Frage: Ich und meine sind schwedische Staatsbürger und wohnen in Deutschland seit 10 Jahren. Jetzt müssen wir sofort nach Schweden zurückziehen. Der Mietvertrag läuft mit einem festgelegten Frist zum 31. Oktober 2011. Können wir den unerwarteten Umzug ins Heimatland als wichtigen Grund für die ausserordentliche Kündigung mit einem Frist von 3 Monaten gelten lassen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:  Zunächst sollte überprüft werden, ob die Vertragslaufzeit tatsächlich wirksam bis 31.10.2011 vereinbart wurde. Sofern der Mietvertrag nach dem 01.09.2001 abgeschlossen wurde und die Befristung durch Formularklauseln geregelt ist  (wovon ich derzeit ausgehe) ist dies gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>   nur dann möglich, wenn der Vermieter   1) die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder zu seinem Haushalt gehörende Personen nutzen (Eigennutzung) - oder         2) die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden - oder        3) die Räume an einen/eine zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten   und Ihnen der Grund für die Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wurde.   Liegt keiner dieser Gründe vor, oder wurde Ihnen der Grund nicht schriftlich mitgeteilt, ist schon die Befristung nicht wirksam und Sie können den Vertrag jederzeit mit gesetzlicher Frist gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1 BGB/a>  spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, also mit einer Frist von drei Monaten kündigen, ohne dass Sie dafür einen besonderen Grund brauchen.   Liegt dagegen tatsächlich ein wirksamer Zeitmietvertag vor, kommt es darauf an, ob Sie ein schutzwürdiges Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung haben, das heißt, die rechtliche Beurteilung hängt davon ab, warum Sie nach Schweden zurück müssen und ob Sie das evtl hätten vorhersehen können, oder nicht. Es ist abzuwägen zwischen dem Interesse des Vermieters an der Fortführung  des Vertrages und dem Interesse des Mieters an einer Vertragsbeendigung, wobei das Interesse des Mieters nur dann schutzwürdig ist, wenn es deutlich überwiegt.  Als schutzwürdig anerkannt wurde z.B. eine unerwartete berufliche Versetzung,  schwere Krankheit, Altersgründe,  erhebliche Vergrößerung oder auch Verkleinerung der Familie.    Weiterhin müsste es für den Mieter eine gewisse Härt bedeuten, wenn er an den Vertag gebunden bliebe. Dies wird aber angenommen, wenn der Vertrag, wie hier noch ein ganzes Jahr laufen würde, wird hier also nicht das Problem sein.   Liegt ein schutzwürdiges Interesse vor, können Sie nicht einfach kündigen und wegziehen, aber Sie sind ausnahmsweise berechtigt, einen Ersatzmieter zu stellen, auch wenn das im Mietvertrag nicht vorgesehen ist. Dieser Ersatzmieter müsste bereit und in der Lage sein, den Mietvertrag zu den bisher bestehenden Bedingungen fortzusetzen und es dürfte kein Grund vorliegen, der den Vermieter berechtigen würde, den Mieter ausnahmsweise abzulehnen.   Zusammengefasst heißt das, dass Sie auch dann, wenn ein wirksamer Zeitmietvertrag vorliegt, vorzeitig aus dem Vertrag herauskämen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben und einen Nachmieter stellen.   Nachdem die Angelegenheit rechtlich nicht unproblematisch ist, empfehle ich dringend den Mietvertrag von einem Anwalt prüfen zu lassen und die Angelegenheit mit dem Vermieter zu besprechen.   Bitte beachten Sie, dass die Beurteilung evtl anders ist, wenn Sie den Vertrag vor dem 01.09.2001 abgeschlossen haben oder kein Zeitmietvertrag sondern ein zeitlich befristeter Ausschluss des Kündigungsrechts individuell vereinbart wurde. Falls einer dieser Punkte  zutreffen sollte, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.  Ich hoffe, Ihnen damit einen Überblick gegeben zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen  Gabriele Koch  Rechtsanwältin   Bei Bedarf nutzten Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Für eine weitergehende anwaltliche Vertretung in dieser Angelegenheit stehe ich gerne zur Verfügung .   Bitte beachten Sie, dass diese Antwort nur eine erste Einschätzung ist, die ausschließlich auf den von Ihnen gegebenen Informationen beruht und eine umfassende juristische Beratung nicht ersetzten kann. Jede noch so kleine Änderung des Sachverhalts kann zu einer vollkommen anderen rechtlichen Beurteilung führen.   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 573