Frage: Wir haben ein EFH erworben. Im Kaufvertrag steht, dass 'Einrichtungsgegenstände' nicht Bestandteil des Kaufvertrages sind, bzw. nicht mitverkauft werden.  Nun, nach der Überweisung der Kaufsumme, meldet sich der Verkäufer und beansprucht nun Ablöse u.a. für - eine im Zweitbad fest eingebaute, kleine Sauna - eine eingebaute Holzverkleidung unter einem Teil der Decke im Wohnzimmer - einen im Wohnzimmer von Beginn an bestehenden Kamin (vom Bauträger bereits vorgesehen und bei Fertigstellung des Hauses 1995 eingebaut) - feste Einbauten (Regale) in einem begehbaren Kleiderschrank - die Küche (die wir in den letzten 5 Jahren als Mieter des Hauses genutzt haben) - einen fest eingebauten Einbauschrank für Jacken im Eingangsbereich Sind solche Forderungen wie eine Ablöse für einen Kamin als einem von Beginn an festem Bestandteil des Wohnzimmers rechtens? Was ist im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag rechtlich genau unter 'Einrichtungsgegenstände' zu verstehen? Besten Dank!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:  Der Begriff 'Einrichtungsgegenstände' stellt keinen gesetzlich definierten Rechtsbegriff dar. Im Rahmen eines Grundstückskaufes gehen die wesentlichen Bestandteile gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/93.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 93 BGB: Wesentliche Bestandteile einer Sache">§§ 93/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">94 BGB/a>  des Grundstücks automatisch auf den Käufer über. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. Einschränkungen erfolgen durch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/95.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 95 BGB: Nur vorübergehender Zweck">§ 95 BGB/a> , soweit die Sachen nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind.  Weiter geht im Zweifel auch das Zubehör gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/97.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 97 BGB: Zubehör">§ 97 BGB/a>  auf den Käufer über. Zubehör sind bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Eine Sache ist nicht Zubehör, wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird. Um Streitigkeiten -wie in Ihrem Fall zu vermeiden- sollte der Notar auf die jeweiligen Besonderheiten des Grundstücks/Gebäudes vor Vertragsschluss hingewiesen werden.  Zu Ihre Aufzählung: Ein festverankerter Kamin ist regelmäßig als Bestandteil iSd. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 BGB/a>  anzusehen; hierfür spricht, dass der Kamin bereits bei Herstellung errichtet wurde. Gleiches gilt für die Deckenverkleidung, sofern diese -wie üblich- speziell angepasst ist und nicht ohne Beschädigung oder Wesensveränderung für Sache und Raum entfernt werden kann.  Eine Einbauküche gilt dann als Bestandteil, wenn sie speziell angefertigt und in das Gebäude eingepasst ist. Bei Einbauküchen aus Serienproduktionen, die bei einem Umzug problemlos mitgenommen und wieder aufgebaut werden können, gibt es regionale Unterschiede in der Rechtsprechung. In Bayern wird wohl von einem wesentlichen Bestandteil ausgegangen, vgl. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=MDR%201973,%20758" target="_blank" class="djo_link" title="MDR 1973, 758 (2 zugeordnete Entscheidungen)">MDR 1973, 758/a> ; im Einzelnen ist zu dieser Frage aber vieles streitig, so dass es wesentlich auf die Art und Ausführung der Küche ankommt. Sollte kein wesentlicher Bestandteil anzunehmen sein, wird eine Einbauküche aber teilweise als Zubehör angesehen; die Frage der Verkehrsanschauung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/97.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 97 BGB: Zubehör">§ 97 Abs. 1 2 BGB/a>  ist aber wiederum streitg; Meinungsstand bei OLG Hamm NJW-RR 1998, 333. Für Sie spricht, dass Sie die Küche bereits jahrelang genutzt haben und der Verkäufer daher kein Interesse als Hausfrau/-mann an der Küche als Begründung anführen kann (so in OLG Düsseldorf v. 19.1.1994 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=11%20U%2045/93" target="_blank" class="djo_link" title="11 U 45/93 (3 zugeordnete Entscheidungen)">11 U 45/93/a> ).  Bei den Einbauschränken und -regalen wird es ebenfalls darauf ankommen, ob diese speziell angefertigt wurden oder ob diese Sachen ohne Verlust an anderer Stelle noch brauchbar sind. Bei spezieller Anfertigung liegt ein Bestandteil vor.  Eine Sauna ist hingegen nicht als Bestandteil oder Zubehör anzusehen, wenn Sie demontiert werden kann, ohne das sie oder der Raum, in dem sie sich befindet, zerstört wird; AG Ludwigsburg v. 08.02.91 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20M%209098/90" target="_blank" class="djo_link" title="AG Ludwigsburg, 08.02.1991 - 4 Abs. 1000 9098/90">4 Abs. 1000 9098/90/a> .  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben. Abschliessend  möchte ich Sie darauf hinweisen, dass Sie in diesem Forum eine erste überschlägige Einschätzung auf der Basis Ihrer Schilderung erhalten, die nur in einfachen Fällen eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung ersetzen kann. Das Hinzufügen oder Weglassen weiterer Sachverhaltsangaben kann zu einer anderen Beurteilung Ihres Falles führen; verbindliche Empfehlungen sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung nach vollständiger Überprüfung des Sachverhaltes möglich.  Mit freundlichen Grüßen  Matthes Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 97, § 95, § 94, § 93