Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe Ende Juni 2017 einen Werkvertrag für ein Fertighaus von einer sehr bekannten Firma unterschrieben mit einem kostenlosen Rücktrittsrecht für 6 Monate falls wir kein Grundstück, welches nach unseren Wünschen entspricht, finden oder wir mindestens zwei Absagen von Kreditinstituten vorlegen. Ein Anwalt für Baurecht hat den Vertrag vor Abschluss geprüft und uns gesagt, dass wir diesen Vertrag bedenkenlos unterschreiben können. Man hat uns mit einem Grundstück geworben, welches im Nachhinein nicht erworben werden konnte, dies könnten wir auch bezeugen bzw. anhand von zahlreichen Emails nachweisen. Dies ist jedoch nicht das eigentliche Problem.   Nach mehreren Bankterminen hat man uns inzwischen vier mal schriftlich bestätigt, das wir uns dieses Bauvorhaben nicht leisten können und somit hätten wir die Voraussetzungen für den Finanzierungsvorbehalt erfüllt. In dem Finanzierungsvorbehalt steht jedoch eine Klausel, dass wenn wir dieses Rücktrittsrecht in Anspruch nehmen für zwei Jahre mit keinem anderen Bauträger bauen dürfen. Da wir inzwischen einen deutlich günstigeren Bauträger gefunden haben, wäre dies nicht gerade optimal.   Jetzt komme ich zu dem eigentlichen Problem. Der Verkäufer, welcher als selbstständige Handelsvertretung für die Firma tätig ist, hat uns angeboten, dass wir vom Vertrag kostenlos zurücktreten können, da die Fertighausfirma sehr kulant sei. Wir müssten ihm lediglich ein Schreiben verfassen, welches an den Verkäufer adressiert ist indem wir erklären das wir vom Vertrag zurücktreten möchten. Er sagte uns, er würde dann alles weitere klären und ein Schreiben an die Firma formulieren. Dieses Schreiben wäre nur für Ihn zum abheften.  Unser Anwalt hat uns geraten, erst diese Möglichkeit zu nutzen, bevor wir den leichtesten Weg, den Ausstieg über die Finanzierung wählen.  Daraufhin habe ich ein Schreiben verfasst an das Musterhaus, z.H. an den selbstständigen Verkäufer indem wir erklären, dass wir den Werkvertrag der mit Ihnen am xx.xx.xxxx abgeschlossen wurde mit der Vertragsnummer xxxxxx, wie von Ihnen angeboten, ohne Zahlungs- und anderweitige Verpflichtungen widerrufen möchten.  Nach mehreren Nachfragen hat er uns geschrieben, dass er das Schreiben, so wie von mir geschrieben, an die Fertighausfirma weitergeleitet hat mit einem zusätzlichen Text von Ihm, wie angeblich besprochen.  Auf die Nachfrage ob er sich sicher sei, dass die Fertighausfirma dies so akzeptiert, ohne finanzielle Vertragsstrafe, haben wir keine Antwort erhalten, obwohl er uns dies vorher mitgeteilt hat.  Wir haben nun die Befürchtung, dass wir getäuscht worden sind und durch die Weiterleitung dieses Schreibens, welches zwar an den Verkäufer adressiert ist, jedoch dieser ja tätig ist in einem Musterhaus, welches zur Firma gehört, die Fertighausfirma dieses Schreiben als Kündigung ansieht und uns somit die 10% Vertragsstrafe bei Kündigung in Rechnung gestellt werden. Wir haben jedoch folgendes in Fettschrift im Vertrag stehen: Die Hausvermittler sind nicht berechtigt, ( Fertighausfirma ) rechtsgeschäftlich zu vertreten.   Meine Frage ist jetzt ob ich mir ernsthaft deswegen Sorgen machen sollte oder ob ich hier auf der sicheren Seite bin.  Über eine baldige Antwort würde ich mich sehr freuen.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ihre Sorgen sind leider begründet, bedürfen aber der Aufarbeitung.  zunächst ist zu klären, was mit Widerruf gemeint ist, da ein Widerrufsrecht nicht mit dem Rücktritt identisch ist. Da in der Laiensphäre aber das Loslösen vom Vertrag gemeint sein dürfte, wird man es als Rücktrittserklärung auslegen können.  