Frage: Wir haben diesen Monat ein Haus mit angrenzender landwirtschaftlicher Fläche (von den Eltern) gekauft. Das Haus bewohnen wir schon länger. Die landwirtschaftliche Fläche ist seit >30 Jahren an eine Bauernfamilie verpachtet. Es existiert unseres Wissens nach kein schriftlicher Vertrag. Mittlerweile hat wohl der Jungbauer diese Fläche übernommen. Die Pacht wurde stets pünktlich am 31.10 bezahlt. Die Fläche ist 1ha groß. Wir haben (noch) kein landwirtschaftliches Nebengewerbe.  Wir möchten die Fläche nun schnellstmöglich selbst nutzen, bzw. möchten wir die Fläche umnutzen/umwandeln in eine Streuobstwiese.  Die Kreisbehörde steht dieser Umnutzung positiv gegenüber.  Frage: Wie können wir die Pacht am schnellsten kündigen? Bzw. wie ist die gesetzliche Kündigungsfrist?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Eingangs möchte ich Ihnen mitteilen, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage in Ihrem Fall ohne die Einsicht in die entsprechenden Vertragsunterlagen nicht möglich ist.   Zunächst haben Sie das Haus mit dem Grundstück gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§§ 311b/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/433.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag">433 BGB/a>  gekauft. Ich gehe davon aus, dass Sie auch ins Grundbuch eingetragen worden sind und daher nunmehrige Eigentümer sind.   Wenn die landwirtschaftlich genutzte Fläche verpachtet war, dann bestand Ihren Angaben nach ein Landpachtvertrag gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/585.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 585 BGB: Begriff des Landpachtvertrags">§§ 585 ff. BGB/a> . a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/585a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 585a BGB: Form des Landpachtvertrags">§ 585a BGB/a>  besagt, dass Landpachtverträge für unbestimmte Zeit geschlossen werden, wenn sie für länger als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form geschlossen worden sind. Davon gehe ich hier zunächst aus, so dass der Vertrag zumindest nicht durch Zeitablauf enden kann, sondern lediglich eine Kündigung oder ein Aufhebungsvertrag in Betracht kommen.   Vor dem Kauf des Grundstücks samt Haus waren Ihre Eltern die Verpächter. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/593b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 593b BGB: Veräußerung oder Belastung des verpachteten Grundstücks">§§ 593b/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">566 BGB/a>  besagen, dass, wenn ein Grundstück veräußert wird, der Erwerber in die sich aus dem Landpachtverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Das bedeutet erst einmal, dass das Landpachtverhältnis durch den Kauf nicht einfach beendet wird.   Ist die Pachtzeit nicht bestimmt, so kann jeder Vertragsteil gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594a BGB: Kündigungsfristen">§ 594a Abs. 1 BGB/a>  das Pachtverhältnis ordentlich spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres kündigen. Im Zweifel gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist bedarf der Schriftform. Ob eine solche im Vertrag vorgesehen ist, kann ich mangels Einsicht nicht beurteilen. Daher gehe ich von der gesetzlichen Kündigungsfrist aus.   a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594a BGB: Kündigungsfristen">§ 594a Abs. 2 BGB/a>  sieht noch die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist vor. Hier kann das Pachtverhältnis nur für den Schluss eines Pachtjahres spätestens am dritten Werktag des halben Jahres, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll, zulässig. Eine solche scheint Ihren Angaben nach gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/593a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 593a BGB: Betriebsübergabe">§ 593a BGB/a>  mangels Betriebsübergabe, gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594c BGB: Kündigung bei Berufsunfähigkeit des Pächters">§ 594c BGB/a>  mangels Berufsunfähigkeit des Pächters sowie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594d.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594d BGB: Tod des Pächters">§ 594d BGB/a>  mangels Todes des Pächters nicht in Betracht zu kommen.   a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594b BGB: Vertrag über mehr als 30 Jahre">§ 594b BGB/a>  enthält noch eine gesetzliche Regelung für Verträge, die über mehr als 30 Jahre geschlossen sind. In diesen Fällen kann jeder Vertragsteil nach 30 Jahren spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres kündigen. Die Kündigung ist nur ausgeschlossen, wenn der Vertrag auf Lebenszeit des Verpächters oder Pächters geschlossen ist. Hierzu kann ich keine Aussage treffen, da ich den Inhalt des Vertrags und damit eine vorgesehene Pachtdauer nicht kenne.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594e.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594e BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 594e BGB/a>  sieht noch die außerordentliche fristlose Kündigung vor, die mangels entsprechender Angaben jedoch scheinbar nicht zulässig sein dürfte.   Im Ergebnis bedeutet dies, dass Ihren Angaben nach nur das ordentliche Kündigungsrecht in Betracht kommt. Das heißt, die Kündigung wäre spätestens am dritten Werktag des Pachtjahres zum Schluss des nächsten Pachtjahres zulässig.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei der Entscheidung hinsichtlich des weiteren Vorgehens behilflich sein. Nutzen Sie die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, falls Unklarheiten bestehen, damit ich diese ausräumen kann.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Michael Pilarski, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 433, § 593a, § 585a, § 594c, § 593b, § 311b, § 594e, § 585, § 566, § 594d, § 594a, § 594b