Frage: Ich bin seit ca 20 Jahren Mieter eines Appartments (Zweitwohnung) in einem Appartmenthaus in einer Großstadt. Die Miete ist daher günstig. Der Vermieter hat seit 2001 große Teile der anderen Appartments entmietet und bietet diese Räume zur Kurzzeitmiete an. Es wurde dadurch sehr laut im Haus.  Seit einigen Jahren bin ich beruflich monatelang im Ausland unterwegs und nutze das Appartment aus Zeitmangel nur selten persönlich. Ich benutze es als  Übernachtungsmöglichkeit für mich, Freunde und Verwandte sowie als Hobby-Raum, in dem wertvolle (wohnzimmertaugliche) Geräte untergebracht sind.  Das Verhältnis zum Vermieter ist  gespannt und er hat mir vor vielen Jahren schon eine Prämie angeboten, bei Auszug.  Während meiner Abwesenheit ist vorsorglich das Wasser abgedreht und es wird durch eine Bekannte  gelüftet.  Es befinden sich kein Biomüll etc in der Wohnung. Auch sind keine Pflanzen dort.  Außer den Fenstern wurde seitens des Vermieters nichts erneuert.   Unter dem Vorwand - einen möglichen Wasserschaden zu besichtigen - gestattete ich kürzlich dem Vermieter in meiner Abwesenheit den Zutritt zum Appartment.  Kurze Zeit später erhielt ich nun die fristlose Kündigung mit einer Frist von 10 Tagen ab Zustellung die Wohnung zurück zu geben. Ansonsten sofortige Räumungsklage. Hilfsweise wird fristgerecht gekündigt. Auch wird a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§545 Abs BGB/a>  vermieterseits widersprochen.  Begründung:  die Wohnung werde seit Jahren nicht mehr benutzt und befände sich in einem verwahrlosten Zustand. Sie hätte eine dicke Staubschicht. Insbesondere wird ein angeblicher Wasserschaden u.a. angeführt sowie nicht genehmigte Möbelstücke und Kartons (ein Stuhl und 3 Kartons) am Balkon angeführt, sowie Essensreste.    Anm.: Durch einen Staubsauger und Umräumen von Kartons ließen sich obige Punkte rasch beseitigen. An der Struktur ist nichts beschädigt zumal das Zimmer ja kaum benutzt wird. Den geforderten Räumungstermin kann ich - selbst wenn ich wollte - unmöglich einhalten, da ich beruflich im Ausland bin.   Frage:  1) Wie kann ich Zeit gewinnen?  2) Ist obige Begründung für eine fristlose Kündigung hinreichend vor Gericht oder sind die strategischen Interessen des Vermieters offensichtlich ?  3) Wie soll ich jetzt aktuell verhalten, um keine Verfahrensfehler zu machen: Muss/Sollte ich Widerspruch einlegen, wogegen,  und in welcher Form und bis wann? 4) Mit welchem 'Timing' für einen Räumungstitel und mit welchen Kosten, die mich belasten könnten, muss ich im worst case rechnen.    MfG        !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Zum besseren Verständnis werde ich meine Antworten direkt Ihren Fragen zuordnen, wobei ich allerdings in der Reihenfolge von der Ihrigen abweichen werde:  Frage: 2) Ist obige Begründung für eine fristlose Kündigung hinreichend vor Gericht oder sind die strategischen Interessen des Vermieters offensichtlich ?   Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass es für Mieter keine gesetzliche Pflicht gibt, die angemietete Wohnung zu bewohnen oder zu gebrauchen. Solange die Miete ordnungsgemäß gezahlt wird und die Wohnung durch die Nichtnutzung nicht beschädigt wird, kann der Vermieter die Wohnung nicht mit dem Argument kündigen, dass der Mieter dort nicht im herkömmlichen Sinne wohnt. Erst Recht ist eine fristlose Kündigung mit diesem Argument nicht möglich.  Soweit der Vermieter seine Kündigung damit begründet, dass eine dicke Staubschicht vorhanden ist und angeblich nicht genehmigte Möbel u. a. auf dem Balkon stehen, dürften auch diese Gründe nicht für eine fristlose Kündigung ausreichen. Hier wäre vor einer fristlosen Kündigung wenigstens eine Abmahnung notwendig gewesen, wobei selbst dann m. E. erhebliche Zweifel daran bestehen, dass solche Lappalien für eine fristlose Kündigung ausreichend wären.  