Frage: Eltern und Sohn besitzen jeweils eine identische Whg im selben Haus.  Eltern bewohnen Ihre Whg selber, Sohn vermietet an uns.   Die Eltern besitzen ein Haus mit 3 bislang vermieteten Einheiten ca. 350km entfernt (dem Sohn wurde schon ein Teil des Hauses überschrieben).  Die Eltern wohnten zuerst in einer der Wohnungen ihres Dreifamilienhauses und nutzten Ihre Whg hier zuerst nur als FeWo.  Dann bezogen sie die FeWo vor 2-3 Jahren als ihren Altersruhesitz und vermieteten ihre bisherige Whg.  Ein Eigenbedarf war nicht abzusehen, sonst hätten wir die Whg nie gemietet.  Nun erhalten wir nach 4 Jahren Eigenbedarfskündigung  vom Sohn mit folgender Begründung:  Die Eltern wollen ihren Altersruhesitz in seiner Whg beziehen und seien aus finanziellen Gründen gezwungen die Whg zu verkaufen, damit sie weiterhin ihren Lebensunterhalt bestreiten könnten.  Weitere Ausführungen:  es sei ein sehr schmerzlicher Umstand/das vertrautes Umfeld/Umzug innerhalb des Hauses sei kostensparend. Die Kündigung ist formal i.O.  Der  wahren Hintergrund dieser Konstruktion ist folgender:  der Sohn hat einen größeren Betrag von den Eltern gefordert und diese haben daher ihre Whg verkauft.  Der Sohn verkauft seine eigene Whg nicht, da sonst (Schenkungs)Steuer anfiele.  - der Sohn hat vor dem Verkauf eine formal ungültige Eigenbed.Kündigung geschickt.  Dann den Verkaufstermin der Eltern abgewartet und danach mit Rechtsbeistand eine formal gültige Kündigung geschickt.  - Im Halbjahr davor tätigten die Eltern diverse Ausgaben: neues Auto, neue Haushaltsgeräte, ein Garagenstellplatz etc., es wurde auch geäußert, daß keine finanziellen Probleme bestünden. Unser Angebot eine Jahresmiete im Voraus zu zahlen wurde abgelehnt - 'wir haben keine finanziellen Sorgen', aber es wurde uns gesagt 'der Sohn wolle sich in eine Firma einkaufen, dafür bräuchten sie Geld'  - Die Eltern betonten schon mehrfach: 'es sei immer klar gewesen, daß sie eine Whg wieder verkaufen würden und die andere dann brauchen'.    - Es wurde vor dem Mietvertrag erbeten, doch 'längerfristig zu mieten'.  - der Sohn schreibt, die Eltern müssten die Whg. zu unserm Kündigungstermin geräumt haben, die neuen Eigentümer benötigende Whg aber erst 4 Monate später.  - inzwischen sind im Haus der Familie 2 Einheiten frei geworden.  .........................................................................................................  Sehen Sie einen Ansatzpunkt dagegen vorzugehen und vor Gericht Erfolg zu haben, wenn ja, mit welcher Argumentation/Rechtshintergrund? - Nach Recherchen erscheint der Eigenbedarf durch den Verkauf selbst verschuldet und treuwidrig herbeigeführt...? - Kann für Angehörige - die selber Wohnungen vermieten - Eigenbedarf angemeldet werden?   Besten Dank im Voraus.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefergehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.   Ihren Schilderungen nach sind die Ihnen zugegangene Eigenbedarfskündigung formal „in Ordnung', stehen jedoch insbesondere zwei Fragen im Vordergrund:  1. Gibt es aufgrund der Schilderungen Anhaltspunkte/Argumentationen oder Rechtshintergründe, um gegen die zweite Eigenbedarfskündigung vorzugehen und ist es von Bedeutung, dass momentan 2 Wohnungen im Haus leer stehen?  2. Kann für Angehörige - die selber Wohnungen vermieten - Eigenbedarf angemeldet werden?  Zu Ziff. 1:  In zahlreichen Fällen wurde seitens der Gerichte ein rechtsmißbräuchliches Vorgehen Abs. 1.S.v 3 a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  angenommen, wenn der Vermieter trotz bereits beim Abschluss des Mietvertrages vorhersehbaren späteren Eigenbedarfs später die Mietwohnung wegen des Vorliegens der normalerweise zur Kündigung wegen Eigenbedarfs berechtigenden Gründe gekündigt hat.   So hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2009 (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%2062/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.01.2009 - Abs. 8 ZR 62/08: Abs. 1000öglichkeit zur einer erneuten Eigenbedarfskündigung trotz Rec...">BGH Abs. 8 ZR 62/08/a> , v. 21.01.2009) entschieden, dass ein Vermieter rechtsmissbräuchlich handele, wenn er ein Mietverhältnis, dass erst vor ca. zwei Jahren abgeschlossen wurde, wegen Eigenbedarfs seiner Tochter kündige, da er sich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setze, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermiete, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er dürfe dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt (BGH ebda. Abs. 1000.w.N.).   