Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, im Internet haben wir eines von einer Maklerin ausgewiesenes Grundstück gefunden, dieses besichtigt und sogleich einen Termin mit der Maklerin ausgemacht. Diese arbeitet für eine öffentliche Bank und sie meinte, dass die Bank die Provision erhält und diese auch festlegt. Die Grundstücksfläche beträgt ca. 1550m², der Kaufpreis laut Expose 29.000 € und die Provision 3.500 € (12,07% bzw. 12,96%). Die Maklerin setzte den Kaufpreis im Gespräch auf 27.000 € herunter. Der Richtwert liegt bei 22 €/m² Bauland und 2,20€/m² Wiese. Wir haben bisher eine vorvertragliche Information zum Maklervertrag, den Maklervertrag, Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit und den Nachweis erhalten und unterschrieben. Die Kaufabsichtserklärung erhalten aber noch nicht unterschrieben.  1. Ist diese hohe Provision gerechtfertigt? Sollte man falls diese zu hoch ist, dieses vor dem Notarvertrag ansprechen oder kann man die zu viel gezahlte Provision im Nachhinein zurückfordern? Wir haben die Befürchtung, dass die Maklerin das Grundstück einfach jemand anderem verkauft, falls wir eine geringere Provision fordern. Normal sind 7,14%.  2. Heute haben wir erfahren, dass das Grundstück nur aus knapp 900m² Bauland besteht und der Rest Wiese ist. Die Maklerin gab bisher immer an, dass die kompletten 1550m² ein 'Baugrundstück' bzw. 'Grundstück (Bauland)' sind. Die Frage ist, ob das rechtlich zulässig ist oder eine Täuschung. Ob die Maklerin weiß, dass es sich nicht um ein komplettes Bauland handelt oder nicht, wissen wir nicht.  Vielen Dank im Voraus für die Antwort.  Grüße aus Brandenburg

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  grundsätzlich ist die Höhe der Maklerprovision frei vereinbar und verhandelbar. Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht. Sie haben den Maklervertrag an sich bereits unterschrieben, auch bereits den Nachweis über die Besichtigung. Damit sind die Konditionen des Vertrages wirksam vereinbart und zwar haben Sie damit auch die Höhe akzeptiert.  Zahlen müssen Sie aber erst dann, wenn ein notarieller Kaufvertrag geschlossen wird. Sie könnten nun höchstens noch versuchen, die Höhe der Maklerprovision durch Verhandlungen zu drücken. Rechtlich käme der Einwand in Frage, dass ein Verstoß gegen die guten Sitten gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 BGB/a>  vorliegt, wenn ein Fall des Wucher vorliegt. Das wäre dann ein Einwand wegen Sittenwidrigkeit, so dass der Vertrag nicht zu Stande gekommen wäre. Da Sie aber vorher über die Konditionen aufgeklärt wurden- wie Sie mitteilen- haben Sie ein Hinweisblatt erhalten- ist dieser Einwand schwer durchsetzbar. Im Prozessfall hätten Sie auch die entsprechenden Beweise zu führen, dass Wucher vorläge.  Was Ihre weitere Frage anbelangt, so muss ein Makler keine eigenen Nachforschungen über das Grundstück anstellen. Er muss lediglich das weitergeben, was ihm von Verkäuferseite mitgeteilt wird.  Dennoch sollten Sie diesen Punkt vor dem Abschluss des Kaufvertrages klären. Der Notar ist verpflichtet, vor der Beurkundung Einsicht in das Grundbuch zu nehmen. Hieraus wird er dann ersehen, wie hier die Verteilung der Flächen ist. Es wird auch genau im Kaufvertrag aufgenommen, um welche Art von Fläche es sich handelt, also hier Bauland oder Ackerland/Wiese. Das ist im Grundbuch genau ersichtlich.  Wenn Ihnen das aufgefallen ist, so sollten Sie diesen Punkt am besten mit der Maklerin besprechen, damit der Kaufpreis ggf. anders mit dem Verkäufer ausgehandelt werden kann. Es liegt also zwar keine vorwerfbare Täuschung durch die Maklerin vor, aber im Rahmen der Kaufpreisverhandlungen können Sie diese Einzelheiten dennoch ansprechen und klären.  Mit freundlichen Grüßen  Draudt Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138