Frage: Sachstand: Eigentümergemeinschaft bestehend aus bisher vier Miteigentümern an einer Wohnanlage mit insgesamt fünf Sondereigentumen: vier Wohnungseigentume, verbunden mit mehreren Sondernutzungsrechten (nur Autostellplätze), sowie einem davon getrennten weiteren Teileigentum (nur ein einzelnes Kellerabteil!). Davon hat der Miteigentümer „A„  zwei Sondereigentume: erstens ein Wohnungseigentum (bestehend aus einer Wohnung, sowie einem davon räumlich völlig getrennten  und verbotenerweise als eigenständige Wohnung vermieteten „Speicher„ und verbunden mit vier der Sondernutzungsrechten) und zweitens ein davon getrenntes weiteres Teileigentum (bestehend aus nur dem einem Kellerabteil).  Nun hat dieser Miteigentümer „A„ ohne jegliche Benachrichtigung der Eigentümergemeinschaft mittels notariellem Vertrag die Teilungserklärung einseitig dahin gehend geändert, daß der erwähnte vermietete „Speicher„ und zwei der Sondernutzungsrechte von seinem Wohnungseigentum (Wohnung + Speicher + 4 Sondernutzungsrechten) abgetrennt und seinem Teileigentum (Kellerabteil) zugeschlagen wurde. Das wurde auch ohne Änderung der Abgeschlossenheitsbescheinigung im Grundbuch vollzogen. Da das verbliebene Wohnungseigentum (Wohnung + 2 Sondernutzungsrechten) verkauft wurde, erhielten die übrigen Miteigentümer der Eigentümergemeinschaft im Nachhinein Kenntnis von diesem Vorgang.  Auf meine Nachfrage erklärte das beteiligte Notariat: 1. Der Teileigentümer „A„ habe keinen Beschluß der Eigentümergemeinschaft für diese Änderung der Teilungserklärung/Grundordnung benötigt, da weder Gemeinschaftseigentum noch irgendein Sondereigentum der übrigen Miteigentümer von der Änderung der Teilungserklärung betroffen gewesen sei. 2. Eine Änderung der Abgeschlossenheitsbescheinigung sei ebenfalls nicht nötig gewesen, da von dieser Änderung der Teilungserklärung nur „Nebenräume„ betroffen gewesen seien.  Nun meine Fragen:  1. Ist in dem hier geschilderten Fall die Änderung der Teilungserklärung ohne förmlichen Beschluß der Eigentümerversammlung rechtlich zulässig und durch das WEG gedeckt? Ist durch die Änderung von Sondernutzungsrechten nicht auch mittelbar Gemeinschaftseigentum berührt? 2. Ist der Vollzug dieser geänderten Teilungserklärung im Grundbuch ohne eine Änderung der zugehörigen Abgeschlossenheitsbescheinigung rechtlich gültig?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.  Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.  Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Bei Änderung der Teilungserklärung ist nur die Zustimmung der dinglichen Berechtigten erforderlich, deren Rechtsstellung durch die Änderung beeinträchtigt werden könnte (LG München Abs. 2, Beschluss vom 15.5.1975 - 6 T 474/75; LG Mönchengladbach, Beschluss vom 07.11.2002 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20T%2086/02" target="_blank" class="djo_link" title="LG Abs. 1000önchengladbach, 07.11.2002 - 5 T 86/02: Änderung einer Teilungserklärung">5 T 86/02/a> ).  Da die übrigen Wohnungseigentümer in Ihrer Rechtsposition nicht beeinträchtigt werden, ist deren Zustimmung nicht erforderlich, sofern sich die Änderung lediglich auf das Sondereigentum und die Sondernutzungsrechte bezieht.  Seit der grundlegenden Entscheidung des BGH vom 17. 1. 1968 ist die Zulässigkeit beider Formen der Unterteilung von Wohnungseigentum allgemein anerkannt. Die Unterteilung der Wohnungseigentumsrechte kann von dem Wohnungseigentümer entsprechend a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/8.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 8 WEG: Teilung durch den Eigentümer">§ 8 WEG/a>  durch einseitige beglaubigte Erklärung vorgenommen werden. Nicht erforderlich ist eine gleichzeitige Veräußerung von neugebildeten Wohnungseinheiten; eine „Vorratsteilung„ der Räumlichkeiten einer Eigentumswohnung kann insofern mit der Vermessung und der flächenmäßigen Aufteilung eines Grundstücks in natura nicht gleichgesetzt werden.  Eine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/877.