Sodann zu der Zusage des Handelsvertreters: Dieser kann für und im Namen der Firma keine Erklärungen abgeben. Er hat also keinen Einfluss auf die Vertragsstrafe- selbst wenn er es hätte, fehlt es aber an der mit Sicherheit in Ihrem Vertrag vereinbarten Schriftform. Wenn also die Vertragsstrafe bestehen würde, hätte der Vertreter diese aus zwei Gründen schon nicht abändern können - selbst wenn SIe Zeugen für seine Aussage hätten, nützt das nichts. Grund: Sie kannten die fehlende Vertretungsmacht.  Fraglich ist aber, ob der Firma das Schreiben überhaupt zugegangen ist. Wenn Sie es an die Firma adressiert haben, muss es diese auch erreichen. Man kann sich also auf dem Standpunkt stellen, dass der Vertreter auch keine sogenannte 'Empfangsvollmacht' hat- den er soll keine rechtsgeschäftliche Vertretungsmacht haben, das indiziert erstmal, dass er auch keine Empfangsvollmacht hat. Eine empfangsbedürftige Willenserklärung wird nämlich erst wirksam, wenn sie dem Erklärungsempfänger zugeht (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/130.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 130 BGB: Wirksamwerden der Willenserklärung gegenüber Abwesenden">§ 130 Abs. 1 BGB/a> ). Eine Willenserklärung wird auch wirksam, wenn sie dem Empfangsvertreter des Adressaten zugeht. Die Vorschriften über die Stellvertretung bei der Abgabe einer Willenserklärung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/164.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 164 BGB: Wirkung der Erklärung des Vertreters">§ 164 Abs. 1 BGB/a> ) finden entsprechende Anwendung, wenn eine gegenüber einem anderen abzugebende Willenserklärung dessen Vertreter gegenüber erfolgt (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/164.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 164 BGB: Wirkung der Erklärung des Vertreters">§ 164 Abs. 3 BGB/a> ). Entscheidend für eine wirksame passive Stellvertretung ist aber, daß der Empfänger insoweit Vertretungsmacht hat (BGH, 31. Juli 2003 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 3%20ZR%20353/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 31.07.2003 - Abs. 3 ZR 353/02: Zugang einer Willenserklärung bei Übermittlung an den Geschäft...">Abs. 3 ZR 353/02/a> ). Dafür sehe ich hier keine Anzeichen. Wenn der Vertreter das Schreiben aber weitergegeben hat, kommt es darauf nicht an, dann hat die Firma es erhalten. Da Sie dies aber wegen der langen Zeit nicht wissen können, könnte man noch direkt an die Firma einen Widerruf hinterherzuschieben, um erstmal diese Erklärung aus der Welt zu schaffen. Ist das nicht mehr möglich, weil die Firma das Schreiben erhalten hat, werden Sie sich tatsächlich fragen müssen, wie ihr Rücktritt behandelt werden wird. Hier sollte daher besser klargestellt werden, dass es sich bei dem 'Widerruf' von Ihnen um einen vertraglich vereinbarten Ausstieg wegen der Finanzierung handelt. Wenn die Voraussetzungen für den kostenlosen Rücktritt vorliegen, sehe ich gute Chancen, ihre Erklärung entsprechend umzudeuten.  Dann aber kämen Sie iweder zu dem Punkt: 'In dem Finanzierungsvorbehalt steht jedoch eine Klausel, dass wenn wir dieses Rücktrittsrecht in Anspruch nehmen für zwei Jahre mit keinem anderen Bauträger bauen dürfen. Da wir inzwischen einen deutlich günstigeren Bauträger gefunden haben, wäre dies nicht gerade optimal. ' Man müsste prüfen, ob die Regelung rechtmäßig ist, vieleicht können SIe ihren Fachanwalt nochmal darauf ansetzen. Andernfalls sind SIe tatsächlich in der Zwickmühle- allerdings sollte genau diese Situation vermieden werden, dass Sie ohne Vertragsstrafe 'abspringen' und mit einem anderen bauen. Denn Verträge sind nun einmal einzuhalten, und darauf wird sich die Firma berufen.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 164, § 130