Frage: Ich habe das Problem, daß meine Mieterin (Einzug Juli 2006) ihre Miete unpünktlich zahlt. Die ersten drei Mieten kamen noch pünktlich, aber seit dem Monat Oktober klappt es nicht mehr.  Die Miete für den Monat Oktober ist erst am 02. November auf meinem Konto eingegangen, die Miete für den Monat November habe ich jetzt am 04. Dezember erhalten und für den Monat Dezember ist noch gar keine Miete eingegangen.  Selbst ständige telefonische und schriftliche Aufforderungen, die Miete pünktlich zu bezahlen, bringen nichts.  Sie ist mir außerdem noch eine halbe Mietkaution in Höhe von 400€ schuldig, die sie mir ebenfalls trotz ständiger Aufforderung noch nicht gezahlt hat.  Habe ich die Möglichkeit, den Mietvertrag fristgemäß zu kündigen?            

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen summarisch wie folgt beantworten möchte.  Anders als bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  ist für eine ordentliche Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  keine Unzumutbarkeit der Weiterführung des Mietvertragsverhältnisses, sondern nur eine erhebliche, schuldhaft begangene Pflichtverletzung erforderlich.  Sowohl Zahlungsverzug als auch ständig unpünktliche Mietzahlungen können eine solche Pflichtverletzung darstellen. Da das Mietverhältnis jedoch erst kurze Zeit läuft und zunächst immerhin dreimal pünktlich gezahlt wurde, halte ich die Erheblichkeit der ohne Frage gegebenen Pflichtverletzungen hier für noch fraglich – so unbefriedigend der Zustand für Sie derzeit auch sein mag. Die unterinstanzliche Rechtsprechung ist hierzu nicht einheitlich. Auf der jetzigen Basis zu kündigen, halte ich für noch ein wenig zu ungewiss.    Wenn Sie sich besser absichern wollen, empfehle ich Ihnen – soweit noch nicht geschehen -, eine Abmahnung wegen des aktuellen Verzuges und der bisherigen unpünktlichen Mietzahlungen sowie der noch ausstehenden Kautionszahlung an die missliebige Mieterin zu schicken.   Sollte darauf binnen einer von Ihnen zu setzenden angemessenen Frist auch wieder nicht gezahlt werden, dürften Sie auf der sicheren Seite sein und könnten ordentlich kündigen. Bitte beachten Sie, dass Sie in der Kündigung dann genau den Sachverhalt, die wesentlichen Daten und auch die vorherige Abmahnung bezeichnen, um damit zum gewünschten Ziel zu kommen.  Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.  Ich hoffe, Ihnen zunächst eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen in Ihrer Angelegenheit viel Erfolg.  Mit freundlichen Grüßen  Tobias Kraft Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 543