Frage: Liebe Anwältin, lieber Anwalt,    ich habe vor, Ende Januar eine vermietete 3 Zimmer-Eigentumswohung (76 qm²) im Prenzlauer Berg in Berlin zu kaufen.  Diese Wohnung ist seit 1998 eine Eigentumswohung, die der jetztige Besitzer damals gekauft hat.   Seit 1.9.2002 wird die Wohnung von der jetzigen Mieterin, soweit ich weiß eine alleinerziehende Mutter zweier kleiner Kinder (ca. 1 und 3 Jahre), sie selbst Studentin, bewohnt. Sie zahlt aktuell eine Miete von 600 Euro warm, was für die Lage und Größe der Wohnung sehr günstig ist.   Ich möchte die Wohung sehr gerne auf die Dauer selbst bewohnen und würde der Mieterin mit dem Hinweis auf Eigenbedarf kündigen. Ich bin 39 Jahre alt und würde die Wohnung zuerst allein bewohnen.  Hier ergeben sich nun für mich zwei Fragen:  1. Kann ich Eigenbedarf damit begründen, dass ich eine größere Wohnung benötige, da ich a) ein weiteres Zimmer  als Arbeitszimmer brauche (meine jetzige Wohnung hat 2 Zimmer u. 54 qm² und ich habe eine halbe Stelle als Angestellte und möchte in der übrigen Zeit eine wissenschaftliche Arbeit fertigstellen), b) mich meine Eltern (und auch Freunde) mehrmals im Jahr für einige Wochen besuchen und ich daher mehr Platz benötige? Außerdem würde ich auf die Dauer gerne zu zweit wohnen, dies ist nur in einer Dreizimmer-Wohnung möglich. Genügen diese Argumente für eine Eigenbedarfskündigung?    2. Greifen im Fall der Mieterin nicht Härteklauseln, die eine Eigenbedarfskündigung unmöglich machen? Die Wohnungsmarktsituation in Berlin ist aktuell zwar sehr entspannt, aber würde man nicht immer einer alleinerziehenden Mutter als Mieterin Recht geben? Muss ich mich dann auf einen jahrelangen Prozess einbestellen? Die offizielle Kündigungsfrist wären 6 Monate. Mir käme es nicht auf ein halbes Jahr an, aber ich möchte auch nicht erst in 5 Jahren in die Wohnung einziehen.    Herzlichen Dank für eine baldige Bearbeitung.   Mit freundlichen Grüßen,   U.  

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  für ihre Anfrage möchte ich Ihnen danken und diese unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten:  1. Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1 BGB/a>  darf ein Vermieter nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt gem. § 573 Abs. 2 Ziffer 2 u.a. vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt.  Nach der Rechtsprechung ist eine Eigenbedarfskündigung nur dann zulässig, wenn der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachgewiesene Gründe für seinen Nutzungswunsch hat. Missbräuchliche oder vorgetäuschte Eigenbedarfskündigungen genießen keinen Schutz. Stellt die Kündigung jedoch gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  eine besondere Härte für den Mieter dar, kann der Mieter der Eigenbedarfskündigung wirksam widersprechen.  Da ihr Wunsch, in die dann gekaufte Eigentumswohnung einzuziehen, grundsätzlich nach Auffassung der Rechtsprechung zu achten ist und aus meiner Sicht alle drei von Ihnen genannten Gründe durchaus vernünftige Gründe darstellten und diese Gründe zusammengenommen für einen normalen Menschen nachvollziehbar Ihren Wunsch nach eigener Nutzung begründen, reichen diese nach meiner Auffassung für eine Eigenbedarfskündigung aus.   Da alle Ihre später verwendbaren Beweggründe gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 3/a>  in Verbindung mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 Abs. 3 BGB/a>  bereits in der Kündigungserklärung genannt werden müssen, empfehle ich Ihnen jedoch dringend, die Angabe Ihrer Beweggründe aufs Genaueste zu überprüfen und ggf. abzuändern oder zu ergänzen, wenn es entweder nach Ihrer Auffassung noch weitere nachvollziehbare Gründe für die Eigenbedarfskündigung gibt oder wenn Teile der Begründung in einem späteren Verfahren ggf. nicht nachgewiesenen werden könne.  2. Ob im Fall Ihrer Mieterin die Eigenbedarfskündigung eine besondere Härte darstellt, regelt sich grundsätzlich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a> . Nach diesem kann der Mieter einer Kündigung widersprechen, wenn diese für ihn eine besondere Härte darstellt. Als entsprechenden Grund nennt das Gesetz selbst, die fehlende Möglichkeit zur Beschaffung einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 Abs. 2 BGB/a> ). Als weitere Härten sind von der Rechtsprechung beispielweise folgende anerkannt worden: hohes Alter und Gebrechlichkeit, eine Behinderung, eine schwere Erkrankung, eine fortgeschrittene Schwangerschaft oder eine bevorstehende wichtige Prüfung.   In dem alleinigen Umstand der zwei kleineren Kinder sehe ich keine besondere Härte und somit auch keinen Hinderungsgrund. Da aber insbesondere die Berliner Gerichte für Ihre äußerst mieterfreundliche Rechtsprechung bekannt sind und letztlich der Richter entscheidet, ob die in Ihrer Kündigung genannten Gründe ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sind und ob eine besondere Härte vorliegt, empfehle ich Ihnen dringend, sich vor dem Kauf der Eigentumswohnung ein eigenes persönliches Bild von der Mieterin zu machen und diese ggf. zu fragen, wie Sie zu einer Eigenbedarfskündigung steht. Selbst ein Mietprozess, den Sie letztendlich gewinnen, kann sich über Jahre hinziehen.  Ich bin gerne bereit, mich Ihrer Angelegenheit anzunehmen. Sollten Sie dieses wünschen, so nehmen Sie bitte per Telefon (030-44318625) oder per Email (lattreuter(at)das-mandat.de) mit mir Kontakt auf.  Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung der Frage weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen für die Klärung der Angelegenheit viel Glück.   Gern können Sie die Nachfragefunktion nutzen.  Abschließend weise ich daraufhin, dass das Weglassen oder Hinzufügen von Details die rechtliche Beurteilung der Angelegenheit verändern kann.  Mit freundlichen Grüßen   Christoph Lattreuter    - Rechtsanwalt -  www.ra-lattreuter.de   PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 574