Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, mein Mann und ich haben in der Zeitung eine Annonce über ein Haus in München gefunden, das zu vermieten ist. Wir haben mit der Vermieterin einen Termin zur Besichtigung ausgemacht und fanden das Haus auf Anhieb schön. Das Haus ist ein Spitzgiebelhaus aus dem Jahre 1958 und wurde bisher nicht saniert. Es gibt keine Dämmung, wodurch es im Winter extrem kalt wird. Außerdem hat es eine Heizungsanlage mit Ölofen, die durch Schächte warme Luft in die Räume bläst. Also gibt es keine Heizkörper.  Zusätzlich haben die jetzigen Mieter den Vormietern einen Kamin (frei stehender Ofen) abgenommen, womit Sie zusätzlich mit Holz heizen. Als wir die Vermieterin bei der Besichtigung über die Energiewerte des Hauses gefragt haben, konnte Sie uns keine genaue Auskunft geben. Sie erzählte jedoch, dass es keinesfalls mehr als 50 Euro monatlich an Heizkosten wären und die jetzigen Mieter ab und zu aus dem großen Garten ein paar Äste abschneiden und diese verheizen. Das Haus hat ca. 80 qm und einen ca. 50 qm großen Keller. Im 1. OG sind 2 Räume wovon ein Raum gar nicht über die Hauptheizanlage beheizbar ist, was uns die Vermieterin jedoch verschwieg und mein Mann nach Vertragsunterzeichnung von den jetzigen Mietern erfahren hatte, als er Dinge wie Ablöse von Küche, Kamin und Grill regeln wollte.  Zusätzlich hat mein Mann erfahren, dass die jetzigen Mieter fast 2000 L Öl im Jahr gebraucht haben und zusätzlich aus einem Waldstück, was dem Vater des jetzigen Mieters gehört, enorm viel Holz geholt haben, um das Haus zu beheizen, da das Haus ansonsten nur schwer im Winter über 16 ° beheizbar ist, ohne schädliche Emissionen des Ölofens in Kauf zu nehmen.  Die Vermieterin behauptet bis heute, dass diese Zahlen nicht stimmen. Sie hat jedoch keine Belege dafür, da die Mieter das Öl selbst einkaufen müssen und Sie daher keinerlei Übersicht über deren Verbrauch hat. Mein Mann hat sogar Mittlerweile mit der Vorvormieterin gesprochen, die ebenfalls bestätigen konnte, dass das Haus quasi nicht warm zu kriegen ist und der Boden im Winter niemals eine Temperatur von 13 ° überstiegen hat. Die Vormieter verfügen über Belege für die Nebenkosten. Wir haben leider erst nach Vertragsunterzeichnung nach dem s.g. Energieausweis gefragt, doch wie vermutet hat die Vermieterin gar keinen.  Desweiteren steht im Vertrag, „dass Mieter und Vermieter bis zum 30.10.2014 auf Ihr Recht zur außerordentlichen Kündigung verzichten. Die ordentliche Kündigung ist daher erstmals nach dem vorgenannten Datum mit gesetzlicher Frist zulässig. Von dem beiderseitigen Verzicht bleibt das Recht zur außerordentlichen Kündigung und zur fristlosen Kündigung unberührt.' Außerdem ist es so, dass nur mein Mann bisher den Vertrag unterschrieben hat, da ich noch bis Anfang September im Urlaub bin, wir aber gemeinsam als Mieter im Vertrag stehen.  Nun möchten wir gerne vom Vertrag zurück treten und wissen nicht, ob es reicht wenn wir einen Rücktritt schreiben (Begründung?), oder ob wir eine Kündigung schreiben und im Zweifel eine Monatsmiete bezahlen müssen, denn Mietbeginn wäre am 1.11.10. Vielen Dank im Voraus! Mit freundlichen Grüßen, Ehepaar Cipic/Grübener 

