Frage: Durch ein Vermächtnis meines Großvaters im Jahre 1993 wurden mein Bruder und ich gleichberechtigte Eigentümer eines 2-Familienhauses (BJ 1960, Anbau 1975), meine Mutter erhielt Nießbrauch. Im Jahre 1994 wurde dieser  Wille in Form einer notariellen Auflassung mit „lebenslänglichen, unentgeltlichen Nießbrauch zu Lasten des Vermächtnisgrundstücks' von uns allen im Einverständnis erklärt. Im Jahre 2010 wurde dann auf Antrag meiner Mutter dementsprechend die Eintragung ins Grundbuch vorgenommen. Eigentümer laut Grundbuch also je zu 50% mein Bruder und ich, Nießbraucher  eingetragen in der zweiten Abteilung des Grundbuches meine Mutter. Das Gebäude ist ohne Belastung. Steuerlich bisher ohne Afa, da es immer von der Familie Großeltern und Eltern im Selbstnutz bewohnt wurde, und keine Einkünfte aus Vermietung generiert wurden.  Das soll sich nun ändern: Im Zuge einer KfW – Förderung „altersgerechter Umbau' soll nun das Gebäude einer wesentlichen Verbesserung zugeführt werden. Durch das Anheben des Dachstuhles wird die Fläche des Gebäudes vergrößert, durch Maßnahmen zum Ausbau des Dachstuhles (Heizung, Fenster, Sanitär, Elektro) soll eine barrierefreie Wohnung zur Vermietung erstmalig hergestellt werden.  Außerdem soll im kompletten Gebäude (auch zur neuen DG-Wohnung) ein Behinderten-Lift/Aufzug erstmalig hergestellt werden. Insgesamt ein   Investitionsvolumen von ca. 200.000,- Euro.  Fragen:                                                                                                             Wer und wie kann Afa abschreiben ? degressiv (4%) ? Gebäudebewertung ? Vermietung zwischen Eigentümer und Nießbraucher möglich ?             

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Es handelt sich vorliegend um einen unentgeltlich bestellten Nießbrauch (Vermächtnisnießbrauch).  Der Nießbraucher selbst (Ihre Mutter) darf keine AfA auf das Gebäude abziehen (BFH-Urteil vom 24.4.1990, BStBl Abs. 2 S. 888). Von den Herstellungskosten für in Ausübung des Nießbrauchs eingebaute Anlagen und Einrichtungen im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/95.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 95 BGB: Nur vorübergehender Zweck">§ 95 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  darf der Nießbraucher AfA in Anspruch nehmen. Ferner darf er AfA für Aufwendungen für Einbauten zu vorübergehendem Zweck im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/95.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 95 BGB: Nur vorübergehender Zweck">§ 95 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  abziehen.  Andere Werbungskosten darf der Nießbraucher abziehen, soweit er sie im Rahmen der Nießbrauchbestellung vertraglich übernommen und tatsächlich getragen hat oder - bei Fehlen einer vertraglichen Regelung - aufgrund der gesetzlichen Lastenverteilung getragen hat.   Den Eigentümern (also Ihnen und Ihrem Bruder) sind keine Einkünfte aus dem nießbrauchbelasteten Grundstück zuzurechnen und daher dürfen die Eigentümer AfA auf das Gebäude und Grundstücksaufwendungen, die sie getragen haben, nicht als Werbungskosten abziehen, da sie auch keine Einnahmen erzielen.  Die Höhe der AfA hängt von dem jeweiligen konkreten Wirtschaftsgut ab, welches eingebaut wird bzw. ob es sich um Neubau oder Erhaltungsmaßnahmen handelt.   Eine Vermietung zwischen Eigentümern und Nießbraucher würde vorliegend nicht direkt möglich sein bzw. steuerlich zu keiner anderen Beurteilung führen, da es sich um ein unentgeltliches Nießbrauchsrecht handelt und die Konstruktion eines Mietvertrags nur eine unzulässige Umgehung darstellen würde.   Durch die erheblichen Umbauarbeiten und Schaffung neuen Wohnraums würde es sich zumindest teilweise um eine Neuerrichtung handeln. Für diese kann dann nur noch die lineare Gebäude-AfA in Anspruch genommen werden (2%), wobei eine AfA wenn überhaupt nur bei den Eigentümern möglich wäre, wenn diese selbst Einahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielen würden - was aktuell wegen des Nießbrauchs wohl nicht der Fall ist.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Alexander Nadiraschwili, Abs. 100.Abs. 1000. (Sydney) Rechtsanwalt  GEISMAR Rechtsanwälte Marburger Straße 5 10789 Berlin  www.nadiraschwili.de www.geismar-rechtsanwaelte.de  T +49 (0)30 219 628 80 F +49 (0)30 247 266 15  a.nadiraschwili@geismar-rechtsanwaelte.de  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 95