Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe folgendes Problem, mein Partner ist geschieden und 2 erwachsene Söhne die mit ihm im Haus wohnen. Nun ist aber über das Haus noch nicht entschieden. Sie ist mittlerweile neu verheiratet, hat einen Offenbarungseid vorher abgelegt. Um sich jetzt nicht weiter vor Gericht zu streiten, haben beide entschlossen das Haus an die Kinder abzugeben und ins Grundbuch eintragen zu lassen. Diese Vereinbarung wurde vom Anwalt meines Partners aufgesetzt und von beiden unterzeichnet, Im Sommer soll dann ein Notar-Termin gemacht werden. dabei wollen die Kinder das Haus gar nicht. Könnte man jetzt nicht sagen, dass die Kinder zum Anwalt meines Partner gehen und man etwas aufsetzt in dem Sie schreiben, dass sie das Haus nicht haben wollen und es ihrem Vater zurückgeben wollen, da sie weder die Unterhaltungskosten noch die anfallenden Sanierungskosten (DACH,HEIZUNG,evtl. Elektrik) bezahlen können und von Ihrer Mutter die Vollmacht einfordern,  sie aus dem Grundbuch löschen zu lassen, da sie ja im Todesfall, das Haus sowieso erben würden.Hätte Sie dann trotzdem noch Anspruch auf das Haus bzw. auf Auszahlung?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ich gehe bei der Beantwortung davon aus, dass die erwachsenen Kinder beide volljährig sind. Ich gehe weiter davon aus, dass Zugewinnansprüche etc. bereits ausgeglichen wurden und allein die Auseinandersetzung des Miteigentums am Haus noch zu klären ist.  Zunächst einmal können die Eltern das Grundstück mit Haus nicht auf die Kinder übertragen, wenn diese nicht einverstanden sind. Selbst wenn dies schenkungshalber erfolgt, so ist es ein zweiseitiger Vertrag (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/516.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 516 BGB: Begriff der Schenkung">§ 516 BGB/a> ), dem die Kinder ebenfalls zustimmen müssen.   Wenn die Kinder das Haus ohne weitere Auflagen (Wohnrechte, Veräußerungsverbote etc.) übertragen erhalten würden, so obliegt es anschließend auch den Kindern, das Haus ggf. weiter zu übertragen. Dies kann z.B. durch Übertragung an den Kindesvater oder einen Dritten erfolgen. Ausgeschlossen werden kann dies nur durch eine entsprechende vertragliche Einschränkung z.B. im Kaufvertrag.   Im notariellen Übertragungsvertrag sollte jedenfalls aufgenommen werden, dass mit der Übertragung an die Kinder alle Ansprüche zwischen den Eltern aus der gemeinsamen Eigentümerstellung ausgeglichen sind. Soweit die Kinder später das Objekt veräußern, sind die Ansprüche der Mutter damit dennoch erledigt.  Selbstverständlich gilt dies nicht, wenn die Mutter von Anfang an darüber getäuscht wurde, dass die Kinder nur einen 'Zwischenschritt' bei der Übertragung auf den Vater darstellen und mit diesem zusammen gewirkt haben. Die Mutter kann dann den Kaufvertrag innerhalb einer Jahresfrist wegen Täuschung anfechten und so beseitigen.  Beabsichtigen die Kinder aber, das Haus selbst zu behalten und verkaufen ist später dennoch irgendwann an den Vater, so ist eine Täuschung unwahrscheinlich. Gleiches gilt natürlich, wenn eine eventuelle spätere Übertragung auf den Vater offen kommuniziert wird.  Zwingen können Sie die Mutter aber nicht, das Haus auf den Vater zu übertragen. Selbstverständlich können die Kinder darum bitten, die Mutter muss aber einverstanden sein. Und wenn ich Sie richtig interpretieren, will diese nicht, dass der Vater das Haus erhält.  Haben Sie die Möglichkeit in Betracht gezogen, dass die Kinder das Haus übertragen erhalten und dem Vater ein (eventuell zeitlich beschränktes) Wohnrecht einräumen und dieser im Gegenzug die erforderlichen Reparaturen/Instandsetzungen vornimmt und bezahlt?   Ich denke, dies entspräche vorliegend am ehesten den Parteiinteressen. Machen Sie einen solchen Vertrag über die Wohnrechtseinräumung aber bitte unbedingt mit Hilfe eines Rechtsanwalts, damit es später keinen Streit gibt.  Soweit Sie davon ausgehen, dass die Kinder im Todesfall der Mutter das Haus sowieso erben, mache ich darauf aufmerksam, dass dies nicht zwingend ist und durch ein Testament oder weitere Erbberechtigte eine andere Erbfolge eintreten kann.  Neben der Übertragung auf die Kinder (die im Übrigen von den Gläubigern der Mutter angefochten werden könnte, wenn das Haus einen tatsächlichen Wert darstellt und damit dem Zugriff der Gläubiger entzogen wird) bestände auch die Möglichkeit, dass Haus an einen Dritten zu veräußern, an den Kindesvater zu übertragen oder teilungsversteigern zu lassen.   Bei der Teilungsversteigerung könnte der Kindesvater selbstverständlich mitbieten, um das Haus zu Alleineigentum zu erwerben.   Soweit das Objekt wertausschöpfend belastet sein sollte, besteht auch die Möglichkeit, dass das Haus auf den Vater übertragen wird und dieser dafür die Verbindlichkeiten übernimmt (oder die Mutter zumindest im Innenverhältnis freistellt).  Sollten Sie noch Rückfragen haben, stehe ich Ihnen über die kostenlose Nachfragefunktion gern zur Verfügung.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Jana Michel, Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 516