Frage: Wir haben von einem Bauträger eine Doppelhaushälfte gekauft, die sich seit Mai im Bau befindet. Zunächst wurde das Objekt als schlüsselfertig (sogar bezugsfertig) für 299.000,-EUR angeboten. In den ersten Gesprächen formulierten wir unsere Sonderwünsche, woraufhin man uns telefonisch einen Gesamtpreis von 360.000,-EUR mitgeteilt hat. Kurze Zeit später wurde uns dies nochmal schriftlich mitgeteilt, aber in der Aufteilung für Rohbau und Ausbau. Danach sollten 240.000,-EUR notariell beurkundet werden. Die Kosten der Ausbaugewerke sollten sich auf 120.000,-EUR belaufen.  Im Notarvertrag ist der Erwerb einer Doppelhaushälfte als Ausbauhaus beschrieben.  Die Ausbaugewerke sollen über einen vom Bauträger vermittelten, freiberuflichen Bauleiter organisiert werden. Tatsächlich handelt dieser Bauleiter aber scheinbar ausschließlich für diesen einen Bauträger (Scheinselbständigkeit?).  Die Probleme fehlender Gewährleistung und Kostengarantie sind mir inzwischen bewusst geworden. Im Prinzip gleiches Risiko wie beim Bau mit einem freien Architekten. Auch habe ich inzwischen erfahren, dass eine solche Aufteilung im Hinblick auf die Grunderwerbssteuer unzulässig ist, heißt wir werden die Steuer für die volle Summe zahlen müssen. Das ist ja auch ok.  Nun habe ich aber von verschiedenen Seiten gehört, dass eine solche Trennung von Roh- und Aubsau aber nicht nur im Hinblick auf die Grunderwerbssteuer, sondern auch auf den notariellen Kaufvertrag bezogen unzulässig ist. Man erzählte mir, dass der geschlossene Kaufvertrag somit im Prinzip nichtig sei. Ich benötige hierzu eine rechtliche Einschätzung unter Benennung der einschlägigen Rechtsvorschriften.  Weiterhin wurde eine Bauzeit von sieben Monaten ab Baubeginn (Beginn der Erdarbeiten) vereinbart. In den Gesprächen war von Bezugsfertig nach sieben Monaten die Rede. Da sich der Notarvertrag nur auf den Rohbau bezog, und darin sieben Monate vereinbart sind, habe ich vor Unterzeichnung angemerkt, dass eine Bauzeit von sieben Monaten für den Rohbau zu lang sind. Mir wurde dann gesagt, dass mit dem Baufortschritt der Ausbaugewerke immer noch kleinere Restarbeiten zu erledigen seien, die sich auf den Rohbau bezögen. Deshalb sei die Bauzeitvereinbarung auf das Gesamtprojekt zu beziehen.  Es kam wie es kommen musste. Der Bau verzögerte sich massiv, so dass wir inzwiwchen von einer Fertigstellung im April nächsten Jahres ausgehen müssen. Der Bauträger beruft sich nun aber darauf, dass für den Rohbau sieben Monate Bauzeit vereinbart seien, und da lägen wir noch gut in der Zeit. Ich würde davon ausgehen, dass ich nun schlechte Karten habe. Die Gespräche kann meine Frau bezeugen, schriftlich habe ich nur das o.g. Schreiben, welches die Kosten für Rohbau und Ausbaugewerke darlegt. Das Schreiben schließt mit dem Satz 'Fertigstellung wäre ca. Mitte Dezember 2014'. Dieser Satz legt sich nicht auf Rohbau-/Ausbau fest. In diesem Kontext habe ich mich dann auch mit der Erklärung (Restarbeiten) zufrieden gegeben. Die Verzögerungen bedeuten erhebliche Mehrkosten. Wie stehen die Chancen, den Bauträger daran zu beteiligen?  Vielen Dank    

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   bei der Beantwortung gehe ich davon aus, dass auch das Grundstück in den Preisen berücksichtigt worden ist, Sie also nicht etwas vorher schon das Grundstück hatten.  Wurde also auch das Grundstück  mit Bau(verpflichtung) gekauft, dieses als rechtliche Einheit (d.h. Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag 'stehen und fallen' miteinander, sind nicht getrennt zu betrachten) zu werten ist; aber der Vertrag sollte insoweit nochmals auf den genauen Wortlaut hin geprüft werden.   Ist es aber so (und dafür spricht nach Ihrer Sachverhaltsschilderung bereits viel), bedarf es nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a>  der notariellen Beurkundung, wobei auch der tatsächliche gesamte Kaufpreis im Notarvertrag genannt werden muss.   Ist das nicht der Fall und vereinbaren Verkäufer und Käufer bewusst Unrichtiges, ist die tatsächlich gewollte Vereinbarung nicht beurkundet. Die Beurkundungsform ist nicht eingehalten und das Rechtsgeschäft ist als Scheingeschäft nichtig.     Daran ändert dann auch nichts die Formulierung 'Ausbauhaus', wenn es sich tatsächlich und faktisch um Leistungen des Verkäufers handelt und diese Form offenbar nur darum gewählt worden ist, einen niedrigeren Kaufpreis beurkunden zu lassen.  Solche 'Umgehungsgeschäfte' sind leider nicht unüblich, aber auch dann werden Sie nicht wirksam, wenn es eine Umgehung darstellt.  Insoweit müssen also auch diese Verträge unbedingt miteinander verglichen werden.  Auch solche Verträge (Rohbau-Ausbau) können ebenso die Verträge Grundstück-Hausbau als eine Einheit angesehen werden.  Dafür spricht auch die vorangegangene Preisgestaltung eines schlüsselfertigen Hauses und auch die Tatsache, dass offenbar die beiden Dienstleisten 'in einem Lager stehen', also die von Ihnen angesprochene Scheinselbständigkeit vorliegen könnte.   Vorbehaltlich der Prüfung aller Unterlagen und Verträge wird man hier wohl zu einer Nichtigkeit der Verträge kommen müssen.  Diese Nichtigkeit könnte ggfs. durch Grundbucheintragung 'geheilt' werden, was aber aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung so nicht abschließend bewertet werden kann, da Form, Umfang und vor allem das Datum unbekannt ist.        Hinsichtlich der Mehrkosten für Bauzeitüberschreitung sehe ich derzeit keine Chancen, den Bauträger daran zu beteiligen.  Fraglich ist zunächst, ob überhaupt einen Bauzeitenfestsetzung vertraglich erfolgt ist, da Sie selbst ausführen, dass von 'ca. Mitte Dezember' die Rede ist, haben Sie sicherlich keinen Fixtermin. Denn die Angabe 'ca.' ist nach der Rechtsprechung eher als unverbindlicher Richtwert anzusehen.   Insoweit kann man leider gar nicht oft genug davor warnen, ohne vorherige rechtliche Beratung so einen Vertrag, der normalserweise immer an die finanzielle Existenz geht, abzuschließen.   Zudem wird man sich derzeit in der Tat allein an den notariellen Kaufvertrag orientieren und der lautet eben auf 'Rohbau'.  Alle mündlichen Versprechungen, Zusagen etc. sind dabei eben wegen des Formzwanges irrelevant. Entscheidend ist zunächst der notarielle Vertrag, solange dessen Nichtigkeit nicht festgestellt worden ist.    Mit freundlichen Grüßen   Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b