Frage: A will an B eine Immobilie verkaufen. Auf die Frage von B, ob es bereits einen Energieausweis gäbe, musste mit nein geantwortet werden. Daraufhin bietet B freimütig an, sich direkt selbst darum zu kümmern.  Der Ausweis wird erstellt (ein Bedarfsorientierter Ausweis für eine Immobilie, bei der sowohl Bedarfs- als auch Verbrauchsorientierter Ausweis gemäß gesetzlicher Bestimmungen zulässig wäre) und die Thematik ist im weiteren Verkaufsprozedere nicht mehr Gegenstand von Gesprächen oder dem Kaufvertrag.  Nach Überweisung des Kaufpreises und Übergabe der Immobilie muß A feststellen, daß B die Kosten für den (teurere) Bedarfsoientierten Energieausweis vom Kaufpreis einbehalten hat und zudem postalisch die zugehörige Rechnung, welche nun allerdings auf B ausgestellt ist kommentarlos übersendet - allerdings nur in Kopie.  Unstrittig ist, daß bei Immobilienverkauf A grundsätzlich in der Pflicht ist, auf Nachfrage einen Energieausweis vorzulegen. Wie verhält es sich, wenn der Käufer das selbst übernimmt, obwohl keine Weigerung von A vorgelegen hätte (A war nur dankbar, sich nicht darum kümmern zu müssen), es aber keine schriftliche Vereinbarung gibt? A hätte seiner gesetzlichen Pflicht auch mit dem billigeren, verbrauchsorientierten Ausweis genüge getan und weiterhin ist für A im nachhinein eine Rechnungskopie mit einem fremden Adressaten darauf zwecks steuerlicher Geltendmachung nicht hilfreich.  Andererseits ist durch die eigenmächtige Einbehaltung der Kosten vom vereinbarten Kaufpreis der Kaufpreis selbst nicht vertragsgemäß vollständig bezahlt worden und somit gemäß Kaufvertrag vollstreckbar.  Der strittige Betrag beläuft sich auf 300€, ist somit nun eigentlich kein Grund so drastische Maßnahmen zu ergreifen. Welche argumentationshilfen gibt es, den Käufer zur Überweisung des Betrages zu veranlassen außer einer Vollstreckung?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  auch wenn Sie als Verkäufer grundsätzlich die Pflicht haben, einen Energieausweis vorzulegen, so kann diese Pflicht natürlich auch durch Vereinbarung auf den Käufer übergehen.  Zwar hätte der Käufer einen Erstattungsanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/677.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 677 BGB: Pflichten des Geschäftsführers">§ 677 BGB/a> ), allerdings nur wie es Ihrem mutmaßlichen Willen entsprochen hätte.  Dies wäre allerdings nur höchstens für einen verbrauchsorientierten Energieausweis zu vertreten (kostengünstigsten und ebenso ausreichend), sodass der Käufer immer noch verpflichtet ist, die Differenz zum Kaufpreis abzüglich der fiktiven Kosten für einen verbrauchsorientierten Ausweis zu zahlen.  Sie sollten ihn daher außergerichtlich anmahnen, um dann ggf. zu vollstrecken (Mahn- oder Klageverfahren).  Wenn Sie dafür Hilfe brauchen sollten, steht Ihnen meine KAnzlei gerne zur Seite.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 677