Frage: Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin, sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,  hier der Fall:  Bauer A hat 1973 ein Grundstück an Frau B verkauft und dabei mit einer offenkundig handschriftlich gefälschten Flurkarte den Eindruck vermittelt, das Grundstück habe direkten Straßenzugang. B ist 1994 verstorben und hat das Grundstück an ihren Witwer C vererbt. Der verkaufte es 2007 an D. Bei diesem Kauf wurde D von C und dem Makler versichert, dass es ein Grundstück mit Straßenzugang sei; aus den Verkaufsunterlagen mit Katasterkarte und Grundbuch war nichts Gegenteiliges zu erkennen. D möchte 2010 ein Café auf dem Grundstück aufmachen und erfährt im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens, dass zwischen seinem Grundstück und der Straße ein parallel zu dieser verlaufendes, schlauchähnliches weiteres Grundstück verläuft, das sich im Besitz von A befindet und 1973 nicht von A an B mitverkauft wurde. Die Behörde verlangt, dass D sich von A eine Baulast eintragen lässt. A ist hierzu grundsätzlich bereit, verlangt aber für die Baulast 10.000 Euro. A hat keinerlei Nachteile durch die Baulast: Es handelt sich um einen 19x3 breiten ansonsten nicht genutzten Grasstreifen, der ausschließlich von D genutzt wird, A wohnt auch weit weg. Einen anderen Zuweg zu dem von D erworbenen Grundstück außer dem über das Grundstück von A gibt es nicht und ist auch nicht herstellbar, da sich drumherum Weideland mit zahlreichen Gräben befindet, das ebenfalls A gehört.  D. ist schweren Herzens bereit, diese Summe zu zahlen, da ihm die Zeit wegläuft und er bereits Umbaukredite aufgenommen hat. Er braucht diese Baugenehmigung. Die Behörde lässt sich nämlich nicht darauf ein, dass hier ein (schriftlich von A bestätigtes, allerdings nicht amtlich eingetragenes) Notwegerecht ausreichen würde. D wird also zahlen müssen.  D möchte nun sein Geld nach Eintrag der Baulast von jemandem zurück. Er sieht auch eine Wertminderung des Grundstücks als gegeben an. Er könnte C verklagen, der aber vermutlich gutwillig gehandelt hat. C wusste selbst nichts von der Existenz des Grundstückes und ist vermutlich auch mittellos. D könnte sich eventuelle Ansprüche, die C gegen A haben könnte, allerdings von diesem abtreten lassen.   Die Fragen: Hätte eine Klage von D gegen C eine Erfolgschance, auch wenn dieser gutgläubig geerbt und verkauft hat?  Könnte D nach erfolgtem Eintrag der Baulast A verklagen? Hätte D gegenüber A ein Rückbehaltungsrecht nach erfolgter Eintragung der Baulast, z.B. wegen Sittenwidrigkeit oder wegen der Geltendmachung anderer Ansprüche? Welche Verjährungsfrist würde hier greifen? Könnte es Ansprüche gegen den Makler geben?  Der Fall spielt auf einer Nordseeinsel; ich selbst lebe in Hamburg. Ene ähnliche Anfrage von mir von vor einigen Tagen bezog sich lediglich auf die Baulast-Frage, aber nicht auf die nun notwendigen Schadenersatz-Folgefragen. Die erste (Baulast-) Frage wurde in diesem Forum sehr zufriedenstellend beantwortet, so dass ich nun diese zweite hinterherschicken möchte.     

