Frage: Ich hatte eine Wohnung vermietet, der Mietvertrag enthielt eine möglicherweise unwirksame Klausel hinsichtlich Schönheitsreparaturen und Renovierungspflicht bei Auszug des Mieters. Nach der nun erfolgten Kündigung des Mietvertrages und Übergabe der Wohnung an mich als Vermieter hat der Mieter mir ggü. möglicherweise einen Schadenersatzanspruch, weil eine Renovierung der Wohnung aufgrund der unwirksamen Klausel durchgeführt wurde. Falls der ehemalige Mieter diesen Schadenersatzanspruch geltend macht (Verjährungsfrist 6 Monate ab Wohnungsübergabe?), möchte ich aufrechnen mit eigenen Forderungen an den ehemaligen Mieter, die aus Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Übergabe der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses bzw. Schadenersatz für Sanierungsmaßnahmen aufgrund von Schimmelbefall der Wohnung basieren. Wie ist die Verjährungsfrist dieser meiner Forderungen (Nutzungsentschädigung, Schadenersatz für Sanierungsmaßnahmen) im Vergleich zu den Forderungen des Mieters? D.h. kann es passieren, wenn der Mieter seine Forderung an mich am letzten Tag der 6 Monate geltend macht, dass meine „Gegenforderungen' verjährt sind, bevor ich mit Aufrechnung reagieren kann? In welcher Form müssten die Forderungen jeweils geltend gemacht werden, um die  Verjährung zu hemmen (schrftl./Einschreiben an den Mieter/Vermieter oder Klage beim Gericht)?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Ihre Fragen,  'Wie ist die Verjährungsfrist dieser meiner Forderungen (Nutzungsentschädigung, SchadenerS. für Sanierungsmaßnahmen) im Vergleich zu den Forderungen des Mieters? Abs. 500.h. kann es passieren, wenn der Mieter seine Forderung an mich am letzten Tag der 6 Monate geltend macht, dass meine „Gegenforderungen' verjährt sind, bevor ich mit Aufrechnung reagieren kann?',  'In welcher Form müssten die Forderungen jeweils geltend gemacht werden, um die Verjährung zu hemmen (schrftl./Einschreiben an den Mieter/Vermieter oder Klage beim Gericht)?',  beantworte ich wie folgt.  1. Ein Ersatzanspruch des Mieters auf Erstattung seiner Aufwendungen für Schönheitsreparaturen verjähren gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 Abs. 2 S. 1 BGB/a>  in sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung.  Fall ein solcher Aufwendungsersatzanspruch besteht, können Sie mit eigenen Forderungen aufrechnen.  Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung verjährt nach der regelmäßigen dreijährigen Verhährungsfrist, der Schadensersatzanspruch dagegen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 Abs. 1 BGB/a> .  Der Anspruch auf Nutzungsausfall verjährt nicht, wenn der Mieter seine Forderung kurz vor Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist gerichtlich geltend macht.  Auch bezüglich Ihres Schadensersatzanspruches besteht trotz Verjährung keine Gefahr, weil sich die aufrechenbaren Forderungen zu unverjährter Zeit fällig gegenüberstanden.  Verjährung bedeutet nicht, dass der Anspruch untergeht, sondern nur, dass der Schuldner grundsätzlich die Erfüllung verweigern kann, außer bei Bestehen einer sog. 'Aufrechnungslage'.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/215.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 215 BGB: Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung">§ 215 BGB/a> : 'Die Verjährung schließt die Aufrechnung [...] nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet [...] werden konnte.'  > Es kann nicht passieren, dass Sie Ihre Forderung(en) durch Aufrechnung nicht mehr geltend machen können.  2. Eine Verjährungshemmung, die bei einer Aufrechnung in Ihrem Fall nicht erforderlich ist, erreichen Sie nur durch Verhandlungen oder Klage bzw. gerichtlichen Mahnbescheid.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 215, § 548