Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir, d.h. mein Mann, meine zwei kleinen Töchter und ich überlegen ein Haus mit ca. 300 qm Wohnfläche zu kaufen. Wir möchten das gesamte Haus renovieren und anschließend bewohnen.  Das Problem ist Folgendes: In dem Haus lebt zum einen die Eigentümerin, die natürlich das Haus umgehend räumen wird bei einem Verkauf. Zum anderen lebt im Dachgeschoss eine Schneiderin, die erst vor einiger Zeit ihre Wohnung aufwändig renoviert hat, und im 1. OG hat sie ihr großes Atelier. Wir vermuten, daß die Schneiderin sich weigern wird aus der wunderschönen Wohnung und dem Atelier auszuziehen.   Was gibt es für uns für Möglichkeiten?  Entweder kaufen wir das Haus mit einer  Klausel, die festhält, daß wir das Haus 'leer', also ohne Mieterin übernehmen  und vorher kein Geld fließt. Das Problem dabei ist für uns, daß wir unser momentanes Haus ebenfalls verkaufen müssen und natürlich einen Termin für die Hausübergabe angeben müssen. Dann hat die momentane Eigentümerin das Problem, kann sie dann klagen wegen Eigenbedarfs?  Oder wir kaufen das Haus wie es jetzt ist und klagen die Schneiderin selber auf Eigenbedarf raus?  Haben Sie Ideen oder Möglichkeiten für uns?   Vielen Dank für Ihre freundliche Hilfe, Andrea A.        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  1. Der Kauf an sich bricht das bestehende Mietverhältnis zunächst nicht, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> .  2. Nach Ihrer Schilderung haben Sie aber die Möglichkeit, die Mieterin mit der Begründung des Eigenbedarfs zu kündigen. Die jetzige Eigentümerin hat dazu nicht die Möglichkeit. Sie müssen sich im Klaren sein, dass Sie gegebenenfalls bei Weigerung der Mieterin zum Auszug ein gerichtliches Verfahren durchführen müssen, was zeit- und geldaufwändig ist. Sie sollten also bei der Verhandlung um den Kaufpreis mit der Eigentümerin diese Aspekte anführen und einen geringeren Kaufpreis verlangen. Kaufen Sie das Haus mit noch bestehendem Mietverhältnis, kann es sein, dass die Mieterin ErS. der Kosten für die Renovierung zurück verlangt. Hierzu hat sie dann gegebenenfalls einen Anspruch, wenn die Eigentümerin von dem Umbau informiert war und der Mieterin verschwiegen hat, dass sie das Haus verkaufen möchte und dann die Mieterin die Aufwendungen bei einer Eigenbedarfskündigung umsonst aufgewendet hat. Sie müssen also sich bei dem Kauf also auch darüber im Klaren sein.  3. Wenn Sie dieses Risiko umgehen möchten, sollten Sie die Vermieterin auffordern, das bestehende Mietverhältnis zu kündigen. Dazu kann die Vermieterin zwar nicht den Grund des Eigenbedarfs anführen. Wenn jedoch aufgrund des Mietverhältnisses eine wirtschaftliche Verwertung des Hauses nicht möglich ist, kann sie das Mietverhältnis aus diesem Grund kündigen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB/a> . Sollte sich die Mieterin gegen diese Kündigung wehren, kann sich das Kündigungsverfahren jedoch ebenfalls über Monate hinziehen.   Nach der derzeitigen Schilderung würde ich Ihnen raten, den Kauf nur abzuschließen, wenn das Objekt nicht mehr bewohnt ist, da Sie sich ansonsten eventuell mit einem langwierigen Rechtsstreit konfrontieren. Eine weitere Möglichkeit wäre, mit der Mieterin die Situation zu besprechen und eine Ablöse anzubieten für ihren Auszug. Die finanzielle Aufwendung sollten Sie dann beim Kaufpreis mindernd einsetzten.   Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Nina Heussen Rechtsanwältin  Diep, Rösch & Collegen Fürstenstraße 3 80333 München  TEL: (089) 45 75 89 50 FAX: (089) 45 75 89 51  info@anwaeltin-heussen.de  Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:  Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind. Insbesondere bezieht sich meine Auskunft nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden. Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 566