Frage: Unser Mieter benutzt das Haus nur zeitweise. Dadurch wurde der Wasserschaden erst nach mehreren (4-5) Tagen entdeckt. Das Wasser ist jetzt über 2 Stockwerke gelaufen. Hätte er bei Verlassen das Wasser abdrehen müssen? D.h. triff ihn eine Teilschuld?  Grüße

Antwort: Gerne zu Ihren Fragen:  Hätte er bei Verlassen das Wasser abdrehen müssen? Abs. 500.h. triff ihn eine Teilschuld?   Antwort:  Vorliegend stellt sich die Frage nach der sog. Obhutspflicht des Mieters.   'Zeigt sich in der Wohnung ein Mangel, muss der Mieter die Wohnung mit der gebotenen Sorgfalt nutzen, um den Schaden an der Wohnung möglichst gering zu halten. Die Obhutspflicht ruht nicht während der Abwesenheit des Mieters und auch dann nicht, wenn er den Gebrauch der Mietsache seit längerem aufgegeben hat. Wohnt der Vermieter im selben Haus, ist die Obhutspflicht des Mieters jedenfalls hinsichtlich der Räume und Flächen ein geschränkt, die nicht vom Mietgebrauch erfasst werden, weil es in diesem Fall in erster Linie Sache des Vermieters ist, sich um den Zustand dieser Räume und Flächen zu kümmern.  Der Mieter muss bei längerer Abwesenheit für eine ausreichende Kontrolle sorgen und ggf. dem Vermieter den Zugang zu der Wohnung ermöglichen. Hierfür kann der Mieter die Hilfe eines Dritten, i. d. R. eine Vertrauensperson, in Anspruch nehmen. Diese hat er dem Vermieter bekannt zu geben, oder der Mieter muss dem Vermieter selbst die Schlüssel übergeben.  ….der Mieter ist gehalten, in seinem Bereich alles zu tun, um einen Schaden abzuwenden oder zu minimieren. Der Mieter muss daher bei längerer Abwesenheit im Winter die Wohnung so beheizen, dass keine Frostschäden auftreten. Bei großer Kälte gilt diese Obhutspflicht im verstärkten Umfang. Bei einem leer stehenden oder nicht genutzten Objekt des Mieters ist dieser grundsätzlich verpflichtet, die Wasserleitungen abzusperren und zu entleeren. Der Mieter kann seiner Obhutspflicht nicht dadurch nachkommen, dass er den Vermieter über die Gefahr unterrichtet und ihm die erforderlichen Maßnahmen überlässt, weil es sich bei der Obhutspflicht um eine den Mieter treffende Verpflichtung handelt.' (Schmidt-Futterer/Eisenschmid a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">BGB § 535/a>  Rn. 275-283, beck-online)   Eine besondere Ausprägung der Obhutspflicht findet sich in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536c BGB: Während der Mietzeit auftretende Abs. 1000ängel; Abs. 1000ängelanzeige durch den Mieter">§ 536 c BGB/a> , wonach der Mieter zur Anzeige von Mängeln verpflichtet ist. Die Verletzung einer allgemeinen Obhutspflicht führt regelmäßig zum SchadenserS. gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 Abs. 1 BGB/a> , ggf. zum Schadensersatzanspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 BGB/a> .  Steht die Pflichtverletzung des Mieters fest, kann im Rahmen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a>  eine Umkehr der Beweislast für den Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der Mietsache in Betracht kommen. (Schmidt-Futterer/Eisenschmid a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">BGB § 535/a>  Rn. 275-283, beck-online) (Zitatende)   Anhand dieser Auswahl an Literatur aus dem Standardkommentar Eisenschmid. Schmidt-Futterer, Mietrecht 12. Auflage 2015 können Sie erkennen, dass die Frage eines Wasserschadens im Mietrecht außergewöhnlich fallbezogen ist. Es kommt in der Tat auf die Einzelheiten vor Ort an, wie Sie den obigen Fallbeispielen für die Haftung des Mieters entnehmen können.  Konkret also zu Ihrer Frage:  Wenn es so ist, dass der Mieter vergessen hat, fließendes Wasser abzudrehen, haftet er wegen Fahrlässigkeit uneingeschränkt.  Wenn Sie mit Ihrer Fragen meinen, er hätte vor Verlassen  den Hauptanschluss abdrehen müssen und es kam dann durch ein Peripheriegerät zu einem Wasserschaden gilt folgendes:  'Der Betrieb einer Waschmaschine muss aber vom Mieter überwacht werden durch regelmäßige akustische oder optische Kontrollen. Der Mieter ist nicht verpflichtet, den Netzstecker von technischen Geräten herauszuziehen, wenn diese nicht benutzt werden. Auch verletzt er nicht seine Obhutspflicht, wenn er moderne Geräte wie Fernseher, Videorecorder oder Computer im Standby-Modus belässt; auch wenn sich dann von dem Gerät aus ein Brandherd entwickelt. (gekürzt)..... Das gilt auch für den Betrieb von Haushaltsmaschinen.'  (Schmidt-Futterer/Eisenschmid a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">BGB § 535/a>  Rn. 275-283, beck-online)   In Ihrem Fall wird der Vermieter nur dann seine Obhutspflicht verletzt haben, wenn er für länger Zeit abwesend ist und Zugang zu dem Hauptanschluss seiner Wohnung hat. Weil er dann z.B. eine Frostperiode nicht hätte kontrollieren können oder ein Schaden durch ein Peripheriegerät eher denkbar ist.  Bei regelmäßigen kurzzeitigen Abwesenheiten wird die Haftungsquote des Mieters eher gering bis sehr gering sein. Es sei denn, eine Störanfälligkeit der Peripheriegeräte sein ihm bekannt gewesen.  Aus der Ferne lässt sich Ihre Frage also nur generell an Fallbeispielen erörtern. Es kommt sehr auf die konkrete Anschauung vor Ort an.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 536c, § 823, § 280