Frage: A und B, verheiratet, besitzen zu je 50% Miteigentum an einer Immobilie, erworben während der Ehe.  Der geschätzte Wert der Immobilie liegt bei 240.000€, Grundschuld 190.000€, valutiert bei 180.000€.  Eigenkapital + Kaufnebenkosten + Darlehen wurde komplett von A bezahlt.  Scheidung läuft, A hat keinen Zugewinn, B hat 50% der Immobilie als Zugewinn, A und B sind sich einig, dass A die Immobilie übernehmen soll, aber können sich nicht auf einen Preis einigen, bzw. B möchte eine Gesamtsumme incl. Unterhaltszahlungen, A sieht Unterhalt als verwirkt, usw. A überlegt nun, Teilungsversteigerung zu betreiben und möchte die Immobilie selbst ersteigern.  Die dinglichen Zinsen der Grundschuld betragen über 4 Jahre (Verjährungsfrist) wohl 126.400€, so dass (zzgl. Versteigerungskosten) das geringste Gebot bei ca. 135.000€ liegen dürfte. Zusammen mit der vollständig bestehend bleibenden Grundschuld wäre damit das mindeste Gesamtgebot 325.000€, also deutlich mehr als der Verkehrswert.  Die Bank kann wohl durch eine Minderanmeldung auf die laufenden Zinsen verzichten, wodurch sich das Bargebot auf die Versteigerungskosten reduzieren würde. Dies reicht aber ggf. nicht für die Restschuld zzgl. Vorfälligkeitsentschädigung.  Die Frage ist: Ist die Bank zur Minderanmeldung verpflichtet, wenn das Darlehen immer pünktlich bedient worden ist? Kann die Bank auch Zwischenbeträge anmelden (z.b. Restschuld + VFK) oder nur ganz auf die Zinsen verzichten?  Sehe ich es richtig, dass wenn A 325.000€ bieten würde, der überschüssige Betrag von der Bank auf die Darlehensnehmer A+B verteilt würde?  Kann das Betreiben der Teilungsversteigerung unter 826 BGB fallen, wenn A+B vorher nicht über eine anderweitige Lösung (freier Verkauf etc.) gesprochen haben, bzw. wenn A keinen freien Verkauf möchte?  Vielen Dank 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ich möchte die Reihenfolge etwas ändern, da sich einige Fragen schneller beantworten lassen:   1. Kann das Betreiben der Teilungsversteigerung unter 826 BGB fallen, wenn A+B vorher nicht über eine anderweitige Lösung (freier Verkauf etc.) gesprochen haben, bzw. wenn A keinen freien Verkauf möchte?  Nein a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/826.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 826 BGB: Sittenwidrige vorsätzliche Schädigung">§ 826 BGB/a>  setzt eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung, also ein Verhalten, dass gegen das Anstands-und Moralgefühl aller billige und gerecht denkeneden verstößt, voraus. Dies ist nicht zu erkennen , wenn sie mangels anderweitiger in Aussicht stehender (zeitnaher) Einigung eine Teilungsversteigerung anstreben. Anders kann es nur sein, wenn B bereits einen freihändigen Verkauf anvisiert hat und der Käufer einen wesentlich höheren Preis zahlen würde, als die Verteigerung erwarten läßt. Dies wäre aber ebenfalls kein Anspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/826.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 826 BGB: Sittenwidrige vorsätzliche Schädigung">§ 826 BGB/a> , sondern allenfalls aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241/a>  Abs. 2 BGB, weil auf die Interessen von B nicht ausreichend Rücksicht genommen wurde.   2. Sehe ich es richtig, dass wenn A 325.000€ bieten würde, der überschüssige Betrag von der Bank auf die Darlehensnehmer A+B verteilt würde?  Ja das ist kjorrekt,. alles was nicht zur Ablösung der Grundschulden aufgebraucht werden würde, würde an die Darlehensnehmer verteilt und ausgekehrt werden.   3.  Ist die Bank zur Minderanmeldung verpflichtet, wenn das Darlehen immer pünktlich bedient worden ist?  Nein, das ist sie rechtlich leider nicht, es sei denn dies ist in ihrem Darlehensvertrag ausdrücklich festgehalten. Das wäre eine absolute Ausnahme.   