Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir stehen kurz vor dem Erwerb eines Grundstücks/ Hauses und sind ob der Vertragsgestaltung etwas verunsichert. Der Fall ist folgendermaßen: Ein teilweise bebautes Grundstück ist vom aktuellen Besitzer A erworben worden. Auf diesem Grundstück wird ein Teil der Bebauung abgerissen, das Grundstück wird geteilt. Auf den entstehenden 3 Einzelgrundstücken sollen Einfamilienhäuser entstehen, die jedoch angebaut sind und dadurch zeitgleich errichtet werden müssen. Die Planung wurde von einem Architekten B durchgeführt, die Bauvoranfrage was bereits erfolgreich und das Baugenehmigungsverfahren läuft. Die Häuser werden von Baugesellschaft C errichtet. Eine Verwaltungsgesellschaft D hat die Häuser zum Festpreis beworben, uns liegt hier auch ein schriftliches Angebot vor.  Der Grundstückskauf von A erfolgt natürlich notariell, die Urkunde beinhaltet auch die Architektenleistungen von B (was das genau bedeutet ist mir nicht ganz klar). Für das Haus würde ein separater Bauvertrag/ Werkvertrag zum Festpreis mit C abgeschlossen. Die Summe beider Verträge ergibt dann den von D angebotenen Gesamtpreis. Eine Maklergebühr muss von uns an D nicht entrichtet werden, auch taucht D in den Verträgen nicht auf, wird seinerseits aber von den anderen Parteien für die Vermittlung etc. bezahlt.  Uns wurde dies als Vorteil verkauft, da nur auf den Grundstückswert Grunderwerbssteuer sowie Notar- und Verwaltungskosten anfallen.  Uns ist bewusst, dass wir dadurch Bauherr sind und zusätzliche Risiken tragen, die wir absichern müssen (Bauherrenhaftpflicht, Feuer- und Diebstahlversicherung etc.). Ein Bauvertrags-Entwurf und die zugehörige Baubeschreibung liegen uns auch vor und weisen nach erstem Durchsehen nicht die üblichen Fallstricke wie Vorauszahlungsvereinbarungen oder versteckte Zusatzkosten (Bodenaushub etc.) auf. Auch ist die Baubeschreibung recht detailliert.  Was uns verunsichert ist die Tatsache, dass das Finanzamt den Kauf durchaus als rechtliche Einheit ansehen kann, und auf den Wert des Bauvertrages ebenfalls Grundsteuer erhebt. Zudem haben wir bei unseren Recherche im Internet gelesen, dass in dem Fall, dass beide Verträge eine solche Einheit bilden, auch der Bauvertrag notariell beurkundet werden muss. Sollte es im vorliegenden Fall zu Problemen (z.B. Gewährleistungs-Inanspruchnahme) kommen, so könnten uns laut meinen Recherchen zusätzliche Nachteile entstehen, da die Verträge als unwirksam betrachtet werden können.  Sind diese Schlussfolgerungen richtig? Kann insbesondere der Bauvertrag unwirksam werden? Kann ein Bauvertrag separat mit der Bauleiter notariell abgeschlossen werden oder ist dies nur mit einem Bauträger möglich?  Vielen Dank!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Es entspricht in der Tat langjähriger, gefestigter Rechtsprechung, dass Grundstückskaufertrag und Hausbauvertrag in einer notariellen Urkunde zusammen beurkundet werden müssen, wenn sie eine 'rechtliche Einheit' bilden (BGH, Urteil vom 6. November 1980 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 7%20ZR%2012/80" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.11.1980 - Abs. 7 ZR 12/80: Rechtliche Einheit von Bauvertrag und Grundstückserwerb; Voranf...">Abs. 7 ZR 12/80/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2078,%20346" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.11.1980 - Abs. 7 ZR 12/80: Rechtliche Einheit von Bauvertrag und Grundstückserwerb; Voranf...">BGHZ 78, 346/a>  ff.; Urteil vom 16. Dezember 1993 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 7%20ZR%2025/93" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 16.12.1993 - Abs. 7 ZR 25/93: Beurkundungsbedürftigkeit eines Werkvertrages bei Errichtung ei...">Abs. 7 ZR 25/93/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BauR%201994,%20239" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 16.12.1993 - Abs. 7 ZR 25/93: Beurkundungsbedürftigkeit eines Werkvertrages bei Errichtung ei...">BauR 1994, 239/a>  = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZfBR%201994,%20122" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 16.12.1993 - Abs. 7 ZR 25/93: Beurkundungsbedürftigkeit eines Werkvertrages bei Errichtung ei...">ZfBR 1994, 122/a> ). (Es ist auch möglich, erst den einen Vertrag notariell zu beurkunden, und danach den anderen, wenn im zuletzt beurkundeten Vertrag auf den ersten verwiesen wird, 13 a Abs. 1 BeurkG.)  