Frage: Meine Eltern sind seit fast 10 Jahren Pächter eines Kleingartens in den neuen Bundesländern. Dieser liegt in keiner offiziellen Kleingartensiedlung, sondern in einem Gebiet mit Wohngrundstücken und weiteren reinen Kleingärten. Meine Eltern bewirtschaften den Garten regelmäßig. Es werden Pflanzen angebaut und es befindet sich eine Gartenlaube auf dem Grundstück. Seit Beginn des Pachtverhältnisses haben sie auch viel Zeit und Geld in den Garten und die Laube gesteckt (Einbau einer Dusche etc.). Der bestehende Pachtvertrag ist befristet und gilt jeweils nur für ein Jahr, es sei denn, er wird drei Monate zum Jahresende gekündigt. In dem Vertrag ist von einer nicht gewerblichen landwirtschaftlichen Nutzung bzw. kleingärtnerischen Nutzung die Rede. Vor einigen Monaten haben meine Eltern an die BVVG, die das Grundstück verpachtet, eine Kaufanfrage gestellt. Diese wurde verneint und auf die Pacht bestanden. Nun erhielten meine Eltern vor einigen Wochen die Information, dass das Grundstück doch verkauft wird und sie (neben jedem anderen) dafür bieten können. Das Grundstück wird nun auf den Internetseiten der BVVG unter der Objektnummer SD84-2800-085308  angeboten. Demnach können Gebote ab einem Mindestwert von 3500 € bis zum 30.06.09 für das Grundstück abgegeben werden. Meine Eltern werden mitbieten, da sie den Garten unbedingt behalten möchten. Sie können aber nicht sicher sein, dass Sie beim Kauf zum Zug kommen, zumal Ihnen bereits bekannt ist, dass es weitere Interessenten gibt, die möglicherweise ein höheres Gebot abgeben. Nun meine Fragen: a) Nach meinen Erkundigungen haben meine Eltern leider kein Vorkaufsrecht, da dieses nicht im Pachtvertrag festgehalten ist und es auch an der notariellen Beurkundung fehlt. Haben Sie dennoch eine Art Vorrecht vor anderen Kaufinteressenten, schon allein, da sie viel Geld in den Garten gesteckt haben und sich ihr Eigentum darauf befindet? b) Könnte es sein, dass hier das Bundeskleingartengesetz Anwendung findet? Es mangelt leider an den gemeinschaftlichen Einrichtungen wie Spielflächen und Vereinshaus. Ein gemeinsam genutzter Weg ist aber vorhanden. Wenn das BKleingG zur Anwendung käme, würde nach § 6 der Kleingartenpachtvertrag nur auf unbestimmte Dauer geschlossen worden sein. Die Kündigung müsste aus einem der in § 8 oder § 9 genannten Gründe erfolgen, welche jeweils nicht auf meinen Fall zutreffen. Das Grundstück ist und bleibt Gartenland. Nach meiner Auffassung wäre hiermit die Kündigung gar nicht zulässig und somit ein Verkauf ebenfalls nicht.  c) Sollten meine Eltern beim Verkauf nicht zum Zuge kommen, stehen Ihnen Entschädigungsansprüche für ihr dann nicht mehr nutzbares Eigentum (Gartenlaube mit sämtlichen Einbauten, Anpflanzungen etc.) zu oder könnte man von Ihnen verlangen, diese Dinge auf eigene Kosten komplett vom Grundstück zu entfernen? Im Vertrauen auf ein langes Weiterbestehen des Pachtvertrages haben Sie ja erst soviel Zeit und Geld in den Garten gesteckt. Ich bin der Meinung, dass ihre Interessen bzw. ihr Vertrauen so schützenswert sind, dass der Verkauf an jeden beliebigen Interessenten nicht in Ordnung sein kann. Ich hoffe, Sie können uns helfen, uns gegen dieses Vorgehen zu wehren. Vielen herzlichen Dank im Voraus.

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  a)  Wenn ihnen kein Vorkaufsrecht eingeräumt worden ist, sind sie leider auch nicht bevorzugt zu behandeln.  b)  Ein Kleingarten nach dem BKleinG ist ein Garten, der  1. dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung) und  2. in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefaßt sind (Kleingartenanlage).  Wenn der Garten Ihrer Eltern demnach in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen zusammengefasst sind, wäre das BKleinG anwendbar. Sie haben insoweit vorgetragen, dass es einen gemeinsam genutzten Weg gibt. Wege werden in § 1 Abs. 1 Ziff. 2 BKleinG als Beispiel genannt, so dass von einem Kleingarten ausgegangen werden kann.  Die Anwendbarkeit des BKleinG hat zur Folge, dass auch die Kündigungsregelungen in §§ 8 ff. BKleinG zu beachten sind. Eine außerordentliche Kündigung nach § 8 BKleinG kommt ohnehin nicht in Betracht.  c)  Eine Kündigungsentschädigung sieht § 11 BKleinG vor. Wird ein Kleingartenpachtvertrag nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 BKleinG gekündigt, hat der Pächter einen Anspruch auf angemessene Entschädigung für die von ihm eingebrachten oder gegen Entgelt übernommenen Anpflanzungen und Anlagen, soweit diese im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind. Zur Entschädigung ist der Verpächter verpflichtet, wenn der Vertrag nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 4 BKleinG gekündigt worden ist. Bei einer Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 oder 6 BKleinG ist derjenige zur Entschädigung verpflichtet, der die als Kleingarten genutzte Fläche in Anspruch nimmt.  Der Eigentümer des verpachteten Grundstücks kann jedoch sein Eigentum veräußern. In diesem Fall würde aber der GrundS. nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  - Kauf bricht nicht Miete bzw. Pacht - gelten, so dass der Pachtvertrag Ihrer Eltern bestehen bleibt.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566