Frage: Vor dem Tod meines Vaters, hat er mit einem Notar einen Kaufvertrag für eine Wohnung auf meinen Namen aufgesetzt, die er für mich kaufen wollte. Leider verstarb mein Vater schneller als gedacht an Krebs und konnte die Wohnung nicht wie vereinbart für mich in meinem Namen kaufen (Wert 154.000€). Der Kaufvertrag war jedoch in meinem Namen abgeschlossen und von mir unterschrieben. Somit wurde diese Wohnung in 2012 aus der Erbmasse bezahlt und somit auch zur Hälfte von meinem Bruder. Damals, da ich das Geld nicht gleich zurückzahlen konnte und wir keinen festen Darlehensvertrag (über die Hälfte, also 77 Tsd €) abgeschlossen hatten, hatte er mir vorgeschlagen ihn ins Grundbuch für diese Wohnung eintragen zu lassen. Darüber gibt es auch Korrespondenz mit einem Notar. Ich habe, da ich auch erst 24 Jahre alt war und keine Ahnung hatte, eingewilligt. Ich habe jedoch rechtzeitig (vor Unterzeichnung) davon Abstand genommen (es gibt keinen Vertrag weder notariell, noch private Abmachungen), da mein Bruder zu dieser Zeit in unser Familienhaus (anteilig hälftig meins) eingezogen ist und dafür keine Gegenleistung wie Miete oder andere Kompensation für den Ausfall, der z.B. durch Vermietung hätte erfolgen können, zahlte. Wir sagten, dass das Wohnen dort mit dem „Darlehen' verrechnet würde. (Unter Brüdern - ohne schriftliche Abmachung und Zeugen) Nunmehr habe ich die Wohnung (stets eingetragen allein auf meinen Namen) mit Mehrwert 2020 verkauft. Er ist erbost darüber, dass ich ihn nicht daran partizipiert habe. Worauf er meiner Meinung nach keinen Anspruch hat. Weiterhin hatte ich mich mit ihm im Januar 2020 zusammengesetzt, um die Beträge (77 Tsd. € Darlehen / entgangene Einnahmen durch Vermietung des Familienhauses bzw. Kompensationszahlung dafür) ins Verhältnis zu setzten. Es zeigte sich, dass bei einer niedrig kalkulierten Miete von 1500€/Monat für das Familienhaus, über die Jahr die Höhe des Darlehens weit überstiegen wurde (mit allen anderen Verrechnungen wie priv. Entnahmen/Versicherungen etc. fast 40Tsd. €). Diese wollte ich ihm 'entlassen'/schenken, da er in den Jahren auch viel für die Verwaltung des Erbes getan hat. Jedoch sagte ich ihm, dass ab Jan. 2020 eine Kompensation/Mietzahlung erfolgen müsste. (Darüber gibt es schriftliche Korrespondenz). Darauf willigt er nicht ein. Er sagt nun zu mir das die Ansprüche auf Kompensation - ich bezeichne es als 'entgangene Miete' (es gibt keinen Mietvertrag) - verjährt wären und ich keinen Anspruch mehr darauf habe. Er hätte aber weiterhin Anspruch auf die Rückzahlung des Darlehens inklusive Zinsen. Des Weiteren möchte er nun durch seine Frau meine Hälfte des Hauses kaufen, jedoch dieses angeblich offene Darlehen darin verrechnen und als Wert des Hauses den Wert angeben, den es am Todestag meines Vaters hatte. Wie sieht es rechtlich hier aus? Worauf muss ich mich einstellen, wo liegt er richtig bzw. falsch. Wo gibt es möglicherweise rechtliche Probleme? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Leider muss ich Ihnen sagen, das eine perfekte rechtliche Beratung zu Ihrer Problematik im Rahmen dieses Forums meines Erachtens nicht möglich ist, denn hierfür müsste man den gesamten Vorgang und sämtliche Verträge und Schriftstücke zum Erbe prüfen. Dies würde  den Rahmen dieses Forums, dass eine erste Orientierung geben soll, sprengen.   