Frage: Im Jahr 2005 schenkte mir mein Großvater sein Haus per notarielem Übertragungsvertrag. Er behielt sich lt. diesem Vertrag lebenslanges Nießbrauchsrecht vor, d.h. er lebte bis zu seinem Tode im Mai 2008 auch in diesem Haus, in der unteren der beiden Etagen.   Im März 2008 vermietete er die obere Etage (2 Zimmer, Küche, Bad, Flur, Abstellraum, Garage, Terrasse), und unterzeichnete auch den Mietvertrag. In diesem Mietvertrag steht die folgende Vereinbarung zum Punkt   „Mietdauer / Kündigung:  Das Mietverhältnis beginnt am 01.03.2008 und läuft auf unbestimmte Zeit. Das Recht zur Kündigung besteht von Seiten des Mieters wie auch des Vermieters mit einer Frist von 3 Monaten zum Monatsende, unabhängig von der Länge der Mietdauer. Eine Angabe von Gründen hat nicht zu erfolgen. Eine Kündigung  hat schriftlich zu erfolgen.„  Nun starb mein Großvater im Mai 2008, und ich beabsichtige, das Haus kurzfristig zu verkaufen, da ich es selbst nicht bewohnen möchte.   Wie formuliere ich die schriftliche Kündigung des Mietverhältnisses, so dass es rechtlich hieb- und stichfest ist und auch schnellstmöglich erfolgt? Unter Angabe welchen Grundes und mit welcher schnellstmöglichen Kündigungsfrist darf ich in diesem Fall dem Mieter kündigen?  Vielen Dank.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:  Grundsätzlich bedarf es zu einer Kündigung des Wohnraumes eines berechtigten Interessen des Vermieters, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1 BGB/a> . Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 4 BGB/a> .   Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a>  kommt die 'Erleichterte Kündigung des Vermieters' in Betracht, sofern der Vermieter im selben Haus wohnt und nicht mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind. Die Kündigungsfrist verlängert sich hier um 3 Monate.  Auch hier ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.  Da Sie allerdings selbst nicht in der Wohnung wohnen, kommt dies nicht in Betracht. Ihrem Großvater hätte diese Möglichkeit zugestanden.   Sie benötigen deshalb einen berechtigtes Interesse im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 BGB/a>  (siehe unten). Ob ein solches berechtigtes Interesse vorliegt, sollten Sie anwaltlich übeprüfen lassen und eine Kündigung auch ggf. durch einen Anwalt aussprechen lassen, da hier hohe Anforderungen an die Begründung gestellt werden. In Betracht kommt grundsätzlich a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  (angemessene wirtschaftliche Verwertung), wobei auch hier strenge Anforderungen zu stellen sind und deren Vorliegen nicht beurteilt werden kann.  Grundsätzlich besteht immer die Möglichkeit mit den Mietern einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag zu schließen. Hier müssten selbstverständlich Anreize wie etwa die Übernahme der Umzugskosten gesetzt werden.   Es empfiehlt sich daher zwingend, die Möglichkeiten einer Kündigung vorab anhand er Gesamtumstände mit einem Rechtsanwalt abzuklären. Gerne stehen wir Ihnen hierzu zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen  Florian Günthner Rechtsanwalt    a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  Ordentliche Kündigung des Vermieters  (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.  (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.  (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.  (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.      § 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters  (1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.  (2) Abs. 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.  (3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.  (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573a