Frage: Als Mieter eines möblierten Einfamilienhauses (Zeitmietvertrag) sind wir fristgerecht zum 31.12.10 ausgezogen und haben beim Auszug die Heizung (Brenner) entweder auf Frostschutz gestellt oder vielleicht sogar abgeschaltet (die Erinnerung ist hier nicht mehr ganz klar) um Energiekosten zu sparen. Am 05.01.11 fand ein Übergabetermin mit der Hausverwaltung statt. Im Januar 2011 stand das Haus nach Auskunft des Hausbesitzers leer. Heute informiert mich der Hausbesitzer, dass ein Maler in der ersten Februarwoche 2011 im Haus gearbeitet hat und sich eine Legionelleninfektion zugezogen hat. Das Gesundheitsamt hat das Haus durch eine Messung als Quelle der Legionellen identifiziert und 'gesperrt'. Der Hausbesitzer geht davon aus, dass der Legionellenbefall durch die reduzierten Temperaturen im Warmwassersystem entstanden ist. Für die Desinfektion der Rohrleitungen und den notwendigen(?) Austausch des Warmwasserspeichers fordert der Hausbesitzer nun von uns Schadensersatz.  Meiner Ansicht nach ist mit der Übergabe des Mietobjekts am 05.01.11 die Verantwortung auf die vom Vermieter benannte Verwaltung übergegangen und es hätten ggf. durch diese Vorkehrungen gegen Legionellen getroffen werden müssen (Heizung/Warmwasser wieder hochfahren/einschalten).  Ist die Forderung nach Schadenersatz ggü. uns gerechtfertigt?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Als Mieter haben Sie grundsätzlich gewisse Sorgfalts- bzw. Verkehrssicherungspflichten hinsichtlich der Mietsache, zu der auch die Warmwasseranlage gehört. Einer Schadensersatzforderung können Sie hier alllerdings mit folgenden Argumenten entgegen treten:  • Sie können zunächst bestreiten, dass überhaupt eine Pflichtverletzung begangen wurde. Der Vermieter müsste im Prozess darlegen und beweisen, dass Vorsorge gegen Legionellen notwendig war, also das Schalten auf Frostschutz bzw. Abschalten der Warmwasseranlage ein Verstoß gegen die Pflicht zur Verkehrssicherung darstellte. Abzugrenzen wäre insoweit von dem allgemeinen Risiko einer Bakterienbelastung. Für ein sog. allgemeines Lebensrisiko haften Sie nämlich nicht. Wie hoch die Gefahr der Entstehung von Legionellen war, müsste im Streitfall ein Sachverständiger beurteilen.  • Eine (angenommene) Sorgfaltspflichtverletzung muss immer ursächlich für den entstandenen Schaden sein. Ihre Obhutspflicht hinsichtlich der Mietsache endete, wie Sie richtig sehen, mit der Übergabe. Der Vermieter müsste also in einem Prozess darlegen und beweisen können, dass die Bakterienbelastung in der Warmwasseranlage schon vor dem Zeitpunkt der Übergabe entstanden ist. Dies sollten Sie bestreiten. Dem Vermieter dürfte eine Beweisführung in dem Punkt schwerfallen.  • Eine Pflichtverletzung führt nur dann zur Schadensersatzpflicht, wenn sie auch verschuldet wurde. Sie können also argumentieren, dass Sie nicht fahrlässig handelten, d. h. keine »im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht« gelassen haben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/276.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 276 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners">§ 276 Abs. 2 BGB/a> ). Die entscheidende Frage wäre insoweit, ob ein Durchschnittsmieter mit einer Legionellenbelastung bei Herunter- bzw. Abschalten der Anlage rechnen musste. Hier kann es auch eine Rolle spielen, ob Sie vom Vermieter auf dieses Risiko hingewiesen worden sind oder nicht und auch, ob insoweit eine Regelung im Mietvertrag bestand.  Die Schadensersatzforderung erscheint also keinesfall eindeutig gerechtfertigt. Wie allerdings ein Prozess ausgehen würde, lässt sich an dieser Stelle nicht abschließend beurteilen. Wenn Sie die Sache außergerichtlich beilegen möchten, empfiehlt sich ein Vergleichsangebot (Teilzahlung). Ansonsten sollten Sie abwarten und sich, spätestens nach Zustellung von Mahnbescheid oder Klage, anwaltlich vertreten lassen. Melden Sie den Schadensfall auch ihrer Haftpflichtversicherung (sofern vorhanden).   Mit freundlichen Grüßen  Abs. 1000. Juhre Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 276