Frage: Es handelt sich um den Kauf einer ETW in einem Neubau von 7 Wohneineheiten. Gekauft wurde 1 Wohnung + 1 Garage. Die Baubeschreibung als Bestandteil vom Kaufvertrag sagt aus:  'Das Gebäude wird in massiver Ausführung nach den Plänen des Architekten und dem vom Bauamt genehmigten Baugesuch erstellt, vorbehaltlich konstruktiver Änderungen oder Auflagen.  Desweiteren sind qualitativ gleichwertige oder bessere Materialien vom Käufer zu akzeptieren.'  Weder in der Baubeschreibung, noch im Kaufvertrag ist irgendwo die Garage spezifiziert. Der Bauträger hat nun Fertiggaragen aufgestellt, welche zwar die so erwartete 'Funktion einer Garage' erfüllen, jedoch: a) wir so die Garage massiv überbezahlt hätten, b) wir bei 'massiver Ausführung des Gebäudes' (siehe oben) auch eine massive Ausführung der Garage erwartet haben.   Unsere Frage: Hatten wir in dieser Hinsicht einfach nur 'Pech' - weil es leider nirgends definiert war, und steht es dem Bauträger zu, in dieser Situation zu seinem finanziellen Vorteil Fertiggaragen aufzubauen, oder können wir mit obiger - leider sehr allgemeinen Baubeschreibung - zumindest eine Preisminderung in der Schlusszahlung einfordern versuchen? Wenn ja, worauf können wir uns berufen?  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   ohne den Vertrag und die Baubeschreibung zu kennen, kann nach ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt geantwortet werden:    1.)  Nach der Baubeschreibung, die nach dem Vertrag sicherlich Vertragsinhalt geworden sein dürfte und die auch Zeichnungen, Bauplänen etc. nach dem Vertrag vorgehen dürfte, ist das Gebäude massiv auszuführen.    Daher ist zunächst zu prüfen, ob die Garage Bestandteil des Gebäudes sind (etwa in Form einer Tiefgarage), oder neben dem Wohngebäude als eigenständiger Komplex errichtet werden.  a) Im ersten Fall greift die Baubeschreibung schon dem Wortlaut nach ein, und die Garagen müssen dann als Gebäudebestandteil in Massivbauweise (dazu unten näher) errichtet werden.  Jede Abweichung der Bauweise stellt dann einen Mangel dar, was sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/633.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 633 BGB: Sach- und Rechtsmangel">§ 633 BGB/a>  ergibt.  b) Im zweiten Fall (gesonderter Komplex) liegt dann die Regelung für die Garagenerrichtung nicht explizit vor, was aber den Unternehmer dann nicht berechtigt, von der Massivbauweise eigenmächtig abzuweichen.  Denn insoweit dürfte der Vertrag nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 BGB: Auslegung einer Willenserklärung">§§ 133/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/157.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 157 BGB: Auslegung von Verträgen">157 BGB/a>  so auszulegen, wie er dem Willen der Parteien am nähesten kommt (Die Einschränkung ist dem nicht bekannten Vertragstext geschuldet)..  Da hier von 'massiven Gebäuden' die Rede ist, ist eben dann jede Gebäude auf dem Gemeinschaftsgrundstück zu berücksichtigen, da es offenbar keine Einschränkung nur auch das Wohngebäude gegeben hat.  Und 'Gebäude' sind selbstständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen.  So die Musterbauordnung 2002; die jeweilige Landesbauordnung des Bundeslandes, in dem das Objekt errichtet worden ist, wird sicherlich eine sehr ähnliche Definition nutzt. Da keine Adresse angegeben worden ist, lässt sich so die jeweilige Bauordnung nicht zuordnen.   Demgemäß wird eine Abweichung der Massivbauart einen Mangel darstellen, so dass Sie - vorbehaltlich der Vertragsprüfung - dann auch Rechte nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Abs. 1000ängeln">§ 634 BGB/a>  werden ausüben können, also auch eine Minderung.    2.)  Voraussetzung ist aber, dass die Garagen keine Massivbauweise darstellen - Sie schreiben insoweit von einer Fertiggarage, was aber ein gefährlicher Irrtum hinsichtlich der Eigenschaften sein könnte:   'Massiv' bedeutet, dass der Aufbau mit Mauerwerk, Beton, Stahlbeton oder Spannbeton, keinesfalls Leicht- oder Holzbau erstellt worden ist.  Das kann aber auch bei Fertigteile und eben auch bei Fertiggaragen der Fall sein, so dass der genaue Aufbau der Garage wichtig ist.  Sind es - üblicherweise - Stahlbetonfertigteile, wird man entgegen Ihrer Vorstellung von 'Massivbau' sprechen müssen.   Ihre vermutete Vorstellung, dass die Garagen Stein auf Stein gemauert und verputzt werden müssen, wird keineswegs für die Definition 'Massivbau' benötigt, so dass auch so eine Fertiggarage als Massivbau gelten kann, wenn entsprechende Materialen benutzt werden.    3.)  Dann wäre eine Preisreduzierung noch über eine entsprechende Anpassung wegen Irrtumsanfechtung zu erzielen, wobei ich aber nach Ihrer derzeitigen Sachverhaltsdarstellung keinen erfolgversprechenden AnS. sehe, da diese Art des Irrtums (Stein auf Stein statt Fertigteil) in dieser Form nicht geschützt wird.    4.)  Möglich wäre dann nur die Nachverhandlung mit dem Vertragspartner, um eine Reduzierung dann zu vereinbaren. Häufig lassen Unternehmer bei berechtigter Verärgerung auch aus Kulanzgründen einen Nachlass zu, da unzufriedene Bauherren eben schlechte Werbeträger sind.    Hier wird es also wohl entscheidend auf die für die Garagen verwendeten Baustoffe ankommen - gleichwohl lege ich Ihnen nahe, Vertrag, Baubeschreibung und alle schriftlichen Absprachen nochmals ergänzend prüfen zu lassen, da häufig keine Formulierungen dann zu einem anderen Ergebnis führen können.    Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 157, § 133, § 633, § 634