Frage: Nach Abschluß des Kaufs einer Wohnung stellte sich heraus, dass das direkt der Wohnung vorgelagerte Gebäude im Besitz des Motorradcubs 'Hells Angels' ist. Jeden Mittwoch werden dort Treffen abgehalten, häufiger auch Parties am Freitag ( auch mit Wildschweingrillen auf der der Wohnung vorgelagerten Terrasse.) Diese Tatsache war dem Verkäufer bekannt und wurde sowohl dem Immobilienmakler, als auch einer weiteren Käuferin bewußt verschwiegen. Bei Nachfragen vor dem Kauf wurde nur gesagt, dass es sich bei dem Gebäude um ein Cafe handelt. Die Frage lautet: Kann man wegen erheblicher Mängel in diesem Fall eine Kaufpreisminderung verlangen und wenn 'Ja' wieviel?  Rolf R.Elsholz

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen aufgrund des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:  In den meisten Immobilienkaufverträgen ist regelmäßig ein Haftungsausschluss vereinbart, durch den die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder zumindest beschränkt werden. Auf einen solchen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer aber nicht berufen, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. In diesem Falle ist dann eine Kaufpreisminderung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 Nr. 2 BGB/a>  möglich. Vorliegend kommt es nun darauf an, ob ein dem Verkäufer bekannter verborgener Mangel vorlag, über den er hätte ungefragt aufklären müssen oder ob es für jedermann erkennbar war, dass das Gebäude im Besitz des Motorradclubs ist und somit gewisse Lärmbeeinträchtigungen etc. zu erwarten waren. In letzterem Fall scheidet eine Haftung des Verkäufers aus. Nach Ihren Angaben haben Sie den Verkäufer auf das Gebäude angesprochen und bewusst eine verharmlosende Auskunft erhalten. Da jeder Verkäufer auch ungefragt über solche Umstände aufklären muss, die für die Kaufentscheidung wesentlich sind und deren Offenlegung der Käufer redlicherweise erwarten durfte, kann hier – vorbehaltlich der näheren Umstände vor Ort – von einer arglistigen Täuschung ausgegangen werden. Im Übrigen können Lärmbelästigungen grundsätzlich einen Mangel der Kaufsache begründen. Zu berücksichtigen ist neben der Ursache auch die Intensität der Geräusche. Eine mangelbegründende Lärmbelästigung ist allerdings abzugrenzen vom allgemeinen Lebensrisiko, es kommt hierbei auf darauf an, um welche Art von Lärm es sich handelt und in welchem sozialen Zusammenhang das Geräusch auftritt (OLG Köln, NJW 1998, 764). Als Käufer sind Sie für die Kenntnis des Verkäufers vom Mangel sowie für das arglistige Handeln allerdings darlegungs- und beweispflichtig. Ob das hier gelingen kann, ist aus der Ferne schwer zu beurteilen.  Sollte tatsächlich ein arglistiges Verschweigen vorliegen, können Sie den Kaufpreis mindern. Die Höhe der Minderung ist im Einzelfall und anhand der örtlichen Gegebenheiten festzulegen und kann deshalb nicht abgeschätzt werden. Ich empfehle Ihnen, von einem Kollegen vor Ort die Angelegenheit verbindlich klären zu lassen, schon allein, um etwaigen Rechtsverlusten vorzubeugen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen zunächst weiterhelfen konnte.  Marion Deinzer  Rechtsanwältin  ---------------------------------------------------------------------------------------------------  Bitte nutzen Sie bei Unklarheiten die kostenlose Nachfragefunktion. Wenn Sie eine weitere Vertretung über die hier erteilte Erstberatung hinaus wünschen, bitte ich Sie, mich zunächst per E-Mail zu kontaktieren. Ich weise Sie darauf hin, dass diese Plattform lediglich zur ersten rechtlichen Orientierung dient und eine ausführliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es ist nur eine überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems aufgrund Ihrer Angaben zum Sachverhalt möglich. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Angaben zum Sachverhalt kann sich eine abweichende rechtliche Bewertung ergeben.   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 437