Frage: Guten Tag,  jüngst habe ich ein Mehrfamilienhaus in Rheinland-Pfalz erworben, welches öffentlich gefördert errichtet wurde und welches nach Ablösung der Darlehen durch den Verkäufer (Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzung) noch max. 10 Jahre Nachwirkungsfrist aufweist. Nun liegt Vollvermierung vor und nach meinem Verständnis sollte die Miethöhe einer durch den Verkäufer kalkulierten und genehmigten Kostenmiete entsprechen. Ich als Käufer habe nun ja ggf. einen anderen Finanzierungsmix, andere Verträge mit Dienstleitern, etc. Es ist somit denkbar, dass ich eine andere Kostenmiete veranschlagen müsste (nicht wissend, ob diese ggf. sogar geringer als zuvor wäre).  Meine Fragen: Wie gestaltet es sich in der Praxi - Kann ich die Mietverhältnisse ohne Anpassung einfach mit unveränderter Miethöhe fortführen? Bin ich gezwungen eine neue Kostenmiete zu kalkulieren und genehmigen zu lassen? Wie würden sich etwaige Mietsteigerungsbegehren meinerseits in Zukunft umsetzen lassen?  Vielen Dank vorab!    Einsatz editiert am 05.09.2019 15:05:51

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten möchte:  b>Vorbemerkung/b> Da Sie von Kostenmiete schreiben, gehe ich davon aus, dass die Förderung vor dem 1.1.2003 erfolgt ist.   b>Im Detail/b> Zunächst einmal behält der bisherige Mietvertrag auch nach dem Verkauf seine Gültigkeit im vollen Umfange, also mit allen Rechten und Pflichten. Es ist kein neuer Mietvertrag erforderlich ('Kauf bricht nicht Miete', a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> ). Damit bleibt auch die Miethöhe grundsätzlich erhalten.  Der Verkauf selbst ist für sich genommen kein Grund für eine Mieterhöhung. Sie als Käufer sind während der Nachwirkungsfrist nach wie vor verpflichtet, die Kostenmiete durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung –Abs. 2. BV zu ermitteln.  Mieterhöhungen sind gem. § 10 WoBindG damit nur bei den dort beschriebenen beschriebenen Änderungen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zulässig und müssen dementsprechend nachgewiesen werden:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>b>§ 10 WoBindG Einseitige Mieterhöhung/b>  (1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. An Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. Hat der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, so bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift.  (2) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt; wird die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung von dem Ersten des übernächsten Monats an ein. Wird die Erklärung bereits vor dem Zeitpunkt abgegeben, von dem an das erhöhte Entgelt nach den dafür maßgebenden Vorschriften zulässig ist, so wird sie frühestens von diesem Zeitpunkt an wirksam. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.  (3) Ist der Erklärung ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder die Genehmigung der Bewilligungsstelle beigefügt, so hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu gewähren.  (4) Dem Vermieter steht das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung der Miete durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter oder einem Dritten ausgeschlossen ist oder der Ausschluss sich aus den Umständen ergibt./blockquote>  Die einzelnen Gründe für eine Erhöhung der Kostenmiete aufgrund der geänderten Wirtschaftlichkeitsberechnung ergeben sich aus den §§ 18 ff. Abs. 2. BV. Danach können insbesondere Änderungen in den folgenden Faktoren zu einer Mieterhöhung herangezogen werden:  - Kapitalkosten (§§ 18 ff.) - Bewirtschaftungskosten (§ 24) - Abschreibung (§ 25) - Verwaltungskosten (§ 26) - Instandhaltungskosten (§ 28) - Mietausfallwagnis (§ 29)  Auf dieser Grundlage können Sie mit einer angepassten Wirtschaftlichkeitsrechnung die Miete erhöhen. Der Mieter hat in diesem Fall ein Kündigungsrecht mit zweimonatiger Kündigungsfrist gem. § 11 WoBindG.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Für eine detaillierte Beratung stehe ich unter den im Profil genannten Kontaktdaten gern zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen,  RA Dr. Tim Greenawalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566