Frage: Guten Tag,  wir haben beabsichtigt ein Mehrfamilienhaus in Bremen zur Vermietung zu erwerben. Das gewünschte Objekt wurde über einen Makler angeboten. Über diesen bestand schnell schriftliche Einigung über den Verkaufspreis. Daraufhin wurde von uns ein Notar beauftragt den Verkaufsvertragsentwurf zu erstellen, welcher im Anschluss dem Makler zugesandt wurde.  Als der Notartermin zur Unterzeichnung des Verkaufsvertrags vom Verkäufer bestätigt werden sollte, antwortet dieser der Makler sei Beauftragt worden, unsere Namen seien Ihm jedoch nicht bekannt und es bestehe weder eine Einigung zum Verkauf bzw. Kauf noch Interesse seitens Verkäufer die Immobilie an uns zu verkaufen.  Von unserer Seite wurden seit Vereinbarung mit dem Makler zum Verkaufspreis keinerlei Forderungen/ Änderungen aufgerufen (z. B. niedriger Preis). Der Notar hat uns nun eine Rechnung über ca. 680 € für die entstandenen Aufwände (Verkaufsvertragerstellung) zugesendet.  Bei zustande kommenden Kaufvertrag würde die Begleichtung der Rechnung bei uns - dem Käufer - liegen. Da aber ohne erkenntlichen Gründe und eine vorliegende schriftliche Bestätigung des Verkaufs an uns die Verkaufsseite vom Verkauf zurückgetreten ist, ist unsere Frage, ob eine Rechtsgrundlage besteht, dass der Verkäufer die Notar-Rechnung zahlen muss?   Vielen Dank.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1. Ein Anspruch auf SchadenserS. wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen über den Erwerb von Grundbesitz folgt aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280/a>  Abs. 1, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241/a>  Abs. 2, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">311/a>  Abs. 2 Nr. 1 BGB.  2. Die Rechtsprechung ist bei der Gewährung von Schadenserdsatzansprüchen aus Schäden eines Nichtzustandekommen eines Vertrages sehr restriktiv. Aufgrund der notariellen Beurkundung soll vermieden werden, dass Verkäufer auch ohne notariellen Vertrag aufgrund der drohenden Haftung faktisch zum Abschluss eines Kaufvertrages gezwungen werden. Denn grundsätzlich kann jeder Vertragspartner von dem Abschluss eines Kaufvertrages mit notarieller Beurkundung Abstand nehmen.   3. Schadensersatzansprüche werden nur unter sehr engen Voraussetzungen gewährt.   4. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 BGB/a>  greift eine Ausnahme dann, wenn die Kaufvertragsvertragsverhandlungen von der Verkäuferpartei ohne wichtigen Grund aus sachfremden Erwägungen abgebrochen werden. Bis zu dem Abbruch der Vertragsverhandlungen müssen im Vorfeld  ein besonderer Vertrauenstatbestand auf das Zustandekommen des Vertrages geschaffen worden sein. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn der Abschluss des notariellen Grundstückkaufvertrages als sicher galt, BGH in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201970,%201840" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 10.07.1970 - Abs. 5 ZR 159/67: Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange des Vertragspartners du...">NJW 1970, 1840/a> ). Dies ist dann der Fall, wenn die Verkäufer eine Renovierung oder Umbau der Immobilie vor Vertragsschluss zugestimmt haben.  5. In Ihrem geschilderten Fall ist leider ein schwerwiegender Treupflichtverstoß der Verkäufer nicht ersichtlich. Dies folgt bereits darauf, dass kein Kontakt zu den Verkäufern bestand und diese Ihnen eine vorhandene Abschlussbereitschaft weder vorgespiegelt noch mit irgendeiner anderen Verhaltensweise eine gesteigerte Vertrauensbeziehung begründet haben. (OLG Saarbrücken, Urteil v. 06.03.2014, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20U%20435/12" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Saarbrücken, 06.03.2014 - 4 U 435/12: Grundstückskaufvertrag: Haftung aus culpa in contrahe...">4 U 435/12/a> )  Im Ergebnis sehe ich daher keine Grundlage um die angefallen Kosten des Notars im Wege des Schadensersatzes auf die Verkäufer abzuwälzen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311, § 280, § 241