Frage: Hallo, wir wohnen in einem ehem. Bauernhaus (also Altbau). Nach Angabe vom Vermieter ist es 1960 mal abgebrannt und notdürftig überwiegend in Eigenregie wieder aufgebaut worden. Ende letzten Jahres hatten wir nun einen unsichtbaren Wasserrohrschaden. Wir hatten zwar schon ca. 2-3 Wochen lang ein leises Rauschen gehört, sind aber davon ausgegangen, daß dies von der uralten Ölheizungsanlage im Keller kommt. Da wir zusätzlich an einer gutbefahrenen Hauptstraße wohnen, konnte man auch nur abends etwas hören. Nun verlangt der Vermieter die Kostenübernahme des im Erdboden versickerten Wassers von uns incl. Abwasserkosten. Diese beläuft sich auf ca 1500,00 €. Er muß doch eine Haftpflicht haben, zumindest rechnet er sie alljährlich bei unseren Nebenkosten mit dazu. Und für alte Rohre können wir doch nix. Er berechtigt seine Forderung aber mit der verzögerten Meldung des Rauschens. Wer muß nun bezahlen?

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  gerne beantworte ich Ihre Frage.   Nach § 2 Nr. 2 und Nr.3 Betriebskostenverordnung können die Kosten des Wasserverbrauchs und der Entwässerung als Betriebskosten auf den Mieter umlegt werden.  Dies gilt aber nur für den regulären Wasserverbrauch, den der Mieter – wenn auch verschwenderisch - genutzt hat.  Einen irregulären Wasserverbrauch, der durch einen Defekt in den Leitungssystemen entsteht, darf nicht als Betriebskosten geltend gemacht werden (AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 08.03.1983). Da offenbar unstreitig ist, dass es einen Rohrbruch gegeben hat, müssen Sie diese Tatsache auch nicht beweisen.  Ihr Vermieter beruft sich ja darauf, dass Sie den Rohrbruch angeblich zu spät gemeldet hätten.  Gemäß § 536c  Abs.1BGB muss der Mieter einen Mangel oder eine Gefahr für die Mietsache unverzüglich melden. Macht er dies gar nicht oder verspätet, muss er dem Vermieter gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536c BGB: Während der Mietzeit auftretende Abs. 1000ängel; Abs. 1000ängelanzeige durch den Mieter">§ 536c Abs.2 BGB/a>  den entstandenen Schaden ersetzen.  Hier stellt sich natürlich die Frage, mit wie viel Sorgfalt der Mieter dabei vorgehen muss. Dass er überhaupt irgendetwas anzuzeigen hat, muss für den Mieter natürlich erstmal erkennbar sein. Dabei muss der Mieter aber nicht tagtäglich die Mietsache nach Mängeln oder Gefahren untersuchen. Der Mieter muss den relevanten Sachverhalt entweder kennen oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht zu Kenntnis genommen haben. Grob fahrlässig nicht zur Kenntnis genommen wurde der Sachverhalt z.B., wenn der Mangel von einem durchschnittlichen Mieter ohne weiteres wahrgenommen werden kann oder der Mieter geradezu die Augen davor verschließt. Sie können also erst dann in die Haftung genommen werden, wenn sich der Rohrbruch Ihrer Wahrnehmung aufgedrängt hätte. Nach Ihrer Schilderung war das leicht hörbare Rauschen nicht leicht zu identifizieren und konnte leicht als harmloses Arbeitsgeräusch der Heizung verkannt werden. Daher spricht einiges dafür, dass Ihnen keine grobe Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden kann.  Nach meiner Einschätzung kann der Vermieter die Gebühren daher nicht verlangen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick geben und meine Antwort hat Ihnen weiter geholfen. Noch Fragen? Dann nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion.   Wenn ich Sie in der Sache tätig werden soll, rufen Sie mich gerne an. Sie können mir auch eine Email z.B. mit einer Rückrufbitte schicken. Ich melde mich dann bei Ihnen.  Bitte bedenken Sie, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Zu einer umfassenden Beratung gehört, gemeinsam alle relevanten Informationen zu erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen gegeben werden. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Tatsachen bei Ihrer Schilderung kann sich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben.     Mit freundlichen Grüßen  Sebastian Belgardt Rechtsanwalt   Kanzleianschrift: Großholthauser Str. 124 44227 Dortmund  Kontaktmöglichkeiten:  Telefon: 0231. 580 94 95 Fax: 0231. 580 94 96 Email: info@ra-belgardt.de  **********************************      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 536c