Frage: Hallo, sehr geehrte Damen und Herren, ich habe ein Reihenendhaus gekauft, am 15.09.2006 soll die Übergabe stattfinden. Bei der zweiten Besichtigung (erste Besichtigung vor Abschluss Kaufvertrag, zweite ca. 1 Woche nach notariellem Kaufvertragsabschluss)habe ich einen zweiten Stromzähler im Keller entdeckt. Auf meine diesbezügliche Frage wurde mir vom Bauleiter mitgeteilt, es handele sich um den Stromzähler der Dränagepumpe, welche für alle 6 Reihenhäuser der Anlage arbeitet. Im Kaufvertrag steht davon nichts. Lediglich der Passus, dass Gemeinschaftseigentum zu übernehmen und zu dulden sei, sobald es in meinem Eigenheim installiert sei, ist dort zu finden. Das an sich ist sicher auch in Ordnung, aber dann sagte mir der Bauleiter: Ich hätte den Stromzähler auf meinen Namen zu übernehmen, müsse die fälligen Stromkosten vorab bezahlen, und solle dann bei Forderungen des Stromversorgers '...mit dem Hut bei den Nachbarn herumgehen...'(!!!) Selbstverständlich habe ich den Bauträger sofort schriftlich um Regelung der Sache gebeten. Trotz telefonischer Nachfrage und zweiter schriftlicher Aufforderung, dies zu klären, ist nichts passiert. Nicht einmal eine Antwort ist gekommen. Der Bauleiter zog sich beim erwähnten Telefonat auf den Standpunkt zurück, dass wir den Stromzähler und die Unterhaltung der Pumpe in alleinige Verantwortung zu übernehmen haben. Auch mein Angebot, dass der Bauträger doch bitte eine Eigentümerversammlung einberufen möge, oder schriftlich alle Eigentümer informieren möge, wurde nicht umgesetzt.  Meine konkrete Frage nun: Kann der Bauträger tatsächlich von mir die Übernahme in meine alleinschuldnerische Haftung verlangen? (Im Zweifel geht es ja hier um erhebliche Kosten, ich kenne diese noch nicht einmal. Zumindest weiß ich, dass die Pumpe regelmäßig gewartet werden muss, und halt eben Strom verbraucht. Und im Hinblick auf eine gute Nchbarschaft möchte ich nicht gleich in der Nchbarschaft herumlaufen und Geldeintreiber spielen.  Können Sie mir einen Rat geben? Mit freundlichen Grüßen.        

Antwort:  Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen wie folgt beantworte.  Der Passus, wonach Sie Gemeinschaftseigentum zu übernehmen und zu dulden haben, sobald es in Ihrem Eigenheim installiert sei, kann Sie meiner Einschätzung nach nicht dazu verpflichten, auch die Stromkosten von dem Zähler der Drainage-Pumpe zu tragen.  Zum einen ist der Passus allgemein gehalten (bezieht sich also nicht auf eine bestimmte Sache) und zum anderen dürfte das „Übernehmen„ im Kontext mit „Dulden„ eher darauf hindeuten, dass das Gemeinschaftseigentum in Ihren Besitz übergeht, weil sich der Stromzähler in Ihrem Keller und damit in einem zum Sondereigentum im Sinne des WEG gehörenden Bereich befindet.  Selbst wenn man die Klausel tatsächlich im Sinne des Bauleiters verstünde, so spräche – zumindest in einem Formularkaufvertrag – vieles für die Unwirksamkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§ 305 ff. BGB/a> , da eine überraschende Klausel bzw. eine unangemessene Benachteiligung vorliegen dürfte.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§ 16 Abs. 2 WEG/a>  ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Erst recht gilt dies natürlich, wenn der Stromzähler den Stromverbrauch für eine Pumpe misst, die für alle Parteien und damit für das Sondereigentum arbeitet.  Ich empfehle daher, dass Sie den Bauträger entschieden darauf hinweisen, dass Sie sich durch die genannte Klausel nicht verpflichtet sehen. Im Übrigen empfiehlt es sich, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, damit hier eine klarstellende Regelung gefunden wird. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/24.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 24 WEG: Einberufung, Vorsitz, Niederschrift">§ 24 Abs. 2 WEG/a>  ist der Verwalter zur Einberufung einer solchen verpflichtet, wenn mindestens ein Viertel der Wohnungseigentümer dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe begehrt.   Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein können, die möglicherweise ein anderes Ergebnis nahe legen. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.   Ich hoffe, Ihnen eine erste Einschätzung der Rechtslage gegeben zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen   Tobias Kraft Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305