Frage: Guten Abend,  angenommen eine Person A wohnt in einem 1-Zimmer-Appartement (22qm), welche für eine Einzelpersonen vermietet wurde. Der Mietvertrag läuft über den Vater von Person A, Person A wohnt aber darin und zahlt die Miete. Person A hat nun seit 2 Jahren eine russische Freundin, die nach Deutschland kommen möchte, um dort zu studieren. Kann Person A nun seine Freundin bei sich wohnen lassen oder kann der Vermieter das verbieten, da das Appartement auf eine Person ausgerichtet ist?  Vielen Dank für Ihre Hilfe und beste Grüße

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ich gehe in der Annahme, dass der Vater als Mieter den Mietvertrag im Einvernehmen mit dem Vermieter für seinen Sohn abgeschlossen hat, so dass hier ein „echter Mietvertrag zugunsten Dritter' gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/328.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 328 BGB: Vertrag zugunsten Dritter">§ 328 BGB/a> , bei dem der Sohn das Forderungsrecht erworben hat, vorliegt. Allerdings besteht zum Mietvertrag zugunsten eines Dritten kein gerichtliches Fallmaterial, weshalb die Rechtsanwendung mit erheblichen Unsicherheiten verbunden ist.  Ihre grundlegende Frage betrifft die Thematik der sog. 'Gebrauchsüberlassung an Dritte' gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB/a> . Danach gilt grundsätzlich, dass der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, die Mietsache einem Dritten zu überlassen. Für den Bereich des Wohnungsmietrechts ist als 'Dritter' im Sinne dieser Vorschrift auch der Lebensgefährte des Mieters anzusehen. Der Mieter hat jedoch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Aufnahme des Lebensgefährten in die Wohnung, sofern er ein berechtigtes Interesse daran hat. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 05.11.2003, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20371/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.11.2003 - Abs. 8 ZR 371/02: Aufnahme eines Lebensgefährten in eine Mietwohnung bedarf der...">Abs. 8 ZR 371/02/a> ) reicht als ein solches 'berechtigtes Interesse' der auf höchstpersönlichen Motiven beruhende und deshalb nicht näher zu begründende Wunsch des Mieters, eine nichteheliche Lebensgemeinschaft zu begründen oder fortzusetzen, in aller Regel aus (BGH NJW, 04, 56; Palandt, BGB, § 553, Rn. 4). Eine Ausnahme - für die der Vermieter die Beweislast trägt - besteht allerdings gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  etwa dann, wenn die Mitbenutzung der Wohnung durch den Dritten für den Vermieter beispielsweise wegen einer Überbelegung der Wohnung unzumutbar ist. Dann nämlich kann der Vermieter seine Erlaubnis versagen. Ob dies in dem Ihrerseits geschilderten Fall gegeben ist, lässt sich aufgrund der Einzelfallbezogenheit allein anhand Ihrer Angaben nicht genau beurteilen, so dass Ihnen hier nur Grundsätzlichkeiten aufgezeigt werden können, die Sie am besten selbst abwägen und entsprechend einordnen.  Der Vollständigkeit halber möchte ich kurz darauf hinweisen, dass dem Vermieter im Falle der Erlaubniserteilung unter den Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 Abs. 2 BGB/a>  eine angemessene Mieterhöhung zustehen kann.  Ohne Einsicht in den konkreten Mietvertrag können nicht alle Umstände berücksichtigt werden. So könnte beispielsweise im Mietvertrag ein Ausschluss der Gebrauchsüberlassung vereinbart worden sein (vgl. Palandt, BGB, § 540, Rn. 5). Die Tendenz meiner rechtlichen Einschätzung geht allerdings dahin, dass dem Sohn vermutlich ein Anspruch auf Erlaubniserteilung zusteht.  Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen  Oliver Daniel Özkara Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 540, § 553, § 328