Frage: Das Mietverhältniss began am 15. Sept. 2004 und bei Einzug war die Wohung renoviert. Februar 2010 wurde das Mietverhätnis von Mieter gekündigt.  Meine Frage: - Ist der Mieter bei Mietende verpflichtet, die Wohnung fachgerecht zu renovieren? - Wenn nicht, wie soll in Zukunft in Vertrag formuliert werden, dass die Renovierungsplflicht bei Mietende bei dem Mieter liegt.  Die Passagen lauten wie folgt:  § 11 Schönheitsreparaturen  1.Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieträumen auf seine Kosten auszuführen. Dazu gehören folgenden Arbeiten: Das fachgerechte Streichen der Wände und decken, das Streichen der Fußboden, Innentüren, Fenster und Außentüren von innen sowie das fachgerechte Reinigen des Teppichbodens (sofern vorhanden).  2.Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen im allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Räumen all 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Nachweise der regelmäßigen Renovierung hat der Mieter auf Nachfrage zu erbringen (Rechnungskopien o.ä.)  3.Sind bei Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan gemäß Ziffer 2 im allgemeinen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, aufgrund des eingeholten Kostenvoranschlages eines vom Vermieter ausgewählten Malerfachbetriebs zur Abgeltung der Renovierungspflicht folgende anteilige Zahlungen zu leisten. Liegen die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger zurück als:  ein Jahr: 30% der für Küche, Bad und WC veranschlagten Kosten und 20% der veranschlagten Kosten für Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flur, Diele, Toilette und 10% der Kosten für die sonstigen Räume;  zwei Jahre: 60% der für Küche, Bad und WC veranschlagten Kosten und 40% der veranschlagten Kosten für Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flur, Diele, Toilette und 20% der Kosten für die sonstigen Räume;  drei Jahre: 100% der für Küche, Bad und WC veranschlagten Kosten und 60% der veranschlagten Kosten für Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flur, Diele, Toilette und 40% der Kosten für die sonstigen Räume;  vier Jahre: 80% der veranschlagten Kosten für Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flur, Diele, Toilette und 50% der Kosten für die sonstigen Räume außer Küche, Bad und WC.  Der Mieter hat das Recht, diese Zahlungspflicht abzuwenden, indem er die Wohnung bei Mietende fachgerecht renoviert zurückgibt.  4.Der Mieter hat die Möglichkeit, innerhalb von drei Wochen nach Erhalt des Kostenvoranschlages auf Grund eines von ihm selbst besorgten Kostenvoranschlages eines Malerfachbetriebes nachzuweisen, dass die gleichen Arbeiten kostengünstiger durchgeführt werden können. In diesem Fall wird der Kostenvoranschlag des Mieters maßgebend.  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich bedanke mich für Ihre Frage. Nach Ihrer Schilderung komme ich zu folgender Einschätzung der Rechtslage:   -- Ist der Mieter bei Mietende verpflichtet, die Wohnung fachgerecht zu renovieren?  Dies hängt davon ab, inwieweit die Wohnung renovierungsbedürftig ist bzw. der Mieter zuletzt renoviert hat.  Eine E n drenovierung (also aus Anlass des Auszugs) wird nach dem Vertrag und nach dem Gesetz nicht geschuldet.  Der Mieter muss jedoch spätestens bei Auszug renovieren, wenn die l a u f e n d e n  Schönheitsreparaturen fällig sind.  Grundsätzlich trägt der Vermieter die Renovierungslast, sofern nicht eine abweichende vertragliche Vereinbarung vereinbart wurde.  Wird diese mietvertragliche Überwälzung auf den Mieter durch eine Formularklausel vereinbart, ist diese jeweils an den Vorschriften a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§ 305 ff. BGB/a>  in ihrer Wirksamkeit zu überprüfen.   Die in dem Mietvertrag enthaltene Klausel in § 11 Nr. 1 des Abs. 1005 ist nach den Kriterien der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes wirksam.  Sie ist eine flexible und keine starre Fristenklausel. Dies geht aus der Formulierung „im Allgemeinen„ hervor.  Nach dem Mietvertrag trägt der Mieter also die l a u f e n d e n  Schönheitsreparaturen.   Er ist jedoch nicht in jedem Fall verpflichtet, diese bei Auszug vorzunehmen.  Ob der Mieter renovieren muss oder nicht, hängt davon ab, ob die laufenden Schönheitsreparaturen fällig sind oder nicht.  Nur dann, wenn er sich mit den laufenden Schönheitsreparaturen in Rückstand befindet, hat er diese spätestens bei Auszug nachzuholen.  Befindet er sich nicht im Rückstand, kann er, muss jedoch nicht renovieren.  Das heißt, hat der Mieter innerhalb der letzten sechs Jahre nicht renoviert, ist höchstwahrscheinlich zur Renovierung verpflichtet; Nur dann nicht,wenn eine Abnutzung der Wohnung außergewöhnlich gering war (etwa, weil er dort allein wohnte und sehr selten zu Hause war).   --Wenn nicht, wie soll in Zukunft in Vertrag formuliert werden, dass die Renovierungspflicht bei Mietende bei dem Mieter liegt.  Grundsätzlich ist von dem Versuch abzuraten, eine Endrenovierungspflicht im Vertrag unterzubringen.   Eine formularvertragliche Regelung, dass der Mieter grundsätzlich eine Endrenovierung durchzuführen hat, ist in der Regel nicht wirksam.  Beispielsweise, wenn sie neben einer Pflicht zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen vereinbart wird (BGH, Urteil vom 14. Mai 2003 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20308/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.05.2003 - Abs. 8 ZR 308/02: Begriff der unangemessenen Benachteiligung einer Vertragspart...">Abs. 8 ZR 308/02/a> ).  Eine solche Klausel birgt zusätzlich die Gefahr, dass mit ihr auch die Vereinbarung über laufende Schönheitsreparaturen untergeht (s. BGH aaO) und der Mieter gar nicht mehr renovieren muss .  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtlage verschaffen und meine Antwort hilft Ihnen weiter.   Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder  weggelassen werden.   Mit besten Grüßen Sebastian Belgardt   Kanzleianschrift: Großholthauser Str. 124 44227 Dortmund  Kontaktmöglichkeiten:  Telefon: 0231. 580 94 95 Fax: 0231. 580 94 96 Email: info@ra-belgardt.de  **********************************      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305