Frage: Hallo Anwalt oder Anwältin,  vor etwa zwei Jahren habe ich eine Immobilie geerbt (Mehrfamilienhaus). Ich bin Eigentümerin. Mein Vater hat das Nießbrauchrecht solange er lebt. Mir sagt nicht zu, wie er diese Immobilie verwaltet. Außer der Mietbuchhaltung macht er alles selbst - und nicht immer zu meiner Zufriedenheit, da er eigentlich mit allem überfordert ist und auch extrem genervt, wenn einmal wieder etwas zu vermieten ist oder wieder einmal jemand nicht zahlt oder Müll in Wohnungen zurückbleibt oder.... (vieles wird dann auf meinen Bruder abgewälzt, der näher dran wohnt). Ich wünsche mir eine professionelle Hausverwaltung.  Meine Frage ist: habe ich als Eigentümerin das Recht, eine professionelle Verwaltung einzufordern? (Gründe könnten sein: Moral in einem Haus sinkt immer mehr, wenn Mieter einziehen, die nicht zahlen, Kaution nicht gefordert wird, sanierungsbedürftige Wohnungen zurückbleiben, ... , so daß ich irgendwann einen Scherbenhaufen übernehmen muß.) Die Mieteinahmen insgesamt sind so hoch, daß er sich eine Verwaltung locker leisten können dürfte. (Es gibt noch mehr Immobilien, die z.T. auf Geschwister übertragen sind, das oben geschilderte Problem gibt es also auch für weitere Immobilien). Uns ist klar, daß wir es erst noch einmal mit guten Argumenten versuchen sollten, aber es scheiterte bisher an Verharmlosungen (ach, das mache ich doch alles..).  Herzliche Grüße Die Hauseigentümerin 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  ich bedanke mich für das Einstellen Ihrer Frage, welche ich Ihnen aufgrund des geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten möchte:  Als Eigentümerin des Objektes müssen Sie nicht alle Vorgehensweisen des Nießbrauchers dulden. Denn auch der Nießbraucher unterliegt verschiedenen Pflichten. So muss er beispielsweise bei der Ausübung des Nutzungsrechtes die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrecht erhalten und nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft verfahren, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1036.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1036 BGB: Besitzrecht; Ausübung des Nießbrauchs">§ 1036 Abs. 2 BGB/a> . Verstößt Ihr Vater gegen diese Pflicht, macht er sich unter Umständen Ihnen gegenüber schadenersatzpflichtig. Ob eine ordnungsgemäße Wirtschaft vorliegt, richtet sich dabei nach objektiven Maßstäben im Rahmen der wirtschaftlichen Bestimmung der Sache. Wenn also Ihr Vater in der Lage wäre, eine ordnungsgemäße Verwaltung der Immobilie selbst zu gewährleisten, müsste er sich nicht auf eine professionelle Hausverwaltung einlassen. Da jedoch nach Ihrer Schilderung nicht davon auszugehen ist, dass hier eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung erfolgt, sollten Sie Ihren Vater ernsthaft und nachdrücklich auf die bestehenden Missstände hinweisen und eine professionelle Hausverwaltung verlangen. Bei der Formulierung etwaiger Argumente bin ich Ihnen gerne behilflich. Schließlich ist der Nießbraucher gesetzlich verpflichtet (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1041 BGB: Erhaltung der Sache">§ 1041 BGB/a> ), für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ferner besteht auch die Möglichkeit des Eigentümers, eine Sicherheitsleistung zu verlangen (diese muss bei Gericht eingeklagt werden), wenn durch das Verhalten des Nießbrauchers die Besorgnis einer Verletzung der Rechte des Eigentümers besteht. Sollte Ihr Vater auch nach einer Abmahnung Ihre Rechte als Eigentümerin in erheblichem Maße verletzen, können Sie die Anordnung einer gerichtlichen Verwaltung verlangen. Diesen Schritt sollten Sie jedoch wirklich erst dann wählen, wenn eine anderweitige Einigung mit Ihrem Vater nicht erzielt werden kann. Möglicherweise hilft ein klärendes Gespräch unter Hinweis auf die Rechtslage.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben, und stehe Ihnen für weitergehenden Beratungsbedarf gerne zur Verfügung.    Mit freundlichen Grüßen  Yvonne Müller Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1036, § 1041