Frage: Wir wohnen seit dem 01.11.2021 zur Miete in einer 4-Zimmer-Wohnung. Jetzt gibt es Ärger mit dem Vermieter. Im Mietvertrag steht wörtlich:  '§4 Mietzeit 1. das Mietverhältnis beginnt am 01.11.2021. 2.Kündigungsverzicht: Beide Parteien können eine ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist frühestens zum 30.09.2023 erklären. Das Recht der außerordentlichen Kündigung bleibt davon unberührt.'  Frage: Kann der Vermieter eigentlich überhaupt von sich aus kündigen, bzw ist diese Klausel rechtswirksam? Was ich nämlich bisher gelesen habe ist, dass der Vermieter nur aus besonderen Gründen, z B Mietrückstand, kündigen kann. Sollte dieser Passus tatsächlich Bestand haben, was kann ich dagegen unternehmen?  Vielen Dank

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:    Diese Klausel ist grundsätzlich durchaus rechtswirksam, allerdings gelten unabhängig von der vertraglichen Regelung auch die gesetzlichen Bestimmungen und Einschränkungen.     Dies bedeutet im vorliegenden Fall:    Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist immer möglich und kann auch nicht vertraglich eingeschränkt werden.    Dies ist hier auch nicht geschehen: „Das Recht der außerordentlichen Kündigung bleibt davon unberührt.'   Die ordentliche Kündigung – d.h. eine Kündigung mit der regulären gesetzlichen Kündigungsfrist – ist insoweit eingeschränkt, als die ordentliche Kündigung erst zum 30.9.2023 zulässig ist.    Da dieser Kündigungsverzicht für beide Seiten gilt, ist dies nach der Rechtsprechung grundsätzlich zulässig.    Was ihre Frage der Kündigung des Vermieters betrifft („Was ich nämlich bisher gelesen habe ist, dass der Vermieter nur aus besonderen Gründen, z B Mietrückstand, kündigen kann.'), so beziehen Sie sich auf die gesetzlichen Voraussetzungen einer Kündigung durch den Vermieter.    Dies ist in § 573 BGB geregelt und lautet wie folgt:   „§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters  (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.  (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn  1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.  (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.  (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.'   In ihrem Fall bedeutet dies: Der Vermieter kann – ungeachtet der o.g. Klausel – den Mietvertrag nur ordentlich kündigen, wenn er nach Abs. 1 „ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.'  Also etwa der erwähnte Mietrückstand, sonstige fortgesetzte Verletzungen des Mietvertrags etc.    Ohne ein berechtigtes Interesse ist der Vermieter daher auch nach dem 30.9.2023 nicht berechtigt den Mietvertrag ordentlich zu kündigen.    Sie selbst können dagegen nach dem Ablauf des Kündigungsverzichts den Mietvertrag auch ohne Grund unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist kündigen.    Dem Vermieter ist dies ohne berechtigtes Interesse nicht möglich, auch vertraglich kann im Übrigen nach § 573 Abs. 4 BGB nichts anderes bzw. abweichendes vereinbart werden.    Sie sind daher durch die o.g. Regelung vor einer Kündigung ohne berechtigtes Interesse des Vermieters geschützt.     Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.  Mit freundlichen Grüßen   Thomas Mack Rechtsanwalt 

Relevante Paragraphen: § 573