Frage: Guten Tag,  Ich habe bei einer Zwangsversteigerung ein Haus gekauft. Der Vorbesitzer hat einige Jahre vorher diese Zwangsversteigerung hinauszögern können. Er konnte über Jahre (denke es waren drei) hinweg wohl Kostenlos in seinem gepfändeten Haus wohnen.   Nach der Versteigerung steht mir laut dem Gesetz eine Art Nutzungsrecht zu. Der Insolvenzverwalter jedoch war während dieser Zeit überhaupt nicht ansprechbar, weder hat er Telefonanrufe entgegengenommen noch sich bei mir gemeldet.   Die Taktik vom ehemaligen Besitzer war ähnlich, alles hinauszuzögern. Erst nach vier Monaten ist er schliesslich ausgezogen, er hat Müll aber teilweise verwertbare Gegenstände hinterlassen. Für die Zeit als Besitzer der Immobilie  habe ich den Vorbesitzer eine Rechnung geschickt und mein Nutzungsrecht geltend gemacht. Es gibt diesbezüglich  keinen Mietvertrag, somit habe ich aus dem Gutachten die Höhe übernommen.  Der Vorbesitzer hat jedoch durch seinen Anwalt mitteilen lassen, dass er kein Geld hat und der Insolvenzverwalter sein Vermögen verwaltet.  Der Insolvenzverwalter verlangte vor kurzem, dass ich anteilig für die Hausgrundsteuer aufkommen soll.  Ich habe daraufhin ein Schreiben aufgesetzt und die vier Monate Miete (Nutzungsrecht) geltend gemacht und ihm aufgezeigt, dass ich noch Geld von ihm bekommen müsste.  Jetzt droht er vor Gericht zu gehen und mahnt, dass  kein Mietvertrag bestünde und dass ein Gegenrechnen unwirksam ist. Er verlangt, dass  die anteilige Grundsteuer zu bezahlen ist.   Weshalb erlischt mein Nutzungsrecht, er aber kann  die Grundsteuer die bereits bezahlt wurde geltend machen? Schliesslich muss ich für das Öl welches bereits sich im Tank befindet auch nicht zahlen.   Mich ärgert es sehr, weil einiges am Haus z.B. aus der Küche entwendet/beschädigt wurde, zudem wurde Müll hinterlassen.   Wie sehen Sie meine Chancen, das Nutzungsrecht meinerseits geltend zu machen.  Zweitens, was passiert wenn ich die Grundsteuer nicht bezahle.   Eine Rechtschutzversicherung habe ich allerdings müsste man prüfen inwieweit dieser Fall dadurch gedeckt ist.   Danke Ihnen im Voraus für die Antworten.   MfG  Hauskäufer

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:  Bei der Zwangsversteigerung tritt der Erwerber mit dem Zuschlag in die Rechtsstellung des Vermieters ein, wie bei einem rechtsgeschäftlichen Erwerb.   Gegen den das Objekt selbst nutzenden früheren Eigentümer steht dem Erwerber ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung ab dem Tag der Ersteigerung zu (a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/56.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 56 ZVG">§ 56 ZVG/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§§ 812/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/99.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 99 BGB: Früchte">99 BGB/a>  – LG Hagen 12. 11. 1993; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=DWW%201994,%2051" target="_blank" class="djo_link" title="LG Mannheim, 27.10.1993 - 4 S 135/93">DWW 1994, 51/a> ).   Die Höhe richtet sich nach dem örtlich zu erzielenden Mietzins für das ersteigerte Objekt. Insoweit haben Sie hier richtigerweise den entsprechenden Betrag verlangt.  Die Steuerschuld müssen Sie ebenfalls nach dem Zuschlag zahlen. Aus Ihrer Frage geht nicht genau hervor, ab welchem Datum der Insolvenzverwalter genau etwas von Ihnen verlangt. Da die Steuerschuld jedoch eine Schuld gegenüber dem Finanzamt ist, ist 'Vorsicht' geboten und die Sache muss geklärt werden. Möglicherweise geht der Insolvenzverwalter  von einem Aufrechnungsverbot aus, denn ein Steuerpflichtiger  kann gegen Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenansprüchen aufrechnen (a href="https://dejure.org/gesetze/AO/226.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 226 AO: Aufrechnung">§ 226 Abs. 3 AO/a> ).  Daher schlage ich vor, dass Sie mir den genauen Wortlaut des Schreibens des Insolvenzverwalters noch mitteilen, ggf. einen upload machen und ich Ihnen über die Nachfragefunktion antworte.   Mit freundlichen Grüßen  Draudt Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 99, § 812