Frage: Guten Tag! Ich habe im Oktober 1998 ein Haus gemietet. Es wurde ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (10 Jahre) mit Fortsetzungsmöglichkeit gewählt. Nach Ablauf der 10 Jahre wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, sofern die Vertragspartner das wünschen.  Im März haben der Vermieter und ich uns auf das weitere Bestehen des Mietverhältnisses verständigt, und ich habe ein Schriftstück verfasst, indem wir das noch mal fest geschrieben haben. Gleichzeitig sollte meine Frau, die nicht mehr dem Haushalt angehört, aus dem Mietvertrag entlassen werden.  Zur Unterzeichnung des Schriftstückes hat mir der Vermieter dann offenbart, dass er das Haus nun veräußern möchte, und die lange Kündigungsfrist für ihn hinderlich sei. Darauf haben wir  die Vereinbarung handschriftlich mit dem Satz ergänzt:  Zwischen dem Mieter X und dem Vermieter Y wird vereinbart, dass die Kündigungsfrist des Vermiters auf 6 Monate verkürzt wird. Gültigkeit ab dem heutigen (damaligen) Datum. Die Vereinbarung wurde dann von allen Beteiligten unterzeichnet.  Zwischenzeitlich habe ich die Kündigung mit einer 6 monatigen Frist erhalten.  Meine Fragen: Ist die die Verkürzung der Kündigungsfrist des Vermieters gültig? Ich habe hierzu einiges gelesen, aber nichts zu Verträgen gefunden die vor 2001 gschlossen worden sind.  Sollte die Verkürzung ungültig sein: Wie lange ist dann die Frist für den Mieter und den Vermieter?  Muss, bei einer außerordentlichen Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages, der Grund für die Kündigung zwingend im Kündigungsschreiben angegeben werden?  Für den Fall, dass die Kündigung ungültig ist: Muss ich den Vermieter darauf hinweisen, dass ich die Kündigung nicht akzeptiere, oder ist die Kündigung dann automatisch ungültig?         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   ich beantworte Ihre Fragen unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt:  Vorwegschicken muss ich, dass ich Ihren Angaben nicht ganz klar entnehmen konnte, wie der jetzige aktuelle Status des Mietvertrags ist. Falls Sie und Ihre Frau gemeinsam einen Mietvertrag geschlossen hatten, so können Sie diesen auch nur gemeinsam kündigen. Wenn Sie dann alleine in der Wohnung bleiben wollen, so müssen Sie dann einen neuen Mietvertrag mit dem Vermieter schließen.   Im übrigen ist der Zeitmietvertrag auf 10 Jahre ohnehin hinsichtlich der Befristung unwirksam, sodass ein unbefristetes Mietverhältnis bestand.   Daher schätze ich ihre Situation - unterstellt, ich habe Ihre Angaben korrekt verstanden - wie folgt ein:  Sie hatten gemeinsam mit Ihrer Frau einen unbefristeten Mietvertrag (wegen Unwirksamkeit der 10-Jahresfrist). Dieser Vertrag wurde einvernehmlich aufgehoben und Sie haben mit Ihrem Vermieter nunmehr einen neuen Mietvertrag geschlossen.   Vor diesem Hintergrund beantworte ich nun Ihre Einzelfragen:  1. Auf die Verkürzung der Kündigungsfrist kommt es nicht an, da meines Erachtens ein neuer Vertrag geschlossen wurde. Aber selbst wenn dem nicht so ist, darf die Kündigungsfrist nicht zum Nachteil des Mieters geändert werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 4 BGB/a> ) Es gelten daher die gesetzlichen Kündigungsfristen.  2. Der Vermieter darf grundsätzlich nur in zwei Fällen kündigen. Zum einen darf er wegen Eigenbedarfs kündigen, zum anderen darf er wegen mieterseitigen Vertragspflichtsverletzungen kündigen. Die Tatsache, dass er das Haus verkaufen will, ist kein Kündigungsgrund. Eine Ausnahme wäre eventuell möglich, wenn der Vermieter nachweisen könnte, dass er durch das Mietverhältnis an der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre. Dies klappt jedoch in der Praxis äußerst selten. Daher gilt der Grundsatz, dass ein Verkauf der Mietsache kein Kündigungsgrund ist. Und nur mit einem guten Grund lässt sich überhaupt ein Mietverhältnis von Seiten des Vermieters kündigen.   Der Mieter hingegen kann mit einer Frist von 3 Monaten jederzeit kündigen.   3. Der Kündigungsgrund muss seitens des Vermieters immer angegeben sein, egal ob es sich um eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung handelt. Der Mieter hingegen muss bei einer ordentlichen Kündigung keinen Grund angeben.   4. Nein, auf eine unwirksame Kündigung müssen Sie theoretisch gar nicht reagieren, da eine unwirksame Kündigung keine Rechtsfolgen in Gang setzt. Es macht aber natürlich Sinn, dem Vermieter zu sagen, dass Sie die kündigung nicht akzeptieren. Ich würde für diesen Fall aber empfehlen, die Korrespondenz einem Rechtsanwalt zu überlassen.    Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben. Gerne bin ich auch bereit, Ihre rechtlichen Interessen in dieser Angelegenheit weiter zu vertreten und durchzusetzen.   Mit freundlichen Grüßen  Stefan Aust Rechtsanwalt  Carl-Spaeter-Str. 76 56070 Koblenz Tel.: 0261 / 18501 Fax.: 0261 / 32134 e-mail: info@kanzlei-aust.com        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575