Frage: Hallo, ich habe meinem Mieter am 8.3.11 wegen fortgesetzter verspäteter Mietzahlung (§ 543 (3)) fristlos zum 30.4. und vorsorglich fristgemäß zum 30.6. (§ 573 (2) Satz 1.) gekündigt.  Die Miete kam 11 mal in 14 Monaten zu spät (tlw > 1 Monat). Die Mahnung wurde im Dezember geschickt, danach gab es wieder Verzug im März.  Der Mieter hat bisher nicht reagiert, bzw. der Kündigung auch nicht widersprochen. Ich gehe aber momentan davon aus, dass er nicht vorhat freiwillig auszuziehen (Ergebnis eines etwas stürmischen Telefonats).  Dazu habe ich zwei Fragen: - Ist aus Ihrer Sicht die Kündigung berechtigt? - Was kann/muß ich tun, wenn der Mieter weiterhin nicht reagiert?    

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender, unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und des mitgeteilten Sachverhaltes möchte ich Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:  1.) Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung folgt in erster Linie aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> . Danach kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insb. eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.  Die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss also insb. unzumutbar sein.   Der Bundesgerichtshof geht in seiner Rechtssprechung davon aus, dass fortdauernd unpünktliche Mietzahlungen unzumutbar sind und einen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung  gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543  Abs.  1  S. 2 BGB/a>     darstellen (vgl. BGH Abs. 8 ZR 364-04).  Dieser Grund ist in Ihrem Fall (11 mal in 14 Monaten) gegeben.  Voraussetzung für eine außerordentliche fristlose Kündigung ist zudem eine Abmahnung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 BGB/a> . Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegen- heit zur Änderung seines Verhaltens geben.  Reagiert der Mieter nicht auf die Abmahnung und setzt sein Verhalten auch danach fort (es reicht im Einzelfall auch ein einmaliger wiederholter Zahlungsverzug, so BGH Abs. 8 ZR 364-04), so macht er damit deutlich, dass er nicht  bereit  ist, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen, so dass eine außerordentliche Kündigung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  berechtigt und wirksam ist.   In Ihrem Fall hat der Mieter trotz Abmahnung sein Fehlverhalten fortgesetzt, so dass die Voraussetzungen für eine Kündigung grds. erfüllt sind.  Das Recht zur ordentlichen Kündigung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  ist daneben möglich.  2.)  Sollte der Mieter nicht freiwillig ausziehen, sollten Sie dem Mieter eine Räumungsfrist setzen und für den Fall, dass kein rechtzeitiger Auszug erfolgt, mit Klageerhebung drohen.  Nach Ablauf dieser Frist sollten Sie Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben.   Sobald Sie einen Titel auf Räumung erwirkt haben. sollten Sie die Vollstreckung durchführen.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 543