Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  der Stress mit meinem Mieter zieht sich nun schon drei Jahre hin. Zunächst aufgrund meiner Gutmütigkeit, dann weil weder ich noch die Gerichtsvollzieherin den Mieter fast ein Jahr nicht erreichen konnte und aufgrund meiner eigenen finanziellen Situation, zuletzt da ich wenigstens die laufende Miete vom Amt erhalten habe.  Mein Mieter hat mir anfänglich ein paar Mieten gezahlt, dann mit Unterbrechung und schließlich gar nicht mehr. Einschreiben kamen zurück und selbst die Gerichtsvollzieherin konnte ihn nicht erreichen. Seit Januar hat mir nun die Arbeitsagentur die Miete überwiesen, seit er es wenigstens fertiggebracht hat, sich beim Amt für ALG II zu melden.  Diesen Monat habe ich nun erstmals die Miete wieder nicht erhalten, dafür kam ein paar Tage später (also Anfang November) ein Schreiben, in dem er die Kündigung für diesen Monat erklärt und anstelle einer Übergabe vorhat, die Schlüssel einfach in der Wohnung zu hinterlegen.  Jetzt habe ich große Befürchtungen, dass er untertaucht und in Zukunft nichteinmal mehr für Mahn- und Vollstreckungsbescheide erreichbar ist.  Welche Möglichkeiten habe ich gegen ihn? Wenn ein HartzIV-Empfänger vor Ablauf der Kündigungfrist von 3 Monaten (Anfang November gekündigt, also regulär zu Ende Februar) aus der Wohnung auszieht, muss dann nicht das Amt die Miete solange weiterzahlen? Sind Vermieter in Deutschland rechtlos und Mieter können alles mit uns machen?  Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:   1.  Aus Ihrer Sachverhaltsschilderung geht nicht eindeutig hervor, ob nur Mietrückstände für den Monat November 2009 oder auch weitere Rückstände bestehen.   Zunächst rate ich Ihnen, wenn sich der Mieter mit zwei Mieten im Rückstand befindet, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Hierzu sind Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  berechtigt. Insbesondere sei verwiesen auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a> . Abs. 500. h., sollte derzeit nur die Miete für November 2009 offen stehen, müßten Sie abwarten, ob im Dezember die Miete gezahlt wird. Ich gehe davon aus, daß im Mietvertrag bezüglich der Mietzinszahlung die Klausel enthalten ist, daß der Mietzins bis spätestens zum 3. Werktag eines jeden Monats gezahlt werden muß. Ist der Mietzins für Dezember 2009 am 03.12.2009 nicht eingegangen und steht dann die Miete für November 2009 noch offen, befindet sich der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand, so daß die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vorliegen.   Die fristlose Kündigung sollten Sie per Einschreiben mit Rückschein an den Mieter versenden. Gleichzeitig setzen Sie dem Mieter eine Räumungsfrist bis zum 15.12.2009. Räumt der Mieter die Wohnung nicht, können Sie nach Ablauf des 15.12.2009 Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen.   2.  Parallel dazu empfehle ich, bereits jetzt wegen der offen stehenden Miete für November 2009 Antrag auf Erlaß eines Mahnbescheids zu stellen.   3.  Ihre Befürchtung, der Mieter könne untertauchen mag durchaus ihre Berechtigung haben. Zwar sieht das Gesetz die Möglichkeit der sogenannten öffentlichen Zustellung vor, jedoch nutzt Ihnen das insoweit wenig, als daß Sie Ihre Forderungen im Wege der Zwangsvollstreckung nicht beitreiben können, wenn Ihnen der Aufenthaltsort des Mieters nicht bekannt ist.   Den Aufenthaltsort kann man durch eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt oder auch durch eine Postanfrage in Erfahrung bringen. Das setzt voraus, daß sich der Schuldner an seinem neuen Wohnort ordnungsgemäß anmeldet. Unterläßt er eine Anmeldung, wird Ihnen eine Einwohnermeldeamtanfrage nicht weiterhelfen. Manche Schuldner melden sich am neuen Wohnsitz nicht an, stellen aber gleichwohl bei der Post einen Postnachsendeantrag. In diesem Fall hilft eine Postanfrage, um den Aufenthaltsort des Schuldners in Erfahrung zu bringen. Wenn der Schuldner aber „abtaucht„, bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, zu warten und zu hoffen, daß der Schuldner sich zu einem späteren Zeitpunkt an seinem Wohnort anmeldet.   4.  Grundsätzlich zahlt die zuständige ARGE die Miete für Hartz Abs. 4-Empfänger an den Vermieter. Allerdings kann ich aufgrund der Sachverhaltsschilderung naturgemäß nicht beurteilen, welche Angaben Ihr Mieter bei der zuständigen ARGE gemacht hat.   5.  Als Fazit kann man sagen, daß der Vermieter keineswegs rechtlos gestellt ist. Allerdings ist es oftmals schwierig, seine Rechte durchzusetzen, insbesondere dann, wenn der Schuldner untertaucht. Dagegen hilft aber das beste Rechtssystem nicht.   Mit freundlichen Grüßen  Gerhard Raab Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543