Frage: Guten Tag!  Wie üblich, gibt es Schwierigkeiten, wenn das Mietverhältnis vorher schon belastet war. So auch hier. Zur konkreten Frage: Wegen Eigenbedarf ist die Wohnung zum 30.9.09 gekündigt worden mit dem Hinweis, dass der Termin bindend sei, da ab dem 1.10.09 durch den Vermieter Modernisierungsmassnahmen, u.a. Erneuerung der Fenster, durchgeführt werden. 14 Tage vor dem genannten Termin habe ich beim Vermieter, der im gleichen Haus wohnt, schriftlich angefragt, welche Renovierungsarbeiten durchgeführt werden sollen. Hierauf hat der Vermieter nicht geantwortet. Am 30.9.2009 kam er dann während des Umzugs vorbei und erklärte, dass alles fachmännisch und in Malerqualität renoviert werden müsse. Auf den Hinweis, dass die Türen doch von Anfang an schlecht lackiert gewesen seien und das Dunkel des Holzes an vielen Stellen durchschimmere, reagierte er nicht. Auf meine Frage, ob es denn überhaupt sinnvoll sei zu streichen, wenn er die Fenster anschließend herausreißt, antwortete er, er könne auch das Haus anschließend sprengen, der Mieter müßte trotzdem renovieren.  Im Mietvertrag steht: 'Die Zeitfolge (der Renovierung) beträgt im allgemeinen: bei Küchen, Bädern und Duschen 3 Jahre bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Dielen  5 Jahre, bei allen übrigen Räumen 7 Jahre.  Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten im allgemeinen dargestellten Zeitfolgen-zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses-durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fachgerecht durchführt oder durchführen lässt.' Bis hierin das Originalzitat!  Meine Fragen: Muss ich nach neuester Rechtsprechung (des BGH) renovieren? Wenn ja: Was muss ich zahlen, wenn ich nicht renoviere.    Mit freundlichen Grüßen  F.K. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine formularvertragliche Regelung, wonach der der Mieter Schönheitsreparaturen binnen starrer Fristen durchführen muss unwirksam ist, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Bei Klauseln, wo der Mieter die Schönheitsreparaturen 'in der Regel', 'im Allgemeinen' oder „normalerweise„ nach 3, 5, oder 7 Jahren durchführen muss, ist eine Wirksamkeit hingegen gegeben. In diesen Fällen liegen keine starren Fristen vor, sondern der tatsächliche Zustand der Wohnung entscheidet den Reparatur- und Renovierungsbedarf. Somit ist in Ihrem Fall eine zulässige Klausel für die grundsätzliche Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter gegeben.  Fraglich ist allerdings die Wirksamkeit der Abgeltungsklausel bei Auszug die in Ihrem Mietvertrag formuliert ist. Grundvoraussetzung für die Wirksamkeit einer solchen Klausel ist zunächst, dass die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden. Davon ist in Ihrem Fall auszugehen, da kein starrer Fristenkatalog vereinbart worden ist. Darüber hinaus muss die Klausel – dies ist vorliegend der Fall – dem Mieter die Möglichkeit bieten eine eigene Renovierung durchzuführen.   Des Weiteren müssen solche Klauseln um wirksam zu sein auch eine Möglichkeit für den Mieter beinhalten, nachzuweisen, dass die Kosten für eine Renovierung niedriger sind als der Vermieter dies veranschlagt. In Ihrem Vertrag ist lediglich von dem Angebot einer anerkannten Firma die Rede. Wer diese Firma anerkennen muss bleibt offen. Dieser Passus ist sehr schwammig formuliert und damit könnte man hier bereits sagen, der Mieter hat keine Möglichkeit geringere Kosten nachzuweisen, so dass die gesamte Klausel unwirksam ist.   Weiterhin müsste die Klausel nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. Abs. 5. 18.10.2006, Az. <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2052/06' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 18.10.2006 - Abs. 8 ZR 52/06: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>Abs. 8 ZR 52/06</a>) einen Spielraum dahingehend beinhalten, dass eine anteilige Kostenerstattung nur für den Fall verlangt werden kann, in dem ein entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Wohnung vorhanden ist. Ist eine solche Einschränkung nicht gegeben, so liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1, S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  vor, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt.   Aus der Formulierung der Klausel muss also eindeutig und unmissverständlich hervorgehen, dass ihre Folge nur für den Fall gegeben ist, in dem das Erscheinungsbild der Wohnung entsprechend ist.  In Ihrem Fall weist die Abgeltungsklausel eine solche Einschränkung auf, da sie auf einen normalen Abnutzungsgrad abstellt, also bei geringerer Abnutzung nicht greift.  Allerdings spricht vorliegend vieles dafür, dass die Klausel wegen unverständlicher Formulierung unwirksam ist. So soll der Mieter anteilig die Kosten für die Renovierung übernehmen. Auf welche Bezugsgröße sich dieser Anteil beziehen soll wird nicht näher erläutert. Die konkrete Berechnung bleibt unklar. Insbesondere wenn die Abnutzung geringer als „normal„ ist, ist völlig unklar in welcher Form eine Beteiligung des Mieters erforderlich ist.  Die anteilige Kostenübernahme wird gerade nicht in Beziehung zu konkreten Fristen gesetzt.   Sie sollten dem Vermieter gegenüber vertreten, dass die Klausel unwirksam ist und Sie daher sich nicht zur Kostenübernahme verpflichtet sehen. Je nach Reaktion sollten Sie einen Kollegen zur Wahrung Ihrer Rechte beauftragen. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307