Frage: Ich habe ein Schreiben von meinem Vermieter erhalten (August '16) Er fordert auf, 40,- mehr Nebenkosten zu überweisen:  '...aufgrund gestiegener Nebenkosten für das Haus möchte ich Sie informieren, dass sich die Nebenkostenvorauszahlung erhöht. Insbesondere hat die Stadt Offenbach den Grundsteuer-Hebesatz von 500% auf 600% angehoben. Die Grundsteuer beträgt somit für das Gebäude ca 1000€ gegenüber 850 im Vorjahr. Weiterhin sind wir aufgrund der klimatischen Veränderungen gezwungen, die Versicherungsleistungen zu erweitern. Die Versicherungsprämie erhöht sich daher um ca. 395€ jährlich. Eine regelmäßige Dachrinnenreinigung wird auch zukünftig erforderlich sein. Hierfür fallen Kosten von ca. 300€ alle 2 Jahre an. Ich möchte Sie daher bitten, ab dem 1.9.2016 die Nebenkostenvorauszahlung um 40€ zu erhöhen.'  Im Mietvertrag steht: 'Soweit sich Betriebskosten erhöhen oder neu entstehen, darf der Vermieter die Erhöhung bzw. die neu entstandenen Betriebskosten nach den gesetzlichen Vorschriften anteilig umlegen. - Der Vermieter kann den monatlichen Vorschuss auf die Betriebskosten entsprechend anpassen, insbesondere, wenn sich aus der letzten Abrechnung ein Vorauszahlungsfehlbetrag ergeben hat.'  Eine Nebenkostenabrechnung ging dem Schreiben nicht voraus/kam nicht mit dem Schreiben. Wir hatten vor 3 Monaten einen Wasserschaden wegen einer verstopften Regenrinne.  Für mich ist nun die HAUPTFRAGE: - Wie muss ich reagieren, um keine Nebenkostenerhöhung zahlen zu müssen?  Weiterhin interessiert mich: - Muss ich der Aufforderung meines Vermieters Folge leisten und nun 40 Euro mehr Nebenkosten zahlen? - Können alle aufgeführten Kosten auf mich als Mieter abgewälzt werden (Grundsteuer, Versicherung, Dachrinnenreinigung)? - Mir erschließt sich nicht, wie mein Vermieter auf einen Betrag von 40,- kommt: Kann er diesen Betrag frei festlegen oder muss er eine schlüssige Rechnung (die ich hier vermisse) aufführen?  Vielen Dank und viele Grüße

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Die von dem Vermieter mitgeteilten Kosten, deretwegen die Nebenkostenerhöhung vorgenommen werden soll, dürfen, wenn im Mietvertrag nichts Anderes festgelegt wurde, grds. auf den Mieter abgewälzt werden.  Nach Ihrem Mietvertrag ist die Anpassung  der Nebenkostenvorauszahlungen ausdrücklich vereinbart. Die von Ihnen zitierte Klausel bedeutet, dass eine Nebenkostennachforderung aus der letzten Abrechnung ein wichtiger Grund für eine Erhöhung der Vorauszahlung ist. Das bedeutet nicht zwingend, dass dem Erhöhungsverlangen eine Abrechnung direkt vorangegangen oder beigefügt sein muss. Es wäre grds. ausreichend, wenn sich aus der letzten Ihnen zugegangenen Abrechnung, das dürfte die Abrechnung für 2014 sein, eine Nachzahlung für Sie ergeben hätte.  Diese Regelung steht grds. auch im Einklang mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§ 560 Abs. 4 BGB/a> , in dem ebenfalls kein zeitlicher Zusammenhang mit der Abrechnung und dem Zeitpunkt der Erhöhung genannt wird.  Bei einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten besteht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§ 560 Abs. 4 BGB/a>  für den Vermieter die Möglichkeit durch einseitige Erklärung die monatliche Vorauszahlung zu erhöhen. Einer Zustimmung des Mieters bedarf es hier nicht. Allerdings muss das Erhöhungsverlangen des Vermieters grds. nachvollziehbar sein.  Sie sollten daher prüfen, ob Sie bei der letzten Nebenkostenabrechnung mit einer Nachzahlung belastet waren. Sofern dies der Fall war, wäre eine Erhöhung der Nebenkosten um diesen Betrag - umgelegt auf eine monatliche Erhöhung zzgl. einer Reserve für weitere Kostensteigerungen - grds. möglich.  Auch die vom Vermieter genannten Kostenerhöhungen könnten grds. in die Kalkulation, wenn ohnehin schon eine Nachforderung bestand, mit einfließen.  Den Betrag der Erhöhung darf der Vermieter dann so kalkulieren, dass die Nebenkostenvorauszahlungen mindestens mit der zu erwartenden Forderung aus der Abrechnung übereinstimmen. Ergäbe sich ein Guthaben, wäre Ihnen dies auszuzahlen und die Nebenkosten könnten ggfs. dann noch einmal angepasst, also gesenkt werden.  Sie sollten daher prüfen, ob sich aus der letzten Abrechnung, die Ihnen zuging, eine Nachforderung ergeben hat. Wäre dies der Fall, wäre das Erhöhungsverlangen mit großer Wahrscheinlichkeit schon deshalb berechtigt.  Ferner können Sie den Vermieter anschreiben und ihn darauf hinweisen, dass die Abrechnung für den letzten Abrechnungszeitraum noch nicht vorliegt und ihn bitten, den Erhöhungsbetrag von 40,00 Euro näher zu erläutern.  Um Streit und Rückstände zu vermeiden, wäre es ratsam. dass Sie den Erhöhungsbetrag unter Vorbehalt zahlen.  Sofern sich aus der letzten Abrechnung, spätestens aber aus der noch ausstehenden Abrechnung für 2015 eine Nachforderung ergibt, so wäre eine Erhöhung der Vorauszahlung auch ohne Ihre Zustimmung gerechtfertigt. Spätestens dann wären Sie verpflichtet, die erhöhten Vorauszahlungen an den Vermieter zu zahlen.  Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Silke Jacobi Rechtsanwältin    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 560