Frage: Hallo, wir haben mittels eines Kaufvertrages zwei direkt benachbarte Grundstücke erworben. Eines bebaut und das zweite unbebaut. Aktuelle Nutzung ist Garten für das bebaute Grundstück. Im Bebauungsplan ist das unbebaute Grundstück natürlich für Wohnbebauung beplant. Nach mündlicher Zusage an den Makler nicht vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, möchte die Gemeinde nun doch ihr Vorkaufsrecht für das unbebaute Grundstück ausüben um Wohnbebauung zu erzielen. Direkt angrenzend stehen drei Grundstücke zum Verkauf. Ein akuter Bedarf ist unser Ansicht nicht tragbar. Zusätzlich haben wir einen Kaufvertrag für beide Grundstücke mit nur einem Kaufpreis unterschrieben. Expose waren 100t unbebautes Grundstück 350t für das bebaute Grundstück. Letztendlich haben wir 530t€ bezahlt, also 80t mehr. Es ist somit sehr schwer möglich dem unbebauten Grundstück einen direkten Kaufpreis zuzuschreiben. Irgendwo zwischen 100-180t€? Welche Vertragspartei bestimmt dies nun gegebenüber der Gemeinde? Bodenrrichtwert sind 100t€. Können wir vom gesamten Kaufvertrag nun zurück treten, da ein gewichtiger Teil nicht erfüllt ist? Sollte die Gemeinde 100t€ bezahlen, können wir doch nicht einfach unsere Mehrkosten von 80t€ einfach dem bebauten Grundstück zuschreiben. Das wäre es für uns allein nicht wert gewesen. Nur das Grundstücksensamble rechtfertigt unseren Gesamtkaufpreis. Hätten wir nicht eigentlich zwei Kaufverträge einzeln für jedes Grundstück notariell abschließen sollen? Ist der aktuelle Kaufvertrag so rechtens? Danke und Grüße

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Gemeinden steht § 1094 BGB ein allgemeines Vorkaufsrecht an bebauten und unbebauten Grundstücken im Gemeindegebiet zu, das sich aus dem BBauG oder gemeindlichen Satzungen ergibt, u.a. wenn ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan besteht (§ 30 BBauG),  in Umlegungsgebieten (§§ 45 ff. BauGB) oder förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 136 BauGB) und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§§ 165 ff. BauGB) und im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung (§ 172 BauGB).  Gemeindliche Vorkaufsrechte beinhalten also das Recht der Gemeinden, ein Grundstück mit dem Vertragsinhalt zu erwerben, zu dem es an einen Dritten veräußert werden sollte.   Mit Ausübung des Vorkaufsrechtes tritt die Gemeinde daher als (Ersatz-)Käuferin in den bestehenden Kaufvertrag zu denselben Bedingungen ein.  Das Risiko trägt also der Investor, nicht der Verkäufer.   Vorkaufsberechtigte tragen grundsätzlich die Verpflichtung, den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen.   Wenn die Gemeinde das ihr zustehende Wahlrecht ausübt, das Grundstück lediglich zum Verkehrswert zu erwerben, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.   Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde ist das Vorliegen eines Kaufvertrags und das Wohl der Allgemeinheit muß bestehen (§ 24 Abs. Abs. 3 BauGB). Es muß somit ein öffentliches Interesse vorliegen, das das Vorkaufsrecht erforderlich macht.   Die Entscheidung zur Ausübung des Vorkaufsrechts steht im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinde, die öffentliche Belange an der Nutzung des Grundstücks für öffentliche Zwecke mit den privaten Belangen der Vertragsparteien abzuwägen hat. Damit ist die Einschränkung für die Ausübung des Vorkaufsrechts verbunden, erworbene Grundstücke ihrem Zweck zuzuführen.  Sie müssten sich daher den Grund für die Ausübung des Vorkaufsrechts darlegen lassen und die Ausübung des Ermessens, das pflichtgemäß zum Wohl der Bürger ausgeübt werden muß.   Dann können Sie den Eintritt in den notariellen Kaufvertrag reklamieren und ansonsten den Rücktritt vom Kaufvertrag androhen.   Bei einem dem Verkauf wirtschaftlich gleichkommenden Rechtsgeschäft (z.B. Tausch), wird kein Vorkaufsfall ausgelöst.  Dasselbe gilt für Schenkungen, die Erbauseinandersetzung oder bei einen Konkurs oder im Fall der Zwangsvollstreckung.  Sie hätten in jedem Fall die Preise für die einzelnen Grundstücke im Vertrag festlegen sollen oder sich das unbebaute Grundstück als 'Draufgabe' schenken lassen sollen. Das kann man ggf. nachholen, indem mit dem Verkäufer die 80.000€ nachträglich auf den Preis des unbebauten Grundstücks erklärt werden.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 1094