Frage: Sehr geehrter Herr Anwalt,  ich bin Miteigentümer in einer WEG, Baujahr 1995, genauer einer Garage. Die Garage ist abgeschlossen und befindet sich unterhalb des Gebäudes in einer Tiefgaragenanlage.  Die übrigen Miteigentümer haben Wohnungen oder Wohnungen und Garagen.  Leider gibt es seit 5 Jahren ein Wasserproblem, was die Garage quasi unvermietbar beziehungsweise unverkäuflich macht.  Die bisher ergriffenen Maßnahmen sind sicherlich günstig, gehen aber augenscheinlich am Kern des Problems vorbei und sind daher  nur wenig zielführend.  Gibt es für mich einen Weg diesen Zustand trotz des minimalen Stimmrechtgewichts zu beenden, z.B. eine Sanierung herbeizuführen? Falls es einen solchen gibt, bestünde dabei ein Kostenrisiko, dahingehend, dass die Kosten nachteilig für mich anstatt nach Miteigentumsanteilen nach Anzahl der Garagen umgelegt würden (die Teilungserklärung enthält dazu den Passus '...Kosten werden grundsätzlich gemeinsam getragen ...)?   Ich freue mich auf Ihre Antwort.  Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   Vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!   Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie Ihrer Sachverhaltsschilderung zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:    Zu 1) Gibt es für mich einen Weg diesen Zustand trotz des minimalen Stimmrechtgewichts zu beenden, z.B. eine Sanierung herbeizuführen?   Zunächst wäre es zielführend, die Einberufung einer (gegebenenfalls außerordentlichen) Wohnungseigentümerversammlung anzuregen, um gemeinschaftlich über die Sanierung im Beschlusswege zu entscheiden.  Wenn diese Beschlussfassung allerdings nicht stattfindet, stellt sich in der Tat die Frage, ob Sie auch als einzelner Wohnungseigentümer ohne Mehrheitsbeschluss die notwendigen Maßnahmen in die Wege leiten können.  Ich gehe davon aus, dass der Wasserschaden nicht aus der Garage selber herrührt, sondern vielmehr aus dem Gemeinschaftseigentum, also weil etwa ein gemeinschaftlich genutztes Wasserrohr beschädigt ist.   Sollte dies nicht der Fall sein, und die Wassereinwirkung etwa von dem Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers herrühren,. Bitte ich um kurzen Hinweis, damit ich im Rahmen der kostenlosen Nachfrageoption hierzu abschließend Stellung nehmen kann.  Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer">§ 21 Abs.2 WEG/a>  ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.  Zwar ist es aus der Ferne im Rahmen einer Erstberatung ohne genaue Kenntnisse der örtlichen Begebenheiten und des Ausmaßes der Wassereinwirkungen nicht möglich , eine abschließend Beurteilung zu treffen, jedoch gehe ich nach Ihrer Schilderung davon aus, dass die Voraussetzungen dieses Notverwaltungsrechts in Ihrem Fall gegeben sind, so dass Sie grundsätzlich auch allein Sanierungsmaßnahmen in die Wegeleiten könnten.  So könnte die Feuchtigkeit ins Mauerwerk einziehen und somit zu Schimmelbildung und dergleichen führen, so dass die Voraussetzungen eines dem gemeinschaftlichen Eigentumsdrohenden Schadens durch die Wassereinwirkung höchst wahrscheinlich sind, soweit ich es aus der Ferne beurteilen kann.  Des Weiteren ist an einen Schadensersatzanspruch für eventuelle Schäden an Ihrem Sondereigentum an der Garage zu denken.  In Frage kommt insoweit zunächst, dass die Eigentümergemeinschaft haftet. Ein solcher Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers gegen die anderen Wohnungseigentümer besteht wegen Verletzung der den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung.   Diese Pflichtverletzung im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a>  ist darin begründet sein, wenn die anderen Eigentümer es schuldhaft unterlassen haben, eine Beschlussfassung im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung, zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (hier des schadhaften Rohrleitungssystems/Wasserleitungen am Gemeinschaftseigentum) zu treffen.   Dies wäre dann der Fall, wenn den anderen Wohnungseigentümern die Schadhaftigkeit, etwa weil Sie schon sehr lange in der Wohnungseigentumsanlage wohnen, bekannt gewesen ist und sie es dennoch unterlassen haben einen Beschluss im Rahmen Ihrer Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gem. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer">§§ 21 Abs4/a>  u. 5 Nr. 2 , 23 Abs. 1 WEG zu fassen.   Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung ist  die Wassereinwirkung den anderen Wohnungseigentümern bereits seit längerem bekannt, so dass Sie auch Schadensersatzansprüche geltend machen könnten, vorausgesetzt Ihnen ist ein nachweisbarer Schaden entstanden, der etwa entsprechenden Nachweisbarkeit der Vermietgelegenheit vorausgesetzt, in der Unmöglichkeit der Weitervermietung begründet sein könnte, sowie im Hinblick auf entsprechende Substanzschäden an der Garage.   Zu 2.)Falls es einen solchen gibt, bestünde dabei ein Kostenrisiko, dahingehend, dass die Kosten nachteilig für mich anstatt nach Miteigentumsanteilen nach Anzahl der Garagen umgelegt würden   In Ihrem Fall würden die Kosten der Sanierung anteilig nach Miteigentumsanteilen getragen werden müssen, was sich direkt aus dem Gesetz und zwar aus a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten">§ 16 Abs. 2 WEG/a>  ergibt, der wie folgt lautet:  „Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Abs. 1 S. 2) zu tragen„  Hiervon können die Wohnungseigentümer zwar per Beschluss eine abweichende Regelung treffen, eine solche ist nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht erkennbar.  Auch die Formulierung in der Gemeinschaftserklärung konkretisiert diese gesetzliche Regelung lediglich und stellt die gemeinschaftliche Kostentragungspflicht klar.   Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!    Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:   Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.    Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagmorgen!   Mit freundlichem Gruß   Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt   Heilsbergerstr. 16  27580 Bremerhaven  kanzlei.newerla@web.de  Tel. 0471/3088132  Fax: 0471/3088316    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 280