Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe ein altes Fabrikgebäude zu Eigentumswohnungen umgebaut. Von diesen 7 Wohnungen habe ich gerade erst die 5. verkauft, deshalb hat sich die Fertigstellung der Garagen und Außenanlagen auch verzögert. Die ersten Eigentümer sind bereits Anfang 2009 eingezogen. Im Kaufvetrag dieser Wohnungen steht als Fertigstellungstermin 31.12.2009 jedoch ohne 'Strafe' was geschieht, wenn der Termin nicht eingehalten wird. Es ist inzwischen mit der Bank eine Lösung gefunden worden, dass gleich nach dem Winter, Anfang 2011 die Außenanlagen (Garagen und Zufahrten) fertiggestellt werden. Da die Eigentümer jedoch wegen dieser Terminverzögerung ärgerlich sind, drohen diese mir mit Einbehaltung der Schlußzahlungen. Ein Makler sagte mir, wenn keine 'Strafe' erwähnt ist, kann dort als Termin stehen was will. Ist das gesetzlich irgendwie geregelt ? Brauchen Sie weitere Angaben ? Die Garagen werden erst dann verkauft, wenn diese erstellt sind. Sind also nicht Bestandteil der gekauften Wohnung !

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage .  Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:  In einem gewissen Rahmen ist die Rechtsauffassung des Maklers zutreffend. Eine Vertragsstrafe, die dann verwirkt wird ( also fällig wird), wenn ein bestimmter Bezugstermin nicht eingehalten werden kann, muss ausdrücklich vertraglich vereinbart werden.  Ohne eine entsprechende Vertragsstrafenklausel im Kaufvertrag brauchen sie also grundsätzlich keine Vertragsstrafe zu befürchten.  Der Makler hat aber insoweit unrecht als dass er ihnen gegenüber mitgeteilt hat, dass der Fertigstellungstermin praktisch auf unbestimmte Zeit ohne rechtliche Folgen hinausgezögert werden kann.  An die Nichteinhaltung des vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermins sind mehrere Rechtsfolgen geknüpft beziehungsweise die Nichteinhaltung eröffnet dem jeweiligen Käufer verschiedene rechtliche Handlungsmöglichkeiten.  Spätestens nach Setzung einer angemessenen Frist zur vertragsgemäßen Übergabe durch den Käufer als dieser im Falle des erfolglosen Fristablaufs die Möglichkeit, vollständig vom Vertrag zurückzutreten, den Vertrag also rückabzuwickeln.  Alternativ oder sogar neben dem Recht auf Rücktritt (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/325.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 325 BGB: SchadenserS. und Rücktritt">§ 325 BGB/a> ) hat der Erwerber die Möglichkeit SchadenserS. Ihnen gegenüber geltend zu machen, sofern dem Erwerber durch die Nichteinhaltung des Übergabetermins ein finanzieller Schaden entstanden ist.   Dieses könnten beispielsweise die Kosten für eine zeitweise Unterkunft sein, sofern der Erwerber keine andere bleibe hat und darauf angewiesen ist, zum vertragsgemäßen Zeitpunkt einzuziehen ( beispielsweise wenn der jeweilige Erwerber genau zu diesem Zeitpunkt seine Mietwohnung gekündigt hat).  Anspruchsgrundlage für diesen SchadenserS. wären grundsätzlich a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280,286 BGB/a>  unter dem Gesichtspunkt des Schuldnerverzuges.  Im Ergebnis möchte ich Ihnen daher anraten wenn möglich die Übergabe so schnell wie möglich zu gewährleisten uns mit dem jeweiligen Erwerber in kommunikativen Kontakt zu bleiben. Meines Erachtens müsste hier nämlich unbedingt verhindert werden, dass der Käufer vom Vertrag zurücktritt.  Die oben gemachten Ausführungen gelten für den Fall,dass die Garagen Gegenstand des Kaufvertrages sind. Hier müsste im Endeffekt geprüft werden, ob nicht tatsächlich (auch wenn es sich beispielsweise um zwei Vertragsurkunde handeln sollte) um einen einheitlichen Kaufvertrag handelt, so dass der Fertigstellungstermin für die Garagen auch relevant in Bezug auf die Wohnung ist. Sollte dieses nämlich der Fall sein, hätte der Käufer tatsächlich zumindest in Bezug auf einen Teilbetrag ein Zurückbehaltungsrecht (also in Bezug auf die Schlusszahlung).   Ob ein solcher einheitlicher Kaufvertrag vorliegt kann im Rahmen einer Erstberatung aus der Ferne leider nicht abschließend geklärt werden, so dass hier ein Kollege vor Ort mit der abschließenden Klärung dieser Frage beauftragt werden sollte.  Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!   Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:   Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über meine E-Mail-Adresse oder die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.   Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Mittwochnachmittag!  Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste  Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt   Stresemannstr. 46  27570 Bremerhaven  kanzlei.newerla@web.de  Fax.0471/140244   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 325, § 280