Frage: Hallo,   wir haben derzeit folgende Situation:  Meine Mutter möchte mir ein 'unbebautes' (Gebäude darauf ist entkernt und derzeit nicht bewohnbar) Grundstück schenken (Schenkung unter Lebenden; Eltern zu Kind; Keine Geschwister).  Dieses hat derzeit einen Verkehrswert (nur Grund+Boden nach Bodenrichtwert) von ca. 550.000 €. Im Grundbuch ist derzeit eine Grundschuld von 200.000€ hinterlegt. Das Darlehen besitzt noch eine Restschuld von ca. 100.000€ (90.000 Kredit + 10.000 Zinsen).  Abzüglich des Freibetrags würde nun eine Schenkungssteuer auf den verbleibenden Betrag von 150.000 fällig werden.  Fall 1)  Der Erwerber übernimmt die Grundschuld (200T€) aber der Darlehensvertrag verbleibt beim Schenker.  Kann in diesem Fall die Grundschuld vom Verkehrswert abgezogen werden?  Wert der Schenkung = 350.000€ -> Keine Schenkungssteuer fällig   Fall 2)  Sofern 1) nicht möglich ist und nur das ausstehende Darlehen (100T€) abzugsfähig ist, müsste der Erwerber den Darlehensvertrag auch übernehmen (persönliche Schuldübernahme) oder kann im Erwerbervertrag des Notars auch eine Abfindung (z.B. monatliche Ratenzahlung) vereinbart werden (Diese entspricht der Darlehenshöhe)?  Verbleibender Betrag für Berechnung der Schenkungssteuer: 50.000€  Werden in beiden Fällen (1) und (2) Grunderwerbssteuern (200T€ oder 100T€) für die Übernahme der Schulden fällig, da es sich hier um eine Art Kaufpreis handelt? Sind diese Grunderwerbssteuern wiederum abzugsfähig bei der Ermittlung der Schenkungssteuer?   Fall 3) Um die Schenkungssteuer in Ergänzung zu 2) weiter zu reduzieren, wäre die Frage, ob weitere Kosten gegengerechnet werden können. Mir sind bisher nur Notargebühren und Eintragungen ins Grundbuch etc. bekannt.  Alternativ kann eine Barabfindung von 50.000€ vom Erwerber zum Schenker vereinbart werden. Muss diese zwingend notariell beglaubigt festgehalten werden oder ist es möglich, diese lediglich in der Schenkungssteuererklärung festzuhalten (Die Summe fließt per Banküberweisung)  Danke und VG,   Einsatz editiert am 10.06.2019 15:59:50

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten möchte:  b>1. Trennung von Grundschuld und Darlehen/b> Eine Trennung von Grundschuld und Darlehen ist grds. nicht möglich (bzw. führt nicht zu dem Ergebnis das Sie beabsichtigen).  Die Grundschuld ist über die Sicherungsabrede mit der Bank mit dem Darlehensvertrag verbunden (sog. Akzessorietät). Die Grundschuld kann also nicht vom Darlehen getrennt werden ohne dass die Bank eine neue Sicherheit erhält (sonst stünde die Bank ohne Sicherheit da). In letzerem Fall würden Sie die Grundschuld als sog. Eigentümergrundschuld erwerben, d.h. sie füllt lediglich die Rangstelle im Grundbuch aus, hat aber keine wertbeeinflussende Wirkung auf das Grundstück.   Die Schenkungsteuer ändert sich durch eine derartige Gestaltung nicht. Auf die Höhe der Grundschuld kommt es für die Bewertung ohnehin nicht an, diese ist nur der nominale Maximalbetrag der Besicherung.  b>2. Übernahme des Darlehens/b> Beide Varianten sind theoretisch denkbar, wobei die Bank wahrscheinlich nur der Übernahme des Darlehensvertrags zustimmen wird:  Der Erwerber kann den Darlehensvertrag mit der Bank übernehmen (dafür muss die Bank zustimmen, da sich die Bonität des Darlehensnehmers ändert). Die Schenkung ist dann netto EUR 450.000,- wert (Grundstückswert minus ausstehende Darlehensvaluta), bei einem Freibetrag von EUR 400.000 bleiben grds. EUR 50.000 als zu versteuernde Schenkung (sofern nicht der Freibetrag durch vergangene Schenkungen des Elternteils reduziert wird).  