Frage: Hallo, ich habe eine Frage zum Rücktritt eines Grundstück- / Immobilenverkaufs vor dem festgelegten Notartermin. Folgende Situation: Ich verkaufe ein Grundstück mit altem EFH. Dieses ist vermietet an eine Familie mit drei Kindern. Über einen Makler wurde ein Kaufinteressent gefunden und ein Kaufvertrag formuliert, der Anfang Dezember beim Notar unterschrieben werden soll. Der neue Eigentümer möchte das Grundstück mit zwei EFH bebauen, was natürlich die Kündigung des Mieters zur Folge hat. Der Interessent hat bereits eine Bauvoranfrage gestellt und eine Bodenanalyse machen lassen. Ein Kaufvorvertrag existiert nicht, es gibt nur eine mündliche Zusage zum Verkauf von mir.  Es hat sich allerdings kurzfristig ergeben, dass mir ein Nachbar und der Mieter ein gemeinsames Kaufangebot (Teilung 60:40) vorgelegt haben, das 100.000 EUR über dem Kaufpreis des bereits bestehenden Interessenten liegt.  Das hat für mich mehrere Vorteile: ein höherer Verkaufserlös, der Mieter wird zum Eigentümer und muss keine Kündigung fürchten.  Die Frage, die sich mir nun stellt: Was passiert, wenn ich dem Kaufinteressenten so kurzfristig absage und an den Nachbarn + Mieter verkaufe? Ich vermute, ich müsste evtl. angefallene Notarkosten, die Ausgaben für die Bodenanalyse und die Bauvoranfrage übernehmen? Gibt es noch andere 'Stolperfallen' in so einer Situation?  Vielen Dank vorab schon einmal für eine kompetente Antwort.  Gruß, R. Bauer

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.  1. Wenn Sie den Kaufinteressenten absagen wollen, sollten Sie das unverzüglich tun.  Sie sind mangels formgültigen Kaufvertrages (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 S. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 S. 1 BGB/a> ) nicht verpfllichtet, an den Interessenten zu veräußern.  Sie können grundsätzlich jederzeit Ihre Meinung ändern.  Das können Sie nachlesen: BGH, Urt. v. 13.10.2017 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%2011/17" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 13.10.2017 - Abs. 5 ZR 11/17: Haftung wegen Verschuldens bei Verhandlungen über einen Grundstüc...">Abs. 5 ZR 11/17/a>  - Rdnr. 5.   Allerdings könnte ein Schadensersatzanspruch wegen (grundlosen) Abbruchs von Vertragsverhändlungen bestehen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 2 Nr. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">§ 241 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a>  bestehen.  Bei Grundstücksgeschäften kommt ein Schadensersatzanspruch aber nur ausnahmsweise in Betracht:  'Bei einem solchen Vertrag löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen  Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt. Eine solche ist beispielsweise beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft oder auch dann gegeben, wenn ein Verhandlungspartner zwar zunächst verkaufsbereit war, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von dieser Bereitschaftabgerückt ist, ohne dies zu offenbaren.' (BGH, Urt. v. 13.10.2017 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%2011/17" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 13.10.2017 - Abs. 5 ZR 11/17: Haftung wegen Verschuldens bei Verhandlungen über einen Grundstüc...">Abs. 5 ZR 11/17/a>  - Rdnr. 6).  Wenn Sie also jetzt dem Interessenten offenbaren, dass es ein höheres Gebot gibt und an eine Vertragsabschluss mit ihm kein Interesse mehr haben, so bleibt dies - schadensersatzrechtlich - ohne Konsequenzen für Sie (BGH, s.o. - Rdnr. 12).  'Eine unangemessene Benachteiligung des Kaufinteressenten ist hiermitnnicht verbunden. Da vor der Beurkundungeine eine rechtliche Bindung des Verkaufswilligen noch nicht besteht, erfolgen  Vermögensdispositionen, die in Erwartung eines Kaufabschlusses getätigt werden, grundsätzlich auf  eigenes Risiko. Hierdurch wird der Kaufinteressent nicht  unzumutbar belastet [...].' (BGH, s.o. Rdnr. 15, für den Fall von Finanzierungskosten für das Grundstücksgeschäft)  2. Notarkosten, die Kosten der Bodenanalyse und der Bauvoranfrage haben Sie nicht zu tragen, soweit Sie diese nicht beauftragt haben.  Sie müssen nur für die Kosten aufkommen, bezüglich derer Sie Auftraggeber sind.  Haben Sie den Notar zwar nicht beauftragt, aber auf die Vertragsgestaltung Einfluss genommen, sind Sie mit dem Auftraggeber Gesamtschuldner der Kosten.  3. Sicher wird der Interessent enttäuscht sein und versuchen Druck zu machen, damit Sie Kosten übernehmen. Dem müssten Sie standhalten.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311, § 241, § 311b, § 125, § 280