Frage: Zusammenfassung und Frage: Was müssen wir beachten, wenn wir Mietern nach Beendigung des Mietvertrages (durch einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung) eine 'Duldung' gewähren, weil sie noch keine neue Wohnung gefunden haben?  Vorgeschichte und Details, für den Fall, dass die eine Rolle spielen sollten: Im März 2009 kaufen wir ein Zweifamilienhaus, in dem das OG vermietet ist, um es als kinderreiche Familie komplett zu nutzen. Vor der Unterschrift des Kaufvertrages wird auf Vermittlung des Maklers eine 'Aufhebungsvereinbarung zum Mietvertrag' einvernehmlich vereinbart, unterschrieben von Verkäufer, Käufer und Mieter (auch März 2009). Vereinbart ist eine 'Aufhebung des Mietvertrages zum 31.12.2009'. Die Vereinbarung sieht einen Auszug bis 31.12.2009 vor, bis zu diesem Termin verbunden mit der Zahlung einer 'pauschalen Aufwandsentschädigung'. Über die Zeit nach diesem Termin ist nichts vereinbart. Eine damalige persönliche anwaltliche Beratung bestätigt uns, dass damit spätestens zum Ende des Jahres das Mietverhältnis beendet ist, und wir ab 1.1.2010 die Räumungsklage in die Wege leiten (lassen) könnten.  Aktueller Zustand: Die Mieter machen einen auszugswilligen Eindruck (suchen, packen), haben jedoch vermutlich aufgrund ihrer persönlichen Situation und Bedürfnisse (z.B. Hunde) noch nichts passendes gefunden. Wir haben mit der Renovierung im EG begonnen, sind aber noch nicht fertig, sodass wir noch kein ernsthaftes Problem damit haben, dass das OG noch nicht frei ist und wir noch nicht dort weitermachen können.  Deswegen wollen wir noch ein paar Monate von Rechtsmitteln absehen und den Mietern eine Verlängerung gewähren. Wie muss die aussehen, damit wir keine Formfehler begehen (und auf einmal aus Versehen ein unbefristetes Mietverhältnis besteht)?  Wir planen, mit den Mietern eine Änderung des Auflösungsvertrages zu vereinbaren, in welcher der letzmögliche Termin des Auszugs verschoben wird (nicht jedoch der Termin der Zahlung der Aufwandsentschädigung, der bleibt verstrichen). Wir wollen damit zeigen bzw. erreichen, dass kein 'neues' Mietverhältnis begonnen wird, was wir bei einem angehängten befristeten Mietvertrag befürchten.  Ist eine solche Verlängerung des Termins der Aufhebungsvereinbarung sinnvoll, gibt es dabei noch mögliche Formfehlerquellen zu beachten? 

Antwort: Guten Morgen,  ich möchte Ihre Anfrage auf der Basis der von Ihnen mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:  Sie haben mit den Mietern einen Aufhebungsvertrag geschlossen, der das Mietverhältnis einvernehmlich zum 31.12.2009 enden lässt. Gleichzeitig besteht für die Mieter die Verpflichtung, die Wohnung spätestens an diesem Tage geräumt an Sie herauszugeben.  Wenn Sie jetzt mit den Mietern eine Zusatzvereinbarung schliessen, nach der  a) die getroffene Aufhebungsvereinbarung inhaltlich bestehen bleibt und sich die Parteien weiter einig sind, dass das Mietverhältnis zu 31.12.2009 endet,  b) lediglich den Mietern eine zusätzliche Räumungsfrist bis zum xx.xx.xx. bewilligt wird mit der Maßgabe, dass dies unter keinen Umständen als Angebot zum Abschluss eine Mietvertrages gesehen werden kann,  sind Sie auf der sicheren Seite und laufen nicht Gefahr, dass die bewilligte Fristverlängerung in einen unbefristeten Mietvertrag umgedeutet wird.  Hintergrund ist a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a> , wonach sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und der Vermieter seinen entgegen stehenden Willen nicht binnen 2 Wochen ab Kenntnis bekundet.  Diese Bekundung, eben KEIN unbefristetes Mietverhältnis eingehen zu wollen, fixieren Sie in der oben skizzierten Vereinbarung mit den Mietern.   Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 545