Frage: Meine Mutter ist 2001 in ihre Wohnung gezogen. Wegen Demenz mußte sie in ein Heim, und ich, als ihr Sohn bin dabei die Wohnung auf zu lösen. Der Mietvertrag ist ein sog. Hamburger Mietvertrag - mit Zusatzvereinbarungen.  Zu Thema Instandhaltung sagt der Mietvertrag folgendes:  § 17: 1. Der Mieter ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume verpflichtet, soweit im folgenden keine Abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.   Im Absatz 2. wird geregelt was zu den Schönheitsreparutuen gehört. In Absatz 3 werden die Zeitabstände genannt. Die Wohnung ist so zurückzugegen, als wenn die Schönheitsreparaturen durchgeführt worden sind. In Absatz 3 wird fesgelegt das Vermieter tuen kann wenn der Mieter nichts macht.. Abs. 4 Regelt Eigenbeiteiligung an Reparutren für Elktrizität, Gas und Wasser, sowie Heiz und kocheinrichtungen etc. 80 EUR pro Reparatur, 160 in 12 Monsaten höchsten 8% der Jahres-Nettomiete. Abs. 5 Regelt die Mängelanzeige  Das alles ist sog. Standart Text - so waren die Mietverträge vorformuliert.  Dazu gibt es unter § 30 eine Zusatzvereinbarung, die dazu folgendes Regelt:  'Der Mieter übernimmt die Wohnung im einwandfreien und dekorativ ordentlichen Zustand (s. Übergabeprotokoll) und gibt sie unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses in einem dokorativ ordentlichen Zustand zurück.'  Soweit die Vertraglichen Regelungen. In der Zeit in der Meine Mutter in der Wohnung lebte wurde nicht renoviert. An einer Wand war ein Regal (fachgerecht) angebracht - dort sind Bohrlöcher   Es gab Bilder an den Wänden dort sind kleine Löcher von den Nägeln -  An einer Stelle sind an der Wand Spuren aus verschütteten Kaffe zu sehen.  Im Bad wurde wegen des zunehmenden Alters Haltegriffe an den Kacheln angebracht - leider ließ es sich nicht vermeiden die Kacheln dabei anzubohren.  Meine Farage ist: Können Sie mir sagen wozu ich verpflichtet bin... Ich bin der Meinnung, das das was ich beschrieben habe eine normale Abnutzung darstellt. Muß ich die Wohnung komplett renovieren - muß ich streichen - Kann ich die Wohnung besenrein übergeben? Der Vermieter möchte nach Übergabe der Wohnung die Küche und Bad neu Kacheln. Anschließend soll ich sie dann streichen..  Für eine Antwort bedanke ich mich schon jetzt. 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   die Antwort auf die Frage, ob oder zu welchen Arbeiten Sie (Ihre Mutter) verpflichtet sind, kommt auf den genauen Wortlaut des Mietvertrages an.   1. Es kommt darauf an, ob Ihrer Mutter per Mietvertrag wirksam die Schönheitsreparaturen überbürdet wurden. Schönheitsreparaturen muss der Mieter nur dann ausführen, wenn die Pflicht zur Vornahme wirksam vertraglich auf den Mieter abgewälzt wurde. Bei Formularmietverträgen sind die Klauseln an dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu messen.  Bei Mietverträgen, die um die Jahrtausendwende geschlossen wurden, ist erfahrungsgemäß besonderes Augenmerk auf die Formulierung von Fristenplänen zu legen.  Die laufenden Schönheitsreparaturen können dem Mieter zwar auch in Formularverträgen nach Maßgabe von Fristenplänen auferlegt werden. Eine Klausel in Formularverträgen, mit der dem Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen aufgebürdet werden, ist nach höchstrichterlicher Rechtssprechung allerdings dann unwirksam, wenn sie einen so genannten starren Fristenplan enthält.  Darunter wird eine Klausel verstanden, nach der der Mieter Schönheitsreparaturen in reiner Abhängigkeit der Zeit durchführen muss, ohne dass auf den tatsächlichen Grad der Abnutzung abgestellt wird  Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a> . Denn der Mieter hätte im Extremfall die Wohnung nach Ablauf der starren Frist selbst dann zu renovieren, wenn er sie kaum oder gar nicht bewohnte. Die Klausel darf zwar Fristen enthalten, diese müssen aber als flexible Richtlinien formuliert sein („Im Allgemeinen nach … Jahren'). Danach sind in der Regel unwirksam:  Ausschluss der Fristverlängerung („Alle x Jahre', „mindestens alle/spätestens nach x Jahre(n)), nach BGH Urteil vom 23.06.2004, Az.: <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20361/03' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 23.06.2004 - Abs. 8 ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>Abs. 8 ZR 361/03</a>.  