Frage: Sehr geehrte Experten ! Ich bin seit 5 Jahren WEG-Verwalter in einer kleinen Eigentümergemeinschaft. Bei der letzten Versammlung wurde ich für weitere 5 Jahre als Verwalter gewählt. Aufgrund erheblicher Mißstände zwischen mir als Verwalter und einzelnen Miteigentümern ist das Vertrauen meinerseits zur Eigentümergemeinschaft erheblich gestört und zum Teil sehr angespannt; meine Arbeit als Verwalter wird auch ständig in Frage gestellt, sogar als Lügner wurde ich bereits durch einen Mitigentümer betitelt. Ich habe seinerzeit die Verwaltung von einer hauptberuflichen Verwalterin übernommen, die nichts gemacht hat. Ich selber mache die Verwaltung ehrenamtlich gegen geringe Aufwandsentschädigung, da ich selber auch im Hause wohnte und der Gemeinschaft nicht zur finanziellen Last fallen wollte. Ich möchte den Verwaltervetrag außerordentlich kündigen, die ist nur aus wichtigem Grund möglich. Ferner möchte ich eine Abberufung meiner Person als Verwalter erreichen. Es sind 2 Miteigentümer und eine Erbengemeinschaft ( insgesamt 3 Wohnungen ). Wie gehe ich nun schriftlich mit Kündigung und Abberufung ( vereinfachtes Umlaufverfahren ) vor ? Muss ich eine bestimmte Frist einhalten ( außerordentliche Kündigung )?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:   Der Verwaltervertrag ist ein sog. Geschäftsbesorgungsvertrag, den Sie jederzeit im Wege der Amtsniederlegung aus wichtigem Grund kündigen können.  Die Zerstörung des Vertrauensverhältnisses ist ein Grund sowohl den Verwaltervertrag außerordentlich zu beenden, als auch den Verwalter nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/26.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 26 WEG: Bestellung und Abberufung des Verwalters">§ 26 Abs. 1 WEG/a>  abzuberufen.  Denn dann kann den Wohnungseigentümern oder dem Verwalter eine Zusammenarbeit  unter Beachtung aller Umstände nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden  (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202002,%203240" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.06.2002 - Abs. 5 ZB 39/01: Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses durch den Verwalter">NJW 2002, 3240/a> ; OLG München a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202006,%20637" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 1000ünchen, 22.02.2006 - 34 Wx 118/05: Abberufung des Verwalters bei fehlerhafter Information ...">ZMR 2006, 637/a> ; OLG Hamm a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202004,%20852" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 22.12.2003 - 15 W 396/03: Zur Zulässigkeit der Änderung des Kostenverteilungsschlüsse...">ZMR 2004, 852/a> ; BayObLG ZMR 2004, 840; OLG Köln a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202004,%20296" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 22.11.2002 - 16 Wx 153/02: Abberufung des WEG -Verwalters">ZMR 2004, 296/a> ).  Wie gehen Sie nun vor:  Wie Sie selbst schon richtig angesprochen haben, sollten Kündigung und Abberufung separat erledigt werden.  Zwar beinhaltet die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund i. d. R. zugleich die Kündigung des Verwaltervertrags (BayObLG, Beschluss v. 6.8.1985, 2Z BR 45/85, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201986,%20445" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 06.08.1985 - BReg. 2 Z 45/85: Sofortige Abberufung eines Verwalters einer Wohnungseige...">NJW-RR 1986, 445/a> ; BayObLG, Beschluss v. 30.4.1999, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2Z%20BR%203/99" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 30.04.1999 - 2Z BR 3/99: Abberufung des Verwalters">2Z BR 3/99/a> , ZMR 1999, 575), dennoch bedingt das eine nicht automatisch auch das andere    In der Kündigung legen Sie der WEG ausführlich die Gründe dar, die zu einer Störung des Vertrauensverhältnisses geführt haben (Beleidigung als Lügner,...) Die Kündigung ist zwar nicht an die Frist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/626.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 626 BGB: Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 626 BGB/a>  gebunden (2 Wochen), doch nach Ansicht des OLG Frankfurt muss diese Kündigung innerhalb angemessener Frist erfolgen. Da Sie jedoch nur eine kleine Eigentümergemeinschaft darstellen, wird es bei einer Frist von 2 Wochen bleiben.  Beachten Sie bitte, dass die Amtsniederlegung erst dann wirksam ist, wenn Sie allen Eigentümern zugegangen ist.  Die Abberufung sollte in der Eigentümerversammlung erfolgen. In dieser Versammlung sollte gleichzeitig Ihr Nachfolger bestimmt werden.  Generll ist dies auch im Umlaufbeschlusswege möglich.  Sie sollten jedoch beachten, dass der Umlaufbeschluss einstimmig zu erfolgen hat.  Insoweit wäre eine Versammlung sicherer.  Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 626