Frage: Der Brennstoffverbrauch für das Dreifamilienhaus hat sich immer um die 3.400 Liter bewegt. Für das Jahr 2011 war der Verbrauch sogar um 3.071 Liter. Die abgelesenen Einheiten sind immer konstant gewesen. Für das Jahr 2010 ist uns ein Verbrauch über 4.600 Liter vorgelegt worden. Weil unser Vermieter mehrere Immobilien besitzt, baten wir ihm zu genauer Darstellung der Rechnung der Liefermenge für unser Haus gebeten. Leider ist der Vermieter der Bitte nicht nachgegangen und stellte am 30.12.2012 uns die Aufforderung die gesamte Summe sofort zu bezahlen. Uns ist kein Dokument vorgelegt worden (z.B. Rechnung), das seine Forderung bekräftigt konnte. Als wir wiederholt um die Auflistung gebetet haben, hat er mit sofortigen Mahnmaßnahmen, Gericht, Anwalt Zinsen und sofortiger Kündigung wegen Vertragsverletzung gedroht.       Hat er Recht keine Auflistung vorzulegen und uns aus dem Grund die Wohnung zu kündigen? Mit freundlichen Grüßen  Mieter

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender, sehr geehrte Ratsuchende,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihre Einsatzes wie folgt beantworten möchte:   Vorangestellt sei, dass Ihrer Frage nicht eindeutig zu entnehmen ist, ob Sie einen Angriff auf die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 oder ggf. auf eine aktuelle Betriebskostenabrechnung beabsichtigen und insoweit auch die entsprechende Einsicht in die zugrunde liegenden Abrechnungsbelege. Ich gehe davon aus, dass es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt. Dies vorangestellt gilt jedoch Folgendes:   Sie geben an, dass der Brennstoffverbrauch stets um die 3.400 Liter lag und im Jahr 2011 sogar nur bei 3.071 Liter. Wenn Sie nunmehr  feststellen, dass im Jahr 2010 ein Verbrauch von 4.600 Litern umgelegt wurde und aus diesem Grund jetzt eine Darstellung der Liefermengen – die sich auf das Jahr 2010 beziehen – von Ihrem Vermieter verlangen, so müsste Ihr Vermieter wahrscheinlich heute keine Belegeinsicht mehr gewähren; dies gilt jedenfalls dann, wenn Sie nach Zugang der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010  gegen diese kein Widerpruch eingelegt haben und nicht innerhalb der Jahresfrist diese Einwendung vorbrachten.   Wenn Sie mit Ihrer Anfrage jedoch meinen, dass Sie eine aktuelle Betriebskostenabrechnung (wohl jene für Jahr 2011)  überprüfen möchten und daher gegen diese 2012 schon Widerspruch eingelegt haben und auch Belegeinsicht vom Vermieter gefordert haben, verhält es sich so, dass Sie sowohl einen Anspruch auf Belegeinsicht haben als auch auf Prüfung der BK-Abrechnung in einem angemessenen Zeitraum. Diesem Recht kann sich der Vermieter in diesem Fall nicht entziehen. Ob Sie einen Anspruch auf Überlassung von Belegkopien gegen Erstattung von Kopierkosten haben oder ggf. nur einen Anspruch auf Belegeinsicht beim Vermieter vor Ort, hängt vom Einzelfall ab. In der Regel gilt, dass Sie die Einsicht beim Vermieter vor Ort nehmen müssen; sofern der Vermieter jedoch sehr weit entfernt wohnt, könnte eine Anreise zur Belegeinsicht unzumutbar  für  Sie sein. Wurde Ihnen also die Belegeinsicht für die BK-Abrechnung vollständig verwehrt, obwohl Sie sich nach Zugang der Abrechnung unverzüglich mit diesem Begehren an den Vermieter wendeten, steht Ihnen bezüglich der Nachforderung bis zur Gewährung der Belegeinsicht ein Zurückbehaltungsrecht zu; d. h. Sie müssten zunächst nicht bezahlen, bis Sie die Belege einsehen und prüfen konnten. (BGH, Urteil vom 8.3.2006 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2078/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.03.2006 - Abs. 8 ZR 78/05: Abrechnung von Betriebskosten im Wohnraummietrecht">Abs. 8 ZR 78/05/a> ).  Ein Kündigungsrecht für den Vermieter besteht bei bestehendem Zurückbehaltungsrecht nicht.   Bei größeren Bedenken und Unsicherheiten besteht – inbesondere vor dem Hintergrund einer befürchteten Kündigung – auch stets die Möglichkeit Nachforderungen  UNTER VORBEHALT an den Vermieter zu zahlen. Sie können dann immernoch entscheiden, ob Sie Ihre Abrechnung von einem Kollegen oder der Unterzeichnerin überprüfen lassen möchten. Ob die  angedrohte Kündigung des Mietverhältnisse im Übrigen möglich ist hängt davon ab, ob ein Kündigungsgrund für eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung vorliegt. Dies wäre z.B. bei einer außerordnetlichen Kündigung unter anderem ein erheblicher Zahlungsverzug des Mieters, welcher vorliegt, wenn ein Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Mietzahlung im Rückstand ist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> ). Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  regelt dagegen die ordentliche Kündigung des Vermieters. Hiernach kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, wobei ein solches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vorliegt, wenn  1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.   Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen.  Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung verschafft zu haben. Bitte benutzen Sie bei Verständnisfragen die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen Stein-Mayer Rechtsanwältin   Rechtsanwaltskanzlei Stein-Mayer Laurentiusstraße 4 06108 Halle (Saale)  T:    0345 68924091 @:  kanzlei.stein-mayer@web.de !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 543