Frage: WEG-Anlage (32 Miteigentümer) besteht seit 2018.  Gemeinschaftseigentum bisher nur von wenigen Eigentümern abgenommen. Heizungs-Funktionsprobleme seit  3 Jahren schriftlich und mündlich bei Bauträger oft reklamiert. 2 Gutachten, teils unterschiedlicher  Einschätzung, bestehen für die Mängel an der Heizung und  Solaranlage. Wasser-Eintrittsprobleme in der Außenfassade und Schallschutz- Beschwerden bestehen seit einigen Monaten (2021). Schriftliche Mängelrüge durch Hausverwaltung seit 06.11.2021 an Bauträger inkl. Fristsetzung. Eine weitere schriftliche Mängelrüge durch RA (im Namen der WEG) besteht seit 22.11.2021 - inklusive Fristsetzung 30.11.2021.  Frage: Gibt es trotz der o.g.  Gegebenheiten eine drohende VERJÄHRUNG des Erfüfüllungsanspruchs ( nach 3  Jahren ) gegen den Bauträger, oder besteht durch die konkreten geschilderten Anzeigen und Verhandlungen eine ' VERJÄHRUNGS-HEMMUNG', also keine Gefahr zum  31.12.2021.  

Antwort: Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,   vorbehaltlich der notwendigen Prüfung der genauen Verträge mit dem Bauträger kann hier die Gefahr der Verjährung der Ansprüche durchaus bestehen, wenn ausnahmsweise die Verjährungsfrsit drei jahre betragen sollte. In der Regel müsste dei Verjährung aber fünf Jahre betragen; ich verweise auf die Ausführungen bei  https://rabohledotcom.wordpress.com/2020/01/14/verjaehrung-von-maengelanspruechen/    Aber es kann durchaus eine vertragliche Vereinbarung zu Abweichungen führen.   Sofern keine besondere Vereinbarungen bestehen sollten, erfolgt die Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums nicht durch die WEG, sondern jeden einzelnen Erwerber, da nur er Vertragspartner sein wird. Welche Form die Abnahme dabei haben muss, hängt auch vom Vertrag ab, kann aber auch durch schlüssiges Verhalten durchaus erfolgen.  All das hätte dann zur Folge, dass die Verjährungsfrist zu laufen beginnt.   Diese Frist wird allein durch Mängelrüge oder Reklamationen mit Beseitigungsaufforderungen nicht neu in Gang gesetzt bzw. gehemmt, sodass (sofern tatsächlich nur drei Jahre einschlägig sein sollten) die Verfährung zu 31.12.2021 durchaus drohen kann. Denn nur ein Verhandeln -und eben nicht das reine Geltendmachen ohne Verhandlung- über die Ansprüche, könnte dann.die Hemmiung des Fristablaufes bewirken.   Hier sollte also zunächst der Vertrag entsprechen geprüft werden, um die Verjährungsfrsi zu klären. Dann sollte geprüft werden, ob es Verhandlungen oder sonstige Grunde nach §§ 203 BGB gegeben hat, wonach die Verjährung noch nicht einztreten kann.   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg  

Relevante Paragraphen: § 203