Frage: Ich betreue als Hausverwaltung ein Objekt mit elf Wohneinheiten. Die ersten Wohnungen wurden Ende 2004 bezogen. Im letzten Jahr haben wir ein TÜV-Gutachten erstellen lassen bezüglich Mängeln am Allgemeineigentum. Die Mängel wurden fast alle behoben, bis auf zwei kleinere Sachen. Der Bauträger vertröstet uns jetzt immer wieder, mal ist das Wetter schuld, mal sind die Arbeiter auf einer anderen Baustelle.   Jetzt ist aber auch noch nach erfolgter Mängelbehebung wieder ein Schaden an einer Aussenmauer an einer Terrasse aufgetreten (Feuchtigkeit), d.h. der Putz blättert wieder ab.  Wie kann ich jetzt weiter vorgehen um endlich diese Sache zum Schluss zu bringen. Bis jetzt haben wir auf anwaltliche Hilfe verzichtet.  MfG 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.  Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.  Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Auch wenn dies nicht ausdrücklich in Ihrem Sachverhalt erwähnt wird, gehe ich davon aus, dass Sie die Interessen der Wohneigentümergemeinschaft als Verwalterin wahrnehmen.  Ich entnehme Ihren Ausführungen, dass es Ihnen bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft um die Fertigstellung bzw. Mängelbeseitigung geht, so dass hier vorrangig Erfüllungsansprüche durchgesetzt werden sollen.  Verlangt werden kann Nacherfüllung – damit auch Erfüllung (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201990,%201663" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 15.02.1990 - Abs. 7 ZR 269/88: Geltendmachung von Abs. 1000ängeln am Gemeinschaftseigentum durch eine...">NJW 1990, 1663/a> ) und unter den Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/637.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 637 BGB: Selbstvornahme">§ 637 BGB/a>  ErS. von Aufwendungen zur Mängelbeseitigung (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202005,%20792" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.07.2005 - Abs. 7 ZR 304/03: Rechtsstellung der Erwerber von Wohnungseigentum; ErS. von A...">NZM 2005, 792/a> ) bzw. Kostenvorschuss (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202007,%20407" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.04.2007 - Abs. 7 ZR 50/06: Geltendmachung von Ansprüchen aus Bürgschaften durch die Wohnun...">NZM 2007, 407/a> ).  Sofern unstreitig Mängel am Gemeinschaftseigentum bestehen, für die der Bauträger haftet, hat dieser die Mängel gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/635.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 635 BGB: Nacherfüllung">§ 635 Abs. 1 BGB/a>  durch Nachbesserung zu beseitigen.  Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Abs. 1000ängeln">§§ 634 Nr. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/635.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 635 BGB: Nacherfüllung">635 Abs. 1 BGB/a>  die Nacherfüllung verlangen.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Abs. 1000ängeln">§ 634 Nr. 2 BGB/a>  kann die Wohnungseigentümergemeinschaft unter den Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/637.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 637 BGB: Selbstvornahme">§ 637 BGB/a>  auch den Mangel selbst beseitigen und ErS. der erforderlichen Aufwendungen verlangen.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/637.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 637 BGB: Selbstvornahme">§ 637 Abs. 1 BGB/a>  kann die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen eines Mangels des Werkes nach erfolglosem Ablauf einer von ihr zur Nacherfüllung bestimmten angemessenen Frist den Mangel selbst beseitigen und ErS. der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn nicht der Bauträger die Nacherfüllung zu Recht verweigert.  Der Bauträger kann also unter angemessener Fristsetzung dazu aufgefordert werden, den Mangel zu beseitigen. Ist die Frist erfolglos verstrichen, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft ein anderes Unternehmen mit der Mängelbeseitigung beauftragen und vom Bauträger die erforderlichen Kosten verlangen.  Damit die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht das Insolvenzrisiko des Bauträgers trägt, kann nach Ablauf der Frist zur Nacherfüllung von diesem gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/637.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 637 BGB: Selbstvornahme">§ 637 Abs. 3 BGB/a> , für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Aufwendungen, Vorschuss verlangt werden.  