Frage: Guten Tag,  ich habe im Mai 2021 eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus (Altbau) erworben. Im Maklerexposé war von einem Kellerraum die Rede, bei der Wohnungsbesichtigung wurde mir (und dem von mir zur Rate gezogenen Sachverständigen) ein Kellerraum als zur Wohnung gehörig präsentiert und in Augenschein genommen. Der Verkäufer der Wohnung übersandte mir vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags einen Aufteilungsplan, in dem der besichtigte Kellerraum als zur Wohnung gehörend farblich markiert war.  Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags und Zahlung des Kaufpreises wurden mir vom Verkäufer sämtliche Schlüssel übergeben, darunter auch ein zum besichtigten Kellerraum passender Schlüssel.  Nunmehr hat sich die Hausverwaltung an mich gewandt und mir mitgeteilt, dass ich den Kellerraum räumen soll, weil zu meinem Wohnung als Sondereigentum kein Kellerraum gehört. Ausweislich des notariellen Kaufvertrags und des darin definierten Sondereigentums ist dies leider auch zutreffend.  Da ich zwischenzeitlich erhebliche Renovierungsleistungen in der Wohnung erbracht habe, ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag oder eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung keine wirkliche Option. Ich würde gerne den Kaufpreis mindern oder ggf. den Makler haftbar machen. Ist dies rechtlich möglich oder war es einzig meine eigene 'Dummheit', dass ich bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags aufgrund der Vorgeschichte einfach davon ausgegangen bin, dass der besichtigte Keller zu dem von mir erworbenen Sondereigentum gehört, ohne die Angabe im notariellen Kaufvertrag darauf zu überprüfen.   Die Antwort darf gerne Rechtsprechungsnachweise enthalten, da ich juristisch halbgebildet bin.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  soweit Sie den Fall schildern, ist klar als Beschaffenheit der Wohnung vereinbart worden, dass zu dieser ein Keller gehört. Und wenn plötzlich im notariellen Kaufvertrag von einem zu der Wohnung gehörenden Keller nichts mehr drinsteht, so ändern dies nichts an der Tatsache, dass tatsächlich die Beschaffenheit eine andere war.   Ist eine Kaufsache mangelhaft, stehen dem Käufer die Rechte aus § 437 BGB zu. Zwar ist sicherlich, wie üblich. im Kaufvertrag der Ausschluss der Gewährleistungsrechte vereinbart. Gemäß § 444 BGB kann sich der Verkäufer  auf den Gewährleistungsausschluss jedoch nicht berufen, da er den Mangel der Kaufsache, das Fehlen des Kellers, arglistig verschwiegen hat, was anhand ihrer Schilderung ganz offensichtlich ist. Da der Gewährleistungsausschluss nicht zum Tragen kommt, steht Ihnen das Recht auf Minderung des Kaufpreises gem. §§ 437 Nr. 2, 441 Abs. 3 BGB zu. Die Höhe der Minderung sollte ein Sachverständiger ermitteln.  Mit freundlichem Gruß Rechtsanwalt P. Dratwa 

Relevante Paragraphen: § 444, § 437