Frage: Wir besitzen eine Eigentumswohnung in einer ziemlich großen, recht neu erbauten Wohnanlage. Auf Grund der Größe und Komplexität der Anlage und der Vielzahl der Eigentümer wurde im Kaufvertrag festgelegt, dass vor der Abnahme des Gemeinschaftseigentums eine Begehung durch einen vom Bauträger beauftragten Gutachter erfolgt. Hierbei  festgestellte Mängel werden vom Bauträger beseitigt, anschließend ergeht die Aufforderung an die Eigentümer, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen. In dieser Weise wurde verfahren, allerdings hatte der Gutachter aus Sicht einiger Eigentümer einige grundlegende Mängel (Heizungsanlage !) übersehen, so dass die Abnahme von diesen Eigentümern entsprechend verweigert wurde. Im Anschluss passierte über einen längeren Zeitraum nichts – die Abnahme wurde vom Bauträger auch nicht auf rechtlichem Wege eingefordert oder gar einklagt. Nachdem nun einige Jahre vergangen sind, stellt sich allerdings die Frage der Gewährleistungsansprüche  am Gemeinschaftseigentum. Dass die Missstände an der Heizungsanlage tatsächlich gravierend sind, wurde unterdessen bei einer umfangreichen Überprüfung durch eine (vom Bauträger selbst beauftragte!) Fachfirma zweifelsfrei festgestellt und die Mängel sollen auch behoben werden. Allerdings stellt sich hierbei die Frage nach dem Beginn der Gewährleistungsfrist: Nach Auffassung des Bauträgers beginnt die Gewährleistungsfrist mit dem Datum, an dem der Gutachter das Gemeinschaftseigentum – quasi im Auftrag der Eigentümer  - für abnahmereif erklärt hat. Dass die Abnahmeerklärungen von einzelnen Eigentümern nicht unterzeichnet wurden, spiele insoweit keine Rolle. Meine Fragen: •Kann ein Gemeinschaftseigentum auch dann als abgenommen gelten, wenn einzelne Eigentümer die Abnahme (nachweislich wohlbegründet) verweigert haben oder gilt die Abnahme erst dann als erfolgt, wenn ausnahmslos alle Eigentümer diese erteilt haben? •Falls letzteres richtig ist: Beginnt die Gewährleistungsfrist für sämtliche Bestandteile des Gemeinschaftseigentums erst dann, wenn der letzte Eigentümer die Abnahme erklärt hat oder gilt die „Fristverlängerung' nur für dasjenige Gewerk (hier: Heizung), das zur Abnahmeverweigerung geführt hat? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  die Verjährung beträgt bei  der Errichtung von Bauwerken wegen Mängeln  fünf Jahre (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634a BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 634 a BGB/a> ).  Die Verjährungsfrist beginnt mit der Abnahme des Bauwerks.  Das Gemeinschaftseigentum einer WEG-Anlage muss grundsätzlich   von jedem einzelnen Käufer  individuell abgenommen werden. Die Abnahme erfolgt in einer gemeinsamen Begehung, in der anschließend ein Abnahmeprotokoll unterzeichnet wird und zwar von jedem Erwerber. Soweit wie in Ihrem Fall einige Erwerber Mängel bzgl. der Heizungsanlage geltend gemacht haben und die Abnahme verweigerten, liegt in Bezug auf diese Erwerber keine Abnahme der Heizungsanlage vor, so dass diesen Eigentümern aufgrund der erst jetzt auftretenden Mängel  der Heizungsanlage noch die entsprechenden Gewährleistungsrechte gegenüber dem Bauträger zustehen. Die Auffassung des Bauträgers, dass die Gewährleistungsfrist mit dem Datum beginnt, an dem der Gutachter das Gemeinschaftseigentum für abnahmereif erklärt hat, ist demzufolge unzutreffend.  Mit freundlichem Gruß  Peter Dratwa Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 634a