Frage: Es besteht ein unbefristetes Mietverhältnis seit etwa 12 Jahren mit Mieterin. Jetzt konnte ich in Erfahrung bringen dass seit mindestens 6 Jahren der Freund (nicht verheiratet) der Mieterin ebenfalls in der Wohnung wohnt.  Es ergeben sich folgende Fragen mit der Bitte um Beantwortung und Handlungsempfehlung:  1. Ist dieses Verhalten vertragswiedrig und rechtfertigt eine fristlose oder fristgerechte Kündigung?  2. Kann ich im nachhinein Schadenserstzansprüche an die Mieterin wegen einer erhöhten Abnutzung oder sonstiges stellen oder gar Miete von der nicht im Mietvertrag aufgeführten Person verlangen.  Ich bedanke mich für Ihre Antwort im voraus.

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,  ihre Frage möchte ich unter Berücksichtigung des von Ihnen dargestellten Sachverhalts sowie der Höhe ihres Einsatzes wie folgt beantworten:   Die Aufnahme Ihres Freundes in die Mietwohnug durch Ihre Mieterin stellt wohl - vorbehaltlich anderweitiger Regelungen in Mietvertrag eine Vertragsverletzung durch Ihrte Mieterin dar.   Dies folgt aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs.1 BGB/a> :   'Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.'  Der nichteheliche Lebenspartner des Mieters ist auch 'Dritter' im sinnedieser Vorschrift- im GegenS. etwa zum Ehegatten. Seine Aufnahme Aufnahme gehört daher nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung.  Auf der anderen Seite dürfte Ihre Mieterin gegen Sie einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis auf Untervermietung.    Diese folgt aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 BGB/a> :  (1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.  (2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.  Ein berechtigtes Interesse Ihrer Mieterin dürfte besthen, da es sich um ihren Lebensgefährten handelt, genauso wie es an einem wichtigen Grund für Sie, die Erlaubnis nicht zu erteilen, mangeln dürfte.   Zwar lässt der Anspruch auf Erteilung der Zustimmung die Vertragsverstoß nicht entfallen, spielt aber bei der Abwägung in Rahmen der Kündigung eine Rolle:  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs.2 Nr.2 BGB/a>  liegt ein die außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigender wichtiger 'Grund dann vor, wenn die Rechte des Vermieters dadurch erheblich verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt.  Zwar liegt in der Untervermietung eine unbefügte Überlassung an Dritte, jedoch liegt eine erheblichkeit der Rechtsverletzung dann in aller Regel nicht vor, wenn ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung besteht.  Von einer außerordentlichen fristlosen Kündigung -nach Abmahnung- ist Ihnen daher abzuraten.   Hinsichtlich einer ordentlichen Kündigung ist der von Ihnen geschilderte Sachverhalt nicvht aussagekräftig genug.  Erforderlich für eine ordentliche Kündigung ist gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs.2 BGB/a> , dass eine nicht unerhebliche schuldhaft Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters vorliegt.  Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.  Hierbei kommt es auch auf die Gründe an, die den Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen; insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters kann der Vertragsverletzung das erforderliche Gewicht verleihen. Auch die Dauer des Verstosses dürfte eine Rolle spielen.  Sollte die Aufnahme des Untermieterrs allerdings die einzige Vertragsverletzung Ihrer Mieterin darstellen, so dürfte auch im Regelfall eine oderntliche Kündigung nicht berechtigt sein.  Ein Kündigungsgrund könnte aber dann gegeben sein, wenn Ihre Mieterin den vertragswidrigen Gebrauch nach einer Abmahnung von Ihnen fortsetzt, so dass eion gangbarer Weg wäre, um das Mietverhältnis zu beenden.   Schadenserstzansprüche gegen Ihre Mieterin aufgrund einer erhöhten Abnutzung müssten Sie imn Einzelnen darlegen und nötigenfalls auch beweisen können. Eine stärkere Abnutzung dürfte im Regelfall nicht in großem Maße belegbar sein.  Das Gleiche gilt auch für Ihren Anspuch auf Mieterhöhung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 Abs.2 BGB/a> . Dazu müssten Sie durch die Aufnahme der weiteren Personvermehrt belastet sein. Dies ist im Regelfall nicht der Fall.  Daher ist Ihnen lediglich zu raten, Ihre Mieterin wegen des Verstosses abzumahnen und weitere Schritte von ihrer Reaktion abhängig zu machen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen und eine erste Orientierung bieten. Sollten diesbezüglich noch Unklarheiten bestehen, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion. Ich verbleibe  mit freundlichen Grüßen,  Axel W. Vahl Rechtsanwalt  Stammheimer Str. 101a | 50735 Köln Tel. 0221/1696953 | Fax. 0221/169634745 E-Mail. info@kanzlei-vahl.de www.kanzlei-vahl.de !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 553, § 540, § 543