Frage: Meine Situation stellt sich wie folgt dar: Nach 5 Jahren bin ich zum 30.9. aus meiner Mietwohnung ausgezogen. Mit der Vermieterin hatte ich mündlich vereinbart, dass die Vermieterin die volle Kaution behält und ich dafür nicht Malern etc. muss. Am 28.9. war die Übergabe  der Wohnung, bei der ich ziemlich beschimpft wurde. Letztlich hat mir die Vermieterin handschriftlich bestätigt mit Unterschrift, dass die Wohnung Besenrein und ohne Mängel übergeben wurde, sowie den Einbalt der Kaution gegen Schönheitsreperaturen. Am 03.10. rief mich die Vermieterin an, dass Sie mich in der Whg. sehen will. Am 04.10. kam es zu dem Treffen. Die Vermieterin gab hier an, dass sie die Bestätigung nur unterschrieben habe, da sie unter dem Einfluss starker Schmerzen bzw. Arzneien stand. Weiterhin hat sie mir das damalige Übergabeprotokoll vorgelt, in dem ich eine Mängelfreie Whg. bestätigt habe. Sie fordert daher € 2500,-- für 1. kaputte Fensterbank (welche tatsächlich während meines Wohnens kaputt ging - nicht mutwillig, sondern die ist so alt, dass sie beim Draufstellen einer Pflanze einbrach) 2. verkratze Türen, angeblich durch meine Umzugsfirma  3. für kaputten Holz-Ofen, der etwa 10 Jahre alt ist. Es soll sich die Platte gehoben haben. Hierzu kann ich gar meine Angaben machen, da der Ofen damals sehr verdreckt war. Genutzt habe ich das Teil nicht oft, da ich zum kochen den elektr. Herd bevorzugte. Weiterhin wollte sie, dass ich noch zum putzen bleiben sollte, sie würde mir andernfalls auch das in Rechnung stellen.  Ich habe einstweilen sämltiche Forderungen zurückgewiesen und gebeten mir dieses schriftlich zu senden.  Meine Frage: Wie sieht der Fall rechtlich aus und wie verhalten ich mich weiter?        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  nur soweit die geltend gemachten Mängel noch durch vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entstanden sind, stellt deren Beseitigung Schönheitsreparaturen dar. Diese sind nur dann vom Mieter zu tragen, falls er sich wirksam vertraglich dazu verpflichtet hat. Der Mieter haftet ansonsten nur für schuldhafte Beschädigungen der Mietsache, die Beseitigung dieser Schäden durch nicht vertragsgemäßen Gebrauch zählt nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen. Ist die Umzugsfirma mit den Möbeln an die Türen gestoßen und hat dadurch die Türen schuldhaft beschädigt, so müssten Sie sich dieses zurechnen lassen. Auch in Falle eines Schadensersatzanspruches wäre aber nur der Zeitwert zu ersetzen. Auch besteht nur ein Anspruch auf Ausbesserungen, wenn sich damit die Türen ohne optische und technische Mängel wiederherstellen lassen.   Im Streitfall müsste die Vermieterin die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch beweisen.  Die von der Vermieterin bei der Wohnungsübergabe vorbehaltlos unterschriebene Bestätigung, dass bei Auszug keine Mängel vorhanden waren und die Wohnung besenrein übergeben wurde, stellt ein negatives Schuldanerkenntnis dar. Soweit die Vermieterin einen Anspruch auf SchadenserS. wegen Mängel gehabt hätte, wäre dieser mit dem negativen Schuldanerkenntnis erloschen. Ebenso ein etwaiger Anspruch auf ErS. der Kosten für die Reinigung der Wohnung. Zwar ist eine Willenserklärung wie das Anerkenntnis, die im Zustande der Bewusstlosigkeit oder vorübergehenden Störung der Geistestätigkeit abgegeben wird, nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/105.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 105 BGB: Nichtigkeit der Willenserklärung">§ 105 Abs. 2 BGB/a>  nichtig. Es genügt auch eine hochgradige Bewusstseinstrübung, wodurch Inhalt und Wesen der Handlung nicht mehr erkannt werden kann. Auch hier müsste die Vermieterin im Streitfall aber beweisen, dass die Voraussetzungen für die Nichtigkeit vorliegen. Sie müsste also beweisen, dass sie bei der Übergabe tatsächlich krank war und durch die Erkrankung bzw. die Medikamente tatsächlich in ihrem Bewusstsein oder ihrer Geistestätigkeit derart beeinträchtigt war, dass ihre freie Willensbestimmung ausgeschlossen war. Auch bei einer etwaigen Anfechtung des Schuldanerkenntnisses wegen Irrtums über das Vorliegen von Schäden wäre die Vermieterin für die Voraussetzungen in der Beweislast, sie müsste u.a. beweisen, dass sie sich bei der Abgabe tatsächlich in einem Irrtum befand.  Wenn Sie keine Anhaltspunkte dafür haben, dass die Vermieterin danach ihre geltend gemachten Ansprüche beweisen und damit gerichtlich durchsetzen kann, sollten Sie es auf eine Klage ankommen lassen. Bitten Sie sie doch einfach zunächst um ein ärztliches Attest über ihren Zustand am Tage der Wohnungsübergabe.  Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter. Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Gabriele Haeske Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 105