Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich bin mir mit einem Eigentümer eines Hauses einig diese für 150.000 zu kaufen. Im Grundbuch ist eine Grundschuld ohne über 160.000 eintragen von einer Bank. Zudem eine Zwangssicherungshypothek über 5.000. Die Bank hat einen Treuhänderauftrag unterschrieben und stimmt der Löschung der Grundschuld zu, der Notarvertrag ist unterschrieben und die Bank möchte die 5.000 zur Ablösung der Hypothek übernehmen.   Nun zu dem Problem: Der Gläubiger der Hypothek ist der Meinung von dem (Noch) Besitzer mehr als die im Grundbuch stehende Hypothek nämlich 10.000 zu erhalten. Er teil mir und der Bank nun mit, dass er die Löschungsbewilligung nur unterschreibt, wenn er 10.000 für die 5000er Hypothek erhält. Diese Mehrforderung ist gerichtlich (noch) nicht festgelegt. Ist das eigentlich Nötigung?  Durch diese Haltung des Gläubiger ist der Kaufvorgang nun blockiert.  Meine Frage nun, wie komm ich schnellmöglich aus der Situation raus? Den Gläubiger gerichtlich zu zwingen was wohl möglich sei dauert mir zu lange, ich habe meine Wohnung schon gekündigt und MUSS in ca.4Wochen das 'neue' Haus beziehen.  Diese Hypothek erst einmal zu übernehmen und denn irgenwann zur Lpschung zu zwingen habe ich in Betracht gezogen, aber mein Notar ratet mir davon ab, da der Gläubiger trotz der geringen 5000 denn mein Haus zur Zwangsversteigerung bringen könnte, obwohl die 5.000 da sind und dem Gläubiger bereits angeboten wurden.  Wenn ich die Hypothek trotzdem übernehmen sollte, wie hoch muss ich die Kosten einschätzen, die Zinsen auf die 5.000 seit dem 11.10.2009 kann ich selbst errechnen, Löschungkosten sollten bei 150-200 max liegen. Kommen dort noch 'Verfahrenskosten' oder Ähnliches hinzu.    Abschließen die Fragen nochmals zusammengefasst: Welche Risiken gehe ich ein die Hypothek zu nehmen? Was kann mich sowas ungefähr Kosten? Gibt es eine andere Lösung?  Hinzufügen muss ich noch, dass der Verkäufer mittlerweile mittellos ist, er kann und will nichts mehr zahlen. Die Bank möchte dem Gläubiger auch nicht mehr geben, der Verkäufer bekommt von der Kaufsumme sowieso nichts. Der Gläubiger ist auch sehr verbittert und mit der Verkäufer zerstritten, er möchte wohl der Verkäufer den größt möglichen Schaden zuführen. 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:   Zunächst sei angemerkt, dass von hier aus nicht geprüft werden kann, ob die vollstreckungsrechtlichen Voraussetzungen vorliegen.  Ergibt sich, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung der Zwangsssicherungshypothek vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist, so ist von Amts wegen ein Widerspruch einzutragen. Erweist sich eine Eintragung nach ihrem Inhalt als unzulässig, so ist sie von Amts wegen zu löschen, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/GBO/53.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 53 GBO">§ 53 Abs. 1 GBO/a> .  Dies wäre dann anzunehmen, wenn ein Vollstreckungstitel überhaupt fehlt, aus dem sich die Forderung des Gläubigers ergibt.  Das Risiko bei Übernahme der Hypothek ergibt sich insoweits aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1147.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1147 BGB: Befriedigung durch Zwangsvollstreckung">§ 1147 BGB/a> . Die Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück und den Gegenständen, auf die sich die Hypothek erstreckt, erfolgt im Wege der Zwangsvollstreckung. Dort wären auch die Verfahrenskosten zu übernehmen.  Etwas anderes würde nur gelten, wenn Sie das Grundstück bei einer Zwangsversteigerung erstehen und die Sicherungshypothek bestehen bliebe. In diesem Fall wäre ein dinglicher Vollstreckungstitel gegen Sie als Eigentümer erforderlich, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/17.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 17 ZVG">§ 17 ZVG/a> .  Eine strafbare Nötigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/240.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 240 StGB: Nötigung">§ 240 StGB/a>  liegt nach Ihrem Sachvortrag nicht vor.  Es gibt auch eine andere Lösung:  'Zahlung durch den Eigentümer, der nicht persönlichen Schuldner ist'  In diesem Fall müssten Sie bereits Eigentümer sein. Sie könnten dann auf die Hypothek die EUR 5.000,00, ohne persönlicher Schuldner zu sein, an den Gläubiger zahlen. In einem solchen Fall ist davon auszugehen, dass Sie nicht die Forderung erfüllen, sondern die Sicherungshypothek ablösen möchten.  Ist der Eigentümer nicht der persönliche Schuldner, so geht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1143.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1143 BGB: Übergang der Forderung">§ 1143 Abs. 1 BGB/a> , soweit er den Gläubiger befriedigt, die Forderung auf ihn über. Die Hypothek bleibt bestehen und geht mit der Forderung auf Sie als Eigentümer über (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/401.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 401 BGB: Übergang der Neben- und Vorzugsrechte">§§ 401/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/412.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 412 BGB: Gesetzlicher Forderungsübergang">412/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1153.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1153 BGB: Übertragung von Hypothek und Forderung">1153 Abs. 1 BGB/a> ). Da die Hypothek noch eine Forderung sichert, würde sie zur Eigentümerhypothek.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1153.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1153 BGB: Übertragung von Hypothek und Forderung">§ 1153 Abs. 1 BGB/a>  besagt:  'Mit der Übertragung der Forderung geht die Hypothek auf den neuen Gläubiger über.'  In diesem Fall müssten Sie nicht mit einer Zwangsvollstreckung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1147.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1147 BGB: Befriedigung durch Zwangsvollstreckung">§ 1147 BGB/a>  rechnen, da Sie ja nun Gläubiger der Forderung wären. Über die Eigentümerhypothek könnten Sie dann verfügen.  Diese Fallgestaltung mögen Sie bitte mit Ihrem Notar durchsprechen.   Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1153, § 1143, § 401, § 1147, § 412