Frage: Hallo,  ich bin als Besitzer bzw. Mitbesitzer dreier Immobillien in Zahlungsschwierigkeiten, werde wohl Insolvenz anmelden müssen. Zwei Immobilien besitze ich zu einem drittel Anteil, dort wurde bereits die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung angeordnet, und mir die nutzung untersagt. Die dritte Immobilie besitze ich alleine, und wohne dort auch . Desweiteren ist eine Wohnung mit Wohnrecht nachrangig zur Bank an meine Mutter vergeben, sowie meine beiden Geschwister bewohnen je eine Wohnung in diesem dritten Haus. nun meine Frage:  1.) Wenn nun auch dort Zwangsversteigerung etc. beantragt wird, wie sieht es dann mit den Bewohnern aus? Ich denke meine beiden Geschwister sind ja durch ihren Mietvertrag geschützt, aber meine Mutter zahlt ja keine Miete, und ich habe ja auch keinen Mietvertrag im eigenen Haus. Also auch keinen Mietschutz. Muss ich dann sofort ausziehen,da mir wohl auch hier die Nuztung untersagt wird,oder muss ich dann eine Miete an den Verwalter zahlen? Hier wäre die Fage wie diese berechnet wird, da meine Wohnung zwar sehr gross ist , aber nur unzureichend ausgebaut ist (teilweise ohne Heizung/noch Rohbau).  2.) Meine Frau ist nicht Eigentümerin der Immobilie, haftet nur  für den Kaufpreis mit. Kann ich ihr nun unsere gemeinsame Wohnung zu marktüblichen Preisen vermieten, so dass wir dann auch Mietschutz geniessen würden? Mieter der Wohnung wäre sie dann alleine und ich mit Familie nur Mitbewohner.   Ich danke für im Vorraus für die Beantwortung, und hoffe mein Einsatz trifft auch ihre Akzeptanz.            

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand der von Ihnen mitgeteilten Informationen gerne wie folgt beantworten möchte:  Zunächst ist zwischen einem Insolvenzverfahren und der „normalen„ Zwangsvollstreckung außerhalb eines Insolvenzverfahrens zu unterscheiden.  Hier wird zunächst unterstellt, dass Sie die Einleitung eines Verbraucherinsolvenzverfahrens beabsichtigen (in Abgrenzung zur Regelinsolvenz). Das Verbraucherinsolvenzverfahren gilt für alle natürlichen Personen, die keine selbstständige wirtschaftliche Tätigkeit ausüben oder ausgeübt haben oder die zwar eine selbstständige wirtschaftliche Tätigkeit ausgeübt haben, deren Vermögensverhältnisse aber überschaubar sind und gegen die keine Forderungen aus Arbeitsverhältnissen bestehen. Als überschaubar gelten die Vermögensverhältnisse nur, wenn die Schuldnerin oder der Schuldner zu dem Zeitpunkt, zu dem der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt wird, weniger als 20 Gläubiger hat (a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/304.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 304 InsO: Grundsatz">§ 304 InsO/a> ). Wie das allgemeine Insolvenzverfahren betrifft auch das Verbraucherinsolvenzverfahren nur Fälle, in denen ein Insolvenztatbestand (Eröffnungsgrund) vorliegt. Bei natürlichen Personen ist Eröffnungsgrund die eingetretene oder die drohende Zahlungsunfähigkeit. Es muss eine Situation entstanden sein, in der die Schuldnerin oder der Schuldner gegenwärtig oder in absehbarer Zukunft nicht mehr in der Lage ist, die fälligen Zahlungspflichten pünktlich und vollständig zu erfüllen (a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/17.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 17 InsO: Zahlungsunfähigkeit">§§ 17/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/18.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 18 InsO: Drohende Zahlungsunfähigkeit">18 InsO/a> ). Sie können die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über Ihr Vermögen nur beantragen, wenn Sie zuvor einen ernsthaften Versuch unternommen haben, sich mit ihren Gläubigern über die Schuldenbereinigung außergerichtlich zu einigen.   Wegen der insoweit vorzunehmenden Schritte rate ich, dass sie sich zunächst an eine Schuldnerberatung wenden.(Bundesarbeitsgemeinschaft Schuldnerberatung (BAG-SB), Wilhelmstraße 11, 34117 Kassel, Tel.: 0561/771093, Fax: 0561/711126). In NRW gibt es ein von der Landesregierung intitiiertes Programm „Call NRW„ zur Schuldner- und Verbraucherinsolvenzberatung unter der Rufnummer 0180 3 100 21. Ähnliches wird es auch in anderen Bundesländern geben. Der Vorteil eines Insolvenzverfahrens ist, dass dort regelmäßig Sicherungsmaßnahmen angeordnet werden, welche Maßnahmen der Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Schuldners untersagen (a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 InsO: Anordnung vorläufiger Maßnahmen">§§ 21/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/22.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 22 InsO: Rechtsstellung des vorläufigen Insolvenzverwalters">22 InsO/a> ).  Außerhalb des Insolvenzverfahrens gilt für eine Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen das ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung). Im Hinblick auf Ihre Frage sind hier insbesosondere die a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57 ZVG">§§ 57ff. ZVG/a>  interessant:  Zwar gilt der in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  verankerte Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete„ grundsätzlich auch im Zwangversteigerungsverfahren (a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57 ZVG">§ 57 ZVG/a> ). Jedoch hat der Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a>  ein außerordentliches Kündigungsrecht zum ersten gesetzlichen Termin nach Erteilung des Zuschlags (a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/87.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 87 ZVG">§ 87 ZVG/a> ). Dieses Kündigungsrecht ist in a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57c ZVG: (weggefallen)">§ 57c ZVG/a>  zwar eingeschränkt. Grundsätzlich heißt dies dennoch, dass die vorliegenden Mietverträge keinen absoluten Schutz gegen Kündigungen im Falle der Zwangsvollstreckung bieten. Ohne Vorliegen eines Mietvertrages (abgeschlossen vor der Versteigerung!), hat ein Mieter oder Bewohner des Wohnraums gegenüber dem Ersteher kein Recht zum Besitz.  Im Ergebnis kann ich Ihnen nur dringend raten, sich vor Ort weiter beraten zu lassen und ggf. kurzfristig Kontakt zu einer seriösen Schuldnerberatung aufzunehmen. Ich hoffe, Ihnen mit meiner vorläufigen Einschätzung der Rechtslage eine erste Orientierung an die Hand gegeben zu haben.   Mit freundlichen Grüßen  Oliver Henn, Abs. 100.Abs. 1000. Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566