Frage: Zu DDR Zeiten wurden Grundstücke enteignet und darauf ein Wasserwerk errichtet. Dieses Wasserwerk wurde von einem Wasserversorger betrieben, ist mittlerweile aber nicht mehr in Betrieb und soll in ca. 2-3 Jahren abgerissen werden. Nach der Wende (ab 1992) erhielten die Grundstückseigentümer eine sehr geringe Nutzungsentschädigung, die einer Wiese entsprach (30 Pf/m2), obwohl das umliegende Land mittlerweile Bauland war und heute mit ca. 30 Euro/m2 bewertet wird. Einige Eigentümer haben in der Vergangenheit das niedrige Kaufangebot von 10 Euro/m2 angenommen, unsere Erbengemeinschaft (3 Parteien mit insgesamt ca. 5000 qm) jedoch nicht. Allerdings haben wir uns auch nie um einen regulären Pachtvertrag mit dem Wasserversorger gekümmert. Mitte dieses Jahres erhielten wir dann eine Zahlungsaufforderung von fast 20.000 Euro über einen sogenannten „Herstellungsbeitrag für die öffentliche Entwässerungseinrichtung„ von dem zuständigen Wasser- und Abwasserverband. Beide Institutionen sind rechtlich völlig getrennt. Ein Einspruch beim Verband wurde abgewiesen, der Wasserversorger weigerte sich ebenfalls zu zahlen. Aufgrund der Zahlungsfristen wurde mittlerweile von  uns ein Viertel (Stundung) der Forderung bezahlt. Trotz intensiver Gespräche bietet der Versorger als letztes Angebot weiterhin nur 10 Euro/m2 für das Grundstück, alternativ eine Pacht von 1,2 Euro/m2, die wiederum auf den 10 Euro/m2 Grundstücksangebot basiert.  Meine Fragen: - Macht es Sinn, den Wasserversorger auf Zahlung des „Herstellungsbeitrag für die öffentliche Entwässerungseinrichtung„ zu verklagen - Macht es Sinn, den Wasserversorger auf die Zahlung einer angemessenen Pacht zu verklagen, die Bauland zugrunde legt? - Kann man diese Pacht auch die zurück liegende Jahre einfordern? - Kann man bei einem Pachtvertrag unter Umständen auch noch für die Kosten des anteiligen Abrisses des Wasserwerks herangezogen werden? - Macht es Sinn, den Wasserversorger bei Grundstückskauf auf die Zahlung eines Preises für Bauland zu verklagen? - Gibt es eine andere sinnvolle Lösung? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage!    Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung sowie Ihres Einsatzes zu Ihrer Frage wie folgt Stellung nehmen:    Zu 1.) Macht es Sinn, den Wasserversorger auf Zahlung des „Herstellungsbeitrag für die öffentliche  Entwässerungseinrichtung„ zu verklagen?   Die von Ihnen geschilderte Entschädigung nach dem Entschädigungsgesetz für den Eigentumsverlust durch Enteignung auf dem Gebiet der ehemaligen DDR  kommt in de Praxis relativ häufig vor.  Das VermG (Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen sieht gem. § 8 ein Wahlrecht vor. Hiernach kann gem. § 3 VermG die Rückübertragung des Grundstück ins Eigentum des Berechtigten (oder dessen Rechtsnachfolger, etwa Erben usw.) oder die Entschädigung in Geld nach dem Entschädigungsgesetz verlangen, die aber oft nicht sehr lukrativ ist, da nur rein Bruchteil des Verkehrswertes gezahlt wird.  Maßgeblich für die Berechnung der Entschädigungsleistung ist nämlich der Zeitpunkt des Rechtsverlustes (bei Ihnen also noch weit vor der Wende), so dass die Entschädigungszahlungen leider betragsmäßig sehr gering ausfallen. Zudem werden von der Entschädigung auch noch gewisse Nutzungskosten betreffend des Grundstücks abgezogen.  