Frage: Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,  wir haben im Juni 2012 ein Haus erworben. In unserem Vertrag ist folgendes vereinbart  1. Der Verkäufer verpflichtet sich, den Kaugegenstand im Juni 2013 oder ggf. früher bezugsfertig herzustellen (...)  2. Die Fälligkeit der nach Baufortschritt zu zahlenden Kaufpreisteilbeträge tritt ein mit einer schriftlichen Bautenstandsanzeige des Verkäufers. Die vollständige Fertigstellung im Sinne der MaBV und damit auch die Fälligkeit der letzten Rate ist gegeben, wenn alle Leistungen vom Verkäufer erbracht wurden.  3. Die Abnahme und Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt nach Wahl des Verkäufers entweder bei Bezugsfertigkeit oder vollständiger Fertigstellung, spätestens jedoch innerhalb der nach den Regelungen in Ziffer 1. bestimmten Frist.  Im Vertrag ist ein Zahlungsplan gem. MaBV enthalten.  Der Bauträger ist mittlerweile mehr als 12 Monate im Verzug. Die Bezugsfertigkeit ist aber jetzt hergestellt. Das wurde gem. Bautenstandsbericht bestätigt und wir konnten uns davon überzeugen. Es gibt aus einer Vorbegehung ein Protokoll mit noch bis zur vollständigen Fertigstellung zu erledigenden Punkte und es gibt auch strittige Punkte.  Der Bauträger sagt uns jetzt, dass er eine Übergabe nur dann mit uns vereinbart, wenn alle Zahlungen, d.h. der komplette Kaufpreis, vorher auf seinem Konto eingegangen sind. Alternativ meint er, dass er berechtigt ist uns das Haus erst mit vollständiger Fertigstellung und dann ebenfalls vollständiger Zahlung zu übergeben.  Unsere konkreten Fragen: (1) Darf der Bauträger das Haus, mit den im Vertrag getroffenen Vereinbarungen, bis zur vollständigen Fertigstellung zurückbehalten, obwohl wir jetzt eine Übergabe mit Bezugsfertigkeit wünschen? (2) Wenn 'Nein', welche Möglichkeiten haben wir das Haus heraus zu verlangen bzw. welche Möglichkeiten gibt es den Bauträger Druck zu machen? (3) Können wir eine Abnahme ohne den Bauträger vornehmen und in das Haus einziehen? (4) Wenn der Bauträger berechtigt sein sollte, die Übergabe bis zur vollständigen Fertigstellung hinaus zu zögern, wie ist hier genau die Begründung?  Vielen Dank für Ihre Antwort. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Frage 1:  Der Bauträger hat zwar die Wahl der Abnahme und Übergabe des Kaufgegenstandes 'entweder bei Bezugsfertigkeit oder vollständiger Fertigstellung', sie muss jedoch erfolgen 'spätestens jedoch innerhalb der nach den Regelungen in Ziffer 1. bestimmten Frist' (= Juni 2013). Somit kann sich der Bauträger nicht mehr auf fehlende Fertigstellung berufen.  Frage 2:   erübrigt sich durch die Antwort auf Frage 1.  Frage 3:  Die Abnahme erfolgt durch den Besteller (= Sie). Fordern Sie den Bauträger schriftlich zur Teilnahme an einem Abnahme-Termin auf. Lehnt er die Teilnahme ab, erklären Sie ihm schriftlich die Abnahme unter Vorbehalt der vorhandenen Mängel und offenen Leistungen.  Die Besitzeinräumung muss gerichtlich geltend gemacht werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/861.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 861 BGB: Anspruch wegen Besitzentziehung">§ 861 BGB/a> ).  Frage 4:  Ist er nicht (wg. Verzug, vgl. Ziffer 1).  Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 861