Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, folgende Frage:  Wir vermieten seit langer Zeit Wohnungen und solange wir dies tun, begleitet uns die Problematik der Schönheitsreparaturen auf Schritt und Tritt und die sich widersprechenden Klauseln mit all ihren Wechselwirkungen verfolgen uns schon im Schlaf.  Da wir die Erfahrung gemacht haben, daß man Wohnungen natürlich besser vermieten kann, wenn sie komplett renoviert sind, ist der Ärger natürlich groß, wenn man sie nicht so wiederbekommt wie man sie jemandem bei Einzug übergeben hat.  Nun meine Frage:  Um allen Auseinandersetzungen mit Mietern zu entgehen, wäre es nicht möglich, bei Neuabschluß eines Mietvertrages alle gedruckten Paragraphen bezüglich Schönheitsreparaturen aus dem Mietvertrag zu streichen ( z. B. § 22 Mietvertrag von Haus und Grund in Essen ) und durch eine vernünftige Individualverein- barung zu ersetzen? Sie könnte grob lauten: ' Die Wohnung wird in komplett renoviertem Zustand übergeben und muß auch so zurückgegeben werden.' Mir ist schon klar, daß eine solche Individualvereinbarung etwas genauer sein muß und auch ein vernünftiges Übergabeprotokoll erstellt werden muß ( evtl. sogar mit Fotos ), aber es dürfte doch möglich sein, durch Streichen von Paragraphen im Mietvertrag und Ersetzung dieser durch vernünftige Individualvereinbarungen ein für beide Seiten (Mieter und Vermieter)klareres Bild über Rechte und Pflichten hinsichtlich der Schönheitsreparaturen zu schaffen, so daß es bei Mietende nicht regelmäßig zum Eklat kommt. Man kann doch als Vermieter gerade beim Mietrecht nicht darauf warten, daß jedes Problem bei Schönheitsreparaturen vom BGH begutachtet und beurteilt wird.  Im Zusammenhang mit der Problematik ' Schönheitsreparaturen ' weise ich auf das Problem der ' Zeitmietvertrag ' hin. Hier hat man es doch auch trotz 'Abschaffung ' durch Individualverein- barung geschafft, ihn wieder einzuführen. ( z. B. durch die Individualvereinbarung ' Der Mieter verzichtet für x Monate auf seine gesetzliche Kündigungsfrist. )  Ich bitte um einen Beitrag, der in diesem Forum und auch in anderen Foren als positiver Lösungsansatz weiterdiskutiert werden kann.   PS: Für mich wichtig: Können Paragraphen im Mietvertrag ohne rechtliche Folgen im Mietvertrag gestrichen werden und durch Individualvereinbarungen ersetzt werden? Welche Anforderungen werden an Individualvereinbarungen gestellt?  Mit freundlichem Gruß          

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  unter Berücksichtigung der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Grundsätzlich können Klauseln in vorformulierten Mietverträgen jederzeit gestrichen werden. Sie können dann selbstverständlich auch durch Individualvereinbarungen ersetzt werden. Soweit dann keine Regelungen getroffen worden sind, gelten die gesetzlichen Bestimmungen (das gleiche gilt, wenn unwirksame Klauseln vereinbart worden sind). Gemäß den gesetlichen Regelungen müssen Schönheitsreparaturen grundsätzlich vom Vermieter übernommen werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a> ).  Individualvertragliche Vereinbarungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen sind zwar weitgehend zulässig, dürfen aber trotzdem nicht gegen Treu und Glauben verstoßen. Auch hierbei findet demnach eine Kontrolle durch die Rechtsprechung statt,so dass auch hier eine Änderung der Rechtslage durch die Rspr. des BGH erfolgen kann. Grundsätzlich dürfte es aber möglich sein, sowohl die laufenden Schönheitsreparaturen als auch eine Endrenovierung individuell zu vereinbaren.Demnach können Individualvereinbarungen u.U. durchaus vorteilhaft sein.  Individualvereinbarungen sind solche, die im Einzelnen ausgehandelt wurden. Sie können sich aber auch aus hand- oder maschinenschriftlichen Einfügungen ergeben. Sie können auch stillschweigend getroffen werden. Hier sollte insbesondere aber auch die Beweissituation im Streitfall beachtet werden. Es wäre demnach zu empfehlen, dass konkrete Verhandlungen dokumentiert werden, oder sich diese zumindest aus dem Vertrag oder den Gesamtumständen ergeben.  Zusammenfassend würde ich Ihnen davon abraten, ohne anwaltliche Beratung Klauseln zu streichen und durch selbstformulierte Individualvereinbarungen zu ersetzen. Zwar unterliegen Individualvereinbarungen keiner AGB-Kontrolle, jedoch dürfen diese trotzdem nicht gegen Treu und Glauben verstoßen. Gegen Änderungen in der Rechtsprechung können Sie sich somit auch durch Individualvereinbarungen nicht vollständig absichern. Zudem können sich durch Wecheselwirkungen mit Formularklauseln, durch Summierungseffekte und durch unklare Formulierungen ebenfalls Nachteile ergeben.     Ich empfehle Ihnen daher, den verwendeten Mietvertrag der jeweiligen Rechtslage anpassen zu lassen. Altverträge sollten ebenfalls in gewissen zeitlichen Abständen überprüft werden. Sofern sich dann unwirksame Klauseln feststellen lassen, müsste versucht werden, diese Verträge im Einvernehmen mit dem jeweiligen Mieter der aktuellen Rechtslage anzupassen. Sollte dieser sich im Einzelfall hierzu nicht bereit erklären, könnte versucht werden, durch Ausnutzung des möglichen Mieterhöhungsspielraums, negativen Folgen für die Rendite aus einem Mietobjekt rechtzeitig entgegenzuwirken.  Zu der Gestaltungsmöglichkeit bzgl. Zeitmietverträgen möchte ich Sie darüber informieren, dass ein wechselseitiger Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung auch durch Formularklauseln möglich ist und diese Gestaltungsmöglichkeit somit nicht nur durch Individualvereinbarungen erreicht werden kann.  Ich hoffe, Ihnen mit dieser ersten Einschätzung weitergeholfen zu haben. Zu der aktuellen Rechtsprechung bzgl. Schönheitsreparaturklauseln möchte ich Sie zusätzlich auch auf einen Beitrag auf unserer Kanzleihomepage hinweisen         (http://c-g-w.de/Artikel/op=show/kid=12.html).  Mit freundlichen Grüßen  Marc Weckemann Rechtsanwalt  Abs. 100-G-W Rechtsanwälte Tel: 07251/3924430 Fax: 07251/3924431 Mail: info@c-g-w.de www.c-g-w.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535