Frage: Vor 5 Jahren habe ich von meinen Eltern ein 3-FH (Bj. 1966) überschrieben bekommen. Das Haus liegt in einer Kleinstadt, in der ich auch arbeite (70 %), und in der weiterführende Schulen sind. Wir (Mann, 2 Kinder 6+8 Jahre, und ich) wohnen zur Miete in einem Dorf. Die Situation sind folgende: - in dem Haus wohnen nur langjährige Mieter, innen wurde bisher nicht renoviert - die Whg. im UG (3 Zi., ca 75 qm Wohnfläche, kein Keller, kein Eßzimmer) steht z.Z. leer, wir haben nach dem Tod des Mieters grundlegend sanieren müssen. Die Wohnung erscheint uns zu viert leider zu klein. - im EG wohnt seit Anbeginn (40 Jahre) ein sehr gutsituiertes Pensionärsehepaar (85 + 86 Jahre alt). Das Ehepaar ist noch sehr rüstig, an einen Auszug ist in absehbarer Zeit nicht zu denken. Es handelt sich um eine 4 1/2-Zi.-Whg. mit ca.100 qm. Die Whg. wäre also für uns geeignet. Leider kommt für die Herrschaften ein Umzug in die kleinere Whg. nicht in Betracht. Da es menschlich Probleme gibt (die Frau ist recht streitsüchtig, spielt sich als Hausbesitzerin auf, und hat schon mehrere Mieter zur Kündigung getrieben), würde ich ein Zusammenleben nicht anstreben. Zumal unsere Kinder recht munter sind, und das Haus hellhörig ist. - die Whg. im DG ist 59 qm groß und kommt nicht in Betracht  Frage: - spätestens in 2- 3 Jahre würden wir die Whg. im EG gerne beziehen (wenn das ältere Kind in eine weiterführende Schule geht).  - ist eine Kündigung wg. Eigenbedarfs überhaupt möglich? Müßte ich die leerstehende Whg. dem Ehepaar anbieten? Oder soll ich die UG-Whg. vermieten, etwas Zeit verstreichen lassen, und dann kündigen?  Guter Rat ist teuer. Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort.             

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich nunmehr aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworten möchte:  Grundsätzlich besteht ein ordentliches Kündigungsrecht des Vermieters gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> , wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.   (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>   (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.  (2)  Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn  1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder …)  An die von Ihnen in Erwägung gezogene Eigenbedarfskündigung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1 Nr. 2 BGB/a>  stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen. Der Vermieter, der den vermieteten Wohnraum begehrt, muss danach Beweis für sein Begehren erbringen. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:   1. Zunächst muss der Vermieter die Wohnung für sich und/ oder seine Familienangehörigen benötigen. Diese Voraussetzung wäre in Ihrem Fall als erfüllt zu betrachten.   2. Des Weiteren müssen die Räume als Wohnung spätestens zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnises benötigt werden. „Benötigt„ wird die Wohnung nicht nur bei Vorliegen eines Notfalls, eines Mangels an Wohnraum oder einer Zwangslage. Der Vermieter benötigt die Räume bereits dann für sich, wenn er die Wohnung selbst bewohnen will. Es besteht auch keine Verpflichtung des Vermieters, unter mehreren für seinen Wohnbedarf in Frage kommenden Wohnungen eine Auswahl nach sozialen oder anderen vergleichbaren Gesichtspunkten vorzunehmen. Er kann grundsätzlich frei wählen.   Nach Ihren Angaben möchten Sie gerne in das Haus einziehen, da Sie Ihrerseits Ihrem Beruf in dieser Stadt nachgehen und die Kinder in den nächsten Jahren die weiterführenden Schulen besuchen werden. Dies stellt grundsätzlich ein „Benötigen„ im oben erwähnten Sinne dar. Ebenso könnte man Sie meines Erachtens nicht darauf verweisen, dass noch andere Wohnungen im Haus vorhanden sind, da die anderen Wohnungen Ihren Bedürfnissen als 4-köpfige Familie nicht entsprechen dürften.  Dennoch sind auch berechtigte Interessen der Mieter zu berücksichtigen.  