Frage: Folgende Situation:  Frau M (Seniorin) hat ihren beiden Kindern (Tochter A+ Sohn B) vor 11 Jahren das Haus zu gleichen Teilen übertragen. Sie hat ein Nutzungsrecht für eine Einliegerwohnung, weiteres wurde im Vertrag nicht bestimmt. Im Haus befindet sich auch ein Ladengeschäft und auf dem Grundstück weitere Gewerberäume (nicht genutzt, Zustand schlecht).  Das Haus wird derzeit von Frau M, der Tochter A und einem weiteren Mieter bewohnt (Wohnung), das Ladengeschäft ist als Büro vermietet.  Die Miete für das Ladengeschäft ist nicht sehr hoch auf Grund der regionalen Situation (viel Leerstand, wirtschaftlicher Niedergang etc.), deckt aber die laufenden Ausgaben für das Haus.  Tochter A hat nun die Idee, selbst ein Ladengeschäft (auf Teilzeitbasis, sie selber arbeitet halbtags angestellt) einzurichten und dem derzeitigen Mieter zu kündigen.  Sohn B und Frau M sind damit aber nicht einverstanden, da sie für die Geschäftsidee der Tochter A keinerlei Grundlage sehen, einmal auf Grund der Persönlichkeit von Frau A, fehlenden betriebswirtschaftlichen Grundlagenkenntnissen und der wirtschaftlichen Situation vor Ort, was durch ein ungünstige Lage des Ladengeschäfts noch verstärkt wird.  Hinzu kommt, das Tochter A sich derzeit in Kreisen bewegt, welche Frau M und Herr B nicht im Hause haben wollen. Es wäre bei Realisierung der Geschäftsidee zu befürchten, dass diese Kreise sich mit in das Geschäft einklinken und im Hintergrund agieren und Tochter A als Strohfrau dient. Frau M hat auch persönlich Angst vor diesen Kreisen und war auch schon verbalen Angriffen ausgesetzt.  Wie ist nun die rechtliche Lage? Es ist klar, das Frau M nur moralische Rechte hat, aber rechtlich ihre Meinung wohl keine Rolle spielt.  Kann Tochter A aber von Herrn B (Grundstücksgemeinschaft 50%/50%) die Zustimmung zur Kündigung des derzeitigen Mieters wegen Eigenbedarf erzwingen? Herr B hat einmal die Sorge, dass die sicheren Mieteinnahmen, welche durch den derzeitigen langjährigen Mieter garantiert sind, wegfallen und das das geplante Geschäft kein Ersatz dafür ist und, wenn dieses wieder aufgegeben wird, kein neuer zuverlässiger Mieter zu finden ist. Zum anderen ist er der Überzeugung, das für das von Tochter A geplante Geschäft keine ausreichende unternehmerische Grundlage besteht und er die Gefahr sieht, dass Leute dahinterstehen, welche weder er noch Frau M im Hause haben wollen.  Vielen Dank !                                  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Online-Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten möchte:  Nein, Tochter A kann von Herrn B NICHT die Zustimmung zur Kündigung des derzeitigen Mieters wegen Eigenbedarfs erzwingen.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/747.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 747 BGB: Verfügung über Anteil und gemeinschaftliche Gegenstände">§ 747 S. 2 BGB/a>  steht das Kündigungsrecht nämlich nur beiden Personen gemeinschaftlich zu, d. h. Tochter A benötigt von Herrn B zwingend eine Vollmacht oder eine Genehmigung. Ansonsten wäre eine ausgesprochene Kündigung unwirksam.  Eine vertragliche oder gesetzliche Pflicht zur Zustimmung besteht ebenfalls nicht:  Eine vertragliche Mitwirkung scheidet bereits deshalb aus, weil in dem damaligen Übertragungsvertrag diesbezüglich keine Regelung getroffen worden ist.  Eine gesetzliche Mitwirkungspflicht für Herrn B besteht ebenfalls nicht. Das wäre nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. 2 BGB/a>  nur dann der Fall, wenn das Vorhaben von Tochter A auch dem Interesse von Herrn B entsprechen würde. Davon kann hier jedoch nach Ihrer Darstellung der einzelnen Umstände nun wirklich nicht ausgegangen werden. Im Übrigen würde es sich bei dem Vorhaben von Tochter A um eine sog. WESENTLICHE VERÄNDERUNG handeln (Wegfall der sicheren Mieteinnahmen zur Deckung der laufenden Hausaufwendungen). Bei einer wesentlichen Veränderung besteht jedoch kein gesetzlicher Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. 3 S. 1 BGB/a> ).  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte und weise bei Unklarheiten auf die kostenlose Nachfragefunktion hin. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich  mit besten Grüßen  Reinhard Schweizer Rechtsanwalt, Dipl.-Finanzwirt  E-Mail: reinhard.schweizer@gmx.net  Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, sodass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann. Im Übrigen ist der Umfang der gegebenen Antwort auch abhängig von der Höhe des ausgelobten Einsatzes.      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 745, § 747