Frage: Hallo, Wir haben am mit notariellem Kaufvertrag vom 24.11.2008 eine Eigentumswohnung in einem denkmalgeschütztem Haus (8 Wohnungen insgesamt) erworben und wollten so die Steuervorteile - Afa-Abschreibung-  nutzen.  Bezugsfertig gemäß Vertrag sollte die Wohnung am 31.12.2009 sein. Im Vertrag ist eine gestaffelte Zahlung entsprechend dem Baufortschritt vereinbart. So zahlten wir die erste Rate von 30% (50500.-€) am 29.6.2009. Allerdings wurde, nach kurzem Baubeginn, nicht weitergebaut und sogar das bereits gestellte Gerüst wieder entfernt ( im Nachhinein erfuhren wir, dass der Verkauf weiterer Wohnungen stagnierte und wir 'dummerweise' die ersten waren, welche einen Kaufvertrag unterschrieben hatten). Wir mahnten den Bauträger 2x schriftlich zum Bauverzug an (15.11.2009 und 22.2.2010) und setzten eine Frist zur Fertigstellung. Am 3.3.2010 erhielten wir daraufhin ein Schreiben vom BT, in dem er uns die Fertigstellung bis zum 31.12.2010 garantierte! Aber auch dieser wurde nicht eingehalten. Der Bau wurde erst kürzlich Mitte August diesen Jahres wieder aufgenommen und wir zahlten die nächste vereinbarte Rate von 12,6% (21197.-€) am 29.8.2011. Die zinsfreie Bereitstellung des Kredites endete am 30.8.2009, so dass nunmehr bereits erhebliche Bereitstellungszinsen aufgelaufen sind bzw. bis zum Jahresende noch werden (insgesamt ca. 12000.-€); 8000.-€ davon hat die Bank bereits umgehend von uns zurückgefordert. Außerdem verkürzt sich das zinsgünstige Darlehen um mindestens 2 Jahre und wir müssen früher eine dann evtl. zinsungünstigere Kreditablösung vornehmen. Desweiteren haben wir bereits von Anfang an (d.h. zur vertraglich zugesicherten Fertigstellung zum 1.1.2010) einen 'festen' Mieter, welcher auch weiterhin diese Wohnung beziehen möchte. Damit entsteht uns in Mietausfall von 12000.-€ bis zum Jahresende diesen Jahres.  Nun unsere Fragen: 1.Muss der BT uns bei erheblicher  Überschreitung der 2x gesetzten Fristsetzung der Fertigstellung a)die entgangenen Mieteinnahmen bis voraussichtlich Ende 2011 b)die Bereitstellungszinsen ( da diese bei rechtzeitiger Fertigstellung nicht entstanden wären) sowie c)eine angemessene Vergütung der 2 Jahre verstrichenen Niedrigzinsphase des Bankdarlehens zahlen?  2.Oder können wir aufgrund der o.g. Tatsachen evtl. auch gänzlich vom Kaufvertrag zurücktreten und muss der BT uns dann auch alle bisher geleisteter Beträge nebst Zinsen ab Zahltag sowie auch die Kosten für Rückabwicklung der Kreditverträge, bereits erfolgte Zinszahlungen an die Bank, entgangene Zinsen des Eigenkapitals, Notarkosten, Courtage, Grunderwerbsteuer komplett ersetzen?  Vielen Dank für eine schnelle Antwort bereits im voraus! 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:  1.Muss der BT uns bei erheblicher Überschreitung der 2x gesetzten Fristsetzung der Fertigstellung  a)die entgangenen Mieteinnahmen bis voraussichtlich Ende 2011  b)die Bereitstellungszinsen ( da diese bei rechtzeitiger Fertigstellung nicht entstanden wären) sowie  c)eine angemessene Vergütung der 2 Jahre verstrichenen Niedrigzinsphase des Bankdarlehens zahlen??   Den Mietausfall können Sie als entgangenen Gewinn gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/252.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 252 BGB: Entgangener Gewinn">§ 252 BGB/a>  wegen vertraglicher Pflichtverletzung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a>  i.Abs. 5.m. dem Bauvertrag geltend machen, wenn Ihnen ein Übergabetermin zugesichert worden ist. Dabei müssen Sie alle ersparten Ausgaben von den hypothetischen Einnahmen abziehen. Es würde sich auch  um Ausgaben aus gewerblicher Vermietung von Räumen handeln, weil Sie 8 Wohnungen gekauft haben. Sie müssten den reinen Gewinn aus dem Gewerbe berechnen und diesen als Schaden geltend machen. Da der Bauträger selbst keine finanzielle Mittel hatte, gilt die Verspätung als von ihm verschuldet. Geld hat man zu haben, wenn man solche Projekte eingeht.    Die Bereitstellungszinsen können Sie als Schaden geltend machen, wenn diese infolge des Verzugs entstanden sind. Das ist hier derr Fall. Beachen Sie aber auch, dass Sie diese Zinsen als Werbungskosten abschreiben können. Dieser steurlicher  Vorteil mindert dann Ihren Schaden.  Die Niedrigzinsphase des Darlehens ist m.E. dem Bauträger nicht mehr zuzurechenen. Er hat nur für die Schaden einzustehen, die kausal adäquat sind. Das sind diejenigen die mit gewöhnlichen Lauf der Dinge zu rechnen ist. Er braucht aber nicht mit irgendwelchen Abstürzen von Zinsen von Ähnlichen zu rechen. Für einen ungewöhnlichen oder unvorhersehbaren  Lauf der Dinge haftet er nicht.      2.Oder können wir aufgrund der o.g. Tatsachen evtl. auch gänzlich vom Kaufvertrag zurücktreten und muss der BT uns dann auch alle bisher geleisteter Beträge nebst Zinsen ab Zahltag sowie auch die Kosten für Rückabwicklung der Kreditverträge, bereits erfolgte Zinszahlungen an die Bank, entgangene Zinsen des Eigenkapitals, Notarkosten, Courtage, Grunderwerbsteuer komplett ersetzen?   Wenn Sie am 29.08.2011 eine weitere Rate ohne Vorbehalt in Kenntnisse der etwaigen Rücktrittsgründe wegen Nichterfüllung des Vertrages eingezahlt haben, dann hätten Sie den Einwand des widersprüchlichen Verhaltens -das im gesamten Zivilrecht gilt-  gegen sich, wenn Sie geltend machen würden, er habe den Vertrag nicht erfüllt und ich möchte deswegen zurücktreten. Selbst wenn das mit dem Rücktritt ginge, hätten Sie auch selbst Mitverschulden an dem entstandenen Schaden, weil Sie selbst das vorbehaltslos finanziert haben. Diese Variante ist für mich risikoreicher, und auch chronologisch gesehen nicht nachvollziehbar, weil Sie kurz vor der Übergabe der Wohnungen stehen und alles in Kenntnisse aller relevanten Tatsachen gezahlt haben. Dann hätten Sie auch ein erhebliches Mitverschulden an der Entstehung des Schadens, weil Sie den Schaden selbst finanziert haben.   Das war eine erste Einschätzung der Rechtslage. Sollte es zu Schwierigkeiten bei der Geltendmachung von Ansprüchen kommen, sollten Sie sich an einen Rechtsanwalt, auch an mich, wenden.   Ich hoffe, Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage ermöglicht zu haben. Diese Beratung kann nicht eine mündliche Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort ersetzen.   MIt freundlichen Grüßen    Edin Koca  Rechtsanwalt   www.edinkoca.com  info@edinkoca.com  Taunusstraße 43  60329 Frankfurt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 252, § 280