Frage: Habe einen Gastank vermietet. Die Grundmietzeit belief sich auf 10 Jahre. Bei Vertragsschluss war eine einmalige Miete/Nutzungspauschale vom Mieter zu zahlen (Anmerkung: Vertrag hätte sich ggf. nach 10 Jahren automatisch verlängert, es wäre keine weitere Miete/Pauschale angefallen).  Der Mieter hat den Vertrag nunmehr vorzeitig, weil er die Energieart gewechselt hat, gekündigt. Die Kündigung wurde von mir akzeptiert. Nunmehr will er, weil er die 10-jährige Grundmietzeit nicht vollständig ausgeschöpft hat, die Nutzungspauschale anteilig zurückerstattet haben. Ist dies rechtens? Der Vertrag enthält zu dieser Frage keine Regelung.   Falls die Auffassung des Mieters zutreffend ist, kann ich den - anteiligen - Rückerstattungsanspruch künftig per AGB ausschließen?  Vielen Dank            

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  aufgrund des von Ihnen dargelegten Sachverhaltes und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Anfrage im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:  Mangels eindeutiger vertraglicher Regelung kann Ihre Frage hier nicht eindeutig beantwortet werden; eine bindende Entscheidung wird daher bei fehlender Einigung einem Gericht vorbehalten bleiben. Dies gilt umso mehr, als dass auch im Auflösungsvertrag keine entsprechende Regelung getroffen wurde.  So spricht für Ihre Auslegung die Verwendung des Wortes „Pauschale„. Eine Pauschale bedeutet grundsätzlich, dass für eine Leistung ein fester Preis, unabhängig von tatsächlicher Dauer/Nutzung/Inanspruchnahme abgerechnet wird. Einer Pauschale liegt aber auch eine betriebswirtschaftliche Berechnung zugrunde, die hier in der Laufzeit von 10 Jahren zu sehen ist. Da Sie nun einvernehmlich den Vertrag aufgehoben haben, spricht auch viel dafür, diese Grundlage entsprechend anzupassen.  Des Weiteren wird zu beachten sein, aus welchem Grund diese Zahlungsweise vereinbart wurde und für welchen Zweck die Zahlung verwendet wurde.   Das Vorgenannte gilt auch, wenn es sich bei der Pauschale selbst um die vollständige Mietzinszahlung gehandelt hat. Dann ist aber auch der Zweck von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/547.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 547 BGB: Erstattung von im Voraus entrichteter Miete">§ 547 BGB/a>  zu beachten, nach dem eine im Voraus entrichtete Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter zu erstatten ist, soweit sie sich wirtschaftlich noch in seinem Vermögen befindet. Dies gilt auch für Aufwendungsersatzansprüche, wenn diese vertragsgemäß als Mietvorauszahlung behandelt werden. Sollte es sich daher um die (vorausgezahlte) Miete/AufwendungserS. selbst gehandelt haben, liegt nach meiner derzeitigen Einschätzung eine anteilige Erstattungspflicht näher.  Eine Rückzahlung kann ausgeschlossen werden und sollte es in zukünftigen Verträgen auch, um eine eindeutige vertragliche Regelung zu erhalten. Dies gilt auch für die Anwendbarkeit von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/547.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 547 BGB: Erstattung von im Voraus entrichteter Miete">§ 547 BGB/a> , solange es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis handelt. Die (Un-)Wirksamkeit eines Ausschlusses richtet sich im Einzelfall aber danach, ob diese Regelung den Mieter unangemessen benachteiligt, insb. eine Loslösung vom Vertrag unangemessen erschwert, sowie aus welchem Grund diese Zahlungsweise vereinbart wurde und zu welchem Zweck sie verwendet wird. Dazu sollten Sie die rechtliche Unterstützung eines Anwalts vor Ort in Anspruch nehmen.   Da eine Auslegung – wie ausgeführt - nicht eindeutig erfolgen kann, sollten Sie überlegen, ob Sie bzw. die Gegenseite letztendlich bereit ist, die Auslegung gerichtlich klären zu lassen. Dabei sollten Sie bedenken, dass auch das Gericht zunächst darauf hinwirken wird, ob die Parteien sich gütlich einigen können, wobei es 50:50 vorschlagen kann. Je nach Höhe der Forderung könnten Sie somit diesen Betrag auch außergerichtlich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht zur gütlichen Einigung anbieten, um die Kosten zu sparen, die bei einer gerichtlichen Inanspruchnahme anfallen würden.   Ich hoffe, dass Ihre Fragen in meinen Ausführungen zufrieden stellend beantwortet wurden und Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben werden konnte.   Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen   Martin P. Freisler - Rechtsanwalt -  http://www.ra-freisler.de  http://www.kanzlei-medizinrecht.net        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 547