Frage: Ausgangssituation.  Das Frischwasser wird von einem privaten Versorger geliefert. Die Rohrleitung/Stichleitung liegt auf einem fremden Grundstück und beliefert zwei Eigentümer. Auf dem fremden Grundstück liegt auch die Anschlussstelle, wo die Verteilung der Wasserleitung für den jeweiligen Hausanschluss getrennt/geteilt wird. Ab diesen Punkt, verlaufen zwei neue Leitungen für die Wasserversorgung zu den zwei Häusern mit unterschiedlichem Grundstück und Eigentümer.   Zwischen Eigentümer A (mein Nachbar) wo sich die Stichleitung befindet, wurde seinerzeit eine Sondervereinbarung mit dem Privaten Versorger geschlossen, in dem sich mein Nachbar dazu verpflichtet hat für die Wartung und die Instandhaltung der Stichleitung aufzukommen. Diese Sondervereinbarung wurde auch mit meinem Vorbesitzer getroffen, war aber nicht Gegenstand zum Kaufvertrag und wurde nie im Grundbuch eingetragen, sodass ich davon Kenntnis haben konnte. Die Sondervereinbarung habe ich erst erhalten, als der Schaden entstanden ist und der Private Versorger auf die Vereinbarung hingewiesen hat und ich diese dann beim Versorger angefordert habe, um Kenntnis zu erlangen. Das war vor einem Jahr. Daraufhin habe ich geschrieben, dass ich für die Wartung und die Instandhaltung nicht zuständig bin und die beiden Parteien dieses doch bitte untereinander klären sollen.   Mein Nachbar möchte, das ich mich zu 50% an der Instandhaltung beteilige. Der Private Versorger will das die zwei Grundstückseigentümer dafür aufkommen. Mein Angebot war, dass ich und der Versorger sich zu jeweils 25% beteiligen und der Nachbar zu 50%. Ich möchte betonen, nur im Interesse eines guten nachbarschaftlichen Verhältnisses wegen.  Vor einem Jahr war der Wasseraustritt nicht deutlich, da kein Wasser an die Erdoberfläche ausgetreten ist. Stand heute ist es sichtbar und vor der Garage meines Nachbarn verläuft ein kleines Bächlein. Der Nachbar muss jetzt zügig was unternehmen, weil sonst eventuell Folgeschäden entstehen können. Sollte ich mich nicht beteiligen, will der Nachbar eine Leitung verlegen, die nur sein Haus versorgt. Dann hätte ich kein Wasser mehr.  Der private Versorger hat jetzt angeblich einen Wasserverlust von ca. 320 Kubik und würde sich höchstens mit 10% an den Gesamtkosten beteiligen, wenn die Leitung komplett neu und an einer anderen Stelle (gemeinsamer Weg von Eigentümer A und B) verlegt wird.   Wie ist die Rechtslage.  1) Es besteht ein Versorgungsvertrag mit dem privaten Versorger aber keine Instandhaltungsverpflichtung an der Stichleitung. Diese Sondervereinbarung hat der Private Versorger versäumt abzuschließen und beruht sich auf Übergang dieser Vereinbarung mit dem Kauf des Grundstückes.  2) Die Leitung liegt nicht auf meinem Grundstück. 3) Wenn der Nachbar eine neue Leitung verlegt, wer ist verpflichtet (Nachbar oder Privater Versorger) den jetzigen Zustand zu gewährleisten, dass ich weiterhin mit Frischwasser beliefert werde.  Was können Sie mir empfehlen, da es sich um Wasser handelt und die jetzige Situation sich höchstwahrscheinlich verschlechtern wird. Zum Schluss, ich habe keinen Wasserdruckverlust.  Vielen Dank vorab!  

