Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, es geht um den Verkauf einer Eigentumswohnung über einen Makler. Die Wohnung bzw.das Gemeinschaftseigentum weisen Mängel auf . Die Mängel wurden dem Makler schriftlich mitgeteilt und die Eigentümerprotokolle und Beschlüsse übergeben. Da nicht überprüfbar ist, ob diese Informationen an den Käufer weitergegeben werden bin ich mir unsicher, ob alles getan wurde,  um einen ordnungsgemäßen rechtlich einwandfreien Verkauf zu sichern. Wie sieht die Sachlage rechtlich aus. Ist in diesem Falle der Makler verantwortlich, wenn er ihm bekannte Tatsachen verschweigt? Oder ist der Makler von jeder Haftung frei? Was passiert, wenn der Käufer gegebenenfalls eine Rückabwicklung des Kaufvertrages rechtlich geltend macht?  Wie wäre die Rechtslage in solch einer Situation? Für Ihre ausführliche Rückantwort danke ich Ihnen!  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.  Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.  Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Wie andere Verträge auch begründet der Maklervertrag Nebenpflichten.  Zunächst ist der Makler zur Mitteilung und Aufklärung des Auftraggebers über alle für den angestrebten Abschluss des Hauptvertrages relevanten Umstände verpflichtet, soweit ihm diese bekannt sind.  Dies gilt auch für bestehende Mängel (Beck'scher Online-Kommentar, Hrsg: Bamberger/Roth; § 654 Rz. 17; OLG Naumburg a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=OLGR%202002,%20378" target="_blank" class="djo_link" title="OLGR 2002, 378 (4 zugeordnete Entscheidungen)">OLGR 2002, 378/a> ).  Hat der Makler Kenntnis davon, dass das Kaufobjekt mit Mängeln behaftet ist, dann darf er den Käufer des Objekts, der die Provision zahlen soll, hierüber nicht im Unklaren lassen. Andernfalls macht er sich nach § 311 Abs. 2 haftbar (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202005,%203778" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.09.2005 - Abs. 3 ZR 295/04: Offenbarungspflichten des Maklers">NJW 2005, 3778/a> ).  Weiter umfasst dies die Pflicht, die ihm zur Verfügung stehenden Informationen über das Objekt oder die Ware des angestrebten Hauptvertrages präzise weiterzugeben (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WM%201981,%20590" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.03.1981 - IVa ZR 114/80: Verwirkung des Maklerlohnanspruchs wegen arglistiger Täuschung...">WM 1981, 590/a> ).  Erfolgt dies nicht, macht sich der Makler gegenüber seinem Auftraggeber ebenfalls schadensersatzpflichtig.  Im Fall einer Rückabwicklung wäre der Makler demzufolge zum ErS. des daraus entstehenden Schadens Ihnen gegenüber verpflichtet.  Die lose gesetzliche Struktur des Vertragstypus lässt genügend Spielraum, die Bindung durch privatautonome Regelung unterschiedlich intensiv auszugestalten.  Ob der geschlossene Maklervertrag diesbezüglich Einschränkungen zur Haftung enthält, entzieht sich derzeit meiner Kenntnis und kann deshalb nicht abschließend beurteilt werden.  Eine gänzliche Freizeichnung von der Haftung bei Kenntnis vorhandener Mängel dürfte jedoch auf Grund unangemessener Benachteiligung des Auftraggebers, unwirksam sein.  Der Makler ist in aller Regel nicht Verhandlungsgehilfe der Partei, sondern Dritter, weil er grundsätzlich eigene Interessen wahrnimmt. Damit ist er regelmäßig nicht Erfüllungsgehilfe nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/278.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 278 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte">§ 278 BGB/a> , so dass das Verschulden des Maklers Ihnen nicht zuzurechnen ist, so dass eine Rückabwicklung des Vertrages meines Erachtens ohnehin ausscheidet.  Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.  Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.  Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung. Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung. Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.   Mit freundlichen Grüßen  Marco Liebmann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 278