Frage: unsere Tochter hat in einer Wohnungseigentumsanlage eine Eigentumswohnung.Die unter ihr liegende Wohnung wurde vor einiger Zeit vom nicht bekannten Eigentümer an eine alleinstehende junge Frau vermietet.Diese Mieterin verursacht immer wieder entgegen der Hausordnung zu nachtschlafener Zeit, an Wochenenden bis über Mitternacht hinaus, derartigen Lärm durch Gäste und Musik, dass unsere berufstätige Tochter oft keinen Nachtschlaf finden kann. Eine erste Abmahnung durch den Verwalter an die Mieterin mit Kopie an die Wohnungseigentümerin brachte bisher keine Verhaltensänderung der Störerin, die eindeutig gegen a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 Abs. 1 des WEG/a>  verstößt.Unsere Tochter und ein weiterer betroffener WE führen Buch über alle Störanlässe mit Art, Datum und Uhrzeit. Angefertigte Tonaufnahmen sind wohl nicht rechtlich relevant. Fragen:1. welche Form ist für die Abmahnung erforderlich und an wen (WEigentümerin oder Mieterin)ist sie im vorliegenden Fall rechtsverbindlich von wem (Verwalter oder meine Tochter) zu richten? 2.Welche weiteren Schritte müssen zur möglichst schnellen Lösung des Problemsvon wem  getroffen werden (Strafanzeige:wo?, Unterlassungsklage; wo?!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Fragen:1. welche Form ist für die Abmahnung erforderlich und an wen (WEigentümerin oder Mieterin)ist sie im vorliegenden Fall rechtsverbindlich von wem (Verwalter oder meine Tochter) zu richten?  Eine konkrete Form für eine Abmahnung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.   Aus beweisrechtlichen Gründen sollte jedoch eine Abmahnung vorab per Telefax und per Einschreiben/Rückschein erfolgen. Sie können der Mieterin die Abmahnung unter Zeugen auch persönlich übergeben.  Inhaltlich sollte die Abmahnung in konkreter Form den Sachverhalt wiedergeben, der das vorgeworfene Verhalten begründen soll.   Der dem Entwurf der Abmahnung beiliegende Entwurf einer Unterlassungsverpflichtungserklärung muss das zu unterlassende Verhalten konkret beschreiben und zudem den hierauf basierenden Sachverhalt erfassen. Z.B.: „Die Mieterin ... verpflichtet sich, es zu unterlassen zu folgenden Zeiten..., die Nachtruhe durch folgendes Verhalten....zu stören..'   Die Abmahnung muss weiterhin die Androhung enthalten, dass bei Nichtabgabe einer Unterlassungserklärung gerichtliche Schritte eingeleitet werden.   Zudem soll dem Abgemahnten eine angemessene Frist zur Abgabe der Unterlassungserklärung gesetzt werden, wobei diese von ein paar Stunden bis hin zu 10 Tagen reichen kann. In diesem Fall sollte ein Tag reichen.  Die Abmahnung können Sie unter Berücksichtigung des Sachverhalts an die Wohnungseigentümerin und deren Mieterin richten. Denn die Wohnungseigentümerin ist sogenannte Zustandsstörerin gem. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 Nr.2 WEG/a>  iVm. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a>  und die Mieterin ist Verhaltensstörerin gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a> .  2. Welche weiteren Schritte müssen zur möglichst schnellen Lösung des Problem von wem getroffen werden (Strafanzeige: wo?, Unterlassungsklage; wo?)  Sie können eine einstweilige Verfügung gerichtet auf Unterlassung des vorgeworfenen Verhaltens der Mieterin gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/935.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 935 ZPO: Einstweilige Verfügung bezüglich Streitgegenstand">§§ 935/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/943.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 943 ZPO: Gericht der Hauptsache">943/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/24.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 24 ZPO: Ausschließlicher dinglicher Gerichtsstand">24 ZPO/a>  beim Gericht des Wohnsitzes der Mieterin einreichen. Eine einstweilige Verfügung ist vorliegend die effizienteste Möglichkeit. Denn in der Regel erfolgt eine einstweilige Verfügung wesentlich schneller (im Rahmen von wenigen Tagen) als ein auf eine Unterlassungsklage folgendes Urteil (Monate).  Sie können zudem eine Anzeige wegen Ruhestörung gegen die Störerin erstatten (a href="https://dejure.org/gesetze/OWiG/117.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 117 OWiG: Unzulässiger Abs. 50ärm">§ 117 OWiG/a> ). Hierauf wird die Ordnungsbehörde eine Unterlassungsverfügung iVm. einem Bußgeld erlassen.  Demgegenüber setzt eine Strafanzeige wegen Körperverletzung (a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/233.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 233 StGB: Ausbeutung der Arbeitskraft">§§ 233 StGB/a> ) eine massive Ruhestörung voraus, die in ihrem Ausmaß so stark ist, das die Gesundheit des dem Lärm Ausgesetzten offensichtlich und nachweislich beeinträchtigt ist. Hierzu kann ich mangels konkreter Angabe jedoch keine Ausführungen machen. Jedenfalls wird aber  in diesem Zusammenhang a href="https://dejure.org/gesetze/OWiG/117.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 117 OWiG: Unzulässiger Abs. 50ärm">§ 117 OWiG/a>  vorliegen, sodass die Mieterin mit einem empfindlichen Bußgeld zu rechnen haben wird.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Marksen Ouahes, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1004