Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir haben letztes Jahr eine Eigentumswohnung in einem Zweifamilienhaus gekauft. Der Garten ist Gemeinschaftseigentum und jeder Eigentümer hat für einen Teil des Gartens ein Sondernutzungsrecht.   Auf Drängen des Eigentümers der oberen Wohnung haben die Eigentümer des benachbarten Grundstücks und wir zugestimmt, zwischen beiden Grundstücken eine niedrige Grenzmauer zu errichten. Die Grundstücke haben ein leichtes Gefälle. Deshalb wurde vereinbart, daß die Mauer an der Garage des oberen Eigentümers (die an dem dem Haus gegenüberliegenden Ende des Grundstücks liegt) eine Höhe von 60 cm haben sollte. Das würde beim Haus eine Höhe von ca. 25 cm ergeben. Für den Garten direkt am Haus haben wir das Sondernutzungsrecht, für den Rest des Gartens der obere Eigentümer. Ein Teil der Grenzmauer liegt also innerhalb unseres Sondernutzungsrechts.  Da der obere Eigentümer gleichzeitig noch seine Garage und seine Grundstückbegrenzung umbauen lies, hat er die Grenzmauer gleich mit in Auftrag gegeben. Er hat uns eine handschriftliche Zusammenfassung des Kostenvoranschlags für unseren Anteil gegeben und darin die Höhe an der Garagenwand mit 60 cm angegeben.  Die Mauer ist jetzt aber an der Garage ca. 1m hoch und bei uns 52 cm. Auf Nachfrage hat die Baufirma erklärt, daß der obere Eigentümer die Höhe der Grenzmauer tagsüber umdefiniert hat (während wir in der Arbeit waren). Er hätte uns wegen einer weiteren Absprache jederzeit telefonisch erreichen können. Jetzt haben wir die Rechnung der Baufirma für unseren Anteil bekommen.  Frage 1: Müssen wir diese Rechnung bezahlen? Wir haben an die Baufirma persönlich keinerlei Auftrag gegeben. Wenn nein, wie müssen wir vorgehen?  Frage 2: Können wir eine Erniedrigung der Mauer auf die vereinbarte Höhe erreichen? Wenn ja, wie müssen wir vorgehen? Einer Mauer in dieser Höhe hätten wir niemals zugestimmt.   Eine friedliche Einigung mit dem oberen Eigentümer ist nicht möglich, da er mich seit 2 Monaten übel beschimpft.        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/22.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 22 WEG: Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau">§ 22 WEG/a>  bedürfen bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum der Zustimmung der Miteigentümer. Abzugrenzen ist die bauliche Veränderung von der bloßen Instandsetzungsmaßnahme. Eine bauliche Veränderung ist anzunehmen, wenn das äußere Erscheinungsbild verändert wird. Instandsetzung ist die Erhaltung und Wiederherstellung des Geimeinschaftseigentums. Vorliegend gehe ich davon aus, dass die Mauer eine bauliche Veränderung darstellt, welche Ihrer Zustimmung bedurft hätte, sofern nicht eine Gemeinschaftsordnung vorliegt, die etwas anderes regelt. Dies könnten sie ggf. noch im Wege der Nachfragefunktion mitteilen.   Da Sie der Mauer in der Form nicht zugestimmt haben, sind Sie auch nicht verpflichtet, die Kosten der Errichtung, die über die vereinbarte Höhe hinaus geht mitzutragen. Die Kostenfreistellung nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§ 16 Abs. 3 Halbs. 2 WEG/a>  betrifft alle Fälle, in denen ein Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat.    Eine Duldungspflicht könnte bestehen, wenn durch die Mauer für Sie keinerlei Beeinträchtigungen entstehen. Dies ist jedoch nicht anzunehmen, da eine Mauer, die um das doppelte der vereinbarten Höhe hinausgeht, eine ganz andere (optische) Wirkung hat.   Wie bereits oben erwähnt, besteht für Sie keine Kostentragungspflicht hinsichtlich der entstandenen Mehrkosten. Haben Sie eine schriftliche Vereinbarung hinsichtlich der ursprünglich vereinbarten Höhe getroffen, oder ergibt sich dies evtl. aus dem Kostenvoranschlag?   Mein Rat an Sie: Teilen Sie der Baufirma die Diskrepanzen mit. Diese hat Ihnen ja auch bestätigt, dass eine eigenmächtige Änderung seitens des Nachbarn vorlag. Gut wäre es natürlich, diesbezüglich eine schriftliche Bestätigung zu haben, wobei zunächst der Nachbar in der Pflicht ist nachzuweisen, dass Ihre Zustimmung vorlag.  Zahlen Sie nur die Kosten gem. dem Kostenvoranschlag und dies auch nur unter Vorbehalt bzw. zunächst ohne Anerkennung einer Rechtspflicht mit dem Vorbehalt der Rückforderung bis zur endgültigen Klärung der Rechtslage.   Von dem Miteigentümer können Sie die Beseitigung/Erniedrigung der Mauer verlangen gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§§ 1004 BGB/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/22.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 22 WEG: Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau">22 WEG/a> . Sie sagten bereits, dass eine gütliche Einigung nicht erzielbar sein wird. Hier sollten Sie sich anwaltliche Unterstützung holen und den Nachbarn schriftlich zur Beseitigung auffordern lassen ggf. mit Klageandrohung. Wenn dies nicht weiter hilft, bleibt leider nur noch der Weg, Ihren Anspruch gerichtlich durchzusetzen.   Ich hoffe, Ihnen zunächst eine erste Orientierung vermittelt zu haben. Gerne stehe ich Ihnen auch im Rahmen einer weiteren Interessenvertretung zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen  Stefanie Helzel - Rechtsanwältin -  Ansbacher Str. 11b 91710 Gunzenhausen Tel. 09831/8908-0  info@123kanzlei.net      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1004