Frage: Mehr als 8 Jahre nach dem Ableben eines Vaters möchte ein Sohn aus der grundbuchlich eingetragenen Eigentümergemeinschaft ausscheiden. (Grund: Es wird kein Übereinkommen erzielt über die Nutzung der Immobilien, der Ausscheidungswillige will für die ungenutzt stehenden Gebäude keine weitere Haftungsverpflichtung tragen.) Derzeit sind 7 Geschwister gemeinsame Inhaber zu je 1/11, 1 Schwester hält 4/11, zusammen also 11/11.   Zu dem Erbe vor mehr als 8 Jahren gehörten auch eine geringe Summe Geldes sowie viele nicht kaufmännisch verwertbare Erinnerungsstücke, DARUNTER AUCH Kunstwerke beider Elternteile.  Der augenblicklich Ausscheidungswillige möchte die Teilhabe an den 'immateriellen Werten' NICHT aufgeben, sondern NUR seinen Anteil an den Liegenschaften. Hierfür ist ein Ablösebetrag von ca 37.000 €uro vereinbart und durch schriftliche Erklärungen der 'verbleibenden' Geschwister an den Ausscheidungswilligen Bruder 'verbrieft'.  Über das Verfahren gibt es zwei gegensätzliche Vorstellungen: A Abschichtung durch formfreien Vertrag, Zahlung der Ablösesumme an den Ausscheidenden. Nur allein der Ausscheidende bringt notariell unterschriftsbeglaubigte Eintragungsbewilligung zum Grundbuchamt und beantragt die Berichtigung des Grundbuches, so daß nachher die 7 verbleibenden Geschwister 5/11 und 6×1/11 ihr Eigen nennen dürfen.  B Übertragung des Grundstücks-Eigentumsanteiles an EINE Schwester gegen Zahlung der Ablösesumme. Der Übertragungvertrag wird vom Notar entworfen, beide Beteiligten (Abgebende und Annehmende Person) unterzeichnen diesen Vertrag vorm Notar, der Notar leitet das Verfahren ans Grundbuchamt weiter. Der abgegebene Grund-Eigentumsanteil geht in das Eigentum EINER Schwester über, so daß nachher auf die 7 Mitglieder der Eigentümergemeinschaft 4/11, 2/11 und 5× 1/11 verteilt sind.  In beiden Fällen sollen die Eigentumsverhältnisse am immateriellen Erbe unverändert bleiben.  Ist, wie von mehreren Geschwistern behauptet und gefordert wird, der unter A geschilderte Weg offen? Welche Hürden gibt es, die oben nicht erwähnt wurden?  Der Weg B wurde dem Ausscheidungswilligen von Notaren und Rechtspflegern entworfen und als gangbar erklärt. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2033.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2033 BGB: Verfügungsrecht des Miterben">§ 2033 Abs. 1 BGB/a>  kann jeder Miterbe über seinen Anteil am Erbteil (im Ganzen) verfügen. Verfügung ist auch die Übertragung des Erbteils auf die anderen Miterben. Der Vertrag, durch den der Miterbe über seinen Anteil verfügt, bedarf der notariellen Beurkundung.  Über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen darf ein Miterbe nicht verfügen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2033.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2033 BGB: Verfügungsrecht des Miterben">§ 2033 Abs. 2 BGB/a> ).  Dies heißt, ein Miterbe kann seinen Erbteil als Ganzes auf die übrigen Miterben (oder einen einzelnen Miterben) durch einen notariell beurkundeten Vertrag übertragen. Unzulässig ist es nach den gesetzlichen Regelungen hingegen, dass ein Miterbe seinen Anteil am Grundstück durch formfreien Vertrag an die übrigen Miterben (oder eine einzelne Miterbin) überträgt, im Übrigen aber - hinsichtlich der übrigen Nachlassgegenstände - Miteigentümer bzw. Mitglied der Erbengemeinschaft bleibt. Denn dies wäre eine unzulässige Verfügung über eines Miterben über seinen Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand (nämlich das Grundstück).  Nach der gesetzlichen Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2033.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2033 BGB: Verfügungsrecht des Miterben">§ 2033 BGB/a>  sind beide Wege A und B im Rahmen einer fortbestehenden Erbengemeinschaft nicht gangbar  Rechtlich sehe ich nur eine Möglichkeit, zu dem angestrebten Ergebnis zu kommen, nämlich die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2043.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2043 BGB: Aufschub der Auseinandersetzung">§ 2043 BGB/a> . Danach sind für die Auseinandersetzung die Bestimmungen über die Aufhebung einer Gemeinschaft anwendbar. Die Aufhebung einer Gemeinschaft erfolgt entweder durch Teilung der Gemeinschaftsvermögens in Natur (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/752.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 752 BGB: Teilung in Natur">§ 752 BGB/a> ), i.e. die Aufteilung der einzelnen Gegenstände des Gemeinschaftsvermögens an die einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft, oder nach den Bestimmungen über den Pfandverkauf (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/753.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 753 BGB: Teilung durch Verkauf">§ 753 Abs. 1 BGB/a> ). Im Regelfall erfolgt ein Pfandverkauf durch öffentliche Versteigerung, doch kann nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1245.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1245 BGB: Abweichende Vereinbarungen">§ 1245 Abs. 1 BGB/a>  durch eine Vereinbarung zwischen den Beteiligten eine abweichende Art des Verkaufs vereinbart werden. Es kann das Grundstück an einzelne Mitglieder der Gemeinschaft übertragen werden, oder es kann vereinbart werden, dass die übrigen Nachlassgegenstände an alle Mitglieder der Gemeinschaft zu Miteigentum (auch nach einem bestimmten Anteilsschlüssel) übertragen werden und insoweit eine neue Eigentümer-Gemeinschaft.begründet wird (die dann allerdings keine Miterben-Gemeinschaft mehr ist).  Allerdings kann die Übertragung des Grundstücks (oder eines Grundstücksanteils), auch im Weg der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft, nach der gesetzlichen Bestimmung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b Abs. 1 BGB/a>  nur durch eine notarielle Beurkundung erfolgen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2043, § 311b, § 1245, § 2033, § 753, § 752