Frage: SACHVERHALT:  Sehr geehrte Damen und Herren,  nach Ende meines Mietverhältnisses ziehen meine Vermieter die Reperatur zahlreicher Schäden in Höhe von 350 EUR von der Kaution ab. Die Schäden wurden größtenteils nicht von mir verursacht, sondern waren entweder schon bei Einzug vorhanden oder liegen im Rahmen normaler Abnutzungserscheinungen nach zweieinhalb Jahren Mietdauer (Dübellöcher etc.). Ein Übergabeprotokoll wurde weder bei Einzug noch bei Auszug angefertigt.  Da vor Ende des Mietverhältnisses noch einige Forderungen an meine Vermieter bestanden, hatte ich die Zahlung der letzten beiden Monatsmieten zunächst ausgesetzt. Beide Mieten wurden inzwischen (mit Verzug) bezahlt. Zur Durchsetzung seiner Forderungen beauftragte mein Vermieter einen Anwalt, der für die Mieten je einen Mahnbescheid erstellen lies, wobei mir nur der zweite zugestellt wurde (im ersten Fall konnte ich mich mit meinen Vermieter vor Abschluss der Erstellung des Bescheids auf Zahlung seiner Forderung einigen). Die Kosten des Anwalts in Höhe von ca. 75 EUR zieht mein Vermieter nun ebenfalls von der Kaution ab.  FRAGEN:  1. Wer hat die Beweispflicht für die Schäden?  2. Meines Erachtens hätte der Vermieter die Mahnbescheide auch ohne anwaltliche Hilfe ausstellen können. Kann er mir dennoch die  Anwaltskosten für beide Mahnbescheide in Rechnung stellen?  Besten Dank für Ihre Unterstützung!        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:  Beansprucht Ihr Vermieter für angebliche Schäden Ersatz, ist er in einem Prozess dafür beweispflichtig, dass die Anspruchsvoraussetzungen vorliegen. Er muss somit beweisen, dass die Schäden von Ihnen verursacht wurden und es sich nicht um übliche Abnutzungserscheinungen im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB/a>  handelt. Angesichts des fehlenden Wohnungsübergabeprotokolls wird er das Nichtvorhandensein der Schäden zu Beginn des Mietverhältnisses nur durch Zeugen unter Beweis stellen können. Nachdem kein Abnahmeprotokoll vorhanden ist,  wird Ihr Vermieter im Bestreitensfalle darüber hinaus beweisen müssen, dass die Schäden bei der Rückgabe der Wohnung vorhanden waren.   Weiterhin hat der Schuldner dem Gläubiger unter dem Gesichtspunkt des Verzugsschadens die Kosten der zweckentsprechenden Rechtsverfolgung zu ersetzen. Hierzu gehören auch die Kosten für die Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes, wobei dem Gläubiger  grundsätzlich kein Mitverschulden im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/254.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 254 BGB: Mitverschulden">§ 254 BGB/a>  vorgeworfen werden kann. Nachdem Sie sich mit zwei Mieten unstreitig in Verzug befunden haben, werden Sie den in AnS. gebrachten Rechtsanwaltskosten nicht entgegenhalten können, der Vermieter hätte die Mahnbescheide auch selbst beantragen können.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen  Petry-Berger Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 538, § 254