Frage: Wir (Erbengemeinschaft) haben vor ca. 14 Jahren eine landwirtschaftliche Fläche ohne Pachtvertrag verpachtet. Leider haben wir unserem Pächter nicht 'auf die Finger geschaut', er hat viele Obstbäume (vor kurzem sind wohl noch einige dazu gekommen)gepflanzt, 2 Hallen für sein Stapelholz gebaut, zwar Heu gemacht, aber ca.10 Jahre nicht mehr gedüngt, so dass daraus jetzt ein teilweises Biotop entstanden ist. Dieses ist wohl von ihm bewußt so gemacht worden, da ihm bekannt war, dass diese Fläche evtl. als Baugebiet erhoben werden soll. Meine Frage: Können wir ihm aufgrund dessen (er hat die mündlichen Absprachen nicht eingehalten usw.) fristlos kündigen und wenn nein, zu wann kann ihm gekündigt werden und kann man diese noch mit Auflagen verbinden (z.B. keine Bäume mehr pflanzen usw.) und muss er die Bäume und Hallen zur Kündigungsfrist wieder entfernen? Für Ihre Antwort bedanke ich mich im voraus. Viele Grüße        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  eine außerordentliche Kündigung eines Landpachtvertrages kommt nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in Betracht. Dies ist ein Umstand, der das weitere Festhalten am Vertrag bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar macht.  Von einer derartigen Unzumutbarkeit wird nicht auszugehen sein, wenn Sie das Verhalten des Pächters in den letzten zehn Jahren geduldet haben. Nicht jeder Vertragsverstoss ist zudem geeignet, einen wichtigen Grund zu begründen; ist das Fehlverhalten nicht gravierend, hat vor der außerordentlichen Kündigung regelmäßig mindestens eine Abmahnung zu erfolgen. Zuletzt werden Sie sicherlich Probleme haben, die damaligen mündlichen Abreden heute noch unter Beweis zu stellen. Die Beweislast obliegt Ihnen.  Sie werden den Pachtvertrag einseitig nur über eine ordentliche Kündigung beenden können. Die Frist ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594a BGB: Kündigungsfristen">§ 594a BGB/a> . Die Kündigung ist (schriftlich) zum 31.12.2009 möglich, ausgehend vom Pachtjahr als Kalenderjahr.  Auflagen können Sie bis dahin nur nach den gesetzlichen Regelungen oder den vertraglichen Abreden machen. Insoweit können Sie den Pächter auffordern, diese einzuhalten. Weitergehende Auflagen wären ein Abweichen vom Vertrag. Derartige Änderungen sind nur einvernehmlich mit dem Pächter möglich.  Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/596.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 596 BGB: Rückgabe der Pachtsache">§ 596 BGB/a>  ist der Pächter verpflichtet, die Pachtsache nach Beendigung des Pachtverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der einer bis zur Rückgabe fortgesetzten ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht. Insoweit ist Art und Umfang der Bewirtschaftung im Hinblick auf die Obstbäume zu bewerten. Wurde über 14 Jahre stetig der Obstanbau betrieben, können die Obstbäume auf dem Pachtgelände verbleiben. Die Hallen sind im Zweifel zu entfernen, es sei denn, die Holzgewinnung war ein wesentlicher Teil der Bewirtschaftung.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Matthes Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 594a, § 596