Frage: Sehr geehrter RA, ein Mieter (seit 2000) hat ohne unser Wissen seine Wohnung vollständig weitervermietet. Wir haben davon am 31.08. erfahren und den Untermieter sofort angesprochen. Dieser informierte den Mieter, der sich z.Z. im Ausland aufhält, das er sich mit uns schnellstens in Verbindung setzen soll. Dies geschah bis heute nicht. Wir haben nicht die Möglichkeit, uns mit ihm direkt in Verbindung zu setzen. Wir möchten dem Mieter kündigen. Welche Kündigungsart bzw. Kündigungsfrist führt uns hier am schnellsten zum Ziel. Er hat einen Besuch angekündigt. mfG         

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs. 1 BGB/a>  ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Räume an einen Dritten unterzuvermieten. Die unbefugte Weitervermietung stellt einen vertragswidrigen Gebrauch dar, der den Vermieter nach vorheriger Abmahnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a> ). Hat der Mieter jedoch einen Anspruch auf Erlaubniserteilung, ist die fristlose Kündigung ausgeschlossen. Zu den berechtigten Interessen, die einen Anspruch auf Erlaubniserteilung begründen, zählen alle vernünftigen Gründe wirtschaftlicher Art, sofern die Gründe nachvollziehbar erscheinen und nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sind.   Sie werden den Mieter daher zunächst wegen unerlaubter Untervermietung der gesamten Wohnung abmahnen müssen. Stellt sich aufgrund seiner Einlassung heraus, dass er keinen Anspruch auf eine Erlaubniserteilung hat, werden Sie das Mietverhältnis nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a>  fristlos kündigen können. Rein vorsorglich sollten hilfsweise die ordentliche Kündigung erklären.   Hat der Mieter hingegen einen Anspruch auf Erlaubniserteilung, ist eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der 3 monatigen Kündigungsfrist zwar nicht in jedem Fall ausgeschlossen. Vielmahr kommt es dann darauf an, ob es sich um eine erhebliche Pflichtverletzung handelte und den Mieter einen Schuldvorwurf trifft.   Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen  Petry-Berger Rechtsanwältin      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 540, § 543