Frage: Ich habe ein Grundstück verkauft zum Preis von 97.000.- €. Ein Ehepaar hat gekauft, der Notarvertrag wurde am 22.11.2012 beurkundet, ich bin erschienen und der Ehemann, als vollmachtloser Vertreter handelnd für seine Ehefrau, er erklärte, die genehmigung umgehend nachzureichen. Eine Woche nach der Unterzeichnung beim Notar rief der Käufer an und sagte, das Grundstück sei zu teuer, ich hätte ihm verschwiegen, das in der 35.000m² Fläche eine Naturschutzfläche von 120m² sei. Diese 'Naturschutzfläche'  ist ein kleiner, eingezäunter Miniteich, über den ich ihn bei der Besichtigung aufgeklärt habe, im Übrigen ist Sachmängelhaftung vertraglich ausgeschlossen worden. ich teilte ihm daraufhin mit, dass das Land so ist, wie besichtigt und ich keine 20.000.-€ ablassen werde. Dann kam Post von seinem Anwalt, er wolle vom vertrag zurücktreten oder einen Nachlass von 11.000.-€. Ich antwortete wieder, dass ich keinen cent nachlasse, daraufhin kam dann ein schreiben, er wolle 5.000.-€ weniger zahlen. Dieses habe ich ebenfalls abgelehnt. Mittlerweile ar ich so verärgert, dass ich dem herrn das Land nicht mehr verkaufen wollte, und rief beim Notar an. Der teilte mir dann mit, dass die Genehmigung der Ehefrau - die laut Vertrag unverzgl. nachgereicht werden sollte - immer nochn nicht vorlag. Am 06.01.2013 schrieb ich die Käufer an, dass ich vom Kaufvertrag zurücktrete, wenn die genehmigung der Ehefrau nicht binnen 3 Wochen vorliegt. Ich habe das Schreiben am 06.01. per Bote mit Protokoll überbringen lassen, Fristsetzung war bis zujm 30.01. Da keine genehmigung vorgelegt wurde, Habe ich am 12.02.2013 den Rücktritt vom Kaufvertrag erklüärt beim Anwalt der gegenseite. Ich habe den Notar davon in Kenntnis gesetzt, das der schwebend unwirksame KV durch die nicht eingereichte genehmigung endgültig unwirksam wurde und er möge die Auflasungsvormerkung löschen lassen. Heute bekam ich Post vom Notar, dass er gestern die Genehmigung erhalten habe und er den Vertrag so abwickelt, wie ursprünglich vereinbart, da er neutral sei und die Prüfung nicht zu seinen Aufgaben gehöre. Ich will das Land aber unter keinen Umständen mehr an diese person verkaufen. Was kann ich tun? Erbitte Antwort von einem Spezialisten, der mich auch vertritt und beim LG Aurich zugelassen ist.    

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  der Notar ist in der Tat zur Neutralität verpflichtet.  Er führt daher keine Prüfung der nachträglichen Streitigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer durch. Er hat den Vertrag abzuwickeln.  Daher hat der Notar zunächst also Recht.  Hier gibt es aber eine Besonderheit:  Der Ehemann hatte als vollmachtsloser Vertreter gehandelt.  Sie führen aus, dass in dem Vertrag geregelt sei, dass die Genehmigung der Ehefrau umgehend nachgereicht werden sollte.  Wenn dieses tatsächlich so nachweisbar vereinbart worden ist, wird der Vertrag zunächst unter dieser Bedingung leiden.   Der Notarvertrag wird aber auf diesen Punkt sicherlich genau noch zu prüfen sein.   Zwar ist auch 'umgehend' kein fester Rechtsbegriff. Aber Sie haben hier eine angemessene Frist gesetzt und innerhalb dieser Frist wurde diese Genehmigung nicht nachgereicht.  Nach Ihrer Schilderung wollten Sie diesen 'Schwebezustand' beenden, und haben offenbar zur Genehmigung eine Frist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/177.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 177 BGB: Vertragsschluss durch Vertreter ohne Vertretungsmacht">§ 177 Abs. 2 BGB/a>  gesetzt.   Erfolgt aber wie in Ihrem Fanll keine Genehmigung innerhalb der gesetzten Frist, ist der Vertrag endgültig unwirksam  Es ist nun extrem wichtig, wie Sie die Frist gesetzt und nach Fristablauf genau vorgegangen sind:  Wenn Sie sich auf Ihr gesetzliches Rücktrittrecht wegen Verzuges ausgespruchen und den Rücktritt auch eindeutig erklärt haben, ist dieses zu beachten.   Auch der Notar kann nach zugegangenem Rücktritt dann nicht wegen der danach eingetretenen Bedingung diesen erklärten Rücktritt ignorieren. Der Notar würde dann eine Pflichten verletzen und sich schadensersatzpflichtig machen.  Denn schreibt er gleichwohl um, verhält er sich dann auch nicht mehr neutral. Denn die notwendige Genehmigung lag zunächst ja nicht vor. Die gesetzte Frist war abgelaufen und bis zum Zugang der Rücktrittserklärung wurde die Genehmigung nicht nachgereicht.  Lassen Sie den Notarvertrag, Ihre Aufforderung zur Vorlage der Genehmigung mit Fristsetzung, Ihre Rücktrittserklärung und das Schreiben des Notras schnellstens prüfen.  Natürlich ist dieses auch über unser Büro möglich. Eine Vertretung vor dem LG Aurich ist ohne Probleme möglich.   Vielleicht setzen Sie sich am Montag mit mir in Verbindung, damit wir die Einzelheiten dann klären können.   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle Damm 2 26135 Oldenburg  Tel: 0441 / 26 7 26 Fax: 0441 / 26 8 92 mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 177