Frage: Die Wohnung wurde im Januar 2012 fristgerecht zum 30.04.2012 gekündigt. Die Vermieterin rief Anfang Februar an, sie können schon zum Ende Februar ausziehen, weil sie die Wohnung noch renovieren und dann verkaufen wolle. Am 25.02.2012 erfolgte nach kompletter Räumung die mängelfreie Übergabe der Wohnung, Schlüsselübergabe und Zählerablesung. Aus unserer Sicht war damit das Mietverhältnis spätestens zum 29.02.2012 beendet. Heute ruft die Vermieterin an, und möchte die Miete für März, da sie keinen Nachmieter habe. Davon war zuvor nie die Rede. Nun will sie die Kaution in Verrechnung für die Kaltmiete März, April 2012 einbehalten.  Wann endet das Mietverhältnis? 29.02. oder 30.04.2012?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Auch wenn der Mieter aus der Wohnung auszieht, ist er grundsätzlich weiter zur Entrichtung der Miete verpflichtet. Denn gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/537.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 537 BGB: Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters">§ 537 BGB/a>  wird der Mieter von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund (wozu auch der freiwillige vorzeitige Auszug gehört) an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt.   Hier könnte allerdings in Ihrem und dem Verhalten des Vermieters der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags gesehen werden. Ein Mietaufhebungsvertrag kann jederzeit geschlossen werden, wenn beide Parteien mit der (vorzeitigen) Beendigung einverstanden sein. Mietaufhebungsverträge sind auch formlos gültig, müssen also nicht schriftlich getroffen werden. Nach Ihrer Schilderung hat die Vermieterin Ihnen telefonisch das Angebot gemacht, das Mietverhältnis vorzeitig zum 29.02.2012 zu beenden. Dieses Angebot stand auch nicht unter der Bedingung, dass ein Nachmieter gefunden wird, da die Wohnung eh verkauft werden sollte. Das Angebot der Vermieterin haben Sie spätestens durch die Räumung Ende Februar angenommen, so dass ein entsprechender Aufhebungsvertrag zustande gekommen ist. Damit endete das Mietverhältnis mit Ablauf des Februars und Sie schulden der Vermieterin für den März und April keinen Mietzins mehr.  Problematisch könnte im Streitfall allerdings werden, das konkrete Angebot der Vermieterin zu beweisen. Allein das vorzeitige Entgegennehmen der Wohnung reicht hierbei in der Regel nicht aus. Es wäre also wichtig, hier Zeugen benennen zu können, die das Telefongespräch mitbekommen haben oder entsprechenden Äußerungen der Vermieterin während der Übernahme bezeugen können.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 537