Frage: Der Erblasser ist im Besitz eines alten Hauses. Er möchte sicher stellen, dass nach seinem Ableben die Erben das Haus nicht verkaufen können und will sein Testament entspechend formulieren. Inwieweit ist das Tastament in diesem Punkt für die Erben verbindlich? Wer kontrolliert, wenn die Erben das Haus trotzdem verkaufen? Kann der Erblasser auf das Haus eine Baulast eintragen lassen, die die Unverkäuflichkeit des Hause absichert?

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  vielen Dank für Ihre Anfrage.   Vorab möchte ich Sie darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefer gehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.   Unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Frage nunmehr wie folgt beantworten:  In seinem Testament kann der Erblasser verschiedene Anordnungen treffen, mit denen er den Verkauf seines Hauses untersagen kann. Der Erblasser hat unter anderem die Möglichkeit, mittels einer so genannten Auflage in seinem Testament dafür zu sorgen, dass einen Erben oder einen Vermächtnisnehmer nach dem Erbfall die Pflicht trifft, eine bestimmte Handlung vorzunehmen oder zu unterlassen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1940.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1940 BGB: Auflage">§§ 1940/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2192.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2192 BGB: Anzuwendende Vorschriften">2192/a> -2196 BGB. Der Fantasie des Erblassers sind hier keine Grenzen gesetzt. So kann der Erblasser auch verfügen, dass seine Erben sein Haus nicht verkaufen dürfen.  Wenn die Erben sich jedoch darüber einig sind, sich über die Auflage hinwegzusetzen, kann sie zunächst niemand davon abhalten. Der Erblasser kann für diesen Fall aber eine Person benennen, die darüber wachen soll, dass die Auflage eingehalten wird.   Der sicherste Weg, dass die vom Erblasser angeordnete Auflage auch tatsächlich vollzogen wird, ist die Einsetzung eines Testamentsvollstreckers. Solange es ihn gibt, können die Erben das Haus selbst dann nicht verkaufen, wenn sie sich einig sind. Denn der Testamentsvollstrecker hat die letztwilligen Verfügungen des Erblassers gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2203.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2203 BGB: Aufgabe des Testamentsvollstreckers">§ 2203 BGB/a>  zur Ausführung zu bringen. Hat der Erblasser in seinem Testament eine Auflage angeordnet, dann muss sich der Testamentsvollstrecker kraft seines Amtes um die Umsetzung dieser Auflage kümmern. Das bedeutet letztlich, dass der Testamentsvollstrecker die mit der Auflage belasteten Erben auch durch ein gerichtliches Verfahren dazu zwingen kann, die Bedingung der Auflage zu erfüllen. Will der Erblasser also sicher gehen, dass seine Auflage auch umgesetzt wird, sollte er die Auflage mit der Anordnung einer Testamentsvollstreckung kombinieren. Zu beachten ist jedoch, dass dem Testamentsvollstrecker für die Führung seines Amtes gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2221.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2221 BGB: Vergütung des Testamentsvollstreckers">§ 2221 BGB/a>  eine angemessene Vergütung zusteht, die er grundsätzlich dem Nachlass selbst entnehmen kann.   Zu Ihrer Frage bezüglich der Baulasten antworte ich wie folgt:  Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen von Grundstückseigentümern in Bezug auf ihr Grundstück. Sie richten sich in erster Linie auf die Verpflichtung zu bestimmten Bau- und Nutzungsbeschränkungen. Eine Baulast dient also nicht unmittelbar dazu, den Verkauf eines Grundstücks zu untersagen. Sie kann aber ein wertmindernder Faktor für das Grundstück sein und erschwert oder verhindert möglicherweise eine angemessene wirtschaftliche Verwertung.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben. Sollte Ihnen noch etwas unklar sein, dürfen Sie gerne die kostenlose Nachfragemöglichkeit nutzen.  Wenn Sie zufrieden sind, würde ich mich über eine positive Bewertung freuen. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2203, § 1940, § 2192, § 2221