Frage: Mir geht es um die Frage, ob und wenn ja welche Schönheitsreparaturen ich beim Auszug aus meiner Mietwohnung vornehmen muss.  Im Formularmietvertrag heißt es:  §9 Schönheitsreparaturen 1.Die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit, und zwar auch die ersten Schönheitsreparaturen, übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Für diese Schönheitsreparaturen gelten folgende Fristen: Küche, Bad, WC und Diele alle 2 Jahre, die übrigen Räume alle 5 Jahre. Den Innenanstrich der Fenster und Türen sowie den Anstrich der Fußleisten, Heizkörper und Heizrohre kann der Vermieter alle 5 Jahre beanspruchen. Die Schönheitsreparaturen werden früher fällig, wenn nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. 2.Endet das Mietverhältnis vor Ablauf dieses Fristenplans, beteiligt sich der Mieter bei seinem Auszug entsprechend seiner Wohndauer (zeitanteilig) an den erforderlichen Renovierungskosten (siehe auch § 20 Abs. 2). Der Vermieter ist berechtigt, den Umfang dieses Kostenaufwands mit verbindlicher Wirkung für beide Vertragsteile durch den Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts ermitteln zu lassen. 3.Die Schönheitsreparaturen müssen durch Fachkräfte sach- und fachgerecht ausgeführt werden. Beim neuen Tapezieren sind die alten Tapeten zu entfernen. Schäden an Decken und Wänden müssen ausgebessert werden. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter nach frucht- loser Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Arbeiten Ersatz der erforderlichen Kosten verlangen. 4.Zu den Schönheitsreparaturen gehört auch das Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden.*) 5.Für den Fall, daß der Vermieter dem Mieter die Mieträume nicht bzw. nicht vollständig renoviert übergibt, treffen die Parteien hinsichtlich der Renovierungsverpflichtung des Mieters folgende Vereinbarung: [keine Vereinbarung getroffen]  §20 Beendigung der Mietzeit 1.Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit in    vertragsmäßigem ['vertragsmäßigem' durchgestrichen]*) - erneuertem (renoviertem)* — Zustand und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. Die Renovierungsarbeiten müssen von Fachkräften sach- und fachgerecht und nach den Wünschen des Vermieters ausgeführt werden. 2.Die gemäß § 9 fälligen Schönheitsreparaturen sind sach- und fachgerecht nach den Wünschen des Vermieters auszuführen bzw. der entsprechend der Wohndauer ermittelte prozentuale Beteiligungsbetrag des Mieters an den erforderlichen Renovierungskosten ist dem Vermieter zu erstatten.  Die Wohnung war bei meinem Einzug renoviert. Ich habe vor 4 Jahren alle Räume (Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Diele, Bad) neu gestrichen (Raufaser weiss) mit der Ausnahme des Wohnzimmers.  Wenn Sie meine Renovierungstätigkeit berücksichtigen, zu welchen Schönheitsreparaturen bin ich vor meinem Auszug aus der Mietwohnung nach der aktuellen Rechtslage verpflichtet? 

