Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  aufgrund eines beruflich notwendigen Umzugs von Süd- nach Norddeutschland haben wir uns dort bereits im Vorfeld Immobilien angesehen und und auch bereits für ein Objekt entscheiden und dem Makler die Zusage gegeben.  Dieser hatte daraufhin mit den Verkäufern einen Notartermin ausgemacht und vereinbart, dass die Verkäufer bei sich zum Notar gehen und wir dann den Kaufvertrag zu uns geschickt bekommen, so dass wir hier zu einem Notar vor Ort damit gehen können, womit wir einverstanden waren. Dies haben wir bis jetzt allerdings noch nicht gemacht. Unglücklicherweise hat sich der berufliche Wechsel aufgrund einer Neustrukturierung zerschlagen, so dass die berufliche Zukunft momentan ungewiss ist. In einem Telefongespräch mit dem Notar des Verkäufers (bevor die Verkäufer beim Notar waren) hatte dieser uns bestätigt, dass wir keine Verpflichtung dadurch eingehen, solange wir nicht vor einem Notar gegenzeichnen. Wir würden jetzt gern den Kaufvertarg nicht vollziehen. Wie sieht es mit den Kosten aus ? Ich denke mal, dass wir die Notarkosten des Verkäufers tragen müssen. Können noch andere Kosten auf uns zukommen (von Makler, Verkäufer etc ?)

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  aufgrund Ihres dargestellten Sachverhalts lässt sich Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten:  Grundsätzlich entsteht eine vertragliche Bindung aus einem Kaufvertrag erst mit wirksamem Abschluss des Vertrages. Da in Ihrem Fall ein Vertrag nicht geschlossen wurde, besteht Ihrerseits keine Verpflichtung auf Zahlung des Kaufpreises oder Übernahme des Kaufobjekts.  Allerdings sind Ansprüche des Verkäufers denkbar auf der Grundlage, dass er im Vertrauen auf den Vertragsschluss Kosten veranlasst hat.  Der BGH (BGH NJW 1996, 1885) hat hierzu in einem Urteil aus dem Jahre 1996 Folgendes festgestellt:  'Im Rahmen der Vertragsfreiheit hat jeder Vertragspartner bis zum Vertragsabschluß das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertragsabschluß Abstand zu nehmen. Aufwand, der in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht wird, erfolgt daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Im Bereich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 S. 1 BGB/a>  zu beurkundender Rechtsgeschäfte löst der Abbruch von Vertragsverhandlungen, deren Erfolg als sicher anzunehmen war, durch einen der Verhandlungspartner auch dann keine Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund für den Abbruch fehlt '  'In solchen Fällen wird durch die Äußerung einer endgültigen Abschlußbereitschaft zu bestimmten Bedingungen dem Verhandlungspartner der Eindruck einer besonderen Verhandlungslage vermittelt, der ihn der erhöhten Gefahr nachteiliger Vermögensdispositionen aussetzt. Diese besondere Gefährdungslage begründet eine gesteigerte Vertrauensbeziehung, die den Verhandelnden zu erhöhter Rücksichtnahme auf die Interessen seines Partners verpflichtet.'  Das bedeutet also, dass Schadensersatzansprüche (also z.B. Notarkosten oder sonstige Kosten, die in direktem Zusammenhang mit dem beabsichtigten Vertragsschluss stehen) nur dann bestehen, wenn ein Ausnahmefall gegeben ist. Dieser könnte hier darin liegen, dass Sie sich zum Abbruch erst entschieden haben, nachdem der Verkäufer den Vertrag unterzeichnet hat.  Grundsätzlich würde ich Ihnen hier raten, das Gespräch mit dem Verkäufer hinsichtlich der Aufteilung der Kosten zu führen.  Maklerprovision entsteht grundsätzlich erst mit Abschluss eines Vertrages, dieser ist hier nicht gegeben.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Lage geben.  Dr. Eva Feldmann Rechtsanwältin   Ich möchte Sie noch auf Folgendes hinweisen: Eine Auskunft kann ich Ihnen nur im Rahmen des mitgeteilten Sachverhalts erteilen. Für eine verbindliche Bewertung ist generell die Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich aller Begleitumstände erforderlich. Schon einzelne weitere Tatsachen können zu einem anderen Ergebnis führen. Die Leistung einer verbindlichen Gesamtbewertung kann im Rahmen einer Onlineberatung nicht erbracht werden. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 313