Frage: Hallo, ich habe zum 15,02,2006 ein Ladengeschäft mit einer Laufzeit von 5 Jahren gemietet. Zum Geschäft gehört ein schmiedeeisernes Werbeschild (im Mietvertrag enthalten), dass aussen an der Fassade angebracht ist. Jetzt hat die Gemeinde mich aufgefordert, das Schild zu entfernen, da hierfür in der Vergangenheit keine Genehmigung erteilt wurde und seit 2003 (neue Ortsgestaltungssatzung) für Schilder dieser Art auch keine Genehmigung mehr erteilt wird. Eine Flachwerbung (wie von der Gemeinde angeregt) kommt nicht in Betracht, da der Hausbesitzer dem nur unter kostspieligen Auflagen zustimmt. Kann ich unter diesen Umständen den Mietvertrag vorzeitig kündigen? Die Art des Geschäftes verlangt zwingend Außenwerbung.  Ich freue mich auf eine schnelle und umfassende Auskunft. Vielen Dank        

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.  Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Es können nur die wesentlichen Aspekte des Falles geklärt werden.  Aufgrund Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Sie können tatsächlich den Vertrag vorzeitig lösen. Denn nach Ihren Angaben ist das Schild Bestandteil des Mietvertrages. Damit ist das Vorhandensein des Werbeschildes auch eine Hauptleistungspflicht des Vermieters, da nur hierdurch gewährleistet ist, dass Sie die Mieträume vertragsgemäß nutzen können (wenn Ihr Gewerbe das Vorhandensein eines Werbeschildes tatsächlich voraussetzt). Daher dürfte hier ein Fall des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr.1/a>  Bürgerliches Gesetzbuch vorliegen, der besagt, dass ein wichtiger Grund zur Kündigung vorliegt, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil entzogen wird.  Daneben können Sie ein Kündigungsrecht aus dem sog. „Wegfall der Geschäftsgrundlage„ herleiten. Danach können Sie (grob gesagt) einen Vertrag (auch Mietvertrag) kündigen, wenn sich die Umstände, welche die Vertragsgrundlage darstellen derart geändert haben, dass ein Festhalten am Vertrag für Sie nicht zumutbar ist, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313/a>  Bürgerliches Gesetzbuch.  Da jedoch hier das Anbringen eines anderen Schildes offenbar möglich ist, und der Grund zur Kündigung in einer Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, setzen beide Kündigungsmöglichkeiten voraus, dass eine Frist zur Behebung des Mangels gesetzt wurde. Daher müssen Sie hier Ihrem Vermieter eine Frist setzen, in der er den vertragsgemäßen Zustand wieder herzustellen hat (also ein Schild anbringt, welches dann wohl auch den Anforderungen der Gemeinde entspricht). Nach fruchtlosem Ablauf können Sie die (fristlose) Kündigung aussprechen.   Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage vermitteln.  In Ihrem Fall würde ich jedoch raten, eine/n Kollegin/Kollegen mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen, da es notwendig ist, den Mietvertrag einzusehen, um eine abschließende Würdigung Ihres Falles abzugeben. Oben ist nur die gesetzliche Lage dargestellt, die aber durch den Vertrag modifiziert sein kann. Insoweit stehe auch ich Ihnen unter den genannten Kontaktdaten zur Verfügung.    Mit freundlichen Grüßen      Gerhard Kerres    - Rechtsanwalt -    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 313, § 543