Frage: Hallo und Hilfe!!!!!!!!!!  ich habe folgendes Problem:  Ich habe vom 15. Mai 2004 bis zum 01. Juli 2006 in einer Mietwohnung gewohnt. Am 20. Juli 2006 erreicht mich ein  Brief meines Vermieters (Die Mietwohnung ist in Gemeindebesitz - Mietvertrag vom Bürgermeister unterschrieben), ich müsse 2385,-- Euro Mietnachzahlung leisten, da die Gemeinde XXXXXX  'feststellen musste, dass aufgrund falscher edv-Eingabe nur jeweils die Hälfte der fälligen Miete pro Monat abgebucht wurde. Sie erteilten der Gemeinde XXXX eine Einzugsermächtigung'  Miete monatlich: 190 Euro laut Mietvertrag  (15. Mai 2004     bis 01. Juni 2004--> 45 Euro  01. Juni 2004    bis 01. Juli 2006--> 90 Euro  Gesamtforderung Mietrückstand:        2385,-- Euro  Daraufhin habe ich im August 2006 275,-- überwiesen nach Absprache mit einem Mitarbeiter der Verwaltungsgemeinschaft, dass ich Raten zahlen könne.   Kurz darauf bin ich auf das Urteil Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=14%20S%2017240/01" target="_blank" class="djo_link" title="LG München I, 17.04.2002 - 14 S 17240/01: Konkludenter Verzicht auf Geltendmachung von Rechten ...">14 S 17240/01/a>  gestossen. daraufhin habe ich die Zahlung eingestellt und gewartet, was passiert. Tatsächlich hat sich bis heute (31. März 2008) niemand gemeldet.  Heute Morgen erreicht mich ein Brief von der Verwaltungsgemeinschaft XXXX mit folgendem Text: ----------------------------------------------------------------- Sehr geehrter Herr XXXXX  Bei der Überprüfung unserer offenen Forderungen haben wir festgestellt dass sie mit folgender Forderung im Rückstand sind:  Mietrückstand Restbetrag 2110,-- Euro  Zur Vermeidung von Zwangsmaßnahmen bitten wir Sie dringend, den Gesamtbetrag bis zum 14. April 2008 zu überweisen.  Bei Nichtleistung bis zum Ablauf der Frist werden wir ohne weitere Ankündigung ein Verfahren beim Amtsgericht XXXX gegen Sie einleiten.  -----------------------------------------------------------------  Jetzt meine Frage: Bin ich verpflichtet, diese Mietrückstände zu zahlen? (Ich beziehe mich evtl. auf das Urteil Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=14%20S%2017240/01" target="_blank" class="djo_link" title="LG München I, 17.04.2002 - 14 S 17240/01: Konkludenter Verzicht auf Geltendmachung von Rechten ...">14 S 17240/01/a> )  falls ja, sind die Gläubiger verpflichtet, mir eine Ratenzahlung anzubieten? Ich bin (wieder) Azubi und kann den Betrag nicht auf einmal zahlen.  Da ich keine Rechtsschutzversicherung habe, möchte ich es nicht unbedingt auf ein Gerichtsverfahren ankommen lassen.  Wäre es sinnvoll den Schriftverkehr mit meinem Gläubiger durch einen Anwalt durchführen zu lassen.   Danke im Voraus             !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes nunmehr wie folgt beantworten möchte:  Grundsätzlich obliegt Ihnen als Mieter gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 2 BGB/a>  die Verpflichtung die vereinbarte Miete zu entrichten. Nach Ihren Angaben erteilten Sie der Gemeinde eine Einzugsermächtigung. Mittels einer Einzugsermächtigung räumt der Schuldner dem Gläubiger schriftlich ein, die zu leistende Zahlung mittels Lastschrift bei der Schuldnerbank einzuziehen, dh der Gläubiger hat selbst für den Einzug der Forderung zu sorgen.   Das von Ihnen angesprochene Urteil des Landgerichts München befasste sich mit der Fragestellung, ob ein Mieter die Differenz der zu wenig eingezogenen Miete zu zahlen hat, wenn der Vermieter vom Konto des Mieters im Rahmen eines Einzugsverfahrens eine geringere Miete als die vereinbarte abbucht. In diesem Fall hatte der Vermieter statt der erhöhten Miete nur die Grundmiete abgebucht. Das Gericht entschied, dass der Vermieter seine Rechte gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  verwirkt hat.  Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde.  