Frage: Guten Tag ! Ich habe ein Mietshaus mit Grundstück geerbt, wobei meine Tante das lebenslange Nießbrauchsrecht auf zwei der 4 Monatsmieten hat. Ich muss das Haus aber zwingend verkaufen um Erbschaftsschulden zu begleichen und möchte die Tante fair ausbezahlen. Welchen Schlüssel setzt man hier an- wir sind ratlos. Betrifft das das geschätzte Lebensalter- die Tante wird 70- , die Nettomiete minus anfallender Reparaturen  oder schlichtweg alles zusammen ?  Was passiert wenn Sie sich nicht ausbezahlen lassen will und ich aber das Haus verkaufen muss ? Mit freundlichen Grüßen        

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  kraft Gesetzes erlischt der Nießbrauch durch den Tod des Berechtigten.  Bereits vorher kann der Nießbrauch erlöschen durch:  Fristablauf eines zeitlich befristet bestellten Rechts  Eintritt einer Bedingung (z.B. bei Wiederverheiratung des Berechtigten)  Zwangsvollstreckung in das Grundstück (Nichtaufnahme in das geringste Gebot, dann aber Anspruch auf WerterS. aus dem Versteigerungserlös als Rente)  Aufgabeerklärung des Berechtigten gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/875.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 875 BGB: Aufhebung eines Rechts">§ 875 Abs. 1 BGB/a>  nebst notariell beglaubigte Löschungsbewilligung und Eintragung in das Grundbuch  Um eine vorzeitige Aufhebung des Nießbrauchs zu erreichen, müßte daher zunächst geprüft werden,ob ein Fristablauf oder eine Bedingung vereinbart ist, dessen Eintritt abgewartet werden könnte.  Ist dies nicht der Fall,wäre eine Aufgabeerklärung der Tante erforderlich nebst Löschungsbewilligung und Eintragung ins Grundbuch. Ohne Mitwirkung der Tante wird somit eine Aufgabeerklärung nicht zu erreichen sein. Zur Berechnung des Kapitalwertes wird in der Regel der Jahreswert des Nießbrauches, der sich an der Jahresnettokaltmiete orientiert, multipliziert mit einem Altersfaktor. Hier könnte der für das Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht anzuwendende Altersfaktor herangezogen werden. Für eine 70 jährige Frau geht man hier von einem Faktor von 8,990 aus.  Nach Löschung des Nießbrauchs könnten Sie dann das Haus-Grundstück insoweit von einem Nießbrauch unbelastet veräußern.Oder Sie finden einen Käufer, der das Haus-Grundstück mit der Belastung des Nießbrauchs erwirbt. Dies wird sich in einem verminderten Kaufpreis auswirken.  Nur am Rande bemerkt: Auch etwaige steuerliche Probleme sollten hier noch bedacht werden.  Ich hoffe,Ihnen mit diesem Überblick geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt Ernst G. Mohr      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 875