Frage: Hallo, ich habe noch einmal eine Frage zum Mietvertrag meines Verlobten. Er bezog die Wohnung im Februar 2010 und will auch zum 31.03.2012 kündigen. Auch hier ist die Frage, muss er vor dem Auszug renovieren? In seinem Fall ist es so, dass sich die Wohnung fast im wie übernommenen Zustand befindet (Wände und Decken sind weiß, Heizungen und Versorgunsleitungen waren nicht frisch gestrichen). Es gibt hierzu im Mietvertrag § 17 und § 30, welcher auf einem Extrablatt angefügt ist. Der Text lautet wie folgt (die Grammatik in § 30 ist leider tatsächlich so):   § 17 Instandhaltung der Mieträume  2.) Der Mieter ist während der Mietzeit verpflichtet, die laufenden Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung auszuführen, soweit diese durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache seit Mietbeginn erforderlich werden. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen. Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Naturbelassene und nicht farbig lackierte Holzteile oder Flächen, auf denen eine Holzmaserung abgebildet ist, dürfen ohne Genehmigung des Vermieters nicht verändert werden. Farbig gestrichene Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; sie können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.  3.) Kommt der Mieter den von ihm vorstehend übernommenen Verpflichtungen trotz Fälligkeit und Fristsetzung nicht nach, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen; im Falle der Schönheitsreparaturen steht dem Vermieter dieses Recht erst bei Beendigung des Mietverhältnisses zu. Der Fristsetzung bedarf es nicht, soweit der Mieter die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen ernsthaft und endgültig verweigert. Der Mieter hat auch nachweislich entstehenden Mietausfall und die zur Beweissicherung und Ermittlung des Schadens notwendigen Kosten für ein Sachverständigengutachten zu ersetzen.  4.) Der Mieter trägt die Kosten der Reparaturen der Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, der Heiz- und Kocheinrichtungen sowie der Fenster und Türverschlüsse, soweit die Kosten der einzelnen Reparatur 100,- EUR und der dem Mieter dadurch in den letzten 12 Monaten entstehende Aufwand 200,- EUR, höchstens jedoch 8% der jeweiligen Jahres-Nettomiete nicht übersteigen.  § 30 Sonstige Vereinbarungen  4.) Die Wohnung wird in einem mit neu gestrichenen Wänden und Decken übergeben und ist auch in dem selben Zustand wieder zurückzugeben.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:  Es besteht keine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen, wenn der Mietvertrag eine Verpflichtung zur Ausführung der laufenden Schönheitreparturen enthält (hier § 17) und gleichzeitig die Verpflichtung zur Endrenovierung unabhängig vom tatsächlich Wohnungszustand (hier § 30).  Der BGH sieht in dem Fall eine unwirksame Benachteiligung des Mieters, die dazu führt, dass die idR. im Zusammenhang stehenden Klauseln insgesamt unwirksam sind, sog. Summierungseffekt: 'Da beide Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft darstellen, hat dies weiter gemäß Regelfall des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/139.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 139 BGB: Teilnichtigkeit">§ 139 BGB/a>  zur Folge, dass die Nichtigkeit dieses Teils des Vertrages dazu führt, dass auch die inhaltlich und wirtschaftlich nicht zu trennende Individualabrede – der Vermieter will, dass die Renovierungslast insgesamt auf den Mieter übertragen wird – über die Endrenovierung nichtig ist, somit beide Regelungen insgesamt unwirksam sind'.  Sie können sich zur Begründung gegenüber dem Mieter z.B. auf das Urteil des BGH vom 5. 4. 2006 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20163/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.04.2006 - Abs. 8 ZR 163/05: Unwirksamkeit zweier für sich genommen unbedenklicher Formula...">Abs. 8 ZR 163/05/a>  berufen.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.   Mit freundlichen Grüßen   Matthes  Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 139