Frage: Wir, Ehepaar mit Kind, wollen bei einer Zwangsversteigerung (ein kleines Mehrfamilienhaus mit drei 45 m² Wohnungen, davon zwei vermietet) mitbieten und hoffentlich den Zuschlag erhalten. Allerdings werden nur 82% des Grundstücks versteigert, der Rest gehört vermutlich einem uns noch unbekannten Erben.   Unser erster Wunsch wäre den übrigen Anteil abzukaufen, sodass wir nach einer Eigenbedarfskündigung selbst dort einziehen können.   Unsere Frage ist, wie sich die Stimmrechte verhalten, wenn der 18%-Eigentümer nicht verkaufen will. Was sind Fälle in denen wir Einstimmigkeit benötigen und wann genügt für Entscheidungen unsere Anteilsmehrheit? Wie verhält es sich z.B. bei Eigenbedarfskündigung, Neuvermietung, Mieterhöhungen, Instandhaltungsmaßnahmen und wertsteigernden Modernisierungsmaßnahmen?  Halten Sie es vor dem Hintergrund der möglichen Konflikpotenziale und Ihrer Erfahrungen grundsätzlich für vertretbar solch eine Immobilie zu erwerben?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Nach Ihrer Darstellung handelt es sich nicht um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern um eine sog. Bruchteilsgemeinschaft.  Hierauf finden die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§§ 741 ff. BGB/a>  Anwendung.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. 1 BGB/a>  kann durch Stimmenmehrheit eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.  Einstimmigkeit ist bei der Verwaltung nicht erforderlich. Lediglich wenn die Eigentümer beschließen, über die Immobilie als Ganzes zu verfügen, also z.B. sie zu verkaufen, ist Einstimmigkeit erforderlich (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/747.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 747 BGB: Verfügung über Anteil und gemeinschaftliche Gegenstände">§ 747 S. 2 BGB/a> ).  Alle von Ihnen beispielhaft aufgezählten Verwaltungsmaßnahmen können vom Mehrheitseigentümer im Alleingang beschlossen werden.  Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden, also z.B. ein (Teil-)Abriss des Gebäudes. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht beschränkt werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. 3 BGB/a> ).  Angesichts einer 82%-Mehrheit könnten Sie den anderen Anteilseigner immer überstimmen. Er könnte zwar gegen Ihre Beschlüsse protestieren, dies wäre aber rechtlich folgenlos. Allerdings könnte er sich (unrechtmäßig) weigern, den ihn treffenden Anteil der Kosten und Lasten der Immobilie und der Verwaltung aufzubringen. Sie müssten den Anteil des Miteigentümers dann entweder aus eigener Tasche vorschießen, oder die Aufbringung seines Anteils gerichtlich einklagen und beitreiben. Dies könnte lästig und kostenträchtig für Sie werden.  Außerdem kann bei einer Bruchteilsgemeinschaft jeder Anteilseigner jederzeit, ohne dies begründen zu müssen, die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/749.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 749 BGB: Aufhebungsanspruch">§ 749 Abs. 1 BGB/a> ). Rechtsfolge wäre die erneute Zwangsversteigerung der Immobilie (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/753.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 753 BGB: Teilung durch Verkauf">§ 753 Abs. 1 S. 1 BGB/a> ). Von daher ist eine Bruchteilsgemeinschaft für die Anteilseigner mit einem nicht unerheblichen Risiko belastet.  Als dauerhafte Kapitalanlage ist eine Bruchteilsgemeinschaft bei einer Immobilie eher nicht empfehlenswert.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 749, § 753, § 741, § 745, § 747