Frage: Der Verwalter einer kleineren privaten Wohnanlage ist gleichzeitig auch Hausmeister des Wohnkomplexes. Er ist selbst Wohnungseigentümer und wohnt auch dort. Er ist seit 10 Jahren Verwalter und wurde in der letzten ETV im April erneut einstimmig wieder gewählt. Es gibt keinen Verwaltungsbeirat.  Einige der Bewohner, die fast alle auch Eigentümer sind, äußern seit einiger Zeit Unzufriedenheit mit seiner Aufgabenerledigung unsbesondere was die Hausmeistertätigkeiten betrifft und haben in Briefen an alle Bewohner ihren Unmut geäußert und drohen mit Kürzung der Nebenkostenzahlung. Frage 1: Ist eine Nebenkostenkürzung durch einzelne Bewohner ohne Beschluss der Eigentümer-versammlung überhaupt zulässig? Frage 2: Kann die ETV beschliessen, dass ein anderer Hausmeister verpflichtet wird oder darf nur der Verwalter den Hausmeister bestimmen? Frage 3: a) Wenn der Verwalter von sich aus in der laufenden Wahlperiode zurücktritt, ist er dann verpflichtet, selbst einen Nachfolger zu suchen? b) Muss er bis zur Neuwahl im Amt bleiben? c) Wenn er bis zur nächsten ETV im Amt bleibt und in dieser zurücktritt, muss er dann einen Nachfolger suchen oder wer wird damit beauftragt?      

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  grundsätzlich ist jeder Eigentümer verpflichtet, den zuvor beschlossenen Wirtschaftsplan (a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/28.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 28 WEG: Wirtschaftsplan, Rechnungslegung">§ 28 WEG/a> ) zu erfüllen und damit auch im Voraus die volle Höhe der Nebenkosten zu bezahlen. Etwaige Kürzungen oder unberechtigte Positionen müssen dann im Wege der Abrechnung erfolgen. Ohne einen ordentlichen Beschluss der Eigentümerversammlung ist kein Eigentümer berechtigt, eigenmächtig und nach seinem Augenmaß die Nebenkosten zu kürzen. Die Kürzung ist daher rechtswidrig.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/27.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 27 WEG: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters">§ 27 WEG/a>  ist der Hausverwalter verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen, sodass es auch jedem Wohnungseigentümer insoweit frei steht, den Verwalter aufzufordern, einen Tagesordnungspunkt wegen der Neubestellung eines Hausmeisters aufzunehmen und darüber beschließen zu lassen. Diese Kompetenz steht trotz der Verwalterbestellung immer noch auch den Wohnungseigentümern zu (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BayObLGZ%202004,%2015" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 29.01.2004 - 2Z BR 181/03: Voraussetzungen für die Abberufung des Verwalters bei eigen...">BayObLGZ 2004, 15/a> ).  Der Verwaltervertrag kann entweder fristgerecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/621.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 621 BGB: Kündigungsfristen bei Dienstverhältnissen">§ 621 BGB/a>  oder aus wichtigem Grund nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/626.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 626 BGB: Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 626 BGB/a>  fristlos gekündigt werden.  Im Falle der fristlosen Kündigung, wobei die Hürden hierfür sehr hoch sind, braucht auch der ausscheidene Verwalter sich weder um einen Nachfolger zu kümmern noch muss er im amt bleiben bis ein Nachfolger gewählt wird. In diesem Fall, würde die Eigentümergemeinschaft selbst wieder die  komplette Verwaltung übernehmen.  Wenn ordentlich mit einer Frist gekündigt wird, muss sich der Verwalter an die Kündigungsfristen halten, muss aber auch hier nicht einen Nachfolger bestimmen und auch nur solange im Amt bleiben, bis die Kündigungsfrist abgelaufen ist.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 626, § 621