Frage: Problem:  Der KELLER MEINES MIETERS, sowie die ALLGEMEINWASCHKELLER stand 10 Tage unter Wasser (10-20 cm). Es ist ein Sachschaden an dem EIGENTUM DES MIETERS, sowie an der WASCHMASCHINE im Allgemeinwaschkeller entstanden.   Ursache:  Das Wasser drang durch einen Abfluss im Allgemeinwaschkeller in die gesamten Kellerräume. Es gab zum einen Rückstau aus dem Wasserkanal das unter dem Grundstück verläuft. Dieser Kanal war sehr alt und nicht mehr richtig intakt. Dieses Problem gab es Im Jahr 2009 ca. 2-3 mal. Wir zögerten das Problem hinaus …   Hintergrund:  Der Mieter hat mündlich und per Email darauf hingewiesen, dass der Keller unter Wasser stand, ich habe das an die Hausverwaltung immer weitergegeben. Der Keller wurde darauf immer abgepumpt oder der Abfluss wurde frei gemacht.  Nach dem letzten Vorfall jedoch, hat sich durch eine Baumfirma herausgestellt, das das Abwassersystem völlig marode ist und komplett gewechselt werden muss. (Kamerafahrt durch das System, Untersuchung mit farbigen Flüssigkeiten) Dieses wird momentan für 5.000 € erneuert. Der Keller ist nun auch wieder frei vom Wasser. Der Keller muss nun desinfiziert werden Und die Schäden am Gebäude durch das stehende Wasser müssen behoben werden.  Die WEG zahlt diese Erneuerungsarbeiten (im Vorschuss, weil es dringend gemacht werden muss)  Fragen:  Wer kommt für den Schaden des Mieters auf (Sachschaden im eigenen Keller und Sachschaden an der Waschmaschine im Allgemeinkeller)  Wer übernimmt die Kosten der Desinfizierung bzw. der Ausbesserungsarbeiten am Keller?  KANN DIE SANITÄRFIRMA (BAUTRÄGER) ANGEGANGEN WERDEN, WEIL SIE DIE GANZE INSTALLATION EINFACH AN „IRGEND EIN ABWASSERROHR„ IM GEBÄUDE ANGESCHLOSSEN HAT, DAS VÖLLIG MARODE WAR?   Anmerkung:  Laut Hausverwaltung nicht die Gebäudeversicherung. Der Mieter hat keine Hausratversicherung. Im Mietvertrag steht nicht drin, das Wasserschäden Im Keller ausgeschlossen werden, bzw. dass er sein Hab und Gut auf Palette stellen muss … Da der Keller schon einmal unter Wasser stand (Der Mieter bekam dafür 300 € von mir) und der Mieter auch wusste, dass das Problem deshalb eigentlich wiederkommen könnte … kannte er eigentlich das Risiko eines erneuten Wasserschadens, weil ja seither auch keine Arbeiten an dem maroden Abwassersystem vorgenommen wurden …   ZUSÄTZLICHES PROBLEM HEIZUNGEN:  In diesem Zusammenhang eine weitere Sache, da die besagte Sanitärfirma auch eine neue Gaszentralheizung installiert hat.  Es wurde im Haus vor 4 Jahren eine Gaszentralheizung eingebaut. Die Heizkörper werden jedoch nicht richtig warm. Der Heizungsinstallateuer war öfters da und hat Einstellungen am Heizkessel vorgenommen, jedoch werden die einzelnen Heizkörper im Gesamten Gebäude nicht richtig warm. Wenn man durch einen Gutachter dem Heizungsinstallateur nachweisen kann, das er die Heizungsanlage Kessel, Steuerung, Pumpe, Boiler – nicht die Heizkörper an sich – zu klein dimensioniert hat, kann man diesen dann in Regress nehmen? Wir befinden uns im 5. Jahr der Gewährleistung. Muss das über den Bauträger gehen? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  1.) Hinsichtlich des Schadens des Mieters ist zunächst einmal klar, dass die WEG hierfür nicht aufkommen muss, da zwischen Mieter und WEG kein Vertrag besteht. Daher kann es also nur darum gehen, inwieweit der Mieter den Vermieter Auf SchadenserS. in Anspruch nehmen kann.  Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536a BGB/a>  hat der Mieter einen solchen Schadensersatzanspruch, wenn der Vermieter einen Mangel schuldhaft verursacht hat oder mit einer Mangelbeiseitigung  in Verzug. Letzteres ist der Fall, wenn der Mieter den Mangel angezeigt hat, der Vermieter ihn trotz Aufforderung jedoch nicht rechtzeitig behoben hat. Ein solcher Schadensersatzanspruch kann gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/254.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 254 BGB: Mitverschulden">§ 254 BGB/a>   herabzusetzen sein, wenn den Mieter ein Mitverschulden trifft, z.B. wenn er den Wasserschaden tatsächlich hätte vorhersehen können, sein Eigentum aber nicht rechtzeitig geschützt hat.  2.) Die Kosten der Desinfektion bzw. Sanierung des Waschkellers trägt grds. die WEG. Diese kann jedoch die Sanitärfirma in Regres nehmen, wenn diese den Schaden verschuldet hat. Dieses Verschulden wird zunächst einmal vermutet. Das heißt, dass nicht die WEG das Verschulden beweisen mus, sondern die Firma muss umgekehrt einen Entlastungsbeweis führen.  3.) Hinsichtlich der Heizungsanlage scheint ein Mangel vorzuliegen, da diese offenbar nicht die hinreichende Heizleistung aufbringt oder einen sonstigen Fehler hat. Hier muss zunächst ein Nacherfüllungsanspruch geltend gemacht werden. Schlägt eine solche fehl, können weitere Ansprüche, etwa auf Minderung und/oder SchadenserS. geltend gemacht werden. Die Verjährung der Ansprüche aus diesem Werkvertrag unterliegt einer 5-jährigen Frist. Diese Ansprüche müssen durch den Vertragspartner der Heizungsfirma geltend gemacht werden.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 536a, § 254