Frage: Seit Frühjahr 2009 ist mein Dachfensterin der Küche undicht, es regnet rein, die Wand unter dem Fenster weißt Wasserflecken auf. Es handelt sich um ein einfachverglastes Holzfenster (Holz ist porös und rissig) Der Vermieter wurde sofort über die Mängel aufgeklärt, versuchte den Schaden mit isolierband zubeheben, half aber nicht, nach dreimaliger Prüfung wurde ein neues Fenster vom Vermieter bestellt, welches immer noch nicht eingesetzt wurde. Es gibt Zeugen der Mängelanzeige und des Mangels)Nun hat er mir die Nebenkostenabrechnung vorgelegt, die belegt, das ich 700 Euro (von März bis Demzember 2009) nachzahlen muss. Auf meine Hinweis, das die Wärme teilweise durch das defekte Küchenfenster entweichen konnte, sagte er das stimmt nicht. Dazu war über Monate ein Heinzungsventil kaputt, welches der VErmieter wusste, die Heizung lief ohne, das ich sie anschaltete. Auch dieses wurde in der Abrechnung NICHT bedacht. Meine Frage, welche Rechte kann ich geltend machen? Ist eine Mietminderung, auch Rückwirkend, da der Fenstermangel seit über 15 Monaten besteht möglich? Wie hochwürde der ausfallen? Vielen Dank!

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:   Ein defektes Fenster berechtigt zur Mietminderung. Wie hoch die Minderung sein kann, wäre letztendlich von den konkreten Umständen abhängig, die über diese Plattform nicht geprüft werden können. Wenn nur ein Fenster betroffen ist, wird aber nur eine geringe Minderung, etwa in Höhe von 5 % der Bruttomiete in Betracht kommen (v gl. AG Köln, Urteil vom 11.07.1979 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=152%20C%201013/78" target="_blank" class="djo_link" title="AG Köln, 11.07.1979 - 152 Abs. 100 1013/78: Mietminderung bei defekten Doppelfenstern">152 Abs. 100 1013/78/a> ,  LG Berlin, Urteil vom 18.03.1982 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=61%20S%20437/81" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 18.03.1982 - 61 S 437/81: Undichtligkeit von Fenstern als Mangel der Mietsache; Bere...">61 S 437/81/a> ; AG Kassel, Urteil vom 14.07.1993 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=802%20C%202502/92" target="_blank" class="djo_link" title="AG Kassel, 14.07.1993 - 802 Abs. 100 2502/92: Mietminderung bei blinden Fensterscheiben">802 Abs. 100 2502/92/a> , AG Münster, Urteil vom 20.07.1982 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20C%2020/82" target="_blank" class="djo_link" title="AG Abs. 1000ünster, 20.07.1982 - 3 Abs. 100 20/82: Mietminderung bei Undichtigkeit der Fenster und Unansehnlic...">3 Abs. 100 20/82/a> ).   Wenn Sie den Mietzins unter Vorbehalt der Rückforderung bezahlt haben, nachdem Sie den Mangel beim Vermieter reklamiert haben, können Sie den seit Frühjahr 2009  zu viel bezahlten Betrag zurückfordern. Haben Sie ohne Vorbehalt bezahlt. geht dies leider nicht und Sie können die Miete nur für die Zukunft  mindern.    Defekte Heizkörperventile berechtigen anders als das Fenster nicht zur Mietminderung (LG Berlin, GE 1983, S. 919; LG Berlin, Beschluss vom 05.06.1989 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=61%20S%20189/89" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 05.06.1989 - 61 S 189/89">61 S 189/89/a> ).   Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536 a BGB/a>  besteht auch ein Anspruch auf SchadenserS. wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug kommt, was hier sowohl in Bezug auf das Fenster wie auch bezüglich des Heizungsventils anzunehmen sein dürfte. Das Problem hierbei ist jedoch, dass Sie die Höhe des Schadens beziffern und nachweisen müssten, das heißt, im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung  müssten Sie genau berechnen, welcher Teil der Heizkosten auf die Mängel zurückzuführen ist und dies auch beweisen. Das dürfte leider eine unlösbare Aufgaben sein, da ein Vergleich mit den Werten des Vorjahres oder auch mehrerer Vorjahre hier nicht  ausreicht. Der Schadensersatzanspruch wird daher wohl nur dann realisierbar sein, wenn es Ihnen gelingt, sich mit dem Vermieter zu einigen.   Ich hoffe, Ihnen damit einen ersten Überblick gegeben zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen  Gabriele Koch  Rechtsanwältin    Bitte beachten Sie, dass diese Antwort nur eine erste Einschätzung ist, die ausschließlich auf den von Ihnen gegebenen Informationen beruht und eine umfassende juristische Beratung nicht ersetzten kann. Jede noch so kleine Änderung des Sachverhalts kann zu einer vollkommen anderen rechtlichen Beurteilung führen. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 536a