Frage: Folgender Sachverhalt:  Wir bewohnen seit rund 15 Jahren eine Mietwohnung in einer größeren, im Jahr 1994 erbauten Anlage. Unsere Wohnung ist „Quasi' ein Reihenhaus.. Das heisst, uns steht ein kleiner Garten zur Verfügung. Der Eingang ist direkt zur Straße hin.   Nun hat vor einiger Zeit der Eigentümer gewechselt.   Vom neuen Eigentümer haben wir jetzt erstmalig eine Nebenkostenabrechnung erhalten und haben hierzu einige Fragen:    1.)  Bislang wurde in der Nebenkostenabrechnung immer lediglich die reine Wohnfläche anteilig berechnet. Jetzt hat der neue Eigentümer die Hälfte der Fläche des Hobbyraumes (eigentlich  unser Kellerraum /mit Fenster) mit hinzugerechnet.  Im Mietvertrag ist als Wohnfläche die reine Wohnfläche angegeben zusätzlich ist die Nutzfläche angegeben. Zudem heisst es: .'...die übrigen Betriebskosten werden nach Wohn- bzw. Nutzfläche umgelegt.'  Kann der Vermieter einfach so den Verteilerschlüssen ändern?    2.)   wie beschrieben ist unser Eingang direkt zur Straße. Wir brauchen also nicht durch einen Hausflur um in unsere Wohnung zu kommen. Dennoch gibt es in unserer Wohnanlage Wohnungen die nur durch Treppenhäuser zu erreichen sind.  Nun will unsere neuer Vermieter auch für die Beleuchtung und Reinigung der Treppenhäuser anteilig Geld von uns haben, obwohl wir diese NIE nutzen. Auf Nachfrage sagt er unter anderem daß die Versorgungsräume für Elektro und Heizung  und Kabelanschluss nur über diese Treppenhäuser erreichbar seien.   Kann er uns diese Kosten wirklich auferlegen?   Dazu noch eine Anmerkung: Unser alter Vermieter hatte das auch mal versucht abzurechnen. Nach telefonischer Nachfrage meinerseits wurde es damals jedoch korrigiert 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Eingangs teile ich Ihnen mit, dass die abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne die Einsicht in die entsprechenden Mietverträge und die Nebenkostenabrechnung nicht möglich ist.   Grundsätzlich muss der neue Eigentümer die bestehenden Mietverträge gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  übernehmen. Er tritt in die Rechte und Pflichten des ehemaligen Eigentümers ein, eine inhaltliche Veränderung des Vertrags aufgrund des Eigentümerwechsels ist nicht zulässig.   Hinsichtlich der Nebenkosten für den Kellerraum ist zunächst die Regelung im Mietvertrag maßgeblich. Ist darin festgelegt, was sich leider meiner Kenntnis entzieht, dass die Umlage der Nebenkosten auf die Wohnfläche erfolgt, dann kann der Vermieter den Vertag und diese Vereinbarung nicht einfach einseitig umgehen. Läge keine Vereinbarung vor, ist es grundsätzlich denkbar, dass Nebenkosten auf die Fläche des Kellerraums umgelegt werden, wenn dort tatsächlich Nebenkosten anfallen. Wenn sich in Ihrem Vertrag, wie Sie ausführen, ein Passus zu finden ist, dass die Nebenkosten auf Wohn- sowie auf die Nutzfläche umgelegt werden können, dann dürfte die Umlage zunächst ordnungsgemäß sein. Da die Umlegung damit im Mietvertrag vorgesehen ist, würde der Vermieter ja nicht einseitig den Verteilungsschlüssel ändern, sondern seine Rechte aus dem Mietvertrag nutzen.   Hinsichtlich der Kosten für die Treppenhausreinigung und -beleuchtung bleibt festzuhalten, dass diese Kosten grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden können. Allerdings ist das auch nur dann der Fall, wenn diese Umlage bereits im Mietvertrag zu Ungunsten des Mieters vorgesehen war. Dies entzieht sich meiner Kenntnis. Mietverträge sind regelmäßig auch als allgemeine Vertragsbedingungen formuliert, die einseitig durch den Vermieter gestellt werden. Diese müssen dann einer Inhaltskontrolle gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  standhalten und dürfen der Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Ist für tatsächlich ein separater Hauseingang vorhanden, so dass nahezu keine Nutzung des Treppenhauses erfolgt, dann könnte die Auferlegung dieser Kosten durchaus eine unangemessene Benachteiligung sein, so dass die Klausel unwirksam wäre. Durch die Unwirksamkeit entfiele ein Anspruch des Vermieters, diese Kosten auf Sie umzulegen und sich erstatten zu lassen. Ob die Behauptung des Vermieters zutrifft, dass die Nutzung des Treppenhauses erforderlich ist, um die Zugang zur Stromanlage, zur Heizungsanlage sowie zum Kabelanschluss zu erhalten, kann ich von hieraus nicht sagen.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit der Entscheidung hinsichtlich des weiteren Vorgehens behilflich sein. Nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, falls Unklarheiten bestehen, damit ich diese ausräumen kann.  Ich kann Ihnen gerne bei direkter Beauftragung meiner Person unter Vorlage des Mietvertrags sowie der Nebenkostenabrechnung anbieten, diese für Sie zu prüfen, um eine abschließende Beurteilung zu treffen.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Michael Pilarski, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 307