Frage: 1976 wird ein Gewerbegrundstück geteilt /Gewerbeteil/Geschäftsführer Wohnhaus) mit der Baulast, es soll immer eine Wirtschaftliche Einheit sein. 2001 verkauft die Gewerbetreibende Ihr Grundstück und 2002 verlauft der Hausbeisitzer sein Grundstück. Die neue gewerbetreibende beantragt eine baugenehmigung für eine betriebswohnung ohne Erfolg 'begründung das angrenzende Wohnhaus währe zweckgebunden vorhanden (aber anderer Besitzer)  Jetzt habe ich einen Bauantrag auf nutzungsänderung für das Wohnhaus genehmigt bekommen (Busbedtrieb mit Inhaberwohnung) nach Genehmigung habe ich das objekt gekauft. Die Nachhbarin klagt auf Bestandschutz des Gewerbegebietscharakters weil meine Gewerbefläche der Wohnfläche nicht untergeordnet ist und das wird wohl laut Beschluss des Verwaltungsgericht für Recht erkannt. Frage: Ich habe das Objekt aufgrund der Baugenehmigung gekauft, ist die Stadtverwaltung regresspflichtig? ohne Genehmigung hätte ich das nie gemacht, weil ich dann in meinem eigenen Haus nicht wohnen dürfte.(nicht genehmigte Nutzungsändrung) Kann mir dei Stadtverwaltung die Nutzung als Wohnhaus untersagen und mich mit meinen  2 iKndern samt Ehefrau aus meinem eigenem Haus Räumen?(ist ja als wohnhaus genehmigt allerdings darf dort nur der Geschäftsführer vom Betrieb 'Nachbarn Wohnen' Wurde der Fehler nichs schon 1976 gemacht? Grundstück teilen mit zwei Besitzern und der Baulast?  Freundlichst Grüsst             

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vorab möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung vor Ort nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, einen ersten Überblick über das Rechtsproblem zu erhalten.  Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.  Dies vorausgeschickt, beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Zunächst einmal möchte ich darauf hinweisen, dass es sich bei Ihrem Problem um eine sehr komplexe Materie des Baurechts handelt. Die Beantwortung Ihrer Frage ist insofern ohne genaue Kenntnis der Vorgangsakte nur in dem Folgenden Umfang möglich.  Festzuhalten ist vorab, dass es sich bei dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren, welches Ihre Nachbarin betreibt, offensichtlich um ein schwebendes Verfahren handelt, welches noch nicht rechtskräftig abgeschlossen ist. Hier müsste dem entsprechend erst einmal die Entscheidung des Verwaltungsgerichts abgewartet werden. Sollte diese für Sie tatsächlich negativ ausfallen, so sollten Sie überlegen, hiergegen Rechtsmittel einzulegen. Für diesen Fall rate ich Ihnen jedoch dringend an, sich mit einem Kollegen Ihres Vertrauens in Verbindung zu setzen, der Sie bezüglich Ihrer Möglichkeiten nach erfolgter Akteneinsicht beraten wird.  Ich verstehe Ihre Schilderung so, dass Sie Ihren Bauantrag für die Nutzungsänderung schon genehmigt bekommen hatten, bevor Sie das Objekt gekauft haben. Nicht ganz deutlich wird in Ihren Ausführungen, ob Sie von der Stadt oder von einem privaten Dritten gekauft haben. Hier stellt sich zunächst einmal die Frage, ob in den entsprechenden Verträgen mit der Stadt, falls Ersteres der Fall sein sollte, Regelungen bezüglich der beabsichtigten Nutzung des Grundstücks getroffen wurden bzw. ob eine Vereinbarung mit der Stadt zum Beispiel im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Vertrages geschlossen wurde. In diesem Falle wären ggf. Ansprüche aus dem zugrunde liegenden vertraglichen Verhältnis herleitbar. Eine Regresspflicht der Stadt als Hoheitsträger könnte grundsätzlich auch auf einen Anspruch aus Amtshaftung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/839.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 839 BGB: Haftung bei Amtspflichtverletzung">§ 839/a>  des Bürgerlichen Gesetzbuches in Verbindung mit a href="https://dejure.org/gesetze/GG/34.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 34 GG">Art. 34 GG/a>  gestützt werden. Ein solcher Anspruch ist jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft, so müsste hier dem handelnden Amtsträger ua. ein Verschulden bei der Ausübung seiner Amtspflicht nachgewiesen werden können und es müsste ein kausaler Schaden gegeben sein. Ob ein solcher Anspruch hier unter Umständen in Betracht zu ziehen wäre, kann aufgrund der mir vorliegenden Informationen indes nicht weiter beurteilt werden. Als problematisch sehe ich hier allerdings in jedem Fall die Tatsache an, dass die Baugenehmigung zu dem Zeitpunkt des Kaufs des Objektes offensichtlich noch gar nicht bestandskräftig war und Sie somit noch keine gesicherte Rechtsposition inne hatten. Aber auch diese Frage müsste anhand des Akteninhalts genauer geprüft werden.  Was die von Ihnen befürchtete Nutzungsuntersagung durch die Stadt angeht, so ist eine solche grundsätzlich nur dann möglich, wenn die Nutzung gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt und nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Falls die Ihnen erteilte Genehmigung tatsächlich vom Verwaltungsgericht aufgehoben werden sollte, würde diese Gefahr grundsätzlich bestehen, wobei Ihne hiergegen selbstverständlich erneute Rechtsschutzmöglichkeiten, auch im vorläufigen Rechtsschutz, zustehen würden. Ob letztlich hier die Voraussetzungen für einen solchen Verwaltungsakt vorliegen, kann von hier aus nicht näher beurteilt werden.  Doch selbst wenn eine solche Untersagung ausgesprochen werden sollte, bedeutet dies noch lange nicht die Räumung des Hauses. Dies wäre ein weiteres Verfahren im Rahmen der Verwaltungsvollstreckung, wogegen Sie sich zur Wehr setzen könnten. Soweit sollte es aber in diesem Verfahren nicht kommen, ich denke, hier kommen sicher andere Lösungsansätzen im Rahmen einer einvernehmlichen Einigung in Betracht. Bezüglich dieses Punktes rate ich Ihnen jedoch auch dringend zu einer umfassenden Beratung durch einen Kollegen vor Ort.  Insgesamt ist noch festzuhalten, dass sich vorliegend offensichtlich die Verhältnisse seit 1976 aufgrund der geschilderten Ereignisse grundlegend geändert haben. Auch hierzu sollte von einem Kollegen vor Ort genau geprüft werden, inwieweit hieraus ggf. für Sie günstige Folgen herzuleiten sind.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick über Ihr Rechtsproblem vermitteln.  Mit freundlichen Grüßen  Monika Abs. 100. Mack - Rechtsanwältin &  Dipl.Verwaltungswirtin (FH) -     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 839