Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich bitte um Klärung zu folgendem Sachverhalt:  Ein Haus wurde durch ein Maklerexposé inkl. diverser Fotos angeboten. Es wurde besichtigt, der Verkäufer stellte noch weitere, eigene Fotos zur Verfügung. Haus im Juli 2015 gekauft, im Oktober 2015 bezahlt und übernommen.   Im Kaufvertrag wurde vereinbart, daß Gartenzaun, Küche und das Geländer nicht mitverkauft werden.  Nach Schlüsselübergabe und mit Beginn der Sanierung wurden folgende Veränderungen / Mängel am Objekt festgestellt:  1. der Heizöltank wurde komplett leer übergeben 2. am Heizöltank wurde ein Grenzwertgeber entfernt, obwohl Einbau und Präsenz durch Unterlagen garantiert wurden 3. im Garten wurden sämtliche Sträucher und Pflanzen entfernt oder als rudimentärer Rest zurückgelassen 4. auf der Terrasse wurde das rund um die Kellertreppe verbaute Edelstahlgeländer entfernt, obwohl nur das Demontieren eines Edelstahlgeländers im Treppenhaus besprochen und vereinbart war  Die Behebung aller genannten Punkte bedeuten für uns Mehrkosten, die wir bei der Preisverhandlung sicherlich mit eingebracht hätten, wären sie im Vorfeld bekannt gewesen.  Leider war der Makler bei der Übergabe nicht dabei. Es gab zwar ein Übergabeprotokoll, welches aber lediglich die Anzahl der Schlüssel sowie die Zählerendstände beinhaltete.  Der unterschiedliche Vorher- / Nachher-Zustand des Gartens kann durch den Abgleich der Fotos aus Juli und Oktober 2015 dokumentiert werden.  Liegt zu Punkt 1 ein arglistig verschwiegener Mangel vor? Habe ich zu allen Punkten ein Recht auf Wiederherstellung des Ursprungszustands? Wenn ja, wie kann ich dieses geltend machen?  Besten Dank vorab.    

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtsordnung wie folgt beantworten:  1. Grundsätzlich erscheint es mir, da Sie sich nicht explizit darauf geeinigt haben einen gewissen Heizölstand mit dem Haus zu erwerben, schwierig zu argumentieren, dass hier der Stand vorliegen muss, der bei der ersten Besichtigung vorlag. Hier werden Sie in Beweisschwierigkeiten kommen.   Heizöl ist aber i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/97.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 97 BGB: Zubehör">§ 97 BGB/a>  Zubehör der Hauptsache, also des Hauses und wird grundsätzlich, ohne dass es einer expliziten Einigung bedarf, mit verkauft (vgl. OLG Schleswig - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=11%20U%20129/94" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Schleswig, 05.12.1996 - 11 U 129/94">11 U 129/94/a> ).   Hier wäre also wieder Heizöl vom Voreigentümer nachzuliefern. Bzgl. der Menge wäre eine Einigung zu finden.   2. War der Grenzwertgeber Bestandteil der Kaufsache, wurde aber nicht wie besprochen übergeben, obwohl er sogar benannt wurde, so können Sie hier Nacherfüllung verlangen bzw. später auch den Kaufpreis mindern.  3. Bäume und Sträucher sind wesentlicher Bestandteil eines Grundstückes i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 BGB/a>  (vgl. BGH, Urt. v. 27.01.2006 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%2046/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 27.01.2006 - Abs. 5 ZR 46/05: Berechnung des Schadens bei Schädigung von Bäumen">Abs. 5 ZR 46/05/a> ). Ggf. wäre sie auch als Zubehör i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/97.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 97 BGB: Zubehör">§ 97 BGB/a>  zu qualifizieren. Diese werden also mit verkauft, wenn nichts anders vereinbart wurde.   Da man sich nicht explizit über Bäume und Sträucher geeinigt hat, waren diese im Zweifel an Ort und Stelle zu belassen. Hier wäre Nacherfüllung oder Kaufpreisminderung denkbar.   4. Sie tragen vor, dass die Geländer laut Kaufvertrag nicht mit verkauft wurden. Diese konnten also vom Voreigentümer ausgebaut und mitgenommen werden. Ist nur der Begriff 'Geländer' festgeschrieben worden, so wird diese Unsicherheit zu Ihren Lasten gehen.   Im ersten Falle wird nicht von einer anglistischen Täuschung auszugehen sein, da man Sie nicht getäuscht hat. Vielmehr ging der eine von A aus, der andere von B. Dies ist ein klassischer Dissens, keine Täuschung. Hier hätte man über das Heizöl sprechen müssen, um zu täuschen. Eine Pflicht zur Thematisierung durch den Verkäufer bestand nicht.  Wo ein Anspruch besteht, sollte dieser unter Fristsetzung gegenüber dem Voreigentümer schriftlich geltend gemacht werden. Verstreicht die Frist, wäre an eine Selbstvornahme zu denken. Die Kosten könnten Sie dann dem Voreigentümer in Rechnung stellen.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 97, § 94