Frage: Am 31.08.2010 sind meine Mieter nach 3 Jahren Mietzeit und Kündigungsklage endlich ausgezogen und haben eine zwar besenreine, aber völlig verrauchte und vergilbte, stinkende Wohnung hinterlassen. Leider hat mein Mann im Übergabeprotokoll zwar einige Kleinigkeiten aufgeführt, diese Tatsache aber nicht. Die Wohnung war in diesem Zustand nicht zu vermieten, deshalb habe ich sie für ca 2000,- € renovieren lassen. Zusammen mit den Kleinigkeiten ergaben sich ca 2400,- €. Ich habe eine fristgerechte, ausführliche Kautionsabrechnung gemacht und keinerlei Reaktion darauf erhalten. Prozessmüde wollte ich sogar auf die Differenz zur Kautionssumme verzichten, wenn ich nur meine Ruhe habe. Nun flattert mir eine Klage über 1800,- € (Kautionshöhe) + Zinsen etc ins Haus, natürlich mit dem Hinweis auf das Übergabeprotokoll. Ich habe einen von mir entworfenen individuellen Mietvertrag für meine 8 Wohneinheiten, der immer mal wieder leicht modifiziert wird. Er enthält eine flexible Renovierungsklausel: „… im Allgemeinen betragen…Küche 3 Jahre… Wohnzimmer… 5Jahre, … Intervalle können je nach Zustand kürzer oder länger sein…' Ich habe Fotos vom Zustand der Wohnung und kann mindestens 6 Zeugen benennen, die entsetzt wieder rausgegangen sind.  Der gegnerische Anwalt bezeichnet die Regelung über die Schönheitsreparaturen als unwirksam, was ich nicht nachvollziehen kann. Nun meine Fragen: Kann ich mich auf die Renovierungsklausel berufen oder muss ich tatsächlich die Kaution zurückzahlen, nur weil der Zustand der Wohnung nicht im Übergabeprotokoll gerügt wurde? Wie stehen meine Chancen? Kann ich eventuell die Differenz von 600,- € und den Mietausfall, den ich ja auch noch hatte, noch geltend machen? Mit freundlichen Grüßen, Mikesch 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,   Ihre Frage, am geschrieben am 09.09.2011 19:12:13, Renovierung bei Auszug Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Einsatz: € 50,00  beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen  wie folgt :  Abs. 1. Zunächst ist zu prüfen, ob Ihre Ansprüche evtl. nicht schon verjährt sind: a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  regelt in seinem Abs. 1 die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters. Die Verjährung tritt nach  6 Monaten ein. Die Verjährungsfrist beginnt für den Vermieter mit der Rückgabe der Mietsache. Die Verjährung wird aber gehemmt, wenn die Vertragsparteien über den Anspruch verhandeln Eine Hemmung der Verjährung tritt auch durch Zustellung eines Mahnbescheids ein. Dies setzt aber voraus, dass in diesem der Anspruch 'bezeichnet' wird. Hierzu kann auf vorprozessuale Korrespondenz Bezug genommen werden (vgl. Börstinghaus, MietPrax)   Abs. 2. Wenn die Ansprüche nicht verjährt sein sollten, käme es auf die genaue Formulierung der Klausen in Ihrem Mietvertrag an (zu beachten ist bitte, dass dies ein sehr weites Feld ist und die Rechtsprechung. des Bundesgerichtshofs (BGH) dazu sehr vielfältig ist) . 1. a) Sollte in Ihrem Mietvertrag eine Endrenovierungsklausel stehen, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparatur verpflichtet, die Wohnung renoviert zu übergeben, ist diese wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  unwirksam (vgl. Urteil des BGH vom 14.05.2003 - Abs. 8 ZR 308/02sowie  BGH, 18.02.2009 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20166/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.02.2009 - Abs. 8 ZR 166/08: Unwirksame Farbwahlklausel für Schönheitsreparaturen während ...">Abs. 8 ZR 166/08/a> ; Rechtsprechung zitiert nach Börstinghaus, MietPrax, unter 5. Renovierung bei Auszug – MietPrax, a) Renovierungspflicht,  Lfg. 49 — Oktober 2010 — Seite Abs. 50 91]  b)  Aus der Entscheidung des  BGH vom 12.09.2007, Aktenzeichen a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20316/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.09.2007 - Abs. 8 ZR 316/06: Vornahme von Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit von isolier...">Abs. 8 ZR 316/06/a>  ergibt sich: Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (Rn.13); das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist. Die Begründung gibt der BGH in seinem Urteil vom in Randnummern 16: „Die weithin übliche, formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird von der Rechtsprechung rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume und deshalb grundsätzlich als wirksam angesehen (grundlegend a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20105,%2071" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.07.1988 - Abs. 8 ARZ 1/88: Beteiligung des Mieters an Schönheitsreparaturen durch prozent...">BGHZ 105, 71/a> , 79 ff.). Die Endrenovierungsklausel geht jedoch darüber hinaus und trägt einseitig den vom gesetzlichen Leitbild (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§§ 535/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">538 BGB/a> ) abweichenden Vermieterinteressen Rechnung (OLG Hamm aaO, 1050). Sie verpflichtet den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann neu zu dekorieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung noch kein Bedarf bestünde. