Frage: Hallo,  ich habe eine Wohnung vermietet und am Anfang kamen die Mieten. Dann musste der männliche Bewohner einsitzen (bis Ende des Jahres) und seine Lebenspartnerin (Polin)konnte die Miete nicht mehr bezahlen, da ohne Arbeit. Das Arbeitsamt hat dann die Mieten teilweise übernommen, diese Zahlungen aber zum 30.06 eingestellt. Nun sind mittlerweile grössere Mietschulden entstanden (in Summe ca. 4 Mieten). Ich kann die Mieterin nun seit 2 Wochen nicht mehr erreichen und der Postkasten der Wohnung quillt über. Somit kann ich mir vorstellen, das sie evtl. nicht mehr da ist. Eine schriftliche sofortige fristlose Kündigung habe ich bereits in den Briefkasten geworfen.  Nun meine Fragen: 1.) Wie gehe ich weiter vor, damit ich wieder in den Besitz der Wohnung komme da der Mieter im Gefängnis / Partner nicht errichbar ist 2.) Kann ich über einen generalschlüssel in die Wohnung gehen um mir ein Bild zu machen ob die Lebenspartnerin evtl. nicht mehr da ist? 3.) Was passiert mit der Einreichtung (falls diese noch da ist), kann ich die gegen die Mietschulden rechnen ?  Vielen Dank

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich bezweifle, dass Sie den beiden Mietern durch Einwurf des Kündigungschreibens in den überfüllten Briefkasten wirksam gekündigt haben.  Der Mieter hat seine Anschrift in der JVA. Ist die Mieterin oder auch der Mieter unauffindbar, können Sie öffentlich zustellen lassen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/132.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 132 BGB: ErS. des Zugehens durch Zustellung">§ 132 BGB/a>  in Verbindung mit den Vorschriften der ZPO)   1.  Sie müssen vor Gericht auf Räumung der Wohnung klagen und können auch gleich die rückständige Miete mit geltend machen.  Mit dem Titel (Urteil oder Vollstreckungsbescheid) können Sie dann die Wohnung räumen lassen.  Räumen Sie eigenmächtig machen Sie sich strafbar und schadensersatzpflichtig (BGH, Urt. v. 14. Juli 2010 – <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2045/09' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 14.07.2010 - Abs. 8 ZR 45/09: Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei 'kalter' Wo...'>Abs. 8 ZR 45/09</a>).   2.  Sie dürfen nicht mit einem Generalschlüssel in die Wohnung. Allenfalls bei Gefahr in Verzug (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/229.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 229 BGB: Selbsthilfe">§ 229 BGB/a> ).  3.   An den Gegenständen in der Wohnung haben Sie ein Vermieterpfandrecht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562 BGB: Umfang des Vermieterpfandrechts">§§ 562 ff. BGB/a> ), können daher mit eigenen Forderungen aufrechnen.   Nutzen Sie bei Unklarheiten die kostenlose Nachfragefunktion.  Beauftragen Sie einen Rechtsanwalt / eine Rechtsanwältin für Mietrecht vor Ort.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 229, § 562, § 132