Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich bin Eigentümer einen Hauses, mein Vater ist als Nießbraucher eingetragen. Außerdem ist noch eine Grundschuld auf das Haus aufgenommen, diese steht im Grundbuch an erster Stelle, der Nießbrauch an zweiter Stelle.  Die Situation ist jetzt folgende: Durch Zahlungsausfälle meiner Auftraggeber musste ich die Grundschuld aufnehmen, um Gläubiger zu bezahlen. Da dies die Kosten aber bei Weitem nicht deckt, wird es wohl zum Verkauf oder zur Versteigerung kommen. Mein Vater als Nießbraucher ist der Ansicht, dass im Falle eines Verkaufs oder einer Versteigerung die Grundschuld vorrangig ausgelöst wird und ihm der Rest zusteht, nicht meinen Gläubigern. Diese haben seiner Meinung nach keinen finanziellen Anspruch auf Geld aus dem Verkaufserlös.   Wie ist hier die Rangfolge? An welcher Stelle wird sein Nießbrauch befriedigt bzw. stehen die anderen Gläubiger hier wirklich hinter dem Nießbrauch?  Bitte teilen Sie mir hierzu möglichst die betreffenden Paragraphen mit.   Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  gern beantworte ich Ihre Fragen auf der Grundlage Ihrer Angaben. Bitte beachten Sie, dass dies nur eine erste Einschätzung sein und eine gründliche Beratung nicht ersetzen kann.  Die Rangfolge wird durch die – auch zeitliche - Reihenfolge der Eintragung im Grundbuch bestimmt. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/879.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 879 BGB: Rangverhältnis mehrerer Rechte">§ 879 BGB/a>  und a href="https://dejure.org/gesetze/GBO/45.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 45 GBO">§ 45/a>  Grundbuchordnung. Die Befriedigung der Gläubiger in der Zwangsversteigerung hängt daher von dieser Rangfolge ab, a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/11.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 11 ZVG">§ 11 ZVG/a> :  Dies bedeutet, dass auch der Nießbrauch an der Rangstelle zu berücksichtigen ist, an der er eingetragen ist. Für Ihren Fall heißt das, ist der Nießbrauch an rangbesserer Stelle, so bleibt das Nießbrauchsrecht nach der Versteigerung bestehen, a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/45.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 45 ZVG">§§ 45/a>  und a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/52.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 52 ZVG">52 ZVG/a> . Steht der Nießbrauch an rangschlechterer Stelle, wie in Ihrem Fall, so erlischt das Nießbrauchsrecht durch den Zuschlag. Es wird ersetzt durch einen Anspruch auf WerterS. in Form einer Rente aus dem Versteigerungserlös, a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/121.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 121 ZVG">§§ 121/a>  und a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/92.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 92 ZVG">92 Abs. 2 ZVG/a> .  Den Kapitalwert des Nießbrauchsrechtes kann man berechnen, indem man in der Regel den Jahreswert des Nießbrauches, der sich an der Nettokaltmiete orientiert, mit einem Altersfaktor multipliziert. Im Erbschafts- und Schenkungsteuerrecht gibt es entsprechende anzuwendende Altersfaktoren, die man hier zu Rate ziehen kann.  Für Ihren Vater heißt das Ergebnis, dass er nur dann mit einer Auszahlung rechnen kann, wenn nach Befriedigung der Bank ein Mehrerlös übrig bleibt. Erst nach Auszahlung des Wertes des Nießbrauchsrechtes käme ein dann noch bestehender Resterlös den übrigen Gläubigern zu Gute.  Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend klar beantwortet zu haben. Sonst nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion, wenn noch etwas unklar geblieben sein sollte.  Mit freundlichen Grüßen H. Köstner Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 879