Frage: Sehr geehte Damen un Herren,  seit ca. 2008 bin ich Mieter einer Erdgeschoßwohnung mit Terrasentür zum Innenhof bzw. Garten eine Mehrfamilienhauses. All meine Wohnungsfenster gehen zum Innenhof bzw. Gartenstück. Aufgrund der Terrassentür ist eine Gartennutzung im Mietvertra verankert. Vor ca. 1 wurde mir mitgeteilt (mündlich) durch den Hausverwalter das die Wohnung in der 1. Etage verkauft wurde also umgewandelt in eine Eigentumswohnung und das die hälfte des Gartens bzw. Hofes nun dem Eigentümer der Wohnung gehört. Der Wohnungseigentümer hat sich seit her nicht um den Gartenteil gekümmert. Seit ca. 1 Monat hat der Eigentümmer der Wohnung diese vermietet nun Stand der Mieter bei mir und teilte mir mit das ich den gesamten Hof / Garten zu räumen hätte da er diesen mitgemietet hat. Was ist mit der Gartenbenutzung welch in meinem Mietvertag verankert ist? Muss der Wohnungseigentümmer den Garten bzw. Gartenteil im Grundbuch eingetragen haben um diesen Nutzen zu können ? Was ist mit dem Wegerecht bei geteiltem Garten, es gibt nur einen einzigen Zugang und der Mieter bzw. ich muss dann jedesmal das Teil des anderen queren um im Garten sein zu können. Wohlgemerkt ich habe eine zusätzlich Terrassentür und alle Zimmerfenster gehen Richtung Hof / Garten. Ein separter Wohnungeigang ist natürlich bei mir vorhaben. Für eine rechtliche Auskunft bedanke ich mich im vorraus.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Ihre Schilderung verstehe ich so, dass in Ihrem Mietvertrag eine Gartennutzung vereinbart ist. Nicht ganz klar ist jedoch, ob in Ihrem Mietvertrag eine Nutzung des gesamten Gartens oder nur eines Teils des Gartens vereinbart ist.  1. Eine mietvertraglich vereinbarte Gartennutzung ist grundsätzlich nicht dadurch verändert worden, dass das Haus in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist.  Wenn Ihr Vermieter nach Umwandlung des Hauses in Eigentumswohnungen nicht mehr in der Lage sein sollte, Ihnen die vereinbarte Gartennutzung zu gewähren, wäre dies ein Mietmangel, der Sie zur Minderung der Miete berechtigen würde.  2. Wenn eine Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgt ist, ist nunmehr auch die von Ihnen gemietete Wohnung eine Eigentumswohnung.  Der Garten ist dann Gemeinschaftseigentum. Möglich wäre aber, dass in der erforderlichen T Teilungserklärung (a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/8.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 8 WEG: Teilung durch den Eigentümer">§ 8 WEG/a> ) hinsichtlich des Gartens Sondernutzungsgrechte begründet worden sind, nämlich das Recht, den Garten ganz oder teilweise unter Ausschluss anderer zu nutzen.  Sie sollten sich an Ihren Vermieter wenden und eine Kopie der Teilungserklärung erbitten.  3. Wenn zwei Personen jweils hinsichtlich eines Teil des Gartens nutzungsberechtigt sind und dies jeweils nur möglich ist, indem der andere Teil betreten wird, ergibt sich jedenfalls nach dem GrundS. von Treu und Glauben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> ) ein Wegerecht.  Bei Unklarheiten machen Sie bitte von der Möglichkeit einer kostenlosen Nachfrage Gebrauch.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Reinhard Moosmann, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242