Frage: Durch Schenkung im Jahr 2002 wurde mir eine Eigentumswohnung übertragen. Im Grundstücksübergabevertrag wurde dem Übergeber der Nießbrauch eingeräumt. Ferner sind im Grundstücksübergabevertrag als Verpflichtungen des Übergebers folgende Punkte genannt: 1. Der Übergeber ist berechtigt, sämtliche Nutzungen aus dem Vertragsgegenstand zu ziehen und verpflichtet, sämtliche auf dem Vertragsgegenstand ruhenden privaten und öffentlichen Lasten zu tragen. 2. Die Übergabe des Grundbesitzes erfolgt mit Wirkung vom heutigen Tage mit allen Rechten und Pflichten, den Bestandteilen und dem gesetzlichen Zubehör.  - Sonst sind keine weiteren Pflichten formuliert worden.  Die Immobilie ist Baujahr 1978 und die Eigentumswohnung seit 1991 im Besitz des Schenkenden gewesen. In dem Haus befinden sich noch 2 weitere Eigentumswohnungen. In den 90er Jahren wurde durch einen der beiden anderen Eigentümer, der die Hausverwaltung übernommen hatte, 14000 € Instandhaltungsrücklage veruntreut. Infolge der gerichtlichen Streitigkeiten diesbezüglich im Jahr 2005 und bereits davor vorhandener Unstimmigkeiten unter den Eigentümern wurde die Instandhaltung des gesamten Hauses vernachlässigt. Wegen Verjährung blieb der Schaden bei den beiden anderen Hausparteien. Die Hausverwaltung wird seit 2005 extern geregelt.   Das Haus befindet sich in einem ausgesprochen schlechten Zustand. Die Hausverwaltung spricht von einem Investitionsbedarf von 100.000€. Die Quote für das Hausgeld ist im vergangenen Jahr einvernehmlich durch alle aktuellen Eigentümer auf den jährlichen Maximalwert von 4000€ angehoben worden. Damit können aber nur die dringend notwendigen Arbeiten erledigt werden, dann ist die Kasse wieder leer. Durch die Konkurrenz zu anderen Anbietern in der Region kann die vermietete Wohnung nur eine unterdurchschnittliche Rendite erzielen. Besserung ist nicht in Sicht. In den vergangenen 10 Jahren sind die Verkaufserlöse der anderen Wohnungen (es gab in der Zeit zwei Eigentümerwechsel) beständig gesunken. Der Wert der Wohnung ist in den vergangenen 10 Jahren um nominell ca. 25% gefallen.  Meine Frage ist, obliegt dem Übergeber/Nießbrauchinhaber nicht die Verpflichtung zum Werterhalt der von ihm genutzten Immobilie? Und ergäbe sich für mich daraus ein Schadenersatzanspruch gegen den Übergeber? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten: In Ihrem Vertrag wurde nicht geregelt, dass der Nießbrauchsberechtigte die außergewöhnlichen Instandhaltunsgmaßnahmen zu übernehmen hat. Diese treffen dann den Eigentümer.   Allerdings ist der Nießbrauchsberechtigte gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1041 BGB: Erhaltung der Sache">§ 1041 BGB/a>  zur Erhaltung der Sache verpflichtet.   Zu den vom Nießbrauchsberechtigten obliegt es also technische Reparatur- bzw. Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen. Die Grenze der Arbeiten bildet eine Teilerneuerung. Der Nießbraucher schuldet nur Maßnahmen, die zum gewöhnlichen Gebrauch der Sache notwendig sind. Hierzu zählen beispielsweise Wartungsarbeiten, kleinere Reparaturarbeiten.  Die vom Eigentümer zu tragenden außergewöhnlichen Erneuerungsmaßnahmen gehören nicht zu den wiederkehrenden Wartungs- und Reparaturmaßnahmen. Unter diese Maßnahmen fallen beispielsweise die Erneuerung der Heizungsanlage bzw. der Elektrik, die Sanierung des Daches oder der Einbau einer Isolierverglasung.   Den Nießbrauchsberechtigten trifft die Pflicht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1042.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1042 BGB: Anzeigepflicht des Nießbrauchers">§ 1042 BGB/a>  die Pflicht, außergewöhnliche Erneuerungsmaßnahmen dem Eigentümer unverzüglich anzuzeigen. Kommt er dieser Anzeigepflicht nicht nach, so kann dann eine Zwangsverwaltung der Immobilie angeordnet werden.   Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1050.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1050 BGB: Abnutzung">§ 1050 BGB/a>  hat der Nießbrauchsberechtigte aber Veränderungen oder Verschlechterungen, die aus dem ordnungsgemäßen Gebrauch der Sache hervorgehen, nicht zu vertreten.   Schadensersatzansprüche des Eigentümers können daher nur aus dem nicht ordnungsgemäßen Gebrauch oder Verletzung der Pflichten nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1041 BGB: Erhaltung der Sache">§ 1041 BGB/a>  entstehen.   Bei der Geltendmachung von Ersatzansprüchen ist letztendlich die kurze Verjährung des 1057 BGB zu berücksichten. Die Ansprüche des Eigentümers wegen Verschlechterung der Sache verjähren danach binnen 6 Monaten. Beginn der Verjährung ist der Zeitpunkt, in dem der Eigentümer die Sache zurück erhält.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Tobias Rösemeier, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1042, § 1050, § 1041