Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, Fakten : Haus wurde erst meiner Frau überschrieben (Frühjahr 2011), und Sekunden später zur Hälfte an mich übertragen. Nießbrauch auf dem Haus durch ihre Mutter, Oma Mietvertrag mit Enkelin und jetzigem Schwiegersohn von Oma unterzeichnet am 03.04.2016. Kopie liegt / lag  weder der mittlerweile verstorbenen Oma noch uns als 'neuer Vermieter' vor. Per WhatsApp teilt der Schwiegersohn uns / meiner Frau mit, daß er eine Kündigung des Mietvertrages wolle. Das Haus wird, so wie es aussieht zum 1.06.2017 verkauft. Bedingung des Käufers laut Angebot war es, dass das Haus zum 15.06.2017 leer ist. Nach der Besichtigung durch den Käufer wurde das Datum auf 1.06.2017 gelegt. Es währen noch einige Arbeiten vorab zu erledigen. Beim Käufer handelt es sich um den Besitzer der Mamminger Konserven , welche ab ca. 01.07. wieder Gurken vom Feld verarbeiten und das Haus als Unterkunft für diverse Arbeiter  gedacht ist. Vorschläge an die derzeitigen Mieter (Tochter/Schwiegersohn) von unserer Seite ( Mobil Home ) mit Kostenübernahme, sowie eine Ferienwohnung durch die Maklerfirma wurden abgelehnt, Kommmentar 'Sie brauchen keine Almosen'. Wir sprechen insgesamt von ca. 2 1/2 Monaten, denn Tochter und Schwiegersohn wollen bauen und ca. Mitte August 2017 einziehen.  Ob es dabei bleibt stelle ich aktuell in Frage.  Wie sollte der Text für die Kündigung lauten ? Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Eine Beendigung des Mietverhältnisses kommt hier über die Kündigungsmöglichkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB/a>  in Betracht. Voraussetzung für eine solche sog. Verwertungskündigung ist, dass Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben, welches sich daraus ergibt, dass Sie bei Fortsetzung des Vertrags an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert werden und Ihnen dadurch erhebliche Nachteile entstünden.  Der Verkauf des Grundstücks stellt nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich eine 'wirtschaftliche Verwertung' im Sinne der Vorschrift dar, vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%2008,%20869" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 16.01.2008 - Abs. 8 ZR 254/06: Voraussetzungen der Kündigung von Mietverhältnissen in einer ...">NJW-RR 08, 869/a> .   Was ich Ihren Angaben jedoch nicht entnehmen kann, sind die erforderlichen erheblichen Nachteile, die Sie erleiden würden, wenn die Veräußerung an die Mamminger Konserven durch das Fortbestehen des Mietverhältnisses scheitern würde. Das bloße Nichtzustandekommen der Veräußerung genügt insoweit nicht.   Es bedarf hier zusätzlicher Faktoren, aus denen sich ein erheblicher Vermögensnachteil für Sie ergibt. Dies wäre z.B. der Fall, wenn Sie den Erlös aus der Veräußerung dringend benötigen würden, z.B. zur Tilgung eines Darlehens auf dem selbst bewohnten Eigenheim, vgl. LG Düsseldorf a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%2092,%20522" target="_blank" class="djo_link" title="LG Abs. 500üsseldorf, 15.10.1991 - 24 S 328/91">NJW-RR 92, 522/a> . Nicht ausreichend ist nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts hingegen der bloße Umstand, dass beim Verkauf  im vermieteten Zustand nur ein geringerer Verkaufserlös erzielt werden kann, vgl. BVerfG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2092,%20361" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 92, 361 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 92, 361/a> .  Soweit diese im Streitfall von Ihnen nachzuweisenden Nachteile vorlägen, müsste die Verwertung (in Ihrem Fall also die Veräußerung) insgesamt vernünftig, nachvollziehbar und Ihr Verwertungsinteresse dem Bestandsinteresse der Mieter im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalles überwiegen.   Soweit Sie erhebliche Nachteile darlegen können, könnte eine Verwertungskündigung grundsätzlich auch erfolgsversprechend sein, da das Bestandsinteresse der Mieter, angesichts des ohnehin absehbaren zeitnahen Ende des Mietverhältnisses im Rahmen einer Interessenabwägung nicht sonderlich schwer wiegen dürfte.   Ihr Kündigungsschreiben sollte im Wesentlichen enthalten:  Hiermit kündige/n ich/wir >>Angaben Vermieter << das Mietverhältnis >> Angaben Mietobjekt <<, gem. Mietvertrag vom ... ordentlich zum …, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a> .   Das Mietverhältnis hindert die von mir/uns beabsichtigte anderweitige wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks durch Veräußerung.  Ich/wir haben Sie aufzufordern die von Ihnen gemietete Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses am … an mich/uns spätestens zum ... geräumt und besenrein herauszugeben.  Ich/wir widersprechen einer Fortsetzung des Mietverhältnisses. Dieses wird auch dann nicht verlängert, wenn Sie den Gebrauch der Mietsache fortsetzen.  Im Einzelnen erläutere ich/wir Ihnen nachfolgend die erheblichen Nachteile die uns bei Fortsetzung des Mietverhältnisses entstünden:  >> Angabe der konkreten Vermögensnachteile, die Sie erleiden würden, wenn die Veräußerung des Grundstücks wegen des bestehenden Mietverhältnis scheitern würde. <<  Schließlich weise ich/wir auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 Abs. 2 BGB/a>  und auf die Möglichkeit des Widerspruchs gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 Abs. 2 BGB/a>  hin. Der Widerspruch ist spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären und bedarf der Schriftform. Für den Fall des Widerspruchs wird um Angabe der Gründe für den Widerspruch gebeten, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs">§ 574 b Abs. 1 BGB/a> .  >>Datum Unterschrift<<  Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei der Abwicklung des Mietverhältnisses anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Mietrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.  Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen     Dipl.iur. Mikio A. Frischhut Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 574, § 574b, § 568