Frage: Folgendes Problem: Meine  Schwester wohnt seit 30 Jahren mit meiner Mutter in unserem Elternhaus, das nach dem Tod meines Vaters an meine Mutter fiel.  Meine Schwester versorgt meine Mutter seit vier Jahren und zahlt seitdem keine Miete mehr. Anfangs war nicht viel Betreuung nötig, doch seit zwei Jahren leidet meine Mutter an Demenz. Nun hat meine Schwester die Versorgung an mich abgegeben, da sie sich dazu nicht mehr in der Lage sieht und meine Mutter ist zu mir gezogen. Meine Schwester weigert sich nun eine Miete zu zahlen und es steht nur die Rente meiner Mutter für alle Ausgaben zur Verfügung. Meine Mutter hat meiner Schwester eine umfassende Generalvollmacht vor zwei Jahren erteilt, in der diese auch zu Rechtsgeschäften im Namen meiner Mutter mit sich selbst ermächtigt wird.  Kann meine Schwester zu einer angemessenen Mietzahlung veranlasst werden und wenn ja auf welchem Wege. 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:   Es stellt sich zunächst die Frage, welche Vereinbarung Ihre Schwester mit Ihrer Mutter bezüglich des Wohnens getroffen hat. Wurde eine Gebrauchsüberlassung ohne Entgelt vereinbart, handelt es sich rechtlich gesehen um eine Leihe (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/598.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 598 BGB: Vertragstypische Pflichten bei der Leihe">§ 598 BGB/a> ). Überlassen Eltern dem erwachsenen Kind unentgeltlich Wohnraum in ihrer Wohnung, so ist das Überlassungsverhältnis regelmäßig als Leihe anzusehen (LG Hamburg a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201994,%20545" target="_blank" class="djo_link" title="LG Hamburg, 08.04.1993 - 302 S 99/92">WuM 1994, 545/a> ). Ein Leihvertrag über Wohnraum ist auch auf Lebenszeit möglich. Er kann formlos abgeschlossen werden, also auch mündlich. Der Leihvertrag kann fristlos gekündigt werden, wenn dem Verleiher die Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses unzumutbar geworden ist (OLG Köln a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201994,%20332" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 1994, 332 (2 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 1994, 332/a> ; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202000,%20111" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 23.04.1999 - 19 U 13/96: Einräumung eines lebenslangen unentgeltlichen Wohn- und Nutz...">NZM 2000, 111/a> ). Ebenso kann der Verleiher die Sache zurückfordern, wenn die Dauer der Leihe abgelaufen bzw. der Zweck erfüllt wurde, siehe a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/604.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 604 BGB: Rückgabepflicht">§ 604 BGB/a> .   Es könnte aber auch ein Mietvertrag im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  vorliegen, wobei die Miete nicht in Form von Geldzahlungen, sondern durch geldwerte Leistungen (Betreuungsdienste) erfolgen sollte. In diesem Falle könnte dann aber überlegt werden, ob nicht entsprechend vereinbart werden sollte, dass bei einem Auszug der Mutter (und damit Unmöglichkeit der Erbringung der Betreuungsdienste) der vorherige Mietzins wieder gelten soll.  Ich gehe davon aus, dass keine schriftliche Vereinbarung zwischen Ihrer Schwester und Ihrer Mutter getroffen wurde, so dass im Streitfalle durch Auslegung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 BGB: Auslegung einer Willenserklärung">§§ 133/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/157.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 157 BGB: Auslegung von Verträgen">157 BGB/a> ) unter Berücksichtigung des Parteiwillens und der Verkehrssitte zu erforschen wäre, welche Rechtsfolgen im Falle eines Auszugs der Mutter und Übernahme der Betreuung durch ein anderes Geschwisterteil gelten sollen. Grundsätzlich wird man aber wohl davon ausgehen können, dass die Vereinbarung über ein „mietfreies' Wohnen nur während der Erbringung der Betreuungsdienste durch Ihre Schwester gelten sollte. Es ist aber wie gesagt auch nicht ausgeschlossen, dass Ihre Mutter mit Ihrer Schwester einen Leihvertrag auf Lebenszeit geschlossen hat. Dann dürfte der Leihvertrag nur gekündigt und wieder Miete von Ihrer Schwester verlangt werden, wenn z.B. Ihre Mutter bedürftig werden würde, also ihre laufenden Kosten nicht mehr von ihrem Vermögen bzw. Einnahmen/Rente bezahlen könnte. Bedenken Sie zudem: Wenn Ihre Mutter allein über das Haus verfügen kann, ist zur Kündigung bzw. Einforderung der Miete grundsätzlich auch nur Ihre Mutter berechtigt. Ist Ihre Mutter krankheitsbedingt nicht mehr in der Lage, ihre eigenen Angelegenheiten zu erledigen, müsste ggf. ein Antrag auf ein Betreuungsverfahren beim zuständigen Amtsgericht gestellt werden.  Etwas anderes könnte im Übrigen gelten, wenn nach dem Tod Ihres Vaters mangels Testaments die gesetzliche Erbfolge eingetreten ist. Denn danach wird der Erblasser gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1924.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1924 BGB: Gesetzliche Erben erster Ordnung">§ 1924 BGB/a>  von seinen Kindern und daneben, gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1931.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1931 BGB: Gesetzliches Erbrecht des Ehegatten">§ 1931 BGB/a>  von dem überlebenden Ehegatten beerbt. Ihre Geschwister und Ihre Mutter bilden dann also gemeinsam mit Ihnen eine Erbengemeinschaft. Der Eigentumsanteil des verstorbenen Vaters an dem Grundstück stünde der Erbengemeinschaft zu (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2032.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2032 BGB: Erbengemeinschaft">§ 2032 BGB/a> ). a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§ 2038 Abs. 1 BGB/a>  regelt, dass die Verwaltung des Nachlasses den Erben gemeinschaftlich zusteht. Zur Verwaltung gehört auch der Abschluss von Mietverträgen oder die Gebrauchsüberlassung. Darüber kann nur die Erbengemeinschaft entscheiden, kein einzelner Miterbe allein. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§ 2038 Abs. 2/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 BGB/a>  entscheiden die Miterben durch Stimmenmehrheit über die Verwaltung des Nachlasses. Kein Stimmrecht hat ein Miterbe aber in eigener Angelegenheit. Bei der Frage, ob ihr die Wohnung mietfrei überlassen wird, dürfte Ihre Schwester also nicht mitstimmen. Wenn nur Sie und Ihre Mutter weitere Erben sind, wäre eine Vereinbarung über mietfreies Wohnen bzw. eine Leihe daher ohne Ihre Zustimmung mangels Mehrheit unwirksam gewesen. Als Miterbin könnten Sie dann von Ihrer Schwester eine angemessene Mietzahlung an die Erbengemeinschaft fordern.    Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.   Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 2038, § 598, § 2032, § 1931, § 133, § 157, § 604, § 745, § 1924