Frage: Ende letzten Jahres habe ich wegen eines Obstbaumgrundstücks Kontakt aufgenommen mit dem Eigentümerehepaar, um dieses Grundstück zu pachten. Nach einiger Bedenkzeit habe ich dann im Februar 2015 mit der Ehefrau einen Pachtvertrag, rückwirkend zum 10.11.14 schriftlich abgeschlossen und bei Vertragsabschluß die Pacht für das erste Jahr bezahlt.  Nun kommt die Verpächterin auf mich zu und erklärt mir, daß das verpachtete Grundstück einer Erbengemeinschaft gehört. Diese besteht aus 2 Personen, der Verpächterin selbst und einer weiteren Person. Da diese weitere Person von sich aus die eine Hälfte des Grundstücks eingezäunt hat und diese alleine nutzt, ist die Verpächterin (die mir gegenüber als Eigentümerin aufgetreten ist) davon ausgegangen, über die andere Hälfte des Grundstücks verfügen zu können und hat mit mir diesen Pachtvertrag abgeschlossen, ohne die weitere Person zu informieren.  Nun stellt sich die weitere Person quer und behauptet, der Pachtvertrag sei ungültig, da die Verpächterin nicht die erforderliche Einwilligung eingeholt hat und will mir den Zutritt zum Grundstück verbieten und den Pachtvertrag nicht anerkennen.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  Hier dürfte es sich um einen Fall des Vertragsschlusses durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/177.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 177 BGB: Vertragsschluss durch Vertreter ohne Vertretungsmacht">§ 177 BGB/a>  handeln.  Danach hängt die Wirksamkeit des Vertrags von der Genehmigung der weiteren Person als Vertretenem ab – aufgrund der Tatsache, dass diese nicht erteilt worden ist und offenbar auch nicht mehr erteilt wird, ist der Pachtvertrag wohl wirklich unwirksam.  Da Sie von der im Innenverhältnis zwischen „Verpächterin' und weiterer Person erfolgten Vertretung keine Kenntnis hatten, stehen Ihnen gegenüber  der „Verpächterin' Schadenersatzansprüche gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/179.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 179 BGB: Haftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht">§ 179 BGB/a>  zu, so können Sie die gezahlte Pacht zurückverlangen, gleiches gilt für zwischenzeitlich ggf. nunmehr nutzlos getätigte Aufwendungen und auch für möglicherweise entgangenen Gewinn, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/252.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 252 BGB: Entgangener Gewinn">§ 252 BGB/a> .  Um die Rechtslage abschließend beurteilen zu können, wäre zu prüfen, ob die Erbengemeinschaft etwa Regelungen zur Verwaltung des verpachteten Grundstücks getroffen hat. Zu untersuchen ist auch, ob die Genehmigung des Pachtvertrages nicht etwa von der weiteren Person im Hinblick auf die bestmögliche Verwaltung der Erbengemeinschaft verlangt werden kann. Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der weiteren Prüfung und Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 179, § 177, § 252