Frage: Guten Morgen,  vor einem Monat war noch alles ok in unserem Leben.  Gutes Gehalt und endlich eine schöne Wohnung in der Großstadt gefunden und den Zuschlag für diese bekommen.  Der Mietvertrag für die neue Wohnung läuft ab dem 15. April im Mai würde der reguläre Umzug anstehen. Jedoch haben wir einen einjährigen Kündigungsausschluss, der in unserem Mietvertrag wie folgt vermerkt wurde:  (1)Das Mietverhältnis wird für unbestimmte Zeit mit einem befristeten Kündigungsausschluss geschlossen. Die Vertragspartner verzichten wechselseitig für die Dauer von einem Jahr ab Vertragsbeginn auf Ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Eine ordentliche Kündigung ist erstmal nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.   (2) Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen.  Da nun aber durch die Krise der Jobverlust meines Mannes, der leider auch den größten Verdienst einfährt, droht, haben wir große Sorge umzuziehen.   Die neue Wohnung kostet 200 Euro mehr und auch der Umzug, sofern er stattfinden darf + alle möglichen Umzugskosten, die dabei anfallen, sind derzeit Kosten, die wir nicht berappen wollen/können.   Denn wenn mein Mann seinen Job verliert, haben wir 1000 Euro weniger im Monat bei gleicher Belastung. Das heißt wir werden uns verschulden oder schlimmsten Fall aus der Wohnung geschmissen.   Wir haben mit unseren derzeitigen Vermieter gesprochen, der würde ebenfalls aufgrund der aktuellen Situation begrüßen, dass wir in der Wohnung bleiben und die Kündigung zurücknehmen.   Leider hat unser neuer Vermieter oder zumindest die Gesellschaft sehr giftig auf unsere Nachfrage reagiert, ob wir den Vertrag zu normalen Konditionen kündigen können (3 Monate). Vertrag ist Vertrag und wie wir umziehen und wie wir zu Geld kommen ist denen egal.   Da sich die Corona-Situation immer mehr zuspitzt, stellt sich uns die Frage, ob es eine Möglichkeit gibt, aus diesem Kündigungsausschluss von einem Jahr doch irgendwie herauszukommen.   Wir haben uns das auch alles anders vorgestellt aber wir haben Angst um unsere Existenz. An dieser hängen 3 Kids.   Ich würde mich sehr über eine Rückmeldung freuen.  Mit vielen sehr verzweifelten Grüßen  

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,   die Sache ist leider nicht einfach, da die mietvertragliche Regelung des Kündigungsausschlusses grundsätzlich wirksam ist.   Über a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 Abs. 1 BGB/a>  kann aber jede Partei eine Anpassung des Vertrages verlangen, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss so schwerwiegend verändert haben, dass ein Festhalten an der vertraglichen Vereinbarung nicht in Betracht kommt, dann kommt auch eine Kündigung aus wichtigem Grund durchaus in Betracht.   Allerdings müssen die Umstände sich auch tatsächlich geändert haben, was aber nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung bisher (gottseidank) noch nicht eingetreten ist, da der Verlust des Arbeitsplatzes Ihres Mannes eben nicht zweifelsfrei feststeht.  Allein die Befürchtung aufgrund der derzeitigen Krise reicht aber nicht aus, solche geänderten Umstände für eine außerordentliche Kündigung heranzuziehen. Denn 'nur' Befürchtungen lässt das Risiko nicht auf den Vermieter übertragen.   Sofern also die Entlassung nicht feststeht, wird der neue Vermieter auf den Vertrag pochen können.   Sie hätten dann nur die Möglichkeit, die Zustimmung zur Untervermietung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 BGB/a>  schriftlich anzufordern, sodass bei Verweigerung dieser Zustimmung dann über a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 BGB/a>  mit einer Frist von drei Monaten die Kündigung erklärt werden kann.   Hier sollte nochmals das Gespräch mit dem neuen Vermieter gesucht werden, um eine einvernehmliche Lösung, die meistens allein finanzieller Nautur hat, zu finden.   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 540, § 553, § 313