Frage: Hallo,  folgende Problem habe ich derzeit. Ich wohne derzeit in einem Haus das von einem Gemeinde Orden vermietet wird und zahle monatlich 300 EUR miete. Ich konnte leider die letzten drei monate keine Mietzahlungen leisten da ich in argen finanziellen problemen war. Daher habe ich vor 2 Wochen eine der 3 Mieten beglichen.  Leider hat sie die miete für diesen Monat auch verspätet und ich konnte nur 200 EUR zahlen.   Die Zahlung verläuft bei meinem Vermieter immer in Bar und heute morgen hat er mir gesagt dass ich bis zum Wochenende aus der Wohnung raus sein muß, sprich er setzt mich quasi auf die Strasse.  Allerdings habe ich bislang weder eine schriftliche Mahnung noch eine schriftliche Kündigung bekommen und mein Mietvertrag existiert schon 1 Jahr. Er hat mich immer nur mündlich ermahnt.  Zudem wurde der Vermieter unglaublich sauer als ich hewute erwähnt habe dass ich einmal mit einem Gutachter in meiner Wohnung war, da seit 10 Monaten sich aufgrund eines Schadens am Dach, sich schimmel an der Decke angesetzt hat und ich wollte damals kontrollieren lassen ob das Schädlich ist. ICh habe den Vermieter damals jede woche darauf angesprochen aber das Problem wurde bis heute nicht behoben.  Ich habe allerdings angst heute auf der Strasse zu landen daher meine Fragen.  - Kann mein Vermieter mich einfach so kündigen ohne vorherige schriftliche ankündigung bzw. kann er mich am wochenende einfach so rausschmeißen?  - Soll ich eine rückwirkende Mietminderung verlange wegen des Schimmels oder soll ich lieber meine Klappe halten um weiterhin dort wohnen zu dürfen?  Ich ziehe im März sowieso aus aber ich weiß nicht wo ich wohnen soll bis dahin da ich allein in Köln lebe.  Daher brauch ich dringlichst ihre hilfe.  Vielen Dank im voraus.  gruß  dogan        

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage, die ich sogleich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben summarisch beantworten möchte.  Zunächst möchte ich zur Vorsicht betonen, dass Ihre finanziellen Schwierigkeiten nicht zum Prellen meines Honorars führen sollten, da ich (neben dem gerichtlichen, kostspieligen Mahnverfahren) ansonsten mit Strafanzeige reagieren müsste, was ich gerne vermeiden würde.  Nun aber zu Ihren eigentlichen Fragen:  1.  Nein, der Vermieter kann Sie nicht einfach so „rausschmeißen„. Zunächst müsste er eine ordentliche fristgerechte Kündigung oder eine außerordentliche Kündigung wegen des Zahlungsverzuges (vgl. z.B. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a,b). aussprechen. Dort heißt es wörtlich:  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">BGB § 543/a>  Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor (…).  (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn (…) oder  3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.  Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.  Eine Abmahnung ist dafür aber (anders als bei sonstigen Vertragsverletzungen) nicht erforderlich. Außerdem können Sie (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Nr. 3 BGB/a>  am Ende) eine Kündigung durch Bezahlen der Forderung noch unwirksam machen! Aber ich gehe davon aus, dass der Vermieter ohnehin (soweit sie bereits gekündigt haben) an einer eigenen Kündigung kaum noch Interesse hat.  Selbst wenn eine Kündigung folgte, müsste er zudem einen wirksamen Räumungstitel einklagen, da die Selbstjustiz ihm verwehrt ist. Sollte er dies missachten, könnten Sie sogar bei einer „Selbsträumung„ die Polizei zur Hilfe herbeiholen! Sie sollten Sich also keinesfalls von Ihrem Vermieter einschüchtern lassen!  2. Eine rückwirkende Minderung ist generell so gut wie immer ausgeschlossen. Anders wäre dies allenfalls dann, wenn sie in der Vergangenheit den Vermieter (nach der Mängelanzeige) konsequent ermahnt hätten, den Mängeln abzuhelfen. Aber es wird auch bei der zugleich meist vorliegenden vorbehaltlosen Mietzahlung scheitern, noch einen Anspruch geltend zu machen, da darin ein Anerkenntnis der Verpflichtung zur vollen Mietzahlung zu sehen ist. In Ausnahmefällen mag das anders sein, aber den Vermieter lediglich einmal darauf angesprochen zu haben, reicht nicht aus, um dies anders zu entscheiden. Allerdings sollten Sie ab sofort unter Hinweis auf die Mängel die Miete mindern und regelmäßig (per Einschreiben) Abhilfe verlangen. Natürlich können Sie auch versuchen, sich mit dem Vermieter zu vergleichen (nach dem Prinzip: Sie ignorieren den Schimmel bis zum baldigen Auszug und dafür streicht er seine Mietforderungen zusammen). Aber das müssen Sie entscheiden.   Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben. Sollten dennoch Verständnisschwierigkeiten verbleiben, nutzen Sie doch bitte die kostenlose Nachfragemöglichkeit. Gerne stehe ich auch für die weitere Vertretung zur Verfügung – soweit gewünscht. Kontaktieren Sie mich dazu einfach über die untenstehende E-Mail!  Mit freundlichen Grüßen Hans-Christoph Hellmann -Rechtsanwalt-   Burgwedel, den 9.12.05 <A href='http://www.anwaltskanzlei-hellmann.de'>www.anwaltskanzlei-hellmann.de</A> <A href='mailto:mail@anwaltskanzlei-hellmann.de'>E-Mail an Rechtsanwalt Hellmann</A>        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543