Als erstes muss ich hierzu mitteilen, dass es keine gefestigte Rechtsprechung gibt. Viele Banken tun sich schwer damit, eine Minderanmeldung, die eine Senkung des Mindestgebotes zur Folge hätte, abzugeben, da sie häufig befürchten, sich gegenüber den anderen Eigentümer schadenersatzpflichtig zu machen, wenn sie in die Höhe seines Rückgewähranspruches eingreifen. Vielmals besteht Einigkeit darüber, dass die Bank verpflichtet ist eine Mindermeldung abzugeben, wenn die Zinsen stets bedient wurden, allerdings ist nochmal zu betonen, dass es hierzu keine einhellige Rechtsprechung gibt ( vgl nur LG Kleve, Urteil vom 5. Mai 2011 - Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=6%20S%20148/10" target="_blank" class="djo_link" title="LG Kleve, 05.05.2011 - 6 S 148/10: Teilweise Nichtanmeldung von Zinsansprüchen aus einer Grunds...">6 S 148/10/a> ).   Grundsätzlich werden Banken nach meiner Erfahrung bezüglich einer Mindermeldung nicht von selbst tätig, sondern hierzu ist ihre Bitte notwendig. Die Entscheidung liegt dann im Ermessen der Bank. Um die Bank hier zu überzeugen helfen oft folgende Argumente:   - Da die Zinsen sowieso ausgekehrt werden müssten, würde die Bank Verwaltungsaufwand sparen, wenn sie eine Mindermeldung abgibt, also die Beträge gar nicht erst fordert  -Die laufenden Zinsen wurden beglichen, somit ist die Bank nicht berechtigt diese noch einmal zu fordern - Sie hat kein Recht B durch die nicht Abgabe ein erhöhtes Gebot und damit eine erhöhte Auskehrung zu bescheren, denn damit würden sie indirekt beschwert werden, wenn sie die Immobilie ersteigern, zudem hat die Bank kein Recht sich in ihre Auseinandersetzung einzumischen, und sei es durch die Anmeldung ihr nicht mehr zustehender Beträge  - Mit der Abgabe der Minderanmeldung bleibt die Bank 'unparteiisch', während diese ohen Abgabe die Versteigerung auf Betreiben einer Oartei eventuelle verhindert, zu mindest aber erschwert  Fazit Frage 3: Die Bank entscheidet auf ihren Antrag hin, ob sie eine Mindermeldung abgibt. Die Zustimmung des anderen Eigentümers ist hierzu nicht vorgesehen und nicht erforderlich.  Eine ausdrückliche Verpflichtung besteht hierzu höchstens, wenn diese sich aus ihrem Vertrag ergibt. Allerdings gibt es gute Argumente die Bank von einer Mindermeldung zu überzeugen.   Nur am Rande:  Allerdings verstehe ich nicht, warum sie eine Teilungsversteigerung anstreben. Wäre es nicht günstiger die Vermögensverhältnisse von einem Gericht klären zu lassen, dass den Zugewinnanspruch als auch den Unterhalt klärt?  Nach ihrer Schilderung hatte nur B einen Zugewinn. Wenn das Haus in der Tat einen Wert von 240.000 € mit Restschulden von 180.000 € hat , so hat das Haus derzeit einen 'Wert' von 60.000 der auf die Parteien aufzuteilen ist. Der auszugeleichende Anteil würde also ganz grob bei 30.000 € liegen. Die Unterhaltsansprüche müsste man sich anschauen, diese betragen über dem Daumen gepeilt für den Noch-Ehepartner  3/7 des Teils, der das Einkommen des anderen übersteigt. Zudem wird im Normalfall 'nur'Trennungsunterhalt, aber eben kein Scheidungsunterhalt geschuldet. Daneben ist der Unterhaltsanspruch für eventuelle Kinder weder verwirkbar noch kann dieser abbedungen werden. Ich halte also eine Scheidung per Urteil über den Zugewinn/ Unterhalt hier für günstiger als eine Immobilie in die Teilungsversteigerung gehen zu lassen, da ja z.B. auch das Risiko anderer Bieter, der neuen Kreditgewährung  und die Dauer des Verfahrens nicht zu unterschätzen sind.    Nach meiner Erfahrung kann eine Einigung zwischen den Ex-Partnern oft auch bei völlig verhärteten Fronten erreicht werden, in dem der Wert der Immobilie seriös (Z.B. durch einen Sachverständigen oder etwas günstiger: der Hausbank oder einer versicherung) bestimmt wird und die Rechtslage dem oft als 'geldgierig'wahrgenommenen Teil, der oft Zugewinn und Unterhalt fordert, einmal deutlich aufgezeigt wird.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 826, § 280, § 241