Frage: Hallo,  in einem Pachtvertrag über eine gewerblich genutzte Anlage steht unter Pachtdauer folgender Passus:  1.) Die Pachtzeit beträgt drei Jahre; vom 01.06.2012 bis 31.05.2012.  2.) Wird der Pachtvertrag nicht spätestens 3 Monate for Pachtjahresende gekündigt, verlängert sich das Pachtverhältnis auf unbestimmte Zeit.  3.) Das Pachtjahr beginnt am 01.06.2012.  4.) Ausdrücklich wird klargestellt, dass die Verpächterin berechtigt ist ohne Angabe von Gründen und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist das Pachtverhältnis zum 30.09.2012 zu beenden. Diese einseitige Beendigung des Pachtverhältnisses zum 30.09.2012 steht ausschliesslich der Verpächterin, <name> zu. Bei Ausübung dieser einseitigen Kündigung ist der Pächter verpflichtet sofort das Pachtobjekt zum 30.09.2012 herauszugeben.   Drei Fragen:  Die erste Frage bezieht sich auf die die Sätze 1.) bis 3.), 'Pachtjahresende': Kann hier schon zum Ablauf des ersten Pachtjahres gekündigt werden, also zum 31.05.2013?  Die zweite Frage bezieht sich auf den Passus 4.): Ist sowas rechtlich haltbar?  Die dritte Frage: Besteht unter Berücksichtigung dieser Vertragebedingungen irgendeine Chance, den Vertrag vorzeitig aufzulösen?   In Anbetracht des Einsatzes bin ich mit einer kurzen Antwort durchaus zufrieden. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Abs. 1. Ist ein Pachtverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen, erlischt es, wenn nicht zuvor außerordentlich gekündigt, mit Ablauf der Pachtzeit (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§§ 581 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/542.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 542 BGB: Ende des Mietverhältnisses">542 Abs. 2 BGB/a> ). Sie haben hier eine Pachtzeit von drei Jahren vereinbart und können sich daher grundsätzlich nicht früher von dem Vertrag lösen.  Auch Ziff. 2 des Vertrages lässt keine andere Vorgehensweise zu. Mit Pachtjahresende dürfte das Ende des Pachtverhältnisses gemeint sein, da insoweit ohne Kündigung ein unbefristetes Pachtverhältnis eingegangen wird. Diese Regelung macht daher nur Sinn, wenn keine Kündigung zum Ende des Pachtverhältnisses erfolgt.  Eine Kündigung ist daher nicht zum 31.05.2013 möglich sondern tatsächlich erst – mit einer Frist von drei Monaten – zum 31.05.2015.  Insofern ist auch an der Pachtzeit von drei Jahren und der Kündigungsfrist von (lediglich) drei Monaten rechtlich nichts auszusetzen.  Abs. 2. Bezüglich der Vereinbarung in Ziff. 4 des Vertrages gehe ich davon aus, dass diese Klausel Sie im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  unangemessen benachteiligt. Mit dieser Klausel wird die Hauptpflicht des Verpächters, nämlich die Pachtsache für den vereinbarten Zeitraum zur Verfügung zu stellen, ausgehöhlt, da insoweit eine einseitige Lösung vom Vertrag ohne Fristen zugestanden wird.  Zudem werden die gesetzlichen Gründe der außerordentlichen Kündigung außer Acht gelassen. Hier wäre ggf. eine umfassendere rechtliche Prüfung durchzuführen.  Abs. 3. In Betracht kommt hier zum einen eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594e.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594e BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 594e Abs. 1 BGB/a> .  Hinzuweisen sind noch auf die Bestimmungen über die außerordentliche fristgemäße Kündigung bei Insolvenz (a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/109.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 109 InsO: Schuldner als Mieter oder Pächter">§ 109 InsO/a> ) und beim gesetzlichen Übergang des Pachtverhältnisses nach a href="https://dejure.org/gesetze/ErbbauRG/1056.html" target="_blank" class="djo_link">§§ 1056 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ErbbauRG/2135.html" target="_blank" class="djo_link">2135/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ErbbauRG/30.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 30 ErbbauRG">30 ErbbauRG/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">57 a ZVG/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/111.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 111 InsO: Veräußerung des Miet- oder Pachtobjekts">111 InsO/a> .  Zum anderen können Sie natürlich auf einen Pachtaufhebungsvertrag mit Ihrem Verpächter hinwirken. Dieser bewirkt die Auflösung des Vertrags zu einem bestimmten Zeitpunkt, möglicherweise auch unter Berücksichtigung entgangener Pachtzahlungen. Diese Vorgehensweise hängt natürlich davon ab, ob sich Ihr Verpächter ebenfalls vorzeitig von dem Vertrag lösen möchte.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Alexander Otterbach, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 542, § 581, § 594e, § 307