Frage: Guten Tag, die Erblasserin M hat im gemeinsamen Testament mit V das zweite Kind Z zum alleinigen Nacherben und Ersatzerben eingesetzt. V wurde befreiter Vorerbe. Im Nachlass der M befand sich eine Immobilie G. Der Nacherben Vermerk wurde im Grundbuch von Immobilie G eingetragen.  Dem V entstanden nach dem Tod der M dessen eigene neue Schulden, also keine Nachlassverbindlichkeiten der M. Gläubiger des V ließen Zwangshypotheken in Grundbuch der Immobilie G eintragen. V möchte die Immobilie G zu 100 Prozent auf den Nacherben Kind Z durch unentgeltliche Schenkung mit Zustimmung von Z übertragen.  Frage 1. Gehe ich richtig davon aus, dass die Zwangshypotheken als dingliche an das Grundstück gebundene Rechte auch nach der Schenkung im Grundbuch stehen bleiben und nicht vom Erwerber Z gelöscht werden lassen können, auch wenn diese nicht seine eigenen Schulden betreffen?  Frage 2. a) Könnten die Gläubiger von V nach der Schenkung gegen den Erwerber Z aus den Zwangshypotheken die Zwangsvollstreckung durch Zwangsversteigerung betreiben? b) Könnten die Gläubiger von V nach der Schenkung gegen den Erwerber Z die Zwangsverwaltung der Immobilie betreiben, erst einmal unabhängig davon, ob dies aufgrund des bei Schenkung bestehenden Zustandes der Immobilie ohne weiteres möglich wäre?  Frage 3. Falls der Erwerber Z nach der Schenkung eigenes Geld und eventuell Bankdarlehen für die Sanierung und sowie eventuelle Umbauten oder Anbauten aufbringen und in die Immobilie P investieren würde. UND Falls die Zwangshypotheken immer noch im Grundbuch eingetragen wären, da diese nicht von Z gelöscht werden lassen können (siehe vorherige Frage 1. bzw. die Antwort dazu), und eine Zwangsvollstreckung in die als Nacherbe durch Schenkung erworbene Immobilie G nicht möglich wäre (siehe vorherige Frage 2. a) bzw. die Antwort dazu), wäre dann aufgrund des neuwertigen und jetzt Ertrags möglichen Zustandes der Immobilie G plötzlich doch die Zwangsverwaltung durch die Gläubiger des V möglich (siehe vorherige Frage 2. b) bzw. die Antwort dazu). Sei es nun, dass die Immobilie G ganz oder teilweise vermietet wäre oder ganz oder teilweise durch Z selbst genutzt würde. Müsste also Z für die Schulden des V durch Abführung von Erträgen oder durch Zahlung von Nutzungsentgelten für den selbst genutzten Teil auf eventuell einen längeren Zeitraum, eventuell bis zu seinem eigenen Lebensende, aufkommen, obwohl er die Mieterträge bzw. Miet- und Kostenersparnis für seinen eigenen Lebensunterhalt benötigt und Geld investiert hat.  Auf eine vollständige Angabe von Paragraphen würde ich erst einmal verzichten.  Ziel: Nacherbe Z möchte Zwangshypotheken zwecks Bankenfinanzierung der Sanierungskosten aus dem Grundbuch haben und auch nicht für Schulden des V aufkommen. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  u>b>Zu Frage 1.)/b>/u>  Ja, so ist die Rechtslage, die Zwangshypothek bleibt auch nach der Schenkung auf Z bestehen. Nur im Nacherbenfall nach § 2115 BGB wird diese unwirksam.   u>b>Zu Frage 2.) a) /b>/u>  Ja, das können die Gläubiger, da das Recht an dem Grundvermögen haftet.   u>b>Zu Frage 2.) b) /b>/u>  Ja, das ist möglich.   u>b>Zu Frage 3.)/b>/u>  Auch in dem hier beschrieben Fall würde der Z weiterhin mit dem Grundvermögen haften, da durch die Schenkung nicht der Nacherbfall eingetreten ist und damit die Zwangshypothek mit dem Recht zur Zwangsversteigerung bzw. Zwangsverwaltung weiterhin aufrecht erhalten bleibt.  Somit wird in der von Ihnen hier beschriebenen Weise in keinem Fall das von Ihnen gewollte Ziel   blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>Nacherbe Z möchte Zwangshypotheken zwecks Bankenfinanzierung der Sanierungskosten aus dem Grundbuch haben und auch nicht für Schulden des Abs. 5 aufkommen./blockquote>  erreicht.  Um dieses Ziel erreichen zu können, muss eine Nachlassübertragung von Abs. 5 auf Z erfolgen, was keine Schenkung ist. Dies stellt ein Vertrag dar, der den Nacherbenfall eintreten lässt. Damit würde dann die Zwangshypothek untergehen und Abs. 5 weiterhin für seine Schulden alleine haften. Dieser Vertrag bedarf nach § 2371 BGB der notariellen Beurkundung.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Stefan Kolditz (Rechtsanwalt) 

Relevante Paragraphen: § 2371, § 2115