Frage: Sachverhalt:  Es sind 2 Häuser verbunden durch zwei in der Mitte stehenden Garagen, auf zwei Grundstücken.  Haus A steht auf Grundtsück A und grenzt an Garage A, die wiederum an Garage B grenzt, welche an Haus B grenzt, das sich auf Grundstück B befindet.  Vor ca. 30 Jahren wurde von dem damaligen Eigentümer des Grundstückes A ein Überbau  im 1.OG über beide Garagen gebaut. Ein Teil des Überbaus liegt somit auf dem Grundstück B. Der gesamte Überbau wurde immer nur von dem Eigentümer des Grundstückes A und dessen Vorgängern genutzt und unterhalten. Aufgrund freundschaftlicher Beziehungen nahm man seitens der Erstbesitzer und Erbauer Katastergrenzen nicht so genau. Der Überbau wurde somit toleriert.  Vor 20 Jahren wurden die Gebäude nebst Grundstücken verkauft und es gab zwei neue Eigentümer. Zwischen den neuen Eigentümern wurde in einem notariellen Vertrag festgehalten, dass als Entschädigung für den Überbau auf dem Nachbargrundstück eine Überbaurente mit einem Einmalbetrag abgegolten wurde. In diesem Vertrag heißt es u.a. dass der Überbau toleriert wird, und die Räumlichkeiten wie bisher genutzt werden sollen.   Nun hat sich eine Unterschiedliche Auffassung bezüglich des Eigentumes des Teil des Überbaus ergeben, welcher auf dem Grundstück von B steht.  Meinung des Besitzer des Grundstücks B: Der Teil des Überbaus, der sich auf Grundstück B befindet ist  Eigentum von B, nur der Teil des Überbaus, der sich auf Grundstück A befindet ist Eigentum von A. Argumentation: Der Notarvertrag spricht nur von Nutzung. (faktisch wäre dann die Hälfte eines Raumes Eigentum von A, die andere Hälfte Eigentum von B, wobei A den gesamten Raum nutzt und dies in der Vergangenheit immer getan haben).   Meinung des Besitzer von Grundstück A: Der gesamte Überbau ist sein alleiniges Eigentum ist, da die Räumlichkeiten nur von seinem Grundstück aus zu betreten sind und immer waren, allein von ihm und seinen Vorgängern genutzt, errichtet und unterhalten wurden und somit gesamt seinem Stammgrundstück (A) zuzurechnen sind.  Zudem ist der Wille des Erbauers bei Errichtung entscheidend. Auch steht in keiner Zeile des Notarvertrages, dass irgendwelche Räumlichkeiten übertragen werden.   1.)Wer ist Eigentümer des Überbaus? Welche Praragraphen Urteile gibt es hierzu? 2.) Falls Teile des Überbaus (Mauer könnte in Mitte gezogen werden) oder der gesamte Überbau übertragen wird (ohne Übertragung von Grundstück) muß dies notariell geschehen?          

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage beantworte ich aufgrund der von Ihnen gelieferten Informationen wie folgt:  Die Vorschriften zum Überbau finden Sie im BGB unter a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§§ 912 ff. BGB/a> .  1.) Eigentümer des Überbaus  Eigentümer des Überbaus ist der Überbauer. Entscheidung des BGH hierzu z.B. Urt. v. 21. Januar 1983, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20154/81" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.01.1983 - Abs. 5 ZR 154/81: Anspruch des Sonderrechtsnachfolgers auf Überbaurente">Abs. 5 ZR 154/81/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201983,%201112" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.01.1983 - Abs. 5 ZR 154/81: Anspruch des Sonderrechtsnachfolgers auf Überbaurente">NJW 1983, 1112/a> ; v. 25. Februar 1983, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20299/81" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.02.1983 - Abs. 5 ZR 299/81: Duldungspflicht bei Überbau - Tiefgarage als einheitliches Bauwe...">Abs. 5 ZR 299/81/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201983,%202022" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.02.1983 - Abs. 5 ZR 299/81: Duldungspflicht bei Überbau - Tiefgarage als einheitliches Bauwe...">NJW 1983, 2022/a> .  Rechtsfolgen eines Überbaus i.S. d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 BGB/a>  sind eine Duldungspflicht des Eigentümers des überbauten Grundes als gesetzliche Eigentumsbeschränkung (BGH Abs. 1050 Nr. 1, 33)und damit einhergehend ein Duldungsrecht des jeweiligen Eigentümers des überbauenden Grundstücks als Eigentumsinhalt, verbunden mit einem Recht zum Besitz am überbauten Grundstücksteil (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%2027,%20204" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 30.04.1958 - Abs. 5 ZR 215/56: Grenzüberbau">BGH 27, 204/a> ).   Da Sie, wie Sie schildern, entsprechend der Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§§ 912 Abs. 2 S. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/913.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 913 BGB: Zahlung der Überbaurente">913 BGB/a>  durch eine Einmalrente in Geld entschädigt worden sind, haben Sie leider keinerlei Ansprüche mehr gegen den Überbauer.  2. Übertragung Überbau Jede Veränderung an Rechten, die mit Grundstücken in Zusammenhang steht, hat notariell zu erfolgen. Ggf. ist eine Eintragung im Grundbuch erforderlich.  Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben, bitte benutzen Sie ggf. die einmalige kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Jacqueline Dehe Rechtsanwältin    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 913, § 912