Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  uns wurde nach über 11 Jahren zum 30.04.2013 gekündigt, d.h. 9 Monate Kündigungsfrist. Trotz intensiver Suche im Münchner Raum haben wir erst jetzt eine neue Wohnung gefunden, deren Mietvertrag jedoch erst NACH dem 30.04.2012 beginnt und zwar zum 15.06.2013. Da der Mietbeginn nun nach unserem jetzigen Endetermin liegt, müssen wir wissen, ob wir bis 30.06.2013 (14 Tage brauchen wir überlappend) in unserer Wohnung bleiben können, ohne daß uns unser jetziger Vermieter Probleme machen kann. Wir haben grundsätzlich ein gutes Verhältnis und wollen dennoch die Rechtslage kennen.  ------------------------------------------------------------ Also nochmals in Kurzform unsere Frage: ------------------------------------------------------------ Können wir unsere Kündigungsfrist um 2 Monate überziehen oder müssen wir zum 30.04.2013 ausziehen. Dann stehen wir allerdings auf der Strasse. Wie ist die Rechtslage in Bayern ?.  Wir bitten um möglichst genaue Antwort, da wir diese dann im Diskussionsfall auch unserem jetztigen Vermieter mitteilen wollen.   Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworte. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.   Ausgangspunkt ist der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a> . Darin heißt es:  Abs. 1 Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.  Abs. 2 Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.  Nach Ablauf des Mietverhältnisses, bei Ihnen also nach dem 30.04.2011, bestimmt der § 546 Abs. 1 die Rechtsfolge: 'Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.'  Dem Grunde nach sind Sie dazu auch bereit, jedoch ist der neue Wohnraum erst zum 15.06.2013 bezugbar, sodas Ihnen nur ein Verbleib in der jetzigen Wohnung bleibt - wenn Sie die Obdachlosigkeit oder den Bezug z.B. eines Hotels vermeiden möchten.  Die Rechtslage ist allerdings eindeutig. Nach Ablauf des 30.04.2012 hat Ihr Vermieter einen Anspruch darauf, dass Sie ihm den Besitz der Wohnung wieder einräumen. Diesen Anspruch kann er jedoch nicht unter Anwendung 'eigener Gewalt' durchsetzen.  Gibt ein Mieter nach Beendigung eines Mietverhältnisses die gemieteten Räume nicht heraus, kann der Vermieter eine Herausgabe der Räume nur mittels Räumungsklage erreichen. Das Mietrecht lässt nicht zu, dass sich der Vermieter durch eigenmächtige Handlungen in den Besitz der Wohnung bringt.  Nach Beendigung des Mietverhältnisses wird der Vermieter Sie zunächst auffordern, die Wohnung zu räumen und die Schlüssel der Wohnung zu übergeben. Kommen Sie dieser Aufforderung nicht nach, muss der Vermieter Räumungsklage vor dem zuständigen Gericht erheben. Erst mit Vorlage eines Räumungsurteils des Gerichts aufgrund der erhobenen Räumungsklage kann der Vermieter eine Räumung der Mietsache durch den Gerichtsvollzieher erzwingen.   Diese gesamte Prozedur wird mit Sicherheit länger dauern als Ihr angedachter Auszugstermin zum 15.06.2013.  Ich rate Ihnen mit Ihrem Vermieter zu sprechen. Sie schreiben es besteht grundsätzlich ein gutes Verhältnis zwischen Ihnen und dem Vermieter. Erläutern Sie ihm die Situation und zeigen Sie z.B. den neuen Mietvertrag, sodass der Vermieter Ihre Auszugswilligkeit erkennt.  Bedenken Sie, dass Sie trotz Ablauf des Mietverhältnisses während der Weiternutzung der Wohnung natürlich weiterhin zur Entrichtung des Mietzinses verpflichtet sind.   Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen hinsichtlich einer ersten Einschätzung weitergeholfen.  Ich wünsche Ihnen alles Gute und einen schönen Sonntag noch.  Mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt Philipp Wendel!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535