Frage: Ich habe nach einer Besichtigung einer Immobilie per Email meine Kaufabsicht gegenüber dem Makler deutlich gemacht und weitere Informationen verlangt um die Finanzierung mit der Bank abzuschließen.   Auf diese Email wurde von dem Makler nicht reagiert und einen Tag später wurde die Immobilie einem anderen Interessenten zugesichert und dieser unterschrieb eine Reservierung.  Wer hat jetzt Anspruch auf die Immobilie? Mehr als meine Kaufabsicht zu äußern kann ich nicht, auf eine Reservierung wurde ich ebenfalls nicht aufmerksam gemacht.  Wie kann ich jetzt handeln? Die Interesse an dieser Immobilie besteht bei mir weiterhin.  Vielen Dank.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Die Lage ist rechtlich sehr eindeutig: weder Sie noch der andere Interessent haben einen Anspruch auf die Immobilie.  Die Veräußerung und der Erwerb einer Immobilie ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a>  beurkundungspflichtig, d.h. vor dem Notar abzuschließen. Nach ständiger und unbestrittener Rechtsprechung des Bundesgerichtshof hat die notarielle Beurkundung mehrere Hintergründe: Die Notwendigkeit der notariellen Beurkundung betont die Bedeutung des Rechtsgeschäfts und dient damit dem Schutz vor Übereilung (Warnfunktion), erleichtert den Beweis der getroffenen Vereinbarung (Beweisfunktion), untermauert die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts (Gültigkeitsgewähr) und lässt den Parteien nicht zuletzt eine sachkundige Beratung zuteil werden (Betreuungsfunktion).  Daraus wird abgeleitet, dass alle Vereinbarungen, die sich auf den Abschluss eines solchen Vertrages beziehen, ebenfalls notariell beurkundet werden müssen und ansonsten nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a>  wegen Formmangels nichtig sind.  Ganz konkret heißt dies: der Verkäufer ist weder gegenüber Ihnen noch dem anderen Interessenten wirksam verpflichtet, die Immobilie zu veräußern.   Vertragsverhandlungen bei beurkundspflichtigen Geschäften selbst dann keinen Schadensersatzanspruch auslöst, wenn es an einem triftigen Grund zum Abbruch der Verhandlungen fehlt, da dies einen indirekten Zwang zum Abschluss eines Vertrages darstellen würde. Er kann sogar weit fortgeschrittene Vertragsverhandlungen einfach abbrechen, ohne sich schadensersatzpflichtig zu machen.  Hierzu führt der BGH wie folgt aus, was er danach auch mehrfach ausdrücklich bestätigte:  i>„Eine so begründete Verpflichtung zum ErS. des Vertrauensschadens bedeutet indessen einen indirekten Zwang zum Vertragsabschluß. Dieser Zwang läuft dem Zweck der Formvorschrift von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 S. 1 BGB/a>  zuwider, nach der wegen der objektiven Eigenart des Vertragsgegenstandes eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindert werden soll (…). Im Bereich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 S. 1 BGB/a>  zu beurkundender Rechtsgeschäfte löst der Abbruch von Vertragsverhandlungen, deren Erfolg als sicher anzunehmen war, durch einen der Verhandlungspartner daher auch dann keine Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund für den Abbruch fehlt (Senat, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WM%201982,%20Seite%201436" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.10.1982 - Abs. 5 ZR 216/81: Zum ErS. des Vertrauensschadens verpflichtendes Verschulden be...">WM 1982, Seite 1436/a> ; Reinicke/Tiedtke, ZIP 1989, ZIP Jahr 1989 Seite 1093).'   Vgl. BGH, Urteil vom 29.03.1996, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20332/94" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 29.03.1996 - Abs. 5 ZR 332/94: Voraussetzungen des Schadensersatzes wegen des Abbruchs von Verh...">Abs. 5 ZR 332/94/a> /i>  Die Reservierungsvereinbarung ändert daran nichts.   Mit anderen Worten: die einzige Möglichkeit die Immobilie zu erwerben ist eine Einigung mit dem Verkäufer.  Es tut mir leid, dass ich Ihnen hier keine für Sie positivere Antwort unterbreiten kann.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 313, § 125