Frage: Bitte prüfen Sie die Schönheitsreparaturklausel und den Paragraphen „Zusatzvereinbarungen' meines Mietvertrages vom Juli 2005 auf Rechtsgültigkeit und teilen sie mir mit, ob ich beim Auszug aus der Wohnung renovieren muss.  Ich zitiere aus meinem Mietvertrag:  „§8 Schönheitsreparaturen (SR)/ Bagatell-Schäden: 1.Der Mieter übernimmt die SR während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den SR gehören Anstrich der Wände u. Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Rauhfasertapete gleichsteht, das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, Anstrich von Türen und Fenstern, Türen innerhalb der Mieträume, Fenster auf der Innenseite, Außentür von innen, Anstriche von Heizkörpern und Heizrohren, das Beseitigen kleiner Putz- u. Holzschäden. 2.Die Kosten der kleineren Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu übernehmen, soweit die Schäden nicht vom Vermieter zu vertreten sind. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden bis zu einem Betrag von 100€ im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z. B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas u. Elektrizität, Jalousien, Markiesen, WC-u. Badezimmereinrichtungen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen u. Fensterläden, Heiz-, Koch- u. Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw.. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jähr. Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von bis zu 8% der Jahresbruttokaltmiete. 3.Hat der Mieter die SR bzw. kleineren Instandhaltungen übernommen, so kann der Vermieter die nach Fristenplan fälligen Reparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen SR verlangen. Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses. Als angemessene Zeitabstände gelten im allgemeinen: Wand- u. Deckenanstriche in Küchen, Bädern u. Duschen alle drei Jahre, in Wohn-u. Schlafräumen, Dielen u. Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Räumen alle 7 Jahre. Reinigen von Parkett-u. Teppichböden alle 5 Jahre, Lackieren von Heizkörpern u. Rohren, Innentüren, Fenster u. Außentüren von innen alle 6 Jahre. 4.Sind bei Ende des Mietverhältnisses SR nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristenablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte SR verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan vorgesehenden vollen Frist u. dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten SR bis zur Räumung abgelaufen ist. Liegen die letzten SR währen der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Renovierungskosten, länger als 2 Jahre 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%. Die kosten der Renovierung werden im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäftes ermittelt. Die Selbstdurchführung der erforderlichen SR bleibt dem Mieter unbenommen.' ... „§22 Zusatzvereinbarungen/ Schriftform - die Terrassentür bzw. die Fenster sind regelmäßig -auch außen- vom Mieter zu streichen - die Wohnung wurde im Nov. 2004 frisch renoviert und ist so auch weiterzugeben - die zur Wohnung gehörende Gartenfläche ist vom Mieter zu pflegen'

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,   gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:   Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  muss der Vermieter die Wohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem erhalten, wozu auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen zählen wie das Streichen der Wände.   In Ihrem Fall hat der Vermieter diese Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen mit § 8 des Vertrages auf Sie übertragen. Die verwendete Schönheitsreparaturklausel ist auch wirksam. Unwirksam wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters wäre eine Schönheitsreparaturklausel, wenn sie eine „starre' Fristenregelung enthalten würde, sie dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem „starren' Fristenplan, also völlig unabhängig vom Renovierungsbedarf im Einzelfall, auferlegen würden.   In Ihrem Fall gibt es zwar eine Fristenregelung. Diese Regelung ist aber nicht starr, sondern durch die Formulierung „im allgemeinen' relativiert. Sie ist damit wirksam.   „Im allgemeinen' bedeutet, dass die Frist im Einzelfall – je nach Renovierungsbedarf – auch länger sein kann. Es kann also sein, dass einzelne Räume nach Ablauf der Fristen noch nicht renovierungsbedürftig sind, z. B. weil sie wenig genutzt wurden.   Das „Problem' an Ihrer Vertragsgestaltung besteht aber darin, dass zusätzlich zur Schönheitsreparaturklausel eine Endrenovierungspflicht in § 22 des Vertrages vereinbart wurde. Beide Vereinbarungen im Mietvertrag, § 8 und § 22, enthalten Regelungen zur Übernahme von Schönheitsreparaturen. Sie sollen demnach sowohl die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen während der Mietdauer als auch Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses (Endrenovierung) durchführen. Damit wären Sie verpflichtet, eine Endrenovierung bei Auszug durchzuführen, obwohl Sie z. B. erst 1 Jahr zuvor die turnusgemäße Renovierung durchgeführt haben.  In Ihrer Gesamtwirkung führen beide Regelungen zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  (sog. Summierungseffekt). Das gilt selbst dann, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig (§ 8), die andere dagegen individuell vereinbart wurde (hier wohl § 22). Die unangemessene Benachteiligung führt dazu, dass an die Stelle der Gesamtregelung zu Schönheitsreparaturen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/306.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 306 BGB: Rechtsfolgen bei Nichteinbeziehung und Unwirksamkeit">§ 306 Abs. 2 BGB/a>  die gesetzliche Regelung tritt und damit die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> , wonach die Verantwortlichkeit für die Schönheitsreparaturen wieder beim Vermieter liegen würde (vgl. BGH, Urteil vom 05.04.2006, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20163/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.04.2006 - Abs. 8 ZR 163/05: Unwirksamkeit zweier für sich genommen unbedenklicher Formula...">Abs. 8 ZR 163/05/a> , und vom 14.05.2003, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20308/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.05.2003 - Abs. 8 ZR 308/02: Begriff der unangemessenen Benachteiligung einer Vertragspart...">Abs. 8 ZR 308/02/a> ).  Fazit: Sie müssen die Wohnung beim Auszug nicht renovieren. Da die SR-Regelung insgesamt unwirksam ist, muss das auch für die vereinbarte Quotenabgeltungsklausel (§ 8 Ziffer 4) gelten, denn letztere setzt die wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter voraus.  Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und verbleibe   mit freundlichen Grüßen   Felix Abs. 1000. Safadi  Rechtsanwalt   _________  Allgemeine Hinweise:   Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 307, § 306