Frage: Guten Tag  ich musste feststellen, dass die notwendige Wartung der Feuerlöscher in unserer Anlage(mehr als 100WE plus Tiefgarage) seit über einem halben Jahr überfällig ist.  Ich habe daraufhin den Verwalter informiert. Nachdem nach drei Wochen keine Wartung stattgefunden hatte, wurde der Verwalter nochmals zur Durchführung der Wartung aufgefordert und hierzu eine Frist von zwei Wochen gestetzt. Diese Frist ist inzwischen verstrichen.  Frage 1: Wie soll man in diesem Fall weiter vorgehen. Nachfrist, Abmahnung oder eventuelles kürzen der Verwaltervergütung.  Frage 2: Stellt dieser Sachverhalt einen wichtigen Grund zur Abberufung/Kündigung des Verwalters dar. Da es sich ja um sicherheitsrelevante Anlagen handelt, frage ich mich ob das Verhalten nicht zumindest fahrlässig ist.  Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen. 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   der Verwalter ist verpflichtet, seine Aufgaben mit der Sorgfalt eines ordentlichen Verwalters wahrzunehmen  und muss dabei seinen  vertraglichen und gesetzlichen Pflichten nachkommen (OLG Frankfurt/Main, Besch. v.  20.12.2004, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=20%20W%20209/04" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Frankfurt, 20.12.2004 - 20 W 209/04: Schadensersatzanspruch gegen den Wohnungseigentumsverw...">20 W 209/04/a> ). Verletzt der Verwalter diese Pflichten schuldhaft, so haftet er wegen Vertragsverletzung nach den Vorschriften der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280 ff. BGB/a> , also auch bei Verzug.   Der Verwalter muss auch dafür Sorge tragen, dass Gefahrenquellen entweder gar nicht entstehen oder zumindest unverzüglich beseitigt werden (OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 26.11 2003, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=21%20U%2038/03" target="_blank" class="djo_link" title="21 U 38/03 (2 zugeordnete Entscheidungen)">21 U 38/03/a> ).  Und genau diese Gefahrenquelle ist gegeben, wenn die Feuerlöscher nicht gewartet werden und damit der Brandschutz in Gefahr ist.  Hier sollte eine kurze Frist von einer Woche schriftlich gesetzt werden. Danach sollte die Wartung in Auftrag gegeben und die Kosten der Verwaltervergütung entgegen gehalten werden.  Allerdings sollte der Verwaltervertrag auf mögliche Haftungsausschlüsse vorab geprüft werden.   Nach Ihren Angaben halte die die Voraussetzungen für einen wichtigen Grund gegeben, sofern der Verwalter sich nicht hinsichtlich des Verschuldens entlasten kann, z.B. durch Krankheit.  Denn die Vernachlässigung des Brandschutzes ist sicherlich kein Kavaliersdelikt, so dass nach meiner Auffassung auch nicht der Zeitablauf des Vertrages abgewartet werden kann.   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 280