Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  bei einer Eigentumswohung wurden die Fenster ausgetauscht und es wurden an zwei Fenster Außenrollos (mit Rollokasten) angebracht. Ich habe dem Hausverwalter vorab ein Angebot der Montagefirma zugemailt, indem die Fenster und Rollos beschrieben werden. Der Hausverwalter hat zunächst weder zugesagt noch abgelehnt, sondern wollte sich zunächst erkundigen, wie das seitens der Hausgemeinschaft in der Vergangenheit gehandhabt wurde. Am Haus sind z.T. von anderen Bewohnern schon neue Fenster angebracht worden. Ich habe dann ein älteres Protokoll einer Eigentümerversammlung gefunden, indem ein Fenstertausch für diese spezielle Wohnung genehmigt wird. Im Protokoll steht allerdings auch, dass ein Fenstertausch genehmigt wird, wenn die Fassade dadurch nicht gändert wird. Der Hausverwalter hat daraufhin zugestimmt ('kein Problem, können Sie einbauen'), sich aber nicht explizit zu den Rollos geäußert  Nun die Frage: Die Fassade wurde durch den Einbau der Außenrollos im Erscheinungsbild nun doch leicht gändert. Könnte die Eigentümerversammlung deshalb theoretisch die Demontage der Rollos verlangen?  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Die Anbringung von Außenrolläden ist eine bauliche Veränderung, so dass in der Regel nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/22.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 22 WEG: Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau">§ 22 Abs. 1  WEG/a>   die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erforderlich ist, siehe z.B. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.07.1995 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20Wx%2099/95" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 10.07.1995 - 3 Wx 99/95: Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Anbringung vorst...">3 Wx 99/95/a> . Die Zustimmung durch den Verwalter ist nur dann ausreichend, wenn in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Regelung, die den Verwalter zur Abgabe solcher Erklärungen berechtigt, enthalten ist. Andernfalls verbleibt es bei der ausschließlichen Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der einzelnen zustimmungspflichtigen Wohnungseigentümer.   Die Zustimmung der Wohnungseigentümer ist gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/22.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 22 WEG: Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau">§ 22 Abs. 1 S. 2 WEG/a>  nur dann nicht erforderlich, wenn durch die Veränderung deren Rechte nicht über das in a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 Nr. 1 WEG/a>  bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Entscheidend ist danach, dass kein anderer Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Als Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen. Soweit ein Nachteil feststellbar ist, ist zu prüfen ob dieser das bei einem geordneten Zusammenleben der Wohnungseigentümer unvermeidliche Maß überschreitet. Nur konkrete und objektive Beeinträchtigung gelten als ein solcher Nachteil. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGH, Beschluss v. 19. 12. 1991, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZB%2027/90" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 19.12.1991 - Abs. 5 ZB 27/90: Beseitigungsanspruch bei Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen ...">Abs. 5 ZB 27/90/a> ).   Für die Frage, ob die übrigen Wohnungseigentümer im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/22.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 22 WEG: Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau">§ 22 Abs. 1 S. 2  WEG/a>   vielleicht nicht beeinträchtigt sind, kommt es allerdings nicht alleine auf das Maß der optischen Beeinträchtigung, sondern auch auf das Kostenrisiko an. Denn die Fenster sind Gemeinschaftseigentum, und auch die Außenrolläden dürften dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sein. Damit geht aber auch die Instandsetzungsverantwortlichkeit und die Verkehrssicherungspflicht (jedenfalls im Außenverhältnis, also gegenüber Dritten) auf die Eigentümergemeinschaft über.   Nach Ihrer Schilderung wird man daher wohl davon ausgehen müssen, dass die Anbringung der Außenrolläden zustimmungspflichtig war. Ob diese Zustimmung im Rahmen des von Ihnen genannten Beschlusses bereits vorab gegeben wurde, lässt sich ohne genaue Kenntnis des Wortlautes des Beschlusses nicht sagen. Wenn hier allerdings tatsächlich nur die Rede von einem Tausch der Fenster, nicht aber von Rolläden war, und zudem eine Fassadenänderung ausgeschlossen war, dürfte dieser Beschluss nicht als Genehmigung zum Einbau von Außenrolläden zu werten sein.  Ich befürchte daher, dass der Eigentümergemeinschaft ein Beseitigungsanspruch (aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 Abs.1 BGB/a>  in Verbindung mit a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/15.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 15 WEG: Gebrauchsregelung">§ 15 Abs. 3 WEG/a> ) zusteht, so dass theoretisch der Rückbau verlangt werden könnte.   Es tut mir leid, Ihnen keine positivere Auskunft geben zu können. Ich hoffe dennoch, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1004