Frage: Ich habe im Dezember 2010 ein EFH von privat gekauft. Bei den Besichtigungen (auch mit einem Baugutachter) machte das Haus und auch der Keller einen sehr guten Eindruck. Vom Verkäufer wurden keinerlei Mängel oder Schäden erwähnt. Also kam der Kauf auch zustande. Seit Anfang Juli 2011 bemerkte ich im Sockelbereich des Kellers Feuchtigkeit an allen Aussenwänden. Messungen ergaben einen Feuchtigkeitsgehalt von 40-50%. Ich rief einen Gutachter und wir stemmten die Aussenwand an 2 Stellen auf. Es stellte sich heraus, dass die 1. Sperrschicht fehlt. Dies ist der Grund für die Feuchtigkeit. Laut Notarvertrag sind die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Gebäudes ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, ES SEI DENN, DER VERKÄUFER HANDELT VORSÄTZLICH. Ich weiss, dass der Verkäufer den Keller in Eigenleistung erbaut hat. Hätte er mir das Fehlen der Sperrschicht mitteilen müssen? Und kann ich Ihn deshalb haftbar machen? Ein nachträgliches Einbringen der Sperrschicht im Injektionsverfahren kostet ca. 25000 Euro. Kann ich den Verkäufer daran beteiligen? Immerhin muss er doch von dem Baumangel als Bauherr wissen.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage.   Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:   1.'...Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, ES SEI DENN, DER VERKÄUFER HANDELT VORSÄTZLICH. Ich weiss, dass der Verkäufer den Keller in Eigenleistung erbaut hat. Hätte er mir das Fehlen der Sperrschicht mitteilen müssen?'  VorS. ist der vom Wissen und Wollen umfasste rechtswidrige Erfolg. Das Wissen des Verkäufers über die fehlende 1. Sperrschicht wird nach Ihrem Vortrag unterstellt.  (Es müsste im Prozess bewiesen werden.)  Für das Wollenselement genügt die billigende Inkaufnahme des als möglich erkannten Erfolges.  'Entsprechend dem Wortlaut in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 1 BGB/a>  erstreckt sich das Verschulden auf den gesamten objektiven Tatbestand, d.h. auf Verletzungserfolg, ‑handlung sowie haftungsbegründende Kausalität. Dagegen bezieht sich das Verschulden nicht auf den Schaden sowie die haftungsausfüllende Kausalität zwischen Verletzungserfolg und Schaden. (BGB § 823Ansgar Staudinger in Schulze u.a., Bürgerliches Gesetzbuch 6. Auflage 2009 Rn. 84)'  Der Verkäufer musste aufgrund seines Wissens und des Verschweigens der fehlenden Schutzschicht mit der Möglichkeit gerechnet haben, dass Sie das Haus ohne 1. Sperrschicht zum Kaufpreis dieses Hauses mit (fiktiver) 1. Sperrschicht bereit gewesen waren zu zahlen. Dieser Erfolg realisierte sich mit Vertragsunterzeichnung.  Die Beweislast für das Verschulden des Verkäufers, also den bedingten Vorsatz, trifft jedoch Sie.    2.'Ein nachträgliches Einbringen der Sperrschicht im Injektionsverfahren kostet ca. 25000 Euro. Kann ich den Verkäufer daran beteiligen?'  Sie können zunächst mit Ihm reden, das ist immer die schnellste Variante.  Sie können neben (1.) zudem Ansprüche wegen des Mangels nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 BGB/a>  geltend machen.  Insofern Ihnen der Verkäufer den Haftungsausschluss entgegen hält, können Sie auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  verweisen. Bei Arglistiger Täuschung greift der vereinbarte Haftungsausschluss nicht.  Der Verkäufer hat einen Mangel verschweigen. Es genügt schlichtes Unterlassen. Auf das Bestehen einer Aufklärungspflicht kommt es nicht an, da Mängel stets offenbart werden müssen.   '1. Haben die Parteien einen Haftungsausschluss vereinbart, trägt der Käufer nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen, wozu bei einer Täuschung durch Verschweigen auch die fehlende Offenbarung gehört. 2. Da es sich bei der unterbliebenen Offenbarung um eine negative Tatsache handelt, kommen dem Käufer Erleichterungen nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zugute. (BGH, Urt. v. 12. 11. 2010 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20181/09" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.11.2010 - Abs. 5 ZR 181/09: Grundstückskaufvertrag mit Haftungsausschluss: Darlegungs- und B...">Abs. 5 ZR 181/09/a>  in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202011,%201279" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.11.2010 - Abs. 5 ZR 181/09: Grundstückskaufvertrag mit Haftungsausschluss: Darlegungs- und B...">NJW 2011, 1279/a> )'  'Der Käufer muss lediglich die von dem Verkäufer in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu spezifizierende Aufklärung ausräumen.' (BGH in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202001,%2064" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.10.2000 - Abs. 5 ZR 285/99: Arglistige Täuschung über Altlasten">NJW 2001, 64/a> )  Das Berufen auf die Arglist des Verkäufers bringt Ihnen wegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 BGB/a>  mehr Möglichkeiten als die Geltendmachung von (nur) SchadenserS. nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 BGB/a> .  Setzen Sie nach einem sondierenden Gespräch ein Schreiben mit Anmahnung zur Nacherfüllung auf. Setzen Sie ihm eine angemessene Frist. Damit kommt der Verkäufer (vorausgesetzt obige Tatsachen sind letztendlich gerichtlich beweisbar) in Verzug und hat nach Obsiegen auch die außergerichtlichen Anwaltskosten zu tragen.  -----------------------------------------------  Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.    Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.   Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.   Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.   Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 437, § 823