Frage: Guten Tag!  Ich bin Besitzer einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamlienhaus mit knapp 30 Wohn- und zwei Gewerbeeinheiten und hier auch Verwaltungsbeirat. Der Besitzer einer Wohnung ist vor ca, 3 Jahren verstorben. Sofern dieser noch Erben hat, sind diese bislang unauffindbar. Das zuständige Amtsgericht ermittelt noch und hat auch gegenüber der Verwaltung klar gemacht, dass es sich melden wird, wenn es da ein Ergebnis hat.  Ob die Wohnung an sich mit einer Hypothek belastet, gar überschuldet oder lastenfrei ist, ist derzeit nicht bekannt.  Seit dem Todeszeitpunkt wird für die Wohnung kein Hausgeld mehr bezahlt. Gottseidank handelt es sich um eine relativ kleine Wohnung, so dass die Ausgaben des Hauses aus den laufenden Hausgeldzahlungen der übrigen Wohnungen bezahlt werden können.  Nichtsdestrotz ist mittlerweile ein Beitrag im vierstelligen Bereich aufgelaufen, den der (zukünftige) Besitzer dieser Wohnung der WEG schuldet. Darin sind auch enthalten knapp 1000 Euro für eine teilweise Reinigung der Wohnung, weil der verstorbene Besitzer dort einige Zeit tot gelegen hat.  Nun befürchte ich allerdings, dass es sich der Hausverwalter mit dem einfachen Abwarten zu einfach macht und evtl. Forderungen, wenn aufgeklärt ist, ob es noch Erben gibt, nicht (mehr) realisiert werden können.  Wie sollte der Hausverwalter jetzt am besten vorgehen, damit die aufgelaufenen Schulden möglichst in Zukunft noch eingetrieben werden können? Auch unter dem Gesichtspunkt der Verjährung.  Besteht in diesem Fall die Möglichkeit einer speziellen Eintragung im Grundbuch (ich glaube 10% des Verkehrswertes), damit im Falle einer Zwangsversteigerung das geschuldete Hausgeld noch gesichert ist?  Wie sieht es aus, wenn keine Erben mehr ermittelt werden können und der Staat als Erbe auftritt? Dieser wird ja wohl die Wohnung verkaufen. Muss er von dem Erlös die Hausgeldschulden bezahlen?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1. Zunächst gehe ich davon aus, dass Sie nicht nur Besitzer, sondern auch Eigentümer einer Eigentumswohnung sind. Weiter gehe ich davon aus, dass auch der Verstorbene Eigentümer einer Eigentumswohnung war.  2. Einfach weiter zuwarten ist tatsächlich nicht angezeigt, zumal Verjährung drohen kann.  Handeln muss die Wohnungseigentümergemeinschaft. Es müssen in einer Wohnungseigentümerversammlung Beschlüsse gefasst werden, wie man vorgehen will und was der Verwalter tun soll.  Die Verwaltung erfolgt durch die Wohnungseigentümer (a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer">§ 21 WEG/a> ). Die Wohnungseigentümer entscheiden in einer Wohnungseigentümerversammlung (a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/23.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 23 WEG: Wohnungseigentümerversammlung">§§ 23,24,25 WEG/a> ).  Der Verwalter hat die Beschlüsse der der Wohnungseigentümer auszuführen (a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/27.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 27 WEG: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters">§ 27 Abs. 1 Nr.1 WEG/a> ).  3. Da Erben unbekannt sind, sollte zunächst beim zuständigen Nachlassgericht zum Zwecke der gerichtlichen Geltenmachung einer Forderung Antrag auf Bestellung eines NACHLASSPFLEGERS gestellt werden.  Ist ein Nachlasspfleger bestellt, so sollten fällige Forderungen gegen den Nachlass gerichtlich geltend gemacht und ein Vollstreckungstitel erwirkt werden.  Mit dem Vollstreckungstitel kann dann im Wege der Zwangsvollstreckung nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/867.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 867 ZPO: Zwangshypothek">§ 867 ZPO/a>  die Eintragung einer Sicherungshypothek im Grundbuch erwirkt werden.  3. Wird kein Erbe gefunden, wird letzlich der Fiskus als Erbe festgestellt (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1964.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1964 BGB: Erbvermutung für den Fiskus durch Feststellung">§ 1964 BGB/a> ).  Bei einem Verkauf müsste dann sdie Sicherungshypothek bedient werden.  Ohne Sicherungshypothek würde die Wohnungseigentümergemeinschaft dagegen Gefahr laufen, bei einem Verkauf leer auszugehen  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1964