Frage: Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte. 1996 wurde von mir ein landwirtschaftlicher Pachtvertrag im klassischen Sinne abgeschlossen. In diesem Pachtvertrag gibt es KEINERLEI Regelung über die Betriebs/Nebenkosten. Weder für das Wohnhaus, noch für landwirtschaftliche Gebäude, also dem vermeintlichen Gewerbeteil. Nachdem ich Kenntnis davon erhalten habe, dass NUR die Betriebskosten vom Pächter/Mieter zu zahlen sind, die auch im Pacht/Mietvertrag geregelt sind, habe ich den Verpächter sofort über meine Absicht, diese zurückzufordern, rechtssicher informiert.  Ich habe sämtliche Urteile des BGH über dieses Gebiet gelesen und verstanden. Mir war bei Abschluss des Pachtvertrages nicht bewusst, dass nur DIE Betriebskosten vom Pächter gezahlt werden müssen, die auch im Vertrag vereinbart sind. Auch nicht, dass ohne die Vereinbarung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/556.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten">§556 BGB/a>  , der Vermieter/Verpächter automatisch für die Betriebskosten aufkommt ( Warmmiete ). Innerhalb der Verjährungsfrist habe ich eine Kostenaufstellung / Rechnung zu Lasten des Verpächters, diesem zukommen lassen. ( Email-Einschreiben ). Ich habe fristgerecht die zuviel , da nicht vereinbarten Betriebskosten der letzten 3 Jahre zurück gefordert. Der Verpächter reagierte umgehend mit Ablehnung und Zurückweisung meiner Zurückforderung.   Mein Frage lautet:  Können auch Betriebskosten zurückgefordert werden von mir, für die NICHT der Verpächter eine Abrechnung erstellt, sondern dessen Lieferung ich selbst in Auftrag gegeben habe. Also Heizöl beim Öllieferanten selbst bestellt und bezahlt, (Wohnhaus) Strom vom Stromanbieter bezogen und bezahlt. (Wohnhaus und landwirtschaftliche Gebäude ). Ebenso Frischwasser ( Wohnhaus )  Noch einmal zum Ende meiner Frage. Es besteht keinerlei Regelung im Pachtvertrag über Heizkosten, Strom, Wasser, Müllabfuhr, Schronsteinfeger etc.  Auch ein Satz mit Sinn:  ' Der Pächter hat für die Betriebskosten aufzukommen,' fehlt im Pachtvertrag.   Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung meiner Frage.  Mit freundlichem Gruss!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  Juristisch gefordert kann zunächst einmal jede Summe, allerdings stellt sich hier die Frage, ob die Forderung auch begründet ist und durchgesetzt werden kann. Hier wird eine Auslegung des Vertrages im Sinne der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 BGB: Auslegung einer Willenserklärung">§§ 133/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/157.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 157 BGB: Auslegung von Verträgen">157 BGB/a>  vorzunehmen sein.  Neben dem Wortlaut des Vertrages ist hier zu prüfen, was die Parteien bezwecken wollten (sog. teleologische Auslegung)  - wenn hier beide von Anfang an davon ausgegangen sind, dass die Betriebskosten vom Pächter getragen werden sollten, kann dies dazu führen, dass der Pächter diese tragen muss, auch wenn dies nicht schriftlich fixiert worden ist. Zu beachten ist auch, wie der Vertrag „gelebt' worden ist und aus welchem Grund hier über 20 Jahre wie von Ihnen geschildert vorgegangen worden ist.  Sofern es sich auch nach der Auslegung ergibt, dass der Verpächter die Rückzahlung schuldet, kann dies ggf. auch die von Ihnen gleichsam „in Vertretung' getragenen Betriebskosten erfassen.  Ohne genaue Kenntnis dieser Umstände ist eine abschließende Beurteilung nicht möglich. Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung und ggf. Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 157, § 133