Frage: Ich besitze eine ElWhg die mit (seit) Mietvertrag aus 1981 vermietet ist. Durch diverse Novellierungen des Mietrechts bin ich mir nicht sicher, welche § des lfd. Mietvertrages noch gültig sind: es geht ausschließlich um sog. Schönheitsrep.und Instandhaltung. Hier der Wortlaut des Vertrages: §16 Schönheitsreparaturen 1. Schönheitsreparaturen, nämlich das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln. Hat der Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerechte Zwecke und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen und zwar während der Mietzeit mindestens in folgenden Zeitabständen: in Wohnküchen spätestens alle 2 Jahre; im Koch und Eßküchen oder Kochnischen spätestens alle 3 Jahre; in Bädern und Räumen mit Duschanlagen spätestens alle 3 Jahre; in Wohn- und Schlafräumen spätestens alle 5 Jahre; in Fluren, Dielen und Toiletten spätestens alle 5 Jahre; in sonstigen Nebenräumen, auch Kellerräumen, Bodenkammern spätestens alle 7 Jahre. Die Innenseiten der Außenfenster und Außentüren sind alle 4 Jahre fachgerecht zu streichen und zu lackieren. So war der Zustand des Mietobjektes es erfordert, sind die Schönheitsreparaturen schon früher auszuführen. Sofern der Wohnungsfußboden aus Spannteppichen, Teppichfliesen oder ähnlichem besteht, ist dieser alle 2 Jahre fachmännisch auf Kosten des Mieters reinigen zu lassen. Erfolgt die Reinigung durch ein Reinigungsinstitut, so ist dem Vermieter die Quittung vorzulegen. 2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Schönheitsreparaturen unabhängig von der in Abs. 1 genannten Zeitabständen durchzuführen (Schlussrenovierung). Der Vermieter ist berechtigt, mit Rücksicht auf die Neuvermietung der Wohnung anstelle der nach Abs. 1 zu erbringenden Leistung eine Ablösesumme zu verlangen, die den voraussichtlichen Kosten der Instandsetzung entspricht. Die Höhe dieser Kosten ist durch den Kostenvoranschlag eines Malermeisters nachzuweisen. § 17 Instandhaltung von Anlagen und Einrichtungen 1. Der Mieter hat auf seine Kosten die mitvermieteten Anlagen und Einrichtungen in den Mieträumen wie Rollläden, Licht und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Heizkörperventile, Toilettenspüler, Wasch- und Abflussbecken, Öfen, Badeöfen, Thermen, Herde und ähnliche Einrichtungen in gebrauchsfähigem Zustand zu halten und alle an diesen Anlagen notwendig werdenden Reparaturen auf seine Kosten durchführen zu lassen. Die Kosten sind je Reparaturmaßnahme bis zur Höhe von maximal 25 % des jeweiligen Mietzinses nach § 4 Ziff.1 dieses Vertrages begrenzt. 2. Thermen müssen jährlich wenigstens einmal von einem Fachmann gereinigt werden.  Welche Passagen daraus haben nach aktuellem Recht noch Bestand ? MfG 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihres Sachverhaltes und Einsatzwertes wie folgt gerne beantworten möchte:  Grundsätzlich kennt das gesetzliche Mietrecht des BGB keine Pflicht, nach oder vor Auszug zu streichen. Vielmehr ist es die Pflicht des Vermieters die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten und damit auch nach einiger Zeit die Spuren des normalen Bewohnens zu beseitigen, indem er die Wohnung gelegentlich streicht. Jedoch sind diese gesetzlichen Vorschriften nicht zwingend. Sie können vielmehr durch anders lautende vertragliche Vereinbarungen geändert werden.  Die von Ihnen dargelegten Klauseln stellen derartige Vereinbarungen dar.   Allerdings hat der Bundesgerichtshof viele ältere Klauseln für unwirksam erklärt, weil sie den Mieter nach der Vorstellung des Gerichtes zu sehr benachteiligten.   Ist die Klausel unwirksam gelten aber wieder die gesetzlichen Vorschriften, die wie oben dargelegt, vorsehen, dass der Vermieter die Pflicht hat die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen.  Ob eine Klausel wirksam ist, ist im Einzelfall zu prüfen.  § 16 Abs. 1 Ihres Mietvertrages dürfte als unwirksam angesehen werden.  1. Es dürfen keine starren Fristen vereinbart werden, sondern es ist auf den konkreten Bedarf abzustellen. Unwirksam wäre daher eine Klausel, die besagt, dass alle Räume nach einer bestimmten Frist zu streichen sind (so auch <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%20361/03' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 23.06.2004 - Abs. 8 ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>BGH Abs. 8 ZR 361/03</a>, 152/05 und 178/05).  