Frage: Vor 6 Jahren habe ich ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück erworben,das ich selbst bewohne. Die Verkäuferin hatte ein größeres Grundstück mit insgesamt 2 Wohnhäusern geteilt und das o.g. Flurstück mit meinem Haus an mich verkauft und das zweite Grundstück mit dem anderen Haus behalten. Mein Haus liegt direkt an einer öffentlichen Straße, das zurückbehaltene Grundstück hat nur über mein Grundstück einen Zugang zur öffentlichen Straße. Im Kaufvertrag und im Grundbuch wurde deshalb ein Geh-u.Fahrrecht auf einer genau festgelegten fläche vereinbart und eingetragen. Eine Baulasterklärung wurde nicht abgegeben durch die Voreigentümerin und auch nicht mit mir vereinbart. Numehr werde ich durch das Bauamt aufgefordert eine derartige Erklärung abzugeben.Das möchte ich nicht,weil ich befürchte,daß das hintere Grundstück zusätzlich babaut werden könnte.In meinem Kaufvertrag steht ...'Wegerecht nur für die derzeitige Bebauung...' Das Bauamt behauptet,daß die Baulastenerklärung notwedig sei weil das hintere Grundstück durch die teilung wegen fehlender Erschließung formell rechtswidrig sei.(Dabei steht das derzeitige Gebäude seit mind.50 Jahren). Wie verhalte ich mich dem Bauamt gegenüber und kann dieses mich zwingend eine Baulasterklärung zu unterschreiben?  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:   1.  Soweit Sie zur Bestellung einer bürgerlich-rechtlichen Grunddienstbarkeit (Wegerecht als Geh- und Fahrrecht, Leitungsrecht) verpflichtet sind, sind Sie auch verpflichtet, eine hiermit inhaltlich übereinstimmende öffentlich-rechtliche Baulast zu bewilligen. Die Baulast ist für den Eigentümer des Hinterliegergrundstücks erforderlich, damit dieser von der zu seinen Gunsten zu bestellenden Dienstbarkeit sachgerecht Gebrauch machen und sein Grundstück rechtmäßig nutzen kann.    2.  § 4 Abs. 1 der Landesbauordnung für Hessen (HBO)  in der gegenwärtig gültigen Fassung setzt nämlich eine öffentlich-rechtliche Sicherung der Anbindung des Hinterliegergrundstücks an die öffentliche Straße voraus. Die privatrechtliche Sicherung des Zugangs durch die Grunddienstbarkeit selbst reicht - anders als nach in einigen anderen Bundesländern in der Vergangenheit zum Teil bestehenden bauordnungsrechtlichen Vorschriften, die eine 'rechtliche' Sicherung gleich welcher Art ausreichen ließen - nicht aus. Unter diesen Umständen sind Sie nach Treu und Glauben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> ) verpflichtet, auch eine mit der Dienstbarkeit übereinstimmende Baulast zu bewilligen.    3.  Dabei ist es so, dass sich der Anspruch des Hinterliegergrundstücks-Eigentümers auf Baulastbewilligung aus dem der Dienstbarkeitsbestellung (Wegerecht) zu Grunde liegenden schuldrechtlichen Kausalgeschäft (Ihrem Kaufvertrag) ergibt. Das Bewilligungsrecht folgt nach ständiger BGH-Rechtsprechung aus einer so genannten ergänzenden Vertragsauslegung des Kausalgeschäfts (vgl. BGH, Urteil vom 18.03.1994 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20159/92" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.03.1994 - Abs. 5 ZR 159/92: Anspruch des Grundstückskäufers auf Bestellung einer Baulast">Abs. 5 ZR 159/92/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201994,%202757" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.03.1994 - Abs. 5 ZR 159/92: Anspruch des Grundstückskäufers auf Bestellung einer Baulast">NJW 1994, 2757/a>  = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WM%201994,%201398" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.03.1994 - Abs. 5 ZR 159/92: Anspruch des Grundstückskäufers auf Bestellung einer Baulast">WM 1994, 1398/a> , hier zitiert nach Juris, dort Rdnr. 6), also aus Ihrem Kaufvertrag, nach Maßgabe einer Interessenabwägung unter den Beteiligten im Lichte von Treu und Glauben.   