Frage: Der Handwerker H bezieht Waren beim Kaufmann K für ca. 100.000 Euro und kann diese Rechnungen wegen Insolvenz seines Auftraggebers nicht begleichen.  H vereinbart mit K, dass er das Gebäude seiner Werkstatt auf K überträgt (Wert ca. 100.000 Euro), um so seine Schulden zu tilgen. H und K schließen „auf die Schnelle' einen privaten Vertrag mit den Worten:  Um meine Schulden in Höhe von 100.000€ bei K zu tilgen, verpflichte ich mich, meine Werkstatt im Seeweg, Wert laut Gutachten vom 10.05.2019 circa 100.000 Euro, auf K zu übertragen. Aufgrund dieser meiner Verpflichtung sind alle Forderungen von K gegen mich mit dem heutigen Tage erloschen. Beim Notar sagt H, dass die Übertragung des Gebäudes „ohne Gegenleistung' erfolge. Dies, so seine Interpretation, da er ja mit K schon die Aufrechnung „Haus gegen Schulden' schriftlich vereinbart habe und seine Schulden schon mit dem damaligen Tage erlassen worden seien. Die Immobilienübertragung wird sodann notariell beurkundet.  Nachher geraten H und K in Zweifel, ob Sie durch diese Formulierung „ohne Gegenleistung' nun steuerrechtlich eine Tilgung oder zwei Schenkungen produziert haben, also ob nun Schenkungssteuer anfällt? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Sie haben mitgeteilt, dass Sie sich in einem privatschriftlichen Vertrag zur Übertragung einer Immobilie verpflichtet haben und als Gegenleistung wurde der Erlass von Verbindlichkeiten vereinbart. Im Beurkundungstermin haben Sie dem Notar mitgeteilt, dass die Übertragung ohne Gegenleistung erfolgt ist. Aufgrund dieser Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt.  Der ursprünglich abgeschlossene Vertrag, worin Sie sich verpflichtet haben, die Immobilie zu übertragen war nichtig, siehe a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 S. 1/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a> . Durch die notarielle Beurkundung, siehe a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB/a>  wurde dieser Formmangel geheilt, d.h. der Vertrag ist nun gültig.  Allerdings wird der Notar bei seiner Meldung an das Finanzamt angegeben haben, dass Sie die Immobilie ohne Gegenleistung übertragen haben. Daher empfehle ich Ihnen, unverzüglich den Notar anzurufen und diesem den Sachverhalt unter Vorlage des privatschriftlichen Vertrages mitzuteilen. Wenn sie das nicht tun, wird das Finanzamt nämlich Schenkungssteuer festsetzen, dagegen könnten Sie bzw. der Erwerber vorgehen, allerdings wäre das sehr mühselig.  Bitte beachten SIe, dass ich Ihre Frage aufgrund der mitgeteilten Informationen beantwortet habe, wenn der Sachverhalt, auch nur in Teilen, ein anderer ist, kann die rechtliche Bewertung ein ganz anderes Ergebnis ergeben.  Für eventuelle Nachfragen, können Sie gerne die Nachfrageoption benutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Sebastian Braun Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 125