Frage: Sachverhalt:  Der Mieter zahlte im Oktober und November 2011 keine Miete für seine Wohnung. Diese ist zum 3. Werktag eines Monats fällig.  Nachdem am 12.01.2011 auch die Januarmiete nicht gezahlt wurde, wurde das Mietverhältnis fristlos gekündigt.   Während des Räumungsrechtsstreites wurde der gesamte Mietrückstand ohne Gerichtskosten am 09.03.2012 nachgezahlt.  Nachdem die Miete April 2012 erst am 16.04.2012 bezahlt wurde, wurde der Mieter wegen dauernder unpünktlicher Mietzahlungen (verspätet waren die Januarmiete 2012, die oben genannte Oktober und Novembermiete) am 16.04.12 abgemahnt und ihm eine fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung im Wiederholungsfalle angedroht.  Nachdem der Mieter am 12.06.2012 immer noch nicht die Junimiete bezahlt hatte, wurde diesem fristlos, hilfsweise fristgerecht gekündigt.   Am 15.06. wurde die rückständige Miete sodann durch das Sozialamt bezahlt.   Der Mieter widerspricht mit Schreiben vom 19.06.2012 der Kündigung und wendet ein, dass er kein Verschulden an der Verspätung habe, da die Miete durch das Sozialamt bezahlt würde und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar sei. Ein überwiegendes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses bestehe nicht. Eine Kündigung sei eine unzumutbare Härte, da er drei Kinder habe und erhebliche Investitionen in die Wohnung gesteckt habe. Die Miete sei durch das Sozialamt garantiert. Einen Nachweis dieser Garantie ist hier nicht eingegangen.   Für den Fall, dass die Abmahnung rechtlich korrekt erfolgte, möchte ich wissen, ob ein Räumungsrechtsstreit überwiegende Aussicht auf ERfolg hat. Bitte zitieren Sie ggf. passende Gerichtsurteile.  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Grundsätzlich ist es möglich, ein Mietverhältnis wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlung unter Berufung auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 BGB/a>  zu kündigen, auch wenn kein Zahlungsrückstand vorliegt, der gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  zur Kündigung berechtigen würde.   Allerdings muss hierfür eine nachhaltig unpünktliche Mietzahlung vorliegen, woran im vorliegenden Fall bereits Zweifel bestehen. Nach Ihrer Mitteilung wurden im letzten Jahr vier Mieten zu spät gezahlt, nämlich Oktober, November, April und Juni. Nach der Kommentierung von Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  Rn. 174 sind hierfür Zahlungsüberschreitungen an sechs Zahlungsterminen innerhalb eines Jahres erforderlich, die hier nicht gegeben sind. Dies ist aber eine Meinung des Autors, da es keine von der Rechtsprechung entwickelte Obergrenze gibt. Es werden folgende Urteile referiert:  BGH WuM 1970, 77: 22 Zahlungstermine;  OLG Hamm a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201993,%201163" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 03.12.1991 - 7 U 145/91">NJW-RR 1993, 1163/a> : 4 Zahlungstermine, wenn der Mieter  schon vorher unpünktlich gezahlt hat; OLG Düsseldorf, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202009,%20196" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 08.07.2008 - 24 U 177/07: Fristlose Kündigung aufgrund ständig verspäteter Miet...">ZMR 2009, 196/a>  = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=DWW%202009,%2030" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 08.07.2008 - 24 U 177/07: Fristlose Kündigung aufgrund ständig verspäteter Miet...">DWW 2009, 30/a>  = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=GE%202009,%2051" target="_blank" class="djo_link" title="GE 2009, 51 (2 zugeordnete Entscheidungen)">GE 2009, 51/a> : wenn der Zahlungstermin trotz mehrfacher Abmahnung in 9 aufeinander folgenden Monaten erheblich überschritten wird, LG Köln WuM 1991, 485: 49 Zahlungstermine; LG Itzehoe WuM 1991, 99: 12 Zahlungstermine, LG Berlin GE 1993, 1097: 3 Zahlungstermine; AG Tempelhof-Kreuzberg GE 1981, 817: mehr als 12 Zahlungstermine, LG Lüneberg WuM 1995, 705: 8 Zahlungstermine innerhalb eines Jahres reichen nicht. Die letzte Entscheidung hält Blank für Zweifelhaft.   