Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   Ich habe in meinem Mietvertrag von 2012 ein Vorkaufsrecht mit Anrechnung der bisher bezahlten Mieten bei Verkauf auf die Immobilie verankert.  Dies wurde von beiden Parteien unterschrieben aber nicht notariell beurkundet. Hier habe ich mit bestem Wissen und Gewissen gehandelt. Jetzt hat mein Vermieter die Immobilie vor ein paar Wochen inseriert, ohne mich vorher zu informieren,  anderweitig verkauft. Beide Parteien waren bereits letzte Woche beim Notar. Ich fühle mich übergangen und auch betrogen. Hätte mich der Verkäufer hier nicht informieren müssen und mir die Chance geben die Immobilie zu vereinbarten Konditionen selbst zu erwerben? Gibt es hier eine Chance auf Schadenersatz?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten. Da Sie die vertragliche Klausel nicht im Wortlaut zitieren, kann ich Ihnen vorläufig nur allgemein antworten.  1. 'Hätte mich der Verkäufer hier nicht informieren müssen und mir die Chance geben die Immobilie zu vereinbarten Konditionen selbst zu erwerben?'  Sie haben eine schriftliche vertragliche Regelung, die Sie zum Vorkauf berechtigt.   Die Vorkaufsvereinbarung muss die Form einhalten, die für das eigentliche Rechtsgeschäft, d.h. den Grundstückskauf gilt. Ein Vorkaufsrecht/Vertrag über ein Grundstück/eine Immobilie besteht rechtswirksam nur dann, wenn es notariell beurkundet wurde (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB/a> ).  Da wegen Formmangels (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 S. 1 BGB/a> ) der Vorkaufsvertrag nichtig ist, musste der Vermieter Sie nicht gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/469.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist">§ 469 BGB/a>  informieren.  2. 'Gibt es hier eine Chance auf Schadenersatz?'   Mangels Vertragspflichten besteht kein Anspruch auf Schadensersatz.  Das Reichsgericht hat eine Korrektur der Vertragsnichtigkeit über a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  (Treu und Glauben) im sog. Edelmann-Fall abgelehnt.  Der BGH lässt einen Vertrag nur dann nicht an der Formnichtigkeit scheitern, wenn das Ergebnis schlechthin untragbar wäre, z.B. bei Existenzbedrohung. Der Vermieter müsste Sie arglistig in dem Glauben gelassen haben, die notarielle Form sei nicht notwenig und Sie von der notariellen Beurkundung abgehalten haben.  Die Hürden für Treu und Glauben sind extrem hoch. An Hand Ihrer Angaben liegen die Voraussetzungen nicht vor.  > Zeigen Sie dennoch dem Vermieter an, dass Sie von Ihrem Recht gebrauch machen. Möglicherweise findet sich eine Regelung.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 125, § 242, § 469