Frage: Ich bin seit 2007 Mieter von Praxisräumen (Ergotherapie). Der Vermieter ist das Klinikum in der Stadt in der ich wohne. Mein Mietvertrag lief zunächst bis zum 31.12.2012  Bereits ein halbes Jahr vor Ablauf des Vertrages habe im Juni 2012 den Vermieter darüber informiert, dass ich den Vertrag um weitere 10 Jahre zzgl. 5 Jahren Option verlängern möchte. (Die lange Laufzeit natürlich auch vor dem Hintergrund einen entsprechend günstigen Mietzins verhandeln zu können.  Am 6. Dezember 2012 habe ich den Vermieter in einer Email noch einmal darauf hingewiesen, daß es für mich von großer Wichtigkeit ist einen langfristigen Laufzeitvertrag mit dem Vermieter abzuschliessen um Planungssicherheit für die Zukunft zu haben.  Am 7. Dezember antwortete der Vermieter in Person des GF wie folgt: 'ich lasse gerade die Verlängerung um 1 Jahr vorbereiten. Mir wäre es sehr lieb, wenn wir zunächst diese abschliessen um dann in 2013 alles Weitere vertraglich zu regeln'. 'Ich bin lediglich bis zum 14.12. vor Ort und werde aufgrund der Fülle an Themen auf der Zielgerade zum Jahreswechsel keinen langfristigen Mietvertrag mehr mit Ihnen verhandeln können'. 'Ist dieses Vorgehen für Sie i.O?' Da ich annehmen konnte, daß der langfristige Vertrag im neuen Jahr ausgehandelt wird, antwortete ich am 7. Dezember per Email: 'Wie heißt es so schön? Besser den Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dacht!' 'Wenn wir den langfristigen Vertrag dann möglichst frühzeitig im neuen Jahr vehandeln können, ist das für mich i.O!'  Der gemeinsame Termin konnte erst am 18 März 2013 stattfinden. Im Gespräch teilte der GF lapidar mit, daß der Vermieter den Vertrag nicht verlängern werde, da die Räumlichkeiten für ein Projekt des Klinikums ab 2014 benötigt werden.  Hätte ich bereits im Dezember 2012 Kenntnis darüber erlangt dass lediglich eine einjährige Verlängerung in Frage kommt, hätte ich diesen letztendlich für mich 'teuren' Mietvertrag nicht verlängert sondern etwas günstigeres gemietet. Einige Objekte die in Frage gekommen wären hatte ich bereits besichtigt, dann jedoch davon Abstand genommen, da der GF in seiner Email die Absicht erklärt hatte mit mir in 2013 einen langfristigen Mietvertrag zu verhandeln.  Soviel zum Sachverhalt! Kann ich den laufenden Mietvertrag wegen Täuschung anfechten und welche Auswirkungen würde die Anfechtung auf den Vertrag haben?  Mit freundlichen Grüßen  M. Zudeick

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Eine Anfechtung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/119.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 119 BGB: Anfechtbarkeit wegen Irrtums">§ 119 BGB/a>  ist m.E. nicht möglich, da es sich bei der Hoffnung auf eine langfristige Vertragsverlängerung um einen unbeachtlichen Motivirrtum handeln dürfte. Zudem hätte eine solche Anfechtung unverzüglich erfolgen müssen.   Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  wäre zwar denkbar; dies ist grundsätzlich auch nach Überlassung der Mieträume noch möglich (vgl. BGH, Urteil vom 6.8.2008 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%2067/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.08.2008 - Abs. 12 ZR 67/06: Zulässigkeit der Anfechtung eines Geschäftsraummietvertrages we...">Abs. 12 ZR 67/06/a> ).  Allerdings müssten Sie hierfür beweisen, dass die Gegenseite Sie vorsätzlich getäuscht hat. Sie müssten im Streitfalle also darlegen und nachweisen können, dass der Vermieter bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wusste, dass ein langfristiger Vertrag nicht möglich ist, und Ihnen dies nur verschwiegen bzw. eine Verlängerungsmöglichkeit vorgetäuscht hat, um Sie zum Abschluss des einjährigen Mietvertrages zu bringen. Hiervon gehe ich nach Ihrer Sachverhaltsschilderung aber nicht aus, zumindest dürfte dies kaum beweisbar sein. Ich befürchte daher, dass eine Anfechtung des Mietvertrages einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten wird.  Rechtsfolge einer wirksamen Anfechtung wäre, dass der Vertrag rückwirkend zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses unwirksam wird und nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§§ 812 ff. BGB/a> ) rückabgewickelt werden müsste. Sie müssten die Praxisräume also umgehend räumen. Der Vermieter müsste zudem die bereits gezahlte Miete zurückerstatten, im Gegenzug müssten Sie Entschädigung für die bisherige Gebrauchsgewährung zahlen (regelmäßig die ortsübliche Miete). Wenn Sie eine hohe Miete zahlen, würden Sie also Geld zurückbekommen, bei niedriger Miete müssten Sie nachzahlen.  Zu denken wäre in Ihrem Fall neben einer Anfechtung noch an SchadenserS. wegen schuldhafter Pflichtverletzung bei der Vertragsanbahnung bzw. aufgrund laufender Geschäftsbeziehung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§§ 311/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">280 BGB/a> ). Hierzu gehört neben dem Inaussichtstellen eines langfristigen Vertrages aber auch, dass die Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grung später abgebrochen werden. Hier liegt aber ein solcher Grund wohl vor (Eigennutzung für ein Projekt).   Auch könnte an eine Vertragsanpassung/-auflösung wegen gestörter Geschäftsgrundlage (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 BGB/a> ) gedacht werden. Hierdurch könnte ggf. eine Verkürzung der Vertragslaufzeit erreicht werden. Eine Verlängerung der Vertragslaufzeit ist auf diesem Wege aber regelmäßig nicht möglich, diesbezüglich hat die Vertragsfreiheit grundsätzlich Vorrang.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 313, § 311, § 123, § 812, § 280, § 119