Frage: Wir sind sechs Eigentümer von drei Doppelhäusern und haben von einem Bauträger die Häuser gekauft. Beim Hauskauf wurde vom Bauträger verschwiegen, dass eine Abwasser-Hebeanlage erforderlich ist, an die alle drei Doppelhäuser angeschlossen sind. Die Installation und der Betrieb der Hebeanlabe wurde in den ersten vier Jahren ohne Verrechnung an die Eigentümer vom Bauträger übernommen. Besteht nun die Gefahr, dass der Bauträger die aufgelaufenen Kosten für Installation und Wartung der Hebeanlage nachträglich an die Eigentümer & Nutzer berechnet? Besteht eine rechtliche Form für die Gründung einer 'Nutzungsgemeinschaft'? Müssen die Nutzer einen Verwalter bestimmen, um z.B. einen Wartungsvertrag abzuschließen? Wer ist formal Eigentümer der Hebeanlage, die auf dem Grundstück eines der Doppelhaushälften installiert ist? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Wenn die Hebeanlage auf Dauer angelegt mit dem Grundstück fest verbunden ist, dann ist sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 Abs. 1 S. 1 BGB/a> ). Dann steht sie im Eigentum desjenigen, auf dessen Grundstück sie installiert ist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/946.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 946 BGB: Verbindung mit einem Grundstück">§ 946 BGB/a> ).  Nach BGB-Werkvertragsrecht gilt eine Vergütung als stillschweigend vereinbart, wenn die Herstellung des Werkes oder die Dienstleistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/632.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 632 BGB: Vergütung">§§ 632 Abs. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/631.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 631 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Werkvertrag">631 Abs. 2 BGB/a> ), bzw. der Leistungserbringer kann Erstattung seiner Material-Aufwendungen (keine Vergütung) verlangen, wenn die Leistung objektiv in Ihrem Interesse lag, mit Ihrem Wissen und Einverständnis erfolgte und der Bauträger mit Installation und Wartung der Anlage ein Ihnen obliegendes Geschäft führte, ohne von Ihnen beauftragt zu sein (sog. Geschäftsführung ohne Auftrag, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/677.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 677 BGB: Pflichten des Geschäftsführers">§§ 677/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/683.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 683 BGB: ErS. von Aufwendungen">683/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/684.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 684 BGB: Herausgabe der Bereicherung">684 BGB/a> ). Wenn zwischen Ihnen und dem Bauträöger nichts anderes vereinbart war, wird man im Hinblick auf den Wert der Inatallation einer Abwasser-Hebeanlage und der Wartungskosten davon ausgehen müssen, dass der Bauträger diese Leistungen nicht schenkungsweise, sondern nur gegen Vergütung erbringen wollte.  Allerdings sind Zahlungsansprüche für alle Leistungen, die der Bauträger vor dem 01.01.2010 erbracht hat, bereits verjährt. Sie teilen mit, dass Kosten für die Installation und Wartung der Anlage in den ersten vier Jahren vom Bauträger übernommen wurden; wenn dies so zu verstehen ist, dass die vier Jahre bereits abgelaufen sind, dann sind die Kosten der Installation und der bis zum 31.12.2009 angefallenen Wartungskosten auf jeden Fall bereits verjährt.   In der Praxis wird bei Hausbau-Verträgen mit Bauträgern häufig die Geltung der Vertragsbedingungen für Bauleistungen - Teil B (VOB/B) vereinbart. (Schauen Sie in Ihrem Vertrag noch einmal nach, ob dies der Fall ist.) Hier kann der Werkunternehmer (Bauträger) eine Vergütung für vertraglich nicht vereinbarte Leistungen nur dann verlangen, wenn der Auftraggeber die Leistungen nachträglich anerkennt, oder die Leistungen für die Erfüllung des Vertrages objektiv erforderlich waren, dem mutmaßlichen Willen des Auftraggebers entsprachen und (!) ihm unverzüglich angezeigt wurden (a href="https://dejure.org/gesetze/VOB-B/2.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2 VOB/B: Vergütung">§ 2 Abs. 8 Nr. 2 S. 1 VOB/B/a> ). Sollte Ihnen der Bauträger die Installation und Wartung der Abwasser-Hebeanlage nicht unverzüglich angezeigt haben, kann er hierfür keine Vergütung verlangen, wenn zwischen Ihnen die Geltung der VOB/B vertraglich vereinbart wurde. Er kann in diesem Fall gem. a href="https://dejure.org/gesetze/VOB-B/2.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2 VOB/B: Vergütung">§ 2 Abs. 8 Nr. 3 VOB/B/a>  nur ErS. seiner Material-Aufwendungen gem. §§ 677, 683, 684 nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen (s.o.).  § 7e Abs. 1 und 5 NachbarG von Baden-Württemberg bestimmt lediglich, dass Herstellungs- und Wartungskosten gemeinsamer Abwasserleitungen von den Eigentümern anteilig gemeinsam zu tragen sind. Ansonsten enthält es keine Bestimmungen über die Art der Verwaltung.   Steht mehreren ein Recht - hier die Nutzung der Abwasser-Anlage - gemeinsam zu, dann handelt es sich um eine Gemeinschaft nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§ 741 BGB/a> . Dann steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstandes den Teilhabern gemeinschaftlich zu, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 Abs. 1 BGB/a> . Grundsätzlich müssen alle Teilhaber den Wartungsvertrag gemeinschaftlich abschließen. Durch Stimmenmehrheit kann jedoch beschlossen werden, einen Verwalter einzusetzen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. 1 S. 1 BGB/a> ), der dann einen Wartungsvertrag im Namen der Teilhaber abschließt.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Carsten Neumann, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 683, § 632, § 684, § 744, § 94, § 631, § 741, § 946, § 745, § 677