Frage: Bei der Anmietung eines EFH ließ sich der wg. Mietstreitigkeiten 'gerichtsbekannte' Vermieter ein mehrseitiges, detailliertes Übergabeprotokoll unterschreiben. Das Mietverhältnis wurde von uns u.a.wg. Feuchtigkeit vorzeitig nach nur 1 1/4 Jahre Wohnzeit fristgerecht gekündigt. Der Vermieter sagte einen schriftlich vereinbarten Rückgabetermin(31.12)wg. eines angeblich anderen Termines am Rückgabetermin kurzfristig ab-ließ sich aber sämtliche Hausschlüssel aushändigen!!! u. verweigerte die Unterzeichnung eines Schreibens über die mängelfreie Rückgabe des Hauses.Ohne einen neuen Termin mit uns zu vereinbaren, nahm er am 01.01 - mit Verwandten-  die Begehung alleine vor- Ergebnis = Mängelforderung(2 DINA4-Seiten) über insges. € 14.000(richtig gelesen). Vermutlich bestanden fast alle Mängel schon vorher. Wie wohl üblich- hatten wir uns bei der Vorbesichtigung auf die Lage, Raumaufteilung etc. und nicht auf etwaige Mängel konzentriert. Frage: Hatte der Vermieter gerade wg. seiner detaillierten, protokollierten Abnahme bei Einzug auch umgekehrt diese Pflicht bei Beendigung und hat er durch offensichtliche Hintergehung der gemeinschaftlichen Abschlußbegehung sogar seine Mängelrechte wg. möglicher Manipulation gänzlich verwirkt. Danke

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.  Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.  Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Eine Verwirkung von Mängelansprüchen des Vermieters kommt auf Grund der ohne Sie vorgenommenen Wohnungsübergabe nicht in Betracht.  In der Tat könnten aber Schadensersatzansprüche des Vermieters bereits nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 Abs. 1 BGB/a>  verjährt sein.  Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in 6 Monaten ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung.  Da diese am 31.12.2007 zurückgegeben wurde, wären Ersatzansprüche spätestens mit Ablauf des 30.06.2008 verjährt.  Bis zu diesem Zeitpunkt hätte ein Anspruch gerichtlich geltend gemacht werden müssen.  In Betracht käme unter Umständen eine Aufrechnung des Vermieters gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/387.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 387 BGB: Voraussetzungen">§ 387/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/215.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 215 BGB: Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung">215 BGB/a>  mit einer durch Sie hinterlegten Mietsicherheit.  Diese dürfte aber keinesfalls den vom Vermieter geforderten Betrag erreichen. Schlimmstenfalls ist also dann Ihre Mietsicherheit verloren.  Dies gilt allerdings auch nur dann, wenn sich die Ansprüche erstmals innerhalb der oben genannten 6 Monate gegenüberstanden, der Vermieter also seine Forderung innerhalb der 6 Monate Ihnen zugeleitet hat.  Im Übrigen gilt, dass Sie die Verursachung der Schäden nachvollziehbar bestreiten können.  Der Vermieter ist in der Beweispflicht, dass die zurückgegebene Wohnung nicht dem Zustand entspricht, wie bei Übergabe zu Mietbeginn.  Natürlich ist dabei ein ausführlich erstelltes Übergabeprotokoll bei Mietbeginn ein geeigneter Nachweis für die Fehlerfreiheit, zumal ein solches durch Sie vorbehaltlos unterschrieben wurde.  Es sollte jedoch bei Beendigung des Mietverhältnisses ein ähnliches genaues Übergabeprotokoll gefertigt werden und in der Regel auch die Begehung zusammen mit den Mietern erfolgen.  Anderenfalls können Sie bereits das Vorliegen der Mängel damit bestreiten, dass nach Ihnen der Vermieter mit weiteren Personen die Wohnung betreten konnte, insbesondere nicht auszuschließen ist, dass in dem leer stehenden Haus ggf. sogar Silvester gefeiert wurde (um nur eine mögliche Argumentation darzulegen).  Ich gehe davon aus, dass eine erfolgreiche Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen in Höhe von 14.000,00 Euro für den Vermieter nicht möglich ist.  Ich empfehle Ihnen aber nachdrücklich in Ihrem Fall einen Rechtsanwalt mit der weiteren Vertretung zu beauftragen.  Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.  Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.  Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung. Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung. Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.  Mit freundlichen Grüßen  Marco Liebmann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 387, § 215, § 548