Frage: Ich lebe in einer Eigentümergemeinschaft in der von 24 Wohnungen 9 vermietet sind, in einer der vermieteten Wohnungen. Jetzt ist in der Nebenkostenabrechnung offensichtlich geworden, dass NK nicht grundsätzlich, sondern eigentlich nur in den gängigen Positionen abgerechnet wurden. Aus Veränderungen wurde ersichtlich und bisher auch dem Vermieter nicht bekannt, dass regelmäßig Instandhaltungskosten auf Mieter umgelegt wurden. Oder auch fremde Grundstücksanteile in der Außenpflege und gewerblich genutzte Wohnungen nicht berücksichtigt wurden. Mein Vermieter ist da kooperativ und hat das vorerst von sich aus ausgeglichen. Wie sich jetzt herausstellt hat die Hausverwaltung die Regeln für vermietete Eigentumswohnungen seiit Jahren bei der Umlage nur bedingt beachtet und aktuell nur in einem Punkt öffentlich korrigiert. Wäre es von einem Verwalter nicht zu erwarten, dass ihm die Abrechnungsmethoden bekannt sind und er es gegenüber den Vermietern korrekt vorlegt? Wonach ist er dazu verpflichtet? Können die ihm die Eigentümer eine richtige Umlage zum eigenen Vorteil untersagen? Nach welchen Grundlagen hat er zu handeln und wo erkennt er die Regeln des Mietrechts bei der Prüfung der Positionen für die Umlage? Der Verwalter setzt eine entsprechende Software ein, die mindestens die richtige Berechnung ermöglicht. Wenn er bisher generell so lückenhaft abgerechnet hat, muss er jetzt sämtliche Vermieter darüber informieren oder kann er das der Initiative der einzelnen Vermieter (die es aber auch nicht alle wissen) überlassen? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Eine abschließende Beurteilung Ihrer Fragen wäre nur möglich, wenn die WEG-Abrechnung, die mietrechtliche Nebenkostenabrechnung sowie der Verwaltervertrag zuvor vollständig geprüft werden könnten. Ohne Kenntnis dieser Unterlagen und unter Berücksichtigung Ihrer Schilderung stellt sich die Lage wie folgt dar:  Nach dem Gesetz ist der Verwalter lediglich verpflichtet, die Jahresabrechnungen gem. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/28.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 28 WEG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht">§ 28 Abs. 3 WEG/a>  zu erstellen.  Es ist allein Sache des Vermieters, aufgrund dieser Jahresabrechnung die Nebenkostenabrechnung für die Mieter zu erstellen. Streng genommen hat also der Verwalter damit nicht das geringste zu tun.  Vielfach erstellen die Verwalter zusätzlich zu den WEG-Abrechnungen auch Betriebskostenabrechnungen für die Mieter. Das geschieht zum Teil aufgrund einer Vereinbarung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft oder auch mit einzelnen Wohnungseigentümern, manchmal schlicht als Service.  Wenn der Verwalter eine solche mietrechtliche Abrechnung vorlegt, muss sie den Grundsätzen für die Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen entsprechen. Das bedeutet insbesondere, dass die Verwalter- und Instandhaltungskosten nicht enthalten sein dürfen. Wenn eine für die Mieter bestimmte Abrechnung diese Positionen enthält, ist das ein klarer Fehler.  Wie weit die Verpflichtungen des Verwalters im Einzelnen gehen, hängt demgegenüber allein von den Vereinbarungen mit den Eigentümern ab. Tatsächlich sind die Unterschiede im Einzelnen teilweise problematisch. So können etwa Zahlungen unter Umständen mietrechtlich einem anderen Abrechnungszeitraum zuzuordnen sein als nach dem WEG. Sodann kann der Vermieter auch immer nur die Kosten abrechnen, die nach seinem Mietvertrag umlegbar sind. Es kommt hinzu, dass die Abrechnungsmaßstäbe im Mietvertrag nicht dieselben sein müssen, wie die in der Jahresabrechnung nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/28.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 28 WEG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht">§ 28 Abs. 3 WEG/a> . Es muss auch nicht so sein, dass die WEG-Abrechnung zwingend gewerbliche Einheiten anders behandelt als Wohnungen. Schließlich kann auch rein mietrechtlich vieles fraglich sein. Bei manchen Betriebskosten ist es umstritten, ob und unter welchen Voraussetzungen sie umlegbar sind. Auch die Abgrenzung zwischen Wohnungen und gewerblich genutzten Einheiten muss nicht immer und in jedem Fall vorgenommen werden.  Es müsste durch Auslegung des Vertragsverhältnisses zwischen Eigentümern und Verwalter ermittelt werden, ob der Verwalter diese aufwändige Prüfung und Erstellung, die auch mit Risiken für ihn verbunden ist, auf sich nehmen wollte. Wenn er für die Erstellung der mietrechtlichen Abrechnungen nicht gesondert bezahlt wird, dürfte das fraglich sein. Aber noch einmal: ein grober Fehler wie das Einstellen von Instandhaltungs- und Verwalterkosten darf natürlich nicht vorkommen.  Eine Anweisung der Eigentümer an den Verwalter oder eine entsprechende Vereinbarung, wonach der Verwalter bewusst falsche mietrechtliche Nebenkostenabrechnungen zu erstellen hat, wäre sittenwidrig und nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 BGB/a>  nichtig. Das ginge also nicht. Man könnte in dem Fall sogar an den Verdacht eines Betrugsversuches und der Anstiftung dazu denken. Allerdings käme es dabei sehr auf die genauen Umstände des jeweiligen Einzelfalls an. Mit einem solchen Vorwurf dürfen Sie keinesfalls leichtfertig umgehen!  Wenn der Verwalter bisher mietrechtliche Abrechnungen vorgelegt hat, die falsch waren, so ist er im Rahmen seiner nebenvertraglichen Sorgfaltspflichten nach meiner Auffassung verpflichtet, das den betroffenen vermietenden Eigentümern mitzuteilen, sobald er den Fehler bemerkt hat.  Alle etwaigen Versäumnisse des Verwalters dürfen nicht darüber hinwegtäuschen, dass es die Pflicht des jeweiligen Vermieters bleibt, eine ordnungsgemäße mietrechtliche Abrechnung vorzulegen. Wenn falsche Abrechnungen über Jahre ungeprüft an den Mieter weitergereicht werden, ist das eben auch nicht in Ordnung.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt Roger Neumann !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138