Frage: Guten Tag,  wir sind im September 2006 aus einem von uns angemieteten Haus ausgezogen. Haben die letzte Monatsmiete ( 750,00 Euro) zurück behalten, da unser Vermieter ein neues (1 Jahr alt) von uns bezahltes und von einem Fachhandwerker eingebautes großes Dachfenster im Wert von 1.500 Euro beim Auszug von uns überlassen bekam.   Für uns wäre die Sache somit abgegolten gewesen, obwohl das Fenster einen höheren Wert darstellt wie die zurückbehaltene Miete von Okt. 2006.  Nun fordert der Vermieter die Zahlung der ausstehenden Oktober Miete, verweigert jedoch den Ausbau durch einen Fachhandwerker oder eine Ausgleichszahlung des Dachfensters. Er will die vollständige Miete von Okt. und das Dachfenster umsonst behalten. Was können wir tun? Haben wir ein Rückbehaltungsrecht der Miete, da er unser Dachfenster nicht zum Ausbau freigibt?  Sein Anwalt will nun wegen des Mietrückstandes klagen.Wir wollen dem Vermieter jedoch das Fenster nicht einfach schenken und noch dazu die Miete zahlen müssen.  Was raten Sie uns in diesem Fall. Kann er den Ausbau des Fensters verweigern? Vielen Dank für Ihre Hilfe.  Freundliche Grüße  G.M.          

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  zur Beantwortung Ihrer Frage kommt es vor allem darauf an, aus welchem Grund das Fenster eingebaut worden ist und ob Sie evtl. vom Vermieter sogar dazu beauftragt worden. Bei einer Beauftragung liegt jedenfalls ein Aufwendungsersatzanspruch vor.  Dieser kann sich desweiteren auch aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536a/a>  oder a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/539.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 539 BGB: ErS. sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters">§ 539 BGB/a>  ergeben.  Im ersten Fall müßte ein Mangel bestanden haben, den der Vermieter nicht selbst beseitigt hat oder ein sofortiger ErS. des Fensters notwendig gewesen ist.  Im zweiten Fall kann der GrundS. der Geschäftsführung ohne Auftrag greifen. Hierfür ist aber Voraussetzung, dass das Fenster nicht wieder ausgebaut werden kann, bzw. eine Werterhöhung des Mietgegenstandes eingetreten ist, die auch noch zum Zeitpunkt der Rückgabe des Mietobjekts besteht. Dann ist die Steigerung des Ertragswertes als Betrag anzusetzen.  Sofern einer der o.g. Ansprüche besteht, können Sie die Aufrechnung mit der nicht gezahlten Miete erklären.  Schließlich können Sie das Fenster auch wieder ausbauen und den alten Zustand wiederherstellen. Dann müßte jedoch die Meite gezahlt werden.  Voraussetzung ist immer, dass keine anders lautenden Verinabarungen im Mietvertrag geschlossen worden sind.  Ich hoffe, Ihnen einen kurzen Überblick verschafft zu haben.  MIt freundlichen Grüßen   Christian Joachim -Rechtsanwalt-    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 539, § 536a