Frage: Hallo, Ich habe einen Reiterhof gefunden und habe mich mit dem Verkäufer mündlich und schriftlich auf den Preis geeinigt und er hat uns mit unserem Betrieb in das Objekt einziehen lassen, damit wir die Stallungen und das Wohnhaus sanieren und renovieren können. wir renovieren und wohnen nun seit sieben Wochen auf dem Hof und haben schon einige tausend € investiert und enorme Arbeitsleistungen erbracht. Nun hat der Verkäufer 1 Tag vor dem Notartermin abgesagt-wir sollen das Objekt sofort wieder verlassen-er hat mehrere angebote über eine höheren Preis. Mir ist klar das ich ihn nicht zum Verkauf zwingen kann, aber er hat uns mit der Verkaufspreiszusage dazu bewegt unseren gepachteten Pferdehof zu kündigen, die neuen Stallungen und Gebäude zu renovieren und wir sind mit dem Betrieb umgezogen. Dies war für uns Bedingung für den Kauf. Er hat uns die Schlüssel übergeben und wir haben den Notartermin festgelegt.Ich habe ihm eine Frist gesetzt einen neuen Termin zu vereinbaren zu den ausgemachten Bedingungen da ich ihn sonst auf Schadenersatz verklagen möchte. Habe ich überhaupt eine reelle Chance oder bin ich diesem erpresserischem Verhalten ausgesetzt.Muss ich das Objekt räumen? Im Notarvertrag haben wir uns darauf geeinigt, das keine Nutzungsentschädigung zu zahlen ist bis der Kaufpreis bezahlt ist. Ich erschien auf dem ausgemachten Notartermin mit der Bankbestätgung und er leider nicht.  Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Frage, unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes und Ihres Einsatzes, wie folgt.  In der Tat haben Sie zutreffend erkannt, dass Sie den Eigentümer nicht zwingen können, den Hof an Sie zu veräußern. Etwaig vorher getätigte Absichtserklärungen sind insoweit aufgrund der Formbedürftigkeit für Immobilienkaufverträge (not. Beurkundung) nicht bindend.  Gleichwohl haben Sie gute Aussichten, den Verkäufer auf SchadenserS. in Anspruch zu nehmen.  Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§§ 311 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">280 Abs. 1 BGB/a>  ist Ihr Fall geradezu die klassische Situation des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen. Erweckt nämlich der VK den Anschein, dass Geschäft unbedingt mit Ihnen abschließen zu wollen und tätigen Sie im Vertrauen auf diese Zusage Aufwendungen, so hat der Verkäufer diese zu ersetzen, wenn er aus von ihm zu vertretenden Gründen das Geschäft 'platzen' lässt.  So liegt es in Ihrem Fall. Dass der VK bei anderen Käufern einen höheren Kaufpreis erzielen könnte, fällt allein in seine Risikosphäre. Die Ihnen gegenüber verdeutlichte Verkaufsabsicht an Sie, nebst schriftlicher Fixierung und Renovierungsabrede, durfte Sie auf einen Vertragsschluss vertrauen lassen. Insoweit hat der Verkäufer den Ihnen durch das Scheitern des Verkaufs entstandenen Schaden zu ersetzen. Evtl. wäre hier ein AnS. für weitere Verhandlungen mit dem VK, da der SchadenserS. wohlmöglich den Mehrerlös aus dem Drittverkauf aufzehren könnte.  Gleichwohl müssten Sie, sollten die Verhandlungen scheitern, den Hof tatsächlich kurzfristig verlassen, da Ihr dortiger Aufenthalt an den Abschluss des Kaufvertrages geknüpft war. Unabhängig davon löst dies natürlich wohlmöglich weitere Schadensersatzansprüche Ihrer Person gegen den Verkäufer aus.  Sie sollten insoweit kurzfristig Kontakt mit dem Verkäufer aufnehmen und ihn auf die o.g. Umstände hinweisen. Will er gleichwohl weiterhin vom Vertragsschluss Abstand nehmen, sollten Sie kurzfristig anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Dies kann bei Interesse auch gerne über mein Büro erfolgen.  Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion für Ergänzungen zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Marc N. Wandt Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311, § 280, § 241