Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  im Folgenden meine Frage:  Im Jahr 1998 bauten wir ein Reihenhaus. Angrenzend an unser Grundstück, unbebautes Brachland, welches Eigentum des benachbarten Bauer war/ist.  In den darauffolgenden Jahren bauten sechs weitere Familien Häuser. Diese grenzten ebenfalls an das Grundstück des Bauern. Da der Eigentümer das Land nicht nutzte, erhielt jede Familie ein Stück vom  Brachland, welches an das jeweilige Grundstück grenzte. Niemand erhielt vom Bauern einen Pachtvertrag, oder ein anderes Schriftstück, in dem die Dauer der Pacht bzw deren Höhe festgehalten wurde. Der Pachtvertrag wurde durch Händedruck besiegelt mit Versicherung des Bauern, dieses Land unbegrenzt (auf 99 Jahre) nutzen zu können. Jeder der Pächter zahlte seit Jahren im Januar unaufgefordert sein Pachtgeld auf das Konto des Bauern ein.   Urplötzlich kam am 16.03.2015 an alle Pächter eine Aufforderung per Brief, zum Februar 2016 das Pachtland zu räumen, Bepflanzung zu entfernen, bzw vorhandene Schuppen, Schaukeln etc.... Zusätzlich der Hinweis, wenn wir seiner Aufforderung nicht nachkommen, würde er sich ab genanntem Datum selber Zugang verschaffen und eigenmächtig räumen.  Wir würden gern unsere Grundstücke behalten, gegebenenfalls sogar kaufen. Leider ist uns sein Grund nicht bekannt, weshalb er so handelt. Die Kommunikation mit ihm, ist so gut wie unmöglich. In seinem Schreiben teilt er mit, dass er zu keiner Diskussion bereit ist und seiner Aufforderung ohne Widerruf folge zu leisten ist.  -Was haben wir für Möglichkeiten uns zu wehren?  -Kann er einfach so, sein Land nach 16 Jahren zurück fordern, mit der Fristsetzung von einem Jahr? -Welche Rechte haben wir, als jahrelange Pächter ohne schriftlichen Vertrag, nur mit mündlicher Absprache? -Gilt ein mündlich, per Handschlag getroffener Vertrag, bei uns in Deutschland vor dem Gesetz ebenso, wie ein schriftlich manifestierter Vertrag ? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Sie haben mit Ihrem Nachbarn einen wirksamen Pachtvertrag abgeschlossen. Auch ein nur mündlich abgeschlossener Pachtvertrag ist gültig. Dass dieser für die Zeit von 99 Jahren abgeschlossen wurde, werden Sie allerdings im Streitfall nicht nachweisen können. Für diese Behauptung würden Sie die Darlegungs- und Beweislast tragen.   Da damit von einem unbefristeten Landpachtvertrag auszugehen ist, gilt die Kündigungsfist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594a BGB: Kündigungsfristen">§ 594a Abs. 1 BGB/a> . Demnach kann das Pachtverhältnis spätestens am 3. Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt also 2 Jahre.   Wann in Ihrem Fall das jeweilige Pachtjahr beginnt, kann ich nur anhand Ihrer Aussagen festlegen, da keine schriftliche Vereinbarung vorhanden ist. Sie sagen aber, dass sowohl Sie, also auch Ihre Nachbarn, die Pacht jährlich im Januar überweisen. Daher kann angenommen werden, dass das Pachtjahr in Ihrem Fall gleichlaufend mit dem Kalenderjahr ist.   Ihr Verpächter hätte also bis spätestens zum 3. Werktag des Januar 2015, also bis zum 5. Januar 2015 kündigen müssen (der 1.1. war ein Feiertag, so dass sich die Frist auf den 4.1. verschoben hat, der aber wiederum ein Sonntag war). In jedem Fall wird die Kündigung vom 16.03. nicht zu Februar 2016 wirksam. Auch nicht zum 31.12.2016, sondern aufgrund der verpassten Frist erst zum 31.12.2017.  Sie können selbstverständlich bis zum Ablauf des Pachtvertrages auch mit nur mündlichem Vertag das Pachtgrundstück wie bisher nutzen. Dies gilt auch für den Fall, dass der Verpächter das Grundstück verkauft hat oder verkaufen möchte. Denn der Verkauf bricht nicht die Pacht. Das bedeutet, dass ein Käufer in den Pachtvertrag mit Ihnen als Verpächter einsteigt und diesen bis zur Beendigung fortführen muss.   Im Ergebnis können Sie daher einer Kündigung nichts entgegensetzen. Sie sollten allerdings aufgrund der obigen Ausführungen der Beräumung des Grundstücks bis Februar 2016 widersprechen, da die Kündigung erst zum 31.12.2017 wirksam wird.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen A. Krüger-Fehlau Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 594a