Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich wende mich mit folgendem Sachverhalt an sie.  Mein Vater (68 Jahre) möchte sein Haus (Wert 320.000 €) zu Lebzeiten nur einem (Kind B) seiner drei Kinder überschreiben. Kind B hat bereits in die Immobilie investiert und sich dort eine Einliegerwohnung eingerichtet. Unsere Eltern (Mutter 61 Jahre) lassen sich bei der Überschreibung das lebenslange Wohnrecht im Grundbuch eintragen. Unserem Vater wäre am Liebsten gewesen, wenn wir anderen beiden Geschwister auf das Haus bzw. eine Auszahlung verzichten und mein Bruder dieses in Gänze überschrieben bekommt. Wir anderen Kinder (A,C) sollten dann die nach dem Ableben verfügbaren Geldmittel unter uns aufteilen können.   Mein Vater will uns beiden anderen Kindern (Kind A,C) unter gar keinen Umständen mehr Geld zukommen lassen, als uns gemäß des gesetzlichen Pflichtteils zusteht, da wir auch nur diesen bei einer Schenkung ohne Ausgleichszahlung von Kind B an uns (A/C) und seinem Ableben innerhalb von 10 Jahren einklagen könnten. Weiterhin soll von uns (Kind A und C) eine Verzichtserklärung bzgl. der Immobilie unterschrieben werden. Es ist ein Berliner Testament vorhanden.  Das Haus soll, zur „Wahrung des Friedens' nun doch unter Zahlung einer Summe X (Pflichtteil) an Kind A und C auf Kind B übertragen (Schenkung?) werden. Mein Vater hat sich zur Festlegung des Pflichtteils von Kind A und Kind C beraten lassen. Es wurde folgende Rechnung aufgestellt:  Wert der Immobilie 320.000€ - Wohnrecht gem. BMF Tabelle 160.000€ = 160.000€ Restwert.  Von diesem fiktiven Restwert stünde die Hälfte (80.000€) im Falle des Ablebens des Vaters der Mutter zu, so die Aussage des Vaters. Die anderen 80.000€ sollen durch 6 (aufgrund der 3 Kinder) geteilt werden, da der Pflichtteil die Hälfte des gesetzlichen Anspruchs beträgt.  Weiterhin wurde uns gesagt, dass die Bank als Sicherheit für einen Kredit (z.B. für eine einigermaßen „faire', moralisch vertretbare Auszahlung von Kind A, C) auf gar keinen Fall im Grundbuch eingetragen werden darf, da diese „über' dem Wohnrecht der Eltern stehen würde. Meine Eltern haben Angst im Alter auf der Straße zu stehen, weil mein Bruder den dann aufzunehmenden Kredit aufgrund von Berufsunfähigkeit o.ä. nicht bedienen könnte. Dieses Risiko könnte unserem Verständnis (Kind A, C) nach, mit einer Kreditabsicherung und einem eingetragenen Vorkaufsrecht für Kind A und C abgedeckt werden.  Unsere Fragen sind nun folgende: 1.Ist die aufgestellte Berechnung zum Pflichtteil so korrekt? Unserem Verständnis nach wird das Haus vor (!) dem Ableben des Vaters überschrieben (verschenkt), so dass es dann nicht mehr in seinem Besitz ist und daher auch die Regelungen gemäß Berliner Testament nicht greifen. Uns fehlt der juristische Sachverstand, um zu verstehen, warum von dem nach Abzug des Wohnrechts verbleibenden Restwert (160.000€) noch einmal die Hälfte der Mutter zugesprochen werden soll.  Wie müsste die Berechnung Ihrer Meinung nach ausfallen?  2.Würde eine Kreditabsicherung und ein eingetragenes Vorkaufsrecht für Kind A und C rechtlich ausreichen, um das Haus in der Familie zu behalten? Auch wenn Kind B seinen Kreditverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann.  Vielen Dank im Voraus.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Zur Berechnung von Pflichtteilen bzw. Pflichtteilsergänzungen muss zunächst geprüft werden was passieren würde, wenn es kein Testament gäbe und das Haus nicht an B überschrieben werden würde.   Dann wäre das Grundstück nicht mit einem Wohnrecht belastet. Der Wert des Nachlasses wäre also nicht 160.000 Euro sondern 320.000 Euro.  Davon würde Ihre Mutter im Erbfall 1/4 = 80.000 Euro nach § 1931 BGB bekommen.  Wenn Ihre Eltern keinen Ehevertrag haben, also in einer Zugewinngemeinschaft leben, erhält Ihre Mutter im  Erbfall noch 1/4 = 80.000 Euro nach § 1371 Abs. 1 BGB.   Es blieben 160.000 für die Kinder.  Nach § 1924 Abs. 4 BGB bekäme davon jedes Kind 1/3 = 53.333,33 Euro bekommen.  Der Pflichtteil wäre dann nach § 2303 Abs. 1 BGB die Hälfte davon, also für jedes Kind 26.666,67 Euro.    Es spricht nichts dagegen bei der Überschreibung des Grundstücks auf B gleich eine Grundschuld für A und B im Grundbuch eintragen zu lassen.  Dabei kann im Übertragungsvertrag auch festgelegt werden, dass diese Grundschulden im Rang nach dem Wohnrecht stehen.   Bei der Umschreibung kann vereinbart werden, dass die Auszahlung des Pflichtteils an A und Abs. 100 erst nach dem Tod der Eltern fällig wird, oder dass B die Zahlungen an A und Abs. 100 zu verzinsen und in Raten zu zahlen hat. Dann muss B jetzt keinen Kredit bei einer Bank aufnehmen.   Wenn B mit den Raten in Verzug kommt, betreiben A und Abs. 100 die Zwangsvollstreckung. Deren Grundschulden stehen im Rang nach dem Wohnrecht und der Erwerber würde das Haus mit dem Wohnrecht belastet kaufen.  Ein Vorkaufsrecht müsste im Rang vor den Grundschulden eingetragen werden, um im Fall einer Zwangsvollstreckung zum Zuge zu kommen.   Das wäre dann die Konstellation A betreibt die Zwangsvollstreckung und Abs. 100 will kaufen oder umgekehrt. Ein Vorkaufsrecht bedeutet jedoch nur, dass der Berechtigte kaufen kann, wenn er genauso viel zahlt, wie der Kaufinteressent bietet. Wenn nun ein Kind verkaufen will, und der Kaufinteressent mehr bietet, als das andere Kind finanzieren kann, kann dieses sein Vorkaufsrecht nicht ausüben.   Ein Vorkaufsrecht kann also nicht verhindern, dass das Haus an Fremde verkauft wird.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 2303, § 1924, § 1371, § 1931