Frage: Ich habe ein Grundstück gekauft welches am Ende eines Garagenhofes liegt. Bei diesem Garagenhof bin ich Miteigentümer und habe somit auch das Recht diesen zu befahren. Für den Garagenhof gibt es keine Teilungserklärung, 'Hausordnung' oder ähnliches.  Habe ich durch mein Eigentumsanteil am Garagenhof automatisch auch das Recht dieses für die Fahrt auf das neue Grundstück zu Nutzen? Bis dato ist das Brachland aber ich möchte hier ein Einstellplatz für ein Wohnmobil und/oder Anhänger schaffen

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Wenn das hinten an liegende Grundstück keine weitere öffentliche Zuwegung hat, also nicht mit einer öffentlichen Straße erreichbar ist, besteht nach 917 BGB ein gesetzliches Notwegerecht. Und zwar unabhängig davon , ob Sie Miteigentümer des dienenden Grundstücks sind oder nicht.   Auch z.B.  unter Nachbarn gilt das Notwegerecht, wenn ein anderes Grundstück sonst unerreichbar ist, wobei der belastete Nachbar eine Notwegerente verlangen darf ( 917 Abs. 2 BGB).   Nun zu Ihrer Konstellation:  Grundsätzlich steht allen Miteigentümern eines Grundstücks bei Bruchteilsgemeinschaft ( 741 BGB, das entnehme ich hier aufgrund der fehlenden Teilungserklärung) die Nutzung gleichermaßen zu, als nicht der Mitgebrauch der übrigen Teilhaber beeinträchtigt wird ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/743.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 743 BGB: Früchteanteil; Gebrauchsbefugnis">§ 743 Abs. 2 BGB/a> ). Die Teilnehmer bestimmen gemeinschaftlich Nutzung und Ausmaß der Nutzung, durch Stimmenmehrheit können Beschlüsse gefasst werden. Ein Teilnehmer kann eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen ( 745 BGB).  Sie könnten also innerhalb der Eigentümergemeinschaft einen Beschluss herbeiführen, dass Sie zur Nutzung des Grundstücks als Notweg berechtigt sind. Oftmals verlangen Miteigentümer hierfür eine angemessene Entschädigung, denn auch Ihr Interesse an einer wirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks darf nicht übersehen werden.   Ein automatisches Notwegerecht aufgrund des Miteigentums gibt es also nicht, vielmehr muss sich mit den anderen Grundstücksinhabern hierauf geeinigt werden. Auch gerichtlich kann so ein Notwegerecht durchgesetzt werden, aber nur gegen Zahlung einer angemessenen Entschädigung ( 917 Abs. 2 BGB) und nur wenn das Grundstück keine andere Zuwegung hat.   Ihre Eigentumsinteressen dürfen durch die übrigen Teilnehmer nicht einfach so negiert werden, so dass Sie das Grundstück grundsätzlich für die Überfahrt nutzen können. Verwehrt ein Teilnehmer die Überfahrt, so kann er hierauf aus dem Notwegerecht in Anspruch genommen werden und muss dann die Zustimmung erteilen. Dies gilt aber nur, wenn die Nutzung andere Teilnehmer nicht beeinträchtigt, also für das höhere Ausmaß der Benutzung z.B: durch Sie eine angemessene Notwegerente auf Verlangen entrichtet wird ( 917 Abs. 2 BGB).   Fazit: Sie können das Grundstück als Miteigentümer überfahren, denn sie können solange Sie andere nicht beinträchtigen, Ihre Eigentumsrechte wahrnehmen. Grundsätzlich verlangt diese besondere  Nutzung aber die Zustimmung bzw Billigung der anderen Miteigentümer, die z.B. durch Beschluss geregelt werden kann. Von den Miteigentümern kann als Ausgleich eine Notwegrente ( = Entschädigung) verlangt werden, denn auch diese müssen an der Grundstücksnutzung partizipieren können. Nutzen nur Sie die Überfahrt, so müssen die übrigen Eigentümer an diesem Vorteil beteiligt werden, und zwar in Form von Geld, wenn diese dies verlangen.   Dieses gesetzliche Notwegerecht kann nicht ausgeschlossen werden, wenn Ihr anderes Grundstück nicht anders erreichbar ist und sie eine Notwegrente an das 'andere Grundstück' ( bzw. deren Eigentümer) zahlen. Dieses gesetzliche Notwegerecht besteht aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 BGB/a>  und ist von Ihrer Miteigentümerstellung unabhängig. Es wird nicht aus Ihrer Miteigentümerstellung abgeleitet ( hierfür bräuchten Sie eine Vereinbarung mit den MIteigentümern) sondern daraus, dass das hintere Grundstück anders nicht erreichbar ist.   Am Rande:  Es ist jederzeit überprüfbar, ob Ihnen das gesetzliche Notwegerecht noch zusteht, es kann also bei anderer Zuwegungsmöglichkeit auch enden. Auch ein vereinbnartes ( rechtsgeschäftliches bzw. vertraglich eingeräumtes) Notwegerecht kann enden, wenn sich die Eigentumsverhältnisse am Grundstück ändern. Dann kann Streit vorprogrammiert sein.   Komplett abgesichert wären Sie hier nur über ein im Grundbuch eingetragenes Notwegerecht, dass gegenüber jedermann ( =dinglich), also auch bei einer Veräußerung des vorderen Grundstücks fortbesteht.   Ein dingliches Notwegerecht lässt sich aus der Miteigentümerstellung aber nur beanspruchen, wenn die Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft im Grundbuch ausgeschlossen wird ( VGH München, Urteil v. 19.01.2017 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=20%20BV%2015.817" target="_blank" class="djo_link" title="VGH Bayern, 19.01.2017 - 20 BV 15.817: Herstellungsbeitrag für Wasserversorgungseinrichtung">20 BV 15.817/a>  , Leitsatz).Dies ist äußerst selten, da es die Flexibilität der Teilhaber sehr einschränkt.   Ist die Aufhebung nicht ausgeschlossen, so kann ein dingliches Notwegerecht nur dann eingetragen werden, wenn alle Miteigentümer sich darüber einig sind, also vertraglich vereinbart wird, das Notwegerecht im Grundbuch einzutragen.     Auch insofern besteht kein Unterschied zwischen Miteigentümern und Nachbarn.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Doreen Prochnow (Rechtsanwältin)  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 743, § 917