Frage: Sehr geehrte Rechtskundige, mein Sachverhalt dürfte etwas ungewöhnlich sein.  Zu den Fakten: Wir bewohnen seit Dezember 1972 eine Mietwohnung. Im Jahr 1975 wechselten wir innerhalb des Hauses in eine größere Wohnung. Bis zum April 1977 bestand kein schriftlicher Mietvertrag. Die Miete wurde bar übergeben und in einem Mietbuch quittiert. Alles andere regelte man mündlich und in gegenseitigem Einverständnis. Im April 1977 übernahm der Sohn der betagten Vermieterin die Geschäfte rund um die Verwaltung des Hauses. Es wurde ein Standardmietvertrag (Haus & Grund Köln, Auflage 1977/78) mit verschiedenen handschriftlichen Ergänzungen/Streichungen ausgefertigt. Als Vermieterin ist die bisherige Vermieterin eingetragen. Nach dem Tod der Mutter wurde der Sohn Eigentümer des Hauses und somit unser Vermieter. Wie wir jetzt anlässlich einer Wohnungskündigung feststellten, ist unsere Originalausfertigung des Mietvertrages vom 01.05.1977 weder von unserer damaligen Vermieterin noch von uns unterschrieben worden. Unser Vermieter besitzt wahrscheinlich einen von beiden Parteien unterzeichneten Mietvertrag.  Der nicht unterzeichnete Mietvertrag enthielt die übliche Abwälzung der Kosten für Schönheitsreparaturen auf den Mieter und setzte Fristen von 2-3, bzw. 4-6 Jahren für die Renovierungspflicht einzelner Räume, es sei denn der Grad der Abnutzung macht dies früher nötig. Eine End- oder Auszugsrenovierungsklausel ist nicht enthalten/zugefügt. Der § 20 –Beendigung des Mietverhältnisses- hat die Formulierung, dass die Mietsache in „vertragsmäßigem Zustand„ zurückgegeben werden muss.  Da nun unverschämte Forderungen bezüglich einer Endrenovierung gestellt werden, möchten wir gerne folgende Fragen geklärt wissen:  1. Haben wir überhaupt einen gültigen Mietvertrag?  Wenn nein:  2. Ändert das etwas an der (neuen) 3monatigen Kündigungsfrist? Das Ende des Mietverhältnisses 31.01.2006 wurde bereits vom Vermieter bestätigt.  3. Können wir zu Schönheitsreparaturen -die fällig sind- beim Auszug verpflichtet werden? Müssen wir Tapeten, Teppichböden, Styropor-Deckenplatten sowie eine halbhohe Paneel-Verkleidung im Flur (Einverständnis durch Vermieter) entfernen? Regale und Anbauschränke werden von uns abgebaut, Dübellöcher verfüllt.  Mit Dank für Ihre Mühe  U. & R. W.         

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  vielen dank für Ihre Anfrage. Diese beantworte ich auf Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung gerne wie folgt:  b>         1.                      /b>   Nach Lage der Dinge müssen Sie vom Vorliegen eines gültigen Mietvertrages ausgehen.   Denn zum einen vermuten Sie zu Recht, dass wenigstens der Vermieter ein von beiden Vertragsparteien unterschriebenes Exemplar des Mietvertrages besitzt. Dies ist aber nur ein Vermutung und nicht Ihre eigentliche Frage.   Rechtlich ist es so, dass im Falle eines irrtümlich nur mündlichen Mietvertrages dieser Vertrag fiktiv als voll wirksam angesehen werden kann und dann auf unbestimmt Zeit geschlossen gilt (BGH 99,54). In Ihrem Fall dürfte dies schon wegen des erheblichen zeitlichen Umfangs des evt. nicht schriftlich fixierten Mietverhältnisses auf der Hand liegen. Die von der Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortete Frage, ob und in welchem Umfang der von den Vertragsparteien gemeinte, aber irrtümlich nicht unterschriebene Vertrag die einzelnen Pflichten regelt oder hier auf die gesetzlichen Vorschriften zurückgegriffen werden kann, dürfte sich wegen des seit 1977 laufenden Vertragsverhältnissen nur im ersteren Sinne beantworten lassen.  Auf Grundlage der Antwort 1 deswegen nur hilfsweise:  b>  2.                      /b>   Die Kündigungsfrist für Altverträge kann zwar nach a href="https://dejure.org/gesetze/EGBGB/229.