Frage: Sehr geehrte Rechtsanwältin, sehr geehrter Rechtsanwalt.  Hinsichtlich der Entscheidungen des BGH bezüglich Schönheitsreparaturen und Abgeltungsklauseln würde ich gerne wissen, wozu ich aufgrund meines Mietvertrages bei Auszug aus meiner Mietwohnung eigentlich verpflichtet bin.  In meinem Mietvertrag heißt es '§13 Schönheitsreparaturen Da in der Miete keine Kosten für Schönheitsreparaturen enthalten sind, hat der Mieter die Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten auszuführen.  Es gehören zu den Schönheitsreparaturen: Das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung, das Streichen der Heizkörper, der Türen, der Fenster und sonstiger Holzteile, das Reinigen der Teppichböden; diese Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit ausgeführt werden.  Die Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen, gerechnet von Beginn des Mietverhältnisses an bzw. von der letzten nach Beginn des Mietverhältnisses fachgerechten Durchführung, in folgenden Zeitabständen fällig: Küchen, Bäder und Duschen: alle 3 Jahre Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten: alle 5 Jahre Sonstige Nebenräume innerhalb der Wohnung: alle 7 Jahre  Bei der Beendigung des Mietverhältnisses gilt für noch nicht (wieder) fällige Schönheitsreparaturen bei normaler Abnutzung im Regelfall folgende Regelung: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für Küchen, Bäder und Duschen länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 33% der Kosten gemäß eines vom Vermieter vorzulegenden Kostenvoranschlags einer Fachfirma, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 66%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten länger als ein Jahr zurück, Trägt der Mieter 20% der Kosten gemäß Kostenvoranschlag, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als drei Jahre 60% und länger als vier Jahre 80%. Dem Mieter bleibt unbelassen, geringere Aufwendungen darzulegen.'   Zudem ist vom Vermieter handschriftlich folgendes hinzugefügt worden:  'Die Wohnung ist vollständig renoviert (gestrichen, neuer Bodenbelag). Bei Auszug ist die Wohnung fachmännisch in einen vergleichbaren Zustand zu versetzen.   Hinsichtlich Par. 13 gelten die gesetzlichen Bestimmungen.'            

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:   Die Regelung in § 13 Ihres Mietvertrages ist nach der Rechtsprechung des BGH wirksam. Weder in der Abwälzung der Schönheitsreparaturen, noch in der Quotenklausel ist ein starrer Fristenplan enthalten, da die Einschränkungen „im Allgemeinen„ bzw. „im Regelfall„ enthalten sind. Bemängeln könnte man hier lediglich, dass beim Streichen der Fenster der Zusatz „von innen„ fehlt (LG Berlin, Urteil vom 21.7.06 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=65%20S%20347/05" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 21.07.2006 - 65 S 347/05">65 S 347/05/a> ), das dürfte aber Auslegungssache sein, da der ZuS. weiter vorne ja enthalten ist.  Maßgeblich ist daher alleine der handschriftliche ZuS. und der lässt durch das Wort „vergleichbar„ leider auch Interpretationsmöglichkeiten zu. Ich verstehe den ZuS. dahingehend, dass Sie verpflichtet sind, eine Endrenovierung bei Auszug durchzuführen. Dann wäre die Regelung unwirksam, weil Sie damit die laufenden Schönheitsreparaturen UND die Endrenovierung durchführen müssten BGH, Urteil vom Abs. 8 ZR 208/02. Man könnte in dem ZuS. außerdem auch eine Verpflichtung zum Austausch des Teppichbodens sehen. Das fällt aber gar nicht unter Schönheitsreparaturen und kann daher auch nicht auf den Mieter abgewälzt werden.   Außerdem könnte man auch damit argumentieren, dass die gesamte Regelung durch den ZuS. unklar wird, was gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 BGB/a>  ebenfalls zur Unwirksamkeit führen würde.   Ist die Regelung ganz oder teilweise unwirksam, hätte dies zur Folge, dass Sie bei Auszug weder renovieren, noch anteilige Kosten tragen müssten. Bei solchen individuellen Formulierungen ist aber eine sichere Beurteilung kaum möglich, weil das immer Einzelfallentscheidungen sind.    Ich hoffe, Ihnen damit eine Orientierung gegeben zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen Gabriele Koch Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307