Frage: Wegen Schimmels in allen Wohnräumen einer 2-Zi-KÜ-Bad-Wohnung wurde der Vermieter aufgefordert, Abhilfe zu schaffen, da offensichtliche Ursache Baumängel. Unter meiner Wohnung liegende Kellerwände waren pitschnass. Es geschah nichts. Ich wurde, wie in solchen Fällen üblich, bezichtigt, falsch gelüftet zu haben.  Kündigung des Mietvertrages fristgemäß zum 30.4.11 . Einstellung der Mietzahlung für Februar und Folgende. Räumung der Wohnung am 5.3.11 . Verschimmelte Teppichböden wurden in der Wohnung zurück gelassen.  Diverser Schriftverkehr mit Vermieter. Meinerseits Versuch einer außergerichtlichen Klärung mit dem Vermieter, welche dieser mehrfach ablehnte.  Auch bis Mitte September immer wieder Schriftverkehr und Mahnungen des Vermieters. Ablehnung durch mich bzw. Vorschläge zur gütlichen Beilegung, die wiederum abgelehnt wurden.  Wie sind hier im Mietrecht die Klagefristen ? Bis wann hätte der Vermieter die noch ausstehenden Mieten und evtl. Kosten einklagen müssen ? Hat irgendeine Aktion ( Brief, Mahnung, Klärungsversuch, Fristsetzung  etc.) , aufschiebende Wirkung ?   Was gilt für den Vermieter, gelten die gleichen Fristen für mich, um Schäden einzuklagen durch eine Gegenklage, falls ich noch verklagt werde ?  Danke für kurze Darstellung der Fristen und Fakten unter Brücksichtigung der oben angeführten Daten.

Antwort: Sehr geehrte Fragesteller,  die dreijährige Regelverjährungsfrist ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/195.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist">§ 195 BGB/a> ) findet auf fast sämtliche Ansprüche  Anwendung, die die Mietvertragsparteien gegeneinander haben. Abs. 500.h, die noch ausstehenden Mieten kann der Vermieter innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist, die am 31.12.2011 zu laufen beginnt, einklagen. Sie können alsdann im Gegenzug ihre Schadenersatzansprüche aufgrund der Mängel der Wohnung zur Aufrechnung stellen. Eine Ausnahme von  der dreijährigen Regelverjährungsfrist  ist in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  geregelt. Die Ansprüche des Vermieters auf Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache unterliegen der Verjährungsfrist von sechs Monaten, wobei die Verjährungsfrist mit dem Zeitpunkt an zu laufen beginnt, in dem die Mietsache zurückgegeben wird ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 Abs. 1 S. 2 BGB/a> ) Die vorgenannten Ansprüche des Vermieters umfassen  Ansprüche des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. Ersatzansprüche wegen unterlassener oder mangelhaft durchgeführter  Schönheitsreparaturen sowie vom Mieter verursachter Schäden an  der Mietsache und eventueller Beseitigungskosten für zurückgelassene Gegenstände in der Wohnung. Die Frist von sechs Monaten beginnt ab dem Zeitpunkt zu laufen, ab dem der Vermieter die Wohnung zurückerhält. Falls der Vermieter in Ihrem Fall die Wohnung erst zum 30.04.2011 zurückerhalten hat, läuft die Frist am 01.11.2011 ab. Sollte die Rückgabe, also die Übergabe der Schlüssel,  bereits zu Ihrem Auszug am 05.03.2011 erfolgt sein, ist die Frist bereits abgelaufen.    Mit freundlichem Gruß  Peter Dratwa Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 195, § 548