Frage: Beispiel: A verhandelt gleichzeitig mit B über den Verkauf seines Grundstück. D, E, F und H möchten das Projekt des B verhindern, da sich wegen der damit verbundenen Lärmbelästigung nicht möchten, dass B sein Projekt verwirklicht. Sie bieten dafür A Geld, dass er sich schuldrechtlich verpflichtet bestimmten Nutzungen des Grundstück zu unterlassen und auch seine Rechtsnachfolger schuldrechtlich an diese Verpflichtung zu binden. Es soll eine entsprechend (dies würde das Projekt des B vereiteln) beschränkt persönliche Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen werden, die dies dinglich sicherstellt.   Wenn im genannten Fall A mit seinen Nachbarn einen Vertrag abschließt (Datum Vertragsabschluß 9. September 2005) und wegen der Unkenntnis seines Rechtsanwalts in steuerlichen Dingen folgende Klausel in der Vertrag aufnimmt: 1. Es wird unterstellt, dass die Zahlungen, die A von seinen Nachbarn (gemeint sind D, E, F, H erhält, zum Zeitpunkt des Zuflußes zu versteuern sind 2. Zur Klärung wird A bis zum 15. September ein Gutachten eines Steuerberaters einholen. 3. Ergibt das Gutachten, dass die unter 1 gemachte Unterstellung nicht korrekt ist, werden die Vertragsparteien versuchen, eine Anpassung des Vertrags vorzunehmen, die Punkt 1 gerecht wird 4. Sofern diese Vertragsanpassung nicht möglich ist, haben die Nachbarn die Möglichkeit, A für die steuerlichen Nachteile schadlos zu halten 5. Machen die Nachbarn davon keinen Gebrauch, hat A die Möglichkeit den Vertrag bis zum 23. September mit einer Frist von 3 Tagen zu kündigen.  6. Des Weiteren wird am 9. September beim Notar eine entsprechend beschränkt persönliche Dienstbarkeit beantragt und bewilligt. Allerdings wird vereinbart, dass der Notar (wegen der Klärung der o.a. Punkte) diese Erklärung erst nach schriftlichem Auftrag von A an das Grundbuchamt absendet.   Fragen:  1. Der o.a. Vertrag hindert A ja nicht an einem Verkauf an B oder?  2. Somit kann A immer noch an B verkaufen oder?  3. Sofern A am 17. Septembermit B einen notariellen Vertrag abschließt und die Eigentumsübertragung mit einer Auflassungsvormerkung dinglich absichern läßt, so hätte diese Auflassungsvormerkung ja (sofern der Kaufvertrag sofort an Grundbuchamt versandt wird, der Rang richtet sich ja nach dem Eingang beim Grundbuchamt) Vorrang gegenüber der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit oder? B wäre somit an diese Nutzungsbeschränkung nicht gebunden?  4. B ist nicht Erbe und auch nicht Rechtsnachfolger von A. Somit ist A nicht verpflichtet im Kaufvertrag B an diese Nutzungsbeschränkungen zu binden oder?            

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:  1.Natürlich kann A immer noch an B verkaufen. A gibt mit dem Vertrag ja nicht ein Vorkaufsrecht o.ä. ab, wonach er nach Verhandlung mit B erst seinen Nachbarn das Grundstück anbieten müßte.  2.Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/879.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 879 BGB: Rangverhältnis mehrerer Rechte">§ 879 BGB/a>  bestimmt sich der Rang eines Rechts am Grundstück nicht nach dem Eingang beim Grundbuch, sondern nach der Eintragung im Grundbuch, WENN DIE RECHTE IN DERSELBEN ABTEILUNG EINGETRAGEN WERDEN:  Sonst bestimmen sie sich, wie Sie bereits richtig dargestellt haben, nach dem Eingang beim Grundbuchamt.  3.Ein Grundbuchblatt besteht aus:   Aufschrift, Bestandsverzeichnis,Abteilung Abs. 1, Abteilung Abs. 2, Abteilung Abs. 3. Die Aufschrift gibt das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk, die Blattnummer und evtl. die Bandnummer an. Das Bestandsverzeichnis enthält Angaben über die Lage, Art und Größe des Grundstückes sowie die mit dem Grundstück verbundenen Rechte (z. B. Wegerechte an anliegenden Grundstücken).   In der Abteilung Abs. 1 werden der Eigentümer und der Grund des Eigentumserwerbes eingetragen (z. B. Auflassung, Erbschein, Zuschlag in einer Zwangsversteigerung). Die Abteilung Abs. 2 ist für die Erfassung der Lasten und Beschränkungen (Dienstbarkeiten, Reallasten, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte) mit Ausnahmen der Grundpfandrechte zuständig. In der Abteilung Abs. 3 werden Grundpfandrechte eingetragen.    4.Somit stehen Vormerkung und beschränkt dingliche Rechte in derselben Abteilung Abs. 2 und es kommt auf die Eintragung an. Somit müssen Sie prüfen, wann die Eintragung stattgefunden hat. Wenn der Sachverhalt dazu nichts hergibt, müssen Sie den Eingang als Indiz für die jeweiligen Eintragungszeitpunkte hernehmen.  5.Wenn nun die beschränkt dinglichen Rechte vorher eingetragen wurden, wird auch der B daran gebunden, wenn und soweit der Vertrag über die beschr. Dingl. Rechte rechtmäßig ist.  6.Natürlich ist B der Rechtsnachfolger des A im Hinblick auf das Eigentum am Haus (wenn er es wirksam erworben hat), was sollte er denn sonst sein. Der Hausverkauf führt zu einer Sukzession also einer Rechtsnachfolge – hier eine Singularzukzession, weil sich die Nachfolge nur auf das Eigentum am Haus beschränkt. Wäre B Erbe des A, so tritt Universalsukzession ein und B tritt als Rechtsnachfolger umfassend in die Rechtsposition des A ein.  Ich hoffe, dass meine Antwort ein wenig Klarheit gebracht hat.  Mit freundlichen Grüssen  Nina Heussen Rechtsanwältin  www.anwaeltin-heussen.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 879