Frage: Sehr gehrten  Anwältinnen Sehr gehrten  Anwälte  Heute musste ich erfahren daß,das Haus in den ich Wohnen verkauft worden ist. Ohne das ich auch nur ansatzweise davon in Kenntnis gesetzt worden bin. Und ich nun dieses bald möglich räumen soll. Es handelt sich um ein Einfamilien Haus mit einer Einliegerwohnung im Keller. Ich kann belegen das ich seit 04.09.1987 ( Anmeldebestätigung ) in dem Haus wohne. Zuerst in Kellerwohnung  bei meiner Oma . Als diese starb habe ich die Wohnung zum 01.04.91 selbst gemietet. Bis die Wohnung in der ersten Etage frei wurde. Diese Mietete ich dann zum 01.07.1993. seit dem habe ich mir nie etwas zu schulden kommen lassen.  Bei dem Mietvertrag handelt es sich um einen Vordruck des Stuttgarter Haus und Grundbesitzverein 5/92. Unter §2 Mietzeit   Steht dann Vertrag von unbestimmter  Dauer und eine Stafflung der Kündigungsfristen Nach Mietdauer   nach 10 Jahren  soll diese 12 Monate sein.  Die Wohnung hat 4Zimmer Küche Bad Abstellraum und Kellerraum. Ebenfalls ist ein schöner Garten mit Teerasse dabei. Wir sind eine Familie mit drei Kindern (7Jahre,3Jahre,und 8 Monate alt). Schulwechsel /Kindergarten Wechsel wäre wahrscheinlich nötig.   Nun meinen Fragen Wie lange ist die Kündigungsfrist die voll auszunutzen gedenke  Was kann ich noch dagegen tun (Sozialklausel) ? Habe ich eine Chance die Kündigung soweit rauszuziehen bis ich eine Wohnung finde in der Größe für meine Familie mit Garten ?   Ist es egal ob die Neuen Besitzer auf  Eigenbedarf kündigt oder nur fristgerecht?  Vielen Dank für Beantwortung.    -- Einsatz geändert am 13.05.2007 08:12:07    

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:  Frage 1.: Kündigungsfrist  Für die Kündigung durch den Vermieter gilt die vertragliche Jahresfrist, da diese eine von der gesetzlichen Regelung abweichende günstige Regelung für Sie als Mieter enthält.  Frage 4.: Eigenbedarf zwingend ?  Bei Kündigung von Wohnraum muss der Vermieter grundsätzlich ein sogenanntes berechtigtes Interesse im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 BGB/a>  haben. Ein solches wäre insbesondere der von Ihnen genannte Eigenbedarf.  Bei Mietverhältnissen über eine Wohnung in einem vom Vermieter bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter - auch ohne ein berechtigtes Interesse zu haben - fristgemäß kündigen.  Derzeit ist das Haus vom Vermieter nicht bewohnt, sodass eine Kündigung ohne berechtigtes Interesse ( Eigenbedarf ) allenfalls in Betracht käme, wenn die Eigentümerin zunächst selbst in die  Einliegerwohnung im Keller einzieht.  In diesem Fall müssten jedoch in dem Kündigungsschreiben der Vermieterin zwingend die besonderen Gründe für eine Kündigung ohne berechtigtes Interesse angegeben werden  - a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a Abs. 3 BGB/a> .   Andernfalls wäre eine solche Kündigung unwirksam.   Hier die Vorschrift: § 573 a. Erleichterte Kündigung des Vermieters. ( 1 ) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um 3 Monate. ( 2 ) Abs. 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist. ( 3 ) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Abs. 1 oder 2 gestützt wird. ( 4 ) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.  Denkbar wäre also, dass die neue Eigentümerin und damit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  auch neue Vermieterin das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarf innerhalb einer Kündigungsfrist von 12 Monaten kündigt. Wenn sie vorher selbst in das Haus eingezogen sein sollte, so könnte sie wohl auch innerhalb  einer Kündigungsfrist von 15 Monaten ( 12 + 3 )ohne Eigenbedarf kündigen.   Frage 3.:  Wichtig ist für Sie vor allem Folgendes :  EGAL, ob die Vermieterin mit berechtigtem Interesse  kündigen müsste oder nicht.  IN JEDEM FALL wäre die SOZIALKLAUSEL anwendbar; §§a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">574/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574a BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch">574 a/a>  u. 574 b BGB.  Die entsprechenden Gesetzestexte reiche ich im Rahmen eines ergänzenden Hinweises alsbald nach.  Frage 4.:  Sie könnten zunächst über einen angemessene Abstandszahlung verhandeln. Auch dafür, dass Sie vor einer Kündigungsfrist ausziehen. Ein Aufhebungsvertrag sollte natürlich erst unterschrieben werden, wenn Sie für passenden Ersatzwohnraum einen neuen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen haben.  Je nachdem, ob Sie überhaupt eine passende Wohnung finden und wie verhandlungsbereit die neue Eigentümerin ist, könnte es letztlich zu einem Rechtsstreit kommen, in dem die Frage(n), ob die Kündigung wirksam und fristgerecht erklärt wurde und vor allem, ob Sie sich trotz einer wirksamen Kündigung zu Recht auf die Sozialklausel berufen können, zu klären sind.  Spätestens zur  Klärung dieser Fragen(n), sollten Sie  dringendst die Beratung von einem Rechtsanwalt in Anspruch nehmen. Dieser würde zunächst insbesondere das Kündigungsschreiben auf seine Wirksamkeit prüfen und dann die Voraussetzungen der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§§ 574 ff. BGB/a> . Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf können Sie gerne die kostenfreie Nachfragefunkton nutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Dipl.-Jur. Abs. 1000. Kohberger Rechtsanwalt ----------------------- Austr. 9 1/2 89 407 Dillingen a.d. Donau Tel.: 09071 / 2658 eMail: kohberger@freenet.de Info: www.anwaltkohberger.de                !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 574a, § 566, § 574, § 573a