Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir haben 1998 eine Gewerbeimmobilie (Arztpraxis) gekauft, und mussten in den seit ca. 2 Jahren bestehenden Mietvertrag einsteigen. Dieser Mietvertrag zeichnet sich dadurch aus, daß er vom Mieter dahingehend diktiert wurde, daß der Mieter keine Heiz= kosten, keine Kalt- und Warmwasserkosten und auch keine Grundsteuer zu bezahlen hat.Zudem sind weitere Nebenkosten gedeckelt. Zum Kaufzeitpunkt der Gewerbeimmobilie hat es trotz diesen Um = ständen noch zu einer normalen Rendite gereicht. Zwischenzeitlich  wurde auf anwaltlichem Weg versucht, das Heizkostenproblem mit  dem Mieter zu lösen; leider blieb das ohne Erfolg. Der Gang vor  Gericht wurde aufgrund des ungewissen Ausgangs und des ansonsten guten Mietverhältnisses nicht vollzogen. Zwischenzeitlich haben sich aufgrund der aussergewöhnlich gestiegenen Energiepreise jedoch die Heizkosten verfünffacht!  Da wir von unserer Seite keine Möglichkeit haben, den vom Mieter im 5-Jahres-Rhythmus immer wieder verlängerten Vertrag zu kündigen, möchten wir Sie bitten zu überprüfen, ob der Vertrag nicht als sittenwidrig eingestuft werden kann. Sollte dies nicht möglich sein, bitten wir um Vorschläge, wie der Vertrag auf andere Weise geändert werden kann.  Wir verbleiben mit freundlichen Grüßen und hoffen auf eine baldige und für uns positive Antwort! 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!    Unter Berücksichtigung Ihrer Angaben beantworte ich die von Ihnen gestellte Frage sehr gerne zusammenfassend wie folgt:   Nach Ihrer Schilderung gehe ich von einer Sittenwidrigkeit des Mietvertrages nicht aus..  Zwar können Mietverträge als wucherähnliches Rechtsgeschäft gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 BGB/a>  wegen Sittenwidrigkeit nichtig sein, dies ist aber nur dann der Fall, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht.   Zusätzlich muss auch noch eine verwerfliche Gesinnung des begünstigten Teils hervorgetreten sein was vor allem dann anzunehmen ist, wenn der Begünstigte die wirtschaftlich schwächere Lage des anderen Teils, also dessen Unterlegenheit bei der Festlegung der Vertragsbedingungen zu seinem Vorteil ausnutzt.  Diese Voraussetzungen sind bei Ihnen zumindest nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht gegeben. Es ist durchaus legitim und nicht unüblich, dass in gewissen Konstellationen der Vermieter die Nebenkosten nicht auf den Mieter umgelegt. Dies beinhaltet natürlich das Risiko, dass die Nebenkosten wie in den letzten Jahren, extrem steigen, weshalb das Mietverhältnis für den Vermieter unlukrativ werden kann.  In dieser Fall bleibt grundsätzlich nur die Möglichkeit, den Mietvertrag gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 BGB/a>  unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage anzupassen. Nach dieser Vorschrift kann grundsätzlich dann Vertragsanpassung verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwer wiegend verändert haben und die Partei nicht oder mit anderen Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten.   In Ihrem Fall ließe sich vortragen, dass Sie den Vertrag so nicht geschlossen hätten, wenn sie die extrem hohen Nebenkostensteigerungen der letzten Jahre gekannt hätten.  In diesem Zusammenhang rate ich Ihnen dringend an, einen im Mietrecht erfahrenen Kollegen vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen zu beauftragen, damit dieser abschließend die Sach- und Rechtslage diesbezüglich klären und mit der Gegenseite, also dem Mieter, Kontakt aufnehmen kann, um eine Vertragsanpassung zu erwirken.    Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.    Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.    Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagnachmittag!    Mit freundlichem Gruß   Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt   Heilsbergerstr. 16  27580 Bremerhaven  kanzlei.newerla@web.de  Tel. 0471/3088132  Fax.0471/57774 !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138, § 313