Frage: Guten Tag,  wir haben ein Haus auf einem Erbbaurechtsgrundstück in einer Zwangsversteigerung gekauft. Es handelt sich dabei um ein soziales Erbbaurecht, welches „auf regulären Wege' also ohne Zwangsversteigerung, von der Stadt Berlin (Erbpachtgeber) nur an Menschen mit einem Wohnberechtigungsschein und 2 Kindern unter 12 Jahren zu einem vergünstigten Preis vergeben werden darf. Deshalb ist die Erbpacht auch nur ein Bruchteil einer marktüblichen Erbpacht für die Grundstücksgröße.  Da die Pachtnehmer mit dem Verkauf im Rahmen einer Zwangsversteigerung einen viel höheren Verkaufspreis erzielen können als über die Vergabe der Stadt, möchten wir das Haus / Erbpacht gerne wieder versteigern lassen. Wir fragen uns, ob wir das Haus im Zuge einer Teilungsversteigerung verkaufen können, ohne dass wir uns scheiden lassen müssen. Dazu muss gesagt werden, dass wir das Haus vor unserer Heirat zu 50% / 50% erworben haben und erst später heirateten. Kann ich jetzt einfach zum Amtsgericht gehen und einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen mit der Begründung, dass ich das Haus behalten will und meine Frau es lieber verkaufen möchte? Und würde eine Trennung ausreichen, weil wir das Haus vor der Scheidung erworben haben, oder ist auch in diesem Fall eine Scheidung Voraussetzung für die Teilungsversteigerung? Und hätte eine Teilungsversteigerung die gleiche 'Wirkung' wie eine Zwangsversteigerung  also könnten wir das Haus ohne die Mitsprache der Stadt an den Meistbietenden verkaufen?  Schönen Dank    Einsatz editiert am 04.06.2021 14:00:14

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.  Zu Ihren Fragen…  Wir fragen uns, ob wir das Haus im Zuge einer Teilungsversteigerung verkaufen können, ohne dass wir uns scheiden lassen müssen. Dazu muss gesagt werden, dass wir das Haus vor unserer Heirat zu 50% / 50% erworben haben und erst später heirateten. Kann ich jetzt einfach zum Amtsgericht gehen und einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen mit der Begründung, dass ich das Haus behalten will und meine Frau es lieber verkaufen möchte? Und würde eine Trennung ausreichen, weil wir das Haus vor der Scheidung erworben haben, oder ist auch in diesem Fall eine Scheidung Voraussetzung für die Teilungsversteigerung?  Sie müssen sich für eine Teilungsversteigerung nicht scheiden lassen. So man sich in einer Bruchteilsgemeinschaft und/oder Gesamthandsgemeinschaft hinsichtlich der Auseinandersetzung der Gemeinschaft nicht einig wird, kann man als Folge der Auseinandersetzung stets eine Teilungsversteigerung anstreben.   Der Miteigentümer einer Immobilie nach Bruchteilen (§ 1008 BGB) kann gem. § 749 Abs. 1 BGB jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Insbesondere kann er die Versteigerung des unteilbaren Grundstücks gem. § 753 BGB fordern.  Und hätte eine Teilungsversteigerung die gleiche 'Wirkung' wie eine Zwangsversteigerung also könnten wir das Haus ohne die Mitsprache der Stadt an den Meistbietenden verkaufen?  Letztlich zwingen Sie hier Ihren Miteigentümer zum Verkauf Ihres Miteigentumanteiles an dem Erbbaurecht.  Sollte beim Erbbaurecht die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung nach § 5 ErbbauRG vereinbart sein, hindert dies die Anordnung und das weitere Verfahren zunächst nicht. Vor Zuschlagsentscheidung muss jedoch die Zustimmung erteilt oder gerichtlich ersetzt sein. Die Zustimmung kann vom Grundstückseigentümer durch den Erbbauberechtigten (Schuldner) oder auch durch den betreibenden Gläubiger verlangt werden, wenn durch den Zuschlag der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet ist. Ferner muss derjenige, dem der Zuschlag erteilt werden soll, Gewähr für die ordnungsgemäße Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtungen dem Grundstückseigentümer gegenüber bieten. Die Zustimmungsersetzung erfolgt nicht durch das Versteigerungsgericht, sondern in einem Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit vor dem Amtsgericht.  Es kommt vorliegend also nicht darauf an, ob  hier das mit einem Erbbaurecht belastete Grundstück zwangs- oder Teilungsversteigert wird. Da das Recht des Erbbaurechtsgebers stets mit tangiert wird, bedarf es bei seinem Zustimmungserfordernis nach § 5 ErbbauRG stets seiner Zustimmung.    Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe Mit freundlichen Grüßen  Andreas Wehle Rechtsanwalt /Aachen   

Relevante Paragraphen: § 753, § 749, § 1008