Frage: Unser Mieter zieht am 30.4. aus (obwohl er bis zum 31.5. Miete zahlen muss) und hat noch ca. 800 Euro aus den Nebenkostenabrechungen für 2005 und 2006 zu zahlen. Außerdem weigert er sich, die Miete für Mai noch zu zahlen. Der Mieter ist Harz-IV-Empfänger. Haben wir eine Möglichkeit, die Schulden einzufordern? Oder Sicherheiten einzubehalten bis er die Schulden beglichen hat? Er hat ein Auto und ein Motorrad. Danke für eine schnelle Antwort.         

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:  Zunächst können Sie Miet- und Nebenkostenrückstände mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen.   Des Weiteren hat der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters, die im Eigentum des Mieters stehen, soweit diese der Pfändung unterliegen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562 BGB: Umfang des Vermieterpfandrechts">§ 562 ff. BGB/a> . Ob vorliegend KFZ und Motorrad im Eigentum des Mieters stehen und pfändbar sind, kann hier nicht beurteilt werden. So sind z.B. Fahrzeuge nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/811.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 811 ZPO: Unpfändbare Sachen">§ 811 Nr. 5 ZPO/a>  unpfändbar, soweit sie zur Fortsetzung der Erwerbstätigkeit benötigt werden, wobei diese Erwerbstätigkeit auch von z.B. dem Ehepartner ausgeübt werden kann, da hier Hartz Abs. 4 vorliegt. Des Weiteren besitzt der Mieter vorliegend zwei Verkehrsmittel. Im Übrigen kommt eine Austauschpfändung in Betracht, soweit es sich um wertvolle Gegenstände handelt.   Der Vermieter hat gegen den Mieter einen Anspruch auf Herausgabe des Pfandobjekts, wobei er bei einer Verweigerung grundsätzlich gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen hat. Ein Selbsthilferecht auf In-Besitz-Nahme steht ihm nur dann zu, wenn der Mieter auszieht und der Vermieter berechtigt ist, der Entfernung zu widersprechen. Denn mit Entfernung der Sache von dem Grundstück erlischt das Pfandrecht, wie auch einen Monat nach Ihrer Kenntnis von der Entfernung a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562a BGB: Erlöschen des Vermieterpfandrechts">§ 562 a, b BGB/a> . Das Selbsthilferecht ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562b BGB: Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch">§ 562 b BGB/a> .   Die Verwertung des Pfandrechtes hätte sich sodann an die Regelungen und Voraussetzungen der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1233.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1233 BGB: Ausführung des Verkaufs">§§ 1233 BGB/a>  zu halten.    Soweit Sie das Vermieterpfandrecht ausüben wollen, haben Sie somit den Mieter unter Hinweis auf die Rückstände zu Übergabe von Schlüssel und Brief auffordern bzw. unbedingt einer Entfernung zu widersprechen.   Des Weiteren rate ich Ihnen unbedingt, zeitnah einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen, da Sie sich bei einer unberechtigten Selbsthilfe / Pfändung auch schadensersatzpflichtig machen können.  Denn Sie können selbstverständlich auch die Rückstände gerichtlich einklagen und sodann aus dem Titel innerhalb der nächsten 30 Jahre in pfändbares Vermögen oder Einkommen vollstrecken.  Zugleich sollten Sie versuchen, zeitnah einen Nachmieter zu finden, um die Maimiete zu erhalten.   Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.   Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.  Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen   Martin P. Freisler - Rechtsanwalt -  http://www.ra-freisler.de  http://www.kanzlei-medizinrecht.net        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1233, § 562, § 562b, § 562a