Frage: Hallo,  wir sind Ende Februar 2013 aus der Wohnung ausgezogen. Die Wohnung wurde mündlich übergeben, ohne Übergabeprotokoll. Schlüssel wurden übergeben und Kaution auch sofort ausbezahlt. Ein paar Wochen später kam ein Brief vom Vermieter, das man 2 eiergrosse Löcher im Parkettboden gefunden hätte und die jetzt eine Firma in auftrag setzen. Ohne eine Fristangabe etc. Wir haben die Löcher nicht gesehen und auch nichts zugegeben. Wir dachten es wären Abnutzungen und sagten nur am Telefon, das wir es weitergeben an der Versicherung. Die Versicherung lehnte ab, mit der Begründung, es handele sich nicht um Abnutzung. Mein Mann und die Vermieterin waren allein bei der Übergabe. Ich habe auch ein Schreiben vorliegen, wo eindeutig hervor geht, dass die Vermieterin die Mängel erst nach der Übergabe festgestellt hat. Nicht mal eine Woche später hatten wir sofort Post vom Anwalt, mit der Bitte 1950 Euro zu überweisen, weil der Parkettboden ausgetauscht wurde, für ein Raum und für ein Monat Mietausfall sollen wir auch noch zahlen. Ich schrieb den Anwalt, das die Mängel erst nach der Übergabe gesichtet wurden und diese nicht zu versteckten Mängel gehören und hab ihn auch paar Gesetze geschickt, das eine mündliche Übergabe genau so gelte und die Kaution wurde ja auch sofort ausgezahlt. Ich weiss ja nicht mal, ob die Mängel wirklich von uns kommen. Kann mir noch irgendjemand was raten, vielleicht mit Paragraphen? Bevor ich ein Anwalt einschalte? Weil die Summe für 2 Löcher kommt mir auch ziemlich hoch vor...ich danke Euch im voraus. Könnte es ein Problem geben, weil ich es der Versicherung gemeldet hatte?  LG reni232   Einsatz editiert am 09.06.2013 16:58:03

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf.   Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefer gehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.   Um abschließend zu klären, ob und inwiefern eine Verteidigung gegen die zunächst außergerichtlich geltend gemachten Ansprüche Aussicht auf Erfolg haben könnte, müsste das Übernahmeprotokoll, der Mietvertrag, das Aufforderungsschreibens des RA, Ihre Schreiben, sowie die Abrechnung über die Mietkaution eingesehen werden sowie auch evtl. vorhandene Fotos von den behaupteten, zwei eiergroßen Löchern.  Insbesondere die Größe der behaupteten Löcher spielt eine entscheidende Rolle.   Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB/a>  hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch die normale Abnutzung im Rahmen des bestimmungsgemäßen Gebrauchs entstehen,  nicht zu vertreten, sondern hat der Vermieter derartige Verschlechterungen auf seine Kosten zu beseitigen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a> ).  Sind jedoch Schäden nicht auf die normale Abnutzung zurückzuführen, so sondern auf eine vorsätzliche oder fahrlässige Verletzung der Obhutspflicht durch den Mieter, so ist er schadensersatzpflichtig (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241 Abs. 2 BGB/a> ).   Dabei ist der Vermieter beweispflichtig, dass die Schadensursache aus dem unmittelbaren Einfluss- Obhuts- und Herrschaftsbereich des Mieters herrührt und die die Möglichkeit ausräumen, dass die Ursache aus seinem oder dem Verantwortungs- und Pflichtenkreis eines anderen Mitbewohners herrührt.  Hätten Sie sich eine ordnungsgemäße Übergabe durch ein Übergabeprotokoll seitens des Vermieters bestätigen lassen, wäre es dem Vermieter erschwert oder gar unmöglich später bei Gericht den Beweis zu führen, dass die von ihm behaupteten Mängel bereits bei Übergabe vorhanden gewesen sein sollten, da das Übergabeprotokoll ein negatives Schuldanerkenntnis darstellt, wobei es im Einzelfall auch immer auf die Formulierung des Übergabeprotokolls und den dortigen Wortlaut ankommt.  