Frage: Wir haben uns im Mai ein freistehendes Einfamilienhaus gekauft. Dieses ist in Hochparterre Bauweise errichtet. Bei Besichtigung des Kellers, welcher über zwei Garagen und einer von außen erreichbaren Waschküche verfügt, fielen uns ca. 15-20cm hohe Mäuerchen an den Türen (Zugang von den Garagen zum Kellerflur und Zugang vom Garten zur Waschküche) auf. Nach Nachfragen bekamen wir die Aussage, dass diese zur Sicherheit wären, da es in ferner Vergangenheit mal zu Problemen mit eindringendem Regenwasser kam. Dazu wurde auch ein kleiner Ablauf auf dem Garagenhof eingelassen, der über eine Rückschlagklappe verfügte. Allerdings wurde uns versichert, dass es in jüngster Vergangenheit zu keinerlei Problemen mit eindringendem Regenwasser kam.  Nach Kauf des Hauses wurden wir dann arg überrascht, als nach einer Nacht mit sehr starkem Regen der gesamte Keller „unter Wasser' stand. Als wir daraufhin die ehemaligen Eigentümer benachrichtigten, wurde uns abermals gesagt, dass dies in jüngster Vergangenheit nie passiert sei und man den Vorfall nicht verstehen könne. Daraufhin haben wir einige Vorkehrungen zur Vermeidung eines solchen Vorfalls getroffen (Ableitung der Regenwasserfallrohre und Graben eines Grabens vor den Garagen, damit das Wasser genügend Zeit hat abzulaufen). Seitdem kam es auch nach sintflutartigen Regenfällen zu keinen Problemen mehr. Nach Information von einigen Nachbarn muss dieses Problem bekannt gewesen sein, da es im Dorf durchaus schon öfter Probleme mit Regenwassermengen gegeben hat. Überdies sei der Grundwasserspiegel sehr hoch. Nun lassen wir die komplette Abwasser- und Regenwasserverrohrung auf dem Grundstück erneuern. Da es hier zu einigen Überraschungen gekommen ist (unter anderem war das Abwasser noch an die alte Kleinkläranlage auf dem Grundstück angeschlossen) , fragen wir uns jetzt, ob wir grundsätzlich rechtlich die Möglichkeit haben, die ehemaligen Eigentümer zu belangen und sie zumindest an den entstandenen Kosten teilhaben lassen zu können. 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich gehe davon aus, dass im Kaufvertrag wie üblich der Ausschluss der Gewährleistungsrechte vereinbart wurde. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  kann sich der Verkäufer auf den Gewährleistungsausschluss jedoch dann nicht berufen, wenn er den Mangel der Kaufsache - Abwasser- und Regenwasserverrohrung nicht ordnungsgemäß, so dass der Keller bei starken Regen unter Wasser steht - arglistig verschwiegen hat.  Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer der Mangel bekannt war oder er ihn zumindest für möglich hielt und der Verkäufer billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer dieser Mangel nicht bekannt war und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, Urt. v. 14.06.1996, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20105/95" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.06.1996 - Abs. 5 ZR 105/95: Abs. 1000öglicher Inhalt des Schadensersatzanspruchs wegen arglistigen Abs. 5...">Abs. 5 ZR 105/95/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201996,%201332" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.06.1996 - Abs. 5 ZR 105/95: Abs. 1000öglicher Inhalt des Schadensersatzanspruchs wegen arglistigen Abs. 5...">NJW-RR 1996, 1332/a> ; BGH, Urt. v. 22.11.1991, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20215/90" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.11.1991 - Abs. 5 ZR 215/90: Zugesicherte Mangelfreiheit und Mangelverschweigen bei Kellerfeu...">Abs. 5 ZR 215/90/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201992,%20333" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.11.1991 - Abs. 5 ZR 215/90: Zugesicherte Mangelfreiheit und Mangelverschweigen bei Kellerfeu...">NJW-RR 1992, 333/a> ; Brandenburgisches