Frage: Zur Situation: Meine Lebensgefährtin trennte sich Anfang letzten Jahres von ihrem Ehemann und zog aus dem gemeinsamen EFH aus. Daraufhin errichtete dieser in der Immobilie eine Trennwand zur Schaffung einer ELW (ca. 1/3 der Gesamtwohnfläche) welche er selbst in der Folge bewohnte. Die  entstandene Wohnung (ca. 2/3 der WF) wurde von ihm an ein junges Pärchen vermietet, mit der Absicht diese zu einem späteren Zeitpunkt wieder selbst zu nutzen. Nun soll entgegen den bisherigen Planungen, auf beidseitigen Wunsch hin, die Immobilie in den Alleinbesitz meiner Lebensgefährtin übergehen.  Nach erfolgter Übernahme planten wir nun die aktuell vermietete Wohnung für uns (2Erw.+2Kinder) selbst zu nutzen. In diesem Zuge wurde uns der Mietvertrag welcher zwischen den beiden Mietparteien geschlossenen wurde übergeben. In diesem Vertrag, bei dem es sich um eine Vorlage des Deutschen Mieterbundes handelt und vom Vermieter eingebracht wurde, fielen uns die Paragraphen die die Kündigungen durch den Vermieter einschränken besonders auf: Auszug aus dem Mietvertrag: …§2 Mietzeit Das Mietverhältnis beginnt am:__01_05_2014___, es läuft auf unbestimmte Zeit. (Anm.: Datum handschr. eingetragen) Die Vertragspartner streben ein längerfristiges Mietverhältnis an. Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Vermieters (Kündigung wegen Eigenbedarf, als Einliegerwohnung, Teilkündigung und Verwertungskündigung a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§§ 573/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">573a/a> ,  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573b BGB: Teilkündigung des Vermieters">573b/a>   BGB) ist daher ausgeschlossen. Die Kündigungsvoraussetzungen richten sich im Übrigen nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen (siehe §§ 8, 17 – 22 dieses Vertrages). … § 17 Ordentliche Kündigung 1.Der Mieter kann den Mietvertrag von unbestimmter Dauer jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen. 2.Die Kündigunsfrist verlängert sich für den Vermieter nach Ablauf von 5 Jahren auf 6 Monate und nach Ablauf von 8 Jahren auf 9 Monate. 3.Kündigungserklärungen müssen spätestens am 3. Werktag des Monats beim Vertragspartner eingegangen sein, wenn dieser Monat bei der Berechnung der Kündigunsfrist mitzählen soll, dabei zählen Samstag und Sonntag sowie gesetzliche Feiertage nicht mit. Die Vertragspartner können nur schriftlich kündigen, mündliche Kündigungen sind unwirksam. 4.Eine Teilkündigung von Nebenräumen ist ausgeschlossen. 5.Der Mieter ist berechtigt, den Vertrag vorzeitig zu kündigen, wenn er einen Nachmieter nachweist. …§22 Sonstige Vereinbarungen 3.§2. Mietzeit. Die Mietdauer beträgt mindestens 2 Jahre, ohne einen triftigen Grund zur Kündigung. (Anm.: gesamter Satz handschr. eingetragen).  Hierzu stellen sich uns nun zwei Fragen: 1.Ist dieser stark einseitig einschränkende Kündigunsverzicht für den Vermieter unter §2 rechtlich zulässig? (Hierzu fanden wir bei unserer Eigenrecherche: AG Nienburg, Urteil vom 29.08.2012, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=6%20C%2059/12" target="_blank" class="djo_link" title="AG Nienburg, 29.08.2012 - 6 C 59/12: Wohnraummiete: Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung">6 C 59/12/a>  -a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs 2 Nr 2 BGB/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs 3 BGB/a> ) 2. Wie gestaltet sich die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung, die unter §2 ausgeschlossen aber unter §17-2 als möglich dargestellt wird? !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:     Frage 1: 'Ist dieser stark einseitig einschränkende Kündigunsverzicht für den Vermieter unter §2 rechtlich zulässig?'     Grundsätzlich kann ein derartiger Kündigungsverzicht im Umkehrschluss zu a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 4 BGB/a>  durchaus rechtlich zulässig sein.  In dem von Ihnen geschilderten konkreten Fall bestehen daran jedoch große Zweifel.  Denn zum einen wird man die Wirksamkeit des Kündigungsverzichte mit den im von Ihnen genannten Urteil genannten Argumenten angreifen können.  Darüber hinaus kommt zusätzlich in Betracht, die Regelung über den sog. Vertrag zulasten Dritter zu Fall zu bringen, indem man argumentiert, der Kündigungsverzicht betreffe allein das Rechtsverhältnis zwischen dem Ehemann und den Mietern während die Frau durch diesen weitreichenden Verzicht nicht gebunden wird. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Frau den Mitevertrag nicht unterzeichnet, sondern die Vermietung allein auf Veranlassung des Ehemanns geschah. Denn bei dieser Sachlage ist der Kündigungsverzicht bei Auswechslung der Vermieterpartei unangemessen, weil dadurch die wirtschftlich sinnvolle Nutzung des Eigentums erschwert würde.      Frage 2: 'Wie gestaltet sich die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung, die unter §2 ausgeschlossen aber unter §17-2 als möglich dargestellt wird?'   Hier müsste man dann auslegen, was genau von den Parteien gewollt war.  Das Nebeneinander der Normen ist jedenfalls im grunde unschädlich, weil die ordentliche Kündigung mieterseits natürlich noch Bestand haben sollte.   Denkbar und begründbar ist die Auslegung, dass der Kündigungsverzicht allein das verältnis vom Ehemann zu den Mietern betrifft, Rechtsnachfolger dadurch aber nicht erfasst werden.  Ansonsten könnte man ja über derartige Klauseln eine sinnvolle Verwertung des Eigentums durch einen Rechtsnachfolger völlig ad absurduum führen, wenn man über a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  diese Regelung gegen sich gelten lassen müsste.     Mit freundlichen Grüßen   Raphael Fork -Rechtsanwalt- !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 566