Frage: Situation: Vor 25 Jahren erbauten meine Eltern ein Einfamilienhaus.Aus diesem Eifamilienhaus habe ich mit Einverständnis der Eltern  ein Zweifamilienhaus gemacht UND diesen Aufwand auch finanziert. Es erfolgte keine Grundbucheintrag und keine offizielle Hausgrundstücksteilung , da ich als einziger Sohn mir keine Gedanken darüber machte. Meine Ex -Ehefrau hat von mir Ihren Teil des Zugewinns ( auch der anteiligen Immobilie ausgezahlt bekommen)  Jetzt,mit zunehmender Altersdemenz wollen meine Eltern erwirken das mein eingestztes Kapital zur Errichtung der Wohnung mittlerweile abgewohnt ist. Quasi , bei ortsüblicher Miete sei das eingebrachte Kapital von mir verbraucht und ich hätte keinen weiteren Rechtsanspruch , mit Ausnahme der gesetzlichen geregelten Erbschaftsfolge. Darüberhinaus wollen die meiner derzeitige Lebensgefährtin  Hausverbot erteilen, weil sie ja Grundbuchmässig Eigentümer sind. Welche Rechte habe ich und wie sieht Ihre juristische Einschätzung in Sachen Immobilie und Besuchsrecht aus ?            

Antwort: Sehr geehrter Anfragender,  vielen Dank für Ihre Frage, die ich wie folgt beantworten möchte:   Eine Eigentümerstellung ohne Eintragung im Grundbuch gibt es (außer sehr ungewöhnlichen Ausnahmen) nicht. Sie haben ein Gebäude auf fremdem Grund errichtet. Das Gebäude ist gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 BGB/a>  wesentlicher Bestandteil des Grundstückes, da es mit diesem fest verbunden ist. Damit gehört das Gebäude kraft Gesetzes dem eingetragenen Eigentümer - mithin Ihren Eltern.   Da Ihre Eltern den Wertzuwachs ohne Rechtsgrund erlangt haben, haben Sie in Höhe der Wertsteigerung einen schuldrechtlichen Anspruch auf Zahlung von Geld gegen Ihre Eltern. Insofern ist Ihr Zugewinnausgleich seinerzeit vermutlich falsch, zumindest aber ungünstig durchgeführt worden.   So wie ich den Sachverhalt verstehe, wohnen Sie in dem angebauten Gebäude. Hier wäre zu klären, auf welcher Rechtsgrundlage Sie dort wohnen. Einen Vertrag haben die Beteiligten ja gerade nicht geschlossen, weil Sie untechnisch davon ausgingen, im eigenen Haus zu wohnen.   Aus diesem Grund gehe ich davon aus, dass Sie auch keine Miete zahlen. Wenn jetzt Ihre Eltern doch der Auffassung sind, dass Sie Miete zahlen in der Weise, dass Sie die Investitionen b>abwohnen/b> , stellt sich die Frage, ob dies ein Lebenslanges Mietverhältnis gegen Einmalzahlung sein sollte bzw. ob Ihnen eine ortsübliche Vergleichsmiete gegengerechnet werden soll. Hier müssten Sie auch noch Ihre Kapitalkosten in die Rechnung einstellen. Insgesamt besteht hier eindeutig noch Aufklärungs- und Beratungsbedarf.   Falls sich jedoch Ihre Eltern auf den Standpunkt stellen, dass Sie die Investitionen abwohnen, dann dürfen Sie auch Gäste in Ihre Wohnung aufnehmen. Und Sie hätten auch einen Anspruch darauf, dass Ihre Lebensgefährtin in die Wohnung einzieht; vgl. BGH, Urteil vom 5. November 2003 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20371/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.11.2003 - Abs. 8 ZR 371/02: Aufnahme eines Lebensgefährten in eine Mietwohnung bedarf der...">Abs. 8 ZR 371/02/a> .  Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weiter geholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich gern zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen Kai Breuning - Rechtsanwalt -   Bremer Str. 28a 21073 Hamburg   Tel.: 040 - 24 88 21 96 Fax:  040 - 24 88 21 97   mailto:post@ra-breuning.de www.ra-breuning.de      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 94