Frage: Ich habe im Jahr 2009 ein Haus von einem Bauträger erworben. Die Heizungsanlage war Bestandteil des Vertrages. Die Mängelrechte ergeben sich aus dem Vertrag wie folgt (Auszug):  „Liegen Sachmängel vor, hat der Käufer gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Mängeln">§ 634 BGB/a>  bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen und Beachtung der Regelungen der nachfolgenden Ziff. 2 bis 6. unter anderem einen Anspruch auf Nacherfüllung bzw. Minderung.'  „Die Verjährungsfrist beim Bauwerk beträgt gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634a BGB: Verjährung der Mängelansprüche">§§ 634 a Abs. 1 Ziff. 2 BGB/a>  fünf Jahre, beginnend mit der Abnahme.'  „Für neu hergestellte bewegliche Sachen und Arbeiten am Grundstück vereinbaren die Parteien eine Verjährungsfrist von einem Jahr.'  Nach nunmehr 4 Jahren ist ein Stellantrieb (mechanisches Teil zur Regulierung der Vorlauftemperatur) zum zweiten Mal defekt (erster Defekt 2010). Die ausführende Heizungsbaufirma erklärte mir gegenüber, dass die Reparatur zu meinen Lasten geht, da die Herstellergarantie für das Bauteil abgelaufen sei (2 Jahre) und es sich um ein Verschleißteil handelt, welches von der Gewährleistung (5 Jahre) ausgeschlossen sei.  1. Ist die Aussage korrekt, dass bewegliche Teile der Heizungsanlage wie Pumpen oder Stellantriebe von der Gewährleistung ausgeschlossen sind?  2. Ist ein Nachweis des Mangels (Beweislastumkehr) zum Zeitpunkt der Abnahme (Voraussetzung für die Gewährleistung) überhaupt möglich? !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Sie sollten zunächst einmal nachprüfen, ob in den Vertrag die Vertragsordnungen für Bauleistungen - Teil B (VOB/B) einbezogen wurde. Bei der VOB/B handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen, die z.T. vom BGB abweichende Verjährungsfristen zur Gewähreistung enthält.  a href="https://dejure.org/gesetze/VOB-B/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 13 VOB/B: Abs. 1000ängelansprüche">§ 13 Nr. 4 Abs. 2 VOB/B/a>  lautet:  '(2) Ist für Teile von maschinellen und elektrotechnischen/ elektronischen Anlagen, bei denen die Wartung Einfluss auf Sicherheit und Funktionsfähigkeit hat, nichts anderes vereinbart, beträgt für diese Anlagenteile die Verjährungsfrist für Mängelansprüche abweichend von Abs.1 zwei Jahre, wenn der Auftraggeber sich dafür entschieden hat, dem Auftragnehmer die Wartung für die Dauer der Verjährungsfrist nicht zu übertragen; dies gilt auch, wenn für weitere Leistungen eine andere Verjährungsfrist vereinbart ist.'  a href="https://dejure.org/gesetze/VOB-B/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 13 VOB/B: Abs. 1000ängelansprüche">§ 13 Nr. 5 Abs. 1 VOB/B/a>  lautet:  '(1) Der Auftragnehmer ist verpflichtet, alle während der Verjährungsfrist hervortretenden Mängel, die auf vertragswidrige Leistung zurückzuführen sind, auf seine Kosten zu beseitigen, wenn es der Auftraggeber vor Ablauf der Frist schriftlich verlangt. Der Anspruch auf Beseitigung der gerügten Mängel verjährt in zwei Jahren, gerechnet vom Zugang des schriftlichen Verlangens an, jedoch nicht vor Ablauf der Regelfrist nach Nr. 4 oder der an ihrer Stelle vereinbarten Frist. Nach Abnahme der Mängelbeseitigungsleistung beginnt für die Leistung eine Verjährungsfrist von zwei Jahren neu, die jedoch nicht vor Ablauf der Regelfrist nach Nr. 4 oder der an ihrer Stelle vereinbarten Frist endet.'  Bei Anwendbarkeit der VOB/B beginnt die Verjährungsfrist nach Abnahme einer Mängelbeseitigung innerhalb der Frist von neuem zu laufen.  Ist die VOB/B nicht in den Vertrag einbezogen worden, gilt BGB-Recht mit den vertraglichen Modifizierungen.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/202.