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,   vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Nun zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n), die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:  Zunächst ist zu berücksichtigen, dass vom Ausgangspunkt her nach der Gesetzeslage der Vermieter verpflichtet ist, sog. Schönheitsreparaturen durchzuführen.   Allerdings kann diese gesetzliche Regelung durch vertragliche Vereinbarung abbedungen und damit dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt werden. Soweit keine wirksame vertragliche Vereinbarung besteht, bleibt es bei der gesetzlichen Regelung.  Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 23.06.2004 (Az.: <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20361/03' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 23.06.2004 - Abs. 8 ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>Abs. 8 ZR 361/03</a>) sind Klauseln, mit denen dem Mieter die Schönheitsreparaturen auferlegt werden, unwirksam, wenn sie einen sog. starren Fristenplan enthalten. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen nach festen Fristen ausführen muss ohne Rücksicht darauf, ob aufgrund der Abnutzung der Wohnung tatsächlich schon Renovierungsbedarf besteht. Nach Ansicht des BGH benachteiligt eine solche Klausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Eine solche Klausel ist daher nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  (bzw. a href="https://dejure.org/gesetze/AGBG/9.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 9 AGBG: Generalklausel">§ 9 AGBG/a>  alter Fassung) unwirksam. Weil Fristenplan und Renovierungspflicht sich in solchen Fällen nicht trennen lassen, ist der Mieter nach Auffassung des BGH ganz von seiner Renovierungspflicht befreit. Etwas anderes gilt dann, wenn Ausnahmen vom Fristenplan zugelassen werden, z. B. durch Formulierungen wie „in der Regel„ oder „im allgemeinen„. Dann kann der Mieter normalerweise erkennen, dass die Renovierung nach Ablauf der Frist eben nicht in jedem Falle erforderlich sein muss. Vielmehr wird in einem solchen Fall der individuelle Grad der Abnutzung der Mieträume hinreichend berücksichtigt.  Nach meiner Einschätzung enthält die Regelung in § 9 (Schönheitsreparaturen) Ihres Mietvertrages einen sog. starren Fristenplan. Nach § 9 Ihres Mietvertrages werden bestimmte Renovierungsfristen( zwei und fünf Jahre) vorgegeben. Etwaige Einschränkungen enthält die Klausel nach Ihren Schilderungen nicht. Die Regelung in § 9 des Mietvertrages zu den von Ihnen zu erbringenden Schönheitsreparaturen wäre danach grundsätzlich als unwirksam einzustufen und Sie müssten bei einem Auszug keine Schönheitsreparaturen durchführen.  Gleiches gilt meines Erachtens auch für die in § 20 des Mietvertrages vorgesehene Endrenovierung. Diese nimmt auf die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen in § 9 Bezug und damit indirekt auf den zu Beginn der Klausel enthaltenen Fristenplan. Wird jedoch ein starrer Fristenplan mit einer Endrenovierungsklausel gekoppelt, führt dies im Ergebnis dazu, dass der Mieter dann grundsätzlich auch nicht zur Endrenovierung verpflichtet ist. In einem solche Fall erfasst die unwirksame Schönheitsreparaturklausel auch die Klausel über die Endrenovierung (vgl. insoweit das Urteil des BGH vom 05.04.2006, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20178/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.04.2006 - Abs. 8 ZR 178/05: Formularmäßige Vereinbarung eines Fristenplans für vom Mieter...">Abs. 8 ZR 178/05/a> ).   Nach meiner Einschätzung (unter ausschließlicher Berücksichtigung der von Ihnen zitierten Regelungen) sind Sie daher bei einem Auszug grundsätzlich nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und zur Endrenovierung verpflichtet.  Nach Ihren Sachverhaltsangaben handelt es sich bei Ihrem Mietvertrag um einen Formularmietvertrag. Sollten die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung dagegen mit Ihrem Vermieter individuell im Einzelnen ausgehandelt worden sein, würde die rechtliche Beurteilung im Zweifel anders ausfallen. Bitte beachten Sie noch, dass etwaige Beschädigungen der Mietsache, also ein Verschleiß über die normale Abnutzung hinaus, nicht mit der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen gleichgesetzt werden darf. Solche vom Mieter verursachten Schäden sind grundsätzlich auch vom Mieter zu beheben (Umkehrschluss aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB/a> (Bürgerliches Gesetzbuch)). Darunter fallen z. B. Schäden wie gesprungene Scheiben, Fliesen, stärker verkratzte Türen, Dellen, zerrissene Teppiche, stark verkratzte Badewannen und dergleichen mehr.  Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.   Darüberhinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.   Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.  Mit freundlichen Grüßen    Andrej Greif  Rechtsanwalt   Rechtsanwälte Schulze & Greif Partnerschaftsgesellschaft  Zwickauer Straße 154 09116 Chemnitz  Tel.: 0371/433111-0 Fax: 0371/433111-11  E-Mail: info@schulze-greif.de www.schulze-greif.de !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 538, § 307