Frage: Sehr geehrte Damen und Herren  Vor Weihnachten wurde in dem Mehrfamilienhaus (Bj. 1972), in dem die Eigentumswohnung liegt (gekauft 1992), eine erneuerte Heizanlage mit hydraulischem Abgleich in Betrieb genommen. Wir haben vor der Abnahme die Belästigung durch Getriebegeräusche der Umwälzpumpe bemängelt, was durch Herabregeln der Pumpe etwas gemindert wurde. Das störende Pumpengeräusch tritt aber immer wieder auf, besonders in Abhängigkeit von der Aussentemperatur. Nach einer weiteren Besichtigung durch das Planungsbüro mit einigen Messungen (tagsüber bei einigen Plusgraden Aussentemperatur) ergaben sich 37 DB im Flur. Das wurde dann von der Hausverwaltung argumentatv übernommen und als tolerierbar eingestuft (45dB wären der Grenzwert tagsüber und das auch nur in Wohnräumen mit geschl Tür und nicht im Flur) und  Lärmschutzmassnahmen sollten wir selbst tragen. Das Problem ist jedoch, dass diese Lautstärke bei geringeren Temperaturen auch abends und nachts herrscht und als sehr störend empfunden wird. Wie kann die Eigentümer Vertretung zur besseren Schalldämmung gezwungen werden? Kann eine Wertminderung eingeklagt werden da ein eventueller Käufer angesichts der Geräusche wahrscheinlich nicht den ortsüblich zu erwartenden Preis bezahlen würde?  Falls mehr Informationen benötigt werden bitte melden.       

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Zunächst gilt nach dem Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz). § 15 Abs. 3 Gebrauchsregelung:  '(3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.'  Es gibt zudem einen zivilrechtlichen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004/a>  Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):   Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen.   Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.   Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist:   Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Geräuschen, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt.   Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach a href="https://dejure.org/gesetze/BImSchG/48.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 48 BImSchG: Verwaltungsvorschriften">§ 48/a>  des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben (dazu gleich).   Zudem sollten weiterhin Sie zur Untermauerung Ihres zivilrechtlichen Begehrens Lärmprotokolle und vor allem -messungen mithilfe entsprechender Geräte (z. B. Dezibelmeter, der hier wohl schon hier eingesetzt wurde) durchführen, sonst wird Ihr Anliegen nicht erfolgversprechend weiterverfolgt werden können.   Jetzt kommt die Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm – TA Lärm) in Spiel:  '6.2 Immissionsrichtwerte für Immissionsorte innerhalb von Gebäuden Bei Geräuschübertragungen innerhalb von Gebäuden oder bei Körperschallübertragung betragen die Immissionsrichtwerte für den Beurteilungspegel für betriebsfremde schutzbedürftige Räume nach DIN 4109, Ausgabe November 1989, unabhängig von der Lage des Gebäudes in einem der in Nummer 6.1 unter Buchstaben a bis f genannten Gebiete  tags 35 dB(A)  nachts 25 dB(A).  Einzelne kurzzeitige Geräuschspitzen dürfen die Immissionsrichtwerte um nicht mehr als 10 dB(A) überschreiten.  Weitergehende baurechtliche Anforderungen bleiben unberührt.'  Abs. 500. h., 37 dB (A) ist im Durchschnitt schon etwas zu hoch; damit würde ich argumentieren unter Bezugnahme auf die TA Lärm.  Zu Ihrer weiteren Frage: Kann eine Wertminderung eingeklagt werden da ein eventueller Käufer angesichts der Geräusche wahrscheinlich nicht den ortsüblich zu erwartenden Preis bezahlen würde?  Das geht aller Voraussicht noch nicht, da (noch) kein Schaden vorliegt; es bleibt der auch einklagbare Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch. Später wäre bei einem Verkauf das etwas anderes.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1004