Frage: Hallo an das 'Frag-einen-Anwalt'-Team!  Ich habe am 07.05.2008 einen Mietvertrag unterzeichnet wo auf die Dauer von einem Jahr auf eine ordentliche Kündigung verzichtet wird. Das Mietverhältnis begann am 01.08.2008.  Unter § 2 Mietvertragsart und -dauer steht: Das Mietverhältnis kann von jeder Partei nach geltenden gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden. Die Kündigung ist erst ab Vertragsbeginn zulässig und muss schriftlich erfolgen. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Zugang des Kündigungsschreibens an.  Unter §22 Zusätzliche Vereinbarungen: Die Vertragspartner einigen sich dahingehend, dass beide Parteien auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 12 Monaten verzichten.   Ich habe es dann doch einfach mal versucht zu kündigen und dem Hausverwalter am 20.04.09 eine Kündigung zum 31.07.09 geschickt. Die Antwort vom Hausverwalter lautete: 'Die Kündigung ist eingegangen und Übergabetermin (31.07.) habe ich mir vorgemerkt. Habe diese Antwort per email am 23.04.09 erhalten.  Die Übergabe fand dann doch erst am 07.08.09 statt, aber das Wohnungsübergabeprotokoll hat er auf den 31.07.09 zurückdatiert. Schlüssel wurden komplett übergeben und sonst war auch alles in Ordnung. Desweiteren ist auf dem Protokoll vermerkt das die Kaution bis zum 10.08.09 überwiesen wird.  Heute, den 10.08.09 rief er mich an und sagte das er jetzt erst in den Mietvertrag geschaut hat, die Kündigung aufgrund der Zusatzvereinbarung unwirksam ist und ich die Miete bis 31.11.09 zahlen müsste.   Kann er denn die Bestätigung jetzt so einfach zurückziehen und sagen die Kündigung wäre unwirksam? Schliesslich hat er mir sie 3 Monate vorher bestätigt.   Ab wann gilt denn der Kündigungsverzicht auf die Dauer von 12 Monaten? Ab dem Datum der Vertragsunterschrift oder ab Mietbeginn? Das ist nirgends extra geregelt.  Mit freundlichen Grüßen Matthias 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Zunächst ist festzustellen, dass ein einjähriger gegenseitiger Kündigungsausschluss wirksam ist (nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Ausschluss von bis zu vier Jahren im Formularvertrag zulässig). Der Kündigungsausschluss musste also beachtet werden.  Die Frist für den Ausschluss beginnt mit Beginn des Mietverhältnisses. Dies ergibt sich aus § 2 des von Ihnen zitierten Mietvertrags, der ausdrücklich regelt, dass eine Kündigung erst ab Vertragsbeginn zulässig ist. Der Ausschluss des Kündigungsrechts kann dementsprechend auch erst für das entstandene Kündigungsrecht gelten.  Erst ab dem 1.8.2009 ist daher die ordentliche Kündigung möglich. Die ordentliche Kündigung kann danach gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB/a>  spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erklärt werden. Hier wäre also die Kündigung erstmals zum 31.10.2009 möglich gewesen. Ihre verfrühte Kündigung hätte richtigerweise auf diesen Termin bezogen werden müssen (nicht, wie der Hausverwalter meint, auf den 31.11.). Die Kündigung ist nicht unwirksam, sondern wirkt nur für den Zeitpunkt, für den sie erstmals hätte erklärt werden können. Das ist, wie gesagt, der 31.10.2009.  Rechtlich besteht also ein Anspruch des Vermieters auf den Mietzins bis Ende Oktober.  Es ist auch nicht begründbar, dass mit der vorzeitigen Übergabe der Wohnung ein Aufhebungsvertrag stillschweigend geschlossen worden ist. Der Hausverwalter ist im Zweifel nicht bevollmächtigt, in eine Vertragsaufhebung einzuwilligen. Abgesehen davon hatte er auch schon keinen Erklärungswillen hinsichtlich einer Aufhebung, da er sich - was Ihnen ja auch bewusst war - schlicht im Irrtum befand.  Da das Mietverhältnis nun rein faktisch bereits drei Monate verfrüht beendet ist, sollten Sie mit dem Vermieter in Kontakt treten und einen rückwirkenden Aufhebungsvertrag anbieten. Notfalls müssten Sie auch eine Abfindung anbieten, um wenigstens nicht die volle Miete für den ganzen Zeitraum zahlen zu müssen. Eine andere Lösung wäre juristisch leider nicht durchsetzbar.   Mit freundlichen Grüßen  Abs. 1000. Juhre Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573c