Frage: Ich habe seit 8 Jahren eine Eigentumswohnung zur Nutzung als sprachtherapeutische Praxis angemietet. Die Eigentümerin will die Räume nun verkaufen. Mietvertragsdaten: Einheitsmietvertrag, vermietet zur Nutzung als Gewerberäume auf unbestimmte Zeit, schriftliche Zusatzvereinbarung 'den Mietern wird bei Praxisverkauf Vorkaufsrecht eingeräumt'. Frage: Ist das Vorkaufsrecht in dieser Form rechtsgültig? Wie kann ich es wahrnehmen? Muß mir ein Kaufvertrag mit Dritten (potentiellen Käufern) vor Abschluß vorgelegt werden, damit ich den erzielbaren Verkaufswert einschätzen kann?        

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,  die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt auf Grundlage der von Ihnen bereitgestellten Informationen. Meine Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Orientierung, da das Weglassen oder Hinzufügen von Details zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich. Die Beantwortung Ihrer Frage im Rahmen dieser Plattform kann daher nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort ersetzen.  Zur Sache:  Das dem Mietvertrag zu entnehmende 'Vorkaufsrecht' ist leider unwirksam. Ein vertraglich eingeräumtes Vorkaufsrecht für Grundstücke, wozu auch Eigentumswohnungen zählen, bedarf nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/463.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 463 BGB: Voraussetzungen der Ausübung">§§ 463/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">311 b BGB/a>  der notariellen Beurkundung. Eine solche ist nach Ihrer Schilderung nicht erfolgt. Eine privatscheriftliche Vereinbarung im Mietvertrag ist unzureichend. Die Vereinbarung ist somit nichtig. Sie sind somit nicht zum Vorkauf berechtigt.  Nach Ihrer Schilderung gehe ich weiter davon aus, dass es sich bei den Praxisräumen schon bei Ihrer Anmietung um einen Eigentumswohnung handelte. Dies vorausgesetzt, kommt Ihnen auch kein gesetzliches Vorkaufsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/577.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters">§ 577 BGB/a>  zugute. Dies wäre lediglich dann der Fall, wenn es sich um die Umwandlung von Wohnraum in Wohnungseigentum zur Zeit Ihres Mietvertrags handeln würde.  Wäre ein Vorkaufsrecht wirksam vereinbart worden, hätte die Vermieterin Sie über den Inhalt des wirksamen Kaufvertrag mit einem Dritten informieren müssen. Hierauf hätten Sie erklären können, ob Sie von Ihrem Vorkaufsrecht nach den Vereinbarungen, welche die Vermieterin mit dem Dritten getroffen hat, Gebrauch machen.  In Ihrem Fall wäre es ratsam, mit der Vermieterin über einen Verkauf - unabhängig vom Vorkaufsrecht - zu verhandeln.  Für eine abschließende Beurteilung des Sachverhalts empfehle ich, die Rechtslage mit einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens konkreter zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass hierbei weitere Kosten entstehen.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierung gegeben zu haben.  Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen  Maurice Moranc Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 463, § 577