Frage: Hallo, wir haben Dezember 2008 ein Haus gekauft, was 28 Jahre alt ist. Bereits vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags haben wir über den Makler beanstandet, dass im Kellergeschoß in zwei Kellerräumen Wasser etwa 10 cm hoch gestanden haben muss. Bei einem Telefonat erklärte der Vorbesitzer, dass Wasser im Keller gestanden hatte, was durch zwei offen stehende Kippfenster während eines Urlaubs eingedrungen war. Er wurde noch gezielt auf einen möglichen Mangel bzw. einem Wasserschaden angesprochen. Er blieb jedoch bei seiner Version mit dem eingetretenen Wasser. In einem Kellerraum konnte man an der Außenwand  gut die Höhe des gestandenen Wassers (10-20 cm) erkennen. Für uns erschien seine Erklärung nicht so ganz glaubhaft.  Wir sind dann Februar eingezogen. 4 Wochen später wurden in diesem Kellerraum einige Wasserlachen vorgefunden. Das Wasser war im Bodenbereich über die Kelleraußenwand eingedrungen. Es war die gleiche Wand, an der wir bereits vorher die Wasserkränze festgestellt hatten. Für uns stellt sich das Ganze als ein versteckter Mangel dar, der vom Vorbesitzer mit einer falschen Aussage begründet wurde. Es stellt sich jetzt mehr so dar, als wenn die der Wetterseite zugewandte Kellerwand nicht ausreichend isoliert ist. Dieser Baumangel wurde aber nicht angegeben durch den Vorbesitzer. Unsere Frage ist, ob man rechtliche Schritte gegen den Vorbesitzer einleiten kann, und ob diese erfolgsversprechend sind. Müssen Fristen seit dem notariellen Kaufvertrag zur Durchsetzung des beanstandenden versteckten Mangels beachtet werden

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   1.  als Käufer haben Sie die Möglichkeit den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung  anzufechten; a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a> .   Dazu müssten Sie vom Verkäufer arglistig getäuscht worden sein. Problematisch in Ihrem Falle ist, ob Sie überhaupt getäuscht worden sind, da bereits die Erklärung des Eigentümers für Sie nicht glaubhaft war und somit bereits keine Täuschung vorliegen könnte. Im Zweifel müsste allerdings die Gegenseite nachweisen, dass Sie trotz der unrichtigen Aussage nicht getäuscht worden sind.    Die Täuschung muss auch arglistig erfolgt sein. Abs. 500.h. der Verkäufer muss den Umfang des Mangels gekannt haben. Dabei genügt es, wenn er die Unrichtigkeit seiner Angaben für möglich hält. Dies ist nach Ihrer Darstellung der Fall, muss aber im Zweifel von Ihnen bewiesen werden. Im Falle von Feuchtigkeitsschäden erfolgt der Nachweis, wodurch die Schäden entstanden sind, idR durch einen Gutachter.  Die Anfechtung muss innerhalb eines Jahres nach Kenntnis der Täuschung erfolgen; a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/124.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 124 BGB: Anfechtungsfrist">§ 124 BGB/a> .  2.  Darüber hinaus könnten Sie auch Ansprüche aus Sachmängelhaftung haben. Dazu muss jedoch der Kaufvertrag eingesehen werden, da bei Immobilienverträgen dies häufig ausgeschlossen wird. Selbst wenn die Sachmängelhaftung ausgeschlossen worden ist, sollte überprüft werden ob dies wirksam erfolgte. Dazu muss der Vertrag eingesehen werden und müssen die genauen Umstände des Kaufs bekannt sein. Diese Prüfung ist im Rahmen einer Erstberatung nicht möglich.   3.  Sollten Sie sich entschließen, den Kaufvertrag anzufechten oder auf andere Art gegen den Verkäufer vorzugehen, rate ich dringend dazu einen Rechtsanwalt seiner Wahl zu Ihrer Vertretung zu beauftragen, um seine Ansprüche nicht durch Fehler zu gefährden.   Gerne steht Ihrem Sohn unsere Kanzlei dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet wird. Auch eine größere örtliche Entfernung steht einer Mandatsübernahme nicht im Wege, da die Kommunikation auch gut über Telefon, EMail, Post und Fax erfolgen kann.   Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,  sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen  übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.  Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.   Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.  Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.  Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen   Ingo Bordasch  Rechtsanwalt   Tel.: 030 - 293 646 75  Fax.: 030 - 293 646 76  frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de   PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 124, § 123