Frage: Hallo,  ich habe im Jahr 2004 eine ETW gekauft. Die Wohnung wurde bis auf kleinere Mängel im Sondereigentum abgenommen. Diese sind bis auf kleinere Schönheitsfehler mittlerweile erledigt. Aufgrund des Fortschritts und finanzieller Belastungen habe ich bez. auf das Sondereigentum einen Einbehalt vom Kaufpreis beim Verkäufer gefordert. Im Gemeinschaftseigentum hingegen bestehen noch offene Bauleistungen. Der Kaufpreis wurde zu über 90% von mir bezahlt. Der Eigentumsübertrag ist somit auch noch nicht vollzogen. Der Notar sagt, er hätte noch keine Freigabe des Verkäufers. Im Kaufvertrag ist geregelt, dass der Übertrag bei 100% Zahlung erfolgt. Jedoch ist dort kein Passus zum Thema offene Bauleistung o.ä. vorhanden. Kann der Eigentumsübertrag notariell vollzogen werden, auch wenn der Verkäufer noch nicht zugestimmt hat ? Was soll ich Ihrer Meinung nach tun ? Ferner bittet der Notar nun um Bezahlung seiner Gebühr. Er sagt, dass zum Ende des Kalenderjahres 2007 die Gebühren verjähren. Kann der Notar eine Rechnung schreiben, obwohl die Angelegenheit aus notarieller Sicht noch nicht erledigt ist ?  -- Einsatz geändert am 09.08.2007 21:05:18  -- Einsatz geändert am 09.08.2007 21:06:41    

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Frage darf ich wie folgt beantworten:  a) Der Auflassungsanspruch eines Käufers entsteht grundsätzlich mit dem Abschluss eines wirksamen Wohnungskaufvertrages (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/433.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag">§ 433 Abs. 1 BGB/a> ), nur seine Fälligkeit wird in aller Regel von der Zahlung des Kaufpreises abhängig gemacht (vgl. BGH, Urt. v. 11. November 1994, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20149/93" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.11.1994 - Abs. 5 ZR 149/93: Anforderungen an die Bestimmtheit eines Kaufvertrages hinsichtli...">Abs. 5 ZR 149/93/a> ). Entsprechendes gilt für die - grundsätzlich nach Kaufrecht zu beurteilende (vgl. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2096,%20275" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.11.1985 - Abs. 7 ZR 366/83: Keine Kündigung des Erwerbers beim Bauträgervertrag ohne wicht...">BGHZ 96, 275/a> , 278) - Verpflichtung des Bauträgers, dem Erwerber das Eigentum an der Wohnung zu verschaffen.  Abs. 500. h. grundsätzlich ist der Bauträger tatsächlich berechtigt, die Bewilligung der Auflassung zu verweigern, wenn diese unter der Bedingung der vollständigen Kaufpreiszahlung gestellt worden ist.   In Ihrem Fall könnte sich jedoch möglicherweise etwas anderes ergeben, wenn sich der Bauträger mit der Erbringung der Leistung in Verzug befindet und Ihnen insoweit ein Zurückbehaltungsrecht an den Bauleistungen zusteht. Sie teilen hier mit, dass im Gemeinschaftseigentum noch offene Bauleistungen vorhanden sind. Hier stellt sich natürlich die Frage, ob der Bauträger diesbezüglich (entweder durch Sie oder die anderen Mitglieder der 'werdenden' Eigentümergemeinschaft) bereits in Verzug gesetzt worden ist. Wenn er sich im Verzug befindet und die Erbringung der Leistung nicht mehr zu erwarten ist oder von Ihnen endgültig abgelehnt worden ist, könnte er gleichwohl zur Eigentumsübertragung verpflichtet sein, wenn jedenfalls der zurückbehaltene Betrag in angemessenem Verhältnis zu der offenen Bauleistung steht. Gleiches würde gelten, wenn Teile der Bauleistung mangelhaft sind und eine Behebung der Mängel nicht mehr zu erwarten ist.  Verweigert der Bauträger in einer solchen Situation die Eigentumsübertragung zu Unrecht, kann er auf Abgabe dieser Erklärung in Anspruch genommen und ggf. verklagt werden, auch wenn der Kaufpreis noch nicht vollständig gezahlt worden ist.     b) Für die Fälligkeit der Notargebühren gilt a href="https://dejure.org/gesetze/KostO/7.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 7 KostO">§ 7 KostO/a> : 'Gebühren werden mit der Beendigung des gebührenpflichtigen Geschäfts, Auslagen sofort nach ihrer Entstehung fällig.' Hiernach kommt es darauf an, welche Kosten der Notar bereits in Rechnung gestellt hat. Hat er die Beurkundung des Vertrags berechnet, ist dieser Teil bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrags fällig gewesen. Hat er den Vollzug des Kaufvertrags berechnet, ist dieser Anspruch noch nicht fällig, der Notar kann allerdings gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/KostO/8.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 8 KostO: Vorschüsse">§ 8 KostO/a>  hierfür einen Vorschuss verlangen. Die vom Notar berechneten Auslagen sind sofort fällig. Ich kann natürlich nicht beurteilen, ob die Notarkosten richtig berechnet wurden, falls dies jedoch der Fall ist, kann der Notar die Kosten zu Recht bereits jetzt in AnS. bringen. Der Notar kann seine Kosten übrigens - anders als andere Dienstleister - ohne weiteres selbst vollstrecken, ohne den Kostenschuldner erst verklagen zu müssen.  Mit freundlichen Grüßen  Eckart Johlige, Rechtsanwalt        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 433