Frage: Sehr geehrte Rechtsanwalt Sehr geehrte Rechtsanwältin,   Ich habe eine Wohnung / Zimmer gemietet und bin mit der Miete 2 Monate im Rückstand. Der  Eigentümer=Vermieter hat sich darauf hin ohne Mahnung oder gar einer schriftlichen  Kündigung Zutritt zur Wohnung verschafft.   Dies hat er mir auch nicht telefonisch mitgeteilt. (Ich war wegen Urlaub nicht errreichbar). Da ich die Wohnung kündigen wollte (Kündigungsfrist 1 Monat) hatte ich Sie vorher schon etwas geräumt! Es verblieben noch einige Gegenstände in der Wohnung. Zudem lag ein Schlüssel auf dem Schreibtisch. Der Eigentümer mutmaßte dass es sich hierbei um den Wohnungsschlüssel handeln müsse. (Es war aber ein anderer) Da dieser nicht zur Wohnungstür passte hat er einfach das Schloß meiner gemieteten Wohnung ausgetauscht so dass ich diese nicht mehr betreten kann.  Die Wohnung bzw. das Zimmer wurde möbiliert angeboten. Ein Fernseher war noch nicht vorhanden. Darum habe ich mit dem Eigentümer vereinbart, einen Fernseher etwas höherer Preisklasse zu kaufen den ich nach Auszug behalte und er behält dafür die Kaution.  Nun bot er mir am Telefon eine Ratenzahlung an und forderte aber die Rückgabe des Fernseher. Das TV Gerät ist aber nicht mehr in meinem Besitz. Leider wurde die Kaution auch noch nicht gezahlt. Ich bot an die Kosten für diesen und ggf. einen kleinen Zins oder Mehrbetrag mit in den Raten abzuzahlen.  Jedoch kommt dieser Vorschlag für den Eigentümer nicht in Frage.  Alternativ soll über Gericht verhandelt werden!  Frage: Ist es klug es darauf ankommen zu lassen. Denn per Gericht würde auch nur entschieden werden das ich an den Eigentümer die Mieten und den Preis des Fernseher zu zahlen hab. Eben jenes was ich ja mit der Ratenzahlung schon außergerichtlich anbot.  Ich hatte nie eine Abmahnung, Mahnung oder schriftliche Kündigung bekommen.   Der Vermieter hat ohne meine Zustimmung die Wohnung betreten = Hausfriedensbruch, das Schloß ausgetauscht = verbotene Eigenmacht. Wie erwähnt Räumungsklage, fristlose Kündigung Mahnung etc. wurde nie vom Vermieter ausgestellt.  Kann ich Ihm etwas entgegenstellen, z.B. Unterkunftskosten die ich hatte da ich nicht mehr in die Wohnung komme, Wert meiner persönlichen Sachen, Schaden durch seinen 'Einbruch' (Nachteile Arbeitsweg, fehlender Ersatzwohnraum etc...).   Wäre es klug es zur Verhandlug kommen zu lassen?  - Ein Sonderkündigungsrecht greift ja nicht da der Vermieter es versäumt hat erfolglos zu mahnen! - Er unberechtigter Weise einen Schlüssel für die Wohnung zurückbehalten hat - Er hausfriedensbruch beging und keinen berechtigten Ausnahmegrund hatte die Wohnung zu betreten - Türschloss austauschen eine verbotene Eigenmacht ist  Für Ihr Angebt und eine schnelle Antwort schon einmal vielen dank im Voraus Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Das Verhalten des Vermieters stellt einen Hausfriedensbruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 StGB: Hausfriedensbruch">§ 123 StGB/a>  sowie verbotene Eigenmacht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/858.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 858 BGB: Verbotene Eigenmacht">§ 858 BGB/a>  dar.  Da Ihnen der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen worden ist, können Sie nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/861.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 861 BGB: Anspruch wegen Besitzentziehung">§ 861 BGB/a>  die Wiedereinräumung des Besitzes vom Vermieter verlangen, da er Ihnen gegenüber fehlerhaft besitzt. Darüber hinaus haben Sie aufgrund der verbotenen Eigenmacht selbst das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Von dem Kündigungsrecht sollten Sie Gebrauch machen. Dabei müssen Sie darauf achten, dass Sie dem Vermieter die Kündigung des Vertrages nachweisbar zustellen lassen.  Die Kündigung des Vertrages eröffnet Ihnen die Möglichkeit, SchadenserS. gegenüber dem Vermieter geltend zu machen. Diesen Kündigungsschaden müsste der Vermieter auch zu vertreten haben.  Zu ersetzen wären nachfolgende Positionen:  a) Maklerprovision für Vermittlung einer neuen Wohnung, b) Umzugskosten c) Mietzinsdifferenz (zw. alter und neuer Miete)  Sie sind aber verpflichet, sich eine etwa vergleichbare Mietwohnung zu suchen. Sollte dies nicht gelingen, könnten Sie den vollen Differenzbetrag als SchadenserS. geltend machen.  Ich empfehle Ihnen, sich durch einen Kollegen vertreten zu lassen, um die Durchsetzung Ihrer Ansprüche zu fördern.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt -  Hamburg 2008 info@kanzlei-roth.de www.kanzlei-roth.de Tel. 040/317 97 380 Fax: 040/31 27 84 Johannisbollwerk 20 20459 Hamburg  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 858, § 861