Frage: Hallo,   ich habe derzeit folgende Mietsituation: Die Wohnung befindet sich in einem größtenteils gewerblich genutzten Haus, in dem sich auch drei normale Wohneinheiten befinden. Der Einzugstermin meinerseits war im April 2005. Nun haben einige der Gewerbebetriebe gekündigt und es stehen somit ab dem 1.9.2007 Flächen leer.  Der Vermieter hat mir bereits mitgeteilt, dass sich ein Fitneßstudio für die leeren Gewerbeflächen (ca 300 - 3500qm) interessiert, jedoch für einen richtigen Betrieb noch zusätzliche Flächen im Haus (Naßbereich, Umkleiden etc.) benötigt. Da sich meine Wohnung nun direkt darüber befindet, möchte der Vermieter die Wohnung von mir geräumt haben, um die notwendigen Flächen anbieten zu können.  Ich sehe jedoch keine Veranlassung die Wohnung zu räumen, weil ich mich dort sehr wohl fühle und auch diverse Eigenleistungen beim Einrichten und Umbau eingebracht wurden.  Jetzt kam eine weitere Mail, in der der Vermieter angibt, dass er beide Möglichkeiten der Verwendung der Wohnung in Betracht zieht. Von meiner Warte aus besteht nun, sollte ich auf einen Mietauflösungsvertrag nicht eingehen, die Gefahr eines vorgeschobenen Eigenbedarfs, um die Wohnung dann doch noch an den Gewerbeinteressenten weitergeben zu können.  Dazu ist zu sagen, dass der Vermieter im gleichen Stockwert wie meine Wohnung ein ca 200-250qm grosses Büro sein Eigen nennt, dass durchaus auch als Fläche für eine Studio genutzt werden könnte.  Wie kann ich sowohl der einen wie der anderen Forderung des Vermieters entgegnen bzw. welche Handhabe ich, wenn sich eine Kündigung nach kurzer Zeit als vorgeschoben herausstellen würde?  Vielen Dank im Voraus für die Hilfe.          

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  aufgrund des von Ihnen dargelegten Sachverhaltes und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Anfrage im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:  Eine ordentliche Kündigung von Wohnraum richtet sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> , d.h. der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse (von besonderem Gewicht) an der Beendigung des Mietverhältnisses haben.   Abs. 2 enthält dazu eine nicht abschließende Aufzählung. Nach Nr. 2 liegt ein berechtigtes Interesse bei Eigenbedarf vor, aber nur dann, wenn der Vermieter die Räume für sich oder Angehörige als Wohnung benötigt. Nach Nr. 3 liegt dieses ebenfalls dann vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Ein berechtigtes Interesse wird aber auch dann anerkannt, wenn in Bezug auf Abs. 2 gleichwertige Interessen vorliegen. So kann auch die Umwandlung in Geschäftsräume oder die Erweiterung eines Gewerbebetriebes im Einzelfall ausnahmsweise als berechtigtes Interesse ausreichen. Voraussetzung wird dafür sein, dass der Vermieter auf den Wohnraum dringend angewiesen ist, d.h andere Räumlichkeiten nicht zur Verfügung stehen, die Geschäftserweiterung wirtschaftlich sinnvoll ist, und dass im Falle der Nichterweiterung des Geschäftsbetriebes erhebliche Nachteile drohen. Soweit erforderlich, muss außerdem eine Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegen.   Diese Kündigungsgründe sind zwingend im Kündigungsschreiben anzugeben, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 3 BGB/a> .  Der Mieter kann nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 ff. BGB/a>  der Kündigung schriftlich widersprechen und von dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 Abs. 2 BGB/a>  auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen werden kann. Wenn es zu keiner Einigung über die Fortsetzung kommt, entscheidet das Gericht.  Eine unberechtigte Kündigung, insb. bei Vortäuschung falscher Kündigungsgründe, kann Schadensersatzansprüche auslösen. Als Schadenspositionen kommen in Betracht, Differenzmiete, Umzugskosten, Maklerprovision und ggf. auch Schmerzensgeld. Für den Anspruch ist aber der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.   Ich rate Ihnen daher, sich mit einem Rechtsanwalt vor Ort in Verbindung zu setzen und ggf. die Wirksamkeit einer Kündigung im konkreten Fall, insbesondere die im Kündigungsschreiben angegebenen Kündigungsgründe und -begründung, überprüfen zu lassen. Je nach Verhandlungsmöglichkeiten können Sie aber auch einen einvernehmlichen Auflösungsvertrag in Betracht ziehen. Dieser hätte bei angemessenen Bedingungen den Vorteil, einer Auseinandersetzung bei gleichzeitigem finanziellem Ausgleich auszuweichen.  Ich hoffe, dass Ihre Fragen in meinen Ausführungen zufrieden stellend beantwortet wurden und Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben werden konnte. Gerne stehe ich Ihnen bei der weiteren Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.   Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen   Martin P. Freisler - Rechtsanwalt -  http://www.ra-freisler.de  http://www.kanzlei-medizinrecht.net        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 574