Frage: Ich habe einen schriftlichen Vertrag und 'Vertrag' ist auch die Überschrift (es steht nicht Pachtvertrag drüber) mit einem Ehepaar über eine ursprüngliche landwirtschaftliche Fläche (ca. 2500 qm)  2006 abgeschlossen. Wir haben eine Streuobstwiese angelegt und diese Fläche grenzt an unser Haus.Die Laufzeit ist schriftlich fixiert und läuft bis 2026. Nun ist aus dieser Fläche Bauland geworden und der Eigentümer hat mir gekündigt. Im Vertrag steht, daß beide Vertragspartner auf begründetem Anlaß auch unter der Laufzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Jahr kündigen dürfen dürfen. Ich habe der Kündigung zweimal widersprochen. Wie stehen meine Chancen, sollte diese Sache vor Gericht ausgetragen werden ? Muß ich auf besondere juristische Kniffe achten? Ist diese Kündigung wirksam?    

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,    zunächst ist anzumerken, dass eine Vertragsüberschrift rechtlich nicht bindend ist. Nicht die Überschrift/Bezeichnung ist entscheidend, sondern die tatsächliche Ausgestaltung des Vertrages - vielfach wird ein (kostenpflichtiger) Mietwagen als (kostenloser) Leihwagen in der Überschrift bezeichnet und es stellt sich dann nach der vertragsausgestaltung heraus, dass es eben kein Leih- sondern ein Mietwagen ist (mit natürlich unterschiedlichen Rechtsfolgen).  Daher sollten Sie also keinesfalls auf die Überschrift abstellen, ondern auf das, was tatsächlich vereinbart worden ist.   Die entsprechenden Vorschriften für den Landpachtvertrag, der nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung vorliegen könnte, sind die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/586.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 586 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Landpachtvertrag">§§ 586 BGB/a>  ff.   Bei der Kündigung ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594a BGB: Kündigungsfristen">§ 594a BGB/a>  eine besondere Kündigungsfrist einzuhalten, wonach  das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres kündigen. Somit gilt für Landpachtverträge eine Kündigungsfrist von 2 Jahren.   Hier wurde aber eine Pachtzeit bestimmt und die Kündigungsfrist auf ein Jahr für beide Seiten reduziert. Dieses ist rechtlich nicht zu beanstanden, so dass beide Parteien kündigen konnten, also auch Ihr Verpächter.   Es wird auch ein 'begründeter Anlass' dann vorliegen, wenn bei Vertragsabschluss keine Partei damit rechnen konnte, dass die Fläche Bauland wird - diese dann zunächst nicht bekannte Veränderung kann der Verpächter dann also mit einer Kündigung dem Grunde nach Rechnung tragen.  Grundsätzlich wäre dann eine solche Kündigung also zulässig und begründet.    Ob die Kündigung wirksam ist, lässt sich ohne Kenntnis des Gesamtvertrages und des Kündigungsschreibens derzeit nur erahnen:  Eine Kündigung eines solchen Vertrages bedarf der Schriftform, muss den Vertragsgegenstande bezeichnen, die Kündigungsbegehren und den Beendigungstermin benennen, an die richtige Person (Pächter) gerichtet und von der richtigen Person (Verpächter) eigenhändig unterzeichnet sein.  Ob dieses alles der Fall ist, wird letztlich nur eine Gesamtprüfung aller Unterlagen ergeben, was sich in Ihrem Fall anbieten würde.   Liegen aber alle Voraussetzungen vor, werden Sie mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit vor Gericht verlieren.    Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle Damm 2 26135 Oldenburg  Tel: 0441 / 26 7 26 Fax: 0441 / 26 8 92 mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 594a, § 586