Frage: Mein Lebenspartner zog im März 2012 in die Obergeschosswohnung meines Hauses, der Mietvertrag war zunächst informell da wir das Haus mit dem Grundstück gemeinsam nutzten. Inzwischen hat sich aber unsere Beziehung geändert, die Stimmung zwischen uns ist sehr gereizt und ich würde das Mietverhältnis gern kündigen. Ich setze hierbei auf die 'Unzumutbarkeits Klausel', zumal es erhebliche Beleidigungen  und Übergriffe gab. Ist das möglich?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Da ein Mietvertrag auch formfrei, also etwa mündlich, geschlossen werden kann, besteht zwischen Ihnen und Ihren ehemaligen Lebenspartner ein Mietvertrag für unbestimmte Zeit (ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/550.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 550 BGB: Form des Mietvertrags">§ 550 Abs. 1/a>  Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Ein mündlich geschlossener Mietvertrag wird grundsätzlich genauso behandelt wie ein schriftlicher Mietvertrag. Das bedeutet, dass auch hier die üblichen Kündigungsmöglichkeiten bestehen.   Das heißt, Sie können ordentlich kündigen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> ) mit einer Frist von drei Monaten (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c BGB/a> ), wenn der Mieter  - seine Vertragspflichten verletzt, - Eigenbedarf besteht, oder - der Vermieter an einer wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert ist.  Einschlägig dürfte hier allein die erste Variante sein.   Zudem kommt grds. auch eine fristlose Kündigung wegen eines wichtigen Grundes in Betracht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 BGB/a> ). Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ansatzpunkt für Sie ist hier das feindliche und herabsetzende Verhalten des Mieters.   Beleidigungen des Mieters gegenüber Ihnen als Vermieterin können Sie zur fristlosen, bzw. ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Je nach Schwere des Vorwurfs, kann eine solche Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung zulässig sein (zB LG Berlin, Urteil vom 20.3.2013, AZ: <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=65%20S%20403/12' target='_blank' class='djo_link' title='LG Berlin, 20.03.2013 - 65 S 403/12: 'Kriminelle Hausverwaltungsgeschäfte': Kein Kündigungsgrun...'>65 S 403/12</a>). Es kommt auf die Schwere der Beleidigung an. Zudem müssen Sie ggfs. die einzelnen Beleidigungen auch nachweisen können, zum Beispiel durch Zeugen.   Voraussetzung für die fristlose Kündigung dürfte im Zweifel immer eine Abmahnung wegen des Mieterverhaltens sein. Dies sollte Ihr erster Schritt sein. Sollte sich danach das Mietverhältnis nicht bessern, können Sie die fristlose Kündigung aussprechen.   Beispiele für Beleidigungen, die zu einer fristlosen Kündigung berechtigten: - „Du kannst mich am Arsch lecken, du verrücktes Arschloch' - „Sie sind ein Schwein'  Nicht ausreichende Beleidigungen: - „Miststück' - „Schlampe' Jeweils geäußert im Zustand der Volltrunkenheit.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Abschließend darf ich Sie noch auf die Bewertungsfunktion hinweisen.   Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 550, § 573, § 573c, § 543