Frage: Guten Tag,   ich betreibe als Einzelkaufmann eine WEG-Verwaltung und betreue seit einigen Jahren eine Gemeinschaft mit 42 ETW's aus dem Baujahr 1978. Ein Eigentümer möchte nun eine Markise sowie eine Lampe auf seinem Balkon anbringen und fragt ordnungsgemäß die Verwaltung, hierzu einen Eigentümerbeschluss wegen der baulichen Veränderung herbeizuführen.  In diesem Zuge wurde jedoch festgestellt, dass seit vielen Jahren noch unter den Vorverwaltungen mindestens 50% aller Eigentümer Ihre Balkone mit den unterschiedlichsten Markisen und Außenbeleuchtungen ausgestattet haben, ohne dass es hierzu allstimmige Beschlüsse gab.  Die Teilungserklärung  aus 1976 regelt hierzu nichts - es gilt also die gesetzliche Regelung nach WEG.  Ich möchte als Verwalter nun einen Eigentümerbeschluss herbeiführen, der einerseits die Anbringen von Markisen aus der Vergangenheit duldet, und auch für die Zukunft es jedem Eigentümer überlassen ist, eine Markuse nach seiner Wahl anzubringen, denn für eine Einheitlichkeit ist es zu spät. Wie kann ein solcher Beschluss rechtssicher formuliert werden und muss dieser mit Allstimmigkeit erfolgen ( es gibt immer Eigentümer die nicht an Versammlungen teilnehmen , und sich auch nicht vertreten lassen).  In einem 2. Beschluss möchte ich die Beleuchtungsfrage regeln. Mit dem Beirat vorbesprochen ist, dass hier auch nachträglich eine Einheitlichkeit hergestellt werden sollte, damit sich nicht plötzlich blinkende LED-Bänder mit Kugellampen, Downlights u.s.w. abwechseln.  Kann die Gemeinschaft die die Eigentümer mit 'illegalen' Beleuchtungen die jeder Eigentümer selbst nach seinem Gutdünken angeschafft hat, verpflichten, diese durch von der Gemeinschaft einheitlich anzuschaffende Lampen auszutauschen? Muss auch hierfür (bauliche Veränderung) auch eine Allstimmigkeit herbeigeführt werden ? Andersherum:  Wenn es keine Allstimmigkeit gibt, muss dann der 'Wildwuchs' an Balkonbeleuchtungen weiter toleriert werden?   Ein Eigentümer hat ohne entsprechenden Beschluss vor einigen Jahren einen Dunstabzug für seine Küche in die Außenmauer gebrochen und entlüftet seitdem auf einen straßenseitigen Balkon (mit Geruchsbelästigung für alle Nachbarn. Kann der Störer verpflichtet werden, den Dunstabzug zurückzubauen? Gibt es hierfür ggf. Verjährungsfristen nach Einbau des Dunstabzuges (Datum ist unbekannt).  Wegen der Komplexität habe ich ein entsprechendes Gebot abgegeben.   Vorab besten Dank für die juristische Mithilfe.    

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vorab sollten Sie sich die Frage stellen, warum Sie nun einen Eigentümerbeschluss herbeiführen wollen, der einerseits die Anbringen von Markisen aus der Vergangenheit duldet, und auch für die Zukunft es jedem Eigentümer überlassen ist, eine Markuse nach seiner Wahl anzubringen.  Als Verwalter sind Sie dazu nicht verpflichtet, so dass die Notwendigkeit zur Beschlussherbeiführung ohne entsprechenden Auftrag der Eigentümergemeinschaft nicht besteht.  Wollen Sie es nicht wie bisher weiterlaufen lassen - und damit der Gemeinschaft auch die verantwortung auferlegen - wäre der Beschlussantrag  (vorbehaltlich der Einzelheiten der Teilungserklätung) sinngemäß wie folgt zu formulieren:   'Die bisher angebrachten Markisen werden geduldet; neu anzubringende und zu ersetzende Markisen können die Eigentümer auf Ihre Kosten jeweils selbst anbringen.'   Da es sich um bauliche Veränderungen handelt, ist die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich (sofern nicht ausnahmsweise die Teilungserklärung zulässigerweise eine andere Stimmenmehrheit zulässt). Diese Zustimmung ist dann entbehrlich, wenn aus der beabsichtigten Maßnahme dem nicht zustimmenden Eigentümer kein Nachteil erwächst, der über das zumutbare Maß hinausgeht.  Und genau das wird man nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung bestätigen müssen, wenn es schon eine Vielzahl von Markisen gibt. Dann wird - vorbehaltlich aber der Teilungserklärung- ein Mehrheitbeschluss ausreichen.    Bei den Lampen sieht es dann etwas anders aus, wenn die Gemeinschaft in der Vergangenheit diese Unterschiede hingenommen hat; dann dann würde ein solcher 'Auswechslungsbeschluss' beim betroffenen Eigentümer eben den Nachteil erwachsen lassen, der eben über das zumutbare Maß (hervorgerufen durch die Duldung der Uneinheitlichkeit) hinausgeht.   Insoweit wird dann die Zustimmung erforderlich sein. Fehlt diese, muss sie durch gerichtliche Entscheidung ersetzt werden. Macht man das nicht, wird der 'Wildwuchs' dann hinzunehmen sein.    Der Dunstabzug ist ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft unzulässig, so dass über a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a>  eine Rückbauverpflichtung besteht, die Sie als Verwalter auch durchsetzen müssen.  Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre, wobei allerdings bei einem Rechtsnachfolgen (wenn die Wohnung übertragen worden ist) die Frist dann neu beginnen kann (LG Hamburg, Urt.v. 06.02.2013, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=318%20S%2020/12" target="_blank" class="djo_link" title="LG Hamburg, 06.02.2013 - 318 S 20/12: Baumaßnahme zum Schutz vor Wasser: Keine Beeinträchtigung...">318 S 20/12/a> ).     Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1004