Frage: Hallo  Ich habe ein Haus was ab 15.4.2022 vermietet wird. Ich war so kulant und die neuen Mieter durften schon seit Februar in das Haus und ihre Renovierungen machen. Sie haben meine Renovierungen auch mitbekommen.  Im Erdgeschoss sind 3 Rollladen die die fensterbauer repariert hatten die defekt waren.bei Mietvertragabschluss war es den Mietern nicht bekannt das Rolladen vorhanden sind. Jetzt funktionieren alle 3 schon wieder nicht. Ich habe die Befürchtung das wenn ich ab morgen vermiete, das es ein großes Problem wird und die immer wieder kaputt gehen, deswegen würde ich die am liebsten still legen lassen.  Ich hab die Befürchtung, da die Mieter im Nachhinein mitbekommen haben,  das Rollläden vorhanden sind, sie einen Anspruch darauf haben und Mietminderung machen  Im Mietvertrag ist von den Rollläden nichts festgehalten und wenn die Mieter erst ab dem 15.4 in das Haus reingekommen wären und nicht schon vorher dann hätte ich die stilllegen lassen und die hätten es garnicht mitbekommen das da Rollläden waren.  Habe ich jetzt noch das recht zu sagen ich lasse die stilllegen? Haben die Mieter Anspruch auf die Rolladen?  

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  lassen Sie mich Ihre Fragen,  'Habe ich jetzt noch das Recht zu sagen, ich lasse die [Rollläden] stilllegen? Haben die Mieter Anspruch auf die Rolladen? ',  wie folgt beantworten.  Zunächst kommt es auf die Gesamtumstände und den Inhalt des Mietvertrages an.   Wenn Sie die Wohnung mit Rollläden überlassen, so sind sie mitvermietet und es gilt § 535 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB:  'Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.'  Dann dürfen die Mieter die Miete mindern, in dem Maße, in dem die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gemindert ist (§ 536 Abs. 1 S. 2 i.Abs. 5.m. S. 1 BGB).  Eine Minderung bis zu 3 Prozent der Bruttowarmmiete kommt in Betracht.   Einer Minderung können Sie vorbeugen, wenn Sie die Mieter bei Übergabe auf den Mangel hinweisen,  § 536b S. 3 BGB: 'Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 [Mietminderung] und 536a [Schadens- und Aufwendungsersatz] nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.',                       und die Mieter sich nicht ihre Rechte wegen der mangelhaften Rollläden vorbehalten.   b>Die Mieter haben grundsätzlich einen Anspruch auf die (vorhandenen) Rollläden./b>  b>Sie können/dürfen sie auch nicht auf Dauer stilllegen lassen, weil die Kenntnis des Mangels nur die Minderung und den Ersatzanspruch nicht aber den der Anspruch auf Mangelbeseitigung erfasst./b>  (Sie könnten versuchen, ausdrücklich [durch Aushandeln] vertraglich zu vereinbaren, dass die Rollläden nicht mitvermietet sind und Sie nicht für die Instandsetzung zuständig sind. Das wird aber wohl an den Regeln über die Allgemeine Geschäftsbedingungen [AGB] und an der strengen Rechtsprechnung des BGH zur Individualabrede scheitern.)   Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt

Relevante Paragraphen: § 536b