Frage: Hallo, ich bin Anfang des Jahres zusammen mit meiner Familie in das Haus meiner Großmutter gezogen, damit sie von meiner Frau gepflegt werden kann. Es war für alle beteiligte klar, dass wir nach ihrem tot in dem Haus wohnen bleiben wollten. Mein Vater (einziger Sohn und Erbe) hatte sich dazu bereit erklärt, uns das Haus nach dem Tod für Bertrag X zu überlassen. Meine Oma ist mittlerweile gestorben, und mein Vater fordert jetzt einen höheren Preis als damals besprochen. Da ich den nicht bezahlen kann, versucht er jetzt das Haus in dem wir noch wohnen über einen Makler zu verkaufen. Da wir keinen schriftlichen Vertrag mit meinem Vater gemacht haben, möchte ich jetzt wissen, ob er es jetzt einfach gegen unserer Absprache verkaufen kann.  MfG

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage!    Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung sowie Ihres Einsatzes  Ihre Frage  wie folgt beantworten:  1. Ein Vertrag, in dem sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück (samt Haus) zu übertragen, bedarf der notariellen Form (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB/a> ). Fehlt es an der notariellen Beurkundung ist der Vertrag unwirksam. Entsprechend ist auch die Vereinbarung eines Kaufpreises in bestimmter Höhe nicht verbindlich.  2. Die damalige Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Vater ist aber auch auf Grund a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 4 BGB/a>  nichtig, denn über den Nachlass eines noch lebenden Dritten kann wirksam kein Rechtsgeschäft abgeschlossen werden. Zum Zeitpunkt der Vereinbarung lebte Ihre Großmutter noch, so dass der zu erwartende Erbe (Ihr Vater) nicht rechtsverbindlich über den Nachlass (Grundstück + Haus) entscheiden konnte.   3. Der Grund für diese beiden Regelungen ist in erster Linie der Übereilungsschutz. Bei Geschäften über Grundstücke und über den Nachlass aus Erbschaften handelt es sich in der Regel um große Vermögenspositionen. Ein Vertrag hierüber soll zumindest schriftlich festgehalten werden, damit die Tragweite des Geschäftes klar wird – und der Notar im Fall des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB/a>  beratend zur Seite stehen kann.  Ein Verstoß gegen eine (formnichtige) Vereinbarung löst leider auch keinen Schadensersatzanspruch aus.  4. Zwar kann es in eng begrenzten Ausnahmefällen gegen Treu und Glauben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> ) verstoßen, wenn sich eine Partei (Ihr Vater) auf die Formunwirksamkeit der vertraglichen Vereinbarung beruft, so dass diese ausnahmsweise als wirksam zu behandeln wäre. Dies gilt aber nur für Fälle, in denen diese Partei gerade darauf hingewirkt hat, dass kein Notar hinzugezogen wird oder wenn die wirtschaftliche Existenz der anderen Vertragspartei durch die Formnichtigkeit des Vertrages bedroht wird (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202007,%203202" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.07.2007 - Abs. 12 ZR 143/05: Rechtsfolgen einer allgemeinen salvatorischen Klausel in einem...">NJW 2007, 3202/a> ).   Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass der weitere Nichtigkeitsgrund (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 4 BGB/a> ) nach der geltenden Rechtsprechung nicht auf die o.g. Weise geheilt werden kann, denn beiden Vertragsparteien hätte klar sein können, dass über ein Vermögen verhandelt wird, dass dem zu erwartenden Erben aktuell noch gar nicht zustand.   Vor diesem Hintergrund muss ich Ihnen mitteilen, dass die Aussichten, Ihren Vater am Verkauf zu hindern, leider kaum erfolgversprechend sind.   Ich hoffe Ihnen dennoch eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen alles Gute!     Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:   Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.    Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben.  Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen, wenn noch Unklarheiten bestehen.     Mit freundlichen Grüßen Ingo Driftmeyer  Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 242