Frage: Zu unserem 3-Parteien-Wohnhaus, das wir (Ehepaar, beide über 70 Jahre) als Besitzer im OG bewohnen und im EG an 2 Mietparteien vermietet ist, gehört auch eine Waschküche. In dieser Waschküche befinden sich die Waschmaschinen (WM) der einzelnen Mieter, unsere eigene WM, unsere eigene Schleuder und unser eigener 4-Platten E-Herd. Eine Nutzung dieses E-Herdes haben wir zu keiner Zeit einem unserer Mieter gestattet. Während unserer urlaubsbedingten Abwesenheit, hat unser Sohn (43 J. Elektromeister) durch Zufall mitbekommen, wie einer der Mieter diesen Herd nutzte. Genau gesehen wurde, wie ein Kochtopf von der Waschküche in Richtung Mietwohnung getragen wurde und ein 'Nachfühlen' der Herdplatten ergab, dass eine der Platten noch heiß war. Da es schon einmal zu einem derartigen Vorfall bei der Benutzung unserer Schleuder gekommen ist, was wir aber mündlich klären konnten, fühlen wir uns nun betrogen. Wir haben diesen Vorfall mit dem Mieter noch nicht besprochen, er weiß auch nicht, dass es einen Zeugen gibt: Wir wissen jetzt jedoch nicht, ob dieser erneute Vorfall einen Grund zu einer fristlosen Kündigung darstellt. Können Sie uns fachlichen Rat geben ? Was ist bei einem Erstgespräch mit dem Mieter zu beachten ? Muss sofort eine schriftliche 'Ermahnung' erfolgen oder reicht eine mündlich vorgetragene ?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen aufgrund des geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:  Eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  (Bürgerliches Gesetzbuch) aus wichtigem Grund möglich. Wenn der wichtige Grund in der Verletzung des Mietvertrags besteht, gelten allerdings besondere Voraussetzungen. Eine Verletzung des Mietvertrags (hier zumindest eine Verletzung von Nebenpflichten aus dem Mietvertrag) liegt vor, da dem Mieter die Nutzung des Herds im Keller nicht gestattet war und er dies trotzdem getan hat. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 BGB/a>  müssen Sie den Mieter jedoch erst abmahnen. Sollte der Mieter dann gegen die Abmahnung verstoßen, können Sie eine außerordentliche Kündigung aussprechen. Einen Grund für die Entbehrlichkeit der Abmahnung sehe ich vorliegend nicht.  Eine schriftliche Abmahnung ist nicht erforderlich. Diese sollten Sie aus Beweisgründen dennoch schriftlich abfassen. Bitte beachten Sie, dass Sie die Abmahnung jeder Mietvertragspartei gegenüber aussprechen müssen und nicht nur demjenigen, der den Pflichtverstoß begangen hat. Ein Gespräch mit dem Mieter sollten Sie ebenfalls aus Beweisgründen nur mit Zeugen führen.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort zunächst weiter geholfen zu haben.  Mit freundlichen Grüßen,  Marion Deinzer (Rechtsanwältin) --------------------------------------------------------------------------------------------------- Bitte beachten Sie, dass diese Plattform lediglich zur ersten rechtlichen Orientierung dient und eine ausführliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Angaben zum Sachverhalt kann sich eine andere rechtliche Bewertung ergeben.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543