Frage: Nach dem Tod meines Vaters im letzten Jahr haben wir (3 Geschwister) ein Einfamilienhaus geerbt und bilden somit eine Erbengemeinschaft. Meine beiden Geschwister haben kein Interesse  an der Immobilie und und wollen das Haus mit Grundstück verkaufen möglichst an mich. Habe ich die rechtliche Möglichkeit als Einzelner grundsätzlich den Verkauf zu verhindern und z.B. eine Vermietung durch die Erbengemeinschaft anzuregen? Welche rechtl. Möglichkeiten habe ich überhaupt bei einem Verhältnis 1:2 gegen- über meinen Geschwistern? Kann ich überstimmt werden oder habe ich Vetorecht?         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  die Erben können über das Grundstück mit dem Haus nur gemeinschaftlich verfügen, <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2040.html' target='_blank'>§ 2040 BGB</a>. Ohne Ihre Zustimmung können Ihre beiden Geschwister das Hausgrundstück also nicht 'auf normalem Wege' an einen Dritten verkaufen. Auch über den jeweiligen Anteil am Hausgrundstück kann ein Miterbe nicht allein verfügen, nur über seinen Anteil am Nachlass als solchem (Erbteil).   Nach <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2042.html' target='_blank'>§ 2042 BGB</a> kann aber jeder Miterbe i.d.R. jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen, soweit der Erblasser nichts anderes bestimmt hat. Die Auseinandersetzung erfolgt vorzugsweise durch einen Auseinandersetzungsvertrag. Kann keine Einigung erzielt werden, kann durch eine Erbteilungsklage die Auseinandersetzung auch klageweise erzwungen werden, indem notwendige Zustimmungen vom Miterben durch Urteil ersetzt werden. Soweit keine anderweitige Anordnung des Erblassers vorliegt, kann jeder Miterbe zur Vorbereitung der Auseinandersetzung auch gegen den Willen der anderen eine Teilungsversteigerung des Hausgrundstücks beantragen. Eine solche Teilungsversteigerung könnten Sie nicht verhindern, allenfalls unter bestimmten Voraussetzungen (siehe <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__180.html' target='_blank'>§ 180 Abs. 2 ZVG</a>) verzögern. Der Erlös aus dieser Teilungsersteigerung bleibt dann der Auseinandersetzung vorbehalten. Eine Vermietung statt einer Teilungsversteigerung könnten Sie daher nicht einseitig durchsetzen.  Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter. Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen Gabriele Haeske Rechtsanwältin     

Relevante Paragraphen: § 2040, § 2042