Frage: Guten Tag,  ich bin im Mieterschutzbund München möchte aber im Vorfeld schon etwas wissen.  Unser Vater ist Ende Mai 2007 gestorben (Mutter ist schon vor 5 Jahren verstorben).  Es war der (mündliche) Wunsch unseres Vaters, dass wir 3 Kinder alle mietfrei wohnen. Ich muss allerdings dazu sagen, dass ich selbst ein kleines Objekt geerbt habe und eine mtl. Miete von 1.000 € erhalte.  Meine Schwester hat 2000 den Eintrag für ein Zweifamlienhaus ins Grundbuch als Eigentümerin bekommen, wobei meine Eltern ab diesem Zeitpunkt ein Niebrauchrecht sich haben eintragen lassen. Da beide nun verstorben sind, ist meine Schwester Eigentümerin geworden. In diesem Zweifamilienhaus wohnt unten meine Schwester(schon seit 22 Jahren) und ich wohne im 1. Stock (schon seit 1999). Es war Vaters Wille, dass ich da einziehe, nicht der Wille meiner Schwester.   Nun möchte sie das Haus verkaufen (um sich zu vergrößern und/oder ein bessere Wohngegend zu finden ggf. auch mit ihrem Partner zusammen zu wohnen). Meine Schwester ist seit 2 Jahren Witwe.  Was ich bislang gelesen habe, gelten für Zweifamilienhäuser besondere rechtl. Grundlagen. Ich möchte noch darauf hinweisen, dass keiner von uns behindert oder in einer so schlechten sozialen Lage sich befindet, dass man diese berücksichtigen muss. Womit muss ich im schlimmsten Fall rechnen? Meine Schwester hat auch keinen Ehemann oder Kinder, die dann meine Wohnung im 1. Stock beanspruchen könnten (ich habe da an Eigenbedarf gedacht).  Da bislang meine Eltern unsere Vermieter waren haben wir alle 150 €/Monat bezahlt. Nun argumentiert meine Schwester so, dass sie diese letzte Miete nur alle 3 Jahre um 20 % erhöhen darf, und sie mit diesen Mieteinnahmen nicht zufrieden wäre, und deswegen das Haus verkaufen müßte. Gleichzeitig sagte sie aber auch, dass sie sich wohnungsmäßig vergrößern möchte. Kann sie mir die obige Wohnung wg. Eigenbedarf kündigen, damit sie dann eine Gesamtfläche von 140 qm hat (jede Wohnung hat 68 qm mit dem kleinen Unterschied, dass sie noch einen großen Garten hat).  Noch eine Frage: Kann ich die Kosten für diese Beratung von der Steuer absetzen?         

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a>  gilt das erleichterte Kündigungsrecht des Vermieters betreffend 2-Familienhäuser, in der der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt. In diesem Fall ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters nicht erforderlich. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a>  lautet wie folgt:   '§ 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters (1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.  (2) Abs. 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.  (3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.  (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.'   Was die Eigentümerin/Vermieterin der von Ihnen mit mündlichem Mietvertrag gemieteten Wohnung letztendlich bewegt (Eigenbedarf, Wunsch nach Verkauf, o.ä.), die Kündigung gestützt auf diese Vorschrift aussprechen, wäre rechtlich ohne Bedeutung. Die Kündigungsfrist verlängert sich aber in diesem Fall um 3 Monate. Die normale Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Diese „normale„ Kündigungsfrist verlängert sich für den Vermieter nach 5 und 8 Jahren um jeweils drei Monate. Wie lang dann die Kündigungsfrist im konkreten Fall ist, hängt davon ab, wann genau die Kündigung ausgesprochen wird, ob Sie hier die Wohnung bereits 8 Jahre bewohnen (Mietbeginn wohl 1999). Die Frist könnte sich dann wie folgt berechnen: 3 Monate („normale Kündigungsfrist) + 2 x 3 Monate (verlängerte Kündigungsfristen) + 3 Monate (Verlängerung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a Abs.1 BGB/a> ) = 12 Monate.  Alternativ könnte Ihre Schwester - gestützt auf etwaige berechtigte Interessen - die Kündigung wegen eines etwaigen Eigenbedarfes ohne diese um 3 Monate verlängerte Frist aussprechen. Hier fragt es sich in der Tat, ob aufgrund der von Ihnen geschilderten Wohnsituation Eigenbedarfgründe berechtigterweise bestehen können. Um diese Schwierigkeiten zu vermeiden, wird Ihre Schwester dann wahrscheinlich den oben geschilderten Weg der Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a>  wählen. In diesem Fall ist  - wie gesagt - eine Berufung auf berechtigte Interessen an der Kündigung nicht erforderlich. Statt dessen verlängert sich - wie gesagt - die Kündigungsfrist um 3 Monate.  Die Kosten der anwaltlichen Beratung können hier grundsätzlich nicht steuerlich berücksichtigt werden.  Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt Ernst G. Mohr     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573a