Frage: Ich habe am 01.01.2009 einen Mietvertrag (Standart-Vordruck) mir bestimmter Dauer bis 01.01.2016 für ein stark renovierungsbedürftiges Haus abgeschlossen, die monatliche Miete lag ca 50% unter dem Ortsüblichen Mietpreis. Das Haus stand vor meiner Übernahme 6 Jahre leer und war schlichtweg unbewohnbar. Da ich selbständiger Handwerker bin habe ich die Sanierung in Eigenleistung übernommen, z.B. Rigipsdecken im gesamten Haus angebracht (Putz fiel schon großflächig ab), die Wände neu Verputzt (Feuchtigkeit und Putz fiel ab) Fußbodenaufbau neu gemacht (Holzdielen waren im EG feucht und stark vermodert) und mit Laminat belegt, Komplette Dachisolierung gemacht (Es war keinerlei Isolierung bei meinem Einzug vorhanden!!) Fenster alle abgeschliffen und gestrichen, ebenso die heruntergekommene Fassade neu gestrichen. Der Vermieter hat sich in keinerlei Weise an den Kosten (Material ca 3000€,  Rechnungen habe ich noch, Arbeitzeit ca. 400Std.) beteiligt!! Da ich aus beruflichen Gründen nun umziehen muss, bat ich meinen Vermieter um vorzeitige Auflösung des Vertrages welchem er zustimmte. Natürlich möchte ich auch eine angemessene Aufwandsentschädigung für meine Arbeiten, welche er aber Ablehnte mit der Begründung das ich dafür wenig Miete zahlte. Ich bin mit dieser Haltung nicht einverstanden da ich ihm ja wohl einer drastischen Wertsteigerung des Hauses verhalf und er durch meine Arbeiten und Investitionen das Haus erst vermieten konnte. Einen Nachmieter welcher die Doppelte Miete bereit ist zu zahlen hätte ich auch schon, also noch mehr Gewinn für meinen Vermieter da ja mein Vertrag erst in 30 Monaten ausläuft. (Für den Fall eines Rechtsstreits habe ich Fotos vom Umbau gemacht, sowie Zeugen aus meiner Nachbarschaft und Freunde!)   -Meine Frage, hab ich rechtlichen Anspruch auf Aufwendungsersatz, wenn ja wieviel?  (Mieteinnahmen für meinen Vermieter vom 01.01.2009 - 01.05.2013 10070€ Kaltmiete,  Einnahmen bis Ende meines Vertrags (bis 31.12.2015) mit neuem Mieter das Doppelte, also 12000€ (Gesamteinnahmen für den Vermieter ca 22000€)  -Wenn nein, hab ich Anspruch das Haus für die Restlaufzeit unterzuvermieten um einen   Teil meiner Kosten zurückzubekommen?  -Wenn beides Nein, hab ich zumindest das Recht alle Einbauten wie Laminat-Böden und vor allem den Kachelofen-Brenn-Einsatz (von mir gekauft, Wert ca 1500€, die einzige Heiz-Möglichkeit fürs ganze Haus, vorher waren nur 2 kleine defekte Kohle-Öfen vorhanden) mitzunehmen, eventuell sogar das Haus wieder unbewohnbar zu hinterlassen (z.B. Rigipsdecken wieder entfernen (Quasi als 'Druckmittel')?  Mit freundlichen Grüßen.. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Ob Sie einen Anspruch auf AufwendungserS. haben, hängt vor Allem davon ab, was im Hinblick auf die durch Sie durchzuführenden Renovierungsmaßnahmen im Mietvertrag vereinbart war. Ist dort festgehalten, dass Sie verpflichtet waren, diese Arbeiten durchzuführen, gehörte dies genau so zu Ihren Pflichten wie Ihre Mietzahlungen auch. Sie schreiben hier, dass ein Standard-Vordruck verwendet wurde. Hierzu muss ich leider mitteilen, dass es sehr viele verschiedene Vorlagen gibt, so dass mir aufgrund dieses Hinweis der genaue Wortlaut des Mietvertrags nicht geläufig ist.   Bei dem von Ihnen angesprochenen Kachelofen-BrenneinS. dürfte es sich um eine sog. Einrichtung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/539.