Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   folgender Sachverhalt:  Ich wohne in einem Haus mit zwei Wohnungen, Elternhaus, es wurde damals aufgeteilt zwischen meinen Vater und seinen Bruder und es liegt nur eine Teilungserklärung vor. Die Nachkommen haben die Wohnung vermietet und ich habe jetzt die Wohnung plus Grundstücksanteil gekauft. Habe den Mietvertrag mit den Mietern übernommen. Haus mit nur 2 Wohnungen von denen eine von mir als Vermieterin selbst bewohnt wird. Da das Verhältnis zu den Mietern  seit Jahren und in den letzten Monaten eher als unangenehm empfunden wurde, wolte ich den Mietern kündigen, der Mietvertrag läuft seid 1999.   Wie soll ich vorgehen um meine Interessen zu wahren?  Wie müste man den Kündigungstext formulieren? Wie müste die Begründung lauten für eine Kündigung? Wie lange ist die gesetzliche Kündigungsfrist bei 23 Jahren?   Vielen Dank für eine schnelle Antwort mit freundlichen Grüßen.

Antwort: Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:  Grundsätzlich ist eine Kündigung nur bei Vorliegen eines berechtigten Kündigungsgrundes möglich, d.h. wenn die Mieter wesentliche Vertragspflichten verletzen oder Eigenbedarf vorliegt, § 573 BGB. Danach könnten Sie also kündigen, wenn Sie die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigen. Dies müsste entsprechend begründet werden.   Eine vereinfachte Kündigungsmöglichkeit bietet Ihnen aber § 573a BGB, wonach der Vermieter eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen auch ohne Vorliegen eines Kündigungsgrundes kündigen darf, wobei sich die Kündigungsfrist um drei Monate verlängert. Diese Voraussetzungen liegen nach Ihren Angaben vor.   Die normale Kündigungsfrist gegenüber den Mietern beträgt gem. § 573c BGB 9 Monate und verlängert sich gem. § 573a BGB auf 12 Monate. Sie könnten jetzt den Mietern ohne Kündigungsgrund zu Ende November 2022 kündigen, wenn den Mietern die Kündigung bis zum 03.12.2022 zugeht.   Voraussetzung ist, dass Sie bereits im Grundbuch eingetragen sind. Erst dann können Sie die Kündigung aussprechen.   Ein Muster finden Sie z.B. hier: https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/31-miete-und-pacht-3-muster-kuendigungsschreiben-des-vermieters_idesk_PI17574_HI14747098.html (im ersten S. würde ich am Ende noch ergänzen: „ ,vorsorglich zum nächstmöglichen Termin').  Mit freundlichen Grüßen  Arnd-Martin Alpers Rechtsanwalt 

Relevante Paragraphen: § 573, § 573c, § 573a