Frage: Ich plane Gewerbefläche zum Betreiben einer Arztpraxis anzumieten. Der Nutzungszweck Arztpraxis wird auch im Mietvertrag stehen. Um eine gewisse wirtschaftliche Flexibilität bzw Sicherheit zu haben würde ich gerne einen Raum für einen gewissen Zeitraum untervermieten um so bei Anfangs noch unklarem Umsatz, eine zusätzliche Einnahmequelle zu haben. Eine pauschale Untervermietgenehmigung mit lediglicher Anzeigepflicht, wie von mir gewünscht, lehnt der Vermieter ab. Mündlich hat er aber zugesagt, dass Untervermietung kein Problem sei. Er möchte aber trotzdem folgenden Text im Mietvertrag stehen haben: 'Jede Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung einer Teilfläche bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Der Mieter darf nach Zustimmung des Vermieters und bei Bestehenbleiben seiner Verpflichtung aus diesem Vertrag dem Vermieter gegenüber den Mietgegenstand teilweise untervermieten. Der Vermieter darf seine Zustimmung nur verweigern, sofern ein wichtiger Grund vorliegt.'  Der Vermieter behauptet weiterhin, dass er gesetzlich zur Untervermietung verpflichtet ist, bzw eine Untervermietung nicht verbieten kann, es sei denn es liege ein wichtiger Grund vor.  Meine Fragen: 1.) Stimmt es so, dass man gesetzlich einen Anspruch auf Untervermietung hat, egal wie der Vertragstext lautet (bei Gewerbeimmobilien)? 2.) Was bedeutet '...., sofern ein wichtiger Grund vorliegt.' 3.) Werde ich einen Raum untervermieten können, wenn dieser Text im Mietvertrag steht. Unabhängig welches Gewerbe, egal ob medizinisch oder was anderes zB Computer, Fotograf oder Schriftsteller?  Vielen Dank und mit freundlichen Grüssen  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf:  Einen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis haben Sie nicht. Zwar sieht das Gesetz einen solchen Anspruch gegen den Vermieter vor, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entsteht - dies gilt aber nur für Mietverhältnisse über Wohnraum, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 BGB/a> .  Im Gewerberaummietverhältnis besteht ein Anspruch auf Zustimmung nur, wenn dies mietvertraglich vereinbart ist. Die vom Vermieter vorgeschlagene Regelung ist also zu Ihren Gunsten - der Vermieter hat offenbar a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 BGB/a>  im Sinn und geht irrig davon aus, dass dieser auch im Gewerbemietrecht Anwendung findet.  Räumt er Ihnen mietvertraglich ein, dass er nur aus 'wichtigem Grund' die Zustimmung verweigern darf, ist dies aber unklar. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 BGB/a>  stellt auf einen wichtigen Grund in der Person des Untermieters ab. Die vom Vermieter hier vorgeschlagene Regelung geht aber darüber hinaus und bedarf der Konkretisierung - 'wichtiger Grund' ist für sich genommen zu unbestimmt und Sie fragen zu Recht, was damit gemeint ist. Sie sollten dies vorab klären und die Ablehnungsgründe schriftlich festhalten, andernfalls birgt diese Klausel stetigen Zündstoff.  Mit der vom Vermieter vorgeschlagenen Klausel werden Sie keinen Raum ohne seine Zustimmung untervermieten dürfen - und einen Anspruch darauf haben Sie nur, wenn kein für den Vermieter wichtiger Grund vorliegt. Das ist unzureichend und zu unbestimmt. Sie sollten genau klären, unter welchen Voraussetzungen Sie welche Räume untervermieten dürfen - die Vertragsklausel reicht dazu nicht aus, sondern bedarf der Konkretisierung.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.   Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.   Mit freundlichen Grüßen  Andreas Schwartmann Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 553