Frage: Eine Hausverwalterin war für drei Jahre wiedergewählt worden.  Bei der Wahl plädierte ein Teil der Eigentümer dagegen, da die Wasserzähler, die zwei Jahr vorher eingebaut worden waren, noch nicht in Betrieb genommen waren und die Verwalterin offenbar untätig gewesen war.  Außerdem wurde der Verwalterin vorgeworfen, Einzahlungen auf das Wohngeldkonto nicht verbucht zu haben. Dabei wurde ihr eine konkrete Zahlung vorgehalten, die nicht in der Abrechnung erschienen war.  Die Verwalterin bestritt die Vorwürfe. Sie behauptete, sie hätte die Zähler 'aufgenommen' und überprüft, sodass einer Abrechnung nichts mehr im Wege stehen würde.  Ferner beteuerte sie, immer alle Zahlungen ordnungsgemäß zu verbuchen und versprach, die erwähnte fehlende Zahlung 'in Ordnung' zu bringen.  So konnte sie die noch unschlüssigen Eigentümer überzeugen, die ihr glaubten, und sie wurde für drei Jahre gewählt.  Ein Jahr später stellten die Eigentümer fest, dass sie gelogen hatte. Sie hatte die Wasserzähler nicht überprüft, denn es wurde festgestellt, dass mehrere Wasserzähler defekt waren und einige Wasserzähler ganz fehlten.  Außerdem hatte die Verwalterin nach einem Jahr die fehlenden Buchungen nicht in Ordnung gebracht, sondern behauptete einfach, sie hätte den Betrag rechtmäßig verschwinden lassen, da der Eigentümer diesen Betrag zu Beginn ihrer Tätigkeit schuldig gewesen wäre - eine Behauptung, die nachweislich nicht den Tatsachen entsprach.  Hätte die Hausverwaltung ein Jahr vorher nicht gelogen, wäre sie nicht gewählt worden. Was von der Mehrheit der Eigentümer bestätigt wird.  Dazu kommt noch, dass die Eigentümer auch erst ein Jahr später feststellten, dass die bei der Wahl vorgelegte und angeblich geprüfte Jahresabrechnung, durchgehend falsch war - die Verwalterin hatte einen falschen Verteilerschlüssel verwendet.  Meine Frage ist: Kann man die Wahl wegen der nachweislichen Irreführung nach einem Jahr noch anfechten oder für ungültig erklären lassen? - eventuell mit einer  Feststellungsklage? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:  Zwar ist die Frist für eine Anfechtungsklage gegen den Bestellungsbeschluss abgelaufen. Die einzelnen Stimmabgaben, die den Grundsätzen des BGB für Willenserklärungen unterliegen, sind jedoch  wie jede andere rechtsgeschäftliche Willenserklärung anfechtbar. Die Anfechtung einer Stimmabgabe wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung kann nach herrschender Meinung auch noch nach Ablauf der Monatsfrist des a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/46.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 46 WEG: Anfechtungsklage">§ 46 Abs. 1 WEG/a>  erklärt werden. Die Unwirksamkeit einer Stimmabgabe berührt die Wirksamkeit der anderen nicht, sondern nur die Zahl der abgegebenen Stimmen. Abs. 500.h. die Wohnungseigentümer werden grds. die Möglichkeit haben, ihre Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung  zur  Verwalterbestellung wegen arglistiger Täuschung anzufechten, wobei die Jahresfrist seit Erlangung der Kenntnis vom arglistigen Verhalten einzuhalten ist. Die wirksame Anfechtung der Stimmabgabe führt gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/142.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 142 BGB: Wirkung der Anfechtung">§142 BGB/a>  zur Nichtigkeit der von den jeweiligen Wohnungseigentümern  abgegebenen Ja-Stimmen. Aufgrund der hiernach fehlenden Mehrheit für den Bestellungsbeschluss wird dieser nach einem Wiedereinsetzungsantrag im Wege der Anfechtungsklage für unglütig  werden können.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen J. Petry-Berger Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 142