Frage: Guten Tag,  in unserem Mietvertrag seht folgender §: § 2 Mietzeit 1. Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit --> nicht ausgefüllt 2. Vertrag auf bestimmte Zeit Das Mietverhältnis beginnt am 1.11.2007 und endet am 31.10.2012. * das Datum wurde jeweils mit Schreibmaschine eingetragen *  Die Befristung ist nur zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit a) die Räume als Wohnung für sich, seine Familie oder Angehörige nutzen will,oder b) in zulässiger Wiese Räume ... verändern will, oder  c) die Räume an einen zu Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.  Grund der Befristung (ausführlich schildern): --> nichts ausgefüllt  Der Mieter kann vom Vermieter frühestens 4 Monate vor Ablauf der Befristung verlangen ... ob der Befristungsgrund noch besteht.  Nun meine Frage: Sind wir als Mieter die 5 Jahre an den Vertrag gebunden oder könnten wir auch einfach vorzeitig ausziehen, natürlich mit Berücksichtigung der 3-monatigen Kündigungsfrist? Trifft in unserem Fall die Gültigkeit solcher Verträge auf bestimmte Zeit bis 4 Jahr in Kraft?   Vielen Dank

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,   vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Nachfolgend nehme ich zu  der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:   Sofern ich Ihre Frage richtig verstanden habe, geht es Ihnen im Wesentlichen darum, ob es sich vorliegend um ein zulässiges befristetes Mietverhältnis handelt, an welches Sie zumindest 4 Jahre bzw. oder 5 Jahre gebunden wären, oder ob es sich um eine unzulässige Befristung handelt und Ihnen ein ordentliches Kündigungsrecht zustünde.  Voranstellen möchte ich zunächst die an Sie gerichtete Frage, ob es hinsichtlich des Vertrages etwaige Vereinbarungen hinsichtlich der ordentlichen Kündigung gibt bzw. eines etwaigen Kündigungsausschlusses, wenngleich dieser in einer wirksamen Befristung auch gesehen werden könnte.  Hinsichtlich der Zulässigkeit der Befristung verhält es sich wie folgt:  Ein echter Zeitmietvertrag ist ein sog. qualifizierter Mietvertrag.  Der Abschluss eines echten Zeitmietvertrags ist grundsätzlich von bestimmten Gründen abhängig, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a> .   Diese Vorschrift ist insoweit unter § 2 Nr. 2 des Vertrages fast zitiert.   Voraussetzung einer wirksamen Befristung ist jedoch, dass der Vermieter den Mieter vor oder bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich die Gründe der Befristung mitteilen muss. die Verwendungsabsicht muss konkret (d.h. der konkrete Sachverhalt) und nicht nur schlagwortartig ausführlich benannt werden. Die bloße Bestimmbarkeit der Verwendungsabsicht reichen nicht aus; (LG Hamburg v. 19.5.92 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=316%20S%20333/91" target="_blank" class="djo_link" title="LG Hamburg, 19.05.1992 - 316 S 333/91">316 S 333/91/a>  -, ZMR 92, 505 = WM 92, 375 = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%2093,%20201" target="_blank" class="djo_link" title="LG Hamburg, 19.05.1992 - 316 S 333/91">NJW-RR 93, 201/a> ) ebenso wenig reichen die Wiedergabe des Gesetzeswortlauts oder sonstiger Leerformeln aus.   Vielmehr muss ein konkreter Lebensvorgang so ausführlich bezeichnet werden, dass er identifizierbar und von anderen Gründen (Sachverhalten) unterschieden werden kann (AG München v. 23.6.94 - 423 Abs. 100 2062/94 -, ZMR 94, Abs. 15).  Dies findet sich auch in Ihrem Vertragstext wieder Zitat: „Grund der Befristung ausführlich schildern'.  Gleichwohl schildern Sie das etwaige Ausführungen dazu fehlen.  