Frage: Sehr geehrte Frau Anwältin, sehr geehrter Herr Anwalt, die Baubehörde hat im Jahre 1973 dem Teilabriss und Umbau eines bis dahin als landwirtschaftliches Gebäude genutzten Hauses zum Einfamilienhaus zugestimmt. Die Bauanträge wurden genehmigt. Bereits damals führte die Zufahrt zu diesem Haus über ein Fremdgrundstück. Eine 'Baulast' wurde damals nicht verlangt - vermutlich aus Schlampigkeit. Heute (inzwischen haben die Besitzer mehrfach gewechselt) soll das Einfamilienhaus eine Nutzungsänderung erfahren, d.h., in einem Teil des Hauses soll ein Café entstehen und nun verlangt die Behörde die Eintragung einer Baulast mit dem Argument, dass künftig 'mehr Verkehr' über das Fremdgrundstück führen werde. Die Frage lautet nicht, ob eine Baulast gefordert werden darf, sondern, ob sie auch dann gefordert werden darf, wenn die Behörde schon einmal eine Baugenehmigung ohne Baulast erteilt hat, ob also allein die geplante gewerbliche Teilnutzung die 'Nachforderung' einer Baulast rechtfertigt. Außerdem wüsste ich gern, ob man den Besitzer des erwähnten Fremdgrundstückes verpflichten kann, diese Baulast eintragen zu lassen, denn er hat 1973 mit gezinkten Flurkarten die Existenz seines Grundstückes (prallel zur Straße im Bereich der Auffahrt) verschwiegen und verlangt jetzt für die Baulast 10 000 Euro, die ich nicht zu zahlen bereit bin. Mein Anwalt sagt, dass es hierfür keine Präzedenzfälle gibt und ich mich mit ihm einigen muss, da er nicht zur Eintragung der Baulast verpflichtet sei, und dass die Behörde nachträglich die Baulast verlangen darf und ich möchte diesen Rechtsstandpunkt gern auf evtl. Gegenmeinungen überprüfen lassen. 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.   Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Ihnen ein Notwegerecht für die Zufahrt zu Ihrem Grundstück nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 BGB/a>  zusteht. Dies jedenfalls im Hinblick auf die Nutzung als Familieneigenheim mit Genehmigung von 1973.  Sofern Sie nunmehr eine Nutzungsändeurng Ihres Einfamilienhauses planen, ist im Zuge dieser  Umnutzung mit einem erhöhten Verkehrsaufkommen zu rechnen. Diese Nutzungsänderung bedarf einer Baugenehmigung. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens wird nunmehr die Baulast von Ihnen verlangt.  Im Rahmen des Prüfungsverfahrens ist allein die Umnutzung Gegenstand. Daher ist auch die straßenmäßige EInbindung und das erhöhte Verkehsaufkommen durch Besucherverkehr maßgeblich. Die bereits erteilte Baugenehmigung für Ihre Wohnnutzung ist unabhängig davon.  Fazit: Ja, die Baubehörde kann für die Nutzungsänderung in dem neuen Baugenehmigungsverfahren eine Baulast fordern.   Insofern möchte ich auch die ständige Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. jüngst BVerwG vom 11.5.1998, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201999,%20165" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 11.05.1998 - 4 B 45.98: Nachbarschutz - Abwehrrecht gegen rechtswidrige Baugenehmigung">NJW-RR 1999, 165/a>  ff) Bezug nehmen. Danach hat ein Grundstückseigentümer ein Abwehrrecht gegen eine dem Nachbarn erteilte Baugenehmigung, wenn dadurch derart in sein durch a href="https://dejure.org/gesetze/GG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 14 GG">Art. 14 Abs. 1 GG/a>  geschütztes Eigentumsrecht eingegriffen wird, daß die Baugenehmigung infolge Fehlens der Erschließung in Richtung auf die Duldung eines Notwegerechts nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 Abs. 1 BGB/a>  seine unmittelbare Rechtsverschlechterung bewirkt. Eine derartige Gefahr besteht in Ihrem Fall jedoch nicht. Es besteht bereits ein Notwegerecht. Im Hinblick auf das erhöhte Verkehrsaufkommen fällt allenfalls eine erhöhte Notwegerente an.  Ihr Nachbar ist aber trotzdem nicht verpflichtet, eine Baulast eintragen zu lassen. Sie können die Baubehörde allenfalls auf Ihr bestehenden Notwegerecht aufmerksam machen. Jedoch ist eine öffentliche-rechtliche oder dinglich Sicherung daraus nicht abzuleiten, welche Sie für eine gesicherte Erschließung benötigen.  ________________________________________ Ich darf Sie abschließend darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.   Mit freundlichen Grüßen  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 917