Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  hier taucht ein Problem auf, welches ich denke nicht so häufig erscheint. Ein Mieter einer Eigentumswohnung wurde auf Grund nach einer Folge mehrerer Probleme auf Grund von Eigenbedarf gekündigt. Nach einer Abfolge mehrerer Gerichtsverfahren, die er verlor, erfolgte der Titel an den Vermieter - quasi, es bedeutet er muss raus. Nun hat aber der Mieter schnell alle Außenstände bezahlt sowie diverse Mieten im voraus und meint nun, bis dahin habe ich bezahlt und solange bleibe ich auch drin.  Wie ist jetzt weiter zu verfahren, dass die Räumung halbwegs kostengünstig für den Vermieter über die Bühne läuft? Überzahlte Mieten zurücküberweisen, auch wenn der Mieter die Kaution bis zum heutigen Tag nicht gezahlt hat? Und desweitern, Gerichtsvollzieher ist klar, aber die kostengünstige Variante auf  Mietpfandrecht ist ja nun leider nicht möglich, oder doch? Er hat ja bis auf die Kaution, keinerlei Schulden - aber dafür 'überzahlte' Mieten oder gibt es noch andere Alternativen?  

Antwort: Guten Abend,  ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:  Sie haben gegen den Mieter ein (unterstellt rechtskräftiges) Räumungsurteil, dessen Vollziehbarkeit er nicht durch Zahlung der rückständigen Miete beseitigen kann. Soviel schon mal vorweg.  Sie sollten die Mieten, soweit diese Ihre bestehenden Miet- und Kostenansprüche überschreiten, zurücküberweisen und dem Mieter zugleich schriftlich mitteilen, dass Sie der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprechen.  Die sog. Berliner Räumung, bei der Sie die Zwangsvollstreckung auf Herausgabe der Wohnung beschränken und an den beweglichen Sachen ein Vermieterpfandrecht geltend machen, lt. BGH vom 17.11.2005, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 1%20ZB%2045/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 17.11.2005 - Abs. 1 ZB 45/05: Räumung der Wohnung bei Geltendmachung eines Vermieterpfandrechts">Abs. 1 ZB 45/05/a>  grundsätzlich zulässig, setzt voraus, dass Sie eine Forderung gegen den Mieter haben, deretwegen Sie ein Vermieterpfandrecht geltend machen können.  Ihr Problem besteht nun darin, dass der Mieter alle bestehenden Forderungen und sogar auch zukünftige bezahlt hat, so dass möglicherweise kein Vermieterpfandrecht besteht, das Sie als Grundvoraussetzung für die Berliner Räumung geltend machen müssen.  Nach Ihrer Schilderung, genaue Zahlen geben Sie nicht an, kann es also sein, dass Sie keine Forderung aus dem Mietverhältnis haben, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562 BGB: Umfang des Vermieterpfandrechts">§ 562 BGB/a> .  Sollte dies so sein, müssen Sie eine normale Räumung beantragen und den ggf. erhöhten Kostenvorschuss zahlen.  Ich empfehle Ihnen, mit dem zuständigen Gerichtsvollzieher Kontakt aufzunehmen und die Frage des weiteren Vorgehend abzuklären.   Mit freundlichen Grüßen   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 562