Frage: Guten Tag! hier folgender Fall: Das Ehepaar wohnte bisher in einem Haus zur Miete. Kündigung des Mietverhältnisses fristgerecht zu Ende Februar. Es besteht eine mündliche Vereinbarung mit den Vermietern über die Übernahme der neu eingebauten Küche und den Kaminofen. Der Vermieter erklärte sich bereit, eine Summe x zu zahlen, damit der Mieter Küche und Ofen im Haus belässt.  Nun haben sich für das Mietobjekt jedoch Käufer (das Haus stand zur Vermietung und zum Verkauf)gefunden. Diese möchten gerne bereits Anfang Februar das Haus beziehen. Der Mieter erklärt sich damit einverstanden, bleibt ihm doch so eine doppelte Miete erspart. Der ehemalige Vermieter drängt jedoch auf Einhaltung der Frist zu Ende Februar. Nun ist das ja eine Vereinbarungssache zwischen Verkäufer und Käufer des Objektes, ab wann das Haus dem Käufer zur Verfügung gestellt wird. Soweit scheint die Sache klar. Jedoch stellen sich für die Mieter folgende Probleme: 1. der Vermieter hat noch nicht den vereinbarten Preis für Küche und Kaminofen bezahlt. Jedoch ist dem Mieter bekannt, dass ebendiese Küche und Ofen Vertragsbestandteil für den Verkauf sind. Rechtlich ist dies doch nicht möglich, da der Verkäufer ja diese Gegenstände noch nicht erworben hat? 2. sollte jetzt doch der Verkauf zum 1. Februar stattfinden, ist doch aufgrund der Absichtserklärung des Mieters, früher das Haus verlassen zu können, keine Februarmiete an den ' alten' Vermieter fällig, da der Mietgegenstand auch nicht mehr zur Verfügung steht? 3. an wen erfolgt dann die Übergabe der Mietsache? Und wessen Vorgaben sind dann einzuhalten? ( der ' alte' Vermieter kann eventuell noch das Renovieren verlangen, der Käufer möchte dies lieber allein nach seinen Vorstellungen tun)  Es gestaltet sich als sehr schwierig, diese Sachverhalte auf einfachen Wege zu klären, da die Vorstellungen und Interessen aller Parteien sehr weit voneinander weg zu liegen scheinen, daher bitte ich um die rechtliche Grundlage, um mehr Sicherheit bei den Verhandlungen und Gesprächen haben zu können.  Vielen Dank!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   1. Wenn ich Sie richtig verstehe haben Sie die Küche und den Kaminofen an den Vermieter verkauft.  Aus diesem Kaufvertrag sind Sie verpflichtet, dem Käufer die Kaufsachen zu übergeben und zu übereignen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/433.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag">§ 433 Abs. 1 BGB/a> ), der Käufer ist verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/433.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag">§ 433 Abs. 2 BGB/a> ).  Die Übergabe errfolgt hier -erst- mit der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter. Dieser muss den vereinbarten  Kaufpreis auch erst bei Übergabe bezahlen.  2. Miete wird bis zur Beendigung des Mietverhältnisses geschuldet. Die Bereitschaft des Mieters, die Mietsache früher zurückzugeben nützt nichts, wenn der Vermieter nach Ihrer Schilderung damit nicht einverstanden ist.  Ein vorzeitiger Auszug befreit den Mieter grundsätzlich nicht von der Mietzahlungspflicht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/537.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 537 BGB: Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters">§ 537 BGB/a> ). Der Vermieter muss sich lediglich ersparte Aufwendungen anrechnen lassen.  3. Die Übergabe der Mietsache erfolgt an den Vermieter.  Ein Käufer tritt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  erst mit seiner Eintragung im Grundbuch als neuer Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis als neuer Vermieter ein.  Zwischen Abschluss des (notariell zu beurkundenden) Kaufvertrages und der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch vergehen meist mehrere Monate.  Bei Ende des Mietverhältnisses Ende Februar wird also wohl noch der bisherige Vermieter für die Rückgabe zuständig sein.  Ob tatsächlich bei ende des Mietverhältnisses renoviert werden, sollte jedoch geprüft werden. Mietverträge enthalten insoweit oft unzulässige und unwirksame Klauseln.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Reinhard Moosmann, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 537, § 566, § 433