Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, unser Nachbar und wir planen einen gemeinschafltlichen Garagenbau gemäß Bebauungsplan auf einem steilen Hanggrundstück mit gegenseitiger Grenzbebauung. Die zugehörigen Häuser haben vier Stockwerke, zwei davon unterhalb des Eingangsniveaus, Eingang und Garageneinfahrt liegen also im 3.Stock. Die Nachbarn benötigen nur die Garage selbst. Wir benötigen dringend auch die Kellerfläche, müssen die Garage also 3-stöckig bauen. Es stellte sich die Frage, ob es eine Möglichkeit gibt, von den Nachbarn die beiden ungenutzten Stockwerke unterhalb deren Garage (auf unsere Kosten) ebenfalls auszubauen und durch uns als Keller und Lagerfläche zu nutzen. Wir würden die Nutzung z.B. gerne über einen Erbbau-Vertrag regeln. Im entsprechenden Gesetz steht aber, dass eine horizontale Aufteilung nicht möglich ist. In einem anderen Beitrag hatte ich allerdings gelesen, dass es durchaus unterschiedliche Rechtsauffassungen gibt und auch Urteile dazu, BayObLG DnotZ 58, 409 wird erwähnt. Ist das o.a. Vorhaben also realistisch?  Gibt es dann einen Weg, die Garagenfläche unterhalb der Nachbargarage von uns aus zu betreten oder muss der Eingang (zusätzlich) außerhalb liegen? Oder ist eine andere Vereinbarung sinnvoller: Wir bauen die Unterkellerung des Nachbarn und er richtet uns ein z.B. 99-jähriges Wohnrecht ein? Vielen Dank   Einsatz editiert am 16.07.2020 11:34:07   Einsatz editiert am 16.07.2020 14:00:19

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/ErbbauRG/1.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1 ErbbauRG">§ 1 Abs. 3/a>  des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) ist die Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk ausdrücklich unzulässig.  Im Folgenden zitiere ich aus Krauß, Immobilienkaufverträge in der Praxis, 9. Auflage 2020, Abs. 100. Notwendiger Inhalt des dinglichen Rechts, Rn. 4490 f.:  i>Bei Gebäuden (d.h. zum Betreten durch Menschen bestimmten Bauwerken) muss sich das Erbbaurecht gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ErbbauRG/1.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1 ErbbauRG">§ 1 Abs. 3 ErbbauRG/a>  auf das selbstständige Gebäude in seiner Gesamtheit beziehen. Es schadet nicht, dass sich mehrere Gebäudeteile »unter einem Dach« befinden und nicht durch eine Brandschutzmauer getrennt sind – sofern b>nach Gliederung und baulicher Anordnung selbstständige vertikale Gebäudeabschnitte vorliegen und je eigene Zugangsmöglichkeit sowie Ver- und Entsorgung vorhanden sind/b>, handelt es sich noch um »selbstständige Gebäude«.38 Dagegen ist bspw. die horizontale Gebäudeteilung (Erbbaurecht nur an einem Stockwerk) gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ErbbauRG/1.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1 ErbbauRG">§ 1 Abs. 3 ErbbauRG/a>  ausdrücklich verboten. Gleiches gilt unstreitig auch für eine vertikale Grenzlinie innerhalb des Grundstücks. In der untergerichtlichen Rechtsprechung39 sowie in der Literatur40 wird jedoch zunehmend die vertikale Teilung eines einheitlichen Gebäudes an der Grundstücksgrenze für zulässig gehalten, b>sofern der unselbstständige Gebäudeteil auf dem Nachbargrundstück ebenfalls Gegenstand eines selbstständigen Einzelerbbaurechts ist oder das Nachbargrundstück dem Erbbauberechtigten gehört (sog. Nachbarerbbaurechte)/b>. Einem obiter dictum des BGH41 ist mit der obergerichtlichen Rechtsprechung42 und der wohl noch herrschenden Meinung43 zu entnehmen, dass er Nachbarerbbaurechte an unselbstständigen Teilen des einheitlichen44 Gebäudes45 für unzulässig hält.  Hinweis: Der vorsichtige Notar wird daher davon abraten. Für diese ablehnende Haltung spricht auch die Regelung des § 39 Abs. 3 SachenRBerG, welche das Nachbarerbbaurecht in der Sonderform eines »subjektiv dinglichen Erbbaurechts zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Nachbargrundstücks, auf dem sich der weitere Gebäudeteil befindet« – allerdings bisher beschränkt auf Anwendungsfälle der Sachenrechtsbereinigung im Beitrittsgebiet – für zulässig erklärt, jedoch unter gleichzeitiger Einhaltung besonderer vertraglicher Vorkehrungen gegen ein späteres Auseinanderfallen der Inhaberschaft am Erbbaurecht einerseits und des Eigentums am Nachbargrundstück andererseits. _______ 38 OLG Schleswig, 03.08.2011 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2%20W%20125/10" target="_blank" class="djo_link" title="2 W 125/10 (2 zugeordnete Entscheidungen)">2 W 125/10/a>  im Anschluss an BayObLG DNotZ 1958, 409. 