Frage: Sehr geehrte Damen und Herren   Ich möchte Sie bitten, eine Einschätzung zu den Themen Schönheitsreparaturen und Endrenovierung bei folgender Sachlage zu treffen:  Vertragsbeginn: 15. Januar 2005  Vertragsende: fristgerecht gekündigt zum 31. Januar 2008 (d.h. Mietdauer etwa 3 Jahre)  Grundsätzlich ist es ein formularmäßiger Mietvertrag (PROForm, IBOORBERG) mit folgender Konstruktion/Regelung zu den Themen Schönheitsreparatur bzw. Endrenovierung.  Schönheitsreparatur (als Bestandteil der Allgemeinen Mietbedingungen – Nr. 4 Instandhaltung der Räume): Der Mieter ist verpflichtet, die notwendigen Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Raufasertapete gleichsteht, das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, das Lackieren von Heizkörpern und Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, außerdem das Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden.  Weitere Regelungen hierzu (i.W. standardmäßiger starrer Fristenplan) wurden mit Stift vom Vermieter durchgestrichen und damit aus dem Vertragsumfang ausgenommen.  Endrenovierung: - Regelung enthalten als vierter von sieben Punkten in der Zusatzvereinbarung (dieses ausdrücklich im Formularmietvertrag als Bestandteil der Vereinbarung definiert) - Formulierung: Zwischen [Vermieter-Name] und [Mieter-Name] wird folgendes vereinbart: - 4. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung fachgerecht malermäßig neu zu renovieren (Farbe: weiss, wischbeständig nach DIN 53778). Die Teppichböden sind fachmännisch chem. zu reinigen. - Diese Endrenovierungsregelung konnte von uns nicht verhandelt werden, sondern wurde uns zur Vertragsunterzeichnung vorgelegt. - Weitere Punkte dieser Zusatzvereinbarung sind die Beschränkung der Anzahl der Personen, die Pflicht zur Unterhaltung einer Haftpflicht- und Hausratsversicherung, Regelungen bei evtl. Schäden durch Haustiere sowie das Verbleiben des Rechts zur Weitervermietung beim Vermieter.  - Ebenfalls enthält diese Liste auch eine Regelung zu unseren Gunsten, die tatsächlich individuell vereinbart wurde (nämlich die Möglichkeit zu einem früheren Einzug um ein paar Tage, noch während der vom Vermieter übernommenen Modernisierungsarbeiten).  Ansonsten finden sich im Vertrag keine sonstigen Regelungen zu den Themen Endrenovierung und Schönheitsreparatur. Die Wohnung ist in einem keineswegs renovierungsbedürftigen Zustand.  Fragen:  1. Wie ist dieser Fall einzuschätzen vor dem Hintergrund der Entscheidung des BGH v. 12. September 2007 zur formularvertraglichen Endrenovierungspflicht, sowie den Punkten Individualvereinbarung vs. AGB und der Entscheidung des BGH zum Summierungseffekt vom April 2006? Müssen wir als Mieter die Endrenovierung durchführen? Schönheitsreparaturen haben wir nicht vorgenommen (aufgrund der kurzen Mietdauer sowie des guten Zustands der Wohnung).  2. Wer trägt die Beweislast, ob es sich um eine Individualvereinbarung handelt? Allein die Tatsache, dass auch auf dieser Seite (Frag einen Anwalt) mehrere dieser Fälle und dieser Vertragskonstruktionen diskutiert werden, scheint doch darauf hinzudeuten, dass es sich eher um AGB handelt als um „wahre„ Individualvereinbarungen, und sie deswegen auch ebenso gut in formularmäßigen Vertrag stehen könnten.   Vielen Dank im Voraus.  Mit freundlichen Grüssen A+W         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:  Sofern es sich um allgemeine Geschäftsbedigungen handelt, ist die Endrenovierungsklausel unwirksam, da sie den Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unabhängig von dem tatsächlichen Zustand der Wohnung verpflichtet und Ihn somit unangemessen benachteiligt.  Eine Individualvereinbarung liegt nur dann vor, wenn die Klausel tatsächlich zur Dispostion gestellt worden ist. Dies ist nach Ihrer Schilderung nicht der Fall. Allein der Begriff 'Zusatzvereinbarung' genügt nicht.   Grundsätzlich trifft Sie die Beweislast, dass es sich bei den Klauseln um Allgemeine Geschäftsbedigungen handelt, da Sie sich auf den Schutz der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 BGB/a>  berufen. Der Anscheinsbeweis ist hier aber bereits erbracht, wenn ein gedruckter Text verwendet worden ist. Die Vermutung bezieht sich auf alle vorformulierte Klauseln. Der Vermieter muss als Verwender der AGB nun beweisen, dass es sich vorliegend um eine individuelle Abrede handelt, welche nicht vorgegeben worden ist, sondern über welcher verhandelt worden ist und welche ernsthaft zur Disposition stand.  Aber selbst wenn es sich um eine Individualvereinbarung handeln sollte, trifft Sie keine Renovierungspflicht. Aufgrund des von Ihnen bereits angesprochenen Summierungseffektes sind die Klauseln unwirksam. Ein Summierungseffekt tritt hierbei auch dann ein, wenn es sich bei einer Klausel um eine Individualvereinbarung handelt.  Eine individuelle Vereinbarung unterliegt zwar grundsätzlich keiner Überprüfung am Maßstab des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>   Jedoch sind in dem Fall, dass Formularklausel und Individualvereinbarung inhaltlich zusammengehören, diese auch als gemeinsame Klausel zu überprüfen. In der gemeinschaftlichen Betrachtung ergibt sich, dass Sie sowohl die laufenden, als auch die Endrenovierung auszuführen haben.  Insofern liegt eine unangessene Benachteiligung mit der Folge der Unwirksamkeit vor.   Ich weise Sie darauf hin, dass diese Online- Anfrage die umfassende Beratung durch einen Rechtsanwalt nicht ersetzen soll und kann. Insbesondere vertragliche Regelungen sollten anhand des gesamten Vertrages überprüft werden.   Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.   Mit freundlichen Grüßen   Florian Günthner Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307, § 305