Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  am 06.10.2020 hatte ich eine Immbilie besichtigt zu deren Kauf ich mich entschlossen habe. Am Tag der Besichtigung hatte ich mit dem Makler die folgende Vereinbarung über seine Provision getroffen:  -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Bei Ankauf der Immobilie zahlt der Auftraggeber an den Makler für die von ihm erbrachten Leistungen unbeschadet vermittelnder Tätigkeit für den Verkäufer eine Provision von 5,00 % zzgl. der gestzlichen MWST von zurzeit 16 %, mithin insgesamt 5,80 % des Kaufpreises. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------  Da der Kaufvertrag in 2020 aufgrund verschiedener Verzögerungen von Verkäuferseite nicht mehr zustande kam sondern erst im Februar 2021 verlangt der Maker jetzt aufgrund des geänderten MWST-Satzes von 16 % auf 19 % zum 01.01.2021 5,95 % Provision von mir. Meiner Auffassung nach ist das nicht rechtens da für mich als Endverbraucher die Bruttopreisvereinbarung gilt. Er darf also den vereinbarten Bruttopreis von 5,80 % nicht einseitig erhöhen auch wenn er für die Erhöhung des MWST-Satzes von 16 % auf 19 % nichts kann. Für mich wären weiterhin 5,80 % vom Kaufpreis zu zahlen und der Makler muss aber 19 % Mwst ans Finanzamt abführen. Dadurch sinkt seine Nettoprovision die dann nicht mehr 5,00 % beträgt sondern entsprechend weniger. Auch gabe es keine Sondernklauseln in der Vereinbarung die den Makler entsprechend vor dem Verlust eines Teils seiner Provision schützen und ihn bevollmächtigen den geänderten MWST-Satz an mich weiterzugeben. Ebenfalls hatte ich einen Artikel des Immobilien Verband Deutschland (IVD) indem der Leiter der Abteilung Steuern Hans-Joachim Beck genau auf dieses Thema eingeht. Daraufhin hatte ich die Rechnung der Provision schriftlich beim Makler bemängelt und ihn aufgefordert mir eine neue Rechnung über 10.382 € (5,8 % von 179.000) statt der von ihm geforderten 10.650,50 € (5,95 % von 179.000) zukommen zu lassen. Auf meine Email die er definitiv erhalten hat bekam ich aber auf diesen Sachverhalt keine Antwort und auch keine neue Rechnung. Er ging nur auf andere Punkte von mir ein.  Daher meine Frage: Ist meine Annhame richtig? Welche Rechtsgrundlage gilt hierfür? Und spielt es eine Rolle das im Kaufvertrag 10.650,50 € (5,95 % von 179.000) als Provision genannt wird?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Der Makler ist Schuldner der Umsatzsteuer, die auf die seine Provision anfällt (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Umsatzsteuer-Gesetz, abg. UStG). Die Vermittlung eines Kaufabschlusses ist eine 'sonstige Leistung' im Sinne des Gesetzes.  Eine gesetzliche Vorschrift, wonach ein Makler die geschuldete Umsatzsteuer automatisch an seine Kunden durchreichen kann, gibt es nicht. Die Umsatzsteuer kann daher nur im Rahmen einer Preisvereinbarung zwischen Makler und Kunden auf letzteten umgelegt werden. Vorliegend war zwischen Ihnen und dem Makler für anfallende Umsatzsteuer die Zahlung von 16% auf die Provision vereinbart worden. Dann kann der Makler aus der Preisvereinbarung auch nicht die Zahlung eines höheren Satzes verlangen. Wenn gewollt ist, dass der Kunde eine nachträglich erhöhte gesetzliche Umsatzsteuer tragen soll, bedarf es einer ausdrücklichen Preisanpassungsklausel im Vertrag. Diese liegt nicht in der Formulierung 'von zur Zeit 16%'. Dies ist vielmehr lediglich ein Hinweis auf den zum Zeitpunkt der Provisionsvereinbarung geltenden Steuersatz.  Der Grundstückskaufvertrag erzeugt grundsätzlich nur Rechte und Pflichten zwischen den beteiligten Vertragsparteien, also Käufer und Verkäufer. es gilt der zwischen Ihnen und dem Makler vereinbarte Preis.  Allerdings besteht die Möglichkeit, in einem Grundstückskaufvertrag einen sog. Vertrag zu Gunsten Dritter aufzunehmen. Dann erwirbt der begünstigte Dritte auf Grund des Vertrages einen Direktanspruch gegen die im Vertrag als Schuldner bezeichnete Partei (§ 328 Abs. 1 BGB).  In einen Grundstückskaufvertrag können Käufer und Verkäufer im Wege eines Vertrages zu Gunsten Dritter die Klausel aufnehmen, dass der vermittelnde Makler gegen eine Vertragspartei - etwa den Käufer - einen Direktanspruch auf Zahlung der Provision in einer bestimmten Höhe erhalten soll. Ist dies der Fall, dann schuldet der Käufer dem Makler die im Vertrag genannte Provision. Rechtsgrundlage hierfür ist die entsprechende Vertragsklausel im Grundstückskaufvertrag.   Für die Begründung eines Vertrages zu Gunsten Dritter reicht es nicht aus, dass ein Provisionsbetrag im Grundstückskaufvertrag beiläufig erwähnt wird. Vielmehr muss sich aus dem Vertrag ergeben, dass die Begründung eines Direktanspruchs des Maklers gegen den Käufer gewollt ist. Hierfür kommt es auf die genaue Formulierung im Grundstückskaufvertrag an. Gibt es in Ihrem Grundstückskaufvertrag eine solche Klausel, und ist dort der Betrag von10.650,50€ als Provisionshöhe genannt, dann schulden Sie dem Makler diesen Betrag.  Gern können Sie mir den genauen Wortlaut der Klausel in Ihrem Grundstückskaufvertrag, in dem der Proivisionsbetrag erwähnt wird, über die kostenlose Nachfragefunktion mitteilen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 328