Frage: Bei unserem Wohnungskauf wurde im notariell beglaubigten Kaufvertrag eine Wohnungsgröße von 100qm ausgewiesen, eine Angabe zur Berechnungsmethode (Wohnungsflächeverordnung oder DIN) wurde jedoch nicht erwähnt. Der Balkon wurde zu 50% zur Wohnfläche gezählt.  Die Wohnung wurde mit den Maßen wie im Vetrag bis auf die Balkongröße, welche kleiner ausfiel, fertiggestellt. Bei Nachverhandlungen wurde uns eine Kaufpreisermäßigung von 25% pro Quadratmeter angeboten mit der Begründung, dass ein unbedachter Balkon nur zu 25% nach neuer Wohnflächenverordnung zur Wohnfläche zählt. Dieses hat uns stutzig gemacht. Der Balkon ist weder überdacht, noch ist die Lage außergewöhnlich.  Nun ergibt sich für uns die Frage, ob der Vertrag rechtens war, wenn bei Vertragsabschluss dem Bauträger bewusst war, (können wir natürlich nicht beweisen) dass 'in Wirklichkeit' die Wohnung 6qm kleiner war? Der Notar wusste angeblich nicht, dass man bei beispielsweise einer Vermietung nur 25% ansetzten kann und man hätte eine solche zukünftige Absicht vor Kaufvertragsunterzeichnung auch erwähnen müssen. Als Laie geht man davon aus, dass 100 gekaufte Quadratmeter auch 100 Quadratmeter sind!  Dadurch entstehen auch langfristig finanzielle Benachteiligungen: Beispielsweise bei einem erneuten Verkauf oder Vermietung wird man nicht die Quadratmeter ansetzten können, die man eigentlich gekauft hat. Auf Grund der 100qm wurde der Verteilungsschlüssel bei der Wohnungsgemeinschaft berechnet (die anderen Parteien haben überdachte Balkone). Der Kaufpreis spielte natürlich auch eine Rolle.  Nach welcher Verodnung wird die Wohnfläche berechnet, wenn nichts im Vertrag beschrieben ist, oder kann der Bauträger nach Belieben bestimmen zu wieviel Prozent Balkone, etc. in die Grundfläche mit einberechnet werden? Kann man Schadensersatzanspruch anmelden und wenn ja in welcher Höhe? Was empfehlen Sie als Vorgehensweise?  Vielen Dank für Ihre Hilfe!    

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,   ganz entscheidend wird es bei Beantwortung der Frage darauf ankommen, ob man aus Bauplänen den Zuschnitt der Wohnung und des Balkons ohne Probleme erkennen konnte und wann diese Unterlagen im Kaufprozess beigebracht worden sind.  Offenbar sieht auch der Anspruchsgegner Probleme auf sich zukommen. Denn ansonsten hätte er nicht 25 % Nachlass für die Fläche anteilig im Vergleichswege angeboten.  Ferner finden sich in derartigen Kaufverträgen öfters auch Klauseln zur hinzunehmenden Abweichungen der QM Zahl. Insofern empfiehlt es sich wirklich die Verträge noch einmal intensiv durchzulesen.  Der Anwendungsbereich der Wohnflächenverordnung ergibt sich aus § 1 WoFlV:  '(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden. (2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.'  Sie wird aber auch analog im Mietrecht herangezogen.  Beim Haus- oder Wohnungsverkauf muss sie aber nicht zugrunde gelegt werden.  Meines Erachtens scheint einer ersten Einschätzung nach - ohne Einsicht in die Vertragsunterlagen - grundsätzlich eine nicht streitige Einigung im Vergleichswege vorzuziehen. UU kann man der Gegner trotz dem gesetzten Preisanker noch weiter in die gewünschte Richtung verhandeln.  Vgl. Sie zu einem ähnlichen Fall bitte OLG Brandenburg, Urteil vom 31.07.2008 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20U%20106/07" target="_blank" class="djo_link" title="5 U 106/07 (2 zugeordnete Entscheidungen)">5 U 106/07/a> :  'Die Kläger stellen bei ihrem Vortrag ersichtlich auf eine Berechnung nach der WohnflächenVO ab, wonach als Wohnfläche Flächen im Bereich der Dachschrägen nur eingeschränkt Berücksichtigung finden und etwa Treppen und Treppenabsätze bei der Berechnung unter bestimmten Voraussetzungen unberücksichtigt bleiben (vgl. Simon/Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Aufl., 2007, Rn. 551). Der Begriff der „Wohnfläche' ist indes auslegungsbedürftig und kann nicht ohne weiteres im Sinne der Kläger verstanden werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat sich ein allgemeiner Sprachgebrauch für den Begriff der „Wohnfläche' nicht entwickelt; mit diesem Begriff verbindet sich im allgemeinen Sprachgebrauch keine bestimmte Berechnungsart (m. w. N. