Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe Garagen mit den Mietwohnungen mitvermietet. Die Garagen befinden sich nicht direkt beim Gebäude in denen die Wohnungen sind. In den Einheitsmietverträgen ist die Garage mit der Miete für die Garage einzeln aufgestellt. Einen kostenlosen Stellplatz für die Mieter befindet sich direkt am Haus. Wir benötigen die Garagen jedoch jetzt selber. Kann ich nur die Garagen wegen Eigenbedarfs kündigen oder muss ich den kompletten Mietvertrag kündigen? Wenn ja, wie muss das im Kündigungsschreiben formuliert werden.  Wie sind die Kündigungsfristen? 2 Wohnungen Mietverträge von 2007, 1 Wohnung Mietvertrag 2011.   Freundliche Grüße

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1. Wird in einem Mietvertrag sowohl eine Wohnung als auch eine Garage vermietet, liegt ein EINHEITLICHER Mietvertrag vor, auf den insgesamt das Wohnraummietrecht Anwendung findet. Dies gilt auch, wenn im Mietvertrag die Mieten für Wohnung und Garage getrennt ausgewiesen sind (LG Baden-Baden a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201991,34" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 1991,34 (2 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 1991,34/a> ).  Eine ordentliche Kündigung des Vermieters ist daher insgesamt nur zulässig, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses insgesamt hat, z.B. Eigenbedarf (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> ).  2. Eine Teilkündigung eines solchen einheitlichen Mietverhältnisses nur hinsichtlich der Garage wie von Ihnen beabsichtigt ist leider UNZULÄSSIG (LG Baden -Baden WuM 1991,973).  Es ist daher leider  NICHT möglich, einen Mietvertrag nur hinsichtlich der Garage zu kündigen.  Sie müssten vielmehr den gesamten Mietvertrag kündigen. Hierfür müßte aber auch insgesamt Eigenbedarf vorliegen, was nach Ihrer Schilderung aber nicht der Fall ist.  3. Um die Garagen frei zu bekommen bleibt Ihnen nur, mit den jeweiligen Mietern über eine teilweise AUFHEBUNG der Mietverträge hinsichtlich der Garagen zu verhandeln und insoweit -teilweise- MIETAUFHEBUNGSVERTRÄGE abzuschliesen   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573