Frage: Guten Tag,  meine Mutter (80) befindet sich in einem Pflegeheim, sie ist dement. Vor einiger Zeit hat sie mir eine Generalvollmacht mit vorsorglicher Betreuungsverfügung ausgestellt. Da wir dachten, dass eine notarielle Beglaubigung nicht notwendig ist, haben wir dies auch nicht machen lassen. Ihr Haus steht leer, mein Vater ist bereits vor einiger Zeit gestorben, Geschwister habe ich keine und weitere Erben gibt es nicht. Da das Haus leer steht und nicht unerhebliche Kosten verursacht, würde ich es gern verkaufen. Mit meiner bestehenden, nicht notariell beglaubigten Vollmacht kann ich das Haus aber nicht verkaufen. Meine Mutter befindet sich nicht mehr im Inbegriff ihrer geistigen Kräfte, sodass eine nachträgliche Beglaubigung ihrer Unterschrift beim Notar nicht möglich ist. Was kann ich nun also tun?  Ich freue mich auf Ihre Antwort.  Freundliche Grüße

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Frage, diese beantworte ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt.  Demenz ist nicht unbedingt gleich Geschäftsunfähigkeit gleichzusetzen.   Die verschiedenen Ausformungen und Phasen bei einer dementiellen Veränderung können unmittelbare Auswirkungen auf die Geschäftsfähigkeit des Betroffenen haben.  Letztlich muss derjenige, welcher sich auf die Geschäftsunfähigkeit des Geschäftspartners beruft dies auch beweisen.  Wenn jedoch schon vor der Ermächtigung durch Bevollmächtigung eine dementielle Veränderung bekannt ist, spricht viel dafür, dass unter Umständen die für das Geschäft erforderliche Form der Vollmacht ggf. in einer Phase der Geschäftsunfähigkeit zustande gekommen ist und somit die notarielle Vollmacht unwirksam, sprich nichtig ist (§ 105 Abs. 1 BGB).   Man könnte entsprechende Gutachten heranziehen, die eine Phase der Geschäftsfähigkeit attestieren oder auch das Gegenteil zum jeweiligen Zeitpunkt der Abgabe der Willenserklärung (für das Rechtsgeschäft wie den Verkauf oder die Erteilung der Vollmacht).   Wegen § 311b Abs. 1 BGB bedarf es der notariellen Beurkundung des Vertrages über den Eigentumsübergang eines Grundstückes.  Die Vollmacht muss in eben auch dieser Form erteilt sein.   Ist sie das nicht, kann kein formgültiger Vertrag über den Verkauf der Immobilie geschlossen werden. Ein Kaufvertrag ohne eine notariell beurkundete Vollmacht bedarf der Genehmigung des Eigentümers. Sie könnten insoweit nur als vollmachtsloser Vertreter auftreten, aber keinen rechtsgültigen Vertrag über den Verkauf der Immobilie abschließen.   Sie können hier nichts tun, soweit Ihre Mutter nicht mehr geschäftsfähig ist, eine Phase mit nachweisbarer Geschäftsfähigkeit hat, in der sie Sie bevollmächtigt oder dem Verkauf initiiert oder zustimmt und müssten insoweit bis zu deren Ableben warten und als Erben dieser agieren.   Ich hoffe Ihre Frage beantwortet zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Andreas Wehle /Aachen  

Relevante Paragraphen: § 311b, § 105