Frage: Sehr geehrte Anwälte,   wir haben 2014 ein Grundstück von unserer Gemeinde gekauft.  2015 haben wir darauf ein Haus gebaut und bewohnen dies auch seit dem.  Inzwischen ist uns das Haus zu klein geworden und wir möchten gern verkaufen.   Leider haben wir 2014 nicht auf diese 10 Jahres Mehrerlösklausel geachtet. Diese gilt sowohl beim Verkauf des unbebauten Grundstückes, als auch nachdem es bebaut wurde.   Wir haben das Grundstück für 35 Euro pro m2 erworben, der Verkehrswert liegt inzwischen bei 100 Euro pro m2.   Sollen wir jetzt tatsächlich 65 Euro m2 an die Gemeinde zahlen? Das ist bei knapp 1100 m2 wirklich viel Geld.  Ist diese Klausel nach so vielen Jahren wirklich rechtens? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:  Die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt vorbehaltlich der Sichtung der konkreten Ausgestaltung der Mehrerlösklausel in dem zwischen Ihnen und der Gemeinde geschlossenen Kaufvertrag sowie der sonstigen Umstände (z.B. Lage des Grundstücks, Art d. Bebauungsplans etc.).  Ich gehe daher für die Bearbeitung davon aus, dass es sich bei dem Kaufvertrag nicht um einen städtebaulichen Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 2 BauGB handelt, da sich aus dem Vertrag keine Verpflichtungen der Gemeinde ergeben hat, ein städtebauliches Ziel zu sichern.   Die Klausel unterfällt daher der Kontrolle der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach §§ 305 ff. BGB. Mehrerlösklauseln sind in der Praxis bei notariellen Grundstückskaufverträgen mit Gemeinden üblich und daher nicht nach § 305c Abs. 1 BGB überraschend. Das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB ist ebenfalls eingehalten, da Klarheit über den Begriff des Mehrerlöses besteht und der Verkaufsfall, für den sie Geltung erlangen sollte, keine Zweifel zulässt.   Es könnte allerdings eine inhaltliche Unangemessenheit i.S.v. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB gegeben sein.   Eine derartige Klausel ist keine Preishauptabrede nach § 307 Abs. 3 S. 1 BGB und damit nicht von der Kontrolle ausgenommen. Zweck der Klausel war nicht die Beeinflussung des Kaufpreises sondern das spätere Verhalten des Käufers. Dabei handle es sich um eine Preisnebenabrede, die der Kontrolle unterliegt. Der Käufer wäre nur dann unangemessen benachteiligt, wenn das Interesse der Gemeinde sich nur auf das reine Abschöpfen des Gewinnes beziehe und daneben kein anerkennenswertes Interesse verfolgt worden wäre. Ein solches läge vor, wenn die Klausel aufgenommen worden wäre, um kurzfristige Spekulationen zu vermeiden und die Bebauung zu fördern. Dass die verwendete Mehrerlösklausel diesem Zweck dient, kann sich aus der Lage des Grundstücks in einem als Wohngebiet ausgewiesenem innerstädtischen Gebiet ergeben (vgl. BGH, Urt. v. 16.3.2018 – Abs. 5 ZR 306/16).   Der Bundesgerichtshof erachtet einen Zeitraum von von 5 Jahren für überschaubar und meint, die Benachteiligung für den Käufer, dass dieser die Gewinne aus einem Weiterverkauf nicht behalten dürfe, sei hinnehmbar.   Eine unangemessene Benachteiligung wäre anzunehmen, wenn die Bindungsdauer zu lange andauert und die Verfügungsbefugnisse des Eigentums somit völlig aushöhlt. Eine Bindungsdauer von 10 Jahren wird bislang beim Verkauf von Grundstücken im Rahmen des „Einheimischenmodells' an Verbraucher nicht als unangemessen angesehen (vgl. BGH DNotZ 2007, 513 ff.; LG Karlsruhe DNotZ 1998, 483). Auch in der Literatur wird davon ausgegangen, dass eine Bindungsdauer von 10 Jahren nicht zu beanstanden sein dürfte (MittRhNotK 1996, 301). Teilweise wird eine Bindung bis zu 20 Jahren für zulässig erachtet (Ebenda).   Es ist daher mit überwiegender Wahrscheinlichkeit – aufgrund Ihrer Angaben – nicht davon auszugehen, dass die Klausel unzulässig ist.   Sie müssten der Gemeinde im Falle des Verkaufs tatsächlich den Mehrerlös entsprechend der im Vertrag enthaltenen Mehrerlösklausel zahlen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Sollte weiterer Beratungsbedarf bestehen, melden Sie sich jederzeit gern. Über eine Bewertung würde ich mich freuen!  Mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt Beckmann 

Relevante Paragraphen: § 305c, § 307