Frage: Sehr geehrte Rechtsanwältin, sehr geehrter Rechtsanwalt,  ich habe meinen Mietvertrag fristgerecht zum 31.07.2009 gekündigt.   Der Mietvertrag (Verlag Haus und Grund GmbH v 08.04.2005) sieht im § 11 'Schönheitsreparaturen durch den Mieter' folgende Regelung vor:  '1. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen von Wänden, Decken, Holzwer, Fußböden, Treppenstufen, Heizkörper einschließlich Heizrohre, Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie der Innenseiten von Balkonen/Loggien. Handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine öffentlich geförderte Wohnung, so sind die Innenseiten der Balkone/Loggien von der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ausgenommen.  2. Der Mieter ist verpflichtet, in den Mieträumen auf seine Kosten die regelmäßigen Schönheitsreparaturen durchzuführen beziehungsweise durchführen zu lassen. Sofern der Grad der Abnutzung durch den Mieter keine andere Zeitfolge erfordert, werden die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: In Küche, Bad und Duschen: drei Jahre; in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten: fünf Jahre; in anderen Nebenräumen (z. B. Keller, Balkone/Loggien): sieben Jahre, Fußböden, Treppenstufen einschließlich Leisten, Heizkörpern und Heizrohren, Innentüren, Fenstern und außentüren von innen: sieben Jahre. Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses beziehungsweise soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt ab.  3. Der Mieter ist auch zur Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Voraussetzungen der Ziffer 2 seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen gegeben sind. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen gemäß den Voraussetzungen der Ziffer 2 - zurück- gerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zust<nd, so muss er zeitanteilig den betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der vertragsbeendigung renoviert würde. Dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die Voraussetzungen der Ziffer 2 seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht gegeben sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer Fachfirma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, indem er zum Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt bzw. durchführen lässt.  4. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung sind die alten Tapeten zu entfernen. Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Deckfarben überstrichen werden. Das Streichen von Kunststoffrahmen ist nicht erlaubt.'  Das Mietverhältnis begann am 16.04.2005. Schönheitsreparaturen sind duch mich bisher nicht durchgeführt worden. Die Wohnung befindet sich in einem der Mietdauer entsprechenden gutem Zustand.  Fragen: - Verpflichtet mich die oben genannte Formulierung in § 11 zur Durchführung von Schönheitsreparaturen?  - Wenn ja, bin ich tatsächlich verpflichtet, diese 'fachgerecht' durchführen zu lassen (ich bin nicht vom Fach)?  Vielen Dank bereits jetzt für eine ausführliche Antwort. MfG KH

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Sie müssen keine Schönheitsreparaturen durchführen.  Ihre Vertragsklausel (»Anstreichen [...] der Innenseiten von Balkonen/Loggien«) geht über den in § 28 Abs. 4 S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (Abs. 2. BV) festgelegten Umfang der Renovierungspflichten hinaus. Es liegt somit eine unangemessene Benachteiligung vor (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a> ). Der Bundesgerichtshof hat kürzlich entschieden, dass in diesem Fall nicht nur ein Teil der Klausel, sondern die gesamte Klausel unwirksam ist (Urteil vom 18. Februar 2009, Aktenzeichen a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20210/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.02.2009 - Abs. 8 ZR 210/08: Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel bei Verpflicht...">Abs. 8 ZR 210/08/a> ).  Daher ist die Renovierungspflicht nicht wirksam auf Sie als Mieter übertragen worden und es gilt wieder der gesetzliche Normalfall, nach dem der Vermieter für sämtliche Instandhaltungsarbeiten der Mietsache zu sorgen hat (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> ).   Mit freundlichen Grüßen  Abs. 1000. Juhre Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 307