Frage: Wir haben im Oktober 2005 ein Baugrundstück von einer Immobilien GmbH gekauft und einen Notarvertrag darüber geschlossen. Im Vertrag wurde festgelegt, daß der Verkäufer uns das Grundstück in beräumtem Zustand zwei Tage nach Zahlung des Kaufpreises übergeben muß. Der Kaufpreis wurde rechtzeitig und in vollem Umfang gezahlt. Eine Übergabe fand jedoch nie statt, da der Verkäufer nicht beräumte. Es befanden sich Unrat und Gebäudereste darauf, wie zur Besiuchtigung. Weiterhin wurde im Notarvertrag festgelegt, daß wir Kosten für einen Wasseranschluß übernehmen müssen. Soweit so gut. Als die Beräumung unseres Grundstückes nicht erfolgte, haben wir mehrmals nachgehakt und nach 3 Monaten und schriftlicher Ankündigung und Fristsetzung zur Beräumung durch den Verkäufer eine Firma beauftragt, unser Grundstück zu räumen. Inzwischen flatterte die Rechnung für den Wasseranschluß ins Haus und wir rechneten Sie mit den uns entstandenen Kosten für die fehlende Beräumung auf, sodaß noch ca. 200,- € von der Wasserrechnung übrig sind und an den Verkäufer gehen müßten.  Nun unsere Fragen: Durften wir die Kosten für die fehlende Beräumung und Übergabe gegen die Wasserrechnung aufrechnen? Der Verkäufer hat unserem Schreiben über die Aufrechnung damals nicht widersprochen. Nun erhielten wir ein Schreiben indem er uns androhte, für die Gesamtforderung für den Anschluß einen Zwangsvollstreckungsbescheid zu beantragen.Darf er das für die gesamte Forderung, obwohl er seinen Pflichten nicht nachkam und wir ebenfalls eine Forderung aus dem Notarvertrag an ihn haben? Er behauptet, der Unrat usw. wäre nach Zahlung des Kaufpreises durch Dritte auf unser Grundstück verbracht worden (Das stimmt aber definitiv nicht!)Wie sollen wir uns verhalten, nur den Restbetrag zahlen und nicht weiter auf seine Androhung reagieren?         

Antwort: Sehr geehrte Fragesteller,  ich nehme an, dass die Rechnung für den Wasseranschluss vom Verkäufer stammt. Dieser Punkt ist nur mittelbar Ihrer Schilderung zu entnehmen.  Eine Aufrechnung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/387.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 387 BGB: Voraussetzungen">§ 387 BGB/a>  setzt voraus, dass zwei Personen einander Leistungen schulden, die Ihrem Gegenstand nach gleichartig sind und beide Forderungen fällig sind.  Der Verkäufer war zur Übergabe eines beräumten Grundstücks verpflichtet. Dieser Pflicht kam er nicht nach (dies würden Sie in einem eventuellen Gerichtsverfahren allerdings beweisen müssen). Daher war die Kaufsache mit einem Mangel behaftet. Trotz Aufforderung ist der Verkäufer seiner Verpflichtung zur Nacherfüllung nicht nachgekommen. Die Kosten der Beräumung stellen daher einen ersatzfähigen Schaden für Sie dar.  Der Anspruch des Verkäufers gegen Sie ergibt sich aus Ihrer Verpflichtung, die Kosten für den Wasseranschluss zu übernehmen.  Da zwei Geldforderungen vorliegen, bestehen an der Gleichartigkeit keine Zweifel. Auch Fälligkeit der Forderungen ist nach Ihrer Schilderung des Sachverhalts gegeben.  Die nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/388.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 388 BGB: Erklärung der Aufrechnung">§ 388 BGB/a>  erforderliche Aufrechnungserklärung ist erfolgt. Ob die Gegenseite sich dazu äußert oder nicht, ist für die Wirksamkeit der Erklärung nicht von Belang.  Damit haben Sie wirksam aufgerechnet. Sie sind lediglich zur Zahlung des überschüssigen Betrages verpflichtet.  Der Verkäufer meint mit seiner Drohung wohl den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides. Sie werden dann Widerspruch erheben müssen und dem Verkäufer wird nur noch die Möglichkeit der Klageerhebung bleiben. In Anbetracht der klaren Rechtslage, dürften die Äußerungen des Verkäufers aber eher als heiße Luft zu werten sein.  Mit freundlichen Grüssen  Kamil Gwozdz Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 387, § 388