Frage: Sachlage: Eine Vermieterin schließt mit einem Mieter einen gewerblichen Mietvertrag ab, der eine jährliche Mieterhöhung vorsah. Im Laufe der Mietzeit/jahre wurde es aber von beiden Seiten versäumt, die jährliche Erhöhung zu berücksichtigen. Zwischenzeitlich ist das Mietverhältnis beendet und nun schickt die Vermieterin einen Mahnbescheid, indem sie die jährlichen Erhöhungen plus Zinsen nachträglich einfordert. Dem gegenüber stehen jedoch zwei schriftliche Nebenkosten-Jahresabrechnungen, in denen besagte Erhöhungen nicht berücksichtigt wurden (sondern nur der ursprüngliche Mietpreis Anwendung fand) - desweiteren gibt es eine alte schriftliche Mahnung einer Monatsmiete, wo auch nur der ursprüngliche Mietpreis eingefordert wurde.Wer ist nun im Recht? Ich meine irgendwo gelesen zu haben, dass in solchen Fällen 'eine stillschweigende Übereinkunft' zustande kommt, und nach einem angemessenen Zeitraum von 4 - 6 Monaten eine solche Duldung als stillschweigender Vertragspunkt Gültigkeit erlangt.Auch wenn der Zeitraum ein Längerer sein sollte, Zeit des Mietverhältnisses hat die Vermieterin nie auf die vereinbarte Erhöhung bestanden resp. sie brachte bei allen Abrechnungen immer den ursprünglichen Mietpreis in Anrechnung.             

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende, sehr geehrter Ratsuchender,  ich danke für Ihre Online-Anfrage.  Die Staffelmiete wird mit Vereinbarung im Mietvertrag wirksam vereinbart. Das bedeutet, dass zum jeweiligen Eintritt des Erhöhungstermins ein weiteres Erhöhungsverlangen des Vermieters nicht erforderlich ist. Mit Eintritt des Termins ist der höhere Mietzins geschuldet.  Danach waren Sie verpflichtet zum jeweiligen Erhöhungstermin den jeweils höheren Mietzins zu zahlen.   Wie Sie selbst schreiben ist es jedoch möglich, dass durch die beidseitige Versäumnis den erhöhten Mietzins zu zahlen bzw. zu verlangen der Anspruch des Vermieters untergegangen ist. Im Ergebnis dürfte dies jedoch nicht der Fall sein. Es besteht zwar die Möglichkeit eines Erlassvertrages gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/397.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 397 BGB: Erlassvertrag, negatives Schuldanerkenntnis">§ 397 BGB/a> . Ein solcher Vertrag wird jedoch nur ausnahmsweise angenommen. Zwar ist nicht erforderlich, dass die Beteiligten einen schriftlichen Vertrag aufsetzen. Aber auch bei scheinbar eindeutigen Erklärungen darf ein Erlass erst angenommen werden, wenn sämtliche relevanten Begleitumstände berücksichtigt worden sind. Zwar deuten das Vorhandensein der schriftlichen Nebenkosten-Jahresabrechnungen und der Mahnung darauf hin. Andererseits ist nicht ersichtlich, warum Ihre Vermieterin tatsächlich auf die Erhöhung hätte verzichten sollen. Schließlich handelt es sich um eine gewerbliche Miete. Dies wäre vergleichbar mit dem Verzicht auf einen Arbeitslohn. Insofern ist ein Erlass wenigstens zweifelhaft. Letztendlich kann aber aus der Ferne nicht mit Sicherheit bestimmt werden, ob ein solcher besteht. Eine tiefgründigere Prüfung wäre erforderlich.  Möglich erscheint auch noch eine Verwirkung des Anspruchs auf die Erhöhungsbeträge gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> . Die Verwirkung setzt voraus, dass Sie davon ausgehen durften, dass die Erhöhungsbeträge nicht mehr verlangt werden würden, aufgrund der besonderen Umstände des Falles und der Länge des Zeitraums, der vergangen ist seit dem die Ansprüche hätten geltend gemacht werden können. Insofern reichen aber nicht etwa schon sechs Monate aus. Um nachhaltig festzustellen, ob eventuell eine Verwirkung vorliegt, wären erforderlich die weiteren Umstände des Falles zu betrachten. Insbesondere ist zu berücksichtigen wie hoch die ausstehende Forderung ist, wie lange der Erhöhungstermin zurückliegt und wie lange Sie nicht mehr Mieter der Immobilie sind.  Ich möchte Ihnen daher anraten, weitere anwaltliche Hilfe zu suchen. Zunächst können Sie eine Nachfrage stellen. Natürlich können Sie mich auch direkt kontaktieren. Dann würden allerdings weitere Anwaltsgebühren fällig werden.  Bitte haben Sie Verständnis, dass diese Beratung lediglich eine Erstberatung sein kann. Die Unwägbarkeiten Ihres Falles lassen jedoch eine endliche Beurteilung zunächst nicht zu.  Ich hoffe dennoch, Ihnen eine erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe  mit freundlichem Gruß aus Hamburg!  RA Dipl.-Jur. Thomas Krajewski  Neuer Kamp 30  Eingang Abs. 100 Etage 21  20357 Hamburg  Tel.: 040 / 43 209 - 227 Fax: 040 / 43 209 - 229  URL: www.haftungsrecht.com mailto:krajewski@haftungsrecht.com        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 397, § 242