Frage: Wir haben ein EFH von einem großen Bauträger gekauft ( ist größtenteils in Städtischer Hand).  Der Bau wurde von einem Generalunernehmer ( GU) durchgführt.  Sonderwünsche sollten wir direkt mit dem GU abstimmen.  Wir haben anstatt Wandheizkörper für alle drei Etage Fußbodenheizung gewählt und im Dachgeschoss Leitungen für ein Bad vorrüsten lassen.  Speziell bei diesen beiden Sonderwünschen möchten wir wissen, wer für die Gewährleistung unser Ansprechpartner ist.  Wir haben nie ein schriftliches Angebot mit einer genauen Leistungsaufstellung bekommen. Die Rechnung des GU besteht aus einer Tabelle, worin Stichwortartig die Leistungen und die Kosten aufgeführt sind. In unserem Fall steht darin nur 'Fußbodenheizung' bzw. 'Vorrüstung mit Leitungen'. Eine Aufstellung über Material und Arbeitslohn haben wir nie erhalten.  Zusätzliches Problem ist, dass der GU Insolvenz angemeldet hat und die ausführende Sanitärfirma aus einer ca. 500 km entfernten Stadt kommt und auch schon Liquiditätsprobleme hat.  Wir haben die Rechnung noch nicht bezahlt und haben den vorläufigen Insolvenzverwalter gebeten, uns schriftlich mitzuteilen, wer für die Gewährleistung zuständig ist.  Man schrieb uns: 'Die Gewährleistung der Sonderwünsche ist durch die Werkverträge mit unseren Nachunternehmern geregelt. Bezüglich der Sicherung der Gewährleistungsansprüche kann der Auftragnehmer diese gemäß VOB Teil B a href="https://dejure.org/gesetze/VOB-B/17.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 17 VOB/B: Sicherheitsleistung">§ 17/a>  Nr. .2 durch Hinterlegung von Geld leisten.'  Über die HÖhe der Hinterlegung konnte ich den angegebenen VOB nichts finden. Man hat uns 5% angeboten.   Wir haben auch keinerlei Vereinbarung mit den Nachunternehmern.  Wer ist für die Gewährleistung zuständig? Können wir auch eine höhere 'Sicherheit' verlangen?  Der ca. Wert der Arbeiten, die wir gerne abgesichert hätten beträgt Netto 8.000,00 EUR.  Die Heizung ist bisher noch nie gelaufen, da es immer zu warm war und wir uns nicht getraut haben, den einprogrammierten Verlauf kombiniert mit einer vorgegebenen Außentemperatur zu ändern. Wenn es dann nach einer Änderung durch uns nicht läuft, wären wir doch immer Schuld. Also können wir nur hoffen, dass die Heizung im Winter angeht.  Das Aufheizprotokoll haben wir nur nach massiven Nachfragen bekommen. Danach mußten noch einige Ventile ausgetauscht werden. Einen weiteren Probelauf gab es nicht.  Die Vorbereitung für das Bad können wir auch im Moment nicht prüfen, da dort noch nicht gefliest ist und keine Sanitärobjekte angeschlossen sind.  Wie hoch kann die Gewährleistungssicherheit angesetzt werden? Können wir auch eine Bürgschaft verlangen? Bei einer Hinterlegung auf einem Konto, welches nur gemeinsam durch uns und den GU verfügt werden kann, sehen wir die Insolvenz als Problem.   Kann der Bauträger sich einfach aus seiner Gewährleistungshaftung entziehen nur weil eine andere Heizungsform gewählt wurde? Eine Heizung gehört doch zu jedem Haus.             !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Ihr Anfrage beantworte ich aufgrund des vorliegenden Sachverhaltes wie folgt:   1.Aus Ihren Ausführungen ist nicht exakt zu entnehmen, wer Vertragspartner geworden ist. Insoweit sollte der Kaufvertrag noch mal auf den Passus Sonderwünsche bzw. Heizung überprüft werden. Unabhängig davon spricht jedoch Vieles dafür, dass der GU, hinsichtlich der Heizungsanlage Ihr Vertragspartner geworden ist. Danach wäre dieser auch Ansprechperson für Gewährleistungsansprüche.   2.Soweit die Abrechung der Heizungsanlage allerdings durch den Bauträger innerhalb des kompletten Bauwerkes erfolgt, wäre dieser Vertragspartner, so dass der Bauträger auch als Ansprechperson für die Gewährleistung herhalten müsste.  3. Sicherlich problematisch ist die Aussage, dass  'Die Gewährleistung der Sonderwünsche ist durch die Werkverträge mit unseren Nachunternehmern geregelt.