Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe mich im Vorfeld im Internet zu diesem Thema schon erkundigt, bin aber nicht zu einer eindeutigen Antwort auf meinen Fall gestoßen.  Am besten schildere ich den vorliegenden Sachverhalt.   Im August 2013 habe ich einen Mietvertrag mit meiner Freundin zusammen abgeschlossen, ein Standard Formularvertrag, bei dem meiner Meinung nach zu den Punkten 'Schönheitsreparaturen' und 'Quotenklausel' alles im gesetzlichen richtigen Rahmen sein sollte. Diese sollten also nicht unwirksam sein. Zum Mietvertrag dazu, haben wir das normale Übergabeprotokoll bekommen und eine Individualvereinbarung (die ich erst am Tage der Wohnungsübergabe, bzw. Mietvertragsunterzeichnung) zum ersten mal gesehen habe. Bis heute, meiner Recherche im Internet, wusste ich gar nicht, was so eine Individualvereinbarung genau ist. Letztlich spielt das denke ich mal gar keine Rolle, da sich mir nun nur eine Frage stellt.  Wenn ich vor Ablauf der Fristenregelung der Schönheitsreparaturen ausziehe, müsste quasi die Quotenklausel eintreten, in der ich entweder durch Vorwegnahme der Arbeiten oder durch eine Fachfirma, anteilig an den Kosten zur Renovierung beteiligt werde.  In der Individualvereinbarung steht allerdings, dass ich verpflichtet bin, die Wohnung beim Auszug zu renovieren.   Zitat:  ' Diese Individualvereinbarung ist fester Bestandteil des Mietvertrages und ergänzt §9 und §9a. des Vertragsformulars vom Grund und Hausbesitzerverein Nürnberg 31. Auflage 10/2012. Alle übrigen Inhalte des Vertrages bleiben davon unberührt.  Die Ausführung der Schönheitsreparatur bei Auszug ist im Mietpreis nicht enthalten. Die Wohnung wird frisch gestrichen und sauber gereinigt übergeben. Frau .... und Herr .... haben sich bereit erklärt, bei Beendigung des Vertrages die nachfolgend aufgeführten Arbeiten auszuführen. Die einvernehmliche Individualregelung enthält folgende Punkte.  Bei Auszug werden vom Mieter ausgeführt:  1. Malerarbeiten: Decken und Wände sind unter Verwendung einwandfrei deckender Farbe bis zur vollständigen Deckung fachgerecht weiß zu streichen. Farbüberstände an Fenster- und Türrahmen, Schaltern, Steckdosen sowie Fußleisten, sind durch Abdecken mit Klebeband zu verhindern.  2. Reinigungsarbeiten allgemein: Türblätter und Türrahmen Fenster innen und außen inkl. Fensterrahmen und Fensterbretter Laminatböden nach beiliegender Pflegeanleitung Bad: Fliesen, Fußboden, sanitäre Einrichtungen, Chromteile reinigen  Wir erklären hiermit, dass wir über die individuelle Vereinbarung informiert wurden und diese akzeptieren.  Datum und Unterschrift '  Zitat Ende  Mir stellt sich nun die Frage, ob mit dieser Individualvereinbarung die Quotenklausel außer Kraft gesetzt ist und ich definitiv die geforderten Maßnahmen, egal wie verwohnt die Wohnung ist, ausführen muss oder ob die Individualvereinbarung ungültig ist, da diese nur eine starre Lösung beinhaltet und nicht auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad eingeht.  Außerdem interessiert mich, sollte diese Individualvereinbarung im Bereich der Malerarbeiten nicht gültig sein, ob dies auch auf die Reinigungsarbeiten zutrifft.  Da wir einige Wände in bunt gestrichen haben, gehe ich davon aus, dass ich diese definitiv in weiß streichen muss. (Individualvereinbarung hin oder her) Jedoch, was ist mit den anderen Wänden die schon weiß sind, bin ich verpflichtet diese in jedem Fall nachzustreichen?  Ich hoffe Sie konnten meinen Ausführungen folgen und hätten hierzu eine Lösung für mich.  mit freundlichen Grüßen Flo F.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:  Von einem Formularmietvertrag spricht man immer dann, wenn dessen Inhalt nicht zur Disposition der Vertragsparteien steht, also generell vom Vermieter diktiert wird, ohne dass der Mieter Einfluss nehmen kann. Da es sich sodann bei den im Vertrag verwendeten Klauseln um allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) handelt, müssen diese den gesetzlichen Anforderungen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB/a>  genügen. Wie Sie bereits erwähnt haben, genügen zum Beispiel Klauseln mit starren Renovierungsfristen den gesetzlichen Anforderungen nicht. Dies hat dann zur Folge, dass die besagte Klausel unwirksam wäre und der Vermieter die Kosten der Renovierung selbst zu tragen hätte.    Der Grund für die gesetzliche Kontrolle der im Mietvertrag diktierten Klauseln besteht darin, dass der Mieter, als in der Regel schwächere Partei, keine Einflussnahmemöglichkeit besitzt und somit von Gesetzes wegen zu schützen ist, vor einer allzu großen Benachteiligung.  Natürlich besteht aber auch die Möglichkeit für beide Parteien, individuelle Klauseln auszuhandeln. Aushandeln bedeutet in diesem Zusammenhang, dass Ihnen die reale Möglichkeit gegeben wurde, auf den Inhalt der „Individualvereinbarung' einzuwirken (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202000,%201110" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.11.1999 - Abs. 8 ZR 269/98: Option zur Verlängerung eines Vertrages in AGB">NJW 2000, 1110/a> ). Aufgrund der dabei ausgeübten Einflussnahmemöglichkeit, werden Sie dann nicht als schützenwert angesehen; der Inhalt der Individualvereinbarung unterliegt daher nicht den Anforderungen an AGB i.S.v. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB/a> . Die neben dem Formularmietvertrag getroffenen individuellen Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter gehen dann Regelungen, die in einem Formularmietvertrag enthalten sind, vor.   Somit sind Sie grundsätzlich verpflichtet (alle) Wände und Decken weiß zu streichen und die Wohnung zu reinigen, soweit es sich tatsächlich um eine Individualvereinbarung handelt.  Hatten Sie nicht die Möglichkeit den Inhalt der Vereinbarung mitzubestimmen, hat Sie der Vermieter nicht über den Inhalt der Klausel aufgeklärt und haben die anderen Mietparteien des Vermieters ebenfalls solche „Individualvereinbarungen' unterzeichnet, besteht die Möglichkeit, dass es sich entgegen der Bezeichnung nicht um eine Individualvereinbarungen handelt, mit der Folge dass die Vereinbarung ebenfalls einer AGB-Kontrolle zu unterziehen wäre.  In diesem Fall sollten Sie einen Anwalt mit der Überprüfung des (gesamten) Mietvertrages beauftragen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.  Sollten weiterhin Unklarheiten bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.  Sollten Sie darüber hinaus weiteren Beratungsbedarf in der Angelegenheit haben, stehe ich Ihnen gerne zur weiteren Vertretung zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich einfach unter der angegebenen E-Mail-Adresse.  Mit freundlichen Grüßen   Sebastian Winter, Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305