Frage: Klärung der Besitzfrage zu einer Mauer die Gebäudeteil ist und mutmaßlich auf einem anderen Grundstück steht ( Land Brandenburg). Ausgangssituation: 1.Es handelt sich um ein vom Vorbesitzer geteiltes Grundstück, dessen Einzelparzellen an unterschiedliche Eigentümer verkauft wurden. 2.Teilstück B ist mit einer großen Garage bebaut gewesen (Bebauung ca. 30er Jahre), von der eine Wand auf der Grenze zu (unserem) Grundstück A steht. 3.In Flucht zu dieser Wand schließt sich eine Mauer an (dem Zustand der Mauer nach auch recht alt). Auf beiden Grundstücksteilen befand sich früher je ein Schuppen wobei die Mauer beiden Schuppen als Wand diente. 4.Der Schuppen auf (unserem)Grundstück A  steht noch, der auf Grundstück B wurde bereits bevor wir das Grundstück erworben haben entfernt. Am Ende der Mauer ragt in einem 90° Winkel ein Mauerfragment (über die gesamte Höhe der Mauer) auf unser Grundstück A. Ein kleineres Fragment etwa in der Mitte der Mauer ragt ebenfalls 10 cm in unser Grundstück (Ebenfalls über die Gesamthöhe). 5.Da die Garage zum Grundstück B gehört und sich die Mauer in einer Flucht mit der Garage befindet, ist davon auszugehen, dass sich die Mauer zu den Teilen, die nicht deutlich auf unser Grundstück ragen, auf Grundstück B befindet. 6.Im Kern besteht unser Schuppen, aus zwei mittels Betonfundamenten in der Erde Verankerten Stahlträgern, auf denen die Dachkonstruktion ruht, auf der anderen Seite getragen von besagter Wand. Der Schuppen ragt ca. vier Meter in unser Grundstück und ist ca. 3 Meter breit.  Nun stellt sich die Frage, wem die Wand gehört. Dem Grundstückseigentümer, auf dessen Grundstück sie sich befindet oder uns, weil untrennbar mit dem Schuppen verbunden. Dieser würde ja umfallen, wenn die Wand weg wäre. Oder ob es sich um eine ggf. Nachbarwand handelt, da sich ja auf jeder Seite einmal ein Schuppen befunden hat.  Desweitern stellt sich die Frage, ob für den Fall, dass die Wand (wie ein Überbau) zu unserem Schuppen zählt der jetzige Eigentümer von Grundstück B ein Recht auf eine Rente o.ä. hat.  Die Mauer stand bereits vor der Teilung, welche ca. 2000 erfolgte. Sowohl Grundstück A als auch Grundstück B wurden erst ca. 2006 an die jeweiligen jetzigen Eigentümer verkauft.  

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich im Einzelnen wie folgt beantworte:  Frage 1. Nun stellt sich die Frage, wem die Wand gehört. Dem Grundstückseigentümer, auf dessen Grundstück sie sich befindet oder uns, weil untrennbar mit dem Schuppen verbunden. Dieser würde ja umfallen, wenn die Wand weg wäre. Oder ob es sich um eine ggf. Nachbarwand handelt, da sich ja auf jeder Seite einmal ein Schuppen befunden hat.  Eigentümer der Wand, die nichts anderes als einen  Überbau gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 BGB/a>  darstellt, ist der Eigentümer des Stammgrundstückes auf dem der Schuppen steht, da es sich vorliegend um eine entschuldigten Überbau handelt, der weder grob fahrlässig noch vorsätzlich erfolgte. Die Gebäudeeinheit erweist sich beim gutgläubigen  Überbau (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 BGB/a> ) gegenüber der Einheit von Boden und Gebäude als das stärkere Band ( ständige Rechtsprechung des BGH ,u.a. Urteil vom 16.01.2004 Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20243/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 16.01.2004 - Abs. 5 ZR 243/03: Rechtsverhältnisse an einem Überbau nach Ablauf einer schuldrech...">Abs. 5 ZR 243/03/a> ).  Somit sind Sie als Eigentümer des Stammgrundstückes auch Eigentümer der Wand des Schuppens, obwohl diese auf dem Grundstück des Nachbarn steht.  Frage 2.Desweitern stellt sich die Frage, ob für den Fall, dass die Wand (wie ein Überbau) zu unserem Schuppen zählt der jetzige Eigentümer von Grundstück B ein Recht auf eine Rente o.ä. hat.  Die Mauer stand bereits vor der Teilung, welche ca. 2000 erfolgte. Sowohl Grundstück A als auch Grundstück B wurden erst ca. 2006 an die jeweiligen jetzigen Eigentümer verkauft.    Der Eigentümer des Grundstückes B hat den Überbau zu dulden, kann allerdings dafür gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 Abs. 2 S. 1 BGB/a>  eine Geldrente verlangen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 Abs. 2 S. 2 BGB/a> .  Demnach besteht ab dem Jahr 2006 grundsätzlich ein Anspruch auf eine Überbaurente. Der Anspruch auf Überbaurente, der den Nutzungsverlust ausgleichen soll, kann auch rückwirkend erhoben werden. Die Höhe der Überbaurente bemisst sich nach dem Verkehrswert der überbauten Fläche, der in der üblichen Weise, also Ermittlung des Bodenwertes durch Anfrage bei der Gemeinde , bestimmt wird und einer entsprechenden Verzinsung, die bei ca. 4% liegt. Und zwar berechnet sich die jährliche Rente wie folgt:  ZinsS. x Bodenwert des Quadratmeters betroffener Grundstücksfläche x Fläche Überbau. Da es sich In Ihrem Fall um einen geringen Überbau handelt, dürfte die jährliche Rente recht  niedrig ausfallen. Auf diese jährliche Rente hat Ihr Nachbar bis zur Beseitigung des Überbaus Anspruch.   Mit freundlichem Gruß  Rechtsanwalt Peter Dratwa!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 912