Frage: Guten Tag,  ich habe folgendes Anliegen bzgl. Mietvertragsklauseln.   In §6 Absatz 2 meines Mietvertrages heißt es zur Kleinreparaturklausel : 'Ebenso trägt der Mieter die Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sowie für Wartung. (vergl. Ziffer 4.1 bis 4.4) ' - Anm.: in diesen Pkt. sind u.a. die Instandsetzungen beschränkt auf das Beheben von Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser, Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen sowie Verschlussvorrichtungen von Fenstern, Türen und Fensterläden) - weiter im Absatz: 'Die Kostentragungspflicht des Mieters, ist im Einzelfall auf 100,00€, jährlich auf maximal 8% der Jahresgrundmiete begrenzt.'  Ich habe nun schon einige Aussagen zu dem Thema gelesen. Ich weiß um die notwendige doppelte Begrenzung des Betrages sowie den nötigen Bezug auf Gegenstände im direkten Einflussbereich des Mieters. Jedoch habe ich eine Entscheidung vom AG Lichtenberg vom 27.09.06 (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20C%20273/06" target="_blank" class="djo_link" title="AG Berlin-Lichtenberg, 27.09.2006 - 3 C 273/06">3 C 273/06/a> ) gefunden, in der eine solche Klausel insgesamt für unwirksam erklärt wurde, da aus dem Wortlaut nicht eindeutig zu entnehmen war, ob sich der Mieter an jeder Rechnung bis zum vereinbarten Betrag beteiligen muss oder nur Rechnungen zu zahlen hat, die diesen Betrag maximal umfassen. Daher meine Frage, ob der in meinem Vertrag verwendete Begriff der 'Kostentragungspflicht' auch derart zu interpretieren ist, oder ob ich Rechnungen bis 100€ zahlen muss.   Im selben §6 werden auch Schönheitsreparaturen behandelt. In Absatz 3.2 werden dazu grundsätzlich starre Fristen genannt, allerdings mit dem Zusatz, das 'Schönheitsreparaturen in der Regel jeweils nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen' sind. Mir ist bekannt, dass diese Einschränkung 'in der Regel' den Absatz nicht unwirksam macht. Jedoch heißt es im weiteren Verlauf des Absatzes: 'Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und gibt der Mieter die Wohnung nicht fachgerecht renoviert zurück, so hat der Mieter aufgrund eines eingeholten Kostenvoranschlages eines Fachunternehmens zur Abgeltung der Renovierungspflichten folgende Zahlungen zu leisten:' Hiernach folgt die bekannte Aufteilung nach Räumlichkeiten, Zeitraum seit letzter Renovierung und prozentualer Kostenbeteiligung. (z.B. für Küche, länger als 1 Jahr bis 2 Jahre zurück, 33% der Kosten) Soweit ich informiert bin, ist diese starre Fristenregelung vom BGH ebenfalls für ungültig erklärt worden, richtig? Wenn ja, folgt daraus, dass auch die vorherige Regelung ('in der Regel' alle 3, 5 bzw. 7 Jahre renovieren zu müssen) unwirksam ist oder hängt dies nicht zusammen?  Ich hoffe ausreichend klar erläutert zu haben und danke Ihnen für Ihre Hilfe. !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,   vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Nun zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n), die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:  1.Kleinreparaturen   Nach Ihren Sachverhaltsschilderungen und der von Ihnen zitierten Kleinreparaturklausel kann durchaus davon ausgegangen werden, dass diese Klausel Ihres Mietvertrages nach den Ausführungen des Amtsgerichts Lichtenberg ebenfalls grundsätzlich unwirksam ist. Das Amtsgericht Lichtenberg hatte insoweit ausgeführt, dass eine Verpflichtung des Mieters, für jede notwendige Reparatur anteilig bis zum festgelegten Betrag Zahlungen zu leisten, für den Mieter eine unzumutbare Belastung darstellt. Es darf  nicht offen bleiben, ob der Mieter auch bei Reparaturen über den benannten Betrag hinaus, Zahlungen leisten muss oder nicht.  In der von Ihnen zitierten Klausel, bleibt diese Frage ebenfalls ungeklärt.  Folgt man der Ansicht des Amtsgerichts Lichtenberg hat Ihr Vermieter grundsätzlich sämtliche Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten allein zu tragen. Selbst dann, wenn diese weniger als 100,00 € betragen. Bitte berücksichtigen Sie, dass dies eine Ansicht des Amtsgerichts Lichtenberg ist. Das für Ihre Angelegenheit zuständige Gericht bzw. der Richter kann durchaus eine andere Meinung vertreten. Auch bedarf es für eine abschließende Bewertung der Prüfung des gesamten Mietvertrages.  2.Schönheitsreparaturen  Im Rahmen des Urteils vom 18.10.2006, Az.: <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2052/06' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 18.10.2006 - Abs. 8 ZR 52/06: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>Abs. 8 ZR 52/06</a>, hat der BGH entschieden, dass Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen, die starre Abgeltungsquoten vorsehen nach  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 und 2 BGB/a>  unwirksam sind.  In einer Entscheidung des gleichen Senats des BGH vom 18.06.2008, Az.: <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20224/07' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 18.06.2008 - Abs. 8 ZR 224/07: Unwirksamkeit einer 'Farbwahlklausel' in einem Wohnraummietve...'>Abs. 8 ZR 224/07</a>, wurde jedoch ausgeführt, dass die an starre Fristen genknüpfte und daher unwirksame Quotenabgeltungsklausel (nach dem oben zitierten Urteil des BGH) nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen führt. So heißt es weiter wortwörtlich: „Denn der Zweck der Abgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Sie ergänzt deshalb die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Fall, dass die Renovierungspflicht noch nicht fällig ist. Das Zusammentreffen der unwirksamen Abgeltungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel führt daher nicht zu Unwirksamkeit der letzteren Klausel.„  Bitte berücksichtigen Sie hierbei ebenfalls, dass letztendlich immer der konkrete Einzelfall relevant ist. Erst nach einer Prüfung Ihres gesamten Mietvertrages, kann eine abschließende Aussage dazu getroffen werden, ob die Regelungen in Ihrem Mietvertrag tatsächlich von der benannten BGH-Rechtsprechung umfasst sind oder anders beurteilt werden müssen.   Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.   Darüberhinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.   Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.  Mit freundlichen Grüßen    Katja Schulze  Rechtsanwältin   Rechtsanwälte Schulze & Greif Partnerschaftsgesellschaft  Zwickauer Straße 154 09116 Chemnitz  Tel.: 0371/433111-0 Fax: 0371/433111-11  E-Mail: info@schulze-greif.de www.schulze-greif.de !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307