Frage: Ich wohne in einem 3 Parteien haus im DG und ziehe hier zum 31.8.2020 aus.   In diesem Haus kam es im Zeitraum vom 4.8.2018 (der tag an dem ich schriftlich den Vermieter über die Sachlage in Kenntnis gesetzt habe) bis zum 30.9.2019 (Tag des Auszugs der EG Mietpartei um die es geht) zur  -dauerhaften Lärmbelästigung durch die 4 Hunde der EG Mietpartei,  -zur mehrmaligen Androhungen von körperlicher Gewalt (unter zeugen) gegenüber mir, -Beleidigungen,  -Vandalismus,  -Postdiebstahl  -Verleumdung und generellen Missachtung der Hausordnung  Über alles wurde der Vermieter unverzüglich in Schrift und Bild in Kenntnis gesetzt. (whatsapp chatverlauf wurde gesichert) Ein Lärmprotokoll wurde auch angefertigt.   Die 1.OG Mietpartei ist aufgrund der Lärmbelästigung durch die EG Mietpartei sogar frühzeitig ausgezogen und können im fall einer Klage als zeugen benannt werden, falls es zweifel an meinen Ausführungen der Vorkommnisse geben sollte.  Nachdem der Vermieter sich um die Situation nicht gekümmert hat kündigte ich eine Mietminderung an woraufhin ich umgehend eine Abmahnung mit falschen Anschuldigungen gegen mich erhalten habe.  Da ich zu diesem Zeitpunkt keine Wohnung in Aussicht hatte sah ich von einer Mietminderung ab um kein Risiko einzugehen meine Wohnung zu verlieren.  Da ich nun zum 1.9.2020 eine neue Wohnung habe fürchte ich keine eventuellen Vergeltungsmaßnahmen des Vermieters mehr und ziehe in Erwägung eine rückwirkende Mietminderung auf zivilrechtlichem Weg zu erstreiten.  Ich würde nun gerne wissen ob in diesem Fall eine rückwirkende Mietminderung möglich ist und ob eine gute Aussicht auf Erfolg besteht in betracht meiner Schilderung der Ereignisse.  Welche höhe der Mietminderung ist in meiner Rückforderung in dieser Situation als realistisch zu betrachten?   vielen dank, B.Braun

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich ist eine Mietminderung seit Auftreten des Mangels - also nicht erst mit Minderungsverlangen- möglich. Daraus ergibt sich, dass diese Minderung potenziell auch rückwirkend geltend gemacht werden kann und zwar auf den Zeitpunkt auf den der Mangel vorlag.   Mobbing bzw die unzumutbare Störung des Hausfriedens stellt einen Wohnungsmangel da  (AG Neukölln 09.12.1982, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20C%20255/82" target="_blank" class="djo_link" title="AG Berlin-Neukölln, 22.12.1982 - 10 Abs. 100 255/82: Mietminderung bei unflätigen Beschimpfungen durch...">10 Abs. 100 255/82/a> ), denn jeder möchte natürlich in seiner Wohnung in Ruhe leben. Nach Ihren Schilderungen ( z.B. Beleidigungen, Postdiebstahl, Vandalismus, Bedrohung) liegt die Störung des Hausfriedens zu Ihren Lasten und damit  ein Mangel der Mietsache vor, so dass die Miete seit Vorliegen nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536c BGB: Während der Mietzeit auftretende Abs. 1000ängel; Abs. 1000ängelanzeige durch den Mieter">§ 536c BGB/a>  gemindert werden kann.    Die zuviel gezahlte Miete muss dann nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§ 812 BGB/a>  zurückgefordert werden, weil der Vermieter um den ungeminderten Betrag bereichert ist. Der Anspruch verjährt erst nach 3 Jahren, was also bei Ihnen noch nicht der Fall ist.   Denn noch kann der Anspruch ausgeschlossen sein.   Dies ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/814.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 814 BGB: Kenntnis der Nichtschuld">§ 814 BGB/a>  als Ausprägung des Grundsatzes von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> . Dieser besagt: b>Das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete kann nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war/b>, oder wenn die Leistung einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprach.  Wird also in Kenntnis , dass ein Mangel vorlag weiter gezahlt, kann dieser Betrag grundsätzlich nicht zurückgefordert werden.  