Frage: Im Jahr 2003 haben wir einen notariellen Vertrag geschlossen, in dem geregelt wurde, dass wir das von uns bezogene Haus mit einer mtl. Zahlung auf das Kreditkonto des Eigentümers bis Mai 2009 bedienen.  in dem Vertrag wurde dies so geregelt, dass wir uns verpflichteten diesen Betrag zu leisten. Kreditnehmer war weiterhin der Verkäufer/Eigentümer. Weiterhin wurde geregelt, dass wir dann im Mai 2009 einen Rest-Kaufpreis an den Eigentümer zahlen müssen.  Für den Eigentümer war eine Klausel, dass er bei einer versäumten Zahlung diesen Vertrag für unwirksam erklären konnte. Durch verschiedene Gründe sind wir mit den mtl. Zahlungen des öfteren in Verzug geraten, aber der Eigentümer hat diese Klausel nicht in Betracht gezogen.  Jetzt ist es so, dass wir ja eigentlich dieses Haus mit dem Kaufpreis übernehmen sollen und das Geld gezahlt werden müsste. Wir bekommen aber nirgendwo einen Kredit, da unserer finaniziellen Möglichkeiten ausgeschöpft sind. Jetzt ist die Frage, ob der Vertrag uns in solch einem Fall zwingen kann dieses Haus zu übernehmen, obwohl wir keinen Kredit erhalten. Wie soll sich das gestalten? Wir sind bereit auszuziehen.  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für die Anfrage, die ich gerne basierend auf Ihren Angaben folgendermaßen beantworten möchte:  Ob Sie verpflichtet sind, das Haus zu übernehmen, hängt zunächst davon ab, ob der im Jahr 2003 zwischen Ihnen und dem Eigentümer des Hauses geschlossene Vertrag wirksam zustande gekommen ist.   Ein Vertrag, durch den sich der Eigentümer eines (Haus-)Grundstücks verpflichtet, das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen und in dem sich der andere Vertragspartner verpflichtet, das (Haus-)Grundstück zu übernehmen, bedarf nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB/a>  der notariellen Beurkundung.  Da Sie im Jahr 2003 einen Vertrag darüber geschlossen haben, dass Sie das von Ihnen bewohnte Haus im Jahr 2009 nach Zahlung des Restkaufpreises übernehmen und sich der Eigentümer des Hauses in diesem Vertrag dazu verpflichtet hat, Ihnen dann das Eigentum an dem Grundstück und damit auch an dem von Ihnen bezogenen Haus zu übertragen, bedurfte es nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB/a>  auch der notariellen Beurkundung.   Diese notarielle Beurkundung  liegt Ihren Angaben zufolge vor, sodass hier ein wirksamer Vertrag zwischen Ihnen und dem Eigentümer des Hauses zustande gekommen ist.  Da mir hier keine anderen Anhaltspunkte vorliegen, die gegen ein wirksames Zustandekommen des Vertrags sprechen (dies könnte zum Beispiel der wohl eher fernliegende Umstand sein, dass einer der Vertragspartner im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geschäftsunfähig war, dann wäre das Rechtsgeschäft nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/105.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 105 BGB: Nichtigkeit der Willenserklärung">§ 105 BGB/a>  nichtig), so muss ich davon ausgehen, dass ein wirksamer Vertrag zwischen Ihnen und dem Eigentümer vorliegt.   Da der GrundS. gilt, dass einmal geschlossene wirksame Verträge einzuhalten sind, sind Sie nun auch aus dem vorliegenden Vertrag dazu verpflichtet, den Restkaufpreis zu zahlen und das Grundstück mit dem Haus auf Sie übertragen zu lassen.  Grundsätzlich tragen Sie als Schuldner einer Geldleistung das Risiko, die Zahlungen aufgrund ausgeschöpfter Kreditmöglichkeiten nicht mehr erbringen zu können. Das bedeutet, dass Sie als Geldschuldner sich grundsätzlich nicht darauf berufen können, dass sich für Sie unerwartet Finanzierungsschwierigkeiten ergeben haben.   Eine Vertragsanpassung wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 Abs. 1 BGB/a>   wegen Ihrer Zahlungsunfähigkeit ist hier daher nicht möglich.  Die Rechtsprechung urteilt regelmäßig, dass ein Anspruch auf Vertragsanpassung oder Vertragsauflösung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage dann ausscheidet, 'wenn sich mit der Störung der Geschäftsgrundlage ein Risiko verwirklicht, das nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien in den alleinigen Risikobereich einer Vertragspartei fällt; dies gilt insbesondere - typischerweise - für das Verwendungsrisiko und das Finanzierungsrisiko des Erwerbers' (Zitat aus OLG Brandenburg v. 20.11.2008 Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20U%2041/08" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Brandenburg, 20.11.2008 - 5 U 41/08: Erbbaurecht: Erbbauzinsanspruch des Grundstückseigentü...">5 U 41/08/a> , darin wird auf weitere Urteile verwiesen, vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201983,%20S.%201489" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 10.03.1983 - Abs. 7 ZR 302/82: Rechtsnatur eines Fertighausvertrages; Wirksamkeit eines in de...">NJW 1983, S. 1489/a> , 1490; BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202000,%20S.%201714" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 16.02.2000 - Abs. 12 ZR 279/97: Rechtsposition des Mieters eines Ladenlokals nach unbefriedige...">NJW 2000, S. 1714/a> , 1716).  Daraus ergibt sich für Sie leider, dass Ihre Zahlungsschwierigkeiten keinen Grund für den Rücktritt von diesem Vertrag aus dem Jahr 2003 darstellen und Sie weiterhin aus diesem Vertrag verpflichtet sind.  Es tut mir leid, dass ich Ihnen hier keine positive  Antwort geben konnte, hoffe aber, Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion zur Verfügung.  Um aber genau überprüfen zu können, ob es für Sie nicht doch eine Möglichkeit gibt, aus der Verpflichtung, diesen Vertrag zu erfüllen, entlassen zu werden, bedarf es der Kenntnis des gesamten notariell beurkundeten Vertrags. Sie können sich dafür gerne an mich über die Direktanfrage wenden.   Zum Abschluss möchte ich Sie noch hierauf hinweisen:  Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben beruht, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhalts. Diese Einschätzung kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.   Mit freundlichen Grüßen,  Rechtsanwältin Gesine Mönner   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 313, § 105