Frage: Meine Frau und ich stehen vor folgender Situation: Wir beabsichtigen durch umfängliche Umbau- u. Erweiterungsmaßnahmen das Einfamilienhaus meiner Schwiegereltern (sind derzeit Eigentümer) in ein Zweifamilienhaus 'umzurüsten'. Die Maßnahmen würden zum ca 1/3 durch Eigenkapital und zu 2/3 durch Fremdkapital finanziert werden, ggf. würden meinen Schwiegereltern einen finanzielen Beitrag (ca. 1/6 der Bausumme) tragen. Welche Regelung der Eigentumsverhältnisse ist denkbar und sinnvoll? Dabei sollten ggf. auch steuerliche Aspekte sowie die Regelung in Falle einer Trennung eine Rolle spielen. Für Ihre Bemühungen bereits jetzt vielen Dank!        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:   Auch wenn Sie eine umfassende Überprüfung des rechtlichen Sachverhalts wünschen, kann dies im Rahmen dieser Onlineplattform aus mehreren Gründen nicht geschehen.   Zum einen sehen die Nutzungsbedingungen vor, dass im Rahmen der Nutzung dieses Dienstes lediglich eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhalts durch einen Rechtsanwalt erfolgen kann. Für die von Ihnen geforderte anwaltliche Dienstleistung zahlen Sie in einer normalen Anwaltskanzlei ein Vielfaches des von Ihnen eingesetzten Betrages.   Zum anderen fehlt es in Ihrem Sachverhalt an maßgeblichen Angaben zu den Vermögensverhältnissen:  Für eine steuerliche Beurteilung des Sachverhaltes ist es wichtig, Angaben über die Art und Höhe des Einkommens zu haben, die Höhe der Investitionssumme, die genaue Art der Finanzierung inkl. Darlehenszinsen, die Art und Höhe der baulichen Aufwendungen, die Nutzungsart des Gebäudes und die sonstige Einkommenssituation der Beteiligten. Es kann aus steuerlicher Sicht durchaus klug sein, nur einen Partner Aufwendungen tätigen zu lassen (z.B. weil dieser ein besonders hohes zu versteuerndes Einkommen hat), während dies aus rechtlicher Sicht eher unklug wäre (weil dann u.U. der andere Partner keinen Anspruch auf Teilhabe an den Investitionen hätte).  Für die familienrechtliche Beurteilung des Sachverhaltes (was passiert also nach einer Trennung der Ehepartner) ist es ebenfalls wichtig, umfassende Informationen über die jeweilige Lebenssituation zu haben. Dazu gehört es auch zu wissen, ob Sie in Zugewinngemeinschaft leben oder ob Gütertrennung vereinbart ist.  Sie werden um eine detaillierte anwaltliche Beratung nicht herumkommen, wenn Ihnen an einer lückenlosen Aufklärung und Beratung gelegen ist. Es geht schließlich um sehr viel Geld und da sollten Ihre Interessen ausreichend geschützt sein. Diese Aufgabe vermag kein Anwalt auf dieser Plattform im Rahmen einer Erstberatung zu leisten. Man würde Ihnen - bitte glauben Sie mir das - damit keinen rechten Gefallen tun. Zu dieser anwaltlichen Beratung sollten Sie nach Möglichkeit auch noch einen Steuerberater zu Rate ziehen und sich ausgiebig vorbereiten. Dazu gehört, dass Sie alle relevanten Unterlagen zu einem solchen Beratungsgespräch mitbringen, um den Kollegen die Arbeit zu erleichtern.  Aus den vorstehend aufgezeigten Gründen nehme ich die steuerliche und familienrechtliche Seite von dieser Erstberatung ausdrücklich aus. Dass Sie selbst aber auch zu der Erkenntnis gelangt sind, dass diese Beratung u.U. nicht von einer Antwort umfasst ist, entnehme ich Ihren Ausführungen, dass lediglich „gegebenenfalls„ auch steuerliche Aspekte sowie die Regelung in Falle einer Trennung eine Rolle spielen sollten.   Was den sachenrechtlichen Teil Ihrer Frage angeht, so kann ich Ihnen aber aufgrund Ihrer Angaben durchaus einige Hilfestellungen geben:  Sie sollten unbedingt darauf achten, dass die Geldsummen, die Sie oder Ihre Frau in das Haus Ihrer Schwiegereltern stecken, ausreichend abgesichert sind für den Fall, dass es mit den Schwiegereltern einmal zum Zerwürfnis kommt. Das Haus steht - so habe ich es verstanden - im Eigentume Ihrer Schwiegereltern. Nicht alle Aufwendungen, die Sie auf das Haus tätigen, werden im Zweifel Ihr eigenes Eigentum mehren. Vielmehr ist es so, dass alle Umbauten, die vorgenommen werden, nach den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/946.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 946 BGB: Verbindung mit einem Grundstück">§§ 946ff. BGB/a>  im Zweifel in das Eigentum Ihrer Schwiegereltern übergehen werden, da sich Sachen, die zum Bestandteil des Hauses werden und ohne Zerstörung nicht mehr von diesem trennen lassen (z.B. fest eingebaute Treppen, Dachbalken etc.), in der Regel zu wesentlichen Bestandteilen des Hauses „verwandeln„ und damit in das Eigentum desjenigen übergehen, der Eigentümer des Hauses ist. Hierbei kommt es aber immer auf die konkrete Art der baulichen Umgestaltung an. Soweit Sie lediglich einen Blumentopf kaufen, bleibt dieser selbstverständlich in Ihrem Eigentum. Mangels näherer Angaben in Ihrem Sachverhalt ist mir ein konkreteres Eingehen auf Ihr Anliegen an dieser Stelle nicht möglich.  Sie sollten am besten mit den Schwiegereltern vereinbaren, dass diese alle Geldbeträge, die Sie oder Ihre Frau in das Haus stecken, zu Ihren Gunsten dinglich im Grundbuch absichern. Dies kann z.B. durch die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek geschehen. Damit haben Sie die Sicherheit, dass Sie nach einem Streit keine teure gerichtliche Auseinandersetzung um die investierten Summen führen müssen, sondern eine Sicherheit haben, die Sie jederzeit wieder verwerten können.   Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.   Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern.     Mit freundlichen Grüßen    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 946