Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, meine Eltern wohnen in einer Mietwohnung und mieten eine Garage für 50 Euro im Monat. Es gibt eine Einfahrt, dann sind da die Garagen mit eigenem Tor durch Machendrahtzäune abgetrennt. Im Mietvertrag steht zur Garage nur Folgendes:  Eine Tabelle, in der Spalte 'Garage, Einstellplatz, Hofraum' ist eine 1 eingetragen, in der Spalte 'Nutzungszweck (wenn nicht Wohnzweck)' steht '---' Dann steht weiter unten, dass der Mieter die Mieträume nicht zu einem anderen als vereinbarten Zweck nutzen darf. In der Garagenverordnung des Landes Baden-Württemberg habe ich auch nichts entdeckt, was irgendwie die Nutzung der Garage einschränken würde. Mein Vater hat in der Garage sein Werkzeug, das er nur für sich für kleine Reparaturen bzw. für die Bastelarbeiten für meine Kinder benutzt. Ein Paar Spanplatten, ein Paar Metallteile. Für seine Arbeiten nimmt er ein Verlängerungkabel, um Strom aus seinem Keller zu benutzen. (im Keller macht er nicht, um die Nachbaren nicht zu stören). Einige Nachbaren benutzen den Keller als Lagerräume für Möbel usw.  Nun hat die Hausverwaltung gewechselt. Der neue Verwalter verlangt (nur) von meinem Vater, dass er die Garage zum Unterstellen von Fahrzeugen nutzt: 'Sie haben eine Garage angemietet die den Nutzungszweck Abstellen eines Kraftfahrzeuges hat..  Andere Nutzungen sind nicht gestattet. Versicherungstechnisch ist eine andere Nutzung ebenfalls nicht gedeckt.  Also halten Sie sich an den beschriebenen Nutzungszweck.'  Hat der Verwalter Recht? Könnten meinen Eltern der Mietvertrag für die Garage (bzw. für die Wohnung) gekündigt werden? Der Verwalter wohnt wohl unter meinen Eltern und hat meinem Vater (mündlich) gesagt, dass es ihm am liebsten wäre, wenn meine Eltern ausziehen würden. Ich vermute den Grund in den Besuchen meiner Kinder, die aber zu Ruhezeiten selber schlafen. Meine Eltern zahlen pünktlich die Miete, trinken, rauchen nicht, sind eigentlich recht ruhige Mieter.  Vielen Dank im Voraus

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt.  Der Mieter hat aus dem Mietvertrag die Verpflichtung die gemietete Sache nur vertragsgemäß zu gebrauchen, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/541.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 541 BGB: Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch">§§ 541/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">543 Abs. 2, S. 1 Nr. 2 BGB/a> .  Nach dem vorliegenden Vertrag wurde für die Garage kein besonderer Nutzungszweck vereinbart. Somit ist allein darauf abzustellen, welchen Zweck eine Garage hat. In erster Linie dient eine Garage dem Abstellen eines Fahrzeuges und ist damit von Wohnräumen, Werkräumen und Lagerräumen abzugrenzen. In der Rechtsprechung wird die Garage ebenso als Raum zum Verwahren bzw. Abstellen von Fahrzeugen definiert.  Somit ist davon auszugehen, dass, wenn die Garage vorliegend ohne besonderen Nutzungszweck vermietet worden ist, der vereinbarte und somit vertragsgemäße Gebrauch in dem Abstellen eines Fahrzeuges besteht.  Wenn die Garage nun vertragswidrig als Werkraum genutzt wird, dann kann dies zu einer Kündigung des Mietverhältnisses für die Garage führen. Hierbei sind aber auch die besonderen Kündigungsvoraussetzungen für eine Kündigung aus wichtigem Grund zu beachten, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> . Da es hier nicht zwei separate Mietverträge gibt, sondern die Garage in dem Wohnraummietvertrag enthalten ist, müsste eine Kündigung sich auf den gesamten Vertrag beziehen. Denn Teilkündigungen sind grundsätzlich unzulässig. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn die Möglichkeit einer Teilkündigung im Vetrag enthalten wäre.  Es ist daher fraglich, ob eine Kündigung des Vertrages erfolgreich wegen der zweckwidrigen Nutzung der Garage durchgesetzt werden könnte. Denn dann müsste geltend gemacht werden, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Ob dies bei gelegentlicher Benutzung der Garage als Werkraum angenommen werden kann, bleibt höchst fraglich.   Sie sollten die Wohnungsverwaltung darauf hinweisen, dass die Garage nur gelegentlich als Werkraum genutzt wird und mit dieser Nutzung keine Störungen anderer verbunden sind. Im Übrigen sollten Sie darauf hinweisen, dass auch andere Mieter die Garage nicht nur zum Unterstellen von Fahrzeugen nutzen.   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 541, § 543