Frage: Hallo   Ich habe mit meinem Bruder zusammen ein Grundstück von meinen Eltern überschrieben bekommen (jedem gehört 50%) auf dem Grundstück steht ein elterliches Haus und mein neu erbautes Haus. In dem elterlichen Haus in dem mein Bruder wohnt gibt es eine Wohnung im 1OG in dem meine Eltern wohnen und Niesnutzrecht haben (Aufgang zur Wohnung ist durch den Flur der unteren Wohnung meines Bruders, somit nicht räumlich teilbar). Es gibt für beide Häuser nur einen Wasser- und  Stromanschluss sowie nur eine Heizung.   Ich wollte das Grundstück aufteilen. Dies wurde von meinem Bruder abgelehnt. Somit habe ich die Teilungsversteigerung beantragt. Meine Eltern sollen in dem Haus wohnen bleiben. Ein Gutachten wurde noch nicht erstellt. Ich habe im a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/753.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 753 BGB: Teilung durch Verkauf">§753 Absatz 1 Satz 2 BGB/a>  gelesen dass man den Bieterkreis beschränken kann wenn eine Veräußerung an dritte unstatthaft ist. Nur wie begründe ich dieses unstatthaft am Besten da ich selbst das Grundstück möglichst billig ersteigern will und dritte von der Versteigerung ausschließen will.    !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und Honorars gern beantworte: Ich weise darauf hin, dass dies lediglich eine Ersteinschätzung ist und eine umfassende Befassung der Sache in der Regel eine weitere Tätigkeit erfordert.  Das von Ihnen gewählte Vorhaben ist sicherlich ein wenig sehr gewagt gewesen. Die von Ihnen genannte Möglichkeit der Beschränkung des Käuferkreises ist in der Regel nur dann unstatthaft, wenn hierzu eine Vereinbarung, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/749.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 749 BGB: Aufhebungsanspruch">§§ 749 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/751.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 751 BGB: Ausschluss der Aufhebung und Sondernachfolger">751 BGB/a> , oder aber etwa eine letztwillige Verfügung existiert. Allein die Tatsache, dass die Parteien den Grundbesitz bewohnen kann den Käuferkreis grundsätzlich nicht auf diese beschränken. Im Ergebnis würde dies nämlich dazu führen, dass der solvente Miteigentümer dieses Moment ausnutzen würde, um unter Ausschluss Dritter den Grundbesitz preiswert zu erwerben. Dieses vom Gesetzgeber jedoch nicht gewollt gewesen. Die Möglichkeit der Beschränkung des Bieterkreises dürfte sich mithin hier nicht eröffnen.  In der vorliegenden Konstellation dürfte es jedoch denkbar sein, dass sich ohnehin relativ wenige Kaufinteressenten finden, weil jedenfalls ein Teil des Grundbesitzes offensichtlich mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit belastet ist (Wohnrecht). Erfahrungsgemäß schreckte dies einige Kaufinteressenten wohl ab. Hier besteht allerdings nach dem Sachverhalt die Besonderheit, dass auf dem Grundbesitz zwei Wohnhäuser stehen. Erfahrungsgemäß ist es jedoch auch so, dass bei Versteigerungen ohnehin lediglich ein Erlös, je nach Lage und Beschaffenheit und den weiteren Umständen, zwischen 60 und 80 % des Verkehrswertes erzielt wird. Insofern dürfte sich Ihr eigentlicher finanzieller Aufwand in Grenzen halten, wenn sie das Grundstück selbst erwerben. Bereits aus taktischen Gründen bietet sich jedoch an bereits im ersten Termin die so genannte 7/10-Grenze, also 70 % des festgesetzten Verkehrswertes zu überschreiten um den Zuschlag zu erhalten, da im ersten Termin ein Zuschlag unterhalb der 5/10-Grenze erst gar nicht erteilt wird und zwischen diesen beiden Grenzen ein Berechtigter, dessen Rechte durch den Zuschlag zu diesem Gebot beeinträchtigt würde, also etwa Miteigentümer oder Gläubiger, die Versagung des Zuschlags beantragen kann, a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/74a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 74a ZVG">§ 74a ZVG/a> .  In ihrer Situation wäre dies sicherlich das Beste Vorgehen. Alternativ sollten Sie aber auch ob der Gegebenheiten eventuell darüber nachdenken den Antrag zurückzunehmen, da man nie voraussehen kann, wie sich ein solches Verfahren entwickelt. Hier könnte es auch durchaus sein, dass durch geschicktes hantieren der Gegenseite sich die Sache für Sie zu einem Bumerang entwickelt.  Mit freundlichen Grüßen   Ihr Lorenz Weber  Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 751, § 749