Frage: Guten Tag,  es geht um die Nebenkostenabrechnung von meinen Mieter.  Mein Mieter ist im August 2006 eingezogen. Es handelt sich um eine 140qm Erdgeschoss Wohnung in einem 2-Familienhaus (Neubau in der Bauweise: Kalksandstein mit 18cm Außendämmung). Ich selber wohne auch in diesem Haus, aber oben drüber. Dieses Haus ist das Einzige was ich kenne, dass in dieser Art und Weise gebaut wurde.  Bei der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 ist raus gekommen, dass der Mieter ca. 400€ nachzahlen muß. Der größte Teil der Nachzahlung wurde durch die Heizkosten verursacht.  Jetzt will der Mieter diese Mehrkosten für die Heizung nicht tragen, weil er meint, dass die Kosten nur dadurch entstanden sind, dass die Heizung noch nicht optimal eingestellt gewesen wäre und dadurch die Wohnung entweder zu Kalt oder zu Warm war. Die von Ihm gewünschte konstante Raumtemperatur wurde angeblich nie erreicht. Jetzt behauptet er sogar, dass die Heizung evtl sogar kaputt gewesen sein könnte. Bei uns (oben/gleiche Heizung)lief sie jedoch einwandfrei.  Meiner Meinung nach kann man bei einem Neubau nicht wissen, wie man die Heizung einstellen muß, damit sie optimal läuft, sondern das man die Heizung immer wieder einstellen bzw. umstellen muss bis man die optimale Einstellung der Heizung gefunden hat.  Gerade dann, wenn man die Bauweise des Hauses nicht mit anderen Häusern vergleichen kann.  Deswegen meine Frage:  Muß der Mieter für die gesamten Heizkosten selbst aufkommen oder darf er diese jetzt kürzen?   Mit freundlichen Grüßen             

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  für ihre Anfrage möchte ich Ihnen danken und diese unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten:  Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, Vorauszahlungen auf die umlegbaren Nebenkosten so zu kalkulieren, dass sie etwa kostendeckend sind.   Dies ist auch sachgerecht, weil zu den in Frage kommenden Nebenkosten regelmäßig, wie auch hier, Heizkosten und andere Kosten zählen, die in ihrer Höhe verbrauchsabhängig sind, wesentlichen Schwankungen unterliegen können und daher vom Vermieter weder vorherzusehen noch zu beeinflussen sind.  Dies gilt insbesondere für die Zeit vor der ersten erfolgenden Abrechnung. Tatsächlich verstärkt sich die von Ihnen nicht verschuldete Unkalkulierbarkeit der Kosten noch dadurch, dass es sich um einen Neubau handelt und Erfahrungswerte hinsichtlich Verbrauch und Nutzung der Heizung sich erst noch herausbilden müssen.  Die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen (also auch die Heizkostenvorauszahlungen) schaffen keinen Vertrauenstatbestand für die Gesamthöhe der Betriebskosten (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2004,%202674" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 28.04.2004 - Abs. 12 ZR 21/02: Rechtsfolgen überhöhter Betriebskostenvorauszahlungen">NJW 04, 2674/a> ).  Eine Nachforderung kann dann ausgeschlossen sein, wenn der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen bewusst zu niedrig angesetzt hat, um den Mietpreis gering zu halten (vgl. Landgericht Berlin NZM, 02, 212).  Ein Nachforderungsausschluss setzt jedoch dabei voraus, dass die tatsächlich angefallenen Betriebskosten die Vorauszahlung erheblich (um mehr als 40%) überschreiten.  Dies dürfte bei einer Nachforderung von 400,- Euro schon nicht gegeben sein.  Ihre Nachforderung ist demnach, sofern eine ordnungsgemäße Abrechnung erteilt wurde, dem Grunde nach berechtigt.  Der Mieter macht hier geltend, dass sich die Heizung nicht ordnungsgemäß einstellen lies und eine konstante Temperatur nicht erreicht werden konnte.  Der Einwand könnte unter dem Gesichtspunkt der Mangelhaftigkeit der Mietsache eine Rolle spielen.  Unabhängig jedoch von der Frage, ob die Nichteinstellbarkeit der Heizung einen Mangel darstellt, wäre jedoch der Mieter, um Ansprüche geltend machen zu können, verpflichtet gewesen, den Mangel Ihnen gegenüber unverzüglich – jedenfalls aber noch in der laufenden Heizperiode und vor Erteilung der Abrechnung - anzuzeigen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536c BGB: Während der Mietzeit auftretende Abs. 1000ängel; Abs. 1000ängelanzeige durch den Mieter">§ 536c Abs. 1 BGB/a> ).  Selbiges gilt für einen eventuellen Totalausfall der Heizung.  Eine Anzeige scheint in Ihrem Fall nicht erfolgt zu sein. Das Problem wurde nun erstmals nach Erteilung der Abrechnung angesprochen.  Die Mitteilung erfolgte demnach verspätet, so dass der Mieter daraus gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536c BGB: Während der Mietzeit auftretende Abs. 1000ängel; Abs. 1000ängelanzeige durch den Mieter">§ 536c Abs. 2 BGB/a>  keine Rechte geltend machen kann.  Ich empfehle Ihnen daher, die Nachzahlung auch weiterhin zu fordern.  Ich hoffe, Ihnen mit vorstehender Beantwortung einen ersten Überblick verschafft zu haben und wünsche Ihnen für die Klärung der Angelegenheit viel Erfolg.  Ich weise Sie darauf hin, dass das Hinzufügen- oder Weglassen von Sachverhaltsdetails zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen kann.  Gern können Sie die Nachfragefunktion nutzen.  Mit freundlichen Grüßen   Christoph Lattreuter    - Rechtsanwalt -    PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 536c