Frage: Sachverhalt:  Wir bauen z.Zt. mit einem Bauträger ein Einfamilienhaus im Landkreis Mainz-Bingen, Ortsgemeinde Weiler, Verbandsgemeinde Rhein-Nahe. Für den gesamten Bau bis zur Bezugsfertigkeit ist ein Festpreis vereinbart. Für das Neubaugebiet, in dem wir bauen, gilt ein Baubauungsplan.  Unser Bauträger, bzw. dessen Architekt, hat die Unterlagen für den Bauantrag erstellt und bestätigt, dass sich das Bauvorhaben innerhalb der Regelungen des Bebauungsplanes befindet. Wir haben daher den Antrag im vereinfachten (genehmigungsfreien) Verfahren eingereicht und am 22. April mit den Bauarbeiten begonnen.  Gegenwärtiger Stand des Rohbaus ist, dass Keller und Erdgeschoss inklusive Erdgeschoss-Decke stehen. Gestern erhielt ich ein Schreiben der zuständigen Bauaufsicht (Kreisverwaltung Mainz-Bingen), indem festgestellt wurde, dass unsere Planung in einem Detail gegen den Bebauungsplan verstößt.  Unser Plan sieht ein sog. Zwerchhaus von 4 Metern Breite auf der Gartenseite des Hauses vor. Der Bebauungsplan erlaubt aber nur Zwerchhäuser, Erker und Gauben bis maximal 3 Metern Breite.   Ich wurde in dem Schreiben aufgefordert bis Mitte Juni eine entsprechend abgeänderte Planung vorzulegen, anderenfalls würde ein Baustopp verfügt. Das Problem ist, dass die beanstandeten Strukturen bereits stehen und sich von der Bodenplatte über Keller und Erdgeschoss erstrecken. Wenn überhaupt wäre eine Änderung nur mit erheblichem technischem Aufwand möglich. Die Tatsache, dass sich unsere Wohnfläche um ca. 3 qm vermindern würde, ist hier noch das kleinste Problem.  Eine informelle Anfrage bei der Ortsgemeinde ergab, dass der zuständige Bausauschuss einem Abweichungsantrag vermutlich nicht zustimmen wird, da man keinen Präzedenzfall schaffen- und sich gegen über der Bauaufsicht des Kreises nicht exponieren will.  Meine Fragen zu dem Problem:  Wer trägt die Haftung für die ggf. aus dieser Situation resultierenden wirtschaftlichen Folgen (Umbau, Zeitverzögerung, ect)?  Kann die Bauaufsicht auf einer Abänderung bestehen und dadurch praktisch einen Teilabbruch verlangen? Gibt es hier eine Möglich über die Verhältnismäßigkeit der Abweichung zum wirtschaftlichen Schaden der Korrektur zu argumentieren?   Können wir vom Bauträger Minderung für die reduzierte Wohnfläche verlangen, falls der Erker tatsächlich verkleinert werden muss? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Frage 1: 'Wer trägt die Haftung für die ggf. aus dieser Situation resultierenden wirtschaftlichen Folgen (Umbau, Zeitverzögerung, etc.)?'  Bei Bauträgerverträgen wird häufig versucht, die Verantwortlichkeit für die Planung auf den Kunden abzuwälzen, etwa mit Vertragsklauseln wie 'Es ist Sache des Kunden/Auftraggebers, für die Erteilung einer Baugenehmigung zu sorgen.' o.ä.  Wenn der Bauträger allerdings vertraglich die Planung und Einreichung der Unterlagen beim Bauamt übernommen hat, trifft ihn die Gewährleistung dafür, dass die eingereichte Planung genehmigungsfähig ist.  Ist dies nicht der Fall, muss Ihnen der Bauträger die hieraus entstehenden Schäden ersetzen. Der Planungsteil des Bauträgervertrages folgt dem Werkvertragsrecht.  Frage 2: 'Kann die Bauaufsicht auf einer Abänderung bestehen und dadurch praktisch einen Teilabbruch verlangen? Gibt es hier eine Möglich über die Verhältnismäßigkeit der Abweichung zum wirtschaftlichen Schaden der Korrektur zu argumentieren?'  Verstoßen bauliche Anlagen gegen baurechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften über die Errichtung dieser Anlagen, so kann die Bauaufsichtsbehörde nach § 80 S. 1 der Landesbauordnung von Rheinland-Pfalz (LBO) deren teilweise oder vollständige Beseitigung auf Kosten der nach § 54 LBO verantwortlichen Personen anordnen oder die Benutzung der Anlagen untersagen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.  Im GrundS. ist die Verwaltung hier an den GrundS. der Verhältnismäßigkeit gebunden, es ist aber nicht ersichtlich, durch welches mildere Mittel rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Auch haben Sie die Möglichkeit, beim Bauträger und dessen Architekten wegen der finanziellen Folgen einer Beseitigun(sanordnung) Regress zu nehmen, wobei der Architekt eine Berufshaftpflicht-Versicherung unterhalten muss.  Auch darf die Berufung auf den VerhältnismäßigkeitsgrundS. nicht dazu führen, vollendete Tatsachen schaffen zu können und eine Duldung planwidriger Zustände durch die Behörde zu erzwingen.  Frage 3: 'Können wir vom Bauträger Minderung für die reduzierte Wohnfläche verlangen, falls der Erker tatsächlich verkleinert werden muss?'  Nach Werkvertragsrecht können Sie vom Bauträger für die reduzierte Wohnfläche Minderung verlangen. Gesetzliche Anspruchsgrundlage hierfür sind die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Abs. 1000ängeln">§§ 634 Ziffer 3/a> , 2. Alternative, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/638.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 638 BGB: Minderung">638 BGB/a> .  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/638.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 638 BGB: Minderung">§ 638 Abs. 3 S. 1 BGB/a>  ist bei der Minderung die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde:  Geminderter Werklohn =  (Verkehrswert Ist ./. Verkehrswert Soll) * voller Werklohn  Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/638.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 638 BGB: Minderung">§ 638 Abs. 3 S. 2 BGB/a> ).  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 638, § 634