Frage: Ich habe 2011 eine landwirtschaftliche Fläche gekauft. Im notariellen Kaufvertrag wurde durch die Verkäuferin erklärt, es bestünde ein mündlicher Pachtvertrag. Zum Beweis legte sie eine Erklärung des vermeintlichen Pächters vor, aus der hervorging, dass dieser umfangreiche Instandsetzungen am Grundstück bei Übernahme vorgenommen habe.  Für mich entsprach dies geleisteter Pachtzahlung. Übernommen hatte der Pächter das Grundstück vor Jahren von der verstorbenen Tante der Verkäuferin. Der Pachtvertrag wurde von mir daher als mdl. Pachtvertrag gekündigt.  Später stellte sich heraus, dass der vermeintliche Pächter tatsächlich keine Instandsetzungen (ausser den gewöhnlichen Ausbesserungen) vorgenommen hatte und auch keine sonstigen Gegenleistungen erbracht hatte. Auch die Verkäuferin erklärte, sie kenne nur die schriftlichen Behauptungen des Pächters.  Ich habe daraufhin eine fristlose Kündigung (unentgeltliche Überlassung) ausgesprochen. Die Sache wird derzeit vor dem Landwirtschaftsgericht verhandelt. Der Richter gab jetzt den Hinweis:   'Es bestünde ein Pachtvertrag, da dies im Kaufvertrag durch meine Unterschrift akzeptiert worden sei. Auf die Merkmale eines Pachtvertrages (Pachtzahlung) käme es nicht an. Meine fristlose Kündigung sei unwirksam. Ich hätte den Kaufvertrag anfechten müssen. Allenfalls hätte ich Ansprüche gegen die Verkäuferin, denn die hätte schließlich die Erklärung des Pächters vorgelegt. Es würde somit auch keine Täuschungshandlung des Pächters vorliegen.'  Ich hätte gerne eine ergänzende Meinung.

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Zumindest nach Ihrer kurzen Schilderung kann ich den Hinweis des Gerichts nicht nachvollziehen.   Ein Pachtvertrag besteht dann, wenn die gesetzlichen Merkmale erfüllt sind, was in der Regel auch Zahlung von Pachtzins voraussetzt. Ein Pachtvertrag mit einem Dritten kann insbesondere nicht durch eine Vereinbarung zwischen Ihnen und der Verkäuferin geschlossen werden. Und selbst wenn der Kaufvertrag eine Erklärung der Verkäuferin enthält, dass ein mündlicher Pachtvertrag existiert, kann Ihre Unterschrift unter den Kaufvertrag grundsätzlich nicht als Anerkenntnis dieses behaupteten Vertrages ausgelegt werden.   Vielmehr treten Sie gemäß der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/593b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 593b BGB: Veräußerung oder Belastung des verpachteten Grundstücks">§§ 593b/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">566 BGB/a>  kraft Gesetzes als Käufer in die Rechte und Pflichten bereits bestehender Verträge ein. Dies bedeutet aber auch, dass Ihnen auch sämtliche beim Kauf bereits bestehende Kündigungsrechte (z.B. Recht zur fristlosen Kündigung wegen vorsätzlich vertragswidrigem Verhalten) gegenüber dem Pächter zustehen. Sie können insoweit auch nicht einfach auf eine Anfechtung des Kaufvertrages gegenüber der Verkäuferin (die ja scheinbar eh nach bestem Gewissen gehandelt hat) verwiesen werden. Dies betrifft ein völlig anderes Vertragsverhältnis.   Weshalb die Weitergabe der unrichtigen Erklärung des Pächters durch die Verkäuferin eine Täuschungshandlung ausschließen soll, ist ebenfalls nicht verständlich.  Ich rate dringend an, dass Sie sich in der Sache an einen auf Miet- und Pachtrecht spezialisierten Anwalt vor Ort wenden, damit dieser die Angelegenheit im Detail überprüfen und die weiteren Schritte einleiten kann. Insbesondere erscheint hier eine strukturierte Aufklärung des Sachverhalts und der Rechtslage gegenüber dem Gericht dringend notwendig, um eine Entscheidung zu Ihren Ungunsten zu verhindern.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 593b, § 566