Frage: Guten Abend,  meine geschiedene Ehefrau und ich wollen unser Haus verkaufen. Nun habe, nur ich, gestern Abend vollkommen überstürzt einen Vorvertrag/Feste Reservierung mit einem Ehepaar unterschrieben.   Meine geschiedene Ehefrau war nicht zugegen, und ich habe das Ehepaar, jedoch nur mündlich, darauf hingewiesen, das meine gesch. Ehefrau auch noch zustimmen müsse.   Schriftlich ist folgendes vereinbart worden: ---------------------------------------------------  Vorvertrag / Feste Reservierung  Hiermit wird nachstehend folgender verbindlicher Vorvertrag wie folgt geschlossen:  1.) Frau xxxx, sowie Herr xxxxx erwerben das EFH in xxxxxxx zum 01.04.2010, und zwar zu einem Kaufpreis von xxxxxxx EUR  2.) eine Einzahlung in Höhe von 5000 Eur ist am heutigen Tage geleistet  3.) Alle weitere Modalitäten werden zeitnah abgestimmt  4.) Anzahlung i. H. v. 5000,00 EUR erhalten  3x Unterschriften geleistet  ---------------------------------------------------  Nun teilt mir meine geschiedene Ehefrau heute mit, das sie mit dem Verkaufspreis nicht einverstanden ist.  Das Ehepaar ist jedoch nicht bereit mehr zu bezahlen, macht mich nun fertig, und beruft sich auf den gestern abgeschlossen Vorvertrag / Reservierung. Wie gesagt mündlich habe ich gesagt, dass meine geschiedene Ehefrau auch noch zustimmen muss.  Frage: Ist der obige Vorvertrag / Feste Reservierung rechtswirksam oder kann ich innerhalb von 14 Tagen unentgeltlich davon zurücktreten ?   Wie ist die Rechtslage in meinem obig geschilderten Fall ? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Ihre Anfrage kann ich Ihnen anhand Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten.  Grundsätzlich bedürfen Immobilienkaufverträge der notariellen Beurkundung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB/a> )  Werden Immobilienkaufverträge nicht in der notwendigen notariellen Form angeschlossen, so sind sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a>  nichtig.  Das bedeutet, Sie werden so behandelt, als wären Sie nie abgeschlossen worden.  Alle bereits ausgetauschten Leistungen sind zurückzugewähren.  Zunächst einmal wirkt diese Vorschrift natürlich für den Grundstückskaufvertrag selbst.  Aber auch für einen Vorvertrag, wie der, den Sie mit dem Ehepaar abgeschlossen haben, muss die notarielle Beurkundung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB/a>  eigehalten werden.  Dies liegt daran, dass Sie sich in diesem Vorvertrag schon fest dazu verpflichtet haben, Ihr Haus zu einem festgelegten Zeitpunkt und zu einem bestimmten Kaufpreis an das Ehepaar zu verkaufen.  Die notarielle Form wurde hier offensichtlich nicht eingehalten.  Die Folge davon ist, dass der zwischen Ihnen und dem Ehepaar geschlossene Vorvertrag nichtig ist.  Der Vertrag ist daher so anzusehen, als wäre er nie geschlossen worden.  Sie müssen also die bereits durch das Ehepaar geleistete Anzahlung zurückzahlen.  Nach Ihrer Schilderung haben Sie noch keine Leistungen gegenüber dem Ehepaar erbracht, so dass Sie auch nichts zurückfordern können.  Die Frage, ob Ihre geschiedene Ehefrau als Miteigentümerin mit unterschreiben hätte müssen (was wohl zu bejahen sein dürfte), spielt hier keine Rolle, da auch dann der Vertrag aufgrund der Formnichtigkeit unwirksam wäre.  Sie müssen also gar nicht vom Vertrag zurücktreten (was Sie im Übrigen hier auch gar nicht könnten).  Sie sollten lediglich dem Ehepaar mitteilen, dass der Vorvertrag nichtig ist und die Anzahlung zurückzahlen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort einen Einblick in die Rechtslage verschaffen konnte und verbleibe!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 125