Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, wir sind Makler und es geht um eine Provisionsforderung zum Verkauf eines Hauses.   Ich hatte ein Haus zum Verkauf in Immoscout durch Vermittlung eines Bekannten (der eine Allianzagentur führt)im Internet angeboten.   Intern war mit meinem Bekannten vereinbart, dass er die Besichtigungen durchführt und bei Erfolg einen Anteil der Provision erhalten würde, schriftlich existiert darüber nichtsin welcher Höhe und wieviel.   Das Objekt gehörte wiederum einer Bekannten seinerseits.   Nachdem sich nach fast einem Jahr Inseration ein Interessent und Käufer gefunden hat, der über meine Seite angefragt hatte und dem ich auch das Expose sowie diversen Schriftverkehr zur Abwicklung zukommen lies.  Nach Kontaktaufnahme u Besichtigung mit dem Käufer wollte mein Bekannten partou nicht mehr, dass einen Kontakt zu den Käufern herstelle,   mit dem Argument, da sich der Verkauf eh schon schwierig genug gestalten würde da das Haus zu der Zeit noch vermietet war und bei zu vielen mitsprechenden Leuten Unruhe aufkommen würde.   Ich habe mich auf dessen Aussage still verhalten und habe ihm die Gesprächsführung überlassen.   Auch wollte er auf keinen Fall meinen Notar der den KV Entwurf bereits gefertigt hatte bei der ich in der Maklerklausel verankert war, mit der Aussage ich würde ihn über den Tisch ziehen und hat somit einen anderen Notar gewählt der mir dann nicht mehr mitgeteilt wurde. Also war von hier ab schon geplant das ich aussen vor bin.  Nach unzähligen Anrufen bei Ihm im Büro die erfolglos blieben erreichte ich Ihn dann endlich am 07.12.2010 mit der Nachfrage wie jetzt der Sachstand  mit dem Haus sei, bekam ich die Antwort, er würde sich melden sobald es verbrieft wäre und war sehr kurz angebunden.   Aufgrund eines komischen Bauchgefühles nach ich daraufhin mit dem Käufer auf der mir dann mitteilte, dass die Vebriefung bereits Mitte Nov. vollzogen wurde und auch er  die Provision direkt an den Mitarbeiter bezahlt hätte, da dieser die Aussage getroffen habe, dass in Absprache mit mir nun alles über Ihn abzuwickeln wäre.   Somit haben wir dem Käufer daruf hingewiesen, dass der Hr......nur ein Mitarbeiter in unserem Haus ist und Sie die Re, an uns begleichen hätten müssen.  Dieser ist natürlich aus alle Wolken gefallen und zahlt die Re. nicht zweimal.   Die Rechnung wurde von uns trotzdem übersandt die natürlich nicht bezahlt wurde.   Wer muss nun die Provisionszahlung vornehmen, der Käufer oder der Mitarbeiter ?   Kann ich Strafanzeige wegen Unterschlagung stellen und welche Auswirkungen hat dies?  Wie hoch sind die Aussichten diesen Prozess zu gewinnen und zu meiner Provision zu gelangen und welche Unterlagen müssen vorliegen um alle Punkte erfüllt zu haben?   Leider habe ich nur den internen Schriftverkehr mit dem Käufer sowie die Anfrage über meine Firma und die zur Verfügung gestellten Bilder im Internet durch den Eigentümer, jedoch bestand kein schriflicher Auftrag zum Verkauf vom Eigentümer. Die Eigentümerin kenne ich nur vom Telefon. Vielen Dank für Ihre Information und Ihrerseits einen Kostenvoranschlag für die Beratung.   Bitte nur Anwälte die mit Maklerrecht vertraut sind !!!! 

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:  Als Makler bekommen Sie Ihre Provision zunächst  direkt vom Käufer des Objektes für die Vermittlung des Vertrages oder die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages, hier eines Grundstückkaufvertrages, da dieser Vertrag nach Ihrer Schilderung auch tatsächlich zustande gekommen ist. Denn der Hausverkauf wurde realisiert und zwar letztlich aufgrund Ihres Exposés und der weiteren von Ihnen geschilderten Korrespondenz mit dem Interessenten bzw. Käufer. Sie haben damit den Kaufvertrag vermittelt und können direkt von dem Käufer die Provision beanspruchen, so dass Ihre geschilderte Rechnungsstellung an diesen korrekt gewesen ist.   Der Käufer hingegen braucht nun aber nicht nochmals direkt an Sie zu leisten, denn er hat durch Zahlung an Ihren Bekannten den Provisionsanspruch mit Wirkung Ihnen gegenüber bereits erfüllt. Denn Sie haben dem Käufer gegenüber Ihren Bekannten schließlich als Ihren Mitarbeiter und damit im Rechtssinne Ihren Erfüllungsgehilfen deklariert, so dass die Zahlung aus Sicht des Käufers auch über diesen unmittelbar zu Ihren Gunsten und damit mit Erfüllungswirkung erfolgt ist. Der Käufer muss Ihnen gegenüber somit die Provisionszahlung nicht noch einmal vornehmen.  Vielmehr müssen Sie sich wegen der Zahlung der Provision nunmehr an Ihren Bekannten bzw. ausgegebenen Mitarbeiter wenden. Ich gehe zunächst davon aus, dass es sich bei dieser Beziehung nicht um ein Arbeitsverhältnis im klassischen Sinne handelte, anderenfalls das Einbehalten der Provision durch den Mitarbeiter bereits aus diesem Grund eine Verletzung der dem Arbeitgeber gegenüber bestehenden Treuepflicht darstellen würde. Es handelt sich aber nach Ihrer Schildrung zumindest im Verhältnis Ihrerseits zu Ihrem Bekannten um ein Auftragsverhältnis, da Ihr Bekannter nach der getroffenen Vereinbarung für Sie gegenüber dem Käufer bei der Vermittlung des Objektes tätig werden sollte. Aus diesem Verhältnis resultiert Ihreseits unmittelbar gegen Ihren Bekannten gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/667.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 667 BGB: Herausgabepflicht">§ 667 BGB/a>  ein Herausgabeanspruch hinsichtlich der von diesem entgegen genommenen und einbehaltenen Provision, welchen Sie im Zweifel auch gerichtlich durchsetzen können. Hierzu müssen Sie im Grunde nur Ihre Vermittlung (Expose, Schriftwechsel mit Käufer), den letztlich erfolgten Abschluss des Kaufvertrages sowie die Übergabe der Provision an Ihren Bekannten (dies dürfte spätestens durch Zeugenaussage des Käufers möglich sein) nachweisen können.   Daneben können Sie natürlich gegen den Bekannten, welcher die Provision einbehält, auch Anzeige wegen Unterschlagung stellen, insbesondere wenn dieser die Provision trotz entsprechender Aufforderung Ihrerseits nicht herausgeben will. Dies könnte zwar nur als zusätzliches Druckmittel gegenüber dem Bekannten dienen, ggf. reicht aber hier auch schon eine entsprechende Androhung für den Fall, dass dieser die Provision auf Ihre nun zu erfolgende Aufforderung hin nicht nach entsprechender Fristsetzung herausgibt.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Tag und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen   Thomas Joschko Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 667