Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir würden gerne wissen, ob wir für die nachfolgende Konstellation ein Vorkaufsrecht haben und wenn ja wie die entsprechenden Entscheidungsfristen für uns sind: Wir sind seit Januar 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte (Erstbezug). Vermieter ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Das Haus soll nun verkauft werden. Im Mietvertrag steht zum Thema Kauf der folgende Passus:  „Das angemietete Haus kann bei Wunsch auch gekauft werden.'  Liegen wir richtig in der Annahme, dass die Kündigungssperrfristen für einen solchen Fall nicht zutreffen? Vielen Dank für Ihre Einschätzung    Einsatz editiert am 02.11.2013 15:12:25

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:   Nachdem die von Ihnen gemietete Doppelhaushälfte insgesamt verkauft werden soll und Anhaltspunkte dafür fehlen, dass eine Umwandlung  in Wohnungseigentum beabsichtigt ist, wird kein gesetzliches Vorkaufsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/577.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters">§ 577 BGB/a>  bestehen.   Falls in der Klausel Ihres Mietvertrages ein  rechtsgeschäftliches „Vorkaufsrecht'  gesehen wird,  hätte diese gem.a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB/a>  der notariellen Beurkundung bedurft. Denn in dem privatrechtlichen Vorkaufsrecht liegt  eine bedingte Verpflichtung zur Veräußerung des Grundstücks.  Wird die Form nicht gewahrt, so ist auch der mit dem Vorkaufsrecht verbundene Mietvertrag nichtig, es sei denn, dass er auch ohne das Vorkaufsrecht geschlossen worden wäre (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/139.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 139 BGB: Teilnichtigkeit">§ 139 BGB/a> ). Das gilt nicht, wenn der Mietvertrag eine salvatorische Erhaltungsklausel enthält. In einem solchen Fall ergibt sich entgegen der Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/139.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 139 BGB: Teilnichtigkeit">§ 139 BGB/a>  eine Vermutung für die Wirksamkeit der Vereinbarung der von der Nichtigkeit des Vorkaufsrechts nicht betroffenen mietvertraglichen Regelungen.    Das Vorkaufsrecht gewährt dem Berechtigten das Recht, für den Fall, dass der Vorkaufsverpflichtete sein Grundstück an einen Dritten verkauft, durch Ausübung des Vorkaufsrechts mit dem Vorkaufsverpflichteten einen Kaufvertrag zu den mit dem Dritten vereinbarten Bedingungen zustande zu bringen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/463.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 463 BGB: Voraussetzungen der Ausübung">§ 463 BGB/a> ).   Die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Klausel billigt Ihnen jedoch keine Rechte für den Fall des Verkaufs an einen Dritten zu, so dass kein  rechtsgeschäftliches (beurkundungsbedürftiges ) Vorkaufsrecht angenommen werden kann. Die Klausel dürfte  vielmehr als  formfrei vereinbarte „Ankaufsoption' zu werten sein.   Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen  J. Petry-Berger  Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 139, § 463, § 577