Frage: Ich habe ein Grundstück zur Bebauung eines Einfamilienhauses ohne Keller gekauft.  In den Vorgesprächen wurde nicht über die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks gesprochen, da ich als Käufer von einem Grundstück ohne Altlasten ausgegangen bin. Ich habe vom Verkäufer des Grundstücks ( ein Architekt) erwartet, dass er mich über evtl. Altlasten oder Besonderheiten des Bodens informiert, da er genau über mein Bauvorhaben informiert wurde und ich bei ihm entsprechenden Sachverstand und Offenheit vorrausgesetzt habe. Der Nachbar des Grundstücks hatte mir gesagt, dass der Boden einwandfrei wäre und da mein Grundstück vorher als Parkplatz benutzt, sahe ich keine Gefahren auf mich zukommen.   Beim Bodenaushub für das Haus wurde dann festgestellt, dass auf einem Teil des Bodens für die Bodenplatte des Hauses sich kein gewachsener Boden befand, sondern wohl ein alter Bombentrichter verfüllt worden ist. Das Grundstück war so nicht bebaubar. Daher wurde ein Bodenaustausch erforderlich mit entsprechender Verdichtung des Bodens.  Der Verkäufer wurde von Anfang an in die Problematik einbezogen. Der Verkäufer konnte sich dies erst nicht erklären. Erst nachdem die Kosten bekannt wurden „fiel ihm ein„ , dass er ein Bodengutachten hatte, indem bereits festgestellt worden war, dass sich dort ein durchmischter Boden befinden würde.  Der Verkäufer will sich jetzt nur auf freiwilliger Basis zur Hälfte an den entstanden Kosten beteiligen, da er der Meinung ist der Käufer, Architekt oder Statiker hätten nach der Bodenbeschaffenheit fragen müsse, bzw. ein Bodengutachten erstellen müssen.  Im Notarvertrag ist folgender Passus:  Nach genehmigter Bauvoranfrage  des Verkäufers kann auf dem Kaufgrundstück ein freistehendes Haus mit bis zu 2 Wohneinheiten errichtet werden.  Der Verkauf erfolgt zum Zwecke der Bebauung  Der Verkauf erfolgt unbelastet.   Nach meiner Auffassung hätte der Verkäufer mich vor dem Kauf über die Bodenbeschaffenheit informieren müssen. Da er dies nicht getan hat, muss er für die gesamten Kosten des Bodenaustausches aufkommen, da so das Grundstück nicht zur Bebauung  geeignet war.  Ich sehe dies als arglistige Täuschung und sehe  folgendes Urteil auf meinen Fall anwendbar: BGH, 27.3.2009 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZR%2030/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 27.03.2009 - V ZR 30/08: Zur Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Asbest">V ZR 30/08/a>  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/434.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 434 BGB: Sachmangel">BGB §§ 434/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">444/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">311/a>     Vielen Dank für Ihre Auskunft im Voraus !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!   Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:   Nach Ihrer Schilderung haben Sie in der Tat aus mehreren rechtlichen Gesichtspunkten heraus Ansprüche gegen den Verkäufer.  Ausgangspunkt dieser  Ansprüche ist, dass der Verkäufer über Informationen verfügte, die für Sie von ganz wesentlicher Bedeutung im Hinblick auf den Abschluss des Kaufvertrages waren.   Dem Verkäufer war ja bereits vor Vertragsschluss bewusst, dass es ein entsprechendes Bodengutachten gegeben hatte, welches einen durchmischten Boden auswies.  Zunächst haben Sie entsprechende Ansprüche aus dem kaufvertraglichen Gewährleistungsrecht. Der Kaufgegenstand „Grundstück„ eignet sich nämlich nicht für den vertragsgemäßen Zweck, nämlich die Bebauung, und weist somit nicht die vereinbarte Beschaffenheit „bebaubar„ aus.  Daher ist das Grundstück mit einem Mangel behaftet, welches kaufrechtliche Gewährleistungsansprüche auslöst.  Sie können von dem Verkäufer also zunächst Nacherfüllung verlangen gerichtet darauf, dass er die mangelhafte Kaufsache repariert, also den Bodenaustausch vornimmt.  Sollte der Verkäufer sich weigern, könnten Sie weitergehende kaufvertraglichen Rücktritts- und Schadensersatzansprüche gegen den Käufer geltend machen.  Bereits unter kaufvertraglichen Gewährleistungsgesichtspunkten könnten Sie also nach erfolgloser Aufforderung zur Beseitigung an den Verkäufer Schadensersatz, also die Erstattung der Kosten für den Bodenaustausch verlangen.   Des Weiteren haben Sie aufgrund der von Ihnen geschilderten arglistigen Täuschung (dem Verkäufer war bei verkauf sehr wohl bewusst, dass das Grundstück nicht bebaubar war bzw. den von ihm vorgetäuschten Eigenschaften entsprach) einen Anspruch auf SchadenserS. wegen vorvertraglicher Pflichtverletzung gem. den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§§ 311 Abs.2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">280/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241 Abs.2 BGB/a> .  Dies wird auch von dem von Ihnen angeführten BGH-Urteil bestätigt. In dem Urteil hat der BGB unter anderem entscheiden, dass neben dem kaufvertraglichen Gewährleistungsansprüchen (s.o.) Schadensersatzansprüche wegen vorvertraglicher Pflichtverletzung (hier Aufklärungspflichtverletzung durch Erteilung unrichtiger Auskünfte)im Falle einer arglistigen Täuschung des Verkäufers dem Käufer zustehen.  Dies trifft auf Ihren Fall zu, da Sie über die Bodenbeschaffenheit getäuscht wurden udn Ihnen hierdurch ein Schaden entstanden ist bzw. spätestens dann entstehen wird, wenn Sie gezwungen sind, den Bodenaustausch vornehmen zu lassen.  Zudem könnten Sie aufgrund der arglistigen Täuschung, falls Sie kein Interesse mehr an dem Grundstück haben sollten, gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  den Vertrag anfechten mit der Wirkung, dass der vertrag rückabzuwickeln wäre.  Im Ergebnis haben Sie also zwei Möglichkeiten. Sie könnten den Verkäufer auf Schadensersatz, also ErS. der kompletten Bodenaustauschkosten in Anspruch nehmen oder wenn gewünscht den vertrag vollständig rückabwickeln.   Es wäre daher durchaus ratsam, den Verkäufer zunächst außergerichtlich in Anspruch zu nehmen. Hierbei wäre meine Kanzlei Ihnen sehr gerne behilflich. Den hier im Forum geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen im Falle einer Beauftragung vollständig anrechnen.   Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:   Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.   So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.   Auch stehe ich Ihnen sehr gerne für eine weitergehende Interessenvertretung zur Verfügung. Den hier im Forum geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen im Fall einer Beauftragung in voller Höhe anrechnen.   Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagmorgen!    mit freundlichem Gruß   Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt   Heilsbergerstr. 16  27580 Bremerhaven  kanzlei.newerla@web.de  Tel. 0471/3088132  Fax 0471/3088316   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311, § 123, § 280, § 241