Frage: Hallo,  wir sind vor 18 Jahren in ein Mietshaus gezogen. Zum damaligen Zeitpunkt befand sich das Haus in einem besenreinen Zustand.  Schon damals ist uns im Mietvertrag die Klausel aufgefallen, dass wir das Haus in einem renoviertem Zustand verlassen müssen ('Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben.'). Der Vermieter meinte jedoch, das der Vertrag ein standart Vertrag sei - wir glaubten Ihm.  Nun, nach unserer Kündigung, verlangt der Vermieter tatsächlich, dass wir jedes Zimmer renovieren. So mußten wir zum Beipsiel auch einen kleinen angelegten Teich entfernen.  Frage: Ist dieses wirklich rechtens nach 18 Jahren?  Mit freundlichem Gruß        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller, sehr geehrte Fragestellerin,  zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der mir von Ihnen mitgeteilten Informationen gerne beantworten möchte.  Zunächst geht das Gesetz davon aus, dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen zum Abschluss des Mietvertrages wie auch während des Mietverhältnisses Sache des Vermieters ist, da es seine Angelegenheit ist, die Mietsache zu erhalten  Generell ist aber die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter rechtlich zulässig und auch üblich. Dies muss allerdings vertraglich vereinbart werden, wie es in Ihrem Fall geschehen ist. Auch wenn die Wohnung damals unrenoviert übernommen wurde, ist dies für sich gesehen unerheblich, da eine trotzdem vorhandene Renovierungspflicht den Mieter nicht unangemessen benachteiligt (so jedenfalls die Rechtsprechung). Außerdem ist davon auszugehen, dass sich eine Notwendigkeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach 18 Jahren Mietzeit durch Sie durchaus ergibt.  Bei vorformulierten Vertragsbedingungen muss die entsprechende Klausel allerdings auch wirksam sein. Dies ist beispielsweise dann nicht der Fall, wenn die Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt beziehungsweise gegen das Überraschungsverbotes verstößt (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§§ 307 Abs. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305c BGB: Überraschende und mehrdeutige Klauseln">305c Abs. 1 BGB/a> ). In den letzten Jahren sind eine Reihe von Entscheidungen ergangen zu dem Thema, wann formularmäßige Klauseln unwirksam sind. Insbesondere lässt sich dazu (zusammengefasst) sagen, dass entsprechende Klauseln dann unwirksam sind, wenn zum einen starre Fristen vereinbart werden beziehungsweise nicht eine Ausnahme vorgesehen ist für den Fall, dass tatsächlich die Arbeiten nicht erforderlich sind. Entscheidend für die gesamte Wertung ist dabei, ob für den Verbraucher der irreführende Eindruck erweckt wird, zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in jedem Falle verpflichtet zu sein.  Dies ist, wenn ich die oben stehenden Grundsätze auf ihre Vertragsregelung anwende, hier durchaus denkbar. Nach meinem Dafürhalten erweckt die entsprechende Klausel den Eindruck, dass sie zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf jeden Fall verpflichtet sind. Dies wird auch durch die Formulierung „ nach Weisung des Vermieters„ nicht hinreichend kompensiert, da daraus eine Einschränkung der Verpflichtung nicht zwingend hervorgeht. Insbesondere ist verwirrend, ob diese Formulierung nicht nur die Art der Reparaturen ein. Diese Auslegung ist zwar nicht zwingend, aber durchaus denkbar. Allerdings ist bei der Auslegung von solchen Klauseln stets die kundenfeindlichste Auslegung zu wählen. Und Unklarheiten bei der Verwendung einer Vertragsklausel gehen stets zulasten des Verwenders.  Von daher würde ich annehmen, dass das Vorgehen ihres Vermieters rechtlich - mangels wirksamer Vereinbarung der Abwälzung von Schönheitsreparaturen nicht in Ordnung ist.   Allerdings lässt sich im Rahmen der summarischen Prüfung, ohne Vorlage des gesamten Mietvertrages und ohne abschließende Recherche der dazu vorhandenen Rechtsprechung, die Frage der Angemessenheit der Klausel leider nicht gerichtsfest beantworten. Von daher sollten Sie durchaus überlegen, einen Kollegen vor Ort zur Prüfung des Vertragswerks zu beauftragen.  Ich hoffe, Ihnen für eine erste Orientierung weiter geholfen zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Hans-Christoph Hellmann -Rechtsanwalt- www.anwaltskanzlei-hellmann.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305c, § 307