Frage: Wir haben vor 14 Jahren (Nov. 1997) eine neue Eigentumswohnung gekauft. Nun stellt sich heraus, dass erhebliche Schallschutzmängel existieren. Die Wohnungstrennwände sind nur in Hochlochziegelmauerwerk unbekannter Qualität ausgeführt worden. Man hört auch Stimmen, die sich in normaler Lautstärke unterhalten, ganz zu schweigen von Fernseher und Musik. Das Dachgeschoss ist mit zwei Wohnungen ausgebaut worden, wobei zu unsereer Wohnung auch der gesamte Spitzboden gehört. Der Spitzboden geht auch über die volle Wohnungslänge der Nachbarwohnung.  Die Bodenplatte der Holzbalkendecke gibt stellenweise nach und die Giebel-Fenstertüteren sind unten nicht abgedichtet. Der Schallschutz der Holzbalkendecke ist ebenfalls als sehr minderwertig einzustufen (unser beratender Architekt sieht das auch so). Können wir den Bauträger (nach Erstellung einer qualifizierten Schallmessung) noch haftbar machen ? Falls dieser inzwischen Pleite gegangen ist, können wir den Architekten, der das Haus entworfen hat und auch die Bauleitung hatte, noch haftbar machen ? Dieser ist inzwischen dement, unser Architekt meinte jedoch, dass u. U. die Haftpflichtversicherung des Architekten noch zahlt.  Vielen Dank für Ihre Mühe. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Zunächst einmal müsste die Gegenseite/deren Versicherung die Einrede der Verjährung erheben (was aber leider zu erwarten sein wird).  Ansonsten gilt hinsichtlich der Verjährung von Ansprüchen gegen den Bauträger und Architekten:  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634a BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 634a BGB/a>  - Verjährung der Mängelansprüche -  'Die in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Abs. 1000ängeln">§ 634 Nr. 1, 2 und 4 BGB/a>  (Alles bis auf den Rücktritt und die Minderung - dazu gleich unten) bezeichneten Ansprüche verjähren  [...]  2. in fünf Jahren bei einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht, und  3. im Übrigen in der regelmäßigen Verjährungsfrist.  Die Verjährung beginnt in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 1 und 2 mit der Abnahme.  Abweichend von Abs. 1 Nr. 1 und 2 und Abs. 2 verjähren die Ansprüche in der regelmäßigen Verjährungsfrist, wenn der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Im Fall des Absatzes 1 Nr. 2 tritt die Verjährung jedoch nicht vor Ablauf der dort bestimmten Frist ein (also fünf Jahre).  Die Ansprüche verjähren also in der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist, ausnahmsweise aber erst nach fünf Jahren, da dieses ansonsten sinnwidrig und unbillig wäre, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.  Dieses müssten Sie aber konkret darlegen und beweisen können.  Es kommt dabei nicht darauf an, dass der Mangel „verdeckt' ist, sondern auf das arglistige Verschweigen des Mangels durch den Verkäufer, dessen Beweis schwierig sein dürfte, denn dann müsste der Verkäufer den Mangel Ihnen gekannt und vorenthalten haben.  Nur wenn das vorliegt, gilt:  Ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis verjähren die obigen Ansprüche in zehn Jahren von ihrer Entstehung an.  Die sind aber leider auch schon vorbei.  Im Einzelnen:  Hinsichtlich der Forderung von Ihnen galt bis zum 31. Dezember 2001 die Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/0BGB010102/195.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 195 BGB a.F.">§ 195 BGB/a>  a. F., mithin die 30jährige Verjährungsfrist.   Diese war am 1. Januar 2002 bei Inkrafttreten des neuen Verjährungsrechts nicht verjährt.   Ist die Verjährungsfrist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung LÄNGER als nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung, so ist die Verjährung mit dem Ablauf der im Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung bestimmten Frist vollendet.  Ist die Verjährungsfrist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung KÜRZER als nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung, so wird die kürzere Frist von dem 1. Januar 2002 an berechnet.  Letzteres ist der Fall:  Ist die Verjährungsfrist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung also KÜRZER als nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung (hier 10 statt 30 Jahre wie vorher), so wird die kürzere Frist von dem 1. Januar 2002 an berechnet.   Dann sind Ihre Ansprüche nach meiner ersten Einschätzung erst nach dem Ende des Jahres 2012 verjährt.  Sie müssten schnellstens handeln und die Verjährung insbesondere durch Rechtsverfolgung (Klage/Mahnbescheid etc.) hemmen.  Zur Minderung/Rücktritt: Da der Verjährung nach nur Ansprüche, nicht aber Gestaltungsrechte unterliegen, bedarf die Frage der Verjährung des Mängelanspruchs auf Minderung und Rücktritt einer besonderen Behandlung.  Dieses erscheint jedenfalls noch möglich, aber die Einzelheiten sind sehr kompliziert und können nur anhand aller Einzelfallumstände geprüft werden.  Sie sollten daher die Sache mit einem Anwalt Ihrer Wahl weiter abklären, da dieses hier nur eine erste überschlägige, keinesfalls abschließende Einschätzung im Sinne einer Erstberatung sein kann. Alle Einzelfallumstände kann ich hier mangels Kenntnis gar nicht prüfen. Vielen Dank für Ihr Verständnis.  Ich sehe hier aber auf den ersten Blick durchaus Möglichkeiten, noch Rechte geltend zu machen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 195, § 634a, § 634