Frage: Hallo, mein Vater besitzt ein Zweifamilienhaus, indem eine Mietpartei im ersten Stock wegen Eigenbedarfskündigung zu Gunsten für mich ausziehen soll, dies aber nicht tut und nun eine Räumungsklage am laufen ist. Die Kündigung wurde schon für den 30.09.2014 ausgesprochen, aber die Verhandlung der Räumungsklage bei Gericht hat noch nicht stattgefunden, da kein gemeinsamer Termin bisher gefunden wurde. Die Mietpartei wohnt seit Sommer 2010 in dieser Wohnung. Jetzt meine Fragen: im Mietvertrag wurde kein Gartenanteil angegeben, mein Vater hat den Mietern damals aber mündlich zugesagt, dass sie einen Zierbrunnen im Garten einmauern und einen kleinen Baum pflanzen dürfen. Zugleich durften sie zwischen der Garage und dem Kellerausgang einen Tisch mit Stühlen aufstellen, wo sie sich im Sommer aufhalten. Sie sind starke Raucher und der Tisch steht genau unter dem Schlafzimmerfenster der Mietpartei im Erdgeschoss, die sich dadurch natürlich gestört fühlen.  Kann mein Vater die mündliche Gartenbenutzungszusage widerrufen, oder ist das Gewohnheitsrecht? Auch wegen der Räumungsklage, kann er darauf bestehen, dass der Garten in seinen Ursprung zurückgebaut werden muss, sie das Rauchen in diesem Bereich generell einstellen müssen und kann er verlangen, dass das zweite Auto, das auf dem Grundstück kostenfrei abgestellt ist und auch nicht im Mietvertrag angegeben ist, entfernt werden muss?Für das erste Auto ist eine Garage angemietet. Kann er das alles zwischenzeitlich verlangen, obwohl noch kein Gerichtstermin abgelaufen ist?   Einsatz editiert am 16.04.2015 15:16:20   Einsatz editiert am 16.04.2015 15:19:57

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1. Unabhängig davon, wie die rechtliche Einordnung der mündlichen Absprachen zwischen Vermieter und Mieter ausfällt, gilt bezüglich des starken Rauchens vor dem Schlafzimmerfenster der weiteren Mietpartei folgendes: Stört das Nutzungsverhalten eines Mieters den gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache eines anderen Mieters im Übermaß, z.B. wie hier durch Geruchsbelästigung, kann der Vermieter für ein störungsfreies Nutzungsverhalten Sorge tragen. Dies durch Ausspruch von Verboten oder Vorgabe von Regeln. Es sollte daher mit den Mietern des „Schlafzimmers' abgesprochen werden, wann diese am Tag gewöhnlich lüften und das Fenster geöffnet halten. Typischer Weise wird dies nur zu bestimmten Zeiten erfolgen oder sich jedenfalls zwanglos so einrichten lassen. Zu diesen Zeiten sollte es den anderen Mietern untersagt werden, dort zu rauchen.  2. Bitte sprechen Sie mit Ihrem Vater ab, was er wann wie mündlich mit den Mietern abgesprochen hat. Es ist hier sicherlich zu unterscheiden, ob es sich bei der jeweiligen Absprache  -um eine mündliche Nebenabrede (=Ergänzung) des schriftlichen Mietvertrages handelt -oder ob eine eigenständige, vom Mietvertrag unabhängig Nutzungsgestattung gewährt wurde.  3. Hinsichtlich der Gartennutzung scheint dies im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Abschluss des Wohnungsmietvertrages erfolgt zu sein. Dann spricht einiges wegen des zeitlichen Zusammenhangs dafür, dass diese Abrede als Nebenabrede Teil des Mietvertrages ist. Die Darlegungs- und Beweislast hierfür tragen die Mieter. Denn der schriftliche Mietvertrag gilt zunächst als vollständige und abgeschlossene Regelung der Mietvertragsparteien. Fällt die Gartennutzung unter den Mietvertrag als Nebenabrede, dann dürfen die Mieter bis zum Abschluss der Räumungsklage den Garten nutzen, weil dies Teil des (gekündigten) Mietverhältnisses ist. Sie, die Mieter, haben am Ende auch den Brunnen zu entfernen, weil dies eine von ihnen eingebrachte Sache ist, welche der Vermieter nicht übernehmen muss. Anders verhält es sich mit dem gepflanzten Baum, welcher etwa nach der Rechtsprechung des OLG Düsseldorf (Urteil 03.04.1998, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=22%20U%20161/97" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 03.04.1998 - 22 U 161/97: Begriff der Verbindung mit dem Grundstück nicht nur z...">22 U 161/97/a> ) in das Eigentum des Vermieters durch Einpflanzung übergegangen ist.  Wäre dagegen unabhängig vom Mietvertrag nur eine Gebrauchsgestattung des Gartens erteilt worden, ist zu fragen, ob diese als Leihvertrag nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/598.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 598 BGB: Vertragstypische Pflichten bei der Leihe">§ 598 BGB/a>  einzuordnen ist. Dafür spräche, dass kostenlos der Gebrauch einer Sache gestattet wird. Problematisch ist in einem solchen Fall, dass die Leihe zeitlich sicherlich an das Nutzungsrecht an der gemieteten Wohnung orientiert ist. Daher kann gegenwärtig nicht nach den Regeln des Leihvertrages diese Leihe gekündigt werden. Auch hier wäre also zunächst die Rechtskraft des Räumungsklageverfahrens abzuwarten.  4. Anders könnte es sich mit dem 2. Kfz auf dem Grundstück verhalten. Wurde darüber nicht weiter gesprochen und nur stillschweigend geduldet, dass dort ein 2. Kfz abgestellt ist, liegt weder eine mündliche Nebenabrede zum Mietvertrag, noch ein abgesprochener Leihvertrag vor. In diesem Falle kann bei nur stillschweigender Duldung jederzeit ohne Frist diese Nutzung untersagt werden. Ein „Gewohnheitsrecht' gibt es dazu nicht, der Mieter könnte alleine argumentieren, es wäre treuwidrig, sich gerade jetzt auf ein solches Unterlassen zu berufen. Aber ich erachte den jetzigen Widerruf der Duldung für rechtlich durchsetzbar, sofern es tatsächlich keine weiteren Absprachen zu diesem 2. StellpS. gibt.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 598