Frage: Ich habe mit meiner damaligen Freundin eine Wohnung angemietet. Wir stehen beide im Mietvertrag. Vor ca. 2 Jahren trennten wir uns, indem sie über Nacht aus der Wohnung verschwand. Seither hatten wir keinen Kontakt.   Ich habe seitdem die Wohnung alleine bewohnt und bezahlt.  Unter anderem wegen „Corona' konnte ich mir die Wohnung dann nicht mehr leisten, da ich selbständig bin. Zudem habe ich eine neue Lebensgefährtin und werde mit ihr zusammenziehen. Ich kündigte daher im April 2020 ggü. dem Vermieter zum 30.06.2020.  Da ich keine Kontaktdaten meiner Ex-Freundin hatte, dafür aber von ihrer Mutter, habe ich sie über die Kündigung informiert und sie gebeten ihrer Tochter mitzuteilen, dass sie (die Ex-Freundin) der Kündigung schriftlich zustimmen soll.   Das hat sie bis heute nicht getan, vielmehr immer auf ein weiterführendes Mietverhältnis bestanden. Der Vermieter möchte sie jedoch keinesfalls „übernehmen'.   Ich habe doch einen Anspruch auf Zustimmung zur ordentlichen Kündigung. Folgerichtig müsste ich sie auf Zustimmung zur Kündigung verklagen, richtig?   Wie verhält es sich mit dem Umstand, dass bis zu einem gerichtlichen Urteil die Kündigung schwebend wirksam ist. Sie befindet sich ja mit der Zustimmung seit dem 01.07. im Verzug.   Ich bin nach Absprache mit dem Vermieter dennoch zum 30.06. ausgezogen und habe alle Schlüssel bei ihm abgegeben. Die Ex-Freundin hatte damals ihre Schlüssel nicht mitgenommen, sondern da gelassen.   Jetzt hat sich ein Anwalt für sie gemeldet und besteht auf die Herausgabe der Schlüssel, weil das Mietverhältnis während ihrer Abwesenheit nur 'ruhend' gestellt war. Aha! Sie hat sich weder an der Miete noch den sonstigen Kosten beteiligt, möchte aber jetzt nach 2 Jahren Zugang zur Wohnung.   Kann sie im Zweifel einfach das Schloss austauschen?   Es sind zwar noch paar persönliche Dinge von ihr da. Die wurden aber in einem separaten Kellerabteil eingelagert und könnten von ihr ohne Weiteres abgeholt werden.  Ich würde jetzt beim Amtsgericht eine Klage auf Zustimmung zur Kündigung einreichen, damit die Kündigung nun endlich wirksam wird. Können sich irgendwelche Ungereimtheiten im Verfahrensverlauf entwickeln?   Verzögert sich der Kündigungstermin durch die bislang nicht erklärte Zustimmung?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich ist die Mitwirkung Ihrer Freundin an der Kündigung erforderlich, da sie selbst ebenfalls Vertragspartner ist a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/542.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 542 BGB: Ende des Mietverhältnisses">§ 542 BGB/a> . Beide Mietparteien bleiben zur Entriichtung der Miete verpflichtet, solange die Kündigung nicht wirksam ist.   Dies vorausgeschickt nun zu Ihren Fragen in etwas veränderter Reihenfolge:    1. Ich habe doch einen Anspruch auf Zustimmung zur ordentlichen Kündigung. Folgerichtig müsste ich sie auf Zustimmung zur Kündigung verklagen, richtig? Verzögert sich der Kündigungstermin durch die bislang nicht erklärte Zustimmung?  Sie müssen also auf Zustimmung klagen, wobei die Kündigungserklärung erst mit Ergehen des Urteils als abgegeben gilt, denn erst dann wird die schwebend unwirksame (mangels Zustimmung der Freundin und Vertreterstellung) wirksam, a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/894.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 894 ZPO: Fiktion der Abgabe einer Willenserklärung">§ 894 ZPO/a> . Erst ab diesen Datum würde eine Kündigungsfrist laufen.   2. Wie verhält es sich mit dem Umstand, dass bis zu einem gerichtlichen Urteil die Kündigung schwebend wirksam ist. Sie befindet sich ja mit der Zustimmung seit dem 01.07. im Verzug .Ich würde jetzt beim Amtsgericht eine Klage auf Zustimmung zur Kündigung einreichen, damit die Kündigung nun endlich wirksam wird. Können sich irgendwelche Ungereimtheiten im Verfahrensverlauf entwickeln?  Dies ist für Sie sehr misslich, da solange der Mietvertrag für beide Parteien läuft, sie auch beide zur Mietzahlung gegenüber dem Vermieter verpflichtet sind. Auf einen Verzug kommt es nicht an, da nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/894.