Frage: 1977: Vater verstorben (beidseitiges Testament war vorhanden) Erben: Ehefrau und 2 Kinder (ich selbst eines dieser Kinder) Ich war damals 17 und  meine Schwester 12 Jahre.   Bis zum heutigen Tage nie einen Anspruch auf den Pflichteil gemacht - wollte, dass meine Mutter dieses Geld fuer Ihr eigenes Leben in Anspruch nimmt (mein Vater hatte fuer damalige Zeiten ein gutes Vermoegen hinterlassen).   1979 hat meine Mutter fuer DM 266.000 ein Haus gekauft (mit dem Vermoegen des verstorbenen Mannes) 2002 wurde dieses Haus fuer 225.00 Euro verkauft  Meine Mutter hat 1984 wieder geheiratet.   2002: neues Haus gekauft Preis 588,000 Euro im Gemeinschaftskauf (meine Eltern bezogen das ca. 200 m2 grosse Obergeschoss, das aber nicht separat im Grundbuch eingetragen wurde, diese Wohnung also leider nicht verkauft werden kann) mit meiner Schwester und deren Ehemann und Kindern.  Meine Mutter (nicht ihr Ehemann) hat  255,000 Euro fuer diesen Gemeinschaftskauf ohne Kredit also bar bezahlt und ist ALLEIN im Grundbuch eingetragen.  2007:  Das Zusammenleben funktioniert nicht und meine Eltern ziehen aus (absolut nicht deren verschulden) und wohnen nun zur Miete.   Meine Mutter und deren Ehemann haben mehrmals mit meiner Schwester und deren Mann diskutiert dieses grosse Haus zu verkaufen, damit meine Mutter jetzt noch wenigstens einen Teil ihrer Investition wiederbekommt. Mein Schwager und meine Schwester weigern sich, weil es ihnen ja gut geht. Der Immobilienmarkt ist hier im Augenblick gut und laut Maklerin koennte man einen guten Verkaufspreis erzielen.  FRAGE 1: Koennte meine Mutter irgendwie einen Kauf erzwingen?   Mein Stiefvater bekommt nur eine kleine Rente und sie koennten nun das Geld (Anteil ihrer Investition) gut gebrauchen. Meine Mutter ist fast 80 und hat sonst kein Einkommen.   FRAGE 2: Sollte meine Mutter versterben (ich bin in ihrem Testament als Erbin aufgefuehrt, ebenso ihr Mann) kann ich und/oder mein Stiefvater einen Verkauf des Hauses erzwingen um auf die Auszahlung meines/unseres Pflichtteils zu bestehen?  Wenn Sie nur eine Frage beantworten wollen BITTE FRAGE 2.   Vielen Dank 

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller!  1) Eventuelle Pflichtteilsansprüche aus dem Erbvorgang Ihres Vaters (1977) stehen Ihnen und Ihrer Schwester nicht mehr zu. Diese sind mittlerweile verjährt.  2) Der Eigentümer des Grundstücks und des dazugehörigen Hauses kann damit machen, was er will. Insbesondere kann er Verfügungen vornehmen, also Übertragungen (Verkauf an Dritte), Beschwerungen (Hypotheken und Grundschuld) und Inhaltsveränderungen. Vorliegend ist nur fraglich, ob Ihrer Mutter das Alleineigentum an dem Grundstück zusteht. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/891.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 891 BGB: Gesetzliche Vermutung">§ 891 Abs. 1 BGB/a>  gilt die gesetzliche Vermutung, dass Ihrer Mutter das Alleineigentum an dem Grundstück zusteht. Im Außenverhältnis könnte Ihre Mutter das Grundstück also alleine verkaufen und übereignen.  Der tatsächlichen Rechtslage entsprechend dürfte das gemeinschaftliche Grundstück mit dem Gebäude jedoch in Gemeinschaft (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§§ 741 ff. BGB/a> ) gekauft worden sein. Entsprechend der Investition dürfe Ihrer Mutter daher knapp unter der Hälfte, Ihrer Schwester etwas knapp über der Hälfte an dem Grundstück zustehen. Über den Anteil der Mutter kann diese alleine verfügen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/747.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 747 BGB: Verfügung über Anteil und gemeinschaftliche Gegenstände">§ 747 S. 1 BGB/a> .  Regelmäßig wird sich im anteiligen Verkauf jedoch nur ein geringer Kaufpreis erzielen lassen. Wer will schon ein ideelles halbes Haus (nicht die Obergeschosswohnung, sondern nur eine gedachte Hälfte) erwerben, wenn die andere Hälfte einem Dritten gehört?  Vorzugswürdig ist daher die Aufhebung der Gemeinschaft nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/749.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 749 BGB: Aufhebungsanspruch">§ 749 Abs. 1 BGB/a>  und anschließender Teilung in Natur (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/752.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 752 BGB: Teilung in Natur">§ 752 BGB/a> ), wobei dieses nur Sinn macht, wenn in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt werden würde. Sinnlos ist die Teilung nach Bruchteilen. Teilung durch Verkauf (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/753.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 753 BGB: Teilung durch Verkauf">§ 753 BGB/a> ) wäre ebenfalls eine Möglichkeit, wobei die Verkaufserlöse in der dann durchzuführenden Zwangsversteigerung geringer sind, als dieses bei einem freihändigen Verkauf möglich wäre. Gegebenenfalls motiviert aber die Schwester bereits das aufgezeigte Szenario, doch einer wirtschaftlicheren Lösung zuzustimmen, statt das Grundstück in einer Zwangsversteigerung zu verramschen.  3) Wenn Ihre Mutter verstirbt, haben die Erben (Sie und Stiefvater) die selben Rechte, wie zuvor Ihre Mutter. Sie treten komplett in die Rechtsposition Ihrer Mutter ein. Im Ergebnis bestünde die Gemeinschaft an dem Haus dann zu einem aus Ihrer Schwester und zum anderen aus der aus Ihnen und Ihrem Stiefvater bestehenden Erbengemeinschaft. Ebenso wie Ihre Mutter kann auch die Erbengemeinschaft die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Eine Teilung in Natur oder Zwangsversteigerung wären die Folge. Natürlich können sich auch alle Beteiligte einvernehmlich auf einen freihändigen Verkauf einigen, wenn alle einverstanden sind. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 891, § 749, § 741, § 753, § 752, § 747