Frage: Ich betreibe mit einem Geschäftspartner eine GbR, wir sind gleichberechtigte Partner. Vor gut 4 Jahren haben wir, mein Geschäftspartner & ich als GbR beim Ihm persönlich einen Lagerraum angemietet, d.h. wir haben den Mitervertrag beide als Mieter unterschrieben, und er hat den Vertrag außerdem noch als Vermieter unterschrieben. Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen, mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten.  Mittlerweile hat sich viel verändert. Wir haben 2 zusätzliche Objekte angemietet, in denen sich der Großteil unserer Geschäftstätigkeit abspielt. Die Auslastung des Lagerraums bei meinem Geschäftspartner ist mittlerweile sehr gering, wird eigendlich nicht mehr wirklich benötigt da wir mittlerweile anderswo über gut 2000 m² Fläche verfügen.  Ich würde daher gerne wissen, ob ich den Mietvertrag bei meinem Geschäftspartner fristgerecht kündigen kann oder ob er sich dagegen stellen kann ?  Er persönlich hat natürlich ein Interesse das Mietverhältnis fortzuführen da die Mieteinnahmen für Ihn nicht unerheblich sind. Da wir ein Saisongeschäft betreiben und dies wg. des schlechten Wetters in diesem Jahr nicht so gut gelaufen ist würde ich gerne die Kosten für unser Unternehmen senken.  Können wir den Mietvertrag nur einvernehmlich kündigen oder kann ich das in diesem speziellen Fall auch alleine tun, da er sich hier meiner Meinung nach in einem persönlichen Interessenkonflikt als Vermieter befindet ?  Natürlich werde ich vor der Kündigung mit ihm direkt sprechen, allerdings muss ich aus Erfahrung davon ausgehen dass er nicht mit sich reden lassen wird.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Das Ergebnis kurz vorweg: Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie eine Zustimmungspflicht mit einer Zustimmungsklage geltend machen. Dieses könnte ausnahmsweise der Fall sein, wenn der Gesellschaftszweck und das Interesse der Gesellschaft es erfordern und eine Verweigerung der Zustimmung unvertretbar ist. Ob dieses hier der Fall sein könnte, lässt sich grundsätzlich nur nach Kenntnis der gesamten Sachlage beurteilen.  Die Einzelheiten: Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wird im Rechtsverkehr von ihren Gesellschaftern vertreten, und zwar von allen Gesellschaftern gemeinsam, soweit die Gesellschafter keine anderweitige Regelung treffen. Der Grundfall der gesetzlichen Regelung sieht bei der GbR demnach vor, dass alle Gesellschafter die Geschäfte gemeinsam und einverständlich führen. Danach müssen alle Gesellschafter den einzelnen Maßnahmen der Geschäftsführung zumindest zustimmen, sog. Einstimmigkeitsgrundsatz (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/709.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 709 BGB: Gemeinschaftliche Geschäftsführung">§ 709 BGB/a> ).  Ist auf der Mieterseite eine GbR vorhanden und soll das Mietverhältnis gekündigt werden, so muss die Kündigungserklärung entweder vom Alleinvertretungsberechtigten oder von allen zur Gesamtvertretung Bevollmächtigten schriftlich erklärt werden. Geschieht dies nicht, so ist die Kündigung regelmäßig unwirksam.  Sie haben geschrieben, dass Sie „gleichberechtigte Partner' in der GbR sind. Ich gehe daher hier davon aus, dass Sie die GbR gemeinsam vertreten und somit beide Gesellschafter grundsätzlich einer Kündigung zustimmen müssten.  Eine Zustimmungspflicht kann grundsätzlich mit der Zustimmungsklage geltend gemacht werden. Ein Anspruch auf Zustimmung gegen andere Gesellschafters wird in der Rechtsprechung und Schrifttum jedoch nur ausnahmsweise angenommen, wenn es sich um eine notwendige Geschäftsführungsmaßname im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 Abs. 2 BGB/a>  (wie notwendige Erhaltungsmaßnahmen) handelt oder sich der betroffene Gesellschafter ohne vertretbaren Grund weigert zuzustimmen, obgleich es der Gesellschaftszweck und das Interesse der Gesellschaft erfordern (vgl. OLG Stuttgart, Urt. v. 08.02.2006 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=14%20U%2062/04" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Stuttgart, 08.02.2006 - 14 U 62/04: BGB-Gesellschaft: Klage auf Zustimmung zu einer Geschäf...">14 U 62/04/a> ; KG, 07.05.2007 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=23%20U%2031/06" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 07.05.2007 - 23 U 31/06: Pflicht zur Zustimmung des Gesellschafters einer Bietergemeinschaf...">23 U 31/06/a> )  Nach Ihren Schilderungen lag offensichtlich bereits beim Abschluss des Mietvertrages ein sogenanntes Insichgeschäft zwischen Ihrem Geschäftspartner als privatem Vermieter und Vertreter der GbR vor (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/181.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 181 BGB: Insichgeschäft">§ 181 BGB/a> ). Vereinfacht gesagt ist ein Insichgeschäft ein Rechtsgeschäft, das eine Person gegenüber sich selbst vornimmt. Die Insichgeschäftsbeschränkungen des  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/181.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 181 BGB: Insichgeschäft">§ 181 BGB/a>  gelten auch für organschaftliche Vertretung einer GbR. Die Wirksamkeit eines solchen Rechtsgeschäftes bedarf daher grundsätzlich bereits einer entsprechenden Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot.   Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen verständlich beantwortet habe und Ihnen eine erste Orientierung bieten konnte. Bei Unklarheiten können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.  Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung. Meine Kanzlei ist auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.  Mit freundlichen Grüßen  Claas Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 744, § 181, § 709