Ähnlich  gelagert erscheint mir auch der von Ihnen geschilderte Sachverhalt, nachdem Sie schreiben, dass es vor dem Mietvertrag erbeten worden sei, doch 'längerfristig zu mieten' und es „es sei immer klar gewesen sei, das die Familie des Vermieters eine Wohnung wieder verkaufen und die andere dann brauchen würden'. Ihr Vermieter hätte Sie also über seine Absicht einer nur begrenzten Mietdauer aufklären müssen.  Die Rechtsprechung des BGH wird zunehmend auch von den unteren Instanzgerichten fortgeführt. So entschied zuletzt auch das LG Lüneburg, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=6%20S%2079/11" target="_blank" class="djo_link" title="6 S 79/11 (3 zugeordnete Entscheidungen)">6 S 79/11/a> , v. 07.12.2011, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht auf einen Bedarf gestützt werden darf, der bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar war.  Zu beachten ist hierbei, dass in diesen Fällen nur eine relativ kurze Zeit seit dem Abschluss des Mietvertrags bis zur Erklärung der Kündigung wegen Eigenbedarfs verstrichen war (im BGH-Fall nur ca. 1 Jahr und im Fall des Landgerichts Lüneburg nur 21 Monate, also 1 ¾ Jahre), so dass sich in Ihrem Fall wegen des 4 Jahre zurückliegenden Mietvertrags insbesondere auch die Frage der Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs stellt.  Ob allein das Vorhandensein von zwei leer stehenden Wohnungen zu einem Ausschluss des Kündigungsrechts führt, kann ohne weitere Angaben zu den Hintergründen dieser zwei Wohnungen nicht beantwortet werden, so dass insoweit ergänzende Sachverhaltsinformationen erforderlich sind (wem gehören die Wohnungen, warum werden stehen sie leer, werden sie umgebaut usw.).  Zu Ziff. 2:  Der Grund der zum Benötigen der Wohnung i.S.v. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573  Abs. 2 Nr. 2 BGB/a>  geführt hat, ist leider in der Regel unerheblich, so dass vernünftige, nachvollziehbare Gründe genügen (Palandt-Weidenkaff, 71. Auflage, 2012, § 573, Rn. 28 m.w.N. zur Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts). Oft wird es als ausreichend angesehen, wenn der Vermieter selbst sonst nur eine teurere und ungünstiger gelegene Wohnung hat oder ganz allgemein nur eine weniger geeignete, so dass auch der Zweck der Nutzung zum Ruhestand  für sich oder für Familienangehörige als ausreichend angesehen wird (Palandt-Weidenkaff, ebda., Rn. 28).   Auf die Frage, ob die Angehörigen sonst anderswo selber Wohnungen vermieten, stellt man jedoch generell nicht ab.  Schließlich sollte auch der Frage nachgegangen werden, ob die von Ihnen beschriebenen zwei Wohnungen die gesamten Wohnungen in Ihrem Haus ausmachen oder es dort noch weitere Wohnungen gibt. Bei insgesamt nur zwei Wohnungen würde die Kündigungsschutzvorschrift des § 573 nämlich gar keine Anwendung finden (s. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a Abs. 1 S. 1 BGB/a> ), dafür aber längere Kündigungsfristen gelten.  Um zu überprüfen, ob die sämtlichen Voraussetzungen einer berechtigten Eigenbedarfskündigung aufgrund der gesamten, bisher noch nicht mitgeteilter Sachverhaltsumstände  vorliegen und es ggf. andere Einwände gibt, die einer Kündigung wegen Eigenbedarfs entgegengehalten werden könnten, bietet sich meiner Ansicht nach eine ausführliche anwaltliche Beratung an, bei der anschließend auch gleich die verschiedenen Vorgehensweise Ihrerseits (z.B. Widerspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a> ) und die des Vermieters (insbesondere Räumungsklage usw.) besprochen werden können; hierzu stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Möchten Sie eine weitergehende Erläuterung haben, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis aller Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann.  Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und einer darauf aufbauenden Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen.  Mit freundlichem Gruß   Thomas Joerss  Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 242, § 574, § 573a