Frage: Hallo  Ich suche dringend Rat. Mein Nachbar hat versucht in meine Wohnung einzubrechen. Anzeige versuchter Einbruch ist erstattet. Er hat mir eine Nachricht geschrieben, dass er das gemacht hat um wenigstens einmal  in meiner Nähe zu sein. Zuvor hat er mir etliche Schuhe und Unterwäsche gestohlen. Vermieter waren informiert haben nicht gehandelt und alles verharmlost .Habe heute fristlos nach dem der versuchte Einbruch gestern war zum 01.02 gekündigt. Die Vermieter sagen ich müsste trotzdem die 3 Monatsfrist einhalten. Ich kann in der Wohnung aber nicht mehr sicher sein. Da es sich um meinen direkten Nachbarn im Haus hält.   Ich hoffe mir kann jemand bei dieser schlimmen Angelegenheit helfen.   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ein Mietverhältnis kann aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn ein Festhalten am Vertrag der kündigenden Partei unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zuzumuten ist und zwar auch nicht bis zum Ende der normalen Kündigungsfrist, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> .  Es kommt nicht auf ein Verschulden des Vertragspartners an. Es spielt also keine Rolle, ob Ihren Vermietern hier ein Verschulden vorgeworfen werden kann. Allerdings ist ein Verschulden bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen.  Im Normalfall ist vor der Kündigung eine Abmahnung erforderlich. Diese kann aber unterbleiben, wenn die sofortige Kündigung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 BGB/a> .  In Ihrem Fall hat der Nachbar vor dem jüngsten Vorfall Ihnen etliche Schuhe und Unterwäsche gestohlen, worüber Sie die Vermieter unterrichtet haben. Es kann an dieser Stelle darauf ankommen, ob Sie nachweisen können, dass Sie die Vermieter darüber informiert haben.  Jedenfalls wäre es Sache der Vermieter gewesen, den Nachbarn zumindest mit den Vorwürfen zu konfrontieren. Wenn nämlich im Haus unter den Mietern Streitigkeiten auftauchen und die Störung des Hausfriedens durch einen Mieter im Raum steht, so hat der Vermieter zu prüfen, ob dem betreffenden Mieter tatsächlich Fehlverhalten vorzuwerfen ist und ihn ggf. wenigstens abzumahnen. Bei schweren oder wiederholten Verstößen wäre er auch verpflichtet, eine außerordentliche Kündigung gegen den störenden Mieter auszusprechen.  Nun ist es zusätzlich zu dem Einbruch gekommen, zu dem Ihr Nachbar sich wie Sie schreiben auch noch bekennt. Die Vorgeschichte und auch der Einbruch mit der Begründung des Nachbarn lässt eine Wiederholung oder zumindest weitere erhebliche Störungen befürchten. Es liegt also hier eine Straftat zu Ihrem Nachteil und die begründete Befürchtung von Wiederholungen vor.  Das ist nach meiner Auffassung ein Umstand, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses und auch eine vorangehende Abmahnung unzumutbar macht, so dass Sie zur fristlosen Kündigung berechtigt waren.  Um meine Auskunft vollständig zu machen, will ich noch kurz das Ergebnis meiner Recherche zu Ihrem Fall wiedergeben:  In der Rechtsprechung gibt es zahlreiche Urteile zur Kündigung wegen Beleidigungen, Tätlichkeiten, Nötigung, Gewaltandrohung und -anwendung zwischen den Vertragsparteien selbst, nicht jedoch zu der Frage von Gewaltanwendungen oder Gefährdungen durch andere Personen.  In der Fachliteratur wird aber in den verschiedenen Kommentaren durchgehend klargestellt, dass es eines Verschuldens der Vermieterseite nicht bedarf.  Das OLG Dresden hat in seiner Entscheidung vom 11.6.1999 Aktenzeichen a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=22%20U%202401/98" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Dresden, 11.06.1999 - 22 U 2401/98: Kündigung eines langfristigen Gewerberaum-Mietvertrages...">22 U 2401/98/a>  eine fristlose Kündigung nur deshalb abgelehnt, weil das Mietobjekt durch die Polizei rund um die Uhr bewacht wurde (in diesem Fall ging es um Sprengstoffanschläge in der Nähe des Objekts). Das Gericht stellt aber in dieser Entscheidung klar, dass der Schutz von Leib und Leben immer und vorbehaltlos höheren Rang hat als die wirtschaftlichen Interessen der Vermieterseite.   In Ihrem Fall ist ein Schutz durch die Polizei nicht gegeben und die Vermieterseite hat sich zudem desinteressiert und verharmlosend gezeigt.  Nach alledem bleibt es dabei, dass die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung in Ihrem Fall vorliegen, sie also die Dreimonatsfrist nicht einhalten müssen.   Beachten Sie, dass die Kündigung schriftlich erklärt werden und begründet werden muss.  Sie können durchaus auch hilfsweise noch ordentlich kündigen. Ich rate dazu, auch wenn nach der Rechtsprechung die Umdeutung einer fristlosen in eine ordentliche Kündigung dann zulässig und angebracht ist, wenn erkennbar das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll.  Wenn Sie zum Monatsende ausziehen und die Rückgabe der Wohnung anbieten, könnten die Vermieter auf Zahlung weiterer Miete klagen. Nach meiner Meinung haben Sie gute Chancen, diesen Prozess zu gewinnen.  Wenn eine Kaution hinterlegt ist und die Vermieter sie zurückhalten, müssten Sie die Kaution einklagen. Für die Erfolgsaussichten gilt dasselbe.  Eine Garantie, ein solches Verfahren zu gewinnen kann natürlich nicht gegeben werden. Dafür müsste man den Mietvertrag, die genauen Zeitabläufe auch in Bezug auf die gestohlenen Sachen, etwaigen Schriftverkehr dazu, die letzte Nachricht des Nachbarn und schließlich den Inhalt der polizeilichen Ermittlungsakte kennen.  Nach Ihrer Schilderung meine ich aber, dass Sie gute Chancen haben, sich durchzusetzen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543