Frage: Lieber Herr/Frau Anwalt,  vor einigen Jahren habe ich ein Restaurant gepachtet, dessen Küche zwar vorhanden aber renovierungsbedürftig war. Der Vermieter hat mir mündlich erlaubt und irgendwie auch erwartet dass ich die Küche wieder flott mache (günstiger Mietzins). Dies habe ich auch gemacht und entsprechend neue Fließen gelegt und Küchengeräte eingebaut. Nun möchte ich die Pacht beenden, weil ich in eine andere Stadt ziehe. Die Küche möchte ich mit Ablöse im Rahmen einer Betriebsübergabe an einen Nachmieter verkaufen. Nun verweist mein Verpächter auf einen Passus im Vertrag, dass bei Mietende Einbauten entschädigungslos in der Gaststätte verbleiben müssen und untersagt mir die Küche an den Nachmieter zu verkaufen, weil er denkt es sei sein Besitz. Ich möchte trotzdem verkaufen. Darf ich das? oder sind meine Anschaffungen das Eigentum des Vermieters?   Mit herzlichem Dank für eine richtungsweisende Antwort.   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:  Alle mit dem Gebäude oder Grundstück fest verbundenen Sachen werden Bestandteil des selbigen und stehen somit im das Eigentum des Grundstückeigentümers, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 BGB/a> . Haben Sie also Fließen verlegt, so sind diese in das Eigentum Ihres Vermieters übergegangen.  Bei den Küchengeräten, so fern diese ohne große Schwierigkeiten wieder aus der Küche zu entnehmen sind, verbleiben in Ihrem Eigentum und können natürlich auch von Ihnen verkauft werden. Das recht der Wegnahme ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/539.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 539 BGB: ErS. sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters">§ 539 Abs. 2 BGB/a> .  Der Mieter, der durch Einbauten seine Rechte an den eingebauten Sachen in der oben beschriebenen Weise verloren hat, kann nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/951.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 951 BGB: Entschädigung für Rechtsverlust">§§ 951/a>  , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/539.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 539 BGB: ErS. sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters">539/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">812/a>  ff. BGB eine Entschädigunganspruch in Höhe der Bereicherung des Vermieters. Eine Bereicherung kann aber erst angenommen werden, wenn der Vermieter die Sache zurückerhält und die Gaststätte zu einer höheren Miete weiter vermieten kann.   Eine Zahlungspflicht des Vermieters kommt nur in Betracht, wenn die Baumaßnahmen den Interessen des Vermieters und seinem wirklichen oder mutmaßlichen Willen entsprachen oder der Vermieter bereichert ist. (vgl. OLG Düsseldorf a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%20RR%2092,%20716" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 19.12.1991 - 10 U 61/91">NJW RR 92, 716/a> ). Diese Grundsätze sind auch auf die Pacht anzuwenden. Sie sprachen davon, dass eine Renovierung von Vermieter erwartet wurde. Es war daher in seinem tatsächlichen Interesse, dass Sie die beannten Abeiten vornahmen.  Im Ergebnis können Sie nicht fest mit dem Gebäude verbundene Gegenstände ausbauen bzw. verkaufen, da sich in Ihrem Eigentum befinden. Für die Fließen sollten Sie ein Aufwandsentschädigung verlangen.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 539, § 812, § 951, § 94