Frage: Als Teil einer Erbengemeinschaft (3 Erben) haben ich eine Immobile (Drei-Parteien-Haus) geerbt. Sie wird von zwei Erben ohne Mietvertrag und ohne jegliche Zahlungen bewohnt.  Ich habe kein Interesse an dem Haus und möchte meinen Anteil verkaufen. Eine Erbin (E1) zieht Anfang nächsten Jahres aus und möchte ihren Anteil ebenfalls verkaufen. Der weitere Erbe (E2) möchte das Haus nicht verkaufen, möchte unsere Anteile nicht abkaufen und weiterhin nichts zahlen.   Ist eine Teilungsversteigerung unsere einzige Möglichkeit?  Die ist mit hohen Kosten (Sicherheit, Vorauszahlung) verbunden. Habe ich eine andere Möglichkeit?  E2 zahlt nicht einmal Nebenkosten. Wie muss ich hier vorgehen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen angegebenen Informationen sehr gerne wie folgt beantworten:   Grundsatz: Gemäß § 2040 Abs. 1 BGB können die Erben über einen Nachlassgegenstand nur 'gemeinschaftlich' verfügen.   Abs. 500.h.: Ein einziger Miterbe kann den Verkauf der Immobilie blockieren.    Falle eine einvernehmliche Lösung mit dem Miterben nicht möglich ist, stehen Ihnen grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten offen:   1. Sie können Ihren Erbteil an einen Dritten, bzw. an einen Miterben verkaufen. Ich darf diesbezüglich auf § 2033 BGB verweisen.  § 2033 Verfügungsrecht des Miterben: (1) Jeder Miterbe kann über seinen Anteil an dem Nachlass verfügen. Der Vertrag, durch den ein Miterbe über seinen Anteil verfügt, bedarf der notariellen Beurkundung. (...)  Hierdurch können Sie zwar nicht die gesamte Immobilie verkaufen, jedoch aber Ihren Erbanteil (bezieht sich auf alle Vermögenswerte Ihres Erbteils).   Da für den Käufer die Situation mit der Erbengemeinschaft risikobehaftet und unvorteilhaft ist, werden Sie sich höchstwahrscheinlich mit einem niedrigen Verkaufspreis (deutlich unter tatsächlichem Marktwert) begnügen müssen. Letztlich können Sie bei dieser Variante mit einem Verlust von ca.30% (oder mehr) rechnen.    2. Durchführung einer Teilungsversteigerung:  § 2042 BGB Auseinandersetzung: (1) Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, soweit sich nicht aus den §§ 2043 bis 2045 ein anderes ergibt.  Hierbei muss ein Antrag beim Amtsgericht gestellt werden. Letztlich wird das Grundstück dann öffentlich versteigert. Eine Zustimmung des Miterben ist nicht erforderlich.   Auch hier wird Ihr letztendlicher Erlös höchstwahrscheinlich nicht dem tatsächlichen Wert der Immobilie entsprechen. Und wie Sie selbst schon sagen, ist dies stets mit hohen Kosten (Vorschusskosten) verbunden (insbesondere auch Gerichtskosten, Rechtsanwaltskosten, Kosten für Gutachten). Zudem liegt dieser Variante i.d.R. eine lange Verfahrensdauer zugrunde.   3. Auseinandersetzungsklage unter Miterben: Sie können eine Teilung durch Klage bei Gericht erzwingen (Verteilung der Erbschaft). Hierdurch wird der Nachlass zerschlagen, da jeder Vermögenswert der Erbschaft hiervon erfasst wird.  Diese Variante bringt aber ebenfalls sehr hohe Kosten mit sich und der Ausgang der Klage ist, wie meistens, ungewiss!   4. Einvernehmliche Lösung: Es besteht letztlich noch die Möglichkeit sich mit dem Miterben und einem Mediator/Anwalt an einen Tisch zu setzen um doch noch zu einer zufrieden stellenden Lösung für alle Seiten zu kommen.  Zumal eine Versteigerung sich auch für den Miterben finanziell nachteilig auswirken würde und bei einem regulären Verkauf ein deutlich höherer Verkaufserlös erreicht werden könnte.  Eine einvernehmliche Lösung wäre aus finanzieller Sicht logischerweise das Beste.   Laufende Kosten der Immobilie: Hierfür ist grundsätzlich die Erbengemeinschaft zuständig. Der im Haus wohnende Miterbe hat hierbei die entstehenden Nebenkosten zu zahlen. 'Miete' muss er hingegen nicht bezahlen, jedoch aber eine mietähnliche 'Nutzungsentschädigung'. Hierüber können/müssen Sie mit dem Miterben eine Regelung treffen.   Leider kann Ich ihnen keine zufrieden stellender Antwort geben. Falls eine einvernehmliche Lösung nicht möglich sein sollte, sollten Sie sich an einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe wenden, der auf diesem Gebiet spezialisiert ist.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen!  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 2040, § 2033, § 2042