Frage: Hallo,  ich betreibe seit dem 01.08.2006 einen Hundesalon. Das Geschäft läuft nicht besonders und außerdem bin ich aus familiären Gründen mehr oder weniger gezwungen wieder in meine Heimatstadt die 230 km von hier liegt zurück zu kehren. Folgendes ist mein Problem.  Im Mietvertrag steht folgende Klausel:  Beide Parteien verzichten bis zum 31.07.2009 auf das Recht zur ordentlichen Kündigung. Dies bedeutet, dass das Mietverhältnis in der Zeit vom 01.08.2006 bis zum 31.07.2009 nur aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt werden kann.  Heißt das, das ich bis 2009 Miete zahlen muß? Was ist ein außerordentlicher Grund?              

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten möchte.  Der beidseitige Verzicht auf die ordentliche Kündigung für den Zeitraum von drei Jahren dürfte wirksam sein mit der Folge, dass Sie tatsächlich einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung haben müssten, um das Mietverhältnis beenden zu können.  Ob ein wichtiger Grund vorliegt, lässt sich pauschal nicht sagen, sondern nur unter Zugrundelegung aller Umstände des Einzelfalls. Es dürfte Ihnen schlechterdings nicht mehr zumutbar sein, das Vertragsverhältnis weiterzuführen. Bestimmte Gründe, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, sind im Gesetz normiert, z. B. Verzug mit der Entrichtung der Miete, vertragswidriger Gebrauch sowie sonstige erhebliche Vertragsverletzungen, aber auch für den Mieter die Nichtgewährung des Gebrauchs oder Gesundheitsgefährdungen, die von der Mietsache ausgehen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> ).  Für die genannten Fälle ist typisch, dass sie an ein Verschulden oder zumindest an Umstände anknüpfen, die aus der Risikosphäre der jeweils anderen Vertragspartei stammen. Da Sie als Unternehmerin das wirtschaftliche Risiko für Ihren Hundesalon zu tragen haben, stellen wirtschaftliche Schwierigkeiten oder gar die Beendigung einer gewerblichen Tätigkeit grundsätzlich keinen wichtigen Grund für Sie dar, um das Mietverhältnis zu kündigen. Falls Sie als gewerbliche Mieterin daher aus den gemieteten Räumen vor Beendigung des Mietverhältnisses ausziehen, enthebt Sie das nicht von der Verpflichtung zur Mietzahlung.  Möglicherweise können Sie sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Lösung einigen. Schließlich ist diesem sicherlich nicht an einem Mieter gelegen, der möglicherweise in absehbarer Zeit in Zahlungsschwierigkeiten kommen wird.  Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen könnten. Verbindliche Auskünfte sind nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.  Ich bedaure, Ihnen keine positive Einschätzung geben zu können, hoffe aber dennoch, Ihnen zunächst eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Tobias Kraft Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543