Frage: Sehr geehrter Anwalt, sehr geehrte Anwältin,  ich habe folgendes rechtliches Problem: Ich habe einen im November 2002 geschlossenen Mietvertrag zum 30.09.2006 gekündigt.  Ich habe vor Ablauf dieser Zeit jedoch 2x um Verlängerung des Mietverhältnisses gebeten.  Der damalige Eigentümer hat die Mietvertragsverlängerung zu den bestehenden Konditionen bis zum 31.10.2007 verlängert. Ich wohne immer noch in dieser Wohnung. Seit dem 01.11.2007 ist nichts passiert. Seit dem 01.12.2008 gibt es einen neuen Vermieter der nun auf den Abschluss eines neuen Mietvertrages drängt, da unser Mietverhältnis ja beendet sei. Ich habe den Mietvertrag nicht unterzeichnet, da er u.a. eine neue Kaution haben will, denn die alte von uns bezahlte Kaution ist widerrechtlich von einem Vor-Eigentümer einbehalten worden. Ferner bin ich der Meinung, dass unser Mietverhältnis fortbesteht. Er hat uns nunmehr aufgefordert die Wohnung geräumt an ihn herauszugeben. Nach fruchtlosem Ablauf erhebt er Räumungsklage. Gestern flatterte i.ü. ein Rechnung von ihm ein, in der er eine Nutzungsausfallentschädigung, die sehr viel höher als der von uns gezahlte Mietzins ist, fordert. Wie ist die Rechtslage?

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,   vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Nun zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n), die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:  Aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts besteht die Möglichkeit, dass a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a>  einschlägig ist. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a>  verlängert sich ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, soweit der Mieter nach Ablauf der Mietzeit (also in Ihrem Fall mit Ablauf des 31.10.2007) den Gebrauch der Mietsache (also die Nutzung der Wohnung) fortsetzt. Allerdings darf grundsätzlich kein entgegenstehender Willer des Mieter oder Vermieters vorliegen. Will der Vermieter das Mietverhältnis nicht fortsetzen, muss er dies gegenüber dem Mieter innerhalb einer Frist von zwei Wochen erklären. Diese Frist beginnt für den Vermieter, sobald er von der Fortsetzung der Nutzung durch den Mieter Kenntnis hat. Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass die Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a>  abdingbar ist, d.h. der Vermieter kann mit seinem Mieter vereinbaren, dass die beschriebene stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a>  nicht gelten soll. Hierfür bedarf es daher einer genauen Prüfung des Einzelfalls unter Berücksichtigung sämtlicher Unterlagen, insbesondere Ihres Mietvertrages und etwaiger Korrespondenz mit dem Vermieter.  Auch die Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  könnte auf den von Ihnen geschilderten Sachverhalt Anwendung finden. Danach sind an einen zeitlich befristeten Mietvertrag (z.B. ein Mietvertrag für 1 Jahr) bestimmte Anforderungen zu beachten. Werden diese nicht eingehalten, wurde der Mietvertrag nicht für eine bestimmte Zeit, sondern dann auf eine unbestimmte Zeit geschlossen. Für eine abschließende Bewertung werden aber weitere Informationen und Unterlagen benötigt.  Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass für den Fall, dass ein unbefristeter Mietvertrag weiterhin besteht, Ihr neuer Vermieter grundsätzlich nicht berechtigt ist, von Ihnen den Abschluss eines neuen Mietvertrages zu fordern. Sie sind daher verpflichtet, den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Ein Anspruch auf eine Nutzungsausfallentschädigung besteht im Fall eines bestehenden, wirksamen Mietvertrages ebenfalls nicht.  Dies ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> . Darin ist geregelt, dass der Kauf einer Wohnung nicht das bestehende Mietverhältnis bricht. Der neue Eigentümer tritt in die Rechten und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis ein. Aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566a BGB: Mietsicherheit">§ 566a BGB/a>  ergibt sich, dass Ihr neuer Vermieter grundsätzlich nicht berechtigt ist, von Ihnen erneut eine Kaution zu fordern, sofern Sie diese bereits an einen Ihrer vorherigen Vermieter geleistet haben.  Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.   Darüberhinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.   Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.  Mit freundlichen Grüßen   Andrej Greif  Rechtsanwalt   Rechtsanwälte Schulze & Greif Partnerschaftsgesellschaft  Zwickauer Straße 154 09116 Chemnitz  Tel.: 0371/433111-0 Fax: 0371/433111-11  E-Mail: info@schulze-greif.de www.schulze-greif.de !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 566, § 566a, § 545