Frage: Guten Tag, wir möchten ein derzeit altes Mehrfamilienhaus (3 Wohnungen a 50 m²) kaufen und zu einem Einfamilienhaus für uns (5 Personen) umbauen. Es handelt sich um ehemalige Werkswohnungen, die nun von einem Wohnungsunternehmen verkauft werden. Beim Kauf wird noch die Dachgeschoßwohnung vermietet sein, da der Mieter, trotz adäquater Wohnungsangebote seitens des jetztigen Vermieters, nicht ausziehen will. Können wir nach Kauf wegen Eigenbadarf kündigen oder hat der Mieter eine Kündigungssperrfrist wegen Wohnungsumwandlung? (Handelt es sich bei Ausbau zum Einfamilienhaus um eine Wohnungsumwandlung?) Tritt ein Sonderkündigungsrecht in Kraft, dass die Kündigung in Zweifamilienhäusern regelt, wenn der Vermieter im Haus wohnt und seinem Mieter kündigen will? Dies wäre ja dann gegeben, wenn wir das Haus kaufen und erst mal die ersten beiden Etagen umbauen und bewohnen? Der Platz wäre aber langfristig nicht ausreichend. Gibt es andere Möglichkeiten, den Mietern zu kündigen? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  bestimmt, dass ein Eigentümerwechsel durch Verkauf einer vermieteten Wohnung nicht zum Nachteil des Mieters führen darf. Sie treten daher unmittelbar an die Stelle des bisherigen Eigentümers. Ein Sonderkündigungsrecht steht Ihnen daher nicht zu. Anders wäre dies bloß, falls Sie das Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung erwerben würden.  Deshalb gilt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1 BGB/a> , wonach Sie als Vermieter grundsätzlich nur dann kündigen können, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben. Ein kommt ein solches i.S.v. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 BGB/a>  in Betracht, also Eigenbedarf. Wegen Eigenbedarfs kann unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Wichtig hierbei ist der Wohnzweck. Es genügt also für Eigenbedarf nicht, wenn Sie die Wohnung z.B. als Stauraum oder Abstellraum nutzen wollen.  Eine Ausnahme von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  macht a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a> . Demnach kann ein Vermieter ohne Nachweis eines berechtigten Interesses kündigen, wenn es um ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als insgesamt zwei Wohnungen geht, wenn das Haus also lediglich aus der Vermieterwohnung und einer Einliegerwohnung besteht. Bei dieser Kündigungsmöglichkeit verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist allerdings um weitere drei Monate.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 566, § 573a