Frage: Ich habe meine Wohnung an drei Studenten (A,B,C) vermietet. Diese haben ursprünglich einen befristeten Mietvertrag unterschrieben für drei Jahre. Es sind alle drei Studenten als Mieter in den Vertrag eingetragen. Es wurde Ende August von einer Person gekündigt, am 30.08.2016.  Zwischenzeitlich ist bereits ein anderer Student (D) eingezogen, vor ca. einen Monat mit meinen Einverständnis (mündlich) damit Student(C) schneller ausziehen kann. Dieser (Student D) hat sich nun mit den anderen zwei Studenten zerstritten und will ausziehen. Leider hat er noch keinen Vertrag unterschrieben, dies sollte noch passieren. Er zahlt seine Miete.  Nachdem dieses Monat der offizielle Mietvertrag endet, wie überbrücke ich rechtlich die Zeit bis er ausgezogen ist ... auch mit den anderen Mietern? In welcher rechtlicher Position befindet sich die neu zugezogene Person (Student D)? Kann ich sie theoretisch delogieren (habe ich nicht vor, aber es wäre gut zu Wissen für Verhandlungen ;))? Was würden Sie mir empfehlen?  Schlussendlich werden sich Student A und B einen neuen Mietbewohner suchen und einen  neuen Vertrag unterschreiben. Würden Sie mir für Studenten viel. auch ein anderes Vertragsverhältnis empfehlen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich hat der Student Abs. 500 mit ihnen einen validen ( unbefristeten) Vertrag. Dieser kann auch mündlich geschlossen werden ( Umkehrschluss aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 1 BGB/a> ). Dadurch, dass der Mieter die Miete an sie überwiesen hat, kann er das bestehen des Vertrages auch ohne schriftlichen Mietvertrag nachweisen.   Folglich können sie diesen Mieter nur ordentlich kündigen, was seitens des Vermieters nur bei einem berechtigten Interesse möglich ist ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> )   Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn  1.der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2.der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3.der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.  Diese Aufzählung ist nicht ausschließlich, wie das Wort 'insbesondere' zeigt.   Es gibt auch ein erleichtertes Kündigungsrecht des Vermieters, wenn sie ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen geschlossen haben, allerdings verlängert sich hier die Kündigungsfrist ( zuder ich noch komme) um 3 Monate ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§573 a Abs. 1 BGB/a> ).   Auch erleichtert kündigen können, sie wenn es sich bei dem vermieteteten Raum um eine vom VERMIETER BEWOHNTE Wohnung handelt (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a Abs. 2 BGB/a> ). Allerdings gehe ich davon aus, dass ihre Wohnung komplett in WG -Händen ist, und sie woanders leben.   Nun zur Kündigungsfrist: Diese beträgt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a>  knapp 2 Monate. Es kann bis zum 02. eines Monats gekündigt zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Diese Frist gilt sowohl für den Mieter als auch den Vermieter.   Folglich brauchen sie den Auszug des Mieters nicht tolerieren, bevor er nicht vernünftig gekündigt hat. Allerdings rate ich ihnen dazu diesen studenten ausziehen zu lassen, da er nur Unruhe ins Mietverhältnis bringt. Hinzu kommt, dass die Kündigung für sie - falls der Student es sich anders überlegt- sehr schwierig wird. Sie müssten entweder eine Pflichtverletzung, Eigenbedarf oder das Leben in ihrer Wohnung neben der WG nachweisen. Also rate ich ihnen den Studenten Abs. 500 bei seinen Umzugsbemühungen zu unterstützen, alles andere bringt nur Scherereien.   'Delogieren' können sie den Studenten keinesfalls, denn dieser hat aufgrund des Mietvertrages ( auch wenn es diesen nur mündlich gibt) ein Besitzrecht  (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/866.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 866 BGB: Mitbesitz">§ 866 BGB/a> ) an den gemieteten Räumen. Wenn sie ihm diese nun entziehen, kann er im Wege der einstweiligen Verfügung ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/862.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 862 BGB: Anspruch wegen Besitzstörung">§ 862/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/862.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 862 BGB: Anspruch wegen Besitzstörung">862 BGB/a> ) sein Besitzrecht geltend machen und sie werden zum Wiedereinzug verpflichtet und haben obendrauf den Schaden für die Entziehung ( z.B. Hotelkosten) zu tragen.    