Frage: Sehr geehrte Juristen,  wir haben ein Grundstück gekauft, welches ausschließlich über ein Nachbargrundstück erreichbar ist.  Deshalb haben wir auch umgehend mit dem ehemaligen Eigentümer des Grundstücks einen Notarvertrag über eine GFL-Grunddienstbarkeit geschlossen.  Unser Geh-, Fahr-und Leitungsrecht ist seither entsprechend im Grundbuch eingetragen und wir haben kürzlich unseren Bauantrag eingereicht.  Um die Baugenehmigung endgültig zu erteilen, fordert das Bauamt jedoch eine öffentlich-rechtliche Baulastregelung in Bezug auf das in der Grunddienstbarkeit geregelte GFL.  Und hier liegt das Problem:  Mittlerweile wurde das Nachbargrundstück an einen neuen Eigentümer veräußert, welcher in sienemm Kaufvertrag auch die Klausel '... das bestehende GFL/Überfahrtsrecht ist bekannt ...' stehen hat.  Allerdings verweigert dieser neue Eigentümer jetzt die Unterzeichnung der öffentlich-rechtlichen Baulastregelung.  Meine Frage - für den Fall, dass wir nicht zügig zu einer einvernehmlichen Einigung kommen sollten:  Wie können wir auf juristischem Wege möglichst schnell (Eilverfahren?) eine Unterzeichnung der Baulastregelung vom neuen Eigentümer erzwingen?    

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.  Unter gewissen Voraussetzungen kommt ein Anspruch gegen den Nachbarn auf Bestellung einer Baulast aus dem durch eine deckungsgleiche Grunddienstbarkeit entstandenen gesetzlichen Schuldverhältnis in Betracht.   Dies hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 3.7.1992 – Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20203/91" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.07.1992 - Abs. 5 ZR 203/91: Bestellung einer Baulast aufgrund deckungsgleicher Grunddienstba...">Abs. 5 ZR 203/91/a>  – entschieden. Der dem Gericht seinerzeit vorliegende Fall war Ihrem Fall sehr ähnlich. Auch dort war zugunsten des Eigentümers eines unbebauten Grundstückes eine Grunddienstbarkeit auf dem Nachbargrundstück zum „Gehen und Fahren' eingetragen um somit ein Erreichen des Grundstückes sicherzustellen. Nachdem der Eigentümer des herrschenden Grundstückes sein Objekt verkaufen wollte, wollte er zuvor – um eine Bebaubarkeit sicherzustellen – eine Baulast des dienenden Grundstückes erreichen.   Der BGH führte dann aus, dass sich eine Verpflichtung zur Bewilligung einer Baulast als Nebenpflicht aus dem durch die Grunddienstbarkeit geschaffenen gesetzlichen Schuldverhältnis ergeben kann. Insofern müsste nach einer beiderseitigen Interessenabwägung sich ein Vorrang für die Interessen des die Baulast Fordernden ergeben. Dabei müsste darauf abgestellt werden, zu welchem Zweck die Grunddienstbarkeit abgegeben worden ist. Dabei ist insbesondere von Belang, ob die Dienstbarkeit bestellt wurde, die Bebauung zu ermöglichen und ob die Übernahme einer Baulast eine zwingende Voraussetzung für die Bebauung ist. Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, dann besteht nach Auffassung des BGH ein grundsätzlicher Anspruch auf Bewilligung einer Baulast.  Auch nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt erscheint die Grunddienstbarkeit zu dem Zweck einer Bebauung eingetragen worden zu sein. Darüber hinaus zeigt die behördliche Auflage, dass die Baulast eine zwingende Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung ist. Im Rahmen der nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  gebotenen Interessenabwägung zeigt sich damit, dass die Baulastbestellung dem Nachbarn auch zumutbar ist.  Zur Durchsetzung Ihres Anspruches im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes kommt nur eine einstweilige Verfügung nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/935.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 935 ZPO: Einstweilige Verfügung bezüglich Streitgegenstand">§ 935 ZPO/a>  in Betracht. Dazu ist zunächst ein Verfügungsanspruch erforderlich. Dies kann jeder zivilrechtliche Individualanspruch, der der Durchsetzung in einem Hauptsacheverfahren fähig ist, sein. Erfasst werden daher alle Ansprüche auf Handlungen, Duldungen und Unterlassungen gleich welcher Art und aus welchem Rechtsgrund sie sind. Der Anspruch auf Abgabe einer Willenserklärung – wie hier der Zustimmung zur Eintragung einer Baulast – ist nur in Ausnahmefällen ein geeigneter Verfügungsanspruch. Dies liegt darin begründet, dass die einstweilige Verfügung auf die Sicherung eines Anspruches gerichtet ist. Wenn also die Abgabe der Willenserklärung hier schon faktisch zu einer Befriedigung des Gläubigers führt, im Bereich der Willenserklärung also eine Wirkung wie von einer endgültigen Willenserklärung ausgeht, dann ist dies kein geeigneter Verfügungsanspruch.  Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass die Willenserklärung des Nachbarn unweigerlich zur Eintragung einer Baulast führen würde. Damit wäre eine Endgültigkeit erreicht. Es ist daher hier davon auszugehen, dass es sich bei Ihrem Anspruch nicht um einen geeigneten Verfügungsanspruch handelt, da bei Vollziehung einer solchen einstweiligen Verfügung nicht nur eine Sicherung Ihres Anspruches sondern schon dessen Befriedigung einträte.  Darüber hinaus ist hier auch problematisch ob der weiterhin zum Erlass einer Verfügung erforderliche Verfügungsgrund gegeben wäre. Dieser erfordert, dass zur Abwendung einer Gefährdung von Gläubigerinteressen eine vorläufige Sicherung im Eilverfahren notwendig sein muss. Daher müssen Umstände vorliegen, die nach objektivem Urteil eines vernünftigen Menschen befürchten lassen, dass die Verwirklichung des Individualanspruches durch eine bevorstehende Veränderung des bestehenden Zustandes gefährdet ist.   Eine solche Gefährdung ist nach dem vorliegenden Sachverhalt nicht gegeben. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Geltendmachung des Anspruches im „normalen' Prozessweg zu einer Gefährdung der Verwirklichung des Anspruches führen. Die Baugenehmigung kann auch nach Erstreitung eines Urteils beantragt bzw. weiter verfolgt werden.  Aus diesem Grunde ist hier keine Gefährdung von Gläubigerinteressen dergestalt gegeben, als dass eine Sicherung erforderlich wäre. Im Übrigen sind auch die Gerichte bei der Prüfung des Verfügungsgrundes sehr restriktiv. In Ihrem Sachverhalt sind keine Anhaltspunkte für die Rechtfertigung der Notwendigkeit einstweiligen Rechtsschutzes erkennbar.  Sie sollten daher Ihren Anspruch schnellstmöglich gerichtlich geltend machen um den Druck auf die Gegenseite so zu erhöhen, dass diese möglicherweise kurzfristig einlenkt. Ansatzpunkte für die erfolgreiche Geltendmachung Ihres Anspruches im einstweiligen Verfügungsverfahren sehe ich leider nicht.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242