Frage: In unserem Mietvertrag steht folgendes:  Verschuldungsunabhängig hat der Mieter die Kosten für kleinere Instandhaltungs-und Instandsetzungsarbeiten an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz-und Kocheinrichtungen, den Fenster-und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden, soweit sie seiner unmittelbaren Einwirkund unterliegen im Einzelfall bis zu einem Betrag von 200€ zu tragen.  Wir haben bei der Unterschrift einfach überlesen das wir bei jeder Reparatur bis 200€ selber zahlen müssen.  Vorher haben wir immer in einer Neubauwohnung gewohnt, hatte nie Reparaturkosten. Nun sind wir in ein altes, schon lange bewohntes Haus gezogen und es kommt eine Reparatur nach der anderen. In der Küche bekommen wir nur Warmwasser über einen E-Boiler und dieser ist schon sehr alt. Ein Handwerker meinte der Boiler würde bald kaputt sein. Also wieder eine Rechnung.  Meine Fragen:  1. ist der Betrag von 200€ pro Rechnung ok? Kaltmiete ist 680€ 2. wäre der Boiler auch unsere Sache? Wir sind erst vor einem 1/2 Jahr eingezogen. 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Vor dem Hintergrund der mietrechtlichen Rechtsprechung ist eine sog. Kleinreparaturklausel nur unter zwei Voraussetzungen zulässig:  Zunächst darf sich eine Kleinreparaturklausel nur auf solche Bestandteile der Mietsache erstrecken, die dem regelmäßigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Bei den in Ihrer Klausel genannten Sachen ist dies der Fall.  Als zweite Voraussetzung muss die Klausel jedoch eine zweifache Höchstbegrenzung enthalten, nämlich zum einen muss der vom Mieter zu tragende Kostenanteil pro Reparatur begrenzt sein. Die Rspr. geht hier zumeist von einer Höchstgrenze von ca. 100 € pro Reparatur aus. Der in Ihrem Mietvertrag genannte Betrag von 200 € ist daher zu hoch. Zum anderen muss die Klausel eine Jahreshöchstbegrenzung enthalten. Diesbezüglich ist eine Kleinreparaturklausel nur dann als rechtmäßig anzusehen, wenn der Mieter an Kleinreparaturen in Höhe von nicht mehr als 8 % der Jahreskaltmiete pro Jahr beteiligt wird. Eine solche Begrenzung fehlt im vorliegenden Fall völlig.  Demnach ist die vorliegende Kleinreparaturklausel rechtswidrig. Die Rechtsfolge besteht nun nicht etwa darin, dass die Klausel einschränkend auszulegen wäre, sondern dass sie insgesamt unwirksam ist.  Sie haben sich daher nicht an Kleinreparaturen zu beteiligen. Es bleibt bei der durch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  vorgesehenen Ausgangslage. Danach hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und auch die dafür erforderlichen Kosten zu tragen.  Umfasst sind hiervon also solche Maßnahmen, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstehen. Davon unabhängig hätte der Vermieter dann gegen Sie gerichtete Schadensersatzansprüche, wenn Sie schuldhaft (vorsätzlich oder fahrlässig) Bestandteile der Mietsache beschädigen.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535