Frage: Der Mietvertrag sagt wörtlich: 'Die Kosten der Gartenpflege durch ein Gartenbau-Unternehmen werden anteilig nach Wohnfläche auf die Mieter verteilt. Ein Mieter kann seinen Teil der Gartenpflege auch selbst übernehmen.'  Der Mieter hat fünf Jahre selbst beanstandungslos den Garten gepflegt, im Jahr vor Auszug aber nicht mehr (zu viel zu tun an seinem Neubauvorhaben). Der Vermieter beauftragt darauf hin im Oktober 2005 einen Gartenbauer, wie vertraglich vereinbart, der unter anderem 50cm hohes Unkraut zwischen dem Verbundpflaster im Hof entfernt. Der Mieter möchte die Rechnung (500Euro)nicht zahlen, da er nicht gemahnt wurde. Muss man mahnen, wenn der Regelfall die Beauftragung eines Gartenbauunternehmens ist und das Wahlrecht darin besteht, die Gartenpflege selbst zu übernehmen? Eventuell Gewohnheitsrecht nach fünf Jahren Eigenpflege? Ferner macht Mieter geltend, diese Kosten wären verjährt, da sie keine Betriebskosten seien, sondern Ansprüche nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  aus Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache. Hätte der Vermieter mahnen müssen? Sind die Ansprüche durch Geltendmachung in der Betriebskostenabrechnung verjährt?        !--dejureok-->

Antwort:  Sehr geehrte ( r ) Fragesteller ( in ),  vielen Dank für die Frage( n ), die ich wie folgt beantworte:  Durch die Geltendmachung der Betriebskostenabrechnung haben Sie nicht auf die Geltendmachung Ihrer Ansprüche verzichtet, zumal anzunehmen ist, dass Sie bezüglich eines Verzichtes keinen Geschäftswillen  hatten.  Fraglich ist allerdings, ob die Kosten für die Entfernung des ca. 50 cm hohen Unkrautes als Betriebskosten oder - wie der ehemalige Mieter meint - als Ersatzansprüche aus Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache gelten. Im letztgenannten Fall verjähren die Ansprüche gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 Abs. 1 BGB/a>  in sechs Monaten ab Übergabe der Mietsache.  Sollten die Kosten als Betriebskosten geltend gemacht werden, so ist bei der Berichtigung der letzten Abrechnung von Ihnen in jedem Fall die Frist des § 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 zu beachten:  S. 1: Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.  S. 2: Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.  Diesbezüglich müssten Sie also noch in diesem Jahr die Nachforderung beim Mieter geltend machen. Eine Fristsetzung war bezüglich der Vornahme der Gartenarbeiten wohl nicht angebracht, da es sich um eine ' kann ' - Regelung im Mietvertrag handelt. Allerdings sollten Sie nun dem Mieter eine Zahlungsfrist setzen, damit Sie Ihre Forderung effektiv durchsetzen können.  Zum Schluss darf ich die letztlich streitentscheidende Frage nach der Differenzierung zwischen  Betriebskosten und  Ersatzansprüchen aus Veränderung oder Verschlechterung wie folgt beantworten:  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BetrKV/2.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2 BetrKV: Aufstellung der Betriebskosten">§ 2 Ziffer 9 BetrKV/a>  gehören die Kosten der Gartenpflege grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten. Für die Annahme umlegbarer Betriebskosten ist jedoch erforderlich, dass Sie mit einer gewissen Regelmäßigkeit anfallen ( LG Tübingen Urt. v. 18.10.2004 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WM%202004,%20S.%20669" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 17.02.2004 - Abs. 9 ZR 318/01: Anfechtung der Pfändung von Ansprüchen des Schuldners aus einem...">WM 2004, S. 669/a>  ). Wird nach länger unterlassener Pflege der Garten einer Grundpflege unterzogen, sind die dafür aufzwendenden höheren Kosten nicht umlagefähig ( LG Hamburg WM 1994, S. 695 ). Demnach gehen Sie im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung ein nicht unerhebliches Prozess - und Kostenrisiko ein, wenn nämlich das streitentscheidende Gericht die von Ihnen in Auftrag gegebenen Gartenarbeiten als einmalige Instandsetzungsarbeiten und damit als zwischenzeitlich verjährte Ansprüche aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>   qualifizieren sollte.   Für eine Qualifizierung der vorgenommenen Gartenarbeiten als Betriebskosten könnte jedoch folgende Argumentation hilfreich sein:   Grundsätzlich hat nach dem Wortlaut des schriftlichen Vertrages der Mieter die laufenden Kosten für die Gartenpflege zu tragen. Sein Versäumnis im letzten Mietjahr hat es jedenfalls erforderlich gemacht die Gartenarbeiten in Auftrag zu geben. Man kann  also bei einer wertenden Betrachtung nicht alleine auf die Einmaligkeit des Gartenpflegeauftrages abstellen und zumindest außergerichtlich den Versuch unternehmen die entstandenen Kosten durchzusetzen. So hat auch das Landgericht Hamburg in einem anderen Fall die Kosten für die Neuanlegung eines Gartens als ansatzfähig qualifiziert, obgleich es sich hierbei um nicht regelmäßige Arbeiten handelte ( LG Hamburg WM 1989; S. 191 ).  Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen Ihr  Michael Kohberger Rechtsanwalt  Austr. 9 1/2 89 407 Dillingen a. d. Donau  Tel.: 09071/ 2658 Fax: 09071 / 2658 E - mail: kohberger@freenet.de Info: http://www.anwaltkohberger.de           !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 548