Frage: Ich befinde mich in einer Bruchteilsgemeinschaft  (Haus) und habe diverse Probleme mit dem hälftigen Miteigentümer. Dieser beteiligt sich weder an den gemeinsamen Kosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Strom, Wasser usw. noch an der Instandhaltung und der 'gemeinsamen' Ferienvermietung. Stattdessen verschwindet er ins Ausland, urlaubt oder lässt sich von irgendwelchen Frauen 'unterhalten'. Meine Frage bezieht sich explizit auf Letzteres: Wenn ich alleine durch meine Eigenleistung die Ferienvermietung verwalte, das Haus, Gründstück (immerhin ein Garten mit 5600qm)  in Ordnung halte und somit auch einer Wertminderung durch Verwahrlosung entgegenwirke, kann ich genau diese Eigenleistungen ihm hälftig in Rechnung stellen? Sprich in unserem Fall bei der Verrechnung der gemeinsamen Mieteinnahmen und der dazu fälligen Jahresabrechnung/EÜR zu meinen Gunsten berechnen? Wenn ein Minus zu seinen Ungunsten entsteht, kann ich diesen Betrag dann geltend machen, z.B. durch einen Mahnbescheid?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Solange das Haus nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, gelten die §§ 744 und 745 BGB. Danach steht den Eigentümern die Verwaltung gemeinsam zu. Nach § 745 BGB wird durch Stimmenmehrheit beschlossen.  Wenn 2 Eigentümer jeweils 50% haben, dann kann gegen den Willen des anderen Eigentümers kein Beschluss zustande kommen.   Hier gilt § 744 Abs. 2 BGB:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>Jeder Teilhaber ist berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands u>b>notwendigen/b>/u> Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen./blockquote>  An den Kosten dieser notwendigen Maßnahmen muss er sich zu 50% beteiligen. Diese Kosten sind von den Einnahmen abzuziehen, bevor der Rest aufgeteilt wird. Auch Grundsteuer und die Kosten für Strom und Wasser können zunächst von den Einnahmen abgezogen werden, bevor der Gewinn aufgeteilt wird.   Für Maßnahmen, die nicht notwendig im Sinne des § 744 Abs. 2 BGB sind und auch nicht durch Mehrheitsbeschluss nach § 745 BGB beschlossen wurden, gelten die §§ 1004 BGB und 1011 BGB.   blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>§ 1004 Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch (1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen. (2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.  § 1011 Ansprüche aus dem Miteigentum Jeder Miteigentümer kann die Ansprüche aus dem Eigentum Dritten gegenüber in Ansehung der ganzen Sache geltend machen, den Anspruch auf Herausgabe jedoch nur in Gemäßheit des § 432./blockquote>  Hier kann der andere Eigentümer nicht nur die Bezahlung verweigern, sondern Sie auch auf Unterlassung verklagen.   Was nun Notwendig im Sinne des § 744 Abs. 2 BGB ist, muss im Einzelfall das Gericht entscheiden.   Wenn Sie nach einem Wasserrohrbruch den Klempner rufen, dann wird das Notwendig sein, so dass Sie die Kosten von den Einnahmen abziehen können, bevor der Rest als Gewinn ausgezahlt wird.   Die Formulierung::   blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div> Gründstück (immerhin ein Garten mit 5600qm) in Ordnung halte und somit auch einer Wertminderung durch Verwahrlosung entgegenwirke,  /blockquote>  wird jeder anders auslegen. Wenn Sie damit meinen, einen Rasenmäher nehmen und den Insekten das Futter weg mähen, ist das nicht notwendig, im Sinne des § 744 Abs. 2 BGB und wenn der Miteigentümer lieber eine Insektenfreundliche naturnahe Spontanvegetation haben möchte, die Sie vielleicht als 'Unkraut' bezeichnen und bekämpfen, kann er Sie auf Unterlassung verklagen und muss sich nicht an den Kosten beteiligen.   Dazwischen gibt es viele Abstufungen, in denen das Gericht entscheiden muss, ob die jeweilige Maßnahme notwendig war.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 744, § 745, § 1004