Frage: Sehr geehrte Damen und Herren Ich bin vor ca. 5 Monaten aus meiner Mietwohnung ausgezogen, ein schriftliches Übergabeprotokoll wurde leider nicht angefertigt, es erfolgte lediglich eine mündliche Übergabe in Anwesenheit eines Zeugen. Vor etwa 3 Monaten erhielt ich eine SMS meiner Vermieterin, die sich nach einem Schaden am Duschsifon erkundigte. Dabei handelt es sich lediglich um die Kunststoffabdeckung des Abflusses, das Sifon als solches war unbeschädigt. Die Vermieterin bestätigte per SMS, dass es sich nur um die Kunststoffabdeckung handelt.  Ich habe zugegeben, dass die Abdeckung während meiner Mietzeit abgebrochen ist. Die Vermieterin fragte, ob ich dazu einen Vorschlag habe, was ich verneinte. Ich ging davon aus, dass sie das Kunststoffteil, was für ca. 8 € im Baumarkt erhältlich ist, kauft und selbst anbringt. Die Vermieterin machte weder einen Vorschlag zum weiteren Vorgehen, noch setzte sie eine Frist zur Instandsetzung noch habe ich einen Kostenvoranschlag erhalten. Sie meldete sich nicht mehr.  Nun erreichte mich ein Schreiben eines bevollmächtigten Vereins mit einer Rechnung über insgesamt 210€ für Materialkosten und 3,25 Arbeitsstunden.  Die Vermieterin hat offensichtlich einen unnötig aufwändigen Austausch des gesamten Sifons durchführen lassen, obwohl nur die Abdeckung beschädigt war.  Meine Frage: Ist es rechtens, derartigen Schriftverkehr ausschließlich per SMS zu betreiben oder hätte sie mich schriftlich darüber informieren müssen? Hätte Sie mir einen Kostenvoranschlag zukommen lassen müssen? Ich wäre bereit gewesen, die Materialkosten zu tragen.  Im Mietvertrag steht, dass der Mieter Schäden anzeigen muss, dies wurde von mir versäumt. Weiter steht dort, dass der Mieter für Schäden haftet, die durch Verletzung der ihm obliegenden Sorgfalts- und Anzeigepflicht entstehen.  Wie sollte man jetzt weiter vorgehen?   Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  zu Ihrer Frage möchte ich gerne wie folgt Stellung nehmen.  Vorliegend setze ich für meine folgenden Ausführungen voraus und unterstelle, dass die Kunststoffabdeckung des Abflusses nicht durch vertragsgemäßen Gebrauch abgebrochen ist. Denn andernfalls wären Sie gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB/a>  nicht zum SchadenserS. verpflichtet.  Grundsätzlich steht der Vermieter für die Tatsache in der Beweislast, dass Sie den Schaden zu vertreten haben. Durch Ihre SMS könnte ihm dieser Beweis möglicherweise gelingen, da Sie Ihre Eintrittspflicht damit anerkannt haben dürften. Grundsätzlich muss der Vermieter seinem ehemaligen Mieter eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung setzen. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 Abs. 1, Abs. 3 BGB/a>  besteht ein Anspruch des Vermieters auf Schadenersatz, wenn der ehemalige Mieter seine Nebenpflicht aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs. 1 BGB/a>  verletzt, namentlich die Wohnung nicht im vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben hat. Allerdings erfordert a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/281.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 281 BGB: SchadenserS. statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung">§ 281 Abs. 1 BGB/a>  als zusätzliche Voraussetzung das Setzen einer angemessenen Frist an den Mieter, den Schaden selbst zu beheben. In diesem Zusammenhang dürfte meines Erachtens die Tatsache problematisch sein, dass Sie die Frage Ihrer ehemaligen Vermieterin, ob Sie „dazu einen Vorschlag' hätten, verneinten. Denn möglicherweise könnte man dies derart auslegen, dass Sie eine Regulierung ablehnten. Es käme hier gegebenenfalls auf den genauen Wortlaut an. Denn sofern Sie die Ihrerseits per SMS anerkannte Eintrittspflicht ernsthaft und endgültig abgelehnt hätten, so hätte es gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/281.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 281 BGB: SchadenserS. statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung">§ 281 Abs. 2 BGB/a>  grundsätzlich auch keiner Fristsetzung durch Ihre ehemalige Vermieterin mehr bedurft.  Was die Höhe der Reparaturkosten anbelangt, so dürfte Ihre ehemalige Vermieterin Ihnen lediglich die Kosten für den von Ihnen tatsächlichen zu vertretenen Schaden in Rechnung stellen. Darüber hinausgehende Reparaturen wären von Ihrer Eintrittspflicht nicht erfasst. Die für die Höhe des Schadens maßgeblichen Tatsachen muss der Vermieter darlegen und beweisen. Im Grunde genommen muss ein Sachverständiger beurteilen, welche konkrete Reparaturmaßnahme vorliegend angemessen gewesen wäre.  Da ein Schriftformerfordernis nicht existiert, ist eine mündliche Aufforderung zur Schadensbeseitigung oder auch eine solche per E-Mail oder SMS grundsätzlich durchaus möglich. Wichtig ist lediglich, dass derjenige, der für eine beweisbedürftige Tatsache in der Beweislast steht, diese auch beweisen kann.   Bitte beachten Sie, dass Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 Abs. 1 BGB/a>  innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache verjähren. Ihrer Schilderung zufolge dürfte eine Verjährung hier jedoch nicht in Betracht kommen.  Hinsichtlich einer Empfehlung zum weiteren Vorgehen gehe ich in der Annahme und unterstelle, dass Sie Ihre Eintrittspflicht ernsthaft und endgültig abgelehnt haben. (Dies kann hier jedoch nicht abschließend beurteilt werden, da es wie oben erwähnt auf den genauen Wortlaut einer etwaigen Ablehnung ankäme und auf die Frage, wie – im Zweifel ein Gericht – Ihre 'Verneinung' der Frage Ihrer ehemaligen Vermieterin auslegen würde.) Dann sollten Sie Ihre ehemalige Vermieterin darauf hinweisen, dass diese nicht die Kosten für die komplette Erneuerung des Siphons, sondern lediglich den durch Sie tatsächlich verursachten und zu vertretenen Schaden erstattet verlangen kann. (Ich vermag nicht zu beurteilen, ob der komplette Austausch erforderlich war, dies ist nämlich keine Rechtsfrage und sollte idealerweise von einem Sachverständigen beurteilt werden.)   Ich hoffe, zu Ihrer Frage verständlich Stellung genommen und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen  Oliver Daniel Özkara Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 538, § 281, § 546, § 280, § 548