Unabhängig davon, dass sich ein Gericht der Rechtsauffassung des Landgerichts München nicht unbedingt anschließen müsste, bin ich weiterhin der Ansicht, dass der ausgeurteilte Fall Abweichungen von Ihrem Fall aufweist. In dem ausgeurteilten Fall ging es lediglich um die abgebuchte Staffelmiete, also die prozentuale Erhöhung der Miete. Der Vermieter hatte in diesem Fall, wie bereits dargestellt, weiterhin lediglich die Grundmiete abgebucht. In der Tat lässt sich in diesem Fall gut vertreten, dass der Vermieter sein Recht auf die erhöhte Miete verwirkt hat. Der Mieter konnte bei wiederholter reduzierter Abbuchung tatsächlich davon ausgehen, dass der Vermieter auf die Geltendmachung der Staffelmiete, also der bloßen Erhöhung, verzichtet.  In Ihrem Fall wurde über Monate / Jahre nur die hälftige Miete abgebucht. Meines Erachtens dürfte es zumindest nicht ganz so einfach werden, in diesem Fall mit Verwirkung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  zu argumentieren. Da auch gut vertreten werden könnte, dass Sie Ihrerseits wohl nicht darauf vertrauen durften, dass entgegen der vertraglichen Abrede nur noch die hälftige Miete, welche im Übrigen von vornherein sehr gering erscheint, eingefordert wird. Dies richtet sich allerdings sicherlich auch nach den Vertragsbedingungen. Die Frage wird mithin sein, ob Sie Ihrerseits darauf vertrauen durften, dass Ihr Vermieter entgegen der vertraglichen Abreden nur noch die hälftige Miete einfordert oder ob es nicht z.B. von Ihnen zu erwarten gewesen wäre, die genauen Umstände dessen zu erfragen.  Somit kann sicherlich mit diesem Urteil, insbesondere auch im Rahmen der weiteren Auseinandersetzung, argumentiert werden, aber eine eindeutige Rechtslage ist es sicherlich nicht.   Allerdings sind zumindest die Ansprüche auf rückständige Miete aus dem Jahre 2004 gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/195.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist">§ 195 BGB/a>  verjährt. Meines Erachtens handelt es sich hierbei dann um einen Betrag in Höhe von 675,- Euro, welcher nicht zu erstatten wäre. Allerdings müssten Sie diese sog. Einrede auch erheben, sich also auf die eingetretene Verjährung berufen. Durchaus möglich ist jedoch, dass die Gegenseite dann argumentieren wird, dass die bereits gezahlten 275,- Euro sich auf die Mietzinszahlungen aus 2004 bezogen.   Hinsichtlich der Ratenzahlung besteht sicherlich keine Verpflichtung der Gegenseite Ihnen diese einzuräumen. Erfahrungsgemäß sind Gläubiger jedoch immer dann mit Ratenzahlungen einverstanden, wenn anderenfalls die Gefahr besteht, dass gar nichts gezahlt werden könnte. Beachten Sie dabei aber, dass Sie in jedem Fall nur Ratenzahlungen vereinbaren sollten, die Sie auch tatsächlich leisten können, da anderenfalls die Gefahr eines Eingehungsbetruges besteht.   Bezüglich des weiteren Vorgehens würde ich Ihnen anraten, zunächst selbst kurzfristig mit der Gemeinde Kontakt aufzunehmen und zu versuchen, eine Einigung zu erzielen. Sowohl das erwähnte Urteil als auch die Verjährungseinrede könnten hierbei Erwähnung finden.  Im Übrigen besteht unter Umständen aufgrund Ihrer Einkommens- und Vermögensverhältnissen die Möglichkeit, für das außergerichtliche Verfahren Beratungshilfe sowie für das gerichtliche Verfahren Prozesskostenhilfe zu beantragen.    Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben konnte.   Abschliessend möchte ich Sie noch darauf hinweisen, dass durch das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben die rechtliche Beurteilung des Sachverhalts anders ausfallen kann. Im Rahmen dieses Forums kann stets nur eine erste Einschätzung des Sachverhalts erfolgen.  Eine abschließende Beurteilung Ihres Falles kann nur bei Kenntnis des Vertragsinhalts sowie aller Begleitumstände erfolgen.  Im Falle von Unklarheiten machen Sie bitte von der kostenlosen Nachfragefunktion Gebrauch.   Mit freundlichen Grüßen  Miriam Helmerich Rechtsanwältin       !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 195, § 242