Frage: Habe mein Einfamilienhaus mit Grundstück und Garten Bj. 1950  gekauft  im Jahre 2018 und Renoviert und vermietet seit 1.9.2019 an älteres Ehepaar .Auf dem Grundstück befinden sich noch eine Scheune und ein Nebengebäude mit 1 Garage und 2 Nebenräumen .1 Raum wurde nicht vermietet , da Selbstnutzung . Jetzt hat der Mieter einfach den Raum ausgeräumt ,alles in die Scheune gestellt und benutzt den Raum selbst .Auf Ansprache hin behauptet er der Raum währe mit gemietet stände im Mietvertrag ( stimmt aber nicht , im Vertrag ist ein anderer Raum im Haus aufgeführt ) auch kann ich die Einfahrt zur Scheune nicht mehr benutzen , die Einfahrt ist sein Recht . Nachdem ich in dem vergangenen Jahr mit dem Mieter sehr viel Ärger und Streit hatte , weil nichts richtig und zu alt ist , ebenso die neue Gasheizung Bj 2018 eingebaut neu  ,Er kommt damit nicht zurecht , schaltet immer wieder aus weil zuviel Strom und Gas gebraucht wird ( Heizungsfirma hat schon die Steuerung erneuern müßen , Schaden durch falsche Benutzung ) immer wieder Störungen , Notdienst kommt und ich muß zahlen , weil er hat doch nichts gemacht ( Heizung taugt nichts ) Habe auch die Stromleitungen im haus teilweise erneuern lassen ,Fazit schlechte Arbeit sagt er , immer würden Sicherungen raus gehen , elektriker sagt ist alles in Ordnung Daher habe ich ihm nun eine Frist gesetzt den Raum wieder einzuräumen und ich möchte das Haus wieder verkaufen da ich mit meinen 72 Jahren und als 100% Schwerbehinderter ( kehlkopfkrebs ) diesen ewigen Zwist nicht mehr verdauen kann . We steht es , kann ich dem Mieter kündigen ud das Haus verkaufen , oder was kann ich tun um Ruhe zu haben und Leben zu können.Ein Haus mit Mieter zu verkaufen ist hier bei uns auf dem Land nicht möglich .  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.  1. Sie können den Mietern kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben.  Ein solches berechtigtes Interesse (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1 BGB/a> ) liegt beispielsweise vor, wenn   'der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat' (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a> ) oder  Sie die vermieteten Räume selbst benötigen (Eigenbedarf, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a> ).  Eine sog. Verwertungskündigung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a> ) dürfte nicht in Betracht kommen.  Vor einer nicht ersthaften Eigenbedarfskündigung ist abzuraten.   Damit bleibt nur eine b>schuldhafte Pflichtverletzung/b>, die auch nicht unerheblich sein darf.  Schuldhaft handelt der Mieter, wenn er zumindest fahrlässig (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/276.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 276 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners">§ 276 Abs. 2 BGB/a> ) handelt, also die Folgen seines Handelns vorhersehbar und vermeidbar sind.  Eine Pflichtverletzung liegt vor, wenn der/die Mieter gegen Haupt- oder Nebenpflichten des Mietvertrages verstoßen.  Zumindest gehört es zur Nebenpflicht, es zu unterlassen an der Heizung 'herumzuspielen' sowie nicht vermietete Räume zu nutzen und fremde Gegenstände zu entwenden bzw. umzulagern.  Jetzt kann man sicher darüber streiten, wann eine Pflichtverletzung b>nicht unerheblich/b>, d.h. erheblich ist.  Daher ist es richtig, die Handlung(en) abzumahnen, um im Wiederholungsfalle oder bei Nichtabstellen des Zustandes kündigen zu können.  Um Ihrem Willen Nachdruck zu verleihen, sollten Sie sich nach erfolglosem Ablaufen der Frist anwaltlicher Hilfe bedienen.  > Da Sie aber Ihre persönlichen Umstände ansprechen und keinen Zwist wollen, wäre eine Kündigung, die Sie im Ernstfall vor Gericht im Wege einer Räumungsklage durchsetzen müssten, nicht der richtige Weg.  2. Dann sollten Sie tatsächlich darüber nachdenken, das Haus an Eigennutzer zu verkaufen (, die dann wegen Eigenbedarf den Mietern kündigen könnten).   3. Oder Sie beauftragen jemand anderes mit Ihrer Vertretung bzw. mit der Verwaltung des Hauses.  4. Wegen des Ausräumens könnten Sie Strafanzeige bei der Polizei erstatten.  5.  Schäden könnten sie den Mietern in Rechnung stellen, (wenn eine Fehlbedienung bewiesen werden kann).  Nutzen Sie bei Bedarf bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 276