Frage: Garagenmiete Rückforderung ab 2004 Hallo, ich habe folgendes Problem ! Ich benutze seit 2004 eine Garage wo ich von ausgegangen bin das diese im Mietpreis der Wohnungsmiete mit enthalten ist. Leider ist dem nicht so,wie ich jetzt erfahren habe. Desweiteren sind hier von 8 Garagen 2 leerstehend,wobei ich diese in den Wintermonaten ebenfalls ab und zu genutzt habe. Meine Vermieterin stand bei mir vor der Tür und fragte mich wie viele Garagen ich nutze und welche ? Ich stellte mich erst einmal dumm und sagte eine und ab und zu noch eine. Bis dahin alles gut, und wir einigten uns das ich ab Februar 2010 für eine Garage 40 Euro im Monat bezahlen sollte. Vermieterin sagte das es ja ein Versäumnis Ihrerseits ist. Ich bekam dann ein Schreiben von ihr, das ich ab Februar 2010 bitte 40 Euro zur Miete mehr bezahlen soll, was ich auch machte per Dauerauftrag.  Inhalt des Schreibens:  Sehr geehrter Herr …..  Seit ihrem Einzug , 01.04.2004 Benutzen sie eine Garage , ohne zu bezahlen. Seit August 2008 benutzen sie eine zweite Garage , namlich die von Familie M….. , auch ohne Bezahlung. Gestern haben wir uns dahingehend geeinigt, dass sie die Garage von Familie M…… , sofort räumen. Für die eine Garage hatten wir uns geeinigt, dass sie ab 1. Februar 2010 eine Monatsmiete von  40 Euro bezahlen. Bitte, ändern sie ihren Dauerauftrag entsprechend.  Ich muß dazu sagen dass die Garage von Familie M….. ( damals ausgezogen) nur 2 Monate Von mir genutzt worden ist und nicht wie der Vermieter sagt ab August 2008.  Nun der Schock ! Heute stand der Vermieter vor der Tür und überreichte mir ein Schriftstück mit folgenden Wortlaut: Sehr geehrter Herr ....... Sie benutzen seit mehreren Jahren mehrere Garagen auf dem Garagenhof des Mietshauses. Bisher bezahlen sie dafür erst ab Februar 2010 eine Miete von 40 Euro für eine Garage. Sie haben benutzt die Garage Nr.6 ab dem 01.04.2004, das entspricht bis Ende Januar 2010 eine Zeit von 70 Monaten. Sie haben benutzt die Garage Nr.7 in einem Zeitraum von 19 Monaten. Sie habenbenutzt die GarageNr.4 ab dem 01.08.2009, dasentspricht bis Ende Januar 2010 eine Zeit von 7 Monaten. Insgesamt haben sich so ( 70 plus 19 plus 7) 96 Mietmonate addiert. Bei einer Aufrechnung in Höhe von 40 Euro je Monat und Garage sind 3840 Euro fällig. Bitte äußern sie sich innerhalb einer Woche,also bis spätenstens 15. Februar,wie sie die aufgelaufenen Mietschulden begleichen wollen. MfG. ........    Ich habe auch keinen Mietvertrag für die Garagen. Garagen stehen offen da keine Schlüssel vorhanden sind. Aufstellung der Garagenmonate sind auch nicht korrekt. Ich weis nicht wie der Vermieter auf diese Zahlen der Monate kommt. Wie soll ich mich jetzt verhalten ? Und wie verhält sich das mit den Verjährungsfristen ?  Der Vormieter damals hatte mir gesagt dass die Garage im Mitpreis mit enthalten sei. Hab ich mich also geirrt.  Mit freundlichen Grüßen     

Antwort: Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),  Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.  Vorab möchte ich Sie darauf hinweisen, dass eine abschließende Prüfung der Sach- und Rechtslage im vorliegenden Fall nur bei Kenntnis des Mietvertrages möglich ist. Durchaus kann sich hieraus ergeben, dass auch die Garage Bestandteil gewesen war.  Zunächst festzustellen ist, dass Ansprüche, welche bis zum 31.12.2006 entstanden sind, mit Ablauf des 31.12.2009 verjährt sind. Vorliegend kann es also nur noch um die Frage gehen, inwieweit dem Vermieter für den Zeitraum vom 01.01.2007 bis heute ein Anspruch auf Mietzahlung hinsichtlich der Garage zusteht. Für den Zeitraum ab dem 01.01.2010 folgt der Anspruch des Vermieters aus einer Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag. Hier könnte sich aber die Frage stellen, inwieweit eine solche wirksam zustande kam. Offensichtlich gibt es 2 Vermieter. Hier könnte man prüfen, ob es sich hierbei nicht um eine GbR handelt und die Gesellschafter nur gesamtvertretungsbefugt sind. Dies würde bedeuten, dass beide nur gemeinschaftlich handeln könnte. Dies bedarf jedoch der genauen Kenntnis des Einzelfalls. Im Ergebnis wollen Sie sich jedoch gegen die Forderung der rückständigen Miete zur Wehr setzen. Ich unterstelle, dass ein Mietvertrag hinsichtlich der Garage tatsächlich nicht bestand. Folge dessen ist, dass dem Vermieter auch kein Anspruch aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§535 Abs.2 BGB/a>  zusteht.  Auch steht dem Vermieter kein Anspruch aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§546 a BGB/a>  zu, denn dieser betrifft die Nutzungsentschädigung im Fall der verspäteten Rückgabe. Eine solche wurde jedoch nie gefordert. Ein Anspruch könnte aber aus ungerechtfertigter Bereicherung erfolgt, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§812 ff. BGB/a> . Sie haben hierbei etwas erlangt und zwar die Nutzungsmöglichkeit. Für die Leistung dürfte kein Rechtsgrund bestanden haben. Hierbei ist jedoch fraglich, seit wann der Vermieter von der Nutzung einer Garage gewusst hat und dies duldete. Es dürfte sehr unwahrscheinlich sein, dass der Vermieter erst jetzt Kenntnis davon erlangt hat. Insoweit könnte man argumentieren, dass ggf. durch die tatsächliche Nutzung Ihrerseits und durch die Duldung des Vermieters eine unentgeltliche Nutzungsvereinbarung oder aber ein Nachtrag zum Mietvertrag zustande kam. Selbst wenn man dies nicht annimmt, könnte man im Falle der Kenntnis des Vermieters über die Nutzung auch argumentieren, dass eine Rückforderung des Erlangten in Form von Wertersatz (Zahlung eines Geldbetrages) gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/814.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 814 BGB: Kenntnis der Nichtschuld">§814 BGB/a>  ausgeschlossen ist, da der Vermieter wusste, zur Gebrauchsüberlassung nicht verpflichtet zu sein. Ich weise Sie aber ausdrücklich darauf hin, dass Sie im Falle eines gerichtlichen Verfahrens dafür beweisbelastet wären, dass der Vermieter von Anfang wusste, dass Sie die Garage nutzen. Inwieweit dies der Fall war, kann nicht beurteilt werden.  Trotzallem rate ich Ihnen für das außergerichtliche Verfahren an, die Forderung der Vermieter schriftlich zurückzuweisen, dies zum einen mit Blick auf die eingetretene Verjährung und zum anderen, dass die Nutzung trotz Kenntnis jahrelang geduldet wurde. Auch sollten Sie einwenden, dass die Forderung der Höhe nach nicht nachzuvollziehen ist.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 814, § 546a, § 812