Frage: Fall: Im Rahmen einer Grundstücksschenkung durch Schenkungsgeber SG an Schenkungsnehmer SN wird zur Sicherung eines bedingten Übereignungsanspruchs die Eintragung einer Vormerkung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 BGB/a>  an erster Rangstelle im Grundbuch vermerkt, die verschiedene Rückübertragungsfälle an den Schenkungsgeber SG bedingt. Unter anderem die Zwangsvollstreckung oder Verfügungen im Rahmen der Zwangsvollstreckung in das Grundstück. Dem Schenkungsnehmer SN verbleiben im Rückübertragungsfall nur der Ersatz für Bauten auf dem Grundstück die er selbst vorgenommen hat. SG beabsichtigt damit, dass das Grunstück nicht in fremde Hände fällt. Wenn nun im Rahmen einer Zwangsversteigerung der Ersteigerer ES des Grundstücks trotz des im Grundbuch erstrangig gegenüber dem SG gesicherten Rückübertragungsrecht nicht bereit ist, dass Grundstück rückzuübertragen, welche Möglichkeiten verbleiben dem SG das Grundstück wieder in das Eigentum zu bekommen.   Gehen wir davon aus, der ES ist eine kapitalstarke Institution mit starken Beziehungsgeflechten in die örtliche Politik, genau so wie es in der Realität vorkommt.  Hat der SG in der Praxis und nicht nur in der Theorie einen umsetzbaren Rechtsanspruch und somit eine Chance auf Rückübertragung wenn ja auf welchem Weg und mit welchem Einsatz? Wenn Nein, hat er einen Anspruch auf Schadenersatz für das trotz Sicherung verlorene Grundstück? Wenn ja, wie wird desen Höhe ermittelt (Verkehrswertgutachten vom Gericht bestimmt etc.)  Bitte die wichtigsten Paragraphen hierzu benennen. Danke.        !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  im Hinblick Ihres Einsatzes möchte ich die Frage wie folgt beantworten: Die Vormerkung ist kein der Zwangsversteigerung entgegenstehendes Recht im Sinn der a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/28.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 28 ZVG">§§ 28/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/37.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 37 ZVG">37 Nr. 5 ZVG/a> , so daß ein Gläubiger des Eigentümers die Zwangsversteigerung des mit ihr belasteten Grundstücks betreiben könnte. Die vorrangige Vormerkung verhindert jedoch einen Zugriff auf den Wert des Grundstücks. Sie fällt in das geringste Gebot (a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/44.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 44 ZVG">§§ 44/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/48.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 48 ZVG">48 ZVG/a> ), und ihr Wert steht zur Verteilung nicht zur Verfügung, so daß ein Erlösanteil nicht ausgezahlt werden darf. Freilich ist die Auflassungsvormerkung wie ein bedingtes Recht zu behandeln, solange der gesicherte Anspruch nicht endgültig festgestellt ist . Dies führt jedoch gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/120.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 120 ZVG">§ 120 Abs. 1 ZVG/a>  zu einer Hinterlegung oder einer Übertragung der Forderung gegen den Ersteher auf »die Berechtigten«, d.h. auf den betreibenden Gläubiger und den Vormerkungsberechtigten, so daß dem Erstgenannten ein unmittelbarer Zugriff auf Erlös oder Forderung verwehrt ist. Im übrigen kann der Vormerkungsberechtigte seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung gegen den Ersteher des Grundstücks gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/888.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 888 BGB: Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung">§ 888 Abs. 1 BGB/a>  durchsetzen (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2046,%20124" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 28.10.1966 - Abs. 5 ZR 11/64: Auflassungsvormerkung in der Zwangsversteigerung">BGHZ 46, 124/a> , 127), also einen Anspruch des Vormerkungsberechtigten gegen den ES auf Zustimmung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/GBO/19.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 19 GBO">§ 19 GBO/a>  fordern. Das kann dazu führen, daß Bietinteressenten sich durch eine Auflassungsvormerkung von Geboten abhalten lassen und eine Versteigerung kein Ergebnis bringt (vgl. Zeller/Stöber aaO § 28 Anm. 4.2. b). Anders wäre es hingegen, wenn der Vormerkungsberechtigte einem Rangrücktritt gegenüber der Bank, die die Zwangsversteigerung wohl aufgrund einer Grundschuld betreibt, zugestimmt hätte.  Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung.    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 888