Frage: Habe eine Penthouse-Eigentumswohnung per Kaufvertrag samt Erwerbsvormerkung im Grundbuch erworben.  Kaufpreisfälligkeit ist in ca. einem halben Jahr nach Übergabe der Wohnung.  Zum Zeitpunkt des Erwerbs lagen nur Pläne vor. In der Zwischenzeit  ist die Wohnung soweit fertiggestellt, dass Estrich, Heizung und Sanitärinstallationen durchgeführt werden. Dabei hat es sich herausgestellt, dass durch das Schlafzimmer Lüftungseinrichtungen geführt werden und über dem Dach der Wohnung große Belüftungseinheiten installiert wurden. Die Schächte hierzu waren aus den Plänen ersichtlich, wurden von mir aber nicht hinterfragt. Die Wohnung hat für mich vor allem den Makel, dass das Schlafzimmer von einem ursprünglich geplanten Aufenthaltsraum, bei dem technische Durchleitungen nicht so relevant sind,  zu einem Schlafraum umgewandelt  wurde. Ich kann mir jetzt nicht mehr vorstellen, dass wir in der Wohnung mit so viel Technik um uns herum unseren Ruhestand verbringen wollen. Ich möchte deshalb von meinem Rücktrittsrecht Gebrauch machen.  Die Klauseln im Kaufvertrag lauten: 1.Rücktrittsrechte richten sich nach den gesetzlichen Bestimmungen. 2.Der Rücktritt ist in allen Fällen schriftlich an den Vertragspartner zu erklären. Hat der Käufer den Rücktritt zu vertreten, so kann der Verkäufer ungeachtet weiterer Ansprüche eine Schadenspauschale von 5 % des Gesamtkaufpreises  geltend machen, es sei denn, der Käufer weist nach, dass dem Verkäufer ein Schaden in dieser Höhe nicht entstanden ist.  Bei Schadenberechnung sind insbesondere Zinsverluste, Werbungskosten, Zeitaufwand für neuen Verkauf, Notar- und Gerichtskosten des Verkäufers zu berücksichtigen. In Anbetracht der Tatsache, dass bei einer so frühzeitigen Aufhebung des Kaufvertrages neben den Kosten der vertraglichen und der grundbuchlichen Abwicklung in erster Linie wieder Vertriebskosten anfallen würden , würde ich dem Verkäufer gerne vorschlage ich vor, dass als Grundlage für den Aufhebungsvertrag eine Gesamtsumme zwischen 5000 und  9.000 Euro als Gesamtschaden für alle Abwicklungs- und Vertriebskosten  sowie den Ausstieg aus der vertraglichen Bindung festgesetzt werden sollte. Da noch keine Kaufpreiszahlungen erfolgt sind muss auch hier keine Rückabwicklung stattfinden. Damit wären  m.E. die im Kaufvertrag  genannten Schadenspositionen wie Zinsverlust (nicht angefallen), Werbungskosten (Unterlagen vorhanden), Zeitaufwand für neuen Verkauf, Notar – und Gerichtskosten des Verkäufers in großzügiger Weise abgegolten. Fragen:  Kann der Verkäufer auf 5 % des Gesamtkaufpreises in Höhe von 300.000 Euro = 15.000 Euro bestehen  obwohl die Wohnung nach Plan erstellt wurde, wie wenn sie noch nicht verkauft worden wäre? Was sagen die gesetzlichen Bestimmungen ?  Habe bereits  Notar- und Gerichtskosten für den Erwerb in Höhe von rd. 2.000 Euro bezahlt und würde die Kosten für die Aufhebung des Kaufvertrages natürlich auch bezahlen. Somit blieben dem Verkäufer bei einem Vorschlag von z.B. 7.500 Euro Schadenspauschale rd. 5.000 Euro für den erneuten Verkauf durch die Volksbank, die noch 2 weitere Wohnungen in dem Objekt zu verkaufen hat. Ist dies ein faires Angebot so dass ich mich mit dem Verkäufer über Schadensdetails nicht auseinandersetzen muss. . Was raten Sie mir. Muss ganz kurzfristig bis 27.12. schriftlich Aufhebung des Kaufvertrages bestätigen. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Ein originäres Rücktrittsrecht gewährt der Kaufvertrag nicht, so dass - wie der Wortlaut schon sagt - nur auf ein gesetzliches Rücktrittsrecht zurückgegriffen werden könnte, so denn eins besteht. Ein solches zivilrechtliches Rücktrittsrecht setzt in der Regel eine Vertragsverletzung des Vertragspartners (zB verspätete Fertigstellung, Mängel, Abweichungen von der Planung) oder einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 Abs. 3 BGB/a> ) voraus. Wie Sie schildern, wurde/wird die ETW aber genau nach Plan errichtet (ein Verzug ist ebenfalls unbekannt), so dass grds. kein gesetzliches Rücktrittsrecht besteht.  Interessant sind aber Ihre Ausführungen zu dem Schlafzimmer, bzw. dessen Umplanung von einem Auffenthaltsraum. Von wem wurde die Umplanung vorgenommen? Falls es eine nachträgliche (also nach dem Notartermin) Änderung der Pläne gab, die eine 'Verlegung' des Schlafzimmers in den vormals für den Aufenthalt gedachten Raum zwingend erforderlich machte, könnte sich hieraus ein Rücktrittsrecht ergeben. Ggf. wäre auch die Möglichkeit einer Anfechtung durch die Umplanung gegeben.  Selbst wenn es ein Rücktrittsrecht gibt, schulden Sie die 'Schadenspauschale', sofern Sie nicht einen geringeren Schaden nachweisen. Dieser Nachweis ist kaum möglich, da Ihnen die Organisation des Verkäufers und dessen Kostenstruktur nicht bekannt sind. Somit würde es wohl bei dem pauschalierten SchadenserS. bleiben. Allerdings ist fraglich, ob sich der Verkäufer angesichts Ihres Wunsches, aus dem Vertrag auszusteigen, mit dieser Pauschale begnügen wird. Immerhin hat(te) der Verkäufer mit Ihnen einen sicheren Käufer, und muss sich nun auf die Suche nach einem neuen Käufer begeben, was auch neue Vertriebsaktivitäten - da die bisherigen vermutlich bereits beendet sind - erfordern kann. Diesen Mehraufwand wird der Verkäufer vermutlich in die 'Ablöse' einpreisen, so dass es für Ihre endgültige Belastung rein auf Ihr Verhandlungsgeschick ankommt.  Jedenfalls ist es ein guter Ansatz, mit dem Verkäufer schon jetzt Kontakt hinsichtlich einer Rückabwicklung aufzunehmen. Ich empfehle, in dem ersten noch keine Beträge für eine Ablöse zu nennen, sondern sich nur nach der Möglichkeit und den Konditionen einer Rückabwicklung zu erkundigen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Thomas Henning, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 313