Frage: Meine Frage: Eine Wohnimmobilie wurde in einer Erbengemeinschaft von 3 Erben aufgeteilt. Die Immobilie verfügt über zwei Wohnstockwerke. Eines ist vermietet, dass zweite möchten wir bewohnen. 2 der 3 Erben möchten Ihre Anteile an uns verkaufen. 1 der 3 (der Vater meiner Frau) möchte seinen Teil behalten, uns aber alle Rechte und Pflichten an der Immobilie (Mieteinnahmen, Renovierung etc.) überlassen. Ist so eine Konstellation rechtlich generell und im Speziellen für einen Grundbucheintrag, möglich? Herzlichen Dank für Ihre Hilfe.

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:  Diese Konstellation ist rechtlich möglich, indem Ihnen Ihr Schwiegervater einen sog. Nießbrauch an seinem Miteigentumsanteil bestellt (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1030.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1030 BGB: Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen">§§ 1030 ff. BGB/a> ). Der Nießbrauch gewährt Ihnen nicht nur einzelne Nutzungsrechte am Miteigentum, sondern das Recht zur umfassenden Nutzung einschließlich Fruchtziehung. Dazu gehören auch die erwähnten Mieteinnahmen.   Im Gegenzug muss der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache aufkommen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1041 BGB: Erhaltung der Sache">§ 1041 BGB/a> ). Auch muss er grundsätzlich die laufenden öffentlichen und privaten Lasten tragen. Zu den öffentlichen Lasten gehören bspw. Grundsteuer, Gebühren für Kanalisation, Straßenreinigung, Schornsteinfeger.   Der Nießbrauch ist ein dingliches Recht, d. h., er wirkt gegenüber jedermann. Aus diesem Grund wird der Nießbraucher auch als „wirtschaftlicher Eigentümer' einer Sache bezeichnet. Ihrem Schwiegervater verbliebe dann nur noch die rechtliche Verfügungsbefugnis, also insbesondere die Möglichkeit der Veräußerung seines Miteigentumsanteils. Der Erwerber würde dann allerdings Sie als Nießbrauchsberechtigten „miterweben', wodurch es schwierig wird, einen Kaufinteressenten zu finden.  Der Nießbrauch wird bestellt durch Einigung und Eintragung ins Grundbuch. In diesem Fall würde er nur an einem Miteigentumsanteil bestellt werden. Ein solcher sog. Bruchteilsnießbrauch ist zulässig (vorausgesetzt in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1066.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1066 BGB: Nießbrauch am Anteil eines Miteigentümers">§ 1066 BGB/a> ).  Die Einigung bedarf der notariellen Beurkundung. Der Notar Ihres Vertrauens wird Sie zu diesem Anlass auch beraten.  Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Felix Abs. 1000. Safadi Rechtsanwalt  _________ Allgemeine Hinweise:  Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Eine solche ERSTberatung kann und will eine umfassende Begutachtung und den Gang zum Anwalt nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1030, § 1041, § 1066