Frage: Guten Abend,  ich habe folgendes Problem, ich habe einen Babyladen übernommen und der Vermieter wollte den Mietvertrag auf mich umschreiben das aber aus Zeitgründen seinerseits nicht passiert ist, also habe ich die Miete an der Vorbesitzer sprich den aktuellen Mieter bezahlt, Nun als ich mein Geschäft morgens öffnen wollte waren die Schlösser ausgetascht laut der Frau meines Vermieters ich würde keine Mietezahlen nun komme ich nicht an mein Eigentum  sprich Waren und die Geschäftseinrichtung dran.  Nun meine Frage darf er einfach die Schlösser austauschen ohne mich darüber zu informieren keine Abmahnung keine Kündigung.  Wo kann ich herausbekommen ob gegen den EXbesitzer bzw. Mieter eine Klage oder Urteil vorliegt?  

Antwort: Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),  Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.  Grds. stellt das Austauschen der Schlösser durch den Vermieter eine verbotene Eigenmacht gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/861.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 861 BGB: Anspruch wegen Besitzentziehung">§861 BGB/a>  dar. Der Besitz Ihrerseits, der hierfür Voraussetzung wäre, ist nach Ihren Schilderung in Bezug auf die Mietsache gegeben.   Die Frage ist jedoch, ob Sie auch ein Recht zum Besitz haben.  Man muss hier zwischen einem eigenen Recht zum Besitz und einem abgeleiteten unterscheiden. Ein eigenes Recht zum Besitz könnten Sie dann begründet haben, wenn Sie als Nachmieter in den bereits gekündigten Mietvertrag mit dem anderen Mieter eingetreten sind. Dann besteht ein Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und dem Vermieter. Es könnte aber auch der Fall sein, dass Sie lediglich Untermieter sind. Dies kann zwar grds. nur mit Zustimmung des Vermieters erfolgen, jedoch besteht hier lediglich eine Vertragsverhältnis zum Hauptmieter nicht aber zum Vermieter. Das Besitzrecht gegenüber dem Vermieter würde sich hierbei aber aus dem Hauptmietvertrag ableiten. Aus Ihren Sachverhaltsangaben könnte man beide Varianten entnehmen. Dass der Vermieter den Mietvertrag auf Sie umschreiben wollte, spricht dafür, dass Sie Nachmieter sein und in einem Vertragsverhältnis zum Vermieter stehen sollten. In diesem Fall wäre die Miete an den Vermieter zu zahlen gewesen, unabhängig davon, ob ein schriftlicher Mietvertrag mit Ihnen vorliegt, denn in diesem Fall wollte der Vermieter Sie als Vertragspartner. Zahlen Sie aber an den ehemaligen Mieter so bürden Sie dem Vermieter das Insolvenzrisiko des ehemaligen Mieters auf. Der Umstand, dass Sie jedoch Mietzahlungen an den ehemaligen Mieter erbracht haben, spricht wiederum für ein Untermietverhältnis. Sie müssen also für die Frage, ob Sie schuldbefreiend an den ehemaligen Mieter auch mit Wirkung gegenüber dem Vermieter zahlen konnten, klären, ob denn ein eigeneständiger Mietvertrag mit dem Vermieter oder aber ein Untermietverhältnis gewollt gewesen war. Auch nur das Untermietverhältnis würde dazu führen, dass ein etwaiges Räumungsurteil gegenüber dem Hauptmieter auch zur Räumung Ihnen als Untermieter gegenüber berechtigen würde.  ABER: Unabhängig von der Frage, ob Untermietverhältnis oder eigenständiger Mietvertrag, ist der Vermieter nicht zum Austausch der Schlösser berechtigt. Selbst wenn auf Grund Beendigung des Mietvertrages eine Räumungspflicht Ihrerseits bestünde, dann müsste der Vermieter Sie zur Räumung auffordern und hierfür eine angemessene Frist setzen, ggf. könnten Sie Vollstreckungsschutz beantragen. Keineswegs ist der Vermieter allein mit der nachträglich erhobenen Behauptung, Miete würde nicht gezahlt werden, ohne vorherige Ankündigung und vor allem ohne Vorlage eines entsprechenden Räumungstitels berechtigt, Sie vom Besitz auszuschließen, vgl. Urteil OLG Karlsruhe a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20U%20199/03" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Karlsruhe, 11.02.2005 - 10 U 199/03: Gewerberaummiete: VerhältnismäßigkeitsgrundS. bei de...">10 U 199/03/a> . Besteht ein eigenständiger Mietvertrag so müsste der Vermieter wegen Zahlungsverzug kündigen und ggf. Räumungsklage gegen Sie erheben.  Ich rate Ihnen daher folgendes an: Sie sollten den Vermieter schriftlich auffordern, Ihnen unverzüglich wieder die Möglichkeit der Besitzausübung einzuräumen. Andernfalls könnten Sie gegen den Vermieter auch im Wege der einstweiligen Verfügung vorgehen, wobei selbstverständlich geklärt werden müsste, woher Sie Ihr Recht zum Besitz ableiten (eigener Mietvertrag oder aber Untermietvertrag). Weisen Sie den Vermieter auch darauf hin, dass er sich für die Zeit der verbotene Eigenmacht schadensersatzpflichtig macht, ggf. wegen Beschädigung Ihres Eigentums oder aber auch wegen entgangenem Gewinn, da Sie ja Ihren Laden nicht betreiben und damit auch nichts verkaufen können. Sollte binnen nächster 24 Stunden eine Besitzeinräumung nicht erfolgen, sollten Sie ggf. über die Inanspruchnahme einstweiligen Rechtsschutzes (Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung) entscheiden, wobei Sie nochmals die Vertragsverhältnisse abschließend klären sollten.  Bzgl. eines möglichen Urteils gegen den ehemaligen Mieter sollten Sie diesen direkt ansprechen oder aber Auskunft vom Vermieter verlangen. Das zuständige Amtsgericht wird Ihnen hierüber derart pauschal keine Auskunft erteilen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 861