Frage: Ich vermiete ein Haus mit 6 Wohnungen. Vor zwei Wochen hat es einen Vorfall gegeben, bei dem die Mieterin Z alkoholisiert die Mieterinen W und L mit einer 25cm langen Glasscherbe in der Wohnung von W angegriffen und leicht verletzt hat. Die Polizei verfolgt den Fall als tätlichen Angriff. Es wird jedoch erst in einigen Monaten zum Prozess kommen.  Ich habe der Z am nächsten Tag fristlos gekündigt. Da sie mir zugesagt hat eine 4-Wochen Therapie in einer geschlossenen Einrichtung zu machen und somit keine Zeit hat nach einer Wohnung zu suchen, habe ich die Frist bis zur Räumung auf 8 Wochen festgelegt.  W und L hatten 2 Wochen Urlaub genommen, um sich von dem Erlebten zu erholen. Vor 3 Tage haben sie mir mitgeteilt, dass ihre Wohnungen nicht mehr betreten können, solange Z noch im Haus wohnt, aus Angst der Vorfall könne sich wiederholen. Für einige Tage könnten sie noch bei Freunden unterkommen; wenn bis dahin keine Klärung in Sicht ist müssten sie die Wohnung kündigen.   Ich habe daraufhin heute nochmals eine fristlose Kündigung geschrieben und die Frist bis zur Räumung auf eine Woche herabgesetzt, da ich den Auszug der sehr angenehmen W und L vermeiden möchte. Da Z keine Therapie begonnen hat ist jederzeit die Wiederholung eines Vorfalles wie vor 2 Wochen möglich. Wenn W und L ausziehen kann ich die Wohnungen vermutlich auch nicht weitervermieten so lange Z im Haus wohnt.   Jetzt meine Fragen:   1. Ist eine Fristverkürzung wie ich sie vorgenommen habe rechtens oder kann Z auf den 8 Wochen der ersten Kündigung bestehen?  2. Kann mir hier der Umstand das ich von der Angst von W und L erst vor 3 Tagen erfahren habe helfen?  3. Ist die Frist von einer Woche wie ich sie heute ausgesprochen habe in diesem Fall rechtens? 4. Wenn es zur Gerichtsverhandlung kommt, hilft es mir wenn ich ein Attest von W und L  vorlegen kann, das ihre Angst wieder in die Wohnung zu ziehen bestätigt?   5. Wie soll ich weiter vorgehen?  Danke   Einsatz editiert am 17.02.2014 20:22:50   Einsatz editiert am 17.02.2014 20:23:56

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  '1. Ist eine Fristverkürzung wie ich sie vorgenommen habe rechtens oder kann Z auf den 8 Wochen der ersten Kündigung bestehen?'  Das Gesetz sieht in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  bei einer 'außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund' eigentlich keine Räumungsfrist vor, die der Vermieter dem Mieter zu gewähren hat. Das Mietverhältnis ist halt mit Zugang der Kündigung sofort beendet, sofern diese wirksam ist. Mit der Beendigung des Mietverhältnisses wiederum schuldet der Mieter die Rückgabe der Mietsache gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs. 1 BGB/a> .  Dennoch ist von der Rechtsprechung anerkannt, dass die Grundsätze von Treu und Glauben nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichten und dies insbesondere bei der Gefahr des Verlustes des sogen. 'Daches über dem Kopf' gilt. Der Vermieter muss daher dem Mieter auch im Falle einer fristlosen Kündigung eine angemessene Räumungsfrist gewähren. Angemessen sind je nach Einzelfall 1 bis 2 Wochen ab Zugang des Kündigungsschreibens (vgl. z.B. LG Baden-Baden, Beschluss v. 22.5.1995, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20T%2032/95" target="_blank" class="djo_link" title="LG Baden-Baden, 22.05.1995 - 1 T 32/95">1 T 32/95/a> ).  Die von Ihnen gesetzte Räumungsfrist war somit unnötig lang. Nichts desto trotz dürfte m.E. aus der gesetzten Frist kein Anspruch des Mieters resultieren, diesen Räumungszeitraum auch bei nachträglicher Verkürzung der Räumungspflicht ausnutzen zu dürfen, sofern die Frist immer noch angemessen ist. Die nochmalig ausgesprochene Kündigung geht dabei ins Leere, da bereits durch die erste Kündigung das Mietverhältnis beendet ist. Erklärungswert hat also lediglich die Verkürzung der Räumungsfrist. Diese sollte m.E. nach vom zuständigen Amtsgericht als zulässig erachtet werden.   '2. Kann mir hier der Umstand das ich von der Angst von W und Abs. 50 erst vor 3 Tagen erfahren habe helfen?'  Dieser Umstand kann helfen, da bei der Beurteilung der Angemessenheit einer Räumungsfrist die Umstände des konkreten Einzelfalls und die gegenseitigen Interessen der Parteien zu berücksichtigen sind. Wenn Ihnen hier die schuldhaft geschädigten Mitmieter eine Kündigung androhen, ist dies m.E. nach ein gewichtiger Umstand, der Ihnen die Gewährung einer längeren Räumungsfrist unzumutbar macht.  '3. Ist die Frist von einer Woche wie ich sie heute ausgesprochen habe in diesem Fall rechtens?'  Die Frist sollte in Ihrem konkreten Einzelfall durchaus angemessen sein. Zu berücksichtigen sind dabei insbesondere die gewichtige schuldhafte Pflichtverletzung der Mieterin, die bestehende Gefahr der Wiederholung solcher Angriffe und die Gefahr des Verlustes anderer Mieter.  '4. Wenn es zur Gerichtsverhandlung kommt, hilft es mir wenn ich ein Attest von W und Abs. 50 vorlegen kann, das ihre Angst wieder in die Wohnung zu ziehen bestätigt?'  Ein solches Attest würde in jedem Falle helfen, da Ihnen die Beweislast für die Umstände obliegt, die die Verkürzung der Räumungsfrist begründen.   '5. Wie soll ich weiter vorgehen?'  Ich würde Ihnen anraten, sich in der Sache anwaltlich vertreten zu lassen. Erstens kann dies bereits außergerichtlich unter Umständen bei der Mieterin zum Nachgeben führen. Zum Anderen müsste schnellstmöglich die Räumungsklage vorbereitet werden, bei der eine Reihe von formellen Dingen zu beachten sind. Fehler hierbei können zu Rechtsnachteilen oder erheblichem Zeitverlust führen. Unter Umständen kann in Ihrem Falle auch ein Räumungstitel über eine einstweilige Verfügung nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/940a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 940a ZPO: Räumung von Wohnraum">§ 940a ZPO/a>  erwirkt werden.  Sollten Sie in dieser Angelegenheit anwaltliche Unterstützung wünschen, stehe ich Ihnen hierzu gern zur Verfügung. Sie können mich hierzu per E-Mail direkt kontaktieren.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 546, § 242, § 543