Unterbleibt dies, sind beide Verträge nichtig:  Der Hausbauvertrag, weil er als Teil des Grundstückskaufvertrag nicht notariell beurkundet wurde (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b Abs.1 S. 1 BGB/a> ), und der Grundstücksaufvertrag, weil er nur unvollständig - ohne den Hausbauteil - beurkundet wurde, und damit als mit diesem Inhalt nicht wirklich gewollter, sog. Scheinvertrag, durch den steuerrechtliche Vorschriften umgangen werden sollen, ebenfalls nichtig ist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/117.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 117 BGB: Scheingeschäft">§§ 117/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 BGB: Gesetzliches Verbot">134 BGB/a> ).  Eine rechtliche Einheit zwischen beiden Verträgen liegt nach der Rechtsprechung dann vor, wenn beide Verträge dergestalt miteinander zusammenhängen, dass sie 'miteinander stehen und fallen', d.h. eine sinnvolle Durchführung bieder Verträge nu zusammen sinnvoll möglich ist. Dies ist dann der Fall, wenn der Bauherr gezwungen ist, als Voraussetzung des Hausbaus ein ganz bestimmtes Baugrundstück erwerben zu müssen und sodurch ein faktischer Kaufzwang für dieses Grundstück entsteht, während andererseits ein isolierter Erwerb des Grundstücks für ihn - also ohne gleichzeitigen Hausbau - ohne Interesse ist.  Eine rechtliche Einheit ist hingegen nicht schon dann anzunehmen, wenn der Bauherr gezwungen ist, sich für den Hausbau irgendein Baugrundstück nach seiner Wahl kaufen zu müssen.  Dass Grundstücksverkäufer und Baufirma unterschiedliche (juristische) Personen sind, steht der Annahme einer rechtlichen Vertragseinheit nicht entgegen, wenn beide gegenüber dem Bauherrn koordiniert handeln.  Hat der Bauunternehmer hingegen keine Einflussmöglichkeit auf die Durchführung des Kaufvertrages, bedarf es anderer, besonderer Umstände, die den Schluss zulassen, der Bauvertrag sei beurkundungsbedürftig (BGH, Urteil vom 22. März 1991 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20318/89" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.03.1991 - Abs. 5 ZR 318/89: Vereinbarung mit Dritten - Grundstückskaufvertrag - Rechtliche E...">Abs. 5 ZR 318/89/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201991,%201031" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.03.1991 - Abs. 5 ZR 318/89: Vereinbarung mit Dritten - Grundstückskaufvertrag - Rechtliche E...">NJW-RR 1991, 1031/a> , 1032).  Danach ist Ihrem Fall von einer rechtlichen Einheit beider Verträge auszugehen, wenn Grundstücksverkäufer und Baufirma gegenüber Ihnen als Kunden/Bauherrn in Absprache auftraten, und der Hausbau nur auf einem ganz bestimmten, von Ihnen zu diesem Zweck zu erwerbenden Grundstück realisiert werden soll.  Ob es in Ihrem Fall ein koordiniertes, abgesprochenes Vorgehen zwischen Grundstücksverkäufer und Baufirma gegenüber Ihnen als bauwilligen Kunden gegeben hat, ergibt sich nicht eindeutig aus dem von Ihnen mitgeteilten Sachverhalt.  Unterstellt man hier lebensnah eine derartige Zusammenarbeit, dann folgt daraus, dass beide Verträge unwirksam sind, Sie gegenüber Ihren Vertragspartnern keine Rechte herleiten können und sich Ihre Vertragspartner hierauf jederzeit berufen können.  Der Bauvertrag kann dann nicht nur unwirksam werden, er ist es bereits von Anfang an.  Der Abschluss eines notariell beurkundeten Vertrags mit dem Bauleiter ist sinnlos, da er nur Mitarbeiter der Baufirma ist, und er deshalb gar nicht in der Lage ist, die Vertragsleistungen eigenverantwortlich zu erbringen.   Vielmehr muss (sollte) ein Vertrag im sog. Dreiecksverhältnis zwischen Ihnen als Bauherrn, dem Grundstücksverkäufer und der Baufirma noch einmal neu notariell beurkundet werden. Inwieweit die Baufirma rechtlich als Bauträger zu betrachten ist, und damit die Bestimmungen der Makler- und BauträgerVO im Vertrag zu berücksichtigen sind, ist vom beurkundenden Notar zu prüfen.  Zu erwähnen ist noch, dass ein Fehlen der notariellen Beurkundung des Hausbau-Vertrages durch Ihre Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch geheilt wird, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b Abs. 1 S. 2 BGB/a> .   Es ist zu prüfen, ob Sie wegen der zusätzlichen Beurkundungskosten einen Schadersatzanspruch gegen den Notar haben, der den Grundstückskaufvertrag beurkundet hat; dieser hätte vor der Beurkundung durch Befragung Ihren wirklichen Willen erforschen müssen, und Sie auf die Rechtslage hinweisen müssen (a href="https://dejure.org/gesetze/BeurkG/17.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 17 BeurkG: Grundsatz">§ 17 Abs. 1 BeurkG/a> ).   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 134, § 117