Frage: Ich bin Verkäufer eines Hauses.  Die Käufer haben das Haus mehrfach besichtigt und sodass wurde der Kaufvertrag beurkundet mit folgenden Passagen:  • Auf dem vorgenannten Grundstück befindet sich ein Wohnhaus. Das verkaufte Anwesen ist bereits geräumt und steht leer.   Weiter heißt es im Kaufvertrag unter Sach- und Rechtsmängel:  • Die Rechte des Käufers wegen eines Sach- oder Rechtsmangels des Vertragsgegenstands sind ausgeschlossen, außer bei Vorsatz oder Arglist und sofern in dieser Urkunde nichts anderes vereinbart ist.  • Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt und kauft es im gegenwärtigen Zustand. Der Käufer hat das Kaufobjekt letztmalig am 05.07.2021 besichtigt.    Nun zum Sachverhalt:  Es handelt sich um ein altes Haus (Baujahr 1950). Ich als Verkäufer war nur 6 Monate Eigentümer vom Haus und habe das Haus nicht selber bewohnt.  Das Haus stand leer.  Das Haus wurde leerstehend übergeben. Übergabeprotokoll wurde gefertigt.  Nach einem Monat schreibt mich der Käufer an, dass im Haus ein zugemauerter Raum gefunden wurde. Dieser Raum steht voll mit altem Sperrmüll und Abfall.  Aufgrund der Mauer muss dieser Raum schon seit Jahrzehnten zugemauert sein.  Meine Frage: Muss ich als Verkäufer den Raum leer räumen, obwohl mir dieser zugemauerte Raum nicht bekannt war?  Gibt es Urteile / Rechtsprechungen in ähnlich gelagerten Fällen? Wie lauten die Urteile? Wie lautet Ihre Einschätzung? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Sie brauchen den Raum nach meiner Auffassung nicht leerzuräumen.   Denn die vertragliche Regelung   blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>ist bereits geräumt und steht leer/blockquote>  ist u>keine vereinbarte Beschaffenheit/u>, für die Sie trotz Haftungsausschlusses haften würden, sondern eine gemeinsame Fehlvorstellung. Gemeint waren damit allein die sichtbaren Flächen. Damit, dass weitere Räume bestehen würden, hatte keiner gerechnet. Daher bezieht sich die gemeinsame Feststellung der Räumung auch nur auf die ohne Weiteres sichtbaren Flächen.  Eine Haftung von Ihnen als Verkäufer kommt somit b>nur bei Arglist /b>in Betracht, § 444 BGB. Einen solchen - schwerwiegenden - Vorwurf werden Sie aber voraussichtlich widerlegen können.   Siehe dazu insbesondere das von mir erwirkte Urteil des Landgerichts Münster (mit weiteren Hinweisen auf Rechtsprechung und Literatur) unter  https://ra.de/urteil/lg-munster/urteil-02-o-627-19-2020-10-28   b>Denn Arglist setzt das vorsätzliche Verschweigen oder eine Erklärung ins Blaue hinein voraus. Da der Käufer den Mangel selbst bei Besichtigung auch nicht gesehen hat und erst einen Monat später darauf gestoßen ist, kann Ihnen ein solches Verschweigen aller Voraussicht nach u>nicht/u> nachgewiesen werden./b>   Gerne können Sie mir aber noch das Übergabeprotokoll und das Anschreiben des Käufers an neumann@immoanwalt.nrw zumailen, damit ich meine Antwort nötigenfalls noch vertiefen kann. Gerne kann ich Sie gegen die ungerechtfertigte Inanspruchnahme auch verteidigen.  Wenn etwas unklar sein sollte oder eine Vertiefung bereits an dieser - öffentlichen - Stelle gewünscht ist, nutzen Sie gerne ohne Mehrkosten die Nachfrage-Option. Sollte aber Anlass zu einem Punktabzug bei Ihrer etwaigen Bewertung bestehen, so melden Sie sich unbedingt vorher bei mir. In jedem Falle wünsche ich Ihnen viel Erfolg bei der Abwehr des Anspruchs und freue mich, von Ihnen zu hören.  Mit freundlichen Grüßen  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt   

Relevante Paragraphen: § 444