Frage: 1998 habe ich eine Doppelhaushälfte mit ideeller Teilung des Grundstückes gekauft. Jetzt habe ich die andere Doppelhaushälfte auch noch erstanden (im Rahmen einer Zwangsversteigerung) Diese zweite Haushälfte wird bewohnt von einer Dame mit Nießbrauchrecht.  1. Frage: Kann ich die Teilungserklärung ändern oder benötige ich die Einwilligung der Nießbraucherin? 2.Frage: Die Dame möchte, dass alles so bleibt, wie es ist. Ich möchte ihr z.B. eine eigene Heizungsanlage einbauen, einen eigenen Wasser- Strom und Gasanschluss. Kann sie dieses ablehnen? (Ihre Wohnsituation wird sich durch diese Maßnahmen sicher nicht verschlechtern)  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  zu 1.  Ist das Wohnungseigentum mit dem Recht eines Dritten (in Ihrem Fall der Nießbrauch) belastet, so ist sachenrechtlich dessen Zustimmung zu der Inhaltsänderung gem. der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/877.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 877 BGB: Rechtsänderungen">§§ 877/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/876.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 876 BGB: Aufhebung eines belasteten Rechts">876 BGB/a>  erforderlich. Aus dem Schutzzweck dieser Vorschriften, wie er auch in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/876.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 876 BGB: Aufhebung eines belasteten Rechts">§ 876 S. 2 BGB/a>  zum Ausdruck kommt, ist allerdings zu folgern, dass die Zustimmung des Dritten unnötig ist, wenn seine dingliche Rechtsstellung durch die Änderung nicht berührt wird, siehe BGH, Urteil vom 14.06.1984 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZB%2032/82" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.06.1984 - Abs. 5 ZB 32/82: Zur Frage, ob die Zustimmung dinglich Berechtigter zur Vereinbaru...">Abs. 5 ZB 32/82/a> .  Wenn die Änderung der Teilungserklärung also weder eine rechtliche noch eine wirtschaftliche Beeinträchtigung der Rechtsstellung der Dame bewirkt, benötigen Sie hierzu auch nicht deren Einwilligung.  Zu 2.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1036.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1036 BGB: Besitzrecht; Ausübung des Nießbrauchs">§ 1036 Abs. 1 BGB/a>  ist der Nießbraucher zum Besitz der Sache auch gegenüber dem Eigentümer berechtigt. Er kann ihn deshalb grundsätzlich vom Besitz ausschließen.   Dieses Recht wird mit Wirkung gegenüber dem Eigentümer eingeschränkt, wenn dieser Ausbesserungen und Erneuerungen der Sache vornimmt. Den Nießbraucher trifft dann eine Duldungspflicht, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1044.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1044 BGB: Duldung von Ausbesserungen">§§ 1044/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1043.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1043 BGB: Ausbesserung oder Erneuerung">1043 BGB/a> . Die Maßnahmen müssen aber erforderlich sein, also notwendig zur wirtschaftlichen Aufrechterhaltung der Sache. Als erforderlich gelten dabei alle Arbeiten, welche die Grundsubstanz des Hauses (Fenster, Türen, Fassade, Dach, Schornstein, Isolation usw. ) betreffen. Dies wurde z.B. für eine Heizungsumstellung von Koks auf Öl bejaht, BGH, 04.07.1969 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%2037/66" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 04.07.1969 - Abs. 5 ZR 37/66: Zentralheizung - § 1093 Abs. 3 BGB, außergewöhnlicher Unterhalt, ...">Abs. 5 ZR 37/66/a> . Renovierungsarbeiten im Inneren des Hauses dagegen zählen nicht zu Erhaltungsmaßnahmen, soweit diese allein der Verschönerung dienen und für den Bestand des Gebäudes unerheblich sind.    Ob die Maßnahmen in Ihrem Fall erforderlich sind, müsste im Einzelnen geprüft werden. Hierbei ist auch die der Einräumung des Nießbrauchs zugrunde liegende vertragliche Regelung mit einzubeziehen.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 876, § 1044, § 1043, § 1036, § 877, § 1093