Frage: ich beabsichtige eine ETW im Wege der Zwangsversteigerung zu erwerben.  Ich habe nunmehr über den zuständigen Hausverwalter in Erfahrung bringen können, dass der jetzige Eigentümer, seit geraumer Zeit keine Hausgeldzahlungen mehr geleistet hat.  Ich gehe davon aus, dass ebenfalls keine Grundsteuer entrichtet wurden.  Meine Frage :  Hafte ich für offene Hausgelder ? Sonderumlagen und Grundsteuer ? wenn ich eine Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung erwerbe ?  Laut Verwalter: nein -  Wenn die doch so sein sollte, kann ich mir diese Aussage bestätigen lassen ? (Mustertext)          

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  so kurz und knapp, wie Sie den Sachverhalt schildern, wird der Verwalter zum Teil Recht haben.  So hat das OLG Düsseldorf in seinem Beschluss vom 23.06.1995 (Az.: 3Wx 167/95) ausgeführt, dass eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung mit dem Inhalt, dass der Erwerber von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung für die Wohngeldrückstände des Voreigentümers haften soll, gegen a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/56.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 56 ZVG">§ 56 S. 2 ZVG/a>  verstößt und nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 BGB: Gesetzliches Verbot">§ 134 BGB/a>  nichtig ist (so auch a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2099,%20358" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.01.1987 - Abs. 5 ZB 3/86: Haftung des Erwerbers für Wohngeldrückstände">BGHZ 99, 358/a> ).  Allerdings sollten Sie sich die Beschlüsse der letzen Eigentümerversammlungen (also mindestens die letzten fünf) unbedingt zeigen und prüfen lassen. Der obige Beschluss gilt für TEILUNGSERKLÄRUNGEN, nicht aber für nicht mehr anfechtbare Beschlüsse der Eigentümerversammlung, wo es dann zur Frage der Wirksamkeit auf den genauen Wortlaut ankommen kann.  Bezüglich der Steuern sollten Sie zunächst beim FA nachfragen, welche Steuerlast besteht und WIE diese ggfs. für die ETW abgesichert ist.   Die Bestätigung des Verwalters wird Sie dabei nicht weiterbringen, so dass nicht ganz klar ist, welchen Mustertext Sie erwarten. Hier sollte ggfs. die Nachfragefunktion genutzt werden.   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 134