Frage: Guten Tag, also zwischen einem Imbissbetreiber und einer Gemeinde besteht seit etwa 30 Jahren ein Pachtvertrag. Dieser wurde immer wieder verlängert und läuft noch bis 2017. Es wurde mehrfach die Pacht erhöht, zuletzt um 300 % vor einigen Jahren. Das hat der Imbissbetreiber alles akzeptiert. Er verkauft dort seit etwa 20 Jahren alkoholische und nicht alkoholische Getränke und ist im Besitz einer Schankkonzession. Die Gemeinde hat ihm nun einen geänderten Vertrag vorgelegt und wollte die Pacht rückwirkend um weitere 75 % erhöhen, das hat der Betreiber abgelehent. Nun erhält er ein Schreiben, mit dem ihm der Ausschank von Getränken seitens der Gemeinde untersagt wird und ihm die fristlose Kündigung angedroht wird mit dem Hinweis darauf, im Pachtvertrag stehe nichts vom Getränkeverkauf oder -ausschank sondern nur Betreiben eines Crepestandes , Verkauf von Crepes... Das kann ja wohl nicht rechtens sein oder? Ich brauche schnell und dringend antworten. Kann man nicht abwarten bis zum Kündigungsausspruch selber, dem widersprechen, den Gebrauch fortsetzen und auf Feststellen der Unwirksamkeit der Kündigung klagen, um der Räumungsklage vorzubeugen? Freundliche Gruss

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Abs. 1. Ausgehend davon, dass dem Vertragsverhältnis ein Pachtvertrag zugrunde liegt, ist folgendes festzuhalten:  Die Gemeinde kann den Pachtvertrag nur dann nach Maßgabe der §§ 581 Abs. 2, 543 Abs. 3 fristlos kündigen, wenn ein vertragswidriger Gebrauch oder Fruchtgenuss vorliegt. Entsprechend Ihrer Angaben wurde vertraglich das Betreiben eines Crêpesstandes bzw. der Verkauf von Crêpes vereinbart. Mangels weiterer konkreterer Vereinbarungen ist der Pächter nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  nur zum Genuss der Früchte berechtigt, die nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft als Ertrag des Pachtgegenstands – hier also des Crêpesstandes - anzusehen sind.  Ein vertragswidriger Gebrauch liegt jedenfalls dann vor, wenn der Pächter die Grenzen der vertraglich zulässigen Fruchtziehung überschreitet (Bamberger/Roth, BeckOK BGB, § 581, Rn. 26).  Abs. 2. Dies vorausgeschickt muss nun im Wege der Vertragsauslegung bestimmt werden, worin der vertragsgemäße Gebrauch eines Crêpesstandes konkret besteht. Ohne exaktere Vereinbarungen muss m.E. davon ausgegangen werden, dass ein zusammen mit dem Verkauf von Crêpes auch Getränke angeboten werden dürfen. Insofern existiert ja auch eine Konzession.  Darüber hinaus ist nicht nachvollziehbar, weshalb ein Verkauf von Getränken vom Vertragszweck ausgeschlossen sein soll. Hier gibt es weder Nachteile für die Pachtsache an sich (bspw. erhöhter Verschleiß) noch spricht der – konkrete – Vertragszweck, hier Verkauf von Crepes als Nahrungsmittel, gegen einen Verkauf von Getränken. Üblicherweise werden an Ständen dieser Art zusätzlich Getränke angeboten.  Im Zweifel wäre hier jedoch der Vertrag genauer zu prüfen und weitere Rechtsprechungsnachweise zu recherchieren. Bitte beachten Sie auch, dass ich lediglich Ihre Informationen zur Einschätzung des Sachverhalts vorliegen habe. U.U. ergibt sich nach Sichtung des Vertrags, des Schreibens der Gemeinde und weiteren Recherchen etwas anderes bzw. sollten ein anderes Vorgehen eingeschlagen werden.  Abs. 3. Darüber hinaus ist festzuhalten, dass Ihren Angaben entsprechend seit 20 Jahren keine Beanstandungen an dem Verkauf von Getränken vorlagen. Hier kann argumentiert werden, dass der Verkauf von Getränk nunmehr zum – konkludent vereinbarten – Vertragsinhalt geworden ist.   Jedenfalls dürfte im Rahmen eines eventuellen Gerichtsverfahrens der Gegenseite gegenüber rechtsmissbräuchliches Vorgehen vorgeworfen werden können, da es nicht nachvollziehbar ist, nach 20 Jahren ohne sonstige Beanstandungen gegen den Verkauf von Getränken vorzugehen.  Abs. 4. Im Ergebnis gehe ich davon aus, dass eine fristlose Kündigung wohl keinen Erfolg haben wird. Rein prozessual kann in der Tat die Kündigung abgewartet und deren Rechtsmäßigkeit im Rahmen eines Prozesses geklärt werden. Dieses Prozess- und Kostenrisiko sollte jedoch vermieden werden. Besser scheint es, bereits vorbeugend gegen die Forderung der Gemeinde vorzugehen und ggf. mit den jeweiligen rechtlichen Nachweisen eine entsprechende Vereinbarung (Zulässigkeit des Getränkeverkaufs etwa als Vertragszusatz) zu erreichen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Alexander Otterbach, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 581