Frage: Juni 2013: Ich und meine Tante (GBR) haben eine Mietwohnung in ZVG gekauft Mieter ist eine frau mit 3 kinder und 2 Hunde, ALG bezahlt miete Mieter hat 2 Raumungklage in letzte 3 Jahreand die Miete ist 2 EUR unter Mietspiegel Juni 2014: kündigen Wegen eigen Bedarf Juli 2014: Mieter wiederspricht Kündigung wegen kinder Okt 2014: Wohnung ist zu verkaufen, Mieter lass selten jemand drin zu besichtigen November 2014: Die Wohnung Situation ist katastrophal, niemand will es mit aktuellen Situation zu kaufen. Türen gebrochen, schlechter Geruch, schmutzige Badezimmer. Dezember 2014: 19% Mieterhöhung (1 Euro / qm) Wegen Mietspiegel, Abmahnung Der Mieter Wegen tierhaltung (in den mietvertrag Steht mieter vermieter braucht erlaubniss) Januar 2015: Kein bestätigung von mieter, noch 2 Hunde drin, keine Mieterhöhung, keine Antwort zu wohnung besichtigen.  Wir wollen den Vertrag kündigen und wir denken auf 3 Optionen 1. Mieter vor Gericht auf zustimmung zu verklagen 2..Mieter vor Gericht auf tierhaktung zu verklagen 3. Mietvertrag Wegen renovieung kündigen  Am welche optionen gibt es beste chance? Gibt es eine andere Option oder Grunde fur kundigen? Ist es logich  alle drei Optionen gleichzeitig zu folgen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Zunächst müssen Sie die Mieterin nicht auf Zustimmung zur Kündigung verklagen (zur Zustimmung zur Hundehaltung siehe weiter unten).  Stattdessen können Sie, nachdem Sie wirksam gekündigt haben, die Mieterin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung verklagen.   Wie Sie schreiben haben Sie bereits in 2014 wegen Eigenbedarfs gekündigt, woraufhin die Mieterin der Kündigung wegen Ihrer Kinder widersprochen hat. Ein Widerspruch macht die Kündigung nicht unwirksam und nur weil jemand Kinder hat, besteht noch lange kein Recht, weiter in der Wohnung zu verbleiben. Allerdings könnte das Mietverhältnis nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 Abs. 1 BGB/a>  stillschweigend verlängert worden sein, nachdem die Mieterin nun immer noch dort wohnt. Die Fortsetzung wäre ausgeschlossen, wenn Sie der Fortsetzung im Kündigungsschreiben bereits widersprochen hätten.  Hinsichtlich des Zugangs zur Wohnung: Die Mieterin muss Ihnen nach Vorankündigung Zutritt zur Wohnung gewähren, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses mit ausreichender Sicherheit feststeht und Sie die Wohnung potentiellen Neumietern zeigen möchten. Allerdings steht die Beendigung noch nicht mit ausreichender Sicherheit fest, wenn die Mieterin, wie in Ihrem Fall, der Kündigung widersprochen hat. Sie können daher nur Zutritt zu der Wohnung verlangen und diesen auch gerichtlich durchsetzen, wenn Sie einen nach den Erfordernissen des Einzelfalls tauglichen Grund dazu haben, etwa Wartungsarbeiten.   Hinsichtlich der Tierhaltung gibt es zwei Möglichkeiten:  1. Sollte der vorherige Vermieter der Mieterin die Tierhaltung nicht genehmigt haben, könnten Sie die Mieterin wegen der Hunde zunächst abmahnen und falls die Hunde nicht aus der Wohnung entfernt werden erneut kündigen. 2. Sollte der vorherige Vermieter der Mieterin die Tierhaltung genehmigt haben, müssten Sie die Genehmigung widerrufen. Der Widerruf kann jedoch nur bei einem berechtigten Interesse Ihrerseits Erfolg haben. Hier müssten Sie nachweisen, dass z.B. eine Geruchs- oder Lärmbelästigung durch die Hunde verursacht wird, die das normale Maß überschreitet. Sie sprechen von einem schlechten Geruch und einem schmutzigen Badezimmer - sollte dies durch die Hunde verursacht sein, könnte dies ein berechtigtes Interesse am Widerruf der Zustimmung des Vorvermieters begründen.  Eine Kündigung zum Zwecke der Renovierung ist nur dann erfolgversprechend, wenn der Renovierungsbedarf solch umfangreiche Arbeiten erforderlich macht, dass die Wohnung auf Dauer unbewohnbar wird und der weitere Besitz der Mieterin den Arbeiten zu sehr im Weg steht. Hier müsste aber wahrscheinlich bereits eine Kernsanierung anstehen, um eine solche Kündigung zu begründen.  Ihre Frage nach sonstigen Kündigungsgründen kann ich aufgrund der vorliegenden Informationen nicht abschließend beantworten, dafür gibt es zu viele mögliche Kündigungsgründe, die verschiedenste Voraussetzungen haben. Sie können natürlich versuchen, die Eigenbedarfskündigung aus 2014 oder die Kündigung wegen einer eventuellen Belästigung durch die Hunde durchzusetzen. Hierbei ist das oben genannte zu beachten.  Sollten Sie jedoch eine erneute Kündigung in Betracht ziehen, so empfehle ich Ihnen die Kündigung schriftlich und beweisbar zuzustellen, unter Angabe der Kündigungsgründe, eventuell außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich und unter Ausschluss der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a> . Sollte die Mieterin weiterhin nicht ausziehen, müssen Sie die Dame auf Räumung und Herausgabe verklagen vor dem zuständigen Amtsgericht.  Generell lege ich Ihnen die Beauftragung eines Anwalts in dieser Sache nahe. Dieser kann Sie auch verbindlich über weitere Kündigungsgründe beraten.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Joseph Michael Kirchner (Rechtsanwalt) !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 545