In Ihrem Fall dürften das hohe Alter Ihrer Mieter, etwaige bestehende Krankheiten und Gebrechlichkeiten sowie die Mietdauer nicht unerheblich ins Gewicht fallen. Ihre Mieter könnten dementsprechend gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  einer etwaigen Kündigung wegen Eigenbedarfs widersprechen.  (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>   (1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist…)   Hierbei spielen insbesondere Gründe, wie Gebrechlichkeit und hohes Alter eine Rolle.  Auch die von Ihnen angebrachten Gründe stellen meines Erachtens berechtigte Interessen dar. Des Weiteren wäre meiner Auffassung nach zu berücksichtigen, dass Ihre Mieter mit 2 Personen 4 ½ Zimmer mit ca. 100 qm bewohnen, was sicherlich in diesem Fall nicht notwendig sein dürfte. Eine Abwägung wäre mithin durchzuführen  Wenn ein Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigt und in dem Mietshaus eine andere Wohnung frei ist, muss er diese dem Mieter grundsätzlich anbieten. Hiervon kann der Vermieter nur dann absehen, wenn der Mieter Vertragsverletzungen begangen hat, die den Vermieter zu einer Kündigung berechtigten würden. Bloße Spannungen reichen hierfür jedoch nicht aus.   Es ist in der Tat schwierig, Ihnen in Ihrer jetzigen Situation einen Ratschlag zu geben. Grundsätzlich dürfte es bereits ausreichen, dass Sie Ihrem Beruf an diesem Ort nachgehen und dementsprechend auch die zusätzliche Versorgung der Kinder bei vorhandener Wohnung am Ort leichter zu bewerkstelligen ist. Da Sie Ihre Mieter auch als relativ rüstig schildern, wäre es meines Erachtens auch möglich, diesen die derzeit leerstehende Wohnung anzubieten und hinsichtlich der anderen Wohnung wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Die Einschränkungen, die Ihre Mieter dann zu erleiden hätten, sind meines Erachtens überschaubar. Auf der anderen Seite müssten Sie gegebenenfalls noch längere Zeit mit diesen Herrschaften zusammenleben, was sich offensichtlich nicht ganz einfach gestalten dürfte.   Warten Sie dagegen noch die 2 – 3 Jahre ab, bis eins Ihrer Kinder die weiterführende Schule besucht, hätten Sie zwar einerseits ein weiteres Argument auf Ihrer Seite, auf der anderen Seite könnte sich auch die Situation Ihrer Mieter bis dahin (Pflegebedürfigkeit/Tod) verändert haben.  Unter Umständen bietet es sich, auch wenn es zunächst nicht so klingt, an, auf die beiden älteren Herrschaften zuzugehen, Ihre Situtation zu schildern und gemeinsam zu einer Lösung zu kommen.   Der vollständigkeithalber möchte ich darauf hinweisen, dass Sie in Ihrem schriftlichen Kündigungsschreiben Ihre Gründe konkret darlegen müssten. Insbesondere sollten Sie auch erläutern, warum es gerade diese Wohnung sein sollte. Angaben zur Größe, Lage und Zuschnitt des Wohnhauses sollten erfolgen. Die Kündigungsfrist muss aus dem Kündigungsschreiben ebenfalls hervorgehen.  Ebenso sind bei leerstehenden Wohnungen diese den Mietern anzubieten. Diese Verpflichtung besteht jedoch nur, wenn die Alternativwohnung spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Vermietung zur Verfügung steht.  Des Weiteren ist die Kündigung in jedem Fall eigenhändig zu unterschreiben. Sie sollten diese entweder per Einschreiben zustellen oder in Anwesenheit eines Nichtfamilienangehörigen eigenhändig in den Briefkasten der Mieter werfen. Des Weiteren sollten Sie auf das oben zitierte Widerspruchsrecht hinweisen. Insbesondere auch dessen Form (schriftlich) und Frist (2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären) erwähnen. Ausreichend ist aber auch der mündliche Hinweis auf dieses Recht.   Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben konnte.   Abschliessend möchte ich Sie noch darauf hinweisen, dass durch das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben die rechtliche Beurteilung des Sachverhalts anders ausfallen kann. Im Rahmen dieses Forums kann stets nur eine erste Einschätzung des Sachverhalts erfolgen.  Im Falle von Unklarheiten machen Sie bitte von der kostenlosen Nachfragefunktion Gebrauch.   Mit freundlichen Grüßen  Miriam Helmerich Rechtsanwältin         !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 574