Frage: In einem Mehrfamilienhaus (8 Parteien WEG) war im Keller über einen Zeitraum vom ca. 1 1/4 Jahren Rattenbefall. Im Juni 2017 wurde durch einen Schädlingsbekämpfer festgestellt, daß der Zulauf für das Ungeziefer sich im Keller des Eigentümers F. befand (Sondereigentum). Es handelte sich um eine Bodenöffnung in der Nähe eines Abflußrohres.  Der Keller des F. war vollkommen verwahrlost und stank unerträglich.  Dem F. wurde dies u.a. durch die Hausverwaltung und Aushänge mehrfach bekanntgegeben, er unternahm jedoch nichts.  Es fanden bis August 2018 4 weitere Termin mit den Schädlingsbekämpfern statt, die jedoch erfolglos verliefen, weil der F. nicht die notwendigen Maßnahmen durchgeführt hatte.  Im September 2018  wurde beauftragte die  Hausverwaltung schließlich die Schädlingsbekämpfer den Zulauf im Keller des F. zu verschließen und den Keller zu desinfizieren. Damit war der Rattenbefall beseitigt.  Für die übrigen Hausbewohner bedeutete der Rattenbefall eine erhebliche Beeinträchtigung. Das Ungeziefer konnte frei durch alle Kellerräume laufen und hinterließ überall Fäkalien. Der im Keller befindliche Trockenraum war von nicht nutzbar.  Fragen: Kommt hier eine Schadensersatzpflicht des F. gegenüber anderen Eigentümern wegen der eingeschränkten Nutzbarkeit des Kellers in Betracht?  Falls ja, wie wäre die Höhe des Schadensersatzes anzusetzen? Könnte man ggf. analog zu Mietwohnungen 10% der erzielbaren  Miete ansetzen?  Ich bedanke mich für Ihre Bemühungen. Mit freundlichem Gruß! 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   nur bei Mietern kann ein SchadenerS. in Betracht kommen, da es hier eine schuldrechtliche Sonderverbindung gibt, aus welcher ein SchadenerS. hergeleitet werden KÖNNTE. Aber auch dieser setzt voraus, daß ein Vermögensschaden eingetreten wäre, der in einer Nutzungsbeschränkung kaum zu sehen wäre. Mieter wären allenthalten auf eine Mietminderung zu verweisen, die aber marginal ausfallen würde.   Als Miteigentümer eines Hauses haben Sie diese schuldrechtliche Sonderverbindung nicht. So scheidet eine Minderung schon begrifflich aus und der Vermögensschaden aus dem Deliktsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 1 BGB/a>  ist hier nicht bezifferbar. Was anderes wäre gegeben, wenn Sachschaden entstanden wäre, was ich Ihren Ausführungen nicht entnehmen kann.   Ein pauschaler Schadenersatz - wie von Ihnen angedacht - scheidet leider aus.  Mit besten Grüssen   Fricke  RA !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 823