Frage: Guten Tag,  Ich habe im August ein Haus gekauft, welches über 4 Wohneinheiten verfügt. Baujahr des Hauses ist ca. 1935 - es wurden einzelne Fenster immer wieder erneutert, auch teilweise wurde innen gedämmt.  Vom Verkäufer wurde ein verbrauchsorientierter Energieausweis vorgelegt (2008). Die tatsächlichen Verbräuche lagen in den letzten beiden Jahren deutlich über dem Wert - dies wurde durch den Verkäufer versichert, dass dies nicht so sei. Erst nach dem Kauf war ein Blick in die Daten des Abrechnungsdienstleisters möglich - der dann die Wahrheit ans Licht brachte.  Der Energieausweis basiert auf der Angabe, dass die Heizung von 1990 ist, gleiches wurde auch immer vom Verkäufer angegeben. Tatsächlich ist die Heizung jedochvon 1982 - was leider auch erst später bemerkt wurde, da wir uns auf den Energieausweis verlassen hatten.  Nun unsere Frage - haben wir die Arschkarte, oder noch irgendeine Möglichkeit, eine Entschädigung zu erhalten?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage.  Unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage gerne wie folgt:  Wie Sie erwähnen war der Energieverbrauch in dem betreffenden Haus beträchtlich höher, als in dem Energieausweis angegeben.   Natürlich wäre hier zu ermitteln, ob dies z.B. an einem anderen Verbrauchsverhalten des neuen Eigentümers liegt.   Wenn jedoch der angegebene Verbrauch angesichts der Isolierung des Hauses, oder auch wegen des Alters der Heizung unrealistisch ist, dann stellt sich die Frage welche Ansprüche in Betracht kommen.   Einerseits wären Ansprüche aus Gewährleistung möglich.  Die Zusicherung bestimmter Energiewerte wäre zwar bei einem Haus dieses Alters ungewöhnlich, aber nicht ausgeschlossen.   Naheliegender wäre es natürlich, wenn z.B. im Kaufvertrag die Heizung mit dem Baujahr 1990 aufgeführt wäre, oder bzgl. der Eigenschaft der Heizung Bezug auf den Energiepaß genommen wird.   Hier wäre also ein Ansatzpunkt ggf. Gewährleistungsansprüche gelten machen zu können.  Dazu sind die Bestimmungen des Kaufvertrages zu prüfen.   Ansprüche sind natürlich nicht ohne weiteres möglich, wenn die Gewährleistung bei dem Haus komplett ausgeschlossen wurde.   In diesem Fall ist die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen ähnlich wie eine Anfechtung nur möglich, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat, oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a> ).   Eine Garantie für die entsprechenden Verbrauchswerte müßte dann ausdrücklich in dem Vertrag enthalten sein.   Bei dem erwähnten arglistigen Verschweigen ist regelmäßig die Beweislast das Hauptproblem. Der Verkäufer trägt die Beweislast für den Haftungsausschluß, der sich normalerweise aus dem Vertrag ergibt.   Der Käufer trägt jedoch die Beweislast für das arglistige Verschweigen, was sich regelmäßig schwierig gestaltet nachzuweisen.   Schließlich ist möglicherweise ein Anspruch gegen den Aussteller des Energieausweises gegeben.   Der Energieausweis muß gemäß § 17 EnEV mit den richtigen Daten ausgestellt werden.  Anderenfalls kommt z.B. eine Ordnungswidrigkeit nach § 27 Abs. 2 EnEV in Betracht.   Interessanter dürften für Sie etwaige Schadensersatzansprüche sein: Bei einem falsch ausgestellten Energieausweis kommt ein Vertrag zugunsten Dritter nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 3 BGB/a>  in Betracht.   Zum Begriff: Es handelt sich bei der Beauftragung des Energieausweises um einen Werkvertrag. Daher stehen regelmäßig nur dem Auftraggeber Ansprüche gegen den Aussteller zu. Hier kann man jedoch argumentieren, daß der Käufer (Dritter i.S.d. o.g. Vorschrift) ebenfalls Ansprüche geltend machen kann, da er durch falsche Angaben geschädigt wird.   Daher empfehle ich Ihnen den betreffenden Ausweis überprüfen zu lassen. Wenn er nachweislich falsch ausgestellt wurde, sollte Sie Schadensersatzansprüche gegen den Aussteller durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen.    Ich möchte Sie noch einmal darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben und eine vollständige und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung ergeben.  Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen   Thomas Mack Rechtsanwalt   ________________________________________________________ Rechtsanwalt Thomas Mack Throner Str. 3 60385 Frankfurt a.Abs. 1000. Tel.: 0049-69-4691701 E-mail: tsmack@t-online.de   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 311