Frage: Guten Tag,  aktuell stellt sich leider folgendes Problem:  vor 2 Wochen besichtigten wir (mein Lebensgefährte und ich) mit einem Immobilienmakler und zusammen mit den Schwiegereltern (2 Personen) eine Wohnung, welche von der jetzigen Mieterin fristgerecht zum 31.12.2014 gekündigt wurde. Bereits im Vorfeld teilte die Mieterin dem Makler mit, dass sie auch schon zum 01.12. aus der Wohnung ausziehen würde. Dies sagte die Mieterin dann auch bei der Wohnungsbesichtigung mehrfach.  Am Folgetag haben wir für die Wohnung zugesagt, der für uns relevante Einzugstermin wäre der 01.12., was der Vormieterin dann auch vom Immobilienmakler mitgeteilt wurde. Hier fanden mehrere Telefonate statt, wobei immer der 01.12. als Einzugstermin angegeben wurde.  Zwei Tage vor Vertragsunterzeichnung waren wir nochmals mit den Schwiegereltern in der Wohnung zwecks Aufmaß für Möbel, welches wir uns komplett neu anschaffen wollen. Bei diesem Termin sagte die Mieterin, dass sie definitiv Ende November ausziehen werde, sie habe für Mitte November bereits eine Malerfirma beauftragt, welche die Wohnung komplett streichen soll. Hier sprach die Vormieterin an, dass sie von uns eine Ablöse in Höhe von € 150,-- für den bereits mehr als 12 Jahre alten Laminat verlangt. Dies haben wir abgelehnt, woraufhin die Dame etwas ungehalten wurde.  Am 24.10. wurde der Mietvertrag unterschrieben, Mietbeginn 01.12.2014. Dass ein Mietvertrag abgeschlossen wird und ab wann dieser läuft war der Mieterin durch das Maklerbüro bekannt.  Gestern meldete sich die Mieterin plötzlich: es tue ich sehr leid, dass wir schon das komplette Mobiliar bestellt hätten, aber sie ginge erst zum 31.12.2014 aus der Wohnung. Sie habe angeblich nur ein einziges Mal erwähnt, dass sie möglicherweise bereits zum 30.11. ausziehen könnte. Einen Tag vor Vertragsabschluss hätte sie dem Immobilienbüro angeblich mitgeteilt, dass sie erst zum Jahresende ausziehen würde.   Unser Problem ist jetzt Folgendes: wir haben uns komplett neu eingerichtet und das Möbel für die erste Dezemberwoche bestellt, unser Mietvertrag lautet auch auf den 01.12.2014 als Mietbeginn. Wie ist hier die rechtliche Grundlage? Die Mieterin hat von Anfang an und mehrmals und immer unter Zeugen bestätigt, dass sie zum 30.11. ausziehen wird. Wir gehen davon aus, dass sie sauer ist, weil wir ihr den ihrerseits verlegten Laminatboden nicht abkaufen wollen. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Die Hauptpflicht des Vermieters besteht gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 BGB/a>  in der Gewährung des Gebrauchs der Mietsache während der Mietdauer.  Sie haben daher einen Anspruch auf Überlassung der Wohnung ab Mietbeginn, also ab dem 01.12.2014.   Vorliegend ist die Wohnung noch vermietet, das laufende Mietverhältnis endet aufgrund der Kündigung der derzeitigen Mieterin zum 31.12.2014. Aus diesem Grund ist die Wohnung in der Zeit vom 01.12.2014 – 31.12.2014 doppelt vermietet. Es ist dem Vermieter also unmöglich, Ihnen die Wohnung in dieser Zeit zu übergeben.    Da Sie während der Zeit der Doppelvermietung am Gebrauch der Mietsache gehindert sind, entfällt Ihre Pflicht zur Zahlung des Mietzinses gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/326.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 326 BGB: Befreiung von der Gegenleistung und Rücktritt beim Ausschluss der Leistungspflicht">§ 326 Abs. 1 S. 1 BGB/a> . Hierzu müssen Sie nicht ausdrücklich einen Minderungsanspruch geltend machen. Der Vollständigkeit halber weise ich darauf hin, dass die Pflicht zur Zahlung der Miete (tag genau) an dem Tag entsteht, an welchem Sie die Wohnung übergeben bekommen, also möglicherweise schon vor dem 01.01.2014.   Weiter haben Sie nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536 a BGB/a>  Anspruch auf SchadenserS. gegen den Vermieter. Dieser besteht in Ihrem Fall wohl insbesondere in den Mehrkosten bei der späteren Lieferung der Möbel (Umbestellung oder Einlagerung). Auch die Kosten der Anmietung von Ersatzwohnraum könnte ein ersatzfähiger Schaden sein. Hierbei müssen Sie sich jedoch die ersparte Miete anrechnen lassen, sodass nur die über die Miete hinausgehenden Mehrkosten als Schaden anzusehen sind. Zudem haben Sie eine Schadensminderungspflicht, Sie müssen den Schaden also gering halten (kein teures Hotel).    Gegen die derzeitige Mieterin haben Sie keinen Anspruch. Eine vertragliche oder vertragsähnliche Beziehung besteht nicht, sodass vertragliche Ansprüche ausscheiden. Auch ein Anspruch wegen unerlaubter Handlung ist hier nicht ersichtlich. Sofern sich die feste Zusicherung (nicht bloße Absichtserklärung) der derzeitigen Mieterin, die Wohnung bis zum 30.11.2014 zu räumen und herauszugeben, nachweisen lässt, kann jedoch der Vermieter möglicherweise Regress bei der Mieterin nehmen.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 326, § 536a