Frage: Im Frühjahr dieses Jahres ersteigerte ich im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens eine vermietete Immobilie, die auch unter Zwangsverwaltung stand. Ca. 7 Wochen nach Zuschlagstermin wurde das Zwangsverwaltungsverfahren vom Amtsgericht aufgehoben. Die Beschlagnahme des Grundbesitzes ist rückwirkend auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdes des Zuschlages gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/89.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 89 ZVG">§ 89/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/104.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 104 ZVG">104 ZVG/a>  entfallen. Knapp 6 Wochen nach Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahren forderte der Zwangsverwalter die Mietkaution (Bankbürgschaft) vom Alteigentümer an. Nahezu zeitgleich bat auch ich um Übergabe der Bürgschaftsurkunde. Meines Erachtens steht mir die Mietkaution seit Eigentumsantritt (Zuschlag) zu.        !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566a BGB: Mietsicherheit">§566a BGB/a>  ist der Erwerber zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet. Diese Vorschrift findet auch auf den Ersteher in der Zwangsversteigerung Anwendung (a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57 ZVG">§57 ZVG/a> ).  Ob der neue Vermieter die Kaution tatsächlich vom ursprünglichen Eigentümer erhalten hat oder er diesem gegenüber die Verpflichtung zur Rückzahlung übernommen hat, spielt keine Rolle. Nur wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlen kann, hat der Mieter das Recht, sich an den früheren Vermieter, zu wenden.   Ist  eine Kaution an den bisherigen Eigentümer gezahlt worden, so gehen somit die Rechte und Pflichten aus der Kaution auf Sie über und Sie haben gegen den bisherigen Eigentümer einen Anspruch auf Herausgabe der Bürgschaft, im Falle einer Barkaution auf Auszahlung des Betrages und der Zinsen.  Die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566a BGB: Mietsicherheit">§ 566a BGB/a> , wonach der Erwerber ungeachtet des Erhalts der geleisteten Kaution auf deren Rückgewähr haftet, greift aber dann nicht ein, wenn das Mietverhältnis über das Mietobjekt bereits beendet war, als der Erwerber den Zuschlag in der Zwangsversteigerung erhielt. Dann wäre ggf. der Zwangsverwalter in der Verpflichtung zur Kautionsrückzahlung.  Ich gehe davon aus, dass die Immobilie noch vermietet ist, so dass die Kaution grundsätzlich auf Sie übergegangen ist. Zu prüfen wäre allerdings noch, ob ggf. der Altvermieter oder Zwangsverwalter noch Ansprüche an den Mieter hat. Es könnten sich dadurch ggf. Ansprüche des Altvermieters bzw. Zwangsverwalters ergeben, so dass ggf. ein verbleibenden Kautionsrest an den Erwerber übergeht oder dieser von der Verpflichtung zur Übergabe frei wird, wenn seine Ansprüche die Sicherheit vollständig aufzehren. Hierzu sollten Sie den Zwangsverwalter ansprechen.  Ich hoffe, Ihnen hiermit einen Überblick gegeben zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt Ernst G. Mohr     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566a