Frage: Guten Tag. Wir haben am 27.09.2012 notariell ein Erbauchrecht käuflich erworben. Erbpachtgeber ist die Stadt. Den Erbbauzins haben wir seit diesem Tag an die entsprechende Stelle gezahlt, in der Höhe die uns die vorherige Erbpachtnehmerin mitgeteielt hatte. In unserem Kaufvertrag ist eine Anpassung des Erpachtzinses an den Verbraucherpreisindex verankert. Nun haben wir von der Stadt eine Neuberechnung erhalten, welche den Erbpachtzins um 24,6% steigen lassen soll, natürlich rückwirkend zum 27.09.2012. Die Berechnungsgrundlage der Stadt ist hierbei die Steigerungsrate des VPI gerechnet ab dem 25.03.1999, da hier das Erbaurecht begründet wurde, bis zum Kaufdatum 27.09.2012. Ist eine rückwirkende Neuberechnung über so eine lange Zeit rechtens bzw. möglich? Wäre das Erbaurecht 1920 begründet worden, könnte dann die Stadt die Neuberechnung bis zu diesem Zeitpunkt rückdatieren?  Ich habe morgen einen Termin beim Liegenschaftsamt mit der zuständigen Justitiarin und würde mich gern entsprechend vorbereiten.  Vielen Dank im Voraus.  Uwe B.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Inwieweit eine Anpassung des Zinses möglich ist, richtet sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/ErbbauRG/9.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 9 ErbbauRG">§ 9/a>  ff. Erbbaurechtsgesetz.   Soll eine Anpassung erfolgen, so ist Voraussetzung, dass dies zwischen den Parteien vereinbart wurde. Dies ist bei Ihnen augenscheinlich der Fall. Aber nicht nur das 'Ob' der Anpassung wird nach den getroffenen Vereinbarungen zu bestimmen sein, sondern auch ab wann der geänderte Zins zu zahlen ist. Daneben wird auch der Bezugspunkt (hier VPI) der Änderungen des Zinsen nach der vertraglichen Vereinbarung zu bestimmen sein.  Da die konkreten vertraglichen Vereinbarung ausschlaggebend sind, wird eine abschließende Beantwortung Ihrer Frage demnach erst nach Überprüfung des gesamten Vertragswerkes möglich sein. Für die Auslegung von Vertragsbestimmungen sind nämlich regelmäßig nicht nur die Klauseln selbst heranzuziehen. Vielmehr müssen diese daneben auch im Gesamtkontext des Vertrages gesehen werden.  Sollten hierzu keine Regelungen in dem von Ihnen genannten Kaufvertrag bestehen, so wird meines Erachtens davon auszugehen sein, dass Sie die Regelung dahingehend verstehen mussten, dass eine Anpassung an die heutigen Verhältnisse erfolgen sollte. Die heutigen Verhältnisse lassen sich aber nur dadurch feststellen, indem von der letzten Bezugsgröße (1999) ausgegangen wird. Demnach kann meines Erachtens durchaus vertretbar davon ausgegangen werden, dass die Auffassung der Gemeinde zutreffend ist.   Es erscheint mir aber auch eine Argumentation dahingehend plausibel, dass lediglich eine Anpassungen bezogen auf den mit Kaufvertrag vom 27.09.2012 vereinbarten Zins stattfinden soll. Leider teilen Sie nicht mit, ob im benannten Kaufvertrag ein Ausgangszins vereinbart wurde. Ist dies der Fall, so kann sich die Anpassungsklausel nur auf diesen vereinbarten Zins beziehen.  Dies deckt sich insoweit mit einem Urteil des OLG Braunschweig vom 08.12.2011 wonach zumindest bei der Billigkeitsprüfung zeitlich auf den Vertragsschluss abzustellen ist. 'Vertragsschluss' in diesem Sinne ist diejenige Vereinbarung, die die Anpassungsklausel enthält (vgl auch BGH, Urteil vom 23. 09. 1983 Tz. 29 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20147/82" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.09.1983 - Abs. 5 ZR 147/82: Anspruch auf die Erhöhung von Erbbauzinsen - Berücksichtigung de...">Abs. 5 ZR 147/82/a>  - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WM%201983,1360" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.09.1983 - Abs. 5 ZR 147/82: Anspruch auf die Erhöhung von Erbbauzinsen - Berücksichtigung de...">WM 1983,1360/a> ).   Unklarheiten gehen jedenfalls zulasten der Gemeinde.  Handelt es sich tatsächlich um eine Anpassung und nicht um die Geltendmachung des vereinbarten Zinses, steht zudem a href="https://dejure.org/gesetze/ErbbauRG/9a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 9a ErbbauRG">§ 9a Abs. 1 S. 5/a>  Erbbaurechtsgesetz entgegen. Danach darf eine Anpassung des Zinses frühestens nach drei Jahren nach Vertragsschluss geltend gemacht werden.  Fazit: Ob das Verlangen der Gemeinde rechtlich haltbar ist, kann abschließend nur Einsicht in die Vertragsunterlagen beantwortet ist.  Sollte es sich um eine Anpassung handeln, wofür aufgrund der monatelang gezahlten Beiträge einiges spricht, so sollten Sie auf a href="https://dejure.org/gesetze/ErbbauRG/9a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 9a ErbbauRG">§ 9a Abs. 1 S. 5/a>  Erbbaurechtsgesetz verweisen und sich auf die Fristenregelung berufen.  Sollte die Gemeinde dagegen einwenden, dass es sich nicht um eine Anpassung, sondern um den mit Kaufvertrag vereinbarten Zins handeln, verweisen Sie auf die unklare Vertragslage. Weisen Sie diesbezüglich auch darauf hin, dass nicht eindeutige Regelungen des Vertrags nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  zu Lasten der Gemeinde geht.  Wenn die Gemeinde von Ihnen eine Zustimmung zu Änderungen des Zinses verlangt, erteilen Sie diese erst nach Konsultation eines Rechtsanwaltes. Dieser kann gegebenenfalls auch überprüfen, ob die Erhöhung einer Billigkeitsüberprüfung im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/ErbbauRG/9a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 9a ErbbauRG">§ 9a/a>  Erbbaurechtsgesetz standhält.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen André Meyer, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242