Frage: Vor 2 Jahren sind wir 3 Monate lang verreist& haben damals mit Rücksprache und Erlaubnis unserer Vermieter die Wohnung untervermietet gehabt. Der Vermieter hatte uns nicht darauf hingewiesen dass dies eine einmalige Sache sei. So gingen wir davon aus dass dies auch weiterhin toleriert wird und wir auf unseren geschäftlichen Reisen das Recht auf Untermiete behalten können. Nun habe wir dies erneut gemacht, der Vermieter hatte uns vor Abreise im persönlichen Gesprächt darauf hingewiesen dass dies so nicht machbar ist wie vor ein paar Jahren aufgrund terroristicher Anschläge und er Sicherheiten benötige, sie müssen wissen wer da ist. Wir haben die Ausweise unserer Gäste fotografiert und ihm diese zukommen lassen und hatten verstanden dass dies als Sicherheit diene. Er hat nicht eindeutig bzw. verständnisvoll zum Ausdruck gebracht dass er es uns verbietet.  Wir haben am ersten Tag der Anreise unseres Gastes eine email vom Vermieter bekommen indem er uns ausdrücklich die Untervermietung untersagt. Wir haben daraufhin versucht mit ihm zu telefonieren um das Missverständnis aufzuklären jedoch liess er einen nicht zu Wort kommen. Daraufhin haben wir eine email geschickt um ihn den Sachverhalt zu schildern. Dass wir nicht verstanden hatten,  dass er es uns im persönlichen Gespräch verboten hatte. Unser Gast wurde nun am 2. Tag ihrer Anreise ausgesperrt. Die Schlösser wurden vom Vermieter ausgetauscht. Wir hatten weder eine Rückantwort unserer email bekommen noch Zeit zu reagieren. Selbstverständlich hätten wir keine Untervermietung zugelassen wenn der Vermieter damit nicht einverstanden gewesen wäre. Wir sind im Gegensatz zu unseren Vermietern immer kooperativ gewesen und haben deren Wünsche/Anweisungen respektiert. Unser Gast ist nun am 3. Tag ihrer Anreise mithilfe des Vermieters und einer Zeugin in unsere Wohnung gekommen, hat ihre Koffer abgeholt und ist abgereist. Am 2. Tag hatte sie spät Abends keine Möglichkeit mehr in die Wohnung zu kommen und musste sich einen anderen Platz zum übernachten suchen.  Wie kann man in diesem Fall vorgehen? War das tauschen der Schlösser rechtens? Greift in diesem Fall auch Paragraf 553 des BGB? Wir sind nun 6 Monate geschäftlich unterwegs, hatten mit der Untervermietung auch die Absicht die Wohnung in einem guten Zustand zu halten, ausreichend zu lüften da die Wände schnell anfangen zu schimmeln, unsere zahlreiche Pflanzen mit Wasser zu versorgen & an unsere wichtige Post zu kommen.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Fragen darf ich auf der Grundalge Ihrer Schilderungen beantworten: Die Untervermietung einer Wohnung ist grundsätzlich nicht gestattet - wie sich bereits aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 BGB/a> , wörtlich aber aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  ergibt. Etwas anderes gilt natürlich dann, wenn Ihr Mietvertrag eine entsprechende Berechtigung einräumt.   Die von Ihrem Vermieter erteilte Untervermietungserlaubnis vor einigen Jahren kann nicht ohne Weiteres als eine pauschale Genehmigung jeder Untervermietung gewertet werden. Hierfür bedürfte es besonderer Anhaltspunkte in der Genehmigung des Vermieters. Eine Untervermietungserlaubnis ist mit derart weitreichenden Konsequenzen verbunden, dass eine Genehmigung nicht ohne Weiteres auf alle Fallgestaltungen erstreckt werden kann. So hat der BGH beispielsweise im Jahr 2014 entschieden, dass auch eine ausdrücklich erteilte Untervermietungserlaubnis nicht auch die kurzfristige Untervermietung an Touristen umfasst (BGH, Urteil vom 8. Januar 2014, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20210/13" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.01.2014 - Abs. 8 ZR 210/13: Zur Untervermietung an Touristen durch Wohnraummieter">Abs. 8 ZR 210/13/a> ).   Die Untervermietung erfolgte damit unberechtigt. Das Vorgehen des Vermieters war dennoch nicht rechtmäßig sondern ein erheblicher Eingriff in Ihre Rechte.  Die Rechte des Vermieters bei einer unberechtigten Untervermietung sind klar normiert. Dem Vermieter wurde für den Fall der unberechtigten Untervermietung das scharfe SChwert der fristlosen Kündigung in die Hand gegeben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 2 Hs. 2 BGB/a> ). Da es sich allerdings um eine im Mieterverhalten begründete Pflichtverletzung handelt, ist gem a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 BGB/a>  grundsätzlich zunächst eine Abmahnung durch den Vermieter erforderlich.   