Frage: A schließt Immobilienkaufvertrag mit B ab. Es besteht ein Vorkaufsrecht für C in Form einer Auflassungsvormerkung. 3 Wochen nach Bekanntgabe des Kaufvertrags an C schreibt C dem Notar 'ich möchte mein Vorkaufsrecht wahrnehmen und erbitte die mir gesetzlich zustehende Frist von 2 Monaten zu gewähren'. Der Notar antwortet, das Vorkaufsrecht müsse gegenüber A erklärt werden, nicht gegenüber dem Notar. 3 weitere Wochen später erklärt C dasselbe Zitat gegenüber A.  A fordert C daraufhin mehrfach auf, den Vorkauf notariell beurkunden zu lassen. Sechseinhalb Monate nach Beurkundung des Vertrags von A mit B und somit 5 Monate nach Erklärung des Vorkaufs hat C noch immer nicht den Vorkauf beurkunden lassen.  Frage 1: Ist das obige Zitat ein Verstoß gegen die notwendige Bedingungsfeindlichkeit der Vorkaufserklärung? Hat C mit dieser merkwürdigen Phrase den Vorkauf ausgeübt oder nicht?  Frage 2: Kann der Vorkauf angesichts der Weigerung, diesen beurkunden zu lassen, für ungültig erklärt werden, z. B. wegen Verstoß gegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§242 BGB/a> ? Oder muss C in jedem Fall erst einmal auf Erfüllung, d. h. auf notarielle Beurkundung verklagt werden? Kann A von C einen Kapitalnachweis (gefunden bei Schmidt-Futterer/Blank § 577 Rn. 59) verlangen und bei Weigerung die Auflassungsvormerkung gerichtlich löschen lassen?!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Das privatrechtliche Vorkaufsrecht wird gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/464.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 464 BGB: Ausübung des Vorkaufsrechts">§ 464 Abs. 1 BGB/a>  gegenüber dem Verpflichteten durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung ausgeübt, die unwiderruflich und bedingungsfeindlich ist (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20102,%20237" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.11.1987 - Abs. 8 ZR 283/86: Vereinbarung einer anderweitigen Bier- oder Getränkebezugsver...">BGHZ 102, 237/a> , 240 = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201988,%20703" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.11.1987 - Abs. 8 ZR 283/86: Vereinbarung einer anderweitigen Bier- oder Getränkebezugsver...">NJW 1988, 703/a> , 704). Keine wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts liegt vor, wenn der Berechtigte zwar erklärt, das Recht auszuüben, gleichzeitig aber die Erfüllung der Verpflichtungen, die für ihn durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entstehen, ablehnt (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WM%201962,%201091" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.06.1962 - Abs. 5 ZR 157/60">WM 1962, 1091/a> , 1094 = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=MDR%201962,974" target="_blank" class="djo_link" title="MDR 1962,974 (2 zugeordnete Entscheidungen)">MDR 1962,974/a> ; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20102,%20237" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.11.1987 - Abs. 8 ZR 283/86: Vereinbarung einer anderweitigen Bier- oder Getränkebezugsver...">BGHZ 102, 237/a> , 240 f = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201988,%20703" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.11.1987 - Abs. 8 ZR 283/86: Vereinbarung einer anderweitigen Bier- oder Getränkebezugsver...">NJW 1988, 703/a> , 704 – zitiert nach Beck'scher Online-Kommentar BGB, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/464.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 464 BGB: Ausübung des Vorkaufsrechts">§ 464 BGB/a>  Rn.2). Wenn begründete Zweifel  bestehen, ob der Vorkäufer seine finanziellen Verpflichtungen überhaupt erfüllen kann, ist regelmäßig auch ein Auskunftsanspruch des Verkäufers dahingehend zu bejahen, dass der Vorkäufer einen Kapitalnachweis erbringen muss.  In Ihrem Fall ist schon fraglich, ob das Zitat des Abs. 100 überhaupt als Ausübung ausgelegt werden kann. Denn er weist hier ja ausdrücklich auf die 2-monatige Ausübungsfrist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/469.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist">§ 469 BGB/a>  hin und bittet um Gewährung dieser Überlegungsfrist. Dies wäre aber unnötig, wenn er bereits mit dem zitierten Text sein Vorkaufsrecht hätte ausüben wollen. Nimmt man noch hinzu, dass Abs. 100 nach Ihrer Schilderung anschließend trotz mehrfacher Aufforderungen nicht seinen Verpflichtungen aus der Ausübung des Vorkaufsrechtes nachgekommen ist, bestehen doch erhebliche Zweifel an einer wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts durch Abs. 100.  Meines Erachtens fehlt es hier bereits an einem wirksam ausgeübten Vorkaufsrecht (daher wäre eine Klage auf Erfüllung gegen Abs. 100 auch nicht risikolos). Sie sollten dem Abs. 100 diese Ansicht schriftlich mitteilen, hilfsweise den Rücktritt wegen Nichterfüllung der Pflichten androhen und ihn unter angemessener Fristsetzung zu einer Erklärung hierzu auffordern. Erfolgt hierauf keine Reaktion, sollten Sie gegenüber dem Abs. 100 die Ausübung des Vorkaufsrechts für unwirksam erklären und hilfsweise vom Vertrag zurücktreten.  Dies wäre zumindest meine erste Einschätzung anhand des geschilderten Sachverhaltes. Da aber ja wahrscheinlich keine unbeträchtlichen Vermögenswerte im Spiel sind, empfehle ich dennoch dringend sicherheitshalber eine Prüfung des gesamten Sachverhaltes nebst Unterlagen von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt vor Ort.  Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 464, § 469