Frage: Hallo,  in meinem Mietvertrag ist folgende Klausel zu finden:  --- § 2 Mietzeit  Das Mietverhältnis beginnt am  01.01.2018. Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 24 Monaten ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Eine ordentliche Kündigung ist erstmals ab 31.12.2019 mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.  Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Zugang des Kündigungsschreibens an. Der Vermieter haftet nicht für die rechtzeitige Bereitstellung der Räume zum vertraglichen Gebrauch, soweit den Vermieter hieran kein Verschulden trifft. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis als nicht verlängert, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a>  (Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses) wird ausgeschlossen. Eine Fortsetzung oder Erneuerung des Mietverhältnisses nach seinem Ablauf muss schriftlich vereinbart werden. ---  Gibt es eine Chance das etwas an dieser Klausel unwirksam ist was die Mindestmietdauer unwirksam macht und ich eine fristgerechte Kündigung vor dem 31.12.2019 möglich macht?    Einsatz editiert am 19.09.2019 13:49:41!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich kann ein Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer von maximal 4 Jahren rechtswirksam vereinbart werden. somit ist auch ein vertraglicher Ausschluss für die Dauer von 24 Monaten zulässig und zwar leider auch in AGB, also vorformulierten Vertragsbedingungen.   Ausnahmen gelten für Auszubildende und analog auch Studenten, die ein erhöhtes Bedürfnis nach Flexibilität haben und bei denen ein Kündigungsausschluss eine unverhältnismäßige Belastung darstellen kann. Für das Vorliegen dieser Ausnahmen- sprich dass die Wohnung für Auszubildende oder Studenten angemietet wurde- habe ich jedoch keine Anhaltspunkte.   Die Klausel, dass der Vermieter nicht für eine rechtzeitige Bereitstellung der Räume haftet halte ich zwar für unwirksam, da er zu mindest in dieser Zeit keinen Anspruch auf Gegenleistung- sprich Mietzahlung - hat, der Ausschluss der Haftung also zu weit geht, dies hat jedoch keine Auswirkung auf den Kündigungsausschluss, da dies eine separate weitere Regelung darstellt.   Allerdings weise ich darauf hin, dass der vereinbarte Kündigungsverzicht nur für die ordentliche Kündigung gilt. Liegen besonders schwerwiegende Gründe in der Sphäre der Gegenseite vor, so ist der Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung trotzdem möglich, oftmals ist jedoch eine Abmahnung ( Aufzeigen des Fehlverhaltens mit aufzeigen der Konsequenz;  Möglichkeit  sein Verhalten danach auszurichten) erforderlich.  Zudem ist es bei der Formulierung, dass bis zum Ablauf von______ 'auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet wird' so dass eine Kündigung erst ab diesem Zeitpunkt , also bei Ihnen erst  nach dem 31.12.2019 ausgesprochen werden darf. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt dann 3 Monate nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a> . Da bei Ihnen die Frist für den Ausschluss auch nicht 4 Jahre übersteigt, ist eine Unwirksamkeit dieser Abrede leider nicht feststellbar ( vgl. BGH-Urteil AZ. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2027/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.04.2005 - Abs. 8 ZR 27/04: Formularmäßige Vereinbarung eines Kündigungsverzichts in einem...">Abs. 8 ZR 27/04/a> ; BGH, Urteil v. 8.12.2010, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2086/10" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.12.2010 - Abs. 8 ZR 86/10: Wohnraummiete: Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsaus...">Abs. 8 ZR 86/10/a>  und LG Krefeld, Urteil v. 17.3.2010, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2%20S%2053/09" target="_blank" class="djo_link" title="LG Krefeld, 17.03.2010 - 2 S 53/09: Wirksamkeit eines Kündigungsverzichts trotz Bindung über vi...">2 S 53/09/a> )  Fazit: Leider können Sie ab dem 31.12.2019 kündigen, hierfür muss die Kündigung dem Vermieter bis zum 3. Werktag des Januars in Schriftform zugegangen sein- zur besseren Beweisbarkeit als Einwurfeinschreiben wobei Sie eine Kopie des Inhalts gut aufheben sollten. Das Mietverhältnis Endet dann mit Ablauf des Monats März 2020.       Es tut mir leid , dass ich keine besseren nachrichten für Sie habe, allenfalls bliebe Ihnen also die einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages zu einem früheren Zeitpunkt. Hierfür bedarf es allerdings der Mitwirkung beider Vertragsparteien.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573c