Frage: Es wurde ein Kaufangebot von mir als private Person für eine Eigentumswohnung an eine Firma die eine GmbH &Co.KG ist, abgegeben. Dies alles geschah per E-mail.  Nachdem ich aufgefordert wurde, den Notar XY, der übrigens vom Verkäufer bestimmt wurde, zu beauftragen 'einen finalen Kaufvertrag' in Auftrag zu geben, um dadurch das Objekt für mich zu reservieren und dies auch per Mail machen sollte, habe ich das getan. Meine Finanzierungsicherheit habe ich auch nachgewiesen und ich habe auch mehrfach selbst gesagt dass ich schnellstmöglich zum Notar möchte.  Der Kaufvertrag wurde mir zugesendet mit der Frist diesen innerhalb von 14 Tagen, nach anbieten von drei Terminvorschläge innerhalb dieses Zeitraumes, zu unterschreiben.  Es wurden nie Unterschriften von mir gegeben.  Die frist ist seit 4 Tagen angebrochen ( also noch 10 Tage läuft )  Ich möchte nun die Wohnung doch nicht kaufen und bin vom Kaufangebot zurückgetreten.  Willenserkärungen sind per Email zulässig. Der Verkäufer hat diese auch angenommen.  Frage: was kann der Verkäufer ( GmbH usw. ) an Schadensersatz von mir fordern, welche Kosten können mir nun entstehen ( Kaufvertrag Notar ) oder ist ein Rücktritt jederzeit ohne Gründe möglich, da bei Immobiliengeschäften generell alles per Notar ablaufen muss.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  In Anbetracht der Tatsache, dass in diesem Fall keine für den Erwerb von Wohnungseigentum vorgeschriebene notarielle Beurkundung des Ihnen vom Notar zur Verfügung gestellten Kaufvertrages stattgefunden hat, ist jedenfalls kein formwirksamer Kaufvertrag zustande gekommen, sodass ihr Emailangebot zum Kaufvertragsabschluss aufgrund der Formbedürftigkeit des Eigentumswohnungskaufvertrages nicht zum wirksamen Zustandekommen eines Kaufvertrages führte.  Ob Sie dem Verkäufer gleichwohl zum ErS. der von diesem vergeblich zum Zwecke der Durchführung des von Ihnen per Email in Aussicht gestellten  Vertragsschlusses gemachten Aufwendungen leisten müssen, richtet sich in Fällen, in denen es im Stadium von Vertragsverhandlungen durch eine der Parteien zum Abbruch der Verhandlungen kommt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§§ 311/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">280 BGB/a> .  Zwar sind Sie bis zum eigentlichen Vertragsschluss in Ihrer Entscheidung über das „Ob' des Vertragsabschlusses frei, sodass sie grundsätzlich durch die fernmündlichen Zusagen per Email jedenfalls keine Sie in rechtlicher Weise bindende Willenserklärung zum Vertragsabschluss abgaben. In diesem Stadium konnten Sie also grundsätzlich vom Vertragsschluss Abstand nehmen.  Allerdings haben sie durch Ihr Verhalten im Verkäufer Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages hervorgerufen, welches Ihn letztlich kausal dazu veranlasste bereits im Vorfeld des Vertragsschlusses diesen vorbereitende Maßnahmen durchzuführen.   Der Anspruch auf ErS. der dem Verkäufer in diesem Sinne entstandenen Kosten setzt jedoch zudem einen grundlosen Abbruch der Vertragsverhandlungen über den Verkauf der Eigentumswohnung voraus, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§§ 311 Abs.2 Nr. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/249.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes">249 BGB/a> .   Zwar haben Sie allem Anschein nach, indem Sie dem Verkäufer gegenüber Ihr Kaufinteresse per Email bekundeten und zudem geforderte Finanzierungsnachweise vorlagen in zurechenbarer Weise in Ihm Vertrauen auf das Zustandekommen des Kaufvertrages erweckt. Letztlich muss aus den Umständen dieses Falles für den Verkäufer im Ergebnis nachzuweisen sein, dass Sie objektiv den Vertragsabschluss als sicher hingestellt haben. Dies wäre dann der Fall, wenn Sie in der Email klar den Willen zum Kauf der Wohnung zum Ausdruck brachten. Berücksichtigung muss hierbei auch die Tatsache finden, dass Sie den Notar XY, beauftragten 'einen finalen Kaufvertrag' in Auftrag zu geben, um sich das Objekt zu reservieren. Zudem haben Sie Ihre Finanzierungsicherheit nachgewiesen und zwecks Durchführung einen Notar gewünscht.   Weitere Voraussetzung ist aber, dass der Abbruch Ihrerseits grundlos erfolgte.  Ob der von Ihnen erklärte oder avisierte Abbruch der Vertragsverhandlungen im Sinne der oben genannten Norm grundlos, also ohne triftigen Grund und damit unberechtigt erfolgte kann ich mangels konkreter Angaben in Ihrem Sachverhalt leider nicht beurteilen. Jedenfalls sind Sie grundsätzlich im Stadium von Vertragsverhandlungen mangels vertraglicher Bindung hinsichtlich der Entscheidung über das „Ob' des Vertragsschlusses grundsätzliche frei.  Der Verkäufer kann dann gegebenenfalls alle Kosten, die er im Vertrauen auf das Zustandekommen des Kaufvertrages getätigt hat von Ihnen ersetzt verlangen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Marksen Ouahes, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 249, § 280, § 311