Frage: Wir sind im letzen Jahr in eine Doppelhaushälfte mit Garten eingezogen. Der Vermieter hat einen Gärtner für anstehende Gartenarbeieten beauftragt und diese in der Nebenkostenabrechnung uns als Mieter in Rechnung gestellt. Der Mietvertrag sieht folgende Regelung zur Abrechnung der Betriebskosten sowie Zusatzvereinbarungen für die Gartenpflege vor:  Anlage X Mietvertrag, Zweite Berechnungsverordnung (§27 Abs.1) Aufstellung der Betriebskosten:  Betriebskosten sind nachstehende Kosten, die dem Eigentümer(Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, daß sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden:  ....X. Die Kosten der Gartenpflege Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nichtöffentlichen Verkehr dienen.  Sowie sind im Mietvertrag zusätzliche Vereinbarungen aufgeführt:  §X Zusätzliche Vereinbarungen Der Mieter ist für die Gartenpflege und den Heckenschnitt auf eigene Kosten zuständig.  Welche der Vereinbarungen gilt jetzt:  die Vereinbarung zu den Betriebskosten oder die  Zusätzliche Vereinbarungen, in dem der Mieter für die Durchführung und Bezahlung der Gartenarbeiten zuständig ist? Kann der Vermieter die Kosten für die Gartenarbeiten in der Nebenkostenabrechnung dem Mieter in Rechnung stellen? Wer ist für die Durchführung der Gartenarbeiten und die Bezahlung zuständig? 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:   1.  Ihr Mietvertrag enthält bezüglich der Betriebskosten zwei unterschiedliche, einander widersprechende Regelungen.  Gemäß § 2 Betriebskostenverordnung (früher Anlage 3 zu § 27 der zweiten Berechnungsverordnung) zählen die Kosten für die Gartenpflege zu den umlagefähigen Betriebskosten.  Nach dieser Regelung haben die Mieter die im einzelnen aufgeführten Betriebskosten, also auch die Kosten für die Gartenpflege, zu tragen.  Dem widersprechen die zusätzlichen Vereinbarungen, wonach der Mieter für die Gartenpflege und den Heckenschnitt zuständig sei und zwar auf eigene Kosten.  Da beide Regelungen nicht gleichzeitig nebeneinander stehen können, stellt sich die Frage, welche der beiden Regelungen gilt oder ob hinsichtlich der Kosten für die Gartenpflege sogar der Vermieter einzustehen hat.   2.  Da der Mietvertrag, was die Gartenpflege angeht, unklar und widersprüchlich ist, wäre auszulegen, wer die Kosten der Gartenpflege zu tragen hat.  Ich vermute, obwohl der Sachverhalt hierzu nichts sagt, dass Ihnen der Vermieter einen Formularmietvertrag zur Unterschrift vorgelegt hat. In diesem Fall finden die Regelungen Anwendung, die auch bei der Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gelten, d.h., mehrdeutige Klauseln sind gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305c BGB: Überraschende und mehrdeutige Klauseln">§ 305 c BGB/a>  unzulässig. Die Rechtsfolge solcher mehrdeutigen Klauseln ist, dass der Vermieter die Kosten für die Pflege zu tragen hat.   3.  Allerdings muss man beachten, dass sich die Angaben zur Kostentragungspflicht hinsichtlich der Gartenpflege zwar widersprechen, dass aber eindeutig im Mietvertrag festgehalten ist, dass der Mieter die Kosten zu tragen hat. Abs. 500.h., entweder werden die Kosten umgelegt, so jedenfalls die erste Klausel, oder der Mieter führt die Arbeiten selbst aus, wiederum auf eigene Kosten.  Bei einer solchen Konstellation beurteile ich die Rechtslage dahingehend, dass die zusätzlichen Vereinbarungen Gültigkeit haben, die vermutlich handschriftlich in den Mietvertrag eingefügt worden sind. Das ist die Vereinbarung, dass der Mieter für die Gartenpflege und den Heckenschnitt auf eigene Kosten verantwortlich sei. In dieser Regelung sehe ich gewissermaßen die Spezialregelung zur allgemeinen Auflistung der umlagefähigen Betriebskosten, weil in der Anlage vermutlich sämtliche Betriebskosten aufgelistet sind, die überhaupt umlagefähig sein können.  Damit geht meiner Auffassung nach die spezielle Regelung der zusätzlichen Vereinbarungen der allgemeinen Regelungen mit dem Hinweis auf die zweite Berechnungsverordnung vor.  Rechtsfolge ist, dass in der Betriebskostenabrechnung die Gartenarbeiten nicht berücksichtigt werden dürfen.   Mit freundlichen Grüßen  Gerhard Raab Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305c