Frage: Ich bin seit 15 Jahren Eigentümer einer Eigentumswohnung. Mein Mieter hat mich auf einer Fehler in den letzten Abrechnungen gemacht. Es wurden - ohne meine Kenntnis und ohne das ich von dem Verwalter meiner Eigentumswohnung darauf hingewiesen wurde, vor 5 Jahren - die Berechnungsgrundlage bei Positionen, die nach Personenzahl abgerechnet wurden, geändert. Aus den Abrechnungen der vergangenen Jahre  war das auch - m.E. nicht zu ersehen. Die Abrechnungspositionen waren unklar: ' Unter dem Abrechnungsschlüssel stand nur 'Persone' (also weder Singular noch Plural) und unter 'Anteilig' stand nur '730' (wurde von der Hausverwaltung interpretiert 2 Personen zu je 365 Tagen). Ich habe für das zuviel gezahlte Hausgeld für  2006 eine Mahnbescheid erlassen. Und für die darauf folgenden zwei Jahre das zuviel gezahlte Hausgeld von den laufenden Zahlungen ausgesetzt.  Habe ich mich richtig verhalten? Oder wie muss ich mich rechtlich korrekt verhalten?  Die Hasusgeldabrechnung  von 2009 ist mir am 9.4. zugestellt orden. Am 5.5. war die Eigentümerversammlung. Bei der vorgelegten Ge<amt- und Einzelabrechnung habe ich als Einziger die Abrechnung mit 'Nein' abgelehnt. Das Protokoll der Eigentümerversammlung erhielt ich am 19. 5 Ist die Einspruchsfrist damit gewahrt?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:   Zunächst vorab zur Klarstellung: Der Anspruch des Vermieters auf Rückzahlung möglicher Überzahlungen im Rahmen der Nebenkostenabrechnung verjährt in 3 Jahren gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/195.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist">§ 195 BGB/a> . Also kann Ihr Mieter innerhalb dieser Verjährungsfrist überzahlte Betriebskosten zurückverlangen.  Als weiteres ist klarzustellen, dass Sie die Beschlüsse zur Jahresabrechnung jeweils binnen eines Monats, beginnend mit der Beschlussfassung, genauer mit der Verkündung des Mehrheitsbeschlusses durch den Versammlungsleiter, anfechten müssen.  Dies ist bei der Hausgeldabrechnung 2009 noch möglich, da die Monatsfrist für die Beschlussanfechtungsklage nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/46.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 46 WEG: Anfechtungsklage">§ 46 Abs. 1 WEG/a>  ist noch nicht abgelaufen.  Hinsichtlich der Vorjahre gilt folgendes:  Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung führt auch bei etwa zu Unrecht erfolgter Kostenbelastung einzelner Wohnungseigentümer lediglich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung, nicht aber zu dessen Nichtigkeit (OLG Düsseldorf v. 2.12.2005, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20Wx%20229/05" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 02.12.2005 - 3 Wx 229/05: Zur Nichtigkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses">3 Wx 229/05/a> , ZMR 3/2006, 217; OLG Köln v. 12.9.2003, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=16%20Wx%20156/03" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 12.09.2003 - 16 Wx 156/03: WEG -Verfahren: Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer ...">16 Wx 156/03/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202003,%20806" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 12.09.2003 - 16 Wx 156/03: WEG -Verfahren: Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer ...">NZM 2003, 806/a> ; BayObLG v. 4.4.2001, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2Z%20BR%2013/01" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 04.04.2001 - 2Z BR 13/01: Der Gemeinschaftsordnung widersprechende Sonderumlage für Te...">2Z BR 13/01/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%202001,%201020" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 04.04.2001 - 2Z BR 13/01: Der Gemeinschaftsordnung widersprechende Sonderumlage für Te...">NJW-RR 2001, 1020/a> ; KG Berlin v. 26.3.2003, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=24%20W%20189/02" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 26.03.2003 - 24 W 189/02: Wohnungseigentum: Aufnahme der Sonderbelastung eines Wohnungseige...">24 W 189/02/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202003,%20874" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 26.03.2003 - 24 W 189/02: Wohnungseigentum: Aufnahme der Sonderbelastung eines Wohnungseige...">ZMR 2003, 874/a> ).  Der nicht für ungültig erklärte Abrechnungsbeschluss bindet die Wohnungseigentümer auch dann, wenn er materiell unrichtig ist (BayObLG v. 28.6.2002, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2Z%20BR%2041/02" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 28.06.2002 - 2Z BR 41/02: Eigentümerbeschlüsse über Jahreabrechnung trotz fehlerhafter...">2Z BR 41/02/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%202002,%201665" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 28.06.2002 - 2Z BR 41/02: Eigentümerbeschlüsse über Jahreabrechnung trotz fehlerhafter...">NJW-RR 2002, 1665/a>  = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202002,%20743" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 28.06.2002 - 2Z BR 41/02: Eigentümerbeschlüsse über Jahreabrechnung trotz fehlerhafter...">NZM 2002, 743/a> ).   Gegen die Jahresabrechnungen der Vorjahre und die daraus resultierenden Überzahlungen können Sie daher leider nicht mehr vorgehen. Insoweit ist es zu beanstanden, dass Sie die Hausgeldüberzahlung von den laufenden Abschlagszahlungen abgesetzt haben.  Soweit Sie die laufende Jahresabrechnung anfechten, können, wenn der Hausverwalter die fehlerhafte Abrechnung verschuldet hat, die Kosten des Verfahrens diesem Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/49.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 49 WEG: Kostenentscheidung">§ 49 Abs. 2 WEG/a>  auferlegt werden, da er die Anfechtbarkeit des Beschlusses verschuldet hat.  Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe   Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 195