Frage:  Vorab-Info für die Anwälte: --------------------------- Ich stelle diese Frage hier bereits das zweite Mal. Das erste Mal hat sich der Herr RA Patrick Hermes auf die Beantwortung der Frage beworben und die Vergabelotterie gewonnen. Das m. E. unqualifizierte Ergebnis für 80 EUR Einsatz ist für jeden auf dieser Webseite einsehbar.  Aus diesem Grund lehne ich bereits im Vorfeld die erneute Beantwortung dieser Frage durch RA Patrick Hermes ab. Andere Anwälte bitte ich die Frage aufmerksam zu lesen und vor der Bewerbung  abzuwägen, ob eine qualifizierte Antwort zum Sachverhalt gegeben werden kann.  Zum Sachverhalt: ---------------- In einer sehr touristisch geprägten Stadt wird direkt im Zentrum ein altes Haus in eine Eigentümergesellschaft umgewandelt.   Von den 11 Wohnungen werden jedoch nur 6 Wohnungen einzeln verkauft. 5 Wohnungen bleiben in der Hand des Alteigentümers. Für diese 5 Wohnungen enthält die Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung:   ...'Die Wohnungen dürfen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine Nutzung als Rechtsanwaltskazlei, Steuerbüro, Architektenbüro oder als Büro mit einem änlich geringen Kundenverkehr soll ausdrücklich zulässig sein, nicht zulässig sein soll jedoch die Nutzung als Aruztpraxis oder als Büro mit einem vergleichbar hohen Publikumsverkehr. Die Wohnungen 1,2,3,4,5 und 6 dürfen ausdrücklich nicht als Ferienwohnungen genutzt werden.'   Das Verbot der Nutzung als Ferienwohnung betrifft ausschliesslich die Wohnungen in den unteren Geschossen welche zum Kauf angeboten werden, die 5 Wohnungen des Alteigentümers sind jedoch von diese Regelung befreit.   10 Wohnungen sind fest vermietet während eine Wohnung an ein Theater vermietet ist und regelmässig wechselnd Schauspieler beherbergt. Alle 11 Wohnungen befinden sich in ein und dem selben Treppenaufgang und teilen sich einen recht kleinen Hof.   Ich habe die erste der 6 Wohnungen erworben, es werden also in Kürze noch fünf weitere Wohnungen verkauft. Derzeit gehören dem Alteigentümer noch 10 von 11 Wohnungen.   Mein langfristiges Interesse gilt der Möglichkeit der Umwandlung der gekauften Wohnung als Ferienwohnung. Der Alteigentümer verfolgt das gleiche Interesse mit seinen fünf Restwohnungen.  Meine Frage: ---------------- Ist diese Regelung die nur einen Teil der Mitglieder der WEG in ihrem Eigentum benachteiligt überhaupt gültig? Greift hier nicht Grundsatz der Gleichbehandlung?  Anschlussfrage: Wenn die Klause ungültig ist, würde sie gestrichen werden oder wie würde diese vermutlich ausgelegt werden?  ---------------- Da ich für diese Frage bereits umsonst 80 EUR auf dieser Seite investiert habe, bitte ich den etwas zurückgeschraubten Einsatz zu entschuldigen.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt und versuche entsprechende Belege aufzuführen:  Die Frage zur zulässigen Beschränkung des Sondereigentums ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/15.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 15 WEG: Gebrauchsregelung">§ 15 Abs. 1 WEG/a> , wonach sich diese Beschränkungen z.B. aus der anfänglichen Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ergeben können.  Die durch Vereinbarung gemäß § 15 Abs. 1 getroffenen Nutzungsregelungen dürfen nicht gegen höherrangiges Recht und die guten Sitten verstoßen (Staudinger/Kreuzer § 10 RdNr. 25; RdNr. 5.)  Zum höherrangigen Recht gehört auch der durch a href="https://dejure.org/gesetze/GG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 14 GG">Art. 14 GG/a>  geschützte Kernbereich des Wohnungseigentums, in den durch Vereinbarungen nicht eingegriffen werden darf (Bamberger/Roth/Hügel RdNr. 5; Staudinger/Kreuzer RdNr. 9).  Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn die entsprechende Nutzungsbeschränkung bereits bei Begründung des Wohnungs- und Teileigentums vereinbart wurde und nicht gegen die guten Sitten verstößt, da dann das betreffende Wohnungseigentum bereits mit dieser Einschränkung entstanden ist.  In Ihrem Fall ist die Nutzungsbeschränkung jedoch schon bei Erwerb der Wohnung vorhanden gewesen, sodass hierbei ein Verstoß gegen a href="https://dejure.org/gesetze/GG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 14 GG">Art. 14 GG/a>  nicht nachvollziehbar begründet werden könnte, da die Schranken dieses Eigentums bereits vorher festgelegt waren.  Jedoch könnte es einen Verstoß gegen die guten Sitten bedeuten (Beispielhaft jedoch ein anderer Fall: Zeitschrift: Das Grundeigentum: GE 1996, 989) a href="https://dejure.org/gesetze/GG/3.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 3 GG">Art 3 GG/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 BGB: Gesetzliches Verbot">§§ 134/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">138 BGB/a> ), wenn einem Eigentümer andere Pflichten und Rechte auferlegt werden als anderen, ohne dass es dafür ersichtliche Gründe gibt.  Leider konnte ich genau Ihren Fall nicht in meinen Rechtsprechungsdatenbanken (Beck online, Juris) finden.  Es spricht aber viel dafür, dass es sich hierbei um einen Verstoß gegen den GleichbehandlungsgrundS. handelt, wenn der Eigentümer selbst die Wohnungen als Ferienwohnungen nutzen möchte, selbst aber den übrigen WEG'lern ohne sachliche Gründe dieses verbietet.  In diesem Fall wäre die Nutzungsbeschränkung nichtig mit der Rechtsfolge, dass Sie die Wohnung auch als Ferienwohnung nutzen dürfen, soweit keine städtischen Gesetze entgegenstehen.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138, § 134