Frage: Hallo, wir haben seit ungefähr 30 Jahren an einen alleinstehenden Herrn vermietet. Die Wohnung stinkt und ist verdreckt.  Das Treppenhaus muss gelüftet werden, wenn er die Wohnungstür öffnet, aber er meint, es sei alles OK bei ihm. Ich selbst kann höchstens einige Minuten in dieser Wohnung verbringen, sonst bleibt mir die Luft weg. Handwerker haben sich  wiederholt geweigert Reparaturen vorzunehmen. Er zahlt jedoch regelmäßig und ist nicht bösartig. Aus diesem Grunde habe ich bisher nichts gegen ihn unternommen.Der Mieter ist Mitte 70 und hat wohl ganz ferne Verwandte mit denen er keinen Kontakt pflegt. Nun meine Frage:  Kann man eine Vollmacht erstellen, die es diesen Verwandten oder mir erlauben würde, im Todesfall die Wohnung zügig zu leeren? Die Einrichtung hat Sperrmüllqualität. Ich möchte nicht seinen Ablaß regeln und will auch keine Vollmacht für finanzielle Dinge (er ist nicht vermögend). Ich möchte nur die Wohnung schnellstmöglich räumen können in seinem Todesfall. Vielen Dank  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:  Beim Tod des Mieters treten gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung">§§ 564/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1922.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1922 BGB: Gesamtrechtsnachfolge">1922 BGB/a>  grundsätzlich die Erben des Mieters in das Mietverhältnis ein. Für Sie als Vermieter besteht dann zwar ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten. Die Schwierigkeit besteht aber darin, dass diese Kündigung innerhalb eines Monats ausgesprochen und sämtlichen Erben zugestellt werden muss, die häufig unbekannt oder nur aufwendig zu ermitteln sind.  Die Erben sind in diesem Fall nach wirksamer Kündigung verpflichtet, die Wohnung zu räumen, sich um das Inventar zu kümmern und ggf. zu renovieren. Per Gesetz erlangen dabei die unbekannten Erben Besitz an der Wohnung und dem Inventar. Eine Beräumung auf eigene Faust würde eine verbotene Eigenmacht darstellen und kann ggf. als Hausfriedensbruch bzw. Sachbeschädigung strafbar sein.  Eine Vollmacht zur Auflösung der Wohnung kann Ihnen grundsätzlich erteilt werden. Dies ist auch über den Tod hinaus möglich. Es sollte aber aufgrund der u.U. zu erwartenden Konflikte mit den Erben eine sorgfältige Regelung getroffen werden. Eine Formulierung wie etwa „...ist zur Wohnungsuaflösung berechtigt.', ist keinesfalls ausreichend.   Geregelt werden sollten mindestens - die Beendigung des Mietvertrages - die Aufbewahrung des Mobiliars und die Erstellung eines Inventarverzeichnisses - die Kosten für eine Aufbewahrung des Mobiliars, die Durchführung der Räumung und ggf. etwaiger Reparaturarbeiten.   Bewährt hat es sich in diesem Zusammenhang, wenn der Vollmachtgeber dem Bevollmächtigten bereits zu Lebzeiten einen bestimmten Betrag zur Regelung der Kosten mit bestimmter Zweckbindung zur Verfügung steht.  Wenn der Mieter mit dieser Lösung einverstanden ist, empfehle ich Ihnen eine Vollmacht in jedem Fall mit juristischer Hilfe erstellen zu lassen.   Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.   Mit freundlichen Grüßen   Matthes  Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1922, § 564