Frage: Mein Mann ist Miteigentümer (1/8) seines Elternhauses, (gesetzliche Erbfolge ohne Testament), zusammen mit seiner Mutter (3/4) und seinem Bruder (1/8).   Mein Schwager besitzt eine Vollmacht um für meine Schwiegermutter(92, dement) zu handeln. So hat er 2008 versucht, das Haus an meinem Mann vorbei zu verkaufen.Da mein Mann die Zustimmung verweigert hat, steht das Haus seit Ende 2011 leer, eine Vermietung lehnt mein Schwager ab. Das Grundstück macht einen sehr vernachlässigten Eindruck,(850 qm, großer Garten)  Wir wollen das Haus übernehmen müßten aber laut Notar zu Lebzeiten meiner Schwiegermutter drei Viertel finanzieren, was wir nicht wollen und können, und haben uns mit dem Schwager auf die Hälfte des Schätzwertes geeinigt. Allerdings dürfte mein Schwager laut Notar keinen Preis ansetzen der der Hälfte des Wertes entspricht, da ein Vertrag dann nicht rechtskräftig wäre  Besteht eine Möglichkeit dies zu umgehen?  Oder gibt eine rechtliche Handhabe die Vermietung des Hauses durchzusetzen, da ein leer stehen des Hauses weder in unserem, noch im Interesse meiner Schwiegermutter stehen kann?  Mein Mann würde gerne ein Appartement (ca 35qm) in seinem Elternhaus beziehen. Kann mein Schwager meinem Mann verbieten jetzt in diesem Appartement zu wohnen und ihn sogar, wie angedroht, mit der Polizei dort heraus holen lassen, obwohl Haus und Appartement seit Jahren leer steht? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  die Aussage des Notars ist korrekt, da Ihr Schwager, der die Interesen der Mutter ja nur vertritt, verpflichtet ist, das Vermögen der Mutter nicht zu beeinträchtigen. Hieraus ergibt sich, dass er Vermögenswerte der Mutter nicht unter Wert weggeben darf. Hat eine entsprechende Wertfeststellung des Verkehrswertes der Immobilie stattgefunden, ist Ihr Schwager verpflichtet, bei einem Verkauf des 3/4-Anteils den sich aus der Wertfeststellung ergebenden Kaufpreis anzusetzen.  Eine Umgehungsmöglichkeit besteht insoweit nicht.  Zur Vermietung:  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§ 2038 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  steht die Verwaltung des Nachlasses (Ausnahme: Notmaßnahmen) den Erben grundsätzlich gemeinschaftlich zu.  Der Abschluss eines Mietvertrags durch lediglich einen der Miterben scheidet regelmäßig aus.   Der Abschluss eines Mietvertrags durch eine Erbenmehrheit ist als ordnungsgemäße Maßnahme nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§ 2038 Abs. 2 BGB/a>  jedoch zulässig.  Hierzu bedarf es einer Mehrheitsentscheidung aller Miterben.  Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen. Das Mehrheitsprinzip gilt auch dann, wenn, wie vorliegend, ein Miterbe aufgrund seiner Anteile von vornherein die Mehrheit hat.  Wenn also der Schwager in Vertretung der Mutter gegen die Vermietung des Hauses stimmt, muss Zustimmungsklage bei Gericht erhoben werden.  Ebenso verhält es sich mit der vorgesehenen Nutzung eines Teil des Hausgrundstückes (Appartement) durch Ihren Mann. Hierfür ist ebenfalls ein Mehrheitsbeschluss erforderlich, der auch die Frage einer entsprechenden Nutzungsentschädigung für die anteilige Nutzung des Hausgrundstücks durch nur einen der Miterben regeln muss.  Das Betreten des Hausgrundstückes, das ja im gemeinsamen Eigentum aller Miterben steht, durch einen der Miterben, kann durch einen anderen Miterben, auch wenn er einen ideellen Anteil von 3/4 hat, nicht untersagt werden.  Eine dauerhafte Nutzung eines Teils des Hauses (Appartement) durch einen der Miterben (Ihren Mann) bedarf jedoch einer Regelung aller Miterben.  Kann eine solche Regelung durch Mehrheitsbeschluss nicht erreicht werden, wäre eine Klageerhebung gegen den sich weigernden (Mehrheits) Miterben erforderlich.  Hierzu empfehle ich, einen örtlichen Fachkollegen einzuschalten, der die weiteren Schritte mit Ihnen (bzw. Ihrem Mann) erörtern wird.  Möglicherweise ergeben sich auch einvernehmliche Lösungsansätze mit dem Mehrheits (Miterben).  Ich hoffe, Ihre Fragen im Rahmen der von Ihnen gebuchten Erstberatung verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.   Bei Unklarheiten in der Beantwortung können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2038