Frage: Guten Morgen, habe eine Frage:  Mein Mann und ich haben eine Wohnung in unserem Haus vermietet. Ich stehe im Grundbuch, er nicht, notariell ist festgelegt das er die Raten für da Haus bezahlt da ich damals arbeitslos war und ohne Einkünfte war.  Im Mietvertrag sind wir beide aufgeführt. Ich habe aber noch nicht unterschrieben da das 'Kreuz' nicht gesetzt wurde wie ich es gerne hätte.  wie ist die rechttslage?

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   vielen Dank für Ihre Anfrage.   Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:  Sie sind (Allein)-Eigentümerin des Grundstückes. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/891.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 891 BGB: Gesetzliche Vermutung">§ 891 Abs. 1 BGB/a>  trägt diesem Umstand Rechnung.  Das Haus ist, vorbehaltlich eines Erbbaurechtes bzw. Übergangsregelungen aus DDR Zeiten, wesentlicher Teil des Grundstückes a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 Abs. 1 S. 1 BGB/a> ).  Ihr Mann ist schuldrechtlich verpflichtet die (Kauf)-Raten des Grundstückes zu zahlen. Ungewöhnlich, aber möglich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/433.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag">§§ 433 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/448.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 448 BGB: Kosten der Übergabe und vergleichbare Kosten">448 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/414.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 414 BGB: Vertrag zwischen Gläubiger und Übernehmer">414/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">311b Abs. 1 S. 1 BGB/a> .  Sollte hinter 'Rate' auch noch eine Grundschuld/Hypothek stecken, wäre Ihr Mann aus dem zugrunde liegend Schuldvertrag verpflichtet diese zu begleichen. Ihr Eigentum (Grundstück) wäre Sicherungsmittel des Verkäufers bzw. der finanzierenden Bank. Im Falle der Nichtbegleichung von Raten würde der Kaufvertrag bzw. Kreditvertrag sicher die Möglichkeit der Zwangsversteigerung des Grundstückes vorsehen. In diesem Falle könnten Sie Ihr Eigentum verlieren, so sich ein 'Käufer' findet.  Wenn Sie beide im Mietvertrag aufgeführt sind, kann dies zu Problemen führen.  Sie bilden dann eine Gläubigergemeinschaft (Gesamtgläubiger) nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/428.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 428 BGB: Gesamtgläubiger">§ 428 S. 1 BGB/a> .  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 2/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/428.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 428 BGB: Gesamtgläubiger">§ 428 BGB/a>  hat der Mieter aber nur die Verpflichtung an einen Gläubiger schuldbefreiend und zu seiner Wahl den Mietzins zu leisten.  Insofern, was ich nicht hoffe, es zu einer Trennung mit Ihrem Manne kommt, käme es möglicherweise hier zu Problemen.  Desweiteren könnte Ihr Mann dann gegenüber dem Mieter nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 BGB/a>  nicht seinen Pflichten als Vermieter nachkommen, da er kein Eigentümer der Mietsache ist.  Soweit Sie die Trennungsproblematik ausblenden können, spricht nichts gegen die Aufführung Ihres Gatten im Mietvertrag.  Dahinter steht dann intern (zwischen Ihnen und Ihrem Ehegatten) ein (mündlicher) Vertrag, der Ihrem Mann die Ausübung der Vermieterpflichten (und -Rechte) aus Ihrem Eigentum (der Mietsache) gestattet.   Ich empfehle Ihnen Ihren Steuerberater zu konsultieren. Möglicherweise profitiert Ihr Ehegatte oder Sie  bei einer Alleinstellung als Vermieter einkommenssteuerrechtlich.  Insofern Sie die Nachfrage nutzen, weise ich auf den unklaren Sachverhalt: '...da das 'Kreuz' nicht gesetzt wurde wie ich es gerne hätte.' hin.   ------------------------------------------------  Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.    Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.   Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 433, § 535, § 414, § 891, § 311b, § 94, § 428, § 448