Frage: Hallo, reicht folgender Sachverhalt für eine Kündigung wegen Zerrüttung des Vertrauensverhälntisses : vor 3 Jahren habe ich ein Miethaus (3P) geerbt - und hiermit eine Mieterin (Ausländerin), die ständig Probleme bereitet: Nach dem Tod der Erblasserin hat sie mich zum erstsen Mal beleidigt, sie erkennt mich nicht als Vermieterin an (Überweisungen lauten immer noch auf den Namen der Erblassserin - kein Dauerauftrag). Jetzt vor kurzem wieder eine Beleidigung vor Zeugen ('Sie haben sich das Haus unrechtmäßig angeeignet'). Dies hat sie dann per Email zurückgenommen.  Vor einem Jahr hat sie die Miete 2x nicht bezahlt, auf die Kündigung hin hat sie dann doch bezahlt. Jezt macht sie seit 3 Monaten 20% Mietminderung wegen Schimmel geltend, der nicht existiert, die letzte Miete hat sie (für Aug.) gar nicht bezahlt (ohne Gründe). Vor einem Jahr hat sie über den Mieterverein versucht, für die kommenden Jahre ganz mietfrei auszugehen (hierzu hat sie einen Schmierzettel vorgelegt, in dem die Erblasserin unterschrieben hat, dass immer, wenn sie für sie kocht, keine Miete zahlen muss). Tats.wurde seinerzeit immer Miete gezahlt. Werden Termine wegen Handwerker ausgemacht, hält sie sich nicht daran und ist nicht da - oder sie hat 'Angst' vor den Handwerkern und auch vor mir. Nötige Arbeiten lehnt sie ab 'das ist nicht nötig'. Es ist nun so, dass die Mieterin mit ihrem Sohn hier so gut wie keiner Arbeit nachgeht. Das Geld schickt ihr ihr Mann aus dem Ausland. D.h. ich werde nie irgend etwas einklagen können. Hat es hier Sinn die Frau rauszuklagen oder wäre Eigenbedarf die bessere Lösung? Für eine Antwort, die mir weiterhilft, wäre ich dankbar.  MfG  K.R. 

Antwort: Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),  Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann.  Bzgl. der von Ihnen beabsichtigten Beendigung des Mietverhältnisses kommt, soweit ein Aufhebungsvertrag  nicht zustande kommt, nur durch Kündigung Ihrerseits erfolgen. Hierbei ist für den Vermieter zwischen den Möglichkeiten einer ordentlichen und außerordentlichen Kündigung, wobei diese fristlos oder unter Einhaltung gesetzlicher Fristen erfolgen kann, zu unterscheiden.  Aus Ihren Sachverhaltsangaben lässt sich entnehmen, dass Sie zunächst eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses anstreben. Hierzu bedarf es des Vorliegens eines wichtigen Grundes sowie ggf. eines berechtigten Interesse des Vermieters.  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§543 BGB/a>  kann der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Wie die Formulierung zeigt, handelt es sich hierbei um auslegungsbedürftige Begriffe, die nur anhand des Einzelfalls zu bestimmen sind. Voraussetzung ist also, dass Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist und das Interesse des Mieters dahinter zurück zu stehen hat. Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass ein wichtiger Grund auch dann anzunehmen ist, wenn eine Beleidigung gegenüber einer Mietpartei begangen werden (Urteil des LG Stuttgart vom 10.07.1997, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=6%20S%20144/97" target="_blank" class="djo_link" title="LG Stuttgart, 10.07.1997 - 6 S 144/97">6 S 144/97/a> ). Hierbei ist aber erforderlich, dass dieser von gewissem Maße ist.  Anhand Ihrer Sachverhaltsangaben lässt sich juristisch gesehen aus dem Umstand, dass bei Überweisungen nicht Sie sondern die Erblasserin benannt wird und Ihnen gegenüber behauptet wurde, sie hätten sich das Haus unrechtmäßig zugeeignet keine Beleidigung erkennen, die zudem schwerwiegend wäre, es sei denn Ihnen wurden hierdurch erhebliche wirtschaftliche Nachteile zugefügt. Dann stellt sich aber das Problem, dass diese Äußerung widerrufen wurde.  Die weiteren „Störungen„ die Sie schildern, sind sicher querulatorisch, bewegen sich aber im Bereich des gesetzlich möglichen. So ist eine unberechtigte Mietminderung nicht geeignet eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu begründen. Gleiches gilt mit Blick darauf, dass der Zutritt zur Wohnung für Handwerker nicht gewährt wird.  Aus diesseitiger Sicht ist der vorliegenden Sachverhalt, so wie Sie Ihnen darlegen, nicht geeignet eine außerordentliche, fristlose Kündigung zu rechtfertigen.  Gründe, die ein solches rechtfertigen würden, wären beispielsweise:  -Zahlungsverzug an 2 aufeinanderfolgende Termine oder mit einem nicht unerheblichen Teil -Vertragsverletzung durch Gefährdung der Mietsache oder unberechtigte Weitergabe an Dritte (Stichwort: unbefugte Untervermietung) -Verletzung Persönlichkeitsrecht (schwerwiegende Beleidigung) -Unzumutbare Geruchs- oder Lärmbelästigung -Unberechtigte Strafanzeige -Verstöße gegen die Hausordnung o.ä.  Insoweit verbliebe nur noch die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen. Ein solcher Grund, der hierzu berechtigen würde, ist jedoch auch nicht zu erkennen.  Letztlich verbliebe nur noch die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung. Eine solche setzt gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§573 BGB/a>  jedoch ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus. Vorliegend würde wohl eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in Betracht kommen. Eine solche wäre einer außerordentlichen Kündigung, wie vorab beschrieben, vorzuziehen, da ich keine Möglichkeit sehe, dass der von Ihnen dargestellte Lebensachverhalt geeignet ist, eine Unzumutbarkeit zu begründen.  Bei der Eigenbedarfskündigung müssen Sie jedoch zwingende Formerfordernisse einhalten. So muss die Kündigung, wie jede, schriftlich ausgesprochen werden. Bei der Eigenbedarfskündigung bedarf es zudem der Begründung, weshalb gekündigt wird und warum der Eigenbedarf notwendig geworden ist. Zudem muss der Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§574 BGB/a>  hingewiesen werden. Soweit ein solcher Widerspruch erklärt wird, so muss dies seitens des Mieters schriftlich und bis spätestens 2 Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses erfolgen. Soweit ein solcher nicht erklärt wird, wäre das Mietverhältnis zum Kündigungstermin beendet. Wenn eine Räumung nicht erfolgt, könnte Räumungsklage erhoben werden.   Ich bedaure, Ihnen in Bezug auf die außerordentliche Kündigung keine andere Antwort geben zu können, hoffe aber trotzdem, dass ich Ihnen behilflich sein konnte. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 574, § 543