Frage: Guten Abend, ich bin Erbe eines Zweifamilienhauses in Hessen, wobei der Erblasser in einer der Wohnungen bis zu seinem Ableben selber gewohnt hat. Ich möchte nun das Haus verkaufen und stehe vor der Frage, ob der Mieter für die gesamte Immobilie ein Vorkaufsrecht ausüben kann. 

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller/in,  der Mieter hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/577.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters">§ 577 BGB/a> , wenn seine Wohnung während seiner Mietzeit in Wohnungseigentum i. S. d. Wohnungseigentumsgesetz umgewandelt wird oder umgewandelt werden soll und verkauft wird. Das Vorkaufsrecht gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an Familien- oder Angehörige seines Haushalts verkauft.  War das Haus bereits vor der Überlassung der Wohnung an den Mieter in Wohnungseigentum aufgeteilt, so hat der Mieter kein Vorkaufsrecht an seiner Wohnung bei einem Verkauf.  Wird ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus verkauft, ohne dass dabei eine Aufteilung des Hauses nach dem Wohnungeigentumsgesetz beabsichtigt ist, hat der Mieter ebenfalls kein Vorkaufsrecht.  Beim Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhauses bebauten ungeteilten Grundstücks entsteht ein Vorkaufsrecht eines Mieters grundsätzlich nur dann, wenn sich der Verkäufer dem Käufer gegenüber zur Durchführung der Aufteilung in Wohnungseigentum verpflichtet und die vom Vorkaufsrecht erfasste Wohneigentumseinheit in dem Vertrag bereits bestimmt oder bestimmbar ist. In der Regel entsteht es nicht, wenn erst der Erwerber Wohnungseigentum begründen soll. Im Einzelfall kann es anders sein, wenn eine Teilung an sich beabsichtigt ist, die Parteien des Kaufvertrags aber nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrecht des Mieters auf die eigentlich beabsichtigte Teilung durch den Verkäufer verzichten und diese dem Käufer überlassen. Eine solches Umgehungsgeschäft kann rechtsmissbräuchlich sein und gegen den GrundS. von Treu und Glauben verstoßen, wenn der Verkäufer ein eigenes Interesse an der Aufteilung hat (so BGH, Urteil vom 22.11.2013, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%2096/12" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.11.2013 - Abs. 5 ZR 96/12: Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Abs. 1000...">Abs. 5 ZR 96/12/a> ).  Die Ausführungen gelten für das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters. Eine vertragliche Regelung, die zum Nachteil des Mieters abweicht, wäre unwirksam. Vertraglich kann aber ein weitergehendes Vorkaufsrecht vereinbart worden sein.  Mit freundlichen Grüßen  Gabriele Haeske Rechtsanwältin  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 577