Frage: Wir haben im März 2005 über eine Immobilien GmbH ein Grundstück in Oberbayern für ein Reihenmittelhaus erworben. Dieses Grundstück besteht aus zwei Freiflächen, die im notariellen Kaufvertrag jeweils mit eigener Flurnummer mit 105 m² (für Haus und Garten) und 21 m² (für Garage und Stellplatz) ausgewiesen sind. Laut Notarvertrag ist eine größere Fläche durch Aufpreiszahlung durch den Käufer des Grundstücks auszugleichen. Die Grundstücke wurden erst jetzt im Juni 2006 nach Fertigstellung des Gebäudes und der Erschließungsstraße vermessen. Dabei ergab sich für uns als einer von neun Käufern:  -105 m² für Haus und Garten korrekt wie im Notarvertrag angegeben - statt 21 m² für Garage/Stellplatz nun 35 m² ( Abweichung um 67 %)  Der Verkäufer gibt an, dass der Architekt wohl einen Planungsfehler gemacht haben soll.  Wir haben nun vor, die Nachzahlung gegenüber dem Verkäufer nur unter Vorbehalt zu leisten (Einschreiben mit Rückschein an Verkäufer und Notar), weil wir den Grundbucheintrag nicht weiter verzögern wollen (Banksicherung) und die Nachzahlung der Zwangsvollstreckung unterliegt. Dann wollen wir den Notarvertrag anfechten, weil die Stellfläche unangemessen abweicht und wir   6 400 € Mehrpreis zahlen sollen.  Frage: Ist unser geplantes Vorgehen im Hinblick auf eine Anfechtung des Notarvertrages formal richtig oder ist der Vertrag erst gar nicht anfechtbar?          

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  1.Eine Anfechtung kommt nur in Betracht, wenn Sie sich über die Bedeutung der Vertragsklausel geirrt hätten, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/119.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 119 BGB: Anfechtbarkeit wegen Irrtums">§ 119 Abs. 1 1. Alt BGB/a> . Das wäre aber nur dann der Fall, wenn Sie mit dem Verkäufer bezüglich dieser Klausel besprochen hätten, dass es hier nur um geringe Abweichungen gehen kann, die dann gegebenenfalls von Ihnen auszugleichen sind.  2.Sollte über diese Klausel im Detail nichts vereinbart worden sein, ist sie zunächst verbindlich. In Betracht käme die Unwirksamkeit der Klausel wegen Sittenwidrigkeit, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 BGB/a> . Sittenwidrigkeit liegt vor, wenn die Klausel gegen das Ehrgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstoßen würde. Zwar ist die Abweichung und damit die Zuzahlung nicht völlig unerheblich. Wenn sich jedoch keine Abweichung von mehr als 50 % des ursprünglich angedachten Kaufpreises ergibt, ist die Sittenwidrigkeit wohl zu verneinen.  3.Das wäre anders, wenn im Kaufvertrag beide Flächen getrennt berechnet und mit eigenen Kaufvertragssummen ausgewiesen ist. Sie haben geschildert, dass es sich hier um zwei Grundstücke mit zwei Flurnummern handelt. Wenn nun für beide Grundstücke jeweils einen Kaufpreis gibt, der sich an der Grundstücksfläche orientiert, hätten Sie bezüglich des 21qm grossen Grundstücks tatsächlich eine Abweichung von mehr als 50%, woraus sich die Sittenwidrigkeit der Klausel herleiten könnte.  4.Die zu große Fläche kann auch ein Mangel des Kaufvertrags darstellen, wenn im Vorfeld klar war, dass lediglich eine geringe Abweichung nach oben zu erwarten war und diese dann ausgleichspflichtig gewesen wäre.  5.Um sich Ihre Ansprüche zu bewahren, sollten Sie sich zunächst an einen Kollegen vor Ort wenden, der dann zu allen Terminen mitgehen kann und Sie anleitet. Insbesondere sollte vor der endgültigen Zahlung ein Gespräch  mit dem Verkäufer, Ihrem Anwalt und Ihnen stattfinden und ein Protokoll erstellt werden, worin der Ablauf des Gesprächs festgehalten wird. Sie dürfen die Abnahme des Grundstücks nur unter Vorbehalt durchführen. Ebenso darf die Zahlung nur unter Vorbehalt erfolgen (hier muss der Vorbehalt bereits bei der Überweisung klar zum Ausdruck kommen). Gerne empfehle ich Ihnen eine/n Kollegin/en vor Ort, wenn Sie das wünschen.  Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.  Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüssen  Nina Heussen Rechtsanwältin  Weiler Rechtsanwälte Sonnenstr. 2 80331 München Tel: (089) 20604130 kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:   Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden. Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen.  Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138, § 119