Frage: Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,  wir möchten Sie bitten, zu folgendem Sachverhalt Stellung zu nehmen: Ende Februar 2008 haben wir eine Eigentumswohnung bezogen. Nach jeder Beendigung eines festgeschriebenen Bauabschnitts wurde ein Teil des Kaufpreises fällig. Es ist noch ein Restbetrag offen, weil die Endabnahme durch die Eigentümergemeinschaft noch nicht erfolgt ist. Allerdings ist deshalb auch das Eigentum noch nicht an uns übergegangen. In der Zwischenzeit sind nun in der Wohnung einige Mängel aufgetreten. So wird bei Regenwetter die Wand unter der Fensterbank im Wohnzimmer regelmäßig feucht, sichtbar durch mehrere große Wasserflecke. Der Architekt hat bereits einige vergebliche Versuche unternommen, die Ursache hierfür zu finden. Der Fensterbauer weist die Schuld von sich, wie auch der Handwerker, der die darüberlegende Terrasse gefliest hat. Die Fassade wurde nachträglich nachgebessert – ohne Erfolg. Die letzte Aktion war die Aufnahme der feuchten Zone mit einer Wärmebildkamera. Das Resultat ist allerdings gleich null. Der Architekt scheint hilflos und meint durch ‚Ausschneiden‘ des Fensters und Ersetzen durch ein neues, Abhilfe schaffen zu können.  Und nun unsere Fragen zu diesem Sachverhalt.  1.Da der Architekt offensichtlich das Problem nicht lösen kann, möchten wir ihn veranlassen, einen Sachverständigen auf seine Kosten zu beauftragen. Sind wir hierzu berechtigt? Welche Frist müssen wir ihm einräumen?  2.Aufgrund der wiederholten Handwerkerbesuche, die sich immer wieder vor Ort in unserer Wohnung einen Eindruck verschaffen wollen, entstehen mir als Freiberufler Verdiensteinbußen. Beim letzten Termin tummelten sich fünf Personen in unserer Wohnung. Wäre hier nicht eine Entschädigung angebracht? Wir haben an eine Kaufpreisminderung gedacht, so wie es bei Mietern die Möglichkeit einer Mietminderung gibt. Falls ja, welche Höhe wäre angemessen?    Vielen Dank.  Mit freundlichen Grüssen      

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  1.  Für eine genaue Beantwortung müsste bekannt sein, welche Art von Vertrag hier vorliegt. In Frage kommen Kauf- oder Werkvertrag in Gestalt des Bauträgervertrags, wobei sich letzterer entweder nach dem BGB oder der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) richten kann. Dies sei zunächst dahingestellt, da sich die Rechte des Käufers bzw. Auftraggebers ähneln: Vorrangig ist in jedem Fall die Nachbesserung, die der Verkäufer/Auftragnehmer auf eigene Kosten zu leisten hat. Zu den Kosten zählt auch das Aufspüren der Ursachen für das Eindringen von Feuchtigkeit, d. h. notfalls muss der Architekt auch einen Sachverständigen beauftragen, der die Mangelursache ermittelt.  Sie als Auftraggeber können allerdings nicht direkt vorschreiben, dass der Architekt einen Sachverständigen hinzuzieht. Sie können nur eine Frist zur Beseitigung der Mängel setzen. Wie der Mangel behoben wird, liegt in der Verantwortung des Architekten.  Zunächst sollten Sie - sofern nicht schon geschehen - eine Frist setzen, die angemessen sein muss. Was angemessen ist, bestimmen die Umstände. Es dürfte sich hier vermutlich um eine Zeit von zwei bis vier Wochen handeln.  Nach erfolglosem Ablauf der Frist können Sie grundsätzlich den Mangel selbst beseitigen lassen und dann die Kosten erstattet verlangen. Sie können für die Selbstvornahme auch einen Vorschuss beanspruchen. Sofern es sich um einen BGB-Werkvertrag handelt, ergeben sich diese Rechte aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/637.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 637 BGB: Selbstvornahme">§ 637 Abs. 1/a>  bzw. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/3.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 3 BGB">3 BGB/a> .   2.  Verdienstausfälle können nur auf Grundlage eines Schadensersatzanspruchs geltend gemacht werden. Der SchadenserS. kann neben dem o. g. Nacherfüllungsanspruch bestehen. Voraussetzung ist, dass sich der Architekt mit der vertragsgemäßen Bauleistung in Verzug befindet. Dies müsste anhand der Vertragsunterlagen und dem sonstigen Schriftverkehr genauer geprüft werden.  Wegen Ihrer Verdienstausfälle kommt eine Preisminderung nicht in Betracht. Diese könnte nur wegen des Mangels begründet sein und setzt eine gescheiterte Nachbesserung voraus: Nach Ablauf der o. g. Frist können Sie den Mangel selbst beseitigen oder die weiteren Rechte gemäß (sofern hier anwendbar) a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Abs. 1000ängeln">§ 634 BGB/a>  wahrnehmen. Eines der Rechte bei Mängeln ist das Minderungsrecht. In welcher Höhe eine Minderung in Betracht kommt, lässt sich ohne weiteres hier nicht sagen. Ich würde allerdings davon ausgehen, dass Ihnen mit dem Recht der Selbstvornahme besser gedient ist, da Ihnen sicherlich an der endgültigen Beseitigung des Mangels am meisten gelegen ist.   Setzen Sie also zuerst schriftlich eine Frist zur Beseitigung des Mangels. In dem Schreiben sollten Sie auch Ihre Ansprüche wegen der Verdienstausfälle anmelden. Den konkreten Betrag sollten Sie nachvollziehbar berechnen und auch für die Zahlung eine Frist setzen (2 Wochen).  Wenn die Frist zur Nachbesserung und die Zahlungsfrist erfolglos ablaufen, sollten Sie für die weiteren Schritte einen Anwalt in Ihrer Nähe aufsuchen.   Mit freundlichen Grüßen  Abs. 1000. Juhre Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 3, § 637, § 634