Frage: Folgender Sachverhalt:  Wir beabsichtigen, eine Landwirtschaftsfläche (ca. 50 ha) aus der Zwangsversteigerung zu erwerben.  Der betroffene Schuldner (Ex-Landwirt, jetzt Rentner) hat die Fläche vor Einleitung der Zwangsverwaltung noch schnell für 25 Jahre an seinen Sohn verpachtet. Dazu zu einem Pachtpreis, der etwa 10 % des ortsüblichen Pachtzinses betragen dürfte (mit der Begründung, der Sohn habe sich dies durch jahrelange kostenlose Arbeit auf dem Hof erarbeitet).  a) ich bin selbst Landwirt und möchte die Fläche ggf. in Eigenbewirtschaftung nehmen. Kann ich in diesem Fall das Sonderkündigungsrecht der Zwangsversteigerung ausüben ? Wohl unter Einhaltung der Kündigungsfristen (zum Ende des nächsten Pachtjahres).  Oder ist der 25-Jahres-Vertrag auch in diesem Fall für den Erwerber bindend ?   b) aufgrund der Entfernung und der Nachfrage in der Region kommt auch der Erwerb und die anschließende Verpachtung an einen Landwirtschaftsbetrieb in der Nachbarschaft in Frage. Kann ich trotzdem das Sonderkündigungsrecht ausüben ?  Und könnte dies jeder Nicht-Landwirt auch ? Um dann die Fläche neu zu verpachten.   c) falls nicht, bleibt der Sohn des Schuldners als Pächter bestehen, notfalls könnte ich damit sogar leben. Aber wie steht es dann um den Pachtzins ? Dieser ist derart von der Realität in der Region entfernt, dass eine Wirtschaftlichkeit nicht gegeben wäre.   Natürlich hat der Schuldner dieses ganz bewusst so gewählt, um die Gläubigerbank zu schädigen und mögliche Interessenten abzuschrecken. Dies ist so sicher wie das Amen in der Kirche...  Er hat es zudem geschafft, das ZV-Verfahren fast 10 Jahre zu blockieren, hinauszuzögern oder mit vorgetäuschten Verhandlungen die Gläubiger hinzuhalten. Der Schuldner ist mit einigen Wassern gewaschen, jetzt aber ist ein Dienstleister der Gläubigerbank mit der Begleitung des Verfahrens beauftragt - und der weiß wie man diese Verfahren erfolgreich löst.  Daher rechne ich mit einem Versteigerungstermin irgendwann im Sommer dieses Jahres.  Würde mich freuen, wenn ich für die Verhandlungen mit der Bank bzw. die Versteigerung eine Auskunft über die Sonderkündigunsrechte bekommen könnte.  Vielen Dank im Voraus

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a S. 1 ZVG/a>  ist der Ersteher berechtigt, ein Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Dies gilt insbesondere für die Fälle, in denen eine vorzeitige Kündigung ansonsten nicht möglich wäre, weil eine längere Vertragslaufzeit vereinbart war. Für Landpachtverträge ordnet a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594a BGB: Kündigungsfristen">§ 594a Abs. 2 BGB/a>  an, dass für die Fälle, in denen das Pachtverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist vorzeitig gekündigt werden kann, die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig ist; sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Allerdings ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a S. 2 ZVG/a>  die Kündigung ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Dies bedeutet für den Ersteher, dass er schnellstmöglich nach Verkündung des Zuschlagsbeschlusses die Kündigung gegenüber dem Pächter erklären muss, auch wenn bis zum nächsten dritten Werktag des halben Jahres noch viel Zeit ist. Eines Kündigungsgrundes bedarf es beim Landpachtvertrag im GegenS. zum Wohnraummietvertrag nicht.  Sie können das Sonderkündigungsrecht auch ausüben, wenn Sie das Land anderweitig weiterverpachten wollen. Es bedarf halt keines Kündigungsgrundes, wie beispielsweise Eigenbedarf bei der Kündigung eines Wohnraummietvertrags.  Ihre dritte Frage dürfte sich aufgrund der vorstehenden Ausführungen erledigt haben.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Gunnar Wessel, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 594a