Frage: Hallo,  meine Mutter hat ein lebenslanges Wohnrecht in dem Einfamilienhaus ihrer Stieftochter.  Dort liegt allerdings ein Sanierungsstau von ca. 10TEUR vor (Feuchtigkeitsschaeden im Keller, abgefaultes Gelaender fuer die Treppe die zum Hauseingang fuehrt, durchgefaulter Balkon, Stuetzmauer hat sich geneigt und droht zu kippen, die Warmwasserversorung ist gestört, da es 3-4 Minuten dauert bis warmes Wasser kommt). Meine 63 jaerhrige Mutter hat ihre Stieftochter bereits mehrfach unter Fristsetzung per Einschreiben mit Rueckschrein abgemahnt, ohne Reaktion.   Wie ist die Vorgehensweise um die zwingend notwendigen Sanierungen mit Kostenuebernahme der Stieftochter zu erzwingen?   Ich habe gehört, dass das nur ueber eine Zwangsversteigerung erreicht werden kann, dass die Stieftochter also nicht persönlich haftbar gemacht werden kann.  Allerdings gehen wir nicht davon aus, dass sich ein Käufer für das Einfamilienhaus mit eingetragenem lebenslangem Wohnrecht finden lässt.  Meine Mutter hat Angst dass sie auf den Kosten der Sanierung bzw. Gerichtskosten drauf sitzen bleibt.  Gruss   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Die Stieftochter trifft als Gebäudeeigentümerin grundsätzlich keine Pflicht zur Gebäudeunterhaltung, da das Wohnrecht gemäß  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 Abs. 1 BGB/a>  nicht zu einer aktiven Handlung verpflichtet. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1090.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1090 BGB: Gesetzlicher Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit">§§ 1090/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1027.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1027 BGB: Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit">1027/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">1004 BGB/a>  gewähren nur Unterlassungs- und Beseitigungs-, nicht aber Handlungsansprüche. Anderes gilt aber bezüglich der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 Abs. 3 BGB/a> , die dem Wohnungsberechtigten den ungestörten Gebrauch der Wohnung gewährleisten. Während die Räume, die dem Wohnungsrecht unterliegen, vom Wohnungsrechtsinhaber gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 Abs. 1 S. 2/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1041 BGB: Erhaltung der Sache">§ 1041 S. 2 BGB/a>  selbst unterhalten werden müssen, verweist a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 Abs. 3 BGB/a>  nicht auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1041 BGB: Erhaltung der Sache">§ 1041 BGB/a>  mit der Folge, dass die Unterhaltung dem Eigentümer nach seinem Ermessen obliegt. Das Unterhaltungsrecht des Eigentümers kann sich jedoch nach Vornahme einer umfassenden Abwägung der beiderseitigen Interessen zu einer Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht verdichten, wenn andernfalls die ordnungsgemäße Benutzung der Räume des Wohnungsberechtigten nicht möglich ist. Sonst hätte es der Eigentümer in der Hand, durch eine fehlende Instandhaltung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen das Wohnungsrecht auszuhöhlen und leerlaufen zu lassen (LG Heidelberg · Urteil vom 24. Juni 2015 · Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20S%202/15" target="_blank" class="djo_link" title="1 S 2/15 (3 zugeordnete Entscheidungen)">1 S 2/15/a>  mit weiteren Nachweisen.  Bewohnt Ihre Mutter nur einen Teil des Hauses, hat Sie daher nach Ihrer Schilderung einen einklagbaren Anspruch auf Instandhaltung der gemeinschaftlichen Anlagen, was u.a. Keller, Hauseingang und Warmwasserversorgung umfassen würde. Hat Sie dagegen ein Wohnrecht am gesamten Wohneigentum unter Ausschluss der Stieftöchter, besteht grundsätzlich keine Pflicht der Eigentümerin zur aktiven Instandhaltung. Dann sollte geprüft werden, ob sich möglicherweise aus der konkreten Vereinbarung des Wohnrechts etwas anderes ergibt.   Eine Zwangsversteigerung dürfte hier keine Alternative sein, da in der Regel ranghöhere Rechte existieren, das Wohnrecht dann mit Zuschlag erlöschen kann und für einen angemessenen Auszahlungsanspruch der erzielte Erlös nicht ausreicht.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1090, § 1004, § 1093, § 1041, § 1027