Frage: Habe einer Bekannten vor 8 Jahren eine 100m2 Wohnung für €400,- überlassen. Notsituation, der Ehemann ist verstorben, geringes Einkommen,... Jetzt muss ich ich mich um mein eigenes Einkommen kümmern. Meine darlehensgebende Bank erwartet, dass ich für die Wohnung die 'ortsübliche ' Miete erhalte, das wären €1100,00 bis €1300,00   Kann ich den 'Mietvertrag' kündigen, die Miete erhöhen? Die Bekannte möchte nun mit ihrem Partner weiter darin wohnen, ohne eine Mieterhöhung zu akzeptieren.  Was tun?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:   1.  Bei der genannten Miete von 400 € gehe ich davon aus, dass es sich hierbei um die Kaltmiete handelt, so dass zusätzlich noch Betriebskostenvorauszahlungen anfallen.  Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist grundsätzlich unter Bezugnahme auf den Mietspiegel, auf drei vergleichbare Wohnungen oder auf ein Sachverständigengutachten zu stützen.  Allerdings scheitert eine Mieterhