Frage: Wir beabsichtigen ein Haus zur Eigennutzung zu kaufen, in dem zur Zeit ein Mann mit seiner dauerhaft schwerstpflegebedürftigen Frau wohnt. Der Verkäufer würde gerne in die Stadt ziehen und möchte gerne -aufgrund der besonderen Situation und dem Aufwand für den Umzug- einen Auszugstermin bis spätestens 10 Monate nach Vertragsschluss fixieren. Ob er schon eine konkrete Wohnung hat, wissen wir nicht. Hier meine Fragen: 1. Wie regelt man dies am Besten im Notarvertrag: a) Kaupreiszahlung sofort und wirtschaftlicher Übergang bis spätestens in 10 Monaten oder b) Kaufpreiszahlung und wirtschaftlicher Übergang sofort, Abschluss eines befristeten Mietvertrages oder c) die Hälfte des Kaufpreises sofort und andere Hälfte beim Auszug  2. Sollte der Verkäufer -wider Erwarten- nicht nach Ablauf der 10 Monate ausziehen, welche Möglichkeiten habe ich, insbes. unter Berücksichtigung der besonderen Situation der pflegebedürftigen Frau?  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.  Der Eigentumserwerb bei Grundstücken erfolgt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/873.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung">§ 873 BGB/a> . Hiernach einigen sich die Parteien darüber, dass das Eigentum an der Immobilie auf den Erwerber übergehen soll und der Erwerber muss daraufhin noch ins Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden.  Letztere Bedingung wird erst vom GBA vorgenommen werden, wenn diesem die erforderlichen Erklärungen in der nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB/a>  notwendigen Form (notarielle Beurkundung) vorliegen.   Mit anderen Worten, Sie bedürfen eines notariell beurkundeten Kaufvertrag, in dem die Einigung des Berechtigten (Verkäufer) und des anderen Teils (Käufer) über den Eintritt der Rechtsänderung beinhaltet.   Grundsätzlich können sie in dem Kaufvertrag alle möglichen Bedingungen reinschreiben, empfehlenswert ist dies jedoch nicht. Insbesondere bei Grundstücksverkäufen kann die Eintragung zeitlich mit der Kaufpreiszahlung auseinanderfallen, so dass es hier oft zu Störungen in der Umsetzung des Kaufvertrages kommt. Der von Ihnen fehlende Auszug aus der Immobilie ist nur eine kleine Störung, die möglich ist.   Dem oben beschriebenen Dilemma entgeht man in der Regel, durch die Inanspruchnahme eines Notars, der angewiesen wird, den Kaufpreis, der zuvor auf ein Anderkonto (Fremdgeldkonto) bei diesem eingezahlt wird, erst bei Vorliegen der vertraglich vereinbarten Bedingungen und der Eintragung in das Grundbuch an den Verkäufer auszuzahlen.   Eine der vertraglichen Bedingungen könnte der Leerstand des Hauses sein.   Weil wenn der Verkäufer das Geld hat und noch im Grundbuch als Eigentümer steht, dann haben Sie kein richtiges Druckmittel mehr, dass der Verkäufer hier seinerseits handelt.  Gut Sie könnten diesen auf Auszug und Übergabe/Eintragung verklagen und durch alle Instanzen bis zum BGH gehen und nach vielen Jahren ist das Haus im schlimmsten Fall zwangsversteigert und vom Kaufpreis ist auch nichts mehr da, neben den ganzen Kosten für die Gerichtszüge. Dies nur als Beispiel des absoluten Worst-Case.   Einige Schwierigkeiten davon kann man schon bei Vertragsschluss in der Art regeln, dass zu diesem Zeitpunkt bereits eine entsprechende Vormerkung ins Grundbuch zu Ihren Gunsten eingetragen wird.   So der Voreigner trotz Fristablauf nicht ausgezogen ist, müssten Sie diesen per Räumungstitel aus dem Haus jagen, auch wenn dieser kein Recht zur Nutzung hat. Ein befristeter Mietvertrag würde die Sachlage für Sie noch ungünstiger machen, da hier aufgrund der Pflegebedürftigkeit ggf. eine unbillige Härte angenommen werden kann und Sie so den bis dahin nur befristeten Mietvertrag bis zum Wegfall der unbilligen Härte verlängern müssten. Welche Härte dann zu diesem Zeitpunkt vorliegen mag, möchte ich einmal offen lassen. Davon kann ich nur abraten.   Ich kann nur dazu raten, dass der Verkäufer nur dann Zugriff auf den Kaufpreis erhalten soll, wenn das Haus im Grundbuch auf Sie umgeschrieben ist und er ausgezogen ist, so Sie die Absicht haben, selbst darin zu wohnen.   Solange sich der Notar an die Regeln hält, und ggf. den Kaufvertragsentwurf ggf. noch einmal auf die Umsetzung Ihrer Wünsche hin überprüfen lassen, steht einem reibungslosen Kauf nichts mehr im Wege.   Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen  Andreas Wehle  Rechtsanwalt /Aachen  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 873