Frage: Mir gehört eine kleine Eigentumswohnung, vermietet an einen Geschäftsmann, der sie seinerseits an seinen Sohn untervermietet hat. Der Sohn ist erwachsen und bezieht Hartz IV. Vater und Sohn sind zerstritten, die Miete ist aber immer pünktlich gekommen. Ich möchte nun die Wohnung an den Vater verkaufen, und wir sind uns auch handelseinig. Das Problem ist, daß der Sohn von dem Eigentümerwechsel nichts erfahren darf, weil zu befürchten ist, daß er die Mietzahlung einstellt. Er könnte zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen: Das Amt zahlt die Miete, die er einbehält - für ihn ein zusätzlicher Geldsegen. Gleichzeitig könnte er seinen Vater ärgern. Nun gibt es ja die Möglichkeit, die Mietzahlung und alle Kontakte über die Hausverwaltung laufen zu lassen. Besteht darüber hinaus eine gesetzliche Pflicht, beim Eigentümerwechsel den Mieter über die Identität des Vermieters zu informieren? Ein Mietvertrag besteht ja bereits, er würde ohne Änderung von mir auf den Vater übergehen.

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes in der gebotenen Kürze beantworten möchte. Die Erstberatung soll lediglich eine erste Orientierung geben.  Bei einer Veräußerung der Wohnung gilt gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> , dass der Erwerber an die Stelle des vorherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten eintritt. Dies setzt lediglich einen wirksamen Eigentumsübergang voraus (Kauf, Auflassung, Eintragung ins Grundbuch, etc.). Daher ist schon ein gesetzlicher Übergang der Rechte und Pflichten des Vermieters vorgesehen. Insofern kann im wirtschaftlichen Übergang die Abtretung der Mietforderungen gesehen werden und eine gesetzliche Pflicht zur Anzeige des Eigentümerwechsels besteht somit nicht.  Allerdings empfehle ich Ihnen, den Eigentumsübergang anzuzeigen, da Sie sonst Gefahr laufen, dass der Mieter z.B. die Mietzahlungen an den bisherigen Vermieter leistet und der Erwerber keine zivilrechtlichen Ansprüche gegen den Mieter erheben könnte. Um also sicherzustellen, dass die Rechte aus den Mietvertrag rechtlich sicher und unstreitig auf den Erwerber übergehen, sollten Sie dem Mieter den Eigentumsübergang gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/409.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 409 BGB: Abtretungsanzeige">§ 409 BGB/a> . Diese Abtretungsanzeige sollte von beiden Parteien (also dem Verkäufer und dem Erwerber) unterzeichnet sein und gleichzeitig die Hausverwaltung dazu zu ermächtigen, alle notwendigen Erklärungen im Rahmen der bestehenden Mietverträge im eigenen Namen abzugeben.  So können Sie sicherstellen, dass Vater und Sohn möglichst wenig miteinander zu tun haben. Im Übrigen kann der Sohn schon wegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. Abs. 1 BGB/a>  die Mietzahlungen nicht einfach einstellen. Sollte er dies tun, könnten die Hausverwaltung bzw. der Erwerber auch an die Sozialbehörde herantreten und dies anzeigen. Im Regelfall wird die Behörde dann die Mietzahlungen direkt aufs Vermieterkonto auszahlen.  Ich hoffe sehr, dass Ihnen meine Antwort weitergeholfen hat und stehe für Rückfragen natürlich jederzeit zur Verfügung. Sofern Sie mit meinen Leistungen zufrieden waren, bitte ich um eine positive Bewertung.   Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 566, § 409