Frage: Guten Tag  ich bin im Begriff eine Immobilie zu erwerben. Auf dem Gelände wird ein galvanischer Kleinbetrieb betrieben - wobei es sich um meinen späteren Mieter bei Kauf handeln würde. Es besteht aktuell ein gewerblich befristeter Mietvertrag für den galvanischen Betrieb. Diesen muß ich übernehmen und habe mit dem zukünftigen Mieter  sowohl eine angepasste Miethöhe und weitere getroffene Abreden bislang nur mündlich abesprochen.  In welcher Form können diese vertraglichen Anpassungen im Falle des Erwerbs der Immobilie durch mich, als dann neue Vermieterin, rechtskräftig vereinbart werden. Was gilt es zu beachten? Muss dies zwingend beim Notar erfolgen?   Da es sich um ein 'umwelt-relevantes' Gewerbe bei der Galvanik handelt, sind Bodengutachten in Auftrag gegeben.  Wie kann ich als rechtlich einwandfrei die Klausel in dem neuen Mietvertrag bzw. Zusatz zum alten Mietvertrag einbringen, dass mögliche finanzielle Folgen einer Verschlechterung evt. Kontimanation ab dem in Kürze vorliegenden Bodengutachten  in der Zeit der weiteren Betriebsführung des galvanischen Betriebes durch den  Mieter zu dessen Lasten gehen.   1. Benötige also sowohl eine klare Aussage zur Rechtskräftigkeit von entweder neuem Gewerbe-Mietvertrag oder -falls rechtlich erforderlich- erweiterten Nebenabreden des bestehenden befristeten Vertrages (Laufzeit noch knapp 5 Jahre. 2. Bitte auch die passenden Formulierungen vorzuschlagen  Besten Dank 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,   vielen Dank für Ihre Anfrage.   Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.  Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:   Zu 1:   Wenn ich Ihre Schilderung richtig verstanden habe, dann ist das Objekt welches Sie gegenwärtig beabsichtigen zu erwerben derzeit vermietet.   Da gegenwärtig ein Mietvertrag besteht gehe ich davon aus, daß der Inhaber des Kleinbetriebs demnach nicht Eigentümer/Verkäufer der Immobilie ist, sondern lediglich Mieter.   Natürlich müßte man zusätzlich zu den hier aufgeführten Angaben auch noch den Mietvertrag überprüfen, um die rechtlichen Verhältnisse genau abschätzen zu können.   Im Hinblick auf die von Ihnen beabsichtigte Vertragsänderung muß man jedoch zunächst feststellen:   Im Falle eines Verkaufs würden Sie als der zukünftige Käufer Partei des bestehenden Mietvertrags werden.  Dies gibt sich aus dem in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  normierten Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete', der in diesem Fall entsprechend anwendbar wäre.   Daher würde der bestehende Vertrag grundsätzlich auch ohne Veränderung fortbestehen und Sie haben nicht die Möglichkeit für die bestehende Vertragslaufzeit eine Änderung zu erzwingen.  Weiterhin gibt es wegen dem vorgenannten GrundS. grundsätzlich auch kein Kündigungs- oder Sonderkündigungsrecht des Erwerbers.   Wenn also keine anderweitige vertragliche Vereinbarung besteht und der Mieter nicht bereit wäre z.B. einer Änderung des Mietvertrags zuzustimmen, haben Sie generell keine Möglichkeit den Vertrag einseitig während der Laufzeit zu ändern.   Sollte der Mieter zu einer Änderung bereit sein, dann würde sich dies aus Beweisgründen in schriftlicher Form empfehlen. Eine notarielle Beurkundung ist bei Mietverträgen nicht erforderlich.   Zu 2:   Grundsätzlich wäre eine entsprechende Klausel sicherlich möglich, wobei allerdings folgende Punkte bei der Abfassung zu beachten wären:   - Wie unter Ziffer 1 ausgeführt besteht bei dem laufenden Vertrag kein Anspruch auf eine entsprechende Klausel, wenn der Mieter nicht zustimmt, oder dies nicht anders vertraglich vereinbart ist. Dies ist also zunächst abzuklären.   - Selbst wenn eine entsprechende Änderung möglich ist, wäre zunächst zu prüfen wie die Verschlechterung des Bodens bisher in dem Vertrag geregelt ist.   - Außerdem muß der derzeitige Zustand des Bodens festgestellt und darauf Bezug genommen werden können, denn: Rückwirkend wäre eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen Verschlechterung des Bodens sicherlich unwirksam. Daher könnte eine rechtliche Verantwortung nur für die Zukunft vereinbart werden.    Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Formulierung einer entsprechenden Klausel gerne zur Verfügung.  Sie können mich bei weiteren Fragen auch über die angegebene E-mail Adresse kontaktieren.   Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend und verbleibe mit freundlichen Grüßen    Thomas Mack Rechtsanwalt   ________________________________________________________ Rechtsanwalt Thomas Mack Throner Str. 3 60385 Frankfurt a.Abs. 1000. Tel.: 0049-69-4691701 E-mail: tsmack@t-online.de   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566