Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, im verg. Jahr 2008 kaufte ich aus einer Zwangsversteigerung ein aus dem 18.Jahrhundert best. Betriebsgrundstück mit vorderem Laden sowie hinterer Werkstatthalle inkl. einer seitl. Zuwegungslohne zur betreffenen Halle , welche z.Zt. leer steht. Diese Lohne gehört voll bis an die auf der Grenze gebaute Nachbarwand zu meinem Eigentum. Das Nachbarhaus stammt ebenfalls aus dem 18.Jahrh., wurde aber ca. 1933 durch ein 2 geschossiges Wohn-und Geschäftshaus genau auf die Grenze ersetzt. Diese Eigentümer verlangen nun von mir, die Eintragugng eines Überwegungsrechtes (durch die Lohne) da sich hinten eine Aussentür befindet, die sehr selten benutzt wurde, sich aber schon vor dem Neubau (1933) dort befunden haben soll. Die Gegenseite behauptet nun, es sei ein Überw.recht einzutragen wenn die Tür schon vor Beginn des Bürgerlichen Gesetzbuches vorhanden gewesen ist. Meine Hausvorgänger in der 4. Generation haben den Versuch zur Eintragung immer nicht gewollt und abgelehnt. Es muss noch erwähnt werden, dass die Nachbarn, wohnhaft im OG früher immer 2 andere Eingänge benutzt haben, dieses nun jedoch etwas erschwert wurde, weil sie den Laden im EG vor ein paar Jahren anderweitig vermietet haben. Ich möchte den hinteren Teil und die Lohne wieder mit Kunden und Lieferverkehr nutzbar machen. Ein Überwegungsrecht über mein Grundstück (Lohne) würde sehr hinderlich sein. Mit freundlichen Grüßen A. Pflüger

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  die von Ihnen gestellte Frage beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:  Da Sie keine konkrete Frage stellen, darf ich den Sachverhalt dahingehend zusammenfassen, dass Ihre Nachbarn von Ihnen die Eintragung eines sogenannten Wegerechtes bzw. Überwegungsrechtes begehren und Sie wissen wollen, ob dieser Anspruch besteht.  Ihre Nachbarn sind der Ansicht, dass der Anspruch auf die Eintragung des Wegerechts in das Grundbuch bereits deshalb bestehe, weil die Voraussetzungen bereits vor dem Inkrafttreten des BGB vorlagen.  Ein solches Wegerecht kann unterschiedlich begründet werden. Zunächst kann dies zwischen den Beteiligten in einem Vertrag geregelt werden. Das heißt, Sie könnten hier Ihren Nachbarn das begehrte Wegerecht vertraglich einräumen. Ein Anspruch Ihrer Nachbarn besteht insoweit nicht. Auch entnehme ich Ihren Ausführungen, dass Sie kein gesondertes Interesse an diesem Wegerecht haben.  Des Weiteren kann ein solches Wegerecht durch die Bestellung einer Grunddienstbarkeit eingeräumt werden. Die Grunddienstbarkeit ist eine Belastung eines Grundstücks zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise, dass dieser das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen kann, oder dass auf diesem Grundstück bestimmte Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechtes ausgeschlossen wird.  Geregelt ist dies in den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1018.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1018 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit">§§ 1018 ff. BGB/a> .  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1018.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1018 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit">§ 1018 BGB/a>  kann ein Grundstück also zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf. Es muss dann also eine sogenannte Grunddienstbarkeit – hier in Form des Wegerechts oder auch Überwegungsrecht genannt – in das Grundbuch eingetragen werden.  Der Inhalt dieser Grunddienstbarkeit verpflichtet Sie im Falle der Eintragung zur Duldung der Nutzung des Weges und berechtigt Ihre Nachbarn zur Nutzung des Weges in der vorgeschriebenen und eingeschränkten Art und Weise.  Die Grunddienstbarkeit entsteht durch Einigung der Eigentümer und Eintragung im Grundbuch des belasteten Grundstücks. Die Eintragung zusätzlich im Grundbuch des herrschenden Grundstücks ist möglich, aber nicht erforderlich.  