Frage: Guten Tag, am 01.08.2021 haben wir eine neue Wohnung bezogen. Das gesamte Wohnobjekt wird von einer Hausverwaltung verwaltet. Auch die Miete wird an die Hausverwaltung entrichtet. In den ersten Wochen haben wir einen störenden Geruch wahrgenommen, den wir aber erst für den 'Eigengeruch' der Wohnung hielten, da die Wohnung vorher wohl leer stand (Wie lange ist nicht bekannt) und wir die gesamte Wohnung frisch gestrichen hatten. Der Geruch verschwand allerdings nicht und wurde immer stärker.   Auf der Suche nach der Geruchsquelle haben wir einen der vorhandenen Rollokästen (3. Zimmer) am Fenster überprüft und festgestellt, dass dieser mit Mäusekot und Urin gefüllt war und dass es sich hierbei um die Geruchsquelle handelte. Der Kasten ist nach innen Sichtbar und die Silikondichtungen waren schon durchlässig, weshalb wir den Geruch in der Wohnung wahrnehmen konnten.   Daraufhin haben wir der Hausverwaltung telefonisch Meldung erstattet. Jedoch wurden keine Maßnahmen ergriffen. Erst nach einem zweiten Telefonat und einer dringlichen Bitte wurde mit den Worten 'Wir dachten die Maus wäre jetzt weg, da sie dort wohnen' ein Schädlingsbekämpfer eingeschaltet. Der Auftrag hierfür ging am 30.08.21 raus.  Am 08.09.21 hat der erste Termin mit dem Schädlingsbekämpfer stattgefunden und dieser hat uns den Befall bestätigt. Neben dem Rollokasten im 3. Zimmer (Wohnzimmer, Schlafzimmer, 3. Zimmer) sind auch beide Rollokästen im Wohnzimmer befallen und auch hier verströmte dieser Befall einen ekelerregenden Geruch. Zudem wurde die Geräuschkulisse durch die Mäuse ebenfalls immer lauter (lautes schlagen und Kratzen im Rollokästen)   Bestärkend kommt hinzu, dass 2 Rolläden nicht funktionsfähig waren und die Mäuse hier ein ruhiges Umfeld vorgefunden hatten. Dieser Umstand ist der Hausverwaltung auch bekannt und bei Wohnungsübergabe (14.07.21) wurde auch direkt ein Auftrag zur Reparatur an eine Ortsansässige Firma herausgegeben. Jedoch wusste die Hausverwaltung vor der Übergabe NICHTS von kaputten Rolläden und hier wurde bei der Übernahme von der Vormieterin vermutlich geschlampt.  Die Rolläden sind aufgrund des Befalls immer noch defekt und die Bekämpfung wurde fortgesetzt. Heute (11.10.21) hat der dritte von Vier vorgesehenen Terminen stattgefunden. Der Befall ist nach wie vor anhand der Fressköder feststellbar und Geruch- und Geräuschbelästigung sind nicht vollständig verschwunden. Anhand eventuell neuer Kotspuren vermutetet der Schädlingsbekämpfer nun sogar einen Rattenbefall.  Aus 'falscher Scheu' haben wir von einer Mietminderung abgesehen, da wir sehr froh waren eine größere und bezahlbare Wohnung zu finden und wir davon ausgegangen sind, dass sich die Sache schnell erledigt. Da wir jetzt aber unter Umständen sogar einen Rattenbefall haben und wir in den letzten Wochen von Nachbarn erfahren haben, dass diese auch schon Mäuse gesehen/bemerkt haben, möchten wir die Miete nun mindern.  Ist eine Mietminderung in diesem fall auch rückwirkend möglich? Der Vermieter hat uns den Mangel ja nicht vorsätzlich verschwiegen, aber aufgrund der Tatsache, dass man erst bei der Übergabe an uns die defekten Rolläden (und andere Schäden) bemerkt hat, kann man davon ausgehen, dass bei der Übernahme fahrlässig gehandelt wurde und die Wohnung nicht überprüft wurde. Hätte man die Wohnung vernünftig geprüft, wären die defekten Rolläden aufgefallen, eine Firma hätte die Reparatur vorgenommen und den Befall gemerkt.  Vielen Dank im Voraus!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Frage möchte ich anhand der von Ihnen gemachten Angaben verbindlich wie folgt beantworten:  Eine rückwirkende Mietminderung ist nur im Ausnahmefall möglich. Die Rechtsprechung geht grundsätzlich davon aus, dass das Recht zur Mietminderung den Mietern bekannt ist und eine entsprechende vollständige Zahlung der Miete daher 'in Kenntnis der Nichtschuld' geleistet wurde und diese nach § 814 BGB nicht zurückverlangt werden kann. In Fällen wie Ihrem kann es daher sinnvoll sein, die Miete von Anfang an ausdrücklich nur unter Vorbehalt zu zahlen. Eine Rückforderung kann dann gegebenenfalls leichter erfolgen.  Vereinzelt wurde bereits eine Ausnahme für Fälle anerkannt, in denen die Mieter von einer sehr zeitnahen Behebung des Mangels ausgegangen waren und die Miete nur deshalb nicht gemindert haben. Ich könnte mir jedoch vorstellen, dass ein Gericht im Streitfall den Zeitraum in Ihrem Fall (August bis inkl. Oktober) hierfür, zumindest hinsichtlich des Mäusebefalls und der defekten Rollläden, für zu groß halten wird.  Bezüglich des anscheinend sogar vorliegenden Rattenbefalls stellt sich die Situation meines Erachtens jedoch anders dar, da Sie von diesem heute erst erfahren haben und die Miete dementsprechend vorher auch nicht hätten mindern können.   Sie sollten dem Vermieter den Rattenbefall noch einmal nachweisbar anzeigen und dabei auch eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung setzen. Außerdem sollten Sie bereits jetzt ankündigen, für die kommenden Monate die Miete zu mindern, sofern die Mängel weiter bestehen. Hinsichtlich der rückwirkenden Mietminderung haben Sie grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Sie können die Ihrer Ansicht nach zu viel geleistete Miete in dem Schreiben zurückfordern oder in dem Schreiben die Aufrechnung mit der laufenden Miete erklären und den Betrag dann bei der Novembermiete in Abzug bringen. Beachten Sie jedoch, dass die Möglichkeit der Aufrechnung in Mietverträgen teilweise wirksam ausgeschlossen ist, jedenfalls für Forderungen, die nicht unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind. Insoweit sollte der Mietvertrag noch einmal geprüft werden.  Oft schätzen Mieter auch die Höhe der Minderungsquote zu hoch ein. Sollten Sie sich unsicher sein, wäre es in jedem Falle ratsam, einen Rechtsanwalt bzw. eine Rechtsanwältin mit der Sache zu beauftragen. Gerne kann ich Ihnen hier behilflich sein.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gerne nachfragen.  Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwältin Melanie K. Fritz

Relevante Paragraphen: § 814