Frage: Ich bin nach dem Tode meines Vaters (1994) zu 16,67 Prozent Eigentümer des Hauses, das bis vor etwa zwei Jahren noch von meiner Mutter bewohnt wurde. Mein Mutter besitzt 50 Prozent des Hauses, meine Schwester ebenfalls 16,67 Prozent und die drei Kinder meiner verstorbenen Schwester je 5,56 Prozent. Zu den anderen Erben und meiner Mutter habe ich nach einer länger zurückliegenden Auseinandersetzung nur noch sehr sporadischen Kontakt.  Meine Mutter ist mittlerweile pflegebedürftig und wird seitdem von meiner Schwester in deren Haus gepflegt. Das Haus meiner Mieter stand deshalb einige Zeit leer. Jetzt hat meine Schwester das Haus offensichtlich vermietet. Sie hat mir lediglich die Absicht mitgeteilt. Ich habe daraufhin deutlich gemacht, dass ich gegen eine Vermietung bin. Bisher hat Sie mich nicht darüber in Kenntnis gesetzt, dass das Haus vermietet ist. Ich weiß davon nur, weil ich die Mieter gesehen habe.   Meine Mutter ist 90. Ihr gesundheitlicher Zustand ist schlecht. Hierzu habe ich drei Fragen:  1.Ich möchte nicht für durch die Vermietung möglicherweise entstehende Schäden aufkommen.  Gibt es für mich eine Möglichkeit gegen die Vermietung vorzugehen und den Mietvertrag möglicherweise annullieren zu lassen? 2.Wie bereits erwähnt wird meine Mutter von meiner Schwester und deren Familie gepflegt. Gelegentlich kümmert sich angeblich auch die Tochter meiner verstorbenen Tochter um sie. Außerdem hat meine Schwester einen Praktikantin engagiert. Sie haben beim Notar einen Pflegevertrag abgeschlossen. Für die Pflegekosten würden die Rente meine Mutter, ihre Ersparnisse, sowie die Pflegeversicherung verwandt, wurde mir mitgeteilt  Ist das rechtens? Wie kann ich gegebenenfalls dagegen vorgehen? 3.Ich habe mich nach dem Tode meines Vaters, als meine Mutter noch nicht pflegebedürftig war, intensiv um meine Mutter gekümmert. Kann ich dafür Ansprüche geltend machen? 4.Ich möchte, sollte meine Mutter sterben, meinen Anteil an meinem elterlichen Haus verkaufen. Ich fürchte, dass eine Vermietung den Verkauf des Hauses nach dem Tod meiner Mutter erschweren und den Erlös mindern wird. Kann ich eine Auszahlung meines Anteils durch die anderen Eigentümer erreichen, sollte das Haus vermietet, aber nicht verkauft werden? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte: In Ihrem Fall handelt es sich um eine Gemeinschaft nach Bruchteilen, so der juristische Ausdruck (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§§ 741/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1008.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1008 BGB: Miteigentum nach Bruchteilen">1008 BGB/a> ), da Sie mit mehreren Personen „Bruchteile' am Hauseigentum innehaben.  Im Falle einer Vermietung des Objekts stünde Ihnen der Mieterlös nach Ihrem Anteil zu (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/743.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 743 BGB: Früchteanteil; Gebrauchsbefugnis">§ 743 BGB/a> ). Sie würden also 16,67 % der Miete erhalten, wenn es zu einer Vermietung kommen würde.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 BGB/a>  sollen die Miteigentümer die Verwaltung des Gegenstandes, hier Hausgrundstück, gemeinschaftlich ausüben. Abs. 2 dieser Norm besagt: „Jeder Teilhaber ist berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen.' Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 BGB/a>  kann nach Mehrheitsanteilen eine Nutzung beschlossen werden, ohne das alle Teilhaber zustimmen müssen. Wenn die Mehrheit zustimmt, reicht dies aus.  Diese rechtlichen Grundlagen vorausgeschickt, möchte ich ihre Fragen beantworten:  1.Ich möchte nicht für durch die Vermietung möglicherweise entstehende Schäden aufkommen. Gibt es für mich eine Möglichkeit gegen die Vermietung vorzugehen und den Mietvertrag möglicherweise annullieren zu lassen? Wie in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 BGB/a>  bestimmt, verwalten Sie als Gemeinschaft von Eigentümern das Hausgrundstück gemeinsam. Es ist also grundsätzlich Ihre Zustimmung zum Abschluss eines Mietvertrages notwendig. Wenn Sie diese Zustimmung nicht erteilt haben, ist eine Nutzung des Hauses als Mietobjekt sehr wohl nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 BGB/a>  möglich, Ihnen steht aber nach § 743 ein Mietanteil zu.    2.Wie bereits erwähnt wird meine Mutter von meiner Schwester und deren Familie gepflegt. Gelegentlich kümmert sich angeblich auch die Tochter meiner verstorbenen Tochter um sie. Außerdem hat meine Schwester einen Praktikantin engagiert. Sie haben beim Notar einen Pflegevertrag abgeschlossen. Für die Pflegekosten würden die Rente meine Mutter, ihre Ersparnisse, sowie die Pflegeversicherung verwandt, wurde mir mitgeteilt Ist das rechtens? Wie kann ich gegebenenfalls dagegen vorgehen? Grundsätzlich ist ein solcher Pflegevertrag unproblematisch möglich und auch die Beiziehung Dritter gegen Entgelt kann in solchem Vertrag gestattet werden. Ihre Mutter kann, wenn sie möchte, ihr Vermögen dafür einsetzen. Letztlich ist sie es, die über ihr Vermögen verfügen kann, wie sie möchte. Eine letzte Möglichkeit, gegen einen solchen Pflegevertrag vorzugehen, wäre die Geschäftsfähigkeit Ihrer Mutter in Zweifel zu ziehen, also zu bestreiten, dass sie trotz ihres hohen Alters in der Lage war, rechtsverbindliche Handlungen dieser Größenordnugn vorzunehmen. Dafür würde man aber ein ärztliches Gutachten und wahrscheinlich auch einen Rechtsanwalt benötigen   3.Ich habe mich nach dem Tode meines Vaters, als meine Mutter noch nicht pflegebedürftig war, intensiv um meine Mutter gekümmert. Kann ich dafür Ansprüche geltend machen? Nein, leider nicht. Es ist verständlich, dass Sie angesichts des Pflegevertrages nur Ihre eignen Bemühungen ersetzt haben möchten. Hierfür gibt es aber keine Grundlage im Gesetz, es sei denn Sie hätten eine Vertrag mit Ihrer Mutter geschlossen, der einen AufwendungserS. vorsieht.   4.Ich möchte, sollte meine Mutter sterben, meinen Anteil an meinem elterlichen Haus verkaufen. Ich fürchte, dass eine Vermietung den Verkauf des Hauses nach dem Tod meiner Mutter erschweren und den Erlös mindern wird. Kann ich eine Auszahlung meines Anteils durch die anderen Eigentümer erreichen, sollte das Haus vermietet, aber nicht verkauft werden? In der Regel wird in Fällen wir Ihrem nach Eintritt des Erbfalls das Haus verkauft und die Erben nach Anteilen ausgezahlt. Möglich wäre auch, dass Sie dem „Haupterben Ihren Anteil verkaufen. So erzielt man in der Regel den höchsten Erlös.  Wenn der Haupterbe das Haus nicht verkaufen, sondern weiter vermieten möchte, haben Sie selbstverständlich das Recht, sich Ihren Anteil nach dem Verkehrswert auszahlen zu lassen.   Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 744, § 741, § 743, § 745, § 1008