Frage: Sehr geehrte Damen und Herren  Bin ich verpflichtet beim Auszug aus unserer Wohnung Schönheitsreparaturen durchführen zu lassen, wenn die letzte Schönheitsreparatur vor 7 Jahren stattgefunden hat und folgende Klausel (§3, 6.) in einem Standardmietvertrag formuliert ist?  Die Schönheitsreparaturen trägt der Vermieter. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und und Aussentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile , Versorungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.  Beste Grüße  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihrer Schilderung zufolge sind Schönheitsreparaturen gemäß § 3.6 Ihres Mietvertrages vom Vermieter zu tragen. Daher gehe ich in der Annahme, dass Ihr Vermieter die letzten Schönheitsreparaturen vor sieben Jahren selbst hat durchführen lassen und diese nicht etwa durch Sie erfolgt sind. Bereits deshalb erschließt sich mir nicht, wieso Sie als Mieter aufgrund dieses eindeutigen Wortlauts selbst Schönheitsreparaturen durchführen sollten. Soweit eine Klausel betreffend Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vorhanden ist, werden diese in der Regel nämlich dem Mieter auferlegt, da der Vermieter andernfalls bereits kraft Gesetzes dazu verpflichtet wäre. Denn die Schönheitsreparaturen dienen dazu, die Mietsache instand zu erhalten. Daher sind sie von der gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung der Mieträume im vertragsgemäßen Zustand (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§§ 535 Abs. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">538 BGB/a> ) umfasst.  Grundsätzlich gilt Folgendes. Mieter müssen nur in seltenen Fällen eine Endrenovierung vornehmen. Steht im Vertrag nichts von Schönheitsreparaturen – in Ihrem Falle soll sogar ausdrücklich der Vermieter diese durchführen -, so ist der Mieter auch nicht zur Renovierung verpflichtet. Gleiches gilt, wenn der Mietvertrag unwirksame Renovierungsklauseln enthält. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind solche Klauseln unwirksam, die Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan vorschreiben (BGH, Az. <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20361/03' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 23.06.2004 - Abs. 8 ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>Abs. 8 ZR 361/03</a>, 152/05 und 178/05) oder schwammig formuliert sind (BGH, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20339/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.07.2004 - Abs. 8 ZR 339/03: Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter">Abs. 8 ZR 339/03/a> ). Ein starrer Fristenplan ist dann gegeben, dass der Mieter laut Mietvertrag nach Ablauf der Fristen auf jeden Fall renovieren muss (z.B. „… alle drei Jahre durchzuführen'). Schwammig sind etwa solche Klauseln, nach denen der Mieter die Wohnung „in vertragsgemäßem Zustand' oder „wie überlassen' zurückzugeben hat. Soweit danach eine Klausel unwirksam ist, muss der Mieter nicht renovieren. In Ihrem Falle enthält der Mietvertrag im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen weder einen starren Fristenplan – nämlich überhaupt gar keinen Fristenplan – noch ist die Klausel schwammig formuliert, so dass diese Klausel dem Grunde nach wirksam ist. Gleichwohl ist diese Verpflichtung ohnehin Ihrem Vermieter auferlegt.   Bitte beachten Sie auch folgendes Urteil des Bundesgerichtshofes. Ein Mietvertrag, der regelmäßige Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorsieht, ist unwirksam, wenn er den Mieter gleichzeitig zur vollständigen Renovierung der Wohnung beim Auszug verpflichtet (BGH, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20308/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.05.2003 - Abs. 8 ZR 308/02: Begriff der unangemessenen Benachteiligung einer Vertragspart...">Abs. 8 ZR 308/02/a> ). Der Mieter werde nämlich unangemessen benachteiligt, wenn beide Regelungen in einem Mietvertrag zusammentreffen. In diesem Fall seien direkt beide Regelungen unwirksam.   Beachten Sie bitte auch, dass sich meine Ausführungen ausschließlich auf Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB/a> ) im GegenS. zu Individualvereinbarungen beziehen.  Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen  Oliver Daniel Özkara Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 538, § 305