Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe zwei Detailfragen zum Mietrecht und hoffe, sie können mir helfen:  a) wir haben unsere Wohnung vor 8 Jahren unrenoviert übernommen und auf eigene Kosten renoviert. Dies ist zwar im Übergabeprotokoll vermerkt, aber es ist wohl (entgegen der damaligen mündlichen Versicherung) dennoch eine wirksame Klausel zu Renovierung bzw. Abgeltung vereinbart (a target="_blank" href="https://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=21408).">https://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=21408)./a>   Meine Frage nun hierzu: Wenn wir als Mieter die Renovierung vertraglich schulden und diese Klausel gültig ist - muss der Vermieter uns dennoch (z.B. bei Übergabe der Wohnung) zur Durchführung von genau angegebenen Arbeiten auffordern? Oder könnte er theoretisch kommentarlos die Schlüssel entgegen nehmen und uns später eine Rechnung eines Handwerkers bzw. eine eigene, auf die Abgeltungsklausen bezogene Rechnung zusenden?  Hintergrund der Frage: Aufgrund der Konstellation verspüre ich wenig Lust, Arbeiten in der Wohnung durchzuführen. Auf der andern Seite möchte ich das finanzielle Risiko für uns möglichst gering halten. Es geht mir also darum, wir wir die anstehenden Gespräche mit unserem Vermieter so gestalten können, dass möglichst keine bösen Überraschungen auf uns zukommen.   b) In der Wohnung sind einige - nach heutigem Masstab ungewöhnliche - Einbauten wie Holzfußböden, eine abgehängte, begehbare Decke und Holzvertäfelungen an den Wänden vorhanden. Diese wurden von uns eingebaut, haben aber ausschließlich ältere Einbauten aus den 70er Jahren ersetzt, die ähnlich oder identisch waren. Sehe ich es richtig, dass wir *nicht* verpflichtet sind, diese wieder zu entfernen?  Ich bedanke mich für Ihre Antwort!         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Wenn Ihr Vertrag eine wirksame Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen enthält, sind diese, sofern der Mietvertrag nichts anderes regelt, spätestens bei Vertragsende fällig.  Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende der Mietzeit fällig und lässt sie der Mieter gleichwohl nicht durchführen, oder sind die durchgeführten Schönheitsreparaturen unbrauchbar, so hat der Vermieter nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/281.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 281 BGB: SchadenserS. statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung">281 BGB/a>  Anspruch auf Schadenersatz. Der Schadenersatzanspruch des Vermieters setzt aber grundsätzlich voraus, dass dem Vermieter zuvor erfolglos eine Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gesetzt worden ist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/281.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 281 BGB: SchadenserS. statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung">§ 281 BGB/a> ; Langenberg NZM 2002, 972).   Werden die Arbeiten also erst mit Vertragsende geschuldet, muß der Vermieter Ihnen erst eine Nachfrist setzen und Gelegenheit zur Vornahme der Arbeiten geben, und darf Ihnen nicht 'knall auf fall' eine Rechnung präsentieren.  In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie aber anwaltlich prüfen lassen, ob überhaupt eine wirksame Klausel (ggf. auch Abgeltungsklausel) vorliegt, da die Rechtsprechung dazu im ständigen Gange ist.   Entgegen Ihrer Auffassung kann der Vermieter verlangen, daß Sie die von Ihnen eingebrachten Einbauten bei Auszug entfernen, sofern sie nicht fest mit der Wohnung verbunden sind. Denn der Vermieter muß sich diese Einbauten nicht schenken lassen. Sofern die von Ihnen seinerzeit entfernten Einbauten noch einen Wert hatten, und nicht abgenutzt waren, kann der Vermieter u.U. auch SchadenserS. verlangen. Nach Ihrer Schilderung ist dies jedoch, da es sich um 70er Jahre Einbauten handelt, eher unwahrscheinlich - jedoch nicht auszuschließen.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.    Mit freundlichen Grüßen  A. Schwartmann Rechtsanwalt     --  Rechtsanwalt A. Schwartmann Gleueler Str. 249 Abs. 500-50935 Köln Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395 Sipgate: (0221) 355 333915 / Skype: schwartmann50733 www.rechtsanwalt-schwartmann.de www.mietrecht-in-koeln.de www.net-scheidung24.de www.online-rechtsauskunft.net <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.andreas-schwartmann.de' target='_blank'><img src='http://www.andreas-schwartmann.de/logo.gif'></a>    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 281, § 280