Frage: Guten Tag,  ich habe einen Bauantrag im Sommer des Jahres 2021 im Land Brandenburg für einen Dachgeschossausbau mit 2 kleine Wohneinheiten gestellt. Laut Brandenburgischer Bauordnung sind 2 Stellplätze nachzuweisen. Auf dem Grundstück können selbst jedoch keine notwendigen Stellplätze errichtet werden. Im Jahr 2021 lag das Haus in einem Sanierungsgebiet mit dem Vorteil, dass bei Wohnraumschaffung keine Ablösebeiträge für Stellplätze gezahlt werden müssen (laut Stellplatzsatzung).  Nun ist das Sanierungsgebiet am 31.12.2021 beendet worden. Der Bauantrag wurde bislang noch nicht genehmigt, weil immer wieder Nachforderungen kamen. In 2022 heißt es nun von der Bauaufsicht, dass die rechtliche Grundlage des Sanierungsgebiets fehlt und damit wären zwei Stellplätze für das Bauvorhaben abzulösen.   Warum soll jetzt nicht der rechtliche Zustand aus dem Jahr 2021 gelten,  in dem Jahr in dem ich den Bauantrag gestellt habe? Was kann ich dem Bauamt schreiben, damit ich keine Ablösebeiträge zu zahlen habe?  Viele Grüße Anton Mark

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Im Bauverfahrensrecht kommt es immer auf die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Entscheidung über einen Bauantrag an, nicht auf den Zeritpunkt der Stellung oder Einreichung des Antrags bei der Behörde. Ändert sich die Sach- und Rechtslage während der Dauer der Bearbeitung des Antrags durch die Behörde zum Nachteil des Antragstellers, geht dies zu dessen Lasten.  Das Bauamt ist an die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt ihrer Entscheidung über den Antrag gebunden. Wenn das Sanierungsgebiet zwischenzeitlich aufgehoben wurde und Sie deswegen jetzt zwei Stellplätze nachweisen oder statt dessen einen Ablösebetrag zahlen müssen, ist die Behörde bei ihrer jetzigen Entscheidung über den Bauantrag an diese Sach- und Rechtslage gebunden und muss sie ihrer Entscheidung zugrunde legen.  Daran können Sie auch durch schriftliche Eingaben nichts ändern.-   Es könnte aber die Mögllichkeit bestehen, dass Sie einen Anspruch auf ErS. derStellplatzkosten wegen einer Amzspflichtverletzung der sachbearbeitenden Mitarbeiter der Baubehörde gegen das Land Brandenburg haben.  Nach § 69 Abs. 1 der Brandenburgischen Bauordnung (BBO) hat die Bauaufsichtsbehörde binnen zwei Wochen nach Eingang des Bauantrags zu prüfen, ob die Bauvorlagen vollständig sind und den Eingang des Bauantrags zu bestätigen. Ist der Bauantrag unvollständig oder weist er sonstige erhebliche Mängel auf, fordert die Bauaufsichtsbehörde die Bauherrin oder den Bauherrn mit der Eingangsbestätigung zur Behebung der Mängel innerhalb einer angemessenen Frist auf (§ 69 Abs. 2 BBO). Sind die Bauvorlagen vollständig, holt die Bauaufsichtsbehörde unverzüglich die Stellungnahmen der Behörden und Stellen ein, deren Zustimmung, Einvernehmen oder Benehmen zur Baugenehmigung erforderlich ist oder deren Aufgabenbereich durch das Vorhaben berührt wird (§ 69 Abs. 3 BBO). Soweit bundesrechtliche Vorschriften keine längeren Fristen vorsehen, sind die Stellungnahmen der beteiligten Behörden und Stellen innerhalb eines Monats, in den Fällen der §§ 62 und 63 BBO innerhalb von zwei Wochen, nach Zugang des Ersuchens abzugeben. Geht die Stellungnahme nicht innerhalb dieser Frist ein, so soll die Bauaufsichtsbehörde davon ausgehen, dass die von den Behörden und Stellen wahrzunehmenden öffentlichen Belange der Erteilung der Baugenehmigung nicht entgegenstehen. Dies gilt entsprechend, wenn die nach bundesrechtlichen Vorschriften zu beachtende Frist nicht eingehalten wird ($ 69 Abs. 4 BBO). Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet über den Bauantrag innerhalb einer Frist von einem Monat nach Eingang aller Stellungnahmen (§ 69 Abs. 6 BBO).  Wenn die Antragsunterlagen vollsrändig eingereicht sind, müsste die Baubehörde in der Lage sein, innerhalb von drei Monaten über einen Bauantrag zu entscheiden. Ob Sie alle für die Bescheidung erforderlichen Unterlagen vollständig oder in von der Behörde geforderter angemessener Frist eingereicht haben, kann ich nicht beurteilen.  Sollte dies aber der Fall gewesen sein, und die Baubehörde die Bescheidung über Ihren Bauantrag entgegen § 69 BBO ohne plausiblen Grund verzögert haben, dann liegt in einer solchen Verzögerung eine Amtspflichtverletzung durch die Mitarbeiter der Behörde, die Sie berechtigt, gegen das Land Brandenburg Amtshaftungsansprüche gemäß § 839 BGB, Art. 34 GG geltend zu machen. Der Freistellungsbetrag für die Stellplätze kann ein solcher Ihnen zu ersetzender Schaden sein. Voraussetzung ist, dass die Behörde bei gesetz- und pflichtgemäßer Behandlung über Ihren Antrag zu einem Zeitpunkt hätte entscheiden müssen, als das Bauvorhaben noch unter die stellplatzfreie Sanierungssatzung fiel. Die Verzögerung darf nicht durch ein Verschulden Ihrerseits, etwa verspätete oder unvollständige Einreichung von Unterlagen, verursacht worden sein.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 839