Frage: Guten tag, ich erhoffe mir von Ihnen eine kompetente Unterstüzung in folgenden Sachverhalt und bedanke mich für Ihre weiterführende Antwort  Ein 4Seiten Hof zu DDR in 3 Flurstücke geteilt, größter Teil (Teil 1 1600m²) Wohnhaus mit Nutzungsrecht von der Mutter geerbt (mit Dauerwohnsitz). Ein kleiner Teil (Teil 2 252m²) habe ich zurückgekauft. Ein weiterer Teil (Teil 3 576m²) möchte ich jetzt erwerben, um den Hof als Ganze wieder zu betrachten.  Für Teil 3 gibt es nur ein Grundbuchauszug ohne das ein Gebäude eingtragen ist, was aber vorhanden und bei dem Anlegen der Grundbücher im Zeitraum 1984 - 1987 vergessen wurde. Teil 3 wurde mir von der Behörde jetzt angeboten, Verkehrswert für das Gebäude 60000€ (nicht eingetragen) und für das Grundstück (576m²) 4600€ (Bodenrichtwert liegt bei 0,80€ Stand 31.12.2018). Durch diese Angebot ist mir aufgefallen das es das Gebäude nicht im Grundbuch gibt. Das Gebäude ist ein ausgebauter Stall BJ 1900, in 2 Wohneinheiten (2 Nutzer) für Erholungszwecke (gemäß Nutzungsverträge, liegen mir auch vor). Die eine Wohneinheit vom Gebäude aus Teil 3 habe ich geschenkt bekommen(Nachweis vorhanden) und die Behörde weiß das, da ich bereits ein positives Vorgespräch und Erläuterungen zum gesamten Sachverhalt geleistet habe. Gutachter wurde bestellt durch Behörde und nun kam dieser Verkehrswert zzgl. Grundstückspreis raus.   Frage: Wie soll ich mich gegenüber der Behörde verhalten, Frist für Kaufangebot ca. 3 Wochen.  Kann ich den Vorgang Verkauf erst einmal stoppen bis eine Klärung erreicht ist Ich bin jetzt dabei alle alten Unterlagen von Beginn der Spaltung in 3 Teil des Hofes zusammen zu tragen. Habe auch fast alle Unterlagen zusammen.  Mit freundlichen Grüßen 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Dass das Gebäude nicht im Grundbuch steht, ist kein Hinderungsgrund dieses zu verkaufen buw. zu kaufen. Denn das Gebäude ist, selbst wenn es nicht im Grundbuch eingetragen ist, ein Bestandteil des Grundstücks ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 BGB/a> )  und das Eigentum am Gebäude folgt deshalb dem Eigentum am Grundstück.   Ihnen bleibt also nicht weiter übrig, als unter dem Vortrag und dessen Nachweis, dass ihnen ein Teil des Gebäudes geschenkt wurde. Hier wird es maßgeblich darauf ankommen, ob dies mit notarieller Urkunde und vor allem wann und durch wen (Eigentumsposition des Schenkenden) geschah. Nur daraus kann sich die Wirksamkeit der Schenkung ergeben.   Sollte die Schenkung wirksam sein- was ich so nicht beurteilen kann, hierfür müssten die vorangegangenen Eigentumsverhältnisse und der Schenkungsvertrag geprüft werden, was die Möglichkeit dieses Forums sprengt, könnte der Anspruch auf Einräumung des Besitzes ( Herausgabe) verjährt sein, wenn er vor 1990, also vor Beitritt der DDR in die BRD,  entstanden ist. Dies ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/EGBGB/231.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 231 EGBGB: Erstes Buch. Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs">Art. 231/a>  § 6 EGBGB in Verbindung mit §§ 467 Abs. 1, 474 Abs. 1 Nr. 5, 465 Nr. 2 ZGB. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/EGBGB/231.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 231 EGBGB: Erstes Buch. Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs">Art. 231/a>  § 6 EGBGB ist ein Anspruch zum Zeitpunkt des Beitritts am 3.10.1990 schon  verjährt, weil sich dies nach dem alten Recht der  DDR richtet. Die danach maßgeblichen §§ 467 Abs. 1, 474 Abs. 1 Nr. 5, 465 Nr. 2 ZGB bestimmten, daß die Herausgabeansprüche von Grundstücken, die auf einem nicht im Grundbuch eingetragenen Recht beruhen, in 10 Jahren verjähren. Die Verjährung beginnt in dem Zeitpunkt, in welchem der Berechtigte von der Entstehung des Anspruchs und der Person des Anspruchgegners ( Eiggentümer des Grundstücks)  Kenntnis erlangt.   