Frage: Wir hatten mit dem Verkäufer eines alten, ausser für handwerklich begabte Bastler nur noch zum Abriss taugenden Hauses mit kleinem Grundstück mündlich vereinbart dieses zu 45.000€ zu kaufen. Den Vorentwurf eines Notarvertrages haben wir beim Notar erbeten, können wir aber noch stoppen.   Nun stellt es sich heraus, das wir ein neues Haus auf dem Grundstück aus bestimmten Gründen (Mindestabstand von Nachbar etc, städtische Vorschriften) nicht nach unseren Vorstellungen bebauen können. Wir wollen daher vom Kauf zurücktreten.  Der Verkäufer wird sein Grundstück ohne uns schwer verkaufen können, da unser altes Grundstück an seines angrenzt und ein neuer Käufer Mindestabstand zu uns halten müsste und so nur ein 4m schmales Haus bauen könnte (10m breites Grundstück, nach altem Recht ganz bebaut, nach neuem Recht je 3m Abstand rechts und links) - oder das alte Haus sanieren müsste.   Allerdings können wir nicht behaupten, dass wir überhaupt nicht bauen können weil wir ja zu unserer Seite die 3m unterschreiten könnten, also für uns noch ein 7m breites Haus mögluch wäre.  Kann der Verkäufer von uns Schadenersatz verlangen wenn wir jetzt zurücktreten? Wenn ja - in welcher Höhe?  Wir haben bisher lediglich abgesprochen das wir das Grundstück zum bestimmten Preis kaufen wollen und das wir den Notar mit der Erstellung eines Vertragsentwurfs betrauen wollen.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:  Grundsätzlich ist festzuhalten, dass eine formvollendeter Kaufvertrag bzgl. der Immobilie noch nicht geschlossen wurde. Für diesen bedarf es stets der Einbeziehung eines Notars. Das müdliche Abkommen wäre allenfalls anls Vertragsverhandlung zu werten.  Dennoch wäre eine Schadensersatzpflicht denkbar. Der Anspruch ergibt sich konkret aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§§ 311 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">280 Abs. 1/a>  , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241 Abs. 2 BGB/a> , aus diesem wäre ein entsprechender Vertrauensschaden des Nachbarn zu ersetzen.   Die Aufnahme von Vertragsverhandlungen i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  dürften unstreitig vorliegen, die haben ja über den Kauf des Hauses gesprochen.  Fraglich ist aber, ob Sie eine Pflicht aus einem Schuldverhältnis i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/341.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 341 BGB: Strafversprechen für nicht gehörige Erfüllung">§ 341 Abs. 2 BGB/a>  verletzt haben. Sie tragen vor den Kaufvertrag nicht erfüllen zu wollen, da Sie die von Ihnen gewünschte Bebauung nicht durchsetzen können.  Hierzu muss der nachbar zum einen das berechtigte Vertrauen gehabt haben, dass der Vertrag tatsächlich zustande kommt. Dies ist eine Frage des Einzelfalles, Sie tragen vor, Sie hätten dem Nachbarn mitgeteilt das Grundstück zu einen gewissen Preis erwerben zu wollen, ggf. wäre also ein berechtigtes Vertrauen gegeben.  Darüber hinaus muss der Abbruch der Verhandlungen aber auch ohne trifftigen Grund erfolgen. Die von Ihnen gewünschte Bebauung war ein wichtiger Grund, warum Sie überhaupt kaufen wollten. Da diese Bebaaung nun nicht mehr möglich ist, wollen Sie nicht mehr kaufen. Dies ist ein trifftiger Grund, so dass die Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">§ 241 Abs. 2 BGB/a>  nicht erfüllt sind.  Unter Berücksichtigung der Formbedürftigkeit (Notar) eines Immobilienkaufvertrages und der Nichterfüllung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">§ 241 Abs. 2 BGB/a>  sind also Schadensersatzansprüche des Nachbarn wegen Abbruch der Vertragsverhandlung aussgeschlossen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.   Mit freundlichen Grüßen  Alex Park!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 341, § 311, § 280, § 241