Nun zu den Studenten A und B , deren Mietvertrag ausläuft. Mit diesen beiden können sie auch schon vor Auszug des Studenten Abs. 500 einen neuen Mietvertrag abschließen. Bitte lassen sie Student d hierbei außen vor, so dass dieser wirklich ausziehen kann. Ich denke er würde sich ohnehin  weigern einen neuen Mietvertrag jetzt noch zu unterschreiben. Student A und B können jedoch separat oder getrennt wieder einen Mietvertrag mit ihnen schließen, ohne dass Abs. 500 hieraus Rechte herleiten kann.   Grundsätzlich gibt es keine besondere Vertragsform, die ihnen entgegenkommt. Doch auch den bisher bestehenden Zeitmietvertrag können sie theoretisch nicht erneut schließen, denn dies ist nur bei Vorliegen besonderer Gründe möglich. Hier legt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  folgendes fest:   (1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit  1.die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, 2.in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder 3.die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.  (2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.  (3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.  (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.  Der jetzt bestehende Zeitmietvertrag endet jedoch automatisch und zum Fristende, wenn der Mieter nicht VOR seinem Auszug die Verlängerung des Mietverhältnisses mangels Vorliegen eines Befristungsgrundes verlangt.  Einem neuen Mietvertrag mit Student A und B steht dann nichts im Wege.   Folglich empfehle ich ihnen, mit den Studenten A und B einen unbefristeten Mietvertrag abzuschließen, wenn nicht einer der eben zitierten Gründe aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  vorliegt. Denn alles andere ist theoretisch unzulässig. Allerdings warne ich sie dann gleich vor, dass sie eben nur unter den besonderen Gründen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  als Vermieter kündigen können, nämlich bei Pflichtverletzung, Eigenbedarf oder Hinderung an ordnungsgemäßer wirtschaftlicher Verwertung ( Verkauf und Mieterhöhung sind nicht gemeint). Sie begeben sich also ihrer Möglichkeit, dass Ende des Mietverhältnisses zu bestimmen.   Insofern wäre natürlich ein befristeter Mietvertrag ( zu ihrer eigenen Sicherheit und Planung) der günstigere Weg, den sicherlich auch die Studenten favorisieren, wenn das Ende des Studiums kalkulierbar ist. Allerdings mache ich sie darauf aufmerksam, dass die Befristung bei Geltendmachung eines unbefristeten Mietverhältnisses durch einen Studenten, sie diesem kaum entgegenwirken können, wenn sie nicht Eigenbedarf geltend machen können, also selbst in die Wohnung einziehen. Sollten die Studenten die Befristung allerdings stillschweigend akzeptieren, endet der Mietvertrag mit Fristende, was sicherlich für alle Beteiligten die einfachste und bequemste Alternative ist.   Fazit:   Es besteht ein (mündlicher) nachweisbarer Mietvertrag mit Student Abs. 500, so dass sie ihn nur normal kündigen können. Folglich empfehle ich ihnen, diesen gemäß seinem eigenen Wunsch einfach ausziehen zu lassen, da alles andere für sie schwierig wird, da das recht zur Kündigung für den Vermieter stark eingeschränkt ist.   Den beiden anderen Studenten können sie schon vor Fristende einen neuen Mietvertrag geben. Hier bietet sich ein befristeter Mietvertrag an, er ist aber letzten Endes nicht haltbar, wenn dagegen vorgegangen wird. Dennoch würde ich diesen empfehlen, denn das einzige Risiko dass ihnen droht, ist , dass er sich in einen unbefristeten umwandelt. Da die andere Alternative auch nur ein unbefristeter Mietvertrag ist, muss man die schlechtere Alternative ja nicht von Anfang an versuchen.   Ein Delogieren von Student A + B nützt ihnen nichts, da zumindest solange die beiden dort wohnen, für sie als Vermieter der Kündigungsgrund der Störung des Hausfrieden greift ( er kommt mit den anderen beiden ja nicht klar), falls der Student Abs. 500 doch nicht von selbst ausziehen möchte.  Das Delogieren von Student Abs. 500 ist demgegenüber nicht möglich, da dieser ein Besitzrecht hat und sie sich bei so einer Aktion schadenersatzpflichtig machen.     Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Bei weiteren Fragen können  sie auch gerne über meine Profildaten telefonisch oder per Mail auf mich zukommen.   Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 573, § 573c, § 862, § 866, § 573a