Frage: Hallo, aufgrund erhöhter Quartalsabschläge 2009-2010 hatte ich eine Rückzahlung von 300,02 EUR von der WohnungsEigentümerGemeinschaft zu erwarten, zu der ich selbst als ein Eigentümer von insgesamt 9 Eigentümern gehöre. Die Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2009-2010 wurde am 24.09.2010 beschlossen. Der dritte Quartalsabschlag für das Wirtschaftsjahr 2010-2011 war am 15.09.2010 fällig.  Da durch die Überbezahlung in 2009-2010 ein neuer Quartalsabschlagsbetrag für 2010-2011 errechnet wurde und die Differenz rückwirkend für bereits geleistete Quartalsabschläge 2010-2011 verrechnet wird, habe ich bei meiner zugegeben verspäteten Zahlung des 3. Quartalabschlages diese Überbezahlung bereits abgezogen. (wie in den Vorjahren, als ich Nachzahlungen zu leisten hatte, also gleich verrechnet).  Ich bin somit davon ausgegangen, daß ich mit Beschluss vom 24.09.2010 ab diesem Tag  gegenüber der WEG ein Guthaben habe und das Verrechnen mit noch zu leistenden Zahlungen, deren Fälligkeit ebenfalls in diesem Zeitraum (15.09.2010) liegen rechtens ist.  Die Verwaltungsfirma sandte mir jetzt aber einen Brief, mit der die Abschlagszahlung in alter Höhe dringend eingefordert wird, weil Fälligkeit 15.09.2010 und daß der Guthabenbetrag erst mit der 4. Abschlagszahlung im Dezember verrechnet werde darf.  (Übrigens, bei frühreren sofortigen Nachzahlungen meinerseits hat sich nie jemand gemeldet, daß das erst mit der 4. Abschlagszahlung erfolgen muß. :-)  )

Antwort:  Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für die Einstellung Ihrer Frage.  Zuerst möchte ich Sie daraufhin weisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall die Beratung durch eine Kollegin/ einen Kollegen vor Ort ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche  Beurteilung komplett anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.  Ihre Frage beantworte ich aufgrund, der von Ihnen erhaltenen Angaben und dem eingesetzten Betrag wie folgt:  In der Teilungserklärung finden sich oft Bestimmungen zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen. Ist in der Teilungserklärung keine Vereinbarung vorhanden, so kann mit Beschlussfassung über den konkreten Wirtschaftsplan auch die Fälligkeit der Hausgelder festgestellt werden.  Die laufenden Hausgeldzahlungen sind die Grundlage einer ordnungsgemäß funktionierenden Verwaltung.  Deshalb ist eine Aufrechnung des Wohnungseigentümers nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen bzw. mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung möglich (OLG Hamm, Beschluss vom 03.03.2009, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=15%20Wx%20298/08" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 03.03.2009 - 15 Wx 298/08: Aufrechnungsausschluss gegen Wohngeldanspruch">15 Wx 298/08/a>  oder BayObLG, Beschluss vom 09.06.2004, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2%20ZBR%2032/04" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 09.06.2004 - 2Z BR 32/04: Wohngeldforderung: Dritter als Schuldner - Aufrechnung">2 ZBR 32/04/a> ).  Ihre Forderung erfüllt allerdings nicht diese Voraussetzungen.  Auch ein Zurückbehaltungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/273.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 273 BGB: Zurückbehaltungsrecht">§ 273 BGB/a>  steht dem Wohnungseigentümer gegenüber laufenden Hausgeldzahlungen nicht zu.  Aufgrund dieser herrschen Meinung in Rechtsprechung und Literatur dürfen Sie keine Aufrechnung unabhängig von der Fälligkeit Ihrer Gegenforderung vornehmen.  Um Ihre Frage nach der Fälligkeit noch zu beantworten: Die Abrechnungsergebnisse werden mit Beschlussfassung fällig- also sofort, wenn nichts anderes vereinbart wurde.  Es tut mir leid, dass ich Ihnen keine positivere Nachricht überbringen konnte. Dennoch hoffe ich, dass ich Ihre Fragen beantworten und Ihnen eine erste rechtliche Orientierung bieten konnte.    Mit freundlichen Grüßen  Tanja Stiller Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 273