Frage: Wir sind seit Ende 2011 Mieter gewerblicher Flächen bei einer gewerblichen Tochter einer öffentlich rechtlichen Körperschaft. Diese Flächen befinden sich in einer Halle in der auch andere Mieter Flächen gemietet haben (Mischung aus öffentlichen und gewerblichen Mietern). Seit dem Bau des Komplexes in 2004, der aus mehreren Hallen und Bürogebäuden besteht, wurden die Mietnebenkosten, hier insbesondere Strom- und Heizungskosten, über fixe Beträge pro m² abgerechnet. Für uns traf das für das Rumpfjahr 2011 und 2012 zu. Der Mietvertrag selbst sieht eine Aufteilung der Kosten per m² vor. Eine Verbrauchserfassung pro Mieter erfolgt nicht. Die Betriebskostenabrechnung für 2013 (erstellt in 2014) wies deutlich (+ rund 100%) erhöhte Kosten pro m² für Strom- und Heizkosten aus. Auf Nachfrage wurde vom Vermieter mitgeteilt, dass die Änderungen zum einen dadurch zu Stande gekommen seien, dass die Steigerungen der Energiepreise von 2004 bis 2012/13, die bis 2012 nicht verrechnet wurden, in 2013 in voller Höhe berücksichtigt worden seien. Weiter seien 2012 in den Gebäudeteilen (Gebäudeteil = Halle die von mehreren Mietern belegt ist) Stromzähler installiert worden, wodurch eine Aufteilung der Kosten auf die Gebäudeteile nach Verbrauch im Gegensatz zu früher möglich sei.  Frage 1: Kann der Vermieter, nachdem er 9 Jahre fixe Beträge/m² (für uns allerdings nur 2011/12) abgerechnet hat diese Praxis (ohne Vorankündigung) per Betriebskostenabrechnung nachträglich ändern?  Frage 2: Kann der Vermieter ohne Vorankündigung von einer Abrechnung eines Gebäudekomplexes rein nach m² auf eine Abrechnung umstellen bei der er zunächst für einzelne Gebäudeteile den Verbrauch erfasst und dann per m² verteilt?  

Antwort: Sehr geerhte Fragesteller,  Frage 1:  Kann der Vermieter, nachdem er 9 Jahre fixe Beträge/m² (für uns allerdings nur 2011/12) abgerechnet hat diese Praxis (ohne Vorankündigung) per Betriebskostenabrechnung nachträglich ändern?    Antwort:  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/HeizkostenV/6.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 6 HeizkostenV: Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung">§ 6 HeizkostenVO/a>  besteht eine Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung (auch bei gewerblicher Miete).  Nach § 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenVO) gehen außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, rechtsgeschäftlichen (also ggf. anderweitigen) Bestimmungen vor.  Eine Abänderung des Verteilungsmaßstabes  ist grundsätzlich u.a. aus sachgerechten Gründen möglich.   Die Abänderung ist durch ausdrückliche Erklärung gegenüber allen Nutzern geltend zu machen; eine konkludente Änderung durch Übersendung einer Abrechnung, die auf dem neuen Verteilungsmaßstab beruht, genügt nicht (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202004,%20150" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.01.2004 - Abs. 8 ZR 137/03: Abrechung von Heizkosten bei Leerstand von Mietwohnungen">WuM 2004, 150/a> /151 r.Sp.).Qu.: Lammel, HeizkVO 3. Auflage 2010, Rn 98.   Frage 2: Kann der Vermieter ohne Vorankündigung von einer Abrechnung eines Gebäudekomplexes rein nach m² auf eine Abrechnung umstellen bei der er zunächst für einzelne Gebäudeteile den Verbrauch erfasst und dann per m² verteilt?    Antwort:  Grundsätzlich ja, jedoch nicht OHNE Vorankündigung: Denn a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/315.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 315 BGB: Bestimmung der Leistung durch eine Partei">§ 315 BGB/a>  regelt in Abs. 2, dass „die Bestimmung (der Leistung) durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil' zu erfolgen hat. Siehe auch oben unter Frage 1.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 315