Frage: Wir sind in Erbengemeinschaft Eigentümer eines unbebauten Grundstücks in Leipzig, das im Jahre 2000 rückübertragen wurde. Das ehemals auf unserem Grundstück stehende Haus wurde im Jahr 1996, also vier Jahre vor der Rückübertragung, bis auf den Keller abgetragen; der Keller wurde mit Bauschutt verfüllt. Beim Abriß des auf unserem Grundstück stehenden Hauses blieb die gemeinsame Trennwand zum Nachbarhaus stehen.  Das Amt für Geoinformation und Bodenordnung hat die Grundstücksgrenze zwischen unserem und dem Nachbargrundstück festgestellt; sie verläuft mittig zwischen der gemeinsamen örtlich vorhandenen Trennwand der Gebäude. Die Trennwand hat eine Stärke von 56 cm und liegt zu je 28 cm auf beiden Flurstücken. Die Besitzer des Nachbargrundstücks brachten an dieser Trennwand eine Wärmeisolierung von ca. 5 cm Stärke an. Außerdem wurde von ihnen die Wand neu verputzt; der Putz ist ca. 3 cm dick. Wir gehen daher davon aus, dass eine Überbauung von 28 + 5 + 3 = 36 cm über eine Länge von ca. 15 m (insgesamt also ca. 5-6 m²) vorliegt, für die wir Anspruch auf Nutzungsentschädigung haben. Frage: Können wir von den Nachbarn eine angemessene jährliche Pacht rückwirkend bis zum Jahre 2000 verlangen? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   aufgrund Ihres dargestellten Sachverhalts lässt sich Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten:  Die maßgebliche Norm bei einem Überbau ist a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 BGB/a> :  „§ 912 Überbau; Duldungspflicht    (1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm VorS. oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.    (2) 1Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. 2Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.„  Eine Überschreitung der Grenze im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 BGB/a>  liegt dann vor, wenn das Gebäude tatsächlich auch auf dem anderen Grundstück errichtet ist, dieses also überbaut wird und die Grenze bei der Errichtung des Gebäudes überschritten wurde. Allerdings liegt auch bei einer aufgebrachten Wärmedämmung nach Ansicht der Rechtsprechung eine Grenzverletzung vor, so dass a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 BGB/a>  jedenfalls analog anwendbar ist (OLG Köln, Urteil vom 15. 11. 2002 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=19%20U%2075/02" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 15.11.2002 - 19 U 75/02: Ansprüche bei Verletzung des Grenzabstandes; Notleitungsrech...">19 U 75/02/a> -).  Weitere Voraussetzung für das Bestehen eines Anspruchs entsprechend a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 BGB/a>  ist, dass die Grenzverletzung vom Eigentümer, Miteigentümer oder Erbbauberechtigten des Nachbargrundstücks veranlasst wurde.   Der Anspruch auf Zahlung einer Überbaurente entsteht grundsätzlich mit dem Zeitpunkt der Grenzüberschreitung. Egal ist es für die Entstehung des Anspruchs, wenn der Überbau erst später entdeckt wird.   Die Höhe der Überbaurente wird dann nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 Abs. 2 S. 2 BGB/a>  nach der Zeit der Grenzüberschreitung, d.h. der Errichtung des Überbaus bemessen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Lage geben.   Dr. Eva Feldmann  Rechtsanwältin    FELDMANN Rechtsanwälte  Wittbräucker Straße 421  44267 Dortmund  info@feldmann-rechtsanwaelte.de  Tel.: 0231/5325288  Fax: 0231/5325290   Ich möchte Sie noch auf Folgendes hinweisen:  Eine Auskunft kann ich Ihnen nur im Rahmen des mitgeteilten Sachverhalts erteilen. Für eine verbindliche Bewertung ist generell die Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich aller Begleitumstände erforderlich. Schon einzelne weitere Tatsachen können zu einem anderen Ergebnis führen.  Die Leistung einer verbindlichen Gesamtbewertung kann im Rahmen einer Onlineberatung nicht erbracht werden.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 912