Frage: Wir wohnen als 4-köpfige Familie seit 2 Jahren im Einfamilienhaus meiner Schwiegereltern. Beim Einzug haben die Schwiegereltern einen Vertag (nicht notariell) bzgl. der Verwendung der Miteinnahmen gemacht. Eine bestimmte Höhe wird für die Zinsen der zu zahlenden Kredite, der andere Teil für die Tilgung verwendet. Weiterhin beinhaltet der Vertrag eine Klausel, die uns zum Kauf des Hauses berechtigt. Ende 2005 wollten wir das Haus, zu dem vor zwei Jahren festgelegten Kaufpreis, kaufen. Dies lehnten die Schwiegereltern ab, mit der Begründung die Vorfälligkeitszinsen der bestehenden Kredite wären zu hoch. Obwohl wir die Kosten in voller Höhe übernehmen wollten, willigten sie nicht ein. Nun wollen sie uns eine Grunschuld in Höhe von 100.000 € ins Grundbuch eintragen. Wie würde im Falle eines Todes der Schwiegereltern eine solche Grundschuld zum Tragen kommen, wenn es noch weitere 4 Erben (Geschwister) gibt? Ist eine eingetragene Grundschuld eine sichere Sache um später Eigentum an dem Haus zu erlangen, oder gibt es andere Möglichkeiten? Wenn JA, welche? Wie ist die Rechtslage für mich als Ehefrau?        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt beantworten:  Eine Grundschuld ist die Belastung eines Grundstücks in der Weise, daß an denjenigen, zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1191.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1191 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grundschuld">§ 1191 BGB/a> ). Sie ist eine dingliche Schuld und von ihrem Rechtsgrund losgelöst.  Im Erbfall wird das Grundstück nebst der Belastung an die Erben vererbt. Da das Grundstück „selbst„ haftet, verbleibt diese auf dem Grundstück. Der Anspruch auf Zahlung der 100 T€ bleibt dann zu Ihren Gunsten nach wie vor bestehen.  Eigentum werden Sie mit der Grundschuld selbst nicht erlangen, da das Grundstück „nur„ haftet. Wird die Grundschuld von den Eigentümern abgelöst, entfällt Ihr weiterer Anspruch. Nur in dem Falle, dass trotz Fälligkeit keine Zahlung erfolgt, könnte die Grundschuld durch Zwangsversteigerung realisiert werden.  Sicher Eigentum werden Sie z. B. durch ein Testament zu Ihren Gunsten erhalten. Dann würden Sie, bzw. Ihr Mann, das Grundstück erben; die anderen Geschwister müssten dann (mind. in Höhe des Pflichtteils) anderweitig befriedigt werden.  Da es hier aber auf eine Vielzahl von Faktoren ankommt  und Gestaltungsmöglichkeiten gibt, sollten Sie zur weiteren Beratung einen Kollegen vor Ort aufsuchen. Denn eine solche Beartung kabnn dieses Forum nicht leisten.  Als Schwiegertochter steht Ihnen im Übrigen kein Erbanspruch zu, allerdings z. B. ein Anspruch aus der Grundschuld, wenn diese (auch) auf Sie eingetragen ist.  Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Für evtl. Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Stefan Steininger Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1191