Frage: Ausgangslage: Drei Geschwister bilden eine Erbengemeinschaft, der ein Grundstück mit Bungalow und fünf Eigentumswohnungen gehört. Fiktive Werte: - Grundstück mit Bungalow: sage 600.000 - Fünf Eigentumswohnungen: Gesamt sage 420.000  Vier von den Wohnungen befinden sich seit ca. 15 Jahren im Besitz der EG. Eine Wohnung und das Grundstück/Bungalow wurden vor 10 Monaten geerbt.  Innerhalb der Erbengemeinschaft herrscht ein vertrauensvolles und konstruktives Klima.  Ziel: Mitglied A der EG will sein Drittel Anteil an den fünf Eigentumswohnungen tauschen (fiktiver Wert des Anteils = 140.000) gegen Anteile am Grundstück / Bungalow. Die Wohnungen verbleiben im Besitz der anderen beiden Mitglieder B und C.  Grundstück mit Bungalow gehört A dann zu einem Anteil von 340.000 und B und C zu je 130.000 (fiktiv)   Wie ist dieses Ziel so zu erreichen, dass es  - steuerlich nicht relevant wird, also steuerneutral bleibt und  - nicht als Verkauf für A im Sinne der 3-Objekte-Regel bei Immobilienverkäufen gilt?  Wann verfällt das Vorkaufsrecht für Mitglieder einer Erbengemeinschaft, nachdem ein anderes Mitglied seinen Anteil zum Kauf angeboten hat. Gibt es ein festgelegtes Procedere und zeitliche Fristen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ich beantworte Ihre Frage auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten Sie, dass schon geringe Änderungen im Sachverhalt zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.  Das Vorkaufsrecht entsteht nur, wenn das zu verkaufende Stück einem Fremden also keinem Mitglied der Erbengemeinschaft angeboten wird. Der seinen Erbteil veräußernde Miterbe ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/469.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist">§ 469 BGB/a>  verpflichtet, den übrigen Miterben den Inhalt des mit dem Dritten abgeschlossenen Vertrages unverzüglich nach Abschluss des Vertrages mitzuteilen. Sodann hat jedes Mitglied 2 Monate Zeit von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2034.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2034 BGB: Vorkaufsrecht gegenüber dem Verkäufer">§ 2034 Abs. 2 BGB/a> ). Der Verkauf muss notariell beurkundet werden.  Ein Tausch der Eigentumsanteile kann nicht innerhalb der Erbengemeinschaft erfolgen. Die Erbengemeinschaft hat Ihrem Zweck nach eben keine Drittel Anteile (in Ihrem Fall) sondern 'allen gehört alles'. Aus diesem Grunde ist die Erbengemeinschaft auch auf Auseinandersetzung ausgerichtet. Es bleiben Ihnen somit folgende Möglichkeiten:  1. Es ist möglich eine Gesellschaft zu gründen, das Eigentum der Erbengemeinschaft in das Gesellschaftsvermögen zu transferieren und sodann Teile des Gesellschaftsvermögens zu verkaufen. Nachteil: Es treffen Sie von da an auch die Pflichten einer Gesellschaft, die je nach gewählter Gesellschaftsform unterschiedlich ausfallen können. Vorteil: Es ist möglich im Rahmen des Gesellschaftsvertrages die bislang gut funktionierende Struktur beizubehalten indem alle Gesellschafter gleiches Stimmrecht erhalten.  2. Die Erbengemeinschaft kann sich zum Verkauf eines Teils der Erbmasse entschließen. Das Grundstück mit Bungalow wird dann von der Erbengemeinschaft (Vertreten durch A,B,Abs. 100) verkauft an A, B und Abs. 100 zu unterschiedlichen Quoten. Der durch die Veräußerung erzielte Gewinn ist an die Mitglieder der Erbengemeinschaft je nach Erbquote auszuzahlen. Diese Lösung ähnelt sehr Lösung 1. Durch den gemeinsamen Kauf entsteht ebenfalls eine Gesellschaft, allerdings nicht derart formalisiert (was ich als Nachteil betrachten würde).  3. Ein Erbe (oder alle gemeinsam) können eine Teilungsversteigerung beantragen. Die Erbmasse wird versteigert (die Mitglieder der Erbengemeinschaft können mitsteigern), der Versteigerungserlös wird anhand der Erbquote geteilt. Das ist sicherlich die wirtschaftlich schlechteste Lösung. Bei Versteigerungen wird selten der angemessene Wert erzielt.   4. Auflösung der Erbengemeinschaft. Wenn Ihnen die Werte der Grundstücke unstreitig bekannt sind bietet es sich an die Verteilung anzustreben. Ihrem Beispiel folgend: Erbmasse 1.020.000 €, gleiche Erbquote ergibt für jeden 340.000 €. A übernimmt den 600.000 € werthaltigen Bungalow und zahlt die B und Abs. 100 aus. Die hierfür erforderlichen 260.000 € dürften in jedem Fall von einer Bank finanziert werden. B und Abs. 100 werden entweder Gemeinschaftseigentümer der Eigentumswohnungen oder teilen diese Ihrem Wert entsprechend auf.  Bedenken Sie auch, dass alle Mitglieder der Erbengemeinschaft Ihrerseits sterblich sind und sowohl die gesetzliche als auch die gewillkürte Erbfolge unangenehm sein kann. Beispiel: Abs. 100 stirbt. Seine Erben sind die Kinder C1 und C2. C2 ist verheiratet mit einem Ehemann dem es am liebsten wäre das Geld auf dem Konto zu haben (wohlgemerkt reden wir noch nicht von Schulden etc.). Der Ehemann überzeugt seine Frau die Teilungsversteigerung zu beantragen - alle Mitglieder der Erbengemeinschaft haben unter diesem Antrag zu leiden. (Diese Beispiele lassen sich endlos fortsetzen. Auch ohne viel Phantasie kann man sich denken, dass man nicht jeden in der Erbengemeinschaft haben will).  Zur Steuer:  Ich gehe davon aus, dass die Mitglieder der Erbengemeinschaft (A,B,Abs. 100) Geschwister sind.   Erbschaftssteuer: Jeder Erbe dürfte bereits seine Erbschaftssteuer zum Zeitpunkt des Erbfalles erklärt und abgeführt haben. (Wenn A,B,Abs. 100 Kinder der Erblasser sind, dürfte keine Erbschaftssteuer anfallen).  Grunderwerbssteuer: Veräußern B und Abs. 100 an Ihren Bruder A ein Grundstück fällt keine Grunderwerbssteuer an, da es sich um eine Veräußerung zwischen nahestehenden Verwandten handelt.  Steuer aus privatem Veräußerungsgeschäft: Fällt nur an wenn seid Erwerb des Grundstücks 10 Jahre oder weniger vergangen sind. Dies scheidet für die Eigentumswohnungen aus, die bereits seit 15 Jahren im Eigentum der Erbengemeinschaft stehen. Bei der erst vor 10 Monaten hinzu getretenen Wohnung sowie dem Bungalow ist die Anschaffung des Erblassers entscheidend (Fußstapfentheorie). Liegt dessen Anschaffung zehn Jahre zurück, so liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor, sodass auch hier die Steuerpflicht entfällt.  Steuer aus gewerblichem Grundstückshandel (3-Objekte-Regel): Es gilt das oben Gesagte bezüglich der 10 Jahre seit Anschaffung.  Ich hoffe, Ihre Frage umfassend beantwortet zu haben. Sollte dies nicht der Fall sein, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfrageoption.  Mit freundlichen Grüßen  Krueckemeyer Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 469, § 2034