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewogen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine frisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten. Diese Möglichkeit stünde dem Vermieter in den vorgenannten Fällen auch dann nicht zur Verfügung, wenn er seine Schönheitsreparaturpflicht nicht abbedungen, sondern stattdessen die für deren Erfüllung erforderlichen Aufwendungen – ausgehend von üblichen Renovierungszeiträumen – in die Miete einkalkuliert hätte.' 2. Sollte die Endrenovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag auf die Fristenintervalle während des laufenden Mietverhältnisses Bezug nehmen und fordern, dass daneben noch ein Renovierungsbedarf entstanden ist, der Mieter aber trotz abgelaufener Renovierungsintervalle und eingetretenen Renovierungsbedarfs keine Schönheitsreparaturen ausgeführt hat, könnte eine Renovierungspflicht bei Ende des Mietverhältnisses zu bejahen sein. Ob diexe Voraussetzungen gegeben sind, wäre aber genau zu prüfen. [vgl. dazu  BGH, 03.06.1998 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20317/97" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 8 ZR 317/97 (3 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 8 ZR 317/97/a> ; BGH, 28.06.2006 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20124/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 28.06.2006 - Abs. 8 ZR 124/05: Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Verm...">Abs. 8 ZR 124/05/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202006,%20S.%202915" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 28.06.2006 - Abs. 8 ZR 124/05: Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Verm...">NJW 2006, S. 2915/a> ; BGH, 18.02.2009 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20166/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.02.2009 - Abs. 8 ZR 166/08: Unwirksame Farbwahlklausel für Schönheitsreparaturen während ...">Abs. 8 ZR 166/08/a> ; Rechtsprechung. zitiert nach Börstinghaus, MietPrax, 5. Renovierung bei Auszug – MietPrax, a) Renovierungspflicht,  Lfg. 49 — Oktober 2010 — Seite Abs. 50 91]    3. So wie es mir scheint, enthält Ihr Mietvertrag aber gar keine Klausel mit einer Verpflichtung zur Endrenovierung.   In Ihrem Fall haben Sie bislang nur etwas von einer sog. weichen bzw. flexiblen  Schönheitsreparaturen – Klausel erwähnt.  Diese gibt Ihnen vom Prinzip her nur das Recht, bei Auszug noch die Durchführung derjenigen Schönheitsreparaturen zu fordern, die zu diesem Zeitpunkt fällig sind. Nach dem § 7 Mustermietvertrag 1976 sind nach 3 Jahren im Allgemeinen in Küche, Bad und Dusche Schönheitsreparaturen fällig. Jedenfalls dürften Ihre Mieter bei Auszug die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für die Räume gehabt haben, die nach 3 Jahren fällig war. Dann wären Ihre Mieter verpflichtet gewesen, diese Räume in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. (Beachten Sie aber bitte, dass zu Schönheitsreparaturen nur ganz bestimmte Arbeiten zählen).   Es ist allerdings zu prüfen, ob Ansprüche Ihrerseits nicht bereits verjährt sind.     Hier verblieben offene Fragen. Dazu gehört auch, wann die im  MietV aufgeführten Fristen zu laufen begonnen haben. MietV gesetzten Fristen zu laufen begonnen haben    Ich rate ich Ihnen, die Klage von einem Anwalt vor Ort einmal Überprüfgen zu lassen. Dabei sind die vom Gericht gesetzten Fristen unbedingt einzuhalten!!!   Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben.   Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.   Letztlich weise ich darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des a href="https://dejure.org/gesetze/RVG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 RVG: Erfolgsunabhängige Vergütung">§ 4 RVG/a>  begrenzt ist.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 538, § 307, § 548