Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir haben unser Einfamilienhaus mit einem befristeten Mietvertrag vermietet. Der Vertrag läuft in ca. 3 1/2 Monaten ab. Der Befristungsgrund bestand in einem dreijährigen beruflichen Auslandsaufenthalt mit garantierter Rückkehr. Da mein Arbeitsvertrag nun definitiv um weitere drei Jahre verlängert wurde, haben wir den Mietern einen entsprechenden neuen befristeten Mietvertrag vor knapp einer Woche zugesandt. (Ein gutes halbes Jahr vor Ablauf des Vertrages hatten wir ihnen schon schriftlich per E-Mail die Verlängerung zugesichert.) Die Mieter teilten uns nun daraufhin mit, dass sie nur noch 2 weitere Monate nach Ablauf des jetzigen Vertrages dort wohnen möchten, da sie dann ins Ausland umziehen werden. Wir bevorzugen allerdings eine Verlängerung des Mietverhältnisses entweder um weitere drei Jahre oder eine Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf des jetzigen Vertrages, da dann die Chancen auf eine Neuvermietung durch den Zeitpunkt (Mitte August: Schulbeginn) und die längere Laufzeit aussichtsreicher sind.  Nun unsere Anfragen:  Können wir den Vertrag zu Mitte August auslaufen lassen oder müssen wir den Mietern eine verlängerte Mietzeit um zwei Monate gewähren, weil der Grund der Befristung sich (um drei Jahre) verschoben hat? Im Mietvertrag steht: „Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.„ Oder müssen wir den Mietern lediglich einen neuen Mietvertrag mit dem neuen Enddatum anbieten (Wie wir es bereits getan haben)? Können diese den Vertrag dann entweder annehmen oder ablehnen und haben sie die entsprechenden Konsequenzen (Bindung für weitere drei Jahre oder zwischenzeitliches Umziehen für zwei Monate) selbst zu tragen?  Bis wann müssen die Mieter uns geantwortet haben, damit wir uns gegebenenfalls um neue Mieter zu Mitte August kümmern können? Oder müssen wir eine Frist setzten und wie sollte diese formuliert und zugestellt werden (Brief, Einschreiben, E-Mail)?  Können die Mieter bei Annahme des Vertrages dennoch nach den zwei Monaten aus dem Vertrag ausscheiden, in dem sie sich auf Folgendes berufen: „Es müsste für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten, nicht ausziehen zu können. Von einer solchen Härte wird beispielsweise ausgegangen, wenn Mieter heiraten oder ein Kind erwarten und die gemietete Wohnung vor Ablauf der Mietfrist zu klein würde. Oder auch, wenn Mieter ihren Arbeitsplatz verlieren und in einer anderen Stadt neue Arbeit finden.„ (Gefunden bei immobilienscout24) In dem Vertrag ist keine Nachmieterklausel  vorhanden.   Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,   vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Nun zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n), die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:  Vorab ist zunächst folgendes festzuhalten:  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 1 BGB/a>  kann ein Mietvertrag über Wohnraum auf eine bestimmte Zeit befristet werden, wenn hierfür bestimmte Gründe vorliegen. Ein solcher zulässiger Grund für eine Befristung ist es beispielsweise, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB/a> ). Dieser Grund würde nach Ihren Schilderungen wegen Ihrer befristeten Auslandstätigkeit grundsätzlich in Betracht kommen. Wichtig für eine wirksame Befristung ist, der Vermieter dem Mieter das Befristungsinteresse bei Vertragsschluss in vollem Umfang schriftlich mitteilt. Für die Form dieser Mitteilung gilt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/126.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 126 BGB: Schriftform">§ 126 BGB/a> , d. h. die Mitteilung muss grundsätzlich vom Vermieter eigenhändig unterschrieben sein. Sind mehrere Personen Vermieter, sind grundsätzlich die Unterschriften aller Vermieter erforderlich. Da der Mietvertrag in Ihrem Fall (zunächst) auf 3 Jahre abgeschlossen wurde, muss sich das Befristungsinteresse aus dem schriftlichen Mietvertrag selbst ergeben. Nicht ausreichend ist eine mündliche Mitteilung des Befristungsgrundes oder eine schriftliche Mitteilung, die erst nach Vertragsabschluss dem Mieter zugeht.   Hat der Vermieter den Befristungsgrund nicht schriftlich oder zu spät mitgeteilt oder das Befristungsinteresse nicht ausreichend begründet, wird gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  die Befristung nicht wirksam und es liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor. In diesem Fall richtet sich die Beendigung des Mietvertrages für beide Seiten nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§§ 573 ff. BGB/a>  (ordentliche Kündigung des Mietvertrages).  