Frage: Ich besitze ein Ferienhaus (Rustico) im Valle Cannobina bei Cannobio, Italien, das zum Verkauf steht.  Anfang Mai dieses Jahres haben zwei meiner Gäste mir mitgeteilt, daß sie das Haus kaufen wollen. Seitdem habe ich von Deutschland aus über Monate mit einem italienischen Notar und einem Geometra in Cannobio in italienischer Sprache korrespondiert,  um den Verkauf in Italien vorzubereiten, was mich sehr viel Mühe und Zeit gekostet hat.   Schließlich habe ich mit den beiden Käuferinnen einen Vorvertrag geschlossen und eine Anzahlung auf den Kaufpreis von EUR 10.000,-- erhalten.  Anfang November teilten mir die Käuferinnen jedoch mit, daß sie vom Kauf des Rusticos zurücktreten, da sie irrtümlich glaubten, daß noch zwei weitere Rustico-Ruinen, die sich unterhalb meines Grundstücks befinden, im Kaufpreis enthalten seien, was jedoch nicht der Fall war, da mir diese nicht gehören.  Da ich auf  Grund der Kaufabsicht der Käuferinnen, die mir in mehreren E-mails immer wieder versichert wurde, davon ausgegangen war, daß es tatsächlich zum Verkauf  des Rusicos kommt, habe ich verschiedene Käufe und Investitionen getätigt, die ich ansonsten nicht getätigt hätte.  Meine Frage ist nun, ob und in welcher Höhe mir gegebenenfalls eine Aufwandentschädigung zusteht und ob ich diese von der Anzahlung in Höhe von EUR 10.000,- in Abzug bringen kann. 

Antwort: Sehr geehrter Fragestellerin,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten möchte:   Grundsätzlich besteht wegen der Formvorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a>  kein wirksamer Kaufvertrag zwischen Ihnen.   Wenn die Käufer aber nach diesen langen Verhandlungen von Ihrer Kaufzusage bzw. dem Vorvertrag zurücktreten, lösen Sie sich von Ihrer vertraglichen Verpflichtung und enttäuschen Sie in Ihrem Vertrauen auf die Gültigkeit Ihrer Verkaufszusage. Haben Sie als Verkäufer schon Aufwendungen getätigt, wie z.B.  Renovierungen durchgeführt, können Sie trotzdem Schadensersatzansprüche besitzen. Hier kommt es in haftungsbegründender Hinsicht aber immer auch maßgeblich auf das Verschulden der Gegenpartei an.   Auch kommt eine Haftung auf den ErS. des sog. Vertrauensschadens in Betracht, wenn eine Vertragspartei Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages erweckt, obwohl dem Vertragsschluss ein dem anderen Teil unbekanntes und verschwiegenes Hindernis entgegensteht oder entgegenstehen könnte. Grundsätzlich hat zwar jede Vertragspartei das Recht, bis zum Vertragsschluss von der Kaufentscheidung wieder Abstand hiervon zu nehmen. Eventuelle Aufwendungen des Verkäufers sind aber zu ersetzen, soweit der Abschluss des Vertrages nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen war und die andere Partei den Vertragsschluss später ohne erkennbaren Grund ablehnt.  Diese Grundsätze stehen im Falle des Hausverkaufs immer im Widerspruch zu der o.g. Formvorschrift, dass ein solcher Vertrag zu seiner Wirksamkeit einer notariellen Beurkundung bedarf.   Ich empfehle Ihnen deshalb dringend einen Rechtsanwalt direkt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen, damit dieser die anfallende E-Mail Korrespondenz und auch den Vorvertrag überprüft. Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung sehe ich durchaus gute Chancen hier eine Entschädigung zu erreichen.  Bezüglich der Höhe eines Schadensersatzanspruches dürften Sie auf den sog. Vertrauensschaden begrenzt sein. Der Vertrauensschaden ist der Schaden, der dem Verletzten daraus entstanden ist, dass er auf die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts oder der Richtigkeit einer Erklärung vertraut hat. Beim Vertrauensschaden ist immer nur das sog. negative Interesse zu ersetzen, das heißt man ist so zu stellen, wie man stehen würde, wenn man nicht auf die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts vertraut hätte. Konkret würden Ihnen dann alle Aufwendungen ersetzt werden, die Sie im Vertrauen auf den baldigen Verkauf getätigt haben.   Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen   Rechtsanwaltskanzlei  Sven Kienhöfer   Rechbergstr. 22  73550 Waldstetten  Telefon: 07171/8709925  Fax: 07171/8709926  E-Mail: info@rechtsanwalt-kienhoefer.de  Web: www.rechtsanwalt-kienhoefer.de  Web: www.ruecktritt.autokauf.de !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b