Frage: Guten Tag,  wir haben gestern per mail einem Privatmann zugesagt, seine Immobilie zu einem bestimmten Preis zu erwerben. Nun haben wir doch Bedenken bekommen und möchten das Angebot zurückziehen.  Der Verkäufer ist verständlicherweise sauer - er hat Anderen abgesagt und möchte uns für den Aufwand und eventuellen Verlust bei Verkauf an andere haftbar machen.  Geht das?  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf zwingend der notariellen Beurkundung, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB/a> . Aus den bisherigen Verhandlungen (egal ob mündlich oder schriftlich fixiert) lässt sich eine rechtswirksame Verpflichtung daher nicht ableiten, denn diese ermangeln der vorgeschriebenen Form. Selbst ein Vorvertrag wäre formbedürftig gewesen, da dieser bereits die Verpflichtung zum Abschluss eines Kaufvertrages über das Grundstück begründet. Durch die bisher stattgefundenen Absprachen lässt sich daher kein Anspruch in Bezug auf die Immobilie ableiten   Ausnahmsweise kann aber ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlung gegeben sein, wenn Vertragsverhandlungen ohne berechtigenden Grund von einer Seite schuldhaft abgebrochen werden (SchadenserS. wegen Pflichtverletzung gemäß der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">311/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241 Abs. 2 BGB/a> ). Dies gilt insbesondere, wenn die Partei, die die Vertragsverhandlungen abbricht in zurechenbarer Weise das Vertrauen erweckt hat, dass es zum Vertragsabschluss kommen werde. Das ist anerkannt für den Fall, dass die andere Partei bereits einvernehmlich Vorleistungen erbracht hat.   Bei formbedürftigen Verträgen – wie vorliegend – gilt jedoch nach der Rechtsprechung eine Einschränkung:  Das Vertrauen in das Zustandekommen des Vertrages ist hier weniger schutzwürdig, da bekannt ist, dass ohne notarielle Beurkundung kein wirksamer Vertrag entsteht. Zudem würde durch einen Schadensersatzanspruch auch ein mittelbarer Zwang zum Abschluss des Vertrages ausgeübt und die Schutzfunktion des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a>  für den Verkäufer ausgehebelt. Ein Schadensersatzanspruch ist daher nur dann denkbar, wenn der die Verhandlung abbrechenden Partei ein besonders schwerer Verstoß gegen redliches Verhalten zu machen ist, d.h. in der Regel vorsätzliches Verhalten (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2001,%202713" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.05.2001 - Abs. 4 ZR 62/00: Verjährungsvereinbarung; Stichtagsprinzip des § 1934b">NJW 01, 2713/a> ). Ein solches Verhalten ist in Ihrem Fall aber nicht ersichtlich, da Sie ja die Verhandlungen nicht im sicheren Wissen geführt haben, dass Sie die Immobilie eh nicht kaufen wollen. Vielmehr kamen Ihnen diese Bedenken ja erst nach Ihrer Zusage per E-Mail. Da es aber gerade Sinn und Zweck der Formvorschriften ist, vor übereilten Entscheidungen zu schützen, kann Ihnen dies nicht vorgeworfen werden. Zudem dürfte ein vorsätzliches unredliches Verhalten kaum vom Verkäufer nachzuweisen sein. Selbst wenn aber ein Schadensersatzanspruch zu bejahen wäre, wären nur die Aufwendungen zu erstatten, die gerade im Hinblick auf den erwarteten Vertragsschluss getätigt worden sind und nach Lage des Falles vertretbar waren. Solche Einbußen dürften dem Verkäufer aufgrund der kurzen Zeitspanne aber noch nicht entstanden sein.  Sie sollten die Ansprüche des Verkäufers daher zurückweisen.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311, § 311b, § 280, § 241