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 539 BGB: ErS. sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters">§ 539 Abs. 2 BGB/a>  handeln, die Sie grundsätzlich wegnehmen dürfen, soweit nichts Anderes vereinbart ist. Das Laminat gehört nicht dazu, da unter einer Einrichtung bewegliche Gegenstände zu versehen sind, und Laminat ist fest eingebaut.   Im Hinblick auf die unmittelbaren Mangelbeseitigungsarbeiten wie Verputzen der Wände, Austausch des Fußbodens sowie Einbau der Rigips-Decken steht Ihnen vom GrundS. her kein Aufwendungsersatzanspruch zu, da es vom Gesetz Aufgabe des Vermieters ist, solche Mängel zu beseitigen, und der Mieter in diese Pflicht nicht eigenmächtig eingreifen darf, siehe hierzu das Urteil des BGH vom 16.01.2008, Abs. 8 ZR 22/06.   Bezüglich des Einbaus der Dachisolierung wäre zu prüfen, ob das Gebäude ohne diese vermietbar wäre oder ob die Räume anderenfalls nicht beheizt werden können oder ggf. Schimmel entstünde. Ist Letzeres der Fall, gilt das für die Mängelbeseitigungsarbeiten gesagte.   Ist Ersteres der Fall, bestehen ggf. Ersatzansprüche entsprechend den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag, ebenso auch in Bezug auf den Anstrich der Fassade, Abschleifen und Streichen der Fenster und das Verlegen von Laminat. Es müsste geprüft werden, ob hierin auch ein Geschäft des Vermieters zu sehen ist, ggf. was hierzu vereinbart wurde, ob die Arbeiten vorher angezeigt wurden. Handelt es sich um Arbeiten, die sich auf noch funktionsfähige, aber verbrauchte oder unzureichende Teile bezieht, tendiert die Rechtsprechung dazu, ein sog. auch-fremdes Geschäft anzunehmen, was eine Voraussetzung für den Erstattungsanspruch ist. Die Arbeiten müssen zudem im Interesse des Vermieters gelegen haben, was im Wesentlichen davon abhängt, ob die Maßnahme vorrangig von Ihren Geschmacksvorstellungen bestimmt sind oder eher einen neutralen Charakter haben.   Im Hinblick auf das Laminat müsste geprüft werden, ob die Räume mit oder ohne Bodenbelag vermietet wurden. Ist Letzteres der Fall, kann der Vermieter sogar eine Beseitigung des Laminats verlangen und Sie könnten sich allenfalls mit dem Nachmieter auf eine Übernahme und Abstandszahlung einigen.   Das Anstreichen der Fenster von innen ist eine typische Schönheitsreparatur, die bei wirksamer diesbezüglicher Klausel von Ihnen zu tragen ist. Das Abschleifen und das Anstreichen von außen gehören aber nicht dazu, hier könnte man dann über AufwendungserS. verhandeln, wenn die Farbwahl dezent bzw. üblich ist.   Im Hinblick auf eine Untervermietung empfiehlt sich auch hier ein Blick in den Mietvertrag. Von Gesetzes wegen besteht kein Anspruch auf Untervermietung der gesamten Wohnung bzw. des gesamten Hauses. In Ausnahmefällen kann ein solcher Anspruch aus Treu und Glauben folgen, wenn dem Vermieter die Person und die berufliche Tätigkeit des Untermieters benannt und die Gründe der Untervermietung und die Untermietbedingungen offen gelegt werden.   Davon, das Haus unbewohnbar zu hinterlassen und in den Zustand von 2008 zurück zu versetzen, rate ich ab, da Sie sich ansonsten vermutlich schadenersatzpflichtig machen. Sie haben als Gegenleistung für Ihre Arbeit ja bereits über vier Jahre günstig wohnen können. Ggf. kommt aber wie eingangs geschildert der Ausbau des Kachelofens in Betracht.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Dr.  Elke Scheibeler, Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 539