Grundsätzlich hat der Grundstücksinhaber diese Kosten für die Erschließung  zu tragen, so dass eine Klage voraussichtlich nicht viel  Aussicht auf Erfolg haben wird. Ob sich aber vorliegend eine Ausnahme von diesem GrundS. rechtfertigt, könnte nur unter Einsicht aller relevanter Unterlagen, insbesondre des Schriftverkehrs mit dem Verband beurteilt werden, was im Rahmen einer Erstberatung leider nicht möglich ist, weshalb sich an dieser Stelle zur abschließenden Klärung die Beauftragung eines Kollegen vor Ort empfiehlt.   Zu 2.)Macht es Sinn, den Wasserversorger auf die Zahlung einer angemessenen Pacht zu verklagen, die Bauland zugrunde legt?   Dies würde nur Sinn machen, wenn Sie das Vorliegen eines Pachtvertrages im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 BGB/a> , der auch mündlich geschlossen werden kann, nachweisen können, Zwar steht das Wasserwerk auf dem betreffenden Grundstück, jedoch ist das Vorliegen eines Pachtvertrages nach Ihrer Schilderung wohl nicht nachweisbar.  Sehr wohl können die Grundstückseigentümer aber für die Nutzung/Beeinträchtigung des Grundstücks durch das Wasserwerk eine Nutzungsentschädigung verlangen, die hinsichtlich der Höhe sich voraussichtlich an der ortsüblichen Pacht/Miete bemessen wird.   Zu 3.)Kann man diese Pacht auch die zurück liegende Jahre einfordern?   Das kann aus der Ferne leider nicht abschließend beurteilt werden, da nicht abschließend beurteilt werden kann, ob ein Pachtvertrag (gegebenenfalls mündlich) zustande gekommen ist.   Der Anspruch auf NutzungserS. könnte von den Grundstückseigentümern grundsätzlich auch rückwirkend eingefordert werden, aber nicht unbegrenzt, da der Nutzungsersatzanspruch grundsätzlich der regelmäßigen Verjährungsfirst von 3 Jahren gem. den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/195.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist">§§ 195,199 BGB/a>  unterliegt.   Zu 4.) Kann man bei einem Pachtvertrag unter Umständen auch noch für die Kosten des anteiligen Abrisses des Wasserwerks herangezogen werden?   Nein, dies würde grundsätzlich nur dann in Betracht kommen , wenn dies in einem zwischen Grundstückseigentümer und Wasserwerk geschlossenen Pachtvertrag ausdrücklich geregelt wäre   Zu 5.)Macht es Sinn, den Wasserversorger bei Grundstückskauf auf die Zahlung eines Preises für Bauland zu verklagen?   Wenn der Wasserversorger das Grundstück kaufen möchte, bleibt es diesem natürlich überlassen, einen Preis, der Bauland entspricht zu zahlen. Da es sich aber bei einem Kaufvertrag immer um Verhandlungssache handelt, wird das Einklagen eines bestimmten Kaufpreises ( ohne Kaufvertrag) keine Aussicht auf erfolg haben   Zu 6.)Gibt es eine andere sinnvolle Lösung?   Die sinnvollste Vorgehensweise, nicht zuletzt aufgrund der rechtlichen Schwierigkeit sowie der Komplexität der Materie ist es , einen im öffentlichen Grundstücksrecht/Verwaltungsrecht erfahrenen Kollegen vor Ort mit der abschließenden Klärung des Sachverhalts sowie gegebenenfalls mit der weitergehenden Geltendmachung der Ansprüche beauftragen. Auf diese Weise sollte versucht werden einen vernünftigen und interessengerechten Vergleich zu erwirken.    Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!    Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:   Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne über meine E-Mail-Adresse oder die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.    Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagabend!    Mit freundlichem Gruß   Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt   Heilsbergerstr. 16  27580 Bremerhaven  kanzlei.newerla@web.de  Tel. 0471/3088132  Fax: 0471/57774    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 581, § 195