Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir hatten extra eine Vorabnahme, bei der Dinge genannt wurden, die wir auch behoben haben. Anschließend haben wir die Wohnung übergeben und es gab im Protokoll den Eintrag 'Balkonbretter verwittert', jedoch hat der Hausmeister weder bei der Vorabnahme, noch bei der endgültigen Abgabe Handelsbedarf dazu geäußert.  Nun haben wir vor kurzem unsere Kautionsabrechnung erhalten, in der einfach 250€ Kosten einbehalten werden. Auf der Rechnung steht: anliegend übersenden wir Ihnen eine Kopie der Rechnung xxx der Firma xx vom xx über das Material zur Reinigung und Instandsetzung der Terasse des o.g. Objektes. Die erforderlichen Arbeiten wurden durch unsere Haustechniker Herr xx und Herrn xx ausgeführt. (Andere Techniker als der, der die Wohnung abgenommen hat).  Materialkosten (Öl + Verdünner): 85,92€ Arbeitslohn unseres Mitarbeiters (4,5h) 157,50€ Rechnungsbetrag: 243,42€  Ich habe darauf hin widersprochen, da wir einmal jährlich geschrubbt und geölt haben und sonst das übliche (Laub wegsammeln etc.).  Die Wohnungsgesellschaft schreibt daraufhin:  Wir teilen mit, dass eine jährliche Reinigung bzw ein Pflegen durch Ölen der Balkonbohlen nicht ausreicht sofern die Abnutzung und auch die Witterung es verlangt. Wir verweisen an dieser Stelle auf § 16 Abs. 2 - Benutzung der Mieträume des Mietvertrages vom xx welcher besagt, dass Balkone, Loggien, Dachgarten, Terassen sowie deren Ablaufschächte nebst Abdeckungen von Laub, Unrat, Verschmutzungen sowieso von Eis und Schnee freizuhalten und regelmäßig zu reinigen sind.  Der Einbehalt im Rahmen der Kautionsabrechnung für die Instandsetzung aufgewandten Kosten i.H.v 243,42€ sehen wir hiermit als berechtigt an.  Irgendwie ist sich die Firma da auch nicht einig, erst Reinigung und Instandhaltung, dann nur Instandhaltung. Ein Bekannter meinte, dass Instandhaltungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Stimmt das in diesem Fall?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ich beantworte Ihre Frage auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben.  Arbeiten im Außenbereich (wie dem Balkon) gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen (= Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind). Sie können per Formularmietvertrag daher nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt werden, eine entsprechende Formulierung im Mietvertrag würde die betreffende Klausel unwirksam machen (BGH Urteil v. 18.02.2009 Az. Abs. 8 ZR 210/08).  Witterungseinflüsse, die die Substanz der Außenflächen angreifen und beeinträchtigen, fallen nicht mehr unter die Pflicht des Mieters, die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln. Soweit Sie eine sich im üblichen Rahmen bewegende Reinigung der Flächen vornehmen um die Außenflächen nicht verkommen zu lassen, kommen Sie Ihren mietvertraglichen Verpflichtungen vollumfänglich nach. Im Übrigen wird die Verwitterung nicht durch Sie verursacht, sondern durch äußere Witterungseinflüsse, die von Ihnen nicht zu beeinflussen sind. Der BGH formuliert es deutlich: Macht der Mieter von der Mietsache einen Gebrauch, der im Sinne des Gesetzes als vertragsgemäß anzusehen ist, hat er das Risiko einer Verschlechterung oder einer Veränderung der Mietsache gem. § 538 BGB nicht zu tragen, und zwar weder durch Instandhaltung noch durch Ausbesserung oder Schadensersatz, da der Mieter hierfür einen Ausgleich in Form der vereinbarten Miete entrichtet, vgl. BGH NJW 2002, 3234.  Meines Erachtens kann der Vermieter hier keinen Einbehalt geltend machen. Sie sollten zur Auszahlung der vollen Summe unter Fristsetzung auffordern. Sollte dann keine Zahlung erfolgen müssten Sie Klageweges gegen den Vermieter vorgehen.  Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen   Krueckemeyer  Rechtsanwalt 

Relevante Paragraphen: § 538