Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe ein Wohnung in meinem Zweifamilienhaus in Juelich seit November letzen Jahres an eine junge Dame vermietet. Die Warmmiete betraegt 730 Euro pro Monat. Sie hat die Wohnung alleine gemietet, wohnte dort zunaechst mit ihrem Freund, die beiden haben sich die Miete geteilt, d.h. es kamen jeden Monat 2 Ueberweisungen. Seit Januar blieb die eine Haelfte der Miete aus (die Ueberweisung der Mieterin), seit April dann beide (ihr Freund war ausgezogen). Sie hat von sich aus keine Begruendung genannt. Als ich sie angesprochen habe, hat sie sich zunaechst entschuldigt und die kurzfristige Begleichung Ihrer Schulden angekuendigt, aber es ist nichts passiert. Ich habe Ihr am 22.2. eine Kuendigung mit Wirkung zum 1.6.2010 per Einschreiben geschickt. Sie hat mir dann per email mitgeteilt, dass ich die Wohnung zum ersten 1.4. annoncieren kann, weil sie ausziehen moechte. Ich habe dann einen Nachmieter zum 1.6. bekommen, und mit ihm einen Mietvertrag unterschrieben. Anfang April habe ich sie telefonisch nach dem Datum Ihres Auszugs gefragt, sie hat mir zunaechst den 10.4., dann denn 17.4. genannt. Ich habe dann meinen Besuch fuer den 24.4. angekuendigt (ich lebe zur Zeit in London und fahre nur ca. alle 6 Wochen nach Deutschland), sie hat alle Kommunikationskanaele (Handy, email) ignoriert und war in den 3 Tagen meines Besuches nicht aufgetaucht und nicht zu erreichen. Bei meinem Besuch musste ich feststellen, dass der Garten, dessen Pflege sie laut Mietvertrag uebernehmen soll, im verwahrlosten Zustand war, ueberlag der Muell herum, innen (ich habe durch die Fenster geschaut) das gleiche.  Folgende Fragen: 1)Kann ich sie aufgrund ihrer Ankuendigungen vor dem 1.6. rauswerfen und ggf. Zwangsmassnahmen erreichen ? 2)Wie muss ich verfahren, wenn sie bis zum 1.6. nicht auszieht, insbesondere bezgl. der Probleme mit dem Nachmieter ? 3)Wie komme ich an mein Geld (bisheriger Rueckstand einschliesslich April: 1850 Euro,ich habe noch 1000 Euro Kaution von ihr.) Noch eine Bemerkung: ich habe ihr per Brief und Email mitgeteilt, dass wir ich bereit bin, auf die Maimiete zu verzichten, wenn sie im April auszieht. Es waere nett, wenn Sie mir ein paar Tips geben koennten.  Mit freundlichen Gruessen,    Norbert Klein  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Basis Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten darf:  Zunächst wäre zu prüfen, ob die von Ihnen am 22.02. ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages mit ordentlicher Frist zum 31.05. wirksam ist. Zu diesem Zeitpunkt wird nämlich, nach Ihrer Schilderung, lediglich ein Rückstand von einer einzigen Monatsmiete bestanden haben, was für sich genommen noch keinen Kündigungsgrund darstellt.  Ist die Kündigung aber unwirksam, muss die Mieterin auch nicht ausziehen.  Gesetzt den Fall, sie hat die Kündigung akzeptiert, könnte man von einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses ausgehen. Es wird dazu jedoch auf den genauen Wortlaut der E-Mail, in der Sie Ihnen den Auszug zum 01.04. avisiert hat, ankommen.  Da der nun aufgelaufene Rückstand aber auf jeden Fall für eine fristlose Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  reichen wird, sollten Sie vorsorglich noch einmal die fristlose Kündigung erklären, um ganz sicher zu gehen, dass das Mietverhältnis wirksam gekündigt wurde.  Selbst dann können Sie die Mieterin aber nicht eigenhändig 'rauswerfen' und vor die Tür setzen: Das wäre nämlich verbotene Eigenmacht, und die Mieterin könnte dagegen eine einstweilige Verfügung auf Wiedereinräumung des Besitzes erwirken.  Wenn die Mieterin nicht freiwillig räumt und auszieht, müssen Sie wohl oder übel den Rechtsweg gehen und Räumungsklage bei Gericht einreichen. Mit einem Räumungsurteil in der Hand könnten Sie dann einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.  Das Verfahren wird sich allerdings mindestens ein halbes Jahr hinziehen - die Gerichte sind nämlich sehr überlastet. Die Räumung per Gerichtsvollzieher werden Sie daher kaum vor dem Jahresende bewerkstelligt bekommen.  Wenn Sie die Wohnung deshalb nicht dem Nachmieter zur Verfügung stellen können und dieser SchadenserS. bei Ihnen anmeldet, haben Sie einen entsprechenden Schadensersatzanspruch gegen die Mieterin - wenn denn die Kündigung wirksam war und das Mietverhältnis beendet ist.   Auch Ihr Geld werden Sie, wenn die Mieterin nicht freiwillig zahlt, erst durch ein entsprechendes Urteil mit anschließender Zwangsvollstreckung erhalten - wenn denn bei der Mieterin überhaupt etwas zu holen ist.  Damit der Schaden nicht noch größer wird und ein gerichtliches Verfahren möglichst noch vermieden werden kann bzw. zügig in Angriff genommen wird, empfehle ich Ihnen, umgehend einen Anwalt mit der genauen Prüfung des Schriftverkehrs und der ggf. erneuten fristlosen Kündigung zu beauftragen. Da ich selbst regelmäßig auch im Kreis Düren tätig bin und natürlich auch vor dem Amtsgericht Jülich auftreten darf, dürfen Sie sich dazu gerne auch an mich wenden.  Ich hoffe, Ihnen zunächst mit meiner Antwort geholfen.  Bitte kontaktieren Sie mich bei Bedarf entweder per E-Mail an <info@rechtsanwalt-schwartmann.de> oder telefonisch unter 0221-355 9205.   Mit freundlichen Grüßen  A. Schwartmann Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543