Frage: Guten Tag, wir habe ein Passivhaus (also ein Haus mit einem innovativen, sehr energiesparendem Heizsystem) in Holzbauweise von einem Bauträger schlüsselfertig erworben. Das Haus wurde mit verminderter Trittschalldämmung ausgeführt, was uns bekannt war und auch im Kaufvertrag festgehalten wurde. Dennoch zeigt das Haus in zwei Merkmalen Komfortmängel, zu denen ich gerne wüsste, inwieweit Nachbesserungsansprüche oder Minderung realistisch geltend gemacht werden können und was dabei zu beachten ist? 1) Das HAus erhitzt sich zu sehr, in manchen Räumen herrscht für längere Zeit mehr als 24° (draußen 14°). Vermutliche Ursache ist die Unterlassung einen äußeren Sonnenschutz vorzusehen, der für diesen Haustyp (wie wir jetzt wissen) eher üblich ist. Wer zahlt die Nachbesserung? 2) Auch Luftschall ist sehr leicht durch das ganze Haus zu hören. Summt meine Frau leise im Diagnal unter meinem Atbeitszimmer liegenden Raum, kann ich die Melodie mitsummen, etc.. Eine Feststellung der Normeinhaltung macht aber nur Sinn, wenn es realisitisch ist daraus auch einen Anspruch gegen den Bauträger abzuleiten. Was muss gegeben sein, was ist zu tun?  Grüße sga        

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der mir von Ihnen mitgeteilten Informationen gerne summarisch beantworten möchte.  b>1. Allgemeines zu Mängeln/b>  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/635.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 635 BGB: Nacherfüllung">§ 635 Abs. 1 BGB/a>  können Sie von dem betreffenden Bauunternehmen eine Nacherfüllung (bzw. Neuherstellung des fehlenden Konstrukts) verlangen, insofern das Werk mangelhaft ist. Mangelhaft ist es unter Zugrundelegung von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/633.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 633 BGB: Sach- und Rechtsmangel">§ 633 Abs. 1,2 BGB/a>  dann, wenn es entweder  1.die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit nicht hat, 2.b>soweit/b>  die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, die nach dem Vertrag vorausgesetzte Beschaffenheit nicht hat, 3.sonst sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und nicht eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.  Sollte eine wegen eines Mangels gesetzte Frist zur Nacherfüllung fruchtlos verstreichen, können Sie die Mängelbeseitigung selbst durchführen und mit den Kosten dann den Unternehmer belasten  b>2. Temperaturabweichungen/b>  Nach den von Ihnen angegebenen Zuständen bei den Temperaturen ist tatsächlich vom Vorliegen eines Mangels auszugehen, da von der üblichen Bauweise abgewichen wurde und aufgrund des erheblichen Temperaturproblems kaum von einer zumutbaren Wohnatmosphäre gesprochen werden kann.  „Passivhäuser verhalten sich im Sommer ähnlich wie herkömmliche Häuser. Auf die Beschattung von ost- und westseitigen Fenstern ist zu achten. Große Südverglasungen brauchen zumindest einen konstruktiven Sonnenschutz, zum Beispiel durch einen ausreichenden Dachüberstand. Durch die Ausstattung mit energieeffizienter Haustechnik und stromsparenden Geräten wird weniger Abwärme im Gebäudeinneren frei, zusätzlich bietet der Erdwärmetauscher über die Lüftungsanlage einen sanften Kühleffekt, wodurch gut gebaute Passivhäuser auch im Sommer einen Vorteil gegenüber normalen Häusern bieten.„ So jedenfalls zitiere ich eine mir vorliegende Infosammlung zu dem Thema „Passivhäuser„. Von daher erscheint mir die Üblichkeit, wie Sie ja selbst anmerken, nicht mehr gewahrt zu sein.  Von daher schuldet der Bauträger die entsprechende erforderliche Nacherfüllung – hier in Form des Vorbaus eines Sonnenschutzes (nach den mir vorliegenden Informationen eines befreundeten Architekten ist ein Sonnenschutz eine der „tragenden Säulen„ des Thermokonzeptes eines Passivhauses)  Leider werden Sie aber bei Zweifeln (ich bin leider kein Architekt bzw. Ingenieur) nicht umhin kommen, ein fachliches Gutachten zu dem Mangel erstellen zu lassen. Wenn dieser den Mangel bestätigt, was anzunehmen ist, sind die o.g. Rechte geltend zu machen. Dazu ist gerichtlich vorgeschaltet auch möglich, ein selbständiges Beweisverfahren einzuleiten, sodass das betreffende Gutachten auch in einem späteren Prozess voraussichtlich nutzbar sein wird.  b>3. Luftschall/b>  Zunächst gelten obige Überlegungen. Entscheidend für das Vorliegen eines Mangels ist natürlich, ob die vertraglichen Schallwerte, soweit vorhanden, eingehalten wurden. Problematisch erscheint mir, dass naturgemäß bei Passivhäusern – aufgrund der erheblichen und systembedingt stets erforderlichen Luftzirkulation – möglicherweise erhöhte Schallwerte auftreten können. Andererseits erscheinen mir wegen des dargelegten Beispiels der vertretbare Schallpegel deutlich überschritten zu sein. Zumal regelmäßig bei Passivhäusern wiederum eine sehr solide Dämmung einzelner Räume vorliegen soll. Insoweit werden sie leider nicht umhin kommen, einen sachkundigen Gutachter über Ihr konkretes Haus zu befragen.  Bei allem sollten Sie die Verjährung der Mängelrechte nach BGB (5 Jahre) bzw. VOB/B (4 Jahre) nicht außer Acht lassen.  Ich hoffe, Ihnen mit der Prüfung der Rechtslage weiter geholfen zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Hans-Christoph Hellmann -Rechtsanwalt- www.anwaltskanzlei-hellmann.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 635, § 633