Frage: Hallo,  Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Die Wohnung ist vermietet  Der Mietvertrag ist unbefristet und auf 2 Jahre fest so das in den ersten 2  Jahre Mieter und Vermieter nicht kündigen können. Die 2 Jahre laufen im Mai 2017 aus.   Ich möchte die Wohnung verkaufen und habe einen Makler damit beauftragt. Der Makler hat derzeit immer wieder Besichtigungen.  Dadurch das der Mietvertrag frühestens zum Mai 2017 kündbar ist zur eigennutzung.  Der Makler hat immer wieder Kauf Interessenten  Die meisten Interessenten würden gerne nach der Frist selber einziehen zur eigennutzung.   Jetzt das Problem:  Der Mieter mischt sich in der Besichtigung immer negativ ein. Zu einem sagt er das er nicht zum Mai 2017 ausziehen wird und erst Anfang oder mitte 2018 Weil er seine Promotion hat also seine Dr. Arbeit schreibt und das es in Deutschland ein eindeutiger Härtefall ist im Falle einer Eigenbedarfsnmeldung. Der Mieter meint viele wären sich darüber nicht bewusst.  Meine Frage nun ist:  Hat der Mieter recht das er gesetzlich nicht ausziehen muss im Falle einer Eigenbedarfanmeldung des Eigentümers  Weil er seine Promotion macht.. Gilt das als Härtefall.. Obwohl er schon so lange davon wusste.?  wenn das nach seinen Äußerung ginge könnte der Eigentümer also erst einziehen wenn er fertig ist mit seiner Promotion?  und kann ich den Mieter abmahnen? Wenn er negativ sich äußert in den besichtigungstermine?  Ich kann das schwer nachvollziehen Darum bitte ich hier um Hilfe     

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Der Mieter kann nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  der Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn die Kündigung auch bei Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die nicht zu rechtfertigen ist.  Eine solche Härte kann sich auch aus einer beruflichen oder schulischen Situation ergeben oder aus einer Examenssituation. Die Promotion wird zum Teil als der Examenssituation ähnlich angesehen.  Die Promotion als solche ist jedoch noch kein Grund für eine besondere Härte.   Unter Umständen kann sich aber im Zusammenhang mit der Promotion eine besondere Härte ergeben.  Allerdings kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an.  Das kann einmal ein notwendiger Umzug kurz vor Abschluss der Promotion sein. Diesen Fall sehe ich hier eher nicht, weil der Mieter selbst insofern einen Zeithorizont bis Mitte 2018 äußert.  Zum anderen wird aber die Notwendigkeit von zwei Umzügen in verhältnismäßig kurzer Zeit (ein bis zwei Jahre) als besonderer Härtegrund angesehen. Der Hintergrund ist folgende Überlegung: wenn der Mieter erstmals nach Beendigung der Promotion eine Stelle annehmen wird, kann angenommen werden, dass er diese nur in einer anderen Stadt findet. Er müsste dann zweimal in kurzer Zeit umziehen, das wird als Härte angesehen. Dieser Härtegrund könnte bei Ihrem Mieter vorliegen. Es fehlen die Informationen, dies zu beurteilen.  Wenn tatsächlich eine Härte vorliegt, kann sich der Mieter auch trotz langer Kenntnis darauf berufen. Das Ende des Kündigungsverzichts laut Mietvertrag bedeutet ja nur, dass dann die gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten greifen, es bedeutete dagegen nicht ein automatisches Mietende.  In Anbetracht der ausgeprägt mieterfreundlichen Rechtsprechung der Amtsgerichte sollte man immer auf die mieterfreundlichste Auslegung der Sache vorbereitet sein.  Um abschließend etwas zum Vorliegen eines Härtefalls zu sagen, müsste man eigentlich zu der Sache noch mehr Informationen haben, zum Beispiel wie lange schreibt der Mieter schon an seiner Promotion und zu welchem Zweck macht er das und so weiter. Da Sie selbst aber die Eigenbedarfskündigung gar nicht erklären wollen, haben Sie keinen Anspruch darauf, dass er Ihnen diese Dinge mitteilt.  Sie können dem Mieter nicht verbieten, den Kaufinteressenten seine Auffassung zum Härtefall mitzuteilen. Eine Abmahnung scheidet von daher aus.  Das Risiko des Vorliegens des Härtefalls würde auf jeden Fall der neue Eigentümer tragen. Natürlich könnte der Mieter nicht ewig an seiner Promotion sitzen und sich dann aber gleichzeitig auf die Härte berufen. Wann genau diese Möglichkeit aber ausgeschlossen ist, hängt aber von den Umständen des Einzelfalls ab. Rechtsprechung oder Gesetze genau zu diesem Fall gibt es nicht.  Wie gesagt, das Risiko würde der Erwerber tragen. Er hat im Grunde auch erst die Handlungs- und Beurteilungsmöglichkeiten. Denn erst nach ausgesprochener Kündigung muss der Mieter die Härtegründe ausführlich darlegen.  Sie können den Mieter nicht abmahnen, es steht Ihnen aber frei ihn schriftlich darauf hinzuweisen, dass eine Promotion als solche noch keine besondere Härte darstellt und ihn auffordern das auch gegenüber den Erwerbern nicht mehr zu behaupten. Vermeiden Sie aber das Wort Abmahnung.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 574