Frage: Wir haben uns eine ETW gekauft von Privat. KP Zahlung ist 31.07.09. Übergabe der Whg. am 01.08.09. Vor 7 Tagen haben uns Voreigentümer eine Wand in der Whg. gezeigt, die einen gelben Fleck aufweist. Evtl. in danebenliegendem Bad ein Leck, Wand evtl. feucht. Wie verhalten wir uns, was können wir tun, um nicht für den evtl. Schaden aufkommen zu müssen bzw. welche Gewährleistungsansprüche haben wir und welche Vorkehrungen zu unserer Absicherung können wir treffen?

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt.  Für Sachmängel wird im Kaufvertrag regelmäßig die Gewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen, so dass nach Beurkundung auftretende Mängel vom GrundS. nicht mehr beim Verkäufer ge-rügt werden können, es sei denn, dieser hätte sie arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitszusage bzw. gar Garantie übernommen. Ein solcher Haftungsausschluss ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  auch zulässig.  Maßgeblicher Zeitpunkt ist die Vereinbarung des Haftungsausschlusses, also letztlich des Vertrages in dem der Haftungsausschluss vereinbart ist. Der Bundesgerichtshof hat allerdings in seiner Rechtsprechung für Fälle wie den vorliegenden eine andere Beurteilung vorgenommen:  Mängel die nach der Vereinbarung des Haftungsausschlusses, aber noch vor dem Gefahrübergang entstehen, sind in der Regel nicht von dem Haftungsausschluss erfasst. Für diese besteht also Gewährleistungsanspruch gegen den Verkäufer.  Etwas anderes gilt nur, wenn im Kaufvertrag eindeutig und ausdrücklich geregelt ist, dass sich der Haftungsausschluss auch auf Mängel die zwischen Vertragsabschluss und Übergabe entstehen, bezieht.  Sollte dies in Ihrem Fall so ausdrücklich im Vertrag geregelt sein, so sollten Sie prüfen, ob der Mangel nicht schon vor Vertragsabschluss bekannt war und somit ein Verschweigen des Verkäufers in diesem Punkt vorliegt. Dann könnten Haftungsansprüche gegen den Verkäufer geltend gemacht werden.  Unabhängig von diesen vertraglichen Beziehungen sollten Sie jedoch prüfen, ob nicht im vorliegenden Fall eine Gebäudeversicherung des Nachbarn mit dem leckgeschlagenen Bad für den Schaden aufkommt. Leitungswasser-Schäden sind im Rahmen der Gebäudeversicherung mit abgedeckt. So könnte das Problem praktisch gelöst werden. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444