Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  Ich hätte eine Frage zu einem relativ komplizierten Fall.  Zweifamilienhaus (Wohnung EG, Wohnung OG); Wohnung EG vermietet an X; Wohnung OG überlassen an Y von Nießbrauchsinhaber Z gegen Ausgleichszahlung in Höhe einer Miete; Z besitzt Nießbrauch an gesamten Zweifamilienhaus und ist derzeit Vermieter; Z hat ZFH an B überlassen; B ist also alleiniger Eigentümer; Y ist Kind von B;  Das ZFH soll nun zu 50% von B an Y weiterüberlassen werden. Wer ist dann nach Beendigung des Nießbrauches von Z (bei Ableben) Vermieter der Wohnung im EG.  Bzw. reicht ein 50%iges Eigentum (keine WEG-Aufteilung) damit Y das vereinfachte Kündigungsrecht gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a>  gegenüber X anwenden kann?  Falls nein, gibt es Möglichkeiten Y (z.B. durch Vollmachten oder durch Übertragung von 50+x%) als Vermieter zu deklarieren um das vereinfachte Kündigungsrecht anwenden zu können?  Vielen Dank für Ihre Hilfe.!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:  Nach Beendigung des Nießbrauches wird der Eigentümer der Wohnung automatisch Vermieter, d.h. er steigt sofort und ohne weiteres Zutun als Vermieter in den Mietvertrag ein.  Da das Haus nicht im Sinne einer WEG aufgeteilt wird, sind Y und B gemeinsam Eigentümer des Hauses und dementsprechend gemeinsam Eigentümer der Wohnung. Dementsprechend werden nach Ende des Nießbrauches auch beide gemeinsam Vermieter sein.  Es gibt überraschenderweise keinerlei Urteile zu der Fragem ob ein Teileigentum zur Kündigung berechtigt. Daher gibt es zu dieser Frage auch keine rechtssichere Antwort. Meines Erachtens können sich Y und B nicht auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a>  berufen, da sie zwar gemeinsame Eigentümer sind, aber nur Y in dem Haus wohnt. In diesem Zusammenhang ist auch auf die traditionell sehr mieterfreundliche Rechtsprechungstendenz des BGH zu verweisen, der vermutlich auf diesen Umstand abstellen wird.  Die einfachste Variante wäre, dass Y 50 % des Hauses und ein Nießbrauchrecht an dem ganzen Haus zugesprochen bekommt, das nach Ableben von Z wirksam wird. Dadurch wird Y nach dem Tod von Z alleiniger Vermieter des Abs. 10 und kann daher gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a>  kündigen. Zur Vermeidung von Zwistigkeiten zwischen Y und B kann eine Aufhebungsklausel für das Nießbrauchrecht des Y vereinbart werden, zusammen mit einer Ausgleichszahlung.  Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.  Ansonsten verbleibe ich mit freundlichen Grüßen,  Robert Weber Rechtsanwalt  Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573a