Frage: Guten Tag,  ich habe eine Frage zur Gartenpflege. Ich wohne seit kurzem im eigenen Haus (Zweifamilienhaus). Die zweite Wohnung wurde vom Vorbesitzer an ein Ehepaar vermietet. Laut Mietvertrag obliegt den Mietern die Pflege des Gartens, an dem sie zusätzlich ein vertraglich zugesichertes Mitbenutzungsrecht haben. Ich würde nun gerne ein wenig den Garten umgestalten, vielleicht ein Blumenbeet anlegen und die Büsche und Bäume beschneiden, eventuell auch entfernen. Die Mieter sind der Meinung, ich dürfe, da ihnen die Pflege übertragen wurde, nicht eigenmächtig etwas verändern, ohne sie zu fragen. Haben sie damit recht? Ich möchte ja keine Kosten auf sie umlegen, sondern nur Teile des Gartens nach meinem Geschmack verändern und selbstverständlich auch selbst pflegen. Das Beschneiden/Fällen von Bäumen und großen Büschen fällt ja ohnehin nicht in ihren Zuständigkeitsbereich, soweit ich informiert bin. Vielen Dank im voraus  J. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    Wenn ich Sie richtig verstehe, haben Sie das komplette Zweifamilienhaus erworben.   Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 Abs. 1 BGB/a>   sind Sie als Erwerber der Mietwohnung nunmehr Mietvertragspartner der Mieter der zweiten Wohnung. Dies bedeutet, dass Sie alle Rechte und Pflichten des Voreigentümers übernommen haben.   Im Mietvertrag ist geregelt, dass es dem Mieter obliegt, den Garten zu pflegen. Im Gegenzug dazu wurde ihnen vertraglich ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt.  Unter einer Obliegenheit versteht man im Schuldverhältnis eine Pflicht minderen Grades. Es handelt sich um eine Mitwirkungspflicht ohne eigentlichen Schuldcharakter. Sie ist daher weder einklagbar noch kann deren Verletzung Schadensersatzansprüche auslösen. Die Verletzung einer Obliegenheit kann jedoch insoweit Nachteile nach sich ziehen, als dass bestehende Rechte, die aufgrund der Wahrnehmung der Obliegenheit eingeräumt wurden, verloren gehen.  Das bedeutet für Ihren konkreten Fall folgendes:  Ich verstehe die Formulierung so, dass aufgrund der Obliegenheit, die Pflege des Gartens zu übernehmen,  den Mietern ein Mitbenutzungsrecht des Gartens eingeräumt wurde. Es wurde jedoch nicht vertraglich vereinbart, dass die Mieter nunmehr das alleinige Recht haben, den Garten nach ihrem Belieben zu gestalten.  Ein Recht den Garten nach ihren Vorstellungen zu gestalten, steht den Mietern im Grunde gar nicht zu, da eben eine Obliegenheit (= eine Pflicht) vereinbart wurde und kein (uneingeschränktes) Recht der Gestaltung des Gartens.    Im Ergebnis sind Sie beide Mitbesitzer des Gartens und habe beide ein Nutzungsrecht.   Zur Umgestaltung des Gartens sind Ihre Mieter ohnehin nicht berechtigt.   Als Eigentümerin des Gartens steht Ihnen grundsätzlich das Recht zu, den Garten nach Ihren Vorstellungen zu gestalten. Da die Gartennutzung aber vertraglich vereinbart wurde, darf die Umgestaltung nur soweit gehen, dass die Nutzung für die Mieter immernoch vertragsgemäß ist.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Dörthe  Kiesewetter, Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566