Frage: Hallo,  ich habe folgende Frage und muss ein wenig dafür ausholen:  Meine Mutter (Witwe) wohnte bisher zusammen mit meiner Oma in einem Reihenhaus was von ihr und meinem Vater erbaut wurde. In diesem Haus gibt es eine kleine Einliegerwohnung die von meiner Mutter möbliert vermietet wird.  Das Haus und die Nebenkosten konnten sich beide nur leisten weil´meine Oma eine sehr gute Rente hat, leider ist meine Oma aus gesundheitlichen Gründen nun in einem Pflegeheim und meine Mutter ist nicht mehr in der Lage das Haus zu finanzieren.  Der Mieter ist drogenabhängig, Miete kommt vom Sozialamt und die Wohnung ist vom Mieter vollkommen heruntergewirtschaftet, keinerlei Renovierung, schimmel in der Wohnung da nicht gelüftet wird usw..   Da meine Mutter das Haus jetzt verkaufen muss, die Schulden werden von Monat zu Monat größer, würde mich interessieren ob eine Eigenbedarfskündigung Aussicht auf Erfolg hat, wenn ja mit welchen Fristen. Falls nein würde ich mich über jeden Vorschlag freuen, der meine Mutter vor der Überschuldung rettet.  Vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller/in, vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzten kann, sondern ausschließlich den Zweck hat, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Nun zu Ihrer Frage, welche ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:  Ich gehe vorliegend davon aus, dass es sich bei Ihnen tatsächlich um eine Einliegerwohnung handeln.  Grundsätzlich kann ein Vermieter nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Bei Einliegerwohnungen ist dies jedoch nicht der Fall. Vielmehr kann der Vermieter wählen, ob er  1. wie sonst auch als Begründung ein berechtigtes Interesse angeben will (z.B. Eigenbedarf)  2. oder ohne Angaben von Gründen kündigen will (dann muss er ausdrücklich erklären, dass er die Kündigung nicht auf ein berechtigtes Interesse stützt: außerdem verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um 3 Monate).  Zu 1. Ein Eigenbedarf wird in Ihrem Fall zu verneinen sein. So berechtigt noch nicht einmal die Insolvenz des Vermieters diesen noch den Insolvenzverwalter zur vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses.  Im Ergebnis wird eine Eigenbedarfskündigung daher wenig Aussicht auf Erfolg haben.  Zu 2. Für Ihre Mutter könnte diese Variante in Betracht kommen. Zu beachten gilt jedoch folgendes: Die Kündigung einer Einliegerwohnung ist treuwidrig gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> , wenn der Vermieter in der Absicht handelt, das auch von Ihm selbst geräumtes Haus in entmietetem Zustand besser verkaufen zu können (LG Duisburg a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202005,%20366" target="_blank" class="djo_link" title="LG Duisburg, 18.01.2005 - 13 S 333/04: Missbräuchlickeit einer Eigenbedarfskündigung">ZMR 2005, 366/a> ).  Des Weiteren könnte sich Ihre Mieterin im Falle der Kündigung auf die so genannte Sozialklausel berufen.  Ihre Mutter kann schließlich auch das Haus verkaufen. Wenn der Vermieter das Mietshaus wegen finanzieller Probleme verkaufen muss, bleibt der Mietvertrag gegenüber dem neuen Hauseigentümer bestehen. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete„  Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben und stehe Ihnen gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  André Neumann  Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242