Frage:  Ich bin Vermieterin eines gewerblich nutzbarem möblierten Büro Apartments. Mietverhältnis wurde vertraglich am 20.6. vereinbart. Befristeter gewerblicher Vertrag für 6 Monate mit Verlängerungsoption.  Mieter ist eine erst im Juli gegründete GmbH. Die alleinvertretungsberechtigte Gesellschafterin (nachfolgende Mieterin benannt) hat mit uns den Mietvertrag geschlossen. Direkt bei Einzug kam es zu einem größeren Schaden unserer Möbel. Die Mieterin war 2 Wochen lang nicht erreichbar - weder per Mail noch per Telefon. Am 2.8. meldete sich die Mieterin telefonisch, die angeblich wegen Nervenzusammenbruch  im Krankenhaus war (da die GmbH aufgehoben werden müsste).  Wir hatten eine einvernehmliche Regelung dafür vorbereitet. Beim dazu anberaumten persönlichen Gespräch am 3.8.  kam es wieder anders: die Mieterin wollte die Räume in jedem Fall behalten und den Mietvertrag nicht einvernehmlich aufheben. In diesem Zuge wurde die Kautionshinterlegung komplettiert, damit der Möbelschaden gesichert ist. Außerdem wurde vereinbart, dass die erste Mietzahlung bis spätestens  15.8. auf unserem Konto eingeheht. Sollte dies nicht geschehen, erfolgt automatisch eine fristlose Kündigung. Die mündlich getroffenen Vereinbarungen wurden der  der Mieterin im Anschluss per Mail rückbestätigt. Uns wurde eine private Mailadresse benannt, da die geschäftliche (noch) nicht funktionieren würde. Ebenso hat die Mieterin die Anerkennung des Möbelschadens unterschrieben, den sie der Versicherung vermelden wollte.  Das Büro wird seit nun wieder 10 Tagen nicht genutzt. Außerdem wurden gegen eine Vereinbarung die Fenster (Erdgeschoß) nicht geschlossen. Für mich wäre eine Weiterführung dieses komplizierten Mietverhältnisses eine ehrliche Zumutung und ich möchte es schnellstmöglich auflösen.  Meine Fragen: Fristwahrung Muss ich der Mieterin eine weitere Frist zum Ausgleich der 1. Miete, die am 3.8. fällig wurde, anbieten oder ist dieser Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung wirksam? Im Mietvertrag ist festgehalten, dass die Kündigung bei diesem befristeten Mietverhältnis nur möglich ist,  wenn  sich der Mieter mit der Miet- oder Betriebskostenzahlung für 2 aufeinander folgende Termine oder einem nicht unerheblichen Teil dieser Zahlungen in Verzug befindet. Dem gegenüber steht die getroffene Vereinbarung, dass die erste Miete zur Vermeidung einer Kündigung bis zum heutigen Tag endlich eingegangen sein muss.  Korrekte Adressierung des Kündigungs-Einschreibens Die uns bekannte (alte) Adresse der GmbH ist m.W. nicht mehr aktiv, da hier in unserem Gebäude das Unternehmen den neuen Sitz bekommen sollte. Mir liegt also nur die private Anschrift der Mieterin vor, denn hier in unserem Gebäude ist auf dem nicht beschrifteten Briefkasten bislang keinerlei Post angekommen. Kann ich in diesem Fall das Einschreiben an die Privatadresse versenden?   Vorgehensweise Sollte mieterseits auf das Einschreiben keine Rückmeldung erfolgen – ab welchem Zeitpunkt kann ich den von der Mieterin eingebrachten Inhalt (Computer, Ordner, Kleidungsstücke…) zusammenpacken und verwahren, damit das Büro wieder neu vermietbar wird. Kann ich Einlagerungskosten in Rechnung stellen und im Gegenzug die Herausgabe unserer Schlüssel verlangen?  Mein Anliegen ist so schnell wie möglich aus diesem unerfreulichen Mietverhältnis heraus zu kommen.  Gibt es sinnvollere Maßnahmen, damit wir die Räume bald wieder weiter vermieten können?   