Frage: Im Februar 2008 habe ich einen unbefristeten Mietvertrag mit Mindestlaufzeit (2 Jahre) für eine Wohnung abgeschlossen (Auszug siehe unten). Da ich aber mit meinem Verlobten zusammenziehen möchte, möchte ich den Mietvertrag kündigen.  Im Mietvertrag steht, dass es ein Individualvertrag ist, obwohl vorher kein Gespräch stattgefunden hat.  Auszug: --- Im Folgenden werden statt eines umfangreichen Formularvertrages nur die individu-ellen Absprachen der Vorgespräche sowie allg. Verhaltenserläuterungen fixiert: ---  1. Sachverhalt (Kündigungsausschluss): Ich habe mich bereits ein wenig informiert und gelesen, dass ein unbefristeter Mietvertrag mit Ausschluss der ordentlichen Kündigung für zwei Jahre zulässig ist.   Im Mietvertrag wird aber nichts von dem Ausschluss der ordentlichen Kündigung gesprochen sondern nur folgender Text. Auszug: ----- Das Mietverhältnis beginnt am 1.2.2008. Es wird ordentlich beendigt mit einer schriftlichen Kündigung unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist ab dem Monat, zu dem das Kündigungsschreiben spätestens am 3. beim Vertragspartner eingegangen ist. Um kurzfristigem und damit anonymem Wohnen im Hause entgegen-zuwirken, wird eine Vertragsbeendigung vor Ende März 2010 ausgeschlossen (unbefristeter Vertrag mit Mindestlaufzeit). Danach soll sich das Mietverhältnis jeweils um sechs Monate verlängern. Ferner wird einvernehmlich eine Kündigung in der Urlaubszeit zu Ende Juli/Aug. und Dez./Jan. ausgeschlossen, da ein geordneter und möglichst kostengünstiger Übergang vom alten zum neuen Mieter nur durch die Mitwirkung des Vermieters gewährleistet ist. ----  1. Frage (Kündigungsausschluss): Es ist im Mietvertrag nicht davon die Rede, dass ein außerordentliche Kündigung davon unberührt bleibt. Ist daher die Mindestlaufzeit ungültig?   2. Sachverhalt (Falsche Angaben der Mietvertragsparteien): Die Daten der Mietvertragsparteien sind unvollständig. Als Mieter ist zwar mein Name richtig, aber meine Hauptwohnsitzadresse stimmt nicht (Strasse und Postleitzahl falsch). Desweiteren ist als Vermieter eine GbR eingetragen (mit einem Vor- und Zunamen, Strasse und Ort). Es ist aber nicht ersichtlich wer noch zu der GbR gehört. Auch hat nur eine Person den Mietvertrag unterschrieben. Nach Recherchen im Internet habe ich gelesen, dass in Mietverträge mit einer GbR ersichtlich sein muss , wer zu der GbR gehört und ggf. alle Mitglieder der GbR unterzeichnen müssen.  2. Frage (Falsche Angaben der Mietvertragsparteien): Ist somit der Mietvertrag ungültig bzw. kann ich aus diesem Grund ordentlich kündigen?   Über eine Antwort bzgl. der beiden Fragen, ob eine Kündigung des Mietvertrages meinerseits möglich ist, wäre ich dankbar.  Auch ein Hinweis unter welchen Umständen eine Kündigung möglich wäre, wäre ich dankbar. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:  1. Es entspricht tatsächlich der gängigen Rechtsprechung, dass die Mietparteien bei einem unbefristeten Mietvertrag die ordentliche Kündigung ausschließen können. Der BGH hat in einem Urteil entschieden, dass dies für die Dauer von vier Jahren zulässig ist.  Der S. in Ihrem Mietvertrag 'Um kurzfristigem und damit anonymem Wohnen im Hause entgegenzuwirken, wird eine Vertragsbeendigung vor Ende März 2010 ausgeschlossen (unbefristeter Vertrag mit Mindestlaufzeit)' ist hierfür auch grundsätzlich geeignet. Es ist nicht nötig, dass das Wort Kündigungsausschluss oder ähnliches ausdrücklich genannt wird.   Es ist für die Wirksamkeit des Mietvertrages auch grundsätzlich unschädlich, dass nicht explizit auf die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung hingewiesen wurde. Diese Kündigungsmöglichkeit ergibt sich bereits aus dem Gesetz und wenn im Mietvertrag keine anderweitige Regelung getroffen wurde, kommen die gesetzlichen Vorschriften zur Anwendung.  2. Zur Wahrung des gesetzlichen Schriftformerfordernisses gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/550.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 550 BGB: Form des Mietvertrags">§ 550 BGB/a> , sind die Vertragsparteien im Mietvertrag genau zu bezeichnen. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts reicht es grundsätzlich aus, dass die GbR als Vermieter genannt wird; dies jedoch nur, wenn gleichzeitig die Vertretung offenbart wird. Auch hierzu gibt es bereits zahlreiche Gerichtsentscheide. In all diesen Fällen ließ der Bundesgerichtshof eine vorzeitige Kündigung zu, da die fehlenden Unterschriften der anderen Gesellschafter die Verletzung der Schriftform und damit Nichtigkeit des Mietvertrages zur Folge hatten.  In Ihrem Mietvertrag hätten demnach entweder alle Gesellschafter unterschreiben müssen oder es hätte ganz deutlich erkennbar sein müssen, dass derjenige, der den Mietvertrag unterschrieben hat auch die Vertretungsbefugnis hatte. Ist dies nicht der Fall, so haben Sie gute Chancen den Mietvertrag vor der vereinbarten Mindestlaufzeit zu kündigen.   Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Florian Müller (Rechtsanwalt) !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 550