Ich versuche daher, auf die Hauptpunkte einzugehen.   Sie schlossen mit ihrem Bruder einen mündlichen Darlehensvertrag. Hier werden beide Seiten Beweisschwierigkeiten zu den Konditionen haben, da wohl nicht verwertbares Schriftliches vorliegt.   Grundsätzlich entsteht der Rückzahlungsanspruch des Darlehens erst mit der Forderung hiernach. Erst ab diesem Zeitpunkt beginnt der Anspruch auf Rückzahlung überhaupt zu verjähren, so dass die Ansicht ihres Bruders, die Rückzahlung wäre nicht verjährt, durchaus angemessen und rechtlich haltbar erscheint, zumal es wohl keine schriftlichen beweis über eine Rückforderung ( und somit einen eventuell früheren Verjährungsbeginn) gibt.   Fazit 1: Es erscheint leider keineswegs ausgeschlossen, das ihr Bruder die Rückzahlung des Darlehens noch unverjährt verlangen darf.   Sie vereinbarten mit Ihrem Bruder, dass dieser im Familienhaus wohnen darf. Eine feste Miethöhe bzw. Nutzungsentschädigung war hierfür nicht vereinbart, jedoch sollte die 'fiktiven' Mietkosten auf die Darlehensrückzahlung angerechnet werden. Ein NutzungserS. steht Ihnen zu , wenn Sie nachweisen können ,dass dieser vereinbart wurde. Ansonsten kann hinsichtlich einer Wohnung nämlich auch eine kostenfreie Leihe vorliegen, so dass ein Vergütungsanspruch belegt werden muss, da er keineswegs automatisch anfällt.      Hier sehe ich das Problem des Nachweises einer Vereinbarung- sowohl zur Höhe der Nutzungskosten als auch zur Vereinbarung der Verrechnung. Folglich könnte trotz jahreleanger Wohnungsnutzung, die Situation eintreten, dass Sie eine Anrechnung auf das Darlehen und somit eine Senkung bzw. ein 'Aufbrauchen' des Rückzahlungsanspruches nicht belegen können.   Fazit 2: Da Auf - bzw. Verrechnung des Nutzungsentgelts mit dem Darlehen nicht nachgewiesen werden können, ist dieser Punkt hochproblematisch. Sie müssen Nachweisen, dass es eine Vergütungsvereinbarung in Form der Aufrechnung gab, um sich von  der Rückzahlung zu befreien.    Ihr Bruder könnte Recht haben, dass er das Darlehen verlangen kann udn dieses noch nicht verjäjrt ist. Dies hängt davon ab, ab wann die Rückzahlung ( nachweisbar) vereionbart bzw. gefordert wurde und ob sie eine Vereinbarung bzgl. der Vergütung für die Hausnutzung nachweisen können.   Sie schreiben, dass Sies seit Januar 2020 eine Nutzungsentschädigung von ihrem Bruder fordern.   Dieser Anspruch wäre, so er begründet wurde, nicht verjährt. er verjährt erst nach 3 Jahren, bzw. eine kürze Verjährung kann bei Rückgabe der Wohnung greifen, die nicht vorliegt.  Allerdings habe ich Zweifel, dass eine entsprechende Vereinbarung generiert wurde bzw. beweisbar ist.  Wenn keine Zahlung vereinbart wurde, können Sie diese nämlich auch nicht- erst recht nicht rückwirkend fordern.   Daher sollten Sie prüfen, ob es einen Nachweis für die Vereinbarung der Nutzungsentschädigung gibt.   Auch § 743 BGB wird Ihnen trotz Bruchteilseigentum nicht wirklich weiterhelfen, da eben die Vergütung nie nachweisbar war. Insofern würde ich Ihnen raten, den Bruder zum Auszug aufzufordern oder ihn nach 745 Abs. 2 BGB ( 'Neuregelungsverlangen') aufzufordern, die Nutzung neu zu regeln und Ihnen für die alleinige Nutzung  eine angemessene Nutzungsentschädigung zu zahlen ( Vgl. § 743 BGB) .  