Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe eine Reservierung für eine Neubauwohnung mit einem Bauträger vereinbart (Wohnung ist noch nicht gebaut). Vertragsgemäß habe ich 3.000€ angezahlt, die mit dem Kaufpreis verrechnet werden sollen. Wenn ich vom Kaufvertrag zurückgetreten wäre, würde die Anzahlung zu Gunsten des Bauträgers verfallen.  Jetzt ist der Fall eingetreten, dass der Bauträger sich vom Kaufvertrag zurückzieht. Als Grund wurde angegeben, dass die Wohnung aufgrund von neuen Bankauflagen im Bestand gehalten werden soll.  Im Reservierungsvertrag wurde für diesen Fall nichts vereinbart. Der Bauträger hat bereits angeboten das Geld zurück zu überweisen.   Meine Frage: Habe ich eine Möglichkeit auf Basis der Reservierung auf einen Kaufvertrag zu bestehen?  Weiter unten ein Teil des Vertrages: Für die Reservierung und den damit verbundenen Aufwand und insbesondere für das Risiko andere Kaufinteressenten zu verlieren, leistet der Auftraggeber eine Reservierungsgebühr in Höhe von 3.000€, die bei Unterzeichnung des Kaufvertrages mit dem Kaufpreis verrechnet wird. Die Reservierungsgebühr verfällt zugunsten des Auftragnehmers falls es aus Verschulden des Auftraggebers nicht zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages kommt 

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller/in,   vertragliche Bindungen entstehen beim Grundstückskauf erst nach notarieller Beurkundung des Vertrages.   Eine (einklagbare) Verpflichtung zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages ergibt sich aus einer Reservierungsvereinbarung in keinem Fall.   Nur in sehr eng begrenzten Ausnahmefällen kann ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei der Vertragsanbahnung bestehen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 2 BGB/a> ).   Die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages verpflichtet nach der Rechtsprechung nur dann zum Schadensersatz, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt, wie sie beispielsweise beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlußbereitschaft gegeben ist (BGH, Urteil vom 09.11.2012 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20182/11" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 09.11.2012 - Abs. 5 ZR 182/11: Aufschiebend bedingter Grundstückskaufvertrag: Haftung der vollm...">Abs. 5 ZR 182/11/a> ). Dem Vorspiegeln der Abschlußbereitschaft ist der Fall gleichzustellen, daß ein Verhandlungspartner zwar zunächst eine solche, von ihm geäußerte, Verkaufsbereitschaft tatsächlich gehabt hat, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von ihr abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren (BGH, Urteil vom 29.03.1996 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20332/94" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 29.03.1996 - Abs. 5 ZR 332/94: Voraussetzungen des Schadensersatzes wegen des Abbruchs von Verh...">Abs. 5 ZR 332/94/a> ).   Ein Schadensersatzanspruch würde sich jedoch lediglich auf Ihre vergeblichen Aufwendungen erstrecken, die Sie im Vertrauen auf den Vertragsschluß hatten. SchadenserS. wegen Nichterfüllung (also z. B. den entgangenen Gewinn) könnten Sie nicht verlangen.   Wenn der Verkäufer – was nach Ihrer Schilderung naheliegt – zunächst zwar die Absicht hatte, an Sie zu verkaufen, sich jedoch dann anders entschied, könnten Sie eventuell ErS. Ihrer vergeblichen Aufwendungen ab dem Zeitpunkt verlangen, in dem sich der Verkäufer anders entschieden hatte. Dies können z. B. Kreditzinsen für die 3.000,00 € Reservierungsgebühr sein.  Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften gedient zu haben und weise darauf hin, daß diese auf Ihren Angaben beruhen. Bereits geringfügige Abweichungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.   Nutzen Sie im Zweifelsfall gern die kostenlose Nachfragefunktion!   Mit freundlichen Grüßen  Vasel Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311