Frage: Hallo ,  Ich habe ein kleines problem mit meinem alten Vermieter.. Ich hatte für meine damalige Wohnung eine Kaution in höhe von 450€ gezahlt bar.Laut Mietvertrag sollte diese gesondert angelegt werden es stand auch drinnen das die kaution bis zu 6 monate einbehalten werden kann..Ich habe aber eine sms von Ihm bekommen wo drinnen steht das ich mir das geld 2wochen nach auszug abholen kann.Was am 14.01.2010 gewesen wäre.Könnte ich diese Sms zur Not gegen Ihn verwenden falls ich es müsste?Ich wurde aber schon 2 mal vertröstet. Denn kommt noch hinzu das er 200€ davon einbehält da im Wohnzimmer an den Aussenwänden wo meine Couch stand Schimmelflecken waren (obwohl man das nicht genau sagen konnte,es könnte auch eine blühende Wand sein..)deswegen musste er die ganze Tapete von der ganzen Wand entfernen weil er es nicht überstreichen konnte , eine Steckdose kaputt war ,im Flur in der Wohnung und im Treppenhaus putz ab war(durch den Umzug), die ecke von der tür angesägt ist und im Bad bei der Badewanne ein Seifenhalter kaputt ist ,(also diese keine schale als Fliese). Darauf hin meinte ich ich möchte eine Auflistung mit kosten von Ihm haben woraufhin er meinte er hätte auch ne Firma rufen können das wäre teurer geworden als jetzt da er es selbst gemacht hat oder von freunden machen lassen hat. Aber ich habe drauf bestanden das er dieses macht was ja auch mein gutes Recht ist nehme ich mal an. Ich nehme nämlich mal an das er weder die Kaution angelegt hat und garantiert nicht 200€ für die reparaturen ausgegeben hat sondern das Geld für seine Renovierung verbraucht. Was kann ich genau da machen und mir ist wichtig zu wissen ob die sms für mich als beweis dient und wie ich wenigstens im guten gefühl sagen kann das es ok war das er einen teil der kaution für die reparatur einbehalten hat. 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:   1.  Grundsätzlich ist die Kaution zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen ZinsS. zu verzinsen. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kaution nicht entsprechend angelegt hat.  Der Mieter muß dem Vermieter eine vertretbare Zeit zur Prüfung etwaiger Gegenansprüche lassen. Diesbezüglich entscheiden die Gerichte unterschiedlich: Manche Gerichte halten einen kurzen Zeitraum von nur zwei Monaten für angemessen, andere räumen dem Vermieter drei Monate und wieder andere sogar sechs Monate ein.   2.  Nach Ihrer Schilderung sind Sie zwei Wochen vor dem 14.01.2010 ausgezogen. Nach der SMS, die der Vermieter Ihnen gesandt hatte, sollten Sie die Möglichkeit haben, die Kaution ab dem 14.01.2010 beim Vermieter abzuholen. Damit stellt sich die Frage, ob der Vermieter vorbehaltlos anerkannt hat, daß hinsichtlich der Kaution keine Ansprüche geltend gemacht würden.  Wertet man die SMS als Schuldanerkenntnis im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/781.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 781 BGB: Schuldanerkenntnis">§ 781 BGB/a> , bedürfte es hierzu der Schriftform; vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/781.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 781 BGB: Schuldanerkenntnis">§ 781 S. 1 BGB/a> . Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/781.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 781 BGB: Schuldanerkenntnis">§ 781 S. 2 BGB/a>  ist die Erteilung der Anerkennungserklärung in elektronischer Form ausgeschlossen. Durch die SMS Nachricht ist folglich kein Schuldanerkenntnis zustande gekommen.   3.  Wenn keine Mängel der Wohnung, die von Ihnen zu vertreten sind, vorliegen, ist der Vermieter verpflichtet, Ihnen die volle Kaution verzinst zurückzuzahlen. Aus Ihrer Schilderung geht nicht eindeutig hervor, ob die Mängel und Schäden von Ihnen tatsächlich veruracht worden sind oder ob der Vermieter das nur behauptet.  Bezüglich des Schimmels gibt es zwei mögliche Ursachen: Entweder hat der Mieter nicht ausreichend gelüftet und geheizt oder der Schimmel ist auf Mängel der Bausubstanz zurückzuführen. Im ersten Fall haftet der Mieter, im zweiten Fall der Vermieter. Im Streitfall wäre ein Sachverständigengutachten einzuholen.  Hinsichtlich der defekten Steckdose sowie des abgeschlagenen Putzes werden Sie vermutlich wissen, ob Sie die Schäden verursacht haben oder nicht. Haben Sie die Schäden verursacht, ist der Vermieter berechtigt, die Aufwendungen zur Behebung der Schäden von der Kaution in Abzug zu bringen. Selbstverständlich muß der Vermieter über diese Aufwendungen abrechnen.   4.  Unter Berücksichtigung der oben genannten Ausführungen können Sie folgendes veranlassen:  Sie können den Vermieter unter Fristsetzung (z. B. zum 10.02.2010) auffordern, über die Kaution abzurechnen und etwaige Aufwendungen zu belegen. Dann können Sie natürlich auch versuchen abzuschätzen, was Ihrer Meinung nach an Kosten für die Schadenbeseitigung bei Beauftragung eines Fachbetriebs angefallen wäre. Wenn es zutrifft, daß Sie die Schäden (mit Ausnahme des Schimmels) verursacht haben, könnte ein Einbehalt von 200,00 € durchaus im Rahmen des Angemessenen liegen.  Die SMS dürfte wenig hilfreich sein, da sich nach Ihrer Schilderung nicht ersehen läßt, daß der Vermieter die gesamte Kaution zurückzuzahlen bereit sei. Die signalisierte Rückzahlungsbereitschaft könnte sich auch auf einen Teil der Kaution beziehen.   Mit freundlichen Grüßen  Gerhard Raab Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 781