Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich hatte vom 01.01.2001 bis 31.07.2006 eine Wohnung gemietet, die ich in unrenoviertem Zustand übernommen habe. Damals habe ich den Zustand der Wohnung nicht schriftlich festgehalten, weil ich ehrlich gesagt nicht wusste, daß das üblich ist(es war meine erste eigene Wohnung). Nachdem ich ausgezogen war, hat mein Vermieter die Wohnung von einem Anstreicher besichtigen lassen (er selber ist 98 und wohnt in einer anderen Stadt) und mir mitgeteilt, daß ich alles neu tapezieren bzw. streichen lassen muß (Wände, Türen, Heizkörper), die Teppichböden erneuert werden müssen und ich eine Unebenheit im Fußboden, wo wohl früher mal eine Wand gewesen ist, ausbessern lassen sollte. Dies habe ich dann auch alles von einem anderen Anstreicher meiner Wahl machen lassen, weil ich nach Ansicht eines Anwalts dazu verpflichtet war, da ich ja nichts schriftlich hatte... Die renovierte Wohung wurde vom Hausmeister besichtigt und er hatte nichts zu beanstanden. Darüber habe ich jedoch auch nichts Schriftliches. Ich habe dann (bis auf 100 Euro für die Ende des Jahres anstehende Nebenkostenabrechnung) die Kaution zurückbekommen. Mein Nachmieter hat dann nach der Wohnungsübergabe durch den Hausmeister noch weitere Mängel festgestellt, diese schriftlich festgehalten, Beweisfotos gemacht und die Liste vom Hausmeister unterschreiben lassen. Somit hätte er diese Mängel nach Ablauf des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, nicht zu beseitigen und würde seine Kaution anstandslos zurückerhalten.  Es handelt sich dabei z.B. um Risse in einzelnen Bodenfliesen, an allen Kunststofffenstern Bohrlöcher von Gardinenhaken in den Fensterrahmen, ein Lichtschalter ohne Verkleidung, Deckenbeleuchtungskabel ungenügend abisoliert und/oder nicht fachgerecht angebracht, in der Holzdecke zahlreiche Bohrlöcher von ehemaligen Lampen,  ca. 50 Bohrlöcher in den Badezimmerkacheln bzw.-fugen, Wandleisten nur lose angenagelt, Stand der Heizkörper... Mein ehemaliger Vermieter schreibt mir jetzt, daß der Zusatnd der Wohung so nicht bleiben kann und ich als letzter Mieter dafür haften muß, selbst wenn ich die Schäden nicht verursacht habe. Die aufgelisteten Schäden waren ausnahmslos alle bereits vorhanden, als ich die Wohnung damals übernommen habe! Und ich habe die Wohnung in einem besseren Zustand hinterlassen als wie ich sie damals bezogen habe. Das Haus ist mindestens 40 Jahre alt und die Wohnung wurde schon wer weiss wie oft vermietet. Natürlich haben dort schon etliche Lampen an den Decken gehangen, Armaturen im Badezimmer, Gardinen an den Fenstern und die elektrischen Leitungen entsprechen wahrscheinlich auch nicht mehr den heutigen Standards... Kann mich der Vermieter, nur weil ich damals im Mietvertrag keinerlei Beanstandungen festgehalten habe, jetzt für alle Schäden verantwortlich machen? Kann der Vermieter nach Rückzahlung der Kaution überhaupt noch Ansprüche stellen? Dem Nachmieter geht es nur um seine Kaution, aber der Vermieter erwartet jetzt scheinbar eine Komplettrenovierung der Wohung von mir. Wie soll ich mich jetzt verhalten?        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  wird der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution vorbehaltlos erfüllt, kann darin die Anerkennung des Vermieters liegen, die Wohnung sei vertragsgemäß. Soweit der Vermieter noch 100,-- Euro zurückbehalten haben, wäre es in dieser Hinsicht aber von Vorteil, wenn Sie etwas Schriftliches darüber hätten, dass die 100,-- Euro nur für die anstehende Nebenkostenabrechnung einbehalten wurde.  Abgesehen davon: Es haftet nicht automatisch der letzte Mieter für sämtliche Schäden, die bei seinem Auszug vorhanden sind. Für Schäden, die Ihnen nicht zuzurechnen sind und die bei Ihrem Einzug schon da waren, haften Sie nicht. Der Vermieter trägt in einem etwaigen Schadensersatzprozess u.a. die Beweislast dafür, dass der geltend gemachte Schaden von Ihnen bzw. von Ihren Familienangehörigen, Besuchern, Lieferanten etc. verursacht worden ist. Waren die Schäden tatsächlich alle bereits schon vorhanden als Sie die Wohnung übernommen haben, wird der Vermieter es schwer haben, den Beweis zu führen, dass Sie oder Dritte, für die Sie haften, die Schäden während Ihrer Mietzeit verursacht haben.  Angesichts der Beweislastverteilung und des Umstandes, dass Sie die Kaution bereits bis auf 100,-- Euro zurück erhalten haben, sollten Sie es auf eine Klage des Vermieters ankommen lassen und nicht freiwillig SchadenserS. für Schäden zahlen, die Sie nicht zu verantworten haben.  Ersatzansprüche des Vermieter wegen Verschlechterungen und Veränderungen der Mietsachen verjähren im Übrigen bereits in sechs Monaten (soweit zwischenzeitlich keine Hemmung oder Unterbrechung der Verjährung durch u.a. Verhandlungen, Anerkenntniszahlung, Mahnbescheid oder Klage eingetreten ist), die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Wohnung zurück erhält (<a class='textlink' rel='nofollow' href='http://dejure.org/gesetze/BGB/548.html ' target='_blank'>§ 548 BGB</a>).   Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter. Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Gabriele Haeske Rechtsanwältin     

Relevante Paragraphen: § 548