Frage: Sehr geehrte Anwälte,  beim Grundstückserwerb wird oft als preiswerte Alternative zur Finanzierung ein Erbbaupachtvertrag empfohlen, falls solch einer angeboten wird. Dieser wird notariell abgeschlossen und ist demnach einem üblichen Pachtvertrag übergeordnet. Die Laufzeiten betragen nicht selten 99 Jahre, ansonsten würde er bei einer Bebauung des Grundstücks keinen Sinn machen. Der momentane Eigentümer hat einen normalen Pachtvertrag mit einem Pächter, zur Nutzung der Flächen und Nutzung eines auf dem Flurstück befindlichen Gebäudes (keine Miete), abgeschlossen. Bei einem Verkauf wäre das kein Problem. Der neue Eigentümer steigt in den Pachtvertrag ein und kann ihn fristengemäß kündigen. Wie ist nun die Rechtslage bei einer Übertragung des gesammten Grundstücks per Erbbaupachtvertrag ? Ist ein Eigentümerwechsel trotz des bestehenden Pachtvertrages überhaupt möglich und erfolgt eine Änderung des Eigentümers im Grundbuch ?  Vielen Dank        

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  die Rechtslage stellt sich in der von Ihnen dargestellten Konstellation folgendermaßen dar:  1. Ein Eigentumserwerb eines Grundstücks durch Erbbau(pacht)vertrag findet an sich nicht statt. Vielmehr wird dem Erbbauberechtigten von dem Eigentümer lediglich ein veräußerliches und vererbliches Recht übertragen, auf dem Grundstück ein Bauwerk zu besitzen, es zu nutzen und zumeist auch, überhaupt ein solches dort zu errichten.  Der Benutzungsumfang und eine etwaige Erstreckung des Nutzungsrechts auf den unbebauten Teil des Grundstücks ist vertraglich zu regeln. Gegebenenfalls kann in dem Vertrag aber auch eine Verpflichtung des Eigentümers vorgesehen sein, dem jeweiligen Erbbauberechtigten das Grundstück – zu einem späteren Zeitpunkt – zu verkaufen. Ansonsten geht nämlich das Eigentum an dem errichteten Bauwerk mit dem Ende der Laufzeit automatisch an den Grundstückseigentümer über.  2. Ein Eigentümerwechsel ist natürlich trotz eines bestehenden Pachtvertrages (der dann von dem Erwerber mit übernommen wird) juristisch möglich. Nur dass es eben – wie gesagt – hier schon gar nicht zu einer Übertragung des Eigentums kommt.  3. In dem von Ihnen skizzierten Fall wird aber der Grundstückseigentümer ohnehin gar nicht die Möglichkeit haben, jemandem durch Übertragung eines Erbbaurechts Nutzungsrechte einzuräumen. Denn daran hindert ihn der bestehende Pachtvertrag. Allenfalls wäre hier an ein Erbbaurecht mit der aufschiebenden Bedingung der Beendigung des Pachtverhältnisses zu denken. Ob eine solche Lösung jedoch (wirtschaftlich) vernünftig ist, vermag ich zu bezweifeln.  4. Der Vollständigkeit halber: Sowohl die Übertragung des Grundstückseigentums als auch die Belastung eines Grundstücks mit einem Erbbaurecht müssen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/873.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung">§ 873 Abs. 1 BGB/a>  in das Grundbuch eingetragen werden. Im Übrigen gibt es rechtlich gesehen den Begriff des Erbbaupachtvertrages gar nicht. Auch der Begriff der Erbpacht ist eher historischer Natur und hat heute keine eigenständige rechtliche Bedeutung mehr. Es liegt entweder ein Erbbaurecht vor oder eben ein einfacher Pachtvertrag.  Ich hoffe, dass Ihnen meine Auskunft Klarheit verschafft hat.  Mit freundlichen Grüßen   Wolfram Geyer  Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 873