Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe ein Problem mit meinen ehemaligen Vermietern und dazu einige Fragen.  Im November 2014 bin ich in eine, laut Mietvertrag renovierten Mietwohnung eingezogen. Im November 2017 schrieb ich die Kündigung zum 31.12.2017, welche mir zugesichert bzw. bestätigt wurde, allerdings mit dem Hinweis, dass das Büro der Gesellschaft über die Feiertage (26.12.2017 - 29.12.2017) geschlossen hätte und die Übergabe davor stattzufinden hätte. Vereinbart wurde eine Übergabe am 22.12.  Da ich mich mit der rechtlichen Lage nicht auskenne, hatte ich nur die Dübellöcher geschlossen und die Wände nicht gestrichen. Dieser Zusand war durch die Angestellte des Vermieters nicht akzeptabel und ich wurde vor die Wahl gestellt, 650€ zu zahlen oder die Wohnung komplett zu streichen, was ich dann auch tat.  Eine erneute Übergabe hätte im selben Jahr stattfinden können, war aber wegen Urlaub der Angestellten nicht möglich, so dass die erneute Übergabe erst im neuen Jahr stattfinden konnte. Den neuen Termin am 02.01 musste ich meinerseits auf den 11.01 verschieben, da ich arbeiten musste und keinen Stellvertreter hatte. Dazu muss gesagt werden, dass das Büro nur von Montag - Freitag von 9:00 - 12:00 besetzt ist.  Die erneute Übergabe zeigte keine Mängel mehr und ich bekam ca. zwei Wochen später meine Kautionsabrechnung. Dort wurden 150€ für die Nebenkostenabrechnung von 2017 & 2018 sowie 285€ für anteilige Miete im Januar zum abzug gebracht.  Per Einschreiben legte ich am 26.01 Einspruch ein, worauf mir am 01.02 ein erneuter Brief zugeschickt wurde. Dort wurde, weil die letzten Jahre die Nebenkosten in einem Guthaben endeten, auf diese Einbehaltung einbehalten. Den Abzug für die Miete beläuft sich neuerdings auf 202,64€.  Meine Fragen lauten: Hätte ich tatsächlich die gesamte Wohnung streichen müssen? Und der wohl wichtigste Punkt: Ist eine Einbehaltung der anteiligen Miete überhaupt rechtens?  Dem Vermieter enstand meiner Meinung nach kein Schaden, da noch kein Nachmieter verfügbar war.  Vielen Dank  Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Frage beantworte ich aufgrund der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt.  1.  In Bezug auf die Renovierung der Wohnung ist folgendes festzuhalten. Ob Sie überhaupt eine Endrenovierung durchführen mussten, hängt vom Inhalt Ihres Mietvertrages und dem Zustand der Wohnung ab. Zunächst muss Ihnen die Pflicht zu Schönheitsreparaturen vertraglich wirksam auferlegt worden sein, denn grundsätzlich ist die Instandhaltung vermieteten Wohnraums Obliegenheit des Vermieters, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> . Die Mietparteien können sich aber im Mietvertrag darauf einigen, dass bestimmte Instandhaltungsmaßnahmen (Schönheitsreparaturen) vom Mieter zu erledigen sind. Hierzu ist die Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel erforderlich. Ob eine solche in Ihrem Fall vorliegt, kann ich aufgrund der mir zur Verfügung stehenden Informationen nicht beantworten, allerdings sollten Sie Ihren Mietervertrag noch einmal bzgl. der folgenden Punkte überprüfen:  - Die Schönheitsreparaturklausel darf keine starren Fristen enthalten (z.B. Küche aller 2 Jahre, Bad aller 3 Jahre zu renovieren, etc.)  - Die Schönheitsreparaturen müssen erforderlich sein, es muss also auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung abgestellt werden  - Die Verpflichtung, beim Auszug grundsätzlich zu renovieren, ist eine ungültige Klausel  - Die Verpflichtung zu einer bestimmten Farbgebung (zum Beispiel nur 'weiss') ist ebenfalls ungültig, da der Vermieter auch 'gedeckte', also helle, unaufdringliche Farben akzeptieren muss  Ist die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Fall unwirksam, so hätten Sie überhaupt nicht renovieren müssen und die Frage, wer die verspätete Rückgabe der Wohnung zu vertreten hat, würde sich nicht stellen. In der Folge müssten Sie weder Miete und Nebenkosten bzw. eine Nutzungsentschädigung nachzahlen und könnten ggfs. sogar Ansprüche gegen den Vermieter geltend machen, weil Sie ohne Verpflichtung seine Wohnung renoviert haben.   2.  Sollte die Schönheitsreparaturklausel jedoch wirksam gewesen sein, so gilt für die nachfolgende verspätete Übergabe das Folgende. Aus meiner Sicht handelt es sich bei dem Vorgehen des Vermieters um eine sog. Rücknahmeverweigerung. Eine solche liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung trotz entsprechenden Angebots des Mieters nicht zurücknimmt. Grundsätzlich ist der Vermieter auch dann zur Rücknahme verpflichtet, wenn die Wohnung nicht im geschuldeten Zustand zurückgegeben wird, zum Beispiel weil der Mieter die entsprechenden Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt oder nicht alle Schlüssel übergeben hat (sog. Schlechtleistung). Nach der aktuellen Rechtsprechung kann der Vermieter im Falle einer Rücknahmeverweigerung auch keine Nutzungsentschädigung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546a BGB/a>  verlangen (LG Bonn, Urt. v. 05.06.2014 - Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=6%20S%20173/13" target="_blank" class="djo_link" title="LG Bonn, 05.06.2014 - 6 S 173/13: Vermieter nimmt Schlüssel nicht an: Annahmeverzug!">6 S 173/13/a> ). Der Vermieter hätte die Wohnung also zurücknehmen und Ihnen die Möglichkeit zur Nacherfüllung Ihrer Pflichten (Renovierung) geben müssen. Zu beachten ist allerdings, dass in einem solchen Fall Schadenersatzansprüche des Vermieters in Betracht kommen können, zum Beispiel wegen entgangener Mieteinnahmen. Dies gilt auch, wenn es nach Ihrer Ansicht noch keinen Nachmieter gab - gegebenenfalls hatte der Vermieter ja entsprechende Angebote vorliegen.   Für Ihren Sachverhalt gilt daher m.E. folgendes. Die Übergabe der Wohnung hätte bereits am 22.12. stattfinden müssen, selbst wenn die Wohnung nicht ordnungsgemäß renoviert war. Hierfür hätten Sie ja ohnehin noch bis zum 31.12. Zeit gehabt. In jedem Fall aber hätte die Vermieterseite Ihnen die Übergabe der Wohnung nach erfolgter Renovierung ermöglichen müssen. Das die Angestellten des Vermieters sich nach Weihnachten im Urlaub befanden, kann Ihnen nicht zur Last gelegt werden und stellt daher eine Rücknahmeverweigerung dar. Im Falle einer solchen kann der Vermieter aber - wie oben dargestellt - keine Ansprüche auf Miete, Nebenkosten und Nutzungsentschädigung geltend machen. Mögliche Schadenersatzansprüche scheitern am Fehlenden Vertretenmüssen bzw. Verschulden des Mieters.  Ich rate Ihnen daher, die entsprechenden Beträge auch weiterhin von der Vermieterseite einzufordern und auf Ihrem Recht zu bestehen. Gegebenenfalls können Sie sogar selbst eine Aufwandsentschädigung für das Renovieren verlangen, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam war (siehe Ziffer 1).    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich und ausführlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Sollten Sie in dieser Angelegenheit weitere Unterstützung durch einen Rechtsanwalt benötigen, so stehe ich hierfür ebenfalls gern zur Verfügung.   Ansonsten wünsche ich noch einen angenehmen Tag.   Mit freundlichen Grüßen   Liebich Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 546a