Frage: Sehr geehrter Rechtsanwalt, sehr geehrte Rechtsanwältin,  Folgende Frage zur Mitteilung meines Vermieters, künftig meinen PKW nur noch auf dem Stellplatz abstellen zu dürfen, wenn ich einen solchen gegen eine monatliche Miete gemietet habe: Seit 2 Jahren wohne ich in einem  von 5 benachbarten Mehrfamilienhäusern einer Wohnungsgesellschaft zur Miete. Zu diesen Häusern gehören Stellplätze, die nur diesen Häusern zugeordnet sind. Darüber hinaus gibt es keine „neutralen„ Stellplätze. Die Nutzung der Stellplätze ist im Mietvertrag nicht weiter geregelt. Alle Bewohner  parken schon immer dort. Die einzige Erwähnung der Stellplätze im Mietvertrag besagt, dass es der Genehmigung des Eigentümers bedarf, wenn man seinen PKW, sein Motorrad etc. außerhalb der dafür vorgesehenen Stellplätze abstellen möchte. Vor ein paar Wochen erhielten alle Mieter ein Angebot, sich bis zu einem bestimmten Datum um einen Stellplatz für monatlich ca. 25€ zu bewerben, gefolgt von der heutigen Mitteilung, ein Parken auf den Stellplätzen sei nur noch denjenigen gestattet, die einen Stellplatz angemietet haben. Ist eine solche Verpflichtung  der Mieter (d.h. eine indirekte Mieterhöhung) rechtlich in Ordnung oder gibt es so etwas wie Gewohnheitsrecht für uns Mieter?  Vielen Dank für Ihre Bemühungen! 

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  die von Ihnen gestellte Frage beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:  Der Vermieter ist hier tatsächlich berechtigt, für die Stellplätze Miete zu verlangen; dies aber nur für die Zukunft. Bisher haben die Stellplätze offensichtlich nicht zur Mietsache gehört. Dies hängt aber von der Vereinbarung im Mietvertrag ab.   Jedenfalls geht aus dem Mietvertrag hervor, dass die Nutzung der Stellplätze der Genehmigung des Vermieters bedurfte. Bisher wurde die Nutzung durch die Mieter offensichtlich vom Vermieter geduldet.  Nunmehr hat sich der Vermieter entschlossen, die Stellplätze nicht mehr kostenfrei zur Verfügung zu stellen, sondern für deren Nutzung ein Entgelt, hier in Form von Miete, zu verlangen. Dazu ist der Vermieter auch berechtigt.  Der Vermieter kann regelmäßig mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren und eigene Entscheidungen über z.B. die Vermietung und deren vertragliche Gestaltung treffen.  Auch aus der Dauer der „geduldeten„ Nutzung kann sich hier kein Gewohnheitsrecht der Mieter zur Nutzung der Stellplätze ableiten lassen.  Gewohnheitsrecht ist ungeschriebenes Recht, das aufgrund langer tatsächlicher Übung und durch allgemeine Anerkennung seiner Verbindlichkeit im Sinne einer Überzeugung von der rechtlichen Notwendigkeit der Übung entstanden ist.  Allerdings stellen hier die 2 Jahre wohl noch keine solch lange Dauer dar. Darüber hinaus war im Mietvertrag bisher geregelt, dass der Vermieter der Nutzung der Stellplätze durch die Mieter zustimmen muss. Der Mietvertrag schloss dadurch von Anfang eine willkürliche Nutzung der Stellplätze durch die Mieter aus.  Insoweit kann hier jedenfalls kein Gewohnheitsrecht angenommen werden.  Diese Aktion des Vermieters stellt sich auch nicht als (versteckte) Mieterhöhung dar, sondern es wird vielmehr ein neuer Mietvertrag gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  über die Mietsache „Stellplatz„ abgeschlossen.  Der Vermieter kann also in Zukunft allen Bewohnern, die keinen StellpS. gemietet haben, die Nutzung untersagen.  Es steht Ihnen daher frei, einen solchen Mietvertrag über einen StellpS. einzugehen, um dann die Stellplätze auch weiterhin für Ihr Fahrzeug nutzen zu können.  Insoweit die Stellplätze doch bereits zur Mietsache dazugehören, kann hier zulässigerweise durch einen Nachtrag zum Mietvertrag die Mietzahlung für die Stellplätze vereinbart werden. Im Ergebnis besteht kein Unterschied zu den vorherigen Ausführungen.  Ich bedauere, Ihnen keine bessere Antwort geben zu können. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535