Frage: Habe den Verkauf meiner Eigentumswohnung einer Maklerin in Auftrag gegeben, nun versuchen meine Mieter die Besichtigungen zu blockieren ,mischen sich in das Verkaufsgespräch ein und reden die Immobilie schlecht da sie ungern ausziehen möchten nach 3 Jahren. jetzt gab es einen möglichen Käufer , es musste nur noch seine Frau besichtigen die aber nur Samstags konnte. Dieser Termin ist von meinen Mietern  hinausgezögert worden ( Samstage wären verplant) nach 5 Wochen bestätigt. Jetzt ist der Käufer abgesprungen. er hat sich über Weihnachten mit der Familie beraten und nun sein Elternhaus übernommen und kurz vor der Besichtigung abgesagt. kann ich nun Von meinen Mietern Schadensersatz fordern und wie lange können sie die Besichtigungstermin verzögern?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich haben Sie als Vermieter nur in bestimmten Fällen ein Betretungsrecht. Eine gesetzliche Regelung des Betretungsrechtes des Vermieters findet sich in den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§§ 535 ff. BGB/a> . Demgemäß haben Sie als Vermieter beispielsweise im Falle von notwendigen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ein Recht die Wohnung zu betreten und Ihr Mieter eine dahingehende Duldungspflicht.  Ein allgemeines Recht dahingehend, die Mieträume Ihrer Mieter jederzeit nach eigenem Ermessen betreten und besichtigen zu können, haben Sie hingegen nicht.   Nach herrschender Meinung besteht jedoch, wie in Ihrem im Falle, ein Betretungsrecht nämlich dann, wenn der Verkauf der Mietwohnung beabsichtigt ist. Ihr Mieter muss Ihnen, den Interessenten sowie dem von Ihnen beauftragten Makler Zugang gewähren.   Hierbei gilt es jedoch folgende Vorgaben zu beachten:  Ihren Besuch müssen Sie mindestens 24 Stunden vorher ankündigen. Das Besuchsrecht ist nur zu den ortsüblichen Zeiten auszuüben, das heißt generell werktags unter Berücksichtigung von Ruhezeiten, also etwa von 10.00 bis 13.00 Uhr, und von 15.00 bis 18.00 Uhr.   Bei der Frage wie oft Ihnen Ihr Mieter den Zugang gewähren muss, gibt es es unterschiedliche Auffassungen. Es wird vertreten, dass Besichtigungen nicht häufiger als alle 2 Wochen stattfinden dürfen. Andere Beispiele aus der Rechtsprechung halten es für ausreichend, wenn ein Mieter einmal im Monat für 30 Minuten die Besichtigung der Wohnung, zwecks Verkaufsabsicht des Vermieters, zulässt, vgl. AG Hamburg Az.: 43 b Abs. 100 1717/9.  Eine konkrete gesetzliche Regelung existiert hierzu jedenfalls nicht.   Grundsätzlich hat Ihr Mieter Anspruch darauf, dass Besichtigungstermine verschoben werden, wenn er berechtigte und nachvollziehbare Hinderungsgründe darlegt (z.B. Urlaub, Krankheit, starker Geschäftsanfall, Schichtarbeit u.ä.).   Die Einlassung Ihrer Mieter 'Samstage wären verplant', dürfte hingegen allein keinen berechtigten Hinderungsgrund darstellen. Insofern hätten Sie sogar einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch gegen Ihren Mieter auf Duldung der Besichtigung, sofern die oben erwähnten Vorgaben beachtet wurden.    Einen solchen Anspruch hätten Sie im Einzelfall auch dann, wenn das Beharren auf einer Verschiebung des Termins für Sie unzumutbar wäre, etwa dann, wenn Sie zu Recht befürchten, einen wichtigen Kaufinteressenten für Ihre Wohnung zu verlieren.   Was die von Ihnen aufgeworfene Frage im Hinblick auf einen möglichen Schadensersatzanspruch angeht, so wäre ein solcher grundsätzlich denkbar. Allerdings würde dies voraussetzen, dass Ihre Mieter nachweislich falsche Angaben über die Wohnung gemacht haben und Ihr Kaufinteressent genau aus diesem Grund davon Abstand genommen hat die Wohnung zu erwerben.   Das Ihr Käufer abgesprungen ist, weil Ihre Mieter einen Termin erst nach mehreren Wochen bestätigt hatten, dürfte hingegen für einen Schadensersatzanspruch nicht ausreichen, zumal der Kaufinteressent den Termin nach Beratung in der Familie und Übernahme des Elternhauses abgesagt hatte, so dass vermutet werden muss, dass die Terminsverlegung zumindest nicht der alleinige bzw. ausschlaggebende Grund für das Abspringen war.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535