Frage: Hallo,  Im Mai 2007 habe ich eine Wohnung gekauft. Im Kaufvertrag wird auf bevorstehende Sanierungskosten hingewiesen und diese in der Kaufpreisfindung berücksichtigt. Die Höhe der zu erwartenden Sanierungskosten wurden mit ca. 8000,- Euro beziffert.   Die Kosten der Abwassertrennung sind nunmehr von 1445,- auf 3830,- Euro gestiegen. Zusätzlich kam eine Nachzahlungsaufforderung der Eigentümerversammlung für die Sanierung der Tiefgarage in Höhe von 1272,- Euro.   Insgesamt sind die Kosten um 3850,- Euro gestiegen. Andere Eigentümer berichten mir, dass alle Sanierungsmaßnahmen bisher teurer als geplant geworden sind. Ich habe natürlich in meiner Kostenplanung nur 8000,- Euro berücksichtigt.   Im Kaufvertrag heißt es: 'Gemäß Niederschrift über die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 26.06.2006, die dieser Urkunde in Kopie als Beilage zur Kenntnisnahme und Informationszwecke beigefügt ist, besteht laut TOP 6 anstehender Investitionsbedarf bei den Gewerken Tiefgarage, Aufzugsanlage, Betonsanierung und Abwasser-Trennsystem. Dem Käufer ist dieses bekannt.  Die Sonderumlage für die Sanierung der Tiefgarage wurde bereits durch die Hausverwaltung abgerufen und vom Verkäufer bezahlt. Die Zahlungen für die weiteren, geplanten Investitionsmaßnahmen (sogenannte Sonderumlagen) werden vom Käufer übernommen und sind in der Kaufpreisfindung bereits berücksichtigt. Diese Sonderumlagen sind vom Käufer anteilig für das Vertragsobjekt zu den gegebenen Fälligkeitsterminen zu zahlen, und zwar unabhängig vom Zeitpunkt der Fälligkeit der Sonderumlagen und unabhängig vom Zeitpunkt des Besitzüberganges. Insoweit stellt der Käufer den Verkäufer von einer etwaigen Inanspruchnahme hieraus frei. Dies wurde in der Kaufpreisfindung berücksichtigt.'  Der Verkäufer bietet mir eine 50% Zahlung der zusätzlichen Kosten für die Tiefgarage (also 660,- €) an.    Frage:  1. Habe ich eine Chance Kosten, die über den 8000,- Kaufpreisnachlass hinaus gehen notfalls einzuklagen?  2. Soll auf ich den 50/50 Deal der Kosten für die Tiefgarage mit dem Verkäufer eingehen?         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   Ihre Anfrage beantworte ich auf der Grundlage Ihrer Schilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt:  Nach meiner ersten Einschätzung kann Ihnen nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 BGB/a>  ein Anspruch auf Vertragsanpassung - hier: Ermäßigung des Kaufpreises - zustehen.  Voraussetzung dafür ist zunächst, daß sich Umstände oder wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluß schwerwiegend verändert bzw. als falsch herausgestellt haben. Dies wird man hier bejahen können, weil davon auszugehen ist, daß bei Kenntnis der tatächlichen Sanierungskosten der Kaufvertrag nicht, zumindest aber mit anderem Inhalt geschlossen worden wäre.  Deshalb wird hauptsächlicher Streitpunkt wohl die Frage sein, ob mit der (ausdrücklichen) Berücksichtigung der voraussichtlichen Sanierungskosten im Kaufvertrag eine abschließende Regelung getroffen werden sollte.  Möglich wäre ja, daß der Verkäufer nur die b>voraussichtlichen/b>  Kosten bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigen wollte, und daß eine - auch wesentliche - Erhöhung dieser Kosten in Ihrem Risikobereich liegen sollte. In diesem Fall wäre für eine Vertragsanpassung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 BGB/a>  u. U. kein Raum. Eine solche käme aber etwa in Betracht, wenn der Verkäufer den b>tatsächlichen/b>  Kosten Rechnung tragen wollte, und er insoweit von 8.000,00 € ausgegangen ist.  Klarheit wird insoweit nur eine Vertragsauslegung bringen können, die ich hier naturgemäß nicht leisten kann, zumal in der von Ihnen zitierten Vertragspassage die Höhe der Sanierungskosten gar nicht genannt wird.  In Bezug auf die Tiefgarage können Sie freilich sämtlichen Risiken dadurch aus dem Weg gehen, daß Sie das Angebot des Verkäufers annehmen. Bitte haben Sie Verständnis dafür, daß ich Ihnen die Entscheidung für oder gegen dieses Angebot nicht abnehmen kann.  Ich hoffe, daß ich Ihnen dennoch eine hilfreiche Orientierung vermitteln konnte, und stehe Ihnen gerne weiter zur Verfügung, insbesondere im Rahmen einer kostenlosen Nachfrage.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Trettin Rechtsanwalt  fea@trettin-rechtsanwaelte.de www.trettin-rechtsanwaelte.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 313