Frage: 1973 wurde ein Garagenkomplex mit 22 Garagen auf 2 nebeneinander befindlichen Grundstücken errichtet, die unterschiedliche Eigentümer haben. 2 Garagen befinden sich je zur Hälfte auf Grundstück A und B. Am 29.10.2000 kaufte ich von der Witwe des damaligen Garageneigentümers meine Garage (kein notarieller Kaufvertrag), ohne zu wissen, dass sich die Garage auf unterschiedlichen Grundstücken befindet. Einen neuen Nutzungsvertrag erhielt ich nicht, sondern mir wurde von meinem Vorgänger sein Vertrag übergeben. Damals hatte man sich so geeinigt, dass der Eigentümer meiner Garage die Pacht an Besitzer B zahlt und der Besitzer der anderen „geteilten„ Garage an Besitzer A. Dies behielt ich auch bei. Am 01.01.2002 stellte der Besitzer B fest, dass er mit mir eigentlich gar keinen Nutzungsvertrag hat und holte dies nach. Jetzt ist Besitzer A insolvent und seine Bank will das Grundstück veräußern. Im Zuge des Schuldrechtsanpassungsgesetzes gab es jedoch viele Veränderungen mit dem Übergang des Eigentums an Gebäuden auf den Eigentümer des Grund und Bodens, so dass ich verunsichert bin, ob ich wirklich der Eigentümer der Garage bin oder ob der Kaufvertrag sogar ungültig ist und ich mein Geld zurückverlangen könnte. Die Eigentumsfrage ich auch relevant für den Fall, dass die Garagenanlage abgerissen werden soll, da ich sonst als Eigentümer bis Ende 2006 50 % der Abrisskosten und ab 2007 100 % tragen müsste.  Mittlerweile bin ich mir auch nicht sicher, ob ich einen Pacht- oder Mietvertrag für den Grund und Boden habe. Der Vertrag nennt sich „Nutzungsvertrag für die Inanspruchnahme von Grund und Boden„ und der jährlich zu zahlende Betrag wird als „Überlassungsgebühr (Pacht)„ betitelt. Mich würde also interessieren, ob ich wirklich Eigentümer der Garage bin und ob ich einen Pacht- oder Mietvertrag habe.         

Antwort:     Sehr geehrter Fragesteller,  bei einer Garage fundamentierten Garage handelt es sich um einen sogenannten wesentlichen Bestandteil eines Grundstücks gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 Abs. 1 BGB/a> . Dort heißt es :  '(1) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen.'  Damit ist ein vom Grundstück getrennter Eigentumserwerb an der Garage nicht möglich. Sie können also ihr Geld aus dem Kaufvertrag zurückverlangen. Wären Sie Eigentümer der Garage müssten Sie als Eigentümer schlechterdings keine Nutzungsgebühren für die Nutzung Ihres Eigentums entrichten.   Insoweit könnte Ihre Zahlung an die Witwe im Rechtssinne zwar auch als als eine 'Abstandszahlung' für den Eintritt in den Miet/Pachtvertrag mit A und B angesehen werden. Da diese Verträge aber ohne Zustimmung von A und B nicht übernommen werden konnten, scheint mir eine Erfüllung des Vertrages durch die Witwe fraglich.   Im Ergbnis gehe ich davon aus, dass der von Ihnen genannte Vertrag mit B bis heute ein Miet- oder Pachtverhältnis begründet. Da Sie die Garagen offensichtlich weitervermieten und damit zur Fruchtsziehung berechtigt sind, gehe ich zunächst von einem Pachtverhältnis aus. Bei einem Mietverhältnis dürfte nämlich nur mit Zustimmung der Eigentümer untervermietet werden. Freilich müssste zu einer näheren Qualifizierung der Vertrag genau geprüft werden.  Der Mieterwechsel wurde von den Vermietern wohl bereits durch konkludente Akzeptanz der monatlichen Beträge ab 2000 genehmigt. Der spätere schriftliche Vertrag kann insoweit nur eine Bestätigung sein.Im übrigen bedarf ein Miet- oder Pachtvertrag über Garagen keiner besonderen Form.  Sollte die Garage abgerissen werden, so haben Sie mit den Kosten der Beseitigung als Pächter (wie auch als Mieter) nichts zu tun. Im Gegenteil: Sie könnten sogar SchadenserS. dafür verlangen, dass der Pachtvertrag durch den Abriss nicht mehr erfüllt werden kann.  Ich empfehle deshalb zum einen, den Kaufpreis für die Garage zurückzuverlangen, da dieser Kaufvertrag mit Rechtsmängeln behaftet ist (insoweit besteht allerdings eine Verjährungsproblematik). Zum anderen sollten Sie aus Beweiszwecken auch gegenüber dem anderen Eigentümer auf eine schriftliche Niederlegung des Vertrages beharren.  Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  F.Sachse Rechtsanwalt  PS. Über eine Bewertung dieser Frage würde ich mich freuen    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 94