Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe leider einen Fehler begangen. Ich habe am 09.12.2013 vor dem Notar mit Urkunde mein Einfamilienhaus verkauft. Ich habe erhebliche Zweifel am Verkauf und würde von diesem gerne zurücktreten. Gibt es eine Möglichkeit von notariell geschlossenen Kaufverträgen zurückzutreten? Vielen Dank Grüsse Stefanie Bär

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Zunächst weise ich darauf hin, dass eine abschließende Beurteilung, ob Sie sich von dem abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag lösen können, die genaue Kennstnis der im Vertrag getroffenen Vereinbarungen bzw. der Umstände des konkreten Falles voraussetzt.  Grundsätzlich gibt es verschiedene Möglichkeiten sich auch von einem notariellen Grundstückskaufvertrag zu lösen. Neben der Ausübung eines Rücktrittsrechts durch Rücktrittserklärung könnte z.B. auch eine Anfechtung des Vertrages in Betracht kommen.  In Anbetracht der Ausübung eines Rücktrittsrechts wäre zunächst zu untersuchen, ob ein solches bereits vertraglich vereinbart wurde. In diesem Fall wäre ein Rücktritt unter den im Vertrag genannten Voraussetzungen möglich.  Ansonsten käme ggf. auch ein gesetzliches Rücktrittsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/346.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 346 BGB: Wirkungen des Rücktritts">§§ 346ff. BGB/a>  in Betracht. Hierfür müsste allerdings gleichsam ein Rücktrittsgrund gegeben sein, was denkbar wäre, wenn der Käufer seine Pflichten aus dem Vertrag schuldhaft verletzt hat, insbesondere z.B. den Kaufpreis nicht gezahlt hat.  Entsprechendes gilt im Übrigen auch für eine Anfechtung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/119.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 119 BGB: Anfechtbarkeit wegen Irrtums">§§ 119ff. BGB/a> ). Auch hier müsste zunächst ein Anfechtungsgrund gegeben sein (z.B. arglistige Täuschung oder Irrtum). Gerade bei der Irrtumsanfechtung wäre auch zu berücksichtigen, dass diese ab Kenntnis unverzüglich zu erfolgen hat. Da der Vertrag hier schon am 09.12.2013 geschlossen wurde und daher ggf. schon einer Verfristung eingetreten ist, sollten Sie sich diesbezüglich umgehend persönlich mit einem Rechtsanwalt in Verbindung setzen, der dann, bei Vorliegen der Voraussetzungen für einen Irrtum, noch kurzfristig eine entsprechende Anfechtungserklärung fertigen könnte.  Soweit Ihr Wunsch von dem Vertrag Abstand zu nehmen lediglich damit zusammenhängt, dass Sie es sich letztlich einfach 'anders überlegt haben', dürfte Ihnen vorbehaltlich einer besonderen Vereinbarung im Vertrag, aber weder ein Rücktritts- noch ein Anfechtungsrecht zustehen. Ein insoweit ggf. bestehender 'Irrtum' wäre als sog. Motivirrtum im Ergebnis wohl unbeachtlich und würde jedenfalls nicht zur Anfechtung des Vertrages berechtigen. Eine Lösung vom bereits beurkundeten Vertrag käme dann wohl nur noch über die Vereinbarung einer Vertragsaufhebung mit dem Käufer in Betracht oder, wenn der Käufer z.B. selbst vom Vertrag zurücktreten sollte.  Dies aber ist, wie ausgeführt, eine Frage, die hier allein anhand Ihrer Angaben nicht beantwortet werden kann. Ich erlaube mir Sie an dieser Stelle auch auf die Nachfragefunktion zu verweisen.  Da ich es in Ihrem Fall für unabdingbar halte, dass der zugrundeliegende Grundtücks-Kaufvertrag bzw. die Umstände der Vertragsdurchführung nochmals genau untersucht werden, empfehle ich Ihnen nochmals dringend, sich mit einem im Grundstücksrecht spezialisierten Rechtsanwalt bzw. Notar in Verbindung zu sezten, insbesondere um vorsorglich dem Ablauf einer Anfechtungsfrist entgegenzuwirken.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Boris Barzantny, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 119, § 346