Frage: Hallo,  Meine Frau und ich haben uns fuer eine Wohnung zum Kauf entschieden und mit dem Bautraeger der das Objekt verkauft eine Reservierung schriftlich abgeschlossen und fuer diese Reservierung 1,500 euro bezahlt. Innerhalb von 2 wochen haben wir mit unserer Bank die Finanzierung geregelt und dem Bautraeger mitgeteilt dass wir bereit sind zum Notar zu gehen und er alles weitere hierzu vorbereiten koenne.  2 tage spaeter teilt uns der bautraeger mit das wir die wohnung nicht mehr kaufen koennen da diese anderweitig verkauft wurde bzw das andere kaeufer in etwa 5 tagen einen kaufvertrag abschliessen werden und ihm das leid tun wuerde. Da wir die wohnung reserviert hatten ist es mir ein raetsel warum man dann parallel die wohnung anderen kaufinteressenten anbieten konnte bzw ob es eine rechtliche moeglichkeit gibt hier gegen vorzugehen? Der bautraeger meint wir haetten ihm zu spaet die finanzierungszusage erteilt. Ich stehe auf dem standpunkt dass man uns informieren haette sollen dass die wohnung trotz schriftlicher reservierung auch weiterhin potentiellen kaeufern angeboten werden kann und wird. Davon ist im reservierungsvertrag nicht die rede. Zudem wuerde eine derartige praxis auch den gesamten vorgang einer reservierung konterkarikieren. Kann mir hierzu jemand auskunft geben, ob wir noch eine moeglichkeit haben die wohnung zu kaufen?  Vielen dank im voraus fuer die hilfe.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Einen Anspruch auf Abschluss des Kaufvertrages haben Sie nach derzeitiger Kenntnislage nicht.   Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass sich eine Verkaufsverpflichtung aus der Reservierungsvereinbarung ergeben müsste. Es müsste also eine dahingehende Vereinbarung getroffen worden sein. Zu dieser Feststellung wäre vorerst Ihr Vertrag zu sichten. Ohne eine solche Vereinbarung bestünde der Anspruch ohnehin nicht.  Ist eine solche Klausel enthalten, ist diese vermutlich nicht formwirksam vereinbart worden. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a>  ist die Verpflichtung zur Übertragung oder Erwerb eines Grundstücks nur dann wirksam vereinbart, wenn die Vereinbarung notariell beurkundet wurde. Nun handelt es sich bei der Reservierung zwar noch um keine Verpflichtung in diesem Sinne; die Formbedürftigkeit wird aber auf vorbereitende Verträge ausgeweitet. Hier sind insbesondere Vorverträge und Vorkaufsrechte zu nennen.  Bei Reservierungsvereinbarungen wird im Allgemeinen eine notarielle Beurkundungspflicht angenommen, wenn die Vereinbarung mit einem Vorkaufsrecht vergleichbar ist. Ob dies der Fall ist, kann anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht bestimmt werden. Jedenfalls kann dies wohl zwingend angenommen werden, wenn tatsächlich eine Verkaufsverpflichtung vereinbart wurde.  Angenommen es bestünde zu Ihren Gunsten ein Recht zum Kaufvertragsabschluss, könnte dieses darüber hinaus nicht durchsetzbar sein. Dies nämlich dann, wenn der Erwerbsvorgang zugunsten der neuen Käufer bereits vollständig abgeschlossen oder zumindest dinglich abgesichert ist. In diesem Falle wäre der Bauherr wegen Unmöglichkeit, von der Leistungspflicht befreit und könnte aus diesem Grunde den Abschluss des Kaufvertrages bzw. die Übertragung der Wohnung verweigern.  In jedem Fall sollten Sie Schadensersatzansprüche, etwa aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">311 BGB/a> , gegen den Bauträger prüfen lassen. Wenn der Bauträger sich verpflichtete, die Wohnung nicht mehr anderweitig anzubieten, ist auch dies eine Vertragsverletzung. Ob hier Ansprüche zu Ihren Gunsten begründbar sind, kann verbindlich nur anhand der Vertragsunterlagen und der genauen Kenntnis des gesamten Sachverhalts erfolgen. Etwaig bestehende Schadensersatzansprüche könnten gegen den Bauträger auch als Druckmittel in dem Sinne eingesetzt werden, dass dieser Ihnen letztlich doch den Vorzug gibt. Selbstverständlich sollten Sie auch den von Ihnen gezahlten Betrag zurückverlangen.  Bedauerlicherweise kann ich Ihnen keine für Sie günstigere Auskunft erteilen. Leider werden derartige Reservierungsvereinbarungen eher zur Absicherung der Verkäufer bzw. Makler abgeschlossen. Es wird Sie nicht trösten, aber auch der Bauträger hätte Sie nicht aufgrund der Reservierungsvereibarung zum Vertragsabschluss zwingen können.  Sollten Sie weiteren Beratungsbedarf in der Angelegenheit haben, stehe ich Ihnen gerne zur weiteren Vertretung zur Verfügung. Das hier gezahlte Honorar würde auf die weiteren anfallenden Gebühren angerechnet werden. Kontaktieren Sie mich einfach unter der angegebenen E-Mail-Adresse.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 280, § 311