Frage: In Abteilung II des Grundbuchs eines bebauten Grundstücks, das zu kaufen erwogen wird, steht ein Vorkaufsrecht:  'Vorkaufsrecht; bedingt; für A, geb. B; Vorrangsvorbehalt für Hypotheken und/oder Grundschulden bis zu C,- DM nebst bis D% Zinsen und sonstigen Nebenleistungen jährlich; gemäß Bewilligung vom E und F (ON G); eingetragen H.'  Was bedeutet dies für mich als potentiellen Käufer dieses Grundstücks? Unter welchen Umständen (Voraussetzungen, Fristen) kann der A dann statt mir das Grundstück kaufen? Was bedeutet der 'Vorrangsvorbehalt'? Welches Vorgehen ist ratsam, wenn ich nicht möchte, daß A aus der Versenkung hervortritt und mir das Grundstück 'wegschnappt'?  Herzlichen Dank für Ihre Antwort!

Antwort: Guten Tag!  Vielen Dank für Ihre Anfrage.  Die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts ergeben sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/463.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 463 BGB: Voraussetzungen der Ausübung">§§ 463 ff. BGB/a> . Ein solches vertragliches Vorkaufsrecht kann durch Eintragung ins Grundbuch abgesichert werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1094.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1094 BGB: Gesetzlicher Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts">§ 1094 BGB/a> )  Der A hat die Möglichkeit das Grundstück vorrangig zu den gleichen Bedingungen zu erwerben, die der Verkäufer mit Ihnen vereinbart (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/464.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 464 BGB: Ausübung des Vorkaufsrechts">§ 464 Abs. 2 BGB/a> ). Hierfür reicht eine einfache Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus.   Der Verkäufer (oder Sie) haben dem A umgehend von dem Rechtsgeschäft Kenntnis zu geben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/469.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist">§§ 469/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1099.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1099 BGB: Mitteilungen">1099 BGB/a> . Soweit vertraglich nichts anderes vereinbart ist, kann das Vorkaufsrecht innerhalb von 2 Monaten nach dieser Mitteilung ausgeübt werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/469.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist">§ 469 Abs.2 BGB/a> ).  Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entsteht zwischen dem Verkäufer und dem A ein eigener Vertrag. Ihr Vertrag mit dem Verkäufer bleibt wirksam, so dass sich der Verkäufer ein Rücktrittsrecht für den Fall einräumen lassen muss, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt. Macht er dies nicht, wird er u.U. Ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig.  Es wird daher nicht möglich sein, das Grundstück ohne Wissen des A zu erwerben und dessen Vorkaufsrecht auszuhebeln, denn die Frist zur Ausübung beginnt erst mit Kenntnis. Versuchen Sie also, den A zu umgehen, hat dieser bei späterer Kenntnis immer noch die Möglichkeit, das Vorkaufsrecht auszuüben. Denkbar wäre allenfalls den Vertrag derart ungünstig zu gestalten, dass der A kein Interesse an einem Vertragseintritt hat.  Der Vorrangsvorbehalt hat für Sie insbesondere dann Bedeutung, wenn Sie für die Finanzierung des Grundstücks Sicherheiten zugunsten der Bank ins Grundbuch eintragen lassen wollen. Diese würden dann nachrangig eingetragen werden, was höchstwahrscheinlich eine Finanzierung nahezu unmöglich machen dürfte. Dies wäre jedoch mit Ihrer Bank zu klären, wenn es hierauf ankommen sollte.  Bevor Sie eine Entscheidung über den Kauf treffen, sollten Sie unbedingt die genauen Umstände des Vorkaufsrechts klären. Sprechen Sie den Verkäufer hierauf an, damit er Ihnen die entsprechenden Unterlagen (Sicherungsabrede) zur Verfügung stellt.  Bei Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Alexander Biernacki Rechtsanwalt  www.anwalt-naumburg.de  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1099, § 464, § 463, § 1094, § 469