Um dies zu umgehen, sollte man, wenn Miteminderungsgründe vorliegen nur unter Vorbehalt leisten und dies im Verwendungszweck angeben. Dann wird die Gefahr des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/814.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 814 BGB: Kenntnis der Nichtschuld">§ 814 BGB/a>  minimiert.   Auch kann Verwirkung ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  direkt) vorliegen, wenn der Mieter mit dre Geletendmachung der Minderung zu Lange wartet, so dass der Vermieter darauf vertrauen konnte , dass eine entsprechende Mietminderung nicht erfolgen würde.   Sie haben eine Mietminderung angekündigt, folglich wird der Vermieter beweisen können, dass Sie wussten , dass sie nicht zur Entrichtung der vollen Miete verpflichtet waren. Da bei Ihnen die Mietminderung 2 Jahre nicht vorgenommen wurde, ist die Annahme einer Verwirkung zumindest ein reales Risiko.   Hieraus ergibt sich, dass für die Rückforderung ein hohes Risiko besteht, zu unterliegen, weil bereits gezahlt wurde.  Ich weise daraufhin, dass ich für die folgenden Ausführungen davon ausgehe, dass Sie die Drucksituation durch den Vermieter nachweisen können.    Aber: Sie wurden vom Vermieter unter Druck gesetzt, in dem dieser Ihnen unhaltbare Pflichtverletzungen in einer Abmahnung vorwarf, nachdem Sie die Minderung angekündigt hatten. Sie haben nur aus der Not, keine andere Wohnung gefunden zu haben, die ungeminderte Miete bezahlt.   Damit kommt eine Verwirkung nicht in Betracht, denn der Vermieter durfte keinesfalls darauf vertrauen, dass Sie die nach Beendigung der Einschüchterungssituation nicht doch die Miete mindern. Von daher halte ich die Verwirkung für ausgeschlossen, zumal das Verhalten des Vermieters hier maßgeblich für Ihre Zahlung war und ihm dies auch bekannt sein musste. Einen Ausschluss der rückwirkenden Minderung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  halte ich daher für nicht gegeben, wenn bewiesen werden kann, dass der Vermieter Sie unter Druck setzte und eine andere Wohnung nicht zur Verfügung stand.    Aus diesem Grund ist  auch die Anwendung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/814.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 814 BGB: Kenntnis der Nichtschuld">§ 814 BGB/a>  auszuschließen ( a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20XII%20ZR%2095/93" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.07.1995 - Abs. 12 ZR 95/93: Widerrechtliche Drohung durch Verweigerung des Abschlusses eine...">BGH Abs. 12 ZR 95/93/a> ), denn dieser gilt nach Sinn und Zweck nur , wenn freiwillig geleistet wurde. Nach dem BGH Urteil ist bei einer Zwangs- bzw. Druckleistung der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/814.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 814 BGB: Kenntnis der Nichtschuld">§ 814 BGB/a>  nicht anwendbar.   Folglich käme eine rückwirkende Mietminderung in Betracht da die Zahlung der vollständigen Miete nur aufgrund des -von Ihnen nachzuweisendes Druckes durch den Vermieter- geleistet wurde. Somit halte ich die rückwirkende Mietminderung für erfolgversprechend.   Aber bitte noch einmal:  Sollten Sie nicht beweisen können, dass der Vermieter Sie unter Druck setzte und die Abmahnung nicht nur unzulässig sondern bewusst willkürlich erfolgte, wird dies Ihre Erfolgsaussichten mindern.   Nun zu Ihren Fragen:  Ich würde nun gerne wissen ob in diesem Fall eine rückwirkende Mietminderung möglich ist und ob eine gute Aussicht auf Erfolg besteht in betracht meiner Schilderung der Ereignisse.  Schikane und Mobbing des Nachbarn ist durchaus kein ordnungsgemäßer Zustand einer Wohnung und ein Mangel der zur Minderung berechtigt ist gegeben.  Grundsätzlich ist eine rückwirkende Mietminderung möglich, wenn der volle Mietzins z.B. wegen Druck des Vermieters geleistet wurde.  