Frage: Sehr geehrter Herr Anwalt / Anwältin, in Berlin besitze ich eine Eigentumswohnung, die an einen HarzIV-Empfänger vermietet ist. Da ich mich beruflich im Ausland befinde, habe ich keine Möglichkeit, diverse Dinge vor Ort zu regeln.  Die Mietzahlung für Dezember ist ausgeblieben, da der Mieter den Gerichtsvollzieher vor der Tür hat besteht keine Möglichkeit, dass er zukünftig Miete zahlt. Ich beabsichtige, ihn fristlos, nach Ausbleiben der zweiten Miete zu kündigen.  Der Mieter ist weder postalisch noch per telefon erreichbar.  Von der Hausverwaltung erhielt ich einen Anruf, dass das Fenster der Wohnung offensteht und die Nachbarn bereits über kalte Wände/Böden klagen. Die Temperaturen sind um den Gefrierpunkt, Laminat, Küche usw nehmen Schaden. In Absprache mit der Hausverwaltung wurde in den letzten Tagen die Wohnungstür durch einen Schlüsseldienst geöffnet und das Fenster geschlossen. Den Öffnenden entstand der Eindruck, dass die Wohnung seit längerem unbewohnt ist und die Nachbar sagen, sie haben sehr lange niemanden mehr gesehen. Auf dem Tisch befand sich ein Schreiben, dass das Gas bereits abgestellt ist und sich der Gerichtsvollzieher anmeldet. Ich habe, um weiteren Schaden abzuwenden, das Türschloss an der Wohnungtür austauschen lassen, da mir bekannt wurde, dass der Mieter schon mehrere Räumungsklagen hatte und in eine andere Stadt ziehen möchte.  In der Wohnung befindet sich Mobiliar, das dem Mieter von einem Bekannten geliehen worden ist.  Meine Fragen: 1. Eine Kündigung wird voraussichtlich nicht in den Empfangsbereich des Mieters gelangen, da er unauffindbar ist.  Darf ich nach der fristlosen Kündigung, das Fremdmobiliar räumen lassen ?  2. Wenn mein Bekannter seine geliehenen Gegenstände aus der Wohnung räumt, gilt sie dann als geräumt ?  3. Darf sie dann neu vermietet werden ? 4. Wie kann ich meine Ansprüche gegen den Mieter durchsetzen ? Vielen Dank für Ihre Antwort.         

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  Ihre Rechtsfragen beantworte ich anhand der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt:  1. Eine Willenserklärung gilt bereits dann als zugegangen, wenn Sie in den Machtbereich des Empfängers, z.B. in seinen Briefkasten, gelangt ist. Es reicht daher aus, wenn Sie die Kündigung an die Adresse in Berlin (am Besten per Einwurfeinschreiben) senden, da der Mieter in der Lage sein muss, sie dort in Empfang zu nehmen.  Dass der Mieter ortsabwesend ist, und seinen Briefkasten wohl nicht leert, spielt keine Rolle, da der Adressat Hindernisse der Kenntnisnamemöglichkeit selbst beseitigen und entsprechende Vorkehrungen (z.B. Nachsendeantrag) treffen muss. Nur wenn Sie die wahre Anschrift des Mieters wüssten, könnte sich dieser im Falle eines Rechtsstreits auf die Unwirksamkeit des Zugangs nach Treu und Glauben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> ) berufen.  Außerdem sieht es so aus, als wenn der Mieter den Zugang von Post und fernmündlichen Benachrichtigungen bewusst vereitelt, um sich der Inanspruchnahme durch seine Gläubiger zu entziehen. In diesem Fall ist eine Kündigung, mit der der Mieter nach den gegebenen Umständen rechnen muss, auch unter dem Gesichtspunkt der Zugangsvereitelung nach der Rechtsprechung zumindest fiktiv als zugegangen zu behandeln.  Dies bedeutet, dass der Mieter nach erfolgter fristloser Kündigung zur sofortigen Räumung der Wohnung verpflichtet ist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs. 1 BGB/a> ), wenn er nicht eine gerichtliche Räumungsfrist zugesprochen bekommt.  2. Kommt der Mieter dem Räumungsverlangen nicht nach, haben Sie zunächst Schadensersatzansprüche (insbesondere gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546a Abs. 1 BGB/a>  auf Entschädigungszahlung in Höhe der Miete wegen Vorenthalten der Mietsache).   Gegenstände, die nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen – wie auch die fremden Einrichtungsgegenstände – können Sie nicht im Wege der Selbsthilfe entfernen. Dagegen steht einer Räumung durch den Bekannten, dem offenbar das gesamte Mobiliar gehört, nichts entgegen.  3. Die Wohnung darf dann auch weitervermietet werden. Sie sollten gegenüber dem Mieter in dem Kündigungsschreiben zumindest pro Forma einen bestimmten Übergabetermin vorschlagen und diesen dann unter Zeugen wahrnehmen, damit etwaige Schäden in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden können.  4. Sofern Sie den tatsächlichen Aufenthalt des Mieters nicht in Erfahrung bringen (z.B. durch EMA-Auskunft), sollten Sie erwägen, einen zu beantragenden Mahnbescheid bzw. eine entsprechende Klage auf Zahlung der rückständigen Miete durch öffentliche Zustellung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/185.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 185 ZPO: Öffentliche Zustellung">§ 185 ZPO/a>  auf den Weg zu bringen.   Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.  Selbstverständlich stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „frag-einen-anwalt.de„ für Rückfragen zum inhaltlichen Verständnis meiner Antwort zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen   Wolfram Geyer  Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242, § 546, § 546a