Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  vor 7,5 Jahren kauften wir ein Einfamilienhaus mit dem bestehenden Wohnrecht einer älteren Dame. Sie bewohnte den ausgebauten Keller und einen angeschlossenen 30 qm großen Anbau.  Laut Notarvertrag (der mit dem Vorbesitzer - ihrem Enkel - geschlossen wurde)hat sie :  - lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht im Anbau - Mitbenutzungsrecht am Keller(den sie aber alleine nutzte) - alleiniges Nutzungsrecht an einem 90qm großen Gartenteil    unseres Erbpachtgrundstücks  Dieses Gartenstück überließ sie uns gleich zu  Beginn, was wir jedoch nicht schriftlich festhielten. Mit ihrer Erlaubnis entfernten wir einen darauf stehenden baufälligen Schuppen und setzten ein größeres Gartenhaus darauf. Baugenehmigung und Einmessen gehörten dazu. Vor einigen Monaten zog die inzwischen 82-jährige Wohnrechtsinhaberin aus. Ihre Tochter, die seit 3 Jahren die Betreuung hat, bot uns an, das Wohnrecht 'abzukaufen'. Der Preis dafür war uns aber zu hoch, zumal wir laut Vormundschaftsgericht keinerlei Ausgleichszahlungen zu leisten haben.  Prompt bekamen wir Post vom Anwalt, daß es uns ab sofort untersagt ist, betreffendes Grundstück zu betreten und wir innnerhalb einer Woche aufstehende Baulichkeiten auf unsere Kosten entfernen müssen. Den Keller, in den wir inzwischen einige eigene Möbel gestellt haben, soller wir natürlich auch innerhalb einer Woche räumen.   - Müssen wir jetzt tatsächlich unter Einhaltung der genannten Frist unser Gartenhaus abbauen und den Keller räumen? - Wie bindend ist die mündliche Absprache, die wir getroffen haben und ja auch über 7 Jahre so bestanden hat?  Für die Beantwortung bedanke ich mich im Voraus        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  1.Zunächst ist zu unterscheiden zwischen dem einfachen Wohnrecht ( 1090 BGB)– hier hat der Eigentümer daneben das Recht zur Nutzung- und dem Wohnungsrecht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a> ) – der Eigentümer kann hier von der Nutzung ausgeschlossen werden.  2.Wichtig wäre somit, die Unterlagen einzusehen. Auch das Schreiben des gegnerischen Anwalts wäre wichtig zu lesen.  3.Nach Ihrer Schilderung unterstelle ich, dass ein Wohnungsrecht eingeräumt wurde. Bitte nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion, falls Sie noch weitere Informationen hierzu haben.  4.Wenn nun ein Wohnungsrecht vereinbart wurde, kann Ihnen die Betreuerin im Namen der Betreuten die Nutzung untersagen und auch die Räumung verlangen. Hiergegen könnte man einwenden, dass die Betreute die Räume nicht mehr nutzen kann und somit eventuell eine angemessene Nutzungsgebühr, die auf Antrag durch das Gericht festgesetze werden kann, zu entrichten ist.   5.Was das Gartenhaus betrifft, ist dieses laut Ihrer Aussage mit Einwilligung der alten Dame erfolgt. Sie sollten argumentiern, dass dass Haus auch im Interesse der Dame erfolgt ist und sie damit einverstanden war. Eine Aufwertung des Grundstücks durch die Bebauung ist nicht verboten. Allerdings kann Ihnen die Nutzung untersagt werden aufgrund des Wohnungsrechts. Ich weise darauf hin, dass hier die Beweislast der Einwilligung der Dame bei Ihnen liegt. Eventuell spricht die lange Zeit seit Erbauung für eine konkludente Zustimmung, was man als Argument anführen könnte, wenn es keine schriftliche Vereinbarung gibt.  Ich werde Ihnen morgen hierzu noch ein Urteil zu diesem Thema an Ihre Email Adresse schicken.  Sollten Sie noch Nachfragen haben, stehe ich gerne zur Verfügung.   Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung. Mit freundlichen Grüssen Nina Heussen Rechtsanwältin Weiler Rechtsanwälte Sonnenstr. 2 80331 München Tel: (089) 20604130 kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:  Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind. Insbesondere bezieht sich meine Auskunft nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden. Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093