Frage: Ich habe eine schöne Immobilie über ein bekanntes Internetportal gefunden. Der Makler sagte bei der Besichtigung, der Verkauf würde über einen als Nachlassverwalter fungierenden Anwalt durchgeführt.  Da ich vermutete, der Kaufpreis läge leicht unter dem Marktwert fragte ich nach, wer den Zuschlag bekäme. Er sagte, wer zuerst den Kaufpreis nachweisen kann.Einer Reservierung wollte er nicht zustimmen Ich besichtigte als erster, sagte als erster zu und wies den Kaufpreis nach. Nun kam das Argument,ich solle einige Tausend Euro höher bieten, da es einen zweiten Interessenten gäbe (nicht prüfbar). Nach dem ich widerwillig zustimmte, rief er erneut an mit der Bitte, noch etwas höher zu bieten. Fazit: Da es sich nicht um ein offizielles Bieterverfahren handelt, betreibt der Makler nun offensichtlich in Absprache mit dem Nachlassverwalter einen Bieterwettbewerb zur Kaufpreismaximierung. Ist dies a) üblich - b) rechtens oder c) leider nur unmoralisch?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  für Ihre Anfrage möchte ich Ihnen danken und diese unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten:  In Ihrem Fall sind zwei Rechtsverhältnisse zu unterscheiden:  1. Verhältnis zum Nachlassverwalter  Das Vorgehen des Nachlassverwalters ist dem Grunde nach nicht zu beanstanden, denn hier gilt, wie im Allgemeinen, das Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen. Sollte also tatsächlich ein anderer Interessent vorhanden sein, darf der Verwalter den höchstmöglichen Preis erreichen. Dies ist sogar seine Pflicht als Nachlassverwalter.  Sollte der Nachlassverwalter allerdings „bluffen„ und einen anderen Interssenten nur vortäuschen, können nach Vertragsabschluss grundsätzlich Schadensersatzansprüche wegen arglistiger Täuschung in Betracht kommen.  Wurde Ihnen nachweislich und verbindlich zugesagt, dass Sie den Zuschlag erhalten, wenn Sie als Erster den Kaufpreis nachweisen, können sie gegebenenfalls Ansprüche wegen schuldhaften vorvertraglichen Verhaltens geltend machen (sog. c.i.c.). Ein solcher Anspruch kann z.B. den ErS. derjenigen (erfolglosen) Aufwendungen erfassen, die Sie zum Kaufpreisnachweis getätigt haben.  Einen Anspruch auf Abschluss des Kaufvertrages haben Sie jedoch nicht, denn für einen solchen Vorvertrag wäre nach dem Gesetz die notarielle Beurkundung in entsprechender Anwendung von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB/a>  erforderlich  2. Verhältnis zum Makler  Hier kommt es entscheidend darauf an, zu welchen Handlungen der Makler Ihnen gegenüber verpflichtet ist (Vertragsinhalt). Hat sich der Makler Ihnen gegenüber verpflichtet, auf einen Vertragsabschuss hinzuwirken, kann er sich pflichtwidrig verhalten, wenn er sich an dem Bietverfahren aktiv beteiligt.  Üblich ist es jedoch, dass der Makler grundsätzlich lediglich die Pflicht hat, Ihnen die Möglichkeit des Vertragsabschlusses nachzuweisen. Die Verhandlung über den konkreten Kaufpreis betrifft dann das Verhältnis Käufer-Verkäufer.  Auch hier können Ansprüche wegen schuldhaften vorvertraglichen Verhaltens, wenn Ihnen der Makler zugesagt hat, dass Sie den Zuschlag zu erhalten, sobald Sie den Kaufpreis nachgewiesen haben.  Ich hoffe, Ihnen mit vorstehender Beantwortung einen ersten Überblick verschafft zu haben und wünsche Ihnen für die Klärung der Angelegenheit viel Erfolg.  Ich weise Sie darauf hin, dass das Hinzufügen- oder Weglassen von Sachverhaltsdetails zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen kann.  Gern können Sie die Nachfragefunktion nutzen.  Mit freundlichen Grüßen   Christoph Lattreuter    - Rechtsanwalt -    PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b