Frage: Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt- ich wohne seit 4 Jahren zur Miete in einer 101 qm EG-Altbauwohnung.  1. Seit August habe ich- bis auf Flur und Schlafzimmer- an fast allen Außenwänden Stockflecken mehrfach entfernen müssen. Ursache unklar- Lüftung?Bausubstanz? An einer Stelle fließt jedoch Wasser des Balkons über mir direkt an der Wand hinunter- hier ist auch innen ein korrespondierender kleiner Wasserfleck zu sehen.  2. Anfang Oktober kam es zu einem dicken ausgedehnten Schimmel Übergang Wand/Decke im Arbeits/Gästezimmer (ein Anbau mit sehr schlechter Dämmung von ca. 10-12 qm).  Ich habe meine Vermieter sofort schriftlich inklusive Fotos darüber infomiert. Diese wurden auch tätig und zogen einen Architekten hinzu, der für die Stockflecken keinen genauen Grund festmachen konnte, aber den Schimmel im Arbeitszimmer ganz eindeutig auf ein defektes unzulängliches Dach des Anbaus zurückführte. Dies hat sich mittlerweile bestätigt- aufgrund des Ausmaßes wurde die Holzdecke abgehängt, der Putz und  Schamott abgeschlagen und nun liegt zwischen dem Innenraum des Zimmers und der Außenluft nur noch ein maroder feuchter Balken und das Wellblech, so daß die Handwerker bereits ein mögliches Hereinregnen in Aussicht stellten. Aufgrund von Engpässen wird die Deckung des Daches wohl erst Mitte Dezember erfogen können. Die Gesamtdauer aller Arbeiten wird 2-3 Monate laut Architekt dauern. Das Arbeitszimmer kann ich nun gar nicht mehr benutzen. Aufgrund der fast offenen Dachsituation heize ich diesen Raum natürlich auch nicht mehr und ein weiterer Raum wird von mir nur noch eingeschränkt zu nutzen sein, weil ich dort die Möbel aus dem Arbeitszimmer einlagern muß.  Ich würde gerne wissen wie hoch der Prozentsatz der Mietminderung (Nettomiete)in meinem Falle sein kann. Vielen Dank für die Beantwortung der Frage im voraus.        

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  gerne beantworte ich Ihre Frage summarisch auf der Basis der mitgeteilten Informationen.  1. Die Mietminderung können Sie ausgehend vom Nettomietzins oder des Bruttomietzinses berechnen. Wenn die Gebrauchsmöglichkeit eines Raumes vollständig aufgehoben ist, bietet sich eher die Minderung ausgehend vom Bruttomietzins an. Die Gerichte sind diesbezüglich nicht einheitlich, wenngleich eher vom Bruttomietzins ausgegangen wird.  2. Eine exakte Bemessung der Minderung ist von dieser Stelle aus naturgemäß nicht zu erbringen. Einzige Vorgabe ist insoweit die Angemessenheit der Minderung. Ausgehend von Ihren Beschreibungen sind jedoch zwei Arten der Berechnung denkbar:  a) Wenn ein Raum nur eingeschränkt und ein anderer Raum gar nicht zu nutzen ist, können Sie den nicht nutzbaren Raum prozentual aus der Gesamtmiete herausrechnen. Haben Sie also bsw. 4 Zimmer  zu je 25 qm und ist ein Zimmer nicht mehr nutzbar, könnten Sie due Miete um 25% mindern. In Ihrem Fall käme noch die eingeschränkte Nutzung des 2. Zimmers hinzu.  b) Bei Feuchtigkeitsschäden nimmt die Rechtsprechung eine Minderungsquote von 20-50% an, je nach Maß der Beeintröchtigung. Bei Feuchtigkeit mit Schimmelpilz sind 20% Minderung zulässig, bei Beeinträchtigung durch von der Decke tropfendem Wasser sogar 50%.  In dem von Ihnen geschilderten Fall sollten aber wenigstens 25% als Minderung durchsetzbar sein.  3. Zwei Dinge gilt es in jedem Fall zu bedenken:  a) Die Anzeige eines Mangels und die Minderung sind gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536c BGB: Während der Mietzeit auftretende Abs. 1000ängel; Abs. 1000ängelanzeige durch den Mieter">§ 536c BGB/a>  ohne schuldhaftes Zögern dem Vermieter anzuzeigen. Andernfalls könnte die Minderung einen außerordentlicher Kündigungsgrund darstellen.  Da dem Vermieter eine schriftliche Anzeige Ihrerseits bereits vorliegt, bliebe nur noch die schriftliche Mitteilung der Minderung.  b) Die Minderung muss angemessen sein. Daher ist es ratsam, die Minderung eher zu Gunsten des Vermieters zu berechnen und später über die ungerechtfertigte Bereicherung das zurückzufordern, was eigentlich hätte geltend gemacht werden können.  Oder aber Sie zaheln unter dem Vorbehalt einer späteren Rückforderung die volle Miete und lassen die Minderung nach Beseitigung des Mangels insgesamt (bsw. durch eine Sachverständigen) berechnen und fordern dann den zuviel gezahlten Teil vom Vermieter zurück.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung geben und wünsche Ihnen viel Erfolg in der Angelegenheit.  Sollten Sie anwaltliche Hilfe zur Durchsetzung Ihrer Rechte benötigen, können Sie sich gerne jederzeit an mich wenden.  Mit freundlichen Grüßen  Elmar Dolscius Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 536c