Frage: Wir haben eine Wohnung gemietet, der Vermieter ist die Wohngesellschaft, die der Stadt gehört. Die Miete beträgt warm mit Nebenkosten knapp 2000 Euro. Wir haben zwei Gästezimmer, die wir gelegentlich über bekannte Plattform vermieten. Ein weiteres Schlafzimmer nutzen wir selber. Die Annahmen von diesen zwei Zimmern decken die Miete nicht. Die machen im Durchschnitt um die Hälfte der Miete aus.  Nun haben wir eine Abmahnung bekommen, in der es steht, dass wir Teile der Wohnung im Sinne einer 'gewerblichen Touristenvermietung' nutzen und das wäre vertragswürdig. Dabei wird gefordert, dass wir 'diese Nutzung sofort einstellen'. Das haben wir vorerst auch gemacht (wir haben die Anzeige runtergenommen).  In wie fern kann man in unserem Fall von einer gewerblichen Touristenvermietung sprechen? Denn wir erwirtschaften damit keinen Gewinn und sind dadruch auch nicht Einkommenssteuerpflichtig. Auch die meisten unsere Gäste sind keine Touristen, sondern Studenten, die noch keine Unterkunft gefunden haben und für Paar Tage eine Bleibe brauchen, bis sie was gefunden haben.  Im Mietvertrag steht, dass wir die Zustimmung des Vermieters benötigen, wenn wir 'die Wohnung oder einzelne Räume entgeltlich oder unentgeltlich den Dritten überlassen'. Somit haben wir vertragswürdig gehandelt. Spricht man hier eigentlich auch schon ab 1 Tag von einer 'Überlassung an die Dritte'? Ist es auch eine Überlassung an die Dritte, wenn man weiterhin in der Wohnung bleibt? Denn ein Besuch bis zu 3. Monaten bleiben darf, ohne das man den Vermieter informieren muss.   Die Wohnung stand über einen Jahr leer bis wir diese gemietet haben, deswegen denke ich, das die Gesellschaft schon sehr daran interessiert ist, die Wohnung weiterhin an uns zu vermieten. Vor allem weil der Wohnungsmarkt sich gerade entspannt und sie die Wohnung nicht losbekommen werden.  Ich habe vor, einen Brief zu schreiben und um die Erlaubnis bitten, weiterhin die Zimmer über die Plattform zu vermieten unter der Voraussetzung, dass wie keine Gewinne erzielen. Denn die Gesellschaft darf ja uns nicht verbieten, die Zimmer langfristig unterzuvermieten. Wir könnten ja auch 2 Studenten langfristig bei uns aufnehmen und sie könnten uns das nicht verbieten. Dadurch hätten wir auch ungefähr genau so viele Einnahmen wie bisher, wenn nicht mehr sogar. Dazu kommt noch, dass mein Freund momentan keinen Einkommen hat und keine Unterstützung bekommt. Somit sind wir auf dieses zusätzliches Verdienst angewiesen. Zu dem Ganzen ist noch hinzuzufügen, dass unsere Gäste nie jemanden gestört haben.  Gibt es noch etwas Rechtliches zu beachten, wenn ich diesen Brief schreibe?

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  lassen Sie ich Ihre Frage wie folgt beantworten.  1. Bereits das Gesetz verbietet dem Mieter die 'Gebrauchsüberlassung an Dritte' (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB/a> ). Dazu zählt auch die Miete, d.h. die entgeltliche Gebrauchsüberlassung.  Einer Erlaubnis bedürfen Sie nicht, wenn Sie Besucher aufnehmen. Ein Besucher sucht den Mieter vorübergehend und ohne ein Entgelt zu bezahlen auf Grund einer besonderen persönlichen Beziehung auf.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  sieht vor: 'Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.'  Die Einkommenslosigkeit Ihres Freundes nach Anmietung der Wohnung wird als berechtigtes Interesse an der Untervermietung nicht genügen, denn wenn Sie sich eine Wohnung nicht leisten können, müssen/können Sie sie kündigen. (Selbst wenn dies ausreichte, würde das Interesse wegfallen, wenn Ihr Freund wieder Einkommen hat. Nach Ihrer Schilderung soll die Untervermietung helfen, dass Sie die Miete zahlen können, sodass es an einem nach Vertragsschluss entstandenem Interesses fehlen könnte.  Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung ist beispielsweise ein längerer Auslandsaufenthalt oder eine krankheitsbedingte Verhinderung der Wohnungsnutzung.  Ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis besteht nicht bei b>tage- oder wochenweiser Vermietung/b> an z.B. Touristen (BGH, Urt. v. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20210/13" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.01.2014 - Abs. 8 ZR 210/13: Zur Untervermietung an Touristen durch Wohnraummieter">Abs. 8 ZR 210/13/a> ).   Sie müssten die Gründe für ein berechtigtes Interesse dem Vermieter detailliert darstellen und unter Umständen beweisen. Sie müssen die Namen der Dritten nennen und die berufliche Tätigkeit angeben.  Die Erlaubnis zur Untervermietung kann der Vermieter von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 Abs. 2 BGB/a> ).  Bei ungenehmigter Vermietung darf Ihnen der Vermieter fristlos kündigen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 BGB/a> ), abgemahnt wurden Sie bereits.  2. 'In wie fern kann man in unserem Fall von einer gewerblichen Touristenvermietung sprechen?'  Es kommt nicht darauf an, ob Sie gewerblich handeln. Es genügt die Vermietung an Touristen bzw. an ständig wechselnde Mieter.  >> Anhand Ihrer Angaben haben Sie keinen Anspruch auf Erlaubnis. Ob hier aber dennoch eine Erlaubnis ausgesprochen oder zumindest eine Duldung vorgenommen wird, ist eine andere Frage und Verhandlungssache.  3.  Es ist nicht richtig, dass Sie Ihre Einnahmen nicht versteuern müssen. Sie haben Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, a href="https://dejure.org/gesetze/EStG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 EStG">§ 21 EStG/a> . (Urteil des BFH, Urt. v. 04.03.2008 - Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 9%20R%2011/07" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 04.03.2008 - Abs. 9 R 11/07: Zur Vermietung von Messezimmern oder Messewohnungen">Abs. 9 R 11/07/a> ).  Nähers finden Sie unter: https://www.haufe.de/steuern/kanzlei-co/steuerliche-aspekte-der-kurzfristigen-untervermietung_170_207450.html   Sie haben mehr Chancen auf eine Genehmigung, wenn Sie die Erlaubnis für gewöhnliche langfristige Untervermietungen auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum erbitten, statt wie Gewerbetreibende mit Werbeanzeigen kurzfristig an ständig wechselnde vermieten.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 540, § 553, § 543