Frage: Eine Eigentümergemeinschaft möchte an der südlichen Grundstückgrenze einen Streifen dazu kaufen um das Grundstück, auf dem ein Vierfamilienhaus steht, zu vergrößern. Kann der Kauf gegen den Willen eines Miteigentümers erfolgen, wenn nur drei von vier Miteigentümern zustimmen?  Zur Erläuterung: Das Vierfamilienhaus besteht aus vier aneinander gebauten Reihenhäusern. Auf der Südseite liegen die Gartenflächen, die so wie das einzelne Reihenhaus Sondereigentum nach WEG sind. Die Hauseingänge liegen auf der Nordseite. Entlang der südlichen Grundstückgrenze verläuft bisher ein Feldweg, über den die südlichen Gartenflächen zugänglich sind. Für die Reihenmittelhäuser ist das der einzige direkt Zugang. Im Zuge einer von der Gemeinde geplanten Baulanderschließung soll der Feldweg eine Wohnstraße werden. Die Gemeinde, die Eigentümer des Feldwegs ist, hat angeboten, einen 2,50 m breiten Streifen an die Eigentümergescheinschaft zu verkaufen, um einen mehrheitlichen Wunsch der Eigentümergemeinschaft zu erfüllen.   Zusatzfrage: Falls drei Eigentümer den Grundstücksstreifen erwerben hat der vierte zu seinem Garten keinen direkten Zugang mehr. Kann ein solcher Fall eintreten und wie kann er sich dagegen wehren?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Als Wohnungseigentümergemeinschaft können sie ein Grundstück kaufen. Dies erfordert einen Mehrheitsbeschluss, wenn es der ordnungsgemäßen Verwaltung des WEG-Eigentums dient ( vgl.a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer">§ 21 Abs. 1 WEG/a> ) . Dann stellen die Erwerbskosten einen besonderen Verwaltungsaufwand dar, den die Eigentümer unabhängig der gesetzlichen Kostenteilung mit Stimmmehrheit regeln können ( vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer">§ 21 Abs. 7/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">16 Abs. 2 WEG/a> ).   Das zu erwerbende Grundstück soll in den Verband der WEG aufgehen. Zudem sollen hier Zugangsmöglichkeiten zu den Reihenmittelhäusern erhalten bzw geschaffen werden, so dass eine ordnungsgemäße Verwaltung vorliegt. Hierfür genügt ein Mehrheitsbeschluss. (Vgl. BGH, Urteil vom 18.3.2016, AZ: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%2075/15" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.03.2016 - Abs. 5 ZR 75/15: Grundstückserwerb durch Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzl...">Abs. 5 ZR 75/15/a> ). Die Ausgaben, die hierbei anfallen können sowohl gem. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§ 16 Abs. 1 WEG/a>  nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt werden. Durch einen Mehrheitsbeschluss kann auch die Kostenteilung anders geregelt werde, hierbei ist notwendig , dass sie billigem Ermessen entspricht, also gerade die Eigentümer die von dem Erwerb einen Nutzen haben auch zu einer höheren Zahlung bestimmt werden.   § 16 Abs. 6 Weg, wonach ein Eigentümer die Kosten für eine Maßnahme nicht zahlen brauch, der er nicht zugestimmt hat, wenn er auch keine Nutzen hiervon zeiht, betrifft ausschließlich Beschlüsse nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/22.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 22 WEG: Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau">§ 22 WEG/a> , also (bauliche) Veränderungen, die weder die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen.  Dies ist bei ihnen nicht der Fall, da lediglich der ordnungsgemäße Zutritt zu den Reihenmittelhäusern gewährleistet sein soll. In diesem Fall ging auch der BGH davon aus, dass so eine Maßnahme unter a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer">§ 21 WEG/a>  fällt und damit § 16 Abs. 4 nicht anwendbar ist. Dies ist auch absolut korrekt. geht man davon aus, dass innerhalb einer WEG jeder ,dass Recht auf Zugang zu seiner Wohnung hat , um diese entsprechend seinen Wünschen zu nutzen, so liefe der eingeschränkte Zugang a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 WEG/a> )  auf eine unzulässige Benachteiligung hinaus. Die Benachteiligung ist zwar (noch) nicht normiert wird aber seit Jahren anerkannt und aus ART 3 GG i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 WEG/a>  hergeleitet. Insofern ist die Schaffung und der uneingeschränkte  Zutritt zu alle Hauseingängen eine ordnungsgemäße Verwaltung.   Fazit: Es genügt also ein Mehrheitsbeschluss für den Grundstückserwerb.   Zu ihrer Zusatzfrage: ein solcher Fall kann durchaus eintreten, wenn der Grundstückserwerb nicht in die ordnungsgemäße Verwaltung fällt und deswegen derjenige der nicht zugestimmt hat, auch nicht für die Kosten aufkommt. In diesem Fall könnte das Notwegerecht helfen, wenn kein weiterer Zugang zum Garten besteht. Nach diesem darf auch fremdes Gelände (möglichst schonend ) durchquert werden, um an das Eigentum zu gelangen, wofür eine Geldrechte als Entschädigung zu leisten ist ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 BGB/a> ) Da es aber hier nur um einen nicht direkten Zugang steht, kann der Zugang nur über eine Einigung, sprich ein vertragliches Wegerecht ( Z.B. als eingetragene Grunddienstbarkeit, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1018.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1018 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit">§ 1018 BGB/a> ) begründet werden. Das Grundstück an sich kann ja betreten werden, nur eben nicht direkt oder auf kürzesten Weg. Hier ist das gesetzliche Nowegerecht nicht einschlägig.       Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 917, § 1018