Frage: Fr. A hat ihr 3-Familienhaus an B verkauft. Im notariellen Kaufvertrag hat sie sich gegen ein monatliches Entgelt ein lebenslanges Wohnungsrecht einräumen lassen, welches zur aus- schliesslichen Nutzung der EG-Wohnung und Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen des Hauses berechtigt. Im Grundbuch ist eingetragen: beschränkte persönliche Dienstbar- keit bestehend in einem Wohnungsrecht. B klagt nunmehr dahingehend, dass kein Wohnungsrecht i.S. von § 1093, sondern lediglich eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit gem. §§ 1092 - 1093 vorliegt, weil - sowohl im Vertrag, als auch im Grundbuch - weder §1093 noch der Vermerk 'unter Ausschluss des Eigentümers' aufgeführt sind. In erster Instanz hat B verloren, der nun in Berufung geht. Frage: Handelt es sich um Wohnungsrecht oder nicht und worauf stützt sich Ihre Rechtsauffassung ?        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.   Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Es können nur die wesentlichen Aspekte des Falles geklärt werden.   Aufgrund Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Das Wohnungsrecht des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  ist ein Sonderfall der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit und hat einen nießbrauchähnlichen Charakter. Zur Dienstbarkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1090.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1090 BGB: Gesetzlicher Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit">§§ 1090/a>  bis a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1092.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1092 BGB: Unübertragbarkeit; Überlassung der Ausübung">1092 BGB/a>  bestehen folgende Unterschiede: Wohnen muss der Hauptzweck der Benutzung sein; das Gebäude oder ein Gebäudeteil muss Gegenstand des Benutzungsrechtes sein; der Eigentümer muss von der Benutzung unbedingt ausgeschlossen sein, da sonst nur eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1090.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1090 BGB: Gesetzlicher Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit">§ 1090 BGB/a>  vorliegt.  Wesentlich ist hier, dass im Ausübungsbereich des Wohnungsrechts der Eigentümer neben dem Berechtigten als solcher nicht nutzungsberechtigt ist. Unschädlich ist es aber, wenn der Eigentümer unbebaute Grundstücksteile mitnutzt, weitere Nebenräume oder Nichtwohngebäude oder –räume.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 Abs. 3 BGB/a>  kann das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt sein. Dann kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.  Das OLG Frankfurt am Main, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=20%20W%20250/05" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Frankfurt, 29.12.2005 - 20 W 250/05: Spruchverfahren nach altem Recht: Unterbrechung des Ve...">20 W 250/05/a> , 2-9 T268/05 hat folgendermaßen entschieden: „...Die Bewilligung muss Art und Inhalt der gestatteten Eintragung eindeutig und vollständig wiedergeben, wie sie zum Grundbuchinhalt werden soll, wobei die Sicherheit des Grundbuchverkehrs eine klare Ausdrucksweise verlangt. Als verfahrensrechtliche Erklärung ist sie jedoch auslegungsfähig entsprechend a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 BGB: Auslegung einer Willenserklärung">§ 133 BGB/a> , wobei der das Grundbuchverfahren beherrschende BestimmtheitsgrundS. und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung Grenzen setzen. Die Auslegung der Eintragungsbewilligung kann der Senat ohne Bindung an die Auffassung des Landgerichts vornehmen, da sie eine Verfahrenshandlung darstellt. Bei der Auslegung ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Umstände außerhalb der Erklärung dürfen zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Demharter, aaO., § 19, Rdnr. 13 m. w. H.).  Ausgehend von diesen Grundsätzen ist festzustellen, dass das wesentliche Kriterium für die Abgrenzung zwischen einem Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach den §§ 1090-1092 und dem Wohnungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  darin besteht, dass der Eigentümer bzw. vorliegend die Erbbauberechtigte im Fall des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  von der Nutzung des Gebäudes/Gebäudeteiles ausgeschlossen ist ( OLG Düsseldorf a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Rpfleger%201997,%20472" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 25.06.1997 - 3 Wx 126/97: Wohnungsrecht bei Mitbenutzung durch Eigentümer">Rpfleger 1997, 472/a> ; Palandt/Bassenge: BGB, 65. Aufl., § 1093, Rdnr. 4; Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 13. Aufl., Rdnr. 1236). Die Eintragungsbewilligung in der Urkunde vom 06.07.1993 kann nicht dahin ausgelegt werden, dass sie die Bewilligung eines Wohnungsrechts nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  enthalte. Schon nach dem Wortlaut fehlt jeder Hinweis darauf, dass die Erbbauberechtigte von der Nutzung der im einzelnen bezeichneten Räume ausgeschlossen wäre, wie es bei einer notariell beurkundeten Erklärung zu erwarten wäre. Auch wenn die Worte ' unter Ausschluss des Eigentümers' in der Eintragungsbewilligung fehlen, kann dennoch ein echtes Wohnungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  vorliegen, wenn sich die Ausschließlichkeit der Benutzung wenigstens sonst aus dem Inhalt ergibt, wozu auch die der Gesetzesüberschrift entsprechende Bezeichnung als 'Wohnungsrecht' genügen kann (OLG Zweibrücken a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=DNotZ%201997,%20325" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Zweibrücken, 14.10.1994 - 3 W 120/94: Auslegung einer Wohnungsrechtsbestellung">DNotZ 1997, 325/a> ; Staudinger/Mayer: BGB, 2002, § 1093, Rdnr. 3; Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 13. Aufl., Rdnr. 1236 ).Von der Bestellung eines Wohnungsrechts im Sinn von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  kann aber ohne zusätzliche Anhaltspunkte, die sich aus der Urkunde selbst ergeben müssen, nicht ausgegangen werden, wenn weder der Gesetzestext des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 Abs. 1 S. 1 BGB/a> , noch die allgemein gebräuchliche Überschrift verwendet werden (OLG Celle Nds.Rechtspfleger 1997, 258).….„  Ausgehend von dem zitierten Urteil unter der weiteren Literatur muss m.E. vorliegend auf Grund der Benennung des Rechts als „Wohnungsrecht„ von einer korrekten Eintragung des Wohnungsrechts nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  ausgegangen werden.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung bieten, auch wenn ich nicht zu dem von Ihnen erhofften Ergebnis gekommen bin.  Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen,   Mareike Preu Rechtsanwältin   www.kanzlei-preu.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093, § 133, § 1090, § 1092