Frage: Hallo,  folgende Situation:  Ehepaar (A) und (B) erwirbt 1994 ein Haus zu je 1/4. Ein anderer Verwandter (C) zu 1/2.  Anteil von C wird von A und B aufgrund Zwangsversteigerung im Jahr 2002 erworben.  Ehepaar A und B lassen sich 2009 scheiden. Person A wird alleiniger Eigentümer vom Objekt, da Person B als Ausgleich ein anderes Haus bekommt.  Person A wohnte seit 1994 selber in dem Haus, hat  aber 2010 diesen Wohnsitz verlassen und abgemeldet.   Haus soll jetzt zum 'Schnäppchenpreis' (halber Schätzwert) an Verwandten D verkauft werden.  Jetzt die Frage: Wie sieht es mit der Spekulationssteuer aus, da A ja erst seit 2009 alleiniger Eigentümer ist? Wie verhält sich das mit der AFA beim Verkauf?  Weiterhin kleine Zwischenfrage: Im Grundbuch steht eine Bank mit Grundschuld (Hausdarlehn)120.000. Davon sind bereits 60.000 getilgt. Muß die Bank einer teilweisen Löschung der Grundschuld zustimmen wenn man das möchte? (unabhängig vom obigen Verkauf)  Ich bedanke mich schon mal recht herzlich für Ihre Bearbeitung.  MFG

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:   'Wie sieht es mit der Spekulationssteuer aus, da A ja erst seit 2009 alleiniger Eigentümer ist?'  Zunächst zur Klarstellung, es gibt keine Spekulationssteuer in diesem Sinne. Es handelt sich schlicht um die Einkommenssteuer.  Entscheidend ist a href="https://dejure.org/gesetze/EStG/23.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte">§ 23 EStG/a> .  Ihr Verkauf über ein Grundstück beurteilt sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/EStG/23.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte">§ 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 EStG/a> .  Leider hat Person A die Wohnung vor Verkauf aufgegeben, somit entfällt die Vergünstigung aufgrund ausschließlichen eigenen Wohnzweckes.  Somit bleibt es bei der 10-Jahresregel.  Hier empfiehlt es sich, eine Rücksprache beim Steuerberater zu nehmen. Dieser kann anhand der dann vorliegenden Unterlagen die genaue Höhe eines Verkaufserlöses bestimmen, der dann zur geringsten Besteuerung führen würde.   'Schnäppchenverkauf'  Einen Verlustabzug können Sie aber nur mit Gewinnen aus der gleichen Einkommensart verrechnen (private Veräußerungsgeschäfte) nach a href="https://dejure.org/gesetze/EStG/23.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte">§ 23 Abs. 3 S. 8 EStG/a> .  -------------------- 'Die Verluste mindern jedoch nach Maßgabe des § 10d die Einkünfte, die der Steuerpflichtige in dem unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraum oder in den folgenden Veranlagungszeiträumen aus privaten Veräußerungsgeschäften nach Abs. 1 erzielt hat oder erzielt...' -------------------  'Wie verhält sich das mit der AFA beim Verkauf?'  Die geltend gemachte AFA (also die bei den Einkünften vergangener Jahre abgezogene) mindert Ihre Anschaffungskosten. Die Anschaffungskosten und der Veräußerungspreis wird zur Ermittlung Ihres Gewinns benötigt (a href="https://dejure.org/gesetze/EStG/23.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte">§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG/a> ).  'Im Grundbuch steht eine Bank mit Grundschuld (Hausdarlehn)120.000. Davon sind bereits 60.000 getilgt. Muß die Bank einer teilweisen Löschung der Grundschuld zustimmen wenn man das möchte? (unabhängig vom obigen Verkauf)'  Sicher nicht. Banken haben in der Regel im zugrundeliegenden Sicherungsvertrag Vereinbarungen getroffen, die eine Löschungsbewilligung bzw. Grundschuldübertragungszustimmung vorsehen. Diese erfolgen jedoch erst nach Rückzahlung aller durch die Grundschuld gesicherten Forderungen.  Lesen Sie in Ihren Vertrag die betreffenden Klauseln.  Im Übrigen empfehle ich die spätere Übertragung der Grundschuld an den Grundstückseigentümer. Dadurch entsteht eine sogenannte Eigentümergrundschuld (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1177.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1177 BGB: Eigentümergrundschuld, Eigentümerhypothek">§ 1177 BGB/a> ). Alle nachträglichen Eintragungen (Hypotheken andere Grundschulden) haben einen schlechteren Rang. Mit dieser (eigenen) Eigentümergrundschuld haben Sie für mögliche neue Kreditwünsche, die besseren Karten bei der Bank.  Zudem kostet die Löschung Geld, einmal Notar und einmal Grundbuchamt.  Sprechen Sie kurz vor Rückzahlung aller Forderungen mit der Bank, falls der Sicherungsvertrag keine Übertragung, sondern nur die Löschungsbewilligung, der Grundschuld an den Eigentümer vorsieht.  Wie gesagt, Sie haben gegenüber einer Löschung der Grundschuld durch die Übertragung der Grundschuld später Vorteile.   ------------------------------------------------ Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.  Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1177