Frage: Wir beabsichtigen im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein 2 Fam. Haus zu erwerben. Wir würden in die Hauptwohnung selber einziehen und die Nebenwohnung würden wir vermieten. Laut jetzt. Besitzer besteht ein Mietvertrag mit der Tochter für die Hauptwohnung, ob es einen Mietvertrag für die Nebenwohnung gibt wissen wir nicht. Über weitere Inhalte des Mietvertrags sind wir nicht informiert, da der Besitzer uns keine weitere Informationen erteilen möchte. Fragen: - Wäre es möglich (rechtlich) das im Mietvertrag eine Klausel steht die a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§57a ZVG/a>  ausschliesst, und somit uns der Einzug in das Haus verwährt bleibt? - Im schlimmsten Fall: Mietzins ist weit unter ortsüblicher Mindestmiete, Mieterhöhung und Kündigung sind lt. Mietvertrag ausgeschlossen. Könnten wir dagegen vorgehen? Oder wäre es in diesem Fall zu Riskant das Haus zu kaufen ohne die Mietverträge zu kennen? Wenn wir den Zuschlag bekämen, würden wir auf jeden Fall einen Anwalt beauftragen. Die Frage ist, ob das Ganze nicht zu riskant ist, oder lohnt sich das Risiko?!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Das außerordentliche Kündigungsrecht kann als gesetzliche Versteigerungsbedingung nicht durch eine entsprechende vertragliche Vereinbarung zwischen dem Schuldner und dem Mieter ausgeschlossen werden.  Ein Ausschluss könnte jedoch im Rahmen der Zwangsversteigerung erreicht werden, wozu es aber vorher eines Antrages bedarf. Wird ein solcher Antrag gestellt, ist durch das Versteigerungsgericht ein Doppelausgebot in der Weise zuzulassen, dass  1.auf die gesetzliche Ausgebotsform mit dem außerordentlichen Kündigungsrecht des Erstehers und  2.auf die abweichende Form, wonach der Ersteher bis zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht kündigen darf,  geboten werden kann.  In der Regel wird jedoch kaum auf auf das zweite Angebot geboten werden, da es den Ersteher rechtlich einschränkt und für diesen nachteilhaft ist.  Wenn der schlimmste Fall eintreten sollte, und ein lebenslanges vertragliches Wohnrecht gewährt worden ist, welches weit unterhalb der ortsüblichen Miete liegt, ist es rechtlich (außerhalb der Zwangsversteigerung) nur sehr schwer, hiergegen etwas zu ändern, da in diesem Fall nur die außerordentlichen Kündigungsgründe greifen.  Im Rahmen der Zwangsversteigerung können Sie jedoch auch dieses Verhältnis nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a>  kündigen, wenn Sie Eigenbedarf anmelden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> ). In diesem Fall hätte das vertraglich eingeräumte Wohnrecht keinen Bestand mehr, sofern das Wohnrecht nicht im Grundbuch eingetragen worden ist. Der Mietvertrag könnte also ganz normal gekündigt werden. Bitte bedenken Sie hierbei, dass in der Kündigung die genauen Kündigungsgründe aufgeführt sein müsen und die Kündigung zum ersten zulässigen Termin ausgesprochen werden muss.  Wenn Sie dafür Unterstützung benötigen sollten, steht Ihnen meine Kanzlei gerne zur Seite.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573