Frage: Im Juni 2012 wurde ein notarieller Kaufvertrag mit meiner Mutter als Eigentümerin abgeschlossen, danach wurden von meiner Mutter die Notarkosten, Provision und Grunderwerbsteuern bezahlt. Die Grundbucheintragung konnte noch nicht vorgenommen werden. Das Grundstück war / ist überschuldet, die Eigentümer erhalten keine Zahlungen aus dem Kaufpreis. Nach Kaufpreisfälligkeit müssen 2 Banken anteilig ausgezahlt werden.  Meine Mutter wollte das Grundstück kaufen mit Hilfe eines Kredites. Am 31.10.2012 verstarb meine Mutter. Am 05.11.2012 erhielt ich erst die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung vom Notar, da die Banken sich bis zu dem Zeitpunkt nicht über ihre Anteile einig werden konnten. Zur Bezahlung des Grundstückes bräuchte ich ebenfalls den Kredit. Den mit meiner Mutter im Kredit festgelegten Eigenmittelanteil habe ich der Bank nach dem Tod meiner Mutter überwiesen. Die Bank hat zwar erst keine Einwände gezeigt, nach meiner Überweisung des Eigenmittelanteils aber auch keine Bezahlung der Grundstücksgläubiger vorgenommen. Der mit meiner Mutter vereinbarte Vertrag wurde als nichtig erklärt. Die Eigenmittel wurden aber einbehalten mit der Begründung auf meinen Erbschein zu warten. Dieser wurde vor dem Notar beantragt. Bisher wurde keine Bezahlung des Kaufpreises durch die Bank vorgenommen.  Weder meiner Mutter noch ich wurden im Grundbuch eingetragen.  Falls die Bank die Kaufpreiszahlung (die Übernahme des Kredites) jetzt ganz ablehnt, kann ich dann die von meiner Mutter gezahlte Maklerprovision sowie die Grunderwerbsteuer zurück fordern, falls ich - genau wie meine Mutter - nie Eigentümer werde?

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Vielen Dank für die eingestellte Frage. Diese möchte ich aufgrund ihrer Sachverhalts-angaben und in Ansehung des Einsatzes wie folgt beantworten. Beachten Sie bitte, dass auch kleinste Veränderungen durch Hinzufügen oder Weglassen von Angaben im Sachverhalt kann entscheidenden Einfluss auf die rechtliche Bewertung haben.   Ihre Frage – Wenn ich nie Eigentümerin des Grundstücks werde, kann ich dann die gezahlte Maklerprovision und die Grunderwerbssteuer zurückfordern, verlangt ein wenig mehr Aus-führungen angesichts Ihrer Sachverhaltsdarstellung.  Zuerst möchte ich zur Maklerprovision kommen. Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, in dem eine Immobilie über eine Maklerin vermittelt wurde, dessen Verkäufer allerdings schwerwiegende Mängel arglistig verschwiegen hatte. Der Käufer ver-langte daraufhin vom Verkäufer SchadenserS. für den entgangenen Gewinn und von der Maklerin die Rückzahlung der Maklerprovision.  Grundsätzlich wird der Maklerlohn eines Maklervertrages dann fällig, wenn der Hauptvertrag (hier Kauf der Immobilie) aufgrund der Vermittlung oder des Nachweises durch den Makler zustande kommt. Vermittlung meint dabei die bewusste Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrages, also die Einwirkung des Maklers auf die Vertragsperson, dass diese den Vertrag abschließt. Nachweis meint hingegen die Gelegenheit zum Abschluss des Vertrages, wenn also aufgrund einer Mitteilung des Maklers an seinen Kunden / Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den erstrebten Hauptvertrag eintreten zu können. Nicht notwendig ist, dass dem Auftraggeber bereits eine Person benannt wird, die bereits zum Kauf fest entschlossen ist.  Der zunächst wirksame Hauptvertrag/notariell beglaubigter Kaufvertrag darf nicht wieder beseitigt worden sein. Damit ist jedoch zunächst nur die Nichtigkeit des Vertrages gemeint, also beispielsweise wegen Formmangels oder Anfechtung des Kaufvertrages. In diesen Fällen ist dann juristisch gesehen schon kein Hauptvertrag zustande gekommen bzw. nachträglich weggefallen, weshalb auch der Provisionsanspruch des Maklers mangels wirksamen Hauptvertrages nachträglich entfällt.  