Frage: Guten Tag,  ich wohnte seit 10 Jahren mit einem Mitbewohner in einer Mietwohnung, deren Kosten wir uns während all dieser Zeit zu gleichen Hälften teilten. Im Juni diesen Jahres geriet der Mitbewohner in finanzielle Schwierigkeiten und beschloss für eine Zeit lang (ursprünglich gedacht wenige Wochen) zu seinem Vater nach Frankfurt zu fahren - nachdem dieser bereits zwei Teilmietzahlungen schuldig geblieben ist - um mit dessen Hilfe finanziell wieder auf die Beine zu kommen, was aber bis zum heutigen Tage ergebnislos verlaufen ist, da dessen Vater selbst ums Überleben kämpft. Etwa einen Monat nachdem mein Mietbewohner zu seinem Vater aufgebrochen war, hatte meine Vermieterin mit mir einen Termin bezüglich auszutauschender Fenster in der Wohnung. Bei dieser Gelegenheit teilte mir meine Vermieterin mit, dass sechs Teilmieten offen wären und sie bereits per Rechtsanwalt die Kündigung bezüglich des Mietvertrages auf den Weg gebracht hat. Ich fiel aus allen Wolken und teilte ihr mit, dass das nicht sein kann und habe umgehend meinen Mitbewohner in Frankfurt zur Rede gestellt, worauf mir dieser kleinlaut mitteilte und zugab, dass es stimmen und er dies allerdings baldigst ins Reine bringen würde. Ich kontaktierte die Vermieterin, bestätigte entschuldigend ihre Aussage und sicherte ihr aufgrund des Versprechens meines Mitbewohners zu, dass die Mietaussenstände baldmöglichst beglichen werden, womit es mir gelungen ist die bereits eingeleitete Kündigung abzuwenden. Vereinbart wurde, dass die Begleichung bis Ende diesen Monats November abgeschlossen sein wird. Nach meiner gestern erfolgten Kontaktaufnahme mit meinem Mitbewohner teilte mir dieser mit, dass es schlecht aussieht und er die Mietrückstände keinesfalls bis Ende des Monats begleichen könne. Der 1971 geschlossene Mietvertrag läuft auf den Namen meines Vaters, welcher vor zwei Jahren verstorben ist und es kam nie dazu, dass der Mietvertrag bei Kauf der Wohnung seitens der Vermieterin im Jahre 1999 nicht umgeschrieben wurde. Mein Mitbewohner ist zwar in keinem Mietverhältnis vertraglich mit der Wohnungseigentümerin /Vermieterin festgehalten, der Vermieterin war aber seit 10 Jahren von Anbeginn an bekannt, dass der Mitbewohner hier wohnhaft ist und die Hälfte der Miete zahlt. DESWEITEREN WURDE VON DER VERMIETERIN IN ALLEN BEKANNTMACHUNGEN BEZÜGLICH DER WOHNUNG UND AUCH STROM-JAHRESABRECHNUNGEN POSTALISCH JEWEILS EIN SCHREIBEN AN MICH UND SEPARAT EIN SCHREIBEN AN MEINEN MITBEWOHNER GESENDET, womit doch eine Art Anerkennung des Ist-Zustandes bezüglich eines Mietverhältnisses erfolgt ist. Meine Frage lautet nun: Kann meine Vermieterin mir in der Endkonsequenz die Kündigung des Mietvertrages aussprechen, wenn ich unter Einbezug aller oben geschilderter Sachverhalte (u.a. auch aus Zahlungsunfähigkeit) die 6 offenen Teil-Mietaussenstände meines Mitbewohners a 392€ in Höhe von insgesamt 2352€ nicht begleiche, obwohl ich meinen Mietanteil nachweislich all die Jahre regelmässig gezahlt habe und die Nichtzahlung meines Mitbewohners in diesen sechs Monaten ohne meines Wissens hinter meinem Rücken erfolgte oder kann ich mich darauf berufen, dass sie die von meinem ehemaligen Mitbewohner verursachten offenen Aussenstände von diesem einklagen soll ?   Nebenbei bemerkt wohne ich seit 1971, also seit 38 Jahren unter dieser Adresse und es kam ansonsten bis zu dieser entstandenen Situation niemals zu Unregelmässigkeiten bezüglich Mietzahlungen.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender ,   vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!    Unter Berücksichtigung Ihrer Angaben beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen sehr gerne zusammenfassend wie folgt:   Kann meine Vermieterin mir in der Endkonsequenz die Kündigung des Mietvertrages aussprechen, wenn ich unter Einbezug aller oben geschilderter Sachverhalte (u.a. auch aus Zahlungsunfähigkeit) die 6 offenen Teil-Mietaussenstände meines Mitbewohners a 392€ in Höhe von insgesamt 2352€ nicht begleiche, obwohl ich meinen Mietanteil nachweislich all die Jahre regelmässig gezahlt habe und die Nichtzahlung meines Mitbewohners in diesen sechs Monaten ohne meines Wissens hinter meinem Rücken erfolgte oder kann ich mich darauf berufen, dass sie die von meinem ehemaligen Mitbewohner verursachten offenen Aussenstände von diesem einklagen soll ?  