Frage: Sehr geehrte Fachanwälte,  Aufgrund der Kündigung des Hausmeisters hat die Hausverwaltung in Absprache mit dem Beirat umgehend einen neuen Hausmeistervertrag abgeschlossen. Auf der folgenden Eigentümerversammlung wurde die Eigentümergemeinschaft über den Sachverhalt informiert, ohne dass der Vertrag offengelegt wurde. Ein Beschluss wurde nicht auf der Tagesordnung geplantbund wurde auch nicht gefasst.   Der geschlossene Vertrag ist geringfügig günstiger als der vorherige, allerdings wurde der Leistungsumfang eingeschränkt, in dem die Grünfläche nicht mehr gepflegt wurde. Dies geschah im Vorgriff auf die seitens einzelner Eigentümer (insbesondere des damaligen Verwaltungsbeirats) begehrte Beschotterung der bisherigen Grünflächen, die in der damaligen Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung gestellt wurde. Die Grünflächen waren aufgrund mangelnder Pflege in einem unansehnlichen Zustand.   Nun ist der Beschluss über die Umgestaltung der Grünflächen abgelehnt worden, woraufhin der Verwaltungsbeirat sein Amt niedergelegt hat, dass daraufhin ich übernommen habe.   Zur Vorbereitung der anstehenden Eigentümerversammlung habe ich die Hausverwaltung gebeten, den Leistungskatalog des Hausmeisters um die Gartenpflege zu erweitern. Dies verweigerte sie mit dem Hinweis, dass sie hierzu (plötzlich) vorher einen Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft herbeiführen möchte.   Es erscheint mir nicht logisch, dass die Hausverwaltung zunächst einen Vertrag abschließen darf und bei der Erweiterung plötzlich einen Beschluss benötigt. Ich bitte Sie hierbei um Unterstützung. Ich vermute, dass die Hausverwaltung sich nachträglich eine Haftungsfreistellung herbeiführen möchte. Wenn dem so ist, stellt sich die Frage! Was ich machen muss, um die Hausverwaltung in die Haftung zu nehmen.  Vielen Dank im Vorfeld

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:   Die Verwaltung ist ohne Beschluss der Eigentümerversammlung nicht berechtigt einen Hausmeistervertrag abzuschließen. Aus a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/27.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 27 WEG: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters">§ 27 WEG/a>  folgt nicht das Recht, ohne Beschluss der Eigentümer einen Vertrag mit einem Hausmeister abzuschließen. Viele Musterverträge sehen ausdrücklich vor, dass dem Verwalter dieses Recht eingeräumt wird, jedenfalls in bestimmten Grenzen. Man müsste prüfen, welche Rechte die Verwaltung aus dem Verwaltervertrag und der Teilungserklärung hat. Ohne besondere Ermächtigung fehlt das Recht einen Hausmeistervertrag zu schließen. Die Verwaltung wäre dann nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a>  schadensersatzpflichtig, sofern ein Schaden entstanden ist. Zunächst wäre es sinnvoll die Erweiterung des Leistungskataloges durch Beschluss zu entscheiden. Gleichzeitig kann aber auch ein Beschluss zur Haftung der Verwaltung gefasst werden. Wenn die Erweiterung mit wirtschaftlichen Nachteilen verbunden ist, könnte man die Verwaltung dafür in Anspruch nehmen. es kommt darauf an, ob man einen günstigeren Vertrag hätte schließen können, als es die Verwaltung getan hat. Man kann auch beschließen das man am Hausmeistervertrag nicht festhalten will, weil dieser nicht wirksam zustande gekommen ist. Problem könnte aber hier sein, dass man seit der letzten Versammlung vom Vertragsschluss wusste. Hier könnte man wegen einer 'Duldungsvollmacht' gebunden sein. Ich würde daher nicht gegen den Hausmeistervertrag vorgehen, sondern gegen die Verwaltung. Zunächst muss man natürlich prüfen, ob die Verwaltung wirklich ohne Berechtigung gehandelt hat.      Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Oliver Wöhler, Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 280