Frage: Hallo, wir überlegen unser Nachbargrundstück zu erwerben. Allerdings existiert ein Mietvertrag des Eigentümers mit Mietern im Haupthaus mit folgender Klausel:  'Das Mietverhältnis beginnt am 20.05.2014. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Vom 20.05.2014 bis 31.12.2026 darf das Mietverhältnis weder vom Vermieter noch von den Mietern gekündigt werden. Erstmals kann das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum 01.01.2027 gekündigt werden. '  Nach unseren Erkundigungen ist die Zeitdauer ungerechtfertigt. Laut Gesetz dürfen es maximal 4 Jahre sein. Können wir nach Erwerb des Grundstücks auf Eigenbedarf das Mietverhältnis kündigen da diese Klausel ungesetzlich ist?   Allerdings steht ebenfalls auch dieser Absatz im Mietvertrag:  'Sollte eine Bestimmung dies Vertrages ganz oder teilweise rechtsunwirksam sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen dadurch nicht berührt. In einem solchen Fall ist der Vertrag vielmehr seinem Sinne gemäß zur Durchführung zu bringen. Beruht die Ungültigkeit auf einer Leistungs- oder Zeitbestimmung so tritt an ihre Stelle das gesetzlich zulässige Mass. '  Wir sind der Auffassung dass das Gesetz ja über dieser Klausel steht und somit nicht die 4 Jahre zu berücksichtigen sind.  unsere Frage also:   Können wir das Mietverhältnis kündigen aufgrund Eigenbedarf? und wenn ja zu wann? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ob der Kündigungsverzicht grundsätzlich wirksam ist, ist davon abhängig, ob der Verzicht ausgehandelt wurde oder ob es sich um eine formularmäßige Klausel handelt. Dennoch ist nicht sicher, ob Sie sich als Vermieter auf die Unwirksamkeit der KLausel berufen können.   Grundsätzlich besteht auch beim Abschluss eines Mietvertrages der GrundS. der Vertragsfreiheit. Das bedeutet, dass die Mietvertragsparteien jede beliebige Regelung vereinbaren können, also auch einen langen Kündigungsverzicht (wie hier über 20 Jahre). Dies ergibt sich bereits aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/544.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 544 BGB: Vertrag über mehr als 30 Jahre">§ 544 BGB/a> , wonach sogar Mietverträge mit einer Dauer von mehr als 30 Jahren möglich sind. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die jeweiligen Klauseln nicht von einer Seite „gestellt' wurden sondern dass die jeweilige Regelung ausgehandelt wurde. Ein „Aushandeln' liegt nur vor, wenn beide Parteien ernsthaft die Möglichkeit hatten, die fragliche Klausel zu verhandeln und auch zu verändern. Dies ist nicht der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter den Mietvertrag mit der fraglichen Klausel zur Überprüfung und Unterschrift zuschickt, ohne ihm ernsthaft die Möglichkeit zu geben, den Vertrag noch zu ändern.   Sollte es sich bei dem Kündigungsverzicht nicht um eine Individualvereinbarung sondern um eine vorformulierte Klausel handeln, wäre diese unwirksam. Der Kündigungsverzicht ist zwar nicht im Gesetz geregelt, die Rechtsprechung hat jedoch klargestellt, dass ein formularmäßiger Kündigungsverzicht nur wirksam ist, wenn er für nicht mehr als 4 Jahre vereinbart ist.   Problematisch ist jedoch, ob sich der Verwender von unwirksamen AGB auf die Unwirksamkeit berufen kann. Es ist davon auszugehen, dass (im Falle der Formularmäßigkeit der Klausel)  der Vermieter den Mietvertrag ausgearbeitet und daher die Klausel gestellt hat. In der Rechtsprechung wird auch vertreten, dass der Vermieter sich nicht auf die unwirksame Klausel berufen kann und daher nicht vor Ablauf des (eigentlich unwirksamen) Kündigungsverzichts kündigen kann (LG Berlin, Urteil vom 13.09.2005 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=63%20S%20146/05" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 13.09.2005 - 63 S 146/05">63 S 146/05/a> ).   Ich rate Ihnen daher, den Mietvertrag von einem Anwalt prüfen zu lassen. Dennoch ist nicht sicher, dass Sie auch bei Vorliegen einer gegebenfalls unwirksamen formularmäßigen Klausel vorzeitig kündigen können.     Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 544