Frage: Wir beabsichtigen ein Haus zu kaufen, was seit ca. 2,5 Jahren von einer Familie mit 3 Kindern (17,7,5 Jahre alt) bewohnt wird. Die Familie ist erst mit Bezug des Hauses in diese Kleinstadt gezogen, möchte hier aber nicht wieder weg. Sie hatten uns gegenüber auch geäußert, dass sie nicht freiwillig ausziehen werden. Im derzeitgen MV ist eine Klausel enthalten, dass der Vertrag bei Verkauf des Objektes gekündigt wird und die Mieter innerhalb von 3 Monaten ausziehen müssen. Ist das rechtlich wasserdicht? Der jetzige Verkäufer wird die Kündigung nun auch aussprechen. Wir gehen aber davon aus, dass die Familie hiergegen klagen wird und zwischenzeitlich der Besitz nebst MV auf uns übergeht.  Wir haben 2 Kinder (10 und 2 Jahre) und wohnen noch ca. 60 km entfernt in einem etwas kleineren Reihenhaus zur Miete. Da wir mehr Platz für ein zusätzliches Arbeitszimmer und ggfs. auch ein Au Pair Mädchen benötigen, möchten wir nach Erwerb auf Eigenbedarf kündigen.   Frage: Reicht dieses als Begründung aus oder kann es Schwierigkeiten geben, da die Familie mittlerweile sozial integriert ist (Schulen, KITA, ehrenamtliche Tätigkeiten, kleine Kinder, etc.) und wir dort keine Beziehungspunkte haben und komplett fremd sind? Auch vergrößert sich unser Abstand zur Arbeitsstätte um ca. 25 km. Allerdings arbeitet der Ehemann der Familie genauso weit weg. Weiterhin gibt es in dem Ort tatsächlich keine größeren Wohnungen oder Häuser derzeit zu mieten. Müssen die Mieter dann auch einen Wohnortwechsel in Kauf nehmen oder ist das unzumutbar?   Wer weiss Rat?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten: Bitte beachten Sie dabei, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage anhand des von Ihnen dargestellten Sachverhaltes zu geben. Eine persönliche Beratung und Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Das Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer vollständig anderen rechtlichen Beurteilung führen.  1. „Im derzeitgen Abs. 1005 ist eine Klausel enthalten, dass der Vertrag bei Verkauf des Objektes gekündigt wird und die Mieter innerhalb von 3 Monaten ausziehen müssen. Ist das rechtlich wasserdicht??'  Die Klausel regelt ein vertragliches Sonderkündigungsrecht. Eine solche Vereinbarung ist grundsätzlich möglich, unterliegt aber soweit es sich um einen Formularmietvertrag handelt einer Inhaltskontrolle und darf grundsätzlich nicht gegen gesetzliche Regelungen verstoßen.  Ob eine formularmäßige Vereinbarung vorliegt ergibt sich leider nicht aus den Sachverhaltsangaben, weshalb eine Überprüfung insoweit im Folgenden nicht erfolgt. Zudem ist auch immer das gesamte Vertragswerk zur Überprüfung einer einzelnen Klausel heranzuziehen. Ich kann allerdings eine grundsätzliche Einschätzung vornehmen.  Die Klausel weicht nicht direkt von dem „GrundS. Kauf bricht nicht Miete' gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  ab, räumt aber eine Kündigungsmöglichkeit ein. Dabei wird dem Erfordernis der gesetzlichen Kündigungsfristen nicht Rechnung getragen, da unabhängig von dem Bestehen des Mietverhältnisses nur 3 Monate bis zum Auszug eingeräumt werden. Es könnte daher ein Verstoß gegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs. 4 BGB/a>  vorliegen, der zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führt.     Dies könnte ohne weiteres und m.E. nach auch durchaus erfolgsversprechend von den bisherigen Mietern angeführt werden.   Von einer „wasserdichtheit' kann damit keinesfalls gesprochen werden.      2. Nach Erwerb möchten Sie, ich nehme an, gestützt auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a> , eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.   a) Die Voraussetzungen dieser Kündigungsmöglichkeit liegen m.E. nach unproblematisch vor.     b) „Reicht dieses als Begründung aus oder kann es Schwierigkeiten geben, da die Familie mittlerweile sozial integriert ist (Schulen, KITA, ehrenamtliche Tätigkeiten, kleine Kinder, etc.) und wir dort keine Beziehungspunkte haben und komplett fremd sind?' Sie hätten keine potentiellen Umzugsobjekte; „ Müssen die Mieter dann auch einen Wohnortwechsel in Kauf nehmen oder ist das unzumutbar?'   Die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs der Mieter können anhand des vorliegenden Sachverhaltes leider nicht abschließend beurteilt werden.  