Frage: Guten Tag. Wir haben im September 2009 erfahren, dass die hiesige Gemeinde einen Grundstücksstreifen unmittelbar neben unserem Grundstück verkaufen möchte. Durch das Grundstück (78 m²) fliesst ein verrohrter Bach. Wir gaben am 07.09.2009 ein verbindliches Kaufangebot an die Gemeinde. Das ganze wurde bearbeitet, geprüft und mittels Gemeinderatssitzung am 17.12.2009 beschlossen, dass der Bieter mit dem höchsten Kaufgebot den Zuschlag erhält. Die Freude unsererseits war groß!!! und auf nachfragen im Januar bekamen wir Ende Januar schriftlich von der Gemeinde mitgeteilt, dass das Grundstück an uns verkauft wird, entsprechendes Schreiben an das Notariat wurde uns in Kopie beigefügt, mit der Bitte sich mit dem Notariat in Verbindung zu setzen.  Es sollte eine Grunddienstbarkeit für den 'Bach' gemacht werden und anschliessend der eigentliche Akt. Entwurf war in Ordnung, so dass Anfang Februar der Notartermin stattfand. Nur wir waren beim Notar - die Gemeinde würde in Folge unterzeichnen. 4 Wochen gewartet .... keine Unterlagen- angerufen!!! Dort haben wie dann erfahren, dass der Mitarbeiter der Gemeinde alles hat stoppen lassen, da 'noch Dinge zu klären wären' (so die Auskunft des Notariats).  Nach einem Anruf mit dem Mitarbeiter der Gemeinde teilte dieser mir mit, dass alles seine Ordnung habe und noch interne Angelegenheiten zu klären gewesen wären, aber nun alles in Ordnung sei und der Kauf vollzogen werden würde. Nichts passierte!!! Nach einem weiteren Anruf im Notariat erfuhren wir dann, dass sich dort niemand gemeldet hat. Vor 2 Wochen war ich auf der Gemeinde - dort sagte man mir, dass Grundstück werde nicht verkauft, sondern solle von unserer Nachbarin (andere Seite des gewünschten Grundstücks) genutzt und gepflegt werden. (Sie hat es die letzten Jahre unwissentlich für die Gemeinde genutzt, gepflastert und vollkommen verkommen lassen).   Wir wissen, dass der Grundstückskaufvertrag erst rechtens ist wenn alle Parteien unterzeichnet haben aber was sollen wir denn jetzt tun? Es gibt einen Beschluss des Gemeinderates - kann der einfach so übergangen werden? Was ist mit Kosten (neue Grundschuld auf unser Grundstück) etc? Wie kommen wir doch an das Grundstück?   Vielen Dank im Voraus

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.  Sie haben keinen Anspruch auf die Unterzeichnung des Vertrages durch die Gemeinde. Auch der Ratsbeschluss gibt Ihnen keine unmittelbare Anspruchsgrundlage. Allerdings dürfte das Verhalten der Gemeinde ein Verschulden bei der Vertragsanbahnung darstellen und damit Schadensersatzansprüche auslösen.  Nach der Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 2 BGB/a>  entsteht ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">§ 241 Abs. 2 BGB/a>  insbesondere auch durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen und die Anbahnung eines Vertrages. Der Grund für die Haftung in diesem Stadium liegt darin, dass wie in Ihrem Fall, der Vertragspartner Ihnen gegenüber eine Vertrauenssphäre geschaffen hat. Bereits durch die Anbahnung der Vertragsverhandlungen, die in Ihrem Fall ja sogar schon in einem Notariatstermin gipfelten, ist ein Vertrauensverhältnis entstanden, dass Ihren Vertragspartner, die Gemeinde, zur besonderen Sorgfalt verpflichtet.  Voraussetzung für die Haftung ist eine Pflichtverletzung  einer Pflicht aus dem Schuldverhältnis der Vertragsanbahnung. Die eine Partei muss bei der Verhandlungsführung in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages erweckt haben. Erforderlich ist also ein qualifizierter Vertrauenstatbestand. Dieser ist zu bejahen, wenn der den Vertrag Abbrechende den Vertragsschluss als sicher dargestellt hat und spätestens dann wenn die Parteien, wie in Ihrem Fall mit der Durchführung des Vertrages begonnen haben.  In Ihrem Fall ist die Vertragsanbahnung schon derart weit gediehen, dass die Gemeinde ganz besondere Sorgfaltspflichten Ihnen gegenüber hatte. Dazu gehörte insbesondere die genaue Prüfung der Rechtsverhältnisse und Besonderheiten des Grundstückes. Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Gemeinde nun den Vertrag nicht mehr möchte. Die in der Sachverhaltsschilderung enthaltenen Umstände, wonach das Grundstück durch die Nachbarin gepflegt und gepflastert worden sein, ergeben zumindest nicht, dass man gehindert ist das Grundstück zu verkaufen. Damit ist auch eine weitere Voraussetzung für die Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss (culpa in contrahendo, c.i.c.) gegeben. Der Abbrechende muss die Verhandlungen nämlich ohne triftigen Grund abbrechen.  Rechtsfolge des Verschulden bei Vertragsschluss ist es, dass der Geschädigte verlangen kann, so gestellt zu werden, wie er ohne das schädigende Verhalten des anderen Teils gestanden hätte. Es ist daher der Vertrauensschaden zu ersetzen. Dies betrifft das Vertrauen welches die Vertragspartei bezüglich der Durchführung des Vertrages hat. Es besteht also im ErS. aller Aufwendungen wie Notarkosten, Grundbuchkosten, Kosten für die Grundschuldbestellung etc. .   Ein Anspruch gegen die Gemeinde auf Erfüllung ergibt sich jedoch nicht. Sie sollten die Gemeinde mit Ihren Ansprüchen wegen des grundlosen Abbruchs der Vertragsverhandlungen konfrontieren und sollten auch in Betracht ziehen die Sache dem Bürgermeister vorzutragen und könnten auch mit der Einschaltung der Öffentlichkeit Druck ausüben. Möglicherweise unterzeichnet die Gemeinde dann doch noch den Vertrag. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 241, § 311