Frage: Ich bewohne seit nicht ganz einem Jahr eine Wohnung mit einem Mietvertrag, in welchem die Parteien 2 Jahre gegenseitig auf eine ordentliche Kündigung verzichten. Nun wurde mir mein gutbezahlter Job aus heiterem Himmel gekündigt und ich werde ab 1.7.2016 Arbeitslosengeld beziehen. Die Warmmiete einschließlich Stellplatz beträgt ca. 1700.-€. Der Höchstsatz des Arbeitslosengeldes beträgt für mich 1700.-€. Ich muss also so rasch wie möglich aus dieser Wohnung ausziehen. Steht mir mit unvorhergesehener Arbeitslosigkeit ein ausserordentliches Kündigungsrecht zu? Steht mir ein fristloses Kündigungsrecht zu? Sollte ich besser einen Mietaufhebungsvertrag anstreben, ggf. mit einer Abschlagszahlung (wieviele Monatsmieten?), solange ich mir das noch leisten kann? Der Vermieter kennnt meine private Situation, hat aber noch keinen Lösungsvorschlag gemacht. Was raten Sie mir?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Zunächst einmal ist anzumerken, dass die höchstrichterliche Rechtssprechung einen Kündigungsrechtsausschluss von bis zu 4 Jahren grundsätzlich für wirksam hält, auch wenn er in allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart ist (BGH, Urteil vom 8. 12. 2010 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2086/10" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.12.2010 - Abs. 8 ZR 86/10: Wohnraummiete: Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsaus...">Abs. 8 ZR 86/10/a> ). Aus meiner Sicht kann man gut argumentieren, dass eine solche AGB-Regelung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 BGB/a>  unwirksam ist, wenn sie auch gilt, wenn der Mieter sich die Wohnung aufgrund unverschuldeter Arbeitslosigkeit o.ä. nicht mehr leisten kann. Ob das Vorgehen gegen eine solche Regelung wirklich erfolgversprechend ist, müsste jedoch im Einzelfall unter Inaugenscheinnahme des Mietvertrages geprüft werden.  1. Steht mir mit unvorhergesehener Arbeitslosigkeit ein ausserordentliches Kündigungsrecht zu?/Steht mir ein fristloses Kündigungsrecht zu?  Gem. 543 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.  Grundsätzlich berechtigt Geldmangel im Zivilrecht nicht zur Leistungsverweigerung ('Geld hat man zu haben'). Hieraus kann aber nicht gefolgert werden, dass Geldmangel nicht zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen kann. Der Bundesgerichtshof hat z.B. entschieden, dass die Verarmung der Partei eines Schiedsvertrages diese zur Kündigung des Schiedvertrages aus wichtigem Grund berechtigen kann (BGH, Urteil vom 21. 11. 1968 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 7%20ZR%2077/66" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.11.1968 - Abs. 7 ZR 77/66: Kündigung eines Schiedsvertrags durch eine verarmte Partei">Abs. 7 ZR 77/66/a> ).  Vergleichbare Urteile aus dem Mietrecht sind mir allerdings nicht bekannt. Für eine außerodentliche Kündigung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  ist zudem eine Abwägung der Gesamtumstände erforderlich. Arbeitslosigkeit alleine dürfte keinesfalls ausreichen, insbesondere dann nicht, wenn Vermögen vorhanden ist, aus dem die Miete bezahlt werden kann.  Die gem. § 543 vorzunehmende Abwägung und Entscheidung im Einzelfall ist daher immer mit gewissen Unsicherheiten und Risiken verbunden, wenn es - wie in diesem Fall - kein passendes obergerichtliches Urteil gibt.  2. Sollte ich besser einen Mietaufhebungsvertrag anstreben, ggf. mit einer Abschlagszahlung (wieviele Monatsmieten?), solange ich mir das noch leisten kann?  Wie oben dargestellt, gibt es in Ihrem Fall durchaus rechtliche Ansatzpunkte für eine Kündigung. Ob diese in einem Gerichtsverfahren bestand hätte, ist allerdings fraglich.   Ich empfehle Ihnen, den Mietvertrag außerdentlich zu einer von Ihnen zu bestimmenden Frist und hilfsweise ordentlich zu kündigen. Als Grund geben Sie an, dass Sie sich die Wohnung aufgrund unverschuldeter Arbeitslosigkeit nicht mehr leisten können. Geben Sie dazu genaue Zahlen an. Gleichzeitig empfehle ich Ihnen jedoch, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und auf eine einvernehmliche Lösung hinzuarbeiten, da die Kündigung - wie oben dargestellt - nicht ohne rechtliche Risiken ist.  Sollten diese Gespräche scheitern und der Vermieter auf eine Erfüllung des Mietvertrages bis zum Fristende bestehen, empfehle ich Ihnen, einen Anwalt zu beauftragen und von diesem nochmals die Kündigung erklären zu lassen. Dies hilft in vielen Fallen bereits. Sollte auch dies nicht helfen, wären gerichtliche Schritte zu prüfen.   Für eine weitere Vertretung stehe ich Ihnen in dieser Angelegenheit selbstvertändlich gerne zur Verfügung.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307, § 543