Frage: Hallo, wir haben unsere Wohnung im Internet zum Verkauf inseriert. Eine Verwaltungsgesellschaft hat sich unsere Wohnung angeschaut und uns ein Angebot gemacht.Nach einigen Telefonaten haben wir uns auf einen Kaufpreis geeinigt. Die Gesellschaft hat sich bereit erklärt die Wohnung zum abgemachten Preis zu kaufen. Sämtliche Daten für den Kaufvertrag wurden per Mail zugeschickt,da wir selber nicht vor Ort sein können,sollte ein vollmachtsloser Vertreter den Kaufvertrag unterschreiben.  Anschließend sollte der Kaufvertrag an uns geschickt werden, damit wir in unserem Ort zum Notar gehen können und diesen Beurkundung lassen können. Ein Musterkaufvertrag wurde uns zugesendet.Diesen habe ich auch vorher vom Notar überprüfen lassen. Auch die Gesellschaft forderte einige Unterlagen von mir. U.a. Grundriss, letzte Abrechung, Wirtschaftsplan usw.  Durch einen Umzug hatten wir die Unterlagen nicht da,welche ich dann  von unserer Verwaltung angefordert habe.Dafür haben wir knapp 40€ bezahlt. Der Gesellschaft habe ich mitgeteilt,dass der Vertrag mit einigen kleinen Änderungen ok ist.(fast alles lief per Mail). Nachdem nach 2 Tagen immer noch kein Vertrag da war,habe ich mich telefonisch gemeldet. Es hieß der Vertrag sein in Vorbereitung. Heute kam jedoch eine Mail man müsse vom Kauf Abstand halten,da den Herren die Nebenkosten zu hoch seien.  Kann ich hier noch irgendwelche Kosten geltend machen? z.b. die entstanden Beraterkosten beim Notar? Und für die Unterlagen? Porto? Natürlich gibt es das Argument...solche Unterlagen müßte man zu Hause haben.Nun aber habe ich die Unterlagen angefordert und bin auch zum Notar gegangen, weil der Kauf schon von derer Seite verbindlich war. Wir möchten natürlich auch auf sicherer Seite sein. Zum anderen: Die Nebenkosten waren im Internet angegeben. Es war also kein Geheimnis. Vielen Dank.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage.   Ein wirksamer Kaufvertrag ist vorliegend noch nicht zustande gekommen. Der Kaufvertrag über eine Immobilie unterliegt gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a>  einem Formzwang und zwar der notariellen Beurkundung. Solange der Kaufvertrag noch nicht beurkundet ist, bestehen zwischen den Parteien grundsätzlich noch keinerlei Rechtsbeziehungen.  Ihre Frage zielt darauf ab, ob sich bei einem Abbruch von Vertragsverhandlungen deren Erfolg als sicher anzunehmen war, Ansprüche gegen den die Verhandlungen Abbrechenden ergeben können.  Solche Ansprüche können sich beim grundlosen Abbruch von Verhandlungen nur in ganz engen Grenzen und Ausnahmefällen ergeben. Denn im Rahmen der Vertragsfreiheit ist stets zu berücksichtigen, dass jeder Verhandlungspartner bis zum Vertragsabschluss grundsätzlich das Recht hat, von dem in Aussicht genommenen Vertragsschluss Abstand zu nehmen.   Aus diesem Grundeerfolgen Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsschlusses gemacht werden, auf eigene Gefahr (BGH, Urteil vom 15.01.2001, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 2%20ZR%20127/99" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 15.01.2001 - Abs. 2 ZR 127/99: SchadenserS. wegen Abbruch von Vertragsverhandlungen">Abs. 2 ZR 127/99/a> ; BGH, Urteil v. 29.03.1996, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20332/94" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 29.03.1996 - Abs. 5 ZR 332/94: Voraussetzungen des Schadensersatzes wegen des Abbruchs von Verh...">Abs. 5 ZR 332/94/a> ).  Somit sind die von Ihnen getätigten Aufwendungen wegen der notariellen Prüfung des Vertrages etc. nicht von der Gegenseite zu beanspruchen.  Zweck der Formvorschrift in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB/a>  ist es, wegen der objektiven Eigenart des Vertragsgegenstandes eine feste Bindung der Parteien ohne Einhaltung der Form, also der notariellen Beurkundung zu verhindern. Im Bereich der im Rahmen von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a>  zu beurkundenden Rechtsgeschäfte löst der Abbruch von Vertragsverhandlungen, deren Erfolg als sicher anzunehmen war, durch einen der Vertragspartner daher auch dann keine Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund für den Abbruch fehlt (so BGH, Urteil vom 29.03.1996, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20332/94" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 29.03.1996 - Abs. 5 ZR 332/94: Voraussetzungen des Schadensersatzes wegen des Abbruchs von Verh...">Abs. 5 ZR 332/94/a> ).   Also selbst wenn wie hier die Nebenkosten bereits aus dem Internet eindeutig ersichtlich waren, dieser Grund also möglicherweise vorgeschoben war, löst der Verhandlungsabbruch keine Ansprüche Ihrerseits gegen den Kaufinteressenten aus. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b