Frage: Ich wohne in Baden-Württemberg und habe ein kleines Grundstück mit einem Haus darauf.  Es befindet sich an eine Straßenecke (grenzt an die zwei verschiedene Straßen).  An die beiden offenen Seiten von dem Grundstück befinden sich jeweils kleine Flurstücke die zur Gemeinde gehören (zwischen meinem Grundstück und Straße).  Das heißt ich muss immer über eine von diesen Grundstücken gehen um in meinem Haus oder Garage zu gelangen.  Dieser Zustand dauert schon mindestens die letzten 25 Jahren, vielleicht noch länger.  Ich war allerdings selber nicht die ganze Zeit Besitzer vom Haus.  Laut Notar ist nichts von einem Geh oder Fahrrecht im Grundbuch für diesen Flurstücken eingetragen.  Jetzt hat sich der Gemeinde gemeldet und haben gesagt das Vermessungsamt drängt sie dazu diese (und auch andere bei uns im Dorf) Ungereimtheiten zu regeln.  Daraufhin will die Gemeinde dass ich Ihnen die zwei Flurstücke abkaufe, sonst komme ich nicht mehr auf meinem Grundstück.  Flurstück 1) 20m², befindet sich zwischen Gehweg und meinem Grundstück.  Gemeinde möchte 20€/m² dafür haben also 400€.  Flurstück 2) 65m², befindet sich zwischen meinem Grundstück und geplasterte Straßenrand (ca. 1m breit, kein wirklichen Gehweg).  Gemeinde möchte 120€/m² dafür haben also 7.800€.  Die meinen dass diese Flurstück bebaubar ist und von daher muss ich einen höheren Preis dafür bezahlen.  Ich muss auch dazu sagen der Vorbesitzer hat eine Eingangstreppe zur Haus gebaut die etwas über die Grenze geht in diese Flurstück rein.  Frage 1) Muss ich die Flurstücke kaufen oder habe ich auch andere Möglichkeiten? z.B. Gewohnheitsrecht oder Notwegsrecht  Frage 2) Falls ich sie doch kaufen muss und auch die oben genannten Preisen bezahlen muss, wie kann ich sicherstellen dass das eine Flurstück doch auch später noch bebaubar sein wird?  Bzw. wo wird das festgelegt/festgeschrieben?  Frage 3) Auf dem einen bebaubaren Flurstück steht ein Verkehrsschild.  Was passiert damit falls ich den Flurstück abkaufen muss?   Vielen Dank im Voraus.   

Antwort: Guten Abend,  1. Das Grundstück muss erschlossen sein, d. h. eine Anbindung an das öffentliche Straßen- und Wegenetz aufweisen (§ 4 Abs. 1 Landesbauordnung für Baden-Württemberg - LBO BW -). Eine Grunddienstbarkeit oder ein Notwegerecht genügt nach Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte alleine nicht; zusätzlich muss eine öffentlich-rechtliche Baulast ins Baulastverzeichnis eingetragen sein (a href="https://dejure.org/gesetze/LBO/71.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 71 LBO: Übernahme von Baulasten">§ 71 LBO BW/a> ). Gegenüber dem Kauf wäre dies das verhältnismäßig mildere Mittel. Die Gemeinde müsste näher begründen, wieso sie ihre Grundstücke nicht belasten, sondern stattdessen verkaufen will. Erst recht gilt dies im Hinblick darauf, dass der status quo 25 Jahre lang nicht beanstandet worden ist. Abgesehen davon ist auch schon eine Rechtsgrundlage für die Verpflichtung zum Kauf nicht ersichtlich.  2. Wenn die zugekauften Grundstücke für sich genommen nicht bebaubar sind, dann könnten Sie sie mit Ihrem alten Grundstück vereinigen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/890.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 890 BGB: Vereinigung von Grundstücken; Zuschreibung">§ 890 BGB/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/GBO/5.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 5 GBO">§§ 5/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/GBO/6.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 6 GBO">6/a>  Grundbuchordnung - GBO -). Alternativ käme auch die Eintragung einer Vereinigungsbaulast in Betracht.  3. Es kommt darauf an: Können Verkehrszeichen oder Verkehrseinrichtungen aus technischen Gründen oder wegen der Sicherheit und Leichtigkeit des Straßenverkehrs nicht auf der Straße angebracht werden, haben die Eigentümer der Anliegergrundstücke das Anbringen zu dulden (a href="https://dejure.org/gesetze/StVG/5b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 5b StVG: Unterhaltung der Verkehrszeichen">§ 5b Abs. 6 S. 1/a>  Straßenverkehrsgesetz - StVG -). Wenn es also aus diesen Gründen möglich ist, müsste das Schild abgebaut werden. Andernfalls kommt immerhin eine Entschädigung in Betracht, wenn Nutzung oder Wert des Grundstücks durch das Verkehrzeichen gemindert sind (a href="https://dejure.org/gesetze/StVG/5b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 5b StVG: Unterhaltung der Verkehrszeichen">§ 5b Abs. 6 S. 3 StVG/a> ).   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Matthias Juhre.   _______________ ra-juhre@web.de !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 890