Frage: Werte Damen und Herren, kurze Info zu Sachverhalt:  Ich bin Inhaber einer Kfz-Werksatt -Einzelunternehmen,keine GmbH o.ä.-   Bin -alleiniger- Besitzer zweier Grundstücke:  1.Grundstück:Gebäude mit Werkstatt/Wohnung  2.Grundstück: (unbebaut) Hof/Parkplatz beide je 450qm beste Ortlage an der Ostsee, Gebäude im guten Zustand  Beide Grundstücke (direkt nebeneinander) mit eigenem Grundbuch!  Habe jetzt einen Kredit für 100.000 € zur Modernisierung der über der Werkststatt befindlichen Wohnung (Eigennutzung) aufgenommen und auch genehmigt gekriegt.   Laufzeit 20 Jahre,1.7 Effekt. Zins, 15 Jahre fest  Die Bank will jetzt die Grundschuld 100.000.-€ in BEIDE Grundbücher eintragen. Sie sehe das als 'Einheit' - Ich möchte aber lieber nur auf 1 Grundstück die Belastung - der Grundstücks/Immobilenwert ist deutlich höher als die Grundschuld - die geplante Vorgehensweise der Bank wäre doch von Nachteil für mich,oder sehe ich das falsch?   Wäre je 50.000.-€ pro Grundstück nicht logischer wenn Sie sich unbedingt in beide Grundstücke eintragen wollen?  Die Bank argumentiert ich dürfe die Schuld nicht 'doppelt' sehen/rechnen durch die zweifache Eintragung.  Vielen Dank für Ihre Antwort.   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  das Verlangen Ihrer Bank ist in der Tat höchst fragwürdig.  Wie Sie schreiben, sind Sie Inhaber zweier Grundstücke, die als solche jeweils eigens im Grundbuch eingetragen sind. Die bloße Tatsache, dass die Grundstücke benachbart sind, macht diese keineswegs zu einer wirtschaftlichen oder gar rechtlichen „Einheit'.  Sofern Ihre Bank auf eine Belastung beider Grundstücke mit einer Grundschuld von jeweils 100.000,00 EUR besteht, so würden hiermit Grundsicherheiten im Wert von insgesamt 200.000,00 EUR entstehen. Da zwei Grundstücke mit jeweils 100.000,00 belastet werden, sind die beiden Werte zu addieren.  Rechtlich begibt sich die Bank hierdurch in die Gefahr einer sittenwidrigen Übersicherung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 Abs. 1 BGB/a> ). Nach der Rechtsprechung liegt eine anfängliche Übersicherung vor, wenn bereits bei Bestellung der Sicherheit gewiss ist, dass im Sicherungsfall ein auffälliges Missverhältnis zwischen dem realisierbaren Wert und der gesicherten Darlehensforderung bestehen wird. Als grobe Daumenregel lässt sich ein auffälliges Missverhältnis bejahen, wenn der Wert der Grundschuld das Doppelte dessen beträgt, was für die Sicherung des Kredits erforderlich ist.  Diese Voraussetzungen sind in Ihrem Fall wohl erfüllt. Mit letzter Sicherheit lässt sich dies jedoch nicht feststellen, da eine Sittenwidrigkeit nach der Rechtsprechung stets auch eine verwerfliche Gesinnung der Bank voraussetzt. Ob dies vorliegt, kann ich aus der Ferne leider nicht beurteilen.  Auf den Punkt gebracht: Der Bank stehen Sicherheiten in Höhe von insgesamt 200.000,00 nicht zu. Sofern dennoch zwei Grundschulden à 100.000,00 bestellt werden sollten, so bestünde seitens der Bank das Risiko der Sittenwidrigkeit.  Ich möchte Ihnen daher raten, Ihre Bank nochmals zu kontaktieren und auf die rechtliche Problematik aufmerksam zu machen. Falls die Bank tatsächlich darauf besteht, beide Grundstücke als Sicherheiten zu nutzen, so könnten Sie in der Tat eine Grundschuld von jeweils 50.000,00 EUR vorschlagen. Rechtlich und wirtschaftlich wäre ein solches Vorgehen empfehlenswert.   Ich hoffe sehr, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben. Bei Unklarheiten stehe ich für eine Rückfrage gerne zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen Christian Abs. 500. Franz, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138