Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  im Februar 2008 habe ich meinem damaligen Mieter die fristlose Kündigung ausgesprochen, dieser zog dann auch kurzfristig noch im Februar aus.  Nach dem Auszug konnte ich die Wohnung nicht gleich wieder vermieten, sie stand bis August 2008 leer.  Ich habe noch einen Teil der Mietkaution einbehalten, um noch die offenen Umlagen für das Jahr 2008 gedeckt zu haben.  Meine Frage: Kann ich dem damaligen Mieter die mir entgangenen Mieten (Kalt- oder Warmmiete) für die Monate März '08 bis Mai '08 aufgrund des 'plötzlichen' Auszugs im Sinne eines Schadenersatzes anrechnen oder würde ich gegen geltendes Mietrecht verstossen ?  Freundliche Grüße  Thomas E.

Antwort: Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),  Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann. Soweit Sie schildern, dass Sie Ihrem Mieter im Februar 2008 eine fristlose Kündigung des Mietverhältnis ausgesprochen haben, so ist der Mieter dann zum ErS. des daraus entstandenen Schadens verpflichtet, soweit er durch Pflichtverletzung Sie zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund veranlasst hat. Dieser Schadensersatzanspruch umfasst insbesondere den Mietausfall, d. h. die dem Vermieter entgehende Miete für die vereinbarte feste Vertragsdauer, bei einem unbefristeten Mietverhältnis bis zu dem Zeitpunkt, zu dem sich der Mieter nach Vertrag oder Gesetz erstmals nach der Kündigung seinerseits vom Vertrag hätte lösen können. Bei Ihnen ist dieser Ersatzanspruch grds. bis zur Zeit der Neuvermietung im Monat August 2008 beschränkt, es sei denn Sie erzielen seither eine geringere Miete. Maßgebend ist hierbei die Warmmiete (Grundmiete zzgl. Monatlich vereinbarte Nebenkosten). Voraussetzung hierfür ist, dass die von Ihnen ausgesprochene Kündigung wirksam ist, insbesondere ein wichtiger Grund hierfür bestand und der Mieter mit einer Pflichtverletzung (bspw. Zahlungsverzug) die außerordentliche Kündigung verschuldet hat. Sie müssen sich allerdings auf Grund Ihrer Schadensminderungspflicht gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/254.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 254 BGB: Mitverschulden">§254 BGB/a>  um einen Nachmieter bemühen. Abs. 500.h. im Streitfall müssen Sie auch darlegen und beweisen, dass sich um eine Weitervermietung auch vor August 2008 bemüht haben. Soweit Ihnen noch ein Kautionsbetrag zur Verfügung steht, so können Sie mit Ihrer Forderung auf SchadenserS. gegenüber dem Rückzahlungsanspruch des Mieters bezogen auf die Kaution aufrechnen. Ist die Kaution verbraucht, so müssen Sie den überschießenden Betrag gesondert fordern und den ehemaligen Mieter zur Zahlung auffordern. Insoweit sollten Sie auch die Verjährungsfrist von 3 Jahren im Auge behalten. Ich hoffe, Ihnen geholfen zu haben und verbleibe !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 254