Frage: Hallo, mein Vermieter hat immer Probleme mit der Nebenkostenabrechnung durch die Hausverwaltung da diese ständig nach der einjährigen Frist zugestellt wird. Im letzten Januar wurde mir die Abrechnung für 2009 zugestellt, die ich reklamiert habe weil es mir zu später erschien. Der Vermieter hat daraufhin auf meinen Vorschlag eingewilligt, nur die Hälfte der Nachzahlung zu begleichen.   Nun habe ich wieder das gleiche Problem, die Nebenkostenabrechnung ist nicht angekommen, mir wurde anstattdessen eine vorläufige Abrechnung zugestellt mit der Versicherung das der Vermieter mehrmals bei der Hausverwaltung angefragt hat.  Gleichzeitig habe ich Probleme mit der Heizung, die ab  und zu ausgefallen ist und nun scheinbar trotzdem heizt, obwohl sie es nicht sollte. Meine Bitte das in der nächsten Abrechnung zu berücksichtigen wurde abgewiesen mit der Begründung man hätte mir ja im letzten Jahr einen Betrag von 400 Eur erlassen, der wesentlich höher war. Außerdem wurde mir mitgeteilt das mir dieser Betrag nicht hätte erlassen werden müssen.  Nun will der Vermieter eine Wohnungsbegehung durchführen um zu klären warum die Heizung so komisch funktioniert.   Hat der Vermieter recht? Unter welchen Bedingungen darf er die Wohnung betreten?  Vielen Dank. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 Abs. 3 BGB/a>  hat der Vermieter über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen und dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.   Nach Ihrer Schilderung könnte ein Fall vorliegen, in dem der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Der Vermieter die verspätete Abrechnung dann nicht zu vertreten, wenn er den Hausverwalter zuvor nachdrücklich aber erfolglos gemahnt hat. Mit der vorläufigen Abrechnung scheint der Vermieter daher das für ihn Mögliche getan zu haben, um seiner gesetzlichen Abrechnungsverpflichtung nachzukommen.  Die Beweislast, dass die Abrechnung nicht rechtzeitig möglich war, liegt beim Vermieter. Sie sollten sich daher zunächst einmal auf die versäumte Abrechnungsfrist berufen und den Vermieter auffordern, Auskunft zu geben, aus welchen Gründen keine endgültige Abrechnung erstellt wurde.  Auf Umstände aus der Abrechnung für 2009 und sein etwaiges Entgegenkommen kann sich der Vermieter heute nicht mehr berufen. Mit der damaligen Einigung ist die Nebenkostenabrechnung für 2009 abgeschlossen worden. Nur wenn sich der Vermieter eine anderweitige Verrechnung des nachgelassenen Betrages vorbehalten hätte, könnte er diesen auf etwaige Heizungsmehrkosten verrechnen, die infolge eines Mangels entstanden sein könnten.  Wenn Sie gegenüber dem Vermieter Mängel an der Heizungsanlage gerügt haben, hat der Vermieter ein Recht zum Betreten und zur Besichtigung Ihrer Wohnung, wenn sich dort die Teile der Heizungsanlage bzw. Heizkörper befinden, die mangelhaft sein sollen. Der Vermieter hat in diesem Fall das Recht, sich über den Zustand der Heizung und die erforderlichen Maßnahmen zur Mängelbeseitigung zu informieren.  Der Vermieter darf in diesem Fall sein Vertretungsrechts allerdings nicht eigenmächtig ausüben. Er hat die Besichtigung in der Regel 48 Stunden vorher anzukündigen und muss bei der Vereinbarung des Termins auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen. Die Besichtigung hat zu angemessenen Zeiten stattzufinden. Der Mieter darf selbstverständlich bei der Besichtigung seiner eigenen Wohnung zugegen sein.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen und Fachanwalt für Arbeitsrecht und Familienrecht Peter-Thomas Götz, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566