Frage: Bei der Nebenkostenabrechnung 2008 meiner früheren Praxisräume (Arztpraxis) wurden erstmals anteilig, nicht weiter differenziert ausgeführte Verwaltungskosten über € 585,- eingefordert. In dem Mietvertrag, abgeschlossen 1.10.2001, ist ein Blatt mit allgemeinen Vertragsbedingungen Gewerbemietvertrag (AVB) beigefügt. Darin heißt es unter 6.2: ... als Betriebskosten gelten auch ..., Kosten für Objektbetreuung (z. B. Centermanagement und Verwaltung), ... In den vergangenen Jahren wurden keine Verwaltungskosten erhoben. Die Praxis habe ich zum 31.12.08 aufgegeben. Ist es jetzt rechtens, die Verwaltungskosten seitens des Vermieters einzufordern und macht es Sinn, die Zahlung dieses Kostenpostens zu verweigern?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Frage beantworte ich im Rahmen dieser Erstberatungsplattform wie folgt:  1. Grundsätzlich hat der Vermieter die Betriebskosten zu tragen. Es ist jedoch möglich, Abweichendes durch vertragliche Vereinbarung zu regeln. Im Gewerberaummietrecht können auch Verwaltungskosten als Betriebskosten umgelegt werden. Eine Abrechnungsfrist von einem Jahr wie bei Wohnraummietverträgen gibt es nicht.  In Ihrem Fall wurde die Übernahme der „Kosten für Objektbetreuung (z.B. Centermanagement und Verwaltung) vereinbart.  In der Rechtsprechung ist umstritten, ob die Verwendung des Begriffs „Verwaltungskosten„ ohne nähere vertragliche Bestimmung einzelner Posten und ohne Verweis auf die Definition „Verwaltungskosten„ in § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu unbestimmt und intransparent (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB/a> ) ist. Auch ist umstritten, ob Verwaltungskosten höhenmäßig beschränkt sein müssen.  Intransparenz hat zuletzt (2008) das OLG Rostock angenommen, mit der Folge, dass die betreffende Klausel unwirksam ist und der Vermieter die Verwaltungskosten selbst zu tragen hat.  Unabhängig davon haben Sie ein Zurückbehaltungsrecht bis Ihnen eine ordnungsgemäße Abrechnung zugeht, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/273.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 273 BGB: Zurückbehaltungsrecht">§ 273 Abs. 1 BGB/a> .  2. Ob der Vermieter berechtigt ist die Verwaltungskosten einzufordern, ist davon abhängig, ob die Klausel über die Verwaltungskosten intransparent und damit unwirksam ist.  Die Frage nach der  Unwirksamkeit lässt sich nach derzeitiger Urteils- und damit Rechtslage nicht eindeutig beantworten. Letztlich kann nur ein Gericht die Streitsache entscheiden. Bei Verweigerung der Zahlung bleibt das nicht unerhebliche Risiko vor Gericht zu verlieren. Möglicherweise können Sie eine Vereinbarung mit dem Vermieter unter Hinweis auf die Intransparenz der Klausel treffen.  Sie sollten – wenn Sie die Verwaltungskosten nicht zahlen wollen – einen Rechtsanwalt vor Ort beauftragen, der die Klausel im Gesamtzusammenhang des Mietvertrags und der AVB beurteilt.  Ich hoffe Ihnen - trotz der unsicheren Rechtslage - weitergeholfen zu haben.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 273, § 307