Frage: Vor ca. 40 Jahren wurde das Haus meiner Eltern auf meinen Bruder überschrieben. Ein Wohnrecht wurde meinen Eltern eingeräumt und auch im Grundbuch eingetragen. Mein Vater ist schon vor längerer Zeit verstorben und meine Mutter, jetzt 95 Jahre, die bis heute eine kleine Wohnung in dem Haus (Zweifamilienhaus) bewohnt, ist jetzt nicht mehr in der Lage, alleine zu leben. Das Haus wurde auch schon vor über 10 Jahren weiter gegeben und auf den Sohn meines Bruders überschrieben, allerdings auch mit weiterhin bestehendem Wohnrecht. Meine Mutter müsste jetzt in ein Pflegeheim. Allerdings bekommt sie nur 400 Euro Rente. Man kann sich jetzt leicht ausrechnen, welcher Betrag nun das Sozialamt zu der Unterbringung zahlen müsste.  Jetzt wurde mir mitgeteilt, dass der Wert eines Wohnrecht auch von Jahr zu Jahr sich verringert. Hierzu gäbe es eine Berechnungstabelle, die ich aber leider nicht  finde. Es wäre für uns sehr wichtig zu wissen, dass mein Bruder nicht noch für das Wohnrecht an das Sozialamt zahlen müsste, da er momentan mit seiner Rente gerade so auskommt, da er auch noch für zwei Enkel teilweise aufkommt. So ganz grob, die Wohnung ist so ca. 6o qm groß, sehr einfach, und wie schon am Anfang gesagt vor ca. 40 Jahren wurde das Haus überschrieben, also besteht dass Wohnrecht seit ca. 40 Jahren und meine Mutter wird jetzt im März 96 Jahre. 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts beantworte ich Ihre Anfrage hiermit im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:  Für die Kapitalisierung eines Wohnrechtes wird regelmäßig a href="https://dejure.org/gesetze/KostO/24.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 24 KostO: Wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen">§ 24 KostO/a>  (Kostenordnung) herangezogen. Demnach hängt die Bewertung von der erzielbaren Jahresmiete für die Wohnung ab und ist bei einem Alter über 80 mit höchstens dem dreifachen Jahreswert anzusetzen.  Wenn in dem ursprünglichen Vertrag nichts anderes geregelt ist, erlischt das Wohnungsrecht erst mit dem Tod des Begünstigten. Es gibt aber sehr wohl auch andere Vereinbarungen, so dass der Vertrag unbedingt einzusehen ist.  Die Frage, inwieweit beim Umzug des Wohnungsberechtigten in ein Pflegeheim statt des Wohnrechts eine Geldzahlung als finanzielle Abgeltung verlangt werden kann, hängt erst  einmal davon ab, was genau in dem Vertrag vereinbart wurde. Es ist also vorrangig zu prüfen, ob in Ihrem Fall überhaupt eine Kapitalisierung des Wohnrechts aufgrund des zugrundeliegenden damaligen Vertrages verlangt werden kann.  Insbesondere ist hierfür auch maßgebend, ob ein sogenanntes Altenteilsrecht vereinbart (bzw. übernommen) wurde oder ein bloßes Wohnrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a> . Darüber hinaus ist die Rechtsprechung zu dem Thema leider keinesfalls einheitlich.   In dem jeweiligen Landesrecht zu Altenteilsverträgen befindet sich meist eine Bestimmung, wonach eine Geldrente zu leisten ist, wenn der Begünstigte das Altenteilsrecht aus persönlichen Gründen nicht mehr ausüben kann, was bei Umzug in ein Pflegeheim grundsätzlich der Fall ist.   In Rheinland-Pfalz sind hierfür die §§ 2-18 des Landesgesetzes zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs  (AGBGB) maßgebend. Der Begriff des Altenteilsvertrag stammt aus a href="https://dejure.org/gesetze/EGBGB/96.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 96 EGBGB">Art. 96 EGBGB/a> , wird dort aber nicht wirklich definiert, so dass es auch bei der Abgrenzung von Altenteilsverträgen zu bloßen Wohnrechten immer wieder Abgrenzungsschwierigkeiten gibt.   § 14 AGBGB Rheinland-Pfalz bestimmt in Bezug auf Altenteilsverträge, dass der Berechtigte, sofern er die ihm zu überlassende Wohnung aufgibt, anstelle der Wohnung und der sonstigen ihm gebührenden Leistungen eine Geldrente verlangen kann. Die Geldrente ist demnach so zu bemessen, dass sie dem Wert der dem Verpflichteten durch die Befreiung von der Verpflichtung entstehenden Vorteile entspricht.   Maßgebend für den Wert wäre nicht, was damals bei Vertragsschluss in dem notariellen Vertrag als Wert des Wohnrechts angegeben wurde, denn jener Wert ist lediglich maßgebend für die Notarkosten und außerdem wird eine Wertsteigerung gegeben sein. Es wird also der Nutzungswert der Wohnung und damit der ortsüblich erzielbare Vermietungswert ausschlaggebend sein. Wenn keine Einigkeit besteht, müsste ein Sachverständiger den Wert bestimmen.   Es gibt aber auch eine Entscheidung des OLG Düsseldorf (Urteil vom 28.05.2001, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=9%20U%20242/00" target="_blank" class="djo_link" title="9 U 242/00 (2 zugeordnete Entscheidungen)">9 U 242/00/a> ), wonach der Umzug eines Altenteilsberechtigten in ein Pflegeheim keinen Zahlungsanspruch gegen den Übernehmer des Grundstücks begründet, da die landesrechtlichen Bestimmungen (allerdings dort natürlich die von NRW, welche aber ähnlich sind), nicht einschlägig seien.   