Frage: Sehr geehrte Damen und Herren!  Wir sind nach zwei Jahren aus der von uns angemieteten DHH ausgezogen. Wir bezogen diese DHH in nagelneuem Zustand. Im Vertrag sind folgende Klauseln: §9 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume - Der Mieter ist verpflichtet die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit fachgerecht durchzuführen. Dazu verpflichtet er sich Decken und Wände mit weisser, umweltfreundlicher Farbe zu streichen. Zieht der Mieter aus ist er verpflichtet die Kosten der Anstriche anteilmässig im Verhältnis Abwohndauer/Gesamtlaufzeit an den Vermieter zu bezahlen. Dem Vermieter steht es stattdessen frei die Wohnung insgesant zu streichen. §12 Beendigung der Mietzeit -DerMieter verpflichtet sich die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben. Dabei sind insbesondere Tapeten zu entfernen und Decken und Wände weiss zu streichen.  Das Mietverhältnis begann am 1.12.2003 und endet am 30.1.2006  Der Vermieter teilte uns in einem Schreiben mit dass er einen Anstrich mit Innensilikatfarbe wünscht. Diese Farbe ist um ein vielfaches teurer als Normale, zumal normale Farbe auf dem Innensilikatanstrich nicht halten würde. Daher sind wir diesem Wunsch nachgekommen um weiteren Ärger zu vermeiden.  Weiterhin weigert sich der Vermieter bis dato standhaft uns das von uns gekaufte Erdöl abzulösen. Wir sollen abpumpen. Meine Frage: Können wir die entstandenen Mehrkosten für die Farbe beim VM geltend machen? Hätten wir überhaupt renovieren müssen? Können wir die Kosten für das Abpumpen des Öls beim VM geltens machen? Mit freundlichen Gruss und bestem Dank         

Antwort:   Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:  1.Das Heizöl wurde von Ihnen gekauft und gehört damit Ihnen. Der Vermieter hat keine Verpflichtung, das Heizöl zu übernehmen. Vielleicht besteht die Möglichkeit, dass Sie mit dem Nachmieter die Ablöse des Heizöls vereinbaren.  2.Klauseln, die im Ergebnis dahin gehen, dass „der Mieter rechtzeitig vor Auszug die Räume- unbeschadet einer während der Mietzeit durchgeführten Renovierung- auf eigenen Kosten zu renovieren hat, sind unwirksam (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201982,%20453" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Frankfurt, 22.09.1981 - 20 REMiet 1/81">NJW 1982, 453/a> = WuM 1981,, 272, LG Stuttgart a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201994,%20462" target="_blank" class="djo_link" title="AG Abs. 500üren, 16.03.1994 - 5 Abs. 100 112/94">WuM 1994, 462/a>  LG Hamburg a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=MDR%201993,%20533" target="_blank" class="djo_link" title="MDR 1993, 533 (3 zugeordnete Entscheidungen)">MDR 1993, 533/a> ). Da ich nun den gesamten Vertrag nicht kenne, müssen Sie nochmals prüfen, ob die Endrenovierung laut Vertrag bei Auszug fällig ist unabhängig vom Zustand der Wohnung. Wenn das der Fall ist, ist die Klausel unwirksam und Sie hätten gar nicht renovieren müssen.   3. Klauseln, die dem Mieter die Rückgabe der Wohnung insgesamt oder in Teilen in einem bestimmten Farbton vorschreiben, wie „Die Räume sind weiß gestrichen zurückzugeben„ oder „Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in weiß oder in hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden„    bzw. „Lackierte Holzteile sind weiß lackiert zurückzugeben„, halten der Inhaltskontrolle nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  nicht Stand. Sie schränken den Mieter unangemessen ein. Er ist in der Farbwahl bei der Herrichtung der Wohnung entsprechend seinen Vorstellungen weitgehend frei, so dass formularvertragliche Vorgaben des Vermieters in der Regel unwirksam sind. Wählt er keinen weißen oder hellen Farbton, sondern z.B. einen mittleren, müsste er nach der Klausel unabhängig von der letzten Renovierung in jedem Fall neu dekorieren, obwohl er sich im Rahmen seines rechtlichen Dürfens gehalten hat. Farbwahlklauseln sind daher geeignet, eine unbedingte und damit unzulässige Pflicht zu einer Endrenovierung zu begründen. Diese Folge verstößt zudem gegen das Äquivalenzgebot, da seiner Leistung keine Gegenleistung des Vermieters in der Form einer geringeren Miete mehr gegenübersteht, sondern durch sie nur das allgemeine Neuvermietungsrisiko des Vermieters minimiert wird.  4.Da in Ihrem Fall laut Vertrag ein weißer Anstrich gefordert wurde, ist die Klausel an sich schon unwirksam. Hinzu kommt noch die Forderung des Vermieters nach einer bestimmten Farbe, die ein Vielfaches mehr kostet. Den Aufpreis muß dann der Vermieter zahlen, Sie sind dazu nicht verpflichtet.  Somit können Sie die Mehrkosten zurück verlangen und wenn die Endrenovierung nach dem unter 2. Ausgeführten ebenfalls unwirksam ist, auch die Kosten für die gesamte Renovierung. Das kann ich aber ohne Einsicht in den Vertrag nicht versichern.   Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem Rechtsproblem weiter geholfen.  Mit freundlichen Grüssen  Nina Heussen Rechtsanwältin  info@anwaeltin-heussen.de www.anwaeltin-heussen.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307