Frage: Sehr geehrter Beantwortende/r!  Es handelt sich um einen Gewerbemietvertrag.  1) Zur Höhe derVerzinsung der Kaution wurde im Mietvertrag nichts genaues geregelt. Der Vermieter hat in den letzten Jahren deshalb einseitig die Verzinsung mit 0,5 % gem. Spareinlage mit 3-monatiger Kündigungsfrist berechnet. Der Anlage der Kaution auf einem Konto mit besserer Verzinsung (z. B. Tagesgeld) widerspricht er. Es gibt in unserer Stadt jedoch auch Banken, die auf eine Sparanlage mit 3-monatiger Kündigungsfrist 2 % Zinsen geben. Dies will er nicht akzeptieren. Per Brief besteht er auf 0,5 %, schreibt aber selber dazu, daß der übliche Zinssatz für derartige Spareinlagen zwischen 0,5 und 1,5 % liegt. Auch die 1,5 % will er nicht akzeptieren. Habe ich die Möglichkeit, die1 % oder 1,5 % durchzusetzen?  2. Heute wurde mir telefonisch mitgeteilt, daß per 01.09. die Nettomiete steigen wird, da im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel vereinbart wurde. Der Mietvertrag besteht seit 2005 und die Miete soll nun rückwirkend ab 2007 erhöht werden. Der Passus im Mietvertrag lautet wie folgt: Ändert sich der vom stat. Bundesamt festgestellte Verbrauchspreisindex für Deutschland (Basis 2000 = 100) gegenüber dem Stand bei Vertragsbeginn oder gegenüber dem Stichtag der letzten Mietanpassung um mehr als 5 PPunkte, so ändert sich der jew. gültige Mietzins. Die Mietzinsanpassung erfolgt automatisch, einer besonderen Aufforderung des Vermieters bedarf es also nicht. Dieser Index bedarf gem $ 4 PrKV nicht der Genehmigung des Bundesamtes für Wirtschaft. Sollte wider Erwarten der Index der Genehmigung bedürfen, verpflichten sich beide Parteien bei der Beantragung der Genehmigung mitzuwirken. Die Einholung der Genehmigung übernimmt die Vermieterin. Sofern die Genehmigung wider Erwarten nicht erteilt wird, kann die Vermieterin die Wertsicherungsklausel insoweit einseitig abändern, als sie einerseits dem Parteiwillen nahe kommt, andererseits aber genehmigungsfähig wird. Sofern auch diese Klausel nicht genehmigt werden sollte, wird die Wertsicherungsklausel als Leistungsvorbehalt umgedeutet.  Sollten einzelne Bedingungen des Vertrages unwirksam, nichtig oder lückenhaft sein oder werden, so bleibt die Wirksamkeit des übrigen Vertrages hiervon unberührt.  Kann der Vermieter nun rückwirkend bereits zum 01.09. die Miete erhöhen?  Vielen Dank für die Beantwortung.  Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:   Besteht eine Verzinsungspflicht der Kaution, insbesondere weil in dem Geschäftsraummietvertrag ein ausdrücklicher Verzinsungsausschluss fehlt, muss der Vermieter die Kaution  von Mietbeginn an zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen ZinsS. verzinsen. Die Kautionszinsen sind anhand  der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/187.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 187 BGB: Fristbeginn">§§ 187 ff. BGB/a>  unter Berücksichtigung  der  Zinsabschlagsteuer und  des  Solidaritätszuschlags zu berechnen (LG Berlin, Urteil v. 2.9.1999, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%202000,%201537" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 02.09.1999 - 62 S 107/99">NJW-RR 2000, 1537/a> ).  Die gezahlte Zinsabschlagsteuer vermindert ebenso wie  der Solidaritätszuschlag die Zinsen. Nur dann wenn der in AnS. gebrachte ZinsS. von 0,5 % nicht dem üblichen ZinsS. für Sparkonten mit gesetzlicher Kündigungsfrist entspricht, wird sich Ihr Vermieter schadensersatzpflichtig machen.  Zinsen, die für Sparbuch-Guthaben gezahlt werden, können sich abhängig vom jeweiligen Kreditinstitut und der Form des Sparbuches erheblich voneinander unterscheiden.  Der marktübliche Sparzins liegt derzeit bei 0,5 bis 1% pro Jahr. Dieser ZinsS. ist je nach Anlagebetrag und Kreditinstitut verschieden. Ebenso haben unterschiedliche Modelle von Sparbüchern Einfluss auf den Zinssatz. Nachdem sich die Zinsen von 0,5 % im Bereich des marktüblichen Zinssatzes für Sparbücher mit gesetzlicher Kündigungsfrist bewegen, wird es für eine Schadensersatzpflicht kaum ausreichend sein, dass es sich um den untersten Bereich des marktüblichen Zinssatzes handelt.   Bei der in Ihrem Mietvertrag vereinbarten Wertsicherungsklausel handelt es sich um eine automatische Wertsicherungsklausel, d.h. die Miete verändert sich vom Beginn des nächsten, auf die erstmalige Erreichung der Prozentzahl folgenden Monats an, auch wenn die Mitteilung hierüber erst später erfolgt. Zu beachten ist allerdings, dass eine automatische Wertsicherungsklausel  nach der Preisklauselverordnung nicht als genehmigt gilt, wenn der Mietvertrag vom Vermieter vor Ablauf von 10 Jahren ordentlich gekündigt werden kann. Unterstellt, die Wertsicherungsklausel in Ihrem Mietvertrag ist wirksam, dann schulden Sie ab der Änderung des Verbrauchspreisindex gegenüber dem Stand bei Vertragsbeginn um mehr als 5 PPunkte die erhöhte Miete. Soweit Ihr Vermieter im Hinblick hierauf die Mieterhöhungsbeträge ab 2007 fordert, ist dieser Anspruch zunächst nicht verjährt. Weiterhin werden Sie der Mieterhöhungsnachforderung nur dann den Einwand der Verwirkung entgegen halten können, wenn 1. das sogenannte Zeitmoment erfüllt ist und 2. der Vermieter einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat, der bei Ihnen als  Mieterin  die konkrete Vorstellung hergerufen hat, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden. Selbst wenn man die Auffassung vertreten sollte, die Nichtgeltendmachung der Mieterhöhung über 2,5 Jahre reiche in zeitlicher Hinsicht aus, was allerdings äußerst zweifelhaft ist, müssen darüber hinaus Umstände für einen Vertrauenstatbestand vorliegen. Solche Umstände lassen sich Ihrer Sachverhaltsschilderung jedoch nicht entnehmen.   Ich bedaure Ihnen keine günstigere Antwort geben zu können und verbleibe   mit freundlichen Grüßen J. Petry-Berger Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 187