Frage: wann ist eine sichere kündigung möglich?  der mieter hat eine miete von 250,-+60 Nk. zu zahlen. aus älteren (2010)zahlungsrückständen Miete (78,27 + 139,17 + 168,38 sowie Nk-nachzahlung 209,51) wurde ein titel erwirkt über gesamt 780,16 zum 13.5.11.(konnte nicht eingetrieben werden). nun ist abzusehen, dass der mieter die erneute nk 011 nachzahlung von 141,79 ebenfalls nicht zahlen kann. die aktuelle miete wird vom amt bezahlt.  kann die wohnung irgendwann gekündigt werden oder muss ich auf den aktuellen und weiteren rückständen auf ewig sitzen bleiben? mir wurde gesagt, dass die nk und andere kosten nicht in die mietrückstandsberechnung (2 monate) einbezogen werden dürfen. welche möglichkeiten bestehen für mich als vermieter die nicht ins leere laufen? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:   Wegen Zahlungsverzugs gibt es zwei Kündigungsoptionen in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a> :   1. Verzug mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der für zwei aufeinanderfolgende Termine   2. Verzug mit der Entrichtung von zwei Monatsmieten über mehr als zwei Termine.   Richtig ist insofern, dass Nebenkostennachforderungen aus der Abrechnung bei der Berechnung der Rückstände nicht berücksichtigt werden, wohl aber die aktuellen Vorauszahlungen. Bei Teilzahlungen müssen diese auch auf die Vorauszahlungen in Anspruch genommen werden. Es ist aber nicht erforderlich, dass der Rückstand zwei Monatsmieten beträgt, denn es reicht auch aus, dass der Mieter an zwei Terminen mit einer Miete in Rückstand ist, die mehr als eine Monatsmiete beträgt, da dies als Rückstand mit einem nicht unerheblichen Teil im Sinne der Nr. 1 angesehen wird.   Nach Ihrer Mitteilung besteht ein Rückstand aus dem Jahr 2010 in Höhe von EUR 385,82, der sich - was nochmals genauer zu prüfen wäre - offenbar auf die Nettomiete bezieht. Damit dürfte eine Kündigungsmöglichkeit seit 2010 gegeben sein.   Da Sie diese Kündigungsmöglichkeit, die ja seit längerem besteht, aber nicht wahrgenommen haben, sollten Sie den Mieter nachweisbar (per Boten / oder EINWURFEinschreiben) abmahnen und zum Ausgleich innerhalb einer angemessenen Frist von z.B. drei Wochen auffordern. Danach wäre bei fehlendem Geldeingang eine Kündigung möglich.  Ich gebe allerdings zu bedenken, dass dieser Mieter im Moment höchst solvent ist, da seine Miete ja direkt vom Amt getragen wird. Wenn Sie anlässlich der aktuellen Nebenkostenabrechnung die Vorauszahlungen um EUR 10,00 monatlich anpassen und diese Summe auch vom Amt übernommen würde, wäre die Vermietung der Wohnung für Sie zukünftig eine sichere Einnahmequelle.   Ggf. wäre es auch möglich, dass die Stadt die Mietschulden zahlt, um die drohende Wohnungslosigkeit abzuwenden. Wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für Sie eine Option ist, sollten Sie zusätzlich zur Abmahnung auch zur Stadt Kontakt aufnehmen, um einen Ausgleich jedenfalls der Rückstandes auf die Nettomiete aus 2010 zu erreichen.   Abschließend weise ich noch auf Folgendes hin: Dieser Dienst soll Ihnen lediglich eine erste Einschätzung geben und den Gang zu einem örtlichen Rechtsanwalt nicht ersetzen. Oft stellt sich erst dort ein bestimmtes Detail heraus, das zu einer ganz anderen rechtlichen Bewertung des Falles führt. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543