Frage: Ich habe 1993 eine vermietete Eigentumswohnung ersteigert.  Die Vorbesitzerin ging in private Insolvenz und war zum Zeitpunkt der Versteigerung bereits verstorben. Die Mieter blieben in der Wohnung. Ich habe nach dem Erwerb keinen neuen Mietvertrag abgeschlossen. Im Mietvertrag steht: der Mieter muss eine Mietkaution von 2.050,00 DM hinterlegen. Es existieren keinerlei Angaben wo und wie die Miete angelegt wurde. Es gibt keine Bestätigung, dass die Mietkaution überhaupt bezahlt wurde. Ich habe sofort nach dem Zuschlag die Mieterin gebeten, mir Details bezüglich der Kaution zu geben (Zahlungsbestätigung, Bankverbindung, Sparbuchinhaber, etc),  Eine Rückantwort habe ich niemals erhalten, Jetzt will ich die Wohnung verkaufen. Mit einem Interessenten wurde der Kaufpreis verhandelt und ein Notar mit dem Entwurf des Kaufvertrages beauftragt. Vom Notar kam jetzt die Frage nach dem Verbleib der Mietkaution auf. Der Käufer erwartet von mir die Kaution (2.050,00 DM damals, mit Verzinsung heute 2.500,00 EURO) Der Käufer ist natürlich an der Kaution interessiert, damit er gegebenenfalls darauf zurückgreifen kann. Die Mieterin ist über den bevorstehenden Verkauf informiert und fragt ebenfalls nach der Kaution. Ich bin der Meinung: 1,) die Kaution muss insolvenzsicher angelegt sein. Sollte sie bezahlt und auf einem Sparbuch einbezahlt sein, muss man sich auf die Suche nach der Bank begeben. 2.) wurde die Mietkaution nicht insolvenzsicher angelegt und ist in der Insolvenz verschwunden, muss ich dafür nicht aufkommen. 3.) die Mieterin kann keinen Nachweis über die Zahlung erbringen, also kann/muss ich davon ausgehen, dass sie nie bezahlt wurde (bei Abschluss des Mietvertrages war die Vorbesitzerin bereits 83 Jahre alt - in diesem Alter kann man schon mal was vergessen)  Liege ich mit meiner Meinung richtig ?          

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  Ihre Frage beantworte ich summarisch wie folgt:  Da der Eigentumserwerb der Eigentumswohnung weit vor der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 erfolgt ist, gilt in Ihrem Fall noch die alte Rechtslage.  Für Veräußerungen vor dem 01.09.2001 gilt:  Sobald der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, muss der Mieter sich erkundigen, ob die Kaution einschließlich der aufgelaufenen Zinsen an den neuen Eigentümer gezahlt und von diesem dann korrekt angelegt wurde. Der Grundstückserwerber ist dem Mieter zur Auskunft verpflichtet, ob ihm die Mietkaution vom Veräußerer ausgehändigt worden ist. Ist die Kaution nicht übergeben worden, hat der Mieter einen Rechtsanspruch gegen den alten Eigentümer und Empfänger der Kaution auf Herausgabe an den neuen Eigentümer.  Dieser Anspruch des Mieters ist auf Grund der Übergangsvorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/EGBGB/229.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 229 EGBGB: Weitere Überleitungsvorschriften">Artikel 229/a>  § 6 Abs. 4 EGBGB  jedoch schon am 31. Dezember 2004 verjährt, sofern die Mieter die Verjährung nicht gehemmt oder unterbrochen haben. Sie können sich daher gegenüber der Mieterin auf die Verjährung berufen und haben keine weitere Inanspruchnahme zu befürchten.  Ob die Kaution tatsächlich noch vorhanden ist, wird schwerlich aufzuklären sein. Eine Pflicht zur insolvenzsicheren Anlage gibt es nicht; der Vermieter ist lediglich gehalten die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt zu halten. Wahrscheinlich ist die Kaution verwertet worden, wobei eine private Insolvenz 1993 noch nicht möglich war.  Anders ist die Rechtslage für den potentiellen Erwerber: Bei einer Veräußerung nach dem 01.09.2001 haftet der Erwerber eines Mietgrundstückes für die Kaution, unabhängig davon, ob ihm die Kaution vom vorherigen Vermieter ausgehändigt wurde oder nicht, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566a BGB: Mietsicherheit">§ 566 a S. 1 BGB/a> . Dies allerdings nur, wenn der Mieter den Nachweis über die Zahlung bringen kann.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort hilfreich gewesen zu sein.  Mit freundlichen Grüßen  Matthes Rechtsanwalt        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566a