Frage: Meine Frau und ich besitzen ein großes Haus, das wir selbst bewohnen und ein großes Grundstück, das wir selbst bewirtschaften und pflegen. Das wir uns in unserem Alter (beide über 70) nicht mehr zu schaffen. Wir wollen nun die Immobilie verkaufen, uns von dem Erlös eine Eigentumswohnung kaufen und selbst bewohnen. Diese ist vom derzeitigen Besitzer vermietet, hat sie aber zum Kauf angeboten. Unmittelbar nach Eintrag ins Grundbuch will ich wegen Eigenbedarf dem bisherigen Mieter kündigen. Dabei werde ich die gesetzliche Kündigungsfrist von neun Monaten einhalten und es gibt meines Wissens nach auch keinen Härtefall der die Kündigung hinauszögern würde. Der jetzige Eigentümer und der jetzige Mieter liegen aber im Clinch und verkehren nur über Anwälte. Bei der Wohnungsbesichtigung hat der Mieter schon angekündigt, dass er sich mit allen Mitteln gegen meine Eigenbadarfskündigung wehren wird. Welche Möglichkeit habe ich, dass der Mieter auch tatsächlich am Ende der Kündigungszeit die Wohnung übergibt? Ist es möglich, dass ich mit Aussprechen der Eigenbedarfskündigung auch gleichzeitig eine Räumungsklage auf den Weg bringe, damit ich am Ende der Kündigungsfrist einen Räumungstitel in Händen habe? Reichen die genannten Gründe für eine Eigenbedarfskündigung aus? Vielen Dank für Ihre Antwort

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  veilen Dank für Ihre Fragen, die ich wie folgt beantworte:  Welche Möglichkeit habe ich, dass der Mieter auch tatsächlich am Ende der Kündigungszeit die Wohnung übergibt? Ist es möglich, dass ich mit Aussprechen der Eigenbedarfskündigung auch gleichzeitig eine Räumungsklage auf den Weg bringe, damit ich am Ende der Kündigungsfrist einen Räumungstitel in Händen habe?   Die Räumungsklage kann bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist eingereicht werden, gleichzeitig die Kündigung mit einer Räumungsklage verbinden sollte man allerdings nicht, dies könnte am Rechtschutzbedürfnis scheitern, denn immerhin beträgt die Kündigungsfrist in Ihrem Fall 9 Monate. Denn die Räumungsklage ist eigentlich das letzte Mittel, um die Kündigung und damit die Räumung der Wohnung durchzusetzen.  Allerdings ist es zulässig, schon vor Ablauf der Kündigungsfrist Räumungsklage zu erheben erhoben und zwar dann, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Mieter die Wohnung  nicht rechtzeitig räumen werde. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat, dass er die Wohnung nicht räumen will, weil er die Kündigung für unwirksam hält.   Sie sollten also zunächst die Kündigung wegen Eigenbedarf gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2  BGB/a>  aussprechen und dann, falls der Mieter klar zu erkennen gibt, dass er  die Kündigung nicht akzeptieren und nicht ausziehen wird, Räumungsklage über einen Anwalt einreichen.   Reichen die genannten Gründe für eine Eigenbedarfskündigung aus?   Die Kündigung wegen Eigenbedarf gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2  BGB/a>  sollte durchgehen. Sie müssen allerdings im Kündigungsschreiben den Eigenbedarf darlegen, wobei es nach der Rechtsprechung des BGH ausreichend ist,  wenn  die  ernsthafte Absicht besteht, dort  zu wohnen (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201990,%203259" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 1990, 3259 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 1990, 3259/a> ); Notfall, Mangel, Zwangslage müssen nicht vorliegen (BVerfG, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2094,%20309" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 11.11.1993 - 1 BvR 696/93: Verfassungsrechtliche Anforderungen an die Prüfung einer Eig...">NJW 94, 309/a> ); es genügen vernünftige, nachvollziehbare Gründe, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20103,%2091" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.01.1988 - Abs. 8 ARZ 4/87: Eigenbedarf des Vermieters">BGH 103, 91/a> , diese  sind aber erforderlich.   Mit freundlichem Gruß  Peter Dratwa Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573