Frage: Unser Vermieter hat eine Individualvereinbarung zusaetzlich zum Mietvertrag von uns unterschreiben lassen. Darin steht unter anderem, dass die Wohnung dauernd mit maximal 4 Personen zu bewohnen ist. Ist sowas zulaessig? Und hat er von Rechts wegen die Moeglichkeit uns zu kuendigen, weil wir Nachwuchs bekommen haben und nun zwei Erwachsene, zwei Kleinkinder und ein Baby in dieser Wohnung (65qm) sind?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen und unter Berücksichtigung des Honorars wie folgt beantworten:  Da Sie schreiben, dass der Vermieter Sie neben dem eigentlichen Mietvertrag eine weitere Vereinbarung hat unterschreiben LASSEN, gehe ich dennoch davon aus, dass es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) handelt. Nur weil ggf. Individualvereinbarung drüber steht, heißt es nicht, dass es auch eine war. Hatten Sie keine Gelegenheit zur Verhandlung, handelt es sich in der Regel um eine AGB.  Diese Klausel dürfte nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  unzulässig sein, da Sie unangemessen benachteiligt werden.  Eine Überbelegung ist für sich genommen kein Kündigungsgrund! Nur dann, wenn die Vermieterinteressen durch die Überbelegung erheblich beeinträchtigt sind, kann eine Kündigung gerechtfertigt sein. ( BVerfG Beschluß vom 18. Oktober 1993, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20BvR%201335/93" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 18.10.1993 - 1 BvR 1335/93: Verfassungsrechtliche Anforderungen an eine fristlose Kündi...">1 BvR 1335/93/a> ). Grund kann etwa sein, wenn die bauliche Substanz unter der Überbelegung leidet. Im Fall des BVerfG handelte es sich um eine 70qm große Wohnung, 4 Zimmer + Küche, Bad, WC. Zeitweise bewohnten vier erwachsene Personen und drei Kinder die Wohnung. Hier entschied das Gericht, dass sich die Anzahl der Räume objektiv nicht mit den Personen decke. Dennoch wurde keine Beeinträchtigung der Vermieterinteressen angenommen, da sich die Personen nur zeitweise dort aufhielten und auch zulässigerweise. Die Rechtsprechung schwankt aber stark. In Ihrem Fall handelt es sich nur um 2 Erwachsene mit (kleinen) Kindern, also einer Familie. Daher dürfte die Klausel unzulässig sein und der Vermieter keinen Kündigungsgrund haben.   Anhaltspunkt für eine Überbelegung kann die in Verordnungen häufig geforderte Mindestgrösse von Wohnraum sein: 6 qm für Kinder, 10qm für Erwachsene. In Ihrem Fall läge dann eine Überbelegung nicht vor, da die Mindestgröße bei 48qm liegt. Sie haben 17qm mehr.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307