Frage: es liegt folgender Sachverhalt vor:  ich habe ein unbebautes Grundstück von 751 Quadratmeter, dass bereits im Jahr 2002 mit einer Grundschuld zu Gunsten der Sparkasse zur Sicherung eines Kredits belastet ist. Im zweiten Halbjahr 2005 habe der Gemeinde den Verkauf von 36 Quadratmetern für die Verbreiterung des Gehwegs den Verkauf von ca 30 – 36  Quadratmetern des Grundstück, dass unmittelbar an der Hauptverkehrsstraße belegen ist, zugesagt. Die haben dann auch sofort (ohne eine notarielle Zusage von mir zu haben) mit der Verbreiterung des Gehwegs begonnen. Ich habe davon die x-Bank auch in Kenntnis gesetzt und vorgeschlagen, dass der Kaufpreis für die Fläche, der nun für die Verbreiterung des Gehwegs benötigt wird, gegen Pfandfreigabe für die Grundschuld zur Sondertilgung meines Darlehens herhalten soll. Man war damit grundsätzlich einverstanden, erklärte aber, dass eine definitive Pfandfreigabe erst erfolgten kann, wenn die konkreten Größe des neuzubildenden Flurstück bekannt ist. Nun liegt mir der neue Auszug aus dem Liegenschaftskataster vor. Danach sieht es so aus, dass das bisherige Flurstück 705/10 751 Quadratmeter nur noch 715 Quadratmeter beträgt und zwei neue Flurstück gebildet werden sollen, nämlich das Flurstück 705/107 (31 Quadratmeter, Verbreiterung Gehweg und Flurstück 705/108 5 Quadratmeter Nutzung Straße). Zusammen sind das dann wieder 751 Quadratmeter.    In der Zweckerklärung zur Sicherung des Darlehens ist folgendes ausgeführt:  3.2 Erhaltung des Pfandobjekts  Der Sicherungsgeber hat das Pfandobjekt einschließlich Zubehör in einem guten Zustand zu erhalten. Mängelbeseitigungen und Erneuerungen sind innerhalb einer von der X-Bank gesetzten angemessenen Frist auzuführen. Bauliche Veränderungen der Gebäude, insbesondere auch ein vollständiger oder teilweiser Abbruch sowie eine Änderung des Verwendungszwecks, dürfen nur mit Zustimmung der x-Bank erfolgen.   Nun zur eigentlichen Frage, die sich auf die Auslegung der Zweckerklärung bezieht:  Die Bestimmungen unter 3.2. bezieht sich ja wohl nur auf Gebäude? Änderungen der o.a. Art, die sich ja auf unbebautes Grundstück (und nicht auf Gebäude) beziehen, fallen wohl nicht unter die Zweckerklärung und unterliegen nicht der Zustimmung der Sparkasse oder doch?.  Unklar ist, ob die Aussage Änderung des Verwendungszwecks sich nur auf Gebäude bezieht. Nach § 305c gehen Zweifel bei der Auslegung von AGB zu Lasten des Verwenders (hier also der X-Bank). Hier wurde der Verwendungszweck des alten Grundstücks (36 Quadratmeter) zu einem kleinen Teil verändert. Allerdings bezieht sich die Bestimmung der Zweckerklärung ja auf Gebäude und nicht auf unbebaute Grundstücke.   Das Grundpfandrecht der X-Bank bleibt ja auch auf den neugebildeten Flurstücken erhalten. Der Erwerber – hier die Gemeinde – wird – falls die Sparkasse entgegen meiner Erwartung die Pfandfreigabe verweigern würde – die neuzubildenden Flurstücke dennoch erwerben können (dann eben mit einem einer Grundschuld der X-Bank belastet)         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  die Klärung von Auslegungsfragen einer vertraglichen Bestimmung ist im Einzelfall von vielen Faktoren abhängig und wird efahrungsgemäß von verschiedenen Personen anders bewertet.  Unter Berücksichtigung des von Ihnen genannten a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305c BGB: Überraschende und mehrdeutige Klauseln">§ 305c Abs. 2 BGB/a>  ist aber festzuhalten, dass Auslegungszweifel hier zu Lasten der Bank als Verwender gehen.  Im Einzelnen möchte ich zu den Bestimmungen folgende festhalten  Pfandobjekt bezieht sich grundsätzlich auch auf das Grundstück. Gerade die Verbindung mit dem Zubehör lässt diesen Rückschluss zu, da sich solches oftmals auch auf den freien unbebauten Flächen befindet.  Bezüglich des Verwendungszwecks bleibt unklar, ob sich dieser allein auf das vorher erwähnte Gebäude oder das Grundstück insgesamt bezieht. Allgemein würde er wohl das Grundstück insgesamt betreffen, da auf einem solchen allein schon eine andere Nutzung denkbar wäre. Wegen der genannten Auslegungsregel könnte hier aber in der Tat eine Beschränkung auf das Gebäude angenommen werden, so dass eine Zustimmung nicht notwendig wäre.  Sicherheitshalber sollte aber in jedem Fall die Zustimmung eingeholt werden, da ansonsten schon rein tatsächlich eine längere Auseinandersetzung droht, deren Ausgang auf der Grundlage Ihrer Angaben nicht abschließend bewertet werden kann.  Ich hoffe Ihnen vorerst geholfen haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen   Dr. Wolfram Siemens, Abs. 100.Abs. 1000 (U.S.A.)    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305c