Frage: Hallo,   wir wollen ein Haus kaufen. Dieses Haus ist als Zweifamilienhaus angegeben. Wir wohnen oben, unten wohnen die Mieter, die wir kündigen wollen.  Situation unten: Frau (30 - 40), Mann (30 - 40), 1 Kind (ca. 5), Die wohnen ca. 2 Jahre dort. Situation oben: Frau (25), Mann (26), 3 Kinder (Drillinge 5 Monate alt), Wohnen ca. 1 Jahr dort.  Wir wollen das Haus kaufen, weil wir es kennen und langsam mehr Platz brauchen für die Drillinge (Oben und Unten um die 100 qm2)  ICh wollte Fragen, ob es ein großes Risiko ist bei Eigenbedarf zu kündigen? Augenscheinlich haben die unten nicht die großen Finanzellen Mittel (Langen Rechtsstreit). Die sind auch beide Arbeiten.  Gruss   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  das Risiko, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht wirksam ist, ist immer hoch. Eigenbedarf ist in der Vermietungspraxis der mit Abstand umstrittenste Kündigungsgrund. Im Mittelpunkt steht dabei die Frage, ob der Käufer das Mietobjekt, sprich, dass gekaufte Haus, tatsächlich für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a> . Hinzu kommt, dass es zu beachtende Fristen gibt und die Begründungsanforderungen an das Kündigungsschreiben hoch sind. Daher sollten Sie - falls es zu der Situation kommt - sich bei der Kündigung unbedingt von einem Kollegen vor Ort helfen lassen.   Im Einzelfall kann eine Kündigung des Mietverhältnisses zum Beispiel rechtsmißbräuchlich im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  sein.  Das ist zum Beispiel bei 'unzureichender Bedarfsvorschau' der Fall: Der Vermieter handelt rechtsmißbräuchlich, wenn die Eigenbedarfsgründe, auf die er sich stützt bereits bei Abschluß des Mietvertrages (in Ihrem Fall also bei Kauf des Hauses, weil das bisherige Mietverhältnis mit den Mietern unten dann auf Sie übergehen würde) vorlagen und ihm dies bekannt war. Da Ihre Drillinge bei Kauf schon auf der Welt waren, wird hier die Begründung schwierig. Es ist daher ratsam, mit den Mietern zu sprechen und eine Aufhebungsvereinbarung zu eine, von allen Seiten akzeptablen Zeitpunkt abzuschließen.   Zu beachten wäre auch noch die Kündigungssperre von mindestens drei Jahren, falls die Wohnungen beim Verkauf erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt werden sollten.   Der Umstand, dass Ihre Nachbarn keine großen finanziellen Rücklagen haben, könnte ein Anreiz sein, dass Sie sich gegen Zahlung einer Umzugsbeteiligung o. ä. auf einen Auszug einlassen. Sollten die Nachbarn Ihrer Eigenbedarfskündigung widersprechen, wäre das Prozeß- (und damit das Kostenrisiko) ja zunächst bei Ihnen, weil Sie Räumungsklage erheben müssten.  Ich hoffe, Ihnen hiermit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen gutes Verhandlungsgeschick. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 242