Frage: Ich plane den Erwerb zweier vermieteter und nebeneinander liegender Eigentumswohnungen (durch Teilungserklärung als selbstständige Wohneinheiten definiert), die ich zusammenlegen möchte um dann mit meiner Familie selbst einzuziehen. Laut einem Rechtsgutachten des Verkäufers ist eine Eigenbedarfskündigung für beide Wohnungen möglich und grundsätzlich Erfolg versprechend.   Meine Frage: Ändert die Tatsache, dass sich mein Bedarf auf zwei Wohnungen statt auf eine bezieht etwas an dem Sachverhalt? Lässt sich also argumentieren, dass beiden Mietern gekündigt werden muss?  Die beiden Wohnungen sind je 62 qm groß und meine Familie umfasst drei Personen. 

Antwort: Sehr geehrter Rechtsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 BGB/a>  ist eine Eigenbedarfskündigung möglich, wenn Sie die Räume als Wohnung für sich und Ihre Familienangehörigen benötigen.   Nach Ihrer Schilderung möchten Sie die Wohnungen zusammenlegen und für sich und Ihre Familie als Wohnung nutzen. Dass Sie beide Wohnungen benötigen, ist aufgrund der Größe der Wohnungen nachvollziehbar und steht der Eigenbedarfskündigung grundsätzlich nicht entgegen. Auch der Umstand, dass vor Einzug ein Umbau/Sanierung stattfindet, ist unerheblich, solange dies in angemessener Zeit erfolgt.   Allerdings müssen sich die beiden Wohnungen zur Bedarfsdeckung eignen. Setzt dies in Ihrem Fall zwingend einen Umbau voraus, so muss dieser öffentlich-rechtlich zulässig sein. Ein rechtliches Hindernis könnte auch darin bestehen, dass die übrigen Wohnungseigentümer die notwendige Zustimmung zu dem Umbau nicht erteilen. Diesbezüglich sollten Sie das Rechtsgutachten überprüfen und sich ggfs. bei den zuständigen Behörden informieren. Sollten die übrigen Eigentümer dem Umbau zustimmen müssen, so sollte die Zustimmung am Besten schon vor dem Kauf eingeholt werden.  Weiterhin möchte ich Sie auf Folgendes hinweisen: Erforderlich ist neben Ihrem Nutzungswillen außerdem, dass Sie ein schützenswertes Nutzungsinteresse an den Wohnungen haben. Das Rechtsgutachten wird auch diesen für jeden Käufer individuellen Aspekt wohl nicht berücksichtigen.  Angesichts dessen, dass ich die Gründe Ihres Umzuges nicht kenne und die Rechtsprechung zum Nutzungsinteresse bei Eigenbedarfskündigungen sehr umfangreich ist, kann ich nicht einschätzen, ob Ihnen im Streitfalle ein Nutzungsinteresse zugesprochen werden würde. Ist Ihr Umzug nachvollziehbar und vernünftig, weil Sie z.B. bislang nur zur Miete wohnen, Ihre derzeitige Wohnung zu klein geworden ist oder sonstige vernünftige Wünsche vorliegen, so gehe ich davon aus, dass ein schützenswertes Nutzungsinteresse vorliegt.   In praktischer Hinsicht sollten Sie bedenken, dass Sie, falls die Mieter nicht zum Auszug breit sind, unter Umständen zwei langwierige Räumungsprozesse durchführen müssten. Dies könnte Ihren Einzug erheblich verzögern.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.  Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.  Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.  Mit freundlichen Grüßen  Chris Koppenhöfer (Rechtsanwalt)!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573