Frage: Es handelt sich um Bauvorhaben mit mehreren Wohnungen und Außenanlagen (Hochbau). Der Bauträgervertrag wurde im Jahr 2018 nach BGB abgeschlossen. Vertragegegenstand ist Miteigentumsanteil verbunden mit Sondereigentum an der Wohnung im EG verbunden mit Sondernutzungsrecht an der Terrasse. Bezahlung nach Bauraten. Von der ersten Baurate wurden 5% als Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Vertragsgegenstandes ohne wesentliche Mängel einbehalten.     Die Herstellertermine (Bezugsfertigkeitstermin und Fertigstellungstermin im Sinne der vollständigen Fertigstellung) gemäß Bauträgervertrag wurden nicht eingehalten. Die Gehwege wurden bisher nur provisorisch gemacht. Außenanlagen: Gehwege und ebenerdige Terrasse müssen gemäß Baubeschreibung noch mit Gehwegplatten aus Beton ausgeführt werden. Die Terrasse ist noch nicht ebenerdig eingerichtet und sieht wie eine Baustelle aus.   Der Verkäufer verlangt bei Besitzübergabe Zahlung sämtlicher Bauraten (einschließlich Sicherheitseinbehalt von der ersten Baurate von 5%) bis auf die letzte Baurate, welche gemäß Bauträgervertrag erst 'nach vollständiger Fertigstellung einschließlich Außenanlagen' zur Zahlung fällig ist. Sollte der Sicherheitseinbehalt noch nicht vom Bauträger verlangt werden dürfen, müsste der Käufer der Rechnung wohl widersprechen.     Bezieht sich die „rechtzeitige Herstellung des Werks' in der Formulierung betreffend Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/650m.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 650m BGB: Abschlagszahlungen; Absicherung des Vergütungsanspruchs">§ 650 m BGB/a>  ausschließlich auf das Sondereigentum (=Wohnung) oder auch auf das Gemeinschaftseigentum (mit Sondernutzungsrecht)? Mit anderen Worten: Dürfen 5% Sicherheitseinbehalt (zusätzlich zu 5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung gemäß Ratenzahlungen nach a href="https://dejure.org/gesetze/MaBV/3.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 3 MaBV: Besondere Sicherungspflichten für Bauträger">§ 3 MaBV/a> ) noch einbehalten werden nachdem die Wohnung bezugsfertig ist (ohne wesentliche Mängel vollständig fertiggestellt / abnahmereif), aber das Gemeinschaftseigentum (Außenanlagen wie Gehwege) sowie Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht (ebenerdige Terrasse, welche zur Wohnung im EG zugeordnet ist) noch nicht vollständig fertiggestellt worden sind?!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,  der Sicherheitseinbehalt bezieht sich auch auf die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums. Zu bedenken ist aber, dass bei geringen Mängeln ein Anspruch auf Reduktion oder auch Austausch der Sicherheit bestehen kann. Bereits des Wortlaut des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/650m.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 650m BGB: Abschlagszahlungen; Absicherung des Vergütungsanspruchs">§ 650 m BGB/a>  unterscheidet nicht zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Zudem gibt es auch sachlogisch keinen Grund dafür. Denn Fertigstellung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind im Regelfall auch untrennbar miteinander verknüpft. Zumal in Ihrem Vertrag ja auch ganz offensichtlich die noch nicht erstellten Leistungen als Vertragsgegenstand vereinbart wurden.   Zu einem ähnlich gelagerten Fall LG Karlsruhe, Urteil vom 12.02.2016 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20O%20477/15" target="_blank" class="djo_link" title="LG Karlsruhe, 12.02.2016 - 10 O 477/15: Fälligkeit der vom Besteller zu entrichtenden Vergütung...">10 O 477/15/a> , in dem die Klage des Auftragnehmers als Bauunternehmer auch abgewiesen wurde.  Mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt Saeger  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 650m