Frage: Hallo,  meine Mutter hat vor vielen Jahren ein mehrere Parteien umfassendes Mietshaus von ihren Eltern geerbt. Da das Haus nach nunmehr vielen Jahren umfassend saniert und renoviert werden müsste, stand im letzten Jahr die Entscheidung an, ob das Mietshaus veräußert oder eine Sanierung duchgeführt wird. Da meine Eltern dies in ihrem gehobenen Alter nicht mehr durchführen wollten, habe ich meine finanziellen Möglichkeiten für einer Übernahme des Hauses mit einer anschließenden Sanierung geprüft.  Nach einem positiven Vorgespräch zur Finanzierung bei meiner Bank im Dezember 2015 über einen geschätzten Betrag i.H.v. 350.000 € für den Erwerb von meinen Eltern und der Sanierung habe ich einen Architekten beauftragt. Nachdem die Kostenschätzung des Architekten (und der Ausarbeitung einer Wohnflächenerweiterung) rd. 550.000 € betrung, ließ ich diese vorläufige Kostenschätzung am 18. März 2016 nochmals von meiner Bank positiv bestätigen und das unverbindliche Kreditangebot erhöhen. Aufgrund dieses Kreditangebotes habe ich dann im August 2016 das Haus von meinen Eltern erworben und weitere Leistungen bei meinem Architekten in Auftrag gegeben.  Nunmehr wollte ich im Dezember 2016 ein konkretes Angebot zum Start der Sanierung für das Jahr 2017 abschließen und erhielt aufgrund der Bestimmungen in der am 21. März 2016 (nur 3 Tage nach der letzten Beratung!) in Kraft getretenen Wohnimmobilienkreditrichtlinie eine Ablehnung meines Kreditantrages mit der Zusage eines Maximalbetrages i.H.v. nur 150.000 €.  Meine Frage: Kann die Beraterin nachweislich ledilich 3 Tage vor Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie eine Beratung unter absolutem Außerachtlassen dieser Gegebenheiten machen? Hätte man nicht darauf hinweisen müssen, dass ggf. nur 3 Tage nach der Beratung aufgrund der beabsichtigten Regelungen ledilich ein wesentlich geringerer Kreditbetrag möglich ist und das Angebot bereits 3 Tage später nicht mehr aktuell sein könnte?  Unter diesen Umständen hätten meine Eltern das Haus an einen fremden Dritten veräußert und ich keinen Architekten beauftragt. Die Kosten, die mir durch den Erwerb (nicht der Erwerb selbst) und die Leistungen des Architekten entstanden sind, belaufen sich auf rd. 10.000€, die mir bei einem sofortigen negativen Bescheid der Bank erspart geblieben wären.   Vielen Dank vorab für Ihre Mühe.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:  In der Tat hat sich die Bank da falsch verhalten. Sie hätte Sie darauf hinweisen müssen, dass der Kredit unter den nahenden Rechtsänderungen nicht mehr gewährt werden kann, das Angebot so nicht realisiert werden kann.  Daher haben Sie einen Anspruch auf SchadenserS. aus der sogenannten Culpa in Contrahendo, festgeschrieben in den etwas abstrakten a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§§ 311 BGB/a>  iVm 280 BGB und a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241 BGB/a> . Jedoch müssen Sie nachweisen, dass die Beratung so wie geschildert erfolgte und Sie nur wegen der Aussicht auf den Kredit die genannten Ausgaben tätigten und ohne Kredit niemals den Kauf und die Architektenbeauftragung getätigt hätten.  Angesichts des Streitsumme empfehle ich, die Beweislage und den Fall einem örtlichen Anwalt für Bankenrecht zu übergeben.  Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.  Ansonsten verbleibe ich mit freundlichen Grüßen,  Robert Weber Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311, § 241