Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   kurze Schilderung:  - Beginn Mietverhältnis am 01.07.2011  - Kündigung durch uns (Vermieter) wg. Eigenbedarf am 27.06.2017 mit 6 monatiger Kündigungsfrist - Auszug zum 01.01.2018 geplant.  - Auf Wunsch der Mieter Aufhebungsvertrag am 31.08.2017 von beiden Seiten unterschrieben (vom Mieter bereits zur Wohnungsübergabe vorausgefüllt und unterschrieben mitgebracht!)  Klausel § 4 Betriebskosten sollen bis zum 31.03.3018 abgerechnet und verrechnet werden. Bei der Wohnungsübergabe werden einige Mängel durch den Mieter selbst aufgeschrieben. Uns wurde mündlich zugesichert, dass die Reparaturkosten mit den Betriebskosten verrechnet werden sollen und dementsprechend die Kaution zurückgezahlt oder eben eine Forderung der Reparaturkosten an den Mieter geschickt werden soll.    - Betriebskosten inkl. Schlussrechnung am 09.03.2018 durch uns an die Mieter geschickt.   Jetzt 7 Wochen später bekommen wir ein Schreiben vom Anwalt der Ex-Mieter. Wir hätten uns nicht an die Frist gehalten. Die Forderung hätte bis zum 28.02.18 bei den Mieter eingehen sollen. Außerdem sei die Wohnung ordnungsgemäß übergeben worden (Übergabeprotokoll mit sämtlichen Mängeln und Bilder vorhanden). Die Ex-Mieter möchten die Kaution über 760€ + 116,25€ Guthaben für die Heizkosten zurück haben. Die Wassernachzahlungskosten ca. 90€, die Vereinbarung die wir für die Grundreinigung der Wohnung hätten bekommen sollen und die ganzen anstehenden Reparaturen von ca. 1400€ möchten sie nicht bezahlen.   Meine Frage:  Haben die Mieter Recht? Für mich ist eine arglistige Täuschung. Die Mieter haben den Mietaufhebungsvertrag mit vorgegebenem Datum mitgebracht. Hatte keine Zeit die Gesetzeslage bezüglich der Forderung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 Abs.1 BGB/a>  zu prüfen. Muss ich die Kaution zurückzahlen und auf meinen Kosten sitzen bleiben?!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  Sofern die Mieter am 31.08.2017 ausgezogen sind, also die Wohnung geräumt haben, gilt die Frist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  von sechs Monaten ab diesem Zeitpunkt. Im Hinblick auf die arglistige Täuschung wird das zuständige Amtsgericht sicher fragen, weshalb Sie den Aufhebungsvertrag ohne die schriftliche Fixierung (ein handschriftlicher Vermerk hätte genügt) der mündlichen Zusicherung unterschrieben haben. Ob eine Zwangslage, nach der Sie den Aufhebungsvertrag unterzeichnen mussten, vorgelegen hat, ergibt sich aus den von Ihnen mitgeteilten Umständen nicht.  Wenn Sie also die mündliche Zusicherung der Verrechnung nicht auf anderem Wege, etwa über Zeugen, beweisen können, scheint die Rechtslage für Sie leider ungünstig zu sein.  Von den Reparaturen der Schäden zu unterscheiden sind die Betriebskostenforderungen, da für diese die kurze Verjährungsfrist nicht gilt und deren Abrechnung bis zum 31.03.2018 im Aufhebungsvertrag geregelt ist.   Eine abschließende Beurteilung ist erst in Kenntnis aller Details möglich, insbesondere sind der Aufhebungsvertrag und der komplette Schriftverkehr zu prüfen.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 548