Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  folgender Sachverhalt: Mein Stiefsohn (20 Jahre) hat bei einer Arbeitskollegin in deren Wohnung ein Zimmer gemietet (Mietvetrag besteht). Er hat eine Monatsmiete nicht bezahlt. Im wurde mündlich gekündigt (nicht schriftlich). Mein Stiefsohn hat sich eien neue Wohnung gesucht und auch gefunden (musste aber noch renoviert werden). Der Vermieter hat in der Zwischenzeit die Schlösser getauscht (ohne Ankündigung) und meinem Stiefsohn den Zugang verwehrt und alle noch im Zimmer befindlichen gegenstände einbehalten (Waschmaschine, Staubsauger, Microwelle, Möbel, Gegnstände des täglichen Gebrauchs wie z.B. Handtücher usw.). Meine Frage: ist der Einbehalt rechtmäßig a) generell oder ggf. in Teilen (Höhe des Mietrückstandes) c) falls rechtswidrig lohnst sich ein anwaltliches Vorgehen zur Herausgabe der Gegenstände?  Vielen Dank.            

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf der Schriftform, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 BGB/a> . Ein Verstoß gegen diese Formvorschrift führt zur Nichtigkeit der Kündigung, allerdings führt dies auch dazu, dass für die Dauer des Weiterbestehens des Mietverhältnisses die Mietzahlung geschuldet ist. Ich gehe davon aus, dass Ihr Stiefsohn seinerseits keine eigene schriftliche Kündigung erklärt hat. Insofern sollte man sich überlegen, ob man die Kündigung durch die Vermieterin zu einem bestimmten Zeitpunkt akzeptiert.  Das Ausbleiben einer Monatsmiete rechtfertigt keinesfalls eine fristlose Kündigung. Selbst für eine fristgerechte Kündigung durch die Vermieterin wäre ein Rückstand von 2 Monatsbeträgen erforderlich.  Der Vermieter hat keinesfalls das Recht, die Schlösser auszutauschen. Falls die Mieträume nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht zurück gegeben werden, muss der Vermieter notfalls eine Räumungsklage bei Gericht einreichen, kann jedoch nicht zur Selbstjustiz greifen. Es besteht die Möglichkeit, Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs gegen die Vermieterin zu erstatten.  Hinsichtlich des Inventars hat die Vermieterin grundsätzlich ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562 BGB: Umfang des Vermieterpfandrechts">§ 562 BGB/a> . Dieses Pfandrecht sichert alle Anspüche der Vermieterin auf Mietzahlung, Renovierung, Schadensersatz. Der Vermieter darf sein Pfandrecht jedoch nicht durch Austausch der Schlösser sichern (OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 11.02.05 AZ. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20U%20199/03" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Karlsruhe, 11.02.2005 - 10 U 199/03: Gewerberaummiete: VerhältnismäßigkeitsgrundS. bei de...">10 U 199/03/a> ).   Allerdings besteht das Pfandrecht nicht an den nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/811.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 811 ZPO: Unpfändbare Sachen">§ 811 ZPO/a>  unpfändbaren Sachen, die zum persönlichen Gebrauch oder zum Führen eines Haushalts erforderlich sind. Die von Ihnen genannten Gegenstände dürften unter diesen Begriff fallen und sind daher unpfändbar.  Ein Herausgabeverlangen dürfte daher erfolgversprechend sein.   Allerdings empfehle ich Ihnen, hierfür anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen und nochmals zu klären, ob bei den Gegenständen Wertsachen dabei sind, die pfändbar sein könnten.  Mit freundlichen Grüßen  Karin Plewe Rechtsanwältin  info@kanzlei-plewe.de         !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 562, § 568