Frage: Betreff: Mietzins und Vereinbarungen bei mündlichen Mietverträgen  Nachricht: Hallo, ich bin vor ca drei Jahren navh dem Tod meines Vaters wieder zu meiner Mutter in das haus gezogen, das meinem Onkel gehört. In den letzten 5 Jahren davor gab es eine mündliche Vereinbarung zwischen meinen Eltern und meinem Onkel, daß diese keine Miete zahlen, dafür aber die laufenden Kosten, wie z.B. den Kredit der WFA mit dem das Haus noch belastet ist. Kurz nach meinem Einzug ist meine Mutter an Krebs erkrankt und musste in ein Pflegeheim, so daß ich alleine im Haus wohnen blieb, was meinem Onkel auch bekannt war. Dennoch war nie die Rede davon, die getroffene vereinbarung zu kündigen, so daß ich die Bezahlung der laufenden Kosten übernommen habe. Ende letzten Jahres bekam ich nunmehr Post von Anwalt meines Onkels der mich aufforderte Miete zu zahlen, auch rückwirkend. Anfang des Jahres habe ich dann bei einem besuch bei meinem Onkel mit ihm vereinbart, daß ich unter Beibehaltung der Vereinbarung mit dem laufenden Kosten einen Mietzins von 300,- Euro zahle, und zwar ab Vorliegen eines schriftlichen Mietvertrages. Diesen Mietvertrag habe ich bis heute nicht bekommen, daher habe ich auch weiterhin keine Miete gezahlt. Anfang des Jahres verstarb auch meine Mutter ( was meinem Onkel auch mitgeteilt wurde ), das Erbe wurde ausgeschlagen. Diesen Monat kam erneut ein Schreiben des Awalts mit einer Kündigung des Mietvertrages zum 31.12.07, da ich als Erbe ja in den Mietvertrag eingetreten bin und mein Onkel erst kürzlich Kenntnis vom Tod meiner Mutter erhalten habe würde er von seinem Recht der außerordentlichen Kündigung gebrauch machen. nachdem ihm mitgeteilt wurde, daß das Erbe ausgeschlagen wurde, erhielt ich heute ein neues Schreiben mit einer fristlosen Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete. Nun endlich zu meinen Fragen : 1) Ist diese fristlose Kündigung rechtskräftig ? Immerhin wurde ja keine Miete gezahlt, da diese ja nach getroffener Vereinbarung erst ab Vorliegen des schriftlichen Mietvertrages fällig würde. 2) Im gleichen Schreiben fordert er von mir Mietnachzahlungen für den Zeitraum 28.03.07-30.11.07 in Höhe von 3759,03 € ( 511,29 € pro Monat ). Ist diese Nachzahlungsforderung rechtskräftig ? 3) Wenn ich ausziehe, muss ich das Haus komplett geräumt übergeben ? Nach den Regeln des BGBs, die ja bei einem mündlichen Mietvertrag gelten, muss ich die Mietsache ja nur herausgeben, ob geräumt oder nicht wird dort nicht festgelegt.         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/580.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 580 BGB: Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters">§ 580 BGB/a> ).  Sie haben in diesem Zusammenhang mitgeteilt, dass Ihr Onkel von dem Ableben Ihrer Mutter Anfang des Jahres 2007 Kenntnis erhalten hat. Dies müsste jedoch im Zweifel nachgewiesen werden.  Vor diesem Hintergrund ist eine im Oktober 2007 erklärte außerordentliche Kündigung nicht wirksam, da die Monatsfrist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/580.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 580 BGB: Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters">§ 580 BGB/a>  nicht eingehalten worden ist.  Eine unwirksame außerordentliche Kündigung kann aber nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/140.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 140 BGB: Umdeutung">§ 140 BGB/a>  in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn dies dem mutmaßlichen Willen des Kündigenden entspricht und dieser Wille dem Kündigungsempfänger im Zeitpunkt des Kündigungszugangs erkennbar ist.  Diese Frage kann jedoch aus der Ferne - ohne im Besitz aller Sachverhaltsangaben zu sein - nicht verbindlich und abschließend beurteilt werden. Hiefür werden Sie sicherliche Verständnis aufbringen.  Die Nachzahlungsforderung ist nicht begründet, da kein entsprechender Mietvertrag zwischen Ihnen und Ihrem Onkel vereinbart worden ist. Ihr Onkel könnte allenfalls einen monatlichen Mietzins von EUR 300,00 beanspruchen, wenn er die von Ihnen vorgebrachte Vereinbarung sowie den Zugang des schriftlichen Mietvertrages bei Ihnen darlegen und beweisen könnte.  Bei Auszug müssten Sie Ihrem Onkel den unmittelbaren Besitz an der Wohnung einräumen, d. h., es ist nicht ausreichend, wenn Sie die Wohn –und Haustürschlüssel in den Briefkasten einwerfen, da es in einem solchen Fall an der Mitwirkung Ihres Onkiels mangelt. Wenn Sie die überlassene Wohnung mit Einrichtungen oder Inventar versehen haben, erfüllen Sie Ihre Rückgabepflicht nur, wenn Sie die Einrichtungen und das Inventar beseitigen. Eine Rückgabe ist hingegen nicht erfolgt, wenn Ihr Onkel die Wohnung wegen der zurückgelassenen Sachen oder der noch vorhandenen Einrichtungen nicht nutzen kann. In diesem Fall müssten Sie mit einer gerichtlichen Auseinandersetzung rechnen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt -  Hamburg 2007 info@kanzlei-roth.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 140, § 580