Frage: Ich habe ein Dreifamilienhaus erworben. Der Voreigentümer hat Versicherungen und Grundsteuer nicht umgelegt. Zwei der Mieter wollen diese Kosten auch jetzt nicht übernehmen und berufen sich auf ihre Mietverträge (angeblich Auskunft vom Mieterschutzbund). Beide Mietverträge sind Formulare von Haus und Grund, die allgemein auf die Betriebskostenverordnung verweisen.  Beim einen Mieter gibt es dazu eine von beiden Parteien unterschriebene Anlage zum Mietvertrag, in der es heißt: 'Die monatliche Abschlagszahlung für die Nebenkosten errechnet sich wie folgt: €.. für Müllabfuhr, €... für Wasser/Abwasser und Strom gemeinschaftlich genutzter Räume, insgesamt € ...'  Beim anderen Mieter steht im Mietvertrag handschriftlich bei der Festsetzung der Vorauszahlung:'...von z.Z.t DM... für Müll, Wasser, Treppenhauslicht'.  Ist es aufgrund dieser Sachlage richtig, dass ich nur die als Vorauszahlung aufgeführten Kosten umlegen darf?  

Antwort: Sehr geehrter Fragestellerin,  Ihre Frage beantworte ich wie folgt:  Ungenauigkeiten und Unklarheiten des Vertragstextes gehen zulasten des Vermieters, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305c BGB: Überraschende und mehrdeutige Klauseln">§ 305 c Abs. 2 BGB/a> .  Die vertragliche Regelung ist hier m.E. insoweit unklar, da der Vertrag zum einen auf sämtliche Betriebskostenarten der Betriebskostenverordnung verweist, zum anderen aber bei der Aufschlüsselung der Betriebskostenvorauszahlung eine Beschränkung auf einzelne genannte Betriebskostenarten erfolgt ist. In diesem Fall ist davon auszugehen, dass nur die ausdrücklich in der Zusatzvereinbarung bzw. den handschriftlichen Anmerkungen einzeln genannten Betriebskostenarten umgelegt werden können. Der Verweis auf die Betriebskostenverordnung bildet in diesem Fall keine abschließende und vollständige Umlagenvereinbarung.  Zur früheren Abrechnung nach a href="https://dejure.org/gesetze/Abs. 2._BV/27.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 27 Abs. 2. BV: Betriebskosten">§ 27 Abs. 2. BV/a>  vor Inkrafttreten der Betriebskostenverordnung findet sich folgende Fundstelle: In diesem Fall dient der Verweis auf a href="https://dejure.org/gesetze/Abs. 2._BV/27.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 27 Abs. 2. BV: Betriebskosten">§ 27 Abs. 2. BV/a>  nicht einer generellen Bezugnahme, sondern nur der näheren Bestimmung, was unter den angeführten Betriebskosten zu verstehen ist, insbesondere ihres Umfangs. Eine derartige Klausel enthält mithin keine Vereinbarung, dass alle in der Anlage 3 zu a href="https://dejure.org/gesetze/Abs. 2._BV/27.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 27 Abs. 2. BV: Betriebskosten">§ 27 Abs. 2. BV/a>  aufgelisteten Betriebskostenarten umlagefähig sind. Vielmehr hat eine solche Regelung abschließenden Charakter hinsichtlich der aufgezählten Positionen; vgl. AG Köln in Lützenkirchen, KM, 2 Nr. 63; Langenberg, B Rdnr. 31.  Ich halte die Auffassung der Mieter daher für zutreffend und bedaure, keine anderslautende Mitteilung machen zu können.  Mit freundlichen Grüßen  Matthes Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305c