Ist ein bloßes Wohnungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  vereinbart, wird teilweise die Auffassung vertreten, dass keine Kapitalisierung möglich sei bei dem Umzug in ein Pflegeheim. Begründet wird dies damit, dass es sich um ein höchstpersönliches Recht handele.   In Bezug auf die Kapitalisierung durch die Befugnis zur Vermietung an Dritte im Fall des Umzuges in ein Pflegeheim hat das OLG Oldenburg (Nds.a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Rpfl.%201994,%20305" target="_blank" class="djo_link" title="AG Steinfurt, 16.02.1994 - 11 Abs. 2 153/93">Rpfl. 1994, 305/a> ) entschieden, dass einem solchen Recht a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 Abs. 2 BGB/a>  entgegenstehe, weil nach dieser Bestimmung der Berechtigte lediglich Familienangehörige in die dem Wohnrecht unterliegenden Räume aufnehmen darf, sofern im Vertrag nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. So auch OLG Schleswig, Urteil vom 07.12.2007, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=14%20U%2057/07" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Schleswig, 07.12.2007 - 14 U 57/07: Geldrente für Wohnrechtsberechtigten nach Einzug in ein...">14 U 57/07/a> , OLG Oldenburg, Urteil vom 11.10.2007, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=14%20U%2086/07" target="_blank" class="djo_link" title="14 U 86/07 (2 zugeordnete Entscheidungen)">14 U 86/07/a> .   Es gibt aber auch Urteile, wonach der Inhaber eines Wohnungsrechtes im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">BGB § 1093/a> , der infolge Pflegebedürftigkeit in ein Pflegeheim zieht, ausnahmsweise verlangen kann, dass die dem Wohnungsrecht unterliegenden leerstehenden Räume an Dritte zu seinem Nutzen vermietet werden, sofern dies dem Verpflichteten zumutbar ist. Eine Zumutbarkeit wäre nach dieser Rechtsprechung allerdings wohl nur zu bejahen, wenn es sich bei den Räumlichkeiten um eine abgeschlossene Wohnung handelt, die auch vermietbar ist (so OLG Celle 4. Zivilsenat, Beschluß vom 13. Juli 1998, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20W%20129/98" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Celle, 13.07.1998 - 4 W 129/98: Vermietungsrecht bei Umzug des Wohnungsberechtigten in ein ...">4 W 129/98/a>  = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%201998,%20929" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Celle, 13.07.1998 - 4 W 129/98: Vermietungsrecht bei Umzug des Wohnungsberechtigten in ein ...">NZM 1998, 929/a>  ff).   Auch das OLG Köln (ZMR 1995, 256) hat entschieden, dass die Geschäftsgrundlage für die Beschränkung auf eine höchstpersönliche Nutzung nach den Umständen des Einzelfalls bei Existenzgefährdung des Berechtigten wegfallen und die erforderliche Anpassung des Vertrages geboten sein kann, in dem Sinn, dass dem Berechtigten bei notwendiger auswärtiger Pflegeunterbringung die durch Vermietung oder sonstige Nutzung zu erzielenden Erträge zu überlassen sind.   Auch das höchste Zivilgericht, der Bundesgerichtshof hat sich in einem Fall zu der strittigen Frage geäußert: BGH, Urteil vom 19.01.2007, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20163/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 19.01.2007 - Abs. 5 ZR 163/06: Rechtsfolgen der Verhinderung des Wohnungsberechtigten an der Au...">Abs. 5 ZR 163/06/a> . Danach kommt die Begründung einer Zahlungspflicht des Verpflichteten im Wege der Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nur in Betracht, wenn der Heimaufenthalt auf Dauer erforderlich ist und die Vertragsschließenden nicht mit dem Eintritt dieses Umstands gerechnet. In jenem Fall wurde aber dennoch eine Zahlungspflicht angenommen, im Wege der Vertragsauslegung.   Der BGH hat aber jedenfalls in jenem Urteil entschieden, dass das Wohnungsrecht durch den Einzug in das Altenheim nicht (!) erlöscht.   Etwas anderes gilt natürlich, wenn in dem Überlassungsvertrag, in dem das Wohnungsrecht geregelt wurde, von vornherein etwas anderes geregelt wurde. Es gibt nämlich auch Verträge, in denen von vornherein geregelt ist, dass das Wohnungsrecht bei Aufgabe der Wohnung oder ähnlichem erlischt.  Es ist immer der Einzelfall genau anhand der maßgebenden Vereinbarung zu prüfen und schon angesichts der unterschiedlichen Rechtsprechung in diesem Bereich (auch jene betrachtet jeweils nur den konkreten Einzelfall) eine verschiedene Argumentation möglich, so dass ich Ihnen nur raten kann, in der Sache einen Anwalt mit der konkreten Prüfung der Sache anhand des Vertrages etc. zu beauftragen.  Bitte beachten Sie, dass die Erstberatung in diesem Untermenü der Plattform keiner ausführlichen Prüfung einer Sach- und Rechtslage entsprechen kann.  Ich hoffe, Ihnen Ihre Fragen im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung hinreichend beantwortet zu haben.   Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093