Frage: Guten Tag,  ich habe ein kleines Hotel verpachtet mit folgenden Klauseln. 2.) im übrigenträgt der Pächter sämtliche Betriebskosten wie Versicherungen und die auf ihn entfallenden Grundsteuern. Für den Bezug von Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr und Instandhaltung der Feuermeldeanlage und ähnliches schließt der Pächter eigene Verträge ab. und 1.) Der gegenwärtige ustand der Pachtsache ist dem Pächter bekannt. Die Pachtsache wird in dem vorhandenen und besichtigten Zustand übergeben und vom Pächter übernommen. Dieser erkennt den Zustand als vertragsmäßig an. Spätere Einwendungen wegen offener oder verdeckter Mängel sind ausgeschlossen. 9.) Neben den Schönheitsreparaturen hat der Pächter auch für die Ianstandhaltung des Pachtobjekts mit Ausnahme von Reparaturen an Dach und Fach zu tragen, sofern sie 2000,-€ nicht übersteigen. So hat er auf eigene Kosten Schäden zu beheben, Leitungen und Anlagen für Wasser, Elektrizität, Gas etc. zu warten, die sanitären Anlagen in Stand zu halten, ebenso wie die Verschlüsse von Fenstern und Türen und Herden.  Jetzt ist der Fall eingetreten das aufgrund eines Wasserrohrbruchs mehrere Zimmer nicht vermietet werden konnten. Da die Pachtsache auch nicht gegen Wasserrohrbruch versichert gewesen ist, hat der Pächter um Kosten zu sparen, die Pachtsache selber renoviert. Jetzt weigert er sich Pacht zu zahlen, bis sein Schaden abgegolten ist. Darf er das? Er hätte die Pachtsache doch gegen sämtliche Risiken versichern können!!!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   der Pächter hat hier vertraglich die Instandhaltung abgesehen von Dach und Fach vertraglich übernommen. Im Übrigen enspricht dies auch dem Gesetz, dass in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/582.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 582 BGB: Erhaltung des Inventars">§ 582 BGB/a>  regelt, dass der Pächter die Erhaltung des Inventars verantwortet.  Darüber hinaus regelt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/582.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 582 BGB: Erhaltung des Inventars">§ 582 Abs. 2 BGB/a> , dass der Verpächter Inventar ersetzen muss, dass infolge eines nicht vom Pächter zu vertretenden Umstandes untergegangen ist. Diese Regelung kann vertraglich abbedungen werden. In den von Ihnen auszugweise dargestellten Regelungen wurde dies aber nicht getan, so dass hier die Pflicht zur Inventarersetzung bei Ihnen verbleibt.  Inventar ist die Gesamtheit der beweglichen Sachen, die der Nutzung des Grundstücks dienen und zu diesem in einem entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen.  Soweit also Inventar vom Wasserrohrbruch in Mitleidenschaft gezogen worden und untergegangen ist, wäre dies von Ihnen zu ersetzen, da der Vertrag eine andere Regelung als die gesetzliche soweit ersichtlich nicht enthält.  Bei der Renovierung der Räumlichkeiten infolge des Wasserrohrbruches dürfte gut vertretbar sein, nicht von Maßnahmen der Instandhaltung sondern der Instandsetzung zu sprechen, die - soweit ersichtlich - hier gerade nicht vom Pächter übernommen worden ist und weshalb es dann auch bei der gesetzlichen Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> , dessen Regelungsgehalt auch im Pachtrecht anzuwenden ist, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 Abs. 2 BGB/a> .  Folge der Anwendung der mietrechtichen Vorschriften ist, dass der der Pächter zur Selbstvornahme nur dann berechtigt war, wenn der Ihnen die durch den Rohrbruch entstandenen Schäden angezeigt und Ihnen erfolglos eine Frist zur Beseitigung gesetzt hat oder wenn die Beseitigung zur Erhaltung der Pachtsache unaufschieblich gewesen ist.   Unaufschieblichkeit dürfte in Ihrem Falle bei allen Kosten vorliegen, die in direktem Zusammenhang mit der Beseitigung des Rohrbruches stehen, so dass diesbezüglich eine Ersatzanspruch des Pächters vorliegt und mit diesem grundsätzlich auch gegen den Pachtzins aufgerechnet werden kann.   Für die Kosten der Wiederherstellung der Räumlichkeiten ist nicht per se davon auszugehen, dass Unaufschieblichkeit vorlag, obschon die wirtschaftliche Nutzung der Räume und damit der Pachtzweck von den nicht nutzbaren Räumlichkeiten betroffen gewesen sein dürfte. Ob daher hier der Pächter von der Fristsetzung hat absehen dürfen, wäre daher eine Frage des Einzelfalles und damit der richterlichen Würdigung. Art und Umfang der Schäden in den Räumen spielen hier eine Rolle.  Soweit aber weder eine Fristsetzung Ihnen ggü. seitens des Pächters vorgelegen hat, noch die Selbstvornahme des Pächters wegen Unaufschieblichkeit begründet war, sind Sie nicht zum KostenerS. verpflichtet.  Im Ergebnis haften Sie jedenfalls für untergegangenes Inventar. Ob der Pächter gegen den Pachtzins mit den Kosten der Selbstvornahme aufrechnen kann, richtet sich wie beschrieben danach, ob eine Fristsetzung vorlag oder etwa die geltend gemachten Aufwendungen wegen Unaufschieblichkeit vom Pächter ohne Fristsetzunge durchgeführt werden durften.   Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben. Bei Unklarheiten fragen Sie nach.   Mit freundlichen Grüßen  Andreas Scholz, RA  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 581, § 582