Frage: Wir planen den Kauf eines noch zu bauenden Reihenhaus vom Bauträger. Der Notartermin vor einigen Wochen mußte vom Bauträger abgesagt werden, da die Vertragsverhandlungen von ihm einseitig verzögert wurden. Daher mußten wir auch unseren Kreditvertrag kündigen (kostenfrei, da innerhalb 14-Tage Rücktrittsrecht).  Nun steht der neue Notartermin an, wir haben einen neuen Kreditvertag mit schlechteren Konditionen in Aussicht. Der Bauträger möchte uns daher 1000 Eur als Entschädigung erstatten.  Der Bauträger weigert sich aber, diese 1000 Eur vom Kaufpreis abzuziehen, besteht auf einer nicht zu beurkundenden Vereinbarung außerhalb des Kaufvertrages, dass uns das Geld zu einem späteren Zeitpunkt erstattet werden soll. Frage: Wird dadurch der notarielle Kaufvertrag nichtig oder können wir uns auf diese Nebenabrede (Schadenserstattung) einlassen? Vielen Dank!

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Anfrage.  Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.  Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes gerne wie folgt beantworten:   Ihre Frage hat durchaus seine Berechtigung, da beim Haus- bzw. Grundstücksverkauf strikte Formvorschriften herrschen, so die notarielle Beurkundung (siehe a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a> ).   Daher ist der BGH auch im Falle einer bewußt unrichtigen Beurkundung – etwa wenn ein zu niedriger Kaufpreis angegeben wird um die Steuerpflicht teilweise zu umgehen – von einem Scheingeschäft ausgegangen, das nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/117.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 117 BGB: Scheingeschäft">§ 117 BGB/a>  nichtig sei (BGH 54, 62).   Der „wahre Vertrag', also das Grundstücksgeschäft mit dem richtigen Preis, wäre dann wegen mangelnder notarieller Beurkundung unwirksam.  Soweit würde ich allerdings in Ihrem Fall nicht gehen. Schließlich ist die Intention der Vereinbarung nicht die Verschleierung des Kaufpreises, sondern die Entschädigung für höhere Kosten des Kreditvertrages. Dies sollte auch so formuliert werden.   Daher gehe ich davon aus, daß eine entsprechende Entschädigungszahlung grundsätzlich wirksam wäre und keine Nichtigkeit des Hauskaufvertrages zur Folge hätte.   Natürlich wäre es der einfachste Weg den Kaufpreis entsprechend herabzusetzen, da stimme ich Ihnen zu.  Empfehlenswert dürfte es jedenfalls sein eine entsprechende Vereinbarung vor Abschluß des notariellen Kaufvertrages abzuschließen, damit nicht nachträglich Diskussionen aufkommen, wann und unter welchen Bedingungen die Entschädigung zu zahlen ist.   Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.    Mit freundlichen Grüßen    Thomas Mack Rechtsanwalt   ________________________________________________________ Rechtsanwalt Thomas Mack Throner Str. 3 60385 Frankfurt a.Abs. 1000. Tel.: 0049-69-4691701 E-mail: tsmack@t-online.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 117