Frage: Wir haben für einen neuen Mieter einen Mietvertrag aus einem Anwaltsportal, der die neue Rechtsprechung reflektiert und nur Fristen für Schönheitsreparaturen vorsieht.   Bei Einzug gab es einen Bedarf an Malerarbeiten, da die Wohnung nicht so vom Vormieter verlassen wurde wie erwartet. Diesen haben wir getragen. Der Mieter ist im Gegenzug bereit (quasi wie in der alten Regelung), bei Auszug neu zu streichen, bzw. die Wohnung in einen Zustand zu versetzen, der dem durch Fotos dokumentierten bei Einzug entspricht.   Wie kann man das jetzt wasserdicht vereinbaren, so dass die Klausel auch tatsächlich bei Auszug gilt?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Eine Zusatzvereinbarung ist grundsätzlich möglich. Die strengen Regeln für Renovierungspflichten gelten nur für sog. Formularvereinbarungen, d. h. solche, die vom Vermieter vorformuliert sind und für eine Vielzahl (mind. drei) Verträge verwendet werden sollen. Unter diesen Voraussetzungen findet die Klauselkontrolle nach den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB/a>  (früher: AGB-Gesetz) statt. Für individuell ausgehandelte Vertragsklauseln dagegen gibt es keine Klauselkontrolle nach dem AGB-Recht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB/a> ). Wenn sich die Mieter also individuell und als Ergebnis frei verhandelter Bedingungen dazu verpflichten, eine Endrenovierung zu übernehmen, dann ist diese Pflicht auch wirksam begründet.  Wenn Sie eine bestimmte Klausel vorgeben, dann liegt keine Individualvereinbarung vor. In dem Fall wäre die von Ihnen angedachte Renovierungsklausel unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.  Und selbst bei Vorliegen einer individualvertraglichen Zusatzvereinbarung kann das Zusammenspiel der formularvertraglichen und der individuell ausgehandelten Vereinbarungen problematisch werden: Es können auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln einen sog. Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung führen. Diese Gefahr besteht hier, da beide Regelungen (regelmäßige Renovierungen während der Mietdauer und Endrenovierung) für den Mieter negativ sind und das gesetzliche Leitbild, von dem abgewichen wird, vorsieht, dass zur Instandhaltung grundsätzlich immer der Vermieter verpflichtet ist (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> ). Dies müsste durch vertragliche Vorteile für den Mieter (z. B. einen Nachlass bei der Miethöhe) kompensiert werden. Ansonsten kann die Gefahr bestehen, dass in der Gesamtbetrachtung eine unangemessene Benachteiligung entsteht.  Ein »wasserdichter« Formulierungsvorschlag ist aus den genannten Gründen daher an dieser Stelle nicht möglich. Sie müssten mit dem Mieter die Bedingungen der Renovierung aushandeln. Eine einseitige Erweiterung der Renovierungspflichten wird sonst nicht zu begründen sein.   Mit freundlichen Grüßen  Abs. 1000. Juhre Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 305