Frage: Der Verkäufer gibt eine Nettomiete von 20.000 an und Betriebskosten in Höhe von 2000,- Tatsächlich sind die Betriebskosten aber 2600 weil er die Hausversicherungen nicht umgelegt hat. Konsequenz die Nettomiete ist nur 19.400. Was kann ich machen?   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt.  Ich gehe davon aus, dass Ihre Frage dahingehend zu verstehen ist, dass sie durch den Kauf eines Mehrfamilienhauses in die bestehenden Mietverträge eingetreten sind und bislang von dem Verkäufer und ehemaligen Vermieter die Versicherungen nicht über die Betriebskosten mit den Mietern abgerechnet worden sind.  Das Bürgerliche Gesetzbuch geht in den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§§ 535,556 Abs. 1 BGB/a>  davon aus, dass die Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter getragen werden, also durch die vereinbarte Miete abgegolten sind. Abweichungen zu dieser Grundregel bedürfen einer gesonderten Vereinbarung, die regelmäßig in Mietverträgen enthalten ist. Bei dieser Vereinbarung kommt es auf die Formulierung an. Diese muss hinreichend bestimmt sein. Wenn also Versicherungen des Objektes nicht explizit aufgeführt werden, ist weiter zu untersuchen, ob sie nicht trotzdem erfasst sind und damit auch abgerechnet werden können. Wenn beispielsweise vereinbart ist, dass Betriebskosten laut BetrKV abgerechnet werden, so ist dies hinreichend bestimmt und erfasst auch die Versicherungen des Objektes. Sie können diese also für den Abrechnungszeitraum in dem Sie gekauft haben als neuer Vermieter abrechnen. Auch wenn der Vermieter Betriebskosten längere Zeit nicht mehr abrechnet, wären ganz besondere Umstände erforderlich, aus denen der Mieter den Willen des Vermieters entnehmen könnte, dass die Kosten nicht mehr zu zahlen sein. In der Regel können Sie bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag dann auch Betriebskosten abrechnen die der ehemalige Vermieter nicht abgerechnet hat aber hätte abrechnen können.  Sollte es hingegen an einer wirksamen Vereinbarung fehlen, so müssten Sie die Umlage mit den Mietern neu vereinbaren. Wenn dies Schwierigkeiten bereitet und eine Abrechnung Ihnen damit nicht möglich ist, so müssten Sie prüfen, ob nicht Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer in Betracht kommen. Dies wäre insbesondere dann der Fall, wenn der Verkäufer die o.g. Nettomieten zugesichert hätte, also konkludent zugesichert hätte, dass die genannten Kosten umlegbar sind.   Ich rate Ihnen, zunächst die Mietverträge dahingehend zu prüfen ob eine grundsätzliche Abrechnungsmöglichkeit gegenüber den Mietern besteht. Sie sollten dann ggfls. einen Kollegen mit der Prüfung der Mietverträge und des Kaufvertrages beauftragen. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535