Frage: Hallo, wir besitzen eine Eigentumswohnung in einem Zweifamilienhaus. Beim Bau haben wir mit unseren Miteigentümern ein gegenseitiges Vorkaufsrecht vereinbart, was auch notariel eingetragen wurde. Jetzt möchten wir unsere Eigentumswohnung verkaufen.Wir haben die Wohnung unseren Miteigentümern angeboten und bekamen die schriftl. Antwort daß sie ihre Finanzierung überprüfen und das Vorkaufsrecht aufrecht erhalten wollen. Dies ist nun knapp vier Wochen her, wir haben nichts weiter gehört. Inzwischen haben wir einen Makler mit dem Verkauf beauftragt und hatten schon Interessenten für die Wohnung zur Besichtigung hier. Was wir wissen möchten ist ob wir von unseren Miteigentümern jetzt ein definitives Statement verlangen können, ob sie unsere Wohnung im Falle eines Verkaufes übernehmen können, z.B. Bonitätsnachweis oder ähnliches. Kann der Verkauf durch das Vorkaufsrecht blockiert werden?  Was passiert wenn wir  einen Käufer haben, die Miteigentümer sich bis dahin nicht geäußert haben?

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:  Nachdem das schuldrechtliche Vorkaufsrecht notariell eingetragen wurde und damit ein dingliches Vorkaufsrecht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1094.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1094 BGB: Gesetzlicher Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts">§ 1094 Abs. 2 BGB/a> ) zugunsten der Miteigentümer besteht, begründet dieses das Recht, in den Kaufvertrag einzutreten, der zwischen Ihnen und einer anderen Personen über Ihre Eigentumswohnung abgeschlossen worden ist.   Das dingliche Vorkaufsrecht wird durch einseitige, empfangsbedürftige Vorkaufserklärung gegenüber dem Verpflichteten ausgeübt, wobei mangels abweichender Abrede die Ausschlussfrist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/469.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist">§ 469 Abs. 2 BGB/a>  gilt. Hiernach kann das Vorkaufsrecht  bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden, es sei denn für die Ausübung der Frist wurde Abweichendes bestimmt.  Die Mitteilung in diesem Sinne hat zu erfolgen, wenn der Kaufvertrag mit dem Dritten wirksam ist, wenn also der Vorkaufsfall eingetreten ist. Abs. 500.h. solange Sie über Ihre Eigentumswohnung noch keinen Kaufvertrag abgeschlossen haben, ist der Vorkaufsfall noch nicht eingetreten und die Fristen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/469.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist">§ 469 Abs. 2 BGB/a>  beginnen nicht zu laufen. Mithin besteht für die Miteigentümer mangels Abschlusses eines Kaufvertrages derzeit keine Verpflichtung sich darüber zu äußern, ob sie von ihrem Vorkaufsrecht im Verkaufsfall Gebrauch machen werden.   Mit der wirksamen Erklärung des Vorkaufsberechtigten kommt zwischen diesem - also Ihrem Miteigentümer - und Ihnen ein zweiter Kaufvertrag unter den Bestimmungen zustande, welche Sie  mit dem Dritten vereinbart haben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/464.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 464 BGB: Ausübung des Vorkaufsrechts">§ 464 Abs. 2 BGB/a> ). Mit Ausübung des Vorkaufsrechts wird die Eigentumsübertragung auf den Dritten im Verhältnis zum Vorkaufsberechtigten insoweit unwirksam,  als sie nach Eintragung des Vorkaufsrechts erfolgt und den Anspruch des Vorkaufsberechtigten vereitelt. Sollte der Miteigentümer vor dem Abschluss eines Kaufvertrages mit einem Dritten nicht auf sein Vorkaufsrecht verzichten, wird  Ihnen anzuraten sein, den Kaufvertrag mit einem Dritten über Ihre Eigentumswohnung ausdrücklich unter der Bedingung zu schließen, dass  das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird.  Übt der Miteigentümer, nachdem Sie ihn über den Kaufvertragsschluss mit dem Dritten in Kenntnis gesetzt haben, innerhalb der Frist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/469.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist">§ 469 Abs. 2 BGB/a>  sein Vorkaufsrecht aus, wird dann der Kaufvertrag mit den Dritten hinfällig.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe   Mit freundlichen Grüßen  Petry-Berger  Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 464, § 1094, § 469