Frage: Hallo,  folgender Fall:  Im September 2011 habe ich ein Neubau incl. Grundstück notariell erworben. Im Kaufvertrag wurde vereinbart 'Sämtliche im Grundbuch in Abteilung III eingetragenen Belastungen werden im Zuge der Abwicklung dieses Kaufvertrags gelöscht, soweit bei ihrer Bestellung der Käufer nicht mitgewird hat'. Zu diesem Zeitpunkt gab es noch keine Zwangssicherungshypothek im Grundbuch.   Der Kaufpreis wurde Zug um Zug nach Fertigstellung des Hauses bezahlt. Seit Januar ist das Haus fertig und der Kaufpreis ist vollständig bezahlt.   Nun erhalte ich vor ein paar Tagen Post vom Notar der schreibt, dass der Eigentumswechsel im Grundbuch erfolgt sei. Jedoch schreibt er auch, dass eine Zwangssicherungshypothek über 101.053,64 EUR eingetragen ist. Weiter schreibt der Notar, dass die Gläubiger angeschrieben hat eine entsprechende Löschungsbewilligung zu erteilen.  Im Grundbuch steht zur Zwangssicherungshypothek folgendes:  Einhunderteintausendunddreiundfünfzig 64/100 Euro Zwangssicherungshypothek nebst jährlich Zinsen von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.11.2011 für die XXX GmbH. Im wege der Zwangsvollstreckung auf Grund des Urteils des Langerichts Bonn von 11.04.2011 (Landgericht Bonn, 12 O 53/2010) eingetragen am 15.11.2011 in Blatt 2383 und hierher übertragen am 28.02.2012  Der Eintrag ist in der Dritten Abteilung hinter meiner Grundschuld aufgeführt.  In der 2. Abteilung des Grundbuch steht weiterhin meine Eigentumsübertragsungsvormerkung (diese wurde noch nicht gelöscht). Hier steht folgendes: Bezug: Bewilligung vom 05.09.2011 (UR-Nr. xxx, Notar Dr. XXX). Die Vormerkung hat Rang nach Abt III Nr. 1. Eingetragen am 25.10.2011 in Blatt 2384 und hierher übertragen am 28.02.2012.  Nun meine Fragen: 1) Soweit ich es weiß habe ich das Recht auf Löschung der Zwangssicherungshypothek da meine Vormerkung vor Eintragung der Zwangssicherungshypothek erfolgte. Ist das korrekt? 2) Hat es irgendeine Relevanz, dass das Gerichtsurteil bereits am 11.04.2011 erfolgte (d.h. vor der Beurkundung des Kaufvertrags)? 3) Der Anwalt des Gläubigers hat erstmal der Löschungsbewilligung noch nicht zugestimmt und wollte alle möglichen Grundbuchauszüge (d.h. auch alte) einsehen bevor er eine Entscheidung trifft. Ist das normal?    

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   gern beantworte ich Ihre Fragen unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes wie folgt:  1. Wie Sie richtig erkannt haben, haben Sie einen Anspruch auf Löschung der Zwangssicherungshypothek wenn Ihre Vormerkung zeitlich vor der Hypothek eingetragen wurde.   Der Anspruch auf Zustimmung zur Löschung ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/888.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 888 BGB: Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung">§ 888 Abs. 1 BGB/a> .  Aufgrund einer vorrangig eingetragenen Vormerkung ist die Eintragung der Zwangssicherungshypothek Ihnen gegenüber relativ unwirksam (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 Abs. 2 BGB/a> ), da die Hypothek Ihrem durch die Auflassungsvormerkung gesicherten Anspruch auf lastenfreien Eigentumserwerb an dem Grundstück entgegensteht.  Ihnen steht daher aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/888.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 888 BGB: Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung">§ 888 Abs. 1 BGB/a>  ein Anspruch auf Zustimmung zur Löschung des vormerkungswidrigen Rechts gegen denjenigen zu, der als Gläubiger der Hypothek im Grundbuch eingetragen ist.   2.  So wie Sie den Sachverhalt schildern, ist es nicht relevant, dass das Urteil bereits vor Abschluss des Kaufvertrages erging.   Entscheidend ist, wann die Zwangssicherungshypothek im Grundbuch eingetragen wurde. Wurde die Hypothek zeitlich nach Ihrer Vormerkung eingetragen, haben Sie einen Löschungsanspruch.    Der Gläubiger der Hypothek hätte sich früher um die Eintragung der Sicherungshypothek kümmern müssen.   3. Der Anwalt des Gläubigers muss den Sachverhalt für seinen Mandanten umfassend aufklären. Da die Hypothek und die Vormerkung wohl zunächst noch auf anderen Grundbüchern eingetragen und dann erst nach Bildung Ihres Grundbuchs darauf übertragen wurden, ist es nicht ungewöhnlich, dass der Anwalt sich durch die Vorlage auch der alten Grundbuchauszüge Kenntnis darüber verschafft, ob sein Mandant der Löschung zustimmen muss.   Gern können Sie mich bei Rückfragen oder einer gewünschten Interessenvertretung kontaktieren. Nutzen Sie hierzu die kostenlose Nachfragefunktion, die persönliche Beratungsanfrage oder die kanzleieigenen Kontaktmöglichkeiten.  Kerstin Prange Rechtsanwältin   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 883, § 888