Tatsächlich spielen Ihre Bedenken eine wesentliche Rolle bei der Durchsetzung des bestehenden Kündigungsrechts nach  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a>  im Rahmen des Widerspruchsrechts nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  (sog. Sozialklausel).  Wie sich aus Abs. 2 der Vorschrift ergibt, stellt die fehlende Möglichkeit des Ersatzwohnraums einen Härte- und damit einen Widerspruchsgrund nach Abs. 1 dar. Dies ist aber vom Mieter vorzutragen und auch zu beweisen:'... trifft den Mieter nach Zugang der Kündigung grundsätzlich eine Obliegenheit zur Suche nach angemessenem Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen...'(Mössner in: jurisPK-BGB, 5. Aufl. 2010, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a> )  Desweiteren sind die Härtegründe immer am Einzelfall festzustellen. Eine besondere Bindung an die Umgebung der gekündigten Wohnung soll allein für die Annahme einer Härte grundsätzlich aber nicht ausreichen. Es müssen vielmehr weitere Umstände hinzutreten, um einen Widerspruch zu rechtfertigen; Gleiches gilt für eine lange Wohndauer in der gekündigten Wohnung (Mössner in: jurisPK-BGB, 5. Aufl. 2010, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a> )   Weitere Voraussetzung für a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  ist dann, dass diese Härte auch in Anbetracht Ihrer berechtigten Interessen nicht gerechtfertigt ist; wobei eine Sittenwidrigkeit der Härte nicht verlangt wird. Dies ist ein Abwägungsvorgang der immer eine Einzelfallentscheidung darstellt.  Danach ist die Härte nicht zu rechtfertigen, wenn die Härtegründe des Mieters die berechtigten Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegen; wenn sich allerdings das Bestandsinteresse des Mieters und das Erlangungsinteresse des Vermieters gleichwertig gegenüber stehen, so geht das auf dem grundrechtlich geschützten Eigentum (a href="https://dejure.org/gesetze/GG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 14 GG">Art.14 Abs.1 GG/a> ) beruhende Erlangungsinteresse des Vermieters vor (Mössner in: jurisPK-BGB, 5. Aufl. 2010, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a> : LG Berlin v. 08.04.1991 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=62%20S%20498/90" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 08.04.1991 - 62 S 498/90">62 S 498/90/a>  - juris Rn. 17 - Abs. 2000 1992, 387; LG Hannover v. 05.09.1991 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=16%20S%20180/91" target="_blank" class="djo_link" title="LG Hannover, 05.09.1991 - 16 S 180/91">16 S 180/91/a>  - juris Rn. 2 - WuM 1992, 609 sowie LG Kaiserslautern v. 29.05.1990 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20S%2070/90" target="_blank" class="djo_link" title="LG Kaiserslautern, 29.05.1990 - 1 S 70/90">1 S 70/90/a>  - juris Rn. 11 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201990,%20446" target="_blank" class="djo_link" title="LG Göttingen, 19.07.1989 - 5 S 43/89">WuM 1990, 446/a> -447; kritisch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Teil Abs. 11 Rn. 349 sowie derselbe – Vorrang des Kündigungsschutzes, wenn nicht die Interessenabwägung ein Übergewicht zu Gunsten der Vermieterbelange ergibt – Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Teil Abs. 4 Rn. 219).  Bei den in die Abwägung einzustellenden berechtigen Vermieterinteressen, sind im Rahmen der Eigenbedarfskündigung dann auf jedenfall die Notwendigkeit für ein zusätzliches Arbeitszimmer, ein Au Pair Mädchen zur Betreuung sowie die Tatsache, dass sie derzeit in einer Mietwohnung wohnen zu berücksichtigen. Sie müssen diese Interessen auch bereits im Kündigungsschreiben benennen. Zudem ist bei der Interessenabwägung ist auch zu beachten, dass die Miete dem Mieter grundsätzlich nur ein Nutzungsrecht auf – unbestimmte – Zeit einräumt und kein Dauerwohnrecht (Mössner in: jurisPK-BGB, 5. Aufl. 2010, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a> ).   Wie eine solche Abwägung in Ihrem Fall von einem Gericht entschieden werden würde, kann an dieser Stelle leider nicht gesagt werden. Dazu ist für den konkreten Einzelfall eine vollumfängliche Gesamtabwägung durchzuführen, die je nach Tatsachenvortrag völlig differenziert ausfallen kann.   Ich hoffe dennoch Ihnen mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben. Bei Verständnisfragen können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Kristin Nözel Rechtsanwältin   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 573c, § 574, § 573