Frage: Guten Tag,  mich beschaeftigt folgender Fall.  Die Verkaueferin einer von uns zu erwerbenden Immobilie hat uns zunaechst telefonisch den Verkauf Ihres Hauses an uns zugesagt.  Meine Frau hat das HAus besichtigt und ist deshalb nach Hamburg gefahren. Da Verkaueferin hat meiner Frau eun Handschlag versprechen darueber abgenommen, und nochmals im Beisein meines Vaters zugesagt, dass diese das Haus an meine Frau und mich verkaufen wird.  Wir haben eine Bauvoranfrage gestellt, damit einen Architekten beauftragt. Gleichzeitig wurde ein Notarvertragsentwurf verfasst.  Die Architektin hat Ihre Leistung erbracht, der Bauvorbescheid liegt vor, Die Kosten betrugen fuer uns ueber 3000 Euro. Die wir als zukuenftige Eigentumer der Immobilie im Vertrauen auf die muendliche Zusage auch gerne beazahlt haben.  Voellig ueberraschend zieht die Verkaueferin nun die Verkaufszusage zurueck, mit dem Ergebnis, dass wir auf den gesamten Kosten sitzen bleiben sollen. Der Notar hat kulanterweise auf sein Honorar verzichet, nicht so die Architektin und das Bauamt..  Besteht eine Chance wenigstens meine vergeblichen Auslagen und Aufwendungen geltend zu machen? Die Bauvoranfrage habe ich schliesslich mit ihrem schriftlichen Einverstaendnis beim Bauamt gestellt.  Vielen Dank  Christian_Walter

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Das Honorar der Architektin und die Kosten  für die Bauvoranfragen können Sie als Schaden von der Verkäuferin ersetzt verlangen. Einen Anspruch auf Vertragsabschluss können Sie aus der Zusage jedoch nicht herleiten.   Der Anspruch auf ErS. der Ihnen entstandenen Kosten ergibt sich aus dem schuldhaften und grundlosen Abbruch der Vertragsverhandlungen über den Verkauf der Immobilie, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§§ 311/a> Abs.2 Nr. 2, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">280/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/249.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes">249 BGB/a> . Durch die Zusage der Verkäuferin, Ihnen das Haus zu verkaufen, hat sie – bevor sie die Vertragsverhandlungen abbrach – in zurechenbarer Weise in Ihnen Vertrauen auf das Zustandekommen des Kaufvertrages erweckt, indem sie insbesondere Ihrem Vater gegenüber den Verkauf zusicherte und darüber hinaus die Bauvoranfrage offensichtlich mit ihrem Einverständnis erfolgte. Damit hat sie objektiv den Vertragsabschluss als sicher hingestellt. Diese Tatsachen dürften Sie als beweisbelastete Partei mittels geeigneter Zeugen beweisen können.   Die in Gang gesetzten Vertragsverhandlungen hat sie überdies ohne erkennbaren Grund abgebrochen. Zwar ist die Verkäuferin bis zum endgültigen Vertragsschluss in Ihrer Entscheidung über das „Ob' des Zustandekommens des Vertrages frei, sodass sie grundsätzlich durch die mündlichen Zusagen jedenfalls keine sie in rechtlicher Weise bindende Willenserklärung zum Vertragsabschluss abgab. Allerdings hat sie durch ihr Verhalten in Ihnen schuldhaft Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages hervorgerufen, welches sie kausal dazu veranlasste bereits im Vorfeld des Vertragsschlusses vorbereitende Maßnahmen durchzuführen.  Sie haben im Ergebnis gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§§ 311/a> Abs.2 Nr. 2, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">280 BGB/a>  gegen die Verkäuferin einen Anspruch auf ErS. der Ihnen wegen der im Vertrauen auf den Vertragsschluss veranlassten Maßnahmen entstandenen Kosten. Allerdings haben Sie keinen Anspruch auf Vertragsabschluss, da keine Tatsache ersichtlich sind, die für einen wirksamen Kaufvertragsabschluss zwischen Ihnen und der Verkäuferin sprechen könnten.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Marksen Ouahes, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 249, § 280, § 311