Frage: Hallo mein Sohn musste aus beruflichen Gründen den Arbeitsplatz wechseln und somit die Mietwohnung  kündigen. Diese Kündigung ist drei Monate im Voraus zum 31.12.09 ausgesprochen. Er wohnte in dieser Wohnung seit 2000 und hatte einen Standardformularmietvertrag des Grund- und Hausbesitzervereins.  In § 8 Schönheitsreparaturen steht, dass er zu festgelegten Zeiten die einzelnen Räume renovieren muss. Was er jedoch nie getan hat.  In § 16 Beendigung der Mietzeit steht: „ Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind Tapeten zu entfernen und die Räume, auch die Fußböden, in gereinigtem Zustand zu übergeben. Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen richtet sich nach §8.„  Individuelle Absprachen diesbezüglich bestehen nicht.  Unter dem Hintergrund der neuesten Gesetzgebung bezüglich der Beendigung von Mietverhältnissen und Schönheitsreparaturen ergibt sich nun die Frage: Zu welchen Aktionen ist mein Sohn rechtlich verpflichtet? Mit freundlichen Grüßen 

Antwort: Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),  Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.  Nunmehr möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:  Der Gesetzgeber geht mit seiner Formulierung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§535 Abs.2 BGB/a>  davon aus, dass dem Grunde nach der Vermieter zur Erhalt der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand verpflichtet ist. Dies bedeutet auch, dass Schönheitsreparaturen der Vermieter grds. selbst auf eigene Kosten vorzunehmen hat, es sei denn, die Verpflichtung wurde wirksam auf den Mieter umgelegt.  Der Umfang der von Ihrem Sohn zu verrichteten Arbeiten bei Auszug richten sich also danach, inwieweit die Verpflichtung vertraglich wirksam umgelegt wurde. Grds. kann in Anbetracht der Vertragsfreiheit hierbei alles vereinbart werden. Etwas anderes gilt, wenn die Vereinbarungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§305 ff. BGB/a>  zu qualifizieren sind, dann unterliegen diese der Inhaltskontrolle. Hiervon ist vorliegend davon auszugehen, soweit Sie schildern, dass es sich um einen Formularmietvertrag handelt. Die Pflichten Ihres Sohnes richten sich vorliegend nach §16 i.Abs. 5.m. §8 des Mietvertrages. Dazu müssten diese wirksam sein. Grundsätzlich ist zu sagen, dass sogenannte Endrenovierungsklauseln unwirksam sind. Vorliegend handelt es sich aber nicht um eine reine Endrenovierungsklausel, da §16 lediglich bezug auf §8 nimmt, nicht aber selbst regelt, dass bei Auszug die Wohnung zu renovieren sei. Man muss sich daher zunächst fragen, ob §8 wirksam ist. Eine Unwirksamkeit einer Regelung bzgl. der Schönheitsreparaturen, hier §8 des Mietvertrages, tritt bereits dann ein, wenn die Regelung zu weit zulasten des Mieters von der gesetzlichen Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§535 Abs.2 BGB/a> , als von dem Grundsatz, dass die Verpflichtung den Vermieter trifft, abweicht. Inwieweit eine Regelung über Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam ist, ist eine Entscheidung im Einzelfall. Es kommt hierbei auf die konkrete Formulierung an. Vorliegend könnte die Klausel anhand Ihrer Schilderung auf Grund starrer Fristen generell unwirksam sein. Ob es sich aber wirklich um eine starre Fristenregelung handelt, kann nur abschließend in Kenntnis des §8 beurteilt werden. Ein starrer Fristenplan liegt nur dann vor, wenn dieser nicht flexibel ist, d.h. wenn der Vermieter formularmäßig regelt, in welchen Zeitabständen die einzelnen Bereiche zu renovieren sind. Eine starre Regelung liegt dann nicht mehr, wenn Formulierungen wie „in aller Regel„ , „grundsätzlich„ oder „im Allgemeinen„ enthalten sind oder auf den Zustand der Räume abgestellt wird, denn dann wird die Anpassung der tatsächlichen Renovierungsklausel an das Erforderliche ermöglicht wird.   Sind derartige Formulierung nicht enthalten, dann handelt es sich um einen starren Fristenplan. §8 des Mietvertrages wäre damit gänzlich unwirksam, Ihr Sohn wäre nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Da Ihr Sohn bereits im Jahr 2000 das Mietverhältnis begründet hat, die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hierzu aus dem Jahr 2004 stammt, ist davon auszugehen, dass es sich noch um einen alten Mietvertrag mit entsprechender unwirksamen Regelung handelt.  Sollte §8 des Mietvertrages jedoch wirksam sein, so wäre Ihr Sohn zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn die flexiblen Fristen abgelaufen wären und der Zustand der Räume dies erfordert. Andernfalls könnte der Vermieter SchadenserS. verlangen.  Um dies abschließend klären zu können, erachte ich es als sinnvoll, wenn Sie im Rahmen der Nachfragefunktion auch §8 des Mietvertrages nochmals zitieren.  Unterstellt, §8 wäre unwirksam, so stellt sich nur noch die Frage, inwieweit Ihr Sohn zum Entfernen der Tapete und zur besenreinen Übergabe der Wohnung verpflichtet wäre. Der BGH hat hierbei mit Urteil mit 05.04.3006, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20109/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.04.2006 - Abs. 8 ZR 109/05: Formularmäßige Überwälzung der Beseitigung sämtlicher Tapeten...">Abs. 8 ZR 109/05/a>  entschieden, dass eine Regelung, nach welcher der Mieter bei Auszug aus der Wohnung verpflichtet sein soll, die Tapete zu entfernen, unwirksam ist. Auch hierzu ist Ihr Sohn also nicht verpflichtet. Es stellt sich damit zuletzt die Fragen, inwieweit diese Unwirksamkeit sich auf den gesamten §16 S. 1 des Mietvertrages auswirkt. Soweit einzelne Bestandteile in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam sind, so bezieht sich dies grundsätzlich auf die gesamte Klausel, also vorliegend auf den gesamten §16. Eine sogenannte geltungserhaltende Reduktion, wonach da Klausel auf das zulässige Maß reduziert wird, gibt es nicht. Auch entschied der BGH mit Urteil vom 18.02.2009, Az.:  a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20210/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.02.2009 - Abs. 8 ZR 210/08: Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel bei Verpflicht...">Abs. 8 ZR 210/08/a> , dass der sogenannte „blue-pencil test„, wonach einzelne Regelungen Bestand haben, soweit diese nach Streichung des unwirksamen Teils ihren Sinn behalten, nicht anzuwenden sei. Die Regelung wäre damit insgesamt unwirksam, so dass auch die Verpflichtung zur besenreine Übergabe entfiele. Ich gebe aber zu überlegen, dass dieses Urteil sich ausdrücklich nur auf Klauseln zur Schönheitsreparaturen bezieht, so dass ich Ihrem Sohn abschließend im Zweifel anraten würde, die Wohnung in einem besenreinen Zustand zu übergeben.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 305