Frage: 2007 haben wir ein Einfamilienhaus angemietet, die Vermieterin ging ins Pflegeheim.Vor Abschluß des Mietvertrages hatten wir mit ein Gespräch mit dem Schwiegersohn der Vermieterin, der sich und seine Ehefrau als Alleinerben des Anwesens titulierte.Nach dem Tod der Vermieterin wollten die Beiden das Haus an uns verkaufen-in den vergangenen Jahren wurde dies auch immer wieder betont und versichert.Dies alleine war der Grund, daß wir in das Haus einzogen. Auf Eigenkosten haben wir ( mit dem Verkaufsverprechen des :Schwiegersohnes), das Dach isoliert, neue Fenter eingebaut, 2 neue Bäder eingebaut,das gesamte Haus mit neuen Fußböden ausgestattet und die ehemalige Waschschüche entkernt und an das Wohnhaus angebaut.Ebenso haben wir die gesamte Elektrik des 1956 erbauten Hauses auf den neusten Stand bringen lassen, Heizkörper neu eingebaut, Kamin neu hochgezogen, neue Zäune gezogen, neue Warm- und Kaltwasserleitungen einziehen lassen, neue Decken eingezogen, neue Böden verlegt usvm.Hier sind ungefähr etwa 100.000 € geflossen.Jede Bauliche Veränderung durch un wurde mit dem Schwiegersohn der Vermieterin beredet und durch ihn abgesegnet.   Im November  2010 verstarb die Vermieterin-bis heute haben wir über das Ableben keine Information zum Ableben der alten Dame. Heute stand der Schwiegersohn, mit einem Gutachter, der das Haus schätzen soll, vor unserer Haustüre.Und gleichzeitig meldet sich ein 2 ter Erbe, nämlich der Sohn der Verstorbenen. Durch ihn haben wir jetzt erfahren, das seine Schwester eine Eigenbedarfskündigung gegen uns erwirken will, weil sie das Haus nie verkaufen wollte und die feine Familie nur einen Deppen gesucht hat, der das Haus auf den neusten Stand bringen soll, damit der gemeinsame Sohn hier einziehen kann. Der Sohn arbeitet in Stuttgart und lebt Mo-Fr dort in S, keine Familie.Bei der Begehung durch den Gutachter wies der Schwiegersohn immer wieder auf Mängel hin, zum Beispiel wollte er das eine Tapetenbahn, die sich oben an der Decke minimal gelöst hat, als Baumangel aufgenommen wird!!! Wir haben 4 Kinder, sind um 100.000 € leichter....und unser Herz hängt an diesem Haus.Kann er uns eine Eigenbedarfskündigung :aussprechen? Was ist mit unserem Geld?Wie kann ich mich wehren.Ich muß dazu sagen, das der frischaufgetauchte :Mitbesitzer uns gerne helfen will; er bot uns an, daß er das Haus kauft laut Gutachten und dann an uns weiterverkauft.Ist dies möglich?.Wer weiß Rat?   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  nach dem Erbfall gehen die Rechte und Pflichten auf die Erben über. Sind es mehrere, so bilden diese eine Erbengemeinschaft, die nur einstimmig über den Nachlass verfügen kann, solange noch keine Auseinandersetzung erfolgt ist.  Eine Eigenbedarfskündigung kann also grundsätzlich erst dann erfolgen, wenn das Erbe aufgeteilt ist und klar ist, wem die Rechte zustimmen. Ansonsten kann eine derartige Kündigung nur von allen Erben gemeinsam ausgesprochen werden. Die Gründe sind in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 BGB/a>  normiert, unter anderem, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushaltes benötigt. Der Sohn wäre als solcher familienangehörig, jedoch müsste dieser dann auch tatsächlich dort einziehen. Dies könnte grundsätzlich auch gerichtlich überprüft werden.  Hinsichtlich Ihrer Aufwendungen haben Sie einen Erstattungsanspruch gegen die Erbengemeinschaft aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§ 812 BGB/a> , da der Zweck (der Kauf des Hauses) nicht mehr eintritt. Dies aber nur dann, wenn Ihnen eindeutig versagt wird, das Haus zu kaufen.  Wenn aber die Möglichkeit besteht, das Haus von einem Miterben zu kaufen, nachdem dieser es selbst gekauft hat, so ist eine gute Möglichkeit, weiteren Streitigkeiten aus dem Wege zu gehen, gerade im Hinblick auf die Wertigkeit der Aufwendungen. Dies sollte aber dann auf jeden Fall notariell bereits im Vorfeld beglaubigt werden, da eine bloße mündliche oder schriftliche Vereinbarung bei Grundstückskaufverträgen nicht der Form entsprechen und nicht einklagbar sind.  Hinsichtlich des Gutachters und der angeblichen Schäden, kann dies natürlich auch von einem anderen Gutachter überprüft werden.  Meist läuft es dann auch auf ein gerichtliches Verfahren hinaus, wo ein objektiver dritter Gutachter dann sich der Sache noch einmal von vorn annimmt.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 812