Frage: Hallo!  Ich habe meinem Untermieter vor 3 Monaten fristgerecht sein Zimmer auf Ende Dezember gekündigt. Als Gründe hab ich dafür in der Kündigung mehrere verspätete Mietzahlungen und vermehrte Ruhestörung durch laute Musik angegeben.  Seitedem hab ich nicht mehr viel von ihm gehört, nur einmal kam er und meinte, es wäre so schwer, ein neues Zimmer zu finden.  Sein Zimmer habe ich in der Zwischenzeit auf 1.1. wieder vermietet.  Nun kam heute (1,5 Wochen vor seinem Auszugstermin) eine e-mail von ihm: Er schreibt darin, dass er im Moment sehr viel Stress im Studium hat und deswegen keine Zeit hat, auszuziehen. Er hat ausserdem im Januar eine Matheprüfung, wenn er durch die fällt, dann muss er sein Studium beenden. Er meint, er ist ein Härtefall und kann deswegen nicht jetzt und auch nicht im Januar ausziehen!  Was soll ich jetzt tun? Ich habe doch schon einen Nachmieter. Wie kriege ich ihn aus dem Zimmer! Ist er wirklich ein Härtefall, liegt er im Recht?  Ich bitte um schnelle Antwort, da ich im Moment etwas verzweifelt bin!  Vielen Dank!

Antwort: Sehr geehrte(r)  Fragesteller/in,   vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Nun zu der von Ihnen gestellten Frage, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:  Hat der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich gekündigt, kann der Mieter grundsätzlich gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  der Kündigung des Vermieters widersprechen, wenn die Beendigung des Mietvertrages für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt. Eine andauernde starke berufliche Belastung des Mieters reicht insoweit grundsätzlich nicht aus. Allerdings kann ein Härtefall im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 Abs. 1 S.1 BGB/a>  vorliegen, wenn der Mieter gerade zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages außergewöhnlich stark belastet ist. In der Rechtsprechung wurde dies beispielsweise angenommen für einen Studenten vor dem Examen, für einen Referendar am Ende der Ausbildung oder für einen Arzt vor Abschluss der Promotion. Nach Ihren Schilderungen ist es daher nicht von vornherein ausgeschlossen, dass ein Gericht im Streitfalle einen Härtefall bei Ihrem Mieter bejahen würde.  Grundsätzlich muss der Mieter jedoch den Widerspruch gegen die Kündigung spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs">§ 574 b Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 BGB/a> ). Insoweit genügt die E-Mail Ihres Mieters diesen Anforderungen nicht. Voraussetzung ist jedoch, dass Sie als Vermieter Ihren Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs und die Widerspruchsform und -frist rechtzeitig hingewiesen haben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 Abs. 2 S. 2 BGB/a> ). Haben Sie diesen Hinweis unterlassen, kann der Mieter grundsätzlich noch bis zum ersten Verhandlungstermin in einem Räumungsrechtsstreit vor Gericht den Widerspruch gegen die Kündigung erklären.  Zu beachten ist allerdings: Der Mieter kann sich dann nicht auf die „Härtefallklausel„ des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  berufen, wenn der Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt gewesen wäre (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 Abs. 1 S. 2 BGB/a> ). Im Falle des Zahlungsverzuges kann der Vermieter gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  außerordentlich kündigen, wenn der Mieter  a) „für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht„.  Ob diese Voraussetzungen in Ihrem Fall zutreffen, kann anhand Ihrer bisherigen Schilderungen leider nicht abschließend beantwortet werden. Soweit Sie die Kündigung außerdem auf Ruhestörung wegen lauter Musik gestützt haben, wären Sie insoweit zu einer außerordentlichen Kündigung im Regelfall erst nach einer vorherigen Abmahnung des Mieters berechtigt gewesen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB/a> ). Abhängig von den tatsächlichen Gegebenheiten könnte der Widerspruch Ihres Mieters daher unberechtigt sein.  Ist das Mietverhältnis wirksam beendet worden, ist Ihr Mieter gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 BGB/a>  zur Rückgabe der Mieträume (Räumung) verpflichtet. Unabhängig davon ist jedoch zu beachten, dass Sie auch im Falle einer wirksamen Kündigung nicht berechtigt sind, Ihren Räumungsanspruch im Wege sog. verbotener Eigenmacht durchzusetzen (z. B. indem Sie selbst die Wohnung räumen oder Strom und Wasser absperren). Vielmehr bleiben Ihnen nur eine Räumungsklage und gegebenenfalls die Räumungsvollstreckung auf Grundlage eines Räumungstitels. Allerdings macht sich Ihr Mieter im Falle der verspäteten Rückgabe gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546 a BGB/a>  schadensersatzpflichtig.  Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.   Darüberhinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.   Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.  Mit freundlichen Grüßen   Andrej Greif  Rechtsanwalt   Rechtsanwälte Schulze & Greif Partnerschaftsgesellschaft  Zwickauer Straße 154 09116 Chemnitz  Tel.: 0371/433111-0 Fax: 0371/433111-11  E-Mail: info@schulze-greif.de www.schulze-greif.de !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 546, § 546a, § 574, § 574b, § 543