Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe eine Baulücke bzw. ein Baugrundstück in einem alten Ortskern gekauft um ein Einfamilienhaus darauf zu bauen.  Da der Kauf die Voraussetzung hatte, das ich links an die Baugrenze bauen darf, musste ich mich mit diesem Thema näher beschäftigen. Es stellte sich heraus, das solche Grenzbebauungen immer als Baulast eingetragen werden müssen. Nachbarn müssen den Plänen per Unterschrift zustimmen. Teilweise sogar beglaubigt. Besonders schwierig sind grundstücksüberagende Bauteile wie z.B. Dachüberstände etc.  Nun ist es aber auch so, das rechts von meinem Grundstück - direkt auf der Grundstücksgrenze ein altes Bauernhaus mit Nebengebäuden steht. Zudem ragen Dachüberstände und Regenfallrohre über mein Grundstück und zwei Fenster direkt zum Grundstück.  Alles das, ist nicht im Baulastverzeichnis eingetragen. Der Nachbar sagt, das war schon immer so und das Grundstück, welches ich gekauft habe, wurde später vom 'Bauernhof' abgeschnitten und die Baugrenze direkt an den alten Gebäuden entlang gelegt. Dann, einige Jahre später, wurde es an mich verkauft.  Meine Frage ist: Ist der Besitzer des Bauernhofes auf mein Wohlwollen angewiesen oder gilt hier 'das war vorher schon so und muss so von mir akzeptiert werden?  Natürlich habe ich mir das Grundstück vor Ort angesehen und wusste, das da ein Bauernhof direkt auf der Grenze steht. Das war und ist für mich OK. Ich möchte keinen Streit vom Zaun brechen. Dennoch möchte ich zumindest mal Rechtssicherheit und wissen, wo ich rechtlich stehen.  Vielen Dank  Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   'das war vorher schon so und muss so von mir akzeptiert werden' wird dann eingreifen, wenn die Bebauung den damaligen Vorschriften entsprochen und sich an die Baugenehmigungen orientiert hat.  Denn wenn es damals rechtens gewesen (und bis heute nicht verändert worden) ist, wird man von einem sogenannten Bestandschutz ausgehen, d.h. zulässiges Bauvorhaben bleibt auch bei späteren Änderungen (hier offenbar die Grundstücksteilung) dann unangestastet.   Voraussetzung ist aber, dass es ein rechtmäßiger Bau gewesen ist, was sich letztlich nur durch Einsicht in die Akten beim Bauamt und dem Vergleich zum tatsächlich Vorhandenen klären lässt. Das bedeutet, Sie sollten sich beim Bauamt diese Akten zeigen lassen.   Hinsichtlich Dachüberstand und Fallrohre wird dann auch eine Duldungspflicht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 BGB/a>  bestehen, selbst wenn es über die neue Grundstücksgrenze hinausragt.    Sollte es kein rechtmäßiger Bau sein, besteht kein Bestandschutz und die Fenster müssten dann derart umgestaltet werden, dass ein (heimlicher) Blick auf Ihr Grundstück nicht mehr möglich ist. Das kann durch Austausch der Scheiben bis hin zum Zumauern der Fenster reichen, hängt immer vom Einzelfall ab.  Auch wäre dann hinsichtlich Dachüberstand und Fallrohre keine Duldungspflicht mehr gegeben.    Daher wird der Gang zum Bauamt und Einsicht in die dortigen Akten zur Feststellung der Rechtmäßigkeit unumgänglich sein.    Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 912