Frage: Neulich habe ich ein Haus (Baujahr 1897) in einer Zwangsversteigrung in NRW erstanden. Das Haus besitzt einen kleinen Hof (11m x 3,5m), der jedoch von allen drei Seiten durch Mauern oder andere Gebäude/Garagen eingeschlossen ist. Um die Situation besser darzustellen, habe ich einen Dateianhang (PDF) hinzugefügt.  Der Hof und die Grundstücksgrenzen sind im Dateianhang gelb gekennzeichnet. Auf der linken Hof-Seite ist eine L-förmige Mauer auf der Grenze gebaut. Sie hat insgesamt eine Fläche von ca. 20 qm und ist im Dateianhang als (A) gekennzeichnet. In der Hof-Mitte ist vollflächig eine Gewerbehalle mit einem Abstand von ca. 0,3m zur Grundstücksgrenze errichtet. Sie hat insgesamt eine Wandfläche von ca. 55qm und das Dach endet genau auf der Grundstücksgrenze bzw. es ragt in der linken Ecke deutlich rüber. Die Gewerbehalle ist im Dateianhang als (B) gekennzeichnet. Auf der rechten Hof-Seite ist eine Garage mit einer Wandfläche von ca. 7qm. Die Garage ist im Dateianhang als (C) gekennzeichnet.  Im Grundbuch sind keine Rechte oder Vereinbarungen zur Grenzregelungen enthalten. Gehe ich recht in der Annahme, dass eigentlich ein Mindestabstand von 3m hätte eingehalten werden müssen? Wie schätzen Sie die Chancen ein, die Gesamtsituation zu meinen Gunsten ändern zu lassen (Mauerabriss links, Hallenrückbau mittig, Garagenentfernung rechts)? Falls ich im Sinne von §912 die Situation dulden muss, in welchem Rahmen könnte eine Überbaurente erwartet werden? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Über das Portal Frag-einen-Anwalt ist eine Übermittlung von Datei-Anhängen aus technischen Gründen leider nicht möglich. Dies ist nur möglich bei einer Anwalt-Direktanfrage. Ich schlage vor, dass Sie mir den Datei-Anhang an meine E-Mail-Adresse   info@adcoc-neumann.de  oder  verkehrsanwalt@gmx.com  übermitteln und ich hierzu als 'Ergänzung' zu meiner Antwort Stellung nehme.  Grundsätzlich kann ich zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:  Öffentliche Bestimmungen nach der LBauO gelten auch nach einer Ersteigerung zu Gunsten des neuen Eigentümers fort. In § 6 Abs. 6 S. 1 LBauO-NRW wird ein Mindestabstand vor Mauern von 3 m vorgeschrieben.  Vorweg wäre allerdings zu prüfen, ob vorliegend ein geringerer Abstand auf Grund eines bestehenden Bebauungsplans zulässig ist.  Dann wäre zu prüfen, welche Rechtslage in zeitlicher Hinsicht anwendbar ist. Die jetzige LBauO-NRW ist erst zum 01.06.2000 in Kraft getreten. Es gilt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Errichtung der umgebenden Bebauung.  § 6 Abs. 6 LBauO ist eine nachbarschützende Vorschrift; d.h. der Nachbar kann auf ihre Einhaltung verzichten. Hier wäre zu prüfen, ob der frühere Eigentümer (oder einer der früheren Eigentümer) des von Ihnen ersteigerten Grundstücks auf die Einhaltung des Mindestabstands wirksam verzichtet hat.  Ein Beseitigungsanspruch gegenüber der Baubehörde  wegen Verletzung deer Abstandsfläche nach § 6 LBauO NRW verjährt zwar nicht (VG Münster, Urteil vom 15.08.2013 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2%20K%201015/13" target="_blank" class="djo_link" title="VG Abs. 1000ünster, 15.08.2013 - 2 K 1015/13: Voraussetzungen des Anspruchs eines Nachbarn auf Unterlas...">2 K 1015/13/a> ).  Je nach dem, wie lange die errichteten Mauern schon bestehen, ist aber eine Verwirkung eines Beseitigungsanspruchs denkbar, etwa wenn dieser über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten nicht geltend gemacht wurde.  