Frage: Ich habe soeben einen Pachvertrag zu privaten Zwecken über einen Teil eines Flurstückes unterschrieben. Das Flurstück ist in 3 Teile geteilt, alle 3 verpachtet. Einen Teil davon pachte ich. Stromanschluss, Brunnen und 3 'Häuschen' sind darauf vorhanden. Kleingartengesetz oder Landpacht gilt nicht. Es handelt sich bei dem Verpächter um Privatpersonen. Die Verpächterin avisierte mir vor Abschluß. dass sie vorhaben, das gesamte Flurstück im nächsten Jahr für ... €/m² zu verkaufen. Da ich auf dem Grundstück zusätzlich zu der Übernahme der Bungalows noch investieren möchte (bspw. bessere Einfriedung), stellt sich mir die Frage, wie ich mich am besten absichern kann, dass ich bei einem Eigentümer-/Verpächterwechsel nicht 'gekündigt' werden kann. Zwar wollen wir noch nachträglich den Pachtzeitraum auf 5 Jahre festlegen. Aber auch das hilft mir ja im Zweifel nicht, dort bleiben zu können, sollte der neue Verpächter bspw. selbst nutzen wollen. Ein Kauf des Flurstückes wäre für mich eine Option. Da stellt sich mir die Frage, wie ich im sinnvoillsten das Vorkaufsrecht rechtssicher gestalten kann. Ich habe da von 2 Arten gelesen. Was ist für mich am sichersten?   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  a) Erstmal zum Pachtvertrag bei Eigentümerwechsel:   Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/593b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 593b BGB: Veräußerung oder Belastung des verpachteten Grundstücks">§ 593b BGB/a>  i.Abs. 5.Abs. 1000. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  tritt der Erwerber des Grundstückes in den Pachtvertrag mit Ihnen ein, er kann also nicht einfach so kündigen. Auch eine Kündigung wegen eigener Nutzung ('Eigenbedarfskündigung') ist nicht möglich, denn diese kennt das Gesetz nur für Wohnraum. Eine Eigenbedarfskündigung ist also nur möglich, wenn dies im Pachtvertrag ausdrücklich aufgenommen wurde.   Ein befristeter Pachtvertrag kann grundsätzlich nicht vor Fristablauf ordentlich gekündigt werden.  Auch der neue Eigentümer ist an die Pachtlaufzeit gebunden. Die Pachtlaufzeit kennt keine Höchstbegrenzung, sie wäre also auch auf Lebenszeit, 30 Jahre oder ähnliches möglich, um Sie abzusichern.   Nur bei Vorliegen besonderer Umstände kann dann eine außerordentliche Kündigung möglich sein, insbesondere wenn Sie mit der Entrichtung der Pacht in Verzug geraten ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594e.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594e BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 594 e BGB/a> ).   Läuft die Befristung Ihres Pachtvertrages aus so können Sie nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594 BGB: Ende und Verlängerung des Pachtverhältnisses">§ 594 BGB/a>  den anderen Vertragteil schriftlich auffordern, sich zu erklären, ob der Pachtvertrag mit Ihnen fortgesetzt wird. Erfolgt binnen  drei Monaten keine schriftliche Ablehnung, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit weiterlaufend,  wenn  in Ihrem Schreiben auf diese Folge hingewiesen wurde und Sie sich bei Abgabe der Erklärung im drittletzten Pachtjahr befinden.   Sollte es zu einer Verlängerung der Pacht auf unbestimmte Zeit kommen, so kann dieser Vertrag dann nach  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/584.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 584 BGB: Kündigungsfrist">§ 584 BGB/a>  zum Schluß eines Jahres schriftlich gekündigt werden, wenn die Kündigung bis zum 3 Werktages des des halben Jahres mit dessen Ablauf die Pacht enden soll, erfolgt.   Fazit: Einen Eigenbedarf kennt der Pachtvertrag als Beendigungsgrund nicht, die neuen Eigentümer treten in den mit Ihnen geschlossenen Pachtvertrag ein und sind hieran gebunden. Dennoch sichert Sie das nicht auf Jahre.   b) Investitionen  Grundsätzlich muss ein Verpächter ihnen notwendig  Verwendungen auf die Pachtsache zu ersetzen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/590b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 590b BGB: Notwendige Verwendungen">§ 590 b BGB/a> . Notwendige Investitionen dienen dem Erhalt der Pachtsache in Ihrem tatsächlichen und wirtschaftlichen Bestand. Eine 'schönere' oder 'bessere' Einfriedung stellt also z.B. keine notwendige Investition dar.   Für wertsteigernde, nicht notwendige Verwendungen sieht a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/591.