Frage: Seit  Jahren habe ich ein Objekt an eine Firma gewerblich vermietet. Der Mietvertrag wurde sowohl von mir wie auch von der Gegenseite (vom Syndikus) rechtlich überprüft. Es wurden mehrfach Änderungen am Entwurf vorgenommen .Er enthält folgende Klausel in der Anlage zum Mietvertrag , die individuell diskutiert und besprochen war:  'Die Mieterin übernimmt im und am Gebäude alle innen und außen anfallenden erforderlichen Reparaturen , Umbauten , Anstriche , Renovierungs- und Wartungsarbeiten sach- und fachgerecht in eigener Verantwortung , auf eigene Kosten.' Nun beginnt nach 10 Jahren  am Dachrand  ein Balken zu Faulen wegen laufender Berührung mit Nässe vom Dach her . Er muß früher oder später ausgetauscht werden . Ich bin der Meinung das dies Sache der Mieterin ist. Von Mieterseite wird nun argumentiert : 'Bei diesem Mangel handelt es sich um einen Dach - und Fachmangel , den wir in Ihrer Zuständigkeit sehen' . Frage: Von wem  oder auf wessen Kosten muß der Balken nun ausgetauscht werden ?   MfG. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Nach der derzeit überwiegenden Rechtsprechung kann die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjektes nur insoweit auf den Mieter übertragen werden, als diese sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind, vgl. BGH , Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%20158/01" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.04.2005 - Abs. 12 ZR 158/01: Formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzu...">Abs. 12 ZR 158/01/a> .   Nach diesen Maßstäben steht zu befürchten, dass die von Ihnen verwendete Klausel als unwirksam erachtet werden könnte, da mit ihr sämtliche im und am Gebäude anfallenden erforderlichen Reparaturen, Umbauten, Anstriche, Renovierungs- und Wartungsarbeiten und damit auch Instandhaltungs- und Instandsetzungmaßnahmen der Dachsubstanz und der tragenden Gebäudeteile übertragen werden. Einer gerichtlichen Inhaltskontrolle gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  dürfte die Klausel daher nicht standhalten.  Die umfassende Überbürdung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Mietobjekt, einschließlich solcher an 'Dach und Fach' ist jedoch durch individualvertragliche Regelungen zulässig, vgl. OLG Rostock, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20U%20287/08" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Rostock, 10.09.2009 - 3 U 287/08: Pachtvertrag: Abwälzung der Instandhaltungspflicht auf de...">3 U 287/08/a> .  In dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt wird es nach meiner Rechtsauffassung daher entscheidend auf die Frage ankommen, ob vorliegend von einer individualvertraglichen Regelung oder einer einseitig verwendeten formularmäßigen Vertragsklausel auszugehen ist, da grundsätzlich nur letztere einer Inhaltskontrolle nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  unterliegt.   Die Abgrenzung zwischen Individualvereinbarung und AGB erweist sich in der Praxis immer wieder als schwierig. Konstatiert werden muss, dass der Bundesgerichtshof an das Vorliegen einer Individualvereinbarung nach wie vor hohe Anforderungen stellt. Allein das Anbieten von Änderungsmöglichkeiten reicht in der Regel nicht aus. Erforderlich ist vielmehr, dass die Parteien in konkrete Gespräche über den Inhalt des Vertrages gekommen sind, vgl. BGH, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2026/15" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.01.2016 - Abs. 8 ZR 26/15: Vertrag über die Lieferung von Arzneimitteln: Stellen von Vert...">Abs. 8 ZR 26/15/a> .   Sie geben in diesem Zusammenhang an, dass der Regelungsgehalt der Klausel individuell diskutiert und besprochen wurde. Genau dies müsste im Streitfalle substantiiert dargelegt und ggf. auch unter Beweis gestellt werden, denn die Hürden für die Annahme einer Individualvereinbarung sind hoch. So hat der Bundesgerichtshof beispielsweise selbst den Nachweis von Verhandlungen durch die Vorlage verschiedener Versionen eines Vertragswerks mit der Markierung von nach und nach erfolgten Änderungen nicht als Beleg über Verhandlungen gelten lassen. Vielmehr seien nach Auffassung der Richter hierfür ausführliche beidseitige Verhandlungsprotokolle erforderlich gewesen, die deutlich machen, dass beide Parteien ihre Wünsche und Vorstellungen zu der Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses deutlich machen konnten und ein gegenseitiges Nachgeben erfolgt ist.  Insofern müsste vorliegend geprüft werden ob der Nachweis über die von Ihnen geschilderten Verhandlungen nach Maßgabe der vorgenannten Anforderungen der Rechtsprechung gelingen könnte. Gelingt dies nicht, unterläge die verwendete Klausel einer Inhaltskontrolle, so dass eine Übertragung der Instandsetzungspflicht der Balken am Dachrand auf Ihren Mieter unwirksam sein dürfte, da das Faulen der Balken am Dachrand wohl weder dem Mietgebrauch noch der Risikosphäre Ihres Mieters zuzuordnen ist.  Bei weiteren Fragen oder wenn Sie in dieser Angelegenheit weitere anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.  Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen     Dipl.iur. Mikio A. Frischhut Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307