Frage: Folgende Situation:  wir haben gewerblich untergemietet (Hauptnutzer, aber scheinbar nicht Hauptmieter ?!) war ein Frisör Gewerbe. Dieses hat aufgegeben. Nun scheint aber der Untermietvertragspartner nicht derselbe gewesen zu sein, der dieses Gewerbe betrieben hat.  Im Mietvertrag steht : …beide Parteien sind sich einig, daß es sich um einen Untermietvertrag handelt, der automatisch bei Ende es Hauptmietvertrages endet…  Wir gingen davon aus, daß unser Vertragspartner auch der Betreiber des besagten Frisörgewerbes ist und mit seinem Ausscheiden nun auch unser Untermietvertrag endet (was wir auch möchten!).   Der Vertragspartner lehnt jedoch ab. Er sei Vertragspartner und der Hauptmieter, aber NICHT der Betreiber des Frisörgewerbes. Folglich, da er selber nicht aus dem Mietvertrag ausscheidet, oder diesen kündigt, habe der Untermietvertrag weiterhin Bestand.  Das ist/war für uns aus dem Mietvertrag nicht erkennbar, bzw. es wird nirgends näher erläutert, oder dargelegt.  Wir möchten aus diesem Untermietvertrag ausscheiden und nicht die Restlaufzeit bis April 2020 in Anspruch nehmen (3 Jahre).   Für uns war nicht erkennbar, daß der Hauptmieter und der Betreiber des Frisörgewerbes nicht identisch sind und wir quasi um 2 Ecken herum untergemietet haben.   Können wir den Untermietvertrag kündigen ?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich kann bei einem Gewerbemietvertrag eine Laufzeit von 3 Jahren wirksam vereinbart werden. Eine vorherige Kündigung scheidet dann aus, zumindest wenn sich der Vertragspartner vertragsgemäß verhält und ein vorzeitiges Kündigungsrecht nicht explizit vereinbart wurde.   Wenn in Ihrem Fall eine vorzeitige Vertragsauflösung nur bei Beendigung des Hauptmietvertrages vorgesehen ist, muss diese Bedingung auch erfüllt sein. Solange der Hauptmietvertrag aber noch besteht, können Sie sich auf diese Sonderregelung nicht berufen. Die Klausel dient in erster Linie dem Zweck, den Hauptmieter davor zu schützen, im Falle der Beendigung des Hauptmietvertrages den Untermietvertrag nicht mehr erfüllen zu können. Der Wechsel des eigentlichen Nutzers der Immobilie ist hiervon nicht zwingend umfasst.  Man könnte hier aber an einen ausnahmsweise beachtlichen Motivirrtum gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/119.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 119 BGB: Anfechtbarkeit wegen Irrtums">§ 119 Abs. 2 BGB/a>  denken, der zur Anfechtung berechtigen kann. Allerdings löst dies auch eine Schadensersatzpflicht gegenüber dem Hauptmieter gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/122.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 122 BGB: Schadensersatzpflicht des Anfechtenden">§ 122 BGB/a>  aus. Hat der Hauptmieter arglistig darüber getäuscht, dass er nicht auch der Hauptnutzer ist, käme auch eine Anfechtung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  in Betracht. Eine Anpassung oder ein Rücktritt wegen Störung der Geschäftsgrundlage (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 BGB/a> ) dürfte dagegen nicht möglich sein, da es sich um einen einseitigen und keinen gemeinschaftlichen Irrtum handelt.   Ob eine Anfechtung hier wirksam möglich wäre, lässt sich aus der Ferne ohne Kenntnis aller Details schwer beurteilen. Hierbei käme es auch darauf an, inwieweit es hier tatsächliche Auswirkungen auf Ihr Mietverhältnis hat, wenn der Hauptnutzer wechselt/wegfällt. Auch kann es darauf ankommen, inwieweit dies bei Vertragsschluss angesprochen wurde und ob für den Hauptmieter erkennbar war, dass ein Abweichen Hauptmieter/Hauptnutzer für Sie von Bedeutung ist.  Da eine Anfechtung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/121.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 121 BGB: Anfechtungsfrist">§ 121 BGB/a>  unverzüglich erklärt werden muss, rate ich an, umgehend einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt vor Ort zu beauftragen. Der Kollege kann dann nach Einsichtnahme in alle Unterlagen inklusive Mietvertrag und ggf. Besichtigung des Mietobjekts konkret prüfen, ob ein vorzeitiges Ausscheiden gegen den Willen des Hauptmieters realisierbar ist.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 313, § 123, § 122, § 121, § 119