Frage: Aus Bauträgervertrag wurde Wohnung als Sondereigentum im August 2018 übergeben. Unzahl von Mängeln am Sonder - und Gemeinschaftseigentum blieben unerledigt. Bauträger handelte nicht und wurde insolvent. Mängel bestehen teilweise weiter. Hauptteil musste aber auf eigene Kosten saniert werden.  Letzte Raten des Bauträgervertrags wurden einbehalten. Nach Insolvenz des Bauträgers meldet sich dessen finanzierende Bank, der der Kaufpreis abgetreten wurde. Diese fordert volle Erfüllung des Kaufpreises und lehnt Aufrechnung ab.  Frage:  1. Besteht Anspruch auf Berücksichtigung der Minderlieferung des Kaufgegenstands (somit bereits Überzahlung!) und damit endlich Anspruch auf Pfandfreigabe des Grundbuchs ?  2. Wann ist der Anspruch der Bank verjährt?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1.  Nach § 404 BGB kann der Schuldner dem neuen Gläubiger die Einwendungen entgegensetzen, die zur Zeit der Abtretung der Forderung gegen den bisherigen Gläubiger begründet waren.  Da der Bauträger das Projekt vorfinanziert, und einen Kredit bereits im Vorhinein aufnimmt, bedeutet dies, dass auch künftige Forderungen des Bauträgers auf Zahlung der werkvertraglichen Vergütung gegen Kunden bereits im Vorhinein an die Bank abgetreten werden. Nimmt man § 404 BGB wörtlich, würde dies bedeuten, dass Kunden keine Einwendungen aus Gewährleistung wegen mangelhafter Erfüllung gegen die abgetretene Forderung geltend machen könnten, da diese immer erst nach Beginn der Arbeiten entstehen.  Die Rechtsprechung legt § 404 BGB dagingehend aus, dass der Schuldner bei gegenseitigen Verträgen (zu denen auch ein Bauträgervertrag gehört) dem Abtretungsempfänger - also hier der Bank - auch Einwendungen entgegenhalten kann, die sich aus der Weiterentwiocklung des Vertrags ergeben (BGH, NJW 86, S. 919; NJW-RR 04, S. 1347). Dies sind vor allem Einwendungen des Schuldners, die sich aus Gewährleistungsansprüchen wegen mangelhafter oder (teilweiser) Nichterfüllung des werkvertraglichen Teils des Bauträgervertrags ergeben. So wird etwa die Schlussrate nicht fällig, wenn die Werkleistung nicht abnahmefähig erbracht wurde; Abschlagsraten werden ebenfalls erst fällig, wenn die nach dem Bauträgervertrag vereinbarten Leistungsabschnitte erbracht worden sind. Mängel, die auch nach einer Fristsetzung nicht beseitigt wurden, bererchtigen wahlweise zu einer Minderung des Kaufpreoses oder Aufrechnung mit Schadenersatzansprüchen; letztere können sich insbesondere aus Kosten einer Ersatzvornahme durch Drittfirmen ergeben.  Nach § 406 BGB kann der Schuldner (= Kunde des Bauträgers) eine ihm gegen den bisherigen Gläubiger (= Bauträger) zustehende Forderung auch dem neuen Gläubiger (= Bank) gegenüber aufrechnen, es sei denn, dass er bei dem Erwerb der Forderung von der Abtretung Kenntnis hatte oder dass die Forderung erst nach der Erlangung der Kenntnis und später als die abgetretene Forderung fällig geworden ist. Mit einer Gegenforderung aus dem Vertragsverhältnis, auf dem die abgetretene Forderung beruht, kann der Schuldner gegenüber dem Abrechnungsempfänger auch aufrechnen, wenn er bei Vertragsschluss von der Abtretung wusste (BGH, NJW 71, S. 1270). Dies ist vorliegend der Fall, da sowohl die Vergütungsforderung des Bauträgers, die an die Bank abgetreten worden ist, als auch Ansprüche des Kunden auf SchadenerS. gegen den Bauträger auf demselben Vertragsverhältnis beruhen, nämlich dem Bauträgervertrag.   Dies bedeutet, Sie können mit Forderungen aus SchadenerS. oder teilweiser Nichterfüllung des Bauträgervertrags auf jeden Fall gegen die abgetretene Vergütungsforderung aufrechnen.  2.  Der Anspruch auf Zahlung der Vergütung aus dem Bauträgervertrag verjährt drei Jahre nach seiner Fälligkeit, beginnend mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Fällig wird der Anspruch auf Zahlung einer Werklohnvergütung mit der Abnahme des Werks, vorliegend also der zu errichtenden Wohnung.  Angesichts zahlreicher Mängel und nicht erbrachter Teilleistungen ist davon auszugehen, dass es vorliegend nie zu einer Abnahme gekommen ist. Bei vorzeitiger Vertragsbeendigung eines Werkvertrages ohne Abnahme, etwa weil Mängel und Restleistungen vom Besteller selbst beseitigt bzw. ausgeführt wurden und eine Abnahme deswegen nicht mehr in Betracht kommt, oder weil der Unternehmer dauerhaft nicht mehr leistungsfähig ist, dann tritt der Zeitpunkt der Vertragsbeendigung an die Stelle der Abnahme. Wenn der Bauträger seine Arbeiten im Jahr 2018 endgültig eingestellt hat, hat die Verjährungsfrist mit Ablauf des 31.12.2018 zu laufen begonnen und ist mit Ablauf des 31.12.2021 eingetreten.  Durch die Abtretung der Forderung an die Bank wird der Lauf der Verjährungsfrist nicht verlängert.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 404, § 406