Frage: Sehr geehrte Rechtsanwälte,  ich habe vor fünf Jahren mit meinem damaligen Lebensgefährten ein stark renovierungsbedürftiges Haus gekauft. Dazu bin ich mit meinem minderjährigen Sohn in die Heimatstadt meines LG gezogen und pendle seitdem täglich 90 km.   Die Kreditsumme für den Kauf nahmen wir gemeinsam auf, den Eigenanteil  brachte ich allein mit  indem ich einen Bausparvertrag und private Rentenversicherung auflöste. Leider schlägt sich diese Summe nirgendwo schriftlich nieder, wir haben damit Handwerker bezahlt und Baumaterial gekauft. Im Grundbuch stehen wir jeweils zur Hälfte als Eigentümer drin. Der damalige Kaufpreis betrug knapp 80.000€, inzwischen, bedingt durch die starke Nachfrage an Immobilien und der getätigten Renovierung, liegt der vom Makler geschätzte Verkaufswert zwischen 100 - 120.000€.  Nun beschloss mein Lebensgefährte im Oktober vergangenen Jahres  auszuziehen. Am Tag seines, für mich überraschenden Wegzugs,  erhielt ich ein Schreiben seines Anwalts in dem er seinen Anteil an der Kreditrate als Nutzungsentschädigung aufrechnet. Seitdem zahle ich sämtliche Kosten rund um die Immobilie und die monatlichen Raten allein.  Schriftliche Aufforderungen an meinen Lebensgefährten durch mich selbst bzw. durch die von mir beauftragte Anwältin,  sich an den Kosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung etc.  zu beteiligen die ihm nach wie vor als Hausbesitzer obliegen, ignoriert er. Dem Kreditinstitut ist es egal wer von uns die Raten zahlt, die wollen/können mir auch nicht helfen.  Anfragen nach dem Verkauf seines Anteils an mich werden ebenso ignoriert. Bisher haben wir gerade mal zusammen 20.000€ an Kreditsumme zurückgezahlt. Allein habe ich seit Oktober 2018 schon 3,5TsE zurückgezahlt. Die Tilgung läuft noch 10 Jahre. Hinterlassen hat er mir ein Haus voller Schulden, einen Garten voller Müll und eine Menge Probleme.  Ebenfalls einfach ausziehen kann ich nicht da ich Miete und Kreditrate gleichzeitig nicht aufbringe. Die Bank würde sich im Zweifel aber an mich halten (ÖD, mehr Einkommen).  Die Kommunikation ist gleich Null, so dass ich auch bei einem gemeinsamen Verkauf keine Rückendeckung habe. Warum auch, ich bezahle er erhält den Wertzuwachs durch bloßes Nichtstun. Hätte ich gewusst, dass es so einfach ist, sich aus seiner Verantwortung zu stehlen und Verträge zu  brechen, wäre ich dieses Risiko wohl niemals eingegangen.  Soviel zur Vorgeschichte.  Es stehen nun seitens der Stadt Auflagen an, die die Regenentwässerung/Ableitung betreffen, die eine weitere  Investition erfordern. Außerdem würde ich gerne den vermüllten Garten bereinigen und bepflanzen. Ich frage mich nun, wie bei einem späteren Verkauf des Hauses oder einer evtl. von meinem LG angestrebten Teilungsversteigerung berücksichtigt wird, dass ich wesentlich mehr Anteile/Investitionen an dieser Immobilie habe. Es kann doch vom Gesetzgeber/Rechtsprechung nicht gewollt sein, das sich einer Monat für Monat  die Hände reibt und so böswillig bereichert.    Gibt es unter dem Gesichtspunkt „Wegfall der Geschäftsgrundlage' eine Möglichkeit für mich den Anteil zu sichern den ich seit Oktober unfreiwillig allein stemme + die noch zu tätigenden Investitionen, die unzweifelhaft den Wert des Grundstücks steigern, und falls ja, wie lautet die Klage, welches Fachgebiet soll der Anwalt haben und muss ich jetzt schon meine Ansprüche geltend machen? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich ist ihre Situation schwierig, die Frustration ist äußerst nachvollziehbar. Dennoch  verneint der BGH  einen Ausgleichsanspruch bei nichtehelicher Lebensgemeinschaft für alle Ausgaben des täglichen Lebens und Bedarfs.   1. Darlehnsraten  Hierzu gehört vor allem die Miete. Da dem ausziehenden Miteigentümer ein Nutzungsentgeld in Höhe der ortsüblichen Miete zusteht, führt die Aufrechnung mit den Raten dazu, dass hier kein Ausgleichsanspruch angenommen werden kann, denn  sie übernehmen zwar die Raten sparen gleichzeitig aber das Nutzungsentgeld. Bezüglich der Darlehensraten ist ein Ausgleichsanspruch also nicht möglich. Eine Ausnahme kann sich nur ergeben, wenn die Raten das übersteigen, was üblicher Weise für die Miete aufzuwenden wäre.  