Frage: Guten Tag,  am vergangenen Freitag haben meine Lebensgefährtin und ich einen Kaufvertrag über ein Grundstück (nebst Bebauung mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, zugänglich durch Wohnung EG, sowie einer Scheune, Carport) beim Notar unterzeichnet.  Am Freitag Vormittag haben wir hierzu vor dem Notartermin eine GbR gegründet, welche im Kaufvertrag als erwebende Partei eingetragen ist. Die Nutzung des erworbenen Grundstücks ist unseres erachtens nach privat, da eine persönliche Nutzung und Teilvermietung aber keine Veräußerung beabsichtigt wird.  Die initiale Kontaktaufnahme (durch uns als Individuen, nicht als GbR da diese ja gar nicht gegründet war) erfolgte im Januar 2021 durch ein bekanntes Immobilienportal und die Makler wiesen unsere Anfrage aufgrund der Hohen Nachfrage zunächst ab. Da Verwandte über Kontakt zu den Verkäußernden verfügten bemühten wir also diese und führten im Januar einen ersten Besichtigungstermin ohne Beteiligung eines Maklers im privaten Rahmen durch.  Erst im weiteren Verlauf fand mit dem Makler diverse Kommunikation (Anforderung von Unterlagen zwecks Finanzierung) statt. Eine beauftragung des Maklers erfolgte in der E-Mail Kommunikation nicht und die Höhe der Provision wurde lediglich im Expose genannt.  Es folgten 2 weitere private Besichtigungstermine und einer mit dem Makler. Heute erreichte uns dann bereits die Maklerrechnung über 4,76% des Kaufpreises zzgl. 19% USt.  Frage 1: Da §656a BGB bei Einfamilienhäusern die Textform erfordert kann hier nach unserer Einschätzung kein Vertragsschluss vorliegen, da keine Erklärung von uns in Textform abgegeben wurde. Ist das so richtig und hinreichend um die Forderung zu abzulehnen?  Frage 2: Vermittelt wurde der Kaufvertrag an eine GbR, welche erst am Morgen des 26.02.2021 gegründet wurde. Da diese GbR keine Kommunikation mit dem Makler vorgenommen hat, kann die GbR keinen Vertrag mit dem Makler geschlossen haben. Wäre dies ggf. eine hinreichende Begründung die Forderung abzulehnen?  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.  Zu Ihren Fragen…  1)In der Tat bedarf es nach den neu in das BGB eingeführten Regelungen einen Vertrag in zumindest Textform zwischen den Parteien.   Grundlage für den Maklerlohn ist zunächst aber die ursächliche Vermittlung bzw. der Vertragsschluss infolge des Nachweises eines zum Verkauf stehenden Objektes sowie dessen Verkäufer.   Eine schlüssige Beauftragung eines Maklers ist angesichts des o.g. gesetzlichen Formerfordernisses nicht mehr möglich. Jedoch kann diese auch per eMail, Fax usw. vorgenommen werden.  Sie sagen, dass Sie in den hin- und her gesendeten eMails keine Beauftragung Ihrerseits stattgefunden hat.  Sie haben sich also darin NICHT über einen Maklerauftrag und/oder über eine zu zahlende Maklerprovision geeinigt. Das hat zur Folge, dass kein formgültiger Maklervertrag zustande gekommen ist und der Makler daraus keinen Maklerlohn beanspruchen kann.   2)Mit dieser Frage könnte man sich insoweit auch noch beschäftigen, Sie schreiben zwar, dass die Gesellschaft zum Zeitpunkt der ersten Kontaktaufnahme noch nicht gegründet war, aber auch eine sog. Vorgründungsgesellschaft bzw. eine Insich-Gesellschaft können bereits verpflichtet sein. (Wobei die Insich-Gesellschaft regelmäßig nicht nach außen auftritt und nur die Willensbildung des „nach außen tretenden' Gesellschafters dazu führt, dass die Gesellschaft bei Vorliegen der Vertretungsbefugnis verpflichtet sein soll/kann). Im Außenbereich ohne Kenntlichmachung der Vertretung würde §§ 164 Abs. 2, 177 BGB der Vertreter für sich selbst handeln.  Eine eventuellen Parteiungleichheit könnte vorliegend Schwierigkeiten für Sie mit sich bringen, aber m.E. genügt bereits der fehlende Maklervertrag in Textform, so sich aus dem eMail-Verkehr ein solcher nicht eindeutig ergibt.   Darüber hinaus stört mich an Ihrer Schilderung noch die Höhe der Maklervergütung mehr als 3% netto pro Käufer und Verkäufer sind eigentlich unzulässig, vor allem vor dem Hintergrund, dass die beiden hälftigen Maklerentgelte nur in gleicher Höhe gefordert werden können. § 656c BGB insbesondere auf Abs. 2 möchte ich hinweisen.     Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen  Andreas Wehle  Rechtsanwalt /Aachen  

Relevante Paragraphen: § 656c