Frage: Ich habe vor rund 1 1/2 Jahren eine Immobilie meiner Mutter gekauft. Dabei wurden Renovierungen, Sanierungen die in den 10 Jahren vorher durch mich erstellt wurden mit verrechnet. Da ich ja von der Grunderwerbssteuer befreit war haben wir dann im Kaufvertrag nur den nach Verrechnung der erbrachten Leistungen errechneten Kaufpreis angegeben (somit konnte man Notarkosten sparen). Dieser Kaufpreis ist rund 150.000 EUR niedriger als der vermeintliche Verkehrswert (der aber derzeit in diesem Gebiet nicht erreicht wird). Jetzt sieht es so aus, dass meine Mutter in die private Insolvenz müsste. Meine Frage nun hat der Insolvenzverwalter das Recht den Vertrag anzufechten und wie würde das dann ablaufen? Besteht die Gefahr, dass ich die Immobilie verlieren und auf dem Kredit 'sitzen bleiben' ?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Eine Anfechtung dürfte unwahrscheinlich sein. Geht man von einem Verbraucherinsolvenzverfahren aus, obliegt die Anfechtung den Gläubigern, a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 InsO: (weggefallen)">§ 313 Abs. 2 InsO/a> , und nicht dem Treuhänder. Als Anfechtungsgrund kämen aufgrund der verstrichenen Zeit allenfalls die in a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 InsO: Vorsätzliche Benachteiligung">§ 133 InsO/a>  und a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 InsO: Unentgeltliche Leistung">§ 134 InsO/a>  genannten Gründe in Betracht:  „§ 133 Vorsätzliche Benachteiligung (1) Anfechtbar ist eine Rechtshandlung, die der Schuldner in den letzten zehn Jahren vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder nach diesem Antrag mit dem Vorsatz, seine Gläubiger zu benachteiligen, vorgenommen hat, wenn der andere Teil zur Zeit der Handlung den VorS. des Schuldners kannte. Diese Kenntnis wird vermutet, wenn der andere Teil wußte, daß die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners drohte und daß die Handlung die Gläubiger benachteiligte. (2) Anfechtbar ist ein vom Schuldner mit einer nahestehenden Person (§ 138) geschlossener entgeltlicher Vertrag, durch den die Insolvenzgläubiger unmittelbar benachteiligt werden. Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn der Vertrag früher als zwei Jahre vor dem Eröffnungsantrag geschlossen worden ist oder wenn dem anderen Teil zur Zeit des Vertragsschlusses ein VorS. des Schuldners, die Gläubiger zu benachteiligen, nicht bekannt war.'  Hier vor allem Abs. 2. Ihre Mutter ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 InsO: Nahestehende Personen">§ 138 Abs. 1 Nr. 2 InsO/a>  eine nahestehende Person und der Vertrag über das Grundstück ist auch ein entgeltlicher Vertrag.  Dieser war zunächst wohl formunwirksam von Ihnen geschlossen worden, da der Vertrag, wie er vom Notar beurkundet worden ist, so nicht gewollt war, (sie wollten ja die Verrechnung Ihrer Leistungen). Der gewollte Vertrag wurde aber nicht beurkundet (was möglicherweise strafbar ist). Jedoch wurde, wenn Sie im Grundbuch eingetragen worden sind, der Formmangel gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB/a>  geheilt.  Zu beachten ist bei a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 InsO: Vorsätzliche Benachteiligung">§ 133 Abs. 2 InsO/a>  die zeitliche Begrenzung: a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 InsO: Vorsätzliche Benachteiligung">§ 133 Abs. 2 S. 2 InsO/a>  setzt voraus, dass der Vertrag bis zum Zeitpunkt in welchem der Eröffnungsantrages gestellt wird, nicht älter als 2 Jahre ist. Sollte der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nach diesem Zeitpunkt gestellt werden, entfällt der Anfechtungsgrund. Als natürliche Person ohne Unternehmen ist Ihre Mutter nicht verpflichtet einen Insolvenzantrag zu stellen.  Ferner entfällt der Anspruch, wenn Ihnen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein VorS. Ihrer Mutter, potentielle Gläubiger zu benachteiligen nicht bekannt war. Hierfür sind aber Sie beweisbelastet.  Sollte das Insolvenzverfahren nach Ablauf von 2 Jahren eröffnet werden, bliebe den Gläubigern als Anfechtungsberechtigte noch a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 InsO: Vorsätzliche Benachteiligung">§ 133 Abs. 1 InsO/a> , dessen Voraussetzungen nach Ihren Schilderungen wohl nicht vorliegen, da ein VorS. nach Ihren Schilderungen nicht zu erkennen ist.  Auch käme letztlich a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 InsO: Unentgeltliche Leistung">§ 134 InsO/a>  in Betracht. Dieser richtet sich aber allenfalls auf die Wertdifferenz des Grundstücks zum Kaufpreis. Hier kommt es aber darauf an, dass der Wert des Grundstücks zu ermitteln sein wird, sowie der Nachweis, dass dieser Teil tatsächlich nicht durch Ihre Arbeiten am Haus als Gegenleistung abgegolten sein sollte.  Sollten Sie Nachfragen haben, nutzen Sie ruhig die eingebaute Nachfragefunktion. Ferner können Sie mir auch darüber hinaus per E-Mail weitere Nachfragen stellen, sollte die eingebaute Nachfragefunktion nicht alle Unklarheiten beseitigen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b