Frage: Im August 2005 zog ein neuer junger Mieter in unsere Eigentumswohnung. Im Dezember waren alle Zimmer stark mit Schimmel befallen. Ein von uns beauftragter vereidigter Sachverständiger gibt nach Ausführung umfangreicher Messungen mangelnde Lüftung und ein nicht angepaßtes Heizverhalten des Mieters als Ursache an (Gutachten von Januar 2006).  Wir haben dem Mieter empfohlen, auszuziehen, er möchte jedoch wohnen bleiben. Er zahlt auch weiterhin pünktlich die Miete ohne Abzug – hieran wird sich vermutlich auch in Zukunft nichts ändern. Nach unserer Einschätzung dürfte er in 2,3 Jahren ausziehen wollen.  Wir möchten, daß er die Wohnung spätestens bei Auszug komplett von Schimmelbefall beseitigen läßt, was er aber voraussichtlich nicht tun wird, da er ein Gutachten (von Mai 2006) erstellen ließ, nach dem die Schimmelpilzbildung auf bauliche Mängel zurückführen ist. Also kann hier nur der Gang zum Gericht weiterhelfen.  Meine Fragen:  Muß ich meine Klage bereits jetzt einreichen oder kann ich mit meiner Klageeinreichung bei Gericht warten bis der Mieter gekündigt hat? Verschlechtere ich meine Chancen bei Gericht, wenn ich mit der Klageerhebung 2 oder 3 Jahre warte? Gibt es Fristen zu beachten?  Welches Vorgehen empfehlen Sie? Vielen Dank für die Beantwortung o.g. Fragen.          

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  soweit der Schimmel vom Mieter verursacht worden ist, haben Sie gem. § 280 Abs. iVm a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/541.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 541 BGB: Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch">541 BGB/a>  einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs. Ferner kann ein Schadensersatzanspuch bestehen, wenn Ihnen der Mieter den Schimmel nicht rechtzeitig gemeldet hat (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536c BGB: Während der Mietzeit auftretende Abs. 1000ängel; Abs. 1000ängelanzeige durch den Mieter">§536c BGB/a> ).  Um weitere Schäden an der Wohnung zu vermeiden, sollten Sie hier schnell reagieren. Wenn Sie die gerichtliche Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen erst in 2 Jahren anstreben, werden Sie u.U. Beweisprobleme bekommen, wenn nicht mehr nachweisbar ist, woher der Schimmel wirklich kommt. Ferner stehen auch dem Mieter Mängelebeseitigungsrechte oder Kündigungsrechte zu, auch wenn er zur Zeit noch weiter dort wohnt und den vollen Mietzins zahlt. Die Mängelbeseitigungsrechte sind aber durch dieses Verhalten des Mieters eingeschränkt. Auch ist die Verjährung zu beachten, die hier regelmäßig maximal 3 Jahre ab Kenntnis des Schadens beträgt. Auch könnte eine Schadensminderungspflicht von Ihnen nicht beachtet werden, wenn Sie hier warten, bis der Schimmel sich weiter ausbreitet und hierdurch ein größerer Schaden entsteht. Dann muß der Mieter nicht den gesamten Schaden tragen.  Ich empfehle daher, den Schaden unverzüglich geltend zu machen bzw. zu beheben. Gerne unterstütze ich Sie bei der diesbezüglichen Geltendmachung Ihrer Ansprüche.  Bis dahin verbleibe ich mit freundlichen Grüßen   Christian Joachim -Rechtsanwalt-   www.rechtsbuero24.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 541, § 536c, § 538