Frage: Ich habe vor 4 Jahren ein Eigentumswohnung erworben und selbst genutzt. Der verkaufende Bauträger hat im Nachbargebäude (Büros) eine Tiefgarage errichtet und die Plätze dort an die Erwerber des Wohngebäudes vermietet. Die Gebäude sind baulich verbunden, man kommt also vom Tiefgaragenplatz im Bürogebäude direkt in das Treppenhaus des Wohngebäudes. Rechtlich sind die Gebäude aber getrennt.  Ich ziehe in eine andere Stadt und habe die Eigentumswohnung verkauft. Im Zuge dessen kündigte ich auch den Mietvertrag für den im Zusammenhang mit der Wohnung selbst genutzten Tiefgaragenplatz (mit einer Frist von 3 Monaten zum Ende des Monats, in dem ich die Wohnung übergebe).  Weder Wohnung, noch Tiefgarage wurden gewerblich genutzt. Ich bin privater Endverbraucher.  Der Vermieter weigert sich mit Verweis auf die Kündigungsklausel im Mietvertrag meine Kündigung anzunehmen:  Die Kündigungsklausel:  „Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von 20 Jahren, von Beginn des Mietverhältnisses an, seitens [Name Vermieter/Bauträger] bzw. der Eigentümergemeinschaft, unkündbar geschlossen; das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt; als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn 2 Monatsmieten nicht bezahlt sind oder eine Summe aussteht, die zwei Monatsmieten entspricht. Im Übrigen gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Gemäß §10 der Grundlagenurkunde mit Urkunden-Nr. 3273/2012 Z vom 04.12.2012 wird ausdrücklich vereinbart, dass das Mietverhältnis auf Rechtsnachfolger übertragen werden kann.'  Wir hatten uns damals bei Unterschrift des Mietvertrags auf die Auskunft verlassen, dass ein wichtiger Grund eben auch der Verkauf der Wohnung wäre.Vertraglich präzisiert hatten wir das aber leider nicht. Man muss auch sehen, dass der Mietvertrag für die Tiefgarage und der Kaufvertrag für Wohnung zusammenhingen und wir wollten den Kaufvertrag nicht gefährden. Trotzdem blöd von uns, keine Frage.  Ich rechne nicht damit, selbst einen Nachmieter finden zu können, denn nach meiner Einschätzung beträgt die Tiefgaragen-Miete gut und gerne 150 % bis 200 % der ortsüblichen Konditionen.  Kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen? Was kann ich unternehmen?  Besten Dank!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Bei isolierten Mietverträgen für Garagen oder Stellplätze finden die gesetzlichen Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse regelmäßig keine Anwendung. Vertragliche Kündigungsfristen können daher weitestgehend frei vereinbart werden.  Wurde, wie bei Ihnen, eine bestimmte Vertragslaufzeit fest vereinbart, handelt es sich um ein befristetes Mietverhältnis bei dem grundsätzlich ein ordentliches Kündigungsrecht für beide Seiten ausscheidet, also auch dann, wenn die hier gewählte Formulierung 'unkündbar geschlossen' nicht Vertragsbestandteil wäre. Der Vertrag endet also grundsätzlich erst mit Ablauf der Befristung, es sei denn ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wäre gegeben.    Der Umstand allein, dass Sie die Wohnung zwischenzeitlich veräußert haben, dürfte bedauerlicherweise nicht ausreichen um einen solchen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung zu tragen, das Sie die Möglichkeit gehabt hätten, das Mietverhältnis auf den Erwerber zu übertragen.   Insgesamt könnten Sie sich daher allenfalls auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 BGB/a>  (Wegfall der Geschäftsgrundlage) berufen und ggf. auf diesem (Verhandlungs-)wege eine Vertragsanpassung oder -auflösung erzielen. Im Rahmen einer gerichtlichen Klärung dürften Ihre Erfolgsaussichten jedoch äußerst überschaubar sein.  Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei der Verhandlung mit der Vermieterseite anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden. Soweit Sie rechtschutzversichert sein sollten, kann zudem auch eine kostenfreie Deckungsanfrage für Sie gestellt werden.  Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen     Dipl.iur. Mikio A. Frischhut Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 313