Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   ich beabsichtige, einen Zeitmietvertrag für ein Haus auf drei Jahre abzuschließen. Der Vermieter hat zugestimmt, dass ich jederzeit vor Ablauf der Frist mit dreimonatiger Kündigungsfrist den Mietvertrag kündigen kann und bitten mich nun eine entsprechende Klausel zu formulieren. Dafür brauche ich Ihre Hilfe.   [Anmerkung: Ich möchte keine 'unechte Nachmieterklausel', da es mich in die Situation bringen kann, bei relativ kurzer Restlaufzeit des Vertrags, keinen geeigneten Mieter mehr zu finden.]  Derzeit sieht der Vertragsentwurf folgendermaßen aus:  ' § 4Mietdauer  Das Mietverhältnis wird auf die Dauer vom drei Jahren abgeschlossen.  Es beginnt am  01. Juli  2008 und endet am  01. Juli  2011, hierzu bedarf es einer schriftlichen Kündigung einer der Parteien mit einer Frist vor 3 Monaten zum Vertragsablauf.  Grund für die Befristung ist Eigenbedarf, da unsere Tochter von einem Auslandsaufenthalt zurückkehrt.  Wird weder vom Vermieter noch vom Mieter gekündigt, so verlängert sich das Mietverhältnis jeweils um ein weiteres Jahr.   Setzt der Mieter nach Kündigung den Gebrauch der Mietsache fort, wird das Mietverhältnis nicht stillschweigend verlängert oder neu begründet'  Vielen Dank für Ihre Hilfe!            

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.   Nun aber zu Ihrer Frage, welche ich auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:  Zunächst ist festzustellen, dass die von Ihnen zitierte Klausel nach aktueller Rechtslage unwirksam ist. Seit dem 1.9.2001 ist die Befristung eines Mietverhältnisses nur noch unter besonderen, im Gesetz abschließen aufgezählten Gründen möglich. Einen solchen Grund bietet beispielsweise der in Zukunft bestehende Eigenbedarf für sich oder einen Familienangehörigen.  Zwar ist die hier vereinbarte ursprüngliche Befristung von 3 Jahren möglich, wenn der Vermieter bei Rückkehr seiner Tochter aus dem Ausland die Wohnung benötigt und daher 'Eigenbedarf' hat. Jedoch stellt auch die nach dieser ersten Befristung bestehende Verlängerung um jeweils ein Jahr wiederum eine erneute Befristung dar, welche nicht durch einen Grund gerechtfertigt ist und damit keine Wirksamkeit entfaltet.  Das bedeutet nach herrschender Ansicht, dass die vorliegende Klausel eine wirksame Befristung für drei Jahre darstellt (sofern ein Befristungsgrund ausreichend dargelegt ist) und ohne entsprechende 'Kündigung' zum Ablauf der Befristung automatisch in einen unbefristeten Mietvertrag (mit ordentlicher Kündigungsmöglichkeit, Kündigungsfrist 3 Monate) übergeht.  Für die ersten drei Jahre ist eine ordentliche Kündigung grundsätzlich wegen der Befristung nicht möglich. Sie kann jedoch selbstverständlich vereinbart werden.  Ich empfehle eine Vereinbarung, die in etwa wie folgt lauten sollte: 'Zu Gunsten des Mieters bleibt die ordentliche Kündigung ausdrücklich möglich, so dass dieser das Mietverhältnis jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c BGB/a>  kündigen kann.'   Ich hoffe, ich konnte eine hilfreiche erste Einschätzung geben und wünsche Ihnen für die Zukunft alles Gute.  Mit freundlichen Grüßen   S. Schorn Rechtsanwältin   info@recht-kanzleischorn.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573c