Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  hinsichtlich der Übernahme einer Mietwohnung als Vermieter möchte ich mit einer Rückfrage zu aufgekommenen Mängeln auf Sie zukommen.  Zu den Hintergründen kann angegeben werden, dass ein Standard-Übergabeprotokoll (Immo-Scout) verwendet wurde, auf welchem keine Mängel angemerkt wurden; Grund ist, dass der Mieter angegeben hat, mit dem Vermieter bestünde eine Absprache, dass nach der kurzen Mietzeit von unter zwei Jahren Decken nicht zu streichen wären. Dies ist bei der Wohnungsübergabe und seitens des abnehmenden Stellvertreters des Vermieters so akzeptiert, nicht dokumentiert und im Nachhinein vom Eigentümer nicht bestätigt worden.  Aktuell befindet sich die Wohnung in schlecht gestrichenem Zustand: Übergänge von Wänden zu Decken sind sichtbar, 'Verunreinigungen' an verschiedenen Stellen lassen darauf schließen, dass dort gar nicht gestrichen wurde (z.B. Näher der Heizkörper oder um Lichtschalter herum). Einzelne Bohrlöcher an den Decken sind mit neuer Farbe überstrichen worden, was einend deutlichen Unterschied zu der Grundfarbe darstellt und unmittelbar sichtbar ist. Vor einer weiteren Vermietung muss die Wohnung somit nochmals gestrichen werden.  Anfänglich bestätigte der ehemalige Mieter telefonisch die Mängelbeseitigung und Neustreichung der Wohnung binnen einer Woche und bereits im nachfolgenden und nicht zum Mietzeitraum gehörenden Monat (Kulanzregelung seitens der Vermieters). Diese Absprache ist dann allerdings widerrufen und sich auf das Übergabeprotokoll, unterzeichnet vom Stellvertreter des Eigentümers, verwiesen worden, auf welchem keine Mängel festgehalten wurden.  Zum zeitlichen Ablauf sind binnen weniger Stunden mehrere Rücksprachen mit dem ehemaligen Mieter und noch am Tag der Rückgabe erfolgt und die obige Entwicklung eingetreten. Der Mangel der unzureichend gestrichenen Wohnung ist somit unmittelbar angegeben worden. Das Übergabeprotokoll ist nicht mit dem Namen des ehemaligen Vermieters versehen, da dieser schlichtweg nicht eingetragen wurde.   Meine Rückfragen an Sie:  1. Ist es möglich, eine Mängelbeseitigung und somit ordentlich gestrichen Wohnung im Nachhinein und trotz des Übergabeprotokolls zu verlangen? 2. Kann das Übergabeprotokoll angefochten werden, da falsche Informationen (Absprache mit dem Eigentümer) angegeben wurden? Hierzu gibt es leider keine Zeugen. 3. Kann das Übergabeprotokoll als nichtig erklärt werden, da der Name des Mieters nicht eingetragen wurde? 4. Unter dem Punkt 'letzte Renovierung' ist im Protokoll der Ausdruck 'aktuell' vermerkt. Ist dies eine gültige Aussage zum Stand der Wohnung oder kann dies ebenfalls angefochten werden, um die Ansprüche durchzusetzen?   Grundsätzlich besteht mein Interesse darin, eine frisch gestrichene Wohnung zu erhalten, in welchem Zustand sie ebenfalls an den bisherigen Mieter übergeben wurde. Hierzu hat der Mieter ebenfalls die Nichtigkeit dieser Forderung und auf Grundlage der kurzen Mietzeit erklärt. Ist dies zutreffend, dass bei einer Mietzeit von anderthalb Jahren keine Schönheitsreparaturen durchzuführen wären?  Vielen Dank für Ihre Rückmeldung im Voraus. Gerne sende ich Ihnen weitere Informationen per E-Mail zu und würde Sie gegebenenfalls bei weiterer Auseinandersetzung mit dem Mieter konsultieren und mit meinem Mandat beauftragen.  Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zu Ihren Fragen:  Ich gehe zunächst davon aus, dass die mietvertraglichen Klauseln allesamt wirksam sind, sodass eine grundsätzliche Pflicht zur Schönheitsreparatur zu bejahen ist.   1. Ist es möglich, eine Mängelbeseitigung und somit ordentlich gestrichen Wohnung im Nachhinein und trotz des Übergabeprotokolls zu verlangen?  Der Mieter kann nur für solche Mängel verantwortlich gemacht werden, die im Protokoll auch vermerkt sind (OLG Celle a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=MDR%201998,149" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Celle, 16.07.1997 - 2 U 70/96: Schadensersatzansprüche bei vorbehaltloser Unterzeichnung de...">MDR 1998,149/a> ).   Auch für Schäden, die bei der Rückgabe nicht erkennbar waren, soll es (nach Ansicht des AG Pforzheim, WM 56, 2005) keine Ausnahmen geben. Es sei ein negatives Schuldanerkenntnis zu sehen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/397.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 397 BGB: Erlassvertrag, negatives Schuldanerkenntnis">§ 397 Abs. 2 BGB/a> ). Der Vermieter trägt danach das Risiko von unentdeckten Schäden. Dies gilt allerdings nicht für Schäden, die der Mieter arglistig verschwiegen hat.  Es besteht daher ein erhebliches Prozessrisiko, den Mieter auf Behebung der Mängel zu verklagen, wenn nicht schlüssig dargelegt werden kann, warum seinerseits auf das Eintragen der Mängel verzichtet worden ist. Der Anspruchinhaber muss sich allerdings auch das Verhalten des Vertreter anrechnen lassen. Es bestünde hier ggf. ein Regressanspruch gegenüber dem damaligen Vertreter, allerdings nur mit sehr hohem Risiko auch ein Anspruch gegen den Mieter. Ohne eine Rechtsschutzversicherung würde ich diesen Fall daher nicht angehen wollen.   2. Kann das Übergabeprotokoll angefochten werden, da falsche Informationen (Absprache mit dem Eigentümer) angegeben wurden? Hierzu gibt es leider keine Zeugen.  Der Anspruchinhaber muss sich das Verhalten des Vertreters zurechnen lassen. Eine Anfechtung kann darauf nicht gestützt werden. Es wäre allerdings möglich, dass sich ebenfalls auf die arglistige Täuschung gestützt werden könnte, allerdings ist auch hier das Prozessrisiko sehr hoch, da diese Tatsachen komplett vom Anspruchinhaber beweisen werden müssen, was ohne Zeugen noch schwieriger werden wird.   3. Kann das Übergabeprotokoll als nichtig erklärt werden, da der Name des Mieters nicht eingetragen wurde?  Solange aus dem Protokoll oder den Umständen hervorgeht, welche Parteien gemeint sind, kann es auch zu Beweiszwecken verwendet werden. Diesen Beweis hat dann allerdings die Gegenseite zu führen, dass es sich um das richtige Protokoll handelt. Eine Verneinung wider besseren Wissens wäre allerdings dann auch im Hinblick auf einen Prozessbetrug problematisch.   4. Unter dem Punkt 'letzte Renovierung' ist im Protokoll der Ausdruck 'aktuell' vermerkt. Ist dies eine gültige Aussage zum Stand der Wohnung oder kann dies ebenfalls angefochten werden, um die Ansprüche durchzusetzen?  Diese Aussage sagt aus, dass sich die Wohnung im renovierten Zustand befindet. Auch hier gilt die selbe Problematik im Hinblick auf die zu beweisende Arglist.   Fazit: Ohne eine Rechtsschutzversicherung würde ich keine Ansprüche gegen den Mieter durchsetzen wollen. Es wäre allerdings hier noch die Haftung des Vertreters im Wege des Regresses zu prüfen, wenn er Anweisungen nicht befolgte oder 'blind' auf die Aussagen des Mieters vertraute.  Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist.  Mit freundlichen Grüßen   Hoffmeyer, Abs. 100.Abs. 1000. Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 397