Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, ich besitze seit über 30 Jahren ein Eigenheim, das ich selbst bewohne. Ich plane, einige Räume an meinen Sohn zu vermieten. Er würde diese Räume im Rahmen seiner freiberuflichen Ingenieurtätigkeit nutzen und entsprechend die Miete in seiner Steuererklärung geltend machen. Meine Frage:  Hat die freiberufliche Nutzung gegenüber einer privaten Nutzung Einfluss auf meine steuerliche Behandlung durch das Finanzamt? Ich befürchte „unliebsame Überraschungen' seitens Finanzamt im Falle eines späteren Verkaufs der Immobilie bzw. im Erbfall.  Beste Grüße Der Ratsuchende 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Nein, die i>freiberufliche /i>Nutzung der Wohnung hat keinen Einfluss auf die steuerliche Behandlung. Abgesehen davon, dass bei einem Verkauf der Immobilie die Mietverhältnisse bestehen bleiben (Kauf bricht nicht Miete, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> ), was im übrigen auch für den Erbfall gilt (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1922.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1922 BGB: Gesamtrechtsnachfolge">§ 1922 BGB/a> ). Das Bestehen eines Mietverhältnisses mindert aber nicht von vornherein den Wert einer Immobilie - insofern macht es keinen Unterschied, ob der Mietvertrag zwischen fremden Dritten oder nahen Angehörigen geschlossen wird.  Entscheidend für die steuerliche  Anerkennung eines zwischen nahen Angehörigen geschlossenen Mietvertrages sind ein paar Aspekte, die Sie selbst beeinflussen können. Es geht - im Rahmen einer Gesamtbeurteilung - darum, das Finanzamt davon zu überzeugen, dass der Mietvertrag 'einwandfrei' ist, so dass Sie als Vermieter die Ihnen entstehenden Kosten (Zinsen, Abschreibungen und sonstige laufenden Kosten der Immobilie) als Werbungskosten aus Abs. 5+Abs. 5 von der Steuer absetzen können.   Ausgaben für die Mietwohnung können z. B. nur dann  in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Würden Sie also von Ihrem Sohn weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, können die Werbungskosten nur anteilig steuerlich geltend gemacht werden. Grundlage für die Ermittlung der Regelmiete ist übrigens die Warm- und nicht die Kaltmiete, hat der Bundesfinanzhof entschieden (Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 9%20R%2044/15" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 10.05.2016 - Abs. 9 R 44/15: Ortsübliche Miete im Fall der verbilligten Überlassung von Wohnra...">Abs. 9 R 44/15/a> ), was günstig für den Vermieter ist, der eine ortsübliche Miete nachweisen möchte.   Ferner müssen Sie mit Ihrem Sohn einen schriftlichen Mietvertrag schließen, der genau so gestaltet ist wie ein Vertrag mit einem Nicht-Verwandten. Auch bei der Durchführung des Vertrags sind dieselben Regeln einzuhalten wie bei Mietverträgen mit Fremden: Insbesondere darf die Miete nicht bar bezahlt, sondern sollte regelmäßig überwiesen werden. Auch die Nebenkostenabrechnungen müssen regelmäßig, das heißt jährlich, erstellt werden. Etwaige Nachzahlungen oder Guthaben müssen auch tatsächlich gezahlt werden. Bei der Mitvermietung von Einbauküchen, Garagen oder Möbeln ist ebenfalls die 66-Prozent-Regelung zu berücksichtigen.  Achtung: Das Finanzamt prüft auch, ob sich Ihr Sohn die Wohnung überhaupt leisten kann. Ist das nicht der Fall, erkennt es den Mietvertrag nicht an.  Kurz gesagt: Die Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Sohn muss fremdüblich sein. Fremdüblich ist die Vereinbarung immer dann, wenn die Vereinbarung unter den gleichen Bedingungen auch mit einer völlig fremden Person geschlossen werden würde. Es muss die sog. tatsächliche Durchführung der Vereinbarung belegt werden, d. h. es ist vorrangig darauf zu achten, dass die vereinbarte Miete auch tatsächlich vom Mieter an den Vermieter gezahlt wird. Die Beweislast, dass die Miete auch tatsächlich gezahlt wurde, trifft Sie beide als Vertragsparteien.  Ansonsten wird das Finanzamt den Mietvertrag nicht anders behandeln, als wenn Sie einem fremden Dritten einige Räume in Ihrem Haus vermieten würden. Dabei kommt es aber natürlich auch darauf an, dass die Wohnverhältnisse in Ihrem Haus entsprechend gestaltet werden können.   Wenn also schlechthin ausgeschlossen werden kann, dass sich ein fremder Dritter, der in diesem Haus ein (Ingenieur-)Büro betreiben will, damit abfinden würde, dass er z. B, nicht über einen eigenen Eingang (etwa für Publikumsverkehr) verfügen kann oder dass die sanitären Anlagen nur für den Hauseigentümer zugänglich sind (ein Gäste-WC sollte also neben dem Badezimmer auf jeden Fall vorhanden sein), dann würde das FA skeptisch sein.   Um herauszufinden, ob hier tatsächlich ein Mietverhältnis wie unter fremden Dritten üblich gegeben ist, kann das FA einen Ermittlungsbeamten mit der Inspektion Ihres Hauses (meist nach vorheriger Anmeldung) beauftragen. Dieser wird dann die örtlichen und räumlichen Gegebenheiten prüfen, die zur Grundlage der Entscheidung über die steuerliche Anerkennung gemacht werden.   Insofern müssen Ihrem Sohn alle diejenigen Einrichtungen in Ihrem Haus zur Verfügung stehen, die üblicherweise ein freiberuflich tätiger Ingenieur benötigt, also etwa auch ein eigener Telefon- und Internetzugang sowie eine gewisse Ruhe (was z. B. nicht gegeben wäre, wenn Ihre Frau gleichzeitig als Tagesmutter tätig wäre - damit würde sich wohl ein nicht nahestehender Freiberufler nicht abfinden).    Ich hoffe, dass ich Ihre Frage annähernd beantwortet habe, und verbleibe mit freundlichem Gruß!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 1922