Frage: Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,  ich war bis zum Teilungsversteigerungstermin 50%-Eigentümer an einer Immobilie. Mit Zuschlagsbeschluss gibt es neue Eigentümer, die zunächst die Grundschuld vom Betrag XXX mit übernehmen. Die Gläubigerbank der Alteigentümer/Inhaberin der Grundschuld fordert vom Ersteher die Zurückzahlung dieses Rechtes. Dies ist der Teil der Grundschuld YYY, der dem noch valutierenden Darlehen entspricht. Die Differenz zwischen XXX und YYY soll vom Ersteher an die Alteigentümer ausgekehrt werden. Um eine Löschungsbewilligung auszureichen, verlangt die Gläubigerbank die schriftliche Zustimmung der Alteigentümer zur Löschungsbewilligung. Die Formulierung der Zustimmung der Alteigentümer lautet:   „Hiermit stimme ich, Herr Mustermann, wohnhaft…, zu, die im Grundbuch von … , Abt.III eingetragene Gesamtgrundschuld über XXX zu löschen.„  Hierzu lautet ein Schreiben des Erstehers an die Alteigentümer: „Wir werden den im Schreiben der  Bank genannten offenen Betrag (YYY=dem Betrag nach das valutierende Darlehen) direkt bei der Bank ausgleichen. Der Differenzbetrag zur Gesamtgrundschuld (XXX-YYY) kann nur an die Alteigentümer ausgeglichen werden, wenn Ihre schriftliche Einverständniserklärung der Bank vorliegt. Sollte Ihre Zustimmung nicht vorliegen, kann  die Ausgleichszahlung nicht erfolgen. Deshalb fordern wir Sie hiermit auf, dieses unverzüglich durch Unterzeichnung des o.g. Textes zu gewährleisten.„  Meine Fragen:  1. Meines Wissens nach wäre der übliche Weg der, dass der Ersteher eine teilweise valutierte Grundschuld mit dem vollen Grundschuldbetrag ablöst. Der Grundschuldinhaber ist dann verpflichtet, den ihm nicht gebührenden Anteil der Ablösesumme an die bisherigen Eigentümer abzuführen. Was könnte der Grund sein, dass die Gläubigerbank dies hier anders handhabt? Ist diese Vorgehensweise rechtens? 2. Ist die Auszahlung der Ausgleichszahlung (XXX-YYY) durch den Ersteher gesichert, wenn ich als Alteigentümer im Vorwege der Ausgleichszahlung der Löschungsbewilligung zustimme? 3. Was passiert, wenn der weitere Alteigentümer der Löschungsbewilligung nicht zustimmt? Wann und wie komme ich dann zu meiner Ausgleichszahlung?  Vielen Dank für Ihre Antwort.  -- Einsatz geändert am 21.07.2009 12:10:02

Antwort:  Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:  1. Da die erstrangige Gläubigerbank dem Zwangsversteigerungsverfahren nicht beigetreten ist, ist die Grundschuld bestehen geblieben, was in den Versteigerungsbedingungen zum Versteigerungstermin entsprechend protokolliert werden musste.  Der durch die Tilgung des Darlehens nicht mehr valutierenden Teil der Grundschuld, führt entsprechender der Sicherungsabrede mit der Gläubigerbank (unterstellt) zu einem aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld (Palandt/Bassenge, a.a.O., Rz. 17 zu a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1191.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1191 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grundschuld">§ 1191 BGB/a> ).  Infolge des Eigentumswechsels durch Zuschlag in der Teilungsversteigerung kann nach der Rechtsprechung des BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=FamRZ%201993,%20676" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 13.01.1993 - Abs. 12 ZR 212/90: Nutzungsentgelt für gemeinsames Haus nach Trennung der Ehegatt...">FamRZ 1993, 676/a> , 681 m. w. N. die Grundpfandrechtsgläubigerin/Gläubigerbank den Rückgewährsanspruch nicht mehr durch Verzicht oder Erteilung einer Löschungsbewilligung erfüllen, weil dies ausschließlich dem Ersteher und Alleineigentümer des Grundstücks zugute käme. Der Rückgewähranspruch gegenüber den vormaligen Miteigentümern kann daher nur noch durch Abtretung der nicht valutierten Grundschuld erfolgen. Dies gilt nach der Rechtsprechung des BGH sowohl für den Fall der Zwangsversteigerung als für die Teilungsversteigerung.  Im Zeitpunkt des Zuschlags haben die vormaligen Miteigentümer in Bruchteilsgemeinschaft gegen die jeweiligen Sicherungsnehmer (Gläubigerbank) ein Recht auf Abtretung der nicht mehr valutierten Grundschulden, wodurch diese zu Eigentümerrechten werden. Daher kann die Gläubigerbank nicht über den valutierenden Teil an der Grundschuld verfügen, so dass der Neueigentümer eine entsprechende Zahlung an die Alteigentümer in Höhe des nicht valutierenden Teils vornehmen muss.  Sicherlich befürchtet die Gläubigerbank auch die Geltendmachung von Ansprüchen, sollten sich die Alteigentümer nicht auf eine Auszahlung bzw. Aufteilung einigen können.  2. Um hier Rechtssicherheit zu erhalten, bietet sich eine Abwicklung über einen Notar an. Im Wege eines Treuhandauftrages sollte die Zustimmung zur Löschung der Grundschuld vollzogen werden, wenn der Ablösebetrag bei dem Notar bereitgestellt wurde.  Soweit sich die Parteien einig sind und der Ablösebetrag im Vorfeld bereitgestellt wird, kann im Anschluss eine Löschungsbewilligung der aus der Grundschuld Berechtigten Alteigentümer erfolgen. Stimmen Sie einer Löschungsbewilligung im Vorfeld zu, haben Sie das Risiko, dass der Eigentümer den Betrag nicht leistet und Sie diesen gerichtlich einfordern müssen.  Steht das Recht mehreren Gläubigern zu Bruchteilen zu, so muss eine löschungsfähige Quittung über das ganze Recht von allen Mitgläubigern abgegeben werden. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/774.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 774 BGB: Gesetzlicher Forderungsübergang">§ 774, S. 2 BGB/a> .  3. Die Ausgleichszahlung wird, damit der Eigentümer alsbald eine Löschung des Grundpfandrechtes erhalten kann i.d.R. bei Gericht hinterlegt. Der Eigentümer kann den vormaligen Miteigentümer auf Zustimmung zur Löschungsbewilligung verklagen.  Ein entsprechender Anspruch auf Zustimmung zur Löschung vorrangiger Grundpfandrechte ergibt sich aus § 91 Abs. 4 ZVGB i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1179a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1179a BGB: Abs. 50öschungsanspruch bei fremden Rechten">§1179 a BGB/a> . Im weiteren müssen Sie sich dann mit dem anderen Alteigentümer bezüglich der Aufteilung des hinterlegten Geldes auseinandersetzen.  Ich hoffe Ihnen einen hilfreichen Überblick gewährt zu haben. Im Rahmen der Nachfragefunktion stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung.  Mit besten Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 774, § 1179a, § 1191