Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, ich bin dabei, die Wohnung meines kürzlich verstorbenen Vaters aufzulösen und den Mietvertrag zu kündigen. Der Vertrag beinhaltet unter ´Instandhaltung der Mieträume´ die Verpflichtung zu den üblichen Schönheitsreparaturen. Ferner fand ich unter ´Sonstige Vereinbarungen´ folgenden Zusatz: 'Dem Mieter wird eine total renovierte Wohnung übergeben. Der Mieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses den Mietgegenstand in dem Zustand zu übergeben, in dem er diesen übernommen hat.'. Verpflichtet mich diese Vereinbahrung nun zu einer ´Totalrenovierung´ der Wohnung, wodurch es zu der mittlerweile unzulässigen unangemessenen Benachteiligung des Mieters kommt, welche am Ende von allen Renovierungsarbeiten/Schönheitsreparaturen entbindet?        

Antwort:  Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  aufgrund des von Ihnen beschriebenen Sachverhaltes darf ich Ihre Frage wie folgt beantworten:  Die häufigsten Probleme im Zusammenhang mit  Renovierungsklauseln treten bei der Frage auf, ( 1 ) wann und ( 2 ) wie sogenannte Schönheitsreparaturen auszuführen sind.  1. Hinsichtlich des 'wann' sind grundsätzlich Renovierungspflichten nach einem sogenannten starren Fristenplan nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, sodass der Vermieter die Reparaturen selbst vorzunehmen hat. Ihre Inhaltsbeschreibung zum Mietvertrag macht hierzu jedoch keine Angaben, sodass ich Sie bitte den Vertrag diesbzüglich nochmals genau anzuschauen und ggf. die Klausel im Ramen der Nachfragefunktion bei 'frag einen anwalt' nochmals dem genauen Wortlaut entsprechend zu übermitteln.  Die von Ihnen bereits beschriebene Renovierungsklausel könnte  unwirksam sein, wenn die formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflichten belastet, mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  unvereinbar ist. § 535 Abs. 1 S. 2 regelt nämlich, dass der Vermieter grundsätzlich die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten muß.  Fraglich ist in diesem Zusammenhang, ob die Zusatzvereinbarung ' dem Mieter wird eine total renovierte Wohnung übergeben. Der Mieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses den Mietgegenstand in dem Zustand zu übergeben, in dem er diesen übernommen hat' überhaupt eine ( 1 ) formularmäßige Vereinbarung ist und ( 2 )wenn ja, ob diese Ihren Vater oder Sie als Rechtsnachfolgerin unangemessen benachteiligt.  (1)Allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters liegen wohl vor, wenn der ZuS. nicht handschriftlich oder mit Schreibmaschine etc. in den Vertrag unter ' sonstige Vereinbarungen' aufgenommen wurde.  (2)Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 05.04.2006 darauf hingewiesen, dass eine Formularklausel unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vorname der letzten Schönheitsreparaturen die Wohnung renoviert zu übergeben. Auch   zu diesem Punkt fehlen in der Sachverhaltsbeschreibung weitere Angaben.   2. Hinsichtlich des 'wie' der Renovierungsarbeiten hat der Vermieter im Normalfall nur einen Anspruch darauf, dass die Arbeiten fachgerecht durchgeführt werden. Ein Anspruch darauf, dass ein Fachbetrieb oder gar ein bestimmter Fachbetrieb mit den Arbeiten beauftragt wird, besteht nicht. Eine solche Vereinbarung hätte jedoch nicht zur Konsequenz, dass der Mieter von der Schönheitsreparatur zur Gänze befreit ist, sondern nur, dass er sie fachgerecht auszuführen hat.  Da Sie sich nach meiner Auffassung eines Prozess- und damit auch Kostenrisikos aussetzen, wenn Sie die Schönheitsreparaturen zur Gänze verweigern würde ich Ihnen raten mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung zu suchen oder ggf. vor der Wohnungsauflösung den gesamten Vertrag von einem Rechtsanwalt in Hinblick auf oben genannte Punkte begutachten zu lassen.   Ich hoffe Ihnen mit der Beantwortung der Frage eine erste rechtlcihe Orientierung gegeben zu haben.    Mit freundlichem Gruß Michael Kohberger Rechtsanwalt           !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 307