Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe folgendes Problem und benötige Ihre Hilfe:  Ich habe am 11.10.2010 bei einem Immobilienmakler gegen Zahlung einer Provision einen Mietvertrag für eine Mietwohnung unterschrieben; Vertragsbeginn: 01.11.2010 Kündigung erstmals zum 31.10.2011 möglich. Am Tag der  Vertragsunterzeichnung (11.10.) erhielt ich lediglich eine Kopie des Vertrages, da die Unterschrift der Hausverwaltung noch nachgeholt werden muss. Ein Schlüssel für die Wohnung wurde mir ebenfalls bis heute noch nicht ausgehändigt. Am 12.10.2010 musste ich leider überraschend erfahren, dass sich meine wirtschaftlichen Verhältnisse zeitnah drastisch reduzieren werden (konkret: vorübergehende Dienstunfähigkeit, befristete Versetzung in den Ruhestand, Mindestpension - Bescheid steht noch aus), so dass ich mir die Wohnung nun nicht mehr leisten kann.  Meine Fragen:  Gibt es eine Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten, weil noch kein Einzug erfolgt ist und der Vertragsbeginn noch in der Zukunft liegt ?   Muss ich den Vertrag (soweit entstanden) kündigen und wenn ja, zu wann ?  Vielen Dank.    

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:  Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn diese Möglichkeit vertraglich vereinbart ist; ein gesetzliches Rücktrittsrecht gibt es beim Mietvertrag nicht.  Die schnellste Alternative aus dem Vertrag entlassen zu werden, ist es einen Aufhebungsvertrag abzuschliessen. Sie sollten dazu dem Vermieter die neue Situation schildern und um Vertragsaufhebung bitten. Dies ist allerdings nur im gegenseitigen Einvernehmen möglich.   Einseitig können Sie den Vertrag nur durch eine schrifliche Kündigung beenden. Die Kündigung eines noch nicht in Vollzug gesetzten Mietverhältnis kann bereits vor Mietbeginn erklärt werden. Rechtlich umstritten ist allerdings, ab wann in einem solchen Fall die Kündigungsfrist zu laufen beginnt.   Der Bundesgerichthof hat dazu entschieden (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2073,%20350" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.02.1979 - Abs. 8 ZR 88/78: Ordentliche Kündigung eines noch nicht vollzogenen Mietvertrag...">BGHZ 73, 350/a> , bestätigt durch a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2099,%2054" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 29.10.1986 - Abs. 8 ZR 253/85: Berechnung des Zeitpunkts der frühestmöglichen Kündigung eine...">BGHZ 99, 54/a> ), dass es entscheidend auf die Abrede im Mietvertrag ankommt, ob die Kündigungsfrist ab Zugang der Kündigung oder erst ab Beginn des Mietbeginn läuft. Kann im Mietvertrag eine Abrede nicht festgestellt werden, soll die Frist ab Zugang der Kündigungserklärung laufen. Bei sofortiger Kündigung könnte das Mietverhältnis dann an sich zum Ende Januar 2011 beendet werden; ebenso wie bei einer Kündigung innerhalb der Karenzzeit Anfang November 2010, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a> , so dass sich der Streit in Ihrem Fall bei rechtzeitiger Kündigung nicht auswirkt.  Nun geben Sie aber an, dass eine Kündigung erstmals nach einem Jahr möglich sein soll. Hier muss die konkrete vertragliche Vereinbarung geprüft werden; z. B. ein einjähriger Kündigungsverzicht kann durchaus wirksam sein. Zu klären ist insoweit, ob der Verzicht einseitig oder beidseitig erfolgt und indivduell ausgehandelt wurde oder vorgedruckt war. Entscheidend ist hier die vertragliche Ausgestaltung, die genau überprüft werden sollte.  Falls die Kündigung tatsächlich für ein Jahr wirksam ausgeschlossen sein sollte und der Vermieter den Vertrag nicht aufhebt, stehen Ihnen als Optionen die Verhandlung über einen Nachmieter oder über eine Untervermietung offen. Sie sollten sich in diesem Fall ergänzend anwaltlich beraten lassen. Es ist jeweils wiederum eine Prüfung des Mietvertrages notwendig.   Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.   Mit freundlichen Grüßen   Matthes  Rechtsanwalt       !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573c