Frage: Sehr geehrtes Anwaltsteam von 'Frag-einen-Anwalt'.  Wir haben am 09.06.2015 den Notarvertrag unterzeichnet, mit dem wir ein Einfamilienhaus von 1964 gekauft haben.  Der Verkauf wurde durch einen Vormundschaftsvertreter des Verkäufers getätigt, da der Besitzer des Hauses absolut keine Nachkommen hat und leider 100% dement ist. Der Vormund hat einen Makler der Sparkasse beauftragt, einen Käufer zu finden, welches wir nun sind. Am 09.09.2015 hat das Vormundschaftsgericht dem Verkauf zugestimmt und wir stehen kurz davor, dass die Gelder fließen.   Auf Vertrauensbasis haben wir vom Makler nun schon den Schlüssel bekommen um mit Handwerkern die Anstehenden Arbeiten zu besprechen und um Angebot erstellen zu lassen.  Dabei wurde heute vom Handwerker mit Feuchtigkeitsmessgeräten festgestellt, dass die Bodenplatte, der Estrich auf der Bodenplatte vollständig nass sind. Wie auch die Wände (Innen & Außen) bis zur Hälfte mit Feuchtigkeit durchnässt sind.   Dieses haben und konnten wir nicht durch die Besichtigung erkennen, da das Haus auch voll mit Möbeln, dem Eigentum des Verkäufers war und ist somit ein versteckter Mangel. Wir wissen nicht ob der Vormundschaftsvertreter bzw. der Makler ein Gutachter im Haus hatte, der auf Wasserschäden geprüft hat. Allerdings hat der Markler ein Aufmaß erstellen lassen und eine Kaufpreisschätzung für das Haus & Anwesen.   Die „Eintragung einer Vormerkung' wurde durchs Amtsgericht schon ins Grundbuch eingetragen, am 08.09.2015   Da noch keine Gelder geflossen sind und wir vom Notar auch noch nicht die Aufforderung erhielten, wie gehen wir nun am besten vor?   Was sind die Richtigen Schritte um den versteckten Mangel gelten zu machen? Haben wir die Möglichkeit laut eines Gutachtens die Kosten für diesen Mangel erstmal einzubehalten?   Vielen Dank für Ihre Antwort.  Frank V. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.  Ihre Rechtsposition bestimmt sich grundsätzlich nach den Regelungen in dem vorliegenden notariellen Kaufvertrag. Insbesondere sollten Sie dort einmal nach ersehen ob eine Gewährleistung für Sachmängelhaftung ausgeschlossen wurde. Es finden sich oftmals Regelungen wie 'gekauft wie gesehen'. Es gibt allerdings verschiedene Arten des Gewährleistungsausschlusses mit unterschiedliche Reichweite.   Falls ein umfassender Gewährleistungsausschluss vereinbart worden ist, bleibt Ihnen lediglich die Haftung des Verkäufers für einen arglistig verschwiegenen Mangel, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a> .   Das Problem ist hierbei die Beweislast. Diese obliegt dem Käufer. Also müsste der Käufer nachweisen, dass der Verkäufer den Mangel schon im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses kannte. Des Weiteren wäre auch Arglist erforderlich. Diese liegt nur dann vor, wenn der Mangel nur verschwiegen wird, weil der Verkäufer erwartet, dass der Käufer bei Kenntnis vom Mangel den Kaufvertrag nicht abschließen würde. Die Beweislast für all dies liegt aber dann beim Käufer. Dies ist erfahrungsgemäß sehr schwer nachzuweisen.  Wenn kein Gewährleistungsausschluss in ihrem Vertrag vereinbart worden ist, so haben Sie grundsätzlich die Gewährleistungsrechte aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 BGB/a> . Die Gewährleistungsrechte stehen in einem Stufenverhältnis und sind gerichtet auf Nacherfüllung, Rücktritt beziehungsweise Minderung und auf Schadensersatz.   Sie müssten daher zunächst den Verkäufer zur Nachbesserung auffordern. Hierzu sollten Sie eine Frist bestimmen. Wird die Nachbesserung verweigert oder schlägt sie fehl, was nach dem zweiten erfolglosen Nachbesserungsversuch der Fall ist, so besteht das Recht zum Rücktritt vom Vertrag. Wird der Rücktritt gewählt, so besteht kein Recht auf Minderung. Hingegen kann auch bei Rücktritt SchadenserS. geltend gemacht werden.  Eine vorherige Aufforderung zur Nachbesserung kann zudem dann entbehrlich sein, wenn eine Nacherfüllung für den Käufer unzumutbar wäre. In diesen Fällen kann dann sofort das Rücktrittsrecht geltend gemacht werden. Die Unzumutbarkeit richtet sich nach den konkreten Umständen des Falles. Eine Unzumutbarkeit kann beispielsweise dann gegeben sein, wenn die Nachbesserung zu lange dauern würde.   Ich empfehle Ihnen dringend, sich vor Ort einen Rechtsbeistand zu suchen und diesem den Notarvertrag vorzulegen.  Dieser kann dann prüfen, ob und welcher Gewährleistungsausschluss in ihrem Vertrag möglicherweise enthalten ist.  Sie sollten zudem den Verkäufer unverzüglich schriftlich auf Ihre neuen Erkenntnisse hinweisen und sich alle Rechte vorbehalten.  Ich wünsche Ihnen viel Erfolg.  Bitte beachten Sie, dass die Beratung im Rahmen dieser Plattform nur eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Sie kann daher eine detaillierte Rechtsberatung, unter Vorlage von Unterlagen und Urkunden, niemals ersetzen.  Freundliche Grüße  Abs. 500. Meivogel -Rechtsanwalt-!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 437