Frage: Hallo,   wir haben folgendes Problem und zwar sind wir am 15.Dezember 2010 in ein Einfamilienhaus (160qm/ 3 Personen) im Kreis Bad Doberan gezogen mit einer Miete von 900 Euro kalt, 1200 Euro warm, sowie einen zwei Jahres Vertrag.  Jetzt vor kurzem kam unsere Nebenkostenabrechnung, diese wies aus das wir knapp 2000 Euro nachzahlen sollen.   Gaskosten: 3600 Euro (Zeitraum 01.01.2011 - 31.12.2011). Gasverbrauch: 1118,25m3  Gaskosten: 2,68 Euro/m3 (netto)  Monatlicher Abschlag für Gas vor Nebenkostenabrechnung: 150 Euro Monatlicher Abschlag für Gas nach Nebenkostenabrechnung: 350 Euro   Nach einiger Recherche, habe ich raus gefunden das wir das 3-4 fache für unser aktuelles Gas bezahlen als überhaupt nötig. Dies wurde uns aber nie mitgeteilt, dass wir einen der maßen hohen Gaspreis haben.  Da wir aus beruflichen Gründen Ende August aus dem Haus müssen und wir aber einen 2 Jahres Vertrag haben, hatten wir unseren Vermieter gebeten uns etwas entgegen zu kommen und uns 3 Monate eher aus dem Vertrag zu lassen, dies lehnte er ab. Nur wenn ein Nachmieter gefunden wird, dann können wir aus dem Haus, dies wird aber bei der Lage und dem Preis kaum möglich sein.   Was für Möglichkeiten haben wir denn jetzt überhaupt? Ist der Vertrag noch im vollem Umfang gültig?  Ist das normal das man einfach mal 3-4 fachen höhere Gaskosten hat, als überhaupt notwendig?   Also wir sind ja auch bereit die Nebenkostennachzahlung, sowie die höheren Mietkosten zu zahlen, dafür möchten wir aber auch bis Ende August 2012 aus dem Vertrag.   Für weitere Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich hoffe das uns jemand weiter helfen kann, danke.    

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage auf der Grundlage des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt:  Grundsätzlich müssen die Nebenkostenvorauszahlungen angemessen sein. Entscheidend für Ihren Fall ist das BGH-Urteil aus dem Jahre 2004 (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20195/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.02.2004 - Abs. 8 ZR 195/03: Vereinbarung zu geringer Nebenkostenvorauszahlungen bleibt fü...">Abs. 8 ZR 195/03/a> ).  Danach begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluß, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen vereinbart, die die Höhe der später anfallenden Kosten nicht nur geringfügig, sondern deutlich unterschreiten.  In dem entschiedenen Fall hatte sich bei einer Vorauszahlung in Höhe von 200,00 Abs. 1500 ein Nachzalungsbetrag von 3.000,00 Abs. 1500 ergeben.  Der BGH war der Auffassung, dass der Vermieter, der sich entscheidet, Nebenkosten für den Mieter zu kreditieren aus diesem Grunde nicht haften könne. Darüber hinaus unterlägen Nebenkosten erheblichen Schwankungen und seien damit nur schwer voraus kalkulierbar.  Eine Pflichtverletzung des Vermiters könne nur dann in Betracht kommen, wenn der Vermieter die Vorauszahlungen bewusst zu niedrig angesetzt hat, um auf diesem Wege über die tatsächlichen Nebenkosten zu täuschen und den Mieter zum Abschluss eines Mietvertrages zu motivieren.  Andererseit ist der Vermieter aufgrund des Wirtschaftlichkeitsgebots nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§ 560 BGB/a>  dazu angehalten, seine Mieter vor unverhältnismäßigen und überflüssigen Kosten zu bewahren, also die Betriebskosten so niedrig wie möglich zu halten. Darunter fallen auch die Gaspreise. Ob das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet wurde, ist eine Frage des Einzelfalls. Nach Ihren Angaben zahlen Sie 3-4 fach mehr an Gaspreisen.  Falls der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt, riskiert er Schadensersatzansprüche seiner Mieter.  Rein rechtlich haben Sie keinen Anspruch aus dem Mietvertrag frühzeitig auszusteigen. In Betracht kommt allein eine außerordentliche fristlose  Kündigung. Hierfür bräuchten sie allerding einen wichtigen Kündigungsgrund. Ich befürchte, dass die 'hohen' Gaspreise eine außerordentliche Kündigung nicht rechtfertigen dürften. Etwas anderes würde sich nur dann ergeben, wenn eine - wie bereits oben erwähnte - Täuschung durch den Vermieter vorliegen würde. Eine derartige Täuschung müssten Sie ggfs. nachweisen.  Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass Sie mit dem Vermieter im Einvernehmen die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen.   In jedem Fall sollten Sie die Nebenkostenabrechnung genau prüfen und sich mit Nachbarn austauschen, um einen Eindruck von den tatsächlichen Kosten zu bekommen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste rechtliche Orientierung verschaffen konnte.    Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass die hiesige Beratungsplattform die Beratung durch einen Rechtanwaltskollegen vor Ort nicht ersetzen kann, sondern lediglich dazu dient, dem Mandanten eine grobe rechtliche Einschätzung zu verleihen.   Das Weglassen und bzw.oder Hinzufügen von relevanten Angaben kann eine völlig andere rechtliche Bewertung nach sich ziehen.    Mit freundlichen Grüßen   Kirli  (Rechtsanwalt)    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 560