Frage: Ich habe meine Eigentumswohnung verkauft. Vertrag wurde unterschrieben. Nun hat ein Nachbar mit Vorkaufsrecht dieses in Anspruch genommen. Der jetzige Käufer möchte den vorhandenen Vertrag nicht übernehmen, sondern einen neuen mit neuen Bedingungen. Das möchte ich aber nicht. Ich möchte das der bestehende Vertrag so wie er ist vom neuen Käufer übernommen wird. Der jetzige Käufer verweigert nun Notartermin und Zahlung. Wie gehe ich weiter vor?

Antwort: Sehr geehrte Fragenstellerin, sehr geehrter Fragensteller,  Ihre Anfrage möchte ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:  Ich gehe davon aus, dass hier das Vorkaufsrecht wirksam vereinbart wurde oder gesetzlich entstanden ist und dieses innerhalb der Ausübungsfrist in der nötigen Form ausgeübt wurde.  Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts kommt gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/464.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 464 BGB: Ausübung des Vorkaufsrechts">§ 464 Abs. 2 BGB/a>  zwischen den Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten ein neuer Kaufvertrag mit dem gleichen Inhalt zu Stande, wie ihn der Vertrag mit dem Dritten hatte (HK-BGB/Saenger § 464 Rn. 1; Palandt/Weidenkaff § 464 Rn. 5). Der Vorkaufsberechtigte hat alle Leistungen zu erbringen, die der Erstkäufer nach dem Kaufvertrag als Käuferpflichten, die im Gegenseitigkeitsverhältnis stehen, zu erfüllen hätte, soweit sich nicht aus dem Gesetz oder aus dem Kaufvertrag etwas anderes ergibt. Nicht davon erfasst sind jedoch unübliche Vereinbarungen des Vorkaufsverpflichteten mit dem Dritten, die nur für den Vorkaufsfall getroffen wurden und nicht zum Wesen des Kaufvertrages gehören (Palandt/Weidenkaff § 464 Rn. 6,7).  Die Ausübungserklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/464.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 464 BGB: Ausübung des Vorkaufsrechts">§ 464 Abs. 1 S. 2 BGB/a> ), einer notariellen Beurkundung bedarf es nicht (Schmidt-Futterer/Blank § 577 Rn. 48).   Der Verkäufer ist nicht gehalten, dem Vorkaufsberechtigten die Ausübung des Vorkaufsrechtes zu ermöglichen, insbesondere hat der Vorkaufsberechtigte keinen Anspruch auf einen anderen Vertragsinhalt und längere Fristen wegen Schwierigkeit der Beschaffung des Kaufpreises (Palandt/Weidenkaff § 464 Rn. 7).  Die Erklärung des Vorkaufsberechtigten über die Ausübung des Vorkaufsrechts ist unwirksam, wenn dieser offensichtlich seiner Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nicht erfüllen kann. Da der Verkäufer an der Klärung dieser Frage ein gewichtiges Interesse hat, wird man ihm ein Auskunftsanspruch aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  zubilligen müssen, der durch Vorlage eines Kapitalnachweises zu erfüllen ist (Schmidt-Futterer/Blank § 577 Rn. 59).  Da bereits ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist durch die Ausübung des Vorkaufsrechts, brauchen Sie sich auf etwaige Vertragsänderungswünsche des Vorkaufsberechtigten in nicht einzulassen. Es sei denn die Änderungswünsche betreffen völlig unübliche Vereinbarungen, die nur für den Vorkaufsfall getroffen wurden.   Sie sollten dem Käufer eine Frist setzen, in der Sie zur Abgabe der nötigen Erklärungen bzw. der Wahrnehmung des Notartermines oder der Vorlage eines Kapitalnachweises auffordern und bereits in dieser Aufforderung darauf hinweisen, dass Sie bei erfolglosem Verstreichen der Frist vom Vertrag zurückgetreten und SchadenserS. fordern werden.  Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.   Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.  Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.  Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 464, § 242