Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir haben vor 2 Jahren eine Wohnung (120qm) angemietet, die von uns vollständig renoviert werden musste. Die von uns geleisteten Renovierungsarbeiten beinhalteten: Abschleifen von Parkett und Dielen in 3 Zimmern von insg. ca. 90qm, Tapezieren und Streichen von 5 Räumen, Abschleifen und Lackieren aller Türen und Fenster sowie Abriss einer raumteilenden Holzwand des Vormieters. Für die Renovierung wurde uns damals ein Mieterlass von 2 Kaltmieten (ca. 1200€) gewährt.  Im Mietvertrag sind die üblichen Klauseln zu Schönheitsreparaturen sowie Übergabe bei Auszug im einwandfreien Zustand vermerkt.  Die Wände befinden sich mittlerweile nicht mehr im einwandfreien Zustand bzw. zwei der Zimmer sind (Wände und Decken) in leuchtendem rot und blau gestrichen. Müssen wir trotz des schlechten Zustandes der Wohnung bei Übernahme diese vor der Übergabe an den Vermieter neu streichen?  Mit freundlichem Gruß        

Antwort: Guten Tag,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Das Gesetz geht von einer Instandsetzungs- und Renovierungsverpflichtung des Vermieters aus. Durch Formularmietvertrag können dem Mieter bei Wohnraum insbesondere die sogenannten Schönheitsreparaturen auferlegt werden, wie auch Kleinreparaturen. Ob der Mieter sodann zur Renovierung verpflichtet ist und in welchen Abständen, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen, diese unterliegen aber einer Inhaltskontrolle gemäß dem Gesetz zur Regelung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Unzulässig ist insbesondere, den Mieter durch Formularvertrag zu verpflichten, bei Auszug des Mieters die Räume zu renovieren, unabhängig vom Zustand der Räume. Es mehren sich insoweit auch die Entscheidungen, die bei Vereinbarung einer Endrenovierungsverpflichtung davon ausgehen, daß damit die gesamte Renovierungsverpflichtung des Mieters im Mietvertrag unwirksam ist, da diese von der Endrenovierungsverpflichtung nicht isoliert betrachtet werden kann.  Da es sich bei Mietverträgen im Regelfall um Formularmietverträge handelt, findet meist das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen Anwendung. Insoweit sind der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter Grenzen gesetzt. Die häufigsten Probleme in diesem Zusammenhang treten bei der Frage auf, wann und wie Schönheitsreparaturen auszuführen sind. Hinsichtlich des 'wann' sind grundsätzlich Renovierungsverpflichtungen nach einem so genannten Fristenplan wirksam. Er kann beispielsweise vorschreiben, Nassräume wie Küche und Bad alle drei Jahre, Flur, Wohn- und Schlafzimmer alle fünf Jahre sowie Nebenräume alle sieben Jahre zu renovieren. Problematisch wird es immer dann, wenn die auferlegte Pflicht zur Renovierung unverhältnismäßig ist. Dies sieht die höchstrichterliche Rechtsprechung beispielsweise dann als gegeben an, wenn sogenannte Endrenovierungsklauseln, wie z. B. 'Die Wohnung ist in einem renovierten Zustand zurückzugeben.', vereinbart werden, ohne dass weder die Zeit, die der Mieter die Wohnung bewohnt hat, noch die tatsächlich gemäß dem Fristenplan erbrachten Schönheitsreparaturen berücksichtigt werden. Dies kann zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters z. B. dann führen, wenn dieser nur eine kurze Zeit in der Wohnung gewohnt hat oder ein halbes Jahr nach Erbringung der Schönheitsreparaturen aus der Wohnung auszieht. Klauseln, die Vorstehendes unberücksichtigt lassen, können zur Unwirksamkeit der gesamten Bestimmung führen mit der Konsequenz, dass der Vermieter sämtliche Schönheitsreparaturen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  selbst zu tragen hat. Da viele Mietverträge eine Endrenovierungsklausel vorsehen, ist diese Problematik wohl auch in Ihrem Fall von Bedeutung.  Genauer Angaben können von hier leider nicht gemacht werden, da mir Ihr Mietvertrag nicht bekannt ist.   Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Christian Kah Rechtsanwalt www.net-rechtsanwalt.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535