Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  meine Lebensgefährtin und ich beabsichtigen ein Haus zu kaufen, welches aktuell noch vermietet ist und nach Aussage des Maklers, werden die Mieter nicht freiwillig ausziehen.  Die Grundbedingungen sind mir bekannt:  1. Kauf bricht Miete nicht, d.h. ich würde als neuer Vermieter in den Mietvertrag einsteigen. 2. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist erst nach Grundbucheintrag möglich und die im Mietvertrag (der liegt mir vor) vereinbarten Kündigungsfristen gelten. 3. Im vorliegenden Fall ist dies eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten (alter Vertrag und Wohndauer bereits im 14. Jahr) 4. In der Kündigung muss ich die Gründe für den Eigenbedarf gründlich darlegen und eine entsprechende Widerspruchfrist setzen.  Die Rahmenbedingungen:  Meine Freundin und ich wohnen getrennt in zwei Mietwohungen und wollen nun zusammen ziehen. Dies möchten wir in einem für uns finanzierbaren kleinen Haus im Grünen, als Eigentum. Meine aktuelle Mietwohung ist größer als das zu kaufende Haus. Eigene Immobilien besitzen wir nicht.  Die zu erwerbende Immobilie wird seit 14 Jahren von den Mietern bewohnt. Der Mietpreis ist sehr günstig, eine vergleichbare Immobilie wird man zu diesem Preis NICHT mehr bekommen können. Die Immobilie besticht insbesondere durch einen besonderen Garten, in dem wahrscheinlich auch ein gewisser finanzieller Invest der Mieter stecken könnte. Inwiefern einer der sogenannten Härtefälle (Krankheit, Alter, Schwangerschaft, etc.) zur Anwendung kommen kann, kann ich zum jetzigen Zeitpunkt nicht beurteilen.  Meine Fragen: a) Wie lange muss die im Kündigungsschreiben zu setzende Widerspruchsfrist sein? Ich habe gelesen, dass noch zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist Widerspruch eingelegt werden kann? b) Schränkt die Tatsache, dass ich über den Umstand des „nicht freiwilligen Auszuges„ bescheid weiß, die Erfolgschancen auf den Eigenbedarf ein? c) Mit welchem Zeitfaktor und welchem Kostenfaktor ist bei massivem Widerstand des Mieters durch die Instanzen zu rechnen? d) Wie beurteilen Sie mit den vorliegenden Informationen die Erfolgsaussichten des Eigenbedarfs?     Vielen Dank 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Ihre Fragen möchte ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt beantworten:  a)  Der Widerspruch muss schriftlich (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs">§ 574 b Abs. 1 1 BGB/a> ) spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter gegenüber erklärt werden. Hat allerdings der Vermieter den Mieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Widerspruchsmöglichkeit aufmerksam gemacht, so kann der Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklärt werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs">§ 574 b Abs. 2 2 BGB/a> ).  b)  Nein. Wenn Sie Eigenbedarf nachweisen können, ist es irrelevant, ob Sie vor dem Erwerb des Hauses Kenntnis von dem 'Widerstandswillen' der Mieter haben. Das Argument 'Sie hätten ja ein anderes Haus kaufen können' zieht nicht.  c)  Dazu lässt sich keine pauschale Auskunft geben. Je nach Arbeitsbelastung des zuständigen Amtsgerichts kann die erste Instanz nach einem halben Jahr abgeschlossen sein - es kann aber auch durchaus länger dauern. Für die zweite Instanz können Sie nochmals 6 bis 12 Monate einrechnen - auch hier kommt es aber auf die Arbeitsbelastung des Gerichtes an. Ich habe schon Terminierungen von Verhandlungen mit 8 Monaten Vorlauf erlebt. Eine Verfahrensdauer von ingesamt 2 Jahren ist durchaus im Rahmen des Möglichen - und für eine etwaige Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher müssen Sie dann nochmals 2 bis 3 Monate einplanen.  Die entstehenden Kosten eines Rechtsstreits hängen vom Streitwert ab, dieser wiederum von der Jahresmiete. Ohne Kenntnis derselbigen lassen sich die Kosten nicht abschätzen.  d)  Eigenbedarf dürfte gegeben sein, denn auch wenn Ihre jetztige Mietwohnung größer ist, als das Haus, ist es ein nachvollziehbarer und vernünftiger Grund, im Eigentum leben zu wollen um Miete zu sparen. Scheitern könnte der klageweise geltend gemachte Eigenbedarf ggf. an einem Widerspruch der Mieter aufgrund eines Härtefalls (Alter, Gebrechlichkeit, Krankheit). Das müsste aber konkret geprüft werden.  Fazit: Chancen sind durchaus gegeben, aber Sie müssten sich bei Widerstand der Mieter auf eine lange Verfahrensdauer einstellen.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.    Mit freundlichen Grüßen  A. Schwartmann Rechtsanwalt     --  Rechtsanwalt A. Schwartmann Gleueler Str. 249 Abs. 500-50935 Köln Tel: (0221) 355 9205 | Fax: (0221) 355 9206 | Mobil: (0170) 380 5395 Sipgate: (0221) 355 333915 | Skype: schwartmann50733 www.rechtsanwalt-schwartmann.de www.mietrecht-in-koeln.de !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 574b