Frage: Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin, sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,  sind die Schönheitsreparaturklauseln meines Mietvertrages wirksam und wenn nicht, entfällt dann jegliche Schönheitsreparatur?  Sind sie wirksam, kann ich dann gegen die in meinen Augen unangemessen umfangreichen Renovierungsarbeiten (sehe ich schon als Instandhaltungsmaßnahme) vorgehen?  Ich habe fristgerecht zum 31.07.2010 das Mietverhältnis gekündigt, Mietdauer 2½ Jahre. Am 22.06.2010 erfolgte durch einen Mitarbeiter der HV eine Wohnungsbesichtigung.  Fazit: Während der Besichtigung wurde der Zustand der Wohnung gelobt, es war keine Rede davon, dass die Türen zu streichen seien. Allerdings alles ohne Protokoll.  Am 26.06.2010 erhielt ich ein Schreiben der HV mit der Aufforderung „Erforderliche Renovierungsarbeiten' zu tätigen (s.u.).  Hier der Wortlaut § 7 Schönheitsreparaturen im Mietvertrag  '1. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.  Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtliche Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände und alle sonstigen erforderlichen Malerarbeiten. Parkett und andere Bodenbeläge sind vom Mieter zu pflegen und sauber zu halten.  Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen erforderlich:       - in Küchen, Bädern, Duschen alle 3 Jahre      - in Wohn-, Schlafräumen, Fluren, Dielen alle 5 Jahre      - in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre  [2. (fehlt)]  3. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet die anteiligen Kosten für Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes nach folgender Maßgabe zu zahlen: Liegen die Schönheitsreparaturen für die Nassräume länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 33%, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 66%. Liegen die Schönheitsreparaturen für die Wohn-, Schlafräume, Flure und Dielen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20%, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40%, länger als 3 Jahre 60% (…)  Die vorgenannten Fristen beginnen frühestens mit dem Beginn des Mietverhältnisses. Dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er die Schönheitsreparaturen  vor dem Ende des Mietverhältnisses fachgerecht selbst ausführt oder ausführen lässt.'  Wortlaut des Schreibens vom 24.06.2010 bezüglich „Erforderliche Renovierungsarbeiten'  'Folgende Mängel wurden bei der Besichtigung festgestellt und sind wie aufgeführt zu beseitigen:  Wohnzimmer: Tür:        leicht verschmutzt Maßnahme:reinigen  Schlafzimmer: Tür:         leicht vergilbt Maßnahme:fachgerecht anschleifen und deckend weiß lackieren  [(analog dazu die Forderungen für Türen Küche, Bad, Flur)]  Heizkörper Bad leicht vergilbt Maßnahme: mit Heizkörperlack fachgerecht deckend weiß lackieren'  ----------------------------------- Sachverhalt zu Türen und Heizkörper:  Die Türen habe ich in einem gedeckt gelackten Zustand übernommen, sie waren lediglich sehr schmutzig. Ich nehme an, da die Türen teilweise 2 unterschiedliche Farben aufweisen – aber nicht vergilbt sind, dass die Vormieter sie nachbehandelt haben, aber nicht fachgerecht. Die Türen sind im selben Zustand wie zuvor, nur gründlich gereinigt und weisen keine durch mich verursachten Beschädigungen auf, dass trifft auch auf den Heizkörper zu.  Vielen Dank!  Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  Der bei Ihnen verwendete Fristenplan enthält wegen der Formulierung „im Allgemeinen' sog. „weiche Fristen', denn auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf wird Rücksicht genommen. Allerdings scheint eine unzulässige Erweiterung des Umfangs der Schönheitsreparaturen vorgenommen worden zu sein, weshalb die Klausel insgesamt unwirksam sein könnte. Dies deshalb, weil der Mietvertrag von Ihnen Maßnahmen verlangt, die außerhalb des Katalogs des a href="https://dejure.org/gesetze/Abs. 2._BV/28.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 28 Abs. 2. BV: Instandhaltungskosten">§ 28 Abs. 1 S. 2/a>  der Abs. 2. BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz) stehen: Außentüren, sämtliche Holzteile und Versorgungsleitungen sind nicht im Rahmen der Schönheitsreparaturen instand zu halten. Auch das „Weißen' von Decken und Oberwänden während des Mietverhältnisses kann nicht verlangt werden, weil der Mieter die Wohnung nach seinem Geschmack streichen darf – der BGH hat mit Urteil vom 23.09.2009 (Az. <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20344/08' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 23.09.2009 - Abs. 8 ZR 344/08: Unzulässige Farbwahlklausel bei Schönheitsreparaturen ('Weiße...'>Abs. 8 ZR 344/08</a>) entschieden, dass eine diese Farbwahl vorschreibende Klausel insgesamt unwirksam ist. So dürfte es auch bei Ihnen sein.  Da schon die Schönheitsreparaturklausel unwirksam erscheint,  kann auch die Quotenabgeltungsklausel in § 7 Nr. 3 des Mietvertrages nicht eingreifen – diese scheint aber wegen der eingesetzten „starren Fristen' ohnehin unwirksam.  Diese Ausführungen gelten nur für einen Formularvertrag! Bei einer individuellen Vereinbarung greifen die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB/a>  (AGB-Recht) nicht ein, dann wären die Klauseln gültig. Da der Vertragstext selbst hier nicht vorliegt, kann eine abschließende Beurteilung nicht erfolgen.   Wenn die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen aber wie vermutet unwirksam sein sollten, sind Sie nicht zu deren Vornahme und auch nicht zur Endrenovierung verpflichtet – die Wohnung muss dann lediglich besenrein herausgegeben werden. Sie könnten dann die Renovierungsaufforderungen der Hausverwaltung ignorieren.  Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der weiteren Prüfung zu beauftragen und hoffe, dass ich Ihnen einen ersten Überblick verschaffen konnte.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305