Frage: In einer WEG steht eine Eigentumswohnung mit im Grundbuch eingetragenen 100 qm Wohnfläche (Teilungserklärung um 1990 nach 'DIN 283' ermittelt) zum Verkauf.   Nach eigentlich schon erfolgter Einigung über den Verkaufspreis verweist der Verkäufer nun auf eine neuere/andere Bewertung nach DIN 277 nach der die Wohnung eine Wohnfläche von 120 qm ausweist (Anrechnung von Dachterrasse und Dachschrägen zu 100% gegenüber reduziertem Ansatz nach DIN 283 oder nach WoFiV).   Ein Verkäufer kann grundsätzlich den Preis aufrufen den er möchte, dennoch zwei Fragen hierzu.  1. Gibt es hierzu rechtlich bindende Vorschriften welche  DIN Normen bei Wohnflächenberechnung für einen Verkauf zwingend anzuwenden sind oder ist dies 'Verhandlungssache'?  Insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass im vorliegenden Fall die ursprüngliche Teilungserklärung auf Basis von DIN  283 erstellt wurde und auch nach wie vor so eingetragen ist.  2. Sofern die neuere DIN 277 Norm anzuwenden wäre, müsste dann auch zwingend die entsprechende Teilungserklärung angepasst werden? Die nach DIN 283 ermittelten QM Eigentumsanteile werden in der Teilungserklärung nach wie vor als Basis für die Aufteilung der Unterhaltskosten genutzt. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   In der Tat ist der Preis einer Eigentumswohnung Verhandlungssache und hängt von sehr vielen Faktoren ab, natürlich auch von der Größe der Wohnung. Hierbei ist aber zunächst einmal das maßgebend, was im Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Verkäufer vereinbart ist und was im Grundbuch als Fläche vorgesehen ist. Allerdings geht die sog. Richtigkeitsvermutung der Eintragungen im  Grundbuch (§ 891 BGB) nicht soweit, dass Sie hier  auf Lage, Bebauung und Größe  vertrauen dürfen.  Hier sollte im Kaufvertrag daher zwingend geregelt werden, wie sich in Ihrem Fall die Wohnfläche errechnet und wonach.  Die von Ihnen erwähnte DIN 283 gilt seit mehr als 30 Jahren nicht mehr, da sie vom Normenausschuss Bauwesen zurückgezogen worden ist, ist aber offensichtlich noch Inhalt der Teilungserklärung aus dem Jahre 1990.  Änderungen der Teilungserklärung sind eigentlich nur nötig bei baulichen Veränderungen, die insbesondere Einfluss auf Sonder- oder Gemeinschaftseigentum haben.   Zwingend notwendig ist eine Änderung in Ihrem Fall nicht, da die unterschiedliche Wohnflächenberechnung noch nichts an den Eigentumsverhältnisse ändert.  Wenn man davon ausgeht, dass die jeweils gültige DIN gelten soll -hier müsste die Teilungserklärung genau überprüft werden- so wäre eine Änderung dann aber nötig. Wenn sich aber bei Studium der Teilungserklärung ergibt, dass damals in 1990 in Kenntnis des Umstandes, dass die DIN 283 nicht mehr als DIN anerkannt war, diese dennoch vereinbart worden ist, so sehe ich für eine Änderung der Teilungserklärung keinen Raum (vgl. etwa: OLG Düsseldorf Az. 3 Wx 28/01).  Bei freifinanziertem Wohnraum kann wahlweise nach der Wohnflächenverordnung oder der DIN 277 vorgegangen werden. Eine gesetzlich zwingende Anordnung gibt es hier nicht. Allerdings basieren beide Berechnungsmethoden zunächst auf der Grundfläche, die zunächst ermittelt werden muss und dann daraus die Wohnfläche abgeleitet wird.  Ich hoffe, Ihnen hiermit geholfen zu haben und stehe für Rückfragen zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Thomas Klein     

Relevante Paragraphen: § 891