Frage: Anfang Juli 2009 schloss ich mit meiner Vermieterin einen Mietvertrag über eine 50 m² Wohnung. Mietbeginn war der 01.11.2009.  Am 27.04.2010 erhielt ich die Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 01.08.2010.  Der Vater der Vermieterin , selbständiger Zimmermann , ist auf Grund schlechter Auftragslage in finanzielle Schwierigkeiten geraten und musste sein Haus kurzfristig verkaufen. Die finanziellen Probleme sollen angeblich seit Anfang Januar eingetreten sein. Das Haus ist auch bereits Anfang April verkauft worden.  Neben der gezahlten Maklercourtage in Höhe von 844,90 € fielen natürlich auch Umzugskosten an.  Ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach so kurzer Mietdauer rechtens ? Da ich keine Rechtschutzversicherung abgeschlossen habe bin ich unsicher ob ich mich auf einen Prozess einlassen soll.  Die Vermieterin hat mir 350 € Kulanzzahlung angeboten. Diese habe ich abgelehnt und 1500 € verlangt. Nun will Sie sich auf keinen Vergleich mehr einlassen.  Ich habe der Kündigung noch nicht widersprochen , da die Vermieterin mich in der Kündigung nicht auf mein Widerspruchsrecht hingewiesen hat.  Wie soll ich mich verhalten ? Welchen Schritt empfehlen Sie mir ? Hat ein Prozess Aussicht auf Erfolg?  Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,   vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Nachfolgend nehme ich zu  der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:   Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist einer der häufigsten Kündigungsgründe im Mietrecht. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder ein zu seinem Hausstand gehörende Person oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt. Der Vermieter muss im Rechtsstreit die Voraussetzungen für das Vorliegen von Eigenbedarf beweisen.  Die Eigenbedarfskündigung ist in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a>  geregelt. Bedarfspersonen sind der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und die Angehörigen seines Hausstands. Insoweit stellt der Vater der Vermieterin zunächst eine Bedarfsperson dar.  Eine Notlage ist für die Begründung des Eigenbedarfs nicht erforderlich. Ausreichend ist vielmehr, dass der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat. Aus erster Betrachtung stellt die Veräußerung des Wohnhauses aufgrund Zahlungsschwierigkeiten zunächst einen nachvollziehbaren Grund der Kostenersparnis für die Familie dar, muss aber im Zweifelsfall durch den Vermieter nachgewiesen werden, dass keine alternativen Möglichkeiten zur Verfügung stehen und die Kündigung damit die vernünftigste Alternative darstellt.  Nicht ausreichend für die Begründung von Eigenbedarf ist: •der bloße Wunsch des Vermieters die Wohnung zu nutzen, •die Nutzung für das Kind, wenn dieses in der Wohnung überzogen großzügig wohnen soll.  Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist i.d.R. rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf des Vermieters vorhersehbar, z.B.  schon bei Abschluss des Mietvertrages und der Vermieter den Mieter vor Vertragsschluss nicht darauf hingewiesen hat. Rechtsmissbräuchlich kann es sein, wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend macht, obwohl er den Bedarf ohne nennenswerte Abstriche anderweitig befriedigen kann.  Ebenso kann es rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Vermieter zwar die Wohnung des Mieters benötigt, er aber eine freie Alternativwohnung (über die er verfügen kann) nicht zu den allgemeinüblichen Konditionen als ErS. anbietet. Der Mieter hat allerdings keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Erteilung einer entsprechenden Auskunft. Zur Überprüfung der Frage, ob der Vermieter auch andere Häuser besitzt, in denen sich mögliche Alternativwohnungen befinden, hat der Mieter ein Recht auf Grundbucheinsicht.  Eine Eigenbedarfskündigung kann auch dann rechtsmissbräuchlich sein, wenn ein weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht wird, auch wenn lediglich ein befristeter Eigenbedarf besteht.  Auch wenn der Vermieter mit der gekündigten Wohnung seinen in der Kündigung behaupteten Nutzungswunsch gar nicht erfüllen kann, so ist die Kündigung unzulässig.   Macht der Vermieter bewusst wahrheitswidrige Angaben über den geltend gemachten Eigenbedarf, so liegt hierin eine Täuschung des Mieters, der den Vermieter zum SchadenserS. verpflichtet.  Der Eigenbedarf ist unzulässigerweise vorgeschoben, wenn der Vermieter die Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt, aber weder er noch die benannte Person überhaupt ernsthaft in Betracht ziehen, die Wohnung nutzen zu wollen.  Auch soziale Gründe können zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung führen.   