Frage: 2009 haben wir unser Haus verkauft um neu zu bauen. Während der Bauzeit war einmieten nötig. Juni 2009 Vorgespräch mit Vermieter + Maklerin (EFH mit Nachtspeicherheizung, Sauna + Pool, 70er Jahre). Teilte Bedenken wegen hoher Stromkosten mit u. fragte was Vormieter für Kosten hatte. Verm. meinte es könne nicht so viel sein der Vormieter habe aber nie über seine Kosten gesprochen. Wärmeschutznachweis wolle er dann nachreichen (nie geschehen). Auf Schimmel im Haus angesprochen sagte er das liege am falschen Verhalten des Vormieters. April 2010 erste Abrechnung des Stromanbieters mit 600 € pro Mon.. Verm. ist bei Konfrontation nicht überrascht und meint nur es sei keine arglistige Täuschung. Beschweren uns dann über extreme Kosten, Schimmel , nicht schließende Fenster, undichten Kaminofen. Ohne Reaktion. Die Maklerin fungierte als Vermittler und bezeugt Sachverhalt. Über die Mängel hatten wir uns auch vorher in 2009 beschwert. August 2010 Umzug ins fertige Haus. Schimmel am Sofa der Tochter – Sperrmüll. Vermieter versucht ungerechtfertigte Kosten von Kaution abzuziehen. Endabrechnung des Stromversorgers ergibt 6100 €. Nehmen Kontakt mit Vormieter auf er hatte genauso hohe Kosten und die gleichen Mängel und hatte sich mehrfach bei Vermieter beschwert. Hat dann Miete einbehalten. Würde Sachverhalt auch vor Gericht bezeugen. Haben noch erfahren das die letzten Mietverhältnisse immer 1 Jahr dauerten und der Makler immer gewechselt wurde. Hätten das Haus niemals gemietet wenn der Vermieter uns über die zu erwartenden Kosten informiert hätte. Er verschweigt offensichtlich bei jeder neuen Vermietung die Kosten um das Haus überhaupt zu vermieten und fügt seinen Mietern finanziellen Schaden zu. Genutzt wurde das Haus 12 Mon. u. im Winter haben wir gefroren u. teilweise Eis an den Fenstern.  Bitte um Ratschlag wie wir uns verhalten sollen. Wie sind die Erfolgsaussichten? Nachträgliche Mietminderung (wie viel %)? Anzeige? Danke!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:   1.  Nach Ihrer Schilderung haben Sie den Vermieter nach den Stromkosten gefragt, die beim Vormieter angefallen seien. Indem der Vermieter angegeben hatte, diese nicht zu kennen, obwohl sich der Vormieter wohl auch darüber (insoweit ist Ihre Sachverhaltsschilderung nicht ganz eindeutig) beschwert habe, hat er diesbezüglich die Unwahrheit gesagt. Darin wird man eine Pflichtverletzung des Vermieters Ihnen gegenüber im Rahmen der Vorgespräche zur Anmietung des Objekts sehen können. Man nennt das Verschulden bei Vertragsschluß (culpa in contrahendo).  Die Folge dieses Verschuldens bei Vertragsschluß ist, daß sich der Vermieter schadenersatzpflichtig gemacht hat.   2.  Damit stellt sich die Frage, wie hoch der Schaden bezüglich des Stromverbrauchs ist. Die Bewertung des Schadens ist aus verschiedenen Gründen nicht ganz einfach.  Die Problematik liegt darin, daß man exakt feststellen müßte, welche Mängel (undichte Fenster, undichter Kamin) den Stromverbrauch in welchem Umfang in die Höhe treiben. Das wird nur durch Einholung eines Sachverständigengutachtens möglich sein.  Ferner ist zu beachten, daß Ihnen bei Abschluß des Mietvertrags die ausstattungsmäßigen Besonderheiten des Objekts (Swimmingpool, Sauna), die den Stromverbrauch beeinflussen, bekannt gewesen sind und daß Sie bei der Besichtigung erkannt haben, daß die Höhe des Stromverbrauchs kritisch sein könnte.   In rechtlicher Hinsicht folgt daraus, daß Sie wegen bekannter 'Mängel' gehindert sind, den Mietzins zu mindern. Das folgt unmittelbar aus dem Gesetz, nämlich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536b BGB: Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme">§ 536 b BGB/a> . Nun sind das Vorhandensein eines Schwimmbades und einer Sauna keine Mängel, sondern Kennzeichen einer gehobenen Ausstattung. Daß aber Schwimmbad und Sauna ernergiekostenintensiv sind, ist allgemein bekannt. Wollten Sie also wegen des Betriebs des Pools und/oder der Sauna SchadenerS. verlangen, stünde die Frage des Mitverschuldens im Raum.  Zu beachten ist natürlich auch Ihr Heizverhalten. Es macht naturgemäß einen Unterschied, um jemand mit 20° Abs. 100 'auskommt' oder man in sämtlichen Räumen deutlich höhere Temperaturen wünscht.   3.  Für Sie bedeutet das konkret, daß zu ermitteln sein wird, wie hoch der Strommehrverbrauch aufgrund Ihnen bei Abschluß des Mietvertrags nicht bekannter Mängel ist. Um das festzustellen, ist die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens der einzuschlagende Weg. Dabei handelt es sich um ein gerichtliches Verfahren, bei dem ein Sachverständiger ein Gutachten über die oben genannte Beweisfrage zu erstellen hat.  Alternativ könnten Sie auch Klage wegen Schadenersatzes erheben, wobei es fast unmöglich ist, die Höhe des Schadens zu beziffern. Aber auch wenn Sie Anhaltspunkte dafür hätten, um welchen Betrag die Stromkosten bedingt durch die Eigenschaften des Hauses zu hoch seien, würde im Prozeß, sofern es nicht zum Vergleich kommen sollte, Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens erhoben werden.   4.  Hinsichtlich der Schimmelbildung wird sich der Vermieter voraussichtlich damit verteidigen, daß er einwendet, es sei nicht genügend gelüftet und geheizt worden.  Kommt es zum Rechtsstreit, muß ein Sachverständiger prüfen, ob der Schimmel seine Ursache in der Bausubstanz hat oder auf unzureichendes Lüften und Heizen des Mieters zurückzuführen ist.   5.  Wie Sie den obigen Ausführungen entnehmen können, kann man auf der Grundlage der Sachverhaltsschilderung die Höhe des Schadens bzw. der Mietminderung nicht ansatzweise beziffern.  Wenn Sie sich entschließen sollten, Ansprüche gegen den Vermieter geltend zu machen, müssen Sie vor Ort einen Rechtsanwalt beauftragen, um die hier angesprochenen Fragen zu vertiefen.  Zu bedenken gebe ich, daß Sie mit nicht unerheblichen Kosten, wobei die Sachverständigenkosten den größten Posten ausmachen werden, rechnen müssen. Wie der Rechtsstreit schließlich ausgeht, ist im Vorfeld nicht leicht einzuschätzen. Ein nicht zu unterschätzendes Prozeßrisiko wird verbleiben.   Mit freundlichen Grüßen  Gerhard Raab Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 536b