Frage: Ich werde in Kürze mein Einfamilienhaus mit einem unbefristeten Mietvertrag vermieten.   Die Familie, die unser Haus mieten und perspektivisch auch erwerben möchte (in ca. 8 Jahren) hat nun Angst  wir könnten in dieser Zeit wegen Eigenbedarf kündigen bzw. das Haus verkaufen (und der neue Eigentümer wg. Eigenbedarf kündigen).   Da ich sehr an einem langen Mietverhältnis und auch an einem späteren Verkauf interessiert bin würde ich den Mietern gerne entgegenkommen:  Folgende Fragen stellen sich mir:  a) - In welcher Form kann ich mit den Mietern einen Verzicht auf Eigenbedarfskündigung vereinbaren?  Entstehen mir dadurch irgendwelche Nachteile hinsichtlich anderer Kündigungsgründe.   b) - In welcher Form kann ich den Mietern ein Vorkaufsrecht für den Fall einräumen, dass das Haus, aus welchen Gründen auch immer, verkauft wird (werden muss).   Wünschenswert wären entsprechende Klauseln, die ich als Bestandteil des Mietvertrages mit dem Mieter vereinbaren könnte.   Vielen Dank!        

Antwort: Guten Tag Ratsuchender,  auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben kann ich Ihnen folgendes mitteilen:  Abs. 1. Kündigung wegen Eigenbedarf  Ich gehe davon aus, dass Sie selbst nicht mehr in dem Haus wohnen, nachdem Sie es vermietet haben.   Der Vermieter kann gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1/a>  und 2 Ziffer 2 BGB bei Eigenbedarf kündigen. Diese Regelung kann nicht zum Nachteil des Mieters verändert werden. Eine Vereinbarung zum Nachteil des Vermieters ist jedoch möglich. Sie können insoweit in dem Mietvertrag eine Klausel z.B. wie folgt aufnehmen:  'Das Recht des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ist ausgeschlossen. Weitere gesetzliche - ordentliche und sußerordentliche - Kündigungsmmöglickeiten des Vermieters bleiben hiervon unberührt.'  und ergänzend:  ' Das Recht des Mieters zur Kündigung bestimmt sich nach den gesetzlichen Vorschriften.'  Als Vermieter sollten Sie jedoch bedenken, dass Sie damit Ihre gesetzlichen Rechte beschränken.  Abs. 2. neuer Eigentümer  Allein der Verkauf des Hauses ändert nichts an dem Mietverhältnis Kauf bricht Miete nicht, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> . Jedoch besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass ein neuer Eigentümer sein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfes ausüben will. Da er jedoch in den von Ihnen geschlossen Mietvertarg eintritt, wäre auch ihm - mit dem Ausschluss wie oben - eine Kündigung wegen Eigenbedarfes verwehrt.  Bitte bedenken Sie jedoch, dass dies den Verkaufswert Ihres Hauses sinken läßt. Bei Nichtangabe dieser besonderen Regelung könnten Sie sich gegenüber einem neuen Eigentümer schadensersatzpflichtig machen.  Abs. 3. Vorkaufsrecht  Sie können mit den Mieter ein Vorkaufsrecht für den Fall eines Hausverkaufes vereinbaren. Da hier ein Grundstück betroffen ist, muss ein Vertrag über ein Vorkaufsrecht notariell beurkundet werden. Insoweit setzen Sie sich bitte mit einem Notar vor Ort in Verbindung.  Für die Ausgestaltung des Vorkaufrechts haben Sie verschiedene Möglichkeiten.  Neben der vertraglichen Vorkaufrechten kann ein Vorkaufsrecht auch dinglich durch Grundbucheintragung abgesichert werden. Insoweit ist jedoch das Grundstück dann wieder belastet.  Ich hoffe, Ihnen geholfen zu haben.   Susanne Ziegler Rechtsanwältin  Ruhrstr. 70  58452 Witten  Tel. 02302 / 423156 Fax 02302 / 423158  e-mail: Ziegler@Manke-Bergbauer.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 566