Frage: Hallo, meine Bekannte lebte allein und hat Wohnrecht bis zum Tod, dann kann noch ein Kind das Wohnrecht nutzen. Sie bezahlt Miete. Nun lebt sie in einem Pflegeheim und das Mietverhältnis soll deshalb gekündigt werden. Wie sind die Kündigungsfristen und was muss man beachten? Was passiert mit dem Wohnrecht, falls ein Kind später davon Gebrauch machen will und die Wohnung weiter vermietet wurde?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ein im Grundbuch eingetragenes lebenslanges Wohnrecht schließt den Abschluss eines zusätzlichen Mietvertrages nicht aus (BFH, NJW 1998, 3144). Für den Mietvertrag gelten dann grundsätzlich unabhängig vom Wohnrecht die allgemeinen Vorschriften (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§§ 535 ff. BGB/a> ).   Wurde vertraglich nichts abweichendes vereinbart, greift die gesetzliche Kündigungsfrist gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c BGB/a> : 'Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.' Die Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung beträgt also knapp 3 Monate. Der Eintritt eines Pflegefalls stellt auch regelmäßig keinen Grund zu einer außerordentlichen Kündigung dar, sodass diese Kündigungsfrist einzuhalten ist.  Durch die Kündigung des Mietvertrages erlischt aber nicht automatisch auch das Wohnrecht. Auch der Umzug in ein Pflegeheim des Wohnberechtigten führt nicht zu einem Erlöschen des Wohnrechts, es sei denn dies wurde vertraglich vereinbart (BGH, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20168/07" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 09.01.2009 - Abs. 5 ZR 168/07: Ergänzende Vertragsauslegung einer schuldrechtlichen Vereinbarun...">Abs. 5 ZR 168/07/a> ).  Die Wohnberechtigten (Ihre Bekannte bzw. deren Kinder, soweit sie vom Wohnrecht umfasst sind) haben daher weiterhin einen Anspruch auf Überlassung der Wohnung. Dies bedeutet auch, dass der Wohnungseigentümer die Wohnung grundsätzlich nicht ohne Zustimmung an Dritte vermieten darf, sondern die Wohnung jederzeit bei Bedarf den Wohnberechtigten überlassen muss.  Da von den oben beschriebenen Grundsätzen aber größtenteils vertraglich abgewichen werden kann, rate ich an, für eine abschließende Beurteilung einen auf Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Anwalt vor Ort einzuschalten, der Einsicht in die relevanten Unterlagen (Mietvertrag, Grundbuch etc.) nehmen kann.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 573c