Frage: Folgende Sachlage:Ein Einfamilienhaus,gemeinsames Bad,Küche und Keller. Mein Bruder wohnt seitdem 01.10.2005 zur Untermiete.Er wohnt im Dachgeschoss.Vereinbarung im bestehenden Mietvertrag 3 Monate Kündigungsfrist. Da mein Bruder an Alkoholismus leidet und seine Therapie nun abgebrochen hat, habe ich mich dazu entschlossen ihm zu kündigen. Besonders aus Angst, dass er in seinem Alkoholrausch mein Hab und Gut 'zerstört'. Ein Beispiel: Er ist betrunken aus dem Bett gefallen. in einen brennenden Kerzenleuchter,der zu Boden fiel.Ich habe die Kerzen erlöscht.Wäre ich nicht im Haus gewesen.... Meine Frage, wie kann ich meinem Bruder fristlos kündigen,ohne die 3 monatige Kündigungsfrist einzuhalten?jedoch,dass die Kündigung rechtsgültig ist. Würde mich gerne auf einen Paragraphen berufen. Vielen Dank für die Bearbeitung        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Frage, die ich basierend auf den von Ihnen mitgeteilten Informationen gerne beantworte. Ich weise allerdings darauf hin, dass mir der Mietvertrag nicht vorliegt.  Da Sie außerordentlich kündigen und dabei keine Frist einhalten wollen, verweise ich hier auf den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> , den ich zur Einfachheit im Folgenden kurz angebe: -----------------------------------------------------------------  § 543  Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund  (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.  (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn   1.dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,  2.der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder  3.der Mieter   a)für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder   b)in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn   1.eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,  2.die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder  3.der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. (4) Auf das dem Mieter nach Abs. 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.  -----------------------------------------------------------------Die fristlose Kündigung kann bei allen Mietverhältnissen ausgesprochen werden. Der Mieter muss eine erhebliche Pflichtverletzung begangen haben, die es dem Vermieter unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzusetzen. In Betracht kommt hier Abs. 2 Nr. 2, wenn Ihr Bruder die Mietsache durch Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflichten erheblich gefährdet.  Liegt der Kündigungsgrund in der Person des Kündigungsgegners, kann das Mietverhältnis nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  auch dann gekündigt werden, wenn der Kündigungsgegner nicht schuldhaft gehandelt hat.                                    Ob dazu der Alkoholismus Ihres Bruders ausreicht, ist allerdings  fraglich.  Alkoholismus allein dürfte noch keine Gefährdung der Mietsache darstellen. Auch gilt es hier das Problem einer fehlenden Abmahnung zu sehen.  In den meisten Fällen der fristlosen Kündigung ist es nämlich erforderlich, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Abmahnung ausgesprochen hat. Erst wenn auf die Abmahnung keine Änderung des Mieterverhaltens ersichtlich ist, kann der Vermieter fristlos kündigen. Eine Ausnahme stellt hier der Zahlungsverzug des Mieters dar. Aus Beweisgründen ist es dringend erforderlich, dass die Abmahnung schriftlich und mit Zustellungsnachweis erfolgt.                                                         Die Abmahnung muss das vertragswidrige Verhalten konkret bezeichnen. Sie kann allerdings unterbleiben, wenn sie keinen Erfolg verspricht. Weiterhin ist zu beachten, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert gilt, setzt der Mieter ohne Reaktion auf die fristlose Kündigung das Mietverhältnis über 2 Wochen fort. Das Recht zur fristlosen Kündigung kann auch verwirkt werden, machen Sie von Ihrem recht auf fristlose Kündigung nicht innerhalb einer angemessenen Frist Gebrauch.  Die obigen Ausführungen können auf Grund der mitgeteilten Informationen und des geringen Einsatzes nur ein erster Überblick sein. Ich rate Ihnen daher, einen Kollegen vor Ort mit der Sache zu mandatieren.  Mit freundlichen Grüßen Stephan Weingart Rechtsanwalt        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242, § 543