Frage: Ich bin zu einem Dittel Besitzer eines Grunstückes mit 2 Familienhaus. Dieses Drittel habe ich von meinem (im Jahre 2000)  verstorbenen Ehemann geerbt.  Die anderen beiden Drittel gehören meiner noch lebenden 'Stiefschwiegermutter' (also die Stiefmutter meines verstorbenen  Ehegatten). Sie erbte die beiden Drittel von ihrem (im Jahre 2003) verstorbenen Ehemannes (der leibliche Vater meines  verstorbenen Ehegatten).  Meine Stiefschwiegermutter und ich haben das Haus bis 2005 bewohnt. Ich bin ausgezogen, weil ich einen neuen Partner  kennenlernte, mit dem ich 'ein neues Leben begann'. Meine Stiefschwiegermutter ist ebenfalls 2005 ausgezogen, und mit ihrem leiblichen Sohn aus erster Ehe nach Berlin gezogen.  Seit 2005 steht nun das Haus unbewohnt leer. Eine Neuvermietung ist kaum möglich, ohne das Haus zu sanieren. Dazu fehlen mir die Mittel und dazu sind wir auch nicht bereit.  Die Stiefschwiegermutter hat mit ihrem verstorbenen Ehemann damals einen Erbvertrag abgeschlossen, der ihr ein lebenslanges Wohnrecht in dem Haus einräumt. Aber sie darf ihre 2 Drittel nicht veräußern, weil diese Anteile ihr Stiefsohn, der leibliche Sohn ihres verstorbenen Mannes (und Bruder meines Mannes) erben soll. Mit diesem Vertrag wollte der verstorbene Ehemann verhindern, dass der leibliche Sohn meiner Schwiegermutter etwas erbt, und sein eigener leiblicher Sohn am Ende leer ausgeht.  Da nun das Haus seit 3 Jahren leer steht, und meine Stiefschwiegermutter sich bester Gesund erfreut (trotz ihrer 87 Jahre), verrottet die Immobilie immer mehr. Ich kann mein Drittel wohl kaum verkaufen (wer kauft schon ein Drittel einer Immobilie und Grundstücks). Meine Stiefschwiegermutter wollte ihre 2 Drittel schon ihrem Stiefsohn (dem späteren Erben) schenken. Aber das geht wohl auch nicht.  Welche Möglichkeiten haben wir? Ist die Teilungsversteigerung ein Weg, oder gibt es eine andere Möglichkeit (ohne auf den Tod der Schwiegermutter zu warten)? Was geschieht, wenn die Schwiegermutter ins Altersheim kommt, ihre Ersparnisse aufgebraucht sind, sie aber noch Besitzerin der 2 Drittel ist? Das Sozialamt zahlt dann wohl kaum das Altersheim. Aber sie kann ihre 2 Drittel doch nicht verkaufen. Wie geht's dann weiter?

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller/in,  zunächst vielen Dank, dass Sie Ihre Frage auf dieser Plattform zur Beantwortung eingestellt haben. Vorab möchte ich Sie darüber informieren, dass eine Beantwortung der Frage im Hinblick auf  die Höhe des von Ihnen getätigten Einsatzes erfolgt und lediglich eine erste rechtliche Information darstellen kann. Die Konsultierung eines Rechtsanwaltes vor Ort kann hierdurch nicht ersetzt werden. Das Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsinformationen kann zu völlig anderen rechtlichen Ergebnissen führen.  Nun zu Ihren Fragen:  Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nehme ich an, dass Ihre Schwiegermutter wohl Vorerbin ist und der Bruder Ihres Mannes Nacherbe im Hinblick auf den 2/3-Anteil an der Immobilie. Da die Immobilie zu verfallen droht, besteht hier wohl tatsächlich Handlungsbedarf, um noch zu 'retten, was zu retten ist'.   Interessant hierbei wäre noch die Tatsache, ob eine eventuelle Nacherbenstellung des Stiefbruders Ihres Ehemannes im Grundbuch samt Verfügungsbeschränkungen in Hinblick auf eine Vorerbenstellung Ihrer Schwiegermutter eingetragen ist.  Sie und Ihre Schwiegermutter haben grundsätzlich die Möglichkeit der Teilungsversteigerung:  Ohne auf den Tod Ihrer Schwiegermutter und den damit verbundenen Anfall des 2/3-Anteils an der Immobilie an den Stiefbruder Ihres Ehemannes warten zu müssen, besteht auch bereits jetzt für Sie und Ihre Schwiegermutter die Möglichkeit, eine Teilungsversteigerung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/180.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 180 ZVG">§ 180 Abs. 1 ZVG/a>  zu beantragen. Ein Nacherbenrecht hindert die Teilungsversteigerung auf Antrag eines - auch nicht befreiten - Vorerben nicht. (Befreit bedeutet in diesem Zusammenhang, dass der Vorerbe gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2136.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2136 BGB: Befreiung des Vorerben">§ 2136 BGB/a>  z.B. hinsichtlich Verfügungsbeschränkungen über ein Grundstück nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2113.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2113 BGB: Verfügungen über Grundstücke, Schiffe und Schiffsbauwerke; Schenkungen">§ 2113 Abs. 1 BGB/a> , denen er normalerweise unterliegen würde, befreit ist und die gesetzlichen Verfügungsbeschränkungen keine Anwendung finden.). Sollte Ihre Schwiegermutter nicht von den Verfügungsbeschränkungen hinsichtlich des Grundstücks befreit sein, so wäre dies unschädlich, da eine Teilungsversteigerung keine Zwangsvollstreckung im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2115.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2115 BGB: Zwangsvollstreckungsverfügungen gegen Vorerben">§ 2115 BGB/a>  darstellt, da es bei der Teilungsversteigerung nicht um die Geltendmachung einer Verbindlichkeit gegen den Vorerben geht, sondern um die Durchsetzung des auch dem Mitvorerben zustehenden Rechts auf Aufhebung der Erbengemeinschaft. Der Nacherbe wird zwar durch die Teilungsversteigerung beeinträchtigt, würde man aber die Teilungsversteigerung versagen, so würde dem Miteigentümer hinsichtlich seines unbelasteten Anteils ein Recht genommen werden, das er zuvor hatte. Das Recht des Nacherben hinsichtlich des ursprünglichen 2/3-Anteils an der Immobilie würde sich im Falle der Teilungsversteigerung nun auf den Erlös aus der Versteigerung der Immobilie fortsetzen.  Eine Teilungsversteigerung wäre nur dann nicht möglich, wenn der Erblasser eine solche gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2044.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2044 BGB: Ausschluss der Auseinandersetzung">§ 2044 BGB/a>  durch letztwillige Verfügung ausgeschlossen hätte.  Die Teilungsversteigerung sehe ich hier als die beste Möglichkeit an.  Für den Fall, dass Ihre Schwiegermutter einmal in ein Altenheim kommen sollte, hat grundsätzlich die Sozialbehörde keinen Zugriff auf den 2/3-Anteil am Haus. Der Vorerbe wird im GegenS. zu einem unbeschränkten Erben nur für eine begrenzte Zeit Erbe. Mit dem Tod des Vorerben fällt das Erbe an die Nacherben. Gesetzliche Schutzvorschriften sorgen dafür, dass die Substanz des Nachlasses für den Nacherben erhalten bleibt. Der Sozialhilfeträger kann auf das Vorerbe mangels dessen Verwertbarkeit nicht zugreifen.   Sollten Sie noch Nachfragen haben, dann benutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Thomas Domsz Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2044, § 2136, § 2115, § 2113