Frage: Der Vermieter legt die Heizkosten pauschal auf die fünf Mietparteien im Hause um, und zwar per Quadratmeter. (Ich weiß, daß dies eigentlich nicht sein soll, aber das ist eine andere Frage. Es ist nun einmal so momentan.) Dies scheint dem von der Heizkostenverordnung vorgeschriebenen einheitlichen Maßstab für alle Mieter zu entsprechen. Da meine Mansardenwohnung jedoch viel niedrigere Decken hat als alle anderen Wohnungen und ich also einen viel geringeren Rauminhalt beheize als die anderen, stellt die Zugrundelegung der Quadratmeter für mich eine gravierende Benachteiligung dar. Ich müßte um die 80 Euro weniger im Jahr zahlen, wenn nicht die Fläche, sondern der Raum, der beheizt wird, als einheitlicher Maßstab zugrunde gelegt würde. Ich möchte daher vom Vermieter verlangen, daß der zugrunde gelegte Maßstab sachgerecht vereinheitlicht, d.h. auf die Kubikmeter statt auf die Quadratmeter abgestellt wird, und für die letzte Abrechnung (eingegangen vor einem Monat) den entsprechenden Betrag zurückfordern. Dazu würde ich gerne Ihre Rechtsauffassung hören.            

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:  Bei der Festlegung des Verteilungsschlüssels ist zwischen Heizkosten und sonstigen Betriebskosten zu unterscheiden.   a href="https://dejure.org/gesetze/HeizkostenV/7.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 7 HeizkostenV: Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme">§ 7 Abs. 1 HeizkostenVO/a> :  Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.  In Ihrem Fall wird verbrauchsunabhängig nach Wohnfläche (Quadratmeter) abgerechnet, was den Vorschriften der Heizkostenverordnung zuwiderläuft. Es ist zwingend mindestens zu 50 % nach Verbrauch abzurechnen.  Somit ist die Heizkostenabrechnung Ihres Vermieters schon aus diesem Grunde fehlerhaft. Der zweite S. des § 7 (1) schreibt vor, nach welchem Maßstab die verbrauchs-unabhängigen Kosten (Grundkosten) zu verteilen sind. Zulässig bei Heizung sind:  ·(gesamte) Wohn- oder Nutzfläche - m² ·(gesamter) umbauter Raum - m³ ·beheizte Wohn- oder Nutzfläche - m² ·beheizter umbauter Raum - m³. Für welche dieser Möglichkeiten der Gebäudeeigentümer sich entscheidet, steht ihm unter Beachtung der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/315.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 315 BGB: Bestimmung der Leistung durch eine Partei">§§ 315 ff BGB/a>  („nach billigem Ermessen des Vermieters„) weitgehend frei. In der Regel werden für die Grundkosten bei Heizung die gesamten Wohn- oder Nutzflächen in m² verwendet. Diese Grundkostenart wird auch bei Warmwasser angewendet. So erspart man sich eine zusätzliche Flächenberechnung. Sind in der Liegenschaft allerdings Räume mit unterschiedlichen Höhen vorhanden, dann empfiehlt sich die Verwendung von Rauminhalten, um diesen Besonderheiten Rechnung zu tragen.  Wie die Grundkostenanteile zu errechnen sind, also die Quadratmeter oder die Rauminhalte, regelt die Heizkostenverordnung nicht. Bei wesentlich unterschiedlichen Raumhöhen kann die Berücksichtigung des umbauten Raumes zwingend sein. Der Vermieter muss bei der Wahl des Verteilungsmaßstabes den baulichen Zustand  des Mietgebäudes berücksichtigen.  Dies könnte in Ihrem Fall bedeuten, dass nach Rauminhalt abzurechnen ist.  Dies ist jedoch immer eine Frage des Einzelfalls.  Wie bereits erwähnt, ist der Vermieter bei der verbrauchsunabhängigen Berechnung  im Rahmen billigen Ermessens nicht gehindert, nach Wohnfläche abzurechnen. Nur dann, wenn es bei diesem Berechnungsmaßstab zu groben Unbilligkeiten kommt (unverhältnismäßige Mehrkosten Ihrerseits), ist eine Abrechung nach Rauminhalt zwingend vorgeschrieben. Dies kann an dieser Stelle nicht abschließend beurteilt werden, da die Rechtsprechung diesbezüglich uneinheitlich ist. Dies ist auch immer eine Frage des Einzelfalls.  Auf die Berechnungsgrundlage nach der HeizkostenVO sollten Sie Ihren Vermieter hinweisen, um möglicher Weise eine einvernehmliche Lösung für die Zukunft (Abrechnung nach Rauminhalt) zu erzielen.  Eine Rückforderung wäre grundsätzlich möglich. Sie müssten jedoch genau verifizieren, in welcher Höhe es durch die Abrechnung nach Wohnfläche zu Mehrkosten gekommen ist.   Ich weise noch darauf hin, dass im Rahmen dieses Forums nur eine Erstberatung und eine erste rechtliche Einschätzung aufgrund des geschilderten Sachverhalts erfolgen kann.  Ich hoffe, Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.  Im Übrigen verweise ich auf die kostenfreie Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen    Oliver Offermann  Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 315