Zulässig wären aber eine Klausel, nach der die Schönheitsreparaturen je nach Abnutzung der Räume vom Mieter durchgeführt werden, wobei dann bestimmte Zeiten im Vertrag genannt sind, in denen üblicherweise (aber nicht zwingend) mit einer gewissen Abnutzung zu rechnen ist.  2. Hinsichtlich der Art und Weise der Durchführung der Schönheitsreparaturen darf der Vermieter nicht auf eine ausschließlich fachgerechte Durchführung bestehen.  Vielmehr ist die Renovierung in fachgerechter 'mittlerer Art und Güte' zu leisten (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/243.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 243 BGB: Gattungsschuld">§ 243 BGB/a> ). Der Vermieter ist somit nicht berechtigt, eine absolut perfekte Leistung zu fordern.  Andererseits ist der Mieter nicht berechtigt, bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen zu pfuschen, etwa ungleichmäßig deckend zu streichen, Tapeten schräglaufend anzubringen oder gar Heizkörper oder Türen mit normaler Dispersionsfarbe (Wandfarbe) zu streichen. Steckdosen und Klinken dürfen z.B. auch nicht überstrichen werden, Farbspritzer sind zu beseitigen.   § 16 Abs. 2 Ihres Mietvertrages dürfte ebenfalls unwirksam sein.  Eine Klausel, die vorsieht, dass zwingend eine Endrenovierung ohne Berücksichtigung des Zustandes der Wohnung erforderlich ist, ist unwirksam (so auch BGH 12.09.2007 Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20316/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.09.2007 - Abs. 8 ZR 316/06: Vornahme von Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit von isolier...">Abs. 8 ZR 316/06/a> ).   Zulässig ist aber eine Abgeltungsklausel nach Abnutzungsgrad der Wohnung. Eine solche Klausel sieht vor, dass der Mieter sich anteilig an den Kosten einer jetzt noch nicht fälligen Renovierung beteiligt. Hat er also einen Raum zu 60% 'abgewohnt', dann muss er bei Auszug 60% der zu erwartenden Streichkosten zahlen (meist ist es dann billiger schnell selbst zu streichen, womit der Vermieter wieder sein Ziel erreicht hat).  Nicht eindeutig ist, ob es sich bei § 17 Ihres Mietvertrages um eine Klausel bezüglich Instandhaltungskosten oder Kleinreparaturkosten handelt.   In beiden Fällen dürfte die Klausel aber unwirksam sein.  1. Im Wohnraummietrecht darf der Mieter im preisfreien Wohnraum mit Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten über die eigentlichen Schönheitsreparaturen hinaus nur dann belastet werden, wenn es sich um Arbeiten handelt, die üblicherweise nach längeren Fristen anfallen und in der Regel nicht zu einer Einschränkung oder Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit führen. Hier können jedoch nur einzelne Arbeiten innerhalb der Mietfläche auf den Mieter umgelegt werden.   Nicht zulässig ist es, dem Mieter die Reparatur oder die Erneuerung wesentlicher bauseitiger Einrichtungen aufzuerlegen (z.B. Arbeiten an Heizungs- oder Sanitäranlagen). Aus meiner Sicht dürften Badeöften und Thermen dazu zählen.  2. Bei Kleinreparaturklauseln ist Voraussetzung, dass der Höhe nach eine doppelte Begrenzung enthalten, zum einen zur Höhe je Einzelreparatur, zum anderen für den Fall, dass innerhalb einer bestimmten Zeit mehrere Kleinreparaturen anfallen. Die fehlende Höchstgrenze darf der Klausel nicht erst durch Auslegung entnommen werden. Die Höhe je Einzelreparatur kann in einem festen Betrag ausgewiesen werden oder in einem prozentualen Anteil des Mietzinses. Entschieden wurde durch Gerichte, dass 75,00 EUR je Einzelfall angemessen sind. Zwischenzeitlich dürften 100,00 EUR pro Einzelfall auch noch angemessen sein. Insgesamt darf der Jahresbetrag der Kleinreparatur nicht höher liegen als 8 % der Jahresbruttokaltmiete, um den Mieter des Wohnraumes nicht unangemessen zu belasten. Die 25% sind auf den Reparaturpreis bezogen und zeigen kein Verhältnis zur Miete auf.  Treten an Bestandteilen der Mietsache wiederholt Mängel auf, die nicht auf den nachlässigen Umgang des Mieters, sondern auf altersbedingten Verschleiß beruhen, sind diese nicht auf den Mieter umlegbar. Kleinreparaturen betreffen also nur die Kosten für bestimmte Erhaltungsmaßnahmen in Anknüpfung an die im Gesetz geregelten kleinen Instandhaltungen, also 'die Instandhaltungen an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden'.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten.  Mit freundlichen Grüßen  Anke Thiede Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 243