Frage: Fall Schilderung:  Vor einigen Jahren haben wir 2 Geschwistern (Geschwister A und B) von den Eltern geerbt. Zu Lebzeiten der Eltern hatte Geschwister A die Verwaltung des Hauses gemacht. Nach dem Ausscheiden der Eltern hat Geschwister A diese Aufgabe weiter ausgeführt, nun jedoch unter einer andern Rechtlichen Lage (Erbgemeinschaft). Es wurde dabei aber vereinbart, dass alle 3 Monate ein Bericht geschickt wird und es wurde auch vereinbart, dass bei jede wichtige Angelegenheit Absprache mit Geschwister B gehalten wird.  Es wurde zusätzlich vereinbart, dass ein Familienmitglied (der Geschwister A) und dessen Freund in dem Haus wohnen werden. Anfänglich Mietfrei um das Haus auf Vordermann zu bringen und dann zur Miete.  Ein paar Informationen wurden ausgetauscht, aber es wurde nie eine Jahresabrechnung/Buchführung für die Jahre von Geschwister A gemacht oder über wichtige Änderungen um Zustimmung gebeten. Geschwister B hat bis jetzt nie nachgefragt oder darüber protestiert, dass Jahresabrechnung/Buchführung für die Jahre nicht vorliegen oder das sie nicht gefragt wird. Sie lebt im Ausland und hat bislang wenig Interesse gezeigt.  Vor 3 Jahren jedoch als Sie zu Besuch war hat Sie nach dem Kontostand gefragt und es wurde ihr die Einsichten in die Kontodaten des Hauses verweigert.  Anfang diese Jahres hat Geschwister B von der Steuerbehörde Steuerbescheid bekommen aus der hervorgeht, dass das Haus insgesamt 55,000 Euro an Einnahmen hatte und Geschwister B deswegen 4,000 Euro Steuern zu bezahlen hat.     Problematische Stellen:  1.       Geschwister B hat nun die Unterlagen angefordert und daraus festgestellt, dass laut Unterlagen 15,000 Euro im Hauskonto fehlen.  2.       Sie hat an Hand der Kontoauszüge festgestellt, dass die Familienmitglieder der Geschwister A direkten Zugriff auf das Gemeinschaftskonto habe und regelmäßig Geld abheben.  3.       Sie hat auch festgestellt, dass für bestimmte Zeiträume gar keine Miete in das Konto eingezahlt wurde.  4.       Und sie vermutet, dass die Summe die in der Steuererklärung durch Geschwister A bei der Steuerbehörde angegeben wurde zu Hoch bzw. falsch ist.  5.       Der Freund des Familienmitglieds der Geschwister A stellt der Erbgemeinschaft stellt eine Forderung von 10,000 Euro wegen Arbeiten die er angeblich in das Haus gemacht hat.  6.       Die Geschwister A ist/war über Punkt 1 bis 5 informiert und ist damit einverstanden, hat aber den Sachverhalt an Geschwister B nicht gemeldet.  Fragen:  Was kann man hier machen? Zum einen über das Fehlende Geld (Punkt 1) und zum anderen über die Forderung in Höhe von 10,000 Euro (Punkt 5)?  Außerdem, wie kann man es unterbinden, dass so etwas in der Zukunft wieder passiert (Punkt 2 und 3)?  Was kann man zu Punkt 5 machen? Der Freund hat keine Rechnung aufgestellt, sondern sagt er hat monatlich 20 Stunden im Haus investiert!  Und da die Familienmitglieder der Geschwister A nicht ohne Zustimmung der Geschwister A gekündigt werden können, was kann hier gemacht werden?   Einsatz editiert am 03.09.2014 21:42:36   Einsatz editiert am 03.09.2014 22:32:03   Einsatz editiert am 03.09.2014 22:43:13

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Vorüberlegungen Ich gehe davon aus, dass an dem Schluss des Mietvertrags auch B persönlich beteiligt war. Dabei sind B als Vermieter sowie A und deren Partner als Mieter anzusehen. Dass A selbst auch Miteigentümer der Immobilie ist, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle, da niemand gleichzeitig Gläubiger und Schuldner aus einem Schuldverhältnis sein kann (Stichwort: Konfusion). Ferner kann die aus A und B bestehende Erbengemeinschaft nicht Vermieter sein, da nach der Rechtsprechung die Erbengemeinschaft als nicht rechtsfähig anzusehen ist. Davon zu unterscheiden ist die zwischen A und B getroffene Vereinbarung, dass B die Immobilie verwalten soll. In Bezug auf den Miteigentumsanteil des A handelt es sich dabei um einen Dienstvertrag in Form einer Hausverwaltung. Die sich hieraus ergebenden Verpflichtungen hat A mit der erforderlichen Sorgfalt zu erfüllen.  