Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir haben im Juni den Kaufvertrag für ein EFH unterschrieben,  Übergabe am 1.10. (nach Zahlung).   Standardpassus im Kaufvertrag: 'Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und Gebäudes sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadenersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. ... Der Verkäufer versichert, daß ihm weder versteckte Mängel ....bekannt ist.'  Im Exposé des Maklers steht: 'In den Jahren 2000/01 fand eine umfassende Sanierung statt, dabei wurden die Leitungen und die Elektrik erneuert.' Zusätzlich hat der Verkäufer (hat eine Bauausführungsfirma) mehrfach mündlich bestätigt, daß die gesamte Elektrik erneuert wurde (in zwei Räumen sah diese selbst für uns Laien alt aus, auf explizite Nachfrage an den Verkäufer, ob auch in diesen Räumen erneuert wurde, hieß es, daß, ja, auch in diesen Räumen die Leitungen neu seien).  Wir haben dann Mitte Oktober einen Elektriker ins Haus bestellt, da wir Leitungen für elektrische Rolläden verlegen lassen wollten. Dieser hat dabei schon festgestellt, daß in den genannten 2 Räumen die Elektrik nicht erneuert wurde. Im Laufe der Arbeiten kommt jetzt immer mehr zum Vorschein: ein Großteil der Leitungen war nicht geerdet, alt, falsche Drähte (z.T. selbst in den in renovierten Räumen, Leitungen unter Strom offen in der Wand, Verbindungsleitungen quer im Bad verlegt, etc.). Wir sprechen jetzt langsam über eine Grundsanierung. Zusätzlich zu den direkten Elektrikerkosten werden dabei natürlich auch ziemlich viele Wände beschädigt, die dann wieder renoviert werden müssen. Außerdem bekommen wir langsam ein ziemliches Problem mit unserem Einzugstermin, da wir natürlich keine so langwierigen Elektrikerarbeiten eingeplant hatten (werden wohl auf eine Teilbaustelle einziehen).  Meine Frage ist jetzt, ob wir Aussichten haben, Ansprüche gegen den Verkäufer durchzusetzen (wir haben ihn bisher noch nicht kontaktiert, wollen erstmal unsere Position kennen), falls ja, welche sowie welche eventuellen Fristen wir einzuhalten hätten.  Vielen Dank im voraus.

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Wenn der Verkäufer seinen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nicht genügt, weil die Kaufsache bei Gefahrübergang mangelhaft ist, ergeben sich grundsätzlich die Rechte des Käufers aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 BGB/a> .  Als da wären:  1) Nacherfüllung 2) Rücktritt vom Vertrag oder Kaufpreisminderung 3) SchadenserS. oder ErS. vergeblicher Aufwendungen.  In dem Vertrag ist der von Ihnen erwähnte Haftungsausschluss vereinbart worden.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  kann sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat, deren Fehlen den Mangel darstellt.  Wer unrichtige Erklärungen in Kenntnis ihrer Unrichtigkeit abgibt, handelt arglistig (vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202006,%202839" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.06.2006 - Abs. 8 ZR 209/05: Rechtsfolgen der Zusicherung der Unfallfreiheit eines veräuße...">NJW 2006, 2839/a> , 2840). Der Käufer trägt für das Vorliegen der Tatsachen, aus denen sich das arglistige Verschweigen des Verkäufers ergibt, die Darlegungs- und Beweislast.  Nach Ihrem Sachvortrag hat der Verkäufer aber die Erneuerung/Sanierung der Elektrik zugesichert, so dass von der Übernahme einer Garantie ausgegangen werden kann. Aber auch für das Zustandekommen der Garantie ist der Käufer darlegungs- und beweispflichtig.  Darüber hinaus sind die Rechte des Käufers nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/442.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 442 BGB: Kenntnis des Käufers">§ 442 BGB/a>  wegen eines Mangels ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.  Positive Kenntnis des Mangels hatten Sie bei Vertragsschluss nicht. Grobfahrlässige Unkenntnis ist auch nicht anzunehmen, da Sie als Käufer nicht verpflichtet sind, einen sachkundigen Dritten zur Besichtigung zuziehen.  Eine abschließende Beurteilung der Frage, ob Sie Anspüche gegen den Verkäufer auch tatsächlich durchsetzen können verbietet sich seriöserweise, da dies die positive Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich der Vertragsunterlagen voraussetzt. Auf jeden Fall sind Ansprüche gegen den Verkäufer aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 BGB/a>  nicht von vornherein ausgeschlossen, bedürfen aber noch einer abschließenden Bewertung.  Ansprüche auf Nacherfüllung, SchadenerS. und ErS. vergeblicher Aufwendungen verjähren nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/438.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 438 BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 438 BGB/a>  in zwei Jahren, so dass eine Verfristung nicht unmittelbar droht.  Ich empfehle Ihnen, sich die Dienste eines Kollegen vor Ort zu sichern, um die Begründetheit der Ansprüche abschließend prüfen zu lassen sowie gegen den Verkäufer in entsprechender Weise vorzugehen.  Selbstverständlich können Sie auch auf meine Dienste zurückgreifen. In diesem Fall empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 437, § 438, § 442