Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  bzgl. folgender Thematik benötige ich Ihren sachkundigen Rat… Unser Bauvorhaben neigt sich dem Ende hin (Baubeginn 02/2011, Einzug 09/2011), d.h. die letzte Abschlagszahlung steht vor der Tür. Wie bei jedem Bauvorhaben gibt es irgendwelche Probleme, die im Nachhinein durch Nachlässe bzw. Preisminderungen oder Nacharbeiten abgegolten werden. Wir haben von unserem Bauträger ein gutes Angebot erhalten (befristet, nach Ablauf der Frist gehen alle Zusagen verloren!) welches wir annehmen möchten. Das Angebot beinhaltet die entsprechenden Nachlässe und drei Positionen, die als Einbehalte deklariert sind. D.h. diese Positionen sollen noch nachgearbeitet werden. Nachdem das Angebot von unserem Bauträger nur befristet gültig ist, möchten wir für die drei offenen Positionen ebenfalls eine Frist einräumen. Wir stellen uns das wie folgt vor: •Erledigung der Punkte muss bis tt.mm.jjjj erfolgen, •erfolgt dies nicht bis zum angegebenen Stichtag, werden die „Einbehalte' in Nachlässe gewandelt, •mit jedem Tag oder Woche (nach Ablauf der Frist) soll eine Strafgebühr erfolgen. Unsere Vorstellungen klingen vielleicht etwas merkwürdig, aber die offenen Positionen werden von uns seit fast einem Jahr gerügt.  Welche juristischen Möglichkeiten haben wir?  Vielen Dank für Ihre Unterstützung!  Mit freundlichen Grüßen,

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Die Punkte 1. - 2. erscheinen mir nach meiner ersten Einschätzung (ohne Kenntnis aller Einzelfallumstände) möglich, bei Punkt 3. gilt:  EIne derartige Vertragsstrafe muss vertraglich vereinbart worden sein, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/339.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 339 BGB: Verwirkung der Vertragsstrafe">§ 339 BGB/a>  (Bürgerliches Gesetzbuch) - Verwirkung der Vertragsstrafe: Verspricht der Schuldner dem Gläubiger für den Fall, dass er seine Verbindlichkeit nicht oder nicht in gehöriger Weise erfüllt, die Zahlung einer Geldsumme als Strafe, so ist die Strafe verwirkt, wenn er in Verzug kommt. Besteht die geschuldete Leistung in einem Unterlassen, so tritt die Verwirkung mit der Zuwiderhandlung ein. Ohne eine solche (schriftliche) Abrede geht es leider nicht.  Sie haben folgende Gewährleistungsrechte: Ist das Werk mangelhaft, kann der Besteller, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,  - zunächst vorrangig  Nacherfüllung (Mangel beseitigen oder ein neues Werk herstellen - nach Ermessen des Bauunternehmers) verlangen,  > dann, wenn dieses scheitert, eine diesbezügliche Frist fruchtlos vertsrichen ist, es verweigert oder unmöglich wird bzw. ist, das Recht  - den Mangel selbst beseitigen und ErS. der erforderlichen Aufwendungen verlangen,  - von dem Vertrag zurücktreten oder die Vergütung mindern und  - SchadenserS. oder ErS. vergeblicher Aufwendungen verlangen.  Sie haben hier richtigerweise eine Minderung angesetzt, Punkt 2., und vorher eine Frist gesetzt, Punkt 1.  Geben Sie also nicht vorschnell diese Rechte auf und überdenken Sie die Sache, ob Sie noch zusätzliches als Anspruch in Ihr Angebot mit aufnehmen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 339