Frage: Habe am 06.10.2017 ein Autohaus gekauft was sich auf einem erbbaurecht belasteten Grundstück befindet mit einer Laufzeit von noch 38 Jahren und einen jährlichen Pachtzins von 4600,-€. Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:   In diesem Zusammenhang ist das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 06. Mai 2015 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 2%20R%208/14" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 06.05.2015 - Abs. 2 R 8/14: Grunderwerbsteuer beim Erwerb eines erbbaurechtsbelasteten Grundst...">Abs. 2 R 8/14/a>  - maßgeblich.  Der LeitS. der Entschdeidung lautet wie folgt:  'Beim Kauf eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks durch den Erbbauberechtigten oder einen Dritten unterliegt lediglich der nach Abzug des Kapitalwerts des Erbbauzinsanspruchs vom Kaufpreis verbleibende Unterschiedsbetrag der Grunderwerbsteuer. Der Kaufpreis ist nicht nach der sog. Boruttau'schen Formel aufzuteilen (Änderung der Rechtsprechung).'  Aus den Gründen:  'Ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übertragung eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks begründet, unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer. Die Steuer ist vom Wert der Gegenleistung zu berechnen (§ 8 Abs. 1 i.Abs. 5.m. § 9 GrEStG).  Der mit dem Erbbaugrundstück verbundene Erbbauzinsanspruch ist gemäß § 2 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 GrEStG grunderwerbsteuerrechtlich nicht Teil dieses Grundstücks. Der auf den Erwerb des Erbbauzinsanspruchs entfallende Teil der Gegenleistung unterliegt demgemäß nicht der Grunderwerbsteuer. § 2 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 GrEStG entspricht der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs —BFH— (Entscheidungen vom 30. Januar 1991 a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 2%20R%2089/87" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 30.01.1991 - Abs. 2 R 89/87: Erbbauzinsanspruch ist grunderwerbsteuerrechtlich nicht Teil des ...">Abs. 2 R 89/87/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BFHE%20163,%20251" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 30.01.1991 - Abs. 2 R 89/87: Erbbauzinsanspruch ist grunderwerbsteuerrechtlich nicht Teil des ...">BFHE 163, 251/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BStBl%20II%201991,%20271" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 30.01.1991 - Abs. 2 R 89/87: Erbbauzinsanspruch ist grunderwerbsteuerrechtlich nicht Teil des ...">BStBl Abs. 2 1991, 271/a> , [BFH 30.01.1991 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 2%20R%2089/87" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 30.01.1991 - Abs. 2 R 89/87: Erbbauzinsanspruch ist grunderwerbsteuerrechtlich nicht Teil des ...">Abs. 2 R 89/87/a> ] und vom 12. April 2000 a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 2%20B%20133/99" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 12.04.2000 - Abs. 2 B 133/99: Grunderwerbsteuer bei Erbbaurecht">Abs. 2 B 133/99/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BFHE%20191,%20423" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 12.04.2000 - Abs. 2 B 133/99: Grunderwerbsteuer bei Erbbaurecht">BFHE 191, 423/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BStBl%20II%202000,%20433" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 12.04.2000 - Abs. 2 B 133/99: Grunderwerbsteuer bei Erbbaurecht">BStBl Abs. 2 2000, 433/a>  [BFH 12.04.2000 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 2%20B%20133/99" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 12.04.2000 - Abs. 2 B 133/99: Grunderwerbsteuer bei Erbbaurecht">Abs. 2 B 133/99/a> ]), wonach es sich bei dem Erbbauzinsanspruch, obgleich er bürgerlich-rechtlich Bestandteil des Grundstücks ist (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/96.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 96 BGB: Rechte als Bestandteile eines Grundstücks">§ 96/a>  des Bürgerlichen Gesetzbuchs), um eine bloße Geldforderung handelt, deren Erwerb keinen GrundstücksumS. darstellt und auch nach dem Sinn und Zweck des GrEStG nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt...'  '... Gleiches gilt auch für den Erwerb des Anspruchs auf den Erbbauzins beim Kauf eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks. Dieser Anspruch ist ebenfalls eine Geldforderung (vgl. oben Abs. 2.1.a). Bei der Aufteilung des Kaufpreises für das Grundstück in einen der Grunderwerbsteuer unterliegenden Teil und in einen nicht der Steuer unterliegenden Teil ist somit der Kapitalwert des Erbbauzinses vom Kaufpreis abzuziehen (ebenso Abschn. 6 des Schreibens des BayStMF vom 18. Juli 2008 36 -S 4500- 001 - 28 048/08). Diese Berechnungsmethode erübrigt eine eigenständige, ohne Berücksichtigung des Anspruchs auf den Erbbauzins erfolgende Ermittlung des gemeinen Werts des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks. Soweit der BFH bisher die Ansicht vertreten hat, die sog. Boruttau'sche Formel sei auch für die Aufteilung des Kaufpreises für ein mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück anwendbar (BFH-Entscheidungen in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BFHE%20191,%20423" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 12.04.2000 - Abs. 2 B 133/99: Grunderwerbsteuer bei Erbbaurecht">BFHE 191, 423/a> , [BFH 12.04.2000 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 2%20B%20133/99" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 12.04.2000 - Abs. 2 B 133/99: Grunderwerbsteuer bei Erbbaurecht">Abs. 2 B 133/99/a> ] a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BStBl%20II%202000,%20433" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 12.04.2000 - Abs. 2 B 133/99: Grunderwerbsteuer bei Erbbaurecht">BStBl Abs. 2 2000, 433/a> , [BFH 12.04.2000 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 2%20B%20133/99" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 12.04.2000 - Abs. 2 B 133/99: Grunderwerbsteuer bei Erbbaurecht">Abs. 2 B 133/99/a> ] und in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BFH/NV%202013,%201632" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 11.06.2013 - Abs. 2 R 30/11: Behandlung des Erbbauzinsanspruchs bei gleichzeitigem Erwerb von ...">BFH/NV 2013, 1632/a> , [BFH 11.06.2013 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 2%20R%2030/11" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 11.06.2013 - Abs. 2 R 30/11: Behandlung des Erbbauzinsanspruchs bei gleichzeitigem Erwerb von ...">Abs. 2 R 30/11/a> ] Rz 12), hält er daran nicht mehr fest...'  Wenn bspw. der Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs höher ist als der vereinbarte Kaufpreis, würde der Gesamtkaufpreis auf den nicht der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerb des Erbbauzinsanspruchs entfallen, so dass dem belasteten Grundstück kein Teil des Kaufpreises zuzurechnen ist und die Grunderwerbsteuer damit auf einen Betrag von EUR 0 festzusetzen wäre.  Bitte teilen Sie mir noch mit wie hoch der Kaufpreis gewesen ist.   Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Fragen Sie gerne nach, wenn etwas unklar geblieben ist, damit Sie hier zufrieden aus der Beratung gehen.  Einer positiven Bewertung sehe ich entgehen.   Gerne höre ich von Ihnen.   Mit freundlichen Grüßen Karlheinz Roth - Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker - !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 96