Frage: Hallo,  bei einer Zwangsversteigerung steht eine Immobilie mit o.g. Mietern bzw. Ex-Eigentümer zum Verkauf. Die Mietverträge sind  gewerblich bzw. privat und der Höhe nach ortsunüblich niedrig. Welchen Möglichkeiten der Eiegenutzung bzw. Anpassung/Kündigung der Meitverträge hat man nach Kauf? Hat im Normalfall der ex-Eigentümer einen regulären Mietvertrag mit dem Zwangsverwalter?  1 Enheit ist unerlaubterweise gewerblich vermietet. Bedeutet dies ein außerordentliches Kündigungsrecht?  Danke,  Gunther 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:   1) Welchen Möglichkeiten der Eigenutzung bzw. Anpassung/Kündigung der Mietverträge hat man nach Kauf?   Als Ersteher haben Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57 a ZVG/a>  ein Sonderkündigungsrecht. Bei dieser Sonderkündigung müssen Sie allerdings gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573d.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573d BGB: Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist">§ 573 d Abs. 1 BGB/a>  sich auf einen Kündigungsgrund aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">573 a BGB/a>  berufen können.   Sollten Sie eine Mietwohnung selbst nutzen wollen, steht Ihnen ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs zu, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a> .  Ansonsten sind die Wohnungsmieter durch das soziale Mietrecht geschützt. Kündigungsmöglichkeiten bestehen im Prinzip außer bei Eigenbedarf nur bei Zahlungsverzug oder sonstigen Pflichtverletzungen, oder wenn der Vermieter an einer angemessen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erhalten würde. Hierbei reicht die Möglichkeit, eine höhere Miete zu erzielen, allerdings nicht, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a> .   Mieterhöhungen sind nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/557.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 557 BGB: Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz">§ 557 ff. BGB/a>  u.a. unter Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich.   Sollten Sie eine Gewerbeeinheit selbst nutzen wollen, können Sie das diesbezügliche Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Gleiches gilt, wenn Sie die Gewerbemieteinheit zu einem besseren Preis vermieten können. Einen besonderen Kündigungsschutz für Gewerberaummieter gibt es nicht, nur relativ lange Kündigungsfristen von etwa einem halben Jahr, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/580.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 580 BGB: Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters">§ 580 Abs. 2 BGB/a> .   2) Hat im Normalfall der ex-Eigentümer einen regulären Mietvertrag mit dem Zwangsverwalter?  Nein, der ehemalige Eigentümer muss seine Wohnung räumen. Der Beschluss über den Zuschlag dient als Räumungstitel. Üblicherweise einigt man sich mit diesem aber auf eine gewisse Frist bis zum Auszug, in der dann eine Nutzungsentschädigung zu zahlen ist.   3) 1 Enheit ist unerlaubterweise gewerblich vermietet. Bedeutet dies ein außerordentliches Kündigungsrecht?  Nein, wenn die Einheit bauordnungsrechtlich nicht gewerblich genutzt werden darf, gleichwohl so vermietet wurde, kann dies sogar zur Schadenersatzpflicht des Vermieters führen, weil der Vermieter dann für die Nutzbarkeit der Immobilie für den Mietzweck einzustehen hat.   Abs. 1000.E. sollten Sie den Vertrag gemäß meinen Ausführungen unter 1) lösen und diese Problematik hintenanstellen, damit nicht noch das Bauordnungsamt die Nutzung bis zum Mietzeitende untersagt.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überlblick verschaffen. Vor Ausspruch einer Kündigung bzw. eines Mieterhöhungsverlangens sollten Sie unbedingte nochmals anwaltlichen Rat einholen, da eine unwirksame Kündigung und ein verlorener Räumungsprozess teuer sein kann. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573d, § 573, § 580, § 557, § 573a