Frage: Guten Tag. Unser Vermieter hat in den letzten Tagen in das gemiete freistehende Einfamilienhaus eine neue Gastherme mit Warmwasseraufbereitung einbauen lassen. Nun rief er an, dass wir bitte auch direkt einen Wartungsvertrag mit der Installationsfirma abschliessen. Meine Frage ist nun, muss ein Wartungsvertrag direkt geschlossen werden oder kann ich während der Gewährleistungsfrist auch darauf verzichten. Kleinreparaturen werden von uns lt. Mietvertrag ohnehin pro Jahr auf 80,- € begrenzt. Heisst ich müsste zwar eine Wartung, aber die Reparaturen nur bis zur Höhe von 80,- € übernehmen. Mir wiederstrebt es aber einen teuren Wartungsvertrag abzuschliessen, wo jeder Installateur heute sagt, in den ersten Jahren ist an der Heizung keine Wartung nötig und wenn eine Störung auftritt, dann greift die Garantie. Kann ich den Abschluss der Wartung ablehnen ? Danke

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  danke für Ihre Frage, die ich basierend auf Ihren Angaben und dem von Ihnen ausgelobten Mindestbetrag in der gebotenen Kürze folgendermaßen beantworten möchte:  Grundsätzlich hat der Vermieter die Pflicht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> , die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht zur Gebrauchserhaltung verpflichtet den Vermieter, in angemessenen Zeitabständen zu prüfen, ob sich das Mietobjekt, in Ihrem Fall das vermietete Einfamilienhaus noch in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befindet. Das schließt erforderliche Wartungsarbeiten an verschleißanfälligen Teilen der Mietsache ein, vgl. Palandt, BGB, § 535 Rn. 36 ff.  Wartungspflichten bestehen daher unter anderem für Heizthermen, Kochendwassergeräte und Heizungsanlagen einschließlich Gasetagenheizung (vgl. Lexikon zum Mietrecht von Stürzer/Koch).  Allerdings sind nach §§ 1, 2 Nr. 5 c Betriebskostenverordnung die Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten als Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig.  Hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft (Zitat der Norm).  Deshalb werden in einer Vielzahl von Verträgen diese Wartungskosten als Betriebskosten auf den Mieter als umlegbar vereinbart.  Wenn also in Ihrem Mietvertrag eine solche Vereinbarung über die Umlegung der Wartungskosten enthalten wäre, und diese Wartungskosten als Betriebskosten nach umlagefähig wären nach §§ 1,2 Nr. 5 c Betriebskostenverordnung, und Sie also sowieso die Kosten für die Wartung der Gastherme übernehmen müssten, da Sie der einzige Mieter sind, so bestünden meines Erachtens auch keine Bedenken dagegen, dass Sie den Wartungsvertrag abschließen. So könnten Sie jedenfalls bestimmen, mit wem Sie den Wartungsvertrag abschließen und zu welchen Bedingungen.  Die Vereinbarung im Mietvertrag über die Kleinreparaturen bis zu 80 Euro sind von den Wartungskosten zu trennen.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion zur Verfügung.   Zum Abschluss möchte ich Sie noch hierauf hinweisen: Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben beruht, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhalts. Diese Einschätzung kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.   Mit freundlichen Grüßen,  Rechtsanwältin Gesine Mönner  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535