Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  im September letzten Jahres sind wir umgezogen ins Stadtzentrum. Im Oktober begann in unserer Straße eine monatelange Baustelle, weil man Kabel- und Fernwärme verlegen wollte. Davon hatte vor Vertragsabschluss keiner auch nur eine Silbe erwähnt. Ein paar Monate war Ruhe, doch nun geht es seit vier Wochen wieder weiter. Es beginnt etwa gegen 7:00 Uhr, selbst bei geschlossenen Fenstern und Rolläden hat man den Lärm des Presslufthammers und des übrigen Geräts bis in den späten Nachmittag hinein, mit knapp zwei Stunden Mittagspause. Hinzu kommt drei- bis fünfmal die Woche nachts erhebliche Lärmbelästigungen durch eine Disko, deren Musik/Beats man zwar kaum hört, deren Besucher aber regelmäßig angetrunken, grölend und manchmal auch gegen Autos tretend nach Hause gehen, oder auch sich laut unterhaltend in der Straße stehenbleiben, bis ein Taxi da ist. Insofern haben wir momentan weder tagsüber Ruhe, noch nachts.  Wir haben nun überlegt, die Miete zu mindern und möchten wissen, welche Fristen dabei eingehalten werden müssen. Wenn der Brief bis zum 15. d.M. eingeht, können wir dann für den Folgemonat schon 25% einbehalten?  Vielen Dank für ihre Auskunft!  Eine gestresste Mieterin, die sonst sehr tolerant und verträglich ist...

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,    vielen Dank für Ihre Anfrage.  Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.  Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes gerne wie folgt beantworten:    Sie haben gegen den Vermieter einen Anspruch, daß sich die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand befindet (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a> ):   „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.'   Zu dem vorgenannten vertragsgemäßen Zustand gehört auch ein Störungsschutz der den Schutz vor Lärmbelästigungen umfaßt.   Wenn übermäßiger Lärm auftritt – wie bei der von Ihnen erwähnten Baustelle – dann besteht grundsätzlich ein Recht auf Mietminderung für die Zeit während der der  Gebrauchswert der Wohnung eingeschränkt ist.   Bezüglich der Höhe der Mietminderung kommt es auf den Einzelfall und auf Dauer und Intensität des Lärms an.   Wenn der Baulärm wie Sie schreiben gravierend ist halte ich nach vorläufiger Einschätzung eine Minderung von etwa 20 % für gerechtfertigt.   Problematischer ist meiner Ansicht nach die Störung durch die erwähnten Disko-Besucher.   Hier ist die Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536b BGB: Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme">§ 536 b BGB/a>  zu beachten:   „Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.'   Diese Regelung findet auch Anwendung wenn Ihnen z.B. zwar nicht die tatsächliche Lärmbelastung durch die Besucher, aber die konkreten Umstände bekannt waren (Innenstadt, Disko in der Nähe etc.).   Das heißt nicht, daß Sie in Bezug auf übermäßigen Lärm rechtlos wären. Sie können z.B. das Ordnungsamt auf die Ruhestörung hinweisen. Eine Mietminderung wird hier jedoch nur nach Anfertigen eines Lärmprotokolls und mit größeren Schwierigkeiten durchsetzbar sein und in einem Rechtsstreit möglicherweise abgewiesen werden.   Setzen Sie Ihrem Vermieter per Einschreiben/Rückschein eine Frist (z.B. 1 Woche) zur Beseitigung des übermäßigen Lärms und kündigen Sie in dem Schreiben gleichzeitig an, daß Sie für den Fall der fortgesetzten Lärmbelästigung durch die Baustelle die Miete im Folgemonat um 20 % mindern werden.  Der Vermieter wird die Lärmbelastung wohl nicht beseitigen können, die nachweisliche Anzeige ist jedoch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535c.html" target="_blank" class="djo_link">§ 535 c BGB/a>  vorgesehen.   Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen    Thomas Mack Rechtsanwalt   ________________________________________________________ Rechtsanwalt Thomas Mack Throner Str. 3 60385 Frankfurt a.Abs. 1000. Tel.: 0049-69-4691701 E-mail: tsmack@t-online.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 536b