Frage: Hallo, hab´ ein Haus ´unbefristet  seit 7/2004 vermietet und letztes Jahr im Oktober wg. Eigenbedarf fristgerecht per Ende Januar 2009 gekündigt.  Einschreiben / Rückschein. Die Mieter haben keinerlei Kontakt mit mir aufgenommen. Anfrage zur Abstimmung eines Übergabetermins dann Mitte Januar gemacht, Vorschlag 31.1. Einschreiben / Rückschein...aber keine Antwort vom Mieter. Telefon hat er auch nicht abgehoben..... Bin dann am 31. mehrmals am Haus gewesen, doch Läden waren zu, niemand öffnete nach dem Klingeln... Heute, 1.2., waren die Läden auf, doch niemand öffnete nach dem Klingeln.   Hintergrund: es liegt echter Eigenbedarf vor ( alte Mutter möchte näher bei uns wohnen), doch es gibt schon seit Jahren Ärger mit dem Mieter.   Frage: nach Internet-Recherche ist´s wohl so, das ich der weiteren Hausnutzung schnell widersprechen und dann eine Räumungsklage erheben muss. Werde also zu einem guten Anwalt gehen. Da das Mietrecht in D aber ein regelrechter ´Eiertanz´ ist, bei dem für Vermieter viele Fallstricke ausgelegt sind, würde mich eine erste Einschätzung einer schnell zum Erfolg führenden Vorgehensweise interessieren. Was ist unbedingt zu tun, was zu unterlassen ? Vielen Dank.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Voraussetzung zur Erhebung einer Räumungsklage ist, dass das Mietverhältnis wirksam beendet worden ist und trotzdem kein Auszug erfolgt.  Daher sollten Sie zunächst prüfen, ob die von Ihnen ausgesprochene Kündigung wirksam ist. Nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt dürfte die Kündigungsfrist eingehalten worden sein (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c  BGB/a> ). Eine Verlängerung für den Vermieter nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs. 1 BGB/a>  kommt hier aufgrund der Laufzeit des Mietvertrages nicht in Betracht.  Ferner sollten Sie sich die Begründung in Ihrem Kündigungsschreiben noch einmal genau ansehen. Bei Wohnraummietverhältnissen werden nämlich einen späteren eventuellen Räumungsverfahren vor Gericht nur die Gründe für die Kündigung berücksichtigt, die im Kündigungsschreiben auch angegeben sind. Dies folgt aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 3 BGB/a> . Beim Eigenbedarf nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a>  müssen im Kündigungsschreiben 'nachvollziehbare und vernünftige Gründe' für die Absicht angeführt werden, wonach die Wohnung selbst oder durch den privilegierten Personenkreis (Familienangehörige) bewohnt werden soll. Es muss dargelegt werden, wie der Wohnbedarf bei Ausspruch der Kündigung gedeckt wird.   Des Weiteren sollten Sie überprüfen, ob Sie in dem Kündigunggsschreiben auch auf die Widerspruchsmöglichkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574  BGB/a>  hingewiesen haben. Danach hat der Mieter bei Wohnraum eine Widerspruchsmöglichkeit gegen die Kündigung. Sollten Sie nicht auf diese Möglichkeit hingewiesen haben, so könnte der Mieter seinen Widerpruch noch im Räumungsverfahren ausüben, wodurch Ihre Kündigung unwirksam würde und Sie keine Grundlage für einen Räumungsprozess mehr hätten.  Letztlich ist auch zu prüfen ob Ihre Kündigung ordnungsgemäß zugegangen ist. Mit der von Ihnen gewählten Versandart Einschreiben/Rückschein haben Sie zwar einen Nachweis, dass dem Mieter etwas zugestellt worden ist. In der Praxis wenden findige Mieter allerdings immer wieder ein, in dem Umschlag habe sich eine andere Erklärung bzw. gar nichts, etc. befunden. Dies sorgt in einem späteren Prozess zumindest für Probleme beim Nachweis des Zugangs.   Was Sie nun in jedem Fall nun sofort tun sollten ist, einer stillschweigebnden Verlängerung des Mietverhältnisses zu widerprechen. Tun sie dies nicht, so besteht die Gefahr, dass nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a>  von einer stillschweigendeen Verlängerung ausgegangen werden kann, nämlich dann, wenn der Vermieter nicht binnen einer Frist von zwei Wochen nach Kündigungstermin dem weiteren Gebrauch der Mietsache durch den Mieter widerspricht.   Ich empfehle Ihnen abschliessend, sich die Erfüllung der Voraussetzung für eine erfolgreiche Räumungsklage durch Ihre Maßnahmen noch einmal unter Berücksichtigung meiner Ausführungen genau anzusehen. Gegebenenfalls sollten Sie einen Kollegen mit der Überprüfung Ihrer Maßnahmen beauftragen.  Angesichts der hohen Kosten für einen Räumungsprozess und der zahlreichen Möglichkeiten des Mieters ein solches Verfahren zu torpedieren (z. Bsp. Kündingszugang in Frage stellen oder auch späteren Räumungsschutzantrag) sollten Sie nichts unversucht lassen, eine Räumung ohne gerichtliches Verfahren durchzusetzen. Sie sollten nach wie vor versuchen den Mieter anzutreffen um ihm die Folgen seines Tuns vor Augen zu führen.  Ich wünschen Ihnen viel Glück!!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 574, § 573, § 573c, § 545