Frage: Wir haben im April 2014 eine Eigentumswohnung (Altbau, Dachgeschoss) von einem uns bekannten Ehepaar (er: Anwalt) ohne Makler gekauft. Laut Ihren mündlichen Angaben und laut der Teilungserklärung 123,9qm. (Teilungserklärung ist von 1981) Kaufpreis war jetzt 300.000€. Wir wollen diese Wohnung jetzt als Geldanlage vermieten.  (Im Kaufvertrag steht der Kaufpreis, jedoch nicht die Wohnfläche, auch nicht der Quadratmeterpreis); Wohnflächenberechnung lag nicht vor.  Während der anschließenden geringfügig Renovierung stellte sich heraus, das  die Wohnfläche kleiner ist. Somit haben wir einen Gutachter bestellt, der eine Wohnfläche von 91,47 qm berechnet hat.  (bezahlt hatten wir einen Quadratmeterpreis von 2420€/qm, jetzt stellt sich herauch, dass die Wohnung 3250€/qm kostet, das ist uns ein Aufpreis der zu extrem ist. 10quadratmeter Differenz wären von uns hingenommen worden, so viele aber nicht.)  Was für eine Lösung können wir mit den Verkäufern finden? Können wir eine Preisminderung im Nachhinein verlangen? (wie Hoch: 32qm x 2420€=77440 ?) Sollten wir den Kauf rückgängig machen?  Gerne versuche ich mich direkt mit den Verkäufern zu einigen, wüsste jedoch gerne, welche Ansprüche ich rechtlich durchsetzen könnte.  Danke und viele Grüße

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Grundsätzlich haben Sie Ihren Angaben nach einmal einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über die Immobilie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/433.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag">§§ 433/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">311 b BGB/a>  geschlossen. Beide Parteien sind daher aus dem Vertrag verpflichtet, da er formgerecht zustande gekommen ist. Ich gehe davon aus, dass die Teilungserklärung teil der Urkunde geworden ist.   Zunächst scheidet Wucher (Verstoß gegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138/a>  Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) aus, da hierfür ein überschreitet des tatsächlichen Werts um ca. 100 v.H. erforderlich wäre.   In Betracht kommt daher nur die Anfechtung Ihrer Willenserklärung bei Abschluss des not. Kaufvertrags. Von den diversen Tatbeständen kommt m.E. nur die Anfechtung wegen eines Eigenschaftsirrtums (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/119.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 119 BGB: Anfechtbarkeit wegen Irrtums">§ 119 BGB/a> ) in Betracht, da Sie von einer größeren Wohnung ausgegangen sind (= wesentliche Eigenschaft). Zwar enthält der Vertrag keine Größenangabe (ungewöhnlich), aber über die Angaben in der TE hatten Sie einen berechtigte Vorstellung von der Größe.   Ob auch eine arglistige Täuschung vorliegt, also die bewusste Täuschung über die tatsächliche Größe der Wohnung, kann ich nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht sagen, dürfte aber ohnehin sehr schwer zu beweisen sein.   Beachten Sie aber, dass die Anfechtung wegen Eigenschaftsirrtums gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/121.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 121 BGB: Anfechtungsfrist">§ 121 BGB/a>  unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern zu erfolgen. Diese Frist beginnt mit der Kenntnis der die Anfechtung begründenden Umstände (hier: Gutachten des Sachverständigen). Obergrenze ist idR eine Frist von max. 2 Wochen. Erfasst ist in jedem Fall die Zeit für die Einholung eines Rats eines Rechtskundigen.     Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Abschließend darf ich Sie noch auf die Bewertungsfunktion hinweisen.   Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 433, § 311b, § 138, § 121, § 119