Frage: Guten Tag,   da ich seit dem absoluten Rauchverbot starke Umsatzeinbußen habe möchte ich nun kündigen. Folgendes steht in meinem Vertrag:  'Das Mietverhältnis beginnt am 01.03.2008 und es endet mit dem 28.02.2010 ohne das es einer besonderen Kündigung bedarf. Es verlängert sich jeweils um 1 Jahr , wenn es nicht spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit von einer der Parteien per Einschreibebrief gekündigt wird.'  Ich habe nun zum 30.09.2011 gekündigt, aber der Vermieter meint ich müsste bis 28.02.2012 bleiben. Hat er Recht?  Vielen Dank für die Auskunft  Petra Rech

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,    aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:  Die von Ihnen geschilderte Vertragsklausel ist so zu verstehen, daß es sich um einen befristeten Vertrag mit Verlängerungsoption handelt. Da es sich nach Ihren Angaben bei dem Mietobjekt um einen Gewerberaum handelt, ist diese Konstellation auch in jedem Fall zulässig. Probleme könnten sich hier nur bei Wohnraummietverträgen ergeben; dies ist aber eben gerade nicht der Fall.  Bei befristeten Verträgen ist das ordentliche Kündigungsrecht (hier: a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/580.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 580 BGB: Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters">§ 580 Abs. 2 BGB/a> ) ausgeschlossen. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf der Mietzeit, nur in Ausnahmefällen ist eine außerordentliche Kündigung vor Ablauf der Mietzeit zulässig. Greift, wie in Ihrem Fall, eine Verlängerungsoption, so verlängert sich die Mietzeit mit Wahrnehmung dieser Option (bzw. dann, wenn nicht rechtzeitig widersprochen wird) um die vorgesehene Mietzeit. Jedoch ist auch für diese Verlängerung wiederum die ordentliche Kündigung ausgeschlossen.  Die Aussage Ihres Vermieters ist daher leider richtig. Ihre Kündigung zum 30.09.2011 ist unwirksam und wird als Kündigung zum frühest möglichen Zeitpunkt, also zum 28.02.2012, auszulegen sein. Sicherheitshalber sollten Sie jedoch nochmals schriftlich zum richtigen Termin kündigen. Die Umsatzeinbußen selbst werden keinen Grund für eine außerordentliche Kündigung darstellen, da ein verminderter UmS. regelmäßig gerade eines der Hauptrisiken des Gewerbebetriebes ist. Liegen sonst also keine außergewöhnlichen Gründe vor, weshalb Sie das Mietverhältnis vorzeitig beenden müssen, so sollten Sie das Gespräch mit dem Vermieter suchen und vor allem dafür sorgen, einen Nachmieter zu finden. Zwar verpflichtet dies den Vermieter nicht, Sie aus dem Vertrag zu entlassen, jedoch steigen die Chancen auf eine vorzeitige Auflösung des Vertrages dadurch in der Regel stark an.  Es tut mir leid, Ihnen keine für Sie positivere Antwort geben zu können. Mit freundlichen Grüßen   Jochen Bauer (Rechtsanwalt)   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 580