Frage: Folgende Erbkonstellation:  Erbengemeinschaft aus Vater 75%, Tochter 12,5 %, Sohn 12,5 %. Der Erbfall ist vor ca. 10 Jahren durch den Tot der Mutter eingetreten.  Der Vater möchte nun eine Immobilie der Erbengemeinschaft verkaufen, die Kinder sind nicht für einen Verkauf, streben aber dennoch eine einvernehmliche Auseinandersetzung an.  Auf der Immobilie lastet noch ein Kredit, der durch eine Grundschuld auf diese Immobile besichert ist. Der Kredit wurde von dem Vater zur Renovierung der Immobilie aufgenommen und auch dafür eingesetzt. Die Kinder haben als Teil der Erbengemeinschaft der Besicherung im Grundbuch zugestimmt. Zusätzlich hat der Vater noch einen Betrag aus Eigenmitteln für die Renovierung eingesetzt.  Dazu zwei Fragen:   1. Wird bei einem Verkauf der Immobilie der Verkaufserlös zu je 12,5 % den Kindern zugesprochen oder sind die noch verbleibende Restschuld des Kredits bzw. die eingebrachten Eigenmittel in Abzug zu bringen?  2.  Die Kinder haben bis dato keine Anteile der Mieteinnahmen erhalten. Werden die Mieteinnahmen der vergangenen 10 Jahren der Erbmasse zugerechnet und wenn ja, die kompletten Netto-Mieteinnahmen oder die Mieteinnahmen abzüglich der Kreditkosten (Zins + Tilgung)?

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   Lassen Sie mich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:   Zu Frage 1:  Eine gesetzliche Regelung, wie im Verkaufsfall zu verfahren ist, gibt es nicht. Das hat den schlichten Grund, dass es innerhalb der Erbengemeinschaft keinen Anspruch auf Zustimmung zu einem Verkauf gibt. Notfalls, wenn innerhalb der Erbengemeinschaft keine Einstimmigkeit zu erzielen ist, kann aber jeder Miterbe die Immobilie im Wege der Teilungsversteigerung zu Geld machen und dann auf Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft klagen. Dies aber nur vorweg.  Wenn aber eine einvernehmliche Lösung gesucht wird, dann müsste bei der Aufteilung des Erlöses auch vom Anteil jedes Miterben die verbleibende Restschuld entsprechend seines Anteils abgezogen werden. Dies hat den schlichten Grund, dass auch bei einer eventuellen Teilungsversteigerung die Restschuld unter dem Strich den Erlös mindern wird. Bei der Verteilung des Erlöses wird dann jeder Miterbe entsprechend beteiligt.  Genauso wird es auch eine Erstattung von Eigenmitteln an einen Miterben geben müssen, welche (wohl zumindest mit stillschweigender Zustimmung der übrigen Miterben) in die Immobilie investiert wurden. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§ 2038 BGB/a>  gibt es einen Anspruch auf Zustimmung zu Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung der Nachlassgegenstände. Gemäß den § a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§ 2038/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">748 BGB/a>  gibt es einen Anspruch des Miterben auf Erstattung von notwendigen Aufwendungen auf die Nachlassgegenstände.  Nun kann ich anhand Ihrer Angaben nicht im einzelnen sagen, ob die Renovierungen im konkreten Falle notwendig waren und damit nach den genannten Normen erstattungsfähig sind. Unter Umständen gab es auch eine zumindest stillschweigende Zustimmung zu der Vorgehensweise.  In jedem Fall würde ich an Ihrer Stelle, zumindest wenn eine einvernehmliche Lösung gesucht wird, dem Vater die eingebrachten Eigenmittel vorab erstatten ehe der verbleibende Erlös verteilt wird. Etwas anderes wird absehbar auf Unverständnis stoßen, selbst wenn im Einzelfalle ein Anspruch auf Erstattung dieser Aufwendungen formaljuristisch vielleicht nicht durchsetzbar sein sollte (was wie gesagt von den Umständen des Einzelfalls abhängt).   Zu Frage 2:  Gemäß den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§§ 2038 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/743.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 743 BGB: Früchteanteil; Gebrauchsbefugnis">743 BGB/a>  stehen den Miterben anteilig auch die Früchte der Nachlassgegenstände zu. Die Mieteinnahmen sind Früchte in diesem Sinne und zählen damit zum Nachlass. Wenn bis dato Zins und Tilgung aus den Mieteinnahmen bestritten wurde und nur der Vater als Miterbe Darlehensnehmer ist, dann könnte auch hier unter den oben genannten Voraussetzungen ein Anspruch des Vaters auf AufwendungserS. gemäß den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§§ 2038 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">748 BGB/a>  bestehen.  Auch hier würde ich in eine Verhandlung über eine gütliche Einigung nicht mit der Forderung hineingehen, dass unter dem Strich der Vater Zins und Tilgung für das Darlehen allein zu tragen hat. Eine einvernehmliche Lösung wird so absehbar scheitern.   Wenn Sie am Erhalt der Immobilie vorrangig interessiert sind, dann würde ich an Ihrer Stelle darüber nachdenken den Vater vielleicht auszuzahlen wenn das finanziell darstellbar ist. Grunderwerbsteuer würde in diesem Fall schon einmal nicht anfallen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 743, § 748, § 2038