Frage: Guten Tag,  wir haben folgendes Problem: Wir haben ein Baugrundstück gekauft, auf dem sich noch ein altes Haus befunden hat und zwar genau auf der Position, wo auch unser neues Haus gebaut werden soll. Der Verkäufer hatte lt. Vertrag die Pflicht, dieses Haus abzureißen zu lassen, was auch geschehen ist. Nun hat aber ein Bodengutachten ergeben, dass sich im Erdreich noch Schutt aus Mörtel und Ziegelresten befindet, der kostenintensiv entsorgt werden muss, da ansonsten die Gründungsfähigkeit des Bodens nicht gewährleistet ist.  Es liegt auf der Hand, dass dieser Schutt das Resultat des Abrisses der Alt-Immobilie ist. Der Verkäufer des Grundstücks schließt aber eine Gewährleistung gegenüber Altlasten aus und verweigert einen eventuellen Schadensersatz. Nach unserer Meinung handelt es sich hier aber nicht um Altlasten, sondern um eine nicht vollständig oder korrekt erbrachte Leistung.  Wie sieht der Gesetzgeber diesen Sachverhalt ?  Über eine Antwort wären wir sehr dankbar. Freundliche Grüße                

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage.  Auf den Ausschluss der Gewährleistung bezüglich der Altlasten kann sich der Verkäufer dann nicht gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das dürfte hier der Fall sein, denn es war dem Verkäufer des Grundstückes sicher bekannt, dass der Bauschutt bezüglich des von ihm abgerissenen, ehemals auf dem Grundstück befindlichen Hauses, nicht ordnungsgemäß entsorgt, sondern auf dem Grundstück vergraben wurde. Die Verunreinigung des Grundstück mit Bauschutt ist beim Verkauf eines Grundstückes ein auf jeden Fall offenbarungspflichtiger Umstand. Insofern handelte der Verkäufer arglistig, wenn er wie in Ihrem Fall, diesen Umstand verschweigt (ständige Rechtsprechung des BGH, vgl.u.a. BGH, Urteil vom 10.06.1983, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WM%201983,990" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 10.06.1983 - Abs. 5 ZR 292/81">WM 1983,990/a> ). Dies gilt umso mehr, als Sie mit dem Verkäufer vertraglich vereinbart hatten, dass der er das alte, dort befindliche Haus, abzureißen hat. Zu der Verpflichtung, ein Haus abzureißen, gehört selbstverständlich die ordnungsgemäße Entsorgung des Bauschutts. Hiervon sind Sie auch zulässigerweise ausgegangen, sodass eine diesbezügliche Täuschung Ihrerseits, die letztlich zur Unterzeichnung des Kaufvertrages führte, vorliegt. Hätten Sie nämlich gewusst, dass der Bauschutt des abgerissenen Hauses nicht ordnungsgemäß entsorgt, sondern auf dem Grundstück vergraben wurde, hätten Sie vor Unterzeichnung des Kaufvertrages sicherlich zunächst auf dessen ordnungsgemäße Beseitigung bestanden.  Demzufolge kann sich der Verkäufer auf dem Gewährleistungsausschluss bezüglich der Altlasten nicht berufen. Er hat Ihnen die Kosten zu erstatten, die für eine Beseitigung des Bauschutts erforderlich sind.  Gern steh ich bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung und verbleibe,  mit freundlichem Gruß  Peter Dratwa Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444