Frage: Wir befinden uns mitten im Hauskaufprozess. Heißt: wir haben den notariellen Vertrag bereits beurkundet, ein Schriftstück der Gemeinde fehlt noch um den Geldfluss auszulösen (vermutlich in 2 oder 4 Wochen). Da das Haus noch bis Herbst bewohnt ist und die Räume ziemlich vollgestellt (und vermüllt) sind, ist es nicht einfach gewesen nach einer Besichtigung die tatsächliche Größe der Räume einzuschätzen oder gar zu vermessen. Nun steht dieses Haus in einer sehr exponierten Lage, und es gab sehr viele Interessenten, und da wir das Haus unbedingt haben wollten, haben wir schnell alle Unterlagen eingereicht und den Zuschlag bekommen. Es gab somit keine Zeit und keine Gelegenheit Details im Vorfeld zu klären. Natürlich kann man jetzt sagen: selbst Schuld. Unter den Umständen hätten wir besser auf den Kauf verzichten sollen. Aber wir suchten seit 6 Jahren nach einem Objekt in der Lage. Wir wollen das Haus auch behalten, streben keine Rückabwicklung an. Allerdings bedeutet das doch im Umkehrschluss nicht, dass seitens des Maklers oder der Verkäuferin falsche Angaben gemacht werden dürfen. Oder doch? Das Exposè des Maklers weist eine ca. Angabe von 104 m² aus. Addiert man die dort genannten Flächenmaße der einzelnen Räume, kommt man auf eine Summe von lediglich 85,63 m². Ein erheblicher Unterschied.  Nun haben wir im Kaufvertrag vergeblich eine Flächenangabe gesucht. Stattdessen eine Formulierung gefunden:...' Als ohne Pflichtverstoß verkauft und damit unter Ausschluss jeglicher Ansprüche des Käufers wegen Sachmängeln jeder Art, gilt der Kaufgegenstand in seinem heutigen, dem Käufer bekannten Zustand, INSBESONDERE OHNE RÜCKSICHT AUF EINEN BESTIMMTEN FLÄCHEINHALT DES GRUNDSTÜCKS, DES GEBÄUDES SOWIE EINE BESTIMMTE GRÖSSE DES KAUFGEGENSTANDES....' Bedeutet das tatsächlich, dass die vorher gemachten Angaben des Maklers und die tatsächliche Größe unerheblich sind? Es also egal ist, wie groß das Haus ist? Können wir nachträglich noch etwas unternehmen oder haben wir mit der Unterschrift unter den Vertrag tatsächlich alle Regressforderungen ausgeschlossen? Vielen Dank für Ihre Antwort. 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:     Zunächst ihre erste Frage:   Nein, unerheblich sind derartige Angaben nicht. Der Verkäufer kann nicht im Expose oder im Kaufvertrag bewußt falsche Angaben machen und nachfolgend einfach die Haftung bzw. Gewährleistung ausschließen.   Wenn Sie dem Verkäufer nachweisen können, daß bei dem Exposé bewußt falsche Angaben gemacht wurden kommt eine Haftung nach Sachmängelrecht in Betracht.    Der zitierte Haftungsauschluß wäre dann unwirksam, dies bestimmt § 444 BGB:  „§ 444 Haftungsausschluss  Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.'   Allerdings würde ich Ihnen vor Erhebung einer Klage zur sorgfältigen Prüfung sämtlicher Unterlagen raten.   Dies aus folgendem Grund: Zunächst steht die erwähnte Angabe der Größe nicht im Kaufvertrag, sondern lediglich im Exposé.    Weiterhin gab es nach ihrer Darstellung lediglich eine „ca.' Angabe bezüglich der Fläche. In diesem Fall besteht nach der Rechtsprechung eine gewisse Toleranz, wenn die tatsächlich Fläche abweicht.   Schließlich ist noch zu berücksichtigen, daß es verschiedene Methoden für die Wohnflächenberechnung gibt, daher wäre auch zu prüfen, ob die tatsächliche Abweichung so erheblich ist, daß ein rechtliches Vorgehen erfolgversprechend wäre.    Daher kann man zusammenfassend sagen, daß es durchaus Möglichkeiten gibt rechtliche Schritte zu unternehmen, wenn eine erhebliche Größenabweichung vorliegt. Dies wäre jedoch zunächst genau anhand der Vereinbarung und der Unterlagen zu überprüfen.     Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.  Mit freundlichen Grüßen   Thomas Mack Rechtsanwalt     

Relevante Paragraphen: § 444