Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, wir, eine Erbengemeinschaft wollten ein Haus verkaufen. Dazu haben wir eine Anzeige bei Immoscout geschaltet. Ein Interessent hat sich das Objekt 2 x angesehen und wir haben uns auf einen Kaufpreis geeinigt. Seine Bank ist mit einem Gutachter vor Ort gewesen und jetzt warteten wir nur noch auf das Gutachten um den Notar zu bestellen. (noch nicht erfolgt) Eine Person in der Erbengemeinschaft möchte jetzt doch nicht verkaufen da die noch niedrigeren Zinsen eine schlechtere alternative als die vermietete Haus ist.  Ich habe ihm heute gesagt wir wollen evtl. doch nicht verkaufen. Er sagt er will das Objekt haben. Für die Kosten würde er Schadensersatz verlangen. Eine Finanzierung hat er noch nicht unterschrieben, aber angeblich muss er der Bank den Gutachter bezahlen wenn er die Finanzierung absagt. Sind wir Schadenersatzpflichtig? So wie wir das sehen nicht, da ja noch kein Vertrag zu stande gekommen ist und wir den Käufer nicht arglistig getäuscht haben sondern nur unsere Entscheidung geändert haben.  Ein kurzes Ja oder Nein reicht mir  danke 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Eingangs möchte ich Ihnen mitteilen, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne die genaue Kenntnis der einzelnen Umstände der Verkaufsgespräche nicht möglich ist.   Unabhängig von der Frage der Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft, ist festzuhalten, dass grundsätzlich noch kein Kaufvertrag zwischen den einzelnen Mitgliedern der Erbengemeinschaft und dem Interessent zustande gekommen ist. Kaufverträge über Immobilien bedürfen grundsätzlich der Form des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b Abs. 1 BGB/a> , also der notariellen Beglaubigung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag ist nichtig, also selbst wenn Sie sich mündlich geeinigt hätte, wäre kein gültiger Kaufvertrag nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/433.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag">§ 433 BGB/a>  oder etwaiger Vorvertrag zustande gekommen.   Jedoch kommt ein Schadenersatzanspruch aus der so genannten Vertrauenshaftung vor Vertragsschluss gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§§ 311 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">280 Abs. 1 BGB/a>  in Betracht, da Sie bereits in konkrete Verkaufsverhandlungen eingetreten sind und beim Interessenten ernsthaftes Interesse bekundet haben, das sich sogar durch die laut Ihren Angaben mündliche Einigung manifestierte.   Die haben vorvertragliche Pflichten verletzt, indem Sie die konkret ausgesprochene Einigung rechtlich gesehen grundlos willentlich und wissentlich zurückziehen.   In diesem Fall müssen Sie dem Interessenten die ihm die Schäden nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/249.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes">§ 249 BGB/a>  ersetzen, die ihm dadurch entstanden sind, dass er nach der ausgesprochenen Einigung bereits auf die Abwicklung des Vertrags vertraut hat. Dazu dürften hier die Kosten des Gutachters zählen, wenn der Interessent sich im Vertrauen auf den Abschluss des Vertrags über die Immobilie zur Kostentragung hinsichtlich des Gutachters verpflichtet hat. Wenn er die Ansprüche geltend macht, muss er sie jedoch auch beweisen können. Ich weiß nicht, ob ihm das möglich ist. Sollte er sie beweisen können, so dürften Sie schadenersatzpflichtig sein.   Es tut mir leid, dass ich Ihnen keine positivere Antwort geben kann, ich hoffe, ich konnte Ihnen dennoch behilflich sein. Sie können sich unter direkter Beauftragung meiner Person gerne an mich wenden, wenn der Interessent die Ansprüche gegen Sie konkret geltend macht, dann werde ich anhand dieser erhobenen Ansprüche prüfen, ob etwas zu machen ist.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Michael Pilarski, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 433, § 311, § 249, § 311b, § 280