Frage: Am 17.10.2011 bekam ich eine schriftliche Kündigung (das Datum, wann sie geschrieben wurde, fehlt allerdings darin) für mein Mietverhältnis als Wohnungsmieter zum 31.03.2013. Zur Begrundung steht darin nur, daß dieses Haus abgerissen wird. Mündlich hat die Vermieterin vorher ein wenig mehr dazu gesagt, aber Mündliches zählt ja wohl rechtlich nicht: Ihr Sohn will nach dem Abriß ein größeres Haus auf dem Grundstück bauen und darin einziehen. Wo er heute wohnt, weiß ich nicht, aber es kann kaum 20 Kilometer entfernt sein. Mehr weiß ich zur Begründung nicht. Sanierungsbedürftig sehe ich das Haus nicht, bis auf Kleinigkeiten, wie daß die Türschwelle einmal neu gepflastert und die Fenster gestrichen oder erneuert werden könnten. Aber die Vermieterin hat nie behauptet, es sei sanierungsbedürftig, nicht einmal in diesen Punkten. Es handelt sich um eine Doppelhaushälfte, seit März 2007 wohne ich allein im Erdgeschoß, mit unbefristetem möbliertem Mietvertrag, das obere Stockwerk steht leer. In der anderen Haushälfte wohnt meine Vermieterin. Es soll nur die eine Hälfte abgerissen werden, und soweit ich weiß, will die Vermieterin gleichzeitig in der anderen Hälfte wohnen bleiben. Das wundert mich, denn augenscheinlich ist es ein einziges Haus mit Trennmauer und zwei Eingängen. Der Bauantrag läuft angeblich, aber im Bauausschuß des Gemeinderates wurde er bislang (zumindest im öffentlichen Teil) nicht zur Genehmigung behandelt.  Es fragt sich also, ob die Kündigung gegen mich hier rechtens ist. Soweit ich weiß, ist es bei Eigenbedarf keinesfalls rechtens, wenn der Eigenbedarf im Kündigungsschreiben überhaupt nicht erläutert wird. Kann es dann bei Abriß ohne jede schriftliche Erläuterung rechtens sein? Ich weiß, wenn ich mich weigere auszuziehen, dann muß die Vermieterin Räumungsklage erheben, um sich durchzusetzen. Zählt dann, was sie dem Gericht erklärt? Und reichen die Punkte, die ich hier ausgeführt habe?

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung gern nachfolgend beantworte.  Der Vermieter von Wohnraum kann ein Mietverhältnis grundsätzlich nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1 BGB/a> .  Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter durch Fortsetzung des Mietverhältnisses  an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Hs. 1 Nr. 3 BGB/a> .  Ein Abriss mit anschließendem Neubau fällt unter den Begriff der wirtschaftlichen Verwertung i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Hs. 1 Nr. 3 BGB/a> .  Dazu muss das Bauvorhaben allerdings auch nach öffentlichem Baurecht genehmigungsfähig sein, Häublein in Münchener Kommentar zum BGB, § 573, Rn. 86.  Schließlich - und dies ist nach Ihrer Schilderung zunächst der Knackpunkt in Ihrem Fall - muss der Vermieter die sein Kündigungsinteresse rechtfertigenden Gründe dem Mieter im Kündigungsschreiben mitteilen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 3 1 BGB/a> . Anderenfalls ist die Kündigung unwirksam, vgl. Begr. RegE, a href="https://dejure.org/Drucksachen/Bundestag/BT-Drucks.%2014/4553#Seite=66" target="_blank" class="djo_link" title="Bundestagsdrucksache zu: Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mie...">BT-Drucks. 14/4553 S. 66/a>  = NZM 2000 415, 448. Nachgeschobene Gründe finden nur Berücksichtigung, wenn sie auch erst nachträglich entstanden sind, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 3 2 BGB/a> .  Allerdings braucht bei einem beabsichtigtem Neubau die baurechtliche Genehmigung noch nicht vorzuliegen und im Kündigungsschreiben auch nicht erwähnt zu werden, BayObLg, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BayObLGZ%201993,%20304" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 31.08.1993 - REMiet 2/93: Kündigung eines Mietverhältnisses zwecks Neubaus, wenn noch ...">BayObLGZ 1993, 304/a>  = ZMR 1993, 560.  'Vom Vermieter ist [aber] zu fordern, dass er die Art der geplanten Verwertung angibt und darlegt, inwiefern das bestehende Mietverhältnis diese Verwertung konkret behindert. Auch müssen wenigstens die den erheblichen Nachteil begründenden Tatsachen ersichtlich sein', Häublein in Münchener Kommentar zum BGB, § 573, Rn. 101.  Nach Ihren Schilderungen fehlen solche Angaben in dem Kündigungsschreiben. Somit bleibt festzuhalten, dass die bisher ausgesprochene Kündigung unwirksam zu sein scheint.  Eine Räumungsklage gegen Sie verspräche deshalb unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts aller Voraussicht nach keinen Erfolg.  Eine endgültige Einschätzung könnte hier allerdings erst nach Einsicht des Kündigungsschreibens erfolgen.  Zudem könnte die Vermieterin in Zukunft möglicherweise eine neue Kündigung aussprechen, die den Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  genügt.  Eine Umbauabsicht der Vermieterin könnte dann 'durch Baupläne oder auf Erteilung einer Baugenehmigung gerichtete Maßnahmen nachgewiesen werden', Häublein in Münchener Kommentar zum BGB, § 573, Rn. 85.  Deshalb sind Sie aufgrund der jetzt wohl unwirksam ausgesprochenen Kündigung nicht für unabsehbare Zeit auf der sicheren Seite.  Zudem ist natürlich zu bedenken, dass ein friedlebendes Wohnen Tür an Tür zwischen Vermieter und Mieter nur noch schwer möglich ist, wenn der Vermieter den Mieter am liebsten loswerden möchte.  Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.  Bitte beachten Sie, dass meine Antwort nur eine erste Einschätzung darstellt. Dies kann eine persönliche Beratung regelmäßig nicht ersetzen.  Mit freundlichen Grüßen  - Ivo Glemser - Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573