Frage: Im Februar 2012 erwarb ich eine Immobilie nebst Grundstück von einer Privatperson durch Mitwirkung eines Maklers. Bei Kauf der Immobilie waren Bauarbeiten der Stadt weitesgehend abgeschlossen.   Im Expose des Maklers wurde folgender Passus aufgeführt: 'Da die XXXX-Straße in 2011 erneuert wurde werden die noch abzurechnenden Erschließungskosten noch von den Verkäufern übernommen.'  Nach Einzug und Übernahme der Immobilie wurden lediglich aus meiner Beobachtung Parkboxen markiert, sowie Vermessungstätigkeiten durchgeführt, die in Zusammenhang mit diesem Bauprojekt stehen.  Im Kaufvertrag wurde folgender Passus zu Erschließungskosten vereinbart: 'Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch und sonstigen Anliegerkosten für heute ganz oder teilweise tatsächlich vorhandene Anlagen tragen die Verkäufer unabhängig davon, wann die Beitragsschuld entsteht oder durch Bescheid festgesetzt wird. Die Stadt XXX beabsichtigt in naher Zukunft die durchgeführten Erschließungsmaßnahmen mit den Anwohnern abzurechnen. Die auf die Verkäufer entfallenden Beiträge werden von Ihnen übernommen und bezahlt. Kosten für künftig errichtete Anlagen oder Teile von Anlagen trägt der Käufer. Der Notar hat darauf hingewiesen, dass der jeweilige Eigentümer kraft Gesetzes für rückständige öffentliche Lasten haftet.  Vor einigen Wochen erhielt ich nun den Erschließungskostenbescheid der Stadt für die erstmalige endgültige Herstellung der Erschließungsanlage.  Ich habe umgehend den Verkäufer über diesen Kostenbescheid informiert und um Überweisung der geforderten Summe gebeten.  Nun erhielt ich die Zusage des Verkäufers, die Erschließungskosten tragen zu wollen, jedoch werde er den Betrag um den Anteil kürzen, der während meiner Zeit als Eigentümer entstanden ist. Er hat von der Stadt ein Schreiben erhalten, dass während meiner Zeit als Eigentümer ein beitragsfähiger Gesamtaufwand von ca. 12% des Gesamterschließungsaufwandes entstanden sei.   Nun zu meiner Frage. Ist es rechtmäßig bei dieser Gestaltung des Kaufvertrages die Erschließungskosten quotal entsprechend den Eigentumsverhältnissen aufzuteilen, da ich aus meiner Sicht eine Partizipation an den Erschließungskosten per Vertrag ausgeschlossen wurde und es sich um die Ersterschließung handelt, lediglich bei der Errichtung zukünftiger Anlagen obliegt mir die Zahlungspflicht. Wird durch den Kaufvertrag hier ³436 BGB eingeschränkt? Aus meiner Sicht sind die Erschließungskosten vollumfänglich durch den Verkäufer zu tragen, da zumindest teilweise eine Anlage vor Abschluß des Kaufvertrages errichtet wurde.   Einsatz editiert am 11.12.2015 08:54:19

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   zu Ihren Lasten hat der Verkäufer Recht und eine anteilige Kostentragungspflicht Ihrerseits besteht:   Entscheidend ist der Passus:  'Kosten für künftig errichtete Anlagen oder Teile von Anlagen trägt der Käufer'  Damit wurde zum Ausdruck gebracht, dass die Arbeiten vor und nach Vertragsschluss entsprechend zu berücksichtigen sind und eine Kostentragungsquote führen.   Das ist auch nochmals mit :  'Die auf die Verkäufer entfallenden Beiträge werden von Ihnen übernommen und bezahlt.'  Dadurch wurde deutlich gemacht, dass die Beiträge des Erschließungsbetrages anteilig verteilt werden sollten.    Auch in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/436.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 436 BGB: Öffentliche Lasten von Grundstücken">§ 436 BGB/a>  wird u.a. auf 'die bis zum Tage des Vertragsschlusses getroffenen Maßnahmen' abgestellt, so dass der Vertrag (zumindest die Textpassage), insoweit nicht zu beanstanden ist und zu keiner anderen Bewertung führen kann      Fraglich kann allenfalls die Höhe sein, so dass dann der Beitragsbescheid und auch die Auskunft der Stadt genaustens überprüft werden sollten (auch zu der Frage, ob es wirklich alles umlagefähige Kosten sind).     Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 436