Frage: Es besteht ein mündlicher Pachtvertrag, den ich bei Kauf des Grundstücks 2011 schriftlich per Einschreiben / Rückschein bestätigt habe. Der PAchtvertrag wurde von mir fristgemäß zum November 2013 gekündigt. Die Miete ist jährlich zu St. Martini fällig.  Frage 1 Habe ich ohne weitere Abmahnung das REcht der fristlosen Kündigung, wenn die Jahrespacht nicht fristgemäss gezahlt wird ? Frage 2 Der Pächter baut Mais auf der Fläche an. Neben der Fläche steht das mir gehördende EFH mit freiem Blick über die Nordsee. Der Pächter hat (erstmalig) bei Abmähen des Mais einen Streifen von ca. 1 - 2 Meter Tiefe über die gesamte Länge der Grundstücksgrenze Maisfeld/EFH Grundstück stehen lassen. Dadurch habe ich keinen Meeresblick mehr. Berechtigt mich dieses Verhalten, nach vorheriger schriftlicher Abmahnung, eine fristlose Kündigung auszusprechen ?  Gruß Wolfgang KLuge Schleswig-Holstein

Antwort: Sehr geehrte Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten möchte:  Zu Frage 1) Die von Ihnen angesprochene Kündigung aus wichtigem Grund, hier Zahlungsverzug, richtet sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594e.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594e BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 594 e BGB/a> :   a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594e.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594e BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 594e BGB/a>  Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund  (1) Die außerordentliche fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses ist in entsprechender Anwendung der §§ 543, 569 Abs. 1 und 2 zulässig.  (2) Abweichend von § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchstaben a und b liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug ist.   Der Abs. 2 passt die Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  über die Kündigung wegen Zahlungsverzuges den regelmäßig erheblich längeren Zahlungsterminen in Landpachtverträgen an. Die Vorschrift stellt auf die Pacht als Jahrespacht ab; die Verzugsdauer beträgt drei Monate. Die Erheblichkeit des Rückstandes bemisst sich nach den gesamten Umständen, die Unerheblichkeitsgrenze dürfte regelmäßig bei 30% überschritten sein. Dies bedeutet für Sie, dass Sie den Landpachtvertrag 3-Monate nach der Fälligkeit außerordentliche fristlos kündigen können, wenn der Pächter weniger als 70% der Pacht entrichtet hat.  Zu Frage 2) Auch für Ihre 2 Frage, müsste sich ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594e.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594e BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 594 e BGB/a>  herleiten lassen. In Ihrem Fall kommt leider zusätzlich hinzu, dass Sie keine vertraglichen Regelungen getroffen haben.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594e.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594e BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 594 e BGB Abs. 1/a>  finden die Vorschriften über die fristlose Kündigung von Mietverträgen aus wichtigem Grund, insbesondere wegen Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs, Vertragsverletzung und Zahlungsverzug, Gesundheitsgefährdung und Hausfriedensstörung (§ 569 Abs. 1, 2) auf Landpachtverträge entsprechende Anwendung.  Nach meiner rechtlichen Einschätzung entfallen Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs, Vertragsverletzung und Gesundheitsgefährdung. Von einer Störung des Haufriedens spricht man, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.   Ob eine gestörte Aussicht von Ihrem Grundstück eine solche Störung des Hausfriedens darstellt, dürfte aber äußerst fraglich sein, da gemäß der Rechtsprechung hierunter nur besonders schwerwiegende Fälle fallen. Ob hier für Sie ein Kündigungsrecht besteht, müssten Sie als Einzelfallentscheidung vor Gericht klären lassen, da hier aus meiner Sicht noch weitere Faktoren hineinspielen, wie mündliche Absprachen über die Aussicht oder ob das Stehenlassen eine Revanchehandlung für die fristgemäße Kündigung ist.   Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Sven Kienhöfer Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 594e, § 543