Frage: Sehr geehrte Frau, sehr geehrter Herr Rechtsanwalt, ich bin am 31.01.18 mit meinen Eltern in Haus gezogen. Meine Eltern bewohnen die Erdgeschoss Wohnung und ich bewohne zwei Zimmer mit Bad im 1 OG, neben eine kleinen Einliegerwohnung. Die Erdgeschoss Wohnung, wo meine Eltern wohnen, wurde von unserer Vermieterin bewohnt. Meine beiden Zimmer und das Bad grenzen Direkt an den Hausflur an, wo auch die Mitmieterin der Einliegerwohnung nutzt, um in ihre Wohnung zu gelangen. Ich habe also keinen eigenen Zugang in meinen Wohnbereich. Nach ein paar Tagen stellte sich heraus, dass das Haus, welches in Anfang der 70er Jahre erbaut wurde, extrem Hellhörig ist, was uns die Vermieterin bei der Besichtigung auf meine hin, nicht gesagt hat. Die Türen bestehen aus einem Holzrahmen und einer aufgenagelten Sperrholzplatte, die fast keinen Schall abhält. Wenn ich ich in meinen Schlafzimmer im Bett liege, kann ich jedes Wort hören, was in der Einliegerwohnung gesprochen wird. Das betrifft das Wohnzimmer Direkt neben meinem Schlafzimmer, wo das Schlafzimmer der Einliegerwohnung angrenzt. Liegt die Mieterin im Bett und telefoniert oder hat Besuch, kann ich bei mir im Wohnzimmer alles mitverfolgen. Das Heist Privatsphäre gleich null. Das schlimmste ist, wenn die Mieterin der Einliegerwohnung ihren Besuch mitten in der Nacht verabschiedet und redet im Flur Direkt vor meinem Schlafzimmer. Des Weiteren befanden sich an den Heizungen keine Heizkostenzähler, die erst auf unseren Druck angebracht wurden, weil mir bekannt war, dass wenn der Vermieter nicht mehr im haus wohnt, diese anbringen muss. Das Anbringen eines Warmwasserzählers im Heizraum, hat die Vermieterin verweigert. Ferner ist das Haus nicht isoliert, was bedeutet, dass wir im Winter, wenn wir die Heizung volle Pulle aufdrehen, schlappe 20 Grad in die Räume bekommen. Ich habe einmal Spaßeshalber die Temperatur an den Rolladenkästen gemessen, weil die Hohl klangen (5,8 Grad innen). Unsere Vermieterin hat uns über diese Missstände nicht aufgeklärt. Wie ist hier die Rechtslage?    

Antwort: Guten Morgen,  ich beantworte Ihre Anfrage auf der Grundlage der dazu mitgeteilten Informationen wie folgt:  Maßgebend sind für Ihren Fall zwei mietrechtliche Vorschriften, nämlich a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§§ 535/a>  und a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536b BGB: Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme">536b BGB/a> .  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  hat der Vermieter 'die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten'.  In diesem Zusammenhang ist daher für jede von Ihnen aufgeführte Beanstandung im Einzelnen zu prüfen, ob es sich um einen dem Alter des Hauses angemessenen und damit vertragsgemäßen Zustand handelt oder der Umstand so schwer wiegt, dass hier von einem mangelhaften Zustand ausgegangen werden muss.  Dabei dürfen im Zusammenhang mit dem Schallschutz nicht die Maßstäbe angelegt werden, die nach heutigem Stand der Technik realisierbar wären, sondern ist vielmehr das Baujahr des Hauses mit zu berücksichtigen. Im Zweifel wird ein Gutachter feststellen müssen, ob es sich um (noch) vertragsgemäßen Zustand handelt oder nicht.  Auch die Feststellung, ob die Rolladenkästen ausreichend isoliert sind, ist unter Berücksichtigung des Alters des Hauses zu beurteilen, wobei der von Ihnen gemessene Wert schon eine unzulängliche Isolierung nahelegt.  Sind danach Zustände gegeben, die nicht als vertragsgemäß angesehen werden können, muss im Rahmen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536b BGB: Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme">§ 536b BGB/a>  geprüft werden, ob und in welchem Umfang Sie Kenntnis von bestimmten Zuständen bei Vertragsschluss hatten oder bei gehöriger Besichtigung hätten haben können.  Überwinden Sie auch diese Hürde, bestehen Ansprüche gegen den Vermieter auf Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes und Schadensersatz, ggf. auch eine Mietminderung.  Erwägen sollten Sie die Einholung eines Gutachtens im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/485.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 485 ZPO: Zulässigkeit">§ 485 Abs. 2 ZPO/a> . Gerade bei Lärmbelästigungen kommt es auf objektive Messergebnisse an, weil Lärm sehr subjektiv empfunden wird.  Mit freundlichen Grüßen  Beachten Sie bitte die Hinweise zu Datenschutz und Datenverarbeitung in meinem Profil.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 536b