Frage: Ich kaufte Anfang 2020 ein Mehrfamilienhaus einer Erbengemeinschaft. Es besteht ein Mietvertrag zwischen dem Erblasser (geschlossen zu Lebzeiten) und einem der Miterben seit den 90er Jahren. Der Miterbe bewohnt die Wohnung nicht selbst, sondern vermietet seit mehr als 10 Jahren, zu etwa dem doppelten  Preis an einen Mieter weiter.  Kann ich als Käufer davon ausgehen, dass der Mietvertrag mit dem Mieter der Wohnung auf mich übergeht oder hat der Mietvertrag mit dem Miterben (auch Verkäufer) weiterhin Gültigkeit? Oder mit anderen Worten, muss ich akzeptieren, dass sich einer der Verkäufer weiterhin auf meine Kosten bereichert?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Sie haben 2020 von einer Miterbengemeinschaft eine Immobilie käuflich erworben, wobei hierbei diverse Mietverträge bereits bestanden haben. Ich gehe davon aus, dass diese im notariellen Kaufvertrag aufgelistet worden sind und Ihnen die Mietverträge alle vorher zur Kenntnis gebracht worden sind und auch dort geregelt ist, dass Ihnen die Mieteinnahmen sämtlicher bestehender Mietverträge zustehen. Dies ist in der notariellen Praxis eigentlich der Regelfall.  Ansonsten gilt:  § 566 Abs. Abs. 1 BGB ordnet hier grundsätzlich an:  'Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.'  Diese gesetzliche Regelung hat zur Folge, dass alle bestehenden Mietverhältnisse, auch Untermietverhältnisse, auf Sie als Erwerber übergehen(BGH, Urteil vom 02-11-1988 - Abs. 8 ZR 7/88 )  Der BGH geht inzwischend davon aus, dass § 566 BGB analog auch in den Fällen angewendet wird, in denen zwischen Veräußerer und Vermieter keine Identität besteht (BGH, Urteil vom 12.07.2017 – Abs. 12 ZR 26/16)  Der Umstand, dass -nachdem der Erblasser gestorben war- die Miterbengemeinschaft einen 'Mietvertrag' mit einem der Miterben hatte, steht dem nicht entgegen. Zwar schuldet der Miterbe, der selbst Eigentümer war, der Miterbengemeinschaft keine Miete, da man keine Mietverträge mit sich selbst abschließen kann. Aber er schuldete der Miterbengemeinschaft jedenfalls eine Nutzungsentschädigung. Da er selbst in der Immobilie nicht gewohnt hat, sondern untervermietet hat, stand der dort vereinbarte -fast doppelt zu hohe- Mietzins der Mieterbengemeinschaft zu und nach Eigentumsübergang von der Miterbengemeinschaft auf Sie Ihnen.  Ich hoffe, Ihnen hiermit geholfen zu haben und stehe für Rückfragen zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Thomas Klein 

Relevante Paragraphen: § 566