Frage: Es entsteht eine Erbengemeinschaft mit den Geschwistern A + B an einer größeren Immobilie. Die Immobilie ist noch mit Hypotheken belastet. Alte Gebäude stehen darauf, die abgerissen werden müssten. Die Immobilie liegt zentral in einem kleineren Ort.  B besitzt nur 1/4.  A bietet B an, dessen Teil zu übernehmen. Er will das Risiko der Vermarktung übernehmen.  Der Notar vor Ort bestätigt B, dass z.Zt. die Immobilie kaum vermarktet werden kann. Er  benennt andere Immobilien in der Nähe, die seit Jahren brach liegen. Er rät B, seinen Teil an A zu verkaufen. Unter Berücksichtigung der unsicheren Vermarktung zu einem bescheidenen Preis.  B macht Erbteilsübertragung zu geringem Preis.  Bald darauf ist ein großer Teil der Immobilie verkauft. B erfährt, dass A als die Erbengemeinschaft noch bestand, bereits Kontakte zum Käufer hatte und der Kauf mündlich ausgemacht war.  Wurde hier B getäuscht? Steht ihm nachträglich etwas zu? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.   Bitte beachten Sie, dass die nachstehenden Ausführungen lediglich eine erste rechtliche Einschätzung auf Grundlage Ihrer Angaben darstellen. Hierbei ist der Umfang meiner Beratung durch die gesetzlichen Vorgaben des a href="https://dejure.org/gesetze/RVG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 RVG: Erfolgsunabhängige Vergütung">§ 4 RVG/a>  begrenzt.  Ob B von seinem Miterben tatsächlich getäuscht wurde kann aus der Ferne nicht abschließend beurteilt werden. Dazu ist weitere Sachverhaltsaufklärung notwendig. Wenn sich es aber so verhalten haben sollte, dass A bereits zuvor mit dem späteren Käufer in Verhandlungen getreten war, bzw. sogar einen mündlichen Vertrag abgeschlossen hatte (unabhängig von der Notwendigkeit der notariellen Beurkundung) , ohne B darüber zu informieren, spricht einiges dafür, dass A den B arglistig getäuscht haben könnte. Ob dies bei einer eventuellen gerichtlichen Auseinandersetzung zur Beweisführung ausreicht kann nicht vorausgesagt werden.   Sollte B tatsächlich getäuscht worden sein, dann könnte ihm ein Anfechtungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  zustehen. Danach kann derjenige, der arglistig getäuscht wurde, seine Willenserklärung anfechten. Dies würde dazu führen, dass der Vertrag bezüglich der Erbteilübertragung von Anfang nichtig wäre. Dies hilft B jedoch finanziell noch nicht weiter. Ihren Ausführungen entnehme ich, dass B finanzielle Interessen hat, was nachvollziehbar ist. Selbst wenn es möglich sein sollte, dass B die Immobilie zurückerhält, hätte er das Problem, dass es dieses Mal tatsächlich nicht vermarktet werden könnte. Sollte A daher nachgewiesen werden können, dass er bereits mit dem Käufer zuvor den Vertrag mündlich abgeschlossen hat (unabhängig von der Notwendigkeit der notariellen Beurkundung), und B nachträglich mit der Begründung, dass das Grundstück nicht veräußerbar ist, dazu bewegt worden sein, dem A seinen Erbanteil zu veräußern, wäre unter anderem an einen Anspruch aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/826.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 826 BGB: Sittenwidrige vorsätzliche Schädigung">§ 826 BGB/a>  wegen sittenwidriger Schädigung zu denken. Zur Beurteilung der Frage, ob dem B tatsächlich, auch über den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/826.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 826 BGB: Sittenwidrige vorsätzliche Schädigung">§ 826 BGB/a>  hinaus, nach weiteren Vorschriften Ansprüche zustehen kann im Rahmen dieser Erstberatung nicht abschließend geklärt werden. Vielmehr ist eine umfassende Sachverhaltsermittlung notwendig. Erst anschließend hieran kann seriös beurteilt werden, ob dem B Ansprüche zustehen könnten.   Sehr gerne können Sie mich in dieser weitergehenden Angelegenheit auch beauftragen. Dank Email, Fax und Telefon stellt auch die Vertretung über größere Entfernung kein Problem dar.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in dieser Sache einen ersten hilfreichen Überblick verschaffen konnte. Ich weise Sie darauf hin, dass Ihre Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung beantwortet wurde und eine endgültige Einschätzung der Rechtslage nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich ist. Die Antwort dient einer ersten rechtlichen Einschätzung. Dies kann jedoch eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen. Ich weise Sie zudem darauf hin, dass das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann.  Bei eventuellen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 123, § 826