Frage: Guten Tag, ich bin Besitzer eines Reihenhauses. Aus diesem habe ich vor einigen Jahren eine Wohngemeinschaft gemacht, in der ich selbst auch lebe (Zimmer mit 20qm). Außer mir leben noch zwei weitere Personen in der WG, d.h. ich habe zwei Mieter (Mieter 1 ein Raum 20qm, Mieter 2 zwei Räume 10+6qm). Einem dieser Mieter möchte ich nun kündigen. Sein Verhalten ist für mich seit längerem aus verschiedenen Gründen nicht mehr akzeptabel. Er wohnt seit 3,5 Jahren in meinem Haus. Wir haben einen 'normalen' Wohnungs-Mietvertrag abgeschlossen, wo in §17 Punkt 1 von 'Kündigung jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist von 3 Monaten' die Rede ist.  Meine Fragen: Brauche ich eine Begründung für die Kündigung, wenn ich selbst im Haus und in der Wohngemeinschaft lebe/wohne? Sollte eine Begründung notwendig sein: Kann ich Eigenbedarf anmelden, weil mir der mir zur Verfügung stehende Platz nicht mehr ausreicht? Wie lang ist die Kündigungsfrist? Verlängert sie sich eventuell von drei auf sechs Monate? Ist es rechtlich legitim, eine Prämie für früheres Ausziehen in dem Kündigungsschreiben zuzusichern? (Beispielsweise 500 Euro pro früher ausgezogenem Monat) Vielen Dank für Ihre Auskunft

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1. Brauche ich eine Begründung für die Kündigung, wenn ich selbst im Haus und in der Wohngemeinschaft lebe/wohne?  Ja, Sie benötigen ein berechtigtes Interesse an der Kündigung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> ). In Ihrem Sachverhalt greift leider die vereinfachte Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a>  nicht, da sich nach Ihrer Beschreibung mehr als 2 Wohnungen (nämlich 3) in dem Haus befinden. Eine Wohnung versteht der BGH als einen selbständigen, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzten Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Dies ist insb. dann der Fall, wenn die Wohnungen jeweils über eigene Wasseranschlüsse und Kochgelegenheiten verfügen.  Möglich ist die Kündigung wegen:  - schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters; zum Verhalten Ihres Mieters schreiben Sie nichts Genaueres, allerdings ist hierzu eine grobe Pflichtverletzung erforderlich, wie beispielsweise eine erhebliche Beschädigung der Wohnung, strafrechtlich relevante Beleidigungen oder eine fortgesetzte Nichtzahlung der Miete;  - Eigenbedarfs, hierzu sogleich mehr;  - sog. Verwertungskündigung, diese erfordert dass Sie die Wohnung (bzw. in Ihrem Fall das Haus) veräußern wollen und dem die Nutzung durch den Mieter entgegensteht.  2. Sollte eine Begründung notwendig sein: Kann ich Eigenbedarf anmelden, weil mir der mir zur Verfügung stehende PS. nicht mehr ausreicht?  Im Prinzip ja. Sie müssen jedoch genau begründen, warum Sie nun die Wohnung benötigen. Möglich ist grundsätzlich auch, dass Sie die Wohnung benötigen für eine Person die zu Ihrem Hausstand gehört (Pflegekraft) oder einen nahen Angehörigen (Kinder, Enkel, Geschwister). Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum er oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will.   Achten Sie darauf, die Kündigung schriftlich mit den ausführlichen Darlegungen zum Eigenbedarf durchzuführen und stellen Sie den Zugang sicher - entweder übergeben Sie das Schreiben unter Zeugen (die auch den Inhalt erkennen können) oder per Einschreiben mit Rückschein. Dies ist wichtig wegen der Berechung der Fristen und der Beweislage im Streitfall.  3. Wie lang ist die Kündigungsfrist? Verlängert sie sich eventuell von drei auf sechs Monate?  3 Monate (3. Werktag zum Ende des übernächsten Monats, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> ), sofern im Mietvertrag sonst keine Regelung getroffen ist. Eine Verlängerung tritt erstmalig nach 5 Jahren ein (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c BGB/a> ).  4. Ist es rechtlich legitim, eine Prämie für früheres Ausziehen in dem Kündigungsschreiben zuzusichern? (Beispielsweise 500 Euro pro früher ausgezogenem Monat)  Ja. Ich empfehle, dies zunächst mündlich abzuklären und dann einen schriftlichen Mietaufhebungsvertrag zu schließen, in dem die Details genau geregelt sind (zum Beispiel dass die Prämie nur fällig wird, wenn sonst keine Forderungen - z.B. wegen Beschädigungen der Wohnung - mehr bestehen).  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen,  RA Dr. Greenawalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573c, § 573a