Bei einem Wasserschaden könnte es evtl. problematisch werden, wenn dieser tatsächlich z. B. durch Ihre lange Abwesenheit entstanden und deswegen unentdeckt geblieben wäre und deswegen zu einem Schaden an der Wohnung geführt hätte. Der Vermieter müsste Ihnen allerdings ein Verschulden und / oder ein erhebliches vertragswidriges Verhalten vorwerfen, um die fristlose Kündigung zu begründen. Nach Ihren Angaben tendiere ich im Rahmen einer ersten Einschätzung eher dazu, dass der angebliche Wasserschaden kein ausreichender Grund für eine fristlose Kündigung ist.  Auch die angeblichen Essensreste dürften für eine fristlose Kündigung nicht ausreichen. Dies gilt vor allem dann, wenn Sie nachweisen können, dass solche gar nicht in der Wohnung sind.  Insgesamt scheinen mir nach Ihren Angaben also keine ausreichenden Gründe für eine fristlose Kündigung vorzuliegen.  Für eine fristgerechte Kündigung ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters notwendig, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> . In Betracht käme hier wohl allenfalls, wenn überhaupt, eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag. Allerdings sollten weder die nur sporadische Nutzung noch die angebliche unerlaubt aufgestellten Möbel oder der Staub eine solche Pflichtverletzung darstellen. Hier könnte evtl. auch wieder ein Wasserschaden, der durch Ihre Abwesenheit entstanden wäre, greifen. Allerdings müsste dann die Pflichtverletzung vom Vermieter letztlich nachgewiesen werden.  Weiter könnte eine ungenehmigte Überlassung der Wohnung an Dritte (Familie, Freunde) eine ordentliche Kündigung begründen. Diese Gründe scheint der Vermieter aber wohl nicht angegeben zu haben, so dass die Kündigung darauf nicht gestützt wurde.  Nach Ihren Angaben habe ich daher Zweifel, dass es Gründe für eine fristgerechte Kündigung gibt bzw. die vom Vermieter angegebenen Gründe ausreichen.  Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung würde nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs. 1 BGB/a>  zudem 9 Monate betragen.  Vorläufig würde ich nach Ihren Angaben zu den Kündigungsgründen eher vermuten, dass diese vorgeschoben wurden und die Kündigungen nicht wirksam sind. Dann hätte die Kündigung vor Gericht keinen Bestand. Allerdings kann die Beurteilung des Gerichts, dem das Kündigungsschreiben und die Parteivorträge vorliegen, möglicherweise auch anders entscheiden.  Fragen: 3) Wie soll ich jetzt aktuell verhalten, um keine Verfahrensfehler zu machen: Muss/Sollte ich Widerspruch einlegen, wogegen, und in welcher Form und bis wann? 1) Wie kann ich Zeit gewinnen?  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  gibt dem Mieter die Möglichkeit, einer ordentlichen Kündigung zu widersprechen, wenn die Kündigung für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde, die selbst unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters die Kündigung nicht rechtfertigen könnte. Gegen eine fristlose Kündigung ist dieser Widerspruch allerdings nicht möglich.  Da hier fristlos und nur hilfsweise fristgerecht gekündigt wurde, ist ein Widerspruch gegen die Kündigung wahrscheinlich wenig erfolgversprechend. Des Weiteren werden von den Gerichten oftmals recht hohe Hürden an die 'unzumutbare Härte für den Mieter' gestellt. Ob sich für Sie schon wegen des langen Auslandsaufenthalts oder der Räumungsfrist von 10 Tagen, die bei einer fristlosen Kündigung grds. ausreichen kann, eine unzumutbare Härte begründen lässt, halte ich für fraglich.  