Frage: Ich suche einen Rat für folgende Situation: Mein Bekannter hat mir 2013 sein Grundstück (800 qm, bebaubar) mit einem kleinen, von uns beiden bewohnten Einfamilienhaus (50 qm Wohnfläche) verkauft. Er hatte mich damals darum gebeten, das Eigentum vollständig auf mich zu übertragen, um aufgrund seiner privathaftrechtlichen Risiken nicht die Immobilie zu gefährden. Im Kaufvertrag wurde ihm ein lebenslanges Mitbenutzungsrecht am Haus eingeräumt. Es wurde auch geregelt, dass er sich wie ein Mieter zu 50% an den Nebenkosten beteiligt und im Falle eines Verkaufs durch mich (bei Einigkeit über Verkehrswert) 50% des Erlöses aus Grundstück+Haus zur Abgeltung seines Mitbenutzungsrechts erhält.  Im Jahr 2018 bin ich ausgezogen. Ich möchte nun die Immobilie abgeben, da ich sie nicht nutzen kann und dennoch Kosten/ Pflichten/ Haftungsrisiken habe. Eine Rückübertragung des Eigentums auf ihn, ein Verkauf an Dritte, Schenkung oder ähnliche Lösungen sind derzeit keine guten Optionen, da er eigentumsfrei im Haus wohnen bleiben möchte.  Wir beide sind uns darüber einig, dass wir zunächst die Option eines Eigentumsverzichts ('§ 928 Aufgabe des Eigentums, Aneignung des Fiskus') durch mich unter Beibehaltung des lebenslangen Mitbenutzungsrechts durch ihn prüfen möchten. Was wir bereits wissen ist, dass mit Eintragung meines Verzichts im Grundbuch der Staat das Recht auf 1) Aneignung oder 2) Freigabe zur Aneignung durch Dritte hat. Möglicherweise bleibt die Immobilie auch aufgrund des eingetragenen Mitbenutzungsrechts am Haus auf unbekannte Zeit 3) herrenlos.  Frage: Welche Risiken/Nachteile bestehen für ihn und mich unter 1) - 3)? Zum Beispiel:  - Kann er sein Mitbenutzungsrecht verlieren bzw. 'Probleme' bezüglich seiner Mitbenutzung bekommen? - Bestehen für mich nach dem Verzicht weitere Kosten/ (Alt-) Eigentümerpflichten/ Haftungsrisiken, insbesondere im Falle 3 (herrenlos)? - Gibt es weitere Risiken/Nachteile, die wir bedenken sollten? (bis auf den Verlust der getätigten Investitionen, wobei der Wert seines Wohnrechts ja noch weiterhin bestünde)  Ich freue mich auf Ihre Antwort.  Mit freundlichen Grüßen  Fragestellerin

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Mir liegt nicht die gesamte Vereinbarung vor, deshalb gehe ich im folgenden davon aus, dass die Nutzungsvereinbarung so ausgestaltet ist, dass Sie automatisch enden soll, wenn Ihr Eigentum wegfällt. Falls diese Vereinbarung so wirksam ist, dann wäre ein weiteres Wohnenbleiben vom Wohlwollen eines neuen Eigentümers abhängig.  Falls die Vereinbarung so nicht wirksam ist wäre jedenfalls eine Kündigung durch einen neuen Eigentümer denkbar. Das allerdings erst dann, wenn jemand durch den Erwerb/die Aneigenung der Immobilie in die von Ihnen begründete persönliche Verpflichtung eintritt. Insoweit ist aber die geschilderte Regelung 'lebenslänglich' und eine Ablösung bei eine Verkauf der Immobilie widersprüchlich und wäre im Einzelnen zu prüfen.  Generell ist das Vorhaben das Eigentum am Haus aufzugeben relativ ungewiss und dadurch vor allem für Ihren Bekannten sehr riskant. Die einzig sinnvolle Nutzung dieser Immobilie wird in einer Eigennutzung oder Vermietung durch einen neuen Eigentümer liegen. Solange es diesen nicht gibt ist aber sehr fraglich, wie beispielsweise der Erhaltungszustand des Gebäudes sich darstellt. Außerdem bleiben Sie auch durchaus in der Haftung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a> , wenn Sie das Eigentum aufgeben, also Sie werden dadurch nicht alle Risiken los. Deshalb erscheint mir diese Lösungsmöglichkeit fernliegend und ich gehe davon aus, dass sie aufgrund sehr spezieller persönlicher Umstände erfolgen soll.  Mein Lösungsvorschlag wäre eigentlich eher, dass Sie ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen. Auch die (zusätzliche) Eintragung eines Nießbrauchsrecht wäre denkbar. Dabei fallen allerdings Kosten für die Eintragung und sehr wahrscheinlich auch Schenkungssteuer an.   Alternativ wäre allerdings, zumal Sie Eigentümerin sind und sich durch einen Verkauf auch der Verpflichtung Ihrem Bekannten gegenüber entziehen könnten, darüber nachzudenken, ob nicht die Beteiligung an den anfallenden Kosten im Interesse beider Parteien auf ein realistisches Maß angeglichen wird. Also in Zukunft alle anfallenden Kosten für die Nutzung und den Unterhalt der Immobilie durch Ihren Bekannten getragen werden. Da er mit einem neuen Eigentümer das Gebäude nicht dauerhaft weiternutzen können wird, wäre eine solche Regelung im Interesse aller.   Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1004