Frage: Guten Tag! Ein Mietverhältnis wird durch Todesfall beendet. Der Sohn der Verstorbenen schlägt das Erbe aus, stellt die Mietzahlungen ein und hinterlässt die Wohnung in nicht geräumtem Zustand. Das Gericht versucht nun weitere Erben zu ermitteln. Dies dauert nach Auskunft des Gerichts erfahrungsgemäß zwischen fünf und acht Monaten, in denen wir nicht in die Wohnung hinein können. Findet das Gericht keine Erben oder schlagen diese auch die Erbschaft aus, wer zahlt uns die Miete in dieser Zeit, in der uns die Hände gebunden sind und wir weder in die Wohnung hinein können noch diese weitervermieten können? Und wer zahlt uns anschließend die Räumung der Wohnung? Wie viel Monate beträgt eine Kündigungszeit bei Todesfall? Der Mietvertrag vom 04.02.200 sieht bei einer Mietdauer von inzwischen über 10 Jahren eine Kündigungszeit von 12 Monaten vor. Ist dies heute noch gesetzeskonform und durchsetzbar? Vielen Dank!

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:  Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung">§ 564 S. 2 BGB/a>  ist im Falle des Todes des Mieters 'sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon. Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.'  Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 BGB/a> ).  Diese Frist ende am Endes des Monats der auf den Monat folgt, in welchem Sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben (also nicht am entsprechenden Tag).   Sollte diese Frist verstrichen sein, läuft der Mietvertrag zunächst weiter. Sie stehen dennoch nicht schutzlos da.  Denn a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1961.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1961 BGB: Nachlasspflegschaft auf Antrag">§ 1961 BGB/a>  statuiert die Pflicht des Nachlassgerichts, in den Fällen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1960.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1960 BGB: Sicherung des Nachlasses; Nachlasspfleger">§ 1960 Abs. 1 BGB/a> , also auch dann, wenn der Erbe unbekannt ist, einen Nachlasspfleger zu bestellen, wenn die Bestellung von dem Berechtigten, also in diesem Fall von Ihnen, zum Zwecke der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs beantragt wird, der sich gegen den Nachlass richtet.   Das OLG Köln (AZ a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2%20Wx%20198/10" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 10.12.2010 - 2 Wx 198/10: Voraussetzungen der Bestellung eines Nachlasspflegers auf A...">2 Wx 198/10/a> ) entschieden, dass die Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1961.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1961 BGB: Nachlasspflegschaft auf Antrag">§ 1961 BGB/a>  sind regelmäßig gegeben sind, 'wenn der Erbe unbekannt ist und der Vermieter des Verstorbenen einen Ansprechpartner benötigt, um die Kündigung des Mietvertrages auszusprechen und die Räumung der Mietwohnung erreichen zu können.'  Sie sollten daher bei dem Gericht ersuchen, einen Nachlasspfleger zu bestellen und mit diesem dann die Räumung in die Wege leiten.   Von nahe liegenden Alternative, einfach die Wohnung selbst zu räumen und neu zu vermieten, ist abzuraten, da dies Ansprüche gegen Sie auslösen könnte. Sollten Sie dies für unwahrscheinlich halten, weil es bspw. niemand geben wird, der die Wohnung übernehmen würde, kann man freilich auch diesen Weg ins Auge fassen.   Die letzte Frage habe ich nicht genau verstanden. Wird die Kündigungsfrist des Vermieters nach 10 Jahren auf 12 Monate verlängert? Solche Abreden können ggfs. wirksam sein. Die Kündigung muss aber zwingend auf einem gesetzlichen Kündigungsgrund basieren.   Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Ich würde mich freuen, Ihre Interessen im Rahmen einer Mandatierung weiter betreuen zu können.   Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 564, § 1961, § 1960, § 568