Frage: Vor kurzem ist unser Vater gestorben und hat eine Eigentumswohnung hinterlassen. Zu dieser gehört ein von der Wohnung getrenntes Mansardenzimmer, das seit vielen Jahren (mindestens 10) vermietet ist. Nun beabsichtigen wir die Wohnung zu verkaufen. Welche Kündigungsfrist müssen wir beachten? Und was passiert, wenn wir die Wohnung verkaufen, BEVOR die Kündigungsfrist abgelaufen ist? Muss dann der Käufer der Wohnung die Mieterin quasi automatisch übernehmen, bis die Kündigungsfrist abgelaufen ist? Muss das Bestandteil des Kaufvertrages sein?        

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  für Ihre Online-Anfrage bedanke ich mich zunächst und beantworte sie unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt:  1. Die Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt in Ihrem Fall leider 9 Monate. Als Rechtsnachfolger müssen Sie die bereits verstrichene Mietzeit gegen sich gelten lassen. Die Fristen ergeben sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c BGB/a> :  § 573c [1] Fristen der ordentlichen Kündigung   (1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2b>Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate./b>      (2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.     (3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.   2. Der Käufer muss die Wohnung mit übernehmen. Dies ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  (Kauf bricht nicht Miete). Der Erwerber tritt damit in Ihren bisherigen Vertrag mit dem Mieter ein. Obendrein begründet, das ergänze ich der Vollständigkeit halber, der Verkauf keinen Eigenbedarf im Sinne des §573 Abs. 2 Nr. 2. Eine Kündigung anlässlich des Verkaufes ist nur unter den engen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 (wirtschaftliche Unverwertbarkeit des Grundstückes) möglich.  3. Der Vertragsübergang erfolgt auch ohne Hinweis im Kaufvertrag. Allerdings sollten Sie dies trotzdem mitregeln, um spätere Schadensersatzansprüche des „unwissenden Käufers„ zu vermeiden!  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine hilfreiche, erste Orientierung gegeben zu haben. Gerne stehe ich auch für die weitere Vertretung zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich dazu einfach über den untenstehenden link!  Mit freundlichen Grüßen Hans-Christoph Hellmann -Rechtsanwalt-  <A href='http://www.anwaltskanzlei-hellmann.de'>www.anwaltskanzlei-hellmann.de</A> <A href='mailto:mail@anwaltskanzlei-hellmann.de'>E-Mail an Rechtsanwalt Hellmann</A>      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 573c