Frage: Sachverhalt:  Wir wohnen in einer Wohnungseigentumsanlage mit 34 Wohneinheiten. Nach dem Zusammenbruch der damaligen Hausverwaltung bestellte die WEV mit Wirkung zum 1.10.1992 einen neuen Verwalter. Im bis heute gültigen Verwaltervertrag wird die Vergütung wie folgt geregelt:   - Für seine Tätigkeit erhält der Verwalter eine Vergütung von 30,00 DM monatlich je Wohnungseinheit (zzgl. MwSt.)   - Verändert sich das Gehalt der Angestellten der Wohnungswirtschaft der Ortsklasse I Gruppe 3 (7 Berufsjahre) um mehr als 5% gegenüber dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw. dem Zeitpunkt der letzten Anpassung nach dieser Bestimmung, so verändern sich 70% der Vergütung des Verwalters im gleichen Verhältnis, während 30% dieser Vergütung unverändert bleiben. Die Veränderung umfasst sowohl Erhöhungen als auch Ermäßigungen. Die Veränderung tritt zum gleichen Zeitpunkt in Kraft wie die Veränderung des Tarifs.  Auf der WEV 1993 bat der Verwalter um eine Erhöhung des Honorars auf 40 DM monatlich je Wohneinheit (zzgl. MwSt.). Er begründete sein Anliegen mit dem Mehraufwand infolge des chaotischen Zustands der Buchhaltung (eine Hinterlassenschaft der vorigen Verwalters). Die WEV stimmte der Erhöhung zu. Seit dem 1.1.1994 liegt das Honorar daher unverändert bei 40 DM (20,45 Euro).  Auf der WEV 2008 ließ der Verwalter über eine Erhöhung seines Honorars abstimmen. Die WEV lehnte mit deutlicher Mehrheit ab. Nun sagt der Verwalter, er könne sein Honorar nach den Regeln des Verwaltervertrags (siehe oben) auch ohne Zustimmung der WEV anheben.  Der Verwalter argumentiert wie folgt:  Basis für die Berechnung ist das seit dem 1.1.1994 vereinbarte Honorar. Seit 1994 sind die Tariflöhne in der Wohnungswirtschaft um 33,5% gestiegen. Hieraus resultiert ein vertraglich vereinbartes Honorar in Höhe von 25,25 Euro.  Die Gegner der Erhöhung (Mehrheit der WEG) argumentieren so:  Basis für die Berechnung ist das am 1.10.1992 vereinbarte Honorar. Seit 1993 sind die Tariflöhne in der Wohnungswirtschaft um 36% gestiegen. Hieraus resultiert ein vertraglich vereinbartes Honorar in Höhe von 19,20 Euro. Da das tatsächliche Honorar bei 20,45 Euro liegt, sehen wir keinen Grund für eine Erhöhung.  Der Verwaltervertrag legt als Basis für die Berechnung ausdrücklich das Honorar zum „Zeitpunkt der letzten Anpassung nach dieser Bestimmung„ fest (siehe oben).   Frage:  Stimmt die Einschätzung der WEG, dass als Basis für die Erhöhung das ursprünglich vereinbarte Honorar von 30 DM herangezogen werden muss? (Die Erhöhung am 1.1.1994 erfolgte außerordentlich aus Gründen, die längst nicht mehr gelten.)  Oder stimmt die Einschätzung des Verwalters, dass nach 14 Jahren eine Erhöhung überfällig ist und ihre Höhe auf der Basis des Honorars vom 1.1.1994 (40 DM) zu berechnen ist? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  nach meiner ersten rechtlichen Einschätzung anhand der von Ihnen gegebenen Informationen halte ich eine Erhöhung der Verwaltervergütung auf € 25,25 für zulässig.  Zwar verhält es sich so, dass der Anknüpfungszeitpunkt für die zu erhöhende Vergütung nach dem Vertrag in seiner damaligen Fassung der Abschluss des Vertrages ist oder der Zeitpunkt einer Erhöhung nach dieser Vorschrift, und hier aber eine Erhöhung aus anderen Gründen im Jahr 1994 stattgefunden hat.  Mit dem damaligen Beschluss wurde jedoch bereits die Vertragsgrundlage geändert, so dass eine Erhöhung wegen gestiegener Angestelltenkosten auf der Basis der im Zeitpunkt der Änderung neu festgesetzten Vergütung erfolgen muss, wenn sich nicht aus dem Vertragswerk oder aus anderen Beschlüssen etwas Abweichendes ergibt.  Die Rechtslage stellt sich jetzt also so dar, dass die ab 1994 vereinbarte Vergütung weiterhin einer Erhöhung (oder Ermäßigung) nach den Bestimmungen des Vertrags aus dem Jahr 1992 zugänglich ist, mit der Maßgabe, dass als vereinbarte Vergütung nunmehr die seit 1994 geltende zu verstehen ist, denn der ursprüngliche Passus ist ja nicht mehr gültig.  Wäre ein anderes Ergebnis gewollt, so hätte man meines Erachtens in der Eigentümerversammlung 1993 z.B. beschließen müssen, dass mit der einmaligen Erhöhung der Vergütung eine Erhöhung wegen gestiegener Angestelltenkosten abgegolten wird oder man hätte diesen Passus ausschließen oder (zeitlich) einschränken müssen.  Für eine erweiternde Auslegung im Sinne der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 BGB: Auslegung einer Willenserklärung">§§ 133/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/157.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 157 BGB: Auslegung von Verträgen">157 BGB/a>  dahingehend, dass als Basis für die Erhöhung die ursprüngliche, nicht mehr vertragsgemäße Vergütung gelten soll, sehe ich hier keinen Raum.  Ich hoffe. Ich konnte Ihre Rechtsfrage hinreichend und verständlich beantworten, auch wenn meine Ausführungen Ihre Rechtsansicht nicht stützen können. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Wolfram Geyer Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 157, § 133