Frage: Aus beruflichen Gründen bin ich Anfang Mai 600 km umgezogen. Nach 4 Wochen im neuen Job habe ich meine Mietwhg. am alten Wohnort gekündigt. Der Mietvertrag ist unbefristet und die K'Frist beträgt 3 Monate. Gleichzeitig habe ich über 10 Nachmieter besorgt und vom Vermieter verlangt, mich bereits nach 2 Monaten aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Der Vermieter lehnt dies ab und droht mit Klage, falls ich das Mietverhältnis vor Ablauf der 3-monatigen K'Frist beende mit dem Hinweis, dass eine Nachmietergestellung bei 3-monatiger K'Frist nicht akzeptiert werden muss (hinzu kommt, dass der Vermieter die Whg. nun ohnehin verkaufen möchte). Hierzu gibt es auch ein Urteil des OLG Oldenburg. Dem steht entgegen, dass meines Erachtens das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragt. Wer hat nun recht ?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:   Ist im Mietvertrag die Stellung eines Nachmieters nicht geregelt ('Ersatzmieterklausel'), kann der Mieter grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter einer vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrages zustimmt oder seine Zustimmung zum Eintritt eines Nachmieters in den bestehenden Mietvertrag erteilt. Es steht dem Vermieter also frei, vor oder auch erst nach regulärer Beendigung des Mietverhältnisses einen neuen Mieter frei auszuwählen und die Vertragsbedingungen mit diesem auszuhandeln bzw. auf eine Weitervermietung komplett zu verzichten.  Der Mieter kann nur dann gemäß Treu und Glauben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> ) vom Vermieter verlangen, dass er einer Vertragsaufhebung bei gleichzeitiger Stellung eines Nachmieters oder dem Eintritt des Nachmieters in den bestehenden Mietvertrag zustimmt, wenn er ein anerkanntes 'berechtigtes Interesse' an einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages hat. Das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung muss hierbei dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragen, so z.B. das Landgericht Berlin, Urteil vom 21. September 2004 , Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=63%20S%20175/04" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 21.09.2004 - 63 S 175/04">63 S 175/04/a> . Ein berechtigtes Interesse wurde zum Beispiel im Falle einer unverschuldeten Arbeitslosigkeit (und darauf beruhender Unmöglichkeit der weiteren Mietzinszahlung, Landgericht Berlin, Urteil vom 20.7.1999 Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=64%20S%20112/99" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 20.07.1999 - 64 S 112/99: Anspruch auf vorzeitige Aufhebung eines Mietverhältnisses ...">64 S 112/99/a> ), beruflichen Versetzung (zwangsweiser Arbeitsplatzwechsel, Urteil des Landgerichts Berlin GE 89, 415), berufsbedingten Ortswechsels (AG Schöneberg, Urteil vom 30. November 1998, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=108%20C%20325/98" target="_blank" class="djo_link" title="AG Berlin-Schöneberg, 30.11.1998 - 108 Abs. 100 325/98">108 Abs. 100 325/98/a> ; LG Berlin, Urteil vom 19. August 1988 , Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=29%20S%202/88" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 19.08.1988 - 29 S 2/88">29 S 2/88/a> ) bejaht.   Hierbei ist aber auch immer abzuwägen, aus wessen Risikosphäre der Grund für den Kündigungswunsch stammt. Erfolgte der Arbeitsplatzwechsel auf eigenen Wunsch, müssen Sie auch die Konsequenzen hierfür tragen. Ebenfalls in die Abwägung würde einfließen, dass der  Vermieter an einer Weitervermietung gar nicht interessiert ist. Nicht zuletzt ist auch die Länge der regulären Kündigungsfrist entscheidend. Bei einem unbefristeten Mietvertrag mit dreimonatiger Kündigungsfrist wird ein berechtigtes Interesse des Mieters in den seltensten Fällen anzunehmen sein, denn das Festhalten am Vertrag muss für den Mieter zusätzlich eine gewisse Härte bedeuten, ansonsten überwiegen die Interessen des Vermieters. Eine solche Härte ist aber in der Regel nur gegeben, wenn die restliche Vertragslaufzeit noch sehr lang ist. Bei einer nur 3-monatigen Kündigungsfrist überwiegt grundsätzlich das Vertragsfortführungsinteresse des Vermieters (vgl. z.B. OLG Oldenburg, Urteil vom 23.04.1981 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20UH%201/81" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Oldenburg, 23.04.1981 - 5 UH 1/81">5 UH 1/81/a> ).   Ich sehe daher leider ein sehr hohes Prozessrisiko, sollten Sie den Mietvertrag ohne Einverständnis des Vermieters vorzeitig beenden und die Mietzahlung einstellen. Ggf. ist der Vermieter aber verpflichtet, für den restlichen Zeitraum des Mietverhältnisses zumindest einen Untermieter zu akzeptieren, falls Sie einen solchen finden sollten (was allerdings eher in Studenten- und Großstädten realistisch sein dürfte).    Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.   Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242