Frage: Hallo, meine Tochter beabsichtigt in Niedersachsen den Kauf eines EFH. Jetzt wurde aber festgestellt, das die Leitungen über das Nachbargrundstück laufen und im Grundbuch aber kein Leitungsrecht eingetragen wurde oder ist, es gibt auch keinen sonstigen Vertrag. Das Grundstück gehörte Herrn X, der dieses Teilen und die eine vordere Hälfte seiner Tochter überschrieb, dies dieses mit einem EFH bebaute. Herr X selbst bebaute das hintere Grundstück mit einem EFH und die Leitungen laufen alle durch das vordere Grundstück., Die Tochter hat das EFH mittlerweile verkauft. Da Herr X verstorben ist, will seine Lebensgefährtin das EFH auf dem hinteren Grundstück ebenfalls verkaufen. Hierbei haben wir jetzt festgestellt, dass kein Leitungsrecht eingetragen ist. Hätte die Grundstücksteilung überhaupt ohne Leitungsrechteintragung erfolgen dürfen, wenn die Leitungen nur über das vordere Grundstück verlegt werden konnten ? Was kann man hier nun tun ?

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),   vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:   Ihre Frage betrifft das öffentliche Baurecht (Erschliessung, Bebaubarkeit, Baugenehmigung, Baulast). Weiter ist zivilrecht betroffen (z.B. Hauskauf, Immobilienkauf (Grunddienstbarkeit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1018.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1018 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit">§ 1018 ff BGB/a> , Leitungsrecht).  Als erste weitere Maßnahme zur Klärung des Sachverhalts sollten Sie Einblick in die Bauakten und das Baulastenverzeichnis nehmen. Der Hintergrund ist der, dass Gebäude typischerweise öffentlich-rechtlich erschlossen sein müssen (z.B. Anschluss an Wasserleitung, Abwasserleitung, Stromnetz, Müllentsorgung). Regelmäßig geschieht dies über das eigene Grundstück. Ist das nicht der Fall sollte im sogenannten Baulastenverzeichnis zugunsten der Baubehörde ein entsprechendes Leitungsrecht o.ä. eingetragen sein.  Als nächste Maßnahme ggf. parallel, müsste zwischen den Nachbarn eine Einigkeit erzielt werden. Typischerweise werden Leitungsrechte als sogenannte Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen. Oft werden Grundstücke auch über ein gemeinsames drittes Grundstück (Zuwegung, Hofeinfahrt, Strasse) erschlossen. Hier wurde wohl wegen der familiären Nähe eine derartige Regelung vergessen. Auch der Verkäufer des Hauses und der Nachbar sollte ein hohes Interesse an diesen zivilrechlichen Regelungen haben, weil ein Haus welches öffentlich-rechtlich oder zivilrechtlich nicht erschlossen ist kaum bewohnt werden dürfte.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1020.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1020 BGB: Schonende Ausübung">§ 1020 BGB/a>  ist eine Grunddienstbarkeit schonend auszuüben. In a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1018.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1018 BGB: Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit">§§ 1018 ff BGB/a>  finden sich auch Regelungen dazu wenn das Grundstück geteilt wird. Sicher ist auch die Frage der Verjährung sinngemäß zu stellen.       Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.  Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.  Wichtig und richtig ist die Fragen VOR Erwerb des Hauses zu stellen und ggf. mit anwaltlicher Unterstützung zu klären.     Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim   Peter Lautenschläger Rechtsanwalt   Weitere Kontaktmöglichkeiten :   Rechtsanwaltskanzlei P. Lautenschläger Horazweg 4 69469 Weinheim  http://www.lautenschlaeger.de  Mobil : 0162 774 7773 Festnetz : 06201 494244 !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1018, § 1020