Frage: Sehr geehrte Anwälte,  ich habe mit einer Mieterin einen Zeitmietvertrag für Gewerbe abgeschlossen.   Die Mieterin fragte aber nach einer Zeit an, ob sie die Räumlichkeiten schon vorher abgeben könne. Ich teilte mit, dass sie an dem Zeitmietvertrag gebunden sei, sie aber die Vorauszahlungen auf Heizung sparen kann, wenn sie die Räumlichkeiten noch vor Ablauf des Zeitmietvertrages an mich übergibt und ich mich bemühe einen Nachmieter zu suchen.  Dann hat sie den Schlüssel übergebn.  Dannt kam keine Miete mehr.   Als die Monatsmieten voll waren, haben wir gekündigt aber fristgerecht und die Mieten eingeklagt Die Mieterin behauptete in den Anträgen ans Gericht auf einmal, dass das Mietverhältnis bei Übergabe beendet war, was wir bestreiten.  Nun hat mein Rechtsanwalt die Mieten eingeklagt, die bis zum Ende des Zeitmietvertrages anfallen.  Außerdem hat er fristgerecht zum 30.04. 14 das Gewerbelokal gekündigt.   Meine Frage ist folgende:  Sollte die Mieterin vor Gericht verlieren und ich recht bekommen, besteht ja das Mietverhältnis weiter, zumindest bis zum 30.04. Es gibt jetzt wohl zwei Szenerien, zum einen kann das Urteil früher als zum 30.04 ergehen, dann wäre das Mietverhältnis ja intakt, obwohl die Mieterin im Vorfeld was anderes behauptet hat und es würde dann wegen der zuvor ausgesprochenen Kündigung bis zum 30.04 laufen.  Könnte die Mieterin dann - um mich zu ärgern- einfach wieder den Zutritt zum Gewerbeobjekt verlangen und ich müsste sie dann erneut kündigen oder rausklagen, obwohl sie mir schon viel früher den Schlüssel gegeben hatte ?   Und was wäre, wenn das Urteil des Gerichtes erst nach dem 30.04 ergeht   ?  Rein theoretisch wäre es ja so, dass das Mietverhältnis dann so oder so beendet ist und ich ja dann ( wie schon zuvor durch die Übergabe) im Besitz des Lokals bin.  Kann die Mieterin dann trotzdem noch eine richtige Übergabe oder nochmal die Schlüssel fordern und Zutritt verlangen ?   Wäre es sinnvoll vielleicht eine fristlose Kündigung wegen der offenen Mieten nachzuschieben, um dem vorzubeugen, was dann passieren könnte.  Ich will die Mieterin dort unter keinen Umständen mehr Zutritt gewähren, sie hat ja auch vorher freiwillig schon die Schlüssel abgegeben. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   1) Grundsätzlich hat die Mieterin bei Unterliegen durchaus das Recht, die Mieträume zu betreten und entsprechend dem Mietvertrag zu nutzen. Dem kann zum einen dadurch faktisch begegnet werden, dass man 'auf Zeit spielt', also den möglichen Zutritt bis 30.04.14 (dem Ende des Mietvertrages) verzögert.  Rechtlich gibt es des Weiteren die Möglichkeit, den Zutritt aufgrund der Mietrückstände zu verwehren: Nach dem auch im Mietrecht geltenden GrundS. des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/320.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 320 BGB: Einrede des nicht erfüllten Vertrags">§ 320 BGB/a>  kann eine Partei die ihr obliegende Leistung bis zur Gegenleistung verweigern, wenn er nicht vorleisten muss. Letzteres ist nicht der Fall, da bei Mietverhältnissen der Mieter vorleistungspflichtig ist. Eine entsprechende Zutrittsverweigerung wäre auch nicht rechtsmissbräuchlich, da die Mieterin ja bereits ausgezogen ist und somit die Räume faktisch nicht (mehr) benötigt. Allerdings ist zu prüfen, ob die Anwendbarkeit des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/320.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 320 BGB: Einrede des nicht erfüllten Vertrags">§ 320 BGB/a>  nicht vertraglich ausgeschlossen wurde. Eine weitere Möglichkeit besteht in der durch Sie bereits angesprochenen weiteren, fristlosen Kündigung, dazu siehe unten unter 3).  2) Nach Beendigung des Mietvertrages spätestens am 30.04.14 hat die Mieterin grds. kein Recht mehr, Zutritt zu den Mieträumen zu verlangen. Selbst wenn sich in den Räumen noch Gegenstände der Mieterin befinden sollten, begründet dies weder nach Treu und Glauben, noch aufgrund eines nachvertraglichen Schuldverhältnisses ein Zutrittsrecht, da solche Gegenstände Ihrem Vermieterpfandrecht unterliegen und die Mieterin nur einen bedingten Herausgabeanspruch geltend machen kann.  3) Das Aussprechen der fristgerechten Kündigung ist kein Hindernis dafür, dieser eine fristlose Kündigung nachzuschieben. Weder wird dadurch eeine der beiden Kündigungen unwirksam, noch verlieren Sie dadurch Schadensersatzansprüche, da Sie ja aufgrund eines in der PErson des Mieters liegenden Grundes (Zahlungsverzug) kündigen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Thomas Henning, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 320