Frage: Allgemein:  Wir sind Vermieter einer Eigentumswohnung in einem sanierten Denkmalgebäudes. Das Objekt wurde im Jahr 2013 erworben.  Folgendes Szenario:  1) An einem Sonntagabend erhalten die Hausverwaltung und ich per Email die Nachricht, dass im Badezimmer ein Wasserfleck aufgetreten ist. Nach unmittelbarer Rücksprache mit dem Mieter, bitte ich die HV nochmal schriftlich sich des Schadens schnellstmöglich anzunehmen, insbesonder um Folgeschäden zu vermeiden.  2) Am darauf folgenden Montag erfahre ich von der Hausverwaltung, dass diese „versucht' einen Klempner zu beauftragen, jedoch könnte sich dieser voraussichtlich erst einen Tag später (also Dienstag) der Sache annehmen. Die Frage ob der Fleck zwischenzeitlich wesentlich größer geworden ist, konnte zu dem Zeitpunkt noch verneint werden. Gleichzeitig haben wir ebenfalls die Information an die HV getragen, dass in der Wohnung über dem Badezimmer kein offensichtlicher Wasserauslauf (z.B. kaputte Waschmaschine) stattgefunden hat (was zu dem Zeitpunkt bereits darauf schliessen ließ, dass ein Rohrbruch in der Zwischendecke möglicherweise die Ursache ist)  3) In der Nacht von Montag auf Dienstag ist der Schaden eskaliert: Das Rohr hat endgültig nachgegeben, mit der Folge, dass das Wasser in massiven Mengen aus der Zwischendecke auslief und die gesamte Zwischendecke im Bad (nebst diversen Hausrat des Mieters) zerstörte. Der von der HV beauftragte Klempner ist entsprechend am Dienstagmorgen eingetroffen und hat die Ursache (Rohrverbindungstück hatte sich auf Grund eines Baumangels gelöst) behoben.    Folge: Es ist notwendig die in Wasser getränkte Zwischendecke auszutauschen. Gleichzeitig ist über mehrere Wochen das Aufstellen von (lärmenden) Trocknungsgeräten im Badezimmer notwendig. Die Mieter haben ab Zeitpunkt des Schadens (muffeliger Geruch und Lärmbelästigung) eine Mietminderung in Höhe von 40% bereits geltend gemacht und in der Mietzahlung bereits verrechnet. Die Gebäudeversicherung hat signalisiert, dass diese den Schaden nicht regulieren wird, da hier der Bauträger wegen seiner Gewährleistungspflicht in die Pflicht genommen werden muss (Hinweis: Bauträger hat sich bereits zurückgezogen bzw. sämtliche Schäden muss aktuell die Gemeinschaft im Zuge der Ersatzvornahme – insofern ist hier auch keine unmittelbare Zahlung seitens Bauträger zu erwarten).  Mein Frage:  1)Kann die Forderung des Mieters (Mietminderung) in diesem Fall an die Hausverwaltung weitergereicht werden bzw. ist es möglich die HV auf Grund dessen späten Reaktion auf die Schadensmeldung (Meldung am Sonntag, Schadenbehebung erst nach Eskalation am Dienstag) in Haftung genommen werden? 2)Ist eine Mietminderung in der Höhe angemessen?    Einsatz editiert am 03.02.2015 10:00:42

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Das Gesetz sieht eine Haftung für Hausverwalter vor: Erfüllt der HV seine Pflichten schuldhaft (vorsätzlich oder fahrlässig) verspätet, überhaupt nicht oder schlecht, ist er zum ErS. des entstandenen Schadens wegen einer Pflichtverletzung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 Abs. 1 BGB/a>  verpflichtet.  Sie fragen: ' Kann die Forderung des Mieters (Mietminderung) in diesem Fall an die Hausverwaltung weitergereicht werden bzw. ist es möglich die HV auf Grund dessen späten Reaktion auf die Schadensmeldung (Meldung am Sonntag, Schadenbehebung erst nach Eskalation am Dienstag) in Haftung genommen werden?'  Dazu müsste dem HV der Vorwurf der schuldhaften Pflichtverletzung und Kausalität treffen. Nach Ihren Angaben hat er am Montag 'versucht' einen Klemptner zu erreichen. Es müsste also feststehen, dass a.) dieser Versuch ernsthaft und tatsächlich in gebotener Dringlichkeit tatsächlich stattgefunden hat und b.) dass kein anderer Klemptner kurzfristig erreichbar war. Wenn der HV sich also mit der Nachfrage bei einem Auftragnehmer begnügt hätte, obwohl die Dringlichkeit offenkundig war, könnte ein Verschulden vorliegen. Dann ist aber weiter fraglich, ob ein Klempner an einem Sonntag innerhalb von weniger als 24 organisiert werden kann. Dazu sind die örtlichen Gegebenheiten zu prüfen ( Anzahl Handwerker, Erreichbarkeiten, Auslastung etc.). Konnte der HV an einem Sonntag keinen Handwerker erreichen, und hat er diesem die Dringlichkeit mitgeteilt, ohne dass ein früherer Termin zu erhalten gewesen wäre, sehe ich keine Mithaftung.  2) Ist eine Mietminderung in der Höhe angemessen?   Die Miete ist in einem Verhältnis zu mindern, in dem die Tauglichkeit der Wohnung zum vertraglichen Gebruach gemindert ist. Angesichts des Gestankes und des Lärmes erscheint die Höhe angemessen, da die Bewohnbarkeit stark eingeschränkt ist.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Es tut mir leid, ihnen keine günstigere Auskunft gegeben haben zu können. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 280