Frage: In 2015 haben wir eine ETW in einer als exklusiven Immobile beworbenen Anlage von 15 Wohnungen erworben. Diese wurde 2017 fertiggestellt. Nun stellte sich heraus , dass ca. 70 % dieser Wohnungen als Ferienwohnungen mit ständig wechselnden Gästen genutzt werden, also keine normalen  Mietverträge. Im Notarvertrag ist kein Hinweis auf diese Art der gewerblichen Vermietung enthalten. Das beeinträchtigt den Nutzungswert der Immobilie nicht unerheblich, auch eine eventuelle Veräußerung ist davon betroffen. Haben wir eventuell Ersatzansprüche an den Veräußerer bzw. Bauträger. Wenn ja in etwa in welcher Höhe.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  lassen sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten:  1. Ansprüche gegen Ihren Verkäufer / Bauträger haben Sie nur dann, wenn die Wohnung einen Mangel hat (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/633.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 633 BGB: Sach- und Rechtsmangel">§ 633 Abs. 2 S. 1, S. 2 BGB/a> ) oder Sie arglistig getäuscht wurden.  -Ein Mangel  (Abweichen der Ist- von der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit oder Nichteignung der Wohnung für 'die nach dem Vertrag vorausgesetzte [Verwendung] oder Nichteignung für die 'gewöhnliche Verwendung' oder Beschaffenheit, die für 'Werke gleicher Art' unüblich ist oder die der 'Besteller nach der Art des Werkes' nicht zu erwarten braucht) liegt wohl nicht vor.  Sie sind Sondereigentümer Ihrer Wohnung und Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum.  Für die Nutzung der anderen Eigentumswohnungen ist der Bauträger nicht verantwortlich.  -Sie schildern nicht, dass Ihnen im gesamten Objekt nur eine Wohnmiet- oder Eigennutzung durch die jeweiligen Eigentümer zugesichert wurde. Bei der Bezeichnung 'exlusiv' handelt es sich um eine werbemäßig Anpreisung.  Wenn es keine Regelung in der Teilungserklärung gibt - 'ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung.' (BGH, vom 15.01.2010 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%2072/09" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 15.01.2010 - Abs. 5 ZR 72/09: Wohnungseigentum: Vermietung an wechselnde Feriengäste als zuläss...">Abs. 5 ZR 72/09/a> , 2. Leitsatz)  '[E]in Wohnungseigentümer nicht darauf beschränkt ist, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Aus a href="https://dejure.org/gesetze/GG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 14 GG">Art. 14 GG/a>  in Verbindung mit a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 13 WEG: Rechte des Wohnungseigentümers aus dem Sondereigentum">§ 13 Nr. 1 WEG/a>  folgt vielmehr das Recht, die Wohnung auch zu anderen Zwecken zu nutzen. Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist (BGH, vom 15.01.2010 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%2072/09" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 15.01.2010 - Abs. 5 ZR 72/09: Wohnungseigentum: Vermietung an wechselnde Feriengäste als zuläss...">Abs. 5 ZR 72/09/a>  Rn. 16 m.w.N.).' (Amtsgericht Düsseldorf, Urt. v. 28.11.2012, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=291a%20C%208319/12" target="_blank" class="djo_link" title="AG Abs. 500üsseldorf, 28.11.2012 - 291a Abs. 100 8319/12: Keine Nutzung als Ferienwohnung: WEG-Beschluss unwi...">291a Abs. 100 8319/12/a> , Rn. 32)  Die steuerrechtliche oder unternehmensrechtliche Einordnung der Vermietung als gewerbliche Tätigkeit ist für das Wohnungseigentumsrecht nicht von Bedeutung (AG Düsseldorf, s.o., Rn. 34).  Wenn die Ferienvermietung zulässig ist, muss der Bauträger nicht darauf hinweisen.  > Daher bestehen Ihnen wohl keine Mangelansprüche wie zum Beispiel eine Kaufpreisminderung gegenüber dem Bauträger.  2. Eine andere Frage ist, ob die anderen Wohnungseigentümer   - baurechtlich,  - ordnungsrechtlich ('Wohnraumschutzsatzung') und/ oder  - wohnungseigentumsrechtlich (Ausschluss der Nutzung als Ferienwohnung in der Teilungserklärung)  gar nicht zur Ferienvermietung berechtigt sind und Ihnen Unterlassungsansprüche zustehen.  Das wäre gesondert zu prüfen.  Zudem können Sie sich gegen Ruhestörungen selbstverständlich zur Wehr setzten.   Nutzen Sie bitte bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 633