Frage: Ich habe ein Reihenhaus von meinem Cousin geerbt. Allein-Erbschein liegt vor. in dem Haus lebt die Lebensgefährtin des Verstorbenen sowie nach dem Tod meines Cousins ihre beiden Brüder. Es existiert kein Testament oder Mietvertrag.  Ich habe mehrfach versucht die Lebensgefährtin zu erreichen, sowohl vor Ort als auch telefonisch. Ohne Erfolg. Vorort öffneten nur ihre Brüder, mit der Auskunft der Telefonnummern ihrer Schwester sowie deren Anwalt. Selbst der Anwalt ruft nicht zurück. Zutritt zu meinem Haus konnte ich ebenfalls bei meinen Vorort Besuchen nicht erreichen.  Strom, Wassser, Gas usw. die üblichen Verdächtigen sind gekündigt. Hypotheken keine, Versicherungen (laut Bankauszug der Hausbank) sind gekündigt. Schufa ok.  Hier wird offensichtlich auf Zeit gespielt, da bekannt ist, dass ich überwiegend im Ausland lebe und nur für ein paar Wochen in Deutschland bin.  Da offensichtlich auch kein Interesse besteht sich mit mir auf einen Mietvertrag zu einigen, möchte ich die Lebensgefährtin und ihre Brüder so schnell wie möglich aus dem Haus raus haben.   Welche Schritte sind hier wie und wo zu erledigen um das Haus zu räumen.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Sie haben ein Haus geerbt, dass bewohnt ist, u.a. durch die Lebensgefährtin des Verstorbenen. Ihre beiden Brüder sind wohl 'Untermieter'.  1. Eine 'Räumung' gegen den Willen der Bewohner ist nur möglich, wenn Sie einen gerichtlichen Titel (Urteil) haben.  Das heißt, wenn die Bewohner nicht freiwillig ausziehen, müssten Sie auf Räumung klagen.  2. Zuvor müsste jedoch das vertragliche Verhältnis - soweit eines besteht, zumindest mit der Lebensgefährtin beendet werden.  Sie schreiben, dass es keinen 'Mietvertrag' gibt.  Dennoch kann es es eine mündliche Vereinbarung zwischen dem Verstorbenen und der Lebensgefährtin gegeben haben.  a) Wenn ein Entgelt gezahlt wurde, gibt es einen mündlichen Mietvertrag in den Sie durch die Erbschaft von Gesetzes einbezogen wurden. Abs. 500.h. Sie sind Vermieter geworden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1922.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1922 BGB: Gesamtrechtsnachfolge">§ 1922 BGB/a> ). Sie können das Mietverhältnis dann nur kündigen, wenn es einen wichtigen Grund/ ein berechtigtes Interesse im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  gibt. Ein Grund wäre eine Pflichtverletzung der Lebensgefährtin (z.B. Zahlungsverzug), Eigenbedarf oder die wirtschaftliche Verwertung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 1 - 3 BGB/a> ). Die Kündigung, um teurer zu vermieten, ist jedoch ausgeschlossen (§ 573 Abs. 2, 2. Halbsatz).  Zudem wären die Kündigungsfristen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c BGB/a>  einzuhalten.  b) Wenn die Lebensgefährtin keine 'Miete' bezahlt hat, dann könnte ein unbefristeter Leihvertrag (598 BGB) über die Überlassung der Wohnung vorliegen.  Dann können Sie das Haus gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/604.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 604 BGB: Rückgabepflicht">§ 604 Abs. 3 BGB/a>  jederzeit zurückfordern.  c) Der BGH hat aber entschieden, dass dem nichtehelichen Lebensgefährten des Wohnungs-/ Hauseigentümers, wenn es nicht besondere Umstände gibt, die Wohnung nur auf rein tatsächlicher Grundlage überlassen ist und dieser daher kein Recht zum Besitz hat (BGH, Urt. v. 30.04.2008 Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%20110/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 30.04.2008 - Abs. 12 ZR 110/06: Rechtstellung des verbleibenden Partners einer nichtehelichen ...">Abs. 12 ZR 110/06/a> ).  Sie können daher als Erbe des Eigentümers die Bewohner des Hauses zum Auszug / zur Räumung auffordern. Setzen sie schriftlich eine angemessene Frist.  Ziehen die Bewohner trotzdem nicht aus, müssten Sie klagen.   3. Da die Gegenseite wohl schon einen Rechtsanwalt beauftragt hat, sollten Sie sich auch einen rechtlichen Beistand nehmen, der für Sie hier im Inland tätig werden kann.  Kurz zusammengefasst:  - Aufforderung zur Räumung mit Fristsetzung und 'hilfsweise' Kündigung des Vertragsverhältnisses - Räumungsklage - Räumung durch Gerichtsvollzieher   Mit freundliche Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 1922, § 573c, § 604