Frage: Wir haben mit Vertrag vom 16.09.2012 zwei Wohnungen in einem Haus gemietet. Diese Wohnungen wurden bis vor einem Jahr als Feriennwohnungen genutzt . Wir haben sofort alle Schlüssel erhalten und hätten sofort einziehen können. Allerdings ist die kleinere der beiden Wohnungen noch von einem anderen Mieter belegt, der nicht ausziehen will. Die größere Wohnung ist nach wie vor mit Möbeln belegt. Wir können nicht einziehen, nur eine untere Wohnung, die als Notlösung gedacht war, die aber nicht bewohnt werden kann, weil alles alt und abgewohnt ist, haben wir mit den Möbeln der Tochter bestückt. Unsere Tochter ist am letzten Wochenende vorläufig in ein Zimmer der größeren Wohnung gezogen, dieses Zimmer haben wir von den darin befindlichen Möbeln befreit, diese Möbel haben wir ebenfalls in die untere, nicht bewohnbare Wohnung gestellt. Beginn des Mietvertrages ist der 01.11.2012, für 2 Wohnungen; Kaltmiete 1075,00 €, keine Kaution. Offensichtlich ist der Vermieter in großen Geldschwierigkeiten. Gestern erhielten wir ein Fax, dass wir für die Nutzung des einzelnen Zimmers sofort 1000,00 € bezahlen sollen, außerdem wird der Mietvertrag fristlos gekündigt. Wir haben unser Haus ebenfalls zum 31.10.2012 gekündigt und sind darauf angewiesen, Ende Oktober einziehen zu können. Es sollen heute alle Schlösser ausgetauscht werden, so dass wir alle keinen Zutritt mehr haben, meine Tochter ist gestern ins Hotel gezogen, weil der Vermieter mit seinem Schlüssel einfach die Wohnung betreten hat. Bitte, wie verhalten wir uns jetzt? Wie ist die rechtliche Grundlage? Der Vertrag ist rechtsgültig. Sollen wir bereits jetzt Anzeige erstatten?

Antwort: Sehr geehrter Fragsteller,  unter Berücksichtigung  der von Ihnen gegebenen Sachverhaltsangaben und des gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Zunächst will ich auf die geforderte Nutzungsentschädigung in Höhe von 1000,- € eingehen.  Der Vermieter hat Ihnen bereits die Schlüssel übergeben. Da ein Großteil der Wohnungen jedoch für Sie nicht nutzbar ist (anderer Mieter/ Möbellager) ist die Wohnung noch nicht vollständig an Sie übergeben.  Der Mietvertrag wurde nach Ihren Angaben mit Wirkung zum 1.11.2012 geschlossen, insofern ist eine Nutzung vorher grundsätzlich nicht erlaubt, es sei denn Sie haben mit dem Vermieter etwas Abweichendes vereinbart. Da Sie die Schlüssel bereits erhalten haben, scheint es hier eine schriftliche (Mietvertrag) oder mündliche Vereinbarung betreffen die Nutzung vor Vertragsbeginn zu geben. Hierzu müsste insbesondere der Mietvertrag und Ihre getroffenen mündlichen Abreden eingehend überprüft werden. Hierin müsste dann auch eine eventuelle Zahlungspflicht Ihrerseits vereinbart sein. Es wird in der Praxis oft vereinbart, dass zumindest die anfallenden Nebenkosten (Wasser, Strom, Heizung, etc.) vom Mieter vorab schon übernommen werden.  Eine Zahlung in Höhe von 1.000,- € für die Nutzung eines einzelnen Zimmers erscheint auf jeden Fall im Verhältnis zur Miete für die 2 Wohnungen viel zu hoch und völlig unangemessen.   Kündigung Mietvertrag Grundsätzlich sind beide Parteien an den Mietvertrag gebunden.  Eine fristlose Kündigung des Vertrages durch den Vermieter ist nur mit ausreichender Begründung möglich.  Hier ist a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  anwendbar (siehe unten).  Danach wäre ein „wichtiger Grund' notwendig. Aus Ihren Sachverhaltsangaben kann ich hierzu nichts entnehmen. Dies müsste ebenfalls geprüft werden.  Sie sollten einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Angelegenheit beauftragen, dieser kann den Mietvertrag und auch den Wortlaut/die Begründung der Kündigung prüfen und Kontakt mit dem Gegner umgehend aufnehmen, um die Angelegenheit zeitnah zu klären.  Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Eine abschließende Beratung kann im Rahmen dieses Forums nicht praktiziert werden, weil diese die Kenntnis des vollständigen Sachverhalts erfordert. Hier konnte ich mich nur auf Ihre Schilderungen stützen und somit nur eine erste Einschätzung der Lage abgeben. Eine persönliche Beratung kann hierdurch nicht ersetzt werden. Durch das hinzufügen oder Weglassen relevanter Tatsachen kann sich die Beurteilung des Falles maßgeblich ändern.  Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Im Falle der Beauftragung eines Rechtsanwalts ist zu beachten, dass weitere Kosten anfallen.  Mit freundlichen Grüßen    Christina Knur-Schmitt    - Rechtsanwältin –  Kreuzstraße 28 55543 Bad Kreuznach Tel: 0671- 48331712 Fax: 0671- 4831863 info@knur-schmitt.de a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn •1.dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, •2.der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder •3.der Mieter oa)für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder ob)in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn •1.eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, •2.die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder •3.der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. (4) Auf das dem Mieter nach Abs. 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536 b und 536 d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543