Frage: Sehr geehrte Redaktion!  Mein Mieter schreibt mir heute folgenden Text:  Betr.: Schönheitsreparaturen  …straße 21 ( Meine Richtigstellung: es muß 22 heißen)   Da bei meinem Mietverhältnis die BGB-Vorschriften zur Anwendung kommen, ist hiernach der Vermieter verpflichtet, die notwendigen Schönheitsreparaturen nach Bedarf auszuführen. Nach nun gut 10 Jahren  (Meine Richtigstellung: seit Juli 1999) sind inzwischen sämtliche Schönheitsreparaturen fällig. Ich fordere Dich deshalb auf, sie umgehend durchzuführen. Ein Termin ist rechtzeitig mit mir abzusprechen. Hierfür setze ich Dir eine Frist bis zum 6.1.2012. Meine Ergänzung: Mein Mieter hat einen mündlichen Mietvertrag, den ich nicht kenne. Ich bin seit dem 1.12.2008 sein Vermieter. Ich will jetzt die Wohnung verkaufen, der Mieter will es verhindern.  Was kann/muß ich tun? 

Antwort:  Sehr geehrter Fragesteller,  ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:  Wurden in dem mündlich abgeschlossenen Mietvertrag, in den Sie als Erwerber eingetreten sind, keine Regelungen zu den Schönheitsreparaturen getroffen, dann gilt die gesetzliche Grundbestimmung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a> . Hiernach hat der  Vermieter die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Nach dieser Bestimmung obliegt es primär dem Vermieter, Schönheitsreparaturen durchführen zu lassen, und zwar neben seiner Verpflichtung, beschädigte Sachen wieder in Stand zu setzen.  Abs. 500.h. bei fehlender Vereinbarung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter, werden Sie dem Renovierungsverlangen des Mieters grundsätzlich Folge leisten müssen.  Da ein Fristenplan nicht vereinbart sein dürfte, tritt die Fälligkeit dann ein, wenn nach objektiver Betrachtungsweise die Wohnung als renovierungsbedürftig einzuschätzen ist.  Ihnen wird daher zunächst zu empfehlen sein, den Mieter um einen Besichtigungstermin zu bitten, um den konkreten Renovierungsbedarf festzustellen.  – Eine Renovierungspflicht wird Sie nur dann nicht treffen, wenn Sie nachweisen können, dass in dem seinerzeit mündlich abgeschlossenen Mietvertrag die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden. Hierfür werden Sie mit dem  damaligen Verkäufer der Wohnung Kontakt aufnehmen müssen.  Weiterhin kann der Mieter grundsätzlich den Verkauf  der Wohnung nicht verhindern. Dem Mieter wird auch kein Vorkaufsrecht zustehen, da es an der Voraussetzung der Umwandlung in eine Eigentumswohnung nach Überlassung an den Mieter  fehlen wird. Für die anstehenden Besichtigungen mit den Kaufinteressenten können Sie von dem Mieter das Betreten der Mieträume nach vorheriger Anmeldung und Absprache zu den üblichen Tageszeiten (Werktage: 10 - 13 Uhr und 15 - 18 Uhr; an Sonn- und Feiertagen von 11 - 13 Uhr) verlangen. Die gewünschten Besichtigungstermine sollten dem Mieter mindestens 24 Stunden im Voraus angekündigt werden.  Ansonsten tritt im Verkaufsfall der Erwerber  in die Rechte und Pflichten des (mündlichen) Mietvertrages ein.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen J. Petry-Berger Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535