Frage: Ich habe eine Wohnung vermietet und einen Formularvertrag benutzt. In dem Formularvertrag sind die Schönheitsreparaturen und eine Quotenregelung bei vorzeitigen Auszug enthalten. Darüber hinaus habe ich handschriftlich ergänzt, dass die Wohnung unrenoviert (es handelt sich um einen Neubau-Erstbezug) aber malerfertig übergeben wird und dies bei Auszug im gleichen Zustand übergeben werden soll. Jetzt steht im Raum, dass alle Klauseln ungültig sein sollen und ich die Schönheitsreparaturen ausführen soll. Der Vertrag wurde vor Baubeginn unterschrieben.    Meine Frage: Muss ich jetzt die Wohnung des Mieters nach dem Plan der Schönheitsreparaturen renovieren?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Nach der Rechtsprechung des BGH sind u.a. nachfolgende Schönheitsreparaturklauseln unwirsam:  a) Quotenabgeltung  'Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 BGB/a>  unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen'  (vgl. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%20242/13" target="_blank" class="djo_link" title="BGH Abs. 8 ZR 242/13 (2 zugeordnete Entscheidungen)">BGH Abs. 8 ZR 242/13/a>  - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202015,%201871" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.03.2015 - Abs. 8 ZR 242/13: Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheit...">NJW 2015, 1871/a> ).  b) Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergegebenen Wohnungen  Die Leitsätze des BGH:  'a) Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ARZ%209/86" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 01.07.1987 - Abs. 8 ARZ 9/86: Formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Abs. 1000...">Abs. 8 ARZ 9/86/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20101,%20253" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 01.07.1987 - Abs. 8 ARZ 9/86: Formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Abs. 1000...">BGHZ 101, 253/a> ).  b) Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.  c) Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.  d) Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter.'  (vgl. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%20185/14" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.03.2015 - Abs. 8 ZR 185/14: Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheit...">BGH Abs. 8 ZR 185/14/a>  - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202015,%201594" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.03.2015 - Abs. 8 ZR 185/14: Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheit...">NJW 2015, 1594/a> ).   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Einer positiven Bewertung sehe ich entgehen.   Gerne höre ich von Ihnen.   Mit freundlichen Grüßen Karlheinz Roth - Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307