Frage: Hallo!  Hab eine Frage habe Mietschulden bei unserer Vermieterin. Wir haben die eine fristlose kündigung erhalten. Müssen allerdings die Miete nachzahlen Sie ist nicht mit einer Ratenvereinbarung einverstanden obwohl wir im Mai 2007 eine Ratenvereinbarung i.H.v. 50,00 Euro abgeschlossen haben allerdings nicht regelmäßig gezahlt. haben jetzt eine neue wohnung zum 15. September. Aber wie sieht es aus wenn ich die Mietschulden nicht direkt begleichen kann. Sie war schon beim Anwalt hat mir eine Frist zur Zahlung bis zum 31. August gegeben und was passiert wenn ich nicht bis dahin zahlen kann. Sie meinte Sie geht immer weiter mit dem Anwalt bis zu Lohnpfändung. Was passiert mit meiner kaution von 1.050,00 Euro. Wie lange darf sie die einbehalten? Darf sie die Kaution einfach ohne einverständnis verrechnen weil wir mietschulden haben! Bitte drigend um antwort.        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:  (1) Zum Mietrückstand:  Ihren Angaben zufolge möchte ich vermuten, dass Sie bis jetzt lediglich außergerichtlich zur Zahlung des Mietrückstands aufgefordert worden sind. Solange kein sog. Vollstreckungstitel (d.h. Gerichtsurteil oder Vollstreckungsbescheid) über die geltend gemachte Mietforderung existiert, hat die Einhaltung der anwaltlich gesetzten Zahlungsfrist im für Sie schlechtesten Falle zur Folge, dass Ihre Vermieterin Zahlungsklage erheben oder einen Mahnbescheid erlassen wird. In diesem Falle werden Sie die Verfahrens- sowie die gegnerischen Anwaltskosten tragen müssen - eine begründete Forderung vorausgesetzt. BEACHTEN SIE: Eine 'Lohnpfändung' setzt immer einen Vollstreckungstitel voraus. Wenn Sie auf notwendigerweise vorzuschaltene Anträge der Vermieterin (Klage oder Mahnbescheid) rechtzeitig reagieren, droht Ihnen - in Abhängigkeit zur gerichtlichen Auslastung - über Monate hinweg keine 'Lohnpfändung'. ICH EMPFEHLE IHNEN JEDOCH, bereits im Vorfeld anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, damit auf jegliche Art von Verfahrenseinleitung rechtzeitig reagiert werden kann. Im Übrigen sollten die offenen Mietforderungen gewissenhaft überprüft werden, da nicht selten eine nachträgliche Mietminderung aufgrund von rechtzeitig, aber nicht behobenen, erheblichen Mietmängeln in Betracht kommt.  (2) Zur Kündigung:  Sollten Sie mit einer Mietforderung von mehr als 2 Monatsmieten - berechtigterweise (s.o.) - im Rückstand sein, ist die außerordentliche, fristlose Kündigung Ihrer Vermieterin leider begründet. Unter der Voraussetzung, dass Ihnen eine angemessene Räumungfrist gewährt wurde, besteht damit die erhebliche Gefahr, dass Ihre Vermieterin neben der Zahlungsklage auch eine Räumungsklage einlegt, die den gebührenrelevanten Streitwert des Verfahrens erheblich erhöhen würde. Hier ist es dringend angezeigt, Ihrer Vermieterin deutlich zu machen, dass bereits ein neues Mietverhältnis zum 15. September besteht und demnach kein vernünftiger Grund für eine Räumungsklage vorliegt. Nehmen Sie insoweit unbedingt anwaltliche Beratung in Anspruch, damit die offenen Mietforderungen überprüft werden können und eine Verlängerung der Räumungsfrist zum Wohle aller Parteien herbeigeführt werden kann. BEACHTEN SIE: Sollten Sie die Wohnung erst zum 15. September räumen, sind Sie nach Maßgabe des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546a BGB/a>  freilich zur Mietzahlung (als Entschädigungsleistung) bis zur endgültigen Räumung verpflichtet.  (3) Zur Kaution:  Ihr Kautionsrückzahlungsanspruch gegen Ihre Vermieterin wird erst fällig, wenn die Vermieterin übersehen kann, ob sie zur Befriedigung ihrer Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss. Eine gesetzliche Abrechnungsfrist gibt es nicht. Die Rechtsprechung nimmt hier Richtwerte von 2-6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses bzw. der Rückgabe des Mietobjekts an (vgl. zahlreiche Nachweise bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 551 Rn. 97 ff.). Bis zur Fälligkeit können Sie als Mieter nicht mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen, d.h. die Kaution 'abwohnen', es sei denn, die Vermieterin lässt sich auf die Aufrechnung ein. Sollte nichts Gegenteiliges im Mietvertrag geregelt sein, darf die Vermieterin während des Mietverhältnisses (!) nur auf die Kaution zurückgreifen, wenn die Mietforderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann sie selbstverständlich die Kaution mit den Mietschulden, soweit sie berechtigt sind (s.o.), verrechnen.  Ich hoffe, Ihnen mit den vorangegangenen Ausführungen vorab weitergeholfen zu haben. Ich darf Ihnen höflichst anbieten, die Korrespondenz mit der Gegenseite persönlich zu übernehmen. Für Rückfragen stehe ich Ihnen - auch per E-Mail - weiterhin gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Iven Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 546a