Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, ein nach 'Berliner Testament' an meine Schwester und mich vererbtes Haus soll durch meine Schwester übernommen werden und ich eine entsprechende Ausgleichszahlung erhalten. Um ihr die Übernahme finanziell zu ermöglichen und 'damit das Haus in der Familie bleibt', liegt der vereinbarte Wert deutlich unter dem heute zu erzielenden Preis bei einem Verkauf an Dritte. Für den Fall, dass das Haus aus irgendwelchen Gründen (finanzielle Gründe, persönliche Gründe) von meiner Schwester doch innerhalb der nächsten 10 Jahre verkauft werden sollte, wollen wir einen nachträglichen Ausgleich vereinbaren: Hälfte des Mehrerlöses  nach Abzug  des zwischenzeitlichen Aufwands.  Wie kann dieser Anspruch auf nachträglichen Ausgleich über das Grundbuch abgesichert werden?  Insbesondere, um den Fall auszuschließen, dass das Haus zum 'Freundschaftspreis' verkauft wird und der Wertausgleich  z.B. über 'Inventarverkauf' erfolgt?  wie kann  der Verkauf zu einem adäquaten Marktpreis gesichert werden (Wertgutachten zum  Zeitpunkt des geplanten Verkaufs?)? und wie kann die Auszahlung sichergestellt werden? (z:B. Zahlung des Verkaufspreises auf Notaranderkonto und von dort Aufteilung)

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,   vielen Dank für Ihre Frage, die anhand Ihrer Informationen wie folgt beantworten möchte.   Das Sie an einem späteren Verkauf partizipieren wollen, ist nachvollziehbar und kann in einer sog. Rückübertragungsklausel mit Sicherungsvormerkung abgesichert werden.  In dem notariellen Übernahmevertrag (§ 311b BGB!!!) sollte eine entsprechende Klausel aufgenommen werden, die Ihnen für den Fall eines Drittverkaufes den hälftigen Mehrerlös über Summe Abs. 10 hinaus zugesteht.  Die Unsicherheit hinsichtlich des Marktpreises besteht grundsätzlich auch bei einer Begutachtung durch einen Sachverständigen. Dennoch ist ein Sachverständigengutachten durch einen gemeinsam ausgewählten Sachverständigen oder ein durch die IHK vorgeschlagenen ein guter Anhaltspunkt.  Auch diese Bedingung kann als Bedingung für den Fall in den Übernahmevertrag eingebunden werden.   Die oben genannte Sicherungsvormerkung im Grundbuch zu Ihren Gunsten über den zurück aufzulassenden Teil an dem Grundstück aufgrund der Rückübertragungsklausel, würde Sie im Verkaufsfall ausreichend absichern. Nur mit Ihrer Freigabe und dem Verzicht auf die Sicherungsvormerkung zu Ihren Gunsten, kann der Erwerb durch einen Dritten stattfinden.   Mit der Sicherungsvormerkung und der o.g. Rückübertragungsklausel können Sie erreichen, dass Sie auch unmittelbar am Verkauf an Dritte beteiligt sind und hier eine Auszahlung des vereinbarten Mehrerlöses an Sie auszuzahlen ist.   Unsicherheiten bestehen nach meinem Dafürhalten bei der Bewertung des zwischenzeitlichen Erhaltungsaufwandes. Nur selten werden Immobilien nur erhalten, sondern meist auch modernisiert. Diese führen stets auch zu weiteren Wertsteigerungen, an denen Sie dann auch beteiligt wären. Was aber so nicht vereinbart war.   In dem Sinne wäre es besser, Sie würde die Übertragung gleich vollständig abschließen und den zur Übergabezeitpunkt maßgeblich Marktwert ansetzen. Wie Sie das mit der Bezahlung dessen regeln. Teilweise unmittelbare Zahlung und der Rest in einer monatlichen Rente oder so ähnlich bleibt Ihnen überlassen. Auch dieser Anspruch kann mittels einer Hypothek oder Grundschuld abgesichert werden.   Für was Sie sich auch immer entscheiden, die Vereinbarung b>muss /b>von einem Notar beurkundet werden. Sonst wäre die Vereinbarung formnichtig, wegen § 311b BGB.   Ich hoffe Ihre Frage beantwortet zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen  Andreas Wehle Rechtsanwalt /Aachen 

Relevante Paragraphen: § 311b