Frage: Guten Abend, Am 31.10.18 haben wir ein Mehrfamilienhaus an eine Investorengruppe verkauft. Am 7.1.19 erhielten wir den Bescheid der Stadt, dass diese ihr Vorkaufsrecht ausübt. Der Käufer will bis letztinstandlich durchklagen, wie wir erst jetzt erfahren tut er das mit 2 weiteren Immobilien. Wir stehen nun dazwischen, weil wir kein Rucktrittsrecht haben. Jetzt hat der Käufer ein Darlehen in Höhe des Kaufpreises zinslos angeboten. Sollte die Stadt gewinnen müssten wir die Ansprüche abtreten. Aber der Vertrag sieht für die dingliche Grundschuld von 15% vor jährlich. Und auch nur Übernahme der  Verwaltung und Einnahme der Mieten. Aber den Grundschuldbetrag muss ich machen, ohne beeinflussen zu können was der Käufer während der Verhandlungsjajre mit der Immobilie ansteht. Kann man die späteren Einnahmen aus dem KV verpfänden oder gibt es einen anderen Weg das Verfahren zu beschleunigen? Weil zur Zeit nur Schriftsätze ausgetauscht werden und das gesamte sich bis zu 4/5 Jahre ziehen kann.     Einsatz editiert am 01.04.2019 02:01:25

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  vielen Dank für Ihre Anfrage.   Ja, es ist zwar grundsätzlich korrekt, dass auch Forderungen wie der Kaufpreis gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/828.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 828 ZPO: Zuständigkeit des Vollstreckungsgerichts">§§ 828 ff. ZPO/a>  gepfändet werden können - im Wege eines gerichtlichen Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses (PfÜB), der dem Drittschuldner - hier Stadt und/oder Käufer - zuzustellen wäre. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/828.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 828 ZPO: Zuständigkeit des Vollstreckungsgerichts">§ 828 ZPO/a>  verbietet das Vollstreckungsgericht in einem solchen Falle dann dem Drittschuldner die Zahlung an Sie. Das würde Ihnen allerdings nicht helfen.   Vielmehr könnten Sie im Wege eines weiteren Vertrags die Forderung aus dem Kaufpreis u>verkaufen/u>, also abtreten, sofern in Ihrem Notarvertrag kein Abtretungsverbot gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/399.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 399 BGB: Ausschluss der Abtretung bei Inhaltsänderung oder Vereinbarung">§ 399 BGB/a>  vereinbart worden ist. Das hat der Investor hier offenbar vor. Das ist dann u>kein Darlehen/u>, sondern ein Forderungskauf.   Im Vertrag mit dem Investor sind auch die Lasten in der Zwischenzeit zu regeln. Hierzu bedarf es unbedingt einer näheren anwaltlichen Untersuchung sämtlicher Details, insbesondere der vom Investor geplanten Regelungen. Im Rahmen eines ordnungsgemäßen Mandates kann ich eine solche Überprüfung und weitere Beratung sehr gerne übernehmen, mailen Sie mir hierzu einfach. Einen einschlägigen Artikel zum Vorkaufsrecht finden Sie ebenfalls auf meiner Homepage unter https://immoanwalt.nrw/  Durch anwaltliche Einflussnahme auf die Parteien könnte die Angelegenheit vor dem Verwaltungsgericht zudem beschleunigt werden.  Sollte etwas unklar sein, nutzen Sie bitte ohne Mehrkosten die Nachfrage-Option, damit ich Sie in jedem Falle rundum zufrieden stellen kann und Sie keinerlei Anlass zu einem Sternabzug bei Ihrer eventuellen Bewertung haben.  Mit den besten Grüßen  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 399