Frage: Meine verwitwete Mutter hatte kürzlich einen Herzinfarkt plus Schlaganfall; sie ist aber geistig klar und und kann sich verbal normal artikulieren. Allerdings ist sie weitgehend halbseitig gelähmt und damit ans Bett gefesselt. Schreiben kann sie problemlos.  Ich bin ihr leiblicher Sohn und habe bisher die Wochenenden bei ihr verbracht. Meine Dienststelle (ich unterrichte als Studienrat an einem Gymnasium) liegt in einer anderen Kreisstadt 100 km entfernt. Mein Erstwohnsitz befindet sich nach wie vor am Wohnort (Wohnungseigentum) meiner Mutter. Das ist auch steuerlich so geregelt.  In ihrem Haus lebt des Weiteren ihr Enkel (Alter: 26), der Sohn meiner Schwester. Auch er ist dort ordnungsgemäß gemeldet. Dieser bezieht zur Zeit weder Sozialbezüge wie Hartz IV, noch ist er krankenversichert. Eine Ausbildung hat er nach seinem Hauptschulabschluss nie begonnen. Er ist damit absolut mittellos. Für seinen Lebensunterhalt ist einzig und allein meine Mutter bisher aufgekommen. Seine eigene Mutter, meine Schwester also, lehnt jedwede finanzielle Unterstützung ab.  Schon vor der Erkrankung meiner Mutter war von ihr und mir der Entschluss gefasst worden, dass mein Neffe bzw. ihr Enkel ausziehen soll. Dieser hat sich aber geweigert. Im Vorfeld gab es schon mehrere Zwischenfälle mit aggressiven Verhalten seinerseits, stets im Zusammenhang mit übermäßigem Alkoholkonsum. Hierbei wurde sogar einmal die Polizei von uns gerufen.  Mein Bruder und ich haben unserem Neffen und seiner Mutter deutlich gemacht, dass er sein Zimmer binnen zwei Wochen zu räumen habe. Ansonsten würde sein Zimmer von uns geräumt.  Aufgrund dessen hat mir meine Schwester mit rechtlichen Mitteln gedroht. Ihrer Ansicht nach sei ich nicht alleinig befugt, ihren Sohn vor die Tür zu setzen. Dazu bedürfe es der Zustimmung meiner Mutter, die sich nun aber in der Klinik befinde. Meine Schwester weigert sich, ihren eigenen Sohn bei sich aufzunehmen!  Meine 74jährige Mutter hat unter diesen familiären Spannnungen schon vor dem Anfall enorm gelitten. Ich möchte sie nun vor weiterem Stress bewahren bis zu ihrer Heimkunft zu Hause klare und für sie erträgliche Verhältnisse geschaffen haben.  Brauche ich für einen Rausschmiss eine Vollmacht meiner Mutter, in der das Hausrecht auf mich übertragen wird? Kann diese Vollmacht formlos aufgesetzt werden? Wie muss diese formuliert sein?  Meines Wissens hat mein Neffe in dem Haus seiner Großmutter kein Wohnrecht. Ein Mietvertrag besteht nicht.  

Antwort: Sehr geehrte Fragesteller/Ratssuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes als ERST-Beratung gerne wie folgt beantworte:   1. Entscheidend ist vorliegend, in welche Rechtsform das Nutzungsverhältnis zwischen Ihrer Mutter und ihrem Neffen einzuordnen ist. Aus Ihrem Sachverhalt entnehme ich, dass weder dinglich ein Wohnrecht vereinbart worden ist, noch auf der schuldrechtlichen Seite eine (miet-) vertragliche Vereinbarung getroffen worden ist.   a.) Ein Mietvertrag muss allerdings nicht schriftlich abgeschlossen werden; auch die mündliche Vereinbarung reicht. Eine Anwendung der Kündigungsvorschriften des Mietrechtes würde jedoch voraussetzen, dass es sich vorliegend überhaupt um ein Mietverhältnis handelt. Ein Mietverhältnis ist ein Schuldverhältnis zwischen Vermieter und Mieter gerichtet auf Gebrauchsgewährung gegen Entgelt (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a> ). Genau daran fehlt es hier: Vorliegend wird kein Entgelt gezahlt, so dass hier kein Mietvertrag anzunehmen ist und auch die Vorschriften über die Kündigung eines Mietverhältnisses nicht einschlägig sind.   Aus diesem Grund kann auch kein Mietvertrag durch Gewohnheitsrecht entstehen, da ein Mietvertrag aus Gewohnheitsrecht auch voraussetzen würde, dass vom Bewohner Geld bezahlt worden wäre.   b.) Eine Leihe gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/598.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 598 BGB: Vertragstypische Pflichten bei der Leihe">§ 598 BGB/a>  ist im GegenS. zu einem Mietverhältnis eine Gebrauchsgewährung ohne Entgelt. Eine Leihe ist auch bei Wohnraum möglich. Das Kündigungsrecht des Verleihers ist in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/605.