Frage: Sehr geehrte Damen und Herrn,  wir haben ein Haus mit Einliegerwohnung gekauft Nutzen und Lasten gehen zum 01.05.2008 an uns über die Mieterin der Einliegerwohnung hat am 2.01.2008 bei den ehemaligen Eigentümern im beisein meines Mannes mündlich gekündigt er hat der Kündigung zugestimmt und gefragt ob wir sie auch eher aus dem Mietverhältnis entlassen würden. Sie hatte auch schon Interessenten die als Nachmieter zum 01.03.2008 In Betracht kämen die Wohnung besichtigen lassen Da wir trotz mehrfacher Aufforderung keine Schriftliche Kündigung bekommen haben, haben wir Ihr jetzt schriftlich zum 01.05.2008 gekündigt. Jetzt läst sie ihren Freund anrufen der kein Mieter dieser Wohnung ist das sie nie gekündigt hätte. Sie hat außerdem ein Auto was über Monate den Stellplatz mit Öl  ca. 1 qm verschmutzt hat, leider haben wir das erst nach Eigentümerwechsel festgestellt, da sonst ihr Auto dort geparkt hat. Wir haben sie schriftlich aufgefordert innerhalb fünf tagen das Auto richten zu lassen was nicht geschehen ist sie muss ihr Auto jetzt auf der Straße parken, die sie jetzt verschmutzt, bis sie den Schaden durch eine Firma beheben lassen hat. Des weiteren verweigert sie uns die Besichtigungstermine, die wir sieben Tage vorher angekündigt haben, sie selber lässt sich verleugnen und von ihren Freund vertreten ( nicht Mieter dieser Wohnung )  1.ist unsere Kündigung wirksam nachdem sie unter Zeugen mündlich gekündigt hat? 2.wie viele Abmahnungen muss ich geben bevor ich fristlos kündigen kann? 3.unter welchen umständen kann ich ihren Gast bzw. Freund Hausverbot erteilen? 4.Kann ich den Stellplatz sperren bis die Mieterin den Schaden behoben hat, kann ich eine Fachfirma verlangen? 5.Ist ihr Freund, der sich Gast nennt berechtigt einen eigenen Schlüssel zu haben um zu kommen und zu gehen wann er will.         

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt: Beachten Sie bitte zuächst, dass Sie aktuell noch nicht Vermieter sind und derzeit keine Rechte aus Mietverhältnis und Eigentum geltend machen können. Eigene Ansprüche haben Sie erst ab Eigentumsübergang gegenüber der Mieterin; bis dahin muss der jetztige Eigentümer agieren.   Im Einzelnen:   1.  Nein, die Kündigung muss schriftlich erfolgen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 BGB/a> .   2.  Dies läßt sich pauschal nicht beantworten. Maßgeblich ist, welches Verhalten der Mieterin vorgeworfen wird. In erheblichen Fällen kann sogar eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung möglich sein.   3.  Das Hausrecht steht der Mieterin zu. Hausverbot für die Besucher der Mieterin kann nur in Ausnahmefällen durch den Vermieter erteilt werden, wenn der Hausfrieden erheblich gestört wird.   4.  Der Mieterin kann nicht ohne weiteres der Mietgebrauch entzogen werden. Der Vermieter kann SchadenserS. verlangen, wenn der Schaden durch die Mieterin verursacht wurde. SchadenserS. kann entweder in Form der fachgerechten Wiederherstellung oder in Geld verlangt werden.   5.  Der Mieter kann soviele Schlüssel anfertigen lassen, wie er für die sachgerechte Nutzung der Wohnung benötigt. Er benötigt keine Zustimmung, wenn er diese Schlüssel an Dritte, z.B. Lebensgefährte, Putzfrau usw. weitergibt. Wenn der Lebensgefährte allerdings mit in die Wohnung einzieht, benötigt der Mieter die Zustimmung des Vermieters.   Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben. Abschliessend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass Sie in diesem Forum eine erste überschlägige Einschätzung auf der Basis Ihrer Schilderung erhalten, die nur in einfachen Fällen eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung ersetzen kann. Das Hinzufügen oder Weglassen weiterer Sachverhaltsangaben kann zu einer anderen Beurteilung Ihres Falles führen; verbindliche Empfehlungen sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung nach vollständiger Überprüfung des Sachverhaltes möglich.   Mit freundlichen Grüßen   Matthes  Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 568