Frage: Unser Mieter lagert ohne uns zu fragen in unserem Keller Gegenstände,er hat keinen Keller angemietet und zahlt natürlich auch keine Miete für einen Keller. Das Verhältnis zwischen uns ist jetzt Zerstritten und ich habe den Keller abgeschlossen wo seine Sachen lagern. Meine frage kann ich den Mietvertrag wegen Hausfriedensbruch kündigen wen Er sich trotzdem unerlaubt zutritt zum Keller verschaft.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Es kommt zunächst darauf an, ob dem Mieter ein Anspruch auf Gewährung von Mitbesitz an dem Keller und somit Zugang zu dem Keller zusteht. In diesem Fall würden Sie dem Mieter den Mitbesitz am Keller ohne dessen Willen, nämlich durch verbotene Eigenmacht i.S. von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/858.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 858 BGB: Verbotene Eigenmacht">§ 858 BGB/a>  entziehen..  Der Mieter hatte nach Ihrer Schilderung möglicherweise Mitbesitz an dem Keller, da er durch die bisher nicht verschlossene Tür bislang ungehinderten Zugang zu dem Keller hatte und den Keller auch zur Lagerung genutzt hat. Es  könnte aber an einem Besitzrecht des Mieters fehlen bzw. hat der Mieter seinerseits eventuell Mitbesitz an dem Speicher durch verbotene Eigenmacht bzw. vorher fehlerhaft erlangt. Wenn hierzu keine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag getroffen wurde, müssen hierzu die weiteren Umstände wie eine Auslegung des Mietvertrages, des Übergabeprotokolls etc. herangezogen werden, vgl. AG Köln, Urteil vom 01.06.2007 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=208%20C%20194/07" target="_blank" class="djo_link" title="AG Köln, 01.06.2007 - 208 Abs. 100 194/07: Verfügungsanspruch der Mietern gegen den Vermieter auf Gewä...">208 Abs. 100 194/07/a> . Ebenso hat das AG Brühl in seinem Urteil vom 10.03.2010 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=24%20C%20572/09" target="_blank" class="djo_link" title="24 Abs. 100 572/09 (2 zugeordnete Entscheidungen)">24 Abs. 100 572/09/a>  hohe Ansprüche an die Darlegungslast des Vermieters gestellt, wenn dieser dem Mieter den Zugang zu einem bisher frei zugänglichen und vom Mieter mitgenutzten Raum verwehrt.  Daher muss Ihnen nach Ihrer Sachverhaltschilderung zunächst einmal davon abgeraten werden, eigenmächtig die Tür abzuschließen und damit dem Mieter den Zugang zu seinen Gegenständen zu verwehren, um nicht selbst Ansprüchen des Mieters wegen verbotener Eigenmacht ausgesetzt zu sein.  Vielmehr sollten Sie den Mieter unter angemessener Fristsetzung auffordern, den Keller zu räumen. Denn auch eine (auch durch Duldung mögliche) Gestattung der Nutzung eines Nebenraums, der mangels Erwähnung im Mietvertrag nicht mit vermietet ist, kann grundsätzlich frei widerrufen werden, so schon das LG Saarbrücken (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201996,%20468" target="_blank" class="djo_link" title="LG Saarbrücken, 07.06.1996 - 13b S 13/96: Mietminderung bei Entziehung der Nutzung des Trockenr...">WuM 1996, 468/a> ). Selbst die Nutzung eines mit der Wohnung nicht mitvermieteten Raumes über mehrere Jahre hinweg begründet keinen weitergehenden Gegenanspruch des Mieters (AG Lichtenberg, Urteil v. 29.5.2002, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=7%20C%20570/01" target="_blank" class="djo_link" title="AG Berlin-Lichtenberg, 29.05.2002 - 7 Abs. 100 570/01: Mietrecht - Doppelvermietung eines Raums - welc...">7 Abs. 100 570/01/a> ).  Sollte der Mieter hierauf nicht reagieren, sollten Sie Räumungsklage einreichen und können dann, sobald Sie einen Titel erlangt haben, gegen den Mieter vollstrecken. Auf Eigenmaßnahmen wie die Räumung des Kellers sollten Sie bis dahin verzichten, um nicht selbst schadensersatzpflichtig zu werden. So hat der BGH aktuell dem Mieter in folgendem Fall SchadenserS. zugestanden: 'Der Mieter zahlt über mehrere Monate hinweg die Miete nicht. Der Vermieter kündigt den Vertrag. Der Mieter ist nicht auffindbar, er wird sogar als vermisst gemeldet. Der Vermieter öffnet daraufhin die Wohnung und räumt sie. Einen Teil der vom Mieter eingebrachten Sachen entsorgt er, einen anderen Teil lagert er ein. Später taucht der Mieter wieder auf und begehrt SchadenserS. von ca. 62 000 (!) Euro', BGH, Urteil vom 14. 7. 2010 - <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2045/09' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 14.07.2010 - Abs. 8 ZR 45/09: Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei 'kalter' Wo...'>Abs. 8 ZR 45/09</a>.  Da ein vertragswidriger Gebrauch in Ihrem Fall wohl als erheblich einzustufen ist, d.h. eine gravierende Beeinträchtigung oder Störung Ihrer Rechte als Vermieter vorliegt, dürfte bei Weigerung des Mieters zur Räumung auch eine fristlose Kündigung gerechtfertig sein.  Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 858