Frage: Hallo,  ein Arbeitskollege von mir hat vor ca. einem Jahr ein Mehrfamilienhaus gekauft, das auch Geschäftsräume besitzt. Seit das Haus in seinem Besitz ist hat er drei Wohnungen vermietet und die Geschäftsräume an einer Dame die daraus ein Cafe gemacht hat.  Ich, genauso wie mein Arbeitskollege, habe Interesse das komplette Gebäude zu mieten und daraus eine Pension oder Zimmervermietung für Monteure zu gestallten.  Das Vorhaben ist nicht einfach aber zu bewältigen.   Der Besitzer also mein Arbeitskollege möchte bevor er mir das Haus vermietet, komplett sanieren und modernisieren.  Außerdem möchte er noch ein weiteres Stockwerk aufsetzen.  Wir reden hier also von einem großen Baustellenprojekt.  Nun habe ich folgende Fragen. Da wir beide noch etwas jung und unerfahren sind mit solchen Geschichten, haben wir noch keinerlei Versicherung abgeschlossen. Lediglich mein AK hat eine Versicherung fürs Haus abgeschlossen gegen Brand etc.  Welche (Rechtsschutz-)Versicherungen raten Sie uns jeweils ab zu schließen?  Die Dame welche das Lokal pachtet hat einen Vertrag abgeschlossen der noch ca. 2 Jahre läuft. Sie möchte aber weiterhin drinnen bleiben und drängt auf einen neuen Vertrag hin.  Ich und mein AK wollen aber alle Parteien draußen haben! Vor allem zwecks der Sanierung/Umbauten aber auch zwecks den benötigten Räumlichkeiten die ich später brauchen werde.  Es gibt noch viele weitere Fragen die ich habe aber die sollte ich womöglich persönlich mit einem Anwalt besprechen. An welchen Anwalt müsste ich mich da wenden? Welches Fachgebiet ist dafür zuständig? Welche Rechtschutzver. greift/hilft da?  Brauche Hilfe bei Gewerblichen und Privaten Mietrecht aber auch Hilfe bezüglich Umbaumaßnahmen und Vorschriften wenn ich daraus eine Pension oder Monteurzimmervermietung machen möchte.  Danke vor erst mal  Gruss K.V.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für die Anfrage. Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür gedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Teilen des Sachverhalts kann es zu einer völlig anderen rechtlichen Beurteilung kommen.  Unter Berücksichtigung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen nunmehr wie folgt beantworten:  1. Zunächst möchte ich Ihnen empfehlen, vor Ort einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aufzusuchen, um mit diesem die Einzelheiten zu besprechen. Ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht hat neben 120 Stunden Theorie und 3 Prüfungen mindestens 120 Fälle aus dem Bereich des Miet- und Wohnungseigentumsrechts bearbeitet. Mindestens 60 Fälle davon müssen gerichtlich sein. Einen solch spezialisierten Fachanwalt finden Sie auf dieser Plattform unter der Anwaltssuche oder im örtlichen Telefonbuch.  Gerade im Hinblick auf die derzeitigen Mietverhältnisse, auch dem des Cafés, ist eine Überprüfung der vertraglichen Grundlagen erforderlich. Wie Sie sagen, wollen Sie das Haus für die Sanierung leer bekommen. Es muss daher geprüft werden, ob die Parteien gekündigt werden können und welche Kündigungsfristen bestehen. Dies kann bei den verschiedenen Mietparteien durchaus unterschiedlich sein.   2. Sie könnten aber auch einem Vermieterverein beitreten. Hier haben Sie wie bei einem anderen Verein einen jährlichen Mitgliedsbeitrag zu zahlen. Sie erhalten dann Beratungen und Informationen speziell zum Thema Mietrecht. Auch Formulare, z. B. für Mietverträge sind über Vermietervereine erhältlich.  Der Vorteil gegenüber einer Rechtsschutzversicherung könnte darin liegen, dass auch Probleme behandelt werden, die bereits vor dem Beitritt zum Verein eingetreten sind.   3. Für die Bau- und Sanierungsarbeiten benötigen Sie einen Bauleiter. Dies ist in der Regel ein Bauingenieur oder Architekt. Es wird zu prüfen sein, ob irgendwelche Baugenehmigungen, insbesondere für den Bau eines weiteren Stockwerks, erforderlich sind.  