Frage: Guten Tag, zum Thema Mietrecht habe ich folgende Fragen:  Mein Mieter einer 150 qm großen Wohnung zog nun nach 3 Jahren und 2 Monaten aus. Er bezog eine renovierte Altbau-Wohnung, dies wurde im Mietvertag und im handschriftlich verfassten Übergabeprotokoll, in dem jedes Zimmer aufgeführt wurde, festgehalten. Alles wurde mängelfrei damals von mir übergeben, ausser 3 Sockelleisten, das wurde im Protokoll aufgeführt und von mir und dem Mieter unterschrieben. Im Mietvertrag steht auch, dass die Wohnung wieder renoviert zu übergeben ist. Wir hatten ein sehr positives Verhältnis während der Mietzeit, es gab keine Probleme. Am Tag der Übergabe war jedoch erstaunlicherweise ein Rechtsanwalt seitens des Mieters dabei.  Fazit der Übergabe:   Alle Holzteile-Türen, Fensterumrandungen, Sockel wurden vom Mieter nicht renoviert, man sieht teilweise Vergilbungen oder Staubfahnen an den Rollladenkästen und abgestoßenen Kanten an den Türen.  Einige Wände und Decken, wie der gesamte Flur, wurden nicht gestrichen, einige Wände und Decken jedoch schon. Die Malerarbeiten wurden nicht sachgemäß ausgeführt, so wurde z.B. der Sicherungskasten so überstrichen, dass er nicht mehr zu öffnen war, alles wurde mit einer groben Walze gestrichen, es gibt also auf dem vorher fein gestrichenen Putz dicke Schlieren. Manche lackierten Holzteile wurden mit Dispersion überstrichen.  Die bei Übergabe 2008 frisch geölten Holzböden wurden nicht geölt. Dies war im Mietvertrag festgehalten, aber auch noch mal handschriftlich im Übergabeprotokoll, dass das jedes Jahr notwendig ist, einen geölten Boden neu zu ölen.  Das entspricht auch dem allegemein üblichen Vorgehen.  Der damals neu verlegte geölte Fertigparkettbpoden im Flur weist eine tiefe Schramme auf, die nicht herauszuschleifen ist- der Boden müsste dort repariert werden.  Nach der Begehung habe ich mein Erstaunen gegenüber meinem Ex-Mieter zum Ausdruck gebracht. Er bestätigte in Gegenwart aller Anwesenden, dass er einen anderen, einen renovierten Zustand der Wohnung übernahm, und das das jetzt nicht so ist. Der Rechtsanwalt machte dann den Vorschlag, dies über die Sicherheitsleistung noch zu regeln.  Meine Frage: wie kann ich rechtlich korrekt hier eine mir zustehende Summe ermitteln?  Besten Dank für Ihre Antwort!

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  wichtig ist zunächst, den Mietvertrag prüfen zu lassen, um festzustellen, welche Rechte Sie im Einzelnen haben. Viele Pflichten des Mieters ergeben sich nämlich nicht aus dem Gesetz, sondern aus dem entsprechenden Mietvertrag.   1. Es ist so, dass der Mieter gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB/a>  solche Abnutzungen der Wohnung nicht zu vertreten hat, die durch normalen Gebrauch entstehen.   Die Beseitigung solcher Abnutzungen kann der Vermieter dem Mieter jedoch teilweise im Mietvertrag im Rahmen der Schönheitsreparaturen auferlegen.   Hierfür hat die Rechtsprechung allerdings einige Hürden aufgestellt, wie und in welchem Umfang solche Klauseln wirksam sind; jedenfalls dann, wenn solche Vereinbarungen – wie nahezu immer – in Formularverträgen (AGB) vereinbart werden.  (Sollte z.B. in dem von Ihnen benutzten Formular eine sogenannte Endrenovierungsklausel enthalten sein (Mieter muss bei Auszug auf jeden Fall renovieren), ist diese grundsätzlich unwirksam.)  2. Schuldet der Mieter keine Schönheitsreparaturen und nimmt er gleichwohl welche vor, kann dem Vermieter ein Anspruch auf SchadenserS. zustehen, wenn die Wohnung nachher schlechter ist als vorher (AG Köln a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202007,%20125" target="_blank" class="djo_link" title="LG Köln, 26.01.2005 - 1 S 106/04">WuM 2007, 125/a> ).  3. Auf der anderen Seite stehen solche Schäden, die nicht durch normale Abnutzung entstanden sind, sondern durch Überbeanspruchung, falsche Benutzung oder durch (sogar mutwillige) Zerstörung, wie z.B. abgestoßene Kanten, über das normale Maß gehende Schrammen im Parkett. Ebenso kann es bei miserablen Renovierungsarbeiten aussehen.   Solche Schäden stellen in der Regel eine Mietvertragsverletzung des Mieters dar, die er grundsätzlich beseitigen oder die Kosten für die Wiederherstellung tragen muss; und zwar unabhängig davon, ob eine Renovierung im Mietvertrag vereinbart wurde oder nicht.   4. Wie Sie sehen hängt die Vorgehensweise maßgeblich vom Inhalt des Mietvertrages ab. Ich vermute nach Ihrer Schilderung jedoch, dass Sie recht gute Karten für einige Ersatzansprüche gegen den Mieter haben. Daher empfehle ich Ihnen, sich durch einen Rechtsanwalt vertreten zu lassen, insbesondere da der Mieter offenbar ebenfalls anwaltlich vertreten ist. Die Rechtsanwaltskosten können ggf. im Rahmen des Schadensersatzes vom Gegner verlangt werden.   Wichtig ist auch, dass Sie die Kaution (sofern vorhanden) natürlich zunächst einbehalten.  5. Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.  Sofern etwas unklar geblieben ist, benutzen Sie bitte die Nachfragefunktion. Wenn Sie möchten, werde ich gerne in der Sache für Sie tätig. Rufen Sie dazu gerne an unter 0231.580 94 95.   Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder  weggelassen werden.   Mit besten Grüßen Sebastian Belgardt   Kanzleianschrift: Großholthauser Str. 124 44227 Dortmund  Kontaktmöglichkeiten:  Telefon: 0231. 580 94 95 Fax: 0231. 580 94 96 Email: info@ra-belgardt.de www.ra-belgardt.de  **********************************     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 538