Frage: Ich wohne seit Januar 2017 in einer 2-Zimmer-Wohnung, diese kostet monatlich 380€ kalt, die Vorauszahlung für die Nebenkosten beträgt laut Mietvertrag monatlich 130€. Seit dem 01. 04.2018 habe ich, mit Genehmigung meines Vermieters, eines der Zimmer untervermietet (inkl. Mitbenutzung Küche, Bad, etc.). Die Untervermietung ist genehmigt - die Anpassung von Mietzins und Nebenkosten ist jedoch leider nur in einer WhatsApp-Nachricht dokumentiert ('Bitte ab jetzt 85€ im Monat mehr überweisen').  Bei der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 kam es dann zum großen Schock für mich: Ich bin fest davon ausgegangen, dass die 85€ eine Erhöhung der Vorauszahlung für die Nebenkosten sind, habe dann aber fest gestellt, dass ich ~400€ nachzahlen soll. Ein Telefonat mit dem Vermieter ergab, dass die 85€ seiner Aussage nach eine Erhöhung der Kaltmiete sind, für eine Anpassung der Vorauszahlung für die Nebenkosten hätte ich ihn doch bitte extra ansprechen sollen. Sollte das tatsächlich der Fall sein, wäre das ja eine Mieterhöhung von über 20%, ohne dass ich je ein Schreiben darüber erhalten habe. Diese Erhöhung der Kaltmiete kommt der Aussage des Vermieters auch nur zu Stande, da die Person die in das untervermietete Zimmer eingezogen ist nicht mit mir verwandt/verschwägert/verheiratet ist. Da ich das Zimmer somit an eine 'unbekannte' Person vermiete, sieht er das als 2 Wohnungen, und für eine kleinere Wohnung könnte man laut seiner Aussage ja auch eine höhere Miete pro m² nehmen. Ich allerdings der Hauptmieter, die Zimmer werden von dem Vermieter ja nicht auf einmal einzeln vermietet.  Ich verdiene an diesem Untermietverhältnis kein Geld, ich bekomme pro Monat 350€ von meinem Untermieter, diese setzen sich aus der Miete, der Stromrechnung und der Telefonrechnung zusammen, von der Summe zahlt mein Untermieter genau die Hälfte. Die Mitbenutzung aller vorhandenen Elektrogeräte in Küche und Bad ist für ihn kostenfrei. Die Zimmer sind gleich groß.  Meine Frage nun: Ist es erlaubt die Miete nach Einzug eines Untermieters so drastisch zu erhöhen? Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 kam gerade einmal 2 Monate nach der Abrechnung für das Jahr 2017, ich habe das ungute Gefühl dass seine Angebliche Erhöhung der Kaltmiete nur eine Ausrede ist, mir meine überschüssigen Vorauszahlungen von ~430€ auszuzahlen.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 Abs. 2 BGB/a>  gilt: »Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt«.  Hierbei handelt es sich um einen sog. Untermietzuschlag auf die Kaltmiete.  Dieser Zuschlag diene, so das Landgericht Berlin, nicht als Ausgleich für eine stärkere Wohnungsnutzung und/oder steigende Betriebskosten. Der Zuschlag sei ein echter Anteil des Vermieters an den Einnahmen des Mieters aus dem Untermietverhältnis.  Dafür seien allgemein 20% von der für die Untervermietung erzielten Miete angemessen. Im Ausnahmefall dürfe es mehr sein. Der Anteil könne auch auf bis zu 25 % steigen, solange durch diesen Zuschlag die Gesamtmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteige (LG Berlin, Urteil vom 7.7.2016, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=18%20T%2065/16" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 07.07.2016 - 18 T 65/16: Wohnraummiete: Mieterhöhung für die Erlaubnis zur Unterverm...">18 T 65/16/a> ).  Der Zuschlag bei Ihnen liegt unter 25 % aber über 20 % der in Betracht kommenden Kaltmiete von 380,00 EUR für die Gesamtwohnung. Demnach wäre dieser noch im Bereich des vom Landgericht Berlin entschiedenen Falls.  Jedoch wäre zu klären, ob die Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum, wenn ein mietspiegel existent ist, überschritten worden ist. Denn der Untermietzuschlag darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.  Übersteigt der Zuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete wäre er entsprechend unwirksam und damit herabzusetzen. Bewegt sich der Zuschlag indes im ortsüblichen Bereich wäre dieser so zumindest auch das Landgericht i.d.R. zulässig.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 553