Frage: Ich habe meinem Mieter nach 2-facher Abmahnung wegen Ruhestörung in 09-2022 fristlos gekündigt. Wir sind aber überein gekommen, dass ich nicht klage, er sich aber zeitnah um eine andere Wohnung bemüht. Er hat sich dann ein Haus gekauft und meinte, zum 01.12.2022 auszuziehen. Das hat er aufgrund von Problemen mit dem Haus nicht geschafft und zieht den Auszug nun monatlich raus, zahlt aber auch seine Miete pünktlich und verhält sich ruhig.   Mein Frage ist: Hat der Mieter nun eigentlich eine Kündigungsfrist oder kann er einfach irgendwann sagen, er sei nun raus? Womit dann ja die Kaution ausgezahlt werden muss. Oder entsteht nun aufgrund nicht vollzogenen fristlosen Kündigung eine neue Kündigungsfrist, womit mir ein Teil der Kaution zustehen würde? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:  Davon ausgehend, dass Ihre fristlose Kündigung wirksam war, hat diese das Mietverhältnis grds. beendet.   Im weiteren Verlauf hängt es dann an den (beweisbaren) Vereinbarungen, wie sich dies in der Folge gestaltet: Insbesondere wenn Sie in der Kündigung oder daneben einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB widersprochen haben, wird man nicht von einem doch weiter bestehenden Mietverhältnis ausgehen können.   Tatsächlich scheint es so, als hätten Sie sich auf eine Räumungsfrist geeinigt, wobei eben das Problem ist, dass dies offenbar sehr unkonkret geschehen ist. Grundsätzlich ist die Frist für den Mietausfall aber ja zeitlich auf denjenigen Zeitraum beschränkt, zu dem der Mieter das Mietverhältnis hätte kündigen können. Dieser Zeitpunkt ist ja längst verstrichen. Eine Kündigungsfrist gibt es so nicht und es ist alles Vereinbarungssache.  Daher ist es jedenfalls nicht unumstritten, ob Sie jetzt bei plötzlichem Auszug noch weiteren Nutzungsausfall verlangen können, wenn Sie nicht direkt weitervermieten können.   Sie sollten den Mieter noch einmal darauf hinweisen, dass ein Auszug zum 01.12.2022 geplant war. Da es für Sie wichtig ist, die Wohnung nach dem Auszug nahtlos wieder zu vermieten, fordern Sie den Mieter auf, Ihnen zumindest 2 Monate (oder ggf. auch 3 Monate entsprechend der gesetzlichen Kündigungsfrist des §573 BGB) vor dem Auszug das Datum mitteilen, damit Sie dann einen Nachmieter suchen können. Hierbei können Sie ja darauf hinweisen, dass andernfalls der Mieter die Kosten für diese Zeit (bzw. bis zur Weitervermietung als SchadenserS. zu tragen hat).  Sie sollten dann alles daran setzen, die Wohnung schnell weiterzuvermieten, um dies im Zweifel nachweisen zu können und Streit zu vermeiden, wenn es schnell gelingt. Wenn der Mieter tatsächlich ohne Ankündigungsfrist auszieht, sehe ich in diesem Fall durchaus Aussichten, SchadenserS. geltend machen zu können (und diesen von der Kaution einzubehalten), auch wenn dies tatsächlich nicht unumstritten ist.   Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 545