39 OLG Düsseldorf DNotZ 1974, 698. 40 Weitnauer DNotZ 1958, 414; Staudinger/Rapp a href="https://dejure.org/gesetze/ErbbauRG/1.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1 ErbbauRG">ErbbauRG § 1/a>  Rn. 34 (Bearb. 2009); Tersteegen RNotZ 2006, 458; Usinger ZfIR 2014, 520 ff. (aus Praktikabilitätsgründen); vorsichtig auch Heckscher RNotZ 2016, 1 ff. (Parallele zum berechtigten Überbau). 41 In der Entscheidung a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=DNotZ%201973,%20609" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.06.1973 - Abs. 5 ZR 160/71: Gültigkeitsbedenken gegenüber einer schuldrechtlichen Erbbaurech...">DNotZ 1973, 609/a>  [BGH 22.06.1973 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20160/71" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.06.1973 - Abs. 5 ZR 160/71: Gültigkeitsbedenken gegenüber einer schuldrechtlichen Erbbaurech...">Abs. 5 ZR 160/71/a> ]. 42 OLG Köln, 06.05.2013 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2%20Wx%20128/13" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 06.05.2013 - 2 Wx 128/13: Zulässigkeit eines Nachbarerbbaurechts">2 Wx 128/13/a>  a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=MittBayNot%202014,%20157" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 06.05.2013 - 2 Wx 128/13: Zulässigkeit eines Nachbarerbbaurechts">MittBayNot 2014, 157/a>  m. krit. Anm. Rapp, Kesseler in: Aktuelle Probleme der notariellen Vertragsgestaltung im Immobilienrecht 2013/2014, DAI-Skript, S. 265 ff., a.A. noch OLG Düsseldorf DNotZ 1974, 698 und OLG Stuttgart, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=DNotZ%201975,%20491" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Stuttgart, 17.01.1975 - 8 W 281/73">DNotZ 1975, 491/a>  [OLG Stuttgart 17.01.1975 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=8%20W%20281/73" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Stuttgart, 17.01.1975 - 8 W 281/73">8 W 281/73/a> ]. 43 Vgl. Heinz/Jaeger ZfIR 2008, 318 ff. (mit Vorschlägen zur Neubestellung eines Gesamterbbaurechts); gegen die Zulässigkeit insb. von Oefele/Winkler Handbuch des Erbbaurechts, Rn. 3.70 ff. 44 Maßgeblich ist die körperlich-bautechnische Beschaffenheit (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201989,%201039" target="_blank" class="djo_link" title="NJW-RR 1989, 1039 (5 zugeordnete Entscheidungen)">NJW-RR 1989, 1039/a> ), aber auch die funktionale Einheit – Trennung zwischen Tiefgarage und darauf stehendem Haus, vgl. TersteegenZNotP 2008, 23. 45 Der faktischen Unteilbarkeit eines solchen Gebäudes (keine Möglichkeit des Abrisses eines Teiles ohne Zerstörung des verbleibenden Teils) entspricht der GrundS. der Rechtseinheit am Gebäude, wie er etwa auch im jüngeren a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/5.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 5 WEG: Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums">§ 5 Abs. 2 WEG/a>  zum Ausdruck kommt (Sondereigentumsfähigkeit von Gebäudeteilen nur insoweit, als Bestand und Sicherheit des Gebäudes dadurch nicht beeinträchtigt werden)./i>  Empfehlen würde ich Ihnen daher ein dingliches Wohnungsrecht i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093/a>  des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) des Inhalts, dass Sie berechtigt ist, bestimmte Räumlichkeiten auf dem Nachbargrundstück unter Ausschluss des Eigentümers für sich zu nutzen.  Wegen einer baulichen Verbindung der unterirdischen Garagenteile sollten Sie sich mit der Bauaufsichtsbehörde oder einem Entwurfsverfasser (Architekt) ins Benehmen setzen wegen des erforderlichen Brandschutzes.  Im übrigen bedarf es der Befassung eines Notars, der Sie und Ihren Nachbarn gemeinsam so beraten wird, dass der gewünschte Rechtszustand rechtssicher umgesetzt wird.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093