Frage: Guten Tag, meine Mutter (78 Jahre, chronisch krank) wohnt seit 43 Jahren in einer Genossenschaftswohnung in einem von drei identischen Häusern mit identischer Raumaufteilung, früher finanziert durch soz. Wohn.bau. Jetzt werden die Häuser erstmalig (!) renoviert (Fahrstuhl, Parkett, Einbauküche, auf dem Boden Errichtung von zwei Penthaus-Wohnungen etc.) Diese Renovierung wird ein Jahr dauern und soll im Mai 07 beginnen. Dazu müssen alle Mieter ausziehen, Rückumzug wird angeboten, ist für meine Mutter aufgrund ihres Alters und ihrer Krankheit aber zuviel. Sie muss also ins  Nachbarhaus ziehen, welches gerade fertig revoviert wird. Dort hat man ihr eine Wohnung angeboten. Die Genossenschaft besteht nun darauf, dass meine Mutter ihren bisherigen Mietvertrag mit einer Miete von ca. 220,-- € kündigt und dann einen neuen Vertrag mit einer Miete von 480,00 € unterschreibt. Dies müsse sie auf jeden Fall, auch, wenn sie wieder in ihre alte Wohnung zurückziehen würde. Der Umzug wird von der Genossenschaft bezahlt, eine Miete in Höhe von 220,00 € wird erlassen, danach ist dann die höhere Miete von 480,00 € fällig. Die Genossenschaft begründet die Mieterhöhung mit 'gehobener' Ausstattung der Wohnungen und damit, dass der bisherige Mietpreis ja unter der ortsüblichen Miete läge, man habe 'vergessen', diese zu erhöhen... Muss meine Mutter nun die Kündigung unterschreiben, obwohl sie das nicht will? Sie hat nur eine kleine Rente, die neue Miete ist für sie recht hoch. Was droht ihr schlimmstenfalls, wenn sie nicht unterschreibt?            

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  herzlichen Dank für Ihre Frage, die ich anhand Ihrer Angaben wie folgt beantworten darf.  Grds. besteht kein Kündigungsrecht des Vermieters aufgrund einer Modernisierung einer Wohnung. Dies gilt auch bei Genossenschaften. Ihre Mutter müßte die Wohnung nur räumen (t.w. jedoch auch nicht einmal dies), das Mietverhältnis über die alte Wohnung bleibt bestehen.  Vielmehr muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass Ihre Mutter in der Zwischenzeit Ersatzwohnraum angeboten bekommt. Ansonsten stehen Ihrer Mutter Minderungsrechte zu. Zur Nutzung des Ersatzwohnraums muss Ihre Mutter keinen neuen Mietvertrag schließen.  Sofern ein RÜckumzug ausgeschlossen sein soll, müßte man hier zusammen mit dem Vermieter eine Lösung versuchen zu finden, nachdem das Mietverhältnis zu einem angemessenen Mietpreis in einer anderen Wohnung fortgesetzt, nicht neu begründet wird.   Eine Mieterhöhung darf nur in gesetzlichen Grenzen vorgenommen werden, die § 559 darstellt:  Mieterhöhung bei Modernisierung (1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. (2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.  Der Vermieter darf nur nach folgenden Kriterien das Meitverhältnis kündigen, worunter nicht die Modernisierung fällt. Für die Moderniesierung entstehen lediglich Mitwirkungspflichten für die Mieter.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">BGB § 573/a>  Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibtaußer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.  Sie sollten daher auf keinen Fall selbst kündigen, da Ihre Mutter dann im Zweifel 'auf der Starße stehen' könnte. Vielmehr ist das Gespräch mit dem Vermieter unter den o.g. Kriterien zu suchen.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Situation gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen   Christian Joachim -Rechtsanwalt-  www.rechtsbuero24.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573