Frage: Ein Vermieter hatte mir mündlich eine Zusage über die Vermietung von gewerblichen Räumen zum 01.02.2007 zugesagt.Der Mietvertrag wurde von mir unterschrieben und über die Maklerin an den Vermieter weitergeleitet. Alles war geklärt. Letzte Woche rief der Vermieter die Maklerin an und ließ mitteilen, daß er die Räume jetzt doch nicht an mich vermietet da ein bereits vorhandener Mieter Interesse an den Räumen habe und er den Mietvertrag mit mir nicht unterschreibt. Allerdings stehe ich jetzt etwas auf dem Schlauch, da ich eine Mitarbeiterin zum 01.02. eingestellt habe. Ausserdem kann ich die neue geplante gewerbliche Tätigkeit nicht zum 01.02.2007 ausüben und alles verschiebt sich um mindestens zwei Monate, wenn nicht sogar noch länger wenn ich keine neuen passenden Räume finde. Es wurde ein unbefristeter Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Quartalsende vereinbart. Wie sieht die Rechtslage in solch einem Fall aus? Was könnte ich an Schadensersatz fordern oder gibt es überhaupt irgendeine rechtliche Handhabe?        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten will:  entscheidend für die Bewertung der Rechtslage ist zunächst, ob zwischen Ihrem Geschäftspartner und Ihnen bereits bei dem Gespräch, das nach Ihrer Schilderung mit einer „Zusage„ endete ein mündlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde. Nur in diesem Fall könnten Sie Primäransprüche, also insbesondere die Erfüllung des Mietvertrages durch Überlassung der Mietsache (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> ) geltend machen. Aus Ihrer Schilderung kann nicht verbindlich darauf geschlossen werden, ob bereits ein mündlicher Mietvertrag geschlossen wurde. Ein Mietvertrag wird regelmäßig durch Angebot und Annahme geschlossen. Es ist also zu fragen, ob eine Partei ein Angebot bereits mündlich derart formuliert hat, dass es die wesentliche Vertragsbestandteile, insbesondere Informationen über das Mietobjekt und die Mietkonditionen enthielt. Ein solches Angebot sollte durch ein einfaches „Ja„ angenommen werden können.   Beim Vertragsschluss über ein gewerbliches Mietobjekt spricht einiges gegen einen mündlichen Vertragsschluss in einer frühen Vertragsverhandlungsphase. Üblicherweise erfolgt die Anmietung eines Gewerbeobjektes in mehreren Schritten: Der Vermieter annonciert ein Büro. Der potentielle Mieter fragt die Verfügbarkeit an, man unterhält sich über die Konditionen. Eine „Zusage„ des Vermieters steht dann möglicherweise unter der Bedingung der schriftlichen Fixierung. Zumal der Mieter ggf. selbst am Vertrag noch Veränderungen vornehmen oder sogar vom Vertrag Abstand nehmen möchte, wenn ihm Details der schriftlichen Fixierung nicht gefallen. Ich gehe deswegen im Folgenden davon aus, dass noch kein Vertragsschluss vorlag, möchte Sie aber auf die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage hinweisen, wenn Sie an dieser Schlussfolgerung zweifeln.  Sie haben nach Ihrer Schilderung möglicherweise einen Anspruch gegen Ihren Geschäftspartner und ggf. auch gegenüber Ihrem Makler auf ErS. Ihres Vertrauensschadens aus dem Rechtsinstitut des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen (culpa in contrahendo). Dessen Voraussetzungen sind in den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280 Abs. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">311 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241 Abs. 2 BGB/a>  normiert. Danach entsteht ein Schuldverhältnis nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">§ 241 Abs. BGB/a> , also ein solches, das nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichtet, gerade auch durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen. Verletzt der Schuldner (vorliegend Ihr Geschäftspartner und/oder Makler) seine Rücksichtnahmepflicht, kann der Gläubiger (also Sie) ErS. des hierdurch entstehenden Schadens verlangen.  