Frage: Sehr geehrter RA, ich brauche eine Zweitmeinung.  Ich habe eine ETW unter gleicher Adresse angekauft. Die Dame hat diese ETW vertragswidrig übergeben.Erhebliche frische Wasserschäden, alte Elektrik für neu bestätigt, Garten entpflanzt u.s.w. Die Mängelbeseitigung hat sie bei Übergabe verweigert. Die Restkaufpreissumme hab ich dann zur Schadensbegrenzung zurück gehalten.Der RA hat sich angezeigt, Klage angedroht und weil keine Resonanz kam, eingereicht. Leider dauerte der Vollstreckungsschutz 8 Wochen. Daher konnte die Verkäuferin noch etliche fehlgeschlagene Pfändungsversuche starten. Die Vollstreckungen aus dem Kaufvertrag konnten aufgehoben werden gegen Nachweis Hinterlegung einer Sicherheitsleistung. Nun steht im Kaufvertrag, das dem Notar die Kaufpreiszahlung nachgewiesen werden muss um die Umschreibung zu veranlassen. Auch:.. Der Anspruch des Käufers auf Übergabe und Verschaffung des Eigentums soll der gleichen Frist wie der Kaufpreisanspruch des Verkäufers ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn unterliegen.Die Zahlung des Kaufpreises hat zu erfolgen auf a) Gläubiger Bank und b) Privatkonto Verkäufer. Der Notar wird angewiesen, den Antrag zur Umschreibung aus dieser Urkunde erst zu stellen, wenn ihm die Zahlung des gesamten Kaufpreises nachgewiesen ist. Reicht der Nachweis der Restkaufpreishinterlegung bei Gericht als Sicherheitsleistung als erfolgte Ersatzleistung als Vertragsbestandteil aus dem Kaufvertrag zur Umschreibung aus? zum einen, zum anderen, wenn nicht was könnte die Umschreibung  vor Verfahrensende bewirken. Vielen Dank.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen  sehr zusammenfassend wie folgt:   Zunächst möchte ich einleitend kurz darauf hinweisen, dass Sie nach der von Ihnen geschilderten Sachlage zur Zurückbehaltung des Kaufpreisteils berechtigt waren.  Solange die Leistung, also durch vertragsgemäße Überlassung des Grundstücks durch die Verkäuferin wegen des Mangels nicht wie geschuldet erbracht wurde, so steht Ihnen ein Zurückbehaltungsrecht aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/320.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 320 BGB: Einrede des nicht erfüllten Vertrags">§ 320 Abs. 1 BGB/a>  zu. Demnach durften Sie also die Zahlung verweigern, es sei denn, Sie sind nach dem Kaufvertrag zur Vorleistung verpflichtet gewesen, wovon ich nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht ausgehe.   Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung liegt es sogar nahe, dass ein Anfechtungsrecht wegen arglistiger Täuschung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  besteht, so dass theoretisch unter  Einhaltung der 1-jährigen Anfechtungsfrist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/124.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 124 BGB: Anfechtungsfrist">§ 124 BGB/a>  der gesamte Kaufvertrag hätte rückabgewickelt werden können.  Meines Erachtens kommt eine Hinterlegung nicht in Betracht, da der Anwendungsbereich der Hinterlegung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/372.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 372 BGB: Voraussetzungen">§ 372 BGB/a>  nicht gegeben ist.  Zwar ist die Hinterlegung von Geld, also des Kaufpreises möglich, jedoch ist die Hinterlegung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/372.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 372 BGB: Voraussetzungen">§ 372 S.1 BGB/a>  dann möglich, wenn der Gläubiger 8also die Verkäuferin) sich in Verzug mit der Annahme des Geldes befindet.  Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht gegeben, da es der Verkäuferin ja grade darauf ankommt, das Geld zu erhalten.  Weiterhin könnte noch eine Hinterlegung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/372.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 372 BGB: Voraussetzungen">§ 372 S.2 BGB/a>  in Betracht kommen. Die eine Alternative, dass die Person des Gläubigers nicht bekannt ist, liegt offensichtlich nicht vor.  Somit käme nur noch die letzte Alternative in Betracht, wonach der Schuldner (also Sie in Bezug auf den Kaufpreis) aus einem anderen in der Person des Gläubigers (der Verkäuferin) liegenden Grund nicht oder nicht mit Sicherheit erfüllen kann.  Unter solchen Gründen sind z.B. ein unbekannter Aufenthaltsort des Gläubigers, Beschränkte Geschäftsfähigkeit, Verschollenheit und dergleichen. (vgl. Palandt BGB, 66.Aufl. 2007,§ 372 Rn.5).  Diese Voraussetzungen liegen aber auch nicht vor, so dass die Voraussetzungen für eine Hinterlegung nicht gegeben sind. Insoweit sind die Vorgaben des Notars sowie insbesondere die vorgegebenen Zahlungsmodalitäten aus meiner Sicht nicht zu beanstanden.  Die Umschreibung vor Verfahrensende kann also nur durch Zahlung auf die Gläubigerbank oder das Privatkonto des Verkäufers erfolgen. Natürlich können Sie auch etwas anderes mit der Verkäuferin vereinbaren, wenn sie insoweit einverstanden ist.  Sie sollten aus meiner Sicht falls noch nicht geschehen, mit der Verkäuferin in Kontakt treten und diese zur Mängelbeseitigung auffordern. Sollte Sie dieses Ihnen gegenüber verweigern, könnten Sie ihr gegenüber die Minderung erklären. Wenn der zurückbehaltene Betrag in Höhe von 5 % des Gesamtkaufpreises der Minderungsquote entspricht, hätten Sie dann einen Anspruch auf Freigabe bzw. Umschreibung des Grundstücks, da Sie dann Ihre vertraglichen Pflichten erfüllt hätten.    Nachfolgend habe ich Ihnen die wichtigsten gesetzlichen Bestimmungen zum besseren Nachvollziehen meiner Ausführungen beigefügt:  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/372.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 372 BGB: Voraussetzungen">§ 372 BGB/a>  , Voraussetzungen der Hinterlegung  1Geld, Wertpapiere und sonstige Urkunden sowie Kostbarkeiten kann der Schuldner bei einer dazu bestimmten öffentlichen Stelle für den Gläubiger hinterlegen, wenn der Gläubiger im Verzug der Annahme ist. 2Das Gleiche gilt, wenn der Schuldner aus einem anderen in der Person des Gläubigers liegenden Grund oder infolge einer nicht auf Fahrlässigkeit beruhenden Ungewißheit über die Person des Gläubigers seine Verbindlichkeit nicht oder nicht mit Sicherheit erfüllen kann.    Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!  Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes  hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.  Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.  Sehr gerne stehe ich Ihnen auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den hier im Forum von Ihnen geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.  Auch bei größerer Entfernung kann über Email, Post, Fax und Telefon eine gute Kommunikation erfolgen, so dass eine Mandatsausführung möglich ist.   Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagnachmittag.    mit freundlichem Gruß  Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt  Heilsbergerstr. 16 27580 Bremerhaven kanzlei.newerla@web.de Tel.  0471/3088132 Fax: 0471/57774 !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 372, § 124, § 320, § 123