Frage: Ich habe im März 2015 ein Mietvertrag für mein Yogastudio auf 5 Jahre fest unterschrieben. Nun bin ich im Januar 2017 zu meinem Lebenspartner in die Schweiz gezogen, und habe auch dort ein Studio eröffnet. Ich möchte auch weiterhin noch zwei Tage in der Woche in Deutschland sein um weiterhin Kurse zu geben. Jedoch ist mir der Aufwand, mich um mein Studio hier zu kümmern, zu gross geworden und ich möchte meine Räume kündigen mit dem Grund der Unzumutbarkeit oder Umzug ins Ausland. Ist dies möglich und wie kann ich vorgehen? Anstattdessen möchte ich mich mit einer Bekannten in einer nahen Stadt zusammentun, die mir ihr Fitnessstudio stundenweise zur Miete angeboten hat, wo ich weiterhin meine Kunden empfangen und betreuen kann.   Ich danke Ihnen für Ihren Rat.  Mit freundlichen Grüssen

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  Ihre Frage beantworte ich wie folgt.  1. Sinn eines befristeten Mietvertrages ist es, dass er - ohne besondere Vereinbarung - nicht ordentlich vorzeitig gekündigt werden kann (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/542.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 542 BGB: Ende des Mietverhältnisses">§ 542 Abs. 2/a> , 1. HalbS. BGB).  Ein befristeter Vertrag kann daher nur außerordentlich gekündigt werden.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB/a> : 'Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls [...] und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis [...] bis zur [...] Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.'  Ihr Wegzug ist kein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> , da dieser allein in Ihrer Risikosphäre liegt (vgl. BGH, Urt. v. 4. Mai 2016 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%2062/15" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 04.05.2016 - Abs. 12 ZR 62/15: Zur außerordentlichen Kündbarkeit von langfristigen Fitness-Stu...">Abs. 12 ZR 62/15/a>  bezüglich eines Fitnessstudiovertrages, der auch mietvertragliche Elemente enthält).  2. Es bleiben für die vorzeitige Beendigung folgende Möglichkeiten:  a) Einigung mit dem Vermieter.  b)  Wenn wesentliche Vertragsbedingungen nicht schriftlich fixiert sind, können Sie mit der gesetzlichen dreimonatigen Kündigungsfrist zum Ablauf eines Kalendervierteljahres kündigen (§§ 578 Abs. 2, Abs. 1 i.Abs. 5.m. § 550 S. 1; a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/580.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 580 BGB: Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters">§ 580 Abs. 2 BGB/a> ).  c) Sie bitten den Vermieter um Erlaubnis der Untervermietung. Wird diese gewährt, entsteht Ihnen kein finanzieller Schaden.  Wird diese verweigert, können Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  grundsätzlich fristgemäß mit der gesetzlichen Frist (siehe unter b) außerordentlich kündigen.   Ich würde mich freuen, wenn Sie meine Antwort bewerten. Bei Nachfragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 542, § 580, § 540, § 543