Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich bin seit 01.05.2002 Mieter eines Tiefgaragenplatzes in einem Mietshaus, in dem ich aber kein Mieter einer Wohnung bin. Im Oktober 2003 bekam ich die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 mit einer Nachzahlung und einer Anpassung der Betriebskosten ab 01.12.2003.  Bereits im Dezember 2002 wies ich den Verwalter schriftlich auf den schlechten Reinigungszustand der Garage und besonders meines Stellplatzes hin, der sich in einer Ecke befindet und total verdreckt war. Mehrere Schreiben meinerseits folgten und es gab keine Reaktion, weder einen Brief noch die Reinigung. Auch ein anderer Mieter eines Stellplatzes hatte sich schon über diesen Zustand beschwert und diesen Brief habe ich als Kopie auch einem meiner Schreiben beigefügt.  Am 28.11.2003 habe ich der Betriebskostenabrechnung 2002 widersprochen mit der Begründung, daß nie eine Reinigung erfolgt ist. Der Verwalter akzeptierte das nicht und ist der Meinung, daß ich in einem sozial geförderten Wohnungsbau keine erhöhten Reinigungsansprüche stellen kann. Mein Stellplatz war aber so verdreckt, daß Hosen und Schuhe immer dreckig wurden, da der Schmutz in großen 'Flocken' herumlag. Ein Vorschlag meinerseits zu einem Vor-Ort-Termin, um das Problem zu lösen, wurde ignoriert.  Eine Grundreinigung erfolgte durch eine Fremdfirma im Oktober 2004, mit diesem Zustand bin ich einverstanden und habe das auch dem Verwalter mitgeteilt.  Meine Fragen sind nun: Darf ich einen bestimmten Prozentsatz der Reinigungskosten einbehalten und wieviel sind da angemessen? Meinen letzten Brief in diesem Schriftverkehr zwischen dem Verwalter und mir hat der Verwalter nach 4 Monaten beantwortet und stellt mir jetzt eine Frist von 7 Tagen, die Rechnung zu begleichen, sonst wird er diese Sache gerichtlich klären lassen?   Vielen Dank         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage.  Grundsätzlich sind Sie nicht berechtigt, die Betriebskosten mit der Behauptung zu kürzen, es hätten keine Reinigungsarbeiten stattgefunden. Der Vermieter darf nämlich, bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung, die ihm entstandenen Kosten auf den Mieter umlegen.   Ob die in Rechnung gestellten Kosten entstanden sind, lässt sich durch Einsichtnahme in die Rechnungsbelege feststellen. Dieses Recht steht Ihnen, wie einem Wohnungsmieter, zu. Ergibt sich daraus, daß der Vermieter die in Rechnung gestellten Kosten an ein Reinigungsunternehmen gezahlt hat, kommt ggf. eine Korrektur wegen eines Verstoßes gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit in Betracht. An dieses Gebot, welches im Wohnungsmietrecht mittlerweile ausdrücklich normiert ist, ist der Vermieter der Garage nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  ebenfalls gebunden. Danach hat der Vermieter unwirtschaftlich hohe Kosten zu vermeiden. Bezahlt er also Möglicherweise sind die Reinigungskosten unwirtschaftlich hoch, weil die dem Vermieter berechneten Arbeiten tatsächlich gar nicht durchgeführt wurden. In diesem Fall kann Ihnen ein Schadensersatzanspruch in Höhe der überflüssigen Kosten zu stehen: Zahlt der Vermieter nämlich für eine Leistung, die tatsächlich nicht erbracht wurde, sind diese Kosten überflüssig und unwirtschaftlich. Das lässt sich aber ohne Einsichtnahme in die Belege nicht feststellen.  Sollte ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitgebot nicht feststehen, kommt eine Minderung der Miete in Betracht, weil die Mietsache (der Geragenstellplatz) in seiner Gebrauchstauglichkeit durch die Verschmutzung eingeschränkt sein kann.  In Ihrem Fall halte ich es aber, wenn Sie bislang niemals die Einsichtnahme in die Belege verlangt haben, für problematisch, es auf eine Klage anzulegen. Denn diese Einsichtnahme hätten Sie seit Übersendung der Abrechnung vor fast 1 1/2 Jahren verlangen können. Das pauschale Zurückweisen der Reinigungskosten ohne Verlangen der Belegeinsicht begründet aber kein Zurückbehaltungsrecht.   Zwar kann das Belegeinsichtrecht auch noch im Prozess verlangt werden, aber dann werden Sie ggf. die Verfahrenskosten zu tragen haben.  Sie sollten daher nun den Vermieter umgehend bitten, Ihnen die Belegeinsicht zu gewähren und sodann anwaltlich prüfen lassen, ob die Reinigungskosten mit dem Argument eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot angreifbar sind.   Mit der Argumentation 'Da ist nicht gereinigt worden, also zahle ich auch nichts für Reinigung', werden Sie sonst, ohne vorher Belegeinsicht genommen zu haben, Schiffbruch erleiden.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  A. Schwartmann Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242