Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir betreiben ein Bekleidungsgeschäft und haben einen Mietvertrag von festen 5 Jahren, Untermietsrecht wäre vorhanden aber keine z.B. 6 Monatige Kündigungsfrist jährlich.  Leider ist es eine B-Lage mit wenig Laufkundschaft besteht trotzdem eine Möglichkeit aus diesem Mietvertrag vorzeitig heraus zu kommen ?  Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Wenn Sie einen Mietvertrag mit einer festen Laufzeit von 5 Jahren und ohne vertraglich vorgesehene Kündigungsmöglichkeit unterschrieben haben, sind Sie hieran grundsätzlich auch gebunden und können nicht vorzeitig kündigen. Eine Ausnahme bietet dann allein die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> . Danach können Sie ohne Einhaltung einer Frist kündigen, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Auf Seiten des Mieters liegt ein wichtiger Grund zum Beispiel dann vor, wenn ihm der Mietgebrauch nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Der Kündigungsgrund muss aber stets aus der Sphäre des Vertragspartners stammen, darf also nicht im Risikobereich des Kündigenden liegen. So ist etwa der Mieter von Gewerberaum nicht zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn er erkrankt oder wenn sich seine Umsatzerwartungen nicht erfüllen.    Liegt ein solcher wichtiger Grund bei Ihnen nicht vor, so könnten Sie aber überprüfen, ob die Schriftform eingehalten wurde. Denn bei einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/550.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 550 BGB: Form des Mietvertrags">§ 550 BGB/a> ) kann der Vertrag mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden. Ob ein solcher Schriftformverstoß vorliegt, ist im Einzelfall detailliert zu prüfen. So kommt ein Schriftformverstoß insbesondere dann in Betracht, wenn der Vertragsgegenstand oder die Vertragsparteien nicht genau bezeichnet sind, die Vertragslaufzeit unbestimmt ist oder Nachträge des Vertrages nicht ordnungsgemäß den Mietvertrag in Bezug nehmen.  Auch lohnt sich ein Blick in die Flächenbestimmung des Mietvertrages. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.05.2005 (AZ: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%20254/01" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 04.05.2005 - Abs. 12 ZR 254/01: Abs. 1000ängel des Mietobjekts bei Unterschreiten der im Mietvertrag v...">Abs. 12 ZR 254/01/a> ) führt eine Flächenabweichung von über 10 % zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache und kann ggf. eine Kündigung rechtfertigen.  Ansonsten bleibt Ihnen leider nur die Untervermietung oder der Abschluss eines Aufhebungsvertrages mit dem Vermieter (ggf. gegen Stellung eines solventen Nachmieters).   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 550, § 543