Frage: Ich habe meine alte Wohnung am 26.03. letzten Jahres fristgerecht zum 30.06. gekündigt. Der Vermieter und ich einigten uns, dass ein vorzeitiger Auszug möglich sei, woraufhin der Vermieter Mitte Mai einen Nachmieter vorstellte und ihm die Wohnung zeigte.  Nachmieter und Mieter wurden sich einig und ein baldiger Einzug des Nachmieters wurde vereinbart. Daraufhin räumte ich die Wohnung und strich alle Flächen vereinbarungsgemäß weiß. Am 02.06., also knapp ein Monat vor dem offiziellen Mietende, fand die Wohnungsübergabe im Beisein von Vermieter und Nachmieter statt. Der Nachmieter erhielt an diesem Tag den Wohnungsschlüssel und kündigte an, kurzfristig den Teppich in einem Raum entfernen und die darunter liegenden Dielen abschleifen zu wollen, was ihm vom Vermieter zugestanden wurde. Lt. Protokoll wurde die Wohnung jedoch renoviert übergeben, es wurden auch keine Restarbeiten gefordert.  Aufgrund dieser Aussagen und der erfolgten Schlüsselübergabe an den Nachmieter, ging ich von einer stillschweigenden vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses aus (wie ich es in meinem Kündigungsschreiben im März angefragt hatte). Dieses wurde während des Übergabegespräches allerdings weder mündlich noch schriftlich festgehalten (jedoch auch keine andere Regelung). Für den Monat Juni überwies ich daraufhin keine Mietzahlung mehr, was vom Vermieter nicht beanstandet wurde.  Etwa 2 Monate später erhielt ich die Wohnungskaution unkommentiert und ohne Abzüge zurück.  Mitte Juni 2009, also gut 1 Jahr nach der Wohnungsübergabe, erhielt ich die letzte NK-Abrechnung für diese Wohnung, für den Zeitraum 07/2007 bis 06/2008. In dieser wird erstmals ein Nutzungszeitraum 'bis 15.06.2008' festgelegt. Aufgrunddessen wird aufgeführt, dass noch eine halbe Monatsmiete ausstehe, und mit dem Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung verrechnet.  Dieser verminderte Betrag wurde mir mittlerweile überwiesen. Nach einer Begründung für die Mietnachforderung gefragt, erklärte der Vermieter dies mit der unrenoviert übergebenen Wohnung (lt. Übergabeprotokoll war dem nicht so). Die Reduzierung der Forderung auf einen halben Monat (statt bis zum 30.06.) sei bereits ein Entgegenkommen (Hinweis: Der Mietbeginn des Nachmieters lt. dessen Mietvertrag ist der 15.06.)  Meine Fragen: - Bin ich zu einer Mietzahlung nach dem 02.06. verpflichtet, auch wenn der Nachmieter vollen Zugang zur Wohnung hat, und mit nicht unerheblichen Arbeiten darin begonnen hat? - Ist ein Verrechnen der Mietforderung nach über einem Jahr in der NK-Abrechnung zulässig? - Können Sie mir ggf. Gerichtsurteile zu ähnlich gelagerten Fällen nennen?  Ich bedanke mich im voraus und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:  1. Grundsätzlich sind Sie dazu verpflichtet, Miete bis zum 30.06.09 zu zahlen, da Ihr Mietvertrag erst zu diesem Termin gekündigt wurde. Vorliegend gehe ich jedoch davon aus, dass eine Zahlungsverpflichtung nur bis zum 02.06.09 besteht. Dies aus folgenden Gründen:  a.  Zunächst kann ein Mietvertrag selbstverständlich einvernehmlich zwischen Mieter und Vermieter aufgehoben werden. Ein solcher Mietaufhebungsvertrag entbindet den Mieter von seiner Zahlungspflicht und ermöglicht es dem vermieter, die Wohnung weiter zu vermieten.   Nach Ihren Schilderungen waren Sie mit Ihrem Vermieter bereits darin übereingekommen, dass sie vorzeitig einen Nachmieter stellen könnten, um die Mietwohnung früher zu verlassen. Dies ist dann auch geschehen.  Ins Bild passt dann auch, dass der Vermieter eine gemeinsame Übergabe gemacht und Ihnen die Kaution in voller höhe überwiesen hat.   Dies alles spricht bereits dafür, dass Sie aus Ihrer vertraglichen Schuld entlassen wurden.  b. Hiervon abgesehen, entfällt die Verpflichtung zur Mietzahlung m.E. auch aufgrund a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/537.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 537 BGB: Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters">§ 537 Abs. 2 BGB/a> . Dieser lautet:  'Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet.'  Ihr Vermieter hat dem Nachmieter am 02.06.09 die Schlüssel von Ihnen genommen und an den Nachmieter übergeben und damit dem Nachmieter jegliche Besitzmöglichkeiten eingeräumt. Da er Ihnen daher den BEsitz und die Nutzung der Wohnung überhaupt nicht mehr einräumen konnte, sind Sie zur Zahlung von Miete nicht mehr verpflichtet.  2. Meiner Meinung nach besteht daher aufgrund obiger Erwägungen kein Ersatzanspruch des Vermieters gegen Sie. Die nun vorgenommene Verrechnung mit den Nebenkosten ist daher unzulässig, wobei darauf hinzuweisen ist, dass die zeitliche Dauer von etwa 1 Jahr keine rechtliche Schwierigkeit darstellt. Ihr Vermieter kann rückständige Mietzahlungen grundsätzlich innerhalb von 3 Jahren geltend machen, wenn sie denn zu Recht bestehen.  Urteile, die sich mit einem ähnlichen Sachverhalt beschäftigen, kann ich Ihnen bei BEdarf gerne als persönliche Email zukommen lassen. Ich gehe jedoch davon aus, dass Sie dies nicht weiterbringen wird, da entscheidend letztlich das ist, was zwischen Ihnen, dem Vermieter und dem Nachmieter vereinbart wurde. Dies ist weniger eine rechtliche Frage als eine tatsächliche Frage, so dass andere Urteile nur wenig Einfluss auf die Entscheidung in Ihrem konkreten Fall haben. Allerdings spricht - wie geschildert - hier a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/537.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 537 BGB: Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters">§ 537 Abs. 2 BGB/a>  doch recht deutlich dafür, dass Sie eine Nachzahlung nicht mehr leisten müssen.  Sollten Sie weitere Fragen haben oder eine weitergehende Interessenvertretung wünschenb, so stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 537