Frage: Guten Tag. Im Juli 2009 sind wir in Kleinmachnow in ein Zweifamilienhaus (Komplettanmietung) gezogen. Bei Mietvertragsabschluß machte man uns mündlich und schriftlich darauf aufmerksam, dass die Straße saniert werden soll und es deshalb nicht zu einer Mietminderung wegen Lärmbelästigung kommen dürfe (KLM-BPN-025 „Seeberg'; DS-Nr. 004/11. Zu diesem Grundstück gehört auch wie üblich ein Gartenzaun, der mietvertraglich mit benannt wird (Pflicht des Mieters zur Reinigung des „Vorgartens'), der das Haus zum übrigen Straßenverkehr (Auto und Fußgänger) abgrenzt, da kein Bürgersteig vorhanden ist. Wir sind bis dato davon ausgegangen, da auch so die Argumentation des Eigentümers war, dass die Straße zum Eigentum unseres Vermieters gehört. Nach diversen Nachfragen wie der Umfang der Baumaßnahme sein soll, wann er beginnen soll, bekamen wir nur wage Auskünfte. Im Mai diesen Jahres, kam ein Eigentümervertreter mit Vertretern vom Bauamt/Gemeinde und erklärte uns, dass der Gartenzaun wegkommt, die Kellerfenster die zur Belüftung des feuchten Kellers nötig sind durch noch unbekannte Varianten ersetzt werden soll, direkt am Haus ein 2,50 - 3,00m Bürgersteig mit Radweg, eine mind. 5,50 -6,00 breite Fahrbahn mit Möglichkeit des Ausweichens für 15m lange Busse geschaffen werden soll und die besagte Straße beim Kauf des Grundstücks an die Gemeinde übertragen wurde.  Der Versuch eine einvernehmliche Lösung für alle Beteiligten wurde vom Bürgermeister abgeblockt. Ebenfalls ist eine erneute Anfrage aus August unbeantwortet geblieben. Jedoch haben wir auf der aktualisierten Internetseite September 2011 von Kleinmachnow nun erfahren, dass wie o. g. diverse Änderungen beschlossen wurden und bereits im März diesen Jahres gewusst wurde, welchen Umfang die Baumaßnahme annehmen würde und wir als Mieter dabei nicht berücksichtigt sind. Weiter wurde uns mitgeteilt, dass wir mit dem Haus (Ende Juni 2009 wurde die Sanierung abgeschlossen) zwar noch Bestandsschutz haben, für die baulichen Veränderungen aber nicht existent sind und demzufolge auch nicht berücksichtigt werden.  Wir sehen uns zum einen in der Angelegenheit übergangen und auch in Bezug auf unsere persönliche Bewegungsfreiheit eingeschränkt. Wenn die Entfernung des Gartenzaunes durchgeführt wird, kann Jede/r in die Fenster schauen, die wir dann verhängen, verdunkeln … müssten. So ist auch wie o. g. auch keine Abgrenzung (wie durchaus in KLM üblich). denn weiterhin soll die Straße/Bürgersteig auch soweit angehoben werden, dass der Eingangsbereich ebenerdig wie der Straßenbereich werden soll und die Hauseingangstür sofort zu erreichen ist. Weiterhin sehen wir auch, dass so die Einbruchsgefahr ansteigt und auch wieder Graffitibesprühungen erfolgen.  Wir können hier nicht abschätzen, in welches Rechtsgebiet dieses zur Durchsetzung unserer Interessen gehört. Welche Möglichkeiten haben wir als Mieter noch etwas zu bewirken, da wir sprichwörtlich zwischen Baum und Borke stehen. Einerseits, der Vermieter/Eigentümer, der eine erweiterte Straße möchte andererseits die Gemeinde die argumentiert, dass hier das Gemeinwohl (Sicherung Schulweg etc.) vorgeht. Geht hier der Schutz des Einen vor den Schutz des Anderen?  Vielen Dank.   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:  Bei den Fragen in Bezug auf die Zulässigkeit und den Umfang des Straßenausbaus sind Sie als Mieter nicht beteiligt. Die rechtlichen Fragestellungen betreffen dazu ausschließlich den Vermieter als Eigentümer des Grundstücks. Dementsprechend können Erschließungskosten bzw. Ausbaubeiträge auch nicht auf Sie als Mieter umgelegt werden. Ebensowenig können Sie als Mieter aber auch den Ausbau der Straße verhindert.  Wenn Ihnen durch die Baumaßnahmen aber der mitvermietete Vorgarten und der Gartenzaun entzogen werden, kommt eine Minderung der Miete in Betracht. Diese Mietminderung ist unabhängig von einem Verschulden des Vermieters möglich. Dabei können die zusätzliche Einsehbarkeit der Räume und die weiteren nachteiligen Umstände berücksichtigt werden. Die Höhe der Minderung muss im Einzelfall ermittelt werden und kann hier ohne weitere Angaben nicht verlässlich geschätzt werden.  Etwas anderes kann aber gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536b BGB: Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme">§ 536 b BGB/a>  gelten, wenn Ihnen der Wegfall des Vorgartens und des Zaunes aufgrund der Vorinformationen bei Vertragsschluss bereits bekannt waren. In dem Fall könnten Sie bei vorheriger Kenntnis der Umstände keine Minderung verlangen. Bei vorheriger Kenntnis der Umstände hätten die Möglichkeit gehabt, einen anderweitigen Mietvertrag abzuschließen.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.   Mit freundlichen Grüßen   Matthes  Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 536b