Frage: Guten Tag, Wir sind eine Eigentümergemeinschaft auf einem ehemaligen Bauernhof.  3 abgeschlossene Eigentumswohnungen befinden sich im Haupthaus.  Sondereigentum 1 Nebengebäude, das keinerlei Verbindung zum Haupthaus hat ist umgebaut und ebenfalls eine abgeschlossene Wohneinheit.  Sondereigentum Insgesamt also 4 Wohnparteien. Das Grundstück ist anteilig aufgeteilt zu je 1/4. Die übrigen Nebengebäude sind Miteigentum.  Meine Frage: Im gemeinsamen Vertrag wurde unabhängig vom WEG eine Sonderklausel vereinbart.  Wortlaut:   6.  Für die Unterhaltung und Instandhaltung der Gebäude sowie deren technischen Einrichtungen und Anlagen gilt folgende Sonderregelung:  .....b) die Kosten für Unterhaltung, Reparatur,Instandhaltung und Erneuerung von Gebäuden, Gebäudeteilen sowie der darin befindlichen technischen Einrichtungen und Anlagen aller Art tragen für ein Gebäude nur diejenigen Eigentümer, die dort  Wohneigentum haben. Andere Wohnungseigentümer brauchen sich an derartigen Kosten für andere Gebäude nicht zu beteiligen.                Wir bewohnen das Nebengebäude und möchten Wissen ob diese Klausel uns von den Kosten am großen Wohnhaus befreit und umgekehrt die Bewohner des Haupthaus von den Kosten an unserem Haus.  Hat die Nebenabsprache eine rechtliches Gewicht oder tritt immer WEG / Sondereigentumregelung in Kraft ?  Kann man so eine Konstellation rechtlich lösen?  Danke für die Bemühungen Gruß          

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:   Die Verteilung der Lasten aus dem Gemeinschaftsverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern, wozu u.a. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen,  erfolgt gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§ 16 Abs. 2 WEG/a>  im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Die Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§ 16 WEG/a>  ist jedoch dispositiv, d.h. die Wohnungseigentümer können einen Kostenverteilungsschlüssel in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung abweichend vom Miteigentumsanteil festlegen (vgl Merle ZWE 2001, 342). Hierzu ist allerdings eine eindeutige Regelung erforderlich (KG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZfIR%202003,%20793" target="_blank" class="djo_link" title="ZfIR 2003, 793 (2 zugeordnete Entscheidungen)">ZfIR 2003, 793/a> ). Derartige abweichende Vereinbarungen sind allenfalls dann unwirksam, wenn sie gegen das Gebot von Treu und Glauben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> ) verstoßen.  Soweit Sie mitteilen, dass in dem gemeinsamen Vertrag eine Sonderklausel mit dem Inhalt vereinbart worden sei, dass die Kosten für Unterhaltung, Reparatur, Instandhaltung und Erneuerung von Gebäuden, Gebäudeteilen u.a. nur diejenigen Eigentümer zu tragen haben, die dort Wohneigentum haben, handelt es sich um eine von der Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§ 16 Abs. 2 WEG/a>  abweichende Vereinbarung im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/10.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 10 WEG: Allgemeine Grundsätze">§ 10 Abs. 1 S. 2 WEG/a> . Ist der Vertrag insbesondere mit allen Eigentümern zustande gekommen und ggf. darüber hinaus im Grundbuch eingetragen, werden Sie im Ergebnis nur mit den Instandhaltung- und Instandsetzungskosten des Nebengebäudes belastet werden können.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen Petry-Berger Rechtsanwältin      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242