Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, ich beabsichtige die Wohnung in der wir derzeit leben direkt vom Eigentümer zu kaufen. Dieser hat vor 5 Jahren eine kleine Terrasse zum Wintergarten umbauen lassen. Das ganze ist von aussen gut sichtbar und beeinträchtigt in jedem Fall die Architektur des Objektes! Laut Teilungserklärung ist zu solch einem Umbau nur die Zustimmung der Verwaltung erforderlich, welche auch zugestimmt hat. Das Bauamt hat sich damals nicht zuständig gefühlt. Die Frage ist nun, da die damaligen Eigentümer nicht explizit befragt wurden, ob jemand den Rückbau jemals von mir als Eigentümer einklagen kann, wenn er mir nicht gesonnen ist (bisher hat sich niemals jemand beschwert). Oder gibt es hier eine Art Verjährungsfrist bzw. bei Eigentümerwechsel eine Art Anspruchsverzicht, damit niemand von mir theoretisch den Rückbau einfordern könnte?!  Auszug Teilungserklärung Paragraph 6: ...Umbauten am gemeinschaftlichen Eigentum im Bereich der einzelnen Wohnungs- u. Teileigentumeinheit sind dem Eigentümer nach vorheriger Unterrichtung des Verwalters gestattet, sofern ausgeschlossen werden kann, dass die Sondereigentumsrechte Dritter oder das gemeinschaftliche Eigentum mehr als nur vorübergehend und nur unerheblich beeinträchtigt werden...  Mit freundlichen Grüssen        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  nach der Berliner Bauordnung ist eine überdachte Terrasse mit einer Fläche bis zu 30 qm und 3 m Tiefe genehmigungsfrei. Von daher dürften Ihnen also keine Probleme drohen, vorausgesetzt Ihr Terrassenüberbau efüllt diese Voraussetzungen.  Zivilrechtlich könnte sie die Eigentümergemeinschaft zwar möglicherweise auf Rückbau in Anspruch nehmen, wenn es sich tatsächlich um einen 'störenden' Anbau handelt. Zwischenzeitlich spricht jedoch viel dafür, dass ein solcher Anspruch nicht mehr durchsetzbar ist. Ein solcher Anspruch wäre nämlich verjährt, wenigstens jedoch verwirkt. Ansprüche auf Unterlassung und Beseitigung unterliegen grundsätzlich einer dreijährigen Verjährungsfrist. Selbst wenn diese allerdings nicht zum Tragen käme, wäre ein Anspruch jedoch verwirkt, weil nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> ) niemand in Kenntnis einer Beeinträchtigung nach fünfjähriger Duldung 'plötzlich' einen Beseitigungsanspruch erheben können dürfte.  Mit freundlichen Grüßen  Eckart Johlige, Rechtsanwalt       !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242