Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, wir haben vor ca. sechs Wochen ein Haus gekauft. Kaufpreis war 315.000€. Das Haus war im Exposé des Maklers mit ca.120qm an Wohnfläche ausgewiesen. Im Keller gibt es keine Fläche, die als Wohnraum verzeichnet wurde. Jetzt kamen wir nach den Umzug ein wenig zu Ruhe, und haben ein Wertgutachten des Hauses von Ende 2015 in den Unterlagen gefunden. Dort ist das Haus mit insgesamt 95qm an Wohnfläche ausgewiesen. Das 'ausgebaute' Dachstudio ist dort als Hobbyraum angegeben, und wird nicht mit insgesamt 25qm zur Gesamtwohnfläche dazu gezählt. Die Verkäuferin und der Makler haben dieses Thema auch nicht angesprochen, und wir sind davon ausgegangen, dass das Dachstudio als Wohnfläche dazu gezählt wird. Nach einen Gespräch mit einen Nachbar, hat sich rausgestellt, dass es auch genehmigungspflichtig ist, wenn das Dachstudio ausgebaut werden soll. Wir haben nichts dazu in den Papieren gefunden. Meine Frage ist jetzt die, können wir in dieser Sachlage noch etwas unternehmen, oder 'ist das Kind schon in den Brunnen gefallen'? Falls wir das Haus wieder verkaufen möchten, so wird es uns zu Lasten gelegt, dass die Wohnfläche nicht 120qm beträgt. Uns ist es aber mit 120qm verkauft worden. Falls Sie weitere Informationen benötigen, fragen Sie ruhig nach. Grüße

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ich muss vorwegschicken, dass Ihre Frage abschließend nur nach vollständiger Durchsicht des Notarvertrages und aller von Ihnen erwähnten Unterlagen beantwortet werden kann.  Aufgrund Ihrer Schilderung kann ich folgendes dazu sagen:  Es ist entscheidend, ob die Wohnfläche auch im notariellen Kaufvertrag angegeben wurde, denn im Kaufvertrag wird die vereinbarte Beschaffenheit geregelt.  Eine Haftung aus dem Exposé ist problematisch, weil praktisch in allen Exposés die Haftung für die dortigen Angaben ausgeschlossen wird.  Auch in nahezu allen Notarverträgen ist die Gewährleistung ausgeschlossen. Manchmal bezieht sich der Ausschluss nur auf Sachmängel, manchmal auf alle Mängel, also auch auf Rechtsmängel. Mitunter wird ausdrücklich etwas gesagt zu der Frage, ob der Verkäufer für die baurechtliche Zulässigkeit des vorhandenen Zustandes haftet.  Das müsste alles geprüft werden. In Ihrem Fall ist nicht so ganz einfach zu entscheiden, ob es sich um einen Sach- oder einen Rechtsmangel vorliegt. Denn vom GrundS. her kann ein ausgebauter Teil des Dachbodens zur Wohnfläche gehören. Es müsste also auch ermittelt werden, warum er nicht dazu gerechnet wurde. Wenn es nur mangels Genehmigung nicht geschah, läge ein reiner Rechtsmangel vor.  Wie dem auch sei: Jedenfalls sind Gewährleistungsausschlüsse bis zur Grenze des arglistigen Verschweigens zulässig. Arglistiges Verschweigen bedeutet nichts weiter als Kenntnis von einem für den Käufer erheblichen Umstand der trotz dieser Kenntnis nicht mitgeteilt wurde.  In diesem Punkt würde ich gute Aussichten sehen. Zwar ist die Rechtsprechung bei der Annahme von Arglist sehr zurückhaltend und billigt dem Verkäufer sogar zu, bestimmte Mängel auch wieder zu vergessen. In Anbetracht des noch keine anderthalb Jahre alten Gutachtens sehe ich aber gute Chancen, dass man dem Verkäufer ein „Vergessen' nicht abnimmt.  Wenn also die Wohnfläche im Kaufvertrag genannt ist, sehe ich gute Aussichten, Gewährleistungsrechte nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§§ 437 BGB/a>  (Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung oder Schadenersatz) geltend zu machen.   Anderenfalls halte ich die Aussichten für gering. Gegen den Makler wird man nur vorgehen können, wenn er die Haftung für Angaben im Exposé nicht ausgeschlossen hat oder wenn man ihm Kenntnis nachweisen könnte.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 437