Frage: Wir erhielten im Januar 2012 von dem Verkäufer einer Doppelhaushälfte (DHH) eine Zusage (E-Mail), dass er uns sein Haus zum Preis von 100.000,- Euro verkaufen möchte. Die Bonität wurde dem Verkäufer nachgewiesen und war Bestandteil der Zusage. Daraufhin wurde von uns ein Darlehensvertrag mit einer Bank über den Betrag von 35.000,-Euro und einer Laufzeit von 15 Jahren abgeschlossen, der restliche Kaufpreis sollte aus Eigenmitteln beglichen werden. Ein Notarieller Vertragsentwurf lag vor, der Notartermin im Februar 2012 wurde vom Verkäufer hinausgezögert. Wenige Tage nach Ablauf der Widerufsfrist für den Darlehensvertrag teilte uns der Verkäufer schriftlich mit, dass er nun doch nicht mehr wegen nichtlösbarer Probleme im Zusammenhang mit einem Leitungsrecht verkaufen möchte. Wir erfuhren später von einem Gerichtsverfahren bereits in zweiter Instanz wegen dem Leitungsrecht. Wir hatten weiterhin Interesse an dem Objekt bekundet. Der Verkäufer nahm im Juni 2013 erneut Kontakt zu uns auf. Er teilte uns mit, dass zuvor genannte Probleme mit dem Leitungsrecht nun beseitigt sind. Der Kaufpreis soll nun jedoch 107.000,- Euro betragen und wird mit gestiegenen Grundstückspreissen gerechtfertigt. Frage: Kann der Darlehensvertrag mit der Bank gekündigt/aufgehoben werden und wie müßte vorgegangen werden? Könnten wir entstehende Kosten (derzeitig fallen Bereitstellungszinsen an), sowie falls eine Kündigung des Darlehensvertrags möglich ist, die daraus entstehenden Kosten gegenüber dem Verkäufer fordern und wie müßte vorgegangen werden?  Danke

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Ob Sie den Darlehensvertrag kündigen oder anderweitig beenden können, hängt davon ab, was genau zwischen Ihnen und der Bank vertraglich vereinbart wurde. Dies bedarf der genaueren Prüfung, wozu der Darlehensvertrag eingesehen werden muss.  Ein Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufers kommt nach den Grundsätzen der c.i.c. gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280/a>  Abs. 1, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">311/a>  Abs. 2, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241/a>  Abs. 2 BGB in Betracht. Dies ist beim Abbruch von Vertragsverhandlungen insbesondere dann der Fall, wenn der Verkäufer den sicheren Abschluss des Vertrags in Aussicht stellt, die Verhandlungen dann aber ohne triftigen Grund abbricht. Die Voraussetzungen an eine vorvertragliche Pflichtverletzung sind bei formbedürftigen Geschäften wie Immobilienverträgen zwar höher anzusetzen, so dass bisweilen vorsätzliches Handeln des anderen Verhandlungspartners gefordert wird. Wenn der Verkäufer aber stets von den Problemen in Form eines laufenden Rechtsstreits wusste, so scheint selbst der Nachweis von VorS. als gut möglich. Auch um dies abschließend beurteilen zu können, muss aber die sämtliche Korrespondenz zwischen Ihnen und dem Verkäufer eingesehen und der Sachverhalt weiter aufgeklärt werden.  Bejaht man einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer dem Grunde nach, so können unnütze Aufwendungen wie Zinsen oder eine Vorfälligkeitsentschädigung vom Verkäufer als Schaden verlangt werden.  Bezüglich der weiteren Vorgehensweise sollten Sie einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl mit der Überprüfung der Erfolgsaussichten hinsichtlich der Beendigung des Darlehensvertrags sowie eines Schadensersatzanspruchs gegen den Verkäufer beauftragen. Es ist kaum vorstellbar, dies ohne juristische Ausbildung zu bewerkstelligen. Die wirtschaftliche Bedeutung der Angelegenheit sollte Ihnen vielmehr eine professionelle unterstützende anwaltliche Tätigkeit wert sein.  Gerne steht Ihnen hierfür auch unsere Kanzlei zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  - Ivo Glemser - Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311, § 280, § 241