Frage: Sehr geehrte Damen und Herren  in sehr naher Zukunft möchte ich ein Haus auf dem Wege der Zwangsversteigerung (ZVS) erwerben. Der die ZVS betreibende Gläubiger ist eine Bank B und belegt die Ränge 2 und 3 im Grundbuch (ins Grundbuch eingetragen im Jahre 2000). Der erstrangige Gläubiger A (Privatperson) ist mit einer eingetragenen Grundschuld in Höhe von 50000 (15% Grundschuldzins) abgesichert. A ist den ZVS-Verfahren nicht beigetreten, so dass dieses Recht nach erfolgzen Zuschlag bestehen bleibt.  Zur Konstellation:  Bis in den April diesen Jahres war die Bank B auch erstrangiger Gläubiger (ebenfalls im Jahre 2000 in das Grundbuch eingetragen). Im Zuge von Verhandlungen von B mit dem Schuldner ist die eingetragene erstrangige Grundschuld durch A abgelöst worden und auch im Grundbuch eingetragen worden. Das verschaffte A wohl Zeit.  Zu den Fragen:  Ich habe natürlich Interesse die erstrangige Grundschuld schnellstmöglich löschen zu lassen. Dazu möchte ich die Grundschuld in voller Höhe sofort zurückzahlen um die Löschung zu veranlassen. 1. Ist eine sofortige Rückzahlung möglich? 2. Inwiefern trete ich durch Zuschlag in Verträge, welche die Grundschuld betreffen, die zwischen A und dem Schuldner geschlossen wurden? 3. Für welchen Zeitraum fallen die hohen Zinsen von 15% an? Werden frühere Zinszahlungen vom Schuldner an B berücksichtigt? Welche Rolle spielt das Datum der erstmaligen Eintragung (Jahr 2000) bzw. der Änderung der Eintragung im Frühjahr diesen Jahres?   Vielen Dank für Ihre kompetente Antwort.  Mit freundlichen Grüßen.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:  1.  Ja, das ist ohne weiteres möglich.  2.  Sie treten in den zwischen dem früheren Eigentümer und dem Gläubiger geschlossenen Sicherungsvertrag nicht ein und können dem Gläubiger der Grundschuld auch keine Einreden entgegensetzen, die sich aus dem vorgenannten Sicherungsvertrag ergeben.  3.  Nach dem Urteil des BGH vom 04. Februar 2011 (Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20132/10" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 5 ZR 132/10 (2 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 5 ZR 132/10/a> ) haften die Alteigentümer auch nach Versteigerung des früher in ihrem Eigentum befindlichen Objektes für nach dem Zuschlag weiter laufende Grundschuldzinsen selbst dann, wenn der Gläubiger hinsichtlich der persönlichen Schuld von dem Ersteher, welcher die stehen gebliebene Grundschuld abgelöst hat, die persönliche Schuld vollständig befriedigt worden ist.  Andererseits könnten die früheren Eigentümer nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/816.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 816 BGB: Verfügung eines Nichtberechtigten">§ 816 Abs. 2 BGB/a>  unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung einen Erstattungsanspruch gegen den Ersteher geltend machen wegen bezahlten Zinsen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.   Mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker - !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 816