Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich besitze eine DHH von BJ 1966, noch mit dem original alten Dach darauf. Wir haben 2006 gekauft. Die andere Seite gehört einer Gründstücksverwaltungsfirma und ist seit den 70er Jahren langzeitvermietet.  Um eine gemeinschaftliche Sanierung des gesamten Dachs beider DHH vornehmen zu können, habe ich das Büro der Eigentümerin der anderen Hälfte kontaktiert. Die erste Aussage zu meinem Vorschlag, das Dach demnächst gemeinsam sanieren zu lassen, war durchaus positiv. Sie würden sich der Sache nicht verweigern. Nachdem ich mehrere Angebote eingeholt und der Eiegntümerin zugeschickt habe, hieß es plötzlich, die Eigentümerin möchte aktuell nicht investieren. Klar, die warten, dass die Mieter da endlich rausaltern und sie dann verkaufen können, und bis dahin soll es nichts mehr kosten.  Eine Teilsanierung meiner DHH ist aus verschiedenen Gründen nicht empfehlenswert.  Nun ist es so, dass die Eigentümerin als Vermieterin ihren Pflichten gem. EnEV insofern nicht nachkommt, als dass die letzte Geschossdecke oder das Dach gedämmt sein müsste. Das Dach ist bei den Nachbarn komplett ungedämmt und die Geschossdecke ist mit Sicherheit auch nicht gedämmt worden. Wir haben damals eine Einblasdämmung machen lassen.  Welche Möglichkeiten habe ich, die Vermieterin zu bewegen, der kompletten Dachsanierung zuzustimmen? Gibt es eine Grenze der Zumutbarkeit bei einer gemeinsamen Immobilie? Wie alt ein Dach werden muss, bevor es eine Verpflichtung zur Sanierung gibt? Inwieweit kann die EnEV dabei als Argument und Entscheidungshilfe dienen?  Vielen Dank im Voraus. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Leider habe ich keine wirklich guten Nachrichten für sie.   Zunächst ist zu fragen, ob jedem von ihnen die Doppelhaushälfte allein gehört oder ob eventuell sogar WEG-Eigentum vorliegt, dies erkennen sie daran, ob dem damaligen Kaufvertrag eine Teilungserklärung beigefügt war. Diese Konstellation ist sehr selten, sollte aber durch aus geprüft werden, denn hier hätte man Möglichkeiten einen Beschluss über die Dachsanierung herbeizuführen. Dennoch möchte ich-eben weil die Konstellation alles andere als der Regelfall- nicht weiter darauf eingehen.   Meistens ist es so, dass jeder Haushälftennachbar Alleineigentümer seiner Haushälfte ist. Er darf also nach belieben darüber verfügen, so dass sich hier Ansatzpunkte für einen Zwang nicht ergeben. es gibt weder eine Pflicht nach Treu- und Glauben ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> ) noch aus gegenseitiger Rücksichtnahme, hier die Dachsanierung durch eigenes Tun zu erleichtern. Eine solche Pflicht ist nicht vorgesehen.  Auch die Pflicht ein Dach nach bestimmten zeitlichen Rhytmen zu sanieren gibt es nicht, so dass sie hier kein Druckmittel haben.   Auch aus der ENEv gibt es grundsätzlich  eine solche Pflicht nicht, und ich fürchte diese hilft ihnen hier auch nur begrenzt weiter. denn grundsätzlich gilt die EneV nur für neu zu errichtende Gebäude ( vgl § 2 ff. EnEV) oder Gebäude deren Aussen hülle zu mehr als 10 % saniert wird ( § 9 EnEV). Ziel der Enev ist es die Umweltbelastung durch niedrigeren Energieverbrauch zu reduzieren.   Deswegen haben auch die Besitzer von alten Häusern unter bestimmten Voraussetzungen Pflichten. Wurde ein Haus vom jeweiligen Eigentümer nicht spätestens seit Februar 2002 bewohnt, so müssen die Geschossdecke oder dass Dach bis 31.12.2015 gedämmt und alte Heizkessel (Einbau vor 1985, keine  Niedrigtemperatur-Heizkessel,keine  Brennwert-Heizkessel und keine Heizungsanlage mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 kW ) ausgetauscht und Rohrleitungen vom Warmwasser- und Wärmeverteilungsleitungen in unbeheizten Räumen gedämmt werden, § 10 EnEV. Erhält das Haus einen neuen Eigentümer so hat dieser 2 Jahre Zeit um die Dämmung der Geschossdecke/ des Daches nachzuholen. Die Regelung, dass er 2002 im Haus gewohnt haben kann, um den Dämmpflichten zu entgehen, greift hier nicht.   Da die Gründstücksverwaltungsfirma besaß sie das Haus vor 2002, allerdings dürfte sie es nicht selbst bewohnt haben, so dass sie sich auf die Ausnahmen zur Dämmpflicht nicht berufen kann. Da sie das Haus vermietet ist sie also zur Dämmung der obersten Geschossdecke bzw des Daches verpflichtet ( und müsste auch Kessel tauschen und eventuell Leitungen nachdämmen). Auch das Berufen auf eine unbillige Härte ( § 25 EnEV) bei der Nachdämmung, wird ihr nicht ohne weiteres gelingen, schon allein weil es sich um ein vermietendes Unternehmen handelt.   Verweigert sie dies, so kann ein Bußgeld gegen sie nach § 27 EnEV i.Abs. 5.m. § 8 EnEG festgesetzt werden. Bei einem Verstoß gegen nachträgliche Dämmarbeiten nach § 10 EnEV kann hier ein Bußgeld bis 50.000 € verhängt werden. Dies ist wesentlich teurer als nachträgliche Dämmpflichten, die meist bei Dämmung der Geschossdecke bei etwa 60 € m² bzw Bei Dachdämmung bei etwa 200 € /m² liegen.   Insofern können sie der Verwaltung den Hinweis geben, dass ein Verstoß gegen die nachträgliche Dämmpflicht vorliegt, der mit bis zu 50.000 € geahndet werden kann, falls die Baubehörde Kenntnis davon erlangt, dass die Nachträglichen Dämmpflichten aus § 10 EnEV nicht eingehalten wurden. Dies könnte ein Druckmittel darstellen, dass den Investitionsunmut etwas dämpft, denn neben der Geldbuße besteht die Pflicht nach zu dämmen ja weiterhin fort.     Allerdings kann so eine Drohung natürlich das nachbarliche Miteinander stark verschlechtern und es besteht die Möglichkeit, dass die Firma dann nur nachdämmt, aber sich gerade immer noch nicht an der Dachsanierung beteiligt.   Ein anderes Druckmittel, als die Möglichkeit des Aufzeigens der Konsequenzen eines Bußgeldverfahrens, soweit weiter gegen die EnEV verstoßen wird, steht ihnen leider nicht zur Verfügung, denn grundsätzlich darf jeder Eigentümer, solange er nicht gegen Rechtsvorschriften verstößt, mit seinem Eigentum nach seinem Belieben verfahren ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/903.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 903 BGB: Befugnisse des Eigentümers">§ 903 BGB/a> ). Rechtsvorschriften,  ihnen die Dachsanierung ihrer Doippelhaushälfte zu erleichtern, gibt es jedoch nicht.     Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242, § 903