Frage: Wir haben einen provisorischen Pachtvertrag gemacht (Unterschrift nur per Fax) weil es dem Interessenten so eilig war einzuziehen! In diesem Pachtvertrag ist schon festgelegt, dass hieraus ein ein Mietkauf zu 36 Monate je 1000 € Miete und danach 99.000 Euro Kaufsumme folgen soll. Der Mieter/Käufer wohnt jetzt seit dem 1.4.2005 in dem Haus. Der Makler wartet auf seine Verkaufsaprovision, wir auf 2 Monatsmieten + 2 Monatsmieten Kaution. Inzwischen hat mich ein Anwalt informiert, dass der Käufer sowas schonmal abgezogen hat. Er vertröstet uns von Tag zu Tag mit neuen Ausreden. Angeblich wurde das Geld Ende März aus dem Ausland angewiesen, da angeblich die Firma des Mieters die Kosten vorstreckt. Wie es aussieht ist das alles eine große Lüge. Uns entgeht die wertvolle Zeit um das Grundstück zu verkaufen. Dadurch dass, dass Haus bewohnt ist, können wir es ja nicht weiter anbieten. Ab wann ist eine Räumungsklage möglich. Was müssen wir dafür tun? Ich wollte heute ein Einschreiben aufsetzen mit der Zahlungsforderung, denn bisher lief alles telefonisch und das ist ja nicht nachweisbar vor Gericht. Welche Frist muss ich dem Mieter zum begleichen der Rechnung einräumen? Zahlt so ein evt. auf uns zukommendes Verfahren unsere Rechtschutzversicherung?  Erbitte dringend Hilfe!        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage.  Zwar wird aus Ihren Ausführungen nicht ganz deutlich, ob Sie nun einen Miet- oder einen Pachtvertrag geschlossen haben. Das macht aber im Ergebnis keinen Unterschied, da die mietrechtliche Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  über a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 Abs. 2 BGB/a>  auch auf Pachtvertäge anwendbar ist.  Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3b BGB/a>  kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung von 2 Mieten in Verzug ist. Diese Voraussetzung dürfte, wenn vertraglich nicht die Mietzahlung erst zum Monatsende vereinbart wurde, in Ihrem Fall erfüllt sein.  Sie sollten also mit der Begründung des Mietrückstandes das Vertragsverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht, kündigen und dem Mieter eine kurze Räumungsfrist setzen. Der stillschweigenden Vertragsverlängerung bei nicht rechtzeitigem Auszug sollten Sie vorsorglich widersprechen.  Wichtig: Die Kündigung sollte von allen Vermietern (bei mehreren) unterschrieben sein und sich (bei mehreren) an alle Mieter richten.  Zieht der Mieter dann nicht aus, sollten Sie sich zur Durchsetzung Ihrer Rechte über eine Zahlungs- und Räumungsklage an einen Rechtsanwalt wenden. Diese Klage ist nach Ablauf der von Ihnen gewährten Räumungsfrist möglich.  Zusammengefasst:  1. Zahlungsaufforderung + Kündigung mit Räumungsfrist 2. Nach Fristablauf: Zahlungs- und Räumungsklage.   Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben. Gerne dürfen Sie sich zur Durchsetzung Ihrer Rechte selbstverständlich auch an mich wenden.   Mit freundlichen Grüßen  A. Schwartmann Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 581, § 543