Frage: Ich möchte eine Wohnung erwerben und es ist im Grundbuch ein Vorkaufsrecht eingetragen.  Zum Fall:  Insgesamt sind mehrere private Personen berechtigt in meinen Kauvertrag innerhalb von einer Frist von ca. 2 Monaten nach meiner Beurkundung zu meinen Konditionen einzusteigen.   Die Wahrscheinlichkeit kann sehr hoch sein, da die Wohnung in einer sehr gefragten Lage ist.  Ich gehe derzeit davon aus, dass die Vorkaufsberechtigten die Erklärung für die Nichtausübung vor meiner Beurkundung nicht abgeben werden.    Gibt es Möglichkeiten solche Vorkaufsrechte zu umgehen oder die Chancen für einen Einstieg eines Vorkaufberechtigten zu minimieren?    Welche Möglichkeiten gibt es?  Welche Risiken?  Wie könnte man den Vorkaufberechtigten den Einstieg erschweren?   Vielen Dank für die Beantwortung! 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworte. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.  'Gibt es Möglichkeiten solche Vorkaufsrechte zu umgehen oder die Chancen für einen Einstieg eines Vorkaufberechtigten zu minimieren?'  Das Vorkaufsrecht ist geregelt in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/463f.html" target="_blank" class="djo_link">§§ 463ff BGB/a> . Sollte es sich um ein dingliches Vorkaufsrecht handeln, so kommen auch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1094f.html" target="_blank" class="djo_link">§§ 1094ff BGB/a>  zur Anwendung.  Hierbei handelt es sich um klare gesetzliche Vorgaben, die nicht rechtssicher 'umgangen' werden können.  Die Chance, einen Einstieg von Vorkaufsberechtigten zu minimieren, liegt grundsätzlich darin, dass der Eintritt in den Vertrag für diese nicht attraktiv ist. Insofern könnten grundsätzlich lediglich Vertragsbedingungen, die für Sie noch annehmbar sind, für die Vorkaufsberechtigten jedoch nicht, die Wahrscheinlichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts minimieren.  'Welche Möglichkeiten gibt es?'  Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Vorkaufsberechtigten dazu zu bewegen, von Ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch zu machen. Gibt es nur einen oder wenige Vorkaufsberechtigte, dann könnten diese etwa durch Zahlung einer Geldsumme abgefunden werden, damit diese von Ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen oder das Vorkaufsrecht würde diesen gleich 'abgekauft' werden.  Je mehr Vorkaufsberechtigte existieren, um so schwieriger wird die Umsetzung dieses Vorhabens natürlich.  Es wird teilweise auch versucht, rechtliche Konstruktionen zu wählen, die keinen Kauf darstellen und deshalb keinen Vorkaufsfall auslösen. Hiervon ist - wie bereits erwähnt - allerdings abzuraten. Die Rechtsprechung versucht solche Umgehungsgeschäfte so weit wie möglich zu verhindern und nimmt dann Unwirksamkeit des Umgehungsgeschäfts oder Eintritt des Vorkaufsfalls an.  Eine weitere in der Literatur angesprochene Möglichkeit soll darin bestehen, das Eigentum mit diversen dinglichen Rechten zu belasten, die den Vorkaufsberechtigten vom Kauf abhalten sollen, z.B. Nießbrauchsrechte, Dienstbarkeiten o.ä.  'Welche Risiken?'  Wie könnte man den Vorkaufberechtigten den Einstieg erschweren?'  Mit der vorgehenden Beantwortung Ihrer Fragen erübrigen sich diese beiden weiteren Fragen.  Ich bedaure, Ihnen keine besseren Nachrichten übermitteln zu können und hoffe, dass meine Antwort Ihnen dennoch weitergeholfen hat. Bei Unklarheiten oder Verständnisschwierigkeiten nutzen Sie bitte die Nachfrage-Option.  Mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt Philipp Wendel!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 465, § 464, § 463, § 1096, § 1094, § 1095