Frage: Ich fange mal am Besten von vorne an.  Am 28.12.07 habe ich eine Kündigung für den 31.03.08 geschrieben, da ich nicht genau wusste, ob ich im März einen Studienplatz erhalte. Die Vermieterin wollte, dass ich Sie bis Ende Februar nochmals darüber informieren solle, ob die Kündigung nun bestand hat. Die Kündigung habe ich dann im Februar zurückgenommen. Ich habe Sie gefragt, ob ich dazu etwas schriftliches abgegeben soll und Sie meinte, dass es mündlich lange, womit Sie mir auch gleich sagte, dass die Rücknahme der Kündigung angenommen ist.  Nun habe ich Anfang April eine Wasserkostennachzahlung bekommen, wogegen ich am 11.04.08 Widerspruch eingelegt habe, mit dem Grund, dass die Rechnung falsch gerechnet worden sei, ich somit nicht mit übereinstimme. Auf der Rechnung stand das Ablesedatum vom 03.11.07, ich bin jedoch erst am 01.11.07 eingezogen. Ich wollte eine detaillierte Darstellung der Nebenkosten. Die Vermieterin sagte mir, sie würde das veranlassen. Am gleichen Tag wurde mir vorerst mal eine mündliche Kündigung ausgesprochen. Am 16.04.08 kam Sie mit einem Zettel und einem Brief. Auf dem Zettel stand drauf, dass ich die Kündigung erhalten habe, was ich dann unterschrieb habe, mit meiner Naivität, dass in dem Umschlag eine fristgerechte Kündigung von 3 Monaten drin sei. Jedoch habe ich erst danach den Brief geöffnet, in dem aber keine Kündigung drinnen war sondern ein Zettel mit dem Betreff 'Nochmalige Bestätigung Ihrer Kündigung' und dass ich 'Unter Berücksichtigung der neuen Umstände ... rückwirkend einen Aufschub von 4 Wochen bis zum 31.04.2008' (welchen es gar nicht gibt) habe. Außerdem hat Sie das Datum meiner 'Nochmaligen Bestätigung auf den 01.04.08 zurückdatiert.  Nun bat ich Sie heute nochmals, mir noch ein bis zwei Wochen Zeit zu geben, da ich ALG2 erhalte und die ARGE erst entscheiden muss, ob ich umziehen darf bzw. sogar muss. (Ein für mich bedeutender Nachteil ist, dass die Vermieterin unter mir wohnt und Ihre Tochter drüber.)  Nun würde ich gerne die Rechtslage wissen, ob ich ausziehen muss, ob ich Ihr am 01.05.08 die Schlüssel übergeben soll und was sonst noch dazukommen kann!?  Viele Dank für Ihre Mühe.         

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  eine wirksame vermieterseitige Kündigung stellt der Brief der Vermieterin nicht dar, dafür wäre eine Begründung erforderlich, warum ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Eine mündliche Wohnraumkündigung ist generell unwirksam.  Es gibt zwar die Regelung des <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__545.html' target='_blank' style='color:#486182'>§ 545 BGB</a>. Danach verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und zur Beendigung wäre eine erneute, wirksame Kündigung oder ein Mietaufhebungsvertrag erforderlich, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt. Es sei denn, eine Vertragspartei erklärt innerhalb von zwei Wochen, dass sie keine Verlängerung des Mietverhältnisses will. Für den Vermieter beginnt die Frist mit dem Zeitpunkt, in dem er Kenntnis von der Fortsetzung des Gebrauchs hat. Der Widerspruch kann auch schon vor Ablauf der Kündigungsfrist erklärt werden. Für den rechtzeitigen Widerspruch innerhalb der 2-Wochenfrist ist im Streitfall der Vermieter beweispflichtig. Die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a>  ist abdingbar, d.h. die Anwendung dieser Regelung kann vertraglich ausgeschlossen sein. Nach Ihren Ausführungen hat die Vermieterin Ihnen aber bereits am 11.04.2008 mündlich die 'Kündigung' erklärt. Darin kann ein solcher fristgerechter Widerspruch gegen eine Verlängerung des Mietverhältnisses gesehen werden, so dass a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a>  hier leider nicht helfen wird.  Davon abgesehen gilt: Eine Kündigung kann nicht einseitig von Ihnen zurück genommen werden. Für eine Vereinbarung mit der Vermieterin, dass die Kündigung als zurück genommen gilt, wären Sie im Streitfall beweispflichtig. Nachdem die Vermieterin Ihnen aber den Zettel mit dem Betreff 'Nochmalige Bestätigung Ihrer Kündigung' in die Hand gedrückt, dürfte auch damit zu rechnen sein, dass die Vermieterin eine Vereinbarung über die Rücknahme der Kündigung bestreiten wird.   Können Sie die Vereinbarung mit der Vermieterin über die Rücknahme der Kündigung nicht beweisen, sollten Sie zur Vermeidung eines kostenintensiven Räumungsrechtsstreits zum Monatsende die Wohnung geräumt und in vertragsgemäßen Zustand verlassen (besenrein bzw. nach Durchführung der vereinbarten Schönheitsreparaturen). Die Schlüssel sollten Sie der Vermieterin gegen Quittung übergeben. Können Sie diesen Auszugstermin nicht einhalten, sollten Sie mit der Vermieterin zwischenzeitlich nochmals über einen Aufschub verhandeln.  Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.  Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion. Soweit ansonsten aus dem Bereich frag-einen-anwalt.de heraus eine Kontaktaufnahme an mich gewünscht ist, bitte ich zunächst ausschließlich um Kontakt per E-Mail.  Mit freundlichen Grüßen Gabriele Haeske Rechtsanwältin      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 545