Der Veräußerer (Schenker) wird dagegen nur schwer den Darlehensvertrag mit der Bank weiterführen können, da das Grundstück als Sicherheit wegfällt. In diesem Fall müsste ein Sicherungswechsel stattfinden, z.B. durch ein anderes Grundstück. Dann könnte der Schenker einen eigenen Darlehensvertrag mit dem Beschenkten schließen. Im Ergebnis macht diese Variante aber kaum Sinn, da sie unnötigen Mehraufwand produziert.  Wird das Darlehen übernommen, reduziert sich wie erläutert die Schenkungsteuer auf den Nettowert (a href="https://dejure.org/gesetze/ErbStG/10.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 10 ErbStG: Steuerpflichtiger Erwerb">§ 10 Abs. 1 S. 1 ErbStG/a> : maßgeblich ist die Bereicherung des Beschenkten). Auf die Höhe des Darlehens von EUR 100.000 fällt dann Grunderwerbsteuer an, da es sich um eine sog. Schenkung unter Auflagen i.S.d. § 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG handelt (Boruttau/Meßbacher-Hönsch GrEStG § 3 Rn. 260). Auflage ist hier die Übernahme des Darlehens. Die GrESt ist nicht auf die Schenkungsteuer anrechenbar, da diese durch die Belastung bereits gemindert ist.  b>3. Weitere Möglichkeiten/b> In der Tat können sämtliche Kosten im Zusammenhang mit der Schenkung (Notar und Grundbuch) dem Beschenkten aufgebürdet werden. Diese sind dann bei der Ermittlung der zu besteuernden Bereicherung abzuziehen.  Darüber hinaus gibt es hier nur wenig offensichtliche Möglichkeiten, die Steuer weiter zu reduzieren ohne im Gegenzug Ihren Nutzen einzuschränken. Denkbar wäre z.B. die Auflage, dass der Beschenkte ein neues Haus errichten und dem Schenker (Ihrer Mutter) ein lebenslanges Wohnrecht einräumen muss. Dann wäre für die statistisch zu erwartende Wohndauer Ihrer Mutter der Minderwert des bebauten Grundstücks abzusetzen. Ebenso könnten andere Auflagen gemacht werden, z.B. das Grundstück vorübergehend einer gemeinnützigen Einrichtung zur Verfügung gestellt werden o.Ä.  Eine kleine Reduktion des steuerpflichtigen Werts um 10% würde gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ErbStG/13d.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 13d ErbStG: Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke">§ 13d ErbStG/a>  anfallen, wenn Ihre Mutter vor der Schenkung ein neues Haus errichten lässt und dieses bei der Schenkung zu Wohnzwecken an einen Dritten vermietet ist.  Eine Barabfindung in Form eines anteiligen Kaufpreises ist möglich, dann handelt es sich hier um einen weiteren Entgeltanteil der gemischten Schenkung (der andere ist die Belastung mit dem Darlehen). Auch auf diesen Anteil ist dann statt Schenkungsteuer Grunderwerbsteuer zu zahlen. Die Summe sollte in jedem Fall im notariell beurkundeten Vertrag festgehalten werden. Sonst ergibt sich (neben der Nachweisbarkeit gegenüber dem Finanzamt) vor allem das Problem der Nichtigkeit des Grundstücksvertrags gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§§ 125/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">311b Abs. 1 BGB/a> , da im Ergebnis ein anderer Vertrag beurkundet wurde (ohne Barabfindung) als letztlich gewollt war (mit Barabfindung).  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen,  RA Dr. Tim Greenawalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 125