Frage: Hallo,   meine Lebensgefährtin wohnte 2004 in einem Plattenbau, der wegen geplanten Abriss leergezogen wird.  In der Bertriebskostenabrechnung wurde als Umlageschlüssel für die Müllgebühren die vermietete Wohnfläche angegeben. Auch in den Jahren zuvor erfolgte die Berechnung der Müllgebühren nach diesem Prinzip. Im einzelnen sieht das für die letzte 3 Jahre so aus:  <table border='' cellspacing='2'> <tr>     <th>Jahr</th>     <th>Bezugsgröße</th>     <th>Gesamtkosten</th>     <th>Anteil</th> </tr> <tr>     <td>2004</td>     <td>1348,44 m²</td>     <td>3751,62 €</td>     <td>208,83 € </td> </tr> <tr>     <td>2003</td>     <td>1546,30 m²</td>     <td>3936,64 €</td>     <td>191,09 €</td> </tr> <tr>     <td>2002</td>     <td>1713,82 m²</td>     <td>4455,76 €</td>     <td>163,61 €</td> </tr> </table>  Bei der Überprüfung der Betriebskostenabrechnung 2004 durch eine Mitarbeiterin des Mieterbundes wurde uns mitgeteilt, dass diese Berechnung nicht zulässig sei. Der Vermieter müsste die Anzahl der Müllgefäße dem Leerstand entsprechend reduzieren. Dies war jedoch nicht der Fall, auch die Entleerung der Mülltonnen erfolgte regelmässig zweimal wöchentlich.  Wir haben daraufhin Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung eingelegt.  In Ihrem Antwortschreiben teilte uns die Wohnungsgenossenschaft unter anderem folgendes mit:   '...Da es gegenwärtig nicht möglich ist, die auf den einzelnen Mieter entfallende Müllmenge exakt zu erfassen, genügt hier ein verbrauchsorientierter Maßstab. Die Umlage der Kosten für die Müllentsorgung bezogen auf die vermietete Wohnfläche ist ein Maßstab, der den gesetzlichen Billigungsanforderungen genügt... Unter Berücksichtigung der hier gegebenen tatsächlichen Verhältnisse ist der Vermieter befugt, die Umlage der Kosten für die Müllentsorgung allein auf die vermietete Wohnfläche vorzunehmen. Nach ständiger Rechtssprechung ist der Eigentümer berechtigt, unvermietete und leerstehende Räume nicht mit Betriebskosten zu belasten, die nachweislich wegen Leerstandes dieser Räume nicht angefallen sind... Die Wohnungsgesellschaft hat jeweils einer fest bestimmten Mietergruppe abschließbare, separate Müllgefäße/Müllkäfige zur Verfügung gestellt, für deren Entsorgung die Kosten separat berechnet werden. Entsprechend der Abfallentsorgungssatzung der Stadt... erfolgt eine nutzungsabhängige Abrechnung. Die entsorgung der durch das städtische Müllentsorgungsunternehmen zur Verfügung gestellten Müllbehälter erfolgt nur dann, wenn diese entsprechend dem in der Abfallsatzung der Stadt... festgehaltenen Grad gefüllt sind, wenn also die Leerung erforderlich ist...'   Wie schon gesagt wurde weder die Anzahl der Mülltonnen reduziert noch die Entleerungsintervalle durch die städtische Müllabfuhr vergrössert.   Stutzig machen uns auch die Müllkosten im Vergleich zur vermieteten Wohnfläche:  2003 waren 167,5 m² Wohnfläche weniger vermietet als 2002, die Gesamtkosten für die Müllbeseitigung sanken dabei um 519,12 €, was einem Quadratmeterpreis von 3,10 € entspricht. 2004 waren 197,86 m² weniger vermietet als 2003, die Müllbeseitigungskosten sanken aber nur um 185,02 €, also um 0,93 €/m².  Laut Berechnung des Mieterbundes müsste die Wohnungsgenossenschaft 2838,11 m² als Bezugsfläche ansetzen. Der Quadratmeterpreis für die Müllentsorgung würde dann 1,32 € betragen, der Anteil meiner Lebensgefährtin bei 75 m² Wohnfläche entsprechend 99,14 €. Die Forderung der Wohnungsgenossenschaft beträgt 208,83 €, also eine Differenz von 109,69 €.  Meine Frage: Wie sollten wir uns jetzt verhalten? Ist unser Widerspruch gerechtfertigt und gibt es vielleicht Urteile zu diesem Thema?  Grüße an alle  P@ulchen        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:  1.Da der Gesetzgeber eine gesetzliche Grundlage für die Umlegung der Müllkosten nicht geregelt hat (anders ist das z.B. Bei der Heizkostenumlage), gilt zunächst das, was zwischen den Parteien bezüglich der Umlage vereinbart wurde.  2.Die Rechtsprechung (z.B. LG Köln, WM 1979, 207; LG Hamburg WM 1980, 256; LG Wuppertal vom 14.4.93-8 S 16/93; AG Görlitz, WM 1997, 648; OLG Hamburg, WM 2001, 343; AG Leipzig Az: 10 Abs. 100 4757/99) geht davon aus, dass der Anteil der Kosten, der auf nicht vermietete Räume entfällt, vom Vermieter zu tragen ist. Der Vermieter ist somit nicht berechtigt, das Vermietungsrisiko auf die verbleibenden Mieter abzuwälzen. Eine Zuweisung dieses Anteils an die Mieter entspreche nicht der Billigkeit im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/315.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 315 BGB: Bestimmung der Leistung durch eine Partei">§ 315 BGB/a> .   3.Die Vereinbarung des Umlagemaßstabes „Wohnfläche„ kann vom Vermieter nicht umgedeutet werden in einen Umlagemaßstab „bewohnte Fläche„ (AG Görlitz WM 1997, 648, AG Köln, 03.04.2001).   4.In den Urteilen des LG Bautzen (WM 2001, 288) und des OLG Hamburg (WM 2001, 343) wird darüber hinaus klargestellt, dass auch hinsichtlich des Umlegungsmaßstabes Wohnfläche, gleichgültig ob dieser durch Mietvertrag oder Umlageerklärung eingeführt wurde, ein Vertragszustand geschaffen worden ist, der nicht einseitig vom Vermieter geändert werden kann, d.h. Umlage nach Fläche bedeutet Gesamtwohnfläche, sofern nicht vertraglich etwas anderes geregelt worden ist.   5.Zusammenfassend: nach den vorliegenden Informationen muß die gesamte Wohnfläche herangezogen werden, das Risiko der leerstehenden Wohnungen trägt der Vermieter. Ihr Widerspruch war somit gerechtfertigt und Sie können das zuviel Bezahlte zurück fordern bzw. Einbehalten.  Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem Rechtsproblem weiter geholfen.  Mit freundlichen Grüssen  Nina Heussen Rechtsanwältin  info@anwaeltin-heussen.de www.anwaeltin-heussen.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 315