Frage: Guten Tag, Ich habe folgendes einfaches, im Mietrecht aber möglicherweise kompliziertes Problem mit folgender Frage:  Wird eine Kündigung des Mieters, die in einem Zeitraum abgegeben wurde, in dem Mieter und Vermieter die Kündigung ausgeschlossen und als unzulässig vereinbart haben, als zulässige Kündigung nach dem vereinbarten Kündigungsausschlusszeitraum umgedeutet?  Im Detail: In einem privaten Wohnungsmietvertrag stehen im mehrfach verwendeten Formular folgende Vereinbarungen, die auch als allgemeine Vertragsbestimmungen gemäß BGH zulässig sind:  a) Das Mietverhältnis beginnt am 01. Mai 2008 und läuft auf unbestimmte Zeit. b) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.  c) Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. d) Die Mietvertragsparteien verzichten wechselseitig bis zum   01. Mai 2009 auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages.  Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf des vorgenannten Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.  e) Von dem Verzicht bleibt das Recht der Mietvertragsparteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.  Ein Mieter kündigt nunmehr den Mietvertrag mit Schreiben vom 25.04.09. Sein Einschreiben mit Rückschein geht dem Vermieter am 27.04.09 zu.  Ist die Kündigung unzulässig, da gemäß Satz d) bis zum 01.05.2009 auf das Kündigungsrecht verzichtet wurde und die Kündigung nicht 'nach Ablauf des vorgenannten Zeitraums' abgegeben wurde bzw. zugegangen ist?  Oder wird im Mietrecht eine Zulässigkeit der eigentlich unzulässigen Kündigung nach Treu und Glauben gesehen? Mit anderen Worten wird hier der Vertrag umformuliert in:  Eine Kündigung ist erstmalig zum 31.Juli 2009 mit der gesetzlichen Frist möglich?  Danke für die Antwort.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Im Mietrecht kommt eine Umdeutung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/140.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 140 BGB: Umdeutung">§ 140 BGB/a>  einer unwirksamen oder nichtigen Kündigung nur in engen Grenzen in Betracht.   Die Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie wird mit Zugang wirksam. Von diesem Zeitpunkt ist der Eintritt der Rechtsfolgen zu trennen. Wenn also eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages beispielsweise am 2. Januar zugeht, so ist sie dann bereist wirksam erklärt, der Eintritt ihrer Rechtsfolge, also die Wirkung tritt aber erst mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist ein, also zum Beispiel mit Ablauf des übernächsten Monats.  Wenn in Ihrem Beispiel also eine Kündigung vor Ablauf der Ausschlusszeit erklärt wird, so ist sie unwirksam, da ihr Zugang und damit ihr Wirksamkeitszeitpunkt zu einer Zeit erfolgt in der sie ausgeschlossen ist. Dies bedeutet, dass erst ab dem genannten Zeitpunkt eine Kündigung erklärt werden kann. Der Eintritt der Rechtsfolge, also Beendigung des Mietvertrages, richtet sich dann nach der gesetzlichen Frist, somit in Ihrem Fall zum 31.07.2009.  Die am 27.04.2009 zugegangene Kündigung ist damit unwirksam. Eine mögliche Umdeutung ist nach den Umständen des Einzelfalles zu beurteilen. Die Rechtsprechung hat beispielsweise eine Umdeutung bejaht, wenn die Kündigung mit einer unrichtig bemessenen Frist erfolgte. In diesem Fall erfolgte eine Umdeutung zum zulässigen Termin. So ähnlich liegt Ihr Fall. Die Kündigung hatte zwar nicht eine unrichtige Frist erfolgte aber zu früh. Hier wird man gut vertreten können, dass eine Umdeutung in eine Kündigung zum zulässigen Zeitpunkt erfolgen kann. Denn offenbar wollte der Kündigende sichergehen, dass seine Kündigung so rechtzeitig erfolgte, dass sie Wirkung zum erstmöglichen Termin, dem 31.07.2009, entfaltete.  Mit der herrschenden Meinung und der Rechtsprechung würde ich den vorliegenden Fall daher analog beurteilen und eine Umdeutung der unwirksamen Kündigung in eine Kündigung zum 31.07.2009 vornehmen.      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 140