Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir benötigen Beratung beim Umgang mit einem Mieter einer Gewerbeimmobilie.  Das Mietverhältnis begann 2015 und sollte entsprechend dem Mietvertag bis 2018 bestehen. Aktuell ist der Mieter 2 Monatsmieten im Rückstand, laut Mietvertrag besteht nun die Möglichkeit der fristlosen Kündigung. Der Mieter ist nicht erreichbar und scheint sein Geschäftsbetrieb eingestellt zu haben, eine Insolvenz des Mieters ist abzusehen.  Für uns stellen sich folgende Fragen im Umgang mit dem Mieter: Wie beenden wir das Mietverhältnis am besten? Sollten wir bei einer fristlosen Kündigung sofort die Restmiete der gesamten Laufzeit einfordern? Da der Mieter nichtmehr erreichbar ist, und unserem Anschein nach 'verschwunden' ist: Wie stellen wir die Kündigung zu? Was sollen wir mit zurückgelassener Ware (Möbel) tun? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:  Sollte es zu einer Insolvenz kommen, so kann der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis uas a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/103.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 103 InsO: Wahlrecht des Insolvenzverwalters">§ 103 InsO/a>  kündigen. Dem können Sie zuvorkommen, in dem Sie bereits jetzt die außerordentliche Kündigung erklären.  Bevor Sie die Kündigung erklären, fordern Sie den Mieter nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 BGB/a>  unter Fristsetzung erneut zur Zahlung auf. Erst nach Fristablauf sollten Sie außerordentlich kündigen.   Wenn Sie die außerordentliche Kündigung erklären, so wäre zumindest die ausstehende Miete in voller Höhe zu verlangen. Bzgl. der Miete bis zum regulären Vertragsende verhält es sich so, dass diese dann bis zum Vertragsende einzufordern ist, wenn dies vertraglich so festgelegt wurde. Im Falle einer Insolvenz wäre die Miete bis zum Vertragsende als Verbindlichkeit zur Tabelle anzumelden.   Sollten weiterhin Forderungen aus dem Mietverhältnis offen bleiben, so steht Ihnen aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562 BGB: Umfang des Vermieterpfandrechts">§ 562 Abs. 1 BGB/a>  ein Vermieterpfandrecht zu. Da dieses mit der Entfernung der Sachen aus der Mietsache i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562a BGB: Erlöschen des Vermieterpfandrechts">§ 562a BGB/a>  erlischt, sollten Sie darauf achten, dass der Mieter im Falle einer Kündigung keine Zutrittsmöglichkeit mehr hat, damit er die Pfandgegenstände nicht entnehmen kann.   Zurückgelassene Gegenstände, die nicht verwertbar sind, sind erst einmal aufzubewahren. Der Mieter ist aufzufordern die Dinge abzuholen. Erst ab ca. zwei Monaten nach der verstrichenen Frist zur Abholung der Gegenstände können Sie diese verwerten bzw. entsorgen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.   Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 562, § 562a, § 543