Frage: Ich möchte mein Zweifamilienhaus auf mein einziges Kind überschreiben lassen. Dies geschieht ja nach den gesetzlichen Bestimmungen notariell.   Diese Überlassung dient lediglich der Vorsorge und möchte auf meine bisherigen Rechte, und auch Pflichten, als Grundstückseigentümer vollumfänglich nicht verzichten.   Daher beabsichtige  ich, nicht nur spezifisch festgelegte  Vereinbarungen (Wohnungsrecht, u. ä.) zu treffen, sondern pauschal und sinngemäß, dass mein Kind zwar alleiniger Eigentümer wird und ich  allerdings als Gegenleistung sämtliche Rechte und Pflichten, als wäre ich noch  Eigentümer, erhalte (dies würde auch das Wohnungsrecht beinhalten?!).  Ist eine derartige Vertragsgestaltung möglich bzw. wird hierbei das Schenkungsrecht unterminiert?

Antwort: Sehr geehrter Rechtsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage!  Zur Übertragung des Eigentums an der Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge gegen Einräumung eines Nutzungsrechts bestehen folgende Möglichkeiten:  Sie können das Grundstück schenkweise übereignen und sich im Gegenzug entweder ein Recht zum Nießbrauch oder ein (lebenslanges) Wohnrecht einräumen lassen.  Mit der Übertragung des Eigentums auf Ihr Kind gehen zunächst einmal alle Rechte und Pflichten aus dem Grundstück auf Ihr Kind über.  Im Falle der Einräumung eines Wohnrechts haben Sie eben nur ein solches: Sie dürfen in den vereinbarten Räumen wohnen. Im Übrigen verbleiben alle Rechte und Pflichten bei Ihrem Kind. Gewählt wird diese Gestaltungsmöglichkeit häufig bei Immobilien, die mehr als eine Wohneinheit haben und von denen der Schenker nur eine Wohneinheit zukünftig bewohnen, aber ansonsten nichts weiter mit dem Grundstück „zu tun' haben will. Diese Gestaltung entspricht eher nicht Ihren Interessen.  Die andere gebräuchliche Gestaltung liegt darin, dass der Schenker sich ein Nießbrauchrecht an dem Grundstück gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1030.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1030 BGB: Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen">§ 1030 BGB/a>  einräumen lässt. Der Schenker als Nießbraucher erhält dann die Möglichkeit, die Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen. Dazu gehört z. B. das Recht zum Besitz, d. h., Sie dürfen in einer oder beiden Wohnungen wohnen oder diese an Dritte vermieten, einen vorhandenen Garten nutzen usw. Das Nießbrauchsrecht an dem Grundstück erstreckt sich auch auf dessen Bestandteile und das Zubehör, z. B. dem zum Grundstück gehörenden Rasenmäher.  Diese Rechtsposition entspricht nahezu derjenigen eines Eigentümers. Nur besonders schwerwiegende Maßnahmen dürften Sie nicht treffen: So könnten sie nicht über das Eigentum verfügen und dürften das Grundstück bzw. das Gebäude nicht umgestalten oder wesentlich verändern, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1037.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1037 BGB: Umgestaltung">§ 1037 BGB/a> .  Das Nießbrauchsrecht erstreckt sich nicht auf Ansprüche gegen Dritte wegen Beschädigung des Grundstücks bzw. von dessen Bestandteilen. Diese Ansprüche könnten Sie sich jedoch schon bei Abschluss des Vertrages im Voraus abtreten lassen.  Nach § 1047 hat der Nießbraucher die Lasten zu tragen. Das sind alle regelmäßig in kürzeren Abständen anfallenden Kosten. Hierzu zählen z. B. Grundsteuern und sonstige wiederkehrende Abgaben. Auch zu tragen hat der Nießbraucher Zinsen auf bestehende Hypotheken und Grundschulden. Der Nießbraucher hat zudem gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1041 BGB: Erhaltung der Sache">§ 1041 BGB/a>  den Zustand des Grundstücks (einschl. Gebäude) zu erhalten und die Kosten hierfür selbst zu tragen, soweit sie in regelmäßigen kürzeren Zeiträumen wiederkehren. Hierzu zählen normale Verschleißreparaturen. Außergewöhnliche Maßnahmen, z. B. Erneuerung der Dacheindeckung, fallen nicht hierunter. Als Nießbraucher können Sie sich jedoch hierzu verpflichten.  Da das Grundstück selbst mit dem Nießbrauchsrecht belastet wird, ist die Einigung hierüber notariell zu beurkunden. Gleiches gilt für die Schenkung bzw. die Einigung über den Übergang des Eigentums an dem Grundstück. Die Übertragung des Eigentums und die Belastung des Grundstücks mit dem Nießbrauchsrecht werden in das Grundbuch eingetragen.  Ich schlage Ihnen daher vor, das Eigentum an dem Grundstück gegen Einräumung eines Nießbrauchrechtes auf Ihr Kind zu übertragen. Soweit das Gesetz Kosten- und Lastentragungspflichten für den Nießbrauch nicht vorsieht, können Sie diese vertraglich übernehmen. Dabei ist eine solche Übernahme teilweise nur schuldrechtlich möglich. Sie gilt dann nur im Verhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Kind, nicht jedoch gegenüber Dritten. Entsprechendes gilt für nicht aus dem Nießbrauch folgende Rechte, z. B. hinsichtlich einer Umgestaltung.   Auch Folgendes sollten Sie beachten: Wenn sie viele Pflichten vertraglich übernehmen, besteht die Gefahr, dass sie – aus welchem Grund auch immer – unerwartet hohen Forderungen ausgesetzt werden. Da Sie nicht mehr Eigentümer sind, können Sie das Haus nicht verkaufen, um die Forderungen bedienen zu können. Insoweit setzen Sie sich einem gesteigerten Verschuldungsrisiko aus, wenn sie mehr Pflichten als nötig bindend übernehmen.  Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort geholfen zu haben. Wegen der Vielzahl an im Einzelfall möglichen Rechten und Pflichten ist eine weitergehende Prüfung an dieser Stelle nicht möglich.  Einzelne mögliche und zulässige Regelungen können Sie jedoch mit dem ohnehin von Ihnen aufzusuchenden Notar abstimmen.  Bitte beachten Sie, dass sich die rechtliche Einschätzung des Problems durch das Weglassen oder Hinzufügen von Tatsachen verändern kann.  Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Gina Haßelberg (Rechtsanwältin)!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1030, § 1041, § 1037