Frage: Ich habe am 27.01. einen Makler Alleinvertrag abgeschlossen. Ich möchte den Vertrag widerrufen. Welche Kosten können entstehen? Wie hoch können diese Kosten ausfallen? Ich habe unterschrieben,dass der Makler seine Tätigkeit innerhalb der Widerspruchsfrist beginnen soll. Dazu steht im Vertrag: 'Mir ist bekannt, dass ich bei vollständiger Vertragserfüllung mein Widerspruchsrecht verliere'.  Im Vertrag steht, dass auch der Nachweis einer Vertragsgelegenheit genügt, was heißt das konkret? Kann ich einen Käufer ablehnen oder nicht? Der Vertrag fand innerhalb der Geschäftsräume der Immobilienfirma statt. Da ich zugleich ein anderes Objekt finanzieren wollte, bis die im Maklervertrag erwähnte Wohnung verkauft ist, wurden mir falsche Versprechungen gemacht, wie einfach meine Wunschimmobilie finanziert werden kann. Die Maklerin und der Finanzierungsberater täuschten mich meiner Meinung nach absichtlich. Nun kann ich meine Wunschimmobilie nicht finanzieren, außer ich verkaufe meine Wohnung schnell und damit unter Preis. Dies ist meiner Meinung nach die Absicht dieses Verkaufsteams.  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Leider ist festzuhalten, dass es den typischen Makler-Alleinvertrag nicht gibt, da hier unterschiedliche Vorstellungen vom Inhalt eines solchen Vertrages bestehen.  Typisches Element des Makler-Alleinvertrags ist, dass dem Verkäufer untersagt ist weitere Makler einzusetzen. Teilweise wird dem Verkäufer sogar untersagt, ein sogenanntes Eigengeschäft vorzunehmen. In letzterem Fall spricht man auch von einem qualifizierten Makleralleinauftrag, wobei dies jedenfalls durch vorformulierten Vertragsbedingungen nicht wirksam vereinbart werden kann.   Entsprechend haben diese Verträge in der Regel eine feste Vertragslaufzeit und können ordentlich erstmal frühestens nach 6-12 Monaten gekündigt werden.   Für Sie stellen sich nun mehrere Fragen: 1. Wie komme ich aus dem Vertrag wieder heraus? 2. Welche Pflichten treffen mich bis dahin?  1. Beendigung des Vertrages  Neben der ordentlichen Kündigung zum frühestmöglich vertraglich vereinbarten Zeitpunkt, kommt ggf. ein Widerrufsrecht in Betracht.  Dieser Punkt ist bei Maklern gerade sehr aktuell. Es stellt sich nämlich die Frage, wann eine vollständige Vertragserfüllung durch den Makler vorliegt. Hierzu gibt es noch keine klaren Meinungen. Nach meiner persönlichen Rechtsansicht ist dies erst dann der Fall, wenn der Makler seine typische Vertragsleistung erbracht hat. Dies ist der Nachweis eines Käufers. Dementsprechend  könnte hier ein Widerrufsrecht von Ihnen –trotz der abgegeben Erklärung - noch bestehen.   Ggf. besteht daneben noch ein Anfechtungsrecht wegen arglistiger Täuschung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a> . Hierzu müssten Sie vom Makler durch arglistige Täuschung zum Vertragsschluss veranlasst worden sein. Dies ist jedoch rechtlich ein Ausnahmefall mit dem die Rechtsprechung relativ zurückhalten ausgeht. Ihre Schilderungen reichen hierfür meines Erachtens nicht aus.   2. Vertragspflichten  Die weitere Frage ist, was Sie während der Laufzeit des Vertrags für Verpflichtungen haben. Dies ist natürlich schwer zu beurteilen, ohne den konkreten Vertrag eingesehen zu haben, weshalb ich wieder vom typischen Makleralleinauftrag ausgehe.  Fest steht zunächst, dass Sie nicht gezwungen werden können, Ihr Objekt zu verkaufen. Eine solche Verpflichtung kann nur durch notarielle Erklärung bewirkt werden, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a> .  Typischerweise enthält der Maklervertrag jedoch eine Klausel wonach ein Ersatzanspruch des Maklers besteht, wenn Sie den Hauptvertrag mit einem nachgewiesen Interessen nicht abschließen. Solche Klauseln sind regelmäßig jedoch unwirksam.  Zwar ist generell ein Aufwendungsersatzanspruch möglich, allerdings darf dieser nicht faktisch zu einer erfolgsunabhängigen Provision führen. Dies ist dagegen regelmäßig der Fall, wenn ein bestimmter ProvisionsS. als AufwendungserS. geschuldet sein soll. Weiter muss ausgeschlossen werden, dass AuslagenerS. zu zahlen ist, wenn noch keine Auslagen angefallen sind. (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 28-01-1987 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=IVa%20ZR%20173/85" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 28.01.1987 - IVa ZR 173/85: Gültigkeit einer vorformulierten Aushandelnsbestätigung; Vorfo...">IVa ZR 173/85/a> )  3. Zusammenfassung  Sofern die Widerspruchsfrist noch nicht abgelaufen ist und Sie noch keinen Interessenten vorgestellt bekommen haben, empfehle ich Ihnen tatsächlich den schriftlichen Widerruf des Maklervertrages. Gleichzeitig sollten Sie hilfsweise eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt aussprechen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 123