Frage: Habe folgende Situation,  elterliches Haus soll verkauft werden. Aus diesem Grund wurde das Haus zum Verkauf im Internet und Tageszeitungen angeboten. Jetzt ist seit Ende 2012 ein Kaufinteressent da, mit dem man sich auch auf einen Preis geeinigt hat.  Interessent hat wohl schon bei der Bank ein Darlehen beantragt, welches jetzt auf Abruf steht. Bem Notar hat sich heruasgestellt, das die Mutter als Testamentvollstrecker agiert. Sie ist aber dement bzw stark verwirrt und lebt seit ca. 2 Jahren im Pflegeheim.  Die Angehörigen besitzen eine Generalvollmacht, die den Verkauf des Hauses ermöglicht.  Notar will eine schriftliche Bestätigung vom Arzt, dass Mutter aufgrund ihres Zustandes nicht oder beschränkt geschäftsfähig ist. Arzttermin hat stattgefunden, jedoch will der Arzt nur dann ein Schriftstück liefern, wenn dies direkt vom Notar beauftragt wird.  Wenn jetzt der Notar dieses Schriftstück nicht anfordern will, dann kann das Haus nicht verkauft werden. Somit muss es vermietet werden, damit die Kosten für die Pflege weiterhin gedeckt werden können.  Es kam zwischen dem potentiellen Käufer und den Angehörigen zu keiner Unterzeichnung eines Vertrages. Dem pot. Käufer wurde per eMail bereits im Januar erklärt, das er nur dann Kaufen kann, wenn die Sachlage mit der Mutter geklärt ist und sie dann das Haus verkaufen will, oder nicht geschäftsfähig ist. Ebenso wurde dem pot. Käufer per eMail angeboten, von seinem Kaufvorhaben zurückzutreten. Dies hat er per eMail verneint, mit der Angabe das er auf das Ergebnis beim Notar warten will.  Frage: Kann der potentielle Käufer seine aufgelaufenen Kosten (Handwerker-Gutachten vom Haus, Bereitstellungszinsen für das Darlehen) bezüglich Hauskauf in Anspruch stellen? Wie soll mit dem Notar weiter verfahren werden?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   'Kann der potentielle Käufer seine aufgelaufenen Kosten (Handwerker-Gutachten vom Haus, Bereitstellungszinsen für das Darlehen) bezüglich Hauskauf in Anspruch stellen?'   Ein solcher Anspruch ist dann gegeben, wenn ein Vertrauenstatbestand bezüglich des Kaufes geschaffen wurde, der von Verkäuferseite ohne triftigen Grund verletzt wird und zu einem Schaden führt.  Der Anspruch des Käufers kann sich gerade nicht aus Vertrag ergeben, da ein solcher Vertrag zum Grundstückskauf (noch) nicht geschlossen wurde.  Jedoch kann sich aus dem Vertrauen einer Geschäftsanbahnung ein Schadensersatzanspruch aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280 Abs. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241 Abs. 2/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a>  ergeben.  Da es sich aber hier um einen erheblichen Kaufvertrag mit in der Regel erheblichen wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen handelt, sind Grundstückskaufverträge einer besonderen Form, der notariellen Beurkundung, unterworfen.  Daraus begründet sich die ständige Rechtsprechung des BGH (z.B. BGH, Urteil vom 29-03-1996 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20332/94" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 29.03.1996 - Abs. 5 ZR 332/94: Voraussetzungen des Schadensersatzes wegen des Abbruchs von Verh...">Abs. 5 ZR 332/94/a>  (Köln) in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201996,%201884" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 1996, 1884 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 1996, 1884/a> )  'Wird der Abschluß eines formbedürftigen Vertrages als sicher dargestellt, kann der Abbruch der Verhandlungen durch einen Partner grundsätzlich nur dann einen Schadensersatzanspruch des anderen begründen, wenn das Verhalten des Abbrechenden einen schweren Verstoß gegen die Verpflichtung zu redlichem Verhalten bei den Vertragsverhandlungen bedeutet. Dies erfordert in der Regel die Feststellung vorsätzlichen pflichtwidrigen Verhaltens.'  Da Sie in Ihrem Fall auf die Schwierigkeiten hingewiesen haben und das Hindernis zum Abschluss kein vorsätzliches hervorgerufenes Hindernis ist, sollten hierfür keine Ansprüche geltend gemacht werden können.   'Wie soll mit dem Notar weiter verfahren werden?'  Die Forderung des Notars nach einem ärztlichen Attest sollte dem Arzt vorgelegt werden. (Vielleicht genügt dies schon.)  Des Weiteren sollte die Erbengemeinschaft den Notar auffordern UND beauftragen den (bekannten) Arzt anzuschreiben. Denn eine Vollmacht liegt vor.  (Möglicherweise fehlt hier einfach ein Auftrag der Erbengemeinschaft?)  Schlimmstenfalls müsste vom Nachlassgericht ein neuer Testamentsvollstrecker bestimmt werden.  Denn wegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2201.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2201 BGB: Unwirksamkeit der Ernennung">§ 2201 BGB/a>  ist die Bestellung einer zum Zeitpunkt des Anfalls des Erbes geschäftsunfähigen Person als Testamentsvollstrecker unwirksam.  Dann verbleibt der (konkludente a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2200.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2200 BGB: Ernennung durch das Nachlassgericht">§ 2200 Abs. 1 BGB/a> ) Antrag des 'Erblassers' auf Ernennung eines vom Gericht zu bestellenden Testamentsvollstreckers, soweit es nicht im Testament anders geregelt wurde. Denn die Geschäftsunfähigkeit betrifft nur die Person nicht das 'Amt' des Testamentsvollstreckers.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.   Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.   --------------  Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.   Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.   Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2201, § 311, § 241, § 2200, § 280