Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe ein Haus gekauft, in dem noch eine über 90ig- jährige, blinde, Dame wohnt. Die Dame hat den Verkäufern und auch mir beim Besichtigungstermin zugesichert (nur mündlich), dass sie bei Verkauf des Hauses aus gesundheitlichen Gründen ausziehen will! Es scheint als habe es sich die Dame jetzt anders überlegt! Einen Mietvertrag gibt es nicht, sie zahlt nur einen kleinen Betrag (keine Ahnung wie viel) Ich brauche dringen diesen Platz, weil wir mit 4 Personen einziehen wollen. Also sollte eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kein Problem sein, oder? Die Dame wohnt schon ca. 20 Jahre in der Wohnung. Was ist bei der Kündigung zu beachten. Gibt es eine Möglichkeit der schnelleren Kündigung? Ist hier eine 9 monatige Kündigungsfrist einzuhalten?  Ist es für mich das Mietverhältnis zumutbar, zumal schon aus Sicherheistgründen der Herd abgeklemmt würde und der Pflegedienst 2 mal täglich kommt um die Dame zu waschen, Essen zu überreichen und die Wohnung zu putzen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für die Einstellung Ihrer Frage.  Zuerst möchte ich Sie daraufhin weisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall die Beratung durch eine Kollegin/ einen Kollegen vor Ort ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung komplett anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.  Ihre Frage beantworte ich aufgrund, der von Ihnen erhaltenen Angaben und dem eingesetzten Betrag wie folgt:  Der Umstand, dass die Dame lediglich nur einen kleinen Betrag zahlt, ist für das Bestehen eines Mietverhältnisses unbeachtlich. Die Leihe ist im GegenS. zum Mietvertrag unentgeltlich. Daher liegt sobald ein Entgelt gezahlt wird, ein Mietvertrag vor. Konsequenz ist daher, dass die Vorschriften über den Mietvertrag und nicht über den Leihvertrag zur Anwendung kommen. Der Mietvertrag braucht nicht schriftlich fixiert zu werden.  Die Kündigung wegen Eigenbedarf richtet sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs.2 Nr.2 BGB/a> . Danach kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung der des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses  liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Da Sie selbst mit Ihren Angehörigen einziehen wollen, liegt meines Erachtens Eigenbedarf vor. Die Kündigung muss gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 Abs.1 BGB/a>  schriftlich sein, d.h. geschrieben und eigenhändig unterschrieben. Ein Fax oder eine Email sind daher nicht ausreichend. Darüberhinaus muss die Kündigung rechtzeitig zugehen. Sobald das Kündigungsschreiben dem Mieter übergeben wurde bzw. in seinen Briefkasten eingeworfen wurde und mit dessen Leerung gerechnet werden kann, ist die Kündigung zugegangen. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs.3 BGB/a>  ist der Grund für die Kündigung (hier Eigenbedarf) im Kündigungsschreiben anzugeben. Das Kündigungsdatum und der Kündigungszeitpunkt sind anzugeben. Die Berechnung der Kündigungsfrist ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs.1 BGB/a> . Die Kündigung ist danach spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist verlängert sich allerdings nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes um jeweils 3 Monate. In Ihrem Fall beträgt die Frist also 9 Monate. Eine Möglichkeit einer schnelleren Kündigung sehe ich nicht. Darüberhinaus müssen Sie nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 Abs.2 BGB/a>  auf die Möglichkeit des Widerspruchs wegen Härte, sowie auf dessen Form und Frist hinweisen. Schließlich sollten Sie noch der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a>  widersprechen.  Aufgrund der Schwierigkeiten eine Kündigung richtig und vollständig zu verfassen, sollten Sie meines Erachtens einen Anwalt/ eine Anwältin vor Ort damit beauftragen.  Dass die Dame vom Pflegedienst verpflegt und sonst umsorgt wird, ist meines Erachtens für Ihre Kündigung unbeachtlich.   Ich  hoffe, dass ich Ihnen weiterhelfen und eine erste rechtliche Orientierung bieten konnte.   Mit freundlichen Grüßen   Tanja Stiller Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573c, § 568, § 545