Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  unter welchen Voraussetzungen kann ein gewerblich gemieteter Laden vom Vermieter kurzfristig (in den nächsten Tagen) zwangsgeschlossen werden (Schlossaustausch)? Es kann ja nicht sein, dass mit unserem Laden Geld verdient werden kann und nicht die notwendige Miete bezahlt wird. Hintergrund: Seit Seit Nov stehen gewerbliche Mietschulden+NK offen (inkl. nun Jan.07). Mieter will Miete auf die Hälfte drücken anstatt zahlen und meint wir hätten keine Alternative.Drohen auch mit Insolvenz usw. Weiterhin ist erst die Hälfte des 10 Jahresvertrages um (da wollen wir ihn nicht rauslassen, solange Geld anderweitig immer vorhanden und andere Läden parallel eröffnet werden) Wir denken an Zwangsschließung als Druckmittel, denn diese ausländische Clientel nutzt alle Möglichkeiten der Verzögerung und reagiert nur auf Druck (Luxusautos stehen vorm Haus, ETW werden gekauft und 6 Wochen Urlaub im Ausland ?).In Gesprächen kam raus, dass aus Imagegründen es denen sehr wichtig ist, den Laden zu erhalten (anderer Kulturkreis)  Parallel suchen wir neuen Mieter, jedoch denken wir nicht daran, den jetzigen Mieter aus dem Vertrag zu lassen. Sollte ein Mieter gefunden sein, ist dann die Voraussetzung gegeben, dass wir außerordentlich kündigen können, wenn man davon ausgeht, dass dieser verzögerte Zahlungsablauf schon seit 3 Jahren so geht?         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihr Plan, den säumigen Mieter durch Schlössertausch auszuschließen, ist mit geltendem Recht nicht vereinbar. Ist der Mieter im Rückstand, darf der Vermieter nicht die Schlösser austauschen, um das Mobiliar als Pfand zu ­sichern (Oberlandesgericht Karlsruhe, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20U%20199/03" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Karlsruhe, 11.02.2005 - 10 U 199/03: Gewerberaummiete: VerhältnismäßigkeitsgrundS. bei de...">10 U 199/03/a> ).  Der Mieter könnte in diesem Fall im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes die erneute Öffnung seines Ladens beantragen, was voraussichtlich mit Kosten zu Ihren Lasten verbunden sein wird.  Eine Möglichkeit, den Mieter zur Zahlung zu bewegen, wäre das sog. Ausfrieren durch Einstellung der Versorgung von Wasser, Strom und Heizung, sofern die Versorgung über Sie läuft. Ich weise aber darauf hin, dass auch hier ein erhebliches Prozessrisiko besteht und eine solche Maßnahme vorher angedroht werden muss und nivht außer Verhältnis stehen darf.   Auch hier kann der Mieter einstweiligen Rechtsschutz beantragen.  Das Landgericht Berlin hat aber z.B. ein entsprechenden Vorgehen des gewerblichen Vermieters gebilligt (Entscheidung Az: 3407/05).  Eine außerordentliche Kündigung ist gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist. Dies ist nach Ihrer Schilderung der Fall.  Abschließend empfehle ich Ihnen dringend, in dieser Situation einen Anwalt aufzusuchen und sich eingehend beraten zu lassen. Vor weiteren Maßnahmen sollte unbedingt der Mietvertrag durchgesehen werden, da dortige anderweitige Vereinbarungen vorgehen können.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Matthes Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543