Frage: Hallo, meine Lebenspartnerin und ich haben im März 2007 in Brandenburg ein ca. 1300m² Baugrundstück gekauft. Die Vorbesitzerin hatte Pächter auf diesem Grundstück und die ehemalige Besitzerin hat diese Pächter den Strom- und Wasseranschluss selbst bezahlen lassen, ebenso hat Sie noch die Pacht von 2007 erhalten. Die Pächter mit dessem sporadischem DDR Vertrag von 1971 haben wir mit übernommen, in diesem Vertrag steht jedoch nur die 3-monatige Kündigungsfrist, Adressen, Höhe der Pacht und dass das Grundstück vom Pächter sauber gehalten werden muss. Diese Pächter haben nun auch einen Bungalow selbst darauf gebaut (aus Asbest). Die Pächter haben nun Anfang Okt. auf Ende diesen Jahres gekündigt. Die ehemalige Besitzerin sagte uns, dass wenn die Pächter kündigen, müssten sie das Grundstück in den Urzustand zurückbringen und wenn wir den Pächtern kündigen sollten, dann müssten wir die Abrisskosten selbst tragen. Leider ist diese Regelung niergends schriftlich vermerkt. Nicht in dem Pachtvertrag, als auch nicht im Notarvertrag bei Grundstücksübernahme.  Es wurde mit den Pächtern mündlich vereinbart, dass sie 1-2Jahre noch auf das Grundstück können (kostenlos, ohne Pacht) und sich somit für den Abriss zeit lassen können, ebenso haben wir vorgeschlagen mit der ehemaligen Besitzerin zu sprechen, warum die Pächter die Anschlüsse bezahlen mussten und wir wollten als Entschädigung für die Pächter die Jahrespacht 2007 zurückholen. Die Pächter haben sich damit mündlich als einverstanden erklärt. Nun haben sie auf einmal ihre Meinung geändert.  So nun zu unserem Problem:  Die Pächter wollen die Kosten für Strom- und Wasseranschluss zurückhaben, weil sie wohl mitbekommen haben, dass der Besitzer dafür verantwortlich ist und fordern das Geld nun von uns ein, diese wurden 2002 von ihnen bezahlt.  Zum anderen wollen sie NICHTS beräumen und das Grundstück ist durch die Pächter durchaus verschmutzt und zugestellt mit Schrott. Die Abrisskosten von dem Asbest-Bungalow inkl. allem Elektroschrott, etc. belaufen sich laut Firmenangebot auf jeden Fall im 5-stelligem Bereich. Wer muss diese Kosten nun tragen, vorallem, da dieser Bungalow auf dem Grundbuchauszug der Flurplankarte auch überhaupt nicht eingezeichnet ist. Wir haben uns auf die Aussage der ehemaligen Besitzerin verlassen, dass die Pächter bei eigenkündigen das Grundstück beräumen müssen.  Wie können wir nun vorgehen und worauf (gesetzl. Bestimmungen) können wir uns stützen?  Ich hoffe, dass uns jemand helfen kann. Vielen vielen Dank schonmal im voraus! Mit freundlichen Grüßen  -- Einsatz geändert am 07.10.2007 12:37:54    

Antwort: Sehr geehrte Fragesteller,  die von Ihnen gestellten Fragen lassen sich auf der Basis der bislang vorliegenden Informationen wie folgt beantworten:  1. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 Abs2 BGB/a>  i. Abs. 5. m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  haften Sie als Verpächter nur für nach Ihrem Eigentumserwerb entstandene Pflichten. Wegen aufgrund im Jahre 2002 geleisteter Zahlungen begründeter Rückzahlungspflichten müssten sich die Pächter an die damalige Eigentümerin wenden.  2. Selbstverständlich sind die Pächter verpflichtet, das Grundstück zum Vertragsende am 31.12.2007 vollständig geräumt an Sie herauszugeben. Dabei sind sie allerdings nach § 15 Abs. 1. S. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz dann nicht zur Beseitigung auch des Bungalows verpflichtet, wenn dieser entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet wurde (Ob dies der Fall ist, lässt sich Ihren Angaben nicht zweifelsfrei entnehmen. Der Umstand, dass der Bungalow in den Ihnen vorliegenden Dokumenten nicht verzeichnet ist, könnte allerdings ein Indiz für einen 'Schwarzbau' sein).  3. Auch wenn der Bungalow entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet wurde, müssen sich die Pächter nach § 15 Abs. 1 S. 2 Schuldrechtsanpassungsgesetz an den hälftigen Kosten des Abbruchs des Bungalows beteiligen, wenn dieser Abbruch innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang vorgenommen wird. In diesem Fall müssen die Grundstückseigentümer nach § 15 Abs. 2 S. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz den beabsichtigten Abbruch den Pächtern rechtzeitig anzeigen; die Pächter sind dann nach § 15 Abs. 2 S. 2 Schuldrechtsanpassungsgesetz berechtigt, die Beseitigung selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen.  4. Sie sollten nach alledem zunächst - am besten durch Rückfrage bei der zuständigen Gemeinde - klären, ob der Bungalow rechtmäßig errichtet wurde. Je nach Ergebnis dieser Klärung sind die Pächter per Einschreiben mit Rückschein sodann entweder zur Räumung des Grundstücks einschließlich der Beseitigung des Bungalows aufzufordern (wenn ein 'Schwarzbau' vorliegt) oder (wenn der Bungalow rechtmäßig errichtet wurde) zur Räumung der beweglichen Sachen unter gleichzeitiger Ankündigung der Abrissabsicht. Diese Aufforderungen könnten auch in einem anwaltlichen Schreiben ergehen, wobei Sie dann allerdings doch etwas mehr investieren müssten, als den bislang ausgelobten Betrag. Angesichts der hier zu beachtenden Formalien (insbesondere Zustellungen und Fristen) und möglichen Beweisprobleme sowie angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung der Angelegenheit (nach Ihren Angaben fünfstelliger Betrag) dürfte zur Vermeidung von rechtlichen und wirtschaftlichen Nachteilen die Hinzuziehung anwaltlicher Hilfe ratsam sein.  Mit freundlichen Grüßen  Stelzner Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 581