Frage: Es geht um einen Mitbewohner von mir, dieser weigert sich nach knapp 1 Jahr aus der Wohnung auszuziehen und sich eine andere Wohnung zu suchen. Er steht nicht im Mietvertrag, ist jedoch dort gemeldet. Welche Möglichkeit hat man nun ihn dauerhaft und möglichst sofort aus der Wohnung zu bekommen und wie ist das Vorgehen, wer sind Ansprechstellen und gibt es evtl. Zwangsmaßnahmen. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:  Für die Beantwortung Ihrer Frage ist zunächst zu klären, in welchem Rechtsverhältnis Sie, Ihr Vermieter und Ihr Mitbewohner stehen. Hier gibt es mehrere Varianten. Dieses hängt davon ab, wie sich das bisherige Verhältnis zwischen den drei Personen gezeigt hat:  1. Eine Möglichkeit besteht darin, dass Ihr Mitbewohner den anteiligen Mietzins direkt an Ihren Vermieter gezahlt hat. Dann hätte der Vermieter von Ihrem Mitbewohner Kenntnis. In diesem Fall kann man vermutlich davon ausgehen, dass Ihr Mitbewohner mit Ihrem Vermieter und mit Ihnen einen Vertrag dahingehend geschlossen hat, dass Ihr Mitbewohner als weiterer Mieter in den Mietvertrag aufgenommen werden soll. Eine solche Vereinbarung kann grundsätzlich mündlich geschlossen werden. Die Ergänzung des schriftlichen Mietvertrags ist hierfür nicht erforderlich, es sei denn, dass Ihr Mietvertrag eine entsprechende Schriftform für Ergänzungen vorsieht.  In dieser Fallkonstellation kommt es nun darauf an, ob Ihr Vermieter im Sinne einer klassischen WG mit jedem Mieter einzeln einen Mietvertrag schließen wollte oder nur mit Ihnen gemeinsam. Wenn jeweils einzelne Mietverträge vorlegen, so müsste der Vermieter Ihrem Mitbewohner ankündigen. Hierfür bräuchte der Vermieter jedoch einen berechtigtes Interesse (Kündigungsgrund). Ob dieses vorliegt, kann ich von hier aus nicht beurteilen. Wenn der Vermieter nur mit allen Bewohnern gemeinsam einen Mietvertrag schließen wollte, kann dieser auch nur von allen beziehungsweise gegenüber allen gekündigt werden. Die Kündigung eines Einzelnen ist dann nicht möglich. Hierfür wäre eine einvernehmliche Regelung aller Beteiligten erforderlich.  2. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass sie mit Ihrem Mitbewohner einen Untermietvertrag abgeschlossen haben. Diese Fallkonstellation liegt dann vor, wenn Ihr Mitbewohner den anteiligen Mietzins direkt an Sie und nicht an den Vermieter zahlt. Sie müssten dann als Vermieter diesen Untermietvertrag kündigen. Sie können sich hier für auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a>  stützen. Danach ist eine Kündigung ohne Vorliegen eines Kündigungsgrund möglich, da Sie gemeinsam mit den Mieter unter einem Dach wohnen. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall jedoch um drei Monate auf sechs Monate. Sie müssen zudem in Ihrer Kündigungserklärung auf diese Vorschrift Bezug nehmen. Die Kündigung muss zudem schriftlich erklärt werden.  3. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass ihr Mitbewohner lediglich kostenlos bei ihnen untergekommen ist und quasi nur geduldet wird. Hier sehe ich die Voraussetzungen für einen Mietvertrag nicht erfüllt. Ein solcher Mietvertrag muss dann also auch nicht gekündigt werden. Sie hätten dann die Möglichkeit, Ihrem Mitbewohner quasi per sofort die Nutzung der Wohnung zu untersagen.  4. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass Sie mit Ihrem Mitbewohner einen befristeten Mietvertrag für ein Jahr abgeschlossen haben. Wenn der vereinbarte Zeitraum abgelaufen ist, muss der Mitbewohner als Mieter ausziehen. Tut er dies nicht, so müssten Sie Räumungsklage erheben.   Für den Fall, dass zunächst eine Kündigung erklärt werden muss, weil ein Mietvertrag (wenn auch nur mündlich abgeschlossen) vorliegt, so muss diese schriftlich ausgesprochen werden. Der Mitbewohner muss dann zum Ende der Kündigungsfrist ausziehen. Wenn er dieses nicht freiwillig tut, müssen Sie gegebenenfalls Räumungsklage erheben. Der Umstand, dass ihr Mitbewohner in der Wohnung gemeldet ist, ist für die privatrechtlichen Vertragsverhältnisse ohne Bedeutung.  Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Sonja Richter - Rechtsanwältin -!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573a