Frage: Haben unser geerbtest Haus verkauft.Der KV ist geschlossen und auch noteriell beglaubigt. Es sind aber noch einige Monate bis zur Übergabe hin. Nun fordert der Käufer den Verkäufer auf, Teppichböden, Laminat sowie Wandverkleidungen im Zuge der Leerräumung auch zu  demonieren, weil seine Erkenntnis sei, diese Teile gehören zu einem geräumten Haus mit  dazu.  Meine Frage: Muss der Verkäufer diese Teile aus dem Haus entfernen, obwohl dies nicht  im KV steht! Er hat das Objekt gekauft wie es liegt und steht und der Verkäufer muss das  Objekt vollständig räumen und im grob gereinigten Zustand übergeben. Was ist richtig? Böden und Wandverkleidungen raus oder nicht? Soll der Verkäufer seine Erkenntnisse dann auch dem Käufer mitteilen oder eben nicht? Welche Konsiquenzen können auf den Verkäufer zukommen?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Sie sind nicht verpflichtet die angesprochenen Sachen zu entfernen, da sie mitverkauft wurden.   Da eine entsprechende vertragliche Vereinbarung nicht besteht, ist von der gesetzlichen Regelgung auszugehen. Maßgeblich ist demnach, ob die genannten Sachen jeweils wesentlicher Bestandteil des Gebäudes geworden sind oder lediglich Zubehör darstellen.   Was wesentlicher Bestandteil ist, definiert a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/93.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 93 BGB: Wesentliche Bestandteile einer Sache">§ 93 BGB/a> . Demnach sind Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird, wesentliche Bestandteile. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 Abs. 2 BGB/a>  gehören zu den wesentlichen Bestandteilen auch Sachen, die in ein Gebäude zur Herstellung des Gebäudes eingefügt wurden. Auf den Zeitpunkt kommt es nicht an. So werden auch Sachen nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 Abs. 2 BGB/a>  wesentliche Bestandteile, die im Zuge einer Renovierung oder eines Umbaus eingefügt werden.  Die Folge ist sodann, dass ein solcher wesentlicher Bestandteil nicht Gegenstand eigener Rechte sein kann. Für Ihren Fall bedeutet dies, dass sich das Eigentum am Gebäude auf alle Sachen, die nach dieser Definition wesentlicher Bestandteil des Gebäudes geworden sind, erstreckt, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/946.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 946 BGB: Verbindung mit einem Grundstück">§ 946 BGB/a> . Wird das Eigentum übertragen, sind diese Sachen also automatisch mitenthalten.  Im GegenS. dazu liegt Zubehör vor, wenn es sich um bewegliche Sachen handelt, die, ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/97.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 97 BGB: Zubehör">§ 97 BGB/a> . Das bedeutet, dass sich das Eigentum am Gebäude nicht automatisch auf das Zubehör erstreckt, so dass diese Sachen unabhängig vom Gebäude veräußerbar sind.   a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311c BGB: Erstreckung auf Zubehör">§ 311 c BGB/a>  enthält zudem eine Auslegungsregel, die besagt, dass sich die Verpflichtung zur Veräußerung einer Sache im Zweifel auch auf das Zubehör der Sache erstreckt.   Alle von Ihnen geannten Sachen sind meiner Ansicht nach wesentlicher Bestandteil des Gebäudes nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 Abs. 2 BGB/a>  geworden.   Für Teppichböden hat dies das LG Köln im Urteil a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=11%20S%20385/78" target="_blank" class="djo_link" title="LG Köln, 15.06.1979 - 11 S 385/78">11 S 385/78/a>  bereits am 15.06.1979 entschieden. Das Landgericht hat ausgeführt, dass im Falle des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 Abs. 2 BGB/a>  eine Unlösbarkeit der Verbindung nicht erforderlich ist. Daher ist es unerheblich, dass ein Teppich nur verlegt, nicht aber verklebt worden ist. Entscheidend soll der Zweck der Einbringung und nicht die Art der Verbindung sein.    Dies gilt auch für Laminat, auch wenn es nicht fest verklebt ist, da es eben hierauf nicht ankommt (AG Neustadt a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=47%20C%20756/06" target="_blank" class="djo_link" title="AG Neustadt/Weinstraße, 27.03.2007 - 47 Abs. 100 756/06">47 Abs. 100 756/06/a>  vom 27.03.2007 - https://www.kompetenz-im-versicherungsrecht.eu/downloads/urteil-78.pdf).  Ebenso verhält es sich mit der Wandverkleidung. Hier sogar bereits deshalb, weil anzunehmen ist, dass eine Wandverkleidung nach dem Entfernen nicht mehr brauchbar ist, so dass dann die Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/93.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 93 BGB: Wesentliche Bestandteile einer Sache">§ 93 BGB/a>  erfüllt sind.   Es liegt bereits ein notariell beurkundeter Kaufvertrag und damit die Auflassung (Einigung) vor. Diese Einigung erstreckt sich auf die Übertragung des gesamten Eigentums und somit auch auf die Sachen, die wesentlicher Bestandteil des Gebäudes geworden sind, sie haben sie mitgekauft. Die Käufer sind also verpflichtet, die Sachen mit abzunehmen. Wenn sie etwas anderes gewollt hätten, hätte dies gesondert vertraglich vereinbart werden müssen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen A. Krüger-Fehlau Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 94, § 97, § 946, § 311c, § 93