Frage: Guten Tag, ich bin Vermieter eines Wohnhauses mit zwei Wohneinheiten. Die eine Wohneinheit wird derzeit renoviert und sollte bis zum 1.6 fertiggestellt sein. Daher wurde mit neuen Mietern ein Mietvertrag zum 1.6. geschlossen. Aus baulichen Gründen verzögert sich die Fertiggestellung nun um weitere 2-3 Monate. Da die zweite Wohnung im Objekt derzeit leer steht, haben wir aus Kulanzgründen den neuen Mietern den Einzug in die zweite leerstehende Wohnung gestattet. Es wurden bisher keinerlei Zahlungen geleistet.  Da es nun von Seiten der neuen Mietern bereits zu erheblichen Beschimpfungen Beleidigungen usw gekommen ist, haben wir keinerlei Interesse mehr die Wohnung an diese Leute zu vermieten und würde den Vertrag gerne noch vor Einzug kündigen und die Leute aus der unentgeltlich benutzen Wohnung raus haben. Wie geht dies und mit welchen Fristen? Der Mietvertrag ist ein Standardmietvertrag.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Eingangs möchte ich Ihnen mitteilen, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne die Einsicht in den Mietvertrag nicht möglich ist.   Über die erste Wohneinheit haben Sie mit den neuen Mietern Ihrer Sachverhaltsschilderung nach einen Mietvertrag gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  geschlossen, so dass diesen das Recht zustand, dass ihnen die Wohnräumlichkeiten zum 01.06.2015 zur Nutzung überlassen wird. Dass sich die Sanierung der Wohnung um zwei bis drei Monate verzögert ist an sich nicht das Problem der Mieter. Sie haben, wenn Sie eine Zusage in Form des Mietvertrags machen, dafür Sorge zu tragen, dass die Mietwohnung nutzbar ist.   Sie schreiben dann weiter, Sie hätten den Mietern aus Kulanzgründen die Nutzung der zweiten Wohneinheit gestattet. In dieser Situation hatten Sie Glück, dass die Mieter Ihnen gegenüber Kulanz zeigten und das Angebot annahmen. Denn diese hatten ein Recht auf Nutzung der ersten Wohneinheit ab dem 01.06.2015 und hätten sich ein teures Hotel nehmen können und Sie auf SchadenerS. verklagen können, weil Ihnen der zugesagte Wohnraum nicht überlassen worden ist.   Ihren Ausführungen, dass keine Zahlungen für die zweite Wohneinheit vereinbart wurden, entnehme ich dass ein Leihverhältnis über die Wohnung vereinbart wurde. Ich gehe davon aus, dass Sie diese nur mündlich vereinbart haben das Leihverhältnis daher jederzeit beendet werden kann. Oder besteht für die zweite Wohneinheit auch ein Mietvertrag?   Wenn beide Verträge noch wirksam laufen, dann müssten Sie beide Verträge kündigen, um die Mieter aus der Wohnung zu räumen.   Der Mietvertrag über die erste Wohneinheit unterliegt den Regelungen des Mietrechts. Mangels nachweisbarer Umstände wäre eine außerordentliche fristlose Kündigung der Mieter von Ihrer Seite aus meiner Ansicht nach schwierig durchzusetzen, da ich keinen wichtigen Grund vorliegen sehe. Mietzinsen sind nicht fällig, die nicht gezahlt wurden. Der Hausfrieden ist auch nicht nachhaltig gestört. Die Mietsache ist durch die Mieter nicht erheblich beschädigt worden, weil diese ja gar nicht erst in die gemietete Wohnung gelangen konnten. Sollten Pflichten aus dem Mietvertrag durch die Mieter verletzt worden sein, dann ist grundsätzlich eine Abmahnung vor Kündigung erforderlich, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 BGB/a> .   Ordentlich können Sie auch nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Eine solches müssten Sie auch nachweisen. Hier müsste ein Verwertungsinteresse am Grundstück vorliegen, Eigenbedarf gegeben sein, eine Einliegerwohnung vorliegen oder vertragliche Pflichten nicht unerheblich verletzt worden sein. Das kann ich Ihren Schilderungen derzeit nicht entnehmen. Vielleicht müssten Sie konkretisieren, inwieweit Beschimpfungen und Beleidigungen kommt und ob diese nachgewiesen werden können. Allenfalls hieraus könnten Kündigungsgründe entstehen.   Die Länge der Kündigungsfrist hängt auch vom Grund ab. Grundsätzlich ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf Jahren sowie nach acht Jahren um jeweils drei Monate, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs. 1 BGB/a> . Bei einer Einliegerwohnung verlängert sich die Frist um drei Monate, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a Abs. 1 BGB/a>   Der Vertag für die zweite Wohneinheit stellt Ihren Schilderungen nach einen Leihvertrag dar, der mangels anderweitiger Vereinbarungen nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/604.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 604 BGB: Rückgabepflicht">§ 604 Abs. 3 BGB/a>  jederzeit beendet werden kann, wenn weder ein Zeit für die Überlassung der Räumlichkeiten noch ein Zweck der Überlassung bestimmt ist, der erreicht werden muss. Hier ließe sich meiner Ansicht nach jedoch als Zweck die Überlassung der Räumlichkeiten für die Dauer der Bauarbeiten an der ersten Wohneinheit herauslesen. Daher könnte das Verhältnis über die zweite Wohnung erst nach Ablauf der Bauarbeiten beendet werden.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 573c, § 604, § 573a, § 543