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201997,%202874" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 1997, 2874 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 1997, 2874/a> , 2875; Simon/Kleiber, a. a. O., Rn. 520). In erster Linie ist bei der Auslegung daher auf die vertraglichen Regelungen der Parteien oder auf Bezugnahmen zu anderen Regelungen zum Inhalt des Begriffes der „Wohnfläche' abzustellen, hilfsweise auf die Verkehrssitte (BGH a. a. O.). c) Konkrete Hinweise, dass die Angaben zu der Wohn-/Nutzfläche auf der Grundlage der WohnflächenVO erfolgen (oder den a href="https://dejure.org/gesetze/Abs. 2._BV/42.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 42 Abs. 2. BV: Wohnfläche">§§ 42/a> -44 Abs. 2. BV oder DIN 283), enthalten weder Exposé noch notarieller Kaufvertrag. Im Übrigen enthält auch das Gutachten Abs. 50. keinerlei Angaben dazu, auf welcher Grundlage die Angaben zur Wohn-/Nutzfläche in diesem Gutachten erfolgen und in welcher Weise sie berechnet wurden. Hingegen ergibt sich aus dem Exposé in Verbindung mit den handschriftlichen Berechnungen der Beklagten, die den Klägern nach ihrem eigenen Vorbringen gemeinsam mit dem Exposé zur Verfügung gestellt wurden, eindeutig, auf welcher Grundlage diese Berechnungen erfolgten. Danach haben die Beklagten ersichtlich ohne Berücksichtigung von Dachschrägen für jeden einzelnen genau bezeichneten Raum in jedem Geschoss des Gebäudes, aber auch jeweils für Flur und Treppe die exakten Maße angegeben und hieraus die jeweilige Fläche errechnet. Damit war auch für die Kläger eindeutig erkennbar, dass die Berechnungen der Beklagten und damit auch die Angaben in dem Exposé auf der Grundlage der Berücksichtigung der gesamten tatsächlichen Fläche (annähernd i. S. d. Brutto-Grundfläche nach DIN 277) erfolgten und bei der Flächenberechnung Flächen unter Dachschrägen und für Treppen ebenfalls mitberücksichtigt worden waren. Auch hinsichtlich des Kellers ist eindeutig erkennbar, dass abweichend von dem Gutachten Abs. 50. nicht nur der Hobbyraum, sondern alle Räume einschließlich Flur und Treppe in die Berechnung mit eingeflossen sind. Die Wohn- und Nutzfläche wurde danach für die Kläger eindeutig erkennbar auf dieser Grundlage der Berechnung der Beklagten ermittelt, wobei der Makler für jedes Geschoss und dann für das Haus insgesamt die Einzelberechnungen der Beklagten addiert hat. Wohn- und Nutzfläche im Sinne einer vertraglich vereinbarten Beschaffenheit ist damit, da die Kläger dieser Berechnung nicht widersprochen haben, allenfalls die auf der Grundlage der Maßangaben der Beklagten errechnete Summe der Einzelflächen des gesamten Hauses. Die Kläger haben aber nun nicht dargelegt, und hierauf hat auch das Landgericht schon zu Recht hingewiesen, dass die von den Beklagten für die einzelnen Flächen ermittelten Maße falsch seien. Allein der Hinweis auf die pauschale Angabe in dem Gutachten Abs. 50. genügt insoweit nicht, zumal der Gutachter ersichtlich die Flächen auf einer anderen Grundlage errechnet hat. Da die Art und Weise der Flächenberechnung der Beklagten für die Kläger ohne weiteres erkennbar war, sie sich darauf nach ihrem eigenen Vorbringen eingelassen haben, fehlt es bereits an einem Fehler der Kaufsache, weil die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit nicht von der tatsächlichen abweicht. 