Frage: FRAGE: Ist die über die Maklerin und den bevollmächtigten Sohn getroffene Kaufvereinbarung damit nichtig?  Sachverhalt: Im Rahmen der Kaufverhandlungen des Hauses, in dem wir als Mieter wohnen, ist es vor über 3 Monaten zu einer Einigung beider Parteien gekommen (Unterzeichnung einer Kaufabsichtserklärung). Ein Kaufvertragsentwurf mit einem Addendum, in dem noch zu erledigende Arbeiten und Mängelbeseitigungen aufgelistet sind, wurde erstellt und ein Notartermin anberaunt. Die Verhandlungen fanden nicht direkt mit dem Vermieter/Hauseigentümer statt, sondern über eine Maklerin mit seinem mit einer schriftlichen Vollmacht versehenen Sohn. Die Maklerin wurde uns schriftlich vom Hauseigentümer (Vater und Sohn) als alleinige Ansprechpartnerin zur Abwicklung des Hauskaufes benannt.  Wenigen Stunden vor dem Notartermin wurde dieser vom Hauseigentümer abgesagt. Die Maklerin und der Hauseigentümer selbst teilten uns mündlich mit, dass er dass Addendum (Liste der Mängelbeseitigung) nicht im Kaufvertrag haben wolle und die Mängel mit seiner Baufirma lieber vorher beseitigen wolle („binnen vier Wochen'). Dem stimmten wir schriftlich zu unter eindeutigem Hinweis auf das bisherige Verhandlungsergebnis, hinter das nicht zurückgegangen werden kann. Ohne eine schriftliche Reaktion auf diesen Brief (aber mit einer mündlichen Bestätigung des Eigentümers selbst) begannen in den letzten drei Monaten die vereinbarten Arbeiten und sind zu ca. 70% erledigt. Wir hatten den Eindruck (und mussten ihn aufgrund des konkludenten Verhaltens haben), dass alles seinen Weg geht.  Jetzt tauchte der Vermieter/Hauseigentümer mit einem Brief auf und wollte von den bisherigen Vereinbarungen nichts mehr wissen. Sein Sohn habe falsch gehandelt, er wolle nur noch geringe Teile der Mängelbeseitigung erledigen, er wolle den Preis um ca. 7% anheben. Die Verhandlungen seien hiermit beendet: so der gar nicht.  Unser Ziel ist es, dieses Haus zu kaufen. Zudem verlieren wir durch das Warten viel Geld (Miete, Zinssteigerungen).  FRAGE: Ist die über die Maklerin und den bevollmächtigten Sohn getroffene Kaufvereinbarung damit nichtig?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  eine Vereinbarung zur Übertragung eines Grundstückes muss gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB/a>  notariell beurkundet werden (Wortlaut: „Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.').   Hat sie nicht diese Form, ist die Vereinbarung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 S. 1 BGB/a>  grundsätzlich nichtig (Wortlaut: „Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig.').  Diese Vorschriften sind bindend. Die Parteien können auch nicht einvernehmlich darauf verzichten.    Beurkundungspflichtig sind also alle (Kauf-) Verträge über ein bestimmtes oder bestimmbares Grundstück. Unter die Beurkundungspflicht fallen jedoch ebenfalls alle weiteren (Neben-) Abreden, die nach dem Willen der Parteien Teil der Vereinbarung sein sollen (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201984,%20974" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.11.1983 - Abs. 5 ZR 150/82: Zur Beurkundungspflicht bei Kaufpreisvorauszahlungsanrechnung">NJW 1984, 974/a> ).  Es ist also grundsätzlich nicht möglich vorab bestimmte Einzelheiten bereits ohne Notar festzulegen und später nur die reine Übertragung- und Zahlungspflicht notariell beurkunden zu lassen. Sämtlicher Regelungsbedarf, der von der einen oder anderen Partei erkennbar Vertragsinhalt werden soll, gehört grundsätzlich in den notariell beurkundeten Vertrag (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201983,%20563" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 1983, 563 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 1983, 563/a> ).  (In extremen Ausnahmefällen - wenn das Scheitern des Rechtsgeschäfts an dem Formmangel zu einem Ergebnis führt, das für die betroffene Partei nicht nur hart, sondern schlechthin untragbar ist, BGH, Urteil vom 16. 7. 2004 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20222/03" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 5 ZR 222/03 (2 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 5 ZR 222/03/a>  - kann etwas anderes gelten.)  Das bedeutet, dass die Verkaufsverpflichtung des Sohnes und der Maklerin unwirksam sein dürften. Es ergibt sich dann kein Anspruch auf Übertragung des Grundstücks.  Die Eigentümer können auch nicht verpflichtet werden, einen notariellen Kaufvertrag überhaupt oder zu den bisher verhandelten Bedingungen abzuschließen. Der Verkäufer (und Sie natürlich auch) ist leider in seiner Verkaufsentscheidung im Grunde genauso frei wie vor den Verhandlungen.    Hinsichtlich eines Schadensersatzanspruches vertritt die Rechtssprechung die Auffassung, dass der Schutz und Warnfunktion der Beurkundungspflicht sehr hoch ist. Wollte man nun demjenigen, dem aufgrund gescheiterter Vertragsverhandlungen Schäden entstanden sind, einen Schadensersatzanspruch gewähren, würde nach der Ansicht der Rechtssprechung diese Schutz- und Warnfunktion unterlaufen, da bei einer Partei unter dem Druck einer möglichen späteren Ersatzverpflichtung eine Art Verpflichtung entstehen kann (indirekter Zwang). Im Regelfall entstehen daher selbst bei Abbruch der Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund keine Schadensersatzansprüchen wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280 Abs. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">311 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241 Abs. 2 BGB/a>  (vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202001,%202713" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.05.2001 - Abs. 4 ZR 62/00: Verjährungsvereinbarung; Stichtagsprinzip des § 1934b">NJW 2001, 2713/a> ).   Ich hoffe, dass ich Ihnen einen Überblick verschaffen konnte, wenngleich ich Ihnen gerne eine günstigere Antwort mitgeteilt hätte.   Die von mir erteilte Rechtsauskunft basiert ausschließlich auf Ihren Sachverhaltsangaben. Meine Antwort ist eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, so wie er von Ihnen geschildert wurde. Um eine ausführliche Begutachtung vorzunehmen, ist eine persönliche Beratung im Rahmen eines Mandats zwingend erforderlich. Es kann sich nämlich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn noch weitere Informationen hinzukommen oder andere weggelassen werden.    Mit besten Grüßen Sebastian Belgardt   Kanzleianschrift: Großholthauser Str. 124 44227 Dortmund  Kontaktmöglichkeiten:  T e l e f o n :   0231. 580 94 95 F a x :             0231. 580 94 96 E m a i l :        info@ra-belgardt.de Abs. 1 n t e r n e t :  www.ra-belgardt.de  **********************************      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311, § 241, § 311b, § 125, § 280