Frage: Sehr geehrte Anwälte,  ich habe vor einigen  Wochen festgestellt, dass in dem Gemeinschaftsobjekt auf einmal eine Famillie lebt, von der ich nix weiss, und wo ich keine Mieteinnahmen vernehmen konnte.   Nach Rücksprache war der Mieter verstaunt, erklärte, mit der anderen Eigetümerin einen Mietvertrag gemacht zu haben, von dem ich nix weiss und wo mich die Eigentümerin nicht informiert hat.  Schlimmer noch.: Die Miete geht auf das Privat und nich Gemeinschaftskonto des andere Eigentümers !   Nach Mitteilung desse teilte mir der Mieter mit, dass er mit den internen Querelen der Erbengemeinschaft nichts zu tun habe und er sich an den Mietvertrag richte und ich daran auch nichts machen kann, er zahle weiter die Miete dahin, wo es auf dem Mietvertrag vereinbart wurde. Das heisst obwohl ich Miteigentümer bin und dort jemand wohnt, erhalte ich keine Miete auch nicht die Hälfte, da die Miete lt. Vertrag auf das Privatkonto der Miteigentümerin geht !   Nach Rücksprache bestätigte die Miteigetümerin dies, diese fühl sich wegen ihrer provisorischen Arbeit als Verwalterin dazu berechtigt, dies in Form der Miete zu verrechnen, sie wohne direkt neben dem GEmeinschaftsobjekt und wäre aturgemäß auch öfter mit Mietern befasst, so dass sie ein Recht habe, mehr Miete zu erhalten. Sie meinte außerdem, dass der Mieter dort nun wohne und ich daran auch nichts mehr machen könne !   Mein Hausanwalt meinte nun auch, dass ich de Mieter nicht rausbekomme und das ansonsten Klagen langwirig wären... Was die Vereinbarungen des Mietvertrags angehen, etwas Renovierungsklausel muss ich ich daran gebunden halten, da der Mieter ja nich hätte wissen können, wer die echten Eigentümer sind, Ansprüche gegen den Miteigentümer auszuspreche hält er wege der Beweisbarkeit für sehr schwieirg...  Rausbekommen, so mein Anwalt geht nur, wen der Mieter n Verug ist, egal auf welchem Konto die Mieten gehen und das ich erst eine Zustimmugsklage gege die Miteigentümern einholen müsse...   Meine Fragen wären nun ,ob das alles so stimmt ? Ist es wirklich so, dass ich nun nichts daran machen kann, an wen muss ich mich wenden, um meinen Mietanteil zu erhalten ?  Es kann doch nicht sein, dass die Miteigentümerin hier einfach anweisen darf, dass die Mieten der Gemeinschaftsobjekte auf ihre Privatkasse und Konten zu fliessen haben, ist denn Deutschland kein Rechtsstaat mehr, der so was unterbindet ?   Stehen mir hier keine Schadensersatz oder aber Änderungsmöglichkeiten zu, damit der Mieter die Miete angemessen auf das Gemeinschaftskonto anweist ?   Meine Hauptfrage ist daher, ob es möglich ist, die Mieter oder den anderen eigentümer zu zwingen, dass das Geld aufs Gemeinschaftskonto geht und darf der Mieter sich erst mal so weigern ? 

