Frage: Es wurde ein Kaufvertrag nach Bruchteilen für eine Immobilie geschlossen. Einer der Käufer besitzt 80% der Anteile, ein weiterer 20 %. Wie ist die Bestellung des Verwalters bei Bruchteilsgesellschaften geregelt ?  Kann der Eigentümer, der 80% der Eigentumsanteile besitzt, im Rahmen einer Eigentümerversammlung,  den Antrag stellen, die Verwaltung zu übernehmen und dann per Mehrheitsbeschluss aufgrund seiner Eigentumsanteile, diesen Antrag beschließen ? 

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  gerne zu Ihren beiden Fragen.   Es handelt sich um eine Gemeinschaft nach Bruchteilen (Bruchteilsgemeinschaft), für die gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§ 741 BGB/a>  die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/742.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 742 BGB: Gleiche Anteile">§§ 742-758 BGB/a>  gelten sowie a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1008.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1008 BGB: Miteigentum nach Bruchteilen">§§ 1008 ff. BGB/a>  und eine etwa bestehende Miteigentümervereinbarung bzw. Verwaltungs- und Benutzungsregelung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1010.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1010 BGB: Sondernachfolger eines Miteigentümers">§ 1010 BGB/a> .   Es gilt insbesondere a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 BGB/a> . Danach steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands den beiden Käufern (Teilhabern) gemeinschaftlich zu. Jeder ist stets berechtigt, die notwendigen Erhaltungsmaßregeln zu treffen. Jeder Teilhaber kann nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. 2 BGB/a>  - sofern es keine Verwaltungs- und Benutzungsvereinbarung gibt oder bereits ein zulässiger Mehrheitsbeschluss vorliegt - eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen. Diese Anspruch kann notfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden. Eine mögliche Maßnahme ist eben auch die Einsetzung eines Verwalters - entweder durch Vereinbarung oder eben auch durch Mehrheitsbeschluss.  Ist in einer Vereinbarung kein Einstimmigkeitserfordernis zu finden, sondern eventuell sogar ein Verweis auf das Wohnungsgeigentumsgesetz und damit auch auf eine entsprechende Anwendung des a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/26.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 26 WEG: Bestellung und Abberufung des Verwalters">§ 26 WEG/a> , so kann der Mehrheitsteilhaber sich durchaus auf die von Ihnen beschrieben Art und Weise zum Verwalter machen. Denn sowohl für die Kündigung als auch für die Bestellung des Verwalters reicht die Stimmenmehrheit bei einer Bruchteilsgemeinschaft grundsätzlich aus, solange nichts anderes geregelt worden ist, Urteil des BGH vom 12.07.1982 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 2%20ZR%20130/81" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.07.1982 - Abs. 2 ZR 130/81: Kündigung der einem Teilhaber übertragenen Verwaltung gemeinsch...">Abs. 2 ZR 130/81/a>  - sowie der Palandt und der Münchener Kommentar.  Somit kann, sofern eine bestehende Miteigentümervereinbarung nicht Einstimmigkeit fordert, der Eigentümer, der 80% der Eigentumsanteile besitzt, durchaus im Rahmen einer Eigentümerversammlung den Antrag stellen, die Verwaltung zu übernehmen und dann per Mehrheitsbeschluss aufgrund seiner Eigentumsanteile diesen Antrag auch beschließen. Der andere Teilhaber kann eine solche Verwalterbestellung, die als Auftrag oder Geschäftsbesorgung zu qualifizieren ist, aber möglicherweise wieder kündigen.  Sollte etwas unklar sein, so fragen Sie gerne nach, damit Sie auf jeden Fall rundum zufrieden mit dieser Beratung sind. Ansonsten bedanke ich mich nochmals für Ihre interessante Frage und wünsche Ihnen alles Gute und viel Erfolg.  Mit den besten Grüßen  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1010, § 744, § 742, § 741, § 745, § 1008