Frage: Der dubiose Hausverwalter hat mit den naiven Eigentümern im WEG Vertrag vereinbart, dass er im Fall eines Wohungs-Verkaufs für die Eigentumsübertragung abkassieren darf.   Im konkreten Fall, stellt der Verwalter dem Verkäufer die Gebühr für besondere Leistung in Rechnung  Im WEG Verwaltervertrag ist folgendes vereinbart:  Als besondere Leistung sind vertraglich definiert:  Mehraufwand bei Eigentumsübertragung (z.B. Kostenaufteilung). Die Kosten sind vom Veräußerer zu übernehmen. Abrechnung über Pauschalvergütung iHv xxx EUR  Meine Einschätzung Die Eigentumsübertragung ist im Grunde in wenigen Minuten erledigt. Heutzutage macht es die Software, die der Verwalter bereits nutzt.  Dazu ist die Klausel überraschend, da der Verwalter seine eigentlichen Aufgaben ohne die Stammdaten zu pflegen gar nicht durchführen kann.    Frage: Ist ein Eigentumswechsel eine Kernaufgebe (10% der Wohungen werden in einen KalenderJahr veräussert) oder eine besondere Leistung des Verwalters wie im Vertrag geregelt?  Kann man die Rechnung erfolgreich anfechten?  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  lassen Sie mich Ihre Frage ohne Kenntnis des gesamten Verwaltervertrages beantworten.  Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern (§ 18 Abs.1  WEG).  Was zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört regelt § 18 Abs. 2 WEG.  Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind in § 27 Abs. 1 WEG geregelt. Sie umdassen 'Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung'.  b>Die Veräußerung einer Wohnung ist keine Maßnahme der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums/b>, sondern eines bestimmten Sondereigentums, sie taucht auch nicht im umfangreichen Katalog von § 27 WEG a.F. auf.  Der Verwalter kann vertraglich eine Gesamt-Pauschalvergütung anbieten oder die Vergütung in Teilentgelte aufspalten. Auch ein sog. 'Baukastensystem' ist möglich (BGH, Versäumnisurteil v. 05.07.2019 - Abs. 5 ZR 278/17, Randziffern 32 - 35).  Nur wenn keine Sondervergütungen verabredet sind, sind mit einer Pauschalvergütung alle Tätigkeiten abgegolten.   Dass hier 'Mehraufwand bei Eigentumsübertragung' extra mit einem Preis ausgezeichnet ist, macht die Regelung nicht unwirksam.  Laut BGH ist es möglich, neben 'ständig anfallenden Aufgaben', die von einer Grundvergütung abgedeckt werden, können für klar abgrenzbare Leistungen 'Sondervergütungen' vereinbart werden (BGH, s..o. Randt. 36).  Im Übrigen ist es auch nicht unüblich, dass die Eigentumsübertragung extra abgerechnet wird.  'Ja, sie kann grundsätzlich extra abgerechnet werden.'   b>Die 'Rechnung' kann nicht erfolgreich angegangen werden.  Nur wenn die vertragliche Regelung der Höhe nach, beispielsweise wegen Verstoßes gegen § 307 BGB oder § 138 Abs. 2 BGB, nichtig wäre, müsste die Rechnung nicht bezahlt werden./b>    Die Eigentümer haben eine starke Stellung: Gemäß § 26 Abs. 3 S. 1 WEG kann der Verwalter jederzeit abberufen werden. Der Vertrag mit ihm endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 S. 2 WEG)  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt

Relevante Paragraphen: § 138, § 307