Frage: Von einer Ferienwohnungsanlage in Ostfriesland mit 5 Einheiten ist eine Wohnung verkauft worden. Dem neuen Eigentümer steht laut Teilungserklärung eine Sondernutzungsfläche auf dem Gemeinschaftsgrundstück zu. Beim Verkauf der Wohnung wurde dem Grundbuchamt ein Lageplan des Gemeinschaftsgrundstücks vorgelegt,in den diese Sondernutzungsfläche fälschlicherweise zu groß eingezeichnet wurde(schraffiert, ohne Maße).Diese zu große Fläche wird von den Miteigentümern nicht anerkannt. Der neue Eigentümer besteht jedoch auf der größeren Fläche und hat sie bereits gärtnerisch genutzt.Es wurden ohne Genehmigung bauliche Veränderungen vorgenommen (Zäune,Pflasterungen). Wie können die Miteigentümer die Reduzierung der Sondernutzungsrechte auf die korrekte Größe durchsetzen, die ohne Genehmigung erfolgten baulichen Veränderungen rückgängig machen und Einfluß auf Nutzung und Gestaltung der Sondernutzungsfläche nehmen?  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Zunächst sollten die Miteigentümer den anderen Miteigentümer unter Fristsetzung auffordern, die Sondernutzungsfläche entsprechend der Regelung in der Teilungserklärung zu nutzen und die Bauten, die entgegen dieser Regelung auf dem gemeinschaftlichen Eigentum errichtet sind, zurückzubauen.  Für den Fall des fruchtlosen Ablauf der Frist können Sie als Miteigentümer nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/43.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 43 WEG: Zuständigkeit">§ 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG/a>  einen Antrag beim zuständigen Amtsgericht stellen und eine Entscheidung durch den Richter erwirken.  Danach entscheidet das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit auf Antrag eines Wohnungseigentümers über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichtne der Wohnungseigentümer untereinander.  Da gegenüber dem Grundbuchamt ein Lageplan mit einer falschen Flächenbezeichnung vorgelegt worden ist, könnte das Grundbuch insoweit unrichtig sein.  Steht der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an dem Grundstück mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang, so kann derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/894.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 894 BGB: Berichtigung des Grundbuchs">§ 894 BGB/a> ).  Dieser Grundbuchberichtigungsanspruch wäre gegenüber dem Erwerber geltend zu machen.  Für die dem Eigentümer zugewiesene Sondernutzungfläche besteht ein ausschließliches Nutzungsrecht, so dass den übrigen Wohnungseigentümer das Mitgebrauchsrecht (und damit der Einfluss auf Nutzung und Gestaltung der Sondernutzungsfläche) entzogen ist.  Allerdings hat jeder Wohnungseigentümer auch die Pflichten aus a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 WEG/a>  zu beachten.  Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem Gebrauch beruhen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen. Einstweilen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt -  Hamburg 2008 info@kanzlei-roth.de www.kanzlei-roth.de Tel. 040/317 97 380 Fax: 040/31 27 84 Johannisbollwerk 20 20459 Hamburg  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 894