Erst ab dem Moment das Neuregelungsverlanges kann für die Zukunft ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegeben sein. Bitte fordern Sie dies schriftlich und nachweisbar ( z.B. per Zustellung durch Gerichtsvollzieher oder zumindest Einwurfeinschreiben unter Zeugen, den der Inhalt bekannt ist)   Fazit 3: Ihr Anspruch auf Nutzungsentschädigung ist nicht verjährt.  Sie können dennoch nichts fordern, denn er ist noch gar nicht entstanden. Dies muss durch ein nachweisbares Verlangen auf Nutzungsentschädigung (am besten  unter Darlegung warum dies nun verlangt wird) erst zur Entstehung gebracht werden. Erst ab dann können Sie etwas verlangen.     Sie sagen es gibt zu dieser Thematik bereits Korrespondenz. Ich kann leider nicht einschätzen, inwieweit diese ausreichend ist um einen Vergütungsanspruch zu fordern. Sollte dies eindeutig daraus hervorgehen, kann auf die ausstehende Nutzungsentschädigung geklagt werden ( Zahlungsklage) ohne das es zuvor anderer Schritte bedarf. Ein entsprechender Anspruch auf Zahlung, so er - z.B. im Januar-  2020 entstanden ist, würde erst Silvester 2023 verjähren.   Fazit 4: Es erscheint möglich, dass ein Neuregelungsverlangen in der Welt ist, da Sie schreiben, das es Korrespondenz zu dieser Thematik gab. Damit könnten Sie - falls ausreichend, was ich nicht prüfen kann- Zahlung auch im Wege einer Klage verlangen und den festgestellten bzw. titulierten Zahlungsanspruch gegen die Rückforderung aus Darlehen aufrechnen, falls sich die damalige Verrechnungsabrede nicht belegen lässt.      Sie schreiben ihr Bruder wollte in ihr Grundeigentum eingetragen werden und wäre nun sauer , das er an der gewinnbringenden Veräußerung nicht partizipiert hat.   Dies ist absolut korrekt und Sie befinden sich im Recht. Sie waren alleiniger Eigentümer der Immobilie, mangels Notarvertrag bestehen keine Rechte des Bruders, folglich kann dieser auch keinen Anteil am Erlös verlangen.  Er hat schlicht und ergreifend keinerlei Anspruch darauf.   Fazit 5: Ihr Bruder hat kein recht darauf am Verkaufserlös Ihrer Immobilie zu partizipieren.   Auch auf einen Kauf ihres Miteigentumsanteils am Familienhaus hat ihr Bruder keinen Anspruch, dies würde nämlich eine - notariell beurkundete- Vereinbarung zwischen Ihnen voraussetzen. Er hat keinerlei Recht den Verkauf einfach so von Ihnen an seine Frau zu verlangen.  Auch die Konditionen - also z.B. eine Verrechnung mit dem Darlehen oder der Stichtag der Wertbestimmung müssen mit Ihnen vereinbart werden. Kommt eine Vereinbarung nicht zu Stande, so kann er die Übertragung nicht verlangen. Er könnte maximal eine Versteigerung des gemeinschaftlichen Familienheimes verlangen um dieses - also dessen- Gewinn 'aufzuteilen' oder dieses aus der Teilungsversteigerung heraus für seine Frau zu erwerben. Eine Teilungsversteigerung ist für die Eigentümer aber oft bitter, für den Bruder, weil er selbst dort wohnt , und für Sie, weil der (aktuelle)Verkehrswert oftmals nicht erreicht wird.      Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Doreen Prochnow (Rechtsanwältin) 

Relevante Paragraphen: § 743