Frage: Wir bräuchten zu folgendem Sachverhalt Ihre Auskunft:  In unserer Wohneigentümergemeinschaft besitze ich gemeinsam mit meinem Mann 67 % der Anteile, eine dritte Partei die verbleibenden 33 %.  Vor ungefähr 10 Jahren hat sich diese Eigentümerpartei auf der rückseitig gelegenen Küche nachträglich einen Balkon angebaut. Zu diesem Anbau gab es weder einen einstimmig gefassten Beschluss der Eigentümer noch eine Baugenehmigung. Es erfolgte auch bis heute keine Änderung der Teilungserklärung.  Die Verwaltung der Immobilie lag damals in den Händen dieser Partei. Da wir zum damaligen Zeitpunkt beruflich den größten Teil des Jahres im Ausland verbrachten, wurden wir bei einem Urlaubsaufenthalt von den vollendeten Tatsachen vollkommen überrascht. Im Interesse des „Hausfriedens„ haben wir uns dann allerdings entschieden, nichts gegen den Balkon zu unternehmen, obwohl er unserer Meinung nach (aufgrund seiner Billigbauweise) die Rückseite des Hauses verunstaltet.  Mittlerweile haben sich leider die Verhältnisse im Haus grundlegend geändert und ein funktionierendes nachbarschaftliches Verhältnis hat sich in ein schwer gestörtes, mit ständig wiederkehrenden Auseinandersetzungen vor Gericht gewandelt. Alle diese Auseinandersetzungen wurden durch diese Eigentümer initiiert, die jeden gegen ihre Stimmen gefassten Mehrheitsbeschluss anfechten.   Durch eine Bausachverständige wurden wir jetzt darauf hingewiesen, dass der nachträglich angebrachte Balkon durch die nicht geänderte Teilungserklärung rein rechtlich nicht zum Sondereigentum der dazugehörigen Wohnung zählt, sondern zum Gemeinschaftseigentum.   Kann die betreffende Eigentümerpartei eigenmächtig bauliche Veränderungen – wie jetzt geplant – an diesem Balkon vornehmen, ohne dass die Gemeinschaft zustimmen muss ?  Können wir aufgrund der Tatsache, dass der Balkon damals ohne Beschluss einer Eigentümerversammlung und ohne Baugenehmigung errichtet wurde, den Rückbau verlangen ? Einer Änderung der Teilungserklärung werden wir nicht zustimmen.  Wie stellt sich für Sie der Sachverhalt dar ?  Über eine Antwort mit Bezug auf evtl. Rechtssprechung wären wir sehr dankbar.         

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende!  Vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Informationen und Ihres Einsatzes wie folgt beantworte.  Der nachträglich angebaute Balkon ist Gemeinschaftseigentum. Bauliche Veränderungen gem. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/22.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 22 WEG: Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau">§ 22 Abs. 1 WEG/a> , die eine bauliche und optische Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums mit sich bringen, können nur einstimmig durch alle Eigentümer beschlossen werden, insbesondere wenn Sie unter a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/5.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 5 WEG: Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums">§ 5 Abs. 1 1 WEG/a>  fallen und das äussere Erscheinungsbild ändern (BayObLG WE 1992, 194; 1994, 21). Da Sie dieser baulichen Veränderung nicht zustimmen werden, ist der Dritte daran gebunden und darf diese Veränderung nicht vornehmen.  Der Balkon wurde ohne Baugenehmigung errichtet und ist somit ein Schwarzbau. Eine nachträgliche Baugenehmigung liegt wohl nicht vor und würde auch mit Ihrer Zustimmung nur unter Schwierigkeiten  zu bekommen sein. Sie haben danach einen Anspruch auf Wiederherstellung des früheren Zustandes, also ohne Balkon.  Des weiteren haben Sie einen gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 1 BGB/a>  einen Schadenersatzanspruch aus unerlaubter Handlung wegen rechtswidrigen und schuldhaften Eingriffs in das gemeinschaftliche Eigentum und einen Anspruch aus a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/15.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 15 WEG: Gebrauchsregelung">§ 15 Abs. 3 WEG/a>  in Verbindung mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  (Beschluß des BayObLG vom 13.07.1995 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2Z%20BR%2015/95" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 13.07.1995 - 2Z BR 15/95: Umfang eines Anspruchs auf Beseitigung einer Beeinträchtigun...">2Z BR 15/95/a>  - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201995,%20674" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 13.07.1995 - 2Z BR 15/95: Umfang eines Anspruchs auf Beseitigung einer Beeinträchtigun...">WuM 1995, 674/a> ).   Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort vorerst geholfen zu haben.  Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der Frage auf Ihren Angaben beruht. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann sich die rechtliche Bewertung ändern.  Bei Rückfragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion auf dieser Seite.  Sollten Sie eine Interessenvertretung aus dem Bereich von frag-einen-Anwalt.de heraus wünschen, so kontaktieren Sie mich bitte unter der angegebenen e-mail-Adresse. Gerne bin ich Ihnen im Rahmen der Mandatierung behilflich.   Mit freundlichem Gruß,  Rechtsanwältin Wibke Schöpper.       !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 823, § 1004