Sind die Gründe jedoch nicht schriftlich mitgeteilt oder handelt es sich nicht um zulässige Gründe, so stellt sich die Befristung als unzulässig heraus und es entsteht unbefristetes Mietverhältnis.  Liegen nicht sämtliche Voraussetzungen eines qualifizierten Zeitmietvertrags nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  vor, gilt das Mietverhältnis von Gesetzes wegen von Anfang an als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs.1 S. 2 BGB/a> ).  Damit können beide Seiten den Mietvertrag schon vor Ablauf der eigentlich vereinbarten Zeit kündigen.  Es ist jedoch umstritten, ob nicht eine Umdeutung der unwirksamen Befristungs-Vereinbarung iin Frage kommen kann, so dass das Kündigungsrecht für die vereinbarte Zeit der Befristung ausgeschlossen ist.   Das Amtsgericht Hermeskeil hat diese Frage bejaht (Urteil vom 19.3.03 – Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20C%20427/02" target="_blank" class="djo_link" title="AG Hermeskeil, 19.03.2003 - 1 Abs. 100 427/02: Mietrecht - Befristeter Mietvertrag ohne wirksamen Befr...">1 Abs. 100 427/02/a> ). Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt, dass der Gesetzgeber selbst von der Zulässigkeit des Ausschlusses des Rechtes zur ordentlichen Kündigung ausgehe und letztlich die Interessenlage der Parteien bei Abschluss des Vertrages maßgebend sei. Hätten beide Parteien ein Interesse an einer zeitlichen Bindung, so spreche nichts dagegen, eine Umdeutung vorzunehmen.  In dem entschiedenen Fall hatte ein Mieter das Mietverhältnis vor Ablauf der Zeit gekündigt. Das Gericht ging im konkreten Fall davon aus, dass der Ausschluss des Kündigungsrechtes dem Interesse und Willen beider Parteien bei Abschluss des Mietvertrages entsprach und daher ein zeitlich begrenzter Ausschluss des Kündigungsrechtes anzunehmen ist. Die Kündigung des Mieters  vor Ablauf der vereinbarten Befristungszeit war somit unwirksam und der Mieter muss sich weiter am Mietvertrag festhalten lassen.  Die Begründung dieses Urteils muss man nicht teilen: Gute Gründe sprechen gegen eine solche Umdeutung. Folgt man diesem Urteil allerdings, stellt sich auch in diesem speziellen Fall die Frage, ob Sie, um vorzeitig aus dem Mietverhältnis herauszukommen, einen Nachmieter stellen dürfen.  Eine Umdeutung halte ich in Ihrem Fall jedoch nicht für haltbar, denn der BGH hatte die Frage zu entscheiden, ob ein Kündigungsausschluss von 5 Jahren Dauer wirksam sei. Der Abs. 8. Senat des BGH hat entschieden, dass ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von mehr als vier Jahren Dauer zwar wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters „in der Regel' unwirksam ist, eine Geltungsdauer von bis zu 4 Jahren für einen solchen Kündigungsverzicht jedoch zulässig sei (BGH Urteil vom06.04.2005 a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2027/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.04.2005 - Abs. 8 ZR 27/04: Formularmäßige Vereinbarung eines Kündigungsverzichts in einem...">Abs. 8 ZR 27/04/a> .   Insoweit würde eine Umdeutung auf einen konkludenten Kündigungsausschluss auch zu dessen Unwirksamkeit führen, da diese mindestens 5 Jahre beträfe, was nach dem zitierten Urteil, jedoch zu dessen Unwirksamkeit führen würde.  Folglich gelten für Sie die Regeln und Vorschriften des unbefristeten Mietverhältnisses, sodass Sie dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen auch beenden können.  Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen helfen konnte, einen ersten Eindruck in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können sich gerne bei Nachfrage über die entsprechende Option des Portals mit mir in Verbindung setzen. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575