Frage: Ich bitte bei folgenden Themen um rechtliche Auskunft:  1. Ist eine mündliche Zusage für den Vermieter bindend, sprich hat der pot. neue Mieter einen Rechtsanspruch auf die Anmietung, wenn der Vermieter ihm zusagt, dass dieser die Wohnung bekommt?  2. Folgende Konstellation: Vormieter sucht im Auftrag des Vermieters einen Nachmieter; Vormieter will aber an Nachmieter Küche verkaufen und macht den Abschluss des Mietvertrags von der Unterzeichnung des Ablösevertrags abhängig. Meiner Meinung nach ist dies nicht zulässig, da es sich beim Mietvertrag und Ablösevertrag um zwei unabhängige Vertragsverhältnisse und dann noch mit unterschiedlichen Vertragspartnern handelt. Ablösevertrag: Vormieter --> Nachmieter Mietvertrag: Nachmieter --> Vermieter Sehe ich dies richtig?   3. Welche Rechte haben wir unter Bezugnahme auf 1. und 2. Wir haben mündliche Zusage von Vermieter, der Vormieter will aber scheinbar noch weitere Kandidaten suchen, die ihm mehr für seine Küche bieten. Was ist wenn er jemanden finden würde - hätten wir bei MV Vorrecht, da wir eigentlich ja eine Zusage des Vermieters haben?  Vielen Dank 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:  Vertragliche Ansprüche und Verpflichtungen ergeben sich erst nach Abschluss eines Vertrages. Ein solcher ist nach Ihrer Schilderung noch nicht zustande gekommen; bislang haben Sie lediglich eine mündliche Zusage des Vermieters. Ansprüche können sich bereits daraus herleiten lassen, dass Sie im Vertrauen auf diese (vorvertragliche) Zusage Dispositionen getroffen haben. Dies (Voraussetzungen und Rechtsfolgen) sind geregelt in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§§ 311/a>  Abs. 2, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241/a>  Abs. 2 BGB, die ich Ihnen zur Kenntnisnahme unten angefügt habe.  Sodann sehen Sie es zutreffend, dass es sich um zwei unterschiedliche Verträge handelt. Den Mietvertrag schließen Sie mit dem Vermieter. Der Vormieter hat diesbezüglich kein Mitspracherecht. Wenn der Vermieter mit Ihnen einen solchen abschließen will, sollten Sie ihn abschließen. Gemäß Mietvertrag wäre der Vermieter ihnen gegenüber sodann verpflichtet, ab Mietbeginn den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu ermöglichen.   Über eine eventuelle Ablöse der Küche hätten Sie mit dem Vormieter einen Vertrag zu schließen. Kommt dieser nicht zustande, wäre der Vormieter verpflichtet, bei seinem Auszug die Küche mitzunehmen, sollte sie von ihm in die Wohnung eingebracht worden sein und der Vermieter einen Verbleib nicht dulden.   Dem Vermieter steht es insgesamt aber frei, mit wem er einen Mietvertrag schließt. Er ist auch nicht an einen Vorschlag des Vormieters gebunden. Dieser kann somit auch nicht verlangen, dass der Nachmieter die Küche zu einem gewissen Preis abnehmen muss. Auch wenn Sie somit grundsätzlich einen Anspruch aus der „Zusage„ herleiten könnten, sollten Sie bedenken, ob Sie diese Zusage im Falle eines Streites auch tatsächlich beweisen können. Diese ist nach Ihrer Schilderung nur mündlich erfolgt. Zudem sollten Sie berücksichtigen, ob Sie sich damit in das Mietverhältnis vor dessen Beginn einklagen wollen.   Ich rate – aus praktischen Gründen – mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen und den Abschluss des schriftlichen Mietvertrages voranzutreiben. Drängen Sie dabei auf die erfolgte Zusage und eventuell bereits schon getroffenen Dispositionen. Sollte der Vermieter den Abschluss verweigern, eine Zusage bestreiten oder einen Abschluss von der Übernahme der Küche abhängig machen, sollten Sie überlegen, ob und wie Sie weiter vorgehen wollen. Dies wäre zum einen auf die Abnahme der Küche einzugehen oder sich zum anderen an einen Rechtsanwalt vor Ort zu wenden, um diesen mit der konkreten Prüfung des Sachverhaltes zu beauftragen.   Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.   Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.  Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.    Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen   Martin P. Freisler - Rechtsanwalt -   www.ra-freisler.de www.kanzlei-medizinrecht.net Tel.: 06131 / 333 16 70 mail@ra-freisler.de  § 311 Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse (1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt. (2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch  1. die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, 2. die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder 3. ähnliche geschäftliche Kontakte. (3) 1Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. 2Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.  § 241 Pflichten aus dem Schuldverhältnis (1) 1Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. 2Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen. (2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311, § 241