Frage: Hallo,  folgender Situation habe ich aktuell:  Ich habe ein Wohnaus erworben, welches urprünglich in den 70er Jahren errichtet wurde - nicht komplett ausgebaut, sondern nur das 'halbe Haus. 1992 wurde eine Genehmigung erteilt, das Gebäude weiter auszubauen. Jedoch weicht der IST Zustand nun deutlich von den Plänen ab UND es wurde mehr Fläche ausgebaut, als beantragt und genehmigt ( in dem Fall wurde der große 'spitzboden' mit einer Galerie, einem Schlafzimmer und einem Duschbad ausgebaut. ( nicht Gegenstand der Genehmigung ).   Wie gehe ich nun damit um? Muss ich das Nachgenehmigen lassen und wer kommt dann auf möglich Kosten auf / Umbau, falls, wovon auszugehen ist, der Brandschutz nicht erfüllt ist?! Wird so eine Art AUSBAU irgendwann mal 'Bestand' ( ist ja über 20 Jahre nun so ).  Besten Dank für die Antwort.

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  nach Ihrer Schilderung liegt im Hinblick auf den Ausbau ein sogenannter Schwarzbau vor. Wie Sie schon richtig erkannt haben, sollte er in der Tat möglichst legalisiert werden, durch einen entsprechenden Antrag bei der zuständigen Baubehörde. Dafür sollten Sie Kontakt mit einer Architektin oder einem Architekten aufnehmen und auch die notwendigen Umbaumaßnahmen im Hinblick auf den Brandschutz prüfen lassen.  Sie können die dadurch entstehenden Kosten möglicherweise vom Verkäufer verlangen. Sind seit dem Kauf noch keine zehn Jahre verstrichen und hat der Verkäufer Ihnen den Mangel (Schwarzbau) bewusst verschwiegen, sollten Sie den Verkäufer unter Setzung einer angemessenen Frist (hier zwei bis drei Monate) zunächst zur Mängelbeseitigung auffordern. Für das Vorliegen der Arglist gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  tragen Sie allerdings die Beweislast. Gelingt Ihnen der Nachweis und sind noch keine zehn Jahre ab Übergabe verstrichen, so können Sie die kaufrechtlichen Mängelrechte gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 BGB/a>  auch dann geltend machen, wenn die Haftung - wie in notariellen Immobilienkaufverträgen üblich - ausgeschlossen wurde. Der Verkäufer schuldet Ihnen dann zunächst das Erwirken einer Genehmigung und - falls ihm dies binnen der Frist nicht möglich ist - SchadenserS. oder teilweise Rückerstattung des Kaufpreises wegen Minderung.  Bestandsschutz gem. a href="https://dejure.org/gesetze/GG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 14 GG">Art. 14/a>  Grundgesetz ist möglich, wenn entweder zum Zeitpunkt der Errichtung eine Genehmigung vorliegt, was hier nicht der Fall ist, oder wenn zumindest materielle Legalität zu irgend einem Zeitpunkt gegeben war. Materielle Legalität bedeutet, dass der derzeitige Zustand zur Zeit des Ausbaus des großen Spitzbodens mit der Galerie, dem Schlafzimmer und dem Duschbad oder danach irgendwann einmal für eine gewisse Zeitspanne dem öffentlichen Baurecht entsprochen haben muss.   Kann dies bejaht werden, was eine umfassende Prüfung  voraussetzt, die über dieses Portal nicht möglich ist, dann haben Sie in der Tat ein Abwehrrecht gegenüber einer etwa ergehenden Abrissverfügung. Allein der Zeitablauf von 20 Jahren reicht für Bestandsschutz also nicht aus. Der Zustand wird nicht allein durch Zeitablauf automatisch Bestand. Es muss eben eine gewisse Zeit davon dem materiellen Baurecht entsprochen haben. Zur Prüfung dieser Frage und für die Einleitung etwaiger Maßnahmen gegen den Verkäufer empfehle ich, dass Sie eine Anwältin oder einen Anwalt vor Ort mit diesem Fall betrauen.  Ich hoffe, dass Ihnen meine Hinweise weitergeholfen haben. Sollte irgend etwas unklar sein, so nutzen Sie gerne ohne Mehrkosten die Nachfrage-Option, damit Sie auf jeden Fall rundum zufrieden mit dieser Rechtsberatung sind. Über eine positive Bewertung mit der vollen Punktzahl würde ich mich sehr freuen.  Mit den besten Grüßen  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 437