Frage: Ich wohne in einer zwei Zimmer Wohnung in einem Altbau(60er oder 70er Jahre). Die Elektronik ist noch auf dem Stand des damaligen Baujahrs mit alten Sicherungen. Ich habe aber einen Mietvertrag aus dem Jahr 2006. Ich würde nun gerne die Elektronik auf den heutigen Stand der Technik bringen, zumal ich festgestellt habe, dass einige Sicherungen regelmäßig überlastet sind und z.B. bei gleichzeitig laufender Waschmaschine und warm Wasser den Geist aufgeben.Bei überlasteten Sicherungen besteht ja schließlich auch Brandgefahr. Außerdem habe ich festgestellt, dass der Durchlauferhitzer mit mehreren Geräten zusammen geschaltet ist und meines Wissens nach braucht der Durchlauferhitzer eine eigene Sicherung. Ich habe zum Beispiel auch Probleme, dass das Wasser in der Dusche nicht richtig heiß wird. Aufgrund der alten Elektronik sind nun auch noch zwei Steckdosen in der Küche kaput gegangen. Nun meine Fragen. 1. Sind die Kosten für die Instandsetzung der Elektronik auf den heutigen Stand der Technik Sache des Mieters oder des Vermieters?  2. Muß der Vermieter bei einem Mietvertrag aus der heutigen Zeit für eine Anpassung der Elektronik sorgen? 3. Sind Sicherungen die ständig überlastet sind und den Geist aufgeben ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt? 4. Wer übernimmt die Kosten für die Reparatur der Steckdosen?

Antwort: Sehr geehrter Fragestellerin,   gerne benatworte ich Ihre Anfrage auf der Grundlage des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt:    1. Sind die Kosten für die Instandsetzung der Elektronik auf den heutigen Stand der Technik Sache des Mieters oder des Vermieters?   Im Juli 2004 hat der für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den EinS. der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt.  Dem Vermieter trifft keine Verpflichtung für eine Instandsetzung der elektrischen Anlage (Elektronik)entsprechend dem heutigen Stand der Technik zu sorgen.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Kommt er diesen Verpflichtungen nicht nach, hat der Mieter einen entsprechenden Erfüllungsanspruch.  Zu einer Instandsetzung der Elektronik entsprechend demheutigen Stand der Technik ist der Vermieter jedoch verpflichtet, wenn dies vertraglich vereinbart ist.  Mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.  Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Wohnung, der mangels konkreter vertraglicher Vereinbarungen nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen ist, muß auch bei der Anmietung einer Altbauwohnung einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter EinS. technischer Hilfsmittel erlaubt .   Aus den genannten Gründen sind die Kosten für die Instandsetzung der Elektronik entsprechend dem heutigen Stand der Technik nicht vom Vermieter, sondern vom Mieter zu tragen.   2. Muß der Vermieter bei einem Mietvertrag aus der heutigen Zeit für eine Anpassung der Elektronik sorgen?  Von 'müssen' kann aus den oben dargelegten Gründen im Rahmen der Vertragsfreiheit nicht die Rede sein. Wie bereits erwähnt, sollte jedoch das zeitgemäße Wohnen als Mindeststandard möglich sein.   3. Sind Sicherungen die ständig überlastet sind und den Geist aufgeben ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt?  Der BGH hat mit Urteil vom 10.02.2010, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20343/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 10.02.2010 - Abs. 8 ZR 343/08: Wohnungsmieter hat Anspruch auf ausreichende Elektrizitätsver...">Abs. 8 ZR 343/08/a>   bestätigt, dass den Mietern zumindest dann ein Minderungsrecht zur Seite steht, wenn die Mietsache wegen zu schwacher Stromversorgung nicht uneingeschränkt nutzbar ist. Selbst eine Klausel im Mietvertrag, die beispielsweise besagt, dass Haushaltsgeräte nur dann genutzt werden können, wenn die vorhandene Elektroinstallation dafür ausreicht, verstößt gegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  und wäre daher unwirksam.  Zum Beispiel der gleichzeitige Betrieb mehrerer Geräte scheint bei Ihnen jedenfalls nicht mehr möglich zu sein. Aus diesem Grunde dürfte darin ein Mangel zu sehen sein. Ob und in welcher Höhe gemindert werden darf, dürfte eine Einzelfallentscheidung sein.    Auftretende Mängel muss der Vermieter umgehend beseitigen. Bleibt er untätig oder verzögert die Beseitigung, kann man die Miete kürzen. Dafür muss zunächst festgestellt werden, ob die Mängel zu einer Mietminderung berechtigen. Juristisch gesehen ist das der Fall, wenn der Gebrauch der Wohnung eingeschränkt oder der Nutzung unmöglich ist.  Es gibt keine allgemeingültige Tabelle, in der Schaden und Höhe der Mietminderung abzulesen sind. Sie müssen sich daher an Gerichtsurteilen orientieren.   4. Wer übernimmt die Kosten für die Reparatur der Steckdosen? Wenn die Steckdosen aufgrund der 'alten Elektronik' kaputt sind, müssten dieses Kosten von dem Vermiter zu tragen sein.  Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste rechtliche Orientierung verschaffen konnte.   Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass die hiesige Beratungsplattform die Beratung durch einen Rechtanwaltskollegen vor Ort nicht ersetzen kann, sondern lediglich dazu dient, dem Mandanten eine grobe rechtliche Einschätzung zu verleihen.   Das Weglassen und bzw.oder Hinzufügen von relevanten Angaben kann eine völlig andere rechtliche Bewertung nach sich ziehen.    Mit freundlichen Grüßen   Kirli  (Rechtsanwalt)!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 307