Frage: Guten Tag,  Ich ziehe im Januar 2015 aus, die Wohnung miete ich seit Januar 2008.  Im Mietvertrag steht:  18. RÜCKGABE DER MIETRÄUME BEI BEENDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES Der Mieter hat die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses in renoviertem Zustand übernommen. Bei Beendigung des Mietvertrages sind die Mieträume daher wie unter Punkt 3 ab Abs. 6 beschrieben mit allen Schlüsseln dem Vermieter oder seinem Beauftragten zu übergeben. Andernfalls ist der Vermieter nach Räumung berechtigt nach Ankündigung auf Kosten des Mieters die Änderung des Schlosses, Öffnung der Wohnung, deren Reinigung und Renovierung vornehmen lassen. Zurückgelassene Gegenstände wird der Vermieter verwerten bzw. entsorgen.  Und der Punkt 3 ab Abs 6 lautet:  Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.  Bei normalem, mietvertragsgerechtem Gebrauch ist der Mieter verpflichtet, die Nassräume (Küche, Bad, Dusche, WC) alle drei Jahre und die übrigen Räume alle fünf Jahre fach- und sachgerecht zu renovieren, es sei denn, er weist nach, dass die Schönheitsreparaturen ausnahmsweise noch nicht erforderlich sind. Die Renovierungsfristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses.  Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, gegebenenfalls das Reparieren/ Instandsetzen der Fußböden und Fliesenbereiche, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.  Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebes wie folgt zu zahlen: Besteht das Mietverhältnis bei Auszug schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter für die Renovierung der Nassräume 33 %, bei mehr als zwei Jahren 66 % der Kosten. Bei den übrigen Räumen sind nach mehr als einem Jahr 20 %, nach mehr als zwei Jahren 40 %, nach mehr als drei Jahren 60 % und nach mehr als vier Jahren 80 % der künftigen Renovierungskosten zu zahlen.  Dem Mieter obliegt der Beweis dafür, dass die Schönheitsreparaturen fachmännisch und innerhalb der vereinbarten Fristen ausgeführt wurden.  Unabhängig von den vg. Schönheitsreparaturen ist der Mieter verpflichtet, sofern eine übermäßige Beanspruchung der Mieträume durch den Mieter erfolgt ist (z.B. wegen Rauchens, Beschädigungen durch unsachgemäßen Gebrauch, durch Kinder, durch Haustier o.ä.), die notwendigen Reparaturen zur Beseitigung dieser Schäden unverzüglich durchführen zu lassen.  (Ende des Zitats).  Nun ist meine Frage: soll ich renovieren oder nicht? Die Fristen sind recht starr, das würde die ganze Klausel unwiksam machen. Oder ist die Formulierung:  ' es sei denn, er weist nach, dass die Schönheitsreparaturen ausnahmsweise noch nicht erforderlich sind' doch rechtens?  Und zweitens: wenn ich Schäden beseitigen muss, zum Beispiel bei Kratzern auf dem Parkettboden, wer beurteilt dann was 'Schäden' sind, und was normaler Gebrauchsverschleiss?  vielen Dank!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  man muss zwischen Schönheitsreparaturen (SR) und Endrenovierung (ER) unterscheiden.  Weil SR an sich Sache des Vermieter (Abs. 1005) sind (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> ), müssen sie per Individualvereinbarung oder wirksame (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305c BGB: Überraschende und mehrdeutige Klauseln">§ 305 c BGB/a> ) Formularbedingungen an den Mieter (Abs. 1000) abgeleitet werden.  Soll eine neu renovierte Wohnung dagegen nach Ende der Mietzeit zurück gegeben werden, ist es keine zusätzliche Verpflichtung für Abs. 1000, zum Ende des Mietverhältnisses die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, wie er sie renoviert übernommen hat.  Man kann das auch auf die kurze Formel bringen:  Der Mieter schuldet nur diejenigen Schönheitsreparaturen die – ohne zu starre Fristen - vereinbart wurden, und diejenigen Reparaturen, die er bei Auszug auch „abgewohnt' hat. Und zwar bei normaler Nutzung, nicht bei übermäßiger Nutzung, also etwa durch übermäßiges Rauchen etc.  Insofern geht die Formulierungen Ihres Mietvertrages in Ordnung.   Die Kasuistik in der Rechtsprechung ist kaum zu übersehen und nicht immer einheitlich. Dübellöcher etwa sind m.E. zu entfernen (andere Auffassung für „üblichen Umfang' etwa OLG Frankfurt/Abs. 1000., Urteil vom 19.12.1991, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=6%20U%20108/90" target="_blank" class="djo_link" title="6 U 108/90 (2 zugeordnete Entscheidungen)">6 U 108/90/a> ).  Farben sind grundsätzlich weiß, auf Raufaser wieder herzustellen oder zumindest der Farb-/Tapetengestaltung bei Übernahme wieder anzupassen.   Die Vorfälligkeitsregeln der SR sind grenzwertig, da allerdings individualvereinbart wurde...   „es sei denn, er weist nach, dass die Schönheitsreparaturen  ausnahmsweise noch nicht erforderlich sind'    ...haben Sie die Möglichkeit darüber zu verhandeln und nach einer Mietzeit von 6 Jahren maßgenaue Kompromisse zu fordern.  Das sollte man im Verhandlungswege (nach fotografischer Doku vorher) im Rahmen einer Begehung machen und die wesentlichen Stellen der Wohnung konkret mit geschätzten Fixkosten für den Mieter veranschlagen. Weil Ihnen nämlich sonst die Kostenkontrolle bei  „reiner Quote' nach Auszug völlig entgleitet, etwa im Hinblick auf die Auswahl (Ausschreibung) des günstigsten Handwerkers. Sollte es hier an einem Entgegenkommen des Abs. 1005 fehlen, kann man die o.g. Grenzwertigkeit der starren Quoten ins Feld führen.  Zu Ihrer letzten Frage: Für Schäden haftet der Mieter; für normalen Verschleiß der Vermieter. Die Darlegungs- und Beweislast trägt jeweils der Anspruchsteller.     Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 305c