Frage: Ich habe im Jahr 2002 eine Eigentumswohnung in einem 8-Familienhaus erworben. Die unter mir liegende Wohnung wurde 2004 zusammen mit dem im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrecht an einem Gartenanteil an einen neuen Eigentümer verkauft.  Bei der unter mir liegenden Wohnung handelt es sich um eine Souterrainwohnung. Ich konnte quasi ebenerdig auf einen wunderschön bewachsenen und grünen Hang blicken.   Die Eigentümer haben ohne Abstimmung mit der Eigentümergemeinschaft bzw. ohne Antrag oder Beschluß in einer Eigentümerversammlung den Hang abgetragen und eine Terrasse gebaut. Meine Reklamationen an den Eigentümer, die Hausverwaltung und in der darauf folgenden Eigentümerversammlung die Baumaßnahmen einzustellen wurden nicht akzeptiert. Es folgte lediglich ein Schreiben der Hausverwaltung, dass Baumaßnahmen künftig in einer Eigentümerversammlung zu beschließen sind. Die Baumaßnahmen wurden abgeschlossen.  Können Sie mir bitte mitteilen wie ich vorgehen kann um die Umbaumaßnahmen rückgängig machen zu lassen.  Welche Rechte und Pflichten hat/hatte in diesem Fall die Hausverwaltung? Kann ich über die Hausverwaltung den Rückbau erwirken oder benötige ich hierfür ggf. Rechtsbestand? Laut Aussage Hausverwaltung muss ich den Fall mit dem Eigentümer direkt klären.  Welche Rechte habe ich? Wie kann ich vorgehen um diese zu erwirken? Habe ich ggf. ein Recht auf Schadensersatz?  Ich bedanke mich für Ihre Unterstützung bei der Beantwortung der Fragen im voraus.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage.  Das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche berechtigt den Eigentümer nicht mit der Fläche völlig nach Belieben zu verfahren. Entscheidend ist, ob es sich bei den baulichen Maßnahmen um sog. bauliche Veränderungen handelt. Diese greifen in das Gemeinschaftseigentum ein und verletzten die Rechte der anderen Eigentümer nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/15.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 15 WEG: Gebrauchsregelung">§ 15 Abs. 3 WEG/a> . Bei der Gartengestaltung gibt es umfangreiche Rechtsprechung, es hängt immer davon ab, ob der Charakter der Fläche stark verändert wird, was nach Ihren Angaben der Fall wäre, schon durch das Abtragen des Hügels.  Die Anlage einer Terrasse auf dem Gartenteil mit vereinbartem Sondernutzungsrecht sind bauliche Veränderungen und benötigen grundsätzlich die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft(BayObLG, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2Z%20BR%2099/97" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 25.11.1997 - 2Z BR 99/97: Unzulässige bauliche Veränderung in Wohnanlage - Beseitigung...">2Z BR 99/97/a> , WE 1998, 392; BayObLG, 2Z  BR 58/94, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201995,%20395" target="_blank" class="djo_link" title="NJW-RR 1995, 395 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW-RR 1995, 395/a> ). Da es an einem entsprechenden Beschluss fehlt, können Sie selbst aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a>  Beseitigung dieses rechtswidrigen Zustandes verlangen.  Dies Hausverwaltung hätte erkennen müssen, dass derartige Maßnahmen nicht ohne förmliche Zustimmung erfolgen können, für die Beseitigung sind aber nur die betroffenen Eigentümer zuständig. Die Aussage der Verwaltung ist also zutreffend, Sie müssen mit anwaltlicher Hilfe den Rückbau durchsetzen. Wenn der andere Eigentümer die Terrasse nach Aufforderung nicht beseitigt, können Sie Klage auf Rückbau erheben. Im Verfahren beteiligt das Gericht dann alle anderen Eigentümer und die Verwaltung, diese werden beigeladen, der Kläger sind aber nur Sie, es sei denn, Sie finden Mitstreiter unter den Eigentümern.   Sie sollten dringend einen Anwalt beauftragen. Bitte bedenken Sie, dass diese Einschätzung vorläufig ist, ob eine Baumaßnahme eine bauliche Veränderung ist muss immer im Einzelfall geklärt werden, die Gerichte nehmen bei Verfahren das Grundstück häufig selbst in Augenschein bzw. verlangen Lichtbilder. Generelll gilt aber, dass eine Terrasse nicht ohne Ihre Zustimmung errichtet werden konnte.    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1004