Frage: Wir haben im Frühjahr ein Haus gekauft.Anfang des Jahres haben wir das Haus besichtigt und es schien alles soweit in Ordnung zu sein. Mittlerweile wissen wir aber das dem nicht so ist.  Es riecht im ganzen Haus nach Kanal. Anfangs dachten wir das wäre so, weil das Haus seit kurzer Zeit unbewohnt war und im Keller ein Abflussrohr nicht richtig verschlossen war. Leider wurde es aber nicht besser.   Bei der Besichtigung ist uns das nicht weiter aufgefallen, weil überall Dufti's standen.   Auch das Trinkwasser, vor allem im Badezimmer, roch komisch. Auf den 2 Etagen sind in jeweils 2 Zimmern noch alte Wasserleitungen, die zwar aus den Mauern ragen und zu sind, aber wohl über Jahre nicht benutzt wurden. Wir sind davon ausgegangen dass die Wasserleitungen abgeklemmt sind, haben aber bei der Besichtigung nicht gefragt ob das so ist. Dem ist auch nicht so.  Wir hatten 2 Tage lang eine Sanitärfirma bei uns im Haus die viele Wasserleitungen weggenommen hat. Aus der Trinkwasserleitung kam nach dem Absperren eine Brühe aus grün/braunem stinkendem Wasser.  Leider konnten auch nicht sämtliche « tote Wasserleitungen » weg genommen werden, da sie noch mit den benutzten Wasserleitungen  zusammenhängen. Wir haben in jeweils 3 Zimmern Wasserhähne um die Leitungen einmal die Woche durch zu spülen. Ausserdem benutzen wir Wasser aus der Flasche zum Kochen, Zähne putzen, Kaffee kochen, etc…Das Wasser hat immer noch einen unangenehmen Geruch.  Da wir nicht so weiter machen wollen, werden jetzt neue Warm- und Kaltwasserleitungen gelegt. Dieses mit erheblichen Kosten, da das Badezimmer komplett rausgerissen werden muss (es wurde vom Verkäufer erneuert und sollte deswegen nicht renoviert werden).  Ein anderes Problem ist die Heizung. Bei der Besichtigung wussten wir zwar dass sie alt ist, aber dass die Elektronik nicht funktionniert, hat der Vorbesitzer uns erst bei der Schlüsselübergabe gesagt.  Bei der Besichtigung hiess es lediglich, sie würde einwandfrei funktionnieren, er würde sie allerdings selbst putzen und er sagte uns noch dass es die Herstellerfirma nicht mehr gibt. Die Heizung läuft 24h/24h.  Sind das versteckte Mängel? Was können wir tun, dass der Verkäufer die Kosten, oder wenigstens einen Teil davon,  für die Arbeiten (vor allem der Wasserleitungen) trägt?  Danke schön     

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.  Ich gehe davon aus, dass im Kaufvertrag die Sachmangelrechte und damit Nacherfüllung und in Ihrem Falle SchadenserS. wegen Ihrer Mehraufwendungen ausgeschlossen sind.  Damit haftet der Verkäufer nur, wenn Sie von ihm über die Beschaffenheit des Hauses, hier insbesondere bezüglich der Wasserleitungen und hinsichtliche der Heizung arglistig getäuscht wurden oder der Verkäufer besondere Eigenschaften zugesichert hat (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a> ).  Hinzu kommt, dass Sie den Zustand der alten Wasserleitungen kannten (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/442.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 442 BGB: Kenntnis des Käufers">§ 442 Abs. 1 S. 1 BGB/a> ).  Bezüglich der Heizung könnte die Rechtslage anders aussehen. Das Nichtfunktionieren der Heizung ist ein Mangel der vor Vertragssschluss offenbart werden muss, es sei denn, dei Anlage ist bereits so alt, dass nicht mehr damit gerechnet werden kann, dass die Elektronik noch funktioniert.  Leider wird nicht ganz klar, ob 'nur' die Elektronik nicht funktioniert, da Sie schrieben, dass die Heizung an sich läuft.  Hier liegt vermutlich ein arlistiges Verschweigen vor. Sie müssen im Streitfalle allerdings beweisen, dass die Heizung schon bei Vertragsschluss defekt war und der Verkäufer dies wusste.  Eventuell sollte ein Sachverständiger hinzugezogen werden und erforderlichenfalls ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren beantragt werden.  Zeigen Sie den Mangel an, konfrontieren Sie den Verkäufer mit dem verschwiegenen Defekt, setzen Sie eine Frist (z.B. 14 Tage) zur Mangelbeseitigung. Verstreicht diese Frist erfolglos, mindern Sie den Kaufpreis und fordern einen Teil des Kaufpreises zurück.  Natürlich können Sie (anschließend an das Vorgenannte) auch einen Rechtsanwalt einschalten. Hier müssen Sie berücksichtigen, dass dies Kosten verursacht, wenn Sie nicht eine Rechtsschutzversicherung haben, die die Kosten übernimmt.  Ist Ihr Anspruch berechtigt, hat die Gegenseite die Rechtsverfolgungs(Anwalts-)kosten zu tragen.  Nutzen Sie gegebenenfalls die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 442