Frage: Ich lebe mit meiner Lebensgefährtin zusammen (nicht verheiratet). Wir haben gemeinsam eine  Immobilie gekauft, welche derzeit vermietet ist und in einigen Jahren wollen wir diese selbst nutzen. Im Grundbuch sind beide je zur Hälfte eingetragen. Die Hälfte des Kaufpreises habe ich bezahlt. Finanzierung durch Vorausdarlehen der Bank und gleichzeitiger Ansparung eines eigens dafür abgeschlossenen Bausparvertrages. Diese Sparrate + Zinsen sind durch die Mieteinnahmen abgedeckt und sollen später hälftig getragen werden. Nach Zuteilung des Bausparvertrages soll die Tilgung alleine durch meine Lebensgefährtin erfolgen. Es existieren keine schriftlichen Vereinbarungen. FRAGE : Was geschieht im Falle einer Trennung unserer Lebensgemeinschaft ? Wird alles hälftig geteilt, oder kann ich Ansprüche geltend machen, resultierend aus meiner Einmalzahlung beim Kauf der Immobilie ? Wird juristisch geprüft wer wann welche Leistung erbracht hat um die Immobilie erwerben zu können ?   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller:   vielen Dank für Ihre Anfrage.   Ich möchte anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:  FRAGE : Was geschieht im Falle einer Trennung unserer Lebensgemeinschaft ? Wird alles hälftig geteilt, oder kann ich Ansprüche geltend machen, resultierend aus meiner Einmalzahlung beim Kauf der Immobilie ? Wird juristisch geprüft wer wann welche Leistung erbracht hat um die Immobilie erwerben zu können ?  Wenn Sie beim Kauf nichts besonderes vereinbart haben, ist fast unmöglich Ausgleichsansprüche geltend zu machen. Im Einzelnen:  Der Zusammenschluss zweier Personen zu einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ist ein rein tatsächlicher Vorgang. Durch ihn allein kommt zwischen den Lebensgefährten kein Vertrag zustande. Auch eine Analogie zum Recht des Zugewinnausgleichs zwischen Ehegatten (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1371.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1371 BGB: Zugewinnausgleich im Todesfall">§§ 1371 ff. BGB/a> ) kommt nicht in Betracht.   In seiner bislang ständigen Rechtsprechung (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2077,%2055" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 24.03.1980 - Abs. 2 ZR 191/79: Kredittilung für Lebenspartner Abs. 1 - Nichteheliche Lebensgemeinsc...">BGHZ 77, 55/a> ) lehnt der BGH es grundsätzlich ab, in die Vermögenszuordnung der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft nach deren Beendigung einzugreifen. Als Ausnahme von diesem sog. Abwicklungs-, Abrechnungs- und Verrechnungsverbot erkennt der BGH neben ausdrücklichen abweichenden Vereinbarungen Ausgleichsansprüche im Wesentlichen nur unter dem Gesichtspunkt einer durch konkludentes Verhalten begründeten Innengesellschaft an. An deren Annahme knüpft der jedoch BGH sehr hohe Anforderungen.  Scheitert die Partnerschaft, so bleibt die dingliche Rechtslage in Ermangelung einer abweichenden vertraglichen Regelung im GrundS. unangetastet. Dies bedeutet, dass der Lebensgefährte, der in höheren Maße zur Finanzierung der Immobilie beigetragen hat, als es seinem Miteigentumsanteil entspricht, vom anderen weder unentgeltliche (Teil-)Übertragung seines Miteigentumsanteils noch Zahlung eines Ausgleichsbetrages verlangen kann. Bei Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft durch Verkauf (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/753.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 753 BGB: Teilung durch Verkauf">§ 753 BGB/a> ) kann er nur einen seinem ½ Miteigentumsanteil entsprechenden Anteil am Erlös verlangen (Freiherr von Proff zu Irnich: Die nichteheliche Lebensgemeinschaft in der Kautelarpraxis, RNotZ 2008, 313).  Allerdings besteht Rechtsprechung von einigen OLG, die hinter dem Erwerbsbeteiligungsverhältnis der Bruchteilsgemeinschaft eine konkludent (d.h.: stillschweigend) begründete Innengesellschaft bürgerlichen Rechts erkennen will, was zur Ausgleichsansprüche führen könnte. Dies bleibt jedoch eine Ausnahme.  Ich hoffe, Ihnen mit den obigen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1371, § 753