Frage: Guten Tag,  Anfang 2011 sind wir in eine Wohnanlage gezogen, deren EG damals schon als außerordentlich renovierungsbedürftige, ca. 400 qm große Gewerbeeinheit ausgewiesen war. Deckenplatten sind ausgerissen, die ca. 40 m lange Schaufensterfront zur Straße hin ist z.T. mit Brettern vernagelt, Kabel und Leitungen hängen lose herum, große Schaufensterscheiben weisen gefährliche Risse auf. Von außen macht das Haus im EG einen ausgesprochen verwahrlosten Eindruck. Der miserable Zustand der Einheit ist auch von außen durch die Schaufensterfront gut sichtbar.  Von unserem Voreigentümer wurde uns damals versichert, das EG werde renoviert. Der (andere) Eigentümer hat aber bisher nichts verändert. Fahrräder und Müll werden in der Einheit gelagert. .   Erwähnenswert ist, dass Besucher zum Aufzug nur gelangen, wenn sie diesen vom Treppenhaus aus über die ausgesprochen hässliche Gewerbeeinheit betreten. Wir Eigentümer werden immer wieder gefragt, in was für einem Slum wir leben. Eine ehemalige Miteigentümerin hatte Probleme, ihre Wohnung zu verkaufen, weil die Interessenten immer wieder auf den scheußlichen Zustand des EG hingewiesen hatten.  In unserer Teilungserklärung - Gemeinschaftsordnung - stehen zum Verhältnis Gemeinschaftseigentum / Sondereigentum nur folgende Sätze:  'Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die in seinem Sondereigentum stehenden Räume und neben den übrigen Miteigentümern auch das gemeinschaftliche Eigentum in einer Weise zu nutzen, die nicht die Rechte der übrigen Miteigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen oder den Bestimmungen dieser Teilungserklärung widersprechen. Der Umfang der Nutzungsbefugnis ergibt sich ferner aus der Hausordnung.'  Meiner Meinung nach werden unsere Rechte schon allein über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt, indem unsere Besucher immer wieder den schlimmen Anblick ertragen müssen. Hinzu kommt, dass evtl. konkrete Schäden entstehen können - bei Verkauf oder Vermietung, weil Preise gemindert werden müssen.  Können wir den Eigentümer der Einheit verpflichten, sein Sondereigentum so herzurichten, dass es zumindest einen halbwegs ordentlichen Eindruck macht? Können wir ihm eine Frist setzen?  In der Teilungserklärung ist von einer 'Hausordnung' die Rede. Diese existiert bis heute nicht. Können wir eine erstellen, in der Sondereigentümer verpflichtet werden, ihr Eigentum so instandzuhalten, dass man nach gebräuchlichen Maßstäben keinen Anstoß an dessen Zustand nehmen kann?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:  1) Können wir den Eigentümer der Einheit verpflichten, sein Sondereigentum so herzurichten, dass es zumindest einen halbwegs ordentlichen Eindruck macht? Können wir ihm eine Frist setzen?  Der einzelne Wohnungseigentümer darf gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 13 WEG: Rechte des Wohnungseigentümers">§ 13 WEG/a>  nach Belieben mit seinem Sondereigentum verfahren. Dazu gehört grundsätzlich auch, dass er sein Sondereigentum vernachlässigen kann. Dies gilt indes jedoch nur, soweit dadurch anderen Eigentümern kein Nachteil widerfährt. Sobald daher durch die Vernachlässigung des Sondereigentums eine Gefahr für das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer oder das Gemeinschaftseigentum besteht, greift die Pflicht des a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 Nr. 1 WEG/a> , die erforderlichen Maßnahmen durchzuführen. Als vermeidbarer Nachteil wird jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung verstanden. Es gelten jedoch nur konkrete und objektiv nachweisbare Beeinträchtigungen als Nachteil.   Die Kompetenz zur Erfüllung der erforderlichen Maßnahmen liegt allein bei dem betroffenen Eigentümer. Welche Maßnahmen er durchführt oder durchführen lässt und zu welchem Zeitpunkt, bleibt ihm überlassen. Sie können ihm das auch nicht per Mehrheitsbeschluss vorgeben. Ein solcher Beschluss wäre nichtig.  Im Zweifel müssten Sie Ihr Begehren gerichtlich durchsetzen. Ggf. stünde Ihnen ein Abwehranspruch gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 Abs. 1 BGB/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/15.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 15 WEG: Gebrauchsregelung">§ 15 Abs. 3 WEG/a>  gegen den Betroffenen Wohnungseigentümer zu. Diesen Anspruch können Sie selbst ohne Beschlussfassung der Gemeinschaft geltend machen. Diese kann den Anspruch gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/10.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 10 WEG: Allgemeine Grundsätze">§ 10 Abs. 6 S. 3 WEG/a>  an sich ziehen.  2) In der Teilungserklärung ist von einer 'Hausordnung' die Rede. Diese existiert bis heute nicht. Können wir eine erstellen, in der Sondereigentümer verpflichtet werden, ihr Eigentum so instandzuhalten, dass man nach gebräuchlichen Maßstäben keinen Anstoß an dessen Zustand nehmen kann?  In einer Hausordnung i.S.v. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer">§ 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG/a>  sind Gebrauchs- und Verwaltungsregeln zusammengefasst, die dem Schutz des Gebäudes und der Aufrechterhaltung der Sicherheit und Ordnung dienen. Die Hausordnung wird durch Mehrheitsbeschluss festgelegt. Instandsetzungs- oder Erhaltungsmaßnahmen können jedoch nicht per Mehrheitsbeschluss übertragen werden (s.o.). Solche Beschlüsse wären mangels Beschlusskompetenz nichtig.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.  Sollten weiterhin Unklarheiten bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen   Sebastian Winter, Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1004