Frage: Vor ca 50 Jahren wurden der Großmutter meiner Lebensgefährtin ihre Anteile des von 3 Geschwistern geführten Geschäfts in Grundstücken ausbezahlt und ein Voraufsrecht für den ersten Verkaufsfall für den Eigentümer des Geschäfts eingetragen. Die Mutter vererbte Ihren 4 Kindern gemeinsam diese Grundstücke. Im Rahmen einer Erbauseinandersetzung wurde das 4 Kind 'abgefunden'. Seine Anteile wurden zum Teil von den anderen Eigentümern übernommen zum Teil an 'Fremde' verkauft. Meine LG und ich sollen/wollen die restlichen bei den Erben befindlichen Grundstücke möglichst durch Kauf übernehmen. Meine Fragen:  Gibt es noch ein Vorkaufsrecht oder kann ich es aufgrund der Erbauseinandersetzung löschen lassen? Wenn es noch ein solches gibt, wäre es möglich, dass ich die Grundstücke für eine bestimmte Zeit pachte und der Pachtpreis zufällig dem Kaufpreis entspräche? Nach Ablauf der Pacht würden die Erben mir das Grundstück dann schenken. Oder wäre diese Schenkung angreifbar? Dürfen die Erben das Grundstück mir als Nicht-Verwandten überhaupt dieses (Wert ca 200000 Euro) schenken? Wie hoch wäre in diesem Fall die Schenkungssteuer und wie rechnen sich die Grunderwerbs- und Notarkosten? Schönen Dank im Voraus         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  1.hinsichtlich der Frage, ob ein Vorkaufsrecht existiert, kommt es hier sehr auf die Details an. Sie haben gesagt, dass für den/die Eigentümer des Geschäfts ein Vorkaufsrecht an den Häusern, die die Grossmutter Ihrer Lebensgefährtin geerbt hat, eingetragen wurde. Dieses sollte nur für den Erstverkauf gelten. In der Folge wurden ein Teil der Grundstücke verkauft, ohne dass der Vorkausberechtigte sein Vorkaufsrecht ausgeübt hat. Die übrigen Grundstücke sind durch Erbschaft in der Familie geblieben. Hinsichtlich dieser Grundstücke ist das Vorkaufsrecht nach wie vor wirksam, da der Vorkaufsfall noch nicht eingetreten ist, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1097.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1097 BGB: Bestellung für einen oder mehrere Verkaufsfälle">§ 1097 BGB/a> . Die Erbauseinandersetzung ist kein Vorkaufsfall, weshalb das Vorkaufsrecht nach wie vor besteht. Wenn Sie nun das/die Grundstücke kaufen, tritt der Vorkaufsfall ein.  2.Die „Umgehung„ des Vorkaufsrechts durch Pacht und Schenkung wird rechtlich gesehen nicht funktionieren. BGH, Urteil vom 11.10.1991 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20127/90" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.10.1991 - Abs. 5 ZR 127/90: Umgehung des Vorkaufsrechts">Abs. 5 ZR 127/90/a>  (Koblenz) „Vertragsgestaltungen, die zur Umgehung des Vorkaufsrechts ohne formellen Kaufvertrag in ihrer Gesamtheit einem Kaufvertrag nahezu gleichkommen und in die der Vorkaufsberechtigte zur Wahrung seiner Erwerbs- und Abwehrinteressen „eintreten„ kann, ohne die vom Verpflichteten ausgehandelten Konditionen der Veräußerung zu beeinträchtigen, können nach Treu und Glauben den Vorkaufsfall auslösen„.  Das bedeutet, wenn Sie eine solche Konstellation wagen, kann der Vorkaufsfall eintreten und der Berechtigte in den Pachtvertrag eintreten. Durch eine solche „gemischte Schenkung„ können Sie das Vorkaufsrecht also nicht umgehen, bzw. Sie laufen Gefahr, das der Berechtigte im Wege der Klage sein Vorkaufsrecht einfordert.  3.Allgemein zur Schenkungssteuer:  bei der Bewertung muß zwischen Privatgrundstücken und Betriebgrundstücken unterschieden werden. Letzere werden mit dem Grundstückswert nach dem Bedarfswertverfahren gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ErbStG/12.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 12 ErbStG: Bewertung">§ 12 Abs. 3 ErbStG/a>  i. Abs. 5. m. a href="https://dejure.org/gesetze/BewG/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BewG: Feststellung von Grundbesitzwerten">§ 138 Abs. 1 und 3 BewG/a>  bewertet, aus diesem Wert wird die Steuer errechnet. Für eine genaue Berechnung müssten die vollständigen Unterlagen vorhanden sein, das ist im Rahmen dieser Erstberatung nicht möglich.  Zusammenfassung: Das Vorkaufsrecht besteht – vorbehaltlich anderer Tatsachen- weiterhin. Eine Umgehung durch gemischte Schenkung ist nicht möglich, bzw nur unter der Gefahr, dass der Vorkaufsfall eintritt.  Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung. Mit freundlichen Grüssen Nina Heussen Rechtsanwältin Weiler Rechtsanwälte Sonnenstr. 2 80331 München Tel: (089) 20604130 kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:  Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind. Insbesondere bezieht sich meine Auskunft nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden. Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1097