Frage: Ich habe eine vermietete Immobilie als Renditeobjekt über eine Maklerfirma im Internet gekauft. Die Kaltmiete sollte 440 Euro monatlich betragen. Kurz vor Vertragsunterzeichnung meldete sich der Verkäufer an die Immobilienmaklerfirma und teilte Ihr mit, dass der Mieter gekündigt habe und er einen neuen Mieter suchen wolle. Hierüber wurde ich per E-mail mit der Frage über die Höhe die neuen Miete informiert. Ich schrieb zurück dass die Miete gleich bleiben oder wenn möglich höher ausfallen solle. Es wurde sich auf eine gleichbleibend hohe Miete geeinigt. Danach bat ich die Maklerfirma noch dem Verkäufer mitzuteilen, dass ich den Mietvertrag als Kopie zugesendet haben wolle. Die Maklerfirma schrieb zurück, dass der Verkäufer mir diesen erst nach  Vertragsabschluss und geleisteter Zahlung der Verkaufssumme zuschicken wolle.  Nach Vertragsunterzeichnung und Bezahlung der Kaufsumme bekam ich dann den Mietvertrag zugeschickt. In diesem fiel die Miete 100 Euro monatlich niedriger aus als wie vereinbart.  Ich wendete mich an die Maklerfirma um meinen Unmut kundzutun. Die Firma gab mir die Telefonnummer und Anschrift des Verkäufers um die Umstände mit ihm zu klären. Seiner Meinung nach war alles rechtens gelaufen. Leider steht im Kaufvertrag dass ich den Mietvertrag gelesen habe. Habe ich unter diesen Umständen überhaupt eine Chance auf Schadenersatz, wenn ja in welcher Höhe oder kann ich dem jetzigen Mieter kündigen. Rückabwicklung des Kaufvertrages? Danke für Ihre Hilfe!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:   1.  Gegenüber dem Makler haben Sie eindeutig kund getan, dass Sie eine Kaltmiete in Höhe von monatlich 440 € (eher aber höher) erwarten. Daraufhin kam mit dem Makler wohl eine Vereinbarung, ob schriftlich oder mündlich, ergibt sich aus der Sachverhaltsschilderung nicht, zu Stande, dass der neue Mieter ebenso wie der bisherige Mieter eine Kaltmiete von 440 € zahlen werde.  An dieser Stelle wird man zu fragen haben, ob der Kauf der Immobilie mit der zu erzielenden Miete stand und fiel, d.h., dass Sie die Immobilie nur unter der Voraussetzung kaufen würden, wenn mindestens eine Kaltmiete in Höhe von 440 € pro Monat erzielt werden könnte.  Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung kann man aber nicht zwingend die Schlussfolgerung ziehen, dass es eine Vereinbarung mit den Makler gegeben hat, dass ein Kauf der Immobilie dann nicht in Betracht komme, wenn die Miete geringer als 440 € sein sollte.  Zu diesem Punkt müsste man die Korrespondenz kennen und auch wissen, was schriftlich und was gegebenenfalls nur mündlich, und damit vielleicht nicht beweisbar, abgesprochen worden ist.   2.  Der Makler hat Ihnen sodann erklärt, der Verkäufer werde den Mietvertrag erst dann zur Verfügung stellen, wenn der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen sein.  Auf diese Mitteilung des Maklers haben Sie den Vertrag wohl unterzeichnet mit der Besonderheit, dass im Kaufvertrag auch festgehalten ist, dass Sie von dem bestehenden Mietvertrag Kenntnis genommen haben.  Nach der Sachverhaltsschilderung drängt sich der Verdacht auf, dass der Makler Sie „ausgetrickst' hat.  Schließlich gibt es, ob beweisbar oder nicht, eine Einigung, dass der neue Mieter dieselbe Miete wie der Vormieter zahlen soll. Im Vertrauen auf die Richtigkeit dieser Zusicherung haben Sie dann den Kaufvertrag unterzeichnet und wohl den Hinweis auf den gelesenen Mietvertrag übersehen.  Vor diesem Hintergrund ist Ihr Unmut hinsichtlich des Maklers absolut gerechtfertigt, da man nicht davon sprechen kann, dass alles korrekt abgewickelt worden sei.  Das Problem liegt aber nun darin, dass die Urkunde, also der Notarvertrag, gegen Sie spricht.  Im Notarvertrag ist festgehalten, dass Sie vom Mietvertrag Kenntnis gehabt haben.  Wenn Sie also vom Makler SchadenerS. verlangen würden, könnte sich der Makler stets auf die Urkunde (den Notarvertrag) berufen, wo explizit festgehalten ist, dass Ihnen der neue Mietvertrag bei Abschluss des Kaufvertrags bekannt gewesen sei.  Aus diesem Grund werden Sie kaum eine Chance haben, mit Erfolg Schadenersatzforderungen durchzusetzen.   3.  Eine Kündigung gegenüber dem jetzigen Mieter scheidet aus, da Sie im Notarvertrag festgehalten haben, dass Ihnen bei Vertragsschluss der Mietvertrag bekannt gewesen sei.   4.  Auch eine Rückabwicklung des Kaufvertrags scheidet meiner Auffassung nach aus.  Eine Rückabwicklung wäre unter dem Gesichtspunkt der Anfechtung wegen Irrtums (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/119.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 119 BGB: Anfechtbarkeit wegen Irrtums">§ 119 BGB/a> ) oder wegen arglistiger Täuschung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a> ) denkbar.  Aber auch hier gilt wiederum, dass die Urkunde, nämlich der Notarvertrag, gegen Sie spricht. Man wird Ihnen immer, und dies voraussichtlich mit Erfolg, entgegenhalten, dass Sie selbst unterzeichnet haben, dass Ihnen der neue Mietvertrag bei Vertragsschluss bekannt gewesen sei.  Ich bedaure, Ihnen keine günstigere Mitteilung machen zu können.   Mit freundlichen Grüßen  Gerhard Raab Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 119, § 123