Frage: Guten Tag,  ich habe eine Wohnanlage mit 3 nebeneinander liegenden Häusern und je 6 Wohneinheiten. Jedes Haus hat 6 Stellplätze auf dem Grundstück. Jeder Stellplatz ist einer Einheit zugewiesen, so dass jeder Mieter einen Stellplatz hat.  Das Grundstück ist so angelegt, dass die Stellplätze genau gegenüber der Hauseingänge auf dem Grundstück liegen.   Nun ist es den Mietern ausdrücklich untersagt, außerhalb der zugewiesenen Stellplätze zu parken, da es zu einer optischen Beeinträchtigung kommt und Mieter teilweise Probleme haben ein- oder auszuparken, weil direkt gegenüber vor dem Hauseingang geparkt wird und der Platz begrenzt ist. Ständige Ermahnungen sind erfolglos, regelmässig parken einzelne Mieter oder Besucher dieser 'wild' auf meinem Grundstück.  Ich hätte gern einen Rat, wie ich vorgehen kann. Es handelt sich i.d.R um Besuch, so dass ich Probleme habe, den Halter zu ermitteln bzw. das Fahrzeug keinem bestimmtwn Mieter zuordnen kann.  In einem anderen Fall kenne ich den Mieter, dieser lässt seinen Besuch dennoch dort parken. Kann ich gegen den Mieter vorgehen, obwohl dieser nicht unmittelbar selbst gegen die Hausordnung verstößt?  Von Abschleppmaßnahmen wurde mir von verschiedenen Seiten dringend abgeraten.  Vielen Dank

Antwort: Sehr geehrte Fragesteller/in  Sie müssen differenzieren:  a)Mieter Weil im Mietvertrag es ausdrücklich untersagt ist, außerhalb der zugewiesenen Stellplätze zu parken, verletzt  der Mieter in jedem einzeln eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag, die Sie abmahnen. Ob eine solche Nebenpflichtverletzung jedoch zu weiteren Folgen führt, hat das AG Offenbach mit Beschluss vom 4.12.2013 – Az a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=37%20C%20180/13" target="_blank" class="djo_link" title="AG Offenbach, 04.12.2013 - 37 Abs. 100 180/13: Kündigung des Mietvertrages wegen unerlaubten Parkens">37 Abs. 100 180/13/a>  leider nur summarisch wie folgt dargelegt:  „Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  kann der Vermieter ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Das Abstellen des Rollers nach der Untersagung könnte eventuell als Pflichtverletzung zu verstehen sein. Die Duldung oder Gestattung solcher über den dem Mieter zustehenden Mietgebrauch hinausgehender Nutzungen wird als Leih- bzw. Gefälligkeitsverhältnis verstanden, welches nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/604.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 604 BGB: Rückgabepflicht">§ 604 Abs. 3 BGB/a>  jederzeit kündbar sein soll (so LG Berlin, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=GE%202011,%20S.%201087" target="_blank" class="djo_link" title="GE 2011, S. 1087 (2 zugeordnete Entscheidungen)">GE 2011, S. 1087/a> ).'  Das haben Sie mit ständigen Ermahnungen zwar getan, Sie sollten das aber ggf. förmlich und gegen Empfangsbekenntnis tun. Möglicherweise zeigt das ja schon Wirkung.  Das AG Offenbach weiter:  „Ob daran im vorliegenden Fall wegen der Ungleichbehandlung einzelner Hausbewohner Zweifel angebracht sind, kann dahinstehen. Wenn der Vermieter ein bestimmtes Verhalten des Mieters lange Zeit rügelos hinnimmt und dann doch beanstandet, ist die Vertragswidrigkeit dieses Verhaltens zumindest zweifelhaft. Die Frage der Rechtmäßigkeit kann ohne weiteres im Wege der Klage nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/541.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 541 BGB: Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch">§ 541 BGB/a>  geklärt werden. Ein solches Verhalten stellt jedenfalls noch keine erhebliche Vertragsverletzung im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  dar (so für den Fall des Parkens an einer möglicherweise nicht erlaubten Stelle LG Bochum a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201979,%20S.%20255" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 1979, S. 255 (3 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 1979, S. 255/a> , und AG Landstuhl a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201994,%20S.%20205" target="_blank" class="djo_link" title="AG Landstuhl, 30.09.1993 - 3 Abs. 100 43/93: Anforderungen an die Auslegung eines Mietvertrages; Vorau...">NJW-RR 1994, S. 205/a> ).'  Ihre Position ist durchaus stärker als in dem zitierten Urteil, weil das Falschparken ja mietvertraglich untersagt ist. Nach Abmahnung und Androhung dürfen Sie daher auch zu dem äußersten Mittel des Abschleppen(lassens) greifen. Denn die „verbotene Eigenmacht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/858.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 858 BGB: Verbotene Eigenmacht">§ 858 BGB/a> ) darf der Grundstückseigentümer durch das ihm vom Gesetz eingeräumte Selbsthilferecht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/859.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 859 BGB: Selbsthilfe des Besitzers">§ 859 BGB/a> ) beseitigen.  Allerdings mit gebotener Vorsicht. Sie werden dem Abschleppunternehmer Vorschuss leisten müssen und die Kosten erst später bei Ihrem Mieter liquidieren können  b)Besucher  Hinsichtlich der Besucher kann es sein, dass eine  verbotene Eigenmacht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/858.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 858 BGB: Verbotene Eigenmacht">§ 858 BGB/a> ) nicht vorliegt, weil die mangelnde Berechtigung, das Fahrzeug abzustellen, für den Besucher nicht erkennbar war. Es sei denn, Sie hätten Schilder aufgestellt oder Sie können nachweisen, dass Ihr Mieter seine Besucher über das Verbot in Kenntnis gesetzt hat. Das wird Ihnen aber nur schwer gelingen. Wohl dürfen Sie den Besucher konkret auffordern, das Fz. von Ihrem Grundstück zu entfernen und nach angemessener Wartezeit dann auch abschleppen lassen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 541, § 573, § 604, § 858, § 859