Frage: Im Mai 2004 bin ich aus einer Mietswohnung ausgezogen, die von mir im August 2000 als Erstbezug bezogen worden war. Bei dieser Gelegenheit wurde ein Mängelprotokoll angefertigt, mit den Arbeiten die bis zum Auszug noch von mir erledigt werden sollten.  Die Schäden wurden bis auf zwei Schrammen an der Wohnzimmertür auch ordnungsgemäß beseitigt. Die endgültige Abnahme fand dann im Juli 2004 statt. Der Vermieter selbst war nicht anwesend und ließ sich von seinem Schwiegervater vertreten. Dabei wurden auch 2 Mängel in das Protokoll aufgenommen, die im ersten Protokoll vom Mai nicht drinstanden (zumindest einer bestand damals schon, die Frau des Vermieters und ich waren uns allerdings einig, dass dieser durch die Setzung des Gebäudes entstanden ist und mit mir nix zu tun hat). Im Abnahmeprotokoll vom Juli stand drunter, dass die Mängel von mir innerhalb eines Monats zu beseitigen sind. Dies wurde ( blöderweise) von mir auch unterschrieben. Gleichzeitig gab ich meine letzten Schlüssel ab. Die restlichen Schönheitsrepaeraturen wollte der Nachmieter übernehmen ( im Gegenzug gegen die Übernahme der Küche). Mit dieser Vereinbarung hatte der Vermieter aber nichts zu tun. Für mich war die Sache damit erledigt (   Seitdem hatte ich nichts mehr von meinem ehemaligen Vermieter gehört. Anfang Februar schrieb ich diesen an und bat ihn, meine Mietkaution freizugeben und mir das auf meinen Namen lautende und an ihn verpfändete Sparbuch auszuhändigen.  Mitte Februar erhielt ich nun von ihm eine Antwort, in der er mir mitteilte, dass noch Schäden von mir zu beseitigen seien, u.a. die oben angesprochenen Schrammen an der Tür und zwar durch einen Handwerker.  Nun meine Fragen: Hat der Vermieter das Recht meine Mietkaution zu behalten, bis diese Schäden von mir beseitigt sind ? Ich nehme an, dass er ein Rückhalterecht von 6 Monaten hat und er in diesem Zeitraum Schäden geltend machen muss.   Wenn ich nichts tue, sondern die Sache aussitze: bis wann kann der Vermieter in diesem Falle die Kaution zurückhalten ?  Kann der Vermieter die Beseitigung von Schäden von mir fordern, die im ersten Abnahmeprotokoll nicht stehen ? Ab diesem Zeitpunkt hatten außer mir sowohl der Vermieter als auch der Nachmieter einen Schlüssel zu der Wohnung. Die Schäden können also auch nach meinem Auszug von jemand anderem verursacht worden sein.  Beim Schaden an der Wohnzimmertür handelt es sich um zwei kleine Kerbe im Holz.. Diese sind deutlich sichtbar. Es handelt sich aber nur um einen kleinen Schönheitsfehler. Kann der Vermieter die Beseitigung durch einen Fachbetrieb von mir fordern bzw. ggf. eine neue Tür anschaffen, wenn eine Beseitigung nicht möglich ist, oder muss er den Schaden so akzeptieren. Ich wäre ggf. bereit ihm dafür eine Art Schadensersatz in Höhe von 80 Euro zu zahlen.         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.   Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter das Recht zu, eine Mietkaution noch über das Ende des Mietvertrages eine bestimmte Zeit einzubehalten, um etwaige Gegenansprüche zu prüfen. Dabei wird weitgehend von einer Prüfungs- und Überlegungsfrist von 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung ausgegangen.  Diese Frist wäre, da Sie im Juli die Schlüssel zurückgegeben haben, nun im Januar abgelaufen, so daß der Vermieter nun zur Abrechnung über die Kaution verpflichtet ist. Ein Zurückbehaltungsrecht steht ihm nun nicht mehr zu.  Dies gilt umso mehr, als daß der Vermieter auch keinen zum Zurückbehalt berechtigenden Gegenanspruch vorträgt. Die Forderung, Sie mögen die Schäden beseitigen, begründet kein Zurückbehaltungsrecht.  Allenfalls könnte der Vermieter einen bestehenden Schadensersatzanspruch mit der Kaution in Verrechnung bringen, also rechtstechnisch die Aufrechung erklären. Dies ist aber bislang nicht geschehen und dürfte nun auch nicht mehr möglich sein, da etwaige Schadensersatzansprüche 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung verjährt sind (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a> )  Zwar kann der Vermieter auch mit verjährten Forderungen aufrechnen, wenn sich die zur Aufrechung stehenden Forderungen (hier also Kautionsrückzahlung und Schadensersatz) in unverjährter Zeit aufrechenbar gegenüber gestanden haben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/387.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 387 BGB: Voraussetzungen">§§ 387/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/215.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 215 BGB: Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung">215 BGB/a> . Da der Vermieter aber bislang innerhalb der Verjährungsfrist seinen Schadensersatzanspruch noch nicht einmal beziffert und geltend gemacht hat, wird ihm eine Aufrechnung nach Eintritt der Verjährung nicht mehr möglich sein.  Im Übrigen geht die Rechtsprechung davon aus, daß einem Abnahmeprotokoll eine Ausschließlichkeitswirkung zukommt, sofern nichts anderes vorbehalten ist. Das heißt, daß Schäden, die dort nicht aufgeführt sind, jedenfalls wenn Sie erkennbar waren, nicht mehr dem Mieter angelastet werden können. Schließlich ist es Sinn und Zweck eines solchen Protokolls, späteren Streit über das Bestehen von Mängeln zu vermeiden.  Sie werden also die Rückgabe und die Freigabe des Sparbuches verlangen können, da etwaige Schadensersatzansprüche des Vermieters gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  nunmehr verjährt sein werden.  Weigert sich der Vermieter weiterhin, sollten Sie Ihr Recht mit anwaltlicher Hilfe durchsetzen. Gerne stehe auch ich Ihnen dafür zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  A. Schwartmann Rechtsanwalt       !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 387, § 215, § 548