Frage: Ich bin Eigentümerin einer Gewerbe-Immobilie, mein betagter Vater ist Nießbrauchsberechtigter und führt  die Verhandlungen mit den Mietern noch teilweise selber. Eine Mieterin ist seit Jahren mit Zahlungen im Rückstand und hat nur auf anwaltliche Forderung gelegentlich Teilzahlungen geleistet, jedoch nie klar gestellt, welche Sicherheiten sie bietet, um die Restschuld zu tilgen. Nun möchte diese Mieterin, die das Büro gemeinsam mit einem Kollegen gemietet hat,  zum Mai ausziehen und mein Vater hat von einem Anwalt einen Mietkündigungsvertrag ausarbeiten lassen. Darin steht, dass mit dem Ende des Mietverhältnisses die Restschuld fällig würde. Der ursprüngliche Mietvertrag wäre bis Jahresende 2006 gelaufen Die Mieterin bekam den Mietauflösungsvertrag im Januar und hat ihn bis heute unter fadenscheinigen Gründen nicht unterschrieben, während der Kollege unterschrieben hat. Welche Möglichkeiten gibt es, um diese verzwickte Situation zu lösen? Am liebsten wäre mir eine finanzierbare persönliche anwaltliche Beratung im Raum Berlin.        

Antwort: Sehr geehrte Fragenstellerin, sehr geehrter Fragensteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand Ihrer Informationen beantworten möchte.   Ein Aufhebungsvertrag ist frei vereinbar. Der Mietaufhebungsvertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande. Sind mehrere Mieter Vertragsparteien, so müssen alle Mieter der vorzeitigen Aufhebung zustimmen.  Auch wenn nur einer von mehreren Mietern aus dem Vertrag auscheiden möchten, müssen alle am Mietvertrag beteiligten Vertragsparteien (Vermieter und die Mieter) sich über die Konditionen des Mietaufhebungsvertrages einigen. Bei mehren Mietern kann einer von den anderen bevollmächtigt werden, den Aufhebungsvertrag abzuschließen.  In der Praxis wurde versucht, die Annahme eines Mietvertrages dadurch zu erreichen, dass die Annahme des Aufhebungsvertrages fingiert wurde. Das Schweigen eines Kaufmanns (Mieter) auf das Angebot eines Mietaufhebungsvertrages wurde bei dieser Rechtskonstruktion als Annahme gedeutet. Die Gerichte haben diese Praxis nicht anerkannt, mit der Folge, dass der Aufhebungsvertrag nicht zustande gekommen ist.   Ein Mietaufhebungsvertrag kommt allerdings nicht zustande, wenn eine am Mietvertrag beteiligte Partei dem Mietvertrag nicht zustimmt. Rechtliche Möglichkeiten, den Abschluss eines Aufhebungsvertrags gerichtlich zu erzwingen gibt es nicht.   Wenn sich eine Mieterin weigert, den Mietvertragaufhebungsvertrag zu unterschreiben, können Sie versuchen, Ihre Verhandlungsposition deutlicher herauszustellen. Wenn zum Beispiel Mietrückstände bestehen, können Sie diese auch durch Einschaltung der Gerichte einfordern. Hier könnte es sich anbieten, die rückständigen Zahlungen im Rahmen eines Urkundenprozesses einzuklagen. Dies hat zum Vorteil, dass ein Urteil relativ schnell erfolgt und Einwände des Mieters nur berücksichtigt werden, wenn diese mit den Beweismitteln des Urkundenprozesses nachgewiesen werden. So werden meist die Einwände des Mieters, dass er die Miete wegen Mietmängeln gemindert hat, nicht berücksichtigt, da diese nicht durch Urkunden nachgewiesen werden. Die durch Urteil titulierten Forderungen können dann im Rahmen der Zwangsvollstreckung beigetrieben werden. Man kann also darauf hinweisen, dass man gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen wird, wenn die Verhandlungen über den Aufhebungsvertrag scheitern.    Sie können natürlich eine Frist setzen, in der sich Ihre Mieterin entscheiden soll, ob sie den Aufhebungsvertrag annimmt oder nicht.    Den zweiten Mieter sollten Sie darauf hinweisen, dass der Mietvertrag durch den Aufhebungsvertrag nur dann beendet wird, wenn die andere Mieterin den Aufhebungsvertrag auch unterschreibt. Ansonsten bleibt der Mietvertrag zunächst bis zum Ende des Jahres bestehen.   Bei einen Mietrückstand haben Sie als Vermieter das Recht, den Mietvertrag außerordenlich fristlos gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr.3 BGB/a>  zu kündigen. Bei Zahlungsrückstand gibt es verschiedene Kündigungsmodalitäten: 1. Die Kündigung bei Verzug mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Höhe der Gesamtmiete. 2. Die Kündigung bei Verzug mit aufeinderfolgenden Terminen in Höhe einer Monatsmiete plus 0,01 Cent. 3. Kündigung bei Verzug über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen in Höhe einer doppelten Monatsmiete.   Die außerordenliche Kündigung führt zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses.   Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierung gegeben zu haben. Bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche stehe ich Ihnen gern zur Seite.   Mit freundlichen Grüßen  Antje Krenkel Rechtsanwältin  Rechtsanwälte Grigo & Krenkel, Partnerschaft Kantstraße 93a  10627 Berlin - Charlottenburg  Tel: 030 - 325 11 385 Fax: 030 - 325 11 386 E-Mail: kanzleiberlin@lycos.de      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543