Frage: Sehr geehrt Damen und Herren, meine Frau und ich möchten für uns und unsere drei Kinder (0, 2, und 4 Jahre) ein Haus kaufen. Das Haus hat eine untere Wohnung (ca. 116 qm) und zwei obere Wohnungen (jeweils ca. 54 qm). Die untere und eine der oberen Wohnungen stehen leer; die eine obere Wohnung ist vermietet. Die Frage lautet: Können wir dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen? Die untere Wohnung allein ist für uns zu klein, da ich als Lehrer auch noch ein Arbeitszimmer benötige. Wenn wir die freie obere Wohnung dazu nehmen würden, hätten wir mit der anderen Partei ein gemeinsames Treppenhaus, welches dann mitten durch unsere Wohnung verlaufen würde. Wir brauchen also das gesamte Haus. Ist das möglich? Mit freundlichen Grüßen        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  handelt es sich um ein Mietverhältnis, das wirksam auf bestimmte Zeit abgeschlossen wurde, so kann das Mietverhältnis nicht vorzeitig einseitig wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, sondern es müsste eine einvernehmliche Regelung getroffen werden. Gleiches gilt bei einem vereinbarten Kündigungsausschluss.    Handelt es sich dagegen um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, so kann gekündigt werden, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnis besteht. Beabsichtigen Sie sämtliche Wohnungen faktisch zu einer großen Wohnung zusammenzulegen und mit Ihren drei Kindern darin zu wohnen und haben Sie nicht vor, die bislang vermietete Wohnung dann leer stehen zu lassen, so haben Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Sobald Sie Eigentümer des Hauses geworden sind und damit in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag über <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://dejure.org/gesetze/BGB/566.html' target='_blank'>§ 566 BGB</a> eingetreten sind, können Sie die obere vermietete Wohnung unter Einhaltung der Kündigungsfrist wegen Eigenbedarfs kündigen. Nach <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://dejure.org/gesetze/BGB/573.html' target='_blank'>§ 573 Abs. 2 BGB</a> liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Dies gilt auch dann, wenn es sich - wie in Ihrem Fall - um einen sog. selbstverursachten Eigenbedarf handelt, also Eigenbedarf, der bereits vor Eigentumserwerb vorgelegen hat und durch den Kauf der vermieteten Wohnung bzw. des teilvermieteten Hauses erst geschaffen wird.  Der Mieter kann der Kündigung allerdings nach <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://dejure.org/gesetze/BGB/574.html' target='_blank'>§ 574 ff. BGB</a> widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für ihn, für seine Familie oder andere Haushaltsangehörige eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung Ihrer berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Es findet hier also eine Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters statt. Der Mieter kann in diesem Fall verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Sie als die Vermieter können die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihnen den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574 - a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs">§ 574b BGB/a> ). Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.  Soweit mietvertraglich keine andere Kündigungsfrist für den Vermieter vereinbart wurde, ergibt sich die einzuhaltende Kündigungsfrist - je nach der bisherigen Mietdauer - aus <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html' target='_blank'>§ 573c BGB</a>.   Eine Wohnungskündigung muss unbedingt schriftlich erfolgen (<a class='textlink' rel='nofollow' href='http://dejure.org/gesetze/BGB/568.html' target='_blank'>§ 568 BGB</a>), aus Beweisgründen empfiehlt sich ein Einschreiben mit Rückschein.  Es muss in dem Kündigungsschreiben substanziiert dargelegt werden, warum Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben und den Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen, ansonsten wäre die Kündigung nicht wirksam (<a class='textlink' rel='nofollow' href='http://dejure.org/gesetze/BGB/573.html' target='_blank'>§ 573 Abs. 3 BGB</a>). Gründe, die in dem Kündigungsschreiben nicht angegeben wurden, können in einem etwaigen Prozess nur berücksichtigt werden, soweit sie nachträglich entstanden sind.  Die beste Lösung wäre, sich mit dem Mieter auf einen Mietaufhebungsvertrag zu einigen.  Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter. Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Gabriele Haeske Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 566, § 573c, § 574b, § 568