Frage: Guten Tag,  ich habe 2006 Geschäftsräume gemietet, die vor Jahrzehnten als Büroräume genutzt worden waren. Darin habe ich ein Einzelhandelsgeschäft eröffnet und einen Jahresumsatz im sechsstelligen Bereich erzielt. Der Vermieter hatte es jedoch bei der Vermietung unterlassen einen Nutzungsänderungsantrag einzureichen. Vor 10 Tagen wurde mein Geschäft vom Bauamt mit sofortiger Wirkung geschlossen, da es laut Bauamt seit 8 Jahren 'illegal'betrieben worden wäre und auch die Brandschutzbestimmungen nicht eingehalten worden sind. Da kein Nutzungsänderungsantrag damals gestellt wurde wußte das Bauamt davon nichts und so wurden auch die aktuellen Brandschutzbestimmungen bei der Vermietung an mich nicht umgesetzt. Auch hatte ich nach Auskunft vom Bauamt durch meinen zu großen Warenbestand die vorgeschriebenen Breitenmaße der Fluchtwege unterschritten und durch die Höhe der Regale die Übersicht eingeschränkt.  Da die Erfüllung der Brandschutzmaßnahmen laut Auskunft vom Bauamt meine 150qm Verkaufsfläche auf nur noch ca 50-70qm reduzieren würde ist es für mich sinnlos, die Vorschriften umsetzen zu lassen. So muß das Geschäft geschlossen bleiben, da das Bauamt von einer Gefährdung im Brandfall für Gesundheit und Leben der Kunden und Mitarbeiter ausgeht, was ich auch nachvollziehen kann. Meine Ware im Wert von mehreren Zehntausend Euro sitzt nun unverkäuflich im Geschäft, da ja die Kunden das Geschäft nicht mehr betreten dürfen und mir dadurch auch ein Ausverkauf wegen Geschäftsaufgabe verwehrt bleibt, was einen massiven finanziellen Verlust bedeutet. Nun meine Fragen:  1. Ist der Vermieter mir gegenüber Schadensersatzpflichtig, da ich das Geschäft nie angemietet hätte, wenn mir schon damals die Einschränkungen der Verkaufsfläche durch den Brandschutz bekannt gewesen wären, wenn der Vermieter seiner Pflicht zum Nutzungsänderungsantrag nachgekommen wäre?  2. Wenn ja,  welche Höhe kann ich als Schadensersatz in Verhandlung mit dem Vermieter als Grundlage nennen, da ich mich gütlich mit ihm einigen will.    Einsatz editiert am 28.03.2013 10:39:37

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage . Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:   1. Ist der Vermieter mir gegenüber Schadensersatzpflichtig, da ich das Geschäft nie angemietet hätte, wenn mir schon damals die Einschränkungen der Verkaufsfläche durch den Brandschutz bekannt gewesen wären, wenn der Vermieter seiner Pflicht zum Nutzungsänderungsantrag nachgekommen wäre?    Vorab: Ohne eine Kenntnis des vollständigen Sachverhalts, insbesondere einer abschließenden Prüfung des Mietvertrages  ist eine abschließende Antwort im Rahmen einer Erstberatung aus der Ferne leider nicht möglich. Dennoch möchte ich versuchen, Ihnen anhand Ihrer  Sachverhaltsdarstellung eine grobe erste Einschätzung zu geben.  Zunächst einmal müsste Ihnen überhaupt ein Schaden entstanden sein. Nach Ihrer Schilderung  können Sie das Geschäft/die Räumlichkeiten nicht wie bisher beziehungsweise wie beabsichtigt nutzen, was sich nach Ihrer Schilderung geschäftsschädigend auswirkt.  In einer solchen Konstellation kommt grundsätzlich immer eine Haftung unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen entgangenem Gewinn gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§280,252 BGB/a>  in Betracht.  Voraussetzung hierfür ist, dass auch die Voraussetzungen hierfür vorliegen. Wie bereits angedeutet müsste ein nachweisbarer finanzieller Schaden entstanden sein. Das bedeutet, dass Sie im Streitfall nachweisen müssten, dass Sie tatsächlich Gewinneinbußen haben. Die Höhe des Schadensersatzes würde sich aus der Differenz zwischen dem „ üblichen/ bisherigen' Gewinn und dem nun reduzierten Gewinn ergeben.  Damit aber ein solcher Schadensersatzanspruch überhaupt denkbar ist, müsste dem Vermieter auch eine Pflichtverletzung vorwerfbar sein, auf welcher dieser Schaden beruht.  Auch die Pflichtverletzung sowie die Ursächlichkeit für den Schaden müssten Sie als Anspruchssteller im Falle eines Rechtsstreits beweisen können.   An dieser Stelle kommt der Mietvertrag ins Spiel. Grundsätzlich sind Sie nämlich für den Betrieb und entsprechende Genehmigungen  selber verantwortlich als Mieter. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn entsprechende Zusagen im Mietvertrag gemacht worden sind oder beispielsweise  eine spezielle Nutzungsart vereinbart ist.  Die Frage ist also, ob der Vermieter verpflichtet war, den Nutzungsänderungsantrag einzureichen. Dieses wäre wie bereits eben angedeutet also einmal dann der Fall, wenn er Ihnen dieses ausdrücklich zugesichert hat oder wenn ein Zweck im Mietvertrag vereinbart ist ( z.B. das Mietobjekt wird zum Betreiben eines Einzelhandelsgeschäfts auf der vollen Mietfläche vermietet ; oder ähnliche Formulierung), der einen solchen Nutzungsänderungsantrag erforderlich macht.  Wenn nämlich ein entsprechender Zweck vereinbart ist beziehungsweise der Vermieter damit zusichert, dass das Mietobjekt auch zu diesem Zweck benutzt werden kann, darf der Mieter auch davon ausgehen, dass der Vermieter alle erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen eingeholt sowie Anträge stellt, damit dieser Zweck erfüllt wird.  Sollte dieses nicht der Fall sein, liegt der Verdacht einer Vertragspflichtverletzung durch den Vermieter nahe. Um eine abschließende Antwort geben zu können, müsste also der Mietvertrag auf die eben genannten Punkte geprüft werden. Daher würde ich Ihnen anraten, einen im Mietrecht erfahrenen Kollegen unter Vorlage des Mietvertrages mit der abschließenden Klärung der Sach- und Rechtslage und gegebenenfalls der Wahrnehmung der rechtlichen Interessen und der Aushandlung eines entsprechenden Vergleichs zu beauftragen.   Sehr gerne können Sie sich insoweit auch an mich wenden. Im Falle einer weiteren Beauftragung würde ich Ihnen die hier geleisteten Erstberatungskosten in voller Höhe anrechnen.  2. Wenn ja, welche Höhe kann ich als SchadenserS. in Verhandlung mit dem Vermieter als Grundlage nennen, da ich mich gütlich mit ihm einigen will.   Sofern es hier hauptsächlich um den entgangenen Gewinn geht, würde die Schadenshöhe in etwa im Bereich der Differenz zwischen dem vorherigen ( durchschnittlichen) Gewinn und dem jetzigen Gewinn liegen. Dieses müsste man also zunächst ermitteln.  Schön ist es, dass Sie eine gütliche Lösung anstreben. Ob Sie sich letztendlich in der Mitte oder etwas darüber treffen, hängt letztendlich auch vom Verhandlungsgeschick ab, weshalb ich Ihnen auch anraten würde, sich auch hierbei anwaltliche unterstützen zu lassen, um die Chancen eines guten Ergebnisses zu optimieren.  Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.   Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag und ein frohes Osterfest! !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 280