Fehlbestand auf dem Konto Ausgehend davon war A zur Zahlung der Miete verpflichtet. Der Fehlbetrag stellt – sofern/soweit er auf die fehlende Mietzahlung zurückzuführen ist - eine Unterlassung dieser Pflicht dar und kann, sofern noch nicht verjährt, notfalls gerichtlich von A und deren Partner eingefordert werden. Soweit der Fehlbetrag auf Abhebungen von Familienangehörigen der A zurückzuführen ist und dies NICHT einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprach (eine solche kann vorliegen, wenn z.B. A verhindert war und dennoch Rechnungen, die Immobilie betreffend, zu bezahlen waren), ergeben sich entsprechende Schadensersatzansprüche gegenüber der A aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 Abs. 1 BGB/a>  iVm dem Verwaltervertrag.  „Rechnung' des Partners Ansprüche des Partners aus Verwendungen auf das Haus kann er nur gegenüber A und B als Gesamtschuldnern geltend machen, da solche Verwendungen beiden gleichermaßen zugute kamen. Dabei muss der Partner ggf. nachweisen, dass a) die behaupteten Tätigkeiten überhaupt angefallen sind, b) die Tätigkeiten sachgerecht und mangelfrei ausgeführt wurden, und c) ein entsprechender Auftrag durch A und B, alternativ eine Geschäftsführung ohne Auftrag oder eine Verwendung im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/994.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 994 BGB: Notwendige Verwendungen">§ 994 BGB/a>  vorlag. Dass A die Ansprüche des Partners anerkannt hat, hat keinen Einfluss auf eine etwaige Zahlungspflicht des B, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/425.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 425 BGB: Wirkung anderer Tatsachen">§ 425 Abs. 1 BGB/a> . Ggf. könnte A in Ausübung ihrer Verwalterstellung ihren Partner entsprechend beauftragt haben. Dann würden dem Partner die Ansprüche gegenüber A und B auch zustehen. Sollte die Beauftragung des Partners aber nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprochen haben, z.B. weil die Erbringung der Leistungen oder deren Notwendigkeit nicht nachgewiesen werden können, kann sich hieraus ein Schadensersatzanspruch des B gegenüber der A ergeben.  Kündigung des Mietvertrages Da nur B Vermieter ist, kann der zwischen ihm und der A und deren Partner bestehende Mietvertrag durch B durchaus gekündigt werden. Ein Kündigungsgrund kann in den rückständigen Mietzahlungen gesehen werden. Die weiteren Verfehlungen der A können aber allenfalls bedingt berücksichtigt werden, da diese durch A nicht als Vermieterin, sondern als Verwalterin begangen wurden und daher nur eine Kündigung des Verwaltervertrags rechtfertigen dürften, was auch zu empfehlen ist, um weiteren Fehlentwicklungen vorzubeugen. Nach einer Kündigung des Mietvertrages kann A zwar entsprechend ihrer Miteigentümerstellung die Immobilie mit verwalten. Zumindest die Nutzung durch deren Partner ist aber ausgeschlossen. Ferner kann die Verwaltung nach Kündigung des Verwaltervertrages nur durch A und B gemeinsam erfolgen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 BGB/a> .  Vorbeugemaßnahmen Um künftigen Fehlentwicklungen vorzubeugen, empfiehlt sich die Beauftragung einer „neutralen' Hausverwaltung, zumal B im Ausland wohnt und effektiv an der Verwaltung der Immobilie nicht teilhaben kann. Hierzu ist aber die Mitwirkung der A erforderlich. Ob diese erlangt werden kann, ist aber anhand der Vorgeschichte fraglich. Vielleicht kann die Zustimmung der A durch einen (Teil-)Verzicht auf die bestehenden Ansprüche „erkauft' werden. Alternativ bleibt nur die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft durch (Teilungs-)-Zwangsversteigerung. Diese kann aus dem Miteigentumsanteil heraus betrieben werden. Alternativ kommt auch in Betracht, die gegenüber A bestehenden Zahlungsansprüche titulieren zu lassen und anschließend über eine Zwangssicherungshypothek den Miteigentumsanteil der A zu belasten. Aus dieser heraus kann dann ebenfalls die Zwangsvollstreckung betrieben werden.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 994, § 744, § 280, § 425