Frage: Ich habe vor 25 Jahren in einem Feriengebiet/Ferienpark (Sondergebiet nach BauNutzungs-VO) ein Ferienhaus erworben.   Der Ferienpark besteht aus 130 privaten Ferienhäusern, die zu ca. 49 % durch eine GmbH vermarktet und zu 51 % von den Eigentümer selbst genutzt bzw. eigenvermarktet werden.  Im notariellen Kaufvertrag des Hauses war seinerzeit zu lesen, dass das Grundstück frei von irgendwelchen Belastungen und dinglichen Rechten sei.  Außerdem steht dort geschrieben, dass im Kaufpreis des Hauses die Erschließungskosten (Straße, Straßenbeleuchtung, Parkplätze, Wasser, Kanal ...) enthalten sind.  Jahre später übereignet die zuständige Gemeinde das gesamte Straßen-/Wegenetz sowie die Parkplätze der Ferienanlage an die Betreibergesellschaft des Ferienparks (Ferienpark GmbH) - wahrscheinlich um sich der Verkehrssicherungspflicht zu entziehen.  Die Straßen waren nicht gewidmet.  Eine rechtliche Absicherung der Eigentümer im Grundbuch (Wegerecht, Dienstbarkeit oder ähnliches) ist im Rahmen der Eigentumsübertragung an die GmbH nicht erfolgt.  Nach der Übereignung der Straßen und Wege sind sämtliche Ferienhäuser also nur noch über Privatstraßen der GmbH zu erreichen.   Diese Situation nutzt die Ferienpark GmbH nun aus und möchte die Eigentümer der Ferienhäuser für die Nutzung der Straßen/Wege/Plätze zur Kasse bitten.   Meine Fragen:  1. war die Übertragung der Straßengrundstücke in das Privateigentum der GmbH ohne vorherige Anhörung und Information der 130 betroffenen Privateigentümer rechtens?  2. War die Gemeinde nicht verpflichtet, bei Übertragung der Straßen für die betroffenen Eigentümer eine rechtliche Absicherung im Grundbuch (Wegerecht, Dienstbarkeit o.ä.) herbeizuführen?  3. Kann die GmbH für die Nutzung der Straßen ein Entgelt verlangen, obwohl die Erschließungskosten der Ferienhäuser seinerzeit Bestandteil des Kaufpreises waren?  4. Falls ein Entgelt verlangt werden kann: wonach bemisst sich dessen Höhe?  5. Gibt es eine rechtliche Möglichkeit, die Gemeinde zu einer Rückübertragung der Straßen zu veranlassen?

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:  1. Nach meiner ersten rechtlichen Einschätzung hätten wohl sehr wahrscheinlich die Eigentümer von dem Verkauf unterrichtet werden müssen, denn wenn sie 51 % Beteiligung haben, dann haben sie eine einfache Mehrheit.  Könnten Sie ggf. mehr zur Eigentumslage im Grundbuch etwas mitteilen? Sie können dazu die hier kostenlos möglich Nachfragefunktion nutzen, ich antworte Ihnen dann noch dazu.  2. Gleiches gilt zunächst für die zweite Frage.  Nach dem bisher Gesagten ist dieses zunächst zu bejahen.  3. Siehe zunächst 1. und 2.  Die Erschließungskosten gelten zunächst nur für die Herstellung der Straßen, nicht für die Instandhaltung und -setzung.  4. Meines Erachtens wäre die Höhe nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/315.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 315 BGB: Bestimmung der Leistung durch eine Partei">§ 315 BGB/a>  zu bestimmen:  Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.  Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.  Soll die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen, so ist die getroffene Bestimmung für den anderen Teil nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Entspricht sie nicht der Billigkeit, so wird die Bestimmung durch Urteil getroffen; das Gleiche gilt, wenn die Bestimmung verzögert wird.  Letztlich wird hier die Eigentumslage und die Umlage   im Hinblick auf die verschiedenen Grundstücke eine Rolle spielen (s. dazu sogleich).  5. Nun das Wichtigste zur Erläuterung nach mir jetzt vorliegenden Sachverhalt:  Das öffentliche Sachenrecht in Form des Landestraßengesetz gilt grundsätzlich nur für öffentliche - gewidmete - Straßen, was hier wohl nicht der Fall ist.  Die Frage ist aber, ob nicht trotz eine solche Widmung hier vorliegen kann, denn es gilt:  Alle Straßen, die nach bisherigem Recht die Eigenschaft einer öffentlichen Straße haben, sind öffentliche Straßen im Sinne dieses Gesetzes. Dies wird für Straßen, die seit dem 31. März 1948 dem öffentlichen Verkehr dienen, vermutet. Soweit sie nicht durch die Landesverordnung über die Einstufung von Landes- und Kreisstraßen vom 6. Dezember 1963 (GVBl. S. 233, 1964 S. 96, BS 91-1-2) als Landes- oder Kreisstraßen eingestuft wurden, gelten sie, falls sie bisher von einer Gemeinde unterhalten worden sind, als Gemeindestraßen, im Übrigen als sonstige Straßen.  Ob hier eine öffentliche oder eine Privatstraße etc. vorliegt, macht einen entscheidenden Unterschied für:  - die Möglichkeit des damaligen Verkaufs;  - die Möglichkeit einer Rückabwicklung;  Fand den dort öffentlichen Verkehr statt? Auch hier bitte nochmals höflich um Ihre Mithilfe.  Allem Anschein nach hat man Sie und die anderen Eigentümer übergangen.  Ich hoffe, Ihnen damit schon weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 315