Frage: Wir haben unser Mietverhältnis vertragsgemäß gekündigt. Gestern war nun die Übergabe. Der Herr der Hausverwaltung hat sich gleich mit Sprüchen wie: Wie Fenster hätten sie auch noch mal putzen können, sehr beliebt gemacht.  Wir sind vor noch nicht mal einem Jahr eingezogen und haben die Wohnung am 01.10.06 laut Übergabeprotokoll in einem vollrenovierten Zustand übernommen.  Es gab damals auch einige sichtbare Spachtelstellen, es war alles frisch weiß gestrichen, aber an manchen Stellen hat man es leicht dunkel (grau) durchschimmern gesehen.  Wir haben nur Stellen ausgebessert wo man etwas gesehen hat (also nicht komplett geweißt).  FRAGE: Sind wir nach dem Mietvertrag dazu verpflichtet die Wohnung erneut komplett zu streichen oder sind die Angaben im Mietvertrag unwirksam und wir müssen nichts neu streichen/ausbessern (BGB §535, §536 erst nach 2 Jahren Mietzeit?)?  Hier ein Auszug aus unserem Mietvertrag:   §12 Schönheitsreperaturen:  Da der Vermieter in die Miete die Kosten der Schönheitsreperaturen nicht einkalkuliert hat, hat der Mieter unabhängig davon, ob er eine vollständig oder teilweise oder nicht renovierte Wohnung übernommen hat, während der Dauer und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreperaturen nach Maßgabe der nachfolgenden Vereinbarung auszuführen. Hat der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen, steht ihm gegen dem Vermieter kein Renovierungsanspruch zu Beginn und während der Dauer des Mietverhältnisses zu.  Zu den Schönheitsreperaturen zu denen sich der Mieter verpflichtet, gehören das Tapezieren und hell anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung, das striechen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren, der Fenster (auch Doppelfentser und Vorfenster von innen) und Außentüren von innen sowie sämtliche andere Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschlißelich derjenigen an Einbaumöbeln.  1. Schönehitsreperaturen während des Mietverhältnisses  Die Schönheitsreperaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall:  In Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen Toiletten alle 5 Jahre In allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich, wenn das Aussehen mehr als nur unerheblich durch den gebrauch beeinträchtigt ist. Hat der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung übernommen, beginnen diese Fristen mit dem beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Führt der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses Schönheitsreperaturen durch, beginnen die Fristen insoweit ab diesem Zeitpunkt neu zu laifen.  §29 Sonstige Vereinbarung  2. Die Wohnung wird vollrenoviert, d.h. Wände und Decken mit Raufaser tapeziert und frisch weiß gestrichen an den Mieter übergeben. Im Gegenzug verpflichet sich der Mieter, die Wohnung bei seinem Auszug ebenso vollrenoviert wieder zurückzugeben. Ansonsten gilt §12 des Mietvertrages.        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt.  Ausgehend davon, dass es bei § 29 ('sonsige Vereinbarung' ) nicht um einen individuell ausgehandelten Passus handelt ( Aushandeln würde bedeuten, dass diese KLausel bei Vertragsschluss ernsthaft zur Disposition gestellt worden ist und darüber verhandelt worden ist )ist die Endrenovierungsklausel in Kombination mit § 12 des Vertrages unwirksam. Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornnahme der letzten Schonheitsreperatur renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  ( BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20308/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.05.2003 - Abs. 8 ZR 308/02: Begriff der unangemessenen Benachteiligung einer Vertragspart...">Abs. 8 ZR 308/02/a>  ).  Unter diesen Voraussetzungen sind Sie nicht zur Ausführung von Schönheitstreperaturen verpflichtet.  Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtlichen Orientierung gegeben zu haben.   Mit freundlichen Grüßen   Günthner Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307