Frage: Mein Vater hat im Jahre 1970 ein Städttisches Grundstück mit Wochendhaus am Main gepachtet. Das Grundstück des Nachbarn neben uns geht auch unterhalb unserer Parzelle zum Fluß hin. Wir hatten keinen direkten Zugang zum Ufer des Mains. Der Vorgänger von unsrer Parzelle hatte jedoch vom Besitzer des Nachbargrundstückes ein verbrieftes Zugangsrecht zum Fluss erhalten, das von uns bei Übernahme des Pachtvertrages an uns vom Besitzer des Nachbargrundstückes übertragen wurde. Auch die Erlaubnis zum Errichten eines Bootssteges war inbegriffen sofern dieser von den zuständigen Behörden genehmigt wäre. Wir haben Parzelle mit Hütte und Bootssteg mit dem dazugehörigen Wegerecht übernomen. Im Laufe der Jahre wurde der Steg von uns wegen Baufälligkeit saniert und etwas erweitert. Ebenfalls mit vorher gestelltem und genehmigten Bauantrag. Des weitern sind wir seit 1970 Inhaber eines rechtsgültigigen Gestattungs und Nutzungsvertrages mit dem zuständigen Wasserwirtschaftsamt, das auch regelmäßig die anfallenden Gebühren eingezogen hat.  Im letzten Jahr hat der Eigentümer des Nachbargrundstückes die freie Parzelle an Privat verkauft. Nach unseren Recherchen hätte beim Verkauf des Grundstückes vom behandelnden Notar das Wasserwirtschaftsamt als Vertreter des Staates Bayern über die Verkaufsabsicht informiert werden müssen, da ein staatliches Vorkaufsrecht auf Uferstreifen von öffentlichen Gewässern besteht, und der Staat in 10 von 10 Fällen dieses Recht auch nutzt. In diesem Falle ist dies nach Rückfrage beim WWA unterblieben. Das WWA wurde offensichtlich nicht über den Verkauf und die Änderung des Grundbucheintrages unterrichtet.  Da in diesem Bereich des Maintales ein Baustopp jeglicher Art im sogenannten Gottegarten besteht, gibt es für die neuen Besitzer keine Möglichkeit eine Baugenehmigung für einen eigenen Steg zu erhalten.Aus diesem Grund erheben Sie nun Anspruch auf unseren Bootssteg mit allem Zubehör, und haben diesen bereits in Beschlag genommen in Form von angeketteten Bootenan an unserer Badeleiter.  Nun meine Fragen :  1. War die Kaufabwicklung des Nachbargrundstückes so legal oder kann der Staat sein Vorkaufsrecht auch nachträglich geltent machen ? 2. Können die neuen Nachbarn einfach so Anspruch auf unseren Steg erheben ? 3. Gibt es hier nicht so etwas wie ein Gewohnheitsrecht ? 4. Darf ich den Steg zurückbauen ? Also alles abreißen und das Ufer in den ursprünglichen Zustand versetzten. Uns wurde ja schon angedroht wenn wir unsere Leiter entfernen dann würde das sehr teuer werden.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:   Zu 1. War die Kaufabwicklung des Nachbargrundstückes so legal oder kann der Staat sein Vorkaufsrecht auch nachträglich geltend machen?  Grundsätzlich hätte der frühere Eigentümer die Gemeinde zunächst um Erklärung ersuchen müssen, ob Sie Ihr Vorkaufsrecht ausübt oder nicht. Dies ist offensichtlich nicht erfolgt, so dass die Gemeinde dieses Recht im Grunde immer noch ausüben könnte. Die Folge dessen ergibt sich aus den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/463.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 463 BGB: Voraussetzungen der Ausübung">§§ 463 ff BGB/a> . Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/464.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 464 BGB: Ausübung des Vorkaufsrechts">§ 464 BGB/a>  könnte die Gemeinde also im Grunde immer noch bei Ausübung des Vorkaufsrechts durch einseitige Erklärung gegenüber dem früheren Nachbarn einen zweiten Kaufvertrag über das Grundstück zu den Bedingungen des Erstvertrages zustande kommen lassen. Es würden dann also erst einmal zwei Kaufverträge existieren. Kann dann aber der ehemalige Eigentümer wie hier diesen zweiten Kaufvertrag nicht mehr erfüllen, weil er das Grundstück bereits an den neuen Nachbarn übereignet hat, so bleiben der Gemeinde, wenn der neue Nachbar (erster Käufer) nicht freiwillig zur Herausgabe des Grundstücks bereit ist, nur die Möglichkeiten, gegen den ursprünglichen Eigentümer SchadenserS. und Nichterfüllungsfolgen gemäß den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/325.