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 591 BGB: Wertverbessernde Verwendungen">§ 591 BGB/a>  eine ErS. vor, soweit der Verpächter den Investitionen zugestimmt hat,  soweit die Verwendungen den Wert der Pachtsache über die Pachtzeit hinaus erhöhen, also ein Meherwert auch nach Pachtende noch vorhanden ist. Diese Norm bezieht sich auf den Landpachtvertrag, sie wird aber dem Inhalt nach auch auf andere Pachtverträge angewendet (z.B. BGH, Urteil v. 19.7.2013, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%2093/12" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 19.07.2013 - Abs. 5 ZR 93/12: Bereicherungsanspruch des berechtigten Grundstücksbesitzers wegen...">Abs. 5 ZR 93/12/a> )  Fazit: Ihre Investitionen sind dann ungeschützt, wenn der Verpächter ihnen nicht zustimmt. Zudem kann nur ein Wertzuwachs des Grundstücks nach Ablauf der Pachtzeit - nicht aber die Kosten für die Vewendungen, also die eigentliche Investition- verlangt werden. Hier entbrennt häufig Streit, ob ein Wertzuwachs überhaupt vorliegt, zudem sind zukünftige Entwicklungen immer nur als Prognose möglich, so dass nach einer Eventuellen Pachtzeit, die Investitionen gar keinen Wertzuwachs mehr bedeuten könnten.   c) Absicherung  1) Zum einen ist es natürlich möglich, den Pachtvertrag auf Lebenszeit oder ewig viele Jahre zu schließen, dann käme nur die außerordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzungen Ihrerseits in Betracht. Ein 100%- gesichertes Bleiberecht besteht dann also nicht. Zudem würde damit der Verkauf des Grundstücks unheimlich erschwert werden, da der neue eigentümer es auf absehbare Zeit nicht nutzen können wird. Ich gehe also davon aus, dass der jetzige Verpächter sich nicht auf unüberschaubar lange Zeiträume der Befristung einlassen wird. Damit ist diese Option kaum realisierbar und verspricht selbst bei Realisierung keine absolute Sicherheit.  2. Wenn der Verpächter ohnehin in absehbarer Zeit verkaufen möchte, ließe sich eventuell mit Ihm jetzt schon ein - notariell beurkundeter- Kaufvertrag schließen und eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Die Übertragung des Eigentums am  Grundstück kann frei gestaltet werden, sich also z.B. an eine Pachtzeit Abs. 10 anschließen, wobei ebenfalls vereinbart werden kann, ob und wie weit die Pacht auf den Grundstückspreis anzurechnen ist.  Dies dürfte der sicherte Weg überhaupt sein, da damit der Kaufvertrag schon jetzt zu Stande kommt und es keine Unwägbarkeiten mehr geben kann.    3. Daneben gibt es die Möglichkeit ein Vorkaufsrecht für das gepachtete Grundstück zu vereinbaren. Dies kann sowohl ein vertragliches ( 'schuldrechtliches' ) wie auch grundbuchrechtlich gesichertes ( 'dingliches') Vorkaufsrecht sein.  Wichtig ist, dass wenn ein Vorkaufsrecht zu einem Pachtvertrag vereinbart werden soll, dass der Vertrag nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a>  zwingend notariell beurkundet werden muss. Sonst ist das Vorkaufsrecht unwirksam.    Wird ein Vorkaufsrecht vertraglich bestellt, bedeutet dies , dass der Notar den zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag beurkundet. Das Vorkaufsrecht gilt in diesem Fall nur für die Parteien die am Vertrag beteiligt sind, also für den jetzigen Verpächter und nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  eben auch für einen Erwerber, der ja mit dem Erwerb in die Pflichten des alten Verpächters eintritt.  Auch wenn das vertragliche Vorkaufsrecht dadurch schon recht sicher sind, bestehen dennoch Unsicherheiten, nämlich z.B: dann wenn der Erwerber vom Vorkaufsrecht nichts wußte. Hier kann es im schlimmsten Fall zu einem gutgläubigern Erwerb kommen, so dass das Vorkaufsrecht mangels Kenntnis hiervon nicht mitübertragen wird. Zu mindest kann es bei einem nur vertraglichen Vorkaufsrecht aber zu Streitereien kommen, ob dieses gilt oder nicht, so dass auch hier eine absolute Sicherheit nicht gegeben ist.  Um diese zu gewährleisten gibt es das dingliche Vorkaufsrecht. Hierzu wird das Vorkaufsrecht in das Grundbuch eingetragen. Mit der Eintragung gilt das Vorkaufsrecht für jedermann ( nicht nur die Vertragsparteien) und auf seine Nichtkenntnis kann sich - aufgrund der Eintragung ins öffentliche einsehbare Grundbuch - nicht berufen werden.   Das dingliche Vorkaufsrecht ist also die sichere Variante unter den Vereinbarungsmöglichkeiten.   Die Schritte hierzu sind, eine Vereinabarung mit dem Verpächter über das Vorkaufsrecht und seine Bedingungen zu schließen und dies notariell zu beurkunden. Der Notar wird auf Wunsch die Eintragung ins Grundbuch veranlassen.         Fazit: Neben dem sofortigen Kauf mit eventuell späteter Übereignung - was meines Erachtens der  sicherste Weg ist- kommt die Einrichtung eines Vorkaufrechtes in Betracht.  Um eine bestmögliche Absicherung über ein Vorkaufsrecht zu erreichen,  sollte dieses dinglich bestellt, also notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Doreen Prochnow (Rechtsanwältin) !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 591, § 593b, § 311b, § 594e, § 594, § 584, § 566, § 590b