Frage: Guten Tag,  folgender Sachverhalt:  1. Eine Firma war ca 3 jahre Untermieter ohne Mietvertrag, lediglich bekam Sie vom Hauptmieter eine monatliche Rechnung über den jeweiligen Mietzeitraum. Der Vermieter wusste von dem Untermieter und brachte sogar Firmenschilder an der Fronttür an.  2. Im März 2018 bekam der Hauptmieter eine fristlose Kündigung (nach ca. 7 Jahren Mietzeit) wegen Insolvenz und rückständiger Mieten. Daraufhin sollten alle Untermieter die Büroräume zeitnah räumen. Es erfolgte jedoch keine schriftliche Aufforderung.  3. Ein Untermieter bekam 2 Tage vor Ostern einen Anruf vom Vermieter, ob Interesse bestünde, die Mieträume zu übernehmen. Ansonsten müsste man zeitnah ausziehen.Im Telefongespräch ergab sich eine Übereinkunft, die Details sollten in den nächsten Wochen geklärt werden, es war keine Rede von Vorschäden o.ä.. Der Untermieter überwies inzwischen 3 Monatsmieten (März bis Mai). Kaution wurde bisher nicht überwiesen.Die erste Mietzahlung erfolgte sogar noch vor Unterzeichnung des Mietvertrages, um den Guten Willen zu bekunden.  4. Nach einiger Korrespondenz wurde der Mietvertrag unterzeichnet, wobei der Untermieter auf dem Vertrag anmerkte: 'Ein Übergabeprotokoll wird nach Auszug des bisherigen Mieters X angefertigt'.  5. Als es schliesslich zur Begehung kam, platzte die Bombe, der Untermieter solle bitte alle Vorschäden übernehmen. Er habe schliesslich überhaupt Glück gehabt, daß er nicht 2 Tage vor Ostern ausziehen musste.Und wenn wir jetzt jede Schraube inspizieren müssen, dann hat der Vermieter keine Lust mit so einem pedantischen Untermieter zu tun zu haben.  Fragestellung:  1. Ist der Mietvertrag gültig ohne Übergabeprotokoll? Er wurde nicht unterzeichnet und auch zur Unterzeichnung vorgelegt. 2. Darf der Untermieter bei jetzigem Sachverhalt sofort ausziehen, falls der Vermieter absolut nicht einlekt? 3. Hätte der Untermieter auf Grund der langen Mietdauer, wenn auch ohne Mietvertrag eine Art Kündigungsfrist? 4. Welche realistischen Chancen hat der Untermieter, den Mietvertrag anzufechten und auch evtl sofort auszuziehen ohne Rechtsfolgen? 5. Wie ist überhaupt der juristische Sachstand dieser Situation?  Vielen Dank. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zu 1.) Ein Mietvertrag kann mündlich, schriftlich oder auch stillschweigend durch Nutzung der vom Vermieter angebotenen Räume (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202014,%20546" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 02.07.2014 - Abs. 8 ZR 298/13: Wohnraummiete: Konkludente Annahme des Angebots des Vermieter...">WuM 2014, 546/a> ) zustande kommen. Ein gültiges Übergabeprotokoll wird auch nicht benötigt.  zu 2.) Sie müssten ein Recht auf außerordentliche, fristlose Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  haben,  Die in Abs. 2 BGB genannten Gründe sind nur Fallbeispiele, bei einem ähnlich schwerwiegendem Verstoß kann ein Kündigungsgrund vorliegen. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 BGB/a>  sind aber bei Pflichtverletzungen aus dem Mietvertrag (hier die Erstellung eines Übergabeprotokolls) vorher 'eine zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist' zu setzen oder ein Abmahnschreiben zu fertigen, die dann vom Vermieter nicht genutzt sein müssen.  zu 3.) Da leider davon ausgegangen werden muss, dass schon durch stilschweigende (Weiter-) Nutzung ein Mietverhältnis zustande gekommen ist, haben Sie natürlich auch die Möglichkeit zur Kündigung (mit der üblichen 3-Monatsfrist).  zu 4.) Eine Anfechtung würde sich nach den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/116.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 116 BGB: Geheimer Vorbehalt">§§ 116 BGB/a>  richten, insbesondere könnten Sie eine Anfechtung wegen Täuschung a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  in Erwägung ziehen. Dazu müssten Sie aber die Täuschungsabsicht des Vermieters beweisen, was grundsätzlich sehr schwierig sein wird. Falls eine Anfechtung durchginge, hätten Sie die gleichen Rechte wie eine fristlose Kündigung, was aber u.U. wieder bedeutet, dass Sie dem Vermieter eine Frist zur Abhilfe der Pflichtverletzung (Erstellung des Übergabeprotokolls) setzen müssen. Insoweit wird die Anfechtung gleich laufen wie eine fristlose Kündigung.  zu 5.) Das ist die rechtliche Lage: Natürlich können Sie einfach ausziehen und abwarten, ob der Vermieter seinen Monatsmieten hinterherläuft. Wenn er allerdings rechtlich vorgeht, dann sollten Sie möglichst schnell auch 'offiziell' und schriftlich kündigen, sonst läuft das Mietverhältnis einfach weiter, die Monatsmieten häufen sich und es lohnt sich für den Vermieter am Ende doch noch zu klagen. Allerdings hat er eine Schadensminderungspflicht und muss sich zeitnah nach einem neuen Mieter umsehen. Aber Sie wissen ja, man kann alles irgendwie verzögern...  Ich hoffe Ihre Fragen vollständig beantwortet zu haben.  Mit freundlichen Grüßen,  Dr. Judith Freund  Rechtsanwältin  Apothekergäßchen 4 86150 Augsburg  Tel: 0821 49 81 59 75 Fax: 0821 50 83 61 63  www.rechtsanwaeltin-freund.de office@rechtsanwaeltin-freund.de !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 116, § 123, § 543