Frage: Hallo. Meine Mieter hatten eine Kaution von zwei Nettokaltmieten hinterlegt. Im Mietvertrag ist vereinbart worden, dass die Wohnung im nicht renovierten Zustand - besenrein - übergeben werden kann, da sie beim Einzug ebenfalls nicht renoviert war. Jetzt sind die Mieter nach vier Jahren ausgezogen. Allerdings ergeben sich jetzt folgende Schäden, die - meiner Meinung nach - über den normalen Gebrauch hinaus gehen.  - Oberflächenbeschädigungen an der Wohnungseingangstür - beschädigte Fliesen im Bad - überstrichene Deckenabschlussleisten im Kinderzimmer - überstrichene Schalter- und Steckdosenrahmen  - überklebter Fliesenspiegel in der Küche (Silikonreste, Kleberreste) - Oberflächenbeschädigungen an mehreren Heizkörpern - übermäßige Verschmutzung der gesamten Wohnung    (Türblätter, Heizkörper, Paneele, Schalter- Steckdosenrahmen, Fenster, etc.) Kann ich die Beseitigung oder Bezahlung der Schäden vom Mieter verlangen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:  Veränderungen und Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingetreten sind, hat der Mieter nicht zu ersetzen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB/a> . Für Veränderungen oder Verschlechterungen aus nicht vertragsgemäßem Gebrauch haftet der Mieter allerdings.   Besenrein bedeutet, dass der Mieter ordentlich durchkehren muss und grobe Verschmutzungen zu beseitigen hat. Über den Begriff grobe Verschmutzungen' kann man sich sicherlich trefflich streiten.   Sollten die Mieter grobe Verschmutzungen hinterlassen haben, sind diese nicht unbedingt als Schäden anzusehen, wenn sie rückstandsfrei zu beseitigen sind. Diesbezüglich können Sie SchadenserS. erst dann verlangen, wenn die Mieter nach einer weiteren Aufforderung ihrer Pflicht zur besenreinen Reinigung nicht nachgekommen sind. Fordern Sie also die Mieter zunächst (unter Fristsetzung und schriftlich) auf die Reinigungsarbeiten auszuführen.  Bei Schäden sind Sie nicht verpflichtet, den Mietern die Möglichkeit zur Schadensbeseitigung zu geben. Anders als z.B. bei Schönheitsreparaturen hat der Mieter bei der Schadensbeseitigung kein Selbstvornahmerecht.  Um SchadenserS. verlangen zu können müssen Sie aber den Nachweis führen können, dass die Beschädigungen bei Übernahme der Mietsache noch nicht durch die Mieter vorhanden waren. Die Beschädigung dürften keinen üblichen Verschleiss der Mietsache darstellen. Sofern Sie ein Abnahmeprotokoll erstellt haben, müssen die Beschädigungen dort ausgeführt sein, andernfalls sind Sie mit SchadenserS. ausgeschlossen. Zuletzt müssen Sie bei der Bezifferung Ihres Schadens den Abzug 'Neu für alt' berücksichtigen; es kann für die beschädigten Gegenstände nur ein Zeitwert unter Berücksichtigung der regelmäßigen Nutzungsdauer gefordert werden.  Einen unter diesen Voraussetzungen ermittelten Schaden können Sie von der Kaution in Abzug bringen. Ob die Voraussetzungen im Einzelnen vorliegen, sollten Sie ggf. ergänzend vor Ort überprüfen lassen.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.   Mit freundlichen Grüßen   Matthes  Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 538