Frage: Meine Schwester und ich haben gemäß notariellem Testament unserer Mutter zu gleichen Teilen ein landwirtschaftliches Grundstück geerbt. Auf diesem Grundstück besteht die Möglichkeit, einen kleinen Bauplatz genehmigen zu lassen, der Rest ist nicht im Bebauungsplan und verbleibt als landwirtschaftliches Grundstück mit Hanglage (gesamt ca. 1200 m², Bauplatz ca. 500 m²). Die örtlichen Gegebenheiten sind für einen Hausbau kostenintensiv (erhebliche Erdbewegungen, Anschlusskosten an die örtliche Kanalisation, Übergangsrechte).   Wir hatten gemeinsam im Februar 2010 einen Makler beauftragt, das Objekt zu verkaufen. Für den ursprünglich festgesetzten VB-Preis konnte das Grundstück bedingt durch die o.g. Bedingungen bis heute nicht veräußert werden. (Interessenten waren vorhanden)  Der Makler bat uns im Oktober 2010, einen neuen niedrigeren Verhandlungspreis festzulegen, um die Verkaufschancen zu erhöhen. Meine Schwester ist dazu nicht bereit, da sie nur zu Höchstpreisen verkaufen will, oder aber das Grundstück selbst behalten möchte.   Die ursprüngliche Verhandlungsbasis des Maklers war € 89.000. Da man bei dem landwirtschaftlichen Grundstück mit ca. 700 m² pro m² ca. 0,80 bis 1,50 € ansetzen kann (lt. Bauamt) und der Bauplatz mit ca. € 150/m² (allerdings erschlossen) könnte man insgesamt von einem geschätzten Wert von ca. 60-65.000 € ausgehen!?  Meine Schwester hat mir nun angeboten, meinen Anteil für € 20.0000, höchstens jedoch  € 25.000 abzukaufen, oder nur dann zu verkaufen, wenn ein sehr guter Verkaufspreis erzielt wird.  Meine Fragen dazu, um für mich Rechtssicherheit zu erlangen:  1.)darf ich z.B. allein mit dem Makler einen geänderten VB-Preis, z.B. € 79.000 festsetzen, um die Möglichkeit zu schaffen, das Objekt wieder einzustellen. Dies ist ja dann noch nicht der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis.   2.)Kann meine Schwester jeden (marktgerechten Verkaufspreis) ablehnen, wenn das Gebot möglicher Interessenten nicht ihren Vorstellungen entspricht.  3.)Welche sonstigen Lösungen bieten sich an für eine zeitnahe und gerechte Erbabwicklung, wo auch die Gegenpartei mit einverstanden sein muss.  4.)Um einen teuren juristischen Streit zu vermeiden, könnte ich z.B. meiner Schwester verschiedene Vorschläge unterbreiten (schriftlich) und einen Termin für Ihre Entscheidung setzen?  5.)Wer muss bezahlen, wenn ein Erbberechtigter ein Wertgutachten beauftragt  6.)Kann meine Schwester alle Optionen ablehnen für eine gleiche und gerechte Erbauseinandersetzung?     

Antwort: Sehr geehrte/r Rechtsuchende/r,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:  Da Ihre Fragen in klar umrissene Einzelkomplexe gegliedert sind, gehe ich auf Ihre Fragen unter Voranstellung derselben einzeln ein.  1.)darf ich z.B. allein mit dem Makler einen geänderten VB-Preis, z.B. € 79.000 festsetzen, um die Möglichkeit zu schaffen, das Objekt wieder einzustellen. Dies ist ja dann noch nicht der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis.  Soweit Sie alleine den Makler beauftragt haben bzw. ihn alleine für die Zukunft beauftragen wollen, können Sie dem Makler eine entsprechende Weisung auch alleine erteilen. Allerdings sollten Sie bedenken, dass Sie dem Makler unter Umständen seinen Maklerlohn schulden, wenn er Ihnen einen Interessenten nachweist, der diesen Preis zu zahlen bereit ist, obwohl Ihre Schwester dem Verkauf nicht zustimmt, das Geschäft also nicht zustande kommt. Ob Sie dieses Risiko tragen wollen, müssen Sie selbst entscheiden.  Haben Sie und Ihre Schwester den Makler gemeinsam beauftragt, können Sie im Zweifel dem Makler eine entsprechende Weisung nur gemeinsam erteilen. Soweit Sie dies dem Vertrag nach auch alleine können, gilt das oben gesagte entsprechend.  2.)Kann meine Schwester jeden (marktgerechten Verkaufspreis) ablehnen, wenn das Gebot möglicher Interessenten nicht ihren Vorstellungen entspricht.  Ihre Schwester und Sie bilden wohl noch eine Erbengemeinschaft. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§§ 2038/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">745 BGB/a>  verwaltet die Erbengemeinschaft das Erbe durch Beschluss. Ein solcher Beschluss setzt Stimmenmehrheit (nach Anteilen) voraus – da Sie und Ihre Schwester Erben zu gleichen Teilen sind, werden Sie eine solche gegen den Willen Ihrer Schwester nie erreichen können. Ihre Schwester kann den Verkauf insoweit also blockieren.  