Frage: Ich habe den kompletten Garten meines Mehrfamilienhauses an EINEN Mieter mitvermietet. Im Mietvertrag ist klar geregelt, dass dieser für die Gartenpflege alleinverantwortlich ist.  Nun beschwerden sich andere Mieter, dass ein dort befindlicher Baum beschnitten werden müsste und der Mieter mit Garten will, dass ich selbiges veranlasse und bezahle.  Ich würde hier nun gerne die Rechtslage wissen, denn von meiner Seite aus habe ich den Garten komplett vermietet, um eben nichts mehr damit zu tun haben zu müssen.        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der von Ihnen mitgeteilten Angaben wie folgt summarisch beantworten will:  Eines vorweg: Als Eigentümer des Grundstücks bzw. Gartens werden Sie die Verantwortung für den Garten niemals vollständig auf den Mieter abwälzen können.   Grundsätzlich sind Sie als Vermieter zunächst auch gesetzlich dazu verpflichtet, den vermieteten Garten in dem vertraglich vereinbarten Zustand zu erhalten.Dies beinhaltet auch die Kostentragungspflicht für die Gartenpflege.  Etwas anderes kann sich nur dann ergeben, wenn die Pflicht zur Gartenpflege wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde.  Dabei ist es vorliegend entscheidend, ob die Pflicht zur Gartenpflege im Rahmen einer vorformulierten Mietvertragsklausel (sog. AGB), oder in Form einer im einzelnen mit dem Mieter ausgehandelten Vereinbarung (Individualabrede) erfolgt ist.  Sollten Sie bei Vertragsschluss einen vorgefertigten Vertragstext verwendet haben,den der Mieter nur unterschrieben hat, ohne dass Sie die Gartenpflege zur Disposition gestellt haben, könnten hierdurch nach bestehender Rechtsprechung nur Gartenarbeiten 'einfacher Art', zu denen keine besondere Qualifikation notwendig ist und die nicht kostenintensiv sind wie etwa:  - Rasenmähen - Unkrautjäten - Entlauben - Umgraben   auf den Mieter abgewälzt werden.  Über einfache Pflegearbeiten hinausgehende Tätigkeiten (solche die Fachkenntnisse erfordern oder mehr arbeits- oder kostenintensiv sind) müssen dagegen individualvertraglich auf den Mieter abgewälzt werden, damit die Regelung wirksam ist.  Hierunter fallen dann insbesondere auch Baumschnitt und das Fällen von Bäumen,ebenso wie die Neusetzung von Pflanzen und Büschen und Ähnliches.   Eine formularmäßige Vereinbarung wäre hier nicht wirksam, würde doch die Instandhaltungspflicht des Vermieters praktisch voll auf den Mieter abgewälzt, was den Mieter - jedenfalls im Falle des vorformulierten vertragesm auf den er keinen Einfluss nehmen konnte, unangemessen benachteiligt (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a> ).   Ein Individualvertrag setzt dagegen voraus, dass die einzelne Vertragsgestaltung ernsthaft zur Disposition des Mieters gestellt wird und dass der Mieter die Möglichkeit hat, die inhaltliche Ausgestaltung der vorgesehenen Regelungen zu beeinflussen, und damit eigene Interessen einfließen zu lassen (BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202000,%201110" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.11.1999 - Abs. 8 ZR 269/98: Option zur Verlängerung eines Vertrages in AGB">NJW 2000, 1110/a> ). Dies hätten Sie bei einem vorformulierten Vertrag nachzuweisen.  Von der Frage der Abwälzung der Pflicht zur Gartenpflege auf den Mieter ist dann freilich die Frage zu unterscheiden, ob zumindest die Kosten des (im Falle der Unwirksamkeit der Regelung von Ihnen in Auftrag zu gebenden) Baumbeschnitts auf die Mieter umgelegt werden können.  Hier ist -eine entsprechende Regelung im Mietvertrag vorausgesetzt - anerkannt, dass auch die Kosten des Baumschnitts auf die Mieter umlegbar sind und zu den Kostend der Gartenpflege gehören.  Insoweit sollten Sie den Mietvertrag anhand der o.g. Kriterien überprüfen.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort weiter geholfen zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Fabian Sachse Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307