Frage: Kaufvertrag über eine  Eigentumswohnung enthält die Klausel: ' Der  Erwerber ist vor Eigentumsumschreibung nicht berechtigt, seine  Ansprüche aus diesem Vertrag an Dritte  abzutreten' Sachverhalt: Der Kaufvertrag = Bauträgervertrag  beinhaltet: ---Übergabe  der bezugsfertigen  Wohnung  gegen  Teil-Kaufpreis. Ist  erfolgt. --- Fertigstellung  von vorgebautem Balkon und  Aufzug - Restkaufpreis  ist  fällig. Fertigstellung  erfolgt,  Erwerber   bestreitet und  zahlt nicht, Verkäufer erklärt Rücktritt. Rücktritt  wird  bestritten. Erwerber  will  die   Wohnung  vermieten. Verkäufer  will  dies  verbieten  mit Berufung  auf  die obige  Klausel. Standpunkt  des  Verkäufers:   Mit  der  Verschaffung  des  Besitzrechts ( an  dem Kaufgegenstand = Eigentum des  Verkäufers)   an  den  Erwerber hat  der  Verkäufer  einen Anspruch aus  dem Vertrag  erfüllt,  er  steht  aber  nur   dem  Erwerber  persönlich  zu und  gerade nicht Dritten. Da  der  Erwerber  ausgezogen  ist,  hat  er diesen persönlichen Anspruch  bzw   den Besitz  aufgegeben,  die  Abtretung  des  Besitzes  ( an dem  Eigentum des  Verkäufers!) an einen Mieter verstößt  gegen  die  Vertragsklausel. Ein Gericht hat  dazu gesagt,  mit  dieser Vertragsklausel  'ist  was  anderes gemeint',  die  Wohnung  sei  übergeben und  der  Erwerber kann  die  selbst nutzen oder  auch an Dritte  vermieten.  Die Befürchtung   des  Verkäufers , im Falle  der  Rückabwicklung  die  WE  nicht geräumt  zurückbekommen  zu können ,  das  müsse er hinnehmen, er könne dann ja  auf Schadensersatz klagen.   Nach  dieser  Version hätte  der  Erwerber das Recht, von vornherein die ihm übergebene  WE sogleich  einem  Mieter zu übergeben -  da würde  doch  jeder gleich mordio schreien. --- Gibt  es  Präzedenzurteile ?   ---  Gibt  es  eine Rechtsmeinung/Kommentare?     

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  mit Besitzübergang wird der Käufer 'wirtschaftlicher Eigentümer'  des verkauften Grundbesitzes (hier: der Eigentumswohnung). Für die Beteiligten eines Bauträgervertrages ist der Besitzübergang an dem Vertragsobjekt somit das wesentliche Datum, während der Eigentumsübergang (Eintragung im Grundbuch) für Käufer wie Verkäufer lediglich die Funktion eines registerlichen Vollzugsaktes hat, für den Notar und Grundbuchamt zuständig sind.  Der Begriff des Besitzes bedeutet auch im Grundstücksrecht die von einem Besitzwillen getragene Erlangung der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/854.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 854 BGB: Erwerb des Besitzes">§ 854 BGB/a> ).  Mit der Erlangung des Besitzes an der Eigentumswohnung (die Übergabe durch den Bauträger ist, so schreiben Sie, bereits erfolgt, sicher sind auch die Wohnungsschlüssel ausgehändigt worden) kann der Käufer hierüber verfügen, insbesondere selbst einziehen oder auch wieder ausziehen und auch die Wohnung vermieten. Der Begriff der Besitzaufgabe spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle.  Insbesondere handelt es sich bei einer Vermietung nicht um eine Abtretung von Ansprüchen, sondern um die Wahrnehmung der Möglichkeiten durch die Besitzverschaffung. Die Vermietungsmöglichkeit ist daher kein Anspruch der beiden Vertragsparteien des Bauträgervertrages aus dem Vertrag und unterfällt somit nicht dem vertraglich vereinbarten Abtretungsverbot.  Typische Ansprüche eines Erwerbers aus einem Bauträgervertrag sind z.B. Gewährleistungsansprüche wegen Baumängeln oder Schadensersatzansprüche bei Bauzeitverzögerung etc.; diese Ansprüche sollen nach dem geschlossenen Vertrag vom Erwerber nicht an Dritte abgetreten werden dürfen. Nur der Erwerber selbst soll diese Ansprüche gegenüber dem Bauträger geltend machen dürfen. Der Grund hierfür dürfte zivilprozessualer Natur sein.   Die Vermietungsmöglichkeit besteht, wie gesagt, sobald dem Erwerber vertragsgemäß das Objekt übergeben wurde, so dass er den Besitz daran hat. Das Abtretungsverbot hinsichtlich der vertraglichen Erwerberansprüche ändert daran nichts.  Da Bauträgerverträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen zu werten sind, wäre ein Vermietungsverbot  im Übrigen als überraschende Klausel unwirksam.  Da zu der angefragten Materie weder in der Literatur, noch in der Rechtsprechung Streit besteht, ist die gewünschte Präsentation von Entscheidungen und Kommentierungen leider nicht möglich.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich und abschließend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten in der Beantwortung können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 854