Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe ein Problem mit meinem Mieter. Seit Monaten bekomme ich keine regelmäßige Mietzahlung mehr. Nach mehreren Gesprächen erfolgt im Januar eine Einmalzahlung von 1100,-- Euro. Aktl. Mietrückstand 2500,-- Euro per März.  Bei unserem letzten Gespäch erhielt ich eine Kündigung von Ihm unterschrieben an mich. Die Frist ist abgelaufen. Seit Tagen kann ich Ihn telefonisch nicht mehr erreichen. Ebenso treffe ich Ihn nie in der Wohnung an. Auf Zettel in Briefkasten sowie an der Wohnungstür reagiert er nicht. Welche Möglichkeiten habe ich jetzt. Kann ich die Wohnung räumen, da es ja keinen gültigen Mietvertrag mehr gibt. Wie sollte ich weiter vorgehen.  Vielen Dank für Ihre Hilfe!  Mit freundlichen Grüßen              

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  nutzt der Mieter die Wohnung weiterhin auch nach Ablauf der Mietzeit, müssten Sie ihm innerhalb von zwei Wochen seit Kenntnis von der Weiternutzung erklären, dass Sie nicht mit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses einverstanden sind. Tun Sie das nicht, verlängert sich das Mietverhältnis gemäß <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__545.html' target='_blank'>§ 545 BGB</a> auf unbestimmte Zeit und es wird eine neue Kündigung erforderlich. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Anwendung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a>  vertraglich ausgeschlossen worden ist.  Sie sollten dem Mieter schriftlich eine kurze Räumungsfrist setzen, mit der Ankündigung, nach Ablauf der Frist Räumungsklage zu erheben.  Eigenmächtig dürfen Sie nicht die Wohnung räumen. Sie müssten dafür im Wege der Räumungsklage einen Titel erwirken, falls der Mieter nicht freiwillig auszieht, und dann notfalls per Gerichtsvollzieher räumen lassen. Räumen Sie selbst oder tauschen Sie eigenmächtig die Schlösser aus, kann der Mieter ggf. dagegen eine einstweilige Verfügung erwirken. Außerdem begehen Sie - auch noch nach Beendigung des Mietvertrages - Hausfriedensbruch, a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 StGB: Hausfriedensbruch">§ 123 StGB/a> , wenn Sie die Wohnung des Mieters ohne dessen Erlaubnis betreten.   Gibt der Mieter die Räume nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so können Sie - falls vertraglich keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden - für diese Zeit als Entschädigung die vereinbarte oder die ortsübliche Miete verlangen sowie ggf. auch weitergehenden SchadenserS. geltend machen, <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__546a.html' target='_blank'>§ 546 a BGB</a>.  Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter. Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Gabriele Haeske Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 545