Frage: Meine Mutter hat ein lebenslanges Wohnrecht (nicht Nießbrauchrecht) in meinem Elternhaus, das ich im Rahmen eines Übergabevertrages erworben habe. Gesundheitlich bedingt (Pflegestufe 3) musste meine Mutter ins Pflegeheim umziehen und wird wohl auch nicht mehr zurückkommen können, da sie einer vollständigen Betreuung u.a. durch mehrere Pflegekräfte gleichzeitig bedarf. Ich möchte meiner Mutter die Nebenkosten für die leer stehende Wohnung ersparen und gleichzeitig die Wohnung weiter vermieten. Was muss ich hierzu beachten? Welche juristisch einwandfreie Schritte sind dazu notwendig? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:  Die dauerhafte Heimunterbringung führt nicht dazu, dass das Wohnungsrecht in seinem Umfang verändert oder erlöschen würde.   Eine Vermietung kann im vorliegenden Fall durch zwei Varianten erfolgen:  Erste Möglichkeit ist, dass Sie Ihrer Mutter die Vermietung gestatten (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1092.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1092 BGB: Unübertragbarkeit; Überlassung der Ausübung">§ 1092 Abs. 1 2 BGB/a> ). Der Wohnungsberechtigte ist an sich nicht berechtigt, die Wohnung an Dritte zu vermieten. Wenn Sie als Eigentümer diese Vermietung gestatten, kann die Mutter selbst als Vermieterin auftreten.  Der Mietvertrag sollte schriftlich abgeschlossen werden. Die Einzelheiten des Vertrages sind auf die konkrete Wohnsituation abzustellen. Eine Regelung sollte vorsorglich in Ihrem Interesse und im Interesse der Mieter für die Situation getroffen werden, dass Ihre Mutter verstirbt. Wenn das Mietverhältnis danach mit Ihnen fortgesetzt werden soll, müssen Sie als Vertragspartei dem Vertrag beitreten und diesen ebenfalls unterzeichnen.  Sollte Ihre Mutter aufgrund der gesundheitlichen Situation nicht mehr geschäftsfähig sein, kann der Mietvertrag entweder durch Sie als Vertreter geschlossen werden (wenn eine entsprechende Vollmacht vorliegt) oder aber es müsste ein Betreuer für Ihre Mutter bestellt werden.  Zu berücksichtigen ist bei dieser Variante, dass es sich bei der vereinnahmten Miete um Einkünfte Ihrer Mutter handelt, die zur Finanzierung der Kosten der Heimpflege eingesetzt werden müssen. Sie würden Ihrer Mutter damit die laufenden Betriebs- und Heizkosten ersparen, die vertraglich auf den Mieter (im Rahmen der BetriebskostenVO) umgelegt werden können. Die Miete würde aber vermutlich durch die Pflegekosten aufgebraucht.  Zweite Möglichkeit ist, dass Ihre Mutter auf das Wohnrecht verzichtet. Nur in dem Fall könnte eine weitere Vermietung durch Sie als Eigentümer erfolgen. Die eingehende Miete würde dann zu Ihren Einkünften gerechnet.  Zu beachten ist dann aber Folgendes: Nach dem Landesrecht kann ein Anspruch auf Ersatzrente Ihrer Mutter gegen Sie gem. § 14 AGBGB Baden-Württemberg bestehen. Die Höhe der Rente bestimmt sich nach dem geschätzten Wert der Vorteile, die der Schuldner dadurch erlangt, daß er von der Verpflichtung zur Überlassung der Wohnung und zu Dienstleistungen befreit wird.  Dieser Ansprüch kann durch die Sozialhilfeträger übergeleitet und gegen Sie geltend gemacht werden, wenn Ihre Mutter die Heim- und Pflegekosten nicht selbst in voller Höhe aufbringen kann. Ob ein derartiger Anspruch besteht, hängt von der Gestaltung des Übertragungsvertrages ab, der im Einzelnen geprüft werden müsste. Voraussichtlich wird der Sozialhilfeträger die Netto-Miete als Vorteil geltend machen.  Zum anderen droht bei einem Verzicht auf das Wohnrecht ebenfalls der Sozialhilferegress, da der Verzicht als Schenkung angesehen werden kann. Auch in diesem Fall ist mit einem GelderS. für die Aufgabe des Wohnrechtes zu rechnen, der vom Sozialhilfeträger gefordert werden kann.   Entsprechend entschieden hat z.B. das OLG Celle: Allein der Eintritt der Pflegebedürftigkeit des Wohnungsberechtigten und der damit einhergehende Umzug in ein Altenpflegeheim führen nicht zum Erlöschen eines Wohnungsrechts nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ BGB § 1093 BGB/a> . Der aus dem Wohnungsrecht Verpflichtete ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt berechtigt, das Wohnungsrecht in eigener Person auszuüben. Im begründeten Ausnahmefall, z.B. bei Existenzgefährdung des Berechtigten, kann die Beschränkung des Rechts auf eine höchstpersönliche Nutzung wegfallen mit der (Anpassungs-)Folge, daß dem Berechtigten die durch Vermietung oder sonstige Nutzung erzielbaren Beträge gutgebracht werden müssen; OLG Celle, Beschluß vom 13.07.1998, Az.: 4 W 129–98.  Ob und in welchem Umfang eine nachträgliche Gestaltung noch vorgenommen werden kann, ist davon abhängig, was im damaligen Übertragungsvertrag geregelt wurde. Sie müssen damit rechnen, die erzielbare Nettomiete voraussichtlich für die Pflegekosten einsetzen zu müssen. Eine gewünschte Entlastung der Mutter ist über eine mietrechtliche Umlage der Betriebs- und Heizkosten auf die Mieter unproblematisch möglich.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.   Mit freundlichen Grüßen   Matthes  Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093, § 1092