Frage: Ich habe einen befristeten Mietvertrag vom 1.10.90 bis zum 1.10.2000 abgeschlossen. Der Mietvertrag ist bisher problemlos weitergelaufen. Mein Mietvertrag (Haus- und Grundbesitzervein Ingolstadt e.V.)enthält zwar die Modalitäten bei einer Kündigung durch den Vermieter; leider finde ich aber keine Kündigungsfristen seitens des Mieters. (12 Monate, bei einer Mietdauer von mehr als 10 Jahren).  Meine derzeitige Vermieterin möchte in 2008 das Haus in dem ich wohne (2 Familienhaus, Bj. 1973) aus Altersgründen(?) verkaufen. Die Absicht wurde uns Ende November/Anfang Dezember 2007 und nochmals Anfang 2008 mündlich mitgeteilt - eine Kündigung des Mietverhältnisses wurde nicht ausgesprochen.  Die Eigentümerin bot uns (mir und meiner Frau) die Wohnung, in der wir z.Zt. leben, zum Kauf an. Ihre Preisvorstellung liegt  bei ca. 2.200 Euro/qm während örtliche Immobilien-Makler besser  ausgestattete Wohnungen, Bj. 1980/83 für 1.500 bis 1.700 qm anbieten.  Wir möchten auf das Angehot unserer Vermieterin nicht eingehen, sind aber an einem Mietvertrag gebunden.   Fragen: Welche Kündigungsfristen haben wir? Welche Modalitäten müssen wir bei einer eventuellen Kündigung beachten? Welche Rechte und Verpflichtungen hat der Mieter in einer derartigen Situation?  Gruß Norbert Annuss                    

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Da Ihr Vertrag vor dem 01.09.2001 geschlossen worden ist, gilt auch hier noch das alte Recht.  Da Sie nach dem Ablaufe der Mietzeit den Gebrauch der Sache fortgesetzt wurde, hat sich das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 BGB/a>  alte Fassung).  Hier stellt sich nun die Frage, welche Kündigungsfristen gelten.  Nach der Rechsprechung des BGH binden formularmäßig vereinbarte Kündigungsfristen in einem Alt-Mietvertrag, die die frühere gesetzliche Regelung der Staffelung des  565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wiedergeben, die Mietvertragsparteien (vgl. BGH Abs. 8 ZE 31/03). Vermieter und Mieter sind daher an die jeweils verlängerte Kündigungsfrist von 6, 9 bzw. 12 Monaten gebunden, wenn der Vertrag länger als 5, 8 bzw. 10 Jahre bestanden hat.  Sollte Ihr Vertrag diese Regelung nicht enthalten, kann der Vertrag nach den Regelungen des neuen Mietrechts gekündigt werden.  Als Mieter könnten Sie insoweit das Mietverhältnis spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs. 1 S. 1 BGB/a> ).  Insgesamt müsste aber der Mietvertrag eingesehen werden, um hier letzte Klarheit zu erlangen.  Sie können mir gerne Ihren Mietvertrag per E-Mail überlassen. Ich würde diesen kurz prüfen, ohne dass Ihnen hierdurch weitere Kosten entstünden.  Eine Kündigung sollten Sie stets nachweisbar zustellen. Die sicherste Methode ist hier, einen Gerichtsvollzieher mit der Zustellung der schrifltichen Kündigung zu beauftragen. Die hierbei anfallenden Kosten liegen zw. EUR 15 und EUR 20. Der Vorteil liegt aber darin, dass Sie dann aber über einen gerichtsverwertbaren Nachweis verfügen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt -  Hamburg 2008 info@kanzlei-roth.de  -----------------------------------  a href="https://dejure.org/gesetze/0BGB010102/565.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 565 BGB a.F.: Gewerbliche Weitervermietung">§ 565 BGB/a>  a.F.       (1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, Räume oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe ist die Kündigung zulässig,  1. wenn der Mietzins nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag für den Ablauf des folgenden Tages;  2. wenn der Mietzins nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche für den Ablauf des folgenden Sonnabends;  3. wenn der Mietzins nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe jedoch nur für den Ablauf eines Kalendervierteljahres.  (1a) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.  (2) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate. Eine Vereinbarung, nach welcher der Vermieter zur Kündigung unter Einhaltung einer kürzeren Frist berechtigt sein soll, ist nur wirksam, wenn der Wohnraum zu nur vorübergehendem Gebrauch vermietet ist. Eine Vereinbarung, nach der die Kündigung nur für den Schluss bestimmter Kalendermonate zulässig sein soll, ist unwirksam.  (3) Ist Wohnraum, den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, jedoch nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen, so ist die Kündigung zulässig,  1. wenn der Mietzins nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag für den Ablauf des folgenden Tages;  2. wenn der Mietzins nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche für den Ablauf des folgenden Sonnabends;  3. wenn der Mietzins nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am 15. eines Monats für den Ablauf dieses Monats.  (4) Bei einem Mietverhältnis über bewegliche Sachen ist die Kündigung zulässig,  1. wenn der Mietzins nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag für den Ablauf des folgenden Tages;  2. wenn der Mietzins nach längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Tag vor dem Tag, mit dessen Ablauf das Mietverhältnis endigen soll.  (5) Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 S. 1, Abs. 3 Nr. 3, Abs. 4 Nr. 2 sind auch anzuwenden wenn ein Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist vorzeitig gekündigt werden kann.      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 565, § 573c, § 568