Frage: Schon als ich klein war, hieß es von meinen Eltern, dass ich das Haus bekommen sollte. Ich habe noch 2 Geschwister. Meine Geschwister wurden damals ausbezahlt. Allerdings unterschrieben sie nie beim Notar den Pflichtteilsverzicht, weil meine Eltern Vertrauen zu ihren Kindern hatten. Ich wohne seit Jahren mit im Haus und habe das Haus saniert. Ja, ich war naiv. Denn zu Lebzeiten wollten meine Eltern das Haus nie übergeben. Meine Eltern selbst investierten in das Haus nichts mehr. So baute ich eine Heizung ein (sie hatten nur vorher nur Ölofen), erneuerte die Fenster, neue Haustüre, teuere Granitböden und baute auch meine Wohnung entsprechend aus mit Einbaumassivholzmöbeln, teueren Holzdecken. Zudem erneuerte ich in meiner Wohnung das Bad. Der Wert des Hauses steigt durch meine Investition.  Wenn jetzt ein Gutachter den Wert ermittelt, kann dann hier z.B. die Heizung, das Bad etc. abgezogen werden? Für alle Aufwendungen habe ich noch die Rechnungen, welche auf meinen Namen lauten. Somit bin ich hier Eigentümer. Bei einem Auszug würde ich sowieso den Heizkessel und meine Heizkörper etc. entfernen, da sie mein Eigentum sind. Das dürfte sicher rechtlich kein Problem sein.  Kaum ist mein Vater gestorben, denken sie schon daran, das Elternhaus zu verkaufen. Das meine Mutter noch 10 Jahre lebt (wegen einer Schenkung) ist unwahrscheinlich.  Wie kann ich mein investiertes Geld schützen? Meine Geschwister bekamen noch mehr ausbezahlt, als sie damals unterschrieben hatten. Ich erhielt von meinen Eltern nie etwas, weil ich das Haus bekommen sollte. Oder habe ich jetzt all die Jahre nur dafür gearbeitet, damit der Wert des Hauses steigt und meine Geschwister einen größeren Erlös erzielen können? Meine Schwester meinte frech zu mir, dass ich meine Investionen als Miete betrachten soll. Sie selbst zahlen die Auszahlungen natürlich nicht zurück. Sollte das 150.000 € wert sein. Es bliebe nur ein Verkauf, wenn ich ihnen 100.000 € auszahlen müsste. Denn es ist ein altes Haus und es müsste noch einiges erneuert werden und ich will gar nicht daran denken, wieviel sie von meinen Eltern schon erhalten haben. Für mich hat sich das Theme Geschwister endgültig erledigt. 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.  Leider geben Sie nicht an, ob es ein Testament gibt. Wenn nicht bilden Sie mit Ihrer Mutter und den Geschwistern eine Erbengmeinschaft. Waren Ihre Eltern im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft verheiratet und beide zu 50 % Grundstückseigentümer, ist Ihre Mutter nach dem Tod Ihres Vaters Eigentümerin zu 75 %, sie und Ihre Geschwister zu je 8 1/3 %  1. Wenn jetzt ein Gutachter den Wert ermittelt, kann dann hier z.B. die Heizung, das Bad etc. abgezogen werden?  Ihre Investitionen in das Haus führten zu einer Wertsteigerung des Grundstücks der Eltern.  Durch den Einbau der Heizung (Heizkessel und Heizkörper) wurde diese wesentlicher Bestandteil des Hauses und damit auch des Grundstücks (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/946.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 946 BGB: Verbindung mit einem Grundstück">§ 946/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 Abs. 2, Abs. 1 BGB/a> ).   Sie haben das Eigentum per Gesetz verloren. Eigentümer wurden die Eltern als Grundstückseigentümer.  Es ist daher nicht richtig, dass Sie noch Eigentümer sind.  Wird nun das Haus bzw. das Grundstück geschätzt, sind keine Abzüge für von Ihnen veranlassten Einauten vorzunehmen.  2. Wie kann ich mein investiertes Geld schützen?  Sie haben Geld in fremdes Eigentum gesteckt.  Ihre Mutter könnte Ihnen das Grundstǘck bzw. ihren Teil des Grundstücks vererben, schenken oder verkaufen oder ein Wohnrecht oder Nießbrauch einräumen. Ob das möglich ist, hängt davon ab, ob und wie hier von Ihrem Vater und Ihrer Mutter schon letztwillige Verfügungen getroffen wurden.  In Betracht kommt auch ein Mietvertragsschluss mit Ausschluss der Kündigung.  Ihnen könnte bezüglich Ihrer Investitionen ein Ersatzanspruch gegen die Grundstückseigentümer zustehen beispielsweise aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/994.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 994 BGB: Notwendige Verwendungen">§§ 994/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/996.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 996 BGB: Nützliche Verwendungen">996 BGB/a> .   Es handelt sich hier um eine komplexe Materie.   Ohne Kenntnis aller Umstände insbesondere der Absprachen bezüglich des Wohnens (unentgeltlich oder entgeltlich) und der Investitionen / Sanierungen ist als Ferndiagnose nicht möglich.  Sie sollten daher unbedingt einen Kollegen / eine Kollegin vor Ort mit der Vertretung beauftragen um (weitere) Rechtsverluste zu vermeiden).  3. Oder habe ich jetzt all die Jahre nur dafür gearbeitet, damit der Wert des Hauses steigt und meine Geschwister einen größeren Erlös erzielen können?  Hier fehlen leider Hintergrund-Angaben.  Grundsätzlich kann ein Erblasser anordnen, das Vorausempfänge angerechnet werden (§ 2050 Abs. 3). Es kommt darauf an, um welche Beträge und zu welche Zwecke Zuwendungen gegeben wurden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2050.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2050 BGB: Ausgleichungspflicht für Abkömmlinge als gesetzliche Erben">§ 2050 Abs. 1 und 2 BGB/a> ), dann kann auch ohne entsprechende Anordnung Zuwendungen auszugleichen sein.  Es kann aber durchaus sein, dass Ihre Geschwister einen größeren Anteil erhalten.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 994, § 2050, § 94, § 996, § 946