Frage: Guten Tag,  Ich habe als Privatperson einen Neubau (wurde noch nie bewohnt) erstellt. Diesen möchte ich jetzt ohne Gewährleistung verkaufen. Mit den Käufern habe ich das auch abgeklärt. Es wurde auch bereits ein Kaufvertrag verfasst, in welchem der Gewährleistungausschluss festgehalten wurde. Jetzt behauptet aber der Notar, dass diese Klausel rechtlich nicht gilt und ich als Privatperson aufjedenfall 5 Jahre Gewähleitung geben muss. Ich habe jetzt aber einen Artikel gefunden (von 2007), in dem steht, wenn der Notar die Käufer ausdrücklich auf das Risiko durch den Verzicht auf Gewährleistung hingewiesen hat, diese aber trotzdem zum Kauf einwilligen wollen (was der Fall ist), der Gewährleistungsausschluss rechtskräftig ist. Stimmt diese Aussage? Wenn nicht, wie lange müsste ich selbst in diesem Haus wohnen, damit die Gewähr erlischt? Da die Kaufinteressenten das Haus unbedingt kaufen wollen, hoffe ich, dass es diesbezüglich eine Lösung gibt. 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,    der Notar geht offensichtlich von der Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/438.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 438 BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 438 BGB/a>  aus, wobei Gewährleistungsansprüche bei einem Bauwerk nach fünf Jahren verjährt sind.  Dabei übersieht er aber offenbar, dass a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/438.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 438 BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 438 BGB/a>  vertraglich abgeändert werden kann, da ein Haftungsausschluss nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  durchaus vereinbart werden kann.  Allerdings gilt dieser Haftungsausschluss dann nicht, wenn ein Ihnen bekannter Mangel - der nicht offenbart wird - arglistig verschwiegen wird oder eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit abgegeben wird.  Bekannte Mängel sollten also IMMER im Vertrag aufgeführt werden, auch wenn sie noch so nichtig erscheinen oder die Käuferseite darauf verzichten will. Denn nur mit dem Aufführen im Vertrag werden Sie einer späteren möglichen Arglisthaftung entgegen treten können.    Ansonsten kann entgegen der Äußerung des Notars die Gewährleistung ausgeschlossen werden. In der Regel kann man dieses mit folgernder Formulierung    „Der Käuferin ist der Kaufgegenstand und sein Zustand bekannt. Gebäude und Grundstück werden verkauft wie besehen unter Ausschluss der Gewährleistung. Der Verkäufer erklärt, daß ihm keine versteckten Mängel des Kaufgegenstandes bekannt sind. Eine bestimmte Garantie zur Nutzung wird nicht abgegeben.  Der Käuferin ist insbesondere bekannt, dass es sich um einen Neubau handelt und insoweit es zur Setzrissbildung etc. kommen kann. Auch insoweit wird auf die Gewährleistung für solche und ähnliche mit einen Neubau in Verbindung stehende Probleme ausdrücklich seitens der Käuferin verzichtet. Dieses Risiko der Käuferin ist bei der Kaufpreisbildung mit eingeflossen.'    schon erreichen (BGH, Urt.v. 24.01.2003, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20248/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 24.01.2003 - Abs. 5 ZR 248/02: Umfang eines Gewährleistungsausschlusses">Abs. 5 ZR 248/02/a> ), wobei diese Formulierung aber bitte nur als Anregung verstanden werden kann, da natürlich das Objekt, der Vertrag und die Gesamtumstände individual geprüft werden müssen.    Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 438