Frage: Guten Tag!  Der Fall liegt wie folgt:  Ein gemeinnütziger Verein hat ein Wiesengrundstück und ein sich anschließendes Mischgebiet-Grundstück von einem Energieversorger gemietet. Der Mietvertrag lief bisher immer 10 Jahre und wurde um weitere 10 verlängert. Der Vermieter plant jedoch, dass Grundstück zu verkaufen und verlängert seit 3 Jahren immer nur um ein weiteres Jahr.  Eine Gruppe der Vereinsmitglieder hat 1995 vom Verein einen Teil dieser vermieteten Flächen gemietet - der Verein fungiert also als Untervermieter - und darauf ein massives Holzgbäude (Grundfläche ca. 12x28 m) mit Bodenplatte errichtet, mit Zustimmung des Vereins. Zweck ist die Unterbringung von 7 Booten in nicht voneinander getrennten Boxen. Zu Beginn hatten die 6 Errichter des Gebäudes ihre Boote darin untergebracht und eine Box wiederum untervermietet an ein Vereinsmitglied. Weiterhin vermietet diese Gruppe mit Zustimmung des Vereins weitere Stelplätze auf den Freiflächen der untervermieteten Parzelle. Der EV (Vermieter des Gesamten) hat ebenfalls der Errichtung zugestimmt mit der vertraglich festgelegten Maßgabe, dass das Geäude zurückgebaut werden muss, wenn der Mietvertrag beendet wird bzw. dass das Gebäude auf Verlangen stehenbleiben muss und eine Entschädigung gezahlt werden kann. Diese übliche Klausel steht auch im Mietvertrag über die gesamte Fläche mit dem Verein, der auch ein Werkstattgebäude errichtet hat.  Mittlerweile sind einzelne Errichter des Bootsschuppens verstorben oder ausgetreten - und haben ihre Schuppen an andere Vereinmitglieder verkauft (2 Fälle). Eigentlich ist dies nicht möglich - da die Errichter nicht das Eigentum am Gebäude haben, weil es auf fremden Grund errichtet ist und ein Gebäude nicht ohne den dazugehörigen Grund veräußert werden kann.  Wie ist so ein Verkauf rechtlich zu bewerten? Hätten die Käufer Recht auf Rückerstattung der Kaufsumme wegen evtl. Nichtigkeit des Vertrages? Die Käufer wussten allerdings um die Umstände, dass es hier um Bauten auf fremden Grund geht . .  . Macht sich der Verkäufer strafbar, weil er fremdes Eigentum veräußert?  Begründet die 'Kann'-Klausel bez. einer Entschädigung eine Verpflichtung zu ebensolcher oder ist sie ohne Belang?  Vielen Dank!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:  Grundsätzlich gilt zunächst einmal:  Bei Bauwerken, gleich welcher Art, die auf fremdem Grund und Boden errichtet werden, wird in zivilrechtlicher Hinsicht der Eigentümer des Grund und Bodens auch Eigentümer des Gebäudes. Grund u. Boden und Gebäude bilden das bebaute Grundstück als einheitlichen Vermögensgegenstand. Das zivilrechtliche Eigentum umfasst im Regelfall das Grundstück und die aufstehenden Gebäude als wesentliche Bestandteile des Grundstücks.  Dagegen ist der BHersteller des Bauwerks als wirtschaftlicher Eigentümer zu beurteilen, wenn er aufgrund eindeutiger im Voraus getroffener und tatsächlich durchgeführter Vereinbarungen die wirtschaftliche Verfügungsmacht und Sachherrschaft – unter dauerndem Ausschluss des zivilrechtlichen Eigentümers – innehat, weil ihm allein Substanz und Ertrag des Gebäudes für dessen voraussichtliche Nutzungsdauer zustehen. Substanz und Ertrag des Gebäudes sind dem Nutzungsberechtigten aber nicht nur zuzurechnen, wenn das Gebäude nach Ablauf der voraussichtlichen Nutzungsdauer wirtschaftlich verbraucht ist, sondern auch dann, wenn zwar die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes die Dauer der Nutzungsbefugnis überschreitet, der Nutzungsberechtigte, der die Kosten des Gebäudes getragen hat, aber für den Fall der Nutzungsbeendigung einen Anspruch auf ErS. des vollen Verkehrswerts des Gebäudes gegen den Grundstückseigentümer hat.  Demzufolge erwirbt der Bauende bei der Errichtung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden nur dann das Eigentum an dem Gebäude,  - wenn das Gebäude im Rahmen eines Miet- oder Pachtverhältnisses errichtet und mit dem Boden nur zu einem vorübergehenden Zweck verbunden ist; es entstehen Scheinbestandteile, - wenn das Gebäude in Ausübung eines dinglichen Rechts (Erbbaurecht, Grunddienstbarkeit, Nießbrauch) auf dem fremden Grundstück errichtet wird. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/95.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 95 BGB: Nur vorübergehender Zweck">§ 95 Abs. 1 S. 2/a>  i. Abs. 5. m. S. 1 BGB gehört dieses Gebäude nicht zu den Bestandteilen des Grundstücks, sondern steht im Eigentum des Berechtigten.  Letzeres ist vorliegend der Fall. Das Gebäude wurde aufgrund mietvertraglicher Regelungen in Zustimmung mit dem Grundstückseigentümer unter Auschluss dessen, errichtet und soll bei Beendigung gegen ev. Entschädigung verbleiben oder entfernt werden. Der Erbauer ist daher insoweit wirtschaftlicher Eigentümer des Bauwerkes und kann im Rahmen der Vereinbarungen auch wirtschaftlich darüber verfügen und dies damit auch veräußern.  Die Käufer haben daher kein Anspruch auf Rückerstattung des Kaufpreises in Kenntnis dieser Umstände. Die Verträge wären auch nicht nichtig und keiner hat sich strafbar gemacht, denn insoweit wurde das wirtschaftliche Nutzungsrecht am Gebäude veräußert.  Hinsichtlich der Entschädigungs-'Pflicht' kommt es zunächst auf den genauen Wortlauf an und darüber hinaus auf den Parteiwillen. Hinsichtlich der kann-Regelung kann diese auch dahingehend verstanden werden, wenn sich das Bauwerk verkehrswerterhöhend auswirkt oder eben nicht, ebenfalls mit Blick auf Verschleiß und Verkehrswert insgesamt. Sprich ob eine Entschädigung eben anfällt nach Wert oder eben nicht.  Jedoch müsste man hier den konkreten Vertragstext prüfen, nach Sinn und Zweck und den mutmaßlichen Parteiwillen. Ferner müsste geprüft werden, inwieweit sich das Bauwerk auf das Grundstück auswirkt und einen wertbildenden/-steigernden Faktor darstellt und ob das Bauwerk nicht im Verlauf der Jahre an Nutzungen im Wert eingebüßt hat.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 95