Frage: Ich möchte mit einem Freund zusammen ein Grundstück kaufen, darauf ein Haus mit 4 Wohnungen bauen. Wir haben das Grundstück 50/50 gekauft, genauso wollen wir auch die Wohnungen aufteilen. Die Erdgeschosswohnung wird das alleinige Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche haben, die ca. ein Drittel des gesamten Grundstückes ausmacht.  Jetzt die Frage: Ist es üblich, dass für dieses Sondernutzungsrecht ein Wertausgleich an den Wohnungseigentümer gezahlt wird, der nur die Wohnungen und die Gemeinschaftsflächen nutzt?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   das ist zwar nicht üblich, aber auch nicht verboten, da insoweit die Vertragsfreiheit besteht und die Parteien im Rahmen des rechtlich Zulässigen auch so etwas regeln können.  Das rechtlich Zulässige ergibt sich sowohl aus dem BGB (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§§ 242/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">138/a>  und a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 BGB: Gesetzliches Verbot">134 BGB/a> ) als auch aus dem WEG (a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/3.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 3 WEG: Vertragliche Einräumung von Sondereigentum">§§ 3/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/8.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 8 WEG: Teilung durch den Eigentümer">8 WEG/a> ).   Nach dem WEG wäre eine solche Regelung durchaus zulässig, kann also auch bei 'Unüblichkeit' getroffen werden.  Allerdings wird dieses eben nicht üblicherweise gemacht, da in der Regel dann auch die Kosten der Gartenpflege der trägt, der das alleinige Sondernutzungsrecht eingeräumt bekommt.  Und letztlich haben dann auch die übrigen Miteigentümer davon etwas, wenn Sie ggfs. von Ihren Wohnungen, Balkone etc. in einen gepflegten Garten schauen können, ohne dafür selbst Hand anlegen oder etwas zahlen zu müssen.  Aber die Vertragsfreiheit lässt insoweit auch die von Ihnen geschilderte Regelung zu.   Also: Unüblich, aber gleichwohl nach dem WEG zulässig.    Unzulässig nach dem BGB wäre eine solche Vereinbarung, wenn sie gegen die guten Sitten verstößt, dem Gebot von Treu und Glauben widersprechen oder eben gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen würde.  Dafür gibt es keinerlei Anhaltspunkte, also gilt auch insoweit: Unüblich, aber gleichwohl zulässig.    Wenn es aber bereits jetzt schon solche Probleme gibt, sollte hinterfragt werden, ob das Projekt nicht zu sehr die Freundschaft bedrohen könnte.  Denn offenbar besteht der Verdacht einer Übervorteilung, so dass dann ALLE Verträge und Absprachen zumindest im Vorfeld genau geprüft werden sollten.    Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138, § 134, § 242