Frage: wir haben im dezember 2007 eine wohnung angemietet.beim abschluß des mietvertrages,stellten wir fest,das dieser bis 31.12.2010 gehen soll. wir fragten nach,was wäre,wenn von unserer seite etwas dazwischen kommen würde und wir die wohnung nicht mehr halten können. das wurde mit der be- merkung abgetan,es wäre dann über einen nachmieter kein problem. durch gesundheitliche probleme meines mannes ist diese situation jetzt eingetreten und es ist, trotz ausschöpfung aller möglichkeiten kein nachmieter zu finden. wir können die wohnung finanziell aber echt nicht halten, gibt es für uns wirklich keine möglichkeit aus diesem mietvertrag früher raus zu kommen?        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:  Die Befristung eines Mietvertrages ist an enge Voraussetzungen gebunden:  Der Vermieter muss nach Ablauf der Mietzeit entweder die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Hausstandes (Definition wie beim Eigenbedarf) nutzen wollen, oder  in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen wollen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder  Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen   und der Vermieter muss dem Mieter den zutreffenden Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt haben; die Verwendungsabsicht muss konkret (d.h. der konkrete Sachverhalt!) und nicht nur schlagwortartig benannt werden, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a> .  Ist dies nicht geschehen, läuft der Mietvertrag grundsätzlich auf unbestimmte Dauer und wäre mit einer ordentlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündbar.  Es gibt allerdings auch unbefristete Mietverträge, die für eine gewisse Dauer die ordentliche Kündigung des Mietvertrags ausschließen. Diese Verträge haben also eine Mindestlaufzeit. Hier ist ein Ausschluss der beiderseitigen Kündigung bis zu 4 Jahren grundsätzlich möglich.  Es ist umstritten, ob nicht eine Umdeutung der unwirksamen Befristungs-Vereinbarung in der Form erfolgen kann, dass das Kündigungsrecht für die vereinbarte Zeit der Befristung ausgeschlossen ist.   Teilweise wird dies von den Gerichten bejhat. Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt, dass der Gesetzgeber selbst von der Zulässigkeit des Ausschlusses des Rechtes zur ordentlichen Kündigung ausgehe und letztlich die Interessenlage der Parteien bei Abschluss des Vertrages maßgebend sei. Hätten beide Parteien ein Interesse an einer zeitlichen Bindung, so spreche nichts dagegen, eine Umdeutung vorzunehmen.  Dies wird aber eine Frage des konkreten Einzelfalles sein und kann ohne Kennntis der Gesamtumstände im Rahmen dieser Online- Anfrage nicht beantwortet werden.  Zusammenfassend besteht bei unwirksamer zeitlicher Befristung grundsätzlich ein ordentliches Kündigungsrecht, sofern diese Befristung nicht in den Ausschluss einer Kündigung für den bestimmten Zeitraum umgedeutet werden kann. Hier sollten sie eine anwaltliche Prüfung anhand des Mietvertrages und der Gesamtumstände vornehmen lassen. Gerne stehen wir Ihnen hierzu außerhalb dieser Online- Anfrage zur Verfügung.  Sollte allerdings die Befristung wirksam sein oder eine Umdeutung in einen Kündigungsverzicht erfolgen, besteht für Sie keine Möglichkeit aus dem Mietvertrag herauszukommen, sofern Sie keinen Nachmieter finden. Außerordentlich kann der Vertrag nur gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, welcher unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls es Ihnen nicht zumubar erscheinen läßt, an den Vertrag gebunden zu bleiben, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> . Der Eintritt einer finanziell schlechteren Entwicklung ist hier zum Beispiel nicht ausreichend.    Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.   Mit freundlichen Grüßen   Florian Günthner Rechtsanwalt       § 575 Zeitmietvertrag                                                 (1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit  1.  die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,   2.  in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder   3.  die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will    und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.   (2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.   (3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.   (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.     § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund  (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.   (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn  1.  dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,   2.  der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder   3.  der Mieter    a)  für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder    b)  in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.    Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.   (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn  1.  eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,   2.  die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder   3.  der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.    (4) Auf das dem Mieter nach Abs. 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.             !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 543