Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, seit 15.12.2012 wohne ich in einem Wohnblock mit 12 Mietparteien. Bei Einzug habe ich einen Keller zugewiesen bekommen, den Keller 9 zur Wohnung 9. Diese Nummer steht auch im Mietvertrag. Seit einem Jahr hat ein neuer Eigentümer. Dieser fordert uns alle Mieter nun auf die Keller zu tauschen, da die Kellerzuteilung laut Architeketenplan anders ist. Er will alle Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln und verkaufen. Bis jetzt hatte er da noch nicht viel Erfolg. Nun hat die Hausverwaltung, die übrigens eine andere wurde nach dem Kauf unseres neuen Eigentümers, auf die Keller bis spätestens 30.6.2016 zu tauschen oder wir müssten mit Kündigung des Mietvertrages und und die Räumung vom Keller wird auf Mieters Kosten beauftragt. Es wird noch darauf fettgedruckt hingewiesen, dass dem Eigentümer Schaden entsteht, wenn wir die Räumung des Kellers verhindern und dadurch die Wohnung nicht verkauft werden kann. Nun die Frage: Darf der das und wie was kann ich dagegen tun? Welche Paragraphen regeln das.  Vielen Dank im voraus. Mit freundlichen Grüßen 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,    Frage 1: 'Darf der das und wie was kann ich dagegen tun?'   Zunächst einmal haben Sie durch den alten Mietvertrag einen konkret bezeichneten und von anderen Kellerräumen eindeutig abgrenzbaren Kellerraum zugewiesen bekommen.  Daran hat sich zunächst auch der neue Eigentümer zu richten, denn er tritt 1 zu 1 so in die bestehenden Verträge ein wie es auch beim Voreigentümer der Fall war. Dies regelt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> .  Offenbar hat sich nun nachträglich die Situation ergeben, dass die Zuteilung nicht mehr mit der geplanten Umwandlung der Wohnungen in Eigentumswohnungen übereinstimmt. Fragen des Wohneigentums werden durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Hintergrund ist hier wohl die sog. Teilungserklärung nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/8.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 8 WEG: Teilung durch den Eigentümer">§ 8 WEG/a> , die nach dem Plan des Architekten eine andere Zuteilung der Kellerräume zutage förderte als die in der Mieterschaft tatsächlich bestehende Zuteilung. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/8.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 8 WEG: Teilung durch den Eigentümer">§ 8 WEG/a>  lautet:  'Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, daß mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.'   Sondereigentum ist dabei der jeweilige Kellerraum, der einer Wohnung konkret und eindeutig zugeordnet werden sollte. Das Eigentumsrecht an den Kellerräumen ist so zu ändern, dass im Ergebnis jeder Besitzer auch Eigentümer seines Kellerraums ist.  Die wäre auch kein Problem, wenn der Architekt die mietvertraglich bestehende Zuteilung übernommen hätte.   Da dies nicht geschehen ist, stellt sich nun das Problem wie z.B. der Käufer der Eigentumswohnung - zu der Keller Nr. 9 gehört - an seinen Keller kommt, a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 WEG: Formvorschriften">§ 4 WEG/a> .  Dazu wird der Vermieter sicherlich eine konkrete Übersicht erstellt haben, wer mit wem welchen Keller zu tauschen hat, denn zum ersten hängt ein Tausch hier jeweils von 2 Mietparteien ab und zum zweiten kann ja nicht willkürlich, sondern nur gem. der erstellten Teilungserklärung getauscht werden. Je nach Größe der Kellerräume, kann dies auch praktisch schwer durchführbar sein, da mindestens ein Kellerraum leer sein muss bevor der Tauschpartner einräumen kann.   Geschieht dies nicht auf freiwilliger Basis, wird der Vermieter entweder die Mietverträge kündigen müssen, sich dem Problem erst im Verkaufsfall annehmen oder die Architektenpläne der tatsächlichen Lage anpassen.      Mit freundlichen Grüßen  Raphael Fork -Rechtsanwalt-   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566