Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  3 Geschwister wollen ein (durch ein Darlehen belastetes) Haus, das ihnen zu je einem Drittel gehört, in Bruchteilseigentum überführen. Das Problem ist, dass das Haus unterschiedliche Einheiten mit verschiedenen Nutzungen und entsprechend unterschiedlichen Erlösen und Kosten hat, so dass eine Bruchteilsaufteilung in gleiche Drittel nicht möglich ist.  Müssen Erlöse und Kosten nach den jeweiligen Bruchteilsanteilen aufgeteilt werden oder ist es möglich, dass sich die Geschwister vertraglich auf einen anderen Schlüssel einigen, nach dem Einnahmen und Ausgaben aufgeteilt werden?  Die Geschwister wollen eine möglichst gerechte Aufteilung erreichen und daher die Bruchteilsanteile je nach Attraktivität und Wirtschaftlichkeit der einzelnen Bruchteile mit Auf- bzw. Abschlägen bewerten, die dann den Aufteilungsschlüssel für Einnahmen und Ausgaben ergeben sollen. Oder können Erlöse und Kosten z. B. weiter durch einfache Drittelung aufgeteilt werden, nach der bisher verfahren wurde? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:  Grundsätzlich sind die Kosten und die Nutzung entsprechend der Anteile zu verteilen, allerdings sind die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/742.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 742 BGB: Gleiche Anteile">§§ 742/a>  bis a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">748 BGB/a>  sogenanntes dispositives Recht. Das bedeutet, dass die Verteilung von Nutzung und Lasten abweichend geregelt werden kann. Allerdings sollte dies durch einen anwaltlich formulierten Vertrag erfolgen, um Mißverständnisse und spätere Probleme zu vermeiden.  Die Zurechnung von Auf- und Abschlägen ist möglich, allerdings provoziert das Streit über die Höhe der Auf- und Abschläge. Daher wäre es eine Überlegung wert, objektive Kriterien zu verwenden, wie z.B. theoretische Mieteinnahmen gemäß Mietspiegel und tatsächliche Ausgaben nach Fläche bzw. Bewohnerzahl verteilt.  Langfristig wäre auch eine Aufteilung und Gründung einer WEG eine sinnvolle Überlegung.  Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.  Ansonsten verbleibe ich mit freundlichen Grüßen,  Robert Weber Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 742, § 748