Frage: Ich möchte im Januar 2019 meine Eigentumswohnung, die bis dahin noch der 'Spekulationssteuer' unterliegt, an meinen künftigen Mieter (Einzug Januar 2018) bzw. dessen Eltern verkaufen. Die Eltern möchten eine Zusicherung über die Kaufoption und auch den vereinbarten Kaufpreis. Ein Vorvertrag ist auf Grund der Spekulationssteuer nicht möglich, daher würde ich dem Mieter bzw. seinen Eltern gerne ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eintragen lassen.  Wie ich verstanden habe handelt es sich um ein dingliches Vorkaufsrecht, zu dem eine schriftliche Vereinbarung der Vertragsparteien erforderlich ist, die im Grundbuch eingetragen wird. Ein Notar wäre hier nicht erforderlich.  Allerdings habe ich widersprüchliche Informationen zur Kaufpreisvereinbarung erhalten. Wäre dieser durch die schriftliche Vereinbarung und die Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch verbindlich? Oder gibt es eine andere Möglichkeit, den Käufern den Kaufpreis zu garantieren?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Unterm Strich kann der Preis für die Ausübung des Vorkaufsrechtes im Vertrag festgelegt werden, der dem Vorkaufsrecht zu Grunde liegt. Auf diese Vertragsurkunde kann im Rahmen der Grundbucheintragung verwiesen werden ( Vorkaufsrecht gem. Vertrag vom ....), somit wäre der Preis verbindlich und nachweisbar vereinbart und beide Seiten hätten Rechtssicherheit.   Nur am Rande:  Üblich ist aber, dass der Vorkaufspreis sich nach dem zu erwartenen Verkaufserlös richtet, der zwischen Verkäufer und potentiellen Käufer vereinbart wird. Der Vorkaufsberechtigte hat dann üblicherweise die Möglichkeit in den Vertrag zu den Konditionen, die ausgehandelt wurden einzusteigen.    Auch ist es bei Mietern eigentlich gesetzlich vorgeschrieben, dass sie ein Vorkaufsrecht haben, wenn die gemietete Immobilie verkauft werden soll ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/577.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters">§ 577 BGB/a> , BGH, Urteil v. 15. Januar 2015, Az. 51/14). Insofern sind die Mieter hier bereits gesetzlich gesichert, so dass eine Grundbucheintragung an und für sich unnötig wäre, das Vorkaufsrecht steht ihnen ohnehin zu. Soweit sie aber bereits vertraglich Preise und fixe Daten zu sichern laufen sie wiedrum Gefahr der Spekulationssteuer zu unterfallen, da das vereinbarte Vorkaufsrecht immer näher an einen Verkauf rückt und somit mit diesem wirtschftlich identisch sein könnte.   Wenn sie die Spekulationszeit abwarten wollen, ist es zwingend erforderlich , das Vorkaufsrecht so zu gestalten, dass beide Seite zu keinem Kauf/ Verlauf verpflichetet werden, sondern lediglich im Fall eines späteren Verkaufs eine Vorkaufsrecht gewährt wird. Sollte das Vorkaufsrecht nämlich einem Veräußerungsgeschäft wirschaftlich gleichgestellt sein, so kann die Spekulationssteuer doch anfallen (Niedersächsisches FG · Urteil vom 28. September 2000 · Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20K%20266/96" target="_blank" class="djo_link" title="FG Niedersachsen, 28.09.2000 - 10 K 266/96: Spekulationsgewinn bei Verkauf eines selbstgenutzte...">10 K 266/96/a> ; BFH, 27.11.1997 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 4%20R%2095/96" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 27.11.1997 - Abs. 4 R 95/96: Rückstellung wegen Schadenersatzanspruch">Abs. 4 R 95/96/a> ,BFH, 13.12.1983 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20R%2016/83" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 13.12.1983 - Abs. 8 R 16/83: Veräußerung im Sinne des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a EStG bei b...">Abs. 8 R 16/83/a> ). Es muss also eindeutig im Vertrag zum Vorkaufsrecht geregelt sein, dass diese nur eine Option im Falle des Verkaufs ist, sich aber ein eindeutiger Verkauf noch nicht abzeichnet.  Es ist auch korrekt, dass sie sich per Vertrag über das Vorkaufsrecht einigen können und dieses im Grundbuch eintragen lassen können, ohne das es der Mitwirkung eines Notars bedarf (Begh, Urteil,  8. April 2016 (Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%2073/15" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.04.2016 - Abs. 5 ZR 73/15: Bestellung eines dingliches Vorkaufsrechts: Formerfordernis für d...">Abs. 5 ZR 73/15/a> )   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 577