Frage: SgDu.H.,  ein Mieter hat mir ein seit 7 Jahren vermietetetes Haus nur mit teilweise vorgenommenen Schönheitsreparaturen und mit ausgebauten Sanitäreinrichtungen zurückgegeben (fehlende Dusche , Waschbecken, WC ), da der betreffende Hausbereich von ihm im KG.gewerblich genutzt war. Zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ist er nach Mietaufhebungsvertrag und zum Rückbau der Sanitäreinrichtungen ist er nach Mietvertrag verpflichtet.  Ich habe mir nun Angebote von Handwerkern für die Schönheitsreparaturen und für den Neubau der Sanitäranlagen im KG geben lassen. Diese Bauarbeiten werden jedoch nicht ausgeführt aus Termingründen und weil für die Neuvermietung die betreffenden ergänzenden Schönheitsreparaturen mit Neueinbau der Sanitäranlagen im KG nicht erforderlich sind . Ich möchte  diese kalkulierten Angebots- Kosten nun von der Kaution abziehen und und  zudem den überschießenden Betrag beim Mieter einfordern.  Frage: Kann ich die Mehrwertsteuer der Handwerkerangebote als verlorene Kosten mit einfordern oder nur die Nettobeträge . Wieviel muß ich abziehen wegen Neu für 'Alt bei den Sanitäranlagen.Alter 10 Jahre  Das Haus war ohne Mwst gewerblich privat vermietet.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   Sie können die Kaution (teilweise) einbehalten bzw. weitergehende Forderungen gegen den Mieter geltend machen, wenn Sie Schadensersatzansprüche gegen diesen haben. SchadenserS. statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/281.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 281 BGB: SchadenserS. statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung">§ 281 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  setzt grundsätzlich das erfolglose Setzen einer Frist voraus. Ich gehe aber davon aus, das der Mieter die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, womit eine Fristsetzung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/281.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 281 BGB: SchadenserS. statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung">§ 281 Abs. 2 BGB/a>  entbehrlich ist. Einen Anspruch auf GelderS. haben Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/249.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes">§ 249 Abs. 2 S. 1 BGB/a> , das es um die Beschädigung einer Sache geht. Die Mehrwertsteuer/Umsatzsteuer können Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/249.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes">§ 249 Abs. 2 S. 2 BGB/a>  nur einfordern, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist. Wenn Sie die Arbeiten jedoch nicht beauftragen, fällt auch keine Mehrwertsteuer/Umsatzsteuer an.   Zur Frage des Vorteilausgleichs: Es ist in der Tat so, dass Sie sich den Vermögenszuwachs, den Sie durch den Erwerb/Einbau neuer Sanitäreinlagen erlangen, bei Ihrem Schadensersatzanspruch anrechnen lassen müssen. Hinsichtlich des Umfangs kommt es allerdings auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an. Sie sollten den Betrag zunächst einmal schätzen (Wert von gebrauchten Sanitäreinrichtungen mit diesem Alter minus Wert der einzubauenden Sanitäreinrichtungen). Es ist natürlich möglich, dass der Mieter den von Ihnen angesetzten Betrag als zu niedrig erachtet. Jedoch trägt er die Beweislast für die Voraussetzungen des Vorteilausgleichs und damit auch für das Vorliegen eines weitergehenden Vorteils als den von Ihnen angesetzten.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Sollte etwas unklar geblieben sein, dann zögern Sie bitte nicht die Möglichkeit der Nachfrage zu nutzen. Über eine (positive) Bewertung würde ich mich freuen.  Mit freundlichen Grüßen   Manuel Rambeck  Rechtsanwalt   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 249, § 281