Frage: Ich bin Eigentümer einer vermieteten ETW. Der Holzbelag des zur ETW zugehörigen Balkons ist stark beschädigt und muss erneuert werden (Wasserschäden und dadurch Aufbrechen des Balkonbodens, Stolpergefahr).   Laut Hausverwaltung ist der Mieter aufgrund mangelnder Sorgfaltspflicht hauptverantwortlich für den Schaden.  Die von ihm aufgestellten Pflanzengefäße haben den Wasserschaden im Wesentlichen erzeugt. Dies ist durch Fotos (kreisrunde Abdrücke der Pflanzengefäße und Aufbrechen des Holzes darunter) nachweisbar. Der Mieter streitet dies ab. Er gibt Verwitterung als Grund an und gibt an, den Balkon ordnungsgemäß benutzt zu haben.  Des Weiteren verweist er auf die Pflicht des Vermieters, für Instandhaltung und Sanierung zuständig zu sein. Das Angebot die Kosten zu teilen, lehnt der Mieter ab.   Eine Kostenübernahme durch die Hausgemeinschaft im Sinne Gemeinschaftseigentum lehnt die Hausverwaltung ab, da der Balkonboden zum Sondereigentum gehört (was nachvollziehbar ist).   Wer zahlt die Sanierung? Kann ich den Mieter zumindest teilweise dazu verpflichten, ihn zu beteiligen?  Wenn ja, auf welcher Rechtsgrundlage? Welche Chancen sehen Sie, dies durchzusetzen?  Vielen Dank für Ihre Antwort!      

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Ich teile zunächst die Ansicht der Hausverwaltung, dass der Bodenbelag des zur ETW gehörenden Balkons Sondereigentum ist, so dass hier eine Beteiligung der WEG an den Kosten der Reparatur/Erneuerung nicht erreicht werden kann.  Auch wenn ich den Inhalt des Mietvertrages nicht kenne, dessen Prüfung allerdings vorgenommen werden sollte, gilt hinsichtlich von Ansprüchen gegen den Mieter folgendes:  Aus § 536 c BGB, aber auch aus § 242 BGB, resultiert eine Obhutspflicht des Mieters. Der Mieter ist zum sorgfältigen Umgang mit der Mietsache verpflichtet und hat alles zu tun, damit Schäden am Eigentum des Vermieters vermieden werden. Bemerkt der Mieter negative Beeinträchtigungen von im Eigentum des Vermieters stehenden Gegenstände, so muss er dies dem Vermieter unverzüglich mitteilen. Zudem muss er selbst aktiv werden, um drohende Schäden zu vermeiden (etwa: BGH, Urt. v. 14.12.2016 – Abs. 8 ZR 49/16).  Wird diese Obhutspflicht verletzt, so ergibt sich für Sie als Vermieter gegen den Mieter ein Schadenersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB.  Hier besteht allerdings noch Streit über die Frage der Ursache für das Aufbrechen des Bodens. Diese muss natürlich primär geklärt werden, da nur dann ein Ersatzanspruch gegen den Mieter besteht, wenn er diesen Zustand durch das von Ihnen beschriebene Verhalten verursacht hat und nicht etwa Mängel am Bodenbelag oder natürliche Verwitterung vorliegt. Denn für Mängel des Bodenbelages oder normalen Verschleiß muss der Mieter nicht einstehen. Ggf. sollten Sie hier durch einen Fachmann für Holz bzw. Außenholzböden zunächst klären lassen und schriftlich dokumentieren, dass der Schaden am Belag durch ein Verhalten des Mieters entstanden ist.  Ist dies geklärt und in Ihrem Sinne beantwortet, so beurteile ich die Erfolgsaussichten Ihres Anspruchs gegen den Mieter aus § 280 Abs. 1 BGB als gut. Dann muss allerdings noch der Schadenumfang und die Beteiligung des Mieters hieran geklärt werden. Wenn hier keine Reparatur mehr möglich ist, sondern nur noch der Abriss und die Verlegung eines neuen Bodenbelages, so muss unter dem Gesichtspunkt 'Abzug neu für alt' ein gewisser Betrag vom Gesamtschadenaufwand zu Gunsten des Mieters abgezogen werden, da Sie durch die Neuverlegung des Bodenbelages ansonsten bevorteilt wären.  Zur Bemessung dieses prozentualen Abzuges 'neu für alt' können als erstes Orientierungspunkt die AFA-Tabellen des BMF herangezogen werden Je nach Art des Außenbelages (Kiefernholz, Fichte, Douglasie etc.) werden hier gewöhnliche Nutzungsdauern von Außenholzbelägen von 5 bis 15 Jahre angenommen, so dass hier je nach Alter des vorhandenen vermieteten Belages dann entsprechende Abzüge zugunsten des Mieters vorzunehmen wären. Soweit hier der Mieter nicht in Anspruch genommen werden kann, wären die Kosten dann von Ihnen als Eigentümer und Vermieter zu übernehmen.  Ich hoffe, Ihnen hiermit vorab geholfen zu haben und stehe für kostenfreie Rückfragen jederzeit zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Thomas Klein

Relevante Paragraphen: § 242, § 280