Frage: Guten Tag,  folgendes Problem habe ich, das mich zur Verzweiflung bringt. Ich (A) wohne in einer Wohngemeinschaft, das heißt ich und eine andere Person (B) sind in dem Mietvertrag der Wohnungsgesellschaft eingetragen. Weiterhin wohnt eine dritte Person (C) zur Untermiete bei uns. Es wurde kein schriftlicher Vertrag zur Untermiete vereinbart. Die Miete + Nebenkosten wurden mündlich vereinbart und akzeptiert (regelmäßig gingen Einnahmen seit 3 Jahren auf mein Konto (A) mit dem Betreff Miete des Untermieters (C) ein). Die Vermietungsgesellschaft wurde über den Untermieter informiert. Der Untermieter hat sich umgemeldet. Seit 01.September 2010 wurde mir (A) durch (B) mitgeteilt, dass der Untermieter (C) zum  01.10.2010 ausziehen wollte. Eine schriftliche Kündigung ist nicht erfolgt. Für den Monat September wurde vom Untermieter 42% zu wenig Miete überwiesen. Daraufhin haben ich (A) und B einen Nachmieter gesucht. Mehrere Interessenten meldeten sich, jedoch wurde uns der Zutritt zum Zimmer durch Abschließen verwehrt. Ein Nachmieter wurde zum 01.10. gefunden, doch nun möchte C erst zum 05.10. ausziehen. Das passt nicht mit den vereinbarten Absprachen des neuen Nachmieters, da dieser zum 01.10. einziehen wollte.  Der Nachmieter hat abgesagt. Kann ich (A) dem C fristlos kündigen (schriftlich) zum 30.09.? Für den Zeitraum vom 01.10 bis 05.10. wird keine Miete von C gezahlt. Was ist außerdem mit den Abrechnungen Strom/Nebenkosten, die jetzt erfolgen und ich die neue Adresse des C nicht kenne? Was ist, wenn C die Wohnug verlässt und Möbelstücke zurückbleiben? Bitte geben Sie mir schnellstmöglich eine Rückmeldung.  Vielen Dank!

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:   Für den Untermietvertrag gelten keine besonderen Formvorschriften, das bedeutet, dass auch der mündlich abgeschlossene Mietvertrag wirksam ist.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 Abs. 1 BGB/a>  muss die Kündigung des Mietvertrages allerdings schriftlich erfolgen. Da Sie nun angeben, dass der Untermieter nur mündlich gekündigt hat, ist von einem noch bestehenden ungekündigtem Mietverhältnis auszugehen.  Ihrerseits kann das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt werden, soweit ein Kündigungstatbestand vorliegt.   Bei einer Untermiete ist zunächst immer an 549 Abs. 2 2 BGB zu denken. Danach müsste die Wohnung überwiegend mit Möbeln des Vermieters ausgestattet sein. Nach Ihren Schilderungen hat der Untermieter jedoch seine eigenen Möbel eingebracht, so dass a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 Abs. 2 2 BGB/a>  nicht zur Anwendung kommt.  Somit verbleibt eine außerordentliche Kündigung Ihrerseits wegen Zahlungsverzugs nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr.3 BGB/a> . Dies setzt voraus, dass sich der Untermieter mit insgesamt 2 Monatsmieten in Zahlungsrückstand befindet. Nach Ihren Schilderungen ist dies noch nicht der Fall. Eine fristlose Kündigung ist daher noch nicht möglich.  Die Erklärung zum 05.10.2010 ausziehen zu wollen und Ihre Erklärung für 01.10.2010 einen Nachmieter suchen zu wollen, kann jedoch einen Mietaufhebungsvertrag darstellen. Dieser kann auch mündlich geschlossen werden, so dass aufgrund des Aufhebungsvertrages das Mietverhältnis beendet ist.  Sofern der Untermieter nicht rechtzeitig räumt, haben Sie einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung auch für den Monat Oktober.  Die Höhe dieser Entschädigung richtet sich nach der ortsüblichen Marktmiete.  Soweit Sie für die Nebenkostenabrechnung die neue Adresse des Untermieters nicht kennen, müssen Sie eine Einwohnermeldeamtsanfrage bei Ihrer Gemeinde starten. Diese wird Ihnen den neuen Wohnsitz mitteilen. Die dadurch entstandenen Gebühren können Sie dem Untermieter als SchadenserS. in Rechnung stellen. Sofern der Untermieter nicht räumt dürfen Sie leider nicht Hand an seine Möbel legen, da dies unter Umständen Nötigung oder Hausfriedensbruch darstellt. Sie sind vielmehr verpflichtet, gegen den Untermieter Räumungsklage zu erheben und nach rechtskräftigem Urteil die Möbel durch einen Gerichtsvollzieher entfernen zu lassen.  Dabei kommt in Ihrem Fall der Zahlungsverzug mit der Mietzahlung in Betracht.  Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 548, § 543, § 568