Frage: Guten Tag, Wir haben im Juni 2012 für uns als Altersruhesitz ein Haus gekauft, welches wir Ende August 2012 vom Eigentümer übergeben bekommen haben. Bezahlt haben wir das Haus schon Anfang Juni, Vertragsabschluss war 21.5.12.  Zu erwähnen ist unbedingt, dass bei zwei Besichtigungsterminen, alle Wände mit Möbeln zugestellt waren. Dieses kann auf den Exposé Fotos gut gesehen werden.  Nach der Aktion stellte sich heraus, dass der VK-Preis 25% über den ortsüblichen „Tarif' lag.  Nachdem wir, um das neue Haus finanzieren zu können, unser Haus verkauft haben, wohnten wir noch bis Ende Sept. zur Miete. Der Hausverkäufer räumte das Haus Ende August 12. Der heruntergekommene Gesamtzustand war erst nach Leerräumung des Hauses erkennbar.  Bei der Übergabe waren sämtliche Tapeten im Erdgeschoss mit Wasserrändern teilweise kniehoch braun verfärbt (weiße Farbe überdeckte diese Flächen punktuell).  Der Verkäufer wurde von mir daraufhin angesprochen, er kanzelte mich mit den Worten ab: deswegen sei eine Drainage eingebaut worden. Was er allerdings später in diesem Zusammenhang widerrufen hat.  Wir haben zwei Sachverständige hinzugezogen und ein Gutachten erstellen lassen. Festgestellt wurde eine sehr feuchte/nasse Bodenplatte. Aufgrund einer fehlenden Folienabdeckung steigt die Feuchtigkeit in die Wände. Das Haus ist ohne Keller.  Unser Vertrag enthält die Klausel: Unter Ausschluss von Sachmängeln.  Da wir diese nassen Wände als versteckte Mängel ansehen, haben wir einen Anwalt eingeschaltet. Dieser ist nach sechs Monaten Bearbeitungszeit der Meinung, dass dem Verkäufer keine arglistige Täuschung nachgewiesen werden kann, obwohl wir einen Zeugen benennen können und auch Handwerker in diesem Haus waren.  Der Verkäufer wiederholt gebetsmühlenartig die Floskel: „Das habe ich nicht gewusst', obwohl er dieses Haus 16 Jahre bewohnte.  Was ist das für eine Rechtssprechung, in der man nur Unwissenheit vortäuschen muss, um ein mit Mängeln behaftetes Haus verkaufen zu können.  

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung gern nachfolgend beantworte.  Der von Ihnen geschilderte Sachverhalt ist natürlich sehr ärgerlich.  Eine erfolgreiche Anfechtung wegen arglistiger Täuschung setzt eine Täuschung des anderen Vertragsteils zum Zweck der Erregung oder der Aufrechterhaltung eines Irrtums voraus.  Dies kann durch positives Tun oder durch Unterlassen geschehen und muss rechtswidrig sein.  In subjektiver Hinsicht ist Arglist erforderlich.  Vgl. zum Ganzen Palandt, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a> , Rn. 2ff.  In Ihrem Fall kommt eine Täuschung des Verkäufers durch Verschweigen in Betracht. Dies ist dann der Fall, wenn eine Aufklärungspflicht des Verkäufers besteht. Eine Aufklärungspflicht des Verkäufers wird bei Feuchteschäden in Häusern grundsätzlich bejaht, vgl. KG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=MDR%202006,%20200" target="_blank" class="djo_link" title="MDR 2006, 200 (2 zugeordnete Entscheidungen)">MDR 2006, 200/a> .  Problematisch ist in Ihrem Fall dann der Nachweis der Arglist des Verkäufers. Denn der Getäuschte trägt die Beweislast für alle Anspruchsvoraussetzungen der arglistigen Täuschung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a> .  Wird die Anfechtung auf Verschweigen gestützt, dann muss der Anfechtende beweisen, dass dem anderen Teil die zu offenbarende Tatsache im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bewusst war, vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202001,%202326" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.05.2001 - Abs. 5 ZR 14/00: Arglistiges Verschweigen bei nicht erinnerten Abs. 1000ängeln">NJW 2001, 2326/a> .  Ihr bereits beauftragter Rechtsanwalt hat hier natürlich eine bessere Kenntnis der Umstände als ich. Und deshalb kann ich dem Kollegen an dieser Stelle nicht ausdrücklich widersprechen, auch wenn ich Ihnen gern ein erfreulicheres Ergebnis mitteilen würde.  Grundsätzlich muss Ihr Rechtsanwalt Sie auch auf vorhandene Risiken hinweisen, um Sie vor unnützen Kosten zu bewahren. Dies hat er wohl getan. Aber letztlich sind Sie der Auftraggeber und können entscheiden, ob und wie Sie weiter gegen den Verkäufer vorgehen. Angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung für Sie, kann es auch daher möglicherweise auch sinnvoll sein, ein gewisses Prozessrisiko einzugehen. Dies kann ich an dieser Stelle nicht abschließend beurteilen.  In einem Prozess würde ein Richter unter Würdigung aller im Prozess vorgetragenen Umstände über die in Ihrem Fall entscheidende Frage entscheiden, ob der Verkäufer von den Feuchteschäden positiv wusste oder sie für möglich hielt. Auch könnte vor oder in einem Prozess möglicherweise noch ein Vergleich mit dem Verkäufer abgeschlossen werden, wenn dieser sich dem Druck einer gegen ihn gerichteten Klage ausgesetzt sieht.  Letztlich müssen Sie abwägen und entscheiden, ob Sie das Risiko der Kosten eines Prozesses, welche Sie im Fall des Unterliegens zu tragen hätten, eingehen angesichts der Ihnen sonst noch verbleibenden Möglichkeiten.  Ich wünsche Ihnen, dass Sie die richtige Entscheidung treffen und hoffe, dass meine Antwort Ihnen hierbei etwas weitergeholfen hat.  Bitte beachten Sie, dass meine Antwort nur eine erste Einschätzung darstellt. Dies kann eine persönliche Beratung regelmäßig nicht ersetzen.  Mit freundlichen Grüßen  - Ivo Glemser - Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 123