Frage: Guten Tag,  ich bin seit 1 Jahr Pächter eines Wochenendgrundstückes, wobei ich die darauf befindliche Finnhütte käuflich erworben habe. Das Grundstück befindet sich in einer Wochenendhaussiedlung und verfügt über einen eigenen Brunnen nebst Abwassergrube. Die Gemeinde verlangt nun unter Androhung rechtlicher Konsequenzen den Anschluss sämtlicher Grundstücke an das zentrale Trink- und Abwassersystem.  Mein Verpächter, der von der Gemeinde entsprechend unter Druck gesetzt wurde, hat sich diesem nach anfänglichem Widerstand mittlerweile gebeugt, den Anschluss des Grundstücks beantragt und mir mitgeteilt, dass ich als Pächter für sämtliche Kosten aufzukommen habe. Dabei beruft er sich auf eine Klausel im Pachtvertrag, nach der der Pächter jedwede bauliche Veränderung auf dem Grundstück selbst finanzieren müsse.  Daraus ergeben sich für mich folgende Fragen: 1. Ist eine solche Regelung im Pachtvertrag zulässig und bindend? 2. Muß ich die Kosten tragen? In voller Höhe? Auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass ich selbst nie einen entsprechenden Antrag gestellt und keinerlei Interesse an diesem Anschluss habe?  Vielen Dank im Voraus.    

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  herzlichen Dank für Ihre Fragen und dass damit entgegengebrachte Vertrauen.   Den Schlüssel für die Antwort auf Ihre Fragen bilden zwei Aspekte. Zunächst die Rechtmäßigkeit des Anschluss des Kleingartens an das öffentliche Versorgungsnetz und sodann die vertragliche Umlegung der Kosten durch den Verpächter auf Sie.  Hinsichtlich des ersten Aspekts, müsste hier konkreter geschrieben werden, warum und in welchen Umfang ein Anschluss erfolgen soll. Hier gibt es auch Satzungen der einzelnen Verbände. Generell ist jedoch hierzu zu sagen, dass ein Anschluss- und Benutzungszwang generell, u.a. auch für Kleingärten gilt.   Zu Ihren Fragen:  1. Im Pachtvertrag ist eine solche Regelung durchaus möglich. Es besteht Vertragsfreiheit, so dass die Parteien hier auch eine Übernahme der jeweiligen Kosten vereinbaren können. Hier ist jedoch die Rede von baulichen Maßnahmen, so dass zu hinterfragen ist, ob es sich hier um bauliche Maßnahmen handelt oder um Maßnahmen, die lediglich der Wertsteigerung des Grundstücks, beziehungsweise dem Grundstück direkt bedienen.  2. In diesem Fall wäre es durchaus fraglich, ob die Regelung rechtmäßig ist, da sie dann, wenn das Grundstück einen Wertvorteil erhält, diesen für den Verpächter bezahlen würden und er dadurch bereichert werden würde.  Als Pächter sind Sie grundsätzlich nur verpflichtet, den vereinbarten Pachtzins zu zahlen sowie die gewöhnliche Ausbesserung der Pachtsache und eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Pachtsache (Landpachtvertrag) vorzunehmen. Der Verpächter dagegen ist verpflichtet die Pachtsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, so dass der Pächter auch die Pachtsache nutzen kann. Hierunter wurde unter anderem auch in der Anschluss an das Wasser-/Abwassernetz gehören.  Handelt es sich um eine Kleingartenanlage können gegebenenfalls auch Sonderregelungen nach dem Bundeskleingartengesetz greifen.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/586a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 586a BGB: Lasten der Pachtsache">§ 586a BGB/a>  bestimmt darüber hinaus, dass der Verpächter grundsätzlich auch die auf der Pachtsache ruhenden Lasten zu tragen hat. Diese Regelung ist jedoch zwischen den Parteien abdingbar, wie hier im Pachtvertrag geschehen. Unter die Lasten fallen auch die hier streitgegenständlichen Gebühren.  Daher entscheidet sich alles an der Formulierung im Vertrag. Hier geht es um letztlich nur bauliche Maßnahmen am Grundstück. Dieser Begriff ist sehr weit gefasst. Sofern der Anschluss auf dem Grundstück erfolgt, sind dies schon bauliche Maßnahmen, die unter eine entsprechende Zahlungspflicht fallen können. Wird der Anschluss außerhalb des Grundstücks verlegt, so könnte man annehmen, dass bereits der Grundstücksbegriff hier nicht ausreichend erfüllt ist.  Nach alledem gehe ich vorerst nicht davon aus, dass Sie die Kosten für den Anschluss an das Grundstück zu tragen haben. Allerdings hängt viel davon ab, wie die vertragliche Regelung zwischen Ihnen zu verstehen ist und ob noch weitere Formulierungen im Vertrag aufgenommen worden sind. Die gesetzliche Regelung ist jedenfalls klar, dass der Eigentümer und Verpächter des Grundstücks solche Maßnahmen zu bezahlen hat.  Ich hoffe, Ihnen vorerst mit meinen Ausführungen geholfen zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin, auch im Rahmen der kostenfreien Nachfrage zur Verfügung, sofern noch Unklarheiten geblieben sein sollten.  Mit freundlichen Grüßen   Christian Joachim - Rechtsanwalt-  www.stracke-und-collegen.com   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 586a