Frage: Hallo,  ich habe  vor kurzer Zeit eine Eigentumswohnung gekauft. Bei einem Fenster wird die vorgegebene Brüstungshöhe von 90 cm nicht eingehalten. Evtl. müssten es sogar 1,10m sein - ich bin nicht sicher, ob die Fallhöhe über 12m liegt. Die Wohnung ist im 3. OG.  Ich habe bei der Hausverwaltung angefragt, wie hier die Regelung ist. Eigentlich muss ein Geländert o.ä. eingebaut werden, denn sonst besteht Absturzgefahr, wenn man das Fenster öffnet und sich hinauslehnt.  Ich würde die Whg gerne vermieten. Falls die Hausverwaltung mir das Anbrigen einer Brüstung untersagt, wie kann ich mich rechtlich absichern?  Vielen Dank für eine Information!

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  bei der Beantwortung Ihrer Frage gehe ich einmal von einer Fallhöhe von unter 12 Metern und einer nach der Landesbauordnung vorgeschriebenen Brüstungshöhe von 0,90 Metern aus. Jedenfalls wird die vorgeschriebene Brüstungshöhe nicht eingehalten. Da Ihr Wohnort im Bundesland Hessen liegt, gilt hier § 35 HBO (Hessische Bauordnung), dort insbesondere Abs. 4 Nr. 1a. Diese Regelung besitzt allerdings nur für neu errichtete Gebäude Geltung. Daher ist maßgeblich, wann das Gebäude samt der in Rede stehenden Fensterbrüstung errichtet wurde und ob es der damaligen Bauordnung entsprach, wovon ich einmal ausgehe. Sie müssen dann also das Fenster nicht etwa an eine Neuregelung in der Hessischen Bauordnung anpassen. Vielmehr genügt es, wenn die Brüstungshöhe der Bauordnung in der jeweiligen Fassung zur Zeit der Errichtung des Gebäudes entspricht. Denn für Altbauten gilt im Regelfall ein sog. Bestandsschutz. Voraussetzung dafür ist die legale Errichtung des Bauwerks durch eine entsprechende Baugenehmigung. In Übereinstimmung mit dem damals geltenden Bauordnungsrecht erwächst eine Bestandsgarantie, die verhindern soll, dass nachfolgende Rechtsänderungen zur Beseitigung eines vormals legalen Bauwerkes zwingen.  Soweit das Fenster hingegen auch damals nicht der geltenden HBO entsprach, also bauordnungswidrig errichtet wurde, so sollten Sie die Brüstung durch ein Geländer auf eine Höhe von 0,90 Meter anpassen, denn das 'Öffentliche Baurecht' ist kein „Privatrecht' und schützt Sie nicht vor etwaigen privatrechtlichen Schadenersatzforderungen im Schadensfall. Sollten Sie also keinen Schutz anbringen, haften Sie als Eigentümer beziehungsweise haftet die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 1 BGB/a>  für die Folgen und Schäden, die durch die zu niedrige Brüstung entstehen.  Was eine etwaige Verweigerung der Hausverwaltung im Hinblick auf die Anbringung eines Geländers oder einer „Aufbrüstung' anbelangt, so dürfte a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer">§ 21 Abs. 2 WEG/a>  interessant sein. Danach „ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.'  Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben, und verbleibe mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen  mit freundlichen Grüßen  Oliver Daniel Özkara Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 823