Frage: Guten Abend, wir, zwei befreundete Paare, suchten ein Grundstück, um zwei Doppelhäuser zu errichten. Durchs Internet fanden wir eine Immobilien-LBS-Hausbau-Firma, die ein Grundstück anbot und die zu errichtenden Doppelhäuser gleich mit. Es wurde kein Vertrag unterzeichnet. Wir wurden von Anfang an ziemlich gedrängt, uns zu entscheiden, da es etliche Interessenten gäbe. Auf unseren Wunsch hin konnten wir endlich das Grundstück besichtigen und stellten dabei fest, dass dieses Grundstück auch in einem Immo-Portal angeboten wurde und außerdem der Makler keinen schriftlichen Auftrag für den Verkauf hatte. Im Internet waren Name und Adresse der Verkäuferin genannt, wir kontaktierten sie und haben schließlich den KaufVertrag für das Grundstück - ohne Hausbau - mit ihr direkt abgeschlossen, auch aus grunderwerbsteuerlichen Gründen (Grundstück mit zu errichtendem Haus in einem Vertrag). Der Makler hatte also weder mit uns noch mit der Verkäuferin einen schriftlichen Vertrag, gleichwohl wir durch ihn von diesem Grundstück erfahren haben. Blöderweise haben wir den Kaufvertrag bei dem Notar abgeschlossen, der uns gleich am Anfang schon einen Kaufvertrag aufgesetzt hatte, in dem das Grundstück mit den noch zu errichtenden Häusern verkauft werden sollte. Der neue Vertrag beinhaltete jetzt einzig den Verkauf des noch zu teilenden Grundstücks an zwei Parteien. Als uns dieser per email zugeschickt wurde, bemerkten wir, dass auch der Makler davon eine Kopie bekam.  Jetzt unsere Fragen: 1. War das rechtens? Ist das nicht eine grobe Verletzung der Notar-Schweigepflicht? Er war ausdrücklich von uns beim Notartermin darauf angesprochen worden und nicht dazu authorisiert. 2. Wie verhält es sich jetzt mit der Maklerprovision? Der Makler war eigentlich ja garnicht handlungsfähig, weil ihm das Grundstück nicht gehörte. Und in dem Vertrag auch nicht mehr erwähnt. Er weiss aber nun, daß wir das Grundstück ohne ihn gekauft haben.  Ich hoffe, ich habe den Sachverhalt verständlich geschildert und bedanke mich für eine Stellungnahme. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1. In der Tat hat der Notar seine gegenüber den Parteien bestehende Verschwiegenheitsverpflichtung verletzt. Er hat hier vertrauliche Daten aus einem Kaufvertrag weitergeben, zu denen er nicht berechtigt war. Wenn die Weitergabe zudem an einen Maklerausdrücklich untersagt wurde, hat der Notar vorsätzlich gegen die Vorgaben der Parteien verstoßen. Dies rechtfertigt eine Beschwerde gegenüber der Notarkammer.  2. Ein Provisionsanspruch des Maklers besteht hier nicht. Dies aus zwei Gründen.  Voraussetzung für ein Provisionsanspruch des Maklers ist zunächst der Abschluss eines Maklervertrages, der Nachweis einer Kaufgelegenheit und der Hinweise, dass für die Dienste des Maklers eine Provision anfällt. BGH, Urteil vom 03.05.2012, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 3%20ZR%2062/11" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.05.2012 - Abs. 3 ZR 62/11: Maklervertrag: Voraussetzungen eines eindeutigen Provisionsverl...">Abs. 3 ZR 62/11/a> .  Denn Sie können den Abschluss eines Maklervertrages auch noch verweigern, wenn der Makler seine Maklerleistungen bereits erbracht hat.   Da der Makler offensichtlich weder von der Verkäuferin noch von Ihnen einen ausdrücklichen Auftrag hatte, ist ein Maklervertrag nicht zustande gekommen.  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/625.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 625 BGB: Stillschweigende Verlängerung">§ 625 Abs. 1 BGB/a>  muss der Makler auch eine Maklerleistung erbracht haben.  Im Falle eines Nachweismaklers erfordert die den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags.  Hierfür ist Voraussetzung, dass neben der Besichtigung der Immoibilie auch die Kontaktdaten der Verkäufer benannt werden, damit mit diesen in konkrete Verhandlungen eingetreten werden kann. BGH, Urteil vom 16.12.2004, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 3%20ZR%20119/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 16.12.2004 - Abs. 3 ZR 119/04: Anforderungen an den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß ein...">Abs. 3 ZR 119/04/a>  und vom 06.07.2006, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 3%20ZR%20379/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.07.2006 - Abs. 3 ZR 379/04: Provisionsanspruch des Nachweismaklers bei Nichtbekanntgabe de...">Abs. 3 ZR 379/04/a> .  Da Sie die Kontaktdaten der Verkäufer durch eine andere Quelle erfahren haben, fehlt es hier an der Erbringung einer vollständigen Maklerleistung. Es fehlt auch aus diesem Gesichtspunkt an dem Zustandekommen eines Maklervertrages mangels Erbringung der sich aus einem Maklervertrag ergebenden geschuldeten Leistung.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 625