Frage: Ende 2015 habe ich ein altes Gewerbeobjekt gekauft. Nach der Besichtigung verlangte der Makler € 521,55 für eine Reservierungsvereinbarung. Diese Kosten sollten mit der Maklercourtage im Fall des Kaufs verrechnet werden. Auf der späteren Provisionsrechnung wurden 5215,50 abgerechnet, und um Zahlung 'abzüglich der bereits geleisteten Anzahlung von 521,55' gebeten. Der Kaufpreis für die Immobilie betrug lediglich 45.000€. Alle Rechnungen sind bezahlt. Aus einem Bericht habe ich jetzt erfahren, dass die Reservierungsgebühr möglicherweise nicht rechtmäßig ist, und auch dass die Provision mit 9,74% möglicherweise überhöht sein könnte. Wie schätzen Sie die Aussichten ein die Beträge zurückzufordern?   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Nach dert Rechtsprechung bedürfen Reservierungsvereinbarungen über den Kauf von Grundstücken der notariellen Beurkundung, wenn sie höher als 10% der Maklerprovision sind (BGH, Urteil om 10.02.1988 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=IVa%20ZR%20268/86" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 10.02.1988 - IVa ZR 268/86: Beurkundungsbedürftigkeit einer Reservierungsvereinbarung">IVa ZR 268/86/a> : 10%; BGH, Urteil vom 02.07.1986 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=IVa%20ZR%20102/85" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 02.07.1986 - IVa ZR 102/85: Formbedürftigkeit einer Reservierungsgebühr">IVa ZR 102/85/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201987,%2054" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 02.07.1986 - IVa ZR 102/85: Formbedürftigkeit einer Reservierungsgebühr">NJW 1987, 54/a>  geht von 10 - 15% aus; AG Hamburg-Altona, Urteil vom 06.09.2005, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202006%20S.%2080" target="_blank" class="djo_link" title="AG Hamburg-Altona, 06.09.2005 - 318B Abs. 100 92/05">ZMR 2006 S. 80/a> : 10%). Dies deshalb, weil Reservierungsvereinbarungen ab dieser Höhe einen so starken wirtschaftlichen Erwerbsdruck auf den Kaufinteressenten ausüben, dass der Schutzzweck des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313b.html" target="_blank" class="djo_link">§ 313b Abs. 1 S. 1 BGB/a>  ihre notarielle Beurkundung gebietet. Nach dieser Vorschrift sind Grundstükskaufverträge nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet werden.   Dem Makler in Ihrem Fall ist diese Rechtsprechung offenbar bekannt, denn die Höhe der Reservierungsvereinbarung beträgt genau 10% der Maklerprovision.  Die Vereinbarung über die Zahlung einer Maklerprovision ist unwirksam, wenn der versprochene Maklerlohn sittenwidrig überhöht ist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 Abs. 1 BGB/a> ).  In der Rechtsprechung gibt es jedoch keine feste Grenze, ab wann eine Maklerprovision bei Gründstücksverkäufen sittenwidrig überhöht. Der BGH ist davon ausgegangen, dass Maklerprovisionen bei Grundstücksverkäufen üblicherweise 3 - 5% des Kaufpreises für das Grundstück betragen (Urteil vom 30. Mai 2000 -  a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 9%20ZR%20121/99" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 30.05.2000 - Abs. 9 ZR 121/99: Zusammenwirken von Immobilienmakler und Rechtsanwalt">Abs. 9 ZR 121/99/a> ).   Bei gegenseitigen Verträgen nimmt die Rechtsprechung Sittenwidrigkeit wegen eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung an, wenn der Preis doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH, a.a.O.). Im zitierten Fall hat der BGH die Frage offen gelassen, ob dies auch bei Maklerverträgen so ist, da dort die Provision das Fünffache der üblichen Provision (oder 24% des Grundstückskaufpreises) betrug. Das OLG Frankfurt hat eine Provision als sittenwidrig angesehen, bei der neben einer Festprovision eine erfolgsabhängige Provision von 12% des Grundstückskaufpreises zu zahlen war (Urteil vom 05.02.2008 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=18%20U%2059/07" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Frankfurt, 05.02.2008 - 18 U 59/07: Immobilienmakler: Sittenwidrigkeit einer zusätzlich ver...">18 U 59/07/a> ).  Ob eine Provision von knapp unter 10% des Grundstückskaufpreises sittenwidrig ist, wurde in der Rechtsprechung bisher noch nicht entschieden. Geht man von der Obergrenze der üblichen Provision von 5% aus, beträgt die Provision im vorliegenden Fall weniger als das Doppelte. Dies dürfte gerade noch zulässig sein. (Auch in diesem Punkt scheint der Makler die einschlägige Rechtsprechung genau zu kennen.)   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138, § 313b