Frage: Ich wohne in einem Haus, was uns komplett zur Mieter überlassen worden ist. Ich wohne mit meiner Freundin im ersten Stock, meine Schwester mit Kind Erdgeschoss. Laut Mietvertrag von 2006 wurde uns der Garten (ca. 200 Quadratmeter) zur Nutzung überlassen. Dafür kümmern wir uns um das Rasenmähen etc.   Durch Zufall habe ich von unseren Nachbarn erfahren, das unser Vermieter plant den kompletten Garten zu verbauen. Es soll eine Doppelgarage entstehen, die nur von ihm genutzt werden darf. Unsere Nachbarn habe bereits die Baupläne vorliegen. Nun hat er auch letzte Woche uns mitgeteilt, dass er nächstes Jahr mit dem Bau beginnen will.  Die Garage würde auch die Sonneinstrahlung in mein Schlafzimmer beeinträchtigen, da sie angeblich 5 Meter hoch werden soll. Nach dem Bau ist der Garten komplett nicht mehr nutzbar für uns.  Damit bin ich natürlich absolut nicht einverstanden, weil der Garten durch unsere Hunde genutzt wird und von uns natürlich auch.  Meine Frage nun, ob ich   1. den Bau verhindern kann, weil mir der Garten zur Nutzung überlassen wurde? Der Vermieter braucht doch das einverständnis der Mieter oder?  2. dadurch ein Sonderkündigungsrecht erhalte?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf der Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Das  vertraglich eingeräumte Nutzungsrecht an dem Garten kann  nur unter der Voraussetzung beendet werden, dass  Ihnen gegenüber eine Teilkündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573b BGB: Teilkündigung des Vermieters">§ 573 b BGB/a>  wirksam erklärt wird. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573b BGB: Teilkündigung des Vermieters">§ 573 b Abs. 1 Ziffer 1 BGB/a>  kann der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile des Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen. Nachdem in dem Garten Garagen errichtet werden sollen, wird eine Teilkündigung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573b BGB: Teilkündigung des Vermieters">§ 573 b BGB/a>  unwirksam sein, so dass Sie sich gegen eine solche erfolgreich zur Wehr setzen werden können.   Weiterhin stellt der   Entzug  der vertraglich eingeräumten  Gartennutzung   einen Mangel der  Mietsache dar und berechtigt Sie  zur Mietminderung. Bei einem unberechtigten Entzug der Gartennutzung wird Ihnen auch der  Besitzschutzanspruch des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/861.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 861 BGB: Anspruch wegen Besitzentziehung">BGB § 861/a>  zustehen. Schließlich wird eine fristlose Kündigung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  wegen des Teilentzugs der Mietsache in Betracht kommen. Im Übrigen werden Sie als Mieter gegen die Baugenehmigung Ihres Vermieters keinen Widerspruch einlegen können, da  das  Baurecht   an das Eigentum anknüpft. Baurechtlich benötigt   Ihr  Vermieter daher  auch nicht  Ihre  Zustimmung zu den geplanten Maßnahmen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen J. Petry-Berger Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573b, § 573, § 861, § 543