Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   unser Mieter ist jetzt nach 8 Jahren (die Wohnung selbst ist 15 Jahre alt) ausgezogen und bei der Wohnungsübergabe haben wir folgende Mängel festgestellt:  Beim Herd (weiß emailliert und 15 Jahre alt) ist von außen die Emailfarbe abgesplittert und an diesen Stellen, betrifft quasi das ganze Schaltfeld, total verrostet. Da jedoch auch Kratzspuren vorhanden sind, gehen wir von unsachgemäßen Putzen aus. Können wir hier dem ehemaligen Mieter etwas als Ersatz berechnen, um nicht komplett auf dem Schaden (Herd muss ersetzt werden) sitzen zu bleiben?  Des Weiteren fehlt ein zentraler Hausschlüssel, dessen Verbleib nicht geklärt werden konnte. Können wir ihm hier den Ersatz berechnen bzw. was ist hier zu machen (zentrale Schließanlage für das gesamte Haus). Die WEG hatte mal beschlossen, dass bei Verlust eines Schlüssels die gesamte Schließanlage ausgetauscht werden müsse aus Sicherheitsgründen. Damit würden die Kosten erheblich höher liegen als bei einem Ersatzschlüssel.   Und dann noch die Frage, ob es bestimmte Fristen für die Rückgabe der Kaution gibt? Er möchte sie gleich zurück erhalten (nach Abzug der letzten Miete, die er nicht gezahlt hat) ohne, dass bereits bekannt ist wie hoch die Nebenkostenabrechnung bis Mietende sein wird. Kann er die sofortige Rückgabe verlangen?  Vielen Dank für Ihre Unterstützung.   Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Abs. 1. Die Mängel an dem Herd sind von dem Mieter dann zu ersetzen, wenn diese über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen und von dem Mieter zu vertreten sind, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">538 BGB/a> . Es muss sich bei dem Mangel um einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache handeln. Dies ist m.E. fraglich, da das Absplittern von Farbe durchaus auch altersbedingt sein kann. Darüber hinaus ist die (vertragswidrige) Verschlechterung des Herdes von Ihnen zu beweisen. Hier hilft eventuell ein früheres Übergabeprotokoll, das einen mangelfreien Herd zum Einzug des Mieters feststellt.   Im Ergebnis dürfte also die Farbabsplitterung nicht altersbedingt sein und durch das unsachgemäße Putzen des Mieters verursacht worden sein. Diese beiden Voraussetzungen müssen von Ihnen bewiesen werden. Sie sollten eventuell abwägen, ob sich ein Vorgehen hier wirklich lohnt. Insbesondere dürfte der Schaden von abgeplatzter Farbe an einem 15 Jahre alten Herd nicht sehr hoch sein.  Abs. 2. Ein SchadenserS. wegen Austausches der Schlösser kommt gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">535 BGB/a>  in Betracht, da der Mieter eine Sorgfaltspflicht aus dem Mietvertrag verletzt haben könnte. Auch hier ist jedoch die Voraussetzung, dass der Mieter schuldhaft gehandelt hat. Es kommt also darauf an, wie er den Schlüssel verloren hat. Wir bspw. der Schlüssel (schuldlos) aus einer Tasche entnommen, fehlt es am Verschulden und es liegt kein Schadensersatzanspruch vor (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 26.08.1999, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=47%20C%20178/99" target="_blank" class="djo_link" title="AG Hamburg, 26.08.1999 - 47 Abs. 100 178/99: Mietrecht - Schadensersatzanspruch des Vermieters bei unv...">47 Abs. 100 178/99/a> ).  Ansonsten wäre zu prüfen, ob eventuell der Austausch aller Schlösser ein Verstoß gegen Ihre Schadensminderungspflicht bedeuten könnte. Hierbei muss berücksichtigt werden, wie und wo der Schlüssel verloren gegangen ist. Wurden bspw. mit dem Schlüssel auch wichtige Papiere des Mieters gestohlen, dann könnte ein potenzieller Einbrecher problemlos das Haus ausfindig machen. Dann wäre ein kompletter Austausch der Schlösser notwendig.  Daneben muss aber überlegt werden, ob nicht mit weniger Aufwand der Schaden abgewendet werden kann. Da es sich hier um eine zentrale Schließanlage handelt, deren Handhabung zudem von der WEG bestimmt worden ist, dürfte ein Austausch des Systems wohl angebracht sein. Dies kann ohne weitere Informationen im Rahmen einer Erstberatung aber nicht abschließend beurteilt werden.  Abs. 3. Der Rückzahlungsanspruch der Kaution des Mieters wird in der Tat erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist im Anschluss an die Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Die Angemessenheit der Frist richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles. Insbesondere haben Sie solange ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution als die Höhe der Betriebskosten noch nicht feststeht (BGH v. 18.01.2006 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2071/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.01.2006 - Abs. 8 ZR 71/05: Umfang der Mietkaution">Abs. 8 ZR 71/05/a> ).   In Ihrem Fall fehlt zusätzlich noch die letzte Miete, die Sie u.U. auch mit der Kaution verrechnen können. Anhand der Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre können Sie eventuell abschätzen, ob eine Nachzahlung des Mieters in Betracht kommt. In dieser Höhe sowie in der Höhe der nicht gezahlten Miete haben Sie in jedem Fall ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution.  Bitte beachten Sie aber, dass etwaige (Mängel)Ansprüche nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  innerhalb von sechs Monaten verjähren und auch die Kaution in der Regel innerhalb dieser – nämlich einer angemessenen Frist – abgerechnet werden sollte.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Alexander Otterbach, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 538, § 280, § 548