Frage: Am Wochenende wurde mein Mieter, der im gleichen Haus wohnt wie wir von der Polizei mitgenommen. Er bewohnt ein Zimmer im obersten Stock ( war ursprünglich eine Wg er wohnte allerdings bis zuletzt alleine) sein Zimmer ist abgeschlossen... soweit ich weiß hat er Meerschweinchen im Zimmer ... war vorhin bei der Polizei nachfragen und diese meinten ich könne rein um die Tiere evtl. zu retten. Es sollte aber eine Neutrale Person mit dabei sein. Der Polizist sagte mir dass er länger als eine dreistellige Zahl sitzen wird.Die Küche Bad ect sind in einem katastrophalen Zustand mit Schimmel und Maden und unterschiedlichem Ungeziefer wir leben im gleichen Haus!!!!!!!  ( Küche und Bad sind frei zugänglich im obersten Stock ) nur sein Zimmer ist zu . Aufgrund der Zustände die oben herrschen mache ich mir als Eigentümerin sorgen was ich wohl in dem Zimmer vorfinden werde . Miete ist diesen Monat nicht gekommen (arge) und wird nun wohl nicht mehr kommen. Welche Möglichkeiten habe ich ? Keine Miete?  Wohnung verwahrlost? Dokumentiert mit Fotos habe ich alles ... wäre sehr nett eine Antwort zu erhalten. 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchende,    vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:   In Anbetracht der Vorgänge kommen wohl verschiedene Maßnahmen in Betracht.   Zunächst wäre es sicherlich angezeigt sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob durch die vorgenannten Zustände – Verwahrlosung der Wohnung, Befall mit Ungeziefer etc. – unmittelbare Gefahr droht.   Es ist darauf hinzuweisen, daß ein Betretungsrecht des Vermieters ohne Zustimmung des Mieters nur in sehr begrenzten Ausnahmefällen wie z.B. bei Gefahr im Verzug in Frage kommt.  Angesichts der Umstände und unter der Voraussetzung, daß in Abwesenheit des Mieters keine andere Person den Zugang gewähren kann, besteht ein Zugangsrecht des Vermieters bei notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen.   Im Regelfall ist dies dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, allerdings entfällt diese Pflicht im Falle einer notwendigen sofortigen Durchführung, also bei Gefahr im Verzug.   Wenn Sie sich – am besten unter Hinzuziehung eines neutralen Zeugen wie von der Polizei erwähnt – darüber vergewissert haben, ob unmittelbare Instandhaltungs – bzw. Notmaßnahmen in dem Zimmer durchzuführen sind können diese ggf. vorgenommen werden.   Anschließend besteht nach ihren Angaben die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung des Mieters nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a> :   „(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.  (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn  1. 2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.'  Von der Rechtsprechung ist eine außerordentliche Kündigung anerkannt, wenn der Mieter die Wohnung so verwahrlost, daß sich Ungeziefer ausbreitet.   Daher sollte eine außerordentliche Kündigung unter den gegebenen Umständen möglich sein.   Es ist noch darauf hinzuweisen, daß im Regelfall eine Abmahnung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 BGB/a>  erforderlich ist, diese kann jedoch entfallen wenn eine Änderung des vertragswidrigen Gebrauchs bzw. Beseitigung des Ungeziefers vom Mieter unter keinen Umständen zu erwarten ist.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.  Mit freundlichen Grüßen   Thomas Mack Rechtsanwalt          !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543