Frage: Guten Tag,   ich lebe in einem Drei-Familienhaus in einer Mietwohnung. Mietvertraglich dazugehörig ist ein großer Garten mit gemeinschaftlicher Nutzung.  Meine Frage lautet: Darf mein Vermieter (Eigentümer) ohne Vorankündigung und nahezu täglich in diesen Garten kommen? Es sei erwähnt, dass er nicht hier wohnt und auch eine Nutzung seinerseits nicht im Mietvertrag vermerkt ist.  Er lagert hier Schrott, fährt mit seinem Trecker und Auto mit Anhänger ein und aus (lässt dabei den extrem lauten Motor minutenlang laufen) und verbrennt nicht nur Holzabschnitte, sondern beispielsweise auch Gartenbänke. Ich habe mich für diese Wohnung eben wegen diesem großen Garten entschieden, weil ich einen Hund habe und er hier, rein theoretisch, wunderbar spielen und laufen kann.  Nun kann ich den Garten nicht uneingeschränkt nutzen, weil ich immer Angst habe, dass mein Vermieter mit seinem Wagen hier angefahren kommt und sich hier aufhält. Außerdem erlaubt er Bauarbeitern ihre Fahrzeuge auf der Wiese zu parken und unseren gemieteten Parkplatz zu nutzen, wenn er frei ist.  Er hat sich 'Räumlichkeiten' (eine Art Schuppen) eingerichtet, in denen er seinen Trecker parkt und sonst was lagert.   Nachdem er heute mal wieder seinen Trecker, vor meiner Terrasse, unbemannt hat laufen lassen, habe ich ihn darauf hingewiesen, dass hier noch Leute wohnen und ihn gefragt, warum er den Motor so lange laufen lässt! Dabei hatte ich ein Telefon in der Hand.  Seine Antwort: 'Weil ich jetzt wegfahre, außerdem müssen sie ja nicht hier draußen telefonieren, sondern können das auch drinnen machen!'  Ich sagte ihm nur, dass ich schließlich auch für die Terrasse Miete bezahle!  Mir reißt echt der Geduldsfaden und ich habe keine Lust mehr mir solche Unverschämtheiten bieten zu lassen.  Mich würde die Rechtslage hierzu sehr interessieren!  Vielen Dank im Voraus!  Frau S.

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  Ihre Frage beantworte ich wie folgt:  'Darf mein Vermieter (Eigentümer) ohne Vorankündigung und nahezu täglich in diesen Garten kommen? Es sei erwähnt, dass er nicht hier wohnt und auch eine Nutzung seinerseits nicht im Mietvertrag vermerkt ist.'  Da Wohnung und Garten vermietet sind, hat der Vermieter kein Recht auf Betreten des Gartens ohne Vorankündigung und Erlaubnis.  Der Vermieter ist nämlich verpflichtet, den Gebrauch der Mietsache (Wohnung und Garten) Ihnen zu überlassen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB/a> ).  Der Vermieter hat die Störung des Gebrauchs zu unterlassen. Sie haben einen Anspruch auf Unterlassung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a>  analog und 535 Abs. 1 S. 1 BGB, der auch gerichtlich durchgesetzt werden kann.  Sie haben auch die Möglichkeit die Miete (je 1 - 5 % der Warmmiete für die Gartennutzungseinschränkung und das Belegen des Parkplatzes) zu mindern. Die Minderung liegt eher im unteren Bereich der Spanne. Das Risiko einer zu hohen Minderung tragen allerdings Sie. Es ist Zurückhaltung geboten, da Sie wohl noch einige Zeit mit dem Vermeiter auskommen müssen.  Fordern Sie den Vermieter schriftlich auf, die Beeinträchtigungen zu unterlassen.   Drohen Sie gegebenenfalls rechtliche Schritte und eine Minderung der Miete an.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 1004