Frage: Ich möchte ein Grundstück mit Bungalow kaufen, den ich sanieren möchte. Die Nachbarin hatte ursprünglich vor, diesen Bungalow auch zu kaufen, was sie jetzt nicht tun wird. Sie hat einen Anbau auf das Grundstück des Bungalows gebaut, den ich kaufen möchte. Darin ist ihre Heizwärmepumpe und Elektrizitätsanschlüsse. Der Besitzer und Verkäufer hat es angeblich nicht gewußt, er wohnt nicht darin. Zu verlangen, dass er zurück gebaut wird, wird dazu führen, dass gar nichts passiert und ich auch nicht kaufen kann, denn der Verkäufer ist sehr speziell und geht den Weg, wo er nichts tun muss. Und er braucht auch nicht das Geld.  Wie errechnet sich der Wert des Überbaus? Gibt es eine Variante, wo 'abgezahlt' wird? Und wie legt man einen solchen Wertausgleich juristisch fest? Gibt es dafür vorformulierte Verträge?  Und vor dem Kauf, nehme ich an...  Das Ganze ist eingebunden in eine Genossenschaft. Hier scheint der Weg des Zurückforderns auch aussichtslos und zu lang. Bitte keine allgemeinen Ratschläge, Abstand zu nehmen von diesem Vorhaben. 

Antwort: Gerne zu Ihren Fragen:   i>Wie errechnet sich der Wert des Überbaus?/i>  b>Antwort:/b> Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend, so § 912 Abs. 2 S. 2 BGB Für die Höhe der Überbaurente ist nach Abs. 2 S. 2 die Zeit der Grenzüberschreitung, also der Errichtung des Überbaus, und zwar auch bei einem Eigengrenzüberbau mit späterer Veräußerung des überbauten Grundstücks, so der  BGH NZM 2014, 724 Rn.  Die Festlegung der zutreffenden Rentenhöhe obliegt b>den/b> Nachbarn. Eine vertragliche Vereinbarung bindet Rechtsnachfolger nur bei Eintragung (§ 914 Abs. 2 S. 2). Können sich die Nachbarn nicht einigen, entscheidet das Gericht auf Zahlungs- oder Feststellungsklage. Maßgebend für die Beurteilung der Rentenhöhe b>ist der Verkehrswert allein der überbauten Fläche/b>, Arg. § 915 Abs. 1 S. 1, auf der Grundlage der WertV (BGHZ 57, 304, 305 ff.  Gibt es eine Variante, wo 'abgezahlt' wird?  b>Antwort: /b> Ja. § 912 Abs. 2 S. 1 BGB bestimmt: 'Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen.  Dieser regelt die Kompensation der Duldungspflicht abschließend und schließt insbes. Schadensersatz- oder Bereicherungsansprüche aus.   i>Und wie legt man einen solchen Wertausgleich juristisch fest?/i>  b>Antwort: /b> Das folgt aus dem Gesetzt und den obigen Ausführungen zu Ihrer 1. Frage.  Ferner eine gewisse Kappung wie folgt: Die Art und das Ausmaß der Einbuße der tatsächlichen Nutzung bzw. Nutzbarkeit des überbauten Grundstücks spielen hingegen für die Höhe der Rente b>keine Rolle, rechtfertigen also keine Zu- oder Abschläge,/b> selbst wenn dem Eigentümer höherwertige Nutzungen infolge des Überbaus nicht mehr verwirklichen kann (BGH NJW-RR 2019, 463 Rn. 9 ff.). (BeckOK BGB/Fritzsche, 57. Ed. 1.11.2020, BGB § 912 Rn. 21)  i>Gibt es dafür vorformulierte Verträge?/i>  b>Antwort:/b> Ja, in Formularhandbüchern der Notare oder der Anwaltschaft. Eine so nachhaltige Sache sollte man jedoch - wenngleich dem Wert entsprechend gebührenpflichtig -  individuell auf die Verhältnisse  und den Bedarf vor Ort sowie die Eigenschaften der Parteien abstimmen.  i>Und vor dem Kauf, nehme ich an.../i>  b>Antwort: /b>In der Tat ist das tunlichst zu empfehlen vorbehaltlich eben, dass mir der Berechtigte nicht bekannt ist und der offenen Frage, ob die Duldungspflicht des Nachbarn nicht evtl. einem Rückbauanspruch weicht.  Denn nach § 912 Abs.  BGB Abs.  (1) gilt die Duldungspflicht nur unter den folgenden gesetzlichen Voraussetzungen:  'Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, b>ohne dass ihm VorS. oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt,/b> so hat der Nachbarb> den Überbau zu dulden,/b> es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.  Ihr Risiko liegt also im Umkehrschluss, dass der berechtigte Nachbar bei VorS. oder grober Fahrlässigkeit Duldung und Liquidation ablehnen und Rückbau fordern kann.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 912