Frage: Ich bin in einer hilflosen Situation; vor allem weil die Rechtslage für mich nicht nachvollziehbarer ist. Ich habe trotzdem versucht, die Situation und meine Fragen möglichst deutlich zu machen.  Hintergrund: O Das Mieterehepaar ist  seit Mai 2013 in Privatinsolvenzen mit Restschuldbefreiung (ca. 10Tsd.  Gesamtschulden). O Die Insolvenzverwalter haben nicht geprüft, ob verwertbare Gegenstände vorhanden sind („… Aufwand zu hoch…'). Tatsächlich sind z.B u.a. hochwertige Heimwerkermaschinen und Kois vorhanden (Wert vielleicht 1000-2000€). O Mieter 67 bzw. ca. 60 Jahre alt, Einkommen gering  über Grundsicherung O Mieterin hat wahrscheinlich in wenigen Jahren eine Erbschaft (Eltern-Haus) zu erwarten O Mieter haben in 2013 und 2014 geforderte Nebenkostenvorauszahlung nur vermindert bezahlt O Für 2013 entsprach meine Formulierung der Vorauszahlungsforderung nicht den formal gesetzlichen  Vorgaben (z.B. Begründung fehlte). O Für 2013  ist jetzt ab Mai (Insolvenz) eine fällige Nachzahlung von ca. 550€ zu erwarten (vorbereitet aber dem Mieter noch nicht übergeben). O Für 2014 wurde die Vorauszahlungsforderung formal richtig gestellt auf Basis der Abrechnung von 2012. Die Mieter bzw ihr RA bestreiten immer wieder willkürlich einzelne Punkte und erklären damit immer wieder die Ungültigkeit der Vorauszahlungsforderung als Ganzes ohne eine detaillierte Gegenrechnung aufzumachen. Stattdessen wird willkürlich ein zu niedriger Betrag bezahlt. O Daraufhin wurde von mir eine Feststellungsklage gestellt (Nachzahlung der Vorauszahlung-2014Differenz (ca. 450,00€) und geforderte Vorauszahlung ab sofort). (Ergebnis in Kürze zu erwarten). O Die Mieter haben jetzt zu Ende September gekündigt.  Laut meinem RA  O Auch bei erfolgreicher Feststellungsklage müsste (da nicht zu erwarten ist, dass die Mieter bezahlen) eine Klage auf Zahlung und Vollstreckung gestellt werden, die aber im Ergebnis erfolglos sein wird (Insolvenzforderung hat Vorrang). Ich müsste also 6 Jahre warten, bevor ich meine Forderungen durchsetzen kann.  O Falls der Mieter jetzt seine Zahlungen völlig einstellt bzw. die letzte Miete gegen die Kaution aufrechnet, wäre ich genauso machtlos. O Falls die Mieter die Wohnung nicht räumen bzw. ihre wertlosen Sachen zurücklassen, müsste ich eine Nachfrist gewähren bzw. könnte ich auf Räumung klagen: Ergebnis wie vor. O Falls ich den Müll auf eigene Kosten entferne, wären Schadenersatzforderungen an mich möglich. Fragen: O Bin ich wirklich machtlos, wenn die Mieter vorsätzlich ihre Verpflichtungen nicht erfüllen? O Wie lange muss ich die Hinterlassenschaften der Mieter gegebenenfalls aufbewahren? O Wie bzw. auf welchem Wege kann ich erfahren, wenn die  Mieterin zu ihrer Erbschaft kommt? O Muss ich um eine Verjährung zu vermeiden, in regelmäßigen Abständen mahnen? O Die Mieter sind offensichtlich dabei, Gegenstände zu verkaufen (z.B. Kois). Könnte ich den möglichen Verkaufserlös pfänden oder wäre es sinnvoll den Insolvenzverwaltern Mitteilung zu machen (davon hätte ich persönlich nichts sondern würde nur den Mietern Probleme bereiten können) O Oder muss ich wirklich alles hinnehmen und hoffen, dass ich ab Oktober wieder zur Ruhe komme? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  'Bin ich wirklich machtlos, wenn die Mieter vorsätzlich ihre Verpflichtungen nicht erfüllen?'  