Frage: Sehr geerters F.e.A.-Team,  im Kaufvertrag wurden mir vor 40 Jahren 'ein dauerhaftes Nutzunsrecht' für 2 bestimmte PKW-Stellplätze in der Tiefgarage (TG) eingeräumt. Ob es sich um eine Dienstbarkeit oder ein Sondernutzungsrecht handelt ist ebensowenig geregelt, wie wer Kosten für Unterhalt und Instandsetzung trägt. Die TG dieser Gewerbeeinheit gehört einem anderen Miteigentümer (der Rechtsnachfolger des ursprünglichen Verkäufers ist), nicht der WEG. Jetzt stellt mir dieser Besitzer der TG, erstmals anteilige Unterhaltskosten (Wartungskosten CO-Anlage) in Rechnung.  Ist diese Forderung berechtigt und könnte er mögliche künftige Sanierungskosten an der TG anteilig einfordern ?  Mit freundlichen Grüssen

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Die geltend gemachten anteiligen Unterhaltskosten dürften hier zulässig sein.   Soweit hier vertraglich nichts geregelt ist, gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Daher wäre hier zum einen über § 748 BGB eine Lastenverteilung nach Anteilen zu sehen. Dort heißt es:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>Jeder Teilhaber ist den anderen Teilhabern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen./blockquote>  Diese Regelung gilt jedoch im Rahmen einer Gemeinschaft. Da die Tiefgarage aber nicht zur WEG gehört, sondern einem Eigentümer, wird dieses Nutzungsrecht eher als ein dem Nießbrauchrecht zu vergleichenden Recht zu verstehen sein. Damit würden Sie gemäß § 1047 BGB die Lasten zu tragen haben. Dort heißt es:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>Der Nießbraucher ist dem Eigentümer gegenüber verpflichtet, für die Dauer des Nießbrauchs die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten mit Ausschluss der außerordentlichen Lasten, die als auf den Stammwert der Sache gelegt anzusehen sind, sowie diejenigen privatrechtlichen Lasten zu tragen, welche schon zur Zeit der Bestellung des Nießbrauchs auf der Sache ruhten, insbesondere die Zinsen der Hypothekenforderungen und Grundschulden sowie die auf Grund einer Rentenschuld zu entrichtenden Leistungen./blockquote>  Daher könnte der Eigentümer in jeder Hinsicht die Kosten auf Sie übertragen.  Dagegen könnte aber die lange Zeit sprechen, in der Sie keine Kosten zu tragen hatten. Sie teilen mit, dass Ihnen bereits vor 40 Jahren das Recht im Kaufvertrag übertragen wurde und Sie seitdem keine Kosten zu tragen hatten. Hier könnte daher ein Fall des 'Gewohnheitsrechts' vorliegen und eine dahingehende stillschweigende Vereinbarung, dass Sie sich an den Kosten für die Unterhaltung der Tiefgarage nicht beteiligen müssen. Dies müsste jedoch im Zweifelsfall durch ein Gericht entschieden werden, da dies eine Einzelfallentscheidung wäre.   Geht man rein nach den gesetzlichen Grundlagen, wäre hier eine Zahlungspflicht für Sie gegeben.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Stefan Kolditz (Rechtsanwalt) 

Relevante Paragraphen: § 1047, § 748