Frage: Wir werden demnächst unsere Mietwohnung in Leverkusen kündigen (Mietbeginn 01.09.2000). Bisher haben wir nie renoviert. Es stellt sich nun die Frage, ob die in §10 des Mietvertrages aufgeführten Verpflichtungen nach neuer Rechtssprechung überhaupt noch Gültigkeit haben. Können Sie uns ein komplettes Unterlassen aller Schönheitreparaturen empfehlen? Hier der § 10 unseres Mietsvertrages in Gänze: 1. Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusmäßig wiederkehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. 2. Die Schönheitsreaparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschließlich Leisten, Heizkörper und Heizrohre, Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren innen. 3. Der Mieter ist verpflichtet, die Wände und Decken in Küchen, Baderäumen und Duschen alles drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Räumen alle sieben Jahre zu striechen oder zu tapezieren. Das Streichen der Fußböden einschleißlich Leisten, Heizkörper oder Heizrohre, Streichen von Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen in den einzelnen Räumen wird im Allgemeinen im gleichen Turnus erforderlich sein. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen: dies gilt auch, soweit der Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erfordert. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplans, beiteiligt sich der Meiter bei seinem Auszug zeitanteilig wie folgt an den erforderlichen Renovierungskosten: Küchen, Badräume und Duschen: Liegendie Schönheitsreparaturen währende der Meitzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 66 % der erfoderlichen Renovierungskosten. Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten: Liegen die letzten Schönheitraparaturen währende der Meitzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 %, liegen sie länger al zwei Jahre zurück, 40 %, länger als drei Jahre, 60 %, länger als vier Jahre, 80 % der erforderlichen Renovierungskosten. Andere Nebenräume: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Meitzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Meiter 14 %, leigen sie länger als zwei Kahre zurück, 28 %, länger als drei AJhre 42 %, länger als vier Jahre, 56 %, länger als fünf Jahre, 70 %, länger als sechs Jahre 84 %, der erforderlichen Renovierungskosten. Der Vermieter ist berechtigt, den Umfang diese Kostenaufwandes durch den Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes ermitteln zu lassen. Dem Mieter ist gestatttet, seiner anteiligen Zahlungspflicht dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Meitverhältnisses die erforderlichen Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit ausführt oder ausführen läßt. 4. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Im Falle einer erfprderlcihen Neutapezierung kann der Vermieter verlangen, dasß die alten Tapeten entfernet werden. Ist der Mieter mit der ihm obleigenden Leistung im Verzug, so kann ihm der Vermeiter zur Bewirkung der Leistung eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen, daß er die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach dem Ablauf der Frist ablehnt. Nach dem Ablauf der Frist ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. 5. Die Parteien treffen im übrigen folgende Vereinbarung: Die Wohnung wird inklusive Malerarbeiten und Bodenbelägen übergeben und ist fachmännisch renoviert bei Auszug zurückzugeben.        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten.  Gemäß des von Ihnen dargestellten Auszugs des Mietvertrages sind Sie nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam. Denn diese enthält eine starre Fristenregelung. Eine Relativierung der starren Fristenregelung ist nicht enthalten. So wären Sie auch dann verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn dies die Abnutzung der Räume nicht erfordert. Dies benachteiligt Sie unangemessen. Per gesetzlicher Regelung ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung Instand zu halten, d.h. Schönheitsreparaturen durchzuführen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> ). Diese Verpflichtung wird in Mietverträgen regelmäßig auf den Mieter übertragen. Bei Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel fällt diese Verpflichtung wieder dem Vermieter zu. Aufgrund des Summierungseffekts ist auch die Klausel bezüglich der quotenmäßigen Abgeltung der Schönheitsreparaturen bei vorzeitigem Auszug unwirksam.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick ermöglicht zu haben und stehe für Ergänzungen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie ggf. für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Martin Kämpf Rechtsanwalt  Fon 089/ 22843355 Fax 089/ 22843356  <a class='textlink' rel='nofollow' href='mailto:info@kanzlei-kaempf.net'> info@kanzlei-kaempf.net</a> <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.kanzlei-kaempf.net'>www.kanzlei-kaempf.net</a>     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535