Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, wir bewohnen die Wohnung einer Familie, die sich vorübergehend beruflich in einer anderen Stadt aufhält. Das Mietverhältnis sollte ursprünglich am 31.08.2010 enden. Nun kehren die Eigentümer der Wohnung vorzeitig zurück und wollen wegen Eigenbedarf kündigen.  Der Mietvertrag lautet in der entsprechenden Passage wie folgt: '...1b Befristetes Mietverhältnis Das Mietverhältnis ist auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1.10.2007 und endet am 31.08.2010. Einer Verlängerung des Mietverhältnisses entfältlt gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  aus folgenden Gründen:.............' Gründe sind an dieser Stelle im Mietvertrag nicht eingetragen.  Liegt ein Zeitmietvertrag vor, der nicht gekündigt werden kann oder gilt wegen des fehlenden Befristungsgrundes die gesetzliche Kündigungsfrist? Kann es einen Unterschied machen, wenn in der Wohnunganzeige der Befristungsgrund (vorübergehender Wegzug in andere STadt) genannt war? Wann müßte bei uns das Kündigungsschreiben eingegangen sein, wenn die Wohnung fristgerecht zum 31.07.09 gekündigt werden soll? Müssen wir der Kündigung unmittelbar widersprechen, um gegebenenfalls länger ind er Wohnung bleben zu können?  Ich danke Ihnen im voraus für eine zügige Antwort  !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  ist eine Befristung eines Mietvertrages nur wirksam, wenn der Vermieter dem Mieter die Befristungsabsicht bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt hat. Wesentlich ist dabei, dass das Befristungsinteresse in vollem Umfang schriftlich mitgeteilt wird. Die Mitteilung wird nur dann wirksam, wenn sie spätestens bei Vertragsschluss dem Mieter zugegangen ist. Daraus folgt, dass die bloße Kenntnis des Mieters vom Befristungsgrund unerheblich ist. Die schriftliche Mitteilung ist daher erforderlich und ausreichend; diese kann auch in einer Wohnungsanzeige liegen, wenn diese dem Inhalt nach diese Voraussetzungen erfüllt und dem Mieter zugegangen ist. Allerdings wird es als grundsätzlich unzureichend angesehen, wenn sich der Befristungsgrund nur aus einer Vorkorrespondenz ergibt. Entscheidend ist somit im Einzelfall wie deutlich und – nachweisbar – zugegangen dieser Grund mitgeteilt wurde.  Vorliegend ist zudem zu beachten, dass der Befristungsgrund über ein Jahr hinausgehen sollte. Demnach ist ebenfalls a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/550.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 550 BGB: Form des Mietvertrags">§ 550 BGB/a>  zu beachten, der regelt, dass derartige Verträge schriftlich geschlossen werden müssen. Ist somit bei einer Befristung über ein Jahr hinaus der Befristungsgrund nicht schriftlich in der Vertragsurkunde benannt, kann das Mietverhältnis nach Ablauf des ersten Jahres nach der Überlassung von beiden Seiten gekündigt werden (vgl. Schmitt-Futterer, MietR-Kommentar, § 575 Rz. 19). Der Vertrag gilt in diesem Fall auf unbestimmte Zeit geschlossen.   Meines Erachtens gilt aufgrund Ihrer Schilderungen der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die rechtlich abschließende Entscheidung würde im Falle einer Auseinandersetzung aber dem Gericht vorbehalten bleiben.   Soweit ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, gilt die Kündigungsfrist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c BGB/a>  für eine ordentliche Kündigung, etwa wegen Eigenbedarfs nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> . Diese bestimmt, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist. Für eine Kündigung zum 31.07.2009 hat die Kündigung daher spätestens am Dienstag, den 05.05.2009 zuzugehen, da der 01.05.2009 ein gesetzlicher Feiertag ist.  Die Voraussetzungen und der Ablauf des Widerspruchsrecht gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf sind in den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§§ 574 ff BGB/a> . Der Widerspruch ist danach insbesondere schriftlich zu erklären, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs">§ 574b Abs. 1 BGB/a> ; hinsichtlich der Frist verweise ich auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs">§ 574b Abs. 2 BGB/a> , der regelt:  Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.  Wenn Sie das Mietverhältnis aufrechterhalten wollen, sollten Sie als Argumentation parallel zudem die Befristung weiterhin mit anführen.   Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.   Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.  Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.    Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen   Martin P. Freisler Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 550, § 575, § 573, § 573c, § 574, § 574b