Frage: Hallo, wir haben in Köln / NRW die folgende Fragestellung: In einem alten Bestandswohngebiet (ca. 1920) war das Hinterland bisher verpachtet und als Grabeland genutzt worden. Ohne Absperrungen war somit auch unser Grundstück von hinten zu erreichen. Die gesamte Hinterlandfläche wurde veräußert und nun mit einigen Doppelhaushäften bebaut.  Für den Zugang zu den hinteren, innenliegenden Häusern des Grundstücks, wurde eine Privatstr. mit Wendehammer angelegt, welche direkt an meinen Garten hinten vorbei läuft. Ich würde gerne, wie auch zuvor  im hinteren Garten die Möglichkeit nutzen mit den Fahrrädern mein Grundstück zu verlassen. Alternativ muss ich nun mit den Rädern durch die Wohnung. (inkl. Treppen) Ich hatte diese Anfrage bereits, schon während der Planung, mehrfach beim Bauträger gestellt, jedoch nie eine Antwort bekommen. Nun sind die Außenarbeiten der neuen Wohnanlage kurz vor Abschluss und es wird ein Zaun am hinteren Garten angebracht, welcher mir den Zugang von hinten nicht mehr ermöglichen wird. Es wäre technisch und optisch kein Problem diesen Zugang zu der Privatstr. zu realisieren. Der Bereich des kleinen Gartentores wäre sowieso in einer Art Wendehammer. Es geht also um ein Tor mit 1 Meter Breite für den Zugang mit Fahrrädern zu meinem Grundstück. Erschwerend kommt hinzu das der Bauherr, während unserer Abwesenheit meinen privaten hinteren Zaun, welcher sich auf aber meiner Grundstücksseite befand, ohne mein Einverständnis entfernt und entsorgt hat. Habe ich hier eine Möglichkeit über Wegerecht / Grunddienstbarkeit den Zugang zu meinem Garten erreichen ?  Mit freundlichen Grüßen aus Köln  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Es kommt sehr auf die konkreten Verhältnisse vor Ort an.  Wenn ein kleines Gartentor in Ihrem Zaun das Problem hätte lösen können, nunmehr aber durch eigenmächtige Entfernung und  ErS. durch den neuen Zaun kein Zugang mehr besteht, sehe ich einen pragmatischen Verhandlungsansatz, die Rechtslage einvernehmlich zu klären.  Und auf das Letztere kommt es an. Denn ohne die Frage nach dem Betretungsrecht eines qua jahrzehntelanger Duldung durch den Verkauf geänderten Besitzverhältnisse, lässt sich Ihr Problem nachhaltig nicht lösen.   Hier kommt das sog. Notwegerecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 BGB/a>  und entsprechende Normen des NRW Bau- und Straßenrechts zum Zuge.  In Ihrem Falle  ist zu prüfen ob,  'infolge der Veräußerung eines Teils des Grundstücks der veräußerte oder der zurückbehaltene Teil von der Verbindung mit dem öffentlichen Wege abgeschnitten (wird), so hat der Eigentümer desjenigen Teils, über welchen die Verbindung bisher stattgefunden hat, den Notweg zu dulden'  …so der Wortlaut des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/918.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 918 BGB: Ausschluss des Notwegrechts">§ 918 Abs. 2 S. 1 BGB/a> .  Einer genaueren Prüfung, die hier nicht erfolgen kann, bedarf es auch im Hinblick auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 Abs. 1 S. 1 BGB/a> , nämlich ob folgende Voraussetzungen überhaupt vorliegen:  „1) Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden.'  Denn an sich können Sie ja, wenn auch erschwert, das Fahrrad über Ihre Wohnung zu dem öffentlichen Weg transportieren.  Im Streitfall bei Gericht – nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  kann der Notweg eingeklagt werden – wird es ganz entscheidend auf dieses Tatbestandsmerkmal der „ordnungsmäßigen Benutzung notwendiger Verbindung mit einem öffentlichen Wege' ankommen.  Denn leider urteilt der BGH, dass das Notwegerecht nicht gegeben ist, wenn andere, ausreichende (wenn auch unbequemerer…) Zugang möglich ist, BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2006%203426" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.07.2006 - Abs. 5 ZR 159/05: Geltendmachung eines Notwegerechts durch Miteigentümer eines Gru...">NJW 06 3426/a> , auch  Hbg MDR 64, 325.  Der Erfolg ist an dieser Stelle nicht seriös zu prognostizieren, allerdings spricht für Sie, dass zumindest a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/918.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 918 BGB: Ausschluss des Notwegrechts">§ 918 Abs. 2 BGB/a>  auch den Rechtsnachfolger bindet. Und der Verzicht des Veräußerers wird nach BGH als willkürlich im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/918.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 918 BGB: Ausschluss des Notwegrechts">§ 918 Abs. 1 BGB/a>  angesehen.  Denn der Veräußerer hat ja schließlich über Jahrzehnte den Weg über das Grundstück geduldet.  Verhandeln Sie also mit dem Bauherrn, ggf. auch über die Schiedsperson Ihres Bezirks nach dem Schiedsamtsgesetz NRW.   Das ist sehr viel kostengünstiger als ein streitiges Verfahren.   https://recht.nrw.de/lmi/owa/br_bes_text?anw_nr=2&gld_nr=3&ugl_nr=316&bes_id=3455&menu=1&sg=0&aufgehoben=N&keyword=Schiedsamtsgesetz#det0     Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 917, § 918