Frage: Sehr geehrte Damen und Herren Anwälte,  folgender Fall:  Ich habe 1999 von meinem Vater eine vermietete Wohnung geerbt und bin als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Gleichzeitig ist im Grundbuch seit dieser Zeit auch der Nießbrauch zugunsten meiner Mutter, die nunmehr 86 Jahre alt ist, eingetragen. Die Mutter (dement) wird seit fünf Jahren von den drei Kindern (meine beiden Geschwister und mir)  als gesetzliche Betreuer mit Entscheidungsrecht in allen Belangen betreut. Die Wohnung war bis vor kurzem vermietet und wird nun generalsaniert mit Kosten von mindestens 60.000 bis 70.000 Euro. Anschließend soll die Wohnung wieder vermietet werden. Bis heute sind die aus der Immobilie entstehenden Lasten (Instandhaltungskosten) und Einnahmen (Mieten) komplett über das Konto meiner Mutter abgewickelt worden und fanden entsprechend Niederschlag in der Einkommensteuererklärung meiner Mutter. Meine beiden Geschwister und ich zahlen für den Unterhalt meiner Mutter, die noch in ihrem Haus wohnt, eine Leibrente von jeweils 2.500 Euro, insgesamt also 7.500 Euro im Monat. Meine Geschwister betonen, dass die nun zu renovierende Wohnung ja meine Wohnung sei, da ich ja der Eigentümer wäre. Verständlicherweise wollen sie vermeiden, dass sie die Renovierungskosten indirekt über die Leibrente mitbezahlen, sollten diese ganz über meine Mutter laufen. Ich habe Verständnis für diese Argumentation, weiß aber nicht, wie ich dieses Dilemma lösen kann. Es ist ja ansehbar, dass meine Mutter den Nutzen der Generalsanierung nicht mehr ableben kann. Bezahle ich als Eigentümer die Rechnungen, habe ich dann die Möglichkeit das steuerlich geltend zu machen? Meine Mutter bekommt ja weiterhin die Mietinnahmen. Lohnt jetzt noch die Umwandlung des Nießbrauchs in eine Reallast, wie lange würde das dauern, wie müsste man da vorgehen? Hintergrund ist der, dass jetzt Handwerkerrechnungen gestellt werden und klar sein muss an wen diese gestellt werden, um hinterher vor dem Finanzamt nicht mit leeren Händen dazustehen und die geleisteten Investitionen nicht abstzen zu können.   Zu dieser Problematik erhoffe ich mir entscheidende Hinweise zum weiteren Vorgehen

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für die Anfrage. Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür gedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Teilen des Sachverhalts kann es durchaus zu einer anderen rechtlichen Beurteilung kommen.  Unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen nunmehr wie folgt beantworten:  'Bezahle ich als Eigentümer die Rechnungen, habe ich dann die Möglichkeit das steuerlich geltend zu machen?'  Grundsätzlich gilt, dass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung demjenigen zuzurechnen sind, der den Tatbestand der Einkunftserzielung durch Vermietung bzw. Verpachtung erfüllt. Da Ihre Mutter das Nießbrauchsrecht an der Wohnung hat, stehen ihr als sog. wirtschaftlicher Eigentümerin die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung zu. Dementsprechend könnte auch nur Ihre Mutter die Renovierungskosten als Werbungskosten geltend machen. Sie haben als Eigentümer keine entsprechenden Möglichkeiten, da Ihnen die Einkünfte nicht zustehen.   'Meine Mutter bekommt ja weiterhin die Mietinnahmen. Lohnt jetzt noch die Umwandlung des Nießbrauchs in eine Reallast, wie lange würde das dauern, wie müsste man da vorgehen?'  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1059.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1059 BGB: Unübertragbarkeit; Überlassung der Ausübung">§ 1059 S. 2 BGB/a>  kann die Ausübung des Nießbrauchs einem Dritten überlassen werden. Dies ist auch für den Eigentümer möglich. Da es sich hierbei lediglich um einen schuldrechtlichen Vertrag handelt, genügt eine schriftliche Vereinbarung. Die Beurkundung durch einen Notar ist nicht erforderlich. Durch eine Übertragung der Ausübung des Nießbrauchsrechts auf Sie, würden Ihnen die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung zustehen. Sie selbst könnten dann die Renovierungskosten als Werbungskosten geltend machen.  Da es aber auch bei einer solchen Übertragung der Ausübung des Nießbrauchsrechts verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten gibt, insbesondere die steuerliche Ausgestaltung und die Betreuung Ihrer Mutter zu berücksichtigen sind, kann ich Ihnen nur raten, bei der Vertragsgestaltung einen Rechtsanwalt vor Ort hinzuzuziehen. Mit diesem sollten die weiteren Einzelheiten geklärt werden. Dies ist im Rahmen dieser Erstberatung nicht möglich.   Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort dennoch weitergeholfen zu haben. Sollte Ihnen noch etwas unklar sein, dürfen Sie gerne die kostenlose Nachfragemöglichkeit nutzen. Wenn Sie zufrieden sind, würde ich mich über eine positive Bewertung freuen.  Mit freundlichen Grüßen Yvonne Bellmann Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1059