Frage: Sehr geehrte Anwälte,  wir haben den Verdacht, dass in einer whg des mfh die Heizungsrohre undicht sind, da der Mieter untern Dach keine warme  Heizung hat.  Nun wollen wir mit dem Installateur und der Leckortung durch die Wohnungen gehen  Ein Mieter lehnt das ab mit der Begründung, dass alles 'ok sei'  Nun glauben wir das nicht, gibt es   a) das Recht, dass ich die Wohnung betreten darf mit dem Hsndwerker,  b) falls der Mieter dies ablehnt, dass Recht der fristlosen Kündigung bzw Klage auf Zutritt der Wohnung c) bei Mietminderung durch den DG Mieter, dieses vom Mieter, der den Zutritt verweigerte und wo sich später herausstellt, dass die Ursache also das Loch doch beim Mieter lag, der den Zutritt verweigert hat, zuruckzuholen, entweder durch Klage oder aber durch Aufrechnung( zB wenn der Mieter ein Guthaben bei de NK Abrechnung hat ?)

Antwort: Guten Morgen,  ich beantworte Ihre Anfrage auf der Grundlage der dazu mitgeteilten Informationen wie folgt:  Nach der Entscheidung des BGH vom 04.06.2014, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20289/13" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 04.06.2014 - Abs. 8 ZR 289/13: Zur fristlosen Kündigung des Vermieters im Anschluss an einen...">Abs. 8 ZR 289/13/a>  hat ein Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch, die Mietwohnung betreten zu dürfen:  'Vielmehr besteht eine vertragliche, aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  herzuleitende Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt.'  Wenn aufgrund der Untersuchungen in anderen Teilen des Hauses keine Ursache gefunden wurde und damit die Vermutung besteht, dass die Ursache der Heizungsmängel an den Teilen der Heizung zu suchen ist, die nur von der Mietwohnung aus zugänglich sind, stellt das durchaus einen solchen konkreten sachlichen Grund dar, diese Wohnung zum Zwecke der Begutachtung und ggf. Durchführung der Reparatur zu betreten, so dass die Weigerung des Mieters wohl als unrechtmäßig anzusehen ist.  Sie können das Zutrittsrecht im Wege der Klage gegen den Mieter durchsetzen.  Ein Grund, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wird nicht gegeben sein, weil es mildere Mittel gibt, eben die Klage auf Duldung des Zutritts.   Wenn sich herausstellt, dass die Weigerung des Mieters unberechtigt war, schuldet er Ihnen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a>  Schadensersatz, zu dem unter bestimmten Umständen auch die Mietminderung gehört, die der andere Mieter berechtigterweise vorgenommen hat, weil sich die Reparatur infolge der Weigerung des Wohnungsmieters verzögert hat.  Schadensersatzansprüche können gerichtlich eingeklagt oder auch mit Gegenansprüchen des Mieters (Rückzahlung einer Kaution, Guthaben bei NK-Abrechnung o.ä.) verrechnet werden.  Sie müssen dann die Aufrechnung erklären, vgl. dazu a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/387.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 387 BGB: Voraussetzungen">§ 387 BGB/a> .   Mit freundlichen Grüßen  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 387, § 242, § 280