Gleiches gilt leider auch für die Grundsteuer,  Gebäudeversicherung etc., da dies auf den Mieter umlagefähige Kosten sind. Genauso verhält es sich leider auch mit den verbrauchsabhängigen Nebenkosten.   Fazit 1: Bezüglich der Raten besteht KEIN Ausgleichsanspruch, da sie kein Nutzungsentgelt für das Wohnen in der Immobilie zahlen.   2.  Eigenanteil  Investiert ein Partner private Geldmittel in das Haus, kann er nach der Trennung einen Ausgleich verlangen, wenn sie deutlich das übersteigen, was die Gemeinschaft täglich bräuchte (BGH, 03.02.2010 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%2053/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.02.2010 - Abs. 12 ZR 53/08: Gesamtschuldnerausgleich nach Beendigung einer nichtehelichen Abs. 50...">Abs. 12 ZR 53/08/a> ). Nachweisen können sie die Zahlungen durch Konto- bzw Vertragsunterlagen zum Darlehen sowie die Auflösungsunterlagen für Bausparvertrag und Lebensversicherung. Hier kann ihnen also ein Ausgleichsanspruch zu stehen, da der Zweck der getätigten Eigeninvestition verfehlt wurde. Der BGH nimmt hier das Vorliegen eines  'familienrechtlichen Kooperationsvertrags' an, dessen Grundlage mit dem Scheitern der Beziehung entfallen ist( BGH, 09.07.2008 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%20179/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 09.07.2008 - Abs. 12 ZR 179/05: Gegenseitige Ansprüche der Partner einer nichtehelichen Lebens...">Abs. 12 ZR 179/05/a>   so dass der Ausgleich gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 Abs. 1 BGB/a>  über die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage erfolgt.  Dies bedeutet, das bei einer Veräußerung der Immobilie, die Hälfte der Eigeninvestition ( also der Anteil der auf das Miteigentum des Ex-Partners entfällt) verlangt werden kann. Der Betrag ist fällig bei Verkauf des Hauses an  Dritte oder bei Verkauf eines Miteigentumsanteils an den anderen Partner. Der Betrag ist mit dem Erlös beziehungsweise dem Verlust oder dem Kaufpreis zu verrechnen.  Der Anspruch verjährt in der üblichen Zeit von 3 Jahren, beginnend mit dem 01. Januar der auf das Jahr der Trennung folgt und endend an Silvester 3 Jahre später. Ist ihr Ex-Partner im Oktober 2019 ausgezogen, beginnt die Verjährung 2019 und endet Silvester 2021.Zu beachten ist hier aber, dass der Anspruch an und für sich erst mit Übertragung des Eigentums fällig wird, somit die Verjährung erst danach beginnen kann.   Dennoch sollten sie zeitnah den Anspruch geltend machen, denn er kann auch unabhängig vom Verkauf bestehen und beglichen werden. Hier würde ich also zeitnah die Hälfte der Eigeninvestition nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 BGB/a>  i.Abs. 5.m. mit dem familienrechtlichen Kooperationsvertrag vom Ex-Partner verlangen.   3. Regenentwässerung/Ableitung Hier würde eine Geldleistung ihrerseits vorliegen. Es kommt darauf an , ob diese  bei Beendigung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft noch ein messbaren Vermögenszuwachs bedeutet. Ist dies der Fall, so wäre mangels Einigung zwischen den Partnern der Vermögenszuwachs von einem Gutachter zu bewerten. Die Hälfte der Leistungen kann dann eingefordert werden, allerdings nur bis zu einer Höchstzeit von 9 Jahren.   Geschieht die Trennung im ersten Jahr, so ist die Hälfte von 9/10 des Vermögenszuwachses und in den folgenden Jahren jeweils die Hälfte des um ein weiteres Zehntel gekürzten Betrags, auszugleichen. Nach zehn Jahren erfolgt kein Ausgleich mehr.  Nun sind sie bereits getrennt, so dass hier der hälftige Vermögenszuwachs in voller Höhe nach  Bereicherungsrecht ausgleichspflichtig wäre, weil die Leistung erst nach Trennung erbracht wurde. Hier kann man jedoch dem Argument der Entreicherung ausgesetzt sein, so dass es sich lohnt anhand sämtlicher Unterlagen einen Anspruch aus der Geschäftsführung ohne Auftrag nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/677.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 677 BGB: Pflichten des Geschäftsführers">§§ 677 ff. BGB/a>   zu prüfen, da ja auch der Ex-Partner herangezogen wird und somit ein auch fremdes Geschäft geführt wurde, dass in seinem Interesse liegt.    