Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  vor etwa zwölf Jahren erwarben meine Eltern gemeinsam mit 5 anderen Parteien ein Grundstück, welches in 6 Teile aufgeteilt wurde und auf dem 3 Doppelhäuser gebaut wurden.  Die Formulierung in den Kaufverträgen und Grundbucheinträgen lautet:  '274/1780 ... Miteigentumsanteil verbunden mit Sondereigentum an der Wohnung im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 5'  Nr. und Miteigentumsanteil bei jeder Partei entsprechend verschieden. Das Grundstück ist auch tatsächlich 1780 m² groß.  Die Teilgrundstücke sind gemäß Teilungsplan aufgeteilt (und mit Hecken und Zäunen abgegrenzt), jedoch kann man schon rein optisch auf dem Teilungsplan ersehen, dass die Größen der Teilgrundstücke nicht den erworbenen Anteilen entsprechen.  Irgendwas ist da schief gelaufen, entweder gab es ein Fehler beim Bauen oder schon viel früher, da wurden vielleicht den einzelnen Nr. falsche Anteile zugewiesen und verkauft.  Damals wurde eine Vermessung von öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren durchgeführt, die erhebliche Abweichungen im Verhältnis der erworbenen Anteile zu dem tatsächlich genutzten Teilgrundstück in der Fläche feststellte.  Es sieht so aus, dass es 3 Parteien gibt die teilweise erheblich mehr nutzen, als sie erworben haben. Eine Partei hält 60 Anteile mehr „besetzt', als sie gekauft hat. Dann gibt es 3 Parteien, die erheblich weniger nutzen oder auch nutzen könnten (aufgrund der Lage der Häuser ergibt sich für eine Partei z.B. keine sinnvolle Aufteilung, wie sie ihre 50 fehlenden Teile nutzen könnte).   Es beißt sich also mit dem Teilungsplan. Eine Änderung des Teilungsplanes wurde damals angestoßen, ist aber an der Weigerung der Parteien, die mehr Fläche umzäunt haben, als es ihren Anteilen entspricht, gescheitert.  Es sieht aber doch so aus, dass Einige Grundstück als Sondereigentum nutzen, welches sie nicht bezahlt haben (weder Kaufpreis, noch Grunderwerbssteuer, noch Grundsteuer oder Zinsen für die Finanzierung) und es gibt die anderen Parteien, die das alles bezahlen aber nicht nutzen können.  Was ist hier zu tun?   - Kann eine Änderung des Teilungsplanes erzwungen werden, damit die Teilgrundstücke den erworbenen Anteilen entsprechen?  - Kann ein monetärer Ausgleich erzwungen werden, also dass die Parteien, die mehr genutzt haben in den letzten zwölf Jahren und weiterhin nutzen, den anderen Parteien den Schaden ersetzen?  - Gibt es Urteile mit ähnlicher Problematik?  - Ich habe eins dieser Teilgrundstücke mit Doppelhaushälfte von meinen Eltern übernommen und frage mich nun, was wäre wenn ich es veräußern oder vermieten wollen würde? Jeder Käufer würde doch stutzig werden, warum das Grundstück so klein ist, obwohl er 274/1780 Anteile erwerben würde.   

