Frage: Sehr geehrte Damn und Herren,  wir bewohnen seit gut drei Jahren eine Erdgeschosswohnung mit einem Gartenanteil, der vom restlichen Grundstück und den Gartenanteilen der übrigen Mietparteien abgegrenzt ist.  Auf unserem Gartenanteil befinden sich ein ca. 10 m² großer Schuppen den wir als Abstellraum und Unterstand für Gartengeschirr nutzen (Keller- oder Bodenräume haben wir nicht, auch in der Wohnung befindet sich keine Abstellfläche) und eine von uns aufgestellte Sandkiste.   Nun hat uns die Vermieterin eröffnet, dass sie auf einem Teil des übrigen Grundstücks (Obstbaumwiese) einen 'Altersruhesitz' bauen lassen will und wir dazu einen großen Teil unseres Gartenanteils abgeben sollen (mindestens 80 m2). Sie hat uns einen kleineren Ersatzraum (5 m2) als Abstellraum zugewiesen und fordert uns auf den von ihr benötigten Grundstücksanteil und den Schuppen zu räumen und die Sandkiste zu entfernen. Die Miethöhe soll dabei unverändert bleiben.  Wir haben die Wohnung damals auch aufgrund der Gartenfläche und der Abstellmöglichkeit (die vorige Wohnung war 10 m² größer, dort hatten wir zusätzlich einen Kellerraum und einen kleinen Schuppen am Carport) angemietet.   Eine ausdrückliche Kündigung den Schuppen und den Gartenanteil betreffend hat sie nicht ausgesprochen, sie vertritt uns gegenüber die Auffassung dies bräuchte sie auch gar nicht.  Im Mietvertrag (Formularmietvertrag für Wohnraum)wird der uns zugewiesene mitvermietete Gartenanteil als 'Garten, anteilig' erwähnt, der Schuppen ist nicht ausdrücklich erwähnt, die entsprechenden Lücken im Formularmietvertrag sind freigelassen worden, allerdings befand sich ja eben dieser Schuppen zu Mietbeginn bereits auf unserem Gartenanteil.  Darf sie den Gartenanteil (ohne Kündigung!) herausfordern, ist der neue Abstellraum überhaupt angemessen und bestünde wenn sie uns die Nutzung des eingeforderten Gartenanteils dauerhaft vorenthält und auch auf entsprechende Forderungen den geschlossenen Mietvertrag einzuhalten nicht reagiert für uns die theoretische Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung?        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für die Einstellung Ihrer Frage.  Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall die Beratung durch einen Anwalt / Anwältin ersetzen kann.  Die rechtliche Beurteilung kann unter Umständen anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen, wenn bestimmte Angaben hinzugefügt oder weggelassen werden.  Ihre Frage beantworte ich aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben, wie folgt:  Bei der Beantwortung Ihrer Frage gehe ich davon aus, dass sich in Ihrem Vertrag keine Regelung dahingehend findet, dass Nebenabreden zum Mietvertrag der Schriftform bedürfen.  Grundsätzlich ist der schriftliche Mietvertrag ausschlaggebend für die Pflichten der Vertragsparteien. Hiernach ist Ihre Vermieterin verpflichtet, Ihnen einen Anteil des Gartens zur Nutzung zu überlassen. Jedoch wurde offensichtlich hier noch eine mündliche Absprache dahingehend getroffen, dass Sie einen abgegrenzten Teil des Gartens für sich alleine nutzen können. Daher kann hier durchaus davon ausgegangen werden, dass hier eine Konkretisierung des Mietvertrages stattgefunden hat. Folglich ist auch die Verpflichtung zur Nutzungsgewährung konkret auf diesen Gartenteil bezogen. Hierzu dürfte auch die Nutzung des Schuppens gehören. Durch die Überlassung in dem Zeitraum von drei Jahren dürfte auch hier eine Erweiterung des schriftlichen Mietvertrags vorliegen.  Die einseitige Verkleinerung des Gartenteils stellt eine Teilkündigung dar. Diese ist jedoch nicht mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 1 BGB/a>  vereinbar, da sie zu einer einseitige Änderung des Vertrags führen würde. Vor allem Grundstücks- und Raummietverträge bilden durchweg eine Einheit aus der vor allem der Vermieter nicht durch eine Teilkündigung nach Belieben einzelne Stücke herausbrechen kann.  Sie müssen sich daher nicht grundsätzlich auf den kleineren Garten und den Kellerraum verweisen lassen. Die Benutzung des Gartens und des Schuppens ist Teil Ihres Mietvertrages auf deren Nutzung Sie einen Anspruch gegenüber der Vermieterin haben.   Ob in Ihrem Fall bereits eine fristlose Kündigung zulässig wäre ist abschließend nur bei exakter Kenntnis der Gegebenheiten des Einzelfalles zu beurteilen. Jedoch ist eher nicht davon auszugehen, dass hier eine fristlose Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 BGB/a>  greifen würde. Die Einschränkung erscheint nicht derart groß, dass Ihnen nicht zugemutet werden kann, bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist den Mietvertrag fortzusetzen.   Sollte Ihre Vermieterin weiter auf der Änderung bestehen, ist es ratsam einen Anwalt zu konsultieren. Dieser kann konkret den Einzelfall beurteilen und mit Ihnen eine Lösung erarbeiten.   Ich hoffe ich konnte Ihnen mit der Antwort weiterhelfen. Sollten Sie noch weiteren Klärungsbedarf haben, nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.  Mit freundlichen Grüßen  Christopher Tuillier Rechtsanwalt  info@rechtsanwalt-tuillier.de www.rechtsanwalt-tuillier.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543, § 311