Frage: Hallo,  nach 16-jähriger Mietdauer hat der Mieter auf Ende März 2009 gekündigt. Mehrere Tage nach der Wohnungsübergabe, bei der eine gemeinsame Begehung stattgefunden hat aber kein Protokoll erstellt wurde, habe ich festgestellt, dass sich die Wohnung bei genauerem Hinsehen in einem heruntergekommenen Zustand befand, insbesondere Badewanne, Waschbecken und Armaturen, - die inzwischen auch ausgetauscht wurden - und dass an mehreren Fenstern Schimmel auftrat. Ein hinzugezogener Fensterbauer riet zum Austausch von drei Fenstern (Kostenpunkt 2.300,-- Euro). Zwischenzeitlich habe ich von der Wohnungsverwaltung erfahren, dass vor zwei Jahren eine Fensterkontrolle stattfand, bei der unser früherer Mieter den Zugang verweigerte mit der Begründung, dass alles in Ordnung sei, was aber sicherlich nicht der Wahrheit entsprach.  Bei Vertragsschluss wurde keine Kaution vereinbart, weshalb ich mich entschloss, den Erstattungssbetrag der Nebenkostenabrechnung 2008 in Höhe von ca. 700,-- Euro als Schadenersatz einzubehalten. Dies habe ich meinem früheren Mieter mitgeteilt. Daraufhin habe ich von dessen  Anwalt am 7.7.09 eine Aufforderung erhalten, bis spätestens 17.7.09 die Nebenkosten sowie die Anwaltskosten zu bezahlen.  Ich hätte gerne eine Einschätzung des Sachverhalts und des möglichen Risikos.

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,   vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Nun zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n), die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:  Zunächst gilt, dass der Mieter dem Vermieter keinen SchadenserS. schuldet, soweit Verschlechterungen der Mietsache auf den vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB/a> ). Bei einer 16jährigen Mietdauer sind daher entsprechende Abnutzungs- und Verschleißerscheinungen nicht ohne weiteres als ein Schaden einzustufen, den der Mieter zu vertreten hat. Nur soweit der Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch überschritten und dadurch die Mietsache beschädigt oder verschlechtert hat, kann der Vermieter von ihm ErS. verlangen. Ferner würde Ihnen als Vermieter grundsätzlich dann ein Schadenersatzanspruch zustehen, wenn Ihr Mieter einen zuvor eingetretenen Schaden (z. B. an den Fenstern) nicht rechtzeitig angezeigt hat und sich dadurch die Kosten der Instandsetzung erhöhen.  Zu berücksichtigen ist, dass Sie als Vermieter grundsätzlich darlegen und beweisen müssen, dass ein vom Mieter verursachter Schaden vorliegt und nicht nur eine vertragsgemäße Abnutzung. Gerade bei Schimmelschäden entbrennt oft ein Streit um die Frage, ob derartige Schäden auf ein fehlerhaftes Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen sind oder in der Bausubstanz begründet liegen. Wenn Ihr Mieter die Verantwortlichkeit für die Schäden bestreitet oder sich auf Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch beruft, dürfte eine mögliche Beweisführung für Sie zumindest nicht ganz einfach werden. Hier ist auch von Bedeutung, dass Sie leider nicht über ein Wohnungsübergabeprotokoll verfügen, dass Ihr Mieter unterzeichnet hat. Weiter müsste noch berücksichtigt werden, dass Sie sich bei einem Austausch der Fenster unter Umständen einen sog. Abzug neu für alt gefallen lassen müssen. Durch den Austausch älterer Bauteile ergibt sich grundsätzlich eine Wertsteigerung zugunsten des Vermieters dadurch, dass die neuen Bestandteile eine längere Lebensdauer haben.   Aufgrund der geschilderten Nachweisproblematik ist der Ausgang eines möglichen Prozesses nach Ihren bisherigen Angaben praktisch offen, da ein Prozesserfolg davon abhängt, ob Sie die oben genannten Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches beweisen können. Unter Berücksichtigung des Streitwerts und der in einem Prozess zu erwartenden Kosten, insbesondere wenn noch ein Sachverständigengutachten eingeholt werden müsste,  könnte es sich daher anbieten, mit der Gegenseite über eine einvernehmliche außergerichtliche Lösung zu verhandeln.  Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.   Darüberhinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.   Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.  Mit freundlichen Grüßen    Katja Schulze  Rechtsanwältin   Rechtsanwälte Schulze & Greif Partnerschaftsgesellschaft  Zwickauer Straße 154 09116 Chemnitz  Tel.: 0371/433111-0 Fax: 0371/433111-11  E-Mail: info@schulze-greif.de www.schulze-greif.de !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 538