Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  in meinem Mietvertrag aus dem Jahr 2001 befindet sich folgende Klausel bzgl. der Schönheitsreparaturen:   'Rückgabe der Mietsache: Die Mieträume sind bei Auszug neu renoviert, Rauhfaser mit Binderfarbe weiß, wischfest gestrichen und in einwandfreiem Zustand zurückzugeben. Für Flecken und Beschädigungen haftet der Mieter. Zusätzlich zum Streichen trägt der Mieter ein Viertel Anteil einer vollständigen Wand und Deckenrenovierung gemäß Angebot, höchstens DM 700,00. Die dann feststehende Summe wird von der Kaution einbehalten.'  Diese Klausel musste ich bei Vertragsabschluss separat unterschreiben, wohl um ihr den Charakter einer Individualklausel zu geben. Weitere Aussagen zu Schönheitsreparaturen finden sich im Mietvertrag nicht.  Hierzu habe ich zwei Fragen:  1) Ist diese Klausel wirksam? Ich gehe von Unwirksamkeit aus, da hier eine bedingungslose Endrenovierung verlangt wird.  2) Ich möchte daher die Schönheitsreparaturen verweigern. Wie muss ich dazu vorgehen? Ist es z.B. sinnvoll, die Verweigerung bereits im Kündigungsschreiben anzukündigen?  Vielen Dank für Ihre Antwort!   Einsatz editiert am 18.02.2015 18:18:34

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gern beantworte ich Ihre Frage anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt.  1)Ist diese Klausel wirksam? Diese Frage ist anhand Ihrer Angaben und ohne Einsicht in die betreffenden Unterlagen nicht oder nur eingeschränkt möglich.  Wie Sie schon richtig bemerkt haben, entsteht die Frage der Wirksamkeit von Vertragsklauseln bei Individualvereinbarungen NICHT. Nun besteht aber auch bei einer separat verwendeten Vereinbarung neben dem Hauptvertrag die Möglichkeit, dass es sich bei dieser losgelösten „Vereinbarung', welche sich zudem auf den Hauptvertrag bezieht, dass es sich hierbei um sogenannte AGB handelt und diese entsprechend der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB/a>  einer Prüfung standhalten müssen.  Soweit eine Prüfung der Vereinbarung durchführbar ist, weil die separate Vereinbarung KEINE Individualvereinbarung darstellt, dann dürfen Sie geflissentlich davon ausgehen, dass diese unwirksam ist. Für eine Individualvereinbarung könnte insoweit die separate Abfassung sprechen. Dies allein reicht jedoch nicht aus. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§ 305 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  ist es gleichgültig, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Nach S. 3 dieser Vorschrift handelt es sich nicht um AGB, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt wurden. Nach Ihren Ausführungen gehe ich davon aus, dass dies vorliegend nicht geschehen ist, so dass wie oben schon kurz dargestellt, die Vereinbarung/Klausel unwirksam ist.  Nun ist es nicht ganz einfach dies auch entsprechend nachzuweisen. Indiz für eine AGB ist, dass weitere Aussagen zu diesem Thema nicht im Mietvertrag enthalten sind, ggf. ist auch die separate Vereinbarung vorgefertigt gewesen und eben nicht handschriftlich verfasst. Ggf. ist es Ihnen auch möglich nachzuweisen, dass Ihr Vermieter diese Art der Vereinbarung mehr als nur bei Ihnen verwendet hat. In diesem Fall kann man geflissentlich von AGB ausgehen.  2)Ich möchte daher die Schönheitsreparaturen verweigern. Dabei sind Sie frei, Sie können es bereits ankündigen, oder einfach die Wohnungsübergabe abwarten. Das Ergebnis dürfte gleich ausfallen, soweit Ihr Vermieter sich Ihrer Argumentation verschließt, dieser wird sich an der hinterlegten Kaution gütlich halten, ggf. noch den überschießenden Betrag von Ihnen einfordern und Sie werden gezwungen sein, die Rückgewähr Ihrer Kaution nach Ablauf der Behaltensfrist von 6 Monaten einklagen müssen. Bevor Sie den Klageweg bestreiten stellen Sie zuvor die befristete Forderung und mahnen diese mit einer weiteren Fristsetzung an. Stellen Sie sicher, dass die jeweilige Frist 10 Werktage nicht unterschreitet und ein konkretes Enddatum enthält, damit die Forderung zu diesem Tag fällig wird und Sie danach Ihre Rechtsverfolgungskosten und weiteren Verzugsschäden hinzurechnen dürfen.   Mit freundlichen Grüßen  Andreas Wehle Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305