Frage:  Die Eigentümerin des zu verkaufenden Hauses ist schon seit Monaten im Heim untergebracht und nicht mehr alleine lebensfähig. Ihr Haus muss sofort zur Sicherung ihres Lebensunterhalts und der Heimkosten mangels anderer Einkünfte verkauft werden. Nach mühsamer Suche gibt es einen Käufer der das Haus kaufen und umbauen will. In diesem Reihenmittelhaus ist das oberste Stockwerk mit einer kleinen Wohnung an einen Mieter vermietet, der eine Tendenz zur Erkrankung hat. Dieser ist seit Monaten über die Verkaufsnotwendigkeit unterrichtet und stimmte einvernehmlich mündlich immer zu, eine neue Wohnung zu suchen bzw. sich eine suchen zu lassen (kein Problem). Jetzt bei einem vorgelegten Aufhebungsvertrag mit angebotenem Umzug und Wohnungssuche oder Zwischenlagerung lehnt er plötzlich ab und will sich kündigen lassen. Wenn das Haus nicht sofort verkauft werden kann, wird die Eigentümerin nicht mehr im Heim leben können und die weitere Unterbringung ist völlig offen. Gibt es Möglichkeiten für eine Kündigung, außer der Kündigung durch den neuen Eigentümer, der aber vor dem Risiko zurückschreckt und wohl abspringen wird..   Einsatz editiert am 27.02.2015 19:17:37

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:   1.  Grundsätzlich kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt.  Da hier aber ein Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen vorliegen dürfte, hat der Vermieter das Recht zur Kündigung, ohne daß es eines berechtigten Interesses bedarf. Allerdings verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist in diesem Fall um drei Monate. Diese erleichterte Kündigungsmöglichkeit ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a Abs. 1 BGB/a> .  Der Vermieter muß im Kündigungsschreiben erklären, daß die Kündigung nicht auf ein berechtigtes Interesse gestützt wird.   2.  Eine weitere Möglichkeit eröffnet die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a> .  Danach kann der Vermieter kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.  Diese Fallkonstellation dürfte hier ebenfalls gegeben sein.   3.  Empfehlung: Vermieterseits sollte, um alle rechtlichen Möglichkeiten auszuschöpfen, zweispurig verfahren werden. Abs. 500. h. Sie berufen sich in dem Kündigungsschreiben vorrangig auf das Sonderkündigungsrecht (siehe oben Abs. 1) und machen in zweiter Linie hilfsweise berechtigte Interessen gem. Abs. 2 meiner Stellungnahme geltend.   4.  Das Kündigungsschreiben sollte dem Mieter in gesicherter Form per Einschreiben mit Rückschein zugehen.   Mit freundlichen Grüßen  Gerhard Raab Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573a