Frage: Guten Tag!  Ich habe zu folgendem Sachverhalt einige Fragen:  Ende September habe ich von meinem Mieter die Kündig seiner Wohnung zum 31.10.06 bekommen. Daraufhin teilte ich ihm schriftlich mit (persönlich und per Einschreiben mit Rückschein), das er die nach dem BGB geltende Kündigungsfrist von 3 Monaten einzuhalten habe und ich seine Kündigung zum 31.12.2006 aktzeptieren würde..... Wenn er tatsächlich zum 31.10.2006 ausziehe müsse er zumindest für November und Dezember noch die Kaltmiete überweisen. Mündlich teilte er mir mit, dass er dies nicht tun würde.... Nun ist er am 25.10.06 ausgezogen. Eine Schlüsselübergabe hat heute nicht stattgefunden. Seine neue Anschrift hat er mir auch nicht mitgeteilt....   Die Wohnung muß dringend renoviert werden. Insbesondere müssen die Wasserleitungen erneuert werden. (Im KG und EG wurde dies bereits gemacht, nun müssen dringend OG und DG saniert werden. Das soll gleichzeitig mit Wanddurchbrüchen, Badezimmervergrößerung etc. einhergehen. Das OG wollen wir selbst bewohnen und das DG ist zum 31.01.07 fremd vermietet.  Es ist also dringend erforderlich, in die OG Wohnung zu kommen, damit die Vermietung des DG im Januar erfolgen kann. Der Mieter vom DG würde ansonsten auf der Straße stehen.  Nun meine Frage:  Kann ich in die Wohnung und die erforderlichen Renovierungsmaßnahmen durchführen, wenn der Mieter tatsächlich noch die Kaltmiete überweist?  Darf ich die Wohnung betreten, obwohl noch keine Schlüsselübergabe erfolgt ist? Zumal ich mir auch einen Einblick verschaffen möchte, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet.  Und wenn ich mit den Renovierungen beginnen darf, nach welchen Vorschriften dürfte ich dieses tun. Wie gesagt, der Mieter ist ausgezogen (Türschild, Briefkastenschild und Klingelschild wurden vom Mieter bereits entfernt), allerdings hat er noch Gardinen in der Wohnung hängen. Ob noch Möbel in der Wohnung stehen ist mir nicht bekannt.  Sollte er tatsächlich die Kaltmiete zahlen ohne die Garagenmiete, kann ich die Garage ab morgen benutzten, oder?  Was muß ich tun, sollte er keine Miete zahlen und auch keine Schlüsselübergabe machen? Wenn die Miete nicht eingeht, habe ich doch sicher ein Recht in die Wohnung zu gehen (bitte Gesetzengrundlage nennen) oder nicht?         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Ihre Anfrage beantworte ich gerne, aber in der gebotenen Kürze wie folgt:  Ihnen steht als Vermieter normalerweise nur dann ein Betretungsrecht zu, wenn Sie sich hierauf mit dem Mieter verständigen, gegebenenfalls stillschweigend durch freiwillige vorzeitige Rückgabe der Wohnung und der Schlüssel.  Denn solange das Mietverhältnis besteht (also bis 31.12.2006), haben Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 1, S. 2 BGB/a>  und nach Maßgabe des Mietvertrages die Pflicht zur Gebrauchsgewährung und Überlassung der Mietsache an den Mieter zu seiner alleinigen Nutzung.  Demnach handeln Sie grundsätzlich unbefugt, wenn Sie nunmehr ohne Zustimmung des Mieters die Wohnung renovieren. Ob der Mieter die restlichen zwei Kaltmieten noch bezahlt, hat im Übrigen keinen unmittelbaren Einfluss auf Ihre Befugnis und eine etwaige Strafbarkeit wegen Hausfriedensbruchs. Rein theoretisch könnte der Mieter aufgrund solchen Verhaltens nachträglich fristlos kündigen und sich so der Zahlungspflicht zu entziehen versuchen – ebenso kommt eine Mietminderung in Betracht, wenn das Obergeschoss aufgrund der Arbeiten nicht bewohnbar ist.  Jedoch ist hier der Umstand zu berücksichtigen, dass der Mieter nicht nur bereits ausgezogen ist, sondern ja auch offensichtlich dokumentiert, dass er die Wohnung nicht mehr weiter nutzen will.  Wenn der Mieter dann trotzdem noch Rechte aus Ihrem geplanten, an sich vertragswidrigen Verhalten herleiten will, setzt er sich mit seinem eigenen vorherigen Handeln in direkten Widerspruch. Hierin kann eine unzulässige Rechtsausübung zu sehen sein, die den Vermieter auf der Grundlage des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  berechtigt, die Einwendungen des Mieters zurückzuweisen. So wurde z.B. vom OLG Düsseldorf entschieden, dass ein Mieter, der die Mietsache nicht mehr nutzt, und die Mietzahlung eingestellt hat, sich in Bezug auf seine Zahlungsverpflichtung nicht darauf berufen kann, dass der Vermieter die Wohnung bereits anderweitig – zur Schadensminderung – vermietet (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201991,%201485" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 26.07.1991 - 30 REMiet 7/90">NJW-RR 1991, 1485/a> ). Ähnlich liegt der Fall hier auch.  Um sich insofern abzusichern, könnten Sie so vorgehen, dass Sie den Mieter (sobald er mit der Novembermiete säumig ist) anschreiben und nebst der Anmahnung von Mietzahlung und Herausgabe des Schlüssels offiziell die Gestattung der Besichtigung und gegebenenfalls Inbesitznahme der Wohnung verlangen. Schreiben Sie, dass Sie bis zu einer angemessenen Frist seine Stellungnahme erwarten und nach fristlosem Ablauf die Wohnung – zur Schadensminderung – in Besitz nehmen werden.  Lässt sich die neue Adresse nicht durch eine Anschriftenprüfung oder EMA-Anfrage ermitteln, sollten Sie Ihre Schreiben dennoch dokumentieren.   Ich hoffe, ich konnte zunächst weiterhelfen. Gerne können Sie mich auch zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche beauftragen, wenn dies erforderlich wird.  Mit freundlichen Grüßen   Wolfram Geyer Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 242