Frage: Ende 2012 habe ich in Berlin eine Eigentumswohnung für 100.000 € erworben. Eine lastenfreie Übergabe des Eigentums war nicht möglich, da der Verkaufspreis unter der eingetragenen Grundschuld lag. Eine Löschungsbewilligung wurde nicht erteilt, so dass der Kaufvertrag rückabgewickelt wurde. Bei der Rückabwicklung wurde ein Vorkaufsrecht zu meinen Gunsten notariell beurkundet. Der Vater des Eigentümers bat mich Mitte 2015 mein Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall auszusetzen, so dass er die Immobilie für 140.000 € von seinem Sohn erwerben könne. Dem stimmte ich nicht zu.  Am 02.12.2015 (Tag der Zustellung) erhielt ich ein Schreiben per Gerichtsvollzieher, in welchem ich über den Verkauf der Eigentumswohnung informiert wurde. Der Vater des Eigentümers kaufte die Wohnung lt. beigefügten notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 19.11.2015 für einen Verkaufspreis von 210.000 €. In dem Anschreiben des Notars wurde auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/470.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 470 BGB: Verkauf an gesetzlichen Erben">§470 BGB/a>  verwiesen mit dem Hinweis, dass kein Vorkaufsrecht für mich besteht, höchstversorglich wurde trotzdem um eine Nichtausübungserklärung gebeten. Es wurde darauf verwiesen, dass das Vorkaufsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/469.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist">§469 Abs. 2 BGB/a>  nur innerhalb von 2 Monaten ab Empfang ausgeübt werden kann. Es wurde darauf hingewiesen, dass das Vorkaufsrecht nur für den ersten Verkaufsfall eingeräumt ist und bei Nichtausübung erlischt.   1. Frage: Wann endet die 2-monatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes und in welcher Form muss ein Widerspruch eingehen, vor allen Dingen bis wann? 2. Frage: Welche Optionen habe ich zur Zeit, um mein Vorkaufsrecht zu sichern ohne die Immobilie zu dem Kaufpreis erwerben zu müssen? 3. Frage: Habe ich eine realistische Möglichkeit den Verkauf zu verhindern? Mir scheint der hohe Kaufpreis sehr hoch vor dem Hintergrund des innerfamiliären Verkaufs. Ein PDF des Schriftverkehrs kann ich unverzüglich zur Verfügung stellen. Vielen Dank vorab für eine Antwort.!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster suammrischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:  1. Die Mitteilung hat zu erfolgen, wenn der Kaufvertrag mit dem Dritten wirksam wird, der Vorkaufsfall eingetreten ist. Für die Erfüllung der Mitteilungspflicht reicht allein die Information, dass ein Kaufvertrag geschlossen worden ist, nicht aus. Der Vorkäufer muss so vollständig über den Inhalt des Kaufvertrages informiert werden, dass die Entscheidung über die Ausübung seines Vorkaufsrechts innerhalb der gesetzlichen Frist möglich ist.   Die Anzeigepflicht erstreckt sich also auf diejenigen Vereinbarungen, die gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/464.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 464 BGB: Ausübung des Vorkaufsrechts">§ 464 Abs. 2 BGB/a>  den Inhalt des mit dem Vorkaufsberechtigten zustande kommenden Vertrages bestimmen.   Mit der Übersendung der Ausfertigung des Kaufvertrages ist die Pflicht regelmäßig erfüllt und die Frist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/469.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist">§ 469 Abs. 2 BGB/a>  wird in Lauf gesetzt (vgl. BGH, Urt v. 29.10.1993 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20136/92" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 29.10.1993 - Abs. 5 ZR 136/92: Erfüllung der Mitteilungspflicht des Vorkaufsverpflichteten">Abs. 5 ZR 136/92/a>  ).   Hier wird sich also die Frage stellen, ob das Schreiben vom 02.12.2015 diesen Anforderungen entspricht. Wurden lediglich nur über den Verkauf informiert, so hat die 2-Monatsfrist meiner Auffassung nach aber noch nicht begonnen zu laufen.   2. Sollte a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/470.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 470 BGB: Verkauf an gesetzlichen Erben">§ 470 BGB/a>  nicht zwischen Ihnen und dem Verkäufer vertraglich abgedungen worden sein, so sehe ich hier in der Tat ein Problem für Sie. Der Vater des Verkäufers ist i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1925.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1925 BGB: Gesetzliche Erben zweiter Ordnung">§ 1925 Abs. 1 BGB/a>  gesetzlicher Erbe. Auf diesen findet also die Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/470.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 470 BGB: Verkauf an gesetzlichen Erben">§ 470 BGB/a>  Anwendung.  Der Verkauf an den Erben ist in der Tat eine recht einfache Möglichkeit das Vorkaufsrecht zu umgehen. Sollte dieses also nicht abgedungen sein, so sehe ich keine Möglichkeit für Sie gegen den Verkauf vorzugehen.   3. Ihr Vorkaufsrecht ist durch die Veräußerung an den gesetzlichen Erben erloschen. Sie haben in diesem Fall auch keinen Anspruch auf Entschädigung.   Hier wäre allenfalls denkbar, über die noch nicht in gang gesetze Frist zu argumentieren. Aber auch dies wird meiner Auffassung nach nicht den Verkauf an einen gesetzlichen Erben verhindern können.   Bzgl. des Kaufpreises kann ich keine abschließende Beurteilung abgeben, hier sind aber in der Tat eine reihe von Erklärungen denkbar. Persönlich gehe ich davon aus, dass hier ein Erbe vorweggenommen wird.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 464, § 1925, § 470, § 469