Frage: Einen schönen guten Tag. Ich besitze ein Mehrfamiliehaus in der Stadt Norden. Es besteht aus 3 Wohneinheiten, einer Halle  und einer Kneipe. Ich selbst wohne nicht darin - alle Einheiten sind vermietet. Da das Grundstück komplett bebaut ist und wir eine Einfahrt nutzen hat der Nachbar bislang meinen Mietern gestattet ihre Mülltonnen und gelben Säcke bis zur Entsorgung auf seinem Grundstück zu lagern. In den letzten Monaten gab es Probleme weil der Pächter der Kneipe und ein Mieter seinen Müll unsortiert in gelben Säcken am Nachbarhaus gestapelt und bei der Abfuhr nicht an die Straße gestellt haben. Dadurch sind Müllberge entstanden. Der Nachbar hat sich sehr darüber aufgeregt und ich habe die Mieter mehrfach mündlich (vor Zeugen) und schriftlich (Per Einschreiben) abgemahnt den Müllzu sortieren (sonst werden die Säcke von der Müllabfuhr liegengelassen)und zu den Abfuhrterminen an die Straße zu bringen. Dies zeigte keine Wirkung. Nun hat der Nachbar den Mietern untersagt den Müll dort zu lagern und sein Grundstück zu betreten. Den Pächter der Kneipe intressiert das nicht und er stellt die unsortierten Säcke auch weiter auf dem Nachbargrundstück ab obwohl er diese auch in seinem Keller oder einem Abstellraum lagern kann. Der Nachbar will nun gegen mich Anzeige erstatten und droht mit Schadensersatzforderung bis zu 25.00,00- € weil er das Haus verkaufen möchte und  eventuelle Intressenten wegen der Müllberge  weniger fürs Haus bezahlen wollen. Das Gleiche gilt wenn Kneipenbesucher volltrunken seine Hausmauer urinieren und randalieren. Bitte teilen Sie mir mit ob er mich tatsächlich dafür Haftbar machen kann.         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:   Ein Schadensersatzanspruch Ihres Nachbarn dürfte - wenn überhaupt - nur unter ganz engen Voraussetzungen in Betracht kommen. In den meisten Fällen kommen Schadensersatzansprüche nämlich nur in Frage, wenn eine unerlaubte Handlung (z.B. nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 BGB/a> ) begangen wurde oder eine vertragliche Pflicht (setzt ein Vertragsverhältnis voraus) verletzt wurde. Alle diese Schadensersatzansprüche setzen überdies ein Verschulden des Haftenden voraus.  Im nachbarschaftlichen Verhältnis fehlt es nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich an einem geeigneten Näheverhältnis, welches im Rahmen einer schuldrechtlichen Sonderverbindung Rechte und Pflichten der jeweiligen Parteien begründen kann und bei Verletzung dieser Pflichten zu einem SchadenserS. führen kann (vgl. Urteil des BGH vom 25.11.1964, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20185/62" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.11.1964 - Abs. 5 ZR 185/62: Nachbarliches Gemeinschaftsverhältnis">Abs. 5 ZR 185/62/a> ; es besteht also schon kein (quasi-)vertragliches Rechtsverhältnis unter Nachbarn, so dass auch keine Pflicht aus diesem Verhältnis verletzt werden kann, die zu SchadenserS. verpflichten würde). Ihr Nachbar müsste Ihnen dann schon nachweisen, dass Sie das Verhalten Ihrer Mieter aktiv unterstützen oder gar initiieren (dass also eine unerlaubte Handlung von Ihnen begangen wird). Dieser Nachweis wird unter den gegebenen Voraussetzungen kaum gelingen.  Unabhängig von der Frage, ob Ihrem Nachbarn ein Schadensersatzanspruch zusteht, gilt bezüglich eines Anspruches Ihres Nachbarn auf Unterlassung der beanstandeten Handlung (dieser ist von einem Schadensersatzanspruch unabhängig) jedoch Folgendes:  Ein Unterlassungsanspruch steht Ihrem Nachbarn nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 Abs. 1 BGB/a>  zunächst einmal direkt gegen Ihre Mieter zu, welche den Müll widerrechtlich auf dem Nachbargrundstück abstellen. Insoweit handelt es sich nämlich um Störungen seines Eigentums, welche der Nachbar nicht zu dulden hat (was der Fall ist, wenn die Benutzung seines Grundstücks mehr als „nicht oder nur unwesentlich„ beeinträchtigt wird).  Sie selbst kommen lediglich als „mittelbarer Störer„ in Betracht (die Störung geht nicht direkt von Ihnen aus, Sie setzen jedoch eine kausale Ursache, da Sie die Wohnung an den „störenden„ Mieter vermietet haben). Als solcher mittelbarer Störer können Sie für das Verhalten der Mieter verantwortlich sein, sofern die Beeinträchtigungen, deren Unterlassung begehrt wird, durch die Vermietung veranlasst sind und Sie in der Lage ist, solche Störungen zu verhindern (vgl. BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201982,%20440" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 30.10.1981 - Abs. 5 ZR 191/80: Nachbarrecht - Abs. 50ärm - Mittelbarer Störer - Zumutbare Maßnahmen">NJW 1982, 440/a> f.). Dabei haben Sie aber nur solche Maßnahmen zu treffen, die Ihnen billigerweise zugemutet werden können. Das Maß dessen, was billigerweise zuzumuten ist, ergibt sich aus einer Gewichtung der von Ihrem Nachbarn beanstandeten Beeinträchtigungen einerseits und den zu ihrer Abstellung erforderlichen Maßnahmen andererseits. Sie haben insoweit durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen, dass Ihre Mieter den Müll nicht auf dem Nachbargrundstück ablagern. Hierzu müssen Sie die Mieter im Zweifel abmahnen und zum Unterlassen auffordern. Dies haben Sie vorliegend getan. Ob Sie im Extremfall dazu verpflichtet sind, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, ist der Würdigung des jeweiligen Gerichts anheim gestellt. Hier kann man letztlich beide Ansichten vertreten. Ich neige tendenziell zu der Ansicht, dass eine fristlose Kündigung nicht erforderlich ist, da hierbei die Eigenverantwortung der Mieter zu kurz kommt, gegen die Ihr Nachbar problemlos und sehr viel einfacher vorgehen könnte als Sie dies im Rahmen der (auf wenige Kündigungsgründe begrenzten) fristlosen Kündigung könnten. Für eine abschließende Beurteilung müsste man die Dauer und die Intensität der Beeinträchtigungen einmal genauer unter die Lupe nehmen. Dies kann nur im Rahmen eines anwaltlichen Einzelmandats - nicht jedoch im Wege der Ferndiagnose auf dieser Plattform - geschehen.   Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.   Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.   Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.     Mit freundlichen Grüßen   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 823, § 1004