Frage: 1997 habe ich einen Mietvertrag mit Dritten für das Haus meiner Tante abgeschlossen. Es war speziell im Vertrag vereinbart, daß sich die Nettomiete ab 2000 um 155 DM erhöht. Diese Erhöhung ab 2000 wurde von den Mietern nie bezahlt. Meine Tante (über 78 Jahre alt) hat sich nie um die Erhöhung gekümmert um Ihre 'guten Mieter' nicht zu verprellen.Es wurde jedoch von mir mehrmals mündlich bei den Mietern auf die fällige Erhöhung hingewiesen. Ab Januar 07 habe ich nun in Ihrem Auftrag die Mieterhöhung mehrmáls schriftlich angemahnt. Es bestehen verjährte Forderungen von 2850 E und nicht verjährte Forderungen von 3400 €. Also ein mehrfaches der Nettomiete von 850 €. Die Mieter verweigern aktuell die Erhöhung mit Hinweis auf einen tatsächlichen Regenwassereinbruch im Keller im Juni 07 und kürzen derzeit die Altmiete( wegen Kellerfeuchtigkeit) von 1997 um netto 20 %. Frage: Kann ich nun das Mietverhältnis fristlos und vorsorglich ordentlich kündigen bzw. wie wirkt sich die seit 2000 nicht durchgesetzte, jedoch vereinbarte Mieterhöhung (155 DM p. M ) auf die Rechtslage aus. MfG.        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  hat der Vermieter die Möglichkeit das Mietverhältnis wegen Mietrückständen fristlos zu kündigen, hilfsweise fristgemäß gem. 573 BGB.  Dazu müsste jedoch ein wichtiger Grund vorliegen.  Inwieweit die nichtverjährten Mietforderung in Höhe von € 3.400 in Ihrem Falle einen solchen wichtigen Grund darstellt hängt vom Einzelfall ab.  Der Mieter könnte sich möglicherweise auf Verwirkung der Mieterhöhung um Abs. 1500 155 aus dem Jahre 2000 berufen. Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde.  Ob allein die Tatsache, dass der Vermieter ohne weiter Erklärung viele Jahre den Erhöhungsbetrag nicht geltend gemacht hat, zur Verwirkung genügt, ist umstritten und wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Eine generelle Aussage kann daher nicht getroffen werden.  Aus Ihrer Frage wird nicht klar ob der Mieter durch weitere Mietrückstände einen weiteren wichtigen Grund für eine Kündigung bietet. Hinsichtlich der Mietminderung kann aufgrund fehlender Einzelheiten keine Auskunft erteilt werden.  Sollte sich die Kündigung ausschließlich auf die Erhöhungsvereinbarung für das Jahr 2000 gründen, sollten Sie einen Rechtsanwaltskollegen zur Prüfung der Erfolgsaussichtten am Ort der Wohnung beauftragen, da dieser den Umgang der Gerichte vor Ort hinsichtlich der Verwirkung besser beurteilen kann.  Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.   Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage. Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Ingo Bordasch Rechtsanwalt  Tel.: 030 - 293 646 75 Fax.: 030 - 293 646 76 frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543