Frage: Ein Grundstück mit einer aufstehenden ehemaligen Gewerbehalle und Seitenflügeln wurde erworben; die Lage befindet sich gemäß Flächennutzungsplan im allgemeinen Wohngebiet; allerdings als „gefangenes Grundstück'.  Künftig soll die Halle durch einen Privatmann (A) genutzt werden, der dort Fahrzeuge (mehrere historische Wohnwagen) unterzustellen gedenkt. Die Ausübung eines Gewerbes ist nicht beabsichtigt. Die Lärmbelästigung für die Anwohner soll möglichst gering gehalten werden; nur gelegentlich sollen/müssen Maßnahmen zur Instandhaltung/Aufrechterhaltung der Fahrbereitschaft (etwa Reifenwechsel) erfolgen, die aber durchaus auch in einem Wohngebiet als typisch anzusehen sind.  Die letzte gewerbliche Nutzung (Metallbaubetrieb, VEB) liegt etwa 20 Jahre zurück. Seitdem wird die Halle vertragslos vom Eigentümer des Vordergrundstücks (B) auf diverse Art teilgenutzt (Lager, Werkstatt).  Das Flurstück wurde nach der Aufgabe der gewerblichen Nutzung in drei Teile geteilt: Die Teile 1 und 2 sind straßenanliegend und mit je einem Wohnhaus bebaut; Teil 3 ist das fragliche „gefangene Grundstück'. Bei der Teilung wurde die Durchfahrt dem Teil 1 zugeschlagen; Teil 1 und 2 haben denselben Eigentümer. (Ob hier ggf. ein Amtsversagen vorliegt, müsste wohl geprüft werden…?)  Es besteht für das Grundstück keine dingliche Sicherung einer Zufahrt bzw. eines Zuweges. Dieser ist von öffentlichem Boden nicht anders herstellbar als durch die Gebäudedurchfahrt des A. Es handelt sich hierbei um eine früher auch durch den Metallbaubetrieb genutzte betonierte Fläche von ca. 3,5 m Breite und 10 m Länge. B ist der Ansicht A weder ein Durchgangs-, geschweige denn ein Durchfahrtsrecht einräumen zu müssen; lediglich auf telefonische Anmeldung hin würde er sich bereit erklären, das straßenseitige Tor zu öffnen. A empfindet diesen Zustand als nicht hinnehmbar.  In den vergangenen Jahren hat B allerdings nicht nur die Halle vertragslos teilgenutzt, sondern auch sonstige Flächen, die zum Hallenflurstück zugehören: So wurde etwa im Keller der Halle ein 10.000 L fassender, die Vordergebäude des B versorgender Öltank errichtet; des weiteren wurden in den beiden Seitenflügeln Treppenaufgänge für die Obergeschosse der beiden Vordergebäude errichtet (laut B genießen diese „Bestandsschutz' – laut Aussage der Baubehörde wurden diese nie genehmigt).  Zu den Fragen:  - Wie können im Rahmen eines (Not-)Wegerechtes ein Zugang- sowie eine Zufahrtsmöglichkeit durchgesetzt werden? - Ist ein Antrag auf eine öffentliche Baulast und die Eintragung einer solchen anzuraten? - Müssen die beschriebenen baulichen Maßnahmen des B toleriert werden?  - Kann die Halle durch A so verschlossen werden, dass auch B nur mit dessen Schlüssel hineingelangen kann?    

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  die Frage nach einem Notwegerecht bestimmt sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§§ 917 BGB/a> .  'Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden.'   Allerdings ist hierbei a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/918.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 918 BGB: Ausschluss des Notwegrechts">§ 918 BGB/a>  zu beachten:  'Die Verpflichtung zur Duldung des Notwegs tritt nicht ein, wenn die bisherige Verbindung des Grundstücks mit dem öffentlichen Wege durch eine willkürliche Handlung des Eigentümers aufgehoben wird.'  (2) Wird infolge der Veräußerung eines Teils des Grundstücks der veräußerte oder der zurückbehaltene Teil von der Verbindung mit dem öffentlichen Wege abgeschnitten, so hat der Eigentümer desjenigen Teils, über welchen die Verbindung bisher stattgefunden hat, den Notweg zu dulden.  Bei Ihnen dürfte Abs. 2 in Betracht kommen, wonach B den Notweg zu dulden hätte. Dieser Anspruch kann auch nach vorheriger Aufforderung gerichtlich durchgesetzt werden, wenn sich B weigern sollte, die Benutzung zu versagen.  Hinsichtlich der öffentlichen Baulast sollte dies nach Vereinbarung des Notwegerechtes geschehen, da sich daraus die Verpflichtung des Wegeinhabers ergibt, eine Erklärung bei der Behörde bezüglich der Eintragung einer Baulast abzugeben (Vgl. Bundesgerichtshof, Urteile vom 03.02.1998, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20224/87" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.02.1989 - Abs. 5 ZR 224/87: Übernahme einer Baulast aufgrund einer Dienstbarkeit">Abs. 5 ZR 224/87/a>  und vom 03.07.1999, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20218/91" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.07.1992 - Abs. 5 ZR 218/91: Verpflichtung zur Abgabe einer sog. Baulasterklärung">Abs. 5 ZR 218/91/a> ).  Die baulichen Maßnahmen müssen dann nicht toleriert werden, wenn B dazu keine Berechtigung hatte, das Grundstück daher rechtswidrig nutzt und die Bauten nicht unter den Bestandsschutz fallen. dies sollte zuvor durch den Eigentümer des hinteren Grundstücks bei der Behörde angefragt werden.  Sofern B keine Rechte (dinglich im Grundbuch oder vertraglich durch Nutzungsvereinbarungen) am Hallengrundstück des A besitzt, hat dieser auch nicht die Erlaubnis das Grundstück zu betreten, sodass auch eine Absicherung gegen unbefugten Zugriff erfolgen kann.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 918, § 917