Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich beabsichtige ein Bauernhaus (Altbau) zu kaufen um nach Abriss des Gebäudes einen Neubau zur Vermietung zu erstellen. Das Gebäude ist vermietet. Die derzeitigen Mieter Familie mit  2 Kindern unter 4 Jahren sind seit ca. 3 Jahren im Haus. Der Ehemann ist berufstätig.  Aus dem Umfeld erfuhr ich , dass der Besitzer das Haus verkauft um die Querelen mit dem Mieter u.a. auch Mietzahlungsausstände zu beenden. Angeblich waren Kündigungen und Auszugsauforderungen erfolglos.  Meine Frage : Wie ist die rechtliche Situation wenn ich das Haus erwerbe und der Mieter sich weiterhin querstellt auszuziehen und somit mein Vorhaben blockiert ?                      

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:  Grundsätzlich treten Sie in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrages ein, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> . Zur Kündigung des Mietverhältnisses bedarf es eines wichtigen Grundes (außerordentliche Kündigung) oder eines berechtigten Interesses ( ordentliche Kündigung). Ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung würde bei den von Ihnen angesprochenen Mietrückständen vorliegen, sofern die Mieter mit zwei aufeianderfolgenden Mieten oder einem nicht unerheblichen Teil der Mieter in Verzug sind, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 BGB/a> .  Ein berechtigtes Interesse zur ordentlichen Kündigung wird bei Ihnen - vorbehatlich der Prüfung der Gesmtumstände - in der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes liegen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a> . Die Mieter können dieser Kündigung widerpsrechen, wenn die Kündigung in Abwägung der Interessen eine unzumutbare Härte für die Mieter bedeuten würde,a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a> . Diesr Widerspruch ist allerdings nicht möglich, sofern der Kündigungsgrund in der - wie oben angeführt - rückständigen Miete liegt, da Sie hier zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt sind.  Sofern die Mieter das Haus trotz einer berechtigten Kündigung nicht räumen, müssten Sie vor dem zuständigen Amtsgericht den Weg der Räumungsklage gehen und den Auszug somit gerichtlich durchsetzen. Zur Kündigung (und möglichen Räumungsklage) sollten Sie einen Rechtsanwalt beauftragen, um nicht die Gefahr zu laufen, eine unwirksame Kündigung auszusprechen ( beispielsweise aufgrund unzureichender Begründung).    Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.   Mit freundlichen Grüßen   Florian Günthner Rechtsanwalt        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 574, § 573, § 543