Frage: Hallo,  es würde mich sehr freuen, wenn Sie mir folgende Fragen beantworten könnten:  Wir beabsichtigen in unserem Eigenheim einen Niesbrauch meiner Mutter einzuräumen (für eine Etage mit ca. 45m2), da sie uns finanziell sehr unterstützt hat. Ist dieses grundbuchseitig einzutragen oder reicht in diesem Fall ein einfacher gegengezeichneter Vertrag aus ? Können Sie uns bitte auch etwas zur Gültigkeit eines solchen Vertrages mitteilen.  Weiterhin würde uns interessieren, ob Sie dadurch die Möglichkeit einer Vermietung evtl. auch langfristig an meine Tochter hat.  Vielen Dank !!          

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  in Deutschland gilt der GrundS. der Vertragsfreiheit. Sie können Ihrer Mutter daher auch nießbrauchähnliche Rechte an der Wohnung  durch einen einfachen gegengezeichneten Vertrag einräumen. Diese Vereinbarung gilt dann aber auch nur zwischen den Vertragsparteien. Wird das Haus z.B.  versteigert, wäre der Erwerber seinerseits nicht an Ihren Vertrag gebunden, Ihre Mutter somit bei einer nur schuldrechtlichen Vereinbarung weniger abgesichert. In diesem Vertrag können Sie Ihrer Mutter auch das Recht einräumen, die Wohnung ihrerseits an Ihre Tochter zu vermieten.  Soweit es sich um Wohnungs- oder Teileigentum handelt, kann für die Wohnung ein Nießbrauch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1030.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1030 BGB: Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen">§ 1030 BGB/a>  bestellt werden. Ein 'richtiges' Nießbrauchsrecht, das gegenüber jedermann wirkt, liegt nur dann vor, wenn es auch im Grundbuch eingetragen ist. Da Inhalt des Nießbrauches das Recht ist, sämtliche Nutzungen der Sache zu ziehen, kann Ihre Mutter die Wohnung auch ohne weiteres an Ihre Tochter oder an andere - auch zur gewerblichen Nutzung - weitervermieten, es sei denn, eine Vermietung der Wohnung sei bei der Bestellung des Nießbrauches ausdrücklich ausgeschlossen worden.  In Ihrem Fall kommt aber auch die Bestellung eines Wohnungsrechts nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  in Betracht. Auch dieses muss ins Grundbuch eingetragen werden. Es handelt sich hierbei um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit nießbrauchähnlicher Gestaltung. Dem Berechtigten wird dabei das Recht eingeräumt, ein Gebäude bzw. einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen.  Familie, Hauspersonal und auch Pflegepersonen dürfen ohne weiteres aufgenommen werden. Sonstigen Dritten darf die Allein- oder Mitbenutzung der Wohnung nur dann überlassen werden, wenn der (jeweilige) Eigentümer dies gestattet hat.  Ich hoffe, ich habe Ihnen mit der Antwort zunächst weitergeholfen. Sie dürfen gerne eine Nachfrage stellen.  Mit freundlichen Grüßen  Gabriele Haeske Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1030, § 1093