Frage: Mieter erhält Betriebskostenabrechnung fristgemäß , Nachforderung über 1000 €. Mieter will nicht zahlen weil nach seiner Auffassung Haus-und Sachversicherungen  billiger zu haben sind , es billigere Gärtner gibt, Brennstoff zu teuer ist Vermieter sollte Versorger längst gewechselt haben. Mieter sagt Vermieter soll einfach klagen . Vermieter verweist auf Mietvertrag darin vereinbart Betriebskostenverordnung . Vermieter droht Nebenkosten-Nachforderungen  werden mit Mietzahlungen verrechnet. Vermieter verweist auf Vereinbarung im Mietvertrag, nach welcher der Saldo - unabhängig vom Vorzeichen- der Betriebskostenvorauszahlung mit der nächsten Miete auszugleichen ist.  Mieter meint das ist unzulässig .  Wer ist im Recht?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:  Bei Nebenkostennachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung handelt es sich nicht um Mietzahlungen. Insoweit werden Sie auch nicht unter den Sammelbegriff Mietrückstände geführt und können auch nicht ohne weiteres mit den laufenden Mietzahlungen verrechnet werden.  Denn Nachzahlungsforderungen sind nicht mehr Teil der Miete. Die Miete beinhaltet wiederkehrende Zahlungen während es sich bei einer Nachzahlungsforderung um eine Einmalzahlung handelt.   Zur Verrechnung der Nebenkostennachforderung während des laufenden Mietverhältnisses ist der Vermieter allerdings nur berechtigt, wenn auch die rechtlichen Verrechnungsvoraussetzungen vorliegen. Das Gesetz spricht hier von der Aufrechnung  nach den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/387.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 387 BGB: Voraussetzungen">§§ 387 ff. BGB/a> . Danach müssen sich zwei gleichartige und fällige Forderungen gegenüberstehen. Dies ist aber nicht der Fall bei Einmalzahlungen und wiederkehrenden Leistungen.  Insoweit ist eine Verrechnung mit der laufenden Miete als auch mit der Kaution (Ausnahme im Falle der Beendigung) nicht zulässig.  Auch führen nicht beglichene Nachzahlungen nicht automatisch zu einem Sonderkündigungsrecht des Vermieters. Es müssen erschwerende Umstände hinzukommen, damit wegen einer nicht beglichenen Nachzahlung gekündigt werden kann. So muss der geschuldete Betrag zum Beispiel besonders hoch sein, so dass dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzusetzen. Es kommt außerdem darauf an, ob der Mieter gute Gründe dafür hatte, die Nachzahlung nicht zu leisten.  Sollte jedoch der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung aufgrund der Nachzahlung erhöht haben und der Mieter damit nicht einverstanden sein, so kann er diese nicht einfach ignorieren. Wenn er die erhöhte Vorauszahlung nicht zahlt und sich dadurch Mietschulden anhäufen, können diese zu einem Sonderkündigungsrecht seitens des Vermieters führen. Klargestellt hat dies der Bundesgerichtshof, dass jedenfalls die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung erhöhten Vorauszahlungen mit in die Berechnung eines kündigungsrelevanten Zahlungsrückstandes einbezogen werden können (BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%201/11" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.07.2012 - Abs. 8 ZR 1/11: Zur fristlosen Kündigung bei Nichtzahlung von erhöhter Miete">Abs. 8 ZR 1/11/a> ).  Demzufolge muss der Vermieter den Mieter hinsichtlich der Nachforderung direkt in Haftung nehmen und ggf. seine Ansprüche einklagen, dies kann einhergehen mit einer Abmahnung oder eben bei höheren Forderungen auch mit einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Hinsichtlich der Kündigung bestehen aber nicht unerhebliche rechtliche Bedenken, da es diesbezüglich noch keinerlei feste Rechtsprechung gibt.  Folglich ist dem säumigen Mieter hier ausnahmsweise zunächst (teilweise) Recht einzuräumen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 387