Frage: Guten Tag,  ich bin Hauptmieter einer 3 Zimmerwohnung und habe eines dieser Zimmer teilmöbliert geplant an eine Untermieterin zu vermieten. Beim Einzug am 1.10. hat sie gesagt dass sie noch nicht zahlen kann und ob es in Ordnung wäre erst am 15ten zu zahlen weil sie dann erst ihr Gehalt bekommt. Ich habe naiverweise dazu eingewilligt und ihr den Wohnungsschlüssel gelassen weil ich den Eindruck hatte dass man ihr Vertrauen schenken kann. Dummerweise war das ein Irrtum, der Mietvertrag wurde zuerst vor sich hergeschoben und heute kam nun die Aussagen dass sie a) sowieso nie vor hatte eine Kaution zu bezahlen und b) auch keinen Mietvertrag unterschreiben will. Sie prangert an dass ich in ihrer Abwesenheit 'ihr' Zimmer gelüftet habe, obwohl das nach meinem bisherigen Wissensstand zu meiner Pflicht gehört. Während des Gesprächs hat sie gemeint dass durch die Schlüsselübergabe bereits ein mündlicher Vertrag existiert. Allerdings frage ich mich ob dieser gültig ist wenn sie keine Kaution bezahlen will und keine Miete bisher gezahlt hat, die Miete zumindest gibt sie vor zahlen zu wollen.  Sie hat mir während des Gesprächs auch gedroht dass sie hier andere Seiten aufziehen will wenn ich nicht mein Verhalten besser...was etwas abstrus ist mir allerdings Sorgen bereitet, meine Wohnung hat diverse Wertsachen und ich bin nicht mal sicher ob sie nicht einfach einen günstigen Zeitpunkt meiner Abwesenheit abwartet um mich auszusperren (es gibt ein Vorhängeschloss an der Haustür). Das ist natürlich eher weit hergeholt aber sie hat in den letzten Wochen leider gezeigt dass sie keine Rücksicht auf andere nimmt wenn es um ihren Willen geht.  Ich frage mich jetzt wie ich sie hart gesagt am schnellsten aus der Wohnung wieder rauskriege und inwiefern dieser mündliche Untermietvertrag überhaupt gültig ist wenn in den Grundsätzen (Miete bisher nicht gezahlt, Kaution generell unwillig zu zahlen) keine Einigung bestand? Kann ich mir den Schlüssel zurücknehmen mit der Bedingung dass ich eine Unterschrift des Vertrages (befristet auf einen Monat) und Zahlung der Miete fordere? Wenn nicht stellt sich die Frage welche Rechte ich in diesem Fall überhaupt geltend machen kann? Ich fürchte dass sie die Miete weiter hinaus zögert und sich einfach eines Tages aus dem Staub macht, wie kann ich das verhindern oder zumindest absichern?   Mit freundlichen Grüßen Alexander

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:    Ein Mietvertrag kann einmal durch mündliche Abrede und zum anderen durch schlüssiges Verhalten abgeschlossen werden. Dies ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/550.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 550 BGB: Form des Mietvertrags">§ 550 BGB/a> .  Dieser zwischen Ihnen und der Untermieterin abgeschlossene Mietvertrag ist auch dann gültig, wenn die Untermieterin bislang noch keinerlei Miete oder Kaution gezahlt hat.  Die fehlende Zahlung von Miete und Kaution berechtigen Sie allerdings dazu das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.  Sie können dagegen nicht die Untermieter einfach aussperren indem Sie ihr die Schlüssel wegnehmen. In diesem Falle könnte die Untermieterin einfach (auch wenn noch keine Zahlungen erfolgt sind) die Wiedereinräumung des Besitzes vor dem Amtsgericht einfordern.  Ihnen bleibt also nur der Weg der fristlosen Kündigung.  Hinsichtlich der Mietkaution müssen Sie allerdings die Mieterin vorher Abmahnen (am Besten schriftlich) und Ihr in der Abmahnung eine Frist setzen die Kaution zu überweisen. In der Abmahnung müssen Sie dann darauf hinweisen, dass nach erfolglosem Fristablauf fristlos kündigen werden gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> .  Hinsichtlich der rückständigen Miete können Sie nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 3 BGB/a>  dann kündigen, wenn die Mieterin mit insgesamt 2 Monatsmieten in Verzug ist.  Die fristlose Kündigung hat zur Folge, dass die Mieterin die von Ihr bewohnten Zimmer sofort zu räumen hat.  Um zu verhindern, dass sich die Mieterin einfach so aus dem Staub macht, können Sie Ihr Vermieterpfandrecht geltend machen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/552.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 552 BGB: Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters">§ 552 BGB/a> .  Dieses Vermieterpfandrecht berechtigt Sie Sachen Ihrer Mieterin herauszuverlangen,  in Besitz zu nehmen (soweit nicht unpfändbar) und zur Deckung der Miete und Kaution zu vesteigern.  Sie können also leider nicht den Schlüssel der Untermieterin an sich nehmen, sondern müssen, wie von mir beschrieben fristlos kündigen.  Zur Sicherung Ihrer Forderungen können Sie Ihr Vermieterpfandrecht geldtend machen.   Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen    Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 550, § 552, § 543