Frage: Hallo, ich bin Hauptmieter und habe ein Zimmer möbliert untervermietet. Den Untermietvertrag haben wir befristet für 6 Monate abgeschlossen. Ein Grund, warum der Mietvertrag befristet abgeschlossen wurde, ist im Untermietvertrag nicht angegeben.   Bei Abschluss des Mietvertrages hat die Untermieterin auf ein Bett bestanden mit mindestens 140 cm für zwei. Was ich zugesagt habe. Habe mir nichts dabei gedacht.  Auch habe ich einen großen Schreibtisch extra besorgt, weil sie diesen wohl für ihre Arbeit benötigt. Auf diesem wird aber nicht gearbeitet, sondern nur als Ablage genutzt. Kleidung, Lebensmittel, Müll.... es ist mir unangenehm dies näher zu beschreiben.   Die Frau hat angegeben ein Praktikum zu machen. Hat aber verschwiegen, dass Sie nur zwei Stunden am Tag arbeitet. Desweiteren ist sie von ihren Eltern ausgezogen, die ca. 20 km weit weg wohnen.  Nun ist Ihr Freund für drei Wochen eingezogen. Mir wurde auch schon angekündigt, das der Freund nach diesen drei Wochen wieder kommt und dieses mal sein Auto mitbringt.   Ich habe zu verstehen gegeben, dass mir das in meiner selbstbewohnten Wohnung zu viel ist. Dies wurde ignoriert.  Ich befürchte nun, dass ich den Mann die ganze 6 monate mit kurzen Auszeiten in meiner Wohnung dulden muss.  Dazu zu sagen ist noch, das die Untermieterin 30 Jahre alt ist und Ihr Freund über 70 Jahre und spricht kein Wort deutsch. Er ist Franzose.  Im Untermietvertrag ist eine Küchennutzung vereinbart. Das heißt es darf gekocht werden und die Küchenutensilien benutzt werden. Aber nicht als zusätzlichen Wohnraum benutzt werden. Das untervermietete Zimmer ist so eingerichtet, dass Mahlzeiten im Zimmer eingenommen werden können.  Nun wird fleißig oft ein paar mal am Tag gekocht und auch in der Küche die Mahlzeiten eingenommen. Sprich die Küche ist belegt. Die ganze Wohnung riecht unangehem, auch meine Räume.  Ich fühle mich durch den alten Mann gestört und kann mich nicht mehr frei in meiner eigenen Wohnung bewegen.  Ich übernachte schon auswärts. Leide an Schlafstörungen, weil ich mich fremd in meiner Wohnung fühle.   Auch arbeite ich selbstständig in meiner Wohnung und kann mich nicht mehr auf die Arbeit konzentrieren.  Ich möcht Ihr kündigen. Kann ich bei möblierten Untermietvertrag, der auf 6 Monate befristet ist, trotzdem kündigen, mit der verkürzten Kündigungsfrist zu Monatsende, wie es bei möbliertem Wohnraum möglich ist?   Was habe ich für Möglichkeiten ? Eine vereinnehmliche Kärung mit Ihr ist nicht möglich und der Mann versteht und spricht kein Wort deutsch.  Ich habe mehr Verbrauchskosten... Was ist damit? An die Vereinbarung, dass die gemeinsam genutzten Räume saubergehalten werden sollen, hält Sie sich auch nicht. Die Pflege habe ich bisher übernommen. ( Bad Toilette und Flur )  Ich habe nichts dagegen, wenn ihr Freund mal am Wochenende kommt, aber doch nicht zum Dauergast wird, was ich befürchte.  Ich hoffe hier auf eine Antwort. Ich bin nervlich am Ende und habe schon körperliche Beschwerden ( Psychosomatisch ), weil ich damit nicht klar komme.  Vielen Dank für eine rasche Antwort   

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  gerne beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung des von Ihnen getätigten Einsatzes und der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt:  Vorab muss ich bezüglich meiner Einschätzung der rechtlichen Situation anmerken, dass diese leider ohne vorherige Einsicht in Ihren Untermietvertrag erfolgen muss.  Im Allgemeinen gilt jedoch folgendes:  Bei einem Untermietvertrag im Sinne der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§§ 540/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">553 BGB/a>  handelt es sich grundsätzlich um einen echten Mietvertrag mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten.  Dies hat zunächst zur Folge, dass eine vereinbarte Befristung der Mietdauer auch grundsätzlich wirksam ist.   In Betracht könnte allerdings die Beendigung des Untermietverhältnisses durch eine außerordentliche, fristlose Kündigung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs.2 BGB/a>  kommen. Hiernach wäre eine fristlose Kündigung unter Umständen z.B. dann möglich, wenn Ihre Untermieterin das Zimmer unbefugt einem Dritten überlässt.   Darunter fällt meines Erachtens auch die Untervermietung und Aufnahme des Freundes zum Mitgebrauch ohne Erlaubnis des (Unter-)Vermieters - also ohne Erlaubnis von Ihnen.   Zwar spricht nichts dagegen, dass ein Untermieter über einen kurzen Zeitraum Besuch in seinem Zimmer beherbergt(es sei denn, dies wäre vertraglich ausgeschlossen worden). Ein solcher kurzer Zeitraum dürfte allerdings bei einem Besuch von drei Wochen schon deutlich überschritten sein.   Darüber hinaus besteht auch kein Recht Ihrer Untermieterin,  die Küche, bzw. die gesamte Wohnung, ständig gemeinsam mit ihrem Besuch in Beschlag zu nehmen.   Ich kann sehr gut nachvollziehen, dass dies eine nicht hinnehmbare Situation für Sie ist.  Wenn nunmehr ein weiterer längerer Besuch ,,angedroht´´ worden ist, sollten Sie dem sofort und energisch widersprechen.   Sollte Ihre Untermieterin dem nicht Folge leisten, müssten Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 BGB/a>  nach erfolgloser Fristsetzung, bzw. Abmahnung, das Untermietverhältnis schriftlich fristlos kündigen.  Ferner wäre auch eine fristlose außerordentliche Kündigung wegen Gefährdung Ihrer Gesundheit denkbar. Dies käme jedoch auf die konkreten Umstände der Gesundheitsgefährdung an und kann hier leider nicht abschließend von mir beurteilt werden.  Die höheren Verbrauchskosten können Sie grundsätzlich ersetzt verlangen, gegebenenfalls im Wege des Schadensersatzes.   Insgesamt würde ich in Ihrem Fall zu einer genauen Überprüfung der Rechtslage und des Untermietvertrags durch einen ortsansässigen Kollegen raten.  Ich hoffe, dass Ihnen meine Einschätzung eine erste Orientierungshilfe bieten konnte. In diesem Fall würde ich mich über eine positive Bewertung freuen.  Bitte berücksichtigen Sie, dass es sich bei meiner Antwort lediglich um eine erste Einschätzung handelt. Das persönliche Gespräch mit einem Rechtsanwalt kann hierdurch nicht ersetzt werden.  Ich wünsche Ihnen noch viel Erfolg in dieser unangenehmen Sache und alles Gute für Ihre Gesundheit.  Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen     Nino Jakovac - Rechtsanwalt -!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 540, § 553, § 543