Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  es geht nicht um mich persönlich. Mein Freund hat, laut Testament seines Opas, die hälfte eines Hauses und eines Grundstückes geerbt. Dieses Haus ist in zwei Wohneinheiten geteilt.  Im unteren Teil lebt die Tante, die ihren Anteil (dem Anteil in dem sie jetzt auch wohnt) des Hauses schon noch zu Lebzeiten des Opas überschrieben bekommen hat. Im oberen Teil lebt die Oma, laut Testament, mit lebenslangen Wohnrecht. Dieser Anteil gehört nun meinem Freund.  Der Opa verstarb 1989. Der Vater meines Freundes erbte nun den Anteil am Haus. Sollte dieser nun versterben, sollte laut Testaments, mein Freund diesen Anteil erben.  Der Vater verstarb 2001.  Nun ist es wohl so, dass die Tante 2002 da etwas umschreiben lassen hat und somit als alleinige Besitzerin im Grundbuch steht.  Weder mein Freund, noch sein Vater standen jemals im Grundbuch.  Für uns sieht es so aus, als wolle die Tante nun das Haus für sich allein und als ob sie versucht, meinen Freund ohne Erbe da stehen zu lassen.  Mein Freund würde gerne eine Eintragung im Grundbuch machen lassen. Alles was er hat, ist eine Kopie des Testamentes seines Opas. Das Original liegt beim Nachlassgericht.  Ist es rechtens, dass die Tante sich  als alleinige Besitzerin, ins Grundbuch eintragen lassen hat?  Hätte das Grundbuchamt nicht eine Kopie des Testamentes verlangen müssen und meinen Freund benachrichtigen müssen?  Kann mein Freund sich, alleine mit dem Testament, auch ins Grundbuch eintragen?  Danke für Ihre Hilfe        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  grundsätzlich ist zu sagen dass sich idR niemand einfach so in das Grundbuch als Eigentümer eintragen lassen kann. Das Grundbuchamt, welches die Grundbücher verwaltet, achtet idR sehr sorgfältig darauf, dass alle Formalien eingehalten werden.  Um einen Eintrag im Grundbuch zu ändern muss derjenige der noch im Grundbuch steht dem zustimmmen damit ein anderer an seiner Stelle eingetragen werden kann; a href="https://dejure.org/gesetze/GBO/19.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 19 GBO">§ 19 GBO/a>  (Grundbuchordnung).  In Ihrem Falle stellt sich daher die Situation wie folgt dar:  Der Opa konnte unabhängig davon was im Testament steht, nur das Vererben wovon er selbst Eigentümer zum Todeszeitpunkt war. Es wäre daher als erstes zu klären, ob der Opa Ihres Freundes zum Todeszeitpunkt noch im Grundbuch eingetragen = Eigentümer war.  War er dies wurde durch Testament der Vater Ihres Freundes Eigentümer des Hausanteils. Grundsätzlich kann jeder Eigentümer sein Eigentum an jemanden anderen veräußern, so auch der Vater Ihres Freundes. Eine Ausnahme im Zusammanehang mit Erbschaftsangelegenheiten bildet dabei das Konstrukt der Vor-/Nacherbschaft. Unter bestimmten Umständen kann dadurch die Verfügungsfreiheit des Vorerben vom Erblasser beschränkt werden. Dabei kommt es u.a. auf den genauen Wortlaut des Testaments an.  War der Vater Ihres Freundes aber Vollerbe war er in seiner Verfügungsgewalt frei.  Hat der Vater Ihres Freundes den Teil des Hauses nicht veräußert so ist er trotz nichterfolgter Eintragung im Grundbuch Eigentümer geworden. Zum Nachweis dessen ist das Testament/Erbschein nötig.  Ist Ihr Freund Erbe seines Vaters darf ohne seine Zustimmung keine Änderung im Grundbuch vorgenommen werden. Dann sollten Sie beim Grundbuchamt in Erfahrung bringen wer den Antrag  auf Änderung der Eintragung; gem a href="https://dejure.org/gesetze/GBO/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 13 GBO">§ 13 GBO/a> , beim Grundbuchamt gestellt hat und in welcher Form der davon Betroffene, also Ihr Freund, den zugestimmt haben soll.  Sollte sich herausstellen dass aufgrund von Manipulationen das Grundbuch falsch ist, also mit der wirklichen Eigentumssituation nicht übereinstimmt, kann Ihr Freund gem a href="https://dejure.org/gesetze/GBO/22.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 22 GBO">§§ 22 GBO/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/894.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 894 BGB: Berichtigung des Grundbuchs">894 BGB/a>  die Berichtigung des Grundbuchs verlangen. Dazu ist es aber nötig, dass nachgewiesen wird, dass die Tante fälschlicherweise im Grundbuch steht. Dieser Nachweis kann durch Testament/Erbschein geführt werden. Dies wird aber, nach meinen Erfahrungen, nur durch geichtliche Klärung erfolgen können, da vermutlich die Tante ihren Anteil nicht freiwillig abgeben wird.  Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage. Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Ingo Bordasch Rechtsanwalt  Tel.: 030 - 293 646 75 Fax.: 030 - 293 646 76 frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 894