Frage: Ich habe ein Hauskaufvertrag unterschrieben und die Kauftransaktion steht notarisch kurz vor Abschluss. Vor einigen Wochen während der großen Niederschläge, ist Wasser in den Keller des Kaufobjekts eingedrungen, sodass circa 2cm Wasser im Keller standen. Ich bin zZ Mieter im benachbarten Reihenhaus zum Kaufobjekt und konnte das eindringende Wasser mitverfolgen, da auch mein Mietobjekt von eindringendem Wasser betroffen war.  Zum Objekt: Es handelt sich um ein Reihenhaus in einem Block mit fünf Häusern jeweils mit Keller, EG, OG und DG mit 138m2 Wohnfläche in Maxdorf-Rheinlland-Pfalz. Die Keller aller fünf Häuer stehen auf einer gemeinsamen Bodenplatte mit Kellerwänden aus Beton. Die Keller sind als Wohnbereiche vorgesehen. Die Häuser stammen aus dem Jahr 1987. Der Kaufpreis beträgt 355.000 EUR.   Sanierungsmassnahme der Reihenhausgemeinschaft: Die fünf Häuser stehen auf einer gemeinsamen Bodenplatte, sodass eine Sanierung nur erfolgreich im Verbund erfolgen kann.  Die Hausgemeinschaft hat sich entschlossen die Keller gemeinschaftlich zu sanieren und die Kosten zu teilen. Danach hat sich die Reihenhausgemeinschaft Angebote eingeholt und sich für die günstigste Variante von zwei Varianten entschieden. Man entschloss sich eine Sanierungsmassnahme an den jeweiligen Endhäusern  durchzuführen. Die Innenliegenden Häuser werden nur getrocknet. Aus meiner Sicht ist die gewählte Massnahme unzureichend um eine Kellerdichtigkeit zu gewährleisten. Dieser Mangel wurde im Kaufvertrag nicht erwähnt, sodass ich inzwischen Zweifel am Kauf des Objekts habe. Es gibt einen Passus im Kaufvertrag unter Punkt IV-2 die den Gefahrenübergang nach Zahlungseingang vereinbart. Diese Frist zur Zahlung liegt in dieser kommenden Woche.  Können Sie mir bitte eine Handlungsempfehlung vorschlagen. Eine für mich gangbare Variante wäre ein Preisnachlass  nach Vertragsabschluss auf Grundlage des versteckten schweren Mangels um im Falle durch erneut eindringendes Wasser eine Sanierung durchführen zu können.   Anzeige eines versteckten Mangels mit der Bitte um Beseitigung des Mangels- wenn dies überhaupt möglich ist. Die Hausgemeinschaft hat sich leider nicht für die Beste als vielmehr für die günstigste Variante entschieden. Der Verkäfer könnte auch seine eigene Sanierung durchführen und wäre unabhängig von der Lösung der Gemeinschaft. Was wenn die Kellersanierung den Mangel nicht beseitigt und weiter Wasser eindringt¬? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1.Der Mangel ist zunächst dem Verkäufer und dem Notar anzuzeigen. Der Verkäufer ist insoweit aufzufordern den Mangel fachgerecht zu beseitigen, was dieser auch nachweisen muss. Auch wenn der Verkäufer den Mangel kennt, hat eine entsprechende Anzeige zu erfolgen.  2.Ihre Rechte bestimmen sich nach § 437 BGB:  Rechte des Käufers bei Mängeln  Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,  1. nach § 439 Nacherfüllung verlangen,  2. nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern und 3. nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a SchadenserS. oder nach § 284 ErS. vergeblicher Aufwendungen verlangen.  3.Auf Seiten der Eigentümergemeinschaft bzw. des Verkäufers ist eine solche Sanierungsmaßnahme durch einen Sachverständigen zu begleiten, da der Verkäufer Ihnen gegenüber dokumentieren muss, dass der Mangel fach- und sachgerecht beseitigt wurde. Ist diese nicht der Fall haftet kann er sich nicht auf die Haftungsfreistellung in dem notariellen Kaufvertrag nach § 444 BGB berufen.  4. Zu weiteren Vorgehensweise:  Sie zeigen den Mangel gegenüber dem Verkäufer und dem Notar an und fordern diesen zur Mängelbeseitigung auf. Vorsorglich behalten Sie sich die Rechte auf Minderung, SchadenserS. oder Rücktritt vor, soweit die Mängelbeseitigung scheitert.  Die Sanierungsmaßnahme ist zwingend durch einen Sachverständigen zu begleiten. Nur so haben Sie Gewissheit, ob die Mangelbeseitigung erfolgreich vorgenommen wurde. Soweit der Sachverständige die kostenintensivere Variante empfiehlt, kann der Verkäufer diese entweder selbst (allerdings mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft) vornehmen. Oder der Kaufpreis wird um diese Mehrkosten gemindert, so dass Sie die Maßnahme zu gegebener Zeit selbst durchführen können.  Jedenfalls sollte der Kaufvertrag dahingehend ergänzt werden, dass der Verkäufer Ihnen seine Gewährleistungsansprüche gegen den Werkunternehmer abtritt. Im weiteren sollte die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft eingeholt werden, dass Sie in Zukunft die kostenintensivere Sanierungsmaßnahme durchführen können.  Wichtig ist insoweit, dass der Kaufpreis solange nicht fällig gestellt wird, solange die Mängel nicht beseitigt sind.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 444, § 437