Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  unser Vermieter möchte in Zukunft eine Nutzungsgebühr für Garten und Gebäude (Gartenhaus, Garage).  Seit etwa 50 Jahren nutzen wir die Fläche hinter dem Haus kostenlos und die Vermieter hatten es gesehen und geduldet.  Im Mietvertrag steht nichts zur Gartennutzung und laut diesem bedarf die Änderung/Bebauung der Anlage einer schriftlichen Genehmigung seitens des Vermieters - der Vermieter hatte eine Bebauung letztlich jedoch nicht verboten. In der Wohnungsbeschreibung steht auch nichts zum Garten, aber 'Zu der Wohnung gehört die Garage / der Stellplatz' wurde durchgestrichen. Die selbstgebaute Garage des Vormieters wurde durch uns umgebaut bzw. neu gebaut.  Seit über 10 Jahren haben wir einen 'neuen' Vermieter und dieser möchte nun den Nutzungsvertrag. Begründet wird dies damit, dass ein anderer Mieter für seine Fläche zahlt - und es quasi einheitlich sein soll. Dieser Mieter ist aber Jahrzehnte später eingezogen und hat der Nutzungsgebühr bei Einzug zugestimmt - wahrscheinlich wurde die Wohnung nur so vermietet. Wir bewohnen (seit ca. 15 Jahren) die komplette Haushälfte und nutzen die halbe Gartenfläche des Hauses.   Kann der Vermieter das nachträglich einfach so machen und hat man als Altmieter irgendwelche Rechte? Wir haben Bedenken wegen möglicher Konsequenzen wie z.B. Zutrittsverbot, Vermietung an Dritte, Abbau der Gebäude etc., wenn wir nicht unterschreiben.  Vielen Dank für Ihren Rat.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Vermietet ist das, was im Mietvertrag genannt ist. Wenn der Garten nicht im Mietvertrag genannt wurde, dürfen Sie den nicht nutzen und nur insoweit betreten, als dies notwendig ist, um die gemietete Wohnung zu erreichen.  Der Vermieter hat also einen Anspruch auf Unterlassung der Gartennutzung, wenn diese im Mietvertrag nicht erlaubt wurde, bzw. der Garten nicht mit vermietet wurde. Hier gilt, dass schweigen keine Willenserklärung ist. Daraus, dass der Vermieter in der Vergangenheit nichts gegen Ihre Gartennutzung unternommen hat, folgt daher kein Anspruch darauf, den Garten weiter nutzen zu dürfen.  Daher kann der Vermieter Ihnen nun entweder den Abschluss eines Mietvertrags für den Garten anbieten, oder die Nutzung des nicht mit vermieteten Gartens untersagen. Hiervon ausgenommen ist nur das Wegerecht, das erforderlich ist, um die gemietete Wohnung zu erreichen.   Er kann auch verlangen, dass Sie die Gegenstände, die Sie im Garten aufgebaut haben, wieder entfernen. (§ 1004 BGB)  An Dritte vermieten oder selbst nutzen, kann er den Garten jedoch nur, wenn dieser erreichbar ist, ohne durch die vermietete Wohnung laufen zu müssen.  Dies ist eine Frage, die von den baulichen Gegebenheiten vor Ort abhängt.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 1004