Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  meine Partnerin erhielt gestern von ihrem Vermieter eine schriftliche Abmahnung wegen Nichteinhaltung der Waschordnung. Der Sachverhalt basiert auf folgenden Fakten:  Meine Partnerin und ich wohnen zu Miete in einem Mehrfamilienhaus. In diesem Haus befindet sich Waschküche mit Waschmaschinen, die Eigentum jeder Mietpartei sind. An der Wand hängt die Waschordnung, die besagt, dass jede Mietpartei nur an einem bestimmten Wochentag waschen darf (wir am Dienstag). Die Hausordnung ist der Bestandteil des Mietvertrages (Hauptdokument und Anlage) und wurde von meiner Partnerin im Jahr 2012 unterschrieben. In der Hausordnung befindet sich ein kurzer Hinweis darauf, dass die Gemeinschaftsräume (hier insbesondere die Waschküche) zu vom Vermieter definierten Zeiten zu nutzen seien. Der detaillierte Zeitplan ist dieser Hausordnung nicht beigefügt und hängt wie zuvor erwähnt nur an der Wand in der Waschküche. Für meine Partnerin und für mich ist die Einhaltung eines festen Waschtages sehr schwierig. Sie arbeitet im Schichtdienst, ich bin beruflich sehr viel unterwegs und komme meistens abends spät nach Hause.  Generell lässt sich auch sagen, dass sich die anderen Mietparteien nicht strikt an die definierte Waschordnung halten, was vom Vermieter seit Jahren geduldet wird. Der gestrige Vorfall wurde vielmehr dadurch hervorgerufen, dass aus unserer Waschmaschine Wasser auf den Boden im Keller ausgetreten ist (technischer Defekt). Dies hat den Vermieter ziemlich wütend gemacht, obwohl kein direkter Wasserschaden entstanden ist und der Defekt natürlich in keinem kausalen Zusammenhang zum Einhalten oder Nichteinhalten der Waschordnung steht.  Unsere bisherige Internetrecherchen haben ergeben, dass die Definition der festen Waschtage in der Hausordnung in der Rechtsprechung inzwischen zumindest als fragwürdig gilt, insbesondere dann, wenn das Waschen an einem festen Wochentag für die berufstätige Mieter kaum zumutbar ist.  Meine Frage; Ist die Abmahnung des Vermieters wirksam oder kann sein Verlangen, nur an fest definierten Wochentagen inzwischen als eine unwirksame Klausel in der Hausordnung betrachtet werden?  Herzlichen Dank für Ihren Rat.   

Antwort: Sehr geehrte Fragensteller,  die Klausel ist klar rechtswidrig nach den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB/a> . Es geht nur darum nicht zu Unzeiten, z.B. in der Nacht oder über Mittag zu waschen.   Im Mietrecht sind Abmahnungen aber nicht einzeln vor Gericht nicht anfechtbar. Sie würden nur inzident in einem etwaigen Kündigungsschutzprozess geprüft.   Siehe auch   OLG Köln, Beschluß vom 3. 12. 1999 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=16%20Wx%20165/99" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 03.12.1999 - 16 Wx 165/99: Benutzung eines Waschkellers am Sonntag">16 Wx 165/99/a>   zu einem ähnlich gelagerten Fall.   Es geht nur darum, ob die Maschine wirklich laut ist oder nicht und, dass man nicht zur Schlafenszeiten oder am Mittag andere nervt. Anders gelagerte Vorschriften schränken den Mietgebrauch unangemessen ein und sind rechtswidrig.   Fazit: waschen Sie bitte weiter, wie Sie mögen.   MfG RA Saeger   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305