Frage: Wir bewohnen eine Mietwohnung in Berlin. Unser Vermieter hat ein Mieterhöhungsschreiben geschickt mit der Bitte um Zustimmung. Die Miete ist seit 4 Jahren nicht erhöht worden, die verlangte Mieterhöhung beträgt 15 % (von 6,37 auf 7,32 Euro pro qm).  Zur Begründung wird auf den Berliner Mietspiegel 2015 verwiesen sowie auf den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/558a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung">§558 a Abs 4 BGB/a> , wonach es ausreicht, dass die verlangte Miete innerhalb der Spanne des Mietspiegels liegt (4,72 - 8,50 Euro pro qm).   Gemäß der Online-Abfrage des Berliner Mietspiegels bei Eingabe der Merkmale für unsere Wohnung ergibt sich einen Wert, der knapp unter der derzeit berechneten Miete liegt (6,18 Euro).   Kann der Vermieter die Mieterhöhung trotzdem durchsetzen?!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Die sogenannte Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ist nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Entscheidungen festgestellt, dass daher ein Mietzins innerhalb der Spanne eines qualifizierten Mietspiegels jedenfalls durch Bezugnahme auf den Mietspiegel in formeller Hinsicht ausreichend begründet ist. Weist der Mietspiegel Spannen auf, so reicht es also aus, dass die vom Vermieter verlangte Miete sich innerhalb der Spannen hält (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/558a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung">§ 558a Abs. 4 BGB/a> ). Der Vermieter muss lediglich das Rasterfeld bezeichnen, die für die Einordnung in das Rasterfeld maßgeblichen Umstände (Baualter, Ausstattung, Lage etc.) muss er nicht zwingend anführen.   Dies bedeutet aber nur, dass die Mieterhöhung innerhalb der Spanne formell rechtmäßig ist. Der BGH hat klargestellt, dass bei der Begründetheitsprüfung ein genauer Wert für die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen ist. Denn die ortsübliche Miete stimmt nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne überein, nicht zuletzt weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel sonst jegliche Funktion verlieren würde (BGH, Urteil vom 12. November 2003 -a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2052/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.11.2003 - Abs. 8 ZR 52/03: Anforderungen an die Form eines Mieterhöhungsverlangens; Übers...">Abs. 8 ZR 52/03/a> ). Für die Bestimmung dieses Wertes empfiehlt der BGH jedenfalls bei einem nach wissenschaftlichen Grundsätzen aufgestellten Mietspiegel wie hier die Verwertung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung. Diese wird dabei Grundlage der durch a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/287.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 287 ZPO: Schadensermittlung; Höhe der Forderung">§ 287 ZPO/a>  zugelassenen richterlichen Schätzung.  Der Vermieter ist insoweit darlegungs- und beweispflichtig, dass die Wohnung überdurchschnittlich gut und die Abweichung vom Mittelwert deshalb gerechtfertigt ist, vgl. z.B. LG Dortmund, Urteil vom 14.01.2003 - Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20S%20219/02" target="_blank" class="djo_link" title="LG Dortmund, 14.01.2003 - 1 S 219/02">1 S 219/02/a> . Im Gegenzug können Sie ebenfalls wohnwertmindernde Merkmale anführen bzw. das Vorliegen wohnwerterhöhender Merkmale bestreiten.  Kurz gesagt:   Zwar ist eine Mieterhöhung formell korrekt, auch wenn sie sich am obersten Wert der Spanne orientiert. Sie können als Mieter aber dagegenhalten und dem Vermieter mitteilen, warum eine solche Einordnung nicht berechtigt ist. Können sich beide Seiten nicht einigen, muss die zulässige Miete vom Gericht festgelegt werden. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/558a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung">§ 558a Abs. 4 BGB/a>  bedeutet also nicht, dass der Vermieter nach Gutdünken den obersten Wert wählen darf und dies vom Gericht auch anerkannt wird - entscheidend sind das tatsächliche Vorliegen wohnwerterhöhender oder wohnwertmindernder Merkmale.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 558a