Sie können dennoch versuchen, gegen die hilfsweise fristgerechte Kündigung den Widerspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  einzulegen. Dies muss nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs">§ 574b BGB/a>  schriftlich geschehen und ist ausreichend zu begründen. Der Widerspruch muss zudem spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt worden sei. Die Beendigung des Mietverhältnisses berechnet sich dabei nach der Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung.  Wie gesagt, bezieht sich die Möglichkeit des Widerspruchs nur auf die ordentliche Kündigung, sodass Sie die fristlose Kündigung damit nicht angreifen können. Darüber ist mehr als fraglich, ob der Widerspruch gegen die ordentliche Kündigung Erfolg haben wird.  Wegen der fristlosen Kündigung können Sie diese schriftlich als unwirksam und unbegründet zurückweisen, was allerdings in der Regel nur dazu führt, dass der Vermieter die Räumungsklage einreichen wird.  Darüber hinaus können Sie versuchen, mit dem Vermieter über eine Verlängerung der Räumungsfrist zu verhandeln. Dies würde aber gleichzeitig bedeuten, dass Sie die fristlose und ggf. auch die fristgerechte Kündigung im Grunde anerkennen würden.  Zeit zu gewinnen ist daher nur sehr begrenzt möglich, da sich der Vermieter z. B. auf eine Verlängerung der Räumungsfrist nicht einlassen muss und wohl auch nicht einlassen wird. Vielmehr ist damit zu rechnen, dass der Vermieter wie angekündigt schnellst möglich die Räumungsklage bei Gericht einreichen wird. Im Räumungsverfahren wird dann die Wirksamkeit der Kündigung geprüft und wenn die Kündigungen vom Gericht anerkannt würden, ggf. eine Räumungsfristverlängerung gewährt.  Wenn Sie die Räumungsfrist nicht einhalten und der Vermieter nach Fristablauf, spätestens aber nach einer evtl. Nachfrist für die Räumung, die Räumungsklage einreicht, gewinnen Sie höchstens für die Dauer des Räumungsprozesses ein wenig Zeit.  4) Mit welchem 'Timing' für einen Räumungstitel und mit welchen Kosten, die mich belasten könnten, muss ich im worst case rechnen.  Ein konkretes Timing für einen Räumungstitel kann nicht vorhergesagt werden. Die Dauer des Räumungsprozesses hängt maßgeblich davon ab, wie schnell die Räumungsklage vom Gericht verhandelt wird, wobei dies wiederum u. a. von der Auslastung des Gerichts abhängt. So kann es wenige Monate bis vielleicht sogar mehr als ein Jahr dauern, bis ein Räumungstitel vorliegt. Wenn das Gericht vielleicht noch eine Räumungsfristverlängerung gewährt, kann es noch einmal bis zu 6 Monaten dauern, bis der Räumungstitel endgültig vollstreckt werden kann. Jede konkrete Zeitangabe, wann ein Räumungstitel vorliegt und vollstreckt werden kann, wäre daher an dieser Stelle absolut unseriös.  Die Kosten hängen vom Streitwert ab, den das Gericht festsetzt. Der übliche Streitwert in Räumungssachen entspricht einer Jahresnettomiete (also Kaltmiete x 12 Monate). Davon abhängig sind auch die Rechtsanwaltskosten. Eine Kosteneinschätzung kann daher nur erfolgen, wenn der voraussichtliche Streitwert bekannt ist. Im Internet finden sich viele Prozesskostenrechner, mit denen Sie die voraussichtlichen Prozesskosten berechnen können. Die Kosten des Räumungsverfahrens trägt derjenige, der das Verfahren verliert. Gewinnt und verliert jede Partei anteilig, so werden die Kosten entsprechend verteilt.  Bei einem Räumungsverfahren sollten Sie sich unbedingt vor Gericht anwaltlich vertreten lassen, denn nur so werden Sie alle juristisch in Betracht kommenden Möglichkeiten, sich gegen die Kündigungen zur Wehr zu setzen und ggf. eine Räumungsfristverlängerung zu erreichen, ausreichend ausschöpfen können.  Ich hoffe, Ihnen damit Ihre Fragen beantwortet zu haben. Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Silke Jacobi Rechtsanwältin  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 574, § 573, § 573c, § 574b