Frage: Im Gewerbemietvertrag für unser Büro steht folgende Wertsicherungsklausel:  'Die monatliche Grundmiete nach §4 Abs2 dieses Vertrages erhöht sich zum 1.1.2020 jährlich um 6 % der Vorjahresgrundmiete. Die monatliche Grundmiete nach §4 Abs2 dieses Vertrages erhöht sich zum 1.1.2023 jährlich um 6 % der Vorjahresgrundmiete. Die monatliche Grundmiete nach §4 Abs2 dieses Vertrages erhöht sich zum 1.1.2026 jährlich um 6 % der Vorjahresgrundmiete.'  Die vorherige Hausverwaltung sagte die Miete würde sich damit nur jeweils im Januar 2020, im Januar 2023 und im Januar 2026 erhöhen, die jetzige Hausverwaltung geht von einer jährlichen Mieterhöhung von 6% aus. Was stimmt? 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  lassen Sie mich Ihre Frage - vorbehaltlich der Kenntnis des Vertragsbeginns, der weiterer vertraglichen Regelungen und der sonstigen getroffenen Absprachen und der optischen Gliederung / die 'Aufmachung' des Zitierten - wie folgt beantworten.  Zusammengefasst geht es um die Regelung: 'Die monatliche Grundmiete [...] erhöht sich zum 1.1.2020 jährlich um 6 % der Vorjahresgrundmiete. Die monatliche Grundmiete [...] erhöht sich zum 1.1.2023 jährlich um 6 % der Vorjahresgrundmiete. Die monatliche Grundmiete [...] erhöht sich zum 1.1.2026 jährlich um 6 % der Vorjahresgrundmiete.'  Die Klausel ist auszulegen.  § 133, § 157 BGB:  'Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist b>der wirkliche Wille/b> zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.' 'Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.'   Tatsächlich habe ich die Regelung beim ersten Lesen so verstanden, dass sich die Miete jährlich im 6 % erhöhen soll. Das ergibt sich aus dem verkürzten Wortlaut: 'Die monatliche Grundmiete [...] erhöht [...] jährlich um 6 %.'  Dann hat aber die Wiederholung des ersten Satzes um zwei weitere - bis auf die Jahresangabe - wortlautidentische Sätze keinen Sinn.   Auch hat es keinen Sinn, dreimal verschiedene Daten (Erhöhung 'zum') aufzuschreiben, wenn jedes Jahre eine Erhöhung gelten solle.   Dann hätte man auch einfacher formulieren können: 'Die monatliche Grundmiete erhöht sich jährlich um 6 % der Vorjahresgrundmiete.'   Sinnvoll ist die Auslegung der Staffelmiete dahingehend, dass sich die Miete zum 01.01.2020, 2023 und 2026 um jeweils 6 % der Vorjahresmiete erhöht. Das deckt sich auch mit dem ursprünglich Gewollten. Die vorherige Verwaltung hat das genauso gesehen.  Bei der Auslegung kommt es auf den wirkichen Willen, nicht auf den Wortlaut an. Es scheint hier einfach ein Jährlich hineingerutcht oder missverständlich eingefügt worden zu sein. Es soll heißen:  'Die monatliche Grundmiete [...] erhöht sich zum 1.1.2020 um 6 % der Vorjahres-Grundmiete.'  Nur so ist die Mietenstaffelung sinnvoll (und wohl auch zulässig). Bei einer jährlichen Steigerung hätten wir über den Zinseszinseffekt nach sechs Jahren bereits eine Mietsteigerung um fast 42 % (= 6,98 % pro Jahr) und nach 12 Jahren eine Mehr-als-Verdopplung der urspünglichen Miete (101,02 %).  b>Es stimmt die Auslegung der alte Hausverwaltung./b>  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt

Relevante Paragraphen: § 157