Frage: Guten Tag, ich habe eine Frage: ich habe eine Eigentumswohnung mit laufendem Einheitsmietvertrag laufend seit 2004. Die Wohnung ist etwas besonders geschnitten. Es handelt sich um ein 8 Parteien-Haus. Ich habe hier eine Wohnung mit 3 Zimmer im 1. Stock. Dazu kommt ein einzelnes Zimmer im DG  + WC im DG (separat über den Flur). Alle anderen Parteien haben im DG ein Dachbodenabteil als Eigentum. Ich habe jenes Zimmer + WC als Eigentum. Zusätzlich gibt es einen Trockenraum im Dachgeschoß, der allen Eigentümern gemeinschaftlich gehört. Nun ist der Dachboden noch überhaupt nicht gedämmt, das Dach sollte erneuert werden. Die Überlegung steht im Raum, den kompletten Dachboden als Wohnungen auszubauen. Dies geht nur, wenn mein Zimmer + WC mit eingebunden wird, also in der jetztigen Form aufgelöst und in die neue Wohnung integriert wird. Die neuen Wohnungen würden einem anderen Eigentümer gehören...  Jetzt mein Problem: ich habe einen Mietvertrag für 4 Zimmer. Das Zimmer wird auch bewohnt. Gibt es eine Möglichkeit den Mietvertrag nur für 1 Zimmer zu kündigen und für die 3 Zimmer-Wohnung zu erhalten? Eine Art Änderungskündigung? Wenn ich sozusagen nur das Dachzimmer verkaufe? Welche Fristen wären hierzu einzuhalten... Über eine Antwort wäre ich sehr dankbar.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Da das Zimmer bewohnt ist, sehe ich leider keine Möglichkeit dieses eine Zimmer zu kündigen.   Teilkündigungen sind bei Mietwohnungen bei einheitlichem Vertrag grundsätzlich  unzulässig ( (BVerfG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2094,%20308" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 94, 308 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 94, 308/a> - in der Hauptsache zum Eigenbedarf, OLG Karlsruhe, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%2097,%20202" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 08.01.1997 - 1 BvR 2420/96: Nichtbeachtung der Vorlagepflicht zur Herbeiführung eines R...">WuM 97, 202/a>  - Bejahung , wenn Mieter erkennbar keinerlei Interesse hat und auch nur bei Geschäftsraummiete). Eine Ausnahme kann sich bei Garagen zur Mietwohnung finden, wenn zwei separate Mietverhältnisse vorliegen.  Teilkündigungen gibt es sonst nur in sehr engen Grenzen. Diese zeigt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573b BGB: Teilkündigung des Vermieters">§ 573 b BGB/a>  auf. Er lautet:   Abs. 1. Der Vermieter kannu> nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume/u> oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, 1.Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder 2.den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.    u>(2) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig./u> (3) Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. (4) Der Mieter kann eine angemessene Senkung der Miete verlangen. (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.  Grundsätzlich darf eine Teilkündigung also nur zur Schaffung neuer Mietraumes ausgesprochen werden, was bei Ihnen ja der Fall ist.  b>Aber:/b> Bei Ihnen ist das vermietete Zimmer Teil der Wohnung - wenn auch separat zu begehen- und somit zum Wohnen bestimmt. Sie schreiben, dass das Zimmer auch genutzt wird, folglich ist das doch etwas lockerere OLG-Urteil, dass eine Teilkündigung von überdimensionierten Räumen (5 von 17 (!) Zimmern genutzt) nicht anwendbar, denn dies setzt voraus , dass die Belange des Mieters nicht beeinträchtigt werden, er also keinerlei Interesse an der Raumnutzung haben kann.    Um dennoch an den Raum zu kommen kann Ihnen nur helfen, mit dem Mieter schriftlich gegen Herabsetzung der Miete zu vereinbaren, dass das 1 Zimmer nicht mehr Bestandteil des Mietvertrages ist und aus diesem herausgelöst und zurückgegeben wird. So eine Vereinbarung- der beide Seiten zu stimmen müssen-- ist möglich .    Fazit: Eine Teilkündigung ist in Ihrer Konstellation leider unzulässig, ihnen bleibt nur einen Aufhebungsvertrag bezüglich des Raumes mit dem Mieter zu schließen.   Es tut mir leid , dass ich keine günstigeren Nachrichten für Sie habe.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Doreen Prochnow  (Rechtsanwältin)!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573b