Frage: Sehr geehrte Damen und Herrn,  ich bin ein ausländischer Student an der RWTH und bin seit 10 Monate in Deutschland. Momentan habe ich Probleme mit meinem Wohnungsmietvertrag und will Sie um Rat bitten.  Ich habe zum 01.12.2020 ein Wohnungsmietvertrag mit einer Frist von 2 Jahr geschlossen. Die Miete beträgt 3700 € pro Monat für eine Wohnung mit 170 Quadratmeter. Ich bin leider zur Erkenntnis gekommen, dass so ein Mietbetrag viel höher als der durchschnittliche Preis (10. 76€/m2) in Aachen. Das heißt, pro Quadratmeter ist der Preis mehr als das doppelte einer normalen Miete. Ich bin fest davon überzeugt, dass ich ein Opfer eines Wucherers bin und will dementsprechend meinen Vertrag kündigen, obwohl die Frist von 2 Jahren im Vertrag steht. Es gibt hier ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung und es gibt eine klare Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 100%.  Habe ich hier einen Anspruch auf eine Kündigung aus wichtigem Grund?      Einsatz editiert am 17.07.2021 12:03:06

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:  Für mich stellt dies, bezogen auf den Mietpreis, einen klaren Fall des Mietwuchers dar, da der Mietpreis ca. doppelt so hoch ist wie die ortsübliche Vergleichsmiete.   Die obergerichtliche Rechtsprechung bestätigt den Mietwucher dann, wenn der Mietpreis mindestens 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.  Zusätzlich muss aber, um von Mietwucher zu sprechen, bei Ihnen im Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung bzw. der Wohnungssuche eine Zwangslage vorgelegen haben. Konkret liegt eine solche Zwangslage dann vor, wenn in Ihrer Stadt (ganze Stadt Aachen) ein erheblicher Mangel an Mietwohnungen vorgelegen hat und Sie aufgrund dessen auf diese überteuerte Wohnung zurückgegriffen haben. Die Voraussetzung (Zwangslage) muss also bei Ihnen zusätzlich vorgelegen haben, um nun Ansprüche gegen den Vermieter geltend zu machen.  Sofern diese Voraussetzungen vorliegen, gilt folgendes:  Die Rechtsprechung beurteilt die Rechtsfolgen des Mietwuchers unterschiedlich. Manche Obergerichte halten ein solches Mietverhältnis per se für nichtig, § 138 BGB, andere räumen dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht ein. Beides hat aber zur Konsequenz, dass Sie das Mietverhältnis aus wichtigem Grunde kündigen könnten und darüber hinaus unter Umständen auch noch die bislang zu viel gezahlte Miete zurückverlangen könnten.   Es muss aber, und darauf muss ich nochmals hinweisen, in Ihrem Fall konkret der besagte Mangelfall (Zwangslage) vorgelegen haben, was Sie im Streitfall auch beweisen müssten.  Gerne kann ich Sie gegen den Vermieter vertreten. In diesem Fall bitte ich Sie, mir eine separate E-Mail zu schicken. Ich würde mich dann mit Ihnen in Verbindung setzen.  Bei Rückfragen, insbesondere zur Zwangslage, nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.  Ich hoffe, Ihnen einen Überblick verschafft und Ihre Fragen beantwortet zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Thomas Zimmlinghaus Rechtsanwalt

Relevante Paragraphen: § 138