Frage: Unsere Tochter wird die nächsten Wochen eine Wohnung von uns kaufen, die momentan vermietet ist. Die Tochter braucht die Wohnung dringend für ihren Eigenbedarf und möchte dort schnellstmöglich einziehen. Momentan wohnt die Tochter aus einer Notlösung heraus in einer Wohnung aus unserem Bestand, jedoch ohne mit uns einen Mietvertrag zu haben.   Fragen:  1.) Kann die Tochter der Mieterin bereits wegen Eigenbedarfs kündigen direkt nach dem notariellen Kaufvertrag oder muss sie warten, bis die Auflassungsvormerkung, bzw. Eintragung ins Grundbuch erledigt ist?  2.) Auf welchen Paragraphen des BGB muss die Eigenbedarfskündigung lauten? 3.) Kann sie die Wohnung überhaupt wegen Eigenbedarfs kündigen, da sie ja in einer Wohnung der Eltern lebt (ähnlich Sippenhaft)?  4.) Gibt es besondere Kündigungsfristen gegenüber der bisherigen Mieterin? Der Mietvertrag besteht seit 1.6.2006. Die Mieterin ist weder behindert, noch würde sonst ein Härtefall bestehen. 5.) Welche Möglichkeiten hat die Mieterin, die Kündigung abzuweisen oder zu verzögern?  

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,   vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Nun zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n), die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:  Für die ordentliche Kündigung durch den Vermieter benötigt dieser ein berechtigtes Interesse, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1 BGB/a> . Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB/a>  liegt ein solches Interesse dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.  Daraus ergibt sich, dass Familienangehörige nicht im Haushalt des Vermieters leben müssen. Auch wenn Ihre Tochter derzeit in einer anderen Wohnung lebt, können Sie als derzeitige Vermieter und Eigentümer grundsätzlich die Wohnung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB/a>  kündigen. Es ist nicht notwendig, dass Ihre Tochter Vermieterin der Wohnung ist. Sie können daher grundsätzlich bereits jetzt die Wohnung kündigen und dann an Ihre Tochter veräußern.  Der gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  im deutschen Mietrecht geltende Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete„, entfällt grundsätzlich dann, wenn, wenn derjenige Erwerber ist, für den ein Eigenbedarf geltend gemacht wurde. Vorliegend ist das Ihre Tochter.   Die Tatsache, dass Ihre Tochter in einer anderen Ihnen gehörenden Wohnung lebt, ist grundsätzlich nur dann zu berücksichtigen, wenn dadurch kein Bedarf für einen Wohnungswechsel bestehen würde. Wann ein Bedarf besteht, ist stets im konkreten Einzelfall zu ermitteln und kann hier nicht abschließend festgestellt werden. Nach der Rechtsprechung des BGH (Bundesgerichtshof) sind vernünftig nachvollziehbare Gründe für einen Bedarf ausreichend. Dies kann zum Beispiel die Notwendigkeit einer kleineren oder größeren Wohnung sein oder das die „gekündigte„ Wohnung einen besseren Schnitt oder eine schönere Lage hat.  Die Fristen für eine ordentliche Kündigung ergeben sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a> . Danach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Das bedeutet, Sie könnten zum Beispiel grundsätzlich bis zum 04.03.2009 eine Kündigung zum 31.05.2009 aussprechen. Da das Mietverhältnis erst seit dem 01.06.2006 besteht, verlängert sich die Kündigungsfrist auch nicht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs. 1 S. 2 BGB/a> .   Ihre derzeitige Mieterin kann der ausgesprochenen Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  widersprechen und von Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dies ist dann möglich, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für die Mieterin, ihre Familie oder einen anderen Angehörigen ihres (Mieterin) Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter der Würdigung Ihrer berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Die gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der Sie zur außerordentlich fristlosen  Kündigung berechtigt. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Bei der Feststellung, ob eine nicht zu rechtfertigende Härte vorliegt, sind grundsätzlich die Interessen der Mieters und des Vermieters gegeneinander abzuwiegen. Hierfür bedarf es daher ebenfalls einer Prüfung am konkreten Einzelfall.  Bitte berücksichtigen Sie, dass Ihre Mieterin im Rahmen einer möglichen Räumungsklage einwenden kann, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam ist. Rechtsmissbrauch kann zum Beispiel dann vorliegen, wenn der Vermieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im gleichen Haus oder der gleichen Anlage zu Zeit freistehende Wohnung seinem Mieter nicht anbietet.   Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.   Darüberhinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.   Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.  Mit freundlichen Grüßen   Andrej Greif  Rechtsanwalt   Rechtsanwälte Schulze & Greif Partnerschaftsgesellschaft  Zwickauer Straße 154 09116 Chemnitz  Tel.: 0371/433111-0 Fax: 0371/433111-11  E-Mail: info@schulze-greif.de www.schulze-greif.de !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 574, § 566, § 573c, § 573