Frage: Wir leben zur Zeit im Ausland . d.h. kein Wohnsitz in Deutschland. Da wir bald zurück kehren, haben wir uns bei einem Heimatbesuch bereits ein Haus über einen Makler ausgesucht.  Dieses sollte ursprünglich zum 1. Juli frei werden und wir konnten uns mit dem Makler und Verkäufer einigen, dass wir das Haus bis zu unserer Rückkehr mieten und dann einen Notartermin festlegen um den Kauf abzuschließen, wenn wir wieder einen Wohnsitz in Deutschland haben.  Hierzu haben wir eine Reservierungsvereinbarung unterschrieben, die dem Verkäufer einen Schadensersatz + Mwst. zusichert sollten wir von der Kaufabsicht zurücktreten.  Leider hat sich seitens des Verkäufers alles um einiges verzögert. Wir haben immer noch nicht alle Unterlagen für eine konkrete Kreditanfrage bei der Bank und der Abschluss eines Mietvertrages wurde auf 15. Juli seitens des Verkäufers verschoben.  Wir konnten aber mit den uns vorliegenden Unterlagen über einen Finanzberater erfahren, dass eine Finanzierungsbestätigung zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich ist, da wir keinen Wohnsitz in Deutschland haben.  Dies teilten wir dem Makler mit (welcher in Kontakt mit dem Verkäufer stand), um sowohl ihn als auch den Verkäufer darauf aufmerksam zu machen, dass ein der Hauskauf gefährdet sein könnte, da wir nicht wissen, ob wir den Kredit bewilligt bekommen. Wir fragten deshalb nach, ob der Verkäufer aufgrund dieser Sachlage überhaupt bereit ist, einen Mietvertrag abzuschließen.  Der Makler teilte uns daraufhin mit, dass der Verkäufer die Immobilie so schnell wie möglich verkaufen möchte und er nicht bedacht hätte, dass wir keine Finanzierungsbestätigung bekommen, weil wir keinen Wohnsitz in Deutschland hätten.  Daraufhin haben wir uns entschlossen, von unserem Kaufinteresse zurückzutreten, da eine mögliche Mietverlängerung bei nicht zustande kommen einer Finanzierung aussichtslos scheint. Das Risiko, Miete für das Haus zu zahlen in der Zeit unserer Abwesenheit und es dann nicht kaufen zu können, wollten wir nicht eingehen.  Eigentlich war die Idee der Miete, dass wir bereits Arbeiten am Haus erledigen können so dass es bezugsbereit ist, wenn wir zurückkehren.  Nach Absage des Kaufinteresses haben wir die fällige Reservierungsgebühr sofort überwiesen, um dem weiteren Verkauf der Immobilie nicht im Weg zu stehen.  Nun zwei Fragen:  1. Der Vermieter hat sich nun direkt an uns gewendet und darauf hingewiesen, dass er durch unseren Rücktritt erhebliche Kosten hätte und er auch 2 weiteren Interessenten abgesagt hätte. Kann er nun noch weiteren Schadensersatz geltend machen wie die Monatsmieten? (Wir haben noch keinen Mietvertrag unterschrieben!) 2. Beim Prüfen, ob aus der Reservierungsvereinbarung noch weitere Schadensersatzansprüche hervorgehen könnten ist mir aufgefallen, dass seitens des Maklers eine falsche Adresse eingetragen wurde. Ist diese nun überhaupt gültig?  Vielen Dank für Ihre Antwort!     Einsatz editiert am 12.07.2013 10:23:39

Antwort: Guten Tag,  ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der von Ihnen dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:  Vorab möchte ich bemerken, dass ohne eine genaue Kenntnis der von Ihnen unterschriebenen Reservierungsvereinbarung eine abschließende Bewertung der Rechtslage nicht möglich ist.  Allgemein kann jedoch Folgendes gesagt werden:  Grundsätzlich steht einem Vertragspartner ein Schadensersatzanspruch gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a>  dann zu, wenn der andere Vertragspartner 'eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis' verletzt.  Da das ins Auge gefasste Geschäft hier ein Grundstückskauf war, der zu seiner Wirksamkeit der notariellen Beurkundung bedarf, gilt die oben genannte Vorschrift allerdings nur in ganz bestimmten Ausnahmefällen.   Grundsätzlich gilt nach der Rechtsprechung, dass derjenige, der über einen Grundstückskauf verhandelt und in Erwartung dessen Aufwendungen macht, dies grundsätzlich auf eigene Gefahr tut, so OLG Koblenz, Urteil vom 25.02.1997, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20U%20477/96" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Koblenz, 25.02.1997 - 3 U 477/96: AufwendungserS. bei gescheiterten Grundstücksverkauf">3 U 477/96/a>  ferner  BGH, Urteil vom 29.03.1996, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20332/94" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 29.03.1996 - Abs. 5 ZR 332/94: Voraussetzungen des Schadensersatzes wegen des Abbruchs von Verh...">Abs. 5 ZR 332/94/a> .  