Frage: V vermietet an M einen Gewerberaum. Der Vertrag ist zunächst für 6 Monate geschlossen, mit der Option diesen zu verlängern. Die Kaution i. H. von 3 Monatsmieten wurde vor Schlüsselübergabe bezahlt. Die Miete für April wird von M bar an V bezahlt.  Für Mai und Juni leistet M keine Zahlung. Trotz mehrfacher Mahnung und Aufforderung reagiert M nicht bzw. vertröstet ständig mit neuen Zahlungsversprechen. Nachdem V letztmalig M zur Zahlung aufgefordert hat und die Frist verstrichen ist, spricht V die fristlose Kündigung aus. Das Schreiben bekommt M am 22.06. einmal persönlich übergeben und parallel noch einmal per Einschreiben. In gleichem Schreiben teilt V mit, dass er sein Vermieterpfandrecht geltend macht und ausdrücklich der Wegschaffung der Ware aus dem Gewerberaum wiederspricht. Auch auf die strafrechtlichen Konsequenzen macht V aufmerksam.  M dagegen sagt V persönlich und auch später noch einmal telefonisch, dass er zwar die Räumlichkeiten bis 30.06. verlassen und die Schlüssel abgeben wird, gibt aber deutslich zu verstehen, dass ihn das Pfandrecht gar nciht interessiert. Er ignoriert es und sagt mehrmals, dass er die Räume komplett leer räumt. Auch auf den mündlichen Hinweis seites V, dass er ein Pfandrecht hat, kommt nur Desinteresse entgegen.  Meine Frage:   Kann V nun die Schlösser austauschen (Selbsthilfe geltend machen), da abzusehen ist, dass M das Vermieterpfandrecht missachten will? Wenn ja, wielange muss V die Ware aufbewahren, bis er sie veräußern kann?  Der Gewerberaum ist als Einzelhandel ausgerichtet. M verkauft Schuhe und Textilien. Im Laden befinden sich aber einige Gegenstände, die M als Ladeneinrichtung zugefügt hat (Fax, 2 Schicke teure Sessel, nagelneue Kasse u.s.w.)   Der Laden hat fixe Kosten von ca. 450 Euro, die V nicht dauerhaft vorlegen kann.Die Erlöse der Ware würden die Kosten decken sollen.   Gepfändet darf nur Ware die M im Eigentum hat, Wie aber in der Realität soll V dass M beweisen was ihm gehört?         

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller/in,  vielen dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grund Ihrer Informationen wie folgt beantworten möchte:  Nachdem Abs. 1000 noch Besitzer der Räumlichkeiten ist, dürfen Sie die Schlösser nicht einfach austauschen.  Aber a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562b BGB: Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch">§ 562 b BGB/a>  gibt Ihnen folgende Rechte: i>(1) Der Vermieter darf die Entfernung der Sachen, die seinem Pfandrecht unterliegen, auch ohne Anrufen des Gerichts verhindern, soweit er berechtigt ist, der Entfernung zu widersprechen. Wenn der Mieter auszieht, darf der Vermieter diese Sachen in seinen Besitz nehmen.  (2) Sind die Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt worden, so kann er die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück und, wenn der Mieter ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes verlangen. Das Pfandrecht erlischt mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat, wenn er diesen Anspruch nicht vorher gerichtlich geltend gemacht hat./i>  Sie dürfen die Sachen erst bei Auszug in Ihren Besitz nehmen.  Werden die Sachen entfernt, müssen Sie zunächst wörtlich widersprechen, danach ist Gewaltanwendung b> in engen Grenzen /b>   nur gegen die Mieter zulässig.  Dies alles gilt nur, wenn tatsächlich ein Pfandrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562 BGB: Umfang des Vermieterpfandrechts">§ 562 BGB/a>  besteht, was ich unterstelle.  Im Übrigen bleiben Schadenersatzansprüche im Hinblick auf das mögliche Entfernen.  Schwierig ist die Frage, woran Sie erkennen können, was dem Abs. 1000 gehört. Allerdings dürfen Sie bei den eingebrachten Sachen davon ausgehen, dass dies dem Abs. 1000 auch gehören. Behauptet er etwas anderes, muss er beweisen, aus welchen Gründen er nicht Eigentümer ist (RGZ 146, 334).  Weiterhin rate ich Ihnen, sich bei einem Kollegen vor Ort an Hand der Situation genauer beraten zu lassen, da hier eine vollständige Sachverhaltsermittlung nicht möglich ist.  Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Stefan Steininger Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 562, § 562b