Frage: Wir sind Miteigentümer eines gemeinsamen Grundstücks (zu 1/3), das zwischen zwei Grundstücken mit Wohnbebauung liegt und derzeit lediglich als Zuweg zum hinterliegenden dritten Grundstück dient. Alle drei an den Zuweg grenzenden Eigentümer sind Miteigentümer des Zuweges zu jeweils 1/3. Nur der hinterliegende Eigentümer ist alleiniger Nutzer des Weges. Dieser möchte nun am Beginn des Weges an der Straßenseite eine Toranlage errichten. (Bisher ist das Grundstück zur Straße hin offen.) Er beruft sich auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. 1 BGB/a>  und ist der Meinung eine 2/3 Mehrheit wäre für einen entsprechenden Beschluss ausreichend. Ist dies zutreffend, oder ist nicht bei einem derartigen Beschluss Einstimmigkeit notwendig?!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand der von Ihnen mitgeteilten Informationen wie folgt beantworte:   Die Errichtung der Toranlage könnte mit einfacher Mehrheit, also z.B. mit 2/3 der Anteilseigner, beschlossen werden, wenn es sich hierbei um eine der Beschaffenheit des Gründstücks entsprechende orndungsgemäße  Verwaltung und Benutzung handeln würde, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. Abs. 1 BGB/a> . Derartige Maßnahmen sind jedenfalls solche, die erforderlich sind, um das Grundstück zu erhalten. Andererseits ist die Grenze der 'ordnungsgemäßen Verwaltung' überschritten, wenn die betreffende Maßnahme unwirtschaftlich ist. Auch wenn durch die Maßnahme eine wesentliche Veränderung des Grundstücks eintritt, reicht eine einfache Stimmmehrheit für die erforderliche Beschlussfassung nicht aus, wobei die für die Frage der Wesentlichkeit die Aubringung der Mittel eine entscheidende Rolle spielen kann.  Die Errichtung der Toranlage ist meines Erachtens für eine wirtschaftliche Nutzung nicht zwingend erforderlich. Gleichzeitig wird durch das Tor das Grundstück nicht mehr wie bisher für Jedermann frei zugänglich sein und somit in seiner Gestalt wesentlich verändert., so dass ich im Ergebnis davon ausgehe, dass hier ein einstimmiger Beschluss erforderlich ist. Dies könnte allerdings anders sein, wenn die Kosten für die Errichtung und die Wartung des Tores ausschließlich von dem Eigentümer des hinteren Grundstücks getragen wird und den beiden Miteigentümern der uneingeschränkte Zugang möglich bleibt. In diesem Fall sprichen die geringen Auswirkungen der Maßnahme auf die Miteigentümer eher dafür, dass eine einfache Mehrheit ausreichend ist.   Können sich die Eigentümer nicht einigen, müßte ein Gericht entscheiden!  Ich hoffe die Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und dass ich Ihnen eine erste Orientierung für das weitere Vorgehen geben konnte.   Mit freundlichen Grüßen   Stephan Bartels Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 745