Frage: 1984 wurde mir das Haus meiner Eltern beim Notar überschrieben. In diesem Übereignungsvertrag wurde zusätzlich folgendes vereinbart: „An der Erdgeschosswohnung erhalten die Eltern ein Wohnrecht, das auf Wunsch der Eltern nach Fertigstellung des Anbaus im Grundbuch dinglich gesichert werden soll.„ 1985 habe ich mit meiner Frau an dem Haus angebaut und den Altbau erheblich umgebaut, nach Fertigstellung des An- und Umbaus wollte ich wie vereinbart das Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen, da aber nur ein im Grundbuch erstrangiges Wohnrecht Sinn macht und die Hypothekenbanken einer Zurückstufung im Rang nicht zugestimmt haben, wurde dieses Wohnrecht im gegenseitigen Einverständnis nicht eingetragen und auch nicht weiter juristisch beschrieben. Mein Vater ist vor 19 Jahren verstorben, meine Mutter ist wegen eines Schlaganfalls seit Februar 2009 im Pflegeheim. Durch das neue Pflegewohngeld, die Leistungen der Pflegeversicherung  und durch ihre Rente in Höhe von 950€ ist meine Mutter bei Pflegestufe 1 derzeit Selbstzahler.  Das Sozialamt behält sich das Recht vor, das Wohnrecht zu kapitalisieren, d. h. im Falle einer zukünftigen Vermietung der Wohnung kann das Sozialamt bei Unterdeckung der Kosten mich zu einem entsprechenden Beitrag verpflichten, dies wäre zum Beispiel bei einer Veränderung der Pflegestufe der Fall. Die Wohnung wurde seit 24 Jahren nicht renoviert. Wenn überhaupt wird ausschließlich meine Tochter oder mein Sohn diese Wohnung in Zukunft beziehen. Das Wohnrecht wurde folgendermaßen gelebt: Meine Mutter hat mir seit 1985 bis Februar 2009 jeden Monat 250 DM (heute ca. 123€) überwiesen, weiter hat Sie anteilig die Kosten für Heizöl und Brennholz in bar getragen.  Da ich frei sein möchte in der zukünftigen Nutzung der Wohnung und meine beiden Schwestern (eine ist Vormund der Mutter) meiner Frau und mir das Leben seit einigen Jahren sehr schwer machen, suche ich einen Weg aus dem Wohnrecht, welches nach meiner Rechtsvorstellung seinen Sinn erfüllt hat. Da das Wohnrecht nicht juristisch genau ausformuliert wurde, gilt nach meinem Verständnis das was gelebt wurde, da aber kein unentgeltliches Wohnrecht vereinbart und auch nicht gelebt  wurde, müsste eigentlich meine Mutter -oder das Sozialamt- zumindest die anteiligen Festkosten weiter tragen.  Ich denke dass diese Kosten nicht von meiner Mutter oder dem Sozialamt getragen werden können und ich über diesem Weg aus dem Wohnrecht herauskomme.  Sind meine Schlussfolgerungen juristisch tragfähig und müsste ich zur Durchsetzung meiner Interessen das Sozialamt oder meine Mutter verklage oder gibt es andere Wege?

Antwort: Sehr geehrter/e Fragesteller/in,  gerne beantworte ich Ihre Frage unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:  Es ist in Ihrem Fall zwischen dem sachenrechtlichen und den schuldrechtlichen Teil der Vereinbarungen zu unterscheiden.  1. a) Sachenrechtlich betrachtet stellt die Situation wie folgt dar: Gewollt wurde im Jahre 1984 (Zeitpunkt der Überschreibung des Grundstücks) sicher die Vereinbarung des Wohnungsrecht Ihrer Eltern gem.: a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a> . Dieses stellt eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit dar. Oft ist in solchen Fällen nicht klar, ob ein dingliches Recht oder ein Mietrecht vereinbart sein soll. Die Hilfe verschafft in solchen Fällen die Auslegung des Parteiwillen. In Ihrem Fall wurde unmissverständlich eine für dingliche Rechte charakteristische Eintragung in das Grundbuch gewollt, so dass hier von dem Willen ein Wohnungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1096.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1096 BGB: Erstreckung auf Zubehör">§ 1096 BGB/a>  zu vereinbaren auszugehen ist.  b) Wie jedes das Grundstück betreffendes Recht müsste das Wohnungsrecht in das Grundbuch eingetragen werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/873.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung">§ 873 BGB/a> ). Die Eintragung in das Grundbuch ist die Wirksamkeitsvoraussetzung jedes dinglichen Rechts. Da die Eintragung in das Grundbuch (einvernehmlich) unterblieben ist, ist das vereinbarte Wohnungsrecht gar nicht erst entstanden. Das Sozialamt kann also gar kein Recht kapitalisieren, was nicht entstanden ist.  2. Schuldrechtlich betrachtet wurde im Jahre 1985, (nachdem einvernehmlich von der Eintragung des Wohnrechts Abstand genommen wurde) zwischen Ihnen und Ihren Eltern ein Mietvertrag geschlossen (Auslegung). Auf das ursprünglich gewollte dingliches Wohnungsrecht wurde nach Ihrem Vortrag verzichtet und das gewollte „Wohnrecht” fand in dem Mietvertrag seine Verwirklichung. Dafür sprechen die Zahlungen der Miete und der Nebenkosten. Das es keinen schriftlichen Mietvertrag vorliegt ist unschädlich, denn ein Mietvertrag kann auch mündlich vereinbart werden. Ein nicht schriftlich abgeschlossener Mietvertrag gilt dann als für unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 550).   Da Sie aus diesem „Wohnrecht” Verpflichtung raus wollen, können Sie das Mietverhältnis nach Mietvorschriften kündigen.   Ich darf an dieser Stelle anmerken, dass die Erstberatung nur die erste rechtliche Beurteilung des Rechtsproblems auf Grund von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts bieten kann. Bei Unklarheiten biete ich Sie die kostenlose Nachfragefunktion zu nutzen. Abgesehen davon können Sie bei weiteren Fragen auch die Funktion „Direktanfrage” in Anspruch nehmen.  Ich wünsche Ihnen viel Glück und verbleibe mit freundlichen Grüßen:  T.Kakachia -Rechtsanwalt-  ______________________________________________________  Temuri Kakachia Anwaltskanzlei  Tel: 07621/5830303 Fax: 07621/5839304!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093, § 873, § 1096