Frage: Wohnungseigentumsgesetz (WEG); Hausverwaltung rechnet Versicherungsschaden im Sondervermögen über WEG-Konto ab und verlangt von Eigentümern zum Ausgleich eines Fehlbetrages eine Sonderumlage  Sehr geehrte Damen und Herren, unsere Hausverwaltung hat in der Einladung zur Eigentümerversammlung auch die Unterlagen für die Jahres-Abrechnung beigefügt. Dieser war zu entnehmen, dass unter einer Kostenstelle 56xx ein Versicherungsschaden, nachweislich im Sondervermögen aufgetreten, der 2012 passiert sein soll und 2017 durch Zahlung der letzten Handwerkerrechnung abgeschlossen wurde, abgerechnet wird (ca. 5.500,00 Euro minus), also ein Fehlbetrag. Dieser wird anteilig als Sonderumlage auf jeden Eigentümer umgelegt. Außerdem hatte die Hausverwaltung einen Tagesordnungspunkt aufgeführt. in dem die diese ermächtigt werden sollte, einen Anwalt mit der Klärung 'Versicherungsschaden' und 'Kostentragung' zu beauftragen, der aber im Wege der Beschlussfassung abgelehnt wurde. Der Verwaltungsbeirat forderte vor der Beschlussfassung über die WEV-Abrechnung die Hausverwaltung (schriftlich) auf, die rechtswidrig aus Versicherungsfall im Sondervermögen eingestellten Kosten der Jahres-Abrechnung zu entnehmen, worauf diese wortreich erklärte, dass sie rechtens handle und die Eigentümer den Fehlbetrag ausgleichen müssten. Durch die Erklärungen der Hausverwaltung sichtlich irritiert, stimmten die Eigentümer bei der Beschlussfassung der Jahres-Abrechnung - einschließlich Kostenstelle 56xx zu!   Nach der Eigentümerversammlung wurde im Web recherchiert und festgestellt, dass die Hausverwaltung offensichtlich falsch liegt, was ihr auch durch Übersendung u.a. eines Merkblattes mitgeteilt wurde: 'howden CANINENBERG' mit Leitsatz „Die gelebte Praxis der Verwaltertätigkeit und die Rechtslage laufen häufig auseinander. Viele WEG-Verwalter wickeln die Schadensbeseitigung im Sondereigentum über das WEG-Konto ab. Damit machen sie sich ggf. strafbar, da sie Gelder der WEG veruntreuen, auch wenn die Versicherung den Gesamtbeitrag zurück erstattet'. Außerdem wurde auf entsprechende Beschlüsse KG Berlin, 09.10.1991 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=24%20W%201484/91" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 09.10.1991 - 24 W 1484/91: Verwalterpflichten bei Brandschaden am Wohnungseigentum; Pflicht...">24 W 1484/91/a>  und BayObLG, Beschluß vom 3. 4. 1996 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2Z%20BR%205/96" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 03.04.1996 - 2Z BR 5/96: Zur Pflicht des Verwalters, Schäden an einem Sondereigentum z...">2Z BR 5/96/a>  hingewiesen. Die Hausverwaltung 'stellt sich tot', das Ende der Anfechtungsfrist naht. - Es besteht weder in der Gemeinschaftsordnung noch im Verwaltervertrag eine Bevollmächtigung zur Abwicklung von Versicherungsschäden im Sondervermögen.  Fragen: Wie ist die tatsächliche Rechtslage? Ist eine Anfechtungsklage und / oder eine Anzeige wegen Veruntreuung von WEG-Geldern angezeigt?   !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  mangels Bevollmächtigung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/164.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 164 BGB: Wirkung der Erklärung des Vertreters">§§ 164 ff. BGB/a>  oder eines Beschlusses, nach dem die Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Eigenschaft als Versicherungsnehmerin die Geltendmachung des Entschädigungsanspruchs gegenüber dem Versicherer auch in Ansehung des Sondereigentums an sich gezogen hat (sogenannter Ansichziehungsbeschluss), war der Verwalter in der Tat grundsätzlich b>nicht/b> zuständig für die Abwicklung und Schadensbeseitigung am u>Sondereigentum/u>.   Die Abwicklung und Schadensbeseitigung am Sondereigentum obliegt vielmehr gem. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 Nr. 1 WEG/a>  grundsätzlich dem u>betroffenen Wohnungseigentümer/u>. Dies gilt auch dann, wenn das betroffene Sondereigentum vom Versicherungsschutz der von der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossenen Versicherung mit umfasst wird, so das Kammergericht in der von Ihnen zutreffend zitierten Entscheidung vom 09.10.1991 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=24%20W%201484/91" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 09.10.1991 - 24 W 1484/91: Verwalterpflichten bei Brandschaden am Wohnungseigentum; Pflicht...">24 W 1484/91/a> .  Der Verwalter ist lediglich für die Abwicklung von Versicherungsschäden u>im gemeinschaftlichen Eigentum/u> zuständig, a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/27.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 27 WEG: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters">§ 27 Abs. 1 Nr. 2, Nr. 5, Abs. 3 Nr. 4 WEG/a> . Für die Abwicklung von Schäden im Sondereigentum ist der Verwalter grundsätzlich nicht zuständig, sofern ihm in der Teilungserklärung oder im Wege eines Beschlusses die Sondereigentumsverwaltung übertragen wurde oder eben eine Vollmacht des Geschädigten vorliegt, was nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung vorliegend nicht der Fall ist.   