Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich möchte ein Reiheneckhaus mit großer Dachterrasse erwerben. Die Grundstücke der Reihenhäuser sind dabei real geteilt. Mehrere Garagen grenzen an das Reiheneckhaus. Nur eine Garage steht auf dem zu erwerbenden Grundstück. Die anderen Garagen und Stellplätze sind extra im Grundbuch aufgeführt und gehören den Eigentümern der anderen Reihenhäusern. Der Weg zu den Haustüren wird gemeinschaftlich genutzt, wobei die Grundstücksfläche zu dem erwerbenden Reiheneckhaus gehört.  Der Ursprünglich Bauplan sah eine Dachterrasse nur auf der eigenen Garage vor. Die jetzigen Eigentümer haben aber eine (mündliche) Absprache mit den anderen Besitzern getroffen: Die Dachterrasse wurde auf alle Garagendächer erweitert. Im Gegenzug wurden für die anderen Eigentümer Aufbewahrungsmöglichkeiten neben dem Weg zu den Haustüren geschaffen, um dort die Mülltonnen abzustellen. Für die Erweiterung der Dachterrasse gibt es einen von der Stadt genehmigten Bauantrag. Im Grundbuch wurde aber nichts vermerkt. Die Dachterrasse steht seit etwas mehr als 10 Jahren.  Kann die Dachterrasse auf Grund von Gewohnheitsrecht auf jeden Fall so erhalten bleiben (auch bei einem Eigentümerwechsel, der mit der Absprache seines Vorgängers nicht mehr einverstanden wäre)? Was passiert, wenn z.B. eine Dachsanierung einer der Garagen ansteht? Dann würde die Dachterrasse den Zugang zu den Reparaturarbeiten versperren. Wie kann die Nutzung der gesamten Dachterrasse rechtlich nachhaltig gesichert werden?  Vielen Dank für Ihren Rat.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  lassen Sie mich Ihre Fragen,  1. 'Kann die Dachterrasse auf Grund von Gewohnheitsrecht auf jeden Fall so erhalten bleiben (auch bei einem Eigentümerwechsel, der mit der Absprache seines Vorgängers nicht mehr einverstanden wäre)?', 2. 'Was passiert, wenn z.B. eine Dachsanierung einer der Garagen ansteht?', 3. 'Wie kann die Nutzung der gesamten Dachterrasse rechtlich nachhaltig gesichert werden?',   wie folgt beantworten:  zu 1): Es liegt eine vertragliche mündliche Absprache der jeweiligen Eigentümer vor, wenn es sich nicht nur um eine bloße Duldung handeln sollte.  Die Vereinbarung gilt nur zwischen den Vertragsschließenden. Sie werden nicht automatisch berechtigter Nutzer/Vertragspartner.  > Auf Gewohnheitsrecht (und damit praktisch auf eine Enteignung der Garageneigentümer) können Sie sich nicht berufen.   Zudem stellte sich ein Beweisproblem bezüglich des konkreten Inhaltes der Vereinbarung.  zu 2): Dann müsste die Terrasse zurückgebaut werden.  zu 3): Zur nachhaltigen Sicherung müsste das Recht zur Nutzung in das Grundbuch in Form einer Dienstbarkeit eingetragen werden.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1018.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1018 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit">§ 1018 BGB/a> : 'Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf [...].' (Grunddienstbarkeit)'  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1018