Frage: Hallo,  im Februar 1998 wurde mir per Erbensucher mitgeteilt, dass ich Teil einer Erbengemeinschaft bin. Bei dem Erbe handelte es sich um Nachbargrundstücke in Berlin, die jeweils mit einem freistehenden Einfamilienhaus bebaut waren. Nachdem alle Erben ermittelt wurden, traten wir das Erbe gemeinsam etwa zwei Jahre später im März 2000 an. Im Zuge dessen wurden die Grundstücke, die bis dato von einer Grundverwaltung GmbH als Eigentümervertreterin verwaltet wurde, an die langjährigen Mieter verkauft.   Nun, nachdem fast zehn Jahre verstrichen sind, bekomme ich ein Schreiben einer Anwältin, beauftragt von der benannten Grundverwaltung GmbH, die von der Erbengemeinschaft einen Erschließungsbeitrag für obige Grundstücke fordert. Hierbei würde es sich um eine Erschließungsanlage handeln, die seit dem 31.12.1996 erstmalig endgültig hergestellt wurde und zu diesem Zeitpunkt die Beitragspflicht entstanden sei. Der Erschließungsbescheid wurde am 21.12.2000 erlassen.  Nun meine Frage: Wer muss für den Erschließungsbeitrag aufkommen? Kann man nach fast zehn Jahren mit dieser Forderung an uns Erben herantreten (Verjährung)?   Vielen Dank für Ihre Antwort.         

Antwort: Sehr geehrter Fragsteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 BauGB: Gegenstand und Entstehung der Beitragspflicht">§ 133 Abs. 2 BauGB/a>  entstand die Beitragspflicht mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlagen, also Ende des Jahres 1996. Fällig wurde der Beitrag aber erst einen Monat nach Bekanntgabe des Beitragsbescheids (a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/135.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 135 BauGB: Fälligkeit und Zahlung des Beitrags">§ 135 BauGB/a> ), der Bescheid war an den aktuellen Eigentümer der Grundstücke zu richten (a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 BauGB: Beitragspflichtiger">§ 134 BauGB/a> ). Gegenüber dem Staat war also die frühere Mieterin der Grundstücke, an die Sie die Grundstücke verkauft haben, verpflichtet, den Erschließungsbeitrag zu zahlen.  Es stellt sich nun die Frage, ob die frühere Mieterin berechtigt ist, hinsichtlich dieser Beiträge bei Ihnen und den anderen Erben Rückgriff zu nehmen. Da die Beitragspflicht schon vor dem Zeitpunkt der Veräußerung entstanden war, ruhte sie als öffentliche Last auf den Grundstücken, als Sie und die anderen Erben die Grundstücke veräußerten. Um zu klären, ob Sie vor diesem Hintergrund für die Beiträge haften, sollten Sie zunächst einen Blick in den Kaufvertrag werfen. Unter Umständen findet sich dort eine explizite Regelung. Sollte dies nicht der Fall sein, dann gilt die Regelung des u>a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/436.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 436 BGB: Öffentliche Lasten von Grundstücken">§ 436 Abs. 1 BGB/a> /u> , der folgendes besagt:  i>Soweit nicht anders vereinbart, ist der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld./i>   Nach dem Gesetz haften Sie und die anderen Erben also tatsächlich für die Erschließungsbeiträge, da die Erschließungsmaßnahmen zum Zeitpunkt der Veräußerung bereits begonnen - genau genommen sogar bereits abgeschlossen - waren. Häufig findet sich jedoch eine spezielle Regelung im Vertrag, so dass Sie wie gesagt unbedingt den Kaufvertrag überprüfen sollten.  Ob ein Anspruch der Käuferin auf Erstattung der Erschließungsbeiträge, so er denn besteht, bereits verjährt ist, ist eine schwierig zu beantwortende Frage. Wenn man die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/436.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 436 BGB: Öffentliche Lasten von Grundstücken">§ 436 Abs. 1 BGB/a>  als Regelung über einen Rechtsmangel begreift, der kaufrechtliche Gewährleistungsansprüche (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 BGB/a> ) auslöst, dann wäre Verjährung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/438.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 438 BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 438 BGB/a>  - unabhängig davon, welche Passage dieser Vorschrift genau einschlägig ist - auf jeden Fall eingetreten. Wenn man aber a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/436.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 436 BGB: Öffentliche Lasten von Grundstücken">§ 436 Abs. 1 BGB/a>  nicht in diesem Sinne versteht, dann gelten die allgemeinen Verjährungsvorschriften der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/195.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist">§§ 195ff. BGB/a> . Eine ausführliche Darstellung der Systematik der Verjährungsvorschriften würde den Rahmen dieser Plattform sprengen, daher nur soviel: Sollte die Käuferin die Erstattung der Erschließungsbeiträge im Wege des Schadenersatzes fordern können, wäre nach den allgemeinen Verjährungsvorschriften wohl noch keine Verjährung eingetreten. Dies bedarf jedoch einer ausführlichen Prüfung, die im Rahmen einer Onlineerstberatung nicht durchgeführt werden kann.  Sie sollten sich in der Angelegenheit daher, auch hinsichtlich der Inhalte des Kaufvertrags, unbedingt von einem Rechtsanwalt ausführlich beraten lassen.   Mit freundlichen Grüßen Jana Laurentius (Rechtsanwältin)    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 436, § 437, § 438, § 195