Frage: Ich habe eine fremdvermietete Eigentumswohnung verkauft.  Die Übergabe an den Käufer erfolgte am 01.10.2006.   Frage 1: Im Kaufvertrag ist nicht geregelt wer die Nebenkostenabrechung mit dem Mieter für den Zeitraum 01.01.2006 bis 31.12.2006 vornimmt. Für diesen Zeitraum ist die Vorauszahlung gegenüber der Abrechungssumme ca. 1.000,00 EURO niedriger. Das Problem: der Mieter ist zwischenzeitlich in privater Insolvenz. Frage: wer bleibt auf den 1.000,00 EURO sitzen ?  Frage 2: Anfang 2006 beschlossen die Eigentümer eine Sonderzahlung in Höhe von 300,00 EURO als Rücklage für eventuelle Reparaturen. Fälligkeit der Zahlung war der 15.10.2006. Frage: wer muss die Zahlung leisten ? alter oder neuer Besitzer ?         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zu einer ersten Orientierung beantworte ich Ihre Fragen aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:   Zu Ihrer 1. Frage:  Die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Nebenkosten kann nur der Käufer als neuer Vermieter durchführen. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  tritt der Käufer mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis ein.  Sofern Sie in dem Kaufvertrag keine Haftung für die Zahlungsfähigkeit des Mieters übernommen haben, ist es für Sie grundsätzlich ohne Bedeutung, ob der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt.  Davon zu trennen ist die Frage, wie die anteiligen Unterhaltskosten für die Wohnung (unabhängig davon, ob sie nun dem Mieter weiterbelastet werden können oder nicht) im Kalenderjahr 2006 abzugrenzen sind. Davon ausgehend, dass dies im Vertrag nicht geregelt ist, richtet sich die Verteilung der Lasten (und auch der Nutzungen) zwischen Käufer und Verkäufer nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/446.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 446 BGB: Gefahr- und Lastenübergang">§ 446 BGB/a> . Entscheidend ist damit der Gefahr- und Lastenübergang, der gemäß Ihren Angaben am 01.10.2007 vollzogen wurde.    Bis zu diesem Zeitpunkt sind demnach alle entstandenen Lasten von Ihnen zu tragen gewesen (und wurden es über das Wohngeld vermutlich auch), im Gegenzug standen Ihnen auch die Nutzungen in Form des Mietzinses und der Nebenkostenvorauszahlung zur Verfügung. Inwieweit hier eine Abrechnung vorgenommen wurde, geht aus Ihrem Sachverhalt nicht hervor.  Nach meinem Verständnis müsste sich dementsprechend der aufgrund der zu niedrigen Vorauszahlungen - unabhängig von dem Forderungsausfall - entstandene Verlust in den ersten neun Monaten bereits ohnehin zeitanteilig auch bei Ihnen realisiert haben.  Zusammenfassend kann damit geantwortet werden:  Für die Zahlungsunfähigkeit des Mieters haften Sie nicht. Aus diesem Grund kann der Käufer keine Zahlung von Ihnen verlangen.   Zu Ihrer 2. Frage:  Der Käufer tritt im Außenverhältnis in Ihre Rechtsstellung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Er ist dieser gegenüber zur Zahlung verpflichtet. Es spielt keine Rolle, dass er an der Beschlussfassung nicht beteiligt war.  Sofern diesbezüglich keine Regelungen im Kaufvertrag enthalten sind, sehe ich keine Anspruchsgrundlage, aufgrund derer er bei Ihnen Rückgriff nehmen könnte, zumal Fälligkeit erst nach Gefahrenübergang der Wohnung war. Dem entspricht auch die Wertung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/436.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 436 BGB: Öffentliche Lasten von Grundstücken">§ 436 Abs. 1 BGB/a> . Diese Vorschrift regelt, dass der Verkäufer dem Käufer nur für öffentliche Erschließungsbeiträge und Anliegerbeiträge haftet, sofern die Maßnahmen - unabhängig vom Zeitpunkt der Entstehung der Beitragsschuld – vor dem Vertragsschluss bautechnisch begonnen haben.  Die Zahlung muss demnach der neue Eigentümer leisten.   Vorsorglich weise ich darauf hin, dass sich das Ergebnis der Prüfung durch das Zurückhalten von Informationen vollständig ändern kann.   Sollten Sie noch Fragen zu den vorstehenden Ausführungen haben, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.    Mit freundlichen Grüßen  Frank Lehmann - Rechtsanwalt -     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 436, § 446