Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, im November 2009 sind mein Ehemann und ich in eine neue Wohnung gezogen. Das Haus ist ein zwei Familienhaus mit einer Einliegerwohnung. Wir sind in der Parterre Wohnung gezogen.  Das Haus hat 2 Eigentümer, mein Vermieter besitzt 40% der Eigentumsanteile, die Eigentümerin die über uns wohnt und deren Mutter in der Einliegerwohnung lebt, besitzt 60%. Beide Eigentümer sind stark zerstritten. Folgende Situation: der allgemeine Strom läuft komplett über meinen Stromzähler , vor Jahren wurde durch einen befreundeten Handwerker ein Zwischenzähler installiert, dieser Zwischenzähler (da ich von diesem Zähler nichts wußte, habe ich den Stand nicht erfasst) erfasst jedoch nur Anteile des allgemeinen Stroms, in dem Haus gibt es eine Abwasserpumpe die komplett und ausschließlich über meinen Stromzähler läuft obwohl die Einliegerwohnung komplett auf die Pumpe angewiesen ist (Duschwasser, Toilettenspülung, Waschmaschine,...), der Strom der Heizung läuft auch ausschließlich auf meinen Zähler. Die Eigentümerin die 60% der Anteile hat weigert sich, sich an den Kosten eines neuen allgemeinen Stromzählers zu beteiligen, auch ist Sie nicht bereit, die Pumpe sowie die Stromkosten der Heizung auf diesen 'Zwischenzähler' zu schalten. Am Dienstag war ein Elektriker da um sich den Sachverhalt genauer zu betrachten, auch er ist der Meinung daß ein allgemeiner Stromzähler durch den Stromanbieter angebracht werden muss, erneut weigerte sich die Eigentümerin; ich habe daraufhin eine Frist bis zum heutigen Tag gesetzt ansonsten wurde ich den allgemeinen Strom incl. Absaugpumpe und Heizung 'abklemmen' lassen. Heute erhalte ich einen Anruf von Ihrem Anwalt, er untersagt mir den allgemeinen Strom still zu legen, wir wären nicht im 'wilden Westen'.  Da es sich meiner Meinung um Stromdiebstahl handelt und die 60% Eigentümerin gewußt hat, daß dieser Strom über meinen Zähler läuft ist es doch Rechtens daß ich diesen Strom durch einen Elekrtiker still legen lasse. Der Anwalt der Eigentümerin drohte mir mit einer einstweiligen Verfügung. Meine Frage lautet  darf ich den allgemeinen Strom still legen lassen oder muss ich erst noch zuwarten.  Vielen Dank. 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Die Stillegung der Stromleitung ist sicherlich nicht verhältnismäßig und wohl auch nicht in Ihrem Interesse, da Sie ja auf Absaugpumpe und Heizung ebenso angewiesen sind. Ein sog. Selbsthilferecht steht dem Geschädigten nur im Ausnahmefall zu. Der Geschädigte muss sich im Regelfall auf den Rechtsweg verweisen lassen. Insoweit könnte die einstweilige Verfügung der Gegenseite sogar erfolg haben. Von der eigenmächtigen Stillegung rate ich daher ab.   Sie haben es nun als Mieterin nicht nötig sich in die Streitigkeit zwischen den zwei Eigentümern verwickeln zu lassen.   Für Sie als Mieterin bietet sich kurzfristig eine elegantere und bequemere Lösung an.  Als Mieter haben Sie den Anspruch, dass sich die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Hierzu gehört auch die ordnungsgemäße Stromversorgung Ihrer Wohnung. Soweit das verlegte Stromnetz auch mit dem Allgemeinstrom verbunden ist, so befindet sich die Wohnung nicht im vertragsgemäßen Zustand, ist also Mangelhaft.  Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Ein Mangel ist nur dann anzunehmen, wenn die „Ist-Beschaffenheit” des Mietobjekts von der „Soll-Beschaffenheit” der Mietsache abweicht. Die Sollbeschaffenheit Ihrer Wohnung beinhaltet ein funktionierendes Strom- und Zählernetz. Davon weicht die Wohnung ab, ein Mangel liegt vor.  Aus diesem Grund können Sie die Miete (auch rückwirkend) mindern.  Die Höhe der Minderung kann in Ihrem Fall geschätzt werden, als Schätzgrundlage würde ich die Verbrauchskosten für Pumpe und Heizung heranziehen. Ihr Elektriker kann Ihnen da sicherlich einen ungefähren Wert liefern.  Natürlich steht Ihnen auch  ein Vornahmeanspruch, auf Installation eines separaten Stromkreises für den Allgemeinstrom gegen die Vermieter zu, den Sie gerichtlich geltend machen können. Sie haben, wie schon gesagt einen Anspruch auf Schaffung eines ordnungsgemäßen Zustandes der Mietsache, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>   Ich denke jedoch, dass schon die verminderte Mietzahlung Einigkeit unter den zerstrittenen Vermietern schaffen wird und das Problem ohne Rechtsweg beseitigt werden kann.   Überprüfen Sie gegebenenfalls auch Ihre Nebenkostenabrechnung, insbesondere die Heizkosten, da dort vielfach die Stromkosten für einen Brenner geschätzt werden.  Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort weiter geholfen zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535