Frage: Wir haben im Dezember 2009 ein Einfamilienhaus gekauft und bereits im Februar 2010 und nun  im Juni (jetzt) einen Leitungswasserschaden zu verzeichnen.  Nunmehrige Rückfragen bei zwei örtlichen Installateuren ergab, dass in den Jahren 2002/2003/2004/2006 weitere fünf Wasserschäden aufgetreten waren. Beim Kauf der Immobilie wurden wir nicht auf diese Mängel hingewiesen, obwohl wir danach gefragt hatten, aber keinen Hinweis erhielten. Leider habe n wir diese Frage nicht schriftlich fixiert.   danke für ihre Mühe.  S. Donaldo

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung des Einsatzes wie folgt Stellung:   Ihrer Sachverhaltsschilderung entnehme ich, dass Sie sich für mögliche Ansprüche gegen den Verkäufer interessieren.   Bei Mängeln der Kaufsache bestimmen sich die Rechte des Käufers nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 BGB/a> : Nacherfüllung, Rücktritt vom Kaufvertrag, Kaufpreisminderung, Aufwendungs- und Schadensersatz.   Dies würde aber zunächst voraussetzen, dass im Kaufvertrag kein wirksamer Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde.  Wurde die Gewährleistung NICHT ausgeschlossen, stehen Ihnen die Käuferrechte grundsätzlich offen. Sie müssten aber beweisen, dass der Mangel zum Zeitpunkt der Hausübergabe bereits vorgelegen hat. Eine Beweislastumkehr in den ersten 6 Monaten wie beim Verbrauchsgüterkauf gibt es bei Immobilien nicht. Da Sie aber ausgeführt haben, dass bereits in den Jahren 2002/2003/2004/2006 weitere fünf Wasserschäden aufgetreten waren (für diese Tatsache könnten Sie in einem denkbaren Prozess gegen den Verkäufer die Installateure als Zeugen benennen), liegt es zumindest nahe, dass auch zum Zeitpunkt Ihres Kaufs ein solcher Rohrschaden oder Ähnliches vorlag, der jetzt zum Wasserschaden geführt hat. Dies würde allerdings voraussetzen, dass es sich bei der jetzigen Schadensursache nicht um einen neuen Mangel handelt, der zum Kaufzeitpunkt noch gar nicht vorgelegen hat. Dies wird abschließend nur ein Sachverständiger klären können.  Sollte die Gewährleistung in Ihrem Kaufvertrag ausgeschlossen worden sein, stehen Ihnen die genannten Käuferrechte grundsätzlich nicht zu. Allerdings könnte sich der Verkäufer auf einen solchen Ausschluss nicht berufen, wenn er Ihnen den Mangel arglistig verschwiegen hätte (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a> ). Auch hier liegt wegen der Vorschäden zumindest der Verdacht nahe, dass der Verkäufer vom Vorhandensein des Mangels wusste. Ist dies der Fall gewesen, wäre er dazu verpflichtet gewesen, diesen sog. verdeckten Mangel anzugeben, und zwar auch ohne dass es einer Nachfrage Ihrerseits bedurft hätte. Für das arglistige Verschweigen tragen Sie aber die Beweislast. Letztlich wird daher der Gang zum Bausachverständigen in jedem Fall unvermeidbar. Dieser kann erkennen, ob Feuchtigkeitsschäden schon länger bestanden haben und z. B. vom Verkäufer nur behelfsmäßig übermalt wurden.  Sie haben die Möglichkeit, sich mit Ihrem Verkäufer in Verbindung zu setzen und ihm die Mängel im Einzelnen zu benennen. Sie können ihn unter Fristsetzung auffordern, den Gewährleistungsfall und seine Pflicht zur Beseitigung des Wasserschadens – ggf. nach einer Schadensbesichtigung – dem Grunde nach anzuerkennen. Sollte er darauf nicht in Ihrem Sinne reagieren, empfehle ich, einen ortsansässigen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen zu beauftragen.  Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.   Mit freundlichen Grüßen  Felix Abs. 1000. Safadi  _________ Allgemeine Hinweise:  Sollten noch Unklarheiten bestehen, bin ich gerne für Sie da, um das zu ändern! Verwenden Sie entweder die Nachfrageoption auf diesem Portal oder treten Sie direkt mit mir in Verbindung. Bitte seien Sie so fair und geben erst nach meiner abschließenden Antwort eine Bewertung für mich ab.   Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 437