Frage: Wir haben unsere Wohnung (Mietvertrag vom 01.08.2011) zum 31.01.15 gekündigt.  Folgende Klauseln regeln die Schönheitsreparaturen:  '8. Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Vermieter, Mieter auf eigene Kosten.' ('Mieter' ist angekreuzt)  'Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der lnnentüren sowie derAußentüren und Fenster von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper das Streichen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. dasTapezieren der Wände.  Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen fachgerecht vorzunehmen.  Als angemessene Zeitabstände für Schönheitsreparaturen gelten im Allgemeinen, entsprechend dem Stand der Abnutzung: ln Küchen, Bädern und Duschen alle 3 - Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen undToiletten alle 3 - Jahre, in anderen Nebenräumen alle 3 - Jahre.'  Frage: Ist diese Klausel wirksam? Müssen wir die Wohnung renoviert (falls ja, was?) übergeben?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ohne die Einsicht in den gesamten Mietvertrag (gibt es etwa zusätzlich eine Endrenovierungsklausel? Sind die Klauseln Allgemeine Geschäftsbedingungen oder Individualvereinbarungen?) kann eine abschließende Beurteilung der Rechtslage nicht erfolgen. Meine hiesigen Ausführungen beziehen sich anhand Ihrer Angaben allein auf die Ihrerseits zitierte Schönheitsreparatur-Klausel des Mietvertrages.  Grundsätzlich obliegen Schönheitsreparaturen als Instandhaltungsarbeiten an der Mietsache dem Vermieter, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> . Diese Instandhaltungspflicht kann allerdings auf den Mieter abgewälzt werden, was Ihr Vermieter vorliegend vertraglich getan hat. Fraglich ist nun, ob diese Abwälzung auch wirksam ist.  Die Renovierungsintervalle müssen nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bedarfsorientiert sein und dürfen keine sog. 'starren Jahresfristen' darstellen (vgl. Palandt, BGB, § 535, Rn. 43; BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2098,%203114" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 98, 3114 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 98, 3114/a> ; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2004,%202586" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 04, 2586 (2 zugeordnete Entscheidungen)">04, 2586/a> ; <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2006,%203778' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 18.10.2006 - Abs. 8 ZR 52/06: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>06, 3778</a>). Die Formulierung „im Allgemeinen' sowie der Zusatz „entsprechend dem Stand der Abnutzung' sind Indikatoren für „weiche, flexible Jahresfristen' und zudem bedarfsorientiert (BGH NJW 04, 425; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2005,%201426" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 09.03.2005 - Abs. 8 ZR 17/04: Formularmäßige Vereinbarung der Übernahme der Schönheitsrepara...">05, 1426/a> ). Damit ist die Abwälzung auf Sie als Mieter grundsätzlich wirksam und Sie sind bei Auszug zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, soweit diese tatsächlich fällig sind. Fälligkeit ist gegeben, soweit ein objektiver Renovierungsbedarf besteht (vgl. Palandt, BGB, § 535, Rn. 47; BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2005,%201863" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.03.2005 - Abs. 11 ZR 286/04: Zugriff der kontoführenden Bank auf pfändungsfreies Arbeitseink...">NJW 05, 1863/a> ).  Welche Arbeiten im Einzelnen auszuführen sind, hängt vom Einzelfall ab und kann hier nicht pauschal beurteilt werden. Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind (vgl. Palandt, BGB, § 535, Rn. 41; BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%2095,%20123" target="_blank" class="djo_link" title="NJW-RR 95, 123 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW-RR 95, 123/a> ). Dazu kann grundsätzlich beispielsweise das Streichen oder Tapezieren von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren, sowie Fenstern und Außentüren von innen, unter Umständen auch das Erneuern von Teppichböden oder Abschleifen und Versiegeln von Parkett etc. gehören (vgl. Palandt, BGB, § 535, Rn. 41).  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich   mit freundlichen Grüßen   Oliver Daniel Özkara  Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535