Frage: Guten Tag,  wir haben vor 2 Jahren Ackerland gekauft. Ein Acker mit 1 ha Fläche ist verpachtet. ( 150 Euro/Jahr) Im Notarvertrag steht,das das Pachtverhältnis bis zu, 01.11.2024 besteht. Einen schriftlichen Pachtvertrag habe ich vom Verkäufer nicht erhalten, er findet ihn nicht.   Mit dem Pächter habe ich vor meinem Kauf gesprochen, um ihn darüber zu informieren. Nach dem Kauf war ich 2 Mal bei ihm, um mit ihm einen schriftlichen Pachtvertrag aufzusetzen. Ich wurde nur vertröstet, da keine Zeit gerade dafür.  Nach dem Kauf war vor einem Jahr am 01.11.2020 die Pacht fällig. Diese hat der Pächter, wissentlich der neuen Verhältnisse an den Vorbesitzer überwiesen. Trotz Reklamation des Vorbesitzers, dass das Geld an mich soll, blieb der Pächter stur und hat kein Geldan mich gesendet oder mir gegeben. Argument: dass der Pachtvertrag, den ich nicht kenne, oder es ihn nur mündlich gibt zwischen dem Pächter und dem Vorbesitzer besteht.  Ich habe den Pächter 4 Monate (April 2021) später nachweislich angeschrieben, das Schreiben mit Zeugen eingeworfen, mit der Bitte Kontakt aufzunehmen und die Pacht zu zahlen und dass wir uns um einen schiftlichen Vertrag kümmern. Passiert ist nichts.  Im Juli diesen Jahres habe ich dann eine schriftliche Kündigung per Einschreiben mit Rückschein und mit Zeugen eine identische Version des Briefes eingeworfen am Briefkasten.  Inhalt des Briefes: Kündigung fristlos,weil keine Pacht, Nutzungsende des Acker bis Ende 2021.   Das Einschreiben kam nach 8 Tagen zurück. Aber er hat ja eine Version  vor Zeugen eingeworfen bekommen.  Versuche anzuzurufen beim Pächter erfolglos, an der Türe zu sprechen erfolglos (wurde mir vor der Nase zugeschlagen), ihn auf dem Acker zu sprechen erfolglos (er fuhr davon)  Alle Versuche der gütlichen Einigung sind ausgeschöpft.  Meine Frage:  Kann ich den Acker ab 01.01.2022 selbst nutzen? An einer Verpachtung bin ich nicht mehr interessiert.  Bin ich meiner Pflicht nachgekommen mit der fristlosen Kündigung?   Ist diese rechtens? Hat mein bisheriges Vorgehen Rechts-Sicherheit, falls der Pächer Richung Rechtsstreit und Landwirtschaftsgericht geht.  Hintergrund der Frage:  Falls der Pächter den Acker wieder einsät in 2021 und ich in 2022 den Acker mit seiner Frucht im Boden umpflüge möchte ich Rechtssicherheit haben, damit Pächter nicht mit Schadensersatzansprüchen und weiterer Nutzung durchkommt falls er rechtliche Schritte gegen meine Nutzung einleiten würde. Schadensersatz vermutlich vielfaches von der Jahrespacht.  Kann ich noch andere Schritte in Erwägung ziehen, damit Klarheit in diese Pachtangelegenheit kommt?                      

Antwort: Guten Tag,  ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der von Ihnen dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:  Grundsätzlich gilt auch für einen Landpachtvertrag, dass ein Kauf nicht die 'Miete' resp. die Pacht bricht, vgl. §§ 593b, 566ff BGB.  Auch hier gilt, dass der Erwerber in die Regelungen des bestehenden Pachtvertrages eintritt, also auch im Hinblick auf die vereinbarte Laufzeit bis 01.11.2024.  Ob Sie überhaupt schon Ansprüche gegen den Pächter haben, hängt nicht vom Abschluss des Kaufvertrages ab, sondern von dem Zeitpunkt Ihrer Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.  Vor diesem Zeitpunkt stehen Ihnen insbesondere keine Rechte zu, den Vertrag zu kündigen, einen neuen Vertrag zu verlangen oder die Pacht einfordern zu können.  Da Sie keine Angaben zum Zeit der Grundbucheintragung machen, kann ich auch nicht feststellen, ob und wann diese erfolgt ist.  Sollte die Enitragung vor dem 01.11.2020, also vor der Fälligkeit der Jahrespacht in 2020 erfolgt sein, hätte der Pächter an Sie zahlen müssen.   Die nicht erfolgte Zahlung einer Jahrespacht stellt gemäß § 594e Abs. 2 BGB dann einen Kündigungsgrund dar, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pachti> länger als 3 Monate in Verzug/i> ist.  Das war im Zeitpunkt der Kündigung, Juli 2021, der Fall. Die Kündigung zum Jahresende wäre dann wirksam, und Sie könnten bei Nichtherausgabe eine entsprechende Klage einreichen.  Waren Sie allerdings am 01.11.2020 noch gar nicht als Eigentümer eingetragen, hatten Sie insoweit auch noch keinen Zahlungsanspruch, und die Zahlung des Pächters an den Alteigentümer wäre vertragsgerecht gewesen.  Im Hinblick auf die am 01.11.2021 fällig gewordene Pachtzahlung fehlt es derzeit noch an den erforderlichen 3 Monaten Verzug.  Insgesamt ist daher zweifelhaft, ob Sie wirksam gekündigt haben, so dass Sie sehr wahrscheinlich den Acker nicht zum 01.01.2022 herausverlangen können.  Ich rate dringend, an Hand konkreter Daten, insbesondere der Eigentumsumschreibung den Sachverhalt zu prüfen und ggf in rd 3 Monaten erneut zu kündigen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 594e