Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   folgender Sachverhalt: Ich möchte eine Eigentumswohnung erwerben und habe mich bereits mit der Bank über die Kaufsumme geeinigt. Die Bank versucht jetzt seit geraumer Zeit den noch Eigentümer zu kontaktieren. Dies blieb bis zum heutigen Tage erfolglos. Die Wohnung steht zum jetzigen Zeitpunkt leer und wird über eine Anwaltskanzlei betreut. Man hat mir folgenden Vorschlag unterbreitet. Sollte der Kontakt zum Eigentümer nicht hergestellt werden können würde man eine Zwangsversteigerung einleiten unter der Voraussetzung, dass ich eine Ausbietungsgarantie notariell hinterlege.   Ich würde mich bei der Zwangsversteigerung gern absichern wollen und die Ausbietungsgarantie mit einem Überbieterschutz absichern und verknüpfen, da die Bank bereits meinem Kaufangebot zugestimmt hat.  Dies würde bedeuten: Sollte eine zweite Person zur Zwangversteigerung mitbieten würde ich solange mitbieten bis ich den Zuschlag erhalte und muss am Ende den bereits zugestimmten Kaufpreis bezahlen.   Worauf muss ich bei dieser Konstellation der Zwangversteigerung achten?  Wäre so ein Vertrag rechtlich möglich und muss dieser notariell beurkundet sein?     Einsatz editiert am 12.07.2018 14:24:29

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller/in,  bei der Zwangsversteigerung ist zunächst darauf zu achten, welche Gläubiger im Grundbuch in Abteilung Abs. 3 eingetragen sind und welche Belastungen in Abteilung Abs. 2 des Grundbuchs bestehen. Sie sollten das Grundbuch des Objekts daher genauso gut kennen wie die eingeholten Wertgutachten. Falls Briefgrundschulden eingetragen sind, sollten Sie auch vorab klären, ob die Grundschuldbriefe vorliegen.  Sollte die Bank, mit der Sie sich bereits - völlig unverbindlich, da nicht notariell, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB/a>  - auf einen Kaufpreis geeinigt haben, tatsächlich die einzige Grundschuldgläubigerin sein, so stehen der von Ihnen entwickelten Idee eines Überbietschutzes dennoch mehrere rechtliche Gesichtspunkte entgegen:  Zum einen darf im deutschen Recht u>kein Vertrag zu Lasten Dritter/u> abgeschlossen werden, siehe hierzu zB Brandenburgisches OLG, Urteil vom 21.02.2013 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20U%2046/12" target="_blank" class="djo_link" title="5 U 46/12 (2 zugeordnete Entscheidungen)">5 U 46/12/a> .  Ein Überbietschutz wäre aber genau ein solcher Vertrag zu Lasten eines Dritten, nämlich desjenigen, der mehr als den von Ihnen vorab mit der Bank vereinbarten Kaufpreis zu zahlen bereit gewesen wäre und nur deshalb nicht zum Zuge kommt, weil Sie - zum Schein - weiterböten.  Zum anderen ist aber auch jedes Gebot von Ihnen, das über den mit der Bank vorab 'vereinbarten' Kaufpreis hinausginge, als sogenannte Scherzerklärung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/116.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 116 BGB: Geheimer Vorbehalt">§ 116 S. 2 BGB/a>  nichtig. Es ist zwar durchaus umstritten, ob a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/116.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 116 BGB: Geheimer Vorbehalt">§ 116 BGB/a>  auf amtsempfangsbedürftige Willenserklärungen wie bei einer Zwangsversteigerung anwendbar ist, offengelassen vom BGH im Beschluss vom 10.05.2007 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZB%2083/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 10.05.2007 - Abs. 5 ZB 83/06: Berücksichtigung eines Eigengebots des Gläubigers bei der Erteilu...">Abs. 5 ZB 83/06/a> . Es spricht aber Vieles dafür, dass das von Ihnen angedachte Vorgehen zumindest i>rechtsmissbräuchlich /i>wäre, möglicherweise als b>mittelbare Falschbeurkundung/b> gem. a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/271.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 271 StGB: Mittelbare Falschbeurkundung">§ 271 StGB/a>  sogar strafbar. Denn im Zuschlagsbeschluss würde ja letztlich ein falsches Gebot beurkundet.  Ich kann Ihnen daher von einem solchen Vorgehen nur abraten. Zudem würden Sie voraussichtlich ohnehin keine Notarin oder Notar finden, die oder der bereit wäre, eine solche Vereinbarung mit der Bank zu beurkunden. Ohne notarielle Beurkundung ist die vorab getroffene Preisvereinbarung aber nichtig, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 S. 1 BGB/a> . Sie hätten somit keine Rechtssicherheit.  Sollte etwas unklar sein, so fragen Sie gerne ohne Mehrkosten nach, damit Sie auf jeden Fall zufrieden aus dieser Beratung herausgehen. Ansonsten wünsche ich Ihnen alles Gute und verbleibe  mit den besten Grüßen aus Münster in Westfalen  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 116, § 125