Frage: Unser Wohnungsvermieter hat uns vor 8 Jahren die Nutzung überdachter Fahrradabstellplätze mündl. zugesagt. Jetzt (nach 8 Jahren) untersagt er die Nutzung,  mit der Begründung, sie sei vertraglich nicht festgelegt. Ersatzweise wird ein nicht überdachter Fahrrad-Abstellplatz zur Verfügung gestellt.   Frage: Kann die Bereitstellung gleichwertiger Abstellplätze eingefordert werden bzw. Mietminderung geltend gemacht werden? Diese mündl. Absprache wird bereits seit 8 Jahre eingehalten und kann auch von den übrigen 3 Mietparteien des Hauses bezeugt werden. Zusätztlich existiert ein Schreiben, in dem der Vermieter (vor ca. 1 Jahr) darauf hinweist, daß die Fahrradabstellplätze bisher nur kulanzweise zur Verfügung gestellt wurden und jederzeit gekündigt werden können.  Zur Info: Der Mietvertrag enthält die Klausel 'Änderungen des Vertrages ... sollen aus Gründen der Vertragssicherheit schriftlich vereinbart werden'.  Aussagen zur Nutzung oder Nicht-Nutzung der überdachten Fläche für die Fahrräder sind im Mietvertrag nicht enthalten.  

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:  Sofern der Vermieter den FahrradabstellpS. tatsächlich vorbehaltlos zur Verfügung gestellt hat, ist diese Nutzungsgewährung nachträglich zum Vertragsinhalt geworden. Die mündliche Absprache erweitert dann den schriftlichen Mietvertrag gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305b BGB: Vorrang der Individualabrede">§ 305b BGB/a> ; ich gehe dabei davon aus, dass es sich (wie zumeist üblich) um einen Formularmietvertrag handelt.  Der Nachweis über diese mündliche Absprache und deren Inhalt ist von Ihnen zu führen, da Sie sich auf die Absprache berufen möchten. Dazu können die drei Nachbarn als Zeugen benannt werden, wenn diese die Absprache gehört haben. Der Vermieter kann sich dann nicht nachträglich auf eine unverbindliche Nutzungsgewährung aus Kulanz berufen, wenn er die Nutzung zunächst verbindlich zugesagt hatte.  Schwieriger wird die Angelegenheit, wenn der Vermieter die Nutzung von Anfang nur widerruflich geduldet hat oder die Zeugen nur die tatsächliche Nutzung, nicht aber die zugrundeliegende Absprache bestätigen können. Denn dann kann der Vermieter die Nutzung des Fahrradabstellplatzes auch widerrufen. Auf ein Gewohnheitsrecht werden Sie sich dann nicht berufen können, wenn der Vermieter über die Jahre auf die kulanzweise Regelung hingewiesen hat und dieser Hinweis zutreffend ist. Rechtsansprüche können dann allein durch die tatsächliche Benutzung noch nicht begründet werden.  Wenn Sie dem Vermieter die unbeschränkte Zusage nachweisen können, sind Sie weiterhin berechtigt, einen überdachten FahrradabstellpS. zu fordern und können die Miete mindern, wenn der Vermieter diesen nicht mehr zu Verfügung stellen kann oder will. Eine Mietminderung halte ich aber allenfalls im Bereich von (uverbindlich) 1-2% für möglich, wenn Ihnen ein anderer AbstellpS. zur Verfügung steht.  Falls die Nutzung allerdings widerruflich gewährt wurde, haben Sie keine weiteren Rechte gegen den Vermieter im Hinblick auf den Fahrradabstellplatz.   Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.   Mit freundlichen Grüßen   Matthes  Rechtsanwalt   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305b