Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   im Dezember 2005 erwarb ich eine neue Eigentumswohnung direkt vom Bauträger im Erstbezug. Leider gab es von Anfang an eine erhebliche Lärmbelästigung aus der Wohnung über mir, durch einen vom Besitzer selbst ohne Dämmschutz verlegten Parkettboden. Dass dieser Parkettboden nicht sachgemäss verlegt wurde, erfuhr ich erst jetzt durch den Eigentümer über dieser Wohnung, der die Geräuschkulisse , die sogar eine Wohnung höher auftrat, schon damals, vor meinem Einzug, zuerst bei dem betreffenden Wohnungseigentümer erfolglos und dann beim Bauträger selbst bemängelte. Der Bauträger attestierte und bestätigte ihm nach Besichtigung mündlich sogar den falsch verlegten Boden, wies aber auch darauf hin, dass der 'beschuldigte' Eigentümer sämtliche Bodenbeläge aus den Bauleistungen des Bauträgers herausgenommen hätte und in Eigenregie durchgeführt habe. Er müsse sich mt dem Wohnungsbesitzer selbst auseiandersetzen. Dies alles fand vor dem Zeitpunkt statt, an dem ich meine Wohnung erwarb.  Durch diesen offensichtlichen Mangel, der dem Bauträger bekannt war und der die darunter liegende Wohnung, also meine, zwangsläufig noch viel intensiver trifft als die darüberliegende, leidet meine Wohnqualität erheblich.   Nun meine Fragen:  Kann sich der Bauträger auch jetzt bei mir so einfach aus der Affäre ziehen und sagen ihn gehe das nichts an?   Besteht nicht als Bauträger eine gewisse Sorgfaltspflicht oder Offenlegungspflicht allen Mitbewohnern gegenüber.   Kann in diesem Fall nicht von einem versteckten Mangel beim Erwerb dieser Wohnung gesprochen werden, auf den ich hätte hingewiesen werden müssen?   Ich müsste doch als Erwerber einer Neubauwohnung davon ausgehen können, dass alle Arbeiten vorschriftsmässig und normgerecht durchgeführt werden und zwar auch vom Bauträger überwacht und mit dem Bauträger als verantwortlichem Ansprechpartner. Übrigens wurde ich als Käufer der Wohnung niemals auf diese Möglichkeit der Eigenleistung hingewiesen. Ich war vollkommen überrascht und perplex, dass so eine Möglichkeit überhaupt bestand. Bei mir wurden sämtliche Arbeiten von vom Bauträger beauftragten Firmen schlüsselfertig und fachmännisch ausgeführt.     Vielen Dank für Ihre Antwort        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Der Bauträger hatte Kenntnis darüber, dass der Parkettboden des Eigentümers über Ihnen falsch verlegt worden ist und es somit zu Lärmbelästigungen in Ihrem Wohnbereich kommt.  Der festgestellte Schallschutmangel dürfte zu einer nicht unerheblichen Minderung des Wertes bzw. der Gebrauchstauglichkeit führen, der Sie berechtigt, die Rechte aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Abs. 1000ängeln">§ 634 BGB/a>  geltend zu machen.  Der Bauträger kann sich insoweit nicht mit dem Hinweis auf die Eigenleistung des Eigentümers exkulpieren.  Sie können vom Bauträger unter Fristsetzung Nacherfüllung (Beseitigung des Mangels) verlangen.  Zuvor müssen Sie dem Bauträger den Mangel in nachweisbarer Form anzeigen. Bei der Anzeige ist es ausreichend, wenn Sie das objektive Erscheinungsbild des Mangels präzise darlegen – also eine Beschreibung der Symptome abgeben. Zu mehr sind Sie nicht verpflichtet. Aus Gründen der Nachweisbarkeit empfiehlt es sich, die Mängelanzeige als Übergabe-Einschreiben oder Einschreiben mit Rückschein zu senden.  Wird der Schallschutzmangel nicht behoben, können Sie wahlweise - bei Vorliegen eines erheblichen Mangels - vom Vertrag  zurücktreten und wenn der Bauträger den Mangel zu vertreten hat, gleichzeitig SchadenserS. fordern oder aber die Vergütung durch Erklärung gegenüber dem Bauträger mindern.  Bei der Minderung ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.   Vor dem Hintergrund der Komplexität des Sachverhalts empfehle ich Ihnen, einen Kollegen vor Ort zu mandatieren, um Rechtsverlusten vorzubeugen und um Ihre Rechte gegenüber dem Bauträger in effektiver Weise durchzusetzen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich   mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt -  Hamburg 2006 info@kanzlei-roth.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 634