Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich möchte mich erkundigen welche Möglichkeiten es gibt den Bauträger haftend zu machen, wenn Feuchtigkeit aus der Sockelplatte ins Mauerwerk zieht und dort an den Wänden Schimmelpilze entstehen.  Die konkrete Situation stellt sich wie folgt dar:  Vor 4 Wochen hat sich bei uns der erste Schimmelfleck an einer Wand bemerkbar gemacht, der sich nun schnell ausbreitet und bereits  fünf Wänden im Haus befallen hat.  Eine Leckageortung hat ergeben, daß ganz offensichtlich Feuchtigkeit von der Sockelplatte in das Mauerwerk zieht und dass das Fundament nicht ausreichend gegen drückendes Wasser (wir wohnen 100 Meter von einem See entfernt) geschützt ist.  Da wir das Haus 1999 gekauft haben, möchten wir nun wissen, ob es Möglichkeiten gibt den Bauträger wegen grob fahrlässiger Ausführung in die Haftung zu nehmen und wie das weitere Vorgehen wäre.  Zu erwähnen wäre noch, dass es sich bei unserem Haus um ein Reihenhaus handelt und auch zwei weitere Häuser bereits Feuchtigskeitserscheinungen haben, wenn auch in deutlich geringerem Umfang.  Vielen Dank für Ihre Einschätzung.  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   nach Ihrer Schilderung wird entweder ein Loch in der Sperrfolie aufgetreten oder die notwendige Sperrfolie ganz vergessen worden sein. Diese Unterscheidung ist aufgrund möglicher Verjährungsfragen entscheidend, so dass diese Ursache vorab - ggfs. durch einen Sachverständigen - unbedingt abgeklärt werden muss:   Denn - je nach Vertragsart - in der Regel beträgt die Gewährleistungsfrist für den ersten Fall (also Beschädigung einer vorhandenen Sperrfolie) fünf Jahre nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634a BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 634a BGB/a> , so dass die Verjährungseinrede durchdringen kann.   Allerdings kann von dieser Gewährleistungsfrist einzelvertraglich abgewichen werden, so dass der Vertrag unbedingt auf solch eine Besonderheit hin überprüft werden muss.   Etwas anders sieht es dann aus, wenn die Sperrfolie gar nicht eingebaut worden ist:  Denn dann  wußte der Bauträger genau, dass er mit dieser fehlenden Sperrfolie seine vertraglich immer geschuldete Einhaltung der Regeln der Bautechnik nicht nachkommen konnte und Sie befinden sich dann sogar im Bereich der arglistigen Täuschung.  Dann aber beginnt die Verjährungsfrist von drei Jahren (bei arglistiger Täuschung) erst ab Kenntnis des Schadens, in Ihren Fall also erst ab 10/2010, da Sie dort erstmals den Mangel dann bemerkt haben.  Diese Kenntnis ist aber wirklich nur dann entscheidend, wenn die Sperrfolie gänzlich fehlt.   Daher ist entscheidend, welche Art von Mangel nun tatsächlich besteht, um einer möglichen Verjährung zu entgehen.  Daher kann man eigentlich verlässlich nur dazu raten, einen Gutachter einzuschalten, um diese Ursache verlässlich zu erforschen. Hier würde es sich dann anbieten, wenn die Nachbarn 'gemeinsame Kasse' machen würden, da das Ergebnis sicherlich auch für die mitbetroffenen Nachbarn interessant ist. Sollte sich herausstellen, dass die Sperrfolie komplett fehlt, könnten die - zunächst von Ihnen zu verauslagten - Gutachterkosten im Wege des Schadensersatzes geltend gemacht werden.   Denn greift die Verjährung nicht ein, kann die Nachbesserung (Abdichtung), Selbstvornahme oder SchadenserS. gefordert werden, also auch die Kosten der Schadensfeststellung und Rechtsverfolgungskosten.  Je nach Ausgang des Gutachtens sollten Sie dann aber einen Rechtsanwalt beauftragen, um diese Ansprüche dann durchzusetzen. Da bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit Sicherheit das Landgericht zuständig wäre, müssten Sie sowieso spätestens dann anwaltlich vertreten sein. Natürlich könnte dann auch unser Büro für Sie tätig werden.   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 634a