Frage: Ich habe eine DHH (Neubau) über einen Bauträger erworben. Der Neubau wurde nach BGB (Werkvertrag) erstellt, die Abnahme war Ende Juli 2002. Im Herbst 2006 stellte ich einen größeren Riss (ca, 5 mm) im Außenbereich an der Trennmauer der Terrasse zum Nachbarn im Anschlussbereich zur Hauswand vertikal bis fast zum Boden fest. Diese Trennmauer wurde auf einem Fundament gemauert. Außerdem sind an der gesamten Hausfassade im Außenbereich, welche mit durchgefärbtem Reibeputz (3mm) erstellt und zweimal gestrichen wurde, viele Haarrisse zu sehen. Diese Haarrisse sind auch an der erwähnten Trennmauer zu finden; zusätzlich beginnt bei dieser an manchen Stellen im Bereich der Haarrisse der Putz keilförmig abzufallen. Meine Vermutung geht in Richtung falschem oder mangelhaften Putzuntergrund. Ebenso sind bei den Fensterfaschen der Außenfassade an den Stellen wo die Fensterbleche eingeputzt sind, viele Haarrisse zu entdecken, die sich sternförmig in der Fasche verlaufen. Die Faschen (Fenstereinrahmungen) wurden glatt hergestellt.  Ich habe dies alles im Herbst 2006 bei meinem Bauträger reklamiert. Nach einigem Sträuben und unter Androhung von gerichtlichen Schritten, war er bereit die Sache zu beheben. Wir haben uns nach einem Treffen mit den betreffenden Firmen am Objekt so geeinigt, dass ich die Kosten der (Spezial)Farbe für die Fassade übernehme. Alle anderen Firmen (Rohbaufirma, Putzfirma und Malerfirma) übernehmen die anderen Kosten (Gerüst, etc.). Da die Jahreszeit schon weit fortgeschritten war (Mitte Oktober), habe ich gebeten, die Arbeiten im folgenden Frühjahr 2007 (ca. Ende April/Anfang Mai zu erledigen, womit der Bauträger auch einverstanden war. Dies alles wurde nur mündlich festgelegt.  Meine Fragen:  1.Mein Bauträger behauptet nach der Reparatur der Sachmängel hätte ich dafür keinerlei Garantie mehr, außer der noch verbleibenden Gewährleistungsfrist des Hauses, welche am 23. Juli 2007 abläuft. Ist dies richtig?   2.Ich befürchte, dass die Arbeiten nicht fachgerecht ausgeführt werden und dass die Fassadenfirma wieder schlampig arbeitet.  Was kann ich dagegen tun?  3.Was soll ich tun, bzw. wie soll ich am besten vorgehen, wenn sich der Bauträger weigern sollte diese Nachbesserungen durchzuführen (Er hat sich seither nicht mehr gemeldet!).  4.Der Bauträger hatte im Herbst zugesagt, mir eine schriftliche Zusage der beteiligten Firmen mit Unterschrift zukommen zu lassen; leider habe ich bis dato nichts erhalten. Jetzt habe ich vor, ihm einen deutlichen Einschreibebrief mit Rückschein zu schicken, damit er dieser Sache endlich nachkommt. Dazu folgende Frage: Kann bzw. darf ich verlangen, dass er zusätzlich zur Zusage alle beabsichtigten Arbeiten genau aufführt bzw. den genauen Sanierungsablauf wiedergibt (z.B. wie die Risse geschlossen werden oder welche Baumaterialien explizit verwendet werden)?         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Frage, die ich wie folgt beantworten möchte:  1. Vom Ergebnis her spielt es keine Rolle, ob für die Reparatur selbst noch Gewährleistung besteht oder für das Bauwerk. Der Bauträger schuldet innerhalb des Gewährleistungszeitraums ein mangelfreies Bauwerk. Wenn die Mangelbehebung selbst mangelhaft ist, ändert es nichts an der Tatsache, dass Sie auch dann Nacherfüllung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Abs. 1000ängeln">§§ 634/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/635.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 635 BGB: Nacherfüllung">635 BGB/a>  verlangen können. Die Kosten der Nacherfüllung muss der Bauräger gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/635.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 635 BGB: Nacherfüllung">§ 635 Abs. 2 BGB/a>  tragen.  2. Ob die Fassadenfirma wirklich schlampig arbeitet, ist in erster Linie eine Tatsachenfrage, die von hieraus natürlich nicht beantwortbar ist. Hier ist gegebenenfalls ein Gutachter oder eine andere fachkundige Person hinzuzuziehen. Sollte es sich herausstellen, dass die Fassadenfirma erneut schlecht arbeitet, sollten Sie dies Ihrem Bauträger unverzüglich anzeigen. Dieser hat nämlich ein Interesse daran, dass die Nachbesserung gelingt, weil er sonst weiter in der Pflicht bleibt.  3. Wenn sich der Bauträger weigert, nachzubessern, können Sie ihm eine Frist zur Nachbesserung setzen und androhen, dass Sie die notwendige Maßnahmen sonst auf seine Kosten selbst in Auftrag geben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/637.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 637 BGB: Selbstvornahme">§ 637 BGB/a> ). Achtung: Wenn Sie die Mängel selbst beseitigen, kann es hinterher zu Beweisproblemen kommen, da die Mängel dann nicht mehr zu sehen sind und der Bauträger deren Vorhandensein bestreitet und sich dann möglicherweise weigert, ErS. zu leisten. Hier sollte gegebenenfalls vor Mängelbeseitigung überlegt werden, zur Beweissicherung beim zuständigen Gericht ein selbstständiges Beweisverfahren zu beantragen. Ich empfehle hierzu dringend, einen Rechtsanwalt vor Ort zu konsultieren. Die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung könnem Sie selbst durchführen.  4. Es dürfte wenigstens einer Nebenpflicht des Werkvertrags entsprechen, umfassend Auskunft über die durchgeführten Maßnahmen zu erteilen, da dies natürlich für Ihre weiteren Dispositionen von Bedeutung sein kann. Verweigert er die Auskunft und lässt sich die Sanierung nicht anders nachvollziehen, kann sich der Bauträger schadensersatzpflichtig machen. Hierauf sollten Sie ihn hinweisen. Dies ändert aber nichts an der primären Verantwortlichkeit des Bauträgers für die Mängel und deren Beseitigung, die er nicht auf dessen Subunternehmer abwälzen darf. Der Bauträger ist Ihr direkter Vertragspartner und nicht dessen beauftragte Unternehmen.  Ich hoffe Ihnen im Rahmen der beschränkten Möglichkeiten einer solchen Erstauskunft ohne Kenntnis des Vertrags und der Sachlage vor Ort weitergeholfen zu haben. Insbesondere im Hinblick auf Beweissicherungsfragen rege ich an, einen Kollegen vor Ort zu beauftragen.  Mit freundlichen Grüßen  Eckart Johlige, Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 635, § 637, § 634