Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich benötige Ihre Hilfe bei der Bewertung eines Mieterhöhungsverlangens nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/558.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete">§558 BGB/a> , bei der mein Vermieter V eine falsche Wohnfläche zugrunde legt.   == Ausgangslage ==  - Wohnung mit Dachschrägen - Mietvertrag aus dem Jahr 2003, darin keinerlei Aussage zur Größe oder Berechnungsmethode von Wohn- oder anderen Flächen - Teilinklusivmiete, seit 7 Jahren unverändert   == Mieterhöhungsverlangen von V ==  - begründet mit aktuellem (nicht qualifiziertem) Mietspiegel der Stadt, darin bezeichnet zwei Mietspannen (aufgrund von Ausstattungsklasse, Größe und Bauperiode):   -- Gut/40-70 m²/vor 1949: von 3,79 bis 6,73 €/m²   -- ('bzw. aufgrund der Sanierung Ihrer Wohnung 1996')     Gut/40-70 m²/1996-2001: von 3,67 bis 7,15 €/m² - Aufzählung positiver, Wohnwert bildender Merkmale laut Mietspiegel  V erklärt dann (Anmerkung in eckigen Klammern von mir): ----- Die bisher gezahlte Teilinklusiv-Miete betrug 300 EUR (inkl. Grundsteuer, Hausversicherungen, Schornsteinfeger)  für 45,64 m² Wohnfläche  Das entspricht einer Teilinklusiv-Miete von bisher 6,57 EUR.  In Anbetracht der Merkmale und Ausstattung der Wohnung halte ich eine Erhöhung der Teilinklusiv-Miete in Höhe von 10% auf 330 EUR für angemessen.  Das entspricht einer Teilinklusiv-Miete von bisher 7,23 EUR/m²  (Berücksichtigt man die nachweisbaren Kosten für die Teilinklusiv-Positionen in Höhe von 366,81 EUR hälftig [es gibt im Erdgeschoss eine etwa gleich große zweite Wohnung], so beträgt der geforderte Nettokaltmietzins 6,89 EUR/m²)  Der geforderte Mietzins liegt somit innerhalb der Mietzinsspanne des vorliegenden Mietspiegels. -----  Es folgen Aufforderung zur Zustimmung, Belehrung über die Fristen, Androhung von Klage für den Fall der Nichtzustimmung, Hinweis auf Sonderkündigungsrecht.   == Problem ==  Ich habe die Wohnung nachgemessen und eine Wohnfläche von ca. 40,2 m² ermittelt (gemäß der II. Berechnungsverordnung von 2003).  Berechnet man aus dieser kleineren Wohnfläche und dem Nettokaltmietzins 6,89 EUR/m² eine neue Teilinkusivmiete, liegt diese mit 292,26 EUR unter der aktuellen.  Umgekehrt ergibt sich aus den geforderten 330 € für diese Fläche eine Quadratmetermiete (netto kalt) von 7,83 EUR/m², also weit außerhalb der (zweiten) Mietspiegelspanne.  Sollte eine genauere Vermessung eine Fläche von knapp unter 40 m² ergeben, könnten andere Mietspiegelfelder relevant sein.   == Meine Fragen ==  0. Gehe ich recht in der Annahme, dass die tatsächliche Wohnfläche nach II. BV bei der Mieterhöhung zugrunde zu legen ist?  1. Welche Folgen hat die falsche Wohnfläche für die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens?  2. Angenommen, V erhebt Klage auf Zustimmung: Welche Risiken bestehen für mich? An welche Zahlen und Einordnungen aus seinem Mieterhöhungsverlangen ist V gebunden?!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:  Zu Ihrer Frage '0':  Sie haben beschrieben, dass Ihr Mietvertrag keine Angaben zur Größe Ihrer Wohnung beinhaltet. Demzufolge ist es korrekt, in Hinblick auf die anstehende Mieterhöhung die tatsächliche Wohnungsgröße zu Grunde zu legen. Es besteht schließlich gar kein Grund dazu, dass Sie weiterhin den festgelegten Quadratmeterpreis auf die (nicht real existierende) größere Wohnfläche zahlen. Da keine Wohnungsgröße im Mietvertrag angegeben ist, kommt schon keine andere Bezugsgröße in Frage. Wenn klar ist, dass die Wohnung tatsächlich nur 40,2 Quadratmeter groß ist, müssen Sie in Ihrem Fall nicht Miete für über 45 Quadratmeter zahlen.  Zu Ihrer Frage '1':  Das Mieterhöhungsverlangen ist nach meiner Einschätzung dem Grunde nach gerechtfertigt. Allerdings können Sie den erhöhten S. pro Quadratmeter auf die tatsächliche Fläche umrechnen. Dann kommen Sie zu dem Ergebnis, dass Sie tatsächlich weniger zahlen müssten. Sofern Sie ansonsten keine Beanstandungen hinsichtlich der Erhöhung haben, können Sie dem Vermieter also mitteilen, dass Sie zwar dem neuen Mietpreis pro Quadratmeter zustimmen. Gleichzeitig teilen Sie ihm mit, dass die Wohnfläche aber nicht bei über 45 Quadratmetern liegt, sondern lediglich bei 40,2 Quadratmetern und dass Sie demzufolge insgesamt keinesfalls mehr Miete zahlen müssten als vorher.   Zu Ihrer Frage '2':  Sollte Ihr Vermieter Ihre Zustimmung mittels Klage nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/558b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 558b BGB: Zustimmung zur Mieterhöhung">§ 558b Abs. 2 BGB/a>  erzwingen wollen, so besteht grundsätzlich das übliche Prozessrisiko. Sollten Sie also in vollem Umfang unterliegen, haben Sie sämtliche Prozess- und Rechtsanwaltskosten zu tragen. Allerdings gehe ich nicht davon aus, dass Sie dem neuen Mietpreis pro Quadratmeter widersprechen wollen, denn Sie wollen sich ja darauf berufen, dass die zu Grunde gelegte Wohnungsgröße nicht korrekt ist. Ich rate Ihnen daher, Ihren Vermieter zu kontaktieren. Teilen Sie ihm mit, dass der neue Mietpreis pro Quadratmeter in Ordnung ist, nicht jedoch die von ihm zugrunde gelegte Wohnungsgröße. Konfrontieren Sie ihn  in diesem Zusammenhang mit Ihren Messergebnissen. Versuchen Sie so, eine Einigung zu erzielen.  Sollte Ihr Vermieter jedoch weiterhin an der falschen Wohnungsgröße festhalten, könnte er Sie selbstverständlich gerichtlich in Anspruch nehmen. Dann würde die Wohnungsgröße ggf. gutachterlich festgestellt werden. Auch dann hätten Sie selbstverständlich das übliche Prozesskostenrisiko zu tragen.  Ich hoffe, Ihnen in dieser Angelegenheit weitergeholfen zu haben.  Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass im Rahmen dieser Plattform nur eine erste Einschätzung des Sachverhalts, basierend auf Ihren Angaben, möglich ist. Sollten hier Informationen hinzugefügt oder weggelassen worden sein, kann die rechtliche Beurteilung völlig anders aussehen.  Ich wünsche Ihnen alles Gute!  Thomas Zimmlinghaus Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 558b