Frage: Wird eine ungültiger Grundstückskaufvertrag (Schwarzkauf) bereits geheilt, wenn die Auflassungsvormerkung erfolgt ist oder ist der Vertrag erst geheilt, wenn die endgültige Eintragung im Grundbuch erfolgt ist.?  Kommt überhaupt noch eine endgültige Grundbucheintragung zustande, wenn der Vertrag nach Auflassungsvormerkung als ungültig erkannt oder für ungültig erklärt wird?  Wer veranlasst dann noch die endgültige Eintragung?   

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese beantworte ich gerne auf der Grundlage Ihrer Angaben.  Der Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB/a> . Im mitgeteilten Sachverhalt ist der beurkundete Kauf als Scheingeschäft gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/117.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 117 BGB: Scheingeschäft">§ 117 BGB/a>  nichtig, der tatsächlich gewollte Vertrag ist wegen der fehlenden Beurkundung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a>  formnichtig.  Der formunwirksame Vertrag wird nicht schon durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung geheilt. Erst, wenn Auflassung und die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch erfolgen, wird der Vertrag gültig, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB/a> .  Die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch erfolgt auf Antrag des Eingetragenen (Verkäufer) oder des Erwerbers, a href="https://dejure.org/gesetze/GBO/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 13 GBO">§ 13 Abs. 1 GBO/a> . Ist der Antrag noch nicht gestellt, so kann einer der Genannten oder auch der beurkundende Notar als Vertreter dieser Personen dies noch tun.  Nach Prüfung und Bejahung der Eintragungsvoraussetzungen wird die Eintragung durch das Grundbuchamt vorgenommen.  Im geschilderten Fall ist vor allem die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/GBO/29.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 29 GBO">§ 29 Abs. 1 GBO/a>  von Bedeutung. Hiernach sollen Eintragungen nur vorgenommen werden, wenn die nötigen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. An dieser Voraussetzung wird es fehlen, wenn dem Grundbuchamt die Tatsache des Schwarzkaufs bekannt wird. In diesem Fall steht zu erwarten, daß das Grundbuchamt den Antrag gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/GBO/18.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 18 GBO">§ 18 Abs. 1 GBO/a>  zurückweist.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 125, § 117