Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  mit meiner Freundin bin ich seit 2008 zusammen. Wir haben zwei gemeinsame Kinder (2015 und 2018 geboren). Wir sind unverheiratet.  Wir haben in 08/2019 ein Haus gekauft, dessen Übergabe 10/2019 war. Auf Wunsch meiner Freundin ('ich muss abgesichert sein, wenn dir was passiert') ist sie zu 50% ins Grundbuch eingetragen worden. Bezüglich des Kaufpreises von 444.000 EUR haben wir uns mündlich geeinigt, dass ich mit 280.000 EUR einsteige und sie mit 70.000 EUR, der Rest vom 94.000 EUR wurde finanziert. Direkt nach dem Kauf hat sie erklärt, sie würde nur 60.000 EUR bezahlen, damit sie noch 10.000 EUR 'für sich' habe. Also habe ich zähneknirschend 290.000 EUR überwiesen, damit der Kauf zustande kommt. Die Geldflüsse kann ich belegen.  Es gibt keine schriftlichen Vereinbarungen zwischen uns.  Die Finanzierung läuft auf unserer beider Namen, bisher habe ich aber alle Monatsraten alleine bezahlt.  Nun droht meine Freundin immer wieder mit einer Trennung und erklärt, dass bei einer Trennung ja das halbe Haus ihr gehöre und ich ausziehen müsse.  Falls das von Bedeutung ist: Meine Freundin hat auch ein Haus, das nur ihr gehört (nur sie ist im Grundbuch eingetragen) mit in die Beziehung gebracht. Dieses Haus steht 160 km entfernt in einem anderen Bundesland, steht leer, wird von uns aber regelmäßig alle 2-6 Wochen besucht und ist bewohnbar (möbliert, Strom/Gas/Müll/Wasser/Telefon/Internetzugang angemeldet/vorhanden). Ursprünglich war mal vorgesehen, dass als Ausgleich für die Schlieflage bei der Finanzierung ich dort zu 50% mit ins Grundbuch eingetragen werde. Das will sie nun aber nicht mehr, weil es ja 'nur ihr gehört'.  Zusammenfassung: es gibt 'ihr Haus' und 'unser Haus' (das zu über 80% ich bezahlt habe).  Daher folgende Fragen: 1) Sollte meine Freundin sich von mir trennen, habe ich dann irgendwelche Ansprüche in Bezug auf die Zahlungen bzw. das Haus? Oder war ich einfach nur dämlich, ihrem Wunsch nach Eintrag ins Grundbuch zu 50% nachzukommen und das von mir beim Kauf anteilig mehr überwiesene Geld ist 'weg'? 2) Sollte sie sich von mir trennen und die Kinder bei ihr bleiben wollen, muss ich dann tatsächlich ausziehen? Umzug in 'ihr' Haus scheidet wahrscheinlich wegen Arbeitsplatz und sozialem Umfeld der Kinder hier aus.  Danke für eine verständliche Antwort.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1.  Sollte es zwischen Ihnen und Ihrer Partnerin zu einer Trennung kommen, so ist primär maßgebend, wie die Rechtsverhältnisse im Grundbuch hinsichtlich des Eigentums an der Immobilie verteilt sind, die Ihnen gemeinsam gehört. Dies sind hier bei Ihnen und Ihrer Partnerin jeweils 50 %, so dass im Falle einer Veräußerung des Objektes grundsätzlich Sie beide zu 50 % auch am Erlös beteiligt sind, vorbehaltlich der vorherigen Tilgung noch bestehender Kredite.  Da Sie nach Ihrer Darstellung wesentlich größere Geldbeträge in die gemeinsame Immobilie investiert haben, stellt sich dann in der Tat die Frage, ob Ihnen vor dem Hintergrund der gesetzlichen Regelung, die von einer gleichwertigen Teilhabe aufgrund der gleich großen Miteigentumsanteile ausgeht, hier ein Zahlungsanspruch gegen Ihre Partnerin zustehen würde.  