Frage: Hallo,  wir bewohnen seit Anfang 2008 eine Mietwohnung, aus der wir Mitte 2011 ausziehen werden und in der während der Mietzeit keine Renovierung vogenommen wurde. Unser Formularmietvertrag enthält folgende Klausel zu Schönheitsreparaturen:  (1) Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter.   Dazu eine Fußnote: Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,  in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.  (2) Zu den Schönheitsreparaturen gehören: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.  (3) Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis - übernimmt oder dem Vermieter diese Kosten erstattet. Werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter nach fruchtloser Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Arbeiten Ersatz der Kosten verlangen, die zur Ausführung der Arbeiten erforderlich sind. Bei Nichterfüllung seiner Verpflichtungen nach Satz 2 hat der Mieter die Ausführung dieser Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden.  In einer Anlage zum Mietvertrag, die 'weitere zusätzliche Vereinbarungen' und die 'Feststellung über den Renovierungszustand' der Wohnung enthält, gibt es außerdem folgende Passage:  Die Wohnung befindet sich im schadensfreien, renovierten und tapezierten Zustand. Notwendige Änderungs-, Reparatur- und Renovierungsarbeiten, die während der Mietzeit von den Mietern durchgeführt werden, sind nur vom Fachmann vornehmen zu lassen.  Anzumerken ist dazu, dass die Wohnung bei Einzug nicht im engeren Sinne renoviert war, d. h. es waren z. B. noch Löcher in der Wand, die Wände waren nicht 'frisch' gestrichen. Man sieht den Wänden aktuell durchaus die zusätzlichen Jahre ohne neuen Anstrich an.  Meine Frage lautet nun, ob wir bei Auszug renovieren müssen und wenn ja, was und wie genau. Vielen Dank bereits im Voraus für die Beantwortung der Frage!  

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:   Die von Ihnen zitierten Klauseln zu (1), (2) und (3) sind für sich genommen auch als Allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam. Maßgeblich ist dabei, dass die Klauseln nicht starr, sondern 'im Allgemeinen' gelten und sich ausdrücklich am Zustand der Mietsache und dem tatsächlichen Renovierungsbedarf orientieren.  Problematisch ist aber die Formulierung in der Anlage zum Mietvertrag nach der die Schönheitsreparaturen 'nur vom Fachmann vornehmen zu lassen' sind. Dabei handelt es sich um eine sog. verkappte Fachhandwerkerklausel.  Der Bundesgerichtshof hat dazu mit Urteil vom 09.06.2010, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20294/09" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 09.06.2010 - Abs. 8 ZR 294/09: Wohnungsmieter muss die Abs. 1000öglichkeit haben, Schönheitsreparatu...">Abs. 8 ZR 294/09/a>  entschieden:  'Eine in Formularmietverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen 'ausführen zu lassen', benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann.'  Zur Begründung: 'Wird deshalb dem Mieter - wie hier bei Zugrundelegung der kundenfeindlichsten Auslegung der Vornahmeklausel - die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen, verliert die Überwälzung dieser Arbeiten am Maßstab des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  ihre innere Rechtfertigung. Das gilt umso mehr, als Schönheitsreparaturen ihrer Natur nach nicht zwingend die Ausführung durch eine Fachfirma bedingen und deshalb auch ein Vermieter nicht verpflichtet wäre, im Rahmen seiner Instandhaltungspflichten die Schönheitsreparaturen durch Vergabe an Dritte ausführen zu lassen, sondern nur ein bestimmtes Arbeitsergebnis, nämlich eine fachgerechte Ausführung in mittlerer Art und Güte (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/243.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 243 BGB: Gattungsschuld">§ 243 Abs. 1 BGB/a> ), schuldet.'  Der Bundesgerichtshof kommt zu dem Schluss, dass 'die unwirksame Beschränkung der Vornahme von Schönheitsreparaturen auf eine Vornahme durch Dritte unter Ausschluss einer Selbstvornahme führt zur Unwirksamkeit des gesamten Klauselteils betreffend die Schönheitsreparaturen. Denn mit einer Streichung der Worte 'ausführen zu lassen' verbleibt schon sprachlich kein sinnvoller Klauselrest mehr.'   Mit dieser Argumentation können Sie auch in Bezug auf Ihren Vertrag dem Vermieter entgegentreten, sofern vom Zustand her überhaupt Renovierungsbedarf besteht. Bewährt hat es sich, wenn sich Mieter und Vermieter beim Auszug auch im Hinblick auf die Abgrenzung von Schönheitsreparaturen zu Schäden, auf bestimmte Arbeiten einigen. Für diese Verhandlungen haben Sie aufgrund des Urteils eine gute Ausgangsposition.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich; vorliegend sollte dazu der Mietvertrag im Ganzen geprüft werden.  Mit freundlichen Grüßen  Matthes Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307, § 243