Frage: Meine Mieterin wollte unbedingt ihren Kellerraum gegen den größeren Kellerraum einer freigewordenen Wohnung im Haus tauschen. Sie hat mich (ich bin 80 Jahre alt) verbal ziemlich überrumpelt und ich habe ihr den dazu gehörenden Kellerschlüssel ausgehändigt..Ein paar Tage später ist mir eingefallen, dass der Strom des Kellerraumes auf die andere Wohnung läuft und ich wollte es rückgängig machen. Meine Mieterin machte einen großen Spektakel und wollte den Schlüssel nicht mehr hergeben. Sie sagte 'Vertrag ist Vertrag - auch mündlich' und bot an, für die Mehrfläche etwas zu bezahlen . Ich habe nun von ihr pro qm 1,50 € verlangt, insgesamt monatlich 6,00 €. Meine Mieterin weigert sich nun mit der Begründung, im Mietvertrag sei ein Kellerraum dabei und ich hätte kein Recht für den Kellerraum Miete bzw. für die Mehrfläche etwas zu verlangen. Hat sie Recht? Muss ich das trotz ihrer Zusage hinnehmen?

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,  die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt auf Grundlage der von Ihnen bereitgestellten Informationen. Meine Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Orientierung, da das Weglassen oder Hinzufügen von Details zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich. Die Beantwortung Ihrer Frage im Rahmen dieser Plattform kann daher nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort ersetzen.  Zur Sache: Zunächst ist festzuhalten, dass grundsätzlich auch mündliche Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter wirksam sein können. Dies gilt nach dem BGH selbst dann, wenn laut Mietvertrag Änderungen bzw. Ergänzungen der Schriftform bedürfen (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20XII%20ZR%20312/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.09.2005 - Abs. 12 ZR 312/02: Vorrang von mündlichen Individualvereinbarungen vor einer Schr...">BGH Abs. 12 ZR 312/02/a> ). Der Tausch der Kellerräume konnte demnach ebenso mündlich vereinbart werden, wie der hierfür zu zahlende Mehrbetrag. Die Beweislast für die Vereinbarung bezüglich des Kellertausches obliegt der Mieterin. Allerdings spricht der Besitz des Schlüssels dafür, dass ihr die Nutzung des Kellerraumes gestattet wurde. Die Beweislast für den vereinbarten Mehrbetrag obliegt dagegen Ihnen. Sofern Sie diese Vereinbarung nicht beweisen können, dürfte die Durchsetzung Ihres Anspuchs schwierig werden.  Ausgehend davon, dass die Mieterin die Vereinbarung bezüglich des Kellertausches beweisen könnte, während Ihnen der Beweis für den vereinbarten Mehrbetrag nicht gelänge, käme jedoch eine Anfechtung der Vereinbarung bezüglich des Kellertauschs in Betracht. Der jeweilige Anfechtungsgrund wäre jedoch ebenfalls von Ihnen zu beweisen. Sie geben an, von der Mieterin 'verbal überrumpelt' worden zu sein. Sofern dies durch Täuschung oder Drohung seitens der Mieterin erfolgt ist, können Sie die Vereinbarung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  anfechten. Genauere Angaben hierzu sind Ihrer Schilderung jedoch nicht zu entnehmen. Eine seriöse Einschätzung der Erfolgsaussichten ist daher leider nicht möglich. Als weiterer Anfechtungsgrund käme ein Eigenschaftsirrtum im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/119.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 119 BGB: Anfechtbarkeit wegen Irrtums">§ 119 BGB/a>  in Betracht. Ein solcher liegt vor, wenn der Erklärende - also Sie - sich bei Abgabe der Erklärung über eine wesentliche Eigenschaft des Vertragsgegenstandes (Kellerraumes) geirrt haben. Die nicht gesondert abrechenbaren Stromkosten des Kellerraumes stellen meines Erachtens eine verkehrswesentliche Eigenschaft dar. Da Sie sich dieser Tatsache bei Abgabe der Willenserklärung nicht bewusst waren, dürften Sie hier einem Irrtum unterlegen haben, sodass ein Anfechtungsgrund bestehen dürfte. Die Anfechtung hat nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/121.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 121 BGB: Anfechtungsfrist">§ 121 BGB/a>  unverzüglich nach Kenntnis des Anfechtungsgrundes zu erfolgen. Die genaue Frist hängt dabei vom Einzelfall ab. Die Obergrenze ist jedoch regelmäßig eine Frist von 2 Wochen. Des Weiteren ist zu beachten, dass der Anfechtende - in dem Falle Sie - sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/122.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 122 BGB: Schadensersatzpflicht des Anfechtenden">§ 122 BGB/a>  schadensersatzpflichtig macht. Zu ersetzen ist der Vertrauensschaden. Also der Schaden der dem Vertragspartner durch das Vertrauen auf den Bestand der Vereinbarung erleidet. Dies könnten in Ihrem Fall sein, Kosten für neu angeschaffte (größere) Regale, Kosten für Helfer, die den Inhalt der Kellerräume umräumen etc.  Wie Sie sicher selbst erkennen können, hängen die Erfolgsaussichten von genau zu prüfenden Details ab. Für eine abschließende Beurteilung des Sachverhalts empfehle ich daher, die Rechtslage mit einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens konkreter zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass hierbei weitere Kosten entstehen.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierung gegeben zu haben.  Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen  Maurice Moranc Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 122, § 121, § 119, § 123