Frage: Ich bin alleiniger Hauptmieter einer 2 Zimmer-Whg in Berlin, die ich auch selbst bewohne. Mein Mieter gestattet mir, eines der beiden Zimmer unterzuvermieten. Das habe ich auch getan, zwischen meinem Untermieter und mir gibt es seit Januar 2014 einen schriflichen Untermietvertrag. Außerdem ist eine Mietkaution von ihm in Höhe von zirka 1,25 Mieten auf meinem Kautionskonto  Vor kurzem habe ich dem Untermieter frist- und formgerecht zum 28.2. gekündigt unter Verweis auf Eigenbedarf. Er hat mir den Erhalt der Kündigung schriftlich bestätigt.  Die Beziehung zwischen uns ist angespannt, da er seinen im Untermietvertrag festgehaltenen Putzpflichten so gut wie gar nicht nachkommt.   In der letzte Woche ist die Lage eskaliert: Er forderte von mir den Erlass der Mieten für Januar und Februar, andernfalls würde er, so sagte er wörtlich, mir 'die Hölle heiß machen und mir das Leben in der WG zur Hölle machen' (Durch Dritte bezeugbar). Natürlich habe ich seiner Forderung nicht entsprochen. Mein Angebot ihm einen halbe Monatsmiete entgegen zu kommen, wenn ich die Schlüssel entsprechend früher bekomme, schlug er bereits zuvor aus.  Die Hölle sind nun wie folgt aus: Mein Untermieter übernachtet bereits in seiner neuen Wohnung. Er kommt 2 mal am Tag in unsere Wohnung reißt alle Fenster auf und dreht die Heizungen jetzt im Winter voll auf. Danach versucht er in den gemeinsam genutzten Räumen möglichst viel Dreck zu machen und hört extrem laut Musik, sodass sich Nachbarn bereits bei mir beschwert haben. Des weiteren schließt er die Wohnung beim Verlassen nicht mehr ab.   Heute (17.12.) kam er unangemeldet mit einen Umzugslaster und hat 90 % seiner Dinge mitgenommen. Währenddesssen hat er in unserer Wohnung geraucht, was vorab im Untermietvertrag verboten unter Androhung sofortiger Sonderkündigung wurde und auch schon im Mietinserat stand. Danach hat er wieder die Fenster weit geöffnet, die Heizungen voll aufgedreht und die Thermostate entfernt und mitgenommen.  Des weiteren werden nach seinem Auszug definitiv Arbeiten in seinem Zimmer fällig sein, wie Schleifen der Dielen und Streichen, die unserem Vertrag nach auf ihn entfallen, da er diese auch zu vertreten hat.  Meine Fragen sind: - Ist das schon Nötitgung? - Kann ich ihm nun den Zutritt zur Wohnung verwähren, da ich befürchte, dass er außer den Thermostaten auch noch andere Dingen beschädigt oder sabotiert? - Welche anderen Mittel stehen mir zur Verfügung mich gegen ihn zu wehren, ohne dass ich meine finanziellen Ansprüche an ihn verliere?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Das Verhalten, also die Drohung die zum Erlass der Miete führen sollte, kann man durchaus als versuchte Nötigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/240.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 240 StGB: Nötigung">§ 240 StGB/a>  ansehen. Erfahrungsgemäß kommt man aber mit einer Strafanzeige nicht weiter, weil die Staatsanwaltschaften diese Fälle bei Ersttätern regelmäßig als 'private Mietstreitigkeit' ansehen und das Ermittlungsverfahren einstellen.  Das Strafverfahren hilft Ihnen auch zivilrechtlich nicht weiter.  Das Verhalten des Untermieters würde aus meiner Sicht bereits ausreichen um das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Das Rauchverbot ist im Vertrag geregelt. Sein Verhalten ist nur als bewusste Schikane zu sehen und ich würde eine Abmahnung als entbehrlich sehen.  Wenn Sie fristlos kündigen, können Sie die sofortige Räumung und Übergabe der Räume fordern.  Das Verwehren des Zutritts ist problematisch, weil Sie dann Gefahr laufen Ihren Anspruch auf Miete zu verlieren. Rechtlich wäre das verbotene Eigenmacht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/858.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 858 BGB: Verbotene Eigenmacht">§ 858 BGB/a> .  Den Anspruch auf Räumung, auch nach einer fristlosen Kündigung, kann man nur auf dem regulären Weg gerichtlich durchsetzen.  Selbst wenn der Mieter auszieht bleibt, solange nicht fristlos gekündigt wird, das Mietverhältnis bis zum 28.2. bestehen und so lange hätte der Mieter das Recht die Räume zu betreten.  Problem bei einer fristlosen Kündigung wäre auch, dass Sie Ihren Anspruch auf Miete verlieren, sobald der Mieter komplett ausgezogen ist. Letztlich bleibt aber nur dieses Mittel um den Mieter 'sofort' loszuwerden.  Natürlich kann man ihn auffordern alle Beschädigungen oder ähnliche Handlungen zu unterlassen, es gibt nur kein Mittel das durchzusetzen. Es bleiben dann nur Ansprüche auf Schadensersatz, primär nach Rückgabe des Zimmers.  Wenn Sie anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, könnte man den Mieter auffordern sein Verhalten zu unterlassen und SchadenserS. androhen und daneben eine Strafanzeige.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Oliver Wöhler, Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 858