Frage: Wir haben einen Mietvertrag fuer eine neue Wohnung unterschrieben, in welchem als Mietbeginn der 1. Oktober 2010 festgelegt ist. Das Objekt, in dem sich diese Wohnung befindet, wird aktuell saniert (kernsaniert). Uns wurde aber mehrfach auf Nachfrage zugesichert, dass wir zum 1. Oktober die Wohnung beziehen koennten und das es keine Verzoegerungen geben wuerde. So haben wir die alten Wohnungen natuerlich nach der Unterzeichnung fristgemaess gekuendigt.   Nun bekamen wir heute vom Vermieter die Nachricht, dass wegen einer ploetzlichen Insolvenz einer beauftragten Baufirma der Fertigstellungstermin nicht gehalten werden koennte. Wir wurden gebeten uns zu aeussern, inwieweit wir den Einzug verschieben  bzw. die Vertraege mit den alten Wohnungen noch laufen bzw. verlaengert werden koennten. Vermutlich koennten wir aber zum 15. Oktober einziehen. Eine schriftliche Bestaetigung hierfuer koennte aber nicht gemacht werden. Der aktuelle Zustand des Objektes macht zumindest auf einen Laien nicht den Eindruck, als ob dies realistisch scheint.  Im Mietvertrag steht folgende Klausel, die uns zu denken gibt. Diese lautet:  'Wird die Mietsache zur vereinbarten Zeit nicht zur Verfuegung gestellt, so kann der Mieter Schadenersatz nur fordern, wenn dem Vermieter wegen der nicht rechtzeitigen Bezugsfertigkeit oder Räumung der Mietsache durch den Vormieter Vorsatz oder grobe Fahrlaessigkeit zur Last faellt. Das Recht des Mieters zur Mietminderung und fristlosen Kuendigung wegen nicht rechtzeitige Gebrauchsgewaehrung bleibt unberuehrt.'  Bei der Unterzeichnung haben wir dieser Klausel leider zu wenig Bedeutung beigemessen, weil uns -- wie schon geschrieben -- mehrfach zugesichert wurde, dass der Termin gehalten werden koennte. Nun wuerden wir aber schon gern wissen, welche Rechte wir als Mieter haben und ob eine solche Klausel wirklich von saemtlichen Schadenersatzanspruechen befreit. Was ist grobe Fahrlaessigkeit? Immerhin sind noch 1 1/2 Monate Zeit fuer die Fertigstellung und der Vermieter kann ja eine neue Firma mit entsprechendem Personal beauftragen, die eine Fertigstellung gewaehrleisten koennte. Sofern wir die Wohnung nicht zum geplanten Umzugstermin beziehen koennen, fallen eine oder mehrere Monatsmiete fuer eine alte Wohnung inkl. Nebenkosten (sofern der alte Vermieter dies zulaesst, einschliesslich Versicherungen usw.), Unterbringung von Moebeln/Umzugskisten (weil die eine Wohnung nicht mehr verlaengert werden kann), doppelte Umzugskosten usw. an. Inwieweit muss sich der Vermieter hieran beteiligen bzw. muss er diese tragen?  Fuer den Fall, dass uns die Fertigstellung zu lange dauert und wir uns doch eine andere Wohnung suchen wollen bzw. muessen: Ist eine fristlose Kuendigung auch aufgrund seiner muendlichen Aussage moeglich oder erst, wenn der geplante Termin wirklich heran und nicht eingehalten wurde? Wie sieht es im Falle einer fristlosen Kuendigung mit Schadenersatzanspruechen aus? Eine neue Wohnung muss ja erst mal gefunden werden (in der kurzen Zeit), evtl. muss ein Makler beauftragt werden bzw. ist auch eine zwischenzeitliche Einlagerung von Moebeln notwendig.

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Anfrage gerne wie folgt:   Wenn Ihnen die Wohnung nicht pünktlich zum 01.10.2010 überlassen wird, können Sie die Miete für diese Zeit jedenfalls zu 100 % mindern. Wenn Sie sich z.B. mit Ihrem alten Vermieter darauf einigen können, das Mietverhältnis zu verlängern, dann zahlen Sie einfach nicht die Miete für die neue Wohnung, sondern für die alte. Insofern würde Ihnen kein Schaden entstehen. Der pragmatische AnS. also wäre, mit Ihrem altem Vermieter zu sprechen, was mit Ihrer alten Wohnung ab dem 01.10.2010 geschieht.   Die von Ihnen erwähnte Klausel halte ich nach erster kursorischer Bewertung für unwirksam gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a> . Hierbei unterstelle ich dass es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, die nicht nur gegenüber Ihnen, sondern auch gegenüber anderen neuen Mietern, die nach der Sanierung in das Gebäude einziehen sollten, verwendet werden. Die Überlassung des Mietraums zum vereinbarten Termin ist m.E. eine Kardinalpflicht, also eine wesentliche Pflicht des Vermieters, für die ein Haftungsaussschluss auch für einfache Fahrlässigkeit unzulässig ist, so z.B. entschieden für die Pflicht des Verkäufers zur fristgerechten Lieferung. Ich weise jedoch darauf hin, dass es letztlich um die Auslegung des konkret abgeschlossenen Vertrags und damit eines Einzelfalls geht, die ohne die Lektüre des gesamten Vertrags auch nicht abschließend vorgenommen werden kann.   Ein doppelter Umzug, die Kosten für die Einlagerung von Möbeln und auch etwaige Mehrkosten für eine Ersatzwohnung oder Pension äre daher nach der vorgenannten Auslegung vom Vermieter zu erstatten, natürlich nur soweit die Kosten auch angemessen sind. Im Fünf-Sterne-Hotel sollten Sie nicht nächtigen.   Das nicht rechtzeitige Gewähren des vertragsgemäßen Gebrauchs ist regelmäßig Grund für eine fristlose Kündigung, allerdings ist zuvor normalerweise eine Abmahnung erforderlich. Diese könnten Sie jetzt aussprechen. Schadenersatz, etwa die Kosten der Beauftragung eines Maklers oder Einlagerung der Möbel könnten Sie grundsätzlich geltend machen. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307