Frage: Ich werde in den nächsten Tagen ein älteres Dreifamilienhaus erwerben, wobei eine Wohnung leersteht und für zwei Wohnungen schon längerdauernde (über 10 bzw. über 20 Jahre) Mietverhältnisse bestehen. Die leerstehende Wohnung möchte ich umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen unterziehen und daraufhin baldmöglichst selbst beziehen. Zug um Zug möchte ich auch die beiden weiteren Wohnungen grundlegend modernisieren (Baujahr 1922, feuchte Wände, Ofenheizug, Dachgeschoss teilausgebaut aber nicht isoliert) und würde mich gerne von meinen Mietern trennen, da die hierfür erforderlichen Maßnahmen eigentlich nur bei einer leerstehenden Wohnung sinnvoll durchführbar sind. Zudem würde sich nach einer Umlegung der Modernisierungskosten auf die Miete mit 11% jährlich die Miete voraussichtlich mehr als verdoppeln.  Da eine der beiden Mieterparteien mit mehreren Monatsmieten im Rückstand ist, hat mir der Verkäufer angeboten, diesen Mietrückstand im Zuge des Kaufes mit zu erwerben, um dadurch einen Grund für eine fristlose Kündigung zu haben.  Ist ein solches Vorgehen rechtlich haltbar, und was muss ich dabei beachten? Muß ich ggf. von meinem Recht auf fristlose Kündigung unmittelbar nach Eigentumsübergang Gebrauch machen, oder kann ich zunächst einfach die Zahlung der rückständigen Beträge anmahnen und, da nicht zu erwarten ist dass die Mieter ihre Zahlungsmoral ändern werden, erst zu einem späteren Zeitpunkt die Kündigung aussprechen?  Ich möchte dieses Vorgehen jedoch erst als letztes Mittel wählen. Stattdessen würde ich lieber zunächst versuchen, mich einvernehmlich von meinen Mietern zu trennen. Dazu schwebt mir vor, ihnen Erlass der bis jetztigen Zeitpunkt rückständigen Miete (was absulut gesehen ein sehr geringfügiger Betrag ist) sowie Zahlung einer Umzugs-Entschädigung anzubieten, für den Fall dass sie einem Mietaufhebungsvertrag z.B. zu Ende Juni zustimmen und bis dahin tatsächlich die Wohnung geräumt haben. Auch hier die Frage, was muss ich dabei besonderes beachten und wie kann ich mich dagegen absichern, dass die Mieter dieses Entgegenkommen ausnutzen und ich mir selbst womöglich einen Trumpf (fristlose Kündigung) aus der Hand gegeben habe? Was ist, wenn sie zunächst einwilligen, dann aber doch nicht ausziehen? Ist der Mietvertrag dann trotzdem in jedem Fall beendet und ich kann auf Räumung klagen, oder können die Mieter womöglich im Nachhinein sich noch auf soziale Härte oder dergleichen berufen?        

Antwort:  Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich möchte sie sogleich summarisch unter Berücksichtigung der vorhandenen Informationen beantworten:  Sie sprechen hier letztlich das Kündigungsrecht des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  an. Die betreffende Vorschrift füge ich dieser Beantwortung der Vollständigkeit halber bei.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">BGB § 543/a>  Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.  (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn  1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,  2. (…) 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.  (3)Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn  1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.  (4) Auf das dem Mieter nach Abs. 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.  Sie treten nunmehr als Erwerber freilich in das Rechtsverhältnis des jetzigen Eigentümers ein, vgl. dazu a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> . Daraus ergibt sich ausdrücklich, dass der Erwerber in die b>sich während des Mietverhältnisses ergebenden Rechte und Pflichten eintritt/b> . Dies umfasst freilich auch entsprechende Kündigungsrechte, die sich aus der obig zitierten Norm ergeben können und in Ihrem Fall (nach Ihrer Darlegung) vorzuliegen scheinen. Was Sie dabei letztlich im Rahmen der Verkaufsgespräche letztlich mit dem Verkäufer regeln ist generell unbeachtlich, weil der Mieter daraus keine Vorteile ziehen darf. Natürlich können Sie erst anmahnen, dürfen dann aber das übergegangene Kündigungsrecht ausnutzen. Wenn Sie aber zu lange abwarten, fragt sich natürlich, ob die Weiterführung des Vertrages wirklich unzumutbar ist (jedenfalls falls doch Zahlungen erfolgen). Regelmäßig liegen hier aber keine Probleme.  Gegen eine einvernehmliche Regelung spricht natürlich nichts, allerdings würde ich die Verbindlichkeit bei Menschen, die nicht einmal ihre Miete zahlen in Abrede stellen. Freilich können Sie aus einem Aufhebungsvertrag gleichsam eine Räumungsklage durchführen, sodass im Ergebnis nichts verloren wäre.  Ich hoffe, dass Ihre Fragen mithin beantwortet worden sind. Ansonsten stehe ich für Rückfragen im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail!   Mit freundlichen Grüßen Hans-Christoph Hellmann -Rechtsanwalt-  Burgwedel, den 15.01.2006 mailabc@anwaltskanzlei-hellmann.de (entferne abc)      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 543