Frage: Folgender Fall:  Wir vermieten ein kleines Büro in unserem Haus in Sachsen Anhalt an einen Vertreter. Der Mietvertrag läuft seit 1999 und wurde 2004 bzgl. einer Flächenreduzierung angepasst. Der Mieter hat jetzt fristgerecht zum 31.03.2011 gekündigt.  In dem Mietvertrag (kein vorgedrucktes Formular) gibt es einen Paragraphen zu Schönheitsreparaturen:  1. Der Mieter verpflichtet sich, die Mieträume alle 5 Jahre zu renovieren. Die Renovierungsfrist beginnt mit dem Mietverhältniss.  2. Zu den Schönheitsreparaturen gehört das Streichen der Wände und die Reinigung der Bodenbeläge.   Auf das Durchsetzen dieser festen Renovierungsfristen haben wir verzichtet, da der Zustand der Räumlichkeiten gut war, auch das Verhältnis zum Mieter. Der Mieter hat bisher nicht renoviert in seinen Räumlichkeiten.  Wie sieht es jetzt beim Auszug aus? Der BGH hatte ja entschieden, das Renovierungsklauseln mit festen Zeitabständen nicht gültig sind. Gilt das auch für Gewerbe und können wir trotzdem eine Renovierung beim Auszug verlangen?  Wie sieht es aus mit den Kosten der zusätzlichen Heizungsablesung? Dort gibt es ja auch unterschiedliche Urteile. Müßen wir das als Vermieter als reine Verwaltungskosten behandeln oder können wir die Sonderausgaben alleine dem ausziehenden Mieter in Rechnung stellen?  Danke !

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  1. Sind in Formularverträgen die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen worden ist eine solche Klausel nur wirksam, wenn keine starren Fristen vorgegeben worden sind. Dies gilt auch für Gewerbemietverträge; BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%2084/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.10.2008 - Abs. 12 ZR 84/06: Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei Gewerb...">Abs. 12 ZR 84/06/a>  -.  Allerdings könnte bei Ihnen fraglich sein, ob es sich um einen Formularmietvertrag handelt, da Sie keinen Vordruck genutzt haben. Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§ 305 BGB/a>  sind Allgemeine Geschäftsbedingungen alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Abs. 500.h. es kommt nicht darauf an, ob es sich um einen Vordruck handelt, sondern ob Sie die Vertragsbedingungen für eine Vielzahl von Verträgen (mindestens 3) nutzen, genutzt haben oder vorhaben zu nutzen. Dies müsste jedoch im Zweifel der Mieter nachweisen. Ob ihm das gelingen wird, kann von hier jedoch nicht beurteilt werden.  Wenn die Klausel der Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart worden ist und der Mieter während der Mietzeit nicht renoviert hat, hat der Mieter das Mietobjekt in dem Zustand zurückzugeben, als wäre regelmäßig renoviert worden. Ist ihm das nicht möglich, muss er eine Endrenovierung durchführen.  Wenn die Klausel der Schönheitsreparaturen nicht wirksam ist und keine Endrenovierung vertraglich vereinbart worden ist, ist der Mieter dazu nicht verpflichtet  2. Die Kosten für das zusätzliche Ablesen der Heizungen sind keine Betriebskosten und vom Vermieter zu zahlen, da es sich dabei um Kosten der Verwaltung handelt; BGH Urteil vom 14.11.2007 - <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2019/07' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 14.11.2007 - Abs. 8 ZR 19/07: Kein Anspruch des Vermieters auf Erstattung einer 'Nutzerwechs...'>Abs. 8 ZR 19/07</a>.  Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.   Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage. Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Ingo Bordasch Rechtsanwalt  Tel.: 030 - 293 646 75 Fax.: 030 - 293 646 76 frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de  PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305