Frage: Ich habe in einem Mietvertrag von 2005 eine Betriebskostenpauschale vereinbart (es wurde ein altes Mietvertragsexemplar von Haus&Grund verwendet). Die Pauschale wurde konkret beziffert, die Betriebskosten wurden gemäß §27 der II.BV aufgelistet. Es wurde ein Erhöhungsvorbehalt vereinbart, hier wurde im Vertrag auf a href="https://dejure.org/gesetze/MHG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 MHG">§4 Abs. 2 und 3 MHG/a>  verwiesen, der Wortlaut des §4 wurde darüber hinaus im Vertragstext wiederholt. Nun habe ich die Betriebskostenpauschale zum 1.3.13 erhöht. Der Mieter bzw. sein Anwalt hat die Erhöhung jedoch zurückgewiesen. Begründet wurde dies damit, daß a href="https://dejure.org/gesetze/MHG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 MHG">§4 MHG/a>  nur für preisgebundenen Wohnraum gelten soll und demnach kein rechtswirksamer Erhöhungsvorbehalt gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§560 BGB/a>  vorliege.   Liegt doch ein wirksamer Erhöhungsvorbehalt vor und womit kann die Erhöhung begründet werden ? !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:  1. Ausgangspunkt für die Frage, ob Sie die Nebenkostenpauschale erhöhen können, ist, ob a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§ 560 BGB/a>  vorliegend zur Anwendung kommen kann. Dieser bestimmt, dass eine Erhöhung einer vereinbarten Pauschale dann möglich ist, wenn dies mietvertraglich vereinbart wurde. Ohne eine solche ausdrückliche Vereinbarung, die im Mietvertrag enthalten sein muss oder zu einem späteren Zeitpunkt getroffen wird, ist eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale grundsätzlich selbst dann nicht möglich, wenn die Kosten angestiegen sind.  Entscheidend ist damit, ob die Ausführungen im Vertrag eine solche 'Vereinbarung' darstellen. Hierbei ist zu beachten, dass das MHG bereits im Jahr 2001 außer Kraft getreten ist und daher grundsätzlich keine Rechtswirkung mehr entfaltet. Meines Erachtens führt dies vorliegend jedoch nicht dazu, dass Ihr Erhöhungsverlangen unwirksam würde. Denn nach Ihren Schilderungen haben Sie den Text, der sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/MHG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 MHG">§ 4 MHG/a>  ergibt, in den Mietvertrag mit aufgenommen. Sofern Sie auch a href="https://dejure.org/gesetze/MHG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 MHG">§ 4 Abs. 2 MHG/a>  in den Vertrag aufgenommen haben, so ergibt sich hieraus gerade, dass Sie zu einer Änderung der Betriebskosten berechtigt sind. Sie haben daher nicht nur auf a href="https://dejure.org/gesetze/MHG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 MHG">§ 4 MHG/a>  verwiesen, sondern gerade durch die ausdrückliche Aufnahme des Textes in den Vertrag inhaltlich das vereinbart, was seinerzeit im MHG vereinbart wurde.  Auch wenn für eine genaue Überprüfung letztlich der Wortlaut des Vertrages eingesehen werden müsste, gehe ich anhand Ihrer Schilderungen davon aus, dass im Vertrag eine nachträgliche Erhöhung der Betriebskostenpauschale vereinbart wurde.  Ich rege daher an, dass Sie die Gegenseite darauf aufmerksam machen, dass aus dem Vertrag heraus eine spätere Erhöhung der Kosten vereinbart wurde und es daher auf die konkrete Anwendung des MHG letztlich nicht ankommt.   Sollte die Gegenseite die Mieterhöhung weiterhin nicht anerkennen, stehe ich Ihnen gerne für eine weitere Interessenvertretung zur Verfügung.   2. Hinweisen möchte ich darauf, dass Sie - auch bei einer vereinbarten Pauschale - grundsätzlich dazu berechtigt sind, Nebenkosten, deren Verbrauch konkret erfasst wird, zukünftig auch nach Verbrauch abzurechnen. Dies bedeutet, dass Sie insbesondere für die Wasser- sowie Heizkosten dazu berechtigt sind, von der vereinbarten Pauschale abzuweichen und zukünftig eine Abrechnung nach Verbrauch durchzuführen. Dies ist insofern von Bedeutung, als m.E. gerade hier die höchste Kostensteigerung besteht, so dass Sie auch auf diesem Wege auf Dauer eine höhere Zahlung des Mieters erzwingen können.  Sollten Sie entsprechende Maßnahmen ergreifen möchten, können Sie sich gerne an mich wenden.  Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg im Rahmen der weiteren Auseinandersetzung mit Ihrem Mieter.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 560