Frage: 2 Mehrfamilienhäuser wurden 1995 in Eigentumswohnungen aufgeteilt und auch im Grundbuch eingetragen. Einem Mieter wurde beim Abschluß seines Mietvertrags ein Vorkaufsrecht eingeräumt, aber nicht beim Notar beurkundet. Meine Mutter hat meinem Bruder und mir diese 2 Häuser, die bereits meinem Bruder teilweise gehörten, geschenkt. Wir versuchen gerade die 2 Häuser zu verkaufen. Nun zahlt der Mieter mit dem Vorkaufsrecht seit 2 Monaten keine Miete mehr mit der Begründung, dass wir die Häuser zu verkaufen versuchen. Frage 1 Ist die Nichtzahlung der Miete statthaft ? Frage 2 War die Schenkung ohne Information des Mieters ( nachträglich ) ok? Frage 3 Hat der Mieter bei einem Globalverkauf ein Vorverkaufsrecht ? Frage 4 Können wir die Teilung einfach wieder rückgängig machen ( alle Einheiten sind noch in unserem Besitz) ?   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:  Frage 1: Der Mieter ist weiterhin verpflichtet, die Miete zu zahlen. Anstehende Verkaufsverhandlungen mit einem Interessenten sind kein Grund, die Miete nicht zu bezahlen. Insbesondere handelt es sich hierbei nicht um einen Mangel, der zur Mietminderung berechtigen würde. Danach ist der Mieter verpflichtet, die Miete bis zum Verkauf der Wohnung weiter an Sie zu richten und danach – wenn er nicht selbst Käufer ist – an den Käufer der Wohnung.  Frage 2: Die Schenkung ohne Mitteilung an den Mieter war in Ordnung. Mitteilungspflichten ergeben sich gegenüber dem Vorkaufsberechtigten gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/469.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist">§ 469 BGB/a>  nur dann, wenn ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Eine Schenkung ist aber ohne Mitteilung möglich, wenn nicht durch die Schenkung ein Kaufvertrag und somit das Vorkaufsrecht umgangen werden soll.  Frage 3: Auch bei einem Globalverkauf hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Denn auch bei einem Globalverkauf wird schließlich der Gegenstand, für den der Mieter das Vorkaufsrecht hat, mitverkauft. Der Kaufpreis ergibt sich dann aus dem Wert des Teils, der mitverkauft wird, im Verhältnis zum Wert der gesamten Sache. Probleme können hier auftreten, wenn kein Wohnungseigentum an der Wohnung (mehr) besteht. Denn als Verpflichteter aus dem Vertrag über das Vorkaufsrecht haben Sie dem Berechtigten – also dem Mieter – wenn er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hat, das Eigentum zu verschaffen.  Frage 4: Die Teilung kann wieder rückgängig gemacht werden. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 WEG: Formvorschriften">§ 4 WEG/a>  können Sie das Sondereigentum aufheben. Dies führt nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/9.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 9 WEG: Schließung der Wohnungsgrundbücher">§ 9 Abs. 1 Nr.1 WEG/a>  dazu, dass die Wohnungsgrundbücher geschlossen werden und nach Abs. 3 dieser Vorschrift erneut ein Grundbuchblatt angelegt wird. Damit ist die Teilung rückgängig gemacht. Dem steht auch nicht a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/9.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 9 WEG: Schließung der Wohnungsgrundbücher">§ 9 Abs. 2 WEG/a>  im Weg. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist kein Recht im Sinne dieser Vorschrift. Denn das schuldrechtliche Vorkaufsrecht belastet nicht das Grundstück, sondern nur denjenigen, der sich im Vertrag über das Vorkaufsrecht zur Einräumung desselben verpflichtet hat. Etwas anderes würde dann gelten, wenn es sich um ein dingliches, sprich im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht handelte. Dann wäre eine Belastung des Sondereigentums vorhanden und die Aufhebung des Sondereigentums wäre nicht ohne die Zustimmung des Mieters möglich.  Zu beachten ist zum Schluss noch, dass eine (vermeintliche) Schenkung, um das Vorkaufsrecht des Mieters zu umgehen, treuwidrig wäre und den Verpflichteten aus dem Vertrag über das Vorkaufsrecht schadensersatzpflichtig machen würde.   Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Florian Müller (Rechtsanwalt) !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 469