Frage: Wir sind nicht befreite Vorerben einer mehr als 30 Jahre alten Immobilie.  Zumindest die Heizung würde unter die einschlägigen Bestimmungen des GEG fallen und müsste innerhalb von 2 Jahren nach Eigentümerwechsel ausgetauscht werden.  Sind wir als nicht befreite Vorerben überhaupt Eigentümer der Immobilie geworden?  Trifft uns als nicht befreite Vorerben einer Immobilie die Sanierungspflicht nach dem GEG?  Würden nicht der Austausch der Heizung und ggf. weitere Dämmungs- und Isolierungsmaßnahmen den Umfang der  'gewöhnlichen Erhaltung' überschreiten?

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  unter Berücksichtigung der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen möchte ich nachfolgend gerne die von Ihnen gestellte Anfrage beantworten.  i>Beachten Sie jedoch bitte, dass im Einzelfall weitergehende Informationen für eine fundiertere Einschätzung der Rechtslage erforderlich sein können und dass das Fehlen relevanter Informationen dazu führen kann, dass die Einschätzung unter Berücksichtigung solcher Informationen eine andere sein könnte. Auch kann diese Einschätzung in vielen Fällen ein persönliches Beratungsgespräch nicht ersetzen./i>   b>Die Rechtslage stellt sich hier wie folgt dar:/b>  Im Falle einer Erbschaft tritt ein Eigentümerwechsel i.S.d. § 47 Abs.. 3 GEG ein. Ob es sich dabei um Vor- oder Vollerben handelt, spielt keine Rolle. Auch der Vorerbe wird Eigentümer der Immobilie, wenn auch in der Regel nur auf Zeit.  Entsprechend trifft die Vorerben auch die Modernisierungspflicht nach § 47 GEG.  Ihre Frage nach der gewöhnlichen Erhaltung zielt sicherlich darauf ab, ob Ihnen hier ein Ersatzanspruch gegen die Nacherben zusteht bzw. Sie die Aufwendungen aus der Erbschaft bestreiten dürfen. Dafür kommt es zunächst darauf an, ob es sich um 'gewöhnliche Erhaltungskosten' nach § 2124 Abs. 1 BGB, außergewöhnliche Erhaltungskosten nach § 2124 Abs. 2 BGB oder Verwendungen nach § 2125 Abs. 1 BGB handelt. Hier handelt es sich um außergewöhnliche Erhaltungskosten nach § 2124 Abs. 2 BGB.  Diese durften Sie aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung (wenn Sie denn besteht) auch für 'erforderlich' im Sinne der Norm halten. Die dürfen die Mittel für die Erneuerung daher aus der Erbschaft entnehmen.  Ich hoffe, Ihnen mit diesen Informationen bestmöglich geholfen zu haben und wünsche Ihnen alles Gute.  Mit freundlichen Grüßen  Christian Lenz -Rechtsanwalt-

Relevante Paragraphen: § 2125, § 2124