Frage: Folgenden Klauseln sind im Mietvertrag: § 9 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume (2) der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen , Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Räumen alle 7 Jahre, gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten (...) § 12 Beendigung der Mietzeit (1) Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit gesäubert und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. § 9(2) bleibt unberührt. (2) Der Mieter übernimmt die Räumlichkeiten vom Vermieter wie besichtigt, in völlig renoviertem Zustand und verrpflichtet sich, diese bei Beendigung des Mietverhältnisses - unbeschadet der Regelung in §9(2) des Mietvertrages- in gleichem Zustand- auch farblich gleich, laut Übernahmeprotokoll/wie bei Übernahme, wieder zu übergeben. Beginn Mietverhältnis:1.3.01 Meine Frage:+ Laut Rechtsprechung sind solche starren Klauseln wie in §9 unwirksam. Gilt dies noch, oder trifft das nicht auf meinen Vertrag zu. Was bedeutet § 12 für mich. Was genau heißt ich muß renovieren oder so übergeben wie erhalten. Was genau muß ich machen. Nur Wohnung reinigen, Weißeln,..? Was muß ich mit dem Teppich machen, der vereinzelt ein paar Flecken hat? Oder kann ich ausziehen ohne etwas zu renovieren. Ich ziehe Ende Juli aus, deshalb würden Sie mir mit einer ausführlichen, schnellen Antwort sehr helfen. ICh müßte Ihre Ausführungen auch meiner Vermieterin vorlegen. MfG        

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende, sehr geehrter Ratsuchender,  ich danke für Ihre Online-Anfrage, die ich gerne beantworte.   Gem. § 12 Abs. 1 sind Sie verpflichtet, die Räumlichkeiten besenrein zurückzugeben. Dabei wird davon ausgegangen, dass unter Einhaltung der in § 9 Abs. 2 festgesetzten Fristen die jeweiligen Renovierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Die Wohnung dürfte daher nicht sonderlich renovierungsbedürftig sein. Gleichzeitig verpflichtet Sie § 12 Abs. 2 jedoch die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, in dem Sie sie auch empfangen haben. War die Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe an Sie renoviert, so müssen Sie sie nun auch renoviert zurückgeben. Waren die Wände weiß gestrichen und Sie haben eine andere Farbe aufgetragen, müssen Sie die Wohnung wieder weiß streichen. Sofern Sie eine Einbauküche eingebaut haben, müssen Sie diese entfernen.  Die Wohnung ist praktisch in den Zustand zurückzuversetzen, in dem sie am 1.3.01 war.  Dies gilt unabhängig von dem Fristenplan bezüglich der Renovierungen aus § 9 Abs. 2.   Gem. der Rechtsprechung des BGH sind starre Fristenkalender nicht mit dem Grundgedanken des Mietvertragsrechts vereinbar. Sie verstoßen gegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB/a> , da sie gegen wesentliche Grundgedanken der gesetzlichen Regelung verstoßen.  Im Mietrecht ist eigentlich der Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 2 BGB/a> ). Davon darf nur in engen Grenzen abgewichen werden, etwa durch die Übertragung der Schönheitsreparaturen in einem Fristenkalendar. Fristenkalender sind grundsätzlich zulässig, sofern sie eine flexible Handhabung der Fristen erlauben und demnach also auf die tatsächliche Abnutzung der Wohnung abstellen. Die anerkannten Fristen, die auch hier in § 9 Abs. 2 herangezogen wurden, sind ein Anhaltspunkt für dafür, dass eine Anlehnung an die tatsächliche Abnutzung stattgefunden hat. Insofern ist die Regelung nicht offensichtlich unwirksam, da sie z. B. besonders kurze Fristen vorsieht.   Wie Sie selbst schreiben, liegt jedoch eine starre Fristenregelung vor. Allein die Tatsache, dass die angesetzten Fristen anerkannt sind, reicht für die Wirksamkeit der Klausel nicht aus.  Man könnte zwar zunächst davon ausgehen, dass die Fristen lediglich als Richtwerte gelten. Die Starrheit der Fristen würde erst dann problematisch, wenn der Vermieter die Einhaltung der Fristen verlangt. Tatsächlich ist die Regelung aber abstrakt zu betrachten. Danach fehlen Ausdrücke wie 'im Allgemeinen' oder 'in der Regel'. Danach stellt sich die Fristenregelung tatsächlich als starr dar. Sie ist unwirksam, da bei Vertragsschluss der Mieter die Regelung so verstehen muss, dass er in den vorgesehenen Abständen renovieren muss.  Dadurch verliert auch die Quotenregelung, wonach Sie die Renovierungskosten anteilig zu übernehmen haben, weg. Sie sind nicht dazu verpflichtet gewesen, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Die nun quotal anfallenden Kosten müssen Sie nicht aus § 9 Abs. 2 tragen.  Unabhängig von § 9 Abs. 2 jedoch besteht die Renovierungspflicht aus § 12 Abs. 2. Dieser wäre nur dann auch unwirksam, wenn er auf § 9 Abs. 2 basierte. Dann handelte es sich um eine sogenannte geltungserhaltende Reduktion, die unzulässig ist. Laut der Rechtsprechung des BGH sind im Falle von starren Fristenregelungen nur solche Regelungen des Vertrages unwirksam, deren Grundlage die Fristenregelung ist. Das ist hier aber nicht der Fall.   Zusammengefasst bedeutet dies: Sie sind zur Vornahme der Renovierungen verpflichtet. Die Renovierung muss die Wohnung in den Zustand zurückversetzen, in dem sie war als Sie die Wohnung übernommen haben. Eine darüber hinaus gehende quotale Beteiligung an Renovierungskosten darf nicht stattfinden.  Ich hoffe, Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe   mit freundlichem Gruß aus Hamburg!  RA Dipl.-Jur. THOMAS KRAJEWSKI  NEUER KAMP 30   Eingang Abs. 100 20375 HAMBURG  TEL.: 040 / 43 209 - 227 FAX: 040 / 43 209 - 229  EMAIL: KRAJEWSKI@HAFTUNGSRECHT.COM URL: WWW.HAFTUNGSRECHT.COM    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 307