Frage: Nach dem Tod meiner Großmutter werde ich demnächst in die freigewordene Wohnung einziehen. Das Haus, in dem sich diese befindet gehört zu gleichen Teilen meinen Eltern, meine Großmutter hatte dafür ein lebenslanges Wohnrecht.  Die Wohnung wird mir mietfrei zur Verfügung gestellt werden. Für Strom besteht ein eigener Stromzähler, für Wasser und Gas jedoch nicht. Hierfür wird voraussichtlich eine monatliche Pauschale vereinbart werden. Renovierungs- und Unterhaltungsarbeiten werde ich zu tragen haben, insbesondere die vor dem Einzug anstehende Komplettsanierung der Fussböden.  Inwiefern erscheint es geboten, diese Regelungen schriftvertraglich abzusichern? Insbesondere: Wie könnte der Inhalt eines mündlichen Vertrages interpretiert werden, falls es z.B. in 10 Jahren zum Streit käme und dann Aussage gegen Aussage stände?  Durch die nicht unerheblichen Investitionskosten, die ich zu tragen habe, möchte ich die Wohnung auch langfristig nutzen, daher: Inwiefern lässt sich eine langfristige Nutzung unter o.g. Bedingungen vertraglich vereinbaren, bzw. wo stehen dem gesetzliche Regelungen entgegen?  Wäre es in rechtlicher Hinsicht günstiger, die Eigentumsübertragung der ganzen Immobilie an mich (ich werde in hoffentlich ferner Zukunft der einzige Erbe sein) frühzeitig zu beginnen (d.h. Eigentumsanteile im Rahmen des steuerlichen Schenkungsfreibetrags zu übertragen) und eine Eigentümergemeinschaft zu bilden?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.  Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.  Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Bereits aus Beweisgründen empfiehlt sich die vertragliche Nutzung schriftlich zu regeln. Grundsätzlich kann die Ausgestaltung des Nutzungsverhältnisses zwischen Ihnen und Ihren Eltern in jedem Punkt übereinstimmend im Rahmen der Vertragsfreiheit geregelt werden.  Sofern einseitige Regelungen seitens Ihrer Eltern gestellt werden, müssen diese im Einklang mit dem geltenden Mietrecht stehen.  Derzeit ist nicht ersichtlich, das eine Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihren Eltern, Ihrer dargelegten Punkten, gegen geltendes Recht verstößt, weshalb hier eine schriftliche Fixierung erfolgen sollte.  Die Gefahr besteht darin, dass bei einem späteren Streit ein Nachweis über die Ausgestaltung des Nutzungsverhältnisses nicht geführt werden kann. Sofern Aussage gegen Aussage steht, wird in der Regel derjenige den Streit verlieren, der sich auf eine für sich günstige Ausgestaltung beruft, diese jedoch auf Grund fehlender schriftlicher Fixierung nicht nachweisen kann. Insbesondere gilt dies für die unentgeltliche Nutzung.  Um eine langfristige Nutzung durch Sie zu gewährleisten, kommt zum einen ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit, der im jeden Fall schriftlich fixiert werden sollte, in Betracht.  Jedoch besteht für Ihre Eltern eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a> , bei der sich die gesetzliche Kündigungsfrist um 3 Monate verlängert.  Es kann in dem Mietvertrag vereinbart werden, dass bei einer Kündigung des Nutzungsverhältnisses durch Ihre Eltern vor Ablauf einer bestimmten Frist (Zeitpunkt – der individuell bestimmt werden kann), diese einen Anteil der durch Sie erbrachten Investitionskosten zu tragen haben, deren Anteil abgestuft nach der Dauer Ihre Nutzung abhängig ist.  Andererseits kommt für eine langfristige Nutzung nur die Eintragung eines dinglichen Wohnrechts für Sie für die Wohnung Ihrer verstorbenen Großmutter in Betracht, sowie, wie Sie bereits erwähnt haben, die Übertragung des gesamten Hauses im Wege der vorweggenommenen Schenkung als Verfügung von Todes wegen auf den späteren Erbfall Ihrer Eltern, gegen Eintragung eines lebenslangen dinglichen Wohnrechts Ihrer Eltern.  Dies bedarf natürlich der Einigung Ihrer Eltern, da diese bisher Eigentümer des Hauses sind. Für sämtliche Kosten des Hauses im Außenverhältnis zu Dritten haften Sie jedoch dann allein.  In Betracht kommt auch eine Übertragung eines Eigentumsanteiles des Grundstücks auf Sie, insbesondere durch Teilungserklärung und der Bildung von Wohnungseigentum der Wohnung auf Sie, wodurch Sie dann aber für sämtliche Kosten des Gemeinschaftseigentums entsprechend Ihres Eigentumsanteils mithaften und für die Kosten des in dann Ihrem Eigentum stehenden Sondereigentums allein verantwortlich sind.  Auch hierfür ist die Einigung Ihrer Eltern erforderlich.  Dies erscheint in Bezug auf die zuvor dargelegten Möglichkeiten aber eher der kompliziertere und aufwendigere Weg.  Ein Eigentum und damit eine gesicherte Grundlage zum dauerhaften verweilen in der Wohnung erreichen Sie letztendlich aber nur im Wege der letzten 3 dargelegten Varianten.  Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.  Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.  Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung. Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung. Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.   Mit freundlichen Grüßen  Marco Liebmann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573a