Frage: Wir haben eine Immobilie verkauft, die Eigentumsumschreibung ist aber noch nicht erfolgt, da Ratenzahlung beim Kaufpreis vereinbart war. Der Besitzübergang erfolgte bei Zahlung der ersten Rate.  Zwischenzeitlich wurde der Rücktritt erklärt, hierüber gibt es auch ein gerichtliches Urteil. Die Auflassungsvormerkung ist wieder zu löschen.  Der Käufer hatte einen Teil des Objekts vermietet. Was passiert nun mit dem Mietvertrag? Geht der auf uns über, obwohl der Käufer überhaupt nicht mehr zum Besitz berechtigt ist und sind wir an diesen Mietvertrag (noch fünf Jahre) gebunden? Gilt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  auch in diesem Fall, wo gar kein Eigentümerwechsel stattfand?  Wir haben ja sozusagen - anders als beim Kauf - keine Wahl, ob wir das Objekt mit dem Mieter übernehmen wollen oder es sein lassen, es wird ja einfach rückabgewickelt...!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:   Zunächst unterstelle ich, dass es sich beim dem abgeschlossenen Mietverhältnis um ein Wohnraummietverhältnis handelt, da nur ein solches dem Schutz des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  unterfällt.   a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  setzt eine Veräußerung voraus, also das dingliche Rechtsgeschäft, mit dem der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen wird. Dies ist in Ihrem Fall nicht geschehen, Sie standen die gesamte Zeit als Eigentümer im Grundbuch, nur eine Auflassungsvormerkung für den Käufer war im Grundbuch eingetragen. Damit ist der Anwendungsbereich des $ 566 BGB nicht eröffnet. Der Mieter hat das Mietverhältnis mit einem Nichtberechtigten geschlossen und kann Sie nicht am Mietvertrag festhalten.   Im Falle der Anfechtung eines dinglichen Rechtsgeschäft wird hier diskutiert, ob der Mieter sich gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/893.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 893 BGB: Rechtsgeschäft mit dem Eingetragenen">§ 893 BGB/a>  auf den guten Glauben des Grundbucheintrags des Käufers, der aufgrund der Anfechtung dann wieder zu löschen ist, berufen kann. Aber auch ein solcher Eintrag liegt hier nicht vor, sondern nur die Auflassungsvormerkung. Wenn der Mieter also in das Grundbuch geschaut hätte, hätte er gesehen, dass sein Vertragspartner nicht Eigentümer war, sondern sein Recht zur Vermietung aktuell noch von Ihnen ableitete. Er ist das Risiko eingegangen, dass der Kaufvertrag nicht erfüllt und rückabgewickelt wird, und muss jetzt die Folgen tragen, nämlich dass er Ihnen gegenüber aufgrund des Rücktritts nicht zur Nutzung der Immobilie berechtigt ist, wenn er sich nicht mit Ihnen einigt.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Dr.  Elke Scheibeler, Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 893, § 566