Frage: Als neues Mitglied des Forums komme ich mit folgender Frage: Wir sind eine WEG mit 44 Einheiten in 4 Häusern. Unser Verwalter hat dieses Jahr bereits 2 angesetzte Termine für die ETV kurzfristig nicht abgesagt, wir haben die Befürchtung, dass sich dies fortsetzt. Es gab bisher keine ordentliche Versammlung in 2012. Die Beiräte wollen unter Hinweis auf dieses Fehlverhalten eine außerordentliche (ao)Sitzung unter ihrer Leitung einberufen. Durch eine Unterschriftsaktion bei den Eigentümern soll die Legitimation (25% Unterschriften) für die Veranstaltung hergestellt werden.  Der den Eigentümern zu diesem Zweck zur Unterschrift vorgelegte Text soll lauten:  'Nachdem die ... Hausverwaltung GmbH zwei konkrete Termine für die ETV 2012 der WEG Karw..straße 41 bis 47 ohne frühzeitige und inhaltlich tragfähige Begründung nach eigenem und unabgestimmten Ermessen ausfallen ließ, ist davon auszugehen, dass eine Verhinderungshaltung seitens der ... Hausverwaltung GmbH vorliegt. In diesem Verhalten sehen die nachstehend Unterzeichnenden eine Pflichtwidrigkeit  zur ordnungsgemäßen Einberufung der Versammlung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/24.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 24 WEG: Einberufung, Vorsitz, Niederschrift">§ 24 Abs. 3 WEG/a> . Die Unterzeichnenden fordern daher eine außerordentliche Sitzung der WEG. Die Verwaltungsbeiräte der Teil-WEG´s I und II der Karw..straße 41 bis 47 werden gebeten, eine außerordentliche Sitzung der WEG in der 41. KW 2012 einzuberufen und eine geeignete TO aufzustellen. Entstehende Kosten gehen zu Lasten der WEG.'  Ist das Vorgehen korrekt?  Gibt es außer der Ladungsfrist wesentliche Dinge zu berücksichtigen und wenn, welche?!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefer gehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.   Wichtig wäre in ihrem Fall auch ein Blick in die Gemeinschaftsordnung, ob und was dort hinsichtlich der Einberufungen geregelt ist.  Gemäß § 24 Abs. 1 S. 1 Wohnungseigentümergesetz (WEG) wird die Wohnungseigentümerversammlung grundsätzlich mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen. Im übrigen muss die Versammlung der Wohnungseigentümer von dem Verwalter dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird (a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/24.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 24 WEG: Einberufung, Vorsitz, Niederschrift">§ 24 Abs. 1 S. 2 WEG/a> ).  Sollte durch die Unterschriftsaktion mehr als ¼ der Wohnungseigentümer dem Verlangen zustimmen wäre ein Grund für einen außerordentlichen Eigentümerversammlungstermin gegeben.   Nachdem grundsätzlich der Verwalter für die Einberufung zuständig ist, ist auch eine Einberufung durch die Wohnungseigentümer bzw. – wenn vorhanden – durch einen Verwaltungsbeirat zulässig. Dies ist insbesondere dass der Fall, wenn sich der Verwalter pflichtwidrig weigert, die Versammlung einzuberufen (a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/24.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 24 WEG: Einberufung, Vorsitz, Niederschrift">§ 24 Abs. 3 WEG/a> ).  Dahin gehend tragen die Eigentümer ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrem Schreiben vor. Ob sich der Verwalter tatsächlich pflichtwidrig geweigert hat und tatsächlich eine nicht tragfähige Begründung vorliegt, wäre eine andere Frage, deren abschließende Beantwortung hier nicht möglich ist, sondern eine Einarbeitung in den gesamten Vorgang erfordert.  Zu beachten ist, dass auch der Verwalter zur Einberufung einer außerordentlichen Versammlung verpflichtet ist, wenn dies ein Viertel der Eigentümer fordert (a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/24.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 24 WEG: Einberufung, Vorsitz, Niederschrift">§ 24 Abs. 1 S. 2 WEG/a> ); hierbei wäre vor allem auf das „schriftliche Verlangen' zu achten, d. h. dem Verwalter im Hinblick auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/126.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 126 BGB: Schriftform">§ 126 BGB/a>  die Originalunterschriften vorzulegen sind und nicht lediglich Kopien.  Hinsichtlich der Einberufung als solcher ist vor allem zu beachten, dass diese – wenn nicht vom Verwalter – dann von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats einberufen wird (a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/24.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 24 WEG: Einberufung, Vorsitz, Niederschrift">§ 24 Abs. 3 WEG/a> ), dies in Textform geschieht und die Einberufungsfrist mindestens zwei Wochen beträgt, wenn kein Fall der Dringlichkeit gegeben ist (a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/24.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 24 WEG: Einberufung, Vorsitz, Niederschrift">§ 24 Abs. 4 WEG/a> ).   Außerdem sind mehrere Berechtigte immer getrennt zu laden und ist darauf zu achten, dass die Versammlung an einem geeigneten Ort (i.d.R. Ort des Objekts) und nicht zur Unzeit geschieht, was z.B. dann teilweise angenommen wird, wenn der Termin der Versammlung in die allgemeinen Urlaubs- und Ferienzeiten fällt; letzter Punkt könnte angesichts der in vielen Bundesländern noch andauernden Sommerferien ggf. bedeutsam werden.  Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Um Verständnisfragen zu klären, nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.  Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis sämtlicher Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann; dazu ist dieses Portal nicht gedacht.  Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und einer darauf aufbauenden Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen; ggf. ergeben sich aufgrund der Einsichtnahme in Ihre Unterlagen und die Besprechung weiterer Umstände und Hintergründe zusätzlich zu berücksichtigende Tatsachen und entsprechende Gesichtspunkte, die zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.  Mit freundlichem Gruß   Thomas Joerss  Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 126