Frage: SACHVERHALT A und B sind jeweils zu gleichen Teilen als Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen. A stirbt im Dezember  2016 und bestimmt B laut Testament als befreite Vorerbin sowie seine sechs Kinder aus erster Ehe als Nacherben. B hat keinen Kontakt zu den Kindern und kennt auch deren Namen nicht. B möchte nun die gemeinsame Immobilie verkaufen und schließt hierzu im Juni einen Kaufvertrag ab, jedoch soll die Eigentumsübertragung erst zum 1.September erfolgen. Die Erbfolge samt Nacherbfolge ist (noch) nicht im Grundbuch vermerkt bzw. eingetragen  FRAGESTELLUNG Ist der Nacherbenvermerk im Grundbuch bzw. die Anhörung der Nacherben überhaupt notwendig? Der Nacherbenvermerk wird ja nach Eigentumsumschreibung auf den Erwerber wieder gelöscht. Außerdem ist der Nacherbenfall nicht eingetreten. Kann nicht direkt eine Auffassungsvormerkung für den Erwerber eintragen werden? Besteht hier für den Erwerber oder die Bank ein Risiko bzw. ein Hindernis zur Eigentumsüberschreibung?  Da der Verkauf über einen Makler läuft und ein marktüblicher Preis aufgerufen wird sowie der Erwerber nicht mit B verwandt ist, sollte es doch keine Hindernisse geben?  Wie bewerten Sie den Fall?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1. Ist der Nacherbenvermerk im Grundbuch bzw. die Anhörung der Nacherben überhaupt notwendig? Eine Anhörung der Vorerben ist nur dann notwendig, wenn im Grundbuch ein Nacherbenvermerk eingetragen ist. Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/GBO/51.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 51 GBO">§ 51 GBO/a>  ist bei der Eintragung eines Vorerben zugleich das Recht des Nacherben und, soweit der Vorerbe von den Beschränkungen seines Verfügungsrechts befreit ist, auch die Befreiung von Amts wegen einzutragen. Falls diese (wovon ich ausgehe) bis zur Auflassung des Grundstücks eingetragen wird, ist laut Beschluss des OLG Bamberg vom 22.01.2015, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20W%203/15" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Bamberg, 22.01.2015 - 3 W 3/15: Gewährung rechtlichen Gehörs vor Abs. 50öschung eines Nacherbenve...">3 W 3/15/a> , eine Anhörung von Nacherben notwendig. Damit diese sichergehen können, dass es sich bei der Veräußerung um einen angemessenen Preis und keine gemischte Schenkung handelt. Da befreiter Vorerbe zwar das Grundstück gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2113.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2113 BGB: Verfügungen über Grundstücke, Schiffe und Schiffsbauwerke; Schenkungen">§ 2113 Abs. 1 BGB/a>  veräußern darf, allerdings nicht gem. Abs. 2 verschenken.   2. Kann nicht direkt eine Auffassungsvormerkung für den Erwerber eintragen werden? Ohne vorherige Anhörung der Nacherben wird sich das Grundbuchamt weigern eine Auflassungsvormerkung einzutragen.  3 .Besteht hier für den Erwerber oder die Bank ein Risiko bzw. ein Hindernis zur Eigentumsüberschreibung? Ja, wie bereits oben ausgeführt.  4. Da der Verkauf über einen Makler läuft und ein marktüblicher Preis aufgerufen wird sowie der Erwerber nicht mit B verwandt ist, sollte es doch keine Hindernisse geben? Nichtsdestotrotz muss den Nacherben rechtliches Gehör gewährt werden.  Abschließend erlaube ich mir ein Zitat aus dem oben benannten Beschluss: '... , dass ein erhöhter Aufwand zu betreiben ist, kann nicht zur Verkürzung von verfassungsmäßigen Rechten führen'.  Fazit: Grundsätzlich wäre eine Veräußerung und Auflassung des Grundstücks aufgrund der Stellung als befreiter Vorerbe möglich. Allerdings wird das Grundbuchamt das Grundstück vor der Anhörung der Nacherben nicht auflassen.  Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2113