Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  es geht hier um einen theoretischen Fall, zu dem ich gerne eine rechtssichere Auskunft hätte:  Ich bin Miteigentümer eines vermieteten Hauses für dessen Finanzierung ein Bankkredit, abgesichert mit einer erstrangigen Grundschuld, für den ich und die Miteigentümer aber auch persönlich haften, läuft. Der Kredit wird aus den Mieteinnahmen getilgt. Darüber hinaus hat dieselbe Bank eine weitere -aber nachrangige- Grundschuld für eine Drittsicherheit, die aber nicht mehr bedient wird, aufgrund der Finanzierungssituation aber auch kaum eine Chance auf Verwertbarkeit hat.  Nun sieht es so aus, als wolle einer der Miteigentümer die Teilungsversteigerung betreiben (um die Immobilie durch einen Verwandten ersteigern zu lassen). Nun denke ich über folgende Situation nach, wenn jemand die Immobilie ersteigert: Die Grundschulden bleiben natürlich bestehen. Nach der Versteigerung wären die Mieteinnahmen weg, d.h. der Kredit könnte von mir nicht mehr bedient werden. Die Bank könnte nun bei mir persönlich pfänden, die Grundschuld aber unberührt lassen und sich mit dem neuen Eigentümer anderweitig arrangieren. Ich hätte also die Immobilie und mein Erspartes verloren, dann noch eine Gehaltspfändung am Hals und der neue Eigentümer hätte ein Schnäppchen gemacht, da er trotz Uebernahme der Lasten keinen Cent dafür zu zahlen hätte.  Nun die Fragen: 1. Sind meine Befürchtungen begründet, d.h. könnte das in der Tat so passieren? 2. Ich koennte den dargestellten Ablauf wohl verhindern, wenn ich selbst den Zuschlag erhielte. Ich würde ja dann die Grundschulden mit übernehmen, könnte aber auch den Kredit weiter tilgen, da ich ja noch die Mieteinnahmen hätte.  3. Aber wenn nun jemand anderes (z.B. der Verwandte des betreibenden Miteigentümers) den Zuschlag erhielte: habe ich eine Chance zu verhindern, dass man mich so ausbootet?  Ich weiss es klingt sehr verzwickt, denke aber, dass die Fragen, die dahinter stecken, von einem Fachmann auf diesem Gebiet einfach zu beantworten sein müssten. Bitte nehmen Sie die Frage nur an, wenn Sie sich in diesem Gebiet wirklich gut auskennen und Sie die Frage sicher beantworten können.  Vielen Dank und mit freundlichen Grüssen.        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Zunächst können Sie nicht verhindern, dass der andere Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangt und es zu einer Teilungsversteigerung kommt.  Übernimmt der Ersteher eine Hypothek, Sicherungsgrundschuld oder Rentenschuld, erfolgt unter der Voraussetzung des a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/53.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 53 ZVG">§ 53 ZVG/a>  auch eine Übernahme der persönlichen Schuld. Die bestehen bleibenden Rechte werden mit dem Rang und Inhalt, den sie vor dem Zuschlag hatten, übernommen. a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/53.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 53 ZVG">§ 53 ZVG/a>  ist zum besseren Verständnis nachfolgend abgedruckt.  Sollte es zu einer Teilungsversteigerung kommen, müssen Sie spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten die gegen Sie bestehende Forderung unter Angabe ihres Betrags und Grundes anmelden und auf Verlangen des Gerichts oder eines Beteiligten glaubhaft machen (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/53.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 53 ZVG">§ 53 Abs. 2 ZVG/a> ).  a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/53.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 53 ZVG">§ 53 ZVG/a>   (1) Haftet bei einer Hypothek, die bestehenbleibt, der Schuldner zugleich persönlich, so übernimmt der Ersteher die Schuld in Höhe der Hypothek; die Vorschriften des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/416.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 416 BGB: Übernahme einer Hypothekenschuld">§ 416/a>  des Bürgerlichen Gesetzbuchs finden mit der Maßgabe entsprechende Anwendung, daß als Veräußerer im Sinne dieser Vorschriften der Schuldner anzusehen ist.  (2) Das gleiche gilt, wenn bei einer Grundschuld oder Rentenschuld, die bestehenbleibt, der Schuldner zugleich persönlich haftet, sofern er spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten die gegen ihn bestehende Forderung unter Angabe ihres Betrags und Grundes angemeldet und auf Verlangen des Gerichts oder eines Beteiligten glaubhaft gemacht hat.   Vor diesem Hintergrund dürften sich Ihre Befürchtungen relativieren.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt -  Hamburg 2006 info@kanzlei-roth.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 416