Bei der nachfolgenden Beantwortung Ihrer Fragen unterstelle ich, dass ein befristeter Mietvertrag wirksam abgeschlossen worden ist. Um dies abschließend zu beurteilen, müsste der aktuell noch laufende Mietvertrag insoweit nochmals geprüft werden. Liegt keine wirksame Befristung vor, würde sich die Rechtslage wie oben aufgezeigt anders darstellen.  Wird die Mietsache erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt, als es ursprünglich vertraglich vorgesehen war, hat der Mieter grundsätzlich gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 3 S. 1 BGB/a>  einen Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses. Insoweit entspricht die von Ihnen zitierte Vertragsklausel „Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.„ der Gesetzeslage. Rechtlich ist der Verlängerungsanspruch als Angebot des Mieters auf Abschluss eines Verlängerungsvertrages auf unbestimmte oder bestimmte Zeit zu sehen. Der Mieter kann diesen Verlängerungsanspruch auch mündlich geltend machen. Macht der Mieter den Verlängerungsanspruch geltend, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, das darin liegende Angebot auf Vertragsverlängerung anzunehmen. Ansonsten würde der Schutzzweck des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 2, Abs. 3 BGB/a>  ausgehebelt. Ihre Zustimmung zur Vertragsverlängerung kann der Mieter erforderlichenfalls einklagen.  Da Sie nach Ihren Angaben das Einfamilienhaus voraussichtlich erst nach Ablauf von weiteren 3 Jahren selbst nutzen werden, können Ihre Mieter grundsätzlich eine entsprechende Verlängerung des Mietvertrages verlangen und Sie müssten dem zustimmen. Ob der Mieter auch eine kürzere Vertragsfortsetzung verlangen kann, wenn der Grund für die Befristung eigentlich noch länger andauert, ist dem Gesetzeswortlaut bzw. Ihrer Vertragsklausel nicht eindeutig zu entnehmen. Kann der Mieter allerdings Fortsetzung für die gesamte Dauer der Verschiebung verlangen, könnte ein Gericht im Zweifel argumentieren, dass der Mieter dann erst recht eine kürzere Vertragsfortsetzung verlangen kann. Im Zweifel können Ihre Mieter daher verlangen, dass das Mietverhältnis lediglich um zwei Monate verlängert wird. Eine Fortsetzung auf weitere 3 Jahre können Sie grundsätzlich von den Mietern nicht erzwingen.  Etwas anderes würde dann gelten, wenn die entsprechende Erklärung Ihrer Mieter, die Mieträume noch zwei weitere Monate nutzen zu wollen, nicht als Verlängerungsbegehren im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 3 BGB/a>  zu verstehen wäre, sondern als Angebot zum Abschluss eines Fortsetzungsvertrages nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/145.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 145 BGB: Bindung an den Antrag">§ 145 BGB/a> . Dann würden nicht die Beschränkungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  gelten, sondern die allgemeinen Regeln zum Vertragsrecht. Wenn Sie in diesem Fall mit dem Abschluss eines Fortsetzungsvertrages lediglich für zwei Monate nicht einverstanden wären, könnten Sie dieses Angebot ablehnen und der Verlängerungsvertrag käme nicht zustande. Dann würde das Mietverhältnis normal zu dem vereinbarten Endtermin auslaufen und die Mieter müssten im August ausziehen. Wie die entsprechende Erklärung Ihrer Mieter auszulegen ist, kann erst nach Kenntnis des vollständigen Sachverhalts, insbesondere des genauen Wortlautes der entsprechenden Erklärung Ihrer Mieter beurteilt werden.  Nehmen Ihre Mieter den Fortsetzungsvertrag für 3 Jahre doch an, ist für diesen Zeitraum grundsätzlich eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Nach meiner Einschätzung könnten sie sich dann grundsätzlich auch nicht darauf berufen, wegen einer ansonsten unzumutbaren Härte bereits nach 2 Monaten das Mietverhältnis beenden zu können. Dies würde umso mehr gelten, als die Mieter bereits jetzt wissen, dass sie sich nur für zwei weitere Monate binden können. Die von Ihnen zitierte Passage betrifft letztlich Fälle, in denen das Erfordernis für eine vorzeitige Beendigung nicht bei Abschluss des Vertrages ersichtlich war. In Ihrem Fall stellt sich der Sachverhalt aber genau anders dar. Die Mieter wissen bereits, dass sie spätestens nach 2 Monaten wegziehen wollen. Ein entsprechendes vorzeitiges Beendigungsverlangen wäre nach meiner Einschätzung in einem solchen Fall dann treuwidrig.   Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.   Darüberhinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.   Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.  Mit freundlichen Grüßen    Katja Schulze  Rechtsanwältin   Rechtsanwälte Schulze & Greif Partnerschaftsgesellschaft  Zwickauer Straße 154 09116 Chemnitz  Tel.: 0371/433111-0 Fax: 0371/433111-11  E-Mail: info@schulze-greif.de www.schulze-greif.de !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 573, § 145, § 126