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ich Ihre Frage auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:  In Ihrer Angelegenheit wird es maßgeblich darauf ankommen, was genau vertraglich vereinbart ist. Grundsätzlich dürfte im Gewerbemietvertrag die von Ihnen gewählte kürzere Kündigungsfrist (1 Monat bzw. fristlos bei Verzug mit erster Monatsmiete) wirksam vereinbart worden sein. Da das Mietverhältnis auf 6 Monate befristet ist, würde das Schriftformerfordernis (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/550.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 550 BGB: Form des Mietvertrags">§ 550 BGB/a> ) noch nicht greifen.  Problematisch könnte sein, dass eine Verlängerungsklausel enthalten ist, je nach Formulierung könnte diese zu einer anderen Auslegung der Vertragslaufzeit führen. Ich gehe aber davon aus, dass dies nicht der Fall ist.  Problematisch könnte auch sein, ob überhaupt ein Gewerbemietvertrag vorliegt. Offensichtlich ist das Objekt ein Mischobjekt (Büro-Appartment), das auch zu Wohnzwecken verwendet werden kann. Außerdem geben Sie an, dass der Mietvertrag mit der Gesellschafterin geschlossen worden sei. Hier wäre der tatsächliche Zweck des Mietverhältnisses maßgeblich. Ergibt sich daraus eine gewerbliche Nutzung, wäre auch der Gewerbemietvertrag wirksam, ergäbe sich eher eine Nutzung zu Wohnzwecken, könnte der Vertrag auch als Wohnraummietvertrag ausgelegt werden, der dann unbefristet geschlossen wäre. In diesem Fall würde ein Rückstand von einer Monatsmiete nicht ausreichen, Sie müssten die zweite abwarten.  Sie müssen der Mieterin keine Frist zur Zahlung setzen, wenn (wie üblich) ein konkretes Zahlungsziel im Vertrag vereinbart wurde. Sie könnten die Forderung also sofort gerichtlich geltend machen.   Darüber hinaus sollten Sie Ihr Vermieterpfandrecht geltend machen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562 BGB: Umfang des Vermieterpfandrechts">§562 BGB/a> ) und der Entfernung der Sachen aus dem Objekt widersprechen.   Wenn ich Sie richtig verstanden habe, läuft der Mietvertrag gar nicht auf die GmbH. In diesem Fall dürfte auch die Kündigung nicht an die GmbH sondern an die Gesellschafterin gehen, die ihn unterzeichnet hat. Auch hier kommt es wieder darauf an, was genau im Mietvertrag steht.   Sie dürfen die Sachen erst einlagern, wenn die Mieterin auszieht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562b BGB: Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch">§ 562b BGB/a> ). Das bedeutet, dass Sie unbedingt darauf hinwirken sollten, die Schlüssel zurück zu erhalten als Bestätigung der Besitzaufgabe der Mieterin. Ansonsten müssten Sie eine Räumungsklage erheben und nur ein Gerichtsvollzieher könnte Sie danach wieder in Besitz setzen. Eine Vereinbarung 'Verzicht auf das Pfandrecht-Rückgabe der Schlüssel' ist dabei denkbar. Sollte es zu einer Einlagerung kommen, könnten Sie die Kosten der Mieterin in Rechnung stellen.  Ich würde Ihnen also raten, das Mietverhältnis jetzt fristlos unter Verweis auf Ihre Regelung zu kündigen und dabei Ihr Vermieterpfandrecht geltend zu machen und der Entfernung zu widersprechen. Setzen Sie eine Frist zur Übergabe der Wohnung durch Rückgabe der Schlüssel. Sollte die Mieterin die Kündigung akzeptieren und die Schlüssel schnell herausgeben, wäre es wohl sinnvoll auf das Pfandrecht zu verzichten, da Sie die Forderungen vermutlich über die Mietsicherheit abdecken können und das Pfandrecht dann recht umständlich wäre.  Ich hoffe, dass ich Ihnen einen ersten Überblick verschaffen konnte. Sollten Sie Fragen haben, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.   Mit freundlichen Grüßen  Nicolas Reiser Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 550, § 562, § 562b