Ihr Vermieter hat ggf. in seiner Email eine Abmahnung zum Ausdruck gebracht, wobei dies fraglich ist, da hierfür die Androhung ernster Konsequenzen bis hin zur Kündigung erforderlich wäre. Das am darauffolgenden Tag erfolgte 'aussperren' des Untermieters war jedenfalls nicht rechtens und verpflichtet den Vermieter unter Umständen zum Schadensersatz. Ob ein Schadensersatzanspruch allerdings in Ihrem Fall der unberechtigten Untervermietung tatsächlich besteht oder der Anspruch gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/254.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 254 BGB: Mitverschulden">§ 254 BGB/a>  gekürzt oder gar auf Null reduziert ist, kann nur unter Berücksichtigung sämtlicher Details und damit nicht im Rahmen dieser Beratung beantwortet werden.  Die Antwort auf Ihre erste Frage ist damit zwar klar - das Vermieterverhalten war unrechtmäßig - aber wenig zielführend, da eine Verhärtung der Fronten in Ihrer Situation keiner der Parteien dient.   Entscheidend ist damit Ihre Frage nach dem weiteren Vorgehen: Auf Grund der aus einem Mietvertrag folgenden langfristigen Bindung der Parteien aneinander ist jedoch für besonders gelagerte Fälle eine Ausnahme des generellen Untervermietungsverbotes in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 BGB/a>  vorgesehen. Der in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 BGB/a>  normierte Anspruch des Mieters gegen den Vermieter, auf Genehmigung einer Untervermietung gilt nach dem klaren Wortlaut des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 Abs. 1 BGB/a>  aber bereits nur dann, wenn der Mieter beabsichtigt, 'Teile des Wohnraums' einem Dritten zu überlassen.    Nur wenige Monate nach oben zitierter Entscheidung des BGH sprach der für das Wohnraummietrecht zuständige Senat einer Familie einen Schadensersatzanspruch über ca. 7.500 EUR zu, da der Vermieter eine Untervermietung zu unrecht verweigert hatte und die Mieter während eines Teils ihres mehrjährigen Auslandsaufenthaltes die Wohnung nicht hatte untervermieten können (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20349/13" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.06.2014 - Abs. 8 ZR 349/13: Schadensersatzpflicht des Vermieters bei pflichtwidrig verwei...">Abs. 8 ZR 349/13/a> ).   Meine Empfehlung daher an Sie:  Treffen Sie zunächst für sich eine Entscheidung dahingehend, ob Sie an der Mietwohnung festhalten wollen, wenn der Vermieter weiterhin jede Untervermietung ablehnt.  Treten Sie dann in einen Dialog mit dem Vermieter - möglichst auf neutraler Basis, soll heißen ggf. mit Anwaltlicher Unterstützung - wenn evtl. auch zunächst nur im Hintergrund. In diesem Dialog mit dem Vermieter sollte dann die Frage der Untervermietung für die Zukunft grundlegend geklärt werden. Hierbei bietet es sich dann an, eine Konstellation zu wählen, nach welcher Ihnen das in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 BGB/a>  normierte Recht zur Untervermietung zu Gute kommt.   Im Rahmen dieses Dialoges mit dem Vermieter sollten dann durchaus auch die übrigen Fragen zur Sprache kommen, wie beispielsweise der Umstand, dass Ihr Vermieter offenbar noch im Besitz eines Schlüssels zu Ihrer Wohnung ist. Dies am Rande: Sollten Sie dem Vermieter diesen Schlüssel nicht aus freien Stücken zur Verfügung gestellt haben oder dies im Vertrag so festgehalten sein, so besteht ggf. ein Recht zur Minderung der Miete.  Eine andere Möglichkeit ist in Ihrer Sache nicht anzuraten, da Ihnen auf dann, wenn a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 BGB/a>  greift, nur ein Anspruch auf Untervermietung zustehen kann, wenn Sie den konkreten Untermieter benennen und keine Gründe gegen diese Person als Untermieter sprechen. Es bietet sich daher an, auf Grund der absehbaren Häufigkeit der Untervermietungen eine Erlaubnis und/oder ein Procedere zu vereinbaren.   Sollte eine freiwillige Einigung nicht möglich sein, wäre es Ihnen nur in jedem Einzelfall möglich, den Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis in Anspruch zu nehmen um mit gerichtlicher Hilfe (in jedem konkreten Einzelfall) die Erlaubnis zu erhalten. Dies dürfte für Sie, so meine Vermutung, bereits aus rein zeitlichen Gründen nicht in Betracht kommen.  Ich hoffe, Ihre Frage hiermit verständlich und vollständig beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Nachfragen oder Unklarheiten können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.   Sollten Sie eine weitergehende Beratung/Unterstützung gegenüber dem Vermieter wünschen, können Sie sich gerne via Email an mich wenden. Meine Kontaktdaten finden Sie auf meinem hier hinterlegten Profil.   Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 540, § 553, § 254, § 543