Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  mein Sohn hat im vergangenen Jahr Insolvenz angemeldet. Das Verfahren läuft zwischenzeitlich (Regelinsolvenz mit Restschuldbefreiung). Jetzt möchte der Insolvenzverwalter die Eigentumswohnung meines Sohnes zwangsversteigern. Für mich ist aber im Grundbuch der Wohnung eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnrecht gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a> ) eingetragen. Was passiert mit meinem Wohnrecht nach der Zwangsversteigerung? Kann der Insolvenzverwalter das Wohnrecht Außerkraft setzen und muss ich die Wohnung für den neuen Eigentümer räumen?  Für eine Antwort, gerne mit Hinweisen auf die entsprechenden Paragrafen, wäre ich Ihnen sehr dankbar.!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  das Schicksal des zu Ihren Gunsten eingetragenen Wohnrechtes hängt von der konkreten Rangfolgen im Grundbuch ab.  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/879.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 879 BGB: Rangverhältnis mehrerer Rechte">§ 879 BGB/a>  bestimmt sich die Rangfolge mehrerer Rechte in der selben Abteilung des Grundbuches nach der Reihenfolge ihrer Eintragungen. Für Rechte in verschiedenen Abteilungen des Grundbuches nach dem Tag ihrer Eintragung. Der Versteigerungserlös wird in der Rangfolge der Rechte auf diese verteilt, wobei nur die Rechte teilnehmen, die im Rang nach dem Recht stehen aus dem die Versteigerung betrieben wird. Die vorrangigen bleiben bestehen, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/44.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 44 ZVG">§§ 44ff. ZVG/a> .  Nach dieser Grundregel würde Ihr Wohnrecht also dann von einer Zwangsversteigerung unbeeinträchtigt bleiben, wenn aus nachrangigen Rechten das Zwangsversteigerungsverfahren betrieben wird, da es insofern ein bestehen bleibendes Recht im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/52.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 52 ZVG">§ 52 ZVG/a>  ist.  Allerdings kommt dies in der Praxis so nicht vor. Die Zwangsversteigerung wird zwingend aus einem Grundpfandrecht in Abteilung Abs. 3 des Grundbuches betrieben.  Da Grundpfandrechte zur Absicherung  von Krediten einer das Wohnobjekt finanzierenden Bank eingetragen werden, gehe ich weiter davon aus, dass in ihrem Fall wahrscheinlich eine Vorrangseinräumung Ihres Wohnrechtes zugunsten des Grundpfandrechtes stattgefunden hat, aus dem nun die Versteigerung betrieben wird. Davon gehe ich deshalb aus, weil ansonsten die Bank im Verwertungsfall auf eine Versteigerung eines mit einem Wohnrecht belasteten Grundbesitzes angewiesen wäre. Dies stellt aber eine entscheidende Wertminderung bis zur Unversteigerbarkeit dar, denn niemand ist am Erwerb eines mit Wohnrecht belasteten Objektes interessiert. Bei dieser Variante würde Ihr Wohnrecht bei erfolgreicher Versteigerung erlöschen, ggfls. wäre ein Übererlös nach der Befriedigung des Grundpfandrechtes aus dem betrieben wurde an Sie auszuzahlen.  Wenn also nun von dieser Variante auszugehen ist, passiert mit Ihrem Wohnrecht folgendes: Rechte aus Abteilung Abs. 2 des Grundbuches setzen sich bei der Zwangsversteigerung im Falle ihres Erlöschens an dem Erlös fort. Für das Wohnrecht wird ein Jahreswert ermittelt der mit der zu erwartenden Restlebenszeit aus der Sterbetafel multipliziert wird. Sofern also ein Übererlös nach Versteigerung verbleibt, müssten Zahlungen auf das erlöschende Wohnrecht (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/52.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 52 ZVG">§ 52 ZVG/a> ) geleistet werden.  Ich empfehle Ihnen, die genaue grundbuchliche  Situation und Rangfolge zu ermitteln um die weitere Vorgehensweise festlegen zu können. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 879