Frage: Guten Tag,  ich beabsichtige, eine Neubauwohnung von einem Bauträger zu kaufen. Der im Vertrag angegebene Bauträger ist eine GbR, die aus zwei GmbH besteht. Nach Aussage des von mir beauftragten Notars ist es eher unüblich für Bauträger diese Rechtsform zu wählen, denn ein Nachweis der Existenz und der Vertretung einer solchen GbR wäre nach derzeitiger Rechtslage nicht möglich. Weder die Eintragung einer Vormerkung noch die Umschreibung des Eigentums auf den Erwerber würde diesen vor Rückübertragungsansprüchen schützen, falls die GbR nicht existiert bzw. nicht wirksam vertreten wurde.  Das könnte dazu führen, dass der Kaufvertrag auch nach Eigentumsumschreibung auf mich unwirksam wäre und ich sowohl das für die Wohnung gezahlte Geld, als auch die erworbene Wohnung verlieren könnte.   Stimmt diese Aussage? Oder hätte ich im Falle einer Unwirksamkeit des Kaufvertrags trotzdem die Möglichkeit, gegen die GbR bzw. ihre Gesellschafter rechtlich vorzugehen und die Rückerstattung des Geldes zu verlangen?  Vielen Dank im Voraus und freundliche Grüße   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:   Der Notar hat Recht, wenn er Sie darauf hinweist, dass eine GbR als Verkäuferin einer Immobilie nicht unproblematisch ist.   Anders als die GmbH ist die GbR nicht in einem Register eingetragen, so dass die Existenz und die Vertretungsberechtigung nicht sicher festgestellt und dem Grundbuchamt nicht in der notwendigen Form nachgewiesen werden können.  Für das Grundbuchverfahren ist eine neue Vorschrift (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/899a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 899a BGB: Maßgaben für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts">§ 899a BGB/a> ) eingeführt worden, die den guten Glauben an Existenz, Eigentümerstellung und Gesellschafterbestand sowie Vertretungsmacht schützt.  Das schuldrechtliche Geschäft und die Wirksamkeit der eingetragenen Auflassungsvormerkung werden damit aber nicht 'gerettet'. Das eröffnet das Risiko, dass die Eigentumsübertragung später wegen des nichtigen Kausalgeschäfts rückabgewickelt werden muss. Deshalb sind die Bedenken des Notars begründet und nachvollziehbar.  Durch entsprechende Vertragsgestaltungen können diese Risiken teilweise abgemildert werden. So kann mit einer Doppelverpflichtung der GbR und der Gesellschafter gearbeitet werden. Des weiteren kann an eine Abwicklung über Notaranderkonto und Auszahlung des Kaufpreises erst nach der Umschreibung des Eigentums gedacht werden.  Nicht alle Probleme lassen sich aber auf diesem Weg lösen. Es bleiben erhöhte Risiken, z. B. bei mitverkauften beweglichen Sachen, für die der § 899a BB nicht gilt und im Hinblick auf die Vormerkung (s. o.).  Auch wenn Sie im Ergebnis möglicherweise Schadensersatzansprüche oder sonstige Forderungen gegen die handelnden Personen haben könnten: Es dürfte schwierig sein, diese gegen die Gesellschafter durchzusetzen, insbesondere, wenn diese dann plötzlich zahlungsunfähig sind. Und bei einer GmbH als Gesellschafter der GbR besteht das Risiko, dass diese möglicherweise ein Stammkapital hat, dass zur Deckung der Forderungen bei weitem nicht ausreicht.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.   Mit freundlichen Grüßen aus Wunstorf  Anja Holzapfel -Rechtsanwältin-  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 899a