Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  im April 2013 haben wir unsere freistehende Immobilie erworben. Im Vorfeld des Immobilienkaufs gab es selbstverständlich diverse Besichtigungen, auch unter hinzunahme eines Architekten. Das Haus ist in Hanglange erbaut worden. Bei der Besichtigung des Hauses ist sowohl uns als auch dem Architekten ein kleiner Riss im Klinker der hangseitigen Hausfassade aufgefallen. Als wir den Verkäufer auf diesen Riss ansprachen teilte er uns mit, dass dieser Riss vor ca. 20 Jahren bei einem Erdbeben enstanden sei. Nach diesem Erdbeben habe sich an dem Riss als auch an dem Grundstück am Hang nichts mehr verändert. Nun, nach ca. einem Jahr, ist uns uns aufgefallen, dass dieser Riss immer größer geworden ist und sich auf der anderen Seite der Hauswand inzwischen ein noch erheblicherer Riss gebildet hat. Auch neigt sich inzwischen das Gründstück vor dem Haus in Richtung des Hangs immer weiter vor. Gestern war der Architekt, welcher bei der Hausbesichtigung vor dem Hauskauf ebenfalls zugegen war, wieder da und teilte uns mit, dass dieser Riss durch ein abrutschen des Hangs vor dem Haus zustande kommt. Weiter konnte er sich aber auch noch daran erinnern, dass der Verkäufer behauptet hat, der Riss sei durch ein Erdbeben vor 20 Jahren entstanden und nicht etwa durch ein abrutschen Hangs. Diese Vermutung wurde seitens des Verkäufers vor dem Hauskauf ausdrücklich ausgeschlossen. Das Grundstück des Hauses wird durch eine sehr hohe Betonmauer hangseitig abgestützt. Nun vermutet der Architekt, dass das die Mauer, welche sich ebenfalls weiter Richtung Hang neigt, dass Grundstück nicht mehr halten könne und sich durch das abrutschen des Hangs bereits Risse in der Hausfassade gebildet haben.  Somit sei also nicht ein Erdbeben vor 20 Jahren für den Riss verantwortlich sondern das Abrutschen des Hangs. Da sich innerhalb eines Jahres die Hangneigung und die Risse in den Hauswand massiv verstärkt haben, hätte der Verkäufer des Hauses dies bemerken müssen.  Nun meine Frage: Hat eine Klage auf Kaufpreisminderung in Höhe der erforderlichen Baumaßnahmen zur Sicherung des Hangs in Höhe von ca. 40.000€ -55.000€ (Kostenschätzung des Architekten) Aussicht auf Erfolg? Zwar war der Mangel nicht vollstänig 'versteckt', aber die genannte Ursache war falsch. Vielleicht ist für die Sachlage noch relevant, dass der Verkaüfer das Haus eigenhändig gebaut hat, und somit ausreichend Kenntnis über die Bausubstanz haben sollte.  Für Ihre Bemühungen bedanke ich mich im Vorfeld 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Nach Ihrer Schilderung muss man davon ausgehen, dass der Verkäufer falsche Angaben gemacht hat.  Er muss gewusst haben, dass der Riss nicht von einem Erdbeben herrührt, sondern von dem abrutschenden Hang.  Insoweit hat er bewusst wahrheitswidrig falsche Angaben gemacht.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  ist der Vertrag damit wegen arglistiger Täuschung anfechtbar.  Auch kann man Gewährleistungsrechte geltend machen.  Ein eventueller Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  unwirksam, wenn der Verkäufer von dem Mangel wusste.  Insoweit kann man Nachbesserung verlangen und von dem Verkäufer verlangen, dass er denn Schaden behebt.  Kommt er dem nicht nach kann nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/441.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 441 BGB: Minderung">§ 441 BGB/a>  auch der Kaufpreis gemindert werden.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 441, § 123