Frage: Es geht um einen Gewerbemietvertrag von 2005. Dort wurde geregelt, dass der Mieter die Option hat, das Mietverhältnis 1x um 5 Jahre zu verlängern.  In einem Zusatz wurde 2011 vereinbart:  Der Mieter erhält das Recht, nach Ablauf der Festmietzeit bis 2020 den Mietvertrag durch einseitige Erklärung gegenüber dem Vermieter um jeweils fünf Jahre zu verlängern. Dieses Optionsrecht kann nur mit eingeschriebenem Brief spätestens drei Monate vor dem Ende der jeweiligen Festmietzeit gegenüber dem Vermieter ausgeübt werden.  Üben die Mieter dieses Optionsrecht nicht aus, verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um ein weiteres Jahr, falls es nicht von einer der Parteien mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt wird.  Zwischenzeitlich wurde das Haus verkauft. Der Mieter ist der Meinung er kann unendlich oft die Option ausüben, auch ohne eine höhere Miete zu bezahlen, da nicht geregelt ist, wie oft die Option ausgeübt werden kann.  Ist das richtig? Kann hier unendlich oft die Option ausgeübt werden? Gibt es Urteile hierzu?   Kann der Vermieter eine Mietanpassung verlangen, falls der Mieter verlängern darf?    

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Vorliegend dürfte es sich um eine Kombination aus Optionsrecht und Verlängerungsklausel handeln. Die von Ihnen zitierte Klausel dürfte auch wirksam sein. Soweit nicht ausdrücklich vereinbart wurde wie oft das Optionsrecht ausgeübt werden kann, kann der Mieter auch unbeschränkt davon Gebrauch machen. Einzige Möglichkeit der vorzeitigen Beendigung ist daher neben der außerordentlichen Kündigung (soweit hierfür wichtige Gründe gegeben sind) ein Sonderkündigungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/544.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 544 BGB: Vertrag über mehr als 30 Jahre">§ 544 BGB/a> . Hiernach führt auch eine Verlängerungsklausel nicht dazu, dass das Mietverhältnis über 30 Jahre hinaus andauert. Ein für eine Laufzeit von mehr als 30 Jahren vereinbarter Mietvertrag ist demgemäß unabhängig von den vereinbarten Verlängerungsmöglichkeiten nach Ablauf von 30 Jahren, hier also nach Ablauf des Jahres 2035, kündbar.   Im Hinblick auf eine Mietanpassung gilt, dass durch eine Ausübung des Optionsrechts der ursprüngliche Vertrag fortgeführt wird. Soweit mithin nichts anderes vereinbart ist, gelten die Konditionen des Mietvertrages unverändert weiter. Dies gilt auch für den zuletzt maßgeblichen Mietzins. Selbstverständlich steht es den Parteien frei übereinstimmend eine Mietanpassung zu vereinbaren. Eine einseitige Mieterhöhung durch den Vermieter kommt jedoch nur in Betracht, wenn eine entsprechende Erhöhungsmöglichkeit im Gewerbemietvertrag vereinbart wurde.  Dies gilt übrigens auch, wenn das Gewerbeobjekt verkauft wird. Die Veräußerung des Mietobjekts ändert nichts daran, dass die Ausübung der Option durch den Mieter auch gegenüber dem neuen Vermieter wirkt, vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202002,%20291" target="_blank" class="djo_link" title="NZM 2002, 291 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NZM 2002, 291/a> .  Bei weiteren Fragen oder wenn Sie zukünftig anwaltliche Unterstützung bei der Prüfung sich anbahnender oder bei dem Entwurf von geeigneten Gewerberaummietverträgen benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Mietrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.  Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen     Dipl.iur. Mikio A. Frischhut Rechtsanwalt   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 544