Frage: Sachverhalt :  A verkauft an B ein gewerblich benutztes Grundstück. Es wird ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen, nach dem die Besitzübergabe am 2.1.2009 erfolgt. B zahlt zu diesem Zeitpunkt die erste Kaufpreisrate, verweigert aber die Zahlung des restlichen Kaufpreises, weil ein Mangel vorliege, den er aber nachweislich von Anfang an kannte. Er will den „Mangel' beseitigen lassen und kündigt Aufrechnung an.  Im notariellen Kaufvertrag ist Auflassung vereinbart, im Grundbuch eine Eigentumsvormerkung eingetragen, eine Eigentumsumschreibung ist noch nicht erfolgt.  A und B haben außerhalb des notariellen Kaufvertrages Nebenabreden hinsichtlich des Kaufpreises getroffen und diese erfüllt. Die steuerlichen und steuerstrafrechtlichen Folgen sind hier bekannt.  Fragen :   1. Ist der Kaufvertrag wegen der nachweisbaren Nebenabrede nichtig ?  2. Wie ist bei bejahter Nichtigkeit im augenblicklichen Sachstand (Auflassung) vorzugehen ( Selbstanzeige des A bein Finanzbehörde, wie kann man Auflassung löschen) ?  3. Was ist, wenn der Käufer B den Restkaufpreis zahlt und erst nach Eigentumsumschreibung auf Beseitigung des angeblichen Mangels klagt ? Kann A sich dann immer noch auf Nichtigkeit des Vertrages berufen ?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung ist die Frage 1 zu bejahen; es liegt die Nichtigkeit des Kaufvertrages nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a>  vor, da Nebenabreden nicht der gesetzlich vorgeschriebenen Form entsprochen haben. Diese Nichtigkeit betrifft auch den gesamten Vertrag (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2069,%20266" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.09.1977 - Abs. 5 ZR 90/75: Nichtbeurkundung der Baubeschreibung im Grundstückskaufvertrag">BGHZ 69, 266/a> ).   Sofern, wovon ich ausgehe, B die Auslassungslöschung nicht bewilligt, ist letztlich nur die Klage auf Auflassungslöschung noch möglich. Erforderlich ist dazu aber, dass der Sachverhalt auch beweisbar ist, da die Klage sonst an der Beweislast des A scheitern wird. Diese Beweisbarkeit kann ich so nicht beurteilen, gehe insoweit also von Ihrer Sachverhaltsdarstellung aus.  Eine Selbstanzeige ist für die Durchsetzung der Löschung nicht zwingend norwendig. Gleichwohl würde ich dazu raten, da nach Klageingang damit zu rechnen ist, dass das LG die Sache der Staatsanwaltschaft vorliegen wird; die Selbstanzeige kann dann die Strafe empfindlich mildern   Da der Vertrag nichtig ist, spielt die Zahlung des Kaufpreises keine Rolle mehr. Auch die Nichtigkeit könnte sich dann auch im Nachhinein berufen werden.   Insgesamt kann ich Ihnen aber nur dringend dazu raten, auch in Hinblick auf die Strafbarkeit der Angelegenheit, schnell einen Anwalt zu beauftragen, der dann nach Sichtung aller Unterlagen, den Beweismitteln und der Gesamtumstände die weiteren Schritte (Selbstanzeige, Klage) zeitnah einleiten sollte.   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 125