Frage: Hallo, Wir überlegen ein Haus per Zwangsversteigerung zu erstehen. Das Haus ist ein kleines Zweifamilienhaus (Wohnung Souterrain etwa 50qm, Wohnung OG etwa 75 qm) mit jeweils separaten Eingängen.  Die jetzige Eigentümerin bewohnt die obere Wohnung, die untere Wohnung steht leer.  Würden wir das Haus nun ersteigern, müsste Sie die Wohnung oben doch räumen?  Bekannte sagen, es könnte sein, dass es schwierig ist, die Dame dort schnell 'rauszubekommen', weil es ja eine leerstehende Wohnung gäbe, die man beziehen könnte.  Wir planen beide Etagen durch eine innenliegende Treppe zu verbinden ( für unsere Familie wäre es ein Einfamilienhaus) und möchten natürlich nicht Gefahr laufen, dass wir im Haus nicht 'allein' wären.  Inwiefern kann ein betiteltes 'Zweifamilienhaus' hier im Vergleich zu einem 'offiziellen Einfamilienhaus' Schwierigkeiten auslösen?   Mit freundlichen Grüßen Cl. K.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich gelten auch in einem Mehrfamilienhaus bei der Kündigung wegen Eigenbedarf ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a> ) die gleichen Anforderungen, wie im Fall eines Einfamilienhauses. Wichtig ist zu begründen WARUM der Eigenbedarf erforderlich ist. Wichtig ist hier also zu erklären, dass sie die Wohnungen zusammen fassen wollen, um eine angemessenen Größe und genügend PS. für ihre Familie zu schaffen.   Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen für Eigenbedarf ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a> , in der Regel zum Ablauf des übernächsten Monats , wenn bis zum 3. Werktag gekündigt wird) und es darf erst gekündigt werden sobald sie im Grundbuch eingetragen sind. Wichtig ist jedoch für sie, dass Mieter einer Eigenbdarfskündigung einen auf Härte gegründeten Widerspruch, z.B. bei schwerer Krankheit oder  hohem Alter entgegen halten können. Ob hier solche Gründe greifen können, sollten sie im Voraus abklären.  Zudem kommt ihnen die erleichterte Kündigungsmöglichkeit bei einer vom Vermieter selbst bewohnten Immobilie mit nicht meher als 2 Wohnungen zu Gute, da hier kein besonderes Interesse ( Z.B. der Eigenbedarf) vorhanden sein muss, dafür verlängert sich die Kündigungsfrist jedoch um 3 Monate.   Ich würde aus Vorsichtsgründen stets empfehlen, die Kündigung mit Eigenbedarf ( 573 Abs. 2 Nr. 2)  zu begründen, da dies schneller geht, und hilfsweise zum nächstmöglichen Termin nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a>  zu kündigen. Dies bringt ihnen den Vorteil, dass nach spätestens 3 weiteren Monaten die Kündigung wirklich wirksam wird, falls der Eigenbedarf aus welchen Gründen auch immer scheitert.   Folglich ist eine Eigenbedarfskündigung auch bei einem Zweifamilienhaus kein wirkliches Problem.   Fraglich ist aber, ob die Eigentümerin überhaupt gekündigt werden muss.  Denn sie sprechen davon , dass es sich um die Eigentümerin und keine Mieterin handelt. Insofern besteht hier wahrscheinlich kein Mietvertrag, in den sie durch den Erwerb des Hauses eintreten könnten. Die Eigentümerin hat, so lange sie Eigentümerin ist, ein Besitzrecht. Dieses erlischt mit dem Besitzübergang, also ihrer Eintragung in das Grundbuch. Ab diesem Zeitpunkt hat sie das Haus zu verlassen. Dennoch sollte hierfür eine angemessene Frist (je nach Umständen 2- 4 Wochen) gesetzt werden. Als Eigentümer können sie die Dame ab Besitzübergang am besten schriftlich zur Herausgabe des Hauses bzw. der Räume auffordern, also die Räumung verlangen und gegebenenfalls einklagen.  Deswegen ist es für sie ganz wichtig im Vorfeld zu erkunden, ob mit der Dame irgendein Mietvertrag besteht.  Sollte es keinerlei vertragliche Positionen der Dame geben, fordern sie die Frau ab ihrer Eintragung ins Grundbuch zur Räumung unter angemessener Frist auf, besteht hingegen ein Mietvertrag so müssten sie nach § 573 Abs. Abs. 2 Nr. 2 sowie hilfsweise nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a>  und unter genauer Begründung ihres Bedarfs ( inkl. des Bedarfs an beiden Wohnungen) die Kündigung aussprechen. Hier besteht eine um 3 Monate verlängerte Kündigungsfrist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/773a.html" target="_blank" class="djo_link">§ 773 a BGB/a>  wenn der Eigenbedarf nicht durchgeht, aber sie erreichen ihr Ziel zumindest mittelfristig.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573c, § 573a