Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   im Folgenden der Sachverhalt:  3 Brüder besitzen zu je gleichen Teilen eine Ferienwohnung. Der notarielle Kaufvertrag i.H.v. 100 TEUR wurde vor 10 Jahren abgeschlossen, in welchem die 3 Brüder als GbR definiert wurden. Es bestehen keine Sondervereinbarungen laut Vertrag. Es gibt zudem keinen separaten GbR-Vertrag. Die Immobilie ist derzeit noch für 10 Jahre über eine Lebensversicherung finanziert (gesamte Laufzeit 20 Jahre). Somit besteht noch eine Restschuld.  1. Frage:  Kann ein Totalverkauf der Ferienwohnung mit Mehrheitsbeschluss (2 der 3 Brüder wollen verkaufen) erzwungen werden und wie sollte man am besten dabei vorgehen?   2. Frage: Falls ein Totalverkauf nicht erwzungen werden kann, kann ein Bruder ja seinen Anteil an Dritte verkaufen, wobei der/die verbleibende(n) Gesellschafter ein Vorkaufsrecht hat/haben.   Hier wäre die Frage, welcher faire Verkaufswert für diesen 1/3-Anteil zugrunde gelegt werden kann?  Nach meinem Dafürhalten wäre dies der aktuelle Verkehrswert (derzeit ca. 160 TEUR) der Immobilie abzgl. des Barwertes der künftigen Versicherungsbeiträge (Tilgung!) für die restlichen 10 Jahre, wobei mit einem risikolosen Zinssatz, bspw. der 10-Jahres-Staatsanleihe zu 4%, abzgezinst werden müsste. Die Kreditzinsen sind Sache der verbleibenden Gesellschafter und werden nicht in diese Rechnung einbezogen.   In einer Formel ausgedrückt also:   Aktueller Wert eines 1/3-Anteils = 1/3 * (aktueller Verkehrswert - Barwert der künftigen Tilgungsraten/Versicherungsbeiträge bis zum Ende der Laufzeit abgezinst zu 4%).  Ist meine Vermutung der Rechenweise richtig?  Vielen Dank im Voraus.          

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zunächst danke ich für Ihre Anfrage, die ich im Folgenden gerne beantworte.  Nach Ihren Angaben dürfte der Gesellschaftsgegenstand Ihrer GbR als der gemeinsame Erwerb, Finanzierung und die gemeinsame Unterhaltung und Nutzung der Ferienwohnung anzusehen sein. Soweit bezüglich der Veräußerung im Vorgeld keine anderen Abreden getroffen wurden, erscheint mir ein Verkauf – zumindest vor vollständiger Tilgung – nicht vom Gesellschaftsgegenstand gedeckt, da dies einer Änderung des Gesellschaftsgegenstandes bzw. auch einer Auflösung der GbR gleichkommen. Dafür wären m. E. die dafür geltenden gesetzlichen oder vertraglichen Regelungen vorrangig anzuwenden.  Das Veräußern eines GbR-Anteils ist vorbehaltlich einer anderweitigen Regelung im Gesellschaftsvertrag grundsätzlich nur mit der Zustimmung aller Gesellschafter möglich.  Eine Kündigung der Gesellschaft ist durch jeden Gesellschafter möglich. Sofern eine bestimmte Zeitdauer vereinbart ist, kann die Gesellschaft nur aufgrund eines wichtigen Grundes gekündigt werden. Hinsichtlich des von Ihnen vorgetragenen Sachverhaltes wird nun zu erörtern sein, ob die auf 20 Jahre angelegte Finanzierung als die Eingehung einer Gesellschaft auf bestimmte Zeit im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/723.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 723 BGB: Kündigung durch Gesellschafter">§ 723 BGB/a>  zu werten ist. Dafür wird unter anderem ein Anhaltspunkt sein, mit welchen wirtschaftlichen Einbußen (aufgrund der weiterlaufenden Finanzierung) eine Veräußerung der Wohnung im Vergleich mit einer Fortsetzung der Gesellschaft haben wird.  Im Rahmen der Auflösung würde die Verwertung durch eine Versteigerung der Wohnung erfolgen. Einvernehmliche anderweitige Regeln sind jederzeit möglich.  Bitte berücksichtigen Sie, dass diese Antwort lediglich einer ersten Orientierung dienen kann. Durch das Weglassen oder Hinzufügen scheinbar unbedeutender Sachverhaltsangaben kann sich eine vollständig geänderte rechtliche Würdigung ergeben.  Im Falle von Unklarheiten verweise ich auf die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 723