Frage: Ein Mieter teilt dem Vermieter mit,der Rollladgurt an der Balkontür sei gerissen. Der Vermieter sagt laut Mietvertrag §8 Satz 2 sei dies Sache des Mieters.  Der Mieter bzw. sein Anwalt antwortet,diese Klausel sei nach herrschender Rechtssprechung unwirksam. Paragraph 8 Schönheitsreparaturen/Bagatellschäden hat folgende Formulierung: 1.Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten.Zu den Schönheitsreparaturen gehören Anstrich...   2.Die Kosten der kleinen Instandhaltungen,die während der Mietdauer erforderlich werden,sind vom Mieter zu übernehmen,soweit die Schäden nicht vom Vermieter zu vertreten sind.Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleinerer Schäden bis zum Betrag von 100€ im Einzelfall an Teilen der Wohnung,die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind wie z.B.Hähne und Schalter für Wasser Gas und Elektrizität,Jalousien,Markisen,WC- und Badezimmereinrichtungen,Verschlußvorrichtungen für Fenster,Türen und Fensterläden,Heiz,Koch-und Kühleinrichtungen,Spiegel,Verglasungen,Beleuchtungskörper usw.Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von bis zu 8% der Jahresbrutookaltmiete. 3. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen...übernommen,so kann der Vermieter die nach Fristenplan fälligen Reparaturen während der Vertragslaufzeit fordern... Deckenanstriche..3 Jahre,5 Jahre,7 Jahre 4.Sind bei Ende des Mietverhälnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig dann Kostenanteil des Mieters. Wer hat nun die Reaparatur zu bezahlen und wenn der Vermieter dann wieso?        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der von Ihnen mitgeteilten Informationen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten will. Ich weise vorab darauf hin, dass unter Umständen Informationen für die Beantwortung des Falles relevant sein können, die nicht von Ihnen mitgeteilt wurden und die bei ihrer Berücksichtigung zu einem völlig anderen Ergebnis führen können. Die Onlineberatung kann und soll eine umfassende mündliche Beratung durch den Anwalt insoweit nicht ersetzen.   Zu Ihrer Frage:  Nach der gesetzlichen Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs.1 S.2 BGB/a>  trifft den Vermieter die Pflicht zur Instandhaltung.   Die vertragliche Abwälzung von sog. Kleinstreparaturen auf den Mieter stellt – ebenso wie die Abwälzung von Schönheitsreparaturen - insoweit eine Ausnahme zu der gesetzlich vorgesehenen Regelung dar, die aber in den vom Gesetz und der Rechtsprechung gezogenen Grenzen wirksam ist.  Zunächst muss tatsächlich eine Kleinstreparatur vorliegen:  § 28 Abs.3 S. 2 der zweiten Berechnungsverordnung lautet:  „ Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden„  Mit Urteil vom 7.6.1989 (Abs. 7 ZR 91/88; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201989,%20S.%202247" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.06.1989 - Abs. 8 ZR 91/88: Formularmäßige Überwälzung von Kosten von Kleinreparaturen auf...">NJW 1989, S. 2247/a> ) hat der Bundesgerichtshof bei Wohnraummietverhältnissen die Abwälzung der Kosten für Kleinreparaturen auf die Mieter ebenfalls für zulässig erachtet, wenn diese sich allein auf solche Gegenstände beziehen, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen.  Genau hierauf bezieht sich auch die in Ihrem Vertrag benannte Klausel. Der Rollladengurt fällt dann m.E. auch klassisch unter den Regelungsbereich, da er Ihrem täglichen Zugriff besonders ausgesetzt ist.  Jedoch muss die Pflicht zur Übernahme stets der Höhe nach begrenzt sein.  Der BGH hat im genannten Urteil entschieden, dass eine Klausel im Mietvertrag nur dann wirksam ist, wenn die einzelne Bagatellreparatur auf einen Betrag von maximal 60 – 80 Euro begrenzt ist. Vereinzelt lassen Gerichte aufgrund der Preissteigerung (Das Urteil des BGH ist 18 Jahre alt) in den Mietverträgen heute auch Grenzen von bis zu 100 Euro zu.   Sie liegen mit 100 Euro pro Reparatur jedenfalls noch im Grenzbereich des heute Zulässigen, sodass letztlich das für Ihren Fall zuständige Gericht das letzte Wort haben wird, sollte die Klauses gerichtlich überprüft werden.Es besteht hier m.E. ein erhebliches Unterliegensrisiko.  Schließlich muss nach der Rechtsprechung stets ein Höchstbetrag für einen bestimmten Zeitraum in der Klausel enthalten sein.  Für angemessen erklärt wurden hier 8 – 10 % der Jahresmiete (OLG Stuttgart a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201988,%20149" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Stuttgart, 12.02.1988 - 2 U 159/87: Unwirksamkeit allgemeiner Geschäftsbedingungen; Unangem...">WuM 1988, 149/a> ) bzw. 8 Prozent der Jahresmiete (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%20129/91" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.05.1992 - Abs. 8 ZR 129/91: Unzulässige Kleinreparaturklausel in Formulatmietvertrag">BGH Abs. 8 ZR 129/91/a> , WM 92, 355).  Auch in diesem Bereich erscheint die Klausel zwar am oberen Rand, aber nicht zu beanstanden.  Im Ergebnis müssten Sie die Reparaturkosten einer vom Vermieter in Auftrag gegebenen Reparatur also tragen, sollten diese sich innerhalb der Grenze zu 100 Euro bewegen.  Beachten Sie dabei aber:  Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag begründet keine Verpflichtung des Mieters, die Kosten größerer Reparaturen anteilig mitzutragen (OLG Düsseldorf a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=24%20U%20183/01" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 11.06.2002 - 24 U 183/01: Verantwortlichkeit für Verschlechterungen der Pachtsa...">24 U 183/01/a>  a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WM%202002,%20545" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Frankfurt, 25.10.2000 - 9 U 59/00: Haustürgeschäft: Verwirkung des Widerrufsrechts für eine...">WM 2002, 545/a> ).  Sie sind nach der hier vereinbarten Klausel nur verpflichtet die Kosten einer Reparatur zu tragen. Nicht etwa müssen Sie die Reparatur selbst vornehmen (lassen). Die Pflicht, für den Austausch zu sorgen, trifft nach wie vor den Vermieter, der lediglich die Kosten im oben genannten Rahmen auf Sie abwälzen kann.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Fabian Sachse Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535