Frage: ich habe seit Dezember 2013 ein haus an eine Einzelperson zu wohnzwecken vermietet. die vormieterin war ein Heilpraktikerin. da sie mir vor Abschluss des Mietvertrages mitteilte, dass sie ihren beruf dort ausüben will, haben wir das ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten.  der neue mieter ist mit seiner Partnerin im Dezember 2013 eingezogen und hat im laufe der Monate in der ehemaligen Wohnküche ihr style-studion eingerichtet. wie groß der kundenbesuch war und ist lässt sich schlecht feststellen, da es sich auch um Besucher des Mieters handeln könnte. der neumieter hatte eine reihe von Sonderwünschen vor Abschluss des Mietvertrages mit mir vereinbart. unter anderem den umbau eines kleines Zimmers in eine küche mit Durchbruch zum wohnzimmer. da der mieter Gastronom ist, war die Reduzierung auf eine kleine küche nachvollziehbar. der umbau war aber vorwiegend dazu gedacht, einen zusätzlichen raum für das stylestudio zu gewinnen.  ärger gab es mit einem nicht vermieteten stellplatz ( 2 stück) vor dem haus, den der mieter  mitbenutzt und damit den nicht angemieteten stellplatz ständig blockiert. im internet wird unter der adresse des studios auf über 10 professionellen Seiten auch ein immer freier  parkplatz vor dem haus angeboten.  der mieter hat sich wegen des Gewerbes darauf berufen, dass ja die vormieterin ein gewerbe hatte. im Gegensatz zur vormieterin wurde das haus aber aus guten gründen nur zu wohnzwecken vermietet. die Partnerin hatte vor mietbeginn und einige Monate nach Einzug in mein haus auch eine andere geschäftsadresse angegeben. da der mieter ohne Zeitdruck aus seinem eigenen haus ausgezogen ist ( steht zum verkauf)  nehme ich an, dass er vorsätzlich gehandelt hat. er hat mich auch die umbaukosten für das studio bewusst zahlen lassen.   die frage lautet nun:  muss ich die nutzungsänderung dulden und wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit den mieter wegen der nicht genehmigten Gewerbenutzung herauszuklagen

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Da das Haus ausdrücklich zu Wohnzwecken vermietet wurde, gilt bezüglich einer gewerblichen Nutzung durch den Mieter nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes Folgendes:  Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des „Wohnens' fallen nur solche berufliche Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden. Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit – was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat – keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (BGH, Urteil vom 10.04.2013 – Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20213/12" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 10.04.2013 - Abs. 8 ZR 213/12: Erteilung von Musikunterricht in der Mietwohnung">Abs. 8 ZR 213/12/a> ; Urteil vom 14. Juli 2009, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20165/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.07.2009 - Abs. 8 ZR 165/08: Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung">Abs. 8 ZR 165/08/a> ).  Von einer Außenwirkung der gewerblichen Nutzung kann regelmäßig ausgegangen werden, wenn der Mieter die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt, er in der Wohnung Kunden empfängt oder wenn er dort Mitarbeiter beschäftigt. Zumindest zwei dieser Punkte scheinen in Ihrem Fall vorzuliegen, nämlich Geschäftsadresse und Kundenempfang.  Der Mieter hätte daher zumindest vor gewerblicher Nutzung des Hauses die Erlaubnis des Vermieters einholen müssen.  Zwar kann ein Mieter im Einzelfall nach Treu und Glauben einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis haben, wenn er keine Mitarbeiter beschäftigt und der Kundenverkehr nicht ins Gewicht fällt. Bei einem Style-Studio kann man aber wohl ähnlich wie bei einem Friseur von regelmäßigem Kundenempfang ausgehen, sodass zumindest nach Ihrer kurzen Schilderung ein Anspruch auf ausnahmsweise Erlaubnis der gewerblichen Nutzung ausscheiden dürfte.  Bevor Sie dem Mieter kündigen können (möglich wäre eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 BGB/a> , besser aber eine ordentliche befristete Kündigung wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a> ), müssen Sie ihn aber abmahnen und auffordern, die gewerbliche Nutzung einzustellen. Diese Aufforderung sollte nachweisbar schriftlich und unter angemessener Fristsetzung geschehen. Setzt der Mieter trotz Abmahnung die gewerbliche Nutzung fort, sollten Sie nach Ablauf der Frist einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort mit der konkreten Prüfung der Angelegenheit und Unterstützung bei der Kündigung beauftragen.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 543