Frage: Ich habe meine Wohnung gekündigt und stelle mir nun die Frage ob ich sie renovieren, bzw. anteilig die Kosten daran tragen muss. Mietzeit beträgt 2.5 Jahre. Schönheitsreparaturen sind wie üblich mit einer Frist von 3,5,7 Jahren festgelegt und zwar nicht bindend sondern je nach Abnutzung.  In meinem Mietvertrag befindet sich folgende Quotenregelung bei Auszug aus der Wohnung:  Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er gemäß §4 Nr.6 die Schönheitsreparaturen trägt, verpflichtet die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen wärend der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%. Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen.   Nach meinem Verständnis ist diese Regelung ungültig da mir nicht die Möglichkeit gegeben wird selbst zu Renovieren. Desweiteren wird der reale Abnutzungsgrad nicht berücksichtig und die Art der Räume gleichermaßen behandelt. (Warum soll ich für einen Nebenraum der erst nach 7 Jahren zu renovieren ist 40% zahlen?)  Wie sehen sie das? Muss ich renovieren bzw. anteilige Kosten tragen? Wie verhält es sich wenn der Vermieter die Wohnung anschließend modernisieren bzw. umbauen will?           

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   ebenso wie Sie halte ich die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen für wirksam, die Abgeltungsklausel (Quotenklausel) dagegen für unwirksam. Eine verbindliche Aussage lässt sich allerdings nur anhand einer genauen Vertragsprüfung treffen. Insbesondere kommt es darauf an, ob hier eine vorformulierte oder eine einzelvertragliche Vereinbarung vorliegt, nur im ersten Fall gelten die nachfolgend beschriebenen Einschränkungen.  1. Da es im vorliegenden Fall vom Abnutzungsgrad abhängt, ob die niedergelegten Renovierungsfristen einzuhalten sind, liegt insofern keine unangemessene Benachteiligung im Sinne des <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://bundesrecht.juris.de/bgb/__307.html' target='_blank'>§ 307 BGB</a> vor.  2. Ihr Vermieter hat jedoch starre Prozentsätze für die Abgeltung der noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen festgeschrieben, was seit BGH, Urteil vom 18.10.2006 - Az. <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2052/06' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 18.10.2006 - Abs. 8 ZR 52/06: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>Abs. 8 ZR 52/06</a>, unwirksam ist, wenn Ihnen nicht zugleich freigestellt wird, die Zahlungspflicht durch Eigenleistungen abzuwenden. Außerdem muss auch im Rahmen von Abgeltungsklauseln der tatsächliche Zustand der Wohnung bei Auszug des Mieters berücksichtigt werden (BGH, Urteil vom 26.05.2004 - Az. Abs. 8 ZR a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 100%2077/03" target="_blank" class="djo_link" title="EuGH, Verfahren ohne Entscheidung beendet - Abs. 100-77/03: Kommission / Deutschland">Abs. 100 77/03/a> ), woran es hier fehlt.  3. Sie müssen also (unabhängig von dem Ablauf von Fristen) nur diejenigen Räume renovieren, die übermäßig abgenützt sind.  Dem Vermieter bleibt es dabei unbenommen, die Wohnräume danach insgesamt zu sanieren, was Sie insofern aber nicht entlastet.   Ich hoffe, Ihnen zu einer ersten rechtlichen Orientierung verholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen   Wolfram Geyer Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307