Frage: Ich habe vor 4 Monaten einen Gewerbemietvertrag abgeschlossen. Unbefristete Laufzeit Kündigungsfrist beidseitig 3 Monate.  Der Vermieter wollte zunächst 1500 € Kaltmiete.  Wir haben uns dann auf 1000 € Kalt geeinigt.  Nun habe ich festgestellt, dass der Vermieter trotz ungekündigtem Mietvertrag den Laden weiterhin im Internet und der Tageszeitung anbietet.  Auf meine Anfrage wurde mir mitgeteilt, dass mir dies doch klar gewesen sein müßte, da man ja mehr Miete erhalten möchte. Der Gipfel war jetzt, dass der Vermieter nun das Objekt nächste Woche mit 3 Interessenten besichtigen möchte.  Nach meinem Erachten ist dies unseriös und nicht zumutbar da der Mietvertrag ungekündigt ist und ich auch keinerlei Rückstände habe.  Ich denke, dass hierdurch der Tatbestand der versuchten Nöigung und Geschäftsschädigung erfüllt sein müßte, da ich schon von anderen Geschäftsinhabern angesprochen wurde, weshalb mein Laden nun wieder ausgeschrieben ist, ob ich meine Miete nicht zahle!!!!  Frage: Ist es zulässig ohne vorherige Kündigng des Mietvertrages weiter zu inserieren?  Muß ich die Besichtigung durch Mietinteressenten dulden?   -- Einsatz geändert am 06.05.2007 12:43:51    

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:  ( 1 ) zum Inserat  Das Zeitungsinserat des Verpächters während des  ungekündigten Pachtverhältnisses mit Ihnen könnte  einen rechtswidrigen Eingriff in Ihren eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb darstellen und damit für Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 1 BGB/a>  einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Verpächter begründen.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 1 BGB/a> : ' Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein SONSTIGES RECHT eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum ErS. des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.'  Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass der eingerichtete und ausgeübte Gewerbebetrieb ein sonstiges Recht im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 1 BGB/a>  darstellt.   Der Schutzbereich der Norm umfasst alles, was in seiner Gesamtheit den wirtschaftlichen Wert des Betriebes ausmacht, also beispielsweise den Bestand, den Tätigkeitskreis und auch den Kundenstamm des Betriebes. Das Vermögen des Unternehmers als solches ist jedoch nicht geschützt.  Regelmäßig ergeben sich Inhalt und Grenzen des Schutzes einschließlich der Rechtswidrigkeit des Eingriffs aus einer Interessens - und Güterabwägung mit der im Einzelfall konkret kollidierenden Interessensphären der Beteiligten ( BGH 138, S. 311 ).  In der von Ihnen angesprochenen Angelegenheit stehen sich also das finanzielle Interesse Ihres Verpächters, einen höheren Pachtzins zu erwirtschaften und Ihr schutzwürdiges Interesse, an einer ungestörten Ausübung des Gewerbebetriebes gegenüber.  Eine Prognose, zu welchen Ergebnis  eine wertende Betrachtung eines angerufenen Gerichtes kommen würde ist naturgemäß schwierig  und kann aus der Ferne weder verbindlich noch abschließend vorgenommen werden.  Nach meiner Rechtsauffassung muss das Verhalten des Verpächters so kurz nach Pachtvertragsabschluss  als unfair bezeichnet werden. Wenn der Verpächter nämlich bereits vor 4 Monaten nicht mit den mit Ihnen ausgehandelten Konditionen zufrieden war, so hätte er das Pachtverhältnis aus Gründen der Fairness und Rechtssicherheit auf eine vorab bestimmte Zeit befristen können.  Eine solche Befristung der Pachtzeit wurde jedoch nicht vorgenommen. Ebenso wurde die Kündigung nicht ausgesprochen, da sich der Verpächter offenbar die gegenwärtigen Pachteinnahmen sichern will und zugleich nach einem Pachtvertrag mit für ihn günstigeren Konditionen Ausschau hält.   Problematisch ist allerdings, dass sich die vertragliche Kündigungsfrist beidseitig auf nur 3 Monate beläuft !  Dies kann durchaus als ungewöhnlich bezeichnet werden, zumal gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/584.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 584 BGB: Kündigungsfrist">§ 584 BGB/a>  die gesetzliche Kündigungsfrist bei einem Pachtverhältnis vorsieht, dass die Kündigung nur zum Schluss eines Pachtjahres zulässig sein soll.  