Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  lt. Beschluss der Eigentümerversammlung wurde dieses Jahr die Aussenfassade neu gestrichen.Hierzu wurde eine Firma beauftragt. Lt. Absprache mit der Hausverwaltung ( der selbst Eigentümer ist) habe ich mündlich besprochen das  ich 2 Fassaden  meines Eigentums ( lt. Teilungserklärung mein Eigentum) in Eigenregie und auf eigene Kosten  streichen werde, um Kosten zu sparen.  Somit habe ich der Eigentümergemeinschaft einen Vorteil verschafft, indem die Gesamtrechnung der Firma durch meine Eigenleistung gemindert wurde.  Da nun aber nach Schlüssel/Splitting die Rechnung gestellt wird, habe ich dadurch keinen Vorteil. Bleibe ich nun auf meinen eigenen Kosten durch die Eigenleistung sitzen, oder gibt es eine Möglichkeit auf Minderung in meiner Rechnung, oder kann meine Eigenleistung den anderen Eigentümern anteilig berechnet werden?  Vielen Dank für Ihre kompetente Antwort.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Auch bei Reihenhäuser, die nicht in Realteilung, sondern als Wohnungseigentümergemeinschaft errichtet werden, gilt a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/5.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 5 WEG: Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums">§ 5 Abs. 2/a>  Wohnungseigentumsgesetz. Gemäß dieser Vorschrift sind aber alle Gebäudeteile, durch deren Veränderung, Beseitigung oder Einfügen die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird, immer zwingend Gemeinschaftseigentum. Hiervon kann auch in der Teilungserklärung nicht abgewichen werden, sodass die Außenfassade nicht in Ihrem Sondereigentum stehen kann. Vielmehr ist die Fassade zwingendes Gemeinschaftseigentum; ansonsten hätte die Eigentümerversammlung auch nicht über eine Streichung Ihrer Fassade entscheiden können.  Sieht der Beschluss aber keine anrechenbare Eigenleistung von Ihnen vor, besteht grundsätzlich auch kein Anspruch auf Erstattung dieser Kosten. Dieser Beschluss, der wohl auch entsprechende Ausführungs- und Kostenfragen geregelt hat, kann durch mündliche Absprachen mit der Hausverwaltung auch nicht umgangen werden. Einen vertraglichen Anspruch auf Zahlung Ihrer Eigenleitung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft sehe ich daher nicht. Möglicherweise könnte man aber die Hausverwaltung u.a. wegen falscher Auskunft in die Haftung nehmen.  Man könnte hier aauch an einen Bereicherungsanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/951.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 951 BGB: Entschädigung für Rechtsverlust">§§ 951 Abs. 1 S. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/818.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 818 BGB: Umfang des Bereicherungsanspruchs">818 Abs. 2 BGB/a>  denken, der bei Instandsetzungsmaßnahmen des Wohnungseigentümers an Gegenständen des gemeinschaftlichen Eigentums gegeben sein kann. Dieser Anspruch setzt voraus, dass die durchgeführten Arbeiten und der dafür entstandene Aufwand objektiv notwendig waren und dass die Wohnungseigentümergemeinschaft deshalb einen eigenen Aufwand in entsprechender Höhe erspart hat (vgl. z.B. OLG Celle, 02.02.2005,a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20W%204/05" target="_blank" class="djo_link" title="4 W 4/05 (2 zugeordnete Entscheidungen)">4 W 4/05/a> ).  Ich empfehle, einen auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Kollegen vor Ort mit der Angelegenheit zu betrauen, der dann Einsicht insbesondere in den Beschluss und die Teilungserklärung nehmen und ggf. entsprechende Forderungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft oder dem Hausverwalter geltend machen kann.     Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 818, § 951