Frage: Guten Tag,  vor 3 Jahren habe ich von meiner Mutter ihren hälftigen Hausteil eines Reihenhauses geschenkt bekommen. Vater will die Schenkung evtl. anfechten (kann er das), ist sehr böse, wir sind daraufhin im Frauenhaus gelandet. Ohne bzw. mit sehr wenig Geld. Mutter bekommt nur 220.- Rente, ich muß diese mitverhalten!  Nach vielen Einigungsversuchen die der Vater alle wortbrüchig vereitelt hat, ist nun eine neue Vereinbarung, dass ich die untere Wohnung im EG erhalte er den Rest. Dafür gibt er sein lebenslanges notarielles Wohnrecht in einem Zimmer des EG auf. Diese Abmachung besteht schriftlich und die Mutter war als Zeugin dabei.  Problem: Da die Wankelmütigkeit des Vaters schon immer gegenwärtig war, ist evtl. damit zu rechnen, das die von mir für Samstag bestellten Handwerker von ihm rausgeworfen werden.   Fragen: Soll ich dann die Polizei anrufen bzw. muß ich ihm den Arbeitsbeginn vorher mitteilen (kann sein dass in diesem Fall das Haus hermetisch verriegelt ist und ein Eindringen unmöglich)  Falls diese Einigung wieder scheitern sollte kann ich gegen die allgegenwärtigen Beleidigungen, Herabsetzung meiner Person in der Öffentlichkeit und mit Zwangsversteigerung (geht das wenn er lebenslanges notarielles Wohnrecht in einem Zimmer des EG hat?) eine Auseinandersetzung verlangen oder sollen wir den Weg der Entmündigung gehen, wissen Sie wie man da vorgeht?  Einen wirklich herzlichen Dank für Ihre Beantwortung, meine Mutter und ich sind in einer akuten Notsituation, der Vater hat eine geringe Rente und muß vermutlich keinen Unterhalt bezahlen,  Renate Muster        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage.  Durch den Erwerb des hälftigen EIgentumteils am Hausgrundstück, sind gemeinsam mit Ihrem Vater Miteigentümerin des Hauses geworden. Dies bedeutet, dass Ihnen alles gemeinsam gehört. Veränderungen am Haus sind nur zulässig, wenn beide Parteien zustimmen.  Da SIe insoweit angegeben haben, dass Ihre Mutter bezeugen kann, dass Ihr Vater in einen Umbau eingewilligt hat, könnten SIe den Zugang der Handwerker mit zivilrechtlichen Mitteln -keinesfalls mit Hilfe der Polizei - durchsetzen. In Betracht zu ziehen wäre eine einstweilige Verfügung.  Daneben können SIe jederzeit die Auflösung der Gemeinschaft fordern und zur Not einklagen. Dann wäre das Haus zu veräußern und der Erlös hälftig zu teilen.  Da SIe aber dauerhaft im Haus wohnen möchten, ist die Lösung, zwei abgetrennte Wohnungen zu schaffen, die jeweils einer Person gehören sollen, folgerichtig.  Die Begründung von Wohnungseigentum (sog. Sondereigentum) richtet sich im Wesentlichen nach dem Wohnungseigentumsgesetz.  a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 WEG: Formvorschriften">§ 4 WEG/a>  lautet:  1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.   (2) Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden.   (3) Für einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, gilt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1/a>  des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB/a>  bedarf ein Vertrag, der auf die Veräußerung eines Grundstücks gerichtet ist, der notariellen Beurkundung. Sonst ist er nichtig und damit unwirksam.  Wie Sie sehen, ist das bloße mündliche Versprechen Ihres Vaters, für Sie Wohnungseigentum zu begründen, formunwirksam und damit nichtig. DIe Vereinbarung muss in Gegenwart beider Eigentümer vor einem Notar wiederholt werden. Sie haben derzeit keinen ANspruch auf Eintragung Ihres Rechts im Grundbuch. Erst wenn das Recht im Grundbuch eingetragen worden ist,ist es gültig und muss beachtet werden. Insoweit steht Ihnen zur Zeit außer Ihrem Miteigentumsanteil also kein Recht zu, die Wohnung allein zu nutzen.  Bedenken SIe bitte auch, dass SIe nach EInräumung des Rechts mit Ihrem Vater eine sog. Wohnungseigentümergemeinschaft bilden, für die bereits nach dem Wohnungseigentumsgesetz mannigfaltige Pflichten gelten. Weitere Pflichten und Rechte können in der sog. Teilungserklärung zwischen den Eigentümern geregelt werden. Lassen SIe sich hierzu unbedingt von einem Anwalt beraten. Die mit dem Wohnungseigentum einhergehenden Pflichten können zur (auch finanziellen) Last werden.  Die Entmündigung wurde vor langer Zeit aus guten Gründen abgeschafft. Heute existiert lediglich das Rechtsinstitut der Betreuung. Hiernach kann ein Betreuer in der Regel nur für punktuelle Lebensbereiche des Betreuten bestellt werden. Dieser bleibt aber geschäftsfähig.  Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort geholfen zu haben   Mit freundlichen Grüßen  F.Sachse Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b