Frage: Sehr geehrte Rechtsanwälte,  ich und meine Freundin habe einen Kleingarten gekauft.  Das Grundstück wurde im Dezember 2019 übergeben.  Nun stellt sich heraus, dass der Verkäufer uns massive Mängel verschwiegen hat. So liegt das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet, in dem mindestens alle zwei Jahre (teilweise aber auch zweimal pro Jahr - so wie dieses Jahr) Hochwasser ist. Dies wurde uns verschwiegen bzw. die Aussage getroffen, dass hier in den letzten 15 Jahren nur einmal Hochwasser gegeben habe.   Alle Nachbargrundstücke haben ihr Gelände aufgeschüttet, um den Hochwasser zu entkommen - dies hat die Folge, dass das Regenwasser der anderen Grundstücke zu uns herüber fließt, wenn es stark regnet.  Im notariellen Kaufvertrag ist folgende Klausel enthalten:  Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen altersbedingten Zustand. Eine Zusicherung oder Garantie hinsichtlich der Beschaffenheit oder Eignung des Kaufobjektes wurde vom Verkäufer nicht erklärt. Der Verkäufer versichert, er habe keine ihm bekannten Mängel, schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten verschwiegen, auf die der Käufer angesichts ihrer Bedeutung oder des sonstigen Zustandes des Objektes einen Hinweis erwarten durfte. Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes werden hiermit vertraglich ausgeschlossen, es sei denn, es handelt sich um vorsätzlich zu vertretenden oder arglistig verschwiegenen Mängeln. Der Notar hat über Inhalt und Folgen dieser Vereinbarung umfassend belehrt.  Ich denke, dass ich Ansprüche gegen den Verkäufer habe und es sich allein um deren Beweisbarkeit dreht.  Es fanden drei Treffen mit unterschiedlichen Personen statt: Ich, Freundin, ein Freund, Verkäufer A, Verkäufer B.  1. Treffen:  Ich, Freundin, ein Freund, Verkäufer A: Hier wurde nichts negatives über den Garten berichtet.  2. Treffen: Ich, Freundin, Verkäufer A, Verkäufer B: Hier wurde auf die Anfrage hin, ob Überschwemmungen drohen gesagt, das es nur eine in 15 Jahren gegeben habe.  3. Treffen - Notartermin: Ich, Freundin, Verkäufer A, Verkäufer B, Notar: keine Besonderheiten.  Desweiteren gibt es eine Verkaufsanzeige, die den Garten bewirbt - Mängel werden hier nicht genannt.  Gehe ich richtig in der Annahme, dass wir hier Ansprüche gegen den Verkäufer haben?  Wie sehen Sie unsere Erfolgsaussichten, diese vor Gericht durchzusetzen?  Mit freundlichem Gruß

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ich bedanke mich für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihres Einsatzes und Ihrer Schilderung gerne wie folgt Stellung nehme:  Abs. 1. Ansprüche gegen die Verkäufer werden Sie (nur) dann durchsetzen können, wenn Sie darlegen und gegebenenfalls beweisen können, dass die Verkäufer Sie arglistig getäuscht haben. Denn man wird zwar davon ausgehen können, dass das von Ihnen erworbene Grundstück wegen seiner offenbar erheblichen Hochwassergefährdung im rechtlichen Sinne mangelhaft ist (vgl. etwa BGH, Urt. v. 08.11.1991 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20193/90" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.11.1991 - Abs. 5 ZR 193/90: Aufklärungpflicht des Grundstücksverkäufers bei fehlendem Hochwa...">Abs. 5 ZR 193/90/a> ). Auch spricht nichts dafür, dass Sie diesen Mangel kannten oder kennen mussten und deshalb keine Rechte wegen des Mangels haben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/442.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 442 BGB: Kenntnis des Käufers">§ 442 Abs. 1 BGB/a> ). Grundsätzlich sind die Verkäufer aber durch den vertraglich vereinbarten und an sich wirksamen Gewährleistungsausschluss geschützt. Auf diesen Gewährleistungsausschluss können sie sich allerdings insbesondere nicht mit Erfolg berufen, soweit sie Ihnen einen Mangel arglistig verschwiegen haben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 Fall 1 BGB/a> ). Ebenso wäre der Gewährleistungsausschluss bezüglich des in Rede stehenden Mangels unwirksam, wenn vertraglich vereinbart worden wäre, dass das Grundstück nicht von Überschwemmungen betroffen sei. Für eine solche Beschaffenheitsvereinbarung habe ich indes keine Anhaltspunkte; die Aussage, es habe in 15 Jahren nur eine Überschwemmung gegeben, genügt insoweit nicht. Deshalb wird es darauf ankommen, ob den Verkäufern hinsichtlich des Mangels 'Hochwassergefährdung' Arglist zur Last fällt.  Abs. 2. Aus meiner Sicht ist das der Fall.   Man kann insoweit darauf abstellen, dass Ihnen die Verkäufer nicht von sich aus offenbart haben, dass das Grundstück regelmäßig – mindestens alle zwei Jahre – von einer Überschwemmung betroffen ist.  Denn ein Verkäufer muss alle diejenigen Umstände ungefragt offenbaren, die für den Käufer offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Die – erhebliche – Hochwassergefährdung eines Grundstücks dürfte ein solcher Umstand sein, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen darf. Dies gilt hier umso mehr deshalb, weil Sie offenbar explizit gefragt haben, 'ob Überschwemmungen drohen'. Hinzu kommt, dass die Verkäufer ausdrücklich erklärt haben, sie hätten keine Mängel des Grundstücks verschwiegen.  Jedenfalls aber liegt eine arglistige Täuschung deshalb vor, weil die Verkäufer Ihre Frage, 'ob Überschwemmungen drohen', pflichtwidrig nicht vollständig und richtig beantwortet haben. Sie müssten deshalb im Rahmen einer Auseinandersetzung mit den Käufer darlegen und beweisen (können), dass Sie nach dem Risiko von Überschwemmungen gefragt und die Verkäufer diese Frage mit dem – unzutreffenden – Hinweis beantwortet haben, es hätte in 15 Jahren nur eine Überschwemmung gegeben.  Abs. 3. Vor diesem Hintergrund kommt nicht nur in Betracht, die Verkäufer wegen eines Mangels des Grundstücks in Anspruch zu nehmen. Vielmehr können Sie Ihre Vertragserklärung auch wegen einer arglistigen Täuschung anfechten (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 Abs. 1 BGB/a> ).  Ich hoffe, dass ich Ihnen weiterhelfen konnte, und weise gerne auf die Möglichkeit hin, eine kostenlose Nachfrage zu stellen. Selbstverständlich bin ich auch bereit, Sie im Rahmen eines Mandats gegenüber den Verkäufern zu vertreten.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Trettin Rechtsanwalt   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 123, § 442