Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, wir sind Eigentümer einer Wohnung. Das Sondereigentum besteht aus einer Wohnung im Erdgeschoss und einem Bastlerraum im Kellergeschoss. Der Bastlerraum im Kellergeschoss war seit Bau vor 40 Jahren ausgestattet mit einer Küche und einem Bad, Telefon, TV etc. Der Raum wurde zum dauernden Aufenthalt und als Gästezimmer genutzt. Die Ausstattung war nie im Grundbuch eingetragen. Nach einer Sanierung des alten Bestandes haben Miteigentümer geklagt, der Raum dürfe nur als Abstellkeller genutzt werden, alle Austatttungselemente seien zu entfernen. Durch alle Instanzen hindurch ist zu unseren Gunsten entschieden worden. Das Gericht bestätigte ausdrücklich die Nutzung zu Aufenthaltszwecken, die wohnänliche Nutzung, die gelegentliche Wohnnutzung, die gelegentlich Nutzung als Gästezimmer, schon durch die gehobene Ausstattung sei klar, dass es sich nicht um einen typischen Hobbyraum handele. Tatsächlich ist der Hobbyraum ein voll funktionstüchtiges abgeschlossenes Apartment. Dieser den gerichtlichen Instanzen bekannte Zustand wurde in den Urteilen bewertet. Noch vor Ende der letzten Instanz haben die Kläger verkauft. Die neuen Miteigentümer leben seit anderthalb Jahren in der EG. In dieser Zeit war der Raum als Gästezimmer fast nicht genutzt worden, mein Sohn nutzt ihn als Freizeitraum. Nun ist mein Sohn im Ausland und der Raum steht leer. Den Raum habe ich nun vorübergehend an einen Freund vermietet, maximal für 4 Monate. Der Freund nutzt ihn nicht durchgehend, er übernachtet dort, aber nicht jede Nacht, manchmal kommt er nach der Arbeit, auch nicht jeden Tag. Hintergrund: Der Freund hat mit seiner Frau beschlossen, dass sie etwas Distanz brauchen. Er kann und will aber gar nicht ganz ausziehen, weil er auch die Kinder mitversorgt.   Nun kommen folgende Fragen auf  1. der Raum dürfe gar nicht als Gästezimmer genutzt werden,  2. ich dürfe den Raum nicht vermieten,  3. in beiden Fällen ginge das nur mit ihrer jeweiligen Zustimmung,  4. vor Nutzung durch Personen, die im Haus nicht gemeldet sind, seien die Nachbarn zu informieren.   Ich habe das Kellerapartment mit bestem Gewissen an meinen Freund befristet vermietet in dem Glauben, dass die Nutzung mit den gerichtlich festgehaltenen Betästigungen konform ist. Irre ich mich?  Die Teilungserklärung oder Beschlüsse schließen eine Vermietung oder Teilvermietung nicht aus.  Ich frage mich:  5. Kann ich meinen Bastlerraum (so heißt der Raum bei uns in der TE) getrennt von der Wohnung vermieten?   6. Muss ich die Miteigentümer um Genehmigung einer solchen Vermietung fragen?  7. Verstoße ich mit der oben beschriebenen Vermietung gegen die Nutzungsbestimmungen des Hobbyraumes?  Den Verwalter habe ich über die Vermietung informiert. In der Jahresabrechnung zahle ich Verbrauchskosten für zwei Personen, obwohl eine Person ein Jahr nicht da ist.  Bin sehr gespannt auf Ihre Antwort zu meinen Fragen 1 bis 7. Ich würde mich auch über Referenzen zu aussagekräftigen Urteilen freuen.  Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Frage. Ich möchte sie auf der Grundlage Ihrer Angaben, wie folgt beantworten:  1. 'der Raum dürfe gar nicht als Gästezimmer genutzt werden':  Der Raum darf als Gästezimmer genutzt werden. Es gibt in Ihrer Schilderung keine Anhaltspunkte dafür, dass dieses Zimmer nicht als solches genutzt werden darf. Schließlich haben das die mit der Sache befassten Gerichte ebenso gesehen. Genau diese Gerichtsentscheidungen sind natürlich in dieser Frage die besten 'Referenzen', da sie eindeutig zu Ihren Gunsten ausgefallen sind.  2. + 3. 'ich dürfe den Raum nicht vermieten', 'in beiden Fällen ginge das nur mit ihrer jeweiligen Zustimmung':  Es kommt hier entscheidend auf die Eigentumsverhältnisse an. Wenn der Bastlerraum in Ihrem alleinigen Eigentum steht, dann können Sie nach Belieben damit verfahren (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/903.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 903 BGB: Befugnisse des Eigentümers">§903 BGB/a> ), ihn also auch vermieten ohne Dritte fragen zu müssen. Hizuweisen ist in diesem Zusammenhang auf den §a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 13 WEG: Rechte des Wohnungseigentümers">13 Abs. 1/a>  Wohnungseigentumsgesetz (WEG).  