Frage: Hallo,   wir haben ein Haus mit vermieteter Einliegerwohnung im Wege der Zwangsversteigerung erworben.   Hierzu nun unsere Fragen:  1. Gilt im Fall einer Einliegerwohnung auch das Sonderkündigungsrecht nach dem ZVG oder gilt der Mietvertrag? Wir benötigen die Einliegerwohnung zukünftig für eigene Zwecke. Das übrige Haus kann jedoch natürlich schon von uns bewohnt werden.   2. Welche Frist müssen für die Kündigung beachtet werden? Habe im Internet mal gelesen, dass die Ausübung des Sonderkündigungsrecht nur bis zu 3 Tage nach dem Zuschlag möglich ist.   Vielen Dank         

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  gerne beantworte ich Ihre Frage summarisch auf der Basis der mitgeteilten Informationen. Ich weise darauf hin, dass die Frage nur auf dieser Basis beantwortet werden kann. Weitere, nicht mitgeteilte Informationen können eventuell zu einer anderen Antwort führen.  1. Das Sonderkündigungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a>  gilt auch bei einer Einliegerwohnung, WENN Sie einen Grund für die Kündigung iSd a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  vorweisen können. Im Normalfall dürfte dies der Eigenbedarf sein. Da Sie das Haus jedoch selbst bewohnen, wird der Eigenbedarf nicht einfach zu belegen sein, da Sie einen erhöhten Raumbedarf nachweisen müssten. Generell möglich ist es jedoch.  Alternativ können Sie eine Kündigung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a>  aussprechen. Hierfür benötigen Sie keinen Grund, jedoch verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.  2. Die Kündigung muss zum ersten Termin erfolgen, der zulässig ist. die Frist von drei Tagen ist daher nicht zutreffend. Entscheidend ist immer der 3. eines Monats. Wenn der Termin des Zuschlages unglücklich fällt, kann sich die Frist sehr verkürzen. Im Normalfall wird jedoch eine Frist von mind. einer Woche angenommen werden müssen, selbst wenn der Zuschlag kurz vor dem 3. eines Monats erfolgen sollte.  Die Erfahrung aus der Praxis zeigt, dass sich der Vermieter bei Ausspruch einer Kündigung in jedem Fall der Hilfe eines Anwaltes bedienen sollte. Dies umso mehr, wenn es sich um eine, wie vorliegend, schwierige Rechtsmaterie handelt. Im Falle eines Fehlers kann eine Kündigung im ungünstigsten Fall sogar unwirksam sein und gerade bei a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a>  hat der Vermieter nur einen Versuch, danach ist das Sonderkündigungsrecht verwirkt. Auch die Eigenbedarfskündigung bietet viele Möglichkeiten, einen Fehler zu begehen.  Sofern Sie Hilfe bei der Kündigung benötigen sollten, können Sie sich gerne auch an unsere Kanzlei wenden.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung geben und wünsche Ihnen viel Erfolg in der Angelegenheit.  Mit freundlichen Grüßen  Elmar Dolscius Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573a