Frage: Seit 1.9.14 ist der Nutzen und Lastenübergang erfolgt beim Kauf meines MFH.  Eine Mietpartei bestehend aus einem Mann und einer Frau, Mietvertrag ist am 1.7.14 geschlossen worden, hat bisher keine einzige Mietzahlung innerhalb der drei Werktage des Monats geleistet, sondern immer Mitte des Monats. Die Frau ist von dem Mann tätlich angegriffen worden und daraufhin ausgezogen, möchte unbedingt aus dem Mietvertrag raus. Der Mann wohnt derzeit noch in der Wohnung, hat leider mehrere Schufaeinträge (das wusste der Verkäufer vor Abschluss des Mietvertrages - :-(ärger) und zahlt nicht oder zu spät. Derzeit befinden sie sich mit 1 Kautionsrate (=1 Monatskaltmiete, war fällig im August) und 1 Mietzahlung (Oktobermiete, = Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlung) im Rückstand. Telefonische Mahnungen sind mehrfach erfolgt, bisher ergebnislos, Versprechungen sind nicht eingehalten worden. Eine schriftliche Mahnung, die Miete pünktlich zu bezahlen und die Kautionsrate zu bezahlen erfolgte auch schon im September, leider nur mit normaler Post, nicht mit Einwurf-Einschreiben.  Ich bin noch nicht im Grundbuch eingetragen, im Kaufvertrag steht: 'Nutzungen, Lasten und Gefahr einschliesslich der, auch öffentlich-rechtlichen Verkehrssicherungspflichten, gehen mit der Übergabe, das Eigentum geht erst mit der Umschreibung im Grundbuch über.' Ansonsten steht nur, dass die Mietverhältnisse übergehen. Übergabe ist erfolgt, Umschreibung noch nicht.  Meine Frage: Kann ich wirksam fristlos, hilfsweise ordentlich kündigen oder brauche ich dazu eine Vollmacht des Verkäufers? Wenn ich eine Vollmacht brauche, muss der Verkäufer mir diese erteilen bzw. macht er sich schadensersatzpflichtig wenn er mir diese nicht erteilt? Ist die ordentliche Kündigung in jedem Fall wirksam wenn damit zu rechnen ist, dass eine der beiden Mietparteien der Kündigung nicht widersprechen wird?   Was kostet die Erstellung der Kündigung und der Räumungsklage durch einen Anwalt wenn die Nettokaltmiete 300 EUR beträgt? Ist es anzuraten sich an einen örtlichen Anwalt zu wenden oder macht die örtliche Distanz keinen Unterschied? Ich suche einen guten Mietrechtsanwalt für mein Haus in Erfurt!  Vielen Dank für eine Antwort!    

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  solange Sie im Grundbuch noch nicht eingetragen sind, können Sie nicht selbst kündigen. Dies muss entweder der Alteigentümer selbst erledigen oder aber er muss Ihnen eine Vollmacht erteilen. Hier sehe ich eine Nebenpflicht zum Kaufvertrag. Sollte er diese verletzen, können Sie ihn auch auf SchadenserS. in Anspruch nehmen, wobei Sie beweisen müssen, welche Mieten sie erhalten hätten bzw. ab wann Sie hätten neu vermieten können, wenn der Alteigentümer mitgewirkt hätte. Dies könnte ein wenig schwierig werden.   Eine fristlose Kündigung wegen des aufgelaufenen Rückstands ist aktuell nicht möglich, da die Kaution bei der Berechnung des Mietrückstandes im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  nicht zu berücksichtigen ist. Eine fristgemäße Kündigung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  wäre aber nach dem Urteil des BGH vom 10.10.2012, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20107/12" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 8 ZR 107/12 (3 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 8 ZR 107/12/a>  schon  möglich ab dem 07.11.2014, wenn also der Rückstand von mehr als einer Monatsmiete länger als einen Monat gedauert hat. Dies sogar dann bei pünktlicher Entrichtung der Novembermiete.   Auch die ständig verspätete Mietzahlung ist ein Kündigungsgrund, soweit nicht auf eine verspätete Bearbeitung seitens der ARGE oder des Sozialamtes zurück zu führen. Hier besteht aber das Problem, dass Sie den Zugang Ihres Mahnbeschreibens nicht beweisen können, wenn dieser bestritten wird.   Es kommt für die Wirksamkeit der Kündigung nicht auf einen fehlenden Widerspruch eines der Mieter an. Vielmehr müssten Sie bei ausbleibendem Auszug Räumungsklage erheben, in deren Rahmen die Wirksamkeit der Kündigung dann geklärt wird.   Die Anwaltsgebühren nach dem RVG für die Kündigung betragen ausgehend von einem Gegenstandswert von EUR 3.600 (Jahresnettokaltmiete) EUR 413,64 brutto, die Kosten für die Vertretung im Prozess ca. EUR 600,00 brutto bei Beendigung durch Urteil, ohne Vergleich. Bitte bedenken Sie auch, dass Sie im Fall des Unterliegens Kosten in gleicher Höhe eines etwaigen gegnerischen Anwaltes zu tragen haben und noch Gerichtskosten von EUR 381,00 einzuzahlen sind.   Bei Einschaltung eines ortsfremden Anwaltes fallen für die Wahrnehmung des Gerichtstermisn Reisekosten oder Kosten für einen Terminsvertreter an. Einen örtlichen Anwalt können Sie bei der Anwaltskammer erfragen. Alternativ können Sie sich auch an den örtlichen Hauseigentümerverein wenden.   Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 543