Frage: Guten Tag,  seit 1997 besitze ich eine Garage in einem Garagenkomplex welcher auf Pachtgrund steht. Wegen eines Versehens zahlte ich für 2008 und 2009 meine Pacht nicht. Dadurch dass ich nie angemahnt wurde, ist mir das auch entgangen, da es sich um eine Jahreszahlung handelt und ich selten in der Garage bin. Jetzt soll ich binnen 14 Tagen alles geleert und die Schlüssel abgegeben haben.  Haben die das Recht dazu? Ich habe Einspruch erhoben und das Geld umgehen bezahlt.  Danke für Antwort

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller/in,  vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzten kann, sondern ausschließlich den Zweck hat, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.  Nun zu Ihrer Frage, welche ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:  Vorliegend gehe ich nach Ihrer Sachverhaltsschilderung davon aus, dass es sich hier um einen Pachtvertrag gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§§ 581 ff. BGB/a>  handelt und Ihnen insoweit außerordentlich aus wichtigem Grund gekündigt worden ist.  Insoweit findet über a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 Abs. 2 BGB/a> , die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  Anwendung. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) kann außerordentlich gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Vorliegend waren Sie mit zwei Zahlungen in Verzug. Daher konnte Ihnen zunächst außerordentlich gekündigt werden, da ein erforderlicher wichtiger Grund zum Zeitpunkt der Kündigung vorgelegen hat.  Fraglich ist jedoch, ob Ihnen vorliegend nicht hätte vorher abgemahnt werden müssen. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 BGB/a>  sieht bei Vertragsverletzungen grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung vor. Jedoch gilt dies gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB/a>  nicht, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. Vorliegend sind Sie, wie bereits festgestellt, mit der Zahlung in Verzug. Daher kann Ihnen außerordentlich gekündigt werden. Eine Abmahnung bedurfte es nicht.  Trotzdem bin ich in Ihrem Fall der Ansicht, dass die außerordentliche Kündigung rechtsmissbräuchlich gewesen sein könnte. So kann nach der Rechtsprechung im Einzelfall eine Abmahnung geboten sein, wenn Anhaltspunkte für eine Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit fehlen und die Zahlungsverzögerungen ausschließlich auf dem Verschulden eines Dritten beruht (vgl. Düss a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%2004,%20786" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 25.03.2004 - 10 U 109/03: Zum Erfordernis der Abmahnung eines gewerblichen Miet...">NZM 04, 786/a>  mwN, Karlsr a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%2003,%20945" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Karlsruhe, 10.12.2002 - 17 U 97/02: Gewerberaummietvertrag: Fristlose Kündigung wegen fortl...">NJW-RR 03, 945/a> ) oder der Verzug im Verhältnis zur bisherigen Vertragsdauer und Erfüllung unbedeutend ist (vgl. Düss a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%2002,%20818" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 28.03.2002 - 10 U 17/01: Abmahnungspflicht des Vermieters vor Kündigung">ZMR 02, 818/a> ). Hier sind Sie bereits seit 1997 Pächter der Garage. Folglich ist eine gewisse Vertragsdauer bereits anzunehmen. Insoweit müsste jedoch geklärt werden, aufgrund welchen Versehens nicht gezahlt worden ist.  Ferner muss auch geklärt werden, wie lange der Verpächter mit der Kündigung gewartet hat. Hat nämlich der Vermieter nach dem Entstehen des Kündigungsrechts längere Zeit zugewartet, so kann es rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Vermieter ohne Abmahnung kündigt.  Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben und stehe Ihnen gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen   André Neumann  Rechtsanwalt Dipl. Jur. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 581, § 543