Frage: Sehr geehrte Rechtsanwälte  Ich hab ein kleines Problem mit einem Mieter  Ich habe vor rund neun Monaten eine extrem desolate Wohnung gekauft.  Diese Wohnung ist auf ein Jahr befristet vermiete. Als Befristungsgrund ist im Mietvertrag die Notwendigkeit  einer umfangreichen Sanierung angegeben.  Diese Sanierung ist auch dringen notwendig es funktioniert nur noch ein kleiner Teil der Elektrik die Wasserinstallation ist undicht und die Fenster schließen kaum noch und es ist auch keine Dusche oder Badewanne Vorhand. Um die Wohnung in eine zeitgemäßen Zustand versetzen zu können muss der Grundriss geändert werden. Nun habe ich 4 Monate vor Ende des Jahres dem Mieter mitgeteilt, dass ich beabsichtige die Wohnung nach seinen Auszug zu sanieren und ob die Möglichkeit besteht einen Termin  mit dem Festerbauer zu  vereinbart,  so dass ich die nötigen neuen Fenster bestellen kann (Lieferzeit 2 Monate). Daraufhin teilt mir der Mieter mündlich mit, dass er nicht aus der Wohnung ausziehen möchte. Er habe sich mit der Situation abgefunden und die Wohnung ist ja auch sehr günstig. Für mich klang es so als ob er die Sache für sich bereits beschlossen hat. Sein Mietvertrag endet am 31.5.2010. Da ich bereits die Kreditzusage meine Bank habe würde ich gerne so schnell wie möglich mit der Sanierung beginnen.   Nun meine Frage 1.Welches Rechtsverhältnis oder Vertragsverhältnis  habe ich mit dem Mieter nach dem 31.5.2010 2.Wie werde ich ihn los ?  Ich habe auch für dieses Objekt gleich nach dem Kauf eine Rechtschutzversicherung abgeschlossen aber ich will die Pferde noch nicht scheu machen.   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sach-verhalts wie folgt beantworte:  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/542.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 542 BGB: Ende des Mietverhältnisses">§ 542 BGB/a>  - Ende des Mietverhältnisses – gilt: Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzli-chen Vorschriften kündigen. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist (Zeitmietverhältnis), endet (grundsätz-lich) mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht  1. in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder  2. verlängert wird.  Von einem so genannten Zeit Mietverhältnis im letztgenannten Sinne ist zu sprechen, wenn die Mietzeit auf eine Kalenderzeit festgelegt wird.  Dies ist in der Regel gegeben, wenn vereinbart ist, dass das Mietverhältnis nach Zeitablauf ohne Kündigung endet (Zeitbefristung).  Deshalb führt auch der Zeitmietvertrag über Wohnraum (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a> ) nach Ablauf der Mietzeit zur automatischen Beendigung, wobei das gesetzliche Formerfordernis des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/550.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 550 BGB: Form des Mietvertrags">§ 550 BGB/a>  (schriftlicher Mietvertrag bei Mietverhältnissen über ein Jahr hinaus) zu beachten ist.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  über den  Zeitmietvertrag bestimmt:   Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit   1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,  2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder (dieses ist der einschlägig und von Ihnen dem Mieter gegenüber bekannt gegeben worden)  3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.   Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.  Solange Sie sich an die oben genannten Verpflichtungen, schriftlicher Mietvertrag bei Mietverhältnissen über ein Jahr hinaus (hier sowieso nur auf ein Jahr befristet), zulässiger Grund und schriftliche Mitteilung dieses Grundes, gehalten haben, so endet das Mietverhältnis automatisch zum 31.5.2010.  Ergänzend gilt folgendes, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 2 BGB/a> :  Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mittei-lung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Ver-spätung verlangen.   Hier haben Sie dieses, so habe ich es jedenfalls verstanden, dem Mieter selbstständig rechtzeitig mitgeteilt. Eine Verlängerung des Mietverhältnisses scheidet daher aus.  Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.  Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.  Letzterer Abs. gilt allerdings nicht, weil Sie hier schon zu Beginn des Mietverhältnisses den Mieter über den Befristungsgrund schriftlich informiert haben. Eine Verlängerung kommt daher also nicht in Betracht.  Der Mieter hat daher nicht das Recht, in der Wohnung zu bleiben. Eine Kündigung ist aufgrund der zulässigen Befristung auch entbehrlich, so dass dann Räumungsklage erhoben werden kann, wenn der Mieter nicht fristgerecht auszieht.  Ich würde ihn daher nochmals schriftlich auf die fristgerechte Beendigung des Mietverhältnisses hinweisen, einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a>  ausdrücklich widersprechen, auf die Rückgabeverpflichtung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 BGB/a>  sowie auf die Nutzungsentschädigung bei Nichtrückgewähr und Vorenthaltung der Mietsache nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546a BGB/a>  hinweisen.  Falls Ihr Mieter nicht ausziehen sollte, können Sie sich gerne an mich wenden; eine hier gezahlte Erstberatung würde Ihnen angerechnet und gutgeschrieben werden.  Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 550, § 542, § 575, § 546, § 546a, § 545