Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  meine Tochter wohnte 2016 in einer Wohnung. Von Mai bis September hat sie die Miete/NK-Vorauszahlung der Vermieterin in bar gegen Quittung bezahlt, da der Jobcenter auf eine Zusage der Miete auf sich warten lies. Im September hat der Jobcenter dann die Miete für o.g. Zeitraum in einer Summe an die Vermieterin. Sie meinte nur mündlich, dass meine Tochter die Miete 'abwohnen' kann, d.h. keine Miete bis Februar 2017 zahlen muss. Im November wurde das Haus verkauft. Der neue Eigentümer verlangt nun die die Miete für November bis Februar, da die Voreigentümerin inzwischen Privatinsolvenz angemeldet hat und die Mieten nicht weitergegeben hat. Das gilt auch für die NK-Vorauszahlungen. Der neue Eigentümer hat somit keine Miete für November bis Februar erhalten. In der NK-Abrechnung für 2016 fehlen die entsprechenden Vorauszahlungen. Kann das meiner Tochter angelastet werden?  Viele Grüße 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  der alte Eigentümer war für die Monate Mai bis September 2016 überzahlt. Ihre Tochter hatte einen Rückzahlungsanspruch in Höhe von fünf Monatsmieten.  Vereinbart wurde, dass die Überzahlung nicht zurückgezahlt wird, sondern die Mieten für Oktober 2016 bis Februar 2017 bezahlt sind.  Der neue Eigentümer tritt gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  in das Mietverhältnis und damit auch in die Vereinbarung, dass die Miete im Voraus bis Februar bezahlt ist.  Das würde bedeuten, dass Ihre Tochter, wenn sie die Vereinbarung nicht -  durch Zeugenaussage des Alteigentümers - beweisen kann, die Miete für November 2016 bis Februar 2017 an den neuen Eigentümer zahlen muss und ihren Rückzahlungsanspruch gegenüber dem alten Vermieter nur als Insolvenzforderung anmelden kann.   Es gibt jedoch eine besondere Regelung bezüglich einer Vereinbarung über die Miete (z.B. bei einer [einmaligen] Vorauszahlung) gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566c BGB: Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete">§ 566c/a>  Sätze 1 bis a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/3.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 3 BGB">3 BGB/a> , auch wenn Ihre Tochter die Vereinbarung beweisen kann:  '[...] die Entrichtung der Miete, ist dem Erwerber gegenüber wirksam, soweit es sich nicht auf die Miete für eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt.  Erlangt der Mieter die Kenntnis nach dem 15. Tag des Monats, so ist das Rechtsgeschäft auch wirksam, soweit es sich auf die Miete für den folgenden Kalendermonat bezieht.  Ein Rechtsgeschäft, das nach dem Übergang des Eigentums vorgenommen wird, ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts von dem Übergang des Eigentums Kenntnis hat.'  Das bedeutet, vorbehaltlich der Beweisbarkeit, bis zur Kenntnis des Eigentumsübertragung muss nicht nochmals gezahlt werden. Hat Ihre Tochter erst ab dem 15. Kenntnis vom Eigentumsübergang erlangt, so muss sie auch für den Folgemonat die Miete nicht doppelt zahlen.  Wenn Ihre Tochter am 16.11.2017 über den neuen Eigentümer / Vermieter in Kenntnis gesetzt worden wäre, so müsste sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566c BGB: Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete">§ 566c S. 2 BGB/a>  die November- und Dezembermiete 2017 nicht (noch einmal) an den neuen Eigentümer zahlen. Der neue Eigentümer darf aber die Januar- und Februarmiete von Ihrer Tochter verlangen.  Ja, in gewissem Umfang wird Ihrer Tochter die Nichtweiterleitung der eingenommenen Miete an den Erwerber angelastet.  Bitte teilen Sie mit, wann Ihrer Tochter der Eigentumsübergang bekannt gegeben wurde.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566c, § 566, § 3