Frage: Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,  meine Vermieterin hat mit dem Verkauf der von mir bewohnten Doppelhaushälfte einen Makler beauftragt.  Der Makler stimmt mit mir schriftlich die Besuchstermine - 3 Stunden pro Woche en bloc, maximal 2 Personen gleichzeitig - ab.  Kann ich den Zutritt zum Haus jenem Kaufinteressenten verwehren, der das Haus bereits zum zweiten Mal besichtigen möchten?  Kann ich den Zutritt zum Haus dem die Kaufinteressenten begleitenden Architekten oder Sachverständigen verwehren oder muss ich diese ebenfalls in das Haus lassen?  Kann ich einzelnen Kaufinteressenten auch bereits die erste Besichtigung des Hauses unter Hinweis auf mein Hausrecht verwehren, wenn ich einem Großteil (mehr als 80%) der Kaufinteressenten bereits Zutritt genehmigt habe?  Selbstverständlich möchte ich keine Schadensersatzklage oder Kündigung der aktuellen Eigentümerin riskieren.  Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen im Voraus. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Sie sollten zunächst in Ihren Mietvertrag schauen, ob dieser Regelungen über ein Besichtigungsrecht des Vermieters und über die jeweiligen Voraussetzungen enthält. Diese Vereinbarungen im Mietvertrag können grundsätzlich zulässig sein, sofern sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. In jedem Falle muss eine vorherige Vereinbarung des Besichtigungstermins vorgesehen sein.  Aber auch ohne mietvertragliche Vereinbarung ist von der Rechtsprechung ein Besichtigungsrecht des Vermieters für bestimmte Situationen, so auch den Verkaufsfall anerkannt, das sich nicht direkt aus dem Gesetz, sondern aus den Grundsätzen von Treu und Glauben nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  ableitet. Danach hat der Vermieter ein Recht, die Wohnung zum Zwecke des Verkaufs der Immobilie zusammen mit dem Interessenten nach vorheriger Voranmeldung beim Mieter zu besichtigen.   Hinsichtlich der Zumutbarkeit der Häufigkeit dieser Besichtigungen gibt es keine starre Festlegung. Anhaltspunkte lassen sich aber aus einigen Gerichtsentscheidungen ableiten. So entschied das Landgericht Kiel, dass der Mieter eine Besichtigung pro Woche beim Verkauf hinnehmen muss, mehr nicht (LG Kiel, Urteil vom 01.06.1992, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20S%2026/91" target="_blank" class="djo_link" title="1 S 26/91 (2 zugeordnete Entscheidungen)">1 S 26/91/a> ). In demselben Urteil entschied das Gericht aber auch, dass die Kaufinteressenten nicht berechtigt sein sollen, die Räume mehrfach zu besichtigen.  Noch strenger urteilte das Landgericht Frankfurt a. Abs. 1000. (LG Frankfurt a. Abs. 1000., Urteil vom 24.05. 2002, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2/17%20S%20194/01" target="_blank" class="djo_link" title="LG Frankfurt/Main, 24.05.2002 - 17 S 194/01: Besichtigungsrecht des Vermieters bei Verkauf der ...">2/17 S 194/01/a> ). Dem Eigentümer einer Wohnung, der diese verkaufen will, steht danach ein Recht zur Besichtigung der Wohnung mit Kaufinteressenten zu, wobei wegen der Berufstätigkeit der Mieter der Zeitraum für die Besichtigungen dreimal monatlich nach einer Ankündigungsfrist von drei Tagen werktags zwischen 19 und 20 Uhr vertretbar ist, sowie deren Dauer von 30 bis 45 Minuten.  Das bedeutet, dass Sie in jedem Falle mit drei Stunden pro Woche dem Besichtigungsrecht des Vermieters in vollem Umfang nachkommen. Mehrfachbesichtigungen sind Ihnen nach dem LG Kiel nicht zuzumuten. Die Besichtigungen müssen übrigens zusammen mit dem Vermieter oder einer mit der Verkaufsabwicklung beauftragten und bevollmächtigten Person stattfinden. Besichtigungen allein durch Interessenten sind nach überwiegender Ansicht durch den Mieter nicht zu dulden. Auch Architekten und Sachverständige von Kaufinteressenten müssen grundsätzlich nicht geduldet werden. Überdies dürfen Fotos von der Wohnung nur mit Ihrer Zustimmung aufgenommen werden. Sie können Erstbesichtigungen gegenüber dem Vermieter ablehnen, wenn die Häufigkeit der Besichtigungen unzumutbar ist oder wenn sich die Besichtigungen über einen unzumutbaren Zeitraum hinziehen, wobei man hier auch keinen konkreten Zeitraum allgemein benennen kann. Die entscheidende Frage muss immer sein, ob mit den Besichtigungen ein ernsthaftes und anzuerkennendes Interesse des Vermieters am Verkauf der Immobilie verbunden ist, das das Recht des Mieters an der Unverletzlichkeit der Wohnung noch in zumutbarer einschränken darf.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242