Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  Anfang Februar dieses Jahres nahm ich ein neues Arbeitsverhältnis auf und sah mich in diesem Zusammenhang nach zeitlich befristetem Wohnraum um. Zum Zwecke der Vermittlung habe ich mich auf der Internetseite eines regionalen Wohnraumvermittlers registriert und damit dessen AGB anerkannt. Demnach solle eine die Maklertätigkeit so lange kostenlos sein, bis eine erfolgreiche Vermittlung zustande käme (mündlicher oder schriftlicher Mietvertrag wären maßgebend).  Relativ schnell wurde mir dann eine Wohnungsbesichtigung angeboten. An dem Ortstermin nahmen neben mir noch der zuständige Makler und der potenzielle Vermieter teil. Wir sprachen u. a. über die Miethöhe, die Mietdauer (3 Monate) und den frühestmöglichen Bezugstermin. Ich äußerte mein Interesse an der Wohnung ohne mich jedoch auf sie festlegen zu wollen. An den genauen Wortlaut erinnere ich mich leider nicht. Jedenfalls habe ich mit dem Makler bei der Gelegenheit einen Termin vereinbart, bis zu dem die Details und ein schriftlicher Mietvertrag hätten ausgearbeitet werden sollen. Aus beruflichen Gründen konnte ich den vereinbarten Termin nicht wahrnehmen und wie der Zufall es wollte, fand ich noch in der gleichen Woche ein günstigeres Angebot. Daraufhin sagte ich dem Makler ab. Ich wusste zu dieser Zeit nicht, wie schnell auch ein mündlicher Mietvertrag zustande kommen kann. Nach meiner bisherigen Lebenserfahrung und sogar im Rahmen der Geschäftstätigkeit meiner Eltern, die langjährig als Immobilienmakler tätig sind, waren bislang nur schriftliche Mietverträge bindend gehandhabt worden.  Entsprechend überrascht war ich, als mir nach einigen Tagen eine Rechnung des Maklers zuging. Ich nahm ein automatisiertes Verfahren an und ging daher anfangs von einem Versehen aus. Erst eine Mahnung und ein Telefonat später stellte sich heraus, dass sich der Makler auf das Zustandekommen eines mündlichen Mietvertrages berief. Inzwischen habe ich Post von seinem Anwalt in Form einer letzten Zahlungsaufforderung erhalten und bin unschlüssig, wie ich mich verhalten soll.  Meine Fragen im einzelnen lauten:  1) Ist ein Mietvertrag zustande gekommen? Selbst sollte ich Zustimmung zu dem Mietzins, dem Mietobjekt und der Mietdauer geäußert haben, so war mir nicht klar, dass dadurch ggf. ein Mietvertrag begründet werden könnte. Handelt es sich nicht um einen Inhaltsirrtum nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/119.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 119 BGB: Anfechtbarkeit wegen Irrtums">§ 119 BGB/a> ? Wäre eine Anfechtung noch möglich?  2) Ferner hatten wir vereinbart, bis zu dem definierten Folgetermin einen schriftlichen Mietvertrag auszuarbeiten. Dessen genaue Bestimmungen bspw. hinsichtlich Ausbesserungsarbeiten, Nutzungsrechten und Hausordnung kannte ich ja gar nicht. Kann ich mich ggf. erfolgreich auf eine gewillkürte Schriftformerfordernis nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§§ 125 ff BGB/a>  i. V. m. einer fehlender Beurkundung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/154.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 154 BGB: Offener Einigungsmangel; fehlende Beurkundung">§ 154 II BGB/a>  berufen?  3) Was raten Sie mir, wie ich mich verhalten soll.   Für die ausführliche Beantwortung meiner Fragen danke ich Ihnen im Voraus. !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:  Ein Mietvertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Ob dieser in Ihrem Fall geschlossen wurde oder nicht, kann ich anhand Ihrer Angaben allerdings nicht abschließend beurteilen. Denn zum einen können Sie den konkreten Wortlaut nicht nennen. Insoweit würde es daher im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung zu einer Beweisaufnahme kommen. Zum anderen bliebe diese Entscheidung einem Gericht vorbehalten. Für den Anspruch auf Maklerprovision wäre insoweit der Makler darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass ein mündlicher Mietvertrag geschlossen wurde. Dafür steht ggf. der Vermieter als Zeuge zur Verfügung.  