Frage: Guten Tag.  Ein Käufer-Ehepaar (keine kleinen Kinder mehr vorhanden) hatte mein Haus im Jahr 2009 per notariellem Kaufvertrag gekauft. Im Vertrag wurde vereinbart, dass die Zahlung des Kaufpreises erst am 31.12.2010 zu erfolgen hat. Der Käufer befand sich gerade in einer Wiedereingliederungsmaßnahme nach Unfall, hat aber einen relativ sicheren Arbeitsplatz, sodass bei der Finanzierung durch die Bank erst wieder z.B. 3 Monatsgehälter vorgewiesen werden konnten usw., was man so an Sicherheiten bei dem Antrag von Baudarlehen benötigt. Ich ging das Risiko ein, da mein Finanzberater nach Abchecken der Finanzsituation des Käufers keinen Anlass sah, dem abzuraten.  Ein monatliches Entgelt (nicht Miete!) wurde im Vertrag vereinbart, der auf den Kaufpreis draufgerechnet wird. Dies zahlte er auch regelmäßig. Jetzt ist er in Verzug mit der Zahlung des Kaufpreises von 150 Tsd. EUR und als ich ihm sagte, per 28.01.2011 (also nach Ablauf der Nachfrist von 4 Wochen) werde ich die Zwangsvollstreckung in die Wege leiten bzw. mir den Vollstreckungstitel besorgen, sagte er: '..... da können wir das aber nicht machen'. Ich habe den Eindruck, dem Käufer war sich der Tragweite seines Abschlusses eines notariellen Kaufvertrages nicht ganz bewußt. Wie ist die Situation? Kann der Käufer einfach aus meinem Haus ausziehen und ist damit die Sache für ihn erledigt? Kann er einfach den Vertrag rück abwickeln und sagen, dass er nicht mehr will, wie z.B. wenn man Raten für ein Elektrogerät nicht bezahlen kann und gibt alles wieder zurück? Und wie hoch wäre derzeit seine Pfändungsfreigrenze, wenn ich mir den Titel besorgt habe und dann pfänden lassen müsste? (Seine Frau verdient auch, aber nur, soweit ich weiß, nur auf der 400,- EUR-Basis) Vielen Dank im voraus für die Hilfestellung. MfG  -- Einsatz geändert am 13.01.2011 09:26:45

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt summarisch beantworten möchte:   Zunächst möchte ich voranstellen, dass eine abschließende Beurteilung erst nach Durchsicht des notariellen Kaufvertrages möglich ist. Ein solcher enthält für gewöhnlich eine Vielzahl an Regelungen, deren Erörterung im Rahmen dieser Erstberatung nicht erfolgen kann, da sich diese auf die Verschaffung eines ersten Überblickes beschränkt.  Wie für andere Kaufverträge auch (hierzu zählt auch der von Ihnen angesprochene Vertrag über ein Elektrogerät) gilt für den notariellen Kaufvertrag der Grundsatz, dass Verträge eingehalten werden müssen. Insbesondere dient gerade die Hinzuziehung  eines Notars dazu, die Parteien und somit auch den Käufer über die Risiken und Pflichten zu belehren, diese zu warnen und vor einem übereilten Abschluss des Kaufvertrages zu schützen. Ein Rücktritt kommt nach Abschluss eines (notariellen) Kaufvertrages nur noch in Ausnahmefällen in Betracht.  Eine Ausnahme wäre, wenn in dem Kaufvertrag ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart worden ist. Ein solches ist in der Regel an eine bestimmte Frist gebunden, innerhalb deren der Rücktritt erklärt werden muss. Nach Ablauf der Frist scheidet ein Rücktritt aufgrund des vertraglichen Rücktrittsrechtes aus. Sie sollten daher zunächst den Vertrag auf Bestehen eines solchen Rücktrittsrechtes durchsehen.  Liegt ein vertragliches Rücktrittsrecht nicht vor, kommt ein Rücktritt des Käufers nur noch bei Vorliegen der Voraussetzungen eines gesetzlichen Rücktrittsrechtes in Betracht. Ein solches erfordert - einfach ausgedrückt - immer ein Fehlverhalten Ihrerseits.  So erfordert ein  Rücktrittsrecht unter den Voraussetzungen der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/433.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag">§§ 433,434,437,323,326 BGB/a> , dass Sie eine fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß erbracht haben und der Käufer Ihnen diesbezüglich eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bzw. Erbringung der Leistung gesetzt hat. Als nicht vertragsgemäß erbrachte Leistung kommt beispielsweise ein Mangel an der Kaufsache in Betracht - diesbezüglich bestehen aber aufgrund Ihrer Schilderung keine Anhaltspunkte. Ohnehin wird in der Regel bei notariellen Kaufverträgen ein Verzicht auf Mängelgewährleistungsrechte vereinbart, so dass dann ein Rücktritt für diesen Fall in der Regel nur noch möglich ist, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a> ). Sie sollten daher den Vertrag auch im Hinblick auf die Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses durchsehen.  Schließlich dürfte eine Anfechtung des Kaufvertrages durch den Käufer ebenfalls nur bei Vorliegen einer arglistigen Täuschung Ihrerseits in Betracht kommen. Eine solche müsste der Käufer dann auch beweisen.  Die Frage zur Pfändungsfreigrenze kann in diesem Fall nur allgemein beantwortet werden, da diese auch von der Familien- und Einkommenssituation des Käufers abhängt, welche nicht bekannt ist. Die Pfändungsfreigrenzen ergeben sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/850c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 850c ZPO: Pfändungsgrenzen für Arbeitseinkommen">§ 850c/a>  der Zivilprozessordnung (ZPO). Danach besteht, je nach dem Zeitraum, für den das Arbeitseinkommen gezahlt wird, ein unpfändbaren Grundbetrag in Höhe von 985,15 Euro monatlich. Dieser unpfändbare Betrag erhöht sich gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/850c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 850c ZPO: Pfändungsgrenzen für Arbeitseinkommen">§ 850c Abs. 1 S. 2 ZPO/a> , wenn der Schuldner gesetzliche Unterhaltspflichten zu erfüllen hat; je höher die Zahl der Unterhaltsberechtigten ist, je höher ist auch der pfändungsfreie Betrag (für die erste Person 370,76 Euro monatlich, für die zweite bis fünfte Person je 206,56 Euro). Soweit das Einkommen den Betrag von monatlich 985,15 Euro Netto zuzüglich der Beträge für die unterhaltsberechtigten Personen übersteigt, ist das übersteigende Gehalt wiederum in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes unpfändbar (3/10 wenn der Schuldner keinen Unterhalt gewährt, 2/10 für die erste unterhaltsberechtigte Person und 1/10 für die zweite bis fünfte unterhaltsberechtigte Person). Die genaue Festlegung erfolgt anhand von Tabellen, die beispielsweise unter: http://www.bmj.bund.de/files/-/3786/Pfaendungsfreigrenzen_150610.pdf eingesehen werden können.  Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung gerne zur Verfügung. Sollten noch Unklarheiten im Hinblick auf Ihre Frage bestehen, bitte ich Sie, von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch zu machen.  Bitte nutzen Sie die Option »Direktanfrage«, wenn Sie Dokumente zur Prüfung vorlegen möchten.   Ich möchte abschießend darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben.  Eine vollständige und persönliche Rechtsberatung kann hierdurch nicht ersetzen werden.  Auch führt das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen unter Umständen zu einer völlig anderen rechtliche Beurteilung. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 433