Soweit ich Sie hier richtig verstanden habe, haben Sie insoweit eine Vereinbarung getroffen, dass Sie 280000 Euro einbringen und Ihre Partnerin 70000 Euro, wobei Ihre Partnerin diese Vereinbarung mit Ausnahme eines Betrages von 10000 Euro auch erfüllt hat. Insoweit kann also aufgrund Ihrer Vereinbarung nur bezüglich dieser nicht gezahlten 10000 Euro über Rückforderungs- oder Ausgleichsansprüche nachgedacht werden.  Die Rechtsprechung ist indessen bei der Beendigung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft nach wie vor sehr zurückhaltend, was Ausgleichsansprüche anbelangt. Während früher es nach der Rechtsprechung des BGH überhaupt keine Ausgleichsansprüche gab, gibt es nach aktueller Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 9.7.2008, Abs. 12 ZR 179/05 und  Urteil v. 6.5.2014, Abs. 10 ZR 135/11) dann Ausgleichsansprüche, wenn Sie als Zahlender nachweisen können, dass es sich um gemeinschaftsbezogene Zuwendungen an Ihre Partnerin handelt.  Voraussetzung dafür ist, dass die Aufwendungen über die Leistungen im Rahmen des täglichen Zusammenlebens hinausgehen und gerade in der Erwartung gemacht werden, dass die Lebensgemeinschaft Bestand haben wird.  Hiervon wird man bei Investitionen in ein gemeinsames Haus durchaus ausgehen können.   Indessen muss betrachtet werden, wie viel Zeit seit der Leistung vergangen ist. Denn in der Zeit zwischen der Leistung und dem Scheitern der Gemeinschaft hat eine Teilhabe durch den Leistenden stattgefunden. Insofern ist auch eine Teilerreichung des angestrebten Zwecks zu verzeichnen. Dies hat zur Folge, dass die Zeit seit Erwerb, also vor rund 3 Jahren, hier vollständig zu Ihren Lasten berücksichtigt werden muss, da Sie vom Wohnen im Haus auch profitiert haben.  Hinzu kommt -und dies macht einen Ausgleichsanspruch in der Praxis sehr schwer berechenbar- dass nach der Rechtsprechung des BGH der Umfang des Ausgleichs generell auf den Betrag begrenzt ist, um den das Vermögen des anderen Partners im Zeitpunkt des Scheiterns der Gemeinschaft noch vermehrt ist (zur komplexen Berechnung etwa: KG Az. 8 U 196/07)  In der Regel müssen Sie -da ein Partnerschaftsvertrag mit Regeln zur Ausgleichung nicht geschlossen worden ist- nach wie vor davon ausgehen, dass Ihr Geld im wesentlichen 'weg' ist.  Dies gilt im übrigen auch für die Tilgung der Darlehensraten durch Sie alleine, da hier auch berücksichtigt werden muss, dass Ihre Freundin die gemeinsamen Kinder mit erzieht, den Haushalt mitführt und ggf. sich auch an den Lebenshaltungskosten beteiligt.  2.  Während es bei Ehegatten und eingetragenen LP klare gesetzliche Regelungen zur Frage gibt, wem der Partner ein im Miteigentum stehendes Haus im Wege der Wohnungszuweisung zugewiesen werden kann, fehlen derartige Regelungen bei der Beendigung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft und der BGH wendet entsprechende gesetzliche Regelungen (z.B. §§ 745 BGB, 1361 b und 1568 a BGB) auch nicht entsprechend an. (etwa: BGH, Urteil vom 30. 4. 2008 - Az. Abs. 12 ZR 110/06)  Daher wird es Ihrer Freundin -mit Ausnahme der Fälle, in denen Ihnen Gewalt gegenüber Frau und/oder Kind  oder Alkohol- oder Drogenmissbrauch im Haus nachgewiesen werden kann- schwer fallen, Sie 'aus dem Haus zu kriegen'.  Ansonsten bleibt nur eine Vereinbarung unter Ihnen beiden. Wenn diese scheitert, ist ein erzwungener Auszug -mit Ausnahme der vorgenannten Sonderfälle- nicht möglich.  Ich hoffe, Ihnen hiermit geholfen zu haben und stehe für Rückfragen jederzeit zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Thomas Klein 

Relevante Paragraphen: § 745