Frage: Wohne bereits seit Jahren in einer Mietwohnung. In den Jahren 2011 und 2012 sind unstrittig meinerseits Mietschulden aufgelaufen, die ich derzeit nicht begleichen kann. Die laufende Miete wird jedoch seit rund 8 Monaten pünktlich vom Sozialamt an den Vermieter gezahlt.   Nachdem im August 2013 das Haus verkauft wurde, hat mir der neue Vermieter nunmehr wegen der rückständigen Miete gekündigt. Ist dies rechtens, obwohl meine Mieter derzeit pünktlich bezahlt wird?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworte:     Frage 1: 'Nachdem im August 2013 das Haus verkauft wurde, hat mir der neue Vermieter nunmehr wegen der rückständigen Miete gekündigt. Ist dies rechtens, obwohl meine Mieter derzeit pünktlich bezahlt wird?'    Wenn Ihre Miete an den neuen Vermieter seit 8 Monaten pünktlich bezahlt wird, dann haben Sie in diesem Vertragsverhältnis ja keine Mietschulden, sodass eine Kündigung wegen Zahlungsrückstand schon allein daran scheitern würde.   Die bringt die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  die Besonderheit, dass ein Neueigentümer in die schuldrechtliche Stellung des vorherigen Vermieters eintritt, ohne dass der Mieter dazu Willenserklärungen abgeben kann bzw. muss.  Allerdings dürfte das Kündigungsrecht des vorherigen Vermieters m.E. als Gestaltungsrecht hier nicht abtretbar sein. Zum anderen verbleiben die bis zum Verkauf entstandenen Rechte (wie z.B. fällige Mietansprüche, fällige Schadensersatzansprüche) grundsätzlich beim alten Vermieter.  Daher sollten Sie der Kündigung widersprechen bzw. sich anwaltlich dazu vertreten lassen. Ihnen stehen dazu Beratungs- und Prozesskostenhilfe zu.  Über Beratungshilfe kann man auch den außergerichtlichen Kontakt mit dem Vermieter abrechnen.   Gerne können Sie sich dazu an mich oder Anwalt Ihres Vertrauens vor Ort wenden.  Daneben sollten Sie sich unter Vorlage der Kündigung an Ihr Jobcenter wenden und vorsorglich schriftlich unter Schilderung des Sachverhalts die Übernahme der Mietschulden beantragen, damit keine Wohnungslosigkeit eintritt und die Schulden - so sie denn rechtswirksam an den Neuerwerber abgetreten wurden - beglichen werden können.        Bedenken Sie bitte, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.  Ich stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie gegebenenfalls für eine weitere Interessenwahrnehmung jederzeit gern zur Verfügung.    Mit freundlichen Grüßen  Raphael Fork -Rechtsanwalt-  ---------------------------------------------- Wambeler Straße 33 44145 Dortmund   Telefon: 0231 / 13 7534 22 Telefax: 0231 / 13 7534 24  email: info@ra-fork.de Internet: http://www.ra-fork.de  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566