Frage: Hallo, ich hatte Ende vergangenen Jahres mit der Eurohypo AG eine durch einen Makler vermittelte Ausbietungsgarantie abgeschlossen, in der ich mich verpflichtete, beim ZV- Termin 150.000 Euro für ein ZV- Objekt zu bieten, dessen Verkehrswert mit 228.000 Euro festgelegt worden war. Im Gegenzug hätte mich die Bank bei eventuell erforderlich Höhergeboten bzgl. der Differenz von einer Zuzahlung freigestellt, wobei nicht einmal eine Obergrenze festgelegt wurde. Als Maklerprovision wurden in einem gesonderten Vertrag 11.000 Euro vereinbart, wobei 30% bei Abschluss der Ausbietungsgarantie fällig wurden und 70% nach Zuschlag durch das Amtsgericht fällig werden würden. Da ich vorab  ( und ohne Kenntniss, dass es sich bei der Immobilie um ein Zwangsversteigerungsobjekt handelt) bereit war, inkl. Maklergebühren bis 170.000 Euro für die Immobilie zu zahlen, ging ich darauf ein. Nun mein Problem: Das Objekt hat keine eigene Zufahrt zu den Stellflächen im Hinterhof. Meine erste Frage an den Makler war, ob die Zufahrt über das Nachbargrundstück durch ein Wegerecht gesichert sei. In einer Antwortmail erwiderte der Makler, dass das Wegerecht im Grundbuch eingetragen sei. Der Kauf eines Hauses ohne eigene Parkflächen wäre für mich nicht in Frage gekommen. Gestern fragte ich beim Amtsgericht nach, ob meine Sicherheitsleistung eingegangen ist. Dabei erklärte mir die zuständige Rechtspflegerin, dass das im Grundbuch vermerkte Wegerecht mit dem Zuschlag erlischt. Ich weiß nicht, ob mir diese Information durch den Makler oder die Gläubigerbank bewusst vorenthalten wurde. Jedenfalls hätte ich unter diesen Umständen kein Interesse an dem Haus gehabt. Kann ich aufgrund dieses jetzt bekannt gewordenen Wegfall des Wegerechtes von der Ausbietungsgarantie zurücktreten? Erwähnen muss ich noch, dass die Ausbietungsgarantie nicht notariell beglaubigt ist, da das nach Auskunft des Maklers und der Eurohypo nicht erforderlich wäre. Inzwischen habe ich bei eigenen Recherchen im Internet herausgefunden, dass der Vertrag (die Ausbietungsgarantie) deshalb 'formnichtig' (also 'ungültig' oder nur 'eventuell ungültig'?) ist.  Da der ZV- Termin bereits für den 22.06.2010 anberaumt ist, würde ich mich über eine rasche Beantwortung freuen. Danke im Voraus Andreas

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Schilderung wie folgt beantworten:  Eine Ausbietungsgarantie ist ein Vertrag mit der betreibenden Gläubigerin, in dem sich der Bieter verpflichtet, mindestens einen bestimmten Betrag zu bieten. Im Gegenzug verpflichtet sich die Bank, dann auch auf jeden Fall den Zuschlag im Termin erteilen zu lassen (sofern der Versteigerungstermin nicht durch den Schuldner in anderer Weise abgewendet wird).   Dieser Vertrag bedarf nach deutschem Recht der notariellen Beurkung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b Abs. 1,1 BGB/a>  . Danach gilt:  (1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.  Mit der Ausbietungsgarantie in der von Ihnen geschilderten Form verpflichten Sie sich eindeutig zum Erwerb des Grundstücks, so dass die Vereinbarung formnichtig und damit unwirksam ist.   Dieser Formfehler würde geheilt, wenn Sie tatsächlich bieten und nach Zuschlag die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch erfolgt. Dies aber auch nur dann, soweit sollten Sie es also nicht kommen lassen.  Die notarielle Form bezweckt im übrigen gerade die Vermeidung solcher Missverständnisse, wie sie in Ihrem Falle aufgetreten sind. Der Notar soll nämlich vor Beurkundung die Grunbuchlage mit den dort eingetragenen Rechten prüfen und auf Besonderheiten hinweisen. Bei Einhaltung der Formvorschrift wäre also - bei ordnungsgemäßer Arbeit des Notars, von der auszugehen ist- aufgefallen, dass das Wegerecht wegfällt.  Sie sollten sich also gegenüber der Bank auf die Formnichtigkeit berufen und erklären, dass sie sich an den Vertrag unter diesen Unständen ( Wegfall des Wegerechtes ) nicht gebunden halten.  Ich hoffe, Ihre Frage damit im Rahmen dieser Erstberatungsplattform zufriendenstellend beantwortet zu haben.    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b