Frage: Sachverhalt:  Ende 2005 wurde meiner Ehefrau das Mehrfamilienhaus der Eltern übertragen. Das Gebäude war renovierungsbedürftig. Im Übergabevertrag ist festgehalten, dass ihre Eltern das Wohnrecht im vorderen Hausteil haben und meine Ehefrau, also ihre Tochter, die Pflege bis einschl. Pflegestufe 1 übernimmt. Der Schwester meiner Frau wurden im Rahmen der Übergabe noch 10 000.-Euro durch meine Frau überwiesen, der Bruder hat bereits vor 15 Jahren ein Haus durdch die Eltern übertragen bekommen.  Der von meiner Ehefrau und mir bewohnte Gebäudeteil wurde aufwendig renoviert, die Kosten überstiegen den damaligen Wert des Gesamtgebäudes, die Finanzierung wird durch mein Gehalt gedeckt, meine Frau verdient 400.-, wir haben zwei Kinder im Vorschulalter.  Der Vater ist mittlerweile verstorben. Sollte die Mutter in den nächsten Jahren, also innerhalb der 10 Jahre nach Übertragung des Gebäudes, so stark pflegebedürftig werden, dass eine Heimunterbringung notwendig wird, kann dann das Sozialamt finanziell ungebremst auf die Tochter, also meine Ehefrau zurückgreifen, auch wenn in der Übergabe eine Gegenleistung durch die Pflege bis Pflegestufe 1 vereinbart war? Der Wert der Übertragung richtet sich ja sicherlich nach den Hauswert vor der Renovierung. Könnten wir also z.B. gezwungen werden das Gebaüde zu verkaufen, wenn die Mittel nicht anderweitig aufzubringen wären? Spielt es eine Rolle, ob meine Frau alleinige Eigentümerin ist oder ich als Ehemann zur Hälfte Miteigentümer wäre?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte. Ich weise darauf hin, dass das Hnzufügen bzw. Weglassen von wesentlichen Sachverhaltsbestandteilen zu einem völlig anderen rechtlichen Ergebnis führen kann. Dieses Forum dient dazu, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung zu verschaffen, kann und soll keinesfalls die Beratung bei einem Kollegen vor Ort ersetzen:  Dies vorausgeschickt, gehe ich auf Ihre Fragen wie folgt ein:  Eine ungebremster Zugriff auf das übertragene Haus ist in Ihrem Fall nicht zu erwarten. Zwar kann das Sozialamt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB/a>  im Rahmen des Anspruchsübergangs eine Rückforderung der Schenkung in die Wege leiten, aber die Bemessung etwaiger Ansprüche wäre im konkreten Fall extrem schwer.   Zum einen handelt es sich um eine gemischte Schenkung, da sich Ihre Ehefrau ja im Gegenzuge auch verpfichtet hat, Pflegeleistungen vorzunehmen und hierneben auch eine Auszahlung an ein weiteres erbberechtigtes Kind vorgenommen hat. Dies mindert schon einmal den Wert der Schenkung.   Auch die von Ihnen getätigten Investitionen sind im Rahmen der Schenkung nicht zu berücksichtigen. Hier ist der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung abzüglich der wertmindernden Maßnahmen wie Zahlung an erbberechtigtes Kind und Pflege dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt einer etwaigen Rückforderung seitens des Sozialamtes gegenüberzustellen. An der Wertsteigerung durch die Investitionen partizipiert das Sozialamt nicht. Dabei muss im übrigen berücksichtigt werden, dass die Mutter wohl nur die Hälfte der Immobilie im Rahmen der Teilschenkung übertragen hat.   Problematisch in Ihrem Fall ist nicht nur in Bezug auf den Elternunterhalt und die Rückforderungsmöglichkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/528.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 528 BGB: Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers">§ 528 BGB/a> , sondern auch aus erbrechtlicher Sicht, ist die Einrichtung des Wohnrechtes für die Mutter.   Unter Umständen ist der Beginn der 10-Jahres-Frist für die Berücksichtigung bzw. Rückforderung von Schenkungen gehemmt. Die 10-Jahresfrist beginnt also erst zu laufen, wenn das Wohnungsrecht erlischt oder der Berechtigte davon keinen Gebrauch mehr macht. Wird ein nur anteiliges Wohnrecht vorbehalten, wird eine Hemmung angenommen, wenn die dem Wohnungsrecht unterliegende Nutzfläche verglichen mit der Restwohnfläche überwiegt; andere sehen die Grenze für eine unschädliche Eigennutzung schon bei 10 – 30 %. Dies wäre im Einzelfall zu prüfen und ggf. das Wohnrecht einvernehmlich mit der Mutter aufzuheben.   Eine Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils an der Immobilie an Sie wäre auch insbesondere zu Ihrer eigenen Absicherung, im Falle einer Ehescheidung, wovon wir nicht ausgehen wollen, dringend erforderlich und auch im Rahmen der Berücksichtigung von Vermögen beim Elternunterhalt angezeigt.   Da weitere Kinder der Mutter vorhanden wären, würde sich das Sozialamt im Falle der Übernahme von Pflegekosten auch an alle Kinder richten, um zu prüfen, ob hier aus dem Einkommen bzw. Vermögen eine Übernahme der Pflegekosten in Frage kommt. Bei mehreren Kindern und der Übertragung von Vermögen im Rahmen der Schenkung, ist dies eine sehr komplexe Angelgenheit.   Allerdings bestünde ja immer die Möglichkeit, die von der Mutter genutzte Wohnung im Rahmen der Vermietung zu verwerten und damit die ggf. fehlenden Pflegekosten zu decken.   Abschließend kann ich Ihnen nur empfehlen, mit der Mutter eine Vereinbarung über das Wohnrecht zu treffen und im Rahmen einer eingehenden Beratung bei einem Kollegen vor Ort die Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils auf Sie zu besprechen.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung verschaffen, sollte etwas unklar geblieben sein, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefuntkion des Portals.   Mit freundlichen Grüßen  Tobias Rösemeier - Rechtsanwalt -!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 538, § 528