Frage:  Mieter (M) kündigt fristgerecht zum 1. Mai sein Mietverhältnis. Wohnungsübergabe erfolgte am 4. Mai, anwesend M, Vermieter (VM) und ein Vertreter der Hausverwaltung.  Mangel: keine, Wohnung soll aber noch einmal durchgewischt und gekehrt werden, was erfolgt. Schlüssel übergeben. Protokoll ohne weitere Mängel unterschrieben und Kopie an M übergeben. Keine Klausel bzgl. 'versteckter Mängel'.  Am 24. August schreibt M den VM an, um an die Rückzahlung der Kaution zu erinnern. VM erklärt daraufhin er behalte diese erstmal ein, da grobe Schäden durch Schädlingsbefall (Käfer) eine Schädlingsbelämpfung, den Austausch einen Laminatbodens und eine erneute Reinigung nach sich zogen. Diese Arbeiten hat VM alle bereits durch Fachmänner durchführen lassen, ohne M über den Mangel oder die Arbeiten in Kenntnis zu setzen.  Nun will VM die Kosten erstattet haben bzw. mit der Kaution verrechnen. Ebenso verlangt er einen Monat Ersatz wegen Mietausfall.  Zur Erklärung: Die Schädlinge können evtl. in Zusammenhang mit einem Haustier stehen, welches nicht beim VM angemeldet war, was VM auch schriftlich als Vermutung äußert.  Lohnt es sich für M einen Anwalt einzuschalten? Wird er die Kosten dem VM erstatten müssen?

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,   Ihre Frage, geschrieben am 12.09.2011 11:51:01 Mängel nach Wohnungsrückgabe an Vermieter Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Einsatz: € 40,00 (Frage 160208)  beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen  wie folgt :  Abs. 1. Ob ein Schadensersatzsanspruch des Vermieters betseht, hängt davon ab, ob dieser dem Mieter eine Verletzung der Pflichten beim Mietgebrauch, die zu einem Schaden geführt hat, nachweisen kann.  Zunächst ist aus Ihren Ausführungen nicht klar ersichtlich, ob im Haus ein komplettes Tierhaltungsverbot oder ein Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt bestand. Das formularmietvertragliche Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt unterstellt dem Wohnungsvermieter aber in seinem freien Ermessen die Entscheidung, ob er im Einzelfall die Zustimmung erteilt (vgl. LG Krefeld, 08.11.2006, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2%20S%2046/06" target="_blank" class="djo_link" title="LG Krefeld, 08.11.2006 - 2 S 46/06: Tierhaltung">2 S 46/06/a> , veröff. in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202006,%20675" target="_blank" class="djo_link" title="LG Krefeld, 08.11.2006 - 2 S 46/06: Tierhaltung">WuM 2006, 675/a> ) Eine solche lag hier aber evtl. nicht vor, da der Mieter den Vermieter nicht über die Tierhaltung unterrichtet hat.  Die Haltung mancher Tiere ist aber auch unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt. So hat das AG München, 06.07.2004, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=413%20C%2012648/04" target="_blank" class="djo_link" title="AG Abs. 1000ünchen, 06.07.2004 - 413 Abs. 100 12648/04: Anforderungen an die Auslegung eines Mietvertrages; Ge...">413 Abs. 100 12648/04/a> , Urteil. veröff. in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202005,%20649" target="_blank" class="djo_link" title="AG Abs. 1000ünchen, 06.07.2004 - 413 Abs. 100 12648/04: Anforderungen an die Auslegung eines Mietvertrages; Ge...">WuM 2005, 649/a> , ausgeurteilt: „Soweit die Tierhaltung nicht im Wohnungsmietvertrag ausgeschlossen ist, kann der Mieter auch ein Minischwein im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauches der Wohnung halten. Diese Tierhaltung kann der Vermieter untersagen, sobald ihm konkrete, auch außerhäuslich eingetretene Gefährdungen, die von dem Tier ausgehen, bekannt geworden sind.'  Bereits aus diesem Grund lohnt hier für den Mieter die Einschaltung eines Anwaltes, um diesen prüfen zu lassen, ob hier nicht sogar vertragsgemäßer Gebrauch vorlag.  Abs. 2. Auch aus folgendem Grund lohnt evtl. ein Schreiben eines Kollegen: Aus einer Entscheidung des OLG Düsseldorf, 24.06.2004, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=24%20U%2092/04" target="_blank" class="djo_link" title="24 U 92/04 (2 zugeordnete Entscheidungen)">24 U 92/04/a> , veröff. in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202005,%20379" target="_blank" class="djo_link" title="NZM 2005, 379 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NZM 2005, 379/a> , ergibt sich: „Hat der Vermieter in den Räumen des Mieters, in denen Ungeziefer (hier: Schaben) aufgetreten ist, Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung durchgeführt, kann er die Kosten der Schädlingsbekämpfung nicht von dem betroffenen Mieter beanspruchen,      wenn die Ursache des Ungeziefers streitig      und  nicht zeitnah durch einen      Sachverständigen festgestellt worden ist.'  Da der Vermieter hier SchadenserS. verlangt und der Mieter (so unterstelle ich) auch nicht gegen die Anzeigepflicht gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536c BGB: Während der Mietzeit auftretende Abs. 1000ängel; Abs. 1000ängelanzeige durch den Mieter">§ § 536c Abs.1 BGB/a>  verstoßen hat, da ihm selbst der Schädlingsbefall unbekannt war, muß der Vermieter dem Mieter folgendes beweisen:  1. Verletzung der Pflichten beim Mietgebrauch 2. Kausal dadurch: Schadenseintritt  Sollte der Nachweis gelingen, stünde dem Vermieter grds. das Recht zu, Schadenersatzansprüche mit der Kaution zu verrechnen und auch ErS. wegen Mietausfalls aus dem Gesichtspunkt des SchadenserS. zu verlangen.   Ob dies gelingt, ist jedoch fraglich, da Sie ja schreiben: „Die Schädlinge können EVENTUELL in Zusammenhang mit einem Haustier stehen (…)'  Abs. 3. Selbst wenn man den Schädlingsbefall kausal durch das Haustier des Mieters bedingt  nachweisen könnte, könnte letztlich durch einen Anwalt noch eingewandt werden: Die Mangelbeseitigungsarbeiten hat der Vermieter alle bereits durch Fachmänner durchführen lassen, ohne dem Mieter den Mangel oder die Arbeiten in Kenntnis zu setzen. Hätte er dies getan, hätte der Mieter evtl. eine günstigere Firma beauftragen können.  Abs. 4. Abschließend ist die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters im Auge zu behalten.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  regelt in seinem Abs. 1 die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters. Die Verjährung tritt nach 6 Monaten ein. Die Verjährungsfrist beginnt für den Vermieter mit der Rückgabe der Mietsache. Die Verjährung wird aber gehemmt, wenn die Vertragsparteien über den Anspruch verhandeln Eine Hemmung der Verjährung tritt auch durch Zustellung eines Mahnbescheids ein. Dies setzt aber voraus, dass in diesem der Anspruch 'bezeichnet' wird. Hierzu kann auf vorprozessuale Korrespondenz Bezug genommen werden (vgl. Börstinghaus, MietPrax)   Zusammenfassend:  Ich rate ich Ihnen, die Sache von einem Anwalt vor Ort einmal aus den o.g. Gründen überprüfen zu lassen.   Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.   Letztlich weise ich darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des a href="https://dejure.org/gesetze/RVG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 RVG: Erfolgsunabhängige Vergütung">§ 4 RVG/a>  begrenzt ist. Mit freundlichen Grüßen Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 536c, § 548