Frage: Ich bin Vermieter über Wohnräume und meine Mieter haben gekündigt und möchten einen Monat vor dem wirksamen Kündigungsdatum das Mietverhältnis beenden. Sie haben eingewilligt mir dafür eine Pauschale von 300 Euro zu zahlen. Nun habe ich aber herausgefunden, dass so eine Klausel im Mietaufhebungsvertrag später unter Umständen für unwirksam erklärt werden kann.  Deshalb möchte ich meinen Mietern als Alternative nun anbieten, dass vereinbart wird, dass sie die Schönheitsreparaturen vor Auszug ausführen, und zwar wäre ich mit legiglich dem Streichen der Wände aller Räume und Reparatur der Dübellöcher zufrieden. Allerdings ist in unserem Mietvertrag eine Klausel über starre Renovierungspflichten enthalten, die somit laut BGH unwirksam ist. Kann trotzdem in einem Mietaufhebungsvertrag wirksam - ohne Risiko der späteren Unwirksamkeit - vereinbart werden, das Schönheitsreparaturen nun doch auszuführen sind? ohne den Mieter unangemessen zu benachteiligen? Muss dabei evtl. ein individuelles Aushandeln nachgewiesen werden?  Wie formuliere ich diese Klausel am besten? Falls meine Mieter fragen, ob Sie auch nach Ende des Mietverhältnisses 2 bis 4 Wochen Renovierzeit eingeräumt bekommen können, um die Wände zu streichen, würde ich dies erlauben (ohne für diese Zeit Miete zu verlangen), aber wie muss ich dies formulieren, sodass mir kein möglicher Nachteil daraus entsteht. Oder sollte ich dies besser nicht erlauben? Auch wäre die Wohnungsübergabe ja dann nach dieser verlängerten Frist anzusetzen. Ich würde auch ein Schlüsselbund schon haben wollen während dieser Renovierzeit, damit ich die Wohnung anderen Interessenten zeigen kann, ohne immer die Mieter um einen Termin bitten zu müssen.  Hier eine Grundformierung für die Klausel:  Der Mieter verpflichtet sich, bis zum Auszug sämtliche Schönheitsreparaturen (Streichen aller Wände und Ausbessern aller Dübellöcher) fachgerecht selbst oder durch einen Malerbetrieb auszuführen. Beim Streichen der Wände ist die Wahl der Farbtöne mit dem Vermieter abzusprechen.        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  1.Die Vereinbarung von EUR 300,00 könnte als Vertragsstrafe angesehen werden, die gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/555.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 555 BGB: Unwirksamkeit einer Vertragsstrafe">§ 555 BGB/a>  unwirksam wäre, soweit es sich hier um ein Wohnraummietverhältnis handelt. Wenn ich Sie jedoch richtig  verstanden habe, lassen Sie die Mieter aus Kulanz früher aus dem Mietvertrag heraus. Die Mieter sollen Ihnen für den letzten Monat dann nicht die volle Miete, sondern lediglich einen Anteil der Miete in Höhe von EUR 300,00 zahlen. Darin liegt meines Erachtens keine Vertragsstrafe, sondern ein geminderter Mietzins, den Sie den Mietern gewähren. Eine Formulierung würde etwa lauten „Das Mietverhältnis endet aufgrund der Kündigung der Mieter zum (Datum der eigentlichen Beendigung). Für den letzen Monat des Mietverhältnisses einigen sich die Parteien auf einen geminderten Mietzins von EUR 300,00. Im Gegenzug erhält der Vermieter bereits zum 01….(z.B Oktober, wenn das der letzte Monat wäre) einen Haustür und Wohnungsschlüssel.„  2.Mit dieser Vereinbarung endet das Mietverhältnis wie vereinbart und Sie haben Zutritt während des letzten Monats.  3.Sie können auch nachträglich eine Vereinbarung über die Schönheitsreparaturklausel treffen. Ihre Formulierung wäre aber wieder zu starr. „Die Mieter verpflichten sich, sämtliche Schönheitsreparaturen, die zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses notwendig sind, auf eigene Kosten ordnungsgemäß auszuführen. Die Parteien haben das Mietobjekt gemeinsam gesichtet und kommen überein, dass folgende Schönheitsreparaturen notwendig sind:….(Liste der Reparaturen).   Ich rate Ihnen, die zusätzlichen vertragliche Vereinbarung durch unsere Kanzlei prüfen zu lassen. Die obigen Formulierungen sind nicht allumfassend, sondern lediglich Beispiele. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüssen  Nina Heussen Rechtsanwältin  Weiler Rechtsanwälte Sonnenstr. 2 80331 München  Tel: (089) 20604130 kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de  Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:  Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind. Insbesondere bezieht sich meine Auskunft nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden. Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 555