Frage: Guten Tag.  Ich habe Zweifel an der Nebenkostenabrechnung für die Lieferung von Wasser und Heizung. Der Mietvertrag von 1965 regelt, das alle Verbrauchsarten ohne Rücksicht auf die tatsächliche Inanspruchnahme,  vom Wohnungsunternehmen auf die Mieter umgelegt werden, sofern sie nicht besonders erfasst oder berechnet werden.  1. Wasser und Entwässerung. Seit Erstbezug 1965 wurde der Verbrauch über eine Wasseruhr des Vermieters erfasst und über die Nebenkostenabrechnung eingefordert. Später wurde das Verfahren ohne formellen Vorgang geändert und der Wasserzähler nicht mehr abgelesen. Seitdem wird der Verbrauch aller 90 Wohnungen mit insgesamt 5.844 qm Wohnfläche nach den  anteiligen qm durch die Stadtwerke in Rechnung gestellt.  Entspricht das noch billigem Ermessen, nachdem ich berufstätig bin und als Einzelperson nach dem Auszug der Kinder ca.60 qm bewohne? Die meisten anderen Wohnungen sind bis zu 5 Personen belegt und deren Bewohner ganztägig zu Hause.  Kann ich Rechte daraus herleiten, das der Verbrauch zunächst „besonders erfasst und berechnet„  und dieses später zu meinem Nachteil geändert wurde und gibt es eine gesetzliche Regelung, wonach der Wasserverbrauch zwingend über Zähler erfasst werden muss?  2. Heizung. Die Heizkosten haben sich nach der Umstellung auf Fernwärme nahezu verdoppelt.  Bisher wurden die Wohnungen über eine gasbetriebene Heizungszentrale des Vermieters jahrzehntelang mit Wärme versorgt und je zur Hälfte nach qm und Messzählern abgerechnet.   Dieser hat ohne formelle Mietvertragsänderung die eigene Heizzentrale stillgelegt und an die Fernwärmeversorgung der Stadtwerke angeschlossen. Die Abrechnung der Stadtwerke enthält zwei etwa gleichgroße Posten, genannt Umlagekosten und Verbrauchskosten. Die Gesamtsumme wird wie bisher hälftig nach qm und Messzählern jetzt direkt von den Stadtwerken abgerechnet.  Die Stadtwerke stellen wie üblich in ihren Tarifen die Anlagekosten eines extra errichteten Gasheizwerkes und der unterirdischen Verteilungsleitungen in Rechnung. (Umlagekosten)  Frage: Zweifellos erspart der Vermieter durch das Entfallen seiner ehemaligen Heizungszentrale einen beträchtlichen Betrag für das Vorhalten, das Reparieren und das Anpassen an neue Vorschriften etc..   Gibt es Rechtsprechung, wonach eine solche Ersparnis an Vermieteraufwand an die Mieter z.B. durch Mietsenkung nach billigem Ermessen weiterzugeben ist?  Bevor ich mich mit dem Vermieter ins Benehmen setze, um eine gütliche Regelung anzubieten, möchte ich gerne meine Position kennen.  Danke im Voraus für Ihre Antwort. Mit freundlichen Grüßen.  

Antwort: Sehr geehrter Herr Siebert,  ich bedanke mich für das Einstellen Ihrer Fragen bzgl. Ihrer Nebenkostenabrechnung, welche ich Ihnen gerne wie folgt beantworten möchte:  1) zu Wasser und Entwässerung  Entspricht das noch billigem Ermessen, nachdem ich berufstätig bin und als Einzelperson nach dem Auszug der Kinder ca.60 qm bewohne? Die meisten anderen Wohnungen sind bis zu 5 Personen belegt und deren Bewohner ganztägig zu Hause.  - Ihre Frage zielt auf den Umlagemaßstab ab und lässt sich nicht mit einem klaren „ja„ beantworten. Es spricht aber vieles für einen Anspruch auf einen Wechsel des Umlagemaßstabes. Lesen Sie bitte die folgende Begründung:  Vorne weg, der BGH hat bereits die stillschweigende Änderung des Umlagemaßstabes anerkannt, vgl. BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%202004,%20877" target="_blank" class="djo_link" title="NJW-RR 2004, 877 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW-RR 2004, 877/a> .  Es kommt Ihnen nach Ihrer Schilderung offensichtlich darauf an, dass in Zukunft ein verbrauchsabhängiger Maßstab verwendet wird.   Nach § 20 Abs. Abs. 2 1 NMVO (§§ 20ff. NMVO gelten direkt nur für den preisgebundenen Wohnraum, werden aber auf den frei finanzierten Wohnraum entsprechend angewandt) sind die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen. Das gilt auch für die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung (§ 21 Abs. Abs. 2 NMVO). Die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung kann der Vermieter alternativ auch nach einem verbrauchsabhängigen Maßstab umlegen. Es besteht jedoch keine gesetzliche Verpflichtung zur Wahl eines solchen Maßstabs, insb. kann kein Anspruch hierauf den genannten Normen entnommen werden.  