Frage: Mein Vater (aktuelles Alter: 67 Jahre) wohnt in seiner 1989 erworbenen und schuldenfreien Eigentumswohnung. Der Kaufpreis betrug damals € 90.000, das Baujahr ist etwa 1979.   Um zu verhindern, dass im Falle einer Pflegebedürftigkeit o.ä. das Sozialamt die Wohnung zur Deckung der Pflege-/Altenheimkosten verwertet und somit mein Erbe aufbraucht, hatten wir zuerst vor, dass er mir die Wohnung als vorweggenommenes Erbe schenkt. Da Schenkungen im Falle „Verarmung„ aber 10 Jahre lang zurückgefordert werden können, scheint uns dies zu unsicher.  Daher hatten wir uns dann überlegt, dass ich ihm die Wohnung abkaufe. Selbstverständlich wollen wir den Kaufpreis möglichst gering ansetzen, da ich zum einen nur über € 30.000 verfüge und zum anderen um die Kosten für den Notar und die Grunderwerbsteuer ebenfalls gering zu halten. Im Gegenzug für den geringen Kaufpreis, möchten wir einen Nießbrauch/Wohnrecht ins Grundbuch eintragen lassen, damit mein Vater für Lebenszeit weiterhin in der Wohnung bleiben kann. Wie gesagt ist es uns wichtig, dass der Kauf in keinem Fall als (Teil-)Schenkung angesehen und zurückgefordert werden kann und die Kosten für den Kauf so gering wie möglich gehalten werden.  Die für uns wichtige Frage ist nun, wie hoch wir den Kaufpreis ansetzen müssen, damit keine Schenkung unterstellt werden kann?  Gibt es eine Berechnungsgrundlage, um den Mindestverkaufspreis unter Berücksichtigung des Wohnrechts und des Verwandtschaftsverhältnisses zu berechnen?  Haben Sie eventuell einen Alternativvorschlag für die Wohnungsübertragung?     Vielen Dank für Ihre Mühe. 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  wie Sie richtig festgestellt haben, kann der geschenkte  Gegenstand vom Schenker wegen Verarmung während einer Zeit von zehn Jahren zurückgefordert werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/528.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 528 BGB: Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers">§ 528 BGB/a> ).   Dieser Anspruch kann auf Grund von sozialrechtlichen Normen auch vom Sozialamt geltend gemacht werden. Aus diesem Grund muß verhindert werden, dass Schenkungsrecht zur Anwendung kommt.  Juristisch gesehen existiert jetzt aber nicht nur der entgeltliche Vertrag und die Schenkung, sondern auch eine Mischung aus beidem, die sogenannte gemischte Schenkung. Eine solche wird angenommen, wenn zwar eine Gegenleistung vom Erwerber erbracht wird, diese aber deutlich hinter dem Wert der Sache zurückbleibt.  Ob auf die gemischte Schenkung Schenkungsrecht angewendet wird, hängt davon ab, welcher Aspekt überwiegt, der entgeltliche oder der unentgeltliche. In dem von Ihnen geschilderten Fall sollte also die Addition aus der Höhe des Kaufpreises und dem Wert des Nießbrauchs annährend dem Wert der Eigentumswohnung entsprechen.  Um den Wert des Nießbrauchs zu ermitteln, muß geschätzt werden, wie hoch die Jahresmiete für die Wohnung anzusetzen ist. Ich nehme jetzt einmal beispielhaft 5000 € an. Als nächstes muß geklärt werden, wie lange der Nießbrauch gilt. Dies hängt von der Lebenserwartung des Berechtigten ab. Diese ermittelt sich aus den Sterbetabellen. Hier wird man wohl von ungefähr 13 Jahren ausgehen können, so dass der Nießbrauch einen Wert von 65.000 € hätte.   Bezahlen Sie an Ihren Vater jetzt einen Kaufpreis von rund 30.000€, so wird man von einem entgeltlichen Austauschvertrag ausgehen können.  In dem für Sie anzufertigenden Kaufvertrag, in dem auch der Nießbrauch geregelt werden müsste, lassen sich dann noch andere rechtliche Aspekte verwirklichen und regeln.  Noch eines zum Schluß: Nießbrauch und Wohnrecht sind verschiedene Rechte. Das umfassendere Recht ist der Nießbrauch. Ich würde Ihnen empfehlen dieses zu vereinbaren.  Ich hoffe, dass ich Ihnen weiterhelfen konnte und wünsche noch ein schönes Wochenende.  Mit freundlichen Grüßen  Leyrer Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 528