Frage: Wir sind langjährige Mieter eines Einfamilienhauses. Wir haben einen unbefristeten Mietvertrag ohne Klausel eines Verzichts einer Eigenbedarfskündigung seitens des Vermieters/Eigentümers abgeschlossen.  Jetzt möchte unser Vermieter das Haus verkaufen, will uns aber vor einer möglichen Eigenbedarfskündigung des neuen sowie ggf. aller weiteren Käufer für einen befristeten Zeitraum, (sagen wir mal 8 Jahre) schützen und uns bis dahin ein sicheres Wohnrecht garantieren. Der Verkauf erfolgt auch nur unter diesen Voraussetzungen, da wir ein sehr gutes Verhältnis zum Eigentümer/Vermieter haben. Welche rechtssicheren Möglichkeiten haben wir diesbezüglich als Mieter? Nach bisherigen Recherchen kommt ggf. folgendes infrage: 1. nachträgliche Anlage/ergänzende Vereinbarung zum Mietvertrag mit Verzicht einer Eigenbedarfskündigung seitens des Vermieters (mit ordentlichem Bezug zum Mietvertrag und Unterschriften beider Parteien, aber separates Blatt) Hier ist allerdings nicht klar geregelt, ob eine separate nachträgliche Anlage/Vereinbarung zum Mietvertrag Bestand hat! Muss dies zwingend im Mietvertrag stehen, wenn man sich nachträglich erst dazu entscheidet? 2. Vereinbarung des Verzichts einer Eigenbedarfskündigung bezugnehmend auf das Mietobjekt im Kaufvertrag (gilt dies dann aber auch für alle künftigen Veräußerungen oder nur für den aktuellen Kaufvertrag, also den aktuellen Käufer?) 3. befristetes Wohnungsrecht nach §1093 BGB unter Ausschluss des Eigentümers und Eintragung ins Grundbuch. (allerdings nicht unentgeltlich, sondern weiterhin mit der aktuellen Miete und unabhängig vom Wohnrecht) Haben wir hier ggf. steuerliche Nachteile und wird der bestehende Mietvertrag damit ebenfalls vom Käufer übernommen? Ich freue mich auf eine ausführliche Antwort. Herzlichen Dank!

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage  die ich wie folgt beantworte:  Die von Ihnen genannten Optionen sind tatsächlich die, die in Betracht kommen.  Am sichersten ist aufgrund der dann grundbuchtrechtlichen gesicherten Position sicherlich die Eintragung eines Wohnungsrechts. Andererseits ist dies sicherlich auch am Aufwendigsten und birgt für den Verkäufer auch die Gefahr, dass er ggf. beim Verkauf durchaus nicht unerhebliche Abschläge in Kauf nehmen müsste, da ein eingetragenes Wohnung-/Nießbrauchsrecht erst einmal 'abschreckend' wirkt. Da Sie ja als Gegenleistung weiterhin die 'Miete' zahlen  sollte dies steuerlich für Sie keine Relevanz haben.  Als zweite Option (ggf. in Kombination mit Nr. 3) wäre die Verankerung im Kaufvertrag empfehlenswert. Gem LG Berlin, Beschluss vom 18.06.2019 - 64 S 220/18 (https://openjur.de/u/2312794.html) erstreckt sich eine entsprechende Verpflichtung auch auf nachfolgende Käufer.  Letztlich ist aber auch der individuelle Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung genauso wirksam, wenn er ordnungsgemäß erstellt wurde. Allerdings ist hierbei beachten, dass bei einem Verzicht für länger als 1 Jahr die Schriftform des § 550 BGB eingehalten sein muss. Schriftformverstöße beschäftigen immer wieder die Gerichte. Wenn es nicht möglich ist, die Vereinbarung unter den eigentlichen Mietvertrag zu setzen, sollte auf der gesonderten Vereinbarung so genau wie möglich Bezug auf den Mietvertrag genommen werden. Zudem sollte die Vereinbarung anschließend fest mit dem Mietvertrag verbunden werden. Hilfreich kann  es sein, im ursprünglichen Mietvertrag unten einen Verweis auf den ZuS. aufzunehmen. Ich verweisen auch auf BGH, Urteil vom 04.04.2007 - Abs. 8 ZR 223/06:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>Wenn die Vertragschließenden wesentliche Bestandteile des Mietvertrags - dazu gehört hier der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung - nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke auslagern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser 'verstreuten' Bestimmungen ergibt, muss zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden (BGH, Urteil vom 15. November 2006 - Abs. 12 ZR 92/04, NZM 2007, 127, unter 2 c). Das ist hier nicht geschehen. Die Zusatzvereinbarung - gleich in welcher der von den Parteien vorgelegten Versionen - ist weder mit dem Mietvertrag verbunden noch unterzeichnet worden und nimmt im Text nicht auf den Hauptvertrag Bezug. Eine zweifelsfreie Zuordnung einer der Anlagen zur Haupturkunde des Mietvertrags ist nach den zutreffenden Feststellungen des Berufungsgerichts damit nicht gegeben.  Der bloße Hinweis in § 27 des Mietvertrags auf nicht näher bezeichnete 'Anlagen' reicht entgegen der Auffassung der Revision zur Wahrung der Schriftform nicht aus./blockquote>  Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei der Entscheidung zum weiteren Vorgehen etwas weiterhelfen.  Mit freundlichen Grüßen   Arnd-Martin Alpers  Rechtsanwalt  

Relevante Paragraphen: § 550