Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir leben zu dritt in einem Zweifamilienhaus. Person A+B leben im Erdgeschoss und Person C lebt im Obergeschoss. Alle 3 Eigentümer stehen zu 1/3 im Grundbuch.   Person C möchte das Obergeschoss verkaufen oder vermieten. Person A und B möchten das nicht und würden das Obergeschoss abkaufen. Person C ist damit nicht einverstanden und möchte es an Fremde veräußern.  1. Frage: Alle Eigentümer sind Gemeinschaftseigentümer. Müssen bei einem Verkauf oder Vermietung alle Miteigentümer zustimmen? Person A und B wären in der Mehrzahl.  2. Frage: Ist ein Verkauf oder Vermietung überhaupt möglich? Eine Teilungserklärung wurde nie abgeschlossen.  3. Frage: Kann eine Teilungserklärung im Nachhinein beantragt werden, ohne dass Person A und B zustimmen?  4. Welche sonstigen Möglichkeiten hätte Person C noch, um seinen 'Anteil' zu veräußern?  Vielen Dank im Voraus!

Antwort:  Sehr geehrte Ratsuchende,  Vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:  1./ 2. Jeder Eigentümer kann über seinen Anteil frei verfügen und diesen grds. auch verkaufen. Allerdings gehört Ihnen das gesamte Haus zusammen - es wird also nie 'nur' die obere Etage verkauft, sondern eben die Beteiligung am gesamten Haus zu ⅓. Hierbei gehe ich von der üblichen Gemeinschaft bei mehreren Eigentümern aus: Es handelt sich um die sog. Bruchteilsgemeinschaft, deren Regeln sich nach den §§ 741 ff. BGB richten. Wenn es sich hingegen um eine nicht auseinandergesetzte Erbengemeinschaft handelt (Gesamthandsgemeinschaft), kann das im Einzelnen variieren.  Abs. 100 kann alleine die obere Etage weder verkaufen oder vermieten. Die Verwaltung steht Ihnen gemeinschaftlich zu und A+B haben aufgrund Ihrer Stimmenmehrheit die 'Macht', Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung auch gegen den Willen des Abs. 100 zu beschließen.  Abs. 100 kann jederzeit die Auflösung der Gemeinschaft verlangen. Einigt man sich hier nicht auf einen Verkauf, geschieht die Aufhebung letztlich durch eine Teilungsversteigerung, vgl. § 753 BGB.  3. Die Teilung könnte nur gem. § 752 BGB erfolgen, wenn sich das Haus in 3 gleichartige Teile aufteilen ließe, was wohl ausgeschlossen ist. Die Antwort ist daher 'Nein'.  4.Abs. 100 kann nur seinen Anteil einfach veräußern - wobei es bei dieser Konstellation vermutlich nicht einfach wird, einen Käufer zu finden, der viel Geld auf den Tisch legen wird (handelt es sich um einen Erbteilsverkauf, hätten A und B ein Vorkaufsrecht, sofern sie Miterben sind, § 2034 BGB).  Ansonsten bleibt nur die Auflösung der Gemeinschaft und ggf. die Versteigerung, bei der Sie dann natürlich das Haus selbst ersteigern können.  Mit freundlichen Grüßen  

Relevante Paragraphen: § 752, § 753, § 2034