Die §§ 20ff. NMVO zeigen, dass es nicht nur auf eine gerechte Kostenverteilung ankommt, sondern daß hierbei auch die Praktikabilität (Wohnflächenanteile sind leicht und schnell zu berechnen und ändern sich nicht, Personenanzahl (Mieter) kann sich ändern) zu berücksichtigen ist.   In der einschlägigen Literatur (Blank, DWW 1992, 65 [69]; Langenberg, Rdnr. F 5, jew. m.w. Nachw.) ist aber anerkannt, daß in bestimmten extremen Ausnahmefällen einen Anspruch auf Änderung des Umlagemaßstabs bestehen kann. Der Maßstab müsste dann aber extrem unbillig für den Mieter und diese Tatsache dem Vermieter evident sein. Und der Wechsel zu einem „gerechteren „Maßstab muss möglich und zumutbar sein, wovon hier auszugehen ist, da Wohnungszwischenzähler noch existieren dürften. Ihre Schilderungen dürften m.E. für die Unbilligkeit des Umrechnungsmaßstabes sprechen (sie sind Einzelmieter häufig aus dem Haus, in anderen Wohnungen sind tagsüber mehrerer Verbraucher...).   Kann ich Rechte daraus herleiten, das der Verbrauch zunächst „besonders erfasst und berechnet„ und dieses später zu meinem Nachteil geändert wurde   - siehe vor  ...und gibt es eine gesetzliche Regelung, wonach der Wasserverbrauch zwingend über Zähler erfasst werden muss?  - nein, grds. nicht s.o., aber Ausnahmefälle s.o.   2. zu Heizung  Zweifellos erspart der Vermieter durch das Entfallen seiner ehemaligen Heizungszentrale einen beträchtlichen Betrag für das Vorhalten, das Reparieren und das Anpassen an neue Vorschriften etc.. Gibt es Rechtsprechung, wonach eine solche Ersparnis an Vermieteraufwand an die Mieter z.B. durch Mietsenkung nach billigem Ermessen weiterzugeben ist?  - Nein!  Die BetrKV (früher die Abs. 2. BerechnungsVO) gestattet die Umlage der Kosten der gewerblichen Wärmelieferung gleichberechtigt neben der Umlage der Kosten des Betriebs der Heizungsanlage (durch den Vermieter selbst) ohne Verpflichtung einer Ermäßigung der Grundmiete.   Der Vermieter darf zur Wärmelieferung übergehen, wenn er im Mietvertrag auf die BetrKV / Abs. 2. BerechnungsVO verweist, und den Mieter mit den Kosten belasten, ohne im Gegenzug die Nettomiete ermäßigen zu müssen oder Kostenanteile heraus rechnen zu müssen.   Es ist aber wie bei allen Nebenkosten das Wirtschaftlichkeitsgebot vom Vermieter zu beachten (Tipp: Vergleich mit Mietkostenspiegel ist ein erster Anhaltspunkt).   Hier noch die gewünschte Rechtsprechung:   --NZM 2005, S.450, da wird das Wärmevontracting noch von der Zustimmung des Mieters abhängig gemacht, wenn eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag fehlt  --NZM 2006, 2006 S. 534, da macht der BGH das Wärmecontracting vom Verweis des Mietvertrages auf die Abs. 2. BerechnungsVO abhängig.  --in der Literatur wird übrigens vertreten, dass ein Wechsel zum Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis nur im Rahmen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/315.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 315 BGB: Bestimmung der Leistung durch eine Partei">§ 315 BGB/a>  möglich ist.  -- a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202007,%20S.%20769" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 27.06.2007 - Abs. 8 ZR 202/06: Berechtigung des Vermieters zur Umstellung auf Fernwärme">NZM 2007, S. 769/a>  in diesem Urteil erklärt der BGH erstmals, dass eine Ermäßigung der Grundmiete nur in Betracht kommt, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Klausel vorliegt.   Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen!  Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass die von mir erteilte rechtliche Auskunft ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben basiert. Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann das Ergebnis der juristischen Bewertung beeinflussen und unter Umständen sogar zu einem völlig gegensätzlichen Ergebnis führen.  Für Rückfragen oder eine etwaig gewünschte Interessenvertretung stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Alexis Jung Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 315