Frage: Die seit vielen Jahren in meiner vermieteten Wohnung wohnenden Mieter sind der Rubrik 'Pöbel-Prekariat' zuzuordnen, machen permanet Probleme und werden in ihren Bemühungen, mich zu betrügen, von einer Mieterorganisation betreut. Die Miete wird seit mindestens zwei Jahren permanent mit Verzug bezahlt, statt am dritten Werktag des Monats erfolgt die Zahlung 'mal ein paar Tage später oder auch vier Wochen später. Abgemahnt habe ich noch nie, nur gelegentlich mit Einschreiben aufgefordert, denn wenn ich bisher zu sehr auf Begleichung der Rückstände gedrängt habe, wurde sofort eine Beschädigung/Mangel an der Einbauküche oder der Sanitärinfrastruktur herbeigeführt, deren Behebung teurer war als der Verzicht auf die Forderung gewesen wäre. Vor 12 Monaten konnte ich allerdings erreichen, dass das Sozialamt einen Teil der Miete direkt an mich überweist, es sind (schwankend) etwa 50% der Miete, die nunmehr am 30. des Vormonats bei mir eingeht, der Rest wird dann mit Verzug bezahlt. Nachdem ich mal wieder mit Einschreiben die Zahlungfrist angemahnt hatte, wird nunmehr am vierten Werktag bezahlt, man geht wohl davon aus, dass nicht etwa am dritten Werktag beim Vermieter vollständig gutgeschrieben sein muss, sondern meint, einen 'Valutenduchschnitt' bilden zu können aufgrund der frühen Zahlung des Sozialamtes.  Außerdem hatte ich mit Schreiben vom 17.12.2010, nachdem wieder eine hohe Nebenkostennachzahlung fällig war, wörtlich 'gebeten', also nicht 'gefordert' 'festgestzt' o.ä., die NK-Vorauszahlung um 35,-- EUR mon. zu erhöhen,und zwar bereits zum nächsten Monat (1/11) damit künftig hohe Nachzahlungen entfallen-auf deren Begleichung ich häufig 8 Monate warten musste. Die Mieter haben dann auch 7 Monate die höhere Warmmiete (immer mit Verzug) bezahlt, allerdings haben sie die letzten drei Monate die Warmmiete wieder ohne Angaben von Gründen um 25,-- ermäßigt.  Ich will mir dies nun alles nicht mehr bieten lassen und will abmahnen mit der Maßgabe, dass bei weiteren Rückständen auch rechtsverbindlich (!!) gekündigt wird.  1. Muß die Miete am dritten Werktag vollständig bei mir gutgeschrieben werden oder darf ein 'Valutendurchschnitt' gebidet werden?  2. Wenn der dritte Werktag verbindlich ist:Ist eine Abmahnung-unter Darstellung der Verzugszahlungen der z.B. letzten 12 Monate- überhaupt sinnvoll, wenn in den letzten drei Monaten immer am vierten Tag bezahlt wurde und würde dies bei Wiederholung auch eine Kündigung rechtfertigen oder wäre dies nach im Zweifelsfall Rechtssprechnung dem Vermieter zuzumuten?  3.War mein Schreiben vom 17.12.2010 mit der 'Bitte' der NK-Erhöhung in Verbindung mit der monatelangen Bezahlung rechtswirksam und habe ich einen Anspruch auf die weitere Einhaltung oder können die Mieter nun auch wieder von der NK-Erhöhung teilweise Abstand nehmen und ich erkläre nur der Vollständigkeit halber schriftlich, dass die Vorauszahlung seit dem 1.8. nur noch EUR .... beträgt?  Im voraus besten Dank.  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  1.) Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/556b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 556b BGB: Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht">§ 556b BGB/a>  ist der Mietzins spätestens bis zum 3. Werktag zu entrichten. Diese Zahlungsverpflichtung stellt jedoch eine sog. Schickschuld dar, so dass es nicht maßgeblich ist, ob das Geld am 3. Werktag beim Vermieter ankommt, sondern nur, ob der Mieter die Zahlungshandlung bis zum 3. Werktag vornimmt. Von einem Verzug des Mieters ist daher erst nach dem Ablauf von 3 weiteren Werktagen auszugehen (Palandt, § 556b Rn. 4). Etwas anderes kämme allenfalls dann in Betracht, wenn der Mietvertrag eine Rechtzeitigkeitsklausel enthalten würde, wovon Sie jedoch nichts erwähnen.  2.) Geht es nicht um bestehende Zahlungsrückstände des Mieters sondern um laufend verspätete Zahlungen, kommt eine fristlose Kündigung des Vermieters nicht in Betracht, sondern lediglich eine ordentliche, fristgemäße Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a> , welche eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters voraussetzt. Ob die Zahlungsunregelmäßigkeiten eine solche darstellen, hängt vom Einzelfall ab. Die Gerichte gehen davon aus, dass dem nur bei hartnäckiger und dauerhafter Unpünktlichkeit so ist, wenn also der Vermieter das Verhalten des Mieters zuvor abmahnt und letzterer sein Verhalten nicht innerhalb von 6 Monaten ändert.  3.) Ob Ihr Schreiben eine rechtswirksame Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen darstellt, kann abschließend nicht beantwortet werden, ohne das maßgebliche Schreiben prüfen zu können. Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§ 560 Abs. 4 BGB/a>  kann bei Betriebskostenvorauszahlungen jede Partei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Da die zu leistende Nachzahlung offensichtlich erheblich war, ist davon auszugehen, dass die bisherige Höhe unangemessen niedrig war, so dass Ihr Erhöhungsverlangen dann zulässig und wirksam ist, wenn Sie darin angemessene Vorauszahlungen verlangen, die die zu erwartenden Kosten nicht oder nur geringfügig übersteigen.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Lars Liedtke Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 560, § 556b