Frage: Im März 2007 bezogen wir ein Reihenhaus zur Miete. Der Vermieter sagte uns er hätte das Haus für seinen Sohn gebaut, aber dieser wolle es nicht haben. Es war deshalb bereits vorher für 11 Jahre an andere Leute vermietet. Wir einigten uns auf einen Fünfjahresvertrag. Nun wurde uns am 11.01.2011 zum 01.09.2011 gekündigt - weil der Sohn nun doch einziehen möchte. Tatsächlich haben wir einen Vertrag bis 28.02.2012. Wir haben ca. 25.000 € in das Haus investiert, weil wir von einer langfristigen Vermietung ausgegangen waren.   Noch am Tag der Kündigung habe ich alles unternommen um ein Haus für uns vor Ort zu finden (zu Kauf oder Langfristmiete). Ich dokumentiere seitdem auch täglich was wir alles tun, um ein Haus zu finden, was in unserer Gegend sehr schwer ist.  Nun haben wir etwas gefunden aber der Verkäufer hat selbst eine Eigentumswohnung gekauft, die erst im Sommer kommenden Jahres fertiggestellt werden soll. Dieser Termin hatte sich allerdings schon mehrfach nach hinten verschoben.   Selbst wenn man also eine fristgemäße Kündigung zum 28.02.2012 unterstellen würde, könnten wir nicht pünktlich ausziehen, zumal wir das Haus vor dem Einzug noch ca. 3 Monate sanieren müssten.   Wir haben zwei Kinder (8 u.11) die hier vor Ort zur Schule gehen. Wir selbst haben unsere Arbeitsstätten jeweils 1 km vom derzeitigen (und auch vom potentiellen) Haus entfernt, denn nur dann können wir als selbstständige unsere Kinder adäquat versorgen.  Wir lange könnte man vor diesem Hintergrund - erfahrungsgemäß - eine Räumungsklage hinauszögern um dann ggf. erst im November 2012 das derzeit gemietete Haus zu verlassen um in das neue einzuziehen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.  Ich habe erhebliche rechtliche Bedenken, ob ein rechtswirksamer Fünfjahresvertrag mit Ihnen abgeschlossen wurde. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 1  BGB/a>  ist ein befristeter Mietvertrag  nur dann möglich, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit, die Wohnung bzw. hier das vermietete Haus für sich selbst oder einen Familienangehörigen nutzen will . Dieser Eigenbedarf muss dem Mieter gem.a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 3 BGB/a>  schriftlich bei Abschluss des Mietvertrages mitgeteilt werden. Dies ist jedoch offensichtlich bei Ihnen nicht der Fall, so dass das Mietverhältnis  als auf unbestimmte Zeit ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 3 S. 2 BGB/a> ) mit einer Kündigungsmöglichkeit von drei Monaten als abgeschlossen gilt.  Die Kündigung vom 11.01.2011 zum 01.09.2011 wegen Eigenbedarf des Sohnes ist anzuzweifeln und nicht  plausibel, da der Vermieter Ihnen noch im März 2007 bei Bezug des Hauses sagte, dass sein Sohn das Haus nicht haben bzw. bewohnen wolle und bereits davor das Haus, angeblich für den Sohn gebaut, schon 11 Jahre an andere Mieter vermietet worden war.  Vermutlich stecken hinter der Eigenbedarfskündigung finanzielle Absichten, z.B. der Verkauf des Hauses. Ein vermietetes Haus lässt sich erfahrungsgemäß schlechter veräußern.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 3 S. 3 BGB/a>  hat der Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung diese schriftlich zu begründen, in Ihrem Fall sollte in der Kündigung nachvollziehbar stehen, warum es sich der Sohn nach Jahren plötzlich anders überlegt und nunmehr unbedingt das Haus zum Wohnen benötigt.    Der Sohn muss die Wohnung benötigen. Der bloße Wunsch, im eigenen bzw. im Haus des Vaters  zu wohnen, reicht nicht aus. Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen kann, warum sein Sohn das Haus  beziehen will. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Sohn nunmehr aus familiären Gründen, Heirat, Nachwuchs oder auch Scheidung, auf das Wohnen im Haus seines Vaters unbedingt angewiesen ist und Alternativen nicht oder nicht mehr besitzt.    Den Eigenbedarf muss der Vermieter in einem Räumungsprozess detaillieret und nachvollziehbar aufzeichnen und beweisen, was meistens nicht gelingt. Für den Nachweis des Eigenbedarfs sind Zeugen aufzubieten, was einen Räumungsprozess erheblich durch entsprechende Beweisaufnahmen in die Länge ziehen kann.   Derzeit sollten Sie sich aus taktischen Gründen, sonst reicht der Vermieter gegebenenfalls sofort Feststellungsklage ein, dass Sie zur Räumung des Haus aufgrund der Kündigung verpflichtet sind, zu der Kündigung nicht äußern und erst ca. sechs Wochen vor Ablauf der Kündigungsfrist den Vermieter darauf aufmerksam machen, dass Ihrer Auffassung nach kein Eigenbedarf besteht, die Kündigung somit rechtswidrig ist  und der Mietvertrag mangels rechtswirksamen Zeitvertrages zudem auf unbestimmte Zeit weiterläuft.  Sollte alsdann die Räumungsklage erfolgen, können Sie mit einem geschickten Anwalt unter Ausnutzung sämtlicher Fristen das Verfahren sicherlich bis zu 1,5 Jahren in die Länge ziehen. Selbst wenn der Vermieter im Rechtsstreit obsiegt, wird Ihnen jeder Richter noch eine Frist zum Auszug von drei Monaten bewilligen.  Gern stehe ich bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung und verbleibe,  mit freundlichem Gruß Peter Dratwa Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 573