Frage: Wir haben unsere ehemalige Kfz.- Werkstatt als Lagerraum vermietet. Nach etwa einem Jahr nun hat der Mieter selbst in den Räumen eine Kfz.- Werkstatt angemeldet. Daß der Mieter dort seine eigenen Fahrezeuge ( Pkw und Motorräder) abstellt und wartet, war uns bekannt. Von einer gewerblichen Nutzung als Kfz.- Werkstatt jedoch nie die Rede. Außerdem  wurde die Nutzungsart vertraglich auf 'Lagerraum' festgelegt. Es handelt sich um einen Gewerbemietvertrag.  Nun meine Fragen:  Habe ich die Möglichkeit diesem Mieter fristlos zu kündigen? Eine Abmahnung in diesem Fall dürfte ja nicht sonderlich erfolgversprechend sein.  Wenn ja- gibt es dabei Etwas zu beachten?

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in)  die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:   Da der Mieter den mietvertraglich vereinbarten Zweck nicht mehr wahrt, können Sie ihn auffordern, das Betreiben einer gewerblichen Werkstatt zu unterlassen. Bleibt dies fruchtlos, können Sie fristlos kündigen.  Eine Abmahnung wird hier sicher wenig Sinn machen. Allerdings ist diese nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 BGB/a>  erforderlich. Daher sollen Sie vorab ein Aufforderungsschreiben an den Mieter  senden und an die Vertragserfüllung erinnern, also das Betreiben der gewerblichen Werkstatt untersagen.  Dazu setzen Sie eine kurze Frist von längstens 10 Tagen.  Lässt der Mieter diese Frist fruchtlos verstreichen, können Sie die Kündigung aussprechen.  Sofern für die Nutzung als Lagerraum bereits ein Gewerbemietvertrag vorliegt, muss dieser dann gekündigt werden.  Für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung durch eine der Mietparteien ist ein entsprechender Kündigungsgrund erforderlich. Dieser liegt nur dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 BGB/a> .  Für den Vermieter kann ein Grund zur fristlosen, außerordentlichen Kündigung vorliegen, wenn, wie in Ihrem Fall, der Mieter die Mietsache dem Mietvertragszweck zugegen verwendet, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 BGB/a> .  Allerdings ist die Frage, ob Sie wirklich kündigen wollen. Es kann sich auch empfehlen, den Mietvertrag entsprechend anzupassen und insbesondere die Miete zu erhöhen, da der Mieter ja den Zweck geändert hat.  Kommen Sie aber nicht überein, können Sie den Mieter auch abmahnen und dann kündigen. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543