Frage: Sehr geehrte Damen und Herren!  Ich werde meine am 01.10.2006 angemietete Wohnung zum 31.03.2012 kündigen und möchte nun gerne wissen, ob ich diese noch renovieren muss, da ich u.a. teilweise 'bunte' Wände habe und ansonsten keine Schönheitsreparaturen während der Mietzeit durchgeführt habe.  Der Mietvertrag sieht diesbezüglich folgendermaßen aus:  '3. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren sowie der Fuß- und Scheuerleisten, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung.  Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Abständen erforderlich sein:  in Küchen, Bädern, Duschen alle 3 Jahre in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre. in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre  (Ziffer 4. bezieht sich auf eine Übernahme des Zustands vom Vormieter, was bei mir nicht der Fall war)  5. bei Auszug sind die Mieträume in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 3 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile (mit Ausnahme von Naturholz) sind weiß lackiert zurückzugeben, nicht tapezierte Decken und Wände sowie Rauhfasertapeten mit einem deckenden Binderfarbanstrich in hellen Pastelltönen zu versehen. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.   Der Vermieter wird im Falle der Kündigung oder sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses eine Vorbesichtigung vornehmen und dabei die notwendigen Schönheitsreparaturen benennen. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen bis zum Vertragsende auszuführen. Bei vorzeitigem Auszug ist eine Nachfristsetzung auf das Vertragsende zulässig.'

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:  Klausel Nr. 3 ist (zunächst) gültig, da hier keine starre Frist sondern nur der Verweis auf regelmäßige Abstände vereinbart sind. Dies ergibt sich aus dem Worten 'Üblicherweise', welches Ausnahmen zulässt, und 'erforderlich', welches auf die tatsächlichen Umstände abstellt.  In Klausel Nr. 5 ist zumindest der Teil mit dem Holzanstrich unwirksam, wenn Sie Holzfenster oder Türen jeweils aus Holz mit Außenseite haben. Da Sie nicht zur Lackierung von Außenfenstern und Außentüren verpflichtet werden können. Haben Sie 'Plaste'fenster und keine Holzaußentüren, wird die Klausel dahingehend Bestand haben.  BGH, Urteil vom 18. 2. 2009 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20210/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.02.2009 - Abs. 8 ZR 210/08: Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel bei Verpflicht...">Abs. 8 ZR 210/08/a>  (LG Berlin) in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202009,%20353" target="_blank" class="djo_link" title="NZM 2009, 353 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NZM 2009, 353/a> .  Diese Prüfung kann jedoch nunmehr dahinstehen, da die feste Farbvorgabe 'weiß' (auch wenn es nur die Holzteile sind) als zu beengende Klausel angesehen wird. Zudem besteht hier keine Abgrenzung vom laufenden Mietverhältnis und dem Auszugszeitpunkt. Richtigerweise würde die Auslegeung der Klausel Nr. 5 ergeben, dass bei zuvor andersfarben lackierten Holzteilen eine noch nicht notwendige neue weiße Lasur aufzutragen wäre. Was einer unwirksamen Endrenovierungsklausel gleichkäme.  BGH, Versäumnisurteil vom 12. 9. 2007 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20316/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.09.2007 - Abs. 8 ZR 316/06: Vornahme von Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit von isolier...">Abs. 8 ZR 316/06/a>  (LG Bremen) in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202007,%20921" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.09.2007 - Abs. 8 ZR 316/06: Vornahme von Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit von isolier...">NZM 2007, 921/a> .  'Die Farbvorgabe „weiß' für eine Auszugsdekoration des Mieters (hier bezogen auf „Decken, Fenster und Türen') benachteiligt diesen unangemessen i. S. von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 BGB/a> , weil sich ein kostenbewusster Mieter angesichts solcher Auszugsverpflichtung schon während des laufenden Mietverhältnisses daran gehindert sehen könnte, in anderen dezenten Farbtönen zu dekorieren.': BGH, Hinweisbeschluss vom 14. 12. 2010 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20198/10" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.12.2010 - Abs. 8 ZR 198/10: Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Verpflichtung des Mieter...">Abs. 8 ZR 198/10/a>  (LG Berlin) in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202011,%20514" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 2011, 514 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 2011, 514/a>   Die Endrenovierungsklausel i.Abs. 5.m. der Farbwahlklausel führen zur Unanwendbarkeit der Schönheitsreparaturklauseln schlechthin.  So der BGH: Urteil vom 20.01.2010 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2050/09" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.01.2010 - Abs. 8 ZR 50/09: Schönheitsreparaturen: Unwirksame Farbwahlklausel für den Inne...">Abs. 8 ZR 50/09/a>  in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202010,%20236" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.01.2010 - Abs. 8 ZR 50/09: Schönheitsreparaturen: Unwirksame Farbwahlklausel für den Inne...">NZM 2010, 236/a> :  'Nach der Rechtsprechung des Senats handelt es sich bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelpakete aufspalten lässt, sondern deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag insgesamt zu bewerten ist (Senatsurteil vom 18. Februar 2009 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20210/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.02.2009 - Abs. 8 ZR 210/08: Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel bei Verpflicht...">Abs. 8 ZR 210/08/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202009,%20353" target="_blank" class="djo_link" title="NZM 2009, 353 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NZM 2009, 353/a> , Tz. 15). Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung - sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam (Senatsurteil vom 18. Februar 2009, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20210/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.02.2009 - Abs. 8 ZR 210/08: Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel bei Verpflicht...">aaO/a> ).'  Sie sollten frühzeitig auf die Rechtsprechung verweisen.  Wichtig sind dabei BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20198/10" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.12.2010 - Abs. 8 ZR 198/10: Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Verpflichtung des Mieter...">Abs. 8 ZR 198/10/a>  in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202011,%20514" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 2011, 514 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 2011, 514/a>  für die Weißklausel und BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2050/09" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.01.2010 - Abs. 8 ZR 50/09: Schönheitsreparaturen: Unwirksame Farbwahlklausel für den Inne...">Abs. 8 ZR 50/09/a>  in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202010,%20236" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.01.2010 - Abs. 8 ZR 50/09: Schönheitsreparaturen: Unwirksame Farbwahlklausel für den Inne...">NZM 2010, 236/a>  für die Unwirksamkeit in Summe.  Damit können Sie sich die Kosten der Schönheitsreparatur sparen.  Ich hoffe, ich konnte zu Ihrer fröhlichen Weihnachtsstimmung beitragen.  --------------------------  Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.   Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.   Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.   Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307