Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   wir sind eine kleine Eigentümergemeinschaft - 3 Einheiten. Wir haben keine nVerwalter, einer unser Miteigentümer agiert als Verwalter, er ist nicht bestellt und hat auch keine Vollmacht.  gerne wurden wir 2 anderen eine Eigentümerversammlung einberufen und eine externe Verwaltung bestellen. Können wir einfach so, zu zweit eine Versammlung einberufen? Ich habe gelesen, dass alle Eigentümer zusammen eine Versammlung einberufen können. Aber unser dritte im Bunde reagiert einfach gar nicht.   Wie können wir verfahren?   Vielen Dank im Vorraus und freundliche Grüße 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Nach früherer Rechtslage, also vor dem 1.1.2020, galt, dass der Verwalter oder der Verwaltungsbeiratsvorsitzende bzw. dessen Vertreter, die Versammlung einberufen kann. Scheitert dies, so blieb nicht anderes übrig, als sich durch das zuständige Amtsgericht in entsprechender Anwendung des § 37 Abs. 2 BGB ermächtigen zu lassen, eine Versammlung einzuberufen (so etwa: AG Bottrop, AZ: 20 Abs. 100 55/11 ;AG Lünen, AZ: 3 Abs. 2 2/73).  Der seit dem 1.1.2020 geltende § 24 Abs. 3 WEG sieht vor:  'Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden'  Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung dem häufig vorkommenden Phänomen vorbeugen, dass ein Verwalter entweder nichts tut oder nicht vorhanden ist und auch ansonsten niemand da ist, der eine Versammlung einberufen kann.  Daher hat er diese Regelung eingeführt und ausgeführt, dass eine solche Einberufungsermächtigung die Wohnungseigentümer jederzeit ohne konkreten Anlass beschließen können (BT-Drucksache 19/18791 S. 72).  Indessen setzt diese Neuregelung eines Beschlusses der Mehrheit, der hier von Ihnen ggf. mit dem anderen Miteigentümer getroffen werden kann, voraus, wobei dieser Beschluss aber nach wie vor im Rahmen einer Versammlung beschlossen werden muss (vgl. § 25 WEG).  Hier geht es aber gerade darum, erstmal eine solche Versammlung herbeizuführen, um dann ggf. zukünftig einen von Ihnen beiden zu ermächtigen, eine Versammlung herbeizuführen und dann dort ggf. einen externen Verwalter zu 'beschließen'.  Daher bleibt es in Ihrem Fall leider auch nach der Neuregelung des § 24 WEG dabei, dass entweder alle Miteigentümer einberufen müssen (so BGH, Urt. v. 10. 6. 2011 − Abs. 5 ZR 222/10 ) oder aber -da das hier nicht möglich ist- der o.g. Weg über das Gericht in Anwendung des § 37 Abs. 2 BGB gegangen werden muss mit dem Antrag: ' Die Kläger werden ermächtigt, eine Eigentümerversammlung mit den Tagesordnungspunkten „Wahl eines Verwalters' und „Abschluss eines Verwaltervertrages' einzuberufen und durchzuführen.'  Bevor Sie diesen Antrag, der kostenpflichtig ist, stellen, sollten Sie hierauf den renitenten Miteigentümer nochmals schriftlich hinweisen.  Ich hoffe, Ihnen hiermit geholfen zu haben und stehe für Rückfragen zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Thomas Klein

Relevante Paragraphen: § 37