Frage: Hallo,  wir möchten einen Bauvertrag mit einem Fertighausanbieter abschließen. Ein Grundstück ist reserviert und die Finanzierung ist mit der Bank besprochen aber noch nicht fix.  Um uns die Konditionen zu sichern wollen wir einen Bauvertrag mit entsprechenden Vorbehalten einbauen.  Folgende Formulierungen bietet der Fertighaushersteller standardmäßig an:  - Der Bauherr hat ein kostenloses Rücktrittsrecht von diesem Vertrag, wenn er keine Finanzierung des Bauvorhabens bewilligt bekommt.  - Der Bauherr hat ein kostenloses Rücktrittsrecht von diesem Vertrag, wenn er kein Baugrundstück erwerben kann.  Uns sind die Formulierungen aber nicht ausreichend und zu schwammig.  Daher haben wir uns folgende Formulierungen 'ausgedacht':  - Der Bauherr hat ein kostenloses Rücktrittsrecht von diesem Vertrag, wenn [1] er keine Finanzierung des Bauvorhabens bewilligt bekommt oder [2] die Finanzierungskonditionen nicht den Vorstellungen des Bauherren entsprechen.  - Der Bauherr hat ein kostenloses Rücktrittsrecht von diesem Vertrag, wenn [1] für das vorgesehene Baugrundstück (Flurstück xxx) in xxx ein negativer Bauvorbescheid oder Baubescheid ergeht oder [2] das Objekt aus anderen Gründen nicht gebaut werden darf oder [3] das o.g. Grundstück nicht an den Bauherr verkauft wird.  Wichtig ist mir vor allem, dass ich aus dem Vertrag herauskomme wenn die Konditionen für die Finanzierung sich zum Negativen ändern oder ich das Grundstück nicht bekomme.  Zusätzlich dachte ich an einen Vorbehalt bzgl der KFW Förderung:  Der Bauherr hat ein kostenloses Rücktrittsrecht von diesem Vertrag, wenn er die Fördermittel KfW Energieeffizient Bauen:153 (einschließlich des Tilgungszuschuss von 5%) und KfW Wohneigentumsprogramm:124 für den Bau des o.g. Objekts als KfW-Effizienzhaus 55 nicht bewilligt bekommt.  Aber im Prinzip ist das ja im Vorbehalt mit der Finanzierung enthalten oder nicht?  Wie formuliere ich die o.g. Vorbehalte richtig?  Vielen herzlichen Dank!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  eine kurze Vorbemerkung: Rein praktisch könnte es je nachdem, wer Ihnen als Vertreter der Fertighausgesellschaft gegenüber tritt, durchaus ein Problem werden, wenn Sie von deren AGB abweichen wollen, indem Sie ihre eigenen Klauseln präsentieren, weil Unternehmen Ihre AGB meist auch anwaltlich prüfen lassen. Versuchen kann man das natürlich. Es ist auch nicht immer schlecht, eine Vertragsklausel so zu formulieren, dass Sie einem Laien als „zu schwamming' erscheint, weil sie damit vielleicht auch einen breiteren Regelungsgehalt hat und Fälle abdeckt, an die man nicht denkt. All Ihren Entwürfen ist gemeinsam, dass Sie versuchen die Regelungsdichte zu erhöhen, indem Sie konkreter werden, als vielleicht nötig, dass führt dann aber auch dazu, dass diese Entwürfe die nicht angedachten Fälle nicht mit abdecken. Das sollte klar sein.   Inhaltlich muss erstmal klar gestellt werden, was ein vertragliches Rücktrittsrecht (§-a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/346.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 346 BGB: Wirkungen des Rücktritts">§ 346/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/350.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 350 BGB: Erlöschen des Rücktrittsrechts nach Fristsetzung">350 BGB/a> ) ' ist. Ein Rücktritt setzt voraus, dass ein wirksamer Vertrag vorliegt, der „rück-abgewickelt' wird, indem die bislang erbrachten Leistungen jeweils zurück erstattet werden. Dazu muss auch der Gegenseite eine Rücktritts-erklärung wirksam zugehen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/349.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 349 BGB: Erklärung des Rücktritts">§ 349 BGB/a> ), heißt Fax oder Rückscheineinschreiben (keine E-Mail außer einer mit qualifizierter, elektronischer Signatur). Für Sie günstiger wäre hier gar kein Rücktrittsrecht sondern den Vertrag von vornherein mit einigen auflösenden oder aufschiebenden Bedingungen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/158.