Frage: Guten Tag, ich beabsichtige eine Gewerbeimmobilie zu mieten. Für den geplanten Betrieb sind umfangreiche Einbauten notwendig. Vorgeschlagen ist ein Mietvertrag über 10 Jahre. Wie ist die rechtliche Situation nach diesen 10 Jahren, wenn ich mein Gewerbe weiter betreiben möchte. Ist es eher empfehlenswert einen unbefristeten Mietvertrag abzuschließen?  Was habe ich für Rechte, wenn zum Beispiel der Vermieter diese Immobilie verkauft? Bleibt dann der Mietvertrag davon unangetastet. Wie sieht es aus, wenn der Vermieter Insolvenz anmeldet. Was passiert dann mit mir als Mieter? MfG.   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ich gehe davon aus, dass Sie aufgrund der Einbauten sicherstellen wollen, dass Sie die Immobilie auch langfristig nutzen können. Ein unbefristeter Mietvertrag wäre dann die schlechteste Lösung, da dieser Vertrag vom Vermieter jederzeit mit 6-monatiger Kündigungsfrist gekündigt werden könnte, z.B. auch schon nach einem Jahr.  Wenn Ihr geplanter Betrieb langfristig angelegt ist, empfiehlt sich ein befristeter Mietvertrag. Diese Befristung kann mit einem Optionsrecht erweitert werden. Eine Optionsklausel kann beispielsweise regeln, dass der Mieter durch einseitige Erklärung das Mietverhältnis nach Ablauf der Festmietzeit von z.B. 10 Jahren zweimal um jeweils 5 Jahre zu gleichbleibenden Bedingungen verlängern kann.  Beachten müssen Sie allerdings, dass Sie ebenfalls an die Festmietzeit gebunden sind. Sie können also ebenso wie der Vermieter den Mietvertrag nicht vor Ablauf der Frist ordentlich kündigen, auch nicht, wenn Sie Ihren Betrieb vor Ablauf der 10 Jahre einstellen (müssen).  Wenn der Vermieter die Immobilie verkauft, bleibt der Mietvertrag davon unangetastet. Der neue Eigentümer übernimmt dann alle Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem alten Mietvertrag, inklusive der zeitlichen Befristung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> : Kauf bricht nicht Miete).  Bei Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis ebenfalls unverändert fort, wenn Sie die Räumlichkeiten zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens des Vermieters bereits übernommen hat (a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/108.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 108 InsO: Fortbestehen bestimmter Schuldverhältnisse">§ 108 InsO/a> ). Sofern der Insolvenzverwalter des Vermieters die Gewerberäume verkauft, tritt der Erwerber anstelle des früheren Vermieters in das Mietverhältnis ein. Allerdings hat der Erwerber dann ein Sonderkündigungsrecht und er kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von 6 Monaten kündigen, selbst wenn die Festmietzeit noch nicht abgelaufen ist. Gleiches gilt bei einer Zwangsversteigerung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a> .   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566