Frage: Ich nehme häufig an Versteigerungen teil. Dabei kommt es öfters vor, dass der Mieter/Bewohner dem Gutachter keinen Zutritt gewährt bzw. der Eigentümer unauffindbar ist und deshalb keine Gutachter eine Innenbesichtigung vornehmen kann.  Meiner Kenntnis nach erwirbt man nach einer Versteigerung unmittelbar Eigentum an der Immobilie, jedoch nicht an der Einrichtung. (Bei bestehenden Mietvertragen besteht ein Sonderkündigungsrecht, der bei Bedarf zu einem Räumungstitel führt)  Da unbekannt ist, ob  in diesem Fall Möbel des unauffindbaren Eigentümers vorhanden sind, muß dessen Eigentum ggf gesichert und gelagert werden. Meiner Meinung nach sollte/muß man sogar beim ersten Betreten der Wohnung einen Zeugen mitnehmen und den Zustand auf Bildern festhalten.   Aber wie lange muß ich die Einrichtung eines unauffindbaren Voreigentümers auf eigene Kosten lagern, bevor ich es verwerten bzw entsorgen darf, ohne mich Schadensersatzpflichtig zu machen ? (Gleiches dürfte nach einer Zwangsräumung evtl.eines Mieters gelten ?) Wo ist die Grenze zwischen zur Immobilie zählender Einrichtung und mobiler Einrichtung (gehört z.B eine Küche oder Duschkabine zur Immobilie oder Einrichtung) ?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Bei der Vollstreckung eines Räumungstitels (den auch ein Zuschlagsbeschluss darstellt) ist mit Sachen des Räumungsschuldners folgendermaßen umzugehen:  • Zunächst werden die Sachen vom Gerichtsvollzieher weggeschafft und dem Schuldner oder, wenn dieser abwesend ist, einem Bevollmächtigten des Schuldners oder einer zu seiner Familie gehörigen oder in dieser Familie dienenden erwachsenen Person übergeben oder zur Verfügung gestellt (a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/885.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 885 ZPO: Herausgabe von Grundstücken oder Schiffen">§ 885 Abs. 2 ZPO/a> ).  • Wenn das nicht klappt, nimmt der Gerichtsvollzieher die Sachen in Verwahrung (a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/885.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 885 ZPO: Herausgabe von Grundstücken oder Schiffen">§ 885 Abs. 3 ZPO/a> ), d. h. er lagert sie ein.  • Rührt sich der Schuldner nicht binnen einer Frist von zwei Monaten, verkauft der Gerichtsvollzieher die Sachen und hinterlegt den Erlös. Sachen, die nicht verwertbar sind, werden vernichtet (a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/885.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 885 ZPO: Herausgabe von Grundstücken oder Schiffen">§ 885 Abs. 4 ZPO/a> ).  Wenn ein Mieter Räumungsschuldner ist, dann ist alternativ zu dieser Vorgehensweise zu überlegen, ob eine Räumungsvollstreckung nach dem »Berliner Modell« in Betracht kommt. Da der Erwerber in den Mietvertrag eintritt, kann es sein, dass Forderungen offen sind und daher ein Vermieterpfandrecht in Betracht kommt. In dem Fall können die Sachen auf dem Grundstück verbleiben, wenn das Pfandrecht geltend gemacht wird. Der Gerichtsvollzieher tauscht dann nur die Schlösser aus.  Die Sachen können vom Erwerber als Vermieter verwertet oder jedenfalls kostengünstiger eingelagert oder entsorgt werden. Die Einzelheiten sind natürlich für jeden Einzelfall gesondert zu prüfen.  Zu einem Grundstück gehören zunächst die sog. wesentlichen Bestandteile. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 Abs. 2 BGB/a> ). Ausstattungen und Einrichtungen zählen dazu, wenn sie dem Baukörper besonders angepasst sind und deswegen mit ihm eine Einheit bilden.  Des Weiteren zählt Zubehör (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/97.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 97 BGB: Zubehör">§ 97 BGB/a> ) zum Grundstück. Entscheidend ist hier die Verkehrsanschauung, die regional unterschiedlich sein kann (»Eine Sache ist nicht Zubehör, wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird«).  Eine Einbauküche ist – wenn sie nicht schon Bestandteil im o. g. Sinne ist – in der Regel Zubehör. Gleiches gilt für eine Duschkabine.   Mit freundlichen Grüßen  Abs. 1000. Juhre Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 97, § 94