Frage: Im Zuge des Zugewinnausgleichs erhielt ich von meinem Ex-Mann vor 10 Jahren ein 1928 erbautes 2-Familienhaus mit allen rechtlichen und öffentlichen Pflichten. In den Abt. II und III gab es keine Eintragungen. Dieses Haus wird im 1. OG von der Tante meines Ex-Mannes bewohnt. Lt. Erbvertrag von 1969 hat sie ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht. Von ihr wird lediglich Strom, Wasser und Müllabfuhr gezahlt. Die Wohnung im Erdgeschoss wurde mit viel Aufwand renoviert und bis jetzt vermietet. Nun verstarb die Mieterin und ich bot der 75-jährigen 'Tante' an, doch die Wohnung im Erdgeschoss zu beziehen, da es dann für mich und meinen Lebensgefährten mit unseren 3 Kindern möglich wäre,im 1. OG + Dachbodenausbau ein Zuhause zu finden. (Wir wohnen zur Miete.....) Diese weigert sich jedoch und beruft sich auf das Wohnrecht im 1. OG bzw. auf ein Gewohnheitsrecht. Da sie sich in der Vergangnenheit an keinen Kosten beteiligt hat, ist es mir nun unmöglich, das Haus weiterhin durch Mieteinnahmen von monatlich 300,00 Euro zu erhalten, da umfangreiche Arbeiten im Außenbereich notwendig sind. Ich werde das Haus schweren Herzens verkaufen müssen. Nun meine Fragen: Das Wohnrecht wurde nie im Grundbuch eingetragen. Muss sie das Haus verlassen, obwohl sie seit mehr als 50 Jahren dort lebt? Steht ihr eine Entschädigung zu (evtl. sogar von meinem Ex-Mann, weil er es vor 12 Jahren versäumt hat, im Zuge des Erbvertrages dieses eintragen zu lassen)? Wenn sie ausziehen muss, welche Frist muss ich ihr einräumen?        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  grds. Ist zwischen einem dinglichen Wohnrecht (im Grundbuch eingetragen) und einem schuldrechtlichen Wohnrecht (nicht eingetragen, bloße vertragliche Vereinbarung) zu unterscheiden. Bei letzterem ist die Rechtslage umstritten, der BGH geht jedoch davon aus, dass es bei einem schuldrechtlichen Wohnrecht es schon deshalb einen Räumungsanspruch gibt, weil es nach ständiger Rechtsprechung ein Mietverhältnis per Ausübung begründet (BGH-Urteil vom 05.11.1997 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2055/97" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.11.1997 - Abs. 8 ZR 55/97: Zur Wirksamkeit von Mietvorauszahlungen gegenüber dem neuen Ei...">Abs. 8 ZR 55/97/a> , DNotI Dokumentennr. 652 ). Nach dem BGH stellt die Einräumung eines schuldrechtlichen Wohnrechts sich nicht als Vertrag eigener Art dar. Je nachdem, ob eine entgeltliche oder unentgeltliche Gestaltung vorliegt, ist die Abrede als Leihe oder Miete einzuordnen (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2082,%20354" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.12.1981 - Abs. 5 ZR 247/80: Wohnrecht für ehemalige Haushälterin - § 598 BGB, §§ 516, 517 BG...">BGHZ 82, 354/a> , 357).  Somit würden hier die Vorschriften über die Miete/Leihe anzuwenden sein, wonach durchaus das Wohnverhältnis mit den entsprechenden Fristen kündbar ist.  Allerdings existiert auch Rechtsprechung einiger Amtsgerichte, die das schuldrechtliche Wohnrecht nicht als Mietvertrag ansehen und einen Räumungsanspruch verneinen. Daher auch meine Ausführungen zu den unterschiedlichen Auffassungen in dieser Rechtsfrage. Es wäre sodann eine Argumentationsfrage, die allerdings auf die Rechtsprechung des BGH recht eindeutig ist.  Allerdings besteht nur ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund.  So sieht es auch das OLG Saarbücken:  Bei Unentgeltlichkeit läge eine - formlos wirksame - Leihe vor, die gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/605.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 605 BGB: Kündigungsrecht">§ 605 BGB/a>  sowie aus sonstigen wichtigen Gründen außerordentlich gekündigt werden kann (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201985,%201553" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.06.1984 - IVa ZR 34/83: Wirksamkeit der formlosen Einräumung eines Wohnrechts">NJW 1985, 1553/a> /1554; OLG Köln a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202000,%20111" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 23.04.1999 - 19 U 13/96: Einräumung eines lebenslangen unentgeltlichen Wohn- und Nutz...">NZM 2000, 111/a> ; OLG Koblenz a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201996,%20843" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Koblenz, 16.01.1996 - 3 W 693/95: Kündigung eines schuldrechtlichen Wohnrechts">NJW-RR 1996, 843/a> /844); im anderen Falle wäre eine - formgültige - schuldrechtliche Wohnrechtseinräumung gegen Entgelt (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§ 305 BGB/a> ) anzunehmen, die ebenfalls nur aus wichtigem Grund fristlos wirksam zu kündigen ist (vgl. OLG Köln a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201994,%20853" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 24.11.1993 - 11 U 127/93: Unentgeltliche Überlassung einer Wohnung ist formlos wirksa...">NJW-RR 1994, 853/a> /854).  Ob, der Umzug in das OG jedoch so einen wichtigen Grund darstellt, ist zu bezweifeln. Gewinnbringender und möglicherweise effektiver wäre es, noch einmal mit der Wohnrechtsinhaberin zu reden. Schadenersatzansprüche wegen der Nichteintragung des Wohnrechts sind nicht ersichtlich.  Ich hoffe, Ihre Fragen für einer erste rechtliche Orientierung hilfereich beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen  Christian Joachim -Rechtsanwalt-  www.rechtsbuero24.de      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 598, § 605, § 305