Frage: Wir haben ein Haus gekauft, das Expose welches uns der Makler vorgelegt hat beinhaltete den Passus 'neu angelegte Holzterasse'.  Bei der Besichtigung sagte uns die damalige Mieterin(Haus war vermietet), dass sie auf ihre eigenen Kosten die Terasse angelegt hätte und wir uns darüber aber keine Sorgen machen müssten, da sie dies mit dem Vermieter klären würde. Das selbe würde auch für Pflanzen gelten, die sie in den Garten gepflanzt hat.  Die Mieter sind im Dezember ausgezogen, ab Januar haben wir im Haus renoviert. Am 01.03.2009 wurde der Kaufpreis für das Haus von uns bezahlt. Zwischendurch hatte die Mieterin schonmal angedeutet, eine Einigung wäre mit den Verkäufern(ihren Vermietern) wg. der Terasse und den Pflanzen nicht zu erzielen.  Gestern hat sie angerufen und klar und deutlich gemacht, sie würde demnächst vorbeikommen und das Holz aus dem die Terasse besteht sowie die Pflanzen 'abholen'.  Dazu sei gesagt, es existieren auch keine Kaufbelege für das Holz. Sie wurde in Eigenarbeit angelegt und die Mieterin hat gegenüber dem Vermieter wohl einen viel zu hohen Preis dafür gefordert. Wir gehen weiterhin davon aus, dass die Terasse unser Eigentum ist.  Kann die Mieterin das Holz und die Pflanzen von uns herausfordern? Wir sind damals davon ausgegangen, das Haus wurde gekauft wie gesehen zumal jetzt auch schon 3 Monate seit ihrem Auszug vergangen sind? Leider steht im Kaufvertrag nicht expliziet drin, dass die Terasse mit verkauft wird. Allerdings ist die Terasse doch ein fester bestandteil des Hauses, oder?  Kann die Mieterin von uns die Herausgabe der Terasse und der Pflanzen verlangen? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.  Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.  Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Grundsätzlich ist der Mieter nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/539.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 539 BGB: ErS. sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters">§ 539 Abs. 2 BGB/a>  berechtigt, Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat.  Einrichtungen im Sinne des Gesetzes sind nur solche beweglichen Sachen, die in wieder trennbarer Weise mit der Mietsache verbunden werden und ihrem wirtschaftlichen Zweck zu dienen bestimmt sind (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20101,%2037" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 13.05.1987 - Abs. 8 ZR 136/86: Hemmung der Verjährung des Wegnahmeduldungsanspruchs des Miet...">BGHZ 101, 37/a> , 41 = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201987,%202861" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 13.05.1987 - Abs. 8 ZR 136/86: Hemmung der Verjährung des Wegnahmeduldungsanspruchs des Miet...">NJW 1987, 2861/a> ; OLG Düsseldorf a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%201999,%20386" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 03.12.1998 - 10 U 191/97: Zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters von Mietzins">ZMR 1999, 386/a> ). Unerheblich ist, ob die Verbindung schwer oder leicht zu lösen ist; eine körperliche Verbindung der Einrichtung mit der Mietsache ist aber begriffsnotwendig.  Es ist unerheblich, ob die Einrichtung wegen der Art ihrer Verbindung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/93.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 93 BGB: Wesentliche Bestandteile einer Sache">§ 93 BGB/a>  wesentlicher Bestandteil der Mietsache (des Grundstücks) wurden; wesentlich ist aber, dass die Gegenstände auch nach der Wegnahme eine eigenständige Bedeutung für den Mieter haben.  Demnach ist das Holz der Terrasse herauszugeben. Pflanzen im Garten zählen zu den Einrichtungen, wenn sie auf Grund ihrer Größe und Beschaffenheit zum Umpflanzen geeignet sind (OLG Köln ZMR 1994, 509); andernfalls ist davon auszugehen, dass die Pflanzen auf Dauer und nicht nur für eine vorübergehende Zeit in das Grundstück eingebracht worden sind (OLG Düsseldorf a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%201998,%201020" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 03.04.1998 - 22 U 161/97: Begriff der Verbindung mit dem Grundstück nicht nur z...">NZM 1998, 1020/a>  für 30-jährige Rhododendronsträucher).  Sofern die Pflanzen sich also Umpflanzen lassen, sind auch diese herauszugeben.  Sofern das Haus mit Terrasse verkauft wurde, begründet dies ggf. Ersatzansprüche Ihrerseits gegen den Verkäufer.  Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.  Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.  Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung. Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung. Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.   Mit freundlichen Grüßen  Marco Liebmann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 539, § 93