Frage: Schönen guten Tag,  meine Schwiegereltern beabsichtigen ein Immobilienobjekt zu verkaufen, welches der Käufer abreißen und großflächig bebauen möchte. Sie haben bereits vom Notar einen Entwurf des Kaufvertrages erhalten. Laut Vertrag soll die Übergabe einen Tag nach Zahlung des Kaufpreises erfolgen. Der Eigentumsübergang, wenn ich es richtig verstanden habe, erfolgt jedoch formal erst nach Eintragung des neuen Besitzers im Grundbuch.   Hierzu hätte ich folgende Fragen: 1. Wie wird die Bestimmung des Termins zur Übergabe üblicherweise gehandhabt? Wäre es z.B. auch möglich den Termin für den Tag nach der Eintragung im Grundbuch zu vereinbaren?  2. Angenommen es wäre im Kaufvertrag kein Termin für die Übergabe vereinbart worden, ab wann wäre der Verkäufer verpflichtet das Objekt zu übergeben? 3. Welche Regelung würden Sie für angemessen halten?  Beste Grüße und vielen Dank, 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.  Der Eigentumserwerb findet durch die Eintragung in das Grundbuch statt, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/873.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung">§ 873 Abs. 1/a> , 1. Variante BGB:  'Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, [...] ist die Einigung [...] und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich [...].'  1. Üblicherweise findet die Übergabe / der Besitzübergang zusammen mit dem Übergang der Nutzungen, Lasten und Gefahren der Verschlechterung nach Kaufpreiszahlung statt.   Der Kaufpreis wird spätestens 14 Tage nach Eintragung der Auflassungsvormerkung gezahlt. Die Auflassungsvormerkung dient der Sicherung der Eigentumsumschreibung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 Abs. 1 S. 1 BGB/a> ).   Den Kaufpreis vereinbarungsgemäß auch erst nach der Eigentumseintragung zu zahlen, ist möglich.  Da es bis zur Eigentumseintragung aber bis zu einem halben Jahr dauern und der Zeitpunkt nicht genau vorhergesagt werden kann, halte ich das für kein gute Idee. Zudem weiß man nicht, wie die finanziellen Verhältnisse des/der Käufer sein werden.  Problematisch ist bei einer aufgeschobenen Kaufpreiszahlung auch, dass die Verkäufer für den Zustand des Grundstücks haften und die Kosten und Lasten tragen, wenn nicht zuvor das Grundstück übergeben wurde.  2. In der Regel ist ein Übergabetermin im Kaufvertrag geregelt.  Ohne Regelung wäre das Grundstück „sofort' nach Kaufvertragsunterzeichnung zu übergeben, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/433.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag">§ 433 Abs. 1 S. 1/a> , 1. Alternative BGB, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/271.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 271 BGB: Leistungszeit">§ 271 BGB/a> .  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/271.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 271 BGB: Leistungszeit">§ 271 BGB/a> :  „Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, so kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen [...].'  3. Ich halte die übliche Regelung für angemessen, kenne aber die besondere Situation nicht, warum der Kaufpreis erst viele Wochen bzw. Monate nach dem Kaufvertragsschluss gezahlt werden soll.  Die übliche Regelung ist ein Ausgleich der gegenseitigen Interessen (fairer Lastenübergang; Sicherstellung des Eigentumswerbs sowie Erhalt des Kaufpreises).  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 433, § 271, § 873, § 883