Frage: Im Rahmen einer Erbauseinandersetzung wurde ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung  von Miterbe A komplett übernommen in dem Miterbe B ausgezahlt wurde. Gleichzeitig hat sich im Notarvertrag Miterbe B ein Wohnungsrecht unter Ausschluss der Nutzung durch den Eigentümer sowohl an der Einliegerwohnung als auch an den angrenzenden Kellerräumen gesichert. Miterbe A saniert das Einfamilienhaus. Lt Notarvertrag werden 'Sanierungsmaßnahmen für die Dauer des Wohnungsrechts an den dem Wohnungsrecht unterliegenden Wohnflächen nicht durchgeführt'. Miterbe B hat sich zugleich zur 'Duldung der Sanierungsmassnahmen an den übrigen Flächen und Gebäudeteilen' verpflichtet. Über die Auslegung des Nutzungsrechts für die angrenzenden Kellerräume (nicht die Wohnung selbst) gibt es unterschiedliche Auffassungen, insbesondere:  1. Darf Miterbe B den Zutritt durch den jetzigen Eigentümer (Miterbe A) untersagen, einschränken oder durch Abschliessen der Räume verhindern? (Zutritt vor allem zur Heizungsanlage, Versorgungsleitungen, Wasserabsperrhähne) 2. Wie grenzt sich grundsätzlich das oben eingeräumte Nutzungsrecht von dem Eigentumsrecht des Miterben A ab und welche Rechtsnormen gelten dafür?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Eingangs möchte ich Ihnen mitteilen, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne die Einsicht in den Notarvertrag nicht möglich ist. Eine Auslegung ist nur vor dem Hintergrund des Gesamtvertrags möglich.   Grundsätzlich ist erst einmal eine Erbauseinandersetzung, aus der Miterbe A als Eigentümer des Einfamilienhauses hervorging, Miterbe B ausbezahlt wurde und A daher Ihren Angaben nach als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.   Im Rahmen der Auseinandersetzung wurde zugunsten des  B jedoch ein Nutzungsrecht an der Einliegerwohnung sowie an den angrenzenden Kellerräumen vereinbart.   Sollte Miterbe A das gesamte Haus saniert haben, könnte er sich vertragsbrüchig verhalten haben, da währen der Dauer des Wohnungsrechts solche Maßnahme nicht durchzuführen waren.   Grundsätzlich dürfte das Nutzungsrecht an den Kellerräumen den gleichen Umfang haben wie das Nutzungsrecht an der Einliegerwohnung. Grundsätzlich stehen dem B zwar die Nutzungsrechte an den betreffenden Räumlichkeiten zu. Jedoch darf die Ausübung de Nutzungsrechts auch nicht dazu führen, dass der Eigentümer selbst in seinem Eigentum zu sehr beeinträchtigt wird. Der erforderliche Zutritt zu Gemeinschaftsanlagen wie Heizungsanlagen, Versorgungsleitungen sowie Wasserabsperrhähne ist zu gewähren. Selbst wenn ein Nutzungsrecht des B an den Kellerräumen besteht, ist der Eigentümer auch auf den Zutritt zu gewiesen.   Die Abgrenzung besteht grundsätzlich darin, dass der B nur das Nutzungsrecht an der Einliegerwohnung sowie den Kellerräumen hat. Er darf sie nutzen, aber nicht verkaufen oder ohne Weiteres ändern bzw. umbauen. Das hängt im Detail allerdings von der Formulierung des Nutzungsrechts ab.   Ein Eigentümer darf grundsätzlich gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/903.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 903 BGB: Befugnisse des Eigentümers">§ 903 BGB/a>  mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren. Grenzen sind dort, wo andere Rechte beschränkt würden.   Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist das Wohnungsrecht in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  geregelt. ES ist das Recht, ein Gebäude oder einen Teil des Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 Abs. 3 BGB/a>  kann der Berechtigte, wenn das Recht sich auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei der Entscheidung hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens behilflich sein. Nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, damit ich gegebenenfalls Unklarheiten ausräumen kann.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093, § 903