Frage: Wir haben Ende 2007 eine Wohnung im Zweifamilienhaus erworben. Das Haus wurde in Verbindung mit unserem Kauf in Wohnungseigentum umgewandelt. Die ursprünglichen Eigentümer haben noch während des Zeitpunktes der Einzelgrundbuchanlegung ihre Wohnung vermietet. Nach Anlegung der Grundbücher sind dann die neuen Mieter in die obere Wohnung eingezogen.  Wir selber hatten ursprünglich auch vermietet. Der Mieter ist jedoch kurz nach Einzug verstorben. Jetzt ziehen wir Mitte des Jahres selbst in die von uns erworbene Wohnung, möchten aber gerne das ganze Haus für uns alleine nutzen.  Die Eigentümer sind bereit an uns zu verkaufen.   Uns ist bekannt, dass eine Kündigung im 2-Familienhaus, sofern eine Wohnung selbst bewohnt wird, ohne Gründe möglich ist. Es ist halt nur eine längere Kündigungsfrist zu beachten.  Aber, ist dies auch möglich, wenn die Mieter schon  die Wohnung bewohnt und wir erst im Anschluss gekauft haben? Oder gilt hier 'Kauf bricht Miete' nicht, obwohl es ein Zwei-Familienhaus ist.    Unseres Erachtens greift hier keine Sperrfrist, da der Einzug dieser Mieter nach der Aufteilung erfolgt ist. Das ein Vorkaufsrecht, wegen des Mietverhältnisses, in Anspruch genommen wird, halten wir für unwahrscheinlich.  Vorab besten Dank für eine klärende Antwort.

Antwort: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich möchte Ihre Anfrage wie folgt beantworten:  Sie können nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a>  (sh. Anhang) kündigen. Dies aber erst zum Zeitpunkt wenn Sie Eigentümer beider Wohnungen sind und eine davon bewohnen.   Dabei ist es unbeachtlich, dass der Mietvertrag schon vor Ihrem Einzug (sh. dazu: BayObLG in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201991,%20S.%201036" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 31.01.1991 - REMiet 3/90">NJW-RR 1991, S. 1036/a> ) bzw. vor dem Erwerb der zweiten Wohnung erfolgte.   a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  (Kauf bricht nicht Miete) findet insoweit Anwendung, dass Sie Partei des Mietvertrages werden mit allen Rechten und Pflichten. Denn auch der vorherige Eigentümer hätte ja Ihre Wohnung kaufen können und dann von seinem Kündigungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a>  Gebrauch machen können.  Ich hoffe meine Antwort genügt Ihnen für eine erste Orientierung im Rahmen der Erstberatung und ich darf darauf hinweisen, dass meine Ausführungen auf Ihrer Sachverhaltsdarstellung beruhen.   Gern können Sie von Ihrem Recht zu einer Nachfrage Gebrauch machen. Weitergehende Fragen beantworte ich für Sie im Rahmen einer Mandatsübertragung, ebenso übernehme ich gern weitere Tätigkeiten im Rahmen eines Mandats. Eine Mandatsausführung kann unbeachtlich der örtlichen Entfernung erfolgen und eine Informationsweiterleitung erfolgt dann per E-Mail, Post etc..   Mit vorzüglicher Hochachtung  Simone Sperling Rechtsanwältin  Enderstr. 59 01277 Dresden Tel.: 0351/2 69 93 94 Fax: 0351/2 69 93 95 e-mail: sperling@anwaltskanzlei-sperling.de www.anwaltskanzlei-sperling.de  § 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters  (1) 1Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. 2Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate. (2) Abs. 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist. (3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 573a