Frage: Zwei Verständnisfragen: Ein Vermieter kündigt dem Mieter aus Eigenbedarf wirksam. Er versäumt aber auf die Frist des Widerspruchs hinzuweisen (§568 Abs. 2).  Muss der Mieter dann reagieren oder kann er seelenruhig abwarten, z.B. bis zum Tag des Mietendes, und dann die Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. 574b fordern?  Insbesondere interessiert mich die Haftungsfrage:  a) wenn die Kündigung sich als rechtens herausstellt, der Mieter aber noch in der Wohnung ist bzw. bis zur Entscheidung des Gerichtes war  bzw.  b) wenn aus Problemen der Ersatzwohnraumbeschaffung das Mietende von einem Gericht für z.B. drei Monate herausgezögert wird,  der Vermieter aber z.B. schon eine Umzugsfirma oder Handwerker beauftragt hat.  Vielen Dank.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:  Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 Abs. 2 2 BGB/a> . Folge ist allerdings nicht, dass aufgrund des Widerspruchs das Mietverhältnis in jedem Fall fortgesetzt wird. Voraussetzung für den Anspruch auf Fortsetzung ist vielmehr, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.  Stellt sich trotz Widerspruch die Rechtmäßigkeit der Kündigung heraus, richtet sich die Frage des weiteren Schadensersatzes über die Nutzungsentschädigung hinaus nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/571.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 571 BGB: Weiterer SchadenserS. bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum">§ 571 BGB/a> . Über die Ersatzpflicht des Mieters wird durch eine Interessenabwägung nach Billigkeitskriterien entschieden. Abzustellen ist auf die gesamten Umstände des Einzelfalls. Zu berücksichtigen sind das Erlangungsinteresse des Vermieters einerseits und die der Rückgabe entgegenstehenden Gründe andererseits. Im Abwägungsprozess spielen die Schadenshöhe des Vermieters, der Umstand, ob er diesen ohne wesentliche Beeinträchtigung ertragen kann, sowie die Leistungen, die dem Mieter neben der vereinbarten Miete als Nutzungsentschädigung während des Verbleibens in der Wohnung zugemutet werden können, eine Rolle. Die Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Parteien, die Höhe des Schadens, seine Vorhersehbarkeit für den Mieter sowie der Grad des Mieterverschuldens sind zu berücksichtigen; BeckOK a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/571.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 571 BGB: Weiterer SchadenserS. bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum">BGB § 571/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/16.html" target="_blank" class="djo_link">16/a> .  In Ihrem konkreten Fall wird sicherlich ergänzend noch zu berücksichtigen sein, wann und unter welchen Umständen Handwerker und Umzugsunternehmen bestellt wurde. Der fehlende Hinweis auf die Widerspruchsmöglichkeit geht zu Lasten des Vermieters. Eine verbindliche Antwort kann aufgrund der vorzunehmenden Einzelfallabwägung anhand der wenigen Informationen nicht gegeben werden. Variante b. spricht aber dafür, dass in Anlehnung an a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/571.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 571 BGB: Weiterer SchadenserS. bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum">§ 571 Abs. 2 BGB/a>  die Interessenabwägung u.U. zugunsten des Mieters ausfallen könnte.   Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.   Mit freundlichen Grüßen   Matthes  Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 571, § 574