Frage: Guten Tag!   Ich bin selbständig als Nageldesignerin, Untermieterin in einem Nagelstudio und habe folgendes Problem: Ich habe am 2.7.2012 ein eigenes Nagelstudio eröffnet, den Untermietvertrag habe vor einem Monat gekündigt und muss noch eine Kündigungsfrist einhalten, das heisst ich habe die Miete bis August zu zahlen. Damit ich sozusagen meine Ruhe habe, habe ich dies schon komplett im Voraus bezahlt. Nun wollte ich heute den gekündigten Arbeitsplatz besuchen um was nachzuschauen und musste feststellen, dass die Vermieterin das Schloss ausgetauscht hat. Ich bin weder in Mietrückstand, noch habe ich anderes nachzuweisen. Ich möcht mein Geld zurück, geht das? Ausserdem gibt Sie Neukunden die zu mir wollen, falsche Aussagen am Telefon: ich wäre umgezogen und nehme keine Neukundschaft, sie sollen quasi bei ihr einen Termin ausmachen. Ebenso erzählt sie ihrer Kundschaft Dinge die nicht stimmen z.B. dass Sie mich rausgeschmissen hätte. Das ist doch auch nicht erlaubt oder?  Freundliche Grüße  

Antwort: Sehr geehrte Fragenstellerin,  ich beantworte  Ihnen gerne Ihre Frage aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt:  Der Mietvertrag zwischen Ihnen und Ihrer Vermieterin wurde von Ihnen zum 31. Juli gekündigt. Demnach besteht ihr Mietvertrag auch weiterhin fort. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  hat der Vermieter die Pflicht dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu überlassen. Insofern haben Sie weiterhin das Recht die Räumlichkeiten in dem von Ihnen angemieteten Nagelstudio zu nutzen. Die genannte Vorschrift wird durch § 536 Abs. 1 S. 2 konkretisiert, die dem Vermieter die Pflicht auferlegt, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Die Gebrauchsgewährung endet nach der Rechtsprechung z.B., wenn der Vermieter das Schloss austauscht (KG NJW-RR 06). Insofern hat Ihre Vermieterin den zwischen Ihnen geschlossenen Mietvertrag verletzt.   Durch diese Pflichtverletzung der Vermieterin steht Ihnen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280 Abs. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/281.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 281 BGB: SchadenserS. statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung">281 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  Ihnen ein Schadensersatzanspruch für die Zeit zu, in der Sie die Räumlichkeiten nicht nutzen können. Die dazu nach § 281 Abs. 1 S. 1 im Grund erforderliche Fristsetzung zur Wiedereinräumung der Nutzungsmöglichkeit der Räumlichkeiten dürfte jedoch im hier angeführten Fall entbehrlich sein. Denn Nach § 281 Abs. 2 ist die Fristsetzung entbehrlich, wenn der Schuldner – Ihre Vermieterin – die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen. Nach der Rechtsprechung des BGH sind an die tatsächlichen Voraussetzungen für die Bejahung einer endgültigen Erfüllungsverweigerung strenge Anforderungen zu stellen; sie liegt nur vor, wenn der Schuldner eindeutig zum Ausdruck bringt, er werde seinen Vertragspflichten nicht nachkommen (BGH, Urteil vom 16.03.1988). Da hier Ihre Vermieterin das Schloss ohne Vorankündigung ausgetauscht hat und Sie vom Zutritt zu Ihren Räumlichkeiten ausgeschlossen hat, hat sie dadurch zu erkennen gegeben, dass sie nicht weiter bereit ist Ihre Verpflichtung zu Überlassung der Mietsachen nachzukommen.  Die von Ihnen geschilderten Äußerungen Ihrer Vermieterin gegenüber Ihren Neukunden, dürften den Straftatbestand der Verleumdung nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/187.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 187 StGB: Verleumdung">§ 187 StGB/a>  erfüllen. Dieser Tatbestand  ist spezieller als die von Ihnen angeführte üble Nachrede nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/186.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 186 StGB: Üble Nachrede">§ 186 StGB/a> . Nach Ihren Schilderungen hat Ihre Vermieterin bewusst unwahr behauptet, dass sie Sie hinausgeworfen hat. Diese Behauptung war auch geeignet sie herabzuwürdigen.   Ich hoffe ich konnte Ihnen mit dieser ersten Einschätzung weiterhelfen und würde mich über eine positive Bewertung freuen. Für eine weitere Vertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Dominik Bildt Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 281, § 553, § 280