Frage: Guten Tag Frau Rechtsanwältin, Guten Tag Herr Rechtsanwalt,  meine 3 Brüder und ich haben vor 2 Jahren von unserem bereits verstorbenen Vater ein Garagenkomplex mit 4 Garagen , jede mit einem eigenen Tor ausgestattet , und das dazu gehörige Grundstück auf dem die Garagen stehen , geerbt. Dies wurde im Testament auch festgehalten.  ' Ich vermache meinen Kindern A, B, C, D zu je 1/4 ohne Anrechnung auf deren Erbteile im voraus zu Eigentum mein Garagengrundstück '.  Weitere Bedingungen wurden diesbezüglich nicht vereinbart.  Die Garagen sind zur Zeit an unterschiedliche Mieter vermietet , die Mieteinnahmen gehen zu gleichen Teilen auf das jeweilige Konto jedes einzelnen. Renovierungen z.B. Farbanstrich oder Reparaturen wurden bisher gemeinsam mit meinen Brüdern durchgeführt. Einer der Brüder kümmert sich um den Überblick der Mieteinnahmen und die zu zahlende jährliche Grundsteuer. Dies wurde bisher freiwillig durchgeführt.  Bisher waren die Garagen weiterhin auf unseren verstorben Vater im Grundbuch belassen worden. Nach Absprache mit meinen Brüdern  sollte nun innerhalb der Zweijahresfrist die Garagen auf jeden einzelnen als Eigentümer ins Grundbuch umgeschrieben werden. Hierbei ist kein Notar notwendig.  Jedoch gibt es nun ein Problem.   Ich bestehe darauf, dass jedem einzelnen eine Garage  als sein persönliches Eigentum zugewiesen wird ,  dass jeder über die Höhe der Miete  frei entscheiden kann, auch an welchen Mieter  vermietet wird , ob die Garage selbst genutzt wird oder im Falle einer Veräußerung freie Verhandlungen bezüglich des Kaufpreises führt.  Vergleichbar wäre dies mit einem Wohnhaus dass aus 4 Eigentumswohnungen besteht. Auch hier 1 Gebäude mit 4 einzelnen Objekten.   Zwei meiner Brüder sind dagegen , einer enthält sich der Stimme bzw. tendiert aber eher zu meinen Brüdern. Mein Bruder behauptet, dass diese Entscheidung nur nach dem Mehrheitsprizip zur Anwendung kommen kann bzw. die Zustimmung jedes einzelnen voraussetzt. Ansonsten würde zwar die Eintragung ins Grundbuch erfolgen jedoch ohne Zuordnung einer bestimmten Garage.  Schriftliche Vereinbahrungen oder Reglungen diesbezüglich gibt es nicht. Grundsätzlich würde ich in Zukunft von mir aus an einer Vereinbahrung wie z. B.  ( Hausordnung , Vorkaufsrecht etc. ) einverstanden sein , falls eine Zuordnung erfolgte . Auf diesen Vorschlag wurde bisher nicht reagiert.  Auch auf den Vorschlag , ob jemand seinen Garagenanteil an mich verkaufen wurde nicht entsprochen.  Ich bin der Meinung , dass ich mit meinem Eigentum eingeschränkt bin , denn schließlich habe eine Garage geerbt und nicht nur eine monatliche Miete.    Meine Fragen :  1. Kann ich auch ohne Zustimmung meiner Brüder eine Garage als mein Eigentum festlegen und so im Grundbuch eintragen lassen oder Bedarf es der Zustimmung meiner Brüder.  2. Kann ich eine Garage jederzeit selbst nutzen oder persönlich vermieten ?  3. Kann ich meine Garage frei verkaufen oder benötige ich die Zustimmung meiner Brüder bzw. bestehen Vorkaufsrechte ?  4. Falls Sie meine Rechte bestätigen, wie soll ich vorgehen ?  Für eine verständliche Antwort wäre ich Ihnen dankbar.  mfg       

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für die Anfrage. Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür gedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Teilen des Sachverhalts kann es durchaus zu einer anderen rechtlichen Beurteilung kommen.  Unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen nunmehr wie folgt beantworten:   1. Kann ich auch ohne Zustimmung meiner Brüder eine Garage als mein Eigentum festlegen und so im Grundbuch eintragen lassen oder Bedarf es der Zustimmung meiner Brüder.  Sie können nicht einfach ohne Zustimmung Ihrer Brüder eine Garage als Ihr Eigetum festlegen.  Das Grundstück mit dem Garagenkomplex bildet im Ganzen den Nachlass. An diesem Ganzen steht Ihnen und Ihren Brüdern je ein ideeller Teil von 1/4 zu, nicht aber ein bestimmter Teil oder eine bestimmte Garge. Sie bilden mit Ihren Brüdern eine sog. Gesamthandsgemeinschaft. Dies bedeutet, dass jeder einzelne Gegenstand aus der Erbschaft allen Miterben gemeinschaftlich gehört, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2032.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2032 BGB: Erbengemeinschaft">§ 2032 BGB/a> . Daher darf ein Miterbe bis zur Teilung des Nachlasses nicht allein über einen einzelnen Nachlassgegenstand verfügen. Die Miterben dürfen Vermögensgegenstände des Nachlasses nur gemeinsam veräussern oder übertragen.   2. Kann ich eine Garage jederzeit selbst nutzen oder persönlich vermieten ?  Wie unter 1. ausgeführt, dürfen Sie nicht allein eine Garage selbst nutzen oder persönlich vermieten, da Ihnen keine bestimmte Garage zusteht. Sie können die Garagen nur gemeinsam mit Ihren Brüdern, also als die Erbengemeinschaft, vermieten.   3. Kann ich meine Garage frei verkaufen oder benötige ich die Zustimmung meiner Brüder bzw. bestehen Vorkaufsrechte ?  Auch der Verkauf einer Garage ist derzeit nur als Erbengemeinschaft mit Ihren Brüdern gemeinsam möglich. Sie könnten lediglich Ihren 1/4-Anteil an dem Nachlass verkaufen gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2033.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2033 BGB: Verfügungsrecht des Miterben">§ 2033 Abs. 1 BGB/a> . Ihre Brüder hätten dann als Miterben ein Vorkaufsrecht gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2034.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2034 BGB: Vorkaufsrecht gegenüber dem Verkäufer">§ 2034 Abs. 1 BGB/a> .   4. Falls Sie meine Rechte bestätigen, wie soll ich vorgehen ?  Leider kann ich Ihre Rechte, so wie Sie es sich gedacht haben, nicht bestätigen. Wenn Sie aber eine spezielle Garage zugeordnet haben möchten, dann können Sie als Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung des Erbes verlangen nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2042.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2042 BGB: Auseinandersetzung">§ 2042 Abs. 1 BGB/a> . Sie sollten dann mit Ihren Brüdern eine Aufteilung der Garagen vereinbaren. Wenn Ihre Brüder dies nicht wollen, bliebe Ihnen nur noch die Teilungsversteigerung, um die Erbengemeinschaft mit Ihren Brüdern zu beenden.  Ich wünsche Ihnen alles Gute und viel Erfolg!   Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort  weitergeholfen zu haben. Sollte Ihnen noch etwas unklar sein, dürfen Sie gerne die Nachfragemöglichkeit nutzen. Wenn Sie zufrieden sind, würde ich mich über eine positive Bewertung freuen.  Mit freundlichen Grüßen Yvonne Bellmann Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2032, § 2033, § 2042, § 2034