Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  im Frühjahr 2005 ist mein Vater verstorben. Meinem Bruder und mir wurde als Erbengemeinschaft ein Haus zu gleichen Anteilen (jeweils 50%) übertragen. Wir sind auch beide im Grundbuch eingetragen.  Das Haus besteht aus zwei Etagen und Keller. In der unteren Etage war früher ein Restaurant. Entsprechend existieren noch Theke, getrennte Toiletten etc. Das Restaurant wurde seit 4 Jahren nicht geführt, da keine passenden Pächter gefunden werden konnten.  Die Wohnung im 1. OG wird von meinem Bruder bewohnt. Er nutzt ebenfalls den gesamten Keller sowie eine zum Haus gehörende Garage.  Mein Bruder zahlt keine Miete. Die einzigen Kosten für ihn belaufen sich derzeit auf Wasser und Strom. Jährliche Kosten will er nur zu 50% zahlen (Heizöl, Versicherungen, Grundsteuer).  Da ich generell keinen eigenen Nutzen für das Haus habe, sehe ich natürlich auch keinen Sinn darin, Kosten zu zahlen. Die Vermietung der Gaststätte ist geplant, es gibt jedoch noch keinen Mieter und es gibt auch noch Klärungsbedarf, da alte Brauereiverträge vorliegen, die übernommen werden müssen.  Ich würde nun gerne wissen, in wie weit ich zur Zahlung insbesondere von Heizkosten verpflichtet bin. Sind Grundsteuer und Versicherung anteilig zu zahlen?  Ist es mein Recht, von meinem Bruder eine Miete einzufordern. Wenn ja, wie wird eine solche Miete berechnet? Gibt es einen Prozentsatz, den mein Bruder anteilig für die Fläche, die er nutzt an mich zahlen muß?  Wie ist eine Vermietung der Gaststätte zu behandeln? Werden Kosten und Mieteinnahmen zu gleichen Anteilen geteilt?  Über Ihre Antwort möchte ich mich bereits im Voraus bedanken!         

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich möchte sie sogleich unter Berücksichtigung Ihrer Informationen wie folgt summarisch beantworten. Zunächst einmal ist die Erbengemeinschaft verpflichtet, die Lasten des Grundstücks sowie des Hauses zu tragen. Da Sie jeweils zu 50 % als Erbe am Nachlass beteiligt sind, bedeutet dies, dass die Kostentragung ebenfalls zu jeweils 50 % besteht. Dabei kann sich der Gläubiger an jeden Miterben auch zu 100 % halten, da Sie Gesamtschuldner sind. Aber im Innenverhältnis besteht in diesem Fall ein Erstattungsanspruch gegen den anderen Miterben. Grundsätzlich ist dieser in Höhe von 50 % gegeben. Die flächige Nutzung ist aufgrund der überlagernden hälftigen Miteigentumsstellung irrelevant. Im GrundS. können Sie keine Miete verlangen, wenn ein Miterbe eine gemeinschaftliche Wohnung nutzt. Ihnen bleibt dann nur der Nutzung der Wohnung zu widersprechen und die Auseinandersetzung zu betreiben. Freilich hat die Erbengemeinschaft gegen den unberechtigt dort wohnenden Miterben einen Bereicherungsanspruch wegen der entgangenen Mietkosten nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§ 812 BGB/a> . Dazu könnte man die objektive Marktmiete zugrundelegen. Das gleiche gölte dann aber auch für Sie bzgl. der Nutzung der Gaststätte. Sie sollten daher zusehen, eine angemessene vertragliche Vereinbarung wegen der Nutzung zu suchen. Sie sollten aber bedenken, dass der Inhaber der Gaststätte klar im Vorteil ist, da diese mehr Ertrag abwirft. Schlussendlich empfehle ich daher einen erbrechtlich ausgerichteten Anwalt mit der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu beauftragen. Ich hoffe, dass Ihre Fragen mithin beantwortet worden sind. Ansonsten stehe ich für Rückfragen im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere (sehr zu empfehlende!) Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail!   Mit freundlichen Grüßen Hans-Christoph Hellmann -Rechtsanwalt-  Burgwedel 2006 mailabc@anwaltskanzlei-hellmann.de (entferne abc)      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 812