Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  mein Vermieter hat mir wegen Eigenbedarfs gekündigt, obwohl beim Einzug vor 10 Monaten ausdrücklich langfristige Mietverhältnisse gewünscht waren. Das möchte ich nicht hinnehmen und möchte gerne wissen wie ich die Kündigung anfechten bzw. einige Monate hinauszögern könnte. Ausserdem habe ich das Einschreiben nicht abholen können und habe daher von der Kündigung erst am 14.10.07 erfahren (Kündigung zum 31.12.07)        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  zunächst ist festzuhalten, dass das Kündigungsschreiben mit dem Einwurf der Benachrichtigungskarte über das Einschreiben in Ihren Briefkasten als zugestellt gilt. Sollte dieser Einwurf bis spätestens zum 3. Werktag des Monats Oktober (5.10.2007) erfolgt sein, ist die Kündigung zum 31.12.2007 gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs. 1 BGB/a>  fristgemäß. Anderenfalls würde sich die Frist auf den 31.01.2008 verschieben, sofern der Vermieter auch hilfsweise zum nächstzulässigen Termin gekündigt hat.  Ob der Vermieter 10 Monate nach Abschluss des Mietvertrages überhaupt schon kündigen darf, kann abschließend erst beurteilt werden, wenn der komplette Mietvertrag vorliegt, da viele Mietverträge zeitlich befristete Kündigungsausschlüsse enthalten.   Entsprechendes gilt - leider - auch für die Prüfung, ob die Kündigung als solche wirksam ist: Zur abschließenden Prüfung dieser Frage müsste das Kündigungsschreiben vorliegen.  Denn die von der Rechtsprechung für die Geltendmachung eines Eigenbedarfs aufgestellten Bedingungen sind recht streng. Eigenbedarf kann grundsätzlich nur für den Vermieter selbst oder dessen enge Familienangehörige geltend gemacht werden. Die Absicht zur Selbstnutzung oder Überlassung muss in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Kündigung stehen. Der Eigenbedarf muss im Kündigungsschreiben nachvollziehbar dargelegt werden. So genügt beispielsweise die Angabe des Vermieters im Kündigungsschreiben, er benötige die Wohnung für seine Tochter nicht, sondern es müssen deren bisherige Wohnverhältnisse dargelegt werden.  Selbst wenn die Kündigung aber wirksam sein sollte, könnten Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie eine besondere Härte darstellen würde. Beispiele für eine solche besondere Härte sind Krankheit oder hohes Alter. Der Umstand, dass der Mieter auf die Wirksamkeit einer mündlichen Zusage betreffend eine lange Vertragsdauer vertraut hat, stellt nach einem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201971,%201182" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Karlsruhe, 31.03.1971 - 1 REMiet 2/70">NJW 1971, 1182/a> ) dagegen keine besondere Härte dar. Etwas anderes kommt aber in Betracht, wenn der Mieter mit dem ausdrücklichen oder stillschweigenden Einverständnis des Vermieters in Erwartung einer langen, vom Vermieter zugesicherten Mietzeit wirtschaftliche Aufwendungen für die Erhaltung und Verbesserung der Mietsache gemacht hat, zu denen er vertraglich nicht verpflichtet war. In einem solchen Fall kann die frühzeitige Beendigung des Mietverhältnisses eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten, wenn der Mieter mit einer frühen Kündigung nicht zu rechnen hatte, die Aufwendungen erheblich sind, für einen erheblichen Teil davon beim Auszug ErS. verlangt werden kann und die Aufwendungen durch die Mietzeit noch nicht abgewohnt sind, so dass es im Ergebnis zu einem wesentlichen Verlust des Mieters kommen würde.  Ob die Voraussetzungen eines Härtefalls im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  in Ihrem Fall vorliegen könnten, lässt sich Ihren bisherigen Angaben nicht entnehmen.   Vorsorglich ist in diesem Zusammenhang noch darauf hinzuweisen, dass ein auf einen solchen Härtefall gestützter Kündigungswiderspruch gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs">§ 574 b BGB/a>  spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich (Zugang des Schreibens muss beweisbar sein, z. B. durch Einschreiben mit Rückschein) gegenüber dem Vermieter erklärt werden muss, wenn der Vermieter den Mieter zuvor auf die Widerspruchsmöglichkeit und deren Form und Frist hingewiesen hat. Fehlt ein solcher Hinweis, kann der Widerspruch auch noch bis zu einem ersten Gerichtstermin in einem etwaigen Räumungsprozess erfolgen.       Wegen der Notwendigkeit der Einsichtnahme in Mietvertrag und Kündigungsschreiben und der sich hieraus mutmaßlich ergebenden weiteren Fragen werden Sie - wenn Sie sich tatsächlich weiter gegen die Kündigung zur Wehr setzen wollen - nicht umhin kommen, zusätzliche anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Da sich solche weiteren Fragen auch in postalischem Schriftverkehr und telefonisch klären lassen dürften, stünde hierfür - sofern gewünscht - auch der Unterzeichner zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Stelzner Rechtsanwalt             !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573c, § 574, § 574b