Frage: Hallo,  ein Makler hat uns eine Wohnung zur Miete vermittelt. Im von ihm zur Verfügung gestellten Mietvertragsentwurf stand ein Mietpreis von 1.100€ Kaltmiete. Selbstverständlich gingen wir davon aus, dass dieser mit dem Vermieter abgestimmt war, denn der Makler handelt ja im Namen des Vermieters. Wir haben diesen Vertrag unterschrieben zurückgesandt und unsere alte Wohnung gekündigt. Danach stellte sich heraus, dass der Mietbetrag nicht mit dem Vermieter abgestimmt war, dieser wollte 1.250€ Kaltmiete. Da wir unsere alte Wohnung schon gekündigt hatten und diese auch bereits vermietet war mussten wir in den sauren Apfel beißen und den höheren Mietpreis des Vermieters akzeptieren. Der Makler verlangte daraufhin 2.5 Nettomieten Provision auf Basis der 1.250€.  Die Rechnung stellte er im Februar 2015. Wir haben daraufhin Widerspruch eingelegt und gesagt, dass wir nicht bereit sind, diesen Betrag zu zahlen, da uns durch den Makler ein hoher Schaden - nämlich eine deutlich höhere Miete entstanden ist. Daraufhin warteten wir auf einen neuen Vorschlag. Der Makler kontaktierte uns dann im Mai 2017 (als über 2 Jahre später) und fragte, ob wir seinerzeit den Betrag gezahlt hätten, er hätte ein Durcheinander in der Buchhaltung. Nun meine Frage: 1. Muss ich tatsächlich dem Makler gegenüber nachweisen / beweisen, dass / ob ich im Februar 2015 einen Betrag beglichen habe? 2. Was gibt es für Verjährungsfristen insb. bei erfolgtem Einspruch bzgl. einer Rechnung? Ist die Verjährungsfrist vorbei? 3. Bin ich tatsächlich verpflichtet, in der oben angeführten Höhe eine Maklerprovision zu zahlen? Mittlerweile zahle ich seit Dezember 2014 150€ mehr Nettokaltmiete pro Monat als ursprünglich vom Makler im Vertragsentwurf übermittelt.  Freundliche Grüße, Margareta   

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1.  Muss ich tatsächlich dem Makler gegenüber nachweisen / beweisen, dass / ob ich im Februar 2015 einen Betrag beglichen habe?  Es ist alleinige Aufgabe des Gläubigers, der sich einer Forderung berühmt, diese im Streitfall konkret darzulegen, zu beziffern und nötigenfalls zu beweisen. Hierzu gehört freilich auch die Frage ob die Forderung bereits gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/362.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 362 BGB: Erlöschen durch Leistung">§ 362 BGB/a>  erfüllt ist oder nicht. Mitwirkungspflichten haben Sie hier nicht. Ein Durcheinander in der Buchhaltung des Maklers müssen Sie ganz sicher nicht bereinigen. Sollte es jedoch zu einem Streit kommen, trügen Sie wiederum die Darlegungs- und Beweislast, soweit Sie sich darauf berufen möchten, dass die streitige Forderung bereits ausgeglichen wurde. (Letzteres ist ja, wenn ich Sie richtig verstanden habe, nicht der Fall, so dass Sie den Erfüllungseinwand natürlich nicht erheben könnten.)  2. Was gibt es für Verjährungsfristen insb. bei erfolgtem Einspruch bzgl. einer Rechnung? Ist die Verjährungsfrist vorbei?  Die Provisionsforderung Ihres Maklers unterliegt der regulären dreijährigen Regelverjährung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/195.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist">§ 195 BGB/a> . Soweit der Provisionsanspruch entstanden ist, beginnt die Verjährung wenn Ihnen die anspruchsbegründenden Umstände bekannt werden. Entscheidend für den Verjährungsbeginn ist daher zunächst wann die Provisionsforderung entstanden ist. Dies könnte sich einerseits aus einer ausdrücklichen Provisionsvereinbarung ergeben. Wenn es an einer solchen fehlt kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Jedenfalls setzt der Provisionsanspruch voraus, dass einen wirksamer Hauptvertrag, hier also der neue Mietvertrag, zustande gekommen ist. Ist der Mietvertrag daher 2014 zustande gekommen, dürfte ein etwaiger Provisionsanspruch mit Ablauf des 31.12.2017 verjähren.  Ist der Mietvertrag hingegen bereits 2013 zustande gekommen, könnten Sie bereits die Einrede der Verjährung erheben.   Ihr Einspruch gegen die Rechnung hat übrigens keinen Einfluss auf die Verjährung.   3. Bin ich tatsächlich verpflichtet, in der oben angeführten Höhe eine Maklerprovision zu zahlen?  Abweichungen von konkreten Vereinbarungen können den Provisionsanspruch Ihres Maklers gefährden. War der Maklerauftrag daher nachweislich auf die Vermittlung eines Mietvertrages mit einem Mietzins in Höhe von EUR 1.100,00 beschränkt so bestehen begründete Zweifel an der Begründetheit des Provisionsanspruchs.   Nicht ganz richtig ist übrigens, dass der Makler 'im Namen des Vermieters' handelt, da der Makler grundsätzlich nicht Vertreter einer Partei, sondern neutraler Dritter ist. Allerdings hat Ihr Makler Ihnen als Auftraggeber alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände mitzuteilen, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen und für Ihren Willensentschluss von Bedeutung sein könnten. Ihr Makler hätte Ihnen daher in jedem Fall mitteilen müssen, dass die Vermieterseite einen Mietvertrag nur mit dem höheren Mietzins schließen würde, zumal durch den bereits zugesandten Vertrag bei Ihnen verständlicher Weise bereits der Eindruck entstanden ist, dass der Mietzins bereits mit dem Vermieter besprochen wurde.   Nach meiner Rechtsauffassung hat Ihr Makler daher seine Aufklärungspflicht Ihnen gegenüber schuldhaft verletzt. Diese Pflichtverletzung war für den Anfall der Provision auch ursächlich, so dass Sie Ihr Makler nach dem GrundS. der Naturalrestitution provisionsfrei zu stellen hat, vgl. z.B. OLG Celle Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=11%20U%2022/08" target="_blank" class="djo_link" title="11 U 22/08 (2 zugeordnete Entscheidungen)">11 U 22/08/a> .  Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei der Forderungsabwehr anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.  Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen     Dipl.iur. Mikio A. Frischhut Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 362, § 195