Frage: Wir wollen eine Eigentumswohnung in einem Zweifamilienhaus in München kaufen und dann auch baldmöglichst selbst beziehen. Beide Wohnungen haben unterschiedliche Eigentümer. In der Wohnung, die wir kaufen wollen, besteht derzeit noch ein Mietverhältnis, welches fristgerecht zum 31.03.15 gekündigt wurde. Gerne hätten wir die Wohnung erst nach Beendigung des Mietverhältnisses gekauft, aber der Verkauf soll jetzt sofort erfolgen, so dass wir als neuer Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis eintreten.  Wir möchten nun wissen, was im schlechtesten Fall passieren kann und unseren Einzug ins Eigentum verhindern bzw. wie lange es sich verzögern kann. Was passiert, wenn der Mieter den bereits bestehenden Kündigungstermin nicht einhält sondern z.B. auf einen Härtefall plädiert und die Wohnung nicht fristgerecht räumt? Müssen wir dann noch einmal gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§573, Abs. 2 BGB/a>  wegen Eigenbedarf kündigen und noch einmal 9 Monate Kündigungsfrist abwarten?  Eine Kündigungssperrfrist gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/577a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 577a BGB: Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung">§ 577a BGB/a>  dürfte nicht in Frage kommen, da der derzeitige Eigentümer, der die Kündigung ausgesprochen hat, seit 2002 im Grundbuch eingetragen ist und das Mietverhältnis seit 2005 besteht. Oder irren wir da? Und müssen evtl. sogar drei oder zehn Jahre (Sonderklausel in München) Kündigungssperrfrist beachtet werden? Mit welcher Zeitspanne muss man bei einem gerichtlichen Verfahren wg. Eigenbedarf rechnen? !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1. Zunächst stellt sich die Frage, ob der bisherige Eigentümer das bestehende Mietverhältnis WIRKSAM zum 31.3.2015 geküngigt hat. Hierzu war nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisse erforderlich gewesen. Die bloße Absicht, die vermietete Wohnung verkaufen zu wollen, würde insoweit nicht ausreichen.  2. Unterstellt, der Vermieter hätte das Mietverhältnis wirksam gekündigt, würden Sie mit dem Erwerb des Eigentums gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  in das gekündigte Mietverhältnis eintreten. Eine erneute Kündigung wäre nicht nötig.  Wenn der Mieter nicht fristgerecht räumt, könnten Sie Räumungsklage erheben.  3. Sollte noch nicht wirksam gekündigt sein, müssten Sie nach Eintragung im Grundbuch die Kündigung wegen Eigenbedarfs erklären.  Man kann natürlich auch versuchen, mit dem Mieter einen Aufhebungsvertrag abzuschließen. Ob dies in München funktioniert, erscheint aber wohl fraglich.  4. Eine Kündigungssperrfrist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/5771.html" target="_blank" class="djo_link">§ 5771 BGB/a>  gilt nur, wenn nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigeentum begründet worden ist.  Dies war hier wohl nicht der Fall.  Auch die für München geltende Kündigungssperfrist von 10 Jahren gilt nach meiner Recherche nur für Fälle, in denen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.  4. Die Dauer eine Räumungsrechtsstreits hängt von der Belastung des zuständigen Gerichts ab und kann nicht allgemein beantwortet werden.  Mit einigen Monaten muss aber meist gerechnet werden.     Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 5771, § 566