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich im hiesigen Format (a target="_blank" href="https://www.frag-einen-anwalt.de)">www.frag-einen-anwalt.de)/a> wie folgt beantworten:   Ihre Frage Frage verläuft rund um die öffentlich-rechtliche und private Erschliessung eines Baugrundstücks mit Frischwasser. Weiter um dinglich (d.h. im Grundbuch) nicht gesicherte Leitungsrechte, und zum Schluss die Frage wer die Erschleissungsanlagen (Frischwasserleitungen) bauen bzw. insbesondere unterhalten muß.  1. ÖFFENTLCHES RECHT: Zunächst ist festzustellen, dass die Frage der ERSCHLIESSUNG eines Baugrundstücks/Wohnhauses eine wichtige Frage des öffentlichen Baurechts darstellt. Ohne Erschliessung droht typischerweise ein Einschreiten der Baupolizei (Bauamt) bid hin zum Verlust der Baugenehmigung. Zur Planung, Durchführung und Nutzung eines Bauvorhabens gehören also diverse Erschließungsmaßnahmen (Anschluss- und Benutzungszwang, Wasser; Frischwasser, Abwasser, Müll, Strom, Telekommunikation usw.). Die zuständige Behörde könnte also den Nachweis geeigneter Erschliessungsanlagen fordern und z.B. auf eine sogenannte Baulast bestehen, in der sich Ihre Nachbarn gegenüber der Behörde verpflichten, Erschliessundsanlagen auf deren Grundstücjen (den Nachbargrundstücken) zu betreiben.  2. ZIVILRECHT: Die zivilrechtliche Herangehensweise wäre die zu prüfen, ob und unter welchen Bedingungen Ihre Nachbarn bereit waren bzw. bereit sind die Erschliessung Ihres Grundstücks über die Nachbargrundstücke zu dulden. Hier geht es um (Wege- und) Leitungsrechte, die typischerweise als dinglich (also im Grundbuch) gesicherte Grunddienstbarkeit ausgestaltet sind bzw. sein sollten. Es geht hier eher um die Rechtsbeziehungen zwischen Grundstücken, als um Personen, weil die Leitungsrechte ja nicht nur Ihnen, sondern auch Ihren Rechtsnachfolgern auf Dauer zukommen sollten.   Gesetzliche Regelungen finden sich in den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1018.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1018 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit">§§ 1018 ff BGB/a>  (Bürgerliches Gesetzbuch). Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1021.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1021 BGB: Vereinbarte Unterhaltungspflicht">§ 1021 Abs. 1 BGB/a>  (Vereinbarte Unterhaltungspflicht) gilt: (1) Gehört zur Ausübung einer Grunddienstbarkeit eine Anlage auf dem belasteten Grundstück, so kann bestimmt werden, dass der Eigentümer dieses Grundstücks die Anlage zu unterhalten hat, soweit das Interesse des Berechtigten es erfordert. Steht dem Eigentümer das Recht zur Mitbenutzung der Anlage zu, so kann bestimmt werden, dass der Berechtigte die Anlage zu unterhalten hat, soweit es für das Benutzungsrecht des Eigentümers erforderlich ist.  Ohne Einzelheiten kennen zu können, vermute ich , dass wegen eines aktuellen Schadens an der Wasserleitung eben die Frage auftaucht, wer diese Leitung zu unterhalten hat. Hierbei müsste man ggf. feststellen, dass die Vereinbarungen, die das Gesetz (BauBG, LBO, BGB) vorsieht, in der Vergangenheit 'vergessen' wurden. Dann wäre die Situation für Sie so, dass sie aushandeln müssen unter welchen Bedingungen Ihnen öffentlich-rechtliche UND zivilrechliche Rechte zur Frischwasserversorgung gewährt werden. Hierbei hat auch der Versorger ('Wasserwerk') ein Wörtchen mitzureden, denn bis zum sogenannten Übergabepunkt stehen die Leitungen in dessen Eigentum (weil sie quasi Teil der Stadtwerke/des Wasserwerks sind).  Sie sollten also mit Ihrem Nachbarn in Verhandlungen eintreten, dessen Angebot auf den ersten Blick 'fair' erscheint. Bitte bedenken Sie wie die Situation wäre, wenn Sie ohne öffentlch-rechtliche (Baulast), ohne dingliche (Kein Eintrag im Grundbuch), oder sonstige Vereinbarungen dastünden, und Ihr Nachbar sich total verweigert. Sie hätten dann vermutlich viel höhere Kosten und Risiken. In derartigen Situationen kommt auch immer wieder die Frage nach einen Bestandsschutz oder Gewohnheitsrecht (bzw. Verjährung und Verwirkung) auf. Nach meinen Feststellungen ist es oftmals eben so, dass beim erstmaligen Bau der Erschliessungsanlagen 'vergessen' wird, über Folgekosten nachzudenken.  Sie sprechen das öffentliche und private Nachbarrecht an, dass von dem Gebot der Rücksichtnahme geprägt ist. Genau dieses findet sich auch in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1020.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1020 BGB: Schonende Ausübung">§ 1020 BGB/a>  wieder wonach gilt : 'Bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit hat der Berechtigte das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen. Hält er zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück eine Anlage, so hat er sie in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert.'  Zuletzt noch der Tipp die Sache auch von der Frage der Versicherungen bzw. Versicherbarkeit her zu bedenken.  Auf den ersten Blick hier sehe ich Sie in der Pflicht, für die öffentliche-rechtliche Erschliessung (auch als Privaterschliessung) ihres Grundstücks Sorge zu tragen und gemeinsame Erschliessungsanlagen mit den Nachbarn durch Tragung anteiliger Kosten zu unterhalten. Sie sollten die jetzige Situation als Chance sehen zum einen gegenüber dem Bauamt, dem Wasserversorger und Ihrem/Ihren Nachbar(n) die Angelegehneiten zu klären , die von Ihren Rechtsvorgängern möglicherweise vergessen wurden.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen können.   Mit freundlichen Grüßen    Peter Lautenschläger Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1021, § 1018, § 1020