Frage: Guten Tag,  wir möchten gerne im Zuge einer Vorerbschaft ein Haus beim Notar auf mich übertragen lassen. Beteiligt sind meine Mutter, meine Schwester und ich (Sohn), es gibt keine anderen Geschwister und keinen Vater mehr (verstorben). Das Haus gehört vollständig meiner Mutter (seit über 10 Jahren, ohne jegliche Belastungen auf dem Haus). Meine Mutter möchte mir gerne das Haus in einer Vorerbschaft überlassen, Sie möchte aber gerne dass ich jeweils 1/3 des Hauses (jeweils 50.000 Euro) an sie und an meine Schwester als Ausgleich zahle. (Somit erhalte ich 1/3 des Wertes des Hauses und den Rest zahle ich aus)  Die Ausgleichszahlung sollen erst in 10 Jahren verzögert stattfinden und sollen einvernehmlich zinsfrei im Notar-Vertrag beurkundet werden.  Nun habe ich zwei Detailfragen hierzu: 1. Sind diese Ausgleichszahlungen und die Vorerbschaft steuerlich relevant, können Grunderwerbssteuer durch die Ausgleichszahlungen oder andere Steuern für einen oder mehrere der Beteiligte anfallen?   2.Hat diese Vorerbschaft Einfluss auf eine zukünftiges Erbe, wenn die Beteiligten sich darauf einigen, dass sie die Vorerbschaft hiermit als ausgeglichen sehen?  Mit freundlichen Grüßen      Einsatz editiert am 03.11.2017 10:09:25

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.   Aufgrund Ihrer Fragestellung gehe ich davon aus, dass Sie hier nicht eine Vorerbschaft im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2100.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2100 BGB: Nacherbe">§§ 2100 BGB/a>  meinen, sondern vielmehr eine vorweggenommene Erbfolge, welche rechtlich meist als Schenkung oder als Schenkung mit Auflage zu qualifizieren ist.   Zu Ihren Fragen… 1)Die Antwort darauf hat § 3 Nr. 2 GrEStG, hier heißt es Von der Besteuerung sind ausgenommen, sind der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes. Schenkungen unter einer Auflage unterliegen der Besteuerung jedoch hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind.  Nach der von Ihnen geschilderten Fallkonstellation würden Sie als 50.000 Euro, als unbelasteter Wert in der Form des Grundstückes geschenkt erhalten und auf die jeweils 50.000 Euro an Ihre Schwester und Ihre Mutter würden insoweit eine Grunderwerbssteuer nach sich ziehen. So die Immobilie den hier angegebenen Standtort hat, beträgt diese 3,5 %, also 1.750 Euro jeweils für Ihre Schwester und Ihre Mutter.  2)Eine Erbausgleichung findet nur im Rahmen von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2050.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2050 BGB: Ausgleichungspflicht für Abkömmlinge als gesetzliche Erben">§ 2050 BGB/a>  statt. Danach ist grundsätzlich nur Ausstattung ausgleichspflichtig, außer der (künftige) Erblasser (Ihre Mutter) bestimmt zum Zeitpunkt der Schenkung, dass im Erbfall das Geschenk ausgleichspflichtig sein soll.  Da Sie hier aber schon einen fixen Wertausgleich an Ihre Schwester zahlen sollen, sollten Sie darauf achten, dass eine solche Ausgleichsanweisung im Schenkungsvertrag unbedingt fehlt.   Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe mit   Mit freundlichen Grüßen   Andreas Wehle  Rechtsanwalt /Aachen   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2100, § 2050