Frage: Im Rahmen des Kaufs einer Neubauwohnung vom Bauträger sollten Sonderwünsche verwirklicht werden. Auf den einzelnen Angeboten für die jeweiligen Sonderwünsche ist die Mehrwertsteuer entweder explizit aufgeführt oder der Preis als Bruttopreis deklariert. Diese Angebote wurden zur Beauftragung unterschrieben an den Bauträger zurückgeschickt.  Auszug aus Kaufvertrag: Vereinbarungen über Sonderwünsche sind schriftlich zu treffen, soweit nicht notarielle Beurkundung erforderlich ist. Hierbei ist auch die Höhe der Vergütung für die Sonderwünsche zu vereinbaren. Die Vergütung hat der Höhe der Selbstkosten des Verkäufers zzgl. eines Aufschlags für Koordination (Regiekosten) von insgesamt 20 % auf die nachgewiesenen Selbstkosten zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer zu entsprechen und erhöht den Kaufpreis entsprechend.  Frage 1: Muss der Bauträger dem Käufer die Selbstkosten z.B. durch Vorlage von Rechnungen nachweisen?  Beispiel für Sonderwunschangebot/-beauftragung:  Summe Selbstkosten (netto)      1000 €  Mehrwertsteuer 19%               190 €  Summe Selbstkosten (brutto)     1190 €  Koordinierungsaufschlag gemäß Notarvertrag 20%   238 €  Summe Gesamt 1428 €  Frage 2: Die Reihenfolge der Berechnung von MwSt und Koordinierungsaufschlag erscheint mir falsch und zu Steuerhinterziehung zu führen. Korrekt?  Der Bauträger hat nun die Rechnung für die Sonderwünsche gestellt. Die einzelnen Angebote/Beauftragungen sind jeweils als Pauschale angegeben - in Höhe des Bruttopreises des vorherigen Angebots. Mehrwertsteuer ist nicht ausgewiesen. Die Rechnung trägt einen zusätzlichen Hinweis.  Beispiel für Rechnung:  Beauftragte Mehrkosten 1 psch.  1428 €  Steuerfreier Umsatz gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/UStG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 UStG: Steuerbefreiungen bei Lieferungen und sonstigen Leistungen">§4 Nr. 9a UStG/a> . Wir weisen darauf hin, dass der obige Rechnungsbetrag der Grunderwerbssteuer unterliegt.  Frage 3: Ist diese Rechnung korrekt? Meiner Meinung nach hätte der Bauträger entweder die Beträge um die Mehrwertsteuer kürzen oder auf den Hinweis verzichten und die Mehrwertsteuer ausweisen müssen. !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   zu Frage 1:  Der Bauträger muss dem Käufer nach dem Vertrag die Selbstkosten z.B. durch Vorlage von Rechnungen nachweisen, soweit die Selbstkosten für die Preisbildung maßgeblich sind. Dies ergibt sich unmittelbar aus dem von Ihnen zitierten Vertragstext, in dem von einem Aufschlag von 20 % Regiekosten auf die 'nachgewiesenen' Selbstkosten die Rede ist. Sollten in den Vertrag die 'Vertragsbedingungen für Bauleistungen - Teil B' (VOB/B) einbezogen sein, ergibt sich die Nachweispflicht der Selbstkosten im Übrigen auch aus dem Erfordernis einer prüffähigen Rechnung (a href="https://dejure.org/gesetze/VOB-B/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 VOB/B: Abrechnung">§§ 14/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/VOB-B/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 VOB/B: Zahlung">16 VOB/B/a> ). Nach Ihren Angaben wird der Nachweis der Selbstkosten lediglich für die Berechnung des 20%-igen Zuschlags für Regiekosten im Vertrag ausdrücklich verlangt. Man könnte auf die Idee kommen, dass der Unternehmer den Kostennachweis weglassen kann, wenn er keine Regiekosten berechnet. Aber auch ohne ausdrückliche Klausulierung der Nachweispflicht für die reinen Sonderkosten dürfte der Vertrag dahingehend auszulegen sein, dass der Unternehmer die Selbstkosten auf Aufforderung hin nachweisen muss, da er ohne eine Nachweispflicht im Ergebnis ein freies Preisbestimmungsrecht hätte. Dem Käufer wäre die Prüfung unmöglich, ob der Bauträger tatsächlich lediglich die Selbstkosten umlegt. Soweit die betreffende Klausel sich in allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgers befindet, würde sie den Käufer - ohne Nachweispflicht unangemessen benachteiligen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB/a> ) und wäre unwirksam.  zu Frage 2:  Hier gilt § 14 Abs. 4 S. 1 Nr. 8 Umsatzsteuer-Gesetz (UStG). Danach muss die Rechnung eines Unternehmers für Lieferungen und sonstige Leistungen enthalten die Angaben über den anzuwendenden UmsatzsteuerS. sowie den auf das Entgelt entfallenden SteuerS. oder im Fall der Steuerbefreiung einen Hinweis darauf, dass für die Lieferung oder Leistung eine Steuerbefreiung gilt.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/UStG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 UStG: Steuerbefreiungen bei Lieferungen und sonstigen Leistungen">§ 4 Nr. 9a UStG/a>  sind Umsätze, die unter das Grunderwerbssteuergesetz (GrErwStG) fallen, Umsatzsteuer-frei.  