4.  Von Ihrer Erklärungspflicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung kann dann ausgegangen werden,  wenn die Grunddienstbarkeit zu dem Zweck zu bestellen ist, das herrschende Grundstück baulich zu nutzen. Die Übernahme der Baulast nach dem Bauordnungsrecht des betreffenden Bundeslandes, in Ihrem Fall Hessen, zwingende Voraussetzung für die avisierte Bebauung des herrschenden Grundstücks ist, wenn eine Befreiung vom Baulastzwang nicht in Betracht kommt und nicht bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Anlass bestand, die Übernahme einer Baulast zu erwägen. Außerdem ist die bauliche Nutzung des Hinterliegergrundstücks entscheidend.   5.  So wie ich Ihren Fall derzeit sehe, sind die vorstehenden Voraussetzungen in Ihrem Fall erfüllt:    a)  Das Grundstück des Hinterliegers wird baulich genutzt und die zu seinen Gunsten zu bestellende Dienstbarkeit (Wegerecht) soll die Erschließung des 'gefangenen' Grundstückes zum Zwecke der bestehenden Bebauung sicherstellen.   b)   Gemäß § 4 Abs. 1 HBO muss die Erschließung des von der öffentlichen Straße abgeschnittenen Grundstückes des Klägers öffentlich-rechtlich gesichert sein. Eine solche öffentlich-rechtliche Sicherung kann nur durch eine Baulast (§ 75 HBO) erfolgen.   c)   Dass eine Befreiung des Hinterliegers  vom Baulastzwang vorliegend möglich wäre, ist nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht ersichtlich.   d)  Der Anspruch auf Baulastbestellung scheitert auch nicht daran, dass Sie und der Hinterlieger schon bei Vertragsschluss objektiv damit rechnen mussten, dass eine Baulast erforderlich werden würde. Vielmehr sind keine Anzeichen dafür ersichtlich, dass in Bezug auf die Baulast im Zeitpunkt des Abschlusses des Notarvertrags überhaupt Überlegungen im Hinblick auf eine Baulastbewilligung angestellt wurden. Aus dem bloßen Schweigen des notariellen Grundstückskaufvertrags, in dem das Wegerecht enthalten ist, hinsichtlich der Baulastfrage kann daher nicht - im Sinne einer negativ erschöpfenden Regelung - darauf geschlossen werden, dass ein Anspruch auf Baulastbestellung ausgeschlossen sein sollte. Dieser Punkt war vielmehr insgesamt bei Abschluss des Kaufvertrages nicht bedacht und damit offen gelassen worden. Insoweit ist zu Ihren Gunsten kein berechtigtes und rechtlich schützenswertes Interesse erkennbar, dem Hinterlieger einen Anspruch auf Bestellung der Baulast zu verwehren, ohne den der Anspruch auf Bestellung der Grunddienstbarkeit (Wegerecht) praktisch wertlos und die Nutzung des Hinterliegergrundstücks praktisch unmöglich wäre.    6.  Dementsprechend sollten Sie die Baulastenerklärung gegenüber dem Bauamt abgeben. Dabei wäre darauf zu achten, dass sich auch die Baulast innerhalb der vertraglich vorgesehenen Flächen für das Wegerecht hält und zudem auch nur, wie vertraglich vorgesehen, auf die derzeit bestehende Bebauung erstreckt. Ihrer Befürchtung übermäßiger Hinterliegerbebauung könnte so begegnet werden.   7.  Sollten Sie darüber hinausgehende Zweifel auch in Bezug auf den vertraglichen Regelungsinhalt  haben, wäre es erforderlich, dass Sie mir den Kaufvertrag, aus dem sich das Wegerecht ergibt, übersenden. Nach Maßgabe Ihrer vertraglichen Vereinbarung werde ich dann weitere rechtliche Prüfungen vornehmen.   Bitte beachten Sie, sehr geehrter Ratsuchender, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Abs. 100.Abs. 1000. Markus Koerentz, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242