Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich möchte Sie um Rat bzgl. der Einbehaltung von der Mietkaution fragen.  Vor kurzem sind wir aus unserer alten Wohnung ausgezogen und haben diese auch in sehr gutem Zustand hinterlassen. Dies ist im Auszugsprotokoll festgehalten, hier ist lediglich von einer normalen Abnutzung die Rede. Bei der Wohnungsübergabe war auch ein Sachverständiger dabei, der uns ebenfalls (leider nur mündlich) bestätigt hat, dass keine Renovierungsarbeiten in der Wohnung nötig sind.  Jetzt hat unser ehemaliger Vermieter einen Großteil unserer Kaution innebehalten, basierend auf einem Kostenvoranschlag zur Komplettrenovierung (mit anteiliger Verrechnung). Er beruft sich auf den folgenden Absatz in unserem Mietvertrag:  'Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreperaturen innerhalb der obengenannten Zeitfolgen durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhältnises noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma.'  Ist ein solches Vorgehen rechtens? Kann unser Vermieter tatsächlich über die Hälfte unserer Kaution innebehalten, obwohl wir die Wohnung in einwandfreiem Zustand zurückgegeben haben?  Vielen Dank für Ihre Unterstützung.  Mit freundlichem Gruß, Andrea

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),   Danke für Ihre Online – Anfrage!   Vorweg weise ich  darauf hin,  dass dieses Forum (Frag-einen-Anwalt) dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln und die persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen soll. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen könnte die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.   Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre mietrechtliche Fragen wie folgt:  Grundsätzlich ist nicht der Mieter, sondern der Vermieter nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 BGB/a>  für den Erhalt der Wohnung in einem vertragsgerechten Zustand verantwortlich. Dem Mieter können aber vertraglich so genannte Schönheitsreparaturen auferlegt werden. Diese dienen in der Regel dazu, die von ihm selbst verursachten Abnutzungen zu beseitigen.  Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind allerdings formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  unwirksam, wenn sie einen „starren Fristenplan„ für die Renovierungsarbeiten vorsehen und deshalb zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen.   Nur dann, wenn nach dem Wortlaut der Klausel eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf für den Mieter erkennbar gewollt ist, liegt nach der Rechtsprechung keine starre Fristenregelung vor.  Vorliegend gehe ich von einer starren Fristenregelung aus.  Die von Ihnen zitierte Schönheitsreparaturklausel sieht nämlich gerade nicht eine Renovierungspflicht nach dem Grad der Abnutzung sondern eine unbedingte, eben starre Renovierungspflicht zu Ihren Lasten vor und ist damit gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGH wohl unwirksam.   Der Bundesgerichtshof hat außerdem zu Gunsten der Mieter entschieden, dass besagte Erwägungen auf so genannte Abgeltungsklauseln übertragbar sind.  Abgeltungsklauseln wie die von Ihnen hier zitierte sehen oftmals vor, dass der Mieter bei Auszug seiner Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durch vorab festgelegte Kostenbeteiligung, die sich in Abhängigkeit der Nutzungsdauer erhöht, nachkommen soll. Bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führt eine starre Abgeltungsregelung allerdings gerade dazu, dass der Mieter mit ( erheblich ) höheren zeitanteiligen Renovierungskosten unangemessen belastet wird, weil die formularvertragliche Verpflichtung  nicht dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht. Mit Urteil vom 18. 10. 2006 des Abs. 8 Zivilsenats – Az. : <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2052/06' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 18.10.2006 - Abs. 8 ZR 52/06: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>Abs. 8 ZR 52/06</a> – wurde deshalb höchstrichterlich entschieden, dass auch Abgeltungsklauseln auf einer „ starren„ Berechnungsgrundlage den Mieter unangemessen benachteiligen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung zulassen.  Alles in allem sollten Sie deshalb auf die Auszahlung der Mietkaution weiter bestehen. Idealerweise setzen Sie dem Vermieter eine Zahlungsfrist von 2 Wochen per sogenanntem „Einschreiben mit Rückschein„.  Da Sie keine Angaben machen, wann das Mietverhältnis beendet wurde weise ich allerdings vorsorglich noch darauf hin, dass der Vermieter vor Auszahlung der Kaution ein Zurückbehaltungsrecht hat, nämlich immer dann, wenn die Nebenkostenabrechnung von ihm noch nicht in angemessener Zeit erstellt werden konnte.  Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten bitte ich  über die kostenfreie Nachfragefunktion bei mir einfach nachzufragen und verbleibe   mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 307