Frage: Die Arztpraxis habe ich zum Jahreswechsel übernommen. Seit über 30 Jahren ist außer neuer Wandfarbe (auch mind. 10 Jahre her) kaum etwas erneuert worden, gerade noch die Kloschüssel im Personal-WC. Größtenteils ist Teppich gelegt, der fleckig und unbestreitbar hinüber ist. Daneben noch PVC-Boden, der mind 10 Jahre dort liegt. Das Patienten und Personal-WC atmet den Charme 70er-Jahre-Ästhetik. Da ich gedenke, noch ca 30 Jahre dort zu arbeiten, wollte ich diesen Herbst renovieren. Es ist ein ziemlich umfassendes Projekt geworden, da z.B. eine neue Raumaufteilung der Behandlungsräume u.a. aus Datenschutzgründen (Vorhänge sind keine adäquate Raumtrennung...) erforderlich ist.   Für mich stellt sich auch aus Gründen der Finanzierbarkeit die dringliche Frage, welche Kosten der Vermieter zu tragen hat. Prinzipiell hat er ja nur dafür zu sorgen, dass das Objekt in einem nutzbaren Zustand bleibt. Er selber hat das Haus mitsamt bestehender Praxis vor etlichen Jahren übernommen. Allein aus hygienischen Gründen (Wischdesinfektion !) muss der Teppich und das alte PVC raus. Nach meinen Vorstellungen kommt ein hochwertiger strapazierfähiger PVC-Boden rein. Dieser Punkt und die Erneuerung der Sanitäranlagen (Patienten-WC mit Vorraum/Personal-WC mit Waschbecken, neue Waschbecken in den Behandlungsräumen und Sprechzimmern) denke ich, müssten Vermietersache sein. Auch einige Heizungsinstallationen müssten dazu zählen, denn es gibt momentan einen Heizkörper, der zwei Räume versorgt (eine Wand ist orthogonal davor gesetzt !), wodurch nur ein Raum wirklich warm wird - ein offensichtlicher Mangel, also.  Es besteht aktuell eine schriftliche Zusage des Vermieters, die Miete bis 2019 nicht zu erhöhen. Sollte er tatsächlich Umbaukosten übernehmen, ist er trotzdem berechtigt bis zu 11% der Kosten jährlich auf die Miete oben drauf zu schlagen, oder?  In einem ersten Gespräch wurde Zurückhaltung signalisiert. Ich hätte frei Hand beim Umbau, Fußboden etc wäre meine Sache.  Ich würde gern einen handfesten Rechtsstreit mit dem Vermieter vermeiden, aber handfeste - sprich: schriftliche - Argumente vorzeigen können, um ihn umzustimmen.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage.   Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.  Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:   Zunächst ist zu sagen, daß die Mietparteien bei einem gewerblichen Mietvertrag wesentlich freier in der Aushandlung der Konditionen des Mietvertrags sind als bei der Wohnraummiete.   Mit anderen Worten: Es gelten hier vielfach die im Mietvertrag ausgehandelten Konditionen, ohne die zwingenden Regelungen der Wohnraummiete.   Dies betrifft z.B. auch die von Ihnen erwähnte Modernisierung der Mietsache und anschließende Mieterhöhung. Dies gilt nur für die Wohnraummiete.   Der Vermieter hat daher im Falle einer Modernisierung kein Recht auf eine Mieterhöhung wenn das nicht im Mietvertrag oder nachträglich zwischen den Parteien vereinbart ist.   Bezüglich des Zustands der Praxis ist folgendes zu sagen: Wie Sie richtig bemerkt haben, hat der Vermieter die Mietsache  „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.' (so a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a> ).   Allerdings beinhaltet dies nicht, daß der Vermieter die Arztpraxis auf dem Wege der Modernisierung auf den neuesten Stand bringen muß, wenn dies vertraglich nicht vereinbart war.   In Ihrem Fall ist insbesondere a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536b BGB: Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme">§ 536b BGB/a>  zu beachten:   „Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme  Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.'   Offensichtlich war Ihnen der Zustand der Praxis bei Abschluß des Mietvertrages bekannt. Daher können Sie nach der vorgenannten Norm nicht Mietminderung etc. geltend machen, wenn sich gewisse Einrichtungen im veralteten Zustand befinden – zumindest soweit sie funktionieren, wie bei sanitären Anlagen etc.   Zusammenfassend würde ich Ihnen folgendes empfehlen:   Sie sollten einen Kostenvoranschlag bzgl. der Renovierungskosten erstellen. Wenn der Mietpreis zzgl. dieser Kosten vertretbar ist, können Sie die Renovierung auf eigene Kosten durchführen, die einzelnen Maßnahmen sollten aber mit dem Vermieter schriftlich vereinbart werden.   Erscheinen die Kosten zu hoch wäre an eine Vereinbarung mit dem Vermieter zu denken, die Miete über das Jahr 2019 hinaus nicht zu erhöhen – oder eine Kostenbeteiligung des Vermieters, wenn dies verhandelbar ist.   Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.  Sie können mich bei weiteren Fragen auch über die angegebene E-mail Adresse kontaktieren.   Ich wünsche Ihnen viel Erfolg und verbleibe mit freundlichen Grüßen   Thomas Mack Rechtsanwalt   ________________________________________________________ Rechtsanwalt Thomas Mack Throner Str. 3 60385 Frankfurt a.Abs. 1000. Tel.: 0049-69-4691701 E-mail: tsmack@t-online.de   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 536b