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 325 BGB: SchadenserS. und Rücktritt">§§ 325/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/275.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 275 BGB: Ausschluss der Leistungspflicht">275/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">280/a>  ff BGB geltend zu machen.   Zu 2. Können die neuen Nachbarn einfach so Anspruch auf unseren Steg erheben?  Ein Bootssteg ist regelmäßig wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks (BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=MDR%201967,%20749" target="_blank" class="djo_link" title="MDR 1967, 749 (2 zugeordnete Entscheidungen)">MDR 1967, 749/a> ). Bei einem Grundstückverkauf  werden kraft Gesetzes solche wesentlichen Bestandteile gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 BGB/a>  automatisch mitverkauft, so dass die neuen Nachbarn mit dem Eigentum an dem Nachbargrundstück zugleich das Eigentum an dem Bootssteg erworben haben. Damit verbunden haben die Nachbarn grundsätzlich auch das Recht, den Bootssteg selbst zu nutzen. Dieses Recht folgt gesetzlich aus dem Inhalt des Eigentums, mit einer Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen zu können, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/903.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 903 BGB: Befugnisse des Eigentümers">§ 903 BGB/a> .   Zu 3. Gibt es hier nicht so etwas wie ein Gewohnheitsrecht?  Leider nein. So etwas wie Gewohnheitsrecht gab es lediglich noch im 19. Jahrhundert vor Einführung des Bürgerlichen Gesetzbuches. Heutzutage ist so etwas weder normiert, noch wird dies von der Rechtsprechung in diesem Zusammenhang anerkannt. Gerade bei Grundstücken müssen daher Grunddienstbarkeiten wie Wege- und sonstige Nutzungsrechte in der Regel im Grundbuch eingetragen werden, damit man sich sicher darauf verlassen kann. Anderenfalls kann der Eigentümer die Nutzung seines Grundstücks jederzeit untersagen.    Zu 4. Darf ich den Steg zurückbauen?  Dies können Sie leider ebenfalls nicht ohne Einwilligung des Nachbarn machen. Da dieser Steg wegen des aufgezeigten Charakters als wesentlicher Bestandteil des Nachbargrundstücks im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 BGB/a>  gilt, steht das Eigentumsrecht an dem Steg ebenfalls allein dem Nachbarn zu. Mit einem eigenmächtigen Rückbau dieses Bootssteges ohne vorherige Einwilligung des anderen Grundstückseigentümers würden Sie sich also gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 BGB/a>  schadensersatzpflichtig machen.   Ich bedauere, Ihnen keine für Sie günstigere Einschätzung der Sach- und Rechtslage geben zu können und hoffe, Ihnen zumindest einen ersten Einblick in die Rechtslage verschafft zu haben. Im Ergebnis wäre es also das Beste, wenn Sie ein vernünftiges Gespräch mit Ihren Nachbarn suchen, um ein angemessenes Verhältnis für die gemeinsame Nutzung des Bootssteges sowie des dorthin führenden Weges zu finden und nach Möglichkeit zu Ihrer eigenen Rechtssicherheit dies dann durch Vereinbarung der Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch des Nachbargrundstücks zu Ihren Gunsten zu regeln.  Abschließend wünsche ich noch ein schönes Wochenende und verbleibe  mit freundlichen Grüßen   Thomas Joschko Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 275, § 464, § 823, § 463, § 94, § 325, § 903, § 280