Frage: Sehr geehrte Damen und Herren  Zum 01.09.2007 mieteten meine Lebensgefährtin und ich eine Wohnung in guter Wohnlage mit dementsprechendem Mietzins in einem 6 Familienhaus an.Dieser Mietvertrag kam durch eine Maklerin zustande.Bei der Besichtigung wurde uns zugesichert,dass man sich um nichts kümmern müsse und die Hausmeisterin alles erledigen müsse.Hier speziell das rausstellen der Mülltonnen,welches uns sehr zusagte und wir u.a. auch deshalb den Mietvertrag unterschrieben.Nach Einzug stellte sich nun heraus,dass eben diese Annehmlichkeit NICHT zu den Leistungen gehört.  Frage 1: Könnte die Maklerin,bedingt durch mangelnde Informationsbeschaffung,nun wegen genau diesem Punkt,welcher für uns wichtig war,in Rgress genommen werden ?Problem ist,dass diese Auskunft nur mündlich bei der Besichtigung gegeben wurde,die Maklerin diese Aussage auf Nachfragen der Hausverwaltung aber auch zugab.  Des Weiteren wurde der MV von uns zum 30.04.08 gekündigt,da die Lärmbelästigung für unser Dafürhalten nicht akzeptabel ist.Das haus ist BJ. 92,also eher neu,trotzdem ist die Bausubstanz derart hellhörig,dass an einen ruhigen Feierabend nicht zu denken war.Gerade das Hausmeisterehepaar machte sich hier besonders bemerkbar.Ständiges Türenknallen,Warmlaufenlassen des Quad Motors in der Garage (unter unserer Wohnung),lautes Gerede/Gestreite im Flur usw.Nach unserem Hinweis auf die Hausordnung wurde es noch schlimmer,da wurde keine Tür mehr ordentlich geschlossen.Weiterhin wurden andere Mieter auf angebliches Fehlverhalten unsererseits hingewiesen.(angeblich über den Rasen gegangen,wobei das Betreten nicht ausdrücklich untersagt ist usw.)Nachdem meine LG aus Versehen mal 2 cm vom Stellplatz auf dem Rasen stand,wurde der Stellplatz unmittelbar danach 'eintrassiert',dem Postboten,der ein Paket aus den USA brachte wurde gesagt, wir seien verzogen usw.  Die nette Dame von der Hausverwaltung gab uns klar zu verstehen,dass sie es lieber hätte,wenn wir uns selbst mit den Mietern einigen würden,zumal die 'Hausmeisterin' ja im Dienste der Hausverwaltung steht.  Alles in allem erfüllte diese Wohnung in keiner Weise die Erwartungen,welche wir,auch der Maklerin gegenüber,gefordert hatten.Ruhig und komfortabel.  Frage : Für die Anmietung einer neuen Wonung sind uns Kosten entstanden (Makler/Umzug) die wir gerne wieder hätten.Das Verhalten,vor allem der Hausmeisterin uns gegenüber,grenzt unserer Meinung nach an Mobbing und machte den Umzug erst nötig. Macht es Sinn zu versuchen,diese Kosten geltend zu machen und wenn ja,bei wem ?Würde sowas ggf. durch die Rechtsschutzversicherung getragen ?         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Insgesamt kann ich gut nachvollziehen, dass Sie mit der vorliegenden Situation unzufrieden sind und sich ärgern. Juristisch hingegen kann ich Ihnen keine allzugroßen Hoffnungen machen, dass Sie Schadensersatzansprüche tatsächlich gegen einen der Beteiligten durchsetzen können. Dazu im einzelnen:  1. Ansprüche gegen die Maklerin scheitern am fehlenden Verschulden. Da es sich bei den Beanstandungen nicht um Pflichtverletzungen des Maklervertrags handelt, hat die Maklerin hierfür nicht einzustehen, da es sich nicht um wesentliche Elemente des vermittelten Vertrags handelt, selbst wenn Sie die mündliche Absprache beweisen könnten. Ein solcher Schadensersatzanspruch ist verschuldensabhängig. Die Maklerin hätte also eine ihr obliegende Pflicht schuldhaft verletzt haben müssen. Dies ist m.E. nicht ersichtlich.  2. Am leichtetsten zu realisieren sind in solchen Fällen i.d.R. Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter wegen Sachmangels der Mietsache. Aber auch dies setzt voraus, dass dem Vermieter zuvor eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt worden war, der Mangel vom Vermieter verschuldet ist oder er so erheblich ist, dass der Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt ist. Letzteres ist beispielsweise der Fall, wenn die Wohnung stark mit Schimmelpilzen befallen ist, so dass sie eine Gesundheitsgefahr darstellt. Die Sachlage hier ist jedoch weniger erheblich. Daher befürchte ich, dass es auch diesbezüglich schwer werden könnte, SchadenserS. gerichtlich zugesprochen zu kommen.  3. Theoretisch kommt auch ein Anspruch gegen das Hausmeisterehepaar in Betracht. Da Sie mit diesen jedoch keinen Vertrag geschlossen haben, kann ein solcher allenfalls deliktischer Natur sein. Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 1 BGB/a>  ist es dafür erforderlich, dass der Anspruchsgegener vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein ein sonstiges absolutes Recht widerrechtlich verletzt. Bloße Vermögensschäden, die Sie hier geltend machen, sind davon leider nicht umfasst.  Ich komme daher zu dem Ergbenis, dass ein Vorgehen gegen die Vermieter die größten Aussichten auf Erfolg hätte. Aber auch hier besteht ein relativ großes Risiko, einen Prozess zu verlieren. Daher sollten Sie dies m.E. nur versuchen, wenn die Rechtsschutzversicherung Ihnen eine Deckungszusage erteilt. Mietrecht ist allerdings ein nicht in allen Rechtsschutzversicherungen versichertes Risiko. Bei einigen Versicherungsverträgen muss dies zusätzlich vereinbart werden.   Ich hoffe, Ihnen dennoch einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.  Mit freundlichen Grüßen,  Lars Liedtke Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 823