Frage: Kann ein Jagdpachtvertrag (Eigenjagd) vom Verpächter trotz Mindestlaufzeitregelung (§ 11 Abs 4 BJG) aus „wichtigem Grund' gekündigt werden, wenn im Falle eines eventuellen zukünftigen Verkaufs ein erheblicher wirtschaftlicher Nachtteil (Minderung Kaufpreis) dadurch entstehen würde, dass das Revier für den zukünftigen Käufer jagdlich nicht genutzt werden kann, weil Jagdrecht langfristig verpachtet? (Überlegung: § 14 BjagdG und a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> ) !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Für den Fall, dass ein mit einer Jagdpacht belastetes Grundstück veräußert wird, stellt § 14 Abs. 1 BJagdG klar, dass grds. die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§§ 566/a>  - a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/567b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 567b BGB: Weiterveräußerung oder Belastung durch Erwerber">567b BGB/a>  entsprechende Anwendung finden. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  besagt für diesen Fall, dass das Jagdpachtverhältnis durch den Eigentumsübergang nicht beendet wird, sondern dass sich das Rechtsverhältnis mit dem neuen Eigentümer fortsetzt. Kraft Gesetzes tritt der Grundstückserwerber also mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Jagdpachtverein ein.  Eine Kündigung anhand des Rechtsgedankens von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a> , wonach ein Wohnraummietverhältnis ordentlich gekündigt werden kann, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde, kommt in diesem Fall leider aus mehreren Gründen nicht in Betracht.  Zum einen ergibt sich dies bereits aus der Gesetzessystematik, da § 14 Abs. 1 BJagdG eben ausdrücklich auf die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§§ 566/a>  - a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/567b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 567b BGB: Weiterveräußerung oder Belastung durch Erwerber">567b BGB/a>  verweist, nicht jedoch auf Vorschriften des Kündigungsrechts. Der Gesetzesverweis bezieht sich somit nur auf die Vorschriften, die den Fortbestand des Mietverhältnisses beim Eigentumswechsel regeln. Der Gesetzgeber hat für den Fall des Eigentumswechsels also gerade keine Kündigungsmöglichkeit des Jagdpachtvertrags normiert.  Zum anderen folgt die Unanwendbarkeit von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  auch aus dem Umstand, dass hier Gründe für eine ordentliche Kündigung geregelt sind, der Jagdpachtvertrag jedoch ein befristeter Vertrag ist. Befristete Miet- und Pachtverhältnisse enden grundsätzlich erst durch Zeitablauf, also durch Erreichen des Befristungszeitpunkts. Eine vorherige Kündigung eines befristeten Mietverhältnisses kann grundsätzlich nur durch eine außerordentliche fristlose Kündigung erfolgen. Eine ordentliche Kündigung ist nicht zulässig. Selbst wenn also das Eigentum an einem befristet vermieteten Wohnraum übergehen würde, könnte der Erwerber dieses Mietverhältnis nicht ordentlich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  kündigen sondern nur außerordentlich fristlos. Bei einem Jagdpachtvertrag kann dann nichts anderes gelten.  Leider bedeutet dies also, dass ein auf Zeit abgeschlossener Jagdpachtvertrag nicht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  gekündigt werden kann. Der Verpächter kann also nur unter den engen Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  eine außerordentliche Kündigung aussprechen, was etwa in Betracht käme, wenn der Pächter mit seiner Verpflichtung zur Zahlung des Pachtzinses nicht unerheblich in Verzug wäre oder er seine sonstigen Vertragspflichten erheblich verletzt hätte und diese Vertragsverletzungen zuvor abgemahnt worden wären.  Etwas anderes könnte nur dann in Betracht kommen, wenn der Pachtvertrag für einen solchen Fall ein Kündigungsrecht ausdrücklich regeln würde.  Es tut mir Leid, Ihnen keine positivere Mitteilung machen zu können, hoffe jedoch, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Lars Liedtke Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 566, § 567b, § 543