Frage: hallo,  mein Mann hat vor einigen Jahren seinem Sohn sein Haus übergeben. Im §1 dieses Vertrags steht, das er Gebäude und Freifläche verbunden mit Sondereigentum übergibt. In einem weiteren § wird meinem Mann ein unentgeltliches Wohnrecht gem.§1093 zur -' ausschließlichen' - Benützung des in §1 beschriebenen Grundbesitzes eingeräumt. Der Sohn verbietet jetzt seinem Vater das Grundstück außerhalb des Gebäudes zu betreten.   Meine Frage: bezieht sich das Wohnrecht auch auf das Grundstück ums Haus herrum und  wenn ja, in wie weit dürfen wir es benützen?

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  ich bedanke mich für Ihre Frage. Nach Ihrer Schilderung komme ich zu folgender Einschätzung der Rechtslage:   Abs. 1. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  kann als beschränkte persönliche Dienstbarkeit auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.  Besteht so ein Wohnungsrecht stellen sich die Fragen, welchen räumlichen Umfang das Wohnungsrecht hat und welche Gemeinschaftsanlagen von dem Wohnungsberechtigten mitbenutzt werden dürfen.  1.  Der räumliche Umfang wird durch die Erteilung des Wohnungsrechts festgelegt, indem genau beschrieben wird, welche Räume davon erfasst sind. Diese Räume stehen sodann zur alleinigen Verfügbarkeit des Wohnungberechtigten.   Es kann ein Wohnungsrecht an einer abgeschlossenen Wohnung wie bei Ihnen oder auch an einzelnen, nicht eine abgeschlossene Wohnung bildenden Wohnräumen bestehen. Diese Frage stellt sich in Ihrem Fall nicht. Denn nach Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass das umliegende Grundstück jedenfalls nicht in der alleinigen Nutzung des Vaters stehen sollte.  2. Die Frage zielt dann auf den Umfang des Mitbenutzungsrechts an den Gemeinschaftsgegenständen; also, darf der Vater das Grundstück außerhalb des Gebäudes gemeinsam mit dem Sohn benutzen.  Dies kann zum einen vertraglich festgelegt werden. Die Parteien können bestimmen welche Gegenstände gemeinsam benutzt werden sollen; sie also von dem Wohnungsberechtigten mitbenutzt werden können.  Um diesen Rahmen herauszufinden muss der Vertrag ausgelegt werden. Aus Ihrer Schilderung geht nicht hervor, dass solche Regelungen im Vertrag getroffen wurden.   Das bedeutet, dass eine Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Anlagen nicht vereinbart wurde. Das Nutzungsrecht beschränkt sich dann zunächst auf die Räume, für das Wohnungsrecht bestellt wurde.   Natürlich gibt es hierbei Grenzen. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 Abs. 3 BGB/a>  kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen, wenn das Wohnungsrecht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt ist.   Ein Wohnungsrecht (für einen Teil eines Gebäudes) ohne die Nutzung von Gemeinschaftsanlagen macht in der Regel keinen Sinn. So etwa, wenn der Wohnungsberechtigte sich in seiner Wohnung aufhalten, aber nicht hinaus dürfte, weil die Treppennutzung untersagt ist. Oder wenn ein Wohnungsrecht an einem Raum besteht, in dem es keine Möglichkeit zum Kochen oder kein Bad gibt. Dann taugt das Wohnungsrecht nicht zum Wohnen.   Das heißt, der Sohn kann jedenfalls nicht verbieten, dass Sie das Grundstück insoweit betreten, um in das Haus hinein und hinaus zu gelangen.   Er kann des Weiteren nicht die Betretung untersagen, wenn sich auf dem Grundstück gemeinschaftliche Anlagen befinden oder der Weg zu gemeinschaftlichen Anlagen über das Grundstück führt, die der Vater zulässigerweise nutzen darf. Z.B. darf der Vater über das Grundstück laufen, um –falls vorhanden- zu seiner Garage zu laufen.  Allerdings kann die Benutzung eines Gartens in der Tat von dem Eigentümer ausgeschlossen werden, sofern es sich um einen rein Garten handelt.   Ich bitte Sie jedoch zu bedenken, dass es für eine eindeutige Aussage notwendig wäre, den Vertrag und den Lageplan zu prüfen.  3.  Sie sprachen an, dass das Wohnungsrecht an einem Sondereigentum besteht. Auch an Wohnungseigentum kann ein Wohnungsrecht bestellt werden. Wenn das Wohnungsrecht die gesamte Sondereigentumseinheit erfasst hat der Wohnungsberechtigte das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung bei Fragen betreffend den ordnungsgemäßen Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums.  Abs. 2. Abschließend sei mir der Hinweis erlaubt, falls die Immobilie schenkweise übertragen wurde, kann der Vater ggf. sich bei einem Rechtsanwalt zu einem Widerruf der Schenkung beraten lassen. Unter Umständen kann der Versuch des Beschenkten dem Schenker das Wohnungsrecht zu entziehen einen Widerruf rechtsfertigen (vgl. OLG Köln, Beschluß vom 19. 3. 2002 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=11%20W%2019/02" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 19.03.2002 - 11 W 19/02: Schenkungswiderruf bei Gefährdung des Wohnungsrechts des Sch...">11 W 19/02/a> : Dort wollte der Beschenkte u. a. vermittels einer des Wohnungsrechts entledigen).  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen guten ersten Überblick über die Rechtlage verschaffen und meine Antwort trägt zu einer erfolgreichen Lösung bei.   Falls Sie noch Fragen haben: Nicht vergessen, nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion!   Wenn Sie mögen, werde ich sehr gerne für Sie in der Sache tätig, rufen Sie mich dazu jederzeit gerne an oder senden Sie einfach eine eMail.  Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder  weggelassen werden.   Mit besten Grüßen Sebastian Belgardt   Kanzleianschrift: Großholthauser Str. 124 44227 Dortmund  Kontaktmöglichkeiten:  Telefon: 0231. 580 94 95 Fax: 0231. 580 94 96 Email: info@ra-belgardt.de  **********************************      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093