Frage: Ein privater Investor (Rechtsform GbR) erschließt Grundstücke und bietet diese zum Kauf an. Neben dem Grundstückspreis sind die Erschließungskosten im Kaufpreis enthalten. Die Erschließung umfasst hierbei neben Wasser, Strom, Abwasser auch das Herstellen einer Straße einschl. Beleuchtung. Vom Umfang der Erschließung sind aber z.Z. nur die Medien (Wasser, Strom,...) durch den Investor verlegt worden. Die Straßendecke ist noch nicht erzeugt worden, sodass sich die Zufahrten zu den Grundstücken als 'Schlamm- und Pfützenweg' darstellen.  Meine Fragen: Der Umfang der Erschließung (s. oben) wird im Kaufvertrag festgeschrieben. Eine zeitl. Umsetzung (insbesondere der Herstellung der Fahrbahndecke) ist nicht schriftl. festgehalten. Gibt es eine gesetzl. Grundlage in der festgeschrieben ist, wie die Umsetzung der vollständigen Erschließung zu erfolgen hat (terminlich oder nach Bebauungsgrad) auch für private Investoren?  Wenn nein: Wo (im Kaufvertrag?) und in welcher Form (marktübl. Klauseln?) sollte eine solche Regelung über die vollständige Erschließung festgehalten werden?  Vielen Dank.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/436.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 436 BGB: Öffentliche Lasten von Grundstücken">§ 436/a>  Bürgerliches Gesetzbuch - Öffentliche Lasten von Grundstücken - gilt lediglich:  Soweit nicht anders vereinbart, ist der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld.   Zudem regelt a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BauGB: Erschließungslast">§ 123/a>  Baugesetzbuch - Erschließungslast - folgendes:  Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde, soweit sie nicht nach anderen gesetzlichen Vorschriften oder öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen einem anderen obliegt.  Die Erschließungsanlagen sollen entsprechend den Erfordernissen der Bebauung und des Verkehrs kostengünstig hergestellt werden und spätestens bis zur Fertigstellung der anzuschließenden baulichen Anlagen benutzbar sein.  Ein Rechtsanspruch auf Erschließung (gegenüber der Gemeinde) besteht nicht.   Letzterer ergibt sich aber (gegenüber dem Verkäufer) meines Erachtens bereits aus dem Vertrag selbst bzw. aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/433.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag">§ 433 BGB/a>  direkt - dem Anspruch auf Eigentumsverschaffung an der Immobilie, deren Herstellung und eben auch die dazu notwendige Erschließung.  Ist ein Zeitpunkt im Vertrag nicht vorgesehen, so ist jedenfalls bei Übergabe der Kaufsache an den Käufer, ein Verzug hinsichtlich der Leistung der Erschließung eingetreten.  Durch eine Mahnung zur Leistung dessen wird der Verkäufer grundsätzlich in Verzug gesetzt, was weitere (Schadens- und Aufwendungsersatz-)Ansprüche auslöst.  Einer Mahnung bedarf es aber dann nicht, wenn aus dem Vertrag etwas anderes (z. B. Fertigstellungstermine,-fristen) hervorgeht.  Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 433, § 436