Die Schenkung war Ihnen bereits bekannt, sie fand vor 1990 statt,  auch dass das Grundstück in fremden Eigentum stand. Demnach ist der Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs bzw. Übertragung aufgrund der Schenkung augenscheinlich verjährt.    Aber selbst wenn die Schenkung wirksam und deren Folge noch unverjährt ist, so kann die Behörde dennoch einen Kaufpreis verlangen, der aus ihrer Sicht angemessen ist, denn es steht ja zumindest noch ein Teil des Gebäudes außerhalb ihres Eigentums. Die Behörde schließt mit ihnen, obwohl es sich um eine Behörde handelt, einen zivilrechtlichen Vertrag. Dieser ist geprägt von der Privatautonomie, also der Freiheit Verträge zu selbstgewählten Konditionen zu schließen, wozu insbesondere die Freiheit zählt, einen Kaufpreis zu bestimmen. Dabei ist die Behörde gehalten, sich nach den Kriterien der Wirtschaftlichkeit und damit nach Verkehrswerten zu richten, um Eigentum der Gemeinde bzw. Kommune nicht zu verschleudern.   Insgesamt können sie also versuchen den Preis nachzuverhandeln, wenn sie vortragen , das ein Teil des Gebäudes bereits durch die Schenkung in ihrem Eigentum stehe. Dies kann ein Argument für eine Kaufpreisminderung sein, allerdings halte ich dies in Anbetracht der Verjährungsumstände für nicht wirklich erfolgversprechend, aber einen Versuch ist es durchaus wert.   Wenn es ihnen vor allem um den Erwerb des Hofes geht, so sollte dieses Ansinnen vor der Frist von 3 Wochen an die Behörde herangetragen werden, um im Ablehnungsfall das alte Angebot noch annehmen zu können.   Geht es ihnen hingegen nur um die Klärung der Eintragung im Grundbuch, so ist es nicht erforderlich, dass das Gebäude eingetragen ist, da das Gebäude mit oder ohne Eintragung durch die Übertragung des Grundstückes als wichtiger Bestandteil in ihr Eigentum fällt. Sie könnten das Grundstück also kaufen und damit auch das darauf befindliche Gebäude, ohne dass das Gebäude im Grundbuch eingetragen ist. Hier würde also kein Klärungsbedarf vor Kauf bestehen.   Benötigen sie dennoch mehr als 3 Wochen Zeit, um sich z.B. über den Kaufpreis klar zu werden, so bleibt ihnen nur mit der Behörde über eine Fristverlängerung zu verhandeln, denn auch diese Angebotsfrist ( während sich der Anbietende an seinem Angebot festhalten lassen muss, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/148.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 148 BGB: Bestimmung einer Annahmefrist">§ 148 BGB/a> ) ist von den Vertragsparteien frei vereinbar.  Auch nach der Annahmefrist kann ein Kaufvertrag aber noch zu Stande kommen, denn dann würden sie quasi das Angebot abgeben ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/150.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 150 BGB: Verspätete und abändernde Annahme">§ 150 BGB/a> ), dass dann wiederum die Behörde annehmen kann. Da hier die Verkaufsbereitschaft bereits signalisiert wurde, gehe ich davon aus, dass ein verpassen der Frist nicht unbedingt negative Auswirkungen haben muss, jedoch müssen sie auch beachten, dass es unter Umständen weitere Kaufinteressenten gibt, deren Angebot nach Ablauf der Annahmefrist angenommen werden könnte. Es erhöht sich also das Risiko eines Zwischenverkaufes, wenn sie nicht mit der Behörde eine Einigung bezüglich der Verlängerung der Annahmefrist erzielen, wobei hier zu Nachweiszwecken zwingend auf die Verschriftlichung zu achten ist.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 148, § 150, § 94