Frage: In unserer in Erdgeschoss liegende Eigentumswohnung,gabs ein Wasserrohrbruch,was zu Kellerübeschwemmung fürte. Unsere Wohnung ist dabei trocken geblieben.Haus wurde vor 7Jahren neu saniert Wohnung haben wir Schlüsselfertig gekauf.  Firma,die Bauarbeiten ausgeführt hat ist schon ca. 5 Jahre insolwent. Laut Hausmeister  Heizungsröre waren nicht richtig zusammenbefestigt ,bzw einfach nür in einanderer reingesteckt und nicht verschweisst. Hausverwaltung hat uns kosten für Kelleraufreumungsarbeiten und Arbeiten für Schadenbeseitigung an Decke in Keller + Heizunganschlüss (Rohre zusammenschweissen) bei uns im Badezimmer in Rechnung gestellt. Müssen wir wirklich für gesamten Schaden aufkommen? 

Antwort: Sehr geerhte Fragesteller,   Ihre Frage geht in Richtung einer Haftung OHNE Verschulden. Das ist an sich atypisch.  In einer Grundsatzentscheidung hat der BGH mit Urteil vom 25. Oktober 2013 Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20230/12" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.10.2013 - Abs. 5 ZR 230/12: Verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch a...">Abs. 5 ZR 230/12/a>  eine Rechtsunsicherheit beseitigt. Die Eigentümer von Wohnungen werden rechtlich dem Grundstückseigentümer gleich gestellt. Diese müssen Schäden des Nachbarn ausgleichen, wenn deren Grundstück durch Einwirkungen, die vom eigenen Grundstück ausgehen, beeinträchtigt werden.  Kommt es mithin in einer Eigentumswohnung zum Bruch einer Wasserleitung, so muss der Eigentümer auch den an der Nachbarwohnung entstandenen Schaden ausgleichen, selbst wenn ihn daran kein Verschulden trifft.  Der BGH verweist darauf, dass im Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke in der Rechtsprechung anerkannt sei, dass dem beeinträchtigten Grundstückseigentümer bzw. dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/906.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 906 BGB: Zuführung unwägbarer Stoffe">§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB/a>  zustehen kann. Gleiches gelte auch im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. hier deren Mietern), weil es sich bei dem Sondereigentum um 'echtes Eigentum' handele, das dem Wohnungseigentümer alleine zusteht, und mit dem dieser grundsätzlich nach Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen kann. Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiert, sind die Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu behandeln.  Zur Beweislast: Grundsätzlich trägt derjenige, welcher einen Schadensersatzanspruch geltend macht die Beweislast, d.h. er muss alle rechtlichen Voraussetzungen beweisen, aus denen sich der Schadensersatzanspruch ergibt.   Das hat also die WEG darzulegen und zu  beweisen. Verlassen Sie sich deshalb nicht allein auf die pauschale Vermutung des Hausmeisters, sondern fordern Sie den Nachweis der Schadensursache und vor allem die adäquate (= zurechenbare) Kausalität der Folgeschäden und deren genaue Spezifizierung.  Sie müssten dem gegenüber darlegen und beweisen eine 'Unverhinderbarkeit  durch zumutbare Maßnahmen', Palandt § 906 Rn 24, 28, wofür ich nach 7 Jahren eines unentdeckten Mangels bei schlüsselfertigem Kauf durchaus Verhandlungspotential sehe.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 906