Frage: Ein Haus hat eine Gesamt-Wohnfläche/Nutzfläche  von 300 qm. Darin enthalten ist eine Einliegerwohnung von 70 qm. Die aktuelle Eigentümerin ist Erbin des Hauses und nutzt die Wohnung im Rahmen eines seit Jahren bestehenden Überlassungsvertrages gewerblich. Das gesamte Haus soll verkauft  werden aber das Mietverhältnis mit dem neuen Eigentümer soll mit dem vertraglich definierten Kündigungsausschlusses für die Zeit von 4 Jahren nach Verkauf weiter bestehen bleiben. Die gewerbliche Tätigkeit  bzw. einzige Einkommensmöglichkeit der Frau soll so abgesichert werden.   Frage: Geht das so oder gibt es ein Modell,  das mehr rechtliche Sicherheit verspricht.  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich ist der Erhalt der Nutzung der Wohnung zu Gunsten der Erbin über mehrere Wege nötig.   Dabei bildet die Absicherung über ein grundbuchrtechtlich gesichertes  Wohnungsrecht die sicherste aber auch teuerste Variante. Sie sollte nur gewählt werden, wenn die Wohnung als Gewerberäumlichkeit auf unbestimmte Zeit genutzt werden soll.   Daher halte ich einen Mietvertrag in der Tat für die vielversprechendste Möglichkeit. Hierbei ist es zulässig einen Kündigungsausschluss zu vereinbaren. Dabei kann über Wohnraum ein Kündigungsausschluss über 4 Jahre wirksam vereinbart werde, unabhängig davon ob AGB`en vorliegen  oder eine individuelle Vereinbarung( BGH (Beschluss vom 23. August 2016 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2023/16" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.08.2016 - Abs. 8 ZR 23/16: Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit einer formularmäßigen Kündigu...">Abs. 8 ZR 23/16/a> ) . Bei der Anmietung von Gewerberäumen ist sogar ein Kündigungsausschluss von mehr als  30 Jahren möglich ( vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/544.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 544 BGB: Vertrag über mehr als 30 Jahre">§ 544 BGB/a> ), was zeigt das hier die Fristen viel länger sind. Hier wäre auch ein Kündigungsausschluss über, 5, 10, 15 Jahre und mehr möglich.  Ich empfehle ihnen also grundsätzlich beim Modell des Mietvertrages zu bleiben, da er die kostengünstigste Möglichkeit bildet. Da aber in dem Haus nur 2 Wohnungen vorhanden sind, bitte ich sie in den Kündigungsausschluss auch die vereinfachte Kündigung des Vermieters ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a Abs. 1 BGB/a> ) sowie die Kündigung wegen Eigenbedarf ( § 573 Abs. 2 Nr. 2 ) deutlich aufzunehmen.   Insofern halte ich folgende Formulierung zum Mietvertrag und dem Ausschluss der Kündigung für Ratsam:   i>'Vermieter und Mieter vereinbaren einvernehmlich auf eine ordentliche Kündigung der Räume (in der Str. , PLZ, ORT, Lage der Wohnung im Haus genau beschreiben ) wechselseitig bis zum Ablauf von 4 Jahren nach Mietvertragsbeginn zu verzichten. Dies gilt insbesondere  auch für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a>  und eine erleichterte Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a> . Die ordentliche Kündigung ist somit erstmals zum Ablauf der 4 Jahre mit der gesetzlichen Frist möglich.'/i>   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 544, § 573a