Frage: Ich möchte gern ein Haus mit Garten kaufen. Die zuständige Maklerin sagte mir, dass der Besitzer des Hauses noch mit Familie ( 3 Kinder ) im Hause wohnt. Der Besitzer ist insolvent ( Zwangsverwaltung ist im Grundbuch eingetragen ) und das Haus steht unter Zwangsverwaltung.  Man bat mich nach dem Kauf des Hauses den insolventen Besitzer mit seiner Familie noch ca. 1 Jahr dort wohnen zu lassen.  Da ich das Haus wieder ( gewerblich ) renovieren und mit Gewinn verkaufen möchte, würde ich dem zwar zustimmen - aber nur wenn ganz sicher wäre, das der Mann zum vereinbarten Zeitpunkt auch wirklich auszieht. Ich möchte eigentlich keinen Vertrag eingehen und auch keinerlei Miete kassieren. Frage :  soll ich eine schriftliche Regelung mit dem bisherigen Eigentümer treffen oder reicht eine Mündliche Vereinbarung und was passiert, wenn er zum vereinbarten Zeitpunkt nicht auszieht. Wie verhält sich das rechtlich ?  Laut Maklerin kann dies im Notarvertrag nicht aufgenommen werden.  Herzliche Grüße und vielen Dank im Voraus 

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  die Aussage der Maklerin ist richtig, da ein Vertrag zu Lasten Dritter nicht zulässig ist. Sie können also zu Lasten des derzeitigen Mieters ohne seine Mitwirkung keine Vereinbarungen treffen, insbesondere den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  (Kauf bricht nicht Miete) nicht aushebeln.   Daran ändert auch die eingetragene Zwangsverwaltung nichts.  Sie brauchen vorliegend zur Verwirklichung Ihrer Interessen eine notarielle Aufhebungsvereinbarung u>mit dem Mieter selbst/u>, in der sich der Mieter wegen der mit ihm selbst zu vereinbarenden Auszugspflicht in einem Jahr ausdrücklich der b>sofortigen Zwangsvollstreckung/b> unterwirft, etwa wie folgt:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>Der Mieter unterwirft sich wegen seiner Pflicht zur besenfreien Räumung des Objekts ... (genaue Adresse) zum ... der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Die vollstreckbare Ausfertigung wird ab dem ... (Tag nach dem Auszugstermin) vom Notar ohne weitere Nachweise erteilt. /blockquote>  Damit der Mieter mit einer solchen Vereinbarung und dieser Regelung einverstanden ist, könnten Sie ihm, woran Sie schon selbst denken, im Hinblick auf den Mietzins entgegenkommen oder ihm bei der Suche von Ersatzwohnraum behilflich sein. Eine andere Möglichkeit sehe ich nicht. Eine vollstreckbare Ausfertigung einer solchen notariellen Vereinbarung mit dem Mieter ersetzt das ansonsten bei verweigertem Auszug unumgängliche Räumungsurteil.  Denken Sie zudem daran, sich eine Vollmacht für die Wahrnehmung der Vermieterinteressen schon vor Besitzübergabe erteilen zu lassen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen mit dieser Auskunft helfen konnte. Sollte etwas unklar sein oder Sie eine Vertiefung des einen oder anderen Aspektes wünschen, so nutzen Sie bitte ohne Mehrkosten die Nachfrage-Option. Über eine positive Bewertung ohne Abzug würde ich mich abschließend sehr freuen.  Mit den besten Grüßen aus Münster in Westfalen  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566