Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  meine Eltern besitzen ein 3-Parteien Haus. Die unterste Wohnung (85 qm, 3ZKB) bewohnen sie selbst, die mittlere Wohnung (85qm, 3 ZKB) ist vermietet und in der obersten Wohnung (75qm, 3 ZKB) Wohnung wohne ich mit Ehemann. Meinem Mann und mir fehlt es an Platz. Wir möchten gerne die mittlere Wohnung dazunehmen. Uns fehlt es an Zimmern, da ich überwiegend zu Hause arbeite (ich bin selbstständig) und mein Mann nebenberuflich auch zu Hause arbeitet. Derzeit haben wir in unserer Wohnung kein richtiges Wohnzimmer, da ich es als Arbeitszimmer nutze und keinen Hauswirtschaftsraum, da mein Mann es als sein Arbeitszimmer nutzt. Außerdem hätten wir gerne ein Gästezimmer. Die Mieter und wir sind kinderlos. Die Mieter wohnen seit September 2013 in der Wohnung und ich seit 2015.  Gibt es eine Möglichkeit zur Kündigung wegen Eigenbedarf?  Vielen Dank für Ihre Antwort.  Freundliche Grüße  Michael Ruttmann

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   § 573 BGB regelt die sog. Kündigung wegen Eigenbedarfs.  Das Gesetz fordert hier ein berechtigtes Interesse Ihrer Eltern als Vermieter.  Dieses berechtigte Interesse ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gegeben, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.  Grundsätzlich zählen Sie als Kind damit zu dem berechtigten Personenkreis.  Da der Vermieter grundsätzlich durch das Eigentumsrecht aus Art. 14 GG geschützt ist, was eine Kündigung eines Wohnraumietverhältnisses damit ermöglichen muss, andererseits eine Kündigung einen erheblichen Eingriff in die Rechtsposition des Mieters darstellt, hat der BGH eine Reihe von Erfordernissen aufgesetzt, die bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf vorliegen müssen.  Nach der Rechtsansicht des BGH ist zu prüfen, ob der Wunsch des Vermieters ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (etwa: BGH, Beschluss  vom 21.8.2018 – Abs. 8 ZR 186/17)  Da grundsätzlich hier die Voraussetzungen für Eigenbedarf vorliegen, kann man nur als problematisch ansehen, dass hier ein überhöhter Wohnbedarf vorliegt, da Sie und Ihr Mann damit eine im Ergebnis 160 qm2 große Wohnung innehaben werden.  Der BGH hat indessen mit seiner Entscheidung vom 4.3.2015 (Az. Abs. 8 ZR 166/14) deutlich gemacht, dass hier im Rahmen der Angemessenheitsprüfung der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Hierbei sind neben der Frage der Größe der Wohnung auch viele weitere Kriterien abzuwägen, wie etwa der Zuschnitt der Wohnung und die Anzahl und Nutzung der Räume.  Gemessen an diesen für den Vermieter sprechenden Kriterien des BGH halte ich hier eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für gerechtfertigt. 160 qm2 sind für 2 Personen kein weit überhöhter Wohnbedarf. Der Umstand, dass in der jetzt bewohnten Wohnung Räume zweckentfremdend genutzt werden bzw. manche Räume gar nicht vorhanden sind, ist auch unter Berücksichtigung der Belange der kinderlosen Mieter ein Grund, von einem berechtigten Interesse auszugehen, zumal nach der Rechtsprechung des BGH die Entscheidung des Vermieters, der sich auf Art. 14 GG und die Eigentumsgarantie berufen kann, im GrundS. stets zu akzeptieren ist.  Den Einwand des Rechtsmissbrauches kann ich daher nicht erkennen. Eine Alternativwohnung steht für die Mieter nicht zur Verfügung, so dass der Vermieter hier eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen kann (vgl. Auch BGH Az. Abs. 8 ZR 159/09).  Ich hoffe, Ihnen hiermit geholfen zu haben und stehe für Rückfragen zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Thomas Klein

Relevante Paragraphen: § 573