Frage: Am 10.6.09 habe ich einen Mietvertrag für eine Wohnung (Mietbeginn 1.7.09) unterschrieben. Bereits eine Woche später habe ich diesen Mietvertrag aus unvorhersehbaren, persönlichen Gründen schriftlich gekündigt. Dies war am 17.06.09. Dem Schreiben ging ein Telefonat am 16.06.09 mit dem Vermieter voraus, in dem ich ihn erstmals über die Gründe der sofortigen Kündigung informierte. Dieser zeigte sich in dem Gespräch sehr verständnisvoll, die Wohnung hatte ohnehin 'großen Zulauf von Interessenten'. Dieses Gespräch habe ich in Gegenwart einer weiteren Person (auf Lautsprecher gestellt) geführt. Am 18.7.09, also einen Monat später, erhalte ich ein Einschreiben des Vermieters, in dem er mir mitteilt, dass er urlaubsbedingt erst jetzt auf mein Schreiben reagiere und der Kündigung widerspreche, da diese rechtsunwirksam sei. Die Kündigung würde er erst zum 30.09. annehmen (3 Monate Kündigung sind im Mietvertrag vereinbart). Gleichzeitig fordert er mich auf, 3 Monatsmieten in Raten zu zahlen und droht mir parallel mit Anwalt und diesen Kosten, sollte ich der Zahlung nicht fristgerecht nachkommen. Beigefügt schickt er mir einen Auszug von www.focus.de/immobilien/mieten/tid-6830 aus dem hervorgeht, dass ich geringe Chancen auf Widerruf hätte.Wie soll ich nun vorgehen?

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,   vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Nun zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n), die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:  Grundsätzlich ist die Rechtsauffassung Ihres Vermieters zunächst einmal zutreffend. Wenn in dem Mietvertrag kein Widerrufs- oder Rücktrittsrechtzu Ihren Gunsten vereinbart worden ist, ist der abgeschlossene Mietvertrag zunächst einmal bindend und kann in der Regel nur durch eine Kündigung wieder aufgelöst werden. Ein gesetzliches Widerrufsrecht besteht z. B. nur bei Vertragsabschlüssen im Internet oder bei sog. Haustürgeschäften, bei denen sich der Verbraucher in einer Überrumpelungssituation befindet.  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 Abs. 1 BGB/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs. 1 S. 1 BGB/a>  kann der Mieter das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von 3 Monaten (abzüglich einer Karenzzeit von 3 Werktagen) schriftlich kündigen. Zwar wird diese Kündigungsfrist ab dem Zugang der Kündigung berechnet und nicht erst ab der tatsächlichen Überlassung der Wohnung. Da Sie das Mietverhältnis am 17.06.2009 gekündigt haben, läuft die ordentliche Kündigungsfrist jedoch in der Tat erst am 30.09.2009 ab.  Allerdings könnten Sie argumentieren, dass aufgrund des vorangegangenen Telefonats mit Ihrem Vermieter, in dem er der sofortigen Kündigung zugestimmt hat, letztlich eine einvernehmliche sofortige Vertragsaufhebung vorliegt. Eine solche Vertragsaufhebung kann auch mündlich vereinbart werden. Im Streitfalle müssten Sie allerdings beweisen, dass Ihr Vermieter der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages zugestimmt hat. Nach Ihren Schilderungen war eine weitere Person Zeuge des Telefonats mit Ihrem Vermieter. Ob diese Aussage vor Gericht verwertbar ist, kommt auf die konkreten Umstände dieses Telefonats an. Denn nach einem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 09.10.2002 (Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20BvR%201611/96" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 09.10.2002 - 1 BvR 1611/96: Mithörvorrichtung">1 BvR 1611/96/a>  und a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20BvR%20805/98" target="_blank" class="djo_link" title="1 BvR 805/98 (2 zugeordnete Entscheidungen)">1 BvR 805/98/a> ) ist das Mithören am Telefon durch eine zweite Person ohne Einwilligung des Gesprächspartner unzulässig. Zwar muss diese Einwilligung nicht ausdrücklich erklärt werden, sondern kann sich auch aus den Umständen des Telefonats ergeben. Fehlt es allerdings an einer solchen Einwilligung, darf das Gericht Erkenntnisse und Angaben des „Mithörers„, die dieser aus dem Telefonat entnommen hat, in einem Gerichtsverfahren grundsätzlich nicht als zulässigen Beweis verwerten. Allein das Interesse des Anrufers, sich zivilrechtlich ein Beweismittel für die Durchsetzung seiner Ansprüche zu verschaffen, reicht nicht aus, um eine Ausnahme von diesem GrundS. zu rechtfertigen. Soweit der Vermieter daher keine Kenntnis hatte, dass eine zweite Person das Telefonat mithört, würde in einem möglichen Prozess Aussage gegen Aussage stehen, wenn der Vermieter bestreitet, der sofortigen Vertragsauflösung zugestimmt zu haben.  Wegen dieser nicht unerheblichen Prozessrisiken scheint es daher sinnvoller, mit dem Vermieter nach Möglichkeit eine außergerichtliche einvernehmliche Lösung zu suchen. Sie könnten dem Vermieter zum Beispiel anbieten, für ihn einen solventen Nachmieter zu suchen, der Ihren Mietvertrag noch vor dem 30.09.2009 quasi übernimmt. Eine solche Lösung dürfte auch im Interesse des Vermieters liegen, da auch für ihn dadurch ein Gerichtsprozess vermeidbar ist. Lässt sich der Vermieter nicht auf diese Lösung ein und besteht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum 30.09.2009, haben Sie im Gegenzug auch einen Anspruch auf Überlassung der Mieträume.  Ich bedaure, Ihnen keine positivere Mitteilung machen zu können. Dennoch hoffe ich, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.   Darüberhinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.   Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.  Mit freundlichen Grüßen    Katja Schulze  Rechtsanwältin   Rechtsanwälte Schulze & Greif Partnerschaftsgesellschaft  Zwickauer Straße 154 09116 Chemnitz  Tel.: 0371/433111-0 Fax: 0371/433111-11  E-Mail: info@schulze-greif.de www.schulze-greif.de !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573c, § 568