Frage: Hallo, Ich habe vor 4 Jahren ein EFH gekauft und dieses inzwischen renoviert und umgebaut. Im Grundbuch bin nur ich eingetragen und trage bisher auch alleine die Verbindlichkeiten gegenüber der Bank. Ich möchte nun meine Frau an dem Haus beteiligen, indem ich Sie ebenfalls im Grundbuch berücksichtige und sie einen Teil der Verbindlichkeiten bedient. Was muss ich tun, um möglcih keine Steuern, z.B. Schenkungssteuern sowie wenig Gebühren zu zahlen. Randbedingung: Im Falle eines Falles sollte sichergestellt sein,  das ich weiterhin Zugriff auf die Immobilie habe, ohne dass es zu einer Versteigerung kommen würde.     

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   Ihre Fragen darf ich auf der Basis des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten:  1.  Hinsichtlich Ihrer Frage nach eventuell anfallenden Steuern darf ich Ihnen mitteilen, dass die unentgeltliche Zuwendung eines Miteigentumsanteils an dem so genannten Familienheim entsprechend § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStg nicht unter die Schenkungssteuer fällt.  Darüber hinaus fällt, da es sich um eine Schenkung unter Lebenden handelt, entsprechend § 3 GrEStG auch keine Grunderwerbssteuer an.   2.  Hinsichtlich der Übertragung des Miteigentumsanteils gilt, dass diese entsprechend a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB/a>  der notariellen Beurkundung bedarf.  Hierfür fallen die gesetzlich vorgeschriebenen Notar- und Grundbuchgebühren an.  3.  Etwas schwieriger gestaltet sich der Ausschluss einer eventuellen Zwangsversteigerung.  So bilden Sie mit Ihrer Frau nach der Übertragung des Miteigentumsanteils an selbige hinsichtlich des Hausgrundstücks rechtlich betrachtet eine so genannte Bruchteilsgemeinschaft iSd. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§ 741 BGB/a> .  Hierbei ist zu berücksichtigen, dass nach Beendigung der Ehe entsprechend a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/749.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 749 BGB: Aufhebungsanspruch">§ 749 BGB/a>  jeder Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen kann.   Diese Aufhebung vollzieht sich entsprechend a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/753.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 753 BGB: Teilung durch Verkauf">§ 753 BGB/a>  wiederum im Wege der Zwangsversteigerung.  Zu berücksichtigen ist allerdings, dass das Recht, die Aufhebung zu verlangen und damit die Zwangsversteigerung in die Wege zu leiten entsprechend a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/749.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 749 BGB: Aufhebungsanspruch">§ 749 Abs. 2 BGB/a>  durch eine entsprechende vertragliche Vereinbarung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen werden kann.  Auch in diesem Fall kann die Aufhebung jedoch verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund hierfür vorliegt.  Eine vollkommene Sicherheit vor einer Aufhebung der Gemeinschaft können Sie somit leider auch durch eine vertraglichen Ausschluss nicht erreichen.  Sollten Sie dennoch eine solche Vertragsgestaltung beabsichtigen, sollten Sie aufgrund der wirtschaftlichen Bedeutung der Angelegenheit einen ortsansässigen Kollegen mit der entsprechenden Ausarbeitung beauftragen.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.   Hierbei möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.   Sie können natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.   Für eine über diese Erstberatung hinausgehende Interessenvertretung steht Ihnen meine Kanzlei selbstverständlich ebenfalls gerne zur Verfügung.  Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Nachmittag und verbleibe   mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 753, § 749, § 741