Für die Verwirkung eines Rechts ist die Untätigkeit des Berechtigten während eines längeren Zeitraums allein nicht ausreichend. Es müssen vielmehr besondere Umstände hinzutreten, welche die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen. Das ist insbesondere der Fall, wenn der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen werde (Vertrauensgrundlage), der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde (Vertrauenstatbestand) und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Ein Rechtsverlust durch Verwirkung tritt danach nur dann ein, wenn die verzögerte Geltendmachung des Rechts ursächlich für bestimmte Dispositionen des Verpflichteten ist und gerade im Hinblick auf das durch die Untätigkeit des Berechtigten geschaffene und betätigte Vertrauen des Verpflichteten die verspätete Geltendmachung des Rechts treuwidrig erscheint (BVerwG, Urteil vom 16. Mai 1991 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%204/89" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 16.05.1991 - 4 Abs. 100 4.89: Verwirkung von nachbarlichen Abwehrrechten">4 Abs. 100 4/89/a>  -, juris Rn. 28; OVG NRW, Urteil vom 4. September 2008 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=7%20A%202358/07" target="_blank" class="djo_link" title="OVG Nordrhein-Westfalen, 04.09.2008 - 7 A 2358/07: Erteilung einer Nachtragsbaugenehmigung für ...">7 A 2358/07/a>  -, juris Rn. 62 ff. mit weiteren Nachweisen; wie hier auch Dürr/Middeke/Schulte Beerbühl, Baurecht Nordrhein-Westfalen, 4. Auflage, Rn. 466 ff.).  Zur Beantwortung Ihrer Frage müsste man also wissen, wann die umgebenden Mauern errichtet wurden und wie sich der Vor-Eigentümer Ihres Grundstücks hierzu verhalten hat.  Dies gilt auch für die Frage nach der Überbaurente gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§§ 912 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/913.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 913 BGB: Zahlung der Überbaurente">913 BGB/a> .  Sie teilen mit, dass Ihr ersteigertes Haus im Jahr 1897 errichtet wurde. Das BGB ist erst zum 01.01.1900 in Kraft getreten. Sollte die umgebende (Über-)Bebauung auch schon vor dem 01.01.1900 errichtet worden sein, wären die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§§ 912 ff. BGB/a>  nicht anwendbar.  Ein Überbau ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 BGB/a>  zu dulden, wenn der Nachbar der Grenzüberschreitung nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung widersprochen hat, es sei denn der Überbau erfolgte aus VorS. oder grober Fahrlässigkeit. Ein Überbau liegt nicht schon dann vor, wenn die Abstandsflächen nach § 6 LBauO auf dem eigenen Grundstück des Nachbarn nicht eingehalten wurden, sondern nur, wenn der Eigentümer des Grenzgrundstücks auf ein fremdes, benachbartes Grundstück überbaut hat.  Für die Berechnung der Höhe der Überbaurente ist  der Verkehrswert der überbauten Bodenfläche im Zeitpunkt der Grenzüberschreitung die maßgebliche Grundlage; daraus ist die Rente als angemessene Verzinsung zu ermitteln (BGH, Urteil vom 28. Januar 2011 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20147/10" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 28.01.2011 - Abs. 5 ZR 147/10: Anspruch des Eigentümers auf Herausgabe des überbauten Teils sei...">Abs. 5 ZR 147/10/a> ).  Die Berechnung erfolgt nach folgender Formel:  ZinsS. x (Bodenwert des Quadratmeters betroffener Grundstücksfläche x Fläche) = jährliche Rente.  Der ZinsS. wird der Art der Nutzung entsprechend angesetzt, bei einem Einfamilienhausgrundstück z.B. mit 4%.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 913, § 912