Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich möchte eine Gastwirtschaft verpachten. Pächter und Verpächter haben sich darauf verständigt, dass der Pachtvertrag innerhalb des ersten Jahres sehr kurzfristig gekündigt werden kann. Die dafür vorgeschlagene Regelung findet sich in Satz 7 des nachfolgenden Ausschnitts des Pachtvertrages über die Pachtdauer. Bitte teilen Sie mir mit, ob das in dieser Form gesetzlich in Ordnung ist. (Diese Formulierung soll eine Formulierung ersetzen, die aus einem Vertragsmuster übernommen wurde. Dort stand: 7.Daneben steht dem Pächter das einmalige außerordentliche Kündigungsrecht zu, das Pachtverhältnis mit einer Frist von drei Monaten auf das Ende des ersten Pachtjahres zu kündigen.)  II. Pachtdauer  1. Das Pachtverhältnis beginnt am 01. Juli 2016.  2.Es wird fest abgeschlossen bis zum 30. Juni 2019. Das Pachtverhältnis kann durch eingeschriebenen Brief mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, erstmals zum Ende des Pachtverhältnisses. Erfolgt keine Kündigung, so verlängert sich das Pachtverhältnis jeweils um ein weiteres Jahr.  3.Dem Pächter wird das Recht eingeräumt, eine Verlängerung der Pachtzeit um drei Jahre zu verlangen. Dieses Recht muss spätestens sechs Monate vor Ende des laufenden Pachtzeitraums ausgeübt werden.  4.Der Pächter ist zur Unterverpachtung, Untervermietung, Übertragung von Rechten aus diesem Vertrag oder unentgeltlichen Überlassung an Dritte, ausgenommen Ehegatten, nicht berechtigt.  5.Abgesehen von der Beendigung des Pachtvertrages gemäß Ziffer 2 ist der Verpächter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  berechtigt, wenn der Pächter mit der Zahlung mindestens einer Pachtzinsrate ganz oder teilweise länger als ein Monat nach schriftlicher Zahlungsaufforderung im Rückstand bleibt, der Pächter wesentlichen Vertragsbestimmungen nicht nachkommt, obgleich er schriftlich gemahnt wurde, der Pächter den Gewerbebetrieb einstellt oder über das Vermögen des Pächters das Insolvenzverfahren eröffnet wird.   6.Dem Pächter steht u.a. in folgenden Fällen ein außerordentliches Kündigungsrecht zu: •Wenn der Verpächter das Pachtobjekt trotz schriftlicher Aufforderung nicht in einem zu dem vertragsmäßigen Zweck geeigneten Zustand erhält. •Beim Tod des Ehegatten des Pächters mit einer Frist von drei Monaten zum Quartalsende.  7. Während des ersten Pachtjahres kann das Pachtverhältnis von beiden Seiten mit einer Frist von einem Monat auf das Ende des folgenden Monats gekündigt werden.  8.Bis zum Ablauf von drei Monaten nach dem Tod des Pächters hat der Ehegatte des Pächters das Recht, den Eintritt in den Pachtvertrag zu erklären. !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:   Wenn Sie für die Pacht eine bestimmte Laufzeit vereinbaren (hier bis 30. Juni 2019)  endet das Pachtverhältnis in der Regel erst mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit. Eine ordentliche Kündigung kann und sollte hierbei grundsätzlich nicht mehr möglich sein.   Andererseits ist aber die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung (dies war in Ihrem Vertragsmuster der Fall) nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen gegeben. Allerdings ist das nur dann der Fall, wenn ein 'wichtiger Grund' vorliegt.   Ihrem Sachverhalt kann jedoch  entnommen werden, dass sowohl Sie - Verpächter -  als auch ihr Vertragspartner - Pächter -  grundsätzlich über die Möglichkeit einer außerplanmäßigen Kündigung einig wären.   In solchen Fällen bietet sich ein Pachtaufhebungsvertrag an. Die Option einen solchen abschliessen zu können, müssten Sie dann in den Pachtvertrag aufnehmen. Überzeugend erscheint diese Möglichkeit immer dann, wenn ein Pachtverhältnis (ob im Laufe des ersten Jahres oder auch zu einem späteren Zeitpunkt) einvernehmlich beendet werden soll. Vorteilhaft ist weiterhin, dass dabei Vieles (Übergabezustand, Inventarübernahme etc.) frei vereinbart werden kann.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543