Frage: Wir wohnen seit 22 Jahren in unserer Mietwohnung und haben demnach noch einen alten Mietvertrag. Nun steht mittelfristig ein Hauskauf an. Stimmt es, daß wir nun auch nur noch 3 Monate Kündigungsfrist haben?  Wenn ja, ist das immer so zu verstehen, daß 3 Monate zum Monatende die Kündigung gilt?  Dann möchte ich noch folgendes wissen. In dieser besagten Wohnung zihet es durch alle Fenster. Dieser und weitere Mängel wurden mit dem Vermieter besprochen, schriftlich festgehalten und der Vermieter hat diese Liste unterschrieben. Nun will er aber die Fenster, die schon 20-30 Jahre alt sind, nicht erneuern lassen, sondern mit Kitt ausbessern. Damit sind wir aber nicht einverstanden. Können wir in diesem Fall die Miete mindern und wenn ja wieviel ?              

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten.  Zu 1) Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  tritt der der Käufer einer Wohnung an die Stelle des verkaufenden Vermieters. Dies bedeutet, dass der Käufer in alle sich aus dem (alten) Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten eintritt und zwar in alle, die zwischen dem veräußernden Vermieter und dem Mieter zum Zeitpunkt der Veräußerung bestehen und Bestandteil des Mietvertrages sind. In Ihrem Falle ändert sich demnach an den Kündigungsfristen nichts. Im Übrigen sei angemerkt, dass selbst bei einem „neuen„ unbefristeten Mietvertrag ein Vermieter kein ordentliches Kündigungsrecht gegenüber dem Mieter innehat.  Zu 2) Die undichten Fenster können einen Mangel der Mietsache darstellen. Eine dahingehend endgültige Beurteilung ist aufgrund fehlender Detailkenntnis nicht möglich. Der Vermieter hat die Verpflichtung Ihnen eine mangelfreie Mietsache zur Verfügung zu stellen - hier eine Wohnung mit dichten Fenstern.  Vor einer eventuellen Mietminderung müssen Sie zwingend Ihren Vermieter dazu auffordern, den Mangel zu beheben. Laut Ihrer Darstellung haben Sie das bereits getan.   Einen Anspruch auf neue Fenster haben Sie nicht, vielmehr steht es dem Vermieter frei, die Fenster auf andere Weise abzudichten und so den ursprünglichen Zustand der Mietsache herzustellen. Ein Recht die Miete zu mindern haben Sie in diesem Falle nicht.   Sollte der Vermieter sich weigern, den Mangel zu beheben, würde ich im vorliegenden Falle von einer Mietminderung i.H.v. 5 - 10 % ausgehen. Die zehnprozentige Mietminderung stellt aber wohl das Maximum dar und wäre lediglich im Hochwinter angemessen. Die Mietminderung errechnet sich grundsätzlich aus der Bruttomiete.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick ermöglicht zu haben und stehe für Ergänzungen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie ggf. für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Martin Kämpf Rechtsanwalt  Fon 089/ 22843355 Fax 089/ 22843356  info@kanzlei-kaempf.net www.kanzlei-kaempf.net     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566