Frage: Guten Tag,  folgende Problematiken beschäftigt uns:  1. Wir haben seit knapp 7 Jahren einen Mieter mit einem Mietvertrag, der auf einen Bewohner (= Mieter) ausgestellt ist (2-Zimmer-Whg.). Nun haben wir durch die anderen Bewohner im Haus mitbekommen, dass seit 1 Jahr zwei Personen in der Wohnung leben und durch den zweiten Bewohner ziemliche Probleme, z.B. nicht Beachtung der Hausordnung, entstanden sind.  Wir wurden bis dato nicht über den zweiten Bewohner informiert. Hätte der Mieter uns informieren müssen und welche Möglichkeiten haben wir jetzt als Vermieter, wenn er uns informieren hätte müssen?  2. Die Kontaktaufnahme mit unserem Mieter ist fast seit Anbeginn extrem problematisch. In der Regel reagiert er nicht auf Anrufe, Einschreiben/Rückschein etc. Nun haben wir in der Anlage ein massives Problem, wodurch wir absolut sicherstellen müssen, dass wir - wenn die Handwerker kommen - auch in die Wohnung können. Aber hierzu müssen wir den Mieter erst mal erreichen - wie oben geschildert ist das ein riesiges Problem. Hier ist Gefahr in Verzug, da eine Nicht-Begehbarkeit auch nur einer Wohnung in der Anlage einen massiven Schaden für die ganze WEG hat.  Welche Möglichkeiten haben wir hier? Können wir uns in diesem Fall notfalls auch ohne Genehmigung des Mieters Zutritt zur Wohnung verschaffen nach Ankündigung? Ist die Nichterreichbarkeit des Mieters ein Kündigungsgrund nachdem es schon über so viele Jahre geht?  Vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   1. Handelt es sich bei dem zweiten Bewohner um einen nahen Familienangehörigen gehört die Aufnahme desselben in die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch; a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>   Ist der zweite Bewohner kein naher Familienangehöriger kann der Mieter einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch überlassen. Der Mieter kann dazu, bei berechtigtem Interesse, von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann; a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 BGB/a> . Dabei ist an das berechtigte Interesse des Mieters keine besonders hohe Anforderung zu stellen. Es genügt beispielsweise, wenn der Mieter beabsichtigt, mit der Person, die aufgenommen wird, eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft zu bilden.  Ob ein entgegenstehendes Interesse Ihrerseits besteht, kann nicht beurteilt werden. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Hausfrieden erheblich gestört oder die Mietsache beschädigt würde.  Sie könnten den Mieter auf Auskunftserteilung hinsichtlich des zweiten Bewohners verklagen und dann gegebenenfalls die Gebrauchsüberlassung untersagen.  Sollten Sie sich dazu entschließen, rate ich Ihnen einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl mit Ihrer Vertretung zu beauftragen.  2. Ohne Genehmigung des Mieters dürfen Sie sich keinen Zutritt zur Wohnung verschaffen. Dies müssen Sie gerichtlich durchsetzen.  Ein Kündigungsgrund bestünde dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat; a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> . Das Verweigern des Betretens der Wohnung durch einen Handwerker gehört idR nicht dazu, da die Rechtmäßigkeit ohne weiteres durch Klage geklärt werden kann; LG Mannheim a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201987,320" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 1987,320 (3 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 1987,320/a> .  Ein Kündigungsgrund ohne vorherige gerichtliche Feststellung des vertragswidrigen Gebrauchs ist nur in solchen Fällen möglich, wenn ein eindeutig vertragswidriges Verhalten vorliegt und dieses trotz Abmahnung fortgesetzt wird.  Die Nichterreichbarkeit allein ist zunächst kein vertragswidriges Verhalten.  Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.   Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage. Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Ingo Bordasch Rechtsanwalt  Tel.: 030 - 293 646 75 Fax.: 030 - 293 646 76 frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de  PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 573, § 553