Antwort: Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:  Abweichung der tatsächlichen Bauausführung vom Teilungsplan   1.   Möglichkeiten zur Erzwingung einer Änderung des Teilungsplans.   In Bezug auf die eigentumsrechtliche Grundstückssituation sind die WEG-Regelungen zu beachten. Beschlussfassungen haben sich daher an § 4 Abs. 2 und 3, § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 und an a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/23.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 23 WEG: Wohnungseigentümerversammlung">§ 23 Abs. 4 WEG/a>  zu orientieren.   Ferner ist es grundsätzlich so, dass der Teilungsplan richtig ist. Dies hat zur Konsequenz, dass manche Hauseigentümer Flächen nutzen, die eigentlich zum Sondereigentum einer anderen Wohnungseigentumseinheit gehören. Ein Eigentümerbeschluss zur Änderung der Teilungserklärung, nebst Teilungsplan wäre mangels Einhaltung der Formvorschriften (notarielle Beurkundung) unwirksam. Im Übrigen ist die Eigentümerversammlung nicht für eine Änderung der Größe der Sondereigentumsflächen zuständig, wenn es darum geht Eingriffe eines Sondereigentümers in das Sondereigentum eines anderen Sondereigentümers durchzusetzen, bzw. abzuwenden. Grundsätzlich ist der Aufteilungsplan vielmehr bindend, auch wenn die tatsächlichen Verhältnisse, bzw. die Bauausführung von diesem Plan abweichen.   Etwas anderes gilt nur dann, wenn die bauliche Ausführung so erheblich von den Regelungen  zum Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum abweicht, dass sie der planerischen Darstellung gar nicht mehr entspricht. Fehlt es absolut an der Bestimmtheit und damit an jeder Möglichkeit einer Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum, so entsteht und besteht insoweit kein Sondereigentum, sondern gemeinschaftliches Eigentum.   Dies wäre in Ihrem Fall gegeben, wenn es tatsächlich so ist, dass eine Herstellung eines mit dem Aufteilungsplan korrespondierenden tatsächlichen Zustands nicht möglich ist, weil z.B. in die Bausubstanz eingegriffen würde, oder an einem Raum mehrere Sondereigentumsrechte bestünden. Dies ist unmöglich, da die Entstehung von Sondereigentum eine Abgeschlossenheit des Wohnungseigentums voraussetzt.   Hiervon zu unterscheiden sind die Fälle wesentlicher Bauabweichung in denen die nach dem Aufteilungsplan im Sondereigentum stehenden Räume aber eindeutig identifizierbar sind. Dazu werden in Rechtsprechung und Literatur verschiedene Ansichten vertreten.   Der überwiegende Teil von Rechtsprechung und Literatur hält den ursprünglichen Aufteilungsplan auch bei geänderter Bauausführung für die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum für maßgeblich.   Eine Mindermeinung in Rechtsprechung und Literatur lehnt die Begründung von Sondereigentum an den vergrößerten Räumen aus dogmatischen Gründen und unter Hinweis auf den BestimmtheitsgrundS. in a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/3.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 3 WEG: Vertragliche Einräumung von Sondereigentum">§§ 3/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/5.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 5 WEG: Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums">5 WoEigG/a>  ab.  Eine weitere Meinung will die Regelungen zum Überbau nach§§ 913, 93, 94 analog anwenden.    2.   Ausgleich für die letzten 12 Jahre  Sofern Sie einen Ausgleich für die Vergangenheit beanspruchen möchten, bedarf es einer Anspruchsgrundlage sowie eine schuldhafte Pflichtverletzung der „Überbauenden'. Dafür spricht, dass es erkennbar war, dass die Grundstücke falsch eingemessen wurden, bzw. vom Teilungsplan abweichen. Dementsprechend hätten die Nutzer zumindest fahrlässig gehandelt. Dadurch wird deren Schadensersatzpflicht und damit Ihr Ausgleichsanspruch begründet.   Im Übrigen begründe das bloße Vorhandensein eines rechtmäßigen Überbaus zumindest nach der weiteren Meinung auch ohne Pflichtverletzung von selbst die in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§§ 912 f. BGB/a>  bezeichneten Rechtsfolgen (Duldungspflicht für das Nachbargrundstück und Rentenpflicht für das Stammgrundstück). Die Rente, die nicht über den Wert des überbauten Grundstücksteils hinausgehen darf ist jährlich im Voraus zu entrichten.    