Frage: Situation: Nach der zweiten Besichtigung einer Eigentumswohnung entscheiden wir diese zu kaufen. Trotz unterschriebener Reservierung und bestaetigtem Notartermin kommt es schliesslich nicht zum Abschluss, nachdem kurz vor dem Termin ploetzlich ein Zweitreservierender aus dem Nichts auftritt und den Preis um 7k ueberbietet.   Details und Abfolge der Ereignisse:   - Am 11.11. schicken wir dem Makler den unterschriebenen Reservierungsvertrag zurueck. Es gibt keinen anderen Reservierenden zu diesem Zeitpunkt. Der Reservierungsvertrag besagt folgendes:  'Der Makler reserviert auf Wunsch dem Kaufinteressenten das nachfolgende Immobilienobjekt und dies bis zur notariellen Beurkundung - laengstens jedoch fuer zwei Wochen. Der Makler verpflichtet sich hierbei, waehrend dieser Zeit seine Maklertaetigkeit fuer andere Kaufinteressenten auf dieses Objekts einzustellen bzw. andere Kaufinteressenten auf diese bestehende Reservierungsvereinbarung hinzuweisen' 'Der Makler unterrichtet den Verkaeufer des Objektes unverzueglich vom Reservierungsvertrag und wirkt bei diesem auf den baldigen Abschluss eines notariellen Kaufvertrages mit dem Kaufinteressenten hin. Ist der Verkaeufer zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages mit dem Kaufinteressenten bereit, ist der Makler schon jetzt beauftragt, im Namen und auf Rechnung des Kaufinteressenten die notarielle Beurkundung beim Notar vorzubereiten und gegebenenfalls einen Vertragsentwurf fertigen zu lassen.'  Es wird dann darauf hingewiesen, dass der Kaufinteressent eine Aufwandsentschaedigung zu zahlen hat, falls es aus Gruenden, die er zu vertreten hat, nicht zum Abschluss kommt.   -  13.11. nach Bestaetigung seitens der Bank schickt uns der Makler den Notartermin, der fuer Freitag, den 20.11. angesetzt wird. (dieser wird am 16.11. auf den Montag, 23.11. verschoben und wiedeurm bestaetigt.)  - In der Zwischenzeit wird der Vertrag beim Notar bereits vorbereitet.  - Am Morgen des 17.11. dann der Anruf des Maklers (gegen 8:50 Uhr): er hatte uns am Abend zuvor nicht erreichen koennen (hatte aber auch keine Nachricht oder Email hinterlassen bzw. geschrieben), und auf einmal hat sich folgendes ergeben: es gibt einen Zweitreservierenden, der 7k auf unseren Preis draufgelegt hat und er braucht bis 10 Uhr eine verbindliche Aussage, ob wir ebenfalls bereit sind, den Preis zu erhoehen, da bis 10 Uhr eine definitive Entscheidung des Eigentuemers gefaellt werden soll. Unter Schock und Zeitdruck sage ich, dass wir aus Prinzip bei dem Preis nicht mitgehen.  - Spaeter kommt noch folgende Antwort des Maklers: 'Schade, daß Sie sich gegen die Wohnung entschieden haben. Ich habe dem Eigentümer Ihre Entscheidung mitgeteilt und den Norattermin für Sie kostenfrei storniert.'  Wir haben nun folgende Fragen: - ist es rechtmaessig, dass eine zweite Reservierung drei Tage vor Notartermin und vorbereitetem Vertrag so angenommen wurde? Ist der durch den Reservierungsvertrag vereinbarte Preis bis zum Notartermin nicht fest? Und falls nicht, kann der Makler dann eine Entscheidungsfrist von einer guten Stunde setzen um den neuen Preis zu matchen? - welche Rechte sind mit dem Reservierungsvertrag fuer den Kaufinteressenten verbunden? - wuerde es Sinn machen hier zu klagen?  Der Reservierungsvertrag ist auf Firmenpapier gedruckt und enthaelt keine Unterschrift, sondern lediglich den gedruckten Namen der Maklerfirma.  

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller/in,   Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:  1. Durch den Reservierungsvertrag wurde in Ihrem Fall nach Ihren Angaben lediglich der Makler verpflichtet, „während dieser Zeit seine Maklertätigkeit für andere Kaufinteressenten auf dieses Objekts einzustellen bzw. andere Kaufinteressenten auf diese bestehende Reservierungsvereinbarung hinzuweisen'. Außerem sollte der Makler „den Verkäufer des Objektes unverzüglich vom Reservierungsvertrag [unterrichten] und […] bei diesem auf den baldigen Abschluss eines notariellen Kaufvertrages mit dem Kaufinteressenten [hiwirken]'. Wenn der Makler gegen diese Verpflichtungen verstoßen hat (und Sie dies beweisen können!), haben Sie ggf. Schadensersatzansprüche gegen den Makler.  2. Leider haben Sie durch den Abschluß des Reservierungsvertrags nur die oben bezeichneten, geringen Rechte erworben. Insbesondere haben Sie dadurch keinen Anspruch auf Übertragung der Eigentumswohnung oder Abschluß eines entsprechenden notariellen Kaufvertrages erlangt. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch entstehen vertragliche Bindungen beim Kauf von Immobilien nämlich erst b>nach/b>  notarieller Beurkundung des Vertrages (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB/a> ).  3. Nur wenn Sie beweisen können, daß der Makler trotz Reservierungsvereinbarung seine Maklertätigkeit in Bezug auf das Objekt fortgeführt hat, könnten Sie vom Makler SchadenserS. verlangen und ihn diesbezüglich auch verklagen.  Ein Schadensersatzanspruch würde sich jedoch lediglich auf Ihre vergeblichen Aufwendungen erstrecken, die Sie im Vertrauen auf den bevorstehenden Vertragsschluß hatten. SchadenserS. wegen Nichterfüllung (also z. B. die Mehrkosten für eine teurere Eigentumswohnung) könnten Sie nicht verlangen.  Mit freundlichen Grüßen  Vasel Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b