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 894 ZPO: Fiktion der Abgabe einer Willenserklärung">§ 894 ZPO/a>  die Kündigungserklärung egegnüber dem Vermieter erst ab Urteil als wirksam abgegeben gilt.   In dieser Zeit sind beide Parteien auch zur Entrichtung der Miete Verpflichtet. Es ist egal wer diese begleicht. begleicht 1 Mieter die volle Miete allein , steht ihm nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/426.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 426 BGB: Ausgleichungspflicht, Forderungsübergang">§ 426 BGB/a>  ein Anspruch gegen den anderen Mieter zu, die Zahlung entsprechend seines Anteils ( bei 2 Mietern hat jeder 50% zu tragen) auszugleichen.    Folglich haben sie grundsätzlich einen Ausgleichsanspruch gegen die Ex- Lebensgefährtin für die nur von Ihnen bezahlte Miete in den 2 Jahren. Dieser dürfte jedoch durch eine Nutzungsentschädigung, die durch Sie für die alleinige Nutzung zu leisten ist, nahezu erloschen sein. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass sich noch Sachen der Mitmieterin in den gemieteten Räumlichkeiten ( sei es auch der Keller) befinden, so dass diese Nutzung ebenfalls zu entschädigen ist.   Ergebnis wäre also, dass Sie die Miete vom Auszug der Freundin für die Zeit der alleinigen Nutzung (nahezu) allein zu tragen hätten.   Bis zur Beendigung des Mietverhältnisses, bleiben beide Mieter gegenüber dem Vermieter zur Zahlung der Miete verpflichtet. wer zahlt ist zunächst unerheblich. ABER: Sobald Sie aus der Wohnung ausgezogen sind und  die Freundin die Nutzung noch begehrt, schuldet diese Ihnen den NutzungserS. für die alleinige Nutzung, was im Ergebnis bedeutet, dass SIe einem eventuellen Ausgleichsanspruch der EX-Freundin Ihre Forderung nach NutzungserS. für die alleinige nUtzung entgegen halten könnten.   Im Ergbenis wären sie ab dem 01.07. 2020 ( gegenüber der Ex-Freundin) nicht mehr zur Mietzahlung verpflichtet. Dies dürfte für den Vermieter sehr unschön sein, da ich nicht davon ausgehe, dass die Mieterin die Miete nicht selbst zahlen wird, er wird also Mietausfall haben, den er dann einklagen (gegen beide Mieter) müsste.   Ob Sich Ungereimtheiten im Verfahren ergeben kann ich nicht vorherbestimmen, dies wäre eine- unseriöse- Zukunftsprognose. Insgesamt kann es immer zu Schwierigkeiten, z.B. beim Beweis bei falschem Vortrag oder Verzögerungsstrategien kommen. Ich sehe bei Ihnen aber - nach Ihrer Schilderung- keine Anhaltspunkte, die den Anspruch auf Zustimmung selbst betreffen würden. Diesen halte ich nach dem Sachverhalt für gegeben, vor allem weil die Freundin schon lange ausgezogen ist.   3. Ich bin nach Absprache mit dem Vermieter dennoch zum 30.06. ausgezogen und habe alle Schlüssel bei ihm abgegeben. Die Ex-Freundin hatte damals ihre Schlüssel nicht mitgenommen, sondern da gelassen.Kann sie im Zweifel einfach das Schloss austauschen?  Nein dies darf Sie nicht, denn dies stellt einen Eingriff in Ihren Besitz und in das Eigentum des Vermieters dar.  Aber sie könnte Sie oder den Vermieter auf Herausgabe des Schlüssels - notfalls auch Eilrechtsverfahren ( einstweilige Verfügung) auffordern, ihr den Besitz an der von ihr gemieteten Wohnung zu verschaffen, sprich die Schlüssel rauszugeben. Daher würde der Vermieter ( und auch Sie) gut daran tun, die Schlüssel herauszugeben.  Sonst droht die Vollstreckung des Urteils durch den Gerichtsvollzieher, dieser darf dann- aufgrund des Titels- die Schlösser tauschen, wenn der Zutritt über die Schlüsselherausgabe nicht freiwillig gewährt wird.   Diese Verfahrenskosten sollte der Vermieter und auch Sie sich sparen.   4. Weiteres Vorgehen:   Es gibt mehrere Möglichkeiten.   a) Der Vermieter kann Sie freiwillig aus dem Mietvertrag einzeln entlassen, dann würde sich das Mietverhältnis mit der Ex-Freundin fortsetzen, die nicht kündigen möchte. Ob dies schon aus dem Umzug mit Zustimmung des Vermieters ableitbar ist, kann ich nicht beantworten, sicherer wäre ein Aufhebungsvertrag zwischen Ihnen und dem Vermieter.   