Frage: Mein volljaehriger Sohn hat am 29.9.10 einen Vertrag fuer eine 4 ZI Wohnung abgeschlossen. Fruehester Kuendigungstermin 1.10.2013 war vereinbart.  Er hat der Vermieterin gesagt, dass er sich noch 2 Mitbewohner suchen will, die dann spaeter einziehen werden, d.h. dass er die Wohnung als WG betreibt. Die Vermieterin war damit einverstanden. In Artikel 8, Abs. 2. des Mietvertrages ist aber eine Untervermietung nur mit Zustimmung des Vermieters gestattet. Eine schriftliche Vereinbarung, dass mein Sohn 2 Mitbewohner zur Kostenbeteiligung sich suchen kann, gab es nicht.  Einige Wochen spaeter hatte nun mein Sohn 2 passende Kandidaten gefunden und teilte dies der Vermieterin mit. Die Vermieterin war damit einverstanden und die beiden Mitbewohner wurden nun mit im Mietvertrag eingetragen und haben auch mit unterschrieben. Das war so ca. Ende Okt. 2010.  Nun sind die Beiden Anfang Maerz ausgezogen und mein Sohn suchte sich 2 neue Freunde. Diese sind dann eingezogen und er informierte die Vermieterin am 14.3. 12 von dem Wechsel seiner beiden Mitbewohner unter Angabe der neuen Namen.  Am 21.3. 12 schreibt die Vermieterin meinem Sohn, dass er Teil eines Gesamtmietvertrages ist, die Untervermietung nicht gestattet ist und dass eine Kuendigung des Mietvertrages nur zusammen erfolgen kann. Die beiden  neuen Mitbewohner sollen bis 4.4.12 die Wohnung raeumen.  Aus einem persoenlichen Gespraech mit der Vermieterin war zu entnehmen, dass sie den alten Mietvertrag aufheben und einen neuen Mietvertrag abschliessen moechte. Die Angst meines Sohnes ist, dass sie dann auch die Miete anheben will und vermutlich nochmal auf 3 Jahre den Vertrag fixiert, obwohl er nicht mehr solange studieren wird. Desweiteren besteht die Sorge, dass sie den Vertrag fristlos kuendigt, falls die beiden bis zum 4.4.12 nicht ausgezogen sind.  Hat das Argument meines Sohnes rechtlich bestand, dass es lediglich zu einem Austausch von den 2 Mitbewohnern gekommen ist ?  Die Miete und Nebenkosten wurden und werden ja immer puenktlich bezahlt, es gibt doch gar kein sachliches Argument die beiden Mitbewohnen rauszuwerfen. Mein Sohn koennte sich die Wohung alleine gar nicht leisten. Er moechte den Mietvertrag so fortfuehren, zumind. bis August d.J., wo er dann Zeit hat sich etwas anderes zu suchen.     

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ich bedanke mich für Ihre Frage.  Der Mietvertrag war zunächst auf Ihren Sohn als Hauptmieter ausgestellt. Nachdem Ihr Sohn, wie es auch mit der Vermieterin aus Kostengruenden vereinbart worden war, zwei Bekannte gefunden hatte, die in die Wohnung einziehen wollten, wurde im Oktober 2010 der Mietvertrag auf die beiden neuen Mitbewohner erweitert und der Mietvertrag auch von diesen unterzeichnet.  Wenn die beiden Bekannten nun im März ausgezogen sind, offensichtlich  ohne Einwilligung der Vermieterin, so besteht dennoch das Mietverhältnis der ausgezogenen Mitbewohner mit der Vermieterin weiter. Gegenüber der Vermieterin sind alle drei Mieter, nämlich Ihr Sohn und auch die beiden Mitbewohner, die ausgezogen sind, zur Zahlung der Miete verpflichtet, wobei sich die Vermieter, da eine Gesamtschuldnerschaft vorliegt, den finanzkräftigsten Mieter, das ist meistens derjenige, der in der Wohnung verblieben ist, aussuchen kann und dieser im Innenverhaeltnis widerrum von seinen beiden ehemaligen Mitbewohnern den Ausgleich der anteiligen Miete fordern kann. Demnach müssten eigentlich  die beiden Mitbewohner, die im März aus der Wohnung ausgezogen sind, die Miete weiter anteilig zahlen, ob sie nun die Wohnung nutzen oder nicht.  Die Argumentation Ihres Sohnes, dass lediglich ein Austausch der Mitbewohner stattgefunden hat, ist nicht ganz richtig. Für den Austausch ist es zwingend erforderlich, dass die Vermieterin dem „ Auswechseln' der Vertragspartner zustimmt. Diese Zustimmung verweigert offensichtlich die Vermieterin.  Die weitere Frage wäre nun, ob die Vermieterin berechtigt ist, ihre Zustimmung zur Untervermietung, wie sie in Artikel 8, Abs. 2. des Mietvertrages gefordert ist, so ohne weiteres zu verweigern.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  kann der Mieter  die Erlaubnis zur Untermietung vom Vermieter dann verlangen, wenn er hieran ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches berechtigtes Interesse an der Untervermietung ist dann gegeben, wenn der Mieter vernünftige und nachvollziehbare wirtschaftliche Gründe anführen kann, was in dem Fall Ihres Sohnes offensichtlich gegeben ist, denn allein wird er auf Dauer die Mietzahlung für die Wohnung nicht mehr aufbringen können. Auch reicht nach dem BGH der Wunsch eines Mieters, eine Wohngemeinschaft mit Dritten zu bilden, für ein berechtigtes Interesse aus ( BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201985,%20130" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.10.1984 - Abs. 8 ARZ 2/84: Berechtigtes Interesse des Mieters an der Aufnahme dritter Per...">NJW 1985, 130/a> ). Ebenso als ausreichend wird auch der Auszug eines Mitbewohners angesehen ( LG Berlin, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201990,%20457" target="_blank" class="djo_link" title="NJW-RR 1990, 457 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW-RR 1990, 457/a>  .Demnach liegt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung vor.  Der Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung nur aus den in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  genannten drei Gründen verweigern:   Wenn in der Person des Untermieters ein 'wichtiger Grund' liegt, der die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar macht oder wenn durch die Untervermietung die Wohnung 'übermäßig belegt' würde oder die Überlassung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist, wozu eine Zweckentfremdung zählt, die im Fall Ihres Sohnes nicht vorliegt.  Demzufolge kann Ihr Sohn gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 BGB/a>  die Erlaubnis zur Untervermietung an die beiden Kandidaten von der Vermieterin einfordern und auch gegebenenfalls einklagen.  Einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses durch die Vermieterin sehe ich nicht,da ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung besteht.  Letztlich will ich noch auf die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs. 2 S. 2 BGB/a>  aufmerksam machen, wonach Ihrem Sohn das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages zusteht, wenn der Vermieter, wie vorliegend, unberechtigt die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert.   Gerne stehe ich bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung.  Mit freundlichem Gruß  Peter Dratwa Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 540, § 553