Frage: Guten Tag  Wir haben Interesse an einem Grundstück in einem neuen Wohnbaugebiet, das gerade erschlossen wird. Der Grundstücksbesitzer hat vor der Erschliessung mit der Gemeinde einen Vertrag abgeschlossen in dem die Gemeinde ein Ankaufsrecht erhalten hat, das auch im Grundbuch eingetragen wurde. Die Konditionen für den Verkauf an die Gemeinde sind sehr schlecht, aus diesem Grund würde er lieber an uns verkaufen. An jemand anderes als die Gemeinde darf er aber nur im bebauten Zustand verkaufen.   Wir wollen der Gemeinde einen Vorschlag unterbreiten, so dass wir das Grundstück doch kaufen dürfen: Unser Vorschlag wäre, dass wir das Grundstück kaufen und ein Haus darauf bauen. Der aktuelle Grundstücksbesitzer erhält eine Eigentumswohnung die er als Mietobjekt vermieten kann.  Wäre diese Lösung rechtlich möglich. Da wir ja das Haus bauen und der aktuelle Grundstücksbesitzer eine Eigentumswohnung in unserem Haus erhält? Gibt es die Möglichkeit einen bestimmten Betrag festzuschreiben mit dem wir diese Eigentumswohnung nach zirka 10 Jahren kaufen dürfen.  Falls die Gemeinde nicht einwilligt, gibt es die Möglichkeit das Ankaufrecht zu umgehen? Ich habe mich erkundigt und bin darauf gestossen das ein Grundstück in eine Gesellschaft als Einlage eingebracht werden kann. Oder dass wir das Grundstück via Erbpacht mieten und es dann bebaut kaufen. Wäre so etwas möglich, oder gibt es weitere Möglichkeiten?  Vielen Dank Freundliche Grüsse

Antwort: Gerne zu Ihren Fragen:  Sie sprechen von einem Ankaufsrecht (!), nicht Vorkaufsrecht.  Da das von Ihnen zitierte Ankaufsrecht im Grundbuch gesichert ist, besteht das auch bei einem  Verkauf gegenüber dem Erwerber fort. Und zwar exakt mit dem Inhalt der vertraglichen Vereinbarung.  Das heißt, es kommt darauf an, ob das, was Sie beschreiben  als…   „an jemand anderes als die Gemeinde darf er aber nur im bebauten Zustand verkaufen'…  ...mit Ihrem Vorschlag deckungsgleich ist, der lautet:  .... „Unser Vorschlag wäre, dass wir das Grundstück kaufen und ein Haus darauf bauen. Der aktuelle Grundstücksbesitzer erhält eine Eigentumswohnung die er als Mietobjekt vermieten kann.'   Das kann ich aus der Ferne ohne Einsicht in das Grundbuch und die entsprechende Vereinbarung nicht abschließend bewerten.   Selbstverständlich ist so etwas verhandelbar, auch im Hinblick auf die anderen von Ihnen angefragte Varianten, also Erbpacht und auch die Einräumung eines Vorkaufsrechts zugunsten des derzeitigen Grundstücksbesitzers zu einem fest vereinbarten Rückkaufpreis.  „Erzwingen' lässt sich Ihr Vorhaben – im welcher Form auch immer – nur, wenn die oben genannte Deckungsgleichheit mit den Vereinbarungen, gesichert durch das  Grundbuch, jeweils vorhanden ist.   Umgehungsvarianten - die oft wenig belastbar sind - sehe ich aus der Ferne nicht.   Was Sie wohl meinen, bezieht sich auf den Verlust eines Ankaufsrechts bei Veräußerung im Mietvertragsrecht.  Der BGH hat dazu entschieden, dass der Erwerber nur in jene Verpflichtungen aus dem Mietvertrag eintritt, die explizit für die Fortführung des Mietverhältnisses erforderlich sind. Ein zwischen Mieter und ursprünglichen Vermieter vereinbartes Ankaufsrecht gehört danach (BGH) nicht dazu. Der Erwerber ist daher an ein im Mietvertrag vereinbartes Ankaufsrecht nicht gebunden. Der Mieter 'verliert' bei einer Veräußerung eines Grundstückes seine Ansprüche aus einem im Mietvertrag vereinbarten Ankaufsrecht, wenn der Erwerber die entsprechenden Verpflichtungen nicht übernimmt oder die Ansprüche aus dem Ankaufsrecht nicht etwa durch dingliche Rechte (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 Abs. 1 BGB/a> ), z.B. eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten des Mieters abgesichert sind.  Letztere dingliche Absicherung  liegt aber gerade in Ihrem Fall vor.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 883