Frage: Hallo, da gibt es ein Problem: In unserem Mietvertrag steht 'Der Mieter ist verpflichtet, die Wartung der Gastherme inklusive Warmwasseraufbereitung und der Durchlauferhitzer (z.B. Entkalkung etc.) auf eigen Kosten mindestens einmal jährlich vorzunehmen' Im Mietvertrag stehen weder in diesem Pkt. noch im Pkt. Kleinreparaturen etwas zu den Höchstkosten die diese Reparaturen und Wartungen für den Mieter kosten dürfen.  Die Heizung hatte öfter Ausfälle, den letzten im Januar 2010 - nach einigem hin und her wurde eine Reparaturfirma vom Vermieter beauftragt und von ihm bezahlt.   Wir haben die Wohnung jetzt zum 31.12.2010 gekündigt. Just viel die Heizung am 3.10. komplett aus, was wir dem Vermieter mitteilten. Er antwortete heute mit einem Schreiben und forderte uns auf dass wir die Wartung nachweisen sollen. Wenn wir dies nicht tun, dann werde er 'Ersatzvornahme der Wartung auf unsere Kosten' vornehmen.  Da die Heizung ca. 1x im Jahr kaputt war und die letzte Reparatur erst vor 10 Monaten war und die Anlage jetzt auch repariert werden muss ist die Sache etwas konfus.  Da keine Höchstgrenze der Kosten für eine Wartung im Vertrag eingearbeitet ist, ist die Klausel ja auch hinfällig, oder?  Ich möchte jetzt mit einer Mietkürzung um 100% antworten, bis die Heizungsanlage repariert wird.  Wir bitten um Antwort. Herzliche Grüße SP

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.  Ich unterstelle dabei zunächst, dass es sich um einen Formularmietvertrag handelt, dessen Klauseln nicht einzeln ausgehandelt wurden.  Enthält die Wartungsklausel keine Höchstgrenzen für die einzelne Wartung und keinen Jahreshöchstbetrag, ist sie nach der Rechtsprechung unwirksam. Sie waren demnach nicht zur Vornahme der Wartung verpflichtet und müssen diese dann natürlich auch nicht nachweisen.  Der Vermieter ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  zur Instandsetzung der Heizung verpflichtet.   Bis zur Reparatur werden Sie die Miete in angemessener Höhe mindern dürfen. Dazu kommt es auf den Grad der Beeinträchtigung an: Eine fehlende Warmwasserversorgung rechtfertigt eine Minderung in Höhe von 10 bis 15 Prozent. Ist die Wohnung im Winter bei Minusgraden nicht beheizbar, kommt auch eine 100%ige Minderung in Betracht, wenn die Wohnung also nicht nutzbar ist. Bei den gegenwärtigen Außentemperaturen fehlt aber für eine Minderung in dieser Höhe die Grundlage - ich rate davon dringend ab.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.   Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.   Mit freundlichen Grüßen  Andreas Schwartmann Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535