Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  im letzten Jahr haben wir eine Eigentumswohnung (Flächengröße der Wohnung: 136,60 m²) in einem denkmalgeschützten Fabrikgebäude erworben.  Über den Kauf wurde ein notariell beglaubigter Bauträgervertrag abgeschlossen.  Hierin heißt es u.a.: Der Kaufpreis ist im Übrigen ein Festpreis. Bei der Vereinbarung des Kaufpreises sind die Vertragsparteien von einer Flächengröße der verkauften Wohnung von 136,6 qm ausgegangen. Sofern sich die Flächengröße aufgrund der Bauausführung um mehr als 1,5 qm gegenüber der angenommenen Größe verringert oder erhöht, ändert sich der Kaufpreis um jeden vollen Quadratmeter Mehr- oder Minderfläche um x.xxx,--€,….  Seit letzten Herbst fiel uns eine Unstimmigkeit im aktualisierten Prospekt des Bauträgers auf, wonach die flächengleiche Nachbarwohnung, plötzlich mit einer wesentlich größeren Wohnfläche und dementsprechend höheren Preis angeboten wurde.  Nach mehrmaligen Nachfragen beim Architekten, dem Vor-Ort-Verkaufsleiter und schließlich dem kaufmännischen Prokuristen des Bauträgers - die alle keine Erklärung dafür hatten, weil sich an den Plänen nämlich nichts geändert hatte - haben wir nun endlich die Aussage erhalten, dass die Wohnung aufgrund einer aktualisierten Wohnflä-chenberechnung ca. 17 m² (13%) größer und dementsprechend erheblich teurer werden wird. Der Bauträger bietet vorsorglich an, hiervon nur 13 m² berechnen zu wollen (hiermit lägen wir dann knapp unter der 10%-Grenze, die gemäß vorherrschender Meinung einen Mangel darstellt).  Dass die Wohnung ca. 153 m² groß ist, ist nach diesen aktuellen Unterlagen richtig, nur lag uns bis jetzt keine detaillierte Wohnflächenberechnung vor, der wir dies hätten entnehmen können.   Aus unserem Verständnis heraus kann der Bauträger aus 2 Gründen die größere Wohnfläche nicht in Rechnung stellen:  1) Grundriss und Abmessungen der Wohnung haben sich gegenüber den uns vom Bauträger vor Kaufvertragsabschluss übermittelten Plänen faktisch nicht geändert. D.h., die Wohnung hatte bereits zu diesem Zeitpunkt gemäß den Planunterlagen eine Wohnfläche von ca. 153 m². Eine Wohnflächenberechnung lag uns jedoch zu diesem Zeitpunkt nicht vor. Da die geringere Wohnfläche sowohl in den Verkaufsunterlagen als auch später im notariellen Kaufvertrag fixiert wurde, vermuten wir, dass dem Bauträger (bestenfalls) ein Berechnungsfehler unterlaufen ist, der jetzt auf den Käufer abgewälzt werden soll. Hierfür spricht auch, dass alle jetzt noch verfügbaren Wohneinheiten innerhalb des Gebäudes (bei ebenfalls unveränderten Grundrissen) laut der aktualisierten Verkaufsunterlagen ebenfalls größere Wohnflächen aufweisen, als in den ehemaligen Dokumenten.  2) Darüberhinaus kann sich der Bauträger unserer Meinung nach auch nicht auf den o.g. Passus (größere Fläche im Zuge der Bauausführung) im notariellen Vertrag berufen, weil mit den maßgeblichen Bauausführungen noch gar nicht begonnen wurde.  Nach unserem Verständnis dürften lediglich Bauausführungen gemeint sein, die durch unvorhersehbare Umstände, wie z.B. veränderte Wandstärken etc. währende der Erstellung der Wohnung zu geringfügigen Veränderungen der Wohnfläche führen. Dieses Stadium der Bauausführung ist jedoch noch nicht erreicht, denn momentan wird das Gebäude entkernt und auf die Grundmauern zurückgebaut.   Unsere Fragen:  1. Wie schätzen Sie die Situation rechtlich ein? 2. Wie bewerten Sie die Erfolgsaussichten bei einer gerichtlichen Überprüfung des Sachverhaltes?    Vielen Dank und freundliche Grüße 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  maßgeblich sind die Regelungen im Vertrag, die besagen, dass eine Wohnflächenabweichung nur dann einen anderen Kaufpreis rechtfertigt, wenn die Wohnfläche aufgrund von Baumaßnahmen geändert wird, also die Voraussetzung hat, dass auch tatsächlich Baumaßnahmen durchgeführt werden.  Wenn hierbei ein schlichter Berechnungsfehler unterlaufen ist, kann sich der Verkäufer nicht auf den Passus berufen, da eben die Voraussetzungen nicht vorliegen.   Er könnte aber ein Anfechtungsrecht wegen Irrtums nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/119.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 119 BGB: Anfechtbarkeit wegen Irrtums">§ 119 BGB/a>  haben, wobei allerdings in Ihrem Fall ein sogenannter interner Kalkulationsirrtum vorliegt, also der Irrtum bei der Flächenberechnung. Intern deswegen, da er die Berechnungsgrundlage nicht offen gelegt hat und Sie diesen Fehler auch nicht bemerken konnten.  Fazit: Der Verkäufer hat Ihnen gegenüber keinen Anspruch auf einen höheren Kaufpreis und kann sich auch nicht durch eine Anfechtung vom Vertrag lösen.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 119