Frage: Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin Herrmann,  Das Grundstück in Cotta Grundbuch Blatt 36 und Blatt 565 besteht im Wesentlichen aus einer landwirtschaftlichen Fläche, die die Grundstücksgemeinschaft  Jürgen Reich (70%) und Horst Schreyer (30%) am 3.5.1995 an die Agrar- Produktionsgenossenschaft (APG Pirna-Cotta e.G.) für 12 Jahre verpachtete.  In Sachsen dürfen landwirtschaftliche Flächen nur an Landwirte verpachtet werden, weil eine hobbymäßige Selbstnutzung nicht zulässig sein soll.  In diesem Landpachtvertrag wird nur Horst Schreyer als Verpächter genannt (ich nicht), aber ich allein habe den Pachtvertag unterschrieben. In § 2 Pachtdauer  des Pachtvertrages steht wörtlich folgendes:  „§ 2 - Pachtdauer 1) Die Pacht läuft 12 Jahre für die Zeit vom 1.1.1995 bis zum 31.12.2016.     Das Pachtjahr läuft vom 01.01. bis zum 31.12. 2) Das Pachtverhältnis verlängert sich jeweils um ein Jahr, falls die Vertragsparteien nicht innerhalb      von 6 Monaten vor Pachtende einer solchen Verlängerung wiedersprechen. 3) Ein auf unbestimmte Zeit verlängertes Pachtverhältnis kann von jedem Vertragsteil mit einer Frist von 6 Monaten zum Pachtende gekündigt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.'  Nach Pachtablauf habe ich als Verpächter am 14.2.2006 einen 1. Nachtrag zum Pachtvertrag (1 Seite) mit der APG Pirna- Cotta mit folgendem Inhalt unterschrieben: „§ 2 (1) wird wie folgt geändert:             Die Pacht läuft 15 Jahre – für die Zeit vom 1.1.2007 bis 31.12.2021 §3 (1) 1. Satz wird wie folgt geändert:            Der Pachtzins wird von 1,02 EUR/ Bodenpunkt auf 1,25 EUR/ Bodenpunkt erhöht. Damit beträgt die jährliche Pacht 669,95 EUR. Alle übrigen Vereinbarungen im Pachtvertrag bleiben gültig.'  Am 5.11.2012 findet der Verteilungstermin beim Amtsgericht statt. Meine Frau und ich werden dann neue Eigentümer, wenn dies nicht schon am Ersteigerungstag, 11.09.2012, erfolgte. Wir wollen dann das Grundstück 2013 verkaufen. Der Kaufinteressent möchte den Pachtvertrag jedoch nicht bis zum 31.12.2021 fortführen, weil er dann 10 Jahre lang sein Grundstück nicht nutzen kann. Dürfen meine Frau und ich jetzt als neue Eigentümer oder auch ein Käufer den Pachtvertrag zum 31.12.2013 kündigen, oder ist eine vorzeitige Kündigung (31.12.2021) ausgeschlossen? Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworte. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/593b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 593b BGB: Veräußerung oder Belastung des verpachteten Grundstücks">§ 593 b BGB/a>  - Veräußerung oder Bealstung eines verpachteten Grundstücks - kommt hier eine entsprechende Anwendung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  zur Geltung. Daraus folgt hier der auch im Mietrecht geltende Grundsatz: ,,Kauf bricht Miete nicht'.  Sie und Ihre Frau werden ab Eintragung im Grundbuch in den bestehenden Landpachtvertrag eintreten mit der rechtlichen Folge, dass Ihnen sämtliche Rechte aber auch Verpflichtungen aus dem Vertrag zustehen.   Eine vorzeitige ordentliche Kündigung scheidet demnach aus.  Eine vorzeitige außerordentliche Kündigung ist nur unter den Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594e.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594e BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 594 e BGB/a>  möglich. Darin heisst es:  § 594e Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund  (1) Die außerordentliche fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses ist in entsprechender Anwendung der §§ 543, 569 Abs. 1 und 2 zulässig.  (2) Abweichend von § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchstaben a und b liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug ist. Ist die Pacht nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr bemessen, so ist die Kündigung erst zulässig, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht in Verzug ist.  Es tut mir leid Ihnen keine besseren Nachrichten übermitteln zu können.  Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Bei Unklarheiten oder Verständnisschwierigkeiten nutzen Sie bitte die Nachfrage-Option.  Mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt Philipp Wendel!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 593b, § 594e, § 566