Frage: Ich stelle diese Anfrage für meine Grossmutter.  Meine Grossmutter besitzt ein Haus. Sie hat eine 2-Zimmer Wohnung darin vermietet. Nachdem der Mieter seit Mitte letzten Jahres mit der Miete unpünktlich war (2-3 Monate) wurde er mehrfach angemahnt. Danach gingen sporatische Zahlungen ein. Dieses wiederholte sich mehrere Monate. Mietschulden - Mahnung - Zahlung (teilweise). Das Mietverhältnis wurde unter Einhaltung der 3-monatigen Kündigungsfrist lt. Mietvertrag gekündigt. Beinahe zeitgleich ging auch ein Kündigungsschreiben vom Mieter bei meiner Grossmutter ein.  Der Mieter hat sich lt. Mietvertrag verpflichtet, die Wohuung im ordnungsgemässen Zustand zu verlassen. Stichtag für die Beendigung des Mietverhältnisses ist der 31.Mai 2006 !!!  Seit Ostern 2006 hat sich der Mieter nicht mehr blicken lassen. Die Post quillt aus dem Briefkasten. Der Mieter hat noch eine Mietteilschuld von 160,--€.  Frage: Da meine Grossmutter die Schlüssel nicht zurück erhalten hat, stellt sich die Frage welche Massnahmen nun ergriffen werden müssen und dürfen, um wieder in die Wohnung zu gelangen?  Darf die Wohnung ab dem 1.Juni 2006 aufgebrochen werden? Was ist rechtlich dabei zu beachten? (Zeuge, Polizei, ect.) Dürfen die Schlösser im Haus getauscht werden um den Zugang für den nunmehr Ex-Mieter zu verhindern.  Die entscheidende Frage die meine Grossmutter quält, was kostet in etwa eine rechtliche Beratung/Vertretung um ihre Forderungen (Mietschulden, Renovierungskosten, Schlössertausch, Entsorgung)beim Mieter geltend zu machen?  Benötigt sie auf alle Fälle einen Anwalt, oder kann ihr auch ein Amtsgericht weiterhelfen?  VIELEN DANK FÜR IHRE ANTWORT IM VORAUS!  Mit freundlichen Grüssen          

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende, sehr geehrter Ratsuchender,  ich danke Ihnen für die Online-Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte.  Aufgrund der Kündigung steht Ihnen ein Anspruch auf Herausgabe der Wohnung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 BGB/a>  zu.   Dieser Anspruch ist mit dem 1.Juni fällig.  Problematisch ist jedoch, dass Sie sich den Anspruch nicht selbst verschaffen dürfen. Die Herausgabe wird durch die Rückgabe der Schlüssel bewirkt. Die eigenmächtige Öffnung der Wohnung und der Austausch der Schlösser ist eine Zwangsmaßnahme. Für eine solche benötigen Sie einen Titel, in Ihrem Fall ein Räumungsurteil. Mit dem Räumungsurteil können Sie dann einen Gerichtsvollzieher beauftragen, die Wohnung zu räumen.  Bevor Sie jedoch auf die Herausgabe klagen, müssen Sie gegenüber dem Mieter Ihren Anspruch anmahnen. Der Mieter muss Ihnen nämlich Veranlassung geben, zu klagen. Tut er das nicht, bleibt die Gefahr, dass er Ihren Anspruch sofort anerkennt. Dann müssten Sie die Kosten des Verfahrens tragen.  Problematisch ist hier insbesondere, da der Mieter wohl verschwunden ist. Daher liegt es  leider nahe, dass die Zustellung jeweils schwierig ist. Solange die Wohnung aber nicht zurückgegeben wurde, können Zustellungen an diese Adresse erfolgen.   Ich möchte Ihnen dringend die Inanspruchnahme weiterer anwaltlicher Hilfe empfehlen. Zwar können Sie wie Sie selbst schreiben, sich an das Amtsgericht wenden. Dort helfen die Rechtspfleger weiter. Die umfassende Beratung, die Sie schon allein wegen Schadensersatzansprüchen benötigen, wird vom Gericht aber nicht erbracht. Schon die Problematik der Zustellung erfordert u. U. eine genauere Befassung mit der Situation. Diese ist hier nicht möglich, da auf die konkrete Situation einzugehen ist.  Die Kosten einer anwaltlichen Beratung hängen grundsätzlich davon ab, wie hoch der Mietzins im Jahr ist (a href="https://dejure.org/gesetze/GKG/41.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 41 GKG: Miet-, Pacht- und ähnliche Nutzungsverhältnisse">§ 41 GKG/a> ). Anwaltliche Gebühren richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz und dem Gegenstandswert. Letzterer wird nach dem jährlichen Mietzins berechnet. Da die Höhe des Mietzins nicht bekannt ist, kann darauf nicht konkreter Eingegangen werden.   Ich hoffe, Ihre Frage zunächst zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Es tut mir leid, Ihnen keine positivere Auskunft erteilen zu können. Sollten Sie weiterhin anwaltiche Unterstützung brauchen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sie können entweder eine kostenlose Nachfrage stellen oder mich direkt kontaktieren. Letzterenfalls würden allerdings weitere Gebühren anfallen. Wir würden dann wie oben beschrieben den Gegenstandswert betrachten und uns nach den gesetzlichen Vorschriften richten oder einen Pauschalpreis vereinbaren, der sich in etwa an den gesetzlichen Vorgaben orientiert. Beide Möglichkeiten sind nach dem RVG möglich.  Mit freundlichem Gruß aus Hamburg! RA Dipl.-Jur. THOMAS KRAJEWSKI  NEUER KAMP 30   Eingang Abs. 100 20375 HAMBURG  TEL.: 040 / 43 209 - 227 FAX: 040 / 43 209 - 229  EMAIL: KRAJEWSKI@HAFTUNGSRECHT.COM URL: WWW.HAFTUNGSRECHT.COM     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 546