Frage: ich habe einen gewerbemietvertrag vor 2,5, jahren über 5 jahre geschlossen, der sich dann nach ablauf der 5 jahre jährlich verlängern sollte (praxis mit 5 zimmern in einem wohn - und geaschäftshaus in franken / bayern) . in den letzten 2,5 jahren hat sich die wirtschaftliche situation der praxis aber so verschlechtert, so dass ich mir die monatliche mietzahlung von knapp 800 euro nicht mehr leisten kann und mich verkleinern muss. ich hatte mit dem vermieter eine mündliche absprache, dass ich aus dem mietvertrag rauskäme, wenn ich ihm einen nachmieter stelle. nun habe ich adäquate nachmieter gefunden, die die räumlichkeiten privat (was für den vermieter kein problem darstellt) ab november mieten möchten. nun stellt sich die sachlage aber so dar, dass der vermieter darauf besteht, dass ich die 5 jahre mietvertrag eingehalten muss, ich aber das recht habe, an die gefundenen nachmieter unterzuvermieten, aber weiterhin für die räumlichkeiten verantwortlich bin und als ansprechpartner fungieren muss. ist das rechtens- trotz nachmieter? oder besteht für mich eine möglichkeit, durch diese nachmieter aus dem mietvertrag vor ablauf des mietverhältnisses (april 2013) herauszukommen? oder ist die einzige alternative, die mir verbleibt, die untervermietung? für eine schnelle und aussagekräftige rechtliche antwort wäre ich sehr verbunden, da auch die potentiellen nachmieter gerne schnell wissen würden, ob sie die räumlichkeiten mieten können.

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf:  Wenn der Mietvertrag keine Nachmieterklausel enthält, sind Sie grundsätzlich an die Vertragslaufzeit gebunden und können den Vertrag nicht vorher kündigen.  Daran ändert auch die mündliche Vereinbarung mit dem Vermieter zunächst nichts, da es sich dann um eine Vertragsänderung handeln würde, welche der Schriftform bedarf.  Wenn Sie allerdings Zeugen für die mündliche Vereinbarung haben, wäre dies zu Ihren Gunsten: denn dann wäre das Schriftformerfordernis des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/550.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 550 BGB: Form des Mietvertrags">§ 550 BGB/a>  verletzt worden, mit der Folge, dass Sie den Mietvertrag mit gesetzlicher Frist kündigen könnten.  Gibt es für die mündliche Vereinbarung jedoch keinen Zeugen oder kann diese vor Gericht nicht nachgewiesen werden, bleiben Sie an den 5-Jahres-Vertrag gebunden und könnten höchstens einen Untermieter stellen. Einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag haben Sie leider nicht.  Ich empfehle Ihnen, den Mietvertrag einem Anwalt zur konkreten Prüfung vorzulegen - möglicherweise ist die Befristung ja nicht wirksam vereinbart oder das Schriftformerfordernis nicht beachtet worden - dann wäre der Vertrag jederzeit von Ihnen kündbar. Das wird sich aber ohne eine genaue Prüfung des Mietvertrages nicht feststellen lassen.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.   Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.   Mit freundlichen Grüßen  Andreas Schwartmann Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 550