Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe folgende Frage:  Es handelt sich um einen einen Mietvertrag aus dem Jahr 1992. Dieser ist befristet auf neun Jahre. Für den Mieter wurde eine zweimalige Verlängerungsoption über jeweils 5 Jahre vereinbart, welche auch von Seiten des Mieters ausgeübt wurde.Der Vertrag befindet sich zur Zeit in der zweiten Verlängerungsoption, die noch bis 2011 laufen würde. Bei Abschluss des Mietvertrages wurde eine Staffelmiete vereinbart. Die erste Erhöhung sollte nach 48 Monaten seit Vertragsbeginn stattfinden und dann jeweils nach einem Jahr über 5 Jahre hinweg. Hierbei wurde auch genau das Datum der Erhöhung und der ab dann zu zahlende Mietzins festgelegt.  Meine Frage ist nun, kommt der Mieter aus diesem befristeten Vertrag vor Ablauf der zweiten Verlängerungsoption raus und wie lange wäre dann die Kündigungsfrist für ihn?  Problematisch erscheint auch, dass das Mietobjekt vom Mieter als Wohnung aber auch für eine freiberufliche Tätigkeit genutzt wird und dieses auch so im Mietvertrag festgehalten wurde. Ich weiß daher nicht, ob sich das auf die Kündigungsfrist, falls eine Kündigung vor Ende der zweiten Verlängerungsoption überhaupt möglich sein sollte, auswirken könnte.  Falls genauere Daten für die Beantwortung benötigt werden, bitte ich um Bescheid. Ich bedanke mich für die Beantwortung meiner Frage und verbleibe  mit freundlichen Grüßen!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:  1. Nach Ihren Schilderungen liegt ein Zeitmietvertrag vor, ein Vertrag also, der nicht auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, sondern bei dem eine bestimmte Laufzeit vereinbart wurde.  Bei einem solchen Vertrag ist die ordentliche KÜndigung ausgeschlossen wie sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/542.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 542 BGB: Ende des Mietverhältnisses">§ 542 BGB/a>  ergibt. Grundsätzlich wird der Mieter daher den Vertrag nur dann beenden können, wenn ein außerordentliches Kündigungsrecht (Pflichtverletzungen, Mängel etc.) vorliegt. Hierfür haben SIe jedoch keinerlei Anhaltspunkte geschildert.  2. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass an den wirksamen Abschluss eines Zeitmietvertrages hohe Anforderungen zu stellen sind. So muss unter anderem grundsätzlich der Vermieter bereits im Vertrag die Gründe für die Befristung angeben. Hier gelten allerdings verschiedene Anforderungen je nachdem ob es sich um Wohnraum oder aber um Gewerberaum handelt.   Insgesamt sprechen aus der hier zu beurteilenden Sicht die besseren Gründe dafür, von einer Unkündbarkeit des Mietvertrages auszugehen.   Abschließend möchte ich allerdings ausdrücklich darauf hinweisen, dass eine genaue Prüfung des Kündigungsrechts nur bei einer Prüfung des Vertrages möglich ist. Ich würde Ihnen daher - wenn Sie letzte Gewisseheit haben möchten - empfehlen, den gesamten Vertrag anwaltlich prüfen zu lassen.   Ich hoffe, Ihnen dennoch vorab eine erste Einschätzung gegeben zu haben und stehe gerne - persönlich wie auch im Rahmen der Nachfragefunktion - weiter zur Verfügung. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 542