Frage: Guten Tag, hier geht es um die Nebenkostenabrechnung 2015, die ich als Vermieterin erstellt habe.  Unsere ehemaligen Mieter (05.2013 -11.2015) wollen 3 Posten aus der Nebenkostenabrechnung nicht mehr bezahlen. Sie bemängeln das im Mietvertrag die Posten Allgemeinstrom, Wartung der Heizung und Niederschlagwasser nicht aufgeführt sind und deshalb auch nicht bezahlt werden müssen. Niederschlagwasser  (gehört meiner Meinung nach eh zur Entwässerung) und Allgemeinstrom haben aber auf den letzten beiden Abrechnungen auch immer gestanden und wurden ohne Probleme bezahlt. Die Wartung der Heizung wurde 2013 auch schon mal abgerechnet und auch anstandslos bezahlt. Ist die Beanstandung korrekt oder kann ich davon ausgehen, dass mit Bezahlung der Jahre 2013 und 2014 einer erweiterten Betriebskostenumlage zugestimmt wurde? Könnten die Mieter sogar noch die zu viel bezahlten Posten aus 2013 und 2014 zurückfordern?  Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort. Mit freundlichen Grüßen 

Antwort: Guten Tag,  ich beantworte Ihre Anfrage auf der Grundlage der dazu mitgeteilten Informationen wie folgt:  Zunächst muss an Hand des Mietvertrages geprüft werden, ob die genannten Positionen tatsächlich nicht als geschuldet vereinbart sind.  Erst wenn das tatsächlich zu verneinen ist, stellt sich die Frage nach einer konkludenten Vertragsänderung aufgrund jahrelanger Übung.  Die Gerichte erkennen zwar grundsätzlich an, dass nach jahrelanger, widerspruchsloser Zahlung eigentlich nicht vetraglich geschuldeter Nebenkosten ein Anspruch des Vermieters entstehen kann, allerdings werden an die Dauer dieser zu berücksichtigender Zeit strenge Anforderungen gestellt.  Das OLG Celle hält 'nicht weniger als 6 Jahre' für erforderlich, um einen solchen Anspruch entstehen zu lassen, Beschluss vom 16.10.2006, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20U%20157/06" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Celle, 16.10.2006 - 4 U 157/06: Verjährung des Anspruchs auf Nachzahlung von Nebenkosten; Ü...">4 U 157/06/a> .  Da das Mietverhältnis mit Ihren Ex-Mietern diese Zeitspanne bei weitem nicht erreicht, ist davon auszugehen, dass Sie nur dann Anspruch auf die Positionen haben, wenn dies im Vertrag vereinbart ist.  Die Rückforderung der von den Mietern evt. zuviel gezahlten Positionen in den vergangenen Jahren ist zwar grundsätzlich aus dem gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung denkbar, dürfte aber an a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/814.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 814 BGB: Kenntnis der Nichtschuld">§ 814 BGB/a>  scheitern, sofern die Zahlung widerspruchslos erfolgt ist.   Immerhin kannte der Mieter aufgrund der von Ihnen vorgenommenen Betriebskostenabrechnung ja die Positionen im Einzelnen. Er hätte als prüfen und die Zahlung reduzieren können.  Damit kannte er bei Vornahme der Zahlungen den fehlenden Rechtsgrund.   Mit freundlichen Grüßen    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 814