Frage: Wir haben einen Mietvertrag von Juli 2008. Das Haus war damals ein Neubau und wurde komplett renoviert übergeben. Im Mietvertrag ist explizit vereinbart, dass wir bei Auszug das Haus wieder komplett renoviert zu übergeben haben. Wir werden jetzt im August 2012 ausziehen. Müssen wir nach der derzeitigen Rechtsprechung die Renovierung vornehmen oder ist die Klausel im Mietvertrag hinfällig?

Antwort: Sehr geehrter  Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage . Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:   Ihre Frage betrifft die Pflicht zur Durchführung einer Endrenovierung beziehungsweise von sog. Schönheitsreparaturen.  Die Vornahme dieser „Ausbesserungsarbeiten' ist nach dem gesetzlichen Leitbild grundsätzlich dem Vermieter auferlegt (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a> ), kann aber auch, was in der Praxis sehr oft geschieht, auf den Mieter abgewälzt werden.   Dieses bedeutet im Klartext, dass der Mieter unabhängig von der Renovierungsbedürftigkeit nur dann eine Pflicht zur Durchführung solcher Schönheitsreparaturen hat, wenn eine solche ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist und die Klausel auch wirksam ist.  Eine solche Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. entsprechende Kosten hierfür trägt, ist nach gefestigter Rechtsprechung grundsätzlich zulässig, sofern kein starrer Fristenplan enthalten ist (vgl. Urteil des BGH, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20339/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.07.2004 - Abs. 8 ZR 339/03: Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter">Abs. 8 ZR 339/03/a> ).   Es gilt aber folgendes zu beachten:   Voraussetzung für eine solche Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist also die Maßgabe, dass die Klausel auch wirksam ist. Beispielsweise ist eine solche Klausel unwirksam, die pauschal die Durchführung von Renovierungsarbeiten bei Auszug regelt.  Eine solche Klausel ist nämlich grundsätzlich nur dann wirksam, wenn diese auf die Erforderlichkeit abstellt, die Klausel also zum Ausdruck bringt, dass Schönheitsreparaturen nur dann durchzuführen sind, wenn ein überdurchschnittliches Abnutzungsmaß vorliegt.  Wenn ich Sie richtig verstanden habe, ist in Ihrem Mietvertrag eine solche pauschale Verpflichtung beinhaltet, es muss also unabhängig vom Zustand renoviert werden. Sollte dieses der Fall sein, wäre diese Klausel gemäß der hierzu ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  unwirksam mit der Folge, dass Sie keine Schönheitsreparaturen/Renovierung durchführen müssten.   Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen alles Gute!  Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:   Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.  Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.  Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagnachmittag!  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 307