Frage: Hallo,  ich bin Mieter einer Doppelhaushälfte. Der 4 Jahre alte Mietvertrag ist nicht befristet und unterliegt den gesetzlichen Kündigungsfristen.  Der Vermieter möchte das Haus mittelfristig verkaufen, ich würde es kaufen, kann aber aktuell nicht. Ein möglicher neuer Besitzer würde in die Pflichten des Vermieters eintreten, eventuell aber selbst im Haus wohnen wollen. Dadurch droht uns das Risiko einer Eigenbedarfskündigung.  Würde sich das durch einen Zeitvertrag, zB auf 5 Jahre, für diese Zeit verhindern lassen? Ist es möglich, den bestehenden Mietvertrag durch einen Zusatz für die nächsten 5 Jahre festzuschreiben?  Ich danke für ihre Antwort.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller, gerne beantworte ich Ihre Frage.  Ein neuer Eigentümer würde in das Mietverhältnis eintreten wie es ist mit allen Rechten und Pflichten (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> ).   Ein Zeitmietvertrag ist wahrscheinlich keine geeignete Variante für Ihr Ziel. Möglich wäre aber, das Recht zur ordentlichen Kündigung für eine Zeit vertraglich auszuschließen.   Abs. 1. Ein Zeitmietvertrag über Wohnraum kann nämlich nur abgeschlossen werden, wenn die gesetzlich vorgeschriebenen Befristungsgründe vorliegen. Eine Höchstdauer sieht das Gesetz allerdings nicht vor.   Es gibt drei zulässige Befristungsgründe: a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§575 Abs. 1 BGB/a>  lautet: 'Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit   1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,  2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder 3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will  und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen'.  Da keiner dieser Gründe vorliegt, dürfte eine Befristung des Vertrages nicht wirksam sein.  Abs. 2. Mieter, Vermieter oder beide können jedoch rechtswirksam auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten, was einen ähnlichen Effekt hat. Innerhalb der vereinbarten Zeit ist dann eine ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht wirksam.  Eine solche Vereinbarung ist, wenn sie individuell zwischen den Parteien ausgehandelt wurde, uneingeschränkt wirksam (BGH, Urteil vom 22.12.2003 Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2081/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.12.2003 - Abs. 8 ZR 81/03: Zur Zulässigkeit des Ausschlusses des gesetzlichen Kündigungsr...">Abs. 8 ZR 81/03/a> ; Ausnahme: Staffelmietvertrag -> BGH, Urteil vom 14.06.2006, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20257/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.06.2006 - Abs. 8 ZR 257/04: Wirksamkeit eines Kündigungsverzichts in einem Staffelmietver...">Abs. 8 ZR 257/04/a> ). Da Sie bereits einen Mietvertrag haben, wird eine Änderung des Vertrages, eine solche individuelle Vereinbarung sein.  (Wird dieser Ausschluss vom Vermieter in einem Mietvertrag vorgeschrieben, der eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt, ist ein Kündigungsverzicht für länger als vier Jahre unwirksam; BGH 06.04.2005, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2027/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.04.2005 - Abs. 8 ZR 27/04: Formularmäßige Vereinbarung eines Kündigungsverzichts in einem...">Abs. 8 ZR 27/04/a> ).  Vielleicht lässt sich der Vermieter auf einen solchen Ausschluss ein.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick geben und meine Antwort hat Ihnen weiter geholfen.   Bitte bedenken Sie, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Zu einer umfassenden Beratung gehört, gemeinsam alle relevanten Informationen zu erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen gegeben werden. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Tatsachen bei Ihrer Schilderung kann sich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben.     Mit freundlichen Grüßen  Sebastian Belgardt Rechtsanwalt   Kanzleianschrift: Großholthauser Str. 124 44227 Dortmund  Kontaktmöglichkeiten:  Telefon: 0231. 580 94 95 Fax: 0231. 580 94 96 Email: info@ra-belgardt.de  **********************************      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 566