Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, der Frage liegt folgenden Sachverhalten zugrunde: 1. ein schwer rennovierungsbedürftiges Haus wurde geerbt  2. Erbe (Rentner/in) hat keine Rücklagen für Rennovierung und kann somit nicht investieren. Banken werden Finanzierungen ablehnen. Mieteinnahmen werden für Rep. verbraucht. 3. Das Haus soll verkauft werden. Interessenten stellen aber die Bedingung, dass vorhandene Mieter idealerweise innerhalb kürzester Frist ausgezogen sind. 4. Von vier Mietern haben zwei einen Mietvertrag der älter als 8 Jahre ist und somit eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.   Ich gehe von der Möglichkeit der ordentlichen Kündigung nach  §573 (3) aus. Ist das Richtig ?   Welche Möglichkeiten der außerordentlichen Kündigung besteht mit möglichst kurzer Frist (< 5 Monate) ?  Vielen Dank für die Mühen.        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  die einzige Kündigungsmöglichkeit, die der Erbe derzeit hat, ist die Möglichkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs.2 Ziff.3 BGB/a> , sofern die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Objekts hindert und der Vermieter dadurch erhebliche Nachteile erleidet.   Ob diese Voraussetzungen vorliegen, kann aufgrund Ihrer Angaben nicht abschließend beurteilt werden.  Es wird auf die Abwägung der Belange von Mietern und Vermieter ankommen. Es wäre z.B. nachzuweisen, dass das Haus bei Weiterbestehen der Mietverhältnisse unverkäuflich wäre bzw. dass ein erheblicher Unterschied im zu erzielenden Erlös besteht. Üblicherweise sind unvermietete Objekte leichter und hochpreisiger zu verkaufen als vermietete. Es müssten also Tatsachen vorliegen, die von dieser Üblichkeit abweichen. Erschwerend kommt hinzu, dass es sich um ein geerbtes Haus handelt, so dass das Argument einer erheblichen Differenz zwischen (seinerzeit gezahltem) Kaufpreis und Erlös bzw. darauf lastenden Verbindlichkeiten wohl nicht in Betracht kommt.  Außerdem müßte nachgewiesen werden, dass (und aus welchem Grund)der Verkauf des Hauses für den Eigentümer notwendig ist und dass die finanzielle Situation nicht anderweitig, z.B. durch den Verkauf von nur einer der 4 Wohnungen, gelöst werden kann.  Für ein außerordentliches Kündigungsrecht sehe ich nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt keine Anhaltspunkte, sofern die Mieter ihre Pflichten nicht gröblich verletzen.  In derartigen Fällen ist es sinnvoll, das Gespräch mit den Mietern zu suchen und möglicherweise einen Aufhebungsvertrag anzubieten, in welchem den Mietern finanzielle Anreize in Aussicht gestellt werden können.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben.  Mit freundlichen Grüßen  Karin Plewe Rechtsanwältin  info@kanzlei-plewe.de           !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573