Frage: Wir möchten einen Pacht und Mitbenutzungsvertrag vorzeigig kündigen. Es handelt sich um zwei Schlossereien, die sich Werkstatt und Gelände teilen, einer ist Besitzer der andere ( wir) Mieter. Abschluß des Vertags am .05.2004 für 10 Jahre. Nun verstehen wir uns mit dem Vermieter nicht mehr und möchten vorzeitig kündigen. Auf eine Anfrage, ob er uns vorzeig aus dem Vertrag läßt kommt seit August letzen jahres keine Antwort. Die Schikane nimmt aber zu. Im Vertag ist kein Sonderkündigungsrecht ausgewiesen. Überhaupt ist nur bei Insolvenz /Gläubigeranfragen an den Vermieter,  oder wenn die Behörden den Betrieb untersagen möglich das Mietverhältnis vorzeigig zu beenden.  Wer hat Interessse uns zu helfen?  

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Sie haben einen auf 10 Jahre befristeten Pachtvertrag mit dem Verpächter geschlossen. Ein Pachtverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§§ 581 Abs.2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/542.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 542 BGB: Ende des Mietverhältnisses">542 Abs.2 BGB/a>  mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder verlängert wird.  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§§ 581/a>  Abs. 2, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">543 Abs. 1 BGB/a>  kann ein befristetes Pachtverhältnis also nur außerordentlich gekündigt werden. Berechtigt hierzu sind Sie nur, wenn ein „wichtiger Grund' vorhanden ist.   Ein solcher wichtiger Grund liegt vor, wenn Ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung sowohl Ihrer Interessen als auch denen des Verpächters eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses bis zum regulären Vertragsende nicht zugemutet werden kann.   Die Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes sind allerdings von der Rechtsprechung sehr hoch gefasst. Denn grundsätzlich gilt der Grundsatz „Pacta sunt servanda (wörtlich: „Verträge sind einzuhalten'). Das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist daher eher schwierig zu begründen, aber nicht unmöglich.   Es muss immer eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalles vorgenommen werden, welche die individuellen Gründe der vorzeitigen Beendigung des Pachtvertrages erfasst und gegen die Interessen des Verpächters abwägt, um so zu bestimmen, ob ein ausreichend  wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vorliegt. Hierbei können persönliche Gründe des Pächters zu berücksichtigen sein, z.B. seine gesundheitliche Situation, oder betroffene Dritte oder Familienangehörige, aber auch die wirtschaftliche Situation, z.B. drohende Insolvenz.  Persönliche Differenzen mit dem Verpächter reichen in der Regel leider nicht aus, um einen solchen wichtigen Grund zu bejahen. Zwar kann auch eine Zerrüttung des gegenseitigen Vertrauensverhältnisses die Beendigung des Mietverhältnisses durch außerordentliche Kündigung rechtfertigen, allerdings stellt die Rechtsprechung auch hieran hohe Ansprüche. Selbst eine Vielzahl von laufenden Gerichtsprozessen zwischen Vermieter und Mieter soll demnach nicht für eine außerordentliche Kündigung ausreichen, vgl. OLG Hamm, Urteil vom 05-06-1992 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=30%20U%20305/91" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 05.06.1992 - 30 U 305/91: Außerordentliche Kündigung eines Gewerbemietvertrages wegen...">30 U 305/91/a> .   Allerdings könnte die von Ihnen angesprochene „Schikane' einen Kündigungsgrund darstellen. So rechtfertigen z.B. erhebliche Belästigungen wie Beleidigungen oder sonstige Pflichtverletzungen des Verpächters (z.B. Vorenthaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs) eine außerordentliche Kündigung. Hierbei kommt es wie gesagt aber auf den jeweiligen Einzelfall an, wobei in Ihrem Fall zu Ihren Gunsten natürlich auch die enge räumliche Nähe beachtet werden muss, da Sie sich ja Werkstatt und Gelände teilen.. In der Regel muss der Verpächter in diesen Fällen allerdings vor der Kündigung unter Fristsetzung abgemahnt werden, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs.2 BGB/a> .  Liegt kein wichtiger Grund und auch keine Vertragsverletzung vor, besteht nur die Möglichkeit, einen Pachtaufhebungsvertrag mit dem Verpächter zu schließen, um das Pachtverhältnis zu beenden.  Hierzu ist der Verpächter aber nicht verpflichtet, insofern ist ihm seine Nichtreaktion auf Ihre Anfrage auch nicht vorwerfbar. Sie können seine Bereitschaft zu einem Abschluss eines solchen Vertrages aber erfahrungsgemäß steigern, wenn Sie einen solventen Nachpächter präsentieren und/oder eine angemessene Ausgleichszahlung für die vorzeitige Beendigung anbieten.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 542, § 581, § 543