Frage: Guten Tag,  wir haben vor 2 Wochen ein Haus gekauft. Bei der Besichtigung wurden wir nicht über Mängel informiert.  Beim Leerräumen des Kellers haben wir nun hinter aufgesetzten Kartons entdeckt, das die Wände nass und schimmlig sind. Desweiteren is im Badezimmer im OG ein Wasserschaden in der Decke, über den wir auch nicht informiert wurden, entdeckt haben wir dies, als beim streichen immer wieder 'rot' durchkamm.  Wir halten uns hier für getäuscht vom Verkäufer, da diese Mängel unserer Meinung nach bewusst versteckt wurden.  Habenm wir eine Chance vom Kauf zurückzutreten ? Bezahlt wurde noch nichts.  Mit freundlichen Grüßen 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:  Zunächst sollten Sie nachsehen, ob der notarielle Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss enthält. Dies ist üblicherweise der Fall, so dass eine einfache Mängelhaftung unter Umständen ausgeschlossen sein könnte. In diesem Fall sollten Sie dann als nächsten Schritt die Reichweite des Gewährleistungsausschlusses prüfen lassen. Ein zu weit reichender Haftungsausschluss kann unwirksam sein.  Für den Fall, dass der Gewährleistungsausschluss wirksam sein sollte, kann sich der Verkäufer allerdings ausnahmsweise gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen, sofern er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.  Da Sie angeben, dass der Wasserschaden in dem Haus bewusst versteckt worden sein soll, könnte dies auf ein arglistiges Verhalten des Verkäufers hindeuten. Zu klären wäre gegebenenfalls noch, ob es im Vorfeld ausdrücklich Verhandlungen Nachfragen von Ihrer Seite über Wasserschäden oder Feuchtigkeit/Schimmel im Haus gegeben hat. Da sie dazu keine Angaben gemacht haben, gehe ich davon aus, dass Wasserschäden oder Feuchtigkeit/Schimmel vor Vertragsschluss kein Thema waren.  Ein arglistiges Verschweigen ist gegeben, „wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte‟; BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2013,%202182" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.04.2013 - Abs. 5 ZR 266/11: Gewährleistung beim Wohnungskauf: Fehlende Baugenehmigung als Sa...">NJW 13, 2182/a>  (BGH 12.04.2013 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20266/11" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.04.2013 - Abs. 5 ZR 266/11: Gewährleistung beim Wohnungskauf: Fehlende Baugenehmigung als Sa...">Abs. 5 ZR 266/11/a> ).   Beim Verkäufer kann Kenntnis des Verdachts von Mängeln reichen. Leichtfertige/grob fahrlässige Unkenntnis, auch sich aufdrängender Mängel oder ein bewusstes Sichverschließen genügt nicht. Entscheidend ist allein Kenntnis der mangelbegründenden Umstände, der Schluss auf den Mangel ist unerheblich.  Aufklärungspflichtig ist der Verkäufer bei Fragen des Käufers, die er vollständig und richtig zu beantworten hat, Vorliegen einer besonderen Vertrauensbeziehung und bei einer Offenbarungspflicht, d.h. Verpflichtung zur Aufklärung über Umstände, die für den Käufer besonders relevant sind und worüber der Verkäufer in Kenntnis ist bzw. sich der Kenntnis darüber vorwerfbar verschließt; vgl. Lemke, Immobilienrecht, § 444, Rn. 17.  Ein erheblicher Feuchtigkeitsschaden ist sicherlich ein relevanter Umstand für den Kauf einer Immobilie. Die Beweislast für das Vorliegen und den Umfang des Mangels sowie auch für die Arglist des Verkäufers liegen allerdings bei Ihnen. Ob die vorgefundenen Indizien letztlich den Schluss zulassen, dass der Verkäufer in Kenntnis der Feuchtigkeit/des Schimmels verkauft hat, ist Prozessrisiko und lässt sich an dieser Stelle nicht abschließend bewerten.  Sie sollen den Mangel dem Verkäufer umgehend anzeigen und diesen zur Stellungnahme aufgefordert. Bevor der Mangel beseitigt wird, sollte in jedem Fall ein Nachbesserungsverlangen an den Verkäufer gerichtet werden. Weiter sollte der Mangel durch einen Sachverständigen dokumentiert und Beweise gesichert werden, sofern der Verkäufer den Mangel nicht fachgerecht auf seine Kosten beseitigen will.  Sofern Sie von dem Kauf der Immobilie vollständig Abstand nehmen möchten, besteht bei Arglist des Verkäufers die Möglichkeit der Anfechtung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a> . Bevor Sie weitere Schritte unternehmen und dadurch gegebenenfalls erhebliche Kosten auslösen, empfehle ich Ihnen aber dringend, sich unter Vorlage des Kaufvertrages ergänzend rechtlich beraten zu lassen und dabei auch die Beweismöglichkeiten im einzelnen zu besprechen.  Ich hoffe, Ihnen erste Anhaltspunkte gegeben zu haben.   Mit freundlichen Grüßen  Matthes Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 123