Frage: Wir haben als 4-köpfige Familie mit 2 minderjährigen Kindern eine Kündigung + Räumungsklage in der ersten Instanz vor dem AG verloren. Laut dem Urteil wäre die Wohnung ohne Frist zu räumen.  Jetzt unsere Besonderheit:  Wir haben vor mehr als 10 Jahren eine völlig leere Etage eines Industriegebäudes OHNE jegliche Sanitäre- oder Elektroinstallation zu unserer Wohnung umgebaut. Also ALLE Inneraumnwände (aus Stein), jede abgehängte Decke, jeder Bodenbelag (Laminat + Granit), jedes Kabel, jedes Wasser- und Heizungsrohr, jeder Heizkörper, alle Bäder / Duschen / Badewanne / Toillette / Waschbecken, jede Lampe usw. haben WIR auf unsere Kosten eingebaut. Dies wurde mit einem entsprechend günstigen Mietspiegel berücksichtigt.  Wenn wir jetzt nicht in Berufung gehen würden und das Urteil rechtskräftig wird, WAS muss der GV dann alles räumen? Nur die beweglichen Möbel oder auch unser eingebautes Eigentum bis zur letzten Schraube?  Wenn es nur die beweglichen Teile sind, was passiert dann mit dem Rest?  Auf welche Gegenstände dieses privaten Haushaltes könnte der Kläger / Vermieter ein Pfandrecht ausüben?  Wie müssten wir hier vorgehen, um nicht alles zu verlieren oder damit die Ein- und Umbauten im Wert von ca. 100.000 EUR erstattet werden?  Danke für Ihre Antworten.  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1. Wenn wir jetzt nicht in Berufung gehen würden und das Urteil rechtskräftig wird, WAS muss der GV dann alles räumen?  Grundsätzlich hat Ihr Vermieter hinsichtlich sämtlicher Einbauten einen sog. Rückbauanspruch. Abs. 500.h. er könnte darauf bestehen, dass sämtliche Ein- und Umbauten auf Ihre Kosten entfernt werden, es sei denn Sie haben mit Ihrem Vermieter eine vertragliche Regelung getroffen wie bei Auszug aus der Wohnung mit den Einbauten zu verfahren ist.   Eine solche Vereinbarung, insbesondere bei beträchtlichen Investitionen, sollte stets getroffen werden, da anderenfalls tatsächlich droht, dass nicht nur alle getätigten Investitionen verloren gehen, sondern darüber hinaus auch noch vorgenannte Pflicht zum Rückbau besteht.  Selbstverständlich wäre auch eine entsprechende mündliche Vereinbarung wirksam. In Ihrem Fall könnte sich aus der Tatsache, dass Ihr Vermieter die von Ihnen getätigten Investitionen mit einem entsprechend günstigen Mietpreis berücksichtigt hat, dafür sprechen , dass Ihr Vermieter die Baumaßnahmen genehmigt und auf Ihre Rückbaupflicht verzichtet hat.  Der Anspruch Ihres Vermieters auf Rückbau dürfte ferner ausgeschlossen sein, wenn ein nachvollziehbares Interesse am Rückbau nicht ersichtlich ist und in der Genehmigung kein ausdrücklicher Vorbehalt gemacht wurde, vgl. LG Berlin, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=63%20S%20240/98" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 11.12.1998 - 63 S 240/98">63 S 240/98/a> . Diese Ausnahme dürfte insbesondere bei dem von Ihnen eingebrachten Bodenbelag sowie den sanitären Anlagen und der Elektroinstallation in Betracht kommen. Auch der Umstand, dass Ihr Vermieter den sehr aufwändigen Investitionen vorbehaltslos zugestimmt hatte dürfte einem  Rückbauanspruch Ihres Vermieters entgegenstehen, vgl. OLG Frankfurt WM 92,64.  Da im Hinblick auf einen Rückbauanspruch Ihres Vermieters insgesamt nicht ganz unerhebliche Zweifel bestehen, tendiere ich daher dazu, dass lediglich die beweglichen Sachen entfernt werden müssen.  2. Wenn es nur die beweglichen Teile sind, was passiert dann mit dem Rest? Auf welche Gegenstände dieses privaten Haushaltes könnte der Kläger / Vermieter ein Pfandrecht ausüben?  Ihr Vermieter hat nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562 BGB: Umfang des Vermieterpfandrechts">§ 562 BGB/a>  grundsätzlich ein Pfandrecht an allen Gegenständen, die Ihnen gehören und die Sie während der Mietzeit in die Wohnung eingebracht haben. Zugunsten Ihres Vermieters wird nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1006.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1006 BGB: Eigentumsvermutung für Besitzer">§ 1006 BGB/a>  zunächst unterstellt, dass alle Gegenstände in der Wohnung auch Ihnen gehören.   