Frage: Sehr geehrte Rechtsanwälte,  wir haben letzte Woche eine 'verbindliche Kaufreservierung' für eine Wohnung unter Mitwirkung eines Maklers als Zeugen unterschrieben.  Als Reservierungsgebühr wurde 1% des Kaufpreises vereinbart.  Nach Überweisung eines Teils der Reservierungsgebühr an den Eigentümer möchten wir die Wohnung nicht mehr kaufen, und haben dies dem Makler und dem Eigentümer so fernmündlich am Tag nach der Reservierung gesagt.  Der Eigentümer besteht auf die Bezahlung der vollen Reservierungsgebühr.  Können wir das vermeiden?  Wenn es nicht zu vermeiden ist, wie müssen wir weiter verfahren?  Müssen wir schriftlich vom Wohnungskauf zurücktreten?  Weiters trafen wir folgende handschriftliche Vereinbarung auf der Rückseite der Reservierungsvereinbarung: 'Die Parteien vereinbaren einen Kaufpreis von ... für Möbel und Inventar.', ohne weitere Angaben (Datum, Auflistung Gegenstände).  Die Vereinbarung ist von beiden Parteien unterschrieben.  Kann der Verkäufer auf Einhaltung dieser Vereinbarung bestehen?  Unsere Hoffnung wäre, dass diese zusätzliche Vereinbarung an den Kauf der Wohnung gekoppelt wäre und auf Grund des Nichtzustandekommens des Wohnungskaufs unwirksam wird.  Wenn wir zum Kauf verpflichtet werden, was können wir tun, wenn der Verkäufer die Möbel durch andere austauscht oder beschädigt?  (Es handelt sich dabei um eine hochwertig möblierte 3-Zimmer Wohnung, inklusive neuwertiger Ledergarnitur, Flachbildfernseher, Beamer, usw.).  Mit freundlichen Grüßen.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Anfrage.  Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.  Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes gerne wie folgt beantworten:   Ich sehe durchaus gute Chancen, daß Sie die erwähnte Reservierungsgebühr nicht bezahlen müssen.  In einem Urteil ist der BGH (Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 3%20ZR%2021/10" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.09.2010 - Abs. 3 ZR 21/10: AGB-Kontrolle eines Maklervertrages: Wirksamkeit einer Klausel ...">Abs. 3 ZR 21/10/a> ) zu dem Schluß gekommen, daß eine entsprechende Klausel unwirksam ist. Allerdings ist zu bemerken, daß es sich hier um AGB eines Maklers handelte.   Allerdings ist der BGH auch in einem früheren Urteil (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=IVa%20ZR%20102/85" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 02.07.1986 - IVa ZR 102/85: Formbedürftigkeit einer Reservierungsgebühr">IVa ZR 102/85/a> ) zu dem Urteil gekommen, daß ein entsprechendes Entgelt nicht zu zahlen ist:   „1. Ohne notarielle Beurkundung kann der Makler sich nicht zusagen lassen, daß sein Kunde ein Entgelt auch bei Nichtzustandekommen des Hauptvertrages zahlen wird, wenn diese Zusage den Kunden so in seiner Entschlußfreiheit beeinträchtigt, daß er bei dem Verkauf oder Erwerb von Immobilien unter Zwang steht.'   Beide Urteile betreffen zwar Vereinbarungen mit einem Makler, der BGH hat jedoch wiederholt festgestellt:   „Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gilt der Formzwang des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 BGB/a>  aber auch für einen Vertrag, mit dem durch die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils ein mittelbarer Zwang ausgeübt werden soll oder wird, Immobilien zu erwerben (Urteil vom 2. Juli 1986, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=IVa%20ZR%20102/85" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 02.07.1986 - IVa ZR 102/85: Formbedürftigkeit einer Reservierungsgebühr">IVa ZR 102/85/a> .'  Daher sollten Sie die Forderung des Eigentümers zurück weisen.   Aus dem gleichen Grund sind Sie auch nicht verpflichtet die Wohnung zu kaufen. Dafür ist ein notarieller Kaufvertrag notwendig, den Sie nicht abgeschlossen haben.   Etwas anders sieht die Angelegenheit mit dem Inventar aus. Hier müßte z.B. ein einheitliches Rechtsgeschäft vorliegen (zwischen Immobilie und Inventar), um die Nichtigkeit des Kaufvertrages anzunehmen.  Wenn Sie die Möbel nicht wollen, sollten Sie den Kauf ablehnen und  ggf. den Vertrag anwaltlich prüfen lassen, wenn der Verkäufer auf Abnahme besteht.   Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen   Thomas Mack Rechtsanwalt   ________________________________________________________ Rechtsanwalt Thomas Mack Throner Str. 3 60385 Frankfurt a.Abs. 1000. Tel.: 0049-69-4691701 E-mail: tsmack@t-online.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 313