Frage: Guten Abend,  Mein Vater hat in SEINEM Haus, welches von meinem Mann und mir bewohnt wird und welches über eine Einliegerwohnung verfügt vor drei Wochen über eine Agentur für möbliertes Wohnen eben diese Einliegerwohnung vermietet. Mein Vater wohnt wiederum in UNSEREM Haus, welches meinem Mann und mir gehört. Da er eine anerkannte Pflegestufe hat und Hilfebedarf,  ist sein Lebensmittelpunkt jedoch hier bei uns (in seinem Haus) wo er auch sein eigenes Zimmer hat. Vermietet wurde an eine Einzelperson, der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen mit einem beidseitigen Kündigungsausschluss bis zum 31.03.2023. Der Mieter hat eine All-inclusive-Miete die sämtliche Nebenkosten und Energiekosten samt Nutzung des Internetzugangs beinhaltet. Einige Tage nach Einzug des Mieters begann dieser die Wohnung nicht nur stosszulüften sondern die Fenster andauernd gekippt oder sogar sperrangelweit geöffnet zu halten. Die Heizung wurde dann zwar drastisch heruntergeregelt auf 10 bis 12 Grad  (wir haben sogenannte smart home Thermostate an den Heizungen und werden über eine App über die Temperaturen informiert) , zur Folge hatte dies jedoch dass die Räume auf 8,6 bis 11 Grad auskühlen. Wir haben uns an die vermittelnde Agentur gewandt und auf deren Anraten das Gespräch mit dem Mieter gesucht, der sich einsichtig zeigte und zusagte eine  Raumtemperatur von mindestens15 Grad zu halten und das Lüften auf drei bis viermaliges Stosslüften täglich für einige Minuten zu beschränken. Diese Zusage hielt allerdings keine 24 Stunden. Gestern Abend/Nacht  musste ich dann feststellen,  als ich mit unserem Hund gegen ein Uhr nachts nochmals im Garten war, dass alle Fenster der Wohnung in Küche, Badezimmer,  Wohnzimmer und Schlafzimmer sowie das Fenster der Dachschräge gekippt (Küche und Bad) bzw vollständig geöffnet (Wohnzimmer,  Schlafzimmer , Dachfenster) waren bei einer Außentemperatur von 7 Grad und Starkregen und Regen während der ganzen Nacht. Auch tagsüber waren die Fenster teilweise wieder ganz geöffnet, wobei tagsüber dann im Anschluss ans Lüften die Wohnung auf 19 bis 24,5 Grad hochgeheizt wurde, die Thermostate nachts dann jedoch auf Raumtemperaturen unter 10 Grad absackten.  Meine Fragen nun: Wie können wir Schäden am Haus und das Risiko von Schimmelbefall verhindern. Ist es zulässig bei solchem Regenwetter und winterlichen Außentemperaturen die Fenster während der ganzen Nacht gekippt bzw vollständig geöffnet zu halten? Sind wir an den Kündigungsausschluss gebunden?  Mit welchen Fristen können wir kündigen, kann der Paragraph 573a BGB Anwendung finden?  Muss der Mieter eine Installation von Fenstersensoren durch uns zur Energieeinsparung tolerieren, für welche Schäden kann der Mieter haftbar gemacht werden? Es handelt sich übrigens um Erstbezug der Wohnung nach umfangreicher Sanierung , die Böden in Wohnzimmer und Schlafzimmer sind mit Laminat ausgelegt.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Schimmelbefall ist eine Folge von zu wenig lüften aber nicht von zu viel lüften.  Ja, es ist zulässig, dass Fenster die ganze Nacht geöffnet oder gekippt zu halten. Wer eine all-inclusive Miete vereinbart, hat es nicht besser verdient.  Ja, Sie sind an den Kündigungsausschluss gebunden.  Nein der § 573a BGB findet hier keine Anwendung. Ihr Vater wohnt ja nicht in SEINEM haus sondern in Ihrem Haus.  Die Kündigungsfrist nach Ablauf des Kündigungsausschlusses ist bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. § 573 c BGB. Allerdings kann Ihr Vater nur kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund hat. Dass der Mieter anders lüftet, als Sie wollen, ist kein Kündigungsgrund. Eine Installation von Fenstersensoren ist eine Modernisierung, wenn dadurch Energie eingespart wird. Diese muss nach § 555 c BGB angekündigt und dann vom Mieter geduldet werden.  Haftbar gemacht werden kann der Mieter für alle Schäden an der Mietsache, die er schuldhaft verursacht, aber nicht für erhöhte Heizkosten durch dummes Lüftungsverhalten. Dieses gehört zum Risiko des Vermieters, der dumm genug ist, eine all inclusive Miete zu vereinbaren.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 573a