Frage: 1)Der Mieter vernachlässigt im letzten Jahr vor Auszug die Pflege eines vorher intensiv von ihm genutzten Hof- und Gartengeländes an seiner gemieteten Wohnung. Lt. Mietvertrag muss er die Kosten der Gartenpflege tragen, wenn er nicht selbst den Garten pflegt. Da er dies nicht getan hat und das Haus mit dem ungepflegten Garten schwer zu vermieten war (zwei Interessenten sagten deswegen ab), beauftragte der Vermieter den Gärtner und will 50% der Kosten mit der BK-Abrechnung 7 Monate später abrechnen. Der Mieter wendet ein, die Ansprüche wären wg. 548BGB verjährt. Der Vermieter hingegen meint, die Kosten sind lt. Vertrag Betriebskosten und somit in der BK-Abrechnung zu erfassen. Wer hat Recht?  2)Ferner gibt der Mieter, gelernter Heizungsmonteur, nachdem die Fa. Techem seit Jahren Manipulationsverdacht an den Heizkostenerfassungsgeräten annimmt (gelöste Sensoren, falsch montierte Fühler) in der von ihm selbst erstellten Ablesung Werte an, die zu seinen Gunsten (40%) von den aus dem Prüf-Speicher ausgelesenen WErten abweichen (er wusste nicht, dass ein Prüf-Speicher eingeaut worden war). Liegt jetzt hier ein Straftatbestand vor? Wer muss klagen? Der Vermieter oder der Nachmieter?        

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten will:  Entscheidend für Sie ist,ob im Mietvertrag die Gartenpflegekosten als umlegbare Betriebskosten vereinbart worden sind.  Die Kosten der Gartenpflege, und zwar unabhängig davon, ob der Garten von den Mietern auch tatsächlich benutzt wurde oder nur der Verschönerung dient, dürfen dem Mieter als Betriebskosten auch in Rechnung gestellt werden, § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung  Zu den Pflegekosten zählt auch, wenn einzelne Pflanzen und Gehölze oder eine Rasenfläche erneuert werden müssen, nicht aber wenn der Garten komplett neu angelegt wurde.  Der vom Mieter aufgeführte a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  betrifft Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache.  Die sechs monatige Verjährungsfrist beginnt ab Rückgabe der Mietsache und würde vorliegend greifen, wenn die Gartenpflege nicht als Betriebskosten vertraglich vereinbart wurden.  Falls die Gartenpflege unter den Betriebskosten fällt, gilt folgende Frist:  Spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss der Vermieter über Nebenkosten und Heizkosten abgerechnet und die Nebenkostenabrechnungen seinem Mieter zugeschickt haben.   Nach Ablauf dieser Zwölfmonatsfrist wären eventuelle Nachforderungen des Vermieters ausgeschlossen.  Da nach Ihren Angaben die BK - Abrechnung nach 7 Monaten erfolgte, ist die Frist auch gewahrt worden. Der Vermieter könnte die Kosten für die Gartenpflege dann auch verlangen.    Zu 2. Der von Ihnen geschilderte Vorfall könnte durchaus einen Straftatbestand darstellen. In Betracht käme hier u.a. der Straftatbestand des Betruges gem a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/263.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 263 StGB: Betrug">§ 263 StGB/a>  oder Fälschung technischer Aufzeichnungen nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/268.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 268 StGB: Fälschung technischer Aufzeichnungen">§ 268 StGB/a> .  Klage müssen sie diesbezüglich selber nicht,ausreichend ist lediglich eine Strafanzeige um die Ermittlungen für den von Ihnen geschilderten Vorfall in Gang zu setzen.  Falls sie zivilrechtliche Ansprüche vefolgen sollten, z.B. aus zuviel gezahlter Abrechnungsbebühren, so muss diejenige Person den Anspruch gerichtlich geltend machen, welche auch den Schaden erlitten hat.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe    mit freundlichen Grüßen   Alexandros Kakridas - Rechtsanwalt –  Westerbachstraße 23 F 61476 Kronberg  Fon :  06173 – 70 29 06 Fax :  06173 – 70 28 94  www.recht-und-recht.de kakridas@recht-und-recht.de           !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 548