Frage: Es handelt sich um ein neu errichtetes Wohn- und Geschäftshaus, bestehend aus einer Teileigentumseinheit im Erdgeschoss und zehn Wohnungen einschließlich Nebenräumen im 1., 2. und 3. Obergeschoss (Sondereigentum), Kellerräumen sowie ebenerdigen PKW-Abstellplätzen (Sondernutzungsrecht). Die Teileigentumseinheit dient nicht zu Wohnzwecken (Sparkassenfiliale mit SB-Automaten, Nutzungsmöglichkeit nicht aufzuheben oder einzuschränken). Das Objekt ist größtenteils veräußert und in Gebrauch, zwei Wohnungen im 3. Obergeschoss sind noch zu erwerben. Der Bauträger ist gleichzeitig Verwalter.  Vormals befand sich auf dem Grundstück ein Fuhrunternehmen, es gab zwei Grundstückszufahrten, diese bestehen weiterhin. Die verkehrliche Situation ermöglicht das Durchfahren des Grundstücks, auch um eine Ampelanlage zu umgehen. Dieses Verhalten gefährdet Personen auf dem Grundstück und schadet den Grünanlagen sowie der Pflasterung und bringt Ruhestörungen mit sich. Sechs PKW-Abstellplätze sind durch ein Sondernutzungsrecht der Sparkasse zugewiesen, einer davon wird für den Fahrradständer gebraucht. Über zehn PKW-Abstellplätze verfügen die Wohneinheiten (ebenfalls Sondernutzungsrecht). Zwischen dem Parkbereich der Sparkasse (direkt vor dem Eingang der Filiale) und dem der Hausbewohner (Bereich Fahrradschuppen, Kinderspielfläche) befindet sich eine Grünanlage (halbe Breite der Freifläche).  Um die ständige Fremdnutzung der PKW-Abstellplätze der Hausbewohner durch Sparkassenkunden und das Durchfahren des Grundstücks von beiden Seiten her zu verhindern, sollten nach Umlaufbeschluss zwei umlegbare Pfosten die offene Stelle in der Mitte des Grundstücks 'dauerhaft' (Notfallöffnung möglich) schließen, ein Pfosten sollte die Zufahrt zu den privaten PKW-Abstellplätzen temporär schließen. Da dies eine bauliche Veränderung darstellt, ist (auch gemäß Teilungserklärung) Einstimmigkeit notwendig. Der Umlaufbeschluss wurde durch die Gegenstimme der Sparkasse verhindert. Zur Begründung wurde angeführt, dass man die Immobilie schließlich im vorliegenden Zustand (u. a. Lageplan zur Abgeschlossenheitserklärung) erworben hätte und dass eine solche Maßnahme den Kundenverkehr beeinträchtigen würde.  Welche Möglichkeit bietet sich nun der Eigentümergemeinschaft, die Einfriedung auf dem Grundstück zu erreichen, um den Belästigungen und Gefahren entgegenzuwirken?        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  aufgrund der von Ihnen erhaltenen Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Bei der Installation umlegbarer Pfeiler handelt es sich zweifellos um eine bauliche Veränderung. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/22.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 22 WEG: Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau">§ 22 Abs. 1/a>  in Verbindung mit a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer">§ 21 Abs. 3 WEG/a>  bedürfen diese Maßnahmen eines einstimmigen Beschlusses. Sie kommen also zunächst an dem Veto der Sparkasse wohnungseigentumsrechtlich nicht vorbei. Möglicherweise können Sie aber auf anderen Wegen Ihrem Ziel näher kommen:  1. Durchfahrung des Grundstücks durch Fremde, die nicht Sparkassenkunden sind  Zunächst empfiehlt sich das Aufstellen entsprechender Hinweisschilder, die die Durchfahrt als privat kennzeichen, etwa 'Privatgrundstück, Einfahrt verboten, Anlieger und Sparkassenkunden frei'. Damit machen Sie deutlich, dass die Eigentümer von ihrem Hausrecht dahingehend Gebrauch machen, dass sie Durchgangsverkehr nicht dulden. Sollten die Durchfahrer namntlich bekannt sein, können Sie gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a>  diese ggf. auf Unterlassung verklagen. Das wird aber wohl, wenn überhaupt, nur bei einem kleinen Teil der Fall sein.  Darüber hinaus können Sie u.U. ordnungsrechtlich gegen die Umfahrung der Ampel vorgehen. Fragen Sie unter Schilderung der Situation Ihre zuständige Polizeidienststelle oder einen verkehrsrechtlich orientierten Rechtsanwalt, ob in dem Verhalten ein Rotlichtverstoß gesehen werden kann, und bitten Sie ggf. um Kontrollen zur Abschreckung.  2. Durchfahrung des Grundstücks durch Fremde, die Sparkassenkunden sind  Nach Ihrer Schilderung ist die Sparkasse offensichtlich daran interessiert, dass ihre Kunden das Grundstück von beiden Seiten befahren können. Insoweit wird sich die Kasse wohl zunächst nicht darauf einlassen, den Zusatz 'Sparkassenkunden frei' nur an einer Einfahrt anzubringen. Grundsätzlich muss aber jeder Nutzer die Beeinträchtigungen Anderer in einem zumutbaren Rahmen halten. Inwieweit hier eine Duldungspflicht für die Anwohner besteht, kann ohne genaue Kenntnis der Situation von hier nicht beurteilt werden.  3. Nutzung der privaten Parkplätze durch Kunden der Sparkasse  Grundsätzlich haben die Nutzungsberechtigten der privaten Parkplätze einen Anspruch auf uneingeschränkte Nutzung derselben. Dieser Anspruch richtet sich primär gegen die parkenden Kunden, sekundär aber auch an die Sparkasse, die hier zu dem Verhalten ihrer Kunden einen ursächlichen Beitrag leistet. Die Sparkasse ist daher verpflichtet, hier an einer Lösung mitzuwirken. Sie sollten hier argumentieren, dass die von Ihnen favorisierte Lösung im GegenS. zu Ihnen u.U. zustehenden Möglichkeiten (Abpollerung jedes privaten Parkplatzes oder Schrankenanlage) sehr günstig und einfach ist.  Zuletzt lässt sich vielleicht dahingehend eine Einigung erzielen, dass die Pfosten zunächst nur außerhalb der Sparkassenöffnungszeiten geschlossen werden, um den Durchgangsverkehr zu 1) einzudämmen.  Einen direkten Weg, die Kasse zur Zustimmung zu bewegen gibt es somit leider nicht, aber die o.g. Möglichkeiten helfen Ihnen vielleicht weiter.  Meine Antwort stützt sich auf die von Ihnen vorgetragene Schilderung und kann eine ausführliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Für weitere Informationen zur Frage nutzen Sie die Nachfragefunktion. Für eine darüber hinausgehende Beratung wenden Sie sich an einen Kollegen vor Ort.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1004