Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  folgender Sachverhalt:  Ich lasse mich von meinem damals Ehemann scheiden. Wir haben zusammen ein Gebäude, während unserer Ehe erworben. Dieses Haus teilen wir auf, auf 4 ETW. 2 Wohnungen gehören mir und 2 meinem Ex-Mann. Es wird eine Teilungserklärung erstellt und die Aufteilung und Eigentümer der Wohnungen im Grundbuch eingetragen.  In der Scheidungsfolgevereinbarung wird folgender Text eingetragen: 'Die Erschienenen verpflichten sich hiermit unwiderruflich, - sich wechselseitig ein dingliches Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall an den Wohnungen und der Teileigentumseinheit einzuräumen'... Es ist kein Paragraph angegeben.  Dieses Vorkaufsrecht ist im Grundbuch nicht eingetragen sondern nur in der Scheidungsvolgenvereinbarung. Ich würde jetzt gerne eine der Wohnungen an meinen Bruder verkaufen zu einem nidriegeren Preis, mein Ex-Mann möchte aber von dem Vorkaufsrecht gebraucht machen.  Ist das Vorkaufsrecht gültig wenn es 'nur' in der Scheidungsfolgeverinbarung eingetragen ist ohne § und auch nicht im Grundbuch eingetragen ist? Muss ich die Wohnung erst meinem Ex-Mann anbieten? Kann ich das umgehen? Kann ich nicht eine Schenkung an meinen Neffen (Sohn meines Bruders) vornehmen?  Danke im Voraus

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Lassen Sie mich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:  Ein dingliches Vorkaufsrecht ist nicht gültig, solange es nicht im Grundbuch eingetragen ist: Für das wirksame Entstehen eines dinglichen Vorkaufsrechts im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1094.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1094 BGB: Gesetzlicher Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts">§ 1094 BGB/a>  ist  gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/873.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung">§ 873 BGB/a>  notwendig, dass  dieses im Grundbuch eingetragen wird. Wirksam wird das Vorkaufsrecht erst mit Einigung der Parteien über die Bestellung und Eintragung. Nach jetzigem Stand besteht schon aus diesem Grunde kein wirksames Vorkaufsrecht des Ex Mannes.  Zudem kann man sich nur in einem notariellen Vertrag wirksam zur Bestellung eines solchen Vorkaufsrechts verpflichten. Dies ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB/a> . An der Stelle gehe ich aber davon aus, dass Ihre Scheidungsfolgenvereinbarung notariell beurkundet wurde. Aus diesem Grunde könnte Ihr  Exmann unter Verweis auf die Vereinbarung wohl auch die Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch verlangen.  Nach jetzigem Stand könnten Sie die Immobilie also ohne Rücksicht auf ein Vorkaufsrecht an Ihren Bruder verkaufen. Eine Verpflichtung für ein Angebot an Ihren Exmann besteht nicht. Umgehungsgeschäfte, etwa auf dem Umweg über eine Schenkung an Dritte, hielte ich auch für hochriskant. Hier besteht das enorme Risiko, dass ein Gericht die Konstruktion gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/465.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 465 BGB: Unwirksame Vereinbarungen">§ 465 BGB/a>  für unwirksam hält.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 1094, § 873, § 465