Frage: Meine Eltern haben meinem Bruder ihr Haus zu einem Preis x verkauft und von ihm ein lebenslanges Wohnrecht, eingetragen im Grundbuch, hinzubekommen. Eigentümer des Hauses ist somit mein Bruder und nur meine Eltern dürfen dieses Haus bewohnen. Da meine Eltern zu 80 % im Ausland leben und nur 2 x pro Jahr für 2 - 3 Wochen nach Deutschland kommen, haben sie mir angeboten (ich bin alleinstehend), in diesem Haus 2 Zimmer mit Bad zu bewohnen. So wäre das Haus nicht so oft unbewohnt, ich könnte mich um alle Angelegenheiten im und um das Haus kümmern, meine Eltern umsorgen, wenn sie in Deutschland sind, die Nebenkosten tragen. Mein momentan gemietetes Haus ist mir zu groß geworden und ich wollte mir eine kleinere Wohnung suchen. Daraufhin kam das Angebot meiner Eltern. Da mein Bruder jedoch Eigentümer ist, er lebt auch im Ausland, meine Frage dazu: Dürfen meine Eltern untervermieten? Falls ja, wie müsste das in Bezug auf das Wohnrecht schriftlich vereinbart sein? Genügt eine schriftliche Vereinbarung zwischen Sohn (Eigentümer) und Eltern (Wohnrecht) oder muss dies vertraglich fixiert werden bzw. muss der Vertrag ergänzt/geändert werden? Der Untermietvertrag müsste aber auch mit dem Wohnrecht der Eltern enden, damit mein Bruder dann ganz alleine über die weitere Nutzung des Hauses entscheiden kann, was ich auch möchte. Wir sind uns einig, möchten aber gerne alles vertraglich ordentlich regeln. Ein Untermietvertrag wäre mir natürlich wichtig, da ich auch meinen Wohnsitz dort anmelden möchte. Welche Möglichkeiten haben meine Eltern, mit mir als Familienangehörige einen Untermietvertrag abzuschließen? Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort.

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  ohne Einsicht in das Grundbuch und die zwischen Ihrem Bruder und Ihren Eltern getrofene Vereinbarung wird man Ihre Frage nicht verbindlich beantworten können.   Ein Wohnrecht wird meist als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1092.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1092 BGB: Unübertragbarkeit; Überlassung der Ausübung">§§ 1092/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">1093 BGB/a>  eingeräumt. Es werden dann auch Regelungen dazu getroffen, ob Dritte die Mietsache mitbenutzen dürfen.   Auch wenn eine Benutzung der Immobilie nicht ausdrücklich gestattet ist, ist es aber zulässig, dass Familienangehörige diese mitbenutzen (Palandt-Bassenge, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  Rn. 12). Hierbei kommt es aber darauf an, dass Sie mit Ihren Eltern eine Hausgemeinschaft bilden, wenn diese in Deutschland sind, also die beiden von Ihnen erwähnten Zimmer mit Bad keine eigene Wohnung bilden, sondern Sie z.B. die Küche der Eltern mitbenutzen und ggf. auch noch andere Räume.   In diesem Fall wäre es möglich, dass Sie und Ihre Eltern einen Untermietvertrag aufsetzen, der dann die Benutzung der Räume durch Sie und die zu zahlende Vergütung regelt. In diesem Fall hätten Sie dann aber den mietrechtlichen Kündigungsschutz, d.h. das Mietverhältnis könnte nur bei Zahlungsverzug, Eigenbedarf usw. beendet werden.   Da Sie dies nicht wünschen, können Sie auch keinen Untermietvertrag schließen, sondern nur eine Vereinbarung über einen Zuschuss zu den Kosten der Nutzung der Immobilie treffen. Sie begeben sich dann aber - auch gegenüber Ihren Eltern - des Schutzes des Mietrechts und könnten grundlos jederzeit des Hauses verwiesen werden, wobei in einem solchen Fall regelmäßig eine Frist von einigen Wochen einzuräumen ist, da niemand von heute auf morgen umziehen kann. Soweit Sie dem Einwohnermeldeamt eine Vereinbarung mit Ihren Eltern vorlegen, wonach Sie gegen Zahlung eines bestimmten Betrags der anfallenden Kosten in deren Haushalt aufgenommen werden, gehe ich auch davon aus, dass eine Anmeldung möglich ist.    Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093, § 1092