Frage: Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,  wir wohnen seit Mai 2005 im EG eines 4-Parteien-Hauses zur Miete. Vor Mietvertragsabschluß haben wir den Vermieter gefragt, ob Hundehaltung erlaubt sei. Er antwortete mit einem Lächeln und Augenzwinkern 'da reden wir drüber, wenn es akut wird'. Wir unterzeichneten darauf hin (hielten die Aussage des Vermieters für eine Zusage zur Hundehaltung) den Mietvertrag, in dem natürlich die Standards bzgl. Hundehaltung (und benötigte ausdrückliche Erlaubnis durch den Vermieter)eingetragen sind. Im September 2005 haben wir dem Vermieter dann mitgeteilt, dass es jetzt 'akut sei', sprich: dass wir uns jetzt einen Hund (ruhige Familienrasse Golden Retriever) zulegen wollen. Der Vermieter war dann gar nicht mehr begeistert von unserem Wunsch und konnte sich gar erst an das Gespräch vor Mietvertragsabschluss erinnern, als auch der Makler dies bestätigte. Vermieter-Standpunkt ist nun, Hundehaltung O.K., wenn alle Mieter im Haus einverstanden seien, man wolle ja schließlich Ruhe unter den Mietern. Wir fragten daraufhin alle Mietparteien. Zwei waren einverstanden, ein Mieter besteht bis zum heutigen Tag auf seinem NO zu unserem Hund und begründet dies ausschließlich mit Phrasen wie 'ein Hund gehört nicht in eine Mietwohnung' oder 'niemand in der Straße hat einen Hund'. Eine trifftigen Grund gegen unseren Hundewunsch hat er offenbar nicht, er befürchtet wohl nur, dass er in seiner Ruhe gestört wird (hat schon mit zwei Kleinkindern in der Wohnung über ihm lärmtechnisch zu kämpfen). Somit ist für den Vermieter alles klar, keine Einigkeit im Mietshaus = kein Hund für uns. Bis heute hat sich daran nichts geändert. Wir fühlen uns sehr ungerecht behandelt, da ein anderer Mieter (wohnt schon 11 Jahre in der Mietwohnung) einfach über unser Leben entscheidet. Der Vermieter verkriecht sich hinter diesem Mieter und entzieht sich so jeder Entscheidung. Frage: Müssen wir uns in unser Schicksal fügen, oder haben wir eine Chance auf unseren Hund? Wenn wir uns trotz fehlender Einwilligung einen ruhigen Wauwi zulegen, kann man uns kündigen? Oder muss da ein ernsthafter Störungsgrund (Lärm oder Geruch vorliegen?). Vielen Dank für Ihre Einschätzung.        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte.  Entscheidend ist, ob die Haltung eines Hundes (Golden Retriever) zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zählt. Dies wird von den Gerichten zumindest in städtischen Gebieten überwiegend verneint. Eine Ausnahme bildet insoweit das Urteil des AG Dortmund vom 21.06.1989 (Az a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=119%20C%20110/89" target="_blank" class="djo_link" title="AG Dortmund, 21.06.1989 - 119 Abs. 100 110/89">119 Abs. 100 110/89/a> ), welches auch das Halten von Hunden zum typischen Wohngebrauch zählt.   Es ist auch zulässig, einen Genehmigungsvorbehalt in einem Mietvertrag aufzunehmen. Die die Erteilung der Genehmigung in das freie Ermessen des Vermieters gestellt ist, kann dieser die Entscheidung auch von den Einschätzungen seiner anderen Mieter abhängig machen. Es dürfte daher kein Ermessensfehler vorliegen – auch wenn kaum Belästigungen zu erwarten sind.  In dem vorvertraglichen Verhalten des Vermieters vermag ich keine Zustimmung zu erkennen. Seine Äußerung ist vielmehr dahingehend zu deuten, dass er seinerzeit hierzu noch nicht Stellung nehmen wollte. Dass er dies möglicherweise auf eine joviale, Hoffnung machende Art äußerte, ändert an der rechtlichen Einschätzung leider nichts.  Wenn Sie den Hund trotz Versagung der Genehmigung halten, liegt ein vertragswidriger Gebrauch gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/541.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 541 BGB: Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch">§ 541 BGB/a>  vor, der vom Vermieter zunächst abgemahnt werden kann und anschließend eine Unterlassungsklage ermöglicht.  Für eine fristlose Kündigung müssten meiner Einschätzung nach noch weitere Aspekte hinzutreten (z.B. ein Biss oder Lärmstörungen durch den Hund). Allerdings dürfte nach einer Abmahnung und Fristsetzung zur Abschaffung des Hundes eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt sein.  Es nützt Ihnen als Hundefreund wohl auch nichts, wenn ich darauf hinweise, dass die Haltung von Katzen in Mietwohnungen weniger restriktiv gehandhabt wird, so dass hierfür eine Genehmigung durch den Vermieter kaum zu versagen ist.  Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.  Ich bedaure, Ihnen nichts Positiveres mitteilen zu können, hoffe aber dennoch, Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Tobias Kraft Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 541