Frage: Ich möchte in Kürze eine Immobilie ( 2-Familienhaus ) über Zwangsversteigerung erwerben. Der Besitzer bewohnt eine Wohnung selbst, eine weitere Wohnung ist vermietet.  Welches Sonderkündigungsrecht habe ich, damit beide Wohnungen schnellstmöglich zur Renovierung und Wiedervermietung frei werden, und wie muß ich bei Versteigerungszuschlag vorgehen, damit bestehende Kündigungsrechte nicht verwirkt werden.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Durch den Zuschlag im Rahmen der Zwangsversteigerung erwerben Sie das Eigentum an der Immobilie. Ihnen steht in diesem Fall das Sonderkündigungsrecht aus a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a/a>  Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), Gesetzestext a.E., zu. Danach können bestehende Mietverhältnisse mit der gesetzlichen Frist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c/a>  Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) kündigen, und zwar zum ersten zulässigen Termin.   Erster zulässiger Termin ist derjenige, für den die Kündigung dem Ersteher ohne schuldhaftes Zögern möglich ist, gerechnet vom Zuschlag im Versteigerungstermin. Bei Wohnmietverhältnissen ist der erste zulässige Kündigungstermin gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573d.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573d BGB: Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist">§ 573 d Abs. 2 BGB/a>  spätestens der dritte Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats.  Voraussetzung ist immer das Vorliegen eines Kündigungsgrundes, siehe a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> , also entweder schuldhafte Pflichtverletzung, Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung. Die Gründe müssen für beide Mietverhältnisse vorliegen.   Aus dem von Ihnen dargestellten Sachverhalt kommt lediglich eine Kündigung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Zif. 3 BGB/a>  wegen wirtschaftlicher Verwertung in Betracht. Dies setzt allerdings einen erheblichen Begründungsaufwand voraus. Hierbei kommt es entscheidend auf die Umstände des Einzelfalls an, so dass ich Ihnen unbedingt die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Begründung anrate.   Das Recht zur außerordentlichen Kündigung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> ) bleibt unberührt. Beachten Sie auch, dass der Mieter In Härtefällen der außerordentlichen Kündigung des Erstehers widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann.   „a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a> . Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.'   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573c, § 573d, § 543