Frage: Sehr geehrte Rechtsanwälte,  Person A und Person B leben getrennt, haben gemeinsame Kinder. Person B hat mit den Kindern eine Wohnung gemietet. Da Person B von Nachbarn angefeindet wird, bittet sie darum, dass Person A an ihrer Stelle zu den Kindern zieht. Person B erhält Unterstützungsleistungen vom Amt (Miete). Diese Zahlung wird nach Auszug von Person B eingestellt. Person B zahlt keine Miete, da er keine Wohnungsgeberbescheinigung erhält und somit auch keine Unterstützungsleistungen. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis fristlos wegen ausstehender Mieten. Kann der Vermieter von Person A eine Entschädigung verlangen? Wenn ja, ab wann? Und wie hoch ist diese? Was ist in diesem Bezug unter de objektiven Mietwert zu verstehen?

Antwort: Sehr geehrter Rechtsratsuchender,   nachfolgend nehme ich gerne zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit einem etwaigen Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung Stellung:    Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546a Abs. 1 BGB/a>  bestimmt, dass der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen kann, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist, sofern der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt.   Nun besteht in dem von Ihnen beschriebenen Sachverhalt ein schriftlicher Mietvertrag zwar nur mit Person B. Da aber Person A in die Mietsache eingezogen ist, liegt nach der Rechtsprechung des BGH mit Person A zumindest ein faktisches Mietverhältnis vor, so dass a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546a BGB/a>  anzuwenden ist.   Da Person A die Mietsache gegen den erklärten Willen des Vermieters nicht bei Vertragsbeendigung zurückgegeben hat, steht dem Vermieter ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung und gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564a.html" target="_blank" class="djo_link">§ 564a Abs. 2 BGB/a>  ggf. auch auf einen weitergehenden SchadenserS. zu, so u.a. das BGH Urteil vom 07.01.2004 - Az: ZR 103/03.   Die Höhe der Nutzungsentschädigung richtet sich nur dann nach dem objektiven Mietwert, wenn eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Person A nicht angenommen werden kann. Da aber Person A aller Voraussicht nach die Konditionen des Mietvertrages mit Person B kannte und durch seinen Einzug zumindest stillschweigend akzeptierte, kann der Vermieter grds. diejenige Miete von Person A verlangen, die gem. der vertraglichen Regelung mit Person B vereinbart war.  Nur für den Fall, dass Person A die Konditionen des Mietverhältnisses zwischen Vermieter und Person B nicht bekannt waren, schuldet Person A lediglich den objektiven Mietwert. Hierbei ist grds. auf die Ortsüblichkeit einer Miete abzustellen, wie sie sich aus dem Mietspiegel der betreffenden Gemeinde ergibt.  Die Nutzungsentschädigung kann ab der tatsächlichen Fortsetzung der Nutzung verlangt werden. Sie schließt daher in dem von Ihnen beschriebenen Sachverhalt einer fortgesetzten Nutzung nach Kündigung zeitlich unmittelbar an den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses an.      Ich hoffe, Ihnen mit meinen Anmerkungen weitergeholfen zu haben, und stehe Ihnen auch gerne für etwaige Rückfragen unter RA-Fey@web.de zur Verfügung.  Für das mir entgegengebrachte Vertrauen darf ich mich bei Ihnen bedanken und verbleibe mit freundlichen Grüßen Andrea Fey Rechtsanwältin und Notarin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 564a, § 546a