Frage: Die Erbengemeinschaft E., bestehend aus den Gesellschaftern S. plus zwei weiteren Beteiligten war Eigentümerin eines Mietwohnhauses mit 7 Wohnungen. Diese Immobilie wurde mit Wirkung vom 1.7.2017 an die Immobilien-Gesellschaft A. veräußert, welche die Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandelte und diese ihrerseits weiterverkaufte. Die Mietverträge, in die die Käufer eintreten mussten, wurden der Fa. A. im Original übergeben. Diese Mietverträge der Erbengemeinschaft hatten eine Besonderheit: Auf die Erstattung der Grundsteuer und der Versicherungsbeiträge wurde verzichtet, nur die Verbrauchskosten für Heizung, Wasser usw. wurden umgelegt. Die entsprechenden Passagen („Grundsteuer', „Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung') in den Verträgen (Formularverträge des Haus- und Grundbesitzer-Vereins) waren durchgestrichen. Der Käufer R., der noch 2017 von der Fa. A. eine der Wohnungen erworben hatte, verlangte jedoch seinem Mieter W., den er von der Erbengemeinschaft übernommen hatte, in seiner ersten Nebenkosten-Abrechnung 2018 auch die Erstattung der Grundsteuer und der Versicherungsbeiträge, was der Mieter W. verweigerte. Nach einigem hin und her verlangte der Wohnungseigentümer R. Vom Mieter W. eine Bestätigung des ursprünglichen Vermieters, der Erbengemeinschaft E., dass auf diese Umlage verzichtet worden war. Diese Bescheinigung, datiert vom 27.3.20, konnte W. auch vorlegen. Der Vermieter R. sah sich jedoch im Recht, da in dem Mietvertrag, der ihm von der Fa. A. übergeben worden war, die entsprechenden Streichungen nicht auftauchten. Wenn man eine Manipulation ausschließt, bleibt als einzige Erklärung, dass die beiden Versionen des Mietvertrags, welche sich in diesem (und nur in diesem) Punkt unterschieden, auf ein Versehen bei der Ausstellung der Verträge zurückzuführen waren. Am 20.9.21 schließlich wandte sich der Vermieter R. an die Fa. A., um Schadensersatz geltend zu machen, woraufhin sich die Fa. A. wiederum mit dem Gesellschafter S. der Erbengemeinschaft - als persönlich und gesamtschuldnerisch haftender Gesellschafter - in Verbindung setzte, um den Anspruch weiterzugeben. Gefordert wurden von R. die bisher, d.h. von 2018 – 2020 aufgelaufenen Differenzen von rund 1350 Euro, sowie die für die nächsten 5 Jahre zu erwarteten Fehlbeträge von zusätzlich 2350 Euro, also insgesamt 3700 Euro.  Frage: Welche Verjährungsfristen gelten in so einem Fall? Tritt der Beginn der Verjährung 2018 ein, als der Mieter W. die Nebenkostenabrechnung nicht anerkannte und somit ein Hinweis auf einen Mangel vorlag? - Wie ist in diesem Zusammenhang folgender Passus aus dem Kaufvertrag der Immobilie zu bewerten: „Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstücks, des Gebäudes und der etwa mitverkauften beweglichen Sachen sind – soweit gesetzlich möglich – ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Veräußerer handelt vorsätzlich oder grob fahrlässig.' - Ferner: Können die noch nicht eingetretenen, prognostizierten Mietminderungen überhaupt geltend gemacht werden? Und muss Vermieter R. gegen seinen Vertragspartner, die Immobilienfirma A. klagen, oder kann er direkt gegen den ursprünglichen Eigentümer, die Erbengemeinschaft E., bzw. Gesellschafter S. vorgehen? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Die in Wirklichkeit in geringerer Höhe geschuldete und gezahlte Warmmiete kann ein Schaden im Sinne des zivilrechtlichen Schadensersatzrechts sein.  Es gelten die Verjährungsfristen für vertragliche Schadensersatzansprüche aus § 199 Abs. 1 und 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dieser lautet:   i>(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem 1. der Anspruch entstanden ist und 2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.  [...]  (3)Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren 1. ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und 2. ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an. Maßgeblich ist die früher endende Frist./i>  Abs. 3 ist dabei als Höchstfrist zu verstehen. Kenntnis i.S.d. Absatzes 1 wird erlangt in dem Zeitpunkt, in dem R von dem tatsächlichen Mietvertrag (mit den Streichungen von Nebenkosten) erfährt. Das dürfte in der Tat das Jahr 2018 sein, so dass in Ansehung der dreijährigen Regelverjährungsfrist des § 195 BGB Verjährung mit Ablauf des Jahres 2021 eintritt.  Ein kaufvertraglicher Sachmangel liegt vor, wenn der falsche Mietvertrag (ohne Streichungen) als Beschaffenheit der Eigentumswohnung (= Ertragskraft) vereinbart worden ist. Hierfür müsste man sich das Vertragsverhältnis A-R genau ansehen, wozu auch Erklärungen vor Vertragsschluss relevant sein können.  Die zitierte Haftungsklausel entspricht der Gesetzeslage (vgl. § 444 BGB). Der Haftungsausschluss über die gebrauchte Eigentumswohnung konnte so vereinbart werden und ist in den genannten Grenzen wirksam.  Künftige Schäden auf bekannter Schadensursache können ebenfalls schon dem Grunde nach geltend gemacht werden. Prozessual würde dies in Form einer Feststellungsklage gelingen.  R kann nur gegen seinen Vertragspartner A vorgehen. Die Erbengemeinschaft ist als vorheriger Verkäufer nicht in das Vertragsverhältnis A-R involviert. R hat keine Ansprüche gegen die Erbengemeinschaft und S, auch nicht aus sog. unerlaubter Handlung.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 444, § 195