Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, es geht um das leidige Thema Renovierung bei Auszug.  Ich wäre Ihnen dankbar für eine Beurteilung meiner Renovierungsklausel, welche folgendermassen in meinem Mietvertrag steht : 'Die Wohnung ist komplett neu renoviert, und muss bei Auszug vom Mieter neu tapeziert, bzw. Wände und Decken vom Fachmann neu angelegt werden. Innentüren müssen je nach Bedarf einschliesslich Türrahmen bei Auszug vom Mieter auf dessen Kosten durch eine Fachfirma neu lackiert werden.' Die Wohnung wurde bei Einzug neu gestrichen, und ich habe 1,5 Jahre hier gewohnt. Ist diese Forderung zulässig? Vielen Dank im Voraus!        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für die Einstellung Ihrer Frage.  Zuerst möchte ich Sie daraufhin weisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall die Beratung durch eine Kollegin/ einen Kollegen vor Ort ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann nämlich die rechtliche Beurteilung komplett anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.  Ihre Frage beantworte ich aufgrund, der von Ihnen erhaltenen Angaben und dem eingesetzten Betrag wie folgt:  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Da a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs.1 S. 2 BGB/a>  nicht zwingend ist, findet üblicherweise eine ÜBERWÄLZUNG der Schönheitsreparaturen auf den Mieter statt.  Zu den geschuldeten Schönheitsreparaturen gehören grds. das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.  Wenn der Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, so schuldet er diese in MITTLERER ART UND GÜTE. Danach ist der Mieter grundsätzlich berechtigt Schönheitsreparaturen selbst zu erbringe, soweit sie sach- und fachgerecht sind. Bei FORMULARVERTRÄGEN, wonach die Renovierung durch FACHHANDWERKER vorgeschrieben ist, benachteiligen den Mieter im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  unangemessen. Da die Klausel aber bei Streichung des Fachhandwerkererfordernis trotzdem noch einen eigenständigen Sinn behält, bleibt die Wirksamkeit der Klausel in Bezug auf die Pflicht zur Renovierung unberührt. Mit anderen Worten gesagt, ist die Klausel nicht bereits durch das Fachhandwerkererfordernis unwirksam. Die Renovierungspflicht bleibt bestehen, jedoch MUSS die Renovierung NICHT durch einen Fachmann erfolgen. Der Mieter ist berechtigt diese selbst durchzuführen.  Die FORMULARMÄßIGE VEREINBARUNG einer ENDRENOVIERUNGSPFLICHT ist UNWIRKSAM, wenn sie den Mieter zur  Endrenovierung ohne Rücksicht auf die Läge der Mietdauer und den Zeitpunkt der letzten durchgeführten Schönheitsreparatur verpflichtet (BGH, Urteil vom 06.04.2005, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20192/04" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 8 ZR 192/04 (2 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 8 ZR 192/04/a> ). Demgegenüber sind Klauseln  wirksam, die dem Mieter Schönheitsreparaturen bei Auszug auferlegen, wenn der Mieter die Möglichkeit des Nachweises verbleibt, dass sich die Wohnung in einem „normalen„ Abnutzungszustand befindet. Eine Vereinbarung einer Endrenovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung bzw. der letzten Durchführung der Schönheitsreparatur führt zur Unwirksamkeit der Klausel, da der Mieter unangemessen benachteiligt wird (BGH, Urteil vom 03.06.1998, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20317/97" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 8 ZR 317/97 (3 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 8 ZR 317/97/a> ).  In Ihrem Fall muss erst einmal geklärt werden, ob eine INDIVIDUALVEREINBARUNG oder eine FORMULARMÄßIGE VEREINBARUNG vorliegt. Eine INDIVIDUALVEREINBARUNG ist dann getroffen worden, wenn beide Parteien- also Vermieter und Mieter- die Vereinbarung frei ausgehandelt haben, d.h. dem Mieter darf die Vereinbarung nicht „ vorgesetzt„ worden sein.  Handelt es sich bei der Klausel also um eine FORMULARMÄßIGE VEREINBARUNG, sind Sie meines Erachtens nicht verpflichtet die Wände und Decken zu streichen oder zu tapezieren, da die Klausel zur Endrenovierung ohne Rücksicht auf die Länge der Mietdauer und den Zeitpunkt der letzten Renovierung verpflichtet. Bei dem zweiten S. der Klausel  wurde  „ bei Bedarf„ eingefügt und verwendet. Dies spricht für eine Berücksichtigung des tatsächlichen Zustandes der Türen bzw. Türrahmen. Sollten die Türen/ Türrahmen beschädigt sein oder sonst besonders abgenutzt, sollten Sie diese vorsichtshalber streichen. Des Weiteren ist die Wohnung „besenrein„ und geputzt zu übergebe.   Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste rechtliche Orientierung bieten konnte und verbleibe  mit freundlichen Grüßen   Rechtsanwältin Tanja Stiller      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 307