Frage: Guten Tag, wir haben ein Problem mit einem säumigen Mieter. Dieser hat bis heute weder die vereinbarte Kaution ganz bezahlt, noch kommt er seinen Mietzahlungsverpflichtungen fristgerecht nach. Die letzte Miete ist z.B. am 26.2.2021 erst eingegangen. Wir haben daher am  24.10.2020  nach diversem Schriftverkehr (inkl. einer vorherigen Abmahnung) fristlos gekündigt, allerdings aus humanitären Gründen dann doch nicht auf der Kündigung bestanden, also nichts unternommen. Allerdings wurde gleichzeitig mit der fristlosen auch eine eine ordentliche Kündigung ausgesprochen, der der Vermieter aber nicht nachkam.  Nun war die Zahlungsmoral 2021 wieder nicht korrekt, daher haben wir am 25.2. erneut eine Kündigung wegen mehrfach unterlassener und verspäteter Mietzahlung zum 31.5. ausgesprochen. Da der Mieter sehr unkooperativ bezüglich Besichtigungen mit Nachmietern ist und sie ständig absagt , möchten wir ihn so schnell es geht 'loswerden' Daher die Frage: ist die erste Kündigung noch wirksam? Was können wir tun, um den Mieter kurzfristig aus der Wohnung zu bekommen?  Besten Dank.  Viele Grüße A.K.E.   ... gerne senden wir die komplette Korrespondenz als Datei...

Antwort: Sehr geehrte Fragensteller,   zwar ist eine außerordentliche Kündigung stets nach § 543 BGB möglich:  '(1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn  1.dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 2.der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder b>3.der Mieter a)für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b)in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht./b> 2Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.'  Mit  AG Halle (Saale), Urteil vom 16.12.2010 - 93 Abs. 100 2291/10:  'Insbesondere haben die Parteien nicht das Mietverhältnis durch monatelange beiderseitige Erfüllung konkludent wiederaufleben lassen im Sinne des Urteils des OLG Düsseldorf vom OLGDUESSELDORF 25. Oktober 2001 (Az. 10 U 122/00, zitiert nach juris). Es erscheint schon zweifelhaft, ob dem bloßen Entgegennehmen der Miete ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert beizumessen ist, zumal die Mietzahlung ja auch als Zahlung von Nutzungsentschädigung gemäß § BGB § 546a BGB verstanden werden kann. Jedenfalls würde die Annahme eines derartigen konkludenten Wiederaufleben-Lassens des Mietverhältnisses (zwar nicht von der dogmatischen Konstruktion, aber faktisch) auf eine Anwendung des § BGB § 545 BGB hinauslaufen, den die Parteien gerade wirksam abbedungen haben. Im übrigen musste dem Beklagten, der sich vergeblich um eine ausdrückliche schriftliche Bestätigung darüber, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, bemüht hat, gerade aus diesem Grunde, dass er eben die erbetene ausdrückliche Bestätigung nicht erhalten hat, klar sein, dass die Klägerin das Mietverhältnis mit ihm eben nicht fortsetzen will.  13Der Räumungsanspruch der Klägerin ist auch nicht verwirkt. Zwischen der Kündigung des Beklagten und der Klageerhebung lag noch kein so langer Zeitraum, dass man davon ausgehen kann, dass die Klägerin einen Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen hat, dass sie aus der Kündigung des Beklagten keine Rechte mehr herleiten will. Liegt zwischen Kündigung und Räumungsklage noch kein Jahr, wird man im Regelfall von einer Verwirkung des Räumungsanspruchs nicht ausgehen können.'  dürfte hier die außerordentliche Kündigung und auch die ordentlicheKündigung noch per Räumungsklage durchsetzbar sein.  Sie sollten umgehend mit Hilfe eines Kollegen / einer Kollegin vor Ort die 'Räumungsklage' einleiten.  Über Ihre Nachfragen freue ich mich wie auch eine Bewertung mit 5,0 und danke hierfür im Voraus.  Mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt Saeger     

Relevante Paragraphen: § 545, § 546a, § 543