Frage: Ich habe eine 1-Zimmer Wohnung in einer Wohnanlage an eine einzelne Person vermietet.  Letzte Woche gab es einen Wohnungsbrand, die Wohnung ist ausgebrannt (Ursache noch ungeklärt, aber Fahrlässigkeit wahrscheinlich), mein Mieter hat eine Zwischenunterkunft durch die Gemeinde bekommen.  Aus diesem Anlass ist mir aufgefallen, dass mein Mieter seit 5 Monaten keine Miete mehr bezahlt hat.   Mein Mieter teilt mir weder seine neue Adresse noch Telefonnummer mit. Ich habe erfahren, dass mein Mieter arbeitslos ist.   Nun zu meiner Frage:  Ich möchte eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug aussprechen. Wie stelle ich diese rechtswirksam zu in dieser Situation? Per Gerichtsvollzieher? Kann die Adresse der ausgebrannten Wohnung verwendet werden?  Sollte der Polizeibericht dem Mieter Fahrlässigkeit bescheinigen, so ist aus diesem Grunde ebenfalls eine fristlose Kündigung möglich. Kann ich eine zweite fristlose Kündigung dann aussprechen?  Welcher Kündigungsgrund führt am schnellsten und sichersten zum Ergebnis den Mieter zu kündigen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  1. Solange der Mietvertrag mit dem Mieter noch besteht, genügt grundsätzlich der Zugang im Briefkasten des Mieters für eine wirksame Kündigung. Ob Sie die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher bewirken lassen oder durch Einschreiben mit Rückschein oder die Kündigung selbst unter Zeugen, einwerfen ist unerheblich. Sie müssen letztlich den Zugang der Kündigung beweisen.  Die Kündigung kann auch gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/132.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 132 BGB: ErS. des Zugehens durch Zustellung">§ 132 Abs. 2 BGB/a>  durch öffentliche Zustellung erfolgen. Dazu ist es notwendig, dass der Aufenthalt der Person unbekannt ist. Damit der Aufenthalt der Person als unbekannt gilt, müssen Sie mindestens beim Einwohnermeldeamt Erkundigungen eingeholt haben. Im Einzelfall sind auch noch weitere Recherchen notwendig.  2. Ein Grund für eine fristlose Kündigung ist gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  gegeben, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Dies ist nach Ihrer Schilderung der Fall.  Darüber hinaus besteht ein Grund für eine fristlose Kündigung, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Diese kann dann der Fall sein, wenn der Mieter den Brand verursacht haben sollte. Dabei kommt es aber auf den Einzelfall an, wie es zu dem Brand kam, da die Rechtsprechung unterscheidet, wie der Brand verursacht wurde.  Haben Sie mehrere Kündigungsgründe, können Sie auch mehrere Kündigungen aussprechen. Es genügt dann, das durch eine die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind.  3. Sie haben darüber hinaus grundsätzlich die Möglichkeit die Leistung gegenüber dem Mieter gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/275.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 275 BGB: Ausschluss der Leistungspflicht">§ 275 BGB/a>  zu verweigern,soweit diese einen Aufwand erfordert, der unter Beachtung des Inhalts des Mietvertrages und der Gebote von Treu und Glauben in einem groben Missverhältnis zu dem Leistungsinteresse des Mieters steht. Bei der Bestimmung der Ihnen zuzumutenden Anstrengungen ist auch zu berücksichtigen, ob der Sie das Leistungshindernis zu vertreten haben. Ob ein solches Verweigerungsrecht in Ihrem konkreten Fall gegeben ist und ob eine dauerhafte oder nur eine vorübergehende Unmöglichkeit der Leistungserbringung vorliegt, kann von hier nicht beurteilt werden.  4. Da insgesamt von hier die Schwere der Beeinträchtigung durch den Brand nicht beurteilt werden kann, rate ich Ihnen dringend einen Rechtsanwalt vor Ort mit Ihrer Vertretung zu beauftragen. Gerade hinsichtlich der Auswahl der Kündigungsgründe (möglicherweise liegen weitere vor) und der Formulierung der fristlosen Kündigung sollten Sie einen Kollegen beauftragen, um die Wirksamkeit der Kündigung aus formalen Gründen nicht zu gefährden.  Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.   Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage. Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Ingo Bordasch Rechtsanwalt  Tel.: 030 - 293 646 75 Fax.: 030 - 293 646 76 frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de  PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 275, § 132, § 543