Frage: Sehr geehrter Anwalt, sehr geehrte Anwältin,  Im Rahmen eines Antrages zur Zwangsversteigerung wurde ebenfalls die Zwangsverwaltung durchgeführt. Die Immobilie bewohnen der Schuldner  selbst, und eine Wohnung ist vermietet. Die Mieten wurden an den Zwangsverwalter  gezahlt. Der Schuldner  vereinbarte mit dem Zwangsverwalter eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 650,00 € ansonsten wurden die selbst genutzten Räume dem Schuldner unentgeltlich überlassen.  Die Höhe wurde durch den  Eigentümer schriftlich gegenüber den Zwangsverwalter mokiert da diese weit überzogen war, jedoch ohne Erfolg. Auf dem Überweisungsbeleg hat der Schuldner  immer unter Verwendungszweck – Nebenkostenvorauszahlung – vermerkt.  Im Zwischenbericht des Zwangsverwalters über die Ausgaben und Einnahmen wurden die Überweisungen des Schuldners als – Miete/ Nebenkosten – aufgeführt sowie im Anschreiben an das Gericht die Zahlungen des Schuldners  als – Nutzungsvereinbarung – bezeichnet.  Der Schuldner hatte sodann an das Gericht sich gewendet wegen Klarstellung das zwischen dem Zwangsverwalter und dem Eigentümer keine Nutzungsvereinbarung besteht sonder nur eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart wurde.  Darauf erfolgte die Antwort das es sich hierbei nicht um eine Nebenkostenvereinbarung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/556.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten">§ 556 BGB/a>  handeln sollte sondern eine Umlagevereinbarung einer monatlichen Nebenkostenzahlung.Jedoch bezeichnet der Zwangsverwalter in seinem Anschreiben wo er die Nebenkosten darlegt diese selbst als Nebenkostenvorauszahlung.  Der Schuldner hatte sich mit der Bank geeinigt, die Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung wurden aufgehoben.  Allerdings hat der Schuldner noch eine Abtretungsvereinbarung  gezeichnet in dem die Gläubigerbank den Masseüberschuss aus der Zwangsverwaltung erhalten soll.  Nach Abrechnung des Zwangsverwalters und nach Abzug seiner Kosten ist jedoch ein nicht unerheblicher Überschuss entstanden. Dieser Resultiert aus der überhöhten Nebenkostenvorauszahlung. Die Nettomiete des Mieters reichte aus um die Kosten des Zwangsverwalters zu decken.  Meine Fragen  1. Gehören Nebenkosten zur Masse, wenn nicht wo ist dies geregelt was zur Masse gehört ? 2.Wer müsste nun den Überschuss aus den Nebenkosten erhalten, und wo ist dies geregelt ? 3.Handelt es sich bei der Antwort auf die Frage des Schuldners zur Nebenkostenvorauszahlung oder die genannte  Umlagevereinbarung einer monatlichen Nebenkostenzahlung um eine Wortspielerei ?  Vielen Dank im voraus ! !--dejureok-->

Antwort: Zu 1 und 2. Aus dem so umschriebenen Aufgabenbereich des Zwangsverwalters folgt zunächst, daß der Verwalter nicht nur die laufenden, sondern in bestimmtem Umfang auch rückständige Mietzinsforderungen einzuziehen hat. Denn auf diese Forderungen erstreckt sich bei der Belastung des Grundstücks mit einer Hypothek die Haftung des Grundstücks, sofern die Rückstände nicht länger als ein Jahr fällig sind (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1123 BGB: Erstreckung auf Miet- oder Pachtforderung">§1123 Abs. 2 S. 1 BGB/a> ); demzufolge werden sie auch von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfaßt (a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 ZVG">§§ 21/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/148.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 148 ZVG">148 Abs. 1 S. 1 ZVG/a> ; Dassler/Schiffhauer/Gerhadt/Muth aaO § 148 Rdnr. 10; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Handbuch zur Zwangsverwaltung, S. 90 Rdnr. 39; dies., Zwangsverwaltung, § 6 ZwVerwVO Rdnr. 19). Für Nebenkostenforderungen, auch soweit sie vereinbarte Vorauszahlungen betreffen, gilt nichts anderes. Auch sie stellen das Entgelt für bestimmte (Neben-)Leistungen des Vermieters dar, das der Verwalter zugunsten der Haftungsmasse einzuziehen hat (ebenso Eckert aaO, Rdnr. 1521; Stöber aaO, § 148 Rdnr. 2.3).  Nebenkosten nicht oder nicht in ausreichender Höhe gezahlt worden sind und deshalb mit einer Nachforderung zu rechnen ist, ergibt sich die Verpflichtung zur Geltendmachung dieser Forderung unmittelbar aus a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/152.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 152 ZVG">§ 152 Abs. 1, 2. HS. ZVG/a> . Wenn der Verwaltungsbeschlag weg ist, stehen die Nebenkostenguthaben auch dem Schuldner zu. Andererseits bestehen Meinungen, dass die Guthaben vor der Freigabe bei der Masse bleiben. Zu 3. 556 BGB gilt hier wohl deshalb nicht, weil dies das Verhältnis Mieter -Vermieter  betifft und der Schuldner /Eigentümer hier eine Vereinbarung mit dem Zwangsverwalter getroffen hat. Im Prinzip handelt es sich aber wohl um das gleiche.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1123