Frage: Hallo, ich habe mit meiner nun Ex-Freundin am 02.03.2009 einen auf ein Jahr befristeten Mietvertrag zusammen unterschrieben. Nun haben wir uns getrennt, ich kann ja unter diesen Umständen nicht mehr mit ihr zusammen in der Wohnung leben, da wir auch sehr zerstritten sind und es mir unmöglich ist, für eine nicht von mir bewohnte Wohung Miete zu zahlen. Der Vertrag läuft bis zum 01.03.2010, danach verlängert er sich. Kann ich nun als ein Teil der Mieter aus dem Vertrag aussteigen? Ich habe keine Unterlagen zu dem Vertrag bekommen (nur meine Ex eine Ausfertigung), ich habe auch noch nicht meinen Mietanteil bezahlt, nur die Hälfte der Kaution mit einbezahlt (das Sparbuch läuft aber auf meine Ex). Auch habe ich keinen Wohnungsschlüssel vom Vermieter bekommen, obwohl er den am 03.03. bringen wollte, komme also gar nicht an meine Sachen, um diese raus zu räumen. Was kann ich machen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gern möchte ich Ihre Frage anhand der von Ihnen gemachten Angaben zum Sachverhalt und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Man müsste zur abschliessenden Beurteilung Ihrer Frage den Vertragstext genau prüfen, ob zulässigerweise eine Befristung des Vertrages vereinbart wurde oder ob gegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  verstossen wurde, der die Zulässigkeit einer Befristung unter enge Vorausetzungen stellt. Es könnte aber auch ein befristeter Kündigungsverzicht vereinbart werden, der, wenn er beidseitig (Mieter und Vermieter) vereinbart wurde, auch grundsätzlich zulässig wäre. Ohne Kenntnis des Vertragstextes lässt sich dies nicht beantworten.  Sollte eine unzulässige Befristung vorliegen, so könnten Sie den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs. 1 S.1 BGB/a>  kündigen. Nächstmöglicher Kündigungstermin wäre danach derzeit der 30.6.2009. Da es im Mietrecht keine Teilkündigung gibt, müssten immer BEIDE Mieter die Kündigung aussprechen, ansonsten wäre sie nicht wirksam.  Wenn dagegen eine zulässige Befristung oder ein zulässiger Kündigungsausschluss vorläge, so ist die Situation für Sie bedeutend schwieriger. Ein ausserordentliches Kündigungsrecht dürfte die  Trennung nicht begründen. Hier hat eine umfassende Interessenabwägung stattzufinden, die meines Erachtens zugunsten des Vermieters ausfallen dürfte. In engen Ausnahmefällen gewähren Gerichte jedoch die Möglichkeit, sich vorzeitig aus dem Vertragsverhältnis zu lösen, indem dem Vermieter ein Nachmieter gestellt wird. Da dies aber sehr eingeschränkte Fallgruppen sind und strenge Anforderungen gestellt werden, dürften Sie sich auch hier schwer tun. Insbesondere dürfte sich hier negativ auswirken, dass das Mietverhältnis gerade erst vor wenigen Tagen abgeschlossen wurde. Auch hier kommt es auf eine Interessenabwägung an. Eine genaue Prüfung ist an dieser Stelle in Anbetracht Ihres Einsatzes nicht möglich.  Einen allgemeinen Anspruch auf vorzeitige Vertragsentlassung bei Stellung eines Nachmieters gibt es dagegen nicht. Helfen würde nur eine entsprechende Nachmieterklausel im Vertrag.  Sie haben keinen Anspruch, einseitig aus dem Vertrag entlassen zu werden. Dies wäre nur möglich durch eine Vereinbarung zwischen Ihnen, Ihrer ehemaligen Freundin und dem Vermieter. Ansonsten bleiben Sie weiter Mieter und haften dem Vermieter gegenübe auch auf Zahlung des Mietzinses.  Sofern Ihre Freundin die Wohnung aber allein nutzt, könnte sich im Innenverhältnis ein Ausgleichsanspruch ergeben, wonach sie die Miete allein tragen müsste. Dies hängt jedoch von den Umständen ab.  Sofern Ihr Vermieter Ihnen den vertragsgemässen Gebrauch verweigert, könnte dies ein ausserordentliches Kündigungsrecht begründen.  Ich hoffe, Ihnen mit diesen Informationen eine erste Orientierung gegeben haben zu können. Es sei der Hinweis erlaubt, dass die Beratung nur anhand der von Ihnen gemachten Angaben erfolgt ist und lediglich eine erste grobe Einschätzung darstellt. Die ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort kann hierdurch nicht ersetzt werden.  Mit freundlichen Grüssen,  J. Lau Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 573c