Frage: Ich möchte meine Wohnung vorzeitig kündigen bei der auf das Recht zur ordentlichen Kündigung lt. Einheitsmietvertrag, wechselseitig für die Dauer von 3 Jahren verzichtet wurde.   Ich zitiere den Mietvertrag:   2. Nur für Wohnraummietverträge (Kündigungsausschluss) Das Mietverhältnis beginnt am 01.12.2004 Die Parteien vereinbaren wechselseitig auf die Dauer von 3 Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages zu verzichten.  Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf des Zeitraums von 3 Jahren mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig.  Ich bin getrennt lebend mit 2 Kindern, mein Arbeitsvertrag ist betriebsbedingt Arbeitgeberseitig gekündigt zum 31.12.2005 und möchte mit meinem neuen Lebenspartner Mitte Dezember 2005 noch in eine größere Wohnung ziehen.  Wie können wir den Mietvertrag vorzeitig kündigen?        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:  1.Der Bundesgerichtshof hat vor Kurzem entschieden, dass  in einem Mietvertrag über Wohnraum ein auch beiderseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam ist, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. BGH, Urt. v. 6.4.2005 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2027/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.04.2005 - Abs. 8 ZR 27/04: Formularmäßige Vereinbarung eines Kündigungsverzichts in einem...">Abs. 8 ZR 27/04/a>  (LG Braunschweig) AG Braunschweig.  2.Im Anschluss daran hat der Senat inzwischen mehrfach entschieden, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß  in einem Formularmietvertrag grundsätzlich wirksam ist (Urteil vom 30. 6. 2004 a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20379/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 30.06.2004 - Abs. 8 ZR 379/03: Formularmäßige Vereinbarung des Ausschlusses der Kündigung ei...">Abs. 8 ZR 379/03/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202004,%203117" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 30.06.2004 - Abs. 8 ZR 379/03: Formularmäßige Vereinbarung des Ausschlusses der Kündigung ei...">NJW 2004, 3117/a> ; Urteil vom 14. 7. 2004 a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20294/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.07.2004 - Abs. 8 ZR 294/03: Zulässigkeit eines zeitlich begrenzten Ausschlusses der Kündi...">Abs. 8 ZR 294/03/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202004,%20543" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.07.2004 - Abs. 8 ZR 294/03: Zulässigkeit eines zeitlich begrenzten Ausschlusses der Kündi...">WuM 2004, 543/a> ; Urteil vom 6. 10. 2004 a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%202/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.10.2004 - Abs. 8 ZR 2/04: Zulässigkeit eines zeitlich befristeten Ausschlusses des ordent...">Abs. 8 ZR 2/04/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202004,%20672" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.10.2004 - Abs. 8 ZR 2/04: Zulässigkeit eines zeitlich befristeten Ausschlusses des ordent...">WuM 2004, 672/a> . Da der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, dass nach der Reform des Mietrechts weiterhin die Möglichkeit besteht, das Recht zur ordentlichen Kündigung bei einem unbefristeten Mietvertrag für einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung i.S. des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  nicht vor. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a>  greift aus dem gleichen Grund nicht ein.  3. Im Umkehrschluß bedeutet das, dass der Ausschluß auf drei Jahre nicht unwirksam ist und Sie somit an den Vertrag gebunden sind.  4.Sie kommen nur aus dem Vertrag frühzeitig heraus, wenn Ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht zusteht. Da Ihnen unverschuldet gekündigt wurde und Sie daher in einer verschlechterten wirtschaftlichen Lage sind, wäre das denkbar. Allerdings müssen bei der außerordentlichen Kündigung immer beide Interessenlagen betrachtet werden, weshalb ich hier nicht abschließend sagen kann, wie erfolgversprechend diese Kündigung ist.  5.Eine weitere Möglichkeit ist, dass Sie mit dem Vermieter einen sogenannten Aufhebungsvertrag schließen. Wenn Sie Ihm erklären, dass Sie voraussichtlich die Miete nicht mehr werden zahlen können, hat er wohl ebenfalls kein Interesse mehr daran, Sie als Mieterin zu behalten.  Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem Rechtsproblem weiter geholfen.  Mit freundlichen Grüssen  Nina Heussen Rechtsanwältin  info@anwaeltin-heussen.de www.anwaeltin-heussen.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307