Frage: Guten Tag,  ich habe eine Frage zur Sonderkündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a> :  ich beabsichtige, ein Zweifamilienhaus zu erwerben. Eine Wohnung steht leer, die andere ist seit 1989 an ein Ehepaar (beide berufstätig) mit mittlerweile volljährigem Sohn (ebenfalls berufstätig), der mit im Haus lebt, vermietet. Das Ehepaar ist Anfang 50. Das Haus war ursprünglich Eigentum der Deutschen Bahn und gehört jetzt einer Immobiliengesellschaft. Im Rahmen der Privatisierung wurde den sog. „Berechtigten Mietern„ (also Mitarbeitern der Bahn) weitreichender Kündigungsschutz (wie lebenslanges Wohnrecht)zugesichert.   Da die im Haus lebenden Mieter nachweislich keine Eisenbahner sind (schriftl. Beleg hierfür vorhanden), gehe ich davon aus, dass bei ihnen diese Kündigungsschutzregelungen nicht zutreffen, sondern die 'normalen' gesetzlichen Bestimmungen gelten.   Ich möchte den Mietern unter Berufung auf § 573 a kündigen.   Da sie seit 16 Jahren im Haus leben, haben sie nach meiner Berechnung eine Kündigungsfrist von insgesamt 12 Monaten (9 Monate, da über 8 Jahre Mieter plus 3 Monate durch Kündigung nach 573 a).   In der Theorie klingt diese Möglichkeit der Sonderkündigung ja recht einfach, aber wie sieht es in der Praxis aus?  Bei Erwerb einer Immobilie greift unter gewissen Umständen eine Sperrfrist von 8 Jahren, innerhalb der den Mietern nicht gekündigt werden kann. Diese scheint nur die § 573 Abs. 2 (Eigenbedarf) bzw. Abs. 3 (wirtschaftliche Verwertung) zu betreffen.  Gilt diese Sperrfrist auch bei Kündigung nach § 573 a?  Auch gegen eine Sonderkündigung nach § 573 a kann wegen „besonderer Härten„ Widerspruch eingelegt werden. Die einzige Härte, die nach meinen Informationen auf die Mieter zutrifft, ist die lange Mietdauer.   Reicht eventuell die lange Mietzeit von 16 Jahren aus, um die Sonderkündigung nach § 573 a zu verhindern?  Im Kaufangebot der Immobiliengesellschaft ist von einem Haus mit zwei Wohnungen die Rede. Diese Wohnungen sind getrennt mit unterschiedlichen Kaufpreisen aufgeführt, aus denen sich der Gesamtpreis für das Haus errechnet.  Heißt das, dass wir formal zwei Eigentumswohnungen kaufen oder ist diese Aufteilung im Angebot rechtlich nicht von Belang, da ich ja im Grundbuch als Inhaber eines Zweifamilienhauses eingetragen bin bzw. auch der Kaufvertrag für ein Zweifamilienhaus sein wird?  Gibt es Erfahrungswerte, wie lange sich eine Kündigung nach § 573 a im „worst case„, also mit Widerspruch etc.) hinziehen kann?                    !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  zunächst können Sie sich nur auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a>  stützen, wenn Sie dort auch wohnen. Nach Ihrer Schilderung ist das bisher nicht der Fall, wobei auch der Erberb noch nicht stattgefunden hat.  Beim Erwerb sollten Sie den Vertrag VOR UNTERSCHRIFTSLEISTUNG unbedingt überpfrüfen lassen, da es offenbar hinsichtlich der Kaufsache unterschiedliche Einschätzungen geben kann. Der Wortlaut des beabsichtigten Vertrages wird daher entscheidend sein.  Denn ob Sie nun zwei Eigentumswohnungen oder ein Zweifamilienhaus haufen, spielt eine Rolle. Nur wenn Sie tatsächlich ein Zweifamilienhaus kaufen und dort auch wohnen, können Sie sich überhaupt auf das Sonderkündigungrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a> , bei dem die Sperrzeiten nicht gelten, berufen. Bei ETW kann  es zu Problemem kommen, da dann keine Einliegerwohnung (Abs. Abs. 2) vorhanden sein kann und das Merkmal Gebäude (Abs. Abs. 1) sich dann nach der Verkehrsauffassung richtet.   Mit einem Widerspruch würde ich rechnen, wobei die Erfahrung im hiesigen LG-Bezirk zeigt, dass Verfahren dann bis zu 18 Monaten dauern können, und zwar nach Klagerhebung.  Die 16 Jahre allein sind kein Härtegrund, können aber im Zusammenhang mit   hohem Alter der Mieter, körperlichen Gebrechen, geringem Einkommen, besonderen finanziellen Aufwendungen für die Wohnung, etc.  in der Gesamtabwägung eine Rolle spielen.   Um das Verfahren abzukürzen, sollten Sie neben einer Kündigung auch über einen Aufhebungsvertrag nachdenken, mit dem Sie bei ev. Zukommen auf die Mieter (Erlass von Miete/Renovierung/Umzugsbeihilfe) in vielen Fällen schneller und unterm Strich auch billiger zum Ziel kommen können.   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573a