Frage: Ich besitze ein abbezahltes 2 Familienhaus. Anfang 2007 habe ich eine Grundschuldzweckerklärung für die Firma meines Bruders unterschrieben. Die Bank hat ihm in diesem Frühjahr geraten die Firma mit Immobilie zu verkaufen. Der Kaufpreis liegt unter den bestehenden Darlehnsforderungen. Ohne eine Information von Seiten der Bank an mich wurde die Schreinerei verkauft. Kann die Bank von mir das Geld der Grundschuldzweckerkläung verlangen. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:   Die jeweils eingetragene Grundschuld selbst ist zunächst einmal abstrakt, das heißt, diese kann auch ohne eine Forderung des Grundschuldgläubigers, hier der Bank, bestehen. Mit der Grundschuldzweckerklärung wurde aber dann die Verbindung zu dem in Anspruch genommenen Darlehen hergestellt, was in der Regel auch Voraussetzung für die Darlehensauszahlung ist. Diese Erklärung sagt also letzlich aus, für welchen Kredit die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuldzweckerklärung wird dabei deswegen auch als der eigentliche Sicherungsvertrag angesehen.   Mit dieser Form eines Sicherungsvertrages haben Sie als Grundstückeigentümer jedenfalls neben Ihrem Bruder als Gesamtschuldner die persönliche Haftung für die Rückzahlung der Darlehensschuld übernommen und zwar in Höhe des jeweils eingetragenen Grundschuldbetrages. Diese persönliche Haftung im Rahmen einer Grundschuldzweckerklärung umfasst sämtliche Forderungen der Bank aus der Darlehensschuld, insbesondere z.B. sogar nach der Rechtsprechung auch einen etwaigen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung (so z.B. Urteil des OLG Hamm vom 06.12.2005; Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20U%20146/04" target="_blank" class="djo_link" title="5 U 146/04 (3 zugeordnete Entscheidungen)">5 U 146/04/a> ).  Insoweit kommt es nun darauf an, in welcher Höhe die ursprüngliche Darlehensforderung der Bank noch besteht. In dieser Höhe können Sie durch die Bank jedenfalls aufgrund des Vorgenannten auf Basis der Grundschuldzweckerklärung noch in Anspruch genommen werden. Ihre Frage ist also im Ergebnis grundsätzlich mit Ja zu beantworten. Zusätzlich möchte ich Sie aber dabei noch auf Folgendes hinweisen:   Zur Vermeidung dessen, also zur nachträglichen Befreiung von dieser persönlichen Haftung, haben Sie allerdings noch die Möglichkeit, die verbliebene Grundschuld abzulösen. Dies hätte dann zur Folge, dass Sie nach erfolgter Ablösung einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die Bank auf Abtretung der gegen Ihren Bruder bestehen gebliebenen Forderung auf verbliebene Darlehensrückzahlung erhalten. Daneben entsteht mit der Ablösung der Grundschuld gegen Ihren Bruder auch ein Anspruch auf AufwendungserS. gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/670.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 670 BGB: ErS. von Aufwendungen">§ 670 BGB/a> , welcher sämtliche Aufwendungen umfasst, die Sie zur Ablösung der Grundschuld gemacht haben.   Zusammengefasst bedeutet dies im Ergebnis, dass Sie zwar von der Bank in Anspruch genommen werden können, nach Befriedigung der Bank sich Ihre dabei geleisteten Zahlungen aber wieder von Ihrem Bruder zurückholen können.   Ich hoffe Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage verschafft haben zu können und wünsche noch ein schönes verbliebenes Wochenende.    Mit freundlichen Grüßen   Thomas Joschko Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 670