Frage: Sehr geehrter Anwalt/Anwältin, in meinem Einfamilienhaus habe ich eine Einliegerwohnung (teilmöbliert) vermietet. Der Passus der Mietdauer im Vertrag lautet wie folgt: 'Der Mietvertrag beginnt am 1.7.2006 und läuft auf unbestimmte Zeit. Er kann erstmals nach Ablauf von 3 Jahren mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden.' Auf besonderen Wunsch des Mieters - der langfristig wohnen wollte - wurde der Ausschluss der Kündigung vor Ablauf von 3 Jahren ausgeschlossen. Jetzt möchte er jedoch die Wohnung zum 1. Januar 2009 kündigen.  Meine Frage: Ist das rechtens oder ist er im Falle des Auszugs zu Schadenersatz verpflichtet. Zumindest für die Zeit in der ich die Wohnung noch nicht wieder vermietet habe. 2. Frage zu: 'Schönheitsreparaturen': ...dazu gehören insbesondere das Weißen der Wände und Decken bei Auszug. Ist dieser Passus rechtlich noch zulässig? Ich bedanke mich recht herzlich für Ihre Auskunft. MfG  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für die Einstellung Ihrer Frage.  Zuerst möchte ich Sie daraufhin weisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall die Beratung durch eine Kollegin/ einen Kollegen vor Ort ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung komplett anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.  Ihre Frage beantworte ich aufgrund, der von Ihnen erhaltenen Angaben und dem eingesetzten Betrag wie folgt:  1.Kündigungsverzicht  Der BGH führt in seinem Urteil vom 6. April 2005 (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2027/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.04.2005 - Abs. 8 ZR 27/04: Formularmäßige Vereinbarung eines Kündigungsverzichts in einem...">Abs. 8 ZR 27/04/a> )aus, dass in einem Mietvertrag über Wohnraum ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam ist, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.  Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass ein Kündigungsverzicht von bis zu 4 Jahren wirksam ist.  Der zwischen Ihnen und dem Mieter vereinbarte Kündigungsverzicht beträgt weniger als 4 Jahre und ist damit wirksam.  Der Mieter kann also nicht zum 01.01.2009 wirksam kündigen.  Der Mieter schuldet solange die Miete bis das Mietverhältnis wirksam beendet wurde.   2.Schönheitsreparaturen  Aus der von Ihnen zitierten Passage des Mietvertrages wird nicht deutlich, ob die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Zustandes renoviert werden muss.  Ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Zustandes, müsste die Wohnung NUR renoviert werden, wenn die Klausel auch WIRKSAM ist.  Mit Urteil vom 12.09.2007 ( a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20316/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.09.2007 - Abs. 8 ZR 316/06: Vornahme von Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit von isolier...">Abs. 8 ZR 316/06/a> ) hat der BGH erneut entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten FORMULARMIETVERTRAG über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs.1 S. 1 BGB/a>  unwirksam ist.   Diese formularmäßige Vereinbarung der Endrenovierungspflicht des Mieters ist daher unwirksam, wenn der Mieter zur Endrenovierung ohne Rücksicht auf die Länge der Mietdauer und dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur verpflichtet wird.  Die Unwirksamkeit einer solchen Endrenovierungsklausel hat gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/306.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 306 BGB: Rechtsfolgen bei Nichteinbeziehung und Unwirksamkeit">§ 306 Abs.2 BGB/a>  zur Folge, dass die gesetzlichen Vorschriften zur Anwendung kommen.  Nach den gesetzlichen Vorschriften ist der Mieter NICHT zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dies ist vielmehr Sache des Vermieters.   Ich hoffe, dass ich Ihnen weiterhelfen und eine erste rechtliche Orientierung bieten konnte.   Mit freundlichen Grüßen   Tanja Stiller Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307, § 306