Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  vor ca. 1 Woche machte sich ein Wasserschaden in meiner Wohnung (Bad 1. OG) bemerkbar. Die Armaturen der Dusche waren nicht richtig abgedichtet, somit der Putz in der Wand unterspült.  Kurz aber die Vorgeschichte: Im Januar 2009 lief in der Nachbarwohnung unter mir plötzlich Abwasser durch die Decke. In meinem Badezimmer wurde die Dusche komplett demontiert, die Toillette und Waschbecken im Zuge der Wasserabstellung unbenutzbar. Die Wand zu einem Nebenraum wurde aufgestemmt und die Fliesen im Bad bis auf Kniehöhe entfernt und die Wand aufgestemmt. Es stellte sich ein Riss im Abwasserrohr heraus, der offentsichtlich für den Schaden gesorgt hat. Die Arbeiten zur Wiederherstellung dauerten ca. 2 Wochen. In dieser Zeit war das Bad natürlich nicht nutzbar und aus Kulanz zum Vermieter nahm ich die Möglichkeit war, bei einer Bekannten in der Nähe zu Duschen etc. Dies war eigentlich schon kein erträglicher Zustand, aber an der oberen Grenze der Machbarkeit akzeptabel!  Nun lief anfang September wieder Wasser durch die Decke der Nachbarn unterhalb meiner Wohnung. Nach erster Begutachtung durch den verantwortlichen Installateur bezüglich der Reparaturen aus o.a. Vorgeschichte stellte sich heraus, dass die Armaturen bei der Renovierung vor ein paar Jahren (genauer Zeitpunkt nicht bekannt) durch die verantwortliche Firma nicht abgedichtet wurden. Durch diesen Umstand sickerte Wasser hinter den Fliesen entlang und hinterspülte den Putz. Hierdurch drückten sich die im Januar 2009 neu verlegten Wandfliesen ab, Risse in der Verfugung entstanden und es lief immer mehr Wasser in die Wand und letztendlich durch die Decke.  Nach der ersten Begutachtung durch eine Trocknungsfirma incl. Messung des Durchfeuchtungsgrades ergaben sich Messungen in Wand und Fußboden! (Starke Verdunkelung der Marmorfliesen mit bloßem Auge erkennbar) von 149 (Einheit nicht bekannt). Bewertung des Fachmanns: Entfernung der Wandfliesen bis auf Kopfhöhe und Trocknung/Neuverdichtung der Wand, zusätzlich noch Entfernung der Bodenfliesen bis auf Estrich zum Trocknen.  Desweiteren ist das angrenzende Zimmer (Arbeitszimmer) von Feuchtigkeit in ähnlich hohem Grad betroffen. Die an das Bad angrenzende Wand ist völlig 'nass' und teilweise von Schimmel betroffen, Fußleiste verschimmelt und Tapete bis auf Brusthöhe aufgrund Feuchtigkeit gelöst.  Ich warte seit 3 Tagen auf eine Nachricht des Vermieters über das weitere Vorgehen in diesem Fall, vergebends. Ich wüsste gerne über meine Rechte bescheid, gerade im Bezug auf die Übernahmepflicht des Vermieters oder seiner Versicherung für die Kosten eines Hotelaufenthalts. denn dieser Zustand und der Kommende in den nächsten Wochen, ist nicht tragbar und das Bad nicht nutzbar. Die nach ersten Schätzungen angesetzte Zeit für die Instandsetzung inkl. Trocknung soll 2-3 Wochen betragen. Zusätzlich würde ich gerne eine Auskunft über eine mögliche Mietminderung für den Zeitraum zwischen Vorfall und Übernachtung in einem Hotel wissen. Eine Ersatzwohnung kann icht gestellt werden durch den Vermieter, nur 2 Mietparteien im Haus.  Über eine schnelle Antwort würde ich mich sehr freuen.  mit freundlichen Grüßen  Michael Müller-Eissing

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!   Unter Berücksichtigung Ihrer Angaben beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen sehr gerne zusammenfassend wie folgt:    Vorliegend steht somit zur Frage, gegen wen und unter welchen Voraussetzungen ein Schadensersatzanspruch besteht. Nach Ihrer Schilderung haben Sie dem Grunde nach schon mal einen Anspruch gegen die ausführende Firma aus unerlaubter Handlung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 BGB/a> . Da ich davon ausgehe, dass erst kürzlich festgestellt worden ist, dass die Abdichtung nicht ordnungsgemäß war, dürfte auch noch keine Verjährung eingetreten sein.  