Frage: Guten Tag,  Ich habe die Möglichkeit, von der Stadt ein Grundstück zu kaufen. Kaufpreis sind 130.000 Euro. Hinzu kommen Vorausleistungen für die Erschließung iHv 20.000 Euro.  Man muss innerhalb von 2 Jahren bauen.  Was passiert, wenn ich nicht baue und das Grundstück an die Stadt zurück fällt. Die Notarkosten und Grunderwerbsteuer ist ja futsch. Aber wie sieht es mit der Vorausleistung aus in de Falle, dass A) die Straße erschlossen wurde B) die Erschließung noch nicht begonnen wurde  Eine Veräußerung an dritte ist nicht gestattet, sodass - sollte man das Grundstück später nicht haben wollen - nur eine Rückgabe an die Stadt möglich ist.  Danke!   Einsatz editiert am 29.03.2017 00:17:31

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich kommt es auf die individuellen Regelungen im Kaufvertrag an, aus denen sich ergeben sollte, wer die Erschließungskosten zu welchem Zeitpunkt trägt.   Möglich ist aber auch, dass sich eine entsprechende Klausel gar nicht findet, Die grundsätzliche Rechtslage ohen kaufvertrag gestaltet sich wie folgt:   a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 BauGB: Gegenstand und Entstehung der Beitragspflicht">§ 133 BauGB/a>  Gegenstand und Entstehung der Beitragspflicht  (1) ....  (2) Die Beitragspflicht entsteht mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlagen, für Teilbeträge, sobald die Maßnahmen, deren Aufwand durch die Teilbeträge gedeckt werden soll, abgeschlossen sind. Im Falle des § 128 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 entsteht die Beitragspflicht mit der Übernahme durch die Gemeinde.  (3) Für ein Grundstück, für das eine Beitragspflicht noch nicht oder nicht in vollem Umfang entstanden ist, können Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag bis zur Höhe des voraussichtlichen endgültigen Erschließungsbeitrags verlangt werden, wenn ein Bauvorhaben auf dem Grundstück genehmigt wird oder wenn mit der Herstellung der Erschließungsanlagen begonnen worden ist und die endgültige Herstellung der Erschließungsanlagen innerhalb von vier Jahren zu erwarten ist. Die Vorausleistung ist mit der endgültigen Beitragsschuld zu verrechnen, auch wenn der Vorausleistende nicht beitragspflichtig ist. Ist die Beitragspflicht sechs Jahre nach Erlass des Vorausleistungsbescheids noch nicht entstanden, kann die Vorausleistung zurückverlangt werden, wenn die Erschließungsanlage bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht benutzbar ist. Der Rückzahlungsanspruch ist ab Erhebung der Vorausleistung mit 2 vom Hundert über dem BasiszinsS. nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/247.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 247 BGB: Basiszinssatz">§ 247/a>  des Bürgerlichen Gesetzbuchs jährlich zu verzinsen. Die Gemeinde kann Bestimmungen über die Ablösung des Erschließungsbeitrags im Ganzen vor Entstehung der Beitragspflicht treffen.  § 133 Abs. 3 läßt also ausdrücklich eine Vorausdeckung zu, wenn mit der Herstellung der Anlagen binnen 4 Jahren zurechnen ist.  Nach § 127 Abs. 3 ist es der Gemeinde zudem möglich die Beiträge zur Erschließung nach Fertigstellung von Teilen zu erheben.    § 134 Beitragspflichtiger  (1) Beitragspflichtig ist derjenige, der im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks ist. Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, so ist der Erbbauberechtigte anstelle des Eigentümers beitragspflichtig. Ist das Grundstück mit einem dinglichen Nutzungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/EGBGB/233.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 233 EGBGB: Drittes Buch. Sachenrecht">Artikel 233/a>  § 4 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche belastet, so ist der Inhaber dieses Rechts anstelle des Eigentümers beitragspflichtig. Mehrere Beitragspflichtige haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil beitragspflichtig.  (2) ....   Aus dieser gesetzlichen Regelung ergibt sich, dass Beitragspflichtig derjenige ist, der zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Erschließungsanlagen, also der Bekanntgabe des Beitragsbescheides, Eigentümer des Grundstücks war.  Die Voraussetzungen des § knüpfen also nicht an den Beginn der Erschließung sondern an deren Ende an.  Folglich hätten sie grundsätzlich einen Anspruch auf Abrechnung und Rückzahlung der Erschließungskosten, wenn kein Beitragsbescheid während ihrer Eigentümerschaft ergeht.   Allerdings ist es bei geleisteter Vorauszahlung auf Erschließungsbeiträge bei privatrechtlichen Verträgen mit der Stadt bei fehlen einer ausdrücklichen Regelung im Rückkauffall, stets so, dass die Vorausszahlung auf den Erschließungsbeitrag angerechnet wird. Grundlage ist nicht mehr das Gesetz , sondern der Kaufvertrag, der die Vorauszahlung vorsieht. Folglich wird nicht ohne Rechtsgrundlage ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§ 812 BGB/a> ) geleistet, so das eine Rückgewähr nicht abzusehen ist. Der Vorauszahlungsbetrag kommt dem neuen Erwerber zu Gute, so dass eine Rückzahlungspflicht bzw. eine Übernahmepflicht für die Erschließungskosten vereinbart werden muss und sollte.   Allerdings kann auch ganz transparent vertraglich geregelt sein, dass die Vorausleistung verwirkt ist, und die Stadt lediglich den Kaufpreis ohne Erschließungskosten bei Rückkauf erstattet.  Genauso üblich ist auch, dass bei Nichterfüllung der Auflagen  ein Wiederkauf der Stadt vereinbart wird, und dabei die gleichen Konditionen wie um ursprünglichen Kaufvertrag herrschen. Dies würde bedeuten, dass die Stadt ihnen bei Rückerwerb auch die Erschließungskosten schuldet.     Folglich kann hier keineswegs zuverlässig beurteilt werden, ob sie die Erschließungskosten bei Rückfall zurückbekommen. Hierfür müsste der Kaufvertrag zwischen ihnen und der Stadt komplett und konkret geprüft werden. Sollte allerdings die Rückkaufverpflichtung nicht ausdrücklich auch die Rückzahlung der Erschließungspauschale vorsehen, ist davon auszugehen, dass diese nicht zurückgeleistet wird.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 247, § 812