Frage: Hallo,  es geht um folgende Situation: In einer 4-Zimmer-Wohnung werden 2 Zimmer vom Hauptmieter (das bin ich)untervermietet (mit Genehmigung des Eigentümers). Es gibt in dieser Wohnung einen Balkon, der aber nur durch ein (Privat-)Zimmer des Hauptmieters erreichbar ist. Schon beim Vorstellungsgespräch  des Untermieters weist der Hauptmieter darauf hin, dass der Balkon nicht Teil des Untermietvertrages ist (also nicht mitvermietet wird), wobei es aber sicherlich möglich sein würde, den Balkon nach Absprache auch zu nutzen. Im Untermietvertrag stehen also auch nur die 2 untervermieteten Zimmer (und Küchen- und Badmitnutzung natürlich) und in einem Passus des Vertrages, wo weitere nutzbare Flächen (wie z.B. ein Freisitz oder Balkon) angegeben werden könnten, ist nichts vermerkt. Es zeigt sich aber bereits in den ersten Tagen nach dem Einzug des Untermieters, dass dieser auf einer jederzeitigen Nutzung des Balkones besteht, vor allem auch ohne Absprache. So steigt der Untermieter z.B. schliesslich mehrfach durch das geöffnete Badfenster hinaus auf den Balkon, womit der Hauptmieter nicht einverstanden ist, was aber nichts an der Handlungsweise des Untermieters ändert. Seine Begründung ist, er zahle schliesslich eine Menge Miete und lasse sich die Nutzung deshalb nicht verbieten bzw. wolle da nicht um Erlaubnis fragen müssen. So ist das Vertrauensverhältnis, das für eine Untervermietung innerhalb der selbst bewohnten Wohnung eigentlich nötig ist, bereits nach wenigen Tagen zerrüttet. Meine Frage ist: Wie ist diesem Fall die Rechtslage bzw. kann ich als Hauptmieter in so einem Fall fristlos kündigen und wenn ja, mit welcher Begründung? Hinzuzufügen ist, dass der Untermieter nach wiederholten Streitgesprächen wegen des Themas bereits von sich aus mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt hat, aber auch weiterhin durch das Badfenster auf denBalkon aussteigt.  Mit der Bitte um eine Antwort.  Gruss, Schwarzwälder         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Frage summarisch auf der Basis der mitgeteilten Informationen.  Eine außerordentliche Kündigung wäre gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 BGB/a>  möglich bei grober, schuldhafter Pflichtverletzung des Untermieters, wenn dadurch die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird.  In Ihrem Fall benutzt Ihr Untermieter Teile Ihres Mietobjektes ohne dazu befugt zu sein. Aus meiner Sicht rechtfertigt dies eine außerordentliche Kündigung. EInerseits da in der Tat die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird, andererseits weil der Untermieter klar gegen den Mietvertrag verstößt. Allerdings sollten Sie in jedem Fall vorher eine Abmahnung aussprechen, in der Sie den Untermieter auffordern, die unbefugte Nutzung Ihres Balkons zu unterlasen. Folgt er dieser Aufforderung nicht, können Sie die außerordentliche Kündigung aussprechen.  Ich muss Sie allerdings darauf hinweisen, dass die Rechtsprechung der Amtsgerichte in den meisten Fällen mieterfreundlich ist. Eine außerordentliche Kündigung stellt somit auch eine gewisse Gefahr dar, weil nicht absehbar ist, wie ein Richter den konkreten Fall entscheiden wird. Zu Ihren Gunsten spricht jedenfalls, dass eine Nutzung des Balkons nicht vereinbart war und auch nirgends festgehalten wurde. Das eine Nutzung nach Absprache möglich wäre, ändert hieran nichts, da Sie diese Nutzung jederzeit untersagen können.  Eine weitere Möglichkeit wäre, eine einstweilige Verfügung zu beantragen, die dem Unetrmieter die Nutzung des Balkons verbietet. Dies sollten Sie jedoch nicht ohne vorherige Absprache mit einem Kollegen vor Ort tun.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung geben und wünsche Ihnen viel Erfolg in der Angelegenheit.    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543