Frage: Hallo,  ein Kaufvertrag über ein Reihenhaus wurde abgeschlossen. Verkäufer und Käufer einigen sich vorher, dass auf Kosten des Verkäufers eine Brandschutzmauer erstellt werden muss. Dies wurde auch als Zusatzpunkt im Kaufvertrag aufgenommen. Kaufvertrag ist in der Zwischenzeit notariell erledigt. Nun stellt sich heraus, dass die Kosten für eine Brandschutzmauer bezgl. der Kosten nicht im Verhältnis zur Immobilie stehen und es wurde stattdessen vom Verkäufer eine Wohntrennwand erichtet, die auch den baurechtlichen Anforderungen genügt. Käufer besteht aus diversen Gründen auf Mauer, Verkäufer sieht keine Notwendigkeit, da das Wort im Vertrag 'Brandschutzmauer' nicht existiere und damit hat er eine keine Brandwand sondern nur eine Wohnungstrennwand mit feuerhemmender Wirkung gemeint. Der korrekte technische Begriff wäre in diesem Zusammenhang Brandwand gewesen.. Wie ist dieser Sachverhalt der Begrifflichkeiten zu werten?  Beste Grüße   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 BGB: Auslegung einer Willenserklärung">§ 133 BGB/a>  ist bei der Auslegung einer vertraglichen Willenserklärung der wirkliche Wille zu ermitteln und nicht an dem buchstäblichen Ausdruck zu haften. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/157.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 157 BGB: Auslegung von Verträgen">§ 157 BGB/a>  sind Verträge so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.  Wie Sie richtig ausführen, gibt es lediglich die Begriffe 'Brandwand' und 'Trennwand', die rechtlich definiert sind. Der Begriff 'Brandschutzmauer' hat keinen eindeutig definierten Inhalt. Es kommt also darauf an, was bei Abschluss des Vertrages von beiden Parteien übereinstimmend gewollt war, bzw. wie der andere Teil Ihre abgegebene Erklärung nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte auffassen musste.  Hierbei ist davon auszugehen, dass nach dem Inhalt des Vertrages nach Treu und Glauben und mit Rücksicht auf die Verkehrssitte zumindest eine den gesetzlichen Brandschutzvorschriften entsprechende Abschlusswand zum Nachbarhaus gewollt war.  Nach § 27 Abs. 2 Nr. 1 der Hessischen Bauordnung sind Brandwände herzustellen zum Abschluss von Gebäuden, bei denen diese Abschlusswände an der Nachbargrenze errichtet werden. Dies ist bei Reihenhäusern der Fall. Die Bauteile, aus denen Brandwände bestehen, müssen feuerbeständig und aus nicht brennbaren Baustoffen sein (§ 27 Abs. 4 Nr. 3 Hess.BO). Ferner müssen sie den Anforderungen nach Nr. 4 der Anlage zu § 13 Abs. 2 S. 1 Hess.BO entsprechen, also Brandschutz der Stufe F90-A+Abs. 1000 sowie nach DIN 4102 eine Dicke von 24 cm haben.  Demgegenüber befinden sich Trennwände zwischen 'Nutzungseinheiten' bzw. Nutzungseinheiten und 'anderen Räumen' (§ 26 Abs. 1 Hess.BO). Dies bezieht sich auf Räume und Nutzungseinheiten innerhalb eines Gebäudes. (In § 2 Abs. 3 Hess.BO werden Nutzungseinheiten als Unterteilungen eines Gebäudes genannt.) Eine Trennwand ist aber nicht als Gebäudeabschlusswand an der Grundstücksgrenze zulässig.  Der Begriff 'Brandschutzmauer' im Vertrag ist, soweit die Mauer als Abschlusswand zum Nachbarhaus errichtet wird, als 'Brandmauer' im Sinne des § 27 Hess.BO, Anlage 1 Nr. 4 zu § 13 Abs. 2 S. 1 Hess.BO auszulegen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Carsten Neumann, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 157, § 133