Frage: Pächter meiner Landwirtschaftlichen Flächen ist eine Kapitalgesellschaft, eine Holding-AG mit spezialisierten Unter-Gesellschaften mbH. Aufgrund von rechtlichen Auseinandersetzungen innerhalb dieses Unternehmensverbundes möchte ich einen Teil der Flächen, diese sind einer GmbH verpachtet, jetzt einer anderen GmbH verpachten. Die Pächter-GmbH hat im Laufe der Nutzung der Flächen die Nutzungsart verändert. So ist der Titel 'Rinderzucht GmbH' m.E. nicht mehr aufrechtzuerhalten, da inzwischen keine Rinder mehr auf der Weide gehalten werden. Auch eine Futterproduktion auf meinen Flächen ist für eigene Rinderhaltung der GmbH nicht mehr nachvollziehbar.  Die gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse in der Pächter-GmbH sind für mich nicht mehr nachvollziehbar (Geschäftsführung, Aufsichtsrat usw.). Kann auf diese Tatsachen hin (nicht vertragsgerechte Nutzung) eine außerordentliche Kündigung des Pachtvertrages aufgebaut werden? Der Vertrag endet in 2 Jahren. Kann ich auf anderem Wege den Pächter daran hindern, die Flächen weiter zu nutzen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Zunächst sollte überprüft werden, ob die Schriftform des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/585a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 585a BGB: Form des Landpachtvertrags">§ 585a BGB/a>  ordnungsgemäß eingehalten wurde. Wurde z.B. der Pachtgegenstand nicht eindeutig in der Vertragsurkunde bezeichnet, ist die Schriftform nicht erfüllt und der Vertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann jederzeit durch ordentliche Kündigung beendet werden (vgl. z.B. Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 13.3.2014 - Aktenzeichen: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20U%2092/13" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 13.03.2014 - 10 U 92/13: Schriftformerfordernis beim Landpachtvertrag">10 U 92/13/a> ).  Ansonsten wäre an eine fristlose, außerordentliche Kündigung des Landpachtvertrages nach Maßgabe des Mietrechts zu denken, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594e.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594e BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 594e Abs. 1 BGB/a>  verweist auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> . Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Pachtverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Pachtverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB/a>  ist die Kündigung aber erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig, wenn der wichtige Grund in einer Verletzung einer Pflicht aus dem Pachtvertrag besteht. Beispiel: Legt im Rahmen eines 15jährigen Landpachtvertrages der Pächter die Ackerfläche still und macht sie zum Gegenstand eines Bewirtschaftungsvertrages mit einem Bundesland über naturschutzgerechte Grünlandnutzung (Schwerpunkt: Feuchtgrünland), so stellt dies einen vertragswidrigen Gebrauch und eine nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Pachtsache dar, die den Verpächter zur fristlosen Kündigung des Pachtvertrages berechtigt (OLG Rostock, Urteil vom 18.11.1997 - Aktenzeichen: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=12%20U%20(Lw)%203/97" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Rostock, 18.11.1997 - 12 U (Lw) 3/97">12 U (Lw) 3/97/a> ).  Die fristlose Kündigung ist allerdings nur zulässig, wenn sie innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntniserlangung vom wichtigen Grund erfolgt. Hierbei hält die Rechtsprechung je nach Einzelfall eine Frist von 3-6 Monaten für angemessen.  Auch ein trotz Abmahnung fortgesetzter Verstoß gegen die Betriebspflicht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/586.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 586 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Landpachtvertrag">§ 586 Abs. 1 S. 3 BGB/a>  kann eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.  Ein trotz Abmahnung fortgesetzter vertragswidriger Gebrauch rechtfertigt zudem eine Unterlassungsklage gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/590a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 590a BGB: Vertragswidriger Gebrauch">§ 590a BGB/a> .   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 585a, § 594e, § 590a, § 543, § 586