Frage: Ich bin Miteigentümer eines Reihenmittelhaus in Bayern 50 % gehören mir (im Grundbuch eingetragen), die anderen 50 % sind z.Zt auf die Erben meiner Mutter (meine Schwester, mein Bruder und ich selbst) verteilt, D.h. 2/3 sind mir zugeordnet, 1/6 meiner Schwester und 1/6 meinem Bruder. Ich verwalte z.Zt das Haus. Das Testament ist jedoch noch nicht eröffnet. Kurz vor dem Tod meiner Mutter vor 13 Jahren hat sich mein Bruder ins Ausland abgesetzt (Bankrott), ich kann ihn auch nicht erreichen. Nun hat mir der Mieter angekündigt, dass er Anfang/Mitte des Jahres ausziehen will. Brauche ich fuer eine Neuvermietung das Einverstaendnis meines Bruders ?  Mit Dank im voraus

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Zunächst unterstelle ich, dass Ihnen nicht 2/3 der Miteigentumsanteile zugeordnet sind, sondern dass Sie Miteigentümer zu 1/2 sind, und dass der weitere Miteigentumsanteil zu 1/2 auf die Erbengemeinschaft, bestehend aus Ihnen, Ihrem Bruder und Ihrer Schwester, entfallen. Diese Eigentumssituation bedeutet, dass Verfügungen über das Grundstück selbst Ihrer Zustimmung sowie der Zustimmung der Erbengemeinschaft, diese vertreten durch Sie, Ihre Schwester und Ihren Bruder gemeinsam, möglich sind. Ohne Zustimmung Ihres Bruders ist die Immobilie weder übertragbar, noch kann sie belastet werden. Die durch die fehlende Erreichbarkeit Ihres Bruders bedingte Handlungsunfähigkeit kann im Zweifel nur durch Teilungsversteigerung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/753.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 753 BGB: Teilung durch Verkauf">§ 753 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  beseitigt werden.  Dies jedoch nur am Rande. Für den Abschluss eines Mietvertrages sind die herrschenden Eigentumsverhältnisse uninteressant. So kann ein Mietvertrag wirksam auch durch einen Nichteigentümer abgeschlossen werden (z.B. Hausverwaltung). Ob dieser zum Abschluss berechtigt war, bestimmt sich nach dem Innenverhältnis Vermieter/Eigentümer; war der Vermieter nicht berechtigt, kann der Eigentümer hieraus ggf. Ansprüche herleiten.  In Ihrem speziellen Fall dürften die übrigen Mitglieder der Erbengemeinschaft, also Ihre Schwester und Sie, Ihren unbekannt verzogenen Bruder beim Abschluss des Mietvertrags wirksam vertreten können, so dass die angesprochene Berechtigung des Vermieters im Innenverhältnis gegeben ist, selbst wenn der Mietvertrag ohne den Bruder geschlossen wird. Eine solche VErtretungsbefugnis ergibt sich vorliegend zum einen aus den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/677.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 677 BGB: Pflichten des Geschäftsführers">§ 677 BGB/a> ), zum anderen direkt aus dem Erbrecht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§§ 2038/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">745 Abs. 1 BGB/a> ). Daher ist in Ihrem Fall nur die Zustimmung Ihrer Schwester zwingend erforderlich, die Ihres Bruders dagegen nicht.  Nur am Rande: Die Tatsache, ob das Testament eröffnet wurde, spielt für die Eigenschaft als Miterbe keine Rolle, da die Erbschaft gesetzlich mit dem Ableben des Erblassers anfällt. Die Eröffnung des Testaments ist jedoch erforderlich, um sich im Rechtsverkehr als Erbe legitimieren zu können. Der Umstand, dass die Erbengemeinschaft bereits als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, spricht jedoch dafür, dass bereits ein Erbschein erteilt (und das TEstament eröffnet) wurde. Sollte der Erbschein ohne Testamentseröffnung erteilt worden sein, könnte dies problematisch werden, da die Nichtablieferung eines Testaments bei Gericht eine Urkundenunterdrückung darstellt und als solche unter Strafe gestellt ist.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Thomas Henning, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2038, § 745, § 677, § 753