Frage: Wir haben eine Wohnhaus mit zwei abgeschlossen Wohneinheiten. Die obere Wohneinheit haben wir an meine Tochter vermietet, jetzt ist der Lebensgefährte meiner Tochter mit eingezogen, ohne das wir vorher gefragt worden sind. Es ist zwar überall zu lesen, dass vorher schriftlich die Genehmigung des Vermieters einzuholen ist, aber nirgendwo was wir machen können, um diesen LG wieder aus dem Haus zu bekommen. Der LG stört nachhaltig unseren Hausfrieden, er hatte bei einem Besuch mir mit Schläge gedroht, wenn ich ihn dort nicht wohnen lassen würde (danach habe ich ihm mündlich Hausverbot erteilt und er hat das Haus auch verlassen). Er hat eine oder auch mehrere Vorstrafen wegen Körperverletzung ist Alkohliker und konsumiert Rauschgift in nicht unerheblichen Maße (Haschisch). Wir sehen unseren Hausfrieden in nicht unerheblichen Maße durch seine Anwesenheit gestört, desweiteren ist ein Umgang mit solchen Personen auch für unsere Kinder nicht zuzumuten ( 7 und 12 Jahre). Desweiteren hat meine Tochter jetzt einen großen Hund geholt ohne uns vorher darüber zu informieren, im Mietvertrag ist Hundehaltung zwar nicht ausdrücklich verboten, aber sie hat in der Wohnung schon ein Kaninchen, Hamster, zwei Katzen und einen kleinen Hund.Im Mietvertrag steht das die Haltung von Kleintieren erlaubt ist die Haltung von Hunden oder Katzen aber der Genehmigung des Vermieters unterliegen.  Frage: Wie bekomme ich den LG wieder aus dem Haus ?         Was kann ich gegen die Anschaffung des Hundes tun?  Vielen Dank für Ihre Mühe        

Antwort: Sehr geehrte Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage(n).  Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung auf keinen Fall ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) weiter wie folgt:  1. Der Mieter ist zwar nach   <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__540.html' target='_blank'> § 540 BGB</a> nicht ohne die Erlaubnis des Vermieters berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.   Fraglich ist jedoch, ob der Lebensgefährte als „Dritter„ im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 BGB/a>  zählt. Sprachlich ist „Dritter„ jeder, der den Mietvertrag nicht als Mieter (mit-)abgeschlossen hat, also nicht selbst Vertragspartei ist. Der Mieter ist zwar im Rahmen seines eigenen, unentziehbaren vertragsgemäßen Gebrauchs dazu berechtigt, Dritten, insbesondere nahen Angehörigen, den Gebrauch der gemieteten Wohnung zu überlassen.     Allerdings hat der u.a. für das Wohnungsmietrecht zuständige Abs. 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes mit dem im folgendem nachlesbaren <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=3876c765a5a8353db1e048107f0e726c&client=%5B%2712%27%2C+%2712%27%5D&client=%5B%2712%27%2C+%2712%27%5D&nr=27598&pos=0&anz=1' target='_blank'> Urteil vom 5. November 2003 – Abs. 8 ZR 371/02 </a> klargestellt, daß der Mieter einer Wohnung der im Regelfall zu erteilenden Erlaubnis des Vermieters bedarf, wenn er seinen b> Lebensgefährten /b>  in die Wohnung aufnehmen will.   Diese Frage war bis zu diesem Zeitpunkt in Rechtsprechung und Schrifttum heftig umstritten.  Ihrer Tochter sollte kein Anspruch auf Erlaubniserteilung zukommen, da der Lebensgefährte aus von Ihnen genannten Gründen den Hausfrieden nachhaltig stört.  Vorausgesetzt, dass Ihrer Tochter mietvertraglich die Untervermietung nicht erlaubt wurde, käme folglich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs.2 Nr. 2 BGB/a>  in Betracht; vgl. hierzu bitte: Anlage.  Hilfsweise könnte bzw. sollte aus Gründen der Rechtssicherheit ggf. zudem die ordentliche (fristgemäße) Kündigung des Mietverhältnisses nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs.2 Nr. 1 BGB/a>  erklärt (schriftform, also eigenhändige Unterschrift ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 BGB/a>  vorgeschrieben) werden.    Bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit Ihrer Tochter hätten Sie auch gegenüber dem Untermieter ein unmittelbares Klagerecht auf Räumung der Wohnung nach <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__546.html' target='_blank'>§ 546 Abs. 2 BGB </a> und ggf. aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/985.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 985 BGB: Herausgabeanspruch">§ 985 BGB/a> .  Zunächst sollten Sie jedoch einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung und Durchsetzung Ihrer Interessen beauftragen.  Ein beauftragter Anwalt wird den unerwünschten Untermieter voraussichtlich bei Fristsetzung und Bezugnahme auf oben nachlesbare Entscheidung des Bundesgerichtshofes auffordern, die Wohnung „freiwillig„ zu räumen.    2. Zur Frage der nicht erlaubten Haltung des „großen„ Hundes darf ich zunächst auf meinen bei  <a class='textlink' rel='nofollow' href='a target="_blank" href="http://www.123recht.net/Tierhaltung-in-einer-Mietwohnung__a24695.html'">http://www.123recht.net/Tierhaltung-in-einer-Mietwohnung__a24695.html'/a> target='_blank'>a target="_blank" href="https://www.123recht.net.de</a>">www.123recht.net.de</a>/a> veröffentlichten Ratgeber - Artikel „Tierhaltung in einer Mietwohnung„ aufmerksam machen.  Sie könnten die Erlaubnis zur Haltung des Hundes verweigern.  Wenn das Tier dann nicht abgegeben wir, so könnten Sie im Streitfall nach erster Einschätzung der Sach – und Rechtslage das Recht auf Unterlassung der Haltung des großen Hundes auch vor dem Zivilgericht (Amtsgericht) durchsetzen.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf  stehe ich  im Rahmen der kostenfreien Nachfragefunktion (Button mit grünem Pfeil – unten auf dieser Seite) gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Kohberger Rechtsanwalt --------------------- Austraße 9  ½ 89407 Dillingen a.d.Donau  Tel./ Fax: 09071 – 2658  <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.anwalt4you-info.de' target='_blank'><img src=' a target="_blank" href="http://www.123recht.net/anwaltimages/2~103187.gif'></a>">http://www.123recht.net/anwaltimages/2~103187.gif'></a>/a>  Homepage:  <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.anwalt4you-info.de' target='_blank'>www.anwaltkohberger.de</a> Internetportal: <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.rechthilfreich.de' target='_blank'>www.rechthilfreich.de</a>  Anlage  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>   Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund  (1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.  (2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn  1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sieb> unbefugt einem Dritten überlässt /b>  oder 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. 2Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.  (3) 1Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. 2Dies gilt nicht, wenn  1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.  (4) 1Auf das dem Mieter nach Abs. 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. 2Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 540, § 546, § 543, § 985, § 568