Frage: Am 23.08.2002 wurde ein Mietvertrag mit mehreren Hauptmietern für eine Wohngemeinschaft geschlossen. In diesem Vertrag wurde u.a. vereinbart:  '- Schönheitsreparaturen trägt der Mieter' ... 'Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig: in Küchen ... alle 3 Jahre, in Wohnräumen ... alle 5 Jahre.'  M.E. stellt diese Regelung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist damit unwirksam.  Vor Übergabe der Wohnung wurde diese durch die Mieter teilweise renoviert. Die Qualität der Ausführung war nicht perfekt aber ausreichend.  Das Mietverhältnis wurde fristgerecht gekündigt and am 31.03.2006 fand eine Wohnungsübergabe statt. Zu diesem Termin waren 2 Vermieter und nur ein Hauptmieter der Wohnung anwesend. Dem Mieter wurde folgende Klausel im Übernahmeprotokoll zur Unterschrift vorgelegt:  ' Ausgleichsvereinbarung: Lakierarbeiten an Türen und Fenstern wurden entgegen d. mietvertraglichen Verpflichtung nicht durchgeführt. Es wird einvernehmlich vereinbart, dass durch Zahlung einer Renovierungspauschale in Höhe von 1571,- EUR die Verpflichtung zur Renovierung u. alle anderen gegenseitigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis erledigt sind.'  Der Mieter war sich zum Zeitpunkt der Übernahme nicht sicher und unterzeichnete diese Vereinbarung mit 'u.v.'... Unterschrift. Damit sollte 'unter Vorbehalt' gemeint sein. Ferner gibt der Mieter an, dass er wohl 'unter Druck' gesetzt wurde, was jedoch ohne Zeugen schwierig nachweisbar ist. Die 1571,- EUR entsprechen zufällig exakt der zu diesem Zeitpunkt 'fälligen' Kaution. Ein Kostenvoranschlag von einem Handwerker o.ä. wurde nicht vorgelegt. Bei einer gültigen Regelung zu den Schönheitsreparaturen wäre der Mieter nur teilweise zu Lakierarbeiten verpflichtet - Innenseiten Außenfenster und Wohnungstür.  Meine Fragen sind: Inwieweit kann das Übernahmeprotokoll angefochten werden? Besonders interessant sind hierbei: Höhe der 'Ausgleichszahlung', Regelung Lakierarbeiten, Gültigkeit der Unterschrift mit dem Zusatz 'u.v.'.  Bis wann und in welcher Form kann die Rückzahlung der Kaution eingefordert werden?  Vielen Dank im Voraus!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:   1.) Ob hier eine wirksame Renovierungsklausel vorliegt, kann ich nicht abschließend beurteilen. Nach der jüngeren Rspr. sind Renovierunsklauseln mit starrem Fristenplan ('spätestens nach 3, 5, 7 Jahren') unwirksam, solche mit weichem Fristenplan ('grundsätzlich', 'im Allgemeinen' o.ä) jedoch wirksam. In Ihrem Fall liegt ein weicher Fristenplan vor, der eigentlich wirksam wäre. Weiter ist jedoch Voraussetzung, dass die genannten Fristen nicht unangemessen kurz benannt sind. Gültig sind 3 Jahre für Feuchträume, 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume und 7 Jahre für Nebenräume. Bei Ihnen scheint die Angabe für Nebenräume zu fehlen. Dann wäre die Klausel unwirksam und eine Renovierungs- bzw. Kostenübernahmeverpflichtung würde nach dem Mietvertrag nicht bestehen.  Ansonsten käme es des Weiteren noch darauf an, ob der Mietvertrag eine wirksame Auszugsrenovierungs- bzw. Quotenklausel enthält. Leider haben Sie diese Klausel nicht zitiert. Auch an solche Klauseln sind strenge Anforderungen zu stellen, so dass es auf den genauen Wortlaut ankommt.  Aber selbst wenn sämtliche Klauseln gültig wären, so dass der Vermieter eine anteilige Kostenübernahme verlangen könnte, ist es sehr fraglich, ob die Höhe gerechtfertigt ist.  2.) Die 'Klausel' des Übergabeprotokolls könnte ein Schuldanerkenntnis darstellen. Bei einem solchen handelt es sich um einen eigenständigen Vertrag, der einen eigenen Rechtsgrund für den Zahlungsanspruch des Vermieters schafft. Die folge eines wirksamen Anerkenntnisses würde also darin bestehen, dass der Vermieter Zahlung allein aufgrund des Anerkenntnisses verlangen könnte, unabhängig davon, ob sich auch aus dem Mietvertrag eine entsprechende Verpflichtung ergäbe.  