Frage: Unser Haus, das wir vor 10 Jahren gekauft haben, wollen wir nun wieder verkaufen. Vor dem damaligen Kauf teilte uns der Voreigentümer mit, dass es einmal bei extremem Starkregen etwas Wasser im Keller gegeben habe aufgrund eines verstopften Abflussrohres, ansonsten sei jedoch alles in Ordnung. Nach dem Kauf des Hauses stellten wir nach ca. 6 Monaten fest, dass eine Kellerwand Anzeichen von Feuchtigkeit zeigte. Diese mussten wir innen und außen teuer durch Fachleute beseitigen lassen. Die Kellerwand ist seitdem, also seit 9,5 Jahren trocken, auch einen Wassereinbruch im Keller hat es - während wir das Haus bewohnen -nicht mehr gegeben.  Meine Frage ist nun (Vermeidung einer arglistigen Täuschung der Kaufinteressenten; muss man als Hausverkäufer nach 9,5 Jahren ohne Feuchtigkeitsprobleme immer noch von einem versteckten Mangel ausgehen, der den Kaufinteressenten offen zu legen ist): Muss ich die Kaufinteressenten über die 9,5 Jahre zurückliegende Feuchtigkeit der einen Kellerwand informieren ?        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich auf Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung gerne beantworte:  b>       1.                    /b>  Die Anforderungen an die Informationspflichten des Verkäufers einer Liegenschaft mit Wasserschäden in der Vergangenheit sind zwar recht hoch. So hat der Bundesgerichtshof (BGH, NJW-RR, 87, 1412) bei einer beseitigten Schwammgefahr mit Verdacht des Wiederauftretens dies zu dem zwar alten, aber insoweit identischen Sachmangelrecht der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/433.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag">§§ 433 ff. BGB/a>  als mitteilungsbedürftigen Mangel eines Grundstücks eingestuft. Wenn Sie jedoch berichten, dass das Haus vor 10 Jahren gekauft wurde, Ihnen der Voreigentümer damals mitteilte, dass es einmal bei extremen Starkregen etwas Wasser im Keller gegeben habe (aufgrund eines verstopften Abflußrohres), Sie nach dem Kauf des Hauses, also vor neuneinhalb Jahren feststellten, dass eine Kellerwand Anzeichen von Feuchtigkeit zeigte, diese wiederum fachmännisch beseitigt wurde und die Kellerwand seitdem trocken ist und es auch einen Wassereinbruch im Keller nicht mehr gab, scheint mir diese Rechtsprechung schon wegen der Zeitabläufe nicht übertragbar.   b>       2.                    /b>  Des weiteren sollten Sie zwischen der von Ihnen (meines Erachtens zu Unrecht befürchteten) Sachmängelhaftung und der gesteigerten Haftung im Falle einer arglistigen Täuschung unterscheiden. Letztere ist für die Verjährungsfristen, insbesondere aber einen evt. Haftungsausschluss relevant. Eine arglistige Täuschung liegt u.a. nur dann vor, wenn sich die Arglist auf Aufklärungspflichten bezog, welche Ihnen nach der Verkehrsanschauung sowie Treu und Glauben oblag. Auch muss eine Mangelfreiheit vorgetäuscht worden sein.   Dafür könnte ich bei einem –derzeit natürlich noch fiktiven- Kaufvertrag auf Grundlage der Antwort unter Ziff.1 wenig Anhaltspunkte erkennen. Dies unter dem Vorbehalt einer „Online-Ferndiagnose„ ohne Ortseinsicht, aber der Zeitablauf von fast einem Jahrzehnt nach einem singulären Ereignis sollte zu Ihren Gunsten sprechen.   Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort zunächst einmal weitergeholfen zu haben. Für eine  Rückfrage stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt„ gerne zur Verfügung.  Ich verbleibe mit freundlichen Grüssen und wünsche Ihnen noch ein schönes Wochenende!  Dr. Thomas Schimpf - Rechtsanwalt -  u> ra.schimpf@gmx.de www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf /u>      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 433