Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir haben von einem Bauträger ein schlüsselfertiges EFH erworben, das nun kurz vor der Fertigstellung steht. Im Rahmen der Verhandlungen vor dem Notartermin haben wir unter anderem einen höheren Pauschalbetrag für Parkett verhandelt, der im Notarvertrag im Unterschied zur Baubeschreibung gesondert und teurer als 'Fertigparkett in sämtlichen Wohnräumen mit XX € pro m²' definiert ist (XX bspw. 80).  Tatsächlich haben wir bei der Bemusterung ein Parkett ausgesucht, das uns vom Fachhandel mit YY € pro m² angeboten wurde (YY bspw. 66). Bei dem vom Fachhandel ausgewiesenen Preis YY handelt es sich um einen Nettopreis und bei dem im Notarvertrag genannten Preis XX ist auch davon auszugehen, dass es sich um einen Nettopreis handelt.  Hinsichtlich anderer Sonderwünsche ist uns bewusst, dass wir bei Überschreitung bzw. Abänderung der in der Baubeschreibung garantierten Leistungen die Mehrkosten in Rechnung gestellt bekommen. Wir sind ebenfalls davon ausgegangen, dass uns die Minderkosten von YY gegenüber XX (im Beispielsfall 14 € pro m²) ebenso gutgeschrieben werden. Letztendlich sind die verhandelten XX € ja eine von uns bereits bezahlte Leistung, die dann nicht in Anspruch genommen wird. Im Notarvertrag findet sich keine Regelung zur Handhabung von Minderkosten. Nun wurde uns jedoch mitgeteilt, dass vom Bauträger 'keine Gutschriften gegeben werden'.  Nach meinen eigenen Recherchen gilt zumindest bei einem Verbraucherbauvertrag gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/650b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 650b BGB: Änderung des Vertrags; Anordnungsrecht des Bestellers">§650b Abs. 1 S. 2 BGB/a>  'Der Unternehmer ist verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen'. Dies schließt ganz klar beide Richtungen ein.   Leider findet nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/650u.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 650u BGB: Bauträgervertrag; anwendbare Vorschriften">§650u Abs. 2 BGB/a>  der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/650b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 650b BGB: Änderung des Vertrags; Anordnungsrecht des Bestellers">§650b BGB/a>  für Bauträgerverträge anscheinend keine Anwendung. Kann der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/650b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 650b BGB: Änderung des Vertrags; Anordnungsrecht des Bestellers">§650b BGB/a>  dennoch analog auch für Bauträgerverträge angewandt werden? Gibt es andere rechtliche Bestimmungen, Entscheidungen oder Kommentarliteratur, die eine Anrechnung bzw. Gutschrift der Minderkosten des von uns gewählten Parketts gegenüber der im Vertrag verhandelten Summe vorschreibt?  Ich habe bereits selbst lange recherchiert und auch mit befreundeten Rechtsanwälten diskutiert, jedoch bis heute keine relevante Antwort auf meine Frage erhalten.   Ich wäre Ihnen sehr verbunden, wenn Sie mir hier mit einer aussagekräftigen Antwort helfen könnten.  Mit besten Grüßen !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:  Ihr Fall ist leider nicht eindeutig und wird sich möglicherweise ohne einen Rechtsstreit nicht lösen lassen.  Eine Entscheidung, die genau Ihren (seltenen) Fall von Mindervergütungen betrifft, konnte ich nicht finden.  Daher wäre zunächst der genaue Wortlaut der getroffenen vertraglichen Vereinbarung zu untersuchen. Üblich ist eine Vereinbarung, aus der sich die Abrechnung von Minderleistungen ergibt. Hier haben Sie aber offenbar eine Vereinbarung getroffen, die nur einen Pauschalpreis beinhaltet. Dann muss über andere Rechtsinstitute argumentiert werden. Das kann zum einen die von Ihnen genannte analoge Anwendung der Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/650b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 650b BGB: Änderung des Vertrags; Anordnungsrecht des Bestellers">§ 650 b BGB/a>  sein, was aber schwierig wird, da der Gesetzeswortlaut ja eindeutig ein anderer ist.  Vielmehr wäre daher der Wille der Parteien bei Vertragsschluss auszulegen. Ihr Wille und Ihr Verständnis ist klar und nachvollziehbar. Der Bauträger wird sicher mit dem Wortlaut argumentieren, nämlich, dass eben ganz klar ein Pauschalpreis/Festpreis vereinbart wurde, welcher zu seinen Gunsten hier geht.  Dann müsste man eine ungerechtfertige Bereicherung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§ 812 BGB/a>  in Erwägung ziehen oder sich mit anderen Rechtsgrundsätzen behelfen. Über das Institut von Wegfall der Geschäftsgrundlage, oder zuletzt den GrundS. von Treu und Glauben käme man wohl zum gleichen Ergebnis. Auch ein Heranziehen der Rechtsgedanken von VOB Vorschriften, bei denen Minderleistungen in Abzug zu bringen ist, wäre denkbar.  Eindeutig ist aber nicht vorhersehbar, wie hier ggf. ein Gericht entscheiden würde. Letztlich spielt es auch eine Rolle, wie hoch Ihre Rückvergütung wäre und ob es sich wirtschaftlich lohnt, ggf. Gerichts-und Anwaltskosten zu investieren.   Zunächst sollten Sie den Vertragstext noch einmal genau untersuchen. Nutzen Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion.   Mit freundlichen Grüßen  Draudt Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 650b, § 812