Frage: Die Vorgeschichte kurz zusammengefaßt: Mieter in der vermieteten Eigentumswohnung zahlen seit Monaten keine Miete. Fristlose Kündigung - ohne Widerspruch der Mieter. Zwangsräumung beantragt - auch hier kein Widerspruch.  Nun kurz vor dem Termin mit dem Gerichtsvollzieher zogen die Mieter unerwartet und plötzlich am Samstag den 08.12. aus. Die Nachbarn informieren uns. Vor Ort können wir den gepackten Möbelwagen bewundern, in die Wohnung wolle man uns aber jetzt nicht lassen. Die neue Anschrift bekommen wir mitgeteilt, ein Termin zur Übergabe Wohnung und Schlüssel am Donnerstag, den 13.12. wird vereinbart. Durch das frühere Verhalten der Mieter fürchten wir, dass sie diesen Termin nicht wahrnehmen werden.  Nun meine Frage. Ist durch den Auszug die fristlose Kündigung abgeschlossen oder erst durch die Übergabe? Oder andersherum - können wir schon jetzt die Wohnung ohne Zustimmung der (EX-) Mieter betreten und z. B. das Schloß der Wohnungstür tauschen? Falls Nein, was tun wenn der Übergabetermin platzt?           

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs. 1 BGB/a>  ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.  Diese Rückgabepflicht des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs. 1 BGB/a>  umfasst die Räumung der Mietsache und die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes des Vermieters. Behält der Mieter trotz Räumung die Schlüssel, so liegt keine Rückübertragung des Besitzes vor. Die Erfüllung des Anspruchs aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs. 1 BGB/a>  erfordert vielmehr die Übergabe sämtlicher Haus- und Wohnungsschlüssel.  Vor Erfüllung dieser Übergabeverpflichtung durch die Mieter sind sie nicht berechtigt, Schlösser auszutauschen und die Wohnung zu betreten.  Sollten allerdings die Mieter ihre Übergabeverpflichtung nicht erfüllen, kann Ihnen auf der Basis des vorliegenden Räumungstitels der Gerichtsvollzieher den Besitz an der Wohnung verschaffen.  Sie sollten also abwarten, ob die Mieter am 13.12.2007 zur Übergabe erscheinen. Tun sie dies nicht, sollten Sie den nach Ihrer Sachverhaltsschilderung offenbar schon eingeschalteten Gerichtsvollzieher informieren und den diesem wohl erteilten Räumungsauftrag nun auf die Besitzverschaffung reduzieren.  Mit freundlichen Grüßen  Stelzner Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 546