Frage: Ich habe einen gewerblichen Mietvertrag für eine psych. Praxis abgeschlossen. Diese Räume haben nur eine kleine Toilette ohne Waschbecken. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass der Vermieter ein Waschbecken einbaut. Dadurch wird der Platz so eng, dass die Toilette verändert werden müsste (Spülkasten unter Putz verlegen und Raumspartoilette einbauen) ansonsten ist der raum mit ca. 1m2 zu klein. Der Vermieter will aber nur ein Waschbecken einbauen lassen. Ich würde auf meine Kosten eine neue Toilette einbauen lassen, wenn der Vermieter darauf verzichtet, dass ich den 'alten Zustand' nach Auszug wieder herstelle. Das will er nicht. Im Gegenteil er will mir den Umbau verbieten.   Ich meine, so sind die Räume nicht für den Zweck geeignet (das Gesundheitsamt würde das sicherlich auch so sehen!). Die Situation scheint verfahren zusein. Meine Frage:  Kann ich kündigen und ev die berieits gezahlt Miete zurückverlangen und ev. sogar Schadensersatz fordern? Das Verfahren' mäandert' jetzt schon fast 6 Wochen vor sich her und meine Geduld ist aufgebraucht. Was sollte ich Ihrer Meinung nach tun?  Herzlichen Dank        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vorbehaltlich einer eingehenderen Prüfung des Falles anhand aller Umstände des Einzelfalls dürfte Ihnen hier tatsächlich ein Recht zur außerordentlichen Kündigung gemäß § <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://bundesrecht.juris.de/bgb/__543.html' target='_blank'>543</a> Abs. 2 S. 1 Nr. 1 <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://bundesrecht.juris.de/bgb/index.html' target='_blank'>BGB</a> zustehen.  Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses im Sinne der oben genannten Vorschrift liegt dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Dies kommt gerade auch beim Auftreten eines Mangels der Mietsache in Betracht (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202007,%202474" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 13.06.2007 - Abs. 8 ZR 281/06: Zulässigkeit der außerordentlichen Kündigung eines Mietverhäl...">NJW 2007, 2474/a> ). Nur soweit die hierdurch bewirkte Entziehung des vertragsmäßigen Gebrauchs Ihrer Praxis unerheblich ist, begründet sie kein Kündigungsrecht (BGH WuM 1976, 95). Nach Ihren Angaben würde ich Letzteres aber verneinen, da der sogar mietvertraglich geschuldete Einbau eines Waschbeckens ohne weitere bauliche Änderungen - die Ihnen verweigert werden - in der Toilette anscheinend dazu führt, dass diese als solche überhaupt nicht benützt werden kann (was Sie zu beweisen haben).   Dies ist dann schon ein ziemlich einschneidender Mangel, aufgrund dessen Sie auch eine Mietminderung nach den §§ <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://bundesrecht.juris.de/bgb/__536.html' target='_blank'>536</a> Abs. 1,  <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://bundesrecht.juris.de/bgb/__536c.html' target='_blank'>536c</a> BGB beanspruchen können, sogar bis zu 80 %, wenn es die einzige Toilette ist (so jedenfalls LG Berlin Abs. 2000 88, 213).  Zu beachten ist allerdings, dass Sie in der Regel zunächst dem Vermieter schriftlich die Gelegenheit zur Abhilfe schaffen müssen, außer wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist, siehe a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 BGB/a> . Zur Sicherheit sollten Sie dies aber (am Besten per Einschreiben/Rückschein) nachholen, falls noch nicht geschehen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen in der gebotenen Kürze die ungefähre rechtliche Situation und das mögliche weitere Vorgehen transparent machen. Für Rückfragen im Rahmen Ihrer Anfrage stehe ich gleichwohl gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Wolfram Geyer Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543