Frage: Sehr geehrte Ratgeberin,  sehr geehrter Ratgeber,   Ich benötige eine rechtliche Auskunft im Bereich Mietrecht. Mein ehemaliger Vermieter verlangt die Auszahlung meiner Bankbürgschaft (keine Bürgschaft auf erstes Anfordern/Höhe 1260,00 Euro) wg. Reparaturkosten Parkett. Hierzu suche ich die oben genannte rechtliche Auskunft.  Hintergrund:  Im Januar 2009 bezog ich die genannte Wohnung. Parkett war zu dem Zeitpunkt durch den Vermieter laienhaft versiegelt worden. Vom Vermieter wurde und wird dieses Parkett als neuwertig angeboten. Kleine Schlitze und Blasen waren erkennbar, dennoch habe ich sie nicht ins Protokoll nehmen lassen, da aufgrund chronisch mangelhafter Wohnungsangebote in München bei negativen Äußerungen Vermieter Abstand vom Mietvertrag nehmen. Im März 2011 bin ich nun aus der Wohnung ausgezogen und wir haben folgende Mängel im Protokoll festgehalten.  1.Parkettschaden wahrscheinlich  11-14 Felder zu ersetzen.   Mit dem Ersetzen des Schadens bin ich im Grunde einverstanden, da es sich hierbei um von mir verursachte Schäden handelt. Am Tag der Übergabe haben wir mündlich vereinbart, dass sich der Vermieter bei mir meldet wenn er einen Überblick über die Kosten der Reparatur hat. Ich habe meinem Vermieter in diesem Gespräch darum gebeten, bei entstehen höherer Kosten ein eigenen Handwerksbetrieb mit der Begutachtung beauftragen zu dürfen, um die Neutralität zu wahren. Dann bekam ich von meiner Bank die Information, dass mein Vermieter die volle Bankbürgschaft beansprucht. Beigelegt hat er die Rechnung der Parkett Reparatur in Höhe von 2.100 Euro für eine komplette Abschleifung und Neuversiegelung des gesamten Parketts incl. Erneuerung aller Leisten und Erstattung des Mietausfalls in Höhe von 2 Monatsmieten da er die Wohnung wg. der Reparatur nicht gleich wieder weiter vermieten konnte. Gegenüber meiner Bank habe ich Einspruch gegen die Auszahlung der Bürgschaft erhoben und auch dem Vermieter gegenüber habe ich Einspruch gegen die Forderung erhoben. Ich habe dem Vermieter mitgeteilt dass er lediglich anteilige Kosten der Reparatur auf mich umlegen kann, da er nicht nachweisen kann, dass das Parkett neuwertig ist. (Keine Rechnung vorhanden und laienhafte Versiegelung mit Lack aus dem Baumarkt zählt sicherlich nicht als fachmännisch bearbeitet.) Meine Mutter hat selbst eine Wohnung im Erstbezug mit Parkett und hier ist erkennbar, dass das Parkett in meiner ehemaligen Wohnung sicherlich mind. 10 Jahre alt sein muss.   Mühsamer Schriftverkehr mit dem Vermieter hat bisher zu keinem weiteren Erfolg beigetragen.  Muss ich die gesamten Kosten tragen oder hat der Vermieter mit seiner Annahme unrecht? Wann muss die Bank die Bürgschaft auszahlen und wie kann ich dagegen vorgehen?  Vielen Dank Ratsuchender 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.  Sie haben selbstverständlich nur den Schaden am Parkett zu ersetzen, den Sie verursacht haben. Wenn Sie mit Ihrem Vermieter vereinbart haben, dass er sich meldet, sobald er einen Überblick über die Höhe der  Reparaturkosten  hat, dann muss sich Ihr ehemaliger Vermieter an diese Vereinbarung halten, was er jedoch offensichtlich nicht getan hat. Ihnen ist somit die Gelegenheit genommen worden, durch einen eigenen Handwerksbetrieb die Kosten der Instandsetzung überprüfen zu lassen.  Die Vorgehensweise Ihres Vermieters, einfach über die Kaution bzw. die Bankbürgschaft vorzugehen, um auf diese Weise schnell an sein vermeintlich ihm zustehendes Geld heranzukommen, verstößt erheblich gegen die Absprache und somit gegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> .  Sie haben insoweit völlig richtig reagiert und Ihrer Bank keine Freigabe zur Auszahlung der Bankbürgschaft gegeben. Weiter ist es richtig gewesen, Ihren Vermieter mitzuteilen, dass er lediglich dazu berechtigt ist, Ihnen die anteiligen Kosten der Reparatur des Parketts aufzuerlegen.  