Frage: Wir haben seit 1957 ein Wiesenstück in landwirtschaftlicher Pacht (Bayern/Oberpfalz), das wir als Koppel für die Pferde unserer Reitschule nutzen. Der Pachtvertrag wurde seinerzeit mündlich geschlossen, zu Kündigungsfristen etc wurde nichts gesondert vereinbart. Nun wird der Grund von der kreditgebenden Bank zwangsversteigert, da der Verpächter im Rahmen einer Scheidung wohl Probleme hat.  Folgendes problem: Ein Interessent rief mich gestern an und verlangte die Aufgabe der Pacht zum Jahresende, da 'sich ja der Pachtvertrag nicht mehr verlängert'. Er spekulierte wohl auf meine Unerfahrenheit, da ich 'nur' in die Landwrtschaft eingeheiratet habe.  Ich kann und will die Pacht nicht aufgeben, da es sich um die Hauptweide der Reitschule handelt, ohne diese Weide kann der Pferdebestand nicht gehalten werden, ist die Reitschule (mein Erwerb) kaputt. Kaufen können wir nicht, da wir letztes Jahr erst gebaut haben und die Bank das nicht zusätzlich finanzieren würde. Wir wollen uns außerdem nicht überschulden. Frage: Gilt nicht auch hier Kauf bricht nicht Pacht? Wie sieht es mit einem 'Kündigungsschutz' aus? Welche Vorschriften gelten bei einem mündlichen Vertrag? Wir haben in die Wiese viel investiert, haben Senken aufgefüllt, sumpfige Stellen trockengelegt, immer wieder neu nachgesät. Ohne diese Wiese, die wir im Frühjahr zur Heugewinnung und sonst als Koppel nutzen, können wir unsere Viehhaltung und auch die Pferde aufgeben. Es ist das einzige größere zusammenhängende Stück Grasland in direkter Hofnähe, das wir haben.  WENN gekündigt werden kann seitens eines Erwerbers, zu wann frühestens? (Fristen!) Zwangsversteigerungstermin ist der 05.10., Verkehrswert des Grunds bei 25.000€. WIE kann ich ev. eine Kündigung umgehen? Wie gesagt, ein Kauf ist derzeit finanziell nicht machbar, da nicht ausreichend sicherheiten vorhanden sind.  ich bitte den geringen Einsatz zu entschuldigen, aber wir versuchen derzeit, wirklich jeden Cent zusammenzukratzen in der Hoffnung, selbst kaufen zu können.         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  da der Vertrag nicht schriftlich geschlossen worden ist, gilt er nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/585a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 585a BGB: Form des Landpachtvertrags">§ 585a BGB/a>  als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Der Vertrag gilt zunächst zwischen Ihnen und dem Verpächter; ein 'Interessent' kann eine Kündigung nicht aussprechen.  Dieses ändert sich erst, wenn er die Wiese tatsächlich ersteigert hat.  Wertverbesserende Maßnahmen, die sie offenbar gemacht haben, hätte der Verpächter nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/591.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 591 BGB: Wertverbessernde Verwendungen">§ 591 BGB/a>  zu ersetzen. Dabei werden sie wegen der Höhe wohl kaum um ein Wertgutachten herum kommen.  Die Kündigungsfristen sind in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594a BGB: Kündigungsfristen">§ 594a BGB/a>  geregelt.wonach am dritten Werktag eines Pachtjahres (im Zweifel Kalenderjahr) für den Schluss des nächsten Pachtjahres gekündigt werden kann. In ihrem Falle könnte danach zum 31.12.2007 gekündigt werden. GGfs. kann sich ein kürzeres Kündigungsrecht aus den Vorschriftes des ZVG ergeben, wobei Auskünfte hierzu derzeit aber spekulativ wären, da die Versteigerung noch nicht erfolgt ist. Bitte haben sie Verständnis, dass ich mich deshalb dazu nicht äußere.  Der Grundsatz 'Kauf bricht nicht Miete' aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  gilt über a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/593b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 593b BGB: Veräußerung oder Belastung des verpachteten Grundstücks">§ 593b BGB/a>  (alle Vorschriften sind über unsere homepage nachzulesen) zwar auch für den Pachtvertrag; gleichwohl könnte gekündigt werden.  Sie sollten versuchen, mit der Bank in Verbindung zu treten, um diese ev. zu einem weiteren Pachtvertrag zu veranlassen, ev. verbunden mit einem gesonderten Vorkaufsrecht. Wenn die Bank über Jahre dann einen Renditenanspruch sieht, kann dieses möglich sein.   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 585a, § 591, § 593b, § 566, § 594a