Frage: Guten Tag, ich knüpfe an meine Anfrage vom 4.8.2012 an: Wir haben mit 4 übereinander stehenden Balkonen in ca. 3,80 Höhe und darüber mit wenigen Quadratzentimetern Gemeinschaftseigentum überbaut, für das einem Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht (Einrichtung einer Terrasse) zusteht. Die Nutzung dieser zukünftigen Terrasse wird in keiner Weise eingeschränkt sein. Steht dem Sondernutzer eine Entschädigung zu analog der Überbauung von Sondereigentum? Vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort: Sehr geehrter Fragsteller,  die maßgebliche Norm ist hierbei a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 BGB/a> :  'Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm VorS. oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.  (2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.'  Der Überbau muss zunöchst geduldet werden, wenn dieser weder grob fahrlässig noch vorsätzlich erstellt worden ist oder der Nachbar nicht unverzüglich widersprochen hat.  In diesem Fall ist der Nachbar grundsätzlich mit einer Geldrente zu entschädigen.  Die Höhe der Geldrente bemisst sich nach dem Verkehrswert der überbauten Fläche zur Zeit der Grenzüberschreitung (OLG Celle ZMR 1964, 119; Horst MDR 2000, 494, 499), wenn nicht auch die Nutzung der nicht überbauten Fläche beeinträchtigt worden ist (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202007,%20300" target="_blank" class="djo_link" title="NZM 2007, 300 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NZM 2007, 300/a> .).  Neben der Geldrente kann der Eigentümer verlangen, dass ihm der Überbauende den Teil des Grundstückes gem. des Verkehrswertes abkauft (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/915.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 915 BGB: Abkauf">§ 915 BGB/a> ).  Wenn nunmehr das Gemeinschaftseigentum überbaut worden ist, bleibt der Anspruch immer noch beim Eigentümer, also bei der Eigentümergemeinschaft, die nunmehr als Kollektiv berechtigt ist, eine Entschädigung (Rente oder Abkauf) für den Überbau zu verlangen.  Der Sondernutzungsberechtigte kann den Anspruch nicht geltend machen, es sei denn, dass ihm dieser von der WEG abgetreten würde. Einen eigenen Anspruch besitzt dieser nicht.  Die Höhe der Geldrente dürfte aber im Cent-Bereich liegen, wenn es sich hierbei nur um wenige Quadratzentimeter handelt (siehe auch OLG Brandenburg a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20U%20103/09" target="_blank" class="djo_link" title="5 U 103/09 (9 zugeordnete Entscheidungen)">5 U 103/09/a> ).!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 912, § 915