Frage: Im Rahmen einer Zwangsversteigerung (2.Termin) möchte ich zwecks Kapitalanlage ein Mehrfamilienhaus in den neuen Bundesländern erwerben. Bei dem seinerzeitigen 1. Termin konnten kurz vor Angebotsabgabe die bestehenden Mietverträge beim Amtsgericht eingesehen werden. Wider erwarten wurden dort jedoch nicht die Mietverträge der eigentlichen Mieter vorgelegt (ca. 10 Mietparteien teils privat, teils gewerblich), sondern lediglich nur ein Mietvertrag der zwischen zwei (Noch-)Miteigentümern dieses Hauses aus einer insgesamt 3-köpfig umfassenden Eigentümergemeinschaft abgeschlossen wurde. Dieser „Zwischenmieter' untervermietet dann sämtliche Wohnungen an die eigentlichen Mieter, wobei der Mietzins an den anderen Miteigentümer lt. diesem Vertrag nur einen lächerlichen Bruchteil der tatsächlich auf dem Markt erzielbaren Mieteinnahmen beträgt.  Besteht nach Erwerb ein Sonderkündigungsrecht gegen den „Zwischenmieter' (, wobei die eigentlichen Mieter natürlich nach wie vor wohnen bleiben sollen, um die Immobilie wirtschaftlich zu verwerten)? Kann ich als neuer Eigentümer bzw. Vermieter in die bestehenden Mietverträge mit den eigentlichen Mietern eintreten? Welche Fristen gelten?  Lauern weitere Gefahren bei anderen oder ähnlichen Konstellationen mit „Zwischenmietern' und / oder Miteigentümern bzw. Eigentümern, die man womöglich erst kurz nach Eröffnung zum 2. Termin erfährt, die für den Erwerber eine wirtschaftliche Verwertung der Immobilie unmöglich machen würden? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:   Das von Ihnen angesprochenen Sonderkündigungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57 ZVG">§ 57 ZVG/a>  hat lediglich zur Folge, dass Sie einen bestehenden Mietvertrag lediglich mit einer möglicherweise kürzeren gesetzlichen Frist kündigen können.  Nach der Rechtsprechung des BGH bleiben die Mieterschutzvorschriften jedoch bestehen und werden durch ein Sonderkündigungsrecht nicht berührt(BGH v. 21.4.1982, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ARZ%2016/81" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.04.1982 - Abs. 8 ARZ 16/81: Einwand des Rechtsmißbrauch durch auf Räumung in Anspruch gen...">Abs. 8 ARZ 16/81/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2084,%2090" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.04.1982 - Abs. 8 ARZ 16/81: Einwand des Rechtsmißbrauch durch auf Räumung in Anspruch gen...">BGHZ 84, 90/a>  = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201982,%201696" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.04.1982 - Abs. 8 ARZ 16/81: Einwand des Rechtsmißbrauch durch auf Räumung in Anspruch gen...">NJW 1982, 1696/a> ).  Das bedeutet, Sie müssen nach wie vor einen Kündigungsgrund vorweisen um die jeweiligen Mietverhältnisse zu beenden.  Die Frage wird sein, ob dies auch für das Zwischenmietverhältnis gilt.  Für die vorliegende gewerbliche Zwischenvermietung gilt zunächst:   Sie treten als Ersteigerer grundsätzlich in das Zwischenmietverhältnis ein, da die Versteigerung bekanntlich nicht die Miete bricht.  Aber: Zwar ist die Zwischenvermietung grundsätzlich vom vertragsgemäßen Gebrauch der Sache gedeckt.   Nach Ansicht des BGH (84,80 in NJW 19821696) ist die Weitervermietung der Mieträume eine gewerbliche Tätigkeit des Zwischenvermieters. Dies hat zur Folge, dass für den Zwischenmieter keine Kündigungsschutzbestimmungen über Wohnraum gelten. Das heißt, Sie können das gewerbliche Zwischenmietverhältnis kündigen, ohne die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts beachten zu müssen.   Endet nun dieses Zwischenmietverhältnis, so tritt der Ersteher als Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit dem Endmieter ein (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/565.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 565 BGB: Gewerbliche Weitervermietung">§ 565 Abs. 1 BGB/a> ). Der Endmieter genießt also Bestandsschutz.  Nun haben wir noch das Problem des Mietvertrages mit den Miteigentümern.  Hier ist fraglich, ob überhaupt ein Mietvertrag vorliegt, da die Eigentümer mit dem Abschluss des Vertrages lediglich der Räumungsverpflichtung aus der Zwangsversteigerung entgehen wollen.  Es kann ein sogenannter Scheinmietvertrag vorliegen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/117.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 117 BGB: Scheingeschäft">§ 117 BGB/a> . Hierzu hat das OLG Düsseldorf (OLG Düsseldorf Beschluss vom 11.12.2007 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 1-10%20W%20160/07" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 11.12.2007 - 10 W 160/07: Scheinmietvertrag nach § 117 BGB zwischen einkommensl...">Abs. 1-10 W 160/07/a> ) ausgeführt. Das OLG hat ausgeführt, dass ein solcher Scheinmietvertrag (im damaligen Fall: einkommensloser 18-jähriger Sohn mit seinem Vater einen auf 10 Jahre befristeten Mietvertrag über ein im Elternhaus gelegenes Schlafzimmer mit Dusche+WC, sowie einen Arbeitsraum zu 90 EUR monatlich) nichtig ist, mit der Folge, dass der Ersteigerer nicht an dieses Mietverhältnis gebunden war und das Mietverhältnis auch nicht kündigen musste, sondern aus dem Zuschlagbeschluss die Räumung betreiben konnte.  Soweit Sie vortragen, dass ein lediglich geringer Mietzins vereinbart wurde, stellt dies ein wichtiges Indiz für einen solchen Scheinmietvertrag dar. Auch die Vertragskonstellation spricht dafür, da kein Eigentümer über sein (Mit-)eigentum einen Mietvertrag abschließen würde.   Zu Ihrer Zweiten Frage:  Sie sollten vor dem zweiten Versteigerungstermin in jedem Fall noch Einsicht in die Versteigerungsunterlagen nehmen.   In der Zwangsversteigerung mit bestehenden Mietverhältnissen ist der Verbleib der jeweiligen  Mietkaution zu denken. Dies sollten Sie, soweit möglich noch überprüfen.   In jedem Falle empfehlenswert ist es, bei Verlesung der Versteigerungsbedingungen genau hinzuhören, ob Rechte bestehen bleiben, die vielleicht beim ersten Versteigerungstermin nicht bekannt waren.  Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 565, § 117