Frage: Im Sommer 2013 kauften wir ein herrlich gelegenes, jedoch schwierig anfahrbares Grundstück für den Bau eines Einfamilienhauses (damals bebaut mit einem großen Bungalow). Vor Unterschrift des Kaufvertrages bestellten wir die Hausbaufirma vor Ort, um die nötige Sicherheit zu erreichen. Der Verkäufer versicherte uns, dass der Bau eines Fertigteilhauses mit Keller möglich sein würde, machte sicherheitshalber sofort ein paar Fotos, um die Aussage in der Firma bestätigen zu lassen. Die Aussage klang plausibel, deshalb kauften wir das Grundstück. Schritt für Schritt folgten nun die weiteren Vorbereitungen für den Bau incl. Abschluss des Haubau-Vertrages, aus Sicherheitsgründen (und weil wir von den Fotos seit Sommer nichts mehr gehört hatten) forderten wir aber eine Zusatzvereinbarung zum Hausvertrag, die dann auch bestätigt wurde. Als wir nach Monaten immer noch kein schriftliches Statement bzgl. Zufahrt zum Grundstück erhalten hatten (der Verkäufer hatte alles schön fotografiert und in die Firma geschickt), forderten wir im Herbst den Besuch des Bauleiters vor Ort. Dieser wurde bewilligt. Bauleiter war da, erstellte ein Protokoll und schlug eine Test-Anfahrt vor, obwohl zu diesem Zeitpunkt schon sehr gut sichtbar war, dass die Technologie des Unternehmens (mindestens 30t-Kran und ähnlich schwere Sattelauflieger für die Anlieferung) nicht zur Zufahrt (begrenzt auf 7,5t) passte. Dennoch führte das Unternehmen alle begonnenen Aktivitäten fort, beauftragte das Planungsunternehmen usw. Um Schlimmeres zu vermeiden, schrieb ich parallel die Gemeinde an und bat um eine schriftliche Aussage zur Tonnage-Begrenzung der Zufahrts-Straße (es gab ja noch Hoffnung, dass diese für die Bauphase evtl. aufgehoben werden kann – trotz nur 2,5m Straßenbreite). Es kam, wie es kommen musste, die Stadt verneinte die Tonnage-Aufhebung, ich sendete diese an das Bau-Unternehmen und nun wurde endlich die Nicht-Ausführbarkeit des Projektes erkannt. Das Unternehmen sendete eine Rechnung für die erbrachten Architektenleistungen in Höhe von 4100,-€, obwohl man die Planung hätte schon viel eher stoppen müssen.  Fragen: Muss ich diese Rechnung wirklich begleichen, um aus dem Vertrag heraus zu kommen ? Ist nicht der Architekt dafür verantwortlich, die lokalen Gegebenheiten zu überprüfen und nur dann einen Bauantrag zu erarbeiten, wenn dieser auch eine Chance bzgl. späterer Umsetzung hat ? PS: es existiert ein taggenau geführtes Bautagebuch, fast alle Schritte sind darüber hinaus mittels Email- oder Schriftverkehr nachweisbar  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Aller Voraussicht nach sind Sie im Recht und können Ansprüche gegen den Architekten geltend machen.   Im Einzelnen:  Schuldet der Architekt – wie dies regelmäßig der Fall ist (anderes kann vereinbart werden, was hier ggf. näher anhand des Vertrages und der damit zusammenhängenden Begleitumstände aller Art zu prüfen wäre) – eine genehmigungsfähige Planung, so ist das Werk fehlerhaft, wenn die Baugenehmigung nicht erteilt wird oder zwar erteilt, später aber auf Nachbarwiderspruch hin wieder aufgehoben wird (vgl. Urteil des BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202003,%20287" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 26.09.2002 - Abs. 7 ZR 290/01: Pflichten des Architekten bei Erstellung einer Genehmigungspla...">NJW 2003, 287/a> : geschuldet wird eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung).  An die stillschweigende Übernahme des Genehmigungsrisikos durch den Bauherrn sind strenge Anforderungen zu stellen, was hier auch ausscheiden dürfte.   Die Nicht-Ausführbarkeit des Projektes hätte hier nach meiner Meinung erkannt werden müssen. Demnach ist der Architekt in der vollen Verantwortung.   Ich zitiere aus dem vorgenannten Urteil des BGH:  Ist die Planung des Architekten nicht dauerhaft genehmigungsfähig, ist das Architektenwerk mangelhaft i.S. des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/633.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 633 BGB: Sach- und Rechtsmangel">§ 633 Abs. Abs. 1 BGB/a> , unabhängig davon, ob er den Mangel zu vertreten hat.   Soweit die Genehmigungsfähigkeit der Planung durch Nachbesserung erreicht werden kann, steht dem Architekten das Recht zu, seine Planung nachzubessern. Eine Nachbesserung kommt in Betracht, wenn die nicht genehmigungsfähige Planung nicht der vertraglich vereinbarten Planung entspricht und die Nachbesserung dazu führt, dass die Genehmigungsplanung der vereinbarten Planung entspricht und dauerhaft genehmigungsfähig ist.   Ob eine Nachbesserung allerdings überhaupt noch in Betracht kommen, wäre näher zu prüfen. Ganz grundsätzlich ist nämlich die Nachbesserung vorrangig vor anderen Gewährleistungsansprüchen, wie Minderung, Rücktritt und SchadenserS. etc.   Von einer vorschnellen Kündigung rate ich - zunächst - ab.   Denn aller Voraussicht nach müssten Sie eh einen Anwalt Ihrer Wahl mit Ihrer Interessenvertretung beauftragen, schon allein wegen des hohen wirtschaftlichen Umfangs, der rechtlichen Schwierigkeit der Materie und aufgrund der Tatsache, dass Sie vor Gericht sowieso durch einen Anwalt vertreten werden müssten (Anwaltszwang).  Sodann besteht grundsätzlich auch ein Zurūckbehaltungsrecht hinsichtlich Zahlungsansprüchen zu Ihren Gunsten.   Der Architekt möge sich hinsichtlich einer Nachbesserung erklären.   Sie sollten also die Sache unbedingt weiterverfolgen (lassen).   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 633