Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   wir sind seit rund 10 Jahren Eigentümer einer ETW mit Tiefgarage!  Durch den Neueinbau einer Lüftungsanlage in der Tiefgarage sind im Vergleich zum  Vorjahr deutlich höhere Stromkosten für das Gemeinschaftseigentum angefallen. Dabei ist uns erstmalig aufgefallen, dass die HV uns zwei statt einen Stellplatz 'zugeschlüsselt' hat. Der Fehler könnte dadurch entstanden sein, dass evtl unser Wohnungs-Vorbesitzer zwei Stellplätze hatte. Der neue Inhaber des uns zugeschlagenem Stellplatzes will all die Jahre nichts bemerkt haben, obwohl er außer dem Stellplatz kein Eigentum in der Anlage hat!  Es ist uns in den 10 Jahren ein Schaden von rund 1300 Euro enstanden!  Die HV zieht sich auf den Standpunkt zurück, dass Sie die Teilungserklärung nicht 'lesen' muss und wir den Fehler bei den jährlichen Abrechnung hätten sehen müssen. Hierbei ist anzumerken, dass in der Jahresabrechnung nicht von einem oder zwei Stellplätzen die Rede ist, sondern von 96,60 bzw. 193,20 /10.000 stel. Also relativ schwer zu sehen. Nur durch Abgleich mit der Teilungserklärung. Und wer geht schon davon aus, dass eine sonst gute HV die Anteile falsch verteilt!?  Frage: Habe ich einen Schadenersatzanspruch? Gegen wen?  Der neue eigentliche Inhaber des Stellplatzes will frewiwillig 400 Euro übernehmen, die HV möchte nichts zahlen! Dabei müsste doch die HV gegen einen solchen 'Verwaltungsfehler' versichert sein !?  Vielen Dank

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Zur beantwortung Ihrer Frage weise ich darauf hin, dass Gläubiger der Wohngeldforderung nicht der Hausverwalter, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Mit dieser müssten Sie sich grundsätzlich auseinandersetzen.  Die Abrechnung des Hausverwalters selbst stellt nur einen unverbindlichen Vorschlag an die Eigentümergemeinschaft dar.  Verbindlich festgestellt wird sie erst durch entsprechend genehmigenden Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung. Ich nehme an, dass in den letzten Jahren Ihre Eigentümergemeinschaft entsprechende Beschlüsse gefasst hat.  Auch  Fehler  in Ihrer  Einzelabrechnung können bei entsprechender Beschlussfassung nur über fristgemäße (1 Monat)Beschlussanfechtung gerügt werden.  Durch unangefochten gebliebenen Eigentümerbeschluss über die Genehmigung der betreffenden Jahresabrechnung werden nämlich auch die in ihr festgesetzten Zahlungspflichten der einzelnen Eigentümer verbindlich, und zwar auch dann, wenn die Abrechnung materiell unrichtig gewesen sein sollte.   Aufgrund Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass eine Beschlussanfechtung in Ihrem Falle nicht erfolgt ist.  Es sind weiterhin zwei Ansprüche denkbar. Zum einen ein Anspruch gegen den Hausverwalter aus sog. positiver Vertragsverletzung und zum anderen ein Anspruch gegen den Eigentümer des Stellplatzes aus ungerechtfertigter Bereicherung.  Bei der Haftung des Hausverwalters wird natürlich die Frage des Mitverschuldens zu klären sein. Die Überzahlung hätte durch genaue Kontrolle der Jahresabrechnung bemerkt werden und im Wege der Beschlussanfechtung korrigiert werden können.   Ich denke jedoch in Ihrem Fall ist das Mitverschulden eher gering anzusetzen, da der Fehler lediglich aus dem falschen Umlagemaßstab ersichtlich war. Dagegen hätte der Verwalter natürlich  die Teilungserklärung prüfen müssen.  Gegen den bereicherten Miteigentümer haben Sie einen Anspruch auf ErS. der Überzahlung, gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§ 812 Abs. 1 1 BGB/a> , da dieser bei der Abrechnung Kosten erspart hat.  Der Anspruch ist auch nicht um ein Mitverschulden zu kürzen.  Beiden Ansprüchen gemeinsam ist jedoch die Probelmatik einer möglichen Verjährung. Schadensersatzansprüche und Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung unterliegen der Regelverjährung von 3 Jahren.  In Ansehung der Verjährungsproblematik erscheint das Angebot des Miteigentümers über 400 EUR nicht unangemessen.  Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe   Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 812