Frage: Wir wohnen seit September 2006 in einer EG-Whng.!  Seit März 2007 gab es Ärger mit unserem Nachbar, der über uns wohnt und der Ex-Mann unserer Vermieterin ist! Er ist, wie wir im nachhinein erfahren haben seit 10 Jahren psychisch krank und hat wieder seit März 07 mehrere Schübe bekommen und uns das Leben mit Ruhestörungen und Belästigungen, tags wie nachts zur Hölle gemacht! Und das wo ich schwanger war und im April 07 unser Kind entbunden habe! Unsere Vermieterin wußte bescheid und hat nix unternommen! Daraufhin haben wir ihr für die Monate der Belästigungen und Ruhestörung die Miete um 25 % gekürzt, bis der Nachbar durch unser Handeln endlich eingewiesen wurde! Weiterhin gab es in unserer Wohnung mehrere Mängel (Fenster undicht, heißes Wasser kam aus Hahn erst nach 2 min.,Garage kann nicht zu 100% genutzt werden aufgrund Risse im Grubenboden, Wohnungstür hat am Boden riesen Spalt der Kälte zieht, Abflußmechanismen in Bäder funktionieren nicht), woraufhin wir die Miete kürzten! Den Richtwert der Kürzungen haben wir aus dem Internet gezogen!  Wir haben unsere Vermieterin immer wieder in Kenntnis gesetzt und gebeten die Mängel zu beheben, damit wir Ihr die volle Miete zahlen können! Wegen Ihres Ex-Mannes, bat Sie uns eine Aufstellung der Störungen zukommen zu lassen, damit Sie die Mietkürzung wiederbekommt! Diese Aufstellung wurde von uns gefertigt!  Jetzt hat Sie einen Anwalt eingeschalten, der uns Ende des Jahres 2007 aufgrund der nicht voll gezahlten Miete das Mietverhältnis kündigt und fristgerecht bis 31.3.2008 von uns verlangt das wir ausziehen! Weiterhin klagt er die fehlende Miete ein! Räumungsklage wurde ebenfalls erhoben!  Wie sollen wir jetzt vorgehen, ist das überhaupt so rechtens und in Ordnung?  Wieviel Zeit haben wir dagegen Widerspruch zu erheben und was gehört in so ein Widerspruchsschreiben hinein?  Was passiert nach dem Widerspruchsschreiben von uns, geht die Sache dann vor Gericht? Vor allem wenn wir den ausstehenden Betrag/Differenz der Miete nicht zahlen? Wenn wir zahlen, wäre das ja wie ein Schuldeingeständnis von uns das wir Unrecht hätten! Aber die Mängel sind ja immer noch vorhanden!  Vielen Dank für Ihre Antwort!!                      

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann uns soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes (der MindesteinS. von 20 € ist für die Beantwortung einer einfachen Frage gedacht; Sie bieten 25 € für eine Vielzahl von Fragen) beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Als erstes möchte ich Ihnen kurz die Rechtslage erläutern. Ist eine Mietsache mangelhaft, so muss der Mieter dem Vermieter die Mängel zunächst anzeigen und ihm eine angemesene Frist setzen, die Mängel zu beheben. Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Mangelbeseitigung nicht fristgesrecht nach, kann sodann die Miete gemindert werden. Die Berechnung des Minderungsbetrages erfolgt im Verhältnis zum herabgesetzten bestimmungsgemäßen Gebrauch (also dem reduzierten Wohnwert). Dies ist jedesmal eine Frage des konkreten Einzelfalls je nach Ausmaß des Mangels. Sicherlich können Ihnen dort Richtwerte, die Sie im Internet gefunden haben, hilfreich sein. Das heißt jedoch nicht zwangsläufig, dass die Beträge bei Ihnen gleich hoch sein müssen.  Bemisst ein Mieter die Minderungsbeträge zu hoch, so kommt er mit den Mietzahlungen in Rückstand. Ein Beispiel: Ein Mieter, der 400 € Miete zu zahlen hat, mindert um 50 %, zahlt also nur 200 €. Angemessen gewesen wäre jedoch nur eine Minderung um 25 %, so dass er 300 € zahlen müsste. Daher kommt er monatlich mit 100 € in Rückstand.   Übersteigt der rückständige Betrag 2 Monatsmieten, so darf der Vermieter fristlos kündigen. Doch auch durch Mietrückstände unterhalb dieser Grenze darf der Vermieter fristgerecht kündigen, in der Regel jedoch nur, wenn er den Mieter zuvor abmahnt. In Ausnahmefällen kann eine Abmahnung entbehrlich sein. Dies gilt allgemein bei Mietrückständen.  