Müll darf Ihr Vermieter entsorgen, alles andere muss er zunächst einlagern.  Unpfändbare Gegenstände sind sorgfältig aufzubewahren und auf Ihr Verlangen herauszugeben. Nur pfändbare Sachen darf Ihr Vermieter nach einer Wartefrist von zwei Monaten verwerten.   Nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/811.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 811 ZPO: Unpfändbare Sachen">§§ 811 ff ZPO/a>  unpfändbar sind vor allem bescheidener Hausrat, Kleidung, persönliche Dokumente, Haushaltsgeräte und alles, was Sie für Ihren Beruf benötigen. Regelmäßig pfändbar sind hingegen Möbel. Was im Einzelnen pfändbar und was unpfändbar ist, bleibt einer Einzelfallprüfung vorbehalten.  3. Wie müssten wir hier vorgehen, um nicht alles zu verlieren oder damit die Ein- und Umbauten im Wert von ca. 100.000 EUR erstattet werden?  Vorliegend kommt grundsätzlich ein Aufwendungsersatzanspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/539.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 539 BGB: ErS. sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters">§ 539 BGB/a>  in Betracht. Sie erhalten ErS. Ihrer Aufwendungen, wenn die Voraussetzungen einer sog. Geschäftsführung ohne Auftrag vorliegen.   Aufwendungen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/539.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 539 BGB: ErS. sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters">§ 539 Abs. 1 BGB/a>  sind alle vermögenswerten Verwendungen, die der Mietsache zugute kommen, indem sie sie wiederherstellen, erhalten oder verbessern sollen, vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2090,%20447" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.11.1989 - Abs. 5 ZR 143/87: Heilung des Formmangels einer Teilungsvereinbarung; Rechtsgeschä...">NJW 90, 447/a> . Darunter fallen sämtliche Aufwendungen, durch die der Verkehrswert des Mietobjekts objektiv gesteigert wird, insbesondere also auch die hier in Rede stehenden Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten und Um-, Aus-, An- und Einbauten.   Für die Annahme einer Geschäftsführung ohne Auftrag bedarf es eines sog. Fremdgeschäftsführungswillens. Zu fragen ist demnach, ob Sie bei den Einbauten zumindest ein 'auch' fremdes Geschäft zugunsten Ihres Vermieters führen wollten und die Aufwendungen dem Interesse und dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen Ihres Vermieters entsprechen. Da ein solcher Fremdgeschäftsführungswille bei fremden oder „auch fremden' Geschäften, die sowohl fremd als auch eigen sind, vermutet wird, dürfte dies vorliegend zwanglos der Fall sein, vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2009,%202590" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 27.05.2009 - Abs. 8 ZR 302/07: Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Endreno...">NJW 09, 2590/a> .  Ob ein solcher Aufwenungsersatzanspruch vorliegend realisierbar ist, dürfe letztlich auf die Umstände des Einzelfalles ankommen.   Auf Grundlage der mir hier vorliegenden Informationen dürfte Ihr Vermieter auf seinen Rückbauanspruch zumindest  konkludent verzichtet haben, wofür die Berücksichtigung bei der Miete sowie die Tatsache spricht, dass die überwiegenden Einbauten hier wohl auf Dauer angelegt sein dürften und nur mit erheblichem Aufwand wieder beseitigt werden könnten.   Gegen einen Aufwenungsersatzanspruch würde sprechen, wenn Sie und Ihr Vermieter sich jedenfalls stillschweigend darüber einig waren, dass die Einbauten bei Auszug entschädigungslos bei Ihrem Vermieter verbleiben sollten. Hierfür würde der Verzicht auf eine entsprechende vertragliche Regelung einer Ausgleichszahlung sprechen. Gegen einen Aufwenungsersatzansprruch dürfte ferner sprechen, wenn Sie während des laufenden Mietverhältnisses zu keinem Zeitpunkt das Thema AufwendungserS. aufgegriffen hätten.  Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Mietrecht spezialisierte Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.  Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen    Dipl.iur. Mikio A. Frischhut Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 539, § 562, § 1006