Soweit die Vertragsparteien jedoch den Kaufvertrag einvernehmlich auflösen oder aufgrund von Rück-tritt, Kündigung oder SchadenserS. wieder aufheben, ändert dies Nichts am ursprünglichen Bestehen des Hauptvertrages und damit auf den Anspruch auf Maklerprovision. Eine Ausnahme wird der Gerechtigkeit halber jedoch dann gemacht, wenn sich die Parteien zu einer nachträglichen Auflösung / Rückabwicklung des Hauptvertrages entschließen, obwohl gleichzeitig auch ein Nichtigkeitsgrund wie. Z.B. bei der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung vorliegt. Dann soll nach Auffassung des Bundesgerichtshofes ebenfalls der Maklerlohn nachträglich entfallen. Das gilt allerdings dann wiederum nicht, wenn der Käufer im Rahmen eines Schadensersatz-anspruchs den entgangenen Gewinn fordert. In diesen Fällen kann die Maklerprovision nämlich aus zweierlei Gründen nicht entfallen. Zunächst hätte der Käufer bei ordnungsgemäßer Leistung den Makler bezahlen müssen, zum anderen ist Voraussetzung für einen Anspruch auf den entgangenen Gewinn, dass der ursprüngliche Vertrag wirksam ist.  Sie sprechen hier nur allgemein von einem für nichtig erklärten Vertrag. Welcher der hier denkbar vielen Verträge ist hier gemeint? Bitte beachten Sie, dass im deutschen Recht das sogenannte Abstraktionsprinzip gilt und dabei grundsätzlich jedes Verpflichtungsgeschäft einzeln (für sich betrachtet) werden muss. Ist der Kreditvertrag mit der Bank (ggf. auch Gläubiger bzw. Inhaber einer der beiden eingetragenen Grundschulden bzw. Hypotheken) an den Kaufvertrag gekoppelt oder besteht dieser unabhängig davon. Auch hier sind eine Vielzahl von Fallgestaltungen möglich, so dass sich nicht eindeutig sagen lässt, ob der geschuldete Maklervertrag, als erfolgsabhängiges Schuldverhältnis, ebenfalls das Schicksal des notariellen Kaufvertrages erleidet.  Die Frage zur Rückzahlung ist ein wenig leichter zu beantworten. Wird oder wurde der Käufer nicht Eigentümer des Grundstücks, das wird er in der Regel nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/873.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung">§ 873 BGB/a>  durch Einigung und Eintragung, fehlt es also an einer Eigentümerstellung des Erwerbers, so wird die Grunderwerbssteuer auf Antrag innerhalb von 2 Jahren aufgehoben oder nicht festgesetzt. Der Aufhebung einer Steuerfestsetzung folgt auch die Auszahlung der bereits gezahlten Grunderwerbssteuer. Sie als Erbin treten an die Stelle des Erblassers gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1922.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1922 BGB: Gesamtrechtsnachfolge">§ 1922 BGB/a>  im Wege der Gesamtrechtsnachfolge (weitere Erben wurden nicht benannt). Um diese Frist einzuhalten, muss die Rückeintragung im Grundbuch zumindest beantragt sein. Diese gesetzliche Vorgabe ist bei vielen Käufern kaum bekannt. Dabei kann die Steuer gleich aus zwei Gründen rückwirkend wieder entfallen: •Das Grundstücksgeschäft wird innerhalb von zwei Jahren wieder aufgehoben. •Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass der Erwerber bei Eintritt einer bestimmten Bedingung ein Rücktrittsrecht hat. Dann wird die Steuer sogar unabhängig vom Zeitraum erstattet, also auch noch nach mehr als zwei Jahren. Die günstige zweite Alternative kann aber nicht genutzt werden, wenn ein zunächst befristetes Rücktrittsrecht immer wieder verlängert wird, weil beispielsweise noch Unklarheiten über die Bedingung bestehen. Sind die zwei Jahre nach Eintritt des Ereignisses längst abgelaufen, gibt es die Grunderwerbsteuer nicht mehr zurück. Denn nach Ansicht des BFH stellt die anschließende Fristverlängerung eine neue Vereinbarung dar, die nichts mehr mit dem alten Vertrag zu tun hat (BFH, Urteil vom 18.11.2009, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 2%20R%2011/08" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 18.11.2009 - Abs. 2 R 11/08: Rückgängigmachung aufgrund eines befristet vereinbarten und von n...">Abs. 2 R 11/08/a> ).   Angesichts des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes, der für wahr gesagt ein ordentliches Durcheinander beschreibt, erfordert dringend die weitere Beratung durch einen Rechtsanwalt. Ich rate daher dringend dazu, einen Rechtsanwalt ihrer Wahl zu beauftragen sich der doch vielen offenen Baustellen anzunehmen.  Hinsichtlich der für den Anwalt entstehenden Kosten, die nach dem RVG stets gegenstandwertbezogen sind, empfehle ich den Abschluss einer angemessenen Vergütungsvereinbarung, um die Kosten überscheubar und angemessen zu gestalten.  Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben und verbleibe  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Andreas Wehle, Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1922, § 873