Frage: Sehr geehrter/geehrte Anwalt/Anwältin,  ich habe im Dezember 2010 einen Kaufvertrag für ein gebrauchtes Haus unterzeichnet in dem wie üblich alle offenen und verborgenen Mängel ausgeschlossen wurden,es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich oder arglistig. Der Verkäufer hat erklärt,das ihm verborgene Mängel, insbesondere Bodenverunreinigungen nicht bekannt sind.  Der Verkäufer hat ein Gewerbe angemeldet als selbstständiger Unternehmer(spezialisiert auf mediterrane Gestaltung)und wir sind somit von einer fachgerechten Modernisierung des Hauses ausgegangen.  Mittlerweile haben wir erfahren,das sich dieser Herr darauf spezialisiert hat, Häuser günstig zu kaufen, mit einer Verkaufslackierung auszustatten und dann  wieder teuer zu verkaufen.  Da wir mit den Käufern des letzten Hauses gesprochen haben,wissen wir,das ihr Haus ebenfalls mit zahlreichen(versteckten) Mängeln und einem Gewinn von 65000 Euro verkauft wurde.  Beide Häuser wurden von ihm selber bewohnt u. modernisiert.  Bei unserem ersten Besichtigungstermin,haben wir selbstverständlich auch nach Feuchtigkeitsschäden gefragt.  Dieses wurde von dem Verkäufer im Beisein des Maklers kategorisch ausgeschlossen.  Sämtliche Kellerräume wurden wohnlich ausgebaut und unter anderem alle Wände dick verputzt.  Mittlerweile haben wir in einem Kellerraum Feuchtigkeit mit Schimmelflecken,wo vermutlich extra dick verputzt wurde. Der 2te Feuchtigkeitsschaden ist zurückzuführen auf eine mangelhafte Baumassnahme des Verkäufers im Aussenbereich (Podest / Gefälle zum Haus hin)  Ausserdem wurde von dem Verkäufer(mit Gewerbe) ein Fundament so mangelhaft gegossen,das wir schon einige Fliesen austauschen mussten und dabei feststellten,das sich unter den Fliesen teilweise kleine Holzlatten befinden,die nun wegfaulen und wir die Terasse für einige tausend Euro komplett neu machen müssen.  Beim Besichtigungstermin konnten wir natürlich nicht unter Fliesen schauen und hatten auch keine Wasserwaage dabei(Gefälle zum Haus).  Nun zu unserer Frage: Handelt es sich um versteckte Mängel oder Baumängel bzw arglistige Täuschung?  Kann man dem Verkäufer nicht schon dadurch Arglistigkeit nachweisen ,das er bereits mehrere Häuser innerhalb kürzester Zeit mangelhaft modernisiert und mit hohem Gewinn verkauft hat?  Können wir etwas von dem Kaupreis zurück bekommen?   Mit freundlichen Grüssen

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller/in,   vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzten kann, sondern ausschließlich den Zweck hat, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.  Nun zu Ihrer Frage, welche ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:  Handelt es sich um versteckte Mängel oder Baumängel bzw arglistige Täuschung?  Unter versteckten Baumängeln versteht die Allgemeinheit solche Mängel, die man bei der Begehung und Übergabe eines entweder neugebauten oder neugekauften oder gebraucht erworbenen Hauses nicht hat feststellen können. Das BGB kennt den Begriff des „versteckten Mangels' nicht. Auch die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB/B), kennt den Begriff des „versteckten Mangels' nicht. Für den Gewährleistungsausschluss macht die Erkennbarkeit oder Nichterkennbarkeit der Mängel keinen Unterschied.   Damit bleibt der Begriff des Mangels übrig. Ein Baumangel liegt vor, wenn eine Bauwerksleistung  - nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit hat  - nicht dem vertraglich vorausgesetzten Verwendungszweck entspricht  - nicht für die gewöhnliche Verwendung geeignet ist.   Dies bedeutet, die Bauwerksleistung muss die Beschaffenheit aufweisen, die entsprechende Bauwerksleistungen üblicherweise haben.   Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung könnten Baumängel vorliegen. Dies wird in der Regel von dem Gegner im Prozess bestritten werden. Daher wird es gegebenenfalls erforderlich sein, einen Sachverständigen zu beauftragen. Dieser muss dann prüfen, ob tatsächlich ein Baumangel vorliegt. Hier sehe ich weniger Probleme als in dem folgenden:  Vorliegend müssen Sie beweisen, dass die Mängel durch den Verkäufer aktiv versteckt worden sind, vgl.a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/438.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 438 BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§§ 438 Abs. 3/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">444 BGB/a> . Dasselbe kommt in allen sonstigen Fällen in Betracht, in denen der Verkäufer von den Mängeln wusste, sie aber trotz Offenbarungspflicht dem Käufer nicht offenbart hat. Für solche Fälle sieht das Kaufrecht vor, dass der Verkäufer sich nicht auf den Ausschluss des Mangelrechts berufen kann, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a> .   