Frage: Nachdem wir ein Haus gekauft haben Bj. 1963, hat sich heraus gestellt, dass unser gekauftes Haus lediglich ein offenes Rohr in einen Grube endend hat. Aus dieser Grube fließt das Abwasser des kompletten Hauses zwar in die Kanalisation. Allerdings nur durch eine Rinne. Die Grube selbst war mal ausgegossen bzw. Mit Zement verputzt. Zwischenzeitlich ist der Putz vollständig zerstört und es macht den Anschein als würde durchaus Wasser bereits unter die Garage laufen.   Der Verkäufer war vor Ort auf meine Nachfrage um die Sache zu besprechen. Er meinte diese Tatsache bestand bereits immer schon. Er hat das Haus genauso gekauft und an mich weiter verkauft. Ihn geht es nichts mehr an. Es interessiert ihn in keinster  Weise. Gekauft ist gekauft war sein Motto. Ich soll es machen lassen, es jedoch nicht wagen ihm die Rechnung zu senden. Nun meine Frage: Ist er tatsächlich aus dem Schneider und ich bleibe auf den Kanalanschlusskosten vollständig sitzen?   Zur Info: Das Haus wurde über eine Maklerin verkauft. Ich selbst habe einen befreundeten Gutachter vor Kauf für eine halbe Stunde durchs Haus geführt um eine sogenannte „schnelle Kaufberatung' durch zu führen'. Diese Kaufberatung beinhaltet kein Gutachten und nur eine grobe Einschätzung. Diese fiel vor Kauf positiv aus. 

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller/in,   in aller Regel wird in Grundstückskaufverträgen die Gewährleistung ausgeschlossen. Dieser Gewährleistungsausschluss gilt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hatte. Der Verkäufer verschweigt arglistig, wenn er gegen eine Aufklärungspflicht verstößt. Bei erkennbaren Mängeln besteht keine Aufklärungspflicht des Verkäufers (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.03.1990 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20233/88" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.03.1990 - Abs. 5 ZR 233/88: Anfechtung eines Grundstückskaufvertrages wegen arglistiger Täus...">Abs. 5 ZR 233/88/a> ).  Wenn also die mangelhafte Ausführung der Abwasseranlage für Sie vor Kaufabschluss durch sorgfältige Untersuchung erkennbar gewesen wäre, haben Sie keine Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer.  Wenn die mangelhafte Ausführung der Abwasseranlage für Sie vor Kaufabschluss auch durch sorgfältige Untersuchung nicht erkennbar gewesen wäre, haben Sie Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer (Bundesgerichtshof, a. a. O.; Oberlandesgericht Koblenz, Urteil vom 12.10.1989 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20U%20535/89" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Koblenz, 12.10.1989 - 5 U 535/89: SchadenserS. wegen arglistig verschwiegener Abs. 1000ängel eine...">5 U 535/89/a> ).  In diesem Fall müssten Sie zunächst schriftlich per Einwurf-Einschreiben vom Verkäufer Beseitigung des Mangels verlangen und ihm insofern eine (zweiwöchige) Frist zur Zustimmung und eine angemessene (mehrmonatige) Frist zur Mangelbeseitigung setzen.  Wenn der Verkäufer die Mängelbeseitigung ablehnt oder nicht reagiert, können Sie vom Vertrag zurücktreten und/oder SchadenserS. verlangen.  Um sich Ihre Ansprüche gegen den Verkäufer zu sichern, sollten Sie – bevor Sie den Mangel selbst beseitigen – ein gerichtliches Selbständiges Beweisverfahren einleiten, mit dem Ziel, dass ein gerichtlich bestellter Gutachter den Mangel, seine Erkennbarkeit und die erforderlichen Maßnahmen zur Beseitigung feststellt.  Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften gedient zu haben und weise darauf hin, dass diese auf Ihren Angaben beruhen. Bereits geringfügige Abweichungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.   Mit freundlichen Grüßen  Vasel Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444