Frage: Sehr geehrte Damen und Herren RAe,  Anfang April hatten wir eine 1-ZW (50m²) zu vermieten. Wir gaben sie einem Interessenten (älterer Herr), der sich kurz zuvor von seiner Lebensgefährtin getrennt hatte und sie für sich alleine benötigte, wie er uns mehrfach mündlich bestätigte. Allenfalls käme ab und zu der Sohn der ehemaligen Lebensgefährtin zu Besuch. Einzug war am 09.04.2011, der Mietvertrag läuft seit 15.04.2011. Heute nun erfuhren wir vom Einwohnermeldeamt, dass sich auch der besagte Sohn dort angemeldet hat. Anscheinend wohnt er lt. Aussagen anderer Hausbewohner auch in der Wohnung (wir selbst wohnen 140 km entfernt).  Unsere Fragen: 1. Können wir den Mietvertrag anfechten bzw. fristlos kündigen? 2. Falls nein, können wir die NK-Vorauszahlungen entsprechend erhöhen?  Mit freundlichen Grüßen Milchshake  

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Frage. Ich möchte sie auf der Grundlage Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes, wie folgt beantworten:  Sie können den Mietvertrag nur dann anfechten, wenn Ihnen ein Anfechtungsgrund zusteht.  Vorliegend kommt einzig eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§123 BGB/a>  in Betracht.   Dafür müssten Sie nachweisen, dass schon bei Vertragsschluss durch Ihren Mieter beabsichtigt war, seinen Sohn bei sich aufzunehmen und dass er Ihnen gegenüber diese (innere) Tatsache zurückgehalten hat, um den Vertragsschluss zu erreichen.   Dieser Beweis ist schwer zu führen.   Wenn Sie es dennoch versuchen wollen, können Sie dem Mieter gegenüber die Anfechtung durch einseitige Willeserklärung ausüben. Eine wirksame Anfechtung beseitigt den Vertrag von Anfang an.  Ein fristlose Kündigung hingegen wirkt  nur ab dem Tage des Zuganges und beseitigt das Mietverhältnis für die Zukunft. Auch diese können Sie durch einseitige Erklärung aussprechen.  Damit diese Wirksamkeit entfaltet müsste ein sog. 'wichtiger Grund' vorliegen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§543 BGB/a> ).   Ganz unabhängig davon, ob in Ihrem Fall ein wichtiger Grund vorliegt, müssten Sie vor dem Aussprechen der Kündigung eine angemessen Frist zur Abhilfe setzen.  Ob es sich um einen 'wichtigen Grund' handelt, kann letztlich im Zweifel nur ein Gericht entscheiden.  Nach meiner Auffassung ist ein wichtiger Grund zu bejahen, wenn bei den Vertragsverhandlungen explizit Ihrerseits darauf hingewiesen worden ist, dass die Wohnung nur an Ihren Mieter zur alleinigen Gebrauchsüberlassung vermietet wird und Sie ein berechtigtes Interesse daran haben, dass die Wohnung nicht durch andere Personen genutzt wird. Erst recht dürfte eine erhebliche Pflichtverletzung vorliegen, wenn Sie dies in der Vertragsurkunde schriftlich festgehalten haben. Diese Umstände müssten Sie allerdings im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung darlegen und beweisen können.  Falls gar eine Untervermietung an den Sohn erfolgt ist, so können Sie fordern, dass dieses Untermietverhältnis unverzüglich beendet wird, da Sie - davon gehe ich aus - keine Untervermietung gestattet haben.  Die Nebenkostenvorauszahlung können Sie erhöhen, wenn Sie vertraglich vereinbart haben, dass die Höhe derselbigen sich an der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen richtet. Im Übrigen kommt es auf die konkrete Gestaltung der 'Nebenkostenklausel' in Ihrem Mietvertrag an; und zwar entscheidend darauf, ob und auf welche Art und Weise dieser eine Anpassung zulässt.  Ich hoffe, Ihnen durch diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.  Für eine weitere Beauftragung stehe ich gerne zur Verfügung. Sollten Unklarheiten bestehen, würde ich mich freuen, wenn Sie die kostenlose Nachfragefunktion in Anspruch nehmen.  An dieser Stelle möchte ich mir noch den Hinweis erlauben, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann. Auch aus diesem Grunde, kann und soll diese Plattform eine umfassende Begutachtung durch eine Kollegen vor Ort nicht ersetzen, sondern lediglich eine erste Orientierung bieten.  Mit freundlichen Grüßen  Kerem E. Türker Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 123, § 543