Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, ich möchte eine Doppelhaushälfte verkaufen, habe auch einige Interessenten. Bevor ich nun denen absage, die nicht zum Zuge kommen werden, möchte ich mit dem potentiellen Käufer einen wie auch immer gearteten Vorvertrag (möglichst nicht notariell) abschließen. Ich möchte vermeiden, dass der Käufer kurz vor Schluss noch abspringt und ich keinen Käufer mehr habe. Welche Möglichkeiten habe ich hier ? Vielen Dank im Voraus. MfG Ulrich Fürst

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:  Sofern Sie eine feste Kaufabsicht eines potentiellen Interessenten absichern wollen, sollten Sie mit diesem wie geplant einen entsprechenden Vorvertrag über den Kauf der Doppelhaushälfte abschließen. In einem solchen Vorvertrag können Sie unter anderem Sanktionen wie z.B. SchadenserS. vereinbaren, soweit der Interessent später gegen seine Kaufabsicht verstoßen sollte. Ferner empfiehlt es sich, darin auch schon die Aufnahme bezüglich zu vereinbarender Folgen im Falle eines Rücktritts sowie zum geplanten Abschlusszeitpunkt  des späteren Hauptvertrages und die Höhe des avisierten Kaufpreises nebst Zahlungsmodalitäten vorzunehmen.   Wenn Ihr potentieller Vertragspartner dann den späteren Notarkaufvertrag doch nicht unterschreiben will, kann er hierdurch gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 2 BGB/a>  zum ErS. des Ihnen entstandenen so genannten Vertrauensschadens verpflichtet werden. Als entsprechende vorvertragliche Pflichten kommen dabei auch die Pflicht, bestehende Rechtsgüter des Verhandlungspartners vor Entsteheung eines Schadens zu bewahren sowie Obhuts-, Aufklärungs- und Mitwirkungspflichten in Frage. Dies ist dann ein Fall der juristischen „culpa in contrahendo' in Form des grundlosen Abbruchs von Vertragsverhandlungen, da zuvor in zurechenbarer Weise das Vertrauen in das Zustandekommen des Vertrages geweckt worden ist. Es ist dafür erforderlich, dass möglichst schon im Vorvertrag die Kaufabsichten und alle damit verbundenen Zusagen als sicher deklariert werden,   Ein solcher aufgezeigter Schadensersatzanspruch für den Abbruch von Vertragsverhandlungen kann aber bei einem geplanten Hausverkauf wegen der späteren notariellen Beurkundungsbedürftigkeit des Verträges eventuell problematisch werden, sofern der Vorvertrag nicht selbst auch notariell beurkundet wird. Insoweit wird in der Rechtsprechung nämlich auch die Ansicht vertreten, dass anderenfalls schon eine zu weit gehende Bindung ohne formgerechten Abschluss bestünde. Um im Ergebnis daher die gewünschte Bindung der Interessenten mit entsprechender Schadensersatzverpflichtung bei Verstoß sicher herbeizuführen, würde ich Ihnen vorsorglich schon eine notarielle Beurkundung des Vorvertrages und möglichst auch damit verbunden zugleich die Eintragung einer Vormerkung ins Grundbuch zugunsten des jeweiligen Kaufinteressenten empfehlen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich Ihnen noch einen erfreulichen und erfolgreichen Tag und verbelibe  Mit freundlichen Grüßen   Thomas Joschko Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311