Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, Wir haben kürzlich einen Erbbaurechtsvertrag geschlossen und fragen uns jetzt ob wir die Ersterschliessung des Grundstücks zu zahlen haben oder nicht, der Wortlaut des Vertrages an dieser Stelle ist wie folgt: 5. Lasten und Abgaben  1. Der Erbbauberechtigte hat alle auf das Erbbaugrundstück und das      Erbbaurecht entfallenden einmaligen und wiederkehrenden      öffentlichen und privatrechtlichen Lasten, Abgaben und     Pflichten, die den Grundstücks- oder Gebäudeeigentümer als     solchen betreffen, einschließlich der Grundsteuer und     gemeindlicher Lasten nach dem Kommunalabgabengesetz für die     Dauer des Erbbaurechts zu tragen sowie für die Erfüllung     aller behördlicher Auflagen zu sorgen. Ausgenommen sind     Grundpfandrechte am Erbbaugrundstück.   2. In Bezug auf Erschliessungskosten und Anliegerbeiträge i.S.v.     a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/436.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 436 BGB: Öffentliche Lasten von Grundstücken">§436 BGB/a>  gilt das für alle ab dem morgigen Tage ergehenden     Bescheide. Alle Beiträge auf Grund von Bescheiden, die bis     zum heutigen Tage ergangen sind hat der Grundstückseigentümer     zu tragen.  Der Vertrag ist am 23.6. geschlossen worden, die Erschliessung für die Bauphase ist seitens der Gemeinde abgeschlossen, es folgen noch Erstellung von Gehwegen und einer öffentlichen Stichstraße sowie der Anschluß von Gehweglaternen.  Meine Frage lautet also, inwiefern sich aus dieser Vertragspassage herauslesen lässt ob und welche Kosten für die Erschliessung auf uns zu kommen können.  Vielen Dank im Vorraus, mit freundlichen Grüßen        !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchenden,   ich halte die vertragliche Regelung für eindeutig – im Ergebnis werden Sie alle Erschließungs- und Anliegerbeiträge nach a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/127.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 127 BauGB: Erhebung des Erschließungsbeitrags">§§ 127/a>  bis a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/135.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 135 BauGB: Fälligkeit und Zahlung des Beitrags">135 BauGB/a>  zu tragen haben, soweit hierüber bis einschließlich zum 23.06. noch kein gemeindlicher Beitragsbescheid ergangen ist, mithin wohl auch bereits für die Kosten der Ersterschließung einstehen müssen.  Dabei kommt es nicht darauf an, ob ein entsprechender Verwaltungsakt dem Grundstückseigentümer oder Ihnen als Erbbauberechtigte bekannt gegeben bzw. zugestellt wird. Denn die vorliegende Regelung verschafft dem Eigentümer einen Befreiungsanspruch, soweit er aufgrund eines ab dem 24.06. erlassenen Bescheides zur Zahlung aufgefordert wird.  Zwar soll nach der gesetzlichen Vorgabe des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/436.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 436 BGB: Öffentliche Lasten von Grundstücken">§ 436 Abs. 1 BGB/a>  der Veräußerer die Erschließungs- und Anliegerbeiträge auch noch für solche „Maßnahmen tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld„.  Dies gilt aber nur, „soweit nichts anderes vereinbart ist„ (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/436.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 436 BGB: Öffentliche Lasten von Grundstücken">§ 436 Abs. 1 BGB/a> ), was hier leider der Fall ist.  Vorbehaltlich einer eingehenden Prüfung des gesamten Vertragswerkes ist die fragliche Vereinbarung auch weder sittenwidrig (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 BGB/a> ) noch verbotswidrig (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 BGB: Gesetzliches Verbot">§ 134 BGB/a> ) und deshalb im Rahmen der Vertragsfreiheit als wirksam zu betrachten.   Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben.  Sollten meine Ausführungen noch Unklarheiten enthalten, nützen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen   Wolfram Geyer Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138, § 134, § 436