Frage: Wir haben eine 3-Zimmer-Wohnung gemietet einschl. Garage und Nebengebäude. An dem Nebengebäude war das Dach undicht, es hat hinein geregnet. Mein Mann nutzt dieses Nebengebäude als Werkstatt und es befindet sich viel Werkzeug in diesem Gebäude. Bei Regen tropfte Wasser in das Gebäude, im Winter mussten wir w/Schnee die Decke abstützen, und bei Sturm ist z.T. die Dachpappe weggeflogen. Mein Mann wollte das Dach reparieren, aber dem Vermieter waren die Materialkosten zu hoch (Vers. zahlte 400-Euro w/Sturm-schaden), sie hätten ca. 600Euro betragen. Ich sollte dann einen Auftrag bei 'my hammer' einstellen. Hier erhielten wir Angebote zw. 4.000 und 3.200 Euro. Nun beauftragte unser Vermieter einen Bekannten, der die Arbeit ausführte. Unser Sohn half freiwillig ohne Bezahlung mit (ca.34Std.) Wir bekamen nun eine Abrechnung für die Dachsanierung:  Material insges. 712,37 Euro Arbeitslohn 650,00 Euro abzg. Vers. 400,00 Euro  ergibt 961,73 Euro  hiervon zahlt der Vermieter 480,87 und wir sollen ebenfalls 480,87 Euro zahlen.  Meine Frage: Ist es rechtens, uns diese Reparatur in Rechnung zu stellen und wenn ja, können wir Eigenleistung geltend machen,da unser Sohn ja mitgearbeitet hat.  Der Vermieter droht an, einen Rechtsanwalt einzuschalten, wenn wir den Betrag nicht umgehend überweisen.

Antwort: Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),  Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann.  Nach der gesetzlichen Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  hat der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Die Erhaltung im vertragsgemäßen Zustand umfasst alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um dem Mieter während der gesamten Mietzeit den vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen. Insbesondere hat der Verpächter das verpachtete Gebäude im Falle starker Beschädigung in der Weise instandzusetzen, dass es genutzt werden kann. Demgemäß obliegt es ihm auch, dafür Sorge zu tragen, dass sich das Dach des vermieteten Gebäudes in einem Zustand befindet, der das Eindringen von Feuchtigkeit verhindert Bei der Reparatur des Daches handelt es sich in Abgrenzung zu den sog. Schönheitsreparaturen um eine sog. Instandsetzung, d.h. die Wiederherstellung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache durch Beseitigung des Mangels. Die Frage ist nun, inwieweit der Vermieter berechtigt ist, die Instandsetzung bzw. die Kosten hierfür auf den Mieter umzulegen. Die Ausführungspflicht trifft grds. den Vermieter. Es ist jedoch möglich, dass auch Instandsetzungsarbeiten durch den Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden. Dies ist nach Rechtsprechung des BGH aber nur für kleine Reparaturen oder aber die Kosten hierfür möglich, da sonst eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gegeben sei. Bei „Kleinreparaturen„ handelt es sich um solche Reparaturen an Gegenstände, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Zudem muss ein Höchstbetrag vereinbart worden sein, der im Falle einer Reparatur durch den Vermieter, durch den Mieter zu zahlen ist.  Die 1. Frage ist also, findet sich in Ihrem Mietvertrag eine entsprechende Regelung. Hierzu ist die Einsicht in den Mietvertrag notwendig, der mir nicht vorliegt.  Für den Fall, dass eine solche Regelung besteht, ist die zweite Frage, ob diese wirksam ist, also handelt es sich um eine Kleinreparatur, an einem Gegenstand, welcher dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt ist und wurde ein Höchstbetrag vereinbart.  Ein Dach unterliegt selbstverständlich nicht den häufigen Zugriff durch den Mieter, so dass weder die Reparatur noch die Kosten hierfür nach diesseitiger Auffassung umlagefähig sind. Der Vermieter könnte nur für die Zukunft die Miete erhöhen und somit zu erwartende Kosten weiterer Reparaturen abdecken.  Die Entlohnung von erbrachten Eigenleistungen sind problematisch.  Soweit Ihnen aus dem Mietvertrag eine solche Pflicht nicht auferlegt wurde, steht Ihnen weder ein vertraglicher Anspruch noch einer aus ungerechtfertigter Bereicherung zu, da Sie von der mangelnden vertraglichen Verpflichtung hierzu Kenntnis hatten, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/814.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 814 BGB: Kenntnis der Nichtschuld">§814 BGB/a> . Sollten Ihnen aber die Pflicht vertraglich auferlegt worden sein und diese Vertragsklausel unwirksam sein, so halte ich einen Erstattungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung für gegeben. Insoweit besteht Ihr Schaden möglicherweise in der verlorenen Freizeit.  Da es in Ihrem Fall auf die Prüfung des Mietvertrages und auf den tatsächlichen Umfang der durchgeführten Arbeiten ankommt, rate ich Ihnen an, den Sachverhalt einem Anwalt Ihres Vertrauens zur Abwehr der geltend gemachten Ansprüche zu übertragen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 814