Frage: Mein Mieter zahlt seit 1.6.08 eine um ca. 80 % niedrigere Miete als die vergleichbaren Werksdtatthallen auf dem Grundstück. Damals war es schwierig, einen Mieter zu bekommen, daher die sehr niedrige Miete. Ich möchte diesem Mieter also die Miete zum 1.12.2010 um 80 % erhöhen, dies lehnt er ab. Die vertragliche Kündigungszeit wäre zum Quartalsende, also zum 31.3.2011. Habe ich eine Chance, diese Miete zu erhöhen? Helmut Gerleigner

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Im GegenS. zum Wohnraummietrecht ist bei der Gewerberaummiete eine Mietpreisanpassung gesetzlich nicht geregelt, es gilt Vertragsfreiheit. Es kommt also darauf an, was die Parteien bezüglich einer Mietpreisanpassung vereinbart haben:  Ist im Mietvertrag eine genehmigungsfreie Klausel vereinbart, so unterliegt die Mieterhöhung keinen Beschränkungen. Hierher gehören die Umsatzmiete, die Staffelmiete, Spannungsklauseln, Kostenelementsklauseln, Leistungsvorbehalte.   Ist im Mietvertrag eine genehmigungspflichtige Klausel vereinbart (sogenannte Wertsicherungsklausel), so unterliegt die Mieterhöhung gewissen Beschränkungen.   Wenn im Mietvertrag nichts über eine Mieterhöhung vereinbart wurde, ist eine solche grundsätzlich ausgeschlossen. Dies gilt auch bei langfristig abgeschlossenen Mietverhältnissen. Eine sehr enge Ausnahme von diesem Grundsatz (und damit die einzige Möglichkeit, eine sofortige Mieterhöhung durchzusetzen) kann es geben, wenn dies für den Vermieter zu untragbaren Ergebnissen führt. Ein Anspruch des Vermieters auf Erhöhung des Mietzinses kann sich in diesem Fall über a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 BGB/a>  nach den Grundsätzen über die Änderung der Vertragsgrundlage ergeben. Da nach Ihrer Schilderung die Vereinbarung der niedrigen Miete allein auf geringer Nachfrage beruhte, also Ihrem unternehmerischen Risikobereich zuzurechnen ist und zudem die Möglichkeit einer zeitnahen Kündigung besteht, dürfte diese Vorschrift aber nicht einschlägig sein.  Ohne eine vertragliche Rehgelung bestehen folgende Möglichkeiten, um die Miete zu erhöhen:  - Änderungsvereinbarung  Es ist jederzeit möglich, durch eine Nachtragsvereinbarung zu einem bestehenden Mietvertrag die bislang vereinbarte Miete zu erhöhen. Voraussetzung ist das Einverständnis des Mieters, was dieser bei einer reinen Mieterhöhung verständlicherweise meist ablehnt. In der Praxis ergibt sich die Möglichkeit einer einvernehmlichen Erhöhung der Miete in der Regel dann, wenn im Rahmen einer Nachtragsvereinbarung auch Anliegen des Mieters berücksichtigt werden, welche bislang nicht Gegenstand der vertraglichen Vereinbarungen waren, z. B. eine Verlängerung des Vertrages oder eine Änderung/Erweiterung des Nutzungszweckes.  - Änderungskündigung  Der Vermieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis (unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist bzw. wenn nichts vereinbart wurde der gesetzlichen Kündigungsfrist) kündigen und dem Mieter gleichzeitig anbieten, das Mietverhältnis künftig zu einem höheren Mietzins fortzusetzen. Können sich die Parteien nicht einigen, ist das Mietverhältnis zum Kündigungstermin beendet.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 313