Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  meine Eltern waren im Besitz von zwei Einfamilienwohnungen (Wohnung A und Wohnung B).  Meinem älteren Bruder wurde 2009 Wohnung A per Schenkung vermacht. Er hat diese vermietet.  Mein Bruder bewohnt aktuell jedoch Wohnung B, die meine Eltern eigentlich mir schenken wollten. Hintergrund: Diese liegt näher an seiner Arbeitsstätte. Außerdem war ich die letzten Jahre beruflich im Ausland (konnte Wohnung B also nicht selber nutzen).  Meine Eltern haben meinem Bruder quasi gestattet die Wohnung B zu nutzen. Es gibt nichts Schriftliches (also keinen schriftlichen Mietvertrag o.Ä.) - alles nur mündlich.  Mittlerweile haben meine Eltern mir Wohnung B per Schenkung vermacht. Obwohl das schon immer so geplant war sieht mein Bruder plötzlich Rot. Er hat angedroht nicht ausziehen zu wollen und die Wohnung zu verwüsten.  Um dennoch eine gütliche Einigung erzielen zu können wurde in den Schenkungsvertrag aufgenommen, dass mein Bruder noch zwei Jahre kostenlos in Wohnung B bleiben kann.  Auszug aus dem Vertrag: '... Der Erwerber duldet, dass der Vertragsbesitz bis längstens 31.08.2015 von Herrn XYZ [Bruder] genutzt wird. Dieser hat lediglich die Nebenkosten zu tragen ...'.  Trotzdem ist die Situation mittlerweile leider noch weiter eskaliert: Es kam und kommt zu wüsten Beschimpfungen, Verleumdungen und leichten Tätlichkeiten meines Bruders meinen Eltern und mir gegenüber.  Ich bin also aktuell in einer Situation, in der jemand mein Wohneigentum nutzt, keine Miete bezahlt – mich aber gleichzeitig überall schlecht macht und beschimpft. Kann jemand, der sich so aufführt wie mein Bruder, das Recht auf Duldung (wie oben im Schenkungsvertrag zitiert) verwirken?  Was kann ich tun? Kann ich rechtlich dagegen vorgehen?  Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzwertes im Rahmen einer Erstberatung gerne wie folgt beantworten möchte:  Zunächst einmal stimme ich Ihnen zu, dass Sie das Verhalten Ihres Bruders Ihnen gegenüber nicht einfach hinnehmen müssen.   Ihr Bruder ist nicht berechtigt, Sie zu beleidigen, zu verleumden oder Ihnen gegenüber tätlich zu werden.   1. Ein solches Verhalten könnte unter Umständen als strafbare Handlung gesehen werden.   Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/185.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 185 StGB: Beleidigung">§ 185 StGB/a>  ist die Beleidung strafbar und nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/187.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 187 StGB: Verleumdung">§ 187 StGB/a>  stellt der Gesetzgeber die Verleumdng unter Strafe. Gleiches gilt für Tätlichkeiten, die nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/223.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 223 StGB: Körperverletzung">§§ 223 ff. StGB/a>  als Körperverletzung strafbar sein können.   Ob Ihr Brunder tatsächlich eine strafbare Handlung begangen hat, kann ich hier nicht abschließend beurteilen. Dazu müsste jeweils der konkreter Sachverhalt geprüft werden.  Wenn Sie jedoch der Auffassung sind, dass sich Ihr Bruder mit seinem Verhalten strafbar gemacht haben könnte, besteht für Sie die Möglichkeit, sein Verhalten bei der Polizei oder Staatsanwaltschaft anzuzeigen.  2. Zivilrechtlich räumt Ihnen der Gesetzgeber in einem solchen Fall Unterlassungs- und ggf. Schadensersatzansprüche ein.  Außergerichtlich haben Sie die Möglichkeit, Ihren Bruder zunächst aufzufordern, sein Verhalten Ihnen gegenüber, welches Sie dann konkretisieren müssten, sofort und für Zukunft zu unterlassen.   Sollte keine außergerichtliche Beilegung eintreten, können Sie Ihren Anspruch mittels einer Unterlassungsklage gerichtlich geltend machen.   Die Unterlassungsansprüche können notfalls im Fall von Eilbedürftigkeit im Wege der einstweiligen Verfügung geltend gemacht werden.  3. Fraglich ist nun, ob das Verhalten Ihres Bruder ausreicht, damit dieser seinen Anspruch, weiterhin unentgeltlich in Ihrer Wohnung wohnen zu dürfen, verwirkt.  Grundsätzlich beruht die Verwirkung auf dem Gedanken des Vertrauensschutzes und kommt nur in äußersten Ausnahmefällen in Betracht.  Ob das Verhalten Ihres Bruders einen solchen Ausnahmefall begründen könnte, kann hier mangels detailierter Informationen nicht beantwortet werden.  4. Vorbehaltlich einer umfassenden Prüfung des Schenkungsvertrages könnte der von Ihnen zitierte Vertragsauszug als Nutzungsvertrag ähnlich einem Mietvertrag ausgelegt werden, mit dem Sie Ihren Bruder die Nutzung an Ihrer Wohnung erlauben (vertragliche Hauptpflicht). Unbeachtlich ist dabei, dass diese Nutzung unentgeltlich erfolgt.  Neben vertraglichen Hauptpflichten bestehen bei einem Vertrag auch immer die sog. Nebenpflichten. Diese werden meist nicht konkret von den Parteien formuliert. Sie ergeben sich jedoch aus dem Vertragsverhältnis selbst und sind gesetzlich in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">§ 241 Abs. 2 BGB/a>  wie folgt normiert:  'Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.'  So verlangen die vertraglichen Nebenpflichten u.a., dass sich die Vertragsparteien einander gegüber zu benehmen haben.   In dem von Ihne geschilderten Fehlverhalten Ihres Bruders könnte ein Verstoß Ihres Bruders gegen vertragliche Nebenpflichten vorliegen.  Aufgrund dieses Verstoßes könnte Ihnen ein außerordentliches (fristloses) Kündigungsrecht bzgl. des Nutzungsvertrages zustehen. Ein außerordentliches Kündigungsrecht ist immer dann gegeben, wenn es einer Vertragspartei nicht mehr zumutbar ist, am Aufrechterhalten des Vertages festzuhalten.    Bevor jedoch eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen wird, sollte die andere Vertragspartei (Ihr Bruder) zunächst schriftlich abgemahnt werden.  Nach Ihren Schilderungen könnte diese Vorgehensweise eine rechtliche Möglichkeit darstellen, sich gegen Ihren Bruder zu wehren und Ihre Rechte zu schützen.  Abschließend sei jedoch nochmals der Hinweis gegeben, dass sich Ihre Frage ohne vorherige Prüfung des Schenkungsvertrages nicht abschließend beantworten lässt.  Dennoch hoffe, ich Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung geboten zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Anke Thiede Rechtsanwältin   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 241