Frage: Guten Tag,  wir haben eine Bestandsimmobilie gekauft. Der Kaufvertrag ist unterzeichnet, alle Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen sind erfüllt. Die Kaufpreiszahlung und die Übergabe haben noch nicht stattgefunden. Verkauft wurde die Immobilie von einer Nachlasspflegerin. Im Kaufvertrag wurde die folgende Vereinbarung bzgl. Mängel getroffen:  'Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Kaufobjekts sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadenersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel, insbesondere Altlasten, nicht bekannt sind. Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen altersbedingten Zustand. Der Käufer hat im Vorfeld eine Fotokopie des Verkehrswertgutachtens und des Energieausweises erhalten.'  Wir haben nach Vertragsunterzeichnung (durch den Hinweis eines Nachbarn) festgestellt, dass der Grundrissplan für das Erdgeschoss nicht mit dem Ist-Zustand übereinstimmt. Es fehlt laut Grundriss eine tragende Wand zwischen dem Wohn-/Essbereich. Fraglich ist nun, ob der ehemalige Eigentümer sich während der Bauphase dazu entschlossen hatte, die Wand wegzulassen und stattdessen eine andere Maßnahme ergriffen hatte (z.B. Querträger), um eine ausreichende Statik sicherzustellen. Oder aber, ob die tragende Wand nachträglich entfernt wurde und somit die Statik nicht ausreichend ist. (Der Sachverhalt wird aktuell von einem Statiker geprüft. Die Nachlasspflegerin kann hierüber keine Aussage machen.)  Annahme 1: Es stellt sich heraus, dass die tragende Wand nachträglich (ohne Baugenehmigung) entfernt wurde. Wer trägt dann die Kosten für die Nachbesserung? Die Nachlasspflegerin als Verkäuferin, der Gutachter (hätte ihm von Berufs wegen her die Diskrepanz zwischen Ist und Plan auffallen müssen?) oder aber wir als Käufer?  Annahme 2: Es stellt sich heraus, dass die Statik der Immobilie in Ordnung ist (und z.B. ein Änderungswunsch während der Bauphase nicht im Grundriss aktualisiert wurde). Wer trägt dann die Kosten für die Prüfung der Statik?  Vielen Dank im Voraus und freundliche Grüße

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller/in,  leider wird es hier schwer werden einen Anspruch gegen die Nachlasspflegerin und/oder den Gutachter durchzusetzen. Bei einem wirksamen Ausschluss der Gewährleistung bleibt im Grunde nur ein Anspruch aufgrund arglistiger Täuschung. Der Bundesgerichthof definiert hier Arglist wie folgt:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>Allein der Umstand, dass Fragen falsch beantwortet wurden, begründet jedoch noch nicht den Vorwurf der Arglist. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen [m.w.N.]. Anders ist es, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage – ‚ins Blaue hinein‘ – macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet. Wer so antwortet, handelt grundsätzlich bedingt vorsätzlich./blockquote>  Die Nachlasspflegerin müsste also entweder Kenntnis des (vermuteten) Schadens gehabt haben oder aber fest mit dem Vorliegen zumindest gerechnet haben. Dies erscheint aufgrund des geschilderten Umstände als unwahrscheinlich. Im Falle der Nachlasspflegschaft ist das Interesse an der Kaufpreishöhe auch meist nicht gegeben bzw. hätte eine Angabe zu dem Umbau den Kaufpreis wohl nicht wesentlich gemindert, selbst wenn jetzt wieder eine Wand eingezogen werden müsste.  Eine Haftung des Gutachters wäre dann denkbar, wenn der Auftrag zur Begutachtung auch die Statik miteingeschlossen hätte oder sich hier zumindest ein ganz offensichtlicher Verdacht hätte ergeben müssen. Die Unterlagen und der tatsächliche Grundriss stimmen zwar nicht überein, allerdings fehlen nach Ihren Angaben genaue Kenntnisse, warum dies so ist und ob die ordnungsgemäße Statik dennoch gegeben ist. Da sich die Gutachten in der Regel auf die Wertermittlung beschränken, werden Statik und diesbezügliche Baupläne aber in der Regel nicht überprüft und auch keine Haftung übernommen. Nur bei begründeten Verdacht (z.B. Asbestverdacht aufgrund der offensichtlichen Materialien oder dem Alter) müssten auch Proben der Bausubstanz genommen werden.   Ein weiteres Problem ist, dass die Haftung eines Gutachters nach § 839a BGB nur sehr schwer zu begründen ist.  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>§ 839a Haftung des gerichtlichen Sachverständigen (1) Erstattet ein vom Gericht ernannter Sachverständiger vorsätzlich oder grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten, so ist er zum ErS. des Schadens verpflichtet, der einem Verfahrensbeteiligten durch eine gerichtliche Entscheidung entsteht, die auf diesem Gutachten beruht. (2) § 839 Abs. 3 ist entsprechend anzuwenden./blockquote>  Zum einen ist schon fraglich, ob Sie überhaupt in den Schutzbereich des § 839a BGB fallen, da das Gutachten grundsätzlich nur der Wertermittlung im Nachlassverfahren dient. Selbst wenn man dies annimmt, müsste dann dem Gutachter auch grobe Fahrlässigkeit nachgewiesen werden. Ob dies der Fall ist wäre dann Frage eines weiteren Gutachtens, nämlich ob sich der Verdacht einer mangelnden Statik hätte grade zu aufdrängen müssen.  Im Ergebnis wird es daher leider selbst bei einer mangelnden Statik relativ schwer werden hier einen Anspruch durchzusetzen. Wenn überhaupt bestünde dieser nur dann, wenn der Gutachter grob gegen seine Pflichten verstoßen hätte, die Statik Teil des Gutachtens war oder zumindest offensichtlich nicht korrekt ist und Sie auch unter den Schutzbereich des Gutachtens fallen. Insgesamt wäre daher nur zu einem Vorgehen zu raten, wenn z.B. der jetzt beauftragte Statiker Ihnen versichern kann, dass ein 'Fachmann' die fehlerhafte Statik sofort hätte sehen müssen. Falls nichts wird ein Prozess kaum von Erfolg gekrönt sein.   Ich hoffe damit Ihre Frage trotz des sicher nicht gewünschten Ergebnisses zumindest inhaltlich zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend und einen schönen Sonntag.  Mit freundlichen Grüßen, RA Fabian Fricke   

Relevante Paragraphen: § 839a