Frage: Vermietet wurde eine Wohnung als Zweitwohnung. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Dauer. Die Parteien haben für die Dauer von 2 Jahren  auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages verzichtet. Eine ordentliche Kündigung wäre erstmals zum 31.10.2010 möglich. Die Mieterin beruft sich unter Hinweis auf die aktuelle Rechtslage bezüglich eines Umzugs aus beruflichen Gründen und möchte das Mietverhältnis unverzüglich auflösen.   Meine Fragen:  Hat die Mieterin das Recht vorzeitig zu kündigen, weil sie ihren Arbeitsplatz und damit ihren Wohnort gewechselt hat?  Bin ich verpflichtet gegebenenfalls Nachmieter, die die Mieterin vorschlägt, zu akzeptieren?  Oder wäre ein Mietaufhebungsvertrag, dem beide Parteien zustimmen müssten, hier gegeben?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Frage beantworte ich im Rahmen dieser Erstberatungsplattform wie folgt:  Sie haben (nach Auffassung des BGH) zulässigerweise einen beiderseitigen Ausschluss der Kündigung für zwei Jahre vereinbart.  Es kommt damit nur eine außerordentliche Kündigung in Betracht. Es muss ein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 S. 1 BGB/a> ). Der Mieterin darf unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietvertrages bis 31.10.2010 nicht zumutbar sein.  Der Arbeitsplatzwechsel liegt im Risikobereich des Mieters. Hinzu kommt, dass es sich – nach Ihren Angaben – um eine Zweitwohnung der Mieterin handelt.  Das Festhalten am Mietvertrag kann für die Mieterin (beispielsweise wegen beruflicher Versetzung) allerdings eine besondere Härte (unzumutbar langer Arbeitsweg zur neuen Arbeitsstelle) sein, wenn Sie einen geeigneten, zumutbaren und solventen Nachmieter nicht akzeptieren.  Eine grundsätzliche Verpflichtung Ihrerseits, vorgeschlagene Nachmieter zu akzeptieren, besteht nicht.  Der Vermieter darf grundsätzlich seine Mieter frei wählen. Wenn die Mieterin aber einen geeigneten Nachmieter vorschlägt, der den bisherigen Vertrag übernimmt, verhielten Sie sich treuwidrig (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> ). Sie haben das Recht, von der Mieterin vorgeschlagene potenzielle Nachmieter auf ihre Geeignetheit zu überprüfen, dafür haben Sie eine angemessene „Nachforschungs- und Überlegungsfrist„.  Ein Aufhebungsvertrag ist sinnvoll, weil im konkreten Einzelfall nur ein Gericht entscheiden könnte, ob eine außerordentliche Kündigung unter Abwägung der Gesamtumstände wirksam wäre.  1. Im Ergebnis darf die Mieterin kündigen, wenn Sie einen geeigneten Ersatzmieter benennt. 2. Einen geeigneten Ersatzmieter müssen Sie nicht akzeptieren. Aber die Mieterin darf außerordentlich kündigen (siehe 1.). 3. Ein Aufhebungsvertrag ist möglich, aber nicht zwingend. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242, § 543