Frage: Sehr geehrte Damen und/oder Herren,   mehrere Parteien planen den Kauf eines Mehrfamilienhauses um es in Wohneigentum (je Partei eine Eigentumswohnung) zu wandeln. Diese (Eigentumswohnung) soll von der jeweiligen Partei auch selbst genutzt werden. Es ist bereits bekannt welche Partei welche Wohnung nutzen möchte.  Ein Teil der Wohnungen (primär die Größeren) ist noch vermietet, einige (m² ca. 2/3 der großen Wohnungen) sind nicht vermietet. Grundrisse existieren nur von einigen Wohnungen und nur als Skizze. (Vermutlich weichen die angegeben Wohnflächen der Wohnungen in der Realität ab, ca. 5%.)  Eine Abgeschlossenheitserklärung gibt es nicht. Das Haus ist sanierungsbedürftig.   1)Ist es unter den oben genannten Voraussetzungen möglich, das MFH in Eigentumswohnungen zum Zwecke der Eigennutzung (also selbst dort zu wohnen) zu wandeln ? Mit welchen Zeitrahmen ist zu rechnen ?  2)Ist das Haus zu diesem Zwecke von den Parteien als Bruchteilgemeinschaft oder GbR zu erwerben ? (Ist unter den oben genannten Voraussetzungen der Erwerb als Bruchteilgemeinschaft überhaupt möglich ?)  Den Parteien ist bewusst, dass bei einer GbR die Gesellschafter als Gesamtschuldner haften. 

Antwort: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich möchte Ihre Anfrage wie folgt beantworten:  1.)Es ist möglich durch das MFH in ETW zu teilen. Dies muss durch notarielle Teilungserklärung erfolgen und im Grundbuch eingetragen werden. Der Zeitraum bis zur rechtskräftigen Eintragung im Grundbuch ist nicht genau zu bestimmen, da er von der Schnelligkeit des Notars sowie de Grundbuchamtes abhängig ist, aber ich gehe von ca. 3 Monaten aus. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist dann durch den jeweiligen neuen Eigentümer nach den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§§ 573/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">573 c BGB/a>  (sh. Anhang). Der neue Eigentümer tritt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  (sh. Anhang) mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein, somit findet die gesamte bisherige Mietzeit bei der Berechnung der Kündigungsfristen Beachtung. Danach ist die Dauer bis zur wirksamen Kündigung von den Kündigungsfristen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a>  abhängig, jedoch ist die längste Kündigungsfrist neun Monate. Sollte der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht ausziehen, so muss eine Kündigungsschutzklage erhoben werden, die Dauer ist wiederum abhängig von der Schnelligkeit des Gerichts und bis zur Erlangung eines rechtskräftigen Urteils wird es mindestens 3 Monate dauern. Eine Durchsetzung muss dann durch den Gerichtsvollzieher vorgenommen werden.  2.) Es empfiehlt sich den Erwerb als Bruchteilsgemeinschaft durchzuführen, da dies für den Erwerb von Wohneigentum die übliche Verfahrensweise ist. Es sollten jedoch vorab die Größen bzw. Lagen der genauen Wohnung bestimmt werden. Der jetztige Eigentümer hat auch zu diesem Zweck (Vermessung) ein Recht auf Zutritt zu den Wohnungen. Denn ohne Kenntnis der Größe wird auch als GbR keine genaue Teilung des Kaufpreises im Innenverhältnis möglich sein.  Ich hoffe meine Antwort genügt Ihnen für eine erste Orientierung im Rahmen der Erstberatung und ich darf darauf hinweisen, dass meine Ausführungen auf Ihrer Sachverhaltsdarstellung beruhen.   Gern können Sie von Ihrem Recht zu einer Nachfrage Gebrauch machen. Weitergehende Fragen beantworte ich für Sie im Rahmen einer Mandatsübertragung, ebenso übernehme ich gern weitere Tätigkeiten im Rahmen eines Mandats. Eine Mandatsausführung kann unbeachtlich der örtlichen Entfernung erfolgen und eine Informationsweiterleitung erfolgt dann per E-Mail, Post etc..   Mit vorzüglicher Hochachtung  Simone Sperling Rechtsanwältin  Enderstr. 59 01277 Dresden Tel. für Beratung: 0 90 01277 59 1  (2,59 €/Min., Mobilfunk kann abweichen) Tel.: 0351 2699394 Fax: 0351 2699395 E-Mail: sperling@anwaltskanzlei-sperling.de www.anwaltskanzlei-sperling.de   Anhang  § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn  1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. (3) 1Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 2Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.    § 573c Fristen der ordentlichen Kündigung (1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. (2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden. (3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Abs. 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.   § 566 Kauf bricht nicht Miete (1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. (2) 1Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. 2Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573c, § 566