Frage: Verkaufte 2020 meine Wohnung, Hamburg Winterhude. Notartermin 10.01.2020, Unterschrift vom Kaufvertrag. - Zeile Instandhaltung Rücklage war leer, mit Angabe vom Notar, wird nachgetragen, bis Übergabe der Wohnung 30.03.2020. Auszahlung nach Übergabe, Kaufpreis vom Käufer auf Anderkonto vom Notar. Kaufvertrag ohne Teilungserklärung, kam per Post erst 30.04.2020, 4 Wochen nach Übergabe, ohne Teilungserklärung. Mit Instandhaltung Rücklagen + 9.233 €, Stand 31.12.2018, was 2018 für Schwamm-Sanierung Dachausbau eingezahlt wurde, von der Verwaltung nicht für Schwamm-Sanierung verwendet wurde.  - Vom Kaufpreis wurde von der Verwaltung, Instandhaltung Rücklage für Wohnung Weber abgezogen,  ohne Abrechnung Instandhaltung Rücklagen 2018, für Schwamm-Sanierung. - Teilungserklärung kam 9 Monate nach Verkauf Wohnung Weber, vom Makler TBI Brandes.  - Der teilte mit, dass Teilungserklärung dem Makler von der Verwaltung ausgehändigt wurde, ohne Dachwohnung 25 rechts in der Teilungserklärung.  Der Notar reagierte nicht auf Anforderung Teilungserklärung, nicht auf Guthaben +9.233 € Instandhaltung Rücklagen in 2018, für Instandhaltung Dachausbau 2018.  - Meine Frage: ist der Kaufvertrag gültig, ohne Teilungserklärung, ohne Betriebskosten Abrechnungen, ohne Abrechnung Instandhaltung Rücklagen? Zumal von der Verwaltung, meine Instandhaltung Rücklagen, anscheinend nicht für Schwamm-Sanierung verwendet wurde.  - Ob der Käufer Instandhaltung Rücklagen +9.233 €, aus 2018, bei Kauf der Wohnung erhalten hat, antwortet die Verwaltung nicht, antwortet Notar nicht, antwortet der Verkäufer nicht. - Bitte um Rechtsauskunft, ob Kaufvertrag ohne Teilungserklärung gültig ist? - Ohne Dachwohnung 25 in der Teilungserklärung.   Dachausbau entspricht nicht der Teilungserklärung, - die alte DG-Wohnung 9 links, war Behelf-Wohnung im 2. Weltkrieg, wofür eine Grundbuchnummer für Abgeschlossenheit erstellt wurde. - Möchte Ihnen Teilungserklärung, mit Kaufvertrag als PDF senden, oder hochladen. -  Danke für Ihre Rückantwort, wegen Gültigkeit Kaufvertrag, ohne Teilungserklärung, ohne Dachwohnung 25 rechts in der Teilungserklärung. Ohne 3 Betriebskostenabrechnungen von der Wohnung, nicht im Kaufvertrag.  - Wohne jetzt in der verkauften Wohnung als Mieter, ohne aktuelle Betriebskostenabrechnungen.  - Vielen Dank für Ihre Rechtsauskunft, gerne mit persönlichen Kontakt.   - Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Die Teilungserklärung ist ein wesentlicher Bestandteil eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung. Durch die Teilungserklärung wird differenziert, an welchen Teilen der Wohnungseigentumsanlage der Käufer Sondereigentum erhält, und an welchen Teilen er am Gemeinschaftseigentum beteiligt ist. In der Teilungserklärung wird auch die zulässige Nutzung, Nutzungsbeschränkungen oder eine Gemeinschaftsordnung festgelegt.  Nach § 17 Abs. 2 a S. 1 Nr. 2 Beurkundungsgesetz (BeurkG) soll der Notar bei Verbraucherverträgen darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen; bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 S. 1 und Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterliegen, soll dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts vom beurkundenden Notar oder einem Notar, mit dem sich der beurkundende Notar zur gemeinsamen Berufsausübung verbunden hat, zur Verfügung gestellt werden. Dies soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erfolgen. Wird diese Frist unterschritten, sollen die Gründe hierfür in der Niederschrift angegeben werden.    Der Verkauf einer Eigentumswohnung unterliegt nach § 311 b Abs. 1 BGB der Pflicht zur notariellen Beurkundung. Bei einer Verletzung des Formzwangs ist der vertrag nichtig (§ 125 BGB).  Bei der notariellen Beurkundung muss die Niederschrift in Gegenwart des Notars den Beteiligten vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden (§ 13 Abs. 1 S. 1, 1. HalbS. BeurkG).   Wird in der Niederschrift auf eine andere notarielle Niederschrift verwiesen, die nach den Vorschriften über die Beurkundung von Willenserklärungen errichtet worden ist, so braucht diese nicht vorgelesen zu werden, wenn die Beteiligten erklären, dass ihnen der Inhalt der anderen Niederschrift bekannt ist, und sie auf das Vorlesen verzichten. Dies soll in der Niederschrift festgestellt werden. Der Notar soll nur beurkunden, wenn den Beteiligten die andere Niederschrift zumindest in beglaubigter Abschrift bei der Beurkundung vorliegt (§ 13a Abs. 1 BeurkG).  Die andere Niederschrift braucht der Niederschrift nicht beigefügt zu werden, wenn die Beteiligten darauf verzichten. In der Niederschrift soll festgestellt werden, dass die Beteiligten auf das Beifügen verzichtet haben (§ 13a Abs. 2 BGB).  Nur wenn die vorgenannten Vorschriften hinsichtlich der Teilungserklärung im Termin der notariellen Beurkundung befolgt wurden, liegt eine wirksame Beurkundung und damit ein wirksamer Vertragsschluss vor (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. 12. 2001 – Abs. 9 ZR 401/99, NJW 2002, S. 1050, Tz. 18, 19; Urteil vom 10. 2. 2005 – Abs. 7 ZR 184/04, NJW 2005, S 1356, Tz 21; Palandt-Grüneberg, 77. Aufl., § 313 b BGB, Randnummer 27) . Wenn Ihnen im Beurkundungstermin der Inhalt der Teilungserklärung nicht bekannt war, die Teilungserklärung auch nicht vom Notar verlesen und von Ihnen unterschrieben wurde, ist sie nicht Bestandteil des beurkundeten Kaufvertrages geworden. Es ist dann nicht der vollständige Vertrag mit dem von den Parteien gewollten Inhalt beurkundet worden, was zur im Zweifel gemäß § 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit des Vertrages führt (BGHZ 69, S. 266).     Dies gilt auch hinsichtlich von Abrechnungsunterlagen, soweit diese Bestandteile des Vertrages werden sollten. Der Formzwang gilt auch für Nebenabreden (BGH, DNotZ 1966, S. 737 - ständige Rechtsprechung).  Was auch gar nicht geht, ist das Freilassen von einzelnen Stellen in der Vertragsurkunde, die der Notar nachträglich ausfüllt, ohne dass deren Inhalt der Partei im Beurkundungstermin bekannt war, vom Notar verlesen und von der Partei unterschrieben wurde (BGH, NJW 1974, S. 271; NJW-RR 1988, S. 185).  Es wäre hilfreich, wenn Sie mir die Teilungserklärung und den Kaufvertrag noch einmal per pdf-Datei übermitteln könnten. Falls dies über die kostenlose Nachfragefunktion nicht möglich sein sollte, können Sie mir die Unterlagen auch gern an meine o.a. E-Mail-Adresse senden. Gern können Sie mich auch unter den angegebenen Rufnummern (ab morgen) kontaktieren.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 13a, § 139, § 125