Frage: Ich bin seit fast zwei Jahren verheiratet. Mein Mann  hat ein paar Monate VOR unserer Heirat ein Haus gekauft. Nur ER hat alle dazugehörigen Verträge (Notar, Hypothekenvertrag usw.)unterschrieben. Das Haus läuft also auf seinen Namen. Während unserer Ehe tauchten dann immer mehr finanzielle 'Notstände' meines Mannes auf, so dass ich ihm riet, bei einer Schuldnerberatung vorzusprechen. Bisher weigert er sich noch. Die Konsequenz für mich daraus ist, dass ich/wir nicht wissen, wie es finanziell weitergehen soll; vor allem in Bezug auf das Haus. Auch ich bin finanziell nicht sehr gut gestellt, habe aber nicht eine derart hohe Verschuldung wie mein Mann (er verfügt zusätzlich über eine Eigentumswohnung, die ebenfalls noch verschuldet ist usw. ...).  Meine Frage: Da ich/wir das Haus nicht verlieren möchten (z.B. durch eine Insolvenz, Zwangsversteigerung etc.),wäre es möglich, dass mein Mann mir das Haus überschreibt ? Welche Folgen hätte das für mich ? Bin ich dann automatisch auch der Schuldner (für die Hypothek ?). Falls das Überschreiben möglich ist, welche Bedingungen müssten hierfür erfüllt sein ?   

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Die Eigentumsverhältnisse an dem Hausgrundstück müssen isoliert von dem zur Finanzierung des Hauskaufs geschlossenen Darlehensvertrag betrachtet werden. Ihr Mann ist berechtigt, Ihnen das Eigentum am Grundstück zu verschaffen, indem ein notarieller Vertrag geschlossen wird und Sie dann ins Grundbuch eingetragen werden.  Zudem hat Ihr Mann ein Darlehen aufgenommen und dem Darlehensgeber zur Sicherung seiner Forderung eine Hypothek (die wahrscheinlich keine Hypothek sondern eine Grundschuld ist)verschafft. Da es sich bei der Hypothek um ein Grundpfandrecht handelt, belastet sie das Hausgrundstück. Kommt Ihr Mann seiner Zahlungsverpflichtung aus dem Darlehensvertrag nicht mehr nach, kann der Darlehensgläubiger also auf das Grundstück zugreifen und z.B. die Zwangsversteigerung betreiben.  Übereignet Ihnen Ihr Mann nun das Grunstück, werden sie zwar Eigentümerin, jedoch ist das Grundstück nach wie vor mit einer Hypothek des Darlehensgebers zur Sicherung der gegen Ihren Mann bestehenden Forderung belastet, denn ihr Mann bleibt ja weiter Darlehensschuldner. Sie erwerben also lediglich belastetes Eigentum, so dass der Darlehensgeber (auch wenn Ihnen das Grundstück dann gehört) nach wie vor die Zwangsvollstreckung durch Verwertung des Grundstücks betreiben könnte.  Die Hypothekenschuld geht also nicht mit dem Eigentum auf Sie über, da Ihr Mann Schuldner des Darlehensvertrags ist.  Ob ein solches Vorgehen sinnvoll ist, kann hier nicht abschließend beurteilt werden, erscheint jedoch problematisch.  Sinnvoller könnte sein, Ihr Mann verkauft Ihnen einen Miteigentumsanteil, Sie würden dann als Miteigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Der vereinbarte Kaufpreis könnte zur Tilgung der Hypothekenforderung verwendet werden. Zahlen dann beide Grundstückseigentümer auf die Forderung, war aber im Innenverhältnis allein Ihr Mann aufgrund des Darlehens persönlicher Schuldner, so wären Sie durch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1143.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1143 BGB: Übergang der Forderung">§ 1143 Abs. 1 BGB/a>  abgesichert, da die Forderung, soweit Sie sie begleichen, auf Sie übergehen würde.  Sie sehen, dass die Rechtslage sehr kompliziert ist. Sehr wichtig ist, dass Sie sich, bevor Sie diesbezüglich irgendwelche Rechtsgeschäfte abschließen, ausführlich juristisch beraten lassen, wie es im Rahmen dieses Forum gar nicht möglich ist.Sie müssen über sämtliche Risiken und Alternativen aufgeklärt werden, damit Sie wissen, worauf Sie sich einlassen, und damit Streit zwischen Ihnen und Ihrem Mann gleich im Vorfeld verhindert wird.  Ich hoffe dennoch, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.  Mit freundlichen Grüßen,  Lars Liedtke Rechtsanwalt   Anlage:  § 1143 Übergang der Forderung (1) Ist der Eigentümer nicht der persönliche Schuldner, so geht, soweit er den Gläubiger befriedigt, die Forderung auf ihn über. Die für einen Bürgen geltenden Vorschriften des § 774 Abs. 1 finden entsprechende Anwendung.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1143