Frage: Ich habe eine Frage: Ich war bis zum Ende des Jahres 2014 privater Hausverwalter einer kl. ETW-Gemeinschaft ( ich bin selber ein Eigentümer ).  Herr P.  informierte mich als Hausverwalter, dass sein Estrich auf der Terrasse feucht ist.  Ich erklärte Ihm, dass der Estrich/ Bodenbelag zum Sondereigentum gehört und es Ihm obliegt dies zu beseitigen oder nicht.  Zu diesem Zeitpunkt war keine Undichtigkeit in der Isolierung in Richtung unterliegender Wohnung der Fam. K. festzustellen ( schriftliche Aussage liegt vor ).  Die Abrissarbeiten des Estrichs wurden  von Herrn P. in Eigenleistung erledigt, dabei wurde augenscheinlich die Isolierung darunter beschädigt.  Herr P. beauftragte die Fa. XY die Isolierung neu aufzutragen.  Erst nachdem die Fa. XY die Isolieren neu aufgetragen hatte, sind Undichtigkeiten bei Frau K. aufgetreten.  Muss sich jetzt Herr P. als Auftraggeber um die Beseitigung der Mängel kümmern, ggf. muss er eine andere Firma damit beauftragen oder muss die Gemeinschaft den Schaden reparieren lassen ( so wie es die neue HV verlangt ) ?   Unserer Meinung nach kann nur Herr P. als Auftragsgeber eine Nachbesserungspflicht bei der Fa. XY einfordern bzw die Mängel durch eine andere Fa. beseitigen lassen.  Die Fa. XY ist leider nicht mehr zu erreichen, weder tel noch brieflich.  MfG  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  eingangs muss ich ausdrücklich festhalten, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage in diesem Rahmen ohne Einsicht z.B. in die Vereinbarungen der Wohnungseigentümergemeinschaft und ohne weitere Details zum Sachverhalt nicht möglich ist, so dass Ihnen unter Berücksichtigung Ihrer hier gemachten Angaben lediglich Grundsätzliches aufgezeigt werden kann. Möglicherweise wird Ihnen dies allerdings bereits weiterhelfen.  Entsprechend Ihrer Schilderung gehe ich hier davon aus und unterstelle, dass in Ihrem Fall der gegenständliche Estrich/Bodenbelag der Terrasse/des Balkons im Sondereigentum des Herrn P. und nicht im Gemeinschaftseigentum steht. Nach Auffassung des OLG München (Beschluss vom 30.01.2007, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=34%20Wx%20116/06" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 1000ünchen, 30.01.2007 - 34 Wx 116/06: (Wohnungseigentum: Sondereigentumsfähigkeit von Bestand...">34 Wx 116/06/a> ) richte sich die Abgrenzung, ob Gemeinschafts- oder Sondereigentum vorliegt, danach, ob der betroffene Teil des Gebäudes für dessen Bestand erforderlich ist. Eine Abdichtungsschicht solle aber das Gebäude in seiner Konstruktion vor Durchfeuchtung schützen, so dass diese zwingend Gemeinschaftseigentum sei. Dies könne durch entsprechende Vereinbarung nicht abgeändert werden. Fliesen und Estrich könne jedoch wirksam dem Sondereigentum zugeordnet werden, da es sich hierbei nicht um notwendige Bestandteile des konstruktiven Teils des Gebäudes handele.  Allerdings dürfte diese Frage nach Sonder- oder Gemeinschaftseigentum meines Erachtens hier dahinstehen, da es vorliegend nicht etwa um eine Sanierungsmaßnahme o.Ä. geht, sondern lediglich um die Frage nach der Haftung für einen verursachten Schaden. Dabei dürfte es gerade nicht darauf ankommen, ob sich der Schaden am Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ereignet hat. Grundsätzlich haftet derjenige für einen Schaden, der diesen auch verursacht, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 Abs. 1 BGB/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 1 BGB/a> . Vorliegend besteht der Schaden in der „Undichtigkeit in der Isolierung in Richtung unterliegender Wohnung der Fam. K'. Dabei ist zunächst – idealerweise durch einen Sachverständigen – zu klären, wer den Schaden tatsächlich verursacht hat. Ihrer Schilderung zufolge kommen auf den ersten Blick Herr P. sowie die Fa. XY in Betracht. Sie schreiben, dass die Abrissarbeiten des Estrichs von Herrn P. in Eigenleistung erledigt worden seien und dabei augenscheinlich die Isolierung darunter beschädigt worden sei. Erst nachdem die Fa. XY die Isolierung neu aufgetragen hatte, seien Undichtigkeiten bei Frau K. aufgetreten. Hier sollte zunächst sachverständig geklärt werden, durch welche Handlung die „Undichtigkeit in der Isolierung in Richtung unterliegender Wohnung der Fam. K' aufgetreten ist. Soweit diese nachweislich nicht durch die Fa. XY – etwa durch eine fehlerhafte Isolierung beziehungsweise mangelhafte Ausführung der Arbeiten – verursacht wurde, sondern vielmehr durch die vorherige Beschädigung der Isolierung durch Herrn P., dürfte die Fa. XY grundsätzlich nicht für den Schaden haften. Es bleibt dann noch sachverständig zu klären, ob die „Undichtigkeiten bei Frau K.' durch die Neuisolierung überhaupt erst entstanden sind oder bereits durch die „Eigenleistung' des Herrn P. und ob die Fa. XY diese Ursache bei der ihrerseits durchgeführten Neuisolierung hätte erkennen und beseitigen müssen.  Abschließend bleibt tendenziell festzuhalten, dass grundsätzlich nicht die Eigentümergemeinschaft – anders als es die neue Hausverwaltung verlangt – für den entstandenen Schaden einstehen dürfte. Allerdings wären die konkreten Argumente der neuen Hausverwaltung hier für eine Beurteilung heranzuziehen und entsprechend zu würdigen.  Ich hoffe, auf Ihre Frage verständlich eingegangen zu sein und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen  Oliver Daniel Özkara Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 823, § 280