Zunächst ist zu klären, wer überhaupt Vertragspartner der Vermieterin und damit zur Zahlung der Mieter verpflichtet ist.  Nach Ihrer Schilderung lautet der Mietvertrag nach wie vor auf Ihren Vater, der leider nicht mehr lebt. Mit dem Erbfall sind somit die Erben Ihres Vaters in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1922.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1922 BGB: Gesamtrechtsnachfolge">§ 1922 BGB/a> .   Im Endeffekt sind somit also nach wie vor die Erben Mieter dieses Grundstücks, der betreffende Mietvertrag bislang von den Erben noch nicht gekündigt wurde. Wer hier Erbe ist, geht aus dem Sachverhalt nicht hervor, hängt jedoch damit zusammen, ob Ihrer Mutter noch lebt, ihr Vater zum Zeitpunkt des Erbfalles mit Ihrer Mutter verheiratet war, sie Geschwister haben bzw. ob ein Testament existiert.  Dies alles sind Fragen, die hier nicht geklärt werden können. Es bleibt jedoch festzuhalten, dass nach wie vor die Erben Mieter sind. Ich gehe davon aus, dass der Mietvertrag eine Klausel enthält, wonach mündliche Nebenabreden der Schriftform bedürfen. Im Ergebnis wird also Ihr Mitbewohner höchstwahrscheinlich nicht Mieter geworden sein, da der Mietvertrag nicht auf ihn lautet und auch keine entsprechende schriftliche Vereinbarung vorhanden ist.  Sofern sich Ihr Mitbewohner aber gegenüber Ihnen sowie Ihrer Vermietern zur Entrichtung der hälftigen Miete verpflichtet hat, ist dieses grundsätzlich wirksam, auch wenn es mündlich geschehen ist, ist er zwar nicht Mieter, würde aber eine dennoch die hälftige Kostenpflicht tragen.  Festzuhalten bleibt, dass Mietrückstände vorhanden sind, die grundsätzlich zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigen. Derjenige, der also zur Mietzahlung verpflichtet ist, muss also die Miete zahlen, um eine Kündigung abzuwenden.  Dieses wäre somit der/die Erbe/n und der Mitbewohner, sofern Sie beweisen könnten, dass Ihr Mitbewohner sich Ihnen und/oder der Vermieterin gegenüber zur Mietzahlung verpflichtet hat.  Da es sich um eine lediglich mündliche Abrede handelt, könnten zur Beantwortung dieser Frage Zeugen oder auch verschiedene Indizien herangezogen werden.   So widerspricht es der Lebenserfahrung, dass der Mitbewohner zirka 10 Jahre bei Ihnen mit wohnte und keine Mietkosten tragen musste. Darüber wie diese Frage nach der Zahlungsverpflichtung Ihres Mitbewohners zu beurteilen ist, also ob es eine wirksame mündliche Kostentragungsverpflichtung gibt, hätte letztendlich ein Richter zu entscheiden, sodass insoweit noch eine gewisse Unsicherheit im Hinblick auf die Beweiswürdigung besteht.  Es besteht noch die Möglichkeit zu ermitteln, wer Erbe ist, da der Erbe Nachfolger Ihres Vaters in Bezug auf Mietvertrag ist und demnach auch zur Mietzinszahlung grundsätzlich verpflichtet ist.   Der/die Erben würden sich zwar wundern, können aber dennoch grundsätzlich von der Vermieterin noch auf Zahlung in anspruch genommen werden, hätten dann aber wiederum ein Sonderkündigungsrecht, dass im Endeffekt auch zum Verlust der Wohnung führen würde.   Der/die Erben würden voraussichtlich nicht für eine Wohnung bezahlen, die sie nicht benötigen und deshalb voraussichtlich von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.    Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.    Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.    Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Freitagnachmittag und ein schönes Wochenende!    Mit freundlichem Gruß   Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt   Heilsbergerstr. 16  27580 Bremerhaven  kanzlei.newerla@web.de  Tel. 0471/3088132  Fax.0471/57774   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1922