Frage: Sehr geehrte Anwältin/ sehr geehrter Anwalt,  meine Frau und ich haben im August ein Haus gekauft, BJ 1976. Der Besitzübergang soll zum 1.11.2016 statt finden.  Zur Zeit ist im Haus ein Teil der elektrischen Fußbodenheizung defekt, dieses Problem ist zur Zeit der Besichtigungen aufgefallen.  Im Kaufvertrag wurde dann verankert, dass die Verkäufer die Fußbodenheizung bis zum Besitzübergang reparieren lassen müssen. Ohne jegliche Einschränken.  Seit Dienstag ist nun bekannt, dass die FBH irreparabel geschädigt ist. Somit kann die Klausel im Vertrag nicht erfüllt werden.  Nun würden wir gerne folgende Vereinbarung mit den Verkäufern treffen:   Im Notarvertrag vom XX.08.2016, erstellt vom Notariat XXXX zu o.g. Kaufobjekt wurde unter § 07 festgehalten, dass die elektrische Fußbodenheizung im Bad und der Diele defekt ist. Seitens der Verkäufer wurde versichert, diese bis zum Besitzübergang am 01.11.2016 reparieren zu lassen.   Am 05.10.2016, sowie 11.10.2016 wurden die entsprechenden Berichte der Fußbodenheizung seitens der Fa. XXX Wärmetechnik GmbH überprüft. Hierbei wurde ein irreparabler Schaden festgestellt.  Somit sind aktuell nicht alle Festlegungen des Kaufvertrages erfüllt.   Um den Besitzübergang zum 01.11.2016 trotz alledem zu gewährleisten, entbinden die Käufer die Verkäufer von der Verpflichtung, die Fußbodenheizung reparieren zu lassen. Im Gegenzug wird den Käufern nach Auszahlung des vollständigen Kaufpreises i.H.v.159.000 € eine Entschädigung in Höhe von 6.500 € durch die Verkäufer gezahlt.  Die Zahlung wird bis zum 07.11.2016 auf folgendes Konto überwiesen:  XXXX - Kontonr. XXXX - BLZ XXX  Sollte die Zahlung nicht bis zum 07.11.2016 gezahlt sein, geraten die Verkäufer umgehend in Verzug mit allen Rechtsfolgen.  Die Parteien bestätigen mit ihrer Unterschrift ihr Einverständnis und erklären diese Vereinbarung für sofort wirksam.    Kann diese Vereinbarung so getroffen werden? Ich würde dieses Dokument dann gerne dem Notariat zur Kenntnis und Akte geben, damit es an einer neutralen Stelle liegt.  Vielen Dank im Voraus.  Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ja, das wäre so schon möglich, vorbehaltlich der Zustimmung der Verkäuferseite; Sie müssten das auch wahrscheinlich nicht direkt über den Notar laufen lassen (können es aber, was auch erwägenswert wäre, es sei denn der Vertrag lässt Änderungen so nicht zu - klären Sie das mit dem Notar am besten) und es ihm, wie Sie es vorhaben, dem Notar allein zur Kenntnis überlassen.  Besser wäre noch, dass Sie direkt die 6.500,- € vom Kaufpreis einbehalten und das nicht erst danach bezahlt wird, unter Hinweis auf die Aufrechnung, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/387.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 387 BGB: Voraussetzungen">§§ 387 ff. BGB/a> .  Sollte diese Abrede nicht derart zustande kommen, wäre ein einseitiges Vorgehen durchaus denkbar:  Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)  § 313 Störung der Geschäftsgrundlage  (1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.  (2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.  (3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. [...].'  Danach können Sie meines Erachtens auch die einseitige Vertragsanpassung verlangen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 387