Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, wir wollen unser Haus verkaufen. Allerdings würden wir gerne wissen, wie lange man 'behobene'Altschäden dem Käufer mitteilen muss. Wir hatten vor fast genau 5 Jahren einen Wasserschaden der mittels Estrichtrocknung behoben wurde. Es war auch keine Schimmelbildung zu sehen. Nun stellte ich vor einigen tagen fest, dass unter dem Heizkörper die Tapete lose ist (total porös) und am Mauerwek trockene Schimmelflecken sind (vermutlich alte Flecken).  Muss ich nun künftige Kaufinteressenten auf den Altschaden /Schimmelflecken hinweisen oder reicht es, einen Handwerker mit der Feuchtigkeitsmessung zu beauftragen und wenn diese in Ordnung ist, den Fall dabei zu belassen? Für Ihre Antwort vielen Dank. Freundliche Grüße ROHO

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  gerne beantworte ich Ihre Frage.  Die Rechtsprechung zur Hinweispflicht des Verkäufers stellt darauf ab, ob es sich um erhebliche Mängel handelt, die der Verkäufer kennt und der Käufer nicht, wobei dem Verkäufer klar sein muss, dass die Mängel für den Käufer von erheblicher Bedeutung sind. Wenn der Schaden fachmännisch behoben ist und wenn die Messung der Feuchtigkeit keine negativen Ergebnisse bringt, sehe ich keine Verpflichtung einen Käufer auf den alten Schaden hinzuweisen. Dies gilt aber nur, solange der Käufer nicht konkret nach einem alten Wasserschaden fragt, wenn dies der Fall ist, dann müssen Sie darauf hinweisen. Es kommt auch darauf an, ob es ein versteckter Mangel ist oder ob er offensichtlich ist. Wenn es nicht sichtbare Feuchtigkeitsschäden gibt, die für die Kaufentscheidung des Käufers erkennbar eine Rolle spielen könnten, dann müssen Sie nach der Rechtsprechung des BGH darauf hinweisen. Auf einge alte Schimmelflecken, sowie die Tapete müssen Sie sicher nicht hinweisen.   Im notariellen Kaufvertrag wird regelmäßig eine Klausel über vorhandene Mängel aufgenommen und ein Ausschluss der Gewährleistung vereinbart. Auf diesen Ausschluss können Sie sich aber nicht berufen, wenn der Mangel arglistig verschwiegen wurde vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a> . Um Problemen vorzubeugen kann die Empfehlung nur lauten im notariellen Vertrag einen kurzen Hinweise aufzunehmen, in dem Sie erklären das ein behobener Feuchtigkkeitsschaden vorliegt und das dies dem Käufer bekannt ist.   Wenn aber keine Auswirkungen des Schadens mehr vorliegen, dann müssen Sie nicht von sich aus darauf hinweisen. Wenn Sie selber aber nicht ausschließen können, dass versteckte Schäden vorhanden sind, dann sollten Sie zwingend darauf hinweisen, weil Sie ansonsten eine Anfechtung des Kaufvertrages wg. arglistiger Täuschung riskieren.   Sie sollten dem Käufer auch eine umfassende Besichtigung des Objekts ermöglichen und dies im Vertrag festhalten lassen. Dies verbessert Ihre Chancen im Fall einer späteren Auseinandersetzung.       !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444