Frage: Ich habe eine Eigentumswohnung in der Berliner Innenstadt vermietet. Die Mieter sind im Jahre 2006 in die Wohnung eingezogen. Zu dieser Zeit stand auf dem Nachbargrundstück noch ein zumindest teilweise bewohntes Haus aus den fünfziger-Jahren. (Sozialer Wohnungsbau). Dieser Bau wurde nun mittlerweile abgerissen und es soll ein Neubau mit Tiefgarage errichtet werden. Die Arbeiten ziehen sich nun schon seit Anfang 2009 hin und sind mit erheblichem Baulärm, Parkraumsperrungen und viel Schmutz verbunden. (Rammarbeiten für die Tiefgarage, Abrissarbeiten usw.)Meine Mieter haben nunmehr die Miete um rund 18% gekürzt, was auch sehr verständlich ist.  Meine Frage: Kann ich die Kosten für diesen Mietausfall dem Bauherrn anlasten und wie kann ich etwaige Ansprüche geltend machen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihr Frage beantworte ich im Rahmen dieser Erstberatungsplattform wie folgt.  1. Ein Schadensersatzanspruch könnte sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 1 BGB/a>  aus unerlaubter Handlung ergeben. Es müsste eine Eigentumsverletzung vorliegen. Dazu kann auch die nicht nur kurzfristige Beeinträchtigung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs zählen Ein bloßer Vermögensschaden, die Mietminderung, genügt nicht.  Es sind keine Tatsachen ersichtlich, dass die Bauarbeiten widerrechtlich, d.h. rechtswidrig vorgenommen werden.  Ein Anspruch scheidet daher aus.  2. Ein Schadensersatzanspruch wegen der Mietmindereinnahmen könnte sich aber aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 2 BGB/a>  in Verbindung mit einem Schutzgesetz ergeben, z.B. wenn schuldhaft Grenzwerte nicht eingehalten werden.  3. Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch kann gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/906.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 906 BGB: Zuführung unwägbarer Stoffe">§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB/a>  bestehen, wenn Sie wesentliche Beeinträchtigungen durch die Baumaßnahmen zu dulden haben.  Der Anspruch setzt aber voraus, dass z.B. Grenzwerte überschritten werden und der Ertrag des Grundstücks bzw. der Wohnung „über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt„ ist.  Ein Ausgleichsanspruch bestünde zudem nur in angemessener Höhe. Ist die Mietminderung unangemessen hoch, es kommt auf den konkreten Einzelfall an, ist nur der Schaden auszugleichen, der entstünde, wenn die Miete angemessen gemindert wird.  Wenden Sie sich an den Grundstückseigentümer. Versuchen Sie eine Einigung. Da es sehr auf den Einzelfall ankommt, sollten Sie zur Prüfung und Durchsetzung eines Anspruchs einen Anwalt vor Ort aufsuchen. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 906, § 823