Frage: Grundstückskaufvertrag:  Dieser enthält eine Regelung, wonach eine zu leistende Anzahlung auch dann bei dem Verkäufer verbleibt, wenn von dem Vertrag zurückgetreten wird. Da die Anzahlung nicht fristgerecht geleistet wurde, ist der Verkäufer von dem Vertrag zurückgetreten und begehrt nunmehr die Anzahlung. Dies ist wohl aufgrund der vorliegenden Regelung im Kaufvertrag zunächst nicht zu beanstanden. Ich gehe jedoch davon aus, dass mir ebenfalls ein Rücktrittsrecht zusteht bzw. der Vertrag ggf. sogar nichtig ist:   Der Kauf wurde durch einen Makler vermittelt. Laut dessem Exposé wurde ein 'Grundstück Eigenland von einer Größe  x sowie restliches Grundstück Pacht, vertraglich abgesichert, somit Grundstück gesamt ca. Größe y' angeboten. Auf dem mir von dem Makler und dem Verkäufer übergebenen Lageplan ist auf der Pachtfläche vermerkt '30 Jahre Pacht'. Verpächter wäre die Gemeinde.  Diese Pachtfläche wäre für die Art des von mir unterhaltenen Betriebes absolut notwendig, ohne diese Fläche hätte ich das Grundstück nie erworben. Ein Pachtvertrag wäre gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  auf mich übergegangen. Leider erfolgte keine explizite Erwähnung im Kaufvertrag.  Nun stellte sich heraus, dass es keinen Pachtvertrag zwischen dem Verkäufer und der Gemeinde  gibt. Beide Seiten behaupten jetzt jedoch, es gäbe einen mündlichen Pachtvertrag. Da ein solcher wohl kaum so langfristig geschlossen werden kann, wäre auch dies mir zu unsicher gewesen, so dass ich das Grundstück nicht erworben hätte. Weiter wird behauptet, dass ich meinerseits ja die Möglichkeit hätte, einen Pachtvertrag mit der Gemeinde zu schliessen. Dieser wäre jedoch an Bedingungen geknüpft, die ich nicht bereit bin, zu erfüllen.  Aufgrund der Tatsache, dass ich die (theoretische) Möglichkeit hätte, einen Pachtvertrag mit der Gemeinde zu schliessen, wäre mir kein Schaden entstanden und ich wäre gleichwohl zur Zahlung der Anzahlung verpflichtet. Die Formulierung des Maklers 'restliches Grundstück Pacht, vertraglich abgesichert' wäre nichtssagend- darauf könne ich mich nicht berufen.  Fragen: Beeinträchtigt das Vorspiegeln eines tatsächlich nicht oder zumindest nicht in der behaupteten Form vorhandenen Pachtvertrages  durch den Verkäufer die Wirksamkeit eines Grundstückskaufvertrages? Berechtigt das Nicht-Vorhandensein eines Pachtvertrages den Käufer zum Rücktritt bzw. zur Anfechtung des Kaufvertrages? Ist es dafür erforderlich, dass der Pachtvertrag im Kaufvertrag erwähnt wurde oder reicht die Zusicherung – wie in dem vorliegenden Fall – durch Makler und Verkäufer? !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworte:     Frage 1: 'Beeinträchtigt das Vorspiegeln eines tatsächlich nicht oder zumindest nicht in der behaupteten Form vorhandenen Pachtvertrages durch den Verkäufer die Wirksamkeit eines Grundstückskaufvertrages?'   Der Pachtvertrag besteht ja nach Aussage der Gegenseite mit der Stadt.  Auch will die Stadt mit Ihnen einen Pachtvertrag über die vereinbarte Fläche abschließen.  Dass Ihnen dagegen die Konditionen der Stadt nicht zusagen ist rechtlich unerheblich, weil dafür der Verkäufer nicht einstehen muss, zumal dazu vertraglich nicht einmal etwas vereinbart wurde.  Eine Form des Pachtvertrages wurde Ihnen gegenüber ja gar nicht behauptet.   Sie treten auch nicht in den Pachtvertrag ein ( siehe Frage 2). Dies nahmen Sie vermutlich irrig beim Kauf an, ergibt sich aus Ihrer Schilderung aber nicht.      Frage 2: 'Berechtigt das Nicht-Vorhandensein eines Pachtvertrages den Käufer zum Rücktritt bzw. zur Anfechtung des Kaufvertrages?'   Hier dürfte das Ganze zweifelhaft sein, weil ja nach Schilderung der Gegenseite ein mündlicher Pachtvertrag vorliegt und Sie nachweisbar das bekommen, was verkauft werden sollte.  Ein solcher Pachtvertrag kann auch formlos abgeschlossen werden ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/585a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 585a BGB: Form des Landpachtvertrags">§ 585a BGB/a> ). Das Pachtverhältnis kann dann aber nach den Kündigungsfristen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594a BGB: Kündigungsfristen">§ 594a BGB/a>  gekündigt werden.  