Frage: Der Käufer, der Makler und ich als Verkäufer wissen, dass es für den Dachausbau (1960) keine Baugenehmigung gibt. Leider steht es nicht im notariell beglaubigten Kaufvertrag. Was ist jetzt zu tun? Kann der Käufer irgendwelche Rechte daraus herleiten? Ich brauche dringend Hilfe, denn das Haus soll in Kürze übergeben werden. Danke

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  ein ungenehmigter Aus-/Umbau ist in der Tat ein Problem. Ein (erstmaliger) Dachausbau ist auf Grund der Nutzungsänderung (Lagerraum wird zu Wohnraum) grundsätzlich ein genehmnigungspflichtiges Vorhaben. Die Folgen eines derartigen Schwarzbaus könen weit reichen. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/433.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag">§§ 433/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">437/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">311b BGB/a>  schulden Sie als Verkäufer ein mangelfreies Gebäude. Ein Mangel liegt dann vor, wenn die (vereinbarte) Istbeschaffenheit des Gebäudes von der Sollbeschaffenheit abweicht. Bei einem Gebäude ist, sofern nichts abweichendes vereinbart ist, grundsätzlich davon auszugehen, dass dessen Errichtung und Nutzung genehmigt ist und somit im Einklang mit den geltenden baurechtlichen Bestimmungen erfolgt. Damit dürfte die fehlende Genehmigung einen Mangel des Gebäudes darstellen, aus welchem der Käufer grundsätzlich Rechte gegen Sie als Verkäufer herleiten kann.   Sie teilen allerdings mit, dass der Käufer von der fehlenden Genehmigung wusste - und der Makler ebenfalls. Makler und Käufer wurden von Ihnen folglich über diesem Umstand aufgeklärt.   Die Frage ist damit, ob der Käufer überhaupt noch Rechte gegen Sie als Verkäufer herleiten kann. Sollte im Kaufvertrag keine explizite Garantie hinsichtlich des Bestehens von Genehmigungen aufgenommen sein, sehe ich wenig Risiken für Sie. Gewöhnlich werden in Gebäudekaufverträgen 'herkömmliche' Klauseln zu Sachmängeln verwendet. Diese besagen meist, dass Sie als Verkäufer für Sachmängel nicht einstehen, es sei denn, dass diese arglistig verschwiegen wurden.  Davon ausgehend, dürfte Ihnen im Ergebnis nichts 'passieren'. Sie haben den Mangel der Genehmigung mitgeteilt und der Käufer hat das Gebäude in dieser Kenntnis erworben und diesen Zustand damit akzeptiert. Damit ist bereits unwahrscheinlich, dass er Sie überhaupt in Anspruch nehmen wird. sollten Sie guten Kontakt zum Makler unterhalten, wäre zu überlegen, diesen schriftlich (oder auch in einer Mail) um eine Bestätigung des Umstandes zu bitten, dass der Käufer über die fehlende Genehmigung informiert wurde - von Ihnen als Verkäufer und von ihm als Makler.   Darüber hinaus erfolgte der Ausbau 1960, weshalb es möglich ist, dass der Käufer das Gebäude ohnehin rennovieren oder gar umbauen wird. Somit könnte es sein, dass der Käufer ohnehin eine (neue) Baugenehmigung benötigt und es ihm auf den bestehenden Zustand nicht entscheidend ankommt.  Zusammenfassend besteht nach meiner Einschätzung somit kein großes Risiko für Sie. Sollten sie die Aufklärung über die fehlende Baugenehmigung belegen können (z.B. durch die Bestätigung des Maklers), haben Siee m.E. vom Käufer nichts zu befürchten.  Zu tun haben Sie m.E. daher nichts. Aus Ihren Schilderungen entnehme ich, dass der Notarvertrag bereits beurkundet ist. Damit ist das Grundstück verkauft und Sie können nun nicht mehr viel unternehmen. Insbesondere 'hilft' es Ihnen auch nicht, wenn Sie den Käufer bei der Übergabe (nochmals) auf die fehlende Genehmigung hinweisen.  Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unsicherheiten, Unklarheiten oder offenen Fragen können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion benutzen und mich darauf hinweisen. Sollte der Käufer Sie in Zukunft doch in Anspruch nehmen, stehe ich Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 433, § 311b, § 437