Frage: Nach 4 Jahren eines Immobilienkaufes stellte ich fest, dass 4 Grunddienstbarkeiten im Kaufvertrag nicht aufgeführt wurden. Diese Grunddienstbarkeiten wurden 3 Wochen vor dem Kauf vom Verkäufer über dem gleichem Notar, der auch den Kauf abgewickelt hat, im Grundbuch eingetragen.  Ist dieses vom Verkäufer auch im Strafrechtlichen Betrug und kann man Anzeige erstatten und ist eventuell auch Schadensersatz möglich?         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  1. Sind im Grundbuch Rechte eingetragen, die nicht im Kaufvertrag aufgeführt sind handelt es sich grundsätzlich um Mängel die Ansprüche gegen den Verkäufer begründen. Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/435.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 435 BGB: Rechtsmangel">§ 435 BGB/a>  hat der Vekäufer Ihnen das Grundstück lastenfrei zu übertragen. Ausgenommen davon sind solche Lasten, die im Kaufvertrag ausdrücklich aufgeführt sind.  Sie müssen zuerst den Verkäufer auffordern den Mangel zu beseitigen, d.h. die Belastungen aus dem Grundbuch zu löschen. Weigert er sich oder kann er den Mangel nicht beheben, stehen Ihnen die Rechte aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 BGB/a>  zu, d.h. Rücktritt vom Vertrag, Kaufpreisminderung und/oder Schadensersatz.  Möglicherweise haben Sie auch Schadensersatzansprüche gegen den Notar. Dazu sind allerdings noch weitere Informationen über die näheren Umstände des Abschlusses des Kaufvertrages notwendig.  2. Strafrechtlich kommt auch ein Betrug in Betracht, da der Verkäufer wohl wußte, dass zum Zeitpunkt des Kaufvertrages im Grundbuch Grunddienstbarkeiten eingetragen waren, die nicht im Kaufvertrag aufgeführt sind. Durch diese Täuschung wurde durch den Verkäufer ein erhöhter Preis erzielt.  Sie könnten daher Strafanzeige stellen. Dabei sollten sie beachten, dass Sie dabei nur Ihnen bekannte Tatsachen schildern. Eine strafrechtliche Bewertung wird durch die Polizei/Staatsanwalschaft vorgenommen.  Ob eine Anzeige zum jetzigen Zeitpunkt hilfreich hinsichtlich Ihrer zivilrechtlichen Ansprüche gegen den Verkäufer ist, kann  von hier nicht beurteilt werden.  3. Bevor sie gegen den Verkäufer zivilrechtlich vorgehen, sollten Sie in jedem Falle einen Rechtsanwaltskollgen Ihrer Wahl Ihre Unterlagen, insbesondere Kaufvertrag und Grundbuchauszug, zur ausführlichen Prüfung vorlegen.  Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.   Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage. Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Ingo Bordasch Rechtsanwalt  Tel.: 030 - 293 646 75 Fax.: 030 - 293 646 76 frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 437, § 435