Frage: Ich hatte meine Immobilie über eine Makler zum Verkauf angeboten, dieser fand einen Käufer, wir einigten uns auf einen passenden Preis. Nun bin ich an Krebs erkrankt, Prognose 6 Monate Lebensdauer, vielleicht etwas mehr. Ich möchte während dieser Zeit keinen Abschluß tätigen, werde aber vom Makler und Käufer leicht unter Druck gesetzt. Was passiert, wenn ich mich von dem Verkauf zurücknehme? Bin ich dem Makler die eigentliche Käuferprovision schuldig plus der Notargebühren, obgleich im Vertrag mit dem Makler keinerlei Hinweis auf die Folgen eines Verkäuferrücktritts gegenüber einem Käufer existiert. Wie lautet der Codex in dieser Angelegenheit? Danke für eine juristisch unanfechtbare Antwort  Gisela Stadelmann

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Das Kaufrecht sind eine Rücktrittsmöglichkeit vom Kaufvertrag für den Verkäufer nur dann vor, wenn der Käufer die ihm obliegende Leistung nicht bzw. nicht vertragsgemäß erbringt, er also den geschuldeten Kaufpreis nicht entrichtet oder mit seiner Zahlungsverpflichtung in Verzug gerät. Sollte sich der Käufer hingegen vertragsgemäß verhalten, steht Ihnen kein Rücktrittsrecht zu. Sie müssten die Ihnen obliegenden Verkäuferpflichten, also die Übereignung der Immobilie, dann erfüllen, sofern Ihnen der konkrete Kaufvertrag nicht ausdrücklich ein vertragliches Rücktrittsrecht zubilligt.  Dies setzt jedoch voraus, dass bereits ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist jedoch nur dann wirksam, wenn die Formvorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a>  gewahrt ist, wenn der Kaufvertrag also notariell beurkundet wurde. Da Sie hiervon nichts erwähnen, ist vielmehr davon auszugehen, dass noch kein formwirksamer Kauvertrag vorliegt. Haben Sie sich hingegen mit dem Käufer lediglich mündlich über den Verkauf der Immobilie geeinigt, stellt dies keinen wirksamen Kaufvertrag dar. Sie sind in diesem Fall nicht an Ihre Willenserklärung gebunden, müssen dem Abschluss eines notariellen Vertrags nicht zustimmen und können von dem Geschäft Abstand nehmen. Auch eine Maklerprovision entsteht in diesem Fall nicht, da die Maklerprovision erst mit Abschluss eines wirksamen Kaufvertrags entsteht. Ein Aufwendungsersatzanspruch des Maklers käme nur in Frage, wenn dies im Maklervertrag ausdrücklich geregelt wäre. In Betracht kommt somit allenfalls ein Schadensersatzanspruch des Maklers in Höhe der entgangenen Provision, aufgrund der Tatsache, dass er einen Interessenten vermittelte, der das Objekt gekauft und den makler vergütet hätte. Dann müsste jedoch eine schuldhafte Pflichtverletzung Ihrerseits vorliegen, was aufgrund Ihrer sehr negativen Gesundheitsprognose aus meiner Sicht zu verneinen ist. Vielmehr müsste Ihnen aufgrund Ihrer Erkrankung auch zustehen, den Maklervertrag fristlos, aus wichtigem Grund zu kündigen, wovon Sie schnellstmöglich Gebrauch machen sollten.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Lars Liedtke Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b