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 158 BGB: Aufschiebende und auflösende Bedingung">§ 158 BGB/a> ) zu versehen, die dazu führen, dass solange die Finanzierung nicht steht und die Baugenehmigung nicht erteilt ist & sw. überhaupt kein Vertrag vorliegt. Im Rahmen Ihrer Fragestellung stören Sie sich daran aber erstmal gar nicht. Das würde die Gegenseite vielleicht auch nicht akzeptieren. Lassen wir das also. Sie müssen auch in die AGB gucken, was dort über die fristgerechte Ausübung dieses Rücktrittsrechts steht. Wenn dort dazu gar nichts steht, gilt insoweit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/350.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 350 BGB: Erlöschen des Rücktrittsrechts nach Fristsetzung">§ 350 BGB/a> . Danach kann die Gegenseite Ihnen jederzeit Ihrerseits eine Frist setzen, bis zu der dieses Rücktrittsrecht ausgeübt werden soll. Wenn sie es innerhalb dieser Frist nicht ausüben, erlöscht Ihr vertragliches Rücktrittsrecht unabhängig davon, ob dessen Voraussetzungen in der Zukunft eintreten oder nicht. Das ist wichtig.  So nun zu den einzelnen Entwürfen. Soweit ich richtig sehe, gehen die doch nur in zwei tatsächlichen Punkten über den Regelungsgehalt der AGB der Gegenseite hinaus, bezüglich der Baugenehmigung und für den Fall, dass sie nicht gerade dieses eine Grundstück kaufen können.   Meine Kommentare zu den Entwürfen im Einzelnen. - Der Bauherr hat ein kostenloses Rücktrittsrecht von diesem Vertrag, wenn [1] er keine Finanzierung des Bauvorhabens bewilligt bekommt oder [2] die Finanzierungskonditionen nicht den Vorstellungen des Bauherren entsprechen.  => Damit machen sie sich eigentlich angreifbarer, als wenn Sie die Fassung der Gegenseite benutzen, die ausschließlich auf den objektiven Tatbestand, der „Nicht-Bewilligung' abstellt.  - Der Bauherr hat ein kostenloses Rücktrittsrecht von diesem Vertrag, wenn [1] für das vorgesehene Baugrundstück (Flurstück xxx) in xxx ein negativer Bauvorbescheid oder Baubescheid ergeht  => Komische Wortwahl, kennen Sie alle Formen, in denen eine Behörde einen Bauantrag ablehnen kann?   oder [2] das Objekt aus anderen Gründen nicht gebaut werden darf  oder [3] das o.g. Grundstück nicht an den Bauherr verkauft wird.  Ok, aber nicht den Kaufvertrag erwähnen, es kommt letzten Endes auf die Grundbucheintragung nicht auf den Notarvertrag.  Zusätzlich dachte ich an einen Vorbehalt bzgl der KFW Förderung: Der Bauherr hat ein kostenloses Rücktrittsrecht von diesem Vertrag, wenn er die Fördermittel KfW Energieeffizient Bauen:153 (einschließlich des Tilgungszuschuss von 5%) und KfW Wohneigentumsprogramm:124 für den Bau des o.g. Objekts als KfW-Effizienzhaus 55 nicht bewilligt bekommt.  Ja, wäre es, sollte aber auch nicht schaden, dass nochmals zu erwähnen. Damit lautet Ihr Gesamtgegenentwurf dann:  Der Bauherr hat ein kostenloses Rücktrittsrecht  von diesem Vertrag, wenn  1.)Er keine Finanzierung bewilligt bekommt. Ohne Beschränkung auf das Nachfolgende gilt als Finanzierung insbesondere die KfW Fördermittel-Finanzierung Bauen 153(incl. Tilgungszuschuss von 5%) und das KfW Wohneigentumsprogramm 124 für das Objekt:…als KfW-Effizienzhaus 55. (Comment: Genau genommen müsste man jetzt auch die weiteren Finanzierungsinstrumente, die die Grundlage Ihrer Kalkulation bilden, aufzählen).  2.)Der Bauherr nicht als Eigentümer des Grundstücks XYZ im Grundbuch eingetragen wird.  (Das kann natürlich sehr lange dauern, weil erst eine Vormerkung eingetragen wird usw. Andererseits ist das für sie sogar günstig, falls die Gegenseite das akzeptiert.)  3.) Für das Bauvorhaben Grundstück XY… mit der Bebauung eines Fertighauses Typ Z nicht sämtliche etwaigen erforderlichen  behördlichen Genehmigungen erteilt werden. Ohne Beschränkung auf das Nachfolgende gelten als behördliche Genehmigung hier insbesondere Baugenehmigungen, Bauvorbescheide und Umweltverträg-lichkeitsprüfungszertifikate des genannten Fertighaustyps, soweit erforderlich.  Ich denke in dieser Form reflektieren, die Klauseln ziemlich genau, was Sie idealerweise wollen, die Frage ist nur, in welchen Umfang die Gegenseite dieser Abweichung von deren AGB zustimmen wird.  Mit freundlichen Grüßen Ra. Jahn !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 349, § 158, § 350, § 346