Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe mit meiner Frau ein gemeinsames Grundstück/Haus. Jeder von uns ist mit 50% im Grundbuch eingetragen. Nicht als Eheleute, sondern jeder für sich. Ich will nun nach vollzogenem Trennungsjahr die Scheidung einreichen und habe meiner Frau ein Angebot zum Kauf Ihrer Hälfte angeboten. Sie will weder die Scheidung (was sie ja nicht verhindern kann), noch will sie mir die Grundstücks-/Haushälfte jetzt verkaufen.  Sind Grundstücksgemeinschaft und Ehescheidung zwei völlig unabhängige Rechtslagen ? Welchen Einfluss hat diese Grundstückgsgemeinschaft, wenn ich unabhängig davon nun die Scheidung einreiche ?  Welche Vor- und Nachteile habe ich ?  Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.  Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.  Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Grundsätzlich können beide Angelegenheiten (Ehescheidung und Grundstücksgemeinschaft) voneinander unabhängig geregelt werden.  Das Verhältnis der Gemeinschaft bezüglich des Grundstücks richtet sich dann nach den Vorschriften der Gemeinschaft im BGB nach den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§§ 741 ff. BGB/a> .  Es sollte jedoch im Rahmen des Scheidungsverfahrens in der Regel auch eine Auseinandersetzung der Vermögenswerte der Eheleute erfolgen, um eine endgültige Trennung und Unabhängigkeit vom anderen Ehegatten zu erreichen, da anderenfalls immer wieder Berührungspunkte auf Grund des gemeinschaftlichen Eigentums besteht, welches u.U. immer wieder zu Problemen, gerade auch nach erfolgter Scheidung, führt.  Im Rahmen der Gemeinschaft können Sie nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/749.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 749 BGB: Aufhebungsanspruch">§ 749 Abs. 1 BGB/a>  jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.  Bei der Gemeinschaft an einem Grundstück kann die Aufhebung ohne Titel durch Teilungsversteigerung erreicht werden, a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/181.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 181 ZVG">§ 181 ZVG/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/753.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 753 BGB: Teilung durch Verkauf">§ 753 Abs. 1 BGB/a> . Sie sind als eingetragener Miteigentümer im Grundbuch antragsberechtigt.  Durch ein solches Verfahren kann Ihre Ehefrau auch die Versteigerung des Grundstücks (Verkauf) nicht verhindern.  In der Regel lässt sich jedoch nicht ein solcher Preis erzielen, wie im freien Verkauf des Grundstücks. Dazu wäre jedoch die Zustimmung Ihrer Frau erforderlich.  Der erzielte Erlös aus dem Teilungsversteigerungsverfahren ist nach Befriedigung der auf dem Grundstück lastenden Verbindlichkeiten und Kosten des Verfahrens unter den Eheleuten zu gleichen Anteilen aufzuteilen.  Danach wäre die Gemeinschaft hinsichtlich des Grundstücks auseinandergesetzt.  Sofern die Gemeinschaft weiter besteht, haften Sie Dritten im Außenverhältnis grundsätzlich für die Kosten des Grundstücks auch weiterhin.  Intern hätten Sie gegen Ihre Frau ein Ausgleichsanspruch, wenn dies alleine im Haus lebt. Genau dies führt in der Regel, vor allem nach der Scheidung, immer wieder zu Problemen.  Sofern Ihre Frau alleine im Haus verbleibt, haben Sie einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung.  Die Obergrenze für die Bemessung ist in der Regel die verkehrsübliche Miete (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2094,%201721" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 13.04.1994 - Abs. 12 ZR 3/93: Bemessung der Entschädigung für die Nutzung der im gemeinsamen E...">NJW 94, 1721/a> ) unter Übernahme und Anrechnung der Kosten und Lasten des Grundstücks durch den Teilhaber, der das Grundstück alleine nutzt (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2082,%201753" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 04.02.1982 - Abs. 9 ZR 88/80: Verwaltung und Benutzung einer beiden Ehegatten gehörenden Eigen...">NJW 82, 1753/a> ; BGH 82, 265; Köln a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%2092,%201348" target="_blank" class="djo_link" title="NJW-RR 92, 1348 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW-RR 92, 1348/a> ).  Der Antrag im Scheidungsverfahren muss jedoch nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/622.html" target="_blank" class="djo_link">§ 622 Abs. 2 Nr. 2 ZPO/a>  jedoch die Erklärung enthalten, ob Familiensachen der in § 621 Abs. 2 S. 1 bezeichneten Art anderweitig anhängig sind, worunter auch die Teilung des Hausrats und der gemeinsamen Ehewohnung zählt.  Es sollte deshalb im Vorfeld der Scheidung Klarheit über den Fortbestand des Grundstücks bestehen.  Dies kann auch derart erreicht werden, dass beide Ehegatten sich darüber einig sind, dass das Grundstück weiterhin im gemeinsamen Eigentum verbleibt.  Dies ändert jedoch nichts an der Regelung über die Gemeinschaft nach den oben dargelegten Grundsätzen.  Sofern Sie in jedem Fall Ihren Grundstücksanteil übertragen wollen und aus dem Grundbuch als Eigentümer gelöscht werden wollen, Ihre Frau sich jedoch auch weiterhin weigert, Ihren Anteil gegen Zahlung zu übernehmen oder anderweitig zu verkaufen, empfiehlt sich lediglich die oben dargelegte Teilungsversteigerung.  Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.  Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.  Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung. Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung. Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.   Mit freundlichen Grüßen  Marco Liebmann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 741, § 749, § 753