Frage: Ich habe eine Wohnung an eine Mieterin vermietet.  Die Mieterin ist mittlerweile ausgezogen und hat die Wohnung untervermietet. Sie selbst wohnt nicht mehr in der Wohnung, sondern ist mit Ihrem Freund in einer anderen Wohnung zusammmengezogen.  Die Mieterin behauptet, Sie wuerde die Wohnung noch nutzen. Das stimmt aber nicht. Vielmehr habe ich  erfahren, das Sie meine Wohnung zu einem hoeheren Miete untervermietet hat, als Sie selbst an mich bezahlt und hat meine Wohnung sozusagen zu einer  Nebenverdienstquelle umfunktioniert.  Kann ich die Mieterin irgendwie kuendigen ?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.   Bitte beachten Sie, dass die nachstehenden Ausführungen lediglich eine erste rechtliche Einschätzung auf Grundlage Ihrer Angaben darstellen. Hierbei ist der Umfang meiner Beratung durch die gesetzlichen Vorgaben des a href="https://dejure.org/gesetze/RVG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 RVG: Erfolgsunabhängige Vergütung">§ 4 RVG/a>  begrenzt.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs. 1 BGB/a>  ist dem Mieter nicht gestattet, die Mietsache Dritten ganz oder teilweise zu überlassen, bzw. weiter zu vermieten. Für das Wohnraummietrecht regelt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 BGB/a>  einen Anspruch des Mieters auf Zustimmung zur Untervermietung. Hierfür muss der Mieter ein berechtigtes Interesse darlegen. Jedoch ist Ihrer Schilderung zu entnehmen, dass die Mieterin die Zustimmung bei Ihnen nicht eingeholt hat, geschweige denn die Untervermietung anzuzeigen. Wie der BGH in seiner Entscheidung  vom 02.02.2011 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2074/10" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 02.02.2011 - Abs. 8 ZR 74/10: Wohnraummiete: Unerlaubte Untervermietung als Kündigungsgrund;...">Abs. 8 ZR 74/10/a>  bestätigt hat, stellt die unberechtigte Untervermietung eine Verletzung der vertraglichen Pflichten dar und kann einen Kündigungsgrund darstellen. Die unerlaubte Untervermietung ist stellt einen außerordentlichen Kündigungsgrund dar. Jedoch muss der fristlosen Kündigung eine Abmahnung vorausgehen. Fehlt die Abmahnung, dann ist die Kündigung unwirksam.  Neben der fristlosten Kündigung können und sollten Sie hilfsweise auch die ordentliche Kündigung aussprechen. Da die unberechtigte Untervermietung eine Vertragsverletzung darstellt, ist eine fristgemäße ordentliche Kündigung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  gerechtfertigt (LG Berlin, 23.06.1998, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=64%20S%2045/98" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 23.06.1998 - 64 S 45/98">64 S 45/98/a> ). Da Ihre Mieterin eine Untervermietung nicht angezeigt hat, werden Sie nach der von Ihnen dargestellten Sachlage den Mietvertrag wirksam kündigen können. Allerdings müssten Sie beweisen, dass die Wohnung untervermietet wurde, zumal sie es bestreitet.    Ich hoffe, dass ich Ihnen in dieser Sache einen ersten hilfreichen Überblick verschaffen konnte. Ich weise Sie darauf hin, dass Ihre Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung beantwortet wurde und eine endgültige Einschätzung der Rechtslage nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich ist. Die Antwort dient einer ersten rechtlichen Einschätzung. Dies kann jedoch eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen. Ich weise Sie zudem darauf hin, dass das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann.  Bei eventuellen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 553, § 540