Frage: Hallo,  ich habe ein Haus gekauft und folgendes Problem. Zur Situation: Notarvertrag/Kaufvertrag ist bereits unterschrieben. Vormerkung ins Grundbuch ist erfolgt. Eigentumsübergang (Eintragung ins Grundbuch) erfolgt erst mit Kaufpreiszahlung ende des Jahres. Käufer unterwirft sich wegen der Zahlung des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung, Verkäufer unterwirft sich wegen Verpflichtung zur Räumung der sofortigen Zwangsvollstreckung. Aus bestimmten Gründen hat der Verkäufer darum gebeten 2 Monate länger (über den Zahlungstermin laut Kaufvertrag) im Haus bleiben zu dürfen. Damit der Kaufvertrag erfüllt wird und der Eigentumsübergang (Eintragung ins Grundbuch) erfolgen kann, möchte ich zum Fälligkeitstermin des Kaufpreises die Kaufsumme zahlen. Gerne möchte ich dem Verkäufer aber anbieten 2 Monate länger im Haus bleiben zu dürfen, allerdings ohne ein Mietverhältnis einzugehen bzw. auf die Zwangsvollstreckungsoption verzichten zu müssen.  Zur Frage: Ist es möglich eine befristete schriftliche Nutzungsvereinbarung mit entgeltlicher Nutzungsentschädigung vor/nach dem Eigentumsübergang abzuschließen, die auf den Kaufvertrag Bezug nimmt ohne ein Mietverhältnis einzugehen? Oder wird jegliche entgeltliche/unentgeltliche Vereinbarung/Besitzüberlassung außerhalb des Kaufvertrags als Mietverhältnis betrachtet? Ist es möglich die Zwangsvollstreckungsklausel (Räumung der Immobilie) vom Kaufvertrag in die befristete Nutzungsvereinbarung zu übernehmen?  Danke für eine Einschätzung. 

Antwort: Gerne zu Ihren Fragen:  Grundsätzlich ist es im Rahmen der rechtlichen Privatautonomie möglich, dass Sie mit Ihrem Verkäufer eine Nutzungsvereinbarung abschließen, wenn die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 BGB: Gesetzliches Verbot">§§ 134/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">138 BGB/a>   einer solchen Vereinbarung nicht entgegenstehen, etwa um bewusst oder arglistig mietrechtlich zwingende Schutzvorschriften gegen Treu und Glauben zu u>umgehen/u>. Das sehe ich vorliegend hier nicht, weil der Anlass im Sinne beider Parteien  ist. Gleichwohl sollten Sie bei der Formulierung fachkundigen Rat vor Ort (s.u. den NOtar) einbeziehen, was eben aus der Ferne nicht geleistet werden kann.  Denn es gibt auch Risiken:   Wichtig ist, dass im notariellen Kaufvertrag  (otimal) oder in der Nutzungsvereinbarung ein exakt benannter Räumungstermin bestimmt ist, für den der Verkäufer eine verschuldensunabhängige Garantie für die Räumung übernimmt und sich hinsichtlich seiner Räumungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde unterwirft. Damit Sie bei dem Überschreiten des Räumungstermins die Vollstreckung direkt betreiben könnten. Zusätzlich wäre an eine Vertragsstrafe (falls nicht im Notarvertrag), gleichfalls durch Bankbürgschaft gesichert, zu denken. Weil nämlich gerade in der Praxis die Räumung zum Problem werden kann.  Die Gewährleistungsfrage für Mängel in und an dem Objekt während der Nutzungszeit ist wichtig, denn im Grundstückskaufvertrag zwischen Verbrauchern wird die Gewährleistung in zulässigerweise meist ausgeschlossen. Denn vor und beim Kaufvertrag haben sie sicher das Objekt besichtigt und für gut (also mängelfrei) befunden, sonst würden Sie einen Kauf nicht getätigt haben. Deshalb sollten Sie auf eine notarielle Vereinbarung bedacht sein, nach welcher der die Wohnung noch nutzende Verkäufer für Sachmängel einzustehen hat, die nach der Besichtigung entstanden sind, wobei man vorsorglich wegen „Treu und Glauben' diese Gewähr auf Mängel beschränken sollte, die über die verkehrsübliche Abnutzung hinausgehen. Auch die o.g. Lastentragung, etwaige Dienstbarkeiten sollten geklärt sein.  Bei  unentgeltlicher Nutzung (Achtung, gibt es weitere Personen im Objekt?) müssen diese so im Vertrag bezeichnet werden und sich ebenfalls oben genannter Räumungsmodalitäten nebst Sicherung unterwerfen.   Ihre Frage also: „Ist es möglich die Zwangsvollstreckungsklausel (Räumung der Immobilie) vom Kaufvertrag in die befristete Nutzungsvereinbarung zu übernehmen?'   Ja, das ist der sicherste Weg. Dazu  empfehle ich,  Ihren Notar auch bei der Nutzungsüberlassung mit ins Boot zu holen, denn der hat beide Seiten zu beraten.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138, § 134