Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich bitte einmal um Überprüfung der mittels Teilungserklärung geregelten Kostentragungspflichten bezüglich der Fenster unserer Wohnungseigentumsanlage.   In § 2 heißt es u. a.:  Hiernach gehören zum Sondereigentum insbesondere: ...alle Fenster einschließlich der Rahmen, die Verglasung und die für die Funktionsfähigkeit der Fenster erforderlichen Scharniere und teschnischen Einrichtungen sowie Rolläden, Rollädenkästen und Bänder. Über die äußere Gestaltung der Fensterrahmen entscheidet jedoch die Gemeinschaft.  Weiter heißt es in § 6  1. Jeder Wohnungseigentümer ist vorbehaltlich der nachstehenden Regelung verpflichtet, die dem Sondereigentum unterliegenden Gebäudeteile ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen.  2. Instandhaltung, Instandsetzung der Außenfenster und anderer Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand erforderlich sind, obliegt dem Wohnungseigentümer insoweit, als sie infolge unsachgemäßer Behandlung durch den Eigentümer ... notwendig werden.  Die Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen sowie deren technische Einrichtungen, die sich im Bereich der dem Sondereigentum unterliegenden Räume befinden, obliegt jedoch ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem jeweiligen Wohnungseigentümer.   Wie ist dies hinsichtlich der Kosten zu deuten und sind diese Regelungen überhaupt gültig? Wie verhält es sich hinsichtlich der Kostentragung konkret bei a) notwendigem Austausch der Fenster und b) bei notwendigen Instandhaltungsarbeiten?  Ich bedanke mich schon vorab für Ihre Antwort. 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworte:      Frage 1: 'Wie ist dies hinsichtlich der Kosten zu deuten und sind diese Regelungen überhaupt gültig?'    Außenfenster sind zwingend dem Gemeinschaftseigentum  zugeordnet. Anderslautende Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder in den Gemeinschaftsordnungen sind daher grundsätzlich unwirksam.  Ist aber eine Zuordnung zum Sondereigentum fälschlicherweise erfolgt, so ist diese regelmäßig umzudeuten in eine Kostentragungsregelung, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/140.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 140 BGB: Umdeutung">§ 140 BGB/a> .   Die Wohnungseigentümer können zudem aufgrund von  a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§ 16 Abs. 4 WEG/a>  im konkreten Einzelfall durch qualifizierte Beschlussfassung abweichend von den Bestimmungen in der Teilungserklärung die Kostentragung regeln. Diese Regelung gilt seit 2007. Ein solcher Beschluss ginge dann auch den abweichenden Regelungen der Teilungserklärung vor.   Dies hat zur Folge, dass die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von Fenstern  trotz der Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum von den Sondereigentümern zu tragen ist.        Frage 2: 'Wie verhält es sich hinsichtlich der Kostentragung konkret bei a) notwendigem Austausch der Fenster und b) bei notwendigen Instandhaltungsarbeiten?'      a) Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums aber den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft (BGH, Urteil v. 2.3.2012, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20174/11" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 02.03.2012 - Abs. 5 ZR 174/11: Wohnungseigentum: Auslegung der Gemeinschaftsordnung bezüglich d...">Abs. 5 ZR 174/11/a> ).  Im Falle der Falle wäre auf der nächtsen Eigentümerversammlung ein entsprechender Beschluss anzuregen.    b)  Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten von solchen Bauteilen im räumlichen Bereich des Sondereigentums oder auch innerhalb der Sondereigentumsräume, soweit sie dem Zugriff des jeweiligen Eigentümers unterliegen, können durch Vereinbarung auf Sondereigentümer übertragen werden.  Dies ist auch durchaus sinnvoll.  Denn Fenstereigentum unterliegt vor allem dem alleinigen Zugriff des jeweiligen Sondereigentümers. Es wird von ihm allein genutzt und gepflegt. Auch aus Sicht der gesamten Gemeinschaft ist es wirtschaftlich sinnvoll, den einzelnen Nutzer zu belasten, da er direkt die ordnungsgemäße Nutzung und Pflege verwirklichen kann.       Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Raphael Fork, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 140