Frage: Guten Tag, es wurde bisher keine Kaution gezahlt, da bei Abschluss des Vetrages mündlich abgemacht wurde, dass 1. der Schaden im Bad (Schimmel) behoben und 2. ein Übernahmeprotokoll erstellt wird.  Der Vertrag wurde Anfang September 2009 abgeschlossen.   Bisher wurde weder der Schaden behoben, noch ein Übernahmeprotokoll erstellt.  Bezüglich des Schadens (Entstanden durch einen Rohrbruch über unserer Wohnung, an der Decke) wurde lediglich ein Maler vorbeigeschickt, welcher den Schaden mit weißer Farbe überstrichen hat und somit noch mehr Feuchtigkeit in die Decke eingezogen ist. Selbst als Leihe ist erkennbar, dass der Schaden ausgeklopft werden muss und die Decke zu sanieren ist. Dies wurde durch die vorbeigeschickte Architektin bereits bestätigt.  Am 31.05.2010 kam ein weiterer Arbeiter vorbei, welcher die Decke erneut nur überstreichen wollte.  Die Architektin wurde informiert und veranlasste einen neuen Termin, bei dem Sie mit anwesend ist, um weitere Fehlarbeiten zu unterbinden.  Vom Vermieter wurde bereits ein Kündigungsschreiben durch den Anwalt erstellt.  Mir ist es wichtig zu wissen, ob wir im Recht sind oder der Vermieter und wie weiter verfahren werden kann (da ja bereits ein Kündigungsschreiben vorliegt).  Vielen Dank

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:   Ich gehe davon aus, dass die Zahlung der Mietkaution im Mietvertrag vereinbart wurde.   Zur fristlosen Kündigung ist der Vermieter von Wohnraum grundsätzlich nicht berechtigt, da allein die Nichtzahlung der Kaution für den Vermieter nicht zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führt (i.S.v. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 BGB/a> ; LG Köln, Urteil v. 3.3.1993, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20S%20334/92" target="_blank" class="djo_link" title="LG Köln, 03.03.1993 - 10 S 334/92">10 S 334/92/a> , WuM 1993, 605; LG Bielefeld, Beschluss v. 8.11.1991, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=23%20T%20147/91" target="_blank" class="djo_link" title="LG Bielefeld, 08.11.1991 - 23 T 147/91">23 T 147/91/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201992,%20124" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 1992, 124 (2 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 1992, 124/a> ).  Eine Ausnahme besteht lediglich dann wenn durch die Nichtzahlung der Kaution das Sicherungsbedürfnis des Vermieters erheblich tangiert wird, z.B. bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters oder wenn der Mieter auch sonst fällige Zahlungen nicht pünktlich leistet (OLG Düsseldorf, Urteil v. 12.1.1995, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20U%2036/94" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 12.01.1995 - 10 U 36/94: Zeitpunkt für fristlose Kündigung in gewerblichem Miet...">10 U 36/94/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201995,%20438" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 12.01.1995 - 10 U 36/94: Zeitpunkt für fristlose Kündigung in gewerblichem Miet...">WuM 1995, 438/a> ; vgl. auch Sternel, Abs. 3 234, Abs. 4 514).  Aber der Vermieter hat das Recht, nach einer schriftlichen Abmahnung den Mietvertrag ordentlich zu kündigen.   Soweit Sie  die Mietkaution im Mietvertrag schriftlich vereinbart haben, kann der Vermieter diese im Wege des Urkundsprozesses einklagen. Das unangenehme beim Urkundsprozess ist jedoch, dass allein der vorgelegte Mietvertrag zählt und nicht die mündlichen Vereinbarungen mit dem Vermieter. Diese bleiben dem Nachverfahren vorbehalten.   Sollte die Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Vermieter nicht nachweisbar sein, so entsteht durch  die Mangelhaftigkeit der Mietsache kein Zurückbehaltungsrecht an der Mietkaution.   Es ist somit für Ihren Fall ausschlaggebend, dass Sie die mündliche Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Vermieter beweisen können (Zeugenbeweis, Vermerk im Übergabeprotokoll,..). können Sie dies nicht, so werden Sie die Mietkaution begleichen müssen.  Hinsichtlch der Kündigung wird es ebenfalls auf die oben genannte Nachweisbarkeit ankommen. Darüberhinaus muss Sie der Vermieter zunächst, vor Ausspruch der Kündigung, abgemahnt haben. Hat er es nicht  (wobei ich natürlich unterstelle, dass es mit der Mietzahlung keine Probleme gibt), so ist die Küdnigung auch als ordentliche Kündigung unwirksam.  Sollten Sie hinsichtlich der Nachweisbarkeit der Vereinbarung bedenken haben so wird es, zur Vermeindung eines Klageverfahrens angebracht sein, die Mietkaution nachzuentrichten.  Hinsichtlich des nichtsanierten Schadens in der Wohnung steht Ihnen natürlich ein Recht zu Mietminderung zu. Das Minderungsrecht besteht auch für die Zeit der Sanierung des Bades, sollte diese vom Vermieter tatsächlich durchgeführt werden.  Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben verbleibe   Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543