Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, vor ca. einem Jahr wurde mir von meiner Mutter ein Haus überschrieben. In dieses Haus werde ich demnächst zusammen mit meinem Mann und meinen Kindern einziehen. Meine Mutter wohnt nicht im gleichen Haus, jedoch mein Großvater (eingetragenes, lebenslanges Wohnrecht), mit dem wir eine Wohngemeinschaft bilden werden (Küche, Keller und Garten werden geteilt). Das Haus ist renovierungsbedürftig und wir müssen ca. 35.000 - 40.000 Euro investieren (hierfür haben wir einen Kredit aufgenommen). Da mein Mann handwerklich sehr geschickt ist, werden viele Arbeiten von ihm selbst ausgeführt. Nach den Renovierungsarbeiten wird das Haus vermutlich einen höheren Wert haben.  Nun meine Fragen:  Sollte meine Mutter in den nächsten Jahren hilfebedürtig werden (Pflegefall, Altersarmut etc.) muss dann das Haus von uns verkauft werden?  Kann das Sozialamt uns zwingen in eine Mietwohnung zu ziehen?  Kann das Sozialamt meinen Großvater (87 Jahre alt) uns dem Haus werfen? Werden die Investitionen für die Sanierung und die Eigenleistung berücksichtigt? Für Ihre Antwort danke im Voraus! Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Die unentgeltliche Übertragung eines Grundstücks stellt rechtlich eine Schenkung dar.  Sollte Ihre Mutter in eine wirtschaftliche Notlage geraten, hat Sie durch den somit entstehenden Notbedarf einen Anspruch gegen Sie auf Rückabwicklung der vollzogenen Schenkung. Das ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/528.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 528 BGB: Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers">§ 528 BGB/a> .  Demnach kann, soweit der Schenker nach der Vollziehung der Schenkung außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten, vom Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§§ 812 BGB/a> ) fordern.  Der Anspruch ist erst nach Ablauf von 10 Jahren ausgeschlossen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/529.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 529 BGB: Ausschluss des Rückforderungsanspruchs">§ 529 Abs. 1 BGB/a> ).  Zu den Kosten des angemessenen Lebensunterhaltes würden auch die Kosten eines Pflegeheimes zählen.  Diesen Anspruch kann eine Sozialbehörde gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/SGB_XII/93.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 93 SGB Abs. 12: Übergang von Ansprüchen">§ 93 SGB Abs. 12/a>  auch gegen den Willen Ihrer Mutter auf sich überleiten und somit gegenüber Ihnen durchsetzten.   Eine Pflicht das Haus zu verkaufen ergibt sich hieraus jedoch nicht.   1)Sie sind als Tochter gegenüber Ihrer Mutter gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1601.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1601 BGB: Unterhaltsverpflichtete">§ 1601 BGB/a>  unterhaltsverpflichtet.  Daher können Sie als Beschenkte die Herausgabe (Rückübertragung des Hauses) durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrages nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/528.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 528 BGB: Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers">§ 528 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  abwenden.  Der Betrag, welcher von Ihnen im Falle einer Finanzierungslücke durch die Sozialbehörden gefordert werden kann, ist ebenfalls auf den Fehlbetrag beim laufenden Unterhaltsanspruch Ihrer Mutter beschränkt. Die Behörde kann daher  zunächst nur Wertersatz, nicht die Rückgabe oder Verwertung des Hauses fordern.   Wie hoch der Anspruch dann tatsächlich ist, hängt auch davon ab, wie viel Sie verdienen.   Hier sind auch Schonbeträge für Immobilien zu berücksichtigen.   2) Da Sie die Wohnung selber bewohnen, ist es Ihnen in der Regel nicht zuzumuten, das Haus zu verkaufen, um die Heimkosten zu decken.  Sie können ggf. gegenüber der Sozialbehörde ebenfalls die Einrede des Notbedarfs nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/529.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 529 BGB: Ausschluss des Rückforderungsanspruchs">§ 529 Abs. 2 BGB/a>  geltend machen.  Voraussetzung hierfür ist, dass Sie als Beschenkte bei Berücksichtigung Ihrer sonstigen Verpflichtungen außerstande sind, das Geschenk herauszugeben, ohne dass Ihr standesmäßiger Unterhalt oder die Erfüllung der Ihnen kraft Gesetzes obliegenden Unterhaltspflichten gefährdet wird.  3) Der Verkauf des Hauses wird zudem durch das auf den Großvater eingetragene Wohnrecht wirtschaftlich unmöglich sein.  Kein Käufer kauft ein Haus, was mit einer solchen Grunddienstbarkeit belastet ist, wenn diese ein lebenslanges Wohnrecht beinhaltet.   Das Sozialamt kann Ihren Großvater auch nicht einfach aus dem Haus werfen, da er insofern durch das Wohnrecht eine Position erlangt, welche nicht ohne weiteres zerstört werden kann.  Wenn Ihr Großvater ebenfalls leistungsfähig wäre, wäre es theoretisch jedoch denkbar, dass er sich an den Kosten der Pflege zusammen mit Ihnen beteiligen muss.   Dies ist aber sehr theoretisch und wird in der Praxis wohl nicht durchsetzbar sein, weil Vermögen, Einkommen angerechnet werden müssen, und der Großvater somit aller Wahrscheinlichkeit nicht leistungsfähig sein dürfte.   Ein Bruch des Wohnrechts im Zuge des Rückabwicklungsanspruchs der Schenkung ist ebenfalls nicht möglich, da das Wohnrecht vermutlich mit der Schenkung nicht in Zusammenhang stand, sondern dieses Wohnrecht schon vor der Schenkung bestand.   Die notwendigen Investitionen zur Instandhaltung des Hauses in Höhe von ca. 40.000 Euro haben ebenfalls einen Einfluss auf die Höhe des Rückforderungsanspruchs.  Der Rückübertragungsanspruch kann nur Zug um Zug gegen WerterS. der getätigten Investitionen gefordert werden. Anders ausgedrückt der Wert der Rückforderung reduziert sich durch Ihre Investitionen.   Wenn das Sozialamt, die Rückforderung bzw. den WerterS. anrechnet, können Sie mit diesem Anspruch aufrechnen, bzw. die Aufrechnung erklären. Dann kann es dazu kommen, dass auch deswegen auf eine Durchsetzung des Anspruchs verzichtet wird.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Christopher  Volke, Rechtsanwalt  Meine Ausführungen können in Ihrem Fall jedoch allenfalls eine  grobe rechtliche Orientierung bieten.  Eine verbindliche Auskunft ist schon deswegen nicht möglich, weil es immer auf den dann eintretenden konkreten Einzelfall ankommt. Zudem können im Rahmen der Onlineberatung viele entscheidungsrelevante Faktoren wie Einkommensanrechnung, Vermögensanrechnung nicht beurteilt werden.    Daher gilt im Falle der Rückforderung durch die Sozialbehörden der dringende Rat, sich anwaltlich beraten und vertreten zu lassen.  Die Thematik ist rechtlich kompliziert und daher sind die Entscheidungen der Sozialämtern fehleranfällig.  Mit freundlichen Grüßen   Christopher Volke Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 529, § 1601, § 528, § 812