3.   Urteile mit ähnlicher Problematik:  Es findet sich eine lange Kette gerichtlicher Entscheidungen zu dieser Thematik. Zu nennen ist insbesondere das Urteil des BGH vom 5. 12. 2003, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20447/01" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.12.2003 - Abs. 5 ZR 447/01: Rechtsfolgen der Abweichung der Bauausführung einer Wohnungseige...">Abs. 5 ZR 447/01/a> , zu finden in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202004,%201798" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.12.2003 - Abs. 5 ZR 447/01: Rechtsfolgen der Abweichung der Bauausführung einer Wohnungseige...">NJW 2004, 1798/a>  ff.   Weitere interessante Entscheidungen zu diesem Thema sind:   BayObLG, Beschluss vom 30.07.1998 , Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2Z%20BR%209/98" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 30.07.1998 - 2Z BR 9/98: Zuordnung von Sondereigentum bei Abweichung der tatsächlichen...">2Z BR 9/98/a> , ZMR 1998, 794.  VGH München, Urteil vom 20.11.1997, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2%20B%2094.3258" target="_blank" class="djo_link" title="VGH Bayern, 20.11.1997 - 2 B 94.3258: Abgeschlossenheitsbescheinigung bei aufteilungsplanwidrig...">2 B 94.3258/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NVwZ%201999,%20559" target="_blank" class="djo_link" title="NVwZ 1999, 559 (3 zugeordnete Entscheidungen)">NVwZ 1999, 559/a> .  BGH, Urteil vom 06.06.1986, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20264/84" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.06.1986 - Abs. 5 ZR 264/84: Erweiterung von Sondereigentum">Abs. 5 ZR 264/84/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201986,%202759" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.06.1986 - Abs. 5 ZR 264/84: Erweiterung von Sondereigentum">NJW 1986, 2759/a> .  OLG Celle, Urteil vom 15.06.1979, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20U%2030/79" target="_blank" class="djo_link" title="4 U 30/79 (2 zugeordnete Entscheidungen)">4 U 30/79/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=OLGZ%201981,%20106" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Celle, 15.06.1979 - 4 U 30/79: Anspruch auf Veränderungen in einem Kellerraum in einer Wohn...">OLGZ 1981, 106/a> .  BGH, Urteil vom 11.05.2012, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20189/11" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.05.2012 - Abs. 5 ZR 189/11: Wohnungseigentum: Beschlusskompetenz für die Umwandlung von Geme...">Abs. 5 ZR 189/11/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%202012,%201036" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.05.2012 - Abs. 5 ZR 189/11: Wohnungseigentum: Beschlusskompetenz für die Umwandlung von Geme...">NJW-RR 2012, 1036/a> .  OLG Stuttgart, Urteil vom 17.10.2002, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2%20U%2037/02" target="_blank" class="djo_link" title="2 U 37/02 (3 zugeordnete Entscheidungen)">2 U 37/02/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BauR%202003,%201394" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Stuttgart, 17.10.2002 - 2 U 37/02: Bauträgervertrag: Vorliegen eines Mangels; Änderungsvorb...">BauR 2003, 1394/a> .   4.  Vorgehen im Falle der Veräußerung  Soweit dies nach Treu und Glauben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> ) zumutbar ist, begründet der Erwerb eines isolierten Miteigentumsanteils durch Ihren Käufer für die übrigen Miteigentümer auf Grund des Gemeinschaftsverhältnisses die Verpflichtung, den Gründungsakt so zu ändern, dass der sondereigentumslose Miteigentumsanteil nicht weiter bestehen bleibt (BGH in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20109,%20179" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.11.1989 - Abs. 5 ZR 143/87: Heilung des Formmangels einer Teilungsvereinbarung; Rechtsgeschä...">BGHZ 109, 179/a> ). Im Übrigen wäre die Rentenberechtigung mit zu verkaufen und auf die Abweichung zwischen Aufteilungsplan und tatsächlicher Sondereigentumsfläche hinzuweisen.     Bitte beachten Sie, sehr geehrte/r Ratsuchende/r, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Abs. 100.Abs. 1000. Markus Koerentz, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 912, § 242