Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, in einem Erbfall wurde 2005 ein Mehrfamilienhaus an die Lebensgefährtin vererbt. Kurz vor dem Hausverkauf tauchte ein zweites Testament auf, indem die Tochter des verstorbenen Lebensgefährten als Alleinerbe eingetragen war. Die Tochter des Lebensgefährten forderte damals noch 25000 Euro zurück (es wurde daraufhin private Insolvenz angemeldet) und die Übergabe des Mehrfamilienhauses. Die Lebensgefährtin wohnt bis heute in einer Sozialwohnung von einer minimalen Rente.  Heute nach 16 Jahren kam ein Brief vom Gericht, daß die Tochter keine Grundbucheintragung des Mehrfamilienhauses vorgenommen hat und nun vornehmen will. Die Tochter hat quasi 16 Jahre Miete bezogen, obwohl Sie nicht Eigentümerin war. Kann man die Mieteinnahmen anfordern und danach dem Grundbucheintrag zustimmen? Mit freundlichen Grüßen.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Mit dem Erbfall geht das Eigentum am Nachlaß kraft Gesetz auf den oder die Erben über (§ 1922 BGB), d.h. im Moment des Todes einer Person (Erbfall) ist Eigentümer von deren Vermögen (Erbschaft) als Ganzes auf eine oder mehrere andere Personen (Erben).   Das gilt auch für Grundstücke, Häuser / Wohnungen, GrundS. der Gesamtrechtsnachfolge oder Universalsukzession, d.h. der Eigentumswechsel vollzieht sich juristisch in der Sekunde in der der Erblasser verstirbt.   Das Grundbuch soll als amtliches Verzeichnis die korrekte Auskunft über die Eigentumslage an einem Grundstück widerspiegeln, wird daher im selben Moment unrichtig. Der Erbe bzw. ggf. eine Erbengemeinschaft ist im Augenblick des Erbfalls neuer Eigentümer.  An sich sollen die Grundbuchämter zu einer zügigen Korrektur des Grundbuchs drängen, wobei aber der oder die Erbe einen Antrag auf Grundbuchberichtigung stellen sollen [(§ 82 Grundbuchordnung (GBO)]. Der Antrag bedarf nicht der notariellen Beurkundung. Der Antrag kann schriftlich beim Amtsgericht einreichen, in dessen Bezirk das geerbte Grundstück bzw. die Immobilie liegt oder beim Nachlaßgericht. Es ist lediglich die Erbfolge nachzuweisen, was durch Vorlage eines Erbscheins (§ 35 GBO) oder eines notariellen Erbvertrags oder notariellen Testaments erfolgt, die vom Nachlaßgericht eröffnet wurden.  Die Umschreibung ist bis zu zwei Jahre nach dem Tod des Erblassers kostenlos. Wird die Frist versäumt ist das für den Eigentumswechsel unschädlich, es kostet dann eine Gebühr, für die der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls ermittelt wird.  Erbschaftsbesitzer ist, wer den Nachlass im Besitz hat und sich dabei auf ein angebliches, ihm aber tatsächlich nicht zustehendes Erbrecht beruft (§ 2018 BGB). Das kann daher niemals der (tatsächliche, rechtliche) Erbe sein, auch wenn ihm dieser Status nicht bekannt gewesen war und er sich selbst als nichtberechtigt fühlte.  Sie können daher nicht die Mieteinnahmen anfordern und erst danach der Änderung des Grundbucheintrags zustimmen. Die Frage ist, warum Sie überhaupt zustimmen sollen? Wenn Sie als Lebensgefährtin auch im Grundbuch eingetragen waren, waren Sie bereits vor dem Erbfall Miteigentümer. Oder erfolgte Ihre Eintragung mit dem Erbfall, aufgrund des angenommenen Erbrechts (1. Testament). Dann kann Ihre Zustimmung ersetzt werden.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 1922, § 2018