Frage: Wir haben vor ca. 4 Wochen eine Immobilie (Doppelhaushälfte) besichtigt. Am darauffolgenden Tag hatten wir uns entschieden das Haus zu erwerben. Daraufhin wurde uns vom dem Vertriebspartner der Fertighausfirma eine Reservierungsvereinbarung für das Grundstück mit folgendem Text vorgelegt:  'Angaben zum Vertriebspartner Angaben zum Käufer Angaben zum Grundstück  Nach zweifacher Besichtigung des obig angeführten Grundstücks und aufgrund vorangegangener Verhandlungen wird der Reservierungsbeauftragte beauftragt, dieses für den Kaufinteressenten zu reservieren. Die Zustimmung zum Verkauf wurde unter folgenden Bedingungen vereinbart:  Kaufpreis: Euro XXX pro Quadratmeter (Grundstück Nummer 3) 251 Quadratmeter, zuzüglich der Kosten des Notars und des Grundbuchamtes sowie der anfallenden Grunderwerbssteuer. Für den Beurkundungstermin beauftragt der Käufer den Notar. Diese Resrevierung gilt vorbehaltlich der Annahme des Verkäufers. Der Reservierungsbeauftragte  sowie der Veräußerer verpflichten sich, vom Tage der Unterzeichnung keine weiteren Kaufverhandlungen mit anderen Interessenten für das Grundstück zu führen. Hierfür bezahlt der Kaufinteressent an den Reservierungsbeauftragten eine einmalige Reservierungsgebühr in Höhe von Euro 3987 inklusive der gesetzl. MwSt von z.Zt. 19%. Die Reservierungsgebühr ist mit Unterschrift sofort zu zahlen , spätestens.... ... Die Resrevierungsgebühr dient der pauschalen Abdeckung der Kosten des Reservierungsbeauftragten. Herr X weist den unterzeichnenden Kaufinteressenten darauf hin, dass für den Fall, dass der Kaufinteressent das hier angebotene Grundstück wider Erwarten nicht kaufen möchte, die Aufwandspauschale in Höhe von Euro 3987 seitens Herrn X auf jedem Fall verdient und nicht mehr zurück zu zahlen ist.'  Bisher hat noch kein Notartermin stattgefunden. Auch wurde noch kein Architektentermin wahrgenommen.  Wir haben uns nun entschieden das Haus doch nicht zu kaufen (nach reiflicher Überlegung, was am Besichtigungstermin wegen des Andrangs gar nicht möglich war).  Gibt es eine Möglichkeit diese Reservierungsgebühr wieder zurück zu bekommen? Vom Reservierungsbeauftragten gibt es bisher nur ein 'kleines' Entgegenkommen. Er würde sich mit 2000,- Zufrieden geben. Was in meinen AUgen doch etwas viel ist. Da bisher noch nicht viel geschehen ist.   Vielen Dank für Ihre Hilfe S. Anzer   

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Ihre Frage möchte ich anhand der von Ihnen mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:  Es spricht hier sehr viel dafür, dass der Reservierungsbeauftragte dazu verpflichtet ist, Ihnen die volle Reservierungsgebühr zurück zu erstatten.  Zum einen ist davon auszugehen, dass es sich bei der Ihnen vorgelegten Reservierungsvereinbarung um sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen gehandelt hat, also um für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen. Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen einer sog. Klauselkontrolle nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch [BGB] gemäß den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB/a> .   Der Bundesgerichtshof hat nun 2010 entschieden, dass sog. Reservierungsvereinbarungen, wonach allein dafür, dass der Verkäuer sich dazu verpflichtet, das Objekt nicht anderweitig anzubieten und er hierfür eine Gebühr erhält, regelmäßig eine überraschende und den potentiellen Käufer unangemessen benachteiligende Klausel im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  darstellen [BGH, Urteil vom 23. September 2010, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 3%20ZR%2021/10" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.09.2010 - Abs. 3 ZR 21/10: AGB-Kontrolle eines Maklervertrages: Wirksamkeit einer Klausel ...">Abs. 3 ZR 21/10/a> ]. Derartige Klauseln, so der BGH, sind daher unwirksam.  Darüber hinaus kommt hier eine Unwirksamkeit wegen fehlender notarieller Beurkundung in Betracht. Wird durch die Vereinbarung einer solchen Reservierungsgebühr ein direkter oder indirekter Druck auf den potentiellen Käufer zum Erwerb der Immobilie ausgeübt, bedarf bereits die Reservierungsvereinbarung zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b Abs. 1 S. 1 BGB/a> . Die Rechtsprechung hat insoweit entschieden, dass die Reservierungsgebühr bei bis zu ca. 10 % einer bei Vertragsschluss zu zahlenden Maklerprovision liegen darf, ohne einer notariellen Beurkundung zu bedürfen.  Eine Summe von knapp 4.000,00 € erscheint auf jeden Fall so hoch, dass diese Grenze überschritten sein dürfte.  Nach alledem sollte Sie die gesamte Anzahlung zurückfordern und sich nicht auf das Angebot einer Minderung auf 2.000,00 € einlassen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen ersten Überblick über die Rechtslage verschaffen. Bei Unklarheiten nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Christian Mauritz, Abs. 100.Abs. 1000. Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 307, § 305