Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich würde gerne ein Objekt im freihändigen Verkauf erwerben, welches zur Zwangsversteigerung steht.  Der Verkehrswert lt. IHK-Sachverständigtem beträgt 80 T€. Ein Versteigerungstermin liegt noch nicht vor.  Die Gläubigerbank, die die Zwangsversteigerung angestrebt hat, hat eine Grundschuld an 1. Stelle eingetragen von 50 T€.  Bei Nachfrage der Valutierung der Darlehen teilte man dem Eigentümer mit, dass diese Summe von 50 T€ gefordert wird, zusätzlich Zinsen und Nebenleistungen im erheblichen Maße. Die genaue Summe zum 31.10.2011 wurde nicht definiert.  Meine Frage: Sind diese zusätzlichen Zinsen und Nebenkosten-Berechnungen über dieser eingetragenen Grundschuld von 50 T€ erlaubt?  Im übrigen, an 2. Stelle steht ebenfalls eine Bankverbindlichkeit einer anderen Bank, mit der ich bereits bzgl. eines freihändigen Verkaufs verhandelt habe.  Vielen Dank für eine Antwort.  Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage.  Mit der Grundschuld wird gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1191.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1191 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grundschuld">§ 1191  BGB/a>  ein Grundstück in der Weise belastet, dass dieses für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme haftet.  Zu der Eintragung der Grundschuld gehört, dass Grundschuldzinsen, meistens zwischen 15% bis 20%, mit ins Grundbuch eingetragen werden ebenso wie die Nebenkosten. Eigentlich hat die Bank nur  Anspruch auf die Summe der Grundschuld. Jedoch fallen vielfach bei Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers Verzugszinsen, Kosten für Mahn-und Vollsterckungsbescheide sowie Kosten der Zwangsvollstreckung an. Diese Kosten werden als Verzugsschaden der Darlehenssumme aufgeschlagen, die infolge dessen wesentlich höher sein kann, als die Grundschuldsumme selbst, also in Ihrem Fall höher als  50.000,00 €. Zur Absicherung dieser zusätzlichen Kosten dienen die eintragenen Grundschuldzinsen.  Es kommt, wie in Ihrem Fall, in der Praxis des Öfteren bei Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers vor, dass die aufgelaufenen Zinsen und Nebenkosten die Grundschuldsumme wesentlich übersteigen.  Bei Unklarheit stehe ich gerne für eine Nachfrage zur Verfügung.   Mit freundlichem Gruß  Peter Dratwa Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1191