Frage: Als ein gemeinnütziger Verein mit Hauptsitz in Süddeutschland sind wir Mieter eines Gewerbeobjektes im Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg. Wir befinden uns im 9. Jahr eines 10‐jährigen Mietvertrags, der noch knapp 2 Jahre Laufzeit hat.  Da wir die Gewerberäume nicht mehr benötigen, haben wir den Vermieter schriftlich um eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrags gebeten. Diese Bitte hat der Vermieter schriftlich abgelehnt.  Seit unserer Ankündigung, den Mietvertrag auflösen zu wollen, sucht der Vermieter seinerseits einen Nachmieter und hat hierfür einen Immobilienmakler beauftragt. Die Nutzungsmöglichkeiten für die die Räumlichkeiten, die in den Annoncen der Immobilienportale genannt werden, sind explizit sehr weit gefasst. Die Mietzinsforderung ist jedoch gegenüber dem, was unser Verein derzeit bezahlt, um 80% erhöht worden.  Nachdem der Vermieter unserer Bitte um vorzeitige Auflösung des Mietvertrags nicht zugestimmt hat, haben wir den Vermieter schriftlich um eine Erlaubnis zur Untervermietung gebeten. Unser Mietvertrag enthält hierzu lediglich die in Gewerberaummietverträgen übliche Standardformulierung „Der Mieter ist ohne ausdrückliche schriftliche Erlaubnis des Vermieters weder zu einer Untervermietung oder Unterverpachtung der Mieträume noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt'.  Eigene Internetrecherchen haben uns darauf aufmerksam gemacht, dass der Vermieter einem Ersuchen um Erlaubnis zur Untervermietung zwar nicht zustimmen muss, eine Nicht‐Zustimmung andererseits für den Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht bedingen kann.  Die Nicht‐Zustimmung zur Untervermietung uns gegenüber formuliert der Vermieter wie folgt: 'Einer Auflösung des Mietvertrags zum 30.4.2012, wie bereits im Schreiben vom 1.3.2012 mitgeteilt, können wir nicht zustimmen. Die Gewerberäume sind durch uns in die Vermarktung aufgenommen worden. Bis zum Finden eines äquivalenten Nachmieters kann keine Zustimmung zur frühzeitigen Auflösung des Mietvertrags bzw. einer Untervermietung erteilt werden.'  Unsere konkrete Frage lautet also: kann die Passage im Brief des Vermieters so ausgelegt werden, dass er uns die Untervermietung generell untersagt und wird dadurch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/549.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 549 BGB: Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften">§ 549 BGB/a>  wirksam? Danach ist der Mieter zwar ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen, insbes. die Sache weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter jedoch die Erlaubnis, wozu er berechtigt ist, so kann der Mieter das Mietverhältnis fristgerecht kündigen, es sei denn, in der Person des Dritten liegt ein wichtiger Grund vor.  Können wir als Mieter die schriftliche, generelle Nicht‐Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung als Anlass dafür zu nehmen, ein solches Sonderkündigungsrecht geltend zu machen und erlaubt uns dieses Sonderkündigungsrecht eine fristlose Kündigung, bzw. welche Fristen wären einzuhalten?!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Die von Ihnen angesprochene Vorschrift findet sich in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 BGB/a> . Die Vorschrift findet auch auf Gewerbemietverträge Anwendung. Ob die Vorschrift in Ihrem Fall Anwendung findet, sollte ergänzend anhand des Mietvertrages überprüft werden, da ggfls. der Vertrag eine Regelung enthalten könnte, die dies ausschließt. Die Vorschrift ist abdingbar.  Rechtsfolge der Vorschrift ist, dass der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Voraussetzung ist aber, dass Ihnen auch Mietinteressent für die Untervermietung zur Verfügung steht. Dem Vermieter müssen Angaben gemacht werden, mit denen er die Solvenz des Interessenten und die wesentlichen Bedingungen des Untermietverhältnisses prüfen kann, z.B. im Hinblick auf einen Konkurrenzschutz im Objekt.   Ihr Zitat der Vermieterantwort lässt hingegen schliessen, dass Sie pauschal die Erlaubnis zur Untervermietung verlangt haben, ohne tatsächlich einen Untermieter zur Hand zu haben, der auch tatsächlich untermieten würde. In dem Fall ist eine vorläufige Ablehnung ('Bis zum Finden...') der pauschalen Untervermietungsmöglichkeit nicht zu beanstanden. Nur wenn Sie tatsächlich einen Interessenten für die Untervermietung haben, der nicht wegen eines wichtigen Grundes ausgeschlossen werden kann, greift der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 BGB/a>  zu Ihren Gunsten.  Falls Ihnen ein Untermieter zur Verfügung steht und es seitens des Vermieters keinen wichtigen Grund zur Ablehnung gibt, können Sie -vorbehaltlich der notwendigen weiteren Prüfung- außerordentlich mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündigen. Dann gilt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/580.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 580 BGB: Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters">§ 580 Abs. 1 Nr.3, Abs. 4 BGB/a> : die Kündigung wäre mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende möglich.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen und Fachanwalt für Arbeitsrecht und Familienrecht Peter-Thomas Götz, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 540, § 580