Frage: Guten Tag,  wir haben als Vermieter folgendes Problem:  Unsere Mieter sind nach 4 Jahren ausgezogen. Wir haben bei der Wohnungsübergabe festgestellt, das die Mieter die Wände von vier Zimmern, es sind ca. 177 qm, mit einem Streichputz bzw. Rollputz versehen haben. Das wurde auch so im Übergabeprotokoll festgehalten. Leider lässt sich der Putz so ohne weiteres nicht entfernen und auch nicht mehr übertapezieren, deshalb haben wir für diese Arbeit einen ortsansässigen Malerbetrieb beauftragt, ein Angebot zu erstellen. Die Kosten zur Herstellung eines tapezierfähigen Untergrundes belaufen sich auf ca. 4000 Euro. Erst nach diesen Arbeiten ist die Wohnung meiner Meinung nach wieder vermietbar!  Zu Grunde gelegt war für den Ex-Mieter ein Mietvertrag von Haus und Grund, hier §16 Absatz 4A ( V1424/2.8 ), in dem nur von Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände gesprochen wird. Ein Verputzen ist lt Vertrag meiner Meinung nach nicht zulässig und hätte einer vorherigen Anfrage bedurft, die ich aber abgelehnt hätte.  Welche rechtlichen Ansprüche haben wir und wie sollen wir verfahren?  Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Vielen Dank für die eingestellte Frage. Diese möchte ich aufgrund ihrer Sachverhaltsangaben und in Ansehung des Einsatzes wie folgt beantworten.  Ob und in wie weit die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem angeführte Mietvertrag gültig ist kann diesseits nicht geprüft werden, da mir der entsprechende Mietvertrag der Haus und Grund nicht vorliegt. Unabhängig davon ist dies auch nicht die vorliegende Frage, da Schäden am Untergrund (auf den die Tapete, Farbe oder ähnliches angebracht regelmäßig angebracht wird) nicht als Schönheitsreparatur im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  umfasst ist. Solche Arbeiten sind grundsätzlich immer Vermieterangelegenheit (vgl. LG Berlin a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201987,%20147" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 1987, 147 (3 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 1987, 147/a> , § 28 Abs. 4 Abs. 2. BV).  Aus Ihren Schilderungen entnehme ich, dass der Mieter diesen Rollputz ohne Rücksprache mit Ihnen und auch ohne Zustimmung ihrerseits angebracht hat. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 BGB/a>  bestimmt sich die Rückgabe der Mietsache, grundsätzlich hat diese im vertragsgemäßen Zustand zu erfolgen. Einrichtungen, Aufbauten und sonstige bauliche Maßnahmen sind zu entfernen BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2081,%202564" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.07.1981 - Abs. 8 ZR 326/80: Nutzung der Einrichtung nach Rückgabe der Mietsache">NJW 81, 2564/a> ). In wie weit der Auftrag eines Rollputzes auf einen Großteil der Wände des Mietobjektes als Eingriff in die Substanz der Mietsache anzusehen ist und daher als ersetzbarer Schaden auszugleichen bzw. der Ursprungszustand wieder herzustellen ist, ist immer eine Einzelfallentscheidung.  So der Rollputz entsprechend ausbesserbar, zu reinigen oder sonst in einen frischen Zustand zu versetzen ist, kann allenfalls auf die Farbgebung gemäß Urteil des BGH 18.06.2008 - <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20224/07' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 18.06.2008 - Abs. 8 ZR 224/07: Unwirksamkeit einer 'Farbwahlklausel' in einem Wohnraummietve...'>Abs. 8 ZR 224/07</a> abgestellt werden. So denn die weitere Verarbeitungs- oder gar Entfernung des Rollputzes nicht ohne weiteres von statten geht ist dieser als Schaden anzusehen. Entsprechend können Sie vom Mieter dessen Entfernung verlangen oder bei dessen endgültiger Verweigerung nach Fristsetzung Schadensersatz.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Andreas Wehle, Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 546