Frage: Liebe Rechts-Wissende,  ich habe eine ganz einfache Spezialfrage zum Thema 'Schönheitsreparaturen / Fristenregelung': Ich bin mir nicht ganz sicher, ob die Klauseln in meinem Mietvertrag (Vertrag von 1999) wirksam sind oder nicht.   Die Anlage zum Formularmietvertrag enthält folgende Passagen bezüglich des Auszugs/Übergabebedingungen-Benutzung-Schönheitsreparaturen:  '... Die Wohnung wird renoviert, mit Ausnahme der o.e Objekte unmöbliert und leer übergeben. Die Wohnung ist bei Auszug unabhängig von der Laufzeit des Vertrages wieder ebenso, d.h. komplett renoviert u.gemalert (s. nächster Absatz) zurückzugeben. ... Sofern erforderlich, ist der Boden bei Auszug mieterseits wieder sach- und fachgerecht anzuschleifen und neu zu versiegeln.  Schönheitsreparaturen sind mieterseits den gesetzlichen Bestimmungen entsprechend ebenfalls sach- und fachgerecht, letztere demgemäss alle fünf Jahre, spätestens jedoch vor Auszug durchzuführen. Schönheitsreparaturen/Renovierung umfassen insbesondere das Weissen von Decken und Wänden sowie d. wischfesten Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände in weiß, alte Tapeten sind vorher zu entfernen, die Wände vorher zu grundieren, ferner soweit nach Absprache mit dem Vermieter/Nachmieter erforderlich den deckenden Anstrich und das Lackieren der Innentüren sowie Fenster- und Außentüren von innen sowie sämtliche Holzteile, Versorgungsleitungen, und Heizkörper (diese mit Heizkörperlack d.h.e. hitzebeständigen Lack) in Weiß. Alte Lackschichten sind zu entfernen, bzw. anzuschleifen.   Kleine Reparaturen bis zu einer Höhe von DM 450,- pro Jahr trägt der Mieter. Bauschäden oder Schäden, die der Vermieter zu verantworten hat, sind hiervon ausgenommen.'  Meines Erachtens sind diese Vertragsvereinbarungen zumindest teilweise ungültig (wg. 'unabhängig von Laufzeit des Vertrages', wg. Fristenregelung, sowie die Passage zum Parkett); aber ich bin mir nicht ganz sicher.  Erschwert wird das ganze dadurch, dass ich die Wohnung in einem nicht fachlich renovierten Zustand übernommen hatte, was aber bei der Übernahme nicht deutlich war: Die Wohnung war schön weiß - dass der Vormieter teilweise nicht oder falsch grundiert hatte oder für diverse Oberflächen die falsche Farbe eingesetzt hatte, Rahmen teilweise mit Farbe bekleckst waren etc. konnte ich erst nach meinem Einzug bemerken.   Ich habe die baulichen/malerischen Eigenheiten zwar mit dem Verwalter des Vermieters in einem kleinen Übergabeprotokoll sowie brieflich gegenüber dem Vermieter vermerkt - aber der Besitzer des Hauses hat inzwischen gewechselt, und ist vom Vorbesitzer anscheinend nicht auf alle Eigenheiten des Hauses hingewiesen worden.   Für eine kurze Rückmeldung, ob die aus meinem Vertrag zitierten Passagen dazu führen, dass ich bei Auszug renovieren muß, oder  nicht, wäre ich dankbar. Mit bestem Gruß!  

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:  Bei meiner Antwort gehe ich davon aus, dass es sich um eine vom Vermieter vorformulierte Vertragsbedingung handelt, d.h. um keine Vereinbarung, die zwischen Ihnen und dem Vermieter im Einzelnen ausgehandelt worden ist.  In diesem Fall stellt die Regelung zur Endrenovierungsverpflichtung in der Anlage zum Mietvertrag eine unangemessene Benachteiligung zu Lasten des Mieters im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  dar, da nach dieser eine Renovierungspflicht unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mietwohnung besteht. Denn der durchschnittliche Mieter muss diese Regelung dahingehend verstehen, dass er die Wohnung in jedem Fall vor seinem Auszug renovieren muss, unabhängig davon, wie lange die Mietwohnung genutzt wurde und in welchem Zustand sich diese bei Auszug befand.  Gleichfalls ist die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen als unwirksam einzustufen, da diese auf eine starre 5-Jahres-Frist abstellt.   Sodann gehört das Parkettabschleifen und -versiegeln nicht zu den Schönheitsreparaturen. Eine Verpflichtung besteht daher nur dann, wenn am Parkett Schäden entstanden sind, die durch einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch, d.h. durch übermäßige Abnutzungen / Beschädigungen, vom Mieter verursacht wurden. Für derartige Schäden hat der Mieter einzustehen, d.h. z.B. die Schäden auszubessern oder für diese (anteilige) Kosten zu tragen.   Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.   Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.  Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.    Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen   Martin P. Freisler Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307