Frage: Hallo, meine ex Frau und ich besitzen eine gemeinsame ETW, welche von Ihr alleine bewohnt wird....seit 2013 sind wir geschieden, seit dem wird der Kredit von ihr alleine bezahlt. Ich wohne in einer Mietwohnung seit 2013.  Ich habe seit knapp 1,5 Jahre versucht die gemeinsame Wohnung zu verkaufen, jedoch kommt man um eine Teilungsversteigerung nicht rum, dies möchte ich jedoch nicht, daher lasse ich sie aktuell drin wohnen, solang sie alle Kredite komplett begleicht. In 6 Jahren ist die ETW schuldenfrei. ( mit Anwältin)  Meine Anwältin meinte:  Das mir in 6Jahren dennoch die halbe Wohnung zusteht,obwohl sie den Kredit alleine zahlt, da mir ja Miete zusteht.  Von Freunden und Bekannten habe ich jedoch gehört, das man einen Antrag stellen muss, damit Miete für die halbe Wohnung angerechnet wird. Dies hat meine Anwältin nicht gemacht, wird nicht benötigt. Möchte nur nicht, das in 6 Jahren mir wneiger als die Hälfte gehört oder ich eine Forderung bekomme, von den Kredit Zahlungen der letzten 6 Jahre.  Wir stehen beide im Kredit Vertrag und in 6Jahren ist die Immobilie schuldenfrei.   Nun meine Frage:  Kann ich so alles weiterlaufen lassen, solang sie alles bezahlt und dennoch gehört mir die Immobilie zu 50% ?  Können Forderungen auf mich zukommen bezüglich den Kredit Raten, das Sie von mir 50% möchte?  Wird ein Antrag wegen 'Nutzungsentschädigung' benötigt?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Eingangs möchte ich Ihnen mitteilen, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne die Einsicht in die Verträge nicht möglich ist.   Die Ausgangslage ist, dass Sie und Ihre Ex-Frau Miteigentümer der Immobilie sind und damit auch eine Bruchteilsgemeinschaft nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§§ 741 ff. BGB/a>  bilden. Ihrer Sachverhaltschilderung entnehme ich, dass Sie beide als hälftige Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Dies ist die so genannte dingliche Rechtslage, daran ändert auch eine alleinige Nutzung oder eine alleine Kreditabzahlung nichts. Sie bleiben hälftiger Eigentümer.  Den Kredit haben Sie beide aufgenommen, so dass Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/421.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 421 BGB: Gesamtschuldner">§ 421 BGB/a>  Gesamtschuldner sind. Hier ist die Rechtslage so, dass die Bank die Kreditraten von jedem einzelnen insgesamt fordern darf, sie kann sich den Schuldner aussuchen. Das Problematisch ist, wenn nur ein Schuldner zahlt, dass es der Bank zwar egal sein wird, weil die Raten vollständigen beglichen werden. Jedoch kann sich derjenige Schuldner, der mehr als die Hälfte gezahlt hat, gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/426.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 426 BGB: Ausgleichungspflicht, Forderungsübergang">§ 426 BGB/a>  von dem anderen den überschießenden Teil fordern kann. Daher könnte Ihre Ex-Frau kommen und diesen Teil von Ihnen einklagen.   Wird der Kredit abbezahlt, dann sind Sie, zumindest so wie Sie es schildern, immer noch Miteigentümer.   Grundsätzlich ist ein Antrag auf die Nutzungsentschädigung sinnvoll und angebracht. Da Sie eine Bruchteilsgemeinschaft bilden, können Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. 2. BGB/a>  eine dem Interesse der Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen. Da Sie die Wohnung nicht nutzen, könnten Sie die Neuregelung der Verwaltung und Benutzung von Ihrer Ex-Frau verlangen, was dazu führen könnte, dass Sie eine Nutzungsentschädigung für Ihre Wohnung erhalten. Ich kenne den Sachverhalt natürlich nicht so genau wie Ihre Anwältin, aber meiner Ansicht nach wäre es erforderlich eine Nutzungsentschädigung zu verlangen, da Sie im Nachhinein noch mit gesamtschuldnerischen Forderungen aus dem Kreditvertrag überzogen werden könnten. In diesem Fall könnte Sie zumindest mit den Nutzungsentschädigungen aufrechnen. Für einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung müssen aber auch die möglicherweise zugesprochenen Ansprüche auf Unterhalt berücksichtigt werden. Ist dort bereits ein Nutzungsvorteil angerechnet worden, so könnte eine Nutzungsentschädigung entfallen. Es kommt hier daher wirklich darauf an, sämtliche Umstände der Trennung zu kennen, so dass eine solche Frage nur schwer im Rahmen einer solchen Erstberatung beantwortet werden kann.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 745, § 421, § 426, § 741