Bei Streitigkeiten sollten Sie sich an einen örtlichen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht wenden. Dieser hat neben der Theorie von 120 Stunden und 3 Prüfungen mindestens 80 Fälle aus dem Bereich des Bau- und Architektenrecht bearbeitet. Mindestens 40 davon waren gerichtliche Fälle.   4. Jeder Hausbesitzer benötigt zwingend eine Gebäudeversicherung, mit der mindestens der Fall des Brandes abgesichert ist. Dies haben Sie nach eigener Aussage schon. Des weiteren können über die Gebäudeversicherung Schäden durch Sturm, Hagel, Leitungswasser, Vandalismus, Elementarschäden (Erdrutsch, Überschwemmungen, Erdbeben) und Bruch der Außenverglasung abgesichert werden. Inwieweit Sie das brauchen, müssen Sie selbst entscheiden.  Als Vermieter benötigen Sie des weiteren unbedingt eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung. Allein der Grund- und Hausbesitzer ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/836.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 836 BGB: Haftung des Grundstücksbesitzers">§ 836 BGB/a>  verantwortlich für alle Schäden rund um das Haus und/oder Grundstück. Zudem haben Sie als Besitzer eines Grundstücks die Verkehrssicherungspflicht. Das bedeutet, dass Sie Ihr Grundstück generell so absichern müssen, dass dort keine Person zu Schaden kommen kann. Dazu gehört zum Beispiel das Reinigen der Gehwege sowie das Räumen von Schnee oder die Streupflicht bei Eis. Denn selbst wenn Sie per Mietvertrag oder mit der Hausordnung bestimmt haben, dass der Mieter die Streu- und Reinigungspflichten zu erfüllen hat, liegt die Haftung beim Grundstückseigentümer und nicht bei dem Mieter.   Wenn das Haus über einen Öltank verfügt, könnte eine Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung sinnvoll sein.  Der Bauherr benötigt in jedem Falle eine Bauherren-Haftpflichtversicherung. Denn für die Sicherheit auf dem Baugrundstück trägt grundsätzlich der Bauherr die volle Verantwortung. Einige Versicherungen bieten im Zusammenhang mit der Bauherren-Haftpflichtversicherung gleichzeitig auch Rechtsschutz vor unberechtigten Schadensersatzforderungen Dritter an. Dann trägt im Streitfall die Versicherung die Kosten für den Anwalt und den Gerichtsprozess.   5. Eine Rechtsschutzversicherung sollte in jedem Falle Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz bieten.   Bezüglich der Baumaßnahmen werden Sie wohl keine Rechtsschutzversicherung abschließen können, denn hier gilt in der Regel der sog. Baurisikoausschluss nach § 3 Abs. 1 lit. d der Allgemeinen Bedingungen für die Rechtsschutzversicherung (ARB). Dies bedeutet, dass alles, was in Zusammenhang mit einer Baumaßnahme steht, ausgeschlossen wird, so z.B. bei Umbaumaßnahmen Streit wegen der Baugenehmigung oder bei der Streit bei Finanzierung mit Banken oder Bausparkassen. Einen solchen Rechtsschutz könnetn Sie aber wie oben bereits geschrieben eventuell zusammen mit einer Bauherren-Haftpflichtversicherung bekommen.  Sie sollten sich an einen unabhängigen Versicherungsmakler wenden, der im GegenS. zu einem Versicherungsvertreter Angebote verschiedener Versicherungsunternehmen im Angebot hat. Die tatsächlichen Leistungen und Versicherungsbedingungen können so besser verglichen werden.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage verschaffen. Dies ersetzt aber keineswegs eine umfassende Beratung durch einen Experten. Sollte Ihnen noch etwas unklar sein, dürfen Sie gerne die Nachfragemöglichkeit nutzen. Wenn Sie zufrieden sind, würde ich mich über eine positive Bewertung freuen.  Mit freundlichen Grüßen Yvonne Bellmann Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 836