Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir haben folgendes Problem bzw. folgende Frage.  Vor einem Jahr haben wir ein Haus mit einem dazugehörigen Grundstück erworben. Zu diesem Haus gehört ebenso eine Terrasse. Die Terrasse (gesamte Länge ca. 7-8 Meter) ragt dabei ca 1,5 Meter in das Nachbargrundstück herein und dürfte ca 35 – 45 Jahre alt sein. Aufgrund der Grundstücksbegebenheiten (Hanglage) ist diese massiv aus Beton hergestellt und führt ebenerdig aus unserem Haus heraus und hat im Nachbargrundstück eine Höhe von ca 1,5 Metern.  Dazu muss man wissen, dass der Verkäufer und der Nachbar Geschwister sind und dass gesamte Grundstück (also unseres und das des Nachbarn) früher ausschließlich dem Verkäufer gehört hat. Das Grundstück wurde ca. 1980 geteilt und teilweise an die Nachbarn verschenkt (das Grundstück sollte damals bereits verkauft werden und der Nachbar so einen größeren Garten haben), so dass die Terrasse jetzt teilweise auf dem Nachbargrundstück steht. Genutzt wurde die Terrasse (wenn überhaupt) ausschließlich durch den Verkäufer. Diese war zudem durch einen Zaum von Nachbargrundstück getrennt.   Dass ein kleiner Teil der Terrasse auf dem Grundstück des Nachbarn liegt war bekannt, jedoch wurde uns gesagt, dass es keinerlei Probleme mit der Nutzung gibt (siehe Vorgeschichte).   Jetzt kommt unser Nachbar jeden Tag mit einer neuen Idee: Abriss der Terrasse oder das Anbringens eines Zaunes mitten auf der Terrasse, wobei er „seinen„ Anteil nicht wirklich sinnvoll nutzen könnte (meilenweit vom Haus entfernt, es müsste eine neue Treppe angebaut werden (wegen der Höhe). Zudem ist auf der Seite des Nachbarn eh nur Wiese. Wir hätten kein Problem damit, wenn der Überstand auf Kosten der Nachbarn (und des Verkäufers) abgerissen und an der Grundstücksgrenze neu aufgebaut wird, aber das scheitert an den damit verbunden Kosten, die aufgrund der massiven Bauweise entstehen. Aber die Fläche der vorhandenen Terrasse aus uns nicht bekannten Beweggründen durch einen Zaun unnutzbar zu machen, ist für uns nicht nachzuvollziehen.  Frage, wie können wir uns hier verhalten, gibt es so etwas wie Bestandsschutz für die Terrasse und Nutzung durch uns aufgrund der mittlerweile 30 Jahre währenden Nutzung? Wir hätten auch kein Problem mit einem Austausch von Flächen, so dass keiner um seinen „Gartenanteil„ betrogen wird.   Wir wollen Frieden mit dem Nachbarn haben und natürlich weiterhin ein gutes Verhältnis, aber die Thematik stört doch erheblich.  Für Ihre Mühe vielen Dank 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender, ich bedanke mich für Ihre Frage.   Meiner ersten Einschätzung nach befinden Sie sich in einer recht günstigen Position. Ich möchte jedoch darauf hinweisen, dass nachbarrechtliche Ansprüche dazu neigen, von zahlreichen Einzelheiten und von der Beweisbarkeit einzelner Umstände abzuhängen. Ohne genaue Kenntnis örtlichen Situation und der Einzelfallumstände ist ein klares ja oder nein leider nicht möglich.   Das ist wie folgt begründet.  In Ihrem Rechtsverhältnis zum Nachbarn spricht das gesetzliche Grundprinzip zunächst einmal für den Nachbarn, da ein Grundstückseigentümer grundsätzlich Einwirkungen des Nachbarn (wie Überbauten etc.) auf sein Grundstück nicht dulden muss und die Beseitigung bzw. Unterlassung der Einwirkung fordern kann.  Für Sie sprechen jedoch einige der zahlreichen Einschränkungen. Bei Ihnen liegt auch eine recht ungewöhnliche Konstellation vor, da der Terrassenüberbau erst durch die Teilung entstand und der Nachbar das Grundstück mit dem Terrassenüberbau erworben hat.  Hat der Nachbar der Einwirkung zugestimmt, kann er grundsätzlich nicht später die Beseitigung verlangen; auch nicht gegenüber dem neuen Eigentümer. Seine frühere Zustimmung dürfte der Nachbar kaum mit Erfolg bestreiten können. Er erwarb das Grundstück bereits so wie es ist und eine Beschränkung seiner Zustimmung erscheint nicht plausibel, da Ihr Grundstück ja ursprünglich nach Teilung bereits veräußert werden sollte.   Handelt es sich um einen unrechtmäßigen Gebäudeüberbau im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 BGB/a>  (bei Terrassen und bei späterer Teilung allerdings fraglich), kann der Nachbar zur Duldung verpflichtet sein.  Hat der Nachbar einen Beseitigungsanspruch, übt ihn jedoch über eine lange Zeit nicht aus, kann eine Verwirkung bzw. Verjährung des Anspruch eintreten. Der Beseitigungsanspruch verjährt in der regelmäßigen Verjährung. Wegen der Übergangsvorschriften zum neuen Schuldrecht spricht alles für eine Verjährung des Beseitigungsanspruch zum Ende 2004.  In Ihrem Verhältnis zu dem Verkäufer kommen Sachmangelansprüche in Betracht. Indem der Verkäufer bestätigt, der Überbau sei kein Problem, erklärt er, dass eine unbeschränkte Zustimmung des Nachbarn vorliegt. Bestreitet der Nachbar seine Zustimmung, kann eine arglistige Täuschung durch den Verkäufer vorliegen. Ein Ausschluß der Sachmangelhaftung im Kaufvertrag würde dann nicht gelten.  Meiner Ansicht nach eignet sich der Fall für eine außergerichtliche Einigung. Dabei gibt es zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten, etwa indem Sie – wie Sie bereits erwähnten -  dem Nachbarn einen kleinen Teil des Garten zur Nutzung zu Verfügung stellen oder gegenseitig einen Teil jeweils mit einer Dienstbarkeit belasten etc. Da die Forderung des Nachbarn bei weitem nicht sicher ist, sollten Sie auf jeden Fall selbstbewusst verhandeln.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtlage verschaffen und meine Antwort trägt zu einer erfolgreichen Lösung bei.  Falls Sie noch Fragen haben, nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion!   Wenn Sie möchten, werde ich gerne für Sie in der Sache tätig, rufen Sie mich dazu jederzeit gerne an oder senden Sie einfach eine eMail.  Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder  weggelassen werden.   Mit besten Grüßen Sebastian Belgardt   Kanzleianschrift: Großholthauser Str. 124 44227 Dortmund  Kontaktmöglichkeiten:  Telefon: 0231. 580 94 95 Fax: 0231. 580 94 96 Email: info@ra-belgardt.de  **********************************      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 912