Frage: Im Überlassungsvertrag haben die Eltern den Kindern ihr Haus übertragen, sich selbst jedoch den Nießbrauch vorbehalten und bisher auch dort gewohnt. Aus anderern Gründen sind Eltern und Kinder mittlerweile zerstritten. Nun wollen Eltern das Haus vermieten und umziehen. Meine Frage:  - Im Internet habe ich gefunden, dass der Eigentümer u. U. in die unangenehme Lage kommen kann, für Nebenabsprachen (auch mündliche) des Nießbrauchers gegenüber dem Mieter einstehen zu müssen (Vorkaufsrecht, Wohnrecht etc). Ist das korrekt? Kann der Eigentümer dies unterbinden (evtl. schriftlich untersagen, eigentumsrelevante Nebenabsprachen zu treffen?)? - hat der Eigentümer irgendwelche Möglichkeiten, Einfluss auf die Vermietung nehmen?  Vielen Dank für eine Antwort!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage. Bitte bedenken Sie, dass an dieser Stelle nur eine erste Einschätzung möglich ist und das jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.  Ohne genaue Kenntnis des Wortlauts der Nießbrauchbestellung kann eine entgültige Aussage nicht getroffen werden.  In Ihrem Fall ist offensichtlich ein sog. Vorbehaltsnießbrauch vereinbart worden. Der Nießbraucher erzielt die Mieteinkünfte und ist umfassend zum Besitz des Grundstücks berechtigt. Nach Beendigung des Nießbrauchs ist der Eigentümer nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1056.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1056 BGB: Miet- und Pachtverhältnisse bei Beendigung des Nießbrauchs">§ 1056 BGB/a>  zur Kündigung der Mietverhältnisse berechtigt.  Der Nießbraucher hat die Pflicht, die wirtschaftliche Bestimmung der Sache zu erhalten und ordnungsgemäß zu wirtschaften. Der Nießbraucher muss übliche Instandhaltungsmaßnahmen bei Gebäuden auf eigene Kosten vornehmen.  Der Nießbrauch berechtigt nicht zur Belastung des Grundstücks oder gar zur Veräußerung. Der Nießbraucher kann also wirksam keine eigentumsrelevanten Nebenabsprachen mit Mietern treffen. Er kann kein Wohnrecht bestellen und kein dingliches Vorkaufsrecht einräumen.  Solange der Nießbraucher sich im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung bewegt, also das Grundstück pflegt und für die Instandhaltung sorgt, kann der Eigentümer keinen Einfluss auf die Vermietung nehmen. Der Nießbraucher bestimmt allein an wen er vermietet, er ist der wirtschaftlich Berechtigte.  Da der Nießbraucher das Eigentum nicht antasten darf, sind schriftliche Erklärungen des Eigentümers überflüssig.  Sollte der Nießbraucher die Grenzen seiner Rechte überschreiten, dannkann der Eigentümer nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1051.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1051 BGB: Sicherheitsleistung">§ 1051 BGB/a>  Sicherheitsleistung verlangen und hat auch die Möglichkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1053.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1053 BGB: Unterlassungsklage bei unbefugtem Gebrauch">§ 1053 BGB/a>  auf Unterlassung zu klagen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.  Mit freundlichen Grüßen  Oliver Wöhler, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Familienrecht und Arbeitsrecht    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1056, § 1053, § 1051