Frage: Guten Tag,   vor 20 Monaten haben wir unsere jetzige Mietswohnung in einem 3-Parteien-Haus besichtigt. Dabei wurde explizit der Stellplatz und Kellerraum als zur Wohnung gehörend gezeigt. Anschließend unterschrieben wir den Wohnungsmietvertrag, bei dem 'ein Kellerraum' und 'ein Außenstellplatz' zwar aufgeführt, aber nicht konkret die Lage bzw. Räumlichkeit fixiert wurde.   1. Frage: Sind durch die Besichtigung die gezeigten Räumlichkeiten mit dem Mietvertrag verbunden, obwohl diese nicht explizit in Lage und Räumlichkeit definiert sind, oder gibt es ein nachträgliches Bestimmungsrecht des Vermieters Keller und Stellplatz zu ändern (bspw. nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/315.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 315 BGB: Bestimmung der Leistung durch eine Partei">§ 315 Abs. 1 BGB/a> )?  Der Stellplatz wurde uns dann auch entsprechend bei Schlüsselübergabe nochmal so bestätigt. Beim Kellerraum wurde bei Schlüsselübergabe mündlich erwähnt, dass er eigentlich zu einer anderen Wohnung gehört, und wir den Kellerraum dann umziehen müssten, wenn dieser frei würde.  2. Frage:  Ändert die mündliche Anpassung bei Schlüsselübergabe die Bewertung aus Frage 1 für den Kellerraum?  Zwischenzeitlich wurde Kellerraum und Stellplatz (gemeinsam mit einer weiteren Wohnung) an einen neuen Eigentümer verkauft.   3. Frage: Ändert die neue Eigentümerstruktur etwas aus der Bewertung von Frage 1 und 2 für unsere Nutzung des Kellers und Stellplatzes als Teil unseres Mietvertrags bzw. gibt es die Möglichkeit einer Teilkündigung der neuen Keller/Stellplatz-Eigentümer (evtl. nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573b BGB: Teilkündigung des Vermieters">§ 573b BGB/a> ) oder dass unser Vermieter verlangen kann, dass wir in einen anderen Keller/Stellplatz umziehen?  4. Frage: Wie ist Ihre Einschätzung zur Beweispflicht bei einem Rechtsstreit, dass es vor Vertragsunterschrift keine mündlichen Nebenabsprachen bzgl. Keller und Stellplatz getroffen wurden.  Vielen Dank   Einsatz editiert am 24.03.2018 19:46:17!--dejureok-->

Antwort: Guten Morgen, ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten.  Fragen 1 und 2: Ihnen sind Keller und StellpS. gezeigt und zugewiesen worden, so dass diese gezeigten Plätze Vertragsinhalt geworden sind.  Der mündliche Hinweis betreffend den 'falschen' Kellerraum war nach Vertragsschluss und ist damit nicht geeignet, den schon geschlossenen Vertrag einseitig zu ändern.  Insoweit gibt es auch kein Bestimmungsrecht des Vermieters, denn das hat er mit Zuweisung des jetzigen Kellers bereits ausgeübt Eine Vereinbarung, wonach auch während des laufenden Vertrages die Leistung einseitig vom Vermieter bestimmt werden könnte, ist nicht vorhanden. Von daher gibt es kein (weiteres) Bestimmungsrecht des Vermieters.  Anders wäre es, wenn der Vorbehalt vor oder zumindest bei Vertragsunterzeichnung erklärt worden wäre. Das ist nach Ihrer Schilderung aber nicht gegeben. Anders ist der Fall auch zu beurteilen, wenn Sie bei Schlüsselübergabe Ihr Einverständnis mit einem späteren Wechsel erklärt hätten, denn dann läge keine einseitige Bestimmung vor, sondern eine vertragliche Individualvereinbarung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305b BGB: Vorrang der Individualabrede">§ 305b BGB/a> .  Fragen 3 und 4: Der neue Eigentümer übernimmt den Mietvertrag so, wie er mit dem alten Vermieter bestanden hat. Da der Vertrag kein weiteres Bestimmungsrecht vorsieht, entsteht auch für den neuen Eigentümer ein solches nicht.  In einem Verfahren muss derjenige eine mündliche Nebenabrede gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305b BGB: Vorrang der Individualabrede">§ 305b BGB/a>  beweisen, der daraus Rechte herleiten will. Das ist hier der Vermieter, der eine mündliche Vereinbarung beweisen müsste, wonach Sie den Keller wechseln sollen, wenn dieser frei wird.  Mit freundlichen Grüßen    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305b