Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich beabsichtige meine Mietwohnung zu kündigen, da ich in Kürze eine Eigentumswohnung kaufen werde. Als ich im Februar 2000 den Mietvertrag unterschrieb, hinterlegte ich eine Mietkaution von 3 Monatsmieten.Trotzdem war die Wohnung kaum, bzw. nicht fachmännisch renoviert. Deshalb ließ ich einige Zeit später auf eigene Kosten die sehr alten und abgenutzen Teppichböden komplett auswechseln und Malerarbeiten in der ganzen Wohnung durchführen, als Nachweis für diese Maßnahmen hab ich alle Rechnungen aufbewahrt. Im Schlafzimmer wurde der neue Teppichboden um den Schrank so herumgelegt, dass beim Entfernen des Möbelstücks der alte abgenutze Teppichboden wieder zum Vorschein kommt.  Im April 2007 wurde unser Haus (Acht Mietparteien) von dem damaligen Eigentümer, einer Erbengemeinschaft, an eine Stuttgarter Immobilienfirma verkauft, auf die dann die Mietverträge und die hinterlegten Mietkautionen übergingen. Im März 2009 wurde das Haus erneut an einen großen Immobilienkonzern verkauft, dessen Geschäftsführer auch mittlerweile im Grundbuch eingetragen ist. Anfang Mai 2009 waren alle Mieter sogar 2 Tage ohne Warmwasser, da die jetzigen Eigentümer, trotz mehrmaliger Aufforderung durch die Hausmeisterin nicht ihrer Verpflichtung nachkamen, rechtzeitig Heizöl zu bestellen.Einge Tage später ging ein Entschuldigungsschreiben unserer jetzigen Eigentümer bei uns ein, indem sie ein paar lapidare Gründe für das Heizölversäumnis aufführten. Unter anderem ging aus diesem Schreiben auch hervor, das die jetzigen Eigentümer angeblich noch nicht die Mietverträge und Kautionszahlungen von der Stuttgarter Firma bekommen haben. Aus diesem Grunde zweifle ich an der Rückzahlung meiner Kaution nach erfolgter Kündigung, denn es steht zu befürchten, dass die ehemaligen Eigentümer, also die Stuttgarter Firma und die jetzigen Vermieter sich nur den 'schwarzen Peter' in Sachen Mietkaution wechselseitig zu schieben. Auch geht aus dem Schreiben anscheinend hervor, dass die Stuttgarter Firma als Hausverwaltung unserer Mietsache fungiert.  Für mich ergeben sich somit folgende Fragen:  Kann ich als Mieter von einer dreimonatigen Kündigungsfrist ausgehen, obwohl mein Mietverhältnis lt. Mietvertrag am 15.03.2000 begann und demzufolge eine Kündigungsfrist von 9 Monaten für Mieter und Vermieter vorschreibt?  Da ich mit einer Rückzahlung der Mietkaution nicht ernsthaft rechne, ziehe ich in Erwägung die letzfällige Monatsmiete nicht mehr zu überweisen, dies könnte dann mit der mir zustehenden Kaution verrechnet werden. Ist so ein Schritt rechtlich möglich, bzw. mit welchen juristischen Konsequenzen müsste ich von der Gegenseite rechnen?  Wie groß ist überhaupt die Wahrscheinlichkeit die ganze bzw. noch verbliebene Kaution (nach Verrechnung mit der noch ausstehenden Miete) zurück zu bekommen? Lohnt sich eine Klage gegenüber diesen maroden Immobilienkonzern, der immer wieder durch rote Zahlen in die Schlagzeilen kommt?  Ich werde auch keine weiteren Schönheitsreperaturen durchführen, da die Wohnung meiner Ansicht nach in einen renovierten und gepflegten Zustand ist, ich sie aber im März 2000 nach Einzug nicht so vorgefunden habe.  Für Ihre ausführliche Antwort bedanke ich mich schon im voraus. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage.  1. Ihr Mietvertrag stammt aus der Zeit vor der Reform des Mietrechts am 1.9.2001. Wenn Ihr alter Vertrag bei den Kündigungsfristen nur auf die damalige Rechtslage verweist, es sich also um vorformulierte Bedingungen handelt, dann gilt das neue Recht mit der Frist von drei Monaten. Wenn die längere Frist damals ausgehandelt war, dann gilt Sie weiter. Es spricht aber nichts dagegen zunächst mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen und sich dabei auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a>  zu berufen. Ob die Vermieterseite die Frist anzweifelt, wäre dann abzuwarten.  2. Die Kaution ist grundsätzlich nicht ohne weiteres mit der Miete verrechenbar, denn Sie soll Forderungen des Vermieters nach Ende des Mietverhältnisses sichern. In der Praxis wird zwar teilweise so verfahren, wie Sie es vorhaben, aber im Extremfall müssen Sie damti rechnen vom Vermieter wg. der fehlenden Miete in Anspruch genommen zu werden, bis hin zur Klage.  3. Sie haben gegen den jetzigen Eigentümer einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, denn dieser Anspruch muss immer vom aktuellen Eigentümer erfüllt werden. Sie sollten den Anspruch auch notfalls gerichtlich durchsetzen, denn bei dieser Größenordnung sollte der jetzige Eigentümer ohne Probleme zur Zahlung in der Lage sein. Anders wäre es nur im Fall der Insolvenz des Eigentümers. Eine Garantie für die Bonität des Schuldners kann Ihnen natürlich kein Anwalt geben.  4. Für die Frage der Schönheitsreparaturen kommt es auf die entsprechende Klausel in Ihrem Vertrag an. Da Ihr Vertrag aber älter ist, spricht nach der geänderten Rechtssprechung des BGH aber viel für eine Unwirksamkeit der Klauseln. Genau könnte man das aber nur bei Kenntnis Ihres Vertrages beurteilen. Nach der aktuellen Rechtslage müssen Sie nicht zwingend bei Auszug renovieren, sondern nur wenn die Wohnung entsprechende abgenutzt ist. Auf die Frage, ob Sie die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen haben, kommt es nicht entscheidend an. Sollte aber Ihre Klausel unwirksam sein, dann müssten Sie gar keine Schönheitsreparaturen durchführen, denn grundsätzlich trifft diese Pflicht den Vermieter und dieser kann mit einer (wirksamen) Klausel diese Pflicht auf den Mieter abwälzen.  Wenn Ihre Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand ist, müssen Sie ja ohnehin nicht renovieren.  Sollte Streit mit der Vermieterseite entstehen, rate ich zu anwaltlicher Hilfe.        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573c