Frage: Ein Vermieter hat seinem Bruder meine Wohnung verkauft. Erwohnt seit 10 Jahren da. Keine Mietrückstände etc. Die Kündigungsfrist wäre 9 Monate. Die will der neue Besitzer abkürzen und kündigt eine Renovierung im August an. Der Mieter ist 70 Jahre alt. 70% schwerbehindert. ? Die Wohnung hat 42 qm. Während einer Renovierung kann er nicht da wohnen. Was kann er tun? Wie sind Fristen und Rechtsschritte um sich zu wehren.  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Sofern der Vermieter die Renovierung rechtzeitig - mind. 3 Monate vorher - schriftlich ordnungsgemäß ankündigt und u.a. mitteilt, welchen Umfang und welche Dauer die Modernisierung haben wird, besteht in der Regel eine Duldungspflicht des Mieters.  Dazu kann es u. U. auch gehören, dass der Mieter während der Modernisierung / Renovierung vorübergehend aus seiner Wohnung auszieht. Oftmals stellt der Vermieter in diesem Zeit eine Ersatzwohnung.  Eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen der anstehenden Renovierung durch den Vermieter ist dagegen in der Regel nicht möglich, denn die Renovierung ist kein wichtiger Grund im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> . Eine mögliche Ausnahme wäre, wenn Mieter und Vermieter im selben Haus wohnen und das Haus insgesamt nicht mehr als 2 Wohnungen hat. Dann könnte der Vermieter auch ohne einen wichtigen Grund kündigen, wobei sich die Kündigungsfrist allerdings um 3 Monate verlängert (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a> ). Eine Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist ist ebenfalls in der Regel nicht möglich.   Um den Mieter aus der Wohnung zu räumen, falls der Mieter nicht freiwillig auszieht, braucht der Vermietere einen Räumungstitel (Räumungsurteil), den er gerichtlich durchsetzen muss. Im Rahmen dieses Rechtsstreits kann der Mieter gerichtlichen Räumungsschutz beantragen. Das Gericht prüft dann zum einen die Rechtmäßigkeit der Kündigung und zum anderen, ob dem Mieter im Falle einer wirksamen Kündigung ein besonderer Räumungsschutz zu gewähren ist.  Der Mieter kann vorgerichtlich der Kündigung widersprechen und ggf. aufgrund seines Alters und der Schwerbehinderung verweisen. Zwar ist der Widerspruch gegen die Kündigung im Gesetz nur für eine wirksame Kündigung vorgesehen, es empfiehlt sich aber, auch einer von vornherein unbegründeten oder unwirksamen Kündigung umgehend schriftlich - am besten per Einschreiben/Rückschein - zu widersprechen. Des Weiteren könnte - vor allem bei einer wirksamen Kündigung - ggf. auch ein Räumungsschutzantrag bei Gericht gestellt werden.  Darüber hinaus sollte im Falle einer Kündigung umgehend ein Rechtsanwalt konsultiert werden, der die Kündigung auf ihre Wirksamkeit prüft und danach das weitere Vorgehen konkret bestimmt.  Sofern der Vermieter nicht kündigt und die Renovierungen ordnungsgemäß angekündigt wurden, ist der Mieter in der Regel zur Duldung der Maßnahmen verpflichtet. Er hat dann ein Recht, die Miete wegen der Gebrauchseinschränkungen angemessen zu mindern. Darüber hinaus steht dem Mieter u. U. ein Sonderkündigungsrecht zu.  Insgesamt rate ich daher an, dass Ankündigungsschreiben des Vermieters und eine evtl. Kündigung des Vermieters tiefergehend anwaltlich vor Ort prüfen zu lassen, damit die besten Verteidigungsmöglichkeiten mit dem Mieter besprochen und ggf. von Anfang an mit fachlicher Hilfe durchgesetzt werden können.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierungshilfe für das weitere Vorgehen geben.  Mit freundlichen Grüßen  Silke Jacobi Rechtsanwältin            !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573a