Antwort: Guten Tag,  ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der von Ihnen dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:  Ein gesetzliches Rücktrittsrecht gibt es nicht; ob im Vertrag ein vertragliches vereinbart ist, müsste geprüft werden. Ich halte es aber für sehr unwahrscheinlich.  Damit bleibt Ihnen grundsätzlich nur die Kündigung des geschlossenen Vertrages. Ihre noch fehlende Unterschrift führt nicht zur Unwirksamkeit. Auf jeden Fall ist der Vertrag mit Ihrem Mann geschlossen.   Wenn die Vermieterin aufgrund des bisherigen Auftretens davon ausgehen durfte, dass er auch in Ihrem Namen handeln kann, dürfte nach den Grundsätzen der Anscheinsvollmacht auch mit Ihnen geschlossen sein, zumindest auf ein Jahr, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/550.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 550 BGB: Form des Mietvertrags">§ 550 BGB/a> .   Die mangelnde Beheizbarkeit ist ein Zustand,der bei Anmietung schon vorlag. Vorausgesetzt, es handelt sich um einen Mangel, gilt Folgendes:  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536b BGB: Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme">§ 536 b BGB/a>  schließt Gewährleistungsansprüche aus, wenn dem Mieter bei Anmietung der Mangel bekannt war.  Dass Sie ein altes Haus anmieten, das wärmeschutztechnisch nicht saniert ist, wussten Sie aufgrund der durchgeführten Besichtigung. Sie haben das Haus auch besichtigt und dabei die wärmetechnischen Gegebenheiten zur Kenntnis genommen.  'Es gibt keine Dämmung, wodurch es im Winter extrem kalt wird. Außerdem hat es eine Heizungsanlage mit Ölofen, die durch Schächte warme Luft in die Räume bläst. Also gibt es keine Heizkörper. '   Ob daraus schon eine Kenntnis des unzureichenden Beheizbarkeit entstanden ist, ist im Zweifel vom Gericht zu entscheiden. Über diese Hürde kommen Sie möglicherweise noch weg.   a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536b BGB: Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme">§ 536 b S. 2 BGB/a>  beschränkt Gewährleistungsansprüche im Falle grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels auf den Fall des arglistigen Verschweigens.  'Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. '  Dass die Vermieterin Ihnen die wahren Heizkosten wider besseres Wissen verschwiegen hat, ergibt sich aus Ihrer Schilderung nicht.  Dass ein solches Haus für max. 50.- €/Monat zu beheizen sein soll, ist allerdings utopisch und von daher nicht glaubwürdig.  Zumindest hätte es nahegelegen, die Mieter zu befragen, da die Vermieterin sich ja auch nicht sicher war und diese Angabe geschätzt hat:  'Als wir die Vermieterin bei der Besichtigung über die Energiewerte des Hauses gefragt haben, konnte Sie uns keine genaue Auskunft geben. Sie erzählte jedoch, dass es keinesfalls mehr als 50 Euro monatlich an Heizkosten wären...'   Hier kann Ihnen möglicherweise grobe Fahrlässigkeit in Bezug auf die Aufklärung der sich aufdrängenden Fragen zur Last gelegt werden.  Aus dem Vertrag vorzeitig herauszukommen, sieht nach den bisherigen Schilderungen sehr problematisch aus.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  verlangt für eine wirksame fristlose Kündigung einen wichtigen Grund, der ein Festhalten am Vertrag unter Abwägung der beiderseitigen Interessen als unzumutbar erscheinen lässt.  Hier spielen natürlich auch noch weitere Faktoren eine Rolle wie Höhe der Miete etc.  Dass das Haus nicht bewohnbar ist, kann nicht gesagt werden, weil es bisher ja auch bewohnt war.  Ob die Vermieterin sich auf einen Aufhebungsvertrag einlässt, kann ich nicht abschätzen. Sie sollten es auf jeden Fall versuchen.  Den Erfolg einer fristlosen Kündigung schätze ich eher gering ein.   Mit freundlichen Grüßen  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 550, § 543, § 536b