Frage: Verzeihen Sie bitte das niedrige Angebot, ich bin Studentin und habe keine großen finanziellen Mittel.   Ich möchte wissen, ob ich genug Grundlagen zum Klagen auf Schadensersatz habe und wie sich ein solches Verfahren gestalten würde.  Meine Vermieterin hat mir vor kurzem - nach einigen Unstimmigkeiten und wüsten Beleidigungen ihrerseits - aufgrund von Eigenbedarf gekündigt: Ihr fortschreitendes Alter verlange, dass Ihr erwachsener Sohn seinen Lebensmittelpunkt in diese Stadt verlege.  Neben den Beleidigungen (teilweise Todesdrohungen!) gab es auch noch einige Rechtsbrüche: Unerlaubtes, unangekündigtes Betreten der Wohnung in meiner Abwesenheit, Schädigung persönlichen Eigentums, was sie jedoch alles abstreitet, aber nachzuweisen ist. Nach einem Brief meinerseits, indem ich sie höflich bat, diese Dinge zu unterlassen bzw. sich anzukündigen, wenn sie die Wohnung betritt, verweigerte sie fortan den Kontakt zu mir und schickte jeweils Ihren Sohn vor, um mit mir zu reden.   Die Vermieterin wohnt im selben Haus im Erdgeschoss, meine Wohnung befindet sich im obersten Stock. Die Wohnatmosphäre ist unerträglich geworden, was meine Lebensqualität zumindest psychisch sehr beeinträchtigt.   In der Kündigung, die erst im Sommer datiert ist, wurde mir eingeräumt, jederzeit fristlos zu kündigen, sollte ich früher eine neue Bleibe finden. Das war in der Tat der Fall, und ich habe bereits gekündigt.  Noch kann ich nichts nachweisen und noch bin ich auch nicht ausgezogen, aber ich vermute stark, dass der 'Eigenbedarf' eine Lüge ist - mir ist zu Ohren gekommen, dass bereits Mietern vor mir aufgrund von Eigenbedarf gekündigt wurde, und dann doch nur nicht-verwandte neue Mieter eingezogen sind.   Abgesehen davon, dass ich sehr wohl weiß, dass sie mich loswerden will, kommt es mir verdächtig vor, dass Ihr Sohn die Schlüsselübergabe bereits eine Woche vor Mietvertragsende (also bevor die Kündigung wirksam wird) machen möchte - wenn ich doch angeblich bis Sommer hätte bleiben können.   Sobald ich sehe, dass meine ehemalige Wohnung zum Verkauf / zur Vermietung offen steht, möchte ich handeln.  Lohnt sich das überhaupt und wie kann ich es beweisen, dass der Eigenbedarf eine Lüge war?       Einsatz editiert am 03.02.2014 14:28:59

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen im Hinblick auf den von Ihnen geschilderten Sachverhalt und Ihres Einsatzes gern wie folgt beantworten möchte:  Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  kann der Vermieter ein bestehendes Wohnraummietverhältnis nur dann kündigen, wenn er hieran ein berechtigtes Interesse hat.  Ein berechtigtes Interesse besteht unter anderem dann, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder Familienangehörige benötigt. Ein Eigenbedarf ist jedoch nur dann gegeben, wenn die Wohnung gegenwärtig oder zeitnah benötigt wird. Der Vermieter darf also nicht auf 'Vorrat' kündigen.  In Ihrem konkreten Fall hat die Vermieterin angegeben, die Wohnung für Ihren Sohn zu benötigen, was zunächst einmal ein berechtigtes Interesse darstellt und die Kündigung auf den ersten Blick rechtmäßig erscheinen lässt.  Sollte sich rückblickend herausstellen, dass die Kündigung tatsächlich nicht wegen Eigenbedarfs, sondern aus anderen Gründen erfolgte und damit unberechtigt war, haben Sie einen Anspruch auf ErS. des Ihnen hieraus entstandenen Schadens. Hierzu gehören unter anderem Makler- und Umzugskosten und auch die Differenz, falls Sie eine Wohnung zu höheren Kosten anmieten mussten.   Dass tatsächlich kein Eigenbedarf bestand muss durch den (ehemaligen) Mieter im Rahmen einer Schadensersatzklage nachgewiesen werden (BGH, Urteil v. 18.05.2005 - Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20368/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.05.2005 - Abs. 8 ZR 368/03: Zur Darlegungs- und Beweislast im Schadenersatzprozeß des Mie...">Abs. 8 ZR 368/03/a> ).  Vermutlich werden Sie Ihre Vermieterin oder deren Sohn nicht dazu veranlassen können, zuzugeben, dass der Grund vorgeschoben war, aber der Nachweis kann auch auf anderem Wege gelingen. Ein Indiz wäre zum Beispiel, dass die Wohnung kurz nach oder sogar noch vor Ihrem Auszug in Zeitungsinseraten oder im Internet zur Vermietung angeboten wird. Darüber hinaus könnten Sie einfach schauen, ob und wann bzw. welcher neue Name am Klingelschild steht. Wenn das nicht der Name des Sohnes Ihrer Vermieterin ist, spricht einiges dafür, dass die Eigenbedarfskündigung vorgeschoben war.  Gebenenfalls könnten Sie auch die vorherigen Mieter Ihrer Wohnung anfragen, ob es dort genauso abgelaufen ist, falls Sie diese ermitteln können.  In Ihrem konkreten Fall ist mir allerdings aufgefallen, dass Sie mitteilen, dass die Vermieterin selbst mit im Haus wohnt.  Sollten Ihre und die Wohnung Ihrer Vermieterin die einzigen beiden Wohneinheiten in dem Wohnhaus sein, bräuchte die Vermieterin sich zur Kündigung gar nicht auf den Eigenbedarf berufen, sondern sie hätte eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a> . In einem solchen Fall wäre auch eine Schadensersatzklage aussichtslos, da die Kündigung in jedem Falle wirksam gewesen wäre, auch wenn sie fehlerhaft begründet wurde.  Sie müssen Ihre ehemalige Vermieterin zunächst außergerichtlich zur Begleichung Ihnen entstandenen Schadens auffordern. Sollte dies erfolglos sein, können Sie den SchadenserS. einklagen.  Die Klage können Sie beim zuständigen Amtsgericht selbst einreichen (auch zu Protokoll eines Urkundsbeamten) oder Sie können hierzu einen Anwalt beauftragen.   Sollte ich Ihnen hierbei behilflich sein können, können Sie sich diesbezüglich gern an mich wenden.   Ich hoffe Ihnen im Rahmen meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.  Sollten Sie Verständnisfragen haben, nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen   Anke Thiede  Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573a