Frage: Ich bezahle meiner Ex-Gattin für die Überlassung ihres Eigentumsanteils an der früheren Ehewohnung eine Nutzungsentschädigung. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§744 Abs.2 BGB/a>  in Verbindung mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">§748 BGB/a>  sind die Kosten für Renovierung und Instandhaltung bei einer Bruchteilsgemeinschaft gemeinsam zu tragen. Sie hat als Miteigentümerin der Bruchteilsgemeinschaft auf mehrere Anschreiben, betreffend die Erneuerung von Fenstern und Rollläden, ablehnend oder gar nicht reagiert. Schließlich hat sie einen von ihr selbst durchgeführten anteiligen Außenanstrich angeboten, nachdem die Hausverwaltung uns zu Schönheitsreparaturen außen aufgefordert hat. Die Fenster sind jedoch 50 Jahre alt, so stark verwittert und teilweise morsch, dass eine Renovierung m. E. nicht vertretbar ist.  Könnte ich als Nutzer der Wohnung statt zu renovieren auch neue Fenster einbauen lassen und die anteiligen Kosten von der Miteigentümerin einfordern? Die Altfenster müssten im Fall des Austauschs zur Begutachtung wohl aufbewahrt werden?  Ist die Miteigentümerin auch zum Kostenausgleich für Gartenarbeiten und kleinere Instandhaltungsarbeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, die nicht über die Rücklage, sondern über den laufenden Jahresetat bezahlt werden?  Kann ich der Miteigentümerin anteilig Instandhaltungsarbeiten innerhalb der Wohnung (z.B. an Fenstern und Rollläden) und Kleinmaterialien in Rechnung stellen? !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Ihre Fragen darf ich wie folgt beantworten:  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 Abs. 2 BGB/a>  dürfen Sie die zur Erhaltung notwendigen Maßnahmen ohne Zustimmung der anderen Teilhaber treffen. Notwendige Erhaltungsmaßnahmen sind dabei tatsächliche Handlungen oder Rechtsgeschäfte, die zum Erhalt von Substanz oder Wert der Sache aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümers erforderlich sind (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%206,%2076" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.05.1952 - Abs. 4 ZR 208/51: Verwaltungsrecht eines Miterben">BGHZ 6, 76/a> ).  Nicht darunter fallen bloße wertsteigernde oder wirtschaftlich unsinnige Maßnahmen.  Wenn also der Austausch der Fenster zum Erhalt der Substanz bzw. des Wertes des Wohnungseigentums im vorgenannten Sinne erforderlich sind, dürfen Sie dies veranlassen. Sind die Fenster aber durch eine bloße Reparatur zu erhalten, müssen Sie sich darauf beschränken.  Der Kostenausgleich des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">§ 748 BGB/a>  beschränkt sich auf die gem. § 744 Abs. 2 zur Erhaltung des Gegenstandes notwendigen Verwendungen sowie die Kosten der Verwaltung. Diese beinhalten  auch die durch berechtigte Verwaltungsmaßnahmen verursachten Kosten.  Vor diesem Hintergrund werden Sie anteilige Instandhaltungskosten verlangen können. Auch die anteiligen Gartenpflegekosten dienen der Substanz- und Werterhaltung und dürften damit von Ihrer Ex-Gattin anteilig zu erstatten sein - die Kosten für anteilige Instandhaltungsarbeiten in der Wohnung ohnehin.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen oder eine Mandatserteilung selbstverständlich gerne zur Verfügung.    Mit freundlichen Grüßen  A. Schwartmann Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 744, § 748