Frage: Im März/April 2012 wurde uns eine Wohnung zum Kauf angeboten die im Expose als „standard saniert' beschrieben war. Der Verkäufer hat sie in einem noch unfertigen Zustand im Sept/Oktober 2011  erworben und fertig gestellt (z.B. wurden Heizkörper in Bad und Küche ergänzt,  WC , Waschbecken und Badewanne neu eingebaut). Der Verkäufer gab an, dass er selber in die Wohnung einziehen wollte, dies aber aus persönlichen Gründen doch nicht geschehen könne.   Bei einer der Besichtigungen wollten wir die Gastherme ausprobieren, was der Verkäufer verhinderte, weil kein Wasser in der Therme sei. Es fehle nur der entsprechende Schlauch um es einzufüllen. Uns wurde glaubhaft versichert, dass die Therme neu sei und die Heizung ganz sicher funktionieren würde.  Wir kauften die Wohnung im Juli 2012. Inzwischen stellte sich heraus, dass die Therme ca. 10-12 Jahre alt ist und nicht funktioniert. Zudem hat ein Installateur festgestellt, dass einer der Heizkörper gar nicht am System angeschlossen ist. Er vermutet, dass er  versehentlich getrennt wurde als die beiden neuen Heizkörper angesetzt worden sind. Auch hat er uns auch darauf hingewiesen, dass die Heizanlage zur Überprüfung der neu angeschlossenen Heizkörper nie in Betrieb genommen wurde.  An der Seitenwand der Acrylbadewanne (ca. 15 cm über dem Abfluß) haben wir zufällig einen Haarriss entdeckt.   Als wir den Verkäufer auf die Mängel aufmerksam machten, beteuerte er dem Bauingenieur vertraut zu haben. Auf dessen Aussagen beruft er sich bezüglich der Heizung. Die Badewanne sei neu und er vermutet, dass wir selbst den Schaden verursacht haben. Der Bauingenieur sei nicht greifbar, da er inzwischen Konkurs angemeldet habe und die polnischen Fachkräfte, die die Badewanne eingebaut haben wieder in der Heimat. Quittungen liegen nicht vor. Ausserdem hat er uns auf den vertraglich festgehaltenen Mängelrechtausschluss hingewiesen.   Nachdem wir immer wieder eine funktionierende Heizung und Badewanne eingefordert haben, hat sich der Verkäufer auf einen Installateur zur Reparatur und Wartung der Therme eingelassen. Er möchte sich aber die restlich anfallenden Kosten mit uns teilen.  Müssen wir damit zufrieden sein?  Tatsächlich dachten wir, dass zu einer standard sanierten Wohnung doch wohl eine funktionierende Heizung und Badewanne gehören? Zudem hätten wir sicherlich beim Erwerb der Wohnung anders disponiert wenn wir gewusst hätten, dass der Verkäufer die Heizung nie selber ausprobiert hat.   Übrigens ist der Termin zur Unterzeichnung der Auflassungserklärung in 10 Tagen  und wir hätten das gern vorher geklärt.  Vielen Dank für eine baldige Antwort. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Indem der Verkäufer die Wohnung als „standard saniert' angeboten hat, hat er – wie sie richtig vermuten – ebenfalls erklärt, daß die Installationen funktionieren. Er kann sich nicht darauf berufen, dem Bauingenieur vertraut zu haben, sondern hätte sich selbst vergewissern müssen, inwieweit die Sanierung erfolgreich war (dies war ja, soweit es Heizung und Therme betrifft, relativ einfach möglich). Sein Verhalten ist als arglistige Täuschung durch Vorspiegelung von Tatsachen zu werten (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 Abs. 1 BGB/a> ). Sie können den Kaufvertrag anfechten. Der Gewährleistungsausschluß steht dem nicht entgegen. Sie können auch mit dem Verkäufer unter Hinweis auf die Rechtslage über eine Reparatur auf seine Kosten verhandeln.  Bezüglich des Haarrisses in der Badewanne dürfte allerdings der Gewährleistungsauschluß greifen, da Ihnen die In-Augenscheinnahme der Badewanne vor dem Kauf ohne weiteres möglich war.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Jürgen Vasel, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 123