Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, ich bin Eigentümer eines Gebäudes in welchen ich mehrere Räume an gewerbliche Mieter vermiete. Ich bin dabei Vermieter in den jeweiligen Mietverträgen. Ich möchte nun wissen, ob meine (zukünftigen) Mieter für das besagte Gebäude auch die Mietverträge mit einer, durch mich bestimmten dritten Person (z.B. Freudin/Ehefrau) schließen könnten? Oder wäre dies nur durch eine gewerblichen Institution wie z.B. eine Hausverwaltung möglich?  Wäre hierzu ein Vertrag zwischen mir und dem von mir beauftragtem Dritten notwendig? Welche rechtlichen Fallstricke gibt es hierbei zu beachten?   Mit freundlichen Grüßen 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Die Bevollmächtigung und Vertretung bei Abgabe von Erklärungen ist sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite möglich. Zulässig ist jedoch nur die offene Stellvertretung, die verdeckte Stellvertretung ist nicht zulässig gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/164.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 164 BGB: Wirkung der Erklärung des Vertreters">§ 164 Abs. 2 BGB/a> .  Beim Abschluss des Mietvertrags ist eine nicht nach außen in Erscheinung tretende Stellvertretung besonders gefährlich, da sich die jeweilige Person unter Umständen selbst verplichtet. Ihre Freundin, Frau oder Hausverwalter muss somit klar machen, dass sie der eigentliche Vermieter sind.  Besonderheiten gibt es auch bei der Kündigung des Mietvertrags. Bei Kündigungen ist auf Vermieterseite zwar Stellvertretung möglich, das Recht zur Kündigung kann aber weder abgetreten noch an einen Dritten zur Kündigung im eigenen Namen (Prozessstandschaft) übertragen werden. Auch wenn ein Grundstück veräußert wird, kann der Erwerber im eigenen Namen erst nach Vollendung des Rechtserwerbs, also nach Eintragung ins Grundbuch, kündigen, eine Auflassungsvormerkung reicht nicht aus.  Da die Kündigung eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung darstellt, ist insbesondere auch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/174.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 174 BGB: Einseitiges Rechtsgeschäft eines Bevollmächtigten">§ 174 BGB/a>  zu beachten. Danach ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist.  Der Vermieter kann zudem  eine Mieterhöhungserklärung durch den Bevollmächtigten abgeben gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/164.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 164 BGB: Wirkung der Erklärung des Vertreters">§ 164 BGB/a> . Sie muss in fremdem Namen erfolgen, es sei denn, im Mietvertrag ist eine allgemeine Vertretungsregelung enthalten. Was den oder die Mieter betrifft, ist eine Vollmachtklausel im Mietvertrag, nach der eine Erhöhungserklärung, die gegenüber einem Mieter abgegeben wird, auch gegenüber den anderen wirksam ist, zulässig.  Gerade im Gewerbemietrecht erfordert zudem das Schriftformerfordernis des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/550.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 550 BGB: Form des Mietvertrags">§ 550 BGB/a>  ein besonderes Augenmerk auf die hinreichende Bestimmung der Vertragsparteien. Ist die Schriftform nicht gewahrt, gilt ein auf mehr als ein Jahr befristeter Mietvertrag als für unbestimmte Zeit abgeschlossen. Dadurch ergeben sich andere Kündigungsmöglichkeiten, die die Kalkulation von Mieter oder Vermieter gerade im Gewerbemietrecht zunichtemachen können.  Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen.   Mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt Hellmich!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 550, § 164, § 174