Frage: Weder in a) Kaufvertrag noch b) Teilungserklärung noch c) Gemeinschaftsordnung findet sich ein Hinweis auf ein Vorkaufsrecht der Miteigentümergemeinschaft einer Wohnanlage.  Trotzdem soll angeblich ein Vorkaufsrecht bestehen.  Könnte dies im Rahmen einer Gemeinschafterversammlung wirksam vereinbart worden sein? Wenn ja, wäre es auch ohne Grundbucheitrag wirksam?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:   Sie müssen unterscheiden zwischen gesetzlichen, dinglichen und persönlichen Vorkaufsrechten.  Das gesetzliche Vorkaufsrecht (Gemeinde nach dem BauGB) können wir vorliegend ausser Betracht lassen.  Der Hauptfall, dass sogenannte dingliche Vorkaufsrecht ist in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1094.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1094 BGB: Gesetzlicher Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts">§§ 1094 BGB/a>  geregelt.  Das dingliche Vorkaufsrecht setzt voraus, dass ein Vertrag (ein sog. schuldrechtliches Grundgeschäft) geschlossen wird und eine Eintragung ins Grundbuch erfolgt ist. Das schuldrechtliche Grundgeschäft ist dabei notariell zu beurkunden, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b Abs. 1 1 BGB/a> .  Aufgrund Ihrer Schilderungen kann ein dingliches Vorkaufsrecht mangels Eintragung ins Grundbuch ausgeschlossen werden. Ein Beschluss im Rahmen einer Eigentümerversammlung ist dabei nicht ausreichend.  Als letztes ist das persönliche Vorkaufsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/463.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 463 BGB: Voraussetzungen der Ausübung">§§ 463 ff BGB/a> . Dieses Vorkaufsrecht verpflichtet nur den Besteller und gilt nur für einen Vorkaufsfall.  Bezogen auf Ihren Fall ist ein persönliches Vorkaufsrecht daher nur anzunehmen wenn es mit dem Eigentümer und dem Vorkaufsinteressenten vereinbart wurde.  Allerdings bindet es dann nur den diesen Eigentümer und nicht einen eventuell später nachfolgenden Eigentümer.  Bezogen auf Ihren Fall ist somit allenfalls ein perönliches Vorkaufsrecht denkbar.  Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 1094, § 463