Frage: Hallo Herr Anwalt,  Diesen Samstag, 25. März 2006 hat meine Schwester einen Termin mit ihrer Vermieterin zwecks Wohnungsübergabe (sie hat die Wohnung fristgrecht zum 31. März 2006 gekündigt). Sie hat genau 4 Jahre und 3 Monate dort gewohnt.  Die Wohnung wurde fachgerecht renoviert d.h. die Wände und Decken wurden weiss gestrichen.  Im Vertrag steht folgendes:  'Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung  der Fußleisten durchzuführen. Naturlasiertes Holz darf nicht mit Farbe behandelt werden.  Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette    -3 Jahre bei allen übrigen Räumen                        - 5 Jahre.  Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesen Zeitpunkt an.'  1. Frage hierzu ist , ob die Fensterrahmen und Türen gem. Mietvertrag gestrichen werden müssen?  Letzte Woche hat die Vermieterin meiner Schwester in einem Brief aufgefordert, auch die Fensterrahmen sowie Türen aufgrund ihres Rauchens (sie ist normale Raucherin, ausserdem ist sie berufstätig und den ganzen Tag nicht zu Hause),  zu streichen. Meines Erachtens würde eine gute Reinigung der Rahmen und Türen genügen, was wir auch getan haben und der Nikotinfilm ließ sich wunderbar abwaschen.  2. Frage ist, ob sie nun aufgrund der schriftlichen Aufforderung verpflichtet ist, die Streichung vorzunehmen?  Für Ihre schnelle Antwort danke ich Ihnen im Voraus. 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten.  zu 1) Die von Ihnen zitierte Klausel des Mietvertrages ist gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 S.1 BGB/a>  (Bürgerliches Gesetzbuch) unwirksam, da diese eine „starre„ Fristenregelung enthält (BGH Az <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20361/03' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 23.06.2004 - Abs. 8 ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>Abs. 8 ZR 361/03</a>), falls es sich bei dem Mietvertrag um einen sog. Formularmietvertrag handelt.  Denn die starre Fristenregelung bürdet dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auf. Dies hat zur Folge, dass die gesamte Klausel unwirksam ist und mithin auch keine grundsätzliche Verpflichtung der Mieterin zur Schönheitsreparatur verbleibt.  Ein Formularmietvertrag liegt dann vor, wenn er für eine Vielzahl von Verträgen verwendet und nicht im einzelnen zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt wird.  Solche Formularmietverträge sind unter anderem die von Vermieter- und Mieterverbänden (Haus + Grund, Mieterschutzbund) oder die im Schreibwarenhandel zu erwerbenden Mietverträge.  Unter dieser Vorraussetzung erwächst Ihrer Schwester aus der zitierten Klausel keine Verpflichtung die Türen und Fensterrahmen zu streichen.  zu 2) Auch die schriftliche Aufforderung der Vermieterin, die Tür- und Fensterrahmen zu streichen ändert an dem Ergebnis aus Frage 1 nichts. Aus dieser Aufforderung ergibt sich ebenfalls keine Verpflichtung Ihrer Schwester, zu streichen.  Ich empfehle Ihnen, die Vermieterin unter Bezugnahme auf vorgenanntes BGH-Urteil schriftlich darauf hinzuweisen, dass Sie nicht dazu verpflichtet sind, die angeforderten Arbeiten zu erledigen.  Bitte beachten Sie, dass eine abschließende Beurteilung des Sachverhalts diesseits nicht möglich ist, da die hierfür erforderliche Kenntnis des Mietvertrages nicht gegeben ist. Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick ermöglicht zu haben und stehe für Ergänzungen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie ggf. für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Martin Kämpf Rechtsanwalt  Fon 089/ 22843355 Fax 089/ 22843356  info@kanzlei-kaempf.net www.kanzlei-kaempf.net     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307