Frage: Ausgangslage: Meiner Mutter gehört ein Zweifamilienhaus, indem sie und mein Vater die EG-Wohnung und mein Bruder und seine Frau die DG-Wohnung bewohnen. Meine Mutter möchte nun das Haus an meinen Bruder und mich zu gleichen Teilen verschenken. Es sind sich alle darüber einig, dass das Haus zu Lebzeiten der Eltern ohne deren Zustimmung nicht verkauft werden darf und meine Eltern ein unentgeltliches Wohnrecht haben werden.  Problem: Mein Bruder möchte zwar grundsätzlich dort wohnen bleiben, möchte sich andererseits nach dem Tode meiner Eltern aber die Option offen halten, seinen Anteil jederzeit verkaufen zu können, insbesondere aus dem Grund, seiner Frau (sie ist Ausländerin) im Falle seines Todes die Möglichkeit einzuräumen, in ihr Heimatland mit entsprechendem Kapital zurückzukehren. Ich beabsichtige, die Wohnung meiner Eltern zu vermieten. Ich habe aus diesem Grund kein Interesse daran, jedweden Käufer bzw. den dann möglichen Mieter akzeptieren zu müssen. Mir war daran gelegen, dass das Haus nur mit unserem beiderseitigem Einverständnis ganz verkauft wird oder gar nicht, oder ich zumindest ein Mitspracherecht habe, wer seinen Anteil kauft. Dies ist seinerseits nicht gewollt, da ich ihm/ seiner Frau ggf. „Steine in den Weg legen könnte„. Mir soll jedoch ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden. Ich verfüge weder jetzt noch in Zukunft über die finanziellen Mittel, meinen Bruder/ meine Schwägerin auszuzahlen, um das Haus ganz zu übernehmen. Hinzu kommt, dass mein Bruder 15 Jahre älter ist als ich und er leider krankheitsbedingt behindert ist.  Frage: Welche Rechtslage ergibt sich für mich, wenn wir zum Zeitpunkt der Schenkung keine Regelung bzgl. eines Verkaufes nach dem Tod der Eltern treffen (d.h. welche Einspruchmöglichkeiten gegen einen potenziellen Käufer habe ich). Was können Sie mir als Kompromiss-Lösung vorschlagen, denn ich möchte keinen Familienstreit?         

Antwort:   Sehr geehrte(-r) Fragesteller(-in),  vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworten:   Frage 1:  Welche Rechtslage ergibt sich für mich, wenn wir zum Zeitpunkt der Schenkung keine Regelung bzgl. eines Verkaufes nach dem Tod der Eltern treffen (d.h. welche Einspruchmöglichkeiten gegen einen potenziellen Käufer habe ich).   In diesem Fall richten sich die Rechte und Pflichten nach den Regelungen über Bruchteilsgemeinschaft (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§§ 741 BGB/a> ), im Detail dann noch über das Miteigentum (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1008.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1008 BGB: Miteigentum nach Bruchteilen">§§ 1008 BGB/a> ). Daraus folgt zunächst, daß Sie im GegenS. zur Miterbengemeinschaft – hier gibt es nur die Möglichkeit der Teilungsversteigerung- relativ frei über Ihren Anteil am elterlichen Haus verfügen könnten. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/749.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 749 BGB: Aufhebungsanspruch">§ 749 BGB/a>  kann jeder Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dieses Recht kann zwar durch Vereinbarung auf Zeit oder für immer ausgeschlossen sein, wobei die Aufhebung aus wichtigem Grunde nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/749.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 749 BGB: Aufhebungsanspruch">§ 749 Abs. 2 BGB/a>  nicht ausgeschlossen ist.  Als Kehrseite heben Sie dann aber auch weniger Rechte dem anderen Miteigentümer gegenüber. Solange Sie nicht VERTRAGLICH mit dem Bruder ein gewisses Procedere, wer in welchem Fall wem zu welchen Konditionen den Anteil am Haus veräußern darf regeln, vereinbaren, gilt mit dem Gesetz (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/742.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 742 BGB: Gleiche Anteile">§§ 742 BGB/a>  ff.), daß im Innenverhältnis zwischen den Miteigentümern weder besondere Schutzpflichten (siehe OLG Köln, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VersR%2097,%20709" target="_blank" class="djo_link" title="VersR 97, 709 (3 zugeordnete Entscheidungen)">VersR 97, 709/a> ) noch die Pflicht zur Beachtung der wirtschaftlichen Interessen des anderen (siehe OLG Düsseldorf, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=DB%2098,%202159" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 13.05.1998 - 11 U 53/97">DB 98, 2159/a> ) existieren.     Frage 2: Was können Sie mir als Kompromiss-Lösung vorschlagen, denn ich möchte keinen Familienstreit?  Nach obigen haben Sie im Falle der Schenkung wenig Rechte. Anders wäre es im Erbfall, da die Miterbengemeinschaft das Grundstück dann nur im Wege der Teilungsversteigerung nach dem ZVG veräußern kann, was häufig zu unangemessen niedrigen Erlösen führt.  Dies Alternative erbrechtliche Lösung mit einer evt. Teilungsversteigerung  würde deswegen der Interessenlage Ihres  Bruders resp. dessen Ehefrau kaum gerecht.  Die Position Ihres Bruders scheint ja aber nicht willkürlich zu sein, sondern nur Ausfluß seiner persönlichen Situation. Auch wollen Sie die Sache ja vernünftig zu einem Ergebnis bringen.   Sie sollten deswegen den Bruder auf die Rechtslage hinweisen und versuchen, mit ihm eine vertragliche Regelung zu finden. Im Falle einer Schenkung haben Sie wie dargelegt „schlechte Karten„, im Falle des Erbes sind die Interessen des Bruders und seiner Frau kaum gewahrt, in beiden Fällen „paßt„ die gesetzliche Lösung einfach nicht für Ihre Interessen.  Ich rate Ihnen deswegen, mit Ihrem Bruder zusammen einen Rechtsanwalt vor Ort aufzusuchen. Dieser kann natürlich nur eine Seite vertreten, ist aber legitimiert, eine für beiden Seiten (und natürlich die Eltern) vernünftige Lösung zu entwerfen.   Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt„ selbstverständlich zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Dr. Thomas Schimpf - Rechtsanwalt -  Tel.:+49 (0)39 483 97825 Fax:+49 (0)39 483 97828 E-Mail:ra.schimpf@gmx.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 742, § 1008, § 749, § 741