Frage: Guten Tag,  wir haben unseren Wohnungsmietvertrag zum 30.11.09 gekündigt, und der Vermieter verlangt von uns die fachgerechte Renovierung der Wohnung.  Im Mietvertrag (Formularmietvertrag) ist dazu Folgendes geregelt:  Unter 'Sonstige Vereinbarungen' steht, mit Schreibmaschine ins Formular eingefügt:  'Die Wohnung wird in renoviertem Zustand übergeben. Die Parteien entbinden sich während der Dauer der Mietlaufzeit gegenseitig von der Durchführung von Schönheitsreparaturen. Bei Ende der Mietlaufzeit ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben.'  1. Ist diese Klausel gemäß aktueller Rechtsprechung gültig und bin ich zur Renovierung verpflichtet?  2. Macht es einen Unterschied, ob eine solche Vereinbarung im Formulartext vorgegeben ist, oder diese unter 'Sonstige Vereinbarungen' ergänzt wurde?  Vielen Dank bereits vorab.

Antwort: Guten Tag!  Vielen Dank für Ihre Anfrage.  Bei der von Ihnen genannten Klausel handelt es sich um eine sog. Endrenovierungsklausel. Für die Frage der Wirksamkeit der Klausel ist es von maßgeblicher Bedeutung, ob es sich um eine individuelle Vereinbarung oder um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt.  Im letzteren Fall wäre die von Ihnen genannte Klausel unwirksam. Es würde eine unangemessene Benachteiligung zu Ihren Ungunsten, die nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  zur Unwirksamkeit der Klausel führt, vorliegen, da Sie unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen zur Renovierung verpflichtet sein würden. Zur Wirksamkeit müsste jedoch auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abgestellt werden.  Würde es sich hingegen um eine Individualvereinbarung handeln, wäre die Klausel wirksam, da insoweit uneingeschränkte Vertragsfreiheit herrscht.  Häufig wird daher - um den Anschein einer Individualvereinbarung zu wahren - ein hand- oder maschinenschriftlicher ZuS. mit einer entsprechenden Klausel hinzugefügt. Dieser 'Trick' ist jedoch meistens nicht erfolgreich. Wurde die Klausel vom Vermieter vorgegeben - wovon ich ausgehe - und wurde diese Klausel nicht separat verhandelt - handelt es sich gleichwohl um eine AGB mit der Folge der Unwirksamkeit. Die Beweislast dafür, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt, würde hier den Vermieter treffen. Es dürfte dem Vermieter schwer fallen, dieser Beweislast nachzukommen.  Wenn Sie also diese Klausel nicht individuell vereinbart haben, sind Sie jedenfalls aufgrund dieser Klausel nicht verpflichtet, eine Endrenovierung durchzuführen. Vorsorglich sollten Sie jedoch den gesamten Vertrag nochmals überprüfen lassen.  Bei Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Alexander Biernacki Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307