Frage: Guten Abend,  meine anschließende Frage beruht auf folgenden Gegebenheiten: Ich möchte meinen Kindern eine ehem. Landwirtschaft, bestehend aus Hofstätte und diversen verpachteten Wiesen vererben bzw. schenken. Kind A soll die Hofstätte mit den Wiesen als Haupterbin bekommen - Kind B ein direkt angrenzendes Baugrundstück mit Süd(Berg-)Blick. Da der Wert des Baugrundstückes für Kind B unmittelbar davon abhängt, dass die im Süden angrenzende Wiese (zukünftig Kind A gehörend) niemals bebaut wird, planen wir eine Vereinbarung, dass die Wiese von Tochter A sowie deren etwaigen Rechtsnachfolgern (auch ungewollten Rechtsnachfolgern, wie z.B. Banken im Insolvenzfall) niemals bebaut werden darf.  Kind B und auch deren Nachkommen soll die wertvolle Südsicht immer erhalten bleiben.  Meine Frage:  1. Kann dies durch einen einfachen Anhang zum bereits bestehenden Testament für alle Zeiten zugunsten Kind B gelöst werden oder sollte zusätzlich ein entsprechender Grundbucheintrag erfolgen, der auch etwaigen (ggf. ungewollten) Rechtsnachfolgern von A die Bebauung der Wiese im Süden untersagt? 2. Kann dies auch für nur einen Teil des Flurstücks - im direkten Sichtfeld (Formulierung z. B. 'westliche / östliche Hälfte') - in der Vereinbarung bzw. im Grundbuch geregelt werden oder geht so eine rechtlich nur jeweils für die gesamte Flurnummer?  Vielen Dank für Ihre Antwort!  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage auf der Basis der gegebenen Informationen wie folgt:  Die Antwort ist leider auf alle Frage 'Nein'. Das geht schon deswegen nicht weil, die Erwerber in der Zwangsvollstreckung und aus der Insolvenzmassse nicht 'Rechtsnachfolger' der früheren Eigentümer werden, sondern 'originär neues Eigentum' erwerben (z.B. BGH-Beschluss vom 14. Juni 2012/ Az. ZB 48/10).  Ich habe auch große Zweifel, ob eine Grunddienstbarkeit auch nur der Ge-stalt 'Eigentümer des dienenden Grundstücks verpflichtet sich dieses niemals ohne Zustimmung des Eigentümers des herrschenden Grundstücks zu bebauen' überhaupt eintragungsfähig ist. Die meisten Beschränkungen der Bebaubarkeit eines Grundstücks haben Ihren Grund nicht im Privatrecht sondern im öffentlichen Baurecht,  (z.B. § 107 BBergG), daher meine Zweifel, das sich Ihren Erbnachfolgeplänen leider vollkommen entzieht.    Auf der sicheren Seite sind Sie, und dass ist, nehme ich an, was Ihren Regelungszielen am nächsten kommt, wenn Sie zugunsten  der Eigentümer des Grundstücks, das zur Not bebaut werden darf, ein dingliches Vorkaufsrecht (§ 463 bis a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/473.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 473 BGB: Unübertragbarkeit">§ 473 BGB/a> ) an dem Grundstück eintragen lassen, das möglichst nicht bebaut werden soll. Dazu brauchen Sie aber die Mitwirkung eines Notars, da diese Eintragung der notariellen Beurkundung bedarf. Dieser wird dann auch nochmals in einem tieferen Detaillevel, als das hier möglich ist, nochmals prüfen, ob die oben skizzierte Dienstbarkeit als Alternative zum Vorkaufsrecht nicht doch eintragungsfähig sein könnte.   Auch dieses Vorkaufsrecht bindet zwar nicht Erwerber aus Zwangsvollstreckung oder Insolvenz (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/471.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 471 BGB: Verkauf bei Zwangsvollstreckung oder Insolvenz">§471 BGB/a> ). Das ist aber meines Erachtens so nah, wie man Ihrem Regelungsziel mit den Mitteln der Rechtsordnung kommen kann. Die erbrechtlichen Alternativen etwa durch eine Testamentsklausel, in dem von Ihnen angedachten Sinne, würden immer nur ihre Erben binden. Ein eingetragenes Vorkaufsrecht würde zumindest auch 'normale' (=nicht solche aus Zvg. oder Insolvenz) Käufer binden bzw. sogar vom Kauf abschrecken.  Mit freundlichen Grüßen Ra. Jahn  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 473, § 471