Frage: Hallo, ich habe ein Haus erworben. Der Kaufvertrag enthält die üblichen Formulierungen (keine Haftung für Sachmängel) Das Haus enthält eine Regenwassernutzungsanlage. Während der Verkaufsgespräche versicherte mir der Makler, man brauche hierfür keine Genehmigung.  Bei der Übergabe des Hauses zeigte mir der Eigentümer die Regenwasserpumpe in einem Holzschrank. Auf meine Frage, warum die eingeschlossen sei, antwortete er 'Weil die keiner sehen soll, die ist doch nicht genehmigt gewesen. Aber wie mir jemand sagte, braucht man dazu auch keine Genehmigung.' Heute bemerkte ich nach 3 Tagen Regenwetter eine feuchte Wand im Keller. Ich rief den Ex-Eigentümer an und fragte ihn, ob er davon wisse. Er sagte nein und sicherte sofort zu, den Schaden auf seine Kosten beheben zu lassen, das läge am Überlauf vom Regenwassertank, der wäre irgendwie defekt, dass müsse man beheben, zusätzlich die Kellerwand freilegen und isolieren. Der hinzugezogene Heizungs/Sanitärinstallateur bemerkte die Regenwasseranlage, aber erkannte auch erst nach einigen Minuten wie diese funktioniert. Frischwasser und Regenwasser können nach Belieben in das gleiche Rohr gespeist werden, dadurch ist die Vermischung beider möglich und das Ganze ist illegal und sogar gefährlich. Eine Stillegung bzw 'Legalisierung' der Wasserinstallation wäre sehr aufwändig. Welche Rechte habe ich gegenüber dem Alteigentümer? Ist das noch ein verdeckter Mangel - schließlich ist das gesundheitsgefährdend, so wie es momentan ist? Schließlich kann mein Regenwasser sogar ins öffentlich Trinkwassernetz fließen... Ist der Alteigentümer verpflichtet, den Kellerschaden zu beheben, oder ist das schon Kulanz, so wie er tut? Ich habe die Befürchtung, wenn ich einen Streit vom Zaun breche, zahlt der gar nichts mehr. Welche Möglichkeiten habe ich?        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  kann sich der Verkäufer nicht auf einen  Haftungsausschluss berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.   In Ihrem Fall dürfte der Mangel nicht in der fehlenden Genehmigung der Anlage, sondern in der fehlenden GenehmigungsFÄHIGKEIT und in der Gefährlichkeit liegen. Sie müssten nun nachweisen, dass der Verkäufer Kenntnis davon hatte, dass die Anlage gefährlich ist und deshalb nicht genehmigt werden könnte. Hierbei genügt es nicht, wenn der Verkäufer nur fahrlässig keine Kenntnis hatte, sondern er muss es wirklich gewußt und Ihnen verschwiegen haben.  Sie können versuchen, etwas zum Hergang der Installation herauszufinden (Wer hat die Anlage eingebaut? Er selber? Nach welcher Anleitung? Stand da etwas drin von den Problemen? Haben er oder der Installateur sich nicht an die Anleitung gehalten?) Versuchen Sie, aus ihm gesprächsweise diese Informationen herauszulocken (am Besten vor Zeugen oder schriftlich), bevor Sie es konfrontativ werden lassen, denn danach erfahren Sie gar nichts mehr.  Die Tatsache, dass die Anlage im Schrank versteckt wurde, spricht dafür, dass er wußte, dass da etwas nicht in Ordnung ist. Die Geschwindigkeit, mit der er die Schadensbehebung an der feuchten Wand zugesichert hat, spricht für sein schlechtes Gewissen, ist aber auch nur ein Indiz.  Ihr Problem liegt zunächst in diesem Nachweis seiner Kenntnis von der Gefährlichkeit der Anlage. Wenn Sie diesen Nachweis führen können, dann stehen Ihnen die Gewährleistungsrechte (Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt) offen. Es gibt noch das Risiko des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/442.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 442 BGB: Kenntnis des Käufers">§ 442 BGB/a> . Danach können Sie sich nicht auf Gewährleistungsrechte hinsichtlich eines Mangels berufen, wenn Sie bei Vertragsabschluss davon Kenntnis hatten. Hier sollten Sie nachweisen können, dass man Ihnen gesagt hat, dass die Anlage nicht genehmigt werden muss. Versuchen Sie, den Makler zu einer schriftlichen Erklärung zu bewegen, wonach der Verkäufer ihm dies so gesagt hat und er (der Makler) es Ihnen so weitergegeben hat.   Die Behebung des Schadens an der Wand könnte in den Bereich Kulanz fallen, aber Näheres dazu könnte erst gesagt werden, wenn die genaue Ursache feststeht. Auch hier stellt sich die Frage, ob man Ihnen etwas arglistig verschwiegen hat.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben.  Mit freundlichen Grüßen  Karin Plewe Rechtsanwältin  info@kanzlei-plewe.de        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 442