Frage: Folgende Situation:  Ich beabsichtige, auf dem (Zwei) Familien Hausdach meines Vaters und meines Bruders, von denen jeder eine eigene Wohnung im Haus bewohnt, eine Fotovoltaik-Solaranlage zu errichten. Der Strom wird komplett verkauft. Einen Teil des (Strom) Ertrages werde ich als Dachmiete an Beide bezahlen. Die Anlage wird von mir finanziert. Beide sind damit (mündlich) einverstanden. Die Laufzeit beträgt 21 Jahre und soll mir einen Teil meines Lebensunterhalts sichern. Der Restwert der Anlage nach diesen 21 Jahren ist unbekannt. Sie wird jedoch auch nach diesen 21 Jahren den Strombedarf für einen Teil des Hauses abdecken können.   Solange mein Vater (79) lebt, ist das mit Sicherheit kein Problem. Nach dem Ableben meines Vaters (hoffentlich erst in vielen Jahren) geht die Wohnung meines Vaters (und damit das ganze Haus) in den Besitz meines Bruders über. Allerdings ist mein Bruder ein Mann schneller (und manchmal auch unüberlegter) Entscheidungen. Mein Bruder hat keine Kinder.  Was passiert mit meiner Investition, wenn mein Bruder das Haus (aus welchen Gründen auch immer)  verkaufen will oder muß? Kann man einen Vertrag aufsetzen, der solche Unwägbarkeiten beinhaltet. Ich möchte bei einem eventuellen Verkauf (auch bei einer evtl.Zwangsversteigerung!) zumindest den Zeitwert der Anlage zurückerhalten.  Wer formuliert mir einen hieb und stichfesten Vertrag, der diese beschriebenen Risiken für mich nachhaltig minimiert? In welcher Größenordnung belaufen sich die Kosten dafür?  Bitte nicht falsch verstehen - wir haben ein gutes Verhältnis untereinander und es ist alles im grünen Bereich. Aber wenn's um's Geld geht ...  Besten Dank für Ihre Mühe vorab!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage.  Wenn es sich um eine sog. 'Aufdachanlage' handelt, die auf dem Dach installiert wird und nicht in Dach oder Fassade eingebaut ist, dann liegt eine Verbindung nur zu einem vorübergehenden Zweck nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/95.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 95 BGB: Nur vorübergehender Zweck">§ 95 BGB/a>  vor. Die Anlage wird dann nicht Bestandteil des Grundstücks und das Eigentum an ihr folgt nicht zwingend dem Eigentum am Grundstück. Bei dieser Variante blieben Sie also Eigentümer der Anlage, obwohl Ihr Bruder Eigentümer des Hauses wäre. Ich gehe bei meiner Antwort von dieser Variante aus.  Verkauft Ihr Bruder würde a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 Abs. 1 BGB/a>  eintreten, was zur Folge hätte, dass der neue Eigentümer in den Mietvertrag eintritt. In jedem Fall sollten Sie wegen des Betriebes der Anlage verlangen, dass zu Ihren Gunsten eine Dienstbarkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1090.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1090 BGB: Gesetzlicher Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit">§ 1090 BGB/a>  ins Grundbuch eingetragen wird. Diese Eintragung muss der Eigentümer notariell vornehmen lassen. In der Dienstbarkeit sollte Ihnen ein Errichtungs - und Nutzungsrecht eingeräumt werden. Es sollte dargestellt werden, zu was Sie berechtigt sind, also Betreiben der Anlage, Betreten des Grundstücks zur Wartung und evtl. das Recht die Ausübung der Dienstbarkeit weiterzuübertragen. Die genaue Formulierung übernimmt der Notar. Die Kosten lassen sich anhand der Angaben nicht seriös beurteilen, dürften aber im kleineren dreistelligen Bereich liegen. Durch die Dienstbarkeit wird das Grundstück belastet und auch ein anderer Eigentümer müsste sich an diese halten und Ihnen den Weiterbetrieb gestatten.  Zusätzlich zur Dienstbarkeit sollten Sie mit dem Bruder einen schriftlichen Mietvertrag abschließen. Hier wäre auch die Höhe der Dachmiete aufzuführen und das das Recht den Strom zu verkaufen nur Ihnen zusteht. Natürlich kann man auch aufnehmen, dass im Fall des Verkaufs oder der Versteigerung Ihr Bruder ein Vorkaufsrecht auf die Anlage zum jeweiligen Zeitwert erhält, der von einem Sachverständigen zu schätzen wäre. Ob man diese Klausel braucht müssten Sie entscheiden, denn wie oben gesagt, bleiben Sie ja auch beim Verkauf Eigentümer der Anlage und könnten diese entfernen wenn Sie nichts mit dem neuen Eigentümer zu tun haben wollen. Für einen solchen Fall müsste man ein Sonderkündigungsrecht im Vertrag aufnehmen. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass  an dieser Stelle ohne weitere Angaben und innerhalb der Zeitvorgabe keine komplette Formulierung eines Vertrages möglich ist. Hierfür sollten Sie entweder die Direktanfrage nutzen um einen bestimmten Anwalt zu beauftragen, oder Ihr Anleigen bei 'Beauftrag-einen-Anwalt' einstellen.  Natürlich stehe ich für Nachfrageb zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Oliver Wöhler, Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 95, § 1090