Frage: Meine Mutter und ich haben zunächst ein Grundstück gekauft (Grundbucheintragung 50/50 als Eigentümer) und anschließend ein Haus mit Einliegerwohnung darauf gebaut (Kapitaleinsatz 60 %/40%). Auch das Haus ist Quadratmetermäßig 60%/40% aufgeteilt.  Darlehensmäßig sind wir beide als Eigentümer und Sicherungsgeber im Grundbuch hinsichtlich der Grundschuld eingetragen. Ich bin aber alleine als Darlehensnehmer mit damit verbundener persönlicher Haftung für die komplette Darlehenssumme notariell eingetragen.   Zur Frage:  Gehört uns das Haus eigentumsmäßig jeweils zu 50 %, da beide hälftig im Grundbuch eingetragen sind oder gehört uns das Haus gemäß der nachweisbaren Zahlungen zu jeweils 60 % und 40 %. ?  Eine Teilungserklärung oder andere noteriell vorhandene Dokumente zur Eigentumsaufteilung sind nicht vorhanden.  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Das Haus gehört Ihnen und Ihrer Mutter zur Hälfte. Insoweit kommt es nur darauf an, was im Grundbuch steht. Ob die ideelle Aufteilung eine andere ist, ist nicht maßgeblich. Ebenso spielt keine Rolle, wer die Darlehen bedient.  Würden private Gestaltungen für die Eigentumszuordnung eine Rolle spielen, würde das Grundbuch keinen öffenlichen Glauben mehr genießen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/892.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 892 BGB: Öffentlicher Glaube des Grundbuchs">§ 892 BGB/a> , da ein potentieller Käufer erst die tatsächlichen Vertragsgestaltungen und Nutzungsverhälntisse überprüfen müsste, um feststellen zu können, was er wirklich erwerben wird. Das wäre aber für den Rechtsverkehr bei Grundstücksgeschäften unzumutbar.Eine rechtsgeschäftliche Aufteilung erlangt also nur durch Niederschrift im Grundbuch Wirksamkeit. Das Register begründet deshalb die Vermutung für seine Richtigkeit und Vollständigkeit. Es gilt der Gutglaubensschutz, d.h., jeder darf darauf vertrauen, dass die Angaben die tatsächliche Rechtslage wiedergeben.   Wenn Sie eine Aufteilung von 60 zu 40 auch im Grundbuch wiederfinden möchten, dann müssten Sie oder die Mutter dem anderen 1/5 durch Kauf oder Schenkung  übertragen.   Unabhängig davon ist die Frage, ob Sie bei einem Verkauf des Hauses Anspruch auf einen Zahlungsausgleich, der über den 50 % liegt, gegen Ihre Mutter, geltend machen könnten, da Sie alleine den Schuldendienst übernommen haben. Das wäre aber nur aufgrund besonderer Umstände, die dieses (hälftige) Ergebnis unzumutbar erscheinen lassen, der Fall (z.B. Wegfall der Geschäftsgrundlage 313 BGB).  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 892