Frage: Ausgangssituation  Wir leben in einer WEG mit 3 Eigentumswohnungen. Unsere Eigentumswohnung hat einen Miteigentumsanteil von 5/10. Unsere Miteigentümer besitzen 2 Eigentumswohnungen: Eine größere Eigentumswohnung (Miteigentumsanteil 4/10), die sie selber nutzen, und eine kleine Eigentumswohnung (Miteigentumsanteil 1/10), die sie vermieten wollen. Diese beiden Wohnungen  befinden sich in verschiedenen Stockwerken und sind physisch nicht miteinander verbunden. In dieser Teilungserklärung ist festgelegt, dass einige geringfügige Nebenkosten, wie z.B. Allgemeinstrom, und die Hausverwalterkosten nach Wohneinheiten zu zahlen sind.  In den vergangenen 3 Jahren haben unsere Miteigentümer die kleine Wohnung selbst genutzt, da ihre große Wohnung noch nicht vollständig fertiggestellt war. In dieser Zeit gab es wiederholt Streit, da sie für diese Übergangszeit die betreffenden Nebenkosten und Hausverwalterkosten nicht - wie in der Teilungserklärung vorgegeben - nach WE abrechnen wollten und wir dem nicht zustimmen wollten. Seit einem halben Jahr ist die große Wohnung fertig. Seitdem steht die kleine Wohnung leer, derzeit wird sie renoviert, vermutlich um sie demnächst zu vermieten. Unsere Miteigentümer haben nun ihre beiden Eigentumswohnungen im Grundbuch zu einer WE zusammenlegen lassen. Wir vermuten, dass der einzige Zweck dieser Zusammenlegung das Einsparen von Nebenkosten und/oder Hausverwalterkosten sein soll. Nun möchten wir gerne wissen, ob durch diese Zusammenlegung die Nebenkosten anders aufgeteilt werden müssen, als in der Teilungserklärung festgelegt worden ist.  Unsere Fragen  - Wie sind nun die Nebenkosten abzurechnen, die in der Teilungserklärung nach Wohneinheiten abzurechnen sind. In der Teilungserklärung gibt es nun 3 WE und im Grundbuch nur noch 2.  -Wie sind nun die Hausverwalterkosten abzurechnen? Der Hausverwalter gestaltet seine Gebühr derart, dass er einen Grundpreis für die WEG und einen Preis für jede zuzügliche WE berechnet. Ist der Grundpreis nun durch 2 (Grundbuch) oder durch 3 (Teilungserklärung) zu teilen. Wie sind Zusatzkosten, z.B. außerplanmäßige Eigentümerversammlungen abzurechnen?  - Macht es einen Unterschied, ob die Wohnung vermietet ist, oder ob sie auf Dauer selbst genutzt wird? 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  Über die Hintergründe der Vereinigung der Wohnungseigentumsanteile im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/890.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 890 BGB: Vereinigung von Grundstücken; Zuschreibung">§ 890 BGB/a>  kann hier nur spekuliert werden.   Ihren Angaben zufolge regelt Teilungserklärung die Abrechnung der Betriebskosten regelt, wobei offenbar spezielle Vereinbarungen im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§ 16 Abs. 3, Abs. 4 WEG/a>  getroffen worden sind.   Diese Teilungserklärung ist als „Grundgesetz' der Wohnungseigentümergemeinschaft nur noch in Ausnahmefällen abänderbar, denn jeder Eigentümer soll auf die Bestandskraft ihres Inhalts vertrauen können.  Rein rechtlich muss die Teilungserklärung nicht geändert werden, es kann abrechnungstechnisch bei zwei unterschiedlichen Einheiten verbleiben.  Allein die grundbuchrechtliche Vereinigung ändert die Teilungserklärung auch nicht ab, sodass diese prinzipiell gültig bleibt.   Folglich dürfte die Abrechnung der Nebenkosten wie gehabt verleiben, bei den Hausverwalterkosten kommt es auf den Verwaltervertrag an. Die Abrechnung von Zusatzkosten dürft sich ebenfalls aus der Teilungserklärung ergeben.  Eine abschließende Beurteilung dieser Fragen ist jedoch erst nach eingehender Prüfung der Teilungserklärung sowie der Protokolle der Eigentümerversammlungen möglich.  Ob die Wohnung vermietet ist, ist unerheblich, da der Eigentümer Hausgeld und Zahlung der seiner Anteile schuldet – Streitigkeiten über Nebenkostenabrechnungen mit einem etwaigen Mieter gehen die Eigentümergemeinschaft nichts an.  Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung zu beauftragen, sobald sich aufgrund der neuen Konstellation Schwierigkeiten ergeben.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 890