Frage: Guten Tag, in meinem Mietvertrag gibt es folgende Vereinbarung: 1. Schönheitsreparaturen:     Als Schönheitsreparaturen gelten Tapezieren bzw. Anstreichen der Wände und der Decken, Anstrich der Böden bzw. Reinigung der Teppiche, Streichen der Heizkörper, einschließlich der Heizrohre und der Versorgungsleitungen, Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen in den Mieträumen wird im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen angemessen und erforderlich sein:  - für Küchen/Kochnieschen/Bäder/Duschen alle 3 Jahre, - für Wohn- und Schlafräume/ Flure, Dielen, Toiletten alle 5 Jahre, - für alle Nebenräume alle 7 Jahre. Die Vorgenannten Fristen sind nicht zwingend, sie gelten nicht, wenn und soweit aufgrund des Zustandes der jeweiligen Räume die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht erforderlich sind.  'Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, anteilig die Kosten zu tragen, die im Falle des vollen Fristablaufs bei Ende des Mietverhältnis durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich hinsichtlich der einzelnen Mieträume nach dem Verhältinis zwischen der im Fristenplan als erforderlich und angemessen vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten ausgeführten Schönheitsreparatur bis zum Ende des Mietverhältnisses abgelaufen ist. Sofern sich aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Mieträume abweichenden Fristen ergeben, sind diese massgeblich. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die erforderllichen Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.'  'Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, so hat der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen, die eine im Falle des vollen Fristablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist.'  Zusatzvereinbarung: ' der Mieter verplichtet sich, beim Auszug folgende Arbeiten auszuführen: komplette Malerarbeiten sowie Beschädigungen von Laminatböden o. sonstigen Sachen.'  Ich wohne jetzt 4 Jahre in dieser Wohnung. Ich habe seit Einzug keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Es ist eine Maisonettewohnung mit weiß lackiertem Treppengeländer, Parkett,  und teilweise Holzdecken und Holfutter an den Fenstern  Frage 1: Gilt die Zusatzvereinbarung mit kompletten Malerarbeiten wenn doch die Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan vorgegeben werden und auch noch nicht angemessen sind ( Holzdecken und Heizkörper und Rohre in Einwandfreiem Zustand). Frage 2:  Was ist unter Kompletten Malerarbeiten zu verstehen? Frage 3: Ich ziehe vor der gesetzlichen Kündigungsfrist aus (d.h. zum 01.08.2010 anstatt wie gekündigt zum 01.09.2010) muss ich die volle Miete also Kaltmiete und Nebenkosten bezahlen, wo es ja keine Nebenkosten mehr geben wird? Frage 4: muss ich überhaupt renovieren wo es doch neue Rechtslage gibt, dass man beim Auszug nicht mehr renovieren muss?  Vielen Dank    

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Ihr Fragen beantworte ich anhand Ihrer Angaben wie folgt.  1. Mit der Zusatzvereinbarung verpflichtet Sie der Vermieter zu einer Endrenovierung unabhängig vom Abnutzungszustand. Eine solche Regelung im Mietvertrag ist – wenn es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) handelt – wegen unangemessener Benachteiligung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 BGB/a>  unwirksam (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202007,%203776" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.09.2007 - Abs. 8 ZR 316/06: Vornahme von Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit von isolier...">NJW 2007, 3776/a> ).  Die Zusatzvereinbarung muss vom Vermieter für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sein und Ihnen einseitig „gestellt' worden sein. Ein Stellen von Vertragsbedingungen liegt vor, wenn sie nicht wirklich ausgehandelt wurden. Ist Ihr Vermieter Unternehmer (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 BGB: Unternehmer">§ 14 BGB/a> ) ist die Klausel auch bei einmaliger Verwendung eine AGB und gilt als gestellt.  Außerdem steht die Vereinbarung im Widerspruch zur Abgeltungsklausel. Was letztlich gelten soll ist unklar.  2. „Komplette Malerarbeiten' ist im Zusammenhang mit der Pflicht zur turnusmäßigen Schönheitsreparatur zu sehen und umfassend zu verstehen.  3. Sie haben die volle Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses zu zahlen, so wie vertraglich vereinbart. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 2 BGB/a> : „Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.'  4. Es gibt Fallgestaltungen bzw. Formulierungen, bei denen auch bei Auszug renoviert werden muss. Es kommt auf den Einzelfall an.  Ist Ihr Vermieter Unternehmer oder wird die Klausel durch den Vermieter auch in anderen Verträgen benutzt oder soll sie für eine Vielzahl von Verträgen benutzt werden, ist die Zusatzvereinbarung unwirksam (s.1.).  Eine unwirksame Endrenovierungsklausel führt zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenverpflichtung insgesamt. Damit ist auch die Abgeltungsklausel wirkungslos. Bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel besteht keine Renovierungspflicht.  Ich hoffe Ihnen im Rahmen dieser Erstberatungsplattform weitergeholfen zu haben.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 14, § 307