Frage: Hallo,  meine Frau und ich haben vor 12 Jahren ein Zweifamilienhaus (EG und OG) gekauft. Eine Verwandte hat dazu zuvor ihr eigenes Haus an meine Frau verschenkt, um finanziell zu helfen und die Erbschaftsteuer zu senken. Deshalb haben wir der Verwandten ein lebenslanges Wohnrecht auf das Erdgeschoss und Mitnutzungsrecht im Keller und Garten mittels eines Wohnungsrecht-Vertrages im neuen Haus ermöglicht. Da nun die Verwandte krank wird, möchte diese ausziehen und die Wohnung selbst vermieten.  Ist dies zulässig oder darf dies nur der Eigentümer, also meine Frau und ich? Oder haben wir Mitspracherecht? Darf ich im Falle des Auszuges die Wohnung selbst vermieten oder nutzen? Selbstverständlich wird, sofern die Verwandte zurückkommen möchte, die Wohnung ihr wieder überlassen.  Im Vertrag ist folgendes erwähnt: Das Wohnungsrecht umfasst unter Ausschluss des Eigentümers die Wohnung im Erdgeschoss. Ein Recht zur Mitbenützung besteht, ausser an dem zum Zugang und zur Ausübung des Wohnungsrechts erforderlichen Grundstücks- und Gebäudeteilen auch hinsichtlich des gesamten UG und des gesamten Gartens. Der Berechtigte ist befugt, Familienmitglieder, Lebenspartner, Besucher sowie die zu seiner standesgemässen Bedienung und Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen. Darüber hinaus darf die Ausübung dritten Personen nach dem freien Ermessen des Berechtigten überlassen werden. Auch sind die Unterhaltungskosten darin geregelt, gewöhnliche Kosten trägt Berechtigte, aussergewöhnliche Grundsstückseigentümer. Die privatrechtlichen Kosten und öffentlichen Abgaben trägt die Berechtigte.         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Aufgrund der vertraglichen Vereinbarung ist Ihre Verwandte berechtigt, die Ausübung des Wohnungsrechts einem anderen zu überlassen, weil die Überlassung an Dritte in dem Vertrag gestattet worden ist. Dies schließt die Vermietung an die in der Vereinbarung genannten Dritten nur ausnahmsweise mit ein. Dies setzt nach der Rechtsprechung eine existenzbedrohende Notlage des  Wohnungsberechtigten voraus. Von einer derartigen Notlage haben Sie jedoch nichts berichtet, so dass insoweit nur eine Überlassung des Wohnrechts gestattet ist.  Wenn Ihre Verwandte die Wohnung einem Dritten überlässt, können Sie selbst nicht mit einem weiteren Dritten ein Mietverhältnis begründen.  Der Dritte seinerseits erwirbt durch die Überlassung Ihrer Verwandten kein dingliches Recht und keinen Anspruch gegen Sie als Eigentümer, sondern lediglich eine Einwendung im Falle einer Unterlassungsklage nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§§ 1004/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1027.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1027 BGB: Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit">1027 BGB/a> .  Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn Ihre Verwandte auszieht, ohne von ihrem Überlassungsrecht Gebrauch zu machen. Dann könnten Sie ohne weiteres weitervermieten.  Sollte Ihre Verwandte nicht mehr in der Lage sein, das ihr eingeräumte Wohnrecht selbst auszuüben, sind  Sie berechtigt, die Weitervermietung der Wohnung an Dritte zu untersagen.   Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt -  Hamburg 2007 info@kanzlei-roth.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1004, § 1027