OLG, Urt. v. 10.04.2008, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20U%2010/07" target="_blank" class="djo_link" title="5 U 10/07 (2 zugeordnete Entscheidungen)">5 U 10/07/a>  m.w.N.; Saarländisches OLG, Urt. v. 09.10.2007, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20U%20198/07" target="_blank" class="djo_link" title="4 U 198/07 (2 zugeordnete Entscheidungen)">4 U 198/07/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=OLGR%20SaarbrÃ¼cken%202008,%20251" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Saarbrücken, 09.10.2007 - 4 U 198/07: Wegfall des Arglistvorwurfes bei Offensichtlichkeit d...">OLGR Saarbrücken 2008, 251/a> ).  Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten VorS. im Sinne eines 'Fürmöglichhaltens' und 'Inkaufnehmens' reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH, Urt. v. 12.04.2002, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20302/00" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.04.2002 - Abs. 5 ZR 302/00: Begriff des Mangels eines verkauften Hausgrundstücks">Abs. 5 ZR 302/00/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=IBR%202002,%20383" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.04.2002 - Abs. 5 ZR 302/00: Begriff des Mangels eines verkauften Hausgrundstücks">IBR 2002, 383/a>  mit Anm. Baden; OLG Koblenz, Urt. v. 09.02.2006, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20U%20111/05" target="_blank" class="djo_link" title="5 U 111/05 (3 zugeordnete Entscheidungen)">5 U 111/05/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=MDR%202006,%201343" target="_blank" class="djo_link" title="MDR 2006, 1343 (2 zugeordnete Entscheidungen)">MDR 2006, 1343/a> ).  Vorliegend fiel Ihnen bei Besichtigung des Kellers auf, dass dort ca.  15-20cm hohe Mäuerchen an den Türen (Zugang von den Garagen zum Kellerflur und Zugang vom Garten zur Waschküche) angebracht sind. Insofern bekamen sie auf diesbezügliche Nachfrage vom Verkäufer die Auskunft, dass diese zur Sicherheit wären, da es in ferner Vergangenheit mal zu Problemen mit eindringendem Regenwasser kam. In diesem Zusammenhang wurde Ihnen allerdings versichert, dass es in jüngster Vergangenheit zu keinerlei Problemen mit eindringendem Regenwasser kam. Nach Kauf des Hauses wurden Sie dann überrascht, als nach einer Nacht mit sehr starkem Regen der gesamte Keller „unter Wasser' stand. Als Sie daraufhin die ehemaligen Eigentümer benachrichtigten, wurde Ihnen abermals gesagt, dass dies in jüngster Vergangenheit nie passiert sei und man den Vorfall nicht verstehen könne. Nach Information von einigen Nachbarn muss dieses Problem jedoch bekannt gewesen sein, da es im Dorf durchaus schon öfter Probleme mit Regenwassermengen gegeben hat. Überdies sei der Grundwasserspiegel sehr hoch.   Mithin liegt der Verdacht sehr nahe, was Sie allerdings konkret beweisen müssen, dass dem Verkäufer der Mangel bezüglich der ordnungsgemäßen Abwasser- und Regenwasserverrohrung bekannt, so dass der Keller bei starken Regen unter Wasser steht. Das Problem bei der arglistigen Täuschung ist, dass sie die Kenntnis des Verkäufers von dem Mangel beweisen müssen. Zwar spricht einiges dafür, insbesondere die „Mäuerchen an den Türen, die zur Vermeidung des Eindringens von Abwasser u. Regenwasser dienen, als  Beweis dürfte dies vor Gericht jedoch noch nicht ausreichen. Ein Beweis wäre allerdings, wenn Ihnen der Verkäufer verschwiegen hätte, dass der Keller auch in jüngster Vergangenheit unter Wasser bei Starkregen stand. Hier sollten Sie noch recherchieren. Kann letztendlich dem Verkäufer arglistiges Verhalten, also Verschwiegen des Mangels, nachgewiesen werden, können Sie ihn auf SchadenerS. in Anspruch nehmen.  Mit freundlichem Gruß  Peter Dratwa Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444