Frage: Guten Tag,  wir haben eine Immobilie über eine Zwangsversteiergung erworben. Bei der Versteigerung hat sich eine Gläubigerbank nicht beteiligt. Die Grundschuld von ehem. 100.000,- DM musste zunächst übernommen werden. Lt. Amtsgericht 51.xxx,- Euro!!! Um diesen Betrag verringert haben wir das Objekt ersteigert.  Nun, wo wir dieses Darlehen über unsere Bank ablösen wollen, meldet sich das von der Gläubigerbank eingeschaltete Inkassounternehmen, welches von uns 76.000,- Euro haben will. Diese 25.000 Euro Differenz sind wohl nicht gezahlte Zinsen des ehem. Besitzers. Auch auf erste Nachfrage durch unserer Bank und uns persönlich bleibt das Inkassounternehmen bei diesem Betrag.  Eine nochmalige Nachfrage von mir beim Amtsgericht, bestätigt nach wie vor lediglich die 51.000,- Euro, zzgl. der Zinsen ab dem Versteigerungstermin vor ca. 2 Monaten.  Wie sieht nun hier die Rechtslage aus? Stimmt (hoffentlich) die Aussage des Amtsgericht und wie bringe ich das dem Inkassounternehmen bei?  Gruß          

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten:  Nach Ihrer Schilderung hat das Amtsgericht recht.  Ab Zuschlag müssen Sie die volle Grundschuld zzgl. der eingetragenen (i. d. R. sehr hohen Zinsen) tilgen.  Für die umgewandelte Grundschuld (Fremdgrundschuld) gilt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1197.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1197 BGB: Abweichungen von der Fremdgrundschuld">§ 1197 BGB/a>  nicht, so dass sie vom Ersteher, der ab Zuschlag alle Lasten zu tragen hat (a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/56.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 56 ZVG">§ 56 ZVG/a> ), nach Maßgabe der Grundbucheintragung zu verzinsen ist (Stöber, ZVG, 18. Aufl. 2006, § 114 Rn. 6.13).  Für den Käufer hat es keinerlei Bedeutung, ob im Verhältnis zwischen Gläubiger und Schuldner die zugrunde liegende Forderung möglicherweise nur noch zu einem Teil besteht oder die zu zahlenden Zinsen niedriger waren.  Verweisen Sie das Inkasso-Büro auf a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/56.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 56 ZVG">§ 56 ZVG/a> , wonach alle Lasten vom Ersteher ab Zuschlag  zu tragen sind und beauftragen Sie im Zweifel einen Kollegen mit der Forderungsabwehr.  Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen nicht ersetzen kann. Für Rückfragen und die weitere Interessenvertretung stehe ich gerne zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen   Stefan Steininger Rechtsanwalt       !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1197