Frage: Gegen eine ehemalige Eigentümerin eines Einfamilienhauses (wurde in einer Zwangsversteigerung erworben) liegt eine vollstreckbare Ausfertigung eines Räumungstitels vor. Diese Person soll jetzt geräumt werden. Nun hat diese Person nach Ausfertigung des Beschlusses den Mieter des Hauses geheiratet. Beide wohnen dort schon einige Jahre zusammen. Gegen den Mieter läuft zur Zeit eine Räumungsklage, die in ca. zwei Monaten verhandelt wird.  Wie ist die Rechtslage, wenn die ehemalige Eigentümerin geräumt wurde? Hat sie ein Betretungs-bzw. Besuchsrecht bei ihrem Ehemann und wenn ja, wie weit erstreckt sich dieses Recht? Ferner verweigert der Mieter die Inaugenscheinnahme des Hauses durch den neuen Eigentümer.  Welche Möglichkeiten hat der Eigentümer diesen Anspruch durchzusetzen? Kann dies im Rahmen der Zwangsräumung der ehemaligen Eigentümerin im Beisein des Gerichtsvollziehers geschehen? Hat der Eigentümer ein Recht darauf?         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage.   Zum ersten Teil Ihrer Frage ist das Folgende anzumerken.  Sie haben einen vollstreckbaren Titel auf Räumung gegen die ehemalige Eigentümerin erstritten. Abs. 500.h. die Räumung ist mit Hilfe des Gerichtsvollziehers zunächst einmal durchsetzbar.   Jedoch kommt es insoweit entscheidend darauf an, auf welche konkret bezeichnete Wohnung sich der Titel bezieht.  Sollte die Eigentümerin die selbe Wohnung bewohnt haben, die jetzt der Mieter bewohnt,könnte die Räumung zunächst weiterhin durchgesetzt werden. Völlig wirkungslos wäre der erstrittene Titel aber, falls die ehemalige Eigentümerin nun eine völlig andere Wohnung im Haus, als im Titel bezeichnet bewohnt.  Die ehemalige Eigentümerin könnte daneben aber im ersten Falle wohl erfolgreich eine sog. Vollstreckungsgegenklage erheben und die Räumung verhindern. Sie kann geltend machen, dass nachträglich Umstände eingetreten sind, die ihr ein Verbleiben in der Wohnung Ihres Ehemannes erlauben.  Insoweit ist der Ehepartner stets berechtigt, sich in den Mieträumen des anderen Ehepartners aufzuhalten. Zwar wird der Ehegatte durch den bloßen Zuzug nicht Mietvertragspartei. Der Vermieter kann dem Zuzug in aller Regel aber die Zustimmung nicht verweigern, da sich das Recht zur Aufnahme des Ehegatten aus dem Recht an dem Gebrauch der Sache gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 BGB/a>  ergibt (AG Trier a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=FamRZ%2093,%20547" target="_blank" class="djo_link" title="FamRZ 93, 547 (4 zugeordnete Entscheidungen)">FamRZ 93, 547/a> ).   Wenn vorliegend also nicht ganz besondere Umstände vorliegen, die es dem Vermieter schlicht unzumutbar machen,den Ehegatten zu dulden, besteht bis zur Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Mieter kein Recht, den Ehegatten der Wohnung zu verweisen.   Hinsichtlich des zweiten Teils Ihrer Frage gilt das Folgende:  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/809.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 809 BGB: Besichtigung einer Sache">§ 809 BGB/a>  kann der Vermieter vom Mieter verlangen, dass dieser ihm das Betreten und Besichtigen der Mietsache gestattet.  Dieser Anspruch ist zwar bei Wohnraum stark eingeschränkt:  Zulässig ist ein Betreten aber jedenfalls   * zur Feststellung des Zustandes der Mietsache (LG Stuttgart ZMR 1985,273). * vor Verkauf und Neuvermietung (AG Freiburg WM 1983, 112)  Ein bis zweimal im Jahr darf der Vermieter die Wohnung besichtigen, ohne daß hierfür ein besonderer Grund vorliegen muß. Er hat dann das Recht, die Wohnräume einfach routinemäßig zu überprüfen.   Insoweit ist der Anspruch dann natürlich zur Not auch gerichtlich durchsetzbar (Klage auf Gewährung des Zutritts). Eine Besichtigung muss aber im Rahmen der ortsüblichen Besuchszeiten (10.00 bis 13.00 Uhr) erfolgen. Es bedarf daneben einer Terminsabstimmung mit dem Mieter. Es reicht insoweit bereits aus, wenn dieser die Wohnung wöchentlich für drei Stunden zur Besichtigung bereit hält. Der Mieter muss 24 h vor dem Termin benachrichtigt werden.  Im Rahmen der Zwangsräumung können Sie ebenfalls anwesend sein. Von Gesetzeswegen müssen SIe dies eigentlich sogar, damit die Räumung erfolgreich durchgeführt werden kann.  Die Räumung beinhaltet nämlich nicht nur den Entzug des Besitzes durch den Gerichtsvollzieher beim Schuldner, sondern auch die Einweisung des Gläubigers (Vermieters) in diesen Besitz. Der Vermieter (oder ein Vertreter) muss daher bei der Räumung anwesend sein, damit er in den Besitz eingewiesen werden kann.  Soweit zu Ihren Fragen.  Beachten Sie aber bitte vorliegend dringend auch folgendes:  Hat der Vermieter gegen seinen Mieter ein Räumungsurteil erstritten, so kann die Räumungsvollstreckung aufgrund dieses Titels nur gegen den Hauptmieter erfolgen, nicht aber gegen einen Untermieter, der sich in den Räumen aufhält. Insoweit bedarf es eines erneuten Titels gegen den Untermieter, um die Räumung durchzusetzen. (BGH, Beschluss vom 18.07.2003, Aktenzeichen a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 9%20a%20ZB%20116/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.07.2003 - IXa ZB 116/03: Zulässigkeit der Räumungsvollstreckung gegen Untermieter">Abs. 9 a ZB 116/03/a> ). Sollte die ehemalige Eigentümerin also eine andere Wohnung bewohnen als früher, wäre ein neuer Titel gegen diese erforderlich.   Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort weiter geholfen zu haben  Fabian Sachse Rechtsanwalt  Von Haldenwang Pabst und Kollegen Elisabethenstraße 3-9 60594 Frankfurt am Main  Tel: 069-616295 Fax:069-616298      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 809