Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir wenden uns an Sie, in der Bitte, uns bei unserem Problem mit häufigen Maklerbesuchen zu beraten.  Meine Partnerin und ich (anfang 20) sind im September 2014 in eine Wohnung zusammen gezogen. In ein Wohnhaus mit 3 Wohnungen. Davon sind laut Grundbuch unsere (1.OG) und die im Dachgeschoss als eine Wohnung an zu sehen und haben auch den gleichen Besitzer.   Schon beim Unterschreiben des Vertrages wurde uns gesagt, dass die im Grundbuch stehende zusammengehörende Wohnung zum Verkauf steht. Es werden bevorzugt Kapitalanleger gesucht, damit wir nicht raus müssen. Im Vertrag wurde dies schriftlich vermerkt als „Die angemietete Wohnung/ Haus steht zum Verkauf. Die Mieter wurden über den Verkauf informiert.' Damit wurde uns gesagt, dass es immer wieder zu Maklerbesuchen kommen kann.  Da es sich um unsere erste Wohnung handelt, waren wir uns nicht bewusst, was für ein Druck sich für uns durch ständige Maklerbesuche aufbauen wird. Nach einem Monat erfuhren wir von dem Makler, dass er schon seit 3 Jahren versucht die Wohnung zu verkaufen. In den vergangen Monaten kam es durch ihn zu circa 20 Besuchen mit Interessenten.  Als nun auch in diesem Jahr kein erfolgreicher Verkauf zustande kam, hat der Vermieter einen zweiten Makler beauftragt. Die Folgen für uns sind die doppelte Anzahl der Anrufe/ terminlichen Absprachen und natürlich die doppelte Anzahl an Besuchen.  Im Gespräch mit dem Vermieter haben wir nun darum gebeten, dass die Makler sich zukünftig untereinander absprechen, ihre Termine bündeln und einmal im Monat eine Besichtigung durchführen.  Dies wurde nur bedingt anerkannt, da sich auch unser Mieter bei seinem Anwalt informiert hat und sagte, er dürfe rechtlich gesehen jede Woche einen Termin machen für 2 Stunden. Zumindest war er bereit, dass Besuchstermine von nun an nur im 2-Wochen-Rhythmus durchgeführt werden und die beiden Makler untereinander kommunizieren werden, um gemeinsame Tage zu finden.  Unsere Fragen nun an Sie:  1. Gibt es Gesetze oder Gerichtsurteile, die sich auf solche dauerhaften Maklerbesichtigungen beziehen, die man zur Argumentation verwenden kann? Unser Wunsch ist die Termine auf einen monatlichen Sammeltermin für 30 Minuten zu beschränken. Auf einer Webseite wird dieser Fall einmal erwähnt, jedoch ohne rechtliche Quellen. (https://www.das.de/de/rechtsportal/mietrecht/alltag-wohnung/wohnbesichtigung-durch-vermieter.aspx)   2. Für den Fall, dass ein Käufer Eigenbedarf anmeldet ist die gesetzliche Kündigungsfrist 3 Monate. Allerdings gibt es durch die Sozialklauseln (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574a BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch">§574a-c im BGB/a> ) verschiedene Gründe der Kündigung zu widersprechen: Da wir beide bisher noch nicht ausgelernt sind und deswegen vorerst Auszubildenden/Studenten-Gehälter beziehen ist es schwer eine Wohnung zu gleichen Konditionen zu finden. Auch hat meine Freundin im kommenden Frühjahr ihre Facharbeit zu schreiben und gleich darauf ihre Prüfungen im Juli abzulegen. Ist solch eine Folge von Examen ein ausreichender Grund einer kommenden Kündigung bis zum Juli 2016 zu widersprechen?  Wir freuen uns auf über Ihre Antwort !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,   Ihre Anfrage möchte ich aufgrund der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:   Die Verkaufsabsicht ist ein berechtigender Anlass der Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter bzw. von ihm beauftragte Dritte. Abgelehnt werden kann das Besichtigungsrecht nur dann, wenn der Schutz der Privatsphäre des Mieters überwiegt. Mehrere Besichtigungen muss der Vermieter möglichst bündeln.  Drei Besichtigungen im Monat bzw. eine Besichtigung pro Woche erscheinen nach der bisher ergangenen Rechtsprechung in der Regel oftmals als zumutbar und ist daher grundsätzlich nichts dagegen einzuwenden.   Dauern die Verkaufsbemühungen an, soll zumindest nach einer älteren Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg eine Beschränkung auf einen Sammeltermin mit sechs Personen für 30 Minuten im Monat verlangt werden können (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 21.02.1992, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=43%20b%20C%201717/%2091" target="_blank" class="djo_link" title="AG Hamburg, 21.02.1992 - 43b Abs. 100 1717/91: Eigentumswohnung; Eigentümerwechsel; Formularmietvertra...">43 b Abs. 100 1717/ 91/a> ).  Zu beachten ist jedoch, dass diese Einzelfallentscheidung vorangegangene 200 Besuche in 1 ½ Jahren betraf und die Entscheidung oft kritisiert wird, da der Verkäufer mit jedem Kaufinteressenten ausreichend Zeit für die Besichtigung und Besprechung haben muss. Fünf Minuten dürften zu wenig sein. Es kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass diese Entscheidung ohne weitere auf sämtliche Besichtigungsfälle übertragbar ist.  Der Zutritt zur Wohnung sollte nicht einfach verweigert werden. Wird der Zutritt unberechtigt verweigert, könnte der Vermieter Ihnen wegen Vertragsverletzung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  kündigen und zudem Schadensersatzansprüche geltend machen. Diesem Risiko sollte man sich nicht aussetzen.  Stattdessen sollte eine vorherige gerichtliche Feststellung stattfinden, wobei zu überlegen ist, ob aufgrund des Risikos, dass das zuständige Amtsgericht ebenfalls vier Besichtigungen im Monat für zulässig hält, nicht an der derzeitigen Regelung festgehalten eine vermittelnde Lösung darstellt, die ggf. auch vom Gericht vorgeschlagen werden könnte.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 Abs. 2 BGB/a>  zählt die Nichtbeschaffung von angemessenem Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen ausdrücklich als einen zum Widerspruch begründenden Härtefall auf. Ab der Kündigung ist der Mieter jedoch verpflichtet, sich um Ersatzwohnraum zu bemühen. Die Examensbelastung soll nicht zu berücksichtigen sein (Palandt, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  Rz. 10).  Der Widerspruch muss zwei Monate vor Beendigung schriftlich erklärt werden. Die Beweislast dafür und für den Härtefall trägt der Mieter, die für eine korrekte Kündigung der Vermieter.  Nimmt das Gericht einen Härtefall an, wird im Falle fehlender Einigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Urteil bestimmt.  Die Kündigung und die zu dieser Zeit dann bestehenden Verhältnisse sollten vor dem Ausspruch eines Widerspruches anwaltlich überprüft werden.  Ich hoffe Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 574