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 877 BGB: Rechtsänderungen">§§ 877/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/876.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 876 BGB: Aufhebung eines belasteten Rechts">876 BGB/a>  zur Unterteilung ist nicht erforderlich. Eine Zustimmungspflicht folgt nicht bereits aus der Existenz anderer Wohnungseigentumsrechte, da das aufzuteilende Wohnungseigentumsrecht nicht i. S. dieser Vorschriften mit den anderen Wohnungseigentumsrechten belastet, sondern nur durch diese beschränkt ist. Die Änderung erfolgt außerhalb des Herrschaftsbereichs der anderen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum werden nicht berührt.  Der BGH hat eine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer auch nicht wegen einer Rückwirkung der Unterteilung auf die Stimmrechtsverhältnisse für erforderlich gehalten, da das normierten Kopfprinzip jeder Wohnungseigentümer ohne Rücksicht auf die Anzahl der in seiner Hand vereinigten Wohnungseigentumsrechte nur eine Stimme hat.  Die Raumeinheit soll nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/3.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 3 WEG: Vertragliche Einräumung von Sondereigentum">§ 3 Abs. 2 WEG/a>  in sich abgeschlossen sein. Zweck des Abgeschlossenheitserfordernisses ist es, eine eindeutige räumliche Abgrenzung der Sondereigentumsbereiche untereinander sowie zum gemeinschaftlichen Eigentum zu gewährleisten.   Diese gesetzliche Anforderung dient damit nur dem Schutz solcher Wohnungseigentümer, die durch eine fehlende oder weggefallene Trennung der verschiedenen Bereiche berührt werden, nicht aber dem Schutz anderer Wohnungseigentümer (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202001,%201212" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.12.2000 - Abs. 5 ZB 45/00: Eintritt eines nicht hinnehmbaren Nachteils durch Durchbruch eine...">NJW 2001, 1212/a> ). Das Gesetz enthält in § 3 Abs. 2 lediglich eine Sollvorschrift, der Ordnungsfunktion zukommt.   Die Abgeschlossenheit ist somit keine Voraussetzung für das Entstehen von Sondereigentum (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202008,%202982" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.07.2008 - Abs. 5 ZR 97/07: Entstehung von Sondereigentum an einem nicht tatsächlich abgegren...">NJW 2008, 2982/a> ; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201990,%201111" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.12.1989 - Abs. 5 ZR 339/87: Eintragung der Teilungserklärung oder -vereinbarung vor Errichtu...">NJW 1990, 1111/a> ; OLG Köln a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201994,%20717" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 10.01.1994 - 2 Wx 51/93: Abgeschlossenheitsgebot nur Ordnungsvorschrift">NJW-RR 1994, 717/a> ).   Bei einem Verstoß gegen dieses Erfordernis ist das eingetragene Wohnungseigentum weder nichtig noch anfechtbar (BayObLG Rpfleger 1980, 295).   Erkennt jedoch das Grundbuchamt, dass die Wohnungen nicht in sich abgeschlossen sind, so hat es die Anlegung der Wohnungsgrundbücher selbst dann zu verweigern, wenn eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde vorliegt (BayObLGZ 71, 102).  Der Vollzug der geänderten Teilungserklärung im Grundbuch ist somit auch ohne Änderung der Abgeschlossenheitsbescheinigung rechtlich gültig.  Die Abgeschlossenheit setzt eine räumliche Abgrenzung der jeweiligen Raumeinheit voraus, dies dürfte in Ihrem Fall wohl vorliegen.  Bedauerlicherweise lässt sich für Sie kein günstigeres Ergebnis mitteilen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen dennoch einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.  Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.  Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung. Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.  Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen.  Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten EinS. auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.   Mit freundlichen Grüßen  Marco Liebmann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 877, § 876