Frage: Der Käufer hat beim Notar den notariellen Kaufvertrag für eine Immobilie unterschrieben und eine Rücktrittsfrist bis zum 8.8.16 vereinbart. Diese Frist wurde im Vertrag aufgenommen. Im Gespräch wurde geklärt, dass der Rücktritt schriftlich per Brief im Original zu erfolgen hat und nicht per Email oder Fax. Dies wurde allerdings nicht so im Kaufvertrag vermerkt. Der Käufer ist jetzt per Email (mit angehängtem Rücktritt) zurück getreten. Das Original des Rücktritts ist aber erst am heutigen Dienstag beim Notar eingetroffen, also einen Tag zu spät und somit wäre der Kaufvertrag gültig.  Der Notar sagt, dass in der heutigen Rechtssprechung eine Email auch ausreicht. Gilt dies auch, wenn mündlich mit Zeugen (Makler) etwas anderes vereinbart wurde?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Leider habe ich keine guten Nachrichten für sie.  Natürlich gilt die Vereinbarung, dass nur schriftlich in Original-Briefform zurückgetreten werden kann, grundsätzlich. Hier würde die Beweislast bei ihnen liegen, aber sie sagen sie haben einen Zeugen.   Dass dies so ist wurde z.B. vom OLG Hamm, Urteil vom 29.04.2011, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=12%20U%20144/10" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 29.04.2011 - 12 U 144/10: Ansprüche auf Zahlung der vereinbarten Vergütung aus einem ...">12 U 144/10/a>  ( im Bezug auf vereinbarter Form beim Softwareentwicklungsvertrag), vom OLG Frankfurt, Beschluss vom 30.4.2012 – Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20U%20269/11" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Frankfurt, 30.04.2012 - 4 U 269/11: Zur Verjährung von Gewährleistungsansprüchen nach VOB/B...">4 U 269/11/a>  ( E-Mails erfüllen Schriftform nicht, Mängelbeseitigung im Rahmen eines Kaufvertrages). Diese Rechtsprechung bezieht sich allerdings in erster Linie auf gesetzliche Rücktrittsrecht und die dafür vorgesehene Schriftform, zudem wurde hier auch kein Brief nachträglich versendet, also die Schriftform nicht nachgeholt.   Allerdings ist die Rechtsprechung hier uneinheitlich, so dass mit dem in ihrer Region ansässigen Notar davon ausgegangen werden muss, dass Gerichte in ihrer Region dies anders beurteilen könnten. Insbesondere ist auch zu beachten, dass insbesondere die unterinstanzlichen Gerichte zu den oben genannten Urteilen, dies anders beurteilt haben, also den Rücktritt per Mail für wirksam erachteten.   Auch ich tendiere sehr zur Auffassung der unteren Instanzgerichte und der Meinung ihres Notars, dass eine E-Mail in ihrer Konstellation ausreicht.   Dies ergibt sich aus folgenden Überlegungen:   1.Grundsätzlich haben sie dem Käufer ein vertragliches Rücktrittsrecht mit gewillkürter ( selbstgewählter) Schrfitform nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/127.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 127 BGB: Vereinbarte Form">§ 127/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/126.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 126 BGB: Schriftform">126/a>   BGB eingeräumt. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/127.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 127 BGB: Vereinbarte Form">§127 Abs. 2 BGB/a>  sieht dabei Formerleichterungen für die zwischen den Parteien gewillkürte Schriftform vor.  Diese kann z.B. durch telekommunikative Übermittlung oder Briefwechsel gewahrt werden. Insofern ist die telekommunikative Übermittlung der Briefform gleichgestellt, so dass sich hier ein erhebliches Risiko zu ihren Lasten bei der richterlichen Erwägung ergibt.   2. Grundsätzlich muss ein notarieller Kaufvertrag über Grundstücke ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a> )  auch sämtliche Nebenabreden enthalten, die getroffen wurden, diese können sonst als nichtig angesehen werden. In ihrem Fall wurde zwar ein vertragliches Rücktrittsrecht notariell vereinbart, aber eben gerade nicht die von ihnen vorausgesetzte Schriftform. Da dies als Nebenabrede mit in den Vertrag gehört hätte, ist von der Unwirksamkeit dieser Voraussetzung auszugehen. Folglich würde die Kommunikation über Fernmedien genügen, um das Rücktrittsrecht auszuüben. Auch dies wird die Entscheidung des Richters unter Umständen zu ihren Lasten beeinflussen, selbst wenn sie nachweisen können sich zuvor mündlich auf diese Nebenabrede geeinigt zu haben.       3. Da der Käufer ihnen die Rücktrittserklärung auch noch schriftlich per Brief zukommen ließ, ist davon auszugehen, dass die Mail vor allem dazu genutzt wurde die Rücktrittsfrist zu wahren. Dies ist in der Rechtsprechung allgemein anerkannt, wenn das Original noch nachgesendet wird.   Ich kann ihnen also nicht dazu raten, die Rücktrittserklärung anzugreifen. Das Risiko hier im Streit zu unterliegen ist unglaublich hoch, auch wenn eine andere Parteivereinbarung nachgewiesen werden könnte. Ich wiederhole aber nocheinmal , dass diese   a) ersetzt werden kann b) aufgrund des Formerfordernisses des Grundstücksvertrages als unzulässig angesehen werden kann c)  die Fristwahrung vorab per Fax und E-Mail in der Rechtsprechung weit überwiegend genügt.    Die Kosten eines Rechtsstreit würden nach dem Wert des Kaufvertrages bemessen werden, also sehr hoch sein. Insofern rate ich ihnen, dem schlechten Geld nicht noch gutes hinterher zu werfen.  Aber eventuell stehen ihnen gegen den Käufer Schadenersatzansprüche wegen dem Rücktritt ( Notarkosten, Maklerkosten) zu. Diese Möglichkeit wäre separat zu prüfen, da hierzu die Angaben nicht genügen.   Es tut mir leid, dass ich keine besseren Nachrichten für sie habe.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 127, § 126