Frage: Ich habe einen Mietvertrag von 2006 mit einem Mieter, in dem eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. Hier wurde ein Formular des Haus- und Grundbesitzervereins verwendet. Die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind einzeln aufgeführt, hier wurden jedoch einzelne Positionen gestrichen. Grund der Streichung war, daß z.B. kein Hauswart vorhanden ist, die Schnee und Eisbeseitigung, Treppenreinigung und Gartenpflege von den Mietern übernommen wird. Aber es wurden auch, ohne daß hier ein Grund ersichtlich ist, die Kosten der Wasserversorgung gestrichen. Abwasser sind aber nicht gestrichen. Leider kann der damalige Vermieter nicht gefragt werden, da er mittlerweile verstorben ist. Die Mieter berufen sich nun darauf, daß die Wasserkosten in der Grundmiete enthalten seien.  Kann ich nun noch was korrigieren, z. B. Anfechtung wegen Irrtums? Oder bleibt nur der Weg eines Änderungsvertrags bzw. Einbau von Wasseruhren?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Für eine erfolgreich Anfechtung benötigen Sie neben dem Anfechtungsrecht auch einen Anfechtungsgrund. Des Weiteren muss die Anfechtungsfrist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/121.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 121 BGB: Anfechtungsfrist">§ 121 BGB/a>  eingehalten werden. Ein Anfechtungsgrund nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/119.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 119 BGB: Anfechtbarkeit wegen Irrtums">§ 119 BGB/a>  ist hier bereits nicht ersichtlich. Nach dieser Vorschrift ist eine Anfechtung nur möglich, wenn Sie eine Willenserklärung mit diesem Inhalt nicht abgeben wollten, sich über den Inhalt der Willenserklärung im Irrtum befindet, über wesentliche Eigenschaften der Sache sich geirrt haben oder eine Willenserklärung überhaupt nicht abgeben wollten. Kein Irrtum ist hingegen geben, wenn Sie sich über die Rechtsfolge der Willenserklärung geirrt haben. Aus dem Sachverhalt ist kein Irrtum erkennbar. Die Anfechtung kann desweiteren nur vom Erben erlassen werden. Der Eintritt in ein Mietverhältnis genügt hierfür nicht. Auch muss die Anfechtungserklärung innerhalb von 10 Jahren und unverzüglich nach Entdeckung des Irrtums erklärt werden. Da Sie hierbei die volle Darlegungs- und Beweislast tragen, halte ich eine Anfechtung tatsächlich nicht für durchsetzbar.   Ist der Wasserverbrauch nicht explizit als Betriebskosten vereinbart, so sind diese Kosten durch die Kaltmiete mit abgegolten. Eine Änderung dieses Vertrages können Sie nur mit einem Änderungsvertrag erreichen. Hierbei muss der Mieter diesem Vertrag zustimmen. Eine Zustimmung des Mieters ist ohne zusätzlich Motivation des Mieters unwahrscheinlich.  Daher bietet sich an, falls dies rechtlich bei Ihnen möglich ist, die Miete zu erhöhen. Neben der Mieterhöhung können Sie einen geänderten Mietvertrag mit geringerer Mieterhöhung dem Mieter anbieten, indem die gewünschte Änderung aufgenommen wurde. Auch sollten in dieser Änderung eine Anpassung der allgemeinen Bedingungen an die Rechtsprechung (Schönheitsreperaturen usw.) erfolgen. Nimmt der Mieter diesen Vertrag an, so haben Sie das Ziel erreicht. Nimmt der Mieter diesen Vertrag nicht an, so können Sie aufgrund der höheren Miete mit Mehreinnahmen rechnen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Diplom - Jurist, Abs. 100.Abs. 1000. Sebastian Scharrer, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 121, § 119