Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   Es handelt sich um folgenden Sachverhalt: Anfang 2015 habe ich ein Haus mit Einliegerwohnung (gemeinsamer Eingang und Hausflur) erworben. Zum xx.x2015 wurde die Einliegerwohnung von mir vermietet. Um den Mieter gegenüber fair aufzutreten und da ich keine Erfahrungen bei Vermietungen hatte, habe ich eine Mietvertrag-Vorlage  von der Seite des Deutschen Mieterbund runtergeladen und als Mietvertrag verwendet. Nach nun knapp3 Jahren hat sich leider herausgestellt, dass ich mit dem Mieter persönlich nicht auskomme und ich ihm gerne kündigen würde. Leider befindet sich im Mietvertrag folgende Passage: Das Mietverhältnis beginnt am xx.x.2015 es läuft auf unbestimmte Zeit.Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Vermieters (Kündigung wegen Eigenbedarf, als Einliegerwohnung, Teilkündigung und Verwertungskündigung §§a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">573/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">573a/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573b BGB: Teilkündigung des Vermieters">573b BGB/a> ) ist daher ausgeschlossen. Die Kündigungsvoraussetzungen richten sich im Übrigen  nach  den  gesetzlichen  Vorschriften  und  den  vertraglichen Absprachen  (siehe  §§  8,  17 –22 dieses Vertrages). Nun zu meiner Frage: Ich weiss, dass bei einem unbefristeten, beidseitigem Kündigungsverzicht laut aktueller Rechtsprechung  eine maximale Bindung von 4 Jahren gilt. Welche Möglichkeiten habe ich aber als Vermieter bei einseitigem Kündigungsverzicht Vermieterseits auf eine ordentliche Kündigung ? Gilt auch hier die 4 Jahresfrist? Gibt es andere Möglichkeiten einer ordentlichen Kündigung oder bleibt als letzter Ausweg eine fristlose Kündigung?  Mit bestem Dank und freundlichen Grüssen!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Es ist davon auszugehen, dass der Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für den Vermieter wirksam ist. Denn im GegenS. zu der einschlägigen Rechtssituation, in welcher der Mieter schutzwürdig ist und ein Ausschluss des Kündigungsrechts länger als vier Jahre nicht zulässig erachtet wird, ist dieser Schutz beim Vermieter nicht angezeigt.  Dies ist vor allem damit begründet, dass der Vermieter den Vertrag vorgibt und diesen - im GegenS. zum Mieter - ändern kann. Entweder der Mieter stimmt dem Vertrag dann zu oder der Vermieter kann sich einen anderen Mieter suchen.  Somit müssten Sie den Weg über eine außerordentliche Kündigung gehen. Hierfür müssen jedoch die jeweiligen Voraussetzungen vorliegen. Insbesondere muss Ihnen der Mieter Anlass zu solch einer Kündigung geben.  Wenn SIe sich über den Umfang der Ausschlussklausel im Mietvertrag nicht bewusst waren bzw. sich hierüber geirrt haben, können Sie den Mietvertrag wegen Irrtum nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/119.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 119 BGB: Anfechtbarkeit wegen Irrtums">§ 119 Abs. 1 BGB/a>  anfechten. Bei einer wirksamen Anfechtung, welche unverzüglich nach Kenntniserlangung des Irrtums schriftlich udn nachweisbar zu erfolgen hat, wird der Mietvertrag rückwirkend als nicht geschlossen betrachtet. Somit gelten die 'regulären' gesetzlichen Bestimmungen.  Anhaltspunkt für einen Irrtum liefert u. a. das Wort 'ist DAHER ausgeschlossen'. Dies macht bei einem unbefristeten Mietvertrag keinen Sinn. Denn warum soll gerade bei einem unbefristeten Mietvertrag das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen sein. Dies deutet auf eine Unstimmigkeit der Textbausteine hin.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Dr. Traub -Rechtsanwalt-!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 119