Frage: Im Internet wird eine Gewerbeimmobilie durch einen Immobilienmakler zu eimen Kaufpreis angeboten, der offensichtlich nur 30 v.H. des tatsächlichen Verkehrswertes ausmacht. Auf diese Vorhaltung des Kaufinteressenten erklärt der Makler, der Verkäufer - eine GmbH- befinde sich im Insolvenzverfahren (ob schon beantragt ist unklar)- und die Immobilie sei mit einer hohen Grundschuld belastet. Der Verkäufer wolle nun, da der Erlös an die Gläubigerbank ginge, keinen hohen Kaufpreis erzielen und nur einen Teilbetrag des o.g. v.H. Satzes notariell beurkundet haben. Der Rest solle quasi 'schwarz' an den Verkäufer gezahlt werden. Abgesehen, das die Schwarzgeldzahlung Steuerbetrug auch für den Käufer wäre- welche Folgen hätte der Käufer trotz notarieller Abwickung des Kaufvertrages zu befürchten (evtl. Rückabwicklungsverpflichtung durch 'Gläubigerbetrug des Verkäufers' analog zu 'kein gutgläubiger Erwerb von gestohlenen Sachen')?        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  1.Der Käufer geht das Risiko ein, dass der gesamte Kaufvertrag zivilrechtlich nichtig ist, weil der Vertrag gegen gesetzliche Verbote  verstößt, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 BGB: Gesetzliches Verbot">§ 134 BGB/a> . Die geringere Ansetzung des Kaufpreises im Notarvertrag stellt einen vorsätzlichen Steuerbetrug dar. Gleichzeitig liegt darin ein Verstoß gegen die Insolvenzbestimmungen der InsO. Der Käufer kann aus einem nichtigen Rechtsgeschäft keine Rechte herleiten. Insbesondere kann er sich nicht auf gutgläubigen Erwerb berufen, da er von dem Immobilienmakler über die Vorgänge informiert ist.  2.Sollte ein Käufer in Kenntnis der von Ihnen geschilderten Vorgänge einen solchen Vertrag abschließen, macht er sich selbst wegen Betrugs strafbar, da er vorsätzlich zum Nachteil der Gläubiger und des Staates handelt. Er kann also auch selbst strafrechtlich belangt werden.  Der Käufer sollte von einem derartigen Geschäft sofort Abstand nehmen, da auch bereits der Versuch der Steuerhinterziehung strafbar ist, ebenso wie der versuchte Betrug.  Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen Nina Heussen Rechtsanwältin Diep, Rösch & Collegen Fürstenstraße 3 80333 München Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50  info@anwaeltin-heussen.de Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:   Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden. Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen.  Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 134