Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, folgender Sachverhalt stellt sich dar:  Mein Vater ist kürzlich unerwartet verstorben und hinterließ den drei Kindern ein Haus mit drei Parteien.  Die Erben möchten das Haus schnellstmöglich verkaufen. Zu ihrem Entsetzen stellten sie fest dass eine Mieterin einen Kündigungschutz für 5 Jahre gegen Eigenbedarf includiert hat. Sie ist erst im September 2005 eingezogen. Vermieter und Mieter strebten ein langfristiges Mietverhältnis an.   Nun die Fragen: -Bleibt der Vertrag bei einem Sterbefall und anschließendem Verkauf gültig?  -Gibt es Möglichkeiten die bei diesem speziellen Fall eine Kündigung wegen Eigenbedarf (das streben die Kaufinteressenten an) rechtens werden lassen?  -Wie sollen die Erben weiter vorgehen? Das Haus wird sich mit diesem Mietvertrag kaum verkaufen da die Interessenten es selbst beziehen wollen.         

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  Zunächst möchte ich Ihnen mein ehrlich empfundenes Beileid zum überraschenden Tod Ihres Vaters aussprechen.  Zur Rechtslage:  1. Mit dem Erbfall sind neben der Immobilie selbst auch alle Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen von Ihrem Vater auf Sie und seine weiteren Erben unverändert übergegangen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1922.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1922 BGB: Gesamtrechtsnachfolge">§§ 1922/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1942.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1942 BGB: Anfall und Ausschlagung der Erbschaft">1942 BGB/a> ).  Bei einem Verkauf der Immobilie durch die Erben tritt wiederum der Erwerber gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  in die bestehenden Mietverhältnisse - ebenfalls zu unveränderten Bedingungen - ein.  Hierunter fällt auch der vertraglich vereinbarte befristete Ausschluss der Geltendmachung von Eigenbedarf. Dieser bleibt ebenfalls gültig.  Allerdings kenne ich nicht den Wortlaut dieser Vereinbarung, die noch auf Ihre Wirksamkeit und den genauen Inhalt überprüft werden sollte. Möglicherweise sind dort auch Ausnahmen vorgesehen.  2. Vorbehaltlich einer eingehenderen Prüfung des Vertrages wird eine Eigenbedarfskündigung also erst zum Ende August 2010 zulässig sein.  Gesetzliche oder richterrechtliche Ausnahmen sind nicht vorgesehen. Der Mieterschutz hat insoweit Vorrang.  3. Es könnte jedoch versucht werden, eine Mietaufhebungsvereinbarung mit der Mieterin zu schließen, eventuell auch gegen eine Abfindung, um Ihrem eigenen wirtschaftlichen Interesse an einer baldigen Verwertung der Immobilie Rechnung zu tragen. Fragen Sie vorab bei den Kaufinteressenten nach, wann diese eine Eigennutzung aller drei Mieteinheiten beabsichtigt. Vielleicht wird von den Interessenten eine der Wohnungen noch nicht so bald benötigt, so dass Sie Ihrer Mieterin noch einen längeren Zeitraum anbieten können, in dem sie in der Wohnung verbleiben kann.  Beharrt die Mieterin allerdings auf ihren Rechten, werden Sie das Nachsehen haben.  Überlegen Sie aber auch, ob ein schnellstmöglicher Verkauf hier wirklich die (auch wirtschaftlich) einzige oder die bessere Möglichkeit ist, als wenn Sie doch noch einige Zeit das Haus gemeinsam weiter vermieten.   Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.  Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung. Gerne übernehme ich auch Ihre weitere Vertretung.  Mit freundlichen Grüßen   Wolfram Geyer Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 1922, § 1942