Frage: Hallo, folgender Sachverhalt:  Ich habe vor ein paar Jahren ein Grundstück gekauft.Auf Diesem befindet sich eine Gartenanlage.  Ich würde gerne an die Nutzer verkaufen und habe das auch mehrfach angeboten. Die vermeintlichen Pächter berufen Sich aber auf altes DDR-Recht sowie Recht nach Bundeskleingartengesetz und beharren auf eine lächerlichen Jahrespacht laut BKGG.  In DDR Zeit wurde das Grundstück als Landwirtschaftsfläche in die Genossenschaft 'LPG' eingebracht. Dann wurde die Fläche von der zuständigen Komune als Kleingarteanlage deklariert und vepachtet.  Laut mir vorliegenden Unterlagen begann 1990 ein reger Briefverkehr zwischen Stadtverwaltung , Grundstückseigentümern sowie den Nutzern. -Die Stadtverwaltung hat den Nutzern schriftlich empfohlen, das Grundstück vom Eigetümer zu erwerben. Begründung hierfür: die Komune ist kein Eigentümer und somit bsteht keinerlei Rechtsgrundlage zur Verpachtung .  -Die Eigentümer haben nun das Grundstück zum ersten mal zum Kauf angeboten. In den Jahren 1991-2002 wurde mehrfach erfolglos versucht, das Grundstück zu verkaufen.   Leider haben die Eigentümer  im Jahr 2002 aufgelaufene Pachtzinsen in Empfang genommen und auch weiterhin laufende Jahrespachten kassiert.  Meine Frage :   Wie kann ich die Nutzer zum Kauf bewegen oder                        wie kann ich dieses Pachtverhältnis ? kündigen.  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Wenn die Nutzer nicht von sich aus erklären, Eigentum erwerben zu wollen, können Sie insoweit nichts weiter unternehmen.  Die Kündigung des Vertragsverhältnisses richtet sich danach, um was für ein Rechtsverhältnis es sich in Ihrem Fall handelt.  Handelt es sich um Kleingärten, so wäre das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) anzuwenden.  Ein Kleingarten ist nach § 1 BKleingG ein Garten, der  1.  dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung) und  2.   in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten (nach der Rspr. des BGH mindestens 5) mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefasst sind (Kleingartenanlage).  Die Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist richtet sich insoweit nach § 8 BKleingG. Danach kann der Verpächter den Kleingartenpachtvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn  1.  der Pächter mit der Entrichtung der Pacht für mindestens ein Vierteljahr in Verzug ist und nicht innerhalb von zwei Monaten nach Mahnung in Textform die fällige Pachtforderung erfüllt oder  2.  der Pächter oder von ihm auf dem Kleingartengrundstück geduldete Personen so schwerwiegende Pflichtverletzungen begehen, insbesondere den Frieden in der Kleingärtnergemeinschaft so nachhaltig stören, dass dem Verpächter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann.  Unter den in § 9 BKleingG genannten Voraussetzungen kann der Verpächter auch ordentlich kündigen.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/585.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 585 BGB: Begriff des Landpachtvertrags">§ 585 Abs. 1 BGB/a>  regelt indes, dass durch den Landpachtvertrag ein Grundstück mit den seiner Bewirtschaftung dienenden Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden (Betrieb) oder ein Grundstück ohne solche Gebäude überwiegend zur Landwirtschaft verpachtet wird. Von einer landwirtschaftlichen Bodenbewirtschaftung und die mit einer Bodennutzung verbundenen Tierhaltung haben Sie aber nichts berichtet, so dass ein Landpachtvertrag nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/585.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 585 BGB: Begriff des Landpachtvertrags">§ 585 Abs. 1 BGB/a>  nicht vorliegt.  Ist die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes ebenfalls nicht eröffnet, weil es sich nicht um Kleingärten nach § 1 BKleingG handelt, ist von einem Pachtvertrag nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 BGB/a>  auszugehen.  Ist bei dem Pachtverhältnis über ein Grundstück die Pachtzeit nicht bestimmt, so ist die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig; sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Wenn nichts bestimmt ist, beginnt das Pachtjahr mit dem Beginn des Pachtverhältnisses.  Für eine außerordentliche Kündligung dürfte es an einem wichtigen Grund fehlen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 585, § 581