2. Aber selbst dann, wenn man zugunsten der Kläger von einem Fehler der Kaufsache ausgehen wollte, fehlt es jedenfalls an einer arglistigen Täuschung durch die Beklagten. a) Eine arglistige Täuschung kommt im vorliegenden Fall allenfalls in der Form des arglistigen Verschweigens eines Mangels, nämlich der tatsächlich deutlich geringeren Wohn- und Nutzfläche in Betracht. Arglistiges Verschweigen bedeutet arglistige Täuschung durch Unterlassen und setzt damit die Rechtspflicht voraus, bestimmte Umstände von sich aus zu offenbaren. Derartige Aufklärungspflichten bestehen nach gefestigter Rechtsprechung auch bei Vertragsverhandlungen, bei denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen. Dabei ist jeder Vertragspartner verpflichtet, den anderen über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck vereiteln oder gefährden können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind (m. w. N. Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 9. Aufl., 2008, Rn. 19). Allerdings gilt gerade auch beim Kaufvertrag, insbesondere beim Grundstückskaufvertrag, dass keine allgemeine Rechtspflicht besteht, den Käufer über alle Umstände von sich aus umfassend aufzuklären, die für dessen Vertragsschluss von Bedeutung sein können; vielmehr muss in diesem Zusammenhang der gegenläufige GrundS. berücksichtigt werden, dass derjenige der einen Vertrag schließt, sich selbst darüber zu vergewissern hat (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201989,%20763" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 13.07.1988 - Abs. 8 ZR 224/87: Umfang der Aufklärungspflicht über die Honorareinnahmen bei Abs. 5...">NJW 1989, 763/a>  f; Münchener Kommentar/Kramer, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  Rn. 18). Es muss daher nicht auf Umstände hingewiesen werden, von denen angenommen werden darf, der Vertragspartner werde nach ihnen fragen, falls er auf sie Wert legt (BGH a. a. O.; für einen Vergleich BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WM%202000,%202160" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.12.1999 - Abs. 1 ZR 230/97: Wirksamkeit eines Vergleichs zwischen einem Transportversicherer...">WM 2000, 2160/a> , 2163; Münchener Kommentar/Kramer a. a. O.). b) Ausgehend hiervon fehlt es an einer Täuschung durch Unterlassen. Die Beklagten haben über den Makler in dem Exposé nicht nur die Wohn-/Nutzfläche des Hauses angegeben, sondern auch im Einzelnen ihre Berechnungsgrundlage offengelegt. Sie haben darüber hinaus das Gutachten Abs. 50. dem Makler ausgehändigt, damit dieser es potentiellen Erwerbern zur Verfügung stellt. Benötigten die Kläger für ihren Entschluss, das Grundstück zu einem bestimmten Preis zu erwerben, noch weitere Informationen, legten sie insbesondere Wert auf eine Flächenberechnung, die von derjenigen der Beklagten abweicht, so hätten sie konkret anlässlich der Besichtigungstermine danach fragen oder bei dieser Gelegenheit die Maßangaben der Beklagten zumindest stichprobenartig überprüfen müssen. Jedenfalls stand ihnen, auch wenn sie das Gutachten erst nach Abschluss des Vertrages mit der Maklerrechnung nach ihrem Vorbringen erhalten haben wollen, das Gutachten Abs. 50. als weitere Informationsquelle zur Verfügung. Dieses wurde jedenfalls hinsichtlich des Bodenwertes auch schon vor Abschluss des Kaufvertrages als solche genutzt. Dass ihnen der Makler eine Einsicht in das komplette Gutachten auf Nachfrage hin verweigert hätte, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Im Gegenteil spricht der Umstand, dass ihnen das Gutachten nach Abschluss des Vertrages ungefragt ausgehändigt wurde, dafür, dass sie auch schon vorher Einsicht in das komplette Gutachten hätten nehmen können. Vor diesem Hintergrund waren ohne konkrete Nachfragen die Beklagten nicht gehalten, von sich aus den Klägern weitere Informationen zu der Kaufsache zu erteilen.'  Viel Erfolg!  Mit freundlichen Grüßen Daniel Saeger - Rechtsanwalt -   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 123