Frage: Fall:   5 Freunde gründen eine GbR zum Zweck der Begründung einer Wohngemeinschaft und geben sich eine Satzung, welche einer oHG ähnelt. Dabei ist auch geregelt, dass die GbR fortgesetzt wird, wenn ein Gesellschafter austritt.  Die GbR mietet als Hauptmieterin eine 5-Zimmer-Wohnung in einem grossen Mietshaus  und schliesst mit jedem ihrer Gesellschafter einen Untermietvertrag für ein Zimmer ab (Wohngemeinschaft). Jeder Untermietvertrag wie auch die GbR-Satzung enthält eine Bestimmung, wonach der Untermietvertrag endet, sobald der Untermieter seine Gesellschafterstellung in der GbR verliert, zB. durch eigene Kündigung oder Ausschluss.  Nach einiger Zeit kündigt einer der Gesellschafter der GbR ordnungsgemäß und scheidet als Gesellschafter aus der GbR aus. Er kündigt jedoch nur die Gesellschaft, nicht den Untermietvertrag. Die verbleibenden Gesellschafter fordern ihn auf, sein Zimmer zu räumen, um Platz für einen Nachrücker zu machen, welcher in die Gesellschaft eintreten und das Zimmer bewohnen möchte. Der frühere Gesellschafter verweigert jedoch die Beendigung des Untermietverhältnisses mit Hinweis auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> . Ein Kündigungsgrund durch § 573a oder § 549 Abs 2 und 3 liegt nicht vor.  Frage: ist eine rechtliche Verknüpfung zwischen der Mitgliedschaft in einer Gesellschaft und einem Mietverhältnis in der Weise möglich, dass bei Ausscheiden eines Gesellschafters dieser gezwungen werden kann, eine Wohngemeinschaft wie im geschilderten Fall zu verlassen?!--dejureok-->

Antwort: Guten Abend!  Vielen Dank für Ihre Anfrage.  In der Tat liegen hier zwei verschiedene Vertragsverhältnisse vor. Zum einen besteht ein Gesellschaftsvertrag. Dieser ist nach Ihren Schilderungen beendet.   Zum anderen besteht Ihrer Schilderung zufolge ein Mietvertrag zwischen dem (ehemaligen) Gesellschafter und der GbR über den Wohnraum. Eine ordentliche Kündigung ist hier nach den Maßstäben des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  zu messen. Demnach bedarf es eines Kündigungsgrundes.   Denkbar wäre hier als wichtiger Grund der Wegfall der Geschäftsgrundlage, nämlich in diesem Fall des Gesellschaftervertrages, jedoch ist ein solcher Grund von der Rechtsprechung nach meiner Kenntnis bisher nicht anerkannt, was sicherlich auch dem Umstand geschuldet ist, dass diese Konstellation eher atypisch ist. Zu bedenken ist hierbei, dass das der Mieter einer Wohnung besonderen Schutz genießt. Dies findet sich auch in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 4 BGB/a>  wieder, wonach zum Nachteil des Mieters geschlossene Vereinbarungen unwirksam sind. Genau diesen Schutz würde Ihre Konstellation jedoch 'aushebeln', da eine Kündigung nicht mehr nach den Maßstäben der mietrechtlichen Vorschriften des BGB erfolgen müsste, sondern willkürlich an den Bestand des Gesellschaftsvertrages gebunden wäre. Der Mieter würde daher weitestgehend schutzlos gestellt sein, was dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers widerspricht.  Im Ergebnis ist daher nach meiner Einschätzung die vertragliche Regelung, dass das Bestehen des Mietverhältnisses vom Bestehen des Gesellschaftsvertrages abhängig ist, gemäß § 573 Abs. 4 unwirksam, da es sich um eine für den Mieter nachteilige Regelung handelt. Dies führt dazu, dass sich die Kündigung allein nach den gesetzlichen Vorschriften regelt.  Da mangels Kündigungsgrund eine Kündigung bisher nicht wirksam erklärt worden ist, besteht auch keine Möglichkeit, den Mieter zum Verlassen der Wohnung zu zwingen.  Bei Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Alexander Biernacki Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573