Frage: Seit 3 Generationen nutzt der Anlieger( 3x Eigentümerwechsel in der Familie) ein im Kataster unmittelbar zum Ufer hin abgegrenztes Grundstück. Die Uferzone des stehenden Gewässers hat sich durch Verlandung, insbesondere bis ca. 1960, auf den heutigen Stand verbreitert. Noch ca. 1905 wurde dort auch ein einem Badehaus vorgelagertes  Umkleide- und Gerätschaftsgebäude auf Feldsteinfundament in Fachwerk errichtet. Bis heute erfolgt die Nutzung dieses Bereichs als wäre auch dieser im Besitz, und ich als jetziger Anlieger dachte, es wäre sogar bis zum Ufer in meinem Eigentum. Es haben zwischenzeitlich auch Vermessungen im Auftrag der Gemeinde im Rahmen der Innenstadtsanierung stattgefunden ohne Hinweis auf  Grund und Boden, der nicht in den vermessenen Grundstücksgrenzen liegt aber von meiner Familie mit Duldung der Gemeinde genutzt wird. Die Gemeinde( aus Mecklenburg-Vorpommern), die auch Eigentümerin des Sees ist, hat jetzt die (Neu)-Vermessung der Uferzone in Auftrag gegeben. Sie will den Bereich, um den sich zumindest seit 1905 die Eigentümer des Sees nicht gekümmert, bzw. den Anliegern den Bereich einfach überlassen haben, vermarkten. Jetzt soll der Bereich, auf dem auch das beschriebene kleine Gebäude zum großen Teil steht, wie jetzt festgestellt wurde, mir zum Kauf angeboten werden. Der Uferbereich im Verlauf meiner Grundstücksgrenze zum See hin ist nur vom See aus zu erreichen bzw. über mein Grundstück oder über die Nachbargrundstücke, falls deren Eigentümer den Zugang gewähren. Sind die Eigentumsrechte der Gemeinde an dem jetzt ausgemessenen Uferbereich eventuell verjährt oder muss ich das Stück jetzt kaufen, um es weiter nutzen zu können? 

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier, im Sinne einer anwaltlichen Erstberatung wie folgt beantworten:   Ihre Frage betrifft das Immobiliarsachenrecht bzw. das Eigentumsrecht an Grundstücken und Gewässern. Sie fragen nach den Eigentumsverhältnissen eines verlandeten Abschnitts zwischen einem See und Ihrem Grundstück (Verjährung, Ersitzung) vor dem Hintergrund einer Neuvermessung und eines Kaufangebots durch die Gemeinde.    Der Rechtsbegriff des Grundstücks vgl. z.B. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 BGB/a>  oder a href="https://dejure.org/gesetze/GBO/3.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 3 GBO">§ 3 Grundbuchordnung GBO/a> ),bezieht sich auf einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch unter einer eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis eingetragen ist.  Sie stehen betreffend des fraglichen Abschnitts nicht im Grundbuch, so dass eine sogenannte Buchersitzung a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/900.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 900 BGB: Buchersitzung">§ 900 BGB/a> , wohl ausscheidet. Der fragliche Abschnitt, quasi das neue Grundstück ist wohl durch Verlandung des Sees entstanden. Zu den Eigentumsverhältnissen an Gewässern trifft auch im Falle von einer Verlandung das Wassergesetz des Landes Mecklenburg-Vorpommern (LWaG) vom 30.11.1992 in den §§ 48 ff LWaG Regelungen - insbesonder § 54 Abs. (Bei einem stehenden Gewässer, dessen Grenzen sich nach § 52 Abs. 1 bestimmen, tritt im Falle der Verlandung keine Eigentumsänderung ein. Der Eigentümer hat den früheren Anliegern den Zutritt zum Gewässer zu gestatten, soweit dies zur Ausübung des Gemeingebrauchs in dem bisher ausgeübten Umfange erforderlich ist.) wäre in den Blick zu nehmen.  Es wären ggf. auch vorherige/historische Gesetze des Deutschen Rechts und der Deutschen Demokratischen Republik in den Blick zu nehmen, konkret ob sich aus diesen Gesetzen eine Eigentumsrecht herleiten lässt. Auf den ersten Blick hier ist das zu bezweifeln, weil man es mit den Eigentumsverhältnissen und den Grundbüchern zu dieser Zeit nicht so genau genommen hat.  Abs. 1000.E. müssten besondere Umstände hinzutreten, dass das Anliegen der Gemeinde (die Eigentümerin des Abschnitts ist, sogleich und im Rahmen dieser Erstberatung als unberechtigt erscheinen lassen würden. Die Gemeinde dürfte auf Grund der aktuellen Rechtslage Eigentümerin der Grundstücke sein - woran die jahrzehntelange Nutzung durch Sie bzw. Ihre Rechtsnachfolger Nichts geändert haben dürfte.  Sie können sich m.E. mangels Eintragung im Grundbuch, also als Nichteigentümer, nicht auf einen Vertrauensschutz berufen. Es sieht wohl so aus, dass Sie ernsthaft einen Kauf in Betracht ziehen sollten. Ggf. wäre zu klären ob Ihnen eine Entschädigung zusteht (z.B. wegen der Gebäude (_unter Hinweis auf das Sachenrecht der DDR), wegen der Pflege des Grundstücks z.B. aus Gesichtspunkten der Geschäftsführung ohne Auftrag).  Als Ergebnis dieser Erstberatung muss leider geraten werden ernsthaft auf Angebote der Gemeinde zu reagieren, um nicht zu riskieren, dass der Uferbereich öffentlich zugänglich wird. Hierbei sollten auch ggf. erforderliche Genehmigungen für Gebäude und bauliche Anlagen bedacht werden.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen können.    Mit freundlichen Grüßen    Peter Lautenschläger Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 900, § 94