Frage: Hallo, wir haben vor ca. einem Jahr ein Einfamilienhaus gekauft (Bj.2006), seitdem haben wir leider immer wieder Probleme mit unserem Nachbarn, der bei jeder sich bietenden Gelegenheit darauf hinweist das sich unsere Garage sowie die Fundamente des Zauns, welcher zwischen den beiden Grundstücken verläuft, 2-3 cm auf seinem Grundstück befindet, beides wurde von unserem Vorbesitzer errichtet. Der Nachbar hat auf dieser Seite eine über 2 Meter hohe Hecke gepflanzt, von daher weiß ich eh nicht, was er mit diesen zwei cm will, falls es wirklich so wäre. Meine Frage ist jetzt, was kann schlimmsten Falls passieren, wenn die Situation mal eskaliert, muss ich die Garage abreißen/versetzen? Und wer kommt dann für die Kosten auf? Ich als jetztiger Eigentümer oder der damalige Bauherr bzw, Baufirma/Architekt die damals die Grenze nicht eingehalten haben? Beim Kauf des Hauses wurde von den Verkäufern natürlich nicht erwähnt, dass diese Problematik besteht. Falls es irgendwas zur Sache beiträgt, das Haus des Nachbarn wurde nach unserem gebaut (ca. 2007/2008).    

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:  Ihre Situation erinnet an den klassischen Fall eines sogenannten Überbaus i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§§ 912 ff. BGB/a> . EIn Überbau liegt hierbei vor, wenn - wie in IHrem Fall - das Grundstück eines Nachbarn überbaut wurde.  Wie in einem solchen Fall zwischen den Parteien zu verfahren ist, hängt entscheidend davon ab, wie es zu dem Überbau gekommen ist.  Das Gesetzt macht zunächst deutlich, dass der Überbau nicht stets abgerissen werden muss. Nur dann, wenn derjenige, der den Überbau errichtet, grob fahrlässig oder gar vorsätzlich das Grundstück des Nachbarn mitnutzte oder aber der Nachbar unverzüglich Widerspruch eingelegt hat, so hat der Nachbar im GrundS. einen Anspruch darauf, dass das Gebäude versetzt wird.  Konkret bedeutet dies für Sie: Sollte der Vorbesitzer mindestens grob fahrlässig den Überbau verursacht haben (wobei er für ein grob fahrlässiges Verhalten der Baufirma einzustehen hätte) oder aber der Nachbar unmittelbar im Zusammenhang mit der Errichtung einen Widerspruch eingereicht haben, so kann diesem rechtlich ein ANspruch auf Versetzung der Garage zustehen.  Allerdings ist weiter zu bedenken, dass der Nachbar ein solches Recht auch verwirken kann. Wenn er über längere Zeit hinweg den Zustand akzeptiert hat oder durch sonstiges Verhalten zum Ausdruck gebracht hat, gegen den Überbau nicht vorgehen zu wollen, so könnte sein REcht möglicherweise ausgeschlossen sein.  Schließlich scheint mir ein Versetzen angesichts des geringen Überbaus von nur 2-3 cm auch nicht angemessen zu sein. Es erscheint rechtsmissbräuchlich, aufgrund des geringen Überbaus eine Beseitigung zu verlangen. Auch mit diesem Argument könnte daher der Forderung nach Versetzung des Überbaus entgegen getreten werden.    Kann dem, Vorbesitzer kein grob fahrlässiges Verhalten vorgeworfen werden und es fehlt auch am unverzüglichen Widerspruch des Nachbarn, so besteht kein Anspruch darauf, den Überbau zu beseitigen, d.h. die Garage versetzen zu lassen.  In diesem Fall räumt das Gesetz dem Betroffenn Nachbarn einen Anspruch auf eine Geldrente zu. Dies bedeutet, dass Sie Ihrem Nachbarn eine gewisse Entschädigung dafür zahlen müssten, dass Sie 2cm des Grundstückes mitnutzen.    Grundsätzlich soltle daher - wenn Ihr Nachbar weitere Schritte wegen der Garage einleitet - zunächst überprüft werden, wie es zu dem Überbau kam. Im Fall eines grob fahrlässigen Verhalten könnte möglicherweise ein Anspruch auf Beseitigung bestehen, wobei ich dessem Geltendmachung vorbehaltlich einer konkreten Prüfung für rechtsmissbräuchlich halten würde. Sollte kein fahrlässiges Verhalten vorliegen, wäre wohl eine Geldrente zu zahlen sein.   Inwieweit Ihnen in diesem Fall Erstattungsansprüche gegen den Voreigentümer zustehen, lässt sich nur anhand des Kaufvertrages prüfen. Generell dürften Ersatzansprüche jedoch zumindest dann in Betracht kommen, wenn der Überbau grob fahrlässig verursacht wurde.   Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben und stehe Ihnen selbstverständlich gerne im Falle einer notwendig werdenden Interessenvertretung zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 912