Frage: Guten Abend,  vor 8 Jahre habe ich ein Erholungsgrundstück in den neuen Bundesländern gepachtet. Der Pachtvertrag  wurde als Unterpachtvertrag abgeschlossen. Der eigentliche Pächter hielt dabei seinen Pachtvertrag, abgeschlossen im Jahr 1980, mit der Gemeinde aufrecht.(Die Gemeinde wusste nichts von dem Unterpachtvertrag - wie ich jetzt erfahren habe) Es wurde vereinbart, dass ich für alle Maßnahmen am Gebäude selber aufkomme bzw. Änderungen/Umbauten ohne Zustimmung des Hauptpächters durchführen darf. Sollte der Hauptpächter das Grundstück wieder selber nutzen wollen, so wird er mir, die von mir getätigten werterhaltenden bzw. wertsteigernden Investitionen, angemessen vergüten.   Der Hauptpächter ist leider vor 1,5 Jahren verstorben. Seine Tochter (als Erbin) teilte mir einfach nur die neue Kontonummmer mit, ein neuer Pachtvertrag o.ä. wurde nicht abgeschlossen.    Ich habe das Grundstück vor 8 Wochen gekauft, die Erbin hat gegenüber der Gemeinde dem Kauf zugestimmt, da sie selber kein Interesse daran hatte.   Jetzt möchte die Erbin mir das Gebäude für 27.000,- verkaufen. Der Preis ist absolut überhöht. Denn der Bungalow ist im DDR-Standard Bj. 1982, (z.T. Fertigteil-Leichtbauweise) eine Baugenehmigung gibt es nicht mehr, das Dach muss dringend neu gemacht werden (Kosten ca. 5000) und ich habe in den letzten Jahren bereits 15.000,-neben der monatlichen Pacht- an Reparatur- und Sanierungsarbeiten bezahlt (z.B. komplette Bad- und Küchensanierung) Das Grundstück war vor 8 Jahren (Beginn meiner Nutzung) verwildert, denn Haus und Grundstück wurden bereits 5 Jahre nicht mehr genutzt.   Das Gebäude hat, gemäß einer vorläufiger Schätzung, einen Wert von ca 13.000,- Euro. Dabei wurde jedoch noch nicht die notwendige Dachsanierung berücksichtigt und die Tatsache, dass es bereits zerfallen wäre, wenn ich nicht die notwendigen Instandhaltungsarbeiten veranlasst hätte.(falls das überhaupt relevant ist)    Außerdem verlangt die Erbin weiterhin die Pacht (Miete) für das Haus in der gleichen Höhe wie bisher, bis zum Kauf des Hauses. Andernfalls will Sie das Gebäude abreißen.   Meine Frage ist nun: muss ich, um den Abriss zu verhindern, den Kaufpreis in der geforderten Höhe sowie -bis zum Kaufvertrag des Hauses- die Miete in unveränderten Höhe, bezahlen?   (Greift hier das SchuldRAnpG oder das BGB? ich kann das nicht zuordnen, denn irgendwie bin ich ja derzeit Verpächter und Pächter gleichermaßen- Da der Pachtvertrag, welcher bisher mit der Gemeinde bestand, ja nun 'theoretisch' auf mich überging, ich aber gleichzeitig das Haus selber nutze)  Ich bedanke mich im voraus für die Beantwortung meiner Frage.

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Für den Hauptpächter (die Erbin ist in diesen Pachtvertrag eingetreten) gilt das SchuldRAnpG, da der Vertrag 1980 mit DDR-Behörden geschlossen wurde. Für Ihren Unterpachtvertrag galt das BGB; das spielt allerdings mittlerweile keine Rolle mehr.  Mit dem Eigentumserwerb sind Sie nunmehr in den DDR-Überlassungsvertrag eingetreten. Ihr Unterpachtvertrag ist dadurch erloschen, dass in Ihrer Person Verpächter- und Pächtereigenschaft zusammengefallen sind.  Es ergeben sich folgende Rechtsfolgen:  • Die Erbin schuldet Ihnen nunmehr die Pacht bzw. Nutzungsentschädigung nach Nutzungsentgeltverordnung.  • Sie sind allein durch Eigentumsübergang noch nicht Eigentümerin des Gebäudes geworden. Ein Gebäude ist zwar nach dem BGB Teil des Grundstücks und nicht sonderrechtsfähig (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/93.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 93 BGB: Wesentliche Bestandteile einer Sache">§§ 93/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">94 BGB/a> ), es gilt hier jedoch die Sonderregelung in § 11 SchuldRAnpG: Das Eigentum am Gebäude geht erst mit Beendigung des DDR-Überlassungsvertrags auf Sie über. Dennoch hat die Erbin wohl kein Recht, das Gebäude abreißen zu lassen. Erstens sind Sie unmittelbare Besitzerin, können also Besitzschutz in Anspruch nehmen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/858.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 858 BGB: Verbotene Eigenmacht">§§ 858/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/859.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 859 BGB: Selbsthilfe des Besitzers">859 BGB/a> ). Zweitens spricht hier einiges dafür, dass durch sog. Konkludenz (schlüssiges Verhalten) ein Aufhebungsvertrag geschlossen wurde, der den Überlassungsvertrag mit der Erbin beendet hat: Die Erbin hat offensichtlich kein Interesse an dem Grundstück mehr und macht Rechte geltend, die sie erst nach Vertragsbeendigung hat, nämlich die Entschädigung nach §§ 12 ff. SchuldRAnpG. Es liegt also im Bereich des Möglichen - was allerdings näher zu prüfen wäre -, dass das Vertragsverhältnis mit der Erbin nunmehr als endgültig beendet anzusehen ist. Sollte die Erbin also Anstalten zum Abriss des Grundstücks treffen, könnten Sie dagegen per Selbsthilferecht oder einstweiliger Verfügung vorgehen.  • Für das Gebäude gelten nach Vertragsende die Regelungen über die Entschädigung: Der Grundstückseigentümer hat dem Nutzer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses eine Entschädigung für ein entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtetes Bauwerk zu leisten (§ 12 Abs. 1 SchuldRAnpG). Wenn der Vertrag tatsächlich durch Aufhebung beendet sein sollte, gilt für die Bemessung der Entschädigung nicht der Zeitwert des Gebäudes, sondern der Betrag, durch den das Gebäude den Verkehrswert des Grundstücks erhöht (§ 12 Abs. 3 SchuldRAnpG). Dieser Wert müsste durch Gutachten eines Sachverständigen ermittelt werden.  Insgesamt erscheint die Rechtslage derart komplex, dass ich eher empfehlen würde, einen Rechtsstreit mit der Erbin zu vermeiden. Es sollte stattdessen eine außergerichtliche Einigung gefunden werden: Bieten Sie eine Ihnen angemessen erscheinende Entschädigung für das Bauwerk an. Wenn eine Einigung möglich ist, sollte unbedingt ein schriftlicher und von einem Anwalt formulierter Vergleichsvertrag geschlossen werden.  Ich würde darüber hinaus auch empfehlen, dass Sie sich schon in den Verhandlungen mit der Erbin durch einen Anwalt vertreten lassen. Zudem muss die Rechtslage noch genauer geprüft werden als das an dieser Stelle möglich ist, insb. unter Einsichtnahme in sämtliche Vertragsdokumente.   Mit freundlichen Grüßen  Abs. 1000. Juhre Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 858, § 859, § 94, § 93