Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe gleich mehrere Fragen betreffs einer Zwangsversteigerung. Vielleicht ist es möglich, dass mir ein RA aus Hamburg antwortet, da ich dieses Projekt auf keinen Fall ohne RA durch- ziehen will. Die Fragen: Das von mir zu ersteigernde Objekt ist an eine Firma vermietet. Das Mietverhältnis begann am 1.4.2003 und endet am 31.3.2015 und verlängert sich um 5 Jahre, wenn die Mieterin diese Absicht rechtzeitig mitteilt. Habe ich auch in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht wg. Eigennutzung zu Wohnzwecken?  Das Mietobjekt wurde von der Mieterin (Firma) in ausbaubedürftigem Zustand übernommen. Die Miete beträgt 500€, bis der Vermieter seinen Ausbauverpflichtungen nachgekommen ist, danach 2200.-€. Erfüllt der Vermieter seine Ausbauverpflichtung nicht bis zum 31.12.2004,  verbleibt die Miete bei 500.-€. Die Ausbauverpflichtungen sind vertraglich gesondert vereinbart. Merkwürdig finde ich, einem Vermieter so lange Zeit zu lassen, die Ausbauten zu erstellen. Welche Firma zahlt denn 20 Monate 500 € für eine unbewohnbare Wohnung / Büro? Darüberhinaus hat die Mieterin eine Mietvorauszahlung von 30.000.-€ und 25.000.€ 'verlorenen Baukostenzuschuss' für ein Wärmedämmverbundsystem geleistet. Diese Gelder müsste ich im erwerbsfall sicherlich zurückzahlen?  Der SV hat am 12.5.2004 ca. 25 Fotos gemacht, die sich im Gutachten befinden. Daraus ist  klar zu erkennen, daß bis zu diesem Zeitpunkt nichts oder nicht allzuviel passiert ist. Die Mieterin ist seit 1.1.2005 allerdings berechtigt, die Ausbauten auf eigene Rechnung aus- führen zu lassen und diese bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter zu verlangen. Nun weiß ich nicht, ob die Mieterin in der zwischenzeit etwas hat machen lassen, und erst  recht nicht, in welchem Umfang. Das Risiko, dass dort inzwischen 'goldene Wasserhähne' eingebaut wurden, muss ich wohl eingehen? Tja, wenn mir da jemand weiterhelfen kann, wäre ich wirklich hocherfreut, weil es für uns  Grundsätzliches bedeutet.   Vielen Dank!!!         

Antwort: Guten Morgen,  unabhängig von der juristischen Situation möchte ich Ihnen vorab raten, den Kontakt mit dem Mieter aufzunehmen, um die Situation zu besprechen. Erfahrungsgemäß hilft eine Kontaktaufnahme häufig, um späteren Streit zu vermeiden, da dann der Mieter zum einen Ihre Interessen besser einschätzen kann und Sie zum anderen auch die Motivation des Mieters besser kennenlernen.  Zu Ihren Fragen: 1. Nach Ihrer Schilderung handelt es sich um ein gewerbliches Mietverhältnis. Dies bedeutet, daß Sie nach Zuschlag, also Erwerb des Objektes gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57 a ZVG/a>  ein Sonderkündigungsrecht trotz des abgeschlossenen Mietvertrages haben. Sie können dann das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist für gewerbliche Mietverhältnisse spätestens am dritten Werktag des Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres kündigen.  Achten Sie aber darauf, daß dieses Sonderkündigungsrecht nur für die nach Zuschlag nächste Kündigungsmöglichkeit besteht. Dies wäre je nach Zuschlag zur Zeit der 06.04., danach der 05.07. Wird die Kündigung nicht zu dem nächstmöglichen Termin ausgesprochen, verfällt die Kündigungsmöglichkeit und Sie sind an den Zeitmietvertrag gebunden.  Da es sich um gewerblichen Mietraum handelt, brauchen Sie keinen besonderen Kündigungsgrund.  2. Hinsichtlich der Mietvorauszahlung gelten die Regelungen der a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57 ZVG">§§ 57 ZVG/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566b BGB: Vorausverfügung über die Miete">566 b BGB/a> . Danach müssen Sie eine Mietvorauszahlung nur gegen sich gelten lassen, soweit sich die Vorauszahlung auf den Monat bezieht, in dem Sie erwerben. Weitere Zeiträume betreffen allein das Verhältnis zwischen Mieter und Voreigentümer. Dieser müßte die Gelder zurückzahlen. Da Sie selbst keine Gelder erhalten haben, müssen Sie auch keine Beträge zurückzahlen.  3. Grundsätzlich laufen Sie das Risiko, daß der Mieter Arbeiten durchgeführt hat. Da Sie zunächst das Mietverhältnis als neuer Eigentümer mit dem bisherigen Inhalt übernehmen, wären Sie auch in der Verpflichtung, die Kosten zu erstatten.  Hier zeigt sich ganz besonders deutlich, daß es wichtig ist, bereits jetzt den Kontakt zum Mieter zu suchen. Sie vermeiden damit, daß jetzt vielleicht noch unnötig Kosten produziert werden, die anderenfalls vermieden werden könnten.  Ich hoffe, ich habe Ihnen weitergeholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen  Michael Weiß Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht Esenser Straße 19 26603 Aurich Tel. 04941 60 53 47 Fax  04941 60 53 48 e-mail: info@fachanwalt-aurich.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566b