Das OLG Stuttgart, Urteil vom 02.04.2007, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20U%20177/06" target="_blank" class="djo_link" title="5 U 177/06 (3 zugeordnete Entscheidungen)">5 U 177/06/a>  hat zu dieser Frage ausgeführt:  'Noch höhere Voraussetzungen für eine Ersatzpflicht gelten indessen für nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a>  n.F./ a href="https://dejure.org/gesetze/0BGB010102/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB a.F.">§ 313 S. 1 BGB/a>  a.F. zu beurkundende Rechtsgeschäfte. Denn eine Verpflichtung zum ErS. des Vertrauensschadens bedeutet einen indirekten Zwang zum Vertragsabschluss. Dieser Zwang läuft dem Zweck der Formvorschrift von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a>  n.F./ a href="https://dejure.org/gesetze/0BGB010102/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB a.F.">§ 313 S. 1 BGB/a>  a.F. zuwider, nach der wegen der objektiven Eigenart des Vertragsgegenstandes eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindert werden soll (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20116,%20251" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.12.1991 - Abs. 5 ZR 311/89: Entreicherung bei Rückabwicklung eines formnichtigen Grundstücks...">BGHZ 116, 251/a> ). Für gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a>  beurkundungspflichtige Rechtsgeschäfte löst der Abbruch von Vertragsverhandlungen, deren Erfolg als sicher anzunehmen war, durch einen der Verhandlungspartner daher auch dann grundsätzlich keine Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund für den Abbruch fehlt (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WM%201982,%201436" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.10.1982 - Abs. 5 ZR 216/81: Zum ErS. des Vertrauensschadens verpflichtendes Verschulden be...">WM 1982, 1436/a> ).'  Die Reservierungsvereinbarung muss auf jeden Fall noch im Hinblick auf ein möglicherweise darin enthaltenes Schuldversprechen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/780.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 780 BGB: Schuldversprechen">§ 780 BGB/a>  geprüft werden. Falls ein solches vorliegen sollte, muss zudem die Wirksamkeit dieser Vereinbarung unter dem Gesichtspunkt des Umgehungsgeschäftes geprüft werden.    Unter Berücksichtigung der oben kurz dargestellten Rechtslage kann Ihre erste Frage dahingehend beantwortet werden, dass dem Verkäufer wegen des Abbruches der Kaufverhandlungen aller Wahrscheinlichkeit nach keine weiteren Schadensersatzansprüche zustehen dürften.   Ob er Ansprüche aus einem mündlich geschlossenen Mietvertrag hat, hängt von mehreren Umständen ab, die hier nicht geklärt werden können. Allerdings wären diese Ansprüche zeitlich auf die gesetzliche Kündigungsfrist eines Mietvertrages beschränkt. Auch insoweit ist die genaue Kenntnis der an Ihnen unterschriebenen Reservierungsvereinbarung erforderlich.  Der Umstand, dass in dieser Reservierungsvereinbarung von Seiten des Maklers eine falsche Adresse eingetragen wurde, ist unschädlich, solange über die Identität der Vertragsparteien Klarheit besteht. Lediglich dann, wenn unter der eingetragenen Adresse eine Person gleichen Namens lebt, könnte die Frage der Gültigkeit im Raume stehen.  Ich empfehle Ihnen dringend, spätestens dann, wenn die Gegenseite Ansprüche gegen Sie erhebt, im Rahmen eines weiterführenden Mandates einen Anwalt/eine Anwältin zu beauftragen und insbesondere die Reservierungsvereinbarung vorzulegen, damit die gegnerischen Ansprüche möglichst abgewiesen werden können.  Natürlich stehe ich Ihnen gerne für diese weiterführende Tätigkeit zur Verfügung. Im Bedarfsfall nehmen Sie bitte Kontakt mit mir auf.   Mit freundlichen Grüßen   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 780, § 313, § 280