„ Grundsätzlich ist der Vertragspartner für die Gewährleistungsansprüche zuständig. Sie sollten hier, um von dem Nachunternehmer Gewährleistungsansprüche in Anspruch nehmen zu können, sich die Gewährleistungsansprüche des GU gegenüber dem Subunternehmen abtreten lassen.   4. Hinsichtlich der Bezahlung gilt, dass diese erst fällig wird, wenn eine Abnahme der Heizungsanlage erfolgt ist. Daher ist die Rechung mangels Abnahme noch nicht fällig. Hier ist dann die Heizung auch auf Ihre Funktionsfähigkeit zu testen. Erst wenn die Heizung einwandfrei funktioniert, ist die Rechung zur Zahlung fällig. Da der GU insolvent ist, kann die Abnahme durch einen Sachverständigen erfolgen. Allerdings sollten Sie in diesem Fall darauf achten, dass Ihnen die Kosten hierfür nicht aufgelastet werden.  5. Die Gewährleistungsfrist ist diese abhängig davon, wie der Kaufvertrag ausgestaltet ist. Grundsätzlich beginnt die Gewährleistung erst ab Abnahme des Werkes zu laufen. Hierbei ist wiederum entscheidend wer Ihr Vertragspartner ist. Aufgrund Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass der GU Vertragspartner ist. Ich habe aber zur Vollständigkeit die Konstellation mit dem Bauträger ebenfalls aufgeführt.  a)Handelt es sich bei der Werkleistung um die Herstellung, Wartung oder Verlängerung einer Sache (Heizungsanlage) beträgt die Gewährleistungsfrist 2 Jahre ab Abnahme. Die üblichen Reparaturen an einer Sache fallen hierunter. Bei arglistigem Verschweigen des Mangels gilt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/195.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist">§ 195 BGB/a>  eine Frist von 30 Jahren. Abs. 500.h. in diesem Fall ist die Gewährleistungsfrist isoliert auf die Heizungsanlage 2 Jahre gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634a BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 634 a BGB/a>   b)Ist der Bauträger Ihr Vertragspartner und ist die Heizung ein Teil des erbrachten Bauwerkes, so beträgt die Frist fünf Jahre ab Abnahme.   Sind in der vertraglichen Konstellation die VOB/B zum Vertragsbestandteil gemacht worden beträgt die Frist für Bauwerke nach VOB/B 2 Jahre nach der Abnahme.  6.Die Gewährleistungssicherheit (Art und Höhe) wird im Vertrag geregelt. Liegt hierzu keine Regelung vor, muß keine Sicherheitsleistung für Gewährleistungsansprüche erbracht werden. Da der GU in Insolvenz ist, ist es sicherlich ratsam von dem Rechungsbetrag 5 % einzubehalten. Eine Bürgschaft wird sicherlich durch die Insolvenz nicht erbracht werden können. Die 5% Sicherheitsleistung ist üblich, allerdings ist hier noch die Insolvenz zu berücksichtigen. Soweit verhandelbar ist angesichts der Insolvenz sicherlich eine höhere Sicherheitsleistung geboten (z.B. 10%), da der GU auftretende Mängel nicht wird selbst beseitigen können. Von einer Hinterlegung der Sicherheitsleistung auf ein Konto rate ich ab.  Im Ergebnis sollten Sie eine Bezahlung erst vornehmen, wenn eine Abnahme, am besten durch einen Sachverständiger erfolgt ist und Sie eine nachvollziehbare und den Anforderung entsprechende Rechung vorliegen haben. Weiterhin behalten Sie von dem Rechungsbetrag 5 % besser 10 % ein. (Verhandelbar?) Mängel an einer Fußbodenheizung sind aufgrund der schwierigen Zugänglichkeit in der Regel kostspieliger, so dass eine höhere Sicherheitsleistung durchaus gerechtfertigt ist. Zudem lassen Sie sich die Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Subunternehmer abtreten.  Hinsichtlich der Zahlung der Umsatzsteuer auf den Rechnungsbetrag sollten Sie sich von dem Insolvenzverwalter des GU sicherheitshalber eine Freistellungsbescheinigung des zuständigen Finanzamt geben lassen. Ansonsten müssen Sie von den erbrachten Bauleistungen einen Steuerabzug in Höhe von 15 % der Gegenleistung für Rechnungen des die Bauleistung Erbringenden vornehmen. Da ich aber nicht genau beurteilen kann, ob die Heiztungsanlage eine Bauleistung darstellt (vertragliche Regelung), sollten Sie hier auch bei Ihrem zuständigen Finanzamt nachfragen.  Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung.  Mit besten Grüßen  RA Schröter     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 195, § 634a