Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir beabsichtigen ein Haus in einem Wochenendhausgebiet auf einem gepachteten Waldgrundstück vom jetzigen (Vor)pächter abzukaufen. Bei dem Haus handelt es sich um ein hochwertiges winterfestes erschlossenes Holzhaus mit Betonpunktfundamenten, Heizungsanlage, Kamin und ausgebautem Dachgeschoss. Für das Haus existiert eine gültige Baugenehmigung und es hat einen Verkehrswert von ca. 100.000 €. Der Pachtvertrag ist 2 Jahre alt, hat eine festgelegte Dauer von 10 Jahren und wird nach Ablauf der Frist jeweils 'stillschweigend' um ein weiteres Jahr verlängert. Zudem ist auch ein Vorkaufsrecht für den Pächter bei Grundstücksverkaufsabsichten des Verpächters fest geschrieben worden. In dem Vertrag ist jedoch eine Klausel festgelegt, die uns stutzig macht: 'Beide Vertragspartner haben das Recht, diesen Vertrag 6 Monate vor Ablauf zu kündigen, andernfalls verlängert sich die Pachtdauer stillschweigend jeweils um eine Jahr, falls nicht beiderseits der Wunsch besteht, einen neuen Vertrag auf längere Dauer abzuschließen. Bei der Beendigung der Pacht ist innerhalb einer Frist von 4 Wochen nach Vertragsbeendigung das Gebäude von dem Pächter zu entfernen'. Unserer Frage an Sie wären nun: 1) Ist so eine Klausel überhaupt rechtsgültig, bzw. kann ein Haus, welches ein wesentlicher Bestandteil des Grundstückes darstellt, innerhalb von 4 Wochen abgerissen werden dürfen? Muss bei einer Kündigung nicht dann ein entsprechender Mehrwertausgleich vom Verpächter ausgezahlt werden?  2) Ab wann ist ein Haus eigentlich wesentlicher Bestandteil eines Grundstückes, bzw. würden sie das betreffende Haus als solches bezeichnen? 3) Handelt es sich bei dem Pachtvertrag rechtlich um einen unbefristeten oder befristeten Vertrag (10 Jahre fest, aber mit stillschweigender Verlängerung)?   Vielen Dank schonmal und Beste Grüsse! 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:  1) Ist so eine Klausel überhaupt rechtsgültig, bzw. kann ein Haus, welches ein wesentlicher Bestandteil des Grundstückes darstellt, innerhalb von 4 Wochen abgerissen werden dürfen? Muss bei einer Kündigung nicht dann ein entsprechender Mehrwertausgleich vom Verpächter ausgezahlt werden?  Sofern das Holzhaus damals mit Zustimmung des Verpächters errichtet wurde, wäre mit dem Ende des Pachtvertrages an sich ein Mehrwertausgleich an den Pächter zu zahlen, da das Holzhaus die Pachtsache natürlich wertmäßig positiv beeinflusst.    Eine Rückbauklausel kann vertraglich aber vereinbart werden. Hier sollte vielleicht geklärt werden, wann das Holzhaus errichtet wurde und wer diesem zugestimmt hat.   2) Ab wann ist ein Haus eigentlich wesentlicher Bestandteil eines Grundstückes, bzw. würden sie das betreffende Haus als solches bezeichnen?  Hier liegt ein Betonfundament vor, so dass das Gebäude aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 BGB/a>  wesentlich mit dem Grundstück verbunden ist und nicht einfach abgebaut werden kann.   3) Handelt es sich bei dem Pachtvertrag rechtlich um einen unbefristeten oder befristeten Vertrag (10 Jahre fest, aber mit stillschweigender Verlängerung)?   Mit scheint ein befristeter Vertrag vorzuliegen, da explizit eine Laufzeit vom 10 Jahren vereinbart wurde. Die stillschweigende Verlängerung ist hier als Möglichkeit vereinbart, aber eben nicht gesetzt.   Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 94