Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  im Jahre 1998 hat meine Mutter die Landwirtschaft an meinem Bruder übertragen.  Ich sollte als Abfindung ein Baugrundstück von 700qm als Erbbaurecht bekommen ,in unmmittelbare Nähe vom Hof, wo ich mich dann verpflichte ein Haus zu bauen. Sollte es nicht zu Baugenehmigung  kommen, muss über die Abfindung neu verhandelt werden.  Da wir im Außenbereich wohnen kam es dann zur Ablehnung der Bauvoranfrage. Daraufhin wurde  im Jahre 1999 eine Ergänzung bzw. Änderung  zur Hofübergabe gemacht.  Kurz gesagt, wurde  darin vereinbart,  das  ich ein Wohnrecht im Bauernhaus bekomme und mein Bruder  jetzt ein Alterteilerwohnhaus für  seine Mutter auf dem besagten Grundstück baut. Daraufhin stellte mein  Bruder einen Bauantrag bei der Baubehörde mit dem Vermerk ' Altenteilerwohnhaus für meine Mutter'. Dieser Bauantrag wurde dann genehmigt.  Als die Baugenehmigung im Postkasten lag, hat mein Bruder vorgeschlagen, das wir die Änderung von 1999 wieder ändern, in ein Erbbauvertrag( ich als Erbbauberechtigter) auf unbestimmte Zeit und ohne Erbbauzins, aber mit Vorkaufsrecht im Falle des Verkauf der Immobilie, für meinen Bruder.  Dieses Vorhaben wurde dann beim Notar umgesetzt, ohne das mein Bruder überhaupt mit dem Baubeginn angefangen hat. Ich habe dann im September 1999 auf diesem Grundstück ein Haus gebaut.  Soweit so gut....bis ich dann im Jahre 2015 mein Haus aufgrund Familienzuwachs verkaufen wollte. Das Haus wurde dann auch 2015 über einen Makler verkauft .Obwohl mein Bruder das Vorkaufsrecht aufgrund des hohen Verkaufspreis nicht in Anspruch genommen hat, ist er mit dem Verkauf nicht einverstanden.  Begründung: Eine für mich bis dato nicht bekannte  Baulast im Baulastenverzeichnis ' Altenteiler für meine Mutter, dient Ausschließlich der Landwirtschaft und darf dementsprechend nicht vom Hof getrennt werden '. Gerichtsverfahren beim Amts.- bzw. Landgericht wurden verloren, weil sich die Richter dem Inhalt  der Baulast anschlossen.  Nochmals zum Baugrundstück, es wurde nicht separat vermessen, in der Urkunde Erbbaurecht steht ca. 700qm und wie bereits erwähnt, die Baulast wurde von meinem Bruder während der Beurkundung nicht bekannt gegeben.  Jetzt meine Frage: Durfte mein Bruder mit mir einen Erbbauvertrag machen, obwohl er gegenüber dem Landkreis aufgrund der Baulast ( es handelt sich ja hier im Außenbereich um privilegiertes Bauen) eine entsprechende  Verpflichtung eingegangen ist? Hätte das Baugrundstück nach der Erbbaurechtbestellung separat vermessen werden müssen ? Es wurde meinerseits keine Übernahmeerklärung der Baulast vorgenommen, ist dieses Vorhaben auch so korrekt? Da ich in der Landwirtschaft nicht tätig bin und war, darf ich da überhaupt wohnen? Fazit: Obwohl das Haus mir gehört, kann ich es nicht verkaufen und bin ewig gebunden.... Ist diese Vorgehensweise korrekt, kann ich mich irgendwie rechtlich wehren? Bitte um Ihre Hilfe.  Mit freundlichen Grüßen          Einsatz editiert am 06.09.2017 10:54:33

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  gerne zu Ihren Fragen:  - Durfte mein Bruder mit mir einen Erbbauvertrag machen, obwohl er gegenüber dem Landkreis aufgrund der Baulast ( es handelt sich ja hier im Außenbereich um privilegiertes Bauen) eine entsprechende Verpflichtung eingegangen ist?  Es liegt ein typischer Mangel vor. Diesen hat Ihr Bruder Ihnen gegenüber offenbar verschwiegen. Auf einen Gewährleistungsausschluss wird er sich daher nicht berufen können, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a> . Aufgrund des Mangels haben Sie Mängelrechte, die sich nach dem genauen Inhalt des Erbbauvertrags richten. Gerne können Sie mir den Vertrag zur näheren Prüfung unter meinen Kontaktdaten einreichen.  - Hätte das Baugrundstück nach der Erbbaurechtsbestellung separat vermessen werden müssen?  Vollkommen richtig. Es hätte zunächst ein Erbbaurechtsgrundstück mit einer präzisen Quadratmeterzahl gebildet werden müssen, auf dem das Erbbaurecht dann hätte bestellt werden können. Insoweit fehlt es an der nötigen sachenrechtlichen Bestimmtheit. Vorbehaltlich der näheren Untersuchung Ihres Vertrags und des gelaufenen Gerichtsverfahrens zweifle ich an der Wirksamkeit der Erbbaurechtsbestellung nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt.   Bitte beachten Sie, dass möglicherweise Rechtsmittelfristen laufen und ein Vorgehen gegen das Landgerichtsurteil nur im Rahmen der gesetzten Frist möglich ist.   - Es wurde meinerseits keine Übernahmeerklärung der Baulast vorgenommen, ist dieses Vorgehen auch so korrekt?  Das ist leider korrekt. Der Erwerber eines Grundstücks oder eines Erbbaurechts braucht die bestehenden Baulasten nicht zu übernehmen. Diese gelten per se ohne ausdrückliche Übernahme durch den Erwerber. Daher empfiehlt die Notarin oder der Notar in der Regel auch immer, in das Baulastenverzeichnis zu schauen, auch wenn dies in der Regel Geld kostet. Wenn Ihr Notar das nicht empfohlen hat, könnte sogar ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Notar bestehen. Dieser unterliegt allerdings der Verjährung.   - Da ich in der Landwirtschaft nicht tätig bin und war, darf ich da überhaupt wohnen?  Das hängt vom Umfang der erteilten Baugenehmigung ab, die Sie mir zur Prüfung gerne noch nachreichen können. Sofern das Wohnen genehmigt ist, hängt die Genehmigung in der Regel aber nicht von der ausgeübten Tätigkeit ab.  - Ist diese Vorgehensweise korrekt, kann ich mich irgendwie rechtlich wehren?  Auf jeden Fall sehe ich Möglichkeiten eines Vorgehens gegen Ihren Bruder aufgrund Mängelgewährleistung (siehe oben). Möglicherweise ist die Baulast auch löschungsreif, dies müsste gesondert geprüft werden.   Insbesondere könnte aber die Verweigerung der Zustimmung zum Verkauf des Erbbaurechts rechtsmissbräuchlich sein und damit gegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  verstoßen.  Gerne bin ich Ihnen bei den weiteren Schritten behilflich. Nehmen Sie dazu gerne Kontakt mit mir unter den in meinem Profil angegebenen Kontaktdaten auf. Sie können auch gerne ohne weitere Kosten die Nachfragefunktion nutzen. Ansonsten freue ich mich über eine Bewertung mit 5 Sternen.  Mit freundlichen Grüßen  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 242