Frage: Wir lassen derzeit unser Einfamilienhaus durch einen Anbau ergänzen. Dazu gibt es einen detaillierten Werkvertrag mit einem Büro für Bauplanung und Baubetreuung. Vereinbart ist eine schlüsselfertige Übergabe. Dieses Büro hat auch das Baugesuch gestellt und stellt den Bauleiter.  Zur Orientierung: Die Vertragsssumme beträgt knapp 130.000 €. Der Anbau wird im Wesentlichen im UG eine Garage enthalten und im EG eine großzügige Wohnküche. Der Übergang vom Altbau in die neue Küche erfolgt durch einen Durchbruch, der an der Stirnseite des bisherigen Flurs gemacht wird. Jetzt, da die Bodenplatte des Anbaus, die Wände des UG und die Zwischendecke über dem UG gegossen sind, wird erkennbar, dass ein Fehler in der Höhenplanung passiert ist. Der Anbau liegt ca. 12 cm höher als vorgesehen (was allerdings noch nicht den Rahmen der Baugenehmigung sprengt). Ein stufenfreier Übergang zwischen EG des Altbaus und der neuen Küche könnte jetzt nur noch realisiert werden, wenn sämtliche - ansonsten augenscheinlich einwandfrei ausgeführten - Bauumfänge einschließlich des Fundamentes wieder abgerissen und 12 cm tiefer neu aufgebaut werden würden. Dafür steht eine Summe von mindestens 50.000 € im Raum. Dies wollen wir eigentlich nicht (schon alleine weil Dreck, Lärm und Einschränkungen der Bauzeit dann noch erheblich länger dauern würden). Der Fehler bzw. Mangel wird auch von niemandem bestritten. Als Kompensation dafür, dass wir wohl dauerhaft mit einer Stufe zwischen altem und neuem Wohnungsteil werden leben müssen, wurde auch schon ein 'Ausgleich' in Aussicht gestellt. Über die Summe wurde bisher noch nicht gesprochen. Um nicht über den Tisch gezogen zu werden, würde es mir helfen, wenn ich hier eine grobe Angabe erhalten könnte, wieviel Schadenersatz ich in so einem Fall wohl beanspruchen könnte. Vielen Dank.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Aufgrund eines Mangels des Werkes haben Sie einen Anspruch auf Minderung .  Dazu macht das bürgerliche Gesetzbuch folgende Regelung als Grundlage einer Bemessung:  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/638.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 638 BGB: Minderung">§ 638 BGB/a>  (...) (3) Bei der Minderung ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.  Die Ausübung des Minderungsrechts geschieht dabei durch eine empfangsbedürftige Willenserklärung . Diese  unterliegt keiner gesetzlichen Form, es sei denn diese ist vereinbart worden.  Sonst können Sie sich auch mündlich einigen, was aber wegen fehlender Beweise nicht empfehlenswert ist. Als Gestaltungsrecht ist die Minderung bedingungsfeindlich und ab Zugang unwiderruflich.  Zur Höhe der Minderung gibt es keine stichfeste Formel. Massgeblich ist aber nicht der Wert des Abbruchs und Neuerrichtung ( nicht : 50.000 Eur) sondern die Differenz zwischen dem Wert des geplanten Vorhabens und der tatsächlichen, fehlerhaften höheren Erbauung. Nach dem Landgericht Heidelberg gilt jedenfalls folgendes:  ' Die Höhe der Minderung kann aber auch dann geringer sein, wenn zwar die Nacherfüllung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/635.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 635 BGB: Nacherfüllung">§ 635 Abs. 3 BGB/a>  nicht unverhältnismäßig gewesen wäre, jedoch im Einzelfall die Herabsetzung der Vergütung um die vollen Nacherfüllungskosten in einem auffälligen Missverhältnis zum Gesamtwert stünde und daher unverhältnismäßig erscheint (vgl. Palandt/Sprau, aaO, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/638.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 638 BGB: Minderung">§ 638 BGB/a>  Rn. 4 m.w.N.). Dabei sind stets auch die Grundsätze von Treu und Glauben zu beachten, die ggf. bereits der Ausübung eines Gewährleistungsrechts überhaupt entgegen stehen können (vgl. OLG Stuttgart a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BauR%202007,%20713" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Stuttgart, 04.04.2006 - 12 U 205/05: Bauvertrag: Abweichung von einer Fabrikatsvereinbarung...">BauR 2007, 713/a> ). In den vorgenannten Fällen kommt die Berücksichtigung eines etwaigen technischen oder merkantilen Minderwerts in Betracht (vgl. Palandt/Sprau, aaO sowie allgemein Werner/Pastor, Der Bauprozess, 14. Aufl. Rn. 2194; BGH aaO Rn. 22 f. jeweils m.w.N.).'  Leider muss von Fall zu Fall entschieden werden; Rechtssicherheit würde ein Gutachter bringen. Die Kosten einer Begutachtung wären als Kosten der Schadensfeststellung jedenfalls auch vom Unternehmen, und nicht von Ihnen zu tragen - ggf. schon vor der Abnahme.  In der Rechtsprechung werden in der Regel runde Minderungswerte zugrunde gelegt, wenn es der Fall zulässt. In Ihrem Fall wäre die erste anwaltliche Schätzung bei etwa 10-15 % anzusetzen. Dies allerdings ohne rechtliche Verbindlichkeit; massgeblich ist immer auch der Zustand, die Grösse, Wert und Gesamtheit des Vorhabens, ebenfalls der Grad der Beeinträchtigung. Ist das Problem mit einer Rampe zu lösen, oder nur mit einer Treppe, welche Folgeprobleme ergeben sich etc. 10 % sind aber im Mindestmaß aus meiner Sicht angemessen, 20 % könnten hier die Obergrenze darstellen, um aus der Ferne eine erste Prognose abzugeben.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 635, § 638