Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, wir beabsichtigen ein Baugrundstück zu kaufen welches 1993 von eine Bauinvestor von der Gemeinde(Volkseigentum) gekauft wurde . Auf diesem Grundstück stehen 3 Garagen die in den 70 Jahren von den Nutzern gebaut wurden sind. Nach Aussage des Bauunternehmers hat er die Eigentümer entschädigt aber keine Unterlagen dazu. Ein Eigentümer nutzt nach wie vor die Garage. Der Bauunternehmer hat auf unseren Drängen dem Nutzer die Garage im September gekündigt. Dieser macht leider keine Anstalten die Garage zu räumen. Wir wollen jetzt den Kaufvertag unterschreiben, haben aber noch Bedenken. Was können wir tun und wie ist die rechtliche Lage ? Können wir eine Räumungsklage beantragen? Besteht überhaupt die Möglichkeit den Nutzer zur Raümung zu zwingen?   Mit freundlichen Grüßen Christa

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  gern beantworte ich Ihre Frage auf der Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:  Zunächst ist das Schuldrechtsanpassungsgesetz , das 1995 in Kraft trat, heranzuziehen.   Nach dessen § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG finden auf die Nutzungsverträge nach dem ZGB-DDR grundsätzlich die Regelungen über Miet- und Pachtverträge Anwendung. In dem SchuldRAnpG sind besondere Regelungen für ein Kündigungsrecht des Grundstückseigentümers enthalten. Dieser kann, wenn die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen, eine außerordentliche Kündigung nach dem BGB aussprechen. Einschränkungen gab es zunächst beim ordentlichen Kündigungsrecht nach dem SchuldRAnpG. Allerdings endete für sog. Garagengrundstücke der Kündigungsschutz gem. § 23 Abs. 5 SchuldRAnpG bereits am 31.12.2002. Daher kann der Grundstückseigentümer diese Verträge nach den allgemeinen Regeln des BGB beenden. Wurde durch den Bauunternehmer ordnungsgemäß gekündigt, ist der Vertrag spätestens dadurch beendet worden (ggf. bereits schon durch Aufhebungsverträge des Bauunternehmers mit entsprechender Entschädigung).   Insofern gilt auch hier a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs. 1 BGB/a> . Der Nutzer hat nach Beendigung des Vertrages das Grundstück in beräumten Zustand herauszugeben. Zu beachten ist, dass der Nutzer nach § 12 Abs. 4 SchuldRAnpG ein Recht zur Wegnahme der Garage hat. Diese steht bis zur Beendigung des Vertrags in seinem Eigentum. Nach Vertragsbeendigung ist er aber nicht verpflichtet, diese zu beseitigen – insofern weicht die Regelung von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs. 1 BGB/a>  ab. Dies gilt noch bis zum 31.12.2022. Belässt der Nutzer die Garage auf dem Grundstück, bestimmt § 11 SchuldRAnpG, dass sie mit Vertragsbeendigung wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird und damit in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergeht. Rechte Dritter an der Garage erlöschen. Der Grundstückseigentümer kann die Garage nach Vertragsbeendigung daher selbst nutzen, vermieten oder beseitigen.  Erfolgt der Abriss innerhalb eines Jahres nach Vertragsbeendigung und hat der Grundstückseigentümer dies dem Nutzer entsprechend angezeigt, kann er den Nutzer zur Hälfte an den Abrisskosten beteiligen, § 15 SchuldRAnpG. Auch diese Regelung gilt noch bis zum 31.12.2022.  Räumt der Nutzer die Garage nach Beendigung des Vertrags nicht oder nicht fristgerecht, muss sich der Grundstückseigentümer staatlicher Hilfe bedienen. Nur so kann er sein Recht auf Räumung und Herausgabe realisieren. Dies geschieht, wie Sie richtig gesehen haben, durch Erhebung einer Räumungsklage und ggf. durch Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher aufgrund des Titels. Eine eigenmächtige Räumung durch den Grundstückseigentümer stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/229.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 229 BGB: Selbsthilfe">§ 229 BGB/a> ). Er würde dann ggf. auch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/231.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 231 BGB: Irrtümliche Selbsthilfe">§ 231 BGB/a>  haften. Dies gilt für alle Arten von vermieteten Räumen, also auch für die eigenmächtige Räumung einer Garage, da der Grundstückseigentümer sich auf diese Weise über das staatliche Gewaltmonopol hinwegsetzen würde (vgl. OLG Nürnberg, Urteil vom 23.8.2013, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20U%20160/12" target="_blank" class="djo_link" title="5 U 160/12 (3 zugeordnete Entscheidungen)">5 U 160/12/a> ).   Ist der Nutzer der Aufforderung zur Räumung der Garage nicht nachgekommen, sollten Sie bzw. z. Zt. der Bauunternehmer – falls nicht schon geschehen – eine Nachfrist setzen. Ist diese verstrichen, können Sie bzw. der derzeit Berechtigte Räumungsklage einreichen. Die Klage darf frühestens zwei Wochen nach erfolgter Kündigung erhoben werden, was in ihrem Fall ja deutlich gegeben ist.  Ich wünsche Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte viel Erfolg und hoffe für Sie, dass Sie mit dem derzeitigen Nutzer (ggf. unter nochmaliger Darlegung der Rechtslage zum Nutzungsrecht der Garage) noch eine einvernehmliche Lösung finden können.  Mit freundlichen Grüßen K. Senkel !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 229, § 231, § 546