Frage: Grüß Gott,  mein Mieter ist am 24.12.2007 verstorben, die Erben schlagen das Erbe aus und kümmern sich nicht um den Nachlaß. Mir wird deshalb nicht anders übrigbleiben, als die Wohnung zu räumen, daduch habe ich bereit Kontakt mit dem Nachlaßgericht aufgenommen.  Wertsachen oder verwertbare Gegenstände oder Vermögen dürften fast nicht vorhanden sein, ich im Rahmen meines Vermieterpfandrechtes nutzen könnte. Nachdem mein Mieter die Miete per Überweisung bezahlt hat, erhalte ich keine Miete mehr. In seinem Briefkasten stapeln sich zwischenzeitlich einige Mahnschreiben von Inkassofirmen. Kann ich einen Mahnbescheid wegen den ausstehenden Mieten und eine eventl. Kontopfändung (Kontoverbindung ist mir bekannt)vornehmen lassen ?  Oder wie kann ich meine Ansprüche schneller vor den anderen Gläubigern sichern.  Erstmal vielen Dank für Antworten.        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:   Nach dem Tod des Mieters wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung">§ 564 BGB/a> . Sind keine Erben vorhanden oder schlagen sämtliche Erben aus, wird der Landesfiskus Erbe des Mieters. Die Haftung des Fiskus ist in diesem Fall auf den Nachlass beschränkt.   Einen Mahnbescheid können Sie dann beantragen, wenn Ihnen Erben des Mieters bekannt sind. Sind keine Erben bekannt, sollten Sie Ihre Ansprüche über das Nachlassgericht anmelden. Falls Sie hier den Mahnbescheid gegen falsche potentielle Erben richten, besteht das Risiko, dass Sie zusätzliche Verfahrenskosten auferlegt bekommen.   Eine Kontopfändung können Sie nur dann vornehmen, wenn Ihnen ein Vollstreckungstitel vorliegt. Da Sie beabsichtigen, ein Mahnverfahren durchzuführen, um einen derartigen Titel zu schaffen gehe ich davon aus, dass dies nicht der Fall ist. In diesem Fall können Sie nicht auf Konten des Mieters oder der Angehörigen zugreifen.   Sie können Ihre Ansprüche derzeit nur durch Ihr Vermieterpfandrecht sichern. Sie sollten daher Sorge tragen, dass aus der Wohnung keine wertvollen Gegenstände oder Bargeld durch die Angehörigen abhanden kommt. Solange keine Erben vorhanden sind, sollten Sie Angehörgen tunlichst untersagen, die Wohnung zu betreten und entsprechende Sicherungsmaßnahmen vornehmen.   Leider befinden Sie sich in einer für einen Vermieter denkbar ungünstigen Situation. Es ist zu befürchten, dass Sie auf Ihren Forderungen sitzen bleiben, wofür auch die eingehenden Mahnungen ein deutliches Indiz sind. Gleichwohl empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt mit Ihrer Vertretung zu beauftragen, damit dieser insbesondere die Vertretung gegenüber Nachlassgericht und Landesfiskus übernehmen und das Mietverhältnis zügig beenden kann.   Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bedaure, Ihnen keine anderslautende Antwort geben zu können.   Abschliessend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass Sie in diesem Forum eine erste überschlägige Einschätzung auf der Basis Ihrer Schilderung erhalten, die nur in einfachen Fällen eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung ersetzen kann. Das Hinzufügen oder Weglassen weiterer Sachverhaltsangaben kann zu einer anderen Beurteilung Ihres Falles führen; verbindliche Empfehlungen sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung nach vollständiger Überprüfung des Sachverhaltes möglich.   Mit freundlichen Grüßen   Matthes  Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 564