Frage: Sehr geehrter Anwalt, 1976 haben wir einen Mietvertrag für Gewerberäume abgeschlossen. Nun ziehen wir aus und es geht um die Frage der Renovierung. Im Mietvertrag ist fetgehalten: § 10: Der Mieter hat die Räumlichkeiten bei Auszug renoviert und im einwandfreien Zustand zu übergeben. § 9 Schönheitsreparaturen/Kleine Instandhaltungen 1.Der Mieter ist verpflichtet, die erforderlichen Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen.Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere der Anstrich bzw. Tapezieren mit überstreichbarer Rauhfasertapete der Wände und Decken, Reinigung der Bodenbeläge, Innenanstrich  von Türen, Fensterrahmen, Heizkörpern und Versorgungsleitungen. Die Schönheitsreparaturen sind nach nachfolgendem Fristenplan fällig, wobei die aufgeführten Fristen nur im Allgemeinen gelten. Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses. Als allgemeine Fristen gelten im Allgemeinen Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Aufenthaltsräumen, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in allen übrigen Räumen alle sieben Jahre. Reinigen von Parkett und Teppichböden alle 5 Jahre. Lackieren  von Heizkörpern  und Rohren, Innentüren, Fenster und Außentüren von innen alle sechs Jahre.   Aus dem Internet haben wir entnommen 'Die Welt 3.Oktober 2014' Gewerbemieter müssen nicht renovieren. Frage an Sie Herr Anwalt, was haben wir bei dieser Sachlage zu tun uns insbesondere die eingangs gestellte Frage unter § 10 Übergabe und Zustand des Mietobjektes.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Die Aussage, dass Gewerbemieter nicht renovieren müssen, ist so pauschal nicht korrekt. Zwar muss nach der gesetzlichen Regelung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> ) nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen. Allerdings kann diese Verpflichtung auch vertraglich auf den Mieter übertragen werden, wie dies in Formularverträgen gängige Praxis ist.   Auch Ihr Mietvertrag enthält solch eine Klausel, die dem Mieter die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen überträgt. Handelt es sich in Ihrem Fall um einen Formularmietvertrag (und nicht um individuell ausgehandelte Klauseln), dann ist diese Vereinbarung aber als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) an den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB/a>  zu messen. Danach ist eine Formularklausel unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.   Der Bundesgerichtshof hat diesbezüglich entschieden, dass auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln führt (BGH, Urteil vom 6. 4. 2005 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%20308/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.04.2005 - Abs. 12 ZR 308/02: Formularmäßige Vereinbarung von Schönheitsreparaturen und Endr...">Abs. 12 ZR 308/02/a> ; Urteil vom 12. 3. 2014 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%20108/13" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.03.2014 - Abs. 12 ZR 108/13: Formularmäßiger Gewerberaummietvertrag: Inhaltskontrolle für e...">Abs. 12 ZR 108/13/a> ). Ihr Mietvertrag enthält in § 10 die Verpflichtung, bei Auszug zu renovieren, und zwar unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume und dem Zeitpunkt der letzten Durchführung der in § 9 turnusmäßig verlangten Schönheitsreparaturen.   Enthält Ihr Mietvertrag keine weiteren Einschränkungen bezüglich der Renovierungspflicht und wurden die zitierten Klauseln auch nicht individuell ausgehandelt, sondern einseitig vom Vermieter vorgegeben, wäre die Regelung daher unwirksam. Sie sind dann tatsächlich nicht zur umfassenden Renovierung verpflichtet, sondern müssen die Wohnung lediglich besenrein übergeben.      Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 305