Frage: Ein Bekannter von mir hat einen Gewerberaum gepachtet, in dem er eine Lokalität betreibt. Dieses nun schon seit 7 Jahren. Er ist zu der Erkenntnis gekommen, dass er nun nicht mehr in der Gastronomie tätig sein möchte und kündigte den Vertrag im Frühjahr dieses Jahres zum 30.09.2011.  Seine Tochter entschied sich, die Räumlichkeiten in der Zukunft zu nutzen, legte ein Konzept vor und machte einen Existenzgründerkurs. Eine mündliche Zusage erhielt sie,dass sie ab dem 01.10. neue Pächterin sein kann.  Vor ca. 4 Wochen wurde ihr mitgeteilt, dass der Hausverwaltung das Konzept nicht gefalle und sie von daher nicht in die Auswahl fällt.   Vereinbart wurde dann, ebenfalls mündlich, dass man den 30.09. noch als Geschäftstag nutzen können und den gesamten Oktober Zeit habe, die Räumlichkeiten zu räumen.  Der Abend des 30.09. sollte als Abschlussfeier genutzt werden, sowie für einen Dartabend des in dem Lokal gegründetet Spielervereins  Dies nur vorab, um offenzulegen, wie der Fall bereits vorab von der Hausverwaltung gehandhabt wurde.  Am 28.09. wurde meinem Bekannten kurz mitgeteilt, er solle sich am 30.09. im Büro der Hausverwaltung einfinden ohne eine Angabe des Grundes.  Dies tat er am 30.09. um 13.00 Uhr, die Uhrzeit war ebenfalls vereinbart.  Daraufhin teilte im der Verwalter mit, man würde jetzt die Endabnahme vornehmen, das hätte man ihm am Mittwoch doch so mitgeteilt.  Mein Bekannter widersprach, dass davon keine Rede gewesen sei.  Man forderte ihn auf, seine privaten Dinge mitzunehmen ( sowohl die Einrichtung, als auch noch Getränke, etc sind in den Räumlichkeiten und sein Eigentum)er beschränkte es also auf das allerwichtigste und dann wurden im Anschluss die Schlösser ausgetauscht.  Nun meine Frage, wie kann mein Bekannter dagegen vorgehen.  In der Sitution wurde er überrumpelt und war nicht in der Lage sich zu 'wehren' Was kann er tun?  Er hat für den kompletten September die Miete bezahlt, doch es ging ihm der Umsatz des 30.09. verloren, steht ihm Schadenersatz zu?  Der Austausch der Schlösser, nehme ich an war ebenfalls nicht rechtens?!  Als er heute Morgen zurück kehrte und noch andere wichtige Dinge zu holen, wurde ihm erst nach zwei maliger Anfrage erlaubt die Räume zu betreten, bzw. wir wurden von einer Dame der Hausverwaltung begleitet, die alles beaufsichtigte und uns drängte die Räumlichkeiten möglichst schnell zu verlassen.  Welches ist das beste Vorgehen in dem beschriebenen Fall?  Vielen herzlichen Dank für Ihre Antwort. Mit freundlichsten Grüßen B.S.   

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Wenn das Pachtverhältnis zum Ende September beendet wird, endet es grundsätzlich am 30.09.2011 um 24:00. Frühestens zu diesem Zeitpunkt konnte der Verpächter die Übergabe verlangen, siehe a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs.1 BGB/a>  in Verbindung mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 BGB/a> . In ihrem Fall kommt noch hinzu, dass der Verpächter die Übergabe mündlich gestundet hat und eine Räumung auch erst im Oktober erlaubt hat, wobei sich natürlich die Frage stellt, ob dies auch beweisbar ist.  Durch den „Rausschmiss' bereits am Mittag des 30.09.2011 und den anschließenden Schlossaustausch hat der Verpächter Ihren Bekannten somit im Wege der verbotenen Eigenmacht  aus dessen berechtigten Besitz gesetzt, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/858.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 858 BGB: Verbotene Eigenmacht">§ 858 BGB/a> . Denn die Teilräumung fand ja ohne freiwillige Zustimmung Ihres Bekannten und allein aufgrund der Druckausübung durch die Hausverwaltung statt.  Dies hat zum einen zur Folge, dass Ihr Bekannter ab diesem Zeitpunkt keine Nutzungsentschädigung (Pachtzins) mehr zahlen muss (vgl. KG Berlin, Beschluss v. 14.9.2009, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=8%20U%20135/09" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 14.09.2009 - 8 U 135/09: Beendigung des Mietverhältnisses: Anspruch eines Vermieters auf Nu...">8 U 135/09/a> ). Zum anderen kann er ErS. für den Schaden verlangen, den er aufgrund des rechtswidrigen schuldhaften Gebrauchsentzuges erlitten hat, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 BGB/a> . Dies würde auch den entgangenen UmS. umfassen.  Da davon ausgegangen werden muss, dass die Hausverwaltung bewusst rechtswidrig gehandelt hat und Ihren Bekannten „überrumpeln' wollte und daher auch zukünftig die Gefahr besteht, dass auf unseriöse Mittel zurückgegriffen wird, kann ich Ihrem Bekannten nur anraten, umgehend einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort zu beauftragen, der die Durchsetzung der Rechte Ihres Bekannten sicherstellt.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 858, § 581, § 546, § 823