Frage: Sehr geehrter Anwalt,  haben beim Bodenaushub feststellen müssen, dass in ca 1,5m unten im Boden Ziegeln, Holzteile wahren. Der Verkäufer hat sich davon nicht beeindrucken lassen. Beim weiteren Bodenaushub in ca. 2m kam ein Riesiger Betonkörper von ca. 4m auf 5m zum Vorschein. Mussten alles abtragen, Boden nicht Tragfähig.  Im Vertrag steht; Jede Gewährleistung wird ausgeschlossen. Der Käufer kauft den Vertragsgegenstand wie er liegt und steht. Der Verkäufer haftet nicht für Beschaffenheit, Freiheit von Bodendenkmälern, Flächenmaß und sonstige Sachmängel aller Art, sondern nur dafür das sich der Zustand des Vertragsgegenstands bis zur Übergabe nicht verschlechtert, gewöhnliche Abnutzung ausgenommen. Der Verkäufer versichert, das ihm von verdeckten Mängeln nichts bekannt ist. Bedeutung und Tragweite dieser Vereinbarung wurden erörtet.   Auf dem Grundstück Stand vor ca. 4Jahren ein Bauernhof ca. 4100m, dann der Abriss sind draus 4 Einfamilien Grundstücke und 4 Dachhaushälften geworden. Der Verkäufer ist der Erbe des Bauernhofs und der Geschäftsführer des Bauunternehmens ( Johann Stadler Vermögensverwaltung UG & Co. KG, Bach/Frengkofen ) der das Arial letztendlich Erschlossen hat.  Somit denke ich das Herr Stadler genau gewusst hat was unter der Erde ist oder war.   Unter Hinweise steht noch; das ein Unbedenklichkeitsbescheinigung nach GrErwStG besteht und ein Vorkaufsrechtsnegativzeugnis was versteht man darunter und haben wir die Möglichkeit Ihm zum Kostenübernahme zu überzeugen?   Ein Nachbar der auch auf dem Arial gebaut hat hat leider sein Rechtsstreit in der gleichen Sache ( Bodenaustausch) verloren. Ist  sehr demotivierend.  :-(  Mit freundlichen Grüßen Hügel

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Im Ergebnis würde es Ihnen wahrscheinlich, wie Ihrem Nachbarn in einem Rechtsstreit ergehen. Dies aus folgenden Gründen:  Der Verkäufer hat seine Sachmängelhaftung ausgeschlossen, was üblich ist.  Er kann jedoch ein arglistige Verschweigen nicht ausschließen.  Jedoch ist für die Geltendmachung von Rechten derjenige für die Tatsachen beweispflichtig, die Ihn begünstigen.  Dies gilt auch für die Arglist im Rahmen der Anfechtung des Rechtsgeschäftes nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 Abs. 1 BGB/a> .  Abgesehen von der Anfechtungsfrist (Jahr ab Kenntnis) nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/124.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 124 BGB: Anfechtungsfrist">§ 124 BGB/a>  müssten Sie diese Arglist, das Verschweigen von den Kauf mitentscheidenden Informationen unter der Absicht den Kaufvertragsabschluss zu ermöglichen bzw. keine wirtschaftlichen Einbußen hinnehmen zu müssen, darlegen und beweisen.  Ein einfaches Behaupten, auch wenn es noch so logisch erscheint, genügt nicht. Nur in seltenen Fällen wird das Gericht aufgrund eines Anscheinsbeweis zur Überzeugung gelangen, Ihrem Vortrag zu folgen. Dies scheint auch Ihr Nachbar in seinem Rechtsstreit erfahren zu haben.  Jedoch haben Sie vorgetragen, dass der Verkäufer zugleich Bauunternehmer ist. Wenn der belegbare Nachweis gelänge, dass dieser nicht nur die Erschließung, sondern auch den Abriss und die Verfüllung vorgenommen hat, dann liegt meines Erachtens nicht nur ein Anschein vor.  In diesem Zusammenhang, wäre dann die Frage, wieso das Gericht im Rechtsstreit des Nachbarn nicht zur Überzeugung einer arglistigen Täuschung  durch den Verkäufer gelangt ist, zu klären. Hier wäre es hilfreich, die Akte des Verfahrens zu prüfen. Mögliche Ursachen könnten die fehlende anwaltliche Vertretung oder die Überschreitung der Anfechtungsfrist (Jahr ab Kenntnis) sein.  'Unter Hinweise steht noch; das ein Unbedenklichkeitsbescheinigung nach GrErwStG besteht und ein Vorkaufsrechtsnegativzeugnis was versteht man darunter und haben wir die Möglichkeit Ihm zum Kostenübernahme zu überzeugen?'  Die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach GrEStG ist das durch das Finanzamt ausgefüllte Formular zur Bestätigung der Zahlung der Grunderwerbssteuer, ohne die (§ 22 GrEStG) das Grundbuchamt eine Eigentumsumschreibung nicht vornimmt.  Die Negativbescheinigung/Negativattest beinhaltet die Verzichtserklärung der Gemeinde über die Ausübung ihres Vorkaufsrechtes nach a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/24.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 24 BauGB: Allgemeines Vorkaufsrecht">§§ 24 ff BauGB/a> .  Im Ergebnis sollen Sie die Jahresfrist prüfen und soweit möglich Einblick in die Verfahrensakte Ihres Nachbarn nehmen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine gute Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.  Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.  -------------- Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.  Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.  Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 124, § 123