Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  Ich habe meine Wohnung zum 30.11.12 gekündigt, nach Rücksprache mit dem Nachmieter aber den den Übergabetermin auf den 03.12. (29.11./30.11. Samstag/Sonntag) gelegt, da er darauf bestand dass ich die Einbauküche entferne und ich Zeit brauchte die Abholung zu organisieren. Am 03.12. wurde die Abnahme der Wohnung durch den Sachbearbeiter der Wohngenossenschaft aufgrund von Geruch im WC und leicht verschmutzen PVC-Böden, die Wohnung war komplett geräumt, verweigert obwohl der Nachmieter der schon den Mietvertrag unterschrieben hatte, zugestimmt hatte, die Wohnung auch so zu übernehmen. Mir wurde vom Sachbearbeiter auferlegt die Wohnung bis Montag den 08.12. general zu Reinigen und aufgrund des verursachten Aufwandes Miete bis zum 15. zu zahlen. Dies habe ich verweigert, ich habe die Wohnung nochmals gereinigt dies photographisch dokumentiert und mitgeteilt, dass aus meiner Sicht Annahmeverzug eingetreten ist und zur Beseitigung des Verzuges und Abnahme am 10.12. eingeladen. Erschienen ist niemand. Dann hat mich der geplante Nachmieter, Mietvertrag wurde inzwischen gelöst, kontaktiert, ich habe nochmals heute am 17.12. zur Abnahme eingeladen. Er hat wieder zugestimmt und der Sachbearbeiter hat wieder die Annahme der Schlüssel verweigert. Wohnung angeblich nicht gereinigt. Die Wohnung war gekehrt und gewischt habe ich alles dokumentiert, der PVC-Boden zeigt eben leichte Gebrauchsspuren. Ist es möglich einfach die Miete für Dezember zu bezahlen und in der Wohnung zu bleiben. Habe den Wohnsitz nicht abgemeldet und war auch weiterhin in der Wohnung.   Ist aufgrund des Verstreichens von 14 Tagen nach Kündigung ein unbefristetes Mietverhältnis entstanden ?   Wie wäre das weitere Vorgehen im Fall der Wohnungsaufgabe ?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Aufgrund der Kündigung wurde das Mietverhältnis zum 30.11.2014 wirksam beendet. Damit waren Sie verpflichtet die Wohnung vollständig geräumt und in vertragsgemäßen Zustand an den Vermieter zu übergeben. Soweit im Mietvertrag keine anderen wirksamen Vereinbarungen getroffen wurden, ist es in der Regel ausreichend, die Wohnung besenrein zu übergeben. Es ist also der grobe Schmutz zu entfernen durch Fegen und Wischen. Eine Tiefenreinigung ist nur dann notwendig, wenn dies wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde.  Doch selbst wenn die Wohnung nicht in vertragsgerechtem Zustand zurückgegeben wird, ist der Vermieter grundsätzlich nicht berechtigt, die Annahme der Schlüssel zu verweigern. Nimmt der Vermieter die Schlüssel nicht an, so gerät er grundsätzlich in Annahmeverzug.  Nach Ihrer Schilderung ist nach meiner Einschätzung ein Annahmeverzug des Vermieters eingetreten. Dieser hat zur Folge, dass der Vermieter den Anspruch auf Nutzungsentschädigung verliert. Für Sie bedeutet das, dass Sie grundsätzlich nicht mehr verpflichtet sind, über den 30.11.2014 hinaus noch Miete oder Nutzungsentschädigung an den Vermieter zu zahlen.  Weitere Folge des Annahmeverzugs ist, dass Sie berechtigt sind, nunmehr den Besitz an der Wohnung aufzugeben, wenn Sie dies dem Vermieter vorher ausdrücklich ankündigen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/303.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 303 BGB: Recht zur Besitzaufgabe">§ 303 BGB/a> . Sie haben schon  weitere Abnahmetermine vereinbart, bei denen entweder der Vermieter nicht erschienen ist oder wieder die Annahme der Schlüssel weiterhin verweigert hat. Der Annahmeverzug des Vermieters ist also insoweit hinreichend nachweisbar eingetreten.  Sie sollten daher den Vermieter schriftlich letztmalig mit einer kurzen Frist (max. eine Woche) zur Annahme der Schlüssel auffordern und ankündigen, dass Sie, wenn der Vermieter wieder nicht erscheint oder wieder die Annahme der Schlüssel verweigert, Sie den Besitz an der Wohnung aufgeben und die Schlüssel ggf. per Einschreiben an den Vermieter übersenden werden. Auch das Schreiben mit Ankündigung und Fristsetzung sollten Sie unbedingt so zustellen lassen, dass Sie einen Zugangsnachweis haben.  Reagiert der Vermieter nicht oder nimmt er die Schlüssel weiterhin nicht an, können Sie wie angekündigt verfahren. Wenn Ihnen die Übersendung der Schlüssel per Einschreiben zu riskant erscheint, können Sie ggf. die Schlüssel im Beisein von Zeugen auch direkt beim Vermieter bzw. beim Vermietungsbüro einwerfen oder dort abgeben. Wichtig ist nur, dass Sie später die Rückgabe der Schlüssel beweisen können, um sich keinen Schadensersatzansprüchen wegen nicht zurückgegebener Schlüssel auszusetzen.  Davon, einfach die Dezembermiete zu zahlen und die Wohnung weiter zu nutzen, würde ich dagegen abraten. Das Mietverhältnis wurde durch die Kündigung zum 30.11.2014 beendet, sodass Sie insoweit keinen Anspruch mehr darauf haben, die Wohnung weiterhin zu nutzen. Eine Verlängerung des Mietverhältnisses im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a>  liegt hier m. E. nicht vor. Sie haben die Wohnung nicht stillschweigend weiter benutzt sondern mehrfach Ihren Rückgabewillen durch die Abnahmetermine zum Ausdruck gebracht. Ein unbefristetes Mietverhältnis ist daher m. E. nicht entstanden. Zudem würde die weitere Nutzung im Widerspruch zu Ihrem Aufforderungen zur Wohnungsabnahme stehen. Sie können sich nicht einerseits auf einen Annahmeverzug des Vermieters berufen und andererseits gleichzeitig behaupten, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert wurde.  Sie sollten daher konsequent bleiben und den Annahmeverzug des Vermieters für Ihr weiteres Vorgehen nutzen, auch um sich nicht weiteren Mietzahlungsansprüchen oder Ansprüchen auf Nutzungsentschädigung des Vermieters auszusetzen. Fordern Sie den Vermieter wie oben beschrieben auf, die Wohnung abzunehmen und die Schlüssel anzunehmen und setzen Sie dazu eine letzte Frist. Im Falle des Fristablaufs oder bei weiterer Annahmeverweigerung können Sie dann wie oben beschrieben weiter verfahren.  Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Silke Jacobi Rechtsanwältin  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 303, § 545