Frage: Der Mietvertrag datiert vom 5.2.2010. Er endet mit Kündigung des Mieters zum 15.5.2018. Die Räumen wurden dem Mieter vollständig renoviert übergeben. Er hat seitdem die Wände nicht gestrichen. Die Wände sind im pfleglichem Zustand. Die Wände  sind  n i c h t  'mehr als nur unerheblich  durch den Gebrauch beeinträchtigt' Muss der Mieter die Wände bei Auszug streichen?.  Text des Mietvertrages: 1. Übernahme und Umfang der Schönheitsreparaturen Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen nach Maßgabe von Ziffer 2 und 3 durchzuführen. Schönheitsreparaturen (§28 Abs. 4 Satz 4 II.BV) umfassen das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen, sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an _Einbaumöbeln, sowie Reinigung des Teppichbodens, wenn dieser vom Vermieter gestellt wird.  2. Schönheitsreparaturen ab übergäbe der Wohnung. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig bei Bedarf auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Das ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall: In Küche, Bädern alle 5 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen alle 8 Jahre, in allen Nebenräume alle 10 Jahre.  Die Erneuerung der Anstriche von Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 8 Jahren erforderlich, wenn das Aussehen mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist.  3. Die Fristen gemäß Ziffer 2 beginnen ab Übergabe der Mietsache zu laufen. Sie beginnen für die einzelnen Räume nach fachgerechter Erledigung der Arbeiten wieder neu. Der Mieter kann nachweisen, dass die Mietsache nach Ablauf der genannten Fristen noch nicht renovierungsbedürftig ist.  4. Abgeltung bei Auszug (Quotenklausel) Soweit der Vermieter dem Mieter die Mietsache renoviert übergeben hat und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsfristen (Ziffer 2 und 3) seit Übergabe der Mietsache oder seit der letzten Renovierung noch nicht vollständig abgelaufen sind, hat der Mieter eine zeitanteilig , nach vollen Jahren gestaffelte Quote der Kosten eine fälligen Renovierung zu zahlen. Dem Mieter bliebt es unbenommen nachzuweisen, wann und in welchem Umfang die Wohnung zuletzt renoviert wurde und dass der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der oben genannten Fristen zulässt.Führt der Mieter diese Nachweise, so hat der Vermieter die Quote nach billigem Ermessen angemessen zu senken. Beispielrechnung: Ausgehend von einem üblichen Renovierungsturnus von im Allgemeinen 5 Jahren und einer Nutzungsdauer ab Übergabe der Mietsache bzw. letzter Renovierung vor länger als vier Jahren zahlt der Mieter 80% der in einem Kostenvoranschlageines Fachbetriebes ausgewiesenen Kosten. Dem Mieter bleibt es unbenommen, selbst zu renovieren. ..........

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Die Abgeltungsklausel halte ich für unwirksam, da das Transparenzgebot verletzt sein dürfte.  Die Schönheitsreparaturklausel selbst enthält die die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen, durch die Verwendung des Wortes „im Allgemeinen' mithin einen wirksamen weichen Fristenplan.  Auch die Berechnungsgrundlage für die Quote in der Quotenabgeltungsklausel gem. 4. ist nicht starr, sondern flexibel. Die Bestimmung knüpft ausdrücklich an die in Ihrem Vertrag festgelegten Fristen (unter 1. und 2.) für die Durchführung der Schönheitsreparaturen an. Die Kostenquote nimmt mit dem Beispiel das Verhältnis dieser Fristen zu der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen für mit auf. Nach Nr. 3 können der Berechnung der Quote jedoch auch längere als die Regelfristen gem. Nr. 2 zu Grunde gelegt werden, wenn der Zustand der Mieträume – im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – die Einhaltung dieser Fristen nicht erfordert. Die Berechnungsgrundlage für die Abgeltungsquote ist danach nicht „starr', sondern ermöglicht die Beachtung des tatsächlich bestehenden bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs. Das ist zwar grundsätzlich positiv. Diese Quotenklausel mit flexibler Berechnungsgrundlage verstößt aber gegen das Transparenzgebot des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs.1 S.2 BGB/a> . Dem Transparenzgebot genügt eine Quotenabgeltungsklausel- wie oben dargelegt- nur dann, wenn sich aus ihr aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters eindeutig und verständlich ergibt, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist (vgl. BGH, Urteil vom 26. 09. 2007 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20143/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 26.09.2007 - Abs. 8 ZR 143/06: Unwirksamkeit einer für den Mieter nicht hinreichend klaren u...">Abs. 8 ZR 143/06/a> ). Diesen Anforderungen wird die o. g. Quotenabgeltungsklausel nach Auffassung des BGH nicht gerecht.  Aus ihr ergibt sich nämlich nicht, wie die Quote zu berechnen ist, wenn der Abnutzungsgrad der Wohnung nicht dem gewöhnlichen ('im Allgemeinen') entspricht und ein Abweichen von den Regelfristen (welches Nr.3 zulässt) erfordert.  Soweit die Abgeltungsklausel hingegen unabhängig vom Abnutzungsgrad eine Berechnung zuließe, wäre sie wiederum starr und deswegen unwirksam.  Folgerichtig hat der BGH derartige Abgeltungsklauseln allgemein für unwirksam erklärt. Dass sich das Wirksamkeitskriterium der flexiblen Berechnungsgrundlage und das Transparenzgebot nicht miteinander vereinbaren lassen, , vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2015 -a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20242/13" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 8 ZR 242/13 (2 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 8 ZR 242/13/a> : Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter unangemessen und sind daher gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs.1 BGB/a>  unwirksam.  Allerdings bleibt es auch laut dieser BGH-Judikatur dabei, dass bei Fälligkeit, was ich Ihrem Fall erst mal so nicht entnehme, Schönheitsreparaturen verlangt werden dürfen. Eine Abgeltung jedoch ist unwirksam und kann nicht beansprucht werden. Demnach kann hier der Mieter so ausziehen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307