Frage: Ich habe eine ältere Eigentumswohnung gekauft.  Vom Vorbesitzer habe ich das Gutachten eines Vermessungsingenieurs erhalten, in dem Raummasse und Wohnfläche ermittelt worden sind. Dieses Gutachten war 2008 von der Eigentümergemeinschaft in Auftrag gegeben worden.  Auf diese Gutachten habe ich mich verlassen und die Wohnung daher vor dem Kauf nicht selber nachgemessen.  Nach dem Kauf fällt mit jetzt auf, dass der Ingenieur eine Raumlänge falsch gemessen hat. Der betreffende Raum ist ca. 50 cm kürzer als im Gutachten behauptet. Dieser Fehler führt zu einer Minderung der Fläche in diesem Raum um ca. 3qm oder 11%. Auf die ganze Wohnung bezogen ist die Fläche ca. 2% zu groß ermittelt worden.  Meines Erachtens ist mir folgender Schaden entstanden: 1.um 2% zu hoher Kaufpreis 2.Kosten neue Schränke (die alten passen nur an 50cm längere Wand) 3.um 2% zu hohe Umlagen  Ich unterstelle niemandem Vorsatz oder arglistige Täuschung! Ich will wegen des Fehlers auch nicht vom Kauf zurücktreten. Ich will lediglich Kompensation für den entstandenen Schaden.  Wie, von wem und wofür kann ich Kompensationszahlungen bekommen? Kann ich Änderung des Umlageschlüssels für die Zukunft verlangen sowie Kompensation für Überzahlungen in der Vergangenheit? Kann ich das auch ohne anwaltliche Unterstützung angehen? Was sollte ich jetzt konkret tun?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  aufgrund Ihrer Informationen beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:  Zunächst möchte ich Sie aber darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.  Wenn die Eigentumswohnung tatsächlich eine geringere Fläche aufweist als dies im Kaufvertrag angegeben wurde, dann liegt grundsätzlich ein Mangel der Kaufsache vor. Aufgrund dieses Mangels können Sie die Mängelgewährleistungsrechte nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 ff. BGB/a> . geltend machen. Hierbei kommt es anders als bei der Miete auch generell nicht auf die Erheblichkeit des Mangels an. Etwas anderes könnte sich nur ergeben, wenn Ihr Kaufvertrag eine so genannte Geringfügigkeitsklausel enthält, die eine Abweichung der Wohnfläche von bis zu 3 % als nicht beachtlich ansieht. Bei einer hier wohl vorliegenden Abweichung von 2 % könnten Sie danach grundsätzlich keine Rechte aus dem Kaufvertrag geltend machen. Nach Ihren Angaben gehe ich aber nicht davon aus, dass dem so ist. Da bei einer zu kleinen Wohnfläche eine Nachbesserung oder Nachlieferung nicht in Frage kommt, können Sie ohne zuvor erfolgte Fristsetzung die Rechte aus dem Vertrag wahrnehmen. Sie könnten daher aufgrund der geringeren Fläche den Kaufpreis nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/441.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 441 BGB: Minderung">§ 441 BGB/a>  mindern. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/441.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 441 BGB: Minderung">§ 441 Abs. 3 BGB/a>  ist der Kaufpreis in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Da die Zahlung bereits erfolgt ist, können Sie den überbezahlten Betrag vom Verkäufer der Wohnung zurückverlangen.  Daneben kommen möglicherweise Schadensersatzansprüche aufgrund der Möbel in Betracht. Hier müssten Sie allerdings nachweisen, dass Sie die Wohnung nur daher gekauft haben, da Ihre Möbel hier weiter verwendet werden können und ansonsten von einem Kauf abgesehen hätten.  Wenn weitere Kosten aufgrund der zu hohen Wohnfläche erhöht waren, wie z.B. die Notarkosten oder ähnliches, so könnten Sie auch diese zunächst vom Verkäufer zurückverlangen. Auch die Grundsteuer wäre grundsätzlich neu festzusetzen; hierfür müssen Sie eine neue Festsetzung beim Finanzamt beantragen.  Außergerichtlich könnten Sie hier zunächst selbständig tätig werden. Bei einem gerichtlichen Vorgehen kommt es auf die Höhe der Forderung an.  Bezüglich der Kosten und der Umlage der Eigentumswohnung an sich kommt es auf den genauen Verteilungsschlüssel an. Die Verteilung der Lasten und Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, seiner Instandhaltung und Instandsetzung und der sonstigen Verwaltung erfolgt nach einem Verteilungsschlüssel. Dieser besteht grundsätzlich aus den Miteigentumsanteilen der einzelnen Wohnungseigentümer, die im Grundbuch festgelegt worden sind.  Es kann aber auch zwischen den Wohnungseigentümern ein Verteilungsschlüssel vereinbart werden, der sich z.B. nach der Größe der Wohnflächen richtet.   Dieser Verteilungsschlüssel muss im Grundbuch eingetragen werden, damit diese Regelung auch für einen nachfolgenden Eigentümer einer Wohnung Gültigkeit hat.  Bei Ihnen müsste zunächst geschaut werden, welcher Verteilungsschlüssel angewandt wird. Sollte hier auch die Wohnfläche zur Berechnung herangezogen werden, müsste bei der nächsten Berechnung die bei Ihnen tatsächlich angegebene Wohnfläche beachtet werden. Da hier grundsätzlich ein Beschluss über die vom Verwalter erstellte Abrechnung durch die Eigentümerversammlung erfolgt, müssten Sie gegen diesen Beschluss vorgehen, wenn Ihres Erachtens nach hierbei ein materieller Fehler gegeben ist. Das Vorgehen gegen einen Beschluss ist im Rahmen der Anfechtungsklage nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/46.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 46 WEG: Anfechtungsklage">§ 46 WoEigG/a>  möglich. Hier ist eine Klagefrist von einem Monat nach Beschlussfassung zu beachten.  Ob ein solches Vorgehen gegen einen zurückliegenden Beschluss noch möglich ist, müsste am Einzelfall geprüft werden. Sollten Sie aufgrund der falschen Berechnung falsche Vorauszahlungen geleistet haben, so sollte dies in der Jahresabrechnung bereinigt werden können.  Auch wenn Sie in den oben genannten Angelegenheiten zunächst ohne anwaltliche Hilfe vorgehen können, rate ich Ihnen an, die Angelegenheit anhand des Verteilungsschlüssels und den genauen Regelungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft nochmals anwaltlich prüfen zu lassen.  Mit freundlichen Grüßen  Kerstin Götten (Rechtsanwältin) !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 437, § 441