Frage: Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus mitten in der Stadt. Auf dem Nachbargrundstück werden drei neue Gebäude mit Eigentumswohnungen errichtet, was mit täglichen Baulärm von morgens bis abends verbunden ist. (u.a. wird ein Bunker abgerissen.)  Kann ich in diesem Fall die Miete mindern? Wenn ja, wie und wieviel? Da meine Vermieterin eine ältere Dame ist, die im Seniorenheim außerhalb lebt, und ich sie eigentlich sehr schätze, hätte ich noch gern gewusst, ob sie eine evtl.  Mietminderung als Eigentümerin der Wohnung an den Bauherrn der Baustelle nebenan weitergeben kann?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich möchte Ihre Frage anhand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:  Grundsätzlich besteht bei Baulärm in unmittelbarer Nachbarschaft die Möglichkeit einer Mietminderung. Diese kann jedoch nach der Rechtsprechung (LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=63%20S%20155/07" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 09.11.2007 - 63 S 155/07: Wohnraummiete: Mietminderung wegen Baulärms auf dem Nachba...">63 S 155/07/a> ; OLG München a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201994,654" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 1000ünchen, 26.03.1993 - 21 U 6002/92: Baumaßnahmen auf einem Nachbargrundstück - Mietminderun...">NJW-RR 1994,654/a> ), ausgeschlossen sein, wenn bereits bei Vertragsabschluss für Sie erkennbar war, dass in der weiteren räumlichen Umgebung mit Bautätigkeit gerechnet werden muss, z.B. aufgrund einer Baulücke oder eines Sanierungsgebiets. Es stellt sich daher hier die Frage, seit wann das Mietverhältnis besteht und ob bei Vertragsschluss entsprechendes absehbar war.  Im übrigen müsste die Beeinträchtigung erheblich sein und von Ihnen für die erforderliche Darlegung protokolliert werden. Ein Bautagebuch wäre hier ratsam. Für den Fall eines Rechtsstreits ist es auch von Bedeutung, dass das Ausmaß der Beeinträchtigung bewiesen werden kann. Hier könnten Nachbarn oder Freunde, die zu Besuch kommen, Ihre Angaben bestätigen. Diese Zeugen sollten Sie in Ihr Bautagebuch mit aufnehmen.  Hinsichtlich der Höhe der Minderung kommt es auf das Ausmaß der Beeinträchtigungen an: Sind Sie „nur„ vom Lärm betroffen, oder sind Sie auch etwa Staub, Vibrationen und anderen Emmissionen ausgesetzt. Auch die Dauer der Beeinträchtigungen und ob nur zu Tageszeiten oder auch nachts, spielen eine Rolle. Je nach Ausmaß gibt es Entscheidungen, die eine Minderung von 10 % (LG Berlin, Urteil vom 02.04.2007, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=62%20S%2082/06" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 02.04.2007 - 62 S 82/06: Wohnraummiete: Mietminderung wegen Baulärms bei der Entkern...">62 S 82/06/a> ; LG Frankfurt, Urteil vom 06.03.2007, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2-17%20S%20113/06" target="_blank" class="djo_link" title="LG Frankfurt/Main, 06.03.2007 - 17 S 113/06: Wohnraummiete: Mietminderung wegen Bauarbeiten in ...">2-17 S 113/06/a> ; LG Köln Urteil vom 05.09.2002, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20S%2060/02" target="_blank" class="djo_link" title="LG Köln, 05.09.2002 - 1 S 60/02: Mietminderung bei Baulärm vom Nachbargrundstück; Anforderungen...">1 S 60/02/a> ) bis 30 % (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.01.2007, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=7%20C%20147/06" target="_blank" class="djo_link" title="AG Berlin-Mitte, 11.01.2007 - 7 Abs. 100 147/06: Wohnraummiete: Mietminderung wegen Baulärms durch ein...">7 Abs. 100 147/06/a> ) für rechtens anerkennen.  Bitte beachten Sie, dass Sie Ihr Recht auf Minderung verwirken können, wenn Sie über Monate hinweg keine Minderung vornehmen und somit zum Ausdruck bringen, dass die Miethöhe trotz der Beeinträchtigung gerechtfertigt ist (LG Berlin, 09.11.2007, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=63%20S%20155/07" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 09.11.2007 - 63 S 155/07: Wohnraummiete: Mietminderung wegen Baulärms auf dem Nachba...">63 S 155/07/a> ).    Der Vermieter von Wohnraum kann unter Umständen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/906.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 906 BGB: Zuführung unwägbarer Stoffe">§ 906 Abs.2 S. 2/a>  2. Alternative BGB gegen den Nachbarn, auf dessen Grundstück ein Gebäude errichtet wird oder sonstige Bauvorhaben stattfinden, Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich für die durch Lärmimmissionen verursachte Ertragseinbuße in Form der Minderung der Nettokaltmiete für den vermieteten Wohnraum haben (LG Potsdam, Urteil vom 19.04.2007, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20S%20108/06" target="_blank" class="djo_link" title="LG Potsdam, 19.04.2007 - 3 S 108/06: Mietminderung wegen Baulärm: Ausgleichsanspruch gegen Bauh...">3 S 108/06/a> ). Auch hier stellt sich die Frage des Ausmasses der Beeinträchtigungen. Das für den Eigentümer zumutbare Maß der Ertragsbeeinträchtigung müsste dann unter Abwägung aller Umstände bestimmt werden.  Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort weiterhelfen zu können und wünsche viel Erfolg.  Korkmaz Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 906