Frage: 3 Geschwister haben eine Eigentumswohnung in Deutschland per Testament geerbt und möchten diese veräußern. Müssen diese vorher per Erbauseinandersetzungsvertrag im Grundbuch eingetragen werden, oder ist die Veräußerung auch ohne die Eintragung möglich, da per Testament alle drei gleichermaßen bedacht wurden und dadurch bereits Eigentümer sind.  Kann auf die Eintragung im Grundbuch innerhalb der ersten zwei Jahre verzichtet werden und kann der Verkauf problemlos ohne Eintragung erfolgen? 

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller/in,  grundsätzlich sollen die Grundbücher immer der Rechtslage entsprechen, bei einem Verkauf direkt nach dem Erbfall gibt es hier aber Ausnahmen und Vereinfachungen.  Nach § 1922 BGB treten die Erben zunächst einmal automatisch in die Rechtsposition des Erblassers ein, Sie und die Miterben werden also direkt Eigentümer des Grundstücks. blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div> § 1922 Gesamtrechtsnachfolge (1) Mit dem Tode einer Person (Erbfall) geht deren Vermögen (Erbschaft) als Ganzes auf eine oder mehrere andere Personen (Erben) über. (2) Auf den Anteil eines Miterben (Erbteil) finden die sich auf die Erbschaft beziehenden Vorschriften Anwendung./blockquote>  Danach müssen Sie eigentlich bei dem Grundbuch einen Antrag auf Berichtigung stellen bzw. wird das Grundbuchamt auch irgendwann dazu auffordern. Dies ergibt sich unter anderem aus § 39 Grundbuchordnung.  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>§ 39 (1) Eine Eintragung soll nur erfolgen, wenn die Person, deren Recht durch sie betroffen wird, als der Berechtigte eingetragen ist. (2) Bei einer Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld, über die ein Brief erteilt ist, steht es der Eintragung des Gläubigers gleich, wenn dieser sich im Besitz des Briefes befindet und sein Gläubigerrecht nach § 1155 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nachweist./blockquote>   Nach § 82 Grundbuchordnung ist diese Maßnahme aber zurückzustellen, wenn berechtigte Gründe vorliegen. Einer dieser Gründe ist der alsbaldige Verkauf.  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>§ 82  - Ist das Grundbuch hinsichtlich der Eintragung des Eigentümers durch Rechtsübergang außerhalb des Grundbuchs unrichtig geworden, so soll das Grundbuchamt dem Eigentümer oder dem Testamentsvollstrecker, dem die Verwaltung des Grundstücks zusteht, die Verpflichtung auferlegen, den Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs zu stellen und die zur Berichtigung des Grundbuchs notwendigen Unterlagen zu beschaffen. Das Grundbuchamt soll diese Maßnahme zurückstellen, solange berechtigte Gründe vorliegen. Ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümerin eingetragen, gelten die Sätze 1 und 2 entsprechend, wenn die Eintragung eines Gesellschafters gemäß § 47 Abs. 2 unrichtig geworden ist./blockquote>  Weiterhin sieht § 40 Grundbuchordnung vor, dass die Eintragung der 'korrekten' Rechtsverhältnisse entbehrlich ist, wenn eine alsbaldige Veräußerung ansteht.  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>§ 40 - (1) Ist die Person, deren Recht durch eine Eintragung betroffen wird, Erbe des eingetragenen Berechtigten, so ist die Vorschrift des § 39 Abs. 1 nicht anzuwenden, wenn die Übertragung oder die Aufhebung des Rechts eingetragen werden soll oder wenn der Eintragungsantrag durch die Bewilligung des Erblassers oder eines Nachlaßpflegers oder durch einen gegen den Erblasser oder den Nachlaßpfleger vollstreckbaren Titel begründet wird. (2) Das gleiche gilt für eine Eintragung auf Grund der Bewilligung eines Testamentsvollstreckers oder auf Grund eines gegen diesen vollstreckbaren Titels, sofern die Bewilligung oder der Titel gegen den Erben wirksam ist./blockquote>  Sie müssen also nicht das Grundbuch berichtigen lassen sondern können direkt einen Kaufvertrag schließen. Hierzu reicht als Nachweis für die Eigentümerstellung auch ein öffentliches Testament aus, nur im Ausnahmefall kann dann noch ein Erbschein notwendig sein, dieser ist allerdings relativ schnell beim Nachlassgericht zu bekommen.  Sie müssen beim Notar also im Grunde nur das Testament vorlegen und können damit den Verkauf bewirken. Sollten Sie sich länger Zeit lassen müssten Sie sich sich aber eintragen lassen, innerhalb der ersten 2 Jahre nach dem Erbfall ist die Eintragung nach § 60 Abs. 4 Kostenordnung allerdings kostenfrei. Diese 2 Jahren werden daher auch als Anhaltspunkt für den Zeitraum genommen, in dem eine Grundbuchberichtigung erstmal nicht erforderlich ist.   Ich hoffe damit Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.  Mit freundlichen Grüßen, RA Fabian Fricke       

Relevante Paragraphen: § 1922