Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe in einem 4-Familienhaus eine Wohnung an ein junges Paar vermietet. Den Mietvertrag haben beide unterschrieben. Die Mieter haben ohne meine Einwilligung jeweils die Hälfte der im Vertrag festgesetzten Miete bezahlt. Wobei der Mann nur einmal gezahlt hat. Es sind nun 2500,--EUR  an Rückständen aufgelaufen. Die beiden haben mir zum 31.10.gekündigt. Die Frau ist schon vor ca.3 Monaten ausgezogen und hat mich gebeten ob ich eine fristlose Kündigung aussprechen könnte. Das habe ich zum 30.09.2008 getan.Der Anwalt des Mannes hat mir schriftlich zugesichert, dass sein Mandant die Wohnung bis zum 30.09.2008 räumt. Leider Fehlanzeige. In einem weiteren Schreiben wurde die 42.kw als Räumungstermin genannt. Leider Fehlanzeige. Der Mann wohnt nicht mehr in der Wohnung hat aber diverse Möbel und Müll hinterlassen. Darf ich die Wohnung betreten und den Müll und die Möbel entsorgen. Ich würde die Möbel in  der von ihm in meinem Haus genutzten Garage  zwischenlagern und am 17.11.08 in den Sperrmüll geben.  Mit freundlichen Grüßen 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:   Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Mietsache an den Vermieter zurückzugeben. Nimmt der Vermieter die Mietsache eigenmächtig in Besitz, bedeutet dies verbotene Eigenmacht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/858.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 858 BGB: Verbotene Eigenmacht">§ 858 Abs. 1 BGB/a> ). Bei nicht freiwilliger Rückgabe der Mietsache muss der Vermieter daher grundsätzlich gegen den Mieter eine Räumungsklage erheben, so dass der Gerichtsvollzieher hiernach eine Zwangsräumung durchführen kann.  Nachdem Ihr Mieter die Wohnung unter Zurücklassung einiger Möbelstücke und Müll verlassen hat,  ohne jedoch ausdrücklich den Besitz auf Ihre Person zu übertragen, reicht dies rechtlich nicht zur Erfüllung seiner Rückgabepflicht aus. Denn nach §  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">546 Abs. 1 BGB/a>  ist der Mieter verpflichtet, den Besitz zu übertragen (OLG Düsseldorf, ZMR 1987, 377; LG Berlin Urteil v. 4.5.2006, GE 2006,1171). Hierzu gehört insbesondere die Rückgabe der Schlüssel. Der Mieter muss daher zunächst nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs. 1 BGB/a>  in Anspruch genommen werden. Ich gehe davon aus, dass Sie den Mieter entsprechend angeschrieben haben, so dass eine erneute Aufforderung entbehrlich sein wird.  Der Besitz an der Wohnung ist rechtlich nicht nur an die tatsächliche Sachherrschaft, sondern auch an den Besitzwillen gebunden. Aufgrund der Tatsache, dass der Mieter diverse Möbelstücke in der Wohnung zurückgelassen hat, ist zweifelhaft, ob ihm die Aufgabe seines Besitzwillens ohne weiteres unterstellt werden kann. Sie werden daher ermitteln müssen, ob Ihr Mieter auch tatsächlich den Besitz an der Wohnung aufgegeben hat. Nur wenn dies der Fall ist, wird Ihnen bei eigenmächtiger Inbesitznahme der Wohnung keine verbotene Eigenmacht im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/858.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 858 BGB: Verbotene Eigenmacht">§ 858 Abs. 1 BGB/a>  vorgeworfen werden können.  Bei Zweifeln wird Ihnen anzuraten sein, den Mieter auf Räumung zu verklagen. Andernfalls haben Sie das Risiko der verbotenen Eigenmacht zu tragen.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen  Petry-Berger  Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 858, § 546