Frage: Guten Tag,  ich hab die Praxis für Psychotherapie übernommen  - diese Praxis ist ein Raum in eine Arztpraxis. ich habe ein Vertrag mit dem Arzt, und zahle halt jeden Monat meine Miete. Die Vormieterin ist die Mutter meiner EX Freundin. So momentan ist die Stimmung sehr gespannt. Sie möchte noch ein Tag in der Woche da arbeiten, weil sie noch einige Kunden hat wahrscheinlich bis Ende des Jahres. Sie liegt in falschen Glauben, ich würde sie rausschmeissen, sie hat Angst und flippt vollkommen aus, will ein Vertrag haben was bestätigt, sie darf ein Tag in der Woche da kommen. Durch diese Angst hat sie ein paar Dingen getan, wie den Arzt mitten in der Nacht eine SMS schreiben, dass sie die Praxis wieder übernimmt und ich rausgehe, was aber der Arzt als 'verrückt' gestempelt hat und mir versichert, steht Schwarz auf Weiss es ist meine Praxis. Aber in mein Mietvertrag steht, ich darf nicht weiter untermieten. Der Arzt hat selbst kein Problem, wenn ich die Praxis Teile - aber ich denke wenn ich jetzt ein illegales Untermietervetrag mache, dann kann sie oder er jederzeit mir Probleme machen. Andereseits will ich auch selbst schwarz auf weiss haben dass sie nur ein Tag kommen darf, weil sie sonst wieder anfägt, zu kommen wenn sie Lust und Laune hat. Also Frage ist - kann ich einfach eine schriftliche Abmachung erstellen, was kein Untermietenvertrag ist, sondern nur eine Abmachung und kann ich in diese Abmachung auch klar stellen, dass sie ihre Möbel innerhalb Januar rausbringen soll (verkaufen, entsorgen)? weil ich eben alles neu dadrin machen möchte. Danke

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,  die Frage ist ein wenig wie die Suche nach dem perpetuum mobile.  Eine schriftliche entgeltliche Vereinbarung der Überlassung eines Raumes wird immer eine Miete sein ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 BGB/a>  zu der Grundproblematik ). Ein Verbot der Gebrauchsüberlassung ist im Rahmen einer Praxismiete durchaus auch wirksam.   Wirklich sicher wären Sie nur bei einer schriftlichen Genehmigung seitens Ihres Vermieters. Basierend auf dem geschilderten Sachverhalt sollten Sie diese aber unproblematisch erlangen können. Denn die mündliche Zustimmung haben Sie ja bereits. Bitten Sie ihn einfach um eine kurze schriftliche Bestätigung für die Erlaubnis hinsichtlich der Dame bis Ende 2017.  Man könnte zwar auch vertreten, dass gar keine Gebrauchsüberlassung Ihrerseits vorliegt, da die Dame schon immer Gebrauch an der Sache hatte. Das ist aber sehr formal und wird nicht jeden Richter überzeugen.   Einfacher wird die Lage, wenn mehrfach Termine durch die Untermieterin in den Räumen auch nach der SMS wahrgenommen werden und der Vermieter dann trotzdem nicht einschreiten wird. Das wäre nämlich durchaus als konkludente Zustimmung zur Untervermietung wertbar.  Ansonsten kann man natürlich mit der Dame alles mögliche schriftlich vereinbaren und sollte dies auch tun, um Unklarheiten zu vermeiden.   Fazit: Der Fall ist aus Ihrer Warte gar nicht so schlecht. Versuchen Sie vorrangig die Genehmigung der Untermiete bis Ende 2017 zu erlangen. Ansonsten würde ich die Dinge ein wenig laufen lassen und dann auf die mündliche / umstandsbedingte konkludente Genehmigung abstellen. Die Restrisiken scheinen zumindest rein aus der juristischen Warte heraus überschaubar.  Falls ich Ihnen bei der Einschätzung der Rechtslage geholfen habe, freue ich mich über eine Bewertung mit 5,0 . Bei Rückfragen nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion.   Mit freundlichen Grüßen  Daniel Saeger  - Rechtsanwalt - !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 540