Frage: Ich möchte meine Praxisräume kündigen. Da ich zum Einzug umfangreiche Umbaumaßnahmen vornehmen musste, um die Räume nutzbar für mich zu machen, stellt sich jetzt die Frage nach meinen Rückbaupflichten.  Im Mietvertrag ist folgendes festgehalten: 'Vermietet werden zum Betrieb einer Praxis/eines Ausbildungsinstitutes...'  zu Pflichten des Vermieters: 'Malern der Wohnung (ausser Decke des großen Raumes, dort bringt die Mieterin auf eigene Kosten eine abgehängte Decke an.' 'Der Vermieter gestattet Umbauarbeiten an nicht tragenden Bauteilen und Einbau eines weiteren WC's.'  Erläuterung: Beim Vertragsabschluss gab es noch keinen 'großen Raum', dieser entstand erst durch Entfernen einer nichttragenden Zwischenwand samt Tür und zweier Waschbecken, was mein Handwerker auf meine Kosten durchführte.  Die 'abgehängte Decke' besteht aus akustikoptimierenden Dämmmatten, weiß, glatt und fugenlos angebracht, also nur bei sehr genauem Hinsehen sichtbar. Sie dienen der Verhinderung von Nachhall und Echos in dem großen (Vortrags-)Raum.  Im Mitvertrag heißt es: 'Der Vermieter kann verlangen, dass die Sachen bei Beendigung des Mietverhältnisses in den Räumen zurückgelassen werden, wenn der Vermieter soviel zahlt, als ... dem Zeitwert entspricht. ... Übernimmt der Vermieter vom Mieter eingebaute Einrichtungen nicht, so hat letzterer ... den früheren Zustand einschließlich aller hierzu erforderlichen Nebenarbeiten wiederherzustellen.'  Meine Fragen: 1. Muss ich die Zwischenwand samt Tür und zweier Waschbecken wieder errichten? 2. Muss ich die Deckendämmung entfernen? 3. Muss ich das 2. WC entfernen?  Ich habe dazu folgendes gefunden: 'Eine weitere Ausnahme läßt die Rechtsprechung dann zu, wenn der Vermieter sehr aufwändigen Investitionen vorbehaltslos zugestimmt hatte (OLG Frankfurt WM 92,64; LG Münster WM 99, 515; LG Potsdam a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WM%2097,621" target="_blank" class="djo_link" title="LG Hamburg, 16.08.1996 - 317 S 354/95">WM 97,621/a> ) oder wenn die Wohnung durch die Veränderung erst in einen vertragsgemäßen Zustand gebracht wurde.'  Beide Punkte treffen mMn in meinem Fall zu.    Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort! !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.  Der Mieter ist bei Vertragsende verpflichtet, das Mietobjekt geräumt zurückzugeben ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs. 1 BGB/a> ). Soweit das Mietobjekt durch Einrichtungen oder deren Entfernungen sowie Ein- Aus-und Umbauten verändert wurde, hat der Mieter grundsätzlich wieder den Zustand herzustellen, den er beim Einzug vorfand.   Ein Ausnahme hiervon besteht jedoch dann, wenn die baulichen Veränderungen erforderlich waren, um die Mieträume in einem gebrauchsfähigen Zustand zu versetzen. Wenn also erst der Umbau die Eignung zum Vertragszweck herstellte, dann kann der Vermieter den Mieter nicht zum Rückbau verpflichten ( KG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=GE%202009,%20448" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 28.04.2008 - 8 U 154/07: Wohnraummiete: Fälligkeit von Schönheitsreparaturen">GE 2009, 448/a> ; Staudinger/ Rolfs § 546 Rdn. 25).  Maßgebliche Bedeutung kann insoweit der Beschreibung des Vertragszwecks in den einleitenden sowie weiteren Passagen des Mietvertrages zukommen.  In Ihrem  Mietvertrag ist hierzu folgendes festgehalten:  'Vermietet werden zum Betrieb einer Praxis/eines Ausbildungsinstitutes...'  Weiter enthält der Mietvertrag folgende Passagen: 'Malern der Wohnung (ausser Decke des großen Raumes, dort bringt die Mieterin auf eigene Kosten eine abgehängte Decke an.'  'Der Vermieter gestattet Umbauarbeiten an nicht tragenden Bauteilen und Einbau eines weiteren WC's.'   Wenn also letztlich hieraus die Schlussfolgerung gezogen werden kann, dass die von Ihnen vorgenommenen Arbeiten erst überhaupt die vertragsgemäße  Vermietung als  Praxis möglich machten, dann besteht keine Verpflichtung zum Rückbau, denn Sie übernahmen hiermit ausschließliche Aufgaben  des Vermieters.  Allerdings enthält Ihr Mietvertrag folgende Passage: 'Der Vermieter kann verlangen, dass die Sachen bei Beendigung des Mietverhältnisses in den Räumen zurückgelassen werden, wenn der Vermieter soviel zahlt, als ... dem Zeitwert entspricht. ... Übernimmt der Vermieter vom Mieter eingebaute Einrichtungen nicht, so hat letzterer ... den früheren Zustand einschließlich aller hierzu erforderlichen Nebenarbeiten wiederherzustellen.'   Die Klausel ist jedoch  meines Erachtens unwirksam. Sie ist zu pauschal und geeignet den Mieter unangemessen zu belasten, sodass ein Verstoß gegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  vorliegt. Denn es kann nicht ausschließlich  vom Willen des Vermieters abhängig sein und zwar  je nach Gutdünken die Einrichtungen zu übernehmen oder nicht, zumal wenn die Einrichtungen, was ich in Ihrem Fall unterstelle, auch von einem Nachfolger genutzt werden könnten.   Demzufolge besteht meines Erachtens keine Verpflichtung zum Rückbau.   Ich bitte allerdings zu bedenken, dass dies eine erste  Einschätzung der rechtlichen Situation ist, wozu diese Plattform ausschließlich dient. Die konkrete  Inanspruchnahme eines Anwalts, der anhand sämtlicher Unterlagen sowie Lichtbilder der Räumlichkeiten sich mit der Problematik befassen kann, kann dadurch letztlich nicht ersetzt werden, wozu ich in Ihrem speziellen Fall auch raten würde.  Vielfach stellt sich erst dann heraus, dass ein wesentliches Detail übersehen wurde, das möglicherweise  zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen kann.  Gene würde ich Ihnen insoweit zur Verfügung stehen, wobei ich um entsprechende Kontaktaufnahme bitten würde.  Im Übrigen stehe selbstverständlich auch im Rahmen dieser Plattform für eine Nachfrage zur Verfügung.   Mit freundlichem Gruß  Peter Dratwa Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 546, § 307