In diesem Rahmen kann hier also durch Einigung zwischen Ihren Nachbarn und Ihnen ein Wegerecht bzw. Überwegungsrecht eingeräumt werden.  Im Gegenzug können Sie von Ihrem Nachbarn dann verlangen, eine angemessene Nutzungsentschädigung zu zahlen. Zu beachten ist hier darüber hinaus auch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1020.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1020 BGB: Schonende Ausübung">§ 1020 BGB/a> , nachdem die Ausübung des Grunddienstbarkeit „schonend„ zu erfolgen hat.  Die Grunddienstbarkeit muss insoweit auch auf einen bestimmten Nutzungszweck – hier der Benutzung / Begehung durch die Nachbarn – begrenzt sein. Der Nutzungszweck muss festgelegt und deutlich erkennbar sein.  Allerdings spricht a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1018.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1018 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit">§ 1018 BGB/a>  davon, dass eine Grunddienstbarkeit eingeräumt werden „kann„. Es wird zunächst davon ausgegangen, dass sich die Nachbarn über die Einräumung eines solchen Rechtes einigen können.  Es kann aber auch ein Anspruch des Nachbarn auf die Einräumung eines solchen Wegerechtes geben. Der Anspruch ist auch einklagbar. Aussicht auf Erfolg hat ein solches „nachbarschaftliches„ Begehren aber nur, wenn der Anspruch auch begründet ist. Es müssen also besondere Gründe vorliegen, die die Einräumung eines Wegerechts für Ihre Nachbarn begründen. Anders herum gesagt, es muss für die Nachbarn eine unzumutbare Härte darstellen, wenn ihnen die Grunddienstbarkeit nicht eingeräumt wird, weil ihnen dadurch erhebliche Nachteile entstehen.  Wenn Ihre Nachbarn diesen Anspruch geltend machen wollen, müssen sie die Notwendigkeit der Einräumung eines Wegerechtes auch begründen und entsprechend beweisen.   Ob das Argument Ihrer Nachbarn, dass das Überwegungsrecht bereits deshalb „automatisch„ einzutragen sei, weil die Voraussetzungen möglicherweise bereits vor dem Jahr 1900 vorlagen, zutreffend ist, kann nicht abschließend beurteilt werden, da die weiteren Gegebenheiten nicht bekannt sind. Allerdings sind Ihre Nachbarn gehalten, sämtliche Voraussetzungen, die ein Wegerecht begründen sollen auch zu beweisen.  Daher kommt es für den Anspruch Ihrer Nachbarn auch darauf an, aus welchem Grund diese ein Wegerecht eingeräumt haben wollen, für welchen die Nachbarn darlegungs- und beweisbelastet sind.  Zu berücksichtigen ist aber auch Ihr Interesse an dem betreffenden Grundstücksteil. Sie teilen mit, dass Sie diesen Teil nutzen wollen Kunden- und Lieferverkehr und daher die Eintragung eines Wegerechtes für die Nachbarn untunlich wäre.  Allerdings gibt es kein Wegerecht durch Gebäude. Eingeschränkt verhält es sich bei landwirtschaftlichen Gebäudeteilen. Das Wegerecht für landwirtschaftliche Betriebe erfasst die stärkere Ausübung infolge Umstellung von Ackerbau auf Viehzucht oder Ähnliches. Insoweit ist auch fraglich, inwieweit das Grundstück von Ihnen bzw. Ihren Nachbarn zu solchen Zwecken genutzt wird. So kann aber ein Wegerecht für z.B. einen Überstand gewährt werden.  Ich kann Ihnen hier nur empfehlen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit Ihrer Interessenwahrnehmung zu beauftragen. Dieser kann dann die entsprechenden Unterlagen, wie Grundbucheintrag etc. einsehen und so besser einschätzen, inwieweit ein Anspruch Ihrer Nachbarn auf Einräumung eines Wegerechts besteht.  Insbesondere sind bauordnungsrechtliche Aspekte zu berücksichtigen, welche aufgrund der gemachten Angaben nicht nachvollziehbar sind. Auch hier kann ein Kollege vor Ort Einsicht in die baurechtlichen Unterlagen nehmen.  Allerdings sollten Sie abwarten, bis Ihre Nachbarn den Anspruch auf das Wegerecht (gerichtlich) durchsetzen wollen. Derzeit besteht kein Anlass, auf die Äußerungen Ihrer Nachbarn zu reagieren. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1018, § 1020