Frage: Guten Tag,  meine Eltern haben meiner Schwester und mir in 2008 ihr Haus überschrieben. Es gibt ein Nießbrauch-Recht. Jetzt wollen meine Eltern in eine kleinere Wohnung ziehen (zum 1.8.) und meine Schwester will mit ihrem Mann das Haus übernehmen. Da meine Eltern nur eine kleine Rente haben, will meine Schwester, die das Hause unserer Eltern kostenfrei bewohnen wird, die Mietzahlung (Kaltmiete) der Eltern übernehmen. Die Eltern zahlen ihre Nebenkosten selbst, meine Schwester zahlt die Nebenkosten für das Haus. Ansonsten hat sie für das Haus keine Kosten. Ich habe auf einen Miet-Ausgleich für meinen Anteil am Haus verzichtet. Ein befreundeter Wirtschaftsprüfer hat uns darauf hingewiesen, dass die Eltern wahrscheinlich die von meiner Schwester getragene Kaltmiete als Mieteinnahmen versteuern müssen. Kann das wirklich sein? Wie könnte man das vermeiden? Eigentlich wollte meine Schwester als Mieter für die Wohnung der Eltern auftreten, da sie ja auch bezahlt, aber das wollte der Vermieter nicht. Muss meine Schwester eventuell sogar die Differenz zwischen der Miete (Wohnung der Eltern) und dem MIetwert des elterlichen Hauses auch versteuern? Eigentlich gehört ihr ja - zumindest zur Hälfte - das Haus. Macht es Sinn, den Eltern den Nießbrauch abzukaufen und wenn ja, was ist der wert? Freundliche Grüße FK

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ohne den genauen Inhalt des auf dem Haus lastenden Nießbrauchs insbesondere auf der Basis der zugrunde liegenden Übertragungsvereinbarung zu kennen, kann eine Antwort nur unter Vorbehalt gegeben werden.   Ich unterstelle bei meiner Antwort einen uneingeschränkten Nießbrauch.  Nach Ihrer Schilderung nehmen Sie an, dass mit dem Auszug Ihrer Eltern der Nießbrauch endet und die aus dem Haus zu ziehenden Nutzungen Ihnen und Ihrer Schwester zustehen, wobei Sie auf eine Miete verzichten würden und Ihre Schwester freiwillig Ihre Eltern unterstützen würde.  Wenn der Nießbrauch ohne Einschränkung eingetragen ist, ist die rechtliche Struktur jedoch eine andere:  Der Nießbrauch gewährt dem Nießbrauchsberechtigten nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1030.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1030 BGB: Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen">§ 1030 BGB/a>  das Recht, die Nutzungen aus der Sache zu ziehen.  Dazu gehört nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs insbesondere das Recht, die Sache zu vermieten und die Miete zu vereinnahmen. Tatsächlich muss dann der Nießbrauchsberechtigte die Mieteinnahmen auch versteuern.  Was also auf den ersten Blick aussieht wie eine freiwillige Gabe Ihrer Schwester ist in Wahrheit (unbeschränkter Nießbrauch vorausgesetzt) eine Mieteinnahme, die Ihren Eltern zusteht. Und genau daher rührt die Pflicht, diese Mieteinnahme auch zu versteuern.  Ich weise außerdem darauf hin, dass Ihren Eltern die vollständige Miete für das Haus zusteht und nicht nur die Miete für ihre kleinere Wohnung. Außerdem sind ihre Eltern frei, das Haus auch an jemand anders zu vermieten.  Natürlich könnten Sie Ihren Eltern das Nießbrauchsrecht abkaufen. Der Preis lässt sich frei aushandeln. Grob gesagt würde man den Wert nach der ortsüblichen Jahresnettomiete multipliziert mit der Restlebensdauer des voraussichtlich längerlebenden Nießbrauchsberechtigten in Jahren berechnen. Steuerlich ergeben sich die Werte aus den a href="https://dejure.org/gesetze/BewG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 BewG: Lebenslängliche Nutzungen und Leistungen">§§ 14/a>  bis a href="https://dejure.org/gesetze/BewG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 BewG: Begrenzung des Jahreswerts von Nutzungen">16/a>  Bewertungsgesetz.  Ihren Eltern könnte man allerdings eigentlich nicht empfehlen, auf das Nießbrauchsrecht gegen Zahlung eines Geldbetrages zu verzichten. Denn erfahrungsgemäß bietet der Nießbrauch eine sehr hohe Sicherheit.  Die Frage, ob Ihre Schwester noch die Differenz zwischen der Miete des Hauses und der der Eltern tragen muss, stellt sich nach dem Obengesagten nicht, da ihr die Nutzungen ohnehin nicht zustehen.   Wenn Ihre Schwester an dem Vorhaben festhält, für eine besonders günstige Miete in dem Haus zu wohnen, können sich allerdings steuerliche Nachteile aus a href="https://dejure.org/gesetze/EStG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 EStG">§ 21 Abs. 2 EStG/a>  ergeben, wonach die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist, wenn die Wohnung zu weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete überlassen wird. Konkret bedeutet das im Ergebnis, dass auf der Wohnung lastende Werbungskosten dann nur noch zum Teil steuerlich geltend gemacht werden können. Die Einzelheiten dazu bitte ich mit Ihrem Steuerberater zu besprechen, da dies vollständig zu erläutern im Rahmen dieser Plattform nicht möglich ist.  Bei nochmaliger Durchsicht meiner Antwort ist ist mir aufgefallen, dass meine Ausführungen möglicherweise etwas barsch klingen. Ich bitte, das nicht falsch zu verstehen. Aber mein Eindruck ist, dass die ganze Planung und auch die emotionale Einstellung dazu auf einer falschen Vorstellung der rechtlichen Voraussetzungen basiert. Es ist dann leider unvermeidlich, das so klar wie möglich zum Ausdruck zu bringen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1030