Frage: Guten Tag, 2009 habe ich ein Haus für ca. 50.000 EUR kaufen wollen. Da ich zu der Zeit  keinen Besitz haben durfte, haben das meine Eltern für mich gemacht, sind als Eigentümer eingetragen worden. Ich habe das Geld damals auf das Notaranderkonto eingezahlt. in 2010 haben meine Eltern ein Berliner Testament erstellt, nach dem sie zuerst gegenseitig erben, und danach explizit ich das Haus erben sollte.  In 2016 wurde mir das Haus im Rahmen des vorgezogenen  Erbes übertragen. Meine Mutter ist 2018 gestorben, und mein Vater ging 2020 ins Seniorenheim. Dort hat er sich eine teure Variante ausgesucht, die er selbst von seiner Rente kaum bezahlen kann. Deswegen fordert er nun eine Rückübertragung des Hauses an, weil er verarmt sei.  Meine Frage: ist/war mein Vater denn der wirkliche Eigentümer, und wie kann ich das beweisen um dadurch die Rückübertragung verhindern? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Beratungsanfrage, wie folgt:  1. Eigentümer ist immer derjenige, der im Grundbuch eingetragen ist: dies waren im Jahr 2009 nach Ihren Angaben Ihre Eltern. Dass Sie den Kaufpreis gezahlt haben, spielt für den Eigentumserwerb keine Rolle.  2. Wenn Sie weiterhin angeben, dass Ihnen im Jahr 2016 das Haus übertragen wurde, sind Sie mit erfolgter Eintragung im Grundbuch Eigentümer geworden.  3. Als Ihre Mutter 2018 verstarb, wurde Ihr Vater laut Testament Alleinerbe, und trat somit in die Rechtsposition der Mutter ein.  4. Jetzt scheint es so, als wäre Ihr Vater bedürftig, so dass § 528 Abs. 1 BGB zum Tragen kommt, wonach dann, wenn der Schenker nach der Vollziehung der Schenkung außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten und die ihm seinen Verwandten, seinem Ehegatten, seinem Lebenspartner oder seinem früheren Ehegatten oder Lebenspartner gegenüber gesetzlich obliegende Unterhaltspflicht zu erfüllen,  er von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung fordern kann. Dies bedeutet im Klartext, dass Ihr Vater dann, wenn er seinen eigenen Unterhalt nicht mehr sicherstellen kann, die Schenkung zurückfordern darf, zumal seit der Übertragung (2016) noch keine 10 Jahre verstrichen sind.   Sie können dagegen maximal den Einwand bringen, dass Ihr Vater a) nicht bedürftig ist, oder b) er seine Bedürftigkeit vorsätzlich oder grob fahrlässig selbst herbeigeführt hat; ob es hierfür Anhaltspunkt gibt, vermag ich natürlich nicht zu beurteilen. Beachten Sie auch, dass die Beweislast für eine vorhandene Bedürftigkeit erst einmal bei Ihrem Vater liegt.  Da die Angelegenheit wirtschaftlich für Sie nicht ganz unbedeutend sein wird, kann es ratsam sein, von beginn an anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, um dem Anspruch des Vaters auf Rückübertragung entgegenzutreten, dennoch aber für beide Seiten eine vernünftige Lösung zu finden.  Können Sie sich nämlich nicht einigen, könnte Ihr Vater beim Sozialamt Leistungen beantragen, und dann würde der Anspruch Ihres Vaters im Wege der Legalzession auf das Amt übergehen, so dass auf der Gegenseite dann nicht mehr Ihr Vater der Verhandlungspartner wäre, sondern das Sozialamt/der Landkreis.  Gerne stehe ich Ihnen für eine weitergehende Beratung und/oder Vertretung zur Verfügung, und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg und alles Gute!   Mit freundlichen Grüßen,   Rechtsanwältin Müller

Relevante Paragraphen: § 528