Frage: Hallo,  ich möchte meine Eigentumswohnung vermieten und habe hierzu ein aktuelles Mietvertrag-Formular gekauft. Nun möchte ich gerne eine Klausel in den Vertrag aufnehmen, mit der ich die Renovierung bei Auszug regeln möchte.  Ich muß dazu sagen, daß ich keine unnötigen Renovierungen bei Auszug eines Mieters verlangen möchte, sondern vielmehr sicherstellen möchte, daß die Wohnung mit weißen, nicht durchlöcherten Wänden zurückgegeben werden soll.  Ich möchte einfach verhindern, daß mir meine Wohnung bei Auszug mit z.B. knallroten Wänden übergeben wird.  Habe gelesen, daß es mit diesen Renovierungsklauseln Unklarheiten gibt, wenn diese 'festgeschrieben' werden. Handelt es sich bei folgendem Passus auch um eine fragliche Passage?: 'Sofern der Grad der Abnutzung durch den Mieter keine andere Zeitfolge erfordert, werden die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein...'.  Welcher Wortlaut ist im Mietvertrag für die 'Übergabe mit weißen Wänden bei Auszug' unbedenklich?  Vielen Dank im Voraus!        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Sie spielen vorliegend offensichtlich auf das Urteil des BGH, Urteil v. 23.6.2004 - <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20361/03' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 23.06.2004 - Abs. 8 ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>Abs. 8 ZR 361/03</a> an.  Hiernach sind starre Renovierungsklauseln, die den Mieter an feste Fristen binden, indem etwa eine Renovierung 'mindestens' in 2 Jahren etc. erfolgen muss unwirksam. Ein Mieter könnte diese Klausel so verstehen, dass er auf jeden Fall nach Ablauf der genannten Fristen renovieren muss - auch wenn die Wohnung rein optisch gesehen eigentlich noch gar nicht renoviert werden müsste. Wenn die Renovierung in einem Mustervertragstext (AGB) geregelt ist, ist die gesamte Klausel nichtig, wenn eine starre Frist geregelt wird. Abs. 500.h. der Vermieter muss selbst renovieren.  Die von Ihnen gewählte Formulierung legt dem Mieter keine ausdrückliche unabdingbare Pflicht auf, in bestimmten Abständen renovieren zu müssen.Ich würde zur Klarstellung den Txt trotzdem umformulieren:  Etwa so:   'Schönheitsreparaturen sollen in der Regel alle 5 bis 6 Jahre, bei Bad und Küche meist eher (2-3 Jahre) erfolgen. Den Mieter trifft jedoch keine Pflicht zur Renovierung, wenn diese nach dem bestehenden Grad der ABnutzung nicht erforderlich ist'  So ist klargestellt, dass es dem Mieter offen steht, nicht zu renovieren, wenn der tatsächliche Grad der ABnutzung dies nicht erfordert.  Was die Auszugsrenovierung angeht, ist das Folgende zu bemerken:  Renovieren muss der Mieter nur, wenn es vereinbart ist. Außerdem muss die Renovierung bei Auszug fällig und insbesondere auch notwendig sein. Es kann daher nicht vereinbart werden, dass Mieter  bei Auszug in jedem Falle renovieren muss.(Er könnte ja theoretisch vier Monate vorher bereits renoviert haben).  Eine mietvertragliche Regelung, nach der vor Ablauf der Frist für Schönheitsreparaturen bei einem Auszug eine zeitanteilige Kostenbeteiligung vorgesehen ist, benachteiligt den Mieter dagegen nicht unangemessen und ist daher nicht zu beanstanden. (BGH Urt. 25.05.2004)  Sie sollten also eine solche Abgeltungsklausel vereinbaren, nach der Ihr Mieter stets den prozentualen Anteil der Schönheitsreparaturen tragen muss, der der tatsächlichen Abnutzung entspricht.  Der Mieter hat die Wohung dann stets in dem Zustand zurückzugeben, in dem er sie erhalten hat. (Von der Abnutzung einmal abgesehen) Das bedeutet, dass bei einem Auszug ungewöhnliche Anstriche oder Tapezierungen ohnehin zu unterlassen sind, wenn diese nicht vorher vorhanden waren. Renoviert der Mieter beim Auszug, so muss er sich bei der Farbauswahl für die Wände auf 'normale' Farben beschränken.  Im Interesse des Vermieters, der die Wohnung noch anderweitig vermieten will, darf der Mieter bei der Renovierung allgemein anerkannte Geschmacksgrenzen nicht überschreiten. So sind Farben wie Türkis, Lila, Schwarz oder Rot nicht akzeptabel. (LG Berlin, 1994-11-29, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=64%20S%20213/94" target="_blank" class="djo_link" title="64 S 213/94 (2 zugeordnete Entscheidungen)">64 S 213/94/a> .) In der Regel ist weiße Tapete angemessen. Eine entsprechende Pflicht kann (handschriftlich, dh. als Zusatzvereinbarung, welche keine AGB darstellt) vereinbart werden. Allerdings nicht die Marke der Tapete oder der Farbe.  Was die Dübellöcher angeht, möchte ich wie folgt Stellung nehmen:  Schäden, die auf eine Beanspruchung zurückzuführen sind, die über den normalen Gebrauch hinaus gehen, hat der Mieter immer zu tragen, wenn er sie zu vertreten hat.  Daneben kann auch eine Pflicht für Instandhaltungsarbeiten im Mietvertrag vereinbart werden.   Bezüglich Dübellöchern gibt es keine feste Regelung.  Zunächst bestimmt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a> , daß der Mieter die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herbeigeführten Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten hat. Hierfür zahlt er schließlich Miete.  Zum normalen Gebrauch zählt auch, dass er die WOhnung mit den gewöhnlichen Vorrichtungen versieht, was erfordern kann, auch Dübel zu verwenden.Wenn der Mieter aber Dutzende Dübel zwecks ANbringung einer Hängekonstruktion anbringt, so ist dies kein üblicher Gebrauch mehr.Die Schäden sind zu beseitigen.  Was eine formularvertragliche Regelung angeht, verweise ich auf die Entscheidung( a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%2038/90" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 15.05.1991 - Abs. 8 ZR 38/90: Formularklauseln in Wohnungsmietvertrag">BGH Abs. 8 ZR 38/90/a>  vom 15.05.1991) Hier hat der BGH eine Klausel für unwirksam erklärt, die den Mieter verpflichtete, bei Auszug Dübellöcher zu verschließen, da diese Klausel nur einseitig dem Vermieterinteresse diene.    Anderes muss aber wohl dann gelten wenn der Mieter sich mietvertraglich ohnehin zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet hat. In diesem Fall hat der Mieter dann freilich bei der Renovierung auch die Bohr- und Dübellöcher zu verschließen, bzw. die anteiligen Kosten zu übernehmen.  Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  F.Sachse Rechtsanwalt    Ich hoffe, Ihnen          !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 548