Frage: Wir haben eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage (Stadtmitte) mit ca` 60 Wohneinheiten. Zu jeder Wohneinheit gehört ein TG-Stellplatz (Sondereigentum). In der Außenanlage befinden sich weiter 19 Stellplätze (Gemeinschaftseigentum), davon sind 7 vermietet die restlichen 12 Stellplätze sind in der Baugenehmigung als Besucherparkplätze ausgewiesen. Da ja mittlerweile viele Eigentümer bzw. Mieter mehr als einen PKW haben sind die Besucherstellplätze ständig von Dauerparkern belegt, sodass für Besucher eigentlich nie ein Parkplatz frei ist. In den Eigentümerversammlungen haben wir schon des Öfteren versucht die Parkplätze umzugestalten und zu vermieten, was jedoch von den Nutznießern jeweils verhindert wird, es wird sogar mit Klage bei Vermietung gedroht. Seit August 2014 wird ein Besucherparkplatz von der Tochter eines Eigentümers von Montag bis Freitag zum Parken benutzt da sie in der Nähe ihren Arbeitsplatz hat. Dieser Eigentümer hat in der Anlage mit seinem Partner ein Büro (keine Wohnung) mit TG-Stellplatz, einen Parkplatz anmieten weigern sie sich, d.h. ein PKW parkt in der TG, der andere am Besucherparkplatz, dazu kommen noch die Ehefrauen die die Besucherparkplätze nutzen wenn sie zum Einkaufen gehen. Was kann ich als Eigentümer dagegen unternehmen damit die Besucherparkplätze freigehalten werden und wer ist dafür zuständig, die Hausverwaltung erklärt uns, dass sie nichts dagegen unternehmen können.  Kann die Hausverwaltung der Fremdparkerin für die Zeit ab August 2014 eine Rechnung stellen und bei Zahlungsverweigerung den Betrag einklagen?  Handelt es sich um geldwerter Vorteil? In unserer Wohngegend werden die Parkplätze zwischen 45 und 80 Euro vermietet. Haben wir als Eigentümer rechtlich eine Möglichkeit gegen die Dauerparker vorzugehen?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich anhand der zur Verfügung gestellten Informationen gerne, wie folgt beantworten.  Leider muss ich voranstellen, dass Sie das Parken auf den Besucherparkplätzen durch andere Eigentümer oder deren Angehörige nicht im Alleingang verbieten können. Ein derartiges Recht sieht das WEG-Recht leider nicht vor.  Sie können daher nur weiterhin veruschen über die Eigentümerversammlung eine konkrete Gebrauchsregelung über die Besucherparkplätze durch einen mehrheitlichen Beschluss nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/15.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 15 WEG: Gebrauchsregelung">§ 15 WEG/a>  zu erwirken.  Das OLG Frankfurt hat mit Beschluss vom 19.06.2007, Aktenzeichen: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=20%20W%20403/05" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Frankfurt, 19.06.2007 - 20 W 403/05: Wohnungseigentum: Beschluss über die nächtliche Nutzun...">20 W 403/05/a> , z.B. festgestellt:  Eine Gebrauchsregelung kann durch eine Stimmenmehrheit beschlossen werden. Es kann daher durchaus sein, dass die anderen Wohnungseigentümer eine Parkregelung blockieren können oder gegen Ihren Willen im Beschlussweg treffen. Die Grenze dessen, was beschlossen werden kann, wird durch den GrundS. des ordnungsgemäßen Gebrauchs bzw. der ordnungsgemäßen Verwaltung gesteckt.  Im Gegenzug kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.   Insoweit kann allenfalls noch der Weg über die sog. Sanktion gegangen werden.  Bei Beeinträchtigungen durch einzelne Wohnungseigentümer besteht für jeden einzelnen Wohnungseigentümer ein entsprechender Unterlassungsanspruch gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a>  in Verbindung mit a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§§ 14/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/15.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 15 WEG: Gebrauchsregelung">15 WEG/a>  aus dem zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden Schuldverhältnis. Dieser Individualanspruch der Wohnungseigentümer kann nach entsprechender Beschlussfassung auch durch die teilrechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Führt das widerrechtliche Handeln eines Wohnungseigentümers zu einem Schaden am Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers oder am Gemeinschaftseigentum, besteht darüber hinaus eine entsprechende Schadensersatzpflicht, sofern der Wohnungseigentümer den Schaden zu vertreten hat.  Ob diese Beeinträchtigung bereits im Einzelfall die Grenze des Zumutbaren überschritten hat, muss im Einzelnen überprüft werden. Eine pauschale Beurteilung aus der Ferne ist in diesem Fall nicht möglich, da insbesondere die jeweilige Nutzung geprüft werden müsste.  Im Ergebnis würde es sich schlichtweg empfehlen, eine konkrete Gebrauchsregelung zu erwirken, d.h. zum Beispiel das bestimmte zeitliche Regelungen eine Trennung der Nutzung zwischen Anwohner und Besucher erlauben, denn ansonsten müsste man jeden Nutzer im Einzelfall prüfen und ggf. versuchen zur Rechenschaft zu ziehen, was schlichtweg ein schwermütiges Unterfangen wäre.  Auch wenn die Einschätzung insgesamt nicht positiv ist, hoffe ich, dass ich Ihre Anfrage fürs Erste insoweit beantworten konnte. Bei Nachfragen können Sie gerne die Nachfrageoption benutzen.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1004