Frage: Schönen Guten Tag   Ich habe vor 2 Monaten eine Immobilie gekauft die über ein Makler verkauft wurde.Nach ein paar besichtigungen des Objektes habe ich ein paar Mängel festgestellt und diese habe ich dem Makler mitgeteilt .Folgende Mängel sind festgestellt worden : 1.) Zum Ölkeller wo sich die Öltanks befinden, war angeblich wegen eines fehlenden Schlüssels kein Zugang möglich nachdem ich das Schloss aufgebrochen habe musste ich feststellen das Die Tanks absolut Ölverschmutzt und der Raumboden war voller Öl 2.) Die vom vormieter benutzten Teppiche waren am Tag der besichtigung noch vorhanden dies habe ich beanstandet und der Makler hat mir meinem Vater und einem anderen Intressenten, der auch eine besichtigung hatte mitgeteilt das diese wegkommen.Er wollte ein Container besorgen und die Teppiche entsorgen Lassen.Den anderen Interessenten der dies auch bezeugen kann habe ich auch auffinden können dieser ist auch bereit eine Zeugenaussage zu leisten. Nachdem abschluss des Kaufvertrages worin folgende Vermerke stehen:   1.) Die Übertragung erfolgt einschliesslich der wesentlichen Bestandteile und etwaigem Zubehör.   2.) weitere voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises, die jedoch vom Notar nicht zu überwachen ist, ist die vollständige Räumung des Kaufobjektes durch den Verkäufer.  Ich habe die Verkäuferin auch daraufhin Schriftlich aufmerksam gemacht die mich auch nach ein Paar Tage später angerufen hat. Sie hat mir versprochen diese Sachen zu erledigen.  2 Wochen Später habe ich vom Notar ein Brief erhalten worin stand das Die Verkäuferin dem Notar mitgeteilt hat das alle Sache erledigt wäre und jetzt die Restliche Zahlung erfolgen kann.Was aber nicht der whrheit entspricht.  Meine frage ist, ich habe vom Kaufpreis 1000.- Euro nicht ausgezahlt weil ich diese Sachen erst beseitigen lassen will. Habe ich auf diese Sache ein Recht kann ich dagegen Klagen oder nicht was würden Sie mir Raten ?   hiermit bedanke ich mich schon einmal im voraus und verbleibe.            

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  aufgrund Ihrer Angaben lässt sich Ihre Frage summarisch wie folgt beantworten.  Sie haben als Käufer grundsätzlich beim Vorliegen von Mängeln das Recht, von der Verkäuferin Gewährleistung hierfür zu verlangen.  Voraussetzung ist jedoch, dass in Ihrem Kaufvertrag die Sachmängelgewährleistung nicht wirksam ausgeschlossen wurde. Dies kann ich ohne Kenntnis des Vertrages nicht beurteilen, Sie sollten diesen ggf. von einem Rechtsanwalt überprüfen lassen.  Soweit an den Öltanks tatsächliche, über die Verschmutzung hinausgehende Beschädigungen vorliegen, so stehen Ihnen hier, vorbehaltlich eines Ausschlusses im Kaufvertrag, Gewährleistungsrechte gegen die Verkäuferin zu. Das bedeutet, dass Sie vorrangig von ihr die Beseitigung des Mangels verlangen können. Sie selbst dürfen den Mangel erst dann beseitigen lassen, wenn die Verkäuferin innerhalb einer von Ihnen schriftlich gesetzen Frist nicht tätig geworden ist.  Hinsichtlich der Teppiche so scheinen Sie die mündliche Vereinbarung getroffen zu haben, dass diese alle entfernt werden. Da diese Zusage durch den Makler gemacht wurde, muss dieser aber auch wirksam für die Verkäuferin gehandelt haben. Grundsätzlich kann man jedoch davon ausgehen, dass der Verkäuferin das gesamte vorvertragliche Handeln ihres Makler zugerechnet wird, solange dies nicht im Kaufvertrag ausgeschlossen wurde. Damit hätten sie auch einen Anspruch auf vollständige Entfernung der Teppiche.  Die vertragliche Regelung, dass wesentliche Bestandteile und Zubehör mit übergehen, betrifft die Probleme mit den Teppichen nicht. Wesentliche Bestandteile einer Sache sind gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/93.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 93 BGB: Wesentliche Bestandteile einer Sache">§ 93 BGB/a>  solche, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird. Bei einzelnen Teppichen ist davon auszugehen, dass diese einfach vom Boden aufgenommen werden müssen, so dass sie nicht untrennbar sind.  Die Teppiche fallen auch nicht unter den Begriff des Zubehörs. Zubehör sind gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/97.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 97 BGB: Zubehör">§ 97 BGB/a>  bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Die Teppiche sind jedoch nicht dem wirtschaftlichen Zweck der Immobilie zu dienen bestimmt.  Aus diesem Grund gilt für die Teppiche die vertragliche Regelung, dass eine vollständige Räumung Fälligkeitsvoraussetzung ist. Solange dies nicht geschehen ist, sind Sie nicht zur Zahlung verpflichtet. Sie sollten daher umgehend den Notar schriftlich hiervon informieren.  Sodann sollten Sie die Verkäuferin schriftlich unter Fristsetzung auffordern, die Immobilie vollständig zu räumen und ihr androhen, dass die Teppiche nach Fristablauf auf ihre Kosten entfernt und woanders gelagert werden. Beseitigen dürfen Sie die Teppiche nur dann, wenn die Verkäuferin nachweisbar ihr Eigentum aufgegeben hat, indem sie z.B. geschrieben hat, dass Sie die Teppiche entsorgen sollen. Hinsichtlich eines eventuellen Mangels an den Öltanks sollten Sie ggf. die Verkäuferin ebenfalls schriftlich unter Fristsetzung zur Beseitigung auffordern.   Ich hoffe, dass ich Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Lage geben konnte. Soweit Sie gegen die Verkäuferin vorgehen möchten, können Sie sich gerne an mich wenden.  Mit freundlichen Grüßen  Dr. E. Feldmann Rechtsanwältin  Kanzlei Dr. Feldmann Wittbräucker Straße 421 44267 Dortmund info@kanzlei-fm.de Tel.: 0231/5325288 Fax: 0231/5325290   Ich möchte Sie noch auf Folgendes hinweisen: Eine Auskunft kann ich Ihnen nur im Rahmen des mitgeteilten Sachverhalts erteilen. Für eine verbindliche Bewertung ist generell die Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich aller Begleitumstände erforderlich. Schon einzelne weitere Tatsachen können zu einem anderen Ergebnis führen. Die Leistung einer verbindlichen Gesamtbewerung kann im Rahmen einer Onlineberatung nicht erbracht werden.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 97, § 93