Frage: Wir haben im Oktober einen befristeten Mietvertrag für die Laufzeit von 5 Jahren abgeschlossen. Inzwischen benötigen wir die Büroäume nicht mehr, schlimmer noch, wir können uns das Büro nicht mehr leisten. Wir haben den Vermieter bereits darauf angesprochen, der verständlicher Weise auf Vertragserfüllung besteht. Nun gibt es allerdings seit der Anmietung Probleme mit den Stellplätzen in der Tiefgarage. Offensichtlich wurden die Stellplätze mehrfach vermietet, und sind dadurch oft nicht benutzbar. Der Vermieter wurde darauf angesprochen und es existiert ein Schriftverkehr in dem die Abstellung versprochen wurde. Können wir nun die Büroräume wegen der unbefriedigenden Stellplatzsituation vorzeitig kündigen? Vielen Dank im Voraus.

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  die von Ihnen gestellte Frage beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:   Zunächst kann das befristete Mietverhältnis nicht ordentlich vor Ablauf der Befristung gekündigt werden. Hier kommt allenfalls eine einvernehmliche Einigung und die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses mittels eines Aufhebungsvertrages in Betracht.  Da Sie mitgeteilt haben, dass der Vermieter damit nicht einverstanden ist und auf Vertragserfüllung besteht, besteht diese Möglichkeit nicht.  Allerdings besteht die Möglichkeit, dass in dem Mietvertrag ein Sonderkündigungsrecht vereinbart wurde. Ich gehe aber davon aus, dass ein solches nicht vereinbart wurde.  Des Weiteren besteht die Möglichkeit, eher aus dem Mietverhältnis auszusteigen, wenn Sie einen Nachmieter für die Räume finden. Allerdings müsste auch dies im Mietvertrag geregelt sein. Wenn keine solche Vereinbarung getroffen wurde, ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Nachmieter anzunehmen.  Im Ergebnis bleibt nur – wie Sie auch schon zutreffend erkannt haben – einen außerordentlichen Kündigungsgrund zu suchen und zu kündigen.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 BGB/a>  kann jede Partei des Mietvertrages das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 BGB/a>  liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.  Hier ist also fraglich, ob die Situation hinsichtlich der Stellplätze einen solchen wichtigen Grund darstellt. Wenn die Stellplätze zum vertragsgemäßen Gebrauch der gemieteten Räumlichkeiten gehören, weil die Stellplätze für den Betrieb des Gewerbes unabdingbar sind, ist der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache gestört und ein wichtiger Grund läge vor.  Allerdings entnehme ich Ihren Ausführungen, dass die Stellplätze „oft„ nicht nutzbar sind. Das heißt aber auch, dass die Plätze zu anderen Zeiten durch Sie genutzt werden können. Es liegt also keine völlige Gebrauchsbeeinträchtigung vor.  Auch ist aus Ihrer Schilderung nicht ersichtlich, ob die Stellplätze wesentlich für die Räume sind, das heißt, ob der Betrieb des Gewerbes von den Stellplätzen abhängt.  Dies wäre z.B. dann der Fall, wenn Sie eine Autovermietung betreiben und durch die nicht nutzbaren Stellplätze die Mietwagen nicht abstellen könnten. Wenn die Stellplätze allerdings nur dazu dienen, dass die Mitarbeiter des Gewerbes ihre Fahrzeuge dort parken, liegt eine die Mietsache beeinträchtigende Tatsache nicht derart vor, dass dies einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung darstellen würde.  Wenn Sie die Frage – ob die Stellplätze wesentlich für den Betrieb des Gewerbes sind – für sich mit „Ja„ beantworten können, ist der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache derart eingeschränkt, dass dies einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses darstellt. Sie haben dann die Möglichkeit, das Mietverhältnis durch eine außerordentliche fristlose Kündigung vorzeitig zu beenden.  Anderenfalls liegt kein solcher Grund vor und eine außerordentliche Kündigung kommt nicht in Betracht. Ihnen bliebe dann allenfalls eine Minderung der Miete bis zum Vertragsablauf, da die mietvertraglich vereinbarten Stellplätze nicht regelmäßig nutzbar sind und die Mietsache daher einen Mangel aufweist. Vielleicht lässt sich der Vermieter auf diesem Wege auch zu einer Vertragsaufhebung bewegen.  Allein wegen der unbefriedigenden Stellplatzsituation können Sie daher die Räume nur vor Fristablauf kündigen, wenn dadurch der Gebrauch der Mietsache insgesamt stark beeinträchtigt ist. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543