Frage: Guten Tag, bei meiner Mutter besteht ein Nießbrauchrecht für 3 Wohneinheiten. Die Mieteinnahmen für 2 Wohneinheiten benötigt sie für  ihre Rente. Jedoch die Miete für eine Wohneinheit möchte sie mir direkt als Einnahme mit Änderung des Mietvertrages zukommen lassen.  Ist dies grundsätzlich möglich? Ist dies nur  mit einer Vollmacht ohne notarieller Änderung möglich? Kann ich als Tochter die Einnahmen bzw. die Ausgaben (Instandhaltung) steuerlich geltend machen?  ich freue mich über eine Antwort, vielen Dank die Fragestellerin

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Ich verstehe den Sachverhalt Ihrer Frage dahingehend, dass Ihre Mutter die Wohnungen auf Grund ihres Nießbrauchrechts vermietet hat.  Es besteht die Möglichkeit, dass Ihre Mutter einen der Mieter anweist, die Miete auf Ihr Konto zu überweisen.  Weiterhin besteht die Möglichkeit, dass Ihre Mutter hinsichtlich einer der Wohnungen, an denen sie ein Nießbrauchrecht hat, einen unentgeltlichen Überlassungsvertrag mit Ihnen abschließt, der das Recht beinhaltet, die Wohnung durch Sie unterzuvermieten und die Miete einzubehalten. (In diesem Fall wären Sie gegenüber dem Mieter Vermieterin und damit auch instandhaltungspflichtig für die Wohnung.)  (Wenn Sie anstelle Ihrer Mutter in einen bestehenden Mietvertrag eintreten wollen, ist dazu ein dreiseitiger Vertrag erforderlich, da einem vertraglichen Wechsel des Vermieters auch der Mieter zustimmen muss.)  Für die beiden genannten Wege bedarf es keiner notariellen Änderung. Eine Vollmacht Ihrer Mutter benötigen Sie nur, wenn Sie einen Mieter namens Ihrer Mutter anweisen, die Miete an Sie zu zahlen, oder wenn Sie in Vollmacht Ihrer Mutter einen Überlassungsvertrag mit sich selbst abschließen. Im letzteren Fall muss die Vollmacht eine Befreiung vom Verbot der Selbstkontraktion nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/181.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 181 BGB: Insichgeschäft">§ 181 BGB/a>  beinhalten.  Schließlich gibt es natürlich auch die Möglichkeit, dass das Nießbrauchrecht an einer der Wohnungen im Grundbuch auf Sie umgeschrieben wird. Dies bedarf dann allerdings in der Tat einer notariellen Beurkundung, der dann auch der Wohnungseigentümer zustimmen muss.  Wenn Sie eine Wohnung in eigenem Namen vermieten, also als Vermieterin einen Mietvertrag abgeschlossen haben, müssen Sie die Mieteinnahmen nach a href="https://dejure.org/gesetze/EStG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 EStG">§ 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG/a>  versteuern und können Kosten für die Instandhaltung nach a href="https://dejure.org/gesetze/EStG/9.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 9 EStG: Werbungskosten">§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG/a>  absetzen. Wenn Ihnen die Miete lediglich auf Grund einer Anweisung Ihrer Mutter an den Mieter zufließt (s.o.), handelt es sich um eine Schenkung, die möglicherweise der Schenkungssteuer unterfällt. Wegen der Einzelheiten empfehle ich Ihnen, ggfs. einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht zu konsultieren.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Carsten Neumann, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 181