Zusätzlich stellt sich die Frage, ob Ihr Vermieter Ihnen gegenüber für den Schaden ersatzpflichtig ist.  Ein solcher Anspruch gegen Ihren Vermieter  setzt gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536 a BGB/a>  voraus, dass ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt. Dies ist bei Ihnen der fall, zur konkreten Berechnung der Mietminderung werde ich an anderer Stelle noch ausführlicher eingehen. Dieser Mangel müsste weiterhin vom Vermieter zu vertreten, also fahrlässig oder vorsätzlich verursacht worden sein. Das kann nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht mit Gewissheit gesagt werden.   Zu Ihren Gunsten greift jedoch eine von der Rechtsprechung entwickelte sog. Beweislastumkehr, wonach nicht Sie das Verschulden des Vermieters beweisen müssten, sondern der Vermieter sich entlasten müsste. Insoweit müsste er darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er nicht zumindest leicht fahrlässig gehandelt hat. Das sieht bei einem defekten Abwasserrohr schwierig aus, so dass Ihre Chancen recht gut stehen dürften.  Der Schadensumfang würde die notwendigen Wiederherstellungsmaßnahmen, also insbesondere in Bezug auf die Fliesen umfassen.   Für die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit des Bades können Sie eine Schadenshöhe im Bereich von 2-5 % einer ortsüblichen Vergleichsmiete in Bezug auf Ihre Wohnung ansetzen.  Die genaue Höhe kann aber aus der Ferne nicht ermittelt werden, da es sowohl auf den Grad der Beeinträchtigung als auch die entsprechende ortsübliche Vergleichsmiete ankommt.   Bezüglich eines Schadensersatzes bzw. Nutzungsausfalles für die eingeschränkte Nutzbarkeit der Dusche sowie des kompletten Bades sieht es ähnlich aus. Hierfür kann zur Ermittlung der Schadenshöhe ebenfalls auf einen Anteil der ortsüblichen Vergleichsmiete abgestellt werden.   Die Berechnung ließe sich anhand der nicht nutzbaren Quadratmeter vornehmen. Ist beispielsweise Ihre Wohnung 100 m2 groß und sind 10 m2 nicht nutzbar, so würde für die Zeit der Nichtnutzbarkeit ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete gerechtfertigt sein.   Diese Nutzungsminderung entspricht auch dem Wert der Mietminderung.  Sofern aber die Wohnung durch den Schimmelbefall aus gesundheitlichen Gründen überhaupt nicht mehr bewohnbar ist, könnte die Miete bis zu 100% gemindert werden. In diesem Fall wären grundsätzlich auch angemessen Hotelkosten vom SchadenserS. erfasst.   Eine genaue Bemessung der Meitminderungshöhe kann allerdings ohne genaue Kenntnis der Wohnsituation (am besten Besichtigung) aus de Ferne leider nicht durchgeführt werden. Im Ergebnis rate ich Ihnen somit an, einen im Miet-/Schadensersatzrecht erfahrenen Kollegen vor Ort mit der abschließenden Klärung der Sach- und Rechtslage sowie der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen zu beauftragen.  Ob gegen die Versicherung Ihres Vermieters ein Anspruch besteht, kann leider ohne Einsicht in den Versicherungsvertrag nicht abschließend geklärt werden. Erfahrungsgemäß dürften die von Ihnen angesprochenen Schäden allerdings mitversichert sein. Anspruchsgegner wäre aber dann Ihr Vermieter und nicht die Versicherung, da Sie keinen direkten Anspruch gegen den Versicherer haben (anders als etwa im Falle einer Kfz-Versicherung, hier besteht ein eigenständiger Anspruch des Geschädigten gegen den Versicherer gem. a href="https://dejure.org/gesetze/PflVG/3.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 3 PflVG">§ 3/a>  Pflichtversicherungsgesetz).   Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!   Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.      Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagabend und einen guten Wochenstart!   mit freundlichem Gruß   Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt   Heilsbergerstr. 16  27580 Bremerhaven  kanzlei.newerla@web.de  Tel. 0471/3088132  Fax: 0471/57774   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 823, § 536a