Frage: Im Jahr 2000 geriet ich in Insolvenz, daraus folgend wurde die Zwangsversteigerung unseres neu gebauten Eigenheimes beantragt. Im Laufe des Zwangsversteigerungsverfahrens wurde ein Wertgutachten erstellt, der Wert der Immobilie wurde auf  rd. 160.000 Euro festgesetzt. Im weiteren Verlauf des Verfahrens stellte sich heraus, das am Gebäude erhebliche Mängel vorhanden sind und es einsturzgefährdet  ist. In einen erneuten Gutachten wird die Einsturzgefahr festgestellt, der Gutachter geht davon aus, das eine Reparatur nicht möglich ist und gibt den Wert der Immobilie mit 1 Euro an. Die zuständige Baubehörde verfügte auf  Grundlage des Gutachtens den Abriss des Gebäudes. Zeitgleich, in 2006, erfolgte die Zwangsversteigerung, bei welcher die Immobilie einen Erlös von rd. 20.000 Euro erbrachte. Der neue Eigentümer lies durch einen Statiker ein erneutes Gutachten erstellen wonach, nach dem Einbau eines Balken die Standsicherheit wieder hergestellt wurde. Dieses erneute Gutachten wurde dem Bauamt vorgelegt so das die Abrissverfügung zurückgenommen wurde. Der neue Eigentümer bewohnt somit jetzt das Gebäude. Ich gehe davon aus das der Gutachter der die Einsturzgefahr festgestellt hat fehlerhaft gearbeitet hat. Somit ist seine Wertermittlung  falsch, was zur Folge hat, das die Immobilie 140.000 Euro unter dem Wert versteigert wurde. Kann ich Schadensersatzansprüche daraus ableiten? Sollte sich im Laufe eines daraus resultierenden Verfahrens herausstellen das doch eine Einsturzgefahr besteht, kann ich dann den für den damaligen Neubau zuständigen bauleitenden Architekten und Statiker haftbar machen?         

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  ich gehe davon aus, dass die ersten beiden Wertgutachten beide im gerichtlich angeordneten Zwangsversteigerungsverfahren ergingen.  Insoweit darf zunächst auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/839a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 839a BGB: Haftung des gerichtlichen Sachverständigen">§ 839a Abs. 1 BGB/a>  verwiesen werden. Dieser lautet wie folgt:   „§ 839a Haftung des gerichtlichen Sachverständigen  (1) Erstattet ein vom Gericht ernannter Sachverständiger vorsätzlich oder grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten, so ist er zum ErS. des Schadens verpflichtet, der einem Verfahrensbeteiligten durch eine gerichtliche Entscheidung entsteht, die auf diesem Gutachten beruht.„    Mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/839a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 839a BGB: Haftung des gerichtlichen Sachverständigen">§ 839 a BGB/a>  besteht eine eigenständige, systematisch im Umfeld der Amtshaftung angesiedelte Anspruchsgrundlage für die Haftung des gerichtlichen Sachverständigen. Hiernach ist ein vom Gericht ernannter Sachverständiger, der vorsätzlich oder grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten erstattet, zum ErS. des Schadens verpflichtet, der einem Verfahrensbeteiligten durch eine gerichtliche Entscheidung entsteht, die auf diesem Gutachten beruht. Diese Regelung erfordert somit einen zweiaktigen Geschehensablauf, nämlich ein unrichtiges Gutachten, das Eingang in eine unrichtige gerichtliche Entscheidung gefunden hat, die ihrerseits den Schaden herbeiführt.   Als damaliger Eigentümer waren Sie 'Verfahrensbeteiligter' im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/839a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 839a BGB: Haftung des gerichtlichen Sachverständigen">§ 839a BGB/a> . Hierzu zählen zunächst die nach dem Zwangsversteigerungsrecht (a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/9.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 9 ZVG">§ 9 ZVG/a> ) am Verfahren förmlich Beteiligten.  Als schadensstiftende gerichtliche Entscheidung, die auf dem Gutachten beruht, kommt hier der Zuschlagsbeschluss in Betracht, durch den die Erwerber das Eigentum an dem Grundstück erworben haben (a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/90.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 90 ZVG">§ 90 ZVG/a> ).  Die hier problematische Frage, die sicherlich hinreichend erst nach weiterer eingehender Besprechung und Sondierung des weiteren Sachverhaltes beantwortet werden kann, ist die Frage, ob hier das zweite Gutachten objektiv unrichtig war, ob dies auf groben Fahrlässigkeit beruhte und ob ein Schaden, ggf. in welcher Höhe eingetreten ist.  Die wichtigste Frage ist damit, ob das 2. Gutachten oder das 1. Gutachten fehlerhaft war und sich damit die Differenz im Zuschlagwert ausgewirkt hat bzw. eine solche Differenz besteht. Hierzu interessant ist auch die Entscheidung des BGH, Urteil vom 9. März 2006 Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 3%20ZR%20143/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 09.03.2006 - Abs. 3 ZR 143/05: Haftung des Sachverständigen wegen Erstattung eines Wertgutach...">Abs. 3 ZR 143/05/a> .   Grundsätzlich gehört zu dem ersatzfähigen Schaden jeder durch das etwaige unrichtige Gutachten und die darauf beruhende gerichtliche Entscheidung adäquat verursachte und in den Schutzbereich der verletzten Sachverständigenpflicht fallende Vermögensschaden. Der zu leistende SchadenserS. soll die Vermögenslage herstellen, die bei pflichtgemäßem Verhalten des Sachverständigen eingetreten wäre, d.h. hier: wenn der Grundstückswert korrekt ermittelt worden wäre.  Zu Ihrer weiteren Frage: Grundsätzlich wären auch Ansprüche gegen den Architekten und/oder Statiker denkbar, hier dürfte sich jedoch insbesondere die Problematik der Verjährung etwaiger Ansprüche stellen. Die Verjährungsfrage sollte je nachdem, wie sich die Frage der Begutachtung stellt (siehe oben) nochmals eingehend geprüft werden.    Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick gegeben zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt Ernst G. Mohr     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 839a