Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  die Hausverwaltung einer WEG reagiert auf Mängel am Gemeinschaftseigentum und andere Anfragen kaum oder gar nicht. Innerhalb der WEG wird die Unzufriedenheit mit dieser Verwaltung immer größer. Der Vertrag wurde erst im letzten Jahr auf 5 Jahre verlängert.  Meine Frage:  1.) Welche Möglichkeiten bestehen hier um 'Druck aufzubauen'?  2.) Besteht die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung, wenn ja ist ein Beschluss mit einfacher Mehrheit ausreichend?  Besten Dank!         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Der Verwaltervertrag kann fristlos ohne Einhaltung von Kündigungsfristen gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/626.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 626 BGB: Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 626 Abs. 1 BGB/a>  vorliegt. Gleiches gilt für die außerordentliche Abberufung des Verwalters.  Ein wichtiger Grund ist anzunehmen, wenn Tatsachen vorliegen, wonach dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und Abwägung der Interessen beider Vertragsteile die Fortsetzung des Dienstvertrags bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu der vereinbarten Beendigung des Dienstvertrags nicht zugemutet werden kann. Ein derartiger wichtiger Grund wird von der Rechtsprechung angenommen, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen einzelnen Wohnungseigentümern bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft schwerwiegend gestört ist (hier insbes. BayObLG Beschl.v.29.01.2004 - ZMR 2004, 840).  Da in Ihrem Fall die Verwaltung kaum oder gar nicht auf Anfragen (zu Mängeln des Gemeinschaftseigentums) reagiert, hat es die Verwaltung vorwerfbar verursacht, dass das Vertrauensverhältnis nicht mehr gefestigt ist, so dass eine außerordentliche Kündigung des Vertrages und eine Abberufung des Verwalters in Betracht kommt.  Wenn es sich hierbei um einmalige, erstmalige oder nicht so schwerwiegende Pflichtverletzungen handelt, bedarf es insoweit vorab einer Abmahnung des Verwalters (vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202002,%203240" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.06.2002 - Abs. 5 ZB 39/01: Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses durch den Verwalter">NJW 2002, 3240/a> ).  Die Kündigungserklärung selbst bedarf eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft.  Entsprechenden Druck können Sie in der Weise ausüben, dass Sie bzw. die Eigentümergemeinschaft die Verwaltung zunächst abmahnt und bei zukünftigem Fehlverhalten die fristlose Kündigung in Aussicht stellen.  Der Verwalter reagiert nach meiner Erfahrung in der Regel sehr kurzfristig, wenn die Abmahnung durch einen Rechtsanwalt erklärt wird. Insoweit sollten Sie erwägen, ob Sie in diesem Zusammenhang nicht auf die Dienste eines Kollegen zurückgreifen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen K. Roth -Rechtsanwalt -  Hamburg 2008 info@kanzlei-roth.de www.kanzlei-roth.de Tel. 040/317 97 380 Fax: 040/31 27 84 Johannisbollwerk 20 20459 Hamburg      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 626