Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich wende mich mit folgender Frage an Sie: Wir haben vor 6 Jahren eine DHH-Neubau vermietet (Vertragsformular RNK Nr. 545- Neufassung nach der Mietrechtsreform). Zu Schönheitsreperaturen ist formularmäßig folgende Klausel enthalten: Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen. Hat der die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er bei Ende des Mietverhältnisses alle - je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung) - fälligen Arbeiten auszuführen.  Da wir individuell den Vertrag mit unseren Mietern bei Vertragsabschluß abgesprochen und gemeinsam ausgefüllt haben, wurde der Teil  - je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung - gestrichen und handschriftlich individuell folgender Passus unter 'Sonstige Vereinbarungen' aufgenommen: Nach Beendigung der Mietzeit ist das Haus frisch gestrichen und sauber gereinigt zu übergeben.  Unsere Mieter haben während der 6 Jahre keine Anstriche vorgenommen. Jetzt erhalten wir die Mitteilung von unseren Mietern, dass sie bei Auszug nicht streichen werden, da es rechtlich nicht haltbar ist.   Außerdem würde mich noch interessieren, ob eine Reinigung der Kellerfenster und Lichtschächte, wie sie lt. Mietvertrag vorgesehen ist, aber noch nie durch die Mieter erfolgt ist,obwohl wir öfters darauf hingewiesen haben, bei Übergabe von uns gefordert werden kann.   Über eine schnelle Antwort wäre ich dankbar, da die Übergabe in Kürze stattfindet.  Ein Ratsuchender            

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:  Bei der Frage, ob die Vereinbarung des Endanstriches wirksam ist oder nicht, kommt es in Ihrem Falle vor allem auf die Beweisbarkeit des Aushandelns der Vereinbarungen an. Grundsätzlich unterliegen Formularverträge einer verschärften Kontrolle, da es sich dabei um allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB/a>  handelt. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305b BGB: Vorrang der Individualabrede">§ 305b BGB/a>  gehen aber Individualabreden den AGB vor. Zwar hat die Streichung des Passus '– je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung –' den Anschein, dass hier eine Individualabrede vorliegt, wurde dies aber von Ihnen vorgegeben, ohne das der Vertragspartner hierauf Einfluß nehmen konnte, handelt es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung. Dasselbe gilt für die Vereinbarung der Endrenovierung. Dies hätte zur Folge, dass die Klauseln im Zusammenwirken unwirksam sind. Können Sie aber Beweisen, dass die Regelungen von Ihnen zur Disposition gestellt wurden, werden Sie nicht anhand der strengen Maßstäbe der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB/a>  kontrolliert und sind daher – zumindest nach jetziger Rechtsprechung – wirksam. Dann hätten Sie einen Anspruch gegen die Mieter darauf, dass das Haus gestrichen wird. Die Reinigung der Kellerfenster und Lichtschächte ist, soweit im Mietvertrag kein starrer Fristenplan dafür vorgesehen ist, zulässig. Danach können Sie vom Mieter vor Rückgabe der Mietsache verlangen, diese Reinigung durchzuführen.  Ich hoffe, daß meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.  Mit freundlichen Grüßen,  Florian Müller (Rechtsanwalt)     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305b, § 305