Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  für eine vermietete Wohnung möchte ich eine Mieterhöhung durchsetzen. Leider gibt es keinen Mietspiegel in der Gemeinde. Auch 3 (vermietete) Vergleichswohnungen kann ich nicht benennen. Einem Mieterhöhungsgutachten haben die Mieter sich geschickt zur Wehr gesetzt (keine Zeit, Termine kurzfristig abgesagt so dass der Gutachten letztendlich keine Lust mehr hatte).   Da ich die Frage nach einer Möglichkeit der Mieterhöhung in diesem Forum schon einmal gestellt habe und den Anwälten auch mitgeteilt habe, dass mit die o.a. Formen bereits bekannt sind, gab es leider doch ein Anwalt, der mir wieder alle o.a. Möglichkeiten benannt hat.  Deswegen nun folgende 3 konkrete Fragen:   1. Welche weiteren Möglichkeiten sind Ihnen bekannt um meine Mieterhöhung durchzusetzen?   2. Immowelt und Immoscout24 bieten mittlerweile bereits eigene Mietspiegel an (die Vergleichswerte beruhen aber von den auf den Portalen angebotenen unvermieteten Wohnungen). Können solche Mietspiegel auch für ein Mieterhöhungsverlangen herangezogen werden?  3. Da die Mieter sehr wahrscheinlich einem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmen würden, müsste ich dann Klage einreichen. Hier würde ich dann das Gericht beauftragen, ein Gutachten von einem vom Gericht bestellen Sachverständigengutachter einzuholen. Halten Sie diese Vorgehensweise für sinnvoll und zielführend?  Vielen Dank Vorab für Ihre Antworten    

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:   1.  Maßgebend ist die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/558a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung">§ 558 a Abs. 2 BGB/a> . Dort finden Sie aufgelistet, worauf bei einem Mieterhöhungsverlangen Bezug genommen werden kann.  In a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/558a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung">§ 558 a Abs. 2 BGB/a>  heißt es eingangs, dass zur Begründung i>insbesondere/i> auf die einzelnen Grundlagen, die nachfolgend unter den Ziffern 1. bis 4. genannt sind, Bezug genommen werden könne.  Durch den Begriff „i>insbesondere/i>' wird klargestellt, dass es durchaus noch andere Möglichkeiten zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens geben kann.  Abs. 500.h. also, Sie können auf „Mietspiegel' von Anbietern wie im Immowelt oder im Immoscout24 zurückgreifen. Die Frage ist allein, ob Sie damit Erfolg haben.   2.  Angenommen, es existiert für eine Gemeinde ein Mietspiegel und der Vermieter beruft sich zur Begründung seines Mieterhöhungsbegehrens auf diesen Mietspiegel, wird das Gericht, sofern der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt, nicht einfach die Werte aus dem Mietspiegel übernehmen, sondern ein Sachverständigengutachten einholen.  Diese Praxis der Gerichte beobachten wir seit einigen Jahren verstärkt. Mir ist kein Fall bekannt, in dem ein Gericht in den letzten Jahren einfach die Werte aus einem Mietspiegel übernommen hat. Stets ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens erfolgt.  Für Sie bedeutet das, dass Sie, wenn Sie auf private „Mietspiegel' zurückgreifen, im Prozessfall davon ausgehen müssen, dass das Gericht ein Gutachten einholt.  Zu welchem Ergebnis ein Sachverständiger gelangt, lässt sich im Voraus nicht prognostizieren.  Abs. 500.h., als Vermieter haben Sie ein nicht unerhebliches Prozessrisiko, gerade weil ein Sachverständigengutachten nicht gerade billig ist und Sie mit Kosten hierfür vielleicht von 1.000 € rechnen müssen.  Wenn Sie also mit Ihrem Mieterhöhungsbegehren, um ein Beispiel zu nennen, zur Hälfte durchdringen und damit auch gleichzeitig zur Hälfte unterliegen, tragen Sie auch die Hälfte der Kosten des Verfahrens. Zu den Kosten des Verfahrens gehören auch die Sachverständigengebühren.  Oftmals ergibt sich dann eine Situation, dass es Jahre dauert, bis man die Kosten, die der Rechtsstreit verbraucht hat, durch die Mieterhöhung wieder herein bekommt.  Vor diesem Hintergrund muss jedes Mieterhöhungsverlangen gründlich überlegt werden, insbesondere dann, wenn man, wie hier, davon ausgeht, dass der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen wird.   3.  Ihre Vermutung, Sie würden das Gericht beauftragen, ein Gutachten einzuholen, ist in dieser Form nicht richtig.  Wenn Sie im Klageweg die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, werden Sie begründen müssen, wie Sie zudem angesetzten neuen Mietzins gelangt sind.  Wenn Sie beispielsweise einen „Mietspiegel' von Immowelt zu Grunde legen, müssen Sie Beweis antreten durch Einholung eines Gutachtens.  Das Gericht wird dann seinerseits einen Beweisbeschluss verkünden und einen Gutachter mit der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete beauftragen.   4.  Wie Sie diesen Ausführungen entnehmen können, stehe ich Mieterhöhungsverlangen aufgrund den oben genannten Umständen insoweit kritisch gegenüber, als dass der Vermieter Gefahr läuft, mit Kosten belastet zu werden, die durch die erhöhte Miete nicht aufgewogen werden.   Mit freundlichen Grüßen  Gerhard Raab Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 558a