Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  meine Freundin und ich (seit 12 Jahren zusammen) werden in 3 Monaten (Notartermin: September 2017) eine Eigentumswohnung zusammen kaufen. Wir sind weder verheiratet noch haben wir eine eingetragene Lebenspartnerschaft (Wir wohnen seit 2,6 Jahren zusammen, ohne Kinder). Im Grundbuch wird der Erwerb - zu je 1/2 Anteil - vom Notar eingetragen. Die Finanzierung: Eigenkapital 50/50; Kredit: beide werden gleichermaßen von der Bank eingetragen.  Wir möchten ein Ankauf,- und Vorkaufsrecht vom Notar dazu eingetragen bekommen. Wie sollte dies formuliert werden? Im Falle einer Trennung möchten wir die Verteilung der Eigentumswohnung klar geregelt haben (50/50) und keine zusätzlichen rechtlichen Kosten (Im Todesfall möchten wir jeweils unseren Anteil dem/die Partner/in erben).  Wenn ich eine zweite Frage stellen darf:  Die Wohnung ist aktuell seit 10 Jahren noch vermietet (2007 wurde die Wohnung fertig gebaut). Der Verkäufer hat den Mietern (Erst,- und Einzigsterbezug) über den Verkauf informiert. Die Vermieter (ein Paar ca. 40 Jahre alt, ohne Kinder) möchten die Wohnung selber nicht kaufen.   Beim Verkauf der Wohnung wird der Mietvertrag an uns (Käufer) übergehen (Vorschlag der Maklerin). Ist das Korrekt? Oder sollten wir einen neuen Mietvertrag aufsetzen? Danach werden wir sofort die Kündigung wegen Eigenbedarf einreichen (Ab September 2017). Der Auszug sollte spätestens nach 9 Monaten erfolgen: Mai 2018. Die Mieter haben mündlich geäußert, dass sie früher ausziehen würden, falls sie mit dem Umzugskosten finanziell unterstützt werden. Wir (Käufer) sind zeitlich flexibel und zahlen im Moment weniger Miete als was wir ab September von den Mietern bekommen werden (Diferenz ca. 150€). Können wir etwas im Voraus unternehmen (Vor dem Kauf oder danach), um sicher zu sein, dass die Mieter ausziehen werden?  Vielen Dank für Ihre Bemühungen,  die Suchende nach einer EGW

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,  auf der Grundlage der von Ihnen gegebenen Informationen beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Ein gegenseitiges Vorkaufsrecht könnte wie folgt formuliert und im Grundbuch eingetragen werden (nach Hertel, Würzburger Notarhandbuch, Seite 1118):  'Jeder Erwerber bestellt an seinem Miteigentumsanteil zugunsten des jeweils anderen als Berechtigten nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/472.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 472 BGB: Mehrere Vorkaufsberechtigte">§ 472 BGB/a>  ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle, dessen Eintragung an rangnächster Stelle die Beteiligten hiermit bewilligen und beantragen.'  Sie sollten zusätzlich zum Kauf einen notariellen Partnerschafts- und Erbvertrag abschließen. In diesem sollten Sie sich gegenseitig zum Erben bezüglich Ihres jeweiligen Miteigentumsanteils einsetzen und das Schicksal der Eigentumswohnung bei etwaiger Trennung präzise regeln. Dies könnte zum Beispiel so aussehen, dass die Wohnung im Falle der Trennung verkauft und der erzielte Kaufpreis je zur Hälfte an Sie beide ausgekehrt wird. Sie verpflichten sich darin gegenseitig, für den Fall der Trennung bei der Löschung des Vorkaufsrechts und beim Verkauf mitzuwirken.  Zentrale Vorschrift Ihrer weiteren Fragen ist a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  'Kauf bricht nicht Miete'. Dessen Abs. 1 lautet:   'Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.'  Das bedeutet, dass zwischen Ihnen und den Mietern mit Eigentumsübergang kraft Gesetzes ein neues, mit dem alten inhaltsgleiches Mietverhältnis entsteht. Sie sollten sich daher vom Verkäufer unbedingt den aktuellen Mietvertrag geben lassen und diesen auf vertragliche Kündigungsfristen hin untersuchen.  Der Eigentumsübergang und damit Ihr Eintritt in das Mietverhältnis hängt aber von Voraussetzungen ab, die nicht allein in Ihrer Hand liegen. So müssen alle Fälligkeitsvoraussetzungen eingetreten sein, damit Sie überhaupt den Kaufpreis zahlen können. Der Vollzug des Kaufs, Ihre Eintragung als neue Miteigentümer je zur Hälfte im Grundbuch, kann sich also lange hinziehen.  Um Rechtssicherheit für Sie zu schaffen, hat hier daher eine dreiseitige Vereinbarung zwischen dem Verkäufer, den Mietern und Ihnen beiden Sinn, so dass es nicht darauf ankommt, wann Sie letztendlich überhaupt kündigen können.  Diese dreiseitige Vereinbarung bezüglich der Aufhebung des aktuellen Mietverhältnisses zum 01.05.2018 ist dann auch im Notarvertrag zu berücksichtigen, da alle Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Verkäufer beurkundet werden müssen. Die dreiseitige Vereinbarung ist zumindest als Anlage zum Kaufvertrag zu nehmen.  Ich hoffe, Ihre Fragen damit verständlich beantwortet zu haben. Sollten Sie Rückfragen haben, nutzen Sie gern die Nachfragefunktion. Ansonsten würde ich mich über eine positive Bewertung sehr freuen.  Mit freundlichen Grüßen  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 472