Frage: Wir haben 2006 eine ETW (Neubau) in Form eines sogenannten Haus-im-Haus (EG, 1.OG) mit eigenem Kellergeschoss gekauft. Dieser Keller besteht neben normalen Kellerräumen auch aus einem Hobbyraum, der im Kaufvertrag als Nutzfläche angegeben ist. In diesem Hobbyraum befindet sich ein Heizkörper. In der Teilungserklärung hat der Bauträger festgelegt, dass bei der Berechnung des Grundkostenanteils der Heizkosten die Fläche des Hobbyraums nicht berücksichtigt wird. Dies macht auch Sinn, da die gesamte Heizungsanlage auf Fussbodenheizung ausgelegt ist und wir somit den Raum auch nicht wirklich warm bekommen. Eine Rückfrage bei einem Gutachter hat uns bestätigt, dass dies kein Mangel ist – bei Nutzflächen reicht es aus, den Raum auf 16 Grad aufheizen zu können.  Dennoch hat die Eigentümerversammlung 2008 beschlossen, den Raum bei der Berechnung der Grundkosten mit einzubeziehen:  „... Die Verteilung des 30%igen Grundanteils erfolgt ab ... 2009 nach Wohnfläche ohne Loggien, Balkone ..., wobei die Flächen der mit Heizkörpern ausgestatteten Hobbyräume ... zur Wohnfläche addiert werden. ...„ (25 ja / 8 nein)  Wir und auch die Hausverwaltung haben verstanden, dass der Ausbau der Heizkörper somit dazu führt, dass die entsprechenden qm NICHT addiert werden und wir haben noch 2008 den Heizkörper entfernt und dies der Hausverwaltung angezeigt.   In der Versammlung 2009 (vor nicht ganz 2 Wochen) wurde nunmehr folgendes beschlossen:   „Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass der Beschluss von 2008 zu Tagesordnungspunkt 2 so zu verstehen ist, dass die Fläche des betreffenden Hobbyraums auch dann bei der Berechnung des Grundanteils berücksichtigt wird, wenn der entsprechende Heizkörper nicht mehr montiert ist.„ (18 Ja / 9 Nein)  Gibt es eine Chance sowohl 2009 als auch in den Folgejahren zu verhindern, dass die Fläche des Hobbyraums addiert wird?  Wie müsste man weiter verfahren?  Vielen Dank bereits im Voraus

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller!  Vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen zu erhalten.  Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.  Aufgrund Ihrer Angaben beantworte ich die Frage wie folgt:  Zunächst sieht das Gesetz vor, dass Beschlüsse in einer Wohnungseigentümerversammlung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/25.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 25 WEG: Mehrheitsbeschluß">§ 25 WEG/a>  gefasst werden. Selbstverständlich müssen Sie aber nicht jeden Beschluss einfach hinnehmen, sondern können ihn auch anfechten.  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/43.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 43 WEG: Zuständigkeit">§ 43 Abs. 1 WEG/a>  geschieht dies im Wege der freiwilligen Gerichtsbarkeit und zwar bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Zu beachten ist dabei die Monatsfrist! Die Klage zur Anfechtung eines Wohnungseigentümerbeschlusses ist unbegründet, wenn die Klage nicht innerhalb der Anfechtungsfrist von einem Monat rechtshängig gemacht wurde.  Sollten Sie nicht anfechten, wird der Beschluss bestandskräftig, auch wenn der Beschluss (z.B. im Sinne der HeizkVO) unrichtig war.   In Ihrem Fall könnte der Beschluss auf Anfechtung hin für ungültig erklärt werden. Dafür spricht, dass in der Teilungserklärung der Bauträger festgelegt hat, dass bei der Berechnung des Grundkostenanteils der Heizkosten die Fläche des Hobbyraums nicht berücksichtigt wird. Der Richter wird nämlich insbesondere auch die Teilungserklärung seiner Entscheidung zugrunde legen. Ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung steht den Wohnungseigentümern nicht zu, denn die Wohnungseigentümer sind an die Teilungserklärung solange gebunden, wie keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen, die ein Festhalten an der Vereinbarung als grob unbillig und damit gegen Treu und Glauben verstoßend (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> ) erscheinen lassen (Anschluss BGH, 27. Juni 1985, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 7%20ZB%2021/84" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 27.06.1985 - Abs. 7 ZB 21/84: Zurechnung von Fehlern eines Vorunternehmers">Abs. 7 ZB 21/84/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201985,%202832" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 27.06.1985 - Abs. 7 ZB 21/84: Zurechnung von Fehlern eines Vorunternehmers">NJW 1985, 2832/a> ).  Auch die spätere Beschlussfassung zu Ihrem Nachteil bezüglich des von Ihnen richtig interpretierten ersten Beschlusses mutet etwas willkürlich an.  Natürlich kann das Gericht aber auch zu einem anderen Schluss kommen!  Sie sollten im Falle einer für Sie in Frage kommenden Anfechtung in jedem Fall nochmals einen Anwalt konsultieren.  Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben. Sollte noch etwas unklar sein, nutzen Sie doch bitte die kostenlose Nachfragefunktion!  Mit freundlichen Grüßen  RA F. Maull    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242