Frage: Hallo  wir haben ca vor 3 Jahren eine Wohnung gekauft. Die Wohnungen sind alle wie Rheienhäuser ( 16 Woheingebaut. unsere Wohnung ist eine Eckhaus. die frühere Besitzerin hat das Haus im Jahr 1975 gekauft und ein Teil der Gemeinschaftsgarten so gestalltet wie Sie wollte. Sie hat eine kleine Teich, Beete, einige Bäume  angelegt und eine Treppe gebaut. wir wollen jetzt das Haus verkaufen und irgendwo anders umziehen. Der Hausverwalter und die anderen Eigentümer wollen, dass wir alles abbauen und daraus eine Rasenfläche machen. Beim Kauf der Wohnung ist es nicht schriftlich sowas festgelegt worden. wir selber haben im vorhandenen Garten nur eine Gabione ( 2 m lang) machen lassen, was ich auch weg machen werde. meine Frage lautet : muss ich dieses Teich, Beete, Bäume und die Treppe wegmachen, obwohl im Notarvertrag nicht darüber gestanden ist und die Vorbesitzerin uns nicht darüber informiert hat, dass es irgendwannmal alles weg sein muss? eigentlich musste alles meine Vorbesitzerin alles wegmachen.  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   dass Sie aufgefordert werden, ist schon leider richtig, da Sie derzeit als Eigentümer eingetragen sind, so dass die Gemeinschaft sich an Sie wenden muss.  Sie hingegen hätten, wenn Sie einen Rückbau vornehmen müssten, wiederum einen Regressanspruch gegen die ehemalige Eigentümerin, der Verkäuferin, wenn diese Sie nicht zutreffend unterrichtet hat; dazu sollte der damalige Kaufvertrag geprüft werden.  Daher sollten Sie die Aufforderung des Eigentümergemeinschaft schon jetzt an die Verkäuferin weiterleiten, um mögliche Rechte zu wahren.   Allerdings dürfte fraglich sein, ob noch ein Rückbauanspruch besteht.  Die Gemeinschaft kann gegen die Veränderung durch Rückbau vorgehen, wenn ihr dieses durch Beschluss der Eigentümer ermöglicht worden ist. Ob das der Fall ist, ist derzeit nicht erkennbar.  Zudem könnte die Einrede der Verjährung eingreifen, auf die Sie sich vorsorglich berufen sollten.   Denn verändert ein Eigentümer wie hier offenbar ohne Zustimmung durch die Eigentümergemeinschaft, so verjährt der Rückbauanspruch nach der allgemeinen Regel des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/195.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist">§ 195 BGB/a> , wobei die Verjährungsfrist drei Jahre beträgt.   Ist diese Frist abgelaufen und kein Neubeginn, bzw. Hemmung eingetreten, kann der eigenmächtig handelnde Eigentümer nach Ablauf dieser drei Jahre davon ausgehen, dass die Veränderung bestand hat - und dieses gilt auch gegenüber seinem Rechtsnachfolger nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/198.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 198 BGB: Verjährung bei Rechtsnachfolge">§ 198 BGB/a> , so dass Sie ebenfalls in diesen 'Verjährungsgenuss' kommen und die Einrede der Verjährung gegenüber der Eigentümergemeinschaft (neben der Mitteilung an die Verkäuferin) erheben sollten.   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 198, § 195