Frage: Sehr geehrte Rechtsanwältin, sehr geehrter Rechtsanwalt,  am 17.7.2007 habe ich einen Gewerbe-Mietvertrag mit einem Psychologen als Mieter meiner 1-Zimmer-Eigentumswohnung abgeschlossen.  Hierfür habe ich einen Wohnraum-Formularmietvertrag verwendet.  Die Nutzung ist jedoch eindeutig (anhand vieler Merkmale ganz eindeutig belegbar) rein gewerblich ('psychologische Praxis').  Da ich selbst mehr als 500 km von der Immobilie entfernt wohne und sich die Verwaltung über die Distanz als nicht so leicht herausgestellt hat, möchte ich die Wohnung nun verkaufen.  In der Vergangenheit habe ich meine eigenen Interessen bereits oft hinter die des Mieters zurückgestellt, dieser kommt mir jedoch in keinem einzigen Punkt annäherungsweise entgegen, so dass ich den Mietvertrag nun gerne so schnell wie möglich kündigen möchte, um die Wohnung unvermietet besser verkaufen zu können.  Hierzu habe ich unter Berufung auf Gewerbe-Mietrecht am 26.10.2009 per Einschreiben die Kündigung vertragsgemäß und fristgerecht zum 31.1.2010 an den Mieter versendet.  Dazu meine erste Frage: Der Mieter beruft sich nun darauf, dass im Mietvertrag folgendes bzgl. Kündigungsrecht vereinbart ist: 'Bei einer Kündigung durch den Vermieter sind die Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  (z.B. das Vorliegen eines berechtigten Interesses und die Begründung desselben) zu beachten. Hiervon abweichende gesetzliche Regelungen bleiben unberührt.' Mit diesem Argument hat er nun per Einschreiben der Kündigung widersprochen. Gibt es für mich tatsächlich keine Möglichkeit der ordentlichen Kündigung außer bei Eigenbedarf etc. (nur weil ich ein Wohnraum-Vertragsformular verwendet habe)?  Meine zweite Frage:  Da der Mieter ab Januar 2010 hauptsächlich von der Praxis in seinem neu gebauten Haus aus arbeiten wird und die hier betroffene angemietete Wohnung nur noch gelegentlich nutzen will (und ich daher den Zeitpunkt für gekommen sah, nun auch mal meine Interessen zum Zug kommen zu lassen bzgl. Verkauf, bisher habe ich ihm zuliebe gewartet), möchte er von mir eine Erlaubnis zur Untervermietung an einen Kollegen, mit dem er sich dann meine Wohnung als Praxis teilen möchte.  Im Mietvertrag ist hierzu geregelt: 'Ohne Erlaubnis des Vermieters ist der Mieter weder zur Untervermietung noch zu einer sonstigen selbständigen Gebrauchsüberlassung der Mieträume an Dritte, ausgenommen besuchsweise sich aufhaltende Personen, berechtigt. Die bei berechtigtem Interesse zu erteilende bzw. erteilte Erlaubnis gilt nur für den einzelnen Fall. Sie kann aus wichtigem Grund versagt bzw. widerrufen werden.'  Habe ich das Recht, die Erlaubnis auch aus 'unwichtigem' Grunde zu versagen (weil ich z.B. nicht mehr will, weil er mir auch in keinem Punkt entgegenkommt)?  Mit freundlichen Grüßen Der Ratsuchende !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  1. Aufgrund der Vertragsfreiheit können Vertragspartner abweichend von den gesetzlichen Regelungen andere vertragliche Vereinbarungen treffen. Insoweit ist es auch innerhalb eines Gewerbemietvertrages möglich, erschwerte Kündigungsbedingungen für eine Vertragspartei zu vereinbaren. Daher müssen Sie zunächst die Vereinbarung gegen sich gelten lassen.  Sie haben jedoch die Möglichkeit die Klausel wegen Irrtums anzufechten; a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/119.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 119 BGB: Anfechtbarkeit wegen Irrtums">§ 119 BGB/a> . Die Anfechtung ist gegenüber dem Vertragspartner unverzüglich nach Kenntnis des Irrtums zu erklären. Ob in Ihrem Falle noch Unverzüglichkeit gegeben ist, kann von hier nicht beurteilt werden.  Desweiteren können Sie die Kündigung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  mit der verhinderten angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks und den dadurch entstehenden erheblichen Nachteilen begründen. Ob dafür die Voraussetzungen vorliegen bedarf jedoch einer eingehenden Prüfung anhand der konkreten Umstände.  Durch den Satz 'Hiervon abweichende gesetzliche Regelungen bleiben unberührt.' könnte darüber hinaus argumentiert werden, dass weiterhin alle anderen gesetzlichen Kündigungsarten möglich sind. Also auch die Kündigung ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses, wie üblicherweise bei Gewerberäumen. Ob Sie mit diesem Argument in einem Rechtsstreit durchdringen würden, kann von hier nicht beurteilt werden.  2. Die Untervermietung verweigern können Sie nicht nur aus wichtigem Grund, da zwar vereinbart worden ist, das die Erteilung aus wichtigem Grund versagt werden kann aber nicht, dass die  Erteilung b>nur/b>  aus wichtigem Grund versagt werden kann. Abs. 500.h. ein wichtiger Grund ist nur ein Grund für die Versagung der Zustimmung.   Insoweit besteht gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 BGB/a>  im Gewerbemietrecht kein Anspruch gegenüber dem Vermieter auf die Gestattung der Untervermietung.  3. Sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, rate ich Ihnen dringend eine Rechtsanwalt Ihrer Wahl zu beauftragen, der Sie vertritt.   Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,  sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen  übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.  Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.   Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.  Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.  Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen   Ingo Bordasch  Rechtsanwalt   Tel.: 030 - 293 646 75  Fax.: 030 - 293 646 76  frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de   PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 119, § 540