Frage: Hallo, ich habe zum 01.09.2008 mein Ladengeschäft neu vermietet. Die Monatsmiete beträgt 1.150 Euros zuzüglich Mwst. und Umlagen. Mieter sind 2 Herren, die dort gemeinsam einen Einzelhandel mit Kfz-Teilen betreiben. Seit Anfang des Jahres kommt die Gesamtmiete mit Verspätung - im Vertrag steht bis 3. Werktag eines Monats. Meist erfolgte die Bezahlung um den 15. herum. In diesem Monat ist aber bis heute 18.04.09 keinerlei Zahlung erfolgt. Persönliche Mahnung wird stets mit dem Hinweis versehen: 'Durch die Abwrackprämie laufen die Geschäfte schlechter. Wir tun was wir können, etc., etc.'  Frage: Wie sieht es rechtlich für mich aus? Ab wann darf ich fristlos kündigen - was ist formell hierbei zu beachten?  Der Vertrag wurde ursprünglich für eine Laufzeit von 4 Jahren abgeschlossen, mit der Verlängerungsklausel 1 Jahr, wenn ein Vierteljahr vor Ablauf nicht gekündigt würde. Vielen Dank!

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:  Die fristlose Kündigung für Gewerberäume richtet sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> . Danach ist bei Mietrückstand des Mieters für den Vermieter eine Kündigung möglich, wenn der Mieter  a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder  b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.  Im diesem Falle ist zu beachten, dass die Kündigung aber ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird zudem unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 BGB/a> .  Formell wäre zu beachten, dass Sie auch bei einer Geschäftsraummiete die Kündigungsgründe in dem Kündigungsschreiben konkret benennen sollten. Zudem sollten Sie darauf achten, den Zugang der Kündigung nachweisen zu können. Die sicherste Variante ist, dass Sie sich das Kündigungsschreiben persönlich quittieren lassen oder unter Zeugen übergeben. Die Kündigung hat dabei beiden Mieter zuzugehen.    Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.   Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.  Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.    Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen   Martin P. Freisler Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543