Frage: Hallo,   ich beabsichtige, eine Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung zu erwerben.   Das Problem ist nur, dass das Gebäude 3 Meter auf dem Nachbargrundstück steht. Das Gebäude wurde ganz normal genehmigt und es wurde eine sog. Vereinigungsbaulast eingetragen.   Nun habe ich natürlich Bedenken, dass die Nachbarn nach d. möglichen Erwerb klagen, dass die Baulast gelöscht wird und ich dadurch möglicherweise diese 3 Meter abbrechen müsste. Wäre das möglich? Oder kann die Baulast dadurch, dass dieses Gebäude genehmigt wurde und nun schon seit einigen Jahren dort steht, nicht mehr gelöscht werden? In dem Gutachten wurden nämlich 5000,- € vom Verkehrswert abgezogen, weil diese Immobilie nun mal auf dem Nachbargrundstück steht und man diese Meter des Nachbarn möglicherweise auch erwerben müsste.   Bei der Immobilie handelt es sich um eine Reithalle. In dem Gutachten steht, dass das Inventar der Kneipe, die in der Halle integriert ist, nicht mitbewertet wurde. Wie ist es mit den eingebauten Pferdeboxen? Würden diese bei einem Erwerb dem neuen Eigentümer gehören? Die Boxen sind fest eingebaut....   

Antwort: Sehr geehrte Fragenstellerin / sehr geehrter Fragensteller,  aufgrund Ihrer gegebenen Informationen und dem EinS. zur Beantwortung der Frage möchte ich auf Ihre Fragen wie folgt antworten:  Durch Eintragung einer Baulast im Baulastverzeichnis verpflichtet sich der Eigentümer des belasteten Grundstücks zu einem Handeln, Dulden oder Unterlassen. Dies ist für Niedersachsen in § 92 LBO Nds. geregelt und wird durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde mit Eintragung im Baulastenverzeichnis wirksam. Diese Baulast gilt grundsätzlich auch gegenüber dem Rechtsnachfolger und damit auch Ihnen. Sie wären mit Erwerb der Immobilie gleichzeitig Berechtigte an dieser Baulast.   Bei Ihnen handelt es sich um eine Vereinigungsbaulast die wohl eingetragen wurde, um die notwendigen Voraussetzungen zur Erteilung der Baugenehmigung für den Bau einer Reithalle zu ermöglichen, indem die Grundstücke 'zum Teil' miteinander verbunden wurden.  Eine Baulast ist jedoch auch wieder löschbar und ist nicht für immer vorhanden, wenn sie ein Mal eingetragen wurde.   Die Auflösung der Baulast ist unter den Voraussetzungen des § 92 Abs. 3 LBO Nds. möglich, wenn ein öffentliches und privates Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Hier müsste dann (wohl, da Sie die Baulast beibehalten wollen) der Belastete einen Antrag stellen, über den dann die Bauaufsichtsbehörde nach Anhörung der jeweiligen Eigentümer zu entscheiden hätte. Eine Prognose über eine solche Entscheidung kann nicht abgegeben werden, da hierfür der Einzelfall mit weiteren Informationen und insbesondere auch im Zeitpunkt der Antragstellung begutachtet werden müsste.  Hier sollten Sie dann, wenn es tatsächlich akut wird, einen Rechtsanwalt vor Ort mit Ihrer Interessenvertretung beauftragen. Von Interesse wird für Sie noch sein, dass aufgrund der bestehenden Baulast die Eigentümer (wechselseitig) von durch  Vereinigungsbaulast zusammengeschlossenen Grundstücken den Nachbarschutz im Verhältnis zueinander verlieren, den sonst die Vorschriften der NBauO gegen Bauten auf Nachbargrundstücken gewähren, vgl. Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 06.03.2006 - Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=9%20LA%20365/03" target="_blank" class="djo_link" title="OVG Niedersachsen, 06.03.2006 - 9 LA 365/03: Beseitigung eines nicht genehmigungsfähigen Carpor...">9 LA 365/03/a> . Hier ging es genau um den umgekehrten Fall einer nicht vorliegenden Baulast.  Bei dem Erwerb eines Grundstücks müssen Sie sich vor Augen halten, dass Sie nicht, wie von den meisten geglaubt, das Haus erwerben, sondern streng genommen nur das Grundstück und mit dem Grundstück zusammen die wesentlichen Bestandteile i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 Abs. 1 BGB/a>  und damit alle Bauten auf dem Grundstück, folglich auch die Reithalle. Die Boxen etc. dürften unter den Tatbestand der wesentlichen Bestandteile eines Gebäudes im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 Abs. 2 BGB/a>  fallen und gehören demnach ebenfalls zu der Immobilie. Auch diese werden 'kraft Gesetz' durch Erteilung des Zuschlags bei der Versteigerung durch Hoheitsakt in Ihr Eigentum übertragen und können nicht separat hiervon erworben oder veräußert werden, da sie nicht sonderrechtsfähig sein dürften.  Ob das Inventar der Kneipe ein Scheinbestandteil i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/95.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 95 BGB: Nur vorübergehender Zweck">§ 95 BGB/a>  darstellt und damit grundsätzlich nicht unter den Eigentumserwerb nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 BGB/a>  fällt, kann mangels Vorlage der Verträge nicht beantwortet werden. Für diese Ansicht könnte sprechen, wenn die Kneipe an Dritte verpachtet wurde und diese das Inventar selbst mit eingebracht hätten. Hierzu sind nicht genügend Informationen vorhanden und eine weitergehende Beantwortung würde auch den Rahmen dieser Ersteinschätzung sprengen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Ausführungen ein wenig helfen konnte.  Erwähnt werden muss für den gesamten Fall, dass eine abschließende Beurteilung anhand der gegebenen Informationen nicht gefahrlos gegeben werden kann und eine einzelfallspezifische Überprüfung gerade bei solch hohen Investitionen immer von Nöten ist, da nur eine solche Einzelfallbegutachtung nebst Akten- und Registereinsicht, wie gerade den Aufzeichnungen im Baulastverzeichnis, unabdingbar ist und im Rahmen einer solch kurzen Bearbeitungszeit wie in diesem Forum nebst der limiterten Informationen nicht gewährleistet werden kann.  Ich bitte Sie daher, diese Beantwortung nur als 'Richtschnur' der üblichen Verfahrensart zu sehen und die Ihnen hierdurch entstehenden weiteren Fragen durch einen Kollegen vor Ort, oder aber in einer Direktanfrage zu klären, sobald diese Sache akut wird.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 95, § 94