Frage: Vor 3 Jahren hat meine Mutter eine Wohnung in einem Altbau Reihenhaus angemietet, die teilsaniert war (Ölheizung, Sanitär, Elektro). Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut und nicht gedämmt. Das Gebäude steht unter Denkmalschutz. Die Fenster sind einfach verglast und altersbedingt völlig verschlissen und lassen sich teilweise nicht mehr öffnen bzw. schliessen. Die Vermieterin hat dazu im Mietvertrag den Passus 'Die Fenster werden demnächst erneuert' eingesetzt. Mehrmaliger Schriftwechsel mit der Vermieterin mit der Forderung nach Abhilfe wurde von dieser immer hinhaltend beantwortet. Nun haben wir am Anfang des Jahres Abhilfe verlangt bis zum Beginn der Heizperiode unter Androhung einer Mietminderung. Schriftlich erklärt die Vermieterin darauf, meine Mutter habe den Zustand der Fenster bei Abschluss des Mietvertrages gekannt und somit akzeptiert. Meine Mutter fühlt sich arglistig getäuscht. Können wir die Mietminderung vornehmen oder sollten wir Abhilfe einklagen?   

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Minderungsansprüche stehen dem Mieter nicht zu, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel der Sache kennt. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann  er Mietminderungs- und Schadensersatzansprüche nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536b BGB: Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme">§ 536 b BGB/a> ).  Wenn Ihre Mutter bei Vertragsschluss bzw. bei Annahme der Sache 2005 Kenntnis von der Mangelhaftigkeit der Fenster hatte, wäre eine Mietminderung insoweit ausgeschlossen. Ihre Mutter hat sich nach Ihrem Sachvortrag bei Übergabe der Mietsache auch nicht Minderungsrechte vorbehalten. Bei Mietzahlungen ohne Vorbehalt über längere Zeit kann insoweit auch Verwirkung eingetreten sein (vgl. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%202003,%20153" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 30.07.2002 - 24 U 200/01: Haftung für Abs. 1000ängel der Mietsache; konkludenter Verzic...">NJW-RR 2003, 153/a> ).  Die Aussichten Ihrer Mutter in dieser Angelegenheit bewerte ich daher als wenig erfolgversprechend.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen. Einstweilen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt -  Hamburg 2008 info@kanzlei-roth.de www.kanzlei-roth.de Tel. 040/317 97 380 Fax: 040/31 27 84 Johannisbollwerk 20 20459 Hamburg  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 536b