Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich bitte um Hilfe bei folgender Situation. Herr H. besitzt ein Dreifamilienhaus.  Im Erdgeschoss wohnen seine Eltern (Mietfreies Wohnrecht, im Grundbuch eingetragen). Im ersten Stock wohnt seit ca. 25 Jahren seine Schwester Frau I. mit dem Ehemann: ohne Mietvertrag, mietfrei, gibt lediglich eine gewisse Summe für Nebenkosten, die dabei nicht quittiert wird oder detailliert besprochen wurde - für was genau wieviel. Sie bewohnen eine 4 Zimmerwohnung mit ca. 110 m2 Im zweiten Stock wohnt Herr H mit seiner Ehefrau und 4 Kindern. Es ist eine Dachgeschosswohnung mit 3 Zimmern und ca 90 m2. Da die Frau I. mit ihrem Mann schon häufig den Hausfrieden stört und die Familie vom Herrn H. beleidigt, will jetzt Herr H, damit sie die Wohnung verlassen.  Es sind aber dabei folgende Fragen aufgetreten. 1.Geht es bei dieser Situation um die Miete oder Leihe?  2.Muss dabei eine Kündigungsfrist im Anspruch genommen werden (wenn ja, wie lange?) oder ist die fristlose Kündigung in diesem Fall möglich? 3.Ist die vorherige Abmahnung erforderlich? 4.Was wäre in dieser Situation leichter und schneller – Kündigung wegen häufiger Störung des Hausfriedens oder Kündigung wegen Eigenbedarf (Herr H. hat vor, mit seiner Familie in diese Wohnung umzuziehen, da sie größer ist)? Ich bedanke mich recht herzlich für Ihre Antwort. Mit freundlichen Grüßen. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1. Ein Mietvertrag setzt voraus, dass es sich um eine entgeltliche (NICHT unentgeltliche) Gebrauchsüberlassung handelt, also auf Grundlage der Gegenseitigkeit.   Das ist abzugrenzen.   Die Leihe ist auch bei Wohnraum möglich, z. B im Falle der Überlassung abgegrenzter Teile einer Wohnung/Immobilie ohne Entgelt.  Überlassen die Eltern dem erwachsenen Kind unentgeltlich Wohnraum in ihrer Wohnung, so ist das Überlassungsverhältnis regelmäßig als Leihe anzusehen (LG Hamburg a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201994,%20545" target="_blank" class="djo_link" title="LG Hamburg, 08.04.1993 - 302 S 99/92">WuM 1994, 545/a> ), was hier letztlich nicht anders zu bewerten wäre.   Ein Leihvertrag über Wohnraum ist auch auf Lebenszeit möglich, da dieses hinsichtlich der Dauer nicht weiter beschränkt ist.   So insbesondere auch der BGH, Urteil vom 11.12.1981 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20247/80" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.12.1981 - Abs. 5 ZR 247/80: Wohnrecht für ehemalige Haushälterin - § 598 BGB, §§ 516, 517 BG...">Abs. 5 ZR 247/80/a>  (Frankfurt)   'Ein Vertrag, der die Verpflichtung zur unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung einer Wohnung auf Lebenszeit zum Inhalt hat, ist ein Leihvertrag:'   Der Leihvertrag kann fristlos gekündigt werden, wenn dem Verleiher die Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses unzumutbar geworden ist.   Aber ist nie vereinbart worden, dass eine Überlassung auf Lebenszeit erfolgen soll, gilt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/604.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 604 BGB: Rückgabepflicht">§ 604 Abs. 3 BGB/a> :  Ist die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck zu entnehmen, so kann der Verleiher die Sache jederzeit zurückfordern.   Ihr Begehren wäre also denkbar und möglich.   Aber selbst wenn aufgrund des Nebenkostenzuschusses von einem Mietverhältnis ausgehen würde, wäre folgendes möglich:  2. Ein wichtiger Grund im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 BGB/a>  liegt für eine fristlose und außerordentliche Kündigung vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.   Bei einer Beleidigung, d.h. einer Straftat, handelt es sich zugleich um eine Vertragsverletzung, wenn sie gegenüber dem Vertragspartner, dessen Stellvertreter, Beauftragten oder Mitarbeiter, gegenüber dem Hausverwalter oder gegenüber einem anderen Hausbewohner verübt worden ist.   Eine weniger schwerwiegende Beleidigung ist folgenlos, wenn es sich nur um einen vereinzelten Vorfall handelt.  AG München, Endurteil vom 07.02.2013 - Aktenzeichen a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=411%20C%2025348/12" target="_blank" class="djo_link" title="AG Abs. 1000ünchen, 07.02.2013 - 411 Abs. 100 25348/12: Mieter beleidigt Verwandte des Vermieters: Kein Kündig...">411 Abs. 100 25348/12/a>   Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.   Hilfsweise wäre aber fristgerecht unbedingt zu kündigen, also vorsorglich.  Eine Eigenbedarfskündigung wäre nach meiner ersten Einschätzung langwieriger und würde auch eine 12-Monatsfrist als Kündigungsfrist mit sich bringen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 598, § 604, § 543