Frage: In einem vor 13 Jahren abgeschlossenem Mietvertrag über eine Wohnung (Reihenhaus ähnlich) mit eigenem Zugang und abgeschlossenem Hof haben wir im Mietvertrag festgeschrieben: 'Der Vermieter überlässt dem Mieter einen Garten und drei Abstellräume für den Zeitraum dieses Mietvertrages (ohne Mietzins; gegen Übernahme jeglicher anfallender Kosten hierfür durch den Mieter) zur Nutzung.' Die drei Abstellräume befinden sich in einem denkmalgeschützten Stallgebäude und werden durch den Mieter intensiv für eine Kaninchenhaltung genutzt. Bisher wurden vom Mieter keinerlei Erhaltungsmaßnahmen am Stallgebäude durchgeführt. Nun wurden wir von unserem Mieter aufgefordert, das Dach des von ihm genutzten Teils des Stallgebäudes zu sanieren, da es undicht geworden ist.   Als wir unseren Mieter darauf hinwiesen, dass er jegliche Kosten zu übernehmen hätte, ließ er uns über seinen Anwalt wissen: 'Investitionen unserer Mandantschaft in den Erhalt des Nebengebäudes sind nicht geschuldet. Unter anfallenden Kosten sind hier nicht die Instandsetzungs- und Mosernisierungskosten zu verzeichnen, sondern lediglich Betriebskosten oder Ähnliches, die für dieses Gebäude gegebenenfalls anfallen, wie Wasser, Abwasser und solche Dinge.' Wir haben nun eine Firma beauftragt, die Kosten zu schätzen. Die neue Dachhaut würde 3000 Euro für den vermieteten Teil kosten. Da eine Kostenübernahme abgelehnt wurde, haben wir eine zukünftige monatliche Miete von 50 Euro für das Stallgebäude von unserem Mieter gefordert, um die zu erwartenden Kosten der Reparaturen wenigstens etwas abzudecken. Hierauf ließ uns der Rechtsanwalt unseres Mieters wissen: 'Eine Verpflichtung zur Zahlung von monatlich 50 Euro für die Stallgebäude ergibt sich jedoch nicht. Sie haben diese gemäß Mietvertrag ohne zusätzliche Kosten an unsere Mandantschaft mitvermietet, sodass sich für Sie hier keinerlei Anspruch ergibt, nunmehr eine solche Forderung zu erheben. Eine solche einseitige Änderung des Mietvertrages ist nicht zulässig.'  Nun unsere Frage: Welche Möglichkeit haben wir, den Mieter an den Reparaturkosten zu beteiligen oder eine zukünftige Miete für die Stallgebäude zu erheben bzw. notfalls die Stallgebäude aus dem Mietvertrag zu kündigen?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:   Ihre Aussichten stehen leider schlecht. In a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  bestimmt, dass der Vermieter verpflichtet ist die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese Verpflichtung kann der Vermieter nicht auf den Mieter abwälzen. Man könnte auch über einen Leihvertrag nachdenken, weil keine Miete geschuldet ist, allerdings fehlt es an einem eigenständigen Vertrag. Wenn ich Sie richtig verstehe, sind die 3 Abstellräume und der Garten im eigentlichen Mietvertrag mit vermietet. Es gilt dann Mietrecht. Wenn man die Vereinbarung auslegt, dann muss dazu kommen, dass in der Tat wohl nur die Nebenkosten gemeint sind, nicht aber die Kosten für grundlegende Erhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen. Sie können nicht einseitig in den Mietvertrag eingreifen und eine Miete für den Stall einführen. Auch eine Teilkündigung ist unzulässig, weil ein einheitlicher Mietvertrag vorliegt. Sie können keine Stallmiete einführen, Sie können allenfalls die Miete an sich erhöhen, falls dies zulässig ist.   Im Ergebnis sind die Aussagen des Anwalts der Mieter zutreffend.  Einziger echter Ausweg gegen den Willen der Mieter ist die Kündigung des gesamten Vertrages, wobei hierfür die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen müssten. Nach einer Kündigung könnten Sie den Mietern 2 neue Verträge anbieten und dann den Stall gesondert vermieten.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Oliver Wöhler, Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535