Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe folgende Frage:  Das Haus in welchem die von mir gemietete Wohnung liegt wurde verkauft. Da der neue Besitzer (Vermieter A) Interesse an einer Kernsanierung hatte wurde ein Mietaufhebungsvertrag ausgehandelt. Die Verhandlungen liefen per E-Mail und in einem persönlichen Gespräch.   Anfang Juni diesen Jahres erhielt ich einen unterschriebenen Brief des Vermieters (Vermieter A) in welchem mir mitgeteilt wurde, dass das Haus mit Wirkung zum 01.06.2014 erneut verkauft wurde (an Vermieter B). Es wurde aber auch darauf hingewiesen, dass der neue Besitzer (Vermieter B) mit den Bedingungen des Aufhebungsvertrages einverstanden sei. Während der Verhandlungen über die Bedingungen des Aufhebungsvertrages (mit Vermieter A) stand immer eine Person auf CC, welche ich nicht zuordnen konnte. Wie aus diesem Schreiben hervorging, handelte es sich dabei um den Geschäftsführer des neuen Besitzers (Vermieter B). Dem Schreiben lagen zwei Ausfertigungen des Aufhebungsvertrages (nicht unterschrieben) bei mit der Bitte, diese zu unterschreiben und an den neuen Eigentümer (Vermieter B) zu senden.  Dies tat ich Anfang Juni. Leider habe ich bis heute kein, auch vom neuen Besitzer (Vermieter B) unterschriebenes, Exemplar zurück erhalten.   Ist der Aufhebungsvertrag zustande gekommen auch ohne Unterschrift des neuen Besitzers?  Seit diesem Monat überweise ich, wie im Aufgebungsvertrag vereinbart, keine Miete mehr, sondern eine Nutzungsentschädigung. Muss der neue Besitzer (Vermieter B) dem widersprechen, falls er kein Interesse an dem Aufhebungsvertrag hat?  Rechtsklarheit ist für mich sehr wichtig, da eine Duldungsfrist in der alten Wohnung bis zum 31.10. definiert wurde. Jedoch werde ich mit der Suche einer neuen Wohnung erst beginnen, wenn ein wirksamer Aufgebungsvetrag zustande gekommen ist.   

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,  auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben darf ich Ihre Frage wie folgt beantworten:  Zwischen Ihnen und dem neuen Hauseigentümer ist bislang kein Aufhebungsvertrag zustande gekommen. Da der Aufhebungsvertrag, der Ihnen zur Unterzeichnung übersandt worden ist, von dem neuen Eigentümer noch nicht unterzeichnet war, hat dieser noch kein bindendes Angebot zum Abschluss des Vertrags abgegeben, das Sie durch Gegenzeichnung und Rücksendung hätten annehmen können.  Vielmehr haben Sie durch die Erstunterzeichnung und Rücksendung an den neuen Eigentümer ein verbindliches Angebot zum Abschluss des Aufhebungsvertrags abgegeben, welches der neue Eigentümer annehmen müsste.   Bei dem postalischen Austausch der Vertragsausfertigungen handelte es sich um eine sogenannte 'Abgabe von Willenserklärungen gegenüber Abwesenden', so dass Ihnen eine vom Vertragspartner unterzeichnete Vertragsausfertigung zugehen muss, damit der Vertrag zustande kommen kann (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/130.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 130 BGB: Wirksamwerden der Willenserklärung gegenüber Abwesenden">§ 130 Abs. 1 S. 1 BGB/a> ). Da Sie bislang keine Rückmeldung erhalten haben und Schweigen grundsätzlich nicht als Willenserklärung angesehen wird und nach den hier geschilderten Umständen auch nicht von einer stillschweigenden Annahme ausgegangen werden kann, wird man einen wirksamen Vertragsschluss hier verneinen müssen.   Einen Fall des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/151.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 151 BGB: Annahme ohne Erklärung gegenüber dem Antragenden">§ 151 BGB/a>  wird man hier ebenfalls nicht annehmen können, da nach der Verkehrssitte zu erwarten wäre, dass man Ihnen bei einer Vertragsaufhebung ein unterzeichnetes Vertragsexemplar zukommen lässt.  Soweit der ursprüngliche Eigentümer Ihnen gegenüber Erklärungen abgegeben hat, wären diese allenfalls bei einer wirksamen Stellvertretung für den neuen Eigentümer bindend. Auch dies wird man aber nach Ihren Schilderungen verneinen müssen.   Einen Vertragsschluss könnte man allenfalls juristisch 'konstruieren', wenn man die von Ihnen als 'Nutzungsentschädigung' deklarierten Überweisungen als erneutes Angebot zum Abschluss des Aufhebungsvertrag ansähe, das der neue Eigentümer stillschweigend durch Hinnahme der Zahlung mit diesem Zweck annimmt. Allerdings wäre dies m.E. eine sehr spitzfindige Konstruktion. Solange Ihnen also kein vom neuen Eigentümer gegengezeichnetes Vertragsexemplar vorliegt, müssen Sie davon ausgehen, dass noch ein wirksamer Mietvertrag zwischen Ihnen und dem neuen Eigentümer besteht, da gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 Abs. 1 BGB/a>  der Erwerber einer vermieteten Immobilie in die sich aus dem ursprünglichen Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt ('Kauf bricht nicht Miete').  Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage verständlich beantworten.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 151, § 130