Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, bei Auszug (August 2008) wurde ein Wohnungsübergabeprotokoll ohne Mängel von unserem damaligen Vermieter und uns unterschrieben. Im November 2008 sind wir vom Ex-Vermieter angeschrieben worden, dass er einen Kratzer im Laminat gefunden hätte und er einen Kostenvoranschlag für eine Reperatur anfordern wird, er wird sich wieder melden. Im März 2009 kam dann der KVA. Wir haben diesen inkl. Übergabeprotokoll an unsere Versicherung weitergeleitet. Diese hat die Regulierung des Schadens angelehnt, da ja ein unterzeichnetes Übergabeprotokoll ohne Mängel vom Vermieter vorliegt. Dier Ex-Vermieter besteht weiterhin auf seine Forderung (158,00€) zzgl. Verzugszinsen 6,62%. , weil unser Weiterleiten an die Versicherung als Schuldgeständnis zu betrachten sei. Hat er damit recht und müssen wir nun die geforderte Summe plus Verzugszinsen zahlen? Oder ist das Übergabeprotokoll für ihn bindend? Danke vorab für Ihre Bemühungen. Mit freundlichen Grüßen Kathy Gerloff

Antwort: Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),  Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann. Soweit mit Beendigung des Mietverhältnisses und bei Erfüllung der Rückgabepflicht ein Übergabeprotokoll gefertigt wird und darin keine Mängel aufgeführt werden, so kommt dem Übergabeprotokoll nach ständiger Rechtsprechung eine Ausschlussfunktion zu. Damit kann sich der Vermieter zu einem späteren Zeitpunkt nicht auf Mängel der Mietsache bei Rückgabe berufen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Mangel nicht offensichtlich war.  Hier trifft den Vermieter allerdings eine Untersuchungspflicht, d.h. auch mit Schadensersatzansprüchen bzgl. eines Mangels der hätte erkannt werden können und müssen wäre der Vermieter ausgeschlossen. Soweit Sie schildern , dass ein Kratzer im Laminat entdeckt worden sei, so stellt dies einen für jeden sichtbaren Mangel dar. Abs. 500.h. der Vermieter hätte bereits im Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung Kenntnis davon erlangen können. Soweit dieser Mangel im Protokoll nicht aufgeführt wurde, kommt diesem grds. eine Ausschlussfunktion zu, es sei denn der Vermieter hat sich die Geltendmachung von SchadenserS. wegen weiterer Mängel ausdrücklich im Übergabeprotokoll vorbehalten. Hierzu fehlen mir momentan jedoch entsprechende Angaben. Für den Fall, dass SchadenserS. wegen weiterer Mängel nicht vorbehalten wurde, ist der Vermieter an das unterzeichnete Protokoll gehalten und nicht zum SchadenserS. berechtigt.  Etwas anderes kann sich auch grds. nicht aus der Meldung des Schadensfall an die Versicherung ergeben. So etwas sollte man bestenfalls sicher nur ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht durchführen. Allerdings bedarf ein Schuldanerkenntnis, auf welches sich ja offensichtlich der Vermieter beruft, gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/781.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 781 BGB: Schuldanerkenntnis">§781 BGB/a>  der Schriftform. Die formlose Weitergabe der Unterlagen an die Versicherung reicht damit nicht aus. Der Vermieter müsste zudem darlegen und beweisen, dass Sie mit Abgabe der Unterlagen an Ihre Haftpflichtversicherung Ihr Schuld anerkennen wollten. Dazu bietet der Inhalt möglicher Schreiben von Ihnen an Ihre Versicherung durchaus Aufschluss. Allerdings möchte ich Sie auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hinweisen, der auch das blosse Bekennen der Schuld ausreichen lässt. Diese Rechtsprechung erging im Zusammenhang mit Verkehrsunfällen, bei welchem ein Unfallbeteiligter noch am Unfallort oder auch später sich schuldig bekannt hat. Dies führt nach Auffassung des BGH doch lediglich zu einer Beweiserleichterung des Geschädigten. Da aber vorliegend ein Vertrauenstatbestand durch das Übergabeprotokoll geschaffen wurde, trägt der Vermieter die volle Beweislast für ein Schuldanerkenntnis ihrerseits. Diesseits kann nach momentanen Stand Ihrerseits keine Verpflichtung zur Zahlung erkannt werden.  Insoweit möchte ich Sie auch darauf hinweisen, dass Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§548 BGB/a>  innerhalb 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache verjähren. Soweit die Übergabe bereits im August 2008 standfand, so wurde die Verjährung durch Verhandlungen mit Ihnen oder Rechtsverfolgungsmaßnahmen zwar gehemmt (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/203.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 203 BGB: Hemmung der Verjährung bei Verhandlungen">§§203 ff. BGB/a> ), allerdings könnte die Verjährungsfrist bereits wieder begonnen haben zu laufen, so dass durchaus bereits Verjährung eingetreten sein kann. Dies bedarf aber der genauen Kenntnis der Rechtsverfolgungsmaßnahmen durch den Vermieter und deren Zeitpunkte.  Im übrigen rate ich Ihnen auch an, sowohl das Protokoll als auch den Schriftverkehr mit Ihrer Versicherung und die Problematik der möglichen Verjährung anwaltlich überprüfen  zu lassen. Hierzu stehe ich Ihnen –  auch im Rahmen der Nachfragefunktion – gerne zur Verfügung.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 781, § 203, § 548