Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  mein Partner und ich möchten uns ein kleines Haus anschaffen. Leider bekommen wir aus Prinzip bei den üblichen Banken kein Darlehen. Wir besitzen kaum Eigenkapital, mein Partner ist selbständig und ich arbeite in Teilzeit und habe allein kein ausreichend hohes Einkommen dafür.  Allerdings haben wir ein Angebot eines in Scheidung lebenden Ehepaares für deren Haus. Sie zahlen noch bis mitte 2014 ihre Raten und dann wäre noch ein Betrag von ca. 50000 EUR offen. Wir könnten die Raten übernehmen, denn ein Verkauf würde sie in Schulden stürzen. Die Raten lägen inkl. Nebenkosten kaum hoher als die Miete, die wir jetzt schon zahlen. Bis 2014 werden wir sicher auch genug Eigenkapital angesammelt haben, um für die Restsumme endlich ein Darlehen zu erhalten.  Meine Frage ist nun - die Bank ist ja offenbar rechtlich gesehen Eigentümer des Hauses, wie man den Eigentumsübertrag so regeln kann, dass wir mit den monatlichen Zahlungen auch wasserdicht ein Anrecht auf dieses Haus erwerben. Welche Ausstiegsklauseln wären für beide Seiten sinnvoll und zu welchen Konditionen?  Macht es Sinn, für die Ausarbeitung eines solchen Vertrags einen Rechtsanwalt zu beauftragen und über welche Summen für die Arbeit müsste man da reden (dreistellig, vierstellig... usw)?  Es genügt mir zunächst, grundsätzliche Antworten auf meine Fragen zu bekommen, also bitte nicht zu sehr ins Detail gehen (falls das jetzt überhaupt schon gehen sollte).  Vielen Dank.  Mit freundlichem Gruß        

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten will:  Zunächst gibt es folgende Eckpunkte festzuhalten:  Der Vertrag sollte vorzugsweise zwischen Ihnen und der Bank geschlossen werden, Sie an die Stelle des bekannten Ehepaars rücken. Ein Vertrag zwischen Ihnen und dem Ehepaar kann keine Verpflichtung der Bank (Verkäuferin/Eigentümerin) auslösen.   Sollte dieser Weg nicht gangbar sein (Sie teilen mit, dass ein Verkauf das Ehepaar in Schulden stürzen würde – dies wäre eingehend zu prüfen), bestünden mehrere Möglichkeiten:  Hier ist an die Schuldübernahme (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/441.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 441 BGB: Minderung">§§ 441 BGB/a> ) zu denken, die die Zustimmung der Bank erfordert.  Alternativ wäre an Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Ehepaar auf Verpflichtung zur Zahlung von Raten und gleichzeitiger Abtretung der Anwartschaftsrechte und Pflicht zur Auflassung nach vollständiger Zahlung, etc. zu denken.   Dabei muss aber beachtet werden, dass die Anwartschaften zunächst dem Ehepaar zuwachsen, diese aber auf Sie übertragen werden können. Ein Vertrag zwischen Ihnen und dem Ehepaar könnte Ihnen also für den Fall späterer Streitigkeiten lediglich einen einklagbaren Anspruch auf Eigentumsübertragung geben.  Wegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a>  ist ein Kaufvertrag über ein Grundstück notariell zu beurkunden  Die Vertragsgestaltung muss die spezielle Interessenlage (Sicherungserwägungen, etc.) berücksichtigen. Deshalb und wegen haftungsrechtlichen Erwägungen würde eine Vertragsgestaltung orientiert an dem Gesamtwert des Vertrages (Kaufpreis: 50.000,00 plus Raten) ca. 2.000,00 bis 4.000,00 EUR (zzgl. Umsatzsteuer.) liegen. Hinzu kämen noch die Kosten für die notarielle Beurkundung (diese wären geringer).  Eine anwaltliche Beratung ist wegen des erheblichen wirtschaftlichen Risikos dringend anzuraten.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft weiter geholfen zu haben. Selbstverständlich stehe ich Ihnen mit meiner Kanzlei gerne für die Vertragsgestaltung zur Verfügung.  Mit freundlichem Gruß  Abs. 1000. Timm -Rechtsanwalt- www.peukerttimm.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 441