Frage: Ein zukünftiger Mieter möchte in ein Wohnhaus einziehen und dieses renovieren. Dem Mieter soll das Vorkaufsrecht zugesprochen werden. Das Haus gehört noch der Großmutter, welche nach dem gemeinschaftlichen Testament mit dem verstorbenen Großvater das Haus nicht verkaufen darf. Vier Enkel der Großmutter erben das Wohnhaus. Wir benötigen eine Vorlage, um das Vorkaufsrecht schriftlich mit dem Mieter zu vereinbaren. Auf eine notarielle Beurkundung wird verzichtet.     

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ein Vorkaufsrecht über ein Grundstück bedarf nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a>  der notariellen Beurkundung. Ein Vorkaufsrecht, dass nicht notariell beurkundet ist, ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a>  nichtig, also vollständig unwirksam.  Wenn man das Vorkaufsrecht im Mietvertrag mitregelt, erstreckt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/139.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 139 BGB: Teilnichtigkeit">§ 139 BGB/a>  die Nichtigkeit auf den gesamten Mietvertrag, es sei denn, es wäre anzunehmen, dass der Mietvertrag auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen worden sein würde.  Die Beweislast für diese Annahme trägt die Partei, die sich darauf berufen will. Wenn der Mietvertrag eine salvatorische Klausel enthält, kann die Beweislast sich umkehren. Dann müsste also derjenige, der sich auf die Unwirksamkeit des Vertrages berufen will beweisen, dass der Vertrag andernfalls nicht abgeschlossen worden wäre. Salvatorische Klauseln sind die Klauseln in denen es sinngemäß heißt, der Vertrag solle in seinen übrigen Teilen wirksam bleiben, wenn einzelne Klauseln sich als unwirksam erweisen.  In Ihrem Fall ist es also so, dass der Mietvertrag durch das Vorkaufsrecht nichtig würde, es sei denn man müsste annehmen, der Mieter hätte den Vertrag auch ohne das Vorkaufsrecht abgeschlossen.  Bei der von Ihnen geschilderten Konstellation spricht allerdings eine objektive Betrachtung zunächst einmal dafür, dass der Mieter den Abschluss des Mietvertrages von dem Vorkaufsrecht abhängig macht.   Das kann aus Vermietersicht unter Umständen fatale Folgen haben. Man weiß nicht wann und in welcher Gesamtsituation es zum Streit über so eine Frage kommt. Je nachdem, wie sich die Dinge dann darstellten wäre im ungünstigsten Fall durch die Vertragspraxis schließlich ein formloser Mietvertrag zu unterstellen. Alle Nebenabreden, die im schriftlichen Mietvertrag getroffen wären, wären aber dann unwirksam und unbeachtlich. Das würde auch eine Verpflichtung zur Renovierung betreffen, außerdem hätten Sie als Vermieter dann die Betriebskosten und die Schönheitsreparaturen zu tragen. Das gleiche Schicksal gilt für alle anderen Klauseln in Mietverträgen, die typischerweise vermieterfreundlich sind. Im allerungünstigsten Fall müssten Sie dann statt des Mieters auch noch die Renovierungen durchführen. Das muss nicht so kommen, aber das ist auch nicht reine Theorie. Das ist ein reales Risiko.  Man kann also wirklich nicht empfehlen, ein Vorkaufsrecht im Rahmen eines Mietvertrages zu vereinbaren.  Natürlich ist es Ihnen unbenommen, auf einer separaten Urkunde ein Vorkaufsrecht zu vereinbaren. Ich weise aber darauf hin, dass auch ein separat vereinbartes Vorkaufsrecht nichtig wäre. Eine solche Vereinbarung hat nicht die geringste Wirkung, nicht die geringste rechtliche Bedeutung.  Wenn Sie gegenüber dem Mieter wider besseres Wissen den Eindruck erwecken, es gäbe hier so etwas wie eine rechtliche Bindung, könnte dies eine Täuschung sein, die als Betrug im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/263.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 263 StGB: Betrug">§ 263 StGB/a>  gilt. Rechnen Sie mit dem schlimmsten, also auch damit, dass in Streitfällen nicht selten die Unwahrheit behauptet wird, dass also zum Beispiel behauptet wird, Sie hätten über die Bindungswirkung des Vorkaufsrechts getäuscht.  Nach diesem deutlichen Hinweisen kann ich Ihnen einen Formulierungsvorschlag machen, den sie nachfolgend finden    Vorverkaufsvereinbarung  zwischen   (vollständigen Namen und Anschrift einfügen), nachstehend Vorkaufsverpflichtete genannt,  und  (vollständigen Namen und Anschrift einfügen), nachstehend Vorkaufsberechtigter genannt  über   das im Grundbuch von ... Blatt ... eingetragenen Grundstück Flurstück Nr. ... bebaut mit einem Wohnhaus, nachstehend Vorkaufsgegenstand genannt.  1. Die Vorkaufsverpflichtete ist Eigentümerin des Vorkaufsgegenstandes.  2. Für den Fall, dass die Vorkaufsverpflichtete den Vorkaufsgegenstand an einen Dritten verkauft, steht dem Vorkaufsberechtigten ein Vorkaufsrecht zu.  3. Verkauft der Vorkaufsverpflichtete den Vorkaufsgegenstand an einen Dritten, ist er dazu verpflichtet, dies dem Vorkaufsberechtigten unverzüglich schriftlich mitzuteilen. Der Vorkaufsverpflichtete ist dazu verpflichtet, den Dritten über das Vorkaufsrecht zu informieren.  4. Das Vorkaufsrecht ist durch den Vorkaufsberechtigten innerhalb einer Frist von ... Wochen nach Empfang der Mitteilung nach Ziffer 3.) gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten durch schriftliche Erklärung auszuüben.  5. Das Vorkaufsrecht gilt für den ersten Verkaufsfall.  (Ort, Datum und Unterschriften)   aus Gründen anwaltlicher Vorsicht scheue ich mich nicht, auch ein weiteres Mal zu wiederholen, dass diese Vereinbarung unwirksam wäre. Und ich stelle auch noch einmal ausdrücklich klar, dass ich von einer derartigen Vereinbarung abrate.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 139, § 125