Frage: Es soll ein  vermietetes 2-Familienhaushaus verkauft werden. 1 Wohnung ist bereits leer. 2. Wohnung Mieter wollen nicht ausziehen.  Gilt in diesem Fall das Sonderkündigungsrecht für 2 Familienhäuser? Können wir schon vor dem Verkauf dies Sonderrecht in Anspruch nehmen?  Wenn der neue Besitzer das Haus selber bewohnen möchte, kann der neue Besitzer dieses Sonderrecht, also ohne Angabe von Gründen nach Grundbucheintrag in Anspruch nehmen oder sollte der neue Besitzer eher Eigenbedarf anmelden und kündigen? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  lassen Sie mich Ihre Frage anhand Ihrer Angaben wie folgt beantworten.  Normalerweise braucht der Vermieter für die Kündigung ein berechtigtes Interesse, d.h. einen Grund für die Kündigung. Solche Gründe sind z.B. eine erhebliche schuldhafte Vertragsverletzung, Eigenbedarf oder Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung und dadurch . erhebliche Nachteile.  Die Hürden für eine sog. Verwertungskündigung sind allerdings sehr hoch.   § 573a Abs. 1 Sätze 1 und 2 BGB sieht eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit im GegenS. zu § 573 BGB vor.  „Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.'  1. Sie als Haus-Veräußerer können den Mietern ohne Grund gemäß § 573a Abs. 1, Abs. 3 BGB kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate (§ 573a Abs. 1 S. 2, § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB) bei einem Mietverhältnis, das nicht länger als fünf Jahre bestanden hat.  2. Auch der Erwerber kann nach Eintragung ohne Angabe von Gründen kündigen, muss aber bereits eingezogen („selbst bewohnt') sein.  Alternativ ist aber auch eine Eigenbedarfskündigung möglich, wenn die Wohnung für die Familie benötigt wird.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt

Relevante Paragraphen: § 573