Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir bewohnen seit Januar 1993 eine Mietwohnung. Das Mietverhältnis wurde damals für 5 Jahre geschlossen. Dann erfolgten noch 2 Verlängerungen des Mietverhältnisses jeweils um 2 Jahre. Danach setzte sich das Mietverhältnis ohne weitere schriftliche Vereinbarungen fort. Jetzt erhielten wir von unserem ehemaligen Vermieter ein Schreiben, dass unsere Mietwohnung verkauft wurde  (das Vorkaufsrecht wurde uns eingeräumt)und wir die Mietzahlung  auf das Konto des neuen Besitzers tätigen sollen. In dem Schreiben hieß es außerdem, dass der neue Besitzer die Wohnung zu gegebener Zeit selbst nutzen möchte. Wir sollten eine Vorgabe machen, bis wann wir ausziehen werden. Vom neuen Besitzer haben wir bisher noch keine Kündigung bekommen.  Unsere Frage wäre: Wie lange ist die gesetzliche Kündigungszeit? Und spielt es dabei eine Rolle, dass wir keinen schriftlichen Vertrag mehr hatten?  Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes nunmehr wie folgt beantworten möchte:  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  tritt der Erwerber von vermietetem Wohnraum an die Stelle des Vermieters. Den Erwerber treffen ab diesem Zeitpunkt alle aus dem Mietverhältnis resultierenden Rechte und Pflichten. Die Rechtsfolgen treten kraft Gesetzes ein, ohne dass es weiteren Akt benötigt. Dementsprechend ist der Hinweis Ihres ehemaligen Vermieters, dass der Mietzins nunmehr an den neuen Eigentümer zu zahlen ist, zutreffend.   Aufgrund Ihrer Angaben gehe ich des Weiteren davon aus, dass Sie zu Beginn Ihres Mietverhältnisses einen Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption unterschrieben haben. Des Weiteren wurde diese Verlängerungsmöglichkeit entsprechend Ihren Ausführungen jeweils genutzt, so dass sich das Mietverhältnis zunächst jeweils befristet verlängerte.   Nach der letzten Befristung wurde das Mietverhältnis sodann offensichtlich unverändert fortgesetzt ohne dass eine Vereinbarung hinsichtlich der Mietdauer etc. getroffen wurde.  Dementsprechend wurde das Mietverhältnis, nunmehr auf unbestimmte Zeit, stillschweigend fortgesetzt. Die üblichen Vertragsbedingungen scheinen ebenfalls fortgewirkt zu haben. Hieran ändert auch der Umstand, dass eine schriftliche Vereinbarung hierüber nicht getroffen wurde, nichts.  Die Zahlung des Mietzinses sowie die Nutzung der Wohnung wurden fortgesetzt. Ihr ehemaliger Vermieter scheint dies im Übrigen auch nicht in Abrede zu stellen.  Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a>  geregelt: (1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. (2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden. (3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Abs. 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.  In diesem Fall dürfte sich die Kündigungsfrist gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a>  auf 9 Monate verlängert haben, da Sie bereits seit 1993 in der Wohnung leben und mithin die Kündigungsfrist grundsätzlich eine zweimalige Verlängerung erfahren haben dürfte. Maßgebend ist der tatsächliche Überlassungszeitpunkt. Die Wohnung wurde Ihnen 1993 überlassen. Der Vermieterwechsel ändert hieran nichts.  Unter Umständen ergeben sich aus Ihrem Mietvertrag auch längere Fristen. Ebenso könnte sich die Frist um weitere 3 Monate verlängern, wenn a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a Abs. 1 S. 2 BGB/a>  Anwendung finden sollte.  Im Übrigen müsste Ihr neuer Vermieter ein berechtigtes Interesse im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  darlegen. Auch an die Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a>  werden gewisse Anforderungen gestellt.   Dementsprechend besteht derzeit keinerlei Veranlassung, gegenüber Ihrem ehemaligen Vermieter irgendwelche Aussagen zu treffen. Ihn betrifft dies letztlich auch nicht mehr. Dies ist allein eine Angelegenheit des neuen Vermieters, welcher sodann einen Kündigung auszusprechen hätte. Sollten Sie eine Kündigung erhalten, sollten Sie diese auf Rechtmäßigkeit prüfen bzw. prüfen lassen.   Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben konnte.   Abschliessend möchte ich Sie noch darauf hinweisen, dass durch das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben die rechtliche Beurteilung des Sachverhalts anders ausfallen kann. Im Rahmen dieses Forums kann stets nur eine erste Einschätzung des Sachverhalts erfolgen.   Im Falle von Unklarheiten machen Sie bitte von der kostenlosen Nachfragefunktion Gebrauch.   Mit freundlichen Grüßen  Miriam Helmerich Rechtsanwältin  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 566, § 573c, § 573a