Frage: In unserem Mietvertag wurde in einem Standard-Formular für ein unbefristetes Mietverhältnis handschriftlich vom Vermieter 'mindestens 5 Jahre' über dem Originaltext eingefügt.  Der Originaltext lautet: 'Das Mietverhältnis beginnt am 1. Juli 2009. Es läuft auf unbestimmte Ziet und kann von jedem Teil zum Schluss eines Kalendermonats unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden.'   Weil unser Vermieter schon nach 18 Monaten mündlich eine Mieterhöhung eingefordert hat, haben wir das Mietverhältnis fristgerecht  gekündigt. Daraufhin hat er die Mieterhöhung zurückgenommen und beruft sich nun auf die 5 Jahre Laufzeit und möchte die Kündigung nicht anerkennen. Ist der handschriftliche Eintrag ohne weitere Begründung schon ein Zeitmietvertrag oder ist unsere Kündigung rechtsgültig?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:  Es sieht hier ganz danach aus, als hätten Sie mit Ihrem Vermieter einen Kündigungsverzicht (= Kündigungsausschluss) in den ersten 5 Jahren vom Beginn des Mietverhältnisses an gerechnet vereinbart. Das hat nichts mit einem befristeten Mietvertrag/Zeitmietvertrag zu tun. Sie hätten damit trotzdem einen unbefristeten Mietvertrag geschlossen, der nur frühestens nach 5 Jahren gekündigt werden soll.  Ein Kündigungsverzicht ist durchaus zulässig, per Formularmietvertrag darf der Zeitraum, in dem eine Kündigung nicht ausgesprochen werden darf, allerdings nach höchstrichterlicher Rechtsprechung 4 Jahre nicht überschreiten (BGH, 06.04.2005, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2027/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.04.2005 - Abs. 8 ZR 27/04: Formularmäßige Vereinbarung eines Kündigungsverzichts in einem...">Abs. 8 ZR 27/04/a> ; 12.11.2008, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20270/07" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.11.2008 - Abs. 8 ZR 270/07: Formularmäßige Vereinbarung eines einseitigen Verzichts des Abs. 1000...">Abs. 8 ZR 270/07/a> ).    In Ihrem Fall sind es 5 Jahre. Der Kündigungsausschluss wäre damit vollständig unwirksam und nicht etwa auf 4 Jahre zu reduzieren, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/306.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 306 BGB: Rechtsfolgen bei Nichteinbeziehung und Unwirksamkeit">§ 306 Abs. 2 BGB/a> . Denn ansonsten würde das auf eine sog. geltungserhaltende Reduktion hinauslaufen, die unzulässig ist.  Sie hätten damit KEINEN Kündigungsausschluss vereinbart und könnten bzw. vielmehr konnten den Vertrag nach der vereinbarten Kündigungsfrist kündigen.  Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Felix Abs. 1000. Safadi Rechtsanwalt  _________ Allgemeine Hinweise:  Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 306