Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  mein Opa verstarb 2001, worauf mein Vater (Max Mustermann) und dessen Bruder in einer Erbegemeinschaft waren. Mein Vater übernahm die Verwaltung der Erbengemeinschaft, was er später bereut hat, da ihm sein Bruder bei jeder Gelegenheit übel mitspielte.  2003 haben sich mein Vater und dessen Bruder dann geeinigt, wie die Besitztümer aufgeteilt werden sollten. Mein Vater nahm den ca. 3Hektar großen Wald und sein Bruder das Anwesen inklusive Haus.  Mein Vater verstarb im Herbst 2006, worauf seine Erbteile auf meine Mutter übergingen, die nun mit der ganzen Sache total überfordert ist. Daher dachte wir daran den Wald zu verkaufen, leider haben mein Vater und dessen Bruder sich im Erbvertrag gegenseitig ein so genanntes Vorkaufsrecht eingeräumt:  Die Erschienenen Max Mustermann und Mini Mustermann räumen sich hiermit gegenseitig am sämtlichen von ihnen heute erworbenen in der Vorbemerkung dieser Urkunde näher bezeichneten Grundbesitz ein Vorkaufsrecht ein.  Das Vorkaufsrecht ist in seiner Ausübung beschränkt auf den ersten Verkaufsfall, bei dem dasselbe wirksam ausgeübt werden kann. Das Vorkaufsrecht ist nicht vererblich und befristet auf insgesamt 15 Jahre. Eine Ausübung des Vorkaufsrechts ist ausgeschlossen im Falle einer Veräußerung des Grundbesitzes an die Abkömmlinge des jeweils Verpflichteten. Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt mittels eingeschriebenem Brief.  Die Eintragung der Vorkaufsrechte im Grundbuch a)zulasten des von Herrn Mini Mustermann erworbenen Grundstücke zugunsten von Herrn Max Mustermann b)zulasten des von Herrn Max Mustermann erworbenen Grundstücks zugunsten von Herrn Mini Mustermann wird hiermit bewilligt und beantragt.  Für den Fall, dass der jeweilige Vorkaufsberechtigte auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet, ist der Übernehmer verpflichtet bei einem Verkauf innerhalb der nächsten 15 Jahre von heute an gerechnet, 50 % des Nettoverkaufserlös an den Vorkaufsberechtigten auszuzahlen. Die Zahlung des Kaufpreisanteils wird fällig eine Woche, nachdem der Kaufpreis dem Konto des Verpflichteten gutgeschrieben wurde.   Wie gesagt meine Mutter würde den Wald gerne verkaufen, hat aber keine Lust ihrem Schwager Mini Mustermann 50% des erwirtschafteten Verkaufspreises abzutreten, da er sich in der Vergangenheit ständig negativ über meinem Vater ausgelassen hat, auch noch nach dessen Tod. Die Frage die sich uns nun stellt, gilt die Vorkaufsklausel auch für meine Mutter oder nur für ihre Kinder (sprich direkte Abkömmlinge von Max Mustermann) ? 

Antwort: Verehrte Fragestellerin,   das Vorkaufsrecht trifft auch den Erben des aus diesem Recht Verpflichteten, was sich enerseits aus dem Umkehrschluss zu a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/473.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 473 BGB: Unübertragbarkeit">§ 473 BGB/a>  ergibt, andererseits direkt aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1097.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1097 BGB: Bestellung für einen oder mehrere Verkaufsfälle">§ 1097 BGB/a>  ergibt.   Wie Sie schreiben, ist Ihre Mutter Alleinerbin Ihres Vaters geworden.   Daher hat Ihre Mutter im Falle des Verkaufs des Grundstückes dem ihrem Schwager eingeräumten Vorkaufsrecht zu entsprechen, ihm daher die Hälfte des Verkaufserlöses zu zahlen, wenn er auf die Ausübung seines Rechtes verzichtet.   Die Vorkaufsklausel können Sie auch nicht dadurch umgehen, dass etwa Ihre Mutter Sie zum Verkauf des Waldes bevollmächtigt, denn auch in diesem Falle wäre die hierfür notwendigen Erklärungen Ihrer Mutter zuzurechnen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/164.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 164 BGB: Wirkung der Erklärung des Vertreters">§ 164 Abs. 1 BGB/a> .  Auch der Weg, dass Ihre Mutter das Grundstück zunächst an Sie, Sie dieses dann weiter veräußern, ist nicht gangbar. Zwar würde allein die Veräußernung an Sie das Vorkaufsrecht nicht auslösen, was sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/470.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 470 BGB: Verkauf an gesetzlichen Erben">§§ 470/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1098.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1098 BGB: Wirkung des Vorkaufsrechts">1098 Abs. 1 BGB/a>   i. Abs. 5. mit der entprechenden Formulierung des notariellen Vertrages : 'Eine Ausübung des Vorkaufsrechts ist ausgeschlossen im Falle einer Veräußerung des Grundbesitzes an die Abkömmlinge des jeweils Verpflichteten.' ergibt. Allerdings würde eine Weiterveräußerung durch Sie an Dritte wiederum den Vorkaufsfall auslösen, denn die Belastung mit dem Vorkaufsrecht würde durch eine Veräußerung an Sie nicht erlöschen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1094.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1094 BGB: Gesetzlicher Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts">§§ 1094 Abs. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1098.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1098 BGB: Wirkung des Vorkaufsrechts">1098 Abs. 1/a>  und 2, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/463.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 463 BGB: Voraussetzungen der Ausübung">463 BGB/a> .  Im Übrigen möchte ich Sie auf ein Urteil des BGH aufmerksam machen, der sich zu der Frage, wie sich Umgehungsgeschäfte auf das Vorkaufsrecht auswirken, wie folgt geäußert hat: „Vertragsgestaltungen, die zur Umgehung des Vorkaufsrechts ohne formellen Kaufvertrag in ihrer Gesamtheit einem Kaufvertrag nahezu gleichkommen und in die der Vorkaufsberechtigte zur Wahrung seiner Erwerbs- und Abwehrinteressen eintreten kann, ohne die vom Verpflichteten ausgehandelten Konditionen der Veräußerung zu beeinträchtigen, können nach Treu und Glauben den Vorkaufsfall auslösen (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20V%20ZR%20127/90" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.10.1991 - Abs. 5 ZR 127/90: Umgehung des Vorkaufsrechts">BGH Abs. 5 ZR 127/90/a> ).   Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung verschafft zu haben. Bei Unklarheiten fragen Sie nach. Im Übrigen verbleibe ich   mit freundlichen Grüßen  Andreas Scholz, RA!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 164, § 473, § 1098, § 463, § 1094, § 470, § 1097