Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe seit dem 16.08.2002 für meinen Sohn in Bremen eine Wohnung angemietet, der Vermieter hat vor einigen Jahren durch Verkauf der Wohnung gewechselt. Seinerzeit habe ich einen Formularmietvertrag unterschrieben, der mich in §14,2 zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wie folgt: 'Die Schönheitsreparaturen umfassen sämtliche Anstriche sowie das Tapezieren innerhalb der Wohnung, insbesondere in den Küchen oder Kochnischen, in Bädern / Duschen spätestens alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, in Fluren, Dielen spätestens alle 5 Jahre, in sonstigen Nebenräumen spätestens alle 7 Jahre.' Außerdem ist unter §20 'Sonstige Vereinbarungen' u. a. ergänzt worden: 'Bei Auszug ist die Wohnung renoviert (Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen) abzuliefern.' Bedingt durch eine berufliche Veränderung meines Sohnes wird nun diese Wohnung nicht mehr benötigt, ich habe das Mietverhältnis am 27.07.09 (m.E. fristgemäß) zum 31.10.09 gekündigt. Am 21.09.09 hat eine gemeinsame Besichtigung der geräumten und gesäuberten Wohnung durch Mieter und Vermieter zusammen mit einem Malermeister stattgefunden, an diesem Tag habe ich dem Vermieter auch alle Schlüssel übergeben. In der Wohnung sind während der gesamten Mietzeit keine neuen Anstriche o. ä. gemacht worden. Da der Vermieter einige schmutzverursachende Umbauarbeiten in der Wohnung plant (Teppichboden entfernen und Laminat verlegen, neue Küchenzeile einbauen), hatten wir abgesprochen, mit den ggfls. notwendigen Malerarbeiten so lange zu warten, bis die Umbauarbeiten beendet sind, der Malermeister solle ein Angebot unterbreiten, dieses ist mir und dem Vermieter (in Kopie) inzwischen auch zugegangen. Der Vermieter geht nunmehr davon aus, dass nicht allein das Weißen der Wände und Decken zu meinen Lasten geht, sondern dass ich auch die Kosten für z.B. das Schleifen und Lackieren der Wohnungstüren, der Metallflächen der Stahlzargen oder auch der Gardinenlaufschiene zu tragen habe. Meiner Meinung nach muss ich aber nur für den weißen Anstrich der Rauhfasertapete Sorge tragen. Wie ist diese Sachlage rechtlich zu beurteilen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  die Frage ist einerseits ob, und andererseits - wenn ja - was Sie renovieren müssen.  Abs. 1. Allgemeines  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§535 S.2 BGB/a>  ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Normale Abnutzungen durch den Gebrauch der Wohnung hat der Mieter nicht zu vertreten (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§538 BGB/a> ).  Diese Regelung kann aber vertraglich ausgeschlossen und eine andere Vereinbarung getroffen werden. Üblicherweise wird auch davon Gebrauch gemacht.  Das bedeutet, dass sich der Zeitpunkt der Fälligkeit und der Umfang, also das ob, wann, wie und was der Renovierungen nur aus den vertraglichen Regelungen ergibt, weil es im Gesetz keine Regelungen über eine solche Verpflichtung des Mieters gibt. Bei Formularverträgen wird die Wirksamkeit solcher Vereinbarungen als „Allgemeine Geschäftsbedingungen„ des Vermieters nach den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§305ff. BGB/a>  überprüft.  Ist eine Klausel in einem Formularvertrag wegen eines Verstoßes gegen das Recht der AGB unwirksam, kommt wieder die gesetzliche Regelung zur Anwendung.   Abs. 2. Unwirksame Klauseln  Der Mietvertrag mit dem alten Vermieter gilt mit dem neuen fort (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§566 BGB/a> )  Es wird unterschieden zwischen Klauseln über die anfängliche, die laufende und die Endrenovierung.  Die Endrenovierungsklausel unter „sonstige Vereinbarungen„ ist unwirksam.  Eine Klausel in einem Formularmietvertrag ist aufgrund von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§307 BGB/a>  unwirksam, wenn sie den Mieter unabhängig vom Ablauf bestimmter Fristen zur Endrenovierung der Räume verpflichtet (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 27.2. 1981; OLG Frankfurt RE vom 22.09.1981). Und zwar selbst dann, wenn die Wohnung in renovierten Zustand übergeben wurde (BGH Urteil vom 12.09.2007, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20316/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.09.2007 - Abs. 8 ZR 316/06: Vornahme von Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit von isolier...">Abs. 8 ZR 316/06/a> ).  Die bei Ihnen unter sonstige Vereinbarungen eingetragene Klausel ist demnach unwirksam. Dagegen spricht auch nicht, dass sie ergänzt worden ist. Sie ist trotzdem eine AGB, wenn nicht der  Vermieter diese Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt hat (etwa als Gegenleistung für eine Mietminderung etc.).  Die Endrenovierungsklausel verpflichtet Sie also nicht zur Renovierung.  Laufende Renovierung  §14 des Vertrages enthält einen „Starren Fristenplan„ und ist ebenfalls unwirksam.  Die laufenden Schönheitsreparaturen können dem Mieter im Rahmen eines Fristenplan auferlegt werden; auch in einem Formularvertrag.  Nach einem Urteil des BGH (Urteil v. 05.04.2006, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20178/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.04.2006 - Abs. 8 ZR 178/05: Formularmäßige Vereinbarung eines Fristenplans für vom Mieter...">Abs. 8 ZR 178/05/a> ) muss sich aber aus den verwendeten Klausel ergeben, dass die Fristen nur als Richtlinie gemeint sind.   Abs. 500.h. es muss sich eindeutig ergeben, dass die genannten Fristen flexibel sind und somit eine Anpassung der Intervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf ermöglichen. Übliche zulässige Formulierungen sind „in der Regel nach drei Jahre„ oder „im Allgemeinen„ etc.  Unzulässig ist allerdings ein „starrer Fristenplan„ gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§307 BGB/a>  wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters. Dies gilt vor allem bei Formulierungen, die sich nur dahingehend verstehen lassen, dass eine Verlängerung des Zeitraums vertraglich ausgeschlossen werden soll. Typische Beispiele sind „mindestens alle x Jahre„ oder das bei Ihnen verwendete „spätestens nach x Jahren„.  Abs. 3.  Im Ergebnis sind Sie insgesamt nicht verpflichtet Schönheitsreparaturen auszuführen. Sie können solche Forderungen des Vermieters mit dem Hinweis auf die höchstrichterliche Rechtsprechung zurückweisen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick geben und meine Antwort hat Ihnen weiter geholfen. Noch Fragen? Dann nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion.   Wenn ich Sie in der Sache tätig werden soll, rufen Sie mich gerne an. Sie können mir auch eine Email z.B. mit einer Rückrufbitte schicken. Ich melde mich dann bei Ihnen.  Bitte bedenken Sie, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Zu einer umfassenden Beratung gehört, gemeinsam alle relevanten Informationen zu erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen gegeben werden. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Tatsachen bei Ihrer Schilderung kann sich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben.     Mit freundlichen Grüßen  Sebastian Belgardt Rechtsanwalt   Kanzleianschrift: Großholthauser Str. 124 44227 Dortmund  Kontaktmöglichkeiten:  Telefon: 0231. 580 94 95 Fax: 0231. 580 94 96 Email: info@ra-belgardt.de  **********************************     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 538, § 566, § 307, § 305