Frage: Hallo,  ich habe vor eine Eigentumswohnung in Deutschland in einer großen Wohnanlage zu kaufen. Ein sehr gutes Angebot bzgl Preis/Leistung.   Mit sehr großer Wahrscheinlichkeit benötige ich die Wohnung in 5-6 Jahren für meine Tochter - als Eigenbedarf.  In der Wohnung lebt seit 13 Jahren ein Mieter, dessen Miete zahlt das Sozialamt. Der Mieter ist aufgrund eines Unfalls nicht mehr erwerbsfähig und behindert und hat bei der Besichtigung schon erwähnt das er keine Absicht hat auszuziehen, sondern dort wohnen bleiben will bis an sein Ende. Ich schätze den Mieter auf ca. 60 Jahre.  Nach Lesen von vielen Informationen - bin ich jetzt verunsichert. Kann es sein das ich diesen Mieter auch für Eigenbedarf gar nicht aus der Wohnung herausbekomme? Sollte ich das beim Kauf entsprechend in den Kaufvertrag einfließen lassen, den Eigenbedarf in ein paar Jahren?  Ich selbst besitze ein Einfamilienhaus (ich bin deutscher Grenzgänger und lebe 1km hinter der deutschen Grenze in Frankreich, 1. Wohnsitz ist in Frankreich) und möchte dort eigentlich bleiben.  Eine andere Frage wirft sich mir ebenfalls auf, ich betreibe ein kleines Gewerbe in Deutschland (Kleinunternehmerregelung), dessen Geschäftssitz das Haus meiner Eltern ist (in Frankreich wollte ich mich nicht selbstständig machen, viel zu kompliziert) kann ich die Wohnung auch gleich kündigen für Eigenbedarf und dann mein Büro in der Wohnung einrichten? Ich habe ja sonst keine Adresse in Deutschland, das ist auch ein Grund in Deutschland (nahe meines Arbeitsgebers und jetzigen Wohnsitzes) Eigentum zu kaufen.  Dazu kommt noch, mein Mann wird wohl in 7-8 Jahren in Rente gehen. Dann wird er sich wohl vom Wohnsitz her ummelden, da er 40 Jahre in Deutschland gearbeitet hat, so auch die Rente von Deutschland bekommt und es für die Renter (Freibetragsregelung) besser ist in Deutschland zu wohnen als in Frankreich. Wohl bemerkt, er wird sich nur ummelden, nicht wirklich dort wohnen.  Ich bin da jetzt etwas verunsichert ob diese Wohnung sich überhaupt je selbst nutzen läßt. Wäre es einfacher für uns eine andere Wohnung zu kaufen? Gibt es überhaupt Möglichkeiten diesn jetzigen Mieter rauszubekommen?  Herzliche Grüße und ein großes Danke schön,   SG

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für die ONLINE - Anfrage(n) via frag-einen-anwalt . Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Fragen weiter wie folgt:  Als Käufer der Wohnung würden  Sie  gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  an die Stelle des jetzigen Vermieters treten und damit in alle sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintreten.  Sie können die Wohnung dann selbstverständlich gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a>  wegen Eigenbedarf kündigen, wenn Sie  die Räume als Wohnung 'für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen.'  Eine Kündigung, um die Wohnung ausschließlich als Geschäftssitz (Büro) zu nutzen wäre  unzulässig. Zulässig ist jedoch die Kündigung, damit dort Ihre Tochter einziehen kann.  Auch wenn die Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich möglich ist, so würden Sie mit dem Kauf der Wohnung ein nicht zu unterschätzendes Kostenrisiko eingehen.  Die Wohnung mag zwar kostengünstig sein. Wenn jedoch der Mieter trotz wirksam ausgesprochener Eigenbedarfskündigung nicht ausziehen wird, so wären Sie gezwungen, gegen den Mieter Räumungsklage vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht zu erheben.  Selbst wenn Sie diese Klage gewinnen, so würden Sie auf den Prozess - und Räumungskosten letztlich sitzen bleiben, da der Mieter als Hartz Abs. 4 Empfänger höchstwahrscheinlich die Verfahrenskosten nicht bezahlen könnte.  Der Verkäufer der Wohnung wird dieses Kosetnrisiko für Sie nicht übernehmen.  Aus dem genannten Grund sollten Sie sich wohl überlegen, ob Sie nicht besser eine Wohnung erwerben, die an einen solventen Mieter vermietet ist.  Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Bei Unklarheiten  benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine kostenfreie Nachfrage zu richten. Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 566