Frage: Guten Tag,  wir sind am 31.03.08 aus einer Mietwohnung ausgezogen und haben für die Betriebskostenabrechnug 2007 ein Guthaben von 495€.  Wir wollten nach Auszug unser Bankbürgschaft (Mietkaution) zurück haben und bekamen mit der Bankbürgschaft am 31.03.08 folgenden Brief von unserem Vermieter:  Die Kosten im Energiebereich haben sich fast verdoppelt und sind im Wirtschaftsplan 2008 berücksichtigt. Da Sie Ihre Bürgschaft sofort beanspruchen, werden wir mit der Betriebskostenabrechnung 2008 das Guthaben aus 2007 aufrechnen.  Wir sind davon ausgegangen das mit der Endabrechnung (für die 3 Monate 2008) die wir jetzt bekommen haben uns die vollen 495€ als Guthaben angerechnet wird.  Fakt ist, er hat uns jetzt 230€ von unserem Guthaben abgezogen nur weil wir unsere Bürgschaft gleich nach dem Auszug zurück verlangten. Dazu muß ich noch sagen das keinerlei Schäden oder Nachforderungen an uns offen waren/sind. Der Vermieter hatte die Wohnung vollkommen abgenommen.  Dazu kommt das er uns (ohne das wir bei der Ablesung dabei waren) für 1200 Liter Heizöl für die Heizung - für nur 3 Monate- berechnet hat. Das Jahr davor (gleiche Personenzahl) haben wir im ganzen Jahr 1300 Liter verbraucht.  Ist es richtig? Darf er so verfahren?                

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.  Grundsätzlich muss der Vermieter die Kaution dann zurückgeben, wenn der Mietvertrag beendet ist und die Wohnung ordnungsgemäß übergeben worden ist.  Soweit aber noch mögliche Nachzahlungen aus künftigen Betriebskostenabrechnungen im Raume stehen hat der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht. Auch wenn diese Forderungen noch nicht entstanden und damit auch noch nicht fällig sind. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2071/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.01.2006 - Abs. 8 ZR 71/05: Umfang der Mietkaution">Abs. 8 ZR 71/05/a> .  Der BGH führt in diesem Urteil ausdrücklich aus, dass der Vermieter die Kaution noch für demnächst zu erwartende Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen als Sicherheit behalten darf.  Da Ihr Vermieter Ihnen Ihre Bürgschaft sofort ausgehändigt hat, hat er von seinem Aufrechnungsrecht Gebrauch gemacht. Eine Aufrechnung ist immer dann zulässig, wenn sich gleichartige fällige Forderungen gegenüberstehen. Die Voraussetzungen der Aufrechnung ergeben sich im Wesentlichen aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/387.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 387 BGB: Voraussetzungen">§ 387 BGB/a> . Beide Forderungen müssen gleichartig sein und im Gegenseitigkeitsverhältnis zwischen denselben Personen stehen. Die Gegenforderung muss fällig sein, die Hauptforderung muss lediglich erfüllbar sein (nicht notwendig bereits fällig).   Wenn also in Ihrem Fall die Forderung aus der Abrechnung 2008 schon fällig, bzw. erfüllbar war, so konnte der Vermieter seine Nachforderung mit Ihrem Auszahlungsanspruch verrechnen.  Unabhängig hiervon stellt sich die Frage, ob die vom Vermieter ermittelte Nachzahlung tatsächlich richtig ist. Diesbezüglich rate ich Ihnen zur Einsichtnahme in die entsprechenden Abrechnungsunterlagen, insbesondere die Heizölrechnungen und Messprotokolle. Bei Bedarf können Sie sich auch an den Mieterschutzbund wenden.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 387