Frage: Guten Tag,  mein Problem besteht darin das ich einem Mietvertrag mit einem Mindestmietverhältnis zum 01.06.2011 unterschrieben habe. Vor ca. 5 Wochen stand unser Keller unter Wasser, damals wurde gesagt in max 4-5Wochen wäre das Problem erledigt. Das Problem war das die Absperrschieber/Rückstauventile veraltet und undicht waren, es war auch jemand von der Firma da, allerdings wurde das Problem nicht behoben, und auch nichts weiter vom Vermieter mit der Firma vereinbart. Am letzten Wochenende dann schoß aus unserem Keller eine 70cm hohe Fontäne und der gesamte Keller stand unter Wasser, dieses Ventil befand sich in unserem Kellerraum. Als ich nun Fotos für die Versicherung machen wollte, fand ich unter ein paar Sachen eine tote Ratte. Mein Problem ist das ich seit frühester Kindheit eine massive Rattenphobie habe, da mein Elternhaus damals von einer Rattenplage betroffen war, und das 2x. Ich leide exterm unter Angstzuständen und kann den Keller nicht mehr betreten (doch dort ist der Waschkeller mit Waschmaschinenanschluß), ich habe nachts Alpträume und zucke bei jedem kleinen Geräusch zusammen. Nun haben wir mit der Vermieterin telefoniert ob man den Vertrag in beiderseitigem Einverständnis auflösen können. Diesem Vorschlag stimmte sie aber nicht zu. Ich kann aber nicht weiter dort wohnen und bin in Tränen aufgelöst. Meine Frage ist ob ich irgendwie aus dem Mietverhältnis rauskomme, würde auch zum Arzt und mir die Phobie bescheinigen lassen.   Vielen Dank! 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  gerne beantworte ich Ihre Frage.  Natürlich stellt der Wassereinbruch einen Mangel der Mietsache dar und berechtigt zur Minderung. Ich gehe nach Ihren Angaben davon aus, dass wirksam eine Mindestmietzeit vereinbart wurde, man müsste aber zur Sicherheit Ihren Vertrag kennen. Ein Zeitmietvertrag kann nur unter bestimmten Gründen geschlossen werden, was möglich ist, ist der Ausschluss des Kündigungsrechts für einen gewissen Zeitraum.   Die Anforderungen an eine fristlose Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 BGB/a>  sind hoch, so reicht etwa eine schwere Erkrankung des Mieters nicht aus (Palandt § 543 Rn. 41). Es kommt aber immer auf die Umstände des Einzelfalls an. Die Frage ist, ob Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses objektiv unzumutbar ist. Das bei einer Überschwemmung eine tote Ratte gefunden wird dürfte nicht völlig ungewöhnlich sein. Man müsste klären, ob von einer Rattenplage gesprochen werden kann, die auch die Wohnräume betrifft oder zumindest betreffen könnte. Dann wäre unter Beachtung Ihrer Phobie, wohl ein wichtiger Grund gegeben. Wenn die Ratte ein 'Einzelfall' bleibt, sehe ich die Aussichten einer fristlosen Kündigung eher als schwierig. Allerdings gäbe es noch die Chance über einen Nachmieter doch aus dem Vertrag zu kommen. Wenn Sie kündigen und einen geeigneten Nachmieter stellen, dürfte in der Regel dies nicht verweigert werden.   Die Chancen einer Kündigung sehe ich zur Zeit eher schlecht, allerdings kann man anhand der Angaben auch noch keine entgültige Einschätzung treffen.    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543