Frage: Meine guten Freunde (Wohnsitz in Russland, russische Staatsangehörigkeit) möchten hier in Deutschland eine Eigentumswohnung kaufen. Die Wohnung ist seit ca. 5-8 Jahre an die Mieter mit dem Vormund/Betreuer (Stadt Düsseldorf) vermietet (Stadt bezahlt auch für diese Leute). Das wissen wir und akzeptieren. Älter von Paar ist 43 -45 Jahre alt. Körperlich sind die Mietern (laut Makler) fit.  Wann ist es möglich in dem Fall Eigenbedarf anzumelden und wie stehen die Chancen dass man generell die Mieter weg kriegt? Welche Kosten und in welche Höhe können entstehen? Worauf muss man noch in dem Fall aufpassen?  Danke im Voraus Georg Schenk 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beatnworte ich Ihre Anfrage auf der Grundlage des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts und unter Berücksichtigung des Einsatzes wie folgt:  Beim Kauf einer vermieteten Wohnung sind verschiedene rechtliche Besonderheiten zu beachten. Grundsätzlich ist es so, dass das bestehende Mietverhältnis durch den Verkauf der Wohnung nicht berührt wird. Kauf bricht nicht Miete. Dies führt dazu, dass der Mieter auch weiterhin zu den bisherigen Vertragsbedingungen in der Wohnung verbleiben darf. Lediglich die Person des Vermieters wechselt. Der Käufer tritt so an die Stelle des Vermieters mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten ein.   Will der Käufer die Wohnung selbst nutzen, so muss er das Mietverhältnis kündigen, wobei die Rechte zu Gunsten des Mieters zu beachten sind. Grundsätzlich ist es so, dass eine ordentliche, fristgerechte Kündigung eines Mietvertrages nur dann zulässig ist, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat und dieses notfalls auch nachweisen kann.   Eine Kündigung kommt in Betracht, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen selbst benötigt. Für den Käufer einer Eigentumswohnung, der z.B. derzeit selber noch zur Miete wohnt und die Wohnung zur eigenen Nutzung erworben hat, ist der Wunsch, die eigene Wohnung nutzen zu wollen, ein Grund, der zur Kündigung wegen Eigenbedarfs ausreicht.    Als Familienangehörige gelten im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB/a>  alle Verwandten gerader Linie wie Eltern, Geschwister und Großeltern. Grundsätzlich gehören nicht dazu: Schwägerin / Schwager und Cousin / Cousine. Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn eine nachweisbare besondere persönliche Bindung zum Vermieter existiert, die über das normale Vorhandensein des Verwandschaftsverhältnisses hinausgeht.  Die Begründung der Kündigung muss so detaillreich sein, damit der Mieter in der Lage ist zu überprüfen, ob eine Verteidigung gegen die Kündigung möglich und sinnvoll ist.  Wichtig: Der Vermieter hat die für das Mietverhältnis geltenden Kündigungsfristen einzuhalten.  Ob ein Widerspruch des Mieters Erfolg hat, ist nicht nur davon abhängig, ob der Mieter physisch gesund ist. Der Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnis gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  verlangen, wenn die Beendigung eine Härte darstellen würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Härte kann sich auch aus psychischen Gründen, z.B. Suizidgefährdung, ergeben. Da der Mieter nicht umsonst unter Betreuung steht, besteht hier erhebliches Risiko. Jedenfalls sollte der Hintergrund der Betreuung sorgsam geklärt werden.    Es können Rechtsanwalts- und Gerichtskosten entstehen. Diese richten sich nach dem Streitwert. Der Gegenstandswert hängt von der Höhe der (Netto-)Miete ab. Abs. 1.d.R. werden in Kündigungsstreitverfahren die Nettomiete mit 12 multipliziert.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein.  Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass diese Plattform lediglich dazu dient, dem Mandanten eine esrte grobe rechtliche Orientierung zu verschaffen. Die hiesige Online-Beratung kann den Besuch bei einem Anwaltskollegen nicht ersetzen. Das Weglassen und bzw. oder Hinzufügen von relevanten Angaben kann eine völlig andere rechtliche Bewertung nach sich ziehen.    Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Serkan Kirli!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 574