Frage: Ich habe vor ca einem halben Jahr einen Mietvertrag geschlossen auf mindestens 1 Jahr und für diese Zeit zunächst ein Darlehen im Gegenwert der 1 Jahresmiete an den Vermieter gezahlt. Letztlich haben wir dann das Darlehen vertraglich als Mietvorauszahlung umgedeutet und dieses im Mietvertrag dokumentiert. Das Haus wurde jetzt unter Zwangsverwaltung gestellt, Versteigerung angeordnet. Die Zwangsverwalterin möchte von mir jetzt Miete, obwohl sie als Vorauszahlung erbracht wurde. Gibt es da kein Mittel gegen? Oder anders, ist das rechtens? 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, Sehr geehrter Fragesteller,  auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:  Ist das Objekt vermietet oder verpachtet, kann der Zwangsverwalter nur mittelbaren Besitz erhalten. War das Grundstück bereits vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag nach § 152 Abs. 2 Zwangsversteigerungs- und Zwangsvollstreckungsgesetz (ZVG) auch dem Verwalter gegenüber wirksam.  Sollten Sie somit ein wirksames Mieterdarlehen unter Verrechnung der einzelnen Mietforderungen mit der Ratenzahlung aus dem Darlehen geschlossen haben, würde dieses grundsätzlich auch gegenüber der Zwangsverwalterin gelten. Dies ist insbesondere der Fall, wenn es sich hierbei um einen Finanzierungsbeitritt des Mieters handelt. Über a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  und die entsprechenden Vorschriften des ZVG würde dann der Zwangsverwalter in diese genante Verrechnung eintreten und müsste bei Beendigung des Mietverhältnisses die noch offene Darlehensforderung begleichen.  Sie sollten sich nochmals an die Zwangsverwalterin wenden und die Sachlage klarstellen. Sollte diese weiterhin die Miete von Ihnen fordern, rate ich Ihnen an, die genaue Formulierung, die Sie in den Mietvertrag aufgenommen haben, überprüfen zu lassen, da eine falsche Formulierung die rechtliche Würdigung ändern können.  Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Florian Müller (Rechtsanwalt) !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566