Frage: Wir wollen von der Gemeinde X ein Grundstück erwerben, was deutlich unter Verkehrswert angeboten wird (Ansiedlungsmodell).  Zur Vermeidung von Spekulationen beinhaltet der Vertrag eine Aufzahlungsverplfichtung auf den Bodenrichtwert, wenn innerhalb der ersten 10 Jahre verkauft wird. Die Aufzahlung verringert sich aber Monatlich um 1/120.  Zur Sicherung der Aufzahlungsverpflichtung will die Gemeinde eine Grundschuld (ohne Brief) in Höhe der aktuellen Differenz = (Richtwert - Angebotswert)*qm eintragen lassen. Dazu Nebemleistung von 10% und verzinsung von 15% jhrl.  Ferner: 'wegen des Grundschuldkapitals samt Zinsen und Nebenleistung unterwirft der Eigentümer den mit der Grundschuld belasteten Pfandbesitz der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in der Weise, dass die Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer des belasteten Pfandbesitzes zulässig ist. Vollstreckbare Ausfertigung kann auf Antrag jederzeit ohne weiteres erteilt werden.'  Meine Fragen: 1. Ist das so alles rechtlich zulässig, wo doch der Aufzahlungsbetrag monatlich abnimmt ? 2. Was bedeutet diese Grundschulsicherung im worst-case (Verzinsung etc.) ?  Vielen Dank. MfG A.S.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte. Das Hinzufügen bzw. Weglassen von wesentlichen Sachverhaltsbestandteilen zu einem völlig anderen rechtlichen Ergebnis führen kann. Dieses Forum dient dazu, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung zu verschaffen, kann und soll keinesfalls die Beratung bei einem Kollegen vor Ort ersetzen.   Dies vorausgeschickt, beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  1. Ist das so alles rechtlich zulässig, wo doch der Aufzahlungsbetrag monatlich abnimmt ?  Grundsätzlich ist eine derartige Vereinbarung rechtlich durchaus zulässig. Die Eintragung der Grundschuld ist lediglich eine Sicherung des Anspruchs seitens des Verkäufer. Für den Fall, dass ein vorzeitiger Verkauf stattfinden sollte, kann der Verkäufer dann jedoch lediglich den prozentualen Anteil aus der Grundschuld vollstrecken.   Die vereinbarte Bindungsfrist und die abschmelzende Aufzahlungsverpflichtung ist in Ihrem Fall nicht zu beanstanden. Vgl. § 11 BauBG.   2. Was bedeutet diese Grundschulsicherung im worst-case (Verzinsung etc.) ?  Unstreitig liegt in dem gesicherten ZinsS. von 15 % eine Übersicherung seitens der Gemeinde vor. Dies ist leider schwer erklärbar. Die Grundschuld ist nur ein dingliches Sicherungsrecht, daraus ergibt sich nicht die tatsächliche Forderung der Gemeinde bei Eintritt der Aufzahlungsverpflichtung.   Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/247.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 247 BGB: Basiszinssatz">§ 247 BGB/a>  würde die Aufzahlungsverpflichtung ab Eingang der Zahlungsaufforderung der Gemeinde mit 2 % über dem BasiszinsS. zu verzinsen sein. Vgl. § 44 Abs. 3 BauBG.   Tatsächlich sichert sich die Gemeinde hier mit der vorliegenden Grundschuld zunächst einen höheren Betrag, der dann aber tatsächlich nicht durchsetzbar ist.   Bei einem jetzigen Kaufpreis von 100 €/qm und einem tatsächlichen Bodenwert von 150 €/qm und einer Grundstücksfläche von 1000 qm, betrüge der Aufzahlungspreis 50.000 €. Dieser reduziert sich monatlich um rund 416 €. Der ZinsS. kann erst bei Eintritt der Voraussetzungen zur Aufzahlungsverpflichtung gefordert werden. Die Nebenkosten beinhalten Verwaltungskosten, Notarkosten etc. und müssten dann auch gesondert speziell nachgewiesen werden.   Sie sollten beim Vertragsabschluss darauf achten, dass auf eine Aufzahlungsverpflichtung bei einer Veräußerung an Ehegatten und/oder Abkömmlinge des Erwerbers verzichtet wird, sofern die vorstehenden Verpflichtungen von diesen Erwerbern übernommen werden.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung verschaffen, sollte etwas unklar geblieben sein, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion des Portals.   Ich wünsche Ihnen für das kommende Jahr alles Gute und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Tobias Rösemeier - Rechtsanwalt -  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 247