Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir beabsichtigen ein Haus mit Wohn- und Ladeneinheit zu ersteigern und würden gerne vorab ein paar Fragen klären.  Die Eigentümer sind spurlos verschwunden (Laut Amtsgericht kein genauer Aufenthaltsort bekannt – Eigentümer sollen sich wohl noch in der EU evtl. Türkei aufhalten) und das Haus steht bereits seit ca. 2 Jahren leer. Der Mietvertrag zum Laden lief Ende 2012 aus und der Mieter hat diesen geräumt.   Nun hat die Stadt die Zwangsversteigerung in die Wege geleitet, da hier Schulden entstanden sind. Laut Nachbarn ist das Haus Lastenfrei, was auch erklären würde warum das Haus nicht schon viel früher in die Zwangsversteigerung gekommen ist. Hier wollen wir noch durch unsere Bank einen Grundbuchauszug anfordern lassen und/oder den Rechtspfleger fragen.  Wie verhält es sich mit folgenden Punkten:  1.)Haben die Eigentümer (beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen) noch Rechte/Ansprüche nach der Zwangsversteigerung?  2.)Falls wir den Zuschlag erhalten sollten, haben wir das Recht am selben Tag noch die Schlösser auszutauschen?  3.)Was ist mit dem ganzen Möbel, Hausrat, privaten Unterlagen etc.? Müssen wir diese Einlagern? Können wir diese Verkaufen oder Entsorgen?  Wir bedanken uns im Voraus.  Mit freundlichen Grüßen 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    Zunächst gilt: Mit Zuschlagserteilung werden Sie unmittelbar auch Eigentümer des ersteigerten Objektes. Alte Eigentümer verlieren ihre Eigentümerstellung und sämtliche Rechte und Pflichten gehen auf Sie über (wozu bspw. auch die öffentlichen Lasten wie Grundsteuer zählen). Sodann muss nur noch die Eintragung in das Grundbuch erfolgten; dies ist im Versteigerungsfall eine Formalie, da die Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch idR vom Vollstreckungsgericht veranlasst wird; dies kann einige Wochen dauern. Sie sind jedoch im Zuschlagsbeschluss als neuer Eigentümer ausgewiesen.   Zu beachten wäre, dass der erteilte Zuschlag von einem Beteiligten (so auch die bisherigen Eigentümer) angefochten werden kann und ggf. vom Beschwerdegericht rechtskräftig aufgehoben könnte. Da die Aufhebung rückwirkend erfolgen würde, gilt in einem solchen Fall der Zuschlag als nie erteilt (Sie würden rückwirkend Ihre Eigentümerstellung verlieren).   Warten Sie daher unbedingt die Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses ab.   Der Zuschlag wird nach Ablauf von 2 Wochen nach Zugang des Zuschlagsbeschlusses an den bisherigen Eigentümer rechtskräftig. Daher zur Ihrer Frage 1.): Die bisherigen Eigentümer haben ihre Rechte und Pflichten hinsichtlich des Objektes verloren; sie werden bald nicht mehr im Grundbuch stehen. Zu Ihrer Frage 2.): Sie sollten die o.g. 2-Wochen-Frist abwarten, bevor sie Änderungen vornehmen. Ist der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig können Sie mit dem Objekt verfahren wie ein Eigentümer. Sie können natürlich auch Schlösser tauschen. Vorhandene Schlüssel erhalten Sie nur im Idealfall sofort. Regelmäßig wird es aber so sein, dass das Vollstreckungsgericht keine Schlüssel zum Objekt besitzt. Gab es zuvor eine Zwangsverwaltung, müsste man sich an den Zwangsverwalter wenden.   Zu Ihrer Frage 3) Die Versteigerung erstreckt sich kraft Gesetzes auf Bestandteile, Zubehörstücke und sonstige Gegenstände, soweit diese nicht von der Versteigerung ausgenommen sind. Die Definition von wesentlichen Bestandteilen, Zubehöreigenschaften und Früchten findet sich in den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/90.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 90 BGB: Begriff der Sache">§§ 90ff. BGB/a> . Die Zwangsversteigerung erstreckt sich lediglich nicht auf die persönliche Habe des Schuldners, Möbel und dergleichen, es sei denn, sie unterliegen der Eigenschaft eines sog. wesentlichen Bestandteils. Lassen Sie sich hierzu ggf. vor Ort von einem Kollegen beraten, falls Sie hinsichtlich konkreter Gegenstände nicht wissen, ob diese in Ihr Eigentum übergegangen sind oder nicht.   Da die alten Eigentümer noch private Unterlagen, Möbel etc. im Objekt haben, müssten Sie die die Räumung verlangen: Dabei kommt der Beschluss über den Zuschlag einem Räumungstitel gleich. Daher sollten Sie eine schriftliche Räumungsaufforderung durch einen Gerichtsvollzieher überbringen lassen bzw. öffentlich bekannt machen lassen. Wird dieser Räumungsaufforderung nicht nachgekommen (was hier ja angenommen werden muss), können Sie nur den örtlich zuständigen Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Räumung beauftragen.  Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben und bitte Sie ausdrücklich zu beachten, dass dies nur eine vorläufige Einschätzung der Rechtslage auf Grund der mir vorliegenden Umstände darstellt; eine persönliche Beratung kann hierdurch nicht ersetzt werden,.    Gerne stehe ich Ihnen für eine weitergehende Beratung oder Vertretung zur Verfügung.    Mit freundlichen Grüßen Stein-Mayer Rechtsanwältin   Rechtsanwaltskanzlei Stein-Mayer Laurentiusstraße 4 06108 Halle (Saale)  T:    0345 68924091 @:  kanzlei.stein-mayer@web.de !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 90