Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, wir hatten am 01.08.13 eine Wohnung besichtigt, die uns zum Kauf angeboten wurde und von Lage, und Ausstattung/Größe der Wohnung zugesagt hat. Da sowohl wir als auch der Vertreter des veräußernden Bauträgers kurz darauf in Urlaub aufbrachen, wurde eine Reservierungsvereinbarung für die Wohnung aufgesetzt und man verblieb, die noch offenen Fragen nach dem Urlaub zu klären.  Da ich noch unerfahren in Sachen Immbilienfinanzierung bin, habe ich in die Reservierung aufnehmen lassen, dass diese vorbehaltlich einer Finanzierungszusage geschlossen wird.  Nach der Rückkehr aus dem Urlaub habe ich die offenen Fragen klären lassen und mit meiner Hausbank und anderen regionalen Banken Termine ausgemacht. 3 von 4 Banken rieten mir direkt von der Finanzierung ab, da die Wohnung Erbbaubelastet ist und nach Meinung der Bank einen zu hohen qm-Preis ansetzt.  Nur eine Bank WÜRDE unter für mich finanziell nicht tragbaren Bedingungen eine Finanzierung ermöglichen.  Nun meine konkrete Frage... Kann ich aus der Reservierungsvereinbarung ohne Kosten zurücktreten, da ich ja die Zusage der Bank explizit als Voraussetzung habe einsetzen lassen? Die Reservierungsvereinbarung liest sich für mich reichlich unkonkret.  Des weiteren wurde von uns bei Reservierung auch keine Reservierungsgebühr verlangt.  Hier der Auszug aus der Reservierungsvereinbarung:  Verstößt eine Partei gegen diese Vereinbarung ohne triftigen Grund, hat sie der anderen Partei Schadensersatz zu leisten. Die Reservierung erfolgt vorbehaltlich der Finanzierungszusage.  Die Geltendmachung eines Schadens bleibt vorbehalten, soweit im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages Maßnahmen ergriffen oder unterlassen, insbesondere anderweitige rechtliche Verpflichtungen eingegangen wurden. Den Parteien ist bewusst, dass der Schaden u.U. beträchtlich sein kann (Beispiele: Käufer schließt Kreditvertrag mit langer Laufzeit ab, kündigt Mietvertrag, kauft Einbauküche u.s.w., Verkäufer sagt einem Kaufinteressenten ab, der daraufhin anderweitig kauft).

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Ihre Frage beantworte ich gerne wie folgt:  Ein Anspruch des Bauträgers auf SchadenserS. kommt vorliegend möglicherweise aus Vertrag infrage. Die Reservierungsvereinbarung ist rechtlich als vertragliche Vereinbarung zu bewerten.Die Reservierungsvereinbarung in der vorliegende Form ohne Zahlung einer Reservierungsgebühr ist grundsätzlich wirksam möglich. Lediglich  Reservierungsvereinbarungen, die mit der Zahlung einer Reservierungsgebühr verbunden sind, sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam.  Ein vertraglicher Anspruch setzt aber stets voraus, dass ein Vertrag durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen geschlossen wurde.Die Klausel 'Die Reservierung erfolgt vorbehaltlich der Finanzierungszusage' stellt eine sogenannte aufschiebende Bedingung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/158.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 158 BGB: Aufschiebende und auflösende Bedingung">§ 158 Abs.1 BGB/a> .Daraus folgt, dass der Vertrag erst dann zustandekommt, wenn eine Finanzierungszusage vorliegt.  Die Frage ist daher, wann eine Finanzierungszusage im Sinne der vertraglichen Vereinbarung vorliegt. Wie Sie richtig sagen, ist die Klausel weit gefasst und bietet daher einen Auslegungsspielraum. Grundsätzlich gilt, dass die Auslegung von Verträgen gem. den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 BGB: Auslegung einer Willenserklärung">§§ 133/a>  und a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/157.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 157 BGB: Auslegung von Verträgen">157 BGB/a>  sich nach den Umständen des Rechtsgeschäfts, sowie nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte richten muss. Ich meine, dass man die Klausel durchaus so verstehen kann, dass eine Finanzierung gemeint ist, die für Sie als Käufer wirtschaftlich Sinn macht.Es ist schwer vertretbar, die Klausel im Sinne eines Zwangs zur Darlehensaufnahme unter jeglichen Bedingungen zu verstehen.  Hinzu kommt eine Erwägung im Hinblick auf die Beweisbarkeit: Der Bauträger, also der Verkäufer, kann nicht beweisen, ob und welche Angebote zur Finanzierung Sie erhalten haben.Er kann höchstens verlangen, dass Sie ihm Unterlagen einiger Kreditinstitute vorlegen, aus denen hervorgeht, dass Sie sich nach Finanzierungsmöglichkeiten erkundigt haben. Ich rate Ihnen für diesen Fall schlicht dazu, die eine Zusage, die Sie erhalten haben, nicht vorzulegen. Auf diese Weise umgehen Sie eine Auseinandersetzung über die Reichweite der Klausel. Wenn Sie also angeben, keine Finanzierung erhalten zu haben,ist mangels Eintritt der Bedingung ein Vertrag nicht zustandegekommen und Sie müssen und können nicht zurücktreten.  Zudem sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Reservierungsvereinbarungen dann beurkundungsbedürftig(müssen also notariell beurkundet werden), wenn Sie einem Vorkaufsrecht nahekommen.Ohne die übrigen Vertragsklauseln näher zu kennen, kann ich dies nicht abschließend beurteilen. Meines Erachtens spricht einiges dafür, hier die Beurkundungsbedürftigkeit anzunehmen. Das bedeutet, dass mangels einer notariellen Beurkundung (ich gehe davon aus, dass diese nicht erfolgt ist) der Reservierungsklausel diese wegen Formmangels nichtig ist.Folglich kann der Bauträger daraus keine Schadensersatzansprüche herleiten.  Sie haben also die angesprochenen zwei Möglichkeiten, sich gegen eventuelle Ansprüche des Bauträgers aus der Reservierungsvereinbarung zu verteidigen.    Ich hoffe,Sie haben nun einen Überblick über die Rechtslage und verbleibe mit freundlichen Grüßen,  Schröder Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 157, § 158, § 133