Frage: Im Herbst 1994 hatten meine damalige Lebensgefährtin und ich gemeinsam ein Reihenhaus gekauft. Der jeweilige Eigentumsanteil von 50% ist auch im Grundbuch verbrieft. In 2003 zog meine damalige Lebensgefährtin aus dem gemeinsamen Haus aus. In der Not der Stunde wurde folgender Mietvertrag vereinbart:  Mietvertrag zwischen Frau xxx,  Adresse, nachfolgend Vermieterin genannt und Herrn xxx, Adresse,(meine Person) nachfolgend Mieter genannt Mietobjekt ist die Hälfte des Anwesens xxx (Adresse) Mietzeitraum: 01.09.2003 bis 31.08 .2004 Alle Nebenkosten inkl. Grundsteuern werden direkt vom Mieter bezahlt. Der reine Nettomietzins beträgt xxx Euro pro Monat. Ort, den          29 .08.2003  Da seitens der Vermieterin kein neuer Mietvertrag vorgelegt wurde, wird das Mietverhältnis mit den o.a. Bedingungen bis heute fortgeführt.  Ich bin in dem Anwesen also zu 50% Eigentümer und zu 50% Mieter.  Nun hat mir meine Vermieterin angekündigt, dass Sie Ihre (fiktive) Haushälfte bis zum Jahresende verkaufen will und mir mit Kündigung gedroht. Mir hat Sie ein Angebot unterbreitet, das m.E. erheblich über dem Marktpreis liegt. Sie behauptet, dass es lt. Aussage eines Rechtsanwalts auch möglich sein soll, das gesamte Haus, gegen meinen Willen als 50%iger Eigentümer, zwangsweise zu verkaufen.   Unter welchen Bedingungen und Fristen wäre eine rechtswirksame Kündigung des Ihr gehörenden Anteils möglich? Anm.: die Umsetzung dürfte schwierig werden, da der Anteil nicht abzugrenzen ist.  Könnte ich tatsächlich zum Verkauf meines Eigentumsanteils und zur Räumung des gesamten Objekts gezwungen werden?  Schon vorab besten Dank!        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  1.)Sie haben im Jahre 2003 einen einfachen Zeitmietvertrag geschlossen. Die vorliegende Befristung ist in dieser Form jedoch unzulässig. Seit der Mietrechtsreform, die am 01.09.2001 in Kraft getreten ist, sind nur noch sog. qulifizierte Zeitmietverträge zulässig. Demnach kann ein Mietverhältnis nur dann befristet werden, wenn der Vermieter anschließend entweder die Räume selbst (bzw. durch Familienangehörige) nutzen will, die Räume beseitigen oder umbauen oder als Dienstwohnung für einen Angestellten zur Verfügung stellen will. Dieser Befristungsgrund muss dem Mieter bei Mietbeginn schriftlich mitgeteilt werden. Das ist im vorliegenden Fall nicht erfolgt, so dass die Rechtsfolge des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 1 2 BGB/a>  gilt, wonach das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt.  Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit kann durch den Vermieter grundsätzlich nur unter den Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  gekündigt werden. Demnach muss der Vermieter ein 'berechtigtes Interesse' als Kündigungsgrund nachweisen und die schriftliche Kündigung begründen. Gem. § 573 Abs. 2 hat der Vermieter insbesondere ein berechtigtes Interesse, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft erheblich verletzt, der Vermieter Eigenbedarf geltend machen will oder der Vertmieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen Verwertung gehindert wird. Ob ein solcher Kündigungsgrund vorliegt und ob die Ihnen erteilte Kündigung den gesetzlichen Anforderungen genügt, kann ich abschließend nicht bewerten, bezweifle es aber.  Zur Verwertungskündigung sei noch angemerkt, dass die Verkaufsabsicht einen Kündigungsgrund darstellen kann, aber nicht muss. Grundsätzlich kann der Vermieter vermieteten Wohnraum auch unter Fortbestand des Mietverhältnisses veräußern. Diesbezüglich kommt es auf die Zumutbarkeit im Einzelfall an. Ich vertrete die Auffassung, dass das Mietverhältnis eine Kündigung nicht rechtfertigt. Dass Ihre Vermieterin einen Verkaufserlös nur unterhalb des Marktwertes erzielen könnte, liegt nicht in erster Linie an dem Mietverhältnis, sondern vor allem daran, dass Ihre Vermieterin nur 50 % des Eigentums übertragen kann.  Sie sollten daher zunächst davon ausgehen, dass die Ihnen erklärte Kündigung unwirksam ist.  2.) Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1008.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1008 BGB: Miteigentum nach Bruchteilen">§§ 1008/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/747.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 747 BGB: Verfügung über Anteil und gemeinschaftliche Gegenstände">747 BGB/a>  kann Ihre Vermieterin nur über Ihren Miteigentumsanteil verfügen. Eine Realteilung oder eine Aufteilung in Wohnungseigentum dürfte bei einem Reihenhaus nicht in Betracht kommen, eine Veräußerung des gesamten Grundstücks nur mit Ihrer Mitwirkung.  Jedoch könnte Ihre Vermieterin nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/753.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 753 BGB: Teilung durch Verkauf">§ 753 BGB/a>  vorgehen und einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Hierbei handelt es sich um eine besondere Art der Zwangsversteigerung. Der im Wege der Teilungsversteigerung erzielte Erlös wird nach Abzug der Belastungen und nach Abzug der Kosten des Verfahrens auf die Miteigentümer im Verhältnis ihrer Anteile aufgeteilt. Der Antrag ist unabhängig von der Anteilsgröße und von der Zustimmung der anderen Miteigentümer zu stellen. Der andere Miteigentümer kann dies nicht verhindern. Er kann die Versteigerung lediglich mittels begründeten Antrags auf einstweilige Einstellung des Verfahrens hinauszögern. Hier gilt eine 2-Wochen-Frist. Das Verfahren könnte dann für maximal 6 Monate ausgesetzt werden. Die Teilungsversteigerung ist öffentlich. Jeder kann mitbieten, also auch der Miteigentümer.  Ihr Interesse wird sicherlich darauf gerichtet sein eine Teilungsversteigerung zu verhindern. Sie sollten daher versuchen, sich mit Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin zu einigen, indem Sie ihr ihre Hälfte zu einem akzeptablen Kaufpreis abkaufen. Da sie jedoch offensichtlich versucht, einen überhöhten Kaufpreis zu fordern, sollten Sie sie darauf hinweisen, dass der im Wege einer Zwangsversteigerung erzielte Erlös regelmäßig unter dem Marktwert liegt, ohne dass Sie dies dann verhindern könnte. Sollte eine solche Einigung scheitern, sollten Sie sich überlegen, es in der Hoffnung auf eine Zwangsversteigerung ankommen zu lassen, das Grundstück selbst zu erwerben. Zuvor sollten Sie sich dann jedoch ausführlich von einem Rechtsanwalt beraten lassen.  Sollten Sie im Fortgang der Angelegenheit einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen beauftragen wollen, können Sie sich jederzeit an mich wenden.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.  Mit freundlichen Grüßen,  Lars Liedtke Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 573, § 753, § 747, § 1008