Frage: Mein Mann und ich haben am 29.12.2013 einen Mietvertrag gültig ab 15.01.2014 unterzeichnet und mussten auch sofort die Kaution in Höhe von 1260 € bezahlen. Neben dem Mietvertrag unterzeichneten wir beide auch, dass gegen uns weder ein Strafbefehl, noch ein Haftbefehl vorliegt. Auch dass wir keine Eidesstattliche Erklärung in den letzten 3 Jahren abgegeben haben. Da ich der Meinung war meine Eidestattliche Erklärung ist mehr als 3 Jahre zurück (mein Mann hat noch nie eine Eidesstattliche Erklärung abgegeben) unterschrieben wir. Am 30.12.2013 (bei uns eingetroffen am 07.1.2014) hat der Vermieter nochmals eine Bestätigung von uns gefordert. Auch dieses Mal haben wir bestätigt. Am 11.1.2014 bei uns eingetroffen am 14.1.2014 hat der Vermieter mitgeteilt, dass meine Eidesstattliche Erklärung aus dem Jahr 2011 stammt, der Mietvertrag dadurch nichtig erklärt ist, er gegen mich ein Ermittlungsverfahren eingeleitet hat und die Kaution einbehält weil er die Wohnung nicht vermietet hat.   Was sollen wir nun tun? Wir haben uns auf die Wohnung verlassen, haben bereits Möbel gekauft und den Umzug organisiert. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:  Zunächst einmal ist klarzustellen, dass der Mietvertrag nicht automatisch nichtig (z.B. gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 BGB: Gesetzliches Verbot">§§ 134/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">138 BGB/a> ) ist. Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit, den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a> ) anzufechten oder fristlos (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> ) zu kündigen. Er kann also entscheiden, ob er den Mietvertrag so bestehen lassen will oder durch Anfechtung oder Kündigung wieder aufheben will. Dazu ist eine entsprechende Erklärung des Vermieters erforderlich. Der Mietvertrag ist nicht automatisch nichtig.  Das Anfechtungs- bzw. Kündigungsrecht resultiert daraus, dass der Vermieter berechtigt ist, Fragen zur Bonität des Mieters im Rahmen einer Selbstauskunft zu stellen. Beantwortet der Mieter solche zulässigen Fragen nicht wahrheitsgemäß, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung oder Anfechtung wegen arglistiger Täuschung berechtigt. Dieses gilt unabhängig davon, ob sich die falsche Auskunft später tatsächlich auf das Mietverhältnis auswirkt oder nicht. Dieses hat unter anderem das LG München Abs. 1 in seiner Entscheidung vom 25.3.2009 (Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=14%20S%2018532/08" target="_blank" class="djo_link" title="LG Abs. 1000ünchen Abs. 1, 25.03.2009 - 14 S 18532/08: Wohnraummietvertrag: Fristlose Kündigung wegen Falsch...">14 S 18532/08/a> ) entschieden.  Hinsichtlich der Drohung Ihres Vermieters mit der Einleitung eines Ermittlungsverfahrens kann ich Sie insoweit beruhigen, dass über die Einleitung eines Ermittlungsverfahrens die Staatsanwaltschaft und nicht Ihr Vermieter entscheidet. Hierzu müsste ein Anfangsverdacht des Betruges gem. a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/263.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 263 StGB: Betrug">§ 263 StGB/a>  vorliegen. Dieses kann ich hier jedoch nicht erkennen, da allein eine falsche Auskunft noch nicht ausreicht. Vielmehr müssen Sie zusätzlich die Absicht gehabt haben, sich durch diese falsche Auskunft einen Vorteil zu verschaffen und zugleich den Vermieter zu schädigen. Ihrer Darstellung entnehme ich, dass Sie bereit und in der Lage waren, die vereinbarte Miete zu zahlen. Somit liegt keine Schädigungsabsicht vor. Damit entfällt auch der Vorwurf des Betruges.  Wenn Ihr Vermieter tatsächlich von seinem Anfechtungs- oder Kündigungsrecht Gebrauch macht, haben Sie Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, da der Vermieter bei einem fehlenden Mietverhältnis auch keinen Anspruch mehr auf die Kaution hat.  Hinsichtlich Ihrer weiteren Vorgehensweise kann ich Ihnen aufgrund Ihrer schlechten rechtlichen Situation nur empfehlen, noch einmal das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und ihm glaubhaft darzustellen, dass die falsche Angabe auf einem Versehen beruhte. Möglicherweise lässt er sich noch umstimmen und hält an dem geschlossenen Mietvertrag fest.  Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Sonja Richter - Rechtsanwältin - !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138, § 134, § 123, § 543