Frage: Der Pächter hat seit ca. 15 Jahren einen Reitstall (NRW) gepachtet.  In den ersten Jahren wohnt er in einer kleinen Wohnung auf dem Hof, die laut Pachtvertrag im Pachtpreis enthalten ist. Nach ca. 8 Jahren zieht er innerhalb der Hofstelle mit Familie in eine deutlich größere Wohnung, die sich ebenfalls im Besitz des Verpächters befindet. Das Mietverhältnis wird durch einen separaten Einheitsmietvertrag neu geregelt. Der Landpachtvertrag wird nicht angepasst.  2014 kündigt der Pächter aus eigenen Stücken zu Ende Juni 2015 den Landpachtvertrag. Der Verpächter nimmt die Kündigung an. Der Verpächter ist zwar der Ansicht ist, dass die Wohnung als Betriebswohnung Gegenstand des Landpachtvertrages ist. Sicherheitshalber kündigt er aber 2 Wochen nach Erhalt der Kündigung über einen Rechtsanwalt separat den Wohnmietvertrag. Der Pächter widerspricht der Kündigung nicht.  Der Pächter hatte geplant, ein vergleichbares Reitobjekt, wiederum mit Betriebswohnung, an anderer Stelle zu pachten. Die Suche bleibt aber erfolglos. Nun hat der Pächter während eines Telefonates angedeutet, dass er zum Kündigungstermin nicht auszuziehen gedenkt, da er ja keine neue Bleibe habe. Eine neue Wohnung ohne Reitbetrieb hat er nicht gesucht. Der Verpächter hat aber bereits einen Nachfolgepächter, der den Betrieb und die Betriebswohnung zum Kündigungszeitpunkt laut neuem Pachtvertrag übernehmen will.  Frage: Was kann/muss der Verpächter unternehmen um sicherzustellen, dass der Pächter den Betrieb und die Wohnung zum gekündigten Termin tatsächlich verlässt und die Übergabe an den neuen Pächter stattfinden kann, bzw. was ist zu tun, falls der Pächter den Betrieb und die Wohnung zum angegebenen Termin nicht freigegeben hat? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  anhand Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Fragen bezüglich Sicherstellung des Auszugstermins und des weiteren Vorgehens.  Beachten Sie, dass eine rechtliche Einordnung als Landpacht- oder sonstiger Vertrag und auch eine Einschätzung, ob ein sogenannter einheitlicher Vertrag vorliegt, mangels Einsicht in die Verträge und mangels Kenntnis aller Fakten nicht möglich ist.  Die Rechtsmäßigkeit der Kündigung der Wohnung mit Aufauf der Kündigungsfrist zu Ende Juni 2015 wird unterstellt.  1. Rechtlich haben Sie keine Handhabe, solange der Mieter zum Besitz berechtigt ist. Das ist er bis zum Ablauf der Kündigungsfrist.  Sie sollten daher den Mieter auf die Kosten eines nicht fristgerechten Auszugs (Nutzungsentschädigung [a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546a Abs. 1 BGB/a> ], Schadensersatz, Anwalts- und Prozesskosten) aufmerksam machen.  Im Hinblick auf ein Räumungsverfahren, dass sechs bis neun Monate dauern kann, wäre eine einvernehmliche Lösung vorzugswürdig.  2. Ist der Mieter mit Ablauf der Kündigungsfrist nicht ausgezogen, ist der Mieter nicht mehr zum Besitz brechtigt.  Trotz rechtswidrigen Besitzes dürfen Sie nicht eigenmächtig die Schlösser austauschen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/858.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 858 BGB: Verbotene Eigenmacht">§ 858 BGB/a> ), denn sonst machen Sie sich schadensersatzpflichtig und strafbar (BGH, Urt. v. 14.7.2010 - <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2045/09' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 14.07.2010 - Abs. 8 ZR 45/09: Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei 'kalter' Wo...'>Abs. 8 ZR 45/09</a>).  Sie müssen den Mieter auf Räumung verklagen. Mit dem dann erstrittenen Räumungstitel wird der Mieter aus der Wohnung gesetzt / geräumt.  Drohende Obdachlosigkeit des Mieter hindert die Räumung grundsätzlich nicht.  Bezüglich des Betriebs besteht die Möglichkeit, nach Ende des Mietverhältnisses nach Androhung die Versorgung mit Wasser, Gas, Wärme, Abfall und Strom einzustellen (BGH 06.05.2009 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%20137/07" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.05.2009 - Abs. 12 ZR 137/07: Versorgungssperre durch den Vermieter nach beendetem Mietverhä...">Abs. 12 ZR 137/07/a> ).  Den weiteren Verlauf sollten Sie anwaltlich begleiten lassen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick über die (doch sehr beschränkten) Handlungsoptionen geben.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 858, § 546a