Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich bewohne hier ein Haus seit 15 Jahren. Das Vermieterehepaar ist gestorben. Der Erbe (Sohn und Tochter) hat mir persönlich unter Zeugen und mit einem Makler unter Zeugen das Vorkaufsrecht für das Haus, mündlich bestätigt. So, nun sind wir uns über den Kaufpreis nicht einig geworden und das Maklerbüro verlangt von mir eine Entscheidung. Kaufen, ja oder nein unter einem überhöhten Kaufpreis. Ich habe dem Makler nun mitgeteilt, daß ich auf das Vorkaufsrecht nicht verzichte und klar gestellt, daß er mir bei Verkauf an Dritten, den Kaufvertrag vorlegen muß, damit ich entscheiden kann, ob ich das Vorkaufsrecht daß er mir eingeräumt hat, beanspruchen werde oder auch nicht beanspruchen werde. Nun ist das so, mir ist klar, daß ich den Verkauf nicht verhindern kann, da dieses Vorkaufsrecht nicht in das Grundbuch eingtragen ist, jedoch ist meine Frage, wie wird der Schadensersatz berechnet und habe ich überhaupt Schadenersatzansprüche. Und, ist dieses Vorkaufsrecht wirklich ein Vorkaufsrecht.Kann ich verlangen, daß der Erbe mir den Vertrag an Dritten vorlegt um mein mündliches, beweisbares Vorkaufsrecht auszuüben zu versuchen ?         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   ein gesetzliches Vorkaufsrecht stünde Ihnen nur zu, wenn es sich hier um die Umwandlung von Wohnraum in Wohnungseigentum handelte, siehe § <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://bundesrecht.juris.de/bgb/__577.html' target='_blank'>577</a> Abs. 1 S. 1 <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://bundesrecht.juris.de/bgb/index.html' target='_blank'>BGB</a>.  Ein vertragliches Vorkaufsrecht (§§ <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://bundesrecht.juris.de/bgb/__463.html' target='_blank'>463</a> ff BGB) setzte wiederum eine notarielle Beurkundung gemäß § <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://bundesrecht.juris.de/bgb/__311b.html' target='_blank'>311b</a> Abs. 1 BGB voraus, woran es hier fehlt. Auch ein dingliches Vorkaufsrecht im Sinne der §§ <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://bundesrecht.juris.de/bgb/__1094.html' target='_blank'>1094</a> ff BGB liegt hier nicht vor.  Sollte unter den genannten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht bestehen, so wäre der Erbe als Rechtsnachfolger der Vermieter zur sofortigen und unaufgeforderten Vorlage des mit dem Dritten geschlossenen Vertrages gemäß § <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://bundesrecht.juris.de/bgb/__469.html' target='_blank'>469</a> Abs. 1 verpflichtet.  Erfolgt die Mitteilung verspätet, so dass Sie die Frist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/469.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist">§ 469 Abs. 2 BGB/a>  nicht mehr einhalten können, macht sich der Erbe schadensersatzpflichtig. Der Schaden besteht dann gegebenenfalls in der Differenz zwischen dem gezahlten Kaufpreis und dem Preis für eine kostspieligere, aber vergleichbare Immobilie, wenn Sie durch die Vereitelung des Vorkaufsrechts tatsächlich gezwungen sind, ein Haus zu ungünstigeren Konditionen zu erwerben und nur wenn das Verhalten der Erben hierfür ursächlich war.  Für Schadensersatzansprüche sehe ich im Übrigen anhand Ihrer Schilderung keinen Raum.   Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen in der gebotenen Kürze verständlich beantworten. Bei Unklarheiten können Sie gerne die Nachfragefunktion nützen.  Mit freundlichen Grüßen   Wolfram Geyer Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 469