Frage: Hallo Team Frag einen Anwalt,theoretischer Fall. Teilbetrag KP wurde nicht beurkundet. Immo war Betriebsvermögen des Verkäufers. Wie ist der Ablauf bei Rückabwicklung, z.B. Selbstanzeige wegen GrESt und Erpressung durch Ex Frau.  Muß der Verkäufer auch das Nachweisbare Bargeld wieder rausgeben(er ist solvent) wegen Bereicherung etc.  Ist und bleibt so ein Vertrag etc. ein unumkehrbares Scheingeschäft was einfach Nichtig ist oder wird es geheilt durch irgendwelche Umstände?   Da es Betriebsvermögen wäre, würde er ja die Steuer sehr verkürzen, er hat aber die Erklärung für das Jahr noch nicht gemacht.  Könnte man den Betrag noch irgendwie Nachbeurkunden? Dann wäre ja das FA kein Problem mehr.  Müssen die Umbauten,Veränderungen wieder umgebaut werden oder  bei evtl. Verschlechterung der Substanz ist Schadenersatz etc. ausgeschlossen weil Beide Parteien wußten was diese tun, wenn Rückabgewickelt wird?  Was ist mit der entrichteten und evtl. neuen Grundsteuer bei Nichtigkeit?   Danke und Grüße von Florian

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Wenn die Parteien des Kaufvertrages bewusst etwas Unrichtiges haben beurkunden lassen, wie in Ihrem Fall einen zu niedrigen Kaufpreis, so ist der beurkundete Vertrag als Scheingeschäft nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/117.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 117 BGB: Scheingeschäft">§ 117 BGB/a>  und der wirklich gewollte Vertrag wegen Formmangels nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a>  nichtig. Es nützt daher auch keine Nachbeurkundung. Der Vertrag müsste als solcher insgesamt, d. h. mit dem zutreffenden Kaufpreis neu beurkundet werden.  Allerdings wird der Vertrag nach der Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 B Abs. 1 S. 2 BGB/a>  wirksam, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Bei dieser Regelung handelt es sich um eine Ausnahme von dem GrundS. des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/141.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 141 BGB: Bestätigung des nichtigen Rechtsgeschäfts">§ 141 BGB/a> , wonach formnichtige Geschäfte zu ihrer Wirksamkeit formgerecht neu vorgenommen werden müssen. Insoweit kommt es also zu einer Heilung der Formnichtigkeit des gesamten Vertrages.       Soweit jedoch eine Rückabwicklung des Vertrages wegen dessen Nichtigkeit (und noch nicht eingetretener Heilung) erfolgen soll, ist diese nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes rein bereicherungsrechtlich, also nach den Regelungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§ 812 ff. BGB/a>  vorzunehmen. Dies bedeutet im Ergebnis, dass die Bereicherungslagen auszugleichen sind. Zunächst sind also die geflossenen Zahlungen zurückzuzahlen. Da der Vertrag nichtig ist, gibt es auch keine Rechtsgrundlage für Verschlechterungen bzw. Verbesserungen an der Immobilie, so dass Umbauten und Veränderungen, soweit sie denn nicht abgestimmt gewesen sind, auszugleichen sind.  Hier kommen durchaus Schadensersatzansprüche in Betracht soweit Pflichtverletzungen erfolgt sind, bzw. Aufwendungsersatzansprüche soweit es zu Verbesserungen gekommen ist. Hierzu müsste man aber im einzelnen prüfen, um welche Sachverhalte es sich handelt, was diesbezüglich zwischen den Parteien vereinbart worden ist etc.  Bei Nichtigkeit und Rückabwicklung nach Bereicherungsrecht entfällt die Grundsteuer, da es ja nicht zu einem Erwerbsvorgang gekommen ist. Was bleibt ist allerdings der strafrechtliche Vorwurf der Steuerhinterziehung. Bei Heilung des Kaufvertrages (siehe oben) und Kenntnis des Finanzamtes von dem wahren Kaufpreis wird der Steuerbescheid regelmäßig abgeändert auf den „wahren„ Kaufpreis. Auch hier steht weiterhin der strafrechtliche Vorwurf der Steuerhinterziehung im Raum. Durch eine Selbstanzeige kann hier eine Straffreiheit erfolgen. Durch die in a href="https://dejure.org/gesetze/AO/371.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 371 AO: Selbstanzeige bei Steuerhinterziehung">§ 371 AO/a>  geregelte Möglichkeit, eine sogenannte Selbstanzeige zu erstatten, hat der Gesetzgeber der für Steuerhinterziehung vorgesehenen Strafdrohung eine Ausnahme gegeben: Der Täter wird straffrei, wenn er unrichtige oder unvollständige Angeben bei der Finanzbehörde berichtigt oder ergänzt oder unterlassene Angaben nachholt und die hinterzogenen Steuern nachzahlt.    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 141, § 311, § 117, § 812, § 125