Frage: Mein Vater hat 1985 mit vier weiteren Bauherren nach DDR-Recht einen Garagenkomplex mit 4 Einheiten auf einem fremden Grundstück errichtet. Eine Baugenehmigung und ein Einheitswertbescheid für die Grundsteuer liegen vor. Ein Pachtvertrag /Nutzungsentgelt wurde seinerzeit nicht vereinbart. Nunmehr ist das belastete Grundstück verkauft worden. Der neue Eigentümer hat das Nutzungsverhältnis mit schriftlicher Kündigung zu einem willkürlich gewählten Termin beendet und verlangt, dass die Gebäude vom Nutzer abzureißen sind.   Ist das Abrissverlangen rechtens bzw. wenn die hälftigen Kosten (lt. SchuldRAnpG) zu tragen sind - wie ermitteln sich (zumutbare) Abrisskosten? Da kein Nutzungsvertrag existiert, ist auch keine Kündigungsfrist vereinbart. Wie ist hier die Rechtslage?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.  'Ist das Abrissverlangen rechtens bzw. wenn die hälftigen Kosten (lt. SchuldRAnpG) zu tragen sind - wie ermitteln sich (zumutbare) Abrisskosten?' 'Da kein Nutzungsvertrag existiert, ist auch keine Kündigungsfrist vereinbart. Wie ist hier die Rechtslage?'  Die richtigte Grundlage für das anzuwendende Recht haben Sie bereits gefunden.  Gemäß § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG gilt:  '[...] sind die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Miet- oder den Pachtvertrag anzuwenden, soweit dieses Gesetz nichts anderes bestimmt.'  Bei der Beendigung von Miet- oder Pachtverträgen sieht das BGB vor, dass der Mieter / Pächter von ihm errichtete Bauten beseitigt.  Das SchuldRAnpG trifft hier aber eine abweichende Regelung in § 15 Abs. 1 S. 1 SchuldRAnpG:  'Der Nutzer ist bei Vertragsbeendigung b>zur Beseitigung/b> eines entsprechend den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik errichteten Bauwerksu> nicht/u> verpflichtet.'  Jedoch kann der Eigentümer die hälftigen Abbruchkosten verlangen,  'wenn das Vertragsverhältnis [...] nach Ablauf der in § 12 Abs. 2 bestimmten Frist vom Grundstückseigentümer gekündigt wird [...] und der Abbruch innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang vorgenommen wird.' (§ 15 Abs. 1 S. 2 SchuldRAnpG).  Die in § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG genannte Frist von sieben Jahren nach Ablauf der Kündigungsschutzfrist (§ 23 Abs. 1 SchuldRAnpG: 31.12.1999) ist seite Ende 2006 abgelaufen.  > Der Eigentümer darf daher die halben Abruchkosten verlangen, wenn der beabsichtigte Abbruch rechtzeitig angezeigt wurde (§ 15 Abs. 2 S. 1 SchuldRAnpG).  Sie dürften aber auch selbst die Garage beseitigen (lassen) (§ 15 Abs. 2 S. 2 SchuldRAnpG).  Beachten Sie bitte, dass der Pächter bei Kündigung nach dem 31.12.2022 die Abbruchkosten vollständig tragen müsste (§ 15 Abs. 3 SchuldRAnpG).  > Das Abbruchverlangen ist nicht rechtmäßig. > Das Fordern der hälftigen Kostenbeteiligung ist rechtmäßig, nachdem die Garage innerhalb eines Jahres abgerissen wurde. > Selbstverständlich kann der Eigentümer nicht irgendwelche Kosten ansetzen. Entsprechend a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/249.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes">§ 249 Abs. 2 S. 1 BGB/a>  müssen Sie nur 50 % der erforderlichen Kosten tragen. Was erforderlich ist, richtet sich nach den Üblichen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/632.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 632 BGB: Vergütung">§ 632 Abs. 2 BGB/a> ) in Ihrer Gegend. Zur näherungsweisen Bestimmung, was üblich ist, könnten drei Angebote eingeholt werden. Eine einfache Suche im Internet ergibt Kosten für Abbruch und Entsorgung nach umbautem Raum (m³) x 20 €.  Gibt es keinen Nutzungsvertrag gilt das Gesetz, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/584.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 584 BGB: Kündigungsfrist">§ 584 Abs. 1 BGB/a> :   'Ist bei dem Pachtverhältnis über ein Grundstück [...] die Pachtzeit nicht bestimmt, so ist die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig; sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.'  > Die Kündigungsfrist beträgt ein b>halbes Jahr/b> zum Ende des Pachtjahres. Das Ende des Pachtjahres richtet sich nach dem Beginn des Pachtverhältnisses.  Wenn der Beginn des Pachtverhältnisses nicht mehr festgestellt werden kann, berufen Sie sich auf das Kalenderjahr als Pachtjahr.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 584, § 249, § 632