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,  vielen Dank für Ihre Frage, die ich aufgrund Ihrer Sachverhaltsangaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:  Zunächst einmal gehe davon aus, dass ich aus der Aussage des Mieters entnehmen kann, dass zwischen Ihnen und der Miteigentümerin in der Tat eine Erbengemeinschaft vorliegt. Sollte hier eine andere Gesellschaftsform vorliegen, so nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.  Die Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft. Der einzelne Erbe kann lediglich über seinen Anteil an dem Nachlass verfügen. Ein Miterbe kann jedoch nicht über seinen Anteil den den einzelnen Nachlassgegenständen allein verfügen (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2033.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2033 BGB: Verfügungsrecht des Miterben">§ 2033 BGB/a> ) - so z.B. ein Miethaus.   Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§ 2038 BGB/a>  sind die Erben gemeinschaftlich zur Verwaltung des Nachlasses berechtigt. Alle Entscheidungen müssen demnach auch zunächst einmal gemeinschaftlich getroffen werden, es sei denn, dass ein Schaden für das Objekt droht, wenn nicht rechtzeitig gehandelt wird. Die Vermietung der Wohnung hätte die Miteigentümerin daher nicht alleine durchführen dürfen. Der Vertrag dürfte daher zunächst einmal schwebend unwirksam sein.  Prinzipiell hat der Kollege Recht, wenn er sagt, dass es sehr schwierig ist, einen Mieter aus seiner Wohnung heraus zu klagen. Vor allem dann nicht, wenn er sich korrekt verhält, sprich die Miete pünktlich zahlt. Da der Mieter nach Ihren eigenen Angaben keine Kenntnis von einer Erbengemeinschaft hatte, ist ihm hier auch kein Vorwurf zu machen.  Grundsätzlich stehen Ihnen, als Miterben, jedoch gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§ 2038 Abs. 2 BGB/a>  die Erträge aus der Nutzung des Nachlasses gemäß Ihrer Erbquote zu. Folglich hätten Sie auch einen Anspruch auf die Hälfte der Mieteinnahmen (sofern es nicht noch weitere Erben gibt).  Was der Kollege unter 'schwieriger Beweisbarkeit' versteht, kann ich nicht ganz nachvollziehen. Die Ansprüche, die Sie haben, ergeben sich aus dem Gesetz. Für schwierig beweisbar halte ich eher die Gegenargumentation, dass der Miteigentümerin die Miete aufgrund Ihrer Verwaltungstätigkeit zusteht. Hier hätten zwischen Ihnen und der Miteigentümerin entsprechende Vereinbarungen getroffen werden müssen.   Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2039.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2039 BGB: Nachlassforderungen">§ 2039 BGB/a>  kann ein Anspruchsverpflichteter - also z.B ein Mieter - nur an alle Erben gemeinschaftlich leisten und jeder Miterbe kann die Leistung an alle Erben fordern. Demnach sind Sie natürlich auch berechtigt, von dem Mieter die Zahlung auf das Gemeinschaftskonto zu verlangen. Ich gehe davon aus, dass Sie grundsätzlich daran interessiert sind, dass das Objekt vermietet bleibt - daher sollten Sie den bislang schwebend unwirksamen Mietvertrag nachträglich genehmigen und den Mieter auffordern, die Miete künftig auf das Gemeinschaftskonto zu überweisen. Dies darf er auch nicht damit verweigern, dass er mit Ihren Streitigkeiten nichts zu tun habe.   Die Hälfte der bislang eingenommene Miete können Sie auch von der Miteigentümerin herausverlangen.  Wie gesagt: ich verstehe nicht ganz, wo das Beweisproblem sein sollte. Sie haben Mietvertrag, in dem alle erforderlichen Daten stehen - an Hand des Mietvertrages dürfte sich schnell ausrechnen lassen, in welcher Höhe Ihr Anspruch besteht. Dort steht auch schwarz auf weiß, dass die Miteigentümerin den Vertrag alleine abgeschlossen hat und das Geld auf Ihr Konto buchen lässt. Und das auch diese Wohnung zum Nachlass gehört ist ebenfalls beweisbar.   Sofern Sie diesbezüglich weitere Hilfe benötigen, stehe ich gerne im Rahmen einer Direktanfrage zur Verfügung. Vorliegend sehe ich das Problem, dass grundsätzlich zwischen Ihnen und der Miterbin die Verwaltung des Nachlassobjektes geklärt werden müsste.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2039, § 2033, § 2038