Frage: Sehr geehrte Frau Anwältin, sehr geehrter Herr Anwalt,  zunächst zum Sachverhalt: Ich bin Eigentümer eines 1958 gebauten Einfamilienhauses. Meine Eltern haben ein Niesbrauchsrecht zu Lebzeiten. Das komplette Haus wurde 1979 ohne schriftlichen Mietvertrag an eine Familie vermietet. Seit ca. 10 Jahren wohnt nur noch der Vater (ca. 75 Jahre) und der berufstätige Sohn (ca. 45 Jahre)in dem Haus mit einer Wohnfläche von ca. 125 m² und einer Kellerfläche von ca.65 m² mit Garten. Ich wurde im September 2004 Vater und habe im Oktober 2004 geheiratet. Im September 2004 bin ich mit meiner Frau und Kind  in eine 4 Zimmerwohnung mit ca. 100 m² im Mietshaus in der direkten Nachbarschaft zu dem Einfamilienhaus gezogen. Das Mietshaus ist mein Eigentum. Mittlerweile hat sich herausgestellt, daß die Wohnung von 100 m² zu klein ist, da wir einen Raum als Büro für meine Frau und mich nutzen. Wir haben beschlossen in das Nachbarhaus einzuziehen, da außerdem ein Garten für unser Kind dann vorhanden wäre. Meine Eltern formulierten folgende Eigenbedarfskündigung, welche am 31.3.2005 persönlich von meinem Vater übergeben wurde: '...wie heute persönlich besprochen,kündige ich Ihnen das Mietverhältnis für das Haus ... fristgerecht zum 31.12.2005. Das Haus benötige ich für den Eigenbedarf meines Sohnes. Wie Ihnen bekannt ist, bewohnt mein Sohn mit seiner Ehefrau und Kind eine Wohnung im Nachbarhaus. Diese ist aufgrund der familiären Umstände zu klein...' Nun zu meinen Fragen: 1) Ist die Kündigung bei Widerspruch durch den Mieter so formuliert, daß keine Probleme bei der event. rechtlichen Auseinandersetzung bezgl. der Wirksamkeit der Kündigung entstehen und stimmt die Kündigungsfrist? 2) Nach der neuen Mietrechtsreform muß der Mieter auf sein Widerspruchsrecht hingewiesen werden. Sollte dies durch den Vermieter versäumt werden, kann er Widerspruch noch im Räumungsprozeß einlegen. Verkürze ich die Dauer eines möglichen Räumungsprozesses, wenn ich heute den Mieter bereits auf sein Widerspruchsrecht hinweise? 3) Jeder Haushalt erhält wöchentlich eine kostenlose Zeitung, in der für unseren Bezirk eine Vielzahl von Wohnungen angeboten werden. Wir haben den Mieter bereits mehrfach darauf angesprochen und auch die Angebote überreicht. Jedoch macht der Mieter mit seinem Sohn keinerlei Versuche bereits heute eine Wohnung zu finden. Wir haben ihm auch angeboten auf 1 1/2 Monatsmieten zu verzichten, wenn er vor dem 31.12.2005 auszieht. Spielt dieser Sachverhalt in einem eventuell späteren Räumungsprozeß eine Rolle für das Gericht? Vielen Dank für Ihre Rückantwort.             

Antwort: Guten Tag,  die Gründe für eine vermieterseitig ausgesprochene Kündigung müssen so präzise sein, daß der Mieter seine Aussichten in einem etwaigen Rechtsstreit einschätzen kann.  Hierzu reichen die von Ihnen zitierten Äußerungen sicherlich aus, da der Mieter so erkennen kann, warum die von ihm bewohnte Wohnung von Ihnen angepeilt wird.  Auch die Frist ist zutreffend auf den 31.12.2005 ermittelt. Nach den Übergangsvorschriften für das neue, seit dem 01.09.2001 geltende Mietrecht, finden die alten -für den Vermieter erheblich längeren- Kündigungsfristen nur dann Anwendung, wenn ausdrücklich eine eigenständige Kündigungsfrist vereinbart ist. Dies wird bei einem nur mündlich geschlossenen Mietvertrag nicht der Fall sein. Insoweit findet für die Kündigung die Frist des  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs.1 S. 2 BGB/a>  Anwendung.  Sie -bzw. der Nießbraucher als der Berechtigte- sollten vorsorglich noch einmal die Mieter auf das Widerspruchsrecht hinweisen. Es reicht hier, wenn Sie die Gesetzesnorm wiederholen. Sie gehen damit zumindest sicher, daß für den Fall eines Räumungsrechtsstreites der Mieter nicht erst im ersten Termin den Widerspruch und damit das Verfahren verzögert.  Die von Ihnen zitierte Ignoranz des Mieters gegenüber Vorschlägen des Vermieters ist leider ein häufig zu beobachtendes Phänomen. Das Verhalten des Mieters spricht aber für Sie, daim Rahmen einer etwaigen Abwägung seitens des Gerichtes natürlich auch zu berücksichtigen ist, war der Mieter während der Kündigungsfrist getan hat, um eine Wohnungslosigkeit zu vermeiden.  Generell ist es nach meiner Erfahrung günstiger -in jeder Hinsicht-, mit dem Mieter eine einvernehmliche Regelung zu treffen, etwa hinsichtlich einer Übernahme der Umzugskosten. Wenn der Mieter darauf aber nicht eingeht, wird Ihnen nur der Räumungsprozeß bleiben.  Ich hoffe, ich habe Ihnen weitergeholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Weiß Esenser Straße 19 26603 Aurich Tel. 04941 60 53 47 Fax  04941 60 53 48 e-mail: info@fachanwalt-aurich.de      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573c