Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  Ich beabsichtige eine Ferienwohnung zuerwerben. Beim Verkaufsgespräch wies der Makler darauf hin, das es sich bei der Wohnung um ein Bruchteilseigentum handelt und damit alle Erwerber im Grundbuch stehen, einschließlich der Grundschulden. Dieses soll so ortsüblich sein und auch Vorgabe von der Gemeinde. Welche Risiken beinhaltet so ein Vertrag für mich? Hafte ich für die Nichtzahlung von Kreditraten der anderen Miteigentümer? Wenn ja, kann man notariel eine solche Mithaftung ausschließen.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt bantworte:  Das Bruchteilseigentum richtet sich nach §§ 1008 – 1011 BGB, die Bruchteilsgemeinschaft nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§§ 741 ff BGB/a> .  Unter Bruchteilseigentum wird Miteigentum an einer Sache nach Bruchteilen verstanden. In diesem Falle gehört eine Immobilie mehreren Miteigentümern, deren Miteigentumsanteil sich nach Bruchteilen bestimmt. Jeder Miteigentümer kann dabei über seinen Anteil frei verfügen, soweit vertraglich nicht etwas anderes vereinbart ist.  Bei entsprechenden Ferienwohnungen haben die Gemeinden das Problem, dass bei einem Verkauf an Auswärtige unbelebte Wohnzonen entstehen, da die Zweitwohnungen die meiste Zeit des Jahres leersteht.  Daher wird in in den jeweiligen Gemeinden gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/22.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 22 BauGB: Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen">§ 22 BauGB/a>  (Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen) Satzungen verabschiedet, die eine Begründung von Wohnungseigentum einem Genehmigungsvorbehalt unterwerfen.   Zur Umgehung diess Genehmigungsvorbehaltes werden von den Bauträgern/ Investoren Bruchteilsgemeinschaften gebildet, die im Ergebnis den gleichen Sinn und Zweck haben wie die Begründung von Wohnungseigentum nur rechtlich anders ausgestltet sind.  Insoweit ist die Aussage des Maklers nicht richtig, dass die Gemeinde dies so vorgibt.   Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung wird nach einem Teilungsplan das Gesamteigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt. Die Aufteilung beim Bruchteilseigentum hingegen führt nur zu einer ideellen Aufteilung.   Abs. 500.h. jeder Eigentümer wird ideeller Miteigentümer an der gesamten Immobilie.  Probleme bei der Bruchteilsgemeinschaft sind folgende:  Soll ein Bruchteilseigentümer aufgrund pflichtwidrigen Verhalten z.B. weil er seine Kreditraten nicht zahlt, aus der Bruchteilsgemeinschaft ausgeschlossen werden, dann kann dies nicht wie bei der  Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen, sondern es besteht die Gefahr, dass die gesamte Bruchteilsgemeinschaft aufgelöst wird.   Jeder Eigentümer haftet in vollem Umfang für das Eigentum der Bruchteilsgemeinschaft.  Der oder die Gläubiger – meistens Bank - kann bei auftretenden Rückständen die Zwangsvollstreckung in die gesamte Immobilie betreiben. Dies kann durch die anderen Miteigentümer nur dadurch verhindert werden, indem Sie die Kreditraten weiter zahlen oder einen neuen Eigentümer finden, der den Miteigentumsanteil übernimmt.   Auch der Ausstieg, d.h ein Wiederverkauf von Bruchteilseigentum ist aufgrund der rechtlichen Besonderheiten schwieriger als der Verkauf von Wohnungseigentum.Insbesondere gibt es keinen Markt für Bruchteilseigentum.  Im Ergebnis ist das Risiko bei Bruchteilseigentum nicht zu unterschätzen. Bevor ein entsprechender Vertrag unterzeichnet wird, empfehle ich dringend einen Kollegen mit der Prüfung des Vertrages zu beauftragen.  Ich hoffe Ihnen einen hilfreichen Überblick verschafft zu haben.  Mit besten Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 741