Frage: Wir haben in unserem Mietvertrag aus 03/2011 unter §21 'Sonstige Vereinbarungen' folgendes stehen (Rechtschreib- und Formfehler übernommen):  'Der Paragraph 8 Schönheitsreparaturen wurde im Vertrag durch Streichung außer Kraft gesetzt.  Es wird folgende Vereinbarung getroffen: Die Wohnung wird in einem einwandfreien Zustand - gemäß Übergabeprotokoll -  übergeben. Sämtliche Malerarbeiten werden vor Bezug durchgeführt. ( Raufasertapeten mit weißem Anstrich ).  Die Küche hat einen Fliese - Bodenbelag. Das Badezimmer ( Boden und Wände ) ist mit Fliesen ausgestattet. Die Heizkörper und Türen sind mit dem entsprechenden weißen Anstrich versehen.  Mit Beendigung des Mietverhältnisses wird die Wohnung von der Mieterin - mit Endrenovierung - im gleichen Zustand dem Vermieter übergeben.  Die installierte Einbauküche ist in einem funktionellen, einwandfreien Zustand. Sie wird den Mietern leihweise zur Verfügung gestellt. Sollten während der Mietvertragslaufzeit Elektrogeräte oder sonstiges Zubehör defekt gehen, hat der Mieter die Instandsetzung auf eigene Kosten vorzunehmen, oder für seinen Gebrauch - auf eigene Rechnung - den Neukauf zu tätigen.'  Als Hinweis: Im §8 Schönheitsrepraturen stehen die allgemeinen Jahresfristen für die Schönheitsreparaturen. Der gesamte Paragraph ist durchgestrichen und durch den oben eingefügten Passus ersetzt wurden.  Meine Frage nun: Wie ist diese Formulierung bezüglich der Endrenovierung nach den neuesten Entscheidungen des BGH einzuschätzen? Ist die Formulierung nichtig (dann bitte ein Aktenzeichen nennen) oder hat sie weiterhin Bestand und die Wohnung muss nach Auszug renoviert werden.  Es sind im gesamten Vertrag keine Hinweise darauf zu finden, nach welcher Mietzeit die Renovierungen stattfinden müssten. Zur Renovierung gibt es nur diesen Passus. Aus meiner Laiensicht gesehen ein Grund (fehlende Zeiten, da theoretisch jemand nach 2 Monaten Mietzeit auch sofort alles renovieren müsste), dass der Passus nichtig ist und eine Endrenovierung nicht stattfinden müsste.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zu Ihrer Frage möchte ich gerne wie folgt Stellung nehmen.  Anhand Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass sich eine rechtliche Würdigung des § 8 des Mietvertrages hier erübrigt, da dieser eigentlich gar nicht existiert. Daher werden sich meine folgenden Ausführungen ausschließlich auf die Thematik der Endrenovierung beschränken. Dabei möchte ich festhalten, dass mangels Einsicht in den konkreten Vertrag und mangels Kenntnis der genauen Umstände des Entstehens der „Sonstigen Vereinbarungen' (§ 21 des Mietvertrages) Ihnen im Rahmen dieser Ersteinschätzung nur Grundsätzliches aufgezeigt werden kann.  Zunächst ist zu differenzieren, ob es sich bei der gegenständlichen Klausel (§ 21 des Mietvertrags) um eine Individualvereinbarung oder um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB/a>  handelt. Sollte diese Klausel beispielsweise mehrfach (mindestens dreimal) durch Ihren Vermieter auch für andere vermietete Wohnungen verwendet worden sein, so handelt es sich grundsätzlich um eine AGB und es greift die nach dem Bundesgerichtshof jüngst ergangene Entscheidung (Urteil vom 18.03.2015, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20185/14" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.03.2015 - Abs. 8 ZR 185/14: Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheit...">Abs. 8 ZR 185/14/a> ) zur Endrenovierung. Danach müssen Mieter nur renoviert übergebene Wohnungen renoviert zurückgeben. Liegt lediglich die Absicht des Vermieters vor, diese Klausel mehr als dreimal zu verwenden, so handelt es sich nach Ansicht des Bundesgerichtshofes bereits bei der ersten Verwendung um eine allgemeine Geschäftsbedingung.  Der Ausgangspunkt ist, dass Schönheitsreparaturen und Renovierungen im Rahmen der gesetzlichen Instandhaltungspflicht grundsätzlich Sache des Vermieters sind, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> . Diese Instandhaltungspflicht kann der Vermieter nur durch eine wirksame Vereinbarung auf den Mieter übertragen.  Amtlicher LeitS. des BGH, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20185/14" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.03.2015 - Abs. 8 ZR 185/14: Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheit...">Abs. 8 ZR 185/14/a> : „a) Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ARZ%209/86" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 01.07.1987 - Abs. 8 ARZ 9/86: Formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Abs. 1000...">Abs. 8 ARZ 9/86/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20101,%20253" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 01.07.1987 - Abs. 8 ARZ 9/86: Formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Abs. 1000...">BGHZ 101, 253/a> ). b) Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. c) Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände. d) Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter.'  Das o.g. Urteil des Bundesgerichtshofes bezieht sich jedoch auf Allgemeine Geschäftsbedingungen und nicht auf Individualvereinbarungen. Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§ 305 Abs. 1 BGB/a>  sind Allgemeine Geschäftsbedingungen alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.  Abschließend bleibt festzuhalten, dass im Falle von AGB und tatsächlich unrenoviert übernommener Wohnung – was hier nicht abschließend beurteilt werden kann – Sie nicht zur Endrenovierung verpflichtet wären.  Ich hoffe, zu Ihrer Frage verständlich Stellung genommen und  Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen  Oliver Daniel Özkara Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 307, § 305