Frage: Ich betreibe seit 2013 ein kleines kosmetikstudio in Bochum .  Ca 45 Quadratmeter. Kalt 350 Euro und warm 470 Euro.  Mein Vertrag beim Vermieter ist ein Vertrag in dem ich bis September 2021 bleiben muss. Ich Weiss aber auch das sobald mein Vertrag 2021 endet, der Vermieter das ladenlokal zum Eigennutz haben möchte und es nicht mehr weiter vermieten möchte oder gar meinen Vertrag verlängern. Zum Laden muss ich sagen das es ein sehr herunter gekommener Laden ist. Und ich gerne raus will. So.. Jetzt habe ich aber die Gelegenheit im Mai 2019 in einem neuen Laden rein zu gehen. Und möchte gerne aus meinem jetzigen Vertrag raus. Der Vermieter Würde mich aber nur kündigen wenn ich eine Entschädigung quasi dafür zahle und das sind 1500 Euro. Wovon 700 wegfallen da ich ja auch eine Kaution gezahlt habe. Also sprich nur noch 800 Euro. Es wird dann alles schriftlich bestätigt und ich muss beim verlassen nichts im. Lokal machen.  Ich persönlich finde es sehr viel! Und angeblich hat der Vermieter es mit seinem Vorstand besprochen und sogar noch bis 1500 runter gehandelt.  Und ich finde das er dir 1500 Euro ehrlich gesagt nicht verdient hat. Dafür das es im Laden ein heruntergekommener Zustand ist! Die Tapeten sind alt, die Decke ist schief und über die stromleitungen und deckenleuchte will ich erst gar nicht reden. Zudem hab ich ca seit September 2018 einen Wasserschaden an der Decke der noch nicht behoben ist.  Und als die bei sich im Hof 2 Jahrelang eine Baustelle hatten mit fast jeden Tag permanent Lärm habe ich weil ich zu nett bin nicht mals auf mietminderung bestanden weil ich auch einfach keinen Streit provozieren möchte. Könnte ich eigentlich auch einen Nachmieter suchen( Für die Zeit bis September 2021, auch mit dem Gedanken das der Vertrag nicht verlängert wird danach) , obwohl der Vermieter gar keinen Nachmieter will? Kann er den. Potenzielle Nachmieter ablehnen?  Wenn ich gerichtlich dagegen angehen sollte, wer hat da die besseren Karten? Ich brauche dringend Hilfe bitte!!

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:   1.  Zunächst ist festzuhalten, dass Sie einen Vertrag haben, der bis September 2021 gilt. Nach dem Grundsatz, dass nach deutschem Recht Verträge eingehalten werden müssen, kann dieser Vertrag nicht einseitig von einer Partei vorzeitig gekündigt werden.  Von dieser grundsätzlichen Regelung gibt es zwar Ausnahmen, für die hier aber jeder Anhaltspunkt fehlt.  Deshalb müssen wir festhalten, dass Sie einen Mietvertrag haben, der erst im September 2021 endet.   2.  Wenn Sie eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses anstreben, ist das nur in der Weise möglich, dass Sie sich mit dem Vermieter einigen. Das heißt, der Vermieter muss mit einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses einverstanden sein.   3.  Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, einen Nachmieter zu stellen, jedoch ist der Vermieter nicht verpflichtet, ein Mietverhältnis mit einem potenziellen Nachmieter zu begründen.  Sie können versuchen, einen Nachmieter zu finden und müssten dann dem Vermieter diesen Nachmieter möglichst präzise beschreiben, damit der Vermieter einen Anhaltspunkt dafür hat, ob er den eventuellen Nachmieter für geeignet hält.  Zwingen können Sie den Vermieter jedoch nicht, Sie gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Mietverhältnis zu entlassen.  Wenn Sie mehrere Nachmieter stellen, die in jeder Hinsicht geeignet sind, in das Mietverhältnis einzutreten auch mit der Maßgabe, dass das Mietverhältnis im September 2021 endet, kann man daran denken, dass die Ablehnung eines Nachmieters gegen den GrundS. von Treu und Glauben gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  verstößt.  Das ist aber nur ein sehr „dünner' Anhaltspunkt, da man den GrundS. von Treu und Glauben beliebig auslegen kann. Bedenken bestehen insoweit, als dass das Mietverhältnis nur noch knapp über zwei ein halb Jahre gilt. Je kürzer die Restmietdauer ist, umso weniger neigen die Gerichte dazu, bei der Ablehnung eines Nachmieters einen Verstoß gegen den GrundS. von Treu und Glauben zu sehen.  Eine Klageerhebung kann ich Ihnen auf keinen Fall empfehlen. In diesem Fall wäre es definitiv besser, Sie würden das Vergleichsangebot des Vermieters annehmen und den Betrag von 800 € zahlen.   Mit freundlichen Grüßen  Gerhard Raab Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242