Frage: Eine Wohnungseigentümerin hat vor ca. 20 Jahren eine Wohnung ersteigert. Nach all den Jahren sieht man nun den Umriß eines Durchbruchs ( Riss in der Wand/ Torbogen). Die Wohnung wird als Ferienwohnung vermietet. Die angrenzende Wohnung würde im September versteigert. Der neue Eigentümer  möchte die Wand wider mit massiven Steinen schließen. Die Wohnungseigentümerin der anderen Wohnung hat nun die Instandsetzung des Torbogen auf Kosten aller Eigentümer beantragt. Ist das rechtens? Wir finden das die beiden Wohnungseigentümer die Instandsetzung der Wand  tragen sollen. Auch wenn es Sondereigentum ist, muß ja nicht die Zustimmung  der WEG erfolgen,  wenn die Statik des Hauses nicht berührt wird, bei einem Durchbruch. Gekauft wie gesehen.? Kosten tragen dann auch die beiden Wohnunseigentümer der jeweiligen Wohnung?! Wäre gerecht. Wie ist die Rechtslage.  MfG R.-W.

Antwort: Sehr geehrter Fragestellerin,   Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:  Eine Wohnungseigentümerin in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Reparatur eines Torbogens, welcher als Folge eines Durchbruchs in einer ersteigerten Wohnung beschädigt ist, beantragt und zwar auf Kosten der Eigentümergemeinschaft. Der Antrag hatte das Ziel einen Beschluss der Gemeinschaft über die Instandsetzungsmaßnahme herbeizuführen. Sie fragen sich nun nach der Rechtslage.  1. Grundsätzlich keine Einstandspflicht der Gemeinschaft für Schäden am Sondereigentum  Die Instandhaltung des Sondereigentums obliegt den jeweiligen Eigentümern (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/903.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 903 BGB: Befugnisse des Eigentümers">§ 903 BGB/a> ) und ein wirksamer Beschluss hierüber kann von der Gemeinschaft auch grundsätzlich nicht herbeigeführt werden. Anders liegt der Sachverhalt nur, wenn der Schaden am Sondereigentum Folge eines Schadens am Gemeinschaftseigentum ist. Soweit der Torbogen somit im Sondereigentum liegt, besteht keine Pflicht der Gemeinschaft die Reparatur zu finanzieren. Der jeweilige Eigentümer muss dagegen die Reparatur durchführen, wenn durch den Schaden auch ein weiterer Schaden am Gemeinschaftseigentum zu besorgen ist.  Im Ergebnis können die Eigentümer deshalb eine Einstandspflicht für Instandsetzung von Sondereigentum nicht verlangen und ein Beschluss der Gemeinschaft hierüber ist nicht rechtens. Anders sieht es natürlich bei Schäden am Gemeinschaftseigentum aus, welchen die Gemeinschaft nach Beschluss der Eigentümer mit anteiliger Kostenpflicht nach Kostenschlüssel (a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§§ 16 Abs. 2, 4 WEG/a> ) beseitigt.   2. 'Ist das rechtens?'  Wenn es sich wie von Ihnen dargestellt bei dem Torbogen um Sondereigentum handelt und der Schaden seinen Ursprung nicht in einem Schaden am Gemeinschaftseigentum hat, ist das nicht rechtens.  3. 'Gekauft wie gesehen.? Kosten tragen dann auch die beiden Wohnunseigentümer der jeweiligen Wohnung?!'  Das ist nicht ganz richtig, da die Haftung aus dem Kauf hier grundsätzlich keine Rolle spielt. Entscheidend ist vielmehr die Frage der Verursachung bzw. des Ursprungs des Schadens und die Frage, ob das zu reparierende Bauteil im Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum steht. Kommt eine Verursacherhaftung nicht in Betracht und liegt der Ursprung des Schadens nicht in Vorschäden im Gemeinschaftseigentum, dann trägt der jeweilige Eigentümer die Kosten der Instandhaltung am Sondereigentum selbst.  Zusammengefasst besteht hier nach Ihrer Schilderung keine Einstandspflicht der Gemeinschaft, sondern der jeweilige Sondereigentümer muss die Instandhaltung finanzieren. Eine Pflicht die Reparatur durchzuführen, besteht allerdings grundsätzlich auch nicht, sondern nur, wenn durch den Schaden weitere Schäden am Gemeinschaftseigentum zu besorgen sind.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Da mein erstes Ziel immer die vorbehaltslose Mandantenzufriedenheit ist, würde ich mich über eine Bewertung mit fünf Sternen freuen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.   Mit freundlichen Grüßen  Pascal Gratieux, Abs. 100.Abs. 1000. (Köln/ Paris 1)  Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 903