Frage: Hallo lieber Anwalt/Anwältin !  Es geht um ein Zweifamilienhaus das je zur idiellen Hälfte mir und meinem Bruder gehört.  Unser Vater hat in der unteren Etage und in zwei Räumen in der zweiten Wohnung (in der obere Etage ohne separatem Zugang !) ein lebenslanges entgeldliches Wohnrecht. Zudem hat sich unser Vater ein Vorkaufsrecht eintragen lassen. Bis Ende letzten Jahres lebte in der zweiten Wohnung unsere Großmutter. Diese Wohnung soll vermietet werden.  Da sich zudem die Einkommenssituation unseres Vaters sehr verschlechtert hat, bzw. er in 3 Jahren nur eine geringe Rente zu erwarten hat, verlangt er von mir und meinem Bruder einen Anteil zum Erhalt des Hauses zu leisten.  Zudem liegt auf dem Haus noch eine Restschuld, die von unserem Vater getilgt wird.   Hier nun unsere Fragen:  Unser Vater möchte vom gesamten Haus ein Niessbrachsrecht, da nach seinen Worten ein Niessbrauchsrecht für eine einzelne Wohnung des Zweifamilienhauses nicht möglich sei. Stimmt dies ?  Um seine aktuell enge finanziellen Situation bzw den daraus resultierenden Verpflichtungen nachkommen zu können, möchte er das Haus deutlich höher belasten. Da ich und mein Bruder eine höhere Belastungen nur durch Instandhaltungskosten akzeptieren wollen, droht uns unser Vater mit 'Ärger'. In wie weit kann er uns drohen !?   Wie ist die Situaltion einzuschätzen, wenn unser Vater Insolvenz anmeldet und somit zahlungsunfähig ist ?  Wie verhält es sich mit dem entgeldlichen Wohnrecht wenn unser Vater nicht zahlen will bzw kann !?   Im Vorraus vielen Dank für Ihre Antworten !          

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragensteller,  Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt beantworten:  Grundsätzlich wird die ganze Sache vom Nießbrauch belastet. Allerdings ist ein Quotennießbrauch  möglich; dabei wird nur ein  Teil zur Nutzung bestellt.  Vergl. BGH Urteil vom 6.6.03 (AZ a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20392/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.06.2003 - Abs. 5 ZR 392/02: Anforderungen an den Tatbestand des Berufungsurteils; Rechtsnatu...">Abs. 5 ZR 392/02/a> ): i> Ein Nießbrauch kann in zulässiger Weise dahin eingeschränkt werden, dass der Nießbraucher von den Nutzungen eines Grundstücks lediglich eine Quote erhalten soll (Quotennießbrauch).  In  diesem  Fall  findet  im  Verhältnis  zwischen Nießbraucher und Eigentümer a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">§ 748 BGB/a>  nur insoweit Anwendung, als Lasten und Kosten der gemeinschaftlichen Berechtigung zu Nutzungsziehungen betroffen sind./i>   Sofern Sie Eigentümer des Grundstücks sind (was ich hier annehme) kann Ihr Vater das Grundstück nicht belasten. Er bleibt auch weiter Darlehensnehmer des alten Kredites. Nur wenn er die Zahlung einstellt, würde vermutlich das Grundstück aus der Grundschuld haften.  Das Recht am Nießbrauch kann gepfändet werden – zu den Problemen vergl. BGH Urteil vom 12.01.2006 (Az a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 9%20ZR%20131/%2004" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.01.2006 - Abs. 9 ZR 131/04: Rechtsfolgen de Pfändung eines Nießbrauchsrechts an einem Grund...">Abs. 9 ZR 131/ 04/a> ).  Der mögliche Zahlungsverzug beseitigt den Nießbrauch nicht.  Wegen der Komplexität der Angelegenheit und wegen der Notwendigkeit, Unterlagen und das Grundbuch einzusehen, sollten Sie unbedingt einen Kollegen vor Ort aufsuchen!  Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Für evtl. Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Stefan Steininger Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 748