Die (auch zukünftigen) Baukosten eines auf dem Grundstück zu errichtenden Hauses unterfallen dann dem GrErwStG wenn es sich beim Grundstückskaufvertrag und dem Hausbauvertrag um einen einheitlichen Vorgang handelt - dies kann auch in zwei getrennten Verträgen mit getrennt ausgewiesenen Preisen erfolgt sein - und der Verkäufer mit dem Hauserrichter identisch ist (Bundesfinanzhof - BFH - Urteil vom 19.03.2009 - Aktenzeichen: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20R%2050/07" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 19.03.2009 - Abs. 5 R 50/07: Einheitlichkeit der Leistung bei Veräußerung eines unbebauten Grun...">Abs. 5 R 50/07/a> ; Beschluss vom 12.02.2009 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 11%20B%2076/08" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 12.02.2009 - Abs. 11 B 76/08: Grundstückslieferung und Ausführung der Bauleistung keine einheit...">Abs. 11 B 76/08/a> ; Urteil vom 27.10.1999 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 2%20R%2017/99" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 27.10.1999 - Abs. 2 R 17/99: Grunderwerbsteuer bei einheitlichem Vertragswerk">Abs. 2 R 17/99/a> ; Urteil vom 07.02.1991 - Aktenzeichen: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20R%2053/85" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 07.02.1991 - Abs. 5 R 53/85: Werklieferung eines schlüsselfertigen Ferienhauses durch einen Unt...">Abs. 5 R 53/85/a> ). Entscheidend für die Umsatzsteuerfreiheit ist dabei: Der Bauträger muss zugleich verkaufender Grundstückseigentümer sein und die Bauleistungen in eigenem Namen erbringen. Letzteres ist dann nicht der Fall, wenn der Unternehmer lediglich Beträge im Namen und für Rechnung eines anderen (z.B. Bauhandwerkers) vereinnahmt und verausgabt, a href="https://dejure.org/gesetze/UStG/10.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 10 UStG: Bemessungsgrundlage für Lieferungen, sonstige Leistungen und innergemeinschaftliche Erwerbe">§ 10 Abs. S. 4 UStG/a>  (durchlaufende Posten), BFH - Urteil vom 29.08.1981 - Aktenzeichen: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20R%2087/86" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 29.08.1991 - Abs. 5 R 87/86: Gegenstand der Besteuerung eines Grundstücksumsatzes">Abs. 5 R 87/86/a> .  Ob letzteres bei Ihrem Vertrag der Fall ist, kann nur beantwortet werden, wenn der Vertragstext im vollen Wortlaut vorliegt.   Isolierte Baubetreuungskosten eines Dritten, der nicht Grundstücksverkäufer ist, sind nicht von der Umsatzsteuer nach a href="https://dejure.org/gesetze/UStG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 UStG: Steuerbefreiungen bei Lieferungen und sonstigen Leistungen">§ 4 Nr. 9a UStG/a>  befreit, auch wenn sie beim Leistungsempfänger als Bemessungsgrundlage für die GrErwSt miteinbezogen worden sind (BFH - Urteil vom 10.09.1992 -  Aktenzeichen: Abs. 5 R 99 /88).  Schließlich unterfällt nicht dem GrErwStG bloßes Zubehör im Sinn von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/97.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 97 BGB: Zubehör">§ 97 BGB/a> , i.e. bewegliche Sachen, die mit dem Grundstück (Haus) nicht fest verbunden sind.  Ich empfehle Ihnen, den vollen Vertragstext (Grundstücks- und Hausbauvertrag) noch einmal einem Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht zur Prüfung der Einzelfragen vorzulegen. Für eine abschließende Beantwortung der Frage sind Ihre obigen Angaben zu ungenau. Für eine umfassende Einzelprüfung ist insoweit ein Honorar von 30,- € auch zu niedrig.  zu Frage 3:  Wenn die Regieleistungen des Bauträgers unter a href="https://dejure.org/gesetze/UStG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 UStG: Steuerbefreiungen bei Lieferungen und sonstigen Leistungen">§ 4 Nr. 9a UStG/a>  unterfallen, braucht er für seine Regieleistungen keine Umsatzsteuer zu berechnen und auszuweisen, sondern braucht nur auf die Befreiungsregelung nach a href="https://dejure.org/gesetze/UStG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 UStG: Steuerbefreiungen bei Lieferungen und sonstigen Leistungen">§ 4 Nr/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/UStG/9a.html" target="_blank" class="djo_link">9a UStG/a>  hinzuweisen. Die Angabe der in den reinen Selbstkosten enthaltenen Umsatzsteuer dient dann nur der aufgliedernden Erläuterung.  Unterfallen die Regieleistungen des Bauträgers nicht a href="https://dejure.org/gesetze/UStG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 UStG: Steuerbefreiungen bei Lieferungen und sonstigen Leistungen">§ 4 Nr. 9a UStG/a> , dann muss er die auf sie entfallende Umsatzsteuer und den S. in der Rechnung gesondert angeben und berechnen.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Carsten Neumann, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 97, § 307