Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  mit der Hausverwaltung wurde zum 10.10.2012 ein Verwaltervertrag für Mietsondereigentum geschlossen. Unter 'Spezielle Aufgaben' wurde die  'Überprüfung und Geltendmachung von Mieterhöhungsmöglichkeiten' vereinbart.   Der Verwalter übernahm mit Wirkung vom 01.10.2012 die Mietverwaltung.  Am 09.Oktober 2012 wurde die Verwaltung schriftlich aufgefordert die Miete um 20% zu erhöhen. Dies wurde schriftlich durch die Verwaltung bestätigt: '...machen wir jetzt im Oktober zum 01.01.2013'.  Das Mieterhöhungsverlangen erging jedoch erst am 13.05.2013, welchem am 01.08.2013 in einem Fall schriftlich, im zweiten Fall durch Zahlung, entsprochen wurde.  Die Verwaltung hat telefonisch zugesichert die Zahlung der Differenz zu übernehmen. Es bleibt allerdings die Frage wie sich dieser Betrag berechnet (Anzahl Monate, Zinsen usw.).  Durch das durch die Hausverwaltung verspätet abgegebene Mieterhöhungsverlangen verschiebt sich nun die nächstmögliche, gesetzlich zulässsige Erhöhung (Berlin, 15% innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren) ebenfalls um den entsprechenden Zeitraum. Fliesst dieser Umstand in die Berechnung mit ein?  Welche Kosten kann ich unter der Annahme dass der Mieter nicht wechselt und die Vorgaben des Mietspiegels eingehalten würden ingesamt geltend machen ?  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Ihre Frage beantworte ich wie folgt.  1. Es bleibt allerdings die Frage wie sich dieser Betrag berechnet (Anzahl Monate, Zinsen usw.)  Der durch die Pflichtverletzung entstandene Schaden ist zu ersetzen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 Abs. 1 BGB/a>  in Verbindung mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/249.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes">§ 249 Abs. 1 BGB/a> ).  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/249.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes">§ 249 Abs. 1 BGB/a> : 'Wer zum SchadenserS. verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum ErS. verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.'  Ihr Schaden ist daher die Differenz zwischen den Einnahmen bei weisungsgemäßer Mieterhöhung (zum 1.1.) und der tatsächlicher Erhöhung (1.8.).  Dieser Betrag ist auch zu verzinsen, wenn Sie darlegen, dass Sie das Geld zu einem ProzentS. x hätten anlegen können.  2) Durch das durch die Hausverwaltung verspätet abgegebene Mieterhöhungsverlangen verschiebt sich nun die nächstmögliche, gesetzlich zulässige Erhöhung (Berlin, 15% innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren) ebenfalls um den entsprechenden Zeitraum. Fließt dieser Umstand in die Berechnung mit ein?  Welche Kosten kann ich unter der Annahme dass der Mieter nicht wechselt und die Vorgaben des Mietspiegels eingehalten würden insgesamt geltend machen ?   Aktuell können Sie den zukünftigen Schaden noch nicht geltend machen. Sie könnten aber durch ein Gericht feststellen lassen, das die HV zum ErS. auch der zukünftigen Schäden verpflichtet ist.  Oder Sie finden eine einvernehmliche Lösung.  Für die Schadensberechnung gilt das zu 1) Geschriebene.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 249, § 280