Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   ich habe ein Zimmer möbliert an meiner Untermieterin vermietet. Folgendes Problem hat sich entwickelt: Meine Untermieterin plant mit einem Fiance Visum nach England zu gehen (sie ist ein Flüchtling, Kundin beim Jobcenter). Da dies nicht so einfach ist, bat ich sie mir rechtzeitig bescheid zu geben, damit ich einen neuen Untermieter suchen kann (ich selbst bin Student). Es gab eine Vereinbarung, aber keine schriftliche Kündigung. Nun verzögert sich der Antrag bis Anfang/mitte Juli, obwohl sie mitte Juni ausziehen wollte. Ab ersten Juli habe ich allerdings einen neuen Untermieter gefunden (Vertrag besteht bereits). Dumm für mich wahrscheinlich.   In unserem Mietvertrag haben wir handschriftlich eine dreimonatige Kündigungsfrist vereinbart. Wie ich grad gesehen habe, gilt das laut Vertrag aber nur für den Untermieter (Die dreimonatige Kündigungsfrist wurde nur in der Klausel für den Untermieter festgehalten. Der Vertrag ist rechtlich nicht tragbar - so wie ich das heute verstanden habe).   Die Klausel lautet wie folgt: Der Untermieter kann bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats kündigen. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Zugang des Kündigungsschreibens an. (*für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats kündigen* haben wir durchgestrichen und ergänzt durch 3 monatige Kündigungsfrist)   Die Klausel: 'Das Kündigungsrecht des Hauptmieters richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften, wenn der Untermietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Wurde der Untermietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen, so kann er vor Ablauf der Untermietzeit nicht ordentlich gekündigt werden' blieb so bestehen.   Der gesamte Untermietvertrag ist wahrscheinlich ungültig, oder? Welche Kündigungsfrist muss ich nun einhalten? Ich bin etwas überfordert, da der neue Untermieter theoretisch mich verklagen kann.   Meine derzeitige Mitbewohnerin wird nach England gehen und ich habe keine Möglichkeit sie wahrscheinlich rechtlich zu belangen oder? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:   1.  Die Kündigungsfristen bei Untermietverhältnissen sind sehr unterschiedlich und nicht unkompliziert geregelt.  Da die Sachverhaltsschilderung nicht ganz eindeutig ist, gehe ich von folgendem Grundsachverhalt aus:  Sie haben von einem Dritten (Hauptvermieter) ein Zimmer gemietet. Damit sind Sie Hauptmieter. Das Zimmer haben Sie eingerichtet und schließlich an die Frau auf unbestimmte Zeit untervermietet. Die Frau ist demnach Untermieterin.   An dieser Stelle ist für die Frage der Kündigungsfrist zu prüfen, ob das Zimmer Teil einer von Ihnen gemieteten Wohnung ist, oder ob es sich bei dem Zimmer gewissermaßen um eine abgeschlossene 'Wohnung' handelt.  Ist das Zimmer Teil einer von Ihnen gemieteten Wohnung und wohnen Sie selbst in der Wohnung, haben Sie, insbesondere weil es sich um ein möbliertes Zimmer handelt, eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit. In diesem Fall verkürzt sich für Sie die Kündigungsfrist gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs. 3 BGB/a> .  Abs. 500. h. die Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. Danach könnten Sie jetzt also frühestens zum 30.06.2017 kündigen.   2.  Sind die Gegebenheiten nicht wie oben unterstellt, beträgt die Kündigungsfrist (wie bei 'normalen' Mietverhältnissen über Wohnraum) 3 Monate und verlängert sich nach 5 und 8 Jahren für den Vermieter um jeweils 3 Monate. Für den Mieter bleibt es bei der Kündigungsfrist von 3 Monaten.  Kündigen können Sie dann bis zum 3. Werktag eines jeden Monts mit Ablauf des übernächsten Monats (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs. 1 BGB/a> ). Nach 5 und 8 Jahren verlängert sich diese Frist für den Vermieter um jeweils 3 Monate.  Angenommen, die Untermieterin wohnt noch keine 5 Jahre in dem Zimmer, könnten Sie bei dieser Konstellation jetzt zum 31.08.2017 kündigen.   Mit freundlichen Grüßen  Gerhard Raab Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573c