Frage: Schadensfall In der von mir gemieteten Penthouse-Wohnung ist Anfang Juli d. J. in mehren Etappen ca. 6 m2 Putz von der Decke gefallen. Dies geschah z.T. während ich direkt darunter stand, so dass ich mich vor herabfallenden Putzteilen in Sicherheit bringen musste. Das Haus ist vor 6 Jahren gebaut worden und offensichtlich handelt sich hier um Pfusch am Bau.  Der Vermieter reagierte kurzfristig, um Gefahr für Leib und Leben abzuwenden und eine Woche später wurde in der gesamten Wohnung eine abgehängte Decke eingezogen. Während der Handwerksarbeiten war die Wohnung nicht bewohnbar und ich musste für eine Woche in ein Hotel ziehen. Die Hotelkosten wurden vom Vermieter getragen.  Zuvor musste ich alle beweglichen Teile aus der Wohnung in Kisten verpacken und in den Keller bringen, z.B. mussten die Küchenschränke vollständig leer geräumt werden. Die Wohnung wird von mir auch als Home-Office genutzt und ich musste mein komplettes Arbeitszimmer demontieren.  Nach den Decken-Einbauarbeiten wurde die Wohnung auf Kosten des Vermieters gereinigt. Jedoch haben die Handwerker hässliche Spuren auf meinem Fertigparkettfussboden hinterlassen, den ich bei Einzug auf eigene Kosten hatte einbauen lassen. Anschliessend musste ich mein Büro wieder komplett aufbauen und mit meinen beweglichen Gegenständen nach und nach wieder in die Wohnung ziehen. Alles in allem sind ca. 3 Wochen vom ersten Auftreten der Putzschäden bis zur endgültigen Wiederherstellung einer einigermassen normalen Wohnsituation vergangen. In dieser Zeit konnte ich meine berufliche Tätigkeit (Informatiker) nur sehr eingeschränkt wahrnehmen.  Rückblende In einem Nachbarhaus gleicher Bauart, das demselben Vermieter gehört, ist bereits im Sommer 2003 in zwei gleichartigen Penthouse-Wohnungen und in drei Wohnungen des darunterliegenden Geschosses der Putz von der Decke gefallen. Im demselben Jahr hat der Vermieter Begehungen in meiner Wohnung und in der Nachbarwohnung  veranlasst, um durch Abstreichen mit einem Stab herauszufinden, ob es in unseren Wohnungen losen Deckenputz gibt. Zu der Zeit war ich nicht anwesend, jedoch hat mir mein Etagennachbar mitgeteilt, dass in unseren Wohnungen schadhafte Stellen gefunden und ihm die Reparatur dieser Schäden angekündigt worden waren. Es wurde jedoch nie etwas unternommen, bis schliesslich zuerst in der Nachbarwohnung und  einige Tage später bei mir der Putz von der Decke gefallen ist.  Einschätzung Ich beurteile das Nicht-Handeln des Vermieters bezüglich der drohenden Putzschäden als grob fahrlässig. Man stelle sich vor, man liegt im Bett und der Putz fliegt von der Decke!  Die Wohnungsmiete beträgt € 957 ohne NK pro Monat. Der Vermieter hat von sich aus eine Mieterstattung von € 700 geleistet, und sich bereit erklärt, evtl für Sachschäden aufzukommen. Er weigert sich jedoch strikt, über eine höhere pauschale Entschädigung zu verhandeln. Ich würde eine halbe Jahresmiete als eine angemessene Entschädigung betrachten.   Meine Frage an den Anwalt: Ist diese Forderung relistisch und durchsetzbar? Falls nicht, was wäre realistisch?        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:  1.Nachträglich mindern können Sie die Miete nicht! Eine Mietminderung kann immer nur für den Zeitraum erfolgen, zu der die Wohnung tatsächlich unbewohnbar war.  2.Was aber noch möglich ist, ist eine Forderung auf Schadensersatz, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536a BGB/a> . Aufgrund Ihrer Schilderung wußte der Vermieter durch die Begehung Ihrer Wohnung, dass schadhafte Stellen in der Decke vorhanden waren. Trotzdem hat er es unterlassen, die Reparatur zeitnah durchzuführen. Sein Verschulden erhöht sich noch zusätzlich dadurch, dass er in anderen Wohnungen eben solche Schäden hatte und die Wahrscheinlichkeit doch sehr groß ist, dass die Schäden in Ihrer Wohnung aufgrund der gleichen Problematik zu ähnlichen Problemen führen wird, was ja dann auch der Fall war.  3.Fordern können Sie zum einen Ihren Verdienstausfall. Dieser errechnet sich anhand eines durchschnittlichen Monatseinkommens (Jahreseinkommen /12 ). Ebenso können Sie sogenannte Mangelfolgeschäden wie die Schäden am Parkett geltend machen (den Schaden können Sie durch einen Kostenvoranschlag eines Handwerkers beziffern) oder sonstige Schäden, die infolge der herunterkommenden Decke entstanden sind.   4.Sie werden die einzelnen Schadensposten errechnen müssen. Mit einem pauschalen Schadensersatzanspruch von 6 Monatsmieten kommen Sie nicht weiter, da der Vermieter schon signalisiert, dass er damit nicht einverstanden ist. Auf einen pauschalen SchadenserS. haben Sie keinen Anspruch, Sie müssen Ihren Schaden beziffern. Schmerzensgeld bekommen Sie nicht, weil Sie selbst nicht verletzt wurden.  Listen Sie Ihre Schäden auf und fordern Sie die errechnete Summe von Ihrem Vermieter ein. Da er bereits zugestimmt hat, Ihnen entstandene Schäden zu ersetzen, kommen Sie so an Ihr Geld. Das Verschulden des Vermieters wird gerade durch diesen SchadenserS. bestraft. Würde kein Verschulden vorliegen, stünde Ihnen nur das Recht auf Mangelbeseitigung vor.   Sollten Sie einen Anwalt benötigen, empfehle ich Ihnen gerne einen Kollegen bei Ihnen vor Ort, der Ihnen bei der Durchsetzung helfen kann.  Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem Rechtsproblem weiter geholfen.  Mit freundlichen Grüssen  Nina Heussen Rechtsanwältin  info@anwaeltin-heussen.de www.anwaeltin-heussen.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 536a