Frage: Zum 1.Febr.2011 habe ich meine Wohnung 500 Euro warm, mit Mietvertrag an (Freunden)vermietet. Im Mietvertrag sind 49 qm eingetragen mit eigene Terasse und Gartennutzung. Die Mieter haben im Dez. 2010 die Schlüssel bekommen.Und hatten die möglichkeit einen großen teil ihrer Möbel in die Wohnung zu bringen. Die Mieter sind dann aber doch schon im Dez.2010 eingezogen, mit mein einverständnis.Ohne Miete bzw. Betriebskosten zu zahlen auch mit meiner einverständnis.Der Mietvertrag wurde dann zum 1.Feb.2011 unterschrieben und seit dem zeitpunkt dann auch 500 Euro warm gezahlt. Ich habe ca. vor drei Monaten die Abschlagsnachzahlung von 2011, von der Hanse-eon und Ferwärme bekommen, diese betragen insgesamt 1262 Euro. Die tatsächligen qm der Mietwohnung betragen 73,80 qm.Das Haus hat insgesamt 210,80 qm. So erechnet sich aus den zahlen, das für die 73,80 qm = 435,42 Euro Abschlagsnachzahlung. Ich habe ca. vor zwei Monaten die Miete um 100 Euro erhöht (20%). Weil die Abschlagzahlung für 2012, von der Hanse-eon und Fernwärme auch erhöht wurde. Die Mieter haben im Febr. 50 Euro u. im März 50 Euro gezahlt. Mit der Begründung 100 Euro/Monat mehr zu zahlen währe Wucher. Ich habe dann nochmal am 31.März versucht persönlich zu erklären woraus sich die Zahlung ergibt. Und habe auch die Abschlagsnachzahlungs Rechnungen zur einsicht vorgelegt. Nach dem gespräch habe ich die kündigung zum 30.April bekommen, mit der begrüngung das die Mieterhöhung zu hoch ist.Und das es ihr recht ist, mit 1 Monat kündigungsfrist zu kündigen. Die Mieter haben dann die komplette Aprilmiete einbehalten, ohne vorankündigung. Mit einer späteren begründung, das zuviel Miete gezahlt wurde und das die zurückgehaltene Miete mit der zuviel gezahlten Miete verechnet wird. Meine Fragen: Seit wann besteht rechtlich das Mietverhältnis, seit Mietvertragsbeginn Febr. 2011 oder seit Dezember 2010? Kann ich die Abschlagnachzahlung von 2011 verlangen? Sind 20% Mieterhöhung tatsächlig zuviel? Dürfen die Mieter einfach eine Miete zurückhalten, ohne vorankündigung? 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Laut schriftlichem Mietvertrag sollte das Mietverhältnis zum 01.Februar 2011 beginnen. Nach Ihrer Schilderung haben Sie sich aber anschließend mit den Mietern geeinigt, dass diese schon im Dezember 2010 einziehen und bis zum 01.Februar mietfrei wohnen dürfen. Insoweit dürfte der Mietvertrag dahingehend abgeändert worden sein, dass das Mietverhältnis bereits im Dezember 2010 beginnen sollte. Ohne die genauen Absprachen zu kennen, kann dies aber leider nicht abschließend beurteilt werden.  Wenn eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart wurde und die korrekte Abrechnung der Betriebskosten gegenüber den Mietern eine Nachzahlung ergab, müssen die Mieter Ihnen diese Nachzahlung auch bezahlen. Wurde dagegen eine Betriebskostenpauschale vereinbart, hätten Sie als Vermieter das Risiko einer Erhöhung der Betriebskosten zu tragen und könnten keine Nachzahlung verlangen. Ob eine Vorauszahlung oder Pauschale vereinbart wurde, sollte sich aus dem Mietvertrag ergeben.  Bei einer vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung haben Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§ 560 Abs. 4 BGB/a>  das Recht, in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vorzunehmen. Die Vorauszahlungen sind dabei an die Höhe der zu erwartenden Betriebskosten anzupassen. In der Regel errechnet sich eine angemessene monatliche Höhe daher aus der Vorjahresnachzahlung geteilt durch 12, gegebenenfalls mit einem gewissen Sicherheitszuschlag. Bei einer Nachzahlung von insgesamt 435 EUR für das Vorjahr scheinen die 100 EUR daher tatsächlich zu hoch angesetzt.  Bei einer Betriebskostenpauschale wäre eine Erhöhung nur möglich, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§ 560 Abs. 1 BGB/a> ).  Wenn in dem Mietvertrag (wie in Formularmietverträgen üblich) eine Aufrechnung oder Zurückbehaltung wegen zuviel gezahlter Miete ausgeschlossen ist, hätten die Mieter die Miete nicht einfach einbehalten dürfen, sondern dies einen Monat vor Fälligkeit in Textform Ihnen gegenüber anzeigen müssen. Ansonsten wäre die Zurückbehaltung/Aufrechnung wohl durch schlüssiges Verhalten zulässig, allerdings grundsätzlich nur in Höhe der zuviel gezahlten Miete.  Da in Ihrem Fall doch einige rechtliche Unsicherheiten bestehen, rate ich dazu, hier entweder mit den Mietern eine einvernehmliche Lösung zu erzielen oder aber umgehend einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort mit der Angelegenheit zu beauftragen.     Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 560