Frage: In unserer Stadt ist der Markt für uns interessierende Immobilien sehr angespannt - ein adäquates Objekt suchen wir seit Jahren. Vor etwa drei Monaten wurde über die Stadtsparkasse ein Objekt angeboten, für das wir nach der Besichtigung ein Kaufinteresse per Mail an die Sparkasse und mündlich an den Verkäufer abgegeben haben. Nach einem Tag erfolgte durch die Sparkasse ein mündliches Verkaufsangebot an uns. Die folgende Kommunikation erfolgte per Mail und liegt damit schriftlich vor: Wir haben zunächst wie gewünscht eine Finanzierungsbestätigung - von einer anderen Bank - über die geforderte Kaufsumme eingeholt und diese an die Sparkasse übermittelt. Dies war verbunden mit der Information, dass wir auch mit der Sparkasse selbst noch über eine Finanzierung reden wollen. In der Folge wurde über die Sparkasse mit dem Verkäufer ein weiterer Besichtigungstermin (mit einem von uns hinzuzuziehenden Architekten) vereinbart. Der Mailwechsel bis hierhin lässt deutlich werden, dass zu diesem Zeitpunkt nach wie vor an uns verkauft werden soll. Unmittelbar nach dieser Terminvereinbarung kam es zu einer Absage durch die Sparkasse: Ein anderer Kaufinteressent habe sich kurzfristig mit dem Verkäufer geeinigt. Der Verkäufer hat dies in einem kürzlichen Gespräch (also mündlich) bestritten: Ihm sei von der makelnden Stadtsparkasse lediglich der spätere Käufer als derjenige benannt worden, mit dem ein Vertrag zustande kommen könne. Inzwischen ist das Objekt nach mündlicher Auskunft des Verkäufers verkauft.  In diesem Zusammenhang bitte ich um die Beantwortung folgender Frage:   Können wir gegenüber der Stadtsparkasse Ansprüche geltend machen, da trotz Zusage des Verkaufs und Vorliegen der bis dahin geforderten Sicherheiten der Verkaufsprozess (aus unserer Sicht willkürlich, und ohne uns die Chance einer Nachbesserung zu geben (i.e., auch mit der Sparkasse über eine Finanzierung zu sprechen)) abgebrochen wurde?

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  vielen Dank für Ihre wichtige Frage.   Aus meiner Sicht ist in Ihrem besonderen Falle ein u>Anspruch aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen/u> gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280 Abs. 1/a>  in Verbindung mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  gegenüber der Stadtsparkasse gegeben, zumindest sofern Sie nachweislich Aufwendungen im Vertrauen auf den Immobilienkauf getätigt haben.   Allgemein zum Thema i>Reservierungen im Immobilienrecht/i> siehe meinen Fachartikel unter https://immoanwalt.nrw/blog/reservierungen-im-immobilienrecht/ oder https://www.anwalt.de/rechtstipps/reservierungen-im-immobilienrecht_119182.html  Dass Sie aus dem Schriftverkehr bezüglich der Immobilie leider keine Ansprüche geltend machen können, wissen Sie ja bereits, das geht aus der Fragestellung hervor.   Regelmäßig sind auch die strengen Voraussetzungen eines Verschuldens bei Vertragsverhandlungen - i>culpa in contrahendo/i> - nicht erfüllt, da es nach meiner Erfahrung zumeist an der Voraussetzung des u>schwerwiegenden Treueverstoßes/u> mangelt. Dies habe ich im vorgenannten Fachartikel näher ausgeführt.  Allerdings wurde vorliegend nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung eindeutig berechtigtes Vertrauen in das Zustandekommen des Immobilienkaufvertrags erweckt. Die Verhandlungen wurden auch ohne triftigen Grund abgebrochen. Aus der Zeugenaussage des Verkäufers lässt sich nach meinem Dafürhalten auch der schwerwiegende Treueverstoß herleiten. Bei keiner Richterin und keinem Richter kommt es gut an, wenn der Anspruchsgegner den Anspruchsteller mit vorgeschobenen Gründen dermaßen abfertigt.  Tragen Sie also alle Ihre Aufwendungen zusammen, die Sie im Rahmen dieses geplanten Immobilienerwerbs hatten. Diese können Sie als SchadenserS. dann gegenüber der Sparkasse geltend machen. Ob darüber hinaus auch ein Anspruch auf einen entgangenen Gewinn gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/252.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 252 BGB: Entgangener Gewinn">§ 252 BGB/a>  gegeben ist, hängt vom tatsächlichen Wert der Immobilie ab. Liegt der Kaufpreis darunter, dann lässt sich durchaus auch ein solcher Anspruch begründen. Ein solches Vorgehen könnte zudem den positiven Nebeneffekt haben, dass man sich bei der Stadtsparkasse zumindest um eine vergleichbare Immobilie kümmert, die Sie dann bei Gefallen erwerben könnten.  Der Fall würde mich interessieren, und unsere Kanzlei ist ebenfalls in NRW ansässig. Ich würde mich daher freuen, wenn Sie sich zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche vertrauensvoll an uns unter den in meinem Profil genannten Kontaktdaten wenden.   Sollte etwas unklar sein oder Sie eine Vertiefung wünschen, so nutzen Sie bitte die Nachfrage-Option, damit ich Sie in jedem Falle rundum zufriedenstellen kann.   Ich wünsche Ihnen alles Gute und den besten Erfolg.  Mit den besten Grüßen  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 252, § 280, § 311