Die Voraussetzungen der culpa in contrahendo im Einzelnen: 1. Bestehen eines vorvertraglichen oder vertragsähnlichen Schuldverhältnisses.  a. Mit Ihrem Geschäftspartner: Insbesondere durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  entsteht ein vorvertragliches Schuldverhältnis. Dieses sog. „Rechtsverhältnis der Vertragsverhandlungen„ entsteht mit dem Beginn der Verhandlungen, insbesondere mit der Aufnahme der Vorgespräche. Nach Ihrer Schilderung bestand zwischen Ihnen und Ihrem Geschäftspartner zumindest ein vorvertragliches Schuldverhältnis.  b. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 3 BGB/a>  kann ein Rücksichtnahmeschuldverhältnis der beschriebenen Art auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollten. Insbesondere, wenn eine solche dritte Person in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspuch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen erheblich beeinflusst. Als solche einbezogene Personen kommen auch Vertreter und andere Sachwalter, wie etwa Makler in Betracht. Ihrer Schilderung ist zur besonderen Inanspruchnahme von Vertrauen durch den Makler nichts zu entnehmen, so dass ich diesen möglichen Anspruchsgegner im Rahmen der hier allein möglichen ersten Orientierung außer Betracht lasse.  2. Des Weiteren muss eine Pflichtverletzung des Schuldners im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">280 Abs. 1 BGB/a>  vorliegen. Nach Ihrer Schilderung könnte diese in dem Abbrechen von Vertragsverhandlungen durch Ihren Geschäftspartner zu sehen sein. Es ist zu beachten, dass die Parteien bis zum endgültigen Vertragsschluss in Ihren Entschließungen auch dann frei sind, wenn der andere Teil in Erwartung des Vertrages bereits Aufwendungen gemacht hat. Dagegen besteht eine Ersatzpflicht, wenn eine Partei die Verhandlungen ohne triftigen Grund abbricht, nachdem sie zunächst in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages erweckt hat. Weil noch keine vertragliche Bindung besteht, sind an das Vorliegen eines triftigen Grundes keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Das günstigere Angebot eines anderen Interessenten kann ausreichend sein. Die Beweislast für die Pflichtverletzung des Schuldners tragen Sie. Hier besteht deswegen ein Risiko der Anspruchsdurchsetzung. Es ist durchaus denkbar, dass die Möglichkeit der Vermietung an einen Mieter, der dem Vermieter bereits bekannt ist und ggf. zu besseren Konditionen – z.B. längere Kündigungsfrist, höhere qm-Preis – abschließt als triftiger Grund anerkannt wird. Hier müssen Sie sich fragen, ob Sie Möglichkeiten haben dem Vermieter sachfremde Erwägungen nachzuweisen, denn diese können einen Verhandlungsabbruch nicht rechtfertigen.  3. Gelingt Ihnen der Beweis einer Pflichtverletzung im dargestellten Sinne wird das Vertretenmüssen, 280 Abs. 1 S. 2 BGB, des Vermieters, also sein vorsätzliches oder fahrlässiges Handeln, vermutet. Ihm obläge dann der Entlastungsbeweis.  Nur in diesem Fall könnten Sie als Rechtsfolge den ErS. desjenigen Schadens von Ihrem Geschäftspartner verlangen, der Ihnen entstanden ist, weil Sie auf den Abschluss des Vertrages vertraut haben. Dies könnten dann etwa Rechtsanwaltskosten zur Verfolgung Ihrer Ansprüche, Mehraufwendungen zur Anmietung eines Ersatzobjektes und ähnliche Aufwendungen sein. Diese Schadensposten wären von Ihnen zu beweisen.   Die Anspruchsdurchsetzung birgt – wie dargestellt – einige Risiken, deren Bewertung nur nach einer Begutachtung eines detailiiert dargestellten Sachverhaltes möglich ist. Ich hoffe Ihnen zunächst mit meiner summarischen Prüfung eine erste Orientierung über die rechtlichen Anforderungen für einen Anspruch aus culpa in contrahendo gegeben zu haben und verweise nochmals auf die Möglichkeit einer einmaligen kostenlosen Nachfrage.  Mit bestem Gruß Jan Prill     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 241, § 280, § 311