Frage: Guten Tag!  Vor gut 2 Jahren hat mein Vater per notarieller Schenkungsurkunde mit Nießbrauchrecht sein von ihm genutztes EFH auf uns drei Kinder übertragen. Im September diesen Jahres ist er verstorben. Meine Geschwister und ich wollen nunmehr das EFH gemeinsam sanieren und vermieten.  Bislang finde ich nur Aussagen betreffend Wohnungseigentum (WEG). Daher folgende Fragen hierzu: - welches sind die gesetzlichen Grundlagen für diese Form des Gemeinschaftseigentums? - müssen evtl. gesonderte Regeln / 'Gemeinschaftsordnung' vereinbart werden (z.B. wenn gesetzl. Regelungen nicht oder nicht ausreichend)? - welche Regelungen gibt es für Mehrheitsentscheidungen (z.B. bei Abstimmungen zu Sanierungsmaßnahmen)?  - was ist, wenn eines der Geschwister seinen Anteil veräußern will; kann es hier sogar zu einer Zwangsversteigerung kommen?  Grundsätzlich ist das Verhältnis untereinander derzeit noch sehr gut. Jedoch möchte ich hier möglichst klare Regelungen haben/schaffen, bevor es zu Uneinigkeiten im Rahmen der anstehenden Sanierungsmaßnahmen kommt.  Vielen Dank! 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.  Sie und Ihre Geschwister sind eine Erbengemeinschaft (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2032.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2032 BGB: Erbengemeinschaft">§ 2032 BGB/a> ). Sie sind sog. Gesamtshandseigentümer. Die Erbengemeinschaft ist auf Auseinandersetzung gerichtet.  1. '- welches sind die gesetzlichen Grundlagen für diese Form des Gemeinschaftseigentums?'  Die gesetzliche Grundlage sind die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2032.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2032 BGB: Erbengemeinschaft">§§ 2032 ff. BGB/a> , hier insbesondere a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§ 2038 Abs. 1 S. 1 BGB/a> , gemeinschaftliche Verwaltung. Einzelne Vorschriften der Gemeinschaft finden Anwendung.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2032.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2032 BGB: Erbengemeinschaft">§ 2032 Abs. 2 S. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">745 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  können die Miterben mit Stimmenmehrheit eine ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung, z.B. die Vermietung beschließen  2. '- müssen evtl. gesonderte Regeln / 'Gemeinschaftsordnung' vereinbart werden (z.B. wenn gesetzl. Regelungen nicht oder nicht ausreichend)?'  Zwingend sind gesonderte Regelungen nicht. Die Einsetzung eines Verwalters ist aber ratsam und eine Regelung zur Auszahlung des Ertrages, falls eine jährliche nicht gewollt ist (§ 2038 Abs. 2 S. 3).  3. '- welche Regelungen gibt es für Mehrheitsentscheidungen (z.B. bei Abstimmungen zu Sanierungsmaßnahmen)?'  Maßnahmen der 'ordnungsgemäßen Verwaltung' sind mit einfacher Mehrheit formlos zu treffen.  Ordnungsgemäß sind alle Maßnahmen, die vernünftig sind und die berechtigten Interessen der Miterben berücksichtigen (BGH <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%202006,%20439' target='_blank' class='djo_link' title='OLG Abs. 1000ünchen, 28.11.2005 - 16 UF 1262/05: Berücksichtigung von 'Übergangsgeld' nach § 24 SGB Abs. 2 ...'>NJW-RR 2006, 439</a>).  Bei erforderlichen Sanierungsmaßnahmen genügt - da ordnungsgemäße Verwaltung - grundsätzlich die einfache Stimmenmehrheit.  Die Kosten hat jeder nach seinen Anteilen zu tragen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">§ 748 BGB/a> ), bei Ihnen wohl je 1/3.  Lediglich 'wesentliche Veränderungen', d.h. für die Miterben einschneidende Veränderungen 'der Gestalt oder der Zweckbestimmung' des Hauses bedürfen der Einstimmigkeit (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. 3 S. 1 BGB/a> ; BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201995,%20267" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.11.1994 - Abs. 2 ZR 209/93: Verlangen Aufhebung der Gemeinschaft wegen eines Mehrheitsbesch...">NJW-RR 1995, 267/a> )  4. '- was ist, wenn eines der Geschwister seinen Anteil veräußern will; kann es hier sogar zu einer Zwangsversteigerung kommen?'  Die Veräußerung des Erbteils ist möglich (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2033.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2033 BGB: Verfügungsrecht des Miterben">§ 2033 Abs. 1 BGB/a> ). Die anderen Miterben haben ein Vorkaufsrecht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2034.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2034 BGB: Vorkaufsrecht gegenüber dem Verkäufer">§ 2034 Abs. 1 BGB/a> ).  Es kann aber auch eine Teilungsversteigerung betrieben werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2042.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2042 BGB: Auseinandersetzung">§§ 2042 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/749.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 749 BGB: Aufhebungsanspruch">749 Abs. 2/a>  und 3, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/750.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 750 BGB: Ausschluss der Aufhebung im Todesfall">750/a>  bis a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/758.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 758 BGB: Unverjährbarkeit des Aufhebungsanspruchs">758 BGB/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/180.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 180 ZVG">§ 180 Abs. 1 ZVG/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/181.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 181 ZVG">§§ 181/a>  bis a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/185.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 185 ZVG">185 ZVG/a> ).  Ja, es kann auch zu einer Zwangsversteigerung kommen.  Bei Verständnisfragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 748, § 2038, § 750, § 2032, § 2033, § 749, § 2042, § 2034, § 745, § 758