Frage: Am 10.04.2014 fand eine Eigentümerversammlung statt, bei der eine Balkonsanierung sowie deren Finanzierung besprochen wurde.  Ein Teil der Kosten sollte der Instandhaltungsrücklage entnommen werden, die restlichen Kosten per Sonderumlage bei den Eigentümern angefordert werden. Der Hausverwalter gab an, dass die Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen erfolgt und rechnete jedem vor, wie hoch die Kosten dann würden. Es wurde mit 806.603/1.000 MEA Ja Stimmen und 193.397/1.000 MEA Nein Stimmen ein Beschluss gefasst.  Am 20.01.2015 erhielten die Eigentümer ein Schreiben, in dem die Sonderumlage angefordert wurde. Anbei war eine Aufstellung über die Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen (wie bei der Versammlung besprochen).  Am 20.10.2015 (also 9 Monate nach der Forderung und knapp 1 1/2 Jahre nach der Beschlussfassung) schrieb der Verwalter erneut, dass 'bei der Berechnung der Sonderumlage der falsche Verteilerschlüssel berücksichtigt' worden sei. Laut Teilungserklärung müsse die Wohnfläche und nicht die Miteigentumsanteile zugrunde gelegt werden. Er fordert nun von mir einen Differenzbetrag von 1.248,12 Euro. Ist dies rechtens? Muss ich diesen Betrag zahlen?  Ergänzende Erläuterungen: Im Protokoll zur Eigentümerversammlung findet sich nur der Beschluss mit den o.g. MEA, es ist nicht näher erläutert, welcher Kostenverteilungsschlüssel für die Sonderumlage zugrunde gelegt wurde. Dies wurde jedoch bei der Versammlung mündlich besprochen, für jeden berechnet und dann mehrheitlich der Beschluss gefasst. Auch wurde der Kostenverteilungsschlüssel bei der Forderung der Sonderumlage angegeben. Dieser Beschluss wurde meines Wissens von niemandem angefochten und die Forderungen meines Wissens von allen Eigentümern beglichen. Kann der Hausverwalter nun diesen Differenzbetrag von mir fordern? Oder ist dies gar ein Fall für die Haftpflichtversicherung des Hausverwalters?  In der Teilungserklärung heißt es: '§10 Nutzungen, Lasten, Kosten Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, Beiträge zur Deckung der laufenden Bewirtschaftungskosten und des laufenden Kapitaldienstes zu leisten. In Ergänzung und teilweiser Abänderung des a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§16 WEG/a>  wird daher folgendes bestimmt: 1. Die gemäß §5 des Gemeinschaftsvertrages zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums anfallenden Kosten werden im Verhältnis der Wohnflächen zueinander auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt. Zur Deckung dieser Kosten sind die Wohnungseigentümer zur Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet. Zu diesem Zweck ist ein angemessener Betrag, der sich nach der jeweiligen Wohnfläche berechnet, an den Verwalter zu entrichten.'   Es steht jedoch nichts zum Thema 'Sonderumlage' in der Teilungserklärung.  Eine Sonderumlage kann doch durchaus nach Miteigentumsanteilen erfolgen, wenn dies bei der Versammlung so beschlossen wurde, oder?  Vielen Dank für eine Auskunft.!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  Da der offenbar von der Teilungserklärung abweichende Beschluss nicht gegen ein Gesetz oder die guten Sitten verstößt (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 BGB: Gesetzliches Verbot">§§ 134/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">138 BGB/a> ), war die Beschlussfassung der Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen nicht von vornherein nichtig, sondern lediglich anfechtbar. Da jedoch eine Anfechtung nicht innerhalb der Frist des a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/46.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 46 WEG: Anfechtungsklage">§ 46 Abs. 1 S. 2 WEG/a>  erfolgt ist, wurde dieser Beschluss gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/23.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 23 WEG: Wohnungseigentümerversammlung">§ 23 Abs. 4 S. 2 WEG/a>  bestandskräftig. Der bisher gefasste – und rechtlich mögliche, ja in zahlreichen Eigentümergemeinschaften so praktizierte - Beschluss dürfte Sie daher nicht zur Zahlung des Differenzbetrages verpflichten, allerdings kann über die Sonderumlage nochmals im Wege eines Zweitbeschlusses durch die Wohnungseigentümer entschieden werden, weshalb die Nachzahlung noch nicht abgewendet ist.  Der Verwalter hat also die Chance, seinen Fehler zu heilen und kann dieses Thema ggf. also wieder zum Tagesordnungspunkt machen, sofern die Mehrheit dann in seinem Sinne entscheidet, werden Sie zahlen müssen.   Im Rahmen dieser Plattform kann nur eine erste Einschätzung erfolgen, für eine abschließende Beurteilung ist die Einsicht in alle den Fall betreffenden Unterlagen erforderlich, womit ein Rechtsanwalt vor Ort zu beauftragen wäre.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138, § 134