Frage: Problem:  Meine Tochter besitzt seit fünf Jahren eine Eigentumswohnung, welche auf Ihren Namen im Grundbuch eingetragen ist.  Seit zwei  Jahren ist meine Tochter verheiratet und baut nun mit Ihrem Mann ein Haus. Somit werden wir in die Eigentumswohnung meiner Tochter ziehen. Wir bezahlen die Wohnung (bar) ...... aber möchten gerne , dass Sie auf den Namen unserer Tochter im Grundbuch verbleibt.   Jedoch, möchten wir schriftlich und sicher absichern ( Notar ?) dass wir in dieser Wohnung ein Wohnrecht auf Lebenszeit besitzen, ohne wenn und aber und egal was in Zukunft auch passiert.  Was wäre hier die sicherste Variante um dieses zu gewährleisten und welche Kosten würden uns dadurch zirka entstehen. Meine Tochter würde alles notwendige für unsere Sicherheit unterschreiben damit wir bis zum Lebensende ein sicheres Zuhause haben.   Teilen Sie mir bitte mit, ob ein Anwalt Ihres Hauses hier eine optimale Lösung für uns parat hat.  Mit freundlichen Gruß        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.  Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.  Die voran gestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Ein Wohnrecht kann bestellt werden als  – beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a> (Wohnungsrecht), wenn dem Berechtigten das Recht eingeräumt werden soll, ein bestimmtes Gebäude oder einen bestimmten Teil eines Gebäudes unter Ausschluß des Eigentümers als Wohnung zu benutzen;   – beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1090.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1090 BGB: Gesetzlicher Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit">§§ 1090/a>  bis a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1092.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1092 BGB: Unübertragbarkeit; Überlassung der Ausübung">1092 BGB/a> , wenn nur die Mitbenutzung zum Wohnen ohne Ausschluß des Eigentümers gewollt ist;   – Reallast nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1105.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1105 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Reallast">§ 1105 BGB/a>  („Wohnungsreallast„), wenn der Eigentümer verpflichtet sein soll, nicht lediglich die Benutzung von Räumen zu Wohnzwecken zu dulden, sondern Wohnraum durch positive, wiederkehrende Leistung zur Verfügung zu stellen (zu gewähren) und in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten, wobei dies aber nur allgemein – nicht an bestimmten Gebäuden oder Gebäudeteilen – und nicht unter Ausschluß des Eigentümers geschehen darf; eine solche Reallast kann sein die Pflicht, bei Zerstörung des Gebäudes eine gleichwertige Wohnung zu gewähren (diese Reallast kann neben dem Wohnungsrecht eingetragen werden);    – (veräußerliches und vererbliches) Dauerwohnrecht nach Maßgabe der a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/31.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 31 WEG: Begriffsbestimmungen">§§ 31 ff WEG/a>  (Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig).  Welche Rechtsform im Einzelfall gewollt ist, hängt nicht so sehr von der Bezeichnung des Rechts, als vielmehr davon ab, wie nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck der Erklärungen die Rechte und Pflichten der Vertragspartner im einzelnen beschaffen sein sollen.  Wesentliche Kriterien für die Abgrenzung sind u.a., ob das Wohnrecht an bestimmten Räumen bestehen soll (dann beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 oder §§ 1090–1092 BGB, jedoch nicht Reallast), ob der Eigentümer von der Benutzung ausgeschlossen sein soll (dann Wohnungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a> ) und ob er das Wohnen nur dulden (dann Dienstbarkeit nach §§ 1090–1093 BGB), oder ob er den Wohnraum gewähren soll (dann Reallast).   Wenn sich weitere Anhaltspunkte nicht ergeben, handelt es sich bei einer im Eintragungsantrag als Wohnungsrecht bezeichneten Dienstbarkeit um ein Recht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a> . In der Mischform, daß der Begünstigte berechtigt sein soll, das Gebäude mit dem derzeitigen Eigentümer gemeinsam und im Falle dessen Vorversterbens vom Zeitpunkt des Todes an allein unter Ausschluß des neuen Eigentümers zu bewohnen, kann ein Wohnungsrecht als einheitliches Recht nicht bestellt werden; möglich ist nur Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§§ 1090–1092 BGB) zur Mitbenutzung zum Wohnen ohne Ausschluß des Eigentümers und eines aufschiebend bedingten Wohnungsrechts für den Fall des Vorversterbens des Eigentümers.  An eine beschränkt persönliche Diensbarkeit, also gemeinsam erlaubte Nutzung auch durch Ihre Tochter, sollte für den Fall gedacht werden, dass die Ehe Ihrer Tochter scheitert und diese ihre Eigentumswohnung selbst bewohnen will.  Als Grundstücksrecht (materiell) entsteht das Wohnungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  mit Einigung der Beteiligten und Eintragung in das Grundbuch. Die Eintragung erfolgt auf Antrag (a href="https://dejure.org/gesetze/GBO/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 13 GBO">§ 13 Abs. 1 GBO/a> ), wenn der Betroffene (Ihre Tochter) sie bewilligt (a href="https://dejure.org/gesetze/GBO/19.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 19 GBO">§ 19 GBO/a> ). Form der Bewilligung: a href="https://dejure.org/gesetze/GBO/29.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 29 GBO">§ 29 GBO/a> .  Ihre Tochter muss letztendlich der Eintragung ins Grundbuch eines solchen Wohnrechts zustimmen.  Es ist für die Bestellung eines dinglichen Wohnrechts, wie diese oben dargelegt wurden ein notarieller Vertrag erforderlich, der in jedem Fall auch die Rechtssicherheit gibt.  An Kosten würden die Notarkosten, sowie die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch anfallen, deren Höhe von hier aus jedoch nicht abschließend beurteilt werden können.  Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage verschaffen und Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.  Mit freundlichen Grüßen  Marco Liebmann Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093, § 1105, § 1092, § 1090