Frage: Wir beabsichtigen ein Haus im Zwangsversteigerungsverfahren zu kaufen. Im Gutachten steht folgendes: Nach Auskunft des Grundbuchamtes vom .....2009 sind in Abt. II des Grundbuches folgende Lasten und Beschränkungen eingetragen:Eigentumsübertragungsvormerkung für Land Hessen – Domänenverwaltung; Rang nach Abt. III Nr. 1 und 2 gemäß Bewilligung von .....1997; eingetragen am .......1997.  Nur lastend auf dem Anteil Abt. 1 Nr. 1b. Über das Vermögen des Eigentümers ist das Insolvenzverfahren eröffent (…..) eingetragen am 08.12.2008.  Nur lastend auf dem Anteil Abt. Nr. 1a Über das Vermögen des Eigentümers ist das Insolvenzverfahren eröffent (…..) eingetragen am 2009.  Zwangstversteigerung ist angeordent , eingetragen am 15.07.2009 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte:  In meiner Beantwortung gehe ich davon aus, dass Sie wissen möchten, was die Eigentumsübertragungsvormerkung für das Land Hessen bedeutet.  Im Grundstücksrecht ist der Eigentumserwerb erst vollzogen, wenn zB aufgrund eines Kaufvertrags die Eintragung in der Abteilung 1 des Grundbuchs erfolgt. Das bedeutet, dass der bisherige Eigentümer theoretisch mehrere Kaufverträge über sein Grundstück abschließen kann, aber Eigentümer wird dann derjenige, dessen Notar schneller arbeitet und die Eintragung im Grundbuch schneller bewirkt.   Um seine Ansprüche auf Eigentumsübertragung zu sichern, kann man jedoch eine sogenannte Vormerkung eintragen lassen. Diese kann zur Sicherung des Anspruchs, auch eines künftigen oder bedingten Anspruchs, ergehen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 Abs. 1 BGB/a> . Die Vormerkung wird unverzüglich im Grundbuch eingetragen und entfaltet somit ihre Wirkung. Spätere Verfügungen, die den durch die Vormerkung gesicherten Anspruch gefährden würden, sind insoweit unwirksam.  Vorliegend bedeutet dies, dass das Land Hessen aufgrund einer bisher unbekannten vertraglichen Vereinbarung einen Anspruch auf Übertragung des Grundstücks hat oder haben wird (sofern die vertragliche Vereinbarung an eine Bedingung geknüpft ist).  Dennoch kann ein Gläubiger die Zwangsversteigerung betreiben, so dass er aus dem Erlös befriedigt wird. Aufgrund des Rangverhältnisses im Grundbuch ('Wer zuerst kommt, mahlt zuerst') ist hier relevant, ob der die ZV betreibende Gläubiger im Rang vor oder nach der Auflassungsvormerkung steht. Wird die ZV durch den Gläubiger aus Abt. 3 Nr. 1 oder Nr. 2 betrieben, der hier nach Ihren Angaben vorrangig ist, würde die Vormerkung nicht in die Berechnung des geringsten Gebots nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/52.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 52 ZVG">§ 52 Abs. 1 ZVG/a>  fallen und dann nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/91.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 91 ZVG">§ 91 ZVG/a>  erlöschen.  Wird die ZV jedoch durch einen nachrangigen Gläubiger betrieben, könnte das Land Hessen gegen den Höchstbietenden seinen Anspruch aus der Vormerkung geltend machen. In diesem Fall wäre von dem Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung dringend abzuraten.  Die Eintragungen hinsichtlich der Insolvenzverfahren werden ebenfalls gelöscht, sobald Sie als Eigentümer eingetragen werden.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit den obigen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben. Bitte beachten Sie jedoch, dass dieses Forum keine persönliche Rechtsberatung ersetzen kann und dass durch Hinzufügen oder Weglassen wichtiger Informationen die rechtliche Bewertung anders ausfallen kann.   Bei Nachfragen nutzen Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion.   Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag/schönes Wochenende!  Mit freundlichen Grüßen   Nele Trenner Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 883