Frage: Guten Tag, ich beziehe eine neue Wohnung und soll folgende Punkte im Mietvertrag unterschreiben:  - Die gesetzliche Verjährung von Ansprüchen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  aus diesem Vertrag wird von 6 Monaten auf 1 Jahr verlängert. - Der Mieter verzichtet wegen Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis auf die Einrede der Verjährung.  Sollte ich diese Punkte streichen lassen, oder würden diese Fristen im Streitfall sowieso nicht gelten (aufgrund alter Urteile, etc.)?  Weiter soll ich bei der Übergabe der Wohnung folgenden Passus unterschreiben: 'Die Wohnung befindet sich bei Übergabe in einem komplett renovierten Zustand (Erstbezug). Die Mieter verpflichten sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung bei Auszug ebenfalls in einem renovierungsähnlichen Zustand zu übergeben; unabhängig von der Mietzeitdauer. D.h. während der Nutzungsdauer entstandene Nutzungsspuren und Schädigungen an Wänden, Türen, Türzargen, Decken und festen Einrichtungsgegenständen der Wohnung (z.B. Bohrlöcher oder Schmutzspuren) müssen fachmännisch entfernt bzw. augebessert werden. Es ist darauf zu achten, dass einzelne Ausbesserungen auf Flächen anschließend nicht mehr sichtbar sind. Bei einem erforderlichen Neuanstrich der Wände und Decken ist grundsätzlich die Farbe 'weiß' zu verwenden, wobei an den Außenwänden der Wohnung aufgrund baulicher Notwendigkeit eine spezielle Mineralfarbe verwendet werden muss (vergl. §18 des Mietvertrages). Die Mieter verpflichten sich, die hierfür anfallenden Kosten zu übernehmen. Die gesamte Wohnung muss bei Übergabe an den Vermieter komplett gereinigt sein, was ebenfalls die Reinigung der Fenster und Küchenreinigung inkl. aller Elektrogeräte beinhaltet.'  Sollte ich hier unterschreiben? Bzw. kann ich den Text für mich entschärfen? Ich würde um ein Vorschlag bitten.  Besten Dank und Gruß Jan   -- Einsatz geändert am 20.09.2013 09:22:54!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Soweit es sich um einen einseitig vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag handelt, dürften sämtliche für Sie nachteiligen Regelungen unwirksam sein.   a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  gehört zum gesetzlichen Leitbild der Miete, eine Abänderung zum Nachteil des Mieters (hier: Verlängerung und einseitiger Verzicht auf Einrede) ist daher grundsätzlich unwirksam (vgl. LG Frankfurt a.Abs. 1000., Beschluss vom 24.02.2011 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2/11%20S%20309/10" target="_blank" class="djo_link" title="2/11 S 309/10 (2 zugeordnete Entscheidungen)">2/11 S 309/10/a> )   Auch die Schlussrenovierungsklausel dürfte unwirksam sein. Es dürfen vom Vermieter zwar neutrale Farben, aber nicht ausschließlich weiß gefordert werden. Auch wird die Wohndauer nicht berücksichtigt. Ich gehe zudem davon aus, dass der Mietvertrag auch eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter enthält – dies wäre in Summe aber unzulässig vgl. (BGH, Urteil vom 25.06.2003, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20335/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.06.2003 - Abs. 8 ZR 335/02: Formularmäßige Vereinbarung einer Renovierungspflicht des Mie...">Abs. 8 ZR 335/02/a> ). Die Außenwände sind Sache des Vermieters, das Streichen kann nicht formularmäßig auf den Mieter abgewälzt werden.  Lediglich der letzte S. dürfte einer gerichtlichen Überprüfung standhalten, eine Grundreinigung kann der Vermieter grundsätzlich bei Auszug verlangen.  Eine andere rechtliche Beurteilung kann sich aber ergeben, wenn es sich um Individualvereinbarungen handelt, also die Regelungen nicht einseitig gestellt, sondern von den Vertragsparteien individuell ausgehandelt werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB/a> ). Denn dann greift die Vertragsfreiheit, und es sind auch weitergehende Regelungen zu Ihrem Nachteil erlaubt.  In jedem Fall sollten Sie den Einredeverzicht streichen lassen. Wenn Sie mit den weiteren Regelungen nicht einverstanden sind, sollten Sie diese ebenfalls streichen lassen. Denn der Vermieter hat hier ersichtlich Wert darauf gelegt, gewisse Renovierungspflichten festzulegen. Im Streitfalle wird er daher wohl nicht einfach auf diese (vermeintlichen) Ansprüche verzichten, sodass Ärger vorprogrammiert wäre. Da je nach den Umständen des Vertragsschlusse auch stets ein gewisses  Risiko besteht, dass ein Gericht die Klauseln als individuell ausgehandelt ansieht, sollten Sie nicht auf die bisherige Rechtsprechung zu Formularmietverträgen vertrauen (die sich im Laufe der Zeit auch ändern kann). Es ist daher besser, wenn solche strittigen Klauseln gar nicht erst im Mietvertrag bzw. Übergabeprotokoll auftauchen und bereits im Vorfeld für klare rechtliche Verhältnisse gesorgt wird.    Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305, § 548