Ist die Eigenbedarfskündigung unzulässig, kann der Vermieter zum SchadenserS. verpflichtet sein: z.B.  wenn der Vermieter den Eigenbedarf vorgetäuscht hat  und der Mieter daraufhin bereits umgezogen ist, wenn der Eigenbedarf entfällt, bevor der Mieter ausgezogen ist und der Vermieter dem Mieter den Wegfall des Eigenbedarfs nicht mitgeteilt hat, wenn der Vermieter den Eigenbedarf zurückzieht, nachdem der Mieter einen neuen Mietvertrag unterschrieben hat. Typische Schadenspositionen sind Umzugs-, Makler- und Renovierungskosten, aber auch höhere Mietausgaben für die neue Wohnung.  Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf unterscheidet sich nicht von den sonst üblichen Kündigungsfristen, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Kündigt der Vermieter, muss er nachfolgende Kündigungsfristen je nach Mietdauer beachten: Bis fünf Jahre Mietdauer drei Monate, bis acht Jahre Mietdauer sechs Monate und nach acht Jahren Mietdauer neun Monate.  Hinsichtlich des Widerspruchsrechts verhält es sich wie folgt: Wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist der Mieter nicht immer zum Auszug gezwungen. Bei einer fristgerechten Kündigung ist zu prüfen, ob der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Dies ist nach dem Gesetz der Fall, „wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist'; eine Härte liegt nach dem Gesetz auch dann vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann' (sog. Sozialklausel des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a> ). Nach der Rechtsprechung kommen als Gründe für den Widerspruch beispielsweise auch in Betracht: schwere Erkrankung, hohes Alter und Gebrechlichkeit. Ein Widerspruchsrecht nach § 574 steht dem Mieter bei berechtigter außerordentlicher fristloser Kündigung durch den Vermieter jedoch nicht zu.  Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs">§ 574b Abs. 1 BGB/a> ). Die Unterschrift des Mieters ist also unbedingt erforderlich; bei mehreren Mietern müssen alle unterzeichnen.   Das Widerspruchsschreiben muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugegangen sein (§ 574 b Abs. 2), wenn dieser im Kündigungsschreiben oder rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit zum Widerspruch hingewiesen hat. Wird dies vom Vermieter versäumt, kann der Mieter auch noch später widersprechen – spätestens im ersten Termin des eventuellen Räumungsprozesses.  Hinsichtlich den Fristen ist gegen die Kündigung daher formal nichts einzuwenden. Auch ist die nachziehende Person eine der zugehörigen Bedarfspersonen im Sinne einer Eigenbedarfskündigung.  Dementsprechend kann die Kündigung nur in der Hinsicht überprüft werden, ob die tatsächlichen Voraussetzungen für den Eigenbedarf vorliegen und die Kündigung nachhaltig, d.h. konkret unter Benennung der Eigenbedarfsgründe, ordnungsgemäß begründet ist.  Wenn ich Ihren Sachverhalt so überschaue, könnte viel dafür sprechen, dass die Kündigung wirksam wäre, sofern der Sachverhalt hinsichtlich der finanziellen Schieflage des Vaters und des Hausverkaufs zutreffend ist.  Andererseits sagen Sie auch dass die Schieflage schon bereits im Januar bekannt war. In diesem Zusammenhang könnte man eine gewisse Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs annehmen, dies jedoch nur mutmaßlich, d.h. sofern die Schieflage und damit die drohende Wohnungsnot des Vaters der Vermieterin bereits beim Abschluss des Mietvertrages vorhanden war und Sie nicht auf drohenden Eigenbedarf hingewiesen worden sind, könnte die Kündigung aus diesem Grunde unwirksam sein.   Dies kann ich jedoch nicht im Rahmen dieser Plattform prüfen, insbesondere tragen Sie auch dafür die Darlegungs- und Beweislast in einem Kündigungs- und Räumungsprozess, nämlich, dass die Tatsachen, auf die der Eigenbedarf begründet wird bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden war.  Schadensersatzansprüche in Bezug auf die Kündigung im Verhältnis zum ehemaligen Mietverhältnis kennt das Gesetz nicht und kommen in der Regel erst dann in Betracht und dann im Verhältnis zum neuen Mietverhältnis, wenn die Kündigung rechtsmissbräuchlich wäre . Jedoch können im Einzelfall Schadensersatzansprüche dann begründet sein, wenn der Eigenbedarf von Ihrer Vermieterin bereits zuvor bekannt war, z.B. bei Abschluss des Mietvertrages.  Insoweit kann ich derzeit auch keine absoluten Erfolgschancen für Sie in einem Räumungsprozess prognostizieren, gleichwohl empfehle ich Ihnen einen Rechtsbeistand vor Ort zu konsultieren, damit dort die Begründung der Kündigung auf Ihre Ordnungsmäßigkeit nochmals abschließend geprüft werden kann.   Andererseits wäre dies hier im Internetprotal auch im Rahmen einer Direktanfrage möglich, da dort die Möglichkeit bestünde  Dokumente via Email auszutauschen. Sie können sich daher zwecks Prüfung der Begründung gerne auch im Rahmen einer Direktanfrage an mich wenden.  Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen helfen konnte, einen ersten Eindruck in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können, wenngleich dieses Ergebnis nicht hinreichende Erfolgsaussichten verspricht. Sie können sich gerne bei Nachfrage über die entsprechende Option des Portals mit mir in Verbindung setzen. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 574, § 574b