Frage: Auf einem (Hammer-)Grundstück von 1200m2 habe ich ein Wohnhaus von 200m2 Wohnfläche errichtet. Der Zugang erfolgt über eine gemeinsame Zufahrt eines dienenden Grundstückes von 700m2, welches mit einer Gewerbeimmobilie mit 2000m2 Nutzfläche bebaut ist.  Der frühere Eigentümer beider Grundstücke hat in der Dienstbarkeitsausgestaltung festgelegt, dass für die Kostenverteilung das Verhältnis der Nutzflächen massgeblich sei. Schon damals war klar, dass die Nutzung der betroffenen Fläche durch die Eigentümer und Nutzer des dienenden Grundstückes wesentlich intensiver (gewerbliche Nutzung und Zufahrt für mehrere Parkplätze) sein wird als durch die Eigentümer des herrschenden Grundstückes (EFH, s.o.)  Nun fordert der Eigentümer des dienenden Grundstückes  eine Kostenbeteiligung nicht in Relation der Nutzflächen, sondern der Grundstücksflächen, was für ihn natürlich günstiger wäre. Betroffen sollen auch Kosten für ein mich nur behinderndes Tor an der Zufahrt des dienenden Grundstückes sein, obwohl ich an meiner Zufahrt am Ende der Dienstbarkeitsfläche ein eigenes Tor habe. Ferner sind auch Kostenbeteiligungen  für Fassadenarbeiten einer tunnelartigen Überbauung der Zufahrt am Gebäude des dienenden Grundstückes gefordert.  M. E. sind solche Kosten jedoch nicht von mir mitzutragen, da diese Einrichtungen dem dienenden Grundstück und nicht dem herrschenden nutzenl. Ich gehe davon aus, dass ich nur für die Kosten beteiligt werden kann, welche die Dienstbarkeitsfläche betreffen, und nicht für angrenzende Mauern oder eine tunnelartige Überbauung der Zufahrt, welche auf dem dienenden Grundstück besteht.  Weiter wird die Zufahrt auf der Dienstbarkeitsfläche häufig durch parkende Fahrzeuge der Eigentümer oder Mieter des dienenden Grundstückes behindert.  Fragen: 1. Relation Nutzfläche bedeutet m. E. nicht Grundstücksfläche? 2. Sind Kosten für Tor, Überbauung oder Fassade überhaupt berechnungsfähig? 3. Welche Massnahme kann Falschparker vor meiner Zufahrt abhalten (Unterlassungsklage?)    

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen gerne aufgrund Ihrer Angaben beantworten möchte.  Ich gehe aufgrund Ihrer Schilderung von einer Grunddienstbarkeit nach den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1018.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1018 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit">§§ 1018 ff. BGB/a>  aus.  1. Relation Nutzfläche/ Grundstücksfläche In aller Regel wird bei der Bestellung einer Dienstbarkeit auch deren Inhalt festgelegt. Sie geben an, dass der vorherige Eigentümer „für die Kostenverteilung das Verhältnis der Nutzflächen„ angenommen hat. Der Begriff der Nutzflächen ist gesetzlich im Rahmen der Grunddienstbarkeiten nicht konkretisiert worden. Insoweit hilft hier bei der Beantwortung der Gesetzeswortlaut nicht weiter. Der Inhalt einer Grunddienstbarkeit ist aber grundsätzlich auch der Auslegung fähig. Dabei ist eine objektivierende Auslegung maßgebend. Herangezogen können dazu Umstände aus der Bestellungs- und Eintragungsbewilligungsurkunde, nicht aber die Vorstellungen der Parteien, die darin keinen Eingang gefunden haben (BeckOK a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1018.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1018 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit">BGB § 1018/a> , Rn 69).  Insoweit kann hier nicht beurteilt werden, was der frühere Eigentümer unter dem Begriff der „Nutzfläche„ verstanden haben wollte. Soweit sich aus der Dienstbarkeitsausgestaltung noch weitere Hinweise auf „Nutzflächen„ ergibt, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion, um dies noch weiter zu konkretisieren. Wenn sich aus der Dienstbarkeit aber bereits ergibt, dass sich die „Nutzfläche„ auf die gewerbliche Nutzung von 2000 qm bezieht, so ergibt sich bereits aus der Regelung, dass es sich nicht um die Grundstücksfläche handelt.  Aus einer Auslegung ergibt sich meines Erachtens weiter, dass schon begrifflich mit der „Nutzfläche„ nicht die „Grundstücksfläche„ gemeint gewesen ist. Vorrangig vor einer Auslegung bleibt aber die konkrete Regelung der Dienstbarkeit.  2. Kosten Für Tor, Überbauung, Fassade Auch hier kommt es auf die konkrete Ausgestaltung und Regelung der Dienstbarkeit an. Grundsätzlich können Sie nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1021.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1021 BGB: Vereinbarte Unterhaltungspflicht">§ 1021 BGB/a>  zur Unterhaltspflicht herangezogen werden, wenn es sich um eine „Anlage auf dem belasteten Grundstück„ handelt, welche von der Dienstbarkeit erfasst wird. Damit ist fraglich, welche „Anlagen„ in Ihrem Fall erfasst werden. Als Anlage kommt z. B. ein befestigter Weg o. ä. in Betracht. Soweit die Dienstbarkeit neben der Zuwegung auch die Mauern, das Tor und die Überbauung ein Teil der Dienstbarkeit sind, können Sie hierfür in Rahmen Ihrer Unterhaltspflicht herangezogen werden. Sollte sich die Dienstbarkeit lediglich auf die Zuwegung beziehen, können Sie auch nur für die Instandhaltung dieser Zuwegung herangezogen werden.  3. Maßnahmen gegen Falschparker Soweit Ihre Dienstbarkeit behindert wird, steht Ihnen nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1027.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1027 BGB: Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit">§ 1027 BGB/a>  ein Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a>  zu. Dieser Anspruch steht Ihnen auch zu, wenn der Eigentümer des dienenden Grundstückes eine Störung durch Dritte duldet (Palandt zu a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1027.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1027 BGB: Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit">§ 1027 BGB/a> ). Sie können dann zunächst die Beseitigung durch den Störer verlangen und, soweit weitere Beeinträchtigungen zu besorgen sind, auf Unterlassung klagen ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 Abs. 1, S. 2 BGB/a> ). Als Störer kommen dann zum einen die Falschparker selbst in Betracht, zum anderen der Eigentümer des dienenden Grundstückes.   Die genannten Gesetze finden Sie unter www.gesetze-im-internet.de . !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1027, § 1004, § 1018, § 1021