Frage: Der Wohnungseinzug erfolgte nach mündlicher Absprache, wobei die Mündlichkeit erst nach Durchführung maßgeblich altersbedingten Schäden verschriftlicht werde. Diese Vermieterzusage war für den Mieter anmietungsrelevant/vorausgesetzt. Ehefrau des Mieters ist nur Familie, keine Mieterin.  Der Mieter zahlte für die ersten zwei Monate die Miete, danach Mietminderung/Leistungsverweigerung (u.a. Feuchtigkeit und Schimmelpilz wegen brüchiger Außenfassade), weil die zugesagte Schadensbeseitigung blieb durch die private Vermieterin aus. Das Mietverhältnis wurde strittig und ansteigend unzumutbar durch die VM ausgestaltet (Mobbing). Auch wurden die mündlichen Zusagen von VM bestritten. Ehegatte der VM ist Nichteigentümer wegen Gütertrennung; seine Altersrente ist gering und er wirtschaftlich von ihr abhängig, daher fungiert er auch im Eigeninteresse als Zeuge für seine Frau. Die VM hat Beziehungen zu diversen städtischen Bürgergruppen, Ortsverbänden und Ämtern, was sie als Aushängeschild für ihre Glaubwürdigkeit präsentiert  und womit sie das Vertrauen des Mieters seinerzeit blendete. Neulich drohte die VM dem M gesprächlich: 'Wenn ich mit Ihnen fertig bin, kriegen sie keinen Fuß mehr in der Stadt gesetzt.' Alle vom Mieter eingeräumte Abhilfefristen zur Schadensbehebung ließ die VM ergebnislos verstreichen. Den aufgelaufenen Mietbetrag aus Minderung ließ VM als Zahlungsverzug kündigen durch Haus-u.Grundbesitzerverein. Die fehlende Schriftlichkeit des MV wurde dem Mieter unwahr angelastet und als 'verweigert' unterstellt, um offenbar eine vertragswidrige Grundhaltung des Mieters auszuschmücken. Mieter widersprach der Kündigung und forderte erneut die Mängelbeseitigung an, verwies auf sein Selbsthilferecht und etwaigen Entschädigungsansprüchen aus nichterfüllten Vertrag.  Darauf wurde ca.2 Wochen später von heute auf morgen eine überfallartige Sanierung der Außenfassade begonnen, die schon ab 6-7 Uhr losging und ganztägig die Mieterfamilie mit lauten  Wandgeräuschen belästigt. Die Mieterfamilie befand sich in  häuslichen Urlaub/Schulferien, die Nutzung von Garten- und Garagenflächen war behindert, die Fenster mit Schutzfolie verklebt. Dies führte zu weiteren Streitigkeiten, letztlich kündigte der Mieter selbst aus wichtigem Grund. Offensichtlich war genau das von der VM beabsichtigt. Seitdem verläuft die Sanierung gemäßigter.  Der Mieter möchte Schadenersatz geltend machen, weil er sich betrogen sieht durch ein Lockvogelangebot infolge der Inaussichtstellung baldiger Wohnwertaufbesserung, die jedoch ausblieb und lediglich nur eine wilde Sanierung zur Mietervertreibung vorgeschoben wurde.  Aufgrund der gestellten Mietforderungen der VM soll der Mieter für einen 'mängelfreien Wohnwert' bezahlen, obwohl dieser seit Anmietung fehlt. Wie kann der Schadenersatz aus Zivil- und ggfs. Strafrecht (Betrug) eingefordert werden und in welcher Höhe ist er zu bemessen?  Neben dem materiellen Schaden käme hinzu der persönliche Schaden der Mieterfamilie, die seit Einzug zwischen Kartons und Schäden belassen wurde, womit ihr Lebensumfeld erheblich gestört und unmöglich wurde. Dazu kommt ein zweiter Umzug in kurzer Folge (binnen 4 Monate). Der Mieter versuchte eine Aufhebung gegen Entschädigung zu erzielen, VM lehnt das strikt ab. Die VM beabsichtigt wohl eher, die Wohnungsschäden nach Mieterauszug auf ihn abzuwälzen, wie sie es bereits in einem jetzigen Mietprozeß gegen Vormieter versucht. Es ist anzunehmen, daß die VM methodisch Mieter auszubeutet, um abwegig ihre Altimmobilien auf Mieterkosten zu sanieren. Wäre es sinnvoll, sich an Polizei/Staatsanw. zu wenden, um ein späteres Zivilverfahren darauf zu stützen? Welche Höhe des Kosten-/Personenschadens wäre durchsetzbar?  Sorry für den langen Text, und vielen Dank.               

