Frage: Wir haben unsere Wohnung nach 7 Jahren gekündigt. Bei der Abnahme (gereinigt, Dübellöcher beseitigt, keine übermäßige Abnutzung) stellte man uns in Aussicht, dass ein Teil der Kaution für Laminat-Ausbesserung und gründliche Reinigung einbehalten würde - haben wir (mündlich) akzeptiert. Jetzt teilte uns die Vermietung nachträglich mit, dass die Wohnung auf unsere Kosten gemalert werden soll; der Voranschlag übersteigt die Höhe der Kaution.  Deshalb bitten wir Sie, die beiden nachfolgenden § unseres Mietvertrages dahingehend zu prüfen, ob für uns überhaupt eine Renovierungspflicht besteht - und wenn doch, wie weit der Vermieter mit seinen Forderungen gehen kann:  § 9 Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses  1. Da in der Miete keine Kosten hierfür kalkuliert sind, verpflichtet sich der Mieter, während der Dauer der Mietzeit gemäß nachstehenden Fristenplan die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von innen) auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vorzunehmen oder vornehmen zu lassen.  Fristenplan: a) Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, Innentüren samt Rahmen, Fenster und Außentüren von innen - alle 5 Jahre b) Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken   alle 5 Jahre c) Neuanbringung von Rauhfasertapeten   alle 10 Jahre  2. Für Arbeiten in Küchen, Wohnküchen, Waschräumen, WC, Bädern und dergleichen Räumen mit starker Dampfentwicklung verkürzen sich die Fristen a) und b) um jeweils 2 Jahre. Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist auf Verlangen durch Vorlage der Rechnungen zu erbringen.   § 16 Schönheitsreparaturen bei Auszug  1. Endet das Mietverhältnis, verpflichtet sich der Mieter die Schönheitsreparaturen (wie in § 9 aufgeführt) auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vorzunehmen oder vornehmen zu lassen. Erfolgt dies nicht, verpflichtet er sich, die Kosten anteilig an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:  Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter  25% der Kosten liegen sie länger als 2 Jahre zurück   40%  länger als 3 Jahre  60% länger als 4 Jahre 80% länger als 5 Jahre 100%  Die Kostenermittlung erfolgt auf Grundlage eines, durch eine Malerfachfirma erstellten, Kostenangebotes.  2. Diese Regelung tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind. Der Vermieter kann bei übermäßiger Abnutzung höheren Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei schuldhafter Beschädigung des Bodenbelages durch den Mieter.  3. Bei Beendigung der Mietzeit hat der Mieter die Mietsache sorgfältig gereinigt und besenrein zurückzugeben. Weist der Vermieter nach, daß die Teppichböden...(entfällt, kein Teppichboden vorhanden)        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten.  Die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam, denn diese enthält einen starren Fristenplan.  Dies gilt jedoch lediglich dann, wenn es sich um einen so genannten Formularmietvertrag handelt. Ein solcher ist gegeben, wenn Ihnen der Mietvertrag seitens Ihres Vermieters vorgelegt wurde, ohne dass dieser ausdrücklich Verhandlungsbereitschaft über einzelne Klauseln signalisierte oder sie tatsächlich über die Klauseln verhandelten.   Die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel ergibt sich daraus, dass Sie verpflichtet sein sollen, die Schönheitsreparaturen ohne Berücksichtigung der Abnutzung durchzuführen. Eine entsprechende Relativierung des Fristenplans ist in Ihrem Mietvertrag - soweit Sie diesen darstellten - nicht enthalten. Hierdurch werden Sie unangemessen benachteiligt. Per Gesetz (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB/a> ) ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung während der Mietzeit instand zu halten. Diese Verpflichtung wird vertraglich regelmäßig auf den Mieter abgewälzt. Die unangemessene Benachteiligung ergibt sich daraus, dass Sie durch den Mietvertrag weitergehende Pflichten haben, als Ihr Vermieter Sie hätte.  Aufgrund des Summierungseffekts ist auch die Klausel, in welcher Sie die quotenmäßige Abgeltung bei vorzeitigem Auszug vereinbarten, unwirksam. Denn diese Klausel bezieht sich zum einen auf die vorgenannte Schönheitsreparaturklausel, zum anderen werden in dieser die identischen Begriffe verwendet.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick ermöglicht zu haben und stehe für Ergänzungen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie ggf. für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Martin Kämpf Rechtsanwalt  Fon 089/ 22843355 Fax 089/ 22843356  <a class='textlink' rel='nofollow' href='mailto:info@kanzlei-kaempf.net'> info@kanzlei-kaempf.net</a> <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.kanzlei-kaempf.net'>www.kanzlei-kaempf.net</a>     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535