Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, ich wohne seit 2015 im Eigenheim meines Partners. Er besitzt im Alleineigentum ein Einfamilienhaus mit Garten, in welchem ich sämtliche Zimmer mit ihm zusammen bewohne. Beim Einzug wurde mündlich vereinbart, dass ich ihm die gleichen Zahlungen als Miete zahle, die ich in meiner alleinigen Wohnung beim Auszug gezahlt habe, das waren 570€. Insofern zahle ich seitdem 400€ Kaltmiete und 170€ Nebenkosten( ausgerechnet in etwa die tatsächlichen, eher etwas mehr an Zahlung von mir). Diese Überweisungen auf sein Konto wurden monatlich zum 15. regelmäßig einmal mit Kaltmiete und Nebenkosten zu 1/2 unter Bezeichnung der Straße und meines Namens überwiesen. Ein schriftlicher Vertrag liegt nicht vor. Mittlerweile verlangt mein Partner entgegen unserer ursprünglichen Absprachen eine ortsangemessene Miete; ich zahle nun seit 2 Monaten 600€ Kaltmiete zzgl. 170€ Nebenkosten. Nun möchte ich seit ca. 2 Jahren einen schriftlichen Mietvertrag von ihm, um bei seinem Tod nicht von seinem Erben ( sein Sohn soll das Haus komplett allein erben) aus dem Haus geworfen zu werden. Dies kam im Zuge des Verlangens nach einer Mieterhöhung wieder auf den Tisch. Meine Fragen: Ist durch die obige Situation ein Mietvertrag zustande gekommen mit den herkömmlichen Regeln/ Fristen wie im BGB? Wenn ja, welche Frist kann der Erbe ansetzen, um mich zu kündigen? Bin ich mit den Möbeln, welche ich gekauft habe, sicher, dieser aus der Wohnung zu bekommen? Welchen Vertrag können wir schließen, um mich abzusichern? Wie kann ich die Möbel als mein Eigentum beweisen? Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt besteht zwischen Ihnen und Ihrem Partner ein Mietvertrag gemäß § 535 BGB. Damit dieser wirksam ist, muss er nicht schriftlich geschlossen worden sein. Ein Mietvertrag kann auch mündlich geschlossen werden und ist dann ebenso wirksam.   Soweit dieser nicht schriftlich, also vertraglich geschlossen wurde, gelten die gesetzlichen Regelungen.   Problematisch ist nur in Ihrem Fall die Beweisbarkeit des Bestehens des Mietvertrages sowie dessen Dauer. Sowiet Sie in den Überweisungen immer angegeben haben, dass Ihre Zahlungen Mieten für das Haus waren, werden Sie damit belegen können, dass Sie seit 2015 einen Mietvertrag geschlossen haben. Daher würden im Falle eines Versterben Ihres Partners die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573 c Abs. 1 BGB greifen. Dort heißt es:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate./blockquote>  Demnach müsste der Sohn Ihnen bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats kündigen, damit dieser Monat noch bei der Berechnung der Kündigungsfrist mitzählt. Da Ihr Mietverhältnis inzwischen bereits sechs Jahre andauert, würde die Kündigungsfrist derzeit sechs Monate betragen. Soweit das Mietverhältnis mindestens acht Jahre angedauert hat, würde die Kündigungsfrist neun Monate betragen.  Der Sohn muss aber nach § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse zur Kündigung haben. Mögliche Gründe für ein berechtigtes Interesse sind in § 573 Abs. 2 BGB geregelt, wobei diese Aufzählung nicht abschießend ist:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn  1.     der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2.     der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3.     der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will./blockquote>  Auch wenn Sie nach den Umständen und aufgrund der getätigten Überweisungen ein Mietverhältnis nachweisen könnten, wäre es in jedem Fall sehr ratsam, dass Sie mit Ihrem Partner einen Mietvertrag schließen, dessen Beginn aber 2015 ausweisen sollte, damit Sie von den verlängerten Kündigungsfristen profitieren. Nur so können Sie sicher das bestehende Mietverhältnis problemlos nachweisen.  Bezüglich der Möbel könnte es zu entsprechenden Streitigkeiten mit dem Sohn kommen. Sie könnten zwar, soweit Sie die Kaufbelege der Möbel noch haben, damit zunächst darlegen, dass diese in der Zeit der Partnerschaft angeschafft worden sind, soweit diese aber nicht SIe als eindeutige Käuferin ausweisen, haben Sie damit noch nicht den Beweis sicher geführt, dass die Möbel auch tatsächlich von Ihnen gekauft wurden und damit Ihnen gehören.   Ich würde daher zwingend dazu raten, dass Sie mit Ihrem Partner eine schriftliche Vereinbarung schließen, in der Sie alle Möbel und Hausratsgegenstände aufführen, die vorhanden sind und darin klar festhalten, wem was davon gehört. Diese sollten Sie beide mit Ort und Datum unterschreiben. Damit könnten Sie sodann den Beweis führen, welche Möbel und Hausratsgegenstände (wie z.B. Töpfe, Pfannen, Besteck, etc.) Ihnen gehören.  Sollten Sie eine solche Vereinbarung oder wechselseitige Erklärung nicht verfassen, würde zunächst davon auszugehen sein, dass alle Möbel und alles Hausratsgegenstände im Haus Ihrem Partner gehörten und damt zur Erbmasse gehören, die sodann auf den Sohn übergehen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Stefan Kolditz (Rechtsanwalt)

Relevante Paragraphen: § 535, § 573