Frage: Guten Tag,   mit meinem Ex-Partner bin ich im Besitz einer gemeinsamen Immobilie. Die Wohnung wurde gegen Ende unserer Beziehung erworben - kurz nachdem wir eingezogen sind, ging es bergab und wir haben uns getrennt.   Folgende Eckdaten:  Grundbuch: Ich 70/100, er 30/10 Kredit: 50/50 Ursprünglicher Kaufwert: 450.000 EUR Eigenkapital von mir: 200.000 EUR Eigenkapital von meinem Ex: Null EUR Aktueller Verkehrswert: 600.000 EUR  Die 30 Prozent im Grundbuch hat er von mir bekommen, da wir zum Zeitpunkt als die Immobilie erstanden wurde, davon ausgegangen sind, wir würden eine Familie gründen, in der Wohnung als Familie leben und den Kredit bis zum Schluss gemeinsam bedienen.  Mündliche Vereinbarung nach der Trennung: Ich behalte die Wohnung und zahle ihn aus, da er nicht die finanziellen Mittel hat mir das Eigenkapital zurückzugeben.  Meiner Meinung nach steht ihm wie folgt zu: 30 % der Differenz zwischen Verkehrswert und noch bestehenden Belastungen plus abzüglich des Eigenkapitals, welches wir von meinen Eltern als Darlehen erhalten haben. Seit zwei Jahren versuchen wir uns - vergeblich - zu 'einigen'. Mein Ex-Partner stellt sich absolut quer. Nicht nur, dass er die Rückführung des Darlehens reklamiert, er und sein Anwalt verlangen eine utopische Abfindungssumme von 150.000 EUR für die 30% im Grundbuch und erpressen mich mit einer Teilungsversteigerung. Eine Teilungsversteigerung bzw überhaupt ein Verkauf kommt für mich nicht in Frage, da es sich um meine Traumimmobilie handelt und ich die Wohnung unbedingt behalten möchte. Ich bin bereit ihn fair auszubezahlen und ihm das zu geben, was ihm zusteht. Seine Forderungen allerdings, gehen weit darüber hinaus, was fair wäre, da er kein Eigenkapital mitgebracht hat und bis dato auch „nur' 11.000 EUR vom Kredit getilgt hat.  Wie kann ich mich gegen diese utopischen Forderungen wehren?  Bzw, wie kann ich unseren Fall vor Gericht bringen, sodass ein Richter schlichtet und eine hoffentlich faire Entscheidung trifft?   Danke im Voraus für die Unterstützung. 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   Lassen Sie mich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:   Vorweg: Ihre Haltung ist richtig und verständlich; bitte nehmen Sie es daher nicht als Angriff, wenn ich Sie hier zum Teil  „in ein etwas anderes Gleis setzen' möchte.  Formaljuristisch ist die Lage recht klar:  Sie und Ihr Ex Partner bilden rechtlich gesehen als Eigentümer an dem Grundstück eine Bruchteilsgemeinschaft gemäß den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§§ 741 ff. BGB/a> .  Jeder Miteigentümer kann dabei, übrigens unabhängig vom Weiterbestehen der Partnerschaft, gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/749.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 749 BGB: Aufhebungsanspruch">§ 749 Abs.1 BGB/a>  die Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft verlangen. Da bei einer Immobilie die Aufteilung in natura natürlich nicht möglich ist, hat der Gesetzgeber in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/753.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 753 BGB: Teilung durch Verkauf">§ 753 Abs. 1 S.1 BGB/a>  bei Immobilien die Teilungsversteigerung und anschließende Aufteilung des Erlöses als Mittel der Aufteilung der Gemeinschaft vorgesehen.  Eine (verbindliche) richterliche Schlichtung und notfalls auch richterliche Entscheidung über eine Auszahlungssumme gibt es hingegen von Gesetzes wegen nicht. Möglich wäre so etwas, wenn Sie beide zum Beispiel einen notariellen Partnerschaftsvertrag mit einer solchen Klausel geschlossen oder aber die Immobilie in eine GbR mit entsprechender Klausel im Gesellschaftervertrag zur Auseinandersetzung der Gesellschaft eingebracht hätten. Da Sie davon nichts schreiben dürfte eine solche vertragliche Regelung hier wohl nicht existieren.  Man kann auf freiwilliger Basis selbstverständlich jederzeit versuchen, den Ex über eine Mediation doch noch zu einer einvernehmlichen Lösung zu bewegen. Ein Rechtsanspruch darauf besteht aber nicht, als gesetzliche Grundlage zur Aufteilung der Gemeinschaft haben wir eben die oben angesprochenen Normen.   Taktisch würde ich deswegen wie folgt vorgehen: Man kann dem Ex durchaus noch einmal ein Angebot zu einer Einigung machen. Ihre Rechnung ist dabei als Ausgangspunkt richtig und nachvollziehbar. Damit auf eine solche Lösung eingegangen wird, sollte allerdings noch etwas draufgelegt werden. Dieses Extra  kann sich an den ersparten Kosten einer Teilungsversteigerung  (und anschließenden Klage auf Verteilung des Erlöses) orientieren, gegebenenfalls legt man In begrenztem Rahmen noch etwas drauf damit ganz einfach „Ruhe ist'.  Ihr Ex, der ja dort nicht mehr wohnt und wohl auch den Kredit nicht mehr trägt, hat nach jetzigem Stand ja wenig zu verlieren und wird erst einmal versuchen, das maximale herauszuschlagen. dass er an seine jetzigen Forderungen wohl selber nicht glaubt können Sie schon daran ablesen dass er selber die Teilungsversteigerung noch nicht beantragt hat. Auch für ihn wäre das jederzeit möglich.  Wenn eine außergerichtliche Einigung, auf welcher Basis auch immer, scheitert dann bleibt auch für Sie letztlich nur die Teilungsversteigerung. Diese muss ja nicht ausschließen, dass Sie das Objekt selber steigern und behalten. Zu dem Zweck sollte man sich vorab mit der Bank über eine eventuelle Aufstockung der Finanzierung unterhalten und, sofern das funktioniert, dann in die Versteigerung gehen. Taktisch kann und sollte man sich dann ein geeignetes eigenes, nicht zu niedriges Limit setzen und so entweder die Immobilie erhalten oder aber mit einem guten Preis aus der Versteigerung gehen. Bei entsprechend attraktiven Objekten wird der aktuelle Verkehrswert auch in Teilungsversteigerungen durchaus erreicht und übertroffen.   Mir ist klar, dass das für Sie zunächst einmal nicht die ideale Lösung ist. Lösungen mit weniger Aufwand und auch Risiko lässt die gesetzliche Regelung aber eben nicht zu.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 749, § 741, § 753