Frage: Folgendes. Verheirateter Mann möchte eine Eingentumswohnung zu Vermietzwecken erwerben. Kaufvertrag soll durch den Mann selbst abgeschlossen sein. Im Grundbuch soll von vornerein eine andere Person (Neffe,17 Jahre alt, ausländischer Bürger) einzutragen sein:  -hat die Ehefrau bei Scheidung bei der Konstellation Teil-/Anspruch auf die Wohnung? -kann man das überhaupt so machen (Kaufvertrag Person A, Grundbuch Person B)? -Darf die in Grundbuch einzutragende Person minderjährig sein? (17 Jahre) und ausländischer Bürger? -Verluste aus Vermietung von dem Käufer steuerlich absetzbar, oder nicht (weil er nicht im Grundbuch steht)?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!   Zu 1.)Hat die Ehefrau bei Scheidung bei der Konstellation Teil-/Anspruch auf die Wohnung?   Einen direkten Anspruch auf die Wohnung, also etwa in Form der Übertragung des hälftigen Miteigentums oder so ähnlich, hätte die Ehefrau im Falle einer Scheidung nicht. Dies hängt nämlich davon zusammen (ich gehe davon aus, dass es um eine normale Ehe im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, also ohne Ehevertrag geht).  In diesem Fall findet eine strikte Vermögenstrennung statt. Dies bedeutet, dass wenn ein Ehegatte eine Immobilie anschafft, er auch grundsätzlich Eigentümer dieser Immobilie wird und sich diese auch nach einer Scheidung grundsätzlich nicht ändert.  Anders könnte es natürlich sein, wenn der Ehemann der Ehefrau einen Zugewinnausgleichsanspruch auszahlen müsste und er kein anderes Vermögen als die Immobilie hätte. Dann würde die Frau zwar nicht automatisch Miteigentümerin, jedoch müsste die Immobilie dann belastet oder sogar veräußert werden, um die Ansprüche der Ehefrau befriedigen zu können.  Zu 2.)Kann man das überhaupt so machen (Kaufvertrag Person A, Grundbuch Person B)?   Ja, das ist im Rahmen der Vertragsfreiheit grundsätzlich, sofern also beide Personen geschäftsfähig sind und der Vertrag wie es das Gesetz vorschreibt (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a> ) vor einem Notar geschlossen wird, kein Problem.  Zu 3.)Darf die in Grundbuch einzutragende Person minderjährig sein? (17 Jahre) und ausländischer Bürger?   Dies ist eine gute Frage. Es geht um die Frage, ob also eine Schenkung eines Grundstücks an einen Minderjährigen möglich ist. Die Besonderheit liegt hierbei darin, dass ein minderjähriger grundsätzlich nur beschränkt geschäftsfähig ist.  Grundsätzlich ist dies kein Problem. Ein Problem aus der Stellung im Grundbuch ergibt sich nicht. Problematisch könnte schon der Vertrag mit dem Minderjährigen sein, der Voraussetzung für die Grundbuchumschreibung ist. Dies ist eine Einzelfallfrage, die im Rahmen einer Erstberatung aus der Ferne leider nicht abschließend beurteilt werden kann.  Zusammengefasst lässt sich aber sagen, dass ein Minderjähriger mit Zustimmung seiner Eltern einen solchen Vertrag schließen darf, wenn er hierdurch keine rechtlichen Nachteile erleidet.  Nachfolgend habe ich Ihnen einen sehr interessanten Link mit vertiefenden Hinweisen zu dieser Rechtsmaterie beigefügt:  http://www.juraplus.de/AUFSATZ/VRS/VRS2006-Abs. 1.pdf  Zu 4.) Verluste aus Vermietung von dem Käufer steuerlich absetzbar, oder nicht (weil er nicht im Grundbuch steht)?  Dies stellt in der Tat ein Problem dar, da Vermieter normalerweise der Eigentümer ist. Es müsste dann ein zusätzlicher Vertrag gemacht werden, wonach der wirtschaftlichen Nachteile- und Vorteile aus der Vermietung nicht den Minderjährigen, sondern den Ehemann treffen.   Diesbezüglich empfehle ich Ihnen , einen im Steuerecht erfahrenen Kollegen vor Ort mit der abschließenden Klärung dieser Frage und der anschließenden Ausformulierung des entsprechenden Vertragswerkes zu beauftragen.   Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:   Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.   So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.    Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Samstagnachmittag und ein erholsames Wochenende!  Mit freundlichem Gruß   Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt   Heilsbergerstr. 16  27580 Bremerhaven  kanzlei.newerla@web.de  Tel. 0471/3088132  Fax. 0471/57774 !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b