Frage: Ich pendele aus beruflichen Gründen zwischen 2 Städten und habe in Stadt2 eine zweite Wohnung angemietet, um dort zu wohnen wenn die Arbeit ruft. Ein Zimmer der Wohnung habe ich permanent untervermietet (mit Vertrag etc.). Das andere Zimmer nutze ich selbst wenn ich da bin, was ungefähr eine Woche im Monat der Fall ist. In der Zeit in der ich nicht da bin, überlasse ich das Zimmer öfters Kollegen (immer den gleichen), die mir einen festgelegten Unkostenbeitrag zahlen (tage- oder wochenweise gestaffelt), aber keinen Mietvertrag haben. Einer dieser Kollegen ist mir im Umgang unangenehm geworden und ich möchte ihm das Zimmer nicht mehr überlassen. Daraufhin argumentierte er: Dadurch dass er seit September 2010 regelmäßig das Zimmer nutze, ergäbe sich ein Mietverhältnis und ich müsste ihm Gründe nennen und ihm eine Kündigungsfrist einräumen.  Ich zitiere aus seiner Email: 'Generell ergibt sich aus der Festsetzung eines festen Mieterkreises (BGM, ZMR 1963, S. 83 ff) sowie der regelmäßigen Untervermietung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 5.11. 87, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20U%2070/87" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Düsseldorf, 05.11.1987 - 10 U 70/87">10 U 70/87/a> , ZMR S. 1988 S. 54 ff) an mich ein Mietvertrag. Die gelten seit dem 1. September 2001 auf unbestimmte Zeit, um Mieter vor willkürlichen Kündigungen zu schützen, sagt der BGH. Näheres fände sich im Bürgerliche Deutschen Gesetztbuch, § 575.'   Meine Frage lautet: Hat er tatsächlich irgendwelche Ansprüche mir gegenüber?  Und wenn ja, welche Frist müsste ich einhalten, um ihm zu 'kündigen'? (Wenn man das so nennen kann...) !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.  Der von Ihrem Kollegen zitierte a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  regelt den sogenannten qualifizierten Zeitmietvertrag. Danach ist ein Zeitmietvertrag, also ein Mietvertrag über eine gewisse im Vorhinein bestimmte Zeit, nur bei bestimmten Befristungsgründen zulässig um so schutzwürdige Verwendungsabsichten des Vermieters zu ermöglichen. Diese Gründe müssen dann bei Eingehung des Mietverhaältnisses schon vorliegen.  Diese Regelung hat ersichtlich nichts mit dem vorliegenden Fall zu tun und würde unabhängig davon auch erst einmal voraussetzen, dass ein Mietverhältnis zwischen Ihnen und dem Kollegen zustande gekommen ist.  Ein Mietvertrag muss nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Er kann vielmehr auch konkludent dadurch zustande kommen, dass jemandem die Mietsache für einen längeren Zeitraum überlassen wurde und hierfür Miete entgegengenommen und gefordert wurde. Erforderlich ist jedenfalls eine Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile eines Mietvertrages. Hierzu gehört die Einigung über die Vertragsparteien, den Mietgegenstand (Wohnung, Zimmer), Mietdauer und Höhe des Entgeltes für die Miete. Wenn eine Einigung über wesentliche Punkte fehlt, so kann trotz Überlassung ein entgeltliches Nutzungsverhältnis nicht angenommen werden.  Vorliegend ist jedenfalls die Mietdauer nicht vorbestimmt, sondern wird flexibel gehandhabt. Daher müssen hier schon aus diesem Grund Zweifel am Vorliegen eines Mietvertrages bestehen. Darüber hinaus lassen die vorliegenden Umstände (zeitweise Überlassung seit September 2010) nicht darauf schliessen, dass hier ein konkludenter Vertragsabschluss erfolgt ist. Die obenstehende Regel, wonach bei Überlassung für einen längeren Zeitraum unter gewissen Umständen ein konkludenter vertragsschluss angenommen werden kann, ist auf die Fälle anzuwenden, in denen dem Nutzungsberechtigten der ausschliessliche ununterbrochene Gebruach überlassen wurde. Hier wird nur von Zeit zu Zeit der Gebrauch überlassen und dies auch nicht ausschliesslich. Es handelt sich nicht um einen Raum, der allein dem Nutzenden überlassen wird, sondern auch Sie nutzen den Raum zeitweise.   Daneben wurde auch kein schriftlicher Vertrag formuliert. Auch dies zeigt, dass im GegenS. zu dem anderem Raum der untervermietet ist, für das vorliegende Zimmer gerade kein Vertrag abgeschlossen werden sollte.  Es ist daher davon auszugehen, dass vorliegend kein Mietverhältnis vorliegt. Sie sollten den Nutzer darauf hinweisen und ihm fortan den Gebrauch nicht mehr überlassen.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575