Frage: Nach einer längeren Verhandlung mit einem Grundstückseigentümer über den Verkauf eines Grundstücks wurde in beidseitigem schriftlichen Einverständnis über den Kaufpreis, schriftlich vereinbart einen Notar zu kontaktieren, zwecks Terminfindung, um den Kauf abzuschliessen.  Im Moment als schriftliches Einverständnis über den Kaufpreis herrschte, wurde mir vom Verkäufer ein Notar mit Namen und Adresse genannt, um dort einen Termin zu vereinbaren.   Daraufhin habe ich den Notar kontaktiert und ihn mit der Kaufabwicklung beauftragt. Im besten Wissen und Gewissen, dass dies in beidseitiger Absprache mit dem Verkäufer erfolgte. Eine Woche vor Termin wurde mir dann von seiten des Verkäufers eine erhöhte Kaufpreisforderung gestellt, der er ansonsten dem Verkauf nicht mehr zustimmen möchte.  Nunmehr verlangt der Notar von mir Vertragsentwurfskosten für den geplatzten Notartermin in Höhe von mehreren Hundert Euro.   Trotz mehrfacher Aufforderung meinerseits an den Verkäufer diese Kosten zu tragen, da er vom Verkauf Abstand genommen hat, stehe ich nunmehr dem Notar gegenüber alleine in der Pflicht.  Aus diesem Grund möchte ich wissen, ob Aussicht auf Erfolg besteht im Rahmen eines Schadensersatzes diese Kosten vom Verkäufer geltend zu machen, da ich mich in der wahren Verkaufsabsicht getäuscht sehe.  Der Verkäufer behaart darauf, dass er ein höheres Angebot erhalten hat und er sich mir  nicht verpflichtet fühlt.   Deshalb meine Fragen:  Besteht der Verdacht auf Täuschung? Besteht Anspruch auf Schadensersatz? Erfolgte der Rückzug in Absprache mit dem Notar?  Mit der Bitte um sachkundigen Rat.  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:   Nach Ihrem Sachvortrag haben Sie mit dem Verkäufer in Vorverhandlungen gestanden und es lag eine schriftliche Vereinbarung über die Kaufpreishöhe vor.  Die Aufnahme von Vertragsverhandlungen begründet nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 1 Nr. 1 BGB/a>  ein vorvertragliches Schuldverhältnis mit den Pflichten nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">§ 241 Abs. 2 BGB/a> . Das bedeutet jedenfalls die Pflicht zur gegenseitigen Rücknahme. Die Verletzung dieser Pflichten kann Schadensersatzansprüche nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a>  begründen. Als weitere Pflichten sind hier anzuführen:  - Aufklärungspflichten - Mitwirkungspflichten - Obhutspflichten.  In Ihrem Fall war der Verkäufer mit der ausgehandelten Kaufpreishöhe einverstanden und hat Sie darüber hinaus gebeten, Kontakt zu einem Notar aufzunehmen, um den Kaufvertrag auch zu vollziehen. Damit wurde bei Ihnen ein besonderes Vertrauen auf den Abschluss des notariellen Grundstückskaufvertrages durch den Verkäufer hervorgerufen. Dieses schutzwürdige Vertrauen wurde dadurch schwer verletzt, dass der Verkäufer einen höheren Kaufpreis verlangt. Dies steht im Widerspruch zu dem bereits Ihnen gegenüber erklärten Einverständnis.  Vor diesem Hintergrund können Sie dem Grunde nach SchadenserS. verlangen. Das enttäuschte Vertrauen in das Zustandekommen des Vertrages führt dazu, dass der Schaden hier in den nutzlosen Aufwendungen besteht. Hätten Sie ohne das schuldhafte Verhalten des Verkäufers einen Vertrag mit einem anderen abgeschlossen, gehört zum sog. negativen Interesse auch der aus diesem Vertrag entgangene Gewinn (bspw. Mieteinnahmen). Sie könnten aber auch als SchadenserS. den Mehrpreis eines gleichwertigen Grundstücks verlangen.  Ich empfehle, die Dienste eines Kollegen in Anspruch zu nehmen, um die Sach- und Rechtslage abschließend klären zu lassen.     Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.   Mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -  Rechtsanwaltskanzlei K. Roth info@kanzlei-roth.de  www.kanzlei-roth.de  http://www.kanzlei-roth.de/kontakt.php Tel. 040/317 97 380 Fax: 040/31 27 84 Johannisbollwerk 20 20459 Hamburg !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311, § 280, § 241