Frage: guten abend,   ich brauch dringend rat. anfang des jahres habe ich ein haus gekauft, in dem noch eine mieterin wohnt. sie wohnt dort seid ca 20 jahren und verfügte nie über einen mietvertrag. sie hat sich stehts geweigert einen zu unterschreiben. sie nutzt einen anbau am haus, zwei garagen und einen teil des dachbodens. sie weigert sich auch wieterhin einen mietvertrag zu unterzeichnen. als wir das haus kauften wollte sie den anbau räumen, da dieser renoviert werden muß und wir ihn selbst nutzen wollten. nun behauptet sie, das sie niemals den anbau  räumen wollte. desweiteren wiederspricht sie der garagenmiete, die sie ebenfalls zahlen wollte um diese weiterhin zu nutzen.  sie bezieht sich auf ihren mündlichen mietvertrag und das sie alles kostenfrei mitgemietet hat. sie behauptet das alles damals mündlich vereinbart wurde. leider waren die vorbesitzer schon vor verkauf des hauses verstorben und keiner konnte richtig auskunft geben.wir haben nur herrausgefunden das sie sich breit gemacht hat und es eine menge ärger mit ihr gab.  meine fragen sind folgende: 1. hat sie ein nutzungsrecht? 2. muß sie den anbau räumen wenn wir ihr eine teilkündigung auf eigenbedarf zu kommen lassen? 3. darf ich für die garagen miete verlangen? 4. darf ich die räumung selbst durch führen wenn sie es nach der kündigung nicht tut? bitte schnell antworten. danke 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung mit dem Voreigentümer besteht auch Ihnen gegenüber ein entsprechendes Nutzungsrecht.  Wenn die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB/a>  vorliegen, können Sie das Nutzungsverhältnis hinsichtlich des Anbaus beenden. In diesem Zusammenhang ist aber a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573b BGB: Teilkündigung des Vermieters">§ 573 b BGB/a>  zu beachten. Danach der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beshränkt und sie dazu verwenden will,  1. Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder  2. den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten. Nebenräume sind nicht zum Wohnen bestimmte Räume wie Werkstatt, Atelier etc. Garagen und Kfz-Abstellplätze stellen insoweit Grundstücksteile dar.  Wenn die Nutzungsberechtigte nach Zustellung der Kündigung den Anbau nicht räumt, können Sie die Räumung nicht selbst durchführen, sondern müssen insoweit eine Teilräumungsklage erheben.  Wenn die Mieterin nachweisen kann, dass sie die Garagen kostenfrei mitgemietet hat, können Sie keine Garagenmiete beanspruchen. Der Nachweis ist aber keineswegs durch die von Ihnen mitgeteilte Behauptung der Mieterin erbracht. Stehen der Mieterin keine Zeugen zur Seite, wäre sie mit ihrer Behauptung beweisfällig. Sie könnten dann insoweit eine angemessene Miete verlangen. Die Mieterin wird nach Ihrer Schilderung hier wohl keine Garagenmiete entrichten.  Ihr Fall birgt daher leider sehr viel Konfliktpotenzial, so dass Sie sich in der Sache von einem Kollegen vertreten lassen sollten.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt -  Hamburg 2008 info@kanzlei-roth.de www.kanzlei-roth.de Tel. 040/317 97 380 Fax: 040/31 27 84 Johannisbollwerk 20 20459 Hamburg  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573b, § 573