Frage: Hallo!  Ich habe vor 12 Jahren ein Einfamilienhaus geerbt und bin seitdem die alleinige Eigentümerin. Eine mit mir nicht verwandte Person, nennen wir ihn 'Onkel', der zum Zeitpunkt des Todes der Erblasserin mit im Haus gelebt hat, hat ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht (unbeschränkt)erhalten.  Dieser Onkel bewohnt das Haus seit 2 Jahren nicht mehr sondern in einem ca. 450 km entfernten Altenheim, Kosten dafür sind gedeckt (er ist 96 Jahre alt). Das Haus steht seitdem leer und der Onkel kümmert sich auch nicht mehr darum, sondern das mache ich.  Ich möchte das Haus gerne selbst bewohnen und bin natürlich auch bereit, dem Onkel das Wohnrecht im Rahmen einer Kapialabfindung abzukaufen.  Dieser (bzw. sein Vormund) weigert sich aber, das Wohnrecht zu verkaufen und gibt auch nicht die Zustimmung, dass ich in dem Haus unentgeltlich wohnen darf.   Habe ich irgendeine Möglichkeit das Haus zu bewohnen? Es gehört ja schließlich mir und ich wohne noch in einer Mietwohnung! Kann ich gegenüber dem Onkel Instandhaltungskosten o. ä. geltend machen, da das Haus ja leer steht und dadurch nicht besser wird?   Vielen Dank für eine Antwort.          

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:   Zunächst einmal wäre zu klären, was genau Sie mit „unbeschränktem eingetragenen Wohnrecht„ meinen.  Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1090.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1090 BGB: Gesetzlicher Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit">§ 1090 BGB/a>  gibt dem Berechtigten das Recht, ein Grundstück in einzelnen Beziehungen zu nutzen. Dies kann auch das Bewohnen einer auf dem Grundstück erbauten Wohnung sein. Hierbei hat der Berechtigte kein Ausschließlichkeitsrecht, der Eigentümer bleibt zur Nutzung parallel befugt. In diesem Falle könnte Ihnen der Berechtigte die Nutzung der Wohnung nicht versagen.  Ein unbeschränktes, im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 Abs. 1 BGB/a>  gibt dem Berechtigten hingegen das Recht, ein Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen. Der Eigentümer begibt sich damit seines Nutzungsrechts. In diesem Falle könnte Ihnen der Berechtigte die Nutzung der Wohnung in der Tat versagen (auch wenn Sie noch Eigentümer sind). Das Recht erlischt mit dem Tod des Berechtigten oder einer anderweitigen Aufhebung durch diesen (ist aber offensichtlich durch en Berechtigten nicht gewünscht).  Um eine abschließende Beurteilung zu treffen, müssten hier die Grundbuchunterlagen vorliegen. Sie können die Nutzungsart anhand des Grundbuchauszuges selbst ersehen.   Bei der Frage, ob Sie von dem Berechtigten Kosten der Instandhaltung geltend machen können, ist entscheidend, ob neben der dinglichen Bewilligung des Wohnrechts auch schuldrechtliche Vereinbarungen mit dem Berechtigten getroffen werden.   Aus der dinglichen Rechtsposition selbst hat der Berechtigte nach den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§§ 1093 Abs. 1 S. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1041 BGB: Erhaltung der Sache">1041 BGB/a>  nur für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen ihm nur insoweit, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören (außergewöhnliche Maßnahmen wie z.B. Dachsanierung nach Ablauf der Lebensdauer oder Instandsetzung der Heizung hat der Berechtigte daher nicht zu tragen). Es kommt daher genau darauf an, welche Instandhaltungskosten Sie geltend machen wollen.  Gleichwohl können schuldrechtliche Vereinbarungen dem Berechtigten weitergehende Pflichten auferlegen (z.B. im Rahmen eines Mietvertrages oder weiteren Verpflichtungserklärungen). Jedoch gehe ich aufgrund der Tatsache, dass es sich um den ehemaligen Lebensgefährten der verstorbenen Voreigentümerin handelt, davon aus, dass solche schuldrechtlichen Verpflichtungen nicht übernommen wurden. Dies bliebe aber einer genaueren Prüfung vorbehalten.   Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.   Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.      Mit freundlichen Grüßen   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093, § 1041, § 1090