Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich bin Eigentümerin einer Wohnung und vermiete diese an ein junges Ehepaar seit dem November 2009. Die Wohnung wurde damals im komplett renovierten Zustand übergeben. Das wurde im Übergabeprotokoll so festgehalten, Fotos dokumentieren auch den damaligen Zustand.   Es wurde von Seiten der Mieter ordentlich zum 31.03.2017 gekündigt.   Ich bat im Vorfeld darum, so wie es auch im Mietvertrag vereinbart wurde, dass Dübellöcher geschlossen, die Wände und Decken geweißt werden. Nach einem kurzen Besuch stellte ich fest, dass auch die Fenster und Türen eines neuen Anstriches bedürfen, da teilweise die Farbe abgeschlagen ist (von innen).  Die nunmehr kleine Familie findet dafür aber keine Zeit. Die Übergabe der Wohnung soll am 01.04.2017 stattfinden.  Da mittlerweile sehr widersprüchliche Aussagen zu diesem Thema bestehen, möchte ich mich sachkundig machen, ob ich die Renovierung der Wohnung verlangen kann.   Wenn dies der Fall sein sollte und das Ehepaar dazu keine Zeit und Lust findet, kann ich die entstehenden Kosten mit der Kaution verrechnen? Wie gehe ich hier rechtens vor? Welche Ansprüche darf ich erheben?  Einen Auszug des Mietvertrages mit den entsprechenden Paragraphen habe ich mit angehängt.  Vielen Dank.   

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  den von Ihnen erwähnten Anhang habe ich leider nicht gefunden. Falls Sie ihn nachreichen, kann ich meine Antwort bei Bedarf noch ergänzen. Im Übrigen kann ich Ihre Fragen aufgrund des beschriebenen Sachverhalts wie folgt beantworten:  Wenn die Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag dem Mieter auferlegt werden, komm es für die Rechtswirksamkeit zunächst darauf an, ob es sich um eine individuelle Abrede zwischen den Parteien oder um eine Klausel in einem Fomularmietvertrag des Vermieters handelt. Letzteres ist der Regelfall.  Im letztgenannten Fall ist die Übertragung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in gewissen Grenzen zulässig. Maßgeblich ist, ob der Mieter 'unangemessen benachteiligt wird', a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 BGB/a> . Wann dies der Fall ist, hat die Rechtsprechung in zahlreichen Einzelfällen herausgearbeitet.  Als Faustformel kann gelten: Immer dann, wenn der Vermieter kein berechtigtes Interesse an einer bestimmten Art und Weise der Reparaturen hat, liegt eine unangemessene Benachteiligung vor mit der Folge, dass die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen komplett entfällt.  Im von Ihnen geschilderten Fall liegt eine sog. 'Weißklausel' vor: Der Mieter soll verpflichtet werden, die Wände in einer bestimmten Farbe zu streichen ('zu weißen'). Eine solche Klausel stellt eine unangemessene Benachteiligung dar und ist folglich unwirksam.  Nachzulesen hier: Hinweisbeschluss des BGH vom 14.12.2010, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20198/10" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.12.2010 - Abs. 8 ZR 198/10: Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Verpflichtung des Mieter...">Abs. 8 ZR 198/10/a>   Dies wird damit begründet, dass der Vermieter kein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung gerade in der Farbe weiß zurück zu erhalten, da eine Wohnung auch dann leicht weitervermietbar ist, wenn sie in anderen dezenten Farben gestrichen ist.  Wie schon beschrieben entfällt aufgrund der unwirksamen Klausel die Schönheitsreparaturpflicht insgesamt.  An dieser Bewertung würde sich nur dann etwas ändern, wenn die Reparaturpflicht individuell vereinbart worden wäre (s.o.). Sollte die der Fall sein, so wären Ihre Mieter zur Durchführung der vereinbarten Arbeiten verpflichtet. Kämen sie dem auch nach Ablauf einer von Ihnen gesetzten, angemessenen Frist nicht nach, so könnten Sie die Arbeiten selbst ausführen lassen und die hierfür erforderlichen Kosten von den Mietern ersetzt verlangen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280 Abs. 1/a>  und 3, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/281.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 281 BGB: SchadenserS. statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung">281 BGB/a> . Mit diesem Anspruch könnten Sie gegen den Anspruch der Mieter auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, auch, wenn ich Ihnen keine erfreulichere Nachricht überbringen konnte.  Bei Unklarheiten können Sie gerne die kostenfreie Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen, Sarah Neumann, Rechtsanwältin aus Dortmund!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 281, § 307, § 280