Frage: Sehr geehrte Dame, sehr geehrter Herr,  ich habe in meinem Ort die Möglichkeit ein sehr günstiges und großes Grundstück zu kaufen. Diese Möglichkeit ist bisher nur wenigen bekannt. Ich alleine kann das Grundstück allerdings nicht kaufen und bebauen - meine Finanzkraft reicht dazu nicht aus. Ich brauche also einen Partner (für Doppelhaus). Ist es möglich eine Art Vorvertrag aufzusetzen, in dem ich mögliche Partner dazu verpflichte, das Grundstück nur mit mir zu kaufen und zu bebauen, falls sie das grundsätzlich möchten? Also dass Sie das Grundstück nicht alleine oder mit jemand anderen erwerben dürfen (Unterlassungserklärung)? Ansonsten laufe ich Gefahr, dass ein potenzieller Partner das Grundstück einfach alleine oder mit einem anderen Partner kauft, sobald ich es ihm bekannt gemacht habe. Zur Info: Der Verkäufer ist an keinen Vorverträgen interessiert.  Wenn ein solcher Vorvertrag möglich ist, welche wichtigen Punkte sollte dieser Vertrag enthalten? (z.B. Rücktritt von der Widerspruchsfrist)  Herzlichen Dank

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ein Vorvertrag ist grundsätzlich möglich. Bindet er eine Partei jedoch an den Hauskauf, so ist der Vertrag notariell zu beurkunden, da er sonst unwirksam ist ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a> ), und keine Rechtspflichten aus ihm hergeleitet werden können.   Insgesamt ist ein Vorvertrag möglich, er sollte die Vertragsparteien, den Kaufgegenstand, den Preis die Finanzierungsaufteilung und Rücktrittsmöglichkeiten regeln.  Wurde der Vorvertrag notariell beurkundet, so ist er für beide Seiten verbindlich, sprich Ihr Partner ist verpflichtet mit Ihnen die Immobilie zu kaufen. Geheimhaltungs- udn Verschwiegenheitspflichten lassen sich auch hier aufnehmen, damit Dritte nicht die Immobilie vor Ihnen erwerben können, weil sie davon gehört haben.   Ein Notarieller Vorvertrag bindet den Partner an den Kauf mit Ihnen, so dass eine Vereinbarung, dass er nur mit Ihnen gemeinsam kauft neben der Verschwiegenheitsvereinbarung gegenstandslos sein dürfte.    Ein Notarvertrag kostet Geld und bindet auch Sie an den potentiellen Partner.   Daher dürfte es in Ihrem Falle - wirtschaftlich- sinnvoller sein, nur eine schriftliche  Verschwiegenheitsvereinbarung für die Verhandlungen zu schließen, auch wenn diese den gemeinsamen Kauf nicht absichern kann und in dieser auch den alleinigen Kauf durch das kundgetane Wissen zu untersagen.   Wichtig ist, dass die Vertragsparteien benannt sind, zur Verschwiegenheit über alle Daten,  die im Rahmen der Vertragsverhandlungen erhalten wurden, verpflichtet wird und ein alleiniger Kauf untersagt wird. Sowohl für die Preisgabe der Daten als auch den anderweitigen Erwerb (sicherer wäre wohl jede alleinige Kontaktaufnahme zum Verkäufer selbst oder durch Dritte zu untersagen) sollte zwingend eine Vertragsstrafe aufgenommen werden. Zudem ist ein besonderes Augenmerk darauf zu richten, dass die Daten, dies es zu schützen gilt , so genau wie möglich bezeichnet werden, um nicht Gefahr zu laufen , dass die Verschwiegenheitsvereinbarung durch eine zu weite Fassung am Ende unwirksam ist.    Fazit: Ein Vertrag, der den Partner zum Kauf mit Ihnen verpflichtet ist nur bei notarieller Beurkundung möglich, wobei die Bindungswirkung auch für Sie gelten würde, was weitere Verhandlungen mit anderen Partnern erschweren würde. Daher halte ich eine private, schriftlich Verschwiegenheitsverpflichtung für den besseren Weg, die es dem potentiellen Partner auch untersagt, allein an den Verkäufer heranzutreten und zu diesem Kontakt aufzunehmen.   Ein sehr gutes Muster finden Sie meines Erachtens hier:  https://www.vorlage-mustervertrag.de/fachartikel-zu-vertraegen/geheimhaltungsvereinbarung/  auch wenn dieses noch um eine pauschale Vertragsstrafe ergänzt werden sollte.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b