Frage: Ich geniesse lebenslanges Wohnrecht in einem historischen Gebäude. Eigentümer ist eine gemeinnützige Stiftung.  Meine Wohnung wird  getrennt beheizt und jetzt nach 25 Jahren ist ein neuer Heizkessel erforderlich. Muss ich den Heizkessel bezahlen oder die Stiftung als Eigentümer der Wohnung? Die restlichen Teilen des Gebäudes haben neue Heizanlagen erhalten. Diese wurden im Rahmen einer Gesamtsanierung teils von der Stiftung und teils vom Freistaat Bayern bezahlt. Die Vorsitzende der Stiftung ist die Meinung, daß ich den Heizkessel bezahlen soll. Meine Recherchen deuten an, daß bei solchen Investitionsmassnahmen den Eigentümer verpflichet ist. Wie steht es eigentlich nach den Gesetzen? Ich bedanke mich in Voraus. 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:  Die Regelungen des dinglichen Wohnrechts verweisen zur Frage, wen die Verpflichtung zur Erhaltung der Sache trifft, auf die Regelungen über den Nießbrauch (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1039.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1039 BGB: Übermäßige Fruchtziehung">§§ 1039/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1041 BGB: Erhaltung der Sache">1041/a>   BGB). Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1041 BGB: Erhaltung der Sache">§ 1041 S. 1 BGB/a>  hat der Nießbraucher zwar für die Erhaltung der Sache zu sorgen. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1041 BGB: Erhaltung der Sache">§ 1041 S. 2 BGB/a>  obliegen  ihm aber Ausbesserungen und Erneuerungen nur insoweit, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehörten. Zu den gewöhnlichen  Unterhaltungsmaßnahmen zählen solche, die regelmäßig und in kürzeren Perioden üblicherweise und vorhersehbar auftreten (vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%2003,%201290" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.06.2003 - Abs. 5 ZR 392/02: Anforderungen an den Tatbestand des Berufungsurteils; Rechtsnatu...">NJW-RR 03, 1290/a> ), d.h. normale Verschleißreparaturen,  Erneuerung eines Anstrichs, Dachreparatur - nicht aber die vollständige Erneuerung eines Dachs -,  Verputzausbesserungen. Außergewöhnliche Maßnahmen treffen den Nießbraucher nur, wenn dies vereinbart ist. Hierher gehören: Wiederaufbau eines Hauses (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2091,%20837" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.12.1990 - Abs. 5 ZR 36/89: Unterhaltungspflicht des Eigentums einer mit einem Nießbrauch bel...">NJW 91, 837/a> ); Dacherneuerung (Kobl. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%2095,%2015" target="_blank" class="djo_link" title="NJW-RR 95, 15 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW-RR 95, 15/a> ); Heizungserneuerung (BFH/NV 91, 157). Unter Berufung auf die letztgenannte Entscheidung des  BFH wird begründet werden können, dass die geplante Erneuerung des Heizkessels in Ihrer Wohnung deshalb in den Verantwortungsbereich des Eigentümers fällt, weil sie keine Unterhaltungsmaßnahme im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1041 BGB: Erhaltung der Sache">§ 1041 BGB/a>  darstellt.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen  J. Petry-Berger  Rechtsanwältin  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1039, § 1041