In Ihrem Fall sehe ich bereits ein Prozessrisiko dahingehend, dass das Gericht keine nachhaltig verspätete Mietzahlung annimmt.   Weiter ist zu beachten, dass dem bedürftigen Mieter kein Verschulden an der verspäteten Mietzahlung trifft, wenn diese durch das Sozialamt veranlasst worden ist und die verspätete Anweisung durch das Sozialamt zu dem verspäteten Zahlungseingang führte. Der BGH hat hier in seiner Entscheidung abgedruckt in BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202009,%203781" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.10.2009 - Abs. 8 ZR 64/09: Unzulässige fristlose Kündigung des Vermieters nach unpünktlic...">NJW 2009, 3781/a>  angenommen, dass das Jobcenter nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters in Bezug auf die Mietzahlungen ist, sondern hoheitliche Aufgaben wahrnimmt. Gleiches muss dann für das Sozialamt gelten, wenn dieses beauftragt war, die Mieten in den Monaten Oktober bis Juni direkt an Sie zu überweisen. Aufgrund der Zahlung der rückständigen Mieten für April und Juni per 15.06.2012 vermute ich, dass dies nicht der Fall war. Anderenfalls wäre wohl schon eine Zahlung für April im April erfolgt. Allerdings ist dies lediglich eine Vermutung, die durch eine Rücksprache mit den Behörden geklärt werden muss.   Weiterhin stellt sich dann noch die Frage, ob die Kündigung rechtsmissbräuchlich ist, da die Interessen des Vermieters nicht gefährdet sind. Hiervon ist nach Blank aaO Rn. 131 auszugehen, wenn die Miete durch das Sozialamt gezahlt wird, die Zahlungsverzögerungen auf behördeninternen Schwierigkeiten beruht und der Vermieter nicht vor der Kündigung mit dem Sozialamt Kontakt aufnimmt. Verwiesen wird hierbei auf LG Mönchengladbach, ZMR 1993, 571, LG Berlin Abs. 2000 1993, 394, LG Saarbrücken ZMR 2006, 46, 47. Sollte es in der Tat so sein, dass das Sozialamt künftig die Miete direkt überweist, wäre der Mieter hierdurch ja hochsolvent, so dass ich auch aus diesem Grund empfehle, unmittelbar Kontakt mit dem Sozialamt aufzunehmen, um diese Frage abzuklären, bevor die Kündigung ausgesprochen wird.   Ob der Mieter seinerseits seinen Widerspruch gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a> , der offenbar erhoben wurde, bei Gericht durchsetzen kann, vermag ich nicht zu beurteilen. Bloß dass er drei Kinder hat reicht hierfür nicht aus, dieser Umstand muss dann entweder dazu führen dass er keinen angemessenen Ersatzraum finden kann oder der Umzug zu Schwierigkeiten der Kinder in Schule oder Ausbildung führt. Erhebliche wirtschaftliche Aufwendungen, die der Mieter freiwillig in die Wohnung investiert hat, können ein Grund für einen Widerspruch sein, aber nur wenn der Mieter mit einer längeren Mietzeit rechnen konnte. Diese  Widerspruchsmöglichkeit bezieht sich offenbar auf Fälle, in denen der Mieter sich einer unerwarteten Eigenbedarfskündigung ausgesetzt sieht, und nicht auf Fälle, in denen die Kündigung mit einem Fehlverhalten des Mieters begründet wird, so dass diese Rechtsprechung hier nicht einschlägig ist.   Insgesamt würde ich eher von dem Ausspruch einer Kündigung abraten, da ich die Aussichten eines Räumungsprozesses eher schlecht beurteile bereits aufgrund der fehlenden nachhaltigen Verspätung der Zahlungen. Ich würde eher das Sozialamt unmittelbar kontaktieren und dort die unmittelbare Zahlung der Miete auf das Konto des Vermieters sicherstellen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Dr.  Elke Scheibeler, Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 574, § 543