Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, wir beabsichtigen, ein Grundstück zu kaufen. Dies ist für unsere Tochter und ihren Freund gedacht. Diese haben im Moment kein Eigenkapital und würden es per Mietkauf erwerben.  Wie kann man dies rechtlich sicher abwickeln? Der Freund unserer Tochter wird sehr viel Arbeitskraft und Zeit in die Bebauung stecken.  Oder gibt es da anderen Möglichkeiten, dass alle Parteien abgesichert sind, falls die Verbindung der Beiden doch irgendwann in die Brüche gehen sollte?

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Es gibt hier verschiedene Möglichkeiten sich rechtlich abzusichern. Sie sollten dazu unbedingt einen Notar zur Vertragsgestaltung und Beurkundung hinzuzuziehen.  Nachfolgend möchte ich Ihnen diesbezüglich eine erste Orientierung geben:  Mietkauf und Kaufvertrag:  Ein Mietkauf stellt grundsätzlich einen Mietvertrag dar, bei welchem dem Mieter vom Vermieter das Recht eingeräumt wurde, innerhalb einer bestimmten Frist durch einseitige Erklärung die gemietete Sache käuflich zu erwerben. Bereits gezahlte Mieten werden dabei vollständig oder zumindest teilweise auf den später fällig werdenden Kaufpreis angerechnet.  Da Mietvertrag und Kaufvertrag nach meiner Ansicht in diesem Fall eine wechselseitige Verknüpfung bilden, ist der Mietvertrag bereits in vollem Umfang beurkundungspflichtig. Daher wäre zur Wirksamkeit des Mietkaufvertrages eine notarielle Beurkundung notwendig (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a> ).   Bei den einzelnen vertraglichen Regelungen kommt es auch immer auf den Einzelfall an. In dem von Ihnen geschilderten Fall, sollte der Mietkauf möglicherweise so ausgestaltet werden, dass der Kaufpreis mit dem Ableben der Eltern auch fällig wird. Andernfalls könnte es durch die Erbschaft zu Problemen kommen.  Regelungen für den Fall der Trennung:  Haus und Grundstück fallen rechtlich grundsätzlich nicht auseinander. Insbesondere ohne Heirat sollten für den Fall einer Trennung daher dringend vertragliche Regelungen erfolgen, wobei es verschiedene Möglichkeiten gibt.  So können beide Partner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. In diesem Fall steht beiden das Nutzungsrecht an der Immobilie per Gesetz zu. Steht nur einer als Eigentümer im Grundbuch, kann er den anderen zumindest über ein Wohnrecht im Grundbuch absichern. Es kann grundsätzlich auch vereinbart werden, dass der Eigentumsanteil der Partner der Höhe des jeweiligen Finanzierungsanteils entspricht. Nichteigentümer, die das Projekt Eigenheim gesponsert haben, können sich auch grundsätzlich über Rückforderungsklauseln absichern. Weiterhin können die Partner in einem notariellen Vertrag auch grundsätzlich festlegen, was mit dem Haus geschehen soll, wenn sie auseinandergehen.  Grundsätzlicher Ausgleichsanspruch falls es doch nicht zu einem späterem Eigentumserwerb des Grundstücks kommen sollte:  Den berechtigten Besitzern, die in der begründeten Erwartung künftigen Eigentumserwerbs auf einem Grundstück Bauarbeiten vornehmen oder vornehmen lassen, kann grundsätzlich ein Bereicherungsanspruch zustehen, wenn diese Erwartung später enttäuscht wird (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§ 812 Abs. 1 S. 2 BGB/a> ).  Fazit:  Es kommt hier auf die Einzelheiten des Sachverhaltes an. Zur vertraglichen Regelung sollten Sie unbedingt einen Notar hinzuziehen. Bei einem Immobilienkaufvertrag berät der Notar die Parteien zu gleichen Teilen und bespricht mit Ihnen ihre Bedürfnisse und Vorstellungen angesichts des Kaufvertrags. Er informiert sie über mögliche Regelungen und erstellt daraufhin einen sachgerechten Entwurf eines Vertrages, der beiden Parteien zur Prüfung vorgelegt wird. Im Beurkundungstermin liest der Notar den Vertrag vor und beantwortet etwaige Fragen dazu.  Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen verständlich beantwortet habe und Ihnen eine erste Orientierung bieten konnte. Bei Unklarheiten können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.  Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung. Meine Kanzlei ist auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.  Mit freundlichen Grüßen  Claas Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 812