Frage: Guten Tag!  Im Rahmen eines Insolvenzverfahrens soll ein Grundstück mit einem Wohnhaus verwertet werden. Der Insolvenzverwalter hat in einem Bieterverfahren die Kaufinteressenten aufgerufen, ein verbindliches  Kaufangebot abzugeben. Ich habe ein Angebot abgeben und als Höchstbietender den Zuschlag bekommen. Mein Angebot war nicht als freibleibend oder unverbindlich, aber auch nicht als verbindlich gekennzeichnet. Nun stellte sich heraus, dass das Vorhaben zu diesem Kaufpreis für mich nicht finanzierbar ist. Ich möchte nun von meinem Angebot zurücktreten und ein neues reduziertes Angebot einreichen, das immer noch über dem zweit höchsten Gebot liegt. Frage: Kann der Verkäufer mich zwingen bzw. mich darauf verklagen, einen notariellen Kaufvertrag zu meinem ersten Gebot zu unterschreiben? Sehen Sie eine Handhabe für mich, von meinem Angebot zurückzutreten? Welche Konsequenzen könnte mein Rücktritt schlimmstenfalls für mich haben? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   Lassen Sie mich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:  Der Verkäufer kann Sie nicht zwingen, einen notariellen Kaufvertrag zu Ihrem ersten Gebot zu unterzeichnen. Eine entsprechende Klage hätte keine Erfolgschance, deswegen wird so etwas auch nicht kommen. Grund ist der, dass gemäß § 311b BGB bei Grundstücksgeschäften einzig und allein der notarielle Kaufvertrag als solcher gültig ist. Die vorherigen Gebote bei einem sog. Bieterverfahren, wie es in den letzten Jahren zunehmend üblich wurde, sind unverbindlich. Daraus ergibt sich noch kein Zwang zum Abschluss eines notariellen Vertrages zu diesen Bedingungen.  Sie müssen deswegen juristisch gesehen von Ihrem Gebot gar nicht „zurücktreten'. Es ist ja, wie oben dargelegt, ohnehin unverbindlich. Sie können also ohne weiteres ein neues Gebot abgeben und sehen, wie der Insolvenzverwalter darauf reagiert. Auch er ist nämlich ohne Notarvertrag zunächst einmal an gar nichts gebunden, d.h. er muss Ihnen das Grundstück nicht verkaufen.  Negative Konsequenzen für Sie sehe ich hier nicht. Eine vertragliche Bindung sind Sie nicht eingegangen. Auch Schadenersatz, wofür auch immer, werden Sie hier nicht leisten müssen. die zwingende notarielle Schriftform für Grundstückskaufverträge dient nämlich unter anderem auch gerade dazu, dass sich der Käufer über seinen Schritt vorher klar werden und auch die Finanzierbarkeit gründlich überdenken und prüfen soll. Wenn Sie nun zu diesen Konditionen kein Darlehen erhalten, dann ist das alle Mal ein triftiger Grund, der Schadensersatzforderungen von vornherein ausschließen wird.  Insofern können Sie einfach ein neues Gebot abgeben und schauen, was nun passiert. Maximal könnte sich der Insolvenzverwalter dafür entscheiden, in der Hoffnung auf höhere Gebote erneut ein Bieterverfahren durchzuführen statt an Sie zu verkaufen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 311b