Frage: Im Rahmen eines Hauskaufes habe ich bei der Einsicht in das Grundbuch in Abt. II eine Rückerwerbsvormerkung durch die ansässige Gemeinde festgestellt. In dem vorliegenden Kaufvertrag hat der Notar unter § 9 'Belehrungen' lediglich auf seine Hinweispflicht hingewiesen. Ich möchte nun vorab gerne wissen, welche Risiken für mich als Käufer dadurch bestehen können, ob damit eine Wertminderung verbunden sein kann und wie ich optimal vorgehen sollte.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Die Wirkung einer Vormerkung wird im Bürgerlichen gesetzbuch in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 Abs. 2 BGB/a>  beschrieben. Danach ist eine Verfügung (Verkauf) die nach Eintragung der Vormerkung getroffen wird, insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde.  Dies bedeutet also, dass bei einer vormerkungswidrigen Eintragung eine relative Unwirksamkeit dieser Verfügung gegeben ist. Relativ deswegen, weil nur insoweit Unwirksamkeit eintritt, wie die Verfügung den durch die Vormerkung gesicherten Anspruch beeinträchtigt.   In Ihrem Fall wäre die Eintragung als neuer Eigentümer eine solche Verfügung. Die Gemeinde könnte daher sich auf die Unwirksamkeit berufen.  Der Notar muß darüber belehren, Ihre Eintragung ins Grundbuch ist aber trotz der Vormerkungswidrigkeit möglich.  Des Weiteren unterliegt das Grundbuch dem Rangprinzip. Wenn Sie nun beispielsweise den Kaufpreis durch eine Bank gegen Eintragung einer Grundschuld finanzieren möchten, so steht diese Grundschuld im Rang nach der Vormerkung. Übt nun also der Vormerkungsberechtigte seine Rechte aus, so entfällt für die Bank die dingliche Sicherheit. Somit würde sich wohl auch keine Bank finden die bei einer solchen Konstellation finanziert.  Ich empfehle Ihnen dringend, mit der Gemeinde Kontakt aufzunehmen um diese zur Löschung der Vormerkung zu veranlassen. Wahlweise können Sie den Notar hiermit beuaftragen. Regelmäßig nehmen Notare nach Grundbucheinsicht Kontakt mit im Grundbuch eingetragenen Rechteinhabern auf. Schließlich ist bei der Veräußerung eines Grundstückes regelmäßig vereinbart, dass das Objekt lastenfrei (also frei von rechten Dritter) veräußert wird.  Sofern ein Vorkaufsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/24.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 24 BauGB: Allgemeines Vorkaufsrecht">§ 24/a>  Baugesetzbuch der Gemeinde besteht, wird ebenfalls seitens des Notars eine entsprechende Erklärung der Gemeinde angefordert.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 883