Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, Mein alter MV enthielt die Klausel, 'der Teppichboden ist fachmännisch gereinigt zu übergeben.' Ich habe vor Auszug mit einem Teppichreinigungsgerät den Teppichboden shamponiert. Doch nach 5jähriger Nutzung sind wenige kleine Flecken zurückgeblieben. Der Vermieter fordert jetzt 1 Jahr nach Auszug die Begleichung einer Rechnung zur Teppichreinigung, die er in Auftrag gegeben hat. Ist dies zulässig ?        

Antwort: Sehr geehrte(r) Anfrage(r),  vielen Dank für die Frage, die ich wie folgt beantworte:  Fraglich ist, ( 1 ) ob Sie den Teppich reinigen müssen und wenn ja ( 2 ) in welcher Höhe von Ihnen Kosten zu tragen wären und ob ( 3 ) ein womöglich bestehender Anspruch des Vermieters überhaupt durchsetzbar wäre ( Verjährung ! ).  1.) Zur (Un)wirkasamkeit der Klausel: Es handelt sich bei der Klausel um sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters. Mit der Einbeziehung der Teppichbodenreinigungsklausel versucht der Vermieter die grundsätzlich von ihm nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  zu tragende Instandhaltungspflicht auf den Mieter abzuwälzen. Fraglich ist, ob die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Mietvertraes unwirksam sind. In der Teppichbodenklausel alleine sehe ich keine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Solche Klauseln sind allgemein üblich. Allerdings könnten im Mietvertrag andere unwirksame Klauseln sein. Und deren Unwirksamkeit könnte sich  auf den Bestand der anderen Klauseln durchschlagen.   So sind beispielsweise nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (so auch Urteil des Abs. 8 Zivilsenats vom 05. 04. 2006 / Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20178/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.04.2006 - Abs. 8 ZR 178/05: Formularmäßige Vereinbarung eines Fristenplans für vom Mieter...">Abs. 8 ZR 178/05/a>  ) formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  unwirksam, wenn sie einen starren Fristenplan vorsehen und deshalb zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen.  Angenommen die Teppichreinigungsklausel ist mangels anderweitiger  Fehler im Mietvertrag wirksam einbezogen worden , so stellt sich als nächstes die Frage, ob die vorgenommene Reinigung des Teppichs ausreicht oder Sie die nach einem Jahr in AnS. gebrachte Rechnung begleichen müssen. Auch in  welcher Höhe Sie die Kosten für eine Reinigug zu tragen hätten  ist fraglich.  2.Diesbezüglich kommt es wieder darauf an, was in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelt ist. Sollte im Vertrag eine angemessene Obergrenze zur Kostenübernahmepflicht des Mieters fehlen, so wäre nach der Rechtsprechung die Klausel wiederum unwirksam und Sie müssten in Folge dessen nichts bezahlen.  3. Auch wenn sich aus dem Mietvertrag ergeben sollte, dass eine bestimmte Summe zu entrichten ist, so ist der Anspruch des Vermieters gegen Sie allerdings zwischenzeitlich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 Abs. 1 S. 1 BGB/a>   verjährt.   § 548 Abs. 1 S. 1 lautet: ' Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten...'  Wenn Sie sich hierauf gegenüber dem Vermieter berufen - am besten schriftlich - so kann dieser einen etwaig bestehenden Anspruch voraussichtlich nicht durchsetzen.  Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Gerne stehe ich für Nachfragen zur Verfügung.  Mit freundlichem Gruß  Michael Kohberger Rechtsanwalt        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 307, § 548