Frage: Wir leben in Berlin und haben vor neun Jahren bei einem privaten Verpächter eine Gartenparzelle nebst darauf aufgestellter Laube mit diversen unfachmännisch Anbauten um die 'Hauptlaube' herum gepachtet. Die möblierte Laube haben wir für 15.000 € vom Vorpächter übernehmen müssen der Verpächter verlangte 10% der Summe als Gebühr. Es ist uns nicht gelungen eine Laubenversicherung zum Abschluss zu bringen da diese immer eine Vereinsmitgliedschaft voraussetzten.  Der Pachtvertrags bezieht sich ausschließlich auf die Fläche mit dem Hinweis die Bauten auf der Fläche nach Möglichkeiten Instant erhalten. Vor einigen Jahren gab es einen massiven Hagelschaden bei dem das Vordach beschädigt wurde. Diesen haben wir nach unseren Möglichkeiten notdürftig repariert und die Kosten dafür selbst tragen müssen da keine Laubenversicherung vorlag. Da die Erstbebauung der Laube aus dem Jahre 1969 stammte und im Zuge dessen sich ein jeder mal versucht hat irgendetwas unfachmännisch anzubauen und zu erweitern unterlagt das Anwesen einem besonderen Verschleiß, geschuldet den baulichen Mängeln (wie mangelhafte Dichtheit, mangelhafte Isolierung und ein unzureichender FeuchteSchutz von Seiten des Erdreichs) die bei der Errichtung entstanden. Wir hatten auch diverse Wasserschäden bei Kupferleitungen die falsch installiert wurden. Auch diese Reparaturen haben wir auf eigenen Kosten übernommen. Auf Nachfrage bei den vorherigen Nutzern wurde auch berichtet dass diese Laube aufgrund der baulichen Mängel und falscher ausgewählter Baumaterialien sehr wartungsintensiv sein. Selbst die bestellten Handwerker und auch der Mann der Verpächterin bestätigten das die Wasserinstallation eine 'Frickelei' Installation sei.  Wir haben in diesem 9 Jahren den Garten nicht so häufig genutzt wie wir selber geplant hatten und haben in dieser Zeit auch 3 Kinder bekommen was unseren finanziellen Rahmen für Wartungen und Instandhaltungen stark dezimierte.   Schlussendlich wurde uns in diesem Jahr der Pachtvertrag fristlos gekündigt. Wir haben daraufhin alles beräumt was für uns von Interesse war und eine Endreinigung + Rasenmähen durchgeführt. Wir haben den Mann der Verpächterin mündlich informiert, das es nicht zum Besten steht mit der Laube und wir alles beräumen und keine weiteren Forderungen stellen und nur unsere Ruhe in der Sache haben wollen.  Aber nun erreichte uns heute ein Schreiben der Verpächterin in der uns eine arglistige Täuschung vorgeworfen wird, wir hätten zwielichtig im Dunkeln ihrem Mann die Schlüssel übergeben und uns aus dem Staub gemacht, es würde ein verwahrlostes Grundstück mit beschädigten Bad und beschädigter Laube hinterlassen worden sein, und wir sollen binnen 14 Tagen 2000 € überweisen sonst würde der Vorgang dem Anwalt übergeben werden und wir würden weitere Kosten zu unseren Lasten tragen müssen.  Ziel:  Da wir bereits 15.000 € für die Laube bezahlt haben möchten wir natürlich nichts zahlen, da die Laube auch örtlich gebunden müssen wir diese nicht mitnehmen können... Wir würden hingegen den Spieß umdrehen und jetzt die Hälfte der damals gezahlten Summe für die Laube von 7500€ verlangen und die Verpächter mögen doch bitte die Reparaturkosten von der anderen Hälfte der Summe abziehen.  Alternatives Ziel: Wenn die Rechtslage zu schlecht für uns aussieht dann sollten wir wenigstens mit 0,00 Euro rausgehen.   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Keine Sorge, nach meinem Dafürhalten sieht die Sach- und Rechtslage nicht derart schlecht aus, dass Sie der null zu null rausgehen.  Im Einzelnen:  Zunächst einmal ist es an dem ehemaligen Verpächter Ihnen eine arglistige Täuschung konkret darzulegen und zu beweisen, was recht schwierig werden dürfte, zumal außerdem die Verpächterseite die Gelegenheit hatte, im Rahmen einer ordnungsgemäßen Übergabe des Pachtgrundstückes „Beweise' zu sichern. Tut sie dieses nicht, so trägt sie die alleinige Verantwortung dafür und geht rechtlich „leer' aus, was etwaige daraus resultierende Ansprüche anbelangt.  Das ist das eine.  Das andere ist folgendes:  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581/a>  Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) - Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag – sieht in Abs. 2 vor:  „Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags [hier nicht anwendbar aller Voraussicht nach] sind, soweit sich nicht aus den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/582.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 582 BGB: Erhaltung des Inventars">§§ 582/a>  bis a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/584b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 584b BGB: Verspätete Rückgabe">584b BGB/a>  etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.'  Vor diesem Hintergrund ergeben sich keine Besonderheiten, es sei denn, es wäre und Pachtvertrag her anders vereinbart worden.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/582.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 582 BGB: Erhaltung des Inventars">§ 582 BGB/a>  - Erhaltung des Inventars – sieht zwar vor:  „(1) Wird ein Grundstück mit Inventar verpachtet, so obliegt dem Pächter die Erhaltung der einzelnen Inventarstücke.    (2) Der Verpächter ist verpflichtet, Inventarstücke zu ersetzen, die infolge eines vom Pächter nicht zu vertretenden Umstands in Abgang kommen.' Inventarstücke sind aber nur grundsätzlich bewegliche Sachen, was hier ausscheidet.  Selbst wenn: Die Ersatzpflicht bezüglich des Inventars tritt nur dann zurück, wenn der Pächter als Folge seiner Erhaltungspflicht oder schuldhaften Verhaltens ErS. oder Instandsetzung schuldet. Solange eine Reparatur möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, handelt es sich um Kosten der Unterhaltung; kann hingegen nur eine ganze oder teilweise Neuanschaffung bzw. Teilerneuerung – wie hier - helfen, trägt der Verpächter die Kosten.  Allgemein gilt ansonsten, dass der Verpächter die Pachtsache dem Pächter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Pachtzeit in diesem Zustand zu erhalten.  Vor diesem Hintergrund haben Sie keine Kosten zu tragen beziehungsweise haben einen Kostenerstattungsanspruch, sei denn es wurde vertraglich zulässigerweise etwas anderes geregelt.  Nach meiner ersten Einschätzung kann es aber vertraglich nicht wirksam geregelt werden, dass Sie für Hagelschäden verantwortlich gemacht werden. Dieses wäre zu weitgehend und damit unzulässig.  Zudem ist auch höchst fraglich, ob man Ihnen diese Schäden überhaupt nachweisen könnte, wenn man mal hypothetisch annehmen würde, die Gegenseite hätte irgendwelche Ansprüche gegenüber Ihnen.  Dann müsste die Gegenseite nämlich erst einmal den Ausgangszustand, der zudem noch selbst sehr schlecht war, nachweisen.  Vor diesem Hintergrund würde ich der Sache gelassen entgegensehen und auf Grundlage der oben genannten Argumente das Schreiben der Gegenseite abwehren und eigene Ansprüche geltend machen.  Sollten Sie Letzteres bevorzugen, so müsste dieser Sachverhalt weiter anwaltlich geprüft werden, was hier leider im Rahmen einer ersten Beratung nicht möglich ist – vielen Dank für Ihr Verständnis.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 581, § 584b, § 582