Frage: Vermieter A betritt mit Hausmeister B die Wohnung von Mietern C und D ohne Erlaubnis.  Info zum Vertrag: Im Mietvertrag steht es, dass alle Parteien für drei Jahre verzichten Ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Vertrages. Jetzt ist 2,5 Jahre seit Vertragsbeginn.  Der Vermieter hat am Telefon gesagt, dass die Mieter aus dem Vertrag rausgelassen werden, wenn die Wohnung sauber und mangelfrei übergeben wird, deshalb steht die Wohnung jetzt leer.  Passender Nachmieter sind schon vorgeschlagen worden, gab aber keine Reaktion vom Vermieter.  Zwei Maler waren in der Wohnung, um Schönheitsreparaturen auszuführen, und haben die Tür zum Vermieter aufgemacht als er geklingelt hat. Beide Mieter waren nicht dort. Ohne zu fragen, ist der Vermieter, sowie Hausmeister und ein dritter Unbekannter in die Wohnung gegangen und in jedes Zimmer gegangen und hat sehr genau nach Mängel geschaut.  Laut dem Maler, waren diese Männer (Vermieter, Hausmeister, Unbekannter) sehr unfreundlich, aggressiv und unhöflich, sie haben sehr viele unpassende Fragen gestellt (wer die Maler sind, was sie machen, wer die andere Arbeit für die Renovierungen macht, usw.) und sie haben sogar zwei Wände mit Schleifpapier teilweise abgeschliffen, um zu sehen ob eine Farbe darunter war.  Um früher aus dem Vertrag zu kommen, hat den Vermieter gesagt, dass umfangreiche Renovierungsarbeit durchgeführt werden muss, z.B. Parkettböden abschleifen und ölen, eine Wand abschleifen und streichen, ganze Wohnung professionell streichen. Hausmeister hat sogar angeboten, dass die Arbeit von einem Kumpel/Kollegen von Ihm ohne Rechnung gemacht werden könnte. Dies kann von einem Zeugen der Mieter bestätigt werden.  Die Mieter haben nie Erlaubnis gegeben, für die zwei Männer (Vermieter und Hausmeister) in die Wohnung zu gehen, da sie seit zwei Jahren sehr unfreundlich und aggressiv zu den Mietern waren.  Haben die Mieter in diesem Fall Recht auf eine fristlose Kündigung? Und wenn ja, was wären die nächsten Schritte?  Vielen Dank. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Das Hineingehen in die Mietwohnung ohne Zustimmung der Mieterseite ist grob vertragswidrig und in der Regel auch strafrechtlich als Hausfriedensbruch zu ahnden.  Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.  Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn ausnahmsweise die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.  Dieses steht in den Abs. 1 und 3 des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> .  Ohne schriftliche Abmahnung kann die Kündigung aus wichtigem Grund, also fristlos, nach wohl zutreffender Ansicht regelmäßig nicht erfolgen, vgl. z. B. Landgericht Bonn, Urteil vom 05.06.2014 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=6%20S%20173/13" target="_blank" class="djo_link" title="LG Bonn, 05.06.2014 - 6 S 173/13: Vermieter nimmt Schlüssel nicht an: Annahmeverzug!">6 S 173/13/a> :  Das etwaige ungenehmigte Betreten der Mieträumlichkeiten durch den Vermieter rechtfertigt keine außerordentliche Kündigung ohne vorhergehende Abmahnung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB/a> . Es gibt auch keine Entbehrlichkeit der Abmahnung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB/a> .  Die Mieter sollten also eine Abmahnung schriftlich verschicken und darauf hinweisen, dass Sie bei nochmaligem Verstoß außerordentlich kündigen; eine Strafanzeige kann man sich vorbehalten.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543