Frage: Hintergrund: Schwiegermutter möchte ihre Wohnung im 2-Fam.-Haus aufgeben und zieht in ‘betreutes Wohnen’. Ihre Wohnung soll danach vermietet werden. Sollte sie versterben, könnte es sein, das die Töchter als gemeinsame Erben das Haus verkaufen; ggf. an eines unserer Kinder. Die konkrete Frage: Welche Sonderklausel/Formulierung müsste in den Miet-Vertrag , um für den Fall, das ein Kind das Haus kauft, ein Sonderkündigungsrecht zu erwirken? Müssen Fristen eingehalten werden?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Eine Klausel wonach ein Sonderkündigungsrecht besteht für den Fall, dass eines Ihrer Kinder das Haus kauft, wäre unwirksam.   Die Gründe für eine Befristung eines Mietverhältnisses sind in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  abschließend geregelt. Die Gründe für eine Beendigung eines unbefristeten Mietverhältnisses finden sich, ebenfalls abschließend, in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 BGB/a> .  In beiden Paragrafen ist ausdrücklich geregelt, dass zum Nachteil des Mieters abweichende Regelungen unwirksam sind.  Der Umstand, dass eine bestimmte Person Eigentümer des Hauses wird, gehört zu keinem der geregelten Kündigungs- und beendigungsgründe.   Zudem ist es auch von vornherein unzulässig, die Begründung eines Kündigungsrechts an den Eintritt einer Bedingung zu knüpfen.  Ich bedaure, dazu keine angenehmere Mitteilung machen zu können. Die Rechtslage ist aber in diesem Punkt ganz und gar eindeutig.  Ich weise auf folgendes hin:  Wenn eines Ihrer Kinder das Haus erwirbt, geht ein bestehendes Mietverhältnis nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  auf das Kind über. Wenn das Kind die Absicht hat, selbst in die Wohnung zu ziehen, liegt eine Eigenbedarfslage vor, die nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a>  zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende und verlängert sich nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate.  Da dieses Recht zur Eigenbedarfskündigung ohnehin besteht, ist ein Sonderkündigungsrecht möglicherweise garnicht nötig, um Ihre Ziele zu erreichen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 566, § 573