Frage: Folgender Fall: Jemand schuldet mir Geld. Dieser besitzt ein Grundstück samt Haus. Habe einen Titel gegen ihn und eine Sicherungshypothek im Grundbuch eingetragen. Als erste ist die Bank mit 200.000€ eingetragen. Direkt dahinter an Rang 2 ich mit 50.000€. Es gibt noch einen Gläubiger der jetzt gegen ihn klagt. Das Darlehen wofür sich die Bank hat eintragen lassen von 200.000€ ist schon bis auf 95.000€ zurückgezahlt. D. h. er schuldet der Bank nur noch 95.000€. Ich möchte Zwangsversteigern lassen. Jetzt sagte man mir das ein anderer Gläubiger sich bei der Bank eine verdeckte Eigentümergrundschuld pfänden und sich überweisen lassen kann (200.000 minus 95.000 = 105.000€) und so meinen Rang ablaufen kann, wenn ich betreibender Gläubiger bin. Stimmt das so? Wie kann ich meine Ansprüche so sichern das ich nach der Bank befriedigt werde?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  anhand des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts beantworte ich ihre Frage wie folgt:   Eine Eigentümergrundschuld kann auf vielfältige Art und Weise entstehen.  Eine Hypothek kann sich, wenn die gesicherte Forderung erloschen ist (z.B. durch Kredittilgung), kraft Gesetzes in eine Eigentümergrundschuld umwandeln.  Soweit lediglich ein Teil der Forderung erloschen ist, können sich die dann freien Teile in eine verdeckte Eigentümergrundschuld umwandeln, die nicht aus dem Grundbuch ersichtlich ist.  Auch eine Fremdgrundschuld kann in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt werden.   Der Anspruch aus der Eigentümergrundschuld, auch der verdeckten, kann im Wege der Forderungspfändung gepfändet werden.   Sie können sich dagegen zum einen dadurch schützen, indem Sie selbst pfänden lassen.  Sowohl die Eigentümergrundschuld als auch der Rückübertragungsanspruch der Grundschuld sind im Wege der Forderungspfändung pfändbar.  Zum anderen steht Ihnen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1179a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1179a BGB: Abs. 50öschungsanspruch bei fremden Rechten">§ 1179a BGB/a>  zur Seite. Sie als Inhaber einer Zwangshypothek haben danach einen Anspruch auf Löschung der rangbesseren Hypothek oder Grundschuld, wenn gleichzeitig oder nach dem Eintrag der Zwangshypothek der Eigentümer auch Gläubiger des Grundpfandrechts ist. Dies ist bei der Eigentümergrundschuld regelmäßig der Fall.   Es darf jedoch nicht verkannt werden, dass die Regelung in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1179a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1179a BGB: Abs. 50öschungsanspruch bei fremden Rechten">§ 1179a BGB/a>  keinen lückenlosen Schutz gewährt. So kann der Eintritt der oben genannten Voraussetzungen mit Hilfe der Bank verhindert werden.   Ich hoffe, ich konnten Ihnen einen ersten Überblick geben. Für eine Nachfrage stehe ich gerne zur Verfügung. Aufgrund der sehr komplizierten gesetzlichen Regelungen bitte ich in diesem Fall aber darum, den Sachverhalt so weit wie möglich zu konkretisieren, z.B. um welche Art von Grundpfandrecht für die Bank handelt es sich. Sind Besonderheiten im Grundbuch eingetragen? !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1179a