Die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§§ 566 BGB/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/593b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 593b BGB: Veräußerung oder Belastung des verpachteten Grundstücks">§ 593 b BGB/a>  betreffen im Übrigen den Fall, dass der Verpächter ( hier also die Stadt) die Pachtfläche selbst verkauft. Insofern haben sie ohnehin keinen direkten rechtlichen Anspruch auf die Pachtfläche. Denn der Pächter kann natürlich nichts verkaufen, was ihm rechtlich nicht gehört. Dies ist auch der Grund warum sich über die Pacht nichts in dem Kaufvertrag findet.   Zudem ist bereits die Gegenseite vom Vertrag mangels fristgerechter Leistung der Anzahlung durch Sie zurückgetreten.  Inwieweit da überhaupt noch PS. für eine Anfechtung ist, muss bei Prüfung der Unterlagen (siehe Frage 3) ermittelt werden, da eine Anfechtung zum einen fristgerecht erklärt werden muss ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/121.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 121 BGB: Anfechtungsfrist">§ 121 BGB/a> ), Schadensersatzansprüche auslöst ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/122.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 122 BGB: Schadensersatzpflicht des Anfechtenden">§ 122 BGB/a> ) und ein unbeachtlicher Motivirrtum (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/119.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 119 BGB: Anfechtbarkeit wegen Irrtums">§ 119 Abs. 2 BGB/a> ) vorliegen könnte.     Frage 3: 'Ist es dafür erforderlich, dass der Pachtvertrag im Kaufvertrag erwähnt wurde oder reicht die Zusicherung – wie in dem vorliegenden Fall – durch Makler und Verkäufer?'    Nach dem Vertrag kauften sie - soweit wohl unstreitig - eine real existierende Fläche zu einem angemessenen Marktpreis.  Der Pachtvertrag über eine andere konkret benannte Fläche ist aber nicht Gegenstand dieses Vertrages ( siehe oben Frage 2). Im Exposé wurde darauf hingewiesen, dass der Verkäufer einen Pachtvertrag über 30 Jahre mit der Stadt besitzt. Dies wird wohl auch der Wahrheit entsprechen und nachweisbar sein.  Rechtlich ist Ihnen dieser Pachtvertrag über die Fläche nach Darstellung der Gegenseite jedoch auch möglich. Fatal ist in diesem Zusammenhang natürlich, dass die Bedingungen des Pachtvertrags nicht einmal zum Gegenstand des Kaufvertrags gemacht wurden - was ohne Weiteres möglich gewesen wäre und Ihnen Rechtssicherheit gebracht hätte.  Wenn die Zusicherung allein in der Bemerkung im Exposé 'Grundstück Eigenland von einer Größe x sowie restliches Grundstück Pacht, vertraglich abgesichert, somit Grundstück gesamt ca. Größe y' besteht und vertraglich dazu nichts weiter geregelt wurde, dann sieht die Sachlage für Sie ungünstig aus, weil Sie Ihr Anfechtungsrecht gerichtsfest beweisen müssten, was nach der geschilderten Sachlage schwierig werden könnte.  Sie sollten daher die Verträge nebst Schriftverkehr umgehend vor Ort anwaltlich prüfen lassen, ob hier die Geltendmachung eines Anfechtungsrechts angesichts der Beweislage zweckmäßig und Erfolg versprechend ist.  Ggf. können bei dieser Prüfung weitere Gründe zutage gefördert werden, die den Vertrag zu Ihren Gunsten kippen könnten. Da aufgrund der Höhe Anzahlung ohnehin Anwaltszwang bestehen wird und die Sache derzeit höchst streitig ist, werden Sie um die unverzügliche Einschaltung eines Anwalts vor Ort ohnehin nicht herumkommen, wollen sie die Anzahlung nicht ersatzlos verlieren. Zudem drohen weitere Kosten der Rechtsverfolgung, wenn Sie nicht fristgerecht und angemessen reagieren.      Bedenken Sie bitte, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.  Ich stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie gerne auch für eine weitere Interessenwahrnehmung jederzeit zur Verfügung. Klicken Sie dazu auf mein Profilbild, um meine Kontaktdaten einsehen zu können.     Mit freundlichen Grüßen   Raphael Fork -Rechtsanwalt-  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 585a, § 593b, § 122, § 566, § 121, § 119, § 594a