Frage: Sehr geehrte(r) Rechtsberater(in),   - zunächst die Fragestellung allgemein:  Darf der Verpächter eines Daches seinem Pächter und Photovoltaik-Betreiber den Zugang zu seiner PV-Anlage auf dem Dach verwehren und somit die im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit aussetzen, weil er meint, dass im vertraglichen Umfeld etwas nicht stimmt?  Müsste er nicht vielmehr die etwaigen Beschwerden auf juristischem Wege klären lassen und diese Klärung abwarten, ohne eigenmächtig die Dienstbarkeit (auflösend bedingte persönliche beschränkte Dienstbarkeit)  zu behindern?  - zusätzl. bzgl. vorliegender besonderen Situation:  Vorliegend ist der Verpächter tatsächlich geschädigt worden, da die PV-Firma (GmbH) die Pacht von mir, dem Pächter, kassiert, aber nicht an den Verpächter weitergereicht hat, wie es gemäß dem Pachtvertrag, der zwischen Verpächter und PV-Firma abgeschlossen worden war, hätte sein müssen. Stattdessen hat die PV-Firma die Pacht veruntreut, die Geschäftsführung ist untergetaucht, die GmbH wurde verkauft und ist nur noch formal existent, Verdacht auf Insolvenzverschleppung und Betrug, auch ich als Pächter und andere wurde erheblich geschädigt.  Wie ist bitte die Rechtslage (unabhängig von denkbaren Kompromissen zwischen dem Verpächter und mir): Kann der Verpächter nun von mir als Pächter verlangen, dass ich die veruntreute Pacht nochmal zahle oder in den Pachtvertrag einsteige, der damals wie gesagt zwischen Verpächter und PV-Firma geschlossen worden war? Ist überhaupt ein Pachtvertrag zwischen dem Verpächter und mir notwendig, wenn mir die Regelungen in der Dienstbarkeit ausreichen?  Vielen Dank im Voraus, besonders für eine zeitnahe Antwort! Mit freundlichen Grüßen der Fragesteller

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),   vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Sie sind Pächter (P) einer (Dach-)Fläche, die der Verpächter (Abs. 5) unter Beteiligung einer Betreiberfirma (GmbH) verpachtet hat. Weitere Personen (Dritte) sind beteiligt (vermutlich als Investoren). Die Nutzungsrechte sind durch Grunddienstbarkeit abgesichert. Der Hintergrund warum Pächter (P) und Betreiber der Anlage (GmbH) auseinanderfallen ist, vor dem Hintergrund, dass der Anlagenbetreiber eine  gesetzliche Mindestvergütung (§§ 21 Abs. 2 1, 32 EEG) erhält, nicht ersichtlich.     STRAFBARKEIT & SCHADENSERSATZ Gleich vorangestellt drängt sich der Hinweis auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 2 BGB/a>  u.a. in Verbindung mit den von Ihnen genannten Strafvorschriften (a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/263.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 263 StGB: Betrug">§ 263 StGB/a>  Betrug; a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/283.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 283 StGB: Bankrott">§ 283 ff StGB/a> ) auf. Es muß angedacht werden Strafanzeige zu stellen, wiewohl eine Belangung der GmbH oder der verantwortlichen Geschäftsführer/ Gesellschafter/ Vertreter nicht sehr erfolgsversprechend erscheint. Strafvorschriften stellen hier sogenannte Schutzvorschriften dar, deren Verletzung ggf. eine Schadensersatzpflicht auslöst. Weiter sei auch bereits hier angemerkt, daß in Dreiecksverhältnissen immer auch strafrechtlich relevant die Frage ist, wer geschädigt wurde.   PACHTVERTRAG Welche Pachtzahlungen Sie (P) wie zu leisten haben, richtet sich nach dem Pachtvertrag. Auf den ersten Blick hier haben Sie Ihre Zahlungsverpflichtungen für die Vergangenheit erfüllt. Eine nochmalige Forderung der Pacht erscheint deshalb eher ausgeschlossen. Welche Regelungen für die Zukunft greifen kann hier nur schwerlich beantwortet werden, etwa weil unklar ist, ob die Anlage noch betrieben werden kann, bzw. betrieben wird und in wessen Eigentum diese steht. Auf den ersten Blick hier muss man nach dem Ausfall der Betreiberfirma an den Rechtsgedanken des 'Wegfalls der Geschäftsgrundlage' denken, und auch daran ob Sie und Dritte aufgrund vertraglicher oder nachvertraglicher Pflichten ('Treu und Glauben') die bestehenden Vertäge abzuändern haben. Wer letztendlich in welchem Umfang geschädigt ist, ist unklar.   GRUNDDIENSTBARKEIT Die Grunddienstbarkeit sichert dinglich Rechte auf dem belasteten Grundstück (Abs. 5's) ab. Regelungen finden sich auch hier im Vertrag oder dem Gesetz a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1018f.html" target="_blank" class="djo_link">§§ 1018ff BGB/a> .  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1027.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1027 BGB: Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit">§ 1027 BGB/a>  Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit Wird eine Grunddienstbarkeit beeinträchtigt, so stehen dem Berechtigten die in § 1004 bestimmten Rechte zu.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a>  Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch (1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen. (2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.  Aufgrund u.a. vorstehender Vorschrift kann Abs. 5 Ihnen (P) ein Zugang zur Anlage nicht ohne weiteres verwehren, wobei auch nachfolgende Vorschrift von Ihnen zu beachten ist :  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1020.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1020 BGB: Schonende Ausübung">§ 1020 BGB/a>  Schonende Ausübung Bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit hat der Berechtigte das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen. Hält er zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück eine Anlage, so hat er sie in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert.  Typischerweise wird ein Grundgeschäft (Verpachtung) mit einer Dienstbarkeit abgesichert, die bei Wegfall des Grundgeschäfts keinen Sinn mehr macht. Abs. 5 würde bei Wegfall des Pachtvertrages kaum auf seine Pacht verzichten, die eigentlich durch Einnahmen aus dem Stromverkauf gedeckt sein sollten.   Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Es wird Sie nicht verwundern, dass ich Ihnen bereits jetzt anrate vor umfassenderen Rechtsrat bei einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt einzuholen.   Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegeben falls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann. Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.      Mit freundlichen Grüßen    Peter Lautenschläger Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1018, § 823, § 1019, § 1004, § 1020, § 1027