Frage: Meine Großmutter bewohnt ein Einfamilienhaus mit Enliegerwohnung im ersten Stock. Um sie zu entlasten kümmerte sich 2010 mein Onkel um die Suche nach einem Mieter und übernahm auch als Vermieter den Mietvertrag. Er kennzeichnete nicht den Vertrag mit i.A. und hatte zu keiner Zeit Eigentum an dem Haus/Wohnung. Die Mieteinnahmen gingen direkt an das Konto meiner Großmutter.  2017 ging das Haus meiner Großmutter durch eine notariell beglaubigte Schenkung an mich und meine Schwester und meine Großmutter bekam ein lebenslanges Nießbrauchsrecht eingeräumt. Mein Onkel stellte daraufhin jeglichen Kontakt ein.  Die Frage ist, wer ist jetzt der Vermieter der Einliegerwohnung und muss ein neuer Vertrag aufgesetzt werden oder gilt der Bestehende, auch wenn sich der Name des Vermieters in diesem Fall womöglich geändert hat? Bedarf es der Zustimmung des Mieters zum neuen Vertrag, wenn mein Onkel unterschreibt? Meiner Auffassung ist nach §566 der Vertrag mit dem Mieter bei der Schenkung an uns übergegangen, den wir wiederum durch den uneingeschränkten Nießbrauch unserer Großmutter „zurück' übertragen haben. Meiner Annahme ist mein Onkel nun nicht mehr Vermieter.   Hintergrund ist, dass wir dem Mieter nicht eindeutig sagen können, wer jetzt sein Vermieter ist und er diese Situation ausnutzt. So kürzt er zB. willkürlich wegen unbegründeter Mängel seine Mietzahlungen. Da sein Vermieter weiterhin mein Onkel wäre, könnten wir dagegen nichts tun. Braucht er jedoch einen Handwerker sollen wir diesen engagieren und bei Nichterfüllung wird mit weiteren Kürzungen gedroht. Mein Onkel reagiert auf seine Aktionen nicht mehr, da er nichts mehr mit dem Haus zu tun haben will und wir erliegen der Anarchie unseres Mieters.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Für die Anwendung von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  müssen grundsätzlich der Veräußerer, Eigentümer und der Vermieter müssen identisch sein (BVerfGE a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202013,%203774" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 12.09.2013 - 1 BvR 744/13: Verletzung des Willkürverbots durch nicht nachvollziehbare z...">NJW 2013, 3774/a>  Rn. 20; BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%202012,%20237" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.11.2011 - Abs. 8 ZR 74/11: Wohnraummiete: Mietvertragseintritt nach Erwerb eines Mehrpart...">NJW-RR 2012, 237/a>  Rn. 12;  offen gelassen aber in BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202012,%20323" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.04.2012 - Abs. 12 ZR 48/10: Grundstücksmietvertrag in einer Wochenend- und Ferienhausanlage...">WuM 2012, 323/a>  Rn. 23). Dies ist bei Ihnen ja nicht der Fall, da Ihre Großmutter als Eigentümerin die Immobilie veräußert hat, Vermieter aber zu diesem Zeitpunkt Ihr Onkel war.  Jedoch ist § 566 Abs. 1 entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (BGH GE 2017, 1086 Rn. 26). Diese Ausnahme ist nach Ihrer Schilderung erfüllt, da die Vermietung mit Zustimmung Ihrer Großmutter erfolgte, nur Ihre Großmutter ein wirtschaftliches Interesse daran hatte und Ihr Onkel kein eigenes Interesse an einer Fortführung des Mietverhältnisses hat.  Mit dem Übergang des Eigentums an der vermieteten Immobilie an Sie und Ihre Schwester sind Sie beide daher an Stelle Ihres Onkels als Gesamtschuldner/Gesamtgläubiger in den Mietvertrag eingetreten, mit allen Rechten und Pflichten. Ein neuer Mietvertrag muss nicht aufgesetzt werden, es gilt der alte Mietvertrag weiter, aber eben mit Ihnen und Ihrer Schwester als neue Vermieter.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566