Frage: Sehr geehrte/r Frau/Herr Anwältin/Anwalt  Ich vermiete ein Mehrfamilienhaus mit 5 WE. Ein Mieter hat im Juli diesen Jahres ohne Angabe von Gründen keine Miete und Nebenkostenvorauszahlung gezahlt. 14 Tage später hat dieser Mieter um Übersendung der Nebenkostenabrechnung gebeten und diese dann auch innerhalb einer von Ihm gesetzten Frist erhalten. Das Guthaben aus der Abrechnung wollte ich Ihm überweisen und habe deshalb um Übersendung der Kontodaten gebeten. Diese Kontoverbindung wurde mir bis heute nicht mitgeteilt. Die zwischenzeitlich fällige mittlerweile Miete und die Nebenkostenvorauszahlung für den Monat August wurde (bis heute) ebenfalls nicht gezahlt. Meine Frage: Kann der Mieter ohne Absprache das Guthaben  aus der Nebenkostenabrechnung  mit der fälligen Miet- und Nebenkostenvorauszahlung (insbesondere mit der Kaltmiete) verrechnen ?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet den vertraglich vereinbarten Mietzins und die Vorauszahlungen zu leisten. Der Mieter kann aber nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/388.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 388 BGB: Erklärung der Aufrechnung">§ 388 BGB/a>  mit dem Guthaben gegen die Miete aufrechnen, was der Mieter scheinbar tun will. Sie selbst können natürlich selbst auch gegen das Guthaben aufrechnen und sollten das auch tun, will Sie sonst das Guthaben auszahlen und weiter auf die Miete warten. Streng genommen fehlt eine Aufrechnungserklärung des Mieters, da Sie aber selbst ohnehin verrechnen dürfe, käme es darauf nicht an. Selbst wenn der Mietvertrag eine Aufrechnungsklausel enthält, käme es darauf nicht an, weil die Forderung unstreitig ist.  Eine Aufrechnung ist auch durch konkludentes Handeln möglich. Dies kann man hier annehmen, weil der Mieter zwar die Abrechnung wollte, nicht aber das Guthaben gefordert hat. Sie können natürlich zur Klarstellung den Mieter auffordern sich konkret zu äußern. Wegen der ausgebliebenen Miete sollten Sie den Mieter abmahnen. Wenn man keine konkludente Aufrechnung annimmt, könnten Sie sogar fristlos kündigen, weil 2 Mieten offen sind. Der Mieter könnte dann zwar durch die Aufrechnung die Kündigung unwirksam werden lassen, wenn das Guthaben reicht, das geht aber nur ein Mal. Der Mieter geht mit seinem Verhalten ein Risiko ein. Daher sollten Sie aufrechnen und gleichzeitig abmahnen wegen der verspäteten Zahlung.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Oliver Wöhler, Rechtsanwalt   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 388