Frage: Ich beabsichtige eine kleine Eigentumswohnung als Investment zu kaufen. Diese ist seit 16 Jahren vermietet. Mietvertrag vom Jahr 2000 liegt vor. Ehemaliger Vermieter war aber mit zunehmendem Alter immer unorganisierter und etwaige Mieterhöhungen wurden nicht dokumentiert/sind nicht mehr auffindbar. Nun ist der Eigentümer verstorben und die Erbengemeinschaft 'bescheinigt' lediglich einen Mieteingang in entsprechender Höhe und Regelmäßigkeit.  Würde ich hier ein Wagnis eingehen und der Mieter könnte theoretisch nach Kauf die Mietezahlung deutlich reduzieren? Es gibt ja schließlich kein Schriftstück...  Ich benötige einen praktikablen Vorschlag, wie ich das vor einem Kauf heilen (lassen) könnte? Ggf. eine Vereinbarung zwischen Erbengemeinschaft und Mieter - 2 Unterschriften...  Ich möchte den Sachverhalt für den Verkäufer aber nicht unnötig kompliziert gestalten, um die Verkaufsbereitschaft nicht zu senken.  Vielen Dank! 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ihre Sorge dürfte unbegründet sein.   Bereits die einmalige Zahlung der geforderten bzw. erhöhten Miete durch den Mieter, jedenfalls aber die mehrmalige Zahlung darf aus der maßgeblichen objektiven Empfängersicht gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 BGB: Auslegung einer Willenserklärung">§§ 133/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/157.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 157 BGB: Auslegung von Verträgen">157 BGB/a>  so verstanden werden, dass damit dem Mieterhöhungsverlangen seitens des Mieters zugestimmt wurde, vgl. AG München, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=452%20C%2011426/13" target="_blank" class="djo_link" title="AG Abs. 1000ünchen, 14.08.2013 - 452 Abs. 100 11426/13: Die stillschweigende Zustimmung zur Mieterhöhung">452 Abs. 100 11426/13/a> .   Ihr zukünftiger Mieter könnte sich folgerichtig nicht darauf berufen, dass er den Mieterhöhungsbegehren des Voreigentümers nicht zugestimmt habe. Dies gilt nach der zitierten Rechtsprechung im Übrigen auch im Falle einer stillschweigenden Zustimmung zu einem formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen. Auch hier kommt es zu einer einvernehmlichen Änderung der Miethöhe.  Der Mieter könnte daher allenfalls (wahrheitswidrig) behaupten, die Miete sei seit Mietbeginn unverändert gewesen sei und dass keinerlei Mieterhöhungen ausgesprochen wurden. Mit einem solchen Vorbringen, würde der Mieter sich im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung jedoch der Gefahr strafrechtlicher Verfolgung wegen versuchten Prozessbetrugs aussetzen zumal er im Hinblick auf die regelmäßigen Zahlungen der (erhöhten Miete) in der Vergangenheit in erhebliche Erklärungsnot gelangen würde. Schließlich kämen ggf. auch Mitglieder der Erbengemeinschaft als Zeugen für die Tatsache, dass Mieterhöhungen in der Vergangenheit ausgesprochen wurden, in Betracht.  Ich sehe nach alledem grundsätzlich kein rechtlich relevantes Risiko für eine einseitige (zulässige) Reduzierung der Mietzahlungen. Sollte dies, wider Erwarten, eintreten, sollten Sie den Mieter entsprechend anmahnen und nötigenfalls, soweit die Voraussetzungen hierfür gegeben sind, eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges aussprechen.  Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei der weiteren Abwicklung des Mietverhältnisses in das Sie durch den Erwerb eintreten werden anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Mietrecht spezialisierte Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.  Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen     Dipl.iur. Mikio A. Frischhut Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 157, § 133