Frage: Guten Tag!   Es geht um meinen Mieter, konkret um anfallenden Arbeiten, konkret im Winter Eis und Schnee entfernen und im Sommer eine Hecke schneiden, die am Weg zum Kindergarten liegt und durch Brombeeren Dornen hat.   Der Mieter weigert sich das zu machen, obwohl in seinem Vertrag steht   Dem Mieter obliegt …: Die Reinhaltung der Hauseingänge einschl. … der Toreinfahrten … Die Reinigung und Pflege etwaiger Vorgärten ist nach näherer Anordnung des Vermieters vorzunehmen, die Reinigung des Bürgersteigs und der Strasse, soweit dies nicht seitens der Gemeinde erfolgt; die Beseitigung von Schnee und Eis ...„  Und die neue Hausordnung sagt: Büsche im Westen pflegen und schneiden.   Er hat es in den letzten Monaten nicht mehr gemacht, und darauf angesprochen, sagte er: Er wolle das auch nicht. Er wolle Geld dafür - oder gar nicht.  Eis und Schnee und Dornen sind keine Verzierungen, sondern stellen eine Verkehrsgefährdung anderer Personen dar.  Frage: bin ich als Ver-Mieter verpflichtet eine GArtenbaufirma kommen zu lassen, - für Schnee wegmachen :-( - die Kosten ggf. umzulegen, mit ihm ggf. über Kosten zu streiten, oder ist das, was mir lieber wäre, ein klarer Kündigungsgrund?  Nebenfrage ist jedoch: Wie beweise ich seine Unwilligkeit? Fotos jetzt von der Hecke machen, Einschreiben schicken? Auf den Winter warten, ähnlich?   Grüss Gott!  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben gerne beantworte.  Bitte beachten Sie, dass durch das Weglassen oder Hinzufügen von Sachverhaltsangaben Ihrerseits die rechtliche Beurteilung anders ausfallen kann, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums grundsätzlich immer nur eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellen kann und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen oder zu einer Kollegin vor Ort ersetzt.  Vorab muss ich explizit darauf hinweisen, dass ohne vorliegen des Mietvertrages sowie der Hausordnung eine klare Aussage nicht möglich ist, und ich in jedem Fall den Gang zu einem Kollegen empfehle.  Dies insbesondere deshalb als von wesentlicher Bedeutung ist, ob die jeweiligen Klauseln des Mietvertrages wirksam vereinbart und einbezogen wurden. Dies gilt auch für die Hausordnung deren Einbeziehung sich ebenfalls nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§305 BGB/a>  richtet, insbesondere wenn nach es sich nach Ihrer Wortwahl, um eine 'neue' Hausordnung handelt, so dass eine wirksame Überbürdung auf den Mieter zweifelhaft ist.  Wären die Bestimmungen jeweils wirksam vereinbart bzw. einbezogen worden, stünde Ihnen grundsätzlich das Recht zu den Mieter bei Pflichtverletzung abzumahnen und bei wiederholtem Pflichtverstoß die Kosten für eine Ersatzvornahme aufzuerlegen. In der Abmahnung wäre auf eine solche Folge hinzuweisen auch hinsichtlich einer möglichen Kündigung. Den Tatsächlich besteht auch die Möglichkeit mittels Abmahnung die Voraussetzungen für eine Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  oder a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 BGB/a>  zu schaffen.  Auch könnte ein Regress wegen eines unmittelbar aus der Pflichtverletzung resultierenden Schadens bei wirksamer Verpflichtung aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 Abs. 1 BGB/a>  geltend gemacht werden, wenn ein Schadensereignis eintreten sollte.  Die Kosten einer Ersatzvornahme kann unter den Voraussetzungen der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280 Abs. 1/a>  iVm. 286 ff. BGB geltend gemacht werden.  Es ist aber nochmals zu betonen, dass hierfür ausschlaggebend ist, dass die jeweiligen Bestimmung wirksam einbezogen wurden, was letztlich nur anhand der Vertragsunterlagen festgestellt werden kann. Festzuhalten ist jedoch, dass die Verletzung solcher Pflichten einen Kündigungsgrund darstellen, wenn die weiteren Voraussetzungen beachtet werden, wie z.B. eine vorherige Abmahnung.  Unklar ist diesseits jedoch, in welchem Kontext die Aussage des Mieters erfolgte und ob diese sich auf alle streitgegenständlichen mietvertraglichen Verpflichtungen bezieht oder nur auf die Beschneidung der Hecke. Sollte sich die Aussage des Mieters jedoch auf alle diese mietvertraglichen Verpflichtungen beziehen, dürfte eine entsprechende Abmahnung diesbezüglich gerechtfertigt sein.  Hinsichtlich Eis und Schnee dürfte dies jedoch bedeuten, dass Sie tatsächlich betreffend der Wiederholung bis zum Winter warten müssten, um auf dieser Grundlage möglicherweise auch eine Kündigung zu stützen. Wobei eine Abmahnung diesbezüglich im Sommer nicht die idealste Lösung ist.  Inwieweit Sie verpflichtet sind eine Gartenbaufirma betreffend der Hecke zu beauftragen, dürfte letztlich eine Frage der Verkehrssicherungspflicht sein, die durch eine wirksame Übertragung dieser Pflichten auf einen Mieter nicht davon entbindet, die Durchführung zu gewährleisten und gegebenenfalls diese selbst vorzunehmen. Dies folgt letztlich aus Ihrer Eigenschaft als Eigentümer. Dies ist jedoch völlig unabhängig von der Frage, dass Ihrerseits eine Abmahnung und im späteren eine Kündigung ausgesprochen werden könnte.  Eine Gartenbaufirma könnte insoweit auch bestätigen, dass die Hecke seit einiger Zeit nicht geschnitten wurde, obwohl dies grundsätzlich erforderlich war. Wenn zudem vorher schon eine Abmahnung mit Fristsetzung erfolgte, dürfte dies als Nachweis genügen. Fotos sind zwar auch für eine Dokumentation gut geeignet, sagen aber nichts über den jeweiligen Zeitpunkt aus, so dass die Fotos durch einen Zeugen gemacht werden sollten.  Besser als ein Einschreiben ist auch die Übermittlung mittels Boten, da ein Einschreiben nichts über den Inhalt des Schreibens aussagen kann. Anders ein Bote der das Schreiben zur Kennnis nehmen kann, dieses selbst dann in einen Briefumschlag steckt und letztlich an den Mieter übermittelt.  Abschließend hoffe ich, dass ich Ihnen einen ersten rechtlichen Überblick verschaffen konnte und stehe Ihnen selbstverständlich im Rahmen der kostenlosen Rückfragefunktion weiterhin gerne zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen   Holger Roosen Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 305, § 280, § 543