Frage: Ich bin mit einem potenziellen Käufer meines Grundstückes einig geworden und will Anfang September mein Haus verkaufen. Der Notartermin kann nach Angaben des Notars nicht vorher angesetzt werden.  Einige Tage zuvor ist nun ein Zwangsversteigerungstermin angesetzt, bei dem ich mit dem Verkaufserlös ein Bauernhaus mit 2 Etagen in einem Brandenburger Kreis südlich von Berlin ersteigern möchte. Die Bank, die die Versteigerung betreibt, würde bei der Finanzierung mitspielen.   In dem Haus, das ich ersteigern möchte,befinden sich zwei vom Grundriss her identische Wohnungen, jedoch ist das Haus grundbuchlich nicht in zwei Wohneinheiten getrennt. Durch eigene Recherchen habe ich nun Folgendes in Erfahrung gebracht: In dem Haus befindet sich ein Mieter. Er ist der Bank namentlich bekannt und ist der Freund der Tochter der Eigentümers. Das Mietverhältnis war weder der Bank noch der Rechtspflegerin bekannt. Der Mieter hat in der Adresse als Gewerbe einen Handel mit Computerzubehör angemeldet.  Der Eigentümer selbst verweigert den Kontakt mit der Bank.   Die Tochter der Eigentümers hat bisher der Bank gegenüber angegeben, zusammen mit ihrem Freund das 1. OG zu bewohnen. Der Rechtspflegerin liegt mittlerweile ein Schreiben vor, nach dem die Tochter Rollstuhlfahrerin sei, die Wohnung im EG behindertengerecht ausgebaut habe und dass es deshalb nahezu unmöglich sei, eine bezahlbare neue Wohnung zu finden.   Wenn ich die Möglichkeit eines zeitnahen Einzuges im 1. OG habe, könnte ich mich darauf einlassen, dass ich die EG-Wohnung bis zu einem halben Jahr mietfrei den jetzigen Eigentümern zur kostenfreien Nutzung anbiete, bevor ich sie selbst nutzen möchte. Ich würde dann unverzüglich dafür sorgen, dass eine Wand eingezogen wird. Das 1. OG wäre dann nur noch durch den Hintereingang, das EG nur noch durch den Vordereingang des Hauses zu betreten.  Mir ist bekannt, dass ich im Falle einer erfolgreichen Ersteigerung einen unverzüglichen Räumungstitel erwirken kann. Desgleichen steht mir laut §57a des Zangsversteigerungsgesetzes eine sofortige Kündigungsmöglichkeit unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen gegen den Mieter zu. Mir ist auch bekannt, dass jederzeit, auch im Versteigerungstermin, noch ein Schutzantrag gestellt werden kann.   Meine Fragen lauten deshalb:   - Habe ich die Möglichkeit  - wegen Eigenbedarf SOWOHL einen Räumungstitel (Behinderte!) zu erwirken ALS AUCH dem Mieter zu kündigen?   - Falls das Haus in Gänze an den Freund der Tochter vermietet ist: kann ich in diesem Fall eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, die nach 3 Monaten (der Mietvertrag kann noch keine 5 Jahre existieren) gültig wird? Ich muss davon ausgehen, dass Tochter und Freund in der Zwischenzeit heiraten werden (Behinderte!).   - Kann ich mich bei der versteigernden Bank für mögliche mutwillige Beschädigungen durch den jetzigen Eigentümer absichern?  - Da ich für mich ab Verkauf meines Grundstückes eine Übergangslösung (Miete) finden muss - mit welchen Zeiträumen ist realistischerweise bei dieser Konstellation zu rechnen?  Letztlich muss ich an Hand dieser Fragen entscheiden, ob ich in der kommenden Woche mitbieten kann.   -- Einsatz geändert am 11.08.2010 07:23:03

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in)  die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:    - Habe ich die Möglichkeit - wegen Eigenbedarf SOWOHL einen Räumungstitel (Behinderte!) zu erwirken ALS AUCH dem Mieter zu kündigen?   Soweit Sie Eigentümer des Objektes werden, haben Sie die Möglichkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§§ 573/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">573 c BGB/a>  mit 3 Monaten Frist wegen Eigenbedarfs zu kündigen.  Soweit Sie eine der beiden Wohnungen bewohnen, kann auch die andere Wohnung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a>  mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden.  Gerade in Ihrem Fall kann sich dann aber der behinderte Mieter zumindest auf einen gewissen Räumungsschutz berufen.   - Falls das Haus in Gänze an den Freund der Tochter vermietet ist: kann ich in diesem Fall eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, die nach 3 Monaten (der Mietvertrag kann noch keine 5 Jahre existieren) gültig wird? Ich muss davon ausgehen, dass Tochter und Freund in der Zwischenzeit heiraten werden (Behinderte!).   Ja, wie gesagt, sobald Sie Eigentümer sind, können Sie wegen Eigenbedarf kündigen. Allerdings muss der Eigenbedarf auch nachweislich vorliegen.   - Kann ich mich bei der versteigernden Bank für mögliche mutwillige Beschädigungen durch den jetzigen Eigentümer absichern?  Soweit der aktuelle Eigentümer das in der Zwangsversteigerung befindliche Objekt absichtlich beschädigt, haben Sie zivilrechtliche Schadensersatzansprüche gegen diesen.   - Da ich für mich ab Verkauf meines Grundstückes eine Übergangslösung (Miete) finden muss - mit welchen Zeiträumen ist realistischerweise bei dieser Konstellation zu rechnen?  Soweit Sie Eigentümer geworden sind, können Sie mit einer Frist von mindestens 3 Monaten kündigen. Sollte der Mieter dann nicht ausziehen, muss auf Räumung geklagt und diese dann vollstreckt werden. Das kann unter Umständen auch etwas länger dauern. Eine genaue Zeitdauer ist nicht vorhersehbar. Aber Sie werden sich wohl darauf einstellen müssen, dass es durchaus bis zu einem Jahr dauern kann, bis Sie das Objekt endgültig beziehen können. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573c, § 573a