Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   gerne wollte ich mir bei Ihnen einen Rat holen in Sachen  Mietminderung. In der Nebenwohnung fanden für ca. 2  Monate Bauarbeiten statt, welche Lärm, Gestank und  Schäden mit sich brachten. Außerdem fühlte ich mich in  meiner Privatsphäre eingeschränkt, da die Bauarbeiter  direkt bei mir vorm Fenster stets in mein Wohnzimmer  (welches meine einziges Zimmer ist, da Einzimmerwohnung)  schauen konnten. Ich konnte nicht einmal in Ruhe  ausschlafen ohne dass ich die Rollläden herunter lassen  musste. Die Decke in meinem Wohnzimmer wurde  beschädigt. Die Bauarbeiter wollten es dem Vermieter  unverzüglich mitteilen. Ich habe die Miete gemindert, was  wahrscheinlich nicht ganz so gängig und richtig war. Doch  der Vermieter verlangt von mir trotzdem volle  Mietnachzahlung und zwar jetzt übers Wochenende bis  Montag, dem 30. August 2010. Und die email, welche ich von  der Sachbearbeiterin bekam, finde ich absolut nicht  maßgebend bzw. sehr unhöflich. Weiterhin soll ich jetzt für einen Garagenstellplatz bezahlen, welchen ich noch nie benutzt habe und eine mündliche Vereinbarung besteht, dass ich diesen nicht bezahle. Man meinte jetzt plötzlich zu mir, dass kein Teilkündigungsrecht besteht. Was kann ich tun? Mir ist  gerade zum Weinen. Tut mir leid. Ich habe keine Miet- Rechtschutz Versicherung. Und ich weiß gerade nicht mehr,  an wen ich mich wenden kann. Wieviel muss ich bei Ihnen  bezahlen? Bitte helfen Sie mir. Vielen Dank!  Mit freundlichem Gruß

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte.  1. Die Gewährleistungsrechte des Mieters bestimmen sich nach den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§§ 535 BGB/a> . Die Mietminderung findet sich in:  § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln  (1) 1Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. 2Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. 3Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. (2) Abs. 1 S. 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. (3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend. (4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.  Ein Mangel an der Mietsache liegt vor, wenn eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache (Ist-Tauglichkeit) vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (Soll-Beschaffenheit) vorliegt  (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202004,%201947" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 24.03.2004 - Abs. 8 ZR 295/03: Minderung der Miete wegen Abweichung der angegebenen Wohnfläc...">NJW 2004, 1947/a> ) und dieser Mangel die Tauglichkeit zu dem von den Parteien konkret vorausgesetzten vertragsgemäßen Gebrauch ganz aufhebt oder (erheblich) mindert.   Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es dabei nicht an. Leistung und Gegenleistung sollen im Gleichgewicht sein.  Bei Wohnungen liegt also ein Mangel vor, wenn der Wohnzweck gestört ist.  Da es auf ein Verschulden des Vermieters nicht ankommt, können auch äußere Einwirkungen Mängel der Mietsache sein, auch dann, wenn die Quelle außerhalb der Mietsache liegt.  Typische solche Einwirkungen sind Lärm, verschmutzte Luft und Gerüche, beispielsweise verursacht durch Bauarbeiten, Nachbarn, Mitmieter, etc.   Bauarbeiten im Haus können also je nach Art und Umfang durchaus Mietminderungen begründen. Es ist auch durchaus üblich, sich darauf zu berufen.  Die Höhe der Minderung bestimmt sich nach der konkreten Beeinträchtigung.  2. Ob die Nachforderung der Vermietung begründet ist oder nicht, hängt also davon ab, ob die Höhe der von Ihnen geltend gemachten Mietminderung berechtigt ist.  In jedem Fall ist die Frist der Nachforderung unangemessen kurz.     3. Bezüglich der Garage gehe ich davon aus, dass diese ursprünglich mitvermietet wurde und dann aufgrund einer mündlichen Absprache aus dem Mietverhältnis ausgeschlossen wurde. Daran muss sich der Vermieter grundsätzlich halten.  Es ist zwar richtig, dass eine einseitige Teilkündigung bei einem einheitlichen Mietverhältnis in der Regel nicht möglich ist. Hier wurde der Mietvertrag aber offenbar einvernehmlich geändert.  4. Nach dem Verhalten der Vermieter zu urteilen, sollten Sie sich ggf. persönlich beraten lassen, um Ihre Rechte zu wahren.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.  Falls Sie noch Fragen haben: Nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion!   Wenn Sie möchten, werde ich gerne in der Sache für Sie tätig. Rufen Sie dazu gerne an unter 0231.580 94 95.   Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder  weggelassen werden.   Mit besten Grüßen Sebastian Belgardt   Kanzleianschrift: Großholthauser Str. 124 44227 Dortmund  Kontaktmöglichkeiten:  Telefon: 0231. 580 94 95 Fax: 0231. 580 94 96 Email: info@ra-belgardt.de www.ra-belgardt.de  **********************************      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535