Frage: Hallo,  Ich möchte ein Zweifamilienhaus kaufen, welches einen kleinen und einen großen Kellerraum hat. Die DG Wohnung soll mit dem kleinen Keller vermietet werden und der große Keller ist für die Eigennutzung gedacht. Im Grundbuch wird dem Eigentümer des Nachbargrundstücks ein Nutzungs- u. Zugangsrecht für einen Kellerraum sowie ein Zugangsrecht zum Haus eingeräumt. Aus der Gestaltung des großen Kellerraums lässt sich schließen dass es sich bei besagtem um den großen Kellerraum handelt. Der Kellerraum steht aktuell zwar leer, jedoch befürchte ich bei Geltendmachung der Rechte dass ich ohne Kellerraum dastehe, beispielsweise wenn der Eigentümer des Nachbargrundstücks wechselt. Der Grundbucheintrag bezieht sich auf Hausnummer 6, allerdings hat das Haus die 6a. Der Bezug zu dem Hausgrundstück ist jedoch eindeutig.  Der bestehende Grundbucheintrag ist in meinen Augen eine Wertminderung des Hauses. Was können Sie mir empfehlen? Soll ich auf Löschung des Grundbucheintrags vor/bei Kauf bestehen?  Danke Thomas M.

Antwort: Gerne zu Ihren Fragen auf der Grundlage der mitgeteilten Fakten:  Ihre Frage: Der Bezug zu dem Hausgrundstück ist jedoch eindeutig.  Antwort:  Sie haben das intuitiv vollkommen richtig erkannt: Denn das Recht kann grds. zwar nur so ausgeübt werden, wie vereinbart und im Grundbuch eingetragen und kann nur durch eine neue Vereinbarung und Eintragung verändert werden. Ohne Vereinbarung gegenüber der festgelegten Nutzung nur, wenn sich aufgrund der Zeit die technischen und wirtschaftlichen Verhältnisse geändert haben. Sie teilen nicht mit warum aus Hausnummer 6 jetzt Hausnummer 6 a geworden ist (oder umgekehrt). Bei Eindeutigkeit der Dienstbarkeit müssen Sie aber damit rechnen, dass Ihr dienendes Grundstück wie beschrieben belastet ist.  Frage: Der bestehende Grundbucheintrag ist in meinen Augen eine Wertminderung des Hauses.   Antwort: Auch das sehen Sie richtig. Es handelt sich um eine Grunddienstbarkeit nach den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1018.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1018 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit">§§ 1018 ff. BGB/a> , die grundsätzlich das dienende Grundstück belastet und deshalb auch eine Wertminderung nach dem Verkehrswert darstellt.  Frage:  Was können Sie mir empfehlen? Soll ich auf Löschung des Grundbucheintrags vor/bei Kauf bestehen?   Antwort:   Entweder die Grunddienstbarkeit sollte in den Verhandlungen deutlich zu Ihren Gunsten „eingepreist' werden oder sie sollte im Grundbuch gelöscht werden.  Vorsicht: Ein einfacher Verzichtet durch die derzeit vertraglich Berechtigten reicht nicht. Denn die agierenden Personen können sich ändern und ggf. auch Verträge über die Nutzung bzw. Belastung abschließen. Die sind zunächst auch wirksam,  binden aber niemals die Personen, die durch Veräußerung erneut in die Rechte bzw. Pflichten aus der Grunddienstbarkeit eintreten.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Ihr W. Burgmer - Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1018