Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir möchten nach 9 Jahren unseren Mietvertrag (Whg. in Bayern)kündigen und möchten wissen, in welchem Umfang wir an den Renovierungskosten prozentual herangezogen werden können bzw. ob wir für Reparaturen wie eine kleine Macke in den Fliesen herangezogen werden können. Bei unserem Mietvertrag handelt es sich um einen vorgedruckten Formularmietvertrag, der mit Schreibmaschine ausgefüllt wurde.  Hier ein Auszug aus unserem Mietvertrag.  (2) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Räumen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Endigt das Mietverhältnis vor Ablauf der Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er den prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemißt sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird augrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt.  ....  (5) Für Beschädigungen der Mieträume sowie der in den Mieträumen vorhandenen Anlagen und Einrichtungen ist der Mieter ersatzpflichtig, ......  Schonmal im Voraus vielen Dank für Ihren Rat.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:  Sie müssen grundsätzlich zwischen Schönheitsreparaturen und ErS. wegen Beschädigung der Mietsache unterscheiden.   Unter Schönheitsreparaturen fallen Leistungen wie z.B. das Streichen der Wände. Die Verpflichtung zur Leistung von Schönheitsreparaturen muß im Mietvertrag vereinbart werden. Andernfalls muß der Vermieter diese Arbeiten leisten. An die Vereinbarungen im Mietvertrag hat die Rechtsprechung, insbesondere der BGH, hohe Anforderungen gestellt.   So sind sog. starre Fristenregelungen unwirksam (BGH Az.: <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20361/03' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 23.06.2004 - Abs. 8 ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>Abs. 8 ZR 361/03</a>). Starre Fristenregelungen liegen vor, wenn der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen nach einem bestimmten Zeitablauf durchzuführen. Der BGH hält diese Klausel für unwirksam, weil die starre Fristenregelung keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung und ihre Abnutzung nimmt. Vielmehr müßte der Mieter auch dann die Schönheitsreparaturen leisten, wenn eine Renovierung aufgrund einer pfleglichen Behandlung der Wohnung eigentlich noch nicht erforderlich wäre. Dieses hält der BGH für eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Daher sind starre Fristenregelungen unwirksam.  In Ihrem Fall verhält es sich so, daß Sie eine vertragliche Vereinbarung zur Leistung von Schönheitsreparaturen haben. Darin ist geregelt, daß die Schönheitsreparaturen „alle ... Jahre” durchzuführen sind. Diese Formulierung ist als starre Fristenregelung zu bewerten, da Sie Ihnen keinen Spielraum nach oben oder unten läßt. Damit ist diese Klausel des Mietvertrags nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Sie sind somit nicht zur Leistung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Es verbleibt bei der gesetzlichen Grundregelung, wonach der Vermieter für den Erhalt der Mietsache und damit auch für die Schönheitsreparaturen zuständig ist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> ).   Wenn die Klausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam ist und hieran eine sog. Quotenklausel anknüpft, ist auch diese als unwirksam zu bewerten (BGH Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20178/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.04.2006 - Abs. 8 ZR 178/05: Formularmäßige Vereinbarung eines Fristenplans für vom Mieter...">Abs. 8 ZR 178/05/a> ). Eine Quotenklausel liegt vor, wenn Sie dazu verpflichtet werden, sich bei Auszug anteilig an den Schönheitsreparaturen zu beteiligen. Ihr Vertrag enthält eine derartige Klausel. Diese ist unwirksam. Daher müssen Sie sich überhaupt nicht an den Renovierungskosten beteiligen.  Anders verhält es sich mit Beschädigungen der Mietsache. Wenn die Wohnung also Schäden aufweist, die nicht durch normales Abwohnen, sondern durch unsachgemäße Behandlung hervorgerufen werden, sind diese durch den Mieter zu ersetzen. Hierbei handelt es sich um einen „normalen” Schadensersatzanspruch, der auch in jeder anderen Situation entstehen kann: Wenn Sie fremdes Eigentum beschädigen, müssen Sie den Schaden ersetzen.  Im Einzelfall kann die Abgrenzung zwischen SchadenserS. und Schönheitsreparatur schwierig sein. Hier empfiehlt es sich, eine gütliche Einigung anzustreben.  Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Sonja Richter - Rechtsanwältin -!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535