Frage: Kann man in Deutschland ein testamentarisch verfügtes Verkaufsverbot für ein Grundstück in das Grundbuch eintragen lassen? Gilt das unbegrenzt? Auch für einen evtl. Nacherben?  -- Einsatz geändert am 28.07.2012 12:27:14

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:  Vorab folgende grundsätzliche Anmerkung:  In Deutschland besteht die Möglichkeit, testamentarisch Vor- und Nacherbfolge anzuordnen. In diesem Falle ist gemäß Paragraph 2113 Abs. 1 BGB der Vorerbe nicht berechtigt, über Grundstücke zu verfügen soweit dies das Recht des Nacherben beeinträchtigen würde. (Von der Beschränkung hinsichtlich entgeltlicher Verfügungen kann der Erblasser den Vorerben im Testament auch befreien, dies soll aber hier nicht weiter interessieren.)  In diesem Rahmen kann man Verkäufe seitens des Vorerben verhindern:  Gesichert wird dies im Grundbuch durch die Eintragung eines Nacherbenvermerks. Dieser wirkt letztendlich in der Praxis wie das von Ihnen angesprochene Verkaufsverbot: Theoretisch könnte auch der Vorerbe über eine ererbte Immobilie zunächst verfügen. Diese Verfügung wäre auch nach außen hin zunächst wirksam. Allerdings wird diese Verfügung nach Eintritt des Nacherbfalls (aber auch erst dann!) unwirksam, soweit sie in die Rechte des Nacherben eingreift. Der Nacherbe kann sodann gegenüber dem Erwerber die Herausgabe der Immobilie sowie Eintragung ins Grundbuch verlangen. Ein Erwerber kann sich auch nicht darauf  berufen dass er von der Verfügungsbeschränkung nichts gewusst habe, da ja der Nacherbenvermerk ins Grundbuch eintragen ist.  Das Vorstehende gilt allerdings nur für den Vorerben, was zugleich die zeitliche Wirkung einschränkt. Einen Nacherben kann man in dieser Weise nicht beschränken. Verlängern lässt sich die Beschränkung u.U. durch die Anordnung einer mehrstufigen Vor- und Nacherbschaft, d.h. es gibt dann nacheinander mehrere beschränkte Vorerben. Auch dies ist aber eingegrenzt durch die Tatsache dass alle Vorerben beim Eintritt des Erbfalles (d.h. des Todes des Erblassers) bereits am Leben, mindestens aber gezeugt sein müssen. Bei einer juristischen Person als Vorerbe endet die Vorerbschaft zudem gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2109.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2109 BGB: Unwirksamwerden der Nacherbschaft">§ 2109 Abs.2 BGB/a>  spätestens nach 30 Jahren, so dass auch insoweit Grenzen bestehen.  Weitergehende zeitlich unbegrenzte Verkaufsverbote gab es in Deutschland durch die sog. Familienfideikommisse. Deren Begründung ist allerdings seit den 20er Jahren nicht mehr möglich, bestehende Kommisse wurden 1938 per Gesetz abgewickelt. Eine zeitlich unbegrenzte Bindung von Grundvermögen in der und an die Familie gibt es nicht mehr, weil der moderne (will heißen: nachmonarchistische) Gesetzgeber dieses vorrangig adelige Institut nicht mehr will; schon die Paulskirchenversammlung 1848 wollte die Abschaffung der Fideikommisse.  Ähnliche Wirkungen ohne Eintrag einer Beschränkung ins Grundbuch sind denkbar durch ein zeitlich beschränktes Auseinandersetzungsverbot hinsichtlich der Erbschaft, welches durch die Einsetzung eines Testamentsvollstreckers zuverlässig durchgesetzt werden kann.  Abschließend weise ich darauf hin dass zusätzliche Angaben zum Sachverhalt die rechtliche Bewertung u.U. völlig andern können.  Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.  Mit freundlichen Grüßen  Lars Winkler Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2109