Frage: Hallo,  der Vermieter möchte die Wohnung zur Prüfung des Zustandes besichtigen.  Bei mir im Mietvertrag steht lediglich, dass der Vermieter oder sein Beauftragter die Mieträume in angemessenen Abständen zur Prüfung Ihres Zustandes oder zum Ablesen von Messgeräten betreten darf.    Bei Recherchen im Internet habe ich folgendes Urteil gefunden habe, bezüglich des Besichtigungsrechts:   'Gericht:  LG München II Aktenzeichen:  a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=12%20S%201118/08" target="_blank" class="djo_link" title="12 S 1118/08 (2 zugeordnete Entscheidungen)">12 S 1118/08/a>  Datum:  11. Juli 2008 Art der Entsch.:  Beschluss Vorinstanzen:  1 C 2201/07 AG Fürstenfeldbruck   Der Kläger beruft sich auf sein Besichtigungsrecht gemäß § 14 des Mietvertrags. Diese Klausel im Mietvertrag verstößt jedenfalls in deren, Ziffer 1 gegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 2 BGB/a>  und ist daher unwirksam. Ziffer 1 der Klausel, auf die sich der Kläger beruft, gestattet dem Vermieter die Betretung der Mietsache zur Prüfung ihres Zustandes in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung. Außerdem sind bestimmte Uhrzeiten und bestimmte Tage zum Betreten der Mietsache angegeben.   Nach überwiegender Auffassung ist diese Klausel unwirksam. Zum einen ist der angemessene Zeitabstand nicht definiert. Insoweit ist die Klausel zu unbestimmt. Zum zweiten sind Routinekontrollen zum Zwecke Untersuchung der Wohnung auf ihren Allgemeinzustand grundsätzlich unzulässig (vgl. zu diesem Problemkreis Schmidt/Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 Rdziffern 178 f; 190 m. w. N.).   Im vorliegenden Fall hat der Kläger in seinem Schreiben vom 26. 9. 2007, in dem er für einen bestimmten Zeitpunkt die Wohnungsbesichtigung ankündigt, keinerlei Grund für diese Besichtigung angegeben. Auch im nachfolgenden Schreiben vom 14. 11. 2007 wird keinerlei nachvollziehbarer Grund genannt. Nunmehr trägt er vor, er habe die Wohnung auf den Allgemeinzustand und im Hinblick auf evtl. sich abzeichnende Mängel auch an Elektrogeräten überprüfen wollen. Eine derartige Kontrolle ist nach überwiegender Ansicht unzulässig (vgl. Schmidt/Futterer a. a. O.).   Der Kläger hätte dem Beklagten in jedem Fall auf dessen Schreiben vom 8. 11. 2007, worin der Beklagte ausdrücklich darauf hinweist, dass keine schriftliche Begründung des Klägers für die Wohnungsbesichtigung genannt wurde, über den Grund der Besichtigung informieren müssen. Dies ist jedoch nicht geschehen. Vielmehr hat S der Kläger daraufhin mit der Einschaltung eines Rechtsanwalts ... gedroht, falls der Beklagte angebotene Termine zur Wohnungsbesichtigung nicht annimmt.   Da dem Kläger somit kein Recht zur Wohnungsbesichtigung zustand, wäre die Berufung begründet gewesen mit der Folge, dass der Kläger nunmehr die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat.'      Ist nun diese Besichtigung zulässig oder nicht? !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich ausschließlich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer Erstberatung gern wie folgt beantworte:  Die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Klausel könnte insoweit problematisch sein, dass die 'regelmäßigen' Abstände' nicht ausreichend klargestellt sind. Ferner fehlt das Erfordernis, dass der Besichtigungstermin vorher rechtzeitig (schriftlich) angekündigt und der Besichtigungsgrund mitgeteilt werden müssen.  Nach Ihren Angaben würde ich daher vorläufig die Klausel in Ihrem Mietvertrag als unwirksam bewerten wollen.   Die Unwirksamkeit der Klausel führt jedoch nicht dazu, dass der Vermieter kein Besichtigungsrecht mehr hat. Die unwirksame Klausel wird vielmehr durch die übrigen rechtlichen Vorschriften ersetzt, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/306.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 306 BGB: Rechtsfolgen bei Nichteinbeziehung und Unwirksamkeit">§ 306 Abs. 2 BGB/a> .  Nach ständiger Rechtsprechung und wohl vorherrschender Meinung in der Rechtspraxis steht dem Vermieter auch ohne vertragliche Vereinbarung ein Besichtigungsrecht aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  zu. Dies gilt auch dann, wenn eine Besichtigungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist.  Grundsätzlich hat der Vermieter demnach ein Besichtigungsrecht, wenn er den Besichtigungstermin vorher rechtzeitig (möglichst schriftlich) ankündigt, der Termin zu den üblichen Besuchszeiten (also nicht frühmorgens oder spätabends) stattfindet und er ein berechtigtes  Interesse an der Besichtigung hat.   Ein berechtigtes Interesse ist beim Ablesen von Zählerständen sicherlich gegeben. Ein Interesse des Vermieters an der Wohnungsbesichtigung kann aber auch darin bestehen, sich über den Zustand der Wohnung zu informieren. Eine solche 'Routinekontrolle' alle ein bis zwei Jahre wird von der Rechtsprechung grundsätzlich toleriert. Den Grund für die Besichtigung hat der Vermieter bei der Ankündigung seines Besuchs mitzuteilen.  Das bedeutet, dass der Vermieter trotz der evtl. unwirksamen Klausel im Mietvertrag ein Besichtigungsrecht haben wird. Er muss allerdings die Formalia wie rechtzeitige Ankündigung, Mitteilen des Grundes etc. einhalten.  Urteile, wie das von Ihnen zitierte Urteil des LG München, sind immer Einzelfallentscheidungen. Die dort behandelte Klausel (Angabe von konkreten Tagen und Uhrzeiten) scheint auch sehr viel benachteiligender zu sein als die Klausel in Ihrem Mietvertrag. Zudem bestand wohl auch kein hinreichendes Interesse des Vermieters bzw. er hatte keinen Besichtigungsgrund in der Ankündigung angegeben. Das Urteil des LG München lässt sich insoweit nicht eins zu eins auf Ihre Situation übertragen. Es wäre daher sehr riskant, eine Besichtigung unter Berufung auf dieses Urteil zu verweigern.  Zusammengefasst bedeutet das für Sie:  Wenn der Vermieter den Termin rechtzeitig angekündigt hat und die Besichtigungen zur Feststellung des Wohnungszustands nur in größeren Zeitabständen von ca. 1 bis 2 Jahren durchgeführt werden, hat Ihr Vermieter ein Besichtigungsrecht. Sie müssen ihm dann den Zutritt zur Wohnung gewähren. Können Sie den angekündigten Termin nicht einhalten, müssen Sie dies dem Vermieter rechtzeitig mitteilen und sich mit ihm auf einen Ersatztermin einigen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine Orientierungshilfe geben.  Mit freundlichen Grüßen  Silke Jacobi Rechtsanwältin    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 306