Es ist jedoch durchaus zu beachten, dass auf Grund der derzeit herrschenden Wetterbedingungen durchaus eine Mängelbeseitigung (zumindest was die Fassade / Putz angeht) durch den Bauträger nicht möglich sein kann, was dieser dann nicht zu vertreten hat.  Das die Arbeiter allerdings auf einer anderweitigen Baustelle eingesetzt sind, geht zu Lasten des Bauträgers.  Bei der Geltendmachung von Mängelansprüchen und bei der Ausübung von Gestaltungsrechten müssen Besonderheiten beachtet werden, wenn es sich bei den Eigentümern des errichteten (und mangelhaften) Objektes um Wohnungs- bzw. Teileigentümer handelt und es um Mängel an Bauteilen geht, die im Gemeinschaftseigentum stehen.  Zwar ist der jeweilige Vertragspartner des Bauträgers Inhaber der Mängelrechte. Allerdings kann die Befugnis, diese Rechte wahrzunehmen, aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses eingeschränkt sein. Der jeweilige Vertragspartner erwirbt eben nicht Alleineigentum. Er erwirbt Wohn- bzw. Teileigentum, was Einschränkungen in der Geltendmachung von Mängelrechten mit sich bringt. Dies ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/10.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 10 WEG: Allgemeine Grundsätze">§ 10 Abs. 6 S. 3 WEG/a>  nF. Nach dieser Neuregelung übt die WEG die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus. Entscheidend ist daher, welche vertraglichen Mängelrechte gemeinschaftsbezogen sind.  Rechte die grundsätzlich gemeinschaftsbezogen sind, sind das Recht zur Minderung und der Anspruch auf kleinen Schadensersatz. Die Eigentümergemeinschaft ist für die Geltendmachung dieser Rechte von vornherein alleine zuständig (BGH NJW 2007, 19).  Von den grundsätzlich gemeinschaftsbezogenen Rechten sind die Rechte zu unterscheiden, die grundsätzlich von den einzelnen Wohnungseigentümern geltend gemacht werden können, deren Geltendmachung jedoch durch Beschluss von der Gemeinschaft an sich gezogen werden kann. Erfolgt dieses „Ansichziehen„, ist der einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr befugt, die entsprechenden Ansprüche in eigenem Namen geltend zu machen (BGH BauR 2007, 1952).  Der jeweilige Eigentümer bleibt aktiv legitimiert. Allerdings verliert er die Prozessführungsbefugnis.  So würde es in Ihrem Fall liegen, in dem Erfüllungs- bzw. Nacherfüllungsansprüche geltend gemacht werden sollen.  Bei den Rechten, deren Geltendmachung die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss an sich ziehen kann, handelt es sich um die Rechte, die auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind (Erfüllung, Nacherfüllung, Selbstvornahme mit AufwendungserS. oder Vorschuss).  Solange die Gemeinschaft keinen Beschluss gefasst hat, kann der jeweilige Eigentümer diese Ansprüche geltend machen und Rechte ausüben (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20169,%201" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 27.07.2006 - Abs. 7 ZR 276/05: Rechte der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei...">BGHZ 169, 1/a> ; BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202007,%201957" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.04.2007 - Abs. 7 ZR 50/06: Geltendmachung von Ansprüchen aus Bürgschaften durch die Wohnun...">NJW 2007, 1957/a> ).  In Ihrem Fall, wo es vorrangig um die Nacherfüllung und Erfüllung geht, kann demzufolge jeder einzelne Wohnungseigentümer die oben dargelegten Rechte geltend machen, solange nicht die WEG, durch Beschluss die Geltendmachung der Rechte „an sich gezogen hat„.  Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Beschluss einzelne Eigentümern oder auch den Verwalter dazu ermächtigen, in eigenem Namen ein Verfahren durchzuführen. Dann handelt es sich um einen Fall der gewillkürten Prozessstandschaft.  Die Entscheidung, ob statt Nacherfüllung Minderung oder SchadenserS. verlangt wird, haben die Wohnungseigentümer als Verwaltungshandlung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer">§ 21 WEG/a>  mit Stimmenmehrheit zu treffen. Da der Beschluss rechtsgestaltenden Charakter hat, muss ihm auch Außenwirkung mit Bindung für und gegen die überstimmten Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft zukommen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.  Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.  Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung. Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.  Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen.  Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten EinS. auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.   Mit freundlichen Grüßen  Marco Liebmann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 635, § 637, § 634