Frage: Nach einer amtlichen Vermessung unseres Grundstücks stellte sich 2008 heraus, dass die Garagen unseres Nachbarn insgesamt um 10 m² auf unserem Grundstück überbaut waren. Der Grundstückspreis zum Zeitpunkt des Überbaus betrug nach dem offiziellen Bodenberichtswert unserer Gemeinde im Jahr 1982 durchschnittlich Euro 350,00 (DM 700,00). Laut Kaufvertrag des Eigentümers wurde das Grundstück 1980 für Euro 241,04 (DM 471,43) an einen Architekten verkauft, der das Grundstück nach einer notwendigen Erschliesung (Bau einer privaten Zufahrtsstraße, Abwasseranschluß an die öffentliche Straße, etc.)im Jahr 1982 für ca. Euro 600,00, plus Preis für DHH an unsere Vorbesitzer verkaufte. Warum zum damaligen Zeitpunkt keine Grundstücksvermessung erfolgte, bzw. dies nicht festgestellt wurde, entzieht sich unseren Kenntnissen. In der letzten, uns vorliegenden Stellungnahme, argumentiert der Anwalt unseres Nachbarn, dass bereits 1972 das Landratsamt die Genehmigung zum Bau der Garagen erteilte und sich daraus ergibt, dass der Bodenwert von 1971 anzusetzen ist (laut seinen Angaben DM 180,00). Was eine Baugenehmigung mit dem Überbau zu tun hat entzieht sich unseren Kenntnissen. Da sowohl der Vorbesitzer als auch wir einen weit höheren Preis für den überbauten Grund bezahlen mussten, erachten wir es als richtig den Preis pro m² zum Zeitpunkt des Grundstückkaufs einzufordern, zumindest aber den Preis zu dem der Nachbar das Grundstück an den Architekten verkauft hat (Euro 241,00). Welche reale Chance haben wir, nach derzeitiger Rechtslage, diesen Preis plus Überbaurente einzuklagen ?  PB

Antwort: Sehr geehrter Rechtsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:  Maßgeblich für Ihre Rechtstreitigkeit ist a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 BGB/a> . So bestimmt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 Abs. 1 BGB/a> , dass der Eigentümer des von dem Überbau betroffenen Grundstück diesen zu dulden hat, wenn dem Überbauenden kein VorS. oder grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann. Ihren Schilderung kann ich hierfür keine Anhaltspunkte entnehmen, sodass ich insoweit von einer Duldungspflicht Ihrerseits ausgehe.  Entsprechend haben Sie gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  einen Anspruch auf Entschädigung, die in Form eine Geldrente zu leisten ist.  Der für die Bemessung der Geldrente maßgeblich Zeitpunkt bestimmt sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 Abs. 2 S. 2 BGB/a> . Dort ist ausdrücklich geregelt, dass der Zeitpunkt der Grenzüberschreitung ist, also der Zeitpunkt, indem Garage erbaut wurde.  Dass Ihr Nachbar 1972 eine Baugenehmigung erhalten hat, ist für die Höhe der Geldrente unerheblich. Nicht die Genehmigung, sondern erst der tatsächliche Überbau haben Ihr Grundstück beeinträchtigt.  Weiterhin ist die Geldrente nach der Höhe des Verkehrswertes (dieser kann vom Bodenrichtwert abweichen) der Grundstücks zur Zeit des Überbaus zu bestimmen. Hierzu kann Ihnen der damalige Kaufpreis einen Hinweis liefern, letzte Sicherheit bringt aber nur ein Sachverständigengutachten.  Alternativ können Sie nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/915.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 915 BGB: Abkauf">§ 915 BGB/a>  verlangen, dass der Nachbar Ihnen den überbauten Teil des Grundstücks abkauft. Hier wäre der Preis nach dem Verkehrswert zur Zeit des Überbaus zu bestimmen. Sollten Sie sich für diese Variante entscheiden, steht Ihnen für die Zukunft keine Rente mehr zu, da Sie dann nicht mehr der Eigentümer des Grundstücks sind und daher nicht beeinträchtigt werden.  Das von Ihnen angedachte Vorgehen, sowohl eine Entschädigung für die überbaute Fläche als auch eine Geldrente zu beanspruchen, ist rechtlich nicht haltbar. Sie haben nur die Möglichkeit, für eines von beidem zu entscheiden. Wenn Sie grundsätzlich an der Grundstücksnutzung interessiert (diese wird in Zukunft nach Abbruch der Garage wieder möglich sein) sind, liegt die Geldrente näher. Haben Sie das Grundstück insoweit „abgeschrieben' ist eine Entschädigung nach den Grundstückwert eher Ihren Interessen entsprechend. Da sich diese Interessen gegenseitig notwendigerweise ausschließen, können Sie nur eines der beiden Interessen verfolgen und müssen sich entsprechend für ein Variante entscheiden.  Maßgeblich für die Bemessung der Entschädigung – sei es Geldrente oder Abkauf – ist der Verkehrswert zur Zeit des Überbaus. Solange dieser nicht auf Grundlage eines Gutachtens festgestellt wird, können Sie sich am Bodenrichtwert orientieren.  Nach der derzeitigen Rechtslage können Sie daher nur eine Geldrente oder den Abkauf erfolgreich einklagen, eine Kumulierung ist leider nicht möglich.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.  Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.  Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.  Mit freundlichen Grüßen  Chris Koppenhöfer (Rechtsanwalt) !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 912, § 915