Frage: Ich besitze eine Eigentumswohnung welche ich vermiete, in einer Wohnanlage mit 32 Wohnungen. Der Mieter ist mit den Leistungen des von der Hausgemeinschaft angestellten Hausmeisters nicht zufrieden, so weit ich es beurteilen kann hat er wohl auch persönliche Differenzen mit dem Hausmeister der Anlage, möchte ihn gerne durch jemand anderen ersetzt haben und hat jetzt auch die Miete, bzw. die Betriebskostenvorauszahlung gekürzt. Von meinem Konto werden hingegen die Betriebskosten in voller Höhe wie immer von der Hausverwaltung abgebucht, so dass ich auf diesem minus sitzen bleibe.  Ich habe dem Mieter erklärt, dass nicht jeder eigenmächtig die Miete kürzen kann wenn er eine Leistung für unzureichend hält und das die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich zu entscheiden hat ob ein neuer Hausmeister eingestellt wird oder nicht und dass mein persönlicher Einfluss auf solche Entscheidungen auf mein Stimmrecht beschränkt ist. Der Hausverwaltung ist der Vorgang bekannt und man bemüht sich um eine Lösung, allerdings kann auch sie ohne Mehrheitsbeschluss natürlich nicht einfach einen neuen Hausmeister einstellen. Da der Mieter ohnehin zu der 'anstrengenden' Sorte gezählt werden muss, wäre ich nicht traurig wenn ich ihn los wäre. Folgende Fragen habe ich in diesem Zusammenhang: Darf der Mieter die Miete, bzw. die Nebenkostenvorauszahlung einfach so kürzen, oder kann ich ihn jetzt evtl. wegen säumiger Mietzahlungen abmahnen und später, wenn das so weiter geht vielleicht sogar kündigen ? Was mache ich wenn er fortgesetzt die Miete kürzt, aber die Hausgemeinschaft keinen neuen Hausmeister bestellt, weil die Mehrheit mit dem alten Hausmeister zufrieden ist ?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   Sie müssen zwischen dem Mietrechtsverhältnis und dem WEG-Verhältnis unterscheiden:  a) Ein Mieter kann bei einem Mangel, der den vertraglichen Gebrauch mindert und trotz Auffordreung vom vermieter nicht beseitigt ist, die Miete mindern; Ausgangspunkt ist dabei die Brutto-/Warmmiete.  Aber es muss eben ein Mangel sein, der sich negativ auf den Mietgebrauch auswirkt, so dass der gebrauch auch tatsächlich gemindert ist. Eine bloße 'Unzufriedenheit' mit dem Hausmeister oder 'persönliche Differenzen' reichen nicht aus.  Daher wird der Mieter nach Ihrer Darstellung keinen Minderungsgrund haben und wird sich - je nach Mietvertrag - in verzug befinden.  Eien fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 BGB/a>  dann möglich, wenn bei zwei aufeinander folgenden Terminen (z.B- April und Mai) es zu einem 'nicht unerheblichen' Mietrückstand kommt was dann der Fall ist, wenn der Rückstand die Miete für einen Monat übersteigt.  Fordern Sie die Mieter zur vollständigen Zahlung auf, teilen Sie ihm mit, dass bei überschreiten einer kompletten Monatsmiete er mit der fristlosen Kündigung zu rechnen hat.    Gegenüber der Wohnunsgeigentümergemeinschaft haben Sie - je nach Teilungserklärung - sich dem Mehrheitsbeschluss zu unterwerfen, sofern Sie diesen Beschluss nicht binnen Monatsfrist gerichtlich anfechten und das Gericht dann den Beschluss aufhebt.  Ob der Mieter (hier sogar unberechtigt) mindert, spielt dabei keine Rolle. Entscheidend ist allein, ob der Beschluss sachfremd und anfechtbar ist.    So wie Sie es schildern, sollten Sie sich daher eher an den Mieter halten.    Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543