Frage: Wir möchten vorab erfahren, ob der Vorkaufsrechtinhaber sein Vorkaufsrecht umsetzen will. Muss ein testamentarisch eingeräumtes Vorkaufsrecht auf den Bruder der Erblasserin eingehalten werden bzw. müssen wir vor Verkauf der Immobilie dem Vorkaufsrechtinhaber mitteilen, dass wir beabsichtigen zu verkaufen oder erhält der Vorkaufsrechtinhaber bei Eintritt der Verkaufsabsicht das Recht, die Immobilie zu erwerben. Es geht darum, dass wir eine festverzinsliche Finanzierung bzw. die darüber eingetragene Grundschuld auf ein anderes Finanzinstitut übertragen wollen, da wir mit der aktuellen Bank mehr als unzufrieden sind. Eine Aufhebung der festverzinsten Finanzierung kann aber nur bei Verkauf der Immobilie erreicht werden. Sprich - wir wollen bei der einen Bank die Finanzierung kündigen und bei einer anderen Bank neu finanzieren. Da behindert uns das Vorkaufsrecht oder nicht?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Das Vorkaufsrecht, egal ob unter Lebenden oder über ein Testament vereinbart, ist in jedem Fall des Verkaufs zu beachten. Wenn also die Erbengemeinschaft die Immobilie veräußert, um die Finanzierung umzuschulden, ist dies dennoch ein Verkauf.   Im Testament kann hierzu weiteres festgelegt werden, also zum Beispiel eine Ausnahme definiert werden.  Wenn ein Verkauf stattfindet, also ein notarieller Kaufvertrag über die Immobilie geschlossen wird, ist der Berechtigte vom Verkäufer oder dem Käufer nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/469.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist">§ 469 BGB/a>  zu informieren. Mitzuteilen sind der Vertragsinhalt mit Preis und die Tatsache, dass ein Vorkaufsrecht besteht. Werden diese Informationen nicht gegeben, so macht sich der Verkäufer schadensersatzpflcihtig. Das kann dazu führen, dass der Vorkaufsberechtigte einen ihm entgangenen Gewinn einfordern kann, selbst wenn er nie die Absicht hatte, sein Recht auszuüben.  Für die Ausübung hat der Berechtigte bei Immobilien zwei Monate Zeit seit der Mitteilung.   In Ihrer Position empfiehlt es sich daher, entweder vorab mit dem Berechtigten eine Einigung zu erzielen. Gegebenenfalls können Sie auch versuchen, mit der finanzierenden Bank eine Neuverhandlung des Zinses durchzusetzen, indem Sie in Absprache mit dem Vorkaufsberechtigten diesem eine schlechte Bonität unterstellen (wichtig: mit vorheriger Absprache, sonst begehen Sie eine strafbare Kreditgefährdung). Die Bank würde damit ein Risiko für die Kreditsicherheit sehen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 469