Frage: 1991 habe ich mit meiner Frau ein Haus meiner Mutter angemietet. Seit 33 Jahren arbeite ich jetzt im Familienbetrieb.  Folgende Formulierung wurde 1991 seitens der Vermieterin eingebracht:  Das Mietverhältnis endet mit Ausscheiden des Mieters aus dem Arbeitsverhältnis. Ab Austritt ist die ortsübliche Miete zu zahlen. Vermieterin behält sich ein außerordentliches Kündi-gungsrecht von 3 Monaten vor. Die Mieter stimmen dieser Vereinbarung zu, auch wenn sie dem Mietgesetz widerspricht.  Aufgrund von familiären und finanziellen Gründen bin ich gezwungen, mir eine neue Arbeits-stelle zu suchen.  Sind wir kündbar und wenn ja mit welcher Kündigungsfrist? 

Antwort:   162/13 Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,   Ihre Frage  beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:  Die Klausel bzw. Vereinbarung ist gem.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/572.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 572 BGB: Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung">§ 572 Abs. 2 BGB/a>  unwirksam. Der §  lautet:  2) Ferner kann der Vermieter sich nicht auf eine Vereinbarung berufen, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist.  Zur Frage, wann eine Vereinbarung gegeben ist, nach der das Mietverhältnis zum Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist möchte ich zitieren aus  Schmid/Harz, Fachanwaltskommentar Mietrecht/Herausgeber: Schmid/HarzAuflage: 3. Auflage 2012/a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/572.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 572 BGB: Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung">§ 572 BGB/a> , Rn 11 und 14:  Rn 11: „Eine auflösende Bedingung liegt vor, wenn das Ende des Mietverhältnisses vereinbarungsgemäß von einem künftigen Ereignis abhängen soll, dessen Eintritt ungewiss ist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/158.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 158 BGB: Aufschiebende und auflösende Bedingung">§ 158 Abs. 2 BGB/a> ). Die Ungewissheit ist das entscheidende Abgrenzungskriterium gegenüber dem befristeten Mietverhältnis. Ist der Eintritt des Ereignisses ungewiss, dann liegt eine auflösende Bedingung i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/572.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 572 BGB: Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung">§ 572 Abs. 2 BGB/a>  vor, oder ist der Eintritt des Ereignisses gewiss, dann liegt eine Befristung vor, die nicht a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/572.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 572 BGB: Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung">§ 572 Abs. 1 BGB/a>  unterfällt. Der befristete Vertrag ist seit dem Mietrechtsreformgesetz nur noch begrenzt möglich (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 1 S. 1 BGB/a> ).'  Rn 14: „Weitere Voraussetzung ist, dass es sich um eine auflösende Bedingung zum Nachteil des Mieters handelt. Eine auflösende Bedingung zum Vorteil des Mieters ist wirksam. Nachteilig zu Lasten des Mieters sind solche Bedingungen, die im Interesse des Vermieters zur Rückerlangung der Wohnung und bei Eintritt eines bestimmten Ereignisses vereinbart worden sind. Falls eine Bedingung sowohl zum Vorteil als auch zum Nachteil des Mieters sich auswirken kann, so ist a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/572.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 572 BGB: Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung">§ 572 Abs. 2 BGB/a>  dennoch anwendbar (Blank/Börstinghaus/Blank a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/572.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 572 BGB: Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung">§ 572 BGB/a>  Rn. 12). a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/572.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 572 BGB: Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung">§ 572 Abs. 2 BGB/a>  hat den Sinn, eine Umgehung der Kündigungsschutzvorschriften vorzubeugen. Dieses Ziel ist auch bei derartigen »Zwittersituationen« nur erreichbar, wenn die Vereinbarung unwirksam ist. Da sich derartige Vereinbarungen nicht nur zum Vorteil des Mieters auswirken können, wird insoweit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/158.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 158 BGB: Aufschiebende und auflösende Bedingung">§ 158 Abs. 2 BGB/a>  durch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/572.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 572 BGB: Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung">§ 572 Abs. 2 BGB/a>  verdrängt (Blank/Börstinghaus/Blank a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/572.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 572 BGB: Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung">§ 572 BGB/a>  Rn. 12).'  Danach ist hier unzweifelhaft eine solche Vereinbarung, nach der das Mietverhältnis zu Ihrem Nachteil des Mieters auflösend bedingt ist, und keine Befristung gegeben.  Weisen Sie die Vermieterin darauf hin, dass Sie daher nicht - auf der Grundlage der Vereinbarung - kündbar sind.   Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben sowie die Aussagen von Zeugen und die Wertung anderer Beweismittel und weiterer Informationen können möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.   Letztlich weise ich erneut darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des a href="https://dejure.org/gesetze/RVG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 RVG: Erfolgsunabhängige Vergütung">§ 4 RVG/a>  begrenzt ist. Mit freundlichen Grüßen  Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)     Mit freundlichen Grüßen  Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 158, § 572