Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir sind während der Suche nach einem Wochenendhaus/-grundstück auf ein uns zusagendes Angebot gestoßen. Der jetzige Pächter hat uns seinen Pachtvertrag gezeigt und einen Vorschlag bezüglich des Kaufvertrages für das kleine Haus (60qm) unterbreitet.   Der Kaufvertrag ist für uns inhaltlich in Ordnung. Alle uns wichtigen Punkte sind aufgeführt. Nur fragen wir uns, ob wir wirklich mit ihm einen 'Kaufvertrag' schließen können, weil er unserem Rechtsempfinden nach gar nicht Eigentümer des Häuschens sein dürfte. Allerdings hat er dies so beim Finanzamt gemeldet und zahlte vor 4 Jahren beim Erwerb  Grunderwerbssteuer und hat auch uns bereits darauf hingewiesen, dass wir diese zahlen müssten.  Der Pachtvertrag wird mit dem Grundstückseigentümer/Verpächter abgeschlossen. Inhaltlich ist dieser für uns in Ordnung. Er wird auf unbestimmte Zeit geschlossen und räumt dem Verpächter ein Sonderkündigungsrecht bei Nichteinhaltung der Pflichten durch den Pächter ein. Bei Kündigung durch den Pächter muss das Grundstück entweder beräumt werden oder ein Nachpächter gefunden werden.  Im Pachtvertrag steht, dass das Grundstück gepachtet wird, Gartenhaus und Bäume Eigentum des Pächters sind. Darf der Verpächter das so festlegen, dass der Pächter Eigentümer des Häuschens ist/wird? Ist nicht er immer Eigentümer des Häuschens (massiv gebaut, mit Grundstück 'verbunden') anstelle des jetzigen Pächters? Zudem steht geschrieben, dass 'zur Grundsteuer für die bebaute Fläche (also dem Häuschen?) eine gesonderte Mitteilung an den Pächter ergeht' - was für uns auch danach klingt, als wäre er der Eigentümer des Häuschens und er legt die Grundsteuer auf uns 'um'.   Über die Frage bzw. diese unschlüssigen Aussagen bzgl. der Grunderwerbssteuer sind wir auf die Frage bzgl. des Eigentumverhältnisses gestoßen.  Wir fragen uns also, ob wir nicht mit dem Verpächter einen Vertrag schließen müssten. Und ob das dann überhaupt ein Kaufvertrag wäre (müsste der wenn es um Eigentum geht, dann nicht auch über einen Notar laufen?) oder nur eine Abtretungsvereinbarung/Übertragung Nutzungsrecht o.Ä.  Und wir hoffen, Ihnen genügend Details gegeben zu haben, sodass sie uns ein wenig Licht ins Dunkel bringen können. Für eine Antwort danken wir bereits im Voraus. Danke!   Einsatz editiert am 06.06.2014 08:32:25

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Wie Sie bereits richtig erkannt haben, gelten fest mit Grund und Boden verbundene Gebäude grundsätzlich als Bestandteil des Grundstücks (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 BGB/a> ) und können daher auch nur gemeinsam mit dem Grundstück vom Grundstückseigentümer unter Beteiligung eines Notars verkauft werden.   Allerdings sieht das Gesetz hiervon in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/95.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 95 BGB: Nur vorübergehender Zweck">§ 95 BGB/a>  eine Ausnahme vor für solche Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind (sogenannte Scheinbestandteile). Von einer Verbindung zu einem vorübergehenden Zweck ist nach der Rechtsprechung auszugehen bei allen Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen eines Pächters oder Mieters (vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202013,%20315" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.02.2013 - Abs. 3 ZR 266/12: Formular-Kleingartenpachtvertrag: Wirksamkeit von Vereinbarung...">NZM 2013, 315/a>  Randnr. 13 mit weiteren Nachweisen). Durch die Vereinbarung im Pachtvertrag, dass das Gartenhaus Eigentum des Pächters ist, wurde diesbezüglich sogar eine ausdrückliche Zweckbestimmung getroffen.  Zumindest nach Ihrer kurzen Schilderung dürfte das Gartenhaus daher als Scheinbestandteil einzustufen sein, es unterliegt daher dem Recht der beweglichen Sachen und kann formfrei ohne Notar verkauft werden. Inwieweit dann Grunderwerbsteuer fällig wird, müsste mit dem Finanzamt geklärt werden - auch Geschäfte über Gebäude auf fremden Boden können der Steuerpflicht unterliegen.  Da es für die Abgrenzung zwischen wesentlichem Bestandteil und Scheinbestandteil aber auf jedes Detail ankommen kann und dies gravierende Auswirkungen z.B. bei einer Kündigung des Pachtvertrages oder Insolvenz des Grundstückseigentümers haben kann, rate ich an, vor einem Kauf alle Unterlagen von einem Anwalt vor Ort prüfen zu lassen - der Kollege kann dabei auch prüfen, inwieweit hier für eine Nutzung des Gartenhauses ggf. ein Pachtvertrag mit dem Verpächter geschlossen werden muss.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 95, § 94