Frage: Hallo,   wir haben Ende Juni einen notariellen Kaufvertrag für ein neugebautes Einfamilienhaus im Rohbauzustand unterschrieben und befinden uns derzeit in der Ausbauphase. Das Grundstück wurde dazu 2018 von damaligen Eigentümer als voll erschlossen an unseren Verkäufer/Architekt verkauft. Nachträglich haben wir nun erfahren, dass zur Erschließung ein Gutachten seitens der Stadt Königswinter erstellt wurde, welches eine Regole und unterirdisches Kiesbett vorschreibt. Dies wurde dann wohl später von dem Rhein-Sieg-Kreis widerrufen. Vermutlich wurde aber die Regole in der Zwischenzeit bereits angelegt und dazu noch nicht korrekt, so dass der eigentliche Sinn komplett verfehlt wurde. Da in diese Regole das Regenwasser vom Dach unseres Hauses versickern soll, konfrontiert man uns nun mit Kosten i.H.v. 3.600€ zur Erstellung einer Korrektur und eines dazugehörigen Wasserspeicherschachtes.  Meine Frage wäre, wer in dieser Wertschöpfungskette rechtlich haftbar zu machen ist? Im Kaufvertrag gilt die Haftungsbündelung durch unseren Verkäufer als ausgeschlossen, wobei die Frage ist, ob das Grundstück ebenfalls dazu gehört? Uns wurde auch berichtet, dass das Planungsbüro unseren Verkäufer bereits vor 9 Monaten daraufhingwiesen hat, dass es hier zu Problemen kommen wird, dieser hat aber nicht reagiert und gibt das Thema jetzt an uns weiter.   Vielen Dank vorab für ein wenig Licht im Dunkeln.  Mit freundlichen Grüßen,  Michael Ritterskamp   Einsatz editiert am 07.08.2019 20:31:29

Antwort: Gerne zu Ihrem Fall:  Maßgeblich ist der notarielle Kaufvertrag zwischen Ihnen und Ihrem Vertragspartner, also dem Verkäufer. Hier kommt es darauf an, ob und welche Beschaffenheit hinsichtlich des Grundstücks vereinbart wurde. Das Grundstück und das neugebaute Einfamilienhaus im Rohbauzustand können rechtlich nicht getrennt betrachtet werden, sind also als Kaufsache mit oder ohne Beschaffenheitsvereinbarung frei von Sach- und Rechtsmängeln Ihnen geschuldet.   Weiterhin ist mittelbar zu eruieren, was unter verständigen und gut informierten Vertragschließenden mit „voll erschlossen' vom damaligen Käufer und Ihrem jetzigen Verkäufer als Beschaffenheit vereinbart wurde. Und drittens, ob das so, oder modifiziert oder gar nicht von Ihrem Verkäufer in den Vertrag mit Ihnen als Beschaffenheitsvereinbarung eingeflossen ist.  Sodann ist zu berücksichtigen, dass „voll erschlossen' weder die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit einer Regole, noch den „Anschluss- und Benutzungszwang' nach Kommunalrecht ausschließt. Beides ist also möglich.  Um das letztlich zu bewerten, ist die vollständige  Analyse des notariellen Kaufvertrags unerlässlich.  Bis dahin wird man davon ausgehen können, dass nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/433.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag">§ 433 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  gilt:   Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachmängeln, 1. wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst 2. wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.   Vorliegend neige ich dazu, dass Ihrer Beschreibung nach das Grundstück mit Rohbau bei Gefahrübergang nicht diese gesetzliche oder vereinbarte Beschaffenheit  hatte, also  nicht den vorgenannten Kriterien entspricht, weil weder eine funktionsfähige  Regole vorhanden ist, noch ohne weiteres das Haus einem potentiellen  Anschluss- und Benutzungszwang der Kommune in bautechnischer Hinsicht genügt.  Das stellt sich nicht nur als bautechnischer Sachmangel dar sondern ist was die öffentlich-rechtlichen Erschließungskosten angeht, auch ein Rechtsmangel, für den Ihnen  Ihr Vertragspartner als Verkäufer haftet: Denn nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/436.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 436 BGB: Öffentliche Lasten von Grundstücken">§ 436 Abs. 1 BGB/a>  gilt:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>Soweit nicht anders vereinbart, ist der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld./blockquote>  Nehmen Sie also Ihren Verkäufer hinsichtlich der Nacherfüllung in Form der Sach- und Rechtsmängelbeseitigung schriftlich (per FAX und/oder Einwurfeinschreiben (unter Zeugen) mit angemessener Fristsetzung in Anspruch.  Der mag sich, was nicht Ihr Problem ist, bei seinem Verkäufer schadlos halten.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben wobei Sie bitte beachten, dass dies eine summarische Ersteinschätzung aus der Ferne ohne jegliche Kenntnis aller relevanter Verträge ist und eine weitergehende Beratung vor Ort nicht ersetzen kann. Ich bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 433, § 436