Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  der Sachverhalt ist folgender:  In einem Wohnhaus befinden sich zwei per Teilungserklärung aufgeteilte Eigentumswohnungen. Die Grundstücksanteile betragen 333/1000 zu 666/1000. Die untere, kleinere Wohnung gehörte meiner Schwiegermutter und wurde von ihr bewohnt, die obere gehört meiner Frau und mir zu gleichen Teilen und ist derzeit an meinen Schwager vermietet. Dieser ist ohne Einkommen und nicht in der Lage, die Miete zu zahlen. In der Vergangenheit wurde sein Wohnraum durch die Schwiegermutter und durch uns finanziert, im Gegenzug hat er dafür die alte Dame gepflegt.  Durch den Tod meiner Schwiegermutter ist eine Erbengemeinschaft mit sieben gleichberechtigten Erben entstanden. Im Testament ist lediglich eine Verfügung bezüglich des Vorkaufsrechts zu Gunsten meiner Frau vermerkt (Wortlaut: „ …. hat Vorkaufsrecht', ein Eintrag im Grundbuch besteht diesbezüglich nicht), ferner wurde ein Sohn zum Testamentsvollstrecker ernannt. Ein entsprechender Testamentsvollstreckerschein ist mittlerweile durch das Amtsgericht erstellt worden.  Unser Interesse ist es, das gesamte Haus als Zweigenerationshaus zu verkaufen. Dazu müssten wir natürlich zuerst die vermietete Wohnung frei bekommen und die Anteile von der Erbengemeinschaft übernehmen.  Die Erbauseinandersetzung gestaltet sich schwierig. Zwar wurde meiner Frau ein Angebot zur Übernahme der unteren Wohnung gemacht, das von der Höhe her akzeptabel ist, nicht jedoch in Bezug auf die Zahlungsmodalitäten. Wir möchten erst nach dem Auszug meines Schwagers übernehmen, die Erbengemeinschaft besteht auf sofortiger Übernahme. An diesem Punkt droht jetzt alles zu scheitern. Sollten wir (bzw. meine Frau) nicht zustimmen, droht der Testamentsvollstrecker damit, die Wohnung an einen Dritten zu veräußern, mit dem er sich angeblich bereits handelseinig ist. Der gesonderte Verkauf der oberen Wohnung wäre damit sehr schwierig, das Grundstück ist kaum anders als ideell aufzuteilen.  Folgende Fragen habe ich hierzu:  Besteht für meine Frau als Miterbin weiterhin ein Vorkaufsrecht im Falle des Verkaufs an Dritte, falls sie obiges Angebot ausschlägt? Oder hätte sie damit ihr Vorkaufsrecht verwirkt? So wie ich es verstanden habe, müsste normalerweise zunächst ein notarieller Kaufvertrag mit dem Dritten zustande kommen, in den meine Frau dann innerhalb ein zweimonatigen Frist eintreten kann. Ist das korrekt?  Mir geht es in erster Linie um Zeitgewinn und darum, die Erbengemeinschaft nicht zu schnell aus der Verantwortung zu lassen. Ferner will ich natürlich die Vermarktungschancen der oberen Wohnung nicht durch einen Verkauf der unteren an einen Dritten verschlechtern. Ich überlege, den Verkaufsprozess zu stoppen bzw. zu behindern, indem ich als Miteigentümer des Grundstücks  eine Aufhebung der Grundstücksgemeinschaft durch Teilungsversteigerung beantrage. Macht das Sinn?  Viele Grüße 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Das Vorkaufsrecht ist in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/463.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 463 BGB: Voraussetzungen der Ausübung">§§ 463ff. BGB/a>  dergestalt geregelt, dass der BErechtigte in einen ansonsten bereits fertig ausgehandelten Vertrag zu dessen Konditionen 'einsteigen' kann. Dabei ist das dingliche vom schuldrechtlichen Vorkaufsrecht zu unterscheiden: Das dingliche Vorkaufsrecht ist im Grundbuch eingetragen und wirkt gegenüber jedermann, das schuldrechtliche basiert aufgrund einer schuldrechtlichen Vereinbarung und wirkt daher nur zwischen den an dieser Vereinbarung Beteiligten.  Dies vorausgeschickt, beantworte ich Ihre Teilfragen gerne wie folgt:  zu 1) Da das Vorkaufsrecht nicht für den Erwerber der Wohnung gilt, ist in der Tat mit dem ersten Verkauf der Wohnung durch den Testamentsvollstrecker als Vertreter der Erbengemeinschaft das Vorkaufsrecht erledigt. Im übrigen ist es korrekt, dass zur Ausübung des Vorkaufsrechts ein bereits fertiger Kaufvertrag erforderlich ist und die Frist zur Ausübung 2 Monate ab Benachrichtigung durch den Notar beträgt, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/469.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist">§ 469 Abs. 2 BGB/a> .  zu 2) Die Teilungszwangsversteigerung stellt kein taugliches Mittel dar, den Verkauf zu behindern. Die zu verkaufende (untere) Wohnung steht im (alleinigen) Eigentum der Erbengemeinschaft. Diese wird nur durch den Testamentsvollstrecker vertreten. Dieser kann also wirksam für die Erbengemeinschaft die Wohnung verkaufen.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 463, § 469