Frage: Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft wurde die Nebenkostenabrechnung für das letzte Jahr  durch den Verwalter erstellt. Nach Erstellung und Versandt an die Eigentümer wurde der Verwaltung mitgeteilt, dass Schneeräumkosten gesamtheitlich durch die Eigentümergemeinschaft bezahlt und nach Miteigentumsanteile umgelegt in die Nebenkostenabrechnung eingestellt wurden. Die Schneeräumkosten beziehen sich ebenso auf die Räumung der im Sondernutzungsrecht befindlichen Außenstellplätze.  Gemäß Teilungserklärung hat die Kosten für die Instandhaltung der Stellplätze der jeweilige Sondernutzungsberichtigte zu tragen.  Die Beauftragung der Räumung der Stellplätze ist bei einem Verwalterwechsel durch den Verwaltungsbeirat erfolgt.   Die Verwaltung erläutert diesen Sachverhalt auf der Eigentümerversammlung und stellt fest, dass bei der aktuellen Abrechnungen Kosten durch die Gemeinschaft getragen wurden, welche die Sondernutzungsberichtigte zu tragen hätten. Die Verwaltung stellt explizit klar, dass die Nebenkostenabrechnung falsch ist und keine Beschlussfassung über die Abrechnung bzw. Abrechnungsspitze erfolgen soll. Die Verwaltung schlägt die Neuerstellung der Abrechnung vor, sowie Einstellung der effektiven Kosten für die Stellplatzräumung in die Abrechnung der Berichtigten.   Nach Beratung durch die Gemeinschaft wird der Antrag gestellt, die wissentlich falsche Abrechnungsspitze zu genehmigen. Die Verwaltung weist darauf hin, dass dieser Beschluss nichtig, bzw. zumindest anfechtbar ist.  Die Abstimmung erfolgt laut Mehrheitsbeschluss mit einer Stimme dagegen. Der Antrag wurde mehrheitlich genehmigt.   Im Falle einer Beschlussanfechtungsklage eines/r Eigentümers, könnte hierbei die Verwaltung aufgrund Erstellung einer falschen Nebenkostenabrechnung haftbar gemacht werden?   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich kann die Eigentümergemeinschaft die Verwaltung dafür haftbar machen, dass sie eine falsche Abrechnung erstellt hat.   Die Frage sollte nicht lauten, ob sie es kann, sondern in welchem Umfang sie es kann.   Ordnungsgemäßes verhalten wäre, die Abrechnungsspitzen nicht zu genehmigen, die Verwaltung erstellt eine neue korrekte Abrechnung. Danach wird eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen und auf dieser werden dann die korrekten Abrechnungsspitzen beschlossen.   Für die dadurch entstehenden Kosten, Gehalt des Mitarbeiters der Verwaltung, der die Abrechnung korrigiert, Porto für die zu versendenden Einladungen, Miete für den Versammlungsraum u.s.w. kann die Verwaltung haftbar gemacht werden. § 280 BGB.   Für die Gerichts- und Anwaltskosten der Anfechtungsklage kann die Verwaltung jedoch nicht haftbar gemacht werden. Denn dafür ist die Verwaltung nicht verantwortlich. Sie hat die Eigentümerversammlung über den Fehler informiert und eine sachgerechte Lösung des Problems vorgeschlagen.   Dass es die Versammlung trotzdem falsch gemacht hat, ist der Verwaltung nicht zurechenbar. Hier kann die Eigentümergemeinschaft nur die Eigentümer haftbar machen, die den falschen Abrechnungsspitzen zugestimmt haben.   Allerdings muss die Verwaltung im Protokoll festhalten, wer dafür und wer dagegen gestimmt hat. Hat sie nur protokolliert, eine Gegenstimme ohne festzustellen, wer dagegen gestimmt hat, ist dies ein weiterer Fehler der Verwaltung. Dann kann es passieren, dass niemand sich mehr daran erinnern kann, wie die anderen gestimmt haben, aber jeder von sich behauptet, dass er gegen die Genehmigung gestimmt hat und deshalb nicht mit den Kosten belastet werden darf.   Wenn sich dann der Sachverhalt nicht aufklären lässt, wird die Verwaltung dafür haften müssen, dass sie das Protokoll nicht ordentlich geführt hat.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 280