Auch ohne ausdrücklichen Ausschluss der Verlängerung („Alle … Jahre') nach BGH, Urteil vom 05.04.2006, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20178/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.04.2006 - Abs. 8 ZR 178/05: Formularmäßige Vereinbarung eines Fristenplans für vom Mieter...">Abs. 8 ZR 178/05/a> , auf zwei Klauseln verteilt: BGH, Urteil vom 22.09.2004, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20360/03" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 8 ZR 360/03 (2 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 8 ZR 360/03/a> . Sie sollten also den Mietvertrag insbesondere auf eine solche Formulierung hin untersuchen.  2. Normale Abnutzung wegen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache hat der Mieter nicht zu vertreten (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB/a> ). Solche Abnutzungen hat er allenfalls im Rahmen der Schönheitsreparaturen zu beseitigen.  Für schuldhaft verursachte Beschädigungen haftet der Mieter allerdings grundsätzlich auch dann, wenn er keine Schönheitsreparaturen durchführen muss.  Die Abgrenzung ist teilweise schwierig.  Das Anbringen von Dübellöchern gehört in Regel dann zum vertragsgemäßen Gebrauch, wenn es nicht „übermäßig' ist.  Es ist dann nicht übermäßig, wenn die Löcher in der Wand für übliche Vorrichtungen (Gardinen, Regale, auch Haltegriffe) angebracht werden (Landgericht Göttingen a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201990,%20199" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 1990, 199 (2 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 1990, 199/a> ).  Das dürfte bei den von Ihnen beschriebenen Löchern der Fall sein. Wenn es sich nicht vermeiden lässt, gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch auch durch Kacheln und Fliesen zu bohren.  Da dies zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, kann der Vermieter dann auch keine Beseitigung verlangen. Der Kaffeefleck sollte allerdings entfernt werden.  3. Die Zusatzvereinbarung kann nach meiner Rechtsauffassung als Endrenovierungsklausel aufgefasst werden, da die Wiederherstellung des „dekorativ ordentlichen' Zustands bei Beginn des Mietverhältnisses in der Regel nur durch eine Renovierung erreicht werden kann.  Dies hätte zur Folge, dass allein aus diesem Grund nach der Rechtsprechung des BGH überhaupt keine Schönheitsreparaturen vorgenommen werden müssen (BGH Urteil vom 05.04.2006 – Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20163/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.04.2006 - Abs. 8 ZR 163/05: Unwirksamkeit zweier für sich genommen unbedenklicher Formula...">Abs. 8 ZR 163/05/a> ).   Für eine aussagekräftige Beurteilung empfehle ich eine Prüfung des gesamten Mietvertrages durch einen Rechtsanwalt, da es teilweise auf geringe Formulierungsunterschiede oder das Zusammenspiel einzelner Klauseln ankommen kann (sog. Summierungseffekt).  Ich hoffe dennoch, dass ich Ihnen einen ersten Überblick verschaffen konnte.   Wenn Sie möchten, werde ich gerne in der Sache für Sie tätig. Für eine (kostenlose) erste Besprechung, z.B. über die bei einer weiteren Beauftragung entstehenden Kosten, rufen Sie mich gerne an unter 0231.580 94 95.   Die von mir erteilte Rechtsauskunft basiert ausschließlich auf Ihren Sachverhaltsangaben. Meine Antwort ist eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, so wie er von Ihnen geschildert wurde. Um eine ausführliche Begutachtung vorzunehmen, ist eine persönliche Beratung im Rahmen eines Mandats zwingend erforderlich. Es kann sich nämlich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn noch weitere Informationen hinzukommen oder andere weggelassen werden.    Mit besten Grüßen Sebastian Belgardt   Kanzleianschrift: Großholthauser Str. 124 44227 Dortmund  Kontaktmöglichkeiten:  T e l e f o n :   0231. 580 94 95 F a x :             0231. 580 94 96 E m a i l :        info@ra-belgardt.de Abs. 1 n t e r n e t :  www.ra-belgardt.de  ********************************** !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 538, § 307