Frage: im November 2010 hatten wir die Übergabe eines im August für 99.000,-- Euro gekauften Hauses.Wir hatten die Eigentümerin mehrfach nach eventueller Feuchtigkeit gefragt, da das Schlafzimmer und das Bad sich im Keller befinden. Sie verneinte. Nach 4 Wochen stellten wir Salpeterausblühungen an den Wänden im Schlafzimmer fest. Wir beauftragten einen Gutachter, der sich den Schaden ansah und eine Leckageortung machte. Hierbei stellte sich heraus,dass bereits mehrere 100 Liter Wasser im Estrich und im Mauzerwerk waren und der Schaden sicher bereits vor dem 23.11.10 entstanden ist. nach schriftlicher Nachfrage, ob es einmal einen Wasserschaden gegeben hätte, wurde das wieder verneint. Der Schaden beläuft sich auf ca. 30.000,-- Euro und wird von der Versicherung übernommen. Die gesamte Installation der Wasser- und Heizungsleitungen im Hause sind fehlerhaft und nicht fachmännisch verlegt worden, was hierzu führte. Die Vorbesitzerin konnte uns den Handwerker, der das gemacht hatte nicht mehr benennen. Wir haben leider im Notarvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen, wie das heute so üblich ist, sind aber der Meinung, dass bei einem Schaden in dieser Größenordnung der Kaufpreis nicht mehr gerechtfertigt ist und möchten auf Kaufpreisminderung klagen. Die ersten Besitzer des Hauses hatten auf Anfrage von uns bereits einmal einen größerer Wasserschaden. Die Verkäuferin war darüber informiert und hat uns dieses nicht mitgeteilt. Wie sehen Sie unsere Chancen?

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  die Haftung der Verkäuferin für Sachmangel bestimmt sich nach den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/433.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag">§ 433 ff. BGB/a> .  Die Haftung eines Verkäufers für Sachmängel kann zwar vertraglich bei einem Verkauf von Privat zulässigerweise ausgeschlossen werden.  Allerdings gilt dies nicht uneingeschränkt. Wichtig dürfte in Ihrem Fall der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  werden, der da lautet:  „§ 444 Haftungsausschluss Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.'  Dies bedeutet, dass trotz vertraglichem Ausschluss der Sachmangelhaftung Ansprüche also nicht gänzlich ausgeschlossen sind.    Nun scheint der Verkäuferin die Feuchtigkeit jedenfalls durch die Ersteigentümer bekannt gewesen zu sein. Dennoch hat sie den Mangel trotz mehrfacher Nachfrage verschwiegen. Wenn sie also von dem Mangel wusste, hat sie ihn jedenfalls bewusst verschwiegen (und hat nicht bloß vergessen, ihn zu erwähnen).  Insofern kann eine Inanspruchnahme der Verkäuferin durchaus Erfolg versprechend sein.  (Nachteil: In einer Klage müssten Sie ggf. beweisen, dass die Verkäuferin Kenntnis von der Feuchtigkeit hatte, z.B. durch Zeugenaussage der Voreigentümer.)  Da eine Insanspruchnahme auch von technischen Details abhängen kann, z.B. ob der frühere Wasserschaden dieselbe Ursache wie der jetzige hatte etc., halte ich es für zweckmäßig, den Sachverhalt inkl. der vorhandenen Unterlagen im Rahmen einer persönlichen Beratung von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.   Falls Sie noch Fragen haben: Nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion!  Wenn Sie möchten, werde ich gerne in der Sache für Sie tätig. Rufen Sie dazu gerne an unter 0231.580 94 95.   Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder  weggelassen werden.   Mit besten Grüßen Sebastian Belgardt   Kanzleianschrift: Großholthauser Str. 124 44227 Dortmund  Kontaktmöglichkeiten:  Telefon: 0231. 580 94 95 Fax: 0231. 580 94 96 Email: info@ra-belgardt.de www.ra-belgardt.de  **********************************      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 433