Fraglich ist, ob das vorliegende Anerkenntnis wirksam ist. Die Behauptung, der Mieter sei unter Druck gesetzt worden, könnte zu einer Anfechtung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  berechtigen. Prbolematisch ist hier zweierlei: Zum einen ist die Anfechtungsfrist (gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/124.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 124 BGB: Anfechtungsfrist">§ 124 BGB/a>  beträgt sie 1 Jahr) bereits verstrichen und zum anderen dürfte dies wohl nicht zu beweisen sein.  Fraglich ist jedoch, ob der Vermieter hier davon ausgehen durfte, dass der einzige anwesende Mieter Stellvertreter der abwesenden Mieter war. Hinsichtlich der Wohnungsübergabe als solcher ist dies sicherlich der Fall. Hinsichtlich des Abschlusses eines Anerkenntnisses hingegen dürfte dies sehr problematisch sein. Der ZuS. unter Vorbehalt könnte zum Beispiel so ausgelegt werden, dass die anderen Mieter dies erst noch genehmigen sollten.  Der ZuS. kann jedoch auch bedeuten, dass sich der Vorbehalt darauf erstrecken sollte, dass sich eine entsprechende Zahlungsverpflichtung auch aus dem Mietvertrag ergeben sollte, dass also gerade kein Schuldanerkenntnis geschlossen werden sollte.  Klar ist insoweit lediglich, dass der Vorbehalt audrückt, dass der Mieter keinen unbedingten Rechtsbindungswillen hatte. Dies allein lässt es juristisch vertretbar erscheinen, von einer Unwirksamkeit des Anerkenntisses auszugehen. Dies ist jedoch eine Auslegungsfrage, so dass der zuständige Richter diese Frage im Ernstfall auch abweichend entscheiden könnte.  3.) Zusammenfassend lässt sich also festhalten, dass hinreichend Anhaltspunkte gegeben sind, die zum einen die Renovierungsklauseln und zum anderen das Anerkenntnis unwirksam erscheinen lassen.   Sie sollten den Kautionsrückzahlungsanspruch wie folgt geltend machen: Da Sie Ihren Anspruch wegen der Zinsen nicht genau beziffern können, können Sie zunächst keine Zahlung verlangen. Sie sollten den Vermieter zunächst schriftlich zur Abrechnung über die Kaution auffordern und ihm hierfür eine Frist von ca. 2 bis 3 Wochen setzen. (Dieses Schreiben sollten zur Beweisführung als Einschreiben mit Rückschein versenden.) Sollte diese Frist fruchtlos verstreichen, sollten Sie einen Rechtsanwalt mit diesem Fall beauftragen. Da sich der Vermieter dann bereits in Verzug befindet, haben Sie auch einen auf ErS. der Anwaltskosten gerichteten Verzugsschadensersatzanspruch gegen ihn.  Sollte der Vermieter dem Zahlungsbegehren außergerichtlich nicht nachkommen, müssten Sie Klage vor dem Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Mietsaxche befindet, erheben. Es besteht kein Anwaltszwang, dennoch ist es zur Vermeidung von Rechtsnachteilen aus der Prozessführung empfehlenswert, einen Anwalt hiermit zu beauftragen. Sollte der Vermieter zuvor über die Kaution ordnungsgemäß abrechnen, wäre unmittelbar auf Zahlung zu klagen. Sollte er dies nicht tun, müsste Stufenklage erhoben werden, wonach der Vermieter auf der ersten Stufe zur Rechnungslegung und erst danch zur Zahlung verurteilt werden soll.  Die Erfolgsaussichten dieses Vorgehens können nur schwer prognostiziert werden, da der Ausgang des Verfahrens von Auslegungsfragen abhängt, die nicht eindeutig beantwortet werden können. Es besteht jedoch die realistische Chance, dass es zumindest zu einem Vergleich kommen wird, man sich also darauf einigt, dass die Kaution anteilig zurückgezahlt wird.  Eine Verjährung des Kautionsrückzahlungsanspruchs kann frühestens zum Ende des Jahres 2009 eintreten.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.  Sollten Sie im Fortgang dieser Angelegenheit einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen wollen, können Sie sich gern an mich wenden.  Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 124, § 123