Sie sind nicht machtlos. Sie erhalten nur Ihre Forderung nicht einfach durch Barzahlung. Das heißt aber nicht, dass Sie gar nichts erhalten können. Die Mieter werden, je nach Mietvertrag, gegen die Nebenkosten mit der Kaution aufrechnen können. Das setzt aber voraus, dass der Anspruch auf die Kaution fällig und durchsetzbar ist. Das ist spätestens dann der Fall, wenn der Mietvertrag gekündigt und die Wohnung zurückgegeben wurde.  Rechnen die Mieter auf, können Sie auf die Kaution zugreifen. In diesem Fall werden Ihre ausstehenden Forderungen durch den möglichen Zugriff auf die Kaution in Höhe der Kaution erfüllt.  Aber auch Sie können, sobald die Wohnung zurück gegeben ist, aufrechnen. Das Aufrechnungsverbot des a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/294.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 294 InsO: Gleichbehandlung der Gläubiger">§ 294 Abs. 3 InsO/a>  greift nämlich nicht für den Kautionsanspruch.  Insoweit stehen Sie sogar besser als andere Gläubiger, da Sie nämlich eben auf die Kaution zugreifen können.   Dieser Kautionsrückzahlungsanspruch ist auch nicht von a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/295.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 295 InsO: Obliegenheiten des Schuldners">§ 295 InsO/a>  erfasst.  Sollten die Mieter die Mietzahlungen einstellen und zusätzlich zu den Nebenkostenforderungen auch noch Mietforderungen nicht begleichen sieht die Lage für Sie in der Tat schlecht aus, da dann die Kaution wohl nicht reichen dürfte, um alle ausstehenden Forderungen mittels Aufrechnung zu begleichen. In diesem Fall nützt Ihnen leider auch ein gerichtliches Verfahren nichts. a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/294.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 294 InsO: Gleichbehandlung der Gläubiger">§ 294 Abs. 1 InsO/a>  verbietet jede Zwangsvollstreckungsmaßnahme während der Wohlverhaltensperiode.  Sollten die Mieter jedoch, wie Sie das andeuten, erben, dann haben diese gem. a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/295.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 295 InsO: Obliegenheiten des Schuldners">§ 295 Abs. 1 Nr. 2 InsO/a>  die Hälfte des Wertes an den Treuhänder herauszugeben.  'Wie lange muss ich die Hinterlassenschaften der Mieter gegebenenfalls aufbewahren?'  Im Grunde müssen Sie diese gar nicht aufbewahren. Die Mieter sind gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 BGB/a>  verpflichtet die Wohnräume nach Beendigung des Mietvertrages, so an Sie zurückzugeben, wie sie diese übernommen haben. Wenn sich in der Wohnung Möbel befinden, sind diese zu entfernen. Weigert sich der Mieter, diese zu entfernen, können diese auf Kosten des Mieters entfernt werden. An diesen Gegenständen haben Sie jedoch ein Vermieterpfandrecht. Sie können, sollten Forderungen aus dem Mietverhältnis offen sein, diese verwerten. Sollten die Gegenstände unverwertbar sein, können Sie diese immer noch entfernen und an die neue Anschrift der Mieter liefern lassen.  Auf den Kosten dafür werden Sie aber vermutlich sitzen bleiben, wenn die Mieter kein Geld haben.  'Wie bzw. auf welchem Wege kann ich erfahren, wenn die Mieterin zu ihrer Erbschaft kommt?'  Auf rechtlichem Wege über den Treuhänder, da die Mieter (s.o.) verpflichtet sind, von der Erbschaft Mitteilung zu machen. Sollten die Mieter die Erbschaft verschweigen, wird das zur Versagung der Restschuldbefreiung führen: '§ 296 Verstoß gegen Obliegenheiten (1) Das Insolvenzgericht versagt die Restschuldbefreiung auf Antrag eines Insolvenzgläubigers, wenn der Schuldner in dem Zeitraum zwischen Beendigung des Insolvenzverfahrens und dem Ende der Abtretungsfrist eine seiner Obliegenheiten verletzt und dadurch die Befriedigung der Insolvenzgläubiger beeinträchtigt; dies gilt nicht, wenn den Schuldner kein Verschulden trifft. (2) u. (3) ...'  