Frage: In einem bestehenden Wohnhaus sollen zwei Dachgeschosswohnungen neu ausgebaut werden.Hierfür wurde ein Bauantrag gestellt. Im Rahmen der Grundlagenermittlung wurde festgestellt, dass das Gebaude über eine Privatstraße erschlossen ist und vor ca 35 Jahren vergessen wurde, eine Baulast auf einem Grundstück   einzutragen. Der Eigentümer des zu belastenden Grundstückes ist mit der Eintragung der Baulast und dem Dachgeschoßausbau einverstanden, wenn sichergestellt ist, das keine weiteren Stellplätze gebaut werden. Das Objekt, in dem das Dach ausgebaut werden soll, wurde in Wohnungseigentum aufgeteilt, und das Dach zum Ausbau verkauft.  Der Eigentümer der übrigen Wohnungen, der diese auch verkaufen will, möchte Stellplätze bauen und will diesen Anspruch rechtlich durchsetzen. Die Stadt wiederum erteilt keine Baugenehmigung für den Dachgeschoßausbau, weil die Zuwegung für die neu auszubauende Wohnung nicht sichergestellt ist.  Frage: Gibt es auch für die neu auszubauende Wohnung ein Notwegerecht?  Kann eine Baugenehmigung erteilt werden, wenn die Zuwegung nicht nurch eine Baulast, sondern über eine Grunddienstbarkeit (Geh- u. Fahrrecht für den Eigentümer der DG-Wohnung) sichergestellt wird?   Kann die Stadt aufgrund der Erklärung des Eigentümers des zu belastenden Grundstückes, er unterschreibe eine Baulast, wenn sichergestellt sei, dass keine zus. Stellplätze gebaut werden eine Baugenehmigung erteilen? (für den Ausbau der WE ist kein zus. Stellplatz erforderlich).        

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  ein Notwegerecht gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 BGB/a>  besteht nur dann, wenn die Anbindung eines Grundstückes über einen Notweg zu dessen ordnungsgemäßer Nutzung erforderlich ist.  Dabei wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass die Nutzung ordnungsgemäß ist, wenn eine Baugenehmigung in Bezug auf die konkrete Nutzung vorliegt. Ein Anspruch auf die Nutzung des Notweges für die neuen Wohnungen besteht danach nicht, da eine Baugenehmigung nicht vorliegt. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist außerdem anerkannt, dass eine Steigerung der Nutzung grundsätzlich nur dann erlaubt ist, wenn dies für den ordnungsgemäßen wirtschaftlichen Betrieb eines Unternehmens notwendig ist. Auch dies ist nicht ersichtlich. Schließlich ist nicht ersichtlich, wieso das Grundstück nur aufgrund der neuen Wohnungen ordnungsgemäß nutzbar sein sollte. Ein Anspruch auf ein Notwegerecht in Bezug auf die neuen Wohnungen besteht daher nach summarischer Prüfung nicht.  Eine Grunddienstbarkeit wirkt rein zivilrechtlich zwischen Grundstückseigentümern. Sie reicht grundsätzlich nicht aus, um eine Baugenehmigung zu erwirken. Eine solche erfordert eine Baulast, da die Anbindung des Grundstücks öffentlich rechtlich gesichert sein muss. Eine Baugenehmigung erfordert nämlich gerade die Anbindung eines Grundstücks an das öffentliche Straßensystem. Diese Anbindung wird aber nur durch eine öffentlich-rechtliche Baulast gesichert. Liegt nur eine Grunddienstbarkeit vor, so besteht die Gefahr, dass die Anbindung durch privatrechtliche Vereinbarung zwischen den Parteien erlischt.  Die Baubehörde kann eine Baugenehmigung erteilen unter der Bedingung, dass eine Baulast bestellt wird. Ob bereits die Selbstverpflichtung des Eigentümers des zu belastenden Grundstücks ausreicht, liegt im Ermessen der jeweiligen Baubehörde. Eine Baugenehmigung wird dann erteilt, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften ihrer Erteilung nicht entgegen stehen. Daher muss sicher gestellt sein, dass die Anbindung des Grundstücks hergestellt wird. Streng genommen liegt diese Sicherheit erst mit Eintragung der Baulast vor. Daher kann nicht mit Sicherheit prognostiziert werden, ob die Baubehörde die Baugenehmigung auch erteilt, obwohl die Baulast tatsächlich noch nicht eingetragen ist. Diesbezüglich sollten Sie sich mit der zuständigen Baubehörde in Verbindung setzen.  Bitte haben Sie Verständnis, dass auf diesem Forum lediglich eine Erstberatung erteilt werden kann. Eine nachhaltige Beratung erfordert eine Prüfung der konkreten Gegenbenheiten. Insbesondere ist wichtig, in welchem Bundesland das Grundstück liegt, da Baurecht größtenteils Landesrecht ist.  Ich hoffe jedoch, Ihre Fragen zunächst zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüssen aus Hamburg  Hein & Krajewski Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft  durch RA Dipl.-Jur. Thomas R. Krajewski  Standort Hamburg: Neuer Kamp 30 Eingang Abs. 100 20357 Hamburg  Tel.: ++49 (0)40 - 43 209 227 Fax: ++49 (0)40 - 43 209 229  URL: http://www.haftungsrecht.com       !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 917