Frage: Drei Eigentümer besitzen im Rahmen einer Bruchteilsgemeinschaft ein Grundstück zu je 1/3. Jeder Eigentümer hat an seinem jeweiligen Eigentumsdrittel den jeweils anderen beiden Eigentümern ein im Grundbuch vermerktes dingliches Vorkaufsrecht für den ersten Verkauf eingeräumt. Jeder Eigentümer hat also ein Vorkaufsrecht (für den ersten Verkauf) am jeweiligen Bruchteil der beiden Miteigentümer.  Es kommt nun zur Teilungsversteigerung, da einer der Eigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft beantragt hat.  Frage: Können einer oder mehrere der Eigentümer im Rahmen der Teilungsversteigerung bzw. nach erfolgtem Zuschlag Gebrauch von ihrem Vorkaufsrecht machen?  a. Wenn ja, welche Konsequenzen hätte dies für einen Bieter, der das gesamte Grundstück allein erwerben möchte und den Zuschlag erhält? Könnte er beispielsweise gezwungen werden, ohne Rücktrittsmöglichkeit mit einem der ehemaligen Eigentümer eine Bruchteilsgemeinschaft zu bilden, wenn dieser (nach dem Zuschlag an den Bieter) von seinem Vorkaufsrecht bezüglich eines oder zwei der ehemaligen Bruchteile Gebrauch macht?  b. Wenn nein, erlischt das Vorkaufsrecht nach erfolgtem Zuschlag und kann vom Käufer somit aus dem Grundbuch gelöscht werden?   Einsatz editiert am 17.10.2020 14:23:49   Einsatz editiert am 17.10.2020 16:42:10

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Die Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft gemäß den a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/180.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 180 ZVG">§§ 180/a> -185 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) zählt grundsätzlich zum Kreis der Vorkaufsfälle, obwohl keine rechtsgeschäftliche Verfügung zugrunde liegt (Heintz in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1097.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1097 BGB: Bestellung für einen oder mehrere Verkaufsfälle">§ 1097 BGB/a>  (Stand: 01.07.2020), Rn. 12). Das bedeutet, dass die übrigen Miteigentümer nach der Versteigerung ihr Vorkaufsrecht ausüben können. Bei der Teilungsversteigerung wird lediglich der Miteigentumsanteil versteigert.  Dem Bieter ist bewusst, dass er nur einen Miteigentumsanteil erwerben kann und dass dieser mit jeweils einem Vorkaufsrecht belastet ist. Die übrigen Miteigentumsanteile kann er dann nur käuflich erwerben. Deshalb macht sich ein Vorkaufsrecht für eine Verwertung des Grundstücks im Wege der Versteigerung grundsätzlich als hinderlich bemerkbar.  Das Vorkaufsrecht bleibt also grundsätzlich bestehen im Rahmen einer Teilungsversteigerung.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1097