Frage: Wir möchten ein Freizeitgrundstück kaufen. Der Verkäufer wünscht jedoch, daß zwei Drittel des KP's in bar bezahlt werden und nur ein Drittel im not. KV verbrieft wird. Der V. steht vor einer Scheidung und möchte daher, daß dieses Bargeld nicht auf Konten erscheint. Besteht für uns als Käufer ein Risiko, daß der KV evtl. nachträglich unwirksam wird oder sogar eine fahrlässige Grunderwerbsteuerhinter-ziehung entstehen könnte? Müssen wir den Notar auf diese Abwicklungsform hinweisen? Wie können wir uns absichern, daß es bei der Auflassung/Eigentumsübertragung keine rechtl. Probleme geben wird. Wir wollen, daß alles sauber über die Bühne geht, was sowohl notarielle Gebühren als auch Steuern betrifft. Wird diese Kaufpreisaufteilung auch im KV festgehalten? Machen wir uns schon fahrlässig strafbar, wenn wir diese Umstände beim Notar verschweigen? 

Antwort:  Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:  Bei dem Grundstückskaufvertrag handelt es sich um ein Scheingeschäft gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/117.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 117 BGB: Scheingeschäft">§ 117 Abs. 2 BGB/a> . Durch den notariellen Kaufvertrag wird der wahre Kaufvertrag verdeckt.   Rechtsfolge ist, dass der beurkundete Kaufvertrag nichtig ist, da der angegebene Kaufpreis von beiden Parteien nicht gewollt ist. Der tatsächlich gewollte Kaufvertrag ist ebenfalls  wegen der fehlenden notariellen Beurkundung nichtig (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§§ 311b Abs. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">125 S. 1 BGB/a> ). Der Käufer hat keinen Anspruch auf Eintragung in das Grundbuch, der Verkäufer keinen Anspruch auf den Kaufpreis.  Der tatsächliche Kaufvertrag wird aber mit Eintragung des Käufers in das Grundbuch wirksam, da der Formmangel geheilt wird.  Riskant bei dieser Konstellation ist, dass der außerhalb des beurkundeten Vertrages gezahlte Betrag u.U. nicht mehr zurückverlangt werden kann, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt.  Für den Käufers besteht das Risiko darin, dass soweit die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist, und die Barzahlung noch nicht erfolgt ist, diese nur schwer einklagbar sein wird.  Soweit der Notar in Unkenntnis des wahren Kaufpreises nicht die Beurkundung abbricht und der zu niedrige Kaufpreis bei der Gemeinde zur Ermittlung der Grunderwerbssteuer angezeigt wird, wird hier eine Steuerhinterziehung begangen, was gem. a href="https://dejure.org/gesetze/AO/370.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 370 AO: Steuerhinterziehung">§ 370 AO/a>  eine Steuerstraftat darstellt. Eine Fahrlässigkeit wird hier nicht mehr gegeben sein.  Insoweit kann ich Ihnen von dem Kauf zu den geschilderten Bedingungen nur abraten.  Ich hoffe Ihnen einen hilfreichen Überblick verschafft zu haben.  Mit besten Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 125, § 117