Frage: Im November/Dezember 2009 habe ich mit einer Mietinteressentin einen Mietvertrag über eine 2-Zimmerwohnung zum 1.2.2010 abgeschlossen. Kann ich diesen Vertrag rückgängig machen, ohne dass Schadensersatzforderungen gegen mich erhoben werden können?  Hintergrund ist, dass die zukünftige Mieterin immer neue Forderungen zur  Mietsache stellt und zu keinen Kompromissen bereit ist: Laut Mietvertrag wurde die Nutzung eines Teils des Gartens (ca. 100qm) ohne nähere Lokalisation vereinbart, jetzt besteht die Mieterin darauf, einen weitaus größeren Teil des Gartens, sowie einen ca. 10qm großen Raum im Gartenhaus kostenlos überlassen zu bekommen. Außerdem möchte sie diesen Bereich für die anderen 3 Mietparteien nicht mehr weiter zugänglich machen. Das hätte zur Folge, dass der Zugang zum hinteren Bereich des Grundstückes versperrt wäre.  In der Wohnung fordert die Mieterin erhebliche Umbau und Erneuerungsmaßnahmen, denen ich z.Teil mündlich zugestimmt habe. So wurde durch eine Trennwand ein 3. Zimmer geschaffen. Die Kosten dafür, ca. 800,00 ,wollte sie zunächst selbst zahlen, hat dieses Angebot aber inzwischen zurückgezogen und will sich jetzt nur noch mit 250,00 an den Unkosten beteiligen  In der Küche befindet sich zur Zeit eine Einbauküche ohne Elektrogeräte. Hat die Mieterin in NRW einen Anspruch auf Elektroherd und Kühlschrank? Im Mietvertrag sind die Küchenmöbel nicht angeführt.  Da durch das jetzige Verhalten  nur Unfrieden für die Zukunft zu befürchten ist, möchte ich das Mietverhältnis gar nicht erst zustande kommen lassen.   Bitte teilen Sie mir mit, welche Möglichkeiten es zur sofortigen Aufhebung des Mietvertrages gibt und welche eventuellen Konsequenzen damit verbunden wären.  Vielen Dank   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage.  Grundsätzlich ist der einmal gechlossene Mietvertrag bindend. Eine Möglichkeit vom Vertrag zurückzutreten oder ihn vorzeitig zu kündigen, gibt es nach dem Gesetz nicht, es sei denn, Sie haben im Mietvertrag die Berechtigung zur Kündigung vor Vertragsbeginn aufgenommen. Das Mietverhältnis hat zwar noch nicht begonnen, der Vertrag gilt aber ab dem Zeitpunkt des Abschlusses.  Der BGH hat entschieden, dass eine Aufhebung vor Beginn nicht möglich ist, sehr wohl aber eine Kündigung. Die Kündigungsfrist beginnt dann schon mit dem Zugang der Kündigung vgl. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%2088/78" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.02.1979 - Abs. 8 ZR 88/78: Ordentliche Kündigung eines noch nicht vollzogenen Mietvertrag...">BGH Abs. 8 ZR 88/78/a> .  Sie können also nur ordentlich zum 30.4.10 kündigen, sofern Sie nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1 BGB/a>  ein Ihrem Fall von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  ausgehen, denn in dem Verhalten der Mieterin könnte man eine nicht nur unerhebliche Verletzung der Vertragspflichten sehen. Lediglich Forderungen der Mieterin an sich reichen nicht aus, es geht nur um die Punkte, bei denen die Mieterin sich weigert die Vereinbarungen einzuhalten. Bei der Abwägung kann aber berücksichtigt werden, dass der Vertrag noch nicht einmal läuft. Die Mieterin ist also weniger schutzbedürftig. Ich würde das Verhalten als ausreichend ansehen um eine Kündigung zu rechtfertigen, man kann aber über diesen Punkt sicher streiten. Das Verhalten reicht aber definitv nicht für eine fristlose Kündigung aus, d.h. Sie kommen nicht sofort aus dem Vertrag heraus.  Insgesamt sollten Sie aber versuchen, sich mit der Mieterin auf eine vorzeitige Aufhebung des Vertrages zu einigen. Es wird für beide Seiten das Beste sein, wenn der Vertrag gar nicht erst in Kraft tritt. Fraglich dürfte nur sein, ob die Mieterin auf die Schnelle eine neue Wohnung findet. Falls nein, könnte Sie auf Erfüllung des Vertrages bestehen und Sie wären nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 BGB/a>  verpflichtet der Mieterin die Wohnung zum Gebrauch zu überlassen. Es wäre möglich, dass die Mieterin auf Überlassung der Wohnung klagt und zwar im Wege einer einstweiligen Verfügung.   Die Mieterin kann auch die Miete auf 0 mindern und hätte darüber hinaus die Möglichkeit SchadenserS. zu verlangen. Das könnten etwa die Kosten einer teureren Ersatzwohnung für die Dauer der Kündigungsfrist sein.    Bevor Sie kündigen, sollten Sie daher versuchen eine gütliche Einigung zu erzielen.  Einen generellen Anspruch des Mieters auf eine komplette Küche inkl. E-Geräte gibt es nicht. Nur wenn Sie im Mietvertrag eine komplette funktionstüchtige Küche zugesichert hätten, hätte die Mieterin einen Anspruch. Ich gehe aber davon aus, dass die Mieterin die Wohnung besichtigt hat und daher wusste, was in der Küche enthalten ist.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 573