Frage: Wir haben von den Schwiegereltern eine Eigentumswohnung im Allgäu überschrieben bekommen, die wir als Ferienwohnung nutzen. Das Haus wurde 1981 erbaut und es beinhaltet 7 Wohnungen, alles Ferienwohnungen. Unsere WG liegt im UG und es handelt sich um eine 1 1/2 Zimmer WG. Als das Haus gebaut wurde waren meine Schwiegereltern oft vor Ort und haben den Bau 'beaufsichtigt'. So auch bei der Abnahme  und haben die Schlüssel in Empfang genommen. Direkt an unsere Wohnung schließt ein kleiner Abstellraum von ca. 2qm an, der eigentlich der Allgemeinheit gehört, den meine Schwiegereltern aber, kurzerhand durch Abzug des Schlüssels zu ihrem Wohnraum dazugenommen haben ohne irgendwann einmal darüber zu sprechen. Dies wurde auch von allen Eigentümern bisher wortlos hingenommen bzw. Fragen dazu gestellt. Durch einen Eigentümerwechsel kam diese Sache raus und es stellt sich nun die Frage, handelt es sich hierbei um ein sogenanntes 'Gewohnheitsrecht'? Sprich - können wir uns auf eine Verjährung von Ansprüchen gegenüber uns berufen? Im Bezug auf die letzten 37 Jahre?   Es wurde uns angeboten diesen Raum ab sofort zu mieten, wir würden diesen aber gerne dazukaufen. Die Eigentümer kommen aus allen Regionen Deutschlands, ein Notartermin, bei dem alle persönlich zugegen sind ist nicht umzusetzen. Ist es notwendig bei solchen Verschiebungen der Eigentumsanteile persönlich beim Notar vorstellig zu werden? Oder ist es möglich einzelne Vollmachten vorzulegen ohne selbst persönlich vorstellig zu werden?  

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  gerne zu Ihren beiden Fragenkomplexen, wobei ich den zweiten gerne vorziehen möchte:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>Ist es notwendig bei solchen Verschiebungen der Eigentumsanteile persönlich beim Notar vorstellig zu werden? Oder ist es möglich einzelne Vollmachten vorzulegen ohne selbst persönlich vorstellig zu werden?/blockquote>  Das ist nicht nötig. Sie können bei Ihrer Notarin oder Ihrem Notar ohne Weiteres einen Nachtrag zur Teilungserklärung errichten, der Ihnen das b>dingliche /b>Sondernutzungsrecht am Abstellraum einräumt. Dieser Nachtrag ist anschließend von allen Wohnungseigentümern nachzugenehmigen.   Das bedeutet, dass Sie bzw. Ihr Notar die errichtete Urkunde allen Beteiligten der Wohnungseigentümergemeinschaft zuschicken und darum bitten, bei einer Notarin oder einem Notar vor Ort im Wege einer b>Unterschriftsbeglaubigung /b>den Nachtrag zur Teilungserklärung nachgenehmigen. Dafür müssten aber alle 'mitspielen', da Sie ansonsten vergebliche Kosten hätten.   blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>Durch einen Eigentümerwechsel kam diese Sache raus und es stellt sich nun die Frage, handelt es sich hierbei um ein sogenanntes 'Gewohnheitsrecht'? Sprich - können wir uns auf eine Verjährung von Ansprüchen gegenüber uns berufen? Im Bezug auf die letzten 37 Jahre?/blockquote>  Eine Verjährung kommt wegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/902.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 902 BGB: Unverjährbarkeit eingetragener Rechte">§ 902 BGB/a>  nicht in Betracht, da das Gemeinschaftseigentum im Sinne diese Vorschrift im Grundbuch eingetragen ist. Hier könnte allerdings in der Tat wie von Ihnen als Gewohnheitsrecht umschrieben ein (nur) b>schuldrechtliches /b>Sondernutzungsrecht am Abstellraum bestehen.   Dieses schuldrechtliche Sondernutzungsrecht ist derzeit zwar noch nicht durch entsprechende Vereinbarung und Eintragung im Grundbuch verdinglicht. Hierzu müssten Sie wie oben ausgeführt noch einen Nachtrag zur Teilungserklärung errichten bzw. durch eine Notarin oder einen Notar errichten lassen.  Aber es handelt sich meines Erachtens durchaus um ein (nur) schuldrechtliches Sondernutzungsrecht. Denn es handelt sich nicht nur um eine bloße Gebrauchsregelung, und alle Miteigentümer haben schlüssig durch Dulden diesen Zustand zumindest hingenommen und akzeptiert, obwohl die Teilungserklärung allen bekannt war. Wesentlich ist dabei die Frage, ob der Mitgebrauch und die Mitnutzung des gemeinschaftlichen Eigentums entzogen und b>allein einem einzelnen Miteigentümer zugewiesen /b>wird, Beschluss des BGH vom 20.09.2000 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZB%2058/99" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.09.2000 - Abs. 5 ZB 58/99: Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts im Wohnungseigentum">Abs. 5 ZB 58/99/a>  - was hier zweifellos der Fall ist.   Somit liegt ein (schuldrechtliches) Sondernutzungsrecht vor, auch wenn es derzeit (noch) nicht in der Teilungserklärung eingetragen oder im Wege eines Nachtrags vereinbart und im Grundbuch eingetragen worden ist. Inhaltlich unterscheiden sich nur schuldrechtliche Sondernutzungsrechte nicht von den dinglichen, sie sind eben nur nicht dinglich abgesichert und könnten daher wieder untergehen. Das ist hier aber nicht erkennbar.  Sollte etwas unklar sein, so fragen Sie gerne nach, damit Sie auf jeden Fall rundum zufrieden mit dieser Beratung sind. Gerne bin ich Ihnen auch über diese Online-Auskunft hinaus in dieser Angelegenheit behilflich. Ich wünsche Ihnen in jedem Falle alles Gute und gutes Gelingen.  Mit den besten Grüßen  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 902