Frage: Ich möchte zum 1.1.2012 in eine neue Wohnung ziehen. Mündlich ist alles geklärt. Die Wohnung wird von einer Hausverwaltungsgesellschaft betreut und vermietet. Eigentümer ist jemand anderes. Ich habe heute den Mietvertrag bekommen (Einheitsmietvertrag). In dem Mietvertrag ist als Vermieter die Hausverwaltunggsgesellschaft eingetragen. Am Ende des Mietvertrages ist und der Rubrik 'Sonstige zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelte Vereinbarungen' folgender Zusatz formuliert: 'Der Vermieter weist darauf hin, dass er nicht Eigentümer der Wohnung ist. Er hat diese ab Bezugsfertigkeit (01.01.2003) für 10 Jahre angemietet. Es wird durch diesen Vertrag ein Untermietverhältnis begründet.'  Meine Fragen wären folgende: 1. Wenn das 10-jährige Mietverhältnis des Hauptmieters (Hausverwaltung) mit dem Besitzer nach 10 Jahren zum 01.01.2013 endet, entstehen dadurch für mich Nachteile?  Die Hausverwaltung meinte, nein, das Mietverhältnis würde automatisch auf mich übergehen - ohne rechtliche Nachteile. - Ist dies korrekt?  Meine Befürchtung ist, dass ich ev. nach einem Jahr Mietverhältnis gekündigt werden kann ohne die üblichen Einschränkungen.  2. Sollte die in 1. beschrieben Problematik bestehen, wie könnte der Zusatz im Mietvertrag formuliert werden, so dass für mich als Mieter keine Nachteile entstehen.  Vielen Dank jetzt schon für Ihre Bemühungen...

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:  '1. Wenn das 10-jährige Mietverhältnis des Hauptmieters (Hausverwaltung) mit dem Besitzer nach 10 Jahren zum 01.01.2013 endet, entstehen dadurch für mich Nachteile?'  Ja. Begründung folgt.  'Die Hausverwaltung meinte, nein, das Mietverhältnis würde automatisch auf mich übergehen - ohne rechtliche Nachteile. - Ist dies korrekt?'  Ja, dies ist korrekt. Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 Abs. 1 BGB/a>  tritt (hier) der Eigentümer in den Mietvertrag als Vermieter ein.  Das Bundesverfassungsgericht hatte diese Problematik zu entscheiden:  BVerfG, Beschluß vom 11-06-1991 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20BvR%20538/90" target="_blank" class="djo_link" title="1 BvR 538/90 (2 zugeordnete Entscheidungen)">1 BvR 538/90/a>  in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201991,%202272" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 11.06.1991 - 1 BvR 538/90: Verfassungswidrigkeit der Versagung des Kündigungsschutzes d...">NJW 1991, 2272/a>   Daraufhin hat der Gesetzgeber die Regelung im a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  geschaffen.  '2. Sollte die in 1. beschrieben Problematik bestehen, wie könnte der ZuS. im Mietvertrag formuliert werden, so dass für mich als Mieter keine Nachteile entstehen.'  Da Ihre Vermieterin eine Hausverwaltungsgesellschaft ist, wird diese in der Regel keinen Eigenbedarf geltend machen wollen. Der Eigentümer, wenn er in den Mietvertrag mit Ihnen eintritt, wird eher und wahrscheinlicher Gründe für einen Eigenbedarf haben.  Darin liegt Ihr Nachteil. Dies ist kein rechtlicher Nachteil, da theoretisch auch die Hausverwaltungsgesellschaft Eigenbedarf geltend machen kann.  Sie könnten versuchen, eine Eigenbedarfskündigung mit dem Vermieter auszuschließen. Dann wäre der Eigentümer bei Eintritt in den Mietvertrag daran gebunden.  Ein richtig beratener Eigentümer wird die Vermieterin aber dahingehend in die Pflicht genommen haben, eine solche Klausel unter keinen Umständen aufzunehmen.  Deshalb vermute ich, dass ein solches Ansinnen seitens Ihrer Vermieterin zurück gewiesen wird.  Versuchen, können Sie es aber.  --------------------------------------------  Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.    Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.   Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.   Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566