Frage: Ich habe zum 30. Juni 2012 meinen Mietvertrag für meine Wohnung gekündigt. Vor Wochen habe ich die Wohnung leergeräumt und die Sicherungen in der Wohnung für den Strom abgestellt. Nach 2 Wochen kam ein Anruf von der Ehefrau des Vermieters, ich solle die Sicherungen wieder rein machen, da der Nachbar (einer gemieteten Lagerfläche) keinen Strom mehr hat. Der Nachbar brauche den Strom, um Sachen seiner Showband zu bedienen (zum Beispiel auf seinen Mischpult zu mixen).   Nach eigener Prüfung mit einen Zeugen (Bruder) haben wir festgestellt dass der Strom des Nachbarn über meinen Zähler läuft. Die Ehefrau des Vermieters, die auch damals mit mir den Mietvertrag unterschrieben hat, kam ohne Aufforderung in meine Wohnung und verlangte von mir wieder das alte Schloss einzubauen, obwohl noch bis 30. Juni der Mietvertrag besteht. Alle Mieten wurden bezahlt. Sie hat gesagt, sie bleibt solange in der Wohnung stehen bis ich das Schloss ausgetauscht habe. Nach weiterer Aufforderung meinerseits, sie solle die Wohnung verlassen, hat sie gesagt dass wir sie dann schon raustragen müssen. Darauf habe ich die Polizei angerufen. Vor eintreffen der Polizei, hat die Frau des Vermieters wieder die Wohnung verlassen.   Meine Frage:  Kann ich den Mietvertrag fristlos wegen Nötigung (oder auch Hausfriedensbruch) das Schloss zu tauschen, kündigen? Das ganze hat mir unsinnige zwei Stunden Zeit gekostet.   Ich habe nicht nach jeder eventueller Besichtigung Zeit zwei Stunden zu diskutieren. Das Schloss will ich nicht umbauen, da der Strom über einen Zähler läuft und ich dafür zahlen soll. Was die Vermieter auch wissen.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Das geschilderte Verhalten der Ehefrau des Vermieters dürfte sowohl den Straftatbestand der Nötigung (a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/240.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 240 StGB: Nötigung">§ 240 StGB/a> ) als auch des Hausfriedensbruches (a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 StGB: Hausfriedensbruch">§ 123 StGB/a> ) erfüllen.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 BGB/a>  kann jede Partei das Mietverhältnis aus WICHTIGEM GRUND außerordentlich fristlos kündigen.  Nötigung und Hausfriedensbruch können jeweils ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung sein (LG Mannheim WuM 1985,264;a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201978,50" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 1978,50 (2 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 1978,50/a> ).  Das Verhalten der Ehefrau des Vermieters ist im Übrigen als Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag dar.  In einem solchen Fall ist eine fristlose Kündigung erst nach einer ABMAHNUNG zulässig (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 BGB/a> ).   Eine Abmahnung wäre nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 BGB/a>  nur dann entbehrlich, wenn 1. die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.  Nach Ihren Angaben gehe ich davon aus, dass sich der beschriebene Vorfall erstmalig ereignet hat. Außerdem hat nicht der Vermieter selbst, sondern die Ehefrau die Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt.  Es kann daher m.E. nicht angenommen werden, dass eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Auch ein 'besonderer Grund' für eine sofortige fristlose Kündigung dürfte nicht bejaht werden können, zumal das Mietverhältnis ohnehin zum 30.6.2012 endet.                                                                                                                                                                                              Im Streitfall entscheiden hierüber die Gerichte, etwa wenn der Vermieter auf Zahlung der Miete klagt.  Ich kann Ihnen daher nicht raten, ohne vorherige Abmahnung eine fristlose Kündigung zu erklären.  Ich rate Ihnen vielmehr, den Vermieter schriftlich durch Einwurfeinschreiben (Zugangsnachweis) abzumahnen.  Eine Abmahnung ist die ernsthafte Aufforderung, weitere Zuwiderhandlungen zu unterlassen. Sie sollten in der Abmahnung außerdem für den Wiederholungsfall eine fristlose Kündigung androhen.                                                                                                                            Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Reinhard Moosmann, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543