Frage: Wir haben unser Haus zum 1.11.2018 verkauft. Eine Wohnung konnte bisher von den neuen Eigentümern nicht besichtigt werden. Wir haben dem Miieter per Einschreiben die Eigentumsänderung mitgeilt. Da wir noch bis Ende des Monats zuständig sind, haben wir ihn aufgefordert, uns mitzuteilen, ob mit Einsetzen der Heizperiode die Thermostate funktionieren.  Trotz mehrmaöigen Nachfragen hat er sich nicht emeldet. Nun haben uns die neuen Eigentümer informiert, dass er, trotz schriftlicher Ankündigung sich nicht emeldet hat. Dieses Wochenende hat er, obwohl er in der Wohnun war, auf kingeln nicht reagiert. Wegen Störung des Hausfriedens mussten wir ihm vor 2 Jahren eine Abmahnung geben. Ein Einschreiben mit Rückantwort wird nichts nützen, da er sich darauf berufen wird entweder am Arbeitsplatz oder bei der Freundin zu sein. Können wir ihm eine 2. Abmahnung geben und wirkt diese, wenn er sich darauf beruft, diese nicht erhalten zu haben? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   der Mieter muss auf den Käufer des Hauses erst dann als Vermieter reagieren, wenn dieser Käufer auch als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.  Erst ab der Grundbuchumtragung ist also der Käufer Eigentümer und erst ab diesem Moment ist er auch als Vermieter anzusehen.  Ohne Grundbuchumtragung sind Sie nach wie vor alleiniger Ansprechpartner für den Miter, da Sie rechtlich noch als sein Vermieter gelten.   Sofern der Mieter also auf den Käufer des Objektes nicht reagiert, werden Sie ihn kaum abmahnen können. Der Käufer hat erst ab Grundbuchumtragung Rechte gegenüber den unkooperativen Mieter.    Bezüglich der Mitteilung über die Funktionstüchtigkeit der Ventile ist der Mieter nicht verpflichtet, auf Ihre Anfrage zu reagieren; insoweit werden Sie also keine zweite Abmahnung mit irgendwelchen Rechtsfolgen schreiben können, denn diese Unhöflichkeit/Unverschämtheit des Mieters ist nicht rechtlich abmahnwürdig.    ABER: Der Mieter macht sich dann schadenersatzpflichtig, wenn die Ventile nicht funktionieren und er Ihnen darüber keine Mitteilung gemacht hat.  Zu dieser Mitteilung ist der Mieter - sogar unaufgefordert - gesetzlich verpflichtet, denn nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536c BGB: Während der Mietzeit auftretende Abs. 1000ängel; Abs. 1000ängelanzeige durch den Mieter">§ 536c BGB/a>  hat der Mieter seinen Vermieter (also bis zur Grundbuchumschreibung Sie) unverzüglich zu unterrichten, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt.  Unterlässt der Mieter so eine Mitteilung, so ist er dem Vermieter (also Ihnen bis zur Grundbuchumschreibung) zum ErS. sämlichen daraus entstehenden Schadens verpflichtet.  Und diesen möglichen Schadenersatzanspruch könnten Sie dann auf den Käufer ab Grundbuchumschreibung übertragen.    Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 536c