Frage: Hallo.  In einer Wohnanlage mit mehreren Häusern (A, B und C) und Eigentümern bestehen Schäden am Gemeinschaftseigentum, wodurch die Wohnung eines Eigentümers in Haus A nicht genutzt werden kann.   Die Eigentümer des Hauses A müssen laut Teilungsplan alleine für die Sanierungsmaßnahmen Ihres Hauses aufkommen, so wie die Eigentümer der anderen Häuser B und C für Ihre Häuser auch.  Bei der WEG Versammlung beschließen die stimmberechtigten Eigentümer (nur die des Hauses A, da diese ja alleine für Sanierungen in deren Hause zuständig sind) die Sanierungsmaßnahme und deren Finanzierung durch eine  Sonderumlage. Das Geld dafür wird von allen Eigentümern des Hauses A eingezahlt.  Nun hat der Eigentümer der sanierungsbedürftigen Wohnung in Haus A (dort sind die Schäden am Gemeinschaftseigentum,weswegen die Wohnung nicht genutzt werden kann) Hausgeldrückstände bei der gesamten WEG (nur Sanierungsmaßnahmen werden nach Häusern aufgeteilt, nicht die Hausgelder).   Der Verwalter verweigert nun die schon beschlossene und quasi bezahlte Beauftragung der Sanierungsmaßnahme mit der Begründung: 'Gemäß rechtlicher Abstimmung, als auch nach Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat, macht die Eigentümergemeinschaft -wie bereits mehrfach angekündigt- von ihrem angekündigten Zurückbehaltungsrecht gebrauch.  Wir fordern Sie auf kurzfristig die Forderungen gegen Sie zu begleichen. Im Anschluss an die Begleichung der offenen Posten aus Wohngeldzahlung und aus der Sonderumlage (damit ist eine andere gemeint) erfolgt die Beauftragung der erforderlichen Sanierungsmaßnahme innerhalb Ihrer Wohnung.'  Alle Eigentümer des Hauses A möchten das die Sanierung erfolgt, unabhängig von den Rückständen des Eigentümers.  Frage: Kann die gesamte Gemeinschaft für Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum in Haus A ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber einem einzelnen Eigentümer gelten machen, wie oben geschrieben?  Schließlich handelt es sich ja um Sanierungen am Gemeinschaftseigentum innerhalb einer Wohnung, nicht um Sanierungsmaßnahmen am Sondereigentum des Eigentümers.    -- Einsatz geändert am 16.07.2009 20:09:58

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage darf  ich anhand der gemachten Angaben wie folgt beantworten:  Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind in a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/27.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 27 WEG: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters">§ 27 WEG/a>  geregelt. Danach ist es u.a. die Pflicht des Verwalters, die Beschlüsse der Eigentümer durchzuführen und die für die ordnungsgemässe Instandhaltung des Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.  Auf der anderen Seite ist der Verwalter natürlich aber auch verpflichtet, die wirtschaftlichen Interessen der Gemeinschaft zu wahren und für die Einhaltung der Verpflichtungen der Eigentümder Sorge zu tragen. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§ 16 Abs. 2 WEG/a>  sind die Eigentümer verpflichtet, die Kosten und Lasten des Eigentums anteilig zu tragen.  Es ist auch durchaus anerkannt, dass eine WEG ein Zurückbehaltungsrecht bei Wohngeldrückständen gegenüber einem Wohnungseigentümer geltend zu machen. Dies betraf in einer Entscheidung des OLG Hamm allerdings die Versorgung mit Wasser, Strom und Heizenergie.  Hier liegt der Fall meines Erachtens anders, da der Beschluss zur Sanierung wirksam getroffen wurde und nach Ihren Angaben von allen Eigentümern die Durchführung gewünscht wird. Der Verwalter handelt hier gegen die Interessen der WEG, wenn er die Durchführung der Maßnahmen auf ungewisse Zeit verzögert und missachtet damit seine Pflicht aus a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/27.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 27 WEG: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters">§ 27 Abs. 1 Ziff 1,2 WEG/a> .  Das Zurückbehaltungsrecht des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/273.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 273 BGB: Zurückbehaltungsrecht">§ 273 BGB/a>  ist als Einrede ausgestaltet, d.h., es muss von der Gemeinschaft der Eigentümer ausgeübt / geltend gemacht werden. Sofern also ein Beschluß der Eigentümer bestünde, dass die Maßnahme erst nach Zahlung aller Wohngeldrückstände durchgeführt werden sollte, so wäre dies natürlich rechtmässig und ein Zurückbehaltungsrecht wäre allein duch den Beschluss begründet. Ein solcher Beschluss und ein solcher Wille der Eigentümer liegt aber nach Ihrer Schilderung gerade nicht vor.  Daher ist der Beschluss zur Sanierung durchzuführen. Der Verwalter ist notfalls nach Duchführung einer ausserordentlichen Versammlung gerichtlich dazu anzuhalten.  Ich hoffe, Ihre Frage damit im Rahmen dieser Erstberatungsplattform zufriedenstellend beantwortet zu haben.               !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 273