Frage: Wir haben im Januar ein Haus gekauft das wir zweimal vorher besichtigt hatten. Bei beiden Besichtigungen war der Hausherr, der von seiner aktuellen Ehefrau derzeit getrennt und in Scheidung lebt, (weshalb das Haus auch verkauft werden muss)  zugegen und hat uns das Objekt gezeigt und erklärt. Hierbei war jeweils auch von einem  Sichtschutz der im Garten fest einbetoniert ist die Rede. Mehrere Teilnehmer der  Besichtigung können das bezeugen.  Da alles recht schnell gehen musste hatten wir eine Woche später schon einen Termin beim Notar und der Kaufvertrag wurde von beiden Parteien unterzeichnet und vom Notar beurkundet. Alle Gebühren wurden bezahlt, alle notwendigen Unterlagen beigebracht und alles ging ohne Probleme über die Bühne.   Die Übergabe und Räumung des Objektes steht vertragsgemäß Ende März an. Nun  bekommen wir von der (Noch-)Ehefrau des Hausherren eine Mail in der Sie uns  großzügigerweise anbietet uns den Sichtschutz und weitere Dinge, wie Sonnenschutz (die am Haus verankert sind), und das Gartenhäuschen (alles bei Besichtigung  im Garten vorhanden), zu verkaufen. Der Sichtschutz gehört angeblich ihrer Mutter.   Wir sehen die Sachlage so, dass diese Gegenstände feste Bestandteile des Hauses sind und wir diese mit gekauft haben. Wir haben kurz beim Notar rückgefragt und dieser meinte auch, dass das Objekt im Zustand des Tages des Verkaufes zu verbleiben hat (wie im Vertrag  festgelegt) und sie nur noch berechtigt sei ihre 'beweglichen' Dinge zu entfernen.  Vom Sonnenschutz, Sichtschutz usw. ist im Kaufvertrag nicht explizit die Rede (im  Gegensatz zur Küche, die ausdrücklich mitverkauft wurde) dennoch bin ich der Meinung, dass im Nachhinein keine Gegenstände mitzunehmen sind zumal diese z.T. im Garten einbetoniert sind. Etwaige Rechte Dritter an den Sachen betreffen uns nicht und wurden mit Vertragsunterzeichnung m.E. auch verneint.  Der entsprechende Passus im Vertrag lautet: 'Mitverkauft und im Kaufpreis mit einem Betrag von XXXX Euro enthalten ist die Einbauküche samt Elektrogeräten. Die Beteiligten sind sich aufschiebend bedingt zum Übergang von Besitz, Nutzen und über den Eigentumsübergang hinsichtlich der mitverkauften beweglichen Sachen einig.' Und zusätzlich: 'Das vetragsgegenständliche Grundstück mit seinen Bestandteilen wird in dem Zustand verkauft, in dem es sich derzeit befindet.   ...Der Verkäufer verpflichtet sich, den Vertragsgegenstand bis zum Besitzübergang mit Ausnahme der gewöhnlichen Abnützung im derzeitigen Zustand zu erhalten'  Die Ehefrau des Verkäufers stellt sich nun aber auf den Standpunkt, dass zumindest der Sichtschutz bei der Scheidung Bestandteil des Zugewinnausgleichs war und deshalb diese Gegenstände daher eigentlich nicht mehr zum Verkauf standen, aber aus Zeitmangel und wetterbedingt noch Bestandteil der Besichtigung waren.    Gehe ich richtig in meinen Annahmen? Sind meine Schlussfolgerungen korrekt oder hat die derzeitige (Noch-)Ehefrau und Eigentümerin recht und wir müssen in den sauren Apfel beissen und ggf. die Gegenstände 'zusätzlich kaufen'?  Weitere Auszüge oder der gesamte Vertrag kann gerne bei Bedarf zur Verfügung gestellt werden.

Antwort: Sehr geehrte Fragesteller,  Wenn der Notar  „...meinte, dass das Objekt im Zustand des Tages des Verkaufes zu verbleiben hat (wie im Vertrag festgelegt) und sie nur noch berechtigt sei ihre 'beweglichen' Dinge zu entfernen...' sind damit die sog. sonstigen beweglichen Sachen gemeint. Das Zubehör der Immobilie, dessen rechtliches Schicksal unter a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/97.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 97 BGB: Zubehör">§ 97 BGB/a>  geregelt ist haben Sie im Zweifel sogar mitgekauft, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311c BGB: Erstreckung auf Zubehör">§ 311 c BGB/a> .  Ohne Zweifel, also von Gesetzes wegen wird sodann nach Sachen unterschieden, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind. So ist etwa eine Kinderschaukel und ein Sandkasten  auch bei fester Verbindung mit dem Boden kein wesentlichen Bestandteile des Grundstücks, sondern nur für einen vorübergehenden Zweck errichtet (BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201992,%201101" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.10.1991 - Abs. 5 ZR 196/90: Miteigentümer bei Grunddienstbarkeit als notwendige Streitgenoss...">NJW 1992, 1101/a> ). Wäre somit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/95.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 95 BGB: Nur vorübergehender Zweck">§ 95 BGB/a>  gesetzlich nicht mitgekauft.  Daraus folgt, dass das Gartenhaus dann wesentlicher Bestandteil ist – also gesetzlich mitgekauft – wenn es fest mit dem Grund und Boden verbunden ist und dies nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck. Dabei kann das Gartenhaus auch aufgrund seiner physikalischen Eigenschaften wesentlicher Bestandteil sein: Ein Holzfertighaus, das auf dafür bestimmtem, im Boden eingelassenem Betonfundament sowie auf einer Balkenunterkonstruktion errichtet wurde, wird wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (OLG Karlsruhe, Justiz 1983, 13). Wird ein Holzfertighaus mit dem Fundament nicht fest verbunden, ist es dennoch wesentlicher Bestandteil, wenn es aufgrund seines hohen Eigengewichts auf dem Fundament ruht.   Ansonsten haben Sie die sog. wesentlichen Bestandteile nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 BGB/a>  von Gesetzes wegen mitgekauft. So sind eingebaute Jalousien wesentliche Bestandteile eines Gebäudes (Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=MDR%201978,%20138" target="_blank" class="djo_link" title="MDR 1978, 138 (2 zugeordnete Entscheidungen)">MDR 1978, 138/a> ). Der in das Grundstück  einbetonierte Sichtschutz ist, sofern er „mit dem Grund und Boden fest verbunden ist' (Zitat a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 Abs. 1 BGB/a> ) als wesentlicher Bestandteil ebenfalls mitgekauft.   Abschließend zum besseren Verständnis: Sie haben das Grundstück gekauft, nicht das Wohnhaus mit oder ohne Gartenhaus. Es geht also nicht darum, ob und wie das Gartenhaus mit dem Wohnhaus verbunden ist, sondern das Gartenhaus ist wesentlicher Bestandteil des gekauften Grundstücks wenn die Kriterien des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 BGB/a>  vorliegen, wie Sie auch das Wohnhaus als wesentlicher Bestandteil  des Grundstück gekauft haben.  Konkret wird es in Ihrem Fall sehr auf die Tatsächlichkeiten vor Ort ankommen (auch die Rechtsprechung ist sehr kasuistisch (= fallbezogen), so dass ggf. auch Verhandlungen bzw. ein Vergleich angezeigt sein kann. Ihrer Schilderung nach gehe ich dabei von einer sehr hohen Quote zu Ihren Gunsten aus.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 97, § 311c, § 95, § 94