3.)Welche sonstigen Lösungen bieten sich an für eine zeitnahe und gerechte Erbabwicklung, wo auch die Gegenpartei mit einverstanden sein muss.  Eine Lösung, mit der Ihre Schwester einverstanden sein „muss' gibt es nicht. Ihre Schwester ist in Ihren Entscheidungen frei. Entsprechend können Sie mit einer Zustimmung Ihrer Schwester rechnen, wenn Sie ein für diese attraktives Angebot machen. Dies dürfte dagegen für Sie häufig ungünstig sein.  4.)Um einen teuren juristischen Streit zu vermeiden, könnte ich z.B. meiner Schwester verschiedene Vorschläge unterbreiten (schriftlich) und einen Termin für Ihre Entscheidung setzen?  Ja das können Sie. Wenn die Frist verstreicht, sind Ihre Angebote erloschen. Allerdings können Sie eine Antwort oder Gegenangebote Ihrer Schwester nicht erzwingen. Außer dem Erlöschen Ihrer Angebote hat der Ablauf der Frist aber keine Folgen.  5.)Wer muss bezahlen, wenn ein Erbberechtigter ein Wertgutachten beauftragt.  Da das Wertgutachten nicht der Erhaltung des Nachlasses (bzw. des Grundstücks) dient, können Sie es zwar allein in Auftrag geben, die Kosten von der Erbengemeinschaft (also zur Hälfte von Ihrer Schwester) aber nicht ersetzt verlangen. Bei einer alleinigen Beauftragung durch Sie würden Sie also auf den Kosten sitzen bleiben, wenn Ihre Schwester nicht zahlen will.  6.)Kann meine Schwester alle Optionen ablehnen für eine gleiche und gerechte Erbauseinandersetzung?  Soweit es um eine freiwillige Auflösung der Erbengemeinschaft geht, ja. Hier sind Sie leider auf die Vernunft und die Mitwirkung Ihrer Schwester angewiesen.  Allerdings kann jeder Miterbe gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2042.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2042 BGB: Auseinandersetzung">§ 2042 BGB/a>  jederzeit die Auflösung der Erbengemeinschaft verlangen. Dies würde praktisch so ablaufen, dass die Nachlassgegenstände durch Verkauf und anschließender Verteilung des Erlöses geteilt würden, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2042.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2042 BGB: Auseinandersetzung">§§ 2042/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/753.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 753 BGB: Teilung durch Verkauf">753 BGB/a> , soweit nicht für sämtliche oder einzelne Gegenstände etwas anderes vereinbart wird. Können Sie im Rahmen der Erbauseinandersetzung nicht mit Ihrer Schwester auf den Abschluss eines Kaufvertrages über das Grundstück einigen, wäre das Grundstück im Zweifel zu versteigern. Bei solchen Zwangsversteigerungen ist damit zu rechnen, dass selbst ein üblicher und angemessener Kaufpreis, wie Sie ihn bereit wären zu akzeptieren, nicht erzielt werden wird.  Dies ist die einzige Möglichkeit, Ihren Verkaufswunsch gegen Ihre Schwester auch gegen deren Willen durchzusetzen.  7. Sonstiges  Auf die drohenden wirtschaftlichen Verlauste infolge einer Versteigerung können Sie Ihre Schwester hinweisen und dies zum Anlass nehmen, um auf die Verhandlungsbereitschaft Ihrer Schwester hinsichtlich des Verkaufspreises einzuwirken. Jedenfalls liegt hierin ein sachlicher Grund, Ihnen doch ein wenig entgegenzukommen. Sie sollten daher versuchen, mit Ihrer Schwester nochmals zu verhandeln bzw. ins Gespräch zu kommen. Planen Sie hierzu einen Termin, in dem Sie beide ausreichend Zeit haben, Ihre sachlichen Beweggründe und Bedürfnisse darzulegen und zu diskutieren. Wenn Ihnen dabei eine sachliche Gesprächsführung gelingt, stehen die Chancen nicht schlecht, dass Sie vielleicht doch noch einen angemessenen Kompromiss finden können.  Sollten derartige Gespräche scheitern, erscheint die Einschaltung eines Anwalts sinnvoll. Dieser kann nochmals sachlich und mit der gebotenen Distanz Ihre Belange vertreten. Soweit Ihre Schwester sich auch vertreten lassen sollte, besteht die Möglichkeit, dass diese sich angesichts der dort stattfindenden sachlichen Auseinandersetzung mit der Angelegenheit zu einer Einigung bereit erklärt.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.  Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.  Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.  Mit freundlichen Grüßen  Chris Koppenhöfer (Rechtsanwalt) !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2042, § 745, § 2038, § 753