Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir sind eine Grundstücksgemeinschaft mit unterschiedlichen Anteilen. Im Grundbuch ist jeder Eigentümer mit seinem Anteil ohne weitere Zusätze eingetragen.  Das Gemeinschaftseigentum besteht aus einem ca. 100 Jahre alten Mehrfamilienhaus mit 8 Mieteinheiten, z.Zt. voll vermietet. Durch ständige Instandhaltungsmaßnahmen und Investitionen  (z.B. Kunstoffenster mit Iso-Verglasung,  neue Heizung und Warmwasserversorgung) ist das Haus in einem relativ guten Zustand.  Kein Miteigentümer wohnt in dem Haus.  Die Eigentumsanteile setzen sich wie folgt zusammen:  A – 36,667 % B – 26,667 % C – 18,3 % D – 6,1 % E – 6,1 % F – 6,1 %  Eigentümer C bis F sind 2 zusammengehörige Familien und wollen,  ggf. mit B,  in der Zukunft alle Beschlüsse mit einfacher Mehrheit  beschließen. Bei den 6,1 % ist ein Eigentümer, der nun auch Geld für Dinge ausgeben möchte, die nicht zwingend der Substanserhaltung und Pflege dienen (größte Nettozahler sind ja A+B).  Meine Fragen:   1.Welche Mehrheiten sind nach BGB für notwendige Investitionen erforderlich und welche  für reine Kosmetik?  2.Kann die Beschlussfassung nach BGB durch einfache Mehrheit geändert werden, z.B. in die  Beschlussfassung nach dem WEG (Mehrheit nach Köpfen)?   3.Es besteht z.Zt. keine Satzung/Geschäftsordnung für die Eigentümergemeinschaft. Diese soll nun erstellt werden nach den Vorstellungen  von C bis F (insg.36,667%).   Mit welchen Mehrheiten kann eine Satzung beschlossen werden?  4.Kann A von D (Hausverwaltung) eine Ortsbegehung vor der Abstimmung über weitere  bauliche Maßnahmen innerhalb des Hauses verlangen?   Für eine schnelle Antwort bedanke ich mich im Voraus.  

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  1. + 2.  Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften des WEG und, soweit das WEG keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§§ 741 ff. BGB/a> ).  a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer">§ 21 Abs. 3/a>  Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestimmt insoweit, dass die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen können, soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist. Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört u.a. die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeineschaftlichen Eigentums.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer">§ 21 Abs. 2 WEG/a>  ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.   Bei der Instandhaltung geht es dabei um die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands durch Pflege-, Vorsorge- und Erhaltungsmaßnahmen (vgl. KG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=FGPrax%201999,%2016" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 19.10.1998 - 24 W 4300/98: Verwalterhaftung für Regenwasser-Fallrohre; Pflicht des Verwalte...">FGPrax 1999, 16/a> ). Demgegenüber ist Instandsetzung die Wiederherstellung und erstmaligen Herstellung des ordnungsgemäßen Zustands einschließlich notwendiger Vorbereitungsmaßnahmen (Kostenermittlung).  Die Kostenverteilung ergibt sich insoweit aus a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§ 16 Abs. 2 WEG/a> . Danach ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Eigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.  3.  Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/10.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 10 WEG: Allgemeine Grundsätze">§ 10 WEG/a> ).  Auf diese Weise wird eine Gemeinschaftsordnung begründet. Die Gemeinschaftsordnung setzt demnach eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Regelung des Innenverhältnisses der Wohnungseigentümergemeinschaft voraus.  In der Gemeinschaftsordnung wird regelmäßig eine sog. Öffnungsklausel mitaufgenommen, die es ermöglicht vereinbarte Gebrauchsregelungen zu erneuern oder zu überarbeiten.  4.  Der Verwalter ist u.a. verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Da dies eine Besichtigung des Objekts voraussetzt, könnte von dem Verwalter eine solche auch verlangt werden, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass notwendige Instandsetzungsmaßnahmen etc. vorzunehmen sind.  Es würde aber zu weit führen, den Verwalter vor jeder Abstimmung zu einer Besichtigung des Objekts aufzufordern.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 741