Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  als Mieter einer Gewerberäumlichkeit werden monatlich 690 € inkl. Nebenkosten gezahlt.  Trotz sehr hoher jährlicher Rückerstattung (mehr als 700 €) weigert sich der Vermieter seit mehreren Jahren, die Abschläge zu senken und sieht keine Veranlassung dazu.  Hintergrund: In den Räumlichkeiten wird viel mit PCs und Druckern gearbeitet, welche viel Abwärme produzieren. Dadurch liegen die Heizkosten ganzjährig bei Null. Da es auch keine Duschen/Bäder gibt, halten sich die Heißwasserkosten ebenfalls in Grenzen.  Welche rechtlichen Regelungen gibt es, um eine Senkung der Nebenkosten zu erzwingen?  Danke im Voraus.  Mit freundlichen Grüßen  DerRico

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Ihre Frage nach den Nebenkostenvorauszahlungen beantworte ich wie folgt.  Bei Gewerbemietverträgen gilt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§ 560 Abs. 4 BGB/a>  (im Abschnitt über Wohnraummietverträge) nicht.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§ 560 Abs. 4 BGB/a> : 'Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.'  Nach dieser Vorschrift dürfen Sie die Nebenkostenvorauszahlungen nicht einseitig selbst nach unten anpassen.  Wenn es keine Regelung im Mietvertrag über die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen gibt, ist eine einseige Anpassung nicht möglich.  Es muss eine Vertragsänderung herbeigeführt werden, d.h. Vermieter und Mieter müssen sich über eine zu bestimmende Zahlung einig sein.  > Sie können grundsätzlich die Anpassung der monatlichen Zahlung nicht erzwingen.  Höchstrichterliche Entscheidungen gibt es dazu nicht.  >Etwas anderes gilt nur, wenn Ihnen die die monatliche 'Zuviel-Zahlung', das ein zinsloses Darlehen an den Vermieter darstellt, da nicht mehr zuzumuten ist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 BGB/a> , Störung der Geschäftsgrundlage; Schmid/Harz Fachanwaltskommentar Mietrecht, 3. Auflage § 560 Rdnr. 105).  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 Abs. 1 BGB/a>  setzt nach Vertraggschluss eine schwerwiegende Veränderung der Vertraggrundlage voraus, bei deren Kenntinis die Vertragsparteien den Vertrag zu anderen Bedingungen geschlossen hätten.  Es kann versucht werden, gerichtlich eine Vertragsänderung zu erwirken. Rechtsgrundlage ist a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 Abs. 1 BGB/a> . Ein Gericht hat dann zu werten, ob Ihnen die monatliche Überzahlung zumutbar ist. Bei dieser Abwägungsentscheidung müssen alle Umstände des konkreten Sachverhalts (z.B. auch Höhe Kaltmiete; Wortlaut zur Miete) abgwogen werden.  Ein Erfolg kann nicht sicher progostiziert werden. Ich halte eine Klage für wenig aussichtsreich, da die Überzahlung in Höhe einer Monatsmiete wohl noch keine Unzumutbarkeit darstellt.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 560, § 313