Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  nach dem Steilküstenabruch am 26.12.2012 am Kap Arkona wurde das an der Steilküste stehende Gebäude die Nebelsignalstation  von der Gemeinde geschlossen und für die Öffentlichkeit gesperrt. Ich bekam daraufhin die Kündigung der Wohnräume die ich im September 2011 für 3 Jahre von der Gemeinde amgemietet hatte um sie zu Sanieren und Auszubauen.  Dafür sollte mir eine Mieterlassung von 6 Monaten gewährt werden.Die Gemeinde hat mir nicht mitgeteilt das dieses Gebäude sich in einer Gefahrenzone befindet.  Ich habe ungefähr 4500,00 € investiert, die Gemeinde sagt nun dies sei höhere Gewalt und könne nichts dafür und wird keine Entschädigung für eine neue Wohnung (bzw. Mietkaution usw.)zahlen.  Nach meiner Meinung gibt es ein Gerichtsurteil 2005 in Lohme wo genau dieser Aufassung wiedersprochen wird und eine Entschädigung gezahlt werden mußte. http://www.ndr.de/regional/mecklenburg-vorpommern/steilkueste153.html  Wie verhält es sich bei mir habe ich einen Anspruch auf Entschädigung oder muß ich meine Kosten für Umzug + Kaution + neue Küche selber Tragen?  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:   Der Vermieter schuldet Ihnen SchadenserS. nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a>  wenn ihn ein Verschulden an dem Ihnen entstandenen Schaden (Sanierungskosten, Küche, Umzugskosten, Maklergebühren,...) trifft.  Die Argumentation der Gemeinde zielt nur daher gerade auf die Verschuldensfrage ab, indem sie vordergründig  angibt, dass sie für den Küstenabbruch selbst kein Verschulden trifft, also sogenannte höhere Gewalt vorliegt.  Diese höhere Gewalt setzt voraus, dass die Gemeinde durch ein von außen kommendes, unverschuldetes und unabwendbares Ereignis gehindert wird Ihnen das Gebäude weiter zu vermieten und dies selbst bei äußerster Sorgfalt nicht vermeiden konnte (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2081,%20353" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 24.09.1981 - Abs. 9 ZR 93/80: Anfechtung der Anerkennung der Vaterschaft">BGHZ 81, 353/a> , 355 = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201982,%2096" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 24.09.1981 - Abs. 9 ZR 93/80: Anfechtung der Anerkennung der Vaterschaft">NJW 1982, 96/a> ). Bereits das geringste Verschulden des Gläubigers schließt höhere Gewalt aus (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201997,%203164" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.05.1997 - Abs. 8 ZR 253/96: Verjährung der Gewährleistungsansprüche bei Beschlagnahme des...">NJW 1997, 3164/a> ; BAG <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202003,%202849' target='_blank' class='djo_link' title='BAG, 07.11.2002 - 2 AZR 297/01: Verjährung; Unterbrechung; Hemmung; 'Höhere Gewalt' bei Aufhebu...'>NJW 2003, 2849</a>, 2850).   An der Sperrung des Küstenabschnitts aufgrund der Abbruchgefahr  dürfte die Gemeinde kein Verschulden treffen.   Das Verschulden ist, wie auch in Ihrer Frage ankingt, früher anzusetzen.  Ausschlaggebend ist der Sept. 2011.  Wenn zu diesem Zeitpunkt der Gemeinde bekannt war oder sie hätte wissen müssen, dass aufgrund des Zustandes der Steilküste das Mietobjekt in absehbarer Zeit geschlossen/gesperrt werden würde, so hätte die Gemeinde Sie bei Vertragsschluss ausdrücklich darauf hinweisen müssen.   Die Gemeinde hätte insoweit eine Hinweispflicht Ihnen gegenüber gehabt. Da Sie bei einem ordnungsgemäßen Hinweise die Investitionen nicht getätigt hätten oder vom Mietvertrag zur Gänze Abstand genommen hätten, muss Ihnen die Gemeinde nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a>  den entstandenen Schaden aufgrund vorvertraglicher Sorgfaltspflichtverletzungt ersetzen.  In dieselbe Richtung zielt auch die von Ihnen genannte Entscheidung. Auch hier geht es um eine Aufklärungspflichtverletzung (in diesem Falle die des Architekten/Statikers) die zu einer Schadensersatzpflicht führt.  Also: Die Sperrung selbst mag höhere Gewalt sein. Das vorwerfbare und eine Schadensersatzpflicht begründende Verhalten der Gemeinde ist jedoch die Aufklärungspflichtverletzung Ihnen gegenüber.  Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 280