Frage: Sehr geehrte Juristen,  unser Fall legt sich wie folgt dar: Wir sind derzeit dabei ein Grundstück zu erwerben, auf dem vor zwei Jahren ein Haus aus den 60'ern abgerissen wurde. Nach heutigem baurechtlichem Stand darf nie wieder wie vorher dort gebaut werden, weil die Abstandsmaße von 3m in beide Richtungen nicht eingehalten werden könnte. Somit ergibt sich für uns nur ein Bauantrag mit Baulast, weil ein 4m breites Haus unrealistisch ist.  Der Nachbar hat uns bereits zwei mal mündlich zugesichert, dass er die Baulast eintragen lassen wird. Unser Problem stellt sich nun so dar, dass wir in der Unsicherheit sind, ob der Nachbar seine mündliche Zusage auch wirklich umsetzt. Laut Bauamt können wir die Baulast nicht eintragen lassen, bevor der Bauantrag vorliegt. Der Bauantrag beinhaltet aber bereits die Kosten des Vermessers, des Statikers, des Architekten, Strafsumme der Baufirma...  Wie können wir uns nun davor schützen, so viel zu investieren und nachher trägt der Nachbar die Baulast nicht ein? Können wir den Nachbarn dann auf Grundlage seiner uns mündlich getätigten Zusage auf Schadenersatz verklagen oder die Baulast einklagen? Oder können wir uns vorab schon anders rechtlich absichern, sodass er auf jeden Fall die Baulast unterschreiben muss? Wäre die Grunddienstbarkeit eine gangbare Option? Oder würde ein selbstersstellter privater Vertrag mit Skizzen eine ausreichende rechtsgrundlage darstellen um ihn entweder beim Baumamt verpflichten zu können oder zumindest auf grund dieses Vertrages auf die entstandene Schadenssumme zu verklagen?

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,  leider verhält es sich mit a href="https://dejure.org/gesetze/GBO/54.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 54 GBO">GBO § 54/a>  [Öffentliche Lasten], Wilsch, Beck'scher Online-Kommentar GBO, Hügel 28. Edition Stand: 01.11.2016Rn. 21-22 derart:  'Im Mittelpunkt stehen öffentlich-rechtliche Verpflichtungserklärungen, mit denen Bauvorhabenhindernisse beseitigt werden sollen (vgl Grziwotz Grundstückskaufverträge, Rn 836). Dogmatisch der Grunddienstbarkeit nahe stehend, entfaltet sich die „dingliche' Wirkung der Baulast in einem grundstücksbezogenen Tun, Dulden oder Unterlassen (vgl Lambert-Lang/Tropf/Frenz/Spannowsky/Stern, Handbuch der Grundstückspraxis, Teil 7 Rn 4). Daraus, dass der Eigentümer des „belasteten' Grundstücks eine freiwillige Verpflichtungserklärung abgegeben hat, kann der Eigentümer des begünstigten Grundstücks keinen Nutzungsanspruch ableiten, vielmehr bedarf ein solches Nutzungsrecht einer eigenen dinglichen Sicherung, etwa in Form einer Grunddienstbarkeit (Grziwotz Grundstückskaufverträge, Rn 836).'  Freie mündliche oder schriftliche Vereinbarungen sind also wertlos und berechtigen auch nicht zum Schadensersatz.  Zur Voraussetzung der Wirksamkeit einer Baulast Schmitz-Vornmoor: Baulasten - die notarielle Vertragsgestaltung zwischen Zivilrecht und öffentlichem Recht(RNotZ 2007, 121, 124):  'Der Baulastbesteller dagegen hat die Wahl. Er kann seine Unterschrift unter der schriftlichen33 Baulasterklärung entweder notariell beglaubigen lassen oder er muss seine Unterschrift vor der zuständigen Bauaufsichtsbehörde leisten oder anerkennen34.'  Irgendwelche anderen freien Vereinbarungen genügen dieser Form nicht.  Siehe auch § 83 LBauO Abs. 2 NRW:  '(2) Die Erklärung nach Abs. 1 bedarf der Schriftform; die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt werden.'  Zur Grunddienstbarkeit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1018.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1018 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit">BGB § 1018/a>  Gesetzlicher Inhalt der GrunddienstbarkeitAlexanderbeck-online.GROSSKOMMENTAR GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Mayer Hrsg: Reymann Stand: 01.06.2017Rn. 99-103.3:  'Nach der Rspr. kann der Eigentümer eines mit der Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks verpflichtet sein, eine Baulast zu übernehmen, wenn die Grunddienstbarkeit die Sicherstellung der Bebaubarkeit eines Grundstücks bezweckt und diese noch von der Übernahme einer – deckungsgleichen – Baulast abhängt.126  Die Rechtsgrundlage für einen solchen Anspruch bildet das zwischen den Beteiligten einer Grundschuld bestehende Begleitschuldverhältnis.127 Es handelt sich um eine Nebenpflicht (vgl. § 241 Abs. 2), die allerdings eine besondere Interessenabwägung im Einzelfall unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242) voraussetzt. 103.3 Bei der notwendigen Interessenabwägung ist darauf abzustellen, ob die Grunddienstbarkeit zu dem Zwecke bestellt wurde, das herrschende Grundstück baulich zu nutzen, ob die Übernahme der Baulast zwingende Voraussetzung für die Bebauung des Grundstücks ist, ob eine Befreiung vom Baulastzwang in Betracht kommt, ob bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit Anlass bestand, bereits die Übernahme einer Baulast zu erwägen, und schließlich, ob Inhalt und Umfang der geforderten Baulast der Dienstbarkeit entsprechen.128  126  BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201995,%2015" target="_blank" class="djo_link" title="NJW-RR 1995, 15 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW-RR 1995, 15/a>  (16); a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20106,%20348" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.02.1989 - Abs. 5 ZR 224/87: Übernahme einer Baulast aufgrund einer Dienstbarkeit">BGHZ 106, 348/a>  = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201989,%201607" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.02.1989 - Abs. 5 ZR 224/87: Übernahme einer Baulast aufgrund einer Dienstbarkeit">NJW 1989, 1607/a>  (1608); OLG Oldenburg a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BeckRS%202014,%2007926" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Oldenburg, 10.01.2014 - 11 U 66/13: Bewilligung einer Baulast bei Bestellung einer Grunddie...">BeckRS 2014, 07926/a> ; OLG Hamm a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BeckRS%202010,%2004381" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 08.10.2009 - 5 U 75/07: Anspruch des Nachbarn auf Abgabe einer Baulasterklärung aufgr...">BeckRS 2010, 04381/a> .'  Grundsätzlich ist die Übernahme einer Baulast im öffentlich rechtlichen Baulastenverzeichnis ausreichend und die Grunddienstbarkeit zivilrechtlicher Art in der Regel überflüssig. Eine Grunddienstbarkeit könnte hier aber in der Tat ratsam sein, um nicht am Ende mit leeren Händen dazustehen.    Mit freundlichen Grüßen Abs. 500. Saeger - RA -   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1018