Nur im Falle von Notmaßnahmen besteht eine entsprechende Pflicht des Verwalters. Ferner obliegt dem Verwalter die sofortige Schadensmeldung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/VVG/30.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 30 VVG: Anzeige des Versicherungsfalles">§ 30 VVG/a> . Da es sich zudem um eine Versicherung für fremde Rechnung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/VVG/44.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 44 VVG: Rechte des Versicherten">§ 44 VVG/a>  handelt, muss der Verwalter den betroffenen Wohnungseigentümer ferner bei der Geltendmachung der Ansprüche gegenüber der Versicherung auch unterstützen und ihm erforderliche Unterlagen bereitstellen, vgl. den von Ihnen ebenfalls zutreffend zitierten Beschluss des BayObLG 03.04.1996 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2Z%20BR%205/96" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 03.04.1996 - 2Z BR 5/96: Zur Pflicht des Verwalters, Schäden an einem Sondereigentum z...">2Z BR 5/96/a> . Der Wohnungseigentümer braucht zur Geltendmachung der Ansprüche gegenüber dem Versicherer nach a href="https://dejure.org/gesetze/VVG/44.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 44 VVG: Rechte des Versicherten">§ 44 Abs. 2 VVG/a>  die Zustimmung des Verbands der Wohnungseigentümergemeinschaft.  Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn im b>Versicherungsvertrag/b> vereinbart sein sollte, dass die Versicherung sich i>nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern auseinandersetzen/i> muss. In einem solchen Fall müsste dann ausnahmsweise doch u>der Verband und damit auch der für ihn handelnde Verwalter auch für das Sondereigentum handeln und nötigenfalls klagen/u>, Hügel/Elzer a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen">WEG § 21/a>  Rn. 112. Die nähere Prüfung des Versicherungsvertrags ist daher erforderlich.  Eine Untreue kommt dann in Betracht, wenn dem betroffenen Sondereigentümer entgegen dem gesetzlichen Treuhandverhältnis zum Sondereigentum der ihm zustehende Entschädigungsbetrag nicht zufließt, so der Beschluss des OLG Hamm vom 03.01.2008 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=15%20W%20420/06" target="_blank" class="djo_link" title="15 W 420/06 (2 zugeordnete Entscheidungen)">15 W 420/06/a> . Die Versicherungssumme ist keine Einnahme des Verbands und darf nicht auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden. Ist sowohl das Sondereigentum als auch das gemeinschaftliche Eigentum betroffen, was sehr häufig der Fall ist, zumal beispielsweise alle tragenden Wände zum Gemeinschaftseigentum zählen - näher zu den Eigentumsarten im Wohnungseigentumsrecht siehe meinen ausführlichen Beitrag unter a target="_blank" href="https://www.123recht.net/ratgeber/baurecht-architektenrecht/Eigentumsarten-im-Wohnungseigentumsrecht-__a158110.html">https://www.123recht.net/ratgeber/baurecht-architektenrecht/Eigentumsarten-im-Wohnungseigentumsrecht-__a158110.html/a> - so muss eine entsprechende Aufteilung erfolgen. Allein im Falle einer Verletzung dieser Treuepflichten gegenüber dem betroffenen Wohnungseigentümer wäre eine Strafanzeige denkbar. Eine Untreue gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern vermag ich hingegen nicht zu erkennen, zumal eine Beschlussfassung erfolgte.  Für die abschließende Beurteilung der Erfolgsaussichten einer gem. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/46.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 46 WEG: Veräußerung ohne erforderliche Zustimmung">§ 46 WEG/a>  binnen Monatsfrist und gegen alle übrigen Wohnungseigentümer unter Benennung des Verwalters als Zustellungsvertreter beim zuständigen Amtsgericht einzureichenden Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss ist es demnach in jedem Falle erforderlich, neben der Teilungserklärung und dem konkreten Beschluss (bei dem auch Verfahrensfehler und Formmängel vorliegen könnten) auch den u>Versicherungsvertrag/u> zu prüfen. Ich empfehle Ihnen, sich mit diesen Unterlagen unverzüglich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht u>vor Ort/u> zu wenden, um die Frist zu wahren. Über anwalt.de oder die Anwaltssuche des Deutschen Anwaltvereins unter https://anwaltauskunft.de/anwaltssuche können Sie leicht eine(n) solche(n) finden.  Sollte etwas unklar sein, so fragen Sie gerne nach, damit Sie auf jeden Fall rundum zufrieden mit dieser Beratung sind. Für das weitere Vorgehen wünsche ich Ihnen in jedem Falle viel Erfolg und alles Gute.  Mit den besten Grüßen  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 164