Frage: Hallo,  wir haben seit ca. 3 Jahren ein Einfamilienhaus (Reihenhaus) von privat gemietet. Vor kurzem hat uns der Vermieter angerufen und uns mitgeteilt, dass er für seine eigene Firma Insolvenz beantragen mußte und nun mit seinem Privatvermögen haftet. Er rechnet damit, dass im Zuge des weiteren Verfahrens auch unser Haus an die Bank fällt und möchte das Haus deshalb  noch vorher - innerhalb der nächsten Monate - selbst verkaufen (Entweder an uns oder an andere). Wir fühlen uns in diesem Haus sehr wohl und wollen weiterhin dort wohnen bleiben. Am liebsten würden wir weiter mieten, wir könnten uns aber auch vorstellen, das Haus zu kaufen - gerne würden wir die Entscheidung aber in Ruhe treffen und nichts übereilen. Meine Frage: a) Aus anderen Antworten habe ich entnommen dass ein Verkauf unseres Hauses an Dritte zunächst keine Auswirkungen auf die Gültigkeit unseres Mietvertrags hat. Falls ein anderer das Haus übernimmt, unter welchen Umständen und wie schnell kann dieser den Mietvertrag kündigen? b) Haben wir als Mieter ein Vorkaufsrecht? Falls ja, was bedeutet das genau und welche Fristen sind damit verbunden?

Antwort: Sehr geehrter Fragestelle,  Ihre Frage beantworte ich wie folgt:  1) Die Veräußerung an sich wirkt sich auf das Mietverhältnis nicht aus. Der Erwerber des Grundstücks tritt auf Vermieterseite in den Mietvertrag ein. Wechselseitige Rechte und Pflichten, die aus dem Mietvertrag erwachsen, bestehen in der gleichen Weise weiter fort wie vorher auch.  Das gleiche gilt auch für den Fall, dass das Eigentum am Hausgrundstück im Wege der Zwangsversteigerung auf einen Dritten übertragen wird. a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a>  räumt dem Ersteher zwar ein außerordentliches, befristetes Kündigungsrecht ein. Beim Wohnraummietvertrag steht dieses Sonderkündigungsrecht jedoch unter dem Kündigungsschutz des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> . Das heißt, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben und darlegen muss. Hierunter fällt z. B. der sog. Eigenbedarf.  Dies gilt auch für eine etwaige Veräußerung im Insolvenzverfahren. Wichtig ist auch hier, dass die Insolvenzordnung den Erwerber nur von der Vertragslaufzeit, nicht aber von sonstigen Kündigungsbeschränkungen befreit. Der Kündigungsschutz des BGB bei der Wohnraummiete ist auch hier zu beachten. Der Erwerber muss folglich ein berechtigtes Interesse an der Kündigung geltend machen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§§ 573 BGB/a> ), der Sie als Mieter widersprechen können (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§§ 574 ff BGB/a> ).  Das Bestehen eines berechtigten Interesses vorausgsetzt kann das Mietverhältnis spätestens zum Dritten eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Dies gilt für den Fall, dass das Mietverhältnis nicht länger als fünf Jahre besteht (wie in Ihrem Fall) oder etwa eine längere Frist mietvertraglich vereinbart wurde.  Beispiel: Das Mietverhältnis könnte spätestens am 03.02.2009 zum 30.04.2009 gekündigt werden.  2) Ein Vorkaufsrecht für den Mieter besteht nicht, es sei denn, sie haben dies vertraglich mit Ihrem Vermieter vereinbart (sog. schuldrechtliches Vorkaufsrecht) oder das Grundstück ist mit einem sog. dinglichen Vorkaufsrecht auf Ihren Namen belastet. Ein Vorkausfrecht des Mieters besteht weiterhin im Bereich der Bildung von Wohnungseigentum.  Ich hoffe, dass meine Antwort für Sie hilfreich gewesen ist und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen   Sven Näke Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 574