Frage: Meine Wohnung in einer deutschen Großstadt wird von einer Verwaltungsgesellschaft betreut. Der Mieter hat seit Sept. 2004 die Miete nicht gezahlt. Dies fiel der Verwaltung nicht auf, sondern erst mir selbst nach Rückkehr von einem 3 monatigen Auslandsaufenthalt im Dez. 2004. Mahnungen brachten keinen Erfolg. Der Mieter hat inzwischen nach Androhung einer Räumungs- klage die Wohnung Ende April verlassen. Ich selbst habe danach die Wohnung renoviert. Als ich von der Verwaltung die Kaution haben wollte, stellte sich heraus, daß diese nie hinterlegt worden ist. Ich habe daraufhin den Verwaltervertrag fristlos gekündigt, was auch akzeptiert wurde. Mittlerweile liegt mir die Mieterakte vor, aus der hervorgeht, daß der Mieter am Tag der Unterschrift unter den Mietvertrag im Juni 2004 eine Erklärung unterschrieben hat, mit der er eine Mietschuld aus einem vorangegangenen Mietverhältnis in einer anderen Wohnung im gleichen Komplex anerkennt. Davon hat mir die Verwaltung nichts erzählt, auch nicht davon, daß der Mieter Sozialhilfeempfänger ist. Ich bin nicht gefragt worden, ob ich mit diesem Mieter einverstanden bin. Der Mietausfall beläuft sich bis heute auf etwa 3000 Euro zuzüglich Renovierungskosten und Ersatz einer zerbrochenen Isolierglasscheibe in Höhe von etwa 1000 Euro. Ich bin der Meinung, daß erhebliche Versäumnisse der Verwaltung vorliegen, für die schadenersatzpflichtig ist. Soll ich die Sache rechtlich weiterverfolgen? Wie sind die Aussichten?             

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller, sehr geehrte Fragestellerin,  zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der vorhandenen Informationen beantworten möchte.  Generell meine ich, dass Sie die Sache durchaus rechtlich weiterverfolgen sollten. Es dürften insoweit gute Erfolgsaussichten bestehen.  Durch den Vertrag, der zwischen Ihnen und dem Verwalter bestanden hat, hatte der „Verwalter„ (bzw. die Verwaltungsgesellschaft, die sich das Verhalten der handelnden Personen zurechnen lassen muss) die Pflicht, die Verwalterpflichten ordnungsgemäß zu erfüllen und darauf zu achten, dass Ihnen im Rahmen der Erfüllung dieser Pflicht kein Schaden entsteht. So bestimmt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 Abs. 1 BGB/a> , dass der Gläubiger ErS. des entstehenden Schadens verlangen kann, wenn der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt.  Dabei ist natürlich Tatfrage, welche Verpflichtungen den Hausverwalter treffen. Auf jeden Fall ist es eine Pflichtverletzung, wenn der Hausverwalter die Mietkaution nicht geltend gemacht hat. Da die Funktion der Mietkaution ist, Sie insbesondere vor dem Mietausfall beziehungsweise vor dem Ausfall von Renovierungskosten zu schützen, haftet der Hausverwalter in Höhe ebendieser zu hinterlegenden Mietkaution. Das nicht ordnungsgemäße Eintreiben am Anfang des betreffenden Mietverhältnisses war insoweit eine deutliche Pflichtverletzung. Die schon daher, weil dem Verwalter aufgrund des Anerkenntnisses hätte bewusst sein können, dass eine erhöhte Vorsicht im Hinblick jedenfalls auf die Mietsicherheit erforderlich war.  Darüber hinaus ist eine Haftung des Hausverwalters fraglich. In Bezug auf die Scheibe scheidet ein Anspruch bereits aus, weil ein deliktisches Verhalten eines Mieters für den Hausverwalter grundsätzlich nicht vorhersehbar ist. Ferner ist der Abschluss eines Mietverhältnisses mit einer Partei, die zuvor Mietschulden hatte, generell ebenso wenig pflichtwidrig. Insoweit kann eine der Pflichtverletzung nur für den o. g. Tatbestand der nicht eingeforderten beziehungsweise eingetriebenen Mietkaution angenommen werden.  Auch der Abschluss eines Mietvertrages mit einem Sozialhilfeempfänger ist nicht pflichtwidrig. Zum einen dürfte einer entsprechenden Wertung bereits das Sozialstaatsprinzip entgegenstehen, welches die Gerichte auch zu beachten hätten. Außerdem wird bei Sozialhilfeempfängern die Miete pünktlich vom „Sozialamt„ bezahlt, so dass eine Pflichtverletzung auch deshalb ausscheidet.  Zusammengefasst lässt sich sagen, dass eine außergerichtliche wie gerichtliche Verfolgung eines Schadensersatzanspruches in Höhe der ausgefallenen Mietkaution voraussichtlich erfolgversprechend wäre, darüber hinaus besteht aber kein Anspruch. Sie sollten daher jedenfalls einen Anwalt beauftragen und diese Forderung geltend machen. Bei Interesse stehe auch ich dafür gerne zu Verfügung.  Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Hellmann Rechtsanwalt www.anwaltskanzlei-hellmann.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 280