Frage: Habe in einem Haus 2 Wohneinheiten seit 1 bzw. 2 Jahren vermietet. Unten Einzelhandel bzw. Gastronomie. Für Ende 2009 ist von mir Gründung einer KG (die Investoren) bzw. auch einer GmbH (Beteiligungsgesellschaft und ich) geplant, deren Teilhaber und Geschäftsführer (in beiden Fällen) ich sein werde.  Haus ist 2 Stunden von mir entfernt. Möchte meine KG oder GmbH als Mieter in einer der beiden Wohnungen haben, die zweite Wohnung aufgrund der Entfernung als Zweitwohnsitz für mich nutzen um hier an den Wochenenden arbeiten/verwalten zu können. Sitz der Fa. wird ein Verlag mit 10 Freelancern, also Nutzung als Verlagssitz und Lager, ein freier Mitarbeit aus dortiger Umgebung wird dort häufiger vor Ort im Büro arbeiten sollen.   Als offizieller Grund belegbar: Als Verlagssitz sehr gute Lage und repräsentative Immobilie. Eigene Wohnung durch Hausordnung nicht für große gewerbliche Zwecke erlaubt durch Eigentümergenmeinschaft. Da Büro weit entfernt benötige ich zweite Wohnung zum Übernachten. Ich weiß nicht ob eine Eigenbedarfskündigung für Gewerbe möglich ist.  MEINE FRAGE: Kann die erste Mietwohnung auf Eigenbedarf für die Nutzung der eigenen Firma für die KG und/oder die GmbH gekündigt werden? Kann die zweite Wohnung im selben Zuge auf Eigennutzung als Zweitwohnsitz gekündigt werden (Grund hier die Entfernung)?  Viele Dank im voraus für eine hoffentlich hilfreiche und ehrliche Auskunft für mein erstes Frageersuchen in diesem Forum.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank, dass für Ihre Frage und das damit entgegen gebrachte Vertrauen. Vorab möchte ich darauf hinweisen, dass diese Plattform die persönliche Beratung bei einem Anwalt Ihres Vertrauens weder ersetzen kann noch soll. Hier kann nur eine erste rechtliche Orientierung und rechtliche Einschätzung Ihrer Frage gegeben werden. Bitte beachten Sie auch, dass sich durch das Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Informationen die rechtliche Beurteilung erheblich verändern kann.  Nun zu Ihren Fragen:  Ich gehe  bei der Beantwortung beider Fragen nach Ihrer Darstellung davon aus, dass die von Ihnen vermieteten Wohneinheiten derzeit auch tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden und als Wohnraum ausgewiesen sind.  Die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung bei Wohnraum ist in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a>  geregelt.  In dieser Vorschrift heißt es, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vorliegt, wenn der Vermieter die Räume als WOHNUNG für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.  Der Wortlaut der Norm gibt also vor, dass der Vermieter die Wohnung selbst zu Wohnzwecken benötigt. Eine Gesellschaft - egal ob KG oder GmbH - kann die Räume aber nicht als Wohnung, sondern nur als Firmensitz bzw. Geschäftsraum nutzen.   Zwar ist grundsätzlich eine Eigenbedarfskündigung für den Fall als zulässig anerkannt worden, dass der Vermieter Wohnung und Arbeitsstätte in einem Haus unterbringen will, doch beziehen sich diese Fälle meist nicht auf die Neugründung einer Firma in der vermieteten Wohnung, sondern darauf, dass die Arbeitsstätte bereits vorhanden war und der Vermieter nur die Wohnung im gleichen Haus für sich beanspruchte oder aber die Wohnung zu Wohnzwecken und gleichzeitig (vielleicht auch überwiegend) zur Berufsausübung benötigt wird.  Bei einer Gründung eines Firmensitzes ohne eigentliche Wohnungsnutzung halte ich deshalb eine Eigenbedarfskündigung für nicht möglich.  In Betracht käme evtl. eine (ordentliche) Kündigung aus einem sonstigen Grund im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  wegen einer Umwandlung von Wohnraum in Geschäftsraum. Allerdings wäre auch noch eingehend zu prüfen, ob dafür sämtliche Voraussetzungen gegeben sind.  Eine Eigenbedarfskündigung einer der beiden Wohnungen zu Ihren eigenen Wohnzwecken wäre dagegen grundsätzlich durchaus möglich. Insoweit wird von der Rechtsprechung es als ausreichender Kündigungsgrund anerkannt, wenn an dem Ort der Wohnung eine neue Arbeitsstelle gefunden wird oder in Aussicht ist. In diesen Fällen kann auch der Bedarf für eine berufsbedingte Zweitwohnung gegeben sein. Wenn insoweit also vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür gegeben sind, dass Sie die vermietete Wohnung aus beruflichen Gründen für eigene Wohnzwecke benötigen, liegt wohl ein berechtigter Eigenbedarf  und damit ein Kündigungsgrund vor.  Gerade wegen der großem wirtschaftlichen Bedeutung und der Besonderheit, eine Wohnung vollständig umzuwidmen als Geschäftsraum, rate ich Ihnen dringend an, vor einer Kündigung der Wohnungen die Rechtslage eingehend von einem Anwalt Ihres Vertrauens überprüfen zu lassen. Gern steht Ihnen hierfür auch meine Kanzlei zur Verfügung.  Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierung für Ihr weiteres Vorgehen gegeben zu haben und wünsche Ihnen ein angenehmes Wochenende.  Mit freundlichen Grüßen  Silke Jacobi Rechtsanwältin   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573