Frage: Guten Tag,   folgender Sachverhalt:  Das Wasser in meiner Eigentumswohnung ist verschmutzt und führte zu einem 'Zusetzen' der Leitungen meiner Wohnung und zu einem Druckverlust bis nicht mehr ausreichend Wasser kam. Der Installateur, von mir beauftragt diesen Mangel zu beheben, hat nach einigen Untersuchungen  und Reinigungen ausgeschlossen, dass die Verschmutzung im Leitungssystem meiner Wohnung entsteht, sondern in den (alten) Steigleitungen des Gebäudes (Bj. 1908) entsteht. (Diese Steigleitungen sind Gemeinschaftseigentum, die Leitungen in meiner Wohnung sind Sondereigentum lt. Teilungsvereinbarung.)  Frage: Wer bezahlt den Installateur? Die Hausgemeinschaft da der Schaden durch die mangelhaften Rohrleitungen des Gemeinschaftseigentums entsteht? Oder ich, da der Schaden an meinen, im Sondereigentum gelegenen Leitungen und Anlagen aufgetreten ist? Letztere Meinung wird von der Hausverwaltung vertreten, d.h. ich soll die Installteursrechnung zahlen.  Danke, Gruß  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen  zusammenfassend wie folgt:   Vorweg möchte ich feststellen, dass nach meiner Auffassung und Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht Sie, sondern entweder die Eigentümergemeinschaft (in diesem Fall vom Gemeinschaftskonto) bzw. die Hausverwaltung (was  wahrscheinlich ist) den Schaden zu tragen hat. Dies möchte ich ihnen gerne nachfolgend genau erläutern.  Grundsätzlich haben Sie als Wohnungseigentümerin eine Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflicht für Ihr Sondereigentum, was sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 Abs. 1 WEG/a>  ergibt. Hierunter fallen grundsätzlich auch Reparaturen, wie etwa vorliegend die Beseitigung der Verschmutzungen des Rohrleitungssystems in Ihrer Wohnung.  In Ihrem Fall ist der Schaden an dem Rohrleitungssystem jedoch nicht aufgrund Verschleiß oder Ihres Verschuldens entstanden, sondern aufgrund einer Fremdeinwirkung, nämlich durch das schadhafte Gemeinschaftseigentum. Es stellt sich somit vorliegend die Haftungsfrage, also wer für den Eintritt des Schadens in ihrer Wohnung verantwortlich ist.  In Frage kommt zunächst dass die Eigentümergemeinschaft haftet. Ein solcher Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers gegen die anderen Wohnungseigentümer besteht wegen Verletzung der den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Diese Pflichtverletzung im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a>  könnte darin begründet sein, wenn die anderen Eigentümer es schuldhaft unterlassen haben, eine Beschlussfassung im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung, zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (hier des schadhaften Rohrleitungssystems am Gemeinschaftseigentum) zu treffen.   Dies wäre dann der Fall, wenn den anderen Wohnungseigentümern die Schadhaftigkeit, etwa weil Sie schon sehr lange in der Wohnungseigentumsanlage wohnen, bekannt gewesen ist und sie es dennoch unterlassen haben einen Beschluss im Rahmen Ihrer Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gem. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer">§§ 21 Abs4/a>  u. 5 Nr. 2 , 23 Abs. 1 WEG zu fassen. Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung kann ich ein solches Verschulden der übrigen Wohnungseigentümer nicht erkennen. Sollten doch Anhaltspunkte gegeben sein, dann ist eine Haftung gegeben.   Im Ergebnis spricht vieles dafür, dass die Hausverwaltung den Schaden zu ersetzen hat. Hierfür spricht zunächst, dass sie so rigoros darauf pocht, dass Sie den Schaden beheben sollen und insoweit lapidar auf Ihre angeblichen Pflichten als Sondereigentümerin verweist. Dies möchte ich Ihnen nachfolgend erläutern.  Ein haftungsbegründendes Verschulden des Verwalters ist dann gegeben,  wenn er trotz Kenntnis von der Schadhaftigkeit des Rohrleitungssystems am Gemeinschaftseigentums bzw. grob fahrlässiger Unkenntnis dieser Begebenheiten, entweder nicht zur Beseitigung des mangels veranlasst hat oder nicht unverzüglich entsprechende Maßnahmen z.B. ein Hinwirken auf die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung zu diesem Thema, hingewirkt hat. Da das Haus sehr alt ist und der schaden gravierend ist (der am Gemeinschaftseigentum) spricht einiges dafür, dass sich die Verwaltung hierum nicht gekümmert hat, was jedoch Ihre Pflicht gewesen wäre. Dies geht aus Ihrer Sachverhaltsschilderung jedoch nicht hervor. Insoweit ist zu Fragen, wann die Hausverwaltung das Gebäude zuletzt auf entsprechende Mängel untersucht hat, ob erkennbare Anzeichen für einen Schaden vorlagen, und wenn ja wie lange? Dann ist weiterhin zu fragen, was in diesem Zusammenhang geprüft wurde und wenn nicht geprüft wurde, warum diese Prüfung nicht erfolgt ist?  Im Ergebnis sollten Sie sich die Antwort der Hausverwaltung nicht gefallen lassen und diese mit Ihrer Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung konfrontieren und die Verwaltung auffordern Ihnen Angaben zu den eben aufgezeigten Fragen zu stellen. Die Schäden am Gemeinschaftseigentum kommen ja nicht von heute auf morgen, so dass eine Einstandspflicht der Verwaltung wahrscheinlich ist.  Nachfolgend habe ich Ihnen die wichtigsten gesetzlichen Bestimmungen zum besseren Nachvollziehen meiner Ausführungen  beigefügt:    a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a>  , SchadenserS. wegen Pflichtverletzung  (1) 1Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger ErS. des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. 2Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) SchadenserS. wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen. (3) SchadenserS. statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.    a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 WEG/a>  , Pflichten des Wohnungseigentümers  Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:  1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst; 2. für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überläßt; 3. Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nummer 1, 2 zulässigen Gebrauch beruhen; 4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.   a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer">§ 21 WEG/a>  , Verwaltung durch die Wohnungseigentümer  (1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. (2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. (3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. (4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. (5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:  1. die Aufstellung einer Hausordnung; 2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; 3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht; 4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung; 5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28); 6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind. (6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum ErS. des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet. (7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. (8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.    a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/23.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 23 WEG: Wohnungseigentümerversammlung">§ 23 WEG/a>  , Wohnungseigentümerversammlung  (1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. (2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. (3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären. (4) 1Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. 2Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.    Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!  Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes  hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.  Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.  Sehr gerne stehe ich Ihnen für eine weitergehende Vertretung im Wege der Mandatierung zur Verfügung, insbesondere, wenn die Hausverwaltung auf Ihrem Standpunkt beharren sollte.  In diesem Fall würde ich Ihnen den hier geleisteten Erstberatungsbetrag in voller Höhe anrechnen.  Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Abend.   mit freundlichem Gruß   Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 280