Frage: Guten Tag, Ich habe mir einen Acker gekauft. Der Vorbesitzer sagte mir es gäbe keinen Pachtvertrag mehr für das Grundstück. Es gibt einen Landwirt der das Grundstück weiter bewirtschaftet. Er behauptet dagegen er hätte einen gültigen Pachtvertrag. Jetzt meine Fragen: 1. Wie Verhalte ich mich richtig bei der Neuregelung? 2. Wann darf ich dem Landwirt das Grundstück abnehmen und selbst Bewirtschaften?  Vielen Dank im Voraus. 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.  Ich gehe davon aus, dass es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 1 Abs. 1 GrdstVG handelt und entweder eine Genehmigung (§ 2 Abs. 1 S. 1 GrdstVG) vorliegt oder die Fläche weniger als 0,5 Hektar beträgt (§ 1 AGGrdstVG RP) und damit keine Genehmigung erforderlich ist.  Entweder der Verkäufer hat nicht die Wahrheit gesagt oder der Landwirt lügt. Es sollte daher genauer geprüft werden.  -Wenn es tatsächlich einen Pachtvertrag zwischen Verkäuer und Landwirt gibt, so sind Sie als Erwerber in diesen Vertrag kraft Gesetzes eingetreten, unabhängig davon ob ein Pachtvertrag (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§§ 581 ff. BGB/a> ) oder ein Landpachtvertrag (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/585.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 585 BGB: Begriff des Landpachtvertrags">§§ 585 ff. BGB/a> ) vorliegt. In beiden Fällen findet a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  ('Kauf bricht nicht Miete/Pacht/Landpacht') Anwendung.  Sie können den Pachtvertrag nach den vertraglichen Bedingungen kündigen, wenn keine Vertragslaufzeit vereinbart ist, beim Pachtvertrag mit halbjähriger Kündigungsfrist zum Ende des Pachtjahres (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/584.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 584 BGB: Kündigungsfrist">§ 584 Abs. 1 BGB/a> ), beim Landpachtvertrag mit zweijähiger Frist zum Ende des Pachtjahres (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594a BGB: Kündigungsfristen">§ 594a Abs. 1 S. 1 BGB/a> ).  Handelt es sich um ein befristetes Pachtverhältnis, können Sie nicht vorzeitig aus dem Vertrag heraus. Ist die Befristung aber nicht schritlich vereinbart, kann nach den gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/550.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 550 BGB: Form des Mietvertrags">§ 550 BGB/a> ; a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/585a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 585a BGB: Form des Landpachtvertrags">§ 585a BGB/a> ; s. vorheriger Abs.).  Sie haben dann die Sachmangelrechte des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 BGB/a>  (Minderung, Schadensersatz) und könnten u.U. sogar den Vertrag anfechten.  -Sagt der Landwirt die Unwahrheit, ist er nicht zum Besitz berechtigt und darf die Fläche nicht bewirtschaften. Sie dürften die Fläche selbst nutzen, soweit es nicht landesrechtliche Beschränkungen gibt.  Möglicherweis ist der Landwirt auf Grund einer Leihe (unentgeltliche Gebrauchsüberlassung, s. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/598.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 598 BGB: Vertragstypische Pflichten bei der Leihe">§ 598 ff BGB/a> ) zum Besitz berechtigt. Sie können dann - soweit nichts Abweichendes vereinbart ist, das Grundstück jederzeit 'zurückfordern' (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/604.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 604 BGB: Rückgabepflicht">§ 604 Abs. 3 BGB/a> ).  > Bitte erläutern Sie, was Sie mit Neuregelung meinen.  Bei einem bestehenden wirksam befristeten Vertrag, können Sie vor Ablauf der Vertragslaufzeit nicht einseitig eine Neuregelung verlangen.  > Es hängt von den konkreten Umständen (s.o.) ab, wann Sie das Grundstück herausverlangen können.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 550, § 585a, § 581, § 598, § 585, § 566, § 584, § 437, § 604, § 594a