Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   mein mittlerweile verstorbener Großvater hat das Erdgeschoss in seinem Haus (in dem er bis zum Tod selbst gewohnt hatte) Anfang 2009 an ein Frisör-Ehepaar zum Betrieb eines Frisörgeschäftes vermietet (Mietvertrag für gewerbliche Räume – Mieter sind die Privatpersonen). Da damals einige Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten zu erledigen waren, die die Mieter zum Teil aus eigener Tasche bezahlt hatten, wurde der Mietvertrag auf 10 Jahre geschlossen.   Vor dem Hintergrund, dass mein Opa als Vermieter nicht mehr lebt, ergeben sich folgende Fragen:  1.Hat mein Vater als Erbe ein Sonderkündigungsrecht?  2.Das Haus soll eventuell verkauft werden. Hätte der zukünftige Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht?  3.Die Mieter drängen darauf, dass die zwischenzeitlich gegründete Unternehmergesellschaft  (UG-Gesellschaft) Vertragspartner im Mietvertrag wird und der Mietvertrag entsprechend geändert wird (sonst soll sich im Mietvertrag nichts ändern). Wir möchten das aus verschiedenen Gründen nicht (u.a. aus Gründen der beschränkten Haftung der UG) und möchten dem daher auch nicht zustimmen. Hat der Mieter einen Anspruch auf Änderung des Mietvertrages zugunsten der UG oder kann der Mieter die Änderung in irgendeiner Form erzwingen (einklagen – damit hatte er gedroht – auch mit Schadensersatzforderungen)?  Vielen Dank für die Hilfe!  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Anfrage.  Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.  Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Fragen unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes gerne wie folgt beantworten:   Aus dem Tod des Vermieters ergibt sich für Ihren Vater kein Sonderkündigungsrecht.   Der Erbe – also Ihr Vater – tritt nun kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag ein. Das Mietverhältnis besteht unverändert fort, mit allen Rechten und Pflichten.   Im Falle eines späteren Verkaufs würde dann der zukünftige Käufer Partei des Mietvertrags werden. Auch diesem Käufer würde kein Sonderkündigungsrecht zustehen. Dies gibt sich aus dem in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  normierten Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete.'   Allerdings haben die Mieter auch keinen Anspruch darauf, daß ein Parteiwechsel vorgenommen wird und eine Unternehmensgesellschaft in den Mietvertrag eintritt. Der gültige Mietvertrag ist insofern auch für Mieter bindend, Schadensersatzforderungen des Mieters kommen hier nicht in Frage.   Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.    Mit freundlichen Grüßen    Thomas Mack Rechtsanwalt   _________________________________________________ Rechtsanwalt Thomas Mack Throner Str. 3 60385 Frankfurt a.Abs. 1000. Tel.: 0049-69-4691701 E-mail: tsmack@t-online.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566