Frage: Verkauf einer Wohnung die noch mit ca. 16000.-- Euro Kredit der Bank noch belastet ist . Ein Notar der vom Käufer beauftragt wurde hat den Kaufvertrag erstellt .in diesem Kaufvertrag wurde auf meinen Wunsch festgelegt ,dass die einzigen Kosten ,die Voefälligkeitsentschädigung vom Verkäufer getragen werden.Alle noch anfallenden Kosten trägt der Käufer.Sämtliche Schreiben und Anträge hat der Notar und der Käufer veranlast. Die Finazierung wurde vom Käufer über eine Bausparkasse veranlast.Ich habe dann von meiner Sparkasse die Vorfälligkeitsberechnung  (ca. 700,-- Euro)  und gleichzeitig eine Berechnung von 400,-- Euro für einen Treuhandauftrag erhalten. Diese Beträgen wurden mir auch vom Verkaufsbetrag abgezogen. Ist dies des Rechtens  oder ist auch der >Betrag  von 400,--  zu hoch.Auserdem bin ich der Meinung ,da im Kaufbertrag festgehalten ist das alle Kosten außer  die Vorfälligkeitsentschädigung  der Kaüfer zu tragen hat. Eine reklamation von mir an die Sparkasse wurde abgelehnt.  Was kann ich tun.   mfg.

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  Pauschalgebühren für die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung sind unzulässig.   Falls es sich bei den 700 EUR um eine solche Pauschalgebühr handelt, haben Sie gute Aussichten, diese erfolgreich zurückzufordern. Prüfen Sie dazu Ihren Vertrag bzw. die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) der Bank. Wenn Ihnen dort der Nachweis eines geringeren Schadens nicht ausdrücklich eröffnet ist, so ist die Regelung unwirksam, siehe zum Beispiel das Urteil des OLG Frankfurt a. Abs. 1000. vom 17.04.2013 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=23%20U%2050/12" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Frankfurt, 17.04.2013 - 23 U 50/12: Unzulässige Banken-AGB bzgl. Gebühr für Nachfrage (Nach...">23 U 50/12/a>  oder LG Magdeburg, Urteil vom 22.09.2009 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=7%20O%201473/09" target="_blank" class="djo_link" title="LG Magdeburg, 22.09.2009 - 7 O 1473/09">7 O 1473/09/a>  oder LG Dortmund, Schlussurteil vom 23.10.2009 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=8%20O%20436/09" target="_blank" class="djo_link" title="LG Dortmund, 23.10.2009 - 8 O 436/09: Kontrollfähigkeit i.S.d. § 307 Abs. 3 S. 1 BGB von sogena...">8 O 436/09/a>  und viele andere.  Da der Betrag von 700 EUR sehr hoch erscheint, dürfte auch der Nachweis eines geringeren Schadens nicht schwer fallen.  Der Treuhandauftrag dürfte bei Abwicklung des Kaufvertrags entstanden sein. Denn es war offenbar eine Grundschuld eingetragen, so dass dem Notar oder der Notarin eine Löschungsbewilligung unter Treuhandauflage ausgehändigt werden musste. Oft findet sich in Notarverträgen daher die Regelung, dass solche Kosten, die mit der Ablösung einer eingetragenen Grundschuld zusammenhängen, vom Verkäufer zu tragen sind, da der Käufer dafür ja nichts kann.   Da Sie aber schreiben, dass Sie eine solche Regelung gerade nicht getroffen haben, vielmehr der Käufer alle weiteren Kosten mit Ausnahme der Vorfälligkeitsentschädigung zu tragen hat, müsste der Käufer auch diese Kosten tragen. Prüfen Sie aber nochmal die Kostenregelung im Notarvertrag.   Problematisch ist, dass Ihre Bank mit dem Käufer wohl keine vertragliche Beziehung hat und sie daher diese Kosten gar nicht von ihm einfordern könnte. Bei entsprechender notarvertraglicher Regelung könnten Sie hingegen einen Erstattungsanspruch gegenüber dem Käufer haben.  Gerne prüfe ich im Rahmen meines Festpreisangebots auf dieser Plattform - im Wege der Direktanfrage - noch Ihren notariellen Kaufvertrag und kann Sie danach dann auch umfassender und eingehender beraten.  Ansonsten sollten Sie etwa wie folgt vorgehen:   Setzen Sie der Bank per Einwurf-Einschreiben nochmals eine Frist - Vorschlag drei Wochen - zur Rückerstattung der einbehaltenen Beträge und zur Erläuterung der Treuhand. Weisen Sie dabei darauf hin, dass ein Schaden von 700 EUR gar nicht entstanden sein kann und Pauschalgebühren ohne Möglichkeit des Nachweis eines geringeren Schadens rechtswidrig sind. Drohen Sie die Einschaltung eines Rechtsanwalts oder einer Rechtsanwältin nach Fristablauf an. Nach Fristablauf ist die Bank dann im Verzug, so dass die dann anfallenden Rechtsberatungskosten ebenfalls von der Gegenseite eingefordert werden können.  Die 400 EUR sollten Sie vom Käufer zurückverlangen, wenn der Notarvertrag dies hergibt.  Sollte an meiner Antwort etwas unklar sein, so nutzen Sie gerne ohne Mehrkosten die Nachfragefunktion. Ansonsten hoffe ich, dass Ihnen meine Ausführungen nützen und Sie erfolgreich gegenüber der Bank argumentieren können. Dafür wünsche ich Ihnen allen erdenklichen Erfolg.  Mit den besten Grüßen  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwat!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307