Frage: Wir wohnen seit 7 Jahren zur Miete in dem äußeren Teil einer 3-Parteien-Villa und möchten jetzt umfangreich den ca. 130 qm großen Garten umgestalten (verbunden mit Kosten von etwa 60.000€, die wir vollständig tragen). Wesentlicher Bestandteil ist der Ersatz der heutigen Steinterrasse und der Rasenfläche durch eine Holzterrasse.  Im Mietvertrag ist der Garten nicht explizit erwähnt ('Vermietet werden ... Ein Einfamilienhaus mit allen Räumen'), in der Zusatzvereinbarung stehen allgemeine Pflichten wie die Pflege des Gartens, sowie besondere Einschränkungen in bezug auf Farbgebung Außenfassade, Fenster, Eingangstore etc., um den 'architektonisch einheitlichen Charakter der Anlage von den drei Häusern zu gewähren'. Der Garten und dessen Gestaltung ist hier nicht erwähnt.  Wir haben unsere Vermieter über unsere Gartenumbaupläne grundsätzlich informiert (was die Holzterrasse oder das Entfernen von bestimmten Pflanzen betrifft) und auch ihre (mündliche) Einwilligung bekommen, jedoch nicht explizit die Entwürfe des Gartenarchitekten abzeichnen lassen, da wir befürchten, ihnen fehlt das Vorstellungsvermögen für die geplanten Änderungen (v.a. die Größe der Terrasse) und sie könnten uns dann in unseren Plänen einschränken. Rechtliche Beschränkungen der Stadt München durch Bauordnung etc. bestehen nicht.  Unsere Frage: Kann uns unser Vermieter zur Herstellung des 'Originalzustands des Gartens' zwingen (also v.a. fordern, die Holzterrasse kleiner zu gestalten und wieder die ca. 80 qm große Rasenfläche anzulegen) solange wir in dem Haus wohnen?   Bzw. was können wir tun, um diese Gefahr zu vermeiden, ohne zu riskieren, dass er die Pläne verändert bzw. uns bestimmte Umbauten untersagt?   Der Garten ist übrigens von der Strasse uneinsehbar, so dass das mögliche Argument der einheitlichen Gartengestaltung der drei Einzelteile der Villa u.E. auch eigentlich irrelevant ist.  Dass wir bei Auszug möglicherweise den Orginalzustand (der jedoch nie irgendwo schriftlich festgehalten wurde) wiederherstellen müssen, ist uns bewusst, aber wir haben eine mindestens 10 Jahres-Perspektive in dem Haus und bislang auch ein sehr freundliches Verhältnis mit dem Eigentümer (der in der gleichen Strasse lebt)  Vielen Dank!        

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  zunächst vielen Dank für Ihre Frage, die ich im Rahmen einer ersten rechtlichen Orientierung wie folgt beantworte:  Da Sie bisher mit Ihrem Vermieter keine ausdrückliche schriftliche  Absprache über die Umgestaltung des Gartens unter Vorlage der Entwürfe des Gartenarchitekten getroffen haben, begeben Sie sich in die Gefahr von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen des Vermieters während der Mietzeit. Ein Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch des Vermieters wäre gegeben, falls durch die Umgestaltung des Gartens ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache vorliegen würde. Mangels einer ausdrücklichen Vereinbarung, wobei mir allerdings nicht bekannt ist, inwieweit der Vermieter grundsätzlich . den Umbauplänen zugestimmt hat, was im Rahmen eines Prozesses unter Beweis gestellt werden müsste, ist der Passus im Mietvertrag heranzuziehen. Dieser besagt lediglich, dass der Garten gepflegt werden soll. Diese Klausel ist so auszulegen, wie Treu und Glauben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> ) mit Rücksicht auf die Verkehrsitte dies erfordern. Die Verkehrsitte bezieht sich auf die Üblichkeit. Üblich ist im Rahmen eines Mietverhältnisses, dass die Vermietung des Gartens den Mieter nur berechtigt, geringfügige Änderungen der Umgestaltung vorzunehmen, die ohne weiteres nach Beendigung der Mietzeit entfernt werden können und die den bisherigen Charakter der Gartenfläche nicht wesentlich  verändern. Da nach Umgestaltung des Gartens, ich hab Sie so verstanden, dass die Holzterrasse  alsdann den kompletten Garten von 130 qm ausfüllt, das ursprüngliche Erscheinungsbild des Gartens  wesentlich verändert worden  ist, begeben sie sich in die Gefahr, dass Ihr Vermieter Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche während der Mietzeit geltend macht, die Sie möglicherweise, letztlich abhängig davon, was Sie mit Ihrem Vermieter tatsächlich konkret mündlich vereinbart haben, dazu zwingen, die Holzterrasse zu entfernen und  die Rasenfläche von 80 qm wieder anzulegen. Mit Rücksicht auf die doch erheblichen Kosten der Erstellung und eines möglichen Rückbau, empfehle ich dringend, eine konkrete Vereinbarung mit Ihrem Mieter zu treffen. Leider haben Sie hierbei das Risiko, was sich aufgrund der Eigentümerstellung des Vermieters nicht vermeiden lässt, dass Ihr Vermieter mit den Plänen nicht einverstanden ist bzw. diese abändert. Auch hier gilt nur der Rahmen der Üblichkeit, d.h. Sie können sich nur auf den Passus im Mietvertrag und die Nutzung im Rahmen der Üblichkeit verlangen. Insoweit wäre Ihr Vermieter verpflichtet, den Plänen zuzustimmen. Als Schranke des Üblichen gilt die Sprengung des ursprünglichen Charakters des Gartens bei Mietübergabe.  Für eine Rückfrage stehe ich gerne zur Verfügung und verbleibe,  mit freundlichem Gruß   Peter Dratwa Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242