Frage: Wir haben vor kurzem ein altes denkmalgeschütztes Fachwerkshaus gekauft, dass außer einigen Fuscharbeiten der Vorbesitzer in einem guten Zustand ist, wäre da nicht ein WDVS auf ca 1/3 der rückseitigen Hauswand (Küche 1.OG und Schlafzimmer EG). Die Vorbesitzer haben die Dämmung 2003 ohne Wissen des zuständigen Amtes angebracht. Vor dem Hauskauf war schon klar, dass das WDVS schnell runter muss, da es auf lange sicht dem Fachwerk schaden wird. Jetzt haben wir beim Öffnen der Außenwände von innen bemerkt, dass das Mauerwerk nass ist und die Balken die wir bis jetzt sehen konnten sind alle stark angegriffen, eigentlich sogar morsch. Sprich durch die Styroporaußendämmung ist der schlimmstmögliche Fall eingeroffen. Zudem haben wir in den beiden betroffenen Zimmern Schimmelbildung, wobei eines zur Zeit von uns bewohnt wird.  Nun zu meinen Fragen:  1) Können wir irgendwelche Regressansprüche geltend machen? (Bauphysikalisch ist es vor Installation der Wärmedämmung schon klar gewesen, dass das Fachwerk irgendwann geschädigt wirkt. Wir haben den Namen des Betriebes und die Rechnung.) Bzw können wir die Untere Bauaufsichtsbehörde mit einspannen? (Die Ordnungswidrigkeit einer nicht genehmigten Veränderung ist ja verjährt, aber zum Rückbau kann man ja lt. Denkmalschutzgesetz auch später verpflichtet werden. Hier hat es ja zu schwerwiegenden Schäden am Fachwerk geführt.)  2) Die Schimmelbildung muss (!) schon vorher bekannt gewesen sein (wir bewohnen das Haus erst seit 3 Monaten), die Vorbesitzerin hat darüber aber nichts gesagt. Ist das Täuschung? Im Kaufvertrag steht ja ganz klar, dass sie uns über bekannte Mängel in Kenntnis setzen muss. 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  da Sie von den Mängeln der Dämmung wussten, haben Sie wohl keine Ansprüche gegen den Verkäufer (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/442.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 442 BGB: Kenntnis des Käufers">§ 442 Abs. 1 S. 1 BGB/a> ).  Ansprüche gegen die bauausführende Firma könnten gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 Abs. 1 BGB/a>  wegen der Verletzung von Aufklärungspflichten bei icht sachgemäßer Anweisung des Werkbestellers (OLG Köln a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201994,%201045" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 22.12.1993 - 16 U 50/93: Hinweispflicht des Werkunternehmers">NJW-RR 1994, 1045/a> ). Zunächst müssten aber die Absprachen zwischen den Werkbestellern und dem Werkunternehmer geprüft werden.  Gleichgültig, ob für die Dämmung eine zwei- oder fünfjährige Verjährungsfrist ab Abnahme(a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634a BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 634a Abs. 1 Nr. 1 bzw 2 BGB/a> ) gilt, sind mögliche Regress-Ansprüche verjährt. Beruft sich der Betrieb auf Verjährung, können SIe Ihren Anspruch nicht durchsetzen.   Bezüglich des Schimmels müssen Sie dem Verkäufer arglistige Täuschung nachweisen. Auf einen Auschluss von Mängeln kann sich der Verkäufer nicht berufen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a> ).  Der Verkäufer muss das Schimmelproblem gekannt oder für möglich gehalten haben (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202007,%20835" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.12.2006 - Abs. 5 ZR 249/05: Käufer darf bei einem arglistig verschwiegenen Mangel den Kaufpr...">NJW 2007, 835/a> ).   In Ihrem Fall ist dies anzunehmen, Sie müssen es aber beweisen.  Schimmel ist für den Käufer entscheidungserheblich, jedenfalls aber für den Kaufpreis. Daher ist der Verkäufer darüber offenbarungspflichtig.  Die Behauptung Ihrerseits, dass das Schimmelproblem bereits vor dem Kauf bekannt sein 'muss', genügt nicht, wenn der Verkäufer eine Kenntnis oder ein Kennenmüssen bestreitet.  Ein Kennenmüssen müsste durch Sachverständigengutachten geklärt werden.  Es liegt eine Täuschung vor, wenn Schimmel bereits vor dem Kauf aufgetreten ist. Das müssen Sie aber beweisen.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 442, § 444, § 280, § 634a