Frage: Guten Tag,   Ich bin Eigentümer und Bewohner meiner Wohnung in Berlin und möchte 2 Zimmer untervermieten. Hierzu hätte ich 1) gern gewußt, ob es sich dann überhaupt um eine sogenannte 'Untervermietung' handelt? Denn da ich ja selbst nicht Mieter bin, kann ich ja eigentlich nicht untervermieten.    Bei einer Zimmervermietung kann und möchte ich nicht so hohe Bonitätsanforderungen an den/die Mieter stellen und möchte sicher gehen, daß ich bei evtl. Mietrückständen den Mieter sofort aus der Wohnung raus bekomme. 2) Wie sieht es hier mit den Kündigungsfristen aus a) bei Mietrückständen b) ganz allgemein. 3) Sollte sich der Mieter nach erfolgter Kündigung durch mich weigern auszuziehen, muss dann auch mit Räumungsklage und Zwangsräumung per Gerichtsvollzieher vorgegangen werden? Oder darf ich einfach das Zylinderschloß der Wohnungstür austauschen? denn Zugang zur Wohnung habe ich ja, es dürfte also kein Hausfriedensbruch sein, wenn ich einen Mieter wegen Mietrückständen zwangsweise per Austausch des Türschlosses aus der Wohnung tun müsste. 4) Oder würde ich mich in einem solchen Fall strafbar machen?   Vielen Dank im voraus. 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  In Ihrem Falle handelt es sich nicht um eine Untervermietung, da Sie selbst Eigentümerin sind. Es handelt sich um ein Wohnraummietverhältnis.  Wegen Zahlungsverzug können Sie fristlos kündigen,a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB/a> .  Beachten Sie hier, dass drei Kündigungstatbestände genannt werden:  Verzug mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a 1. Alt.), Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a 2. Alt.) und Verzug über mehr als zwei Termine mit einer Miete in Höhe von mindestens zwei Monaten (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b).  Eine Kündigungsfrist gibt es dabei nicht. Vielfach wird dem säumigen Mieter jedoch eine Räumungsfrist von 7-14 Tagen eingeräumt (aus praktischen Erwägungen).   Die Kündigungsfristen bei einer ordentlichen Kündigung sind gestaffelt. Bis zu einer Mietdauer von 5 Jahren beträgt die Kündigungsfrist für beide Parteien 3 Monate (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB/a> ). Danach verlängert sich die Kündigungsfrist allein für den Vermieter um 3 Monate nach 5 Jahren und um weitere 3 Monate ab dem 8 Jahr.  Bei der Durchsetzung der Räumung haben Sie kein Selbsthilferecht. Sie müssen also, wie Sie selbst angesprochen haben, Räumungsklage erheben und den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen, falls der Mieter nicht selbst das Zimmer räumt.  Das Zylinderschloss dürfen Sie nicht selbst austauschen. Auch nicht bei Zahlungsverzug. Selbst in diesem Fall kann Ihr Mieter durch einstweilige Verfügung die Wiedereinräumung des Besitzes verlangen.  Unter Umständen machen Sie sich mit dem Austausch der Schlösser auch wegen Nötigung strafbar (In der Literatur wird sogar vereinzelt eine Strafbarkeit wegen Erpressung diskutiert).  Die Entfernung eines solchen Mieters müssen Sie dem Gericht und dem Gerichtsvollzieher überlassen.  Eine sofortige Räumung des Zimmers, wie von Ihnen gewünscht ist nicht durchsetzbar. Aus diesem Grunde ist es für den Vermieter unbedingt angezeigt eine Mietkaution zu verlangen um so die Zahlungsausfälle zu reduzieren.  Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573c, § 543