Frage: In einem 9-Parteien Doppelhaus (BJ 1953) machen zwei Eigentumsparteien (A und B) im Jahr 1975 folgendes: Sie entwerfen für das gemeinschaftliche Gartengrundstück eine Aufteilungsplan in 9 Teile, die sie den einzelnen Wohnungen zuteilen. A baut auf dem Grundstücksanteil von B eine Garagenanlage (3 Garagen unter einem Dach) auf seine Kosten. Die Nutzung der Garagen, so vereinbaren sie untereinander weiter schriftlich, steht ausschließlich A zu, der sie auf seine Kosten erstellt und unterhält. Nach Ableben von A und seiner Frau stehen die Garagen B zu, ohne jegliche Ablösung und weitere Forderung, so die Vereinbarung weiter. Als Gegenleistung wurde vorgesehen, dass A einen Raum in der Wohnung von B, den B als Büro nutzt, weiterhin mitbenutzen kann. Die von A und B 1975 unterzeichnete Vereinbarung endet mit dem Satz, dass die vorgesehenen Eigentumsvorbehalte grundbuchamtlich eingetragen und festgehalten werden. Die Garagen wurden erbaut, mit der Eintragung aber war es wohl schwierig: Von 1977 ist ein Plan über die Aufteilung der Gartenanteile vorhanden (auf die sich die Vereinbarung bezieht). Von 1989 gibt es einen notariellen Entwurf (mit Urkundennummer) zur Änderung einer Teilungserklärung. Darin wird auf die oben genannte Gartenaufteilung Bezug genommen. Die Garagen sollten als Sondereigentum mit dem eingetragenen Wohnungseigentum von B verknüpft werden. Außerdem sollten die Sondernutzungsrechte an den Gartengrundstücken aller 9 Parteien anhand des oben genannten Aufteilungsplans vereinbart werden. Allein, diese Änderung der Teilungserklärung wurde nie notariell beurkundet und also auch nicht ins Grundbuch eingetragen. Offensichtlich hat nach einer grundsätzlichen Bereitschaft der WEG zumindest einer dem Plan nicht zugestimmt. Genaueres lässt sich nicht mehr herausfinden, die Protokolle der Versammlungen sagen nichts darüber. Die Vereinbarung zwischen A und B wurde aber dennoch durchgeführt: B verfügte nach Ableben von A über die 3 Garagen, vermietete sie und hielt sie über die Jahre instand auf eigene Kosten.  Nach dem Tod von B ging die Wohnung bzw. gingen die Miteigentumsanteile der WEG an dessen Erbengemeinschaft über. Die Wohnung bzw die Miteigentumsanteile wurden Ende 2013 verkauft, die Garagen sind dort mit keinem Wort erwähnt und ja auch nicht im Grundbuch aufgeführt.  Nun sind die Erben von B keine Miteigentümer mehr des Grundstücks, auf denen 'ihre' Garagen stehen. Sie möchten sie eigentlich verkaufen und beantragen nun, dass ihnen die Garagen als Sondereigentum zugeschlagen werden. Dafür würden sie weiterhin allein alle anfallenden Kosten übernehmen.  Aber: Um Sondereigentum zu bilden, müssten die Erben doch Miteigentumsanteile haben, sie haben die Miteigentumsanteile aber mit der Wohnung Ende 2013 verkauft. Es erhebt sich die Frage: Sind die Garagen Gemeinschaftseigentum oder Eigentum Dritter auf fremdem Grund? Wenn sie Gemeinschaftseigentum sind, haben die Erben ja keinen Anteil mehr daran, denn sie sind nicht Teil der Gemeinschaft. Und: Zur Bildung von Sondereigentum ist die Zustimmung aller Miteigentümer notwendig. Wäre es möglich, wenn die Garagen Eigentum Dritter sind, die Garagen per Mehrheitsbeschluss von den Erben zu kaufen (zulasten der Rücklagen) und so ohne Veränderung des Grundbuchs in Gemeinschaftseigentum umzuwandeln, dessen Erträge der Gemeinschaft zugute kämen? 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchenden,    nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung sind die Garagen Gemeinschaftseigentum, da es eben an anderslautenden grundbuchrechtlichen Eintragungen fehlt.  Und Eigentum kann insoweit nur durch die Grundbucheintragung erworben werden - daran fehlt es hier, so dass der Grund und Boden nach wie vor als Gemeinschaftseigentum anzusehen ist. Die Garagen teilen dann das rechtliche Schicksal dieser Eigentumsverhältnisse  Die Garagen stehen also im Gemeinschaftseigentum.   Daran ändern weder die nicht notariellen beurkundeten Vereinbarungen oder der Aufteilungsplan etwas - entscheidend ist die grundbuchrechtliche Eintragung, und die lautet eben auf Gemeinschaftseigentum.   Ich teile Ihre Auffassung, dass die Erben hier keinerlei Ansprüche haben, da sie eben weder Teile der Gemeinschaft sind, noch es ein abgesichertes Recht des Erblassers gegeben hat, welches durch Erbfolge auf die Erben hätte übergehen können.    Zur Bildung von Sondereigentum wäre sicherlich die Zustimmung aller Eigentümer notwendig, die aber nach ihrer Sachverhaltsdarstellung eben nicht vorliegt.   Die Garagen brauchen nach Ihrer Darstellung auch nicht von den Erben gekauft werden, da diese Garagen eben schon Gemeinschaftseigentum sind. Aber natürlich wäre es möglich, zur Beendigung eines offenbar drohenden jahrelangen Rechtstreites einen Obolus freiwillig zu zahlen - manchmal ist das die wirtschaftlich sinnvolle Lösung.    Möglich wäre allenfalls, noch an einen Zahlungsanspruch der Erben über a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/951.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 951 BGB: Entschädigung für Rechtsverlust">§ 951 BGB/a>  zu denken; aber auch den sehe ich derzeit nicht, weil man einen Rechtsgrund in der Vereinbarung der damaligen Parteien sehen kann.    Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung werden die Erben als 'Pech gehabt' haben, dass eine grundbuchrechtliche Änderung unterblieben ist. Das dürfte Ihre Verhandlungsposition erheblich verbessern.  Gleichwohl sollten alle Unterlangen, Schriftstücke und auch Pläne ebenso genau geprüft werden, wie die vorhandenen grundbuchrechtlichen Eintragungen.    Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 951