Frage: Guten Tag,  vor längerer Zeit sind meine Eltern in meinen Wohnort gezogen. Sie haben Ihr Haus verkauft und  mir einen Teil der Verkaufserlöses geschenkt mit dem ich eine geeignete Eigentumswohnung für sie gekauft habe. Ich habe Ihnen bzw dem jeweils Überlebenden allein seinerzeit durch einen privatrechtlichen schriftlichen Vertrag ( nicht notariell ) ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht eingeräumt. Mein Vater verstarb noch im selben Jahr. Meine Mutter musste letztes Jahr in ein Altenheim ziehen. Nun soll die Wohnung vermietet werden. Wer ist jetzt rechtlich der Vermieter und für die Mieteinnahmen dann auch steuerpflichtig ? Bin ich das und muss die Einnahmen versteuern und ( brutto oder netto )an meine Mutter abführen, oder kann meine Mutter direkt als Vermieter auftreten. Wer ist der  Eigentümer während der Laufzeit des Wohn- und Nutzungsrechtes und tritt als solcher bei der Versammlung der Wohnungseigentümer auf.  Wäre der Sachverhalt identisch, wenn das Wohn - und Nutzrecht notariell beglaubigt worden wäre ?   

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  aufgrund Ihrer Sachverhaltsangaben beantworte ich Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:  Ihre Sachverhaltsdarstellung ist juristisch nicht eindeutig.   Wenn Sie angeben, Sie hätten mit dem von den Eltern geschenkten Geld eine Wohnung für die Eltern gekauft und mit diesen ein Wohn- und Nutzungsrecht vereinbart, ist dies ein Widerspruch in sich. Es ist unklar, ob Sie im Namen der Eltern, das heißt in deren Vertretung, die Wohnung für diese gekauft haben (wogegen Schenkung des Geldes spricht) oder im eigenen Namen und nur den Eltern jenes nicht notariell beurkundete Wohn- und Nutzungsrecht eingeräumt haben. Ich gehe von Letzterem aus (das heißt davon, dass Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind).  Es wird in Deutschland grundsätzlich zwischen Schuldrecht und Sachenrecht unterschieden. Grob gesagt betrifft Schuldrecht Verträge, die nur zwischen den Vertragspartnern verpflichtend sind, während Sachenrecht das Recht an der Sache allen gegenüber bedeutet. Beispiel: Kauf, Miete, Leihe = Schuldrecht. /  Eigentum, Wohnungsrecht, Nießbrauch = Sachenrecht.  Ein Kaufvertrag über eine Wohnung beinhaltet - für den juristischen Laien schwer verständlich und auch eine Eigenart unseres Rechtssystems - beides: Den Kaufvertrag, das heißt die Verpflichtung, das Eigentum zu übertragen und die Eigentumsübertragung selbst durch Auflassung und Eintragung (letzteres durch das Notariat umgesetzt).   Da Sie nur einen privatschriftlichen Vertrag mit Ihren Eltern für die lebenslange Nutzung der Wohnung geschlossen haben, kann dies nur als schuldrechtlicher Leihvertrag zwischen Ihnen und Ihren Eltern gewertet werden und nicht als sachenrechtliches Wohnungsrecht im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  geschweige denn als Nießbrauchsrecht im Sinne der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1030.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1030 BGB: Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen">§ 1030 BGB/a>  fortfolgende.  Damit sind Sie als in das Grundbuch eingetragener Eigentümer Vermieter und verpflichtet, die Einnahmen (abzüglich der diesbezüglichen Ausgaben) aus der Vermietung zu versteuern und auch bei der Wohnungseigentümerversammlung als solcher zu aufzutreten.  Aber selbst, wenn das Wohnungs- und Nutzungsrecht ein sachenrechtliches und notariell beurkundetes wäre, wäre zwischen bloßem Wohnungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  und Nießbrauchsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1030.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1030 BGB: Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen">§ 1030 BGB/a>  zu unterscheiden. Letzteres ist weitreichender und umfasst insbesondere die sgenannte Fruchtziehung an dem Eigentum, das heißt insbesondere die Vermietung der Wohnung und Einnahme der Miete.   Wenn lediglich ein notariell beurkundetes Wohnungsrecht vereinbart wäre, wäre noch zu prüfen, ob dies tatsächlich erst mit dem Tod endet oder bereits mit dem endgültigen Auszug und wenn es nicht mit Auszug endet, ob dann eine Umwandlung dahingehend verlangt werden kann von dem Wohnungsberechtigten, dass die Wohnung zu seinem Nutzen von dem Eigentümer vermietet wird.  Da Sie aber lediglich einen rein schuldrechtlichen Vertrag geschlossen habe (Leihe) und Sie wohl im Grundbuch eingetragener Eigentümer sind, stehen Ihnen (allerdings auch steuerrechtlich und mit den damit verbundenen Eigentümer- und Vermieterpflichten) die Mieteinnahmen zu.   Bitte beachten Sie, dass die Erstberatung in diesem Untermenü der Plattform keiner ausführlichen Prüfung einer Sach- und Rechtslage entsprechen kann.   Ich hoffe, dass ich die etwas schwer verständliche Unterscheidung von Schuld- und Sachrenrecht dennoch deutlich machen konnten und Ihnen Ihre Fragen im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung hinreichend beantwortet zu haben.    Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1030, § 1093