Frage: Für einen langjährigen Gewerbemieter wurde die Nebenkostenabrechnung für 2017 im Dezember 2018 erstellt und dort gebucht. Diese Abrechnung führte zu einem Guthaben, das der Mieter von der nächsten Mietzahlung einbehalten sollte.  Offensichtlich erfolgte dies nicht meint der Mieter und im Januar 2022 reklamiert dieser  und bittet um Auszahlung. Ist dieser Anspruch evtl. verjährt? Ich muss jetzt sonst 3 Jahre Buchhaltung durch den Steuerberater kontrollieren lassen .

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Ihre Frage möchte ich anhand der von Ihnen gemachten Angaben verbindlich wie folgt beantworten:  Für das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren nach § 195 BGB. Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Bei Nebenkostenabrechnungen ist der hierfür maßgebliche Zeitpunkt die Abrechnung über die Nebenkosten. Die Dreijahresfrist begann hier also mit Ende des Jahres 2018 und endete mit Ablauf des Jahres 2021.  Der Anspruch ist daher verjährt. Beachten Sie jedoch, dass es sich bei der Verjährung um eine sogenannte Einrede handelt, das heißt, Sie müssen sich hierauf dem Mieter gegenüber explizit berufen.  Erwähnenswert in diesem Zusammenhang dürfte noch sein, dass eine Aufrechnung auch mit verjährten Forderungen möglich ist, wenn der Anspruch zu dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte, § 215 BGB. Das bedeutet, dass Ihr Mieter nach Berufung auf die Verjährung zwar eine Auszahlung nicht durchsetzen kann, aber beispielsweise immer noch mit dem Guthaben gegenüber einer älteren noch bestehenden Mietschuld aufrechnen kann, solange sich beide Forderungen damals unverjährt gegenüber standen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gerne nachfragen.  Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwältin Melanie K. Fritz

Relevante Paragraphen: § 195, § 215