Frage: Wir sind Eigentümer einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses. Die Eigentümergemeinschaft besteht aus 2 nebeneinander liegenden Häusern (insgesamt 19 Parteien). Zu diesen Häusern gehören also insgesamt 4 Erdgeschoßwohnungen mit nach hinten liegenden Gärten (2 Gärten gehören zu Haus x, 2 zu Haus y) die Gärten liegen genau nebeneinander und sind jeweils 200 qm groß und nur durch Bepflanzungen mehr oder weniger voneinander angegrenzt). Nun ist es so, dass diese Gärten (bis auf die Terrassen, die zu den Wohnungen gehören) grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die beiden innenliegenden Gärten (Haus x re. und Haus y li.) sind seit 20 Jahren vermietet. Da es versäumt wurde, auf den Gemeinschaftsnutzen hinzuweisen (alte und komplizierte Geschichte, deswegen nicht näher erläutert) und die Mieter jahrelang den Garten allein genutzt und gepflegt haben, obliegt den Mietern ein Gewohnheitsrecht. Ein Sondernutzungsrecht wurde nicht vergeben. Die beiden Wohnungen mit den äußeren Gärten (Haus x li. und Haus y re. )sind jedoch vor kurzem verkauft worden, so dass diese wieder als Gemeinschaftsgärten nutzbar wären. Soweit so gut. Problem: Der Zugang zu den Gärten geht durch den für beide Mehrfamilienhäuser geteilten Keller zu einem der innenliegenden Gärten (Haus x li.) . Frage: wie können wir in die beiden äußeren Gärten gelangen, um diese zu nutzen? Gibt es ein Durchgangs- oder Wegerecht, das wir haben bzw. beantragen können? Wie ist die Rechtslage bzw. was kann man tun? Da dies ein Thema bei der nächsten Eigentümerversammlung wäre, würde ich mich über eine schnelle Antwort freuen!

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende ,  vielen Dank für Ihre Anfrage . Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:  Eine abschließende Antwort ist an dieser Stelle sehr schwierig, da insbesondere die genauen örtlichen Begebenheiten nicht bekannt sind . Ich gehe nach Ihrer Schilderung zunächst davon aus, dass der eigene Garten nur durch betreten des nachbarlichen Gartens/Sondereigentums möglich ist.  Die Kernfrage ist demnach, ob Sie sich hier auf ein sog. Notwegerecht  gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 BGB/a>  berufen können.   Dies ist gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 Abs. 1 BGB/a>  dann der Fall, wenn dem Nachbargrundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung ( hier also die Nutzung des Gartens) notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege fehlt.   Dies ist nach Ihrer Schilderung anzunehmen, zumindest wenn es keinen anderen denkbaren Weg gibt, um zu dem jeweiligen Garten zu gelangen. In letzter Konsequenz kann Ihnen nämlich die Nutzung nicht untersagt werden.  Sofern hier ein Notwegerecht vorliegt, wären Sie dem betreffenden Nachbarn, dessen Sondereigentum Sie betreten müssen, um an Ihren Garten zu gelangen, gegenüber zur Zahlung einer Notwegrente gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 Abs. 2 BGB/a>  verpflichtet.  Hier sollte aber versucht werden, eine friedliche Lösung zu finden und einen Rechtsstreit zum Wohle des Hausfriedens zu vermeiden.    Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!  Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:   Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.  Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagnachmittag!  Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste  Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 917