Frage: ich habe eine Frage zum Thema Vermietung, Auflösung eines Mietverhältnisses  Es liegt folgende Situation vor: Die Mieter einer Gemeinschaftspraxis möchten ihren Mietvertrag vorzeitig ( ½ Jahr vor Ablauf) beenden. Da es mit der einen Mieterin seit längerem Probleme gibt, möchten auch wir als Vermieter einen Auflösungsvertrag mit den beiden Ärzten vereinbaren. Dazu einige Fragen: •Gibt es für diesen Fall, ähnlich wie für einen Mietvertrag, Musterverträge? •Die Ärzte haben sich die Praxis vor ca. 15 Jahren auf eigene Kosten ausbauen lassen. Es wurden vom damaligen Eigentümer (meinem Vater) weder Abmachungen dazu getroffen, wie die Mietsache zu übergeben ist noch wurde eine Kaution einbehalten. Frage: Gibt es allgemein gültige Aussagen für einen solchen Fall? Kann man verlangen, dass Aus- und Umbauten (Trennwände z.B.) wieder rückgängig gemacht werden? Ist die Mietsache besenrein zu übergeben oder kann man Renovierung verlangen? •Kann man in einen Auflösungsvertrag eine Klausel aufnehmen, die besagt, dass die Praxis für Mietinteressenten auch ohne Anwesenheit des Eigentümers (ich wohne 600 km entfernt)  zugänglich gemacht wird?             

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:  1.Einen Auflösungsvertrag, der auf Ihre Situation passt, werden Sie nicht vorformuliert finden. Grundsätzlich finden Sie unter www.vermieterverein.de eine Reihe nützlicher Verträge, die Sie gegen eine geringe Gebühr herunterladen können. Ein Muster zu Aufhebungsverträgen finden Sie in juristischen Fachbüchern, z.B. Bei Hannemann/Wiegner „Wohnraummietrecht„ unter § 44.  2.Sie können sich also entweder selbst einen Aufhebungsvertrag zusammenstellen, oder Sie investieren das Geld in einen Anwalt vor Ort, der auf Gewerberaummietrecht spezialisiert ist und Ihnen diesen Vertrag dann erstellt.  3.Der Mieter ist zum Rückbau verpflichtet. Er muss bei Mietende auf seine Kosten Einbauten und Einrichtungen, die er zu Beginn oder während der Mietzeit vorgenommen oder vom Vormieter übernommen hat, entfernen und Umbauten grundsätzlich zurückbauen. Die Rückbaupflicht besteht auch dann, wenn die Einbauten mit Zustimmung des Vermieters vorgenommen worden sind (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201959,%202163" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 13.10.1959 - Abs. 8 ZR 193/58">NJW 1959, 2163/a> ). Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei der Überlassung befunden hatte, wobei Abnutzungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu beseitigen sind (BGH 10. 7. 2002 a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202002,%20913" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 10.07.2002 - Abs. 12 ZR 107/99: Pflicht des Mieters eines Tankstellengrundstücks zur Beseitigu...">NZM 2002, 913/a> ), wenn andere vertragliche Vereinbarungen getroffen wurden, im vereinbarten Zustand.   Sie haben also einen Anspruch darauf, dass die Wohnung so übergeben wurde, wie sie bei Beginn des Mietverhältnisses entgegengenommen wurde, also ohne Einbauten.  4.Wenn die Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nicht dem Mieter auferlegt wurden, müssen Sie diese Arbeiten durchführen. Kraft Gesetz ist das Aufgabe des Vermieters , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> . Ihr Mieter hat dann die Wohnung von den Einbauten zu befreien und besenrein zu übergeben.  5.Da in Deutschland die Vertragsfreiheit gilt, dürfen Sie alles vereinbaren, was nicht sittenwidrig ist, also auch die Verpflichtung der Mieter, die Wohnung anderen Mietinteressenten zugänglich zu machen. Zwingen können Sie Ihre Mieter dazu aber nicht.  Wenn Sie einen Rechtsanwalt suchen, können Sie das auf der Seite des deutschen Anwaltsvereins (www.dav.de).  Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem Rechtsproblem weiter geholfen.  Mit freundlichen Grüssen  Nina Heussen Rechtsanwältin  info@anwaeltin-heussen.de www.anwaeltin-heussen.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535