Frage: Guten Tag,   seit April habe ich eine Koppel mit Offenstall, Paddock, kleinem Heulager und Futterraufe gepachtet. Bis heute gibt es keinen schriftlichen Vertrag trotz mehrmaliger Nachfrage meinerseits. Nun hat der Verpächter in meiner Abesenheit und ohne Vorankündigung das Schloss zur Koppel aufgebrochen, die Raufe (incl. Futter) entfernt und ein neues Schloss angebracht. Außerdem fordert der Verpächter, dass ich das Heu aus dem Lager entferne; beides (Raufe und Lager) seien reine Gefallen und nicht Bestandteil der Abmachung gewesen. Ich wüsste gerne, ob der Verpächter das einfach so darf, oder ob und falls ja, wie ich mich schützen kann. Herzlichen Dank im Voraus für Ihre Antwort!

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich gilt auch bei Pachtverhältnissen, dass dem Pächter der Besitz und damit auch das alleinige Hausrecht am Pachtgrundstück zusteht. Im Klartext heißt dies, dass Sie als Pächterin allein bestimmen können, wer das von Ihnen gepachtete Grundstück betreten darf. Dieses Hausrecht gilt uneingeschränkt auch gegenüber dem Eigentümer/Verpächter des Grundstücks.   Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme der Koppel durch Ihren Verpächter, das Aufbrechen des Schlosses und Anbringen eines neuen Schlosses sowie das eigenmächtige Entfernen der Raufe stellt eine sog. verbotene Eigenmacht i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/858.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 858 BGB: Verbotene Eigenmacht">§ 858 Abs. 1 BGB/a>  sowie eine unerlaubte Selbsthilfe i.S. von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/229.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 229 BGB: Selbsthilfe">§ 229 BGB/a>  dar.  Ihr Verpächter haftet für die Folgen des unerlaubten Entfernens der Raufe sowie für das Futter aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 Abs. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 1 und 2 BGB/a>  sowie darüber hinaus verschuldensunabhängig gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/231.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 231 BGB: Irrtümliche Selbsthilfe">§ 231 BGB/a> .   Überdies haben Sie die Möglichkeit die Wiederinbesitznahme der von Ihnen gepachteten Koppel mittels einer einstweiligen Verfügung zu erzwingen. Im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt es wegen des Eilcharakters des Verfahrens keine Möglichkeit, Zeugen und Sachverständige zu laden, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/294.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 294 ZPO: Glaubhaftmachung">§ 294 Abs. 2/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/920.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 920 ZPO: Arrestgesuch">§ 920 ZPO/a>  ergibt. Gleichwohl liegt die Beweislast, dass Ihnen ein Besitzrecht an der Koppel (einschl. Lager und Raufe) zusteht, bei Ihnen. Sie müssten daher das Bestehen des Pachtvertrages gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/920.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 920 ZPO: Arrestgesuch">§ 920 Abs. 2 ZPO/a>  glaubhaft machen. Die Glaubhaftmachung können Sie gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/294.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 294 ZPO: Glaubhaftmachung">§ 294 Abs. 1 ZPO/a>  aber auch durch Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung vornehmen.   Sollte Ihr Verpächter Widerspruch gegen die einstweilige Verfügung erheben müssten Sie in dem darauf folgenden Hauptsacheverfahren jedoch unter Beweis stellen, dass Sie die Koppel gepachtet haben und das Lager und die Raufe zum Pachtgegenstand gehörten. Mangels schriftlichem Pachtvertrag, müssten Sie für den Beweis z.B. auf Zeugen zurückgreifen, die bestätigen können, dass Sie sich diesbezüglich mit Ihrem Verpächter einig waren.  Bei weiteren Fragen oder wenn Sie in dieser Angelegenheit anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine Kanzlei auf überregionale Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.  Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen     Dipl.iur. Mikio A. Frischhut Rechtsanwalt   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 231, § 229, § 823, § 280, § 858