Frage: Guten Tag,   Eckpunkte:  Ich lebe mit meiner Frau und meinem Kind in einem Haus in einer Einliegerwohnung unten. Oben wohnen die Schwiegereltern (68 Jahre), die in Rente sind. -Das Haus gehört komplett meinen Schwiegereltern und ist abbezahlt.  - Wir benötigen zusätzlichen Wohnraum, die Idee ist es, anzubauen. - Ich bin Alleinverdiener, meine Frau verdient nur unregelmäßig und wenig - Ich müsste die größten Baukosten tragen  Fragen: - Welche Nachteile könnten sich ergeben, wenn mir das Haus und das Grundstück gar nicht gehören? Ich habe gehört, dass alle Bauten die ich auf dem Grundstück errichten würde, Eigentum des Grundstücksbesitzers (Schwiegereltern) wären? - Was wäre die beste Strategie, um finanzielle und sonstige rechtliche Nachteile meinerseits zu vermeiden? (Der Anbau hätte nämlich keine eigene Küche, sondern wäre nur eine Erweiterung der Einliegerwohnung)  Vielen Dank!  

Antwort: Sehr geehrter Mandant,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Zu klären ist zunächst, ob die von Ihnen geplante Bebauung zulässig ist, also insbesondere im Einklang mit dem Bebauungsplan steht. Hierüber können Sie auf Anfrage eine kostenlose Auskunft von dem zuständigen Bauamt erhalten.  Es ist richtig, dass die Bauten, die Sie auf dem Grundstück Ihrer Schwiegereltern errichten würden, grundsätzlich Im Eigentum Ihrer Schwiegereltern stünden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/946.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 946 BGB: Verbindung mit einem Grundstück">§§ 946/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">94 Abs. 1 S. 1 BGB/a> ), soweit nichts anderes vereinbart ist.  Soweit Ihr Bauvorhaben zulässig ist, müssen deshalb die Eigentumsverhältnisse betreffend des gesamten Grundstücks inkl. Ihres Anbaus mit Ihren Schwiegereltern vertraglich geregelt werden.   u>Variante 1: /u>  Möglich ist etwa eine Aufteilung des Grundstücks, wobei Ihr Anbau das gemeinsame Eigentum von Ihnen und Ihrer Ehefrau wird und das übrige Grundstück im Eigentum Ihrer Schwiegereltern verbleibt. Mit anderen Worten: Sie und Ihre Ehefrau werden Miteigentümer des gesamten Grundstücks.  Zwischen Ihnen und Ihrer Ehefrau können die Eigentumsanteile am Anbau ebenfalls vertraglich geregelt werden. Die Miteigentumsanteile können im Aufteilungsplan genau bezeichnet werden, welcher als Anlage dem Vertrag beigefügt wird. Soweit keine Bestimmung hinsichtlich der Miteigentumsanteile zwischen Ihnen und Ihrer Ehefrau im Vertrag getroffen wird, betragen die Miteigentumsanteile am Anbau jeweils 50 %.  Da Sie mit Ihrer Ehefrau u>den bereits bestehenden Teil/u> der Anliegerwohnung weiterhin nutzen möchten, ist außerdem eine entsprechende Nutzungsberechtigung mit Ihren Schwiegereltern in demselben Vertrag zu vereinbaren. Möglicherweise sind Ihre Schwiegereltern auch bereit, das entsprechende Miteigentum an Sie bzw. Ihre Ehefrau zu übertragen.   Der Vertrag muss grundsätzlich notariell beurkundet werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB/a> ). Anschließend müssen die vereinbarten Eigentumsverhältnisse entsprechend in das Grundbuch eingetragen werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/873.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung">§ 873 Abs. 1 BGB/a> ).   Dieses Vorgehen halte ich aufgrund Ihrer geschilderten Interessenlage für die beste Strategie.  u>Variante 2:/u>  Möglich ist auch eine Vereinbarung des Erbbaurechts. Diese Vereinbarung berechtigt Sie zur Bebauung des Grundstücks und deren Nutzung. Der Anbau verbleibt in diesem Fall jedoch im Eigentum Ihrer Schwiegereltern. Regelmäßig wird vertraglich ein Vorkaufsrecht des Erbbauberechtigten vereinbart. Die Vereinbarung des Erbbaurechts bedarf ebenfalls notarieller Beurkundung und ist in das Grundbuch einzutragen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.    Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Leon Beresan !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 946, § 311b, § 873, § 94