Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir sind schon sehr lange auf der Suche einer Immobilie zum Kauf für unsere (bisher) dreiköpfige Familie. Nun haben wir eine Art Hofgut angeboten bekommen, welches aus drei Wohneinheiten besteht. Die drei Einheiten wurden in den 90‘er Jahren gem. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/8.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 8 WEG: Teilung durch den Eigentümer">§ 8 WoEigG/a>  geteilt.  Konkret handelt es sich um folgende Einheiten: Einheit 1: Haus 140 m², eigenes Gartengrundstück Nr.1 Einheit 2: Einliegerwohnung 35 m² Einheit 3: Haus 140 m², eigenes Gartengrundstück Nr.2, aktuell gemietet durch eine alleinerziehende Frau mit zwei kleinen Kindern unter 10 Jahren. Formularmietvertrag des DMB liegt vor. Unterschrieben im November 2014. Die Miete liegt ca. 50% unter dem von vergleichbaren Objekten in der angesprochenen Lage (Rhein-Main-Gebiet, Hessen). Eine Mietpreiserhöhung wurde für die nächsten 5 Jahre vertraglich ausgeschlossen.  Wir überlegen das Objekt zu kaufen und selbst in die Einheit 1 einzuziehen. Die Verwertung der Einliegerwohnung (Einheit 2) ist noch unklar.   Der Mietvertrag (Einheit 3) ist auf unbestimmte Zeit geschlossen worden. Uns irritiert folgende Klausel in § 2 des Mietvertrags: <<Die Vertragspartner streben ein längerfristiges Mietverhältnis an. Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Vermieters (Kündigung wegen Eigenbedarf, als Einliegerwohnung, Teilkündigung und Verwertungskündigung a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§§ 573/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">573a/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573b BGB: Teilkündigung des Vermieters">573b BGB/a> ) ist daher ausgeschlossen. Die Kündigungsvoraussetzungen richten sich im Übrigen nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen (siehe §§ 8, 17-22 dieses Vertrages).>>  Frage: Unsere Frage zielt auf die vermietet Einheit 3 ab. Uns ist bewusst, dass wir den Mietvertrag bei Kauf des gesamten Objektes übernehmen müssen.  Dementsprechend sind wir daran interessiert, einschätzen zu können: Wie „flexibel' können wir an die derzeit vermietet Einheit 3 rankommen (zum Eigenbedarf oder zwecks Steigerung der Miete)?  Wir wissen, dass man Eigenbedarf entsprechend nachweisen muss, eine gewisse Verhältnismäßigkeit beim Eigenbedarf vorliegen muss (1 Person mit Eigenbedarf bei 140 m² wird nicht reichen), ein enges Verwandtschaftsverhältnis bestehen muss und auch soziale Kriterien eine Rolle spielen (hier insbesondere bei der alleinerziehenden Frau mit Kinder relevant). Uns geht es, bei der Beantwortung unserer Frage, explizit um die oben zitierte Klausel und die in der dortigen Klammer ausgeschlossenen Regelungen des BGB, die ja gerade auf den Eigenbedarf bzw. eine Kündigung durch den Vermieter abzielen.  Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung unserer Frage.  Viele Grüße! !--dejureok-->

Antwort: Guten Tag,  ich beantworte Ihre Anfrage auf der Grundlage der mitgeteilten Informationen wie folgt:  Die Klausel stellt einen unbefristeten Ausschluss des Kündigungsrechtes des Vermieters dar.  Das ist grundsätzlich zulässig, weil in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 4 BGB/a>  abweichende Vereinbarungen nur dann für unwirksam erklärt werden, wenn sie zum Nachteil des Mieters sind.  Ein Vermieter kann also durchaus auf das ihm zustehende ordentliche Kündigungsrecht verzichten. Sofern, wie hier, keine Befristung angegeben ist, gilt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/544.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 544 BGB: Vertrag über mehr als 30 Jahre">§ 544 BGB/a>  eine 30jährige Frist.   Als Erwerber würden Sie in diesen Mietvertrag einsteigen so, wie er geschlossen ist. Der Kündigungsverzicht wäre daher auch von Ihnen zu beachten.   Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 544