Frage: Hallo,  ich möchte eine Studentenwohnung (ETW) erwerben.  Die Verkäuferin verlangt 39 TEUR. Ich bin aber nur bereit, 22 TEUR zu bezahlen.   Die Verkäuferin (Haupterbin) ist miterweile bereit, zu meinem Angebot zu verkaufen. Allerdings legt nun die Tochter (zerstritten mit der Mutter) Veto ein. Sie pocht auf ihren Pflichtteil und will ein Verkehrswertgutachten, auf dessen Basis der Pflichtteil ausbezahlt werden soll. Die Verkäuferin will nun nicht mehr verkaufen, da sie Angst hat, mehr an Ihre Tochter zu zahlen als der Pflichtteil aus dem Verkaufspreis.  Ich gehe auch davon aus, dass ein Wertgutachten einen erheblich höheren Wert ausweist (Annahme 45 TEUR). Leider sind aber diese Preise absolut nicht am Markt zu erzielen. (ich selber habe drei ETW, Verkehrswert je 24 TEUR, die nicht mal für je 12 TEUR weggehen würden).  Kann die Verkäuferin an mich verkaufen und ist der Verkaufspreis dann die Berechnungsgrundlage für den Pflichtteil? Oder sind die Bedenken der Verkäuferin berechtigt?  Ich kenne die Verkäuferin nicht und habe bereits einige Wohnungen zu diesem Preis erworben. Es handelt sich nicht um ein fingiertes Geschäft. 

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller/in,  unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und in Ansehung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:  Der Pflichtteil wird gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2311 BGB: Wert des Nachlasses">§ 2311 BGB/a>  nach dem Bestand und dem Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls berechnet.   Bei Renditeobjekten (da ich davon ausgehe, dass die Verkäuferin die Wohnung nicht selbst bewohnt) wird zur Ermittlung des Wertes für die Berechnung des Pflichtteils das sog. Ertragwertverfahren angewendet. Bei diesem wird der Wert vom nachhaltig erzielbaren Ertrag aus dem Grundbesitz abgeleitet (Mieten etc.), bereinigt um die umlegbaren Betriebskosten. Sodann wird der Reinertrag kapitalisiert und mit der Bodenwertverzinsung zusammengezählt.   Dieser so ermittelte Wert kann erheblich von dem Kaufpreis abweichen, welchen Sie bereit sind zu zahlen. Da der Kaufpreis nicht die Berechnungsgrundlage für den Pflichtteilsanspruch darstellt, sind die Bedenken der Verkäuferin durchaus berechtigt.   --- Abschließend erlaube ich mir, Sie auf Folgendes hinzuweisen: Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.  Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen  Kristin Pietrzyk Rechtsanwältin  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2311