Frage: Bei meinem bereits seit November 2010 zurückliegenden Auszug aus meiner ehemaligen Wohnung wurden Schäden an Fensterrollos und einer Glastür festgestellt, welche ich mündlich bzw. per Email einräumte und über meine Haftpflichtversicherung begleichen wollte.  Der Schaden an den Rollos wurde auch kurze Zeit später durch einen vom Vermieter beauftragten Handwerker repariert. Die Rechnung dafür bezahlte ich bzw. meine Haftplichtversicherung umgehend.  Für die Reparatur der Glastür beauftragte der Vermieter ebenfalls noch eine weitere Firma (allerdings erst im Juli 2011). Diese bestand jedoch darauf, dass ich als Vermieter und Versicherungsnehmer die Beauftragung unterzeichne, was ich im August 2011 auch tat.  Leider konnte diese Firma keinerlei Termin mit den jetzigen Mietern für die Reparatur ausmachen und auch der Vermieter schien sich nicht darum zu kümmern. Mangels Zugangsmöglichkeit und ohne direkte Kontaktdaten der jetzigen Mieter bat ich im März 2012 erneut den Vermieter, dass er doch bitte einen Termin mit den jetzigen Mietern bzw. mit der Handwerksfirma zur Reparatur ausmachen soll.  Leider ist dies bis heute nicht erfolgt und ich habe auch nach fast 2 Jahren immer noch nicht meine Kaution zurück bekommen. Frage dazu: Wieviel muss ich jetzt hier noch versuchen, dass es zu einer Reparatur kommt? Ist es bereits angebracht und mit Erfolgsaussichten gesegnet, dass ich meine Kaution jetzt mit Rechtsbeistand zurückfordere, wenn ich mangels Zugang zur Wohnung den Schaden nicht selbstständig beheben kann und der Vermieter keine Unterstützung zur Behebung leistet?

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand der von Ihnen mitgeteilten Informationen gern im Rahmen einer Erstberatung auf diesem Portal beantworte.  Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, innerhalb einer angemessenen Frist die Kaution abzurechnen und auszuzahlen. Die angemessene Frist kann nach der Rechtsprechung bis zu sechs Monate betragen. Sofern noch berechtigte Schadensersatzansprüche bestehen, hat der Vermieter die Möglichkeit, die Kaution ganz oder teilweise in Höhe der Schadensersatzforderungen einzubehalten oder zu verrechnen. Über die Kaution ist aber auch dann natürlich fristgerecht und ordnungsgemäß abzurechnen und der Einbehalt bzw. die Verrechnung muss dem Mieter ausdrücklich mitgeteilt werden.  Ihr Vermieter hätte daher schon vor geraumer Zeit die Kaution abrechnen müssen und evtl. einen Einbehalt oder die Verrechnung mit der Kaution mitteilen müssen. Sofern die Kaution nicht vollkommen für die Schadensersatzforderungen aufgebraucht werden, hat der Vermieter den nicht verbrauchten Teil der Kaution nach der Abrechnung an den Mieter auszuzahlen. Sofern die Schadensersatzforderung also unter dem Rückzahlungsbetrag der Kaution liegt, könnten Sie zumindest diesen Teil erfolgreich zur Auszahlung geltend machen.  Hinsichtlich der Schadensbeseitigung und den Schadensersatzforderungen besteht für den Vermieter eine sogenannte Schadensminderungspflicht. Das bedeutet, dass der Vermieter die Schäden möglichst zeitnah und möglichst kostenschonend beseitigen lassen muss. Er kann sich also nicht unbegrenzt zum Nachteil des 'Schädigers' Zeit lassen.   Die Frage, die sich hier stellt, ist, ob Sie durch die Unterzeichnung des Auftrags auch in dem Sinne Auftraggeber geworden sind, dass Sie für die Terminabsprache und Durchführung der Reparaturarbeiten verantwortlich sind. Es wäre zwar für Sie nur schwer möglich, ohne Zugang zur Wohnung und ohne Kontaktdaten der neuen Mieter die Reparatur durchführen zu lassen, aber es müsste dann - natürlich in Absprache und mit Mitwirkung des Vermieters - ein Weg gefunden werden müssen, wie Sie die Reparaturarbeiten ausführen lassen können. In Anbetracht der Umstände müsste der Vermieter zumindest insofern mitwirken, dass er Ihnen die Kontaktdaten der Mieter zur Terminvereinbarung mitteilt oder Ihnen in Absprache mit den neuen Mietern den Zutritt zur Wohnung ermöglicht. Der Vermieter wäre also ggf. aufzufordern, einen Reparaturtermin zu benennen oder aber - wenn der Vermieter weiterhin Auftraggeber ist - die Reparatur in Auftrag zu geben und Ihnen die Durchführung der Arbeiten nachzuweisen.  Es wäre daher ratsam, den von Ihnen unterzeichneten Auftrag noch dahingehend zu prüfen bzw. prüfen zu lassen, ob Sie lediglich die Zahlung anerkannt haben oder den Auftrag in Gänze erteilt haben.   Unabhängig davon, ob die Reparatur bereits ausgeführt wurde oder nicht, können Sie Ihre Ansprüche auf Kautionsabrechnung und -rückzahlung geltend machen. Hinsichtlich der Kautionsrückzahlung kommt es letztlich darauf an, ob und in welcher Höhe der Vermieter noch berechtigt Schadensersatzanspruch geltend machen kann.   Sofern Sie durch die Unterzeichnung des Auftrags gegenüber der Reparaturfirma jedoch als Auftraggeber gelten und die Reparaturkosten mit Ihnen direkt abgerechnet werden sollen, besteht meiner Auffassung nach kein Grund mehr für den Vermieter, wegen eines Schadensersatztes die Kaution ganz oder teilweise einzubehalten. In diesem Falle bestehen relativ gute Aussichten, die volle Kautionsrückzahlung ausgezahlt zun bekommen.  Ferner wäre zu klären, ob evtl. Schadensersatzforderungen des Vermieters nicht ohnehin schon nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  verjährt ist, weil die Forderung nicht innerhalb der 6-Monatsfrist geltend gemacht bzw. nicht rechtzeitig die Aufrechnung mit der Kaution erklärt wurde. Auch in diesem Fall würden gute Aussichten bestehen, dass die Kautions in voller Höhe zurückgezahlt wird.  Insgesamt rate ich Ihnen an, auf jeden Fall die Kautionsabrechnung vom Vermieter mit kurzer Fristsetzung (ca. 1 Woche) anzufordern. Zur ordnungsgemäßen Abrechnung der Kaution inklusive der Zinsen ist der Vermieter auf jeden Fall verpflichtet, selbst wenn die Reparaturarbeiten noch nicht vollständig ausgeführt wurden.  Wegen der Kautionsrückzahlung sollten Sie ggf. noch tiefergehend prüfen lassen, ob es noch berechtigte Forderungen des Vermieters gibt, die mit der Kaution ggf. verrechnet werden könnten. Bestehen keine Forderungen des Vermieters mehr, werden Sie die vollständige Rückzahlung der Kaution mit großer Wahrscheinlichkeit erfolgreich durchsetzen können.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierung zum weiteren Vorgehen geben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Abend.  Mit freundlichen Grüßen  Silke Jacobi Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 548