Frage: Problem 1 Wir sind Hinterlieger auf mehreren teils gemeinsamen, teils einzeln übertragenen Grundstücken mit Zuwegung, Versorgungsleitungen, und zwar: Nacheinander: Zufahrt (Eigentum des Vorderliegers), PKW-Abstellfläche (gemeinsamer Besitz der Hinterlieger), drei Ein-Familien-Reihenhäuser sowie ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungseigentümern. Wir sind uns im klaren, daß wir auf diesen Grundstücken für den Unterhalt von Bewegungsflächen, Versorgungsleitungen und Verkehrssicherung zu sorgen haben.  Frage: Nach welchem gerichtsfestem Schlüssel sollte eine faire Kostenteilung für den Fall einer erforderlichen Instandhaltung pp. zwischen den Hinterliegern erfolgen und vertraglich festgelegt werden, wobei ich davon ausgehe, daß jeweils nur die Eigentümer für Kosten herangezogen werden dürfen, die „hinter„ einer zukünftigen Schadensstelle liegen. In den Kaufverträgen bzw. Teilungserklärungen ist das Problem nicht geregelt.  Problem 2 Die Zufahrt verblieb im Eigentum des Vorderliegers und Verkäufers. Er  hatte mit dem Bauträger als Käufer im Kaufvertrag geregelt, dass von diesem  die „Erstellung und Instandhaltung„ der Zufahrt übernommen wird. Diese Bedingungen wurden in nachfolgenden Kaufverträgen nicht an uns weitergegeben.  Der Eigentümer der Zufahrt geht dennoch davon aus, dass er keinerlei Verpflichtungen hinsichtlich dieser Zufahrt zu übernehmen braucht, obwohl er seit kurzem seine bisherige eigene Zufahrt geschlossen hat und den Fahrzeugverkehr allein über „unsere„ Zufahrt abwickelt. Er hat ein Mehrfamilienhaus mit 4 Mietern sowie ein Ladenlokal mit Besuchern; dazu 4 Stellplätze sowie zwei Garagen. Bezüglich Wegerecht und Versorgungsleitungen wurde eine Baulast bei der Stadt eingetragen; im Grundbuch ist hierzu nichts vermerkt. Die Firma des Bauträgers ist nach Insolvenz erloschen. Aus den Anfangszeiten besteht ein Vertrag für die Zufahrt zwischen uns und dem (widerwilligen) Vorderlieger für Winterdienst mit wöchentlichem Wechsel. Frage: Muß sich der Vorderlieger nicht sehr wohl stets an eventuellen Erstellungs- bzw. Instandhaltungskosten/ Pflasterung sowie Verkehrssicherung der der Zufahrt beteiligen, da er sie mitbenutzt? Nach welchem Schlüssel/Teiler? Hierbei gehe ich davon aus, dass wir allein für die Versorgungsleitungen zuständig sind, da der Vorderlieger hier nicht angeschlossen ist. Ändert sich diese Sachlage, wenn er seine „alte„ Zufahrt wieder öffnet? Es gibt es keinerlei vorsorgliche Regelungen.  Bietet das Internet einen Vertragsentwurf?            

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   einen gerichtsfesten Schlüssel zur Kostenverteilung gibt es so nicht. Diese wird im Streitfall vom Gerict dann im Rahmen der sogenannten Billigkeitsprüfung festgelegt, wobei natürlich dann auch die zwischen den Betroffenen geschlossenen Absprachen herangezogen werden.  Ihre Überlegung, nur den Eigentümer heranzuziehen, der 'hinter' einer künftigen Schadensstelle liegt, halte ich aber für wenig praktikabel: Denn nicht nur, dass dann die Verursachung zweitrangig wäre und sogar bei vorsätzlicher Schädigung ein  Eigentümer herangezogen werden könnte, der ggfs. nichts mit der Schadensverursachung zu tun hat, auch wird dann vielleicht ein Streit über den Ort der Schadensstelle vorprogrammiert sein.  Da Alle partipizieren, sollte dann - mit Ausnahme bei vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Schadensverursachung - auf die Anzahl der betroffenen Grundstücke die Kostenverteilung stattfinden; dieses hätte auch den Vorteil, dass jeder Eigentümer wegen des eigenen Anteils sorgfältig mit den Rechten umgeht.   Auch der Vorderlieger wird sich bei EIgennutzung mit an den Kosten zu beteiligen habe, was man je nach Vertragsauslegung aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1021.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1021 BGB: Vereinbarte Unterhaltungspflicht">§ 1021 Abs. 1 2 BGB/a>  (nachzulesen über unsere Homepage) ableiten kann. Ändert sich die Zuwegung, wird sich auch das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien ändern.  Von im Internet veröffentlichten Vertragsentwürfen kann ich nur nachhaltig abraten, da diese Entwürfte teilweise veraltet  und so verallgemeinert sind, dass sie die individuellen Probleme, die bei Ihnen ja vorherrschen könnten, nicht umfassen.  Hier sollten alle Beteiligten im Rahmen einer individuellen Beratung eine direkte Vertragsberatung vor Ort suchen.    Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1021