Frage: 1. Wie hoch bemisst sich eine angemessene Entschädigung für die Überbauung eines Grundstücks mit vier senkrecht übereinander stehenden Balkonen? Der unterste ragt in einer Höhe von ca. 3,0 m mit ca. 6,00 m Länge und 0,30 m Tiefe in das Grundstück.  2. Von einem gemeinschaftlich genutzten und finanzierten Spielplatz muss eine Kanalleitung an das öffentliche Kanalnetz angeschlossen werden. Sie müsste unterirdisch über ca. 5 m Länge durch das Sondereigentum dieses Eigentümers gelegt werden. Hat er Anspruch auf eine Entschädigung und wenn ja, wie hoch?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  1. Sofern sich der Überbau als duldungspflichtig erweisen sollte (wenn also weder vorsätzlich noch grob fahrlässig gehandelt wurde und nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben wurde (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 Abs. 1 BGB/a> )), ist der Eigentümer des betroffenen Grundstücks durch eine Geldrente zu entschädigen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 Abs. 2 S. 1 BGB/a> ). Die Rente stellt dabei einen Ausgleich für den Nutzungsverlust dar.   Die Festlegung der zutreffenden Rentenhöhe obliegt den Beteiligten, der Betrag kann insofern frei verhandelt werden. Können sich die Nachbarn nicht einigen, entscheidet das Gericht auf Zahlungs- oder Feststellungsklage. Maßgebend für die Beurteilung der Rentenhöhe ist dann der Verkehrswert allein der überbauten Fläche zum Zeitpunkt der Grenzüberschreitung (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2057,%20304" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 26.11.1971 - Abs. 5 ZR 11/70: Überbaurente">BGHZ 57, 304/a> , 305 ff = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201972,%20201" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 26.11.1971 - Abs. 5 ZR 11/70: Überbaurente">NJW 1972, 201/a> ; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2097,%20292" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 04.04.1986 - Abs. 5 ZR 17/85: Neigung der Grenzmauer">BGHZ 97, 292/a> , 297 = NJW 1986, 2139), sofern nicht vorgetragen wird oder ersichtlich ist, dass auch die Nutzung der nicht überbauten Fläche beeinträchtigt wird (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202007,%20300" target="_blank" class="djo_link" title="NZM 2007, 300 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NZM 2007, 300/a>  mit weiteren Nachweisen). Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/913.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 913 BGB: Zahlung der Überbaurente">§ 913 BGB/a>  ist diese Rente jährlich im Voraus zu bezahlen.   Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/915.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 915 BGB: Abkauf">§ 915 BGB/a>  kann der Eigentümer aber auch verlangen, dass ihm der überbaute Teil seines Grundstücks abgekauft wird. Die Höhe des Wertersatzes richtet sich hierbei ebenfalls nach dem Verkehrswert des Grundstücksteils im Zeitpunkt seiner Überbauung.  2. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 Nr. 4 WEG/a>  hat jeder Wohnungseigentümer das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Die Benutzung umfasst auch Eingriffe in die Sachsubstanz des Sondereigentums.   Die Wohnungseigentümer haften für jeden Schaden, der adäquat dadurch verursacht wird, dass das Sondereigentum hierbei in einen nachteiligen Zustand versetzt oder darin belassen wird (BayObLG DWE 1987, 58). Dem beeinträchtigten Mitglied der Gemeinschaft sind nach den Grundsätzen der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/249.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes">§§ 249 ff BGB/a>  sämtliche hierdurch entstehenden Schäden zu ersetzen (KG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZWE%202000,%20273" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 28.07.1999 - 24 W 9125/97: ErS. des durch Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten v...">ZWE 2000, 273/a> ). Der ErS. umfasst damit sowohl einen bleibenden Substanzschaden als auch einen Schaden durch entgangene Nutzung oder Gewinn (Verdienst-/Mietausfall, Ausweichunterkunft) (OLG Frankfurt a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202006,%20625" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Frankfurt, 17.01.2006 - 20 W 362/04: Wohnungseigentümergemeinschaft: Schadensersatzanspruch...">ZMR 2006, 625/a> ).  Diese Regelung ist im Übrigen auch auf Schäden anzuwenden, die einem Eigentümer an zugewiesenen Sondernutzungsflächen entstehen (OLG Düsseldorf a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202006,%20459" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 22.11.2005 - 3 Wx 140/05: Entschädigungsanspruch eines Wohnungseigentümers wege...">ZMR 2006, 459/a> ).  Konkrete Beträge kann ich Ihnen ohne Kenntnis aller Details (Verkehrswert des Grundstücks, Umfang des Eingriffs in das Sondereigentum/Sondernutzungsrecht bei Leitungsverlegung) aus der Ferne natürlich nicht nennen, allerdings ermöglichen Ihnen die oben ausgeführten Bemessungsmethoden grundsätzlich eine entsprechende Berechnung.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 249, § 913, § 912, § 915