Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  Mit welcher Frist bzw. kann ich mit 3monatiger Frist vor Ablauf der im Mietvertrag stehenden Laufzeit meinen Mietvertrag kündigen, wenn die Formulierung im Mietvertrag wörtlich wie folgt lautet:  'Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 36 Monaten geschlossen. Er verlängert sich jeweils um 12 Monate, falls nicht gekündigt wird. Für qualifizierte Zeitmietverträge nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§575 BGB/a>  gilt eine gesonderte Vereinbarung. Die Kündigung muss schriftlich bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist zugehen. Bei der ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses richtet sich die Länge der Kündigungsfrist nach den zwingenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches.'  Mit freundlichem Gruss         !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:  (1) Zur Zulässigkeit 'normaler' Zeitmietverträge  Ihren Ausführungen kann ich entnehmen, dass es sich bei Ihrem Vertrag um einen Zeitmietvertrag mit automatischer Verlängerungsklausel handelt. Seit dem 01.09.2001 ist die Vereinbarung eines solchen Zeitmietvertrages für Wohnraum - mit Ausnahme der sog. qualifizierten Zeitmietverträge (s.u.) - nicht mehr zulässig. Vor dem 01.09.2001 geschlossene Verträge bleiben indes wirksam (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/EGBGB/229.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 229 EGBGB: Weitere Überleitungsvorschriften">Art. 229/a>  § 3 Abs. 3 EGBGB). Sollte Ihr Mietvertrag jüngeren Datums sein, ist die zeitliche Befristung - vorbehaltlich der Anmerkungen zu 2.) - unwirksam, womit das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen zu behandeln wäre. In diesem Fall ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats - unanhängig vom Ablauf der im Mietvertrag stehenden Laufzeit - zulässig (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs. 1 BGB/a> ). Dies entspricht einer Kündigungsfrist von 3 Monaten.  (2) Zur Zulässigkeit qualifizierter Zeitmietverträge  Seit dem 01.09.2001 ist lediglich die Vereinbarung des sog. 'qualifizierten' Zeitmietvertrages i.S. des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  zulässig. Danach muss Ihr Mietvertrag einer der gesetzlich normierten Verwendungsmöglichkeiten (z.B. Eigenbedarf des Vermieters) enthalten. In diesem Fall wäre eine ordentliche Kündigung vor Fristablauf unzulässig. BEACHTEN SIE: Die Zulässigkeit eines qualifizierten Zeitmietvertrages mit Verlängerungsklausel ist heftig umstritten. Soweit man die Zulässigkeit bejaht, gilt in Analogie zu a href="https://dejure.org/gesetze/0BGB010102/565a.html" target="_blank" class="djo_link">§ 565a Abs. 1 BGB/a>  a.F. nach m.A. die Kündigungsfrist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs. 1 BGB/a> . Danach ist das Mietverhältnis zur Verhinderung einer automatischen Verlängerung spätestens am dritten Werktag des drittletzten Kalendermonats vor regulärem Mietaublauf zum Laufzeittermin zu kündigen. Dies entspricht ebenfalls einer Kündigungsfrist von 3 Monaten.  (3) Zur Zulässigkeit alter Zeitmietverträge  Vor dem 01.09.2001 geschlossene Verträge sind wirksam (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/EGBGB/229.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 229 EGBGB: Weitere Überleitungsvorschriften">Art. 229/a>  § 3 Abs. 3 EGBGB). Insoweit kann keine Partei vor Ablauf der Mietzeit das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Zur Verhinderung einer automatischen Verlängerung gilt - darauf weist auch der Mietvertrag hin - die Kündigungsfrist des a href="https://dejure.org/gesetze/0BGB010102/564.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 564 BGB a.F.: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung">§ 564 Abs. 1 Nr. 3 BGB/a>  a.F. Das Mietverhältnis ist danach ebenfalls spätestens am dritten Werktag des drittletzten Kalendermonats vor regulärem Mietaublauf zum Laufzeittermin zu kündigen.   (4) Fazit:  In jedem Falle gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Der Unterschied besteht lediglich darin, dass im Falle eines jüngeren Mietvertrages, der kein 'qualifizierter' Zeitmietvertrag ist (vgl. Fall 1), nicht zum Laufzeittermin gekündigt werden muss, sondern bereits vorher gekündigt werden kann.  Ich hoffe, Ihnen mit den vorangegangenen Ausführungen vorab weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne - auch per E-Mail - zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Iven Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 565a, § 573c, § 564