Frage: Hallo, folgender Sachverhalt: unsere Mieter sind vor 10 Monaten ausgezogen. Bei der Wohnungsübergabe haben wir div. Mängel im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten und beide Seiten (Mieter & Vermieter) haben unterschrieben. Trotzdem wollten die Mieter ihre Kaution unverzüglich zurück (mit Schreiben vom Anwalt). Wir haben geantwortet, dass wir einen gewissen Teil der Kaution zwecks zu erwartender Betriebskostennachzahlung einbehalten und den anderen Teil zur Schadensbehebung einsetzen werden (innerhalb der Überprüfungspflicht von 3-6 Monaten). Zusätzlich haben wir den ehem. Mietern schriftlich eine Frist von 2 Wochen gestellt, um die Schäden selbst zu beseitigen. Nichts ist passiert, lediglich ein Schreiben vom Anwalt der Mieter, der seinem Mandanten sogar selbst empfohl, die Schäden unverzüglich zu beheben. Demnach handelt es sich nach der abgelaufenen Frist zur Schadensbehebung für uns als Vermeiter um Schadensersatzanspruch ( § 281 bgb). Nun meine Fragen: Kann ich auch nach der 6 monatigen Verjährungsfrist die Schäden mit der hinterlegten Kaution abrechnen? Könnte ich von § 215 bgb Gebrauch machen und eine Aufrechnungserklärung abgeben? Falls ja, wie sieht so eine Aufrechnungserklärung aus? Die Betriebskosten sind nicht mehr zu berücksichtigen, da diese kürzlich abgerechnet wurden.  Vorab vielen Dank für Ihre Hilfe!

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,   gerne darf ich Ihre Fragen wie folgt beantworten:  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache grundsätzlich nach sechs Monaten. Die Verjährung beginnt hierbei mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache.  Auf diese Vorschrift finden die allgemeinen Verjährungsregelungen, also auch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/215.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 215 BGB: Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung">§ 215 BGB/a> , Anwendung. Demnach schließt die Verjährung die Aufrechnung mit dem verjährten Anspruch grundsätzlich nicht aus. Sie können also Ihre Schadensersatzansprüche dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnungshalber entgegen halten. (BGHNJW 1998, 981)  Hierzu sollten Sie eine Kautionsabrechnung fertigen, in denen Sie Ihre Gegenansprüche im Einzelnen auflisten und dem Mieter mitteilen, dass Sie diese Ansprüche aufrechnungshalber von der verzinsten Kaution in Abzug bringen werden.   Abschließend hoffe ich, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.   Hierbei möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.   Sie können natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir Verbindung aufnehmen.   Für eine über diese Erstberatung hinausgehende Interessenvertretung steht Ihnen meine Kanzlei selbstverständlich ebenfalls gerne zur Verfügung.  Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntagnachmittag und verbleibe   mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 215, § 548