Frage: Wir haben im Juni 2021 beim Notar einen Kaufvertrag für unsere Eigentumswohnung erstellen lassen und auch mit der Verkäuferin unterzeichnet. Wir hatten auf Wunsch der Verkäuferin die Wohnung schon bezogen und waren Mieter bis zum endgültigen Vertragsabschluss. Somit hatten wir mit der Verkäuferin vereinbart dass wir ihr eine Summe für Möbel, die wir kaufen wollten, sowie Einbauküche, Einbauschränke, Markise usw. schon vor Unterzeichnung des Notarvertrages abkaufen (wurde auch schriftlich festgehalten und von beiden Parteien unterzeichnet) Zusätzlich hat die Verkäuferin uns dazu überredet ihr einen Bargeldbetrag zu zahlen um Steuern zu sparen... Auf unseren Einwand dass das doch Schwarzgeld wäre und sicherlich strafbar, meinte sie nur: 'Nein, nicht wenn der Betrag so gering wäre' und dieEinzige wo Probleme bekommen könnte wäre sie selber und sie möchte uns als junges Paar helfen... Tja, also der Kaufvertrag wurde unterschrieben, allerdings schrieb der Notar darin einen Sicherheitseinbehalt über 20.000 Euro nieder, da es an der Wohnung noch einige nicht abgeschlossene Arbeiten gibt (Eingangsbereich, Stellplatz, Lüftung usw.) und die Bank diesen Sicherheitseinbehalt erst nach Fertigstellung dieser Arbeiten ausbezahlt. Auch hatten wir der Verkäuferin gesagt dass wir ihr das Bargeld dann auch erst geben. Der restliche Kaufpreis wurde fristgerecht von der Bank ausbezahlt, Auflassung und Eintragung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Jetzt hat sie in unserer Abwesenheit einige der Arbeiten durchführen lassen, allerdings sind diese weder in Absprache mit uns gemacht worden, noch sind sie abgeschlossen und vor allem auch nicht sachgemäss durchgeführ (Abdichtung zum Keller fehlerhaft, der Keller schimmelt mittlerweile usw.) Weil wir gesagt haben dass die restlichen Zahlungen erst erfolgen wenn auch alles so wie im Notarvertrag vermerkt, erledigt ist, möchte die Verkäuferin den Verkauf nun rückabwickeln wegen Nebenabsprachen die nicht beurkundet wurden. Wir wollen den Vertrag aber nicht rückgängig machen, wir wollen nur eine Wohnung die auch dem Zustand entspricht wie sie uns die Wohnung zum Kauf angeboten hat! Kann sie alleine bestimmen dass der Vertrag nichtig ist? Obwohl sie sich nicht an die vom Notar im Vertrag festgelegten Bedingungen hält, sie selbst ja wollte dass wir ihr Schwarzgeld geben usw. Kann man in diesem Fall davon ausgehen dass Heilung des Formmangels gem. § 311b Abs. 1 S. 2 BGB eingetreten ist? Vielen Dank schon im Vorraus für Ihre Mühen, 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Durch die Auflassung und Eintragung im Grundbuch ist tatsächlich Heilung nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB eingetreten. Die Verkäuferin kann nicht mehr einseitig rückabwickeln. Die 20.000 Euro Sicherheitseinbehalt zahlen Sie erst, wenn sich das Haus in vertragsgemäßen Zustand befindet und tauschen Sie das Türschloss aus. Die Handwerker haben ihre Termine selbstverständlich vorher mit Ihnen abzusprechen.    Der Kaufvertrag über die Möbel ist auch schriftlich gültig und sollte von Ihnen eingehalten werden. Im Verwendungszweck den Kaufvertrag über die Möbel schreiben, wenn Sie das Geld überweisen.  Der Bargeldbetrag um Steuern zu sparen, wäre Hinterziehung von mindestens Grunderwerbssteuer. Deren Höhe richtet sich nämlich danach, welchen Kaufpreis Sie tatsächlich gezahlt haben. Eventuell käme auch noch Hinterziehung von Spekulationssteuer durch die Verkäuferin hinzu. Das käme darauf an, wie lange die Verkäuferin vorher Eigentümerin des Grundstücks war. Die Höhe des Betrags ist für das Vorliegen des Tatbestands unerheblich und nur für die Strafhöhe entscheidend. Wenn Sie den Bargeldbetrag zum Steuern sparen, an die Verkäuferin zahlen, müssen Sie dem Finanzamt also mitteilen, dass die Grunderwerbssteuer falsch berechnet wurde, weil bei der Beurkundung des Kaufvertrags ein Fehler unterlaufen ist und darauf dringen, dass der Grunderwerbssteuerbescheid nachgebessert wird.   Sollte zwischen der Verkäuferin und Ihnen streitig sein, ob der Bargeldbetrag zum Steuern sparen, verabredet wurde, ist die Verkäuferin in der Beweispflicht. Ich gehe mal davon aus, dass nur der Kauf der Möbel schriftlich fixiert wurde, der Steuersparbetrag jedoch nicht schriftlich festgelegt wurde und auch keine Zeugen dabei waren, als die Verkäuferin Sie zum Steuersparen überredet hat.   Da Sie und sicher auch die Verkäuferin steuerehrlich sind, gehe ich stark davon aus, dass die Worte der Verkäuferin zum Steuersparbetrag nicht ernst gemeint waren, Sie sofort erkannt haben, dass die Verkäuferin nur einen Spass gemacht hat, § 118 BGB einschlägig ist und nur der Kaufpreis vereinbart war, der dann auch notariell beurkundet war.  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div> § 118 BGB Mangel der Ernstlichkeit Eine nicht ernstlich gemeinte Willenserklärung, die in der Erwartung abgegeben wird, der Mangel der Ernstlichkeit werde nicht verkannt werden, ist nichtig./blockquote>  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 118, § 311b