Frage: Sehr geehrtes Anwalts-Team,  kurz der Sachverhalt:  Eine von uns vermietete Wohnung wurde durch den Mieter gekündigt. Da nach seinem Auszug zum 30.11.2017 in der Wohnung größere Renovierungsarbeiten geplant sind, wurde der Mieter vor  2 Wochen schriftlich um eine Terminabsprache für eine Wohnungsbesichtigung mit den betreffenden Handwerkern gebeten. Dies ist nötig, da wir entsprechende Angebote von den einzelnen Gewerken einholen möchten und natürlich auch, um den finanziellen Aufwand planen zu können.  Daraufhin wurde uns heute vom Mieter in einer Mail mitgeteilt, dass das nur freitags ab 18 Uhr oder samstags möglich wäre und er zudem auf einer Fahrtkostenerstattung in Höhe von 80 Euro besteht. Die Wohnung wird von ihm als Zweitwohnung für beruflich bedingte Aufenthalte in unserer Stadt genutzt – und das auch sehr selten. Er müsste offensichtlich also extra angereist kommen.  Frage: Inwieweit haben wir überhaupt ein Anrecht darauf, die Wohnung VOR dem Auszug und der Übergabe zu besichtigen und das zu für Handwerkern üblichen Arbeitszeiten?   Wie verhalten wir uns rechtlich korrekt gegenüber dem Mieter und hat er einen Anspruch auf die von ihm geforderte Kostenerstattung ?   Vielen Dank

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:  Die gute Nachricht vorweg: In der Tat gibt es ein Besichtigungsrecht für den Vermieter, auch wenn das nicht explizit im Gesetz steht. Deswegen – wie bei Juristen üblich – gibt es in Einzelfragen auch immer mal wieder Streit. Das geht schon dabei los, ob sich dieses Besichtigungsrecht direkt aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  ergibt oder „nur' aus dem GrundS. von Treu und Glauben, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> .  Ich gehe in meinen folgenden Ausführungen vorsichtshalber von dem etwas weniger weitgehenden Anspruch aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  aus. Dabei ist oberste Prämisse das Prinzip der gegenseitigen Rücksichtnahme auf die Situation des Gegenübers.  1. Allerdings sollten Sie – falls noch nicht geschehen – zumindest einmal in den Mietvertrag selbst schauen. Jedenfalls bei Standard-Mietverträgen ist häufig bereits dort eine Regelung vorzufinden, die das Besichtigungsrecht des Vermieters konkretisiert. In der Kommunikation mit dem Mieter ist es erfahrungsgemäß erfolgversprechender, auf eine Regel hinzuweisen, die er mit seiner Unterschrift selbst akzeptiert hat.  Die entsprechende Klausel müsste sich allerdings ungefähr an den nachfolgend genannten Voraussetzungen orientieren. Ansonsten könnte sie unwirksam sein.   2. Die erste Voraussetzung für das Besichtigungsrecht ist das Vorliegen eines sachlichen Grundes. Hierzu gehört auch die Situation, in der in Hinblick auf ein beendetes Mietverhältnis der Vermieter Mietinteressenten die Wohnung zeigen möchte, Reparatur- sowie Renovierungsarbeiten durchführen muss oder die Abnahme vorbereiten will.  Der Umstand, dass Sie hier frühzeitig Handwerker ins Boot holen möchten, um die Zeit, in der die Wohnung nicht vermietet werden kann, möglichst kurz zu halten, dürfte ein sachlicher Grund sein.  Diese Voraussetzung für das Besichtigungsrecht ist also erfüllt.  3. Hinsichtlich des Besichtigungstermins gilt, dass dieser mindestens 24 Stunden vorher angekündigt werden muss und in den ortsüblichen Besuchszeiten durchzuführen ist. Das ist in der Regel werktags (auch Sonnabend) von 10:00 Uhr bis 13:00 Uhr und von 15:00 Uhr bis 18:00 Uhr. Ausnahmsweise auch bis 20:00 Uhr.  Den Umstand, dass der Mieter häufig ortsabwesend ist, dürfte mehr oder weniger irrelevant sein. Jedenfalls, wenn er bei Vertragsschluss nicht bereits explizit darauf hingewiesen hat und/oder im Mietvertrag dazu etwas gesondert geregelt ist. Dass Mieter auch einmal längere Zeit ortsabwesend sind, kommt durchaus öfter mal vor – sei es Krankheit oder Urlaub. Das entbindet ihn aber nicht von seiner Obhutspflicht, denn es können immer einmal Situationen auftreten, in denen man schnellen Zugang zu der Wohnung benötigt. Dies muss der Mieter gewährleisten.  Für den Fall des Besichtigungsrechts ist dies auch schon mal gerichtlich entschieden worden. Danach musste ein Mieter, der wegen längerer Krankheit nicht persönlich bei einer Wohnungsbesichtigung anwesend sein konnte, den Zugang zu der Wohnung durch eine Vertrauensperson ermöglichen AG Frankfurt, Urteil vom 11. September 2008 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=33%20C%201753/08" target="_blank" class="djo_link" title="AG Frankfurt/Main, 11.09.2008 - 33 Abs. 100 1753/08: Wohnraummiete: Duldungspflicht für eine Wohnungsb...">33 Abs. 100 1753/08/a> -26. Mit anderen Worten: Wenn man selbst nicht kann, muss man dafür sorgen, dass der Vermieter irgendwie anders in die Wohnung kommt.  4. Da ich den Mieter in der Pflicht sehe – soweit ausreichend auf dessen Interessen Rücksicht genommen wurde –, erkenne ich auch keinen Anspruch auf ErS. der Fahrtkosten für die Teilnahme an der Besichtigung.  5. Zusammengefasst besteht hier ein Besichtigungsrecht, wenn Sie dem Mieter mit ausreichend Vorlauf Bescheid sagen, ihn über den sachlichen Grund informieren und zumindest skizzieren, wie viele Personen an der Besichtigung teilnehmen. Die Besichtigungsdauer sollte sich auf 30 bis 45 min beschränken. Sinnvoll ist es außerdem, mindestens einen alternativen Termin zu nennen.  Abschließend möchte ich aber auch noch darauf hinweisen, dass eine Durchsetzung des Besichtigungsanspruchs mindestens 3-6 Monate in Anspruch nimmt. Auch wenn das Recht auf Ihrer Seite steht – wirklich helfen wird es Ihnen in der jetzigen Situation nicht. Höchstens, wenn es gegebenenfalls um die Geltendmachung von SchadenserS. geht.  Ich rate deswegen dazu, trotz der Rechtslage kompromissbereit zu bleiben und wünsche Ihnen viel Erfolg.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 242