Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, eine Mieterin meines Mehrfamilienhauses teilte mir im Mai 2010 mit, dass der Warmwasserspeicher defekt war. Er wurde umgehend durch einen neuen ausgetauscht. Das neue Gerät ist ein Heißwasserspeicher der Marke Ariston PRO ECO 80 Liter. Nun erhalte ich im März 2011 ein Schreiben ihres RA. Ich wurde aufgefordert, das im Mai 2010 eingebaute Gerät durch ein gleichwertiges Markengerät vorzunehmen, weil die Mieterin nach Vorliegen der Stromabrechnung für den vergangenen Jahreszeitraum feststellen musste, das das neu eingebaute Gerät 7,4 kWh täglich verbraucht. Dieser Verbrauch wurde durch ein entsprechendes Messgerät festgestellt. Der von ihr errechnete durch den neuen Heißwasserspeicher verursachte Jahresmehrverbrauch bemisst sich auf 2700 kWh. Unter Zugrundelegung eines Verbrauchspreises von 0,25 Cent ergibt dies p.a. eine Mehrbelastung von 675,00 € und mtl. i.H.v. 56,25 €. Mit dem ehemaligen Wasserspeicher wurde ein Verbrauch von 438 kWh p.a. ermittelt, sodass der nach Abzug des Verbrauches des früheren Gerätes verbleibende tatsächliche Mehrbedarf rechnerisch nunmehr auf 2.262 kWh zu korrigieren ist. Multipliziert mit dem Verbrauchspreis von 0,25 Cent ergibt dies eine Mehrbelastung i.H.v. 565,50 €. Dies entspricht mtl. 47,12 €. Sollte ich das Gerät nicht austauschen, wurde eine Mietminderung in Höhe des oben errechneten Betrages beginnend ab 1.05.11 angekündigt. Nun meine Frage: Muss ich das Heißwassergerät gegen ein deutsches Markengerät austauschen? Kann der Mieter dem Vermieter vorschreiben, welche Geräte er einbaut. Lt. Aussage eines Fachmanns handelt es sich um ein vernünftiges Gerät.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Bei dem Austausch des Gerätes handelte es sich um eine Instandhaltungsmaßnahme. Für die Instandhaltung ist grundsätzlich der Vermieter zuständig: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten' (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> ).   Die Frage ist, ob Sie Ihrer Instandhaltungspflicht ordnungsgemäß nachgekommen sind oder ob der Austausch mit einem mehr Strom verbrauchenden Gerät einen Mangel begründet.  Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Maßgeblich sind in erster Linie die Vereinbarungen der Parteien. Vertragliche Abreden über den Energieverbrauch des Warmwasserspeichers sind in Ihrem Fall aber wahrscheinlich nicht getroffen worden, so dass der allgemeine Vertragszweck zu Grunde gelegt werden muss. Vertragszweck ist in Ihrem Fall das Wohnen, wozu natürlich auch das Vorhandensein von warmen Wasser notwendig ist. Hierfür ist aber grundsätzlich ein preiswerter Heißwasserspeicher gleich gut geeignet sein. Insofern dürfte dem Vermieter aufgrund seines Eigentumsrechts (a href="https://dejure.org/gesetze/GG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 14 GG">Art. 14 GG/a> ) ein gewisser Spielraum zuzubilligen sein. Fehlen ausdrückliche Parteiabreden, ist aber jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet, siehe BGH Urteil vom 17.6.2009 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20131/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 17.06.2009 - Abs. 8 ZR 131/08: Ungenügender Trittschallschutz in einer Wohnung als Mietmange...">Abs. 8 ZR 131/08/a> .  Wenn es sich bei dem neu verbauten Heißwasserspeicher also um ein Gerät mittlerer Art und Güte handelt, dessen Stromverbrauch zumindest dem üblichen Durchschnitt solcher Geräte entspricht, hat der Mieter meines Erachtens keinen Anspruch auf Austausch des Gerätes gegen ein hochwertigeres. Wäre für den Mieter das Vorhandensein und die Erhaltung bestimmter energiesparender Markengeräte entscheidend gewesen, hätte er dies bei Vertragsabschluss entsprechend vereinbaren müssen.  Handelt es sich bei dem neuen Heißwasserspeicher allerdings um ein 'Billiggerät', dessen Stromverbrauch deutlich höher ausfällt als bei aktuell vergleichbaren Geräten, dürfte dem Mieter tatsächlich ein Anspruch zumindest auf ein Gerät mittlerer Art und Güte zustehen. Im Streitfall müsste  vor Gericht allerdings der Mieter den behaupteten Mangel (überdurchschnittlicher Stromverbrauch) nachweisen, da er das Gerät zunächst als Erfüllung angenommen hat (vgl. BGH, Urteil vom 15. 11. 2006 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%20120/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 15.11.2006 - Abs. 12 ZR 120/04: Anwendung des Mietrechts auf Application Service Providing">Abs. 12 ZR 120/04/a> ).   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535