Frage: Ein gewerblicher Mieter möchte mein Haus sehr stark umbauen und dann für seine Zwecke nutzen . Die Baugenehmigung liegt vor . Ich möchte nun , wie bereits ausverhandelt , in den Mietvertrag folgende individuelle Vereinbarung mit aufnehmen:   Die Mieter übernehmen neben dem Umbau gemäß Baugenehmigung alle erforderlichen baulichen und sonstigen Reparaturen und Erneuerungen am Haus Grundstück und Garage außen wie innen. Diese Reparatur- und Erneuerungspflicht gilt sowohl für die Funktion aller Anlagen wie auch für die Bausubstanz in Dach und Fach. Frage: Ist diese KLausel rechtlich in Ordnung? Oder sollte ich anders formulieren?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:  Grundsätzlich ist es nach dem Willen des Gesetzgebers  Sache und Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> ).  Dieser GrundS. gilt auch im gewerblichen Mietverhältnis.  Das bedeutet, wenn Sie die Instandhaltungslast auf den Mieter übertragen wollen, so müssen Sie dies ausdrücklich vereinbaren.  Im gewerblichen Mietverhältnis es natürlich möglich durch eine Individualvereinbarung die Instandhaltungslast ganz auf den gewerblichen Mieter zu verlagern.  Eine Überbürdung sämtlicher  Reparaturen/ Instandsetzung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (Instandhaltung von Dach und Fach) ist dagegen problematisch.  Wenn die hier von Ihnen zitierte Klausel daher individuell ausgehandelt wurde, so bestehen vom Umfang der Lastenübertragung keine Bedenken.  Ich würde aber um Schwierigkeiten aus dem Weg zu gehen, die einzelnen Begriffe näher defínieren damit klar ist, was die Mieter im Einzelnen reparieren und erneuern müssen.  Vor allem beim Begriff Dach und Fach war desöfteren bereits Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen.  Hier bietet sich folgende Definition an, die ich Ihnen als Beispiel an die Hand gebe  Unter Dach und Fach verstehen die Vertragsparteien die gesamte tragende Konstruktion des Mietobjekts mit Fundamenten, Dach sowie die Außenwände inkl. etwaiger Fassadenverkleidung, die Vordächer sowie alle außen mit dem Objekt fest verbundenen Teile, die konstruktiven Decken ohne abgehängte Decken, aber inkl. Unterbodenkonstruktion, die tragenden Wände, Aufzugsschächte sowie alle innerhalb des Mauerwerks (tragende und nicht tragende Wände) verlegten technischen Gebäudeeinrichtungen bis zum Austritt aus dem Mauerwerk in die Mieträume.   Selbiges Problem haben Sie mit dem Begriff 'Anlagen'.  Ich gehe davon aus dass die damit Heizung, Wasserleitungen, Toiletten ect. angesprochen haben:  Hier bietet sich ebenso eine Definition an die etwa lauten kann:  'Unter Anlagen verstehen die Parteien die technischen Anlagen und Installationen, die die Funktionsfähigkeit des Gebäudes und insbesondere des Mietgegenstandes zu dem vereinbarten Mietzweck ermöglichen und sichern. Das sind: Rolltreppen, Aufzüge, Heizungs-, Klima- und Lüftungsanlagen, Sonnenschutzeinrichtungen, Heizungsanlage, Rolltore, elektrische Kraft-/Licht-/ Warn- und Rufanlagen, Brandschutzanlagen einschließlich Brandschutzklappen, Brandmeldeanlage und Feuerlöscher, Notrufanlagen, Wasch- und Toilettenanlagen, Dachentwässerung und Be- und Entwässerung.'   Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535