Wenn der Parkettboden  tatsächlich 10 Jahre alt ist und zudem noch laienhaft versiegelt wurde, was möglicherweise zu den Schäden am Parkett geführt hat, dann muss sich der Vermieter erhebliche Abstriche gefallen lassen. Es wird nur der Zeitwert ersetzt.  Grundsätzlich ist die sog. normale Abnutzung mit der Miete abgegolten. Zum Gebrauch gehören unvermeidlich gewisse Gebrauchs- und Verschleißspuren an der Mietsache. Entsprechend bestimmt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB/a> , dass der Mieter die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführten Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten hat und somit dafür nicht haftet.  Hier trifft den Vermieter die Pflicht, die durch normalen, vertragsgemäßen Verbrauch entstandenen Verschlechterungen auf seine Kosten zu beseitigen. Demzufolge sollte zunächst einmal in Ihrem Fall geprüft werden, um welche Schäden es sich am Parkett und zwar an den Feldern 11-14 handelt. Sie müssen nur dann für die Reparatur aufkommen, wenn einen „ Beschädigung ' und somit kein vertragsgemäßer Gebrauch vorliegt. Als Beschädigung werden Schäden durch so genannte Pfennigabsätze im Parkett in der Rechtsprechung ( LG Berlin GE 1996,925) angesehen. Jedenfalls geht die unausweichliche Verschlechterung eines Holzfußbodens bei normaler Abnutzung nicht zu Lasten des Mieters, so die Rechtsprechung des BGH.   Selbst wenn in Ihrem Fall eine Beschädigung des Parketts und keine normale Abnutzung vorliegt, was Ihnen letztlich nur ein Sachverständiger sagen kann, zumal das Parkett offensichtlich laienhaft versiegelt wurde, ist bei einem neuen Abschleifen und Versiegeln ein  Abzug 'neu für alt' vorzunehmen. Für den Umfang des Abzuges ist maßgeblich, welche Nutzungsdauer im Zeitpunkt der Schadenverursachung bereits erreicht wurde. War diese bereits überschritten, so hat der Mieter überhaupt keinen SchadenerS. zu leisten.  Bei einem Parkettboden ist das Schleifen – und Versiegeln nach einer Ansicht nach 12-15 Jahre  ( AG Köl, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201984,197" target="_blank" class="djo_link" title="AG Köln, 24.02.1977 - 154 Abs. 100 423/74">WuM 1984,197/a> ), nach anderer Ansicht in der Rechtsprechung alle 15 bis 20 Jahre erforderlich ( LG Wiesbaden a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201991,%20540" target="_blank" class="djo_link" title="OVG Hamburg, 21.08.1991 - Bs Abs. 2 67/91: Muß der Eigentümer alte Nachtspeicheröfen auf Asbest übe...">WuM 1991, 540/a> ).  Wenn der Parkettboden tatsächlich bereits 10 Jahre alt ist, so muss sich der Vermieter einen Abzug neu für alt von mindestens 50%, wenn nicht noch viel höher, gefallen lassen. Konkretes kann hierzu nur ein Sachverständiger sagen. Demzufolge sind ganz erheblich Abstriche an der Rechung des Vermieters bezüglich der Parkettversiegelung vorzunehmen.  Ebenso übersetzt erscheint der in Rechnung gestellte angebliche Mietausfall von zwei Monaten. Es wäre  sicherlich möglich gewesen und hierzu  ist der Vermieter aus Gründen der Schadenminderungspflicht verpflichtet, die Reparatur binnen vierzehn Tagen vorzunehmen.  Bei der Bankbürgschaft kommt es auf den Text der Vereinbarung an. Wenn dort nicht vereinbart wurde, dass die Kaution selbstschuldnerisch und auf erste Anforderung des Vermieters ausgezahlt werden muss, dann muss der Vermieter im Einzelnen seine Ansprüche nachweisen und belegen, wobei Sie widersprechen können. Liegt Ihre Freigabeerklärung nicht vor, dann zahlt die Bank nicht aus.   Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick im Rahmen dieser Internetplattform verschafft zu haben. Dies kann  allerdings das persönliche Gespräch mit einem Anwalt, der sämtliche Unterlagen sichten kann , nicht ersetzen.  Falls Sie anwaltliche Hilfe benötigen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Im Übrigen verweise ich bei Unklarheit auf die Nachfragefunktion.  Mit freundlichem Gruß  Peter Dratwa Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 538, § 242