Frage: Huhu,  kenn mich leider nicht so aus, wird mein Untermieter ausziehen oder hat er Recht, wenn er sagt, dass ich Ihn niemals aus der Wohnung kriege?   mal sofort butter bei die fische!! ________________________________________________________________ Also die Konstellation: Hauptmieter, zwei Untermieter.  Hauptmieter will einem Untermieter kündigen.   Es besteht ein Untermitvertrag, welcher folgende Erklärungen zur Kündigung macht:  ________________________________________________________________  Die Parteien vereinbaren, dass wechselseitig auf die Dauer von 0 Jahr(en) (höchstens 4 Jahre) ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet wird. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf des Zeitraumes von 1 Jahr(en) mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.    Für die Kündigung gelten die gesetzlichen Vorschriften.    Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. Ist der Vertrag durch eine der Parteien gekündigt, so ist der Vermieter berechtigt, nach vorheriger Ankündigung das Mietobjekt an Werktagen zwischen 10 und 18 Uhr mit Mietinteressenten zur Besichtigung zu betreten. Die Rückgabe der Mieträume beim Auszug hat ausschließlich werktags zwischen 10 und 18 Uhr zu erfolgen. Setzt der Mieter nach dem Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, ohne das der Vermieter dieser Weiternutzung widerspricht, findet eine Verlängerung des Mietverhältnisses nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a>  nicht statt.  ________________________________________________________________    Die Kündigung wurde am 30.05.2008 mit folgendem Wortlaut ausgestellt und übergeben:  ______________________________________________________________  Sehr geehrter Untermieter (namentlich genannt)  hiermit kündige ich als Hauptmieter den Untermietvertrag vom 30.05.2007 über „„ zum 31.07.2008.  Da ich nicht weiter in der Wohn-Gemeinschaft wohnen werde und selber kündigen werde, kann ich unseren Vertrag als Handlungsgrundlage leider nicht mehr aufrecht erhalten.  Als Termin für die Rückgabe des Mietobjektes schlage ich Ihnen folgendes Datum vor:  › 01.08.2008    Bitte teilen Sie mir mit, wann die Übergabe stattfinden kann. Für Ihr Verständnis und Ihre Bemühungen möchte ich mich herzlich bedanken.    __________________________________________________________  Ist das damit dann eigentlich alles geklärt oder ist der Kündigungsgrund nichtig?  Wie sollte man den Kündigungsgrund formulieren, wenn man erwägt umzuziehen, sich aber noch nicht sicher ist?  Wie sollte der Kündigungsgrund aussehen, wenn man weiterhin in der Wohnung bleibt und danach an jemand anderen (Fremden) wieder vermieten möchte? <- also kein Eigenbedarf  vielen Dank für zahlreiche Informationen :-)    mfg  r        !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  „Butter bei die Fische„:  Die Mutmaßung Ihres Untermieters, dass Sie ihn niemals aus der Wohnung kriegen, ist falsch. Da Sie selbst Ihren Hauptmietvertrag kündigen, sind Sie mit Ablauf des Mietverhältnisses ja gar nicht mehr zu einer Untervermietung berechtigt. Ihr Untermieter müsste sich insofern um einen eigenen Vertrag bei Ihrem Vermieter, mit dem er derzeit keine vertraglichen Beziehungen unterhält, bemühen, um in der Wohnung bleiben zu können.  ABER: Falls Sie Ihre vertraglichen Verpflichtungen gegenüber Ihrem Untermieter nicht erfüllen, machen Sie sich schadensersatzpflichtig. Wenn also die Kündigung nicht rechtmäßig war, können Sie weiterhin verpflichtet sein, den Mietvertrag zu erfüllen. Da Sie das nicht dürfen, müssten Sie dem Untermieter gegebenenfalls den Unterschiedsbetrag zu einer ersatzweise angemieteten, teureren aber vergleichbaren Wohnung bezahlen.  Schwachpunkt: In dem von Ihnen auszugsweise wiedergegebenen Vertrag ist nicht klar, ob und inwieweit die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist (0 Jahre, ein Jahr, vier Jahre?). Soweit hier ein vorformuliertes Vertragswerk vorliegt, könnte der Untermieter sich gemäß § <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://bundesrecht.juris.de/bgb/__305c.html' target='_blank'>305c</a> Abs. 2 <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://bundesrecht.juris.de/bgb/index.html' target='_blank'>BGB</a> letztlich auf die für ihn günstigste Variante berufen, nämlich eine Vertragsbindung von vier Jahren.  In Ihrem Fall gehe ich eher davon aus, dass eine individualvertragliche Abrede vorliegt, so dass die §§ <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://bundesrecht.juris.de/bgb/__305.html' target='_blank'>305</a> ff BGB gar nicht zu Gunsten Ihres Untermieters zur Anwendung kommen. Sonst schauen Sie nämlich „mit dem Ofenrohr ins Gebirge„.  Im Übrigen müssen Sie grundsätzlich gemäß § <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://bundesrecht.juris.de/bgb/__573c.html' target='_blank'>573c</a> Abs. 1 BGB eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten, was hier nicht geschehen ist. Zum 31.07.2008 hätten Sie demnach spätestens am 05.05.2008 kündigen müssen. Eine kürzere First gilt gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs. 3 BGB/a> , wenn es sich um Wohnraum handelt, der Teil der von Ihnen als Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung ist und den Sie nach dem Vertrag überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten haben, sofern der Wohnraum dem (Unter-)Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, siehe § <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://bundesrecht.juris.de/bgb/__549.html' target='_blank'>549</a> Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine insoweit unwirksame Kündigung wirkt aber nach der Rechtsprechung zu dem nächstmöglichen Termin, zu dem sie zulässig gewesen wäre.  Eine genauere Auskunft ist nur anhand einer eingehenderen Analyse des Vertrages und des genauen Sachverhalts möglich, ich hoffe aber, Ihnen weitergeholfen zu haben. Ansonsten scheuen Sie nicht die Möglichkeit der kostenfreien Rückfragemöglichkeit.  Mit freundlichen Grüßen  Wolfram Geyer Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573c