Frage: Bedingt durch einen Sterbefall bei unserer Nachbarin und mit deren Verkauf des Anwesen durch den Erben, ist ein nach unserer Auffassung Verstoß des Grenzabstandes, was schon Jahrzehnten zurück liegt, zu unserem Grundstück wieder für uns aktuell geworden. Gegen den damaligen Verstoß beim Baurecht wurde von meinem damals lebenden Vater  nicht  nachgegangen, weil er aus Gutgläubigkeit gegenüber dem damaligen Architekten bzw. Bauunternehmer die Sache auf sich beruhen lies. Nun steht aber der Verkauf des Grundstückes an und eine gründliche bauliche des betreffenden Bauteil des Gebäudes an, die nach meiner Ansicht den Grenzabstand damals unterschreitet hat an.     Meine Frage ist kann ich den damaligen Verstoß besonders durch die jetzt notwendige Sanierung des Nachbargebäude jetzt meine Rechte gelten machen? Das heißt also, muss er jetzt die gesetzlichen Grenzabständen einhalten?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ob es sich um eine Überbauung bzw. um die Nichteinhaltung der vorgeschriebenen Grenzabstände handelt, kann nur durch eine Vermessung konkret festgestellt werden. Durch die Vermessung kann dann auch erst die Größenordnung (in m²)ermittelt werden.  Steht fest, dass der gesetzliche Grenzabstand nicht eingehalten wurde, haben Sie Anspruch auf Zahlung einer sogenannten Überbaurente. Der Rückbau kann nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht verlangt werden, da der Überbau seinerzeit lediglich fahrlässig erfolgte und kein Widerspruch seitens Ihres Vaters hiergegen eingelegt wurde.  Der Überbau ist daher von Ihnen zu dulden. Im Gegenzug hat Ihnen der Nachbar eine jährliche Überbaurente zu zahlen.  Die Höhe der Überbaurente kann allerdings erst bestimmt werden, wenn durch Vermessung die tatsächliche Fläche ermittelt wurde.   Bei der Überbaurente handelt es sich rechtlich gesehen um einen Wertausgleich, d.h., Ihr Nachbar hat Ihnen den Wertverlust, der durch die flächenmäßige Verringerung der Größe Ihres Grundstückes entstanden ist, zu ersetzen. Wertmaßstab hierbei ist der Grundstückswert der Fläche zum Zeitpunkt des Überbaus.  Sie können Ihrem Nachbarn auch anbieten, Ihnen die entsprechende Fläche abzukaufen.  Ihr Nachbar hat, auch wenn Sie ihm den Kauf nicht anbieten würden, gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/915.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 915 BGB: Abkauf">§ 915 BGB/a>  das Recht zum Abkauf, wenn er nicht jährlich die Überbaurente zahlen will. Er kann daher verlangen, dass Sie ihm die entsprechende Fläche zu Eigentum übertragen. Er hat dann den Wert der Fläche, die diese zur Zeit der Grenzüberschreitung hatte, zu ersetzen.  Letztlich kann man sich auch mit dem Nachbarn vergleichsweise auf Zahlung einer bestimmten Summe einigen. Überbaurente oder Abkauf wären dann aus der Welt; die örtlichen Gegebenheiten würden so bleiben, wie sie derzeit sind.   Eine derartige vergleichsweise Lösung würde so aussehen, dass Sie gegen Zahlung einer sogenannten Lästigkeitsprämie durch Ihren Nachbarn auf den Erhalt der Überbaurente verzichten, was in grundbuchmäßiger Form zu erfolgen hat, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/914.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 914 BGB: Rang, Eintragung und Erlöschen der Rente">§ 914 Abs. 2 S. 2 BGB/a> .   Es steht Ihrem Nachbarn natürlich frei, im Rahmen der Sanierungsarbeiten den Überbau zu beseitigen.  Vielleicht ist er dazu bereit, wenn Sie ihn über die rechtliche Situation aufklären.  Zusammenfassend gilt für die von Ihnen gestellten Fragen also folgendes:  1. Sie können Ihre Rechte, wie beschrieben,     immernoch geltend machen.  2. Ein Recht auf Rückbau besteht allerdings nicht.   Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.   Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen. In diesen Fällen können Sie sich über die hinterlegte e-Mail-Anschrift an mich wenden.  Vielen Dank !  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 914, § 915