Frage: Sehr geehrter Anwalt, sehr geehrte Anwältin,  ich habe gerade meine Wohnung gekündigt, die ich bis zum Vertragsende am 30.9. für 3 Jahre und 3 Monate bewohnt haben werde. Im Mietvertrag sind folgende Regelungen zu Schönheitsreparaturen getroffen:  „(4) Der Mieter ist verpflichtet, die notwendigen Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen der Wände und Decken (kräftige Wandfarben dürfen nicht direkt aufgebracht werden), das Lackieren der Heizkörper, der Zimmertüren- und Zimmertürzargen sowie die Pflege der Wohnungseingangstüre, der Kunststofffenster- und –rahmen, der Duschkabine sowie der Kücheneinrichtung und das Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden.  (5) Die Schönheitsreparaturen sind im Regelfall in folgenden Zeitabständen, gerechnet ab Beginn des Mietverhältnisses, auszuführen: Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre; in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre; in anderen Räumen alle sieben Jahre; Lackarbeiten alle 7 Jahre.  Endet das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraums seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ermittelt. Unabhängig hiervon ist die Mietsache zum Auszugstermin an den Vermieter in geputztem Zustand zu übergeben.'  Nun zu meinen Fragen: a)Aufgrund der weichen Formulierung mittels „im Regelfall' unter (5) gehe ich davon aus dass Schönheitsreparaturen wirksam auf mich übertragen wurden. Teilen Sie diese Einschätzung?  b)Aufgrund der starren Abgeltungsfristen im zweiten Teil von (5) würde ich schließen, dass diese unwirksam sind. Teilen Sie diese Einschätzung? Wenn ja, würde dadurch die gesamte Klausel (5) unwirksam, oder nur der zweite Teil mit den Abgeltungsklauseln?  c)Was wäre nun vor Auszug konkret zu renovieren? Meine bisherige Vermutung hierzu: Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen, da das Mietverhältnis länger als 3 Jahre angedauert hat und Teil 1 von (5) wirksam ist.  d)Wie wäre eine geeignete Vorgehensweise gegenüber dem Vermieter? Dieser hat bereits telefonisch angedeutet, dass er auf die o.g. Abgeltungsklauseln besteht.   Danke im voraus und viele Grüße! 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage die ich Ihnen gerne wie folgt beantworte.  a.   Bei Formularmietverträgen ist eine Abwälzung sogenannter Schönheitsreparaturen nur dann zulässig, wenn sich die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem Grad der Abnutzung der Wohnung bemisst.   Dies ist also bei einem starren Fristenplan nicht der Fall. Eine wirksame Übertragung ist daher nur bei einem flexiblen Plan gegeben. Ein solcher liegt vor, wenn die zeitlichen Intervalle unter der Bedingung eines tatsächlichen Renovierungsbedarfes stehen. Dies kann durch Zusätze wie „ im Allgemeinen' oder „in der Regel' ausgedrückt werden. Da in Ihrem Vertrag die Formulierung „im Regelfall' enthalten ist, ist hier ein flexibler Plan gegeben. Mithin wurde in Ihrem Vertrag die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf Sie abgewälzt.  b.  Die Abgeltungsklausel ist nur dann wirksam, wenn eine wirksame Abwälzung von Schönheitsreparaturen erfolgt ist und zudem auch die Quotenabgeltungsklausel flexible gefasst ist. Dies ist dann der Fall, wenn die Klausel es zulässt, dass der Mieter sich auf fehlenden oder beschränkten Renovierungsbedarf berufen kann. Enthält der Mietvertrag also eine Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses ohne Bezug zu einem tatsächlichem Renovierungsbedarf zur quotenmäßigen Kostenabgeltung verpflichtet ist, so ist dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1, S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB/a> . Eine solche Klausel ist daher unwirksam.   Da auch im Ihrem Fall eine Berufungsmöglichkeit auf einen nicht gegebenen oder beschränkten Renovierungsbedarf ersichtlich nicht geregelt ist, ist von einer Unwirksamkeit der Klausel auszugehen. Rechtsfolge ist eine Unwirksamkeit der Klausel. Im Ergebnis müssen Sie daher die tatsächlich fälligen Schönheitsreparaturen wegen der wirksamen Abwälzung durchführen. Eine weitergehende Verpflichtung gibt es nicht, da die noch nicht fälligen Reparaturen noch nicht gefordert werden können (5 Jahren und mehr) und die kostenmäßige Beteiligung an solchen nicht fälligen Reparaturen unwirksam ist. Somit besteht hier kein Anspruch des Vermieters.  c.   Die konkrete Renovierungspflicht erfasst damit die fälligen Schönheitsreparaturen. Dies sind hier die im 3-Jahres- Intervall zu leistenden Arbeiten, soweit sie tatsächlich erforderlich sind. Eine unterdurchschnittliche Abnutzung kann einen verminderten Reparaturbedarf ergeben. In der Regel sollten Sie daher die im Vertrag nach 3 Jahren fälligen Reparaturen vor Ihrem Auszug durchführen, soweit bei Ihnen nicht deutlich verminderte Abnutzungsgrade vorliegen.  d.  Sie sollten dem Vermieter Ihre Rechtsauffassung mitteilen. Sie könne ihm hierbei das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 18.10.2006, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 7%20ZR%2052/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.01.2007 - Abs. 7 ZR 52/06: Abs. 1000ängelbedingte Kündigung: Wer trägt Beweislast für Kündigungsgr...">Abs. 7 ZR 52/06/a>  beilegen (im Internet auf bundesgerichtshof.de verfügbar).   Deren LeitS. lautet: 'Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsaächlichen Erscheinungsbildes der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit 'starrer' Abgeltungsquote), ist gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1, Satz1, Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.'   Wenn der Vermieter trotzdem auf seiner Forderung beharrt, sollten Sie es auf einen Rechtsstreit ankommen lassen. Sie können aber auch aktiv werden und die Auszahlung der Kaution fordern, die Vermieter wahrscheinlich aufrechnen möchte. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307