Frage: Guten Morgen,  ich bin Eigentümer einer gewerblichen Immobilie in der mehrere Firmen eingemietet haben. Mit einem Mieter gibt es immer wieder Probleme, die den Mietfrieden stören.   Der abgeschlossene Vertrag mit diesem Mieter läuft vom 1.4.2015 bis 30.3.2020. Es handelt sich um einen Vertrag von bestimmter Dauer mit Optionsrecht des Mieters und mit Verlängerungsklausel mit folgendem Wortlaut:  Der Mieter kann 2 mal die Verlängerung des Mietverhältlisses um 5 Jahre über den vereinbarten Beendigungstermin hinaus verlangen, wenn er das Optionsrecht schriftlich bis spätestens 6 Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ausübt. Der Vermieter ist verpflichtet in diesem Fall auf die vereinbarte Zeit fortzuführen.  Es verlängert sich nach dem Ende der Mietzeit bzw. des letzen Optionszeitraumes jeweils um ein Jahr wenn nicht eine Seite unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten der Verlängerung schriftlich widerspricht bzw. kündigt.  Meine Fragen:  Bis zum heutigen Tag habe ich noch keine schriftliche Anforderung erhalten die Miete um 5 Jahre zu verlängern.  Wenn der Mieter bis zum 30.9. die Nachricht übersendet, habe ich dann trotzdem die Möglichkeit der Verlängerung zu widersprechen ? Ich bin mir an dieser Stelle nicht ganz sicher. Wenn der Mieter die Nachricht nicht bis zum 30.9 übersendet das er verlängern möchte, wie wären dann die gebundenen Kündigungsfristen, die ich einhalten muss um dem Mieter schnellstmöglich zu kündigen.  Eine weitere Frage:  Mir ist erst jetzt bekannt geworden, das sich der gemeldete Firmensitz des Unternehmens nicht an dem Standort befindet.  (GmbH) Im Mietvertrag wurden keine Angaben zur Adresse gemacht, lediglich der Firmenname wurde eingetragen.  Auch wurde keine Vertretervollmacht des Unterzeichneten vorgelegt.  Wäre dieses ein Formfehler und der Vertrag demnach eventuell als unbefristeter Vertrag anzusehen.  Danke für die Bearbeitung. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:  b>1./b> Nein, der Ausübung des Optionsrechtes in Bezug auf die Verlängerung des Mietverhältnisses um 5 Jahre können Sie nicht widersprechen. Die von Ihnen wiedergegebene Klausel trifft keine Aussage zu den Bedingungen, unter denen der Mietvertrag dann ab dem 30. März 2020 fortgeführt werden soll. Ich gehe deswegen davon aus, dass es zumindest keine neuen Verhandlungen in Bezug auf die Miethöhe oder den Nutzungsumfang geben soll. Wenn die inhaltlichen Regelungen des Mietvertrages fortbestehen sollen – andernfalls müsste sich dazu im Mietvertrag ein klarstellender Hinweis befinden – handelt es sich bei dem Optionsrecht um ein einseitiges Gestaltungsrecht, bei dessen Beanspruchung der Mieter den Mietvertrag einseitig verlängern kann. b>Ein Widerspruch hierzu ist nicht möglich./b>  b>2. /b> Widersprechen können Sie lediglich der automatischen Vertragsverlängerung für jeweils ein Jahr. Dieses gilt für beide Seiten und für den Fall, dass der ursprünglich vereinbarte Zeitraum für das Mietverhältnis oder der durch die Mieteroption verlängerte Zeitraum endet. Das ist letztlich die Situation, die Sie mit „wenn der Mieter die Nachricht nicht bis zum 30. September übersendet, dass er verlängern möchte' beschreiben. In diesem Fall können Sie der automatischen Verlängerung der Mietzeit widersprechen. Eine „Kündigung' im eigentlichen Sinne ist nicht notwendig, da der Vertrag dann automatisch zum 30. März 2020 endet.  b>Dieser Widerspruch muss beim Mieter ebenfalls bis zum 30. September 2019 eingegangen sein./b>  Wenn Sie diesen gewerblichen Mieter „loswerden' möchten, würde ich Ihnen empfehlen, den Widerspruch vielleicht nicht in der letzten Minute, aber erst gegen Ende des Monats nachweisbar zuzustellen. Denn es ist ja nicht ausgeschlossen, dass der Mieter erst durch den Widerspruch dazu veranlasst wird, sich mit dem Mietvertrag näher zu beschäftigen und wird dann erst letztlich dadurch auf die Idee gebracht, die Verlängerungsoption zu nutzen. Das wäre auch ohne weiteres möglich.  b>3./b> Die Tatsache, dass sich der gemeldete Firmensitz nicht in dem Mietobjekt befindet, sollte unproblematisch sein. Jedenfalls, soweit es keine Bedingung in dem Mietvertrag war, dass der Firmensitz in dem von Ihnen vermieteten Standort errichtet wird. Es kommt ja durchaus häufiger vor, dass sich Adressen und auch Namen im Laufe von fünf Jahren ändern – dadurch werden Mietverträge nicht unwirksam.  Die fehlende Vertretervollmacht führt ebenfalls zu keiner Unwirksamkeit des Vertrages. Bei Vertragsschluss hätte man zwar tatsächlich die rechtsgeschäftliche Erklärung des Bevollmächtigten gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/174.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 174 BGB: Einseitiges Rechtsgeschäft eines Bevollmächtigten">§ 174 BGB/a>  zurückweisen können. Dann wäre gegebenenfalls der Vertrag nicht zustande gekommen. Diese Zurückweisung muss aber „unverzüglich' erfolgen.  In der heutigen Situation wäre da lediglich „Musik drin', wenn der Vertreter tatsächlich nicht bevollmächtigt war. Dann hätte die GmbH durch die tatsächlich bevollmächtigten Personen immer noch die Möglichkeit, den Vertragsschluss rückwirkend zu genehmigen.  Ich hoffe, dass Sie durch meine Antwort einen ersten Überblick gewonnen haben. Sollten Sie noch eine Ergänzungs- oder Verständnisfrage haben, können Sie diese über die kostenlose Nachfragefunktion stellen.  Freundliche Grüße aus Hamburg !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 174