Frage: Beim Kauf unseres Einfamilienhauses übernahmen wir auch ein Wohnungsrecht. Dieses Wohnungsrecht bezieht sich auf einen 30 qm großen Raum, der neu angebaut wurde und über eine Treppe mit dem bestehenden Keller verbunden wurde. Für diesen Keller wurde dem Wohnberechtigten ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt. Er nutzte diesen Keller aber alleine und hatte hier Küche, Bad und Schlafzimmer. Wir machten unsere eigenen Nutzungsansprüche an den Keller nicht geltend, da es sich faktisch um eine abgeschlossene Wohnung handelt. Ferner hatte er die auf ihn anfallenden Nebenkosten zu zahlen.  Nun ist der Wohnungsberechtigte im Alten- und Pflegeheim und möchte gerichtlich durchsetzen, daß er zur Vermietung der von Wohnungsrecht umfaßten Räumlichkeiten berechtigt ist, gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> .  Er begründet das damit, daß er das Wohnrecht aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr ausüben kann und dringend auf die Mieteinnahmen angewiesen ist, da ihm nur noch 40 Euro monatlich verbleiben. Uns ist bekannt, daß ein Wohnungsrecht gemäß § 1092 nicht an Dritte übertragbar ist - auch in unserem Vertrag so festgehalten -, daß aber trotzdem gemäß § 242 eine Vermietung  für den Verpflichteten zumutbar sein kann, wenn 'nach Art und Lage der Räume eine Nutzung durch andere Personen ohne Beeinträchtigung der Verpflichteten möglich ist und der Berechtigte sich in einer existenzbedrohenden Lage befindet'. Wie ist das in unserem Fall zu bewerten? Der vom Wohnungsrecht umfaßte Raum (der übrigens leersteht) dürfte allein ja nicht vermietbar sein und den Keller nutzen wir inzwischen selbst.  Im Voraus besten Dank für Ihre Antwort        !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten:  Endgültig wird sich Ihre Anfrage hier nicht beantworten lassen, da es auf den konkreten Einzelfall ankommt.  Wie Sie schon selbst schreiben, ist eine Aufhebung der Beschränkung möglich. Das OLG Köln (OLGR Köln 1995, 98-100) führt aus (LS):  i>1. Ein bloß subjektives in der Person des Berechtigten liegendes Ausübungshindernis (hier: stationäre Pflegebedürftigkeit) führt nicht zum Erlöschen eines Wohnungsrechts gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">BGB § 1093/a>  .  2. Die Geschäftsgrundlage für die Beschränkung auf eine höchstpersönliche Nutzung kann je nach den Umständen bei Existenzgefährdung des Berechtigten wegfallen. Die Anpassung kann es dann gebieten, dem Berechtigten bei notwendiger auswärtiger Pflegeunterbringung die durch Vermietung oder sonstige Nutzung zu erzielenden Erträge zukommen zu lassen. 3. Ob der Wohnungsberechtigte in einer existenzbedrohenden Notlage ist, ist ohne Rücksicht auf Sozialhilfeleistungen zu beurteilen. /i>   Zur Pflicht als für Sie entscheidend wird begründet:  i>Ob eine solche Pflicht besteht, hängt davon ab, ob nach Lage und Art der Räume eine Nutzung durch andere Personen ohne Beeinträchtigung der Verpflichteten möglich ist (vgl. schon Senat a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=FamRZ%201991,%201433" target="_blank" class="djo_link" title="OVG Hamburg, 23.11.1990 - Bf Abs. 4 114/89: Scheinehe; Ausländer; Ausländischer Ehegatte; Wohngemei...">FamRZ 1991, 1433/a>  ) und ob der Verpflichtete sich in einer existenzbedrohenden Notlage befindet, so dass er auf die Fortsetzung der Nutzung dringend angewiesen ist./i>   Weiterhin ist festzuhalten, dass auch bei Pflegebedürftigkeit das Wohnrecht weiterhin besteht und Sie den Raum dem Grunde nach nicht einfach nutzen dürfen.  Im konkreten Fall nahm das OLG Köln die Notlage an, da bei der dortigen Antragstellerin zur Deckung der Pflegekosten ergänzend Sozialhilfe gewährt wurde. Nach den hier angegebenen finanziellen Möglichkeiten kann man eine solche Notlage wohl auch annehmen.  Damit ist sicherlich der Anspruch nicht von Anfang an unbegründet.  ABER: Hier könnten Bedenken gegen die Zumutbarkeit für Sie bestehen, da offenbar eine Verbindung zu Ihren Räumlichkeiten besteht. Immerhin handelte es bei der zitierten Entscheidung um ein Haus mit 20 abgeschlossenen Wohnungen.  Es wird also auf eine genaue Einzelfallabwägung ankommen, die hier nicht geleistet werden kann. Auf jeden Fall wäre hier ggf. auf die eigene Beeinträchtigung abzustellen. Ich rate dringen, wenn der Streit weitergeht, einen Kollegen vor Ort zu beauftragen.  Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen nicht ersetzen kann. Für Rückfragen und die weitere Interessenvertretung stehe ich gerne zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen   Stefan Steininger Rechtsanwalt   www.anwalt-for-you.de      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093