Frage: Drei (erwachsene) Kinder haben vor einigen Jahren 3 Häuser überschrieben bekommen (im Wege der vorweggenommenen Erbfolge), bei deren Übertragung aber gleichzeitig ein Niessbrauchsrecht für den Vater eingerichtet wurde (mit Vertrag). Die Häuser sind alle Mietshäuser mit jeweils mehreren Einheiten (4-5 Einheiten pro Haus).  Der Niessbrauch für den Vater erstreckt sich auf alle Einnahmen von den Mieten (auf Lebenszeit den unentgeltlichen Nießbrauch an dem gesamten übertragenen Grundeigentum). Er übernimmt damit Pflichten die wie folgt im Vertrag festgeschrieben sind: 'Hiernach stehen dem Nießbrauchsberechtigten der Besitz und alle Nutzungen zu, er hat aber auch alle laufenden Lasten zutragen. Als Inhalt des Nießbrauchsrechts wird weiter vereinbart, daß der Nießbrauchsberechtigte in Abweichung von $l04l BGB auch die Erhaltungsaufwendungen, die über den Rahmen der gewöhnlichen Unterhaltung hinausgehen, und in Abweichung von $ 1047 BGB auch die außerordentlichen Lasten des Grundstücks zu tragen hat'. Der Vertrag enthält keine Regelungen zur Verwaltung der Grundstücke, und es gibt keinen Verwaltervertrag. Der Vater macht die Verwaltung (hat langjährige Erfahrung, aber keine Schulung oder Qualifikation), ohne den Kindern als Eigentümer Einsicht in Verwaltungsangelegenheiten und Kontozugang zu gewähren (zu den Hauskonten). Es besteht keine Transparenz hinsichtlich Entscheidungen und Zustand des Eigentums. Er hat weiterhin nun auch seine gegenwärtige Partnerin in die Verwaltung einbezogen, die keine Verwaltungserfahrung hat, ohne die Kinder in diesen Entschluss einzubeziehen.  Der Vater lehnt eine unabhängige Hausverwaltung mit dem Grund ab, das er es sich nicht leisten kann. Der Niessbraucher schliesst alle Versicherungen für das Eigentum ab, aber die Kinder haben keine Übersicht und Einsicht in die Versicherungen. Kann in dieser Situation den Kindern als Eigentümern Haftung entstehen für sachlichen oder sogar Personenschaden, welcher durch unsachgemässe Erhaltung und Verwaltung verursacht werden könnte, oder haftet der Niessbraucher uneingeschränkt? Das schliesst zum Beispiel Gesundheitsschaden durch Schimmelbildung oder Heizanlagen ein, die nicht voll neuen Bestimmungen entsprechen.  Gibt es Möglichkeiten eine unabhängige Verwaltung durchzusetzen gegen den Willen des Niessbrauchers? 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:  1. Kann in dieser Situation den Kindern als Eigentümern Haftung entstehen für sachlichen oder sogar Personenschaden, welcher durch unsachgemässe Erhaltung und Verwaltung verursacht werden könnte, oder haftet der Niessbraucher uneingeschränkt?   Hier besteht eine uneingeschränkte Haftung seitens des Nießbrauchers, der jedenfalls auch die Verwaltung übernommen hat.  2. Gibt es Möglichkeiten eine unabhängige Verwaltung durchzusetzen gegen den Willen des Niessbrauchers?  Der Nießbraucher hat nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1036.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1036 BGB: Besitzrecht; Ausübung des Nießbrauchs">§ 1036 Abs. 2 BGB/a>  bei der Ausübung des Nutzungsrechts die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrechtzuerhalten und nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft zu verfahren.  Den Nießbraucher obliegt die Verpflichtung, das Objekt nach objektiven Maßstäben ordnungsgemäß zu bewirtschaften.  Eine Verwaltung kann nur unter den Voraussetzungen der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1052.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1052 BGB: Gerichtliche Verwaltung mangels Sicherheitsleistung">§§ 1052/a>  und a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1054.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1054 BGB: Gerichtliche Verwaltung wegen Pflichtverletzung">1054 BGB/a>  verlangt werden.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.   Mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker - !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1036, § 1052, § 1054