Frage: Sachverhalt: Vermieterangabe im Mietvertrag: 'Eigentümer vertreten durch Hausverwaltung (Name und Anschrift benannt) usw.'  Vermietername bekannt durch Benennung auf: Heizkostenabrechnungsblatt - allerdings keine Anschrift (kein Ort!).  Mietende: 30.09.2005 (Mangelfreie Wohnungsabnahme)  Derzeit: Kautionsrückzahlung noch offen (Betriebskostenabrechnungsergebnisse nicht gezahlt (widersprochen), da verjährt bzw. nicht im Zeitrahmen korrigiert (Umlageschlüssel falsch)  Vorhaben: Kautionsrückzahlung anmahnen mit Fristsetzung, dann Mahnbescheid stellen... Vollstreckung oder Klageweg  Frage: Gegen wen ist die Mahnung und der Mahnbescheid zu stellen? Eigentlich Vermieter, aber wie ist dass bei c/o bzw. o. a. Angaben?  Falls gegen Vermieter direkt- wie komme ich an die Anschrift (keine Ortsangabe!). Mahnbescheid: Amtsgericht der Wohnungsortes? Fordere ich richtigerweise Auszahlung der Kaution oder Freigabe der Verpfändungserklärung oder beides?  Vielen Dank.        

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass diese Plattform dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung bzw. Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Insbesondere weise ich darauf hin, dass an dieser Stelle mangels Einsicht in den Mietvertrag keine verbindliche bzw. gar abschließende Beurteilung abgegeben werden kann. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) auf der Grundlage Ihrer Angaben weiter wie folgt:  1 ) Gegen wen ist die Mahnung und der Mahnbescheid zu stellen?   Die Mahnung sollte gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/164.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 164 BGB: Wirkung der Erklärung des Vertreters">§ 164 BGB/a>  zunächst gegen den Vermieter gerichtet werden:  „a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/164.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 164 BGB: Wirkung der Erklärung des Vertreters">§ 164 BGB/a>   Wirkung der Erklärung des Vertreters  (1) Eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, wirkt unmittelbar für und gegen den   VERTRETENEN.  Es macht keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll.  (2) Tritt der Wille, in fremdem Namen zu handeln, nicht erkennbar hervor, so kommt der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht.  (3) Die Vorschriften des Absatzes 1 finden entsprechende Anwendung, wenn eine gegenüber einem anderen abzugebende Willenserklärung dessen Vertreter gegenüber erfolgt.„   2 ) Wie komme ich an die Anschrift (keine Ortsangabe!) ?  Fordern Sie die Hausverwaltung unter Fristsetzung auf, Ihre Vertretungsmacht bei gleichzeitiger Angabe der Adresse des Vollmachtgebers nachzuweisen. Idealerweise machen Sie in dem Schreiben an die Hausverwaltung auf die Vorschrift  des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/179.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 179 BGB: Haftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht">§ 179 BGB/a>  aufmerksam:  „ a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/179.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 179 BGB: Haftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht">§ 179 BGB/a>   Haftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht  (1) Wer als Vertreter einen Vertrag geschlossen hat, ist, sofern er nicht seine Vertretungsmacht nachweist, dem anderen Teil nach dessen Wahl zur Erfüllung oder zum SchadenserS. verpflichtet, wenn der Vertretene die Genehmigung des Vertrags verweigert.  (2) Hat der Vertreter den Mangel der Vertretungsmacht nicht gekannt, so ist er nur zum ErS. desjenigen Schadens verpflichtet, welchen der andere Teil dadurch erleidet, dass er auf die Vertretungsmacht vertraut, jedoch nicht über den Betrag des Interesses hinaus, welches der andere Teil an der Wirksamkeit des Vertrags hat.  (3) Der Vertreter haftet nicht, wenn der andere Teil den Mangel der Vertretungsmacht kannte oder kennen musste. Der Vertreter haftet auch dann nicht, wenn er in der Geschäftsfähigkeit beschränkt war, es sei denn, dass er mit Zustimmung seines gesetzlichen Vertreters gehandelt hat.„   3 ) Mahnbescheid: Amtsgericht des Wohnortes?  Die Bearbeitung der Mahnanträge wurde in den Bundesländern meist zentralisiert: Hier sollten Sie das für den Wohnort des Schuldners zuständige Mahngerichtfinden:  <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.mahngericht.net/' target='_blank'>Mahngerichte</a>  4 ) Fordere ich richtigerweise Auszahlung der Kaution oder Freigabe der Verpfändungserklärung oder beides ?   In der Mahnung könnten Sie zunächst  die Herausgabe des Kautionssparbuches der ... - Bank mit dem verzinsten Betrag  UND die Freigabeerkärung einfordern.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Idealerweise beauftragen Sie einen Anwalt vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine Nachfrage im Rahmen dieses Forums zu richten.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Kohberger Rechtsanwalt  Austraße 9  ½ 89407 Dillingen a.d.Donau Tel./Fax.: 09071-2658 <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.anwalt4you-info.de' target='_blank'>www.anwaltkohberger.de</a>     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 164, § 179