Frage: Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin, sehr geehrter Herr Rechtsanwalt, ich habe im letzten Jahr ein Erholungsgrundstück erworden, welches der Nutzer mit einem Wochenendhaus bebaut hat und auch mit Anpflanzungen versehen hat. Die Kündigungsfristen nach SchuldRAnpG sind mir bekannt, auch die Verpflichtung zur Entschädigung und zur Beteiligung an den Abrisskosten bei fristgerechter Kündigung. Nun hat der Nutzer selbst ein neues Einfamilienhaus erworben und ihm ist die gleichzeitige Unterhaltung von zwei Grundstücken zuviel, sodass er den Nutzungsvertrag an einen Dritten übertragen wollte. Dem habe ich nicht zugestimmt, wohl aber (mündlich) einer Unterverpachtung. Dies hat der Nutzer wohl auch vollzogen, jedoch ohne mich darüber schriftlich zu informieren. Aufgrund meiner eigenen Recherchen habe ich herausgefunden, dass der Unterpächter dieses Wochenendhaus anscheinend dauernd bewohnt. Das Grundstück liegt in einem Bebauungsplangebiet für Einzel- und Doppelhäuser und ich möchte es gerne mit einem Doppelhaus zur Vermietung bebauen. Ab dem 01.01.2023 wäre dies für mich ja auch möglich ohne dass für die Herrichtung des Grundstückes große Kosten für mich anfallen. Nun zu meinen Fragen: 1) Wenn ich das Nutzungsverhältnis nach BGB jetzt schon fristgerecht kündigen würde, mit welchen Entschädigungskosten wäre dann zu rechnen? 2) Da das Grundstück ausschließlich zu Erholungszwecken verpachtet wurde, stellt das dauerhafte bewohnen eine grobe Vertragsverletzung dar und darf ich nun fristlos kündigen? Ebenso, da der Nutzer mir die Untervermietung nicht schriftlich angezeigt hat und ich dieser nicht schriftlich zugestimmt habe? Wenn Ja, wie verhält es sich im Falle einer fristlosen Kündigung mit den Abriss- und Entschädigungskosten?  Für Ihrer Antwort bedanke ich mich bereits im voraus.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:  1) Wenn ich das Nutzungsverhältnis nach BGB jetzt schon fristgerecht kündigen würde, mit welchen Entschädigungskosten wäre dann zu rechnen?  Nach § 12 Abs. 4 SchuldRAnpG hat der Nutzer das Recht zur Wegnahme des Gebäudes, da es bis zur Beendigung des Vertrages i.d.R. (wovon ich einmal ausgehe) in seinem Eigentum stand. Nach Vertragsbeendigung ist er jedoch - in Abweichung zu a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs. 1 BGB/a>  - nicht verpflichtet, diese zu beseitigen. Diese Regelung gilt noch bis zum 31.12.2022.  Belässt der Nutzer das Gebäude auf dem Grundstück, bestimmt § 11 SchuldRAnpG, dass es mit Vertragsbeendigung wesentlicher Bestandteil des Grundstückes wird und damit in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergeht. Rechte Dritter an dem Gebäude erlöschen. Damit wird bei Vertragsbeendigung die Rechtslage nach dem BGB wiederhergestellt.  Der Grundstückseigentümer kann das Gebäude nun, da sie in seinem Eigentum steht, selbst nutzen oder vermieten. Ferner steht es ihm jedoch auch frei, das Objekt zu beseitigen. Erfolgt der Abriss innerhalb eines Jahres nach Vertragsbeendigung und hat der Grundstückseigentümer dies dem Nutzer entsprechend angezeigt, kann er den Nutzer zur Hälfte an den Abrisskosten beteiligen, § 15 SchuldRAnpG. Auch diese Regelung gilt noch bis zum 31.12.2022.  Hinsichtlich der Höhe regelt § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG, dass eine Entschädigung zu zahlen ist, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Gebäude im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist. Dieser Entschädigungsanspruch entsteht mit Rückgabe des Grundstücks und verjährt in drei Jahren.  Die Höhe der Entschädigung bemisst sich daher an dem Zeitwert des Gebäudes. Hier müsste im Zweifel ein Gutachten eingeholt werden.  2) Da das Grundstück ausschließlich zu Erholungszwecken verpachtet wurde, stellt das dauerhafte bewohnen eine grobe Vertragsverletzung dar und darf ich nun fristlos kündigen? Ebenso, da der Nutzer mir die Untervermietung nicht schriftlich angezeigt hat und ich dieser nicht schriftlich zugestimmt habe? Wenn Ja, wie verhält es sich im Falle einer fristlosen Kündigung mit den Abriss- und Entschädigungskosten?   Ein Verstoß gegen die Pflicht zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung oder das Verbot der Unterverpachtung berechtigt den Verpächter/Vermieter, das Miet-/Pachtverhältnis fristlos zu kündigen. Einer solchen Kündigung vorausgehen muss jedoch stets eine Abmahnung (am Besten in Schriftform). Ohne eine Abmahnung wäre eine fristlose Kündigung i.d.R. unwirksam und angreifbar.  Gemäß § 12 Abs. 2 gilt 'Endet das Vertragsverhältnis durch Kündigung des Grundstückseigentümers, ist die Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks im Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks zu bemessen. S. 1 ist nicht anzuwenden, wenn der Nutzer durch sein Verhalten Anlaß zu einer Kündigung aus wichtigem Grund gegeben hat oder das Vertragsverhältnis zu einem Zeitpunkt endet, in dem die Frist, in der der Grundstückseigentümer nur unter den in diesem Gesetz genannten besonderen Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt ist (Kündigungsschutzfrist), seit mindestens sieben Jahren verstrichen ist.'  Danach ist der Zeitwert des Gebäudes bei Verursachung der Kündigung nicht mehr zu berücksichtigen.  Jedoch fällt dann immer noch eine Entschädigung nach Abs. 3 an 'In anderen als den in Abs. 2 genannten Fällen kann der Nutzer eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist.'  Dann findet eine Entschädigung nur auf Basis der Verkehrswerterhöhung statt. (Basis ist der Bodenwert)  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 546