Frage: Guten Tag, ich habe meine Wohnung untervermietet. Im Untermietvertrag steht: 'Der Vertrag ist befristet bis zum 30.8.2011.' Nun muss/möchte ich  bzw. meine Familie die Wohnung aber bereits früher wieder nutzen. Wir haben eine Kündigungsfrist von 3 Monaten vereinbart. Mein Untermieter ist jedoch der Meinung, er genieße Kündigungsschutz und er dürfe bis zum vereinbarten Termin 2011 bleiben. Wie sieht das rechtlich aus? Was muss ich nun tun, wenn ich möchte, dass er bis spätestens 30.7.2010 auszieht?  Herzlichen Dank!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:  Wenn ich Sie richtig verstehe, bleibt das Hauptmietverhältnis bestehen und Sie möchten nur das Untermietverhältnis beenden.  Hierzu ist zunächst festzustellen, daß es sich bei einem Untermietvertrag um einen „normalen” Mietvertrag handelt, der den Regeln des Mietrechts unterfällt. Danach ist zunächst zu prüfen, ob die Befristung des Mietvertrags überhaupt wirksam ist. Dies bestimmt sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a> . Danach ist ein befristeter Mietvertrag zulässig, wenn ein Befristungsgrund vorliegt und die Befristung sowie der Befristungsgrund schriftlich festgehalten sind. Nach Ihrer Schilderung habe ich den Eindruck, als sei kein Befristungsgrund angegeben, so daß die Befristung nicht wirksam wäre.  Wenn diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind, liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, der nach den Regeln der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§§ 573 ff BGB/a>  gekündigt werden kann.  Für die Kündigung eines Mietverhältnisses benötigen Sie in der Regel ein berechtigtes Interesse („Kündigungsgrund”) gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> . Ein derartiges Interesse wäre für Ihren Fall der sog. Eigenbedarf, also der Wunsch, die Wohnung selbst zu bewohnen. Dieser Kündigungsgrund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben und substantiiert darzulegen. Es genügt daher nicht, daß Sie angeben „wegen Eigenbedarfs” zu kündigen. Vielmehr müssen Sie genau darlegen, wer aus welchem Grund diese Wohnung wieder beziehen möchte. Weiterhin müssen Sie die Kündigungsfristen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a>  (drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs Monate und nach acht Jahren Mietdauer neun Monate) beachten.  Wenn Sie die Wohnung selbst bewohnen, was ich nach Ihrer Schilderung nicht annehme, benötigen Sie keinen Kündigungsgrund (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a> ). In diesem Fall verlängern sich die Kündigungsfristen jedoch immer um drei Monate.  Sie müssen zunächst prüfen, ob die Befristung wirksam ist. Wenn nicht, können Sie das Mietverhältnis kündigen. Die Kündigung muß schriftlich erfolgen und sollte per Einschreiben verschickt werden.  Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Sonja Richter - Rechtsanwältin -!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 573, § 573c, § 573a