Frage: Meine Mutter ist im September verstorben.  Das Erbe besteht u.a. aus einer Eigentumswohnung.  Ich bin im Besitz einer umfassenden notariellen Betreuungsvollmacht meiner Mutter über ihren Tod hinaus. Darin steht (nicht vollständig) :  Ich erteile meinem Sohn ... Einzellvollmacht mich in allen meinen Angelegenheiten in jeder rechtlich zulässigen Weise allein zu vertreten ...  1. Vermögensangelegenheiten  Die Vollmacht umfasst insbesondere das Recht,  über Vermögensgegenstände jeder Art zu verfügen,  Verbindlichkeiten einzugehen,  Verfahrenshandlungen, auch im Sinne von § 13 SGB X zu tätigen,  mich gegenüber Gerichten, Behörden ... gerichtlich ... zu vertreten, sowie alle Prozesshandlungen für mich vorzunehmen.  Der Bevollmächtigte ... ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Die Vollmacht bleibt über den Tod hinaus gültig.     Es erben mein Bruder und ich.  Mein Bruder wird betreut.  Der Betreuer hat mir gesagt das er den Erbschein schon hat oder beantragt hat (ich habe keinen und beabsichtige auch nicht einen zu beantragen).     Nach meinen Informationen,   muss das Betreuungsgericht dem Verkauf (-spreis) der Wohnung eines Betreuten zustimmen.  damit das Betreuungsgericht zustimmt muss ihm der Wert der Wohnung bekannt sein.  dazu braucht es ein Wertgutachten der Wohnung.   Dieses Prozedere möchte ich vermeiden.      Meine Fragen:  Ich gehe davon aus das der Betreuer mit Hilfe des Erbscheins meinen Bruder ins Grundbuchamt eintragen lässt.  Darf ich die Wohnung mit Hilfe der Einzelvollmacht alleine verkaufen ? Auch dann wenn mein Bruder im Grundbuch eingetragen ist ? Bzw. kann ich Betreuer und Betreuungsgericht mit Hilfe der Einzelvollmacht umgehen ? (nicht hintergehen :-) )  Kann der Betreuer oder das Betreuungsgericht den Kauf verhindern bzw gegen mich vorgehen (Schadenersatz) wenn ich die Wohnung, vielleicht sogar weit unter Marktwert, verkaufe ?    Dazu liegt mir folgende Information vor:  'Mit Hilfe einer beglaubigten Vollmacht kann ein Verwandter oder ein anderer Vertreter auch den Notartermin im Zuge eins Hausverkaufs wahrnehmen. Das kann eine Generalvollmacht sein, eine Vorsorgevollmacht oder auch eine Verkaufsvollmacht. Der Kaufvertrag ist dann durch die Unterschrift des Vertreters sofort gültig.'  https://www.immoverkauf24.de/services/expertenrat/immobilienverkauf-in-vertretung/  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  unter Berücksichtigung der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen möchte ich nachfolgend gerne die von Ihnen gestellte Anfrage beantworten.  i>Beachten Sie jedoch bitte, dass im Einzelfall weitergehende Informationen für eine fundiertere Einschätzung der Rechtslage erforderlich sein können und dass das Fehlen relevanter Informationen dazu führen kann, dass die Einschätzung unter Berücksichtigung solcher Informationen eine andere sein könnte. Auch kann diese Einschätzung in vielen Fällen ein persönliches Beratungsgespräch nicht ersetzen./i>  b>Die Rechtslage stellt sich hier wie folgt dar:/b>  Mit einer transmortalen Vollmacht kann, solange diese nicht widerrufen ist, weiterhin gehandelt werden, soweit die Vertretungsmacht hieraus reicht. Das bedeutet also, mit der Vollmacht können alle Erben bzw. die Erbengemeinschaft wirksam vertreten werden. Insoweit kann auch ein Grundstück veräußert werden, auch an sich selbst, wenn - wie hier -  eine Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot des § 181 BGB vorliegt.  Allerdings kann jeder Erbe die Vollmacht jederzeit widerrufen. Sofern also der Betreuer des Bruders dies tun möchte, kann er dies. Dann kann nur noch auf Grundlage der Erbfolge, also gemeinschaftlich durch die Erbengemeinschaft, verfügt werden.  Solange die Vollmacht nicht widerrufen ist, kann das Betreuungsgericht - schon gar nicht von sich aus - hier etwas tun. Allerdings stehen sehr wohl Schadensersatzansprüche des Miterben im Raum, wenn Sie entgegen der Erbfolge sich selbst oder anderen Vermögen übertragen. Das kann dann einen Missbrauch der Vertretungsmacht darstellen (da dies wohl nicht mehr im Interesse des Miterben liegen wird) und solche Ansprüche, etwa auf Rückübertragung oder Geldersatz, auslösen. Denn die Vollmacht sagt mangels anderen Inhalts lediglich etwas über das rechtliche Können, nicht über das rechtliche Dürfen aus.   Ihr Bruder wird also solcher (nicht die Erbengemeinschaft) erst nach Auseinandersetzung im Grundbuch stehen. Allerdings kann der Betreuer dafür sorgen, dass die Erbengemeinschaft eingetragen wird (Grundbuchberichtigung). Verkaufen können Sie dann bei Bestehen der Vollmacht immer noch. Ob Sie dies auch dürfen, ist - wie gesagt - eine andere Frage.  Soweit der Betreuer Ihres Bruders mit diesem Vorgehen einverstanden ist, bestehen keine Bedenken.  Ich hoffe, Ihnen mit diesen Informationen bestmöglich geholfen zu haben und wünsche Ihnen alles Gute.  Mit freundlichen Grüßen  Christian Lenz -Rechtsanwalt- 

Relevante Paragraphen: § 181