Frage: Hallo,  mein Vermieter hat von seinem Vermieterpfandrecht gebrauch gemacht. Er hat auch alle Schlösser getauscht und weidert sich diese wieder zu ersetzen, er ermöglciht mir zwar jederzeit den zutritt aber ist eine nicht all zu schöne Sache für unsere Kunden , da diese alles mit bekommen.  Zur Vorgeschichte:  Das Mietverhältnis begann am 15.06.07!!!  Die offenen Forderungen waren Mieten aus 06.07 und 07.07, die halbe miete aus 06.07. mahnte er nur einmal am 09.07. an, die miete aus 07.07. mahnte er überhaupt nicht an.  ich habe die miete aus 06.07 sofort am 09.07. nach erhalt er mahnung (05.07.07) überwiesen. die miete aus 07.07. habe ich am 16.07. bar beim Vermieter bezahlt.  Die Miete 08.07. habe ich auch am 06.08.07 Bar beim Vermieter bezahlt.  ------------------------------------------  Jetzt das Problem  Er hat mich fristlos am am 14.07.07 gekündigt und klagt nun auf dem Landgericht auf Räumung und Schadensersatz.  Er weigert sich die Schlösser wieder zu tauschen und das Vermieterpfandrecht aufzuheben, er begründet dass mit zukünftigen Forderungen aus sämtlichen etwaigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Darf ich dei Schlösser eigenverantwortlich wieder einbauen und muss er das Vermieterpfandrecht aufheben.        

Antwort: Sehr geehrer Fragesteller,  um mit Mietzahlungen in Verzug zu kommen müssen diese idR nicht angemahnt werden, da meist ein fester Zahlungstermin vereinbart worden ist. Daher kommt man automatisch in Verzug.  Wenn ich Sie richtig verstanden habe, waren Sie mit 2 Monatsmieten in Verzug. Damit hat der Vermiter gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  grundsätzlich die Möglichkiet das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.   Das hat er offensichtlich getan. Danach muss er Ihnen eine Frist zur Räumung der Mietsache einräumen idR 2 Wochen. Danach kann er auf Räumung klagen.  Hinsichtlich des Vermieterpfandrechts ist es bereits fraglich ob der Vermieter dieses ausüben kann, da er dies nur kann, wenn er Forderungen aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter hat. Nach Ihrer Schilderung haben Sie jedoch die gesamte Miete bezahlt zusätzlich die Miete für August 2007. Darüber hinus sind gem a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/811.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 811 ZPO: Unpfändbare Sachen">§ 811 Nr. 5 ZPO/a>  folgende Sachen der Pfändung nicht unterworfen: bei Personen, die aus ihrer körperlichen oder geistigen Arbeit oder sonstigen persönlichen Leistungen ihren Erwerb ziehen, die zur Fortsetzung dieser Erwerbstätigkeit erforderlichen Gegenstände.  Grundsätzlich darf er jedoch, selbst wenn der Vermieter ein Vermieterpfandrecht hat, die Schlösser ohne Räumungstitel nicht austauschen. Sie sollten daher eine einstweilige Verfügung beantragen um den Vermieter zu zwingen, die alten Schlösser wieder einzusetzen.  Bei allem sollten Sie aber bedenken ob Sie die Räumlichkeiten mittelfristig weiter nutzen wollen und dürfen. Da sollten Sie Aufwand und nutzen gegeneinander abwägen. Die fristlose Kündigung wird vermutlich wirksam sein und Sie werden vermuzlich die Räume letztendlich räumen müssen.  Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.   Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage. Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Ingo Bordasch Rechtsanwalt  Tel.: 030 - 293 646 75 Fax.: 030 - 293 646 76 frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543