Frage: Seit Sommer ist meine Wohnung von einem Wasserschaden betroffen. Die Gebäudeversicherung der Hausverwaltung zahlt den Schaden, da ich keine Schuld trage. Seitdem bin ich aus der Wohnung raus, zahle dementsprechend keine Miete. Es wurden schwere Sanierungsarbeiten durchgeführt, Decke raus, Boden raus usw. Seit 1-2 Wochen ist die Wohnung aber fertig, bis auf kleine Mängel. Offiziell abgenommen ist sie noch nicht, der Gutachter meinte aber das sie bewohnbar ist, ich aber mit weiteren kleinen Arbeiten rechnen müsste, was okay für mich wäre. Kleine Fugen usw. Also wirklich nichts wildes. Nun ja, die Vermieterin meint ich kann erst in die Wohnung, wenn die Mängel abgestellt wurden, aber die Wohnung ist halt 100 % bewohnbar, es besteht ein Mietvertrag und sie ist bewohnbar.  Könnte ich thereotisch ab sofort Miete zahlen und einfach rein? Oder liegt sie im Recht? Ich bin seit ein paar Tagen wohnungslos, weil ich damit geplant habe und meine Übergangsbleibe aufgelöst habe, muss also quasi dringend in die Wohnung.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich haben Sie gemäß § 535 BGB einen Anspruch darauf, die Wohnung zu nutzen: 'Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.'  Hiervon kann der Vermieter ausnahmsweise befreit sein, was in Ihrem Fall wegen der Beseitigung der Schäden und der daraus folgenden Unbewohnbarkeit angenommen werden kann. Denn die Duldungspflicht des § 555a BGB erstreckt sich bis hin zur vorübergehenden Räumung der Mietsache.  Die Duldungsverpflichtung ist jedoch insofern eingeschränkt, als dass nach Abwägung der gegenseitigen Interessen sowie der Dringlichkeit der Maßnahme unter Beachtung der persönlichen Verhältnisse des Mieters die jeweilige Maßnahme dem Mieter zumutbar sein muss. Entscheidend ist daher, ob die Wohnung sich derzeit wieder in einem 'zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand' befindet. Hierbei sind die Interessen des Vermieters zu beachten, der ja für Personenschäden oder Schäden an Ihrem Eigentum bei Bezug einer unfertigen und noch nicht verkehrssicheren Wohnung haften könnte. Andererseits ist aber auch Ihr Interesse zu beachten, möglichst schnell wieder in Ihre Wohnung zu kommen - insbesondere wenn der Vermieter keine adäquate Ersatzwohnung gestellt hat.   Wenn die Wohnung also offiziell laut Gutachter wieder gefahrlos bewohnbar ist, die noch ausstehenden Reparaturen auch nach Ihrem Einzug noch ohne erheblich höheren Aufwand durchführbar wären und Sie insoweit ihrer Duldungspflicht auch allein durch die Gewährung des Zugangs zu der wieder bewohnten Wohnung nachkommen können, sehe ich einen Anspruch auf eine sofortige Rückkehr in die Wohnung. Denn die Räumung der Wohnung ist die extremste Maßnahme im Rahmen der Duldungspflicht und ist daher auch nur bei Vorliegen zwingender Voraussetzungen wie Gesundheitsgefährdung des Mieters zulässig.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 535, § 555a