Frage: Mein Vermieter (Privatwohnung) hat vor einigen Tagen einen Räumungsprozeß gegen mich gewonnen und könnte nun die Zwangsräumung betreiben. Nun habe ich gelesen, daß ein Räumungstitel gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/750.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 750 ZPO: Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung">§ 750 ZPO/a>  alle (natürlichen oder juristischen) Personen, gegen die die Räumung betrieben wird, namentlich benennen muß.  Meine Wohnung ist auch die Geschäftsadresse einer Firma (UG & Co. KG), die hier auch einen Büroraum hat. Dazu gibt es einen entsprechenden Untermietvertrag. Allerdings bin ich selbst Geschäftsführer dieser UG (= Unternehmergesellschaft ähnlich GmbH), die im übrigen bei Gründung vier und jetzt noch zwei Gesellschafter hat. Wie verhält es sich in diesem Fall? Muß der Räumungstitel auch gegen die Gesellschaft gerichtet werden? Und: wie 'alt' muß der Untermietvertrag sein?  Ich bedanke mich für die Beantwortung!!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten: Es ist richtig, dass der Räumungstitel auch gegen die Gesellschaft gerichtet sein müsste. Entscheidend ist, ob die Gesellschaft den tatsächlichen Besitz an den Räumen inne hat.  Sofern die UG aber im Räumungstitel nicht aufgeführt, die UG tatsächlich Besitz an den Räumen hat und der Untermietvertrag von den Gesellschaftern der UG dem Gerichtsvollzieher vorgelegt wird, so wird der Gerichtsvollzieher die Zwangsvollstreckung einstellen.  Unerheblich ist wie 'alt' der Untermietvertrag ist. Denn nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs, hat der Gerichtsvollzieher die materielle Rechtslage nicht zu prüfen.   Selbst wenn Sie erst nach (fristloser) Kündigung des Mietverhältnisses unberechtigter Weise einen Untermietvertrag mit der Gesellschaft abgeschlossen haben und diese (Dritte) bei der Räumungsvollstreckung gegen Sie ein Besitzrecht behauptet, muss der Gerichtsvollzieher grundsätzlich die Vollstreckung einstellen. Dies gilt selbst dann, wenn offensichtlich zu sein scheint, dass der Abschluss des Untermietvertrages nur dem Zweck dient die Vollstreckung zu vereiteln, der Abschluss des Untermietvertrag dem Vermieter nicht bekannt und der Vertrag quasi in letzter Minute erst aus dem Hut gezaubert wird.  Der Gerichtsvollzieher prüft jedoch, ob der Untermieter tatsächlich im Besitz der Räume ist. Ist er es nicht richtet sich die Vollstreckung nämlich nicht gegen einen Dritten.  Ich weise jedoch darauf hin, dass die Räume die von der UG nicht genutzt werden (z.B. Schlafzimmer) u.U. geräumt werden können. Ebenso weise ich darauf hin, dass die Vollstreckung lediglich verzögert jedoch nicht verhindert werden kann. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs. 2 BGB/a>  hat auch der Untermieter die Sache herauszugeben, so dass die Erweiterung des Räumungstitels nur Formsache ist. Der Gesellschaft dürften die Verfahrenskosten hierfür auferlegt werden.    Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.  Mit freundlichen Grüßen  Sebastian Conzen (Rechtsanwalt)   Alt Pempelfort 15 40211 Düsseldorf  0211 / 699 90 699 0211 / 699 90 691 mail: info@ra-conzen.de web: www.ra-conzen.de!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 546