Frage: sehr geehrte damen und herren,  ich habe offiziell seit 1.8.2007 eine neue mieterin in der wohnung. schlüsselübergabe war aber bereits mitte juli, da die wohnung bereits leer stand. ich erhielt eine kaution von 1000€. vertraglich ist vereinbart, daß die miete bis zum dritten eines monats auf meinem konto gebucht sein sollte, d.h. die erste miete am 3.august. die erste miete hat sie nicht bezahlt bzw. erst verspätet am 15. september. dazwischen fand kommunikation statt per mail, in dem sie sich entschuldigte, da der umzug sie absolut überfordert habe (sie ist alleinerziehend mit 2 kindern, das bin ich aber auch nebenbei bemerkt) die 2. miete für den september zahlte sie erst am 18. oktober nach einer unfreundlichen mail meinerseits. sie hatte mich davor gebeten, die überweisungen erst zum 12. eines monats machen zu dürfen, weil sie bei ihrem neuen job das gehalt erst zum 10. des monats erhält, womit ich einverstanden war. die miete für oktober ist weiterhin offen und heute konnte ich auch noch keinen mieteingang feststellen. ich hatte ihr am 29. oktober eine abmahnung per einschreiben geschickt, daß sie die oktober-miete unverzüglich zahlen soll und falls die november-miete auch nicht pünktlich eingeht, ich sie fristlos kündigen werde. heute habe ich den brief zurückerhalten mit der bemerkung, daß er nicht geholt wurde. wie kann/soll ich jetzt weiter verfahren ? ihr nochmal einen brief schreiben oder ihr die kündigung nach 2 tagen schicken, falls bis dahin nichts eingeht ? und was, wenn sie die kündigung auch nicht annimmt ?  viele grüße  ps: ich hatte sie darauf aufmerksam gemacht, daß ich die wohnung mit einer sehr hohen monatlichen belastung abbezahle und daß ich auf die miete angewiesen bin, sonst muß ich bald privatinsolvenz bekanntgeben.        

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r);  Vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3  S. 2 Nr. 3 BGB/a>  ist eine Abmahnung vor einer fristlosen Kündigung nicht notwendig, wenn Mietrückstände entstanden sind. Sie müssen deshalb die Abmahnung nicht nochmals aussprechen, sondern können die Kündigung sofort aussprechen.  Diese  gilt übrigens schon dann als zugegangen, sobald sie in den Machtbereich der Mieterin, z.B. in ihren Briefkasten, gelangt ist. Es ist ausreichend, wenn Sie die Kündigung etwa per Einwurfeinschreiben an die Mieterin senden, die sie dort in Empfang nehmen können muss.  Bei Zugangsvereitelung wird die Kündigung nach der Rechtsprechung zumindest fiktiv als zugegangen zu behandeln sein. Sie können, falls die Mieterin nicht innerhalb der gesetzten Frist (z.B. 30.11.) auszieht, einen Räumungstitel einklagen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543