Frage: Sehr geehrte Juristen,  ich wende mich heute mit folgendem Fall an Sie und hoffe Sie können mir weiterhelfen.  Ich bin unter anderem Eigentümer einer 3-Zimmer-Gartenwohnung, welche seit November vermietet ist. Die Mieter haben mich seinerzeit gefragt ob die Immobilien längerfristig für sie wäre oder aber ob ich in nächster Zeit selbst dort einziehen möchte, da sie über Nachwuchs nachdenken würden. Seinerzeit war das kein Thema. Nun ist der Nachwuchs der Mieter da und diese haben einiges an Geld in die Wohnung investiert.  Wie es der Teufel nun mal so will hat sich bei mir auch etwas auf beruflicher Ebene getan, sodass ich nun meine Wohnung gerne selber nutzen möchte. Da das Mietrecht zu 95% auf den Mieter zugeschnitten ist frage ich mich nun folgende Dinge:  1) Gibt es noch die 3monatige Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?  2) Wenn ich Eigenbedarf anmelde, muss ich dann dem Mieter eine neue Wohnung zur Verfügung stellen?  3) Muss der Mieter bei Eigenbedarf auf jeden Fall ausziehen oder kann er hier blockieren/klagen?  4) Könnten auf mich Schadensersatzansprüche zukommen, da die Mieter Geld in die Wohnung investiert haben?  5) Wenn ich Eigenbedarf anmelden, dort in 3-4 Monaten einziehen und mich dann entschließen sollte die Wohnung als Kapitalanlage zu verkaufen um dort selbst nur als Mieter zu wohnen, können dann eventuelle Spätfolgen auf mich zukommen?  Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen und ein schönes Osterfest!

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:   1. Ja, die Frist bei einer ordentlichen Kündigung aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a>  ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs. 1 BGB/a>  und beträgt drei Monate. Da das Mietverhältnis erst seit November läuft, ist auch keine Verlängerung der Frist für den Vermieter eingetreten.  2.+3.  Nein, Sie müssen dem Mieter keine neue Wohnung stellen. Wenn die Kündigung ordnungsgemäß ist, müssen die Mieter ausziehen. Die Mieter können allerdings der Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  widersprechen, wenn die Kündigung eine besondere Härte darstellen würde. Ein Grund kann nach § 574 Abs. 2 sein das kein angemessener Ersatzwohnraum beschafft werden kann. Dies müssten aber die Mieter nachweisen. Ob solche Gründe vorliegen, kann ich nicht beurteilen. Allein die Tatsache, dass das Mietverhältnis erst kurze Zeit dauert und das Investitionen getätigt wurden reicht nicht aus. Sie müssen den Mieter in der Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruches und dessen Form und Frist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs">§ 574 b BGB/a>  hinweisen. Sie sollten auch einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus widersprechen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a> ).  Der Mieter kann also widersprechen und die Fortsetzung verlangen, er kann seinerseits Klage erheben, wobei das Gericht über den Widerspruch entscheiden würde. Natürlich können auch Sie Räumungsklage erheben, um über die Rechtmäßigkeit der Kündigung entscheiden zu lassen, falls diese angezweifelt wird. Man muss aber den Widerspruch und die Kündigung unterscheiden. Der Widersprcuh ist erst bei einer wirksamen Küdigung von Interesse, weil es hier ja draum geht, ob wegen einer besonderen Härte dem Mieter das Recht zusteht die Wohnung weiter zu nutzen, wobei diese weitere Nutzung in der Regel zeitlich beschrnänkt ist, bis der Härtegrund weggefallen ist.  4. Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Mieters auf Erstattung von Leistungen, die er in Form von Zeit und Geld für die Wohnung erbracht hat. Etwas anderes gilt, falls im Mietvertrag etwas anderes geregelt ist. In Ausnahmefällen besteht doch ein Anspruch des Mieters, wenn die Aufwendungen dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprachen und der Vermieter bereichert ist ( OLG Düsseldorf a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%20RR%2092,%20716" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 19.12.1991 - 10 U 61/91">NJW RR 92, 716/a> ; LG Mannheim a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WM%2096,%20143" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 30.11.1995 - 67 S 158/95">WM 96, 143/a> ). Das kann der Fall sein, wenn ein höherer Mietzins erzielbar ist oder sich der Verkehrswert der Wohnung erhöht (OLG München a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%2097,%20236" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 1000ünchen, 21.04.1995 - 21 U 5722/94: Begriff der notwendigen Verwendungen i.S. des § 547 Abs...">ZMR 97, 236/a> ). Für den Mieter sind diese Ansprüche schwer beweisbar und bilden die Ausnahme.  5. Sie müssten während der Kündigungsfrist darauf hinweisen, wenn der Eigenbedarf wegfällt. Ob Eigenbedarf ernsthaft vorliegt, muss im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung beurteilt werden. Eine Kündigung zur Veräußerung an sich wäre nicht zulässig. Wenn Sie nachweisen können, dass es berufliche Gründe dafür gibt, dass Sie die Wohnung selber nutzen und dann auch einziehen, wäre der Eigenbedarf erfüllt. Auch ein späterer Verkauf ist dann kein Problem. Es darf nur kein vorgeschobener Eigenbedarf sein.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Oliver Wöhler, Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 574, § 573c, § 574b, § 545