Frage: Guten Tag,  meine Ehefrau und ich wurden in den letzten Tagen durch Zuschlag in einer Zwangsversteigerung Eigentümer eines Grundstücks mit Immobilie. Die Immobilie besteht aus der Hauptwohnung (HW, ca. 198 qm, Miete gem. Mietspiegel der Stadt : 831,30 Euro) und einer Einliegerwohnung (EW, ca. 58 qm, Miete gem. Mietspiegel der Stadt : 287,27 Euro). Mietverhältnisse sind nicht angezeigt.  Die HW wird bewohnt vom Schuldner/ehemaligen Eigentümer und dessen volljähriger Lebensgefährtin sowie den beiden volljährigen Söhnen der Lebensgefährtin. Die Wohnverhältnisse sind beim Einwohnermeldeamt wie beschrieben seit dem Erstbezug im Jahr 2000 eingetragen.  Die EW wird von der Mutter des Schuldners bewohnt, das zuvor im Grundbuch eingetragene Wohnrecht ist im Zuge der ZV erloschen.  Als Eigentümer sind wir somit allein nutzungsberechtigt und ab dem Tag des Zuschlags zur Forderung einer Nutzungsentschädigung bis zur Räumung berechtigt.  Da der Schuldner als Insolvent anzusehen ist (allerdings besteht offenbar kein Verfahren Privatinsolvenz), ist mit Zahlung der Nutzungsentschädigung durch ihn nicht zu rechnen. Die oben erwähnten Mitbewohner der HW allerdings sind vermutlich berufstätig, daher ist für uns deren rechtliche Stellung i.H. auf das Thema Nutzungsentschädigung und einer möglichen kostspieligen  anschließenden Räumung (Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher) interessant.    Daher bitten wir um konkrete Beantwortung folgende Fragen:  1.) Wie hoch sind die Nutzungsentschädigungen für HW und EW gemessen am Mietspiegel anzusetzen?  2.) Ist bezüglich der HW die anteilige Ansetzung (jeweils 25 Prozent) der Nutzungsentschädigung jeweils gesondert für die vier einzelnen Bewohner statthaft und ggfls. auch gerichtlich durchsetzbar?  3.) Ist es möglich, die Gesamtkosten im Falle einer Zwangsräumung gegenüber den 5 betroffenen Personen jeweils anteilig zurück zu fordern und auch gerichtlich durchzusetzen (Erwerb eines Titels)?  

Antwort: Sehr geehrte  Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:   Zur ersten Frage:  Die zu zahlenden Nutzungsentschädigung richtet sich nach dem Mietrecht. In a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546a BGB/a>  ist die Entschädigung des Vermieters bei einer verspäteten Rückgabe des Mietobjekts geregelt. Der Sinn dieser Vorschrift ist es, den vertragslosen Zustand zwischen Mieter und Vermieter zu regeln, also wenn zum Beispiel aufgrund einer Kündigung kein Mietverhältnis und somit auch keine Zahlungspflicht aus dem Mietverhältnis besteht. Eine vergleichbare Situation besteht natürlich auch nach der Zwangsversteigerung hinsichtlich der verbleibenden Bewohner, welche nicht Mieter sind.  Die Höhe der Nutzungsentschädigung, welche bis zur Rückgabe des Hauses zu zahlen ist, richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zur Bestimmung dieser Vergleichsmiete (oder auch Marktmiete) haben Sie schon richtigerweise den einschlägigen Mietspiegel herangezogen.   Die von Ihnen genannten Summen entsprechen daher der zu zahlenden Nutzungsentschädigung.  Zu Ihrer zweiten Frage:  Die Lösung liegt in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/426.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 426 BGB: Ausgleichungspflicht, Forderungsübergang">§ 426 BGB/a> , dem sogenannten Gesamtschuldverhältnis. Da die Hauptwohnung von den vier Personen gleichmaßen genutzt wird haftet jeder von ihnen Ihnen gegenüber hinsichtlich der Nutzungsenschädigung in voller Höhe. Dies nennt man (altertümlich) die Paschastellung des Gläubigers. Sie können sich also (nachdem Sie alle Bewohner der Hauptwohnung verklagt und einen Titel erhalten haben) an jeden der 4 Bewohner wenden und die gesamte Nutzungsentschädigung von ihm fordern. Die in Anspruch genommene Schuldner kann dann im Innenverhältnis ausgleich von den übrigen Schuldner verlangen (was uns aber nicht interessiert). Hier besteht somit ein wesentlicher Unterschied gegenüber einem bestehenden Mietverhältnis, wo Sie nur die Mietparteien als Schuldner haben.   Ein anteiliges Ansetzen der Nutzungsentschädigung ist also gar nicht erforderlich.  Zu Ihrer Dritten Frage:  Über die Kosten der Zwangsvollstreckung brauchen Sie nicht notwendigerweise einen gesonderten Titel. Diese (ganz erheblichen Kosten) werden durch den Gerichtsvollzieher bei der Zwangsräumung mit eingetrieben (wenn möglich). Der Gerichtsvollzieher wird zudem die Kosten in seinem Vollstreckungsprotokoll ausweisen, so dass Sie diese Kosten noch gesondert (Lohn und Gehaltspfändung) vollstrecken können.  Aus Gründen der Verjährung können Sie diese Kosten jedoch gerichtlich festsetzen lassen.  Bezüglich der Aufteilung dieser Kosten gilt das oben gesagte. Soweit die Mutter jedoch eine abgetrennte Einliegerwohnung benutzt, wird sie nicht als Gesamtschuldnerin gelten, so dass die Kosten der Zwangsräumung der Einliegerwohnung von der Mutter und die Kostenn der Hauptwohnung von den Übrigen 4 Personen beizutreiben wären.   Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick gegeben zu haben und verbleibe   Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 546a, § 426