Frage: Guten Tag, ich und mein Ehepartner planen  gerade einen Hauskauf. Wir haben einen Ehevertrag mit Gütertrennung.  Der Plan war das Haus gemeinsam zu erwerben und jeweils zu 50% Eigentümer und Darlehensnehmer zu werden.  Jetzt verlangt die Bank eine Risikozinsaufschlag da ich neben meinem guten Einkommen noch eine kleine Firma als Einzelunternehmer besitze.   Für de Bank wäre es besser mit den günstigsten Zinsen, wenn nur mein Ehepartner alleiniger Eigentümer und Darlehensnehmer wird. Das wäre der bevorzugte Weg, da es sonst länger dauern wird und teurer wird.  Nun meine Fragen:  Wenn ich selbst nicht der Eigentümer werde und meinen Ehepartner einen monatlichen Beitrag in Höhe der halben Rate bezahle, kann ich mich mit einem Vertrag oder soweit absichern das mir später auch die Hälfte der Immobilie gehört bzw. übertragen wird?  Wenn ja wie kann man sowas machen? Mit einem Ehevertrag?  Wie verhält es sich mit der Hälfte des Eigenkapitals das wir einbringen?  Mir geht es darum nach der Kreditlaufzeit wenn es ankommt nicht mit leeren Händen dazustehen sondern auch wenn es nur zwischen den Ehepartnern vereinbart eine Möglichkeit gibt Anspruch am Haus zu erwerben.  Danke  

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  vielen Dank für Ihre interessante Frage zum geplanten Immobilienkauf zu zweit.  Ihr Ziel ist durch optimale Vertragsgestaltung erreichbar. Aufgrund der Privatautonomie sind der juristischen Phantasie dabei kaum Grenzen gesetzt. Es führen viele Wege nach Rom.   Welcher Weg der für Sie beste ist, kann nur unter Berücksichtigung sämtlicher Details Ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Situation und insbesondere auch unter Hinzuziehung einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters entschieden werden. Zudem ist die Notarin oder der Notar nach a href="https://dejure.org/gesetze/BeurkG/17.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 17 BeurkG: Grundsatz">§ 17 Abs. 1 BeurkG/a>  und a href="https://dejure.org/gesetze/BNotO/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 BNotO [Allgemeine Berufspflichten]">§ 14 BNotO/a>  sowie der Dienstordnung für Notarinnen und Notare (DONot) verpflichtet, Ihnen beim Auffinden der optimalen Lösung zu helfen. Standardmuster helfen da nicht weiter. Es ist eine auf Ihre besonderen Verhältnisse und Wünsche angepasste maßgeschneiderte Lösung zu entwickeln.   Diese optimale Lösung dürfte nach meiner Einschätzung weniger in einem Nachtrag zu Ihrem Ehevertrag liegen wie von Ihnen angedacht als vielmehr in einem gesonderten u>weiteren/u> notariellen Kaufvertrag, in welchem Sie einen Hälftemiteigentumsanteil Ihrer künftigen Immobilie von Ihrem Ehepartner erwerben. Die Eigentumsumschreibung auf Sie wird aufgrund der Regelungen des Darlehensvertrags vermutlich erst nach Tilgung der letzten Rate möglich sein, so dass es sich dann um eine Art Mietkauf handeln würde.   Zu Ihrer Absicherung wird daher eine Vormerkung in Abteilung Abs. 2 des Grundbuchs eingetragen. Diese Auflassungsvormerkung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 BGB/a>  kann nur b>im Range nach/b> den übernommenen und im Erstkauf Ihres Ehepartners einzutragenden Belastungen, insbesondere der einzutragenden Grundschuld der Bank eingetragen werden, so dass zu Ihren Lasten Restrisiken verbleiben. Im Falle einer von der Bank initiierten Zwangsversteigerung könnten Sie aber selbst erwerben, von daher halten sich die Risiken in Grenzen.  Auch eine eigene Hypothek oder Grundschuld zu Ihren Gunsten sollte zur Sicherung sowohl Ihres eingebrachten Eigenkapitals als auch Ihrer einzubringenden Raten im Range nach der Grundschuld der Bank eingetragen werden.   Nachrangige Eintragungen brauchen die Bank nicht zu interessieren.  Wichtig ist nur eines: ein privatschriftlicher Darlehensvertrag reicht nicht aus, um Ihren Wunsch nach einem Anspruch auf Eigentumserwerb an der Immobilie zu realisieren, dafür ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB/a>  die notarielle Beurkundung zwingend erforderlich. Im Rahmen eines entsprechenden Mandates hat die Notarin oder Notar - in Bayern aufgrund der Nur-Notariates sehr spezialisiert und besonders kompetent - eine sorgfältige Anamnese durchzuführen.  Ich hoffe, dass Ihnen meine Hinweise schon weiterhelfen. Ich bin heute im Laufe des Tages bei etwaigen Nachfragen so ab 8 Uhr auch gut telefonisch unter 0251 203 188 06 zu erreichen. Zögern Sie bitte nicht, mich einfach anzurufen, das ist meistens viel besser als Mailverkehr oder das Frage-Antwort-Spiel auf diesem Portal. Sollten aufgrund weiterer Tätigkeiten Mehrkosten entstehen, kläre ich u>immer vorher/u> darüber auf und werde erst auf Ihren ausdrücklichen Wunsch tätig.  In jedem Falle wünsche ich Ihnen alles erdenklich Gute und viel Erfolg.  Mit den besten Grüßen  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 883