Frage: Mein Vater verkauft sein Haus (Elternhaus meiner Schwester und mir). Der angenommene Erlös aus dem Hausverkauf meines Vaters beträgt ca. 180.000 €. Davon werden mein Mann und ich ein Haus in unserem Wohnort kaufen, in dem mein Vater mit Partnerin wohnen wird. Die in das neue Haus investierte Summe muss irgendwann einmal (nach Ableben meines Vaters) zwischen meiner Schwester und mir aufgeteilt werden. Unsere Mutter ist bereits verstorben. Jedoch werde ich jetzt erst einmal den gesamten Betrag erhalten, um damit das Haus zum Teil bezahlen zu können, das er bewohnen wird.  Mein Vater soll lebenslanges Wohnrecht in dem Haus bekommen - ohne Miete bezahlen zu müssen.  Kann man hierzu selbst ein Schreiben aufsetzen, das Besitzverhältnisse und lebenslanges Wohnrecht festlegt? Ist es gültig, wenn alle Beteiligten unterschreiben? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Es ist rechtlich möglich, die von Ihnen gewünschte Konstellation durch eine schriftliche Vereinbarung zu regeln. Allerdings rate ich davon ab.  1. Rechtlich gesehen wäre das unentgeltliche lebenslange Wohnrecht eine Leihe im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/598.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 598 BGB: Vertragstypische Pflichten bei der Leihe">§§ 598 ff BGB/a> .  Die Eigentumsverhältnisse an dem zu erwerbenden Haus ergeben sich ausschließlich aus dem Grundbuch. Nach Ihrer Schilderung sollen Eigentümer Sie und Ihr Mann werden.  Wie die Sache mit den 180.000 € geregelt werden soll, ist mir nicht ganz klar. Sie schreiben davon, dass diese Summe 'irgendwann einmal … aufgeteilt werden' soll.  Ich nehme an, Sie meinen damit, dass die Hälfte an Ihre Schwester zurückgezahlt werden soll. Das spricht dafür, die Transaktionen als ein Darlehen zu betrachten, das frühestens nach dem Tod ihres Vaters gekündigt werden soll. Erbrechtlich würde die von Ihnen gewünschte Situation dann eintreten, wenn Sie beide Erben würden. Ihr Vater kann aber jederzeit eine andere Person zum Erben einsetzen. Wenn dies rechtlich unterbunden werden soll, geht das nur durch Erbvertrag. Ein Erbvertrag ist nur gültig, wenn er notariell beurkundet wird.  Die andere Möglichkeit wäre, dass Ihr Vater Ihnen und Ihrer Schwester jeweils 90.000,- € schenkt und Ihre Schwester Ihnen dann ihre 90.000,- € bis zum Tode Ihres Vaters leiht.  Natürlich kann man eine solche Regelung treffen. Im Falle der Verarmung Ihres Vaters (Stichwort: Pflegebedürftigkeit) könnten bis zehn Jahre nach der Schenkung Rückforderungsansprüche bestehen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/528.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 528 BGB: Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers">§§ 528/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/529.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 529 BGB: Ausschluss des Rückforderungsanspruchs">529 BGB/a> ), die ggf. auf die Sozialbehörden übergehen würden, worauf ich vorsorglich hinweise.  2. Das privatschriftlich vereinbarte lebenslange unentgeltliche Wohnrecht würde die Parteien, also insbesondere Sie und Ihren Mann rechtlich binden. Ihrem Vater gibt es allerdings keine vollständige Sicherheit. Trotz dieser Vereinbarung wären Sie rechtlich nicht gehindert, beispielsweise das Haus zu verkaufen. Die Leihe und damit das lebenslange Wohnrecht würden nicht auf den Erwerber übergehen. Ihr Vater hätte dann zwar Schadensersatzansprüche gegen Sie, das Wohnrecht aber wäre weg.  Dasselbe gilt für den Fall, dass das Haus zwangsversteigert werden müsste.  Wirkliche Sicherheit würde Ihrem Vater nur ein in das Grundbuch eingetragene Wohnrecht gewähren. Dies bedarf zumindest der notariellen Beglaubigung.  Ich empfehle, das gesamte Vertragswerk notariell beurkunden zu lassen, auch wenn das im Moment Kosten verursacht.  Die Einigung, die Ihnen vorschwebt, bindet die beteiligten Personen langfristig. Dabei ist stets zu beachten, dass man auch an die Fälle denken sollte, deren Eintreten man sich gerade nicht wünscht. Um nur einige zu nennen: es kann sein, dass Sie sich von Ihrem Mann trennen, es kann auch sein, dass Sie oder Ihre Schwester vor Ihrem Vater sterben, jeder der Beteiligten könnte aus den unterschiedlichsten Gründen in finanzielle Schwierigkeiten geraten.  Darüber hinaus liegt das Problem solcher Einigungen weniger in der Regelung des hauptsächlichen Gegenstandes, sondern vielmehr in den Details, an die man gerade nicht denkt. Um auch hier ein paar Beispiele zu nennen: wer soll die Betriebskosten tragen, soll das Wohnrecht bestehen bleiben, wenn Ihr Vater pflegebedürftig wird und unwiderruflich in ein Pflegeheim zieht? Auch bei der Zahlung der 180.000 € sind gegebenenfalls Details zu klären: Sollen Zinsen gezahlt werden, soll bei der Ausgleichung nach dem Tode Ihres Vaters irgendwie berücksichtigt werden, dass er (möglicherweise lange Zeit) kostenlos in Ihrem Haus gewohnt hat?  3. Wie gesagt: rechtlich möglich ist eine Einigung mit den oben genannten Abstrichen auch ohne notarielle Beurkundung. Eventuell kann man daran denken, das Wohnrecht zu beurkunden, die Frage der 180.000,- € und der Rückzahlungskonditionen aber selbst zu regeln, um Kosten zu sparen, empfehlen würde ich aber auch das nicht.  Vielmehr kann ich nur raten eine Sache von derartiger Wichtigkeit und Komplexität nicht ohne umfassende fundierte rechtliche Beratung anzugehen. Deshalb wiederhole ich meine Empfehlung, die Sache insgesamt notariell beurkunden zu lassen, denn der Notar ist zur umfassenden Beratung verpflichtet und auch in der Lage.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 598, § 528, § 529