Frage: Ich habe ein großes Büro gemietet, ca. 200m2. Da mir dieses für mich allein zu groß ist, würde ich gerne die hälfte untervermieten. Muss ich hierzu den Vermieter um Erlaubnis fragen, oder darf ich das auch ohne die Zustimmung des Vermieters. Wenn möglich, würde ich es nicht als Büro untervermieten, sondern als WG mit Einzelzimmern. Darf ich mein gemietetes Büro umbauen, wenn alles rückbaubar wäre?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:    Wenn im Mietvertrag keine Genehmigung zur Untervermietung enthalten ist, müssen Sie eine Erlaubnis des Vermieters einholen.    Einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung zur Untermiete gibt es bei der Gewerberaummiete nicht, wie sich aus § 540 BGB ersehen läßt:    „§ 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte  (1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. (2) Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.'   Nach § 540 Abs. 1 S.2 BGB steht Ihnen jedoch ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn der Vermieter den Untermieter ohne ausreichenden Grund (z.B. mangelnde Bonität) ablehnt.    Das Büro können Sie natürlich umgestalten und auch Veränderungen vornehmen, die mit dem Vertragszweck der Einrichtung eines Büros einhergeht.  Die Grenze zur Genehmigungspflicht ist erreicht, wenn Sie bauliche Veränderungen vornehmen, die erheblich in die Bausubstanz eingreifen.     Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.  Mit freundlichen Grüßen   Thomas Mack Rechtsanwalt  

Relevante Paragraphen: § 540