Frage: Guten Tag, ich habe folgende Frage: Ich habe Mieter, die seit 4 1/2 Jahren in einer  Doppelhaushälfte (160 qm) mit 4 Personen wohnen. Diese haben letztes Jahr Privatinsolvenz angemeldet. Seither kämpfe ich ständig, dass die Miete pünktlich eingeht. Ich habe sie vor einem halben Jahr deswegen mündlich angemahnt. Jetzt ist die Februarmiete schon wieder erst nach Mitte des Monats nach einer mehrmaligen Aufforderung eingegangen. So langsam reicht es mir. Es ist jeden Monat ein erneutes Zittern, auf das Geld bin ich angewiesen, da ich das Haus finanziert habe. Nun meine Frage: Muss ich sie evtl. s c h r i f t l i c h abmahnen, dass die Miete pünktlich zum 3. Werktag eines angefangenen Monats gezahlt wird? Was passiert, wenn die Miete auch in Zukunft ständig unpünktlich kommt? Kann ich ihnen dann kündigen(nach wieviel unpünktlichen Zahlungen)? Platzt dann eigentlich nicht auch die Insolvenz, wenn sie nicht bezahlen? Könnte ich evtl. auch Eigenbedarf anmelden für meinen Sohn (Student) und Lebensgefährtin, oder habe ich da keine Chance, da die Wohnung zu groß ist? Danke im Voraus für Ihre Antwort.        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:  Eine Abmahnung ist nicht erforderlich. Ich gehe davon aus, dass im Mietvertrag der Zeitpunkt der Zahlung festgelegt ist. Somit kommen die Mieter auch ohne eine Abmahnung in Verzug.  Wird die Miete künftig nicht oder verspätet bezahlt, haben Sie mehrere Möglichkeiten.  Ist der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, so haben Sie die Möglichkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung. Dieselbe Möglichkeit haben Sie, wenn in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Allerdings entfällt diese Kündigungsmöglichkeit, sobald die rückständige Miete gezahlt ist.  Treffen diese Voraussetzungen nicht zu, der Mieter zahlt aber dennoch die Miete nur verspätet oder nicht vollständig, eröffnet sich jedenfalls die Möglichkeit einer ordentlichen – d.h. fristgemäßen – Kündigung. Dies ist aber einzelfallabhängig (beispielsweise kommt es auf die Höhe der Mietrückstände, die Dauer des Verzugs, die Regelmäßigkeit des Verzugs etc. an) und kann nicht mit Sicherheit vorhergesagt werden.  Bei den Mietrückständen haben Sie auch die Restschuldbefreiung des Insolvenzschuldners als Druckmittel in der Hinterhand. Denn die lockende Restschuldbefreiung im Insolvenzverfahren kann verwehrt werden, wenn der Schuldner in der Wohlverhaltensperiode neue Schulden macht.  Auch haben Sie die Möglichkeit, wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Allerdings muss dieser Bedarf auch tatsächlich vorliegen. Der Bedarf muss weiter bei einem Familienangehörigen oder einem Angehörigen Ihres Haushalts vorliegen. Dabei kommt es nicht darauf an, dass die Wohnung für Ihren Sohn eventuell zu groß wäre.   Ich hoffe, daß meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.  Mit freundlichen Grüßen,  Florian Müller (Rechtsanwalt)   a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.  (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn  1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.  (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn  1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. (4) Auf das dem Mieter nach Abs. 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.   a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.  (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn  1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.  (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.       !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 543