Frage: Guten Abend, folgender Sachverhalt: Inserat Immobilienscout 24. Angeboten wurde dort eine 1-Zimmerwohnung mit ca. 38qm zum Preis von 30000 EUR. Ich habe die Wohnung mit der Besitzerin besichtigt und am nächsten Tag die Unterlagen incl. Hausgeldabrechnungen durchgeschaut. Desweiteren habe ich dann eine zweite Wohnungsbesichtigung durchgeführt. An den Angaben der Besitzerin zur Wohnungsgröße habe ich nicht gezweifelt. Vorvertrag mit dem Wortlaut, das mir der Besitzer die Wohnung so wie auf Immobilienscout24 beschrieben und wie besichtigt verkauft. Wohnung wurde von mir gekauft, notarieller Kaufvertrag natürlich so, dass der Verkäufer keine Haftung für Größe, etc.. übernimmt. Nach dem Ausräumen der möbiliert verkauften Wohnung kam mir diese doch kleiner vor.  Also habe ich nachgemessen und komme auf eine DIN Größe von 30qm. Die Abweichnung liegt damit bei etwas über 20% Wie realistisch sind meine Chancen, hier den Kaufpreis nachträglich zu mindern? (LG Nürnberg Fürth Az. 12 O 4999/9 vom 11.06.2010) Ich bitte um Antwort eines Fachanwalts für Immobilienrecht.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:  Wenn ich Ihre Angaben recht verstehe, bitte korrigieren Sie mich andernfalls, ist in dem notariellen Vertrag keine Größenangabe der Wohnung vorhanden. In dem Vorvertrag wird Bezug genommen auf die Angaben in der Anzeige im Immobilienscout, woraus sich die Größe der Wohnung von 38 qm ergibt. Jedoch  wäre die fehlende Größenangabe im notariellen Kaufvertrag, sollte dies tatsächlich der Fall sein, nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 23.06.2010) unschädlich. Der BGH kam dort zu dem Ergebnis, dass die Angabe der Größe einer Wohnung  im Rahmen einer Zeitungsannonce für eine Beschaffenheitsvereinbarung  ausreichend ist, selbst wenn die Angabe  der Größe der Wohnung letztlich im Vertrag fehlt.  Sollte also in dem notariellen Kaufvertrag die Größenangabe der Wohnung fehlen, so wäre dies nach dem BGH unschädlich.  Ein Mangel der Wohnung liegt nach ständiger Rechtsprechung des BGH ( BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20295/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 24.03.2004 - Abs. 8 ZR 295/03: Minderung der Miete wegen Abweichung der angegebenen Wohnfläc...">Abs. 8 ZR 295/03/a> ; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2044/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 24.03.2004 - Abs. 8 ZR 44/03: Abweichung der anrechenbaren von der im Mietvertrag angegebene...">Abs. 8 ZR 44/03/a> ) vor, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße um mehr als 10 Prozent von der vereinbarten Größe der Wohnung abweicht. Für den Käufer ist die tatsächliche Größe einer Wohnung ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der Wohnung und für die Beurteilung des geforderten Kaufpreises, der sich im Regelfall nach einem bestimmten Quadratmeterpreis richtet.Hat ein Kaufinteressent mehrere Wohnungen  zur Auswahl, die von der Größe und der Ausstattung sowie dem Kaufpreis her in etwa gleich sind, wird er sich in vielen Fällen immer für die größere Wohnung entscheiden.   Da insoweit eine Beschaffenheitsvereinbarung von 38 qm hinsichtlich der Größe der Wohnung vorliegt und die tatsächliche Wohnungsgröße nur 30 qm beträgt, liegt eine Unterschreitung von 20 Prozent der vereinbarten Beschaffenheit vor mit der Folge, dass ein Anspruch auf Minderung des Kaufpreises besteht.   Jedoch ist in dem Kaufvertrag  die Klausel enthalten, wonach der Käufer für die Größe der Wohnung  keine Haftung übernimmt. Bei dem Verkauf von gebrauchten Eigentumswohnungen  ist anders als bei noch zu errichtenden Eigentumswohnungen ein Haftungsausschluss  zulässig ( a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2098,%20100" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.06.1986 - Abs. 5 ZR 67/85: Wirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses in Veräußerungsverträ...">BGHZ 98, 100/a> /106 ff) Ein Haftungsausschluss hat jedoch dann keine Wirkung, wenn auf Seiten des Verkäufers Arglist vorliegt ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a> ), d.h. wenn dem Verkäufer bewusst war oder hätte bewusst sein müssen, dass die Wohnung kleiner ist als vereinbart. Ausreichend ist, wenn der Verkäufer den Mangel für zumindest möglich hält (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202007,%20835" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.12.2006 - Abs. 5 ZR 249/05: Käufer darf bei einem arglistig verschwiegenen Mangel den Kaufpr...">NJW 2007, 835/a> ). Da in Ihrem Fall eine erhebliche Abweichung von 20 Prozent zu der tatsächlichen Größe der Wohnung vorliegt, ist eigentlich davon auszugehen, dass der Verkäufer Ihnen dies bewusst verschwiegen hat, in der Absicht, einen höheren Kaufpreis zu erzielen. Zumindest hätte ihm bewusst sein müssen, dass die Wohnung kleiner ist als 38 qm. Die Größenabweichung von 8 qm ist doch recht erheblich. Der  Haftungsausschluss kommt daher nicht  zum Tragen. Sie können eine entsprechende Minderung des Kaufpreises von dem Käufer verlangen.  Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Einschätzung der Lage im Rahmen dieser Internetplattform gegeben zu haben, die letztlich jedoch das persönliche Gespräch bei einem Anwalt vor Ort, der sämtliche Unterlagen sichten kann, nicht ersetzen kann.   Mit freundlichem Gruß Peter Dratwa Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444