Frage: Durch Teilung eines größeres Grundstücks mit 2 Wohnhäusern in 2 Grundstücke mit jeweils einem Wohnhaus ist ein 'Inselgrundstück' entstanden,d.h. ein Wohnhaus hat keine direkten Zugang zu einer öffentlichen Straße.Zivilrechtlich wurde eine eingeschränktes Geh-und Fahrrecht vereinbart und im Grundbuch eingetragen. Das Bauamt möchte nunmehr eine entsprechende Baulastenerklärung erzwingen. Das 'Inselgrundstück'bzw. das Haus hätte  doch sowieso ein Notwegerecht und durch den zivilrechtlichen Kaufvertrag einen Zugang zur Straße..Im Kaufvertrag steht auch keine Verplfichtung zur Genehmigung einer Baulast. Das Haus auf dem 'Inselgrundstück' hat Bestandsschutz weil es schon mind. 60 Jahre dort steht(a href="https://dejure.org/gesetze/GG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 14 GG">Art.14 GG/a> ).Dafür ist keine Baulast erforederlich. Der BGH  (BGH,a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201992,1484" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.07.1992 - V ZR 203/91: Bestellung einer Baulast aufgrund deckungsgleicher Grunddienstba...">NJW-RR 1992,1484/a> ) hat Grundsätze festgestellt unter welchen Umständen das Bauamt(Ausnahmefälle)eine Baulasterklärung erzwingen kann. Fällt der vorgenannte Sachverhalt darunter oder gibt es andere zwingende gesetzliche Vorschriften nach denen ich einer Baulasterklärung zustimmen muß?!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),   vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:   Ihre Frage betrifft das öffentliche Baurecht (Erschliessung, Bebaubarkeit, Baugenehmigung, Baulast). Weiter ist Zivilrecht betroffen (z.B. Grunddienstbarkeit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1018.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1018 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit">§ 1018 ff BGB/a> , Fahrrecht, Gehrecht, Leitungsrecht, Nachbarrecht).  Typischerweise wird die Baugenehmigung unbeschadet von privaten Rechten Dritter erteilt oder versagt. Abs. 500.h. die öffentlich-rechtliche Genehmigung (der Baubehörde) ist von Fragen der zivilrechtlichen Rechtsmacht strikt zu unterscheiden.  Da das Inselgrundstück (gefangenes Grundstück) aus Sicht der Baubehörden besondere Fragen betreffend der öffentlich-rechtlichen Erschliessung stellt, fordert das Bauamt eine Baulast, sonst wird es die Genehmigungsfähigkeit der Bebauung ggf. in Frage stellen.  Zivilrechtlich besteht ja ein historisches  Geh-und Fahrrecht (hier kann es auf alte Rechtslagen und Gesetze ankommen), die ganz typischerweise die Frage aufwerfen ob diese z.B. im Zuge von Renovierungs- oder Sanierungsmassnahmen ausgedehnt werden können. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1020.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1020 BGB: Schonende Ausübung">§ 1020 BGB/a>  ist eine Grunddienstbarkeit schonend auszuüben. In a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1018.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1018 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit">§§ 1018 ff BGB/a>  finden sich Regelungen zur Frage der Grundstücksteilung. Die Rechtsvorgänger haben  oft gemeinsam eine Inselbebauung erstellt (beantragt, gebaut) oder ermöglicht.  Wenn aufgrund einer fehlenden Erschliessung (z.B. a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/34.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile">§ 34 BauGB/a> ), bzw. fehlenden Baulast betreffend der Sicherung dieser Erschliessung die Genehmigung der Bebauung des Inselgrundstücks in Frage stünde, ist klar, dass der betroffene Eigentümer alles daran setzen würde seine Baurechte nicht zu verlieren. Dabei wird oft verkannt, dass die Einräumung eines Geh- und Leitungsrecht (z.B. als Grunddienstbarkeit) eigentlich nur gegen Entgelt zu erwarten ist. Auch Fragen der Kosten (Baukosten, Erhaltungskosten) derartiger Anlagen sind zu klären, weil oftmals Streit entsteht, wer die Erstellung der Anlagen bezahlt.  Ohne Einzelheiten des Falles zu kennen, ist also festzuhalten, dass sich eine entsprechende Verpflichtung aus den bestehenden Verträgen, oder den gesetzlichen Regelungen ergeben könnte. Da ein eingeschränktes 'Geh- und Fahrrecht' bereits besteht, meine ich auf den ersten Blick hier, dass i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1020.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1020 BGB: Schonende Ausübung">§ 1020 BGB/a>  nicht zuletzt aufgrund des langjährigen Bestandsschutzes ('Gewohnheitsrecht', Verjährung) der Eigentümer des Inselgrundstücks nicht die schlechtesten Karten hat auf eine zeitgemässe Anpassung dieser Rechte hinzuwirken. Einerseits gegenüber dem Bauamt - andererseits gegenüber den Nachbargrundstückseigentümer.    Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.  Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.    Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim   Peter Lautenschläger Rechtsanwalt   Weitere Kontaktmöglichkeiten :   Rechtsanwaltskanzlei P. Lautenschläger Horazweg 4 69469 Weinheim  http://www.lautenschlaeger.de  Mobil : 0162 774 7773 Festnetz : 06201 494244!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1018, § 1020