Frage: Unser Unternehmen, eine GmbH, hatte in 2002 einen Mietvertag mit einer Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen. Ende 2004 wurde ersichtlich, dass eine Fortführung dieses Mietvertrages auf Dauer unter finanziellen Aspekten nicht mehr möglich war. Mit dem Vermieter wurde deshalb am 24.03.2005 ein neuer Mietvertrag mit Vertragsbeginn per 01.04.2005 über kleinere Flächen in einem anderen Objekt vereinbart. Am 28.04.2005 wurden die neuen Räumlichkeiten übergeben. Am 03.05.2005 bezogen wir die neuen Räumlichkeiten. Eine Übergabe der alten Räumlichkeiten an den Vermieter fand nicht statt.   Gemäß der Betriebskostenabrechnung für 2005 sollen wir nun eine Nachzahlung in Höhe von rund 1300 Euro leisten. Dabei fiel uns auf, dass die Betriebskosten für die alten Flächen bis zum 15.05.2005 und für die neuen Flächen ab dem 01.04.2005 berechnet wurden. Es besteht also eine Überschneidung von 1,5 Monaten.  Welche Zeiträume kann der Vermieter der Betriebskostenabrechnung für die alten und die neuen Flächen zugrunde legen? Ist die Nutzungsdauer ausschlaggebend oder Beginn bzw. Ende des Mietverhältnisses gemäß Vertrag?        

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchenden,   im Bereich der Gewerberaummiete besteht weitgehend Vertragsfreiheit. Es wird also bezüglich der Fälligkeit der Betriebskosten die vertragliche Grundlage heranzuziehen sein.  Grundsätzlich gehören die Betriebskosten aber zur Miete, so dass es gemäß <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://dejure.org/gesetze/BGB/535.html' target='_blank'>§ 535 BGB</a> auf die Dauer des Mietverhältnisses ankommt und nicht auf die Dauer der Nutzung.  Denn solange Sie berechtigt sind, die Räume zu nutzen, sind Sie auch zur Gegenleistung verpflichtet. Machen Sie hiervon nicht Gebrauch, obwohl die Nutzung vertraglich vereinbart und auch tatsächlich möglich ist, geht dies zu Ihren Lasten.   Leider kann ich Ihnen keine für Sie günstigere Mitteilung geben, hoffe aber, Ihnen zumindest Klarheit über die rechtliche Situation verschafft zu haben.  Gerne können Sie bei Bedarf hier noch Rückfragen stellen.  Mit freundlichen Grüßen   Wolfram Geyer Rechtsanwalt      

Relevante Paragraphen: § 535