Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  mit notariellem Vertrag vom 18.10.2011 habe ich eine Eigentumswohnung in einer noch zu errichtenden Anlage gekauft. Hinsichtlich Grund und Boden wurde jede Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Im Vorgespräch wurde kurz erwähnt, dass ein Unternehmen mit einer Schadstoffuntersuchung beauftragt worden ist, da im rückwärtigen Bereich des Grundstückes vor Jahren mal eine Kfz-Werkstatt gewesen sei. Größere Probleme mit dem Grundstück gäbe es aber nicht. Seitens des beurkundenden Notars wurde mir versichert, dass ich mir keine Sorgen machen müsse, denn wenn an der Sache etwas faul wäre, würde sein renommiertes Notariat nicht mitmachen. Ergänzend fügte der Vertreter des Bauträgers hinzu, dass K.....  ein Dorf sei und man sich Derartiges auch nicht leisten könne. Weiter unter-hielten sich die Beiden über von einem anderen Notariat beurkundete Fälle, bei denen wohl Altlasten verschwiegen worden sind. Jedenfalls, die Versicherung der beiden Herren bewog mich auf meinem ursprünglichen Wunsch nach einer Sachmängelhaftung für Grund und Boden, nach BGB für 5 Jahre, zu verzichten.   Auf meinen Wunsch hin wurde mir mit Schreiben des Bauträgers vom 20.10.2011 der Bericht über die „Orientierende Schadstoffuntersuchung' übersandt. Beim  Durchlesen des Berichtes ärgerte ich mich sehr über meine Gutgläubigkeit. Bei den insgesamt 7 Bohrsondierungen wurden z.B. bei einer Bohrung Mineralöl- Kohlenwasserstoffe (KW) in einer Größenordnung von 36000 mg/kg festgestellt. Nach dem Merkblatt ALEX 02 sind lediglich 300 mg/kg zulässig. Weitere Werte wurden ebenfalls teilweise überschritten, die jedoch nicht so gravierend sind. Der Bericht spricht von nutzungsspezifischen Schadstoffen und sieht weiteren Untersuchungsbedarf. Weiter heißt es in dem Bericht, dass sich in Abhängigkeit dieser Untersuchungsergebnisse weiterer Sanierungsbedarf ergeben kann.  Festzuhalten ist noch, dass für die Eigentumswohnung ein Festpreis vereinbart worden ist und Kosten der Sanierung von dem Bauträger getragen werden müssen. Die „Orientierende Schadstoffuntersuchung'  soll der Baugenehmigungsbehörde nebst anderen Antragsunterlagen vorliegen.  Ich bin nunmehr der Meinung, dass mich die beiden Herrn über den Umfang der Belastung durch Altlasten getäuscht haben. Von dem geschlossenen Vertrag möchte ich daher zurücktreten und die Rückabwicklung anstreben.   Wie wird Ihrerseits mein Vorhaben rechtlich bewertet und welche voraussichtlichen Kosten entstehen mir dadurch. Den Bescheid über die Grunderwerbssteuer habe ich noch nicht erhalten. Vielen Dank für Ihre Mitteilung.  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:   Auf den Ausschluss der Sachmängelhaftung könnte sich der Verkäufer dann nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a> ).  Hinsichtlich der Beweislast ist zu beachten, dass Sie als Käufer die Tatsachen beweisen müssen, aus denen sich arglistiges Verschweigen ergibt, d.h. die Kenntnis des Mangels zur Zeit des Vertragsabschlusses.  In diesem Fall wäre der Haftungsausschluss unwirksam, der Kaufvertrag hingegen bliebe bestehen. Sie könnten dann die Rechte aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 BGB/a>  wahrnehmen, insbesondere vom Vertrag zurücktreten.   Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 437