Frage: Guten Tag!   aufgrund eines Nachberschaftsstreites wegen meinem (unserem) Zaun - es handelt sich hierbei um eine hinterhausbebauung bestehend aus einem Doppelhaus (jede Wohneinheit hat ein eigenes Grundstück) beide Grundstücke zusammen würden ca. die breite meines Grundstückes ergeben.  Für diese beiden Eigentümer Führt ein umstrittener Weg über mein Grundstück mit einer eingetragenen Breite von 4,50 meter als Baulast im Baulastenverzeichnis. -In meinem Kaufvertrag steht lediglich ' in das Baulastenverzeichnis wurde nicht eingesehen, der Notar hatte ausführlich über die Bedeutung der Baulasten informiert' - (was natürlich nicht der Fall war) als der Bauantrag gestellt wurde, hatte mein Architekt eine Wegbreite von 4,0 meter in den Lageplan eingezeichnet. Die Baugenehmigung hatte ich so erhalten. Da mein Grundstück etwas höher liegt als des betreffenden Nachbarn, habe ich die Grenzen mit Winkelsteinen gezogen(auch am Weg) als der Nachbar das bemerkte (ca. Sommer 2003)kamen wir ins gespräch wegen der Wegbreite er zeigte mir seine Pläne, ich zeigte ihm den genehmigten Lageplan (Bauplan) mit eingezeichne- tem weg von 4,0 m. Wir einigten uns mündlich per handschlag dass der Weg bei 4 metern (geringe abweichungen sind vorhanden) bleibt, im Gegenzug habe ich für ihn meine hintere Ecke abgeschrägt, damit er besser um die Kurve kommt. der andere Eigentümer war damit ebenfalls einverstanden. als es zu dem oben erwähnten streit kam, hatte der Nachbar auch die eingetragene Baulast von 4,50m bei der Behörde beanstandet von dieser erhielt ich nun eine aufforderung zum Rückbau.(am 27.04.06)  wobei ich von dem anderen Eigentümer eine Schriftliche aussage mit Unterschrift erhalten habe, welche belegt, dass er den aktuellen zustand gern beibehalten möchte - weil im falle eines Rückbaus die hintere Schräge wegfallen würde.                  (die Vereinbarung wurde aber mit dem Voreigentümer getroffen, der jetzige war damals noch nicht bekannt)   nun meine Fragen:  - Im Falle eines Rückbaus (Erweiterung der Straße um 0,5m) wer müßte ihn Finanzieren, wer ist daran Schuld? Behörde, Architekt, oder ich  - ist es Recht dass sich die Baubehörde in diese Angelegenheit einmischt, meines erachtens hat die Ausgestaltung dieser Angelegenheit privatrechtl. charakter - oder?  - kann man gegen eine Baulast klagen,um sie aufzuheben und diesen Weg sperren? es ist nämlich noch eine andere Zuwegung vorhanden, diese führt über die Nachbarsgrundstücke die als privatweg deklariert sind und 4,5m breit sind. Es exestiert für diesen Nachbarn dort zwar keine Baulast als zuwegung, jedoch bin ich mir fast sicher dass er dort wegerecht hat.  laut § 5 NBauO - Landesrecht Niedersachsen (da bin ich ansässig) sind die Bedingungen erfüllt, dass die Baubehörde das Interesse an der Baulast verliert.  (meines erachtens!)    - Haben Sie sonst noch gute Ratschläge um den Schaden abzuwenden?    mit freundlichen Grüßen                              V.A.  P.S.  -Bitte nur Fachanwälte, die auf diesem Gebiet spezialisier        sind       -möglichst aus dem Land Niedersachsen, evtl.Großraum         Braunschweig -Wolfsburg aber nicht zwingend erford.                        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:  Das durch die Baulast begründete Rechtsverhältnis ist anders als die Grunddienstbarkeit nicht zivil-, sondern öffentlich-rechtlicher Natur. Ein Verstoß gegen die mit einer Baulast übernommene Verpflichtung stellt daher einen Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften dar, so dass die Bauaufsichtsbehörde grds. zum Erlass einer mit Zwangsmitteln durchsetzbaren Ordnungsverfügung berechtigt ist.  Nachdem eine Zuwegung mit einer Breite von 4,00 m vorhanden ist und die Baulast damit um  0,5 m unterschritten wird, liegt zwar formal ein Verstoß gegen die Baulast vor. Andererseits wird hierdurch der dauerhafte Schutz öffentlicher Interessen offensichtlich nicht beeinträchtigt werden. Hier wird es maßgeblich darauf ankommen, ob aufgrund der nur geringen Abweichung die baurechtlichen Anforderungen und damit auch die durch die Zuwegungsbaulast eingegangenen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde erfüllt sind. Verbindliche Aussagen hierzu werden nur nach Kenntnis der konkreten örtlichen Verhältnisse getroffen werden können. Einer Rückbauverpflichtung stünde überdies ggf. ein Verstoß gegen den VerhältnismäßigkeitsgrundS. entgegen, zumal noch ein anderer Zuweg zu dem Nachbargrundstück vorhanden ist.  Sollte das Bauaufsichtsamt dennoch auf einen Rückbau bestehen, müsste gegen eine entsprechende Ordnungsverfügung der Rechtsweg vor den Verwaltungsgerichten beschritten werden.  Weiterhin ist es nicht möglich über die Baulast mit den Nachbarn eine entsprechende Vereinbarung zu treffen. Vielmehr bedarf es der Mitwirkung der Bauaufsichtsbehörde, die allein über die Baulast verfügen kann. Gemäß § 92 Abs. Abs. 3 BauO (Niedersachsen ) geht die Baulast nur durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter, wobei auf die Abgabe der Verzichtserklärung aber ein Rechtsanspruch besteht, wenn kein öffentliches Interesse an der Baulast mehr vorliegt. Dieser Anspruch ist vor dem für Ihren Wohnort zuständigen Verwaltungsgericht durchzusetzen.  Da sich Ihr Nachbar mit dem derzeitigen Zustand einverstanden erklärt, ist es ratsam diesen zu bitten, gegenüber der Gemeinde mitzuteilen, dass der Grund für die Notwendigkeit der Baulast nicht mehr gegeben ist und er daher um die entsprechende Löschung bittet.  Nachdem in dem Kaufvertrag festgehalten wurde, dass das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen worden sei, wird für eine Haftung des Notars keine Rechtsgrundlage bestehen. In Betracht kommt allerdings eine Haftung des Architekten, der verpflichtet ist, wenn er das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen hat und insofern Fehler bei der Planung unterlaufen sind. Der Haftung der Gemeinde nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/839.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 839 BGB: Haftung bei Amtspflichtverletzung">§ 839 BGB/a>  wird grundsätzlich die Subsidiaritätsklausel gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/839.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 839 BGB: Haftung bei Amtspflichtverletzung">§ 839 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  entgegenstehen. Hiernach  kann nur dann SchadenserS. beansprucht werden, wenn der Schaden nicht durch eine andere Person – also ggf. durch den Architekten – zu ersetzen ist.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen  Petry-Berger Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 839