Frage: Hallo,  Als ich vor 1 1/2 Jahren eine vermietete Eigen- tumswohnung kaufte, hat die Mieterin 3 Tage vor dem Besitzerwechsel gekündigt. (Besitzerwechsel war am 01.11.2009). Die damalige Eigentümerin und ich waren uns daraufhin einig, daß die Kaution bei der alten Eigentümerin verbleiben sollte und von ihr an die Mieterin zurückgezahlt werden sollte,  sobald alles geregelt und abgerechnet war. Die Nebenkostenabrechnung für 2008 hatte sie schon gemacht u. die Mieterin schuldete ihr noch einen Teil der Nachzahlung. Die Abrechnung für 2009 wurde von mir erstellt, und die Mieterin hat meinen Teil der Nachzahlung (01.11.2009 bis 31.12.2009) bezahlt. Die Nachzahlung an die damalige Eigentümerin hat sie für 2008 und 2009 bis jetzt nicht bezahlt. (Die Nachzahlung übersteigt die Höhe der Kaution). Sie hat aber auch von ihr die Kaution nicht zurückverlangt.  Die Kaution mußte ich nun an die Mieterin be- zahlen (Mahnbescheid und klage).  Kann ich nun die Kaution von der damaligen Eigentümerin zurückverlangen? Sie hätte sie mir ja normalerweise schon beim Besitzerwechsel  übergeben müssen.  Im voraus vielen Dank für die Antwort         

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:  In a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566a BGB: Mietsicherheit">§ 566a BGB/a>  heißt es:  „Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.'  Die Haftung des früheren Vermieters für die Rückzahlung der Kaution ist damit nachrangig. Er ist nur zur Rückzahlung verpflichtet, wenn der Mieter sie nicht vom Erwerber (Ihnen) erlangen kann. Vorrangig haften Sie aber als Erwerberin für die Kaution. Wegen dieses Subsidiaritätsverhältnisses sind Veräußerer und Erwerber nicht als Gesamtschuldner anzusehen. Die Stellung des Veräußerers ist also mit der eines Bürgen vergleichbar. Mangels Gesamtschuldnerschaft kommt hier ein Ausgleich gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/426.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 426 BGB: Ausgleichungspflicht, Forderungsübergang">§ 426 BGB/a>  nicht in Betracht.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566a BGB: Mietsicherheit">§ 566a BGB/a>  enthält zwar eine Regelung zum Verhältnis Mieter-Erwerber bzw. Mieter-Veräußerer. Über das Innenverhältnis zwischen dem Erwerber und dem Veräußerer wird aber nichts ausgesagt. Für den Innenausgleich zwischen Ihnen und der Voreigentümerin kommt es also darauf an, was im Kaufvertrag hinsichtlich der Kaution vereinbart wurde bzw. welche sonstigen Absprachen hierzu getroffen wurden. Gibt es keine ausdrückliche Vereinbarung, ist entscheidend, bei wem die Kaution wirtschaftlich vorhanden war. Wenn dann derjenige die Kaution zurückzahlt, der wirtschaftlich nicht darüber verfügen konnte, steht ihm gegen den anderen ein Bereicherungsanspruch zu (so Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, Rn. 35).    Sie schreiben, dass die Kaution bei der Voreigentümerin verblieben war und Sie den Betrag an die Mieterin ausgezahlt haben. Sofern Sie mit der Voreigentümerin nichts Gegenteiliges vereinbart haben, können Sie von ihr WerterS. für die an die Mieterin ausgezahlte Kaution verlangen und diesen Anspruch auf ungerechtfertigte Bereicherung stützen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§§ 812 Abs. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/818.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 818 BGB: Umfang des Bereicherungsanspruchs">818 Abs. 2 BGB/a> ).  Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Felix Abs. 1000. Safadi Rechtsanwalt  _________ Allgemeine Hinweise:  Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566a, § 818, § 426, § 812