In der Regel müssen Mieter, die die Miete aufgrund von Mängeln mindern, keine Angst vor einer Kündigung haben. Selbst wenn die Mietminderung zu hoch angesetzt wird (von völlig unrealistischen Kürzungen einmal abgesehen), darf der Vermieter nicht kündigen, weil es im Regelfall an einem Verschulden des Mieters fehlt (BVerfG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%2089,%20278" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 15.03.1989 - 1 BvR 1428/88: Verstoß gegen das Willkürverbot bei Überspannung der Anford...">WuM 89, 278/a> ; LB Berlin GE 94, 1381; LG Hannover WuM 94, 463; LG Braunschweig a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%2085,%20259" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 85, 259 (2 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 85, 259/a> ).  Ihr Vermieter und deren Rechtsanwalt werden also der Auffassung sein, dass Sie die Miete zu stark gemindert haben. Nun fordern sie die aus ihrer Sicht rückständigen Mietbeträge ein, kündigen deshalb und versuchen die Kündigung durch eine Räumungsklage durchzusetzen. Grundsätzlich ist dieses Vorgehen rechtens. Sie haben jedoch Chancen sich hiergegen erfolgreich verteidigen zu können. Diese Prognose genießen Sie jedoch bitte mit Vorsicht, da ich nicht in Kenntnis sämtlicher Details Ihres Falles bin.  Ein Widerspruchsschreiben ist immer dann erforderlich, wenn der Mieter der Kündigung mit Geltendmachen der Sozialklausel (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§§ 574 - 574 c BGB/a> ) entgegentreten will, also vorbringen will, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses eine unzumutbare Härte bedeutet. Dieser Widerspruch muss schriftlich und eigenhändig unterschrieben erfolgen. Er muss fristgerecht bis zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen (in Ihrem Fall also bis zum 31.01.2008). Läuft die Frist ab, kann sich der Mieter auch in einem anschließenden Prozess nicht mehr auf die Sozialklausel berufen. Die Frist gilt jedoch nur, wenn der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen hat.  Wichitg ist: Auf einen Widerspruch kommt es nur an, wenn der Vermieter wirksam gekündigt hat. Da in Ihrem Fall jedoch die Wahrscheinlichkeit besteht, dass die Kündigung unwirksam ist, sollten Sie dies dem Vermieter (bzw. dessen Rechtsanwalt) mitteilen und lediglich hilfsweise widersprechen.  Ihrem Sachverhalt entnehme ich, dass bereits eine Räumungsklage bei Gericht anhängig ist. Daher gehe ich davon aus, dass auch die Zahlungen in der Klage geltend gemacht werden. Dann haben Sie bereits Post vom Gericht bekommen und eine Frist zur Anzeige der Verteidigungsbereitschaft und eine weitere Frist zur Klageerwiderung erhalten. Dann brauchen Sie den Rechtsanwalt gar nicht mehr anzuschreiben, sondern die Korrespondenz läuft dann über das Gericht. Dies gesetzten Fristen müssen Sie unbedingt einhalten, da Sie sonst im Rahmen eines Versäumnisurteils verurteilt werden.  Von einer Zahlung rate ich Ihnen ab, da hierdurch (anders als bei einer fristlosen Kündigung) die Kündigung nicht unwirksam wird. Eine Heilung ist ausgeschlossen.  Sie sehen, dass die Matrie kompliziert ist. Sie haben gute Möglichkeiten, sich zu verteidigen. Aufgrund der Komplexität der Materie und der unterschiedlichen möglichen Vorgehensweisen rate ich Ihnen jedoch dringend, einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Sollten Sie im Prozess erfolgreich sein, hat der Vermieter Ihnen die Rechtsanwaltskosten zu erstatten. Gerne können Sie sich auch an meine Kanzlei wenden und mir das Mandat übertragen. Der hier erbrachte EinS. würde dann auf die weiteren Rechtsanwaltskosten angerechnet werden.  Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Ich möchte Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, damit dieses Forum für andere Nutzer transparenter wird.  Mit freundlichen Grüßen,  Lars Liedtke Rechtsanwalt Kanzlei@RA-Liedtke.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 574