Frage: Wir sind Käufer einer hochpreisigen Penthousewohnung in Landsberg am Lech.   Architekt und Bauträger sind ein Ehepaar.   Der Hauptgrund für unsere Kaufentscheidung war die uneingeschränkte Nutzung der Dachterasse mit Blick über die begrünten Dächer der vor uns stehenden Häuser und unverbaubarem Blick. Das komplette Bauvorhaben einschließlich der vor uns stehenden Kettenhäuser wurden von demselben Architekten geplant und von demselben Bauträger (Ehefrau des Architekten) ausgeführt. Es handelt sich bei dem Bauprojekt um eines von der Stadt Landsberg ausgeschriebenen Bauvorhabens, das vom Architekten gewonnen wurde. Ein Teil des Bauprojektes (die im Vordergrund stehenden Kettenhäuser) ist KFW gefördert. Inzwischen hat sich allerdings ergeben, daß auf fast allen sog. begrünten Dächern der vor uns stehenden einstöckigen Kettenhäusern Solaranlagen installiert wurden, die als eyecatcher den ungetrübten Ausblick von den Dachterassen im zweiten Stock sehr stark beeinträchtigen. Weder bei den Gesprächen, die dem Kauf vorausgingen noch bei allen Gesprächen danach hat uns der Architekt oder der Bauträger darauf aufmerksam gemacht, daß a) die Kettenhäuser vor uns KFW gefördert sind und b) damit eine mögliche Installation von Solaranlagen auf den   Dächern vor uns sehr wahrscheinlich ist. Zum Zeitpunkt des Kaufes unserer Penthousewohnen waren alle Kettenhäuser bereits verkauft und in der endgültigen Planung vermutlich sehr weit fortgeschritten oder sogar abgeschlossen. Bei den Gesprächen vor dem Kauf haben wir unsererseits den Architekten und Bauträger mehrmals darauf angesprochen, ob das Bauvorhaben KFW gefördert ist und ob wir tatsächlich mit einen ungetrübten Blick über die begrünten Dächer vor uns rechnen können(sogar die Höhe der Begrünung wurde gemeinsam gesprochen) und es wurde uns versichert, daß genau dies der Fall sein wird.  Die Frage hier ist nun, ob der Architekt und/oder der Bauträger gegen die Offenbarungspflicht verstoßen hat und welche Möglichkeiten sich daraus für uns ergeben.

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,   vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!    Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung sowie Ihres Einsatzes zu Ihrer Frage wie folgt Stellung nehmen:   Sollte es tatsächlich der Fall sein, dass der Architekt /Bauträgerin von der Bebauung der vor der Penthousewohnung liegenden Dächer gewusst hatten, so könnten Sie hieraus entsprechende Ansprüche herleiten.  So könnten Sie von dem Architekten, sofern dieser in der Angelegenheit offiziell beauftrag wurde von Ihnen, SchadenserS. verlangen.  Ansprechpartner bzw. Anspruchsgegner (in spe) sollte allerdings Ihr direkter Vertragspartner in Bezug auf den Kauf der Wohnung sein, also der Bauträger.  Hier bestehen aus mehrerlei Gesichtspunkten Ansprüche. Sollten gegenüber dem Bauträger geäußert haben, dass maßgeblich der Ausblick (und hier insbesondere die Unbebautheit) zur Kaufentscheidung geführt haben und dieser Ihnen wider besseren Wissens (was Sie im Falle eines Prozesses zu beweisen hätten, etwa durch Zeugenaussagen) eine falsche Auskunft gegeben haben, so haben Sie auch gegen den Bauträger als Verkäufer des Grundstücks einen Anspruch aus sog. vorvertraglicher Pflichtverletzung (Unterfall Aufklärungspflichtverletzung). Die Rechtsfolge wäre Schadensersatz.  Nach Ihrer Schilderung (und wenn sich bewahrheitet, dass der Architekt/Bauträger entgegen der Auskunft Ihnen gegenüber gewusst hatten, dass mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit der freie Ausblick über die Dächer alsbald verbaut werden würde) wurden Sie also getäuscht, so dass Sie gegebenenfalls gegen den Verkäufer eine Recht zur Anfechtung des Kaufvertrages aus dem Gesichtspunkt der arglistigen Täuschung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  hätten.  Rechtsfolge wäre hier, dass der Vertrag gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/142.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 142 BGB: Wirkung der Anfechtung">§ 142 BGB/a>  rückabgewickelt werden könnte, so dass Sie gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§ 812 BGB/a>  den eventuell bereits gezahlten Kaufpreis zurückfordern könnten.  Im Ergebnis haben Sie also mehrere Ansprüche, wobei sich allerdings das Beweisproblem stellt, dass Sie die (aus Sicht des Architekten /Bauträgers) bewusste Wahrheitswidrigkeit der Aussage beweisen müssten.  Daher rate ich Ihnen im Ergebnis dazu an, einen Kollegen vor Ort (am besten auf Kauf- und Architektenrecht spezialisiert) mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen zu beauftragen, damit dieser die Sach- und Rechtslage (insbesondere die Beweislage, da diese vorliegend für einen eventuellen Prozess richtungweisend wäre) vollumfänglich und abschließend prüfen kann, was im Rahmen einer Erstberatung leider nicht gewährleistet werden kann.   Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben auch wenn ich bedaure Ihnen keine positivere Nachricht geben zu können und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!    Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:   Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne über meine E-Mail-Adresse oder die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.    Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Sonntagnachmittag!    Mit freundlichem Gruß   Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt   Heilsbergerstr. 16  27580 Bremerhaven  kanzlei.newerla@web.de  Tel. 0471/3088132  Fax: 0471/3088316 !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 142, § 812, § 123