Frage: Sehr geehrte Anwälte, zur Altervorsorge wollte ich eine vermietete ETW erwerben. Zur Teilfinanzierung brauchte ich ein Darlehen in Höhe von 100.000 €. Da ich sicher gehen wollte, dieses Darlehen zu bekommen, habe ich vor dem Notartermin die Finanzierung geklärt und den Darlehensvertrag unterschrieben. Als ich den Vertragsentwurf des Notars erhielt, musste ich feststellen, dass die Mieter das gesetztliche Vorkaufsrecht haben. Im Vorfeld der Entscheidung zum Kauf hatte ich mit der Verkäuferin, die die Umwandlung ihres Hauses in Eigentumswohnungen betrieben hatte, regen E-Mail- und Briefkontakt, in der sie nie das Vorkaufsrecht der Mieter erwähnt hatte. Auch hatte ich der Verkäuferin schriftlich mitgeteilt, dass ich vor Vertragsabschluss die Finanzierung klären wolle, d.h. sie wusste, dass ich ein Darlehen aufnehme.  Bei Vetragsabschluss wurde sowohl über das Vorkaufsrecht gesprochen, als auch darüber, dass ich, wenn die Mieter ihr Vorkaufsrecht ausüben würden, ein Problem hätte, da ich ja den Darlehensvertrag schon unterschrieben hatte. Die Verkäuferin wiegelte ab, meinte, dass sie die Mieter mehrmals gefragt hatte und diese kein Interesse hätten. Nun haben die Mieter ihr Vorkaufsrecht doch in Anspruch genommen. Die Bank verlangt von mir eine Nichtabnahmeentschädigung in Höhe von gut 2.500 €. Vor diesem Hintergrund habe ich Kontakt mit der Verkäuferin aufgenommen und sie auf das Verschweigen des Vorkaufsrechts der Mieter im Vorfeld meiner Kaufentscheidung hingewiesen bzw. die Frage gestellt, warum sie mich nicht darauf hinwies, als ich ihr von meinen Finazierungsbemühungen mitteilte. Ich bat sie, deshalb die Nichtabnahmeentschädigungsgebühr zu übernehmen. Darauf bekam ich als Reaktion, dass sie mich über das Vorkaufsrecht informiert hätte, was nicht der Wahrheit entspricht und von ihr auch nicht schriftlich belegt werden kann. Mündlich hatten wir nie miteinander gesprochen. Meine Frage: Ist mit dem Verschweigen der Vorverkaufserklärung der Tatbestand der arglistigen Täuschung erfüllt und habe ich Chancen, bei der Verkäuferin dieses Geld einzuklagen? Oder hätte ich vor meiner Finazierung nachfragen müssen, ob ein Vorkaufsrecht besteht? Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  gerne beantworte ich Ihre Frage.  Von Bedeutung ist zunächst, was Sie im notariellen Vertrag genau vereinbart haben. Häufig enthalten die Verträge Klauseln, die regeln was passiert, wenn der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausübt und der Vertrag damit nicht durchgeführt werden kann. Mit dem Scheitern des Kaufvertrages mit Ihnen hat sich die Verkäuferin grundsätzlich schadensersatzpflichtig gemacht und zwar aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/275.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 275 BGB: Ausschluss der Leistungspflicht">§§ 275/a>  Abs. 3, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/283.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 283 BGB: SchadenserS. statt der Leistung bei Ausschluss der Leistungspflicht">283 BGB/a> . In der Regel sichert sich der Verkäufer in den Verträgen durch eine Bedingung oder einen Rücktrittsvorbehalt ab.   Fehlt es an einer Regelung in Ihrem Vertrag, die bestimmt was im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts passiert, dann besteht der Anspruch auf Schadensersatz.  Ich würde den Anspruch aber auch wegen der Nichterwähnung des Vorkaufsrechts aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a>  bejahen. Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/577.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters">§ 577 BGB/a>  entsteht, wenn während des Mietverhältnisses Wohnungseigentum begründet wird. Diesen Umstand konnte nur die Verkäuferin wissen, denn Sie konnten nicht wissen ob die Mieter bei Begründung von Wohnungseigentum schon in der Wohnung lebten. Sie haben der Verkäuferin auch mitgeteilt, dass Sie die Finanzierung verbindlich abschließen werden, was auch zulässig ist. Einen Hinweis auf das Vorkaufsrecht müsste die Verkäuferin beweisen.  Häufig ist in notariellen Verträgen auch geregelt, dass bei Nichtdurchführbarkeit des Vertrages der Verkäufer dem Käufer die Finanzierungskosten zu erstatten hat.  Im Ergebnis würde ich gute Chancen für einen Anspruch auf SchadenserS. sehen.  Vor einer entgültigen Einschätzung, müsste man aber den Kaufvertrag kennen.    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 283, § 275, § 577, § 280