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 202 BGB: Unzulässigkeit von Vereinbarungen über die Verjährung">§ 202 Abs. 1 BGB/a>  kann die Verjährung durch Vertrag grundsätzlich verkürzt werden, jedoch nicht die Haftung wegen Vorsatzes im Voraus. Eine derartige Einschränkung enthält die Abkürzung der Frist auf 1 Jahr für neu hergestellte bewegliche Sachen nicht. Befindet sich die Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgers, ist eine geltungserhaltende Reduktion auf den gesetzlich zulässigen Mindestinhalt nicht zulässig (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a> ), d.h. die Klausel ist dann insgesamt unwirksam und es gilt die gesetzliche Verjährungsfrist nach BGB (Verjährung bei Bauwerken nach 5 Jahren, bei beweglichen Sachen in der regelmäßigen Verjährung, i.e. 3 Jahre, beginnend ab Abnahme, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634a BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 634a Abs. 1 Nr. 2/a> , 3, Abs. 2 BGB).  Nach der Rechtsprechung handelt es sich beim Neueinbau einer neuen Heizanlage in ein Gebäude, wenn diese fest mit dem Gebäude bzw. Boden verbunden wird, auch hinsichtlich der einzelnen Teile der Heizanlage, die mit dieser fest verbunden sind, also z.B. Kessel, Brenner oder Zusatzgeräte, um Arbeiten an einem Bauwerk, für die nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634a BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB/a>  die fünfjährige Verjährung, beginnend ab der Abnahme, gilt (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 06.05.2011 - Aktenzeichen: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2/09%20S%2052/10" target="_blank" class="djo_link" title="LG Frankfurt/Main, 06.05.2011 - 9 S 52/10: Heizungsanlage: Verjährungsfrist für Gewährleistungs...">2/09 S 52/10/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2-09%20S%2052/10" target="_blank" class="djo_link" title="LG Frankfurt/Main, 06.05.2011 - 9 S 52/10: Heizungsanlage: Verjährungsfrist für Gewährleistungs...">2-09 S 52/10/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2/9%20S%2052/10" target="_blank" class="djo_link" title="LG Frankfurt/Main, 06.05.2011 - 9 S 52/10: Heizungsanlage: Verjährungsfrist für Gewährleistungs...">2/9 S 52/10/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2-9%20S%2052/10" target="_blank" class="djo_link" title="LG Frankfurt/Main, 06.05.2011 - 9 S 52/10: Heizungsanlage: Verjährungsfrist für Gewährleistungs...">2-9 S 52/10/a> ; so auch OLG Köln, Urteil vom 20.03.2003 - Aktenzeichen: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=7%20U%20117/02" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 20.03.2003 - 7 U 117/02: Wechselseitige Ansprüche anlässlich von Reparaturmaßnahmen a...">7 U 117/02/a> , soweit es sich nicht um eine nachträgliche Reparatur oder ErS. von Einzelteilen handelt). Von entscheidender Bedeutung ist dabei neben dem Gesamtumfang der Maßnahme, ob und inwieweit die Gebäudesubstanz berührt und betroffen wird bzw. wie sich die Verbindung zum Gebäude gestaltet, denn besonderer Zweck der Verjährungsregelung bei Gebäuden ist, dass sich Mängel bei Gebäudearbeiten oftmals erst später und schwerer als sonst erkennen lassen und für die Gebäudesubstanz besonders nachteilig sein können. Der Gesetzgeber hat bei der Bemessung der Verjährungsfrist auf fünf Jahre nicht nur Konstruktionsmängel, sondern auch Mängel des Materials berücksichtigt, wobei durch die längere Verjährungsfrist Gewährleistungsansprüche bevorzugt werden sollten, die sich darauf gründen, dass der Bau - gleichviel in welcher Hinsicht - fehlerhaft ausgeführt worden ist.  Ob ein Mangel zum Zeitpunkt der Abnahme bereits nachweisbar ist, ist eine von einem technischen Sachverständigen zu beantwortende Frage. Es empfiehlt sich daher, bei der Abnahme eines Hauses einen Bausachverständigen einzuschalten. Unabhängig davon ist die Verjährungsfrist für Mängel bei Bauwerken gerade auf Grund der erschwerten derkennbarkeit von Baunmängeln auf fünf jahre verlängert.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Carsten Neumann, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 202, § 307, § 634a