Frage: Wir beabsichtigen ein Haus über einen Insolvenzverwalter zu kaufen. Die Eigentümer wohnen derzeit noch in dem Haus und scheinen sehr unkooperativ zu sein. Sie ermöglichen keine Besichtigung und haben sich im Insolvenzverfahren auch schon sehr unkooperativ und uneinsichtig gezeigt. Der Insolvenzverwalter und der Makler möchten nun eine Formulierung in den Notarvertrag einbringen die sinngemäß lauten soll, dass das Haus derzeit noch von den Eigentümern bewohnt wird. Wir sind selbstverständlich an einer schnellen Räumung des Hauses interessiert. Wie ist die Rechtslage für uns?  Ist diese Formulierung für uns nachteilig? Wie können wir die Räumung des Hauses durchsetzen? Was müssen wir beachten, wenn wir mit den Eigentümern sprechen bzw. Schriftverkehr beginnen?  Gibt es z.B gewisse Fristen etc. zu beachten?

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Zunächst ist der Insolvenzverwalter nach a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/165.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 165 InsO: Verwertung unbeweglicher Gegenstände">§ 165 InsO/a>  berechtigt, beim zuständigen Gericht die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung eines unbeweglichen Gegenstands der Insolvenzmasse zu betreiben. Der Insolvenzverwalter kann den zur Insolvenzmasse gehörende unbeweglichen Gegenstand auch durch freihändigen Verkauf  - wie in Ihrem Fall - verwerten. Vor diesem Hintergrund dürfte das von Ihnen beschriebene Rechtsgeschäft unbedenklich sein.  Wenn Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, können Sie von den Alteigentümern verlangen, dass Ihnen der unmittelbare Besitz übertragen wird. Hier bietet sich entweder eine Räumungsklage oder eine Herausgabeklage nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/985.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 985 BGB: Herausgabeanspruch">§ 985 BGB/a>  an. Die Alteigentümer können die Herausgabe auch nicht verweigern.  Da sich die Alteigentümer bisher wenig kooperativ verhalten haben, müssen Sie davon ausgehen, dass diese auch in dem Haus verbleiben.  Schriftverkehr sollten Sie mit den Alteigentümern nicht führen, da hiervon wenig zu erwarten ist.  Ich empfehle Ihnen, einen Kollegen mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen, der sich gegenüber den Alteigentümern legitimiert und ihnen eine angemessene Frist zur Räumung setzt und auf die Weiterungen hinweist, wenn die Frist nicht eingehalten wird.  Nach fruchtlosem Verstreichen der Frist müssten Sie dann den Klageweg beschreiten.  Bitte teilen Sie noch mit, ob der Vertrag bereits beurkundet worden ist. Wenn nicht, könnten Sie mir den Vertrag zur Prüfung überlassen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 985