Frage: Die Schwiegermutter von meinem Freund ist Eigentümerin eines Reihenhauses. Sie will es verkaufen. Ich habe meinem Freund vorgeschlagen, dass Haus zu renovieren. Das würde ich aus meinem eigenen finanziellen Mittel (Renovierungskosten, Arbeitskosten etc.) machen.  Das Ziel ist einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Als Gegenleistung verlange ich eine entsprechende Gage. Auch mein Freund soll als Vermittler profitieren.  Die Bezahlung soll jedoch unter bestimmten oder auch besonderen Umständen, je nach dem wie man es interpretiert erfolgen.  Die Anteile sollen entsprechend nach dem Verkauf durch den Notar auf die jeweiligen Parteien ausgezahlt werden.  Das soll folgendermaßen aufgeteilt sein:  Die Schwiegermutter (Eigentümerin) wird nach dem Verkauf einen fester Betrag (Höhe bereits festgelegt) unabhängig vom Verkaufspreis ausgezahlt. Mein Freund und ich erhalten die Differenz aus dem Verkaufpreis abzüglich des Festbetrages der an die Schwiegermutter ausgezahlt wird sowie die enstandenen Renovierungskosten (Baumaterial, Bauarbeiter), was folglich einen Gewinn darstellt. Gewinn = Verkaufspreis - (Festbetrag Schwiegermutter) - (Renovierungskosten) Ich würde 60 % erhalten und mein Freund 40 Gewinns. Begründet würde das damit, dass die Renovierungsarbeiten eine aufwendigere Leistung darstellen, als die Reine Vermittlung des Objekts. Die Verkäuferin(Schwiegermutter) ist dann für alle weiteren enstehenden Kosten verantwortlich (Notargebühren, Gewinn aus Veräußerungsgeschäften etc..) Welche Art von Verträg wurde hier Sinn machen? Musste dieser Vertrag notariell begläubigt werden. Auf welche weiteren Eventualitäten müsste man berücksichtigen, wenn z.B jemand stirbt, krank wird, seine Entscheidungsfähigkeit verliert, durch einen Vormund künftig vertreten wird, oder jemand arbeitsunfähig wird, insbesondere durch meine Person, da ich die Renovierungsarbeiten durchführen muss? Würde mich auf eine Antwort freuen. Würden gerne vorzugsweise von einem Anwalt eine Antwort erhalten, der auch in der Lage ist denn Vertrag aufzusetzen.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.   Der Kaufvertrag zwischen der Verkäuferin (der Mutter Ihres Freundes) und dem Erwerber bedarf zu dessen Wirksamkeit der notariellen Beglaubigung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a> ).  Im Übrigen habe ich ein kleines Problem mit der Ausführung des beabsichtigten Vertrages. Der Notar, soweit die Bezahlung des Kaufpreises für die Immobilie über ihn abgewickelt wird, wird sich kaum dazu hinreißen lassen diesen oder Teile davon an Dritte wie den Sohn der Verkäuferin oder Sie auszukehren, außer er wurde insoweit von seiner Vertragspartnerin instruiert.   Das von Ihnen geschilderte Vorhaben, sollt in jedem Falle schriftlich abgefasst werden.   Hinsichtlich der von Ihnen zu erbringenden Leistung stellt es je nach Zielsetzung einen Werkvertrag oder aber einen Dienstvertrag dar.  Bei einem Werkvertrag schuldet der Auftragnehmer (Sie) ein zuvor bestimmtes Ergebnis, hingegen schuldet beim Dienstvertrag der Auftragnehmer nur die Erbringung der vereinbarten Dienste, ohne dass daran ein vertraglich bestimmtes Ergebnis (Erfolg) gebunden ist. Die Entlohnung ist üblicherweise ein pauschaler Werklohn oder aber ein Zeit abhängiges Honorar, aber auch die von Ihnen gewählte Variante, die prozentuale Beteiligung am Verkaufserlös mit Berücksichtigung eines Wertstocks und des eingesetzten Materials, ist durchaus denkbar.   In Bezug auf die Vermittlungsdienste Ihres Freundes, habe ich dagegen etwas mehr Bedenken, da dies grundsätzlich einer Maklertätigkeit nahekommt und diese erlaubnispflichtig ist, soweit diese geschäftsmäßig ausgeübt wird. Soweit also der Gefälligkeitsdienst des Sohnes für seine Mutter überschritten wird und hieraus ein Einkommen erzielt werden soll, bedürfte Ihr Freund einer ordnungsbehördlichen Erlaubnis nach a href="https://dejure.org/gesetze/GewO/34c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 34c GewO: Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter, Verordnungsermächtigung">§ 34 c Abs. 1 Nr. 1 GewO/a> .  Für Makler ist der angemessene Lohn bei Immobilienverkäufen nicht gesondert geregelt, dennoch ist dieser je nach Region einer üblichen Grenze unterzogen (https://www.immoverkauf24.de/immobilienmakler/maklerprovision/). Wie Sie aus der Aufstellung entnehmen können, wird der Wert von 7,14 % des Verkaufspreises nie überschritten. Das bedeutet zwar auch nicht, dass Sie diese Grenze mit Ihrem Entlohnungsmodell (40% nach Abzug von Grundkaufpreis und Materialkosten für die Renovierung) überschreiten dürfen, jedoch sind hier dennoch Grenzen gesetzt. Die Frage der angemessenheit lässt sich nur schwerlich beantworten. Ein hundertprozentiger Aufschlag zum Marküblichen, dürfte jedoch das allerhöchste Maß darstellen.   Einen besonderen Namen für den geplanten Vertrag benötigen Sie nicht. Letztlich handelt es sich ja auch nicht nur um eine Vereinbarung, sondern um eine Vielzahl von Abmachungen, die Sie hier in einer Vereinbarung bedingt zueinander zusammenfassen wollen. Ich rate auch nicht dazu diese in den notariellen Kaufvertrag einfließen zu lassen, denn der Käufer als Vertragspartner des Kaufes, hat nur bedingt Interesse an den vertraglichen Vorgeschichten der Immobilie.  Die von Ihnen geplanten Vereinbarungen zwischen Ihnen, Ihrem Freund und dessen Schwiegermutter bedarf nicht der notariellen Beglaubigung, es ist jedoch zu empfehlen diesen schriftlich oder zumindest in Textform festzuhalten.  Die aufgeführten Eventualitäten sind selbstverständlich entscheidend, da sie die Durchführung der einzelnen Vorhaben durchaus verhindern könnten. Entsprechend sollte in dem Vertrag geregelt werden, was geschehen soll, wenn der oder die von Ihnen aufgeführten Ereignisse eintreten und die Erfüllung des Vertrages behindern oder gar vereiteln.  Darüber hinaus sollte vielleicht auch geklärt werden, was passiert, wenn nach Abzug des fixen Abzuges für die Verkäuferin nicht genug Geld für den Abzug Ihrer Materialien übrig bleibt. Oder aber die Schwiegermutter Ihres Freundes vor Auszahlung des Geldes an Sie und Ihren Freund zahlungsunfähig wird.   Ggf. sei noch erwähnt, dass sich Ihr Zahlungsanspruch gegen die Schwiegermutter Ihres Freundes richtet. Es gibt hier noch sehr viel mehr Möglichkeiten der Leistungsstörung, sei es durch von außen hinzutretenden Ereignisse oder aber durch das Tun oder Unterlassen der Vertragsparteien selbst.   Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe mit   Mit freundlichen Grüßen   Andreas Wehle  Rechtsanwalt /Aachen  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b