Frage: Habe Anfang des Jahres mein 1-FH an einen Unternehmer (eine Person, Auftragsvolumen im -zig Millionen Bereich) neu vermietet (1300 € warm). Die ersten 3 Mieten gingen pünktlich ein, dann erst Mitte des Monats, dann Ende des Monats.Nachfragen diesbezüglich bei ihm ergaben, dass er größere finanzielle Probleme hat. Mietvertrag (Formular v. Haus+Grund)sagt aus,dass ordentliche Kündigung erst Mitte 2012 erfolgen kann.  Er bot mir an, ich könne einen neuen (den gleichen)Mietvertrag mit seinem Mitte 80 Jährigem Vater abschließen. Dieser würde die Miete begleichen und an seinen Sohn untervermieten. Grundsätzlich sollen mir seine Probleme egal sein-wenn er eine Lösung findet soll das für mich OK sein - jedoch wie ist die rechtliche Situation für mich im einzelnen ? Was passiert z.B. wenn der betagte Vater verstirbt oder dieser nicht mehr zahlt? Mir ist es wichtig, dass die Miete eingeht und ich keinen Ausfall habe.

Antwort: Sehr geehrter Rechtsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:  Wenn Ihr Mieter in finanziellen Schwierigkeiten steckt und die laufende Miete nicht zahlen kann, sollten Sie den Vorschlag des Mieters, den Vertrag aufzuheben und mit seinem Vater abzuschließen, in Erwägung ziehen. Ist der Mieter tatsächlich zahlungsunfähig, würden auch spätere Vollstreckungsversuche fehlschlagen.  Sollte der Vater allerdings versterben, könnte Ihr jetziger Mieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Wenn der Vater auch die Mieten nicht mehr zahlen kann, wäre ein Rückgriff auf den jetzigen Mieter ausgeschlossen. Sie sollten sich daher jedenfalls vor Neuabschluss des Mietvertrages eine Bescheinigung über die laufenden Einkünfte zeigen lassen. Sind diese nicht ausreichend hoch, um die weitere Miete entrichten zu können, sollten Sie den Vertrag mit dem Vater nicht abschließen. Es wäre nicht gewährleistet, dass Sie die Mietzahlungen regelmäßig erhielten.  Sie können auch in Erwägung ziehen, den Mietvertrag mit Vater und Sohn als Gesamtschuldner abzuschließen. Dann hätten Sie zwei Schuldner, auf die Sie zurückgreifen können. Sollte der Vater dann versterben, treten dessen Erben in seinen „Mietanteil' ein, während das Verhältnis zum Sohn unberührt bleibt. Es ist dann umstritten, ob die Erben (des Vaters) den Mietvertrag dann kündigen können. Diese Kündigungsmöglichkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung">§ 564 S. 2 BGB/a>  kann aber nach überwiegender Ansicht durch eine individuelle Vereinbarung ausgeschlossen werden.  Sollten derzeit weder der jetzige Mieter noch der Vater über ausreichendes Einkommen verfügen, sollten Sie überlegen, den Vertrag einvernehmlich gänzlich aufzuheben, bevor es zu größeren Mietrückständen kommt und sich einen solventen Nachmieter suchen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.  Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.  Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.  Mit freundlichen Grüßen  Gina Haßelberg (Rechtsanwältin) !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 564