Frage: Guten Tag,  wir haben Anfang Februar unser Mobilheim durch einen Makler verkaufen lassen. Der Verkauf erfolgte durch einen Passus im Vertrag 'gekauft wie besichtigt'. Aufgrund von Mängeln (die allerdings nicht im Detail aufgeführt sind) im Innen wie in Aussenbereich erfolgte eine Kaufpreisreduktion von 55000 € auf 42000 €. Zu den Mängeln gehörte unter anderem Flecken an den Wänden, ein aufgeworfener Türrahmen (Bad) etc.  Nachdem nun der neue Eigentümer eingezogen war, stellte er Durchfeuchtungen im Schlafzimmer fest  (hinter diesen Flecken; die Ursache der Durchfeutungen ist noch nicht bekannt). Wir hatten im Vorfeld keine kenntnis von Feuchtikeitsschäden und hatten zudem das Mobilheim 3 Jahre nicht selbst genutzt, sondern an Mitarbeiter des Ferienparks vermietet. Auch durch die Mieter waren weder Schäden noch Auffälligkeiten angezeigt worden. Bei den Treffen mit dem Makler vor Ort konnten wir keine Auffälligkeiten feststellen.  Welche Rechte stehen dem Käufer zu ? Kann er eine Rückabwicklung verlangen ? Sind wir zur Nachbesserung verpfichtet, obwohl der Käufer das Mobilheim mit Mängeln erworben und hierfür eine Preisminderung von 13000 € erhalten hat ? Tritt eine bestehende Wohngebäudeversicherung für den Schaden ein, sofern er durch defekte Wasserrohre enstanden ist ?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  A) Grundsätzlich hätten Sie dem Käufer das Mobilheim frei von Mängeln überlassen müssen. Von dieser Pflicht sind aber solche Mängel ausgeschlossen  1. die der Käufer bereits beim Kauf kannte oder ihm aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/442.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 442 BGB: Kenntnis des Käufers">§ 442 BGB/a> ) und/oder 2. für die ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde.  Zu 1) Kenntnis heißt, dass die Käufer positive Kenntnis von der Feuchtigkeit gehabt haben müssten.Der Käufer muss also von der Feuchtigkeit gewusst haben. Hiervon kann anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht ausgegangen werden. Es reicht nämlich nicht aus, wenn dem Käufer die Flecken, für die die Feuchtigkeit offenbar ursächlich war, bekannt waren. Es wäre vielmehr darüber hinaus erforderlich gewesen, dass ihm die Gesamtheit der Mängel bekannt gewesen wäre. Also auch die Tatsache, dass hinter den Flecken Feuchtigkeitsprobleme steckten. Dies ist hier aber erkennbar nicht der Fall.  Allerdings könnte hier grob fahrlässige Unkenntnis vorliegen. Dies ist der Fall, wenn der Käufer seine eigene Sorgfaltspflicht in besonders schwerem Maße vernachlässigt hat. Meiner Ansicht nach ließe sich dies in Ihrem Falle gut begründen. Ich gehe davon aus, dass die Flecken gut sichtbar waren und nach allgemeiner Lebenserfahrung auf Feuchtigkeit hindeuteten. In diesem Fall hätten die Flecken einer erhöhten Aufmerksamkeit des Käufers bedurft. Gegebenenfalls hätte der Käufer der Ursache näher auf dem Grund gehen müssen.  Beachten Sie aber, dass Sie die Beweislast für diejenigen Tatsachen tragen, die eine grobe Fahrlässigkeit begründen sollen.   Zu 2) Ob Sie sich darüber hinaus auch auf den Gewährleistungsausschluss berufen können, ist zweifelhaft. Dies gilt jedenfalls, wenn über den Passus „gekauft, wie besichtigt' hinaus keine weiteren Regelungen getroffen wurden; etwa durch Hinzufügung von „unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung'. Teilen Sie dies gegebenenfalls in der Nachfragefunktion mit! „Gekauft, wie besichtigt' bedeutet nämlich, dass eben nur solche Mängel ausgeschossen sein sollen, die bei einer Besichtigung hätten auffallen müssen. Das sind wiederum nur solche, die man ohne weiteres erkennen kann. Das gilt zwar für die Flecken, nicht jedoch notwendigerweise für die Feuchtigkeit.  Diejenigen Mängel, wegen derer ein Preisnachlass gewährt wurde, kann nicht zu einen Gewährleistungsausschluss bezüglich derjenigen Mängel führen, die nicht bei dem Preisnachlass berücksichtigt wurden, da diese nicht von der Vorstellung der Parteien umfasst waren.  B) Im Ergebnis kann der Käufer nach meinem Dafürhalten keinen Anspruch gegen Sie geltend machen, da insofern a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/442.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 442 BGB: Kenntnis des Käufers">§ 442 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  entgegensteht. In einem späteren Prozess hätte ein Richter diese Bewertung vorzunehmen. Diese kann je nach Ansicht des Richters auch anders ausfallen. Um diesen Unsicherheiten aus dem Wege zu gehen, kann es daher ratsam sein, einen Vergleich mit den Käufern zu schließen. Diese Einschätzung erfolgt jedoch ausdrücklich unter dem Vorbehalt, dass ein abweichender Sachverhalt zu einer anderen Bewertung führen kann. Eine abschließende Beurteilung kann nur anhand aller zur Verfügung stehenden Informationen und Unterlagen erfolgen. Es ist daher empfehlenswert einen Anwalt hinzuzuziehen, der sich dann einen umfassenden Überblick verschaffen kann.  Angenommen, es läge keine grob fahrlässige Unkenntnis vor, könnte der Käufer den Kaufpreis um den Minderwert des Mobilheims kürzen. Ob darüber hinaus auch ein Rücktritt möglich wäre, hängt davon ab, ob die Mängel erheblich sind. Hiervon kann nicht ohne weiteres ausgegangen werde und bedarf weiterer Informationen über das Ausmaß des Mangels. Für die Möglichkeit, den Kaufvertrag anzufechten, sehe ich hingegen keinen Hinweis.  Ich weise darauf hin, dass auch weitere Faktoren, wie das Verhalten des Maklers eine Rolle spielt. Dessen Verhalten müssen Sie sich nämlich zurechnen lassen. Sollte dieser seinerseits Kenntnis von der Feuchtigkeit gehabt haben, könnten Sie sich weder auf einen Leistungsausschluss noch auf grob fahrlässige Unkenntnis des Käufers berufen.  Abs. 100) Ob die Gebäudeversicherung für den Schaden aufkommen muss, kann erst nach Kenntnis des gesamten Sachverhalts, insbesondere der Ursache des Schadens, beurteilt werden. Erforderlich ist jedenfalls, dass die Feuchtigkeit durch eine sogenannte versicherte Gefahr herbeigeführt worden ist. Hier sind etwa Sturm und Leitungswasser zu nennen, wobei  verschiedene Ausschlussgründe zu beachten sind. Nach einer ersten Einschätzung erscheint es allerdings nicht sehr wahrscheinlich, dass Ihre Versicherung hier eintrittspflichtig ist.  Sicherheitshalber sollten Sie den Schaden bei Ihrer Versicherung anzeigen um einen möglichen Anspruch nicht zu verlieren.  Sollten Sie weiteren Beratungsbedarf in der Angelegenheit haben, stehe ich Ihnen gerne zur weiteren Vertretung zur Verfügung. Das hier gezahlte Honorar würde auf die weiteren anfallenden Gebühren angerechnet werden. Kontaktieren Sie mich einfach unter der angegebenen E-Mail-Adresse.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 442