Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie aus Ihrer fachlichen Sicht der Rechtslage beurteilen könnten, ob bei nachfolgendem Sachverhalt die sog. Quotenregelung gültig ist.   Relevante Passagen des Mietvertrags:  §15 Schönheitsreparaturen: Die Schönheitsreparaturen sind vorzunehmen, wenn die Mietsache bei objektiver Betrachtungsweise tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden. Der Mieter ist berechtigt die Arbeiten selbst zu erledigen, allerdings muss er dies auf fachhandwerklichem Niveau tun.  Hinweis: Diesen Paragraphen haben wir aufgrund neuester Rechtsprechung (BGH VIII-ZR316/06) vorerst als variables Eingabefeld gestaltet :  Endet das Mietverhältnis vor Ablauf von 5 Jahren und liegen die letzten Schönheitsreparaturen mehr als 2 Jahre zurück, so hat der Mieter die Kosten für noch anfallende Schönheitsreparaturen nur anteilig und entsprechend der folgenden Aufschlüsselung zu tragen :  für Küche, Bäder und Duschen:  1 Jahr nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen = 33% nach 2 Jahren = 66% der anfallenden Kosten;  für Wohn- und Schlafzimmer, Flure, Dielen und Toiletten : 1 Jahr nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen = 20% nach 2 Jahren = 40% nach 3 Jahren = 60% nach 4 Jahren = 80% der anfallenden Kosten;  für sonstige Nebenräume innerhalb der Wohnung : 1 Jahr nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen = 14% nach 2 Jahren = 28% nach 3 Jahren = 42% nach 4 Jahren = 56% nach 5 Jahren = 70% nach 6 Jahren = 84% der anfallenden Kosten.  Zur Ermittlung der Kosten holt zunächst der Vermieter einen Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes ein. Hält der Mieter die so ermittelten Kosten für zu hoch, kann er innerhalb von 2 Wochen nach Zugang des Vermietervorschlages seinerseits einen Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebes vorlegen. Dieser ist dann der Berechnung der vom Mieter anteilig zu tragenden Kosten zugrundezulegen. Das Recht des Mieters, die Schönheitsreparaturen - statt einer Kostenbeteiligung- selbst vollständig und fachgerecht zu erbringen, bleibt von den vorstehenden Regelungen unberührt.  Gesamtsituation: Wir sind am 15.04.2011 in eine komplett & fachgerecht renovierte Wohnung gezogen und haben zum 31.05.2013 gekündigt.  Die Wohnung befindet sich in einem sehr guten Zustand, es müssen lediglich ein paar Stellen an den Wänden und den Türen ausgebessert werden. Reicht es diese Ausbesserungen vorzunehmen, wenn diese Ausbesserungsarbeiten danach nicht auffallen oder müssen die jeweiligen Zimmer komplett gestrichen werden? Ist die Quotenregelung in diesem Vertrag gültig? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    Ob die Quotenregelung gültig ist, bestimmt sich in erster Linie danach, ob diese als starr zu werten ist oder nicht.  Hinsichtlich der  Schönheitsreparaturen sind keine starren Fristen vereinbart, da der tatsächliche Grad der Abnutzung entscheidend ist. Insoweit heißt es in Ihrem Mietvertrag: „Die Schönheitsreparaturen sind vorzunehmen, wenn die Mietsache bei objektiver Betrachtungsweise tatsächlich renovierungsbedürftig ist.'  Hinsichtlich der Quotenregelung fehlt es jedoch offensichtlich an einer entsprechenden Zugrundelegung der Abnutzungserscheinung. Soweit der tatsächliche Abnutzungsgrad geringer ist, als der prozentual ermittelte, wäre dieser zugrunde zu legen, sodass offensichtlich diesbezüglich eine starre Regelung vorliegt.  Der Bundesgerichtshof hat insoweit entschieden, dass Abgeltungsklauseln wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  unwirksam sind, wenn sie den Mieter zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichten, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist, BGH, Urteil vom 18.10.2006, Az.: <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2052/06' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 18.10.2006 - Abs. 8 ZR 52/06: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>Abs. 8 ZR 52/06</a>. Es liegt dann eine Quotenabgeltungsklausel mit 'starrer' Abgeltungsquote vor, die zu Unwirksamkeit führt.  Der Bundesgerichtshof hat zudem weiter entschieden, dass bei Kombination beider Klauseln (Fristenplan und Quotenregelung) beide Klauseln wirksam sein müssen. Soweit nur eine der Klauseln als starr anzusehen ist, sind beide Klauseln unwirksam.  Sofern Sie die entsprechenden Ausbesserungen vorgenommen haben, können Sie den Vermieter darauf verweisen, dass weitere Renovierungsarbeiten nicht erforderlich sind. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie die Wohnung in einem solchen Zustand zurückgeben, wie Sie sie erhalten haben.  Die Quotenregelung gibt dem Vermieter lediglich das Recht eine anteilige Summe der tatsächlich erforderlichen Renovierungskosten vom Mieter zu erhalten. Der Mieter muss die Mietsache jedoch nicht in einen besseren Zustand, als vor dem Einzug versetzen.   Sie können die Quote herabsetzen, sofern Sie eine geringere Abnutzung als für den Zeitraum üblich nachweisen können.   Der BGH hat alle Klauseln oder Klauselkombinationen, bei denen der Mieter renovieren musste, auch wenn eine frisch gestrichene Wohnung kaum abgenutzt war, für unwirksam erklärt. Die betrifft vor allem die Fälle, in denen der Mieter die Wohnung kaum genutzt bzw. abgenutzt hat.   Zusammenfassend bedeutet dies für Sie:  - Sie können entsprechende Ausbesserungsarbeiten vornehmen, wenn sich die Wohnung dann in dem Zustand befindet, in welchem Sie die Wohnung bei Einzug übernommen haben.   -Da die Quotenregelung laut Vertragstext unabhängig vom Abnutzungsgrad der Wohnung geltend soll, ist diese unwirksam. Solange die Wohnung ordnungsgemäß renoviert übergeben wird, hat der Vermieter keine weitergehenden Rechte.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Daniela Weise, Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307