Frage: Ich hatte mein Haus für 2 Monate für einen Käufer reserviert, der als Deutscher im Ausland arbeitet!  Es wurde der Kaufvertrag einer Notarin aus vergangener Zeit als Grundlage zum Auftrag der Fertigung eines aktuellen Kaufvertrages verwendet! Käufer und Verkäufer haben diesen Kaufvertrag so vorbereitet, dass die Notarin ihn nur noch in Form bringen musste! Dieser vom Käufer und Verkäufer vorformulierte Kaufvertrag wurde vom Verkäufer im Auftrag des Käufers bei der Notarin eingereicht,  und der Entwurf von der Notarin an Käufer und Verkäufer verschickt! Es gab auch einen Beurkundungstermin am 24. 6. 19!     Der Käufer kam am 14. 6. 19 nach Deutschland und hat sich das Haus angesehen, war begeistert von dem Objekt und wollte am 21. 6. 19 noch einmal kommen, um genaue Maße zu nehmen! Abends erhielt ich die Nachricht, dass er vom Kaufvertrag zurück tritt!  Es war wohl die Frau, eine Russin, die das ausgelöst hatte! Im Vertrauen darauf, dass  der Kauf statt findet, habe ich den Kaufvertrag eingereicht, da der in Turkmenistan arbeitende Käufer es nicht selbst machen konnte! Muss ich die Notarkosten für den Entwurf des Kaufvertrages übernehmen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Der Notar kann die Kosten kraft Gesetzes vom sogenannten Kostenschuldner verlangen. Kostenschuldner ist derjenige der den Auftrag erteilt. Aber bei der Auftragserteilung ist auch ein Handeln in Vollmacht möglich. Dieses Problem stellt sich sehr häufig, wenn Immobilienmakler den Notar beauftragen.  Die Frage ist hier also: haben Sie bei der Beauftragung des Notars den Kaufinteressenten wirksam vertreten? Das ergibt sich aus den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/164.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 164 BGB: Wirkung der Erklärung des Vertreters">§§ 164 ff BGB/a> . Sie hätten damit bei Beauftragung des Maklers deutlich machen müssen, dass sich nicht im eigenen Namen handeln, sondern im Auftrag des Kaufinteressenten. Dies kann ich aus Ihren Schilderungen leider nicht entnehmen. Weitere Voraussetzung einer wirksamen Vertretung ist, dass Sie eine Vertretungsmacht vom Kaufinteressenten hatten. Diese muss nicht schriftlich fixiert sein.  Unterstellt, Sie haben hier den Kaufinteressenten nicht wirksam vertreten, dann wären die Notarkosten von Ihnen zu bezahlen. Es würde sich noch die Frage anschließen, ob Sie einen Schadensersatzanspruch gegen den Kaufinteressenten hätten. Das wäre aus meiner Sicht nicht der Fall. Es ist zu beachten, dass es hier um einen nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a>  beurkundungspflichtigen Vertrag handelt. Nach ständiger und unbestrittener Rechtsprechung des Bundesgerichtshof hat die notarielle Beurkundung mehrere Hintergründe: Die Notwendigkeit der notariellen Beurkundung betont die Bedeutung des Rechtsgeschäfts und dient damit dem Schutz vor Übereilung (Warnfunktion), erleichtert den Beweis der getroffenen Vereinbarung (Beweisfunktion), untermauert die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts (Gültigkeitsgewähr) und lässt den Parteien nicht zuletzt eine sachkundige Beratung zuteil werden (Betreuungsfunktion). Davon ausgehend, leitet die ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ab, dass ein Abbruch von Vertragsverhandlungen bei beurkundspflichtigen Geschäften selbst dann keinen Schadensersatzanspruch auslöst, wenn es an einem triftigen Grund zum Abbruch der Verhandlungen fehlt, da dies einen indirekten Zwang zum Abschluss eines Vertrages darstellen würde, vgl. zum Beispiel  BGH, Urteil vom 29.03.1996, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20332/94" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 29.03.1996 - Abs. 5 ZR 332/94: Voraussetzungen des Schadensersatzes wegen des Abbruchs von Verh...">Abs. 5 ZR 332/94/a>   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 164, § 311b