Frage: Ich vermiete einen gewerblichen raum, welcher als cafe genutzt wird.  Der Mieter G investierte in den Umbau eiine größere Summe Geld.  Nun hat G das Cafe untervermietet und den neuen Untermietern T das Inventar / Umbaukosten in einem gewöhnlichen Kaufvertrag verkauft. Das inventar galt gleichzeitig als Mietpfand für mich.  G hat das Mietverhältnis nun ordentlich zum 5/14 gekündigt, diese Kündigung an die Untervermieter T weitergegeben.  T haben kein Interesse das cafe weiterzuführen, fordern als Abstand an einen Nachmieter eine utopische Abstandsumme. Sie möchten zwar das Geschäft nicht weiterführen, doch werden sie solange das cafe führen, bis ein Nachmieter Cafe führen sie mit stark verkürzten Öffnungszeiten 0600 - 13:00 Uhr, sodass es aus marktwirtschaflicher Sicht nicht ernsthaft mehr betrieben wird.  Wir haben einen Interessenten, der zum 06/14 einen ordentlichen Mietvertrag vorzeitig unterschreiben würde.  Frage: Muss die Weitergabe des Mietpfand /  Entschädigungsanspruches von G an T in deren kaufvertrag explizit formuliert werden, oder ist dieser bei dem Verkauf des Inventars mit Umbaukosten per se übertragen?  Haben die Untermieter einen Anspruch das Mietverhältnis zu verlängern, wenn der Mietvertrag ordentlich ausgelaufen ist, odet  kann ich sie auffordern, samt Inventar das cafe zu räumen? Wir überlegen schon jetzt den neuen Mietvertrag zu fixieren, um einen Mietausfall zu minimieren, Eine verlängerung des mietvertrages mit T ist aus unserer Sicht nicht zumutbar, da diese kurzfritig einen Nachmieter suchen.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   'Muss die Weitergabe des Mietpfand / Entschädigungsanspruches von G an T in deren kaufvertrag explizit formuliert werden, oder ist dieser bei dem Verkauf des Inventars mit Umbaukosten per se übertragen?'  Der Verkauf bzw. die Abtretung des Entschädigungsanspruches muss in dem Vertrag zwischen G und T ausdrücklich aufgenommen worden sein, ansonsten steht dieser noch dem G zu. Soweit der Kaufgegenstand im Vertag nur als 'Inventar mit Umbaukosten' bezeichnet ist, reicht dies nicht aus. Im Zweifelsfall könnten Sie den Entschädidungsbetrag auch bei einem Gericht hinterlegen und dann G und T die notfalls gerichtliche Klärung überlassen, ob der Anspruch verkauft worden ist oder nicht.   In Bezug auf das Vermieterpfandrecht gehe ich davon aus, dass ein gutgläubiger Erwerber gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/932.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 932 BGB: Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten">§ 932 BGB/a>  nicht möglich war, da es allgemein bekannt ist, dass eingebrachte Sachen des Mieteres dem Vermieterpfandrecht unterliegen. Da das Mietverhältnis mit G auch nicht beendet wurde, sondern weiterbesteht, musste T damit rechnen, dass ein Vermieterpfandrecht besteht, auch wenn im Kaufvertrag bezüglich des Inventars hieraus nicht ausdrücklich hingewiesen würde. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/811.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 811 ZPO: Unpfändbare Sachen">§ 811 Nr. 5 ZPO/a>  solche Sachen nicht pfändbar sind, die zum Betrieb des Cafés notwendig sind. Diese Wertung gilt dann entsprechend auch beim gesetzlichen Vermieterpfandrecht. Wenn T dann aber das Café aufgibt und auch anderswo keines eröffnet, würden alle Gegenstände vom Vermieterpfandrecht umfasst. Dieses könnten Sie natürlich nur dann geltend machen, wenn Zahlungsrückstände bestehen.   'Haben die Untermieter einen Anspruch das Mietverhältnis zu verlängern, wenn der Mietvertrag ordentlich ausgelaufen ist, odet kann ich sie auffordern, samt Inventar das cafe zu räumen?'  Nein, die Untermieter haben keinen Verlängerungsanspruch. Sie leiten ihr Nutzungsrecht vom Hauptmieter ab. Wenn dieses beendet ist, können Sie die Räumung des Cafés  verlangen. Dies folgt ausdrücklich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs. 2 BGB/a> .  An dem Inventar könnten Sie bei Rückständen ggf. das Vermieterpfandrecht geltend machen und dieses einbehalten.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Dr.  Elke Scheibeler, Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 932, § 546