Frage: Vor über 10 Jahren wurde ein Gewerbemietvertrag für Büroräume 'abgeschlossen'. Beide Vertragspartner stellen jetzt fest, dass ein von beiden Seiten gegengezeichneter rechtskräftiger Vertrag nicht existiert. Es wurde trotzdem über 10 Jahre lang die vereinbarte Kalt-Miete gezahlt. Nunmehr wird vom Mieter beanstandet, dass die Mietfläche falsch ist. Eine genaue Überprüfung ergibt, dass die im Vertragsentwurf genannte Fläche mit 470 m² NGF (Nettogrundfläche)um ca. 3% zu hoch ist. Geht man jedoch von der Hauptnutzfläche HNF - Ansicht des Mieters - wie bei den anderen beiden Mietparten, beträgt die Abweichung ca 12 %.  1. Frage: Ist eine Forderung auf Rückerstattung der 'zuviel' gezahlten Miete stattzugeben? Welche Fläche (im Vertragsentwurf steht eindeutig NGF!!!) ist dann anzusetzen? Wenn ja, welche Verjährungsfristen gelten? 2. Frage: Wie verhält sich gleiche Forderung des Mieters hinsichtlich der Heiz- und Nebenkosten? Kosten wurden gem. Vertragsentwurf mit 470 m² NGF verteilt, bei den übrigen beiden Mietern nach HNF.          

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller, sehr geehrte Fragestellerin, zunächst einmal ist darauf hinzuweisen, dass Verträge nicht nur schriftlich, sondern auch mündlich geschlossen werden können. Es kann sogar durch faktische Handlungen (z.B. Erfüllung) dokumentiert werden, dass zwei Übereinstimmende Willenserklärungen abgegeben wurden: Der eine zahlt und benutzt, der andere überlässt und nimmt das Geld in Empfang. Ich gehe deshalb davon aus, dass ein Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter besteht.  Aus Ihren Schilderungen schließe ich weiterhin, dass es einen schriftlichen Vertragstext gibt, der eben nur nicht unterzeichnet wurde. Aber wenn beide Parteien den gleichen Text vorliegen haben und dessen Inhalt seint zehn Jahren praktizieren, ist davon auszugehen, dass der Mietvertrag so zustandegekommen ist und die Unterschriften lediglich deklaratorische Wirkungen gehabt hätten.  Welche Fläche (im Vertragsentwurf steht eindeutig NGF!!!) ist dann anzusetzen?  Und nun kommt die zweite Schwierigkeit: Ich kann als Rechtsanwalt keinen Vertrag beurteilen, der mir nicht vorliegt. Denn es kommt bei der Flächenberechnungsmethode darauf an, was Sie vereinbart haben. Wenn Sie NGF vereinbart haben, gilt NGF!  Enthält der Mietvertrag allerdings keine klare Regelung und kommt es zu Auseinandersetzungen der Parteien über die Mietgröße und die daraus zu ziehenden Rechtsfolgen, so gilt folgendes: Welche Flächenmethode zugrunde zu legen ist, richtet sich nach den besonderen Umständen des Einzelfalls. Sind keine besonderen Umstände ersichtlich, so dürfte sich die Fläche grundsätzlich nach der Nettogrundfläche gem. DIN 277 richten, gegebenenfalls unter anteiliger Anrechnung von mit anderen Mietern genutzten Gemeinschaftsflächen.  Eine Bruttomietflächenklausel gem. DIN 277 ist nach Auffassung des BGH( Urteil vom 4. 10. 2000 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%2044/98" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 04.10.2000 - Abs. 12 ZR 44/98: Von der DIN abweichende Berechnung der Mietfläche als überrasch...">Abs. 12 ZR 44/98/a> ) gebräuchlich und zulässig. Anzumerken ist, dass es in Deutschland keine gesetzliche Definition der „Mietfläche„ gibt und dass auch die DIN 277 Variationen zum Thema anbietet (Bruttogrundfläche, Nettogrundfläche, Nutzfläche), so dass im Vertrag nicht nur auf die DIN 277 verwiesen werden sollte, sondern auch auf die entsprechenden Unter-Ziffern.   Ist eine Forderung auf Rückerstattung der 'zuviel' gezahlten Miete stattzugeben? Wenn ja, welche Verjährungsfristen gelten?  Zur Beantwortung dieser Frage ist auf die Kenntnis des Mieters von dem Mangel abzustellen. Wenn er die Differenz kannte und trotzdem seine Miete gezahlt hat, dann hat er damit seine Akzeptanz zum Ausdruck gebracht. Eine Rückforderung kommt dann nicht in Betracht. Dies war früher in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/539.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 539 BGB: ErS. sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters">§ 539 BGB/a>  zwar nicht ausdrücklich geregelt. Der BGH hat aber wiederholt entschieden, dass a href="https://dejure.org/gesetze/0BGB010102/539.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 539 BGB a.F.: ErS. sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters">§ 539 BGB/a>  a.F. analog anzuwenden sei, wenn der Mieter die Miete in Kenntnis des Mangels drei bis sechs Monate in voller Höhe und ohne Vorbehalt weiterzahlt. Nach der Mietrechtsreform hat sich ein großer Streit in der Literatur erhoben, ob diese Rechtsprechung auch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536b BGB: Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme">§ 536b BGB/a>  analog weiter gilt, obwohl der Gesetzgeber die BGH-Rechtsprechung nicht in das Reformgesetz übernommen hat. Die Frage wird sich erst beantworten lassen, wenn der BGH diese erneut entschieden hat. Die ersten Urteile nach der Mietrechtsreform tendieren zu einer Fortsetzung der BGH-Rechtsprechung, z. B. OLG Dresden, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202002,%20662" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Dresden, 18.06.2002 - 5 U 260/02: - Anwendbarkeit der zu § 539 BGB a.F. analog ergangenen R...">NZM 2002, 662/a> ; OLG Naumburg, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202002,%201132" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Naumburg, 27.11.2001 - 9 U 186/01: (Gewerberaummiete: Verlust des Minderungsrechts bei vorb...">NJW 2002, 1132/a>  = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202002,%20251" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Naumburg, 27.11.2001 - 9 U 186/01: (Gewerberaummiete: Verlust des Minderungsrechts bei vorb...">NZM 2002, 251/a> ; KG, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202002,%20111" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 02.07.2001 - 8 U 817/00: Folgen des dauerhaften Verzichts auf eine Mietminderung">ZMR 2002, 111/a>  = GE 2001, 1195; Überblick bei Timme, NZM 2002, 685.  Sollte ein Rückforderungsanspruch bestehen, so verjährt dieser regelmäßig in drei Jahren.  Wie verhält sich gleiche Forderung des Mieters hinsichtlich der Heiz- und Nebenkosten? Kosten wurden gem. Vertragsentwurf mit 470 m² NGF verteilt, bei den übrigen beiden Mietern nach HNF.  Für die Nebenkosten kommt es alleine darauf an, dass diese gemäß der vertraglichen Vereinbarung abgerechnet werden. Und wenn der Mieter etwas anderes vereinbart hat, als andere Mieter, dann muss er sich an dieser Vereinbarung festhalten lassen.  Ich hoffe, Ihnen mit der Antwort geholfen zu haben. Mit freundlichen Grüßen  RA Fabian Sachse      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 539, § 536b