Frage: Am 03.09.05 habe ich mit meiner Lebensgefährtin einen Mietvertrag für eine 3-Zimmerwohnung Mietbeginn 01.10.05 unterzeichnet. Am 30.09.05 gab ich dem Vermieter telefonisch  den Rücktritt vom Mietvertrag bekannt, weil ich mich von meiner Lebensgefährtin getrennt habe. Mietbedingung war, dass die Wohnung nur an ein Paar und nicht an singles vermietet wird. Am 03.11.05 erhielt ich die Forderung des Vermieters für 3 Monatsmieten, weil er erst zum 01.01.2006 einen neuen Mieter gefunden habe. Eine schriftliche Kündigung der Wohnung erfolgte meinerseits noch nicht, wurde aber vom Vermieter auch nicht gefordert. Seit meinem Telefonat hörte ich nichts mehr. Wie stellt sich die rechtliche Situation hinsichtlich nicht erfolgter schriftlicher Kündigung, der Kündigungsfrist und der Tatsache dar, dass der genannte Vertragsgegenstand 'Paar' nicht mehr vorhanden ist ? Danke für Ihre Antwort.          

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:  1.Wenn in dem Mietvertrag kein Rücktrittsrecht zu Ihren Gunsten vereinbart wurde, kann die Wohnung nur gekündigt werden.  2.Die ordentliche Kündigungsfrist berträgt drei Monate. Da Ihre Vermieter bereits erklärt hat, dass er einen neuen Mieter zum 01.01.2006 gefunden hat, scheint er Ihre Rücktrittserklärung als Kündigung ausgelegt zu haben.   3.Denkbar ist, dass in dem Mietvertrag die Vermietung an ein Paar als auflösende Bedingung vereinbart wurde und da Sie nun die Beziehung beendet haben und diese Bedingung nun nicht erfüllt werden kann, der Vertrag auf Ihren Wunsch beendet werden kann wegen Nichteintritts der Bedingung. Das kann aber ohne Kenntnis des genauen Wortlauts nicht ohne Weiteres festgestellt werden.  4.Des weiteren kommt ein Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht, wenn  bei Vertragsschluß die Anmietung „als Paar„ Geschäftsgrundlage geworden ist, der Vertrag also nur geschlossen wurde, unter der Voraussetzung, dass die Beziehung weiterhin besteht. Aber auch wenn das der Fall ist, kommt zunächst nur die Anpassung des Vertrags in Betracht. Auflösende Bedingungen und Rücktrittsrechte zugunsten des Vermieters sind grundsätzlich unwirksam, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/572.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 572 BGB: Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung">§ 572 BGB/a> . Nach einer Ansicht ist die Vereinbarung einer auflösenden Bedingung zum Nachteil des  Mieters wirksam. Tritt die Bedingung ein, so kann sich allerdings nur der Mieter, nicht aber der Vermieter auf den Eintritt der Bedingung berufen. Nach dieser Ansicht endet das Mietverhältnis auf Grund des Bedingungseintritts, wenn der Mieter dies will (Staudinger/Rolfs, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/572.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 572 BGB: Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung">§ 572 BGB/a>  Rdn. 8).  Diese Ansicht ist aber strittig, weshalb Sie sich eventuell nicht auf die auflösende Bedingung „Vermietung nur an ein Paar„ berufen können.  5.Grundsätzlich bedarf die Kündigung der Schriftform, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 Abs. 1 BGB/a> . Allerdings hat Ihr Vermieter mit dem Schreiben vom 03.11.2006 die Kündigung angenommen und somit ist die formwidrige Kündigung wirksam. Dennoch rate ich Ihnen, sofern der Vermieter in seinem Schreiben nicht schon Ihre „Kündigung„ angenommen hat, eine schriftliche Bestätigung der Kündigung zu bekommen. Es besteht nämlich sonst die Gefahr, dass der Vermieter bei Absprung des neuen Mieters die Kündigung nicht als solche akzeptiert und dann müßte gerichtlich geklärt werden, ob sein Schreiben eine Annerkennung der mündlichen Kündigung war oder nicht.   6.Nach den obigen Ausführungen gehe ich davon aus, dass Sie die drei Monatsmieten zusammen mit Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin werden tragen müssen.   7.Sie können aber noch versuchen, mit dem Vermieter einen Auflösungsvertrag zu einem früheren Zeitpunkt zu verhandeln. Schildern Sie Ihre Situation und die Unvorhersehbarkeit der Trennung und mit etwas Glück können Sie sich mit Ihrem Vermieter einigen. Sie können z.B. Auch anbieten, dass Sie sich auf die Suche nach einem Mieter machen, der den Mietvertrag zu einem früheren Zeitpunkt übernimmt.  Es tut mir leid, dass ich keine besseren Nachrichten habe.   Mit freundlichen Grüssen  Nina Heussen Rechtsanwältin  info@anwaeltin-heussen.de www.anwaeltin-heussen.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 572, § 568