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 229 EGBGB: Weitere Überleitungsvorschriften">Art. 229/a>  § 3 Nr.10 EGBGB entgegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs.4 BGB/a>  zum Nachteil des Mieters abbedungen werden. Nun zitieren Sie die diesbezügliche Klausel des Mietvertrages nicht - der Mustervertrag aus den Siebziger Jahren wird wohl die alte Rechtslage in Bezug nehmen.  Allerdings wird es hieraus nicht ankommen. Denn wenn der Vermieter die Kündigung zum 31.01.2006 akzeptierte, mit Ihnen, wenn auch eher maßlos, ob der Einzelheiten des Auszuges verhandelte und Sie die entsprechenden Dispositionen für einen Umzug, die neue Wohnung usw. trafen, würde eine nunmehrige Berufung auf eine längere Kündigungsfrist gegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  (Treu und Glauben) verstoßen.  b> 3.                      /b>   Hier ist Ihnen wahrscheinlich die Grundsatzentscheidung des BGH aus dem Jahre 2003 bekannt, der sinngemäß entschied :  „Mieter müssen die Wohnung nur dann renovieren, wenn es notwendig ist. Das gilt auch, wenn im Mietvertrag feste Fristen vorgesehen sind. Klauseln mit starren Fristen sind nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unwirksam (Az. <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20361/03' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 23.06.2004 - Abs. 8 ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>Abs. 8 ZR 361/03</a>). Bei Fristenregelungen mit Formulierungen wie „im allgemeinen„, „generell„ oder „grundsätzlich„ bleibt die Pflicht zu Schönheitsreparaturen allerdings. Ebenfalls wirksam sind: Verträge mit so genannten Öffnungsklauseln, bei denen je nach Zustand abweichende Fristen für die Renovierung zulässig sind. Die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen führt wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (im Anschluss an BGH, Urteile vom 14. Mai 2003 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20308/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.05.2003 - Abs. 8 ZR 308/02: Begriff der unangemessenen Benachteiligung einer Vertragspart...">Abs. 8 ZR 308/02/a>  - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202003,%202234" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.05.2003 - Abs. 8 ZR 308/02: Begriff der unangemessenen Benachteiligung einer Vertragspart...">NJW 2003, 2234/a> , 2235; und vom 25. Juni 2003 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20335/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.06.2003 - Abs. 8 ZR 335/02: Formularmäßige Vereinbarung einer Renovierungspflicht des Mie...">Abs. 8 ZR 335/02/a>  - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202003,%20755" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.06.2003 - Abs. 8 ZR 335/02: Formularmäßige Vereinbarung einer Renovierungspflicht des Mie...">NZM 2003, 755/a> ).„  Geht man von einer Anwendung des evt. irrtümlich nicht unterschriebenen Mietvertrages aus, dürften Sie zu sog. Schönheitsreparaturen im Rahmen des dort genannten „vertragsgemäßen Zustandes„ verpflichtet sein. Allerdings nicht zu allen von Ihnen beschriebenen zusätzlichen Arbeiten, da ja nur auf den vertragsgemäßen Zustand Bezug genommen und keine (evt. unwirksame) Endrenovierungsklausel vereinbart wurde. Hinsichtlich der einzelnen Arbeiten kann ich aus der Ferne einer Onlineberatung keine verbindliche Beurteilung abgeben, da ich zB. den Zustand der Tapete und der Teppichböden nicht kenne.  Ich hoffe,  Ihnen mit dieser Antwort zunächst einmal weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt„ gerne zu Verfügung.   Mit freundlichen Grüssen  Dr. Thomas Schimpf - Rechtsanwalt -  ra.schimpf@gmx.de b>www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf /b>       !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242, § 573c