Frage: Rechtsgebiet: Auskunftspflicht, Teileigentum, Nießbrauch  Ich bin Teil-Eigentümer eines Einfamilienhauses zusammen mit dem zweiten Teileigentümer zu gleichem Teil (50 %). Das Haus ist vermietet. Ein Nießbrauch steht dem ehemaligen, nun hochbetagtem Eigentümer zu, der sich altersbedingt nicht mehr um das Haus kümmern kann. Er wird von dem anderen Teileigentümer, einem nahen Verwandten von mir,  betreut, der wohl eine Kontovollmacht des Nießbrauchers hat. Der Nießbraucher hat vertragsgemäß „sämt¬liche öffentlichen und auch privaten Lasten zu tragen und die Kosten der gewöhnlichen und der außergewöhnlichen Unterhaltung (Ausbesserung und Erneuerung).„  Der zweite Teileigentümer verweigert mir seit Jahren jegliche Auskunft über den Zustand des Eigentums, über die laufenden Einnahmen und Ausgaben für das Haus, über die abge¬schlos¬senen Versicherungen und gestattet mir keinen Einblick in den Mietvertrag, dessen Laufzeit (begrenzt, unbegrenzt) unklar bleibt. Es sind am Haus und auch im Garten einige signifikante Instandhaltungs¬arbeiten, Umbauten und auch Ausbesserungen gemacht worden, über die ich nicht informiert wurde.  Der zweite Teileigentümer als „selbsternannter„ Verwalter bestreitet jegliche Auskunfts¬pflicht. Ich befürchte aber erhebliche und für mich nicht übersehbare Konsequenzen, da wir zwei Erwerber seinerzeit dem Nießbraucher „eine Belastungsvollmacht bei der Bestellung von Grundpfandrechten für eine Deutsche Bank oder Sparkasse„ in nicht unerheblicher Höhe erteilt hatten.  Ich befürchte ferner, dass nicht ausreichend Mittel für notwendige Instand¬haltungen zurückgelegt wurden. Es bestehen bei mir auch Zweifel, ob der Erlös der Mieteinnahmen (nach Abzug der Instand¬haltungs¬rücklage) dem Nießbraucher in vollem Umfang zugeführt wird, wie es die gesetz¬lichen Bestimmungen des Nießbrauches verlangen und für dessen Einhaltung ich mich auch verantwortlich fühle.  Der zweite Teileigentümer ist derzeit beratungsresistent gegenüber juristischen Argumenten, wie sie im Woh¬nungs¬eigentumsgesetz (WEG z.B. §§ 20 - 30) und auch im BGB (Auskunfts¬anspruch § 259) stehen.  Frage:  1.Wie kann ich den anderen Teileigentümer zwingen, mich voll über alle Belange zu meines Eigentums (und da besonders über die laufenden Mieteinnahmen und Aus¬gaben sowie über den ordnungsgemäßen Abschluss der Versicherungen und über die durchgeführten (und versäumten?) Instandhaltungsarbeiten informieren.  2.Wie kann ich sicherstellen, dass der Erlös aus der Vermietung des Hauses dem Nieß¬braucher voll zukommt.  3.Wie kann ich sicherstellen, dass mir durch den ohne meine Kenntnis abgeschlossenen Mietvertrag nicht Nachteile entstehen,  4.Kann ich erzwingen, dass die Verwaltung des Hauses auf eine neutrale Person über¬tragen wird und so die Bestimmungen des WEG eingehalten werden? Ist das WEG und da die Bestimmungen über die Eigentümergemeinschaft anwendbar, auch wenn der andere Teileigentümer die Verwaltung gegen meinen Willen übernommen hat.  5.Kann ich erzwingen, dass Auskunft und auch Verfügungsgewalt über das (möglicherweise?) eingerichtete Mietkonto erhalte (Und-Konto)?  6.Kann der Mieter mir eine ihm angekündigte Besichtigung meines Eigentums verweigern und muss der Nießbraucher mir eine Vollmacht dazu erteilen. Altersbedingt überblickt der ehemalige Eigentümer, der Nießbraucher die ganze Angelegenheit nicht mehr in vollem Umfang.  Besten Dank !

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage,  zu der ich wie folgt Stellung nehme:   Aufgrund Ihrer Mitteilung, dass Sie zusammen mit einem weiteren Verwandten Teil-Eigentümer eines Einfamilienhauses zu 50 % sind,  werden zunächst die gesetzlichen Bestimmungen des WEG nicht einschlägig sein. Die  Anwendung des WEG setzt die Bildung von Sondereigentum voraus, so dass bei einem Einfamilienhaus, das im Miteigentum steht, eine Teilung zu erfolgen hat, die sodann zu beurkunden ist und zusammen mit dem Aufteilungsplan, der Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Notar beim Grundbuchamt zum Vollzug eingereicht wird. Mit Vollzug wird das bisherige Grundbuchblatt vom Grundbuchamt geschlossen und an dessen Stelle neue Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuchblätter, für jede Einheit je einzeln, angelegt. Trotz Ihres  Teileigentums von 50 % an dem Einfamilienhaus, ist  aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht ersichtlich, dass Eigentumswohnungen im vorgenannten Sinne gebildet wurden, so dass die Bestimmungen des WEG nicht einschlägig sein werden.  Nachdem der andere Teileigentümer den im Teileigentum stehenden Grundbesitz  abredegemäß  verwaltet, schuldet er Ihnen nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/666.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 666 BGB: Auskunfts- und Rechenschaftspflicht">§ 666 BGB/a>  Auskunft und  Rechenschaft. Die Auskunft über die Einnahmen und Ausgaben können Sie klageweise durchsetzen. Im Wege der Stufenklage werden Sie Einsicht  in sämtliche Verwalterunterlagen verlangt und nachdem diese gewährt worden sind, Ihren Zahlungsanspruch beziffern können.  Nach Auskunftserteilung des anderen Teileigentümers werden Sie voraussichtlich Kenntnis darüber erhalten, ob die Mietzinsen an den Nießbraucher ausgezahlt wurden. Zur Wahrnehmung der Rechte des  Nießbrauchers werden Sie eine Vollmacht von diesem benötigen.  Bei Nießbrauch  ist der Mietervertrag nicht vom Eigentümer, sondern vom  Nießbraucher abzuschließen. Als Eigentümer können Sie aus dem Mietvertrag daher keine Rechte herleiten, so dass Ihre Bedenken, durch  einen Mietvertrag benachteiligt zu werden zunächst unbeachtlich sein werden.  Eine Neuregelung der Verwaltung werden Sie, falls eine Einigung mit dem anderen Teilhaber nicht möglich ist,  nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. Abs. 2 BGB/a>  durch Leistungsklage, gerichtet auf Einwilligung zu einer Neuregelung der Verwaltung durchsetzen können ..  Mit freundlichen Grüßen  RA Petry-Berger !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 666, § 745