Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   wir planen eine Immobilie aus dem Baujahr 1999 zu erwerben. In 2001 hatte diese einen Wasserschaden zu verzeichnen. Uns liegt ein Gutachten vor, aus dem hervorgeht, welche Baufehler begangen wurden, wie sie gemäß DIN Vorschrift zu beheben geplant sind sowie eine Rechnung mit Einzelpositionen, aus der die abschließende Erfüllung der DIN für den Laien nicht ersichtlich ist (Gesamtrechnungsbetrag ca. 30 TDM). Uns liegt somit keine Bestätigung vor, dass der Schaden damit auch fachgerecht und allumfänglich behoben wurde und hieraus keine Folgeschäden mehr zu erwarten sind. Gemäß Verkäuferin seien hieraus jedoch keine weiteren Risiken zu befürchten.  Unsere Fragen daher: -Wie müsste ein entsprechender Pasus im Kaufvertrag lauten um die Haftung der Verkäuferin für daraus entstehende Folgeschäden einzuschließen? -Falls die Verkäuferin aufgrund eines bestehenden Mitinteressenten sich weigern sollte, diesen Pasus mit in den Kaufvertrag aufzunehmen, welche rechtl. Handhabung hätten wir trotzdem im Falle eines weiteren Feuchtigkeitsschadens gegen sie, sofern dieses auf den Altschaden zurückgeführt werden kann? -Muss eine Rechtschutzversicherung vor Datum des Kaufvertrages (oder sogar 3 Monate vorher) oder erst 3 Monate vor einem möglichen Wasserschaden abgeschlossen werden, um solch eine mögliche Rechtsstreitigkeit mit abzudecken?   Vielen Dank im Voraus,  Ihre Fragesteller          

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  Sie können im Kaufvertrag auf eine Zusicherung seitens des Verkäufers bestehen, dass der im Gutachten genannte Mangel fachgerecht behoben worden ist (dazu wäre ich mir dann aber auch die Reparaturrechnungen einmal zeigen lassen). Daneben sollte der Verkäufer ausdrücklich für eventuelle Folgeschäden einstehen.  Die genaue Formulierung ist mangels Kenntnis aller Einzelheiten nicht möglich; diese sollten Sie mit dem Notar abklären.  Sollte der Passus vom Verkäufer verweigert werden, werden Sie mit der Durchsetzung Ihrer möglichen Ansprüche Probleme haben. Denn der (ev. fachgerecht reparierte) Mangel ist Ihnen vor Kaufvertrag -richtigerweise- mitgeteilt worden, so dass dann a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/442.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 442 BGB: Kenntnis des Käufers">§ 442 BGB/a>  (nachzulesen über unsere homepage) eingreifen könnte, wonach die Mängelhaftung bei Kenntnis ausgeschlossen ist.  Bezüglich der Rechtsschutzversicherung müssen Sie sich den Vertrag und insbesondere die Haftungsausschlüsse GENAU ansehen. Es gibt so viele Arten von entsprechenden Versicherungen, dass eine Aufzählung hierzu den Rahmen sprengen würde. Grundsätzlich ist es aber im Regelfall so (wenn der Erwerb einer Immobilie mit zum versicherten Risiko gehört, was jetzt bei einigen RS tatsächlich angeboten wird), dass diese dann drei Montae vor Vertragsschluss bestehen muss.   Noch ein Tipp: Sind Sie hinsichtlich der ordnungsgemäßen Behebung des Mangels unsicher, lassen Sie aller VOR Kaufvertrag von einen Sachverständigen prüfen. Diese Kosten schmerzen zwar, sind aber sicherlich nicht so hoch, wie dann eine streitige Auseinandersetzung (sofern nicht eine RS eintritt).    Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 442