Frage: Ich werde beruflich ins Ausland versetzt und möchte für diesen Zeitraum meine 4-Zimmer-Wohnung vermieten. Ich werde voraussichtlich 8 oder sogar 12 Jahre im Ausland bleiben. Vielleicht komme ich aber auch bereits nach fünf Jahren zurück. Dass ich zurückkomme und mit meinem Mann in meine Wohnung zurückziehen möchte, ist jedenfalls aus heutiger Sicher sehr wahrscheinlich. Ein befristetes Mietverhältnis, so wurde mir von Kollegen in ähnlicher Lage zugetragen, ist offenbar problematisch, wenn man nicht genau absehen kann, wann man selbst wieder einziehen möchte. Andererseits habe ich aber Angst, ein unbefristetes Mietverhältnis einzugehen und dann bei Kündigung wegen Eigenbedarfs in, sagen wir, acht Jahren 'unzureichende Bedarfsvorschau' vorgeworfen zu bekommen. Ist es richtig, dass die Anforderungen an den Vorwurf einer unzureichenden Bedarfsvorschau mit den Jahren steigen? Schließlich ist ein kürzerer Zeitraum besser absehbar als ein längerer. Andererseits ändert in unserem Fall auch der längere Zeitraum im Ausland nichts an der Tatsache, dass eine Rückkehr nach Deutschland von vornherein vorprogrammiert war.  Was für einen Mietvertrag würden Sie abschließen? Sollten wir im Falle des Abschlusses eines normalen Mietvertrags auf unbestimmte Zeit unseren Mietern dennoch die Absicht einer Rückkehr mitteilen? Wenn ja, in welcher Form? Ist es zudem für die Erfolgsaussichten einer Kündigung erheblich, dass unsere Mietinteressenten Kinder haben?  Herzlichen Dank für Ihre Antwort.  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ein Vermieter handelt rechtsmißbräuchlich, wenn er Eigenbedarfsgründe geltend macht, die er zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits positiv kannte oder die für ihn zumindest vorhersehbar waren. Denn dann schafft der Vermieter durch Abschluss eines Mietvertrages auf unbestimmte Zeit einen Vertrauenstatbestand beim Mieter und verletzt seine vorvertraglichen Aufklärungspflichten über das Bestehen oder mögliche Entstehen von Eigenbedarfsgründen.  Eigenbedarfsgründe gelten aber nur als vorhersehbar und führen zum Arglisteinwand, wenn man dem Vermieter bei einem Verschweigen der schon jetzt absehbaren Umstände einen Verschuldensvorwurf gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/276.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 276 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners">§ 276 Abs. 1 BGB/a>  machen kann. Als in die Bedarfsvorschau vom Vermieter einzubeziehende Zeitspanne wird von der herrschenden Meinung eine Entwicklung binnen fünf Jahren nach Vertragsschluss angenommen (BVerfG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201989,%20970" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 14.02.1989 - 1 BvR 308/88: Eigenbedarf Abs. 2">NJW 1989, 970/a> ; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201993,%202166" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 28.05.1993 - 1 BvR 1515/92: Verfassungsrechtliche Anforderungen an die Prüfung einer Ei...">NJW 1993, 2166/a> ), wobei die Anforderungen an die Vorhersehbarkeit mit zunehmender Dauer abnehmen. Teilweise wird der Zeitraum auch mit nur 3 Jahren angenommen. Liegt ein Missbrauchstatbestand vor, zieht dies regelmäßig einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vor Ablauf von 5 Jahren seit Vertragsschluss nach sich (LG Trier WM 1990, 349; AG Darmstadt WM 2001, 517). Er führt allerdings nicht dazu, dass dem Vermieter auf Grund veränderter Umstände ein „Sinneswandel' schlechthin versagt ist: Auch hier gilt der grundgesetzliche Eigentumsschutz und die Respektierung von Lebensentscheidungen des Eigentümers (BVerfG WM 1999, 449), so dass sich trotz Vorhersehbarkeit der Eigenbedarfsgründe dann das Verhalten des Vermieters nicht als rechtsmissbräuchlich darstellt, wenn er seinen Sinneswandel vernünftig und nachvollziehbar begründen kann.  Da in Ihrem Fall ja wahrscheinlich ist, dass Sie Eigenbedarf erst deutlich nach Ablauf von 5 Jahren geltend machen werden, dürfte hier der Zeitraum für eine Bedarfsvorschau bereits überschritten sein. Wenn Sie zudem den Mieter vor Vertragsschluss wahrheitsgemäß und nachweisbar darüber aufklären, dass Sie beabsichtigen, zu einem noch nicht absehbaren, aber voraussichtlich viele Jahre in der Zukunft liegenden Zeitpunkt zurückzukehren, sehe ich hier bei einer späteren Rückkehr keinen Mißbrauchstatbestand einschlägig, der erfolgreich gegen eine Eigenbedarfskündigung geltend gemacht werden könnte.  Möglicherweise könnte hier sogar ein Grund für einen Mietvertrag auf Zeit vorliegen. Denn für a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 1 Nr.1 BGB/a>  reicht grundsätzlich das Vorliegen einer ernsthaften Nutzungsabsicht. Ausreichend ist dabei bereits die Vorstellung des Vermieters, dass für die Realisierung der Verwendung der Wohnung nach Ablauf der vertraglichen Mietzeit eine wenn auch nur eventuelle Erfolgsaussicht besteht, sie also zumindest keineswegs erfolglos erscheint.  Kinder können insofern eine Rolle spielen, als dass dies einen zum Widerspruch berechtigenden Härtefall im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  darstellen kann. Dies wird allerdings nur in Ausnahmefällen angenommen, z.B. wenn ein Umzug eine notwendige Umschulung von Kindern zu einem ungünstigen Zeitpunkt vor Schulabschluss nach sich ziehen würde.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 276, § 574