Frage: Guten Tag,  Ich habe ein schon seit Einzug dauerndes Problem mit meinem Vermieter. Beide entstandenen Verträge wurden vor Zeugen mündlich geschlossen, Miete immer per Überweisung gezahlt.   Zu Beginn des Mietverhältnisses habe ich September Miete + Kaution für ein Zimmer in einer WG gezahlt welches ich erst im Oktober 09 beziehen konnte um ein sicheres Zimmer zu haben.  Bei Einzug wurde mir mittgeteilt, dass das von mir gemietete Zimmer schon einen neuen Bewohner habe, man könne mir aber eine große Wohnfläche mit ca. 120qm anbieten, Preis sei der gleiche wie für das schon bezahlte Zimmer. (eine 'versehentliche' Doppelvermietung kam in den letzten drei Jahren ca. 8Mal vor. Wohl hat die Vermieterpartei Angst ein Zimmer für einige Monate leerstehend zu haben und vermietet aus diesem Grund lieber doppelt.)  Der angebotene Wohnraum ist nach oben zu den Geschäftsräumen des Vermieters offen, bietet keine Toiletten, Waschmöglichkeiten oder Küche, bot mir aber genug Platz und somit willigte ich in den Deal ein. Zum Duschen und Kochen muss ich drei Stockwerke nach oben in die WG, meine Wohnung ist also gesondert von der WG. Probleme sind nun folgende. Da der vorherige Vertrag für das Zimmer in der WG vom Vermieter gebrochen wurde möchte ich die schon gezahlte Miete zurück. Welches der Vermieter verweigert, da er sagt,dass ich für wenig Geld schon eine sonst teuerere Fläche nutzen kann.  Zudem werden meine Räumlichkeiten regelmäßig vom Vermieter mit Drittpersonen ohne Voranmeldung betreten und besichtigt, ob ich da noch im Bett liege ist dem Vermieter ebenso egal wie die sonstige Wahrung meiner Privatsphäre. Desweiteren sind die Wohnräume viel zu kalt, das heißt Temperaturen von 17-16C° sind nicht selten. Gesetzte Fristen verstrichen ohne Verbesserung.  Zu allem Überfluss habe ich jetzt eine Kündigung für den 31.03.2010 erhalten. Die Kündigung erhielt ich per Mail und ohne Begründung. Auf die Kündigung bin ich nicht eingagangen weil sie meines Erachtens nicht rechtens ist. Zudem Wurde mir mündlich eine Mindestmietzeit bis Ende Juli zugesagt.  Was kann ich nun in diesem Mietverhältniss machen? Wie kann ich gegen den Vermieter vorgehen und mir mein Recht sichern?  Bitte um schnelle Antwort, Bertag kann nach Absprache auch erhöt werden wenn die Problemstellung zu komplex ist.

Antwort: Sehr geerhter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich unter Zugrundelegung Ihrer Schilderung wie folgt beantworten:   1. Die Kündigung per Mail ist ohne weiteres unwirksam. Eine wirksame Kündigung kann nur in schriftlicher Form erklärt werden, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 BGB/a> .  Sie muessen die Kündigung daher nicht weiter beachten. Sollten Sie auf Räumung verklagt werden, können Sie einer solcher Klage nach dem gegenwärtigen Sachstand gelassen entgegensehen.  2.  Sofern der Wohnraum Mängel aufweist, so sind Sie berechtigt, die Miete zu mindern. Dies trifft etwa auf eine unzureichende Heizleistung zu. Es muessen Raumtemperaturen von min. 19-20 Grad Abs. 100. gewährleistet sein. Die Höhe der Minderung ist stets Einzelfallfrage. Angemessen werden aber zumindest 15 -20 % der Bruttomiete sein, da dieser Mangel gerade im Winter besonders schwerwiegt.  Neben dem Minderungsrecht steht ihnen weiter ein Zurückbehaltungrecht vor, damit Sie bei Untätigkeit des Vermieters in die Lage versetzt werden, Beträge anzusparen und diese selbst für die Mängelbeseitigung zu verwenden.  In jedem Fall muessen aber zunächst die Mängel dem Vermieter schriftlich anzeigen und ihn zur Beseitigung auffordern.  Ebenso sollten Sie Ihm schriftlich verbieten, ohne vorherige Terminabsprache ihre Mieträume zu betreten. Anderenfalls resultieren aus einem weitern Felhlverhalten wiederum die oben genannten Minderung und Zurückbehaltungsrechte.  3. Einen Anspruch auf Rückzahlung der ersten Miete kann ich so ohne weiteres nicht erkennen. Wenn Sie wie geplant im Oktober eingezogen sind, schulden Sie ab dann auch die Miete. Eine Rückforderung scheint mir daher nicht begründet zu sein. Eine rückwirkende Minderung ist auch nicht möglich, es sei denn, sie hätten den Vermieter bereits nachweislich zur Mängelbeseitigung aufgefordert und die weiteren Zahlungen unter Vorbehalt geleistet.   Ich hoffe, Ihre Fragen damit im Rahmen dieser Erstberatungsplattform zufriedenstellend beantwortet zu haben. Für weitere Beratung / Vertretung stehe ich Ihnen bei Bedarf gern zur Verfügung.         !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 568