Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir sind seit 2018 Mieter eines Einfamilienhauses  (in Berlin), welches zwei Brüdern je zur Hälfte gehört. Das Mietverhältnis ist unbefristet und ungekündigt. Im Juli 2022 haben wir erfahren, dass das Grundstück, bedingt durch einen Erbschaftsstreit verkauft werden soll. Der ältere Bruder hat durch den Tod der gemeinsamen Mutter sein Haus (nähe Hannover), in dem er wohnt, zur Hälfte geerbt. Der jüngere Bruder erwartet nun seinen Anteil vom älteren Bruder, der in letzter Konsequenz das Grundstück in Berlin verkaufen muss. Wir haben schriftlich per Mail im Juli 2022 vom älteren Bruder eine Frist bis Mitte 2023 zur Entscheidung über einen möglichen Kauf des Grundstücks samt Kaufpreis erhalten, mit der Erwartung, dass der Verkauf bis Ende 2023 rechtsverbindlich geschlossen ist, welche wir per Mail bestätigten. Nun erreichte uns gestern eine erneute Mail, mit dem Hinweis, dass wir  in den kommenden vierzehn Tagen eine Aussage treffen sollen, ob wir einer möglichen Finanzierung des Kaufpreises entgegensehen und der Kauf nun plötzlich bis Ende 2022 abgeschlossen sein soll. Andernfalls würde er das Grundstück öffentlich zum Verkauf anbieten. Der Grund für die plötzliche Eile wird angegeben mit: 'Es geht um den Erhalt meines Zuhause, wofür ich den Erlös benötige.' Ferne gehe uns wohl eine Kündigung in den nächsten Tagen zu, begründet mit dem Verkauf der Immobilie. Unsere Fragen: Kann er eigenmächtig die von ihm zuvor gesetzte Frist umgehen und uns vor vollendete Tatsachen stellen? Müssen wir der plötzlichen Eile zustimmen, oder können wir uns auf die Vereinbarung berufen? Die Kündigung wegen Verkauf der Immobilie sollte nicht rechtens sein, denn Kauf bricht Miete nicht.  Wir wüssten gern, wie wir uns in weiteren Schritten verhalten sollen, denn wir würden gern das für uns beste Angebot der Finanzierung finden. Da wir berufstätig sind, gestaltet sich eine Organisation der Termine bei potentiellen Baufinanzierern etwas schwierig.   

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,  'Wir haben schriftlich per Mail im Juli 2022 vom älteren Bruder eine Frist bis Mitte 2023 zur Entscheidung über einen möglichen Kauf des Grundstücks samt Kaufpreis erhalten, mit der Erwartung, dass der Verkauf bis Ende 2023 rechtsverbindlich geschlossen ist, welche wir per Mail bestätigten.'  Der § 311 b Abs. 1 BGB besagt:  '(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.'  Insofern haben wir keinen rechtsverbindlichen Vertrag geschlossen. Entgegen dem Rechtsirrtum der Parteien.  'Die Kündigung wegen Verkauf der Immobilie sollte nicht rechtens sein, denn Kauf bricht Miete nicht.'  Dies ist hingegen vollkommen zutreffend wegen § 566 BGB. Sie können mit Begründung bis kurz vor Ablauf der Kündigungsfrist nach § 574 b BGB der Kündigung widersprechen:  '(2) Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.'  Mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt Saeger

Relevante Paragraphen: § 566