Frage: Sehr gehrte Damen und Herren,  ich kaufte im Januar ein Einfamilien-Haus. Übergabe ist im Juni vorgesehen. Der Verkäufer bewohnt das Objekt bis zur Übergabe. Eine Anzahlung in Höhe des halben Kaufpreises habe ich geleistet, wofür ich eine Verzinsung erhalte. Da Objekt wurde gekauft wie gesehen, sprich der Verkäufer kannte keine versteckten Mängel. Nun hat sich bei Routinearbeiten des Verkäufers am Objekt herausgestellt, dass das Garagendach undicht ist. Eine Reparatur kostet ca. 1.000 € (Kostenvoranschlag). Der Verkäufer vertritt den Standpunkt, dass die Reparatur zu meinen Lasten gehe, da er bei Vertragsabschluß den Mangel nicht kannte. Ich bin der Meinung, dass alle Risiken bis zur Übergabe beim Verkäufer liegen und ich das Recht habe ein mangelfreies Objekt zu übernehmen und somit die Reparatur vom Verkäufer noch zu seinen Lasten durchzuführen ist. Wer hat nun das Recht auf seiner Seite? Vielen Dank für Ihre Stellungnahme.        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben kann ich Ihnen folgendes mitteilen:  Nach dem Gesetz ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/446.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 446 BGB: Gefahr- und Lastenübergang">§ 446 BGB/a>  ) trägt der Verkäufer das Risiko, dass der Kaufgegenstand untergeht, Verlust oder Verschlechterung eintritt, bis die Sache übergeben wurde. In Ihrem Fall heißt dies, dass der Verkäufer bis zur Übergabe des Grundstückes im Juni auch noch für ein undichtes Garagendach einstehen muss.  Der vereinbarte Haftungsausschluss 'gekauft wie gesehen' bezieht sich grundsätzlich erst auf den sog. Gefahrübergang, also die Übergabe des Hauses.   Da die gesetzliche Regelung jedoch nicht zwingend ist, können Verkäufer und Käufer auch etwas anderes vereinbaren. Bitte schauen Sie insoweit nach, ob der notariell beurkundete Kaufvertrag über das Grundstück eine besondere Regelung zu der 'Gefahrtragung' beinhaltet.  Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Susanne Ziegler Rechtsanwältin, Witten    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 446