Frage: Wir haben eine gelegentlich genutzte Eigentumswohnung (insgesamt 2 Parteien - wir sind eine davon) Partei 2 ist alleinstehend, dauerhaft dort wohnend, und nicht befreiter Vorerbe, hat seine Wohnung schon bis unters Dach per Grundbuch belastet. Nun zahlt Partei 2 keine Nebenkosten mehr und bildet auch keine Rücklagen und scheint finanziell sehr angeschlagen zu sein. Jedes Jahr steigt der offene Betrag, der Zustand des Hauses wird auch nicht besser da keine Investitionen getätigt werden können, Mahnbescheide lassen ihn kalt, er schickt uns dann prall gefüllte Grundbuchauszüge und Kommentare wie: sparen Sie sich das Geld, Sie gehen eh leer aus. Vollstreckbare Titel haben wir bislang noch keine, da diese wiederum mit Kosten verbunden sind die wir wohlmöglich nie mehr wiedersehen. Der Nacherbe hat auch schon angedeutet, dass er im Erbfall alle Grundbuchforderungen 'raus kickt'. Wir wissen auch, das 5% der Forderungen in Relation des Wohnungswertes vorrangig eintragen lassen können. Nur übersteigen die Forderungen, fehlende Rücklagen, Rechtskosten diesen Betrag schon alsbald. Was ist praktikabel ? Partei 2 handeln zu lassen und auf sein baldiges Ableben zu hoffen ? Die Forderungen gerichtlich mit 'aller Gewalt' durchzusetzen und dann durch den Nacherben leer auszugehen ? Haben Sie noch gangbare Alternativen ?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  als nicht befreiter Vorerbe kann er ohne Zustimmung des Nacherben keine Grundstücksbelastungen durchführen bzw. sind diese unwirksam, wenn dieser kein Einverständnis gegeben hatte (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2113.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2113 BGB: Verfügungen über Grundstücke, Schiffe und Schiffsbauwerke; Schenkungen">§ 2113 BGB/a> ).  Eine vorrangige Eintragung wäre sicherlich zunächst sinnvoll, allerdings müsste dafür auch erst einmal ein Titel erwirkt werden, wobei dies in allen Fällen der Fall wäre, die Ihnen rechtlich weiterhelfen können.  Die andere Möglichkeit des Abwartens wäre zwar erst einmal kostengünstiger, allerdings kann dies noch sehr unbestimmt sein, wenn sich der Tod nicht bereits abzeichnet.  Eventuell ergeben sich ja noch andere Einnahmequellen des Vorerben, wenn dieser beispielsweise Einrichtungsgegenstände besitzt oder aber noch über Konten verfügt.  Um Kosten zu sparen, würde ich erst einmal eine Teilklage erheben, um dann im Wege der Vollstreckung das Vermögen 'abzuklopfen'.  Dieses hätte den Vorteil, dass Sie vollständige Auskunft über seine Vermögensverhältnisse bekommen, er Schufa Einträge und andere Unannehmlichkeiten und Sie ihm sogar das Konto pfänden können.  Die Kosten allerdings können klein gehalten werden, wenn Sie bei der ersten Forderung unter 500 Euro bleiben und dieses dann auch als Teilklage deklarieren. Ich würde Ihnen auch empfehlen, mit einem Mahnverfahren zu starten.  Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.  Mit freundlichen Grüßen   Hoffmeyer, Abs. 100.Abs. 1000. Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2113