Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe gemeinschaftlich mit meiner Lebenspartnerin im Rahmen einer Zwangsversteigerung am 16.05. die bislang von uns gemietete Wohnung ersteigern können.  Die Wohnung ist seit Februar des letzten Jahres zwangsverwaltet worden. Dem Zwangsverwalter ist die (recht hohe) Kaution nicht ausgezahlt worden. Er hatte mir nach damaliger Frage, was denn mit der Kaution geschehen würde, geantwortet, es sähe schlecht für uns aus, die Kaution sei wohl verloren.   Nun habe ich mich zwischenzeitlich informiert und erfahren, dass ein Zwangsverwalter zur Herausgabe der Kaution verpflichtet ist, wenn ein Mietvertrag gekündigt wird, selbst dann, wenn der die Kaution nicht vom vorherigen Eigentümer erhalten hat.  Nun stellt sich die Situation folgendermaßen dar: wir sind seit dem Zuschlag am 16.05 selber Eigentümer der Wohnung. Demnach würden wir in das Mietverhältnis eintreten. Da wir aber die Wohnung selber bewohnen, kann dies doch eigentlich nicht sein.  Meine Fragen lauten nun:   - Was ist jetzt genau mit dem Mietverhältnis geschehen? Müssen wir zusätzlich eine (ausserordentliche) Kündigung aussprechen? - Können wir die anteilige Miete (17.05 - 31.05) vom Zwangsverwalter zurück verlangen? Wenn ja: Was ist mit den Nebenkosten? - Können wir die Kaution vom Zwangsverwalter zurück verlangen?  Vielen Dank im Voraus!  Mit freundlichem Gruß

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  herzlichen Dank für Ihre Fragen und das damit entgegengebrachte Vertrauen.  Eine Kündigung ist nicht mehr erforderlich, da Sie gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  als Eigentümer in die Vermieterposition schlüpfen, also die Kündigung dann sich selbst gegenüber aussprechen müssten.  Das Mietverhältnis endet aber mit dem alten Vermieter (Zwangsverwalter) ab Zuschlagsbeschluss. Hier wäre dann an eine Erstattung des Mietzinses zu denken. Nebenkosten würden hierunter nur insoweit fallen, als sie bis zum Zuschlagsbeschluss mietvertraglich gezahlt hätten werden müssen.  Der Zwangsverwalter ist auch grds. verpflichtet die Kaution zurückzuzahlen. Die ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566a BGB: Mietsicherheit">§ 566a BGB/a> , insbesondere S. 2. Der BGH hat in seinem Urteil vom 16.07.2003 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2011/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 16.07.2003 - Abs. 8 ZR 11/03: Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Herausgabe der Mietkaut...">Abs. 8 ZR 11/03/a>  hierzu ausgeführt:  Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat. Diese Entscheidung meinen Sie sicherlich.  Allerdings bezieht sich der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566a BGB: Mietsicherheit">§ 566a S. 2 BGB/a>  darauf, dass die Kaution vom letzten „Vermieter„ zu fordern ist. Da Sie nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  in die Rechte des Mietvertrags eintreten, würde hier wieder ein Anspruch gegen Sie selbst bestehen. Nur, wenn der Zwangsverwalter die Kaution erhalten hätte, würden Sie einen entsprechenden Rückzahlungsanspruch besitzen. Vorliegend müssten Sie sich an den ersten Vermieter (Schuldner in der Zwangsverwaltung) wenden.  Ich hoffe, Ihre Fragen hilfreich beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen   Christian Joachim -Rechtsanwalt-   www.stracke-und-collegen.com  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566a, § 566