Frage: Es handelt sich um ein Mietobjekt in OVP, welches vom Eigentümer ersteigert wurde (Treuhand). Mietvertrag lag ihm keiner vor. Erst aus der Übergabeerklärung des ersteigerten Objektes ging eine Nettomiete und die Umlagen hervor.  Einem neuen Mietvertrag mit dem Eigentümer wollten die Mieter nicht zustimmen. Der Eigentümer hat daher für das vermietete Einfamilienhaus mit den Mietern folgende schriftliche Vereinbarung getroffen, die ich nachstehend inhaltlich wiedergebe:  ''Vereinbarung  Hiermit wird unwiderruflich in gegenseitigem Einvernehmen verbindlich festgelegt:  Für die Nutzfläche von xxx qm wird ab xxx eine Nettokaltmiete von xx Euro pro qm und Monat erhoben.  Dies entspricht xxx Euro und ist zum jeweils 1. des Monats fällig. Zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten (Grundsteuern, Abgabe Wasser, Grund- und Hausbesitzerhaftpflicht, Gebäudeversicherung, Schornsteinreinigung) von xxx Euro monatlich.  Der Betrag von xxx Euro ist zum jeweils 1. des Monats fällig und kann auf das Konto xxx des Hauseigentümers eingezahlt werden.  Alle weiteren Nutzungen des Wohnhauses, der Nebengebäude, sowie des Grundstückes sind nur in Absprache mit dem Eigentümer möglich, bedürfen seiner Zustimmung.  Unterschrift des Eigentümers Unterschriften des Mieters und Ehefrau''   Fragen:  1. Ist so eine Vereinbarung rechtlich verbindlich / haltbar.  2. Wie verhält es sich mit den Nebenkosten. Können die tatsächlichen Nebenkosten    abgerechnet werden - diese gehen ja über die in der Vereinbarung genannten hinaus.    Grund der Fragestellung ist der mögliche Kauf dieser Immobilie.   Vielen Dank für Ihre Anwort.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.  Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.  Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Frage 1)  Grundsätzlich ist eine solche Vereinbarung zulässig und wirksam, da die Miete frei vereinbart werden kann.  Während eines Mietverhältnisses kann die Miete durch Vertragsänderung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/331.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 331 BGB: Leistung nach Todesfall">§§ 331 Abs. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/557.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 557 BGB: Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz">557 Abs. 1 BGB/a> ) grundsätzlich neu vereinbart werden.  Statt eines neuen Mietvertrages stellt die Vereinbarung der Parteien eine zulässige einvernehmliche Vertragsänderung dar.  Frage 2)  Grundsätzlich trägt die Betriebskosten der Vermieter, kann diese jedoch auf den Mieter umlegen.  Die Umlage der tatsächlichen Betriebskosten ist möglich bei Anfall, wird aber in der Regel mit Vorauszahlungen verbunden. Dazu ist jedoch eine Vereinbarung erforderlich. Die Höhe der Vorauszahlung muss angegeben sein.  Ist eine Vereinbarung über die Umlage unterblieben oder unwirksam, ist streitig, ob die Zahlungen als Pauschale oder als Vorauszahlung mit Abrechnung ausgelegt werden können.  In Ihrem Fall muss die Vereinbarung ausgelegt werden, da sich nicht eindeutig ergibt, ob mit der Zahlung der Betriebskosten lediglich eine Vorauszahlung mit Abrechnung gewollt war.  Nach dem Wortlaut der Vereinbarung ist vielmehr ein Festbetrag gewollt, so dass es sich hier eher um eine Pauschale handelt, so dass die tatsächlichen Betriebskosten nicht umgelegt werden können und der Vermieter lediglich den Pauschalbetrag erhält.  Dies ergibt sich auch daraus, dass eine Anpassung bei steigenden und fallenden Kosten nicht vereinbart wurde.  Ein weiteres Indiz könnte die tatsächliche Abrechnung durch den Vermieter sein. Sollte eine solche erfolgt sein oder nunmehr für das Jahr 2008 erfolgen, spricht dies für eine Vorauszahlung, anderenfalls um eine Pauschale.   Jedenfalls können nach der Vereinbarung keine weiteren Betriebskosten als die genannten umgelegt werden.  Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.  Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.  Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung. Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung. Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.   Mit freundlichen Grüßen  Marco Liebmann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 557, § 331