Frage: Ich bin Mieterin von Gewerberäumen zum Betrieb einer Tanzschule.  Für das Jahr 2008/2009 habe ich eine Nebenkostenabrechnung erhalten, bei der die Gesamtfläche des Objektes mit 2654 qm angegeben ist.  Bei der nächsten Nebenkostenabrechnung für 2009/2010 ist die Gesamtfläche nur noch mit 2591 qm angegeben, was eine Erhöhung meines Mietanteils und damit auch der anteiligen Berechnung der Nebenkosten zur Folge hat.  Ist diese Änderung rechtens oder gilt die Angabe aus dem Jahr 2008/2009?

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:   Der angewandte Verteilungsschlüssel muss billigem Ermessen entsprechen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/315.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 315 BGB: Bestimmung der Leistung durch eine Partei">§ 315 BGB/a> . Unbillig wäre es, wenn eine zu geringe Gesamtfläche zu Grunde gelegt wird, weil der Vermieter - was gelegentlich vorkommt - unvermietete Flächen von der Gesamtfläche abzieht, um so die anteiligen Nebenkosten nicht selbst tragen zu müssen.   Sie haben also Anspruch darauf, dass die richtige Gesamtfläche zugrunde gelegt wird. Diese müsste im Falle eines Rechtsstreits ein gerichtlich bestellter Sachverständiger ermitteln, was angesichts der Gesamtfläche von über 2.500 qm zu erheblichen Kosten führen würde. Hinzu kommt, dass bei Gewerbeflächen es auch keine allgemein anerkannte Berechnungsgrundlage gibt, anders als bei Wohnraum. Ggf. steht hierzu aber etwas in Ihrem Mietvertrag.  Sie nicht grundsätzlich als Art 'Gewohnheitsrecht'  nicht verlangen, dass die in der Abrechnung 2008/2009 zugrunde gelegte größere Fläche jetzt stets aufgenommen wird, wenn sich nachträglich herausgestellt hat, dass diese nicht korrekt war.   Aus meiner Sicht sollten Sie bei der Objektverwaltung bezüglich der Differenz nachfragen und um eine nachvollziehbare Berechnung der vermieteten Flächen bitten. Sollte diese nicht erfolgen und der Abrechnungssaldo eine Forderung der Vermieterin ergeben, müsste diese dann im Wege des Prozesses bezüglich der Nachzahlung durch ein Sachverständigengutachten belegt werden mit dem erwähnten Kostenrisiko.   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 315