Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  1998 haben wir unsere Eigentumswohnung als Neuobjekt mit Erstbezug erworben.  2003 haben wir erste Renovierungsarbeiten (Wohnzimmer, Diele) vorgenommen. Hierbei trat zutage, dass bei den Bauarbeiten vergessen wurde, eine Grundierung auf die (Stahlbeton)decke aufzutragen. Dies hat zur folge, dass sich der Putz großflächig von der Decke löst, sobald neue Farbe aufgetragen wird.  Dies zieht nach sich, dass die Decke komplett neu verputzt und gestrichen werden muss.  Die damaligen Mängel wurden im Rahmen der Gewährleistung durch einen vom Bauträger beauftragten Maler unentgeltlich beseitigt.  Auf unsere (leider mündliche) Anfrage, ob wir dieses Problem nun in allen Räumen haben würden, haben wir von dem Maler die (leider ebenfalls mündliche) Auskunft bekommen: „Nein, die anderen Räume sind o.k.„  Nun haben wir eben diesen Maler beauftragt, Schlafzimmer, Küche, Wohnzimmer und Bäder zu renovieren. Und – Überraschung – außer im Wohnzimmer, das ja bereits 2003 nachgebessert wurde, trat derselbe Mangel wieder auf und in allem Räumen mussten die Decken neu verputzt werden.  Auf unsere Frage an den Maler, wie er zu seiner damaligen Aussage kam bekamen wir zur Antwort, dass der Mangel nur entdeckt werden kann, wenn neue Farbe aufgetragen wird und der Putz entsprechend feucht wird.  Hierdurch sind uns erhebliche Mehrkosten entstanden, die wir nicht bereit sind, komplett oder auch nur teilweise zu tragen.  Bevor ich jedoch einen Baugutachter und einen Anwalt einschalte, möchte ich gerne folgende Fragen klären:  1. Handelt es sich hier um einen verdeckten Mangel? 2. Auf welchen Paragraphen kann man sich beziehen? 3. Gibt es Referenzurteile? 4. Wie lange gilt eine Gewährleistung bei verdeckten Mängeln? 5. Welche Handlungsempfehlung würden Sie geben?  Vielen Dank und beste Grüße!  C.G.B. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  aus meiner Sicht handelt es sich hier zwar um einen verdeckten Mangel, dies bringt Ihnen allerdings keinen Vorteil bei der Verjährungsfrist. Diese läuft unabhängig von der Tatsache, ob es sich um einen verdeckten oder offen zu Tage tretenden Mangel handelt.  Auf welche Rechtsgrundlage Sie ihr Mängelbeseitigungsverlangen stellen können, hängt vom seinerzeitigen Vertrag ab. Ist BGB-Recht vereinbart, können sie sich, sofern die Eigentumswohnung für sie erstellt worden ist, auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Abs. 1000ängeln">§ 634 BGB/a>  berufen, sind die VOB/B vereinbart, wäre a href="https://dejure.org/gesetze/VOB-B/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 13 VOB/B: Abs. 1000ängelansprüche">§ 13 VOB/B/a>  einschlägig. Bei einem Kauf gilt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 BGB/a> . Nach allen Rechtsgrundlagen wäre allerdings die Verjährungsfrist (bei Bauwerken nach BGB 5 Jahre) bereits 2003 abgelaufen. Die Verjährungsfrist beginnt mit Übergabe bzw. Abnahme. Im übrigen hängt es allerdings von den vertraglichen Grundlagen ab, da es möglicherweise auch zulässig wäre, besonders zu vereinbaren, die Verjährungsfrist bei verdeckten Mängeln mit deren erstmaligen Auftreten laufen zu lassen (wobei der BGH die Zulässigkeit einer solchen Regelung offen lässt, vgl. Urteil v. 9.10.1986, Abs. 7 ZR 185/85). Ob dies bei Ihnen der Fall ist, ist mir nicht bekannt, da ich die damals geschlossenen Verträge nicht kenne.   Gleichwohl würde ich zunächst empfehlen, an den damaligen Verkäufer/Bauträger heranzutreten und dessen Reaktion abzuwarten. Auf die Verjährung eines Anspruchs muss sich der Anspruchsgegner nämlich ausdrücklich berufen. Wenn nichts anderes vertraglich vereinbart ist, meine ich jedoch, dass bei Ihnen zwischenzeitlich Verjährung eingetreten ist.  Mit freundlichen Grüßen  Eckart Johlige, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 437, § 634