Frage: Sehr geehrte Damen & Herren, Im Mai 2009 haben wir in unserem 3- Familienhaus 2 Wohnungen wegen Eigenbedarf gekündigt. Die Mieter wohnen seit 1.6.2006 in den Wohnungen. Die Wohnungen wurden von uns, entgegenkommend, mit 6 monatiger Kündigungsfrist , also auf 30.11 . 2009 gekündigt. Es wurde in dem Kündigungsschreiben betont, dass wir beide Wohnungen beziehen wollen. Eine Wohnung ist bereits leer.  Die andere Partei hat uns noch keinen Auszugstermin signalisiert. Auf persönliche Anfrage erhielten wir lediglich die Auskunft, 'sie hätten noch nichts passendes gefunden.' Wir befürchten, dass sie den Kündigungstermin nicht einhalten. Unser Eigenbedarf begründet sich durch Familienzuwachs (2 Erwachsene & 2 Kinder) und den sich stetig verschlechternden Gesundheitszustand meiner 75 j. Mutter. Wir wohnen momentan in einer Mietwohnung die wir fristgerecht kündigen wollen. Wie können wir vorgehen, wenn die Mieter nicht ausziehen und können wir Schadensersatz geltend machen für den Mietausfall der leerstehenden Wohnung ab dem 1.12.2009?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich möchte Ihre Fragen anhand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:  1. Zunächst bedarf es für die Beendigung des Mietverhältnisses einer wirksamen Kündigung. Dies Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung sind in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB/a>  geregelt. Diese könne wie folgt zusammengefasst werden:  a) Eigenbedarf - liegt nur, aber auch immer dann vor, wenn der Vermieter für seinen Nutzungswunsch vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat. Nachwuchs und pflegebedürftige Familienangehörige entsprechen diesem Erfordernis.   b) als Wohnung - auch diese Voraussetzung ist erfüllt  c) für sich oder Familienangehörige - Da Sie selbst und Ihre Familie sowie Ihre Mutter dort einziehen wollen,  ist auch diese Voraussetzung erfüllt.  d) Im Kündigungsschreiben angegeben  Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 3 BGB/a>  sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben.  Die Regelung des Abs. 3 soll dem Mieter Klarheit über seine Rechtsposition verschaffen. Nach der Auffassung des BVerfG müssen allerdings zwei Grenzen beachtet werden. Zum einen dürfen nur solche Angaben verlangt werden, die dem berechtigten Informationsinteresse des Mieters dienen. Hieraus folgt, dass die Begründungspflicht nicht formalistisch gehandhabt werden darf. Zum anderen muss sichergestellt werden, dass der Zugang zur gerichtlichen Sachprüfung nicht durch unzumutbar hohe Anforderungen an die vorgerichtliche Begründungspflicht verwehrt wird (vgl. BVerfG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202003,%20592" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 03.02.2003 - 1 BvR 619/02: Überspannte Anforderungen an den Inhalt eines Kündigungsschr...">NZM 2003, 592/a> ).   Da mir das Kündigungsschreiben nicht vorliegt, sollten Sie überprüfen, ob Sie die erforderliche Begründung in Ihrem Kündigungsschreiben vorgenommen haben.  e) Kein Widerspruch  Der Mieter hat ein Widerspruchsrecht, welches er innerhalb der Frist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs">§ 574b Abs. 2 BGB/a>  geltend zu machen hat. Wichtig wäre hier, ob Sie ihn in Ihrem Kündigungsschreiben auf dieses Recht und diese Frist hingewiesen haben.  Widerspricht er danach der Kündigung nicht, kann im Rahmen einer Räumungsklage der verspätete Widerspruch mit einer Einrede gerügt werden.   Widerspruchgründe sind in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  aufgeführt. Nach Abs. 2 liegt eine Härte auch vor, wenn kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht.  2. Problematisch könnte es hier jedoch wegen der Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564c.html" target="_blank" class="djo_link">§ 564 c Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB/a>  werden. Danach ist eine Eigenbedarfskündigung nach Treu und Glauben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> ) innerhalb der Fünfjahresfrist dieser Vorschrift ausgeschlossen, wenn der Vermieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bei verständiger Würdigung und umsichtiger Vorausschau des späteren Eigenbedarf hätte vorhersehen können und dennoch einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abschließt, obwohl eine Befristung rechtlich zulässig ist (LG Berlin a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%2098,%201093" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 28.11.1997 - 63 S 237/97: Mietrecht - Vorsicht, wer sich ewig bindet">NJW-RR 98, 1093/a> ).   Hier müsste nun die Frage gestellt werden, ob der Zuwachs damals bereits geplant bzw. erwartet wurde und aufgrund des damaligen Gesundheitszustand Ihrer Mutter bereits eine Pflegebedürftigkeit absehbar war.   3. Schließlich ist a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a>  von Bedeutung. Danach verlängert sich das Mietverhältnis allein durch den Umstand, dass der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit weiternutzt, wenn Sie der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht innerhalb von zwei Wochen widersprechen. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem Sie von der Fortsetzung des Mietverhältnisses Kenntnis erhalten. Fürsorglich sollten Sie daher bereits in der Kündigung oder noch vor Ablauf der Frist Ihren Widerspruch erklären.  4. Räumt der Mieter die Wohnung nach der Kündigung nicht und verhält sich damit vertragswidrig, haben Sie einen Räumungsanspruch, den Sie gerichtlich geltend machen müssten. Ihnen steht ferner ein Schadensersatzanspruch zu. Im Rahmen dieses Anspruchs müssen Sie jedoch Grund und Höhe des Anspruchs begründen und ggf beweisen. Da Sie die zweite Wohnung selbst nutzen und nicht vermieten wollen, entsteht Ihnen durch das vertragswidrige Verhalten des Mieters kein Mietausfall, so dass ein entsprechender Schadensersatzanspruch unbegründet wäre.   Denkbar wäre hier die Differenz zwischen Ihrer Miete und der Miete, die Sie von Ihrem Mieter erhalten, sofern Ihre Miete höher ist. Denn bei Auszug des Mieters könnten Sie Ihre eigenen Wohnungen beziehen und müssten dann keine Miete zahlen.   Bitte beachten Sie, dass bereits kleine Formfehler zur Unwirksamkeit Ihrer Kündigung führen können (Unterschrift sämtlicher Vermieter,  Kündigung sämtlicher Mieter, Begründung u.a.). Es ist daher sehr empfehlenswert, bereits mit der Kündigung einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Sollte der Mieter tatsächlich nicht ausziehen, sollten Sie daher umgehend einen Rechtsanwalt in der Angelegenheit mit der Prüfung der Rechtslage und ggf Räumungsklage beauftragen.  Für diesen Fall stehe ich Ihnen bei Bedarf und Wunsch selbstverständlich gerne zur Verfügung.  Ich darf Sie abschließend darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann zu einer völlig anderen rechtlichen Beurteilung führen.   Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort weiterhelfen zu können und wünsche Ihnen und Ihrer Familie alles Gute.   Mit freundlichen Grüßen  Korkmaz Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 242, § 574, § 574b, § 545