Frage: Sehr geehrte Anwälte,  ich habe im Jahr 2020 einen Generalunternehmervertrag unterschrieben um ein Mehrfamilienhaus zu errichten. Der Generalunternehmer hat sehr lange mit der Planung gebraucht und nach langer Wartezeit lag uns zu Beginn des Jahres die Baugenehmigung vor. Aufgrund der gestiegenen Zinsen und Wegfall der KfW-Förderungen ist es uns allerdings nicht mehr möglich zu bauen.  In dem genannten Vertrag ist ein Passus hinterlegt, der es ermöglicht den Vertrag vor Baubeginn zu kündigen. Dadurch wird eine Pauschale Zahlung in Höhe von 12.500,- € fällig. Nach telefonischer Rücksprache mit dem Bauträger teilte mir dieser mit, dass er eine Zahlung von 28.000,-€ fordert. Daher meine Frage: Was zählt als Baubeginn und hat der Bauträger eine rechtliche Grundlage diese 28.000,-€ zu fordern?  Über eine Rückmeldung freue ich mich sehr!

Antwort: Gerne zu Ihrem Fall:  Vorrangig ist zunächst der Vertrag mit dem Generalunternehmer, explizit wie exakt der Baubeginn dort definiert ist und welche Folgen (bis hin zu etwaigen Vertragsstrafen) dort für Verzögerungen vereinbart sind. Hinzu käme eine Auswertung der AGB nebst Inhaltskontrolle für Sie - sofern Sie privater Bauherr wären, sowie für Sie als privater Bauherr nachteilige nicht individuelle Formulierungen.  Ansonsten gilt Ihrer Vorgabe entsprechend seit 2018 das Baurecht im Werkvertragsrecht der b>§§ 650 i bis 650 n BGB ('Verbraucherbauvertrag'),/b> sofern Ihr Generalunternehmer nicht Bauträger ist.  Hier ist dann im Sinne Ihrer Anfrage b>§ 650 k Abs. 3 /b>BGB von Belang, dessen Sinn und Zweck es privaten Bauherren ermöglichen sollte,  Baufinanzierung, die Kündigung/Umzug sicherer planen zu können. Bei Verzögerung am Bau sind daher  Schadensersatzansprüche gegen das Bauunternehmen möglich die ggf. auch aufrechnungsfähig mit Gegenansprüchen sein können.  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>§ 650k BGB Inhalt des Vertrags (1) Die Angaben der vorvertraglich zur Verfügung gestellten Baubeschreibung in Bezug auf die Bauausführung werden Inhalt des Vertrags, es sei denn, die Vertragsparteien haben ausdrücklich etwas anderes vereinbart.  (2) 1Soweit die Baubeschreibung unvollständig oder unklar ist, ist der Vertrag unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände, insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung, auszulegen. b>Zweifel bei der Auslegung des Vertrags bezüglich der vom Unternehmer geschuldeten Leistung gehen zu dessen Lasten./b>  (3) Der Bauvertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder, wenn dieser Zeitpunkt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrags nicht angegeben werden kann, zur Dauer der Bauausführung enthalten. 2Enthält der Vertrag diese Angaben nicht, werden die vorvertraglich in der Baubeschreibung übermittelten Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder zur Dauer der Bauausführung Inhalt des Vertrags. /blockquote>   Falls Ihr Bauunternehmer sie nicht ordnungsgemäß über einen Widerruf belehrt hat, wäre ein Widerruf  sogar erst  ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss möglich.  Für bereits erbrachte Leistungen müssten Sie in diesem Fall einen WerterS. an die Baufirma zahlen, für den der Unternehmer der Höhe nach beweisbelastet ist.   Nach Abs. 3 muss der Bauvertrag Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten.b> Nur soweit dies nicht möglich ist, beispielsweise deshalb, weil der Baubeginn noch von behördlichen Genehmigungen oder davon abhängig ist, dass die Finanzierung noch gesichert werden muss, reicht die Angabe der für die Bauausführung vorgesehenen Zeitraums aus. Dabei ist die Angabe eines Anfangstermins nicht erforderlich./b> Auch das Ereignis, von dem der Beginn abhängt, muss nicht bezeichnet werden.  11Enthält der Vertrag diese Angaben nicht, so werden die vorvertraglich in der Baubeschreibung übermittelten Angaben zum Vertragsinhalt. Die Verpflichtung zur Angabe in der Baubeschreibung ergibt sich aus Art. 249 § 2 Abs. 2 EGBGB.  Problematisch ist die Konstellation, in der in der Baubeschreibung ein Fertigstellungstermin angegeben war, aber im Vertrag nur eine Ausführungsdauer festgelegt wird. Aus den bereits oben dargelegten Gründen sollte dann die im Vertrag getroffene Regelung nur dann die Angaben aus der Baubeschreibung verdrängen können, wenn auf die Abweichung hingewiesen wurde. Mit dem Wortlaut der Regelung lässt sich dies vereinbaren, weil der Unternehmer durch eine Baubeschreibung, die einen Fertigstellungstermin nennt, den Eindruck erweckt, die Angabe des Termins sei möglich. Damit setzt er sich in Widerspruch, wenn er im Vertrag nur einen Zeitraum angibt, weil die Bestimmung des Fertigstellungstermins nicht möglich sei.  Wird der Fertigstellungstermin nicht eingehalten, so bestehen Schadensersatzansprüche nach § 280 Abs. 1 und 2, § 286. Ist der Unternehmer unverschuldet verhindert, den festgelegten Fertigstellungstermin einzuhalten, so bestehen keine derartigen Ansprüche. Zweifelhaft ist, ob sich bei einem unverschuldeten Leistungshindernis der Fertigstellungstermin um den Zeitraum der Verhinderung verschiebt, oder ob der Termin hinfällig ist. Da im BGB eine dem § 6 VOB/B entsprechende Regelung nicht enthalten ist, bestimmt sich in einem solchen Fall die Fälligkeit nach § 271. Damit verschiebt sich der Termin nicht, sondern geschuldet wird eine Fertigstellung zu einem Termin, der nach den Umständen zu bestimmen ist. Auch in Fällen, in denen der Zeitraum klar abgrenzbar ist (zB Betriebsverbot infolge der Corona-Pandemie), findet deshalb keine automatische Verschiebung des Fertigstellungszeitpunkts statt. b>Den Unternehmer trifft aber eine Förderungspflicht, deren schuldhafte Verletzung Schadensersatzansprüche auslösen kann /b>(Brübach in Schmidt, COVID-19, 2020, § 6 Rn. 90, 83). Zusammenfassend: BeckOK BGB, Hau/Poseck (Voit) Stand: 01.05.2022  Wegen der komplexen Materie und auch der Höhe der Forderung, deren sich der Unternehmer berühmt,   sollten Sie tunlichst Ihren konkreten b>vollständigen/b> Vertrag und alle relevanten Umstände von einem im Baurecht versierten Kollegen (m./w.) vor Ort vertieft prüfen lassen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 650k