Frage: Guten Tag sehr geehrte Damen und Herren,  wir haben unsere Mietwohnung seit dem 1. Mai 2006 neu vermietet. Es wurde ein Einheitsmietvertrag abgeschlossen. Der Mieter, eine Einzelperson, war bei Mietbeginn arbeitslos (Harz IV). Um sicherzustellen dass wir die Miete bekommen, wurde von ihm eine Erlaubnis erteilt, dass die Gemeinde uns die Miete direkt bezahlt. Seit ca. Mitte Juni hat er nun einen Job (erst auf 400 Euro Basis). Somit zahlte die Gemeinde nur noch gut zweidrittel der Miete, den Rest sollte, auf Nachfrage bei der Gemeinde, er selber zahlen. Dies geschah aber nicht.  Inzwischen ist er fest angestellt und muss die Miete komplett selbst bezahlen. Die Firma zahlt nach Auskunft eines Bekannten den Lohn immer zum ersten des Monats. Somit fehlt sein Mietanteil für Juli ( 2/3 von der Gemeinde) und die komplette Augustmiete von Ihm. Kaution wurde auch nicht gezahlt, sondern sollte in Raten pro Monat mit der Miete gezahlt werden, bis die Summe voll ist. Auf mehrmaliges Ansprechen wo das Geld bleibt, wird er frech und meinte wir sollten uns nicht so anstellen. Diese Woche war ein Herr von einer Bank bei uns, der unseren Mieter suchte. Dieser sagte uns, dass der Mieter bei der Bank auch Schulden hat.  Wie müssen wir nun vorgehen, dass wir Ihn rechtlich sauber aus der Wohnung, und unser Geld bekommen. Wie oft und in welcher Form müssen wir Ihn abmahnen, oder kann man direkt eine fristlose Kündigung schicken? Im Mietvertrag haben wir vereinbart, dass nach 45 Tagen Mietrückstand die Versorgungsleitungen  (Wasser und Heizung, Strom läuft direkt über die RWE) abgestellt werden. Dürfen wir das? Wenn wir Ihm fristlos Kündigen, wie lange Zeit steht Ihm noch zu die Wohnung zu räumen? Wir würden gern die Schlösser auswechseln und evtl. sein Eigentum als Mietpfand behalten bis er sein Schulden bei uns bezahlt hat.   Mit freundlichen Grüßen und dank im vorraus für eine helfende und ausführliche Antwort.         

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchenden,   eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug des Mieters ohne vorherige Abmahnung ist in der Regel gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a, Nr. 3b BGB/a>  erst zulässig, wenn der Mieter „für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete„ oder über „einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht„, woran es im vorliegenden Fall derzeit fehlt.  Anders verhält sich dies unter anderem, wenn weitere Vertragsverletzungen vorliegen, die einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung rechtfertigen und „eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht„, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB/a> . Hierfür dürfte nicht ausreichend sein, dass auch die Kaution nicht absprachegemäß geleistet wurde und dass der Mieter „frech„ geworden ist.  Jedenfalls wäre das Risiko zu groß, um jetzt bereits zu kündigen, da Sie in Falle eines anschließenden Gerichtsstreit auch im Hinblick auf die Beweislast mit Klageabweisung rechnen müssten. Schriftlich abmahnen sollten Sie aber allemal.  Unabhängig davon können Sie das Vermieterpfandrecht des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562 BGB: Umfang des Vermieterpfandrechts">§ 562 BGB/a>  ausüben, um über die zwangsweise Herausgabe der vom Mieter eingebrachten Sachen die Verwertung zur Befriedigung Ihrer Forderungen zu betreiben.  Keinesfalls aber dürfen Sie, auch bei Vorliegen der Voraussetzungen einer Räumung, Eigenmacht ausüben, indem Sie das Schloss austauschen.  Ob darüber hinaus eine Einstellung der Heizungs- und Wasserversorgung zulässig ist, hängt von der näher zu prüfenden Wirksamkeit der Vereinbarung anhand der Art, des Inhalts und des Zustandekommens des Mietvertrags insgesamt ab und kann an dieser Stelle kaum beantwortet werden. Wenn der Mieter auf die Gestaltung des Vertrages und der Klausel keinen Einfluss hatte, könnte hierin eine unangemessene Benachteiligung gesehen werden.  Dem Mieter von Wohnraum wird im Normalfall in etwa ein Monat zur Räumung ab Zugang einer begründeten Kündigung einzuräumen sein, der Mieter kann aber durch Einreichen einer Räumungsschutzklage unter Umständen sehr viel mehr Zeit „herausschinden„.   Eine genauere Einschätzung ist anhand der vorliegenden Informationen nicht möglich. Dennoch hoffe ich, Ihnen einen brauchbaren ersten rechtlichen Überblick verschafft zu haben. Im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion können Sie noch Verständnisfragen stellen.  Für eine darüber hinausgehende kostenpflichtige Interessenwahrnehmung stehe ich Ihnen auf Wunsch gerne zur Verfügung, falls dies erforderlich wird.  Mit freundlichen Grüßen   Wolfram Geyer Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 562, § 543