Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir benötigen dringend rechtlichen Rat.  Zum Sachverhalt:  Am 01.02.2007 unterschrieben wir einen Mietvertrag mit folgendem Inhalt.  §2 Mietzeit und ordentliche Kündigungszeit  Das Mietverhältnis beginnt am 01.02.2007 und endet am 31.01.2009. Es verlängert sich doch jeweils um 1 Jahr, wenn es nicht gekündigt wird, wobei der Abschnitt „wenn es nicht gekündigt wird„ mit der Schreibmaschine mit „wenn es nicht 6 Monate vor Ablauf gekündigt wird„ überschrieben wurde. Diese Änderung des Vertragstextes stand nicht zur Disposition, sondern wurde einfach so festgelegt.  Meiner Meinung nach handelt es sich hierbei um einen mittlerweile nicht mehr zulässigen befristeten Mietvertrag mit Verlängerungsoption. Ein Grund für die Befristung wurde uns nie weder schriftlich noch mündlich mitgeteilt.   Im Januar dieses Jahres wurde das Haus an eine Immobiliengesellschaft verkauft, die in den bestehenden Mietvertrag eingetreten ist. Nun möchte die Immobiliengesellschaft die Wohnung renovieren und als Eigentumswohnung verkaufen.  Am 24.07.2008 erhielten wir ein Kündigungsschreiben folgenden Inhalts: „Die Immobiliengesellschaft ist neuer Eigentümer der Liegenschaft und ist in die bestehenden Mietverträge eingetreten. Unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist kündigen wir Ihnen hiermit das bestehende Mietverhältnis zum 31.01.2009. Wie in einem Gespräch mitgeteilt, sind umfangreiche Umbaumaßnahmen geplant, so dass eine Verlängerung das Mietverhältnisses über den 31.01.2009 hinaus nicht möglich ist.„  Meine Frage(n) also: Haben wir auf Grund der fehlenden Begründung für die Befristung einen unbegrenzten Mietvertrag? Wenn ja hätte die Immobiliengesellschaft einen ausreichenden Grund für eine ordentliche Kündigung?    Mfg 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  1.) Ihre Auffassung ist korrekt. Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  ist ein befristeter Mietvertrag nur unter bestimmten Gründen zulässig. Diese Befristungsgründe müssen zudem im Mietvertrag ausdrücklich genannt werden, was hier ja nicht der Fall ist. Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 1 2 BGB/a>  gilt ein befristeter Mietvertrag, der diese Anforderungen nicht erfüllt, als ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis.  Ein auf unbestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis kann entweder nur außerordentlich, fristlos (ein solcher Fall liegt nicht vor) oder ordentlich gekündigt werden.  2.) Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter setzt voraus, dass die Kündigung schriftlich und innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist erfolgt und hinreichend begründet ist. Die Vermieterkündigung benötigt also einen Kündigungsgrund, ein sog. 'berechtigtes Interesse' des Vermieters an der Kündigung. Hier kommt der Kündigungsgrund der wirtschaftlichen Verwertung in Betracht.  Demnach kann ein Vermieter kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Der Kündigungsgrund hat also 4 Voraussetzungen: a) Der Vermieter muss die Absicht haben, die Wohnung anders zu verwerten als bisher. b) Diese beabsichtigte Vewertung ist durch das bestehende Mietverhältnis nicht möglich. c)Die geplante Vewertung muss unter den im Kündigungsschreiben genannten Gründen angemessen sein. d) Ansonsten müssen dem Vermieter erhebliche Nachteile entstehen.  Die erste Voraussetzung ist gegeben. Die anderen 3 erscheinen problematisch zu sein. Der Vermieter gibt zwei Gründe an: Zunächst will er eine Sanierung des Objekts vornehmen. Danach will er es als Eigentumswohnung veräußern.  Bezüglich der Sanierung ist es bereits fraglich, ob dieser das Mietverhältnis entgegensteht. U.U. könnte die Sanierung vorgenommen werden, während Sie in der Wohnung wohnen bleiben. Wenn dies nicht der Fall ist, ist es dem Vermieter in gewissen Grenzen zuzumuten, Ihnen solange eine angemessene Ersatzwohnung zu bezahlen. Der Vermieter hat keinesfalls einen Anspruch darauf, größtmöglichen wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen (BVerfG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%2091,%20663" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 09.10.1991 - 1 BvR 227/91: Verfassungsrechtliche Anforderungen an die Entscheidung über...">WuM 91, 663/a> ). Ebenso hat er bei der Sanierung gewisse Verzögerungen hinzunehmen.    Berücksichtigt man jedoch den gesamten Sachverhalt, dass der Vermieter nämlich die Wohnung seinerseits gerade erst erworben hat (da sie vermietet war, wahrscheinlich zu einem relativ günstigen Kaufpreis), gerade um sie zu sanieren und wieder zu veräußern, lässt sich feststellen, dass es sich um ein Spekualtionsgeschäft handelt, dass keinesfalls einen Kündigungsgrund darstellt Nach der Rspr. sollen solche Spekulationsgeschäfte keine Kündigung ermöglichen. Der Vermieter  darf nicht kündigen, wenn er das Gebäude erworben hat, um es zu sanieren und dann unter einer höheren Miete neu zu vermieten oder in Eigentumswohnungen aufzuteilen und zu veräußern (LG Augsburg a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%2092,%20614" target="_blank" class="djo_link" title="LG Augsburg, 28.04.1992 - 4 S 16/92">WuM 92, 614/a> ; LG Wiesbaden WuM 94, 215; LG Hamburg a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%2091,%20185" target="_blank" class="djo_link" title="AG Hamburg, 05.07.1988 - 43a Abs. 100 478/88">WuM 91, 185/a> ).  3.) Im Ergebnis ist die vorliegende Kündigung unwirksam. Zudem steht dem Vermieter nach dem mir bekannten Sachverhalt auch kein Kündigungsgrund zur Seite.  Hinsichtlich des weiteren Vorgehens ist zu differenzieren: Wenn Sie in der Wohnung gerne wohnen bleiben möchten, wird Ihnen der Vermieter nicht einfach kündigen können. Sollte er Sie daher auf Räumung verklagen, haben Sie gute Aussichten, den Prozess zu gewinnen. Sollten Sie jedoch in eine andere Wohnung umziehen wollen, sollten Sie trotzdem die Unwirksamkeit der Kündigung und den fehlenden Kündigungsgrund betonen, aber Bereitschaft zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags zeigen. Sie haben dann eine gute Verhandlungsposition und könnten beispielsweise einer Aufhebung nur zustimmen, wenn Ihnen die Umzugskosten usw. bezahlt werden.  Sollten Sie im Fortgang der Angelegeneheit einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen wollen, können Sie sich gerne an mich wenden.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.  Mit freundlichen Grüßen,  Lars Liedtke Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575