Frage: Hallo,  ich habe im August des vergangenen Jahres einen Mietaufhebungsvertrag unterzeichnet. Mit 7-monatiger Kündigungsfrist und einer Abfindung. Der Vermieter hat die Wohnung daraufhin im September verkauft und dem Käufer zugesichert sie leer zu übergeben. Davor drohte er mir, falls ich nicht den Mietaufhebungsvertrag unterschreibe, würde er in die unter mir liegende Wohnung des Zweifamilienhauses, welches ihm gehört für eine Weile selbst einziehen und dann mich oben heraus kündigen, da er dies dürfe, sobald er selbst eine Wohnung im Haus bewohne. Ich hätte dann eine 3-monatige Kündigungsfrist und bekäme natürlich keine Abfindung. Dies behauptete er immer wieder. Ich bekam Panik. Da dies im Herbst des vergangenen Jahre war, wusste ich, daß ich dann bis spätestems Weihnachten ausziehen müsse, dies aber zeitlich niemals schaffen werde und und in meinem Laden auch noch das Weihnachtsgeschäft vor der Türe stand. Ich willigte der Mietaufhebung ein, da ich dann wenigstens 7 Monate zur Räumung Zeit haben würde. Muß jedoch dazu sagen, daß ich niemals ausziehen wollte, sondern nur unter diesem Druck der kurzen Kündigungsfrist nachgegeben und unterschrieben habe. Hätte ich gewußt, daß ich sowieso eine 6-monatige Kündigungsfrist habe, hätte ich bei der Mietaufhebung sicherlich noch eine viel längere Frist vereinbart.   Meine Frage: Ist die Mietaufhebung grundsätzlich wegen arglisiger Täuschung hinsichtlich der (mit Absicht falsch genannten)oder 'ins blaue hinein genannten' Kündigungsfrist anfechtbar ?  Wie sehen Sie die Chancen des Erfolges ?  Vielen Dank ! 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  ich kann Ihnen für eine erfolgreiche Anfechtung leider wenig Hoffnung machen.  Bei einer 'normalen' Kündigung durch den Vermieter gilt (bei einer Mietdauer unter fünf Jahre) grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Wohnt der Vermieter mit im Gebäude und sind im Haus nicht mehr als zwei Wohnungen, so kann der Vermieter nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a>  ohne ein berechtigtes Interesse kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich bei dieser erleichterten Kündigungsmöglichkeit aber um drei Monate.  Eine Anfechtung des Mietaufhebungsvertrages nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  setzt voraus, dass Ihr Vermieter Sie in Hinsicht auf die Kündigungsfrist arglistig getäuscht hat. Er müsste die Unrichtigkeit der genannten Kündigungsfrist gekannt haben bzw. es bei seinen Behauptungen zumindest für möglich gehalten haben, dass diese unrichtig ist.  Auch müsste Ihr Irrtum für den Abschluss des Vertrages ursächlich gewesen sein. Für alle Voraussetzung einer arglistigen Täuschung trägt der Anfechtende im Streitfall die Beweislast. Abs. 500.h. bestreitet Ihr Vermieter im Prozess z.B., dass er eine längere Kündigungsfrist bei einer Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a>  für möglich gehalten hat bzw. dass die genannte Kündigungsfrist von drei Monaten trotz Abfindung ursächlich für den Abschluss des Mietaufhebungsvertrages war, müssten Sie vor Gericht das Gegenteil beweisen. Diesen Beweis dürften Sie nur sehr schwer führen können. Oder haben Sie besondere Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter die Unrichtigkeit seiner Behauptungen für möglich hielt? Da Sie selbst ja bei Vertragsabschluss davon ausgingen, dass die kurze Kündigungsfrist richtig ist.  Auch eine Anfechtung wegen Irrtums nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/119.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 119 BGB: Anfechtbarkeit wegen Irrtums">§ 119 BGB/a>  wird nicht erfolgreich sein, da es sich um einen sog. Motivirrtum handelt und dieser keine Anfechtung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/119.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 119 BGB: Anfechtbarkeit wegen Irrtums">§ 119 BGB/a>  zulässt.  Rechtsfolge einer Anfechtung wäre im Übrigen, dass der Mietaufhebungsvertrag unwirksam wäre. Sie müssten dann auch die Abfindung zurück zahlen, soweit Sie diese schon erhalten haben. Und möglicherweise kündigt der neue Eigentümer dann wegen Eigenbedarfs.  Da Sie sich schadensersatzpflichtig machen können, wenn Sie trotz gültigen Mietaufhebungsvertrages nicht zum vereinbarten Zeitpunkt ausziehen, sollten Sie sich dringend um eine neue Wohnung kümmern (falls Sie noch in der alten Wohnung wohnen).  Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.  Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfrage-Funktion.  Soweit ansonsten aus dem Bereich frag-einen-anwalt.de heraus eine  Kontaktaufnahme an mich gewünscht ist, bitte ich auch zunächst  ausschließlich um Kontakt per E-Mail. Meine E-Mail-Adresse finden Sie  unten in der Signatur.   Mit freundlichen Grüßen  Gabriele Haeske Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 119, § 123, § 573a