Frage: Guten Tag,  Meinen Nachbarn ist extrem laut. Sein Fernseher und Radio sind bei mir in der Wohnung deutlich hörbar. Es ist so laut, dass ich die Nachrichten mithören kann. Das geht so seit einige Jahre so. Da der Herr Alkoholiker ist, und man mit ihm nicht reden kann, haben wir auch schon einige male die Polizei gerufen und Anzeige erstattet. Die Hausverwaltung behauptet es sei notwendig ein Lärmprotokoll zu führen. Das haben wir mehrfach getan. Die Hausverwaltung behauptet, dieses Protokoll ist wertlos, da wir keine Zeugen haben. Nun kann ich schlecht 24/7 hier jemanden bei mir in die Wohnung sitzen haben, damit er den Lärm bezeugen kann. Was sind meine Optionen? Hat die Hausverwaltung recht?  Vielen Dank  Frank Govaere

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:    Nein, die Hausverwaltung hat nicht Recht, schließlich ist die Hausverwaltung keine Gerichtsinstanz die in solchen Fällen einfach die Beweislast verteilen kann.   Wenn der Lärm in dem von Ihnen geschilderten Ausmaß besteht können Sie die Miete nach schriftlich nachweisbarer Anzeige an den Vermieter bzw. die Hausverwaltung direkt mindern.    Sie haben gegen den Vermieter einen Anspruch, daß sich die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand befindet (§ 535 BGB):   „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.'    Zu dem vorgenannten vertragsgemäßen Zustand gehört auch ein Störungsschutz der den Schutz vor Lärmbelästigungen durch andere Mieter umfaßt.   Mit anderen Worten: Sie haben einen Anspruch gegenüber Ihrem Vermieter, daß dieser dauernde und übermäßige Lärmbelästigungen durch andere Mieter abstellt.    Sehr lautes Schreien, Fernsehen, Musik etc. das sich stark störend auf die Nachbarn auswirkt ist grundsätzlich untersagt, aber insbesondere in den Nachtstunden ist lediglich Zimmerlautstärke erlaubt.   Wenn der Vermieter auf Ihre nachweisliche Beschwerde hin untätig bleibt, haben Sie das Recht die Miete zu mindern.   Allerdings müssen Sie auch die Lärmbelästigung konkret darlegen, etwa durch ein möglichst aktuelles Lärmprotokoll und am besten durch Bestätigung von Zeugen – entweder Bekannte von Ihnen, oder andere Mieter im Haus. Es sind jedoch keine Zeugen „rund um die Uhr' für diese Darlegung erforderlich.    Der Vermieter bzw. die zuständige Hausverwaltung  kann dann verpflichtet sein, den störenden Mieter abzumahnen und ggf. zu kündigen, wenn der Lärm nicht abgestellt wird und sich insbesondere während der Nachtruhe fortsetzt.   Setzen Sie in einem Brief – am besten per Einwurf/Einschreiben- Ihrer Hausverwaltung eine Frist von 2 Wochen zur Beseitigung des übermäßigen Lärms durch den Nachbarn und kündigen Sie in dem Schreiben gleichzeitig an, daß Sie für den Fall der fortgesetzten Lärmbelästigung die Miete um den Betrag Abs. 10 mindern werden.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.   Mit freundlichen Grüßen   Thomas Mack Rechtsanwalt   

Relevante Paragraphen: § 535