Frage: Hallo,  ich habe einen Mieter mit über 3000 Euro Mietschulden. Vor ca. 1 Jahr beantragte er Wohngeld, sodass zumindest die laufende Miete wenige Monate komplett gezahlt wurde. Das Wohngeld i. H. v. 110 Euro wurde an mich abgetreten.  Die Kaltmiete beträgt 330 Euro, die monatliche Nebenkostenvorauszahlung 195 Euro.  Ende Juni beantragte er Privatinsolvenz. Daraufhin entfiel auch die Wohngeldzahlung des Amtes.  Ich vermute, dass der Treuhänder sie verwaltet. Somit häuften sich seitdem neue Mietschulden an.  Eine Abmahnung ist lange vor Anmeldung der Privatinsolvenz bereits erfolgt, mit Ankündigung der fristlosen Kündigung.  Meine Fragen sind nun:  Entfällt der ursprüngliche Kündigungsgrund wegen der vorhandenen Mietschulden vor Anmeldung der Privatinsolvenz?  Muss ich wirklich warten, bis sich neue Mietschulden i. H. v. wenigstens 2 Monatsmieten  angehäuft haben, was hier bedeuten würde, ca. 10 Monate bei einem monatlichen Manquo von 110 Euro bei einer Miete von 515 Euro?  Sollte ich eine neue Abmahnung verschicken?  Ich bedanke mich im Voraus für Ihre Antwort.  ps: zu erwähnen wäre vielleicht noch, dass der Insolvenzverwalter in derselben Kanzlei arbeitet, in der auch der ehemalige oder noch jetzige Anwalt des Mieters arbeitet.

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung gerne wie folgt beantworte:  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3/a>  b) BGB ist eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges auch dann möglich, wenn der Gesamtrückstand wie in Ihrem Fall zwei Monatsmieten erreicht. Es ist dann nicht notwendig, aufeinander folgende Termine abzuwarten.   Die Anmeldung der Privatinsolvenz hat keine Auswirkung auf Ihr Kündigungsrecht, denn a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/112.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 112 InsO: Kündigungssperre">§ 112 InsO/a>  gilt auch nach Abgabe der Überleitungserklärung nach a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/109.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 109 InsO: Schuldner als Mieter oder Pächter">§ 109 Abs. 1 S. 2 InsO/a>  nicht. Eine Kündigung wegen Verzuges mit Mieten aus der Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist möglich. Allerdings empfiehlt es sich dann, diese Kündigung sowohl gegenüber dem Insolvenzverwalter als auch gegenüber dem Mieter auszusprechen.   Vor einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges muss keine Abmahnung versandt werden, weil der Mieter hiermit seine Hauptpflicht aus dem Mietvertrag verletzt.   Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt mit der Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen; in diesem Zusammenhang stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543