Frage: Guten Tag,  wir haben 1997 eine gebrauchte Immobilie erworben. Bei der Durchsicht aller nach Unterzeichnung des Vertrages erhaltenen Unterlagen fanden wir einige Monate später heraus, dass 1982 bereits eine Überbauung auf das Nachbargrundstück festgestellt wurde und dem Eigentümer des Nachbargrundstücks sowie dem damaligen Eigentümer unseres Grundstücks & Hauses mitgeteilt wurde. Da es sich bei der Überbauung nur um ca. 0,2qm (4cm breit, sich auf 0cm verjüngendes Dreieck mit 10m Länge) handelt, hatten wir der Angelegenheit seinerzeit keine größere Bedeutung beigemessen. Unser Haus ist aus dem Jahre 1979, die Überbauung wurde 1982 amtlich festgestellt und mitgeteilt, 1994 hat das Haus zum erstenmal seinen Besitzer gewechselt und seit 1997 befindet es sich in unserem Besitz. Nun, nachdem unser Nachbar vor 2 Jahren ein Mehrfamilienhaus auf das Grundstück gesetzt hat, und es wegen Grenzbewuchs zu Differenzen zwischen uns gekommen ist, führt unser Nachbar die Überbauung wieder als Argument seines Großmuts an und beruft sich darauf, dass wir Rechtsnachfolger der ursprünglichen Besitzer seien. Aus unserer Sicht hätte er diese Angelegenheit bereits vor 23 Jahren mit eben diesem ausmachen müssen. Da wir zudem zum Zeitpunkt des Haus- & Grundstückkaufes nicht über die Überbauung informiert wurden, sehen wir uns hier nicht in der Pflicht. Sind wir nun der Willkür des Nachbarn ausgesetzt jederzeit die im  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§912 ff. BGB/a>  angesprochene Geldrente seit Bebauung leisten zu müssen? Können wir damit nach seinem Belieben jederzeit wieder konfrontiert werden, oder hätte er seine Ansprüche bereits früher geltend machen müssen? Können wir unsererseits Ansprüche gegenüber unserem Vorbesitzer geltend machen?  Vielen Dank für Ihre Antwort             !--dejureok-->

Antwort: Guten Abend,   Ihre Anfrage beantworte ich aufgrund Ihrer Darstellung wie folgt.  Aus Ihren Schilderungen ist zu entnehmen, dass der Nachbar von dem Überbau (schon länger) wusste und dies nun zum Anlass nimmt wegen bestehender Differenzen einen Anspruch, wahrscheinlich auf Geldrente, herleiten will.  Ein Überbau liegt im vorliegenden Fall vor. Lag dem Überbau jedoch nur leichte Fahrlässigkeit zu Grunde, spricht man von einem rechtmäßigen Überbau. Abs. 500.h. der Eigentümer des dienenden Grundstückes ist verpflichtet, den Überbau zu dulden, und kann nicht den Abriss des Überbaus fordern.   Etwas anderes gilt, wenn der Nachbar vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung einen Widerspruch erhoben hatte. Aus Ihren Schilderungen entnehme ich, dass ein Widerspruch seinerzeit nicht eingelegt wurde, da der Überbau wohl erst später und zudem noch amtlich festgestellt wurde.  Dem gegenüber ist der Nachbar berechtigt eine Überbaurente (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 Abs.2 BGB/a>  in Verbindung mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/913.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 913 BGB: Zahlung der Überbaurente">§ 913 BGB/a> ) oder den Abkauf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/915.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 915 BGB: Abkauf">§ 915 BGB/a>  des vom Überbau betroffenen Grundstückteiles zu fordern.  Etwas anderes ergibt sich dann , wenn der rechtmäßige Überbau mit Zustimmung des Eigentümers des dienenden Grundstückes erfolgte. Dies könnte z.B. dann der Fall sein, wenn die beiden Grundstücke 1979 einem Eigentümer gehört haben. Dann ist je nach Ausgestaltung keine Überbaurente zu zahlen.  Die dem Nachbarn zustehende Überbaurente, soll den Nutzungsverlust ausgleichen, den der Eigentümer des überbauten Grundstückes erleidet. Jedoch handelt es hierbei nicht um einen Schadenersatzanspruch, sondern um einen reinen Wertausgleichsanspruch.  Um die Sache zu relativieren, der Nachbar kann zwar ein Wertausgleich in Anspruch nehmen. Die Berechnung der Rente erfolgt stets auf der Basis des Wertes des überbauten Grundstücksteils zum Zeitpunkt des Überbaues, hier 1979.  In einem Fall vor dem OLG Köln 15.11.2002 AZ: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=19%20U%2075/02" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 15.11.2002 - 19 U 75/02: Ansprüche bei Verletzung des Grenzabstandes; Notleitungsrech...">19 U 75/02/a>  (bei diesem wurde der gesetzliche Grenzabstand nicht eingehalten) hat das Gericht entschieden, dass dem Nachbarn bei einer Überbauung von 11 Zentimetern eine Überbaurente in Höhe von unter 10,00 € pro Jahr zustünde. Dies begründet das OLG Köln damit, daß ein meßbarer Wertverlust am Grundstück des Nachbarn in keiner Weise ersichtlich ist.  Der Wertausgleichsanspruch ist grundsätzlich durch das Gericht festzulegen.  Sie sollten also gegenüber Ihrem Nachbar argumentieren, dass er den Überbau zu dulden hat. Der Wertausgleich wird aufgrund der kleinen Fläche und der Wertmaßstäbe von 1979 gegen Null tendieren.  Um den Konflikt zu lösen, soweit dies noch möglich ist, habe ich Ihnen drei Vorgehensweise dargestellt:   1. Der Nachbar verzichtet gegen eine Lästigkeitsprämie auf die Zahlung einer Überbaurente, was in grundbuchmäßiger Form zu erfolgen hat, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/914.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 914 BGB: Rang, Eintragung und Erlöschen der Rente">§ 914, Abs2, S.2 BGB/a>  (Staudinger BGB, 2002, § 912 Rz.69 ff und § 914 Rz.4 ff).  2. Ihr Nachbar macht von seinem Recht zum Abkauf gebrauch.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/915.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 915 BGB: Abkauf">§ 915 BGB/a>  (1)Der Rentenberechtigte kann jederzeit verlangen, dass der Rentenpflichtige ihm gegen Übertragung des Eigentums an dem überbauten Teil des Grundstücks den Wert ersetzt, den dieser Teil zur Zeit der Grenzüberschreitung gehabt hat.   Hierbei wird sicherlich ein geringer Kaufpreis auf Basis von 1979 angesetzt werden.  Um hier klare Verhältnisse zu schaffen, könnte auch eine Art Lästigkeitsprämie gezahlt werden, um für die Zukunft Angriffspunkte aus dem Überbau auszuschließen.  3. Sollte eine gütliche Regelung wie vorher dargelegt nicht möglich sein, müsste der Nachbar auf seinen Anspruch verwiesen werden, seinen Wertausgleichsanspruch gerichtlich feststellen zu lassen. Sicherlich steht der Aufwand in keinem Verhältnis zu der jährlich zu erwartenden Wertausgleichsrente. Vielleicht kann diesem Ihrem Nachbar vor Augen geführt werden und so eine für beide Seiten vernünftige Lösung erzielt werden.  Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt„ selbstverständlich zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Marcus Schröter Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 913, § 914, § 912, § 915