Frage: Guten Tag,  ich hätte gern zu folgendem Versicherungsfall eine Einschätzung:  Ich bin Eigentümer einer vermieteten  ETW in einem Mehrfamilienhaus. Die Wohnung liegt im obersten Geschoss. Währen der Ausbauarbeiten am darüber liegenden Dachgeschoss kam es zu einem Sturmschaden, meine Wohnung wurde durch eindringendes Regenwasser beschädigt. Das Parkett muss vollständig ausgetauscht werden. Mobiliar des Mieters wurde NICHT beschädigt.  Die Gebäudeversicherung der WEG hat bisher die Mietminderung des Mieters gezahlt, ebenso wird die Instandsetzung der Wohnung übernommen. Damit ist aber ein zeitweiliger Auszug und die anderweitige Unterbringung des Mieters sowie seiner persönlichen Habe verbunden. Hier sieht sich die Gebäudeversicherung nicht zuständig.  Die Hausratversicherung des Mieters lehnt  eine Kostenübernahme ebenfalls ab mit der Begründung, der Hausrat des Mieters sei nicht beschädigt worden.  Wie kann hier jetzt vorgegangen werden? Muss ich den Umzug, die Möbeleinlagerung und  die Hotelkosten  selbst zahlen?  Welche Regressmöglichkeiten bestehen gegen den Bauherren des Dachausbaus, sofern dieser nicht schuldhaft seine Pflichten verletzt hat? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  für Ihre Frage darf ich mich herzlich bedanken und anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten:  Da es sich hier um einen Schaden handelt, der in Ihrer Sphäre als Vermieter liegt, greift hier grundsätzlich die Gebäudehaftpflichtversicherung. Denn es handelt sich um einen Schaden am Gebäude. Die Hausratsversicherung Ihres Mieters hat nach den von Ihnen gemachten Angaben die Versicherungsleistungen hier zu Recht abgelehnt.  Haftet die Gebäudeversicherung für die Hotelkosten und die Möbeleinlagerung?  Grundsätzlich ist es so, dass die Gebäudeversicherung auch die Hotelkosten übernimmt - allerdings ist dies nicht bei allen Versicherungsgesellschaften so. Um endgültig festzulegen, ob die Gebäudehaftpflicht die Hotelkosten Ihres Mieters erstatten muss, müsste man die Versicherungsbedingungen einsehen. Ist eine entsprechende Klausel enthalten, so können die Kosten gegen die Versicherung geltend gemacht werden. Ebenso verhält es sich mit den Einlagerungskosten für die Möbel.  Wird die Übernahme etwaiger Hotelkosten und weiterer Kosten nicht vertraglich in den Versicherungsbedingungen gewährt, so bleibt der Schaden grundsätzlich bei Ihnen 'hängen' und ist von Ihnen zu tragen.  Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch, dass - falls eine Kostenübernahme durch die Versicherung stattfindet - bereits bei der Schadensmeldung mitgeteilt wird, dass die betroffene Wohnung für einen gewissen Zeitraum unbewohnbar ist.  Gibt es Regressmöglichkeiten?  Denkbar sind Ansprüche gegen den Bauunternehmer und denjenigen, der die Ausbauarbeiten in Auftrag gegeben hat, hier also die WEG, wenn es sich bei dem Dachgeschoss um Gemeinschaftseigentum handelt, oder ein weiterer 'Sondereigentümer' (Miteigentümer), wenn der Dachgeschossausbau durch diesen stattgefunden hat. Hierzu hatten Sie leider nichts weiter gesagt.  Regressansprüche gegen die WEG (oder den Miteigentümer) werden in der Regel und hier mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht vorliegen, da es schwierig sein wird, dieser hier eine Pflichtverletzung und ein Verschulden (also vorsätzliches oder zumindest fahrlässiges Handeln) nachzuweisen. Dies sind aber Grundvoraussetzungen für die Geltendmachung eines Schadens.  Allerdings ist hier ggf. die Haftung der WEG (bzw. des Miteigentümers) für die Pflichtverletzung des Unternehmens, das den Dachausbau durchgeführt hat, denkbar. Das heißt, wenn man dem Unternehmen eine schuldhafte, also vorsätzliche oder fahrlässige, Pflichtverletzung nachweisen könnte, z.B. fehlerhafte Abdeckung, die einem Sturm hätte standhalten müssen o.ä., dann könnte die WEG (oder der Miteigentümer) für die von der Versicherung nicht erstatteten Kosten in Anspruch genommen werden. Das Verschulden muss diese(r) sich dann gem. § 278 BGB zurechnen lassen.  Daneben könnte man noch eine direkte Haftung des Bauunternehmens prüfen, hierbei kämen wohl vorrangig sogenannte deliktische Ansprüche in Betracht, wenn man dem Bauunternehmen nachweisen kann, dass hier keine ausreichenden Schutzmaßnahmen hinsichtlich des Sturms getroffen wurden, die den Schaden vermieden hätten. Zur genaueren Beurteilung fehlen allerdings noch genauere Angaben. Eine Pflichtverletzung kann man ggf. im Nachhinein auch nur schwer nachweisen, ein Gutachter müsste den genauen Zustand der Abdeckung bei Schadenseintritt (Sturm) kennen, um feststellen zu können, ob eine Pflichtverletzung vorliegt.  Zu Ihrer Frage, ob man 'den Bauherrn' hier in Regress nehmen könnte, wenn diesen kein Verschulden trifft, lässt sich also klar sagen, dass dem nicht so ist. Ein Verschulden ist in jedem Fall notwendig.  Zusammenfassend lässt sich also festhalten, dass die Kosten für Hotel und Möbeleinlagerung dann von Ihnen zu tragen sind, wenn  1) keine Regelung zur Kostenübernahme in den Versicherungsbedingungen der Gebäudeversicherung enthalten ist; und darüber hinaus  2) Sie weder der WEG (bzw. dem Miteigentümer) noch dem Bauunternehmer eine schuldhafte Pflichtverletzung nachweisen können.  Eine schuldhafte Pflichtverletzung müsste man ggf. über ein Sachverständigengutachten feststellen lassen. Diese wird aber ggf. schwer nachzuweisen sein, vor allem, wenn der Dachausbau schon weiter erfolgt ist und sich der Zustand der Abdeckung zum Zeitpunkt des Schadenseintritts nicht mehr nachvollziehen lässt.  Sollte es so sein, dass die Versicherung die Kosten doch trägt, sollte man diese in Anspruch nehmen, bevor man gegen die WEG/ Miteigentümer vorgeht, da sich sonst ggf. Probleme ergeben könnten (vgl. BGH Urteil vom 10.11.2006, Az: Abs. 5 ZR 62/06).   Ich hoffe, ich konnte Ihnen hiermit eine erste hilfreiche Einschätzung zu Ihrem Problem geben. Sollte Ihnen etwas unklar sein oder ich etwas übersehen haben, nutzen Sie bitte gerne die kostenlose Nachfragefunktion.  Bitte beachten Sie, dass bereits kleine Änderungen/Ergänzungen im Sachverhalt zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen können.  Mit besten Grüßen aus München

Relevante Paragraphen: § 278