Frage: Guten Tag,  folgende Situation hat sich ergeben:  Ich habe zum 1.2. einen Büroplatz gemietet.Der Mieter des gesamten Büros mit insgesamt 2 Arbeitsplätzen hat sich dazu entschieden, nur noch von zu Hause zu arbeiten. Der Preis ist hoch, aber in Ordnung. Während der Besichtigung lernte ich die Mieterin des 2. Platzes kennen, die mich derart überrascht ansah, dass es mir nicht mehr aus dem Kopf ging. Dennoch unterschrieb ich den Vertrag (für ein Jahr Mindestmietdauer). Der Vertrag sieht unter 'Nutzungszweck' die 'ausschließliche Nutzung als Büro' vor.  Da ich das Büro jetzt schon nutzen darf, stieß ich heute erneut auf die Mitmietern, die nun ihrem Ärger Luft machte: Ihr wurde vom Vermieter erzählt, dass sie das Büro gerne als Sprachschule nutzen könne, da ohnehin niemand weiteres da sein. Er habe zwar noch seinen Schreibtisch dort, würde aber nur alle 8 Wochen mal vorbeischauen. Sie könne 'machen, was sie will'. In ihrem Vertrag steht 'zur ausschließlichen Nutzung für Sprachunterricht'. Er hat ihr, so sagt sie, nicht erzählt, dass sein Platz weitervermietet würde.  Problem: Dieser Sprachunterricht findet natürlich auch zu Zeiten statt, zu denen ich das Büro gerne nutzen würde, zum Beispiel nachmittags von 16-20 Uhr. Ich wurde zwar vom Vermieter darauf hingewiesen, dass hin und wieder vielleicht Unterricht in dem Raum stattfinden könnte. Jedoch sei das nicht nötig, da es einen zusätzlichen Seminarraum gebe, den die Kollegin nutzen kann. Das stimmt auch, jedoch hat die Kollegin mehrere Sprachgruppen und braucht den Büroraum.  Der Vermieter streitet alles ab und behauptet, es sei von Anfang an klar gewesen, dass er seinen Schreibtisch ebenfalls abgebe. Er erwartet, dass ich mich mit der Kollegin bezüglich der Nutzungszeiten abspreche. Ich wiederum sehe nicht ein, warum ich so viel Miete für einen Raum bezahlen sol, den ich vermutlich kaum bis gar nicht nutzen kann, weil dieser als Sprachschule fungiert.  Ich möchte den Vertrag nun annullieren. Meine Frage: Ist das rechtlich möglich? Wie kann ich es begründen, um auf der sicheren Seite zu sein?  Vielen Dank für Ihre Hilfe!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB/a> ). Dass heißt, er müsste Ihnen den unmittelbaren Besitz an dem Büroraum einräumen.   Hierzu ist der Vermieter aber nicht in der Lage, da er die Räumlichkeiten bereits an die Sprachschule vermietet hat. Sie könnten also niemals den unmittelbaren Besitz erhalten.   Die gemeinsame Nutzung mit der Sprachschule ist unmöglich. Zum einen, weil bereits der Mietzweck voneinander abweicht, und zum anderen, weil die Sprachschule den gesamten Büroraum zur Nutzung übertragen bekommen hat.   Für den Vermieter ist es daher rechtlich und tatsächlich unmöglich, Ihnen das Mietobjekt zu übergeben. Damit steht Ihnen ein außerordentliches, fristloses Kündigungsrecht zu (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 As. 2 Zif. 1 BGB/a> ). Sie schulden keinen Mietzins und auch keine Vorauszahlung auf die Betriebs- und/oder Nebenkosten.    Darüber hinaus wäre zu prüfen, ob Ihnen durch die Unmöglichkeit, den Besitz einzuräumen, auch ein Schaden entstanden ist, zum Beispiel dadurch, dass sie bestimmte Aufwendungen im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Mietvertrags getätigt haben. Hierzu gehört nicht etwa auch ein Computer, den sie für Ihre Arbeiten einsetzen wollten, da sie diesen ja auch an jedem anderen PS. einsetzen können, wohl aber ein auf Maß gefertigter Schrank, o.ä.     Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Abschließend darf ich Sie noch auf die Bewertungsfunktion hinweisen.   Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 543