Frage: Folgender Fall: Meine Freundin Hauptmieterin und ich Untermieter, vom Hauptmieter und Eigentümer. Wir haben zum 31.07.2016 eine Wohnung gekündigt. Auch drei monate vorher erledigt. Uns war aber klar das wir früher dort ausziehen wollten, da wir nur zum 01.06.2016 in ein anders Haus einziehen konnten. Später hätte es der neue Vermieter nicht akzeptiert.  Ein Nachmieter wurde gefunden und wir hatten am 31.05.2016 ein treffen mit den derzeitigen Vermietern der alten Wohnung und den Nachmietern. An dem Tag fand eine schriftliche Übergabe statt und der Vermieter hat gebeten die Schlüssel abzugeben.  Ein Paar für den Vermieter / Eigentümer. Ein Paar für den dort lebenden Hausmeister. ( Da dieser noch kleinigkeiten zu erledigen hatte in der Wohnung). Und ein paar für die Nachmieter damit diese vor Ihrem Mietverhältnis am 01.07.2016 vielleicht noch Renovieren können.  Der Mietvertrag für die Nachmieter wurde an dem Tag auch zu 01.07.16 unterschrieben.  Bevor der Eigentümer uns gebeten hat die Schlüssel abzugeben, haben wir uns darauf geeinigt nur noch Kaltmiete zu bezahlen, für den Monat Juni 2016. Dies geschah mündlich, uns war da aber noch nicht bekannt das er die Schlüssel gern bekommen würde.  wie sieht es rechtlich aus? Hat er das Recht nun noch Miete von uns zu verlangen? Auch wenn wir nicht mehr ungehindert Zugang zur Wohnung haben? Ein in die Wohnung kommen würde jetzt ja jedesmal mit absprachen verbunden sein.  Vielen Dank für die Hilfe.   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren (Demnach auch die Schlüssel für den Zugang zur Wohnung bereitzustellen).   Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.  Dieses steht unter anderem in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535/a>  Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).  Rechtlich betrachtet besteht also eine gegenseitige Verpflichtung hinsichtlich dieser Hauptleistungspflichten.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/320.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 320 BGB: Einrede des nicht erfüllten Vertrags">§ 320 BGB/a>  - Einrede des nicht erfüllten Vertrags- bestimmt dafür folgendes  Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung (Mietzahlung) bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist. Letzteres ist nicht der Fall, da die Miete ja in aller Regel spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen ist, stattdessen demgegenüber die Wohnung ab dem Ersten des jeweiligen Monats bereitstehen muss und damit auch die Wohnungsschlüssel.  Eine Vorleistungspflicht von Ihnen hinsichtlich der Miete würde auch, sollte diese vereinbart sein, gegen Recht und Gesetz verstoßen, sofern sie nur als einseitige Klausel im Mietvertrag vereinbart wäre, was allein hier in Betracht käme.  Sie können daher die Mietzahlung für Juni verweigern, dieses am besten schriftlich unter Verweis auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/320.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 320 BGB: Einrede des nicht erfüllten Vertrags">§ 320 BGB/a>  und des darin enthaltenen Zurückbehaltungsrechts im gegenseitigen Vertragsverhältnis.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 320