Frage: In einem gewerblichen Mietvertrag (für 5 Jahre in 2008 - Grundstück/Lagerplatz mit kleinem Bürobau von ca 65m² gesamt, den übrigens ein Rechtsanwalt 'verbrochen' hat) steht Folgendes (was ich auf gut/schlecht bayrisch als Schmarrn empfinde) - ungekürztes Zitat wörtlich:  'Einem Kauf durch den Mieter steht der Vermieter grundsätzlich gesprächsbereit gegenüber. Der Vermieter räumt dem Mieter ein Vorkaufsrecht ein. Hierfür vereinbaren die Parteien die Geltung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/577.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters">§ 577 BGB/a>  und der damit im Zusammenhang stehenden Bestimmungen in entsprechender Anwendung'.  1. Das befristete gewerbliche Mietverhältnis endete zum 31.12.2013 und wurde nicht verlängert. 2. Mir ist der Paragraph 577 BGB nur im Zusammenhang mit vermietetem Wohnraum bekannt und wurde nach meiner Erinnerung Anfang des Jahrtausends neu gefasst, um Mieter bei der Umwandlung von Miet- in EigentumsWOHNUNGEN(!) die Kaufmöglichkeit zu geben (quasi auch als 'Kündigungsschutz').  Frage 1: Ist diese auf 577 BGB bezogene Klausel überhaupt rechtswirksam? Frage 2: Wenn ja hat diese Klausel nach Beendigung des Mietverhältnisses noch Gültigkeit? !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Aufgrund der Vertragsfreiheit steht es den Vertragsparteien grundsätzlich frei, die entsprechende Anwendbarkeit von gesetzlichen Vorschriften auf das Vertragsverhältnis zu vereinbaren (auch wenn diese Vorschrift nicht direkt anwendbar wäre). Die Klausel ist also nicht von vorn herein unwirksam.  In welchem Umfang a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/577.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters">§ 577 BGB/a>  Anwendung finden sollte, müsste im Streitfalle dann durch Auslegung der Klausel durch das Gericht bestimmt werden.  In Ihrem Fall darf wohl davon ausgegangen werden, dass dem Mieter bei Verkauf des Mietobjektes an einen Dritten ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden sollte. Durch die Formulierung „Der VERMIETER räumt dem MIETER ein Vorkaufsrecht ein' wird meines Erachtens aber klargestellt, dass sich das Vorkaufsrecht nur auf Verkäufe bei Bestehen des Mietverhältnisses beziehen soll. Enthält der Vertrag keine Klauseln, die ein Fortwirken der Bestimmung auch nach Beendigung des Vertrages vorsehen, ist das Vorkaufsrecht mit Beendigung des Mietvertrages entfallen, das Objekt kann dann frei an einen Dritten verkauft werden.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 577