Frage: Befristeter Mietvertrag vom 1.02.2006 bis 31.01.2011 (ohne Angabe von Gründen)und dann verlängert bis 31.01.2012. Die Wohnung wurde renoviert übernommen und in der Mietzeit selbst renoviert. Es handelt sich um einen vorgedruckten Mietvertrag (Stand 06/00) mit folgenden § zum Thema Renovierung, Instandhaltung und Schönheitsreparaturen:  §10 Instandhaltung der Mieträume Abs. 4Der Mieter hat die notwendigen Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Anstrich von Wänden, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Rauhfasertapete gleichsteht, von Decken und das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, Innenanstrich von Fenstern und Anstrich von Heizkörpern und Heizrohren, das Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden. Abs. 5Der Vermieter kann während des Mietverhältnisses die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen, soweit sie erforderlich sind. Bei Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Durchführung aller zu diesem Zeitpunkt erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Abs. 6Als angemessene Zeitabstände von Schönheitsreparaturen gelten Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Räumen alle sieben Jahre. Reinigen von Parkett- und Teppichböden alle fünf Jahre, Lackieren von Heizkörpern und Rohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen alle fünf Jahre. Abs. 7 Die Kosten kleiner Instandhaltungen (kleine Schäden an Installationsgegenständen, Fenster- und Türverschlüsse, Rolläden, Jalousien etc.)trägt der Mieter. Der Höchstbetrag je Reparatur beträgt DM 100,- bzw. den entsprechenden Wert in Euro, die jährliche Gesamtsumme höchstens 8 % der Jahresmiete.  §15 Beendigung der Mietzeit Abs. 1 Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit ordnungsgemäß gereinigt und mit sämtlichen Schlüsseln, auch vom Mieter selbst beschaffte, zurückzugeben.   Muss die Wohnung bei Auszug renoviert werden, wenn ja in welchem Umfang? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  schönen guten Morgen und vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  ist grundsätzlich der Vermieter zur Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung verpflichtet. Diese Verpflichtung kann jedoch auf den Mieter durch den Mietvertrag übertragen werden.  Die entsprechenden mietvertraglichen Regelungen werden jedoch nur dann Vertragsbestandteil, wenn sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Liegt nämlich eine solche Benachteiligung vor, so sind solche Klauseln unwirksam mit der Folge, dass es bei der oben aufgezeigten gesetzlichen Regelung verbleibt. Dies ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/306.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 306 BGB: Rechtsfolgen bei Nichteinbeziehung und Unwirksamkeit">§ 306 Abs. 2 BGB/a> .  In verschiedenen Urteilen hat der Bundesgerichtshof festgelegt, wann eine solche Benachteiligung vorliegt und der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht durchführen muss.  Nach dem BGH ist dies immer dann der Fall, wenn starre Fristen an die Renovierungspflicht geknüpft werden, unabhängig vom Zustand der Wohnung und der Erforderlichkeit einer Renovierung, vgl. BGH Urteil vom 12.09.2007, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20316/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.09.2007 - Abs. 8 ZR 316/06: Vornahme von Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit von isolier...">Abs. 8 ZR 316/06/a> .   In Ihrem Vertrag sind die Schönheitsreparaturen zwar von der Erforderlichkeit/Angemessenheit abhängig, diese wird jedoch an eine starre Regelung geknüpft, nämlich das in drei, fünf bzw. 7 Jahren eine solche Angemessenheit in den beschriebenen Räumen vorliegen soll.  Dies bewirkt, dass diese Klausel unwirksam ist, da nicht auf die tatsächliche Erforderlichkeit im Sinne einer Renovierungsbedarfs abgestellt wird, sondern ein solcher nach starren Fristen unterstellt wird.   Sie brauchen daher keine Endrenovierung vorzunehmen.  Es reicht aus, wenn Sie die Wohnung besenrein übergeben. Bohrlöcher sollten Sie jedoch verspachteln. Vgl. dazu LG Berlin, Urteil vom 01.03.1991, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=64%20S%20247/90" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 01.03.1991 - 64 S 247/90">64 S 247/90/a> .  Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen und einen entsprechenden Überblick über die rechtliche Lage verschafft.  Für Sie noch einen schönen Sonntag!  Mit freundlichen Grüßen aus Achim,  Moritz Kerkmann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 306