Frage: Hallo werte Dame, werter Herr! Folgender Sachverhalt. Ich bin Mieter in einer Wohnung. Ich wurde 2008 darauf hingewiesen, dass meine Wohnung Zwangsversteigert werden soll. Da ich die begründete Befürchtung hatte meine Kaution vom Vorvermieter jemals wieder zu erhalten habe ich die Mietzahlungen bis August mit der Kaution verrechnet (einbehalten). Die Versteigerung war Mitte August 2008. Also habe ich die Mietzahlung für August zu Beginn des Monats überwiesen.   Da ich nichts vom Ergebnis der Versteigerung erfuhr habe ich auch die September-Miete dem alten Vermieter überwiesen. Erst Ende September stellte sich mein neuer Vermieter bei uns vor. Also wurden die Überweisungen ab Oktober zu meinem neuen Vermieter umgestellt.   Chronologie: 2008-01 Überweisung an Vermieter 1 2008-02 Überweisung an Vermieter 1 2008-03 Überweisung an Vermieter 1 2008-04 Überweisung an Vermieter 1 2008-05 Überweisung an Vermieter 1 2008-06 Überweisung an Vermieter 1 2008-07 Überweisung an Vermieter 1 2008-08 Überweisung an Vermieter 1 2008-08-15 Versteigerung 2008-09 Überweisung an Vermieter 1 2008-09-25 Ich erfahre vom Vermieterwechsel durch persönliche Vorstellung des neuen Vermieters 2008-10 Überweisung an Vermieter 2 2008-11 Überweisung an Vermieter 2 2008-12 Überweisung an Vermieter 2  Der neue Vermieter fordert nun von mir die Mietzahlungen für August und September. Aber diese Mietzahlungen habe ich ja bereits geleistet. Muss ich diese Zahlungen noch einmal leisten oder müssen die Vermieter sich da einigen?  Vielen Dank im Voraus für die Auskunft!

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,   vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Nun zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n), die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:  Mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung ist der Erwerber Eigentümer der von Ihnen gemieteten Wohnung geworden (a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/90.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 90 ZVG">§ 90 ZVG/a> ). Durch diesen Eigentumswechsel ist mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung auch das Mietverhältnis auf den Erwerber übergegangen. Insoweit gilt, dass Ihr Mietverhältnis durch den Eigentumswechsel als solches nicht berührt wird. Vielmehr geht Ihr bestehender Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten grundsätzlich ab dem Eigentumswechsel auf den Erwerber über (a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57 ZVG">§ 57 ZVG/a>  in Verbindung mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> ).  Solange Sie von dem Eigentumswechsel keine Kenntnis hatten, konnten Sie jedoch weiterhin mit befreiender Wirkung die Mietzinszahlungen an Ihren alten Vermieter leisten. Maßgeblich ist insoweit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/407.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 407 BGB: Rechtshandlungen gegenüber dem bisherigen Gläubiger">§ 407 Abs. 1 BGB/a> , der besagt:  „Der neue Gläubiger muss eine Leistung, die der Schuldner nach der Abtretung an den bisherigen Gläubiger bewirkt, sowie jedes Rechtsgeschäft, das nach der Abtretung zwischen dem Schuldner und dem bisherigen Gläubiger in Ansehung der Forderung vorgenommen wird, gegen sich gelten lassen, es sei denn, dass der Schuldner die Abtretung bei der Leistung oder der Vornahme des Rechtsgeschäfts kennt.„  Der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/407.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 407 BGB: Rechtshandlungen gegenüber dem bisherigen Gläubiger">§ 407 BGB/a>  gilt zwar zunächst dem Wortlaut nach nur für den Fall, dass eine Forderung vom alten Gläubiger an den neuen Gläubiger abgetreten wird. Da der Übergang des Mietverhältnisses bei Eigentümerwechsel jedoch gesetzlich angeordnet wird, greift insoweit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/412.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 412 BGB: Gesetzlicher Forderungsübergang">§ 412 BGB/a>  ein. Danach ist die Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/407.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 407 BGB: Rechtshandlungen gegenüber dem bisherigen Gläubiger">§ 407 BGB/a>  auch bei einem gesetzlichen Forderungsübergang anwendbar. Wenn Sie erst am 25.09.2008 vom Vermieterwechsel erfahren haben, ist der neue Vermieter (Vermieter 2) nicht berechtigt, von Ihnen nochmals die Mietzahlungen für August und September 2008 zu verlangen, wenn Sie diese zuvor bei Fälligkeit schon an den alten Eigentümer überwiesen haben.   Um doch einen Zahlungsanspruch geltend machen zu können, müsste Vermieter 2 darlegen und beweisen, dass Sie bereits zu einem früheren Zeitpunkt von dem erfolgten Eigentümerwechsel wussten. Nur wenn Vermieter 2 diesen Nachweis erfolgreich führen kann, könnte er die Mietzahlungen für August und September 2008 nochmals fordern. Gelingt ihm dies nicht, muss er sich wegen der Mietzahlungen für August und September 2008 grundsätzlich selbst mit dem alten Vermieter auseinandersetzen.  Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.   Darüberhinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.   Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.  Mit freundlichen Grüßen    Katja Schulze  Rechtsanwältin   Rechtsanwälte Schulze & Greif Partnerschaftsgesellschaft  Zwickauer Straße 154 09116 Chemnitz  Tel.: 0371/433111-0 Fax: 0371/433111-11  E-Mail: info@schulze-greif.de www.schulze-greif.de !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 407, § 412