Frage: Ich habe letztes Jahr von der Firma X eine kleine Wohnung gekauft. Wegen nachträglich aufgefallener Mängel habe ich mich mit X auf eine Kaufpreisminderung von 10.000 € geeinigt.   Kurze Zeit darauf habe ich eine zweite kleine Wohnung von X gekauft. Da ja noch die 10.000 € offen waren, habe ich diese vom Kaufpreis der zweiten Wohnung abgezogen.    X beharrt jetzt aber darauf, dass ich zunächst die 10.000 € überweise, er würde sie mir auch umgehend zurück überweisen. Da ich aber schon seit Monaten auf die Zahlung warte, traue ich X nicht.   Bin ich wirklich verpflichtet, zuerst zu überweisen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Die Aufrechnung kann auch bei Immobiliengeschäften angewendet werden.  Bei der Prüfung gehe ich davon aus, dass die Forderungen fällig und sich einredefrei gegenüberstehen.  Es gelten die Vorraussetzungen der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/387.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 387 BGB: Voraussetzungen">§§387 ff. BGB/a> , die bei Ihnen wie folgt vorliegen.  -Die notwendige Aufrechnungslage ist gegeben, weil die Forderungen zwischen denselben Personen bestehen und damit jeder Beteiligte zugleich Gläubiger und Schuldner des anderen ist. Zudem wird vorliegend Geld gegen Geld gefordert, weshalb die Forderungen ihrem Gegenstand nach gleichartig sind.   -Darüber hinaus müssen Sie die Aufrechnungserklärung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/388.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 388 BGB: Erklärung der Aufrechnung">§388 BGB/a>  abgegeben haben.   Nämlich tritt die Aufrechnungswirkung nur ein, wenn bei bestehender Aufrechnungslage (bei Ihnen gegeben) die Aufrechnung auch erklärt wird. Sollten Sie dies noch nicht ausdrücklich getan haben, empfehle ich Ihnen dies nachweisbar nachzuholen.  -Zu guter Letzt darf kein Aufrechnungsverbot bestehen.   Das wäre der Fall, wenn die Aufrechnung gesetzlich ausgeschlossen ist oder sie vertraglich zwischen Ihnen und dem Verkäufer durch z.B. seine AGBs ausgeschlossen wurde.  Ein gesetzliches Aufrechnungsverbot ist hier nicht ersichtlich und von einem vertraglichen Ausschluss gehe ich nicht aus.  Haben Sie also die Aufrechnung gegenüber dem Verkäufer gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/388.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 388 BGB: Erklärung der Aufrechnung">§388 BGB/a>  erklärt, liegen im Ergebnis alle Vorraussetzungen vor.   Daher bewirkt Ihre Aufrechnung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/389.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 389 BGB: Wirkung der Aufrechnung">§389 BGB/a> ,  das Erlöschen von Haupt- und Gegenforderung, soweit sie sich decken und wirkt auf den Zeitpunkt des Entstehens der Aufrechnungslage zurück. Abs. 500.h. etwaige seit dem Entstehen der Aufrechnungslage schon erwachsenen Forderungen auf Zinsen und den ErS. von Verzugsschäden erlöschen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Boris H. Nolting, Rechtsanwalt 0171-6253598  Mit freundlichen Grüßen Boris Nolting!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 389, § 387, § 388