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 605 BGB: Kündigungsrecht">§ 605 BGB/a>  geregelt. Danach ist eine Kündigung zulässig, wenn der Verleiher aufgrund eines nicht vorhergesehenen Umstandes der verliehenen Sache bedarf (Eigenbedarf), bei vertragswidrigem Gebrauch der Leihsache und wenn der Entleiher stirbt.   Somit kann der Leihvertrag in Ihrem Falle wohl gekündigt werden. Eine besondere Frist ist für die Kündigung nicht einzuhalten, sollte jedoch so gewählt werden, dass es Ihrem Neffen möglich ist, anderweitig unter zu kommen.   2. Ja, für den „Rausschmiss' bzw. die Kündigung  benötigen Sie eine Vollmacht Ihrer Mutter als alleinige Vermieterin.   Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen. Bei Abgabe einer Kündigungserklärung kann ein bevollmächtigter Vertreter auftreten. Wenn jedoch eine Kündigung für den Vermieter/Verleiher erfolgt, ist nicht nur das Vorliegen einer Bevollmächtigung erforderlich, sondern gleichzeitig deren tatsächliche Vorlage an den Erklärungsempfänger. Wird die Vollmachtsurkunde nicht zusammen mit der Kündigungserklärung vorgelegt, kann der Erklärungsempfänger die Kündigung unverzüglich zurückweisen, so dass sie unwirksam ist. Diese Bestimmung ergibt sich unmittelbar aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/174.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 174 BGB: Einseitiges Rechtsgeschäft eines Bevollmächtigten">§ 174 BGB/a> .   Mithin müssten Sie dem Kündigungsschreiben an den Neffen eine Originalvollmacht Ihrer Mutter beifügen – eine Fotokopie reicht nicht.   3. Räumt der Neffe das Zimmer nicht, darf Ihre Mutter als Vermieterin  bzw. Sie nicht eigenmächtig die Schlösser austauschen, sondern es muss vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht Klage erhoben werden. Ein 'Rauswurf' oder das „Räumen' des Zimmers ist unzulässig und könnte vom Neffen mittels einer einstweiligen Verfügung beim Amtsgericht erfolgreich angefochten werden.   Sollte der Neffe also nicht freiwillig ausziehen, dann müßte wohl tatsächlich Klage auf Herausgabe des Zimmers bzw. Räumungsklage erhoben werden.   4. Muster einer Vollmacht für Kündigungen:   Vollmacht   Ich    Name, Vorname Geb. Datum/Ort Anschrift  bevollmächtige hiermit   Name, Vorname Geb. Datum/Ort Anschrift   folgende(n) meiner Verträge zu kündigen und bis zum Abschluss zu begleiten:   Leihvertrag für ....    Gültig ist diese Vollmacht einmalig bis zur Erledigung der angegebenen Verträge.  oder alternativ: Die Vollmacht ist nur wirksam, solange die bevollmächtigte Person die Vollmachtsurkunde besitzt und bei Vornahme eines Rechtsgeschäfts die Urkunde im Original vorlegen kann.  Ort, Datum                                                        (Unterschrift Vollmachtgeber) und              (Unterschrift Vollmachtnehmer)  Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen als rechtliche Orientierung im Rahmen der Erstberatung weitergeholfen.   Bitte beachten Sie, dass meine Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können. Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des a href="https://dejure.org/gesetze/RVG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 RVG: Erfolgsunabhängige Vergütung">§ 4 RVG/a>  begrenzt. Die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung. Die Antwort dient lediglich einer ersten überschlägigen rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.   Natürlich können Sie mich in dieser weitergehenden Angelegenheit auch beauftragen. Ich bin gerne bereit, Ihre Interessen im Rahmen eines ordentlichen Mandatsverhältnisses zu vertreten, wobei die hier gezahlte Gebühr angerechnet werden würde. Dank Email, Fax und Telefon stellt auch die Vertretung über größere Entfernung kein Problem dar. Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.   Mit freundlichen Grüßen aus Frankfurt am Main  Mathias F. Schell Rechtsanwalt   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Mathias F. Schell, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 598, § 174, § 605