Frage: Meine WEG hat umfangreiche Instandsetzungs-maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (Decken und Wände) zur Abdichtung und aus Brandschutzgründen durchgeführt.   Dabei hat das Bauunternehmen einen vorhandenen Teppichbodenbelag nicht ausreichend abgedeckt und an mehreren Stellen beschädigt, so dass dieser erneuerungsbedürftig ist.   Zur Frage der Schadensregulierung beruft sich das Unternehmen auf den Vorteilsausgleich „neu für alt', da der Teppichboden 10 Jahre alt ist. Dieser ist jedoch von lediglich einer Person nur einige Monate im Jahr genutzt worden, so dass der Zustand  sehr gut und keineswegs erneuerungsbedürftig gewesen ist. Gegenüber einer vergleichbar großen (117 m²)  von vier Personen ganzjährig bewohnten Fläche, beträgt der Nutzungsgrad 12 %.   1. Lässt sich der Abnutzungsgrad entsprechend beziffern?  2. Handelt es sich – da zwischen mir als Eigentümer und dem Bauunternehmen kein Vertragsverhältnis besteht – um einen Fall, der nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§14,4 WEG/a>  zu betrachten ist?  3. Kann die Verwaltung die Verhandlungen um eine Regulierung auf den Eigentümer abwälzen?  4. Wie ist der Schaden zu regulieren, wenn der Bauunternehmer ablehnt?  5. Welche Schadensminderungspflichten treffen ggfls. den Eigentümer um weiteren Nutzungsausfall  zu vermeiden (die Wohnung ist komplett ausgeräumt und kann erst nach Erneuerung des Teppichbodens wieder bezogen werden) !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Zu 1.  Der Sondereigentümer hat einen Anspruch, so gestellt zu werden, wie er ohne die Beschädigung seines Sondereigentums stehen würde. Vorteile, welche ihm durch die Schadensbeseitigung an seinem Sondereigentum entstehen, sind bei der Schadensberechnung auszugleichen.   Sie müssen sich also grundsätzlich den so genannten Abzug „Neu für Alt„ gefallen lassen. In welcher Höhe dieser erfolgt, hängt maßgebend von der Bewertung solcher Vorteile ab. Denn Sie sollen durch die Schadensregulierung zwar nicht besser, aber auch nicht schlechter gestellt werden als vor dem Schadenseintritt. Hat der Bestandteil des Sondereigentums, welcher beschädigt wird, eine überschaubare Nutzungsdauer, so liegt die Vorteilsbewertung durch eine Kostenabschreibung entsprechend der Nutzungsdauer nahe. Wenn in Ihrem Fall eine geringere Abnutzung als üblich stattgefunden hat, können Sie Ihre insofern nachvollziehbare Berechnung einem höheren Abzug entgegenhalten. Im Streitfall wird aber nur ein Sachverständiger den konkreten Vermögensvorteil berechnen können.  Zu 2.   Da Sie den Zutritt zu Ihrem Sondereigentum für erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum gestattet haben, dürfte ein Fall des a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 Abs. 4 WEG/a>  vorliegen.  Zu 3.   Der Anspruch aus a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 Abs. 4 WEG/a>  richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ob der Verwalter berechtigt und verpflichtet ist, die Abwicklung mit der Versicherung vorzunehmen, kann ohne Kenntnis aller Details, insbesondere des Verwaltervertrages nicht eindeutig beantwortet werden. Die Abwicklung von Versicherungsschäden am Sondereigentum gehört zwar grundsätzlich nicht zu den Pflichten des Verwalters, siehe BayObLG, Beschluss vom 3.4.1996, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2%20Z%20BR%205/96" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 03.04.1996 - 2Z BR 5/96: Zur Pflicht des Verwalters, Schäden an einem Sondereigentum z...">2 Z BR 5/96/a> . Allerdings dürfte in Ihrem Fall a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/27.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 27 WEG: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters">§ 27 Abs. 1 Nr.2 WEG/a>  eine Verpflichtung des Verwalters begründen, da der Schaden im Rahmen von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durch vom Verwalter ausgewählte Handwerker entstanden ist.  Zu 4.  Die Schadensersatzpflicht aus a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 Abs. 4 WEG/a>  ist gemeinschaftsbezogen und deshalb vermögensrechtlich von der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband auszugleichen. Es handelt sich um Verwaltungskosten gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§ 16 Abs. 7 WEG/a> . Die Gemeinschaft kann dann ihrerseits das Bauunternehmen in Regress nehmen.  Zu 5.  Ihnen als beeinträchtigtem Mitglied der Gemeinschaft sind im Falle des a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 Abs. 4 WEG/a>  nach den Grundsätzen der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/249.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes">§§ 249 ff BGB/a>  sämtliche Schäden zu ersetzen. Der ErS. umfasst damit sowohl einen bleibenden Substanzschaden als auch einen Schaden durch entgangene Nutzung oder Gewinn, z.B.Verdienst-/Mietausfall, Ausweichunterkunft. Allerdings trifft Sie tatsächlich auch eine gewisse Schadensminderungspflicht. Sie müssen - soweit zumutbar - dafür sorgen, dass der Schaden nicht noch größer wird als nötig. Sie sollten daher z.B. eine preiswerte Möglichkeit der Fremdunterbringung wählen, also wenn vorhanden eine Zweitwohnung oder ein Wochenendhaus in zumutbarer Nähe nutzen. In den letztgenannten Fällen würden Sie aber die zusätzlichen Fahrtkosten und sonstigen Aufwendungen ersetzt bekommen.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 249