Frage: Hallo,  wir haben ein noch unbebautes Grundstück. Der Nachbar hat bereits sein Haus errichtet und dabei hat die ausführende Baufirma den Abstand von der gemeinsamenen Grundstücksgrenze falsch gemessen, so dass das Haus auf ca. 2,60m statt gesetzlich vorgeschriebenen Mindestabstand von 3m!  Durch Bauamt habe ich erfahren, dass ich nun auf meinem Grundstück die erforderlichen Abstandsflächen übernehmen muss. Da der Nachbar auch die Eingangstür gerade auf dieser Seite hat rechne ich mit erhöhter Lärmbelästigung.  Nun meine Frage: Die Baufirma möchte das wir uns einigen und ich die Abstandsflächen übernehme (auf meinem Grundstück). Da mir natürlich Nachteile dadurch entstehen, weiß ich nicht wieviel Entschädigung man in diesem Fall verlangen kann.  Ich brauche einen konkreten Anhaltswert welchen Betrag man hier ansetzten kann.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:   1.  Ihr Fall ist vergleichbar mit einem Überbau im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 BGB/a> . Daher hat Sie der Nachbar durch eine Geldrente gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 Abs. 2 BGB/a>  zu entschädigen. Die Rente ist gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/913.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 913 BGB: Zahlung der Überbaurente">§ 913 Abs. 2 BGB/a>  jährlich im Voraus zu entrichten.   2.  Zur Ermittlung der Höhe der konkret zu leistenden Zahlungen sind einerseits der Verkehrswert Ihres Grundstücks und andererseits der Grad der Beeinträchtigung bei der Nutzung Ihres nicht überbauten Grundstücksteils zu berücksichtigen(BGH Senat, Beschl. v. 16. Nov. 2006, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%2097/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 16.11.2006 - Abs. 5 ZR 97/06: Rechtsmittelbeschwer und Streitwert einer Klage auf Beseitigung e...">Abs. 5 ZR 97/06/a> , juris; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=OLGR%20MÃ¼nchen%201997,%20140" target="_blank" class="djo_link" title="OLGR Abs. 1000Ã¼nchen 1997, 140 (2 zugeordnete Entscheidungen)">OLGR München 1997, 140/a> )   3.  Für die Schätzung des Grades der Beeinträchtigung kommt es auf den Zeitpunkt der Beeinträchtigung, also der Unterschreitung Abstandsflächen an. Sofern Sie verlässliche Angaben über den Grundstückswerte zu diesem Zeitpunkt haben, können Sie diese zugrunde legen. Anderenfalls können Sie sich nach den Bodenrichtwerten für Ihre Stadt bei den zuständigen Baubehörden (Gutachterausschuss) erkundigen. Angaben finden sich auch im Internet veröffentlicht. z.B. www.boris.nrw.de; www.boris-bayern.de usw.   4.  Ausgehend von diesem Grundstückwert ist eine Rentenhöhe von durchschnittlich 4 % üblich. Die Rente würde dann bei einem Grundstückwert von z.B. 180,00 € je qm Grundstücksfäche in der Höhe dann 7,2 € je qm-Grundstücksfläche pro Jahr betragen.    5.  Sollten Sie in Bezug auf den Grundstückwert im Zeitpunkt der Abstandsflächenberechnung unsicher sein, rate ich Ihnen dazu einen Gutachter hinzuzuziehen, der den Verkehrswert individuell berechnet.    6.  Zu den Rentenansprüchen für die überbaute Fläche selbst kommen noch Ansprüche wegen Reduzierung des Bauwichs. Nach ständiger Rechtsprechung anerkannt, z.B. BGH, Beschluss vom 10.12.2009, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZB%20115/09" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 10.12.2009 - Abs. 5 ZB 115/09: Wert der Beschwer bei Abweisung einer Klage auf Beseitigung eine...">Abs. 5 ZB 115/09/a>  ist eine prozentuale Berechnung ausgehend vom vom Wert des Gesamtgrundstücks. Der BGH hat hier bei einer geringen Beeinträchtigung, wie sie vergleichbar auch in Ihrem Fall vorliegt, einen Wert von 2 % angenommen. Dementsprechend können Sie die Rentenzahlungen um 4 % von diesen 2 % Ihres Grundstückswertes erhöhen.   7.  Beispiel: Wäre Ihr Grundstück z.B. 70.00000 € wert, so betrüge die 2 % Beeinträchtigung 1.400,00 €. Daraus folgt ein Rentenanspruch von weiteren 4 % pro Jahr zusätzlich zu den o.g. Anspruch der nach qm zu berechnen war, also in Höhe von - in Bezug auf das hier angeführte Beispiel berechneten - weiteren 56,00 € pro Jahr.   8.   Die von Ihnen angesprochene Lärmbeeinträchtigung ist von diesem Anspruch nicht mit abgegolten, sondern vielmehr isoliert nach Art und Umfang zu bemessen. Hier gelten auch keine Rentenregelungen anknüpfend an den Grundstückswert, sondern vielmehr Regelungen des Nachbarschaftsrechts. Entscheidend sind hier Tages- bzw. Nachzeit und Höhe der Geräuschbelastung.   Bitte beachten Sie, sehr geehrter Ratsuchender, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.   Diese ersetzt eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht sondern dient ausschließlich einer überschlägigen und nicht abschließenden Einschätzung der Rechtslage Ihres Falles.   Mit freundlichen Grüßen Ihr RA Markus Koerentz, Abs. 100.Abs. 1000.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 913, § 912