Frage: Sehr geehrte Damen und Herren!  Wir sind im Mai 2005 in unsere jetzige Mietwohnung eingezogen. Es wurde ein mündlicher Mietvertrag geschlossen über eine Warmmiete in Höhe von 480 Euro. Darin seien laut Vermieter die Heizkosten mit eingeschlossen und die weiteren Nebenkosten     ( Wasser, Müllgebühren, Kabelfernsehen )würden jährlich abgerechnet werden. So wurde für die Jahre 2005 und 2006 auch verfahren. Jetzt am 19.01.2008 kam die Jahresabrechnung für 2007, in der erstmals die Heizkosten mit aufgeführt wurden und gleichzeitig erklärt wurde, das in der vereinbarten Miete von 480 Euro, ein Heizkostenanteil von 1,20 Euro/m² bei einer Wohnfläche von 66,5 m² ermittelt wurde und dieser Anteil nun aufgrund gestiegener Ölpreise (Ölheizung) für das Jahr 2007 um 0,43 Euro/m² auf 1,63 Euro/m² erhöht wird. Eine verbrauchsmässige Abrechnung der Heizkosten erfolgte nicht.  Nun zu meinen Fragen:  1. Können bei einer vereinbarten Warmmiete die Heizkosten für ein vergangenes Jahr nachträglich erhöht werden?  2. Wenn ja, stimmt es, das ein Mieter bei einer flächenbezogenen Abrechnung der Heizkosten, diese pauschal um 15% kürzen darf?  Für die Beantwortung der Fragen bedanke ich mich im vorraus.         

Antwort:   Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen summarisch wie folgt beantworte:   Die Vereinbarung einer Bruttowarm- oder Warmmiete im Mietvertrag ist unwirksam. Sie ist mit den Regelungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Nach der Heizkostenverordnung müssen Kosten für die zentrale Beheizung und Warmwasserversorgung grundsätzlich stets verbrauchsabhängig abgerechnet werden (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%20212/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH Abs. 8 ZR 212/05 (3 zugeordnete Entscheidungen)">BGH Abs. 8 ZR 212/05/a> ).  Hierdurch soll das Nutzerverhalten bei der Raumheizung und beim Warmwasserverbrauch mit dem Ziel einer Energieeinsparung zum Wohle der Umwelt und Schonung der Ressourcen positiv beeinflusst werden.   Dies wäre bei der vorliegenden Vertragsgestaltung niemals möglich, da diese völlig verbrauchunabhängig ist. Die Heizkostenverordnung geht daher der hier gewählten vertraglichen Regelung grundsätzlich vor und ersetzt diese. (BGH, Urteil vom 19. 7. 2006 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20212/05" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 8 ZR 212/05 (3 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 8 ZR 212/05/a> ).   Es gibt natürlich auch Ausnahmen von dieser Regel:  Ein Ausnahmefall von der Anwendung der Bestimmungen der Heizkostenverordnung liegt etwa vor, wenn ein vom Vermieter selbst bewohntes Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (a href="https://dejure.org/gesetze/HeizkostenV/2.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2 HeizkostenV: Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen">§ 2 HeizkostenVO/a> ) Gegenstand des Mietvertrages ist oder das Mietverhältnis einer der in a href="https://dejure.org/gesetze/HeizkostenV/11.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 11 HeizkostenV: Ausnahmen">§ 11 HeizkostenVO/a>  geregelten Ausnahmen unterfällt. (Nach dieser Regelung ist die Heizkostenverordnung nicht anwendbar auf Räume,  bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist oder die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann;  auf Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime, auf vergleichbare Gebäude oder Gebäudeteile, deren Nutzung Personengruppen vorbehalten ist, mit denen wegen ihrer besonderen persönlichen Verhältnisse regelmäßig keine üblichen Mietverträge abgeschlossen werden; auf Räume in Gebäuden, die überwiegend versorgt werden mit Wärme aus Anlagen zur Rückgewinnung von Wärme oder aus Wärmepumpen- oder Solaranlagen oder mit Wärme aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung oder aus Anlagen zur Verwertung