Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  am 01.11.1999 habe ich eine Wohnung in einem Mietobjekt angemietet, für welches am 04.08.2005 das Zwangsverwaltungsverfahren angeordnet wurde.  Mit Schreiben des Zwangsverwalters, zugestellt per Bote, wurde ich unter Beifügung der Bestallungsurkunde über die Beschlagnahme des Mietobjektes, nebst Mieten und Nebenkosten, als auch über ein Zahlungsverbot an meine Vermieter informiert. In dem an mich gerichteten Schreiben heißt es dann:  „Mietzahlungen an den Unterzeichner enden erst nach ausdrücklich gesonderter Mitteilung der Aufhebung der Zwangsverwaltung durch das zuständige Amtsgericht, Vollstreckungsgericht, und Übergabe des entsprechenden Beschlusses.'  Dieser Anweisung bin ich denn auch bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zum 28.02.2009 nachgekommen, wenn auch teils unter Aufrechnung aufgrund von Betriebskostenerstattungen. Die Schuld sollte dadurch erloschen sein, zumindest glaubte ich das.  Am 22.02.2008 erhielt ich unter Angabe einer Bankverbindung ein simples Schreiben einer Firma, sie wäre die Verwalterin einer neuen Eigentümerin, die Miete wäre ab sofort an deren Bankverbindung zu entrichten. Am 28.02.2008 fragte ich bei meinem bisherigen Verwalter nach, ob die Mietzahlungen an eine neue Eigentümerin zu entrichten sind. Die neue Eigentümerin konnte mir durch meinen Verwalter nicht bestätigt werden.  Ich vertraute dem Schreiben des Zwangsverwalters. Die oben zitierten Bedingungen für das Enden der Mietzahlungen an den Zwangsverwalter „ … enden erst nach ausdrücklich gesonderter Mitteilung der Aufhebung der Zwangsverwaltung … und Übergabe des entsprechenden Beschlusses' waren bis zu meiner Kündigung des Mietverhältnisses zum 28.02.2009 nie eingetreten.  In der Folge wurde ich nach einem Mahn- und Gerichtsverfahren durch die neue Eigentümerin zur nochmaligen Zahlung der Miete für 11 Monate verurteilt. Dass die Klägerin durch Zuschlag am 27.12.2007 neue Eigentümerin geworden ist, wurde erst während des Verfahrens bekannt. Die gemachten Einwände zur Beschlagnahme der Miete, dem Zahlungsverbot an meine Vermieter und der schuldbefreienden Zahlungen an den Zwangsverwalter hat der Richter konsequent nicht gehört.  Konnte ich bis zur Beendigung des Mietverhältnisses schuldbefreiend an den Zwangsverwalter zahlen bzw. schuldbefreiend bei diesem aufrechnen? Oder war das Schreiben des Zwangsverwalters falsch und hat dieser die Miete ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs unberechtigt gefordert? Besteht dann ein Rückzahlungsanspruch und/oder ein Schadensersatzanspruch gegen den Zwangsverwalter - auch im Hinblick auf die Verjährungsfrist? Kommt ein Mietmangel wegen rechtlicher Mängel in Betracht, falls die Miete tatsächlich doppelt zu bezahlen war?  Ich bedanke mich im Voraus für Ihre Bemühungen. 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ein Mietmangel kommt nicht in Betracht. Gegen die neue Eigentümerin und Vermieterin werden Sie rückwirkend nichts geltend machen können.  Unabhängig von dem fehlenden Verschulden besteht hier das rechtskräftige Urteil. Dort hätten Einwendungen geltend gemacht werden müssen, nicht jetzt nachträglich. Auch wäre eine Streitverkündung sicherlich angebracht gewesen.  Aber auch bei rechtzeitiger Geltendmachung sehe ich kein Verschulden der neuen Vermieterin. gegen diese werden Sie also keine Ansprüche erfolgreich geltend machen können.   Mit dem Wirksamwerden der Beschlagnahme geht die Aufgabe, die Miete geltend zu machen, auf den Zwangsverwalter über (a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/152.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 152 ZVG">§ 152 Abs. 1 ZVG/a> ).  Durch den Erwerb des Eigentums infolge Zuschlags tritt der Ersteher ab diesem Zeitpunkt gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57 ZVG">§ 57 ZVG/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  in die vom Schuldner oder Zwangsverwalter abgeschlossenen Mietverhältnisse ein und wird zum Vermieter.   Folglich hat der Ersteher ab diesem Zeitpunkt auch den Anspruch auf Mietzins (der hier wohl geltend gemacht worden ist).  Es ist also so, dass ab dem Zuschlag ihm gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/56.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 56 ZVG">§ 56 S. 2 ZVG/a>  Miete und Nebenkostenvorauszahlungen zustehen.   Und genau darüber hätte der Zwangsverwalter Sie informieren müssen:  Die Übertragung des Eigentums ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/146.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 146 ZVG">§ 146 ZVG/a>  auch vom Zwangsverwalter zu beachten.  Hat er, wie hier, aufgrund seines Schreibens Zahlungen an sich gefordert, hätte er sie nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/667.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 667 BGB: Herausgabepflicht">§ 667 BGB/a>  analog an den Erwerber als den materiell Berechtigten auszahlen müssen.  Das hat er nicht getan und die Gelder für sich behalten.  Damit hat er Ihnen als Mieter einen Schaden zugefügt, den er zu ersetzen hat.  Auch dürfte das Verhalten strafrechlich relevant sein.  Sie werden daher allein gegen den Verwalter vorgehen können. Fordern Sie diesen zur Rückzahlung mit Zinsen unter Fristsetzung auf.  Zahlt er nicht fristgerecht, sollten Sie einen Rechtsanwalt beauftragen. Dieser wird dann Ihre zivilrechtlichen Ansprüche durchsetzen können und daneben bestimmt auch die strafrechtliche Seite prüfen.   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle Damm 2 26135 Oldenburg  Tel: 0441 / 26 7 26 Fax: 0441 / 26 8 92 mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 667