Frage: Ich habe vor etwas über  5 Jahren eine Wohnung in einem 3 Parteienhaus von einem Bauträger gekauft. Die Immobilie wurde zum  Zeitpunkt des Erwerbs kernsaniert. Die Abnahme des Sondereigentums fand vor 5 Jahren statt, eine kleine Liste von Mängeln wurde erstellt.  Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgte vor knapp 5 Jahren; auch hier wurde eine (erheblich längere) Liste von Mängeln erstellt. Zu gravierenderen Mängeln gehört insbesondere ein nasser Keller (Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum) und ein fehlender Treppenabgang von der Garage in den Keller (Gemeinschaftseigentum). Zudem eine Liste von über 20 kleineren Mängeln am Gemeinschaftseigentum. Der Bauträger wurde wiederholt aufgefordert, die Mängel zu beseitigen, was aber nicht erfolgt ist. Es ist noch keine Auflassung erfolgt, weil ich die letzte Schlussrate von 3.5 % und einen Sicherheitseinbehalt von 5 % (in Summe 8.5 % vom Kaufpreis, etwa 14 k€) noch nicht bezahlt habe. Die beiden anderen Eigentümer haben ebenfalls 8.5 % vom Kaufpreis einbehalten. Eine andere Käuferin hat erfolgreich auf Rückabwicklung des Kaufvertrages geklagt. Der nasse Keller wurde als erheblicher Mangel anerkannt. Der Bauträger ist allerdings mittlerweile in Konkurs gegangen (kein Insolvenzverfahren mangels Masse). Es ist angedacht, kurz vor Ablauf der Gewährleistungsfrist von 5  Jahren einen Vergleich aller 3 Käufer und des ehemaligen Geschäftsführers zu schließen, um Auflassung zu erreichen. Prinzipiell streben wir an, keine weitere Zahlung zu leisten, dafür die Mängelbeseitigung selber zu übernehmen. Frage: Hat der ehemalige Geschäftsführer der Bauträgerfirma überhaupt noch Anspruch auf eine Zahlung, oder ist der Anspruch verjährt? Ich hatte eine Erklärung abgegeben, bis 31. Mai 2016 keine Einrede der Verjährung zu erheben. Wenn ein Kaufpreisanspruch weiterbesteht:  Wie kann ich die Verjährung der Gewährleistung wegen der Mängel vermeiden? Wenn kein Kaufpreisanspruch mehr bestehen sollte:  Wie kann ich die Auflassung erzwingen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1.  Der Anspruch auf Zahlung der Gegenleistung für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, also des Grundstückskaufpreises, verjährt nach 10 Jahren (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/196.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 196 BGB: Verjährungsfrist bei Rechten an einem Grundstück">§ 196 BGB/a> ). (Umgekehrt verjährt auch der Anspruch auf Auflassung erst nach 10 Jahren.)  Ein Bauträgervertrag besteht jedoch aus aus zwei Teilen, nämlich dem Kaufvertrag für das Grundstück, und einem Werkvertrag über die Errichtung des Hauses. Beim Anspruch des Bauträgers auf Zahlung der Vergütung für die Errichtung des Hauses handelt es sich nicht um eine Gegenleistung für die Übertragung des Grundstücks, sondern um eine Vergütung von Werklohn. Dieser Anspruch verjährt nach drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem die Rate fällig wurde, also mit der Abnahme. Da die Abnahme im Jahr 2012 stattfand, ist sie nach dem Gesetz zum 31.12.2015 verjährt. Kleinere Mängel, die der Abnahme nicht entgegenstehen, wirken sich auf den Beginn des Verährungslaufs für die Schlusszahlung nicht aus. Ihre Verpflichtung, bis zum 31.12.2016 keine Verjährungseinrede zu erheben, ist abgelaufen.  Der Anspruch auf Zahlung der Schlussrate ist demnach verjährt, und Sie sind auch nicht mehr gehindert, die Verjährungseinrede zu erheben.  2.  Die Verjährungsfrist des Anspruchs auf Auszahlung des Gewährleistungseinbehalts beginnt hingegen erst mit Ablauf der Gewährleistungsfrist zu laufen. Die gesetzliche Gewährleistung für Bauwerke beträgt fünf Jahre und beginnt mit der Abnahme.  Der Auszahlungsanspruch verjährt demnach erst zum 31.12.2020.  3.  Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln sind verjährt (5 Jahre ab Abnahme).  Sie teilen mit, dass die Abnahme vor fünf Jahren erfolgte.  Ist jedoch die Verjährung einmal wegen Fristablaufs eingetreten, kann sie nachträglich nicht mehr gehemmt oder verlängert werden. Hier kann es auf jeden Tag ankommen. 5 Jahre + 1 Tag nach der Abnahme ist die Verjährung der Gewährleistungsansprüche unabänderlich eingetreten, wenn sie nicht vorher gehemmt wurde oder von neuem zu laufen begonnen hat. Außergerichtliche Aufforderungen zur Mängelbeseitigung wirken sich nicht auf den Ablauf der Verjährung aus.  Eine Hemmung der Verjährung hätten Sie vermeiden können, wenn Sie vor Ablauf der Gewährleistungsfrist eine Gewährleistungsklage gegen den Bauträger erhoben hätten, einen Antrag auf Beweissicherung gestellt hätten, oder wenn der Bauträger auf die Erhebung der Verährungseinrede bis zu einem bestimmten Zeitpunkt verzichtet hätte. (Oder wenn er die Gewährleistungspflicht wegen konkreter Mängel anerkannt hätte - dann hätte die Frist ab dem Anerkenntnis von neuem zu laufen begonnen.)  4.  Bei Grundstückskaufverträgen ist es üblich, dass die Auflassung des Grundstücks zusammen mit dem Kaufvertrag zusammen in einer notariellen Urkunde beurkundet werden, und der Notar angewiesen wird, den Auftrag auf Auflassung erst dann beim Grundbuchamt einzureichen, wenn ihm der Verkäufer (oder auch der Käufer) die vollständige Zahlung des Kaufpreises und gegebenenfalls der Vergütung für den Hausbau nachweisen.  Wird eine vollständige Zahlung wegen nicht beseitigter Mängel (und fehlgeschlagener oder trotz Aufforderung unterlassener Mängelbeseitigung an den Bauträger) zu Recht verweigert, erkennt dies der Bauträger aber nicht an, dann muss die Mitteilung an den Notar durch ein gerichtliches Feststellungsurteil ersetzt werden, dass eine offene Kaufpreis- bzw. Vergütungsforderung des Bauträgers nicht mehr besteht. Hierzu muss der Bauträger verklagt werden.  Wenn die Auflassung nicht bereits in der notariellen Urkunde erklärt worden ist, dann muss der Verkäufer (Bauträger) auf Abgabe der Auflassung serklärung verklagt werden, wobei das gerichtliche Urteil dann die Auflassungserklärung des Verkäufers ersetzt.  Im Rahmen eines solchen Gerichtsverfahrens ist dann zu klären, ob Sie die Zahlung der Schlussrate zu Recht wegen Verjährung verweigern. Auf nicht beseitigte Mängel können Sie eine Verweigerung der Auszahlung des Gewährleistungseinbehalts nach Ablauf (Verjährung) der Gewährleistungsfrist hingegen nicht mehr stützen. Solange der Gewährleistungseinbehalt nicht ausgezahlt ist, ist der Verkäufer nicht verpflichtet, den Notar zum Stellen des Auflassungsantrages beim Grundbuchamt anzuweisen bzw. die Auflassungserklärung abzugeben.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 196