Frage:  Besteht Kündigungsschutz bei Mietminderung?  Seit 1995 habe ich ein Gewerbeobjekt gemietet. Seitdem hat der Eigentümer 3 Mal gewechselt.  Seit 1997 sind vermehrt Gebäudeschäden aufgetreten: feuchte Wände, bröckelnder Putz und Schimmel durch eine defekte Dachrinne, Wasserrohrbrüche, Risse im Mauerwerk und in den Wandfliesen.  Alle Eigentümer haben sich aus Geldmangel geweigert, die Schäden zu beheben und teilweise nur notdürftig ausgebessert. Daher habe ich einer Mieterhöhung nach Verbraucherpreisindex laut Vertrag seither immer widersprochen und auf die Behebung der Gebäudeschäden verwiesen. Dies ist de facto einer Mietminderung gleichzusetzen.  Der neue Eigentümer hatte mir 2011 eine Sanierung zugesagt und wollte mir gegenüber eine Mieterhöhung laut Mietvertrag geltend machen. Dies würde heute einer Erhöhung des Mietzinses von ca. 25% entsprechen. Dies habe ich allerdings aufgrund der Gebäudeschäden auch abgelehnt und vor Mieterhöhung auf die zugesagte Sanierung bestanden.  In 2012 habe ich die bestehenden Mängel mehrfach schriftlich angemahnt und um Abstellung gebeten. Stattdessen hat der Eigentümer vor dem Objekt, über Monate Müll, Unrat und Sperrmüll platziert worüber sich meine Kunden mehrfach beschwert haben.  Daraufhin habe ich die Novembermiete 2012 aufgrund der Mängel am 30.10.12 und 31.10.12 in zwei Teilen und unter Vorbehalt der Rückforderung von 25% überwiesen. Am 07.11.12 erhielt ich dann ein Schreiben vom Rechtsanwalt des Eigentümers, in dem mir mit Kündigung gedroht wurde, sollte ich eine Mieterhöhung um ca. 166% nicht akzeptieren (von Sanierung kein Wort).  Da ich dies nicht akzeptiert habe, erhielt ich Ende Dezember 2012 dann die Kündigung. In der Kündigung wurde auch die Gültigkeit meines Vertrages angezweifelt und es werden Nebenkosten eingefordert, die gar nicht im Vertrag aufgeführt sind.  Der offensichtliche Hauptgrund für die Kündigung ist meine Weigerung für die mangelhafte Mietsache eine Mieterhöhung zu akzeptieren, sowie meine Beschwerde über den Zustand des Mietobjektes und des Umfeldes.  Im Internet habe ich nun gelesen, daß der Gesetzgeber den Mieter, in Fällen der Mietminderung wegen eines Mangels, vor Kündigungen rechtlich schützt.   Ist dies auch bei mir der Fall? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Gerechtfertigte Mietminderungen allein dürfen in der Tat nicht zu einer Kündigung führen – das stimmt schon.  Aber:  Im Gewerbemietrecht gibt es andere Kündigungsregelungen als etwa im Wohnraummietrecht, wobei auch etwas anderes natürlich vertraglich vereinbart werden kann.  Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.  Geschäftsraum ist jeder Raum, der zu geschäftlichen Zwecken (und damit nicht Wohnzwecken) gemietet ist.  Nur ein auf bestimmte Zeit abgeschlossener Vertrag ist nicht ordentlich kündbar.  Einen besonderen Grund braucht man für diese ordentliche Kündigung aber im GegenS. zu einer fristlosen/außerordentliche Kündigung nicht.  Einen besonderen gesetzlichen Schutz des Gewerberaummieters gibt es daher leider nicht, es sei denn, man hätte hier etwas Derartiges vereinbart. So gelten weder der auf Wohnraum anwendbare Kündigungs- und Bestandsschutz (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§§ 573 ff. BGB/a> ) noch die Sozialklausel (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§§ 574 ff. BGB/a> ) noch die Vorschriften zur Regelung der Miethöhe.  Auch aus wichtigem Grund ist das Mietvertragsverhältnis für beide Parteien wie gesagt kündbar.   Als wichtiger Grund für eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags sind allgemein Umstände anzusehen, die so schwerwiegend sind, dass einem Vertragsteil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Bestimmte „wichtige Gründe', die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, normiert das Gesetz, z. B. den vertragswidriger Gebrauch, den schuldhaften Zahlungsverzug und sonstige erhebliche Vertragsverletzungen.  Nur wenn hier allein aus wichtigem Grund außerordentlich und nicht auch hilfsweise ordentlich von der Vermieterseite gekündigt wurde, haben Sie Chancen.  Nichtsdestotrotz haben Sie bis zum Vertragsende, der durch eine ordentliche Kündigung herbeigeführt wird, alle andere Rechte – auf Mängelbeseitigung, darauf, dass Ihnen Kosten nicht in Rechnung gestellt werden, die nicht im Vertrag/Gesetz stehen usw.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 574