Frage: Seit acht Jahren führt ein unbefestigter Weg von Strassenbreite direkt neben meinem Grundstück entlang und gehört seitdem zum Gemeindeeigentum.Vorher war er ein nicht auf der Flurkarte eingetragener Trampelpfad.Der Weg wird nur von einem Nachbarn genutzt, zu dessen Grundstück er hinführt. Der Nachbar hat von seinem Grundstück aus einen weiteren Zugang zu einer anderen öffentlichen Strasse.Inzwischen habe ich ein zweites Grundstück erworben, das zur anderen Seite des Weges liegt, so dass das Gesamtbild sich so darstellt, dass der Weg meinen Grundbesitz durchkreuzt, nur von dem einen Nachbarn genutzt wird, von der Gemeinde für die Öffentlichkeit aber nicht benötigt wird, da es sich um eine Sackgasse handelt. Ich habe mich zweimal schriftlich bei der Gemeinde bemüht, diesen Weg käuflich zu erwerben, beide Male wurde dies abgelehnt.  Jetzt scheint es so, dass die Gemeinde einem Verkauf an mich doch zustimmen will, zumindest vertritt der Bürgermeister diese Position. Meine Frage ist: Was könnte der Nachbar unternehmen, um diesen Verkauf zu verhindern? Auf seinem Grundstück gibt es zur Wegeseite hin keine befestigten Flächen, Garagen o.ä. Der Weg wird im Winter nicht geräumt, er ist unbefestigt und ist ehemals Teil eines unter Denkmalschutz stehenden Parks gewesen.

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Ich möchte diese Frage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:   Die Gemeinden sind nach Landesrecht verpflichtet Eigentum nicht unter Wert zu verkaufen.  Demnach könnte Ihr Nachbar auf die Idee kommen mehr zu bieten. Das würde den Bürgermeister unter Zugzwang bringen. Ein Verkauf unter Wert wäre ein nichtiges Rechtsgeschäft (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 BGB/a> ), da die Landesgesetzgebung dahingehend ein Verbotsgesetz darstellt. Die Gemeinde ist natürlich nicht verpflichtet, den Höchstbietenden vorzuziehen, jedoch wäre die Gemeinde insoweit verpflichtet, den Verkehrswert (erneut) zu prüfen.  Hierin bestände Ihr erster Stolperstein.  Der zweite Stolperstein ist politischer Natur.  Der Gemeinderat könnte, auf Anregung des Nachbarn, überdenken, den Weg als öffentliche Gemeindestraße auszubauen. Damit wären sicherlich Straßenausbaubeiträge fällig.  Der dritte Stolperstein hindert nicht den Verkauf. Ein Gewohnheitsrecht torpediert jedoch langfristig Ihre Interessen.  Wie Sie ausführen, hat Ihr Nachbar einen Zugang zum öffentlichen Verkehrsraum. Insoweit kommt eine Notwegerecht kaum in Frage. Dennoch könnte Ihr Nachbar ein Gewohnheitsrecht geltend machen.  Ein Gewohnheitsrecht entsteht durch längere tatsächliche Übung, die eine dauernde und ständige, gleichmäßige und allgemeine ist und von den Beteiligten als verbindliche Rechtsnorm anerkannt wird (BVerfG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201973,%20696" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 14.02.1973 - 2 BvR 667/72: Ensslin-Kassiber">NJW 1973, 696/a> ).  Dabei muss das Gewohnheitsrecht kein Jedermannsrecht sein (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202009,%20175" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.11.2008 - Abs. 5 ZR 35/08: Revisionsrechtliche Nachprüfbarkeit des gewohnheitsrechtlichen Na...">NZM 2009, 175/a> ).  Da das Gewohnheitsrecht für diesen Weg keine inhaltliche Bestimmung enthält, könnten später von Ihrem Nachbarn Ansprüche hinsichtlich Ausbau und Befestigung bzw. Sicherung gestellt werden.  Meine Empfehlung wäre daher, reden Sie mit Ihrem Nachbarn bevor daraus ein kostenintensiver Rechtsstreit entsteht.  Klären Sie Art, Umfang und Ausbau sowie die Teilung der Instandhaltungskosten des ehemaligen 'Trampelpfades' schriftlich, ohne sich dabei auf die wertmindernde Eintragung einer Grunddienstbarkeit einzulassen. Beschränken Sie die Vereinbarung auf den Nachbarn und seine Erben und schließen Sie die Weitergeltung beim jeweiligen Verkauf der Grundstücke aus.  Vielleicht können Sie noch eine kleine Wegrente aushandeln.  Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.  Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138