Frage: Vor über 10 Jahren übergab ein Ehepaar den Bauernhof per notariellen Vetrag an einen Sohn.  Der Vetrag enthält keine Rückübertragungsklausel. Ein Ehepartner ist verstorben. Der Übernehmer ist seit ca. einem Jahr  arbeitslos und dem Alkohol verfallen. Er kommt in keiner Weise seinen Verpflichtungen aus dem Vertrag nach. Er kümmert sich auch nicht mehr um seine persönlichen Geschäfte (Bank, Versicherung etc.) und verwahrlost mehr und mehr. Eigentlich müßte Betreuung angeordnet werden. Besteht die Möglichkeit dem lebenden Übergeber seinen Ansprüch zu sichern etwa durch eine Auflösung des Vertrages?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage der Basis des gegebenen Sachverhaltes wie folgt.   Nur eines vorweg für Dritte, die das hier auch lesen können. Fragesteller zum landwirtschaftlichen Erbrecht sollten bitte immer das betroffene Bundesland angeben. Die Höfeordnung gilt nur in einigen norddeutschen Flächenstaaten und NRW (nicht in der ESBZ). Die nördlichen Stadtstaaten haben wie auch Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg eigene Landesgesetze. In Bayern gilt das Landgutrecht des BGB-  (z.B. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2049.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2049 BGB: Übernahme eines Landguts">§ 2049/a>  oder a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2312.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2312 BGB: Wert eines Landguts">§ 2312 BGB/a> , die über ihre Frage aber nichts aussagen) - , sowie, falls es um Altenteile, Leibgedinge usw. geht, die Art. 7 bis 22 Bay-AGBGB. Die AGBGBS anderer Bundesländer enthalten großteils Regelungen, die den bayerischen entsprechen.  Sie geben eine Anschrift in Bayern an, so dass ich davon ausgehe, dass auch der Hof, um den es vorliegend geht, in Bayern liegt.  Nun zu ihrer Frage: Auf den angegebenen Tatschen allein, wird es sehr schwer bis nahezu ausgeschlossen sein, nach dem Versterben der Ehefrau und dem Abschluss eines Übertragungsvertrages ohne Rücktrittsvorbehalt diesen jetzt noch aufzulösen etwa durch Rücktritt, weil Art. 17 Bay-AGBGB den Rücktritt bei Leistungsstörungen für den Altenteilsverträge/Leibgedinge nach dem BGB usw. gerade ausschließt.   Der Übertragungsvertrag ist nach dem Parteiwillen grundsätzlich endgültig (z.B. OLG Celle, Beschluss v. 4.8.2005, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=7%20W%2020/05" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Celle, 04.08.2005 - 7 W 20/05: Höferecht: Kein Rückübertragungsanspruch des Hofübergebers b...">7 W 20/05/a>  (Abs. 50)): Der Überträger überträgt den Hof, damit der Übernehmer eine Lebensgrundlage hat und erhält im Gegenzug Ansprüche auf eine Form von Altersversorgung.   Im Sachverhalt werden „meine Ansprüche' erwähnt, so dass ich annehme, dass Ihnen etwas vorbehalten wurde, z.B. eine Altenteilerwohnung oder ein Wohnrecht. Bereits entschieden ist, dass sich ein vertragliches Rücktrittsrecht nicht darauf stützen lässt, dass der Hofübernehmer Tätlichkeiten, Beleidigungen, Beschimpfungen usw begeht (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%203,%20206" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 02.10.1951 - Abs. 5 ZR 77/50: Übergabevertrag. Positive Vertragsverletzung">BGHZ 3, 206/a>  = RdL 1952, 11 = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201952,%2020" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 1952, 20 (6 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 1952, 20/a> ).  Die rechtliche Einordnung eines Übertragungsvertrags ist auch ohnedies sehr strittig. Meistens wird in ihm ein gemischter Vertrag gesehen, der Elemente des Kaufvertrages, der Schenkung und auch eines Erbvertrages beinhalten kann. Allerdings lassen die Rspr und die hM im Schrifttum alle einen Widerrufs mangels groben Undanks zu (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/530.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 530 BGB: Widerruf der Schenkung">§ 530 BGB/a> (analog)), sofern sich im konrekten Übertragungsvertrag noch irgendein Schenkungselement finden lässt, was der Fall ist, wenn etwa der Wert des Altenteils nicht den Verkehrswert des Hofs erreicht, also praktisch immer (zum Ganzen Wöhrmann: Das landwirtschaftliche Erbrecht, 10 Aufl., 2012, § 17 Höfeordnung, Rz. 43 und Zimmermann: Praxiskommentar Erbrechtliche Nebengesetze, 1. Aufl. 2013, § 17 HöfeO, Rz. 6).   Zum Schenkungswiderruf aus groben Undank reicht allerdings vermutlich kaum aus, dass der Übernehmer hier einen alkoholgetränkten Lebenswandel führt und den Hof verwahrlosen lässt, sondern er müsste etwas tun, das sich gerade gegen den Übertragenden Teil als Schenker richtet. , z.B. eine schwere Körperverletzung an Ihnen begehen.  Alternativ andenken könnte man einen Anspruch auf Rückübertragung aus Zweck-verfehlung (§ 812 Abs.1. letzte Alternative) oder Wegfalls der Geschäftsgrundlage (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§313 BGB/a> ). Dazu müsste das Risiko, dass der Übernehmer faktisch wirtschaftsunfähig wird aber nicht gerade bereits durch den Übertragungsvertrag oder eine gesetzliche Wertung dem übertragenden Teil zugewiesen werden. Die gesetzliche Wertung, die es hier gibt, ist Art. 20 AGBGB-Bay, danach ist im Falle einer nachhaltigen Störung der persönlichen Beziehungen zwischen Erwerber und Überträger, der letztere vorrangig berechtigt umzuziehen, wofür ihm der Erwerber allerdings SchadenserS. schuldet. Das ist gerade nicht ein Recht auf Auflösung des Übertragungsvertrages.  Dass ein Rücktrittsrecht etwa aus Wegfall der Geschäftsgrundlage durchgeht, wäre etwa vorstellbar, wenn der Hof bereits so sehr verwahrlost wäre, dass man überhaupt nicht mehr von einem Hof sprechen kann, so dass in einem Bundesland im Geltungsbereich der HöfeO, - (wozu Bayern allerdings nicht einmal gehört) - , die Hofeigenschaft als solche bereits entfallen ist. Dazu reicht allerdings vermutlich der Zustand nach einem Jahr der Verwahrlosung so noch nicht aus.  Man wird vorliegend also wohl wirklich erst einmal lieber zu prüfen haben, ob der Zustand des Erwerbers denn wirklich so derangiert ist, dass ein Familiengericht eine Betreuung anordnen könnte. Das ist in jedem Fall rein rechtlich betrachtet einfacher zu handhaben, als der Versuch sich vom Übertragungsvertrag zu lösen, auch wenn es natürlich im Tatsächlichen betrachtet, vielleicht sogar noch unangenehmer werden mang (Amtsarzt usw.).  Bei Unklarheiten haben Sie hier auch noch eine kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen Ra. Jahn !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 313, § 2312, § 2049, § 530