Frage: Ich habe im August 2007 ein Reihenhaus gewerblich gemietet und nach ordnungsgemäßer Kündigung am 28.02.2009 wieder übergeben.  Nun habe ich die Betriebskostenabrechnung erhalten und soll 2 Handwerkerrechnungen bezahlen. Diese Reparaturen waren notwendig, da sie durch altersbedingten Verschleiß / Abnutzung kaputt gingen. Wären diese neuwertig gewesen, so wäre dieses Problem nie aufgetreten. Das Haus steht ca. 14 Jahre. Auf der BK-Abrechnung habe ich eigentlich ein ausgewiesenes Guthaben, durch die Rechnungen soll ich nun 35 Euro nachzahlen. Die Verwaltung beruft sich auf den §3 und 13 des Mietvertrages.  §3 Miete und Nebenkosten Nr. 5) Kleine Instandhaltungen sind während der Dauer der Mietzeit vom Mieter auf dessen Kosten auszuführen, soweit die Schäden nicht vom anderen Vertragspartner zu vertreten sind. Die kleinen Instandhaltungen umfassen das Beheben kleinerer Schäden sowie die Wartung an Leitungen und Anlagen für Wasser, Elektrizität und Gas, an sanitären Einrichtungen, an Verschlüssen von Fenstern und Türen, an Rollläden, Öfen, Herden und ähnlichen Einrichtungen (siehe auch §13). §13 Instandhaltung der Mieträume Nr. 4) Der Mieter hat die Leitungen und Anlagen für Elektrizität und Gas, die sanitären Einrichtungen, Schlösser, Rollläden, Öfen, Herde und ähnliche Einrichtungen fleglich zu behandeln und in gebrauchsfähigen Zustand zu halten.  Wie verhält es sich hier außerdem zu a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§535 BGB/a> , wonach der Vermieter verpflichtet ist, die Mietsache in ordnungsgemäßen Gebrauch zu erhalten und für Reparaturen zu sorgen.  Muß ich die Rechnungen in Höhe von 74,08 € (durchgerotteter Handwaschbeckentraps) und 55,57 € (gerissener alter Rolladengurt) bezahlen ?  Vielen Dank im voraus!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gern möchte ich Ihre Frage anhand der von Ihnen gemachten Angaben zum Sachverhalt und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  1. Instandsetzungskosten sind in einer Betriebskostenabrechnung nicht umlagefähig, da es sich nicht um laufende Kosten handelt. Sofern die Handwerkerrechnungen also im Rahmen der Betriebskostenabrechnung mit umgelegt worden sein sollten, so führt dies zur Fehlerhaftigkeit der Betriebskostenabrechnung.  Sollten die Rechnungen nur aus Anlass der Abrechnung mitgeschickt und dann gegen das Guthaben aufgerechnet worden sein, so wäre das grundsätzlich möglich.  2. Inhaltlich erfordert die Frage nach der Zulässigkeit der Klauseln eine recht komplexe Prüfung, die im Detail in Anbetracht Ihres Einsatzes nicht durchgeführt werden kann.  Eine erste Einschätzung dürfte jedoch die Zulässigkeit der Klauseln ergeben. Grundsätzlich haben Sie Recht, dass a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S 2 BGB/a>  die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht dem Vermieter auferlegt. Diese Vorschrift ist allerdings abdingbar. Das heisst, vertraglich kann von diesem GrundS. abgewichen werden.  Strenge Massstäbe setzt die Rechtsprechung bei der Wohnraummiete. Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung haben Sie jedoch Gewerberäume gemietet. Hier ist den Vertragsparteien ein bedeutend grösserer Spielraum gegeben (siehe BGH WuM 2002, 482), so dass von diesem GrundS. sowohl individual- als auch formularvertraglich abgewichen werden kann (OLG Naumburg WuM 2000, 241; OLG Dresden GE 1996, 1237). Problematisch ist dies nur dann, wenn dem Mieter formularmässig die gesamte Last der Erhaltung des Mietobjektes auferlegt würde, was bei Ihnen aber nicht der Fall ist.  Insgesamt kommt es auf die Gesamtumstände an, um die Wirksamkeit der Klauseln abschliessend zu beurteilen. So ist beispielsweise auch die Frage mit zu berücksichtigen, ob die Verpflichtung zu Erhaltungsmassnahmen gegebenenfalls in die Kalkulation der Miethöhe mit eingeflossen ist (so BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202002,%20655" target="_blank" class="djo_link" title="NZM 2002, 655 (3 zugeordnete Entscheidungen)">NZM 2002, 655/a> ), was hier nicht beurteilt werden kann.  Da hier aber in den abgedruckten Klauseln die Instandsetzungsarbeiten auf bestimme Teile der Mietsache beschränkt und ausdrücklich nur 'kleine Instandsetzungen' umfasst sind (ein genauer Betrag muss, anders als bei der Wohnraummiete, nicht festgeschrieben sein), halte ich aufgrund einer ersten Einschätzung diese Klauseln für wirksam.  Alles weitere müsste anhand einer eingehenderen Prüfung anhand der Gesamtumstände ermittelt werden. In Anbetracht der Höhe der Forderung erscheint es jedoch fraglich, ob sich dieser Kostenaufwand für Sie lohnen würde.  Ich hoffe, Ihnen mit diesen Informationen eine erste Orientierung gegeben haben zu können. Es sei der Hinweis erlaubt, dass die Beratung nur anhand der von Ihnen gemachten Angaben erfolgt ist und lediglich eine erste grobe Einschätzung darstellt. Die ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort kann hierdurch nicht ersetzt werden.  Mit freundlichen Grüssen,  J. Lau Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535