Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  meine Frau und ich sind beide Rentner und wohnen bisher zur Miete am Bodensee in einer Wohnung mit vier Ebenen. Allein in unserer Wohnung befinden sich 24 Stufen. Der Hauseingang ist nur durch ein darüberliegendes Haus mit Fahrstuhl über drei weitere Etagen zu erreichen (Hanglage). Aus familiären und gesundheitlichen Gründen sowie wegen der  Beschwerlichkeiten im jetzigen Wohnumfeld möchten wir in unmittelbare Nähe unserer Kinder und Enkel (Zwillinge, 5 Jahre) ziehen und eine Eigentumswohnung im dortigen Ort  erwerben.  Wir haben auch eine sehr ansprechende Wohnung in einem im März 2005 fertiggestellten Gebäude gefunden (Erdgeschoss, barrierefrei, in unmittelbarer Nachbarschaft zur Sozialstation), die jetzt vom Bauträger verkauft werden soll. Im Haus befinden sich 12 Wohnungen, von denen 11 nach Fertigstellung im März 2005 bereits verkauft wurden. Das Problem besteht darin, daß der Bauträger diese Wohnung 2005 an eine Einzelperson  (51 Jahre, männlich, leitende Stellung) mit einem auf seinen Wunsch befristeten Mietvertrag auf nur zwei Jahre (bis 01.10.2007) vermietet hat. Hintergrund war das ursprüngliche Vorhaben des jetzigen Mieters, diese Wohnung zu kaufen. Von diesem Vorhaben hat er vor allem aus familiären Gründen Abstand genommen. Der Verkäufer/Bauträger hat uns mitgeteilt, daß mit dem Kauf der Wohnung ein neuer dreijähriger Kündigungsschutz beginnt. Da wir an einer baldigen Eigennutzung interessiert sind, andererseits nicht das Risiko einer unbestimmten Mieterbindung eingehen möchten, haben wir folgende Fragen: - Ist mit dem Kauf nur die Verpflichtung für den bereits laufenden befristeten zweijährigen Vertrag, der am 01.10.2007 ausläuft, verbunden? - Ist es richtig, daß sich mit dem Kauf automatisch ein neuer, auf drei Jahre befristeter Kündigungsschutz ergibt, so daß unsererseits erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann? Wie stünden dann unsere Chancen, falls der Mieter nicht freiwillig auszieht?  - Könnte diese evtl. gültige Bedingung außer Kraft gesetzt werden, falls sich der Mieter schriftlich verpflichtet, zu einem zu vereinbarenden früheren Termin auszuziehen?  Mit freundlichen Grüßen              

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten.  Zu 1) Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  würden Sie als Erwerber der Wohnung in sämtliche den Mietvertrag betreffenden Rechte und Pflichten eintreten. Dies hat zur Folge, dass Sie vorliegend in einen befristeten Mietvertrag eintreten.  Dieser endet auch Ihnen als „neuen„ Vermietern gegenüber mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Während der Befristung ist eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages, um eine solche handelt es sich bei der Eigenbedarfskündigung, nicht möglich.  Zu 2) Die Kündigung wegen Eigenbedarfs könnte für Sie relevant werden, falls die Befristung des Mietvertrages unwirksam wäre. Denn dann gilt der befristete Mietvertrag als unbefristet. Ob die Befristung des Mietvertrages vorliegend wirksam zwischen Ihrem Verkäufer und dem Mieter vereinbart wurde, kann aufgrund der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen nicht beurteilt werden. Es empfiehlt sich allerdings unbedingt den Mietvertrag auf die Wirksamkeit hinsichtlich der Befristung seitens einer Kollegin oder Kollegen überprüfen zu lassen.   Die Befristung eines Mietvertrages richtet sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a> . Danach sind für eine Befristung drei Gründe möglich, die schriftlich bei Vertragsschluss seitens des Vermieters mitzuteilen sind. -Nutzung der Räume nach Zeitablauf für Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts -Beabsichtigte bauliche Veränderung der Mietsache -Nutzung der Wohnung als Werkswohnung für einen Mitarbeiter Die Befristung eines Mietvertrages ist dann unwirksam, wenn der Befristungsgrund entweder nicht schriftlich mitgeteilt wurde oder nicht zulässig war.  Sollte mangels wirksamer Befristung ein unbefristeter Mietvertrag vorliegen ist die Eigenbedarfskündigung frühestens drei Jahre nach Eigentumsübergang möglich, wenn es sich um sog. umgewandelten Wohnraum handelt.  Eine Wohnungsumwandlung ist vorliegend wohl gegeben. Denn zum Zeitpunkt der Vermietung an den Mieter war der Verkäufer wohl Alleineigentümer des Hauses. Im Anschluss fing er an, dieses in verschiedene Wohnungen aufzuteilen und zu  verkaufen.  Die Frist ist in verschiedenen Bundesländern per Landesverordnung, so in Teilen Bayerns und Baden-Württembergs, auf bis zu zehn Jahre erhöht worden. Welche Frist für Sie relevant ist, hängt von der Gemeinde ab, in welcher die Wohnung liegt. Bitte nutzen Sie dahingehend die kostenlose Nachfragefunktion, um mir die entsprechende Information zu geben, ich werde Ihnen dann gerne mitteilen, welche Frist einschlägig ist.  Die Voraussetzung einer eventuellen Eigenbedarfskündigung sehe ich aufgrund des Ihrerseits mitgeteilten Sachverhalts gegeben. Denn Sie haben ein berechtigtes Interesse im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a> , da Sie die Räume für sich und Ihre Familienangehörigen nutzen möchten. Dieser Grund wäre in einem Kündigungsschreiben schriftlich mitzuteilen.  Zu 3) Es steht Ihnen frei, mit dem Mieter einen früheren Auszugstermin zu vereinbaren. Dies erscheint mir, ein Entgegenkommen des Mieters vorausgesetzt, eine durchaus praktikable Lösung Ihres Problems, falls Sie bereits vor Fristende die Wohnung beziehen wollen.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick ermöglicht zu haben und stehe für Ergänzungen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie ggf. für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Martin Kämpf Rechtsanwalt  Fon 089/ 22843355 Fax 089/ 22843356  info@kanzlei-kaempf.net www.kanzlei-kaempf.net     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 573, § 566