Frage: Guten Tag, kurz zusammengefasst:  Eltern haben Haus an Sohn überschrieben (ca. 2012). Grundstück ist Erbbaurecht, welches in 10 Jahren ausläuft. Haus besteht aus 2 Wochnungen und Keller. Nach der Schenkung (abbezahlt aber in teilweise schlechtem Zustand) saniert Sohn (neue Fenster, Dach neu und dämmen, Fassadendämmung) für ca. 120.000 Euro das gesamte Haus. Ebenfalls müssen die Eltern nur noch Energieverbrauch zahlen. Sonst nichts mehr. Eltern haben lebenslanges Wohnrecht im OG. Sohn wohnt mit Familie im UG. Eltern haben einige Nutzungsrechte im notariellen Vertrag. Energiekosten sind seitdem massiv gesunken.  Erbbau endet 2027. Gründstück kann für 60.000 Euro bei Stadt erworben werden. Sohn alleiniger Eigentümer im Grundbuch.  Im Laufe der Jahre gibt es viel Streit. Mutter hat wohl auch mal einen Streit aufgezeichnet. (Grundsätzlich ist das Verhältnis schlecht). Eltern haben schonmal mit grobem Undank gedroht.   Aktuell geht Sohn mit Frau (die auch massiven Streit mit Eltern hat) auseinander. Durch Trennung (Unterhalt Sohn, andere Lohnsteuerklasse) wird es knapp mit der Tilgung der restlichen 65.000 Euro Darlehen. Auch geht es dem Sohn psychisch (nachweisbar) schlecht.   Daher ist Miete keine Option, da die Kosten für Aufbereitung Wohnung etc. auch noch entstehen würden.  Sohn möchte verkaufen und schlägt dies Eltern vor. Dazu müssten beim Notar noch einige Punkte angepasst werden (z.b. gründstücksanteil, welches verkauft wird, etc).   Fragen: 1. Ist bei dieser Situation (Sanierung, keine Kosten für Eltern) überhaupt noch Grober Undank möglich? Es gab niemals eine Todesdrohung oder ähnliches, aber natürlich teilweise heftigen Streit - jedoch im letzten Jahr nicht mehr, weil man sich arrangiert hat. ich sehe das eher (nicht rechtlich gesehen) als ein Geben und Nehmen, da geklärt war, daß Überschrieben wird, aber danach die Sanierung erfolgt, die dringend nötig war.  2. Falls dies aus irgendeinem Grund doch passieren sollte - müssen Eltern dann nicht die vom Sohn gezahlen Sanierungen + Zinsen am Haus zurückzahlen?  Vielen Dank für eine persönliche einschätzung ohne zu häufiges oder ausschließliches Kopieren von Rechtstexten. Danke 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Ihre Fragen,  '1. Ist bei dieser Situation (Sanierung, keine Kosten für Eltern) überhaupt noch Grober Undank möglich? Es gab niemals eine Todesdrohung oder ähnliches, aber natürlich teilweise heftigen Streit - jedoch im letzten Jahr nicht mehr, weil man sich arrangiert hat. ich sehe das eher (nicht rechtlich gesehen) als ein Geben und Nehmen, da geklärt war, daß Überschrieben wird, aber danach die Sanierung erfolgt, die dringend nötig war.   2. Falls dies aus irgendeinem Grund doch passieren sollte - müssen Eltern dann nicht die vom Sohn gezahlten Sanierungen + Zinsen am Haus zurückzahlen?',  beantworte ich wie folgt.  zu 1) Die Schenkung kann nur unter den Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/530.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 530 BGB: Widerruf der Schenkung">§ 530 BGB/a>  widerrufen werden.  Es muss eine 'schwere Verfehlung gegen den Schenker oder einen nahen Angehörigen' oder grober Undank vorliegen.  Unter die erste Alternative fällig beispielsweise eine schwere Beleidigung oder eine grundlose Strafanzeige.  'Übliche' familiäre Streitigkeiten genügen nicht.  Ein Widerruf ist zudem ausgeschlossen, wenn seit dem Geschehen ein Jahr vergangen ist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/532.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 532 BGB: Ausschluss des Widerrufs">§ 532 S. 1/a> , 2. Alternative BGB).  > Grober Undank ist nicht ausgeschlossen, weil hier Sanierungen am Gebäude vorgenommen wurden. > Nach Ihrer Schilderung liegt grober Undank aber nicht vor. Ein Widerruf der Schenkung wird nicht durchgesetzt werden können.  zu  2) Im Falle eines wirksamen Widerrufs wären die die erbrachten Leistungen herauszugeben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§ 812 BGB/a> ). Da der Widerrufende ein saniertes Gebäude zurückerhält, wäre die Wertsteigerung des Gebäudes herauszugeben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/818.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 818 BGB: Umfang des Bereicherungsanspruchs">§ 818 Abs. 2 BGB/a> ), nicht der Wert der tatsächlichen Aufwendungen. Sie müssten aber auch den Wert Ihres Wohnvorteils herausgeben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/818.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 818 BGB: Umfang des Bereicherungsanspruchs">§ 818 Abs. 2 BGB/a> ). Zinsen für eine extra aufgenommene Finanzierung wären nicht 'zurück'zuzahlen.  Nutzen Sie bei Rückfragen bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 818, § 532, § 812, § 530