Frage: Hallo, ich interessiere mich für ein Reihenhaus und möchte es gern in der anstehenden Zwangsversteigerung erwerbem. Nun wohnt aber seit 20 Jahren ein Mieterpaar im Haus. Ich hatte versucht, eine Innenbesichtigung zu erreichen,  bei den Mietern geklingelt und gefragt, ob sie mir den Eigentümer benennen können. Es öffnete ein ca. 80jähriger Mann, der mir erklärte, dass die Miete nicht mehr an den Eigentümer ('der ist insolvent und dem gehört das Haus nicht mehr' O-Ton des Mieters), sondern an 'eine Gesellschaft' gezahlt werde. Er könne mir nichts weiter sagen, auch nicht hereinlassen, da seine Frau krank wäre (Rollstuhlauffahrt vor der Wohnungstür). Außerdem wohnten sie seit 20 Jahren in dem Haus und wollten auch nicht ausziehen. Meine Frage nun: Macht es überhaupt Sinn, dieses Haus zu ersteigern? Ich möchte es natürlich gern selbst bewohnen, aber bezweifele, dass ich die alten Mieter zum Auszug bewegen kann. Hier gilt doch sicher die 'Härtefallregelung' und das Sonderkündigungsrecht zw. Eigenbedarf nützt mir dann gar nichts? Eigenbedarfsgründe bei mir wären erhebliche Verkürzung des Fahrtweges zur Arbeitsstelle (nur 6 km statt jetzt fast 30), wg. Altersruhesitz (bin 2007 und dann 2010 erneut an Krebs erkrankt und werde vermutlich früher i.d. Ruhestand (evtl. in 2 Jahren) treten können). Außerdem wird in der näheren Umgebung ein Krebszentrum gebaut (ca. 6 km entfernt), wo ich zw. Behandlung bei einem weiteren Rezidiv auch ambulant behandelt werden könnte. Einen langen Rechtsstreit würde ich mir aus gesundheitlichen Gründen nicht zumuten wollen. Also, lieber Finger weg? Falls doch Aussicht auf Erfolg, sollte das Kündigungsschreiben von einem Anwalt verfasst werden, wie hoch wären die Kosten dafür? Bitte um Antwort eines Experten im Mietrecht/Zwangsversteigerung, danke.

Antwort: Sehr geehrter Fragestellerin,  Ihre Frage beantworte ich wie folgt.  a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a> : 'Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.'  Sie können als Ersteherin das Mietverhältnis kündigen, gemäß der gesetzlichen Fristen. Das heißt mit einer Kündigungsfrist von 9 Monaten (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs. 1 S. 2 BGB/a> ), da die Mieter schon seit mehr als 8 Jahren dort wohnen.  Auch können die Mieter der Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  widersprechen.  Die Härtefallregelung gilt auch nach einer Zwangsversteigerung.  Das Gericht muss nach Widerspruch gegen die Kündigung eine Abwägung zwischen den Interessen der Mieter (hohes Alter, Krankheit) und den Interessen des Vermieters (Erkrankung).  Da geht die Tendenz der Gerichte eher zu Gunsten der Mieter.   Mit freundlichen Grüßen,  Peter Eichhorn Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573c, § 574