Frage: In einer Erbangelegenheit stehen Bruder und Schwester die Hälfte einer Eigentumswohnung zu. Nun soll die Wohnung verkauft werden ohne das der Erbschein zum Termin vorliegt. Ein Erbschein zugunsten des Bruders und der Schwester wurde beantragt aber noch nicht erteilt. Nach Mitteilung des Rechtsanwaltes des Bruders wird der Erbschein durch das Nachlassgericht wohl erteilt werden. Der Bruder ist bereit den Verkaufsvertrag schon jetzt ohne Erbschein zu beurkunden. Die Schwester will abwarten bis der Erbschein da ist. Nun wurde vorgeschlagen, dass der Bruder als vollmachtloser Vertreter für die Schwester  auftritt und Sie den Vertrag dann nachträglich genehmigt wenn der Erbschein vorliegt. Sollte der Erbschein doch nicht erteilt werden, kann Sie dann die Zustimmung zur nachträglichen Beurkundung verweigern ohne mit Schadensersatzforderungen konfrontiert zu werden oder ist trotzdem der vom Bruder und den Käufern unterzeichnete Kaufvertrag gültig?

Antwort: Sehr geehrte (r) Fragesteller (in),  aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben möchte ich Ihre Frage, wie folgt, beantworten.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/177.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 177 BGB: Vertragsschluss durch Vertreter ohne Vertretungsmacht">§ 177 Abs. 1 BGB/a>  hängt die Wirksamkeit eines Vertrags, der durch einen vollmachtlosen Vertreter geschlossen wurde, von der Genehmigung des Vertretenen ab, ist also 'schwebend unwirksam'. Erst wenn der Vertretene den Vertrag nachträglich genehmigt, ist der Vertrag wirksam zustande gekommen.   Sollten hier die Vertretene Schwester den Vertrag also nicht genehmigen, ist der Vertrag im Verhältnis zu Ihr als Vertretene nicht wirksam zustande gekommen. Die vertretene Schwester haftet nicht.   Allerdings kann dann der Bruder als vollmachtloser Vertreter nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/179.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 179 BGB: Haftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht">§ 179 Abs. 1 BGB/a>  auf SchadenserS. oder Erfüllung gegenüber dem Käufer haften. Dies ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Käufer den Mangel der Vollmacht / Vertretungsmacht bei Vertragsschluss kannte (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/179.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 179 BGB: Haftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht">§ 179 Abs. 3 BGB/a> ). Es ist also mehr als ratsam, diesen Mangel der fehlenden Vertretungsmacht im notariellen Vertrag direkt mitaufzunehmen. Daneben macht es Sinn, im Notarvertrag den Käufer über den noch fehlenden Erbschein zu informieren, den Vertrag unter die Bedingung der Erbscheinserteilung zu stellen und ggf. ein Rücktrittsrecht zu vereinbaren, sofern der Erbschein nicht erteilt wird.  Hoffentlich konnte ich Ihnen weiterhelfen. Über eine positive Bewertung von z.B. 5 Sternen würde ich mich freuen. Falls Sie künftig neue Fragen haben, können Sie mich gerne über die Direktanfrage (a target="_blank" href="https://www.123recht.de/anwalt/Rechtsanwalt-Bernhard-Schulte-Frechen-__l108340.html)">https://www.123recht.de/anwalt/Rechtsanwalt-Bernhard-Schulte-Frechen-__l108340.html)/a> kontaktieren.  Mit freundlichen Grüßen  Schulte Rechtsanwalt, externer Datenschutzbeauftragter (TÜV) & Datenschutzauditor (TÜV)!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 179, § 177