Frage: 1982 wurde von meinem Vater ein Pachtvertrag über die Inanspruchnahme von Staatsforstgrund zur Erweiterung des Hausumgriffs geschlossen. Nach Ziffer 12 des Vertrags heißt es: 'Der Vertragsnehmer erkennt an, dass er aus der Erlaubnis nach Ziffer 2. des Vertrages keinerlei Ansprüche auf späteren Ankauf der benützten Fläche ...herleiten kann'. Dieser Satz ist explizit durchgestrichen und in Ziffer 12 heißt es nun: 'Der Vertragsnehmer hat die Möglichkeit das gesamte Mietgrundstück zu kaufen. Er verpflichtet sich bereits jetzt die gesetzlich erforderlichen Abstandsflächen für sein Anwesen und die überbaute Fläche zu erwerben, sobald der fortgeschriebene Grundstückswert vorliegt.' Wir haben nun bei der Forstbehörde einen Antrag auf Kauf des Pachtgrundstücks gestellt, mit der Bitte um ein Angebot. Der Antrag wurde mit folgender Begründung abgewiesen: 'In dem damaligen Pachtvertrag zur Umgriffserweiterung sollte unter Ziffer 12 dem Vertragspartner-entgegen den damaligen Mustervorlagen- wohl eine 'Art  Ankaufsrecht'(ohne Details über Preisfindnung und Ausübungsfrist) eingeräumt werden, das jedoch auch damals schon nicht den erforderlichen Formvorschriften entsprach. Heute regelt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a>  dies und bestimmt für derartige Verträge eine notarielle Beurkundung. Darüber hinaus wäre diese (formunwirksame) Vertragsklausel auf Grunderwerb inzwischen auch lange verjährt.' Ist diese Argumentation der Forstbehörde rechtlich haltbar? Wie können wir gegen diese Entscheidung gglfs. vorgehen? Interessant ist in diesem Zusammenhang vielleicht noch, dass die Forstverwaltung eigenes Interesse an dem Objekt bekundet hat,  falls  wir es verkaufen sollten.!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Im GegenS. zu einem sog. dinglichen Vorkaufsrecht, über welches sich die Parteien nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, inzwischen auch ohne notarielle Beurkundung, einig werden können, verbleibt das schuldrechtliche Vorkaufsrecht formbedürftig. Die Vereinbarung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts bedarf daher auch weiterhin einer notariellen Beurkundung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a> .   Soweit das hier vereinbarte Vorkaufsrecht nicht notariell beurkundet wurde, dürfte die diesbezügliche Rechtsauffassung der Forstverwaltung daher zutreffend sein.   Die zusätzlich eingewandte Argumentation der Verjährung wird jedoch nicht geteilt. Wem ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde, kann das Vorkaufsrecht erst ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/463.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 463 BGB: Voraussetzungen der Ausübung">§ 463 BGB/a> . Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist also zunächst der Eintritt des Vorkaufsfalls nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/463.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 463 BGB: Voraussetzungen der Ausübung">§ 463 BGB/a> . Der Verkäufer ist hierbei verpflichtet, dem Vorkaufsberechtigten Gelegenheit zu geben, über den Vorkauf zu entscheiden und das Recht auszuüben. Der Verjährungsbeginn tritt grundsätzlich jedoch erst ab Kenntnis über das Bestehen des Anspruchs ein. Insoweit würde die Einrede der Verjährung hier auf einige Bedenken stoßen.  Nichts desto trotz dürfte die Ausübung des Vorkaufsrechts hier jedoch bereits an der Formunwirksamkeit scheitern. Wird die notarielle Form nämlich nicht beachtet ist das Vorkaufsrecht und im Zweifel sogar das gesamte Rechtsgeschäft nichtig. Der Verstoß gegen die Formvorschrift kann also nicht nur zur Folge haben, dass das Vorkaufsrecht nicht besteht, sondern auch zur Nichtigkeit des gesamten Pachtvertrages führen, es sei denn die Parteien hätten den Pachtvertrag damals auch ohne das Vorkaufsrecht abgeschlossen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 463