Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,ab Aug.2006sind meine Frau und ich Egt. einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.Dieses wurde 1951 wiederaufgebaut und 2004 an eine Imobilienfirma verkauft und von dieser saniert(Iso-Fenster und WD war vorhanden).Alle Zu-u.Ableitungen(Gas,Elt.,Wasser)wurden erneuert,Fassaden- anstrich,Hausflurrenovierung usw.vorgenommen.Offensichtlich waren die durch Durchfeuchtung maroden Keller und Grundmauern, auf die ich die Verantwortlichen als vorher langjähriger Mieter Hingewiesen habe.Einige Arbeiten zur Substanzerhaltung wurden gemacht,die Sannierung aber nicht zum Ende geführt.Jetzt heißt es:'Gekauft wie gesehen'!Meine Frage: Haben wir einen Anspruch auf trockene Keller und somit soliede Grundmauern in einem sanierten angepriesenem Haus oder hätten wir das vertraglich extra absichern müssen.(Arbeiten an den Kellerzugangsflächen stehen im Vertrag,sind aber für den Erhalt der Aussenwände unerheblich)         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a> ). Im letzteren Fall ist zu beachten, dass das Wort Garantie nicht ausdrücklich verwendet werden muss. Da Ihnen das Haus als saniert angepriesen worden ist, könnte insoweit die Übernahme einer Garantie - bezogen auf die volle Mängelfreiheit - vorliegen.  Auf der anderen Seite teilen Sie mit, dass die Sanierung nicht zu Ende geführt worden sei. Vor diesem Hintergrund und des Umstands, dass Sie von der Durchfeuchtung der Grundmauern selbst Kenntnis hatten, hätten Sie vor Abschluss des Vertrages beim Verkäufer ausdrücklich nachfragen müssen, ob auch eine Kellerhalssanierung durchgeführt worden ist.  Aufgrund dieses Unterlassens ist der Ausschluss der Rechte wegen des Feuchtmangels vertretbar.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/442.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 442 BGB: Kenntnis des Käufers">§ 442 BGB/a>  bestimmt insoweit, dass die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen sind, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.  Meine rechtliche Einschätzung verstehen Sie bitte nicht als abschließende Bewertung. Eine solche ist seriöserweise nur möglich bei positiver Kenntnis aller relevanten Tatsachen, insbesondere auch des Kaufvertrages selbst.  Insoweit sollten Sie einen Kollegen mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt -  Hamburg 2008 info@kanzlei-roth.de www.kanzlei-roth.de Tel. 040/317 97 380 Fax: 040/31 27 84 Johannisbollwerk 20 20459 Hamburg      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 442