Frage: Meine Tochter hatte am 1.11.2004 einen Mietvertrag in einer WG unterschrieben welcher als frühmöglichsten Kündigungstermin den 31.12.2005 angibt. Da diese WG sich nach kurzer Zeit trennte wurde der Vertrag am 01.07.2005 schriftlich zum 30.09.2005 gekündigt. Die Wohnung wurde beräumt und übergeben. Bei dem Vertrag handelt es sich um einen Formularvertrag. Meine Tochter befindet sich in Ausbildung und ist ALGII Empfänger.  Ist diese Kündigungsauschlußklausel wirksam? Ist ein Vertragsabschluß mit wirtschaftlich unselbständigen rechtswirksam? Können Anteilig Ansprüche für Mietausfall durch den Vermieter geltend gemacht werden?          

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  der BGH hat mit Urteil vom 6. April 2005, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2027/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.04.2005 - Abs. 8 ZR 27/04: Formularmäßige Vereinbarung eines Kündigungsverzichts in einem...">Abs. 8 ZR 27/04/a> , entschieden, dass ein formularmäßiger Kündigungsverzicht - auch wenn er beidseitig ist - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel dann unwirksam ist, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.  Da die Dauer des Kündigungsausschlusses hier nach dem Vertrag aber nur etwas über ein Jahr dauert, wäre der Ausschluss danach nicht unwirksam.  Auch die wirtschaftliche Unselbstständigkeit Ihrer volljährigen Tochter steht der Rechtswirksamkeit des Vertragsabschlusses nicht entgegen.  Grundsätzlich hat der Vermieter für die Restlaufzeit des Vertrages Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Miete, soweit er sich nicht mit einer vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrages einverstanden erklärt.  Soweit Ihre Tochter und die übrigen Mitglieder der Wohngemeinschaft die Wohnung gemeinschaftlich vom Vermieter gemietet haben (auch bei formal getrennten Verträgen) und vertraglich nichts anderes vereinbart wurde, haften alle Mitglieder dem Vermieter als Gesamtschuldner (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/427.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 427 BGB: Gemeinschaftliche vertragliche Verpflichtung">§ 427 BGB/a> ) für die Miete. Dies bedeutet, dass der Vermieter auch die gesamte und nicht nur die anteilige Miete von Ihrer Tochter verlangen könnte. Diese hätte dann aber wieder einen entsprechenden Ausgleichsanspruch (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/426.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 426 BGB: Ausgleichungspflicht, Forderungsübergang">§ 426 BGB/a> ) gegen die anderen Mitglieder der Wohngemeinschaft.  In der Regel hat der Mieter auch keinen Anspruch darauf, dass ein Mietvertrag durch Stellung eines Nachmieters vorzeitig beendet wird. Eine vorzeitige Beendigung durch Stellung eines Nachmieters kann er nur verlangen, falls dies vertraglich vereinbart wurde oder besondere Umstände vorliegen, durch die der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages durch Stellung eines Nachmieters hat, so dass die Ablehnung durch den Vermieter gegen Treu und Glauben verstoßen würde.   Der Vermieter muss sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/537.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 537 BGB: Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters">§ 537 BGB/a>  auf die Miete den Wert der ersparten Aufwendungen (z.B. verminderte Betriebskosten) sowie die Vorteile aus einer anderweitigen Verwertung der Wohnung anrechnen lassen. Solange der Vermieter die Wohnung selbst nutzt oder einem Dritten - auch kostenlos - überlässt, so dass eine Nutzung durch die Wohngemeinschaft nicht möglich wäre, besteht kein Anspruch auf Zahlung der Miete (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/537.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 537 BGB: Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters">§ 537 BGB/a> ).  Vermietet der Vermieter die Wohnung weiter und könnte er sie deshalb gar nicht mehr der Wohngemeinschaft überlassen, wenn sie die Wohnung wieder nutzen wollte, kann das Mietverhältnis auch aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> ).  Ich hoffe, ich habe Ihnen hiermit zunächst weitergeholfen und beantworte gerne eine Nachfrage.  Mit freundlichen Grüßen  Gabriele Haeske Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 537, § 427, § 426, § 543