Frage: Hallo,  ich beabsichtige den Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohnungen auf 3 Etagen. Geplant ist es die bisherigen Mietverträge zu kündigen und je 2 Wohnungen zusammenzulegen (also aus 6 Wohnungen werden 3), zu renovieren und dann als Eigentumswohnungen zu verkaufen.  Problem: Bestehende Mietverträge (seit über 15 Jahren), 4 der 6 Mieter sind über 70 Jahre alt.  Frage: Ist es möglich die Mietverträge zu kündigen oder ggf. Mieter rauszuklagen?Was sind die Kosten die entstehen?  Freue mich über Antworten!          

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:  Eine ordentliche Kündigung können Sie als Vermieter nur ausprechen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> . Ein berechtigtes Interesse ist insbesondere im Falle des Eigenbedarfs gegeben ( welcher hier offensichtlich nicht gegeben ist) und sofern der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 BGB/a> . Letzterer Grund ist bei Ihnen grundsätzlich in Erwägung zu ziehen. Ob die Voraussetzungen hierfür vorliegen, kann im Rahmen dieser Online- Anfrage allerdings nicht abschließend beurteilt werden. Scheitern könnte dies zum Beispiel an dem Entstehen erheblicher Nachteile. Der Vermieter muss gerade durch diese Hinderung erhebliche Nachteile erleiden. Eine Existenzgefährdung ist jedoch nicht erforderlich. Ausreichend ist, dass der Vermieter die ihm durch die Beendigung des Mietverhältnisses  möglichen wirtschaftlichen Vorteile benötigt, um einen drohenden wirtschaftlichen Engpass zu beenden. Der Vermieter erleidet dann Nachteile, dass das Grundstück ansonsen zur Zeit keinen Nutzen bringt und überwiegend Kosten verursacht. Insofern kann sich dies hier für Sie sehr schwierig gestalten.  Die Prüfung möglicher Kündigungen sollten Sie hier einem Rechtsanwalt vor Ort überlassen, welchem Sie die Gesamtumstände  erläutern kennen. Grundsätlich werden aber sehr hohe Anforderungen an eine Kündigung gestellt werden, welchen den Mieter sehr weitreichend schützen.  Aus diesem Grunde sollten Sie grundsätzlich auch die Möglichkeit einer gütlichen Einigung in Betracht ziehen. Konkret würde dies bedeuten, den Mietern ein Angebot hinsichtlich Umzugskosten, Mieterlass oder ähnliches zu unterbreiten.  Die Kosten für ein gerichtliches Verfahren richten sich nach dem Streitwert. Für eine Kündigung/ Räumungsklage errechnet sich dieser Streitwert aus 12 Monatsmieten.   Die Kosten werden hier sicherlich aufgrund der Anzahl der Wohungen nicht unerhbelich werden.  Unter wwww.rechtsanwaltsgebuehren.de können Sie sich einen ersten Überblick verschaffen. Aufgrund fehlenden Angaben kann ich hierzu leider keine nähere Aussagen treffen.   Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.    Mit freundlichen Grüßen   Florian Günthner Rechtsanwalt        § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters  (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.  (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.  (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.  (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573