'Muss ich um eine Verjährung zu vermeiden, in regelmäßigen Abständen mahnen?' Nein. Die Verjährung Ihrer Forderungen ist durch die Anmeldung Ihrer Forderungen zur Insolvenztabelle wie durch ein rechtskräftiges Urteil festgestellt, a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/178.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 178 InsO: Voraussetzungen und Wirkungen der Feststellung">§ 178 Abs. 3 InsO/a> . In diesem Fall verjähren die so festgestellten Forderungen erst nach 30 Jahren.  Sollten Sie eine Forderung nicht zur Tabelle angemeldet haben, oder sollte diese nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sein, bleibt ihnen nur eine Leistungsklage bzw. die Beantragung einen Mahnbescheides gegen die Mieter um die Verjährung zu verhindern. Hierzu (also zur Umsetzung) sollten Sie sich aber näher von Ihrem Rechtsanwalt vor Ort beraten lassen. Den Mieter regelmäßig (außergerichtlich) zu Mahnen reicht nicht aus um die Verjährung zu hemmen. Die Hemmungstatbestände finden Sie in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/203.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 203 BGB: Hemmung der Verjährung bei Verhandlungen">§§ 203/a>  - a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/208.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 208 BGB: Hemmung der Verjährung bei Ansprüchen wegen Verletzung der sexuellen Selbstbestimmung">208 BGB/a>  Dort ist eine außergerichtliche Mahnung aber nicht aufgeführt.  'Die Mieter sind offensichtlich dabei, Gegenstände zu verkaufen (z.B. Kois). Könnte ich den möglichen Verkaufserlös pfänden oder wäre es sinnvoll den Insolvenzverwaltern Mitteilung zu machen (davon hätte ich persönlich nichts sondern würde nur den Mietern Probleme bereiten können)'  Wie gesagt, Sie können wegen a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/294.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 294 InsO: Gleichbehandlung der Gläubiger">§ 294 Abs. 1 InsO/a>  keine Gegenstände der Insolvenzmasse pfänden lassen. Sie können aber sehr wohl den Treuhänder darauf aufmerksam machen. Gegenstände die nachträglich ermittelt werden und vom Schuldner nicht im Vermögensverzeichnis angegeben wurden, führen nach Verwertung zur Nachtragsverteilung, a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/203.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 203 InsO: Anordnung der Nachtragsverteilung">§ 203 Abs. 1 Nr. 3 InsO/a> . Außerdem kann auch das unter Umständen die Restschuldbefreiung des Schuldners gefährden.  'Oder muss ich wirklich alles hinnehmen und hoffen, dass ich ab Oktober wieder zur Ruhe komme?'  Sie können in oben beschriebenen Umfang durchaus etwas unternehmen. Sicherlich laufen Sie aber Gefahr am Ende leer auszugehen. Das ist leider bei vermögenslosen Personen so. Die Einschätzungen Ihres Rechtsanwaltes teile ich.  Bitte zögern Sie nicht, falls Sie Nachfragen haben! Diese beantworte ich Ihnen sehr gerne, vor allem, da meine Antworten Ihnen nur einen ersten Anhalt geben können. Sie können mir auch im Anschluss meiner Antwort auf Ihre Nachfrage weitere Nachfragen per E-Mail stellen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 203, § 546, § 208