Die gesetzliche Regelung ist jedoch vorliegend durch die vertragliche 3 monatige Kündigungsfrist abgelöst worden. Dies soll nach allgemeiner Auffassung auch zulässig sein, da die gesetzliche Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/584.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 584 BGB: Kündigungsfrist">§ 584 BGB/a>  im Rahmen der Vertragsfreiheit dispositiv ist.  Dieser Vertragsmoment schwächt Ihre Rechtsposition erheblich, da der Verpächter argumentieren könnte, dass Sie von Anfang an, mit einer kurzfirstigen Beendigung des Pachtverhältnisses einverstanden waren.  Alles in allem muss ich daher Ihre Chancen, einen Schadensersatzanspruch wegen eines rechtswidrigen Eingriffs in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb durchzusetzen, für ungünstig einschätzen.   ( 2 ) Fraglich ist, ob Sie die Besichtigung der Pachträume dulden müssen oder entsprechend a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a>   einen  Unterlassungsanspruch haben.  Auch diese Frage ist schwer zu beantworten.  In Pachtverträgen finden sich häufig Formulierungen wie die Folgende:  ' Der Verpächter darf bei Verkaufsabsicht oder nach Kündigung des Pachtverhältnisses die Pachträume mit Kauf- bzw. Pachtinteressenten zu den üblichen Geschäftszeiten nach vorheriger Absprache betreten und besichtigen.'   Sollte in dem Ihnen vorliegenden Vertrag die Frage der Betretungsrechte des Verpächters nicht explizit geregelt sein, so liegt eine Vertragslücke vor.  Diese würde im Streitfall von der Rechtsprechung im Wege der sogenannten ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen.  Dass der Verpächter zum Zwecke der Neuverpachtung ein Betretungs - und Besichtigungsrecht nach vorausgegangener Anmeldung hat,  ist in Literatur in Rechtsprechung allgemein anerkannt.  Fraglich erscheint daher nur, ob ein solches Besichtigungsrecht auch besteht, wenn das Pachtverhältnis noch  nicht gekündigt ist.  Wäre eine vertragliche Vereinbarung, wie die eingangs beschriebene im Pachtvertrag zu finden, so wäre die Antwort einfach, nämlich: Nein.  Der Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch ( Palandt 63.Auflage zu a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  RdNr.: 82 ) bemerkt zum Mietvertrag Folgendes :  ' Duldungspflicht ohne Vereinbarung: Vor Verkauf oder Neuvermietung bei BEVORSTEHENDER BEENDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES auch Besichtigung durch Interessenten.'   Dieser Auffassung folgend, dürfte der Verpächter nach Ankündigung und Vereinbarung eines Besichtigungstermins, die Geschäftsräume mit den Pachtinteressenten besichtigen.  Wenn Sie keinen Termin vereinbaren, so riskieren Sie eine Schadensersatzklage, wenn nämlich der Verpächter behauptet, dass  er bei Besichtigung einen neuen Pächter, der mehr als 1000,00 €uro zu zahlen bereit ist, gefunden hätte.  Wenn Sie dieses Risiko auf sich nehmen wollen und den Verpächter bei der bevorstehenden Besichtigung im Rahmen des Ihnen zustehenden Hausrechtes ' rauswerfen ', so haben Verpächter und  Pachtinteressenten die Räume auf Aufforderung zu verlassen. Alles andere wäre als Hausfriedensbruch zu werten.  Im Extremfall müsste der Verpächter nämlich ein etwa bestehendes Besichtigungsrecht im Wege einer Klage auf Duldung der Besichtigung durchsetzen.     Eine solche Klagemöglichkeit und das damit einhergehende Kostenrisiko  und der bereits beschriebene zumindest denkbare Schadensersatzanspruch des Verpächters sollten von Ihnen bei weiteren Gesprächen mit dem Verpächter bedacht werden.  Vielleicht wäre es auch eine Lösung, einen neuen Pachtvertrag mit längerer Laufzeit zu einem etwas höheren Pachtzins neu zu vereinbaren. Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben . Bei Bedarf könne Sie gerne die kostenfreie Nachfragefunktion nutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Dipl.-Jur.Abs. 1000. Kohberger Rechtsanwalt ----------------------- Austr. 9 1/2 89 407 Dillingen a.d. Donau eMail: kohberger@freenet.de Info: www.anwaltkohberger.de             !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 584, § 823, § 1004, § 535