Frage: Ich habe gegenüber einer Arbeitskolleginn seit einigen Monaten ein sehr starkes Interesse an ihrem Baugrundstück mitgeteilt. Sie wollte aber lange Zeit dieses Grundstück nicht verkaufen. Ich bekräftigte vor 6 Wochen nochmals mein Kaufinteresse, woraufhin sie mir zusicherte, mich zuerst zu informieren, sobald sie doch verkaufen möchte! Vor ca 3 Wochen gab sie mir einen Zettel mit Grundstücksdaten (qm, Festpreis) und sagte mir, sie wolle nun doch an uns verkaufen. Nach einem plötzlichen Krankenhausaufenthalt (3 Wochen) der Kolleginn, teilte ich ihr mit, das wir das Grundstück kaufen wollen und wann wir einen Notartermin machen könnten. Daraufhin teilte sie mir mit, dass ihr Ehemann das Grundstück zwischenzeitlich jemand anderem zugesagt und verkauft hätte!  Besteht für mich ein Rechtsanspruch aufgrund der mündlichen Gespräche/Zusagen und des Zettels?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  leider haben Sie aufgrund  der mündlichen Zusage keinen Anspruch gegen Ihre Arbeitskollegin bezüglich eines Kaufs des Grundstücks. Der Grundstückkaufvertrag bedarf der Form gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB/a>  und ist zwingend vor dem Notar abzuschließen.  Sie haben allenfalls Ansprüche gegen Ihre Arbeitskollegin aus einem Verschulden bei  Vertragsanbahnung (vorvertragliche Pflichtverletzung; culpa in contrahendo) gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 2  Nr. 2 BGB/a> , wenn eine gewisse vorsätzliche, vorwerfbare Hinhaltetaktik Ihrer Arbeitskollegin vorgelegen hat  und Sie aufgrund  der Zusage, dass Ihnen das Grundstück verkauft wird, nutzlose Aufwendungen getätigt haben.   Wird nämlich bei Kaufanbahnungen bei der anderen Partei der irrige Eindruck erzeugt, man sei zu einem  Vertragsabschluss fest entschlossen und zieht sich dann etwa der Verkäufer  grundlos zurück, so kommt eine Haftung aus Verschulden bei Vertragsanbahnung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a>  in Betracht. Sofern ersichtlich Vertrauen geschaffen wurde, muss die andere Partei rechtzeitig informiert werden, wenn Abstand vom Vertragsschluss genommen wird.  Dies ist offensichtlich bei Ihnen nicht der Fall gewesen. Vielmehr gingen Sie aufgrund der Zusage Ihrer Arbeitskollegin, dass Ihnen das Grundstück verkauft wird und der Tatsache, dass Ihre Arbeitskollegin drei Wochen im Krankenhaus lag und aufgrund dessen keine Bewegung in die Angelegenheit kam, davon aus, dass  nach wie vor der Kauf getätigt werden kann und waren von der alsdann erfolgten Absage völlig überrascht. In der Regel wird bei der anderen Partei, also bei Ihrer Arbeitskollegin, zudem nach dem BGH (BGH, Urteil vom 29.3.1996; zu lesen in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201996,%20S.%201884" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 1996, S. 1884 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 1996, S. 1884/a> ) vorsätzliches pflichtwidriges Verhalten für eine Haftung verlangt, was möglicherweise hier vorliegen könnte.   Allerdings bestehen insoweit gewisse Zweifel, da letztlich der Ehemann Ihrer Arbeitskollegin den Kaufabschluss tatsächlich getätigt hat, jedenfalls müsste  in einem möglichen Prozess das vorsätzliche pflichtwidrige Verhalten Ihrer Arbeitskollegin  von Ihnen bewiesen werden.  Liegt ein Verschulden beim Vertragsabschluss vor,  ist das negative Interesse bzw. der Vertrauensschaden  zu ersetzen, d.h. in Ihrem Fall käme, falls vorsätzliches pflichtwidriges Verhalten Ihrer Arbeitskollegin vorliegen würde, insoweit ein Anspruch auf Erstattung von nutzlosen Aufwendungen  in Betracht, z.B. Anbahnung eines Notartermins und den  hieraus resultierenden Kosten,was bei Ihnen allerdings nicht der Fall ist.  Ich bedaure, Ihnen keine positivere Antwort geben zu können und weise vorsorglich noch einmal daraufhin, dass diese Internetplattform lediglich einer ersten rechtlichen Orientierung dienen soll und das persönliche Beratungsgespräch bei einem Anwalt nicht ersetzen kann.  Gern stehe ich für eine Nachfrage bei Unklarheiten zu Verfügung und verbleibe,  mit freundlichem  Gruß  Peter Dratwa Rechtsanwalt   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 311