Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  unsere Vermieterin hat uns mit folgendem Einschreiben vom 01.06.2016 konfrontiert:  Mir liegt eine Beschwerde vor das sie einen großen Hund halten. Dieser Hund tobt frei in der Anlage und im Haus herum und verschmutzt sowohl das Treppenhaus und als auch Aufzug. Laut Mietvertrag vom 07.06.2007. Benötigen Sie meine vorher gehende Einwilligung. Sie verhalten sich somit vertragswidrig. Ich fordere Sie hiermit auf, den Hund innerhalb eines Monats aus der Wohnung zu entfernen. Ich bitte Sie, dass sie sich in der Zwischenzeit an die Hausordnung halten. Eventuell in der Wohnung entstandene Schäden durch den Hund sind von Ihnen und auf ihre Kosten zu beseitigen.  Wir haben den Hund als Welpe bekommen und nun ist er 9 Monate alt und auch größer es ist ein Labrador. Wir sind sehr überrascht da es in unsere Wohnanlage mehrere kleine Hunde gibt und auch schon ein Labrador der jetzt aber nicht mehr lebt. Die Nachbarn mögen alle unseren Hund und er macht keinen Schmutz, bellt nicht und wir halten uns auch an die Hausordnung. Anscheinend passt es aber jemanden nicht so dass diese Beschwerde an unsere Vermieterin weitergegeben wurde.  In unserem Mietvertrag ist folgendes geregelt:  Mit Ausnahme von als Haustieren Kleintieren in ortsüblichen Umfang Bedarf das Halten von Haustieren der vorhergehenden Einbildung Einwilligung des Vermieters ( z.B. Ziervögel und Zierfische). Diese Einwilligung kann aus wichtigem Grund widerrufen werden ( z.Bsp. Wegen Gefährdung oder unzumutbare Belästigung durch das Haustier ).  Unsere Frage ist wie wir jetzt auf diesen Brief reagieren sollen denn unseren Hund können und wollen wir nicht weggeben erst recht nicht so kurzfristig. Wie soll die Antwort auf diesen Brief rechtlich formuliert werden und was kann uns jetzt passieren, droht uns die Kündigung ? Ist der Vermieter in der Beweispflicht das hier eine Gefährung vom Hund ausgeht und somit nicht zumutbar ist diesen zu dulden ?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   wenn Ihr Mietvertrag diesen Genehmigungsvorbehalt enthält, hätten Sie sich daran halten müssen - die Vermieterin hätte dann die Hundehaltung individuell genehmigen oder aber eben versagen müssen. Eine Versagung wäre damals nur dann möglich gewesen, wenn sachliche Gründe vorliegen, aber grundsätzlich steht es im Ermessen des Vermieters.   Eine Erlaubnispflicht der Hundehaltung kann aber dann bestehen, wenn auch anderen Mietparteien die Hundehaltung genehmigt worden ist oder wenn die Weggabe des Tieres zu erheblichen seelischen Belastungen des Mieters führen würde.   Hier werden Sie daher darauf abstellen müssen, dass auch andere Mieter einen Hund halten; widersprechen Sie auch der Behauptung, dass der Hund Verschmutzungen verursacht oder gegen die Hausordnung verstößt.   Dann könnte ein Verbot der Hundehaltung und die Abschaffungsanordnung gegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  verstoßen und unwirksam sein. Aber Vorsicht; grundsätzlich hat die Vermieterin Recht und ohne Genehmigung hätten Sie den Hund nicht halten dürfen - ob ein Ausnahmefall vorliegt, der die fehlende Genehmigung ersetzt, müsste das Gericht anhand der Gesamtumstände entscheiden.    Die Vermieterin kann auf Unterlassung der Hundehaltung und bei fortgesetzter Weigerung auch nach Kündigung auf Räumung klagen; das Gericht müsste dann entscheiden, ob Ihr - ansich bestehender - Vertragsverstoß für eine  Kündigung reicht; vermutlich wird das aber nicht der Fall sein.    Zwar stehen die Chancen, dass Sie den Hund behalten können, dann nicht schlecht, wenn Hundehaltung schon genehmigt worden ist und der Hund auch nicht stört - die Beweislast dafür liegt bei der Vermieterin (BGH, Urt.v. 20.03.2013, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20168/12" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.03.2013 - Abs. 8 ZR 168/12: Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung durch ein...">Abs. 8 ZR 168/12/a> ), gleichwohl fehlt es an der Genehmigung.   Sie sollten daher das Gespräch mit der Vermieterin suchen; manchmal wirkt es Wunder, wenn die Vermieterin den Hund in Natura sieht. Lassen Sie sich von den anderen Hundehaltern und Mitbewohner schriftlich bestätigen, dass der Hund nicht stört.     Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242