Für das Nichtbestehen von (sichtbaren) Mängeln könnte jedoch die Rückzahlung der Kaution sprechen, da dieses Verhalten erkennen lässt, dass der Vermieter die Kaution – die seine Ansprüche ja absichern soll – nicht mehr benötigte, wobei sich der Vermieter ggf. auf einen versteckter Mangel berufen wird, den er bei der Übergabe nicht gesehen hat oder sehen konnte.  Hat der Vermieter den Beweis geführt, so dass feststeht, dass die Schadensursache in dem Verantwortungsbereich des Mieters liegt, so muss sich dieser hinsichtlich der Verursachung und des Verschuldens entlasten, wobei teilweise gewisse Beweiserleichterungen für den Mieter angenommen werden, wie z. B. das Alter des Gebäudes oder die Dauer des Mietverhältnisses für geringfügige Kratzer oder abgetretene Böden, so dass auch alltägliche Unachtsamkeiten zur üblichen Abnutzung zählen können.  Als von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB/a>  erfasst wurden so z.B. in Einzelfällen auch Kratzer und Schmarren im Parkettboden angesehen (OLG Düsseldorf, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 1-10%20U%2046/03" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 16.10.2003 - 10 U 46/03: Zur Frage, ob ein Kautionsrückzahlungsanspruch des Mie...">Abs. 1-10 U 46/03/a> , v. 16.10.2003; AG Leipzig, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=167%20C%2012622/03" target="_blank" class="djo_link" title="AG Leipzig, 13.05.2004 - 167 Abs. 100 12622/03: Wirksamkeit einer Klagerücknahme ab Beginn der mündlic...">167 Abs. 100 12622/03/a> , v. 13.05.2004).   Für sorgfaltswidrig verursachte Schäden bei der Verletzung von Obhutspflichten haftet der Mieter dem Vermieter jedoch aufgrund positiver Vertragsverletzung, wobei hier eine erfolglose Fristsetzung zur Nacherfüllung – anders als bei unterbliebenen Schönheitsreparaturen – nicht erforderlich ist.  Der Schadensumfang richtet sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/249.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes">§ 249 BGB/a> , so dass geklärt werden müsste, ob für die Beseitigung zweier Löcher tatsächlich Kosten in Höhe von 1950 € aufgewendet werden mussten; im deutschen Schadensersatzrecht besteht ein Bereicherungsverbot, was bedeutet, dass der Geschädigte nicht an dem Schadensfall verdienen soll.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 BGB/a>  ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546 a BGB/a>  SchadenserS. verlangen.  Die Frage, ob Ihre Haftplfichtversicherung der Schaden nicht übernimmt ist von dem Vertragsverhältnis zum Vermieter zu trennen. Ihr Vermieter wird daher vorausichtlich auch gegen Sie und ihren Mann gerichtlich vorgehen, wenn man nicht bereits außergerichtlich zu einem klärenden Ergebnis kommen sollte.   Abs. 1000.E. wäre es das Vernünftigste, wenn Sie einen Rechtsanwalt vor Ort aufsuchen und mit ihm den vollständigen Sachverhalt unter Einsichtnahme in die Unterlagen besprechen, ob und inwiefern ggf. eine Verteidigung Aussicht auf Erfolg haben könnte.  Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Fragen eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Um lediglich Verständnisfragen zu klären, nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.  Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis sämtlicher Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann; dazu ist dieses Portal nicht gedacht.  Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und unter Berücksichtigung sonstiger Beweismittel und einer darauf aufbauenden ausführlichen Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen; ggf. ergeben sich aufgrund der Einsichtnahme in Ihre Unterlagen, der Hinzuziehung von Zeugen und der Besprechung weiterer Umstände und Hintergründe zusätzlich zu berücksichtigende Tatsachen und entsprechende Gesichtspunkte, die zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.  Mit freundlichem Gruß   Thomas Joerss  Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 538, § 241, § 249, § 546, § 546a, § 280