Frage: Hallo,  ich stehe kurz vor dem Kauf einer Eigentumswohnung. Das Problem ist, dass die Wohnung derzeit vermietet ist. Zwischen dem derzeitigen Eigentümer und den Mietern wurde der folgende Aufhebungsvertrag geschlossen: --- Den Eheleuten XXX, Mieter meiner Wohnung, Adresse, ist bekannt, dass die Wohnung verkauft werden soll. Herr XXX, Käufer der Wohnung, beabsichtigt die Wohnung selbst zu beziehen. Die Eheleute XXX erklären sich bereit, bis spätestens 31.08.2007 die angemietete Wohnung frei zu stellen. Ein früherer Auszug ist jederzeit zum Monatsende ab dem 30.04.2007 möglich, sollte aber mindestens 3 Wochen vorher angekündigt werden. Ab Tag des Auszugs (Monatsende) sind keine weiteren Mietzahlungen /Nebenkosten zu entrichten.  Am Tag des Auszugs wird Herr XXX, gemeinsam mit der Familie XXX, die Wohnung abnehmen und bei ordnungsgemäßer Übergabe die gezahlte Kaution sofort übergeben. ---  Der Übergabetag/Kaufdatum soll der 01.05.2007 sein. Der Eigentümer möchte sein Geld bis spätestens 15.05.2007 erhalten.  Welche Risiken kommen hier auf mich zu? Ist der Vertrag überhaupt wirksam - ich bin ja schließlich schon ab 01.05.07 der Eigentümer   und das späteste Auszugsdatum ist der 31.08.07.  Bei den derzeitigen Mietern handelt es sich um eine Familie mit einem Kind.  Vielen Dank im Voraus!        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:  Zunächst hängt die Wirksamkeit des Kaufvertrages über die Eigentumswohnung nicht davon ab, dass diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch vermietet ist, obwohl Ihre Eigennutzungsabsicht bekannt ist. Im Hinblick auf die bestehende Vermietung wird in dem notariellen Kaufvertrag jedoch u.a. eine Regelung bezüglich der Kaution getroffen werden müssen. Weiterhin bestehen gegenüber der zwischen dem Verkäufer und dem Mieter getroffenen Vereinbarung grundsätzlich keine rechtlichen Bedenken. Allerdings halte ich die Formulierung „Die Eheleute Abs. 30 erklären sich bereit, bis spätestens 31.08.2007 die angemietete Wohnung frei zu stellen„ für eher wage, weshalb diese durch folgende Klausel ersetzt werden sollte:  „Die Vertragsparteien vereinbaren einvernehmlich, dass das Mietverhältnis über die Wohnung ... zum 31.08.2007 endet. Die Mieter verpflichten sich, die Wohnung bis zu diesem Termin zu räumen, besenrein zu übergeben und sämtliche Schlüssel dem Vermieter herauszugeben.„   Bei Schließung des Kaufvertrages über die Eigentumswohnung am 01.05.2007 und anschließender Grundbuchsumschreibung wird das  bestehende Mietverhältnis hierdurch nicht angetastet. Es gilt gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 Abs. 1 BGB/a>  der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete„. Die Mieter werden daher das Recht haben, die Wohnung bis zum vereinbarten Zeitpunkt zu den bisherigen Bedingungen weiterhin zu nutzen. Falls der Verkäufer die Vereinbarung mit den Mietern nicht in der von mir vorgeschlagenen Weise modifiziert, sollten Sie sich nach Abschluss des Kaufvertrages nochmals von dem Mietern schriftlich zusichern lassen, dass diese die Wohnung bis spätestens zum 31.08.2007 räumen werden. Halten die Mieter den vereinbarten Räumungstermin dann nicht ein, werden Sie eine Räumungsklage erheben müssen. Aufgrund des a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/794.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 794 ZPO: Weitere Vollstreckungstitel">§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO/a>  ist bei Wohnraummietverhältnissen keine weitergehende Absicherung durch die sofortige Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung im Falle des Nichtauszuges im Wege einer notariellen Beurkundung möglich. Zulässig ist allerdings ein notariell beurkundeter Vertrag zwischen Vermieter und Mieter, in dem sich der letzterer zur Räumung verpflichtet und darüber hinaus auf einen Widerspruch im Falle einer Räumungsklage verzichtet. Zwecks einer weitergehenden Absicherung sollten Sie von dem Verkäufer daher vorab neben der vorgeschlagenen Vertragsänderung  eine entsprechend notariell beurkundete Verzichtserklärung seitens der Mieter verlangen.  Das Risiko des Kaufs der Eigentumswohnung in vermietetem Zustand besteht im Ergebnis darin, dass bei späterem Nichtauszug der Mieter gegen diese eine Räumungsklage erhoben werden muss.   Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen Petry-Berger Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566