Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, wir haben vor 15 Jahren ein Haus mit einer Garage gekauft. Im Kaufvertrag ist die Garage auch ausdrücklich erwähnt. Die Garage steht nicht direkt am Haus sondern etwa 20 Meter entfernt auf einem Grundstück das dem Nachbarn gehört. Auch die Zufahrtswege zu der Garage gehören dem Nachbarn. Die Garage wurde von unserem Vorbesitzer gebaut und bezahlt. Er hat mit dem Nachbarn eine Baulastübernahme für die Garage eintragen lassen. Dort steht: 'Die Benützung meiner Grundstücke als Zugang und Zufahrt von der …… straße zum Baugrundstück  sind jederzeit uneingeschränkt zu dulden. (Garage auf Flurstück … und Name des Vorbesitzers mit Adresse). Mir ist bekannt, dass die Baulast auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam ist.' Darunter die Unterschrift des Nachbarn. Jetzt soll das Haus des Nachbarn verkauft werden und auch das Garagengrundstück mit Garage dazu. Angeblich haben wir keinerlei Eigentumsrechte an der Garage. Das kann doch so nicht richtig sein, oder? Vielen Dank vorab. mfg  

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  vielen Dank für Ihre berechtigte Frage.   Sofern der Voreigentümer, der Ihnen das Haus mitsamt Garage verkauft hat, lediglich eine u>Baulast/u> erwirkt hat und nicht gleichzeitig auch eine u>Dienstbarkeit/u> im Grundbuch, ist die Auffassung des Nachbarn leider korrekt. Dann haben Sie möglicherweise - vorbehaltlich einer Prüfung Ihres Kaufvertrags und der Frage der Verjährung - noch Ansprüche gegen den damaligen Verkäufer.  Eine Baulast allein taugt grundsätzlich u>nicht/u> zur Herleitung oder Absicherung privater Rechte. Zweck der Baulast ist die Befreiung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die Einhaltung des öffentlichen Baurechts. Private Wege- und Nutzungsrechte müssten durch b>Grundbucheintrag/b> abgesichert sein.  Die Garage ist, sofern im Grundbuch des Nachbarn in b>Abteilung Abs. 2 /b> nichts eingetragen sein sollte, was im Wege einer Einsichtnahme beim Grundbuchamt zu prüfen ist, die gerne durch mich im Rahmen eines ordnungsgemäßen Mandates übernommen werden kann - mailen Sie mir hierzu an neumann@port7.de Ihre genaue Anschrift und die Anschrift des Nachbarn - durch Verbindung mit dem Grundstück in das Eigentum des Nachbarn übergegangen. Dass Ihr Voreigentümer die Garage bezahlt hat, ändert nichts am Eigentumsübergang auf den Nachbarn, da dieser Eigentumsübergang zwingend ist, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 BGB/a> .  Sofern es an einem Grundbucheintrag fehlt, ist leider auch eine gewohnheitsrechtliche Inanspruchnahme des Nachbarn ausgeschlossen. Allerdings ist eine altrechtliche Dienstbarkeit denkbar, was im Rahmen eines Mandates näher geprüft werden könnte.  Ich empfehle, dass Sie zunächst Grundbucheinsicht nehmen oder mich damit beauftragen. Teilen Sie mir gerne auch noch mit, seit wann die Eigentümer Ihres Anwesens die entsprechenden Teile des Nachbargrundstücks mit genutzt haben.  Hoffentlich helfen Ihnen diese Hinweise im Rahmen dieser Erstberatung schon weiter. Sollte etwas unklar sein oder Sie eine Vertiefung des einen oder anderen Aspektes wünschen, so fragen Sie bitte unbedingt nach, damit ich Sie in jedem Falle rundum zufrieden stellen kann und Sie keinerlei Anlass zu einem Punktabzug bei Ihrer eventuellen Bewertung haben.  Ich wünsche Ihnen ein schönes Wochenende und verbleibe  mit den besten Grüßen aus Münster  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 94