Frage: Gibt es im Falle des Verkaufs einer privatfinanzierten Eigentumswohnung ein ' Vorkaufsrecht' des Mieters, der 15 Jahre in dieser Wohnung wohnt.

Antwort: Sehr geehrte Fragesteller/Ratssuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes als ERST-Beratung gerne wie folgt beantworte:   1. Es gibt das schuldrechtliche Vorkaufsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/463.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 463 BGB: Voraussetzungen der Ausübung">§ 463 BGB/a>  (z. B. im Mietvertrag) und das notarielle Vorkaufsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1094.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1094 BGB: Gesetzlicher Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts">§ 1094 BGB/a> , das im Grundbuch eingetragen wird. Außerdem gibt es für den Mieter einer WOHNUNG, die in eine Eigentumswohnung UMGEWANDELT wird, ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/577.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters">§ 577 BGB/a> , so dass es in diesem Fall einer Vereinbarung nicht bedarf.   2. Vorliegend könnte ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/577.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters">§ 577 BGB/a>  nur dann bestehen, sofern bei Einzug des Mieters keine Eigentumswohnung gegeben war.   a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/577.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters">§ 577 BGB/a>  räumt dem Mieter ein Vorkaufsrecht ein, wenn nach Abschluss des Mietvertrages und Überlassung der Wohnung an ihn Wohnungseigentum an dieser Wohnung begründet wird und die Eigentumswohnung sodann an einen Dritten verkauft wird. Den Volltext der Norm füge ich am Ende meiner Antwort bei.   Das Vorkausfrecht steht dem Mieter somit nur zu, wenn die folgende Voraussetzungen auch in zeitlicher Reihenfolge gegeben sind:   - Vermietung der Wohnung, - Überlassung der Wohnung und  - Umwandlung der Wohnung in Eigentumswohnung.  Der Bundesgerichtshof hat entschieden (BGH, Urteil vom 29.3.2006, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20250/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 29.03.2006 - Abs. 8 ZR 250/05: Voraussetzungen des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters e...">Abs. 8 ZR 250/05/a> ), dass das Vorkaufsrecht nur für den ersten Verkaufsfall gilt.   3. Aufgrund Ihrer Schilderung gehe ich jedoch davon aus, dass der Mieter jedoch in eine bereits bestehende Eigentumswohnung eingezogen ist. In diesem Fall müsste ein Vorkaufsrecht vereinbart werden.  4.   § 577 Vorkaufsrecht des Mieters (1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung. (2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden. (3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer. (4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten. (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.  Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen als rechtliche Orientierung im Rahmen der Erstberatung weitergeholfen.   Bitte beachten Sie, dass meine Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können. Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des a href="https://dejure.org/gesetze/RVG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 RVG: Erfolgsunabhängige Vergütung">§ 4 RVG/a>  begrenzt. Die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung. Die Antwort dient lediglich einer ersten überschlägigen rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.   Natürlich können Sie mich in dieser weitergehenden Angelegenheit auch beauftragen. Ich bin gerne bereit, Ihre Interessen im Rahmen eines ordentlichen Mandatsverhältnisses zu vertreten. Dank Email, Fax und Telefon stellt auch die Vertretung über größere Entfernung kein Problem dar. Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.   Mit freundlichen Grüßen aus Frankfurt am Main  Mathias F. Schell Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1094, § 463, § 577