Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  vor mehr als 10 Jahren habe ich mein Reihenhaus an ein heute ca. 80 Jahre altes Ehepaar vermietet.   Auf Betreiben meiner Hausbank muss ich die Immobilie zur Bereinigung meiner Verbindlichkeiten veräußern. Kaufinteressenten sind vorhanden. Allerdings wollen dieses Interessenten die Immobilie selbst nutzen und die derzeitigen Mieter haben anlässlich von Objektbesichtigungen zum Ausdruck gebracht, dass sie kein Interesse haben aus dem Objekt auszuziehen. Dies hält die Kaufinteressenten ab sich näher mit dem Erwerb meines Objektes zu beschäftigen, da sie nicht gewillt sind rechtliche Auseinandersetzungen mit den Mietern zu führen um dann irgendwann vielleicht in die Immobilie einziehen zu können.   Fragen: Besteht für mich die Möglichkeit das Mietverhältnis bezugnehmend auf § 573, Abs. 2, Satz 3, zu kündigen, wenn a) mir meine Hausbank, für den Fall dass ich die Immobilie nicht freiwillig verkaufe, mit der Zwangsversteigerung der Immobilie droht? b) mir die Kaufinteressenten, im Hinblick auf ihre eventuellen Kündigungsprobleme, ein um ca. Euro 30.000,-- bis Euro 35.000,-- (ca. 15 %) geringeres Kaufangebot unterbreiten? 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Der Kündigungsgrund des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  kann auch im Falle eines beabsichtigten Verkaufs des vermietetn Wohnraums einschlägig sein. Allerdings stellt die Rspr. an die Wirksamkeit einer solchen Kündigung hohe Anforderungen. Zum einen kommt es darauf an, wofür Sie den zu erzielenden Verkaufserlös verwenden wollen. Als berechtigtes Interesse wird hierbei auch angesehen, wenn die Tilgung von Verbindlichkeiten beabsichtigt wird, die durch laufende Einkünfte nicht zu decken sind (LG Stuttgart, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201991,%20201" target="_blank" class="djo_link" title="LG Stuttgart, 21.02.1990 - 13 S 426/89">WuM 1991, 201/a> ). oder die den Vermieter in erhebliche wirtschaftliche Schwierigkeiten gebracht haben (LG Mannheim, ZMR 1995, 315). Daneben kommt es vor allem auf die Frage an, welche Nachteile Ihnen entstehen, wenn Sie das Objekt vermietet veräußern würden. Hier nehmen die Gerichte eine umfassende Einzelfallbewertung vor. Teilweise wurde es als ausreichend erachtet, wenn das Objekt in vermietetem Zustand lediglich 70% des Verkehrwertes einbringen würde (LG Mannheim, ZMR 1995, 315). In einem anderen Fall hingegen wurde entschieden, dass ein Kaufpreis von 225.000 € bei einem Wert von 275.000 € keinen Kündigungsgrund darstelle (LG Köln, WuM 1996,39). Auch wurde entschieden, dass ein Kündigungsgrund nicht vorliegen soll, wenn der Vermieter in vermietetem Zustand einen Kaufpreis von lediglich ca. 55.000 € bei einem Marktwert von ca. 102.000 € erzielen würde, wenn sich seine Anschaffungskosten des Objekts gleichwohl rentiert hätten (LG Hamburg a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202001,1029" target="_blank" class="djo_link" title="NZM 2001,1029 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NZM 2001,1029/a> ). Auch berücksichtigen die Gerichte, wie Sie das Objekt erworben haben: Hätten Sie es z.B. selbst in vermietetem Zustand gekauft und so Vorteile erlangt, wäre es Ihnen auch zuzumuten, jetzt Nachteile durch den Verkauf in vermietetem Zustand in Kauf zu nehmen (LG Berlin, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201997,%2010" target="_blank" class="djo_link" title="NJW-RR 1997, 10 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW-RR 1997, 10/a> ).  Sie sehen, dass sich aufgrund Ihrer Sachverhaltsangaben keine engültige Bewertung der Frage nach der Wirksamkeit der beabsichtigten Kündigung vornehmen lässt. Aufgrund Ihrer Angabe eines finanziellen Nachteils von ca. 15% erscheint es jedoch leider überwiegend wahrscheinlich zu sein, dass ein Gericht im Streitfall die Auffassung vertreten würde, dass dies für einen Kündigungsgrund nicht ausreiche. Es tut mir Leid, Ihnen keine positivere Mitteilung machen zu können. Sollten Sie gleichwohl diesen Weg versuchen wollen, erlaube ich mir den Hinweis darauf, dass Sie das Kündigungsschreiben vor der Versendung an die Mieter unbedingt anwaltlich darauf prüfen lassen sollten, ob Sie den Kündigungsgrund auch mit hinreichender Substanz beschrieben haben. Gern können Sie sich dann auch an mich wenden.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Lars Liedtke Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573