Sie haben angegeben, dass der Bastlerraum in Ihrem Sondereigentum steht. Also gilt a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 13 WEG: Rechte des Wohnungseigentümers">§13 Abs. 1 WEG/a>  uneingeschränkt.  Hierzu eine Entscheidung des BayObLG vom 12.1.1977 (Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2%20Z%2032/76" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 12.01.1977 - BReg. 2 Z 32/76">2 Z 32/76/a> ), in der die Möglichkeit der Teilung des Wohnungseigentums und die anschließende Veräußerung unabhängig von der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer für rechtmäßig gehalten wird. Das wäre entsprechend auf die Vermietung zu übertragen.  Etwas anderes kann nur gelten, wenn die Gemeinschaftsordnung hier abweichende Regeln aufstellt. Das ist aber bei Ihnen wohl nicht der Fall.  Auch der Beschluss des BayObLG vom 25. 9. 2003 Az.:( a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2Z%20BR%20137/03" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 25.09.2003 - 2Z BR 137/03: Zustimmungserfordernis bei Nutzungsänderung">2Z BR 137/03/a> ) stellt entscheidend auf die Gemeinschaftsordnung ab. Woraus gefolgert werden kann, dass keine Zustimmung erforderlich ist, wenn die Gemeinschaftsordnung dies nicht fordert.   Sollte der Baslerraum allerdings im Miteigentum mit anderen Wohnungseigentümern stehen, muss eine gemeinsame, einvernehmliche Vermietung erfolgen. Für die Eigentumsverhältnisse ist allein der Inhalt des Grundbuchs relevant.  4. 'vor Nutzung durch Personen, die im Haus nicht gemeldet sind, seien die Nachbarn zu informieren':  Auf eine polizeiliche Anmeldung kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Diese ist nicht von Relevanz. Die Nachbarn sind hierüber nicht zu informieren, solange sie kein rechtliches Interesse an der Information haben. Nur in dem Fall, in dem für die Nachbarn schädliche Auswirkungen von dem Aufenthalt der Personen ausgehen, hätten Sie ein rechtliches Interesse. Natürlich wären die Nachbarn auch dann zu informieren, wenn es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.  5. 'Kann ich meinen Bastlerraum (so heißt der Raum bei uns in der TE) getrennt von der Wohnung vermieten?'  Ja, das ist möglich, da es sich um klar voneinander räumlich getrennte Gebilde handelt, sodass in den jeweiligen Mietverträgen beide Räumlichkeiten exakt voneinander abgrenzbar sind.  Zu der grundsätzlichen Zulässigkeit einer getrennten Vermietung von im Zusammenhang stehenden 'Räumen', seien beispielhaft die Urteile des LG München Abs. 1 (Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=14%20S%2020652/01" target="_blank" class="djo_link" title="LG Abs. 1000ünchen Abs. 1, 20.03.2002 - 14 S 20652/01: Garagenmietvertrag neben Wohnraummiete">14 S 20652/01/a> ) und des LG Stuttgart (Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=16%20S%20207/00" target="_blank" class="djo_link" title="LG Stuttgart, 15.02.2001 - 16 S 207/00: Mietrecht - Einheitliches Mietverhältnis bei Garagenmie...">16 S 207/00/a> ) genannt.  6. 'Muss ich die Miteigentümer um Genehmigung einer solchen Vermietung fragen?'  Hier kann auf die Ausführungen zu Frage 3 verwiesen werden. Es kommt entscheidend auf die Eigentumsverhältnisse an. Sie sagen der Bastlerraum steht in Ihrem Sondereigentum. Dann müssen Sie auch nicht um Genehmigung ersuchen.  7. 'Verstoße ich mit der oben beschriebenen Vermietung gegen die Nutzungsbestimmungen des Hobbyraumes?'  Nein. Sie verstoßen nicht gegen die Nutzungsbestimmungen des Hobbyraumes. Es ist ja so, dass es sich dabei nach Ihren Angaben nicht um einen Raum handelt, der für Gäste komplett ungeeignet. Außerdem wurde ja in der Teilungserklärung eine Vermietung nicht ausgeschlossen.  Ich hoffe, Ihnen durch diese Antworten eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Für eine weitere Beauftragung stehe ich selbstverständlich gerne zur Verfügung. Sollten Unklarheiten bestehen, würde ich mich freuen, wenn Sie die kostenlose Nachfragefunktion in Anspruch nehmen.  An dieser Stelle möchte ich mir noch den Hinweis erlauben, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann. Auch aus diesem Grunde, kann und soll diese Plattform eine umfassende Begutachtung durch eine Kollegen vor Ort nicht ersetzen, sondern lediglich eine erste Orientierung bieten.  Mit freundlichen Grüßen  Kerem E. Türker Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 903