Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  Wir möchten ein Haus bauen über einen Bauträger. Wir haben unser Traumgrundstück gefunden und alle Modalitäten geklärt. Der Notarvertrag wurde uns rechtzeitig zugesandt alle Unklarheiten besprochen und ausgeräumt und genau zwei Wochen später wurde der Notartermin (07.03.) terminiert. Am Abend des 04.03 teilte uns der Verkäufer unter Bedauern mit, dass das Grundstück bereits durch seinen Kollegen verkauft sei und dieser Verkauf bereits notariell besiegelt sei.   Wir sind darüber mehr als enttäuscht, weil es genau das Grundstrück war nachdem wir inzwischen 3 Jahre suchen und weil es so gut für uns zu finanzieren ist. Der Bauträger bedauert das zwar sehr, hat uns aber zugesagt uns bei der Suche nach einem anderen Grundstück zu suchen. Die Grundstücke die sie uns gezeigt haben sind natürlich alle teurer und bisher nicht so schön gelegen.  Daher unsere Frage: Wie wird das eigentlich juristisch bewertet, wenn ein Grundstück zwei Parteien zugesagt wird und der Dumme der beiden (also wir) dann in die Röhre guckt. Ergeben sich dadurch Rechtsansprüche oder ähnliches?

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller/in,   im Allgemeinen ergeben sich keine Rechtsansprüche desjenigen, der „in die Röhre guckt', da vertragliche Bindungen beim Grundstückskauf erst nach notarieller Beurkundung des Vertrages entstehen.   Nur in sehr eng begrenzten Ausnahmefällen kann ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei der Vertragsanbahnung bestehen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 2 BGB/a> ).  Die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages verpflichtet nach der Rechtsprechung nur dann zum Schadensersatz, eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt, wie sie beispielsweise beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlußbereitschaft gegeben ist (BGH, Urteil vom 09.11.2012 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20182/11" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 09.11.2012 - Abs. 5 ZR 182/11: Aufschiebend bedingter Grundstückskaufvertrag: Haftung der vollm...">Abs. 5 ZR 182/11/a> ). Dem Vorspiegeln der Abschlußbereitschaft ist der Fall gleichzustellen, daß ein Verhandlungspartner zwar zunächst eine solche, von ihm geäußerte, Verkaufsbereitschaft tatsächlich gehabt hat, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von ihr abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren (BGH, Urteil vom 29.03.1996 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20332/94" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 29.03.1996 - Abs. 5 ZR 332/94: Voraussetzungen des Schadensersatzes wegen des Abbruchs von Verh...">Abs. 5 ZR 332/94/a> ).  Ein Schadensersatzanspruch würde sich jedoch lediglich auf Ihre vergeblichen Aufwendungen erstrecken, die Sie im Vertrauen auf den Vertragsschluß hatten. SchadenserS. wegen Nichterfüllung (also z. B. die Mehrkosten für ein teureres Grundstück) könnten Sie nicht verlangen.  Sie könnten vom Verkäufer ErS. Ihrer vergeblichen Aufwendungen verlangen, wenn Sie beweisen könnten, daß der Verkäufer von vornherein nicht die Absicht hatte, an Sie zu verkaufen, dies Ihnen jedoch vorspiegelte.  Wenn der Verkäufer – was nach Ihrer Schilderung naheliegt – zunächst zwar die Absicht hatte, an Sie zu verkaufen, sich dann jedoch für einen anderen Kaufinteressenten entschied, könnten Sie ErS. Ihrer vergeblichen Aufwendungen ab dem Zeitpunkt verlangen, in dem sich der Verkäufer anders entschieden hatte.  Mit freundlichen Grüßen  Vasel Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311