Frage: Guten Tag, meine Eltern sind Eigentümer eines Hauses. Meine Schwester wohnt seit 30 Jahren ohne existierenden schriftlichen Mietvertrag und ohne Miete zu bezahlen,was von meinen Eltern geduldet wurde bislang, in einer separaten Wohnung im Haus. Sie hat die Wohnung in dem Haus bezogen als sie damals mit ihrem Freund,heute Ehemann, zusammengezogen ist. Sie haben bislang lediglich Nebenkosten bezahlt, jedoch NICHTS renoviert etc.. Arbeiten am Haus wurden alle von meinen Eltern bezahlt. Meine Mutter ist seit vielen Jahren gesundheitlich angeschlagen, meine Schwester könnte lediglich versuchen zu argumentieren,dass sie „Gegenwert' im Sinne von „Begleitung der Mutter zum Arzt „ geleistet hat,was auch sehr spärlich ausgefallen ist. Da meine Eltern finanziell nicht so gut aufgestellt sind,würde mein Vater mir gerne noch zu Lebzeiten das Haus verkaufen. Wir sind 3 Kinder. Mein Vater meint,dass er mir gern das Haus günstiger verkaufen möchte,denn meinem Bruder hat er damals beim Hausbau finanziell unter die Arme gegriffen und meine Schwester hat nun lange genug mietfrei gewohnt. Mein Bruder findet die Idee ebenfalls sehr gut,wir befürchten nur,dass es bezüglich Gewohnheitsrecht schwierig wird,meine Schwester überhaupt aus dem Haus zu bekommen.... wenn ich das Haus abkaufe,kann ich sie dann überhaupt so einfach vor die Tür setzen?... ich würde gerne die Wohnung meiner Eltern renovieren und ihnen Wohnrecht auf Lebenszeit einräumen aber die Wohnung meiner Schwester gerne umbauen und für mich nutzen. Ist das so überhaupt möglich?... Vielen Dank für Ihre Hilfe

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:  Die Frage ist, ob es sich um ein Mietverhältnis mit allen gesetzlichen Mieterschutzfristen handelt oder um eine Gebrauchsüberlassung. Es müsste eine Gegenleistung für die Nutzung der Wohnung vorhanden sein, damit es ein Mietverhältnis ist. Schriftlich muss ein Mietvertrag nicht geschlossen sein, eine mündliche Vereinbarung reicht aus. Die Zahlung der Nebenkosten allein bewirkt auch noch kein Mietverhältnis. Da keine Miete gezahlt wurde, spricht es eher alles für eine Gebrauchsüberlassung. Maßgebend ist letztlich der Parteiwille. Es wäre zu erforschen, was Ihre Eltern und Ihre Schwester/Schwager genau ausgemacht haben.  Generell kann eine Pflege oder eine Unterstützung der Eltern schon eine Gegenleistung sein. Es käme aber hier auch darauf an zu ermitteln, was vereinbart wurde. Es wäre dann im weiteren eine Auslegungsfrage, wie man die Unterstützung Ihrer Schwester wertet. Man kann natürlich auch argumentieren, dass die Schwester eben in ihrer Eigenschaft als Tochter die Mutter unterstützt hat und nicht als Gegenleistung. Auch ist der gesamte Zeitraum zu untersuchen. Wenn das schon über 30 Jahre ging und zunächst wohl keine Unterstützung der Eltern notwendig war, so wird man bei Gesamtwürdigung aller Umstände wohl eher zu einer Gebrauchsüberlassung tendieren. Dann können Sie dies, wenn Sie dann Eigentümerin sind, ohne weiteres beenden.  Stellt man sich allerdings vor, Ihre Schwester und Ihr Schwager würden dagegen gerichtlich vorgehen, so würde ein Richter die gleiche Abwägung wie oben beschrieben treffen. Dabei kann es natürlich immer sein, dass es ein anderes Ergebnis gibt. Es können dann auch Zeugen gehört werden, sprich Ihre Eltern, der Bruder, Nachbarn etc. Dann kommt es auch darauf an, was diese sagen würden.  Am sichersten wäre es daher, hilfsweise auch noch eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung der Mietsache auszusprechen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 BGB/a> . Dann müssten Sie allerdings sehr umfangreiche Sanierungs- und Umbaumaßnahmen durchführen wollen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist sehr schwierig durchzusetzen. Die Anforderungen sind streng. Es wäre dann Ihre jetztige Wohnsituation mit der neuen zu vergleichen und im Kündigungsschreiben darzustellen, damit überhaupt die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen. Auch könnte Ihre Schwester eigene Gründe anführen, es käme zu einer Abwägung.   Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen  Draudt Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573