Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  vorgestern wurde mir seitens des Vermieters mein Mietverhältnis gekündigt. Hintergrund ist folgender: Der Vermieter ist Eigentümer eines Hauses, dessen 1. Obergeschoss er seit dem 1.12.04 an mich vermietet hat. Nach der Wohnungsbesichtigung gab es einen weiteren Termin zum Unterschreiben des Mietvertrages. Bei diesem Termin (Mitte Oktober) teilte mir der Vermieter mit, dass er beabsichtigt, das Haus zu verkaufen. Der Verkauf sei jedoch so ausgerichtet, dass das Mietverhältnis mit mir bestehen bleibe. Der damalige Käufer ist wieder 'abgesprungen', da mein Vermieter mit seiner Familie ein anderes Haus in Norddeutschland kaufen möchte, sucht er jedoch weiterhin einen Käufer. Er hat inzwischen festgestellt, dass der Verkauf des Hauses mit dem bestehenden Mietverhältnis schwierig ist (nach seiner Aussage hätten zwei Interessenten bereits aufgrund dieses Mietverhältnisses abgesagt), sodass er das Mietverhältnis beenden möchte. Besprochen war, dass ich an keine Kündigungfrist gebunden bin (im Herbst verreise ich und kann in der Zeit keinen Umzug vornehmen). Jetzt meine Frage: Ist der von meinem Vermieter angebene Grund rechtskräftig (wirtschaftliche Härte) oder kann ich dagegen angehen bzw. die durch den erneuten Umzug entstehenden Kosten von ihm erstattet bekommen? Ich habe zwar bereits eine neue Wohnung in Aussicht, aber der Umzug ist mit allen Drum und Dran natürlich mit nicht unerheblichen Kosten verbunden, die mir ansonsten nicht entstanden wären.  Vielen herzlichen Dank! Mit freundlichem Gruß Andrea Lampe        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der mir von Ihnen mitgeteilten Informationen gerne beantworten möchte.  Die Kündigung Ihres Vermieters ist nicht wirksam.  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1,2 BGB/a>  setzt eine Kündigung voraus, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Ein solches Interesse besteht beispielsweise dann, wenn der kündigende Vermieter einen Eigenbedarf geltend machen kann. Eigenbedarf liegt aber gerade dann nicht vor, wenn der Vermieter an einen unbeteiligten Dritten veräußert/veräußern will.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  liegt ein berechtigtes Interesse ferner dann vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks b>gehindert/b>  und dadurch b>erhebliche Nachteile/b>  erleiden würde. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Erforderlich ist nämlich, dass der Vermieter bei Fortführung des Mietverhältnisses an der angemessenen Verwertung gehindert wäre. Die bloße Erschwerung der Verwertung genügt nicht, wie sich zudem aus dem Umkehrschluss aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB/a>  entnehmen lässt. Will der Vermieter das Objekt veräußern, so ist er an der wirtschaftlichen Verwertung gehindert, wenn ein Verkauf im vermieteten Zustand entweder gar nicht oder nur zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen realisierbar ist. Mit anderen Worten muss das bestehende Mietverhältnis ein faktisches Verkaufshindernis bilden und der Verkauf angesichts des Missverhältnisses zwischen Preiserwartung und tatsächlich erzielbaren Erlös wirtschaftlich sinnlos erscheinen.  Die Gerichte sind mit der Annahme eines solchen Missverhältnisses beziehungsweise der Annahme des Verkaufshindernisses sehr restriktiv Es muss wenigstens eine Werteinbuße von 15-20 % (Verkaufs-gegenüber Erwerbspreis) vorliegen, was der Vermieter darlegen und beweisen muss. Die bloße Behauptung, nachdem vermeintlich zwei Interessenten abgesprungen sind, was im Rahmen eines Immobilienverkaufs erfahrungsgemäß häufig geschieht, genügt nicht. Außerdem werden im Rahmen der Frage, ob eine angemessene Verwertung vorliegt, auch alle Fragen des Einzelfalls berücksichtigt. Besonders nachteilig für ihren Vermieter ist hier, soweit Sie dies nachweisen können, dass seine Verkaufsabsicht bereits bei Vertragsschluss mit Ihnen bestand.  Nach alledem würde ihr Vermieter im Rahmen einer Kündigungsschutzklage das Nachsehen haben. Von daher sollten Sie, soweit Sie sich tatsächlich mit dem Gedanken tragen, eine neue Wohnung zu beziehen, eine durchaus positive Verhandlungsbereitschaft für die Kosten des Umzuges erwarten dürfen. Wenn sie ihr Vermieter sträubt, die Rechtslage anzuerkennen, sollten Sie ihm dies anwaltlich verdeutlichen lassen. Dafür stehe ich natürlich gerne zu Verfügung.  Ich hoffe, Ihnen mit der summarischen Prüfung der Rechtslage weiter geholfen zu haben und verbleibe.  mit freundlichen Grüßen  Hans-Christoph Hellmann -Rechtsanwalt- www.anwaltskanzlei-hellmann.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 573