Frage: Guten Morgen,  folgender Sachverhalt, mein Partner und ich (nicht verheiratet) möchten einen Bauplatz kaufen und darauf ein Fertighaus errichten. Da wir den Bauplatz von der gemeinde bekommen und  bis Jahresende zahlen müssen, werde ich am Bauplatz 80000 Euro zahlen, mein Partner 40000 Euro. Das ist zugleich auch unser jeweiliges Eigenkapital.  Im Vertragsentwurf vom Notar steht nun allerdings das der Bauplatz uns dann zu gleichen Teilen gehört. Das Fertighaus, Gartenanlage, Küche, wird mit einem gemeinsamen Kredit in Höhe von 250000 finanziert. Diesen zahlen wir zu gleichen Teilen ab.   Wie kann ich mein Eigenkapital schützen und irgendwo noch festhalten das ich an dem Platz  2/3 und er 1/3 gezahlt hat, so dass im Falle einer Trennung und Auflösung dies wieder berücksichtigt werden kann? Geht das nur indem man von vorneherein sagt der Platz gehört  mir zu 66,6% und ihm zu 33,3? Hat das Auswirkungen auf das Haus welches wir dann gemeinsam auf diesen Platz stellen? Also gehört ihm dann automatisch auch nur 33 % am Haus obwohl wir hier gleichermaßen belastet werden und den gleichen Anspruch haben, also 50/50?  Sollte man das im Kaufvertrag des Grundstücks gleich regeln oder kann man quasi selbst einen Vertrag 'untereinander 'schließen? Herzlichen Dank   

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich im hiesigen Format (a target="_blank" href="https://www.frag-einen-anwalt.de)">www.frag-einen-anwalt.de)/a> wie folgt beantworten:  Ihre Frage betrifft das Sachenrecht (Hauskauf, Immobilienkauf), die Miteigentümergemeinschaft und die Bauherrengemeinschaft. Sie wollen gemeinsam mit Ihrem Partner bauen.  Zunächst gleich vorab die Bemerkung, dass - wären Sie verheiratet - das sogenannt Güterrecht (z.B. Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung, Ehevertrag) - betroffen wäre, das in seinen Wirkungen oftmals verkannt wird.  Sie wollen mit Ihrem Partner (P) eine sogenannte Bauherrengemeinschaft bilden. Diese Gemeinschaft fliese sich auch als Gesellschaft Bürgerlichen Rechts (GbR) beschreiben, weil Sie sich gegenseitig verpflichten wollen einen gemeinsamen Zweck (Grundstückserwerb, Hausbau, gemeinsame Nutzung) zu erreichen.  Eigentum an Grundstücken und den zugehörigen Immobilien kann in verschiedenen Formen (z.B. Gesamthandsgemeinschaft oder Bruchteilsgemeinschaft) begründet bzw. erworben werden. Wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentum an einer Sache erwerben wollen spricht man von Miteigentum (als Ausformung der Bruchteilsgemeinschaft vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1008.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1008 BGB: Miteigentum nach Bruchteilen">§§ 1008/a>  - a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1011.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1011 BGB: Ansprüche aus dem Miteigentum">1011 BGB/a> ). Hier werden - auch im Grundbuch (auch z.B. beim gemeinsamen Erwerb einer Eigentumswohnung wo das Wohnungseigentumsgesetz gilt) ein quotaler ('ideeller') Anteil am Gesamteigentum eingetragen. Bei der Verwaltung und der Kostentragung, und auch sonst sind die Vorschriften der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§§ 741 ff BGB/a>  zu beachten. Das Haus usw. gehört i.Ü. nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/97.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 97 BGB: Zubehör">§ 97 BGB/a>  als Zubehör zum Grundstück ist also von den Quoten erfasst.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/749.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 749 BGB: Aufhebungsanspruch">§ 749 BGB/a>  kann z.B. jeder Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dieses Recht kann grundsätzlich durch Vertrag  auf Zeit oder für immer ausgeschlossen sein. Wenn eine tatsächliche Teilung ('Realteilung' z.B. Sie erhalten das Erdgeschoss - P erhält das Dachgeschoss) nicht erfolgen kann, so wird der gemeinsame Gegenstand versteigert (Teilungsversteigerung) und der etwaige Erlös bzw. auch Restschullden aufgeteilt (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/753.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 753 BGB: Teilung durch Verkauf">§ 753 BGB/a> ).  Nach Ihrer Interessenlage sollten Sie wohl darauf bestehen zu 2/3 (statt zu 1/2) im Grundbuch eingetragen zu werden, jedenfalls so lange bis klar ist, ob P während der Bauphase z.B. durch Sonderleistungen (Eigenleistungen) seinen Rückstand aufholen kann.  Die Konfliktpotentiale sind enorm. Zunächst verfolgen Banken, Bauträger und Behörden (gerade auch wenn Gemeinden Grundstücke verkaufen) eigene Interessen, weiter geht es schnell um hohe Summen und Risiken. Bereits dieser Druck von Außen führt nicht selten zu wichtigen Fragen auch innerhalb der Bauherrengemeinschaft, die vorher (!) angesprochen und geklärt sein sollten. Was wenn die Baukosten und Baunebenkosten steigen? Was wenn ein Mitglied der Gemeinschaft ausfällt?   Abs. 1000.E. gehören gründliche Rechtsberatungen zu den sogenannten Baunebenkosten (z.B. DIN 276). Nach meiner Erfahrung lassen sich oft Mehrkosten sparen, die die Kosten einer Rechtsberatung weit übersteigen. Weder der Verkäufer, noch der Notar oder Bauträger vertritt Ihre (gemeinsamen) Interessen.  Als Ergebnis dieser Erstberatung wäre Ihnen und P ggf. anzuraten, sich vor den angesprochenen Hintergründen genauer beraten zu lassen, wie Sie Ihr gemeinsames bzw. jeweiliges Ziel am besten erreichen.       Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen können.   Mit freundlichen Grüßen    Peter Lautenschläger Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 97, § 749, § 753, § 741, § 1011, § 1008