Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, folgende Frage richtet sich an einen Spezialisten für Wohnrecht.    Schilderung der Situation  Tochter (+ Ehemann der Tochter) schließt mit Ihrer Mutter einen notariell beglaubigten Vertrag über ein lebenslanges Wohnrecht der Mutter (eingetragen im Grundbuch) für eine DHH, die 2. DHH wird derzeit vom Ehemann der Tochter bewohnt.  Weitere Personen: Ehemann der Tochter Bruder der Tochter Tochter verstarb 2003, die unten beschriebene Immobilie geht komplett an Ehemann (Eigentümer), ebenso verstarb die Mutter 2016. Ein Antrag auf die Löschung im Grundbuch wird demnächst gestellt. Nun jedoch findet sich folgender Auszug im Notarvertag: „Wohnrecht für den Bruder der Erwerberin: Aufschiebend bedingt durch den Tod seiner Mutter, Frau XX., wird dem Bruder der Erwerberin  Herrn XX., geb. am XX,  … für den Veräußerer begründete Wohnungsrech ebenfalls unentgeltlich eingeräumt, jedoch befristet auf die Dauer von zwei Jahren nach dem Tod des Veräußerers, gerechnet ab dem auf den Todestag Monatsersten. Die Ausübung dieses Wohnungsrech, d. h. also bei vorzeitiger vollständiger Räumung der Wohnung, ist dem Berechtigten Albert Eicher der zeitanteilige Wert des Wohnungsrechtes gegeben falls in Geld zu ersetzten und zwar auf der Grundlage der für die genannte Wohnung seinerzeit üblicherweise erzielbaren Monatsmiete. Insoweit steht also dem Berechtigten ein Wahlrecht zu. Die dingliche Sicherstellung der vorstehenden begründeten, aufschiebend bedingt und befristeten Ansprüche des Herrn XX. durch entsprechende Eintragung im Grundbuch wird nach Erörterung nicht gewünscht. …'  Die Mutter des Bruders verstarb 2016, Bruder wählte das Wohnrecht welches er seitdem am Wochenende ausübt.  Bruder verweigert die Zahlungen von Nebenkosten und lässt das Haus verwahrlosen, arge Verschmutzung beschreibt das nur Oberflächlich, außerdem riecht es im ganzen Haus sehr unangenehm was mittlerweile schon auf der Terrasse wahrnehmbar ist. Wir vermuten auch Schimmel und Ungezieferbefall. Die Räume sind mittlerweile kaum bewohnbar, durch das Küchenfenster ist erkennbar, dass die Küche bereits von Maden befallen ist.  Nun steht ein Eigentümer Wechsel an, Ehemann der Tochter möchte das Haus an seine Enkelin verkaufen.  Haben wir die Möglichkeit das Wohnrecht zu kündigen, da es nicht im Grundbuch eingetragen wurde oder verfällt es sogar bei einem Verkauf? Eine Aussprache haben wir mehrmals versucht, auch mehrfach Hilfe angeboten. Leider ist keine Lösung zu finden.  Ist während des Wohnrechts eine Renovierung auch ohne Zustimmung möglich, wenn wir diese Ankündigen?  Über eine Antwort freuen wir uns sehr, Liebe Grüße. 

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  gerne zu Ihren Fragen.   Das nur schuldrechtliche Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht verfällt nicht einfach, vielmehr wären Sie bei einem Verkauf verpflichtet, dieses abzulösen. Sie könnten anderenfalls schadensersatzpflichtig einerseits gegenüber dem Käufer werden (Rechtsmangel) andererseits auch gegenüber dem Berechtigten.  Allerdings sehe ich vor dem Hintergrund Ihrer Sachverhaltsschilderung in der Tat die Möglichkeit, das Wohnrecht zu kündigen.   Die Vereinbarung eines schuldrechtlichen Wohnungsrechts stellt einen Leihvertrag dar, den der Verleiher aus wichtigem Grund kündigen kann, so das OLG Koblenz, Beschluss vom 16.01.1996 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20W%20693/95" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Koblenz, 16.01.1996 - 3 W 693/95: Kündigung eines schuldrechtlichen Wohnrechts">3 W 693/95/a> . Demnach steht Ihnen zum einen das Kündigungsrecht aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/605.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 605 BGB: Kündigungsrecht">§ 605 BGB/a>  zu. Diese Norm lautet:   'Der Verleiher kann die Leihe kündigen:  1. wenn er infolge eines nicht vorhergesehenen Umstandes der verliehenen Sache bedarf,  2. wenn der Entleiher einen vertragswidrigen Gebrauch von der Sache macht, insbesondere unbefugt den Gebrauch einem Dritten überlässt, oder die Sache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet,  3. wenn der Entleiher stirbt.'  Hier ist zumindest die Nr. 2 'vertragswidriger Gebrauch' einschlägig.  Ferner können Sie das Wohnungsrecht auch außerordentlich kündigen, da die Pflichtverletzungen des Berechtigten nach ihrer Darstellung wirklich gravierend sind.  Zu den Renovierungen: Laut a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  (Wohnungsrecht) ist a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1044.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1044 BGB: Duldung von Ausbesserungen">§ 1044 BGB/a>  (Duldung von Ausbesserungen) entsprechend anwendbar. Diese Norm lautet:   'Nimmt der Nießbraucher eine erforderlich gewordene Ausbesserung oder Erneuerung der Sache nicht selbst vor, so hat er dem Eigentümer die Vornahme (...) zu gestatten.' Sie sind daher zur Vornahme der Renovierungen nach Ankündigung berechtigt.  Sie sollten für eine rechtssichere Kündigung nach meinem Dafürhalten eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt vor Ort beauftragen, die oder der Ihre Interessen bestmöglich notfalls auch vor Gericht durchsetzt. Nutzen Sie hierfür zB die Anwaltssuche des Anwaltvereins unter https://anwaltauskunft.de/anwaltssuche/erweitert/  Sollte etwas unklar sein oder Sie weitere Fragen haben, so nutzen Sie gerne ohne Mehrkosten die Nachfragefunktion. Ansonsten hoffe ich, Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben und würde mich über eine positive Bewertung mit 5 Sternen sehr freuen.  Mit den besten Grüßen  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093, § 605, § 1044