Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, im letzten Jahr hatte ich beabsichtigt eine immobilie zu kaufen. Bei dem Verkäufer handelte es sich um einen Investor, also keine Privatperson. Kommuniziert wurde immer über einen Makler. Nach der Reservierung wurde der Notar beauftragt (so im Reaervierungsschreiben). Das ging alles fix nach der Erstbesichtigung, es stünden ja bereits weitere Interessenten an. Im Zuge der weiteren Kommunikation kamen immer mehr Fragen zum Objekt auf, die nicht beantwortet werden konnten. Wichtig waren diese Fragen, da ich das volle Risiko für die Substanz des Gebäudes übernehmen sollte. Plötzlich war es keine Vollsanierung sondern eine Teilsanierung, die Heizungsanlage wurde nicht wie vorher zugesagt ausgetauscht, der Kessel war der Alte. Der Energie Ausweis wurde verspätet nachgereicht, ob die Energiemindestvoraussetzungen eingehalten wurden (Dach) hätte man nicht geprüft, in den Keller hatte man uns nicht gelassen, trotz Nachfragens, etc. Letzlich habe ich mich zum Notartermin drängen lassen, mein Fehler. Es hieß man könne diese „banalen' Dinge im Termin klären. Doch da war der Verkäufer sichtlich über meine Bedenken überrascht.  Da wir nicht weiterkamen, habe ich im Termin zugestanden, für die Substanz des Gebäudes wie formuliert zu haften. Allerdings wollte ich dafür zwei Wochen Aufschub und ein Gutachten auf meine Kosten einholen. Der Termin wurde abgebrochen, zwei Stunden später rief man mich an, dass der Investor nicht mehr an mich verkaufen wolle. Interessanter Weise war das Objekt noch  vor wenigen Wochen online, diesmal über eine andere Makler Firma (ich habe allerdings über Umwege herausgefunden, dass mein Makler wohl mit diesem zusammenhängt). Vor ein paar Wochen kam dann eine Notsrrechnung. Allerdings wurde mir der Kaufvertragsentwurf nicht in Rechnung gestellt, sondern der Entwurf der Grundschuldurkunden für die Bank. Meine Frage: Hat der Notar ein Recht dazu? Wenn ja, kann ich den Betrag mindern bzw. kann ich den Makler bzw. Investor belangen? Vielen Dank.  Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1. Ungewöhnlich ist die Geltendmachung von Kosten für die Grundschuldbestellungsurkunde. Diese wird in der Regel frühestens erst in dem Notartermin beauftragt, da hier erst das Formular der finanzierenden Bank verfügbar ist. Zudem besteht grundsätzlich auch die Möglichkeit, dass der Kaufpreis nicht finanziert wird und damit auch keine Grundschuld bestellt werden muss.  2. Soweit Sie aber eine Grundschuldbestellung schrfitlich beauftragt haben, besteht seitens des Notars ein Anspruch auf Erstattung seiner Kosten.  3.  Wenn der Verkäufer die Verhandlung aus eigenen Gründen abgebrochen hat, hat er Ihnen die Kosten zu erstatten, die Sie im Hinblick auf den möglichen Vertragsabschluss aufgewendet hat. Hierzu gehören auch die Kosten für die Grundschuldbestellung durch den Notar.  4. Diese Kosten sind die Aufwendungen im Hinblick auf den Abschluss des Kaufvertrages.  5. Ihr Anspruch gegen den Verkäufer folgt aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  wonach ein Schuldverhältnis mit Rücksichtnahmepflichten aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">§ 241 Abs. 2 BGB/a>  durch die konkrete Aufnahme von Vertragsverhandlungen entsteht. Der grundlose Abbruch von Vertragsverhandlung durch den Verkäufer führt dann zu einem Schadensersatzanspruch, deren Höhe durch Kosten des Notars bestimmt wird.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311, § 241