Frage: Guten Tag, ich wohne in einem Haus wo ich ein lebenslanges Wohnrecht ,erstrangig im Grundbuch eingetragen, habe.Das Haus möchte ich übernehmen. Frage:Bleibt dann das Wohnrecht bestehen zum Schutz vor Zwangsvollstreckung oder Zwangsversteigerung etc.?

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen gerne wie folgt beantworte:  Das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  ist  eine besondere Art der persönlichen beschränkten Dienstbarkeit, die es einem erlaubt, das Gebäude oder einen Teil des Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.  Unter Ausschluss des Eigentümers bedeutet dabei allerdings nicht, dass der Eigentümer absolut nicht Berechtigter des Wohnungsrechts sein darf. Es ist daher grundsätzlich auch zulässig, dass für den  (bisherigen)  Eigentümer ein Wohnrecht bestellt und im Grundbuch eingetragen wird, wenn das Eigentum auf einen neuen Eigentümer übergeht bzw. wenn der Eigentümer konkrete Verkaufsabsichten hat.  Es wäre zudem möglich, dass ein Eigentümer zugunsten eines Miteigentümers (z. B. bei Ehepaaren) ein Wohnrecht bestellt.   Allerdings ist es nach herrschender Meinung und nach dem Gesetzeszweck nicht möglich, dass der Eigentümer für sich selbst ein Wohnrecht im Grundbuch zur Rangsicherung o. ä. einträgt.  Notwendig für die Bestellung ist, dass es einen Eigentümer und einen Berechtigten zur Ausübung des Wohnrechts gibt. Diese müssen zur Bestellung des Wohnrechts einen Vertrag schließen. Da ein Eigentümer jedoch nicht gleichzeitig Verpflichteter und Berechtigter in diesem Sinne sein kann und mit sich selbst eine solche Vereinbarung nicht schließen kann, kann ein Eigentümer grundsätzlich nicht für sich selbst ein dingliches Wohnrecht bestellen oder im Grundbuch eintragen lassen.  Sofern Sie das Haus übernehmen und der alleinige neue Eigentümer werden, ist es daher für Sie grundsätzlich nicht möglich, für sich selbst ein dingliches Wohnrecht im Grundbuch eintragen zu lassen. Das bislang bestehende Wohnrecht zu Ihren Gunsten wäre daher ggf. beim Erwerb des Grundstücks zu löschen.  Doch selbst wenn es möglich wäre, für Sie als evtl. Miteigentümer  ein dingliches Wohnrecht zu bestellen, so wäre dies kein garantierter Schutz vor Zwangsvollstreckungsmaßnahmen.  Auch würde das jetzt bestehende eingetragene Wohnungsrecht wahrscheinlich nicht automatisch so fortbestehen, sondern müsste im Kaufvertrag quasi mitabgegolten und zu Lasten des neuen Eigentümers wieder im Grundbuch eingetragen werden.  Das dingliche Wohnrecht bietet nur dann einen wirksamen Schutz in der Zwangsversteigerung, wenn es zu dieser Zeit auf dem ersten Rang steht. Sofern es auf einem tieferen Rang steht, droht es gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/52.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 52 ZVG">§ 52 ZVG/a>  zu erlöschen.  Auch bietet das dingliche Wohnrecht nicht einen solchen Schutz, dass jede Form der Zwangsvollstreckung gegen den Berechtigten unmöglich wird. Pfändungen in das Eigentum oder auf das Konto des Wohnrechtberechtigten bleiben trotzdem möglich. Der Wohnrechtberechtigte hat zudem keine Möglichkeit, sein Wohnrecht zu Veräußern, zu Übertragen oder zu Belasten und dadurch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen seine Person zu entgehen. Allerdings ist das Wohnrecht auch nicht zu Lasten des Berechtigten pfändbar.  Soweit Sie aber Alleineigentümer des Grundstücks sind, können Sie für sich selbst kein dingliches Wohnrecht zu bestellen. Den sicheren Schutz vor Zwangsvollstreckungsmaßnahmen oder einer Zwangsversteigerung könnte man ohnehin nicht durch die Eintragung des Wohnrechts zu Ihren Gunsten erreichen, wenn Sie Eigentümer sind.  Ich hoffe, dass Ihnen diese Antwort eine erste Orientierung gegeben hat.  Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Silke Jacobi Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093