Frage: Im Sommer 2006 forderte mein Vermieter mich auf, für meine Untermieter eine Erlaubnis bei ihm einzuholen; dies tat ich und bekam die Erlaubnis - zusammen mit der Mitteilung über einen U.mieterzuschlag für 2x5 € mtl. Ich wohne seit 1978 in der Whng und hatte immer U.mieter. Die derzeitigen U.mieter zogen bei mir ein als meine Frau mit unseren 2 Kindern aus der Wohng. auszog; das war 2002. Ich wies den Vermieter auf die geringere Personenzahl hin, so dass keine erhöhte Abnutzung bzw. Betriebskosten gem. §553,2 zu erwarten sei. Der Vermieter beharrte auf seiner Forderung mit dem Hinweis auf eine Auskunft seines RA; ich wies ihn auf das Urteil vom LG Berlin v. 18.12.2003 hin; er bleibt bei seiner Forderung und droht mit dem Widerruf der Untermiet-Erlaubnis zum 31.1.07 (vom 11.1.07), der Aufforderung die U,mietverhältnisse zu beenden, den Nachweis dafür zu bringen und droht bei einer weiteren Untervermietung 'ohne unsere Genehmigung stellt einen Vertragsbruch dar und kann mietrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen'. (Obiges halte ich für ein unzulässiges Junktim und Nötigung) Meine Frage: Stellt der Zeitpunkt des Auszuges 2002 von drei Personen,der Einzug von 2 Personen 2002 und die Erteilung der Genehmigung 2006 eine Schwächung meiner Position dar? Oder ist die faktische (geduldete)Nutzung durch U.mieter (die ist beweisbar)nicht Beweis genug für die Anwendbarkeit von §553 ODER SEHE ICH DAS VIEL ZU KOMPLIZIERT UND DER vERMIETER(der hat seit Anfang 2006 eher persönlich verstandenen Ärger mit mir)will nur dummdreist Recht haben?!         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben gern wie folgt beantworten möchte.  Zutreffend ist, dass eine Untervermietung ohne Erlaubnis problematisch ist und Konsequenzen bis zur Kündigung durch den Vermieter nach sich ziehen kann. Ein solcher Zustand sollte daher in jedem Fall vermieden werden. Nimmt Ihr Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung zurück, so ist es an Ihnen, den Vermieter zur erneuten Erteilung der Erlaubnis aufzufordern und ggf. auf Zustimmung zur Untervermietung zu verklagen.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 Abs. 2 BGB/a>  kann der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis für die Untervermietung grundsätzlich davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer angemessenen Erhöhung der Miete einverstanden erklärt. Bei öffentlich preisgebundenem Wohnraum kann bei zwei Untermietern 5 € monatlich verlangt werden. Allerdings trifft es zu, dass das LG Berlin in demvon Ihnen zitierten Urteil entschieden hat, dass der Vermieter aufgrund der Untervermietung nur dann einen solchen Zuschlag fordern kann, wenn sich die Anzahl der in der Wohnung befindlichen Personen durch die Untervermietung erhöht. Dies lässt sich damit begründen, dass der Zuschlag in der Regel eine erhöhte Abnutzung der Wohnung abgelten soll, der in Ihrem Fall nicht gegeben ist. Die Erlaubnis dürfte daher nicht von einer solchen Forderung abhängig gemacht werden. Eine Nötigung im strafrechtlichen Sinne dürfte indes nicht vorliegen.  Eine Schwächung Ihrer Rechtsposition durch die Erteilung der Erlaubnis erst im Jahr 2006 vermag ich nicht zu erkennen, da faktisch der Einzug schon 2002 stattfand. Auch wenn Sie damals bereits die Erlaubnis hätten beantragen müssen, kann Ihnen dies nunmehr nicht mehr zum Nachteil gereichen, da die Erlaubnis ja 2006 zunächst erteilt und der bis dato vermeintlich bestehende 'Schwebezustand' damit beseitigt wurde.  Wenn der Nachweis gelingt, dass der Vermieter schon 2002 mit dem Einzug einverstanden war (ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten) würde dies im Gegenteil Ihre Rechtsposition stärken.  Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich, für die ich Ihnen gern zur Verfügung stehe.  Ich hoffe, Ihnen eine Einschätzung der Rechtslage ermöglicht zu haben, wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen in Ihrer Angelegenheit viel Erfolg und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Tobias Kraft Rechtsanwalt   www.jeromin-kraft.de      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 553