Frage: Wir haben im Dezember 2014 ein Baugrundstück von einem Bauunternehmer gekauft, das erschlossen und Baureif deklariert war. Das Grundstück liegt in Teilen auf einem ehemaligen Lagerplatz der Baufirma. Während der Besichtigung und bis zum Kauf, waren auf diesem Teil Geräte und Container gelagert. Der Bauunternehmer betonte mehrfach, die Güte und Tragfähigkeit des  Baugrundes.  Nachdem wir nun die Erdarbeiten gestartet haben, trat auf den Bereich des Lagerplatzes eine Menge (ca. 100 Tonnen) Bauschutt zu Tage, der nun entsorgt und mit tragfähigem Material ersetzt werden muss.  Im Kaufvertrag steht dazu:  §6 Rechte bei Mängeln 1. Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Mangels des Grundstücks werden ausgeschlossen, insbesondere im Hinblick auf Grundstücksgröße, Bodenbeschaffenheit, Zulässigkeit der Bebauung oder sonstige Zweckeignung. Unberührt bleibt eine Haftung wegen Vorsatz oder Arglist. Ausgenommen von der Haftungsbeschränkung sind Ansprüche auf Schadensersatz aus der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat und auf Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Dem Verkäufer stehen dessen gesetzliche Vertreter oder Erfüllungsgehilfen gleich.  2. Der Verkäufer garantiert, dass ihm bei einer Besichtigung nicht erkennbare Sachmängel am Grundstück und im Grundbuch nicht eingetragene Beschränkungen und Belastungen nicht bekannt sind. Abstandsflächen- übernahmen sind dem Verkäufer nicht bekannt. Darüber hinaus wird eine bestimmte Beschaffenheit oder Garantie nicht vereinbart.  3. Der Verkäufer haftet für ungehinderten Besitz- und lastenfreien Eigentumsübergang, soweit in dieser Urkunde nichts anderes bestimmt ist. Die Beteiligten stimmen allen der Lastenfreistellung oder Rangbeschaffung dienenden Gläubigererklärungen zu und beantragen deren Vollzug im Grundbuch.   Aufgrund der Tatsache, dass der Bauunternehmer den Bauschutt selbst eingebracht hat, sollte man davon ausgehen, dass ihm der Mangel bekannt war.   Welche Möglichkeiten haben wir, um die Mängelfreiheit herstellen zu lassen, bzw. die Kosten weiter reichen zu können? Es soll auch die Korrespondenz mit dem Bauunternehmer bzw. ggf. seinem Anwalt übernommen werden, sofern es Möglichkeiten gäbe.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   die Erfolgsaussichten für Ihr weiteres Vorgehen hängen von der Beweisbarkeit ab:   Sie müssen nachweisen können, dass der Verkäufer den Bauschutt dort eingebracht hat und/oder Kenntnis vom vergrabenen Bauschutt gahabt hat.   Ist das möglich, wird der Verkäufer sich nicht mehr auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen können, was aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  folgt.   Eine Verfüllung mit Bauschutt stellt einen Fehler des Grundstückes dar, der hätte offenbart werden müssen (BGH, Urt.v. 18.07.2003, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20305/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.07.2003 - Abs. 5 ZR 305/02: Arglistiges Verschweigen von Abs. 1000ängeln beim Verkauft eines Hausgru...">Abs. 5 ZR 305/02/a> ), zumal mit der Einlagerung von nicht hinreichend sortiertem Bauschutt gegen abfallrechtliche Vorschriften verstoßen wurde (BVerwGE 92, 358).   Ist dieser Beweis möglich, stehen Ihnen die Rechte nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 BGB/a>  zu und Sie könnten zunächst Erfüllung (Übergabe eines mangelfreien Grundstückes, d.h. Entsorgung und Neuverfüllung durch den Verkäufer), dann ggfs.   die Kosten für die Entfernung des Bauschutts und Neuverfüllung, eine Minderung des Kaufpreises . SchadenserS. oder auch den Rücktritt vom Vertrag   geltend machen, wobei sinnigerweise Sie sich zunächst im Klaren sein sollten, welches dieser Ziele Sie verfolgen wollen, da ein späterer Wechsel der Ansprüche nicht immer möglich ist.   Allerdings müssen Sie zunächst auf Erfüllung unter Setzung einer angemessenen Frist bestehen; erst nach Fristablauf können Sie dann die oben geschilderten weitere Rechte durchsetzen (OLG Celle, Urt.v. 10.02.2005, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=8%20U%20146/04" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Celle, 10.02.2005 - 8 U 146/04: Grundstückskaufvertrag: Vorrang der Nacherfüllung vor dem S...">8 U 146/04/a> ).   Entscheidend für das weitere Vorgehen ist und bleibt aber die Beweisbarkeit.    Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 437