Frage: Guten Tag.  Ich bewohne mit meinem Mann und meinen 2 Kindern das Haus meiner Mutter.  Wir wohnen seit ca. 10 Jahren zur Miete, da Sie das Haus nicht verkaufen möchte.  Abgesehen davon haben wir in den letzten Jahren ca. 100.000 Euro zur Renovierung  und Sanierung beigesteuert.  Nach Ableben meiner Eltern sollen meine Schwester und ich das Haus erben.  Der Gesundheitszustand meines Vater gibt Grund zur Annahme, dass er Pflegefall werden könnte. Daher unsere Befürchtung, dass da Haus veräussert werden muss, da meine Eltern die Pflegekosten mit ihrer Rente und Mieteinnahmen langfristig nicht decken können.  Welche Möglichkeiten bestehen das Haus zu „sichern', dass es in der Familie bleibt? Könnte man es den Kindern oder Enkelkindern vorab schenken? Oder gilt hier auch der 10-Jahres Rückforderungsanspruch?  Kann ein Teil des Hauses im Wert der geleisteten Renovierungskosten auf mich überschrieben werden?  Gibt es andere Möglichkeiten?  Besten Dank für Ihre Antwort vorab.  MFG

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,  anhand des geschilderten Sachverhalts kann ich Ihre Fragen im Rahmen einer Erstbratung wie folgt beantworten:   << Welche Möglichkeiten bestehen das Haus zu „sichern', dass es in der Familie bleibt? Könnte man es den Kindern oder Enkelkindern vorab schenken?>>  Es gibt die Möglichkeit im Rahmen einer Verfügung von Todes wegen der Mutter (Eigentümerin), dass diese das Haus unter der Auflage (§§a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1940.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1940 BGB: Auflage">1940/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2192.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2192 BGB: Anzuwendende Vorschriften">2192/a>  ff. BGB) vererbt, dass der Erbe es nicht verkaufen darf. Diese Auflage stellt insoweit eine auflösende Bedingung dar und sollte im Grundbuch eingetragen werden. Ebenso sollte das Testament enthalten, wem das Erbe bei Bedingungseintritt zufällt.  Eine Schenkung zu Lebzeiten ist möglich, und wegen steuerlicher Freibeträge im Einzelfall auch oftmals wirtschaftlich sinnvoll.  <<Oder gilt hier auch der 10-Jahres Rückforderungsanspruch?>>  Worauf beziehen Sie sich ? Die berühmten 10 Jahre könne hier in vielerlei Hinsicht Bedeutung erlangen. Ich weiß aber nicht genau, auf welchen Aspekt Sie hinauswollen(nutzen Sie die kostenlose Nachfrage).   <<Kann ein Teil des Hauses im Wert der geleisteten Renovierungskosten auf mich überschrieben werden?>>  Ja, mit Zustimmung der Eigentümerin. Es wird dadurch Miteigentum begründet (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1008.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1008 BGB: Miteigentum nach Bruchteilen">§ 1008 BGB/a> ).  <<Gibt es andere Möglichkeiten?>>  Sie könnten das Grundstück auch zum Ausgleich Ihrer Arbeiten mit Zustimmung der Eigentümerin dinglich dergestalt belasten lassen, dass Ihnen aus den Mieteinnahmen ein bestimmter Betrag ausgezahlt wird (Reallast, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1005.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1005 BGB: Verfolgungsrecht">§§ 1005 ff. BGB/a> ).  Auch wäre an eine Befreiung der Mietzahlungspflicht und Einräumung eines (dauernden) Wohnrechts im Ausgleich für die getätigten Aufwendungen denkbar.  Mit freundlichen Grüßen   Florian Weiss  Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1940, § 1005, § 2192, § 1008