Frage: Mein Mietverhältnis begann zum 01.05.2000 und ist nun von mir zum 01.07.2008 gekündigt worden.  Die Klausel über Schönheitsreparaturen lautet wie folgt (Formularvertrag des Verlages Haus und Grund Köln, § 11):  1. Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusmäßig wiederkehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. 2. Der Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschließlich Leisten, Heizkörper und Heizrohre, Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen. 3. Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumnen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhälntisses zu laufen.  Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplans, beteiligt sich der Mieter bei seinem Auszug entsprechend seiner Wohndauer (zeitanteilig) an den erforderlichen Renovierungskosten. Der Vermieter ist berechtigt, den Umfang dieses Kostenaufwandes durch den Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts ermitteln zulassen. 4. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung kann der Vermieter verlangen, dass die alten Tapeten entfernt werden. Kommt der Mieter, entgegen einer Mahnung seitens des Vermieters, seinen Verpflichtungen nicht nach, kann ihm der Vermieter zur Bewirkung der Leistung eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen, dass er die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach dem Ablauf der Frist ablehnt. Nach dem Ablauf der Frist ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. 5. (vom Vermieter eingetragen) Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Wohnung in neuerrichteten mängelfreien Zustand übergeben wurde und nach Beendigung des Mietverhälntisses ein dem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entsprechenden Zustand wiederherzustellen ist.   Entsprechend des BGH-Urteils (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20360/03" target="_blank" class="djo_link" title="VIII ZR 360/03 (2 zugeordnete Entscheidungen)">VIII ZR 360/03/a> ) dürfte die Nr. 3 der Klausel eindeutig unwirksam sein, da die Klausel keine Renovierung nach Bedarf zulässt.  Was bedeutet dies nun für mich konkret? Ich habe notgedrungen bei Einzug Schlafzimmer, Wohnzimmer und Küche tapeziert und Teppichböden in Wohn- und Schlafzimmer verlegt (dies wurde schriftlich nicht festgehalten), während der Mietzeit ist keine Renovierung erfolgt.  Bin ich verpflichtet, Teppiche und Tapeten (beide haben die nach der Zeit zu erwartenden Gebrauchsspuren, die sich im wesentlichen auf die Spuren der derzeit abgestellten Möbel beziehen) zu entfernen oder gar zu erneuern? Da die Tapezierarbeiten in der Küche seiner Zeit nicht ganz fachgerecht ausgeführt worden sind, wollte ich die dortige Tapete entfernen, ohne allerdings neu zu tapezieren. Muss ich andere Arbeiten (zugipsen von Bohrlöchern, streichen des Flurs) ausführen oder reicht es, wenn die Wohnung nach Entfernung aller Einrichtungsgestände besenrein übergeben wird?           !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:  1. Wie Sie selbst zutreffend ausführen enthält Ihr Mietvertrag einen sogenannten 'starren' Fristenplan. Dieser ist nach der Rechtssprechung sittenwidrig. Die Folge hiervon ist, dass die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf Sie übertragen werden konnte.  Festzuhalten ist damit, dass Sie nicht dazu verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Sie müssen daher die WOhnung bei Ihrem Auszug nicht renovieren oder neu streichen.  2. Allerdings sind Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 BGB/a>  dazu verpflichtet, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand wieder an den Vermieter zurückzugeben. Hierbei muss die Wohnung grundsätzlich dem ursprünglichen Zustand entsprechen, so dass Sie verpflichtet sind, eingebrachte Gegenstände zu entfernen.  Hinsichtlich der Tapeten wird man jedoch davon ausgehen können, dass insofern eine ordnungsgemäße Nutzung der Wohnung vorliegt, so dass Sie aus meiner Sicht nicht ohne Weiteres dazu verpflichtet sind, die von Ihnen abgebrachten Tapeten zu entfernen. Hierfür müsste jedoch gegebenenfalls der Mietvertrag genauer überprüft werden, ob dieser u.U. eine entsprechende wirksame Verpflichtung enthält.  Problematischer gestaltet es sich hinsichtlich der von Ihnen verlegten Teppiche. Hier hat zum Beispiel das LG Köln entschieden, dass ein selbst eingebrachter Teppich des Mieters beim Auszug wieder entfernt werden muss. (LG Köln 1 S 45 / 77 ). Im Streitfalle würden Sie daher ein gewisses Risiko tragen, dass Sie hier zum Entfernen des Teppiches verpflichtet würden.  3. Soweit die Bohrlöcher noch im Bereich des Üblichen liegen, besteht meines Erachtens keine Verpflichtung, diese wieder zuzugipsen. Diese sind - soweit sie nicht über das übliche Maß (Tiefe, Breite, Häufigkeit) hinausgehen - als gewöhnliche Abnutzung zu sehen, die allenfalls im Rahmen von Schönheitsreparaturen ausgebessert werden müssen. Solche müssen Sie jedoch nicht leisten (s.o.). Anders sieht es aus, wenn die Bohrlöcher oder der sonstige Zustand der Wohnung nicht als regelmäßige Abnutzung, sondern als darüber hinausgehende BEschädigung anzusehen ist. In einem solchen Fall müssten Sie die Schäden selbstverständlich beheben.  4. Abschließend würde ich Ihnen daher empfehlen, auf der Grundlage obiger Schilderungen zunächst das Gespräch mit Ihrem Vermieter zu suchen. Möglicherweise wird sich hier hinsichtlich des Teppiches eine sinnvolle Lösung finden lassen. Festzuhalten ist noch einmal, dass Sie nicht renovieren müssen. Allenfalls käme aus meiner Sicht eine Verpflichtung in Betracht, den Teppich zu entfernen.   Bitte beachten Sie, dass diese Antwort auf der Grundlage Ihrer Schilderungen erfolgt. Eine abschließende Prüfung setzt stets die Kenntnis des gesamten Sachverhaltes sowie des vollständigen Mietvertrages voraus.  Ich hoffe, Ihnen dennoch weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen gerne im Rahmen der Nachfragefunktion weiter zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen Maximilian A. Müller, Rechtsanwalt Dr. Seither - Rechtsanwaltskanzlei      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 546