Frage: Im Oktober 2003 habe ich einen Einheitsmietvertrag abgeschlossen. Damals lebte mein im Pflegeheim befindlicher Vater noch, so dass der Mietvertrag (notarielle Vollmacht vorhanden)auf seinen Namen ausgestellt wurde. Mein Vater ist mittlerweile verstorben. Es wurde unter 'Zeitmietvertrag' 5 Jahre angekreuzt. Somit endet der Vertrag am 1.11.2008. Es wurde aber unter dem nächsten Punkt angekreuzt: 'Der Mieter hat bei Vertragsabschluss Kenntnis genommen...' da die Wohnung für sich (also mich) oder meine Tochter nutzen will. Dem ist mittlerweile nicht mehr so, ich werde das Haus verkaufen. Die Mieter können es selbst nicht erwerben. Kann ich das Haus jetzt schon einem Makler übergeben und besteht die Chance, dass die Mieter dann auch nach den 5 Jahren ausziehen müssen oder muss ich die 5 Jahre abwarten und kann es erst dann verkaufen? Bei der Vorbereitung des Vertrages habe ich damals bei einem Anwalt vorgesprochen, aber mittlerweile haben sich ja die Gesetze geändert, soviel ich weiß. Gruß, vielen Dank  -- Einsatz geändert am 10.07.2007 07:37:50    

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  Sie können das Haus jederzeit verkaufen und auch einen Makler mit dieser Tätigkeit beauftragen. Allerdings könnten Sie wegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  ein Problem bekommen, da die Gründe für einen Zeitmietvertrag nicht mehr bestehen. Dies kann der Mieter gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 2 S. 1 BGB/a>  vom Vermieter erfragen, der auch eine wahrheitsgemäße Antwort schuldet. Das Mietverhältnis könnte sich demnach auf unbestimmte Zeit verlängern mit der Konsequenz, dass die gesetzlichen Kündigungsvorschriften eintreten. Eine Veräußerung der Mietsache führt nicht zur Beendigung des Mietvertrages – der Erwerber tritt anstelle des Vermieters in den Mietvertrag ein, der fortbesteht wie § 566 Abs. 1 vorschreibt.   Ein möglicher Kündigungsgrund könnte aber a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  sein, doch sind mir die wirtschaftlichen Daten nicht bekannt, so dass eine abschließende Beurteilung hier nicht erfolgen kann.   Mit freundlichen Grüßen   Michael Böhler Rechtsanwalt  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">BGB § 575/a>  Zeitmietvertrag (1) 1Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit  1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, 2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder 3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. 2Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. (2) 1Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. 2Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen. (3) 1Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. 2Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. 3Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">BGB § 573/a>  Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn  1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. (3) 1Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 2Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">BGB § 566/a>  Kauf bricht nicht Miete (1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. (2) 1Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. 2Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 566, § 573