Frage: Sehr geehrte Damen und Herrn,  wir wollen ein Haus mit Einliegerwohnung kaufen, die Einliegerwohnung ( 60 qm ) ist vermietet Zeitmietvertrag bis 2009. Die Miete beträgt 350 Euro warm ( ohne Strom ) Nebenkosten sind nicht extra ausgewiesen, es ist eine Pauschale von 50 Euro pro Monat angesetzt,da es keine seperaten Zähler gibt. Die Wohnung bewohnt eine junge Frau, die sehr oft ihren Freund zu besuch hat.  1. können wir nach dem Kauf die Nebenkosten um 50 Euro anheben, oder muss das der jetzige Eigentümer veranlassen ? 2. Können wir nach den Kauf ohne weiteres für die vermietete Wohnung Zähler einbauen lassen und danach abrechnen,oder muss dies der jetzige Eigentümer veranlassen ? 3. Bleibt der Alte Mietvertrag bestehen in dem noch der jetzige Eigentümer eingetragen ist, oder müssen wir einen neuen mit der Mieterin abschliesen. 4. Kann ich der Mieterin das Rauchen in der Wohnung verbieten ?  Vielen Dank für Ihre Bemühungen !                 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  mit der Grundbuchumschreibung treten Sie kraft Gesetzes nach <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html' target='_blank' style='color:#486182'>§ 566 BGB</a> anstelle des bisherigen Vermieters in den alten Mietvertrag ein. Der Abschluss eines neuen Mietvertrag ist daher nicht erforderlich, auch haben Sie keinen Anspruch gegen die Mieterin auf Abschluss eines neuen Mietvertrages anstelle des alten, noch laufenden Vertrages.  Eine Mieterhöhung ist nicht möglich, soweit eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen wurde oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt, z.B. wenn für eine bestimmte Zeit eine feste Miete vereinbart ist.  Ansonsten gilt: Soweit die Betriebskosten teilweise bereits in der Miete enthalten sind und der Mietvertrag nach dem 1.9.01 abgeschlossen wurde, ist eine gesonderte Erhöhung der Betriebskosten nicht möglich, sondern nur insoweit diese als Pauschale ausgewiesen sind.  Die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale ist in <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__560.html' target='_blank' style='color:#486182'>§ 560 BGB</a>geregelt. Eine Erhöhung setzt voraus, dass sich die umlagefähigen Betriebskosten tatsächlich erhöht haben. Außerdem muss im Mietvertrag vereinbart worden sein, dass die Betriebskostenpauschale erhöht werden kann. Sind diese Voraussetzungen gegeben, so können Sie (bzw. vor der Grundbuchumschreibung noch der alte Vermieter) der Mieterin eine Erhöhung der Pauschale mitteilen und die Erhöhung der Betriebskosten so anteilig auf die Mieterin umlegen. Damit die Erhöhung wirksam wird, muss der Grund für die Umlage angegeben werden und erläutert werden. Die Erhöhung der Pauschale wird dann mit Beginn des übernächsten Monats nach der Erklärung wirksam (bei einer rückwirkenden tatsächlichen Erhöhung der Betriebskosten und wenn die Erklärung innerhalb von drei Monaten abgegeben wird, nachdem der Vermieter Kenntnis von der Erhöhung hat, kann die höhere Pauschale auch unter Umständen auch schon früher wirksam werden).  Als Vermieter können Sie nach <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556a.html ' target='_blank' style='color:#486182'>§ 556 a BGB</a> einseitig den Umlegungsmaßstab für die Betriebskosten auf Verbrauch oder Versursachung umstellen und von einer Brutto- oder Teilinklusivmiete oder Betriebskostenpauschale zu einer Abrechnung übergehen. Der neue Umlegungsmaßstab muss den Mietern in Textform mitgeteilt werden und wird dann mit dem nächsten Abrechnungszeitraum wirksam. Soweit die Kosten bisher in der Miete enthalten waren, ist diese entsprechend herabzusetzen.  Aus Beweisgründen empfiehlt sich, alle genannten Mitteilungen an die Mieterin per Einschreiben/Rückschein zu versenden oder die Schreiben gegen eine Empfangsquittung auf einer Kopie der Mitteilung persönlich abzugeben.  Das Rauchen in der Wohnung können Sie der Mieterin nicht verbieten, da bereits ein Mietvertrag  besteht, in dem ein solches Verbot offenbar nicht vorgesehen ist, und Rauchen leider auch zum normalen Wohngebrauch gehört.  Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.  Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen Gabriele Haeske Rechtsanwältin     

Relevante Paragraphen: § 566, § 560