Frage: Ich wohne seit 10 Jahren in einer Wohnung, wo der Hauptmieter vor 8 Jahren ausgezogen ist. Seither zahle ich auch die Miete für die Wohnung und die Wohnungsverwaltungsgesellschaft weiß auch, das nur ich hier wohne. Jetzt hat ein Anwalt diese Untervermietung untersagt und die Wiederherstellung des ordentlichen Verhältnisses gefordert. Anlaß ist eine Mieterhöhung, zu der die Zustimmung des Hauptmieters vonnöten war. Ich habe daraufhin vorgschlagen, das man doch auch mal den Hauptmietvertrag auf mich umschrieben könnte und jetzt kam das Schreiben vom Anwalt. Wie verhalte ich mich jetzt?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  am sinnvollsten wäre es, wenn Sie sich mit dem Hauptmieter in Verbindung setzen und Sie beide einvernehmlich mit dem Vermieter vereinbaren, dass der bisherige Hauptmieter aus dem Vertrag entlassen ist und Sie neuer Mieter der Wohnung sind. Einen Anspruch darauf haben Sie allerdings nicht. Der Vermieter ist in seiner Entscheidung frei darin, mit wem er einen Mietvertrag abschließt (Vertragsfreiheit). Sie sollten dem Vermieter daher ggf. nachweisen, dass Sie ein ebenso geeigneter und solventer Mieter wie der bisherige Hauptmieter sind.  Der Hauptmieter hat die gesamte Wohnung, nicht nur einen Teil davon, an Sie untervermietet. Dafür benötigt er die Erlaubnis des Vermieters (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 BGB/a> ). Bei Untervermietung der gesamten Wohnung besteht kein Anspruch darauf, dass der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt. Eine Untervermietung der gsamten Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters stellt eine Vertragspflichtverletzung des Hauptmieters dar. Der Vermieter kann den Hauptmieter gerichtlich auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Er kann ihm aber auch - nach vorheriger Abmahnung - außerordentlich fristlos kündigen. Nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses kann der Vermieter die Wohnung von Ihnen zurückfordern und ggf. auch einen Räumungstitel gegen Sie erwirken. Eventuell haben Sie dann einen Schadensersatzanspruch gegen den Hauptmieter.  Die Erlaubnis zur Untervermietung muss allerdings nicht schriftlich erteilt werden, außer es ist per Individualvereinbarung zwischen Vermieter und Hauptmieter Schriftform vereinbart worden. Ansonsten ist die Erlaubniserteilung formlos möglich, Sie kann auch stillschweigend erteilt werden. Nach der Rechtsprechung kann auch eine längere Duldung als Erlaubnis zur Untervermietung ausgelegt werden. Ob das Verhalten des Vermieters tatsächlich als Erlaubniserteilung ausgelegt werden kann, ist von den Umständen des Einzelfalles abhängig. Sie bzw. der Hauptmieter müssten im Streitfall auf jeden Fall nachweisen können, dass der Vermieter tatsächlich wusste, dass der Hauptmieter schon seit Jahren ausgezogen und die Wohnung seither komplett an Sie untervermietet war.   Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter. Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfrage-Funktion. Soweit ansonsten aus dem Bereich frag-einen-anwalt.de heraus eine Kontaktaufnahme an mich gewünscht ist, bitte ich auch zunächst ausschließlich um Kontakt per E-Mail. Meine E-Mail-Adresse finden Sie unten in der Signatur.  Mit freundlichen Grüßen Gabriele Haeske Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 540