von Abwärme, sofern der Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfaßt wird, wenn die nach Landesrecht zuständige Stelle im Interesse der Energieeinsparung und der Nutzer eine Ausnahme zugelassen hat; auf die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen, soweit diese Kosten in den Fällen des § 1 Abs. 3 nicht in den Kosten der Wärmelieferung enthalten sind, sondern vom Gebäudeeigentümer gesondert abgerechnet werden; in sonstigen Einzelfällen, in denen die nach Landesrecht zuständige Stelle wegen besonderer Umstände von den Anforderungen dieser Verordnung befreit hat, um einen unangemessenen Aufwand oder sonstige unbillige Härten zu vermeiden)  Ob ein solcher Ausnahmefall bei Ihnen vorliegt, vermag ich anhand Ihrer Schilderung leider nicht zu beurteilen.  Ich gehe daher im Folgenden vom Normalfall aus, dass also die Heizkostenverordnung der vertraglich getroffenen Regelung vorgeht.   Hiernach wären nun die Heiz- und Warmwasserkosten aus dem ursprünglich vereinbarten Pauschalmietzins herauszurechnen, gegebenenfalls unter Zuziehung eines Sachverständigen, und künftig als Vorauszahlung zu behandeln (BayObLG, Rechtsentscheid vom 23-06-1988 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=RE-Miet%203/88" target="_blank" class="djo_link" title="RE-Miet 3/88 (2 zugeordnete Entscheidungen)">RE-Miet 3/88/a> )   Soweit sich am Ende der Heizperiode bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten zeigt, daß der tatsächliche Energieverbrauch des Mieters höher ist als die angesetzten Vorauszahlungen, ist der Mieter dann auch zur Nachzahlung verpflichtet.   Das Problem in Ihrem Falle ist nun, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung weder statt gefunden hat, noch statt finden kann, da wohl auch keine Messgeräte vorhanden sind. Da nach alledem aber die Regelung im Mietvertrag durch die Heizkostenverordnung verdrängt wurde, gilt m.E. auch zwingend die hierzu bestehende Rechtsprechung.  Hierzu hat der BGH kürzlich entschieden:  „Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15% des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden.(BGH, Urteil vom 31.10.2007 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20261/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 31.10.2007 - Abs. 8 ZR 261/06: Rechtsfolgen der Unmöglichkeit einer verbrauchsabhängigen Abr...">Abs. 8 ZR 261/06/a> )„  Der BGH hat sich hier mit einem Fall befasst, in dem die Wohnung nicht mit Geräten zur Verbrauchserfassung ausgestattet war bzw. keine Ablesung stattgefunden hatte. In diesem Fall sieht § 9a HeizkostenV ein Schätzverfahren vor, nach dem es auf den Verbrauch in früheren Abrechnungszeiträumen oder auf den Verbrauch in vergleichbaren Räumen ankommt. Sind keine solchen Schätzgrundlagen vorhanden, so hat der BGH eine Umlage der Heizkosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche für zulässig gehalten. Der ermittelte Betrag ist dann gemäß § 12 HeizkostenV aber um 15% zu kürzen. Diese Umlagemethode gilt dann auch unabhängig davon, ob der Vermieter die unterlassene Verbrauchserfassung zu vertreten hat oder nicht.   Der BGH hat deneben auch entschieden, dass der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Modernisierung der Heizungsanlage hat. Beruht die unterlassene Verbrauchserfassung aber auf einer vom Vermieter zu vertretenden Pflichtverletzung, kann dem Mieter ein Schadensersatzanspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a>  zustehen, wenn der Mieter darlegt und beweist, dass er bei einer der Heizkostenverordnung entsprechenden Umlage besser stünde als bei einer um 15% gekürzten Umlage nach dem Flächenverhältnis.   Im Ergebnis sind m.E. beide Fragen mit einem 'Ja' zu beantworten.   Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort geholfen zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Fabian Sachse Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 280