Frage: Folgende Situation: es besteht lebenslanger Nießbrauch für ein Ehepaar an einer Eigentumswohnung. Der Nießbrauch wurde eingerichtet bei Übertragung des Eigentums an die Tochter des Ehepaares. Der Eintrag ins Grundbuch  enthält keine gesonderten Vereinbarungen.  Die Wohnung ist Teil einer Wohnanlage, deshalb existiert eine Eigentümer- gemeinschaft nach dem Wohnungseigentums- gesetz. Diese Gemeinschaft hat eine Firma mit der Verwaltung beauftragt.  Nach der Übertragung der Wohnung haben die Eheleute als Nießbrauchsberechtigte weiterhin jahrelang die laufenden Kosten ('Hausgeld') an die Verwaltung entrichtet.   Mittlerweile ist die Wohnung per willkürliche Erbfolge an einen  anderen Eigentümer übertragen worden. Die Verwaltung will nun den neuen Eigentümer mit den laufenden Kosten belasten.  Die Frage:  Ist diese Position juristisch haltbar, insbesondere bei Einbeziehung der Rechte und Pflichten der Nießbraucher gem. z.B. §§ 1036/1041 BGB?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:   Verpflichteter bzw Berechtigter nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§ 16 Abs.2 WEG/a>  ist der jeweilige Wohnungseigentümer. Nur er ist Mitglied der Gemeinschaft, nicht jedoch der schuldrechtlich (z.B. Mieter) oder dinglich (z.B. Inhaber eines Wohnungsrechtes) Berechtigte. Hausgeldschuldner ist also nur der wahre Wohnungseigentümer, nicht dagegen der Nießbraucher. Denn gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§ 16 Abs. 2 WEG/a>  bleibt der Wohnungseigentümer auch bei einer Belastung seines Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch den anderen Wohnungseigentümern gegenüber zur Tragung der Lasten und Kosten verpflichtet, die sich aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergeben. An diesem Ergebnis ändert auch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1047.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1047 BGB: Lastentragung">§ 1047 BGB/a>  nichts; denn diese Vorschrift begründet nur eine Haftung des Nießbrauchers dem Wohnungseigentümer gegenüber im Innenverhältnis, führt aber nicht darüberhinaus zur Freistellung des Wohnungseigentümers im Außenverhältnis.   Im Innenverhältnis ist der Teilbetrag des Hausgeldes, der zur gewöhnlichen Unterhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums benötigt wird, vom Nießbraucher nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1041 BGB: Erhaltung der Sache">§ 1041 S.2 BGB/a>  zu tragen. Wurde keine abweichende Regelung getroffen, muss der Nießbraucher also die laufenden Kosten bezahlen. Er kommt für alle Schönheitsreparaturen auf und trägt die öffentlichen Lasten wie zum Beispiel die Gebühren für Abwasser und Müllabfuhr. Insoweit hat der Eigentümer einen direkten Anspruch gegen den Nießbraucher, nicht aber der Verwalter bzw. die Gemeinschaft.  Der Teilbetrag des Hausgeldes, der für die Kosten einer außergewöhnlichen Reparatur oder Erneuerung des gemeinschaftlichen Eigentums benötigt wird (auch Instandhaltungsrücklage), hat der Wohnungseigentümer ebenso zu tragen wie die außerordentlichen Lasten im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1047.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1047 BGB: Lastentragung">§ 1047 BGB/a> . Der Eigentümer ist daher für außergewöhnliche Unterhaltskosten wie den Austausch einer ­veralteten Heizungsanlage zuständig und muss diese Kosten selbst tragen.  Dies betrifft aber nur die interne Kostentragungspflicht zwischen Nießbraucher und Eigentümer aufgrund des durch den vereinbarten Nießbrauchs entstandenen gesetzlichen Schuldverhältnisses. Gegenüber der Gemeinschaft haftet der Wohungseigentümer wie beschrieben für die gesamte Hausgeldumlage.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.   Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1047, § 1041