Frage: Hallo, meine Eltern wollen mir ihre Immobilie übertragen, um sie vor einer Pfändung durchs Sozialamt zu schützen. Ich möchte gern die Immobilie über ein Verkäuferdarlehen (und nicht durch Schenkung) zum Marktpreis erwerben, damit es keine 10 Jahresfrist für Rückforderungen gibt. Geplant ist, dass meine Eltern dann auch in der Immobilie mietfrei wohnen bleiben. Wie sieht es da steuerlich für mich aus? Ich hätte dann keine Mieteinnahmen und müsste theoretisch AfA absetzen. Kann ich die AfA auch einfach auslassen und weder Einnahmen noch Ausgaben geltend machen? Was würden Sie empfehlen? Würde ein Nießbrauch nach dem Verkauf Sinn machen? Vielen Dank 

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller/in,  soweit Sie hier AfA geltend machen wollen müssten Sie auch an die Eltern vermieten und dabei eine Miete verlangen, welcher dann mindestens bei einem Betrag von 66% der ortüblichen Miete liegt und es müsste in der Gesamtbetrachtung eine Absicht zur Einkünfteerzielung vorliegen. Abs. 500.h. dass Sie letztlich höhere Einnahmen als Ausgaben haben müssen und dann entsprechend Mieteinnahmen versteuern müssen, verbunden mit dem entsprechendem bürokratischen Aufwandes.   Eine eventuell günstigere Alternative wäre hier die kostenfreie Überlassung der Immobilie an die Eltern.   Auch wenn es hier keine ganz konkrete Entscheidung von Seiten des Bundesfinanzhofes gibt spricht dessen bisherige Rechtsprechung und auch die Entscheidung der unteren Instanzen dafür, dass in dieser Konstellation dann durch die bloße Gebrauchsüberlassung auch keine steuerbare Schenkung von Ihnen an die Eltern vorliegt.  Der Bundesfinanzhof hat hierzu geurteilt (BFH-Urteil vom 29.11.1983, Abs. 8 R 184/83): blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div> 1. Zum GrundS. des rechtlichen Gehörs.  2b>. Die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Wohnung ist keine Schenkung, sondern Leihe./b>  3. Wird eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus unentgeltlich überlassen, so ist der Eigentümer zur Inanspruchnahme der AfA und anderer Werbungskosten auch dann berechtigt, wenn der Nutzungswert der überlassenen Wohnung dem Nutzenden zuzurechnen ist. Kosten, die üblicherweise ein Mieter zu tragen hat und die vom Eigentümer freiwillig übernommen werden, sind nicht abziehbar.  4. Eine gesonderte Feststellung der Besteuerungsgrundlagen ist unter diesen Umständen nicht erforderlich. ...................  Die Auffassung des Klägers stimmt nicht mit der Rechtsprechung des BGH überein. b>In der bloßen Gebrauchsüberlassung einer Sache liegt in der Regel keine das Vermögen mindernde Zuwendung, die für eine Schenkung gemäß § 516 Abs. 1 BGB erforderlich ist, denn die Sache verbleibt im Eigentum und mithin im Vermögen des Leistenden. Wer sich vertraglich verpflichtet, einem anderen den Gebrauch einer Sache unentgeltlich zu gestatten, begründet vielmehr einen Leihvertrag gemäß § 598 BGB. Diese Grundsätze gelten auch für die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung. /b>Die Leihe hat die Gestattung des unentgeltlichen Gebrauchs zum Gegenstand, so daß in der mit einer Leihe verbundenen Zuwendung des Werts einer sonst möglich gewesenen Eigennutzung der Sache keine Schenkung gesehen werden kann (BGH-Urteil vom 11. Dezember 1981 Abs. 5 ZR 247/80, BGHZ 82, 354, mit Hinweis, daß, soweit sich eine andere Auffassung aus den BGH-Urteilen vom 17. Dezember 1954 Abs. 5 ZR 77/53, Lindenmaier/Möhring, Nachschlagewerk des Bundesgerichtshofs, § 516 Nr. 2 BGB; vom 6. März 1970 Abs. 5 ZR 57/67, Neue Juristische Wochenschrift - NJW - 1970, 941, und vom 19. Juni 1970 Abs. 5 ZR 144/67, Wertpapier-Mitteilungen - WM - 1970, 1247, ergeben könnte, daran nicht mehr festgehalten wird). /blockquote>  Die AfA werden Sie aber trotz dieses Urteils nicht geltend machen können, diese wäre nur dann möglich, wenn es sich um ein Gebäude mit vielen Wohnungen handelt und hier keine Differenzierung möglich ist.  Im gleichen Sinn hat auch das Finanzgericht Rheinland-Pfalz geurteilt (Urteil vom 18.04.2002 – 4 K 1869/01):  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>Die Klage ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der Schenkungsteuerbescheide vom 2. April 2002 und vom 10. November 2000 sowie der Einspruchsentscheidung vom 3. Mai 2001.b> Der Beklagte hat für die im notariellen Vertrag vom 10. April 2000 vereinbarte Einräumung von Nutzungsrechten zu unrecht Schenkungsteuer festgesetzt./b> Die durch diese Vereinbarungen eventuell ausgelöste Erbschaftsteuer ist noch nicht entstanden.Bei den der Lebensgefährtin des Klägers vertraglich versprochenen Leistungen ist zu unterscheiden zwischen der Wohnungsüberlassung zur Mitbenutzung bis zum Tode des Klägers (Abschnitt Abs. 2 Ziffer 1 Buchst. a. der notariellen Urkunde) und dem inhaltlich abweichend gestalteten Nutzungsrecht, das der Lebensgefährtin nach dem (Vor-)Ableben des Klägers zustehen sollte (Abschnitt Abs. 2 Ziffer 1 Buchst. b der notariellen Urkunde). Nur die Nutzungsüberlassung zu Lebzeiten des Klägers könnte, sofern sie als freigebige Zuwendung (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG) zu werten wäre, Schenkungsteuer auslösen, während durch die Einräumung des postmortalen Nutzungsrechts, die überlebensbedingt ist, allenfalls Erbschaftsteuer anfallen kann, sofern es sich um eine steuerbare Schenkung auf den Todesfall (§ 3 Abs. 1 Nr. 2 S. 1 ErbStG) handelt.b>Eine freigebige Zuwendung setzt eine Vermögensverschiebung voraus, durch die der Zuwendende entreichert und der Bedachte bereichert wird. Eine entreichernde Vermögenshingabe wird bei der bloßen Überlassung von Wohnräumen und anderen Grundstücksteilen zur Selbstnutzung meist fehlen/b> (vgl. u. a. BGH-Urteil vom 11. Dezember 1981 Abs. 5 ZR 247/80, NJW 1982, 820; BFH-Urteil vom 29. November 1983 Abs. 8 R 184/83, BStBI. Abs. 2 1984, 371)/blockquote>  Solange also die Wohnung nur zum Gebrauch überlassen wird löst dies keine Schenkungssteuer aus, bei dem Recht zur eigenen Weitervermietung (Nießbrauch) wäre dies sicher anders. Solange sie aber die Wohnung nur zum Wohnen überlassen ist davon auszugehen, dass keine Schenkungssteuer anfällt.  Die Vermietung und die Anspruchnahme der AfA wäre zwar theoretisch möglich, dürften sich aber in Ihrer Konstellation aus wirtschaftlichen und bürokratischen Gesichtspunkten nicht lohnen.   Ich hoffe damit Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntagabend.  Mit freundlichen Grüßen,  RA Fabian Fricke

Relevante Paragraphen: § 598, § 516