Frage: im märz diesen jahres habe ich eine ( noch bewohnte und komplett eingerichtete)wohnung besichtigt,anfang mai den mietvertrag unterschrieben.die dame sagte mir, die wohnung werde im renovierten zustand zum 01.08.2007 bezugsfertig sein.bis zum 31.07.erhielt ich weder ein schreiben noch einen anruf der hausverwaltung zwecks übergabe der wohnung oder etwaige verzögerung der anmietung ( ein zusatz im mietvertrag,dass bis 2 monate dies möglich sei und recht des vermieters).ich erreichte die hausverwaltung dann am 31.07. und eine dame verabredete für den nächsten tag ( 1.08.)einen termin zur besichtigung/übergabe. ich habe die wohnung mit einem freund besichtigt und war fassungslos:die wohnung befand sich in einem baufälligen,verwahrlosten zustand.die hausverwalterin empfand dies offensichtlich auch und eine weitere dame der hausverwaltung ( die kamen auch zu zweit) sagte lapidar 'na da müssen sie ja erstmal ein paar tausend euro investieren.... die andere dame sagte mir dann sofort zweimal! SIE KÖNNEN SOFORT VOM VERTRAG ZURÜCKTRETEN! woraufhin ich sagte, das tue ich.sie uns in ihrem auto mit zur verwaltung nahmen, mir einen text diktierte ( wie es ordnungsgemäss zu heissen hat/lauten muss),den ich unterschrieb, den sie mit einem eingangsstempel versah und mir das schreiben in kopie übergab.dann mir den schlüssel für eine andere freie komplett renovierte wohnung gab ('vielleicht gefällt ihnen ja diese...').ich sah mir die wohnung an, nein, die gefiel mir nicht. am nächsten tag rief mich die dame an, sie bot mir an die ursprüngliche wohnung, innerhalb von 22 tagen bezugsfertig zu machen. ich sagte ihr, ich habe kein interesse mehr, ausserdem bin ich ja ihrem angebot der ausserordentlichen kündigung nachgekommen und für mich ist die sache erledigt. heute rief mich die dame erneut an, sie wolle sich mit mir treffen, zur besichtigung zweier komplett sanierter wohnungen. ich sagte ihr, ich möchte nicht in diesen bezirk der stadt ziehen. nebenbei erwähnte sie, meine kündigung würde von ihrem vorgesetzen nicht akzeptiert werden und das wäre noch schwebend. aber wenn ich einen anderen mietvetrag abschliessen würde, könnte man sich ja da einigen.... wie ist die rechtslage?vielen dank.        

Antwort: Sehr geehrte Rechtsratssuchende,  sehr geehrter Rechtsratssuchender,   gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit der Beendigung Ihres Mietverhältnisses Stellung und beantworte diese wie folgt:   Dabei möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass der Umstand, dass sich die mietvertraglich vereinbarte ursprüngliche Wohnung in einem „baufälligen, verwahrlosten Zustand„ befand, Sie grds. nicht ohne vorherige Abmahnung zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.   Denn gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  ist es die Hauptleistungspflicht des Vermieters, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand für einen bestimmungsgemäßen Gebrauch zu erhalten und bei Neuvermietungen auch zu übergeben, was nachweislich nicht geschehen ist, da ein Bezug zum vereinbarten Termin (01.08.2007) offenbar schlichtweg unmöglich, zumindest aber unzumutbar war.   Die Rechtslage bestimmt sich in einem solchen Fall wie folgt gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> :   „§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.  (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn   1.dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,  2.der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder  3.der Mieter   a)für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder   b)in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn   1.eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,  2.die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder  3.der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. (4) Auf das dem Mieter nach Abs. 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.„  In dem von Ihnen beschriebenen Sachverhalt ist zwar ein wichtiger Grund im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 1/a>  in Verbindung mit Abs. 1 BGB gegeben. Dieser wichtige Grund besteht allerdings in der Verletzung einer Hauptleistungspflicht des Vermieters, so dass gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB/a> , „die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig„ ist.    Der Ausnahmetatbestand des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB/a> , dass die Fristsetzung zur Abhilfe bzw. die Abmahnung nicht erforderlich ist, greift hierbei leider grds. nur dann, wenn Sie neben dem Wohnungszustand weitere besondere Gründe anführen können, weshalb Ihnen die Fristsetzung unzumutbar sein sollte. Denn für den Zeitraum einer nicht bestehenden Bezugsfertigkeit steht Ihnen ohnehin ein Zurückbehaltungsrecht bzgl. der Miete zu, so dass Sie diesbzgl. nicht weiter belastet werden und demgemäss grds. verpflichtet sind, sich am Vertrag festhalten zu lassen.  Ein derartiger besonderer Grund im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB/a>  würde aber dann grds. vorliegen, wenn Sie geltend machen könnten, dass Sie neben der ursprünglichen Wohnung über keinen weiteren Wohnraum verfügen würden und Sie daher darauf angewiesen wären, unmittelbar eine andere bezugsfertige Wohnung zu finden, wenn Ihnen also das Abwarten, ob eine Bezugsfertigkeit alsbald (bspw. innerhalb von 22 Tagen) hergestellt wird, unzumutbar wäre, da Sie in diesem Fall erst nach Ablauf der Abhilfefrist einen Mietvertrag über Ersatzwohnraum eingehen könnten.    Hierbei sind Sie selbstverständlich in keinster Weise verpflichtet, eine Wohnung desselben Vermieters anzumieten. Vielmehr beendet eine rechtmäßige außerordentliche Kündigung das ursprüngliche Mietverhältnis ohne irgendwelche sonstige juristische Auswirkungen wie die Verpflichtung zur Eingehung eines neuen Mietverhältnisses über eine andere Wohnung desselben Vermieters.  Bzgl. der Frage, ob „eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist„ wird es allerdings sehr stark auf Ihre Argumentation der Erforderlichkeit zur sofortigen Beschaffung von Ersatzwohnraum ankommen, wonach Ihnen das Abwarten der angebotenen 22tätigen Abhilfefrist nicht zumutbar wäre.   Ich möchte Ihnen daher empfehlen, dem Vermieter die neben dem wichtigen Grund des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 1/a>  in Verbindung mit Abs. 1 BGB weiter vorliegenden und zur Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung erforderlichen besonderen Gründe im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB/a>  schriftlich in nachweisbarer Form (entweder per Einschreiben oder Zeugenübergabe) mitzuteilen und demgemäss auf der Aufrechterhaltung Ihrer außerordentlichen Kündigung zu bestehen.      Ohne das Vorbringen dieser weiteren besonderen Gründe wäre demgegenüber die außerordentliche Kündigung mangels vorheriger Fristsetzung zur Abhilfe bzw. mangels Abmahnung unwirksam.   Es empfiehlt sich daher in jedem Fall, dem Vermieter rein vorsorglich und hilfsweise für den Fall der Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung zusätzlich baldmöglichst eine ordentliche Kündigung wiederum in nachweisbarer Form zukommen zu lassen.     Ich hoffe, Ihnen mit meinen Anmerkungen weitergeholfen zu haben, wünsche Ihnen viel Erfolg und stehe Ihnen für etwaige Rückfragen und weitere Auskünfte gerne zur Verfügung.   Für das mir entgegengebrachte Vertrauen darf ich mich bei Ihnen bedanken und verbleibe mit freundlichen Grüßen Andrea Fey Rechtsanwältin und Notarin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 543