Frage: Ich bin Vorsitzende eines Reitvereins. Wir haben ein Reitgelände von einem privaten Vermieter gemietet und auf diesem Gelände vor ca. 20 Jahren eine Reithalle erbaut. Als gemeinnütziger Reitverein verfolgen wir keine wirtschaftlichen Interessen und haben daher auch nicht die Möglichkeit viel mehr Miete als bisher zu zahlen. Der damalige Vorsitzende hat mit dem Vermieter einen Vertrag geschlossen, in dem eine Mietdauer von 30 Jahren vereinbart wurde mit der 'Option auf Verlängerung um weitere 2 mal 10 Jahre'.  Meine Frage ist nun: Was bedeutet generell und speziell in diesem Zusammenhang der Begriff 'Option'?   Bleiben die Vertragsinhalte (Mietzins, einzelne Regelungen über Instandhaltungen etc.) als solche mit der Ausübung der Option erhalten oder muss der Vertrag ganz neu ausgehandelt werden?   Ganz speziell interessiert mich, ob der Vermieter die Möglichkeit hat einseitig den Mietzins zu erhöhen, wenn wir die Option ausüben möchten.   Kann der Vermieter dieser Option auch noch widersprechen?  Wir denken darüber nach, die seinerzeit gebaute Reithalle zu erweitern. Hierfür benötigen wir die Genehmigung des Vermieters. Kann der Vermieter verlangen, dass der ganze bestehende Mietvertrag neu verhandelt wird, wenn er jetzt die Genehmigung zu dieser Baumassnahme erteilt?  In Erwartung einer baldigen Antwort verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen        

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass diese Plattform dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung bzw. Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Insbesondere weise ich darauf hin, dass an dieser Stelle mangels Einsicht in den Mietvertrag keine verbindliche bzw. gar abschließende Beurteilung abgegeben werden kann. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) auf der Grundlage Ihrer Angaben weiter wie folgt:  1 ) Was bedeutet generell und speziell in diesem Zusammenhang der Begriff 'Option'?   Zunächst sollten Sie als Vorsitzende des Reitvereins wissen, dass sich nach erster Einschätzung mangels gegenteiliger  Vereinbarung(en) die Reithalle gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 BGB/a>  als  sogenannter wesentlicher Bestandteil des angemieteten Grundstücks seit geraumer Zeit im EIGENTUM DES VERMIETERS befindet.   Die Option (v. lat.: optio = freier Wille) ist  eine freiwillige Entscheidung für etwas. Nach Beendigung der vertraglich vereinbarten Mietzeit ( 30 Jahre ) kann die Option also „freiwillig„ vom Berechtigten ausgeübt werden.  Die Ausübung der Option sollte aus Gründen der Rechtssicherheit schriftlich per Einschreiben mit Rückschein erfolgen. Desweiteren sollte eine schriftliche Empfangsbestätigung vom Vermieter eingefordert werden.  Unter Umständen wird hinsichtlich der m. E. regelungsbedürftigen Eigentumsfrage an der Reithalle ( vgl.: hierzu auch Antwort auf Frage 4 ) ein  Notartermin erforderlich.  2 ) Bleiben die Vertragsinhalte (Mietzins, einzelne Regelungen über Instandhaltungen etc.) als solche mit der Ausübung der Option erhalten oder muss der Vertrag ganz neu ausgehandelt werden?   Die Vertragsinhalte bleiben mangels gegenteiliger Vereinbarung bei Ausübung der Option erhalten, es sei denn, dass im Vertragswerk bereits nähere Modalitäten für eine weitere Laufzeit des Vertrages vereinbart wurden. Diesbezüglich sollte also der Vertrag genauestens studiert werden. Durch die Ausübung der Option alleine würde der Vermieter also nicht dazu berechtigt den Mietzins zu erhöhen. Allerdings sollte überprüft werden, welche Regelung der Vertrag hinsichtlich Mieterhöhungen überhaupt vorsieht.   3 ) Kann der Vermieter dieser Option auch noch widersprechen ?  Da ein Optionsvertrag dem Berechtigten in der Regel das Recht einräumt, durch Willenserklärung einen Vertrag mit ( festgelegtem ) Inhalt zu Stande zu bringen, erachte ich  ein  Widerrufsrecht des Vermieters vorbehaltlich einer eingehenden Vertragsprüfung für ausgeschlossen.  4 ) Kann der Vermieter verlangen, dass der ganze bestehende Mietvertrag neu verhandelt wird, wenn er jetzt die Genehmigung zu dieser Baumassnahme erteilen SOLL ?  Bei geplanten Baumaßnahmen sollte zunächst Beachtung finden, dass  die Reithalle und damit auch Ausbauten nicht Eigentum des Mieters werden.  Allein aus diesem Grund sollte der Vertrag wohl vor der detaillierten Planung der Ausbauarbeiten NEU  verhandelt werden.  Unter anderem wäre zu Gunsten des Vereins an  die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts bzw. natürlich auch an eine deutliche Verlängerung der Vertragslaufzeiten zu denken. Alles in allem rate ich dringend einen Rechtsanwalt mit der Vertragsprüfung zu beauftragen. Ein Anwalt würde Sie während den anstehenden Vertragsverhandlungen beratend begleiten und die Verhandlungsposition des Reitvereines deutlich stärken.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine Nachfrage im Rahmen dieses Forums zu richten.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Kohberger Rechtsanwalt  Austraße 9  ½ 89407 Dillingen a.d.Donau Tel./Fax.: 09071-2658 <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.anwalt4you-info.de' target='_blank'>www.anwaltkohberger.de</a>     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 94