Frage: Die Garage meines Nachbarn steht auf meinem Grund und wird von mir seit Jahren mit Strom versorgt, der jährlich abgerechntet wird. Der Kaufvertrag von 1977 enthält hierzu einen Passus über eine Grunddienstbarkeit , die 1. das Abwasser und 2. die Nutzung einer Garage betrifft. Von Strom ist nicht die Rede.  Ich habe mich jetzt entschieden, die nachbarliche Garage nicht mehr mit Strom zu versorgen und die Zuleitung abgeklemmt. Der Anwalt des Nachbarn teilte mir daraufhin mit, dass dies rechtswidrig wäre und dass er die Stromversorgung rechtlich durchsetzen werde. Was raten Sie mir?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  der konkrete Inhalt einer Grunddienstbarkeit ist in zwei Schritten zu prüfen.   Zunächst ist der Inhalt bei Rechtsbestellung durch Auslegung der  Einigung ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/873.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung">§ 873 BGB/a> ) zu prüfen. Weiter wird geprüft, ob der nicht fixierte Inhalt  sich entsprechend dem tatsächlichen Bedürfnis geändert hat. Der Inhalt und der Umfang einer Grunddienstbarkeit ergeben sich aus der Eintragung im Grundbuch und den Urkunden, auf die dort Bezug genommen wird (vgl. BGH, Urteil v. 27.01.1960, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20148/58" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 27.01.1960 - Abs. 5 ZR 148/58">Abs. 5 ZR 148/58/a> ).  Umstände, die außerhalb dieser Urkunde liegen,  dürfen jedoch insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, Urteil v. 03.07.1992, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20203/91" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.07.1992 - Abs. 5 ZR 203/91: Bestellung einer Baulast aufgrund deckungsgleicher Grunddienstba...">Abs. 5 ZR 203/91/a> ). Ein entsprechendes Recht, über Sie Strom zu beziehen, ergibt sich aus dem Wortlaut der Eintragung der Grunddienstbarkeit im Grundbuch nicht. Hier ist nur die Rede davon, dass der Teil Ihres Grundstückes als Garage genutzt werden kann. Objektiv ist der Bezug von Strom  für die ordnungsgemäße Benutzung einer Garage  nicht notwendig, Fahrzeuge können dort auch ohne Stromanschluss  abgestellt  werden. Mithin scheidet der Anspruch auf Strombezug durch eine notwendige Umfangserweiterung aus.  Jedoch wird der Inhalt einer Grunddienstbarkeit weiter, wie oben bereits ausgeführt, durch Auslegung der Einigung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/873.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung">§ 873 BGB/a> ) geprüft, mithin dazu, was  die Parteien damals einverständlich bezüglich des tatsächlichen Gebrauchs der Garage vereinbart und durch die Grunddienstbarkeit  gesichert haben. Bei der Auslegung wird auf eine längere Zeit geduldete tatsächliche Ausübung zurückgegriffen ( BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=MDR%201988,%201044" target="_blank" class="djo_link" title="MDR 1988, 1044 (2 zugeordnete Entscheidungen)">MDR 1988, 1044/a> ).   Und hier ist insofern problematisch, dass  Sie  seit Jahren , wie Sie ausführen, die Garage mit Strom versorgt haben, der jährlich abgerechnet wird. Die Eintragung der Grunddienstbarkeit erfolgte im Jahr 1977 und nun ist zu erklären,  ab wann die Versorgung mit Ihrem Strom erfolgte und warum Sie dies so geduldet haben, obwohl vom klaren Wortlaut der Grunddienstbarkeit die Versorgung der Garage  mit Strom nicht umfasst ist. Dies wir bei einem möglichen Rechtsstreit entscheidend sein.  Mit freundlichem Gruß  Peter Dratwa Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 873