Frage: Folgendes Problem: Zwei nunmehr mit Einfamilienhäusern bebaute Grundstücke grenzen an deren Nordseite an mein Grundstück und an deren Südseite an die Ortshauptstraße. (parallele wegeführung) Beim Verkauf der Grundstücke durch meinen Großvater hat dieser dem Käufer ein Geh- und Fahrtrecht über mein Grundstück (also auf der Nordseite der Einfamilienhäuser) eingeräumt. Dieses sollte jedoch laut notarurkunde dann enden, sobald eine anderweitige Zufahrt von einem öffentlichem Wege besteht. Nun sind auf beiden Grundstücken Häuser gebaut worden. Deren Erschließung und Zufahrt hat nach Bauplan von der Südseite der Grundstücke über die Ortshauptstraße zu erfolgen. Somit wäre die Zufahrt über eine öffentliche Straße gegeben. Nach mehrmaliger Löschungsaufforderung durch den Notar und meinen Anwalt desssen nicht nachgekommen wurde habe ich nunmehr Klage eingereicht.  Mit dem Ergebnis der Klageerwiederung.  In dieser soll nunmher der Käufer der Grundstücke aussagen, dass die  Notarurkunde von 1973 ungültig ist. Des weiteren wird behauptet, dass obwohl die Erschließung und die Zufahrt über Baupläne geregelt ist, der Anteil der Zufahrt an der Gesamtgrundstücksfläche von der öffentlichen Straße so gering wäre, dass es nicht als öffentliche Zufahrt gelten  kann. Des weiteren wird darauf verwiesen, dass die Ortshauptstraße zum Zeitpunkt der Geh- und Fahrtrechtserteilung schon bestanden hat und dass die Löschung des selbigen erst bei einer zweiten öffentlichen Zufahrt getätigt werden kann.  Jedoch wurde dieses Recht nur erteilt, weil die Grundstücke noch nicht über die Ortshauptstraße erschlossen waren. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  1.  Das Argument der »Ungültigkeit« der Notarurkunde ist nicht nachvollziehbar. Ein Fehler bei der Beurkundung wird geheilt durch die Eintragung der Grunddienstbarkeit in das Grundbuch. Wenn es um Willensmängel der Vertragsparteien geht, dann wäre die Grundbucheintragung unrichtig und daher zu löschen. Inwieweit also dieses Vorbringen der Gegenseite nützen soll, ist ohne weiteres hier nicht ersichtlich.   2.  Das Argument der Gegenseite, dass die Grundstücke keine ausreichende Zufahrt hätten, trägt nicht.  Grundsätzlich gilt, dass jedes Grundstück für ein Bauvorhaben nach öffentlichem Baurecht erschlossen sein muss, d. h. eine Anbindung an öffentliche Verkehrsflächen haben muss. Die Sicherung der Erschließung kann auch durch ein Wegerecht erfolgen. In dem Fall muss allerdings zusätzlich zu der privatrechtlichen Grunddienstbarkeit eine öffentlich-rechtliche Baulast in das Baulastverzeichnis eingetragen werden. Alleine das Bestehen einer Grunddienstbarkeit genügt bauordnungsrechtlich nicht (vgl. Gädtke/Temme/Heintz, Bauordnung NRW, 10. Aufl., § 4 Rz. 35). Der Grund ist, dass eine Zufahrt nicht ohne baubehördliche Kontrolle entfallen darf.  Für Ihren zivilrechtlichen Rechtsstreit bedeutet das: Wenn in Ihrem Fall keine öffentlich-rechtliche Baulast neben der Grunddienstbarkeit vereinbart worden ist, dann können Sie davon ausgehen, dass aus baurechtlicher Sicht die notwendige Erschließung anderweitig gesichert ist. Das Argument der Gegenseite, dass es keine ausreichende Zufahrt gebe, erscheint daher nicht stichhaltig.   3.  »Des weiteren wird darauf verwiesen, dass die Ortshauptstraße zum Zeitpunkt der Geh- und Fahrtrechtserteilung schon bestanden hat und dass die Löschung des selbigen erst bei einer zweiten öffentlichen Zufahrt getätigt werden kann. Jedoch wurde dieses Recht nur erteilt, weil die Grundstücke noch nicht über die Ortshauptstraße erschlossen waren.«  Zur Beantwortung dieser Frage kommt es auf den genauen Wortlaut der Vereinbarung an. Bei der Auslegung müsste vor allem berücksichtigt werden, welcher genaue Zweck mit dem Wegerecht damals verfolgt wurde. Da es sich offenbar um eine vorübergehende Lösung handeln sollte, würde ich davon ausgehen, dass der Erlöschenstatbestand eher großzügig auszulegen ist. Da außerdem, wie vorstehend gesagt, von einer öffentlich-rechtlichen Erschließung nunmehr auszugehen ist, dürfte die Grunddienstbarkeit zu löschen sein.  Darüber hinaus kann dem Recht zur Ausübung des Wegerechts eine Einwendung aus Treu und Glauben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> ) entgegen stehen. Dies wird nach der Rechtsprechung für den Fall angenommen, dass (a) die Grunddienstbarkeit, vom Standpunkt vernünftiger Wirtschaft aus gesehen, keinen Vorteil für das herrschende Grundstück mehr bietet, und (b) sich die Nachteile für das dienende (= Ihr) Grundstück so stark vermehrt haben, dass nunmehr der Nutzen außer Verhältnis zum Schaden steht. Unter diesen Voraussetzungen kann die Ausübung des Wegerechts in entsprechender Anwendung von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1020.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1020 BGB: Schonende Ausübung">§§ 1020 S. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1169.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1169 BGB: Rechtszerstörende Einrede">1169 BGB/a>  untersagt werden. Sollte der Erlöschenstatbestand also nicht erfüllt sein, könnte zu dieser Einwendung im Prozess genauer vorgetragen werden.   Mit freundlichen Grüßen  Abs. 1000. Juhre Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1169, § 242, § 1020