Frage: Seit 1980 wohnen wir in einem Miethaus mit 4 Parteien 2005 wurde es von einem 'Baulöwen'  als Mietshaus gekauft und in Eigentumswohnungen umgewandelt. Die Teilungserklärung wurde von einem Notar erstellt. Drei dieser Wohnungen wurden 2006 an die Mieter verkauft. Unsere Wohnung wurde 2008 vom'Baulöwen' an eine Fremden verkauft, ohne dass uns der 'Baulöwe' oder der Notar über unser Vorkaufsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/577.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters">§ 577 BGB/a>  informiert hat. Der gleiche Notar, der die Teilungserklärung gefertigt hat, hat auch diesen Kaufvertrag  zwischen den 'Baulöwen' und dem Fremden gefertigt. Jetzt erst, aus Anlass einer Kündigung durch den neuen fremden Eigentümer, haben wir von unserem Vorkaufsrecht erfahren, über das wir 2008 nicht informiert wurden. Fragen: Ist der 2008 geschlossene Kaufvertrag  zwischen 'Baulöwen und dem Fremdem' rechtlich schwebend unwirksam ? Besteht ein Anspruch auf Rückabwicklung? Welche Schadensersatzansprüche konnen wir gegen der 'Baulöwen' oder den Notar erheben? Beim  Notar sind wir schon im Dialog. Er hat seine Haftpflichtversicherung informiert. Was raten Sie uns? !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1. Ist der 2008 geschlossene Kaufvertrag zwischen 'Baulöwen und dem Fremdem' rechtlich schwebend unwirksam ?  Der Verkäufer ist verpflichtet Sie über den Inhalt des geschlossenen Kaufvertrages zu informieren, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/469.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 469 BGB: Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist">§§ 469/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/577.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters">577 Abs. 1, S. 3 BGB/a> .   Wenn der Veräußerer wie hier seine Verpflichtung nicht erfüllt und Ihnen den geschlossenen Kaufvertrag mit der Möglichkeit zur Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht überlässt, können Sie das Vorkaufsrecht ausüben, solange der Käufer nicht im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Dies setzt voraus, dass Sie von dem Kaufvertrag anderweitig erfahren haben.  Ist hingegen der Käufer bereits im Grundbuch eingetragen, kann das schuldrechtliche Vorkaufsrecht nicht mehr ausgeübt werden, da Unmöglichkeit der Leistung eingetreten ist. Das heisst, dass schuldrechtliche Vorkaufsrecht von Ihnen als Mieter ist durch den Vollzug des notariellen Kaufvertrages ausgeschlossen.  2. Besteht ein Anspruch auf Rückabwicklung?   Ein Anspruch auf Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages besteht nicht. Bei einem Schadensersatzanspruch wird das ursprüngliche Vertragsverhältnis, welches durch die Ausübung des Vorkaufsrechtes entstanden wäre, umgestaltet.  An die Stelle der bisherigen Hauptleistungspflichten, Zahlung des Kaufpreises und Verschaffung des Eigentums, tritt ein  Abrechnungsverhältnis, so der  BGH, in seinem Urteil vom 24. September 1999 -a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%2071/99" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 5 ZR 71/99 (2 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 5 ZR 71/99/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201999,%203625" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 1999, 3625 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 1999, 3625/a>  unter Abs. 2 2).   3. Welche Schadensersatzansprüche konnen wir gegen der 'Baulöwen' oder den Notar erheben?  Der SchadenserS. richtet sich aufgrund der Unmöglichkeit der Erfüllung des Vorkaufsrechtes nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280 ff BGB/a> . Ein Schaden durch die unterbliebene Information besteht nicht. Nach der Entscheidung des BGH, Urteil vom 15. Juni 2005 Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20271/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 15.06.2005 - Abs. 8 ZR 271/04: Sittenwidrigkeit der Beurkundung eines überhöhten Kaufpreise ...">Abs. 8 ZR 271/04/a>  in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202005,%20660" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 15.06.2005 - Abs. 8 ZR 271/04: Sittenwidrigkeit der Beurkundung eines überhöhten Kaufpreise ...">WuM 2005, 660/a>  besteht der SchadenserS. in der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis. Soweit der Kaufpreis geringer ist, als der Verkehrswert haben Sie in dieser Höhe einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 577, § 469, § 280