Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  2006 unterzeichneten wir als Käufer einen Kaufvertrag mit Bauverpflichtung für ein Reihenhaus. Im Juli 2007 erfolgte die Auflassung und rechtliche Übergabe.  Nun, nach drei Jahren haben wir Probleme bezüglich der Gewährleistung gegenüber dem Errichter.  An unserer Technikzentrale im Haus ist der PM-Regler, ein Steuergerät für Warmwasser und Heizung defekt. Dieser Regler erhält das Wasser von der gemeinschaftlichen Heizzentrale und steuert die Verteilung.   Da momentan nur Tropfen austreten haben wir den Anspruch, bis zur Anschaltung der Heizung dieses Bauteil zu tauschen und um einen Wasserschaden vorzubeugen.  Der Nettopreis liegt bei rund 220 Euro, zzgl. Anfahrt und Einbau, so dass wir in Summe einen Wert von ca. 450 Euro aufzuwenden haben.  Der Errichter lehnte nach fünfzehn Tagen Bearbeitungszeit die Mängelanzeige mit dem Hinweis ab, 'dass die Wärmeübergabestation durch den Käufer gewartet werden muß. Ein P-Regler ist leider nicht nach BGB in der 5-jährigen Gewährleistungspflicht enthalten.' Er verwies weiter auf den Kaufvertrag, dass es sich um ein bewegliches Teil handelt. Kaufvertrag: http://tinyurl.com/34jfkaq (PDF)  Verärgert bin ich nun aus mehreren Gründen: - Der Errichter versucht alle möglichen Maßnahmen mit dem Hinweis der fehlenden Wartugn  auszusetzen. - Weiterhin verweist der Errichter auf die Wartung, die hätte stattfinden müssen. Weder im Kaufvertrag, noch im Kundenhandbuch (das nicht Bestandteil des Kaufvertrages war) wird hier erklärt, wann was stattzufinden hat. Weiterhin bildet mein Kundenhandbuch eine Technikzentrale ab, die nicht bei uns verbaut wurde. - Durch Probleme bei der Heizung waren vor rund zwei Monaten Sachkundige in meinem Namen und Auftrag an meiner Technikzentrale. Dem Personal ist nicht aufgefallen, dass das Bauteil defekt sein könnte. Weiterhin wussten Sie nicht, wie eine Wartung erfolgen muss. - Im Internet lese ich immer, dass die VOB die Begrenzung der Gewährleistung aktivieren kann. Mir ist nicht bekannt, dass diese VOB namentlich im Kaufvertrag genannt wurde. Zumindest wurde uns diese nicht ausgehändigt.  Mein Wunsch ist nun die objektive Einschätzung, - ob der Kaufvertrag tatsächlich die Gewährleistung ausschließen kann - wenn nein, welche Wege ich nun gehen kann und  - wie ich kurzfristig den Austausch herbeiführen kann (durch Dritte in Vorlage?), um einen Wasserbruch zu vermeiden.  Mit freundlichen Grüßen! 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Ihre Anfrage beantworte ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:  1.  Da Sie nach Ihren Angaben einen Kaufvertrag mit Bauverpflichtung abgeschlossen haben, findet vorliegend Werkvertragsrecht gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/631.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 631 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Werkvertrag">§§ 631 ff. BGB/a>  Anwendung.   In Ihrem Falle kommt die VOB nicht zur Anwendung, da diese nicht in den Vertrag wirksam einbezogen wurde.  Es gelten daher die gesetzlichen Bestimmungen der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/633.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 633 BGB: Sach- und Rechtsmangel">§§ 633/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Abs. 1000ängeln">634 BGB/a> .   2. Der Kaufvertrag enthält weiterhin in § 11 „Rechte und Ansprüche des Käufers bei Mängeln' weitergehende Regelungen.  Diese sehen in § 11 Ziffer 2 „Sachmangelfreiheit' lediglich einen Haftungsausschluss vor für „normale Abnutzung'  und für Bauteile und Anlagen, die einem besonderen Verschleiß unterliegen.  Nach dem Kaufvertrag obliegt es bei diesen Anlagenteilen dem Käufer, solche durch laufende Wartung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies führt aber denknotwendig nicht zwangsläufig zu einem „Haftungsausschluss'. Es erfolgt hier lediglich eine Beweislastumkehr. Der Käufer ist beweispflichtig, dass die Mangelhaftigkeit dieser Anlagenteile nicht auf „normale Abnutzung' zurückzuführen ist.   3. Wie Sie ausführen, ist die Warmwasser-Zapfmenge zu gering und tritt nur in Tropfen aus. Ursache hierfür könnte sein, dass der Rollmembran des PM-Reglers defekt ist. In diesem Fall müsste zur Schadensbeseitigung der Rollmembran oder der PM-Regler ausgetauscht werden.  Ein „Haftungsausschluss' ist für diesen Fall im Kaufvertrag nicht enthalten. Ihre Rechte ergeben sich daher vorliegend aus den Regelungen in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Abs. 1000ängeln">§ 634 BGB/a> .   Hierzu ist es erforderlich, dass Sie dem Verkäufer schriftlich den Mangel anzeigen und ihn unter Fristsetzung mit einem genauen Datum ( xx.xx.2010 ) zur Mangelbeseitigung auffordern (Es muss eine angemessene Frist gesetzt werden, üblich ist eine Fristsetzung von 14 Tagen). Kommt der Käufer der Mängelbeseitigung nicht bis zu dem von Ihnen gesetzten Datum nach, sind Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Abs. 1000ängeln">§ 634 Nr. 2/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/637.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 637 BGB: Selbstvornahme">§ 637 BGB/a>  zur „Selbstvornahme' berechtigt, d.h. Sie können ein Unternehmen mit der Mangelbeseitigung beauftragen und die hierfür aufgewendeten Kosten von dem Käufer ersetzt verlangen.  Ihr RA Lothar Eichholz !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 631, § 637, § 633, § 634