Der mündliche Mietvertrag erfordert in jedem Fall eine Einigung über die Umstände „Vertragspartner, Mietgegenstand, Dauer und Entgelt„. Meines Erachtens spricht gegen den bereits erfolgten wirksamen Vertragsabschluss, dass nach Ihrer Schilderung vereinbart worden war, dass für einen weiteren Termin ein schriftlicher Mietvertrag erarbeitet und sodann auch unterschrieben werden sollte. Dies spricht für mich eher für eine mündliche Absichtserklärung. Eine Absichtserklärung löst nach Ihrer Schilderung allerdings noch keine Maklerprovision aus.  Vorgenanntes entspricht im Ergebnis ihrer Frage zu 2). Da auf eine Schriftform auch formlos wieder verzichtet werden kann, kann ich auf den ersten Blick in Ihrer Frage keine durchgreifende Argumentation erkennen. Insbesondere hätten Sie die Vereinbarung einer Beurkundungspflicht zu beweisen. Entscheidend bleibt, ob bereits ein Vertrag geschlossen sein sollte, oder ob man sich bewusst war, dass dies erst mit dem schriftlichen Vertrag – ggf. in Ergänzung der weiteren Einzelheiten - erfolgen sollte. Im Falle einer Auseinandersetzung sollten Sie sich auf diese (fehlenden) Punkte berufen. Dabei sollten Sie sich auch darauf berufen, dass nach Ihrer Schilderung angeblich ein Zeitmietvertrag für drei Monate erfolgen sollte, die Gründe aber nicht schriftlich mitgeteilt worden sind, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a> .  Wenn Sie im Übrigen eine Willenserklärung auf den Abschluss eines Mietvertrages abgegeben haben, können Sie diese nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/119.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 119 BGB: Anfechtbarkeit wegen Irrtums">§ 119 Abs. 1 BGB/a>  aufgrund eines Irrtums über den Erklärungsinhalt anfechten. Dafür sind Sie aber darlegungs- und beweispflichtig. Zudem ist die Frist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/121.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 121 BGB: Anfechtungsfrist">§ 121 BGB/a>  „unverzüglich„ zu beachten, d.h. eine Anfechtung ist ohne schuldhaftes Zögern zu erklären, nachdem Sie von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt haben. Eine mögliche Schadensersatzpflicht richtet sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/122.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 122 BGB: Schadensersatzpflicht des Anfechtenden">§ 122 BGB/a> .  Ich rate Ihnen, sich zunächst noch einmal über das Gespräch und die tatsächlich getroffenen Vereinbarungen klar zu werden.   Zudem sollten Sie sich mit dem „Vermieter„ unter Zeugen in Verbindung setzen, da es letztendlich auf dessen Aussage ankommen wird. Darüber können Sie erfahren, welche Aussage der Vermieter tätigen würde. Ggf. kommt auch das Erfordernis einer (vorsorglichen) Kündigung des Mietvertrages in Betracht, insbesondere wenn zwischenzeitlich noch kein anderer Mietvertrag geschlossen worden ist.   Soweit Sie sich für eine weitere Ablehnung entscheiden, sollten Sie neben der Zurückweisung der Forderung als unbegründet aus oben genannten Gründen vorsorglich auch die von Ihnen bereits benannte Anfechtung Ihrer Willenserklärung auf Abschluss des angeblichen Mietvertrages erklären, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/143.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 143 BGB: Anfechtungserklärung">§ 143 BGB/a> . Insoweit käme auch die Prüfung in Betracht, ob ein Maklervertrag überhaupt wirksam zustande gekommen ist.   Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.   Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.  Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.    Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen   Martin P. Freisler Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 122, § 143, § 121, § 119