Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  1998 habe ich einen Mietvertrag für eine Wohnung (Erstbezug) abgeschlossen. Die Wohnung befindet sich im nachträglich ausgebauten Dachgeschoss, der Bau der Wohnung erfolgte ebenfalls 1998; das Wohnhaus selbst stammt aus den 50-er Jahren. Der Mietvertrag schließt einen Kellerraum ein; im Vertrag ist keine Kellerraumnummer angegeben. Bei Übergabe der Wohnung wurde mir auch ein Kellerraum zugewiesen und  übergeben vom damaligen Vermieter (gleichzeitig Eigentümer des gesamten Wohnhauses). Vor 1998 gab es also weder Wohnung noch einen dazugehörigen Keller, mit der Wohnung wurde jedoch ein Keller vermietet. In dem ordungsgemäß zugewiesenen und übergebenen Keller befinden sich mein Stromzähler und der allgemeine Stromanschluss; wegen des Anschlusses und eines Wasserzählers hat der Hausmeister regelmäßig Zugang zu meinem Keller. Diesen Keller nutze ich seitdem. Etwa drei Jahre nach meinem Mietvertragsabschluss wurden die Wohnungen an einzelne Eigentümer veräußert. Die neuen Eigentümer sind also in bestehende Mietverträge eingetreten. Jedoch erfolgte bei der Veräußerung der Wohnungen eine nachträgliche Teilungserklärung, von der ich als Mieterin keine Kenntnis hatte. Offensichtlich ist der von mir gemietete Keller an einen anderen Eigentümer (also nicht an den Eigentümer meiner Wohnung) verkauft worden. Nun erhebt der neue Eigentümer Anspruch auf meinen ordnungsgemäß gemieteten Keller, meine Vermieterin fordert mich auf, einen um 2/3 kleineren Kellerraum, der jetzt nachträglich zu meiner Wohnung gehöre, zu nutzen. Man wirft mir unrechtmäßige Nutzung des mir zugewiesenen Kellerraums vor, der Anwalt der Vermieterin ist gar der Ansicht, dass aufgrund des Stromanschlusses sogar gewaltsames Öffnen meines Kellers durch den neuen Eigentümer rechtlich möglich gewesen wäre, man mich für Schäden hätte haftbar machen und nachträglich eine höhere Miete hätte verlangen können. Man droht, mich gerichtlich zur Räumung meines Kellers aufzufordern. Weiterhin wird argumentiert, dass der Kellerraum vor 1997 kleiner gewesen wäre (meine Wohnung existierte bis 1998 gar nicht), und man diesen „zurückbauen' wolle, daher wäre der wesentlich kleinere Kellerraum ein gleichwertiger Ersatz.  Habe ich den Keller tatsächlich unrechtmäßig genutzt, und muß ich in den wesentlich kleineren umziehen? Oder ist er durch das konkludente Handeln seitens des damaligen Vermieters (Eigentümers) Bestandteil meines Mietvertrages geworden (durch Zuweisung und Übergabe) und habe ich weiterhin Anspruch auf diesen Kellerraum (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§566 BGB/a>  Kauf bricht nicht Miete) bzw. auf einen gleichwertigen Ersatz, dieses auch vor dem Hintergrund, dass in der jüngsten Vergangenheit in Mietrechtsurteilen auch seitens des BGH immer wieder die Schriftformfreiheit für zugewiesene Kellerräume bejaht wird?   Besten Dank im voraus für Ihre juristische Einschätzung des geschilderten Sachverhaltes.!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:  Wenn sich die Vertragsparteien bei Abschluss eines Mietvertrags nicht darüber geeinigt haben, welcher näher bestimmte  Kellerraum vermietet werden soll, sondern vertraglich nur bestimmen „1 Keller', dann wird nach der Rechtsprechung darin eine stillschweigende Vereinbarung der Parteien dahingehend angenommen, dass dem Vermieter ein Bestimmungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/315.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 315 BGB: Bestimmung der Leistung durch eine Partei">§ 315 Abs. 1 BGB/a>  eingeräumt werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 2. Mai 2007 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%20178/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 02.05.2007 - Abs. 12 ZR 178/04: Wahrung der Schriftform bei Beginn des Mietverhältnisses mit d...">Abs. 12 ZR 178/04/a> ). Dieses Bestimmungsrecht kann durch schlüssige Handlung, etwa durch die Schlüsselübergabe, ausgeübt werden. Die Einhaltung des Schriftformerfordernisses ist hierfür nicht erforderlich (vgl. BGH Urteil v. 12.03.2008, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202008,%201661" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.03.2008 - Abs. 8 ZR 71/07: Kündigungsfrist eines am 1.9.2001 bestehenden, auf unbestimmte...">NJW 2008, 1661/a> ).  Die Zuweisung des bestimmten  Kellerraums durch Ihren Vermieter stellt daher die  Konkretisierung und die Einbeziehung genau dieses Kelleraums in das Mietverhältnis dar. Soweit  der von Ihnen gemietete Keller im Wege der Teilungserklärung an einen anderen Eigentümer, als denjenigen Ihrer  Wohnung verkauft wurde, hat dies auf Ihre mietvertraglichen Gebrauchrechte keinen Einfluss. Werden beispielsweise die Eigentumswohnung und der dazugehörende Keller an zwei verschiedene Erwerber veräußert, treten beide als Vermieter in das Mietverhältnis ein; die Kündigung nur durch den Wohnungseigentümer - ohne den Eigentümer des Kellers - ist dann unzulässig (LG Berlin, 09.03.2000 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=61%20S%20288/98" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 09.03.2000 - 61 S 288/98">61 S 288/98/a> ). Eine zwangsweise Räumung des Kellers wird nur durch ein  Räumungsurteil nach einer Kündigung durchgesetzt werden können, wobei hinsichtlich des Kellerraums und der Wohnung von einem einheitlichen  Vertrag auszugehen sein wird, der  nur einheitlich entweder nach den besonderen Regeln für die Wohnraummiete - auch mit der Möglichkeit der Teilkündigung für Nebenräume - oder nach den allgemeinen Regeln für die Grundstücksmiete gekündigt werden kann.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen  J. Petry-Berger  Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 315