Frage: Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt, wir sind eine Siedlungsgemeinschaft, in der eine Privatstraße inklusive Regenabwassersystem für die gesamte Siedlung allen Anliegern zu gleichen Teilen gehört. Bislang wurde das Regenabwasser in einer Zisterne gesammelt und ist von dort aus versickert. Dies soll nun aber laut Aussage von Miteigentümern, die sich mit der Materie beschäftigt haben, rechtlich nicht mehr zulässig sein. Daher wurde angedacht, die Zisterne an das öffentliche Abwassernetz anzuschließen. Da aber das Wasserwerk sich nicht mit so vielen Miteigentümern auseinandersetzen wollte, kam der ehemalige Siedlungsvorstand auf die Idee, zu diesem Zweck eine GbR zu gründen. Dieser GbR sind jedoch nicht alle Miteigentümer beigetreten. Aufgrund von Differenzen innerhalb des Vorstands sind alle Vorstandsmitglieder von ihren Ämtern zurückgetreten. Für einen neuen Vorstand fand sich bislang niemand. Das führte dann dazu, dass aufgrund der Intervention zweier Miteigentümer die Bank, bei der das Siedlungskonto geführt wird, die Sperrung des Kontos veranlasst hat. D. h. Auszahlungen sind nicht mehr möglich, da es keinen Zeichnungsberechtigten gibt. Das Konto hat inzwischen genügend Guthaben, um die für den Anschluss an das Abwassernetz anfallenden Kosten zu decken. Einzelne Miteigentümer zweifeln inzwischen die Notwendigkeit des Anschlusses an das öffentliche Abwassernetz an und pochen darauf, dieser Anschluss sei nur mit einstimmigem Beschluss aller Miteigentümer möglich. 1.Würde ein Mehrheitsbeschluss ausreichen und wie wäre dieser ggf. den Verweigerern gegenüber durchsetzbar? 2.Gibt es eine Möglichkeit außerhalb der GbR, die Siedlungsgemeinschaft wirksam mit einer Stimme nach außen vertreten zu lassen? Mit freundlichen Grüßen 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zunächst vielen Dank für Ihre Fragen, die ich wie folgt beantworte:  Zu 1.  Vorliegend handelt es sich bei den Anliegern, denen eine Privatstraße inklusive Regenabwassersystem für die gesamte Siedlung zu gleichen Teilen gehört, um eine Bruchteilsgemeinschaft ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§ 741 BGB/a> ).  Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegegnstandes ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung  durch Stimmenmehrheit beschlossen werden.   Hier stellt sich die Frage, ob der beabsichtigte Anschluss der  Zisterne an das öffentliche Abwassernetz zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört. Nach der Kommentierung gehören Baumaßnahmen und nichts anderes stellt der Anschluss der Zisterne an das Abwassernetz dar,  nicht zu der ordnungsgemäßen Verwaltung. Es handelt sich vielmehr gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. 3 S. 1 BGB/a>  um eine wesentliche Veränderung des Gegenstandes, die nicht beschlossen (durch Stimmenmehrheit) oder verlangt werden kann. Vielmehr können derartige einschneidende Maßnahmen  nur durch einstimmigen Beschluss beschlossen werden ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 Abs. 1 BGB/a> ).  Demnach ist Faktum, dass ein Mehrheitsbeschluss  nicht ausreicht, sondern Einstimmigkeit erforderlich.  Zu 2.  Die GbR hat vorliegend überhaupt keine Funktion  der Bruchteilsgemeinschaft, weil nicht alle Miteigentümer beigetreten sind und erst recht keine Vertretungsmacht. Allerdings kann die Vertretung der Bruchteilsgemeinschaft im Außenverhältnis durch einstimmigen Beschluss auf eine Person oder mehrere übertragen werden.   Mit freundlichem Gruß  Peter Dratwa Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 745, § 744, § 741