wenn sie nachträglich entstanden sind.  Ein Kündigungsgrund ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 BGB/a>  unter anderem dann gegeben, wenn entweder 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat oder 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.  Die Erfolgsaussichten einer Räumungsklage hängen also in erster Linie von der Erfüllung einer der oben genannten Voraussetzungen ab.  Eine Beendigung des Mietverhältnisses ist ansonsten nur aufgrund einer Mietaufhebungsvereinbarung, also auf rein freiwilliger Basis möglich.  Im Übrigen kann die Mieterin auch gegen eine an sich berechtigte Kündigung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  im Fall sozialer Härte widersprechen und auf diesem Wege eine Räumung verhindern.   Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.  Sollte ich einen für Sie bedeutsamen Punkt übersehen haben oder noch Etwas unklar geblieben sein, nützen Sie bitte die Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen   Wolfram Geyer Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 573, § 574, § 573d