In diesem Fall würde das Mietverhältnis zwischen Ihnen und dem Vermieter enden, ohne, dass es auf die Kündigung ankäme. Nur Ihre Ex-Freundin wäre dann noch Mieter und muss alle Pflichten aus dem Mietvertrag selbst erfüllen, also vor allem die Miete an den Vermieter  entrichten.    Zahlt Sie nicht kann sich der Vermieter nur an Sie wenden, und Ihr bei erheblichen Zahlungsverzug ordentlich, bei Zahlungsverzug mit 2 Monatsmieten außerordentlcih und fristlos kündigen.   Vorausstzung ist allerdings , dass die Dame einen schlüssel erhält, denn auch der nicht Zutritt stellt einen Mangel dar und sie Könnte sonst die Miete mindern( wg. Unbetretbarkeit bis 100%) , so dass sie nicht in Zahlungsrückstand gerät und eine Kündigung nicht möglich ist.    Sollte Ihre Ex-Freundin zahlen, bliebe dem Vermieter allerdings nur das Mietverhältnis mit ihr  fortzuführen, wenn er keinen anderen Kündigungsgrund hat.   Dies halte ich selbst für den saubersten Weg. Auch wenn der Vermieter hier vermutlich gegen einen Mieter wegen Mietrückständen vorgehen muss, dürfte dies gegenüber dem Zustimmunsgverfahren zeitlich einiges sparen, denn die Räumung wegen Zahlungsverzug ist als Eilverfahren möglich.   b) Ab Auszug könnten Sie die Mietzahlung einstellen, wenn Sie vom Vermieter nicht einvernehmlich aus dem Mietvertrag einzeln entlassen werden wollen oder können.   Dann bilden sich Zahlungsrückstände, falls die Mieterin nicht zahlt und der Vermieter könnte beiden Mietvertragsparteien ordentlich bzw. ab einer bestimmten Höhe außerordentlich und fristlos kündigen und so eine Beednigung des Mietverhältnisses herbeiführen.   Zwar sind dann noch beide Mietparteien zur Entrichtung der Miete verpflichtet, aber dem innerparteilichen Ausgleichsanspruch der Gesamtschuldner könnten sie den NutzungserS. für die alleinige Nutzung der Wohnung durch die Freundin entgegenhalten.   Sollte Ihre Freundin die Miete zahlen, gilt dies für Ihre Ausgleichspflicht entsprechend, allerdings kann dann das Mietverhältnis vom Vermieter nicht gekündigt werden, wenn kein anderer Kündigungsgrund greift. Um dieses dann sauber zu beenden wäre bei dieser Vorgehendsweise die Zustimmung zur Kündigung durch die Freundin einzuklagen, so dass ab Urteil die Kündigung als zugegangen gilt und mit Ablauf der Kündigungsfrist das Mietverhältnis für beide Parteien ändert.   Dies ist sicherlich ein gut gangbarer Weg, aber da sich hier Ansprüche ( Mietrückstand, Ausgleichspflicht unter den Mietern, NutzungserS. für alleinige Nutzung) häufen und später bereinigt werden müssen, halte ich den WEG unter a) für besser.   Zudem müssen Sie beachten, dass der vermieter hier eventuell einen Rechtsanwalt einschalten  und Prozesskosten verlangen kann, wenn er den Mietrückstand und die Räumung einklagt. Dies wären zusätzliche Kosten für die Sie als Gesamtschuldner haften würden, da Sie in dieser Konstellation noch mit in Anspruch zu nehmende Mietvertragspartei sind.   c) Die Zustimmung im Eilrechtsschutz  Natürlich können Sie das Mietverhältnis auch bis zur Zustimmung laufen lassen und die Miete weiterzahlen, so dass keine Rückstände auflaufen und eine vermieterseitige Kündigung ausgeschlossen ist.   Grundsätzlich halte ich eine Zustimmung im Eilrechtswege (per einstweiliger verfügung) für nicht Erfolgsgekrönt. Zum einen dürfte die Dringlichkeit nur mit der doppelten Mietkostenbelastung begründbar sein (aber hier gilt der Rechtsgrundsatz: 'Geld hat man zu haben') zum anderen ist die Vorwegnahme der Hauptsache (Zustimmung zur Kündigung schafft entgültige Rechtsergebnisse) der Hauptsache verboten.   Folglich bliebe nur der normale, oft langwierige Klageweg, der die Wirksamkeit der Kündigungserklärung lange Zeit hinauszögern kann. Hier würden wieder Ansprüche auf Mietzahlung an den Vermieter, Ausgleichspflicht unter den NutzungserS. entstehen und das auf nicht absehbare Zeit. Eventuell verauslagte Mieten müssten sie von der EX-Freundin- eventuell sogar im Klageweg und im Wege der Zwangsvollstreckung- mühsam eintreiben.  Daher halte ich diese Option für nicht so gut.      Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und einen Überblick über die Rechtslage und Ihre Möglichkeiten gegeben zu haben.  Ich bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 542, § 426