Frage: Sehr geehrte Dame, sehr geehrter Herr, hard-facts-Schilderung: Im Rahmen einer Erbengemeinschaft (zwei Erben) zahlen die Pächter der in Erbpacht überlassenen Grundstücke den jährlichen Pachtzins an die beiden Erben jeweils hälftig auf deren jeweiliges Konto. Die Pachtzinserhöhungen sind von den beiden Erben zu untertschiedlichen Zeitpunkten vorgenommen worden. Ein Pächter weigert sich jetzt, die zu unterschiedlichen Zeiten vorgenommene Erbbaupachtzinserhöhung zu akzeptieren, obwohl er auf getrennte Konten (seit 2003) überweist. Der Pächter argumentiert, eine Erbengemeinschaft ... also auch nur eine Pachterhöhung, ausgesprochen von den Erben als Erbengemeinschaft/von einem Erben in Vollmacht und in Abstimmung mit dem anderen. Ist dieses Verhalten rechtlich einwandfrei und zulässig? Wenn Nein, Schilderung der Vorgehensweise, um die Erbbaupachtzinserhöhung durchzusetzen.  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:  Die Voraussetzungen, unter denen eine Anpassung des Erbauzinses möglich ist, bestimmt sich idR. nach den vertraglichen Anpassungsklauseln. In diese vertragliche Vereinbarung sind Sie als Erben eingetreten.  Sieht der Vertrag eine Erhöhung auf Verlangen vor, gilt für dieses Anpassungsverlangen der GrundS. des gemeinschaftlichen Handeln der Miterben. Danach hätten beide Erben gemeinsam die Anpassung fordern müssen. Der Einwand des Pächters ist insoweit korrekt.  Sie scheinen zwei getrennte Anpassungsverlangen gestellt zu haben, vermutlich jeder über seinen Anteil. Durch die Aufspaltung des Zahlungen durch den Pächter auf zwei getrennte Konten ist es aber nicht dazu gekommen, dass auch eine getrennte Verfügungsbefugnis der Miterben über die jeweiligen Anteile im Außenverhältnis vorliegt. Im Außenverhältnis muss die Erbengemeinschaft gemeinschaftlich Handeln.  Ein wirksames Anpassungsverlangen könnte nur dann vorliegen, wenn ein Miterbe einen von den Erben gefassten Beschluss über die Anpassung des Erbbauzinses im Auftrag aller Erben mitgeteilt hätte und die Erbengemeinschaft dabei wirksam nach außen vertreten hätte. Dazu sind die jeweiligen Erklärungen im Wortlaut zu prüfen; getrennte Erklärungen sprechen aber gegen eine Anpassung für die Erbengemeinschaft. Ggf. könnte sich zudem die Unwirksamkeit aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/174.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 174 BGB: Einseitiges Rechtsgeschäft eines Bevollmächtigten">§ 174 BGB/a>  ergeben, wenn eine Vollmacht fehlte und der Pächter die Erklärung unverzüglich zurückgewiesen hat.  Sie sollten in jedem Fall erneut ein gemeinschaftliches Anpassungsverlangen für die Zukunft mit dem anderen Erben abgeben. Dies für den Fall, dass sich die getrennten Anpassungsverlangen als unwirksam erweisen, wofür -vorbehaltlich näherer Prüfung- bereits nach Ihrer Schilderung einiges spricht. Zur abschliessenden Bewertung der bereits erfolgten Anpassungsverlangen sollten Sie, auch im Hinblick auf die Überprüfung der Anpassungsvoraussetzungen, einen Rechtsanwalt beauftragen und dazu den zugrundeliegenden Vertrag vorlegen.    Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.   Mit freundlichen Grüßen   Matthes  Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 174