Die arglistige Täuschung setzt, wie der strafrechtliche Betrug, eine Täuschung zum Zweck der Erregung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums voraus. Die Täuschung kann durch positives Tun oder Unterlassung begangen werden. Sie muss rechtswidrig sein und erfordert in subjektiver Hinsicht Arglist.   In der Praxis hat sich herausgestellt, dass der Beweis hinsichtlich in subjektiver Hinsicht arglistig gehandelt zu haben, mehr als sehr schwierig ist.   Vorliegend könnte die Täuschung durch das Verschweigen der Mängel begangen worden sein. So haben Sie vorliegend den Verkäufer nach Feuchtigkeitsschäden gefragt. Dies wurde von ihm Ihnen gegenüber verneint. Sollte daher ein Sachverständigengutachten beweisen können, dass Feuchtigkeitsschäden vorher vorhanden waren und diese auch hätten entdeckt werden müssen, wäre der Nachweis der Arglistigkeit gelungen.  Kann man dem Verkäufer nicht schon dadurch Arglistigkeit nachweisen, dass er bereits mehrere Häuser innerhalb kürzester Zeit mangelhaft modernisiert und mit hohem Gewinn verkauft hat?  Meiner Ansicht nach kann vorliegend die Arglistigkeit nicht allein dadurch nachgewiesen werden, dass der Verkäufer innerhalb kurzer Zeit die Häuser mangelhaft mit hohem Gewinn verkauft hat. Aller Voraussicht nach wird einem Gericht dies allein nicht für ausreichend erachten. Es tut mir leid, dass ich Ihnen diesbezüglich nichts anderes mitteilen kann, aber dies ist eine ehrliche Beurteilung Ihres Falles.  Können wir etwas von dem Kaufpreis zurück bekommen?  Wenn im vorliegenden Fall der Nachweis der Arglistigkeit gelingt ist eine weitere Hürde zu nehmen. Das OLG Celle hat eine Klage abgewiesen mit der Begründung, dass SchadenserS. wegen arglistiger Täuschung wohl grundsätzlich bei Verschweigen von entscheidenden Mängeln begründet sein könne, wenn die fehlende Information über die Mängel für den Kaufentschluss entscheidend ist vgl. OLG Celle, AZ: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20U%2071/97" target="_blank" class="djo_link" title="4 U 71/97 (2 zugeordnete Entscheidungen)">4 U 71/97/a> . Dies müsste durch Sie dargelegt werden. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein kleiner Feuchtigkeitsschaden, dessen Beseitigung ca. 2.500 Euro gekostet hätte, berechtigt, vom Kauf einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von rund 85.000 Euro zurückzutreten. Maßgeblich war, dass der Verkäufer den bekannten Mangel verschwiegen hat und die Beseitigung des Schadens in absoluten Zahlen (nicht im Verhältnis zum Kaufpreis) nicht unwesentlich war.  Das Problem ist vorliegend dem Verkäufer nachzuweisen, dass er wesentliche Mängel verschwiegen oder von diesen gewusst hat. Ein Bausachverständiger wird in Ihrem Fall unvermeidbar sein. Dieser kann erkennen, ob Feuchtigkeitsschäden schon länger bestanden haben und ob die vom Verkäufer nur provisorisch übergemalt oder oberflächlich dick verputzt worden sind. Ein arglistiges Verhalten nahm das Oberlandesgericht Koblenz in einem Fall an, in dem die Verkäufer, die in dem Anwesen wohnten, von der Feuchtigkeit der Kellerräume wussten und diese vor der Besichtigung hatten streichen lassen. Die Aussage im Verkaufsgespräch, es handele sich um einen alten Keller, der von Zeit zu Zeit Farbveränderungen aufweise, war verharmlosend, da den Verkäufern bekannt war, dass die Kellerwände über keine Außenabdichtung verfügten. Sie hafteten daher trotz des Gewährleistungsausschlusses für den Feuchtigkeitsmangel, vgl. Urteil des OLG Koblenz des 09.02.2006 a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20U%201111/05" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Koblenz, 09.02.2006 - 5 U 1111/05: Haftung des Hausverkäufers bei Verschweigen von Kellerfe...">5 U 1111/05/a> .  Insoweit wäre auch über ein vorläufiges Beweissicherungsverfahren nachzudenken.   Ergebnis: Meiner Ansicht nach reichen die bisherigen Anhaltspunkte für eine erfolgreiche Geltendmachung noch nicht aus. Insoweit besteht ein Prozessrisiko hinsichtlich der Beweisbarkeit zu verlieren. Trotzdem empfehle ich den Gang zu einem Rechtsanwalt, wenn die Kosten der Mängeleseitigung verhältnismäßig hoch sind.  Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben und stehe Ihnen gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen   André Neumann  Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 438