Frage: Unsere Mieter sind am 1.5.2012 in unsere frisch sanierte/renovierte Doppelhaushälfte eingezogen. Nun wurde der Mietvertrag zu Ende Juli 2014 durch die Mieter gekündigt und  der Mieter ist plötzlich der Meinung, er muss nur seine Sachen ausräumen, alles andere sei nach neuer Rechtssprechung (Az.a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VII%20ZR%20361/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.09.2004 - VII ZR 361/03: Planungsfehler oder nur ein bisschen Werbung?">VII ZR 361/03/a> ) 'Sache des Vermieters'.    Zudem möchte er von ihm gekaufte und eingepflanzte Pflanzen ausgraben, es sei denn die Anschaffungskosten der Pflanzen werden von uns übernommen.  Abgeschlossen wurde im März 2012 ein Standard Mietvertrag für nicht preisgebundenen Wohnraum von Haus  Grund Essen mit einem allgemeinen Paragraphen zu Schönheitreparaturen, die der Mieter auf seine Kosten durchführen muss (Küche, Bäder Duschen alle 3 Jahre/ Wohn-, Schlafraum, Dielen Toiletten alle 5 Jahre/ Nebenräume alle 7 Jahre etc.)  Zusätzlich  wurde unter §33 Sonstiges im Mietvertrag speziell  folgendes vereinbart:  a) Die Übergabe des Hauses erfolgt in soeben komplett sanierten und renoviertem Zustand. Bei Beendigung des Vertrages ist das Haus wiederum in renoviertem Zustand, d.h. Wände mit Raufaser tapeziert, Decken teils mit Raufaser tapeziert, teils Rauputz und hell gestrichen zurückzugeben.  b) Dem Mieter wird die zum Haus gehörende Gartenfläche zur alleinigen Nutzung und Pflege überlassen. In diesem Zusammenhang ist der Mieter verpflichtet insbesondere während der    Wachstumszeit regelmäßig den Rasen zu mähen. Zur Gartenpflege gehören auch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölze bzw. Sträuchern. Der Mieter hat die für die Gartenpflege erforderlichen   Gerätschaften, Düngemittel etc. auf eigene Kosten anzuschaffen.     Den gleichen Mietvertrag haben wir auch bereits mit dem Nachmieter so geschlossen.  Nun zur Frage: Hat der Mieter wirklich Recht bzw. wie muss er Haus und Garten bei Auszug übergeben?  Und wenn ja, was heißt das für zukünftige Mietverträge? !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.  1. Hat der Mieter wirklich Recht bzw. wie muss er Haus und Garten bei Auszug übergeben?   a) Zu Rechtmäßig- und damit Wirksamtkeit der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen kann ich mangels Angaben (mangeldes Zitat der Regelung) nichts sagen. Vermutlich handelt es sich um unzulässige starre Friste. Das legt zumindest der Hinweis auf die BGH Entscheidung a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 7%20ZR%20361/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.09.2004 - Abs. 7 ZR 361/03: Planungsfehler oder nur ein bisschen Werbung?">Abs. 7 ZR 361/03/a>  nahe  Darauf kommt es aber auch nicht an, da der Mieter durch § 33 - unabhängig vom Zustand der Wohnung und damit von der Erforderlichkeit der Renovierung - unzulässig verpflichtet wird, eine Endrenovierung durchzuführen (BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20335/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.06.2003 - Abs. 8 ZR 335/02: Formularmäßige Vereinbarung einer Renovierungspflicht des Mie...">Abs. 8 ZR 335/02/a> ). Dabei gehe ich davon aus, dass die Mieter keine Gelegenheit hatten, auf den Inhalt der Schönheitsreparaturen Einfluss zu nehmen, ie Klausel(n) nicht wirklich ausgehandelt war(en).  b) Der Mieter hat das Recht, vom ihm eingebrachte Sachen, d.h. auch Bäume / Sträucher, bei Auszug zu entfernen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/539.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 539 BGB: ErS. sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters">§ 539 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/552.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 552 BGB: Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters">§ 552 BGB/a> ). Es ist jedoch der Zustand herstellen, der bei Einzug bestand.  Der Mieter hat daher Recht.  2. Sie müssen sich um Verwendung von Schönheitsreparaturen-Klauseln bemühen, die auf dem neuesten Stand sind.  Versuchen Sie eine Änderung des bereits abgeschlossenen Vertrages zu erreichen.  3. Lassen Sie sich von einem auf Mietrecht spezialiiserten Rechtsanwalt bezüglich der Schönheitsreparaturen beraten und entsprechende Klauseln entwerfen.  Eine völlig unproblematische Lösung wäre, unrenoviert zu vermieten, dafür aber auf eine (turnusmäßige) Renovierungspflicht zu verzichten.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 539, § 552