Frage: Meine Eltern haben ihre Wohnung meinem Sohn  vor 5 Jahren geschenkt. Nun bräuchten sie doch irgendwann das Geld, weil sie in ein Altersheim möchten, wozu ihre Rente nicht ausreicht. Wenn mein Sohn die Wohnung nun verkauft, muss er ja Steuern zahlen, weil sie ihm noch keine 10 Jahre gehört, oder? Wenn er sie meinen Eltern schenkt, können sie sie auch nicht steuerfrei verkaufen, oder? Wie könnten wir das lösen? Der Staat würde die Wohnung ja auf jeden Fall beanspruchen, um die Kosten im Altersheim zu erhalten, oder? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/528.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 528 BGB: Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers">§ 528 BGB/a>  kann eine Schenkung „wegen Verarmung des Schenkers' zurückgefordert werden, wenn der Schenker außerstande ist, seinen angemessenen Lebensunterhalt zu bestreiten. Dazu gehören gegebenenfalls auch ungedeckte Heimkosten. Es ist richtig, dass das Sozialamt, falls es für die ungedeckten Heimkosten einspringen muss, die Rückgabe der Wohnung verlangen kann. In diesem Fall leitet das Sozialamt diesen Rückforderungsanspruch auf sich über. Die Rückforderung kann in einem Zeitraum von zehn Jahren seit der Schenkung geltend gemacht werden. Wenn also Ihre Eltern innerhalb der nächsten fünf Jahre in ein Heim umziehen und die Kosten dafür nicht ausreichen, können sie die Wohnung zurückfordern. Bei diesem Rückforderungsanspruch der Eltern handelt es sich um eine Rückgängigmachung der Schenkung. Es handelt sich also nicht um eine Schenkung Ihres Sohnes zurück an die Eltern, was steuerlich einen erheblichen Unterschied macht.  Ihr Sohn kann die Herausgabe der Wohnung „durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrages abwenden' (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/528.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 528 BGB: Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers">§ 528 Abs. 1 S. 2 BGB/a> ), sodass ihr Sohn die Wohnung behalten kann, wenn er den monatlichen ungedeckten Betrag der Heimkosten übernimmt. Bei der Überlegung, wie man nun vorgehen sollte, wird es also darauf ankommen, welchen Wert die Wohnung hat, wann Ihre Eltern in ein Heim umziehen werden und wie hoch der ungedeckte monatliche Betrag ist.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 528