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:  1, Sie haben die Anfechtungsmöglichkeit selbst benannt, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a> , Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung:  Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.  Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser die Täuschung kannte oder kennen musste. Soweit ein anderer als derjenige, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben war, aus der Erklärung unmittelbar ein Recht erworben hat, ist die Erklärung ihm gegenüber anfechtbar, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste.  Derjenige, der einen Vertragsabschluss lediglich vermittelt, z. B. als Makler, ist Dritter im Sinne der Vorschrift (vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201996,%201051" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.11.1995 - Abs. 2 ZR 209/94: Zurechnung arglistiger Täuschung anderer Personen bei der eigen...">NJW 1996, 1051/a> ).  Dieses kann dann im Hinblick auf den vermittelnden Makler in Betracht kommen (siehe unten).  Ungeachtet der Nachweisproblematik ist allerdings folgendes zu beachten:  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/124.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 124 BGB: Anfechtungsfrist">§ 124 BGB/a>  - Anfechtungsfrist - bestimmt:  Die Anfechtung einer nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  anfechtbaren Willenserklärung kann nur binnen Jahresfrist erfolgen.  Die Frist beginnt im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt.   Maßgeblich ist, dass der Getäuschte die arglistige Täuschung und den daraus folgenden Irrtum tatsächlich erkannt hat; der bloße Verdacht, getäuscht worden zu sein, genügt ebenso wenig wie fahrlässige Unkenntnis (Kennenmüssen).  Auch dem müsste wegen des Verkaufs im Jahre 2007 nachgegangen werden, da dieses Immobiliengeschäft schon drei Jahre zurückliegt. Der Vorteil ist aber, dass der Anfechtungsgegner (Abs. 100) das Verstreichenlassen der Frist darlegen und gegebenenfalls beweisen muss.  Hingegen muss Abs. 500 als Anfechtungsberechtigter die arglistige Täuschung durch Abs. 100 nachweisen. Dieses dürfte wegen der Kette von Erwerbsvorgängen von A an B und B an Abs. 100 (durch Erbfolge) schwierig werden, wenn letztlich A als 'Schuldiger' anzusehen wäre (siehe dazu unten).  Soweit nämlich Abs. 100 tatsächlich ahnungslos war und auch den behördlichen Grundbuch- und Katasterunterlagen vertrauen durfte, wovon ich ausgehe, dann kan Abs. 100 als Anfechtungsgegner oder als Schadensersatzverpflichteter in Betracht kommen.   Auch eine gesonderte Aufklärungs- und Untersuchungspflicht des Abs. 100, die auch Ihnen gegenüber begünstigend wirken würden, kann ich nicht ohne Weiteres erkennen - so jedenfalls meine erste vorläufige Einschätzung.  2. Ansprüche gegen A dürften - auch bei Abtretung von Ansprüchen an Abs. 500 - ebenfalls problemtisch sein:  Die Anfechtung ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/124.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 124 BGB: Anfechtungsfrist">§ 124 Abs. 3 BGB/a>  entgültig ausgeschlossen, wenn seit der Abgabe der Willenserklärung zehn Jahre verstrichen sind (hier wurde aber bereits 1973 erstmals 'getäuscht' und verkauft).  Gemäß § 196 beträgt die Verjährungsfrist bei Rechten an einem Grundstück ebenfalls zehn Jahre.  Selbst die dreizigjährige Höchstfrist ist seitdem verstrichen:  Hier in Betracht kommende Schadensersatzansprüche verjähren  1. ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und  2. ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.  Maßgeblich ist die früher endende Frist.  Andere Ansprüche verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an.  3. Ein Zurückbehaltungsrecht kann ich hier nicht erkennen, im Übrigen gilt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/215.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 215 BGB: Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung">§ 215 BGB/a>  - Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung -   Die Verjährung schließt die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte.  Da ber alle Ansprüche gegenüber A verjährt sind, gibt es auch kein Zurückbehaltungsrecht.  Schließlich kann man sich hier meines Erachtens nicht gegenüber A darauf berufen, Ansprüche gegen andere zu haben und diese erst geltend machen zu wollen.  4.  Die Verjährungsfristen habe ich Ihnen oben genannt, weshalb ich darauf verweisen möchte.  5. Gegen den Makler bestehen die gleichen Probleme wie bei Abs. 100 - siehe oben -, wobei hinzukommen muss, dass Abs. 100 die Täuschung des Maklers kannte oder kennen musste.  Vielleicht teilen Sie mir noch bitte Ihre erste Frage insichtlich der Baulast mit, die ich hier leider nicht finden konnte. Dann kann ich mich darauf noch ergänzend beziehen und Ihnen dazu etwas ausführen.  Ich verweise darauf, dass dieses hier nur eine vorläufige Erstberatung sein kann, die allein auf Grundlage Ihres oben dargestellten Sachverhalts erfolgt ist.  Ich rate daher dringend an, eine umfassende Begutachtung der Sach- und Rechtslage vornehmen zu lassen.  Zudem können Sie für Verständnisfragen gerne die hier mögliche Nachfragefunktion nutzen.  Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben, auch wenn ich Ihnen vielleicht nicht allzu viel Hoffnung machen kann, dass es noch Ansprüche geben kann.  Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 124, § 215, § 123