Frage: Wir wollen unser Grundstück verkaufen. Wir haben mit einem Bauträger ein 'Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages' abgeschlossen. Dieser enthält eine Klausel 'Bauantrag bzw. Annahmeverpflichtung'. Diese Klausel lautet wie folgt: .... (der Bauträger) verpflichtet sich das Angebot anzunehmen, sobald eine Baugenehmigung für ein Mehrfamilienhaus mit einer Größe von ... m und einer Breite von ... m und  - hier folgen genaue Angaben der Dachneigung und der Garagen - bestandskräftig erteilt ist....   Der Bauträger will uns nun im Preis drücken, da er offensichtlich befürchtet die geplanten Wohnungen nicht zum gewünschten Preis verkaufen zu können.  Die LBK bestätigte mir gestern telefonisch, dass der Bauantrag eingereicht wurde und es soweit ersichtlich keine Probleme gibt und die Genehmigung vermutlich bis Mitte Februar erteilt wird.  Frage: Der Bauträger drohte mir nun damit, den Vertrag einfach platzen zu lassen, wenn wir ihm mit dem Preis nicht entgegen kommen. Inwieweit kann der Bauträger einfach wieder von diesem 'Angebotsvertrag' zurücktreten? Ist er verpflichtet die Baugenehmigung weiterlaufen zu lassen und dann bei Genehmigung das Grundstück zum genannten Preis zu kaufen oder kann er den Bauantrag jeder Zeit zurückziehen und aus dem Vertrag aussteigen?  Eine schnelle Antwort wäre sehr hilfreich!!! :-)        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Eine endgültige Aussage kann ich im vorliegenden Fall leider nicht treffen, da ich nicht den gesamten Vertrag kenne.   1. Ihre Frage, ob der der Bauträger die Vereinbarung einfach wieder platzen lassen kann, hängt von der Bindungswirkung dieser Vereinbarung ab. Grundsätzlich ist ein Vertrag unwiderruflich, wenn er ersteinmal geschlossen worden ist, da es ja primäre Funktion eines Vertrags ist, Rechtssicherheit herzustellen. Nun gelten bei Verträgen über Grundstücke Besonderheiten. Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b Abs. 1 BGB/a>  bedürfen Verträge, die zum Gegenstand haben, dass sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Diese Formvorschrift bezieht sich nicht nur lediglich auf Grundstückskaufverträge sondern auch auf Verträge, die vom Eintritt einer Bedingung abhängig sind, oder auf Vorverträge (so die allgemeine Meinung und  ständige Rspr.: OLG Celle a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2077,%2052" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Celle, 29.06.1976 - 4 U 2/76">NJW 77, 52/a> ; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%2057,%20394" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.12.1971 - Abs. 5 ZR 130/68: Einseitige Verpflichtung zum Grundstückserwerb">BGH 57, 394/a> ; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%2082,%20398" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.12.1981 - Abs. 5 ZR 233/80: Heilung des Formmangels nach § 313 S. 2 BGB">BGH 82, 398/a> ; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%2097,%20147" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.02.1986 - Abs. 5 ZR 176/84: Verurteilung zur Annahme eines Angebots">BGH 97, 147/a> ).   Selbst bei Vereinbarung eines Optionsrechts ist die Formvorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a>  zu beachten (BGH Abs. 1050 § 433 Nr. 16). Ein Optionsrecht ist das Recht, einen zunächst schwebend unwirksamen Vertrag durch einseitige Erklärung zustande zu bringen. Es unterscheidet sich vom Vorvertrag dadurch, dass es keinen schuldrechtlichen Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrags sondern ein Gestaltungsrecht begründet.  Nicht formbedürftig sind reine Willensbedingungen, da diese keine  Bindung bewirken (Palandt/Grüneberg, § 311 b Rn. 11).  Auf Ihren Fall bezogen bedeutet das Vorgenannte, dass lediglich eine reine Willensbedingung eine Bindungswirkung entfallen ließe, mit der Folge, dass der Bauträger den Vertrag einfach platzen lassen könnte.  Ich gehe jedoch davon aus, dass es sich bei vorliegendem Vertrag vielmehr um ein Optionsrecht, einen Vorvertrag oder einen bedingten Vertrag handelt. Eine nähere Differenzierung kann dahingestellt bleiben, da für alle 3 Formen die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b Abs. 1 BGB/a>  gilt. Das bedeutet, dass hier eine Bindungswirkung vorliegt, der Bauträger also den Vertrag nicht platzen lassen kann, wenn die Formvorschrift eingehalten und der Vertrag notariell beurkundet worden ist. Sollte es an diesem Erfordernis fehlen, ist der Vertrag schwebend unwirksam. Eine Wirksamkeit tritt dann erst rückwirkend mit Eintragung des Käufers als Eigentümer ins Grundbuch ein.  2. Ob der Bauträger berechtigt ist, den Bauantrag zurückzunehmen, ist Auslegungsfrage des gesamten Vertrages. Sollte es diesem nicht zu entnehmen sein, sollte davon auszugehen sein, dass er hierzu nicht ermächtigt ist, da sonst der Bedingungseintritt allein in seiner Hand liegen würde und damit insgesamt kein bindender Vertrag vorliegen würde.  Im Ergebnis hängt es also davon ab, ob Sie den vorliegenden Vertrag notariell haben beurkunden lassen.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.  Mit freundlichen Grüßen,  Lars Liedtke Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 313