Frage: Hallo,  Wir hatten vor ca. 6 Monaten einen Wasserschaden in unserer Wohnung aufgrund eines durchgerosteten Regenrohres, das halb in der Wand verläuft (Altbau). Aus Kostenspargründen wird das Rohr nicht austauscht, sondern immer nur notdürftig geflickt. Die von der Wohnungsgesellschaft beauftragten Handwerker sind inkompetent, kommen nur zum besichtigen und staunen, machen notdürftiges Flickwerk, seit 6 Monaten haben wir hier eine Baustelle. Ich telefoniere ständig hinterher, werde aber immer nur vertröstet, es werden Termine gemacht, die Wand zugeputzt, das Wasser kommt wieder durch, sie wird wieder aufgerissen usw. Unser Arbeitszimmer, das wird dringend benötigen (meine Freundin und ich sind Studenten) ist nur nicht nutzbar. Ich kann meinen Computer nicht nutzen, der steht abgedeckt unter einer Plane, außerhalb des Arbeiteszimmers ist kein Platz für meinen Schreibtisch. Es gibt Schimmelbefall. Durch das Loch in der Wand hört man die lauten Nachbarn, ein konzentriertes Arbeiten ist unmöglich.  Deswegen haben wir seit 6 Monaten eine Mietminderung auf 100% der Fläche des Arbeitszimmers, das hilft uns aber nicht weiter. Wir möchten unsere Wohnung gerne komplett nutzen.  Bitte beantworten Sie mir folgende Fragen detailiert:  - Lohnt sich evtl. eine einstweilige Verfügung, um die Reparatur zu beschleunigen? - Lässt sich evtl. weiterer Schadenersatz / Schmerzensgeld geltend machen? - Können wir uns evtl. Kosten für Umzug und Neueinrichtung einer anderen Wohnung von der Wohnungsgesellschaft einklagen, wenn nicht endlich eine nachhaltige Reparatur stattfindet?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Ihr Vermieter ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Nach Ihrem Sachverhalt verstößt Ihr Vermieter gegen diese Pflicht. Sie haben einen Anspruch darauf, dass der Vermieter Ihre Wohnung instand hält und Mängel beseitigt.  Dies vorausgeschickt, beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Lohnt sich evtl. eine einstweilige Verfügung, um die Reparatur zu beschleunigen?  Ein Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist nur dann begründet, wenn Mängel vorhanden sind, deren Beseitigung keinen Aufschub dulden. Dies sind solche, die die Mietsache oder die Gesundheit des Mieters erheblich beeinträchtigen. Einstweilige Verfügungen erlässt das Gericht daher vor allem bei Ausfall von Wasser, Strom oder Heizung. In Ihrem Fall ist entscheidend, wie groß der Wasserschaden ist und ob Ihre Wohnung teilweise „schwimmt'. Bei der Schimmelbildung macht eine einstweilige Verfügung dann Sinn, wenn diese sehr großflächig ist. Ist diese nur im Arbeitszimmer, könnte es schwierig werden, dem Gericht dazulegen, warum die Sache keinen Aufschub duldet, da Sie den Rest der Wohnung dann noch nutzen können.  Ansonsten bliebe Ihnen nur eine Instandsetzungsklage. Diese dauert leider oft recht lang.   Sie haben auch die Möglichkeit, sich an die Bau- und Wohnungsaufsicht Ihres Bezirksamtes zu wenden und diesen von den erheblichen Problemen mit Ihrem Vermieter in Kenntnis setzen. Die Bau- und Wohnungsaufsicht hat diverse Befugnisse, welche im Wohnungsaufsichtsgesetz geregelt sind. Insbesondere kann diese Behörde Bußgelder verhängen oder Ersatzvornahmen anordnen. Dabei ist wichtig, dass Sie bei der Behörde  Ihre Beteiligung am Verwaltungsverfahren beantragen, damit Sie über das Vorgehen in Ihrer Sache informiert werden.    Lässt sich evtl. weiterer Schadenersatz / Schmerzensgeld geltend machen?  Entstehen Ihnen aufgrund der Mängel Schäden an Ihrer Gesundheit oder Ihrem Eigentum, können Sie SchadenserS. verlangen, wenn Sie dem Vermieter ein Verschulden nachweisen können.     Können wir uns evtl. Kosten für Umzug und Neueinrichtung einer anderen Wohnung von der Wohnungsgesellschaft einklagen, wenn nicht endlich eine nachhaltige Reparatur stattfindet?  Wenn der Mangel nicht behoben wird, weil insbesondere –wie in Ihrem Fall – der Vermieter die ordnungsgemäße Beseitigung des Mangels verweigert -  können Sie fristlos kündigen. Da der Vermieter sich mit der Mangelbeseitigung in Verzug befindet, hat er Ihnen alle entstehenden Schäden zu ersetzen. Hierzu gehören auch die Umzugskosten. Dies gilt aber nur bei schwerwiegenden Mängeln, wie eben solche, die eine Gesundheitsgefahr darstellen oder die Wohnung unbewohnbar macht.  Allerdings müssen Sie hierbei beachten, dass Sie einer Schadensminderungspflicht unterliegen und somit darauf achten müssen, die Kosten so gering wie möglich zu halten.  Für die Neueinrichtung erhalten Sie nur dann Ersatz, wenn aufgrund der Mängel Ihre alten Möbel zerstört wurden. Sie erhalten aber nur den Zeitwert ersetzt.  Abschließend weise ich Sie noch auf folgende Möglichkeit hin:  Sie sind berechtigt, den Mangel selbst zu beseitigen oder beseitigen zu lassen und den ErS. Ihrer Aufwendungen zu verlangen, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung – wie in Ihrem Fall gegeben - im Verzug ist. Es macht allerdings Sinn, dem Vermieter vorab nochmals schriftlich per Einschreiben zur Mängelbeseitigung aufzufordern und gleichzeitig anzudrohen, dass Sie bei fruchtlosen Verstreichen der Frist die Mängelbeseitigung durch eine Fachfirma vornehmen lassen und ihm dann die Kosten in Rechnung stellen werden.  Übersenden Sie nach Abschluss der Arbeiten dem Vermieter alle Rechnungen und teilen ihm mit, dass Sie die Kosten von der Miete abziehen werden, wenn er Ihnen den Rechungsbetrag nicht binnen einer von Ihnen gesetzten Frist erstattet. Vor der Verrechnung der Kosten mit der Miete sollten Sie aber in Ihrem Mietvertrag nachschauen, ob eine Einschränkung zur Verrechnung vereinbart wurde.   Um Ihren Anspruch auf Mängelbeseitigung durchzusetzen, können Sie zudem nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/320.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 320 BGB: Einrede des nicht erfüllten Vertrags">§ 320 BGB/a>  neben der Mietminderung einen Teil der bereits geminderten Miete so lange zurückbehalten, bis die Mängel beseitigt sind. Die Höhe des Einbehalts entspricht dabei dem  drei- bis fünffachen Betrages des Mietminderungsbetrags. Nach erfolgter Mängelbeseitigung müssen Sie dem Vermieter aber die zurückbehaltenen Mietsummen nachzahlen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Daniela Weise, Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 320