Frage: Guten Tag,  wir haben vor einigen Wochen eine Doppelhaushälfte erworben, die aber eigentlich als Zweifamilienhaus geteilt nach WEG gilt.   Nach Abwicklung des Kaufvertrags haben wir erfahren, dass nur eine Wasserleitung auf das Grundstück führt. Folglich auch nur eine Wasserabrechnung seitens der Stadtwerke erfolgt. Die Abfallrechnung ist auch nur addressiert an eine Partei.   Derzeit gehen beide Rechnungen an die Grundstückseigentümergemeinschaft XY, (z. Hd. Hern XY) die zu je 50 % Miteigentümer des Grundstücks und des Hauses, nach WEG geteilt, sind.  Da die Hauptuhr in meiner DHH liegt, werde ich künftig auch wohl die Abrechnungen für beide Wohnungen machen müssen. Nun meine Frage zur oben geschilderten Konstellation: Wer ist schuldnerisch haftbar, falls der Nachbar quasi der Miteigentümer plötzlich seine Wasser- oder Müllabrechnung nicht an mich bezahlt? Ich mache ja die Abrechnung nur kommissarisch für uns beide. Muss ich dann die gesamten Kosten tragen oder nur meinen Anteil, weil die Rechnung ja eigentlich an die Grundstücks- bzw. Wohnungeigentümergemeinschaft addressiert ist? Bedarf es hier einer gesonderten internen Regelung oder gibt es eine Rechtssprechung, die besagt, dass jeder Miteigentümer natürlich nur für seinen eigenen Anteil an der Gesamtrechnung in die Pflicht genommen werden darf?  Macht es rechtlich einen Unterschied, ob der Gesamtschuldner Wohnungseigentümergemeinschaft oder Grundstückseigentümergemeinschaft heißt? Sollte ich meinen Namen, z.Hd. Herrn XY, aus der Rechnungsanschrift entfernen lassen?  Vielen Dank für die prompte und zuverlässige Antwort vorab!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:  Eine Grundstückseigentümergemeinschaft ist eine Bruchteilsgemeinschaft iSd. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§§ 741 ff. BGB/a> .   Die Bruchteilsgemeinschaft als solche ist nicht rechtsfähig. Für die Gemeinschaft handeln die Mitglieder und haften dementsprechend. Nach außen besteht dabei eine gesamtschuldnerische Haftung.  Dies hat gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/421.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 421 BGB: Gesamtschuldner">§ 421 BGB/a>  zur Folge, dass die Versorger von jedem Eigentümer die komplette Zahlung verlangen können. Wenn der Eigentümer der anderen DHH nicht zahlt, können Sie tatsächlich in voller Höhe in Anspruch genommen werden und müssen dann versuchen, die Zahlung im Innenverhältnis bei dem anderen Eigentümer geltend zu machen. Dazu gelten die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">§ 748 BGB/a>  bzw. § 426 BGB.  Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) stellt sich die Rechtslage anders dar, da die WEG teilrechtsfähig ist.   Zu der gesamtschuldnerischen Haftung der Eigentümer hat der BGH mit Beschluss vom 02.06.2005, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZB%2032/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 02.06.2005 - Abs. 5 ZB 32/05: Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft; Vollstreckung...">Abs. 5 ZB 32/05/a>  entschieden: 'Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben.  Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfaßt.'  Die Gläubiger können in diesem Fall zunächst nur pfändungsweise auf Ihren zu zahlenden Anteil an den Rechnungen zugreifen. Eine klare und eindeutige persönliche Verpflichtung liegt nicht darin, dass die Rechnung zu Ihren Händen zugestellt wird.  Sie sollten hier gegenüber den Versorgern klarstellen, dass die Lieferung an eine teilrechtsfähige WEG erfolgt. Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung 'Wohnungseigentümergemeinschaft' gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Gleichzeitig sollten Sie eine verbindliche Vereinbarung über die Aufteilung und die interne Zahlung der Anteile mit dem anderen Eigentümer treffen, um für die Zukunft gewappnet zu sein.  Bitte beachten Sie aber, dass sich eine gesamtschuldnerische Haftung unter Umständen aus dem kommunalen Abgabenrecht ergeben kann; BGH, Urteil vom 18.06.2009, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 7%20ZR%20196/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.06.2009 - Abs. 7 ZR 196/08: Gesamtschuldnerische persönliche Haftung der Wohnungseigentüme...">Abs. 7 ZR 196/08/a> . Hierzu sollten die Grundlagen für die einzelnen Zahlungen bzw. Gebühren von Ihnen eingesehen werden.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.   Mit freundlichen Grüßen   Matthes  Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 421, § 426, § 741, § 748