Frage: Guten Tag,  wir beabsichtigen im Rahmen einer Zwangsversteigerung eine Immobilie zu erwerben, in deren Grundbuch ein Nießbrauch eingetragen ist. Die 89 jährige Nießbrauchberechtigte bewohnt das freihestende EFH. Dem durch die Bank beauftragte Gutachten ist mit Verweis auf die notariellen Verträge bzgl. dessen Nießbrauchs jedoch folgendes zu entnehmen:  Die Nießbrauchberechtigten haben auch in Zukunft a) alle Aufwendungen zu tragen, die für die Unterhaltung und Instandsetzung des Grundstücks einschließlich des Gebäudes entstehen. Hierzu gehören auch erforderliche Erneuerungsmaßnahmen (aktuell besteht ein starker Instandhaltungsstau - ca 50t€)  b) Der Eigentümer/Nießbrauchgeber verpflichtet sich, auch mit Wirkung seines Rechtsnachfolgers, die Nießbrauchberechtigte in alten und kranken Tagen zu pflegen, sie zu versorgen, ihnen aufzuwarten, ihre Wohnung und die Wäsche zu reinigen, beides Instand zu halten, alle sonst im Haushalt anfallende Arbeiten zu verrichten sowie für sie alle Gänge und Besorgungen zu erledigen, insbesondere zu Arzt und Apotheke sowie zur Einholung des täglichen Lebensmittelbedarfs. Eine dingliche Sicherung dieser Verpflichtung durch Eintragung in das Grundbuch soll nicht erfolgen.  Es sei zudem erwähnt, das es sich bei der Dame um unsere Nachbarin handelt, mit der wir ein normales, nachbarschaftliches Verhältnis pflegen.   Die grundsätzlichen Rechte und Pflichten von Nießbrauchgeber und -nehmer sind uns bekannt, in dieser Konstellation ergeben sich für uns jedoch folgende Fragen:  1. Können aus b.) grundsätzlich Kosten oder Verpflichtungen für uns entstehen, gerade auch für den Fall das die ältere Dame ein Pflegefall wird?   2. Insbesondere das Gebäude befindet sich in einem schlechten Zustand. Gemäß a) ist die Nießbrauchnehmerin verpflichtet alle Instandhaltungen durchzuführen. Dies ist aufgrund der finanziellen Situation sicherlich unrealistisch und auch nicht durchsetzbar. Haben wir die Möglichkeit Instandhaltungen auf unsere Kosten durchzusetzen, um den Verfall und damit den nachhaltigen Wertverlust des Gebäudes zu verhindern und kann sie uns den Zugang verweigen?  3. Was passiert wenn das Gebäude nicht mehr bewohnbar wird z.B. bei Ausfall der Heizung oder dem allgemeinen Zustand? Können wir gezwungen werden die Maßnahmen auf unsere Kosten durchzuführen. Im schlimmsten Fall würde Sie sogar noch die Miete erhalten, wenn Sie im Pflegeheim wäre.  Über eine ausführliche Beantwortung unserer Fragen würden wir uns Freuen         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ich beantworte Ihre Fragen auf der Basis des mitgeteilten Sachverhaltes wie folgt.  Zu Frage 1) Da dieses Verpflichtung, den Nießbraucher zu pflegen etc. anscheinend nicht ins Grundbuch eingetragen wurde, dürfte es als rein schuldrechtliche Verpflichtung zwischen der Nießbrauchsberechtigten und dem damligen Eigentümer zu qualifizieren sein. Schulrechtliche Vereinbarungen wirken zunächst immer nur zwischen den Parteien dieser Vereinbarung und zu denen gehörten Sie damals nicht. Nun lautet die Klausel, die sie zitieren aber, dass durch diese Klausel 'auch die Rechtsnachfolger' des Eigentümers gebunden werden sollen. Sie geben an, dass sie erwägen die Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung zu erwerben. Der Erwerber einer Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung wird nach der Rspr. aber gerade nicht Rechtsnachfolger des Voreigentümers, sondern erwirbt das Eigentum 'Sui generis' mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung (BGH-Beschluss vom 14.6.2012, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 7%20ZB%2047/10" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 7 ZB 47/10 (2 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 7 ZB 47/10/a>  m.weit.Nachw.). Das Eigentum entsteht quasi neu mit dem Zuschlag, woraus folgt, dass in dieser Konstellation der Erwerber im Wege der Zwangsversteigerun auch nicht durch die genannte Klausel gebunden werden kann.  Zu Frage 2) Es gibt die gesetzliche Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1044.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1044 BGB: Duldung von Ausbesserungen">§ 1044 BGB/a> : 'Duldung von Ausbesserungen. Nimmt der Nießbraucher eine erforderlich gewordene Ausbesserung oder Erneuerung der Sache nicht selbst vor, so hat er dem Eigentümer die Vornahme und, wenn ein Grundstück Gegenstand des Nießbrauchs ist, die Verwendung der in § 1043 bezeichneten Bestandteile des Grundstücks zu gestatten.' Diese Norm dürfte auch nicht dadurch abbedungen worden sein, dass im vorliegenden Fall sich die Nießbrauchsberechtigte sogar zur Vornahme von Instandhaltungs- und Erneuerungs-arbeiten verpflichtet hat. Hinweise möchte ich allerdings darauf, dass man die Vornahme und ggf. auch Aufwendungsersatzpflicht der Nießbrauchberechtigten nicht vollständig unter den Tisch fallen lassen sollte, auch wenn Sie schreiben, dass diese sicherlich praktisch nicht durchsetzbar seien.    zu Frage 3) Auch hier gibt es zunächst die Norm des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1047.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1047 BGB: Lastentragung">§ 1047 BGB/a> . Diese lautet: 'Lastentragung. Der Nießbraucher ist dem Eigentümer gegenüber verpflichtet, für die Dauer des Nießbrauchs die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten mit Ausschluss der außerordentlichen Lasten, die als auf den Stammwert der Sache gelegt anzusehen sind, sowie diejenigen privatrechtlichen Lasten zu tragen, welche schon zur Zeit der Bestellung des Nießbrauchs auf der Sache ruhten, insbesondere die Zinsen der Hypothekenforderungen und Grundschulden sowie die auf Grund einer Rentenschuld zu entrichtenden Leistungen.' Zu den öffentlichen Lasten hier gehören etwa Grundsteuern, Straßenreinigung etc. Diese Vorschrift gilt aber nur im Verhältnis Nießbraucher zu Eigentümer. Der Gläubiger der jeweiligen öffentlichen Last dagegen -(in ihrem Beispiel, etwa die Bauordnungsbehörde, falls das Haus wirklich einen abrißreifen Zustand erlangen sollte)- , kann sich an beide halten, nur im Innerverhältnis Eigentümer zu Nießbraucher entstehen durch diese Norm ggf. Ausgleichsansprüche.   zu sozusagen 4.) Ja, natürlich, der Nießbrauch endet erst mit dem Tod (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1061.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1061 BGB: Tod des Nießbrauchers">§1061 BGB/a> ), sofern kein Zeitablauf vereinbart ist. Ob die Nießbraucherin das Grundstück selbst in Besitz hat, vermietet, oder im Pflegeheim ist, spielt keine Rolle und die Miete würde in dieser Konstellation altertümlich ausgedrückt als 'Frucht des Grundstücks' auch der Nießbraucherin zustehen.    Ich hoffe, dass diese Antworten für Sie hilfreichend und ausreichend sind. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1047, § 1061, § 1044