Frage: Guten Tag,  ich habe vor ca. 9 Jahren die Eigentumswohnung meiner Mutter durch Übertragung erhalten. Dabei wurde meiner Mutter im Grundbuch ein Wohnrecht eingeräumt, wobei unter anderem folgender Wortlaut  beim Notar vermerkt wurde: „Eine Übertragung der Ausübung des Wohnungsrechts ist der Berechtigten nicht gestattet, eine Vermietung oder Untervermietung somit nicht möglich.'  Nun hat Sie im Februar diesen Jahres - ohne meine Kenntnis - einen Untermietvertrag mit  meinem Bruder abgeschlossen. Dabei zahlte das Jobcenter die Miete auf das Konto meiner Mutter bis einschließlich Juni.   Nun ist meine Mutter seit Mai in der Kurzzeitpflege und aufgrund Ihres Gesundheitszustandes nach langem hin und her zur regulären Aufnahme dort geblieben. Da die Rente nicht ausreicht, um die Kosten der Pflegeeinrichtung zu decken, muss ich nun die Wohnung schnellstmöglich verkaufen, um vom Erlös die Pflegeeinrichtung zu bezahlen. Mein Bruder bewohnt weiterhin die Wohnung, wobei das Jobcenter die Miete für Juli nicht überwiesen hat.   Wie müssen meine nächsten Schritte aussehen, damit mein Bruder die Wohnung schnellstmöglich verläßt, sollte er nicht zeitnah freiwillig ausziehen?  (Nach meiner Auffassung existiert kein gültiges Mietverhältnis. Ich habe meinen Bruder mündlich darauf hingewiesen und ihn zeitnah um Auszug gebeten. Den Mietvertrag habe ich bei den Unterlagen meiner Mutter leider nicht finden können.)  Falls das von Bedeutung ist, möchte ich an dieser Stelle anmerken, dass mein Bruder zuvor mehrere Jahre wohnungslos war,  schwerer Alkoholiker ist und nach seinem Einzug meiner Mutter im Haushalt oder beim Einkaufen nur rudimentär geholfen hat bzw. eher die Gutmütigkeit meiner Mutter ausgenutzt und die Wohnung mittlerweile in eine Messiwohnung verwandelt hat. Somit kann man aus meiner Sicht nicht von einem pflegenden Angehörigen sprechen.

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller/in,  leider wird es ohne einen Verzicht Ihrer Mutter nicht möglich sein das Wohnrecht löschen zu lassen und damit den Bruder zum Auszug zu zwingen.   Die Rechtsprechung geht davon aus, dass die bloße Möglichkeit einer Rückkehr in die Wohnung, sei sie auch noch so unwahrscheinlich, ausreichend ist. Das Wohnrecht bleibt also zunächst einmal bestehen, siehe z.B. BGH Abs. 5 ZR 163/06.  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>1. b>Ein in der Person des Berechtigten liegendes Ausübungshindernis führt nicht generell zum Erlöschen des Wohnungsrechts, selbst wenn das Hindernis auf Dauer besteht.  /b> 2. Kann der Berechtigte sein auf Lebenszeit eingeräumtes Wohnungsrecht wegen eines medizinisch notwendigen Aufenthalts in einem Pflegeheim nicht ausüben, kommt die Begründung einer Zahlungspflicht des Verpflichteten im Wege der Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nur in Betracht, wenn der Heimaufenthalt auf Dauer erforderlich ist und die Vertragsschließenden nicht mit dem Eintritt dieses Umstands gerechnet haben. Fehlen diese Voraussetzungen, kann die ergänzende Vertragsauslegung einen Geldanspruch des Berechtigten begründen.  /blockquote>  Weiterhin ist es nach § 1093 Abs. 2 BGB durchaus gestattet, dass Pflegepersonal oder nahe Angehörige in die Wohnung mit aufgenommen werden können.  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>§ 1093 Wohnungsrecht (1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung. (2) b>Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen./b> (3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen. /blockquote>  Das heißt, dass die Aufnahme des Bruders durchaus zulässig war. Die Rechtsprechung lässt es zudem zu, dass der Angehörige in der Wohnung verbleiben darf, auch wenn der Berechtigte sich im Pflegeheim befindet.  Daher haben Sie also leider keine Möglichkeit das Wohnrecht zum Erlöschen zu bringen und müssen den Aufenthalt Ihres Bruders in der Wohnung leider weiter dulden.  Auch das Vorliegen eines 'Mietvertrages' würde daran nichts ändern, dieser berechtigt nicht zur Löschung des Wohnrechts. Da der Bruder sich zudem berechtigterweise in der Wohnung aufhält und dann auch durch die Mutter eine gewisse Nutzungsentschädigung gefordert werden kann, können Sie allenfalls verlangen, dass es sich dabei nicht um einen Mietvertrag im eigentlichen Sinn handelt. Wo dann aber die Grenzen für die Zahlungshöhe ist wäre allenfalls in einem aufwendigen Gerichtsverfahren zu überprüfen. Dabei kann dann maximal herauskommen, dass Ihre Mutter und Ihr Bruder das Ganze nicht als Mietvertrag bezeichnen dürfen und der bisher vereinbarte Betrag zu hoch war. Irgendwelche Vorteil bringt Ihnen das aber nicht.  Auch eine Erstattung des vereinnahmten Mietzinses lässt die Rechtsprechung in beide Richtungen nicht zu, siehe BGH Abs. 5 ZR 206/11:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>. Scheidet – wie hier – eine ergänzende Vertragsauslegung aus und fehlt es an späteren Absprachen über die Nutzung der Wohnung, hat ein subjektives Ausübungshindernis allerdings zur Folge, dass die Wohnung weder von dem Wohnungsberechtigten noch von dem Eigentümer genutzt werden kann. Dieses Ergebnis mag wirtschaftlich unbefriedigend erscheinen. Es ist aber Folge der Bestellung eines auf die persönliche Ausübung beschränkten lebenslänglichen Wohnungsrechts. /blockquote>  Letztlich müssen Sie versuchen sich mit Ihrer Mutter und ggf. dem Bruder zu einigen. Denkbar wäre eine Aufgabe des Wohnrechts gegen eine Entschädigungszahlung oder (auch wenn Sie eigentlich verkaufen wollen) eine Vereinbarung, nach der Ihre Mutter auf die Ausübung zunächst verzichtet und Sie dafür vermieten dürfen. Ein bloßer Verzicht der Mutter birgt übrigens auch noch die Gefahr, dass hierin dann eine Schenkung gesehen wird und das Sozialamt dafür einen Ausgleich will. Da Sie aber sowieso von dem Geld die Pflege bezahlen wollen dürfte das kein Problem sein. Aufgrund dieses Umstandes sollte es auch möglich sein Ihre Mutter zu Aufgabe des Wohnrechst zu bewegen.  Ist das Wohnrecht erstmal aufgegeben muss der Bruder im Grunde umgehend ausziehen, es gibt hier keine Fristen wie bei Mietverträgen sondern allenfalls eine angemessen Kulanz von ca. 2 Wochen.   Ich hoffe damit Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.  Mit freundlichen Grüßen, RA Fabian Fricke 

Relevante Paragraphen: § 1093