Frage: Wir sind Besitzer diverser Mehrfamilienhäuser und vermieten grundsätzlich renovierte Wohnungen mit Einbauküche. Am 12/06 zog ein Mieter in eine solche renovierte Wohnung und am 01.05/09 nach unserer Kündigung wieder aus. In der Zwischenzeit hat er die Wohnung erheblich beschädigt. Während der Mietzeit wurde er bereits aufgefordert, diverse Schäden zu beheben, was er jedoch ablehnte. Der Kündigung widersprach er erst über einen Anwalt, zog dann jedoch fristgerecht aus. Am Auszugstag verweigerte er seine neue Anschrift und sagte lediglich, wir könnten die Nebenkostenabrechnung seinem Anwalt schicken. Am 05.05.09 erhielt der Anwalt unsere Nebenkostenabrechnung mit einfachem Brief und der Auflistung unserer Forderungen, Verrechnung des Deponats und Restforderung in Höhe von ca. 1.500,- €. Noch im September 2009 war der Mieter  unter seiner alten Anschrift gemeldet, wie eine Auskunft des Melderegisters ausweist. Am 01.12.09 meldete sich der Gegenanwalt bei unserem Anwalt mit der Aufforderung eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und das Deponat zurückzuzahlen. Unser Anwalt schrieb ihm zurück, dass er diese bereits im Mai erhalten habe und wir noch Forderungen geltend machen werden. Daraufhin wurden wir verklagt mit dem süffisanten Hinweis, unsere Forderung ist verjährt, die Rückzahlung des Deponats überfällig. Unser Anwalt hat wohl einige Fehler im Vorfeld begangen, indem er die Gegenseite nicht selbst kontaktiert hat, uns nicht auf die Verjährungsfrist aufmerksam gemacht hat und auch nicht gesagt hat, dass wir ein öffentliches Verfahren anstrengen könnten. Jetzt meine Frage: Ist die Verjährungsfrist eingetreten, obwohl der Mieter sich nicht umgemeldet hat? Lohnt sich der Prozess noch und sollten wir nicht besser unseren Anwalt verklagen? Er hat mittlerweile zugegeben, dass er die Verjährungsfrist nicht beachtet hat, obwohl er von Anfang an beteiligt war. 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   gerne darf ich Ihre Frage wie folgt beantworten:   Rechtlicher Ausgangspunkt zur Beantwortung Ihrer Frage ist a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a> . Demnach verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen in sechs Monaten. Die Frist beginnt hierbei mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Sache zurück erhält.  Demnach begann in Ihrem Fall die Frist am 02.05.2009 zu laufen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/187.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 187 BGB: Fristbeginn">§187 Abs. 1 BGB/a> , und endete mit Ablauf des 02.11.2009.  Dass der Mieter Ihnen nach seinem Auszug nicht seine neue Adresse mitgeteilt hat, könnte Ihnen hierbei aus meiner Sicht nur dann dienlich sein, wenn er aufgrund des mit Ihnen bestehenden Mietvertrags hierzu verpflichtet gewesen wäre. So hat der BGH entschieden, dass die Einrede der Verjährung sich dann als unredliches Verhalten und damit als unzulässig erweisen kann, wenn der Schuldner seine vertragliche Pflicht zur Mitteilung eines Wohnungswechsels schuldhaft verletzt und dadurch die Zustellung eines Mahn- bzw. Vollstreckungsbescheids verhindert hat. (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%202005,%20415" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.09.2004 - Abs. 11 ZR 248/03: Einrede der Verjährung bei Verschweigen eines Wohnungswechsels ...">NJW-RR 2005, 415/a> )  Ansonsten werden Ihre Ansprüche bedauerlicherweise verjährt sein, wobei jedoch unbedingt berücksichtigt werden sollte, dass nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/215.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 215 BGB: Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung">§ 215 BGB/a>  auch mit verjährten Ansprüchen grundsätzlich noch aufgerechnet werden kann. Sie können dem Rückzahlungsverlangen Ihres Mieters daher noch immer Ihre verjährten Ansprüche entgegen halten.  Hinsichtlich der darüber hinaus gehenden Ansprüche haben Sie aus meiner Sicht einen Regressanspruch gegen Ihren Anwalt.  So gehört die Überwachung von Verjährungsfristen nach der Rechtsprechung des BGH zum ureigenen Aufgabenbereich des Rechtsanwalts. Er hat dafür Sorge zu tragen, dass die Rechte des Mandanten gegen eine drohende Verjährung gesichert werden (BGH, Urt. v. 13. Juli 1971 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 6%20ZR%20140/70" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 13.07.1971 - Abs. 6 ZR 140/70: Rechtsanwalt - Haftpflichtprozeß - Prüfungspflicht - Deckungssc...">Abs. 6 ZR 140/70/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VersR%201971,%201119" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 13.07.1971 - Abs. 6 ZR 140/70: Rechtsanwalt - Haftpflichtprozeß - Prüfungspflicht - Deckungssc...">VersR 1971, 1119/a> , 1121, st.Rspr.).   Hierbei wäre in Ihrem Fall zunächst einmal an eine Zustellung an den Anwalt Ihres Mieters zu denken gewesen. Falls dies nicht möglich gewesen sein sollte, wäre immer noch eine öffentliche Zustellung in Betracht gekommen. Durch beide Handlungen wäre die Verjährung gehemmt gewesen. Dementsprechend sollten Sie Ihren Anwalt – der für diese Fälle auch versichert ist – im Falle eines Schadens in Haftung nehmen.  Abschließend hoffe ich, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.   Hierbei möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.   Sie können natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.   Für eine über diese Erstberatung hinausgehende Interessenvertretung steht Ihnen meine Kanzlei selbstverständlich ebenfalls gerne zur Verfügung.  Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag und verbleibe   mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 187, § 215, § 548