Frage: Vor einer Woche habe ich eine Eigentumswohnung erworben. Die Wohnung liegt im Hochparterre eines mehrstöckigen Hauses und wurde in den letzten Wochen durch die Vorbesitzerin renoviert. Ein Teil der Renovierungsarbeiten bestand darin einen Balkon zum Innenhof zu errichten. Ich habe die Wohnung mit Balkon gekauft.   Nun wurde ich von einem anderen Eigentümer der Gemeinschaft kontaktiert, der mir mitgeteilt hat, dass er sein Sondernutzungsrecht auf einen KFZ-Stellplatz, welcher sich direkt unter dem neu errichteten Balkon befindet, nicht mehr nutzen kann. Die Balkone der anderen, über meiner Wohnung befindlichen Wohnungen existieren schon seit 6 Jahren. Die dazugehörigen Stahlträger, an denen die Balkone befestigt sind, stehen seit dem auf den besagten KFZ-Stellplatz. Bereits durch diese Stahlträger konnte, meiner Meinung nach, der KFZ-Stellplatz nicht mehr genutzt werden. Lt. Angabe der Vorbesitzerin, wurde der Stellplatz nicht genutzt. Die Errichtung des Balkons wurde bereits vor Jahren durch die Eigentümergemeinschaft genehmigt.  Vor 6 Jahren wurde von der Vorbesitzerin meiner Wohnung angeboten, dass der besagt KFZ-Stellplatz mit einem zweiten KFZ-Stellplatz, für welchen ich das Sondernutzungsrecht zusammen mit meiner neuen Wohnung erworben habe, zusammengelegt wird. Die Vorbesitzer konnten sich aber nicht einigen und die entsprechende Änderung in der Teilungserklärung wurde nicht vollzogen.   Meine Frage:  Kann ich gezwungen werden den Balkon zu entfernen?  Sollte ich versuchen das Sondernutzungsrecht an dem nicht mehr nutzbaren KFZ-Stellplatz zu erwerben?  Muss die Teilungserklärung geändert werden, insofern, dass das Sondernutzungsrecht auf den nicht mehr nutzbare KFZ-Stellplatz entfällt und hat der Eigentümer, welcher momentan das Sondernutzungsrecht für diesen Stellplatz hat, dann ein Recht auf Schadenersatz?   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   1. Soweit in der Tat nachweisbar ist, dass bereits durch den Stahlträger, der auch die anderen Balkone stützt, die Nutzung des Stellplatzes beeinträchtigt ist, wäre es Sache des angeblich betroffenen Miteigentümers (der das Sondernutzungsrecht an dem StellpS. hat) gewesen, dagegen vorzugehen.  Zudem liegt ja ein Beschluss der Wohnungseigentümergesellschaft vor.  Dieser Beschluss hätte auch damals von dem Betroffenen binnen Monatsfrist vor dem Amtsgericht angefochten werden müssen, was wohl nicht geschehen ist.  Es sollte vorliegend die Einrede der Verjährung/Verwirkung schriftlich erhoben werden: Wohnungseigentümer müssen nämlich darauf achten, Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gegen andere Eigentümer frühzeitig geltend zu machen und durchzusetzen. Im Einzelfall kann sonst neben der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren Verwirkung drohen.  Als Anspruchsgrundlage kommen a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/15.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 15 WEG: Gebrauchsregelung">§§ 15 Abs. 3 WEG/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">1004 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  in Betracht. Danach kann zwar jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums und damit auch derjenigen Flächen, an denen ihm ein Sondernutzungsrecht zusteht, verlangen, der den Vereinbarungen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, namentlich der Teilungserklärung, enthaltenen Zweckbestimmung nach billigem Ermessen entspricht und daher auch ein Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch.  Aber dieses unterliegt der dreijährigen Regelverjährungsfrist, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/195.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist">§ 195 BGB/a> .  Nach meiner ersten Einschätzung ist der Anspruch daher verjährt.  2. Insofern erübrigt sich an sich der Kauf des nicht mehr nutzbaren KFZ-Stellplatzes.  3. Die Teilungserklärung wäre meines Erachtens aber jedenfalls zu ändern, zumindest klarstellend.  Vor diesem Hintergrund sollte eine Vereinbarung der WEG getroffen werden.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 195, § 1004