Frage: Guten Tag! uns beschäftigt folgende Frage:  meine Eltern haben uns ihr Grundstück mit Immobilie vor 6 Jahren für eine geringe Kaufsumme übertragen, wir haben einen Teil des Gebäudes abgerissen und neu angebaut, der Teil den meine Eltern nach wie vor bewohnen wurde von uns aufwendig modernisiert. Leider gibt es zwischenzeitlich extreme Unstimmigkeiten, die ein weiteres Zusammenleben im Haus unmöglich machen.   Wir haben seinerzeit meinen Eltern in einem formlosen Schreiben ein lebenslanges mietfreies Wohnrecht zugestanden.  Frage: wie sähe es damit aus, wenn wir das Haus verkaufen würden?- Müsste ein neuer Eigentümer ebenfalls Mietfreiheit bieten, bzw. müssten wir ggf. für die Mietkosten aufkommen?  Wie wäre es, wenn meine Eltern ausziehen würden? Könnten sie 'Abstandzahlungen' verlangen, weil das Wohnrecht bestehen bleibt?  Vielen Dank im Voraus!

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne bearbeite ich Ihr Anliegen. Es sei darauf hingewiesen, dass die Beantwortung Ihrer Frage allein auf der Darstellung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beruht. Das Weglassen oder Hinzufügen auch noch so „kleiner„ Informationen kann zu einer vollkommen anderen Rechtslösung führen.  Ich beantworte Ihre Frage wie folgt:  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  ist es gesetzlich möglich ein Grundstück in der Weise zu belasten werden, dass jemand berechtigt ist, ein darauf errichtetes Gebäude (oder einen Teil davon) unentgeltlich als Wohnung zu benutzen.  Aus dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt entnehme ich, dass Sie sich gegenüber Ihren Eltern verpflichtet haben Ihnen ein sog. „dingliches Wohnrecht„ zu bestellen. Diese Verpflichtung ist nicht formbedürftig, sodass das von Ihnen genannte Schreiben dafür ausreichen dürfte.  Die wirksame Bestellung als solche ist aber offensichtlich noch nicht vorgenommen worden. Denn für die wirksame Bestellung eines Wohnungsrechts im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  ist es erforderlich, dass diese ins Grundbruch eingetragen wird.  Folglich dürfte Ihr Grundstück insoweit unbelastet sein! Einer Veräußerung steht insoweit grundsätzlich nichts entgegen.  Allerdings bleibt die von Ihnen erteilte Verpflichtung zur Bestellung bestehen, so dass Sie sich gegenüber Ihren Eltern schadensersatzpflichtig machen können, wenn Sie dieser Verpflichtung nicht nachkommen. Wenn Sie das Grundstück veräußern wird Ihnen die Bestellung (Eintragung ins Grundbuch) unmöglich sein, sodass Ihren Eltern lediglich ein Schadensersatzanspruch verbleibt.  Wenn Sie die Verpflichtung aber erfüllen, indem Sie das „lebenslange Wohnrecht„ eintragen lassen im Sinne der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§§ 1093/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/873.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung">873 BGB/a> ,  erlischt dieses nicht durch Veräußerung des Grundstücks. Es bleibt bestehen und gilt auch gegenüber dem neuen Eigentümer.  Selbstverständlich können Sie mit Ihren Eltern eine neue Vereinbarung in der Form treffen, dass diese gegen Zahlung einer bestimmten Geldsumme auf die Eintragung des Wohnrechts verzichten. Insoweit sind Sie grundsätzlich frei bzgl. des Vertragsinhaltes (Privatautonomie). Allerdings sind weder Sie noch Ihre Eltern zur Eingehung einer solchen Vereinbarung verpflichtet.  Ich hoffe Ihnen einen Überblick verschafft zu haben und verbleibe zunächst   mit freundlichem Gruß Rechtsanwalt Mansour !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093, § 873