Frage: guten tag,  wir haben vor 18 monaten ein ferienhaus gekauft. rechtlich gilt es als eigentumswohnung da das haus zusammen mit 50 anderen auf einer parkähnlichen anlage steht. jeder hausbesitzer hat einen bestimmten anteil sondernutzungsflaeche. sprich grundstueck bzw garten.   bei der jaehrlichen begehung des verwalters wurde vor einer woche eine beschäedigung des asphalts  am parkplatz des nachbarn festgestellt. durch eine wurzel von einem baum auf dem von uns genutztem 'grundstueck'.   vor 2 jahren wurde diese beschaedigung zum ERSTEN mal vom verwalter festgestellt. 2 briefe wurden innerhalb von 2 jahren zu unserem anderen nachbarn geschickt (der darauf nicht reagierte) weil der verwalter davon ausging das das 'grundstueck 'ihm gehoere bzw er dafuer verantwortlich ist.   jetzt bei der 3. begehung wurde dann festgestellt das es doch unser grundstueck ist. haette der verwalter nicht eher handeln muessen? traegt er nicht eine mitschuld an der verschlimmerung der sache?  wer muss den schaden jetzt zahlen. einer? beide? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Sie teilen mit, dass das Ferienhaus als Eigentumswohnung gilt.  Daraus lässt sich folgern, dass es scih um eine 'Wohnungseigentümergesellschaft' handelt und die WEG-Vorschriften anwendung finden sollen. Setzt man dies einmal voraus, so ergibt sich folgendes:  Der Baumeigentümer haftet in erster Linie für Schäden durch eingedrungene Wurzeln auch ohne Verschulden, weil er in solchen Fällen als Störer im Sinn des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a>  anzusehen ist.   Der Geschädigte muss sich aber unter Umständen eine Mitverantwortlichkeit entsprechend a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/254.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 254 BGB: Mitverschulden">§ 254 BGB/a>  anrechnen lassen, die zur Minderung seiner Ansprüche führen kann.    Beschädigen Ihre Wurzeln Gemeinschaftseigentum, so kann der Entschädigungsanspruch danach zu kürzen sein. Stellt der Nachbar als Dritter hingegen Ansprüche,so kann esnach dem WEG sein, dass der Verwalter in Ausübung seiner Tätigkeit schuldhaft seine Pflichten verletzt hat und u.a.deshalb der Nachbar Ansprüche gegen Sie erlangt.  Dazu heisst es: 'Im Rahmen der Abwicklung eines zwischen den Wohnungseigentümern und einem Dritten  bestehenden Vertragsverhältnisses handelt der Hausverwalter stets als Vertreter der Wohnungseigentümer und ist bei fehlerhaften Entscheidungen deren Erfüllungsgehilfe (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/278.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 278 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte">§ 278 BGB/a> ). Wesentlich für die Zurechnungsfähigkeit des Verschuldens des Hausverwalters ist jedoch, dass der Hausverwalter in Erfüllung einer Verbindlichkeit der Wohnungseigentümer dem Dritten gegenüber handelt. Handelt er dagegen nur gelegentlich der Erfüllung, haben sich die Wohnungseigentümer das Verschulden des Hausverwalters nicht zurechnen zu lassen.'  Die Überprüfung und Tätigkeit zur Abwehr von Gefahren und Schäden durch Baumwurzeln gehört zum Pflichtenkreis des Verwalters. SOnst wäre dieser ind er Vergangenheit schon nicht tätig geworden. Im Grunde wäre eine Haftung daher denkbar. ( Erfüllung einer Verbindlichkeit)  Nun stellt sich die Frage nach der Schädigerauswahl. Der Nachbar, dem der Baum nicht gehört, musste nicht reagieren. Fraglich ist alleine, ob der Verwalter schon viel früher hätte erkennen müssen, zu wem der Baum gehört, und ob der Schaden so vermeidbar gewesen wäre. Dies wäre im einzelnen zu prüfen, sprich: War die Verantwortung vorher schon zu erkennen- wäre der Schaden bei ordnungsgemäßer Prüfung zu vermeiden gewesen - hat der Verwalter die im Verkehr erforderliche Sorgfalt somit ausser Acht gelassen? Bejahen wir dies, so haben Sie die Möglichkeit der Regressnahme gegen den Hausverwalter. Wegen der Verschlimmerung ( vorausgesetzt, Sie hätten bei früherer Kenntnis den Schaden geringer halten können ) könnte tatsächlich ein Anspruch bestehen.  Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass Sie dem Nachbarn auch OHNE Verschulden auf SchadenerS. haften- weil Sie eben EIgentümer des Baumes sind. Damit geht auch die Pflicht zur eigenverantwortlichen Prüfung der Schadensabwendungsmöglichkeiten einher- wegen der schuldunabhängigen Verantwortung wird die Regressmöglichkeit eher gering ausfallen.Etwas anderes kann sich jedoch aus dem konkreten WEG-Vertrag ergeben, der die Pflichten des Verwalters nochmal im Detail regeln kann.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 278, § 1004, § 254