Frage: Meine Freundin und ich haben als Mieter zum 01.12.2004 einen unbefristeten Mietvertrag geschlossen; beide haben unterschrieben. Eigentümer der Wohnung/Vermieter sind ein Ehepaar, die ebenfalls beide den Vertrag unterschrieben haben.  Die Vermieter bewohnen ein großes Einfamilienhaus ca. 8 km von unserer Wohnung entfernt.  Am 20.08.2006 erhielten wir in schriftlicher Form die von beiden Vermietern unterschriebene ordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 30.11.2006; als Begründung wurde Eigenbedarf angegeben, da sich die Vermieterin von ihrem Mann trennen möchte und die Wohnung selbst beziehen möchte. Konkrete Angaben, ob eine Ehescheidung bereits in die Wege geleitet wurde, wurden nicht gemacht.  In einem der Kündigung beigefügten Schreiben bietet uns die Vermieterin eine Ersatzwohnung in ihrem Haus an, falls wir nichts anderes finden sollten - außerdem bittet sie uns ´zunächst um Diskretion´.  Der drohende Verlust unserer schönen Wohnung, in die wir für unsere Verhältnisse viel investiert haben (z.B. maßgefertigte Küche für 3.000 Euro, maßgefertigte Innenjalousien für 100 Euro pro Fenster) würde uns doppelt hart treffen, da meine Freundin wenige Tage vor der Wohnungskündigung eine betriebsbedingte Kündigung (zum 30.09.2006) ihres bis dato unbefristeten Arbeitsverhältnisses erhalten hat. Es würden also für uns Arbeitssuche eines Partners und Wohnungssuche zusammenfallen, was nervlich und finanziell sehr belastend ist.  Wir haben der Wohnungskündigung bis heute nicht widersprochen. Wenn ich mich richtig informiert habe, ist diese Frist Ende September abgelaufen (Ende des ersten Monats der dreimonatigen Kündigungsfrist).  Nun kamen wir jedoch kürzlich mit anderen Bewohnern unseres Mehrfamilienhauses in´s Gespräch: alle äußerten ihr Bedauern, da wir sehr gut miteinander ausgekommen waren - und von mehreren Bewohnern wurden Äußerungen getroffen wie ´schon vor 2 Jahren, als die Wohnung von den Eigentümern renoviert wurde, hat Frau X geäußert, dass sie am liebsten selbst dort einziehen würde, während ihr Mann niemals das Haus aufgeben würde´ oder ´Uns hat es damals gewundert, dass in die Wohnung überhaupt Mieter eingezogen sind, ursprünglich dachten wir alle, dass das Ehepaar X die Wohnung für sich haben möchte´.  Weiterhin hat die Vermieterin in einem persönlichen Gespräch geäußert, dass ´die Trennung ja gewissermaßen bereits seit 30 Jahren im Kopfe läuft und es jetzt zum Ausbruch komme´.  Diese Aussagen haben meinen Kampfgeist geweckt - das Stichwort ´vorhersehbarer Eigenbedarf´ drängt sich für mich auf. Ich halte es für denkbar, dass bereits bei Abschluss des Mietvertrages die jetzt geltend gemachten Eigenbedarfsgründe vorlagen - und weiterhin die unschöne Vermutung, dass wir nur für eine gewisse Zeit Miete zahlen durften, um die Renovierungskosten der Wohnung herauszuholen.  Gibt es in irgendeiner Form die Möglichkeit der ´Wiedereinsetzung in den vorigen Stand´ aufgrund nachträglich bekanntgewordener Informationen, d.h. zum jetzigen Zeitpunkt noch gegen die Kündigung anzugehen? Immerhin sind wir nur deshalb so spät an diese Informationen gelangt, weil wir der ´Bitte um Diskretion´ nachgekommen sind und zunächst mit keinem der anderen Bewohner über die Trennung unserer Vermieter gesprochen hatten.  Wie würden Sie unsere Aussichten beurteilen?         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten möchte.  Für eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter bzw. ein Familien- oder Haushaltsangehöriger die Wohnung wirklich benötigen. Eigenbedarf ist erst dann gegeben, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe benennen kann, warum er die Wohnung beziehen will.  Hier kann man zum einen an den VORGESCHOBENEN EIGENBEDARF denken, der vorliegt, wenn der Vermieter die Wohnung des Mieters gar nicht ernsthaft nutzen will, sondern den Mieter loswerden möchte. Eng damit verbunden ist der TREUWIDRIGE EIGENBEDARF, wonach der Vermieter nicht Gründe anführen darf, die bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorgelegen haben.   Ein vorgeschobener Eigenbedarf scheint mir hier tatsächlich nahe zu liegen – insbesondere vor dem Hintergrund der Aussagen der übrigen Bewohner.    Für den Widerspruch ist die folgende Norm maßgeblich:  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs">§ 574 b BGB/a>  Form und Frist des Widerspruchs  (1) Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.  (2) Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.  (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.  Da Sie bis jetzt der Kündigung nicht widersprochen haben, wäre ein solcher Widerspruch daher grundsätzlich verspätet. Jedoch hätten Sie diese Möglichkeit noch, wenn Ihr Vermieter Sie nicht rechtzeitig vor Ablauf auf die in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs">§ 574 b Abs. 2 2 BGB/a>  genannten Informationen hingewiesen hätte.   Wenn ich Sie richtig verstehe, ist dies jedoch unterblieben (da Sie schreiben, dass Sie sich über Form und Frist informiert hätten), so dass die Möglichkeit eines Widerspruchs nach wie vor besteht. Dieser muss von Ihnen und Ihrer Freundin unterschrieben sein und sollte per Einschreiben mit Rückschein erfolgen.   In dem Widerspruch sollten Sie Ihre Bedenken im Einzelnen vortragen und das Vorliegen einer bevorstehenden Trennung bestreiten. Für das Vorliegen von Eigenbedarf ist nämlich der Vermieter voll darlegungs- und beweispflichtig.   An die Substantiierung der Begründung durch den Vermieter sind keine geringen Anforderungen zu stellen, so dass Sie keine schlechten Aussichten haben dürften.  Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.  Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen   Tobias Kraft Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 574b