Frage: Möchte von Gemeinde Baugrundstück erwerben. Verhandlung mit Kommune erfolgreich abgeschlossen. Noch vor notariellem Kaufvertrag - stellt sich heraus, dass der Grundstücksnachbar auf dem besagten Grundstück einen Stellplatz mit Betonsteinen angelegt hat. Vor Jahren hat die Kommune das Baugrundstück gegen ein anderes mit dem Vorbesitzer getauscht. Ein auch nur mündlicher Pachtvertrag zwischen Vorbesitzer und Nachbarn ist nicht der Gemeinde nicht bekannt, auch wurde nie eine Pacht vom Nachbar an die Gemeinde gezahlt. Mein Architekt rät mir, um das Baufenster sinnvoll nutzen zu können, davon ab auf diese Teilfläche zu verzichten. Da ich möglichst schnell bauen möchte, und einen engen Zeitplan habe und das Grundstück unbedingt haben möchte, stellt sich nun die Frage was in Kooperation mit der Gemeinde das sinnvollste Vorgehen ist. Daher meine Fragen, wenn der Nachbar sich nun auf einen mündlichen pachtzinsenfreien Pachtvertrag mit dem Vorbesitzer beruft (Nachweisspflicht?), kann dann die Gemeinde notfalls vom fristlosen Kündigungsrecht Gebrauch machen (damit Bauprojekt schnell verwirklicht werden kann), wenn ja welche formalen Hürden sind zu beachten und wie schnell kann dann notfalls auch der Stellplatz abgebrochen werden? Sieht der Fall anders aus, wenn er eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vorsitzer vorlegen kann? Welche weiteren Möglichkeiten zur schnellen Bebauung sehen Sie noch?

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  Für das Bestehen eines Pachtvertrages ist der Nachbar ggf. darlegungs- und beweispflichtig, d.h. er muss etwa mittels Zeugen oder Urkunden nachweisen können, dass ein Pachtvertrag besteht. Wegen der Formfreiheit muss ein Pachtvertrag nicht schriftlich abgeschlossen werden, doch empfiehlt sich dies natürlich wegen der Beweisbarkeit – dieser Beweis kann aber auch durch Zeugen geführt werden. Wenn ein Pachtvertrag vorliegen sollte (die Nichtzahlung der Pacht spricht übrigens gegen diesen Umstand), besteht kein Recht zur fristlosen Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§§ 581 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">543 BGB/a>  wegen des Verkaufs an Sie, doch kann dieses Recht wegen der Nichtzahlung der Pacht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§§ 581 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3/a>  a) BGB eingreifen. Anderenfalls wäre die ordentliche Kündigungsfrist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/584.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 584 BGB: Kündigungsfrist">§ 584 Abs. 1 BGB/a>  einzuhalten.   Ein Prozess auf Räumung zur Durchsetzung der Kündigung oder der Rückgabe des rechtsgrundlos genutzten Grundstücks kann leider ein paar Monate dauern. Daher sollten Sie den Nachbarn schon einmal darauf ansprechen, dass Sie den Erwerb des Grundstücks beabsichtigen. Zur Räumung kann ihn nur der Eigentümer (also momentan noch die Gemeinde) auffordern. Denkbar ist auch der Abschluss eines Vertrages, in dem sich der Nachbar zur Räumung (inklusive Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung) und Sie sich zur Zahlung einer Entschädigung verpflichten – dies kann einen solchen Vorgang mitunter erheblich beschleunigen.  Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der weiteren Prüfung und Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 584, § 581, § 543