Frage: Guten Abend,  ich möchte einen Mietvertrag für Wohnraum abschliessen, aber sicher sein, dort mindestens für die kommenden 5 Jahre nicht gekündigt zu werden.  Kann man die Eigenbedarfskündigung wirksam ausschliessen? Wie muss das formuliert werden?  Ist ein Mietvertrag auf Zeit, pünktliche Zahlung vorausgesetzt, vom Vermieter kündbar?  Oder genügt ein Mietvertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist, kombiniert mit dem Ausschluss der Eigenbedarfskündigung?  Vielen Dank für Ihre Antwort.  

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,   vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Nachfolgend nehme ich zu  der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:   Zunächst ist es grundsätzlich möglich die Eigenbedarfskündigung für einen längeren Zeitraum oder auch sogar gänzlich auszuschließen.  Um einen Ausschluss zu bewirken, ist es jedoch erforderlich, dass dieses konkret im Mietvertrag vereinbart ist.  Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/550.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 550 BGB: Form des Mietvertrags">§ 550 S. 1 BGB/a>  der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%20223/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 04.04.2007 - Abs. 8 ZR 223/06: Anforderungen an die Form eines Verzichts auf die Kündigung e...">BGH Abs. 8 ZR 223/06/a> ).  Insoweit muss diese Vereinbarung schriftlich im Mietvertragstext enthalten sein. Eine lose Anheftung dieser Vereinbarung genügt im Zweifel nicht.   Wenn die Vertragschließenden wesentliche Bestandteile des Mietvertrags - dazu gehört der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung - nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke auslagern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser 'verstreuten' Bestimmungen ergibt, muss zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20XII%20ZR%2092/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH Abs. 12 ZR 92/04 (2 zugeordnete Entscheidungen)">BGH Abs. 12 ZR 92/04/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202007,%20127" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 15.11.2006 - Abs. 12 ZR 92/04: Umfang des Auskunftsrechts des gewerblichen Vermieters bei Unte...">NZM 2007, 127/a> ).  Als Formulierung ausreichend ist es in den Mietvertrag aufzunehmen: „Der Vermieter verzichtet für den Zeitraum von ... Jahren seit Mietbeginn auf die Geltendmachung einer Eigenbedarfskündigung. Die Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses ist für dieses Zeitraum ausgeschlossen. Nach Ablauf des Zeitraums und unter dem Vorliegen der erforderlichen gesetzlichen Voraussetzungen ist eine Eigenbedarfskündigung erstmal zulässig.  Die Weitere Möglichkeit eines Zeitmietvertrages nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  bestünde auch, wenn zu erwarten ist, dass Eigenbedarf nach Ablauf der Zeitspanne tatsächlich begründet werden soll. Tritt der Grund für die Befristung nicht ein, kann der Mieter dann eine Verlängerung des Vertrages oder aber auch die Feststellung, dass ein Vertrag auf unbestimmte Zeit vorliegt verlangen.  Am einfachsten wäre für Sie die Formulierung des oben bezeichneten Kündigungsausschlusses auf Vermieterseite.  Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen helfen konnte, einen ersten Eindruck in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können sich gerne bei Nachfrage über die entsprechende Option des Portals mit mir in Verbindung setzen. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 550