Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  mein Vermieter möchte die Immobilie (im Exposé als separater Bungalow beschrieben), in der ich seit fast 8 Jahren mit meiner Familie lebe, verkaufen.  Das ursprüngliche Verkaufsexposé liest sich wie folgt:   Mehrfamilienhaus mit separatem Bungalow im Herzen der City: Die beiden Immobilien wurden 1976 und 1988 errichtet. Die Wohnflächen der beiden Angebote verteilen sich auf Wohnungstypen von 48m²- 117m². Der Bungalow besitzt 100m² Wohnfläche. Alle Wohnungen+Bungalow sind vermietet auch langfristig, die Mieteinnahmen erhalten Sie auf Anfrage.  Zimmer:17,00 Wohnfläche ca.:410,00 m² Kaufpreis:479.000,00 EUR Haustyp:Keine Angabe Grundstücksfläche ca.:1.119,00 m² Bauphase:keine genaue Angabe zur Bauphase Objektzustand:Keine Angabe Baujahr:1976 Heizungsart:Zentralheizung wesentliche Energieträger:Öl Energieausweistyp:Verbrauchsausweis Energieverbrauchskennwert :136,00 kWh/(m²*a)  Wir wurden im Vorfeld über den Verkauf informiert und auf meine Nachfrage, ob der Bungalow auch einzeln zu erwerben wäre, wurde dies erst einmal verneint. Ein Kauf des gesamten Objektes kommt für mich nicht in Frage. Bei einem annehmbaren Preis, habe ich allerdings Interesse den Bungalow alleine zu kaufen.  Nun wurde mir vor ca. 2 Wochen von der Maklerin mitgeteilt, dass der Bungalow jetzt doch unabhängig vom Gesamtobjekt erworben werden könnte. Da der geforderte Preis aber weit über dem Marktwert liegt, habe ich erst einmal abgesagt. Da die Maklerin aber nun signalisiert hat, dass beim Preis evtl. noch etwas zu machen wäre, besteht mein Interesse am Kauf des Bungalows weiterhin.   Meine konkrete Frage ist nun: Wurde dadurch, dass der Bungalow jetzt auch einzeln verkauft wird eine Umwandlung in separates Wohneigentum geschaffen? Habe ich somit Vorkaufsrecht (im Mietvertrag, der 2007 geschlossen wurde, wurde kein solches Vorkaufsrecht eingetragen)? Und wenn ja, wie lange habe ich dieses Vorkaufsrecht bzw. kann ich solange mit meiner konkreten Zusage warten, bis der Preis des Bungalows noch weiter runter geht, da kein anderer Käufer den derzeit geforderten Preis zahlen möchte?  Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.  Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  Sie haben dann ein Vorkaufsrecht im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/577.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters">§ 577 BGB/a> , wenn der von Ihnen gemietete Bungalow erst jetzt zu Wohnungseigentum umgewandelt  und ein Kaufvertrag mit einem Dritten geschlossen worden ist. Vor einer abschließenden Beurteilung muss geprüft werden, ob eine Aufteilung von Bungalow und der restlichen Immobilie nicht schon früher stattgefunden hat, denn auch wenn dies geschehen wäre, könnten Bungalow und Mehrfamilienhaus ja insgesamt veräußert werden, weshalb hier der Vermieter zur Auskunft aufgefordert werden sollte – aus der reinen Angebotsgestaltung kann eine Umwandlung also nicht geschlossen werden.  Weiter ist aktuell wohl noch kein Kaufvertrag geschlossen worden, weshalb die Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht und die Pflicht des Vermieters, Sie über den Inhalt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/469.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist">§ 469 Abs. 1 BGB/a>  unverzüglich zu informieren, noch nicht bestehen.  Der Umstand, dass das Vorkaufsrecht nicht im Mietvertrag geregelt worden ist, ändert nichts daran, dass es Ihnen ggf. gesetzlich zustehen würde, denn gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/577.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters">§ 577 Abs. 5 BGB/a>  wäre jede zu Ihrem Nachteil abweichende Vereinbarung unwirksam.  Das Vorkaufsrecht müsste nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/469.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist">§ 469 Abs. 2 BGB/a>  innerhalb von 2 Monaten ausgeübt werden. Als Instrument zum „Drücken' des Kaufpreises ist es nur bedingt geeignet, wenn der Käufer in Kenntnis des Vorkaufsrechts auch nach Ablauf der Frist bereit ist, den mit dem Vermieter vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen. Allerdings könnten Sie aufgrund des möglichen Vorkaufsrechts zunächst erste Ansprechpartnerin des Vermieters sein und so auf dem Verhandlungsweg einen akzeptablen Kaufpreis aushandeln können.   Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 577, § 469