Frage: Ein Balkonbelag (Sondereigentum) von 19 wurde in unserer WEG vom Bauträger 1995 als Sonderwunsch des Eigentümers nicht DIN-gerecht ausgeführt. Durch die falsche Ausführung ( kein Mindestgefälle von 1,5-2%, Oberkante Fliesenbelag fast gleich Oberkante Kappleiste ) rinnt das Regenwasser über die Kappleiste unter die Dichtungsbahn und hat die tragende Betonplatte ( Gemeinschaftseigentum) vollkommen durchnäßt. Muß die Gemeinschaft den Schaden bezahlen oder der Eigentümer des Sondereigentums, und ist nicht jeder Eigentümer nach Ablauf der 5-jährigen Gewährleistung des Bauträgers für sein Sondereigentum verantwortlich auch wenn es vom Bauträger falsch ausgeführt worden ist? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:   Nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 WEG/a>  ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, seine im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten, dass keinem anderen Wohnungseigentümer daraus ein Schaden erwächst.   Das bedeutet, dass der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht nur zum SchadenserserS. am Gemeinschaftseigentum, sondern auch zur Beseitigung der Beeinträchtigung durch den falschen Fliesenbelag nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a>  verpflichtet ist.   Hinsichtlich der Beseitigung der Beeinträchtigung am Sondereigentum, trifft den WEG eine Instandhaltungspflicht nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 Abs. 1 Nr.1 WEG/a> . Diese besagt, dass der Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum nicht beliebig verfahren kann, sondern Einschränkungen hinnehmen muss, soweit das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer oder das Gemeinschaftseigentum betroffen ist (BayObLG, Rechtspfleger 82,15).  Eine Haftung des Wohnungseigentümers auf SchadenserS. ergibt sich ebenfalls aus a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 Abs. 1 Nr.1 WEG/a> . Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Ersatzpflicht des Wohnungseigentümers ein Verschulden voraussetzt (AG Mühlheim Der WEer 84,299. Den Wohnungseigentümer selbst wird bei der Inauftraggabe beim Bauträger wohl kein Verschulden treffen, da die nicht sachgerechte Ausführung des Vorhabens für ihn bei der Abnahme nicht zu erkennen war.   Jedoch ist ein Verschulden des Wohnungseigentümers insoweit anzunehmen, als dass er seit 1995, seit Bezug der Wohnung erkennen konnte, dass von seinem Balkon, vor allem von seinem (im Sondereigentum stehenden) Fliesenbelag eine Schädigung des Gemeinschaftseigentums eine Schädigung ausging und er es unterlassen hat diese permanente Beeinträchtigung des Mangels zu beseitigen. Insoweit liegt ein Verschulden des Wohnungseigentümers vor.  Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Wohnungseigentümer sowohl zur Beseitigung der Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums, als auch zum SchadenserS. verpflichtet ist.  Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1004