Frage: Ein Mehrfamilienhaus gehört einer Eigentümergemeinschaft. Ein Mitglied dieser WEG ist eine Firma die in Liquidation ist. Diese hat, vertreten durch ihren Liquidator (ehemaliger Geschäftsführer) einen Mietvertrag mit einer anderen Firma gemacht. Diese wurde durch ihren Geschäftsführer vertreten. Dieser ist der Sohn des Liquidators der ersten Firma. In dem Vertrag ist als Warmmiete eine Einmalzahlung vereinbart auf unbestimmte Dauer. Dieser Betrag wurde verrechnet mit einem Kredit den die Firma des Sohnes der des Vaters gegeben hat, es wurde also nichts gezahlt.  Der Betrag ist so hoch, wie alle Kosten, die für den Betrieb des gesamten Hauses in zwei Jahren anfallen. Also zweimal die Summe dessen was als Wohngeld von allen Eigentümern zusammen jährlich aufgebracht werden soll.  Die Firma des Sohnes vermietet die Wohnungen weiter und die Mieter zahlen an diese Firma. Weder die Firma des Vaters noch die des Sohnes zahlt etwas an die Eigentümergemeinschaft.  Da der in Liquidation befindlichen Firma etwa zwei Drittel der Wohnungen gehören muss das restliche Drittel der Eigentümer jedes Jahr die gesamten Kosten über Liquiditäts-Sonderumlagen aufbringen. Die Titel gegen die in Liquidation befindliche Firma (des Vaters) können nicht realisiert werden. Der Zwangsverwalter bekam von den Mietern kein Geld da diese ihre Mietverträge mit der Firma des Sohnes haben. Einen Vorschuss an den Zwangsverwalter konnten die anderen Eigentümer nicht zahlen und das Gericht hat deshalb die Zwangsverwaltung beendet.  Im Grundbuch stehen bei den Wohnungen der Firma des Vaters als Gläubiger eine Bank und die Firma des Sohnes. Sonstige Pfändungsversuche sind ebenfalls erfolglos. Diese Konstruktion führt also dazu, dass die Firma des Sohnes die Warmmieten (Miete, Betriebs- und Heizkosten) bekommt, die des Vaters aufgrund ihrer Illiquidität nichts zahlt und die anderen Eigentümer die Betriebs- und Heizkosten der Mieter finanzieren.  Ist der Mietvertrag gültig ? Ist sowas Betrug oder strafbar ?  Wie könnte der Vertrag aus dem Weg geräumt werden ?          

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende, sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Frage!  Eine Täuschungshandlung kann ich in dem Sachverhalt nicht erkennen, ein Betrug ist damit nicht gegeben. Auch eine sonstige Straftat ist nicht erkennbar.  Jedoch könnte der Vertrag sittenwidrig sein. Meines Erachtens ist dies insbesondere deshalb gegeben, weil hier Vater und Sohn zusammengearbeitet haben, um die anderen Wohnungseigentümer zu schädigen. Dieser Eindruck wird verstärkt durch die Warmmiete, die mir etwas niedrig erscheint. Wenn ich Sie richtig verstanden habe, wurde der Mietvertrag auf unbegrenzte Zeit abgeschlossen, aber nur eine Einmalmiete vereinbart, die gerade die Betriebskosten für zwei Jahre abdeckt. Dies ist doch etwas niedrig. Sittenwidrig wird dies durch die vorhersehbare Schädigung der anderen Wohnungseigentümer. Aufgrund dieser Sittenwidrigkeit könnten Sie (und die anderen geschädigten Wohnungseigentümer) einen Schadensersatzanspruch aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/826.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 826 BGB: Sittenwidrige vorsätzliche Schädigung">§ 826 BGB/a>  gegen beide Firmen haben.  Weiter könnten Sie (und die anderen Wohnungseigentümer) gegen die Firma des Vaters einen Anspruch auf Entziehung des Wohnungseigentumsanteils gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/18.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 18 WEG: Entziehung des Wohnungseigentums">§ 18 WEG/a>  haben. Dieser setzt voraus, daß die Firma des Vaters mit ihrem Teil der Kostentragung im Rückstand ist. Dieser Rückstand muß dabei gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/18.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 18 WEG: Entziehung des Wohnungseigentums">§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG/a>  mehr als 3% des Einheitswertes ihres Wohnungseigentumsanteiles betragen und seit mehr als drei Monaten gegeben sein. Diesen Anspruch können die geschädigten Wohnungseigentümer nur durch gemeinsamen Beschluß (absolute Mehrheit der stimmberechtigten Köpfe, die Anteile werden hier nicht gezählt) gelten machen. Da Sie keine konkreten Zahlen nennen, kann ich nicht beurteilen, ob dieser Anspruch gegeben ist.  Zur Durchsetzung beider Ansprüche empfehle ich die Hinzuziehung eines örtlichen Kollegen.  Wenn mir zusätrzliche Punkte einfallen, werde ich mich per Mail bei Ihnen melden.  Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen,  RA R. Weber    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 826