Frage: Ich habe folgende Klausel in meinem Gewerbemietvertrag. Jetzt hat sich in der nähe ca 300m vom aktuellen Standort ein weiterer Laden ergeben, den ich gerne anmieten würde und in der gleichen Branche parallel betreiben will. Ist diese Klausel so Gültig, der Vermieter gibt mir keinen Wettbewerbsschutz in seinem Objekt (dem bereits genutzen Objekt).   Klausel:  Vom Zeitpunkt der Unterzeichnung dieses Mietvertrages bis zur Beendigung des Mietverhältnisses ist es dem Mieter untersagt, in einem Umkreis von 1,5 km um das angemietet Objekt herum, ein gleichartiges oder ähnliches Geschäft neu zu betreiben, wie er es im Objekt unterhält. Der Mieter ist nicht berechtigt, sich mittelbar oder unmittelbar an dem Betreiben eines solchen Geschäftes zu beteiligen oder aber entsprechende Räumlichkeiten zum Betreiben eines solchen Geschäftes zu vermieten oder zu verpachten.  -- Einsatz geändert am 01.08.2012 07:39:14

Antwort: Sehr geehrter Fragetseller,  gerne beantworte ich Ihre Nachfrage auf der Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt:  Im Zivilrecht gilt der GrundS. der Vertragsfreiheit. Dies gilt umso mehr, wenn es sich um einen gewerblichen Mietvertrag handelt. Die Grenzen der Vertragsfreiheit ergeben sich aus den Gesetzen.  Eine klare Antwort hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.  Sollte es sich bei dem von Ihnen genannten Gewerbemietvertrag um einen formularmäßigen Mietvertrag handeln, so ist das AGB-Recht anzwuwenden. Möglicheweise könnte dann eine Unwirksamkeit der Klausel nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs.1 BGB/a>  wegen unangemessener Benachteiligung vorliegen.  Sollte es sich hingegen nicht um einen formularmäßigen Mietvertrag handeln, so kommt als gesetzliche Grundlage für eine Unwirksamkeit allein ach den  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 BGB/a>  (Sittenwidrigkeit)und a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  (Treu und Glauben) in Betracht.  In einem ähnlich gelagerten Fall hatte das OLG Celle aufgeführt:   'Zwar sind Wettbewerbsbeschränkungen mit Rücksicht auf die vor allem bei der Auslegung der zivilrechtlichen Generalklauseln zu beachtenden Wertentscheidungen der Verfassung, insbesondere des a href="https://dejure.org/gesetze/GG/12.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 12 GG">Art. 12 Abs. 1 GG/a> , zulässig, wenn sie örtlich, zeitlich und gegenständlich das notwendige Maß unter Berücksichtigung des schützenswerten Interesses des Vermieters nicht überschreiten (vgl. Senat ZMR 1990, 414; BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201997,%203089" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.07.1997 - Abs. 2 ZR 238/96: Wirksamkeit eines gesellschaftsvertraglichen Wettbewerbsverbots...">NJW 1997, 3089/a> ). Als schutzwürdiges Interesse des Vermieters ist dabei insbesondere der Gesichtspunkt zu berücksichtigen, dass der Vermieter auch nach dem Ende des Mietverhältnisses ein erhebliches wirtschaftliches Interesse daran hat, dass der frühere Mieter in der Nähe keinen Konkurrenzbetrieb eröffnet...Schützenswert ist nämlich auch das Interesse des Vermieters, einen Konkurrenzbetrieb des ausscheidenden Mieters vor Ort bis zur Einführung und Konsolidierung des Nachmieters am Markt zu verhindern.'  Anders ist es jedoch in Ihrem Fall gelagert. In Ihrem 'Fall' besteht ein Konkurrenzverbot für die Dauer des Mietvertrages.  Das OLG Dresden (Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20U%201451/05" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Dresden, 03.01.2006 - 5 U 1451/05: Mietvertrag; Gewerberaum; Zwischenfeststellungswiderklag...">5 U 1451/05/a> ) entschied in einem sehr ähnlich gelagerten Apotheken-Fall wie folgt:  Ein Wettbewerbsverbot, Apotheker das den Apotheker als Mieter einer Apotheke  in einem Einkaufszentrum daran hindert, in der Nähe des Zentrums eine Filialapotheke zu eröffnen, darf in einem Formularmietvertrag nicht enthaltensein. Es benachteiligt den Apotheker unangemessen, wenn es ausschließlich ihm und nicht auch dem Vermieter den betrieb einer Konkurrenzapotheke während der Vertragslaufzeit untersagt.  Unwirksam und ungewöhnlich könnte die Klausel deshalb sein, weil sie vom gesetzlichen Leitbild des gesetzlichen Mietrechts abweicht. Denn nach der Konzeption des gesetzlichen Mietrechts ist es grundsätzlich Aufgabe des Vermieters, den Mieter von Gewerberäumen vor Konkurrenz zu schützen, während der Vermieter dagegen grundsätzlich keine dem Vertrag immanenten Konkurrenzschutz genießt.  Genau dies ist vorliegend der Fall. Sie als Mieter genißen eben keinen Konkurrenzschutz, müssen sich aber an diese Klausel halten.  Darüber hinaus dürfen Sie sich nicht einmal an dem Beteriben eines solchen Geschäfts beteiligen. Aus diesem Grunde spricht vieles für eine Unwirksamkeit der Klausel.  Zu beachten ist jedoch die Frage, um was für ein Geschäft es handelt, wie gross die Örtlichkeit ist, die Einwohnerzahl der Gemeinde, ob es inder nähe eines Einkaufzentrums liegt, ob es da noch weitere solcher Geschäfte gibt, wo und in welcher Weise die Klausel im Mietvertrag enthalten ist. Es kann durchaus sein, dass ein Gericht zu einem ganz anderen Ergebnis kommt.  Danach werden die gegenseitigen schützenswerten Interessen gegeneinenader abgewogen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen einen ersten groben rechtlichen Überblick verschaffen konnte.   Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass die hiesige Beratungsplattform die Beratung durch einen Rechtanwaltskollegen vor Ort nicht ersetzen kann, sondern lediglich dazu dient, dem Mandanten eine grobe rechtliche Einschätzung zu verleihen.   Das Weglassen und bzw.oder Hinzufügen von relevanten Angaben kann eine völlig andere rechtliche Bewertung nach sich ziehen.    Mit freundlichen Grüßen   Kirli  (Rechtsanwalt) !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138, § 307, § 242