Frage: Ich habe ein 12-Familienhaus erworben. Vor Notarvertrag habe ich bis auf 2 Wohnungen alle besichtigt. In einer der nicht besichtigten (unvermieteten) Wohnung habe ich nun nach Besitzübergang an mich an der Decke sichtbaren Schimmel festgestellt. Im Notarvertrag habe ich bestätigt das Objekt und damit die Wohnungen zu kennen. Haftet der Verkäufer  dafür obwohl im Kaufvertrag eine Mängelhaftung  - bis auf arglistig verschwiegene Mängel - ausgeschlossen wurde? Wann der Schimmel entstand  ist nicht mehr festzustellen. Die Wohnung stand lange leer und wurde auch lange Zeit vom Hausverwalter des Voreigentümers nicht betreten. Soweit  mir bekannt ist, haftet der Vorbesitzer nur für Mängel die zwischen  Vertragsabschluß und Besitzübergang (Tag der Kaufpreiszahlung) entstehen,  sowie für arglistig verchwiegene Mängel. 

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  vielen Dank für Ihre wichtige Frage.  Vollkommen richtig ist, dass eine Haftung für arglistig verschwiegene und offenbarungspflichtige Mängel wie z.B. Schimmel wegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  nicht ausgeschlossen werden kann, und zwar selbst dann nicht, wenn das übliche 'bekannt und besichtigt' im Kaufvertrag aufgenommen worden ist.   Selbst wenn wie ebenfalls üblich und zulässig Ihre Rechte wegen Sachmängeln beim Kauf des gebrauchten 12-Familienhauses auch in Ihrem Notarvertrag ausgeschlossen sein sollten, so haftet der Verkäufer dennoch, sofern der Mangel nachweislich bereits bei Übergabe (in der Regel aber nicht immer Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung) vorhanden war und Ihnen der u>Arglistnachweis/u> gelingt. An den Arglistnachweis sind u>keine übermäßigen Anforderungen/u> zu stellen.  Hierzu hat das OLG Koblenz im Urteil vom 16.09.2014 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20U%20438/14" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Koblenz, 16.09.2014 - 3 U 438/14: Gewährleistung beim Grundstückskauf: Ausschluss der Sachm...">3 U 438/14/a>  - Folgendes zutreffend ausgeführt:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler u>bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt/u> und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er u>bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt/u> geschlossen hätte.   Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten VorS. im Sinne eines „Fürmöglichhaltens' und „Inkaufnehmens' reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (...)/blockquote>  Es kann unter Umständen sogar reichen, wenn in Ihrem Notarvertrag eine u>ins Blaue hinein getroffene Zusicherung/u> enthalten ist, dass Mängel nicht bekannt seien, woraus Sie entsprechende Untersuchungen haben schließen dürfen, siehe Urteil des OLG Frankfurt am Main vom 10.02.2006 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=21%20U%2057/05" target="_blank" class="djo_link" title="21 U 57/05 (2 zugeordnete Entscheidungen)">21 U 57/05/a>  - mit weiteren Nachweisen, abrufbar unter https://openjur.de/u/297475.html  Dass der Schimmel bereits vor Besitzübergang (Tag der Kaufpreiszahlung)  entstanden ist, müssten Sie allerdings in der Tat nachweisen, und zwar bereits vor einem möglichen Aufforderungsschreiben an den Verkäufer. In diesem Falle ist daher die Einholung eines Privatgutachtens ratsam, siehe meinen Fachartikel unter https://www.anwalt.de/rechtstipps/privatgutachten-oder-selbstaendiges-beweisverfahren_110487.html  Entsprechend qualifizierte Sachverständige finden Sie über die Datenbank der IHK unter https://svv.ihk.de/content/home/home.ihk  Ich hoffe, dass Ihnen diese Auskunft weiterhilft. Sollte etwas unklar sein, so fragen Sie gerne ohne Mehrkosten nach, damit Sie in jedem Falle rundum zufrieden mit dieser Beratung sind.   Sofern Sie eine Prüfung Ihres Notarvertrags im Hinblick auf Ihre Frage wünschen, so können Sie auch die sogenannte Direktanfrage auf dieser Plattform nutzen, da ich eine solche Prüfung notarieller Verträge derzeit zum Festpreis von 149 EUR brutto anbiete. Sie können mich aber gerne auch unter den im Profil angegebenen Daten kontaktieren.  In jedem Falle wünsche ich Ihnen alles Gute und den besten Erfolg.  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444