Frage: Ich bin Eigentümer eines Grundstücks mit einem bislang vermieteten Einfamilienhaus. (Flurstück 188)  Das Nachbargrundstück ist ebenfalls mit einem Haus bebaut, das Verwandte bewohnen. (Flurstück 189) Beide Häuser wurden vor ca. 60 Jahren von meinem Vater gebaut und er hat nachträglich den in Rede stehenden Anbau zwischen den beiden Häusern errichtet (s. Anlage 1), wobei über die Grundstücksgrenze gebaut wurde.  Auch wenn auf einem aktuellen Auszug des Liegenschaftskatasters (Anlage 2) aus mir nicht erklärlichen Gründen dieser Anbau bzw. diese Überbauung eingezeichnet ist, weiß ich, dass keine baurechtliche Genehmigung für diesen Anbau vorliegt. Ich beabsichtige nun das Haus zu verkaufen und habe daher folgende Fragen:  1. Welche Möglichkeiten gibt es, die rechtlichen Voraussetzungen in Bezug auf den Anbau für einen Verkauf zu schaffen und in welcher Reihenfolge müsste ich vorgehen? 2. Sollten meine Verwandten einen Anspruch auf eine sog. Überbaurente haben, ist es dann in jedem Fall ratsam den Verzicht auf diese Rente ins Grundbuch eintragen zu lassen?  Vielen Dank im Voraus! 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  auf Grundlage der durch Sie mitgeteilten Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  b>1./b> Es wäre zunächst fraglich, ob überhaupt für den Anbau eine Genehmigung erforderlich ist. Nach § 62 BauO NRW gibt es Ausnahmen von der Genehmigungspflicht. Diese könnten auch zum Zeitpunkt der Errichtung des Anbaus anders ausgesehen haben, weshalb das dann zu diesem Zeitpunkt vielleicht tatsächlich keine Genehmigung benötigt hat.  Falls tatsächlich eine Baugenehmigung erforderlich ist, dann sollten Sie prüfen, ob es möglich ist eine nachträgliche Baugenehmigung nach § 69 BauO NRW einzuholen. Dafür käme es vor allem darauf an, dass der Anbau möglichst weitgehend in Einklang mit baurechtlichen Vorschriften steht. Anderernfalls kann auch die Beseitigung des Anbaus verlangt werden, weil es keinen Bestandsschutz für nicht-genehmigte Gebäude gibt. Diesbezüglich sollten Sie deshalb keinesfalls schlafende Hunde bei der zuständigen Behörde wecken.  Sie sollten sich dazu am besten vor Ort und unter Vorlage aller vorhandenen Unterlagen zum Grundstück baurechtlich beraten lassen, damit Sie keinen unerwünschten Rechtsfolgen auslösen.   b>2./b> Für einen Anspruch des Nachbarn auf eine Überbaurente nach § 912 Abs. 2 BGB käme es zunächst darauf an, ob der Überbau in Ihrem Fall überhaupt unter die Vorschrift fällt. Denn eine Duldungspflicht des Nachbarn besteht nur, wenn der Überbau nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig erfolgt ist.  In Ihrem Fall scheint wohl eher ein vorsätzlicher Überbau vorzuliegen. Dieser scheint aber nach Ihrer Schilderung auch einvernehmlich erfolgt zu sein. Die Frage wäre deshalb zunächst, ob ein Beseitigungsanspruch des Nachbarn noch besteht. Für den Fall, dass dieser nicht mehr bestehen würde, käme auch ein Rentenanspruch nach § 912 Abs. 2 BGB ausnahmsweise in Betracht.   Die Frage ist aber ohnehin, ob nicht eine Vereinbarung bereits bei der Errichtung des Anbaus zugrunde lag, die das ausschließen sollte. Eine Eintragung des Ausschlusses des Rentenanspruchs ist nach meiner Einschätzung eher nicht möglich. Allerdings halte ich es auch für fraglich, ob dieser überhaupt besteht.   Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 912