Frage: Guten Tag, ich habe eine Immobilie erworben. Der Notartermin war im Dezember 2020, das Geld ist geflossen, jetzt (Juli) steht der Übergabetermin an.  Im Kaufvertrag ist vereinbart 'Käufer hat den Vertragsgegenstand genau besichtigt und kauft ihn wie er steht und liegt' und 'Alle Ansprüche und Rechte wegen eventueller Sachmängel am Vertragsgegenstand werden ausgeschlossen.'  Was bedeutet das konkret für den anstehenden Übergabetermin?  Wenn nun Mängel bei dem Übergabetermine noch offenkundig werden, beispielsweise eine nicht funktionierende Wasserleitung oder eine gerissene Scheibe, kann ich dann noch im Rahmen der Übergabe Reparatur verlangen? Entsprechend sorgsam sollte ich die dann im Übergabeprotokoll aufführen? Oder habe ich etwaige Forderungen nach Reparaturen vor der Übergabe der Immobilie mit obiger Vereinbarung ausgeschlossen? Entsprechend kurz kann ich das Übergabeprotokoll halten?  Für NACH der Übergabe auftretende Mängel habe ich natürlich Ansprüche weitestgehend ausgeschlossen.  Vielen Dank für eine Einschätzung, damit ich weiß wie ich mich im Übergabetermin verhalten muss.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Bei gebrauchten Immobilien wird grds. immer ein Haftungsausschluss wegen etwaiger Sachmängel vereinbart. Der vereinbarte Haftungsausschluss nach § 444 BGB greift aber dann nicht, wenn der Verkäufer den Sachmangel arglistig verschwiegen hat.  Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler/Mangel kennt oder ihn zumindestens für möglich erachtet.   Bei der Übergabe geht es zunächst darum die Zählerstände zu erfassen. Im weiteren ist zu prüfen, ob bei der Übergabe Abweichungen zu dem Besichtigungstermin aufgetreten sind.  Normale Abweichungen sind hierbei zulässig, Veränderungen und Schäden sind durch die Verkäufer noch zu beseitigen.   Diese Schäden sind dann im Übergabeprotokoll festzuhalten und ein Reparaturtermin zu vereinbaren. Sollte die Verkäufer die Schäden nicht anerkennen, erstellt jeder sein eigenes Übergabeprotokoll und der angeführte Schaden ist durch ein Sachverständigen zu beurteilen.  Soweit die Schäden eine Nutzung der Immobilie nicht möglich macht, ist ein neuer Übergabetermin zu vereinbaren.  Hinsichtlich etwaiger versteckter Mängel können diese auch noch nach der Übergabe geltend gemacht werden, wenn diese bei der Übergabe nicht erkennbar waren und erst nach Übergabe zu Tage treten.  Soweit noch nicht erfolgt, lassen Sie sich von den Verkäufern die Protokolle der Eigentümerversammlungen aushändigen. Diese geben Aufschluss über etwaige Mängel und Probleme in der WEG.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 444