Auch ein Anspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">§ 748 BGB/a>  dürfte gegeben sein, da eine Bruchteilsgemeinschaftf ( Miteigentum) an der Immobilie vorliegt und jeder die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen hat. Zu beachten ist hier allerdings a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 BGB/a>  nachdem die Verwaltung generell durch die Gemeinschaft erfolgt und nach Abs. 2 ein Teilhaber nur berechtigt ist,  die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung des anderen Teilhabers zu treffen; er kann verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen.  Da die Auflagen der Stadt wohl eher nicht komplett auf Mieter umzulegen sind, sehe ich keinen Ausschluss des Ausgleichsanspruches.   Fazit 3: Für die Kosten die durch die Auflagen der Stadt entstehen, haftet der Partner nach seinem Miteigentumsanteil mit, so dass ihnen hier der volle Ausgleichsanspruch zusteht. Auf welche Anspruchsgrundlage (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§ 812 BGB/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">748 BGB/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/677.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 677 BGB: Pflichten des Geschäftsführers">677/a>  ff. BGB) am ehesten gestützt werden sollte, kann am sichersten nur anhand des Vortrages der Parteien bestimmt werden.   4. Gartenberäumung   Die Gartenberäumung und Bepflanzung  wäre zwar schön, aber sie ist keine notwendige Maßnahme, so das sie nicht ohne Zustimmung des Ex-Partners ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 BGB/a> ) erfolgen kann, erst recht entsteht dadurch kein Ausgleichsanspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">§ 748 BGB/a> , es sei denn der Partner stimmt zu.   Ein Anspruch aus Störung der Geschäftsgrundlage ist nicht ersichtlich, da die Beziehung schon nicht mehr besteht. Auch für die Geschäftsführung ohne Auftrag sehe ich nicht wirklich Erfolg, er wird einwenden dass diese weder seinem Willen entsprach noch erforderlich war. Auch einen Anspruch aus Bereicherungsrecht ( Vermögenszuwachs ist eine Bereicherung) halte ich für nicht wirklich durchsetzbar, da diese Bereicherung aufgedrängt sein könnte, so dass er sich darauf beruft mir ihr nichts anfangen zu können. Hier wird also viel von Argumentation und Taktik abhängen, so dass der Anspruch dem Grunde nach zwar zu bejahen ist, aber seine Geltendmachung mit hohen Risiken verbunden ist. Anderes kann nur gelten, wenn die Bereinigung notwendig ist oder er dieser zustimmt.   5.   „Wegfall der Geschäftsgrundlage' eine Möglichkeit für mich den Anteil zu sichern den ich seit Oktober unfreiwillig allein stemme + die noch zu tätigenden Investitionen, die unzweifelhaft den Wert des Grundstücks steigern?  Auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage können sie weder die Hauskosten noch die neuen Investitionen stützen. Die Hauskosten werden sie nicht ersetzt bekommen. Die neuen Investitionen bedürfen einer anderen Anspruchsgrundlage ( siehe oben), denn die Beziehung besteht im Zeitpunkt ihrer Vornahme nicht mehr.   6. wie lautet die Klage  Dies kann ich leider nicht vorwegnehmen, da dies allein vom zukünftigen Verhalten der Parteien, den zur Verfügung stehenden Beweisen und Argumenten und dem, was sie tatsächlich durchsetzen wollen,  abhängt.   Es handelt sich um eine zivilrechtliche Leistungsklage, die auf mehrere Normen gestützt werden kann.   Der Klageantrag geht also in die Richtung:   ' den beklagten zu verurteilen, an die Klägerin :::::: € zzgl Zinsen hieraus seit :::::: zu zahlen'   7.  welches Fachgebiet soll der Anwalt haben   Ein Anwalt für allgemeines Zivilrecht sollte ihnen ohne größere Probleme weiterhelfen können. Eine Spezialisierung oder einen Fachanwalt halte ich für nicht erforderlich, da ohne hin mehrere zivilrechtliche Ansprüche in betracht Kommen ( GOA, Vertragsrecht, Bereicherungsrecht).   8. muss ich jetzt schon meine Ansprüche geltend machen?  Sie müssen natürlich nicht, denn die Ansprüche verjähren erst binnen 3 Jahren nach ihrer Entstehung. Dennoch rate ich zu einer zeitnahen Geltendmachung bevor ein Anwalt eingeschalten wird, um sich soweit möglich, die Rechtsanwaltskosten auch unter Verzugsgesichtpunkten erstatten lassen zu können und vor allem ausreichend Zeit zu haben, um sich auf die argumentation des Gegners vorzubereiten.     Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 313, § 748, § 744, § 812, § 677