Frage: Werte Damen und Herren ich bin Vermieter einer kleinen Wohnung in SchleswigHolstein. Seit knapp 6 Jahren habe ich diese Wohnung vermietet. Der Mieter hat nun zum 31.12.2009 fristgerecht gekündigt. Er ist jedoch der Meinung, dass er aufgrund neuerer Rechtsprechung zu keinerlei Renovierung verpflichtet ist. Bei Vertragsbeginn befand sich die Wohnung nach Totalumbau des Hauses in neuem, somit frisch renoviertem Zustand.  Im Mietvertrag findet sich ein Absatz zu Schönheitsreparaturen: 1) Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden Schönheitsreparaturen fachgerecht auf eigene Kosten vorzunehmen....; 2) Die Schönheitsreparaturen sind sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparatur auszuführen-Küchen, Bad, Duschen, alle 3 Jahre, -Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen, Toiletten...alle 5 Jahre, alle anderen Räume 7 Jahre; 3) Von den unter Ziffer 2 angegebenen Fristzeiträumen während der Mietzeit kann abgewichen werden kann, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert; 4) ...(Erklärungen zur fachgerechten Ausführung); 5) Der  Vermieter kann Schadensersatz verlangen, wenn die fälligen Reparaturen nicht durchgeführt wurden und ihm hierfür eine Frist gesetzt wurde oder eine Fristsetzung nach den gesetzlichen Vorschriften entbehrlich war; 6) Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Reparaturen entspr. Ziffer 2 nicht fällig, so zahlt der Mieter einen Kostenersatz für die seit Mietbeginn bzw. seit der letzten Schönheitsreparatur erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffer 2, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparatur fachgerecht ausführt. Die höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages ...usw.  Seit Vertragsbeginn hat der Mieter keinerlei Schönheitsreparaturen durchgeführt. Ein vorläufige Besichtigung ergab, dass sich die Wohnung in einem guten Allgemeinzustand befindet, aber nach 6 Jahren natürlich deutlich Abwohnspuren zu erkennen sind, so dass zumindest die Rauhfasertapeten der Wohnung jetzt komplett gestrichen werden müssen.  Frage: Kann ich vom Mieter tatsächlich nach neuer Rechtsprechung keine Schönheitsreparaturen/Renovierung (nur Streichen !) bzw. anteilige Kostenübernahme oder Verrechnung mit der Kaution erwarten? Falls doch, welche Fristsetzung zur Ausführung ist angemessen? Evt. welcher Anteil der Kaution (800.-) könnte ersatzweise in Frage kommen (62 qm Grundfläche, Decken und Wände streichen). mfG

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:  Ob und inwieweit ein Mieter zur Leistung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, hängt von der Formulierung des Mietvertrags ab. Hierzu müssen Sie die Grundkonstruktion verstehen:  Das Gesetz regelt, daß grundsätzlich der Vermieter zum Erhalt der Mietsache (hier: Wohnung) verpflichtet ist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a> ). Es ist jedoch anerkannt, daß der Vermieter dem Mieter vertraglich die Schönheitsreparaturen auferlegen darf. Da es sich bei der Abwälzung der Schönheitsreparaturen um eine Abweichung von der gesetzlichen Grundregel handelt, beschäftigen sich viele Gerichte (auch der BGH) mit der Frage, ob Klauseln im Mietvertrag den Mieter unangemessen benachteiligen. Wenn dies der Fall ist, wird die Klausel für unwirksam erklärt. Es bleibt dann bei der gesetzlichen Regelung, wonach der Erhalt der Mietsache Aufgabe des Vermieters ist.  Der BGH (Az.: <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20361/03' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 23.06.2004 - Abs. 8 ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>Abs. 8 ZR 361/03</a>) hat hierzu grundlegend entschieden, daß sog. starre Fristenregelungen unwirksam sind. Das sind Bestimmungen, in denen geregelt ist, daß die Schönheitsreparaturen nach einer bestimmten Laufzeit durchgeführt werden müssen (!). Zulässig sind dagegen „weiche” Formulierungen wie z.B. „im allgemeinen” (BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202004,%202087" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 28.04.2004 - Abs. 8 ZR 230/03: Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter">NJW 2004, 2087/a> ) oder „üblicherweise” (BGH, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20283/07" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.10.2008 - Abs. 8 ZR 283/07: Wirksamkeit einer Klausel über die Farbgebung von Holzteilen ...">Abs. 8 ZR 283/07/a> ).  Die Formulierung in Ihrem Mietvertrag erscheint als weich und damit zulässig. Jedoch hat das KG Berlin (Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=8%20U%20135/07" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 06.12.2007 - 8 U 135/07: Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Unwirksamkeit einer Schönheit...">8 U 135/07/a> ) hierzu entschieden, daß eine derartige Formulierung („regelmäßig nach Maßgabe folgenden Fristenplans”) als eine starre Fristenregelung zu bewerten ist.   Damit ist auch Ihre Formulierung als unwirksam zu beurteilen. Es verbleibt daher bei der von mir skizzierten Pflicht, wonach der Vermieter zum Erhalt der Mietsache und damit auch für die Durchführung von Schönheitsreparaturen verantwortlich ist. Ich kann Ihnen leider keine besseren Nachrichten geben.   Ich hoffe, Ihnen dennoch eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Sonja Richter - Rechtsanwältin -!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535