Frage: Sehr geehrte Damen und/oder Herren! Es geht um folgendes Problem: Mein Mann besitzt mit seiner Ex-Frau zusammen ein Reihenhaus. Es gehört beiden zu gleichen Teilen. Dieses Haus sollte nun verkauft oder vermietet werden. Da sich kein Käufer fand, haben sich beide Eigentümer auf eine Vermietung geeinigt, mein Mann allerdings nur unter der Voraussetzung, dass seine Ex-Frau das Haus alleine übernimmt. Die Frau war damit einverstanden, nicht aber die Bank, da die Frau ein sehr geringes Einkommen hat und ein Mietvertrag - für die Bank - keine Sicherheit darstellt. Mit einer Vermietung , bei der er Miteigentümer des Hauses bleibt, war mein Mann zu keiner Zeit einverstanden.Nun hat die Ex-Frau hinter dem Rücken meines Mannes über eine Maklerin mit einem Mieter einen Mietvertrag ausgehandelt. Der Mieter zieht demnächst ein. Mein Mann hat dies nur durch Zufall erfahren. Daraufhin hat er bei der Maklerin Einspruch erhoben und ihr gesagt, dass dieser Mietvertrag in seinen Augen ungültig sei, weil nur ein Eigentümer des Hauses unterschrieben habe. Daraufhin teilte ihm die Maklerin mit, dass seine Ex-Frau schriftlich erklärt habe, sie sei allein berechtigt, das Haus zu vermieten. Hier hat die Ex-Frau eindeutig gelogen. Außerdem weigerte sich die Maklerin, Namen und Anschrift des Mieters rauszugeben. Die Maklerin behauptet, sie hätte nicht gewusst, dass mein Mann auch Eigentümer des Hauses sei, was einfach nur frech gelogen ist. Sie wusste es von Anfang an, denn sie hat auch mehrfach mit meinem Mann in dieser Sache telefoniert. Frage 1: Ist der Mietvertrag wirklich rechtsungültig? Ist die Maklerin verpflichtet, Namen und Adresse des Mieters an meinen Mann weiter zu geben? Frage 2: Wie kann sich mein Mann vor eventuellen Forderungen seitens des Mieters (Einbau einer neuen Heizung, eventuelle Reparaturen) schützen oder ist er verpflichtet, die Hälfte solcher Kosten zu übernehmen, obwohl er den Mietvertrag nicht als Eigentümer unterschrieben hat? Frage 3: Angenommen der Mieter zahlt die Miete nicht, mein Mann ist aber für die Bank der Verantwortliche, bei dem sie sich ihr Geld holen wird. Ist er verpflichtet, dieser Verantwortung nachzukommen? Frage 4: Was sollte mein Mann als Nächstes tun?  Vielen Dank für Ihre Antwort.            

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Beim Abschluss des Mietvertrages ist die Ex-Frau Ihres Mannes ohne Hinweis darauf, dass das Mietobjekt im Miteigentum steht, dem Mieter gegenüber getreten. Damit hat Sie einen Vertrag lediglich im eigenen Namen geschlossen. Dieser Mietvertrag ist auch rechtswirksam, weil es für die Vertragsbeziehung zwischen dem Mieter und der Ex-Frau Ihres Mannes nicht auf die Eigentümerstellung oder ein von Ihrem Mann als Miteigentümer erteilte Zustimmung zur Vermietung ankommt.  Hieraus ergibt sich auch, dass nicht Ihr Mann, sondern die Ex-Frau Ihres Mannes Adressat möglicher Forderungen des Mieters ist.  Auf der anderen Seite müssen Sie die Besonderheiten innerhalb der Miteigentümergemeinschaft zwischen Ihrem Mann und seiner Ex-Frau beachten. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 Abs. 2 BGB/a>  ist jeder Teilhaber berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen.  Nach Maßgabe dieser Bestimmung wäre zu prüfen, ob der Einbau einer neuen Heizung zur Erhaltung des Gegenstands notwendig ist.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">§ 748 BGB/a>  bestimmt darüber hinaus, dass jeder Teilhaber den anderen Teilhabern gegenüber verpflichtet ist, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.  Im Verhältnis zur Bank ist Ihr Mann der Vertragspartner und somit Kostenschuldner. Daran ändert sich auch nichts, wenn der Mieter den vereinbarten Mietzins nicht mehr entrichten sollte.  In diesem Fall könnte aber Ihr Mann von dem Mieter die Herausgabe nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/985.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 985 BGB: Herausgabeanspruch">§ 985 BGB/a>  verlangen und notfalls einklagen, da der Mietvertrag Ihrem Mann gegenüber nicht bindend ist.  Diesem Risiko ist jeder Mieter ausgesetzt, wenn zwischen Eigentümer und Vermieter des Mietvertrages keine Identität besteht.   Abschließend empfehle ich Ihrem Mann, sich durch einen Kollegen vor Ort vertreten zu lassen, um Rechtsverlusten vorzubeugen. Selbstverständlich können Sie auch auf meine Dienste zurückgreifen, da Sie in Hamburg wohnen. In diesem Fall bitte ich um eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse  Ich wünsche Ihnen frohe Ostertage.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Einstweilen verbleibe ich   mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt -  Hamburg 2008 info@kanzlei-roth.de www.kanzlei-roth.de Tel. 040/317 97 380 Fax: 040/31 27 84 Johannisbollwerk 20 20459 Hamburg      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 744, § 748, § 985