Frage: Wir möchten unser Wohn-/u.Geschäftshaus verkaufen, der Bereich im EG (Gewerbe) wird von uns selbst genutzt, darüber im 1.OG und im DG ist jeweils eine vermietete Wohnung. Unser Kaufinteressent möchte das Haus zum 1.November übernehmen und zwar ohne Mieter, das heißt beide Wohnungen sollen bis dorthin frei sein weil er dort selbst einziehen will. Das Problem könnte die 4 Zi.-Whg. im 1.OG werden, die seit 17 Jahren an die selbe Familie vermietet ist, der Mietvertrag aus dem Jahr 1994 sieht bei einer Mietdauer von über 10 Jahren eine Kündigungsfrist von 12 Monaten vor also doppelt so lange wie wünschenswert. Wir gehen davon aus den Mietern einen Aufhebungsvertrag zum 1.Nov. vorzulegen und vermuten dass dies nicht ganz ausreicht, die Frage wäre was für ein Betrag wäre angemessen (gibt es Richtwerte) für eine  finanzielle Entschädigung um damit Erfolg zu haben, die Wohnung im DG ist erst seit knapp 3 Jahren an eine Einzelperson vermietet wir denken hier genügt die 3 Monatige Kündigungsfrist, bezw. bekäme der Mieter auch bis 1. Nov. Zeit.  Eine weitere Frage ergibt sich für uns, wie können wir und der Käufer uns gegenseitig absichern dass es nach unseren Kündigungen an die Mieter auch beim Kauf des Interessenten bleibt?  Wir sind gespannt auf Ihre Antwort.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Richtwerte für die Höhe einer Entschädigung gibt es nicht, da sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter das wirtschaftliche Interesse von Fall zu Fall zu unterschiedlich ist. Dabei hat idR der Mieter die günstigere Verhandlungsposition, da bei der Kündigung des Mietvertrages nicht nur die Kündigungfrist verkürzt werden soll, sondern (und vor allem) sich die Mieter für einen nicht vorhandenen Kündigungsgrund entschädigen lassen.  Als Vermieter benötigen Sie bei einer ordentlichen Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Kündigung; a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> . Der Verkauf der Immobilie ist idR kein solches berechtigtes Interesse.  Daher sollten Sie bei der Aufhebung beider Mietverträge von einer Entschädigung in Höhe einer Jahresmiete zzgl. Umzugskosten ausgehen.  Ob möglicherweise doch ein berechtigtes Intersse vorliegt, kann erst nach Kenntnis aller Umstände der Mietverhältnisse festgestellt werden. Dies ist jedoch im Rahmen einer Erstberatung nicht möglich.  Zur Absicherung des Kaufvertrages, könnten Sie bereits jetzt den Kaufvertrag schließen, darin jedoch vereinbaren, dass der Kaufvertrag wieder aufgelöst wird, wenn zum 1. November die Immobilie noch bewohnt ist. Ob sich der Kaufinteressent darauf einlassen wird, kann von hier nicht beurteilt werden.   Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.   Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage. Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Ingo Bordasch Rechtsanwalt  Tel.: 030 - 293 646 75 Fax.: 030 - 293 646 76 frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de  PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573