Eine Abmahnung ist allerdings ein zulässiges Mittel - und gerade kein unzulässiges Druckmittel- wenn Sie gerechtfertigt ist oder der Vermieter über die zugrunde liegenden Umstände irrt. Sie müssen also beweisen können, dass der Vermieter sie bewusst unrechtmäßig abmahnte um Druck auf Sie auszuüben und Sie deshalb die volle Miete gezahlt haben.  Auch dass Sie keine anderer Unterkunft hatten, und deswegen unter Druck standen ist eine geeignete Argumentation . Gelingt Ihnen der Beweis der Zahlung unter Druck nicht, ist die rückwirkende Mietminderung eher ausgeschlossen.   Hier einen Prozessausgang zu prognostizieren ist also schwierig, da vieles von der Argumentation beider Parteien  und der tatsächlichen Beweisqualität abhängt. Können Sie alles belegen, haben Sie gute Erfolgsaussichten.      Welche höhe der Mietminderung ist in meiner Rückforderung in dieser Situation als realistisch zu betrachten?  Dies ist sehr schwer zu beurteilen, da Mietminderungen immer im Einzelfall gesetzlich , in Abhängigkeit von der Intensität des Mangels und der Beeinträchtigung der Wohnqualität gerichtlich beurteilt werden.   Es gibt bisher wenig Urteile zu einer Mietminderung in dieser KOnstellation, zu meist geht es in den Prozessen dann um eine Kündigung zum - aus meiner Sicht verständlichen - schnellen Wechsel des Wohnumfelds. Für eine Mietminderung bei Rechtsverletzungen durch einen im Wohnkomplex anwesenden ist mir nur das Urteil des AG Neukölln 09.12.1982, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20C%20255/82" target="_blank" class="djo_link" title="AG Berlin-Neukölln, 22.12.1982 - 10 Abs. 100 255/82: Mietminderung bei unflätigen Beschimpfungen durch...">10 Abs. 100 255/82/a> , wonach  für die Beschimpfungen und Bedrohungen des Hausmeisters gegenüber einem Mieter wegen der Störung des Hausfriedens zu Gunsten des Mieters eine Mietminderung von 10 % angemessen ist.  Für die Lärmbelästigung fallen die Urteile in einer Spannbreite von 10 % bis 50 % aus, wobei 20- 35 % für eine andauernde Lärmbelästigung durch Feiern oder laute Musik der Nachbarn möglich erscheinen. Da bei Ihnen auch noch die Entwendung von Post, Vandalismus, eine dauerhafte Lärmbelastung ( Sie sagen Sie führen Protokoll) und die Verleumdung hinzukommt ( die generelle Missachtung der Hausordnung ist in Ihrem Fall denke ich eher untergeordnet, sondern es geht um spezielle Übergriffe gegen Sie)  würde ich eine Mietminderung von 25 % für sicher halten und bei 35 % noch mitgehen, aber diese  bei 50 % schon durchaus für überreizt halten.  Sie müssen eben sehen , dass die Belästigungen bei Ihnen eher nicht in der Wohnung sondern vorangig bei Aufeinadertreffen der Parteien auftreten. Ihre Wohnung selbst ist im Vertragsgemäßen Zustand, von daher halte ich eine Minderung von 25%- 30 % ( nur aufgrund der gravierenden Beleidigungen und Bedrohungen mit Körperverletzung) für gegeben. Traten die Umstände nur vereinzelt auf, und überwiegen d war der Lärm stören würde ich sogar nur auf 20 % Mietminderung gehen.   Denn die Minderung muss immer angemessen sein, erfolgt Sie zu hoch droht die Nachzahlung und damit ein unschöner Prozess durch den Vermieter. Gerade Ihnen steht die Möglichkeit noch offen, im August mit der Miete aufzurechnen.  Daher rate ich Ihnen dazu, die geminderte Miete nicht auszugeben, sondern bis zum entgültigen Abschluss der Angelegenheit und seiner Verjährung zwingend auf das Sparbuch zu legen, falls sich herausstellt, dass nur eine geringere Mietminderung durchgreift.   Denn nochmal, auch wenn ich 20- 35 % für angemessen halte,  ist dies stets eine Abwägung und Entscheidung im Einzelfall, die von dieser Einschätzung erheblich abweichen kann und auch das Ergebnis einer rückwirkenden Mietminderung kann sich ändern, wenn die Zahlung u>nur wegen Druck/u> nicht nachgewiesen werden kann.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Doreen Prochnow (Rechtsanwältin)  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 814, § 536c, § 242, § 812