Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  an unsere im Jahr 2008 fertig gestellte Doppelhaushälfte (Raum Karlsruhe) wird derzeit die Nachbarhälfte durch einen Bauträger (schlüsselfertiger Verkauf) angebaut, dem wir die Baupläne unserer dem Nachbargrundstück zugewandten Außenwand bereits während dessen Planungsphase zukommen ließen, um einen reibungslosen Anbau zu ermöglichen.  Zum Zeitpunkt der Anbringung unserer Dämmung und unseres Außenputzes existierten noch keine konkreten Planungen des Bauträgers hinsichtlich der Anbaumaße, so dass die zukünftig gemeinsame Wandseite lediglich mit einer Schallschutzdämmung (2 cm) versehen wurde. Nun wird die Nachbarhälfte auf einer Seite rund 80 cm kürzer gebaut, als unsere Hauswand, so dass dieser derzeit nur schallgedämmte Streifen unseres Hauses noch aufgedämmt (ansonsten Wärmeverlust / Schimmelbildung)  und verputzt werden muss. Daraus ergeben sich für uns folgende Fragen: 1) Wer muss die Kosten für diese nachträglichen Arbeiten tragen: (a) Wir, (b) Bauträger (schlüsselfertig) des Nachbarhauses oder (c) Käufer des Nachbarhauses, die die Planungen mit dem Bauträger gemeinsam durchgeführt und das zur Verfügung stehende Baufenster nicht voll ausgenutzt haben? - Bitte ggf. entsprechende Paragrafen benennen.  2) Durch das Aufdämmen entsteht auf dem betreffenden Streifen ein unvermeidbarer 80 cm breiter und 10 cm tiefer 'Überbau' auf das Nachbargrundstück, den wir unserer Ansicht nach nicht zu vertreten haben, da zum Zeitpunkt unserer Bauausführung von einem vollständig anschließenden Nachbarbau auszugehen war. Kann uns aus diesem Überbau trotz der Unvermeidbarkeit zukünftig ein Nachteil entstehen (Überbaurente o.ä.) bzw. wie ließe sich ein solcher Nachteil vermeiden?  Bereits vorab herzlichen Dank!  MfG  SG

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:  1.Gem. Bauvertrag hat der Bauträger die Doppelhaushälfte nicht nur schlüsselfertig, sondern auch frei von Mängel zu liefern. Auch wenn bereits eine Abnahme des Hauses ohne Mängel erfolgt sein dürfte, entsteht durch die kleiner Ausnutzung des Baufensters ein Mangel an Ihrer Doppelhaushälfte, der durch den Bauträger im Rahmen seiner Gewährleistungshaftung zu beheben ist. Insoweit ist der Bauträger verpflichte die offen bleibende Wandseite nachzudämmen oder eine Dämmwand zu ziehen, um den Mängel innerhalb der bestehenden Gewährleistung zu beseitigen.  Ob der Bauträger die Kosten selbst trägt oder auf den Nachbarn abwälzen kann, ist dabei für Sie von untergeordneter Bedeutung. Jedenfalls können Sie entsprechende Ansprüche nicht direkt gegen den Nachbarn mangels vertraglicher Beziehung, sondern nur gegenüber dem Bauträger durchsetzen.   Entsprechende Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger ergeben sich bei einem Bauvertrag nach BGB aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Abs. 1000ängeln">§§ 634 ff. BGB/a> , bei einem Bauvertrag nach den Regelungen der VOB nach a href="https://dejure.org/gesetze/VOB-B/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 13 VOB/B: Abs. 1000ängelansprüche">§ 13 VOB/B/a> .   Die Verjährung für Mängelansprüche beträgt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634a BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 634a BGB/a>  fünft, nach a href="https://dejure.org/gesetze/VOB-B/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 13 VOB/B: Abs. 1000ängelansprüche">§ 13 Abs. 4 VOB/B/a>  vier Jahre.    2. a) Hier wäre es ratsam, wenn der Bauträger eine entsprechende (Dämm-) wand als Verlängerung der Hauswand des Nachbarn einzieht, die dann auch zum Gebäude des Nachbarn zählt und damit kein Überbau darstellt.  b) Sollte hingegen eine Nachdämmung mit entsprechendem Verputzen erforderlich sein, so stellt diese ein Überbau dar. Dieser sollte durch einen einzutragende Baulast durch den Nachbarn akzeptiert werden.   Einen Anspruch gegen den Nachbarn den Überbau ohne Überbaurente zu akzeptieren haben Sie nicht, können aber den Bauträger auf SchadenserS. in Höhe der Überbaurente in Anspruch nehmen.   Die letzte Möglichkeit gilt es sicherlich soweit möglich zu vermeiden, da dies auch bei einem Widerverkauf zu Problemen führen könnte.  Ich hoffe Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschafft zu haben.  Mit besten Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 634a, § 634