Frage: Wir sind Ende April 2013 aus der Mietwohnung ausgezogen. Wir haben die Wohnung unrenoviert zurückgegeben und es steht noch eine Mietkaution in Höhe von €1.600 aus.  Nun haben wir letzte Woche die Endabrechnung nebst den Renovierungskosten erhalten. Auf der ersten Seite stehen die für uns anteiligen Gesamtrenovierungskosten in Höhe von €1.989, auf der nächsten Seite verzichtet der Vermieter auf zwei Positionen und es verbleiben €1.435.  Welchen Betrag muss bzw darf ich als 'endgültig' ansehen, denn im ersten Fall wäre seine Forderung verjährt und im zweiten jedoch nicht ?  Für die Endabrechnung der Heizung werden noch €530 verlangt, dies ist bei der Frage unerheblich ?!

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchend(r),  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer rechtlichen Ersteinschätzung beantworten möchte.  Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine tiefergehende anwaltliche Prüfung nicht ersetzen kann oder soll. Durch das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen, mögen diese zunächst auch unwesentlich scheinen, kann sich die rechtliche Beurteilung u. U. noch drastisch verändern.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 Abs. 1 BGB/a>  verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen oder Veränderungen der Mietsache in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung. Wenn Sie die Wohnung Ende April 2013 an den Vermieter zurückgegeben haben, wäre also Ende Oktober 2013 die Verjährung eingetreten. Dies gilt natürlich nur dann, wenn die Renovierungskosten als SchadenserS. geltend gemacht werden, wovon aber in den meisten Fällen auszugehen ist.  Die Verjährung einer Forderung schützt allerdings nicht vor einer Aufrechnung, denn nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/215.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 215 BGB: Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung">§ 215 BGB/a>  darf grundsätzlich auch mit verjährten Forderungen aufgerechnet werden.   Die Verrechnung der Vermieterforderungen mit der Kaution ist eine solche Aufrechnung, so dass die Verjährung der Forderung für die Renovierungskosten womöglich unschädlich ist und die Kosten tatsächlich mit der Kaution verrechnet werden durften. Maßgeblich ist, ob die Renovierungskosten vor Eintritt der Verjährung Ende Oktober 2013 bereits entstanden und aufrechenbar waren. Hierzu sollten Sie die entsprechende Nachweise wie Rechnungen zur Prüfung anfordern.  Welche Höhe der Renovierungskosten nun verbindlich ist, lässt sich abschließend nur nach Durchsicht der Unterlagen beurteilen. Nach Ihren Angaben würde ich im Rahmen einer Ersteinschätzung den geringeren Betrag für verbindlich erklären wollen. Der Vermieter hat anscheinend auf einen Teil der Kosten freiwillig verzichtet und dies ausdrücklich in der Abrechnung erklärt.   Betreffend die Endabrechnung für die Heizung ist entscheidend, für welches Jahr die Nachzahlung verlangt wird und ob Ihnen eine entsprechende ordnungsgemäße Abrechnung fristgerecht übersandt wurde. Handelt es sich um die Heizkostenabrechnung für 2012, wäre die Abrechnungsfrist am 31.12.2013 abgelaufen. Ging die Abrechnung mit der Nachforderung erst danach zu, werden Sie mit großer Wahrscheinlichkeit die Nachforderung für die Heizkosten nicht mehr zahlen müssen. Ob die Forderung für die Heizkosten der Höhe nach berechtigt ist, lässt sich ohne Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nicht beurteilen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick verschaffen.  Mit freundlichen Grüßen  Silke Jacobi Rechtsanwältin    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 215, § 548