Frage: Mein Großvater ist im Januar 2014 auf Grund Demenz von seinem Betreuer in einer Wohngemeinschaft untergebracht worden, die ambulant von einem Pflegedienst betreut wird. Dort hat er ein Zimmer (13 m² + 12,5 m² Allgemeinfläche) sowie Gemeinschaftsräume nutzen können (Bad, Küche, Wohnzimmer, Korridor und Balkon). Als Miete wurden 189,48 € netto plus 55,38 € BK plus 30,21 € HK vereinbart. Dazu noch Strom in Höhe von 44,50 € pro Monat. Insgesamt also 319, 57 €. Als Kaution wurden 568,44 € vereinbart. Das Mietverhältnis ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden. Jetzt sind in dem Vertrag noch einige Klauseln, die ich sehr kritisch sehe: Schönheitsreperatur: Der Mieter muss nach gewissen Zeiten (3, 5 oder 7 Jahren) Renovierungsarbeiten durchführen. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der genannten Fristen, so muss der Mieter anteilig die Kosten für Reperaturen tragen (gewisse Prozentsätze). Beendigung der Mietzeit durch Tod: Bei Tod des Mieters ist der Vermieter berechtigt, das Zimmer räumen zu lassen, soweit dies nicht innerhalb von 5 Tagen durch den Erben/Betreuer geschieht. Anfallende Kosten trägt der Erbe. Die Berechnung der Miete erfolgt bis Ablauf der gesetzlich geregelten Kündigungsfristen.  Mein Großvater ist drei Monate nach Einzug bereits verstorben. Der Betreuer hat kurz nach seinem Einzug aber einen Fernseher für 1000 €, Möbel für 500 € und ein med. Bett für 200 € angeschafft.  Nun hat mir, als Erben, der Wohnungsverwalter eine Abrechnung geschickt die folgendermaßen aussieht: Kaution:                                                                +568,44 Guthaben Strom:                                                   +20,63 Kosten Zimmerrenovierung (26.05.14)                      -160,00 Kosten Zimmerräumung (23.05.14)                           -100,00 Saldo                                                                    +329,07  Nebenkostenabrechnung für 2014 wird erst September/ Oktober erstellt. Miete+ Nebenkosten sind dann noch drei Monate weitergelaufen nach dem Tod, Strom noch ein Monat. Ich habe jetzt zum einen mit dem Mietvertrag generell einige Bauchschmerzen und zum anderen bezweifle ich, dass die Abrechnung korrekt ist. Bitte geben Sie mir eine juristische Einschätzung des Sachverhaltes und ob ich hier generell juristische Hilfe nutzen sollte.  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten: Ich arbeite Ihre Fragen Punkt für Punkt zum besseren Verständnis ab.  Thema Schönheitsreparaturen: Bei dem leidigen und oft streitigen Thema Schönheitsreparaturen hat der BGH mit Urteil vom 18.03.2015 seine bisherige Rechtssprechung aufgegeben. Während er früher er die in dem Mietvertrag Ihres Großvaters vereinbarte Quotenabgeltungsklausel als zulässig erachtete sieht er das heute anders: Ich zitiere an der Stelle lediglich den Leitsatz:  Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch kann auch nicht in anteiliger Höhe - unabhängig davon, ob die Wohnung der Beklagten bei Mietbeginn renoviert oder unrenoviert übergeben worden war - auf die Quotenabgeltungsklausel in § 8 Abs. 3, 4 des Mietvertrags gestützt werden. Denn Quotenabgeltungsklauseln, die dem Mieter einer Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegen, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit der ihm durch eine weitere Formularbestimmung übertragenen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen endet, benachteiligen den Mieter nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von ihm verlangen, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen. (BGH Urteil vom 18.03.2015; Aktenzeichen: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20185/14" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.03.2015 - Abs. 8 ZR 185/14: Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheit...">Abs. 8 ZR 185/14/a> )  Hier ist die Rechtslage nunmehr eindueutig. Da die vereinbarte Klausel im MIetvertrag unwirksam ist, sind Sie auch nicht verpflichtet zu renovieren. Sie sollten sich expliziert auf das (sehr frische) Urteil berufen.    Was die Räumungsfrist betrifft dürfte diese viel zu kurz bemessen sein. Man muss sich vor Augen führen, dass die Erben zunächst einmal über den Tod des Betroffenen (in diesem Fall ihr Großvater) informiert werden müssen und sodann quasi mit der Nachricht direkt die Wohnung geräumt werden müsste! Ich stelle mir das schwierig vor in so einer emotional schwierigen Situation überhaupt an die Wohnung zu denken. Die Frist zur Räumung muss vielmehr angemessen sein. Man würde hier wohl an a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung">§ 564 BGB/a>  anknüpfen.   Dieser lautet:  'Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.'  Hier sehe ich einen Widerspruch zum Gesetz, der nicht aufgelöst werden kann.   Würde diese vertragliche Regelung nicht gelten käme a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung">§ 564 BGB/a>  zur Anwendung mit der Folge, dass die Erben und der Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht (Frist zur Ausübung des Kündigungsrechts ein Monat mit der ordentlichen Kündigungsfrist von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573d.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573d BGB: Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist">§ 573d BGB/a>  von drei Monaten). Bis dahin muss die Räumung (spätestens) erfolgen. Hier gingen die Parteien davon aus, dass die Miete weiter gezahlt werden soll (also die Erben in das Mietverhältnis eintreten) aber die Räumung sofort zu erfolgen hat. Geht man davon aus, dass Sie kein Interesse an der Nutzung der Wohnung haben und der Vermieter die Wohnung möglichst schnell weitervermieten möchte kann eine Frist zur Räumung grundsätzlich gesetzt werden. Sie ist allerdings aus den oben genannten Gründen viel zu kurz bemessen.   Für die Miete gilt etwas anderes: Die oben genannte Regelung spricht ja gerade davon, dass ordentlich gekündigt werden kann (innerhalb der Ausschlussfrist von einem Monat nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573d.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573d BGB: Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist">§§ 573d/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung">564 BGB/a> ), so dass (unterstellt Sie hätten unverzüglich nach Kenntnis des Todes Ihres Großvaters das Mietverhältnis gekündigt) sie ohnehin die Miete hätten zahlen müssen.   Nun zu den Kosten (jeder einzelne Posten):  - Zimmerrenovierung nicht geschuldet (siehe Ausführungen oben zur Frage der      Schönheitsreparaturen)  - Zimmerräumung ebenfalls nicht geschuldet (siehe Ausführungen oben).  - Nebenkostenabrechnung: geschuldet bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist (gesetzliches Leitbild)  - Miete: siehe Punkt oben (Nebenkostenabrechnung)  Hinsichtlich der ersten beiden Punkte (Zimmerrenoviertung und -räumung) sehe ich eine hohe Erfolgsschance die Kosten nicht übernehmen zu müssen. Ggf. müssten Sie zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche einen Anwalt vor Ort damit beauftragen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307, § 573d, § 564