Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe eine Frage bezüglich der Auswirkungen eines (ohne Notar) geschlossenen Vorvertrags für den Verkauf/Kauf einer privat genutzten Immobilie.  Es geht darum, dass wir großes Interesse an einer Immobile haben welche wir gerne kaufen würden. Die Kommunikation/Verhandlungen mit dem Makler verliefen allerdings sehr sehr zäh und auf Nachfrage, keine 18 Stunden nach dem wir uns die Immboilie noch mal angeschaut hatten und unser Interesse bekundeten, dass heute Morgen die Immbobilie verkauft worden sei. 'Die Chemie zwischen den Interessenten und dem Verkäufer stimmte einfach und dann kann man nichts machen. Das Haus ist sogar unter dem Preis in der Anzeige verkauft worden.'  Da ich über den Verlauf verwundert und über den Makler verärgert war, wandte ich mich erstmals direkt an den Verkäufer. Dieser wußte nicht, dass es weitere ernstzunehmende Interessenten gab und würde sich jetzt sehr gerne mit uns unterhalten.  Jetzt stellen sich folgende Fragen für mich im Vorfeld:  Wäre eine mündlich Zusage des Verkäufers rechtlich bindend? Macht es hier einen Unterschiede ob dieses mündlich oder schriftlich erfolgte. (Karfreitag auf der Terasse - insofern ohne Notar)  Ich gehe davon aus, dass dieser 'Vorvertrag' (egal ob mündlich oder schriftlich geschlossen)nicht rechtlich binden ist, da nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">BGB § 311b/a>  derartige Verträge zwingend einen Notar benötigen. Ohne Notar wäre somit die gesamte Vereinbarung nichtig. Ist diese Einschätzung korrekt?  Desweiteren stellt sich natürlich für den Verkäufer die Frage nach möglichen Schadensersatzansprüchen durch die anderen Interessenten.   Ist hier überhaubt etwas zu befürchten und wenn, so stellt sich die Frage nach den möglichen Gründen und der zu erwartenden ungefähren Größenordnung. Seit der Vereinbrung sind keine 2 Werktage vergangen, spielt das evtl. auche eine Rolle?  Da ich wie bereits geschrieben am Donnerstagmorgen einen Termin mit dem Verkäufer habe wäre eine kurzfristige Antwort sehr hilfreich. Ich könnte dann direkt mit dem Verkäufer die Möglichkeiten besprechen.  Vielen Dank für Ihre Einschätzung   Mit freundlichen Grüßen  M.H. !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Wie Sie bereits richtig festgestellt haben, bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB/a> . Aus den bisherigen Verhandlungen (egal ob mündlich oder schriftlich fixiert) lässt sich eine rechtswirksame Verpflichtung zur Eigentumsübertragung nicht ableiten, denn diese ermangeln ebenfalls der vorgeschriebenen Form. Selbst ein Vorvertrag wäre formbedürftig gewesen, da dieser bereits die Verpflichtung zum Abschluss eines Kaufvertrages über das Grundstück begründet. Durch die bisher stattgefundenen Absprachen lässt sich daher kein Anspruch auf Übertragung des Grundstücks ableiten   Bei Abbruch von Vertragsverhandlungen ist der GrundS. der Privatautonomie zu beachten. Danach sind die Parteien frei in Ihrer Entscheidung, einen Vertrag abzuschließen. Die Verhandlungen darüber begründen grundsätzlich keine gegenseitigen Ansprüche.  Ausnahmsweise kann aber ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlung gegeben sein, wenn Vertragsverhandlungen ohne berechtigenden Grund von einer Seite schuldhaft abgebrochen werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">311/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241 Abs. 2 BGB/a> ). Dies gilt insbesondere, wenn die Partei, die die Vertragsverhandlungen abbricht in zurechenbarer Weise das Vertrauen erweckt hat, dass es zum Vertragsabschluss kommen werde. Das ist anerkannt für den Fall, dass die andere Partei bereits einvernehmlich Vorleistungen erbracht hat.   Bei formbedürftigen Verträgen – wie vorliegend – gilt jedoch nach der Rechtsprechung eine Einschränkung:  Das Vertrauen in das Zustandekommen des Vertrages ist hier weniger schutzwürdig, da bekannt ist, dass ohne notarielle Beurkundung kein wirksamer Vertrag entsteht. Zudem würde durch einen Schadensersatzanspruch auch ein mittelbarer Zwang zum Abschluss des Vertrages ausgeübt und die Schutzfunktion des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a>  für den Verkäufer ausgehebelt. Ein Schadensersatzanspruch ist daher nur dann denkbar, wenn der die Verhandlung abbrechenden Partei ein besonders schwerer Verstoß gegen redliches Verhalten zu machen ist, d.h. in der Regel vorsätzliches Verhalten (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2001,%202713" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.05.2001 - Abs. 4 ZR 62/00: Verjährungsvereinbarung; Stichtagsprinzip des § 1934b">NJW 01, 2713/a> ). Ein solches Verhalten des Verkäufers ist in Ihrem Fall nicht ersichtlich, da er die Verhandlungen ja nicht im sicheren Wissen geführt hat, dass er das Haus eh an jemand anderes verkaufen würde. Zudem dürfte ein vorsätzliches unredliches Verhalten vom Interessenten kaum nachzuweisen sein.  Selbst wenn aber ein Schadensersatzanspruch zu bejahen wäre, würde dieser nur den ErS. für die bisherigen finanziellen Einbußen des interessierten Käufers umfassen. Für vergeblich aufgewendete Zeit kennt das Gesetz in der Regel aber keinen Ersatzanspruch. Und weitere finanzielle Einbußen dürften dem Interessenten aufgrund der kurzen Zeitspanne (noch) nicht entstanden sein.  Der Verkäufer ist also grundsätzlich frei in seiner Entscheidung und kann das Haus auch Ihnen verkaufen, ohne Sanktionen befürchten zu müssen. Allerdings sollte er diese Entscheidung dann umgehend den vorherigen Interessenten mitteilen.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311, § 311b, § 280, § 241