Frage: Wir haben hier einen Mietvertrag aus dem Dezember  2005.   Zu prüfen ist die Gültigkeit der nachfolgenden Schönheitsklauseln:  § 3   6. Der Mieter ist verpflichtet, spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses nach dem Grad der Abnutzung anfallenden Schöneheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen (vgl. § 13).  Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt. … § 13 Gebrauch der Mieträume, Schönheitsreparaturen 1. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. (...)  Sind die genannten Vorgaben insbesondere mit der BGH Rspr. vom a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20247/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.03.2007 - VIII ZR 247/05: Starre Quotenklauseln (Abgeltungsklauseln) weiterhin unwirksa...">VIII ZR 247/05/a>  vereinbar?   Zwar gibts es hier die Öffnungsklausel 'nach dem Grad der Abnutzung anfallenden Schöneheitsreparaturen' jedoch findet sich anschliessend ja dennoch eine feste Quote: 'sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen zu bezahlen' - der Nachweis der wenigen Abnutzung ist ja hier genommen?  Sind die Klauseln ggf. in Gänze ungültig, so dass eine Renovierungspflicht entfällt?  Besten Dank. !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,  ich bedanke mich für Ihre Frage und hoffe Ihnen auf Basis Ihrer Angaben wie folgt weiterhelfen zu können:  Der vorliegende Mietvertrag birgt tatsächlich eine krasse Eigenart indem § 3 eklatant von § 13 abweicht.  Während gegen § 3 auf Anhieb keine Rechtsbedenken einzuwenden sind, unterfällt § 13 natürlich der vom BGH schon des Öfteren einschlägig monierten sog. starren Fristenregelung, die den Mieter unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist.  Wie Sie schon absolut richtig erkennen stellt sich vorliegend vielmehr das Problem des Verhältnisses von dem unwirksamen § 13 zu dem grundsätzlich  wirksamen § 3 des Mietvertrages.  Denn Sie haben  natürlich vollkommen recht, dass es in AGB Klauseln keine sog. geltungserhaltende Reduktion geben darf, sodass die Klauseln nicht soweit reduziert werden können, dass sie gerade noch rechtswirksam sind. Zum Ersatzrecht statt der nicht wirkenden AGB ist das dispositive Gesetzesrecht grundsätzlich berufen. Dies bezieht sich aber gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/306.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 306 BGB: Rechtsfolgen bei Nichteinbeziehung und Unwirksamkeit">§ 306 BGB/a>  entweder auf die ganzen oder eben nur teilweise unwirksamen AGB. Der BGH hat in den bisher einschlägigen Entscheidungen die gesetzlichen Regelungen herangezogen, weil die Schönheitsreparaturen immer unter einem Gesamtparagrafen zusammengefasst waren.  Ihr Fall weicht aber dahingehend ab, dass es nun 2 Paragrafen zur Regelung der Schönheitsreparaturen gibt.  Aus verbraucherfreundlicher Sicht muss man sich aber in Anlehnung der Rechtsprechung auf den Standpunkt stellen, dass es nicht Sinn und Zweck der AGB Kontrolle sein kann, dass der Verwender trotz der Verwendung offensichtlich unwirksamer AGB noch auf sog. Ersatz-AGB zurückgreifen kann.   Insoweit wäre meiner Meinung nach auch § 3 unwirksam aber nur in Anlehnung an die verbraucherfreundliche Auslegung der AGB-Prüfung. Grundsätzlich sollen die wirksamen AGB-Teile auch wirksam bleiben. Da jedoch in Ihrem Fall in zwei verschiedenen Paragrafen ein und die selbe Materie -nämlich Schönheitsreparaturen- geregelt werden, bin ich der Auffassung dass hier dann dennoch das dispositive Recht gilt und insoweit der Vermieter die Schönheitsreparaturen gem § 533 Abs. 2 zu tragen hat.     Abschließend hoffe ich, Ihnen einen ersten Einblick* in die Rechtslage verschafft zu haben und stehe Ihnen jederzeit und ausgesprochen gern für (kostenlose) Rückfragen zur Verfügung!  Sollten Sie ein persönliches Gespräch wünschen, können Sie mich über 123recht.net auch im Wege einer (kostenpflichtigen) Telefonberatung konsultieren (a target="_blank" href="http://www.123recht.net/loginvoip.asp?lawyerid=104930).">http://www.123recht.net/loginvoip.asp?lawyerid=104930)./a>  Da wir bundesweit tätig sind, vertrete ich Sie auch gerne anwaltlich, wenn Sie dies wünschen, wobei  die Kommunikation auch via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen kann und einer Beauftragung nicht entgegen steht.  Ich bedanke mich nochmals herzlichst für Ihre freundliche Frage und verbleibe mit freundlichen Grüßen aus München,  Ihr Alexander Stephens  __________________________________________________________________________________  *Hinweis: Bei der obigen Beantwortung Ihrer Frage, die ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes.  Bitte berücksichtigen Sie deshalb, dass dies eine umfassende juristische Begutachtung nicht ersetzen kann und soll.  Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung unter Umständen sogar völlig anders ausfallen. Nutzen Sie deshalb die kostenlose Rückfragemöglichkeit, sollten noch Fragen offen stehen. Über eine positive Bewertung durch Sie würde ich mich sehr freuen.   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 306