Frage: Ermittlung einer gerechten Ausgleichszahlung an den Bruder. Übergabe des Hauses an den 1.Sohn, Ausgleichszahlung Sohn 1 an Sohn 2. Sachverhalt: Bislang wohnen 3 Partien unter einem Dach. Meine Eltern (60 bzw. 65 Jahre alt) im EG, Meine Familie (5 köpfig) im 1.OG, die Familie meines Bruders (4 köpfig) im DG. Nach einem Erweiterunganbau vor 10 Jahren beträgt die Größe im EG und OG = 150 qm und im DG 120 qm. Der Anbau macht pro Einheit rd.45-50 qm aus. Grundstücksgröße rd. 650 qm.  Baujahr: Altbestand: 1973, Anbau: 1999.  Haus heute in sehr gutem Zustand. Das gesamte Wohnhaus, welches meinen Eltern bis dahin komplett gehörte, wurde in 3 Wohneinheiten getrennt. Das 1.OG habe ich vor 10 Jahren mit einer Zahlung von 100.000 DM (51.000 €) an meine Eltern als Eigentumswohnung abgekauft und notariell besiegelt.  Mein Bruder wird nun demnächst eine eigene Immobilie erwerben und möchte daher als Teil seiner Finanzierung eine Ausgleichs- bzw. Abgeltungszahlungen für seinen vorweggenommenen Erbanspruch. Meine Eltern sind auch gewillt, das Haus (bzw.die beiden verbliebenen Wohneinheiten) an mich zu übergeben - gegen ein lebenslanges Wohnrecht im EG.  Nun geht es um die Höhe der Ausgleichszahlung. Da mein Bruder möglichst das Maximale herausholen will, ich ihm meinerseits einen 'fairen' Betrag nicht vorenthalten möchte, ist hier nun die Frage des Ausgleichsbetrages. Meine erste Betrachtungsweise wäre der Verkehrswert des gesamten Hauses (auch wenn die WE 1.OG bereits in meinem Besitz ist) abzüglich meiner bereits investierten Zahlung (51.000 €), abzüglich der Mietfreiheit meines Bruders (10 Jahre á rd 5000 € = 50.000 €), abzüglich der 'Nicht Verwertbarkeit' des EG für die Laufzeit von angenommen 20 Jahren (Lebenszeit der Eltern). Bei einem angenommenen gesamten Verkehrswert von 300-350.000 (Vergleich mit Objekten über Immobilienagenturen und Bank-aushängen) wäre meine Rechnung für die Ausgleichszahlung = max. 50.000 €. Ihm schweben 70-80.000 € vor (wegen seiner eigenen Finanzierung).  Der Berater meiner Hausbank (kennt das Objekt) dagegen rechnet mein Eigentum (1.OG) und den 'vorerst nicht verwertbaren' EG (Leibgeding) komplett raus und setzt nur den Wert der DG mit hälftigem Erbanspruch an, was 'meinem Wert' nahe kommt.  Wie kann man hier mit Fakten eine einvernehmliche Lösung finden ? Welche Ermittlungsgrundlage ist korrekt ?  Gruß und Danke im voraus vhs

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Eine einvernehmliche Regelung sollte sich an den gesetzlichen Ausgleichsansprüchen orientieren.  Abkömmlinge, die als gesetzliche Erben zur Erbfolge gelangen, sind verpflichtet, dasjenige, was sie von dem Erblasser bei dessen Lebzeiten als Ausstattung erhalten haben, bei der Auseinandersetzung untereinander zur Ausgleichung zu bringen, soweit nicht der Erblasser bei der Zuwendung ein anderes angeordnet hat (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2050.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2050 BGB: Ausgleichungspflicht für Abkömmlinge als gesetzliche Erben">§ 2050 Abs. 1 BGB/a> ).  Zuschüsse, die zu dem Zwecke gegeben worden sind, als Einkünfte verwendet zu werden, sowie Aufwendungen für die Vorbildung zu einem Beruf sind insoweit zur Ausgleichung zu bringen, als sie das den Vermögensverhältnissen des Erblassers entsprechende Maß überstiegen haben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2050.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2050 BGB: Ausgleichungspflicht für Abkömmlinge als gesetzliche Erben">§ 2050 Abs. 2 BGB/a> ).  Andere Zuwendungen unter Lebenden sind zur Ausgleichung zu bringen, wenn der Erblasser bei der Zuwendung die Ausgleichung angeordnet hat.  Eine Ausgleichung hinsichtlich des von Ihnen erworbenen Teils scheidet schon dehalb aus, weil im notariellen Vertrag keine Ausgleichung geregelt worden ist.  Einen Ausgleichsanspruch hätte Ihr Bruder nur dann, wenn bei der Übergabe der beiden verbliebenen Wohneinheiten an Sie eine entsprechende Ausgleichung zugunsten Ihres Bruders festgelegt wird. Anderenfalls könnte Ihr Bruder keinen Ausgleichsanspruch geltend machen, da es hier weder um Ausstattung noch um Zuschüsse im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2050.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2050 BGB: Ausgleichungspflicht für Abkömmlinge als gesetzliche Erben">§ 2050 Abs. 1 und 2 BGB/a>  geht.  Die Durchführung der Ausgleichung nach Eintritt des Erbfalls regelt insoweit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2055.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2055 BGB: Durchführung der Ausgleichung">§ 2055 BGB/a> . Bei der Auseinandersetzung wird jedem Miterben der Wert der Zuwendung, die er zur Ausgleichung zu bringen hat, auf seinen Erbteil angerechnet. Der Wert der sämtlichen Zuwendungen, die zur Ausgleichung zu bringen sind, wird dem Nachlass hinzugerechnet, soweit dieser den Miterben zukommt, unter denen die Ausgleichung stattfindet. Der Wert bestimmt sich nach der Zeit, zu der die Zuwendung erfolgt ist.  Insoweit wäre in Ihrem Fall von dem Wert auszugehen, den die Zuwendung im Zeitpunkt ihrer Vornahme (Übergabe der beiden Wohneinheiten) hatte und entsprechend zu halbieren.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2050, § 2055