Frage: Schadensersatzanspruch des Mieters verjährt ? Ein Mieter verlässt  zwischen 1.6.08 und 5.6.08 das von ihm bewohnte Reihenhaus (sein Anwalt schreibt„ er verließ das Anwesen am 31.5.08, weil noch immer keine Reinigungs-arbeiten aus einer brandverursachten Sanierung erfolgt waren„). Mit Schreiben vom 10.1208/Posteingang 18.12.08  reicht nun dieser RA beim Amtsgericht eine Klageschrift gegen mich, den neuen Eigentümer (seit 1.4.08) ein, mit der Begründung ein, ich sei durch den Eigentumsübergang in die Rechte und Pflichten des  lfd. Mietvertrags eingetreten und  habe schadensersatzmässig für all das geradezustehen, was der Voreigentümer und die u.a. mit der Abwicklung  der Brandsanierung  beauftragte Hausverwaltung seinem Mandanten angetan habe.  Das Amtsgericht hat schon einen Verhandlungstermin festgesetzt und weist darauf hin, dass eine Güteverhandlung keine Erfolgsaussicht besitzt.  Ich muss nun innerhalb der nächsten Tage eine schriftliche Klageerwiderung beim Amtsgericht einreichen, wobei mir a) überhaupt keine Einzelheiten zu den spezifizierten Schadensersatzpositionen bekannt sind  b) ich zu keinem der nun genannten Positionen logischerweise jemals Informationen erhalten habe ; Schadenszeitraum Ende Okt.2007 bis Ende Mai 2008     c) ich selbst einen RA einschalten musste, um die Hausverwaltung dazu zu bringen, mir ausstehende Mieten des April /Mai 2008 evtl gg Verrechnung Kaution zu überweisen ,sowie die NK-Abrechnung vorzulegen. d) ich mich absolut nicht für Dinge regresspflichtig sehe, die aus dem Geschäftsverkehr zwischen Mieter,Wohnungsverwaltung und Vor-Eigentümer entstanden sind.  Die für mich entscheidende Frage ist:  Kann ich  die Klage wegen  Verjährung (6-Monatsfrist)ablehnen  ? Auszug des Mieters 31.5.08  Klageeinreichung  10.12.08/22.12.08   Muss ich dann noch in der Klageerwiderung auf die einzelnen Schadensersatzpositionen eingehen, die wie gesagt ,alle aus der Kommunikation zwischen Wohnungsverwaltung/ Mieter/Sanierungshandwerker in einer Zeit herrühren, als ich  noch kein Eigentümer war ? Dass es überhaupt zu Meinungsverschiedenheiten und Schadensersatzansprüchen Zwischen Mieter und Hausverwaltung gekommen war, habe ich erst im ersten Gespräch mit dem Mieter im  April 2008 erfahren. 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Die 6-monatige Verjährungsregelung in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  erfasst nur vertragliche Verwendungsersatzansprüche sowie konkurrierende Ansprüche aus dem Recht der unerlaubten Handlung, der ungerechtfertigten Bereicherung und aus Geschäftsführung ohne Auftrag.  Der Schadensersatzanspruch des Mieters aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536 a Abs. 1 BGB/a>  wird von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  nicht erfasst, so dass Sie sich auf die Einrede der Verjährung wohl nicht berufen können.  Sie müssen in jedem Fall auf die Klage erwidern und Ihre Verteidigungsmittel vorbringen. Dies sollten Sie vorzugsweise durch einen Kollegen erledigen lassen.  Durch die Veräußerung des vermieteten Wohnraums des ehemaligen Vermieters, sind Sie nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 Abs. 1 BGB/a>  als Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten.  Solche Ansprüche des Mieters, die vor der Veräußerung entstanden und fällig geworden sind (insbesondere ein Schadensersatzanspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536 a Abs. 1 BGB/a> ), fallen aber nicht in die Dauer Ihres Eigentums im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> , so dass in diesem Zusammenhang der ehemalige Vermieter haftet.  Genau diesen Fall haben Sie aber beschrieben, so dass es überwiegend wahrscheinlich ist, dass die Klage unbegründet und daher abzuweisen ist.  Eine abschließende Berurteilung kann aber nur bei positiver Kenntnis des Sachverhalts, insbesondere des Schriftverkehrs, abgegeben werden. Jedenfalls ist angezeigt, sich durch einen Kollegen vertreten zu lassen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 536a, § 548