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:  Ehrlich gesagt habe ich aufgrund Ihrer Schilderung Zweifel, dass ein strafrechtliches Vorgehen hier erfolgversprechend wäre. Wenn ich Sie richtig verstehe, würde hier der Vorwurf lauten, dass die Vermieterin sich nicht an gemachte Versprechungen zur Sanierung gehalten hat und dies auch nie vorhatte. Dies wird der Vermieterin aber kaum nachzuweisen sein, so dass ich nicht davon ausgehen würde, dass die Staatsanwaltschaft hier tatsächlich Ermittlungen aufnehmen würde. Anders könnte es tatsächlich aussehen, wenn die Vermieterin versucht, Ihnen Schäden anzulasten, die nachweislich schon bei Einzug vorhanden waren, wwobei auch hier die Problematik wäre, der Vermieterin nachzuweisen, dass diese tatsächlich Kenntnis von diesen Mängeln hatte.  Zivilrechtlich ist zunächst das Fehlen eines schriftlichen Mietvertrages insofern problematisch, als Sie daher offenbar nichts Schriftliches über eine vereinbarte Sanierung haben. Hier würde es dann im Ernstfall auf Zeugenaussagen ankommen, wobei von hieraus nicht beurteilt werden kann, wer in diesem Fall die besseren Karten hätte.  Bei Feuchtigkeit und Schimmelpilz ist eine angemessene Mietminderung berechtigt. Die Höhe der Minderung hängt allerdings erheblich davon ab, wie viele Räume betroffen sind und wie stark sich Feuchtigkeit und Schimmel auswirken. Hier ist letztendlich zwischen ca. 10 % bis  zu 100 % alles möglich und einzelfallabhängig zu beurteilen. Zu beachten ist hierbei allerdings, dass sich nach Ihrer Beschreibung die Gegenseite vermutlich darauf berufen wird, dass Ihnen die Mängel bei Einzug bekannt waren und Sie daher keinen Anspruch auf Minderung hätten,  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536b BGB: Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme">§ 536 b BGB/a> .  Wenn es Ihnen gelingt, nachzuweisen, dass die Vermieterin Sie unter falschen Versprechungen in die Wohnung 'gelockt' hat und es aufgrund der nicht durchgeführten ordnungsgemäßen Instandsetzungsarbeiten nicht zumutbar war, die Wohnung weiterhin zu bewohnen, können Sie durchaus die erneuten Umzugskosten von der Vermieterin ersetzt verlangen.  Einen weiteren Schadensersatzanspruch sehe ich derzeit allerdings nicht. Dafür, dass Sie in den vergangenen Monaten nicht vernünftig wohnen konnten, soll Sie letztendlich die Mietminderung entschädigen. Einen Schadensersatzanspruch für Frustration und Ärger sieht das Gesetz nicht vor, auch wenn ich manchmal nachvollziehen kann, dass der aufgestaute Frust kaum in Geld zu bezahlen ist.  Letztendlich hängt hier viel von den genauen tatsächlichen Umständen, dem Zustand der Wohnung, dem zeitlichen Verlauf, möglichen Zeugen für bestimmte Ereignisse und der damit verbundenen Nachweismöglichkeit etc. ab. Ich würde Ihnen daher dringend empfehlen, einen Kollegen vor Ort aufzusuchen, der dann Ihre Interessen entsprechend vertreten kann. Dokumentieren Sie nach Möglichkeit den Zustand der Wohnung durch Fotos etc. so genau wie möglich.  Ich hoffe, Ihnen zunächst weitergeholfen zu ahben, auch wenn die Antwort evtl. nicht ganz so positiv ausgefallen ist, wie Sie es sich erwartet haben.   Mit freundlichen Grüßen  Arnd-Martin Alpers Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 536b