Frage: 2011 wurde das 5-Parteien-Mietshaus, in dem ich seit über 30 Jahren wohne, verkauft. Die Umlagenabrechnung weist jetzt aus, daß die Hausmeisterfirma ihren Preis um 50% erhöht hat. Muß ich das bezahlen?

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in), ausgehend von dem vorgegebenen Sachverhalt u. im Rahmen der budgetierten Beratungsgebühr erfolgt nachfolgende Erstberatung. Beachten Sie, dass jede Änderung,  Ergänzung od. Ausschärfung des von Ihnen vorgegebenen Sachverhalts die rechtliche Bewertung verändern kann:  Zunächst muss eine Veränderungsmöglichkeit von Betriebskosten ausdrücklich mit  einer sog. Öffnungsklauseln im Mietvertrag vereinbart sein.   Obwohl ich Ihren Vertrag nicht kenne, gehe ich davon aus, dass eine solche vorhanden ist, denn diese Standardregelung soll den Mieter verpflichten, eine notwendig werdende Erhöhung von Nebenkosten während der Dauer des Mietverhältnisses zu dulden. Nach der Rechtsprechung ist das zulässig, allerdings  ausschließlich bezogen auf die in a href="https://dejure.org/gesetze/BetrKV/2.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2 BetrKV: Aufstellung der Betriebskosten">§ 2 BetrKV/a>  niedergelegten, umlagefähigen Betriebskosten.   Prüfen Sie also Ihren Vertrag und auch die  Umlagenabrechnung, die Sie jetzt erhalten haben, dahingehend. Darüber hinaus gilt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§ 560 Abs. 6 BGB/a> , dass von diesen Voraussetzungen zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam sind.  Sofern Ihre Umlagenabrechnung eine Nebenkostenpauschale enthält, muss Ihnen die Erhöhung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§ 560 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  in Textform mitteilen werden. In dieser Mitteilung ist der Grund für die Umlage zu bezeichnen und zu erläutern, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§ 560 Abs. 1 S. 2 BGB/a> . Das gilt auch entsprechend für Veränderungen der Betriebskosten mittels Einzelnachweis durch den Vermieter. Zur Nachprüfung haben Sie bei einer Pauschale das Recht der Nachprüfung durch Einsichtnahme in die Unterlagen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/259.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 259 BGB: Umfang der Rechenschaftspflicht">§ 259 BGB/a> . Eine einfache Erhöhung der Umlagenabrechnung ohne die oben dargelegte Qualifizierung reicht nicht aus: Die Erklärung der Betriebskostenerhöhung wäre dann unwirksam, und eine Zahlungspflicht wird nicht ausgelöst.   Begründet Ihr Vermieter die Erhöhung mit einer Steigerung der Nebenkosten in der Vergangenheit, so ist nur der Zeitraum des vorangegangenen Kalenderjahres maßgeblich. Ihr Vermieter muss spätestens drei Monate nach Kenntnis von den gestiegenen Kosten dem Mieter die schriftliche Erklärung zukommen lassen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§ 560 Abs. 2 S. 2 BGB/a> . Im Umkehrschluss bedeutet dass, dass der Vermieter die Betriebskostenpauschale auch rückwirkend erhöhen kann, wobei die entsprechende Nachzahlungspflicht aber auf die maximale Dauer von einem Kalenderjahr beschränkt.  Zu Ihrem besseren Verständnis hier der oben zitierte a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§ 560 BGB/a> : § 560 Veränderungen von Betriebskosten (1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. (2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt. (3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen. (4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. (5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der GrundS. der Wirtschaftlichkeit zu beachten. (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.  Letztendlich sollten Sie die Unterlagen von einem Anwalt Ihres Vertrauens vor Ort prüfen lassen, wenn Ihr Vermieter nicht verhandlungsbereit ist und die Erhöhung der Hausmeisterkosten um 50 % nicht plausibel erkären möchte.  Nutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion u. wenn Sie möchten, die Bewertungsfunktion.  Mit freundlichen Grüßen Burgmer -  Rechtsanwalt  Allg.- u. bes. Bedingungen für Fernberatung unter www. rechtsanwalt-burgmer.de!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 560, § 259