Frage: Guten Tag,  ich habe am 3.5.2021 ein eigentlich leerstehendes Gebäude ersteigert.  Nun soll es angeblich Mietverträge, einen Wohnraummietvertrag, sowie einen Gewerbemietvertrag geben, die mir aber nicht vorgelegt werden können. Unsäglicherweise hat die NPD diese Mietverträge, die dort ihre Veranstaltungen abgehalten haben.       Wann kann ich zu welchen Terminen    diese angeblichen Verträge rechtssicher vorsorglich  kündigen? Die Adressen der angeblichen Mieter liegen mir vor.  Das Gebäude ist eigentlich unbewohnbar, wird augenscheinlich auch nicht bewohnt. Wir wollen das Gebäude kernsanieren und zu Wohnungen ausbauen. Gruss  Stanislav     Einsatz editiert am 04.05.2021 20:51:57

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller,  nach § 57a Zwangsversteigerungsgesetz können (und müssen) Sie Mietverhältnisse direkt zum nächstmöglichen Termin kündigen.  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>§ 57a Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist./blockquote>  Allerdings gesteht die Rechtsprechung eine gewisse Zeit zu, in der Sie die Rechtlage noch überprüfen können, d.h. eine Kündigung zum 3ten Werktag des Monats Juni sollte auch noch möglich sein. Da Sie es aber eilig haben wäre es tatsächlich empfehlenswert die Kündigung noch morgen (am Besten durch einen Boten wegen der Nachweisbarkeit) zuzustellen, dann wäre das Ende des Mietverhältnisses der 31.07.2021. Dies betrifft aber nur den Gewerbemietvertrag.  Für den angeblichen Wohnraummietvertrag gelten hier trotz der Zwangsversteigerung die Schutzvorschriften des BGB. Daher müssen Sie bei der Kündigung eine Grund nach § 573 BGB aufführen, der ausnahmsweise zur Kündigung des Wohnraummietvertrages berechtigt. Da Sie nicht selbst einziehen wollen, sollten Sie hier die Kündigung auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 stützen und darlegen, dass das Gebäude nicht in einem verkehrssicheren Zustand ist und umfangreicher Sanierungen bedarf während deren eine Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses nicht möglich ist, weder unter wirtschaftlichen noch tatsächlichen Gegebenheiten. Offenbar muss das Gebäude für mehrere Monate vollständig geräumt werden.  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. b>der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will./b> (3) b>Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind/b>. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam./blockquote>  Auch hier sollten Sie umgehend handeln und die Kündigung zum nächstmöglichen Termin aussprechen. Wann dieser ist ergibt sich aber im Grunde erst dann wenn Sie wissen wie lange das Mietverhältnis andauert. Das lässt sich aber ggf. noch später feststellen.  Formulieren Sie in der Kündigung, dass diese 'rein vorsorglich' ausgesprochen wird und verlangen Sie von den angeblichen Mietern eine Vorlage des Mietvertrages. Wenn diese nicht beigebracht werden könnten Sie dann je nach weiterem Fortgang auch noch zur umgehenden Räumung auffordern und diese auch gerichtlich durchsetzen. Dies dürfte auch insofern sinnvoll sein, als dass die Gegenseite dann unter Zugzwang gerät. Andernfalls kann es passieren, dass erst in einigen Monaten die angebliche Ungültigkeit der Kündigungen behauptet wird oder ähnliches und es dann erst zu einem langwierigen Prozess kommt.  Wenn Sie tatsächlich Gegenwehr befürchten wäre es aber durchaus ratsam schon jetzt einen Anwalt vor Ort zu beauftragen um mögliche Fehler oder Verzögerungen zu vermeiden.  Ich hoffe damit Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünschen Ihnen noch einen schönen Abend.   Mit freundlichen Grüßen, RA Fabian Fricke 

Relevante Paragraphen: § 573