Frage: Ich bin Vermieter eines MFH mit mehreren Wohneinheiten und möchte, da sich in den vergangenen Monaten allerlei angesammelt hat, das folgende Schreiben an alle Mieter postalisch versenden.  Objekt: XY Hier: Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus, Hausflur, Gemeinschaftsraum und in den Kellergängen   Sehr geehrte Frau X, sehr geehrter Herr Y,  im Interesse der Verkehrssicherheit und auch des Brandschutzes mache ich darauf aufmerksam, dass das Abstellen von Gegenständen –insbesondere Möbelstücke, Kartons, Schuhe und dgl. im Treppenhaus, Flur, Kellergängen und Gemeinschaftsraum nicht gestattet ist.  Gleichzeitig bitte ich Sie, die abgestellten Gegenstände bis spätestens 10.02.2010 aus dem Treppenhaus, Flur, Kellergängen und Gemeinschaftsraum zu entfernen.  Nach diesem Termin gehe ich davon aus, dass Sie keine Eigentumsansprüche geltend machen und werde auf Kosten der gesamten Mieter räumen lassen.  Ich muss Sie bitten, die entsprechenden Bestimmungen der Hausordnung zu beachten.  Nachträgliche Besitzansprüche können nicht geltend gemacht werden.  Freundliche Grüße  ZX  1. Kann ich danach (rechtssicher) entfernen lassen(insbesondere Schuhe vor der Wohungstür)? Wenn nein, was muss ich noch beachten bzw. tun?  Ich wolle erstmal alles einsammeln und in einem Keller verschließen lassen, nach einiger Zeit dann entsorgen lassen....  In den Mietverträgen sind die üblichen Regelungen zwecks Müllentsorgung aufgenommen.   2. Kann ich allen Mietern die Kosten im Rahmen der jährlichen BK Abrechnung aufbürden, auch wenn nur wenige Mietparteien für den Müll verantwortlich sind, die für mich aber nicht greifbar sind? (Da werden sich sicher einige erwähnen)

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  als Vermieter haben Sie gegen die Mieter einen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch hinsichtlich der Gegenstände die im Treppenhaus, u.a. abgestellt werden. Dies gilt natürlich nur für Gegenstände die in den Gemeinschaftsräumen dauerhaft abgestellt werden. Soweit zum Beispiel Schuhe auf den Fußabstreifern der einzelnen Wohnung (vorübergehend) abgestellt werden, gilt dies noch als hinzunehmender Mietgebrauch (dies ist allerdings nicht unumstritten)  Nicht mehr hinzunehmen ist natürlich die Benutzung des Treppenhauses auf Dauer, die Anbringung eines Schuhschrankes, einer Gadarobe oder ähnlichem (AG Köln, WuM 1982, S. 86).  Die von Ihnen angedachte Vorgehensweise ist zwar praktisch sinnvoll, kann aber zu Problemen mit Ihren Mietern führen, soweit Gegenstände tatsächlich entfernt oder entsorgt werden.   Ein 'Selbsthilferecht' steht Ihnen hier leider nicht zu, sondern Sie müssen die Hilfe der Gerichte in Anspruch nehmen.   Das bedeutet, Sie müssen die betroffenen Mieter zur Beseitigung und Unterlassung auffordern und im Bedarfsfalle diese Ansprüche dann mit Hilfe des Gerichts durchsetzen. Die Anspruchsgrundlage ist dabei a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a> .  Auch durch die Formulierung in Ihrem Schreiben zur Besitzaufgabe sehe ich Probleme, da eine fehlende Erklärung (hier schlüssig durch Unterlassen der Beseitigung) nicht automatisch zur Eigentums-/Besitzaufgabe führt. Soweit Sie Gegenstände entfernen, setzen Sie sich also möglichen Schadensersatzansprüchen Ihrer Mieter aus.  Das oben gesagte gilt natürlich auch für alle übrigen Gemeinschaftsräume.   Unabhängig von dem Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung besteht noch die Möglichkeit den 'unordentlichen' Mieter abzumahnen und im Wiederholungsfalle das Mietverhältnis wegen Pflichtverletzung des Mieters zu kündigen.  Soweit sich im Treppenhaus und in den Gemeinschaftsräumen Müll befindet, so kann dieser von Ihnen selbstverständlich entsorgt werden. Diese Kosten sind nach § 2 Betriebskostenverordnung auf alle Mieter umlegbar.  Die Durchführung der in Ihrem Schreiben genannten Vorgehensweise kann ich daher leider nicht empfehlen.  Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1004