Frage: Meine Frau hat eine Firma (Limited). Vor einem Jahr habe ich Gewerberaum (den ich privat besitze) an diese Limited vermietet. Die Jahresmiete wird gemäß Mietvertrag jeährlich zum 30.6 rückwirkend fällig. Dies bedeutet, dass die Firma meiner Frau erstmals am 30.6.2013 die Jahresmiete von Juni 2012-Juni 2013 zu entrichten hat. Wie gesagt, die Jahresmiete wurde rückschüssig vereinbart.  Die Lagerräume dienen zum Lagern von Verbrauchsgütern (Waren für den Versandhandel).  Im Mietvertrag wurde ein Vermieterpfandrecht vereinbart. Die Vertragsbestimmungen sehen folgendes vor:  3. Mietzeit und Kündigung  1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.06.2012 und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Mindestmietdauer beträgt 12 Monate. 2. Das Vertragsverhältnis ist monatlich mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Ende des Monats kündbar. Die Kündigung bedarf der Schriftform. Bei Kündigung durch den Mieter ist die nachschüssige noch offene Miete sofort fällig, spätestens aber 7 Tage nach dem Datum der Kündigung. 3. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a>  wonach sich das Mietverhältnis stillschweigend verlängert, wenn es nach seinem Ablauf ohne Widerspruch von einer der Vertragsparteien fortgesetzt wird, findet keine Anwendung. Fortsetzung oder Erneuerung des Mietverhältnisses nach seinem Ablauf müssen schriftlich vereinbart werden. 4. Kommt der Mieter mit der Zahlung von einer Jahresmiete  oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug, so steht dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zu. In diesem Fall ist der Vermieter berechtigt, sein Vermieterpfandrecht geltend zu machen und hierfür die Mietsache zu betreten, die eingebrachten oder vorübergehend eingestellten Sachen des Mieters in Besitz zu nehmen und zu verwerten, nachdem der Vermieter dem Mieter zuvor die Verkaufsabsicht unter Bezifferung des Geldbetrages, wegen dessen der Verkauf stattfinden soll, angedroht hat und hiernach ein Zeitraum von einem Monat verstrichen ist, ohne dass die ausstehende Forderung vollständig erfüllt wurde.   Nun ist es leider so, dass die Firma meiner Frau am 22.6.13 Insolvenzantrag stellen mußte wegen Zahlungsunfähigkeit.  Kann ich nun mein Vermieterpfandrecht geltend machen ? Wenn ja, wie ? Meine Frau (bzw. die Firma meiner Frau) würde mir freiwillig Verbrauchsgüter mit ähnlichem Wert wie die ausstehende Miete übergeben.   Kann ich dies sauber und legal abwickeln, ohne dass ich Probleme mit dem Insolvenzgericht bekomme ? Das Insolvenzverfahren wird zu 99%iger Sicherheit mangels Masse abgelehnt.  Wichtig für mich ist zu wissen ob ich ohne Probleme diese Waren an mich nehmen kann und somit vom vertraglichen Vermieterpfandrecht Gebrauch machen kann. Am Schluß muß ich noch erwähnen, dass ich Mitgesellschafter dieser Firma bin, aber nur zu 10% und meine Frau zu 90%.  !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:  Grundsätzlich ist es so, dass Sie sich gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1228.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1228 BGB: Befriedigung durch Pfandverkauf">§ 1228 BGB/a>  den Verkauf der gepfändeten Sachen befriedigen befriedigen können:  „Befriedigung durch Pfandverkauf  (1) Die Befriedigung des Pfandgläubigers aus dem Pfande erfolgt durch Verkauf.  (2) Der Pfandgläubiger ist zum Verkauf berechtigt, sobald die Forderung ganz oder zum Teil fällig ist. Besteht der geschuldete Gegenstand nicht in Geld, so ist der Verkauf erst zulässig, wenn die Forderung in eine Geldforderung übergegangen ist.'   Dies gilt auch für Forderungen die erst nach Stellung des Antrages auf Einleitung des Insolvenzverfahrens fällig werden, dazu BGH Urteil vom 14.12.2006, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 9%20ZR%20102/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.12.2006 - Abs. 9 ZR 102/03: Bestand des Vermieterpfandrechts in der Insolvenz des Mieters">Abs. 9 ZR 102/03/a> .  Da Sie die eingebrachen Sachen mit Fälligkeit der Miete und Ausbleiben der Zahlung veräußern dürfen, können Sie im Prinzip die Gegenstände auswählen, die Ihre Forderungen decken.  Vorsicht dabei ist jedoch geboten, da gemäß der Insolvenzordnung (InsO) der Insolvenzverwalter zum Schutze der anderen Gläubiger bestimmte Rechtshandlungen des Schuldners anfechten kann, die dieser zum Nachteil anderer Gläubiger vorgenommen hat. Die angefochtene Handlung wird dann so behandelt, als sei sie nicht geschehen. Auch die Einbringung von mietereigenen Sachen in das Mietobjekt zur Begründung eines Vermieterpfandrechts kann eine solche, grundsätzlich anfechtbare Rechtshandlung sein. Allerdings geht aus dem Sachverhalt kein Hinweis auf einen solchen Umstand hervor.   Dass Sie Mitgesellschafter sind, sollte unschädlich sein, da eine limited eigene Rechtspersönlichkeit hat.   Ich würde vorschlagen, dass Sie den Kontakt zum vorläufigen Insolvenzverwalter suchen und die Sache erörtern. Das Verfahren ist eher komplex und ich würde dringend davon abraten, in der jetzigen Situation Gegenstände aus dem Mietraum zu bringen.   Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine eingehende Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.  Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1228