Frage: 1991 habe ich ein  erschlossenes Gewerbegrundstück gekauft. der Vorbesitzer wollte einen dieses Grundstücks privat bebauen und lies deshalb einen Teil im Grundbuch trennen. Dieser Grundstücksteil hat keinen Zugang zur öffentlichen Strasse, weshalb er im Grundbuch eintragen lies, daß 2,5 m an der Grenze zum Nachbarn nicht überbaut werden darf. Der Eintrag eines Leitungsrechts wurde nicht gemacht.  Dieses abgetrennte Grundstück habe ich später meinem Sohn überschrieben damit er eine Grundlage zur Bebauung hatte. Die Leitungen (Wasser, Abwasser, Strom und Telefon habe ich auf meinem Grundstück verlegt und auch finanziert.  Mein Sohn ist aufgrund der Ehescheidung in finanzielle Schwierigkeiten geraten, was schlußendlich zur Zwangsversteigerung seines Hauses geführt hatt. Vor dem Versteigerung habe ich den späteren Ersteigerer mehrmals darauf hingewiesen, daß die gesamte Versorgung des zur Versteigerung anstehenden Hauses 1. auf meinem Grundstück verlaufen und von mir verlegt und finanziert wurde und für das zu Versteigernde Grundstück kein Leitungsrecht besteht. Beim Versteigerungsterin wurde von Rechtspfleger der die Versteigerung durchführte,  auf das fehlende Leitungsrecht hingewiesen. Das Grundstück liegt 50 m von der Staße entfernt. Der Anschluß ans das öffentlich Netz ( Abwasser) liegt  5 m tief und war deshalb sehr aufwendig und mit erheblichen Kosten verbunden. Der Ersteigerer hat mir mit rechtlichen Schritten gedroht und sein Anwalt hat mir eine Frist gesetzt die Versongung zu gestatten und wieder frei zu geben (die Wasser- und Abwasserleitungen habe ich abgestellt. Einem Vergleich bzw. der Bezahlung für ein entsprechendes, eingetragen Leitungsrecht lehnt der Ersteigerer ab.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage.  Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung zu einem  öffentlichen Weg, so kann der Eigentümer, hier also der Ersteigerer, gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 BGB/a>   von dem Nachbarn, hier also von Ihnen,  verlangen, dass sie die Benutzung Ihres Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 Abs. 1 BGB/a>  bringt den  Rechtsgedanken zum Ausdruck, wonach dem  verbindungslosen Grundstückseigentümer eine sinnvolle Nutzung seines Grund und Bodens ermöglicht werden muss.  Das Notwegrecht gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 BGB/a>   bezieht sich nicht nur auf Fahrrechte, sondern auch auf die Duldung von Vesorgungsleitungen und zwar in entsprechender Anwendung. (vgl. BGH Urteil v. 04.07.2008 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20172/07" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 04.07.2008 - Abs. 5 ZR 172/07: Voraussetzungen eines Notleitungsrechts">Abs. 5 ZR 172/07/a> ).  Sie müssen also grundsätzlich dulden.   Da Sie selbst aus eigenen Mitteln die Versorgungsleitungen verlegt haben, steht Ihnen insoweit gegenüber Ihrem Nachbarn  ein entsprechender Entschädigungsanspruch zu, den ein Sachverständiger ermitteln sollte.   Weiter steht Ihnen gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 Abs. 2 BGB/a>  eine Geldrente  zu. Die Höhe der Geldrente bemisst sich nach der Minderung des Verkehrswertes, die das gesamte Verbindungsgrundstück durch den Notweg erfährt. Die  Rente stellt einen Ausgleich für die Beeinträchtigungen des  Grundstückes dar. Für die Bemessung ausschlaggebend ist die Größe, Lage und Zuschnitt des Grundstücks sowie der in Anspruch genommenen Teilfläche und die  Art und das Ausmaß der Nutzung durch den Notwegeberechtigten (BGH, Urteil v. 16.11.1990, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20297/89" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 16.11.1990 - Abs. 5 ZR 297/89: Bemessung einer Notwegrente">Abs. 5 ZR 297/89/a> ). Die Bemessung der Höhe der Rente sollte ebenfalls durch einen Sachverständigen erfolgen.  Zwar können Sie nach einem Urteil des BGH aus dem Jahr 1976 ( BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=MDR%201976,%20917" target="_blank" class="djo_link" title="MDR 1976, 917 (2 zugeordnete Entscheidungen)">MDR 1976, 917/a> ) bis zur Zahlung  der Notwegrente die Duldung  verweigern, jedoch handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, sodass insoweit Vorsicht geboten ist.  Ich würde Ihnen raten, sich hier anwaltlich vertreten zu lassen, zumal da auch auf der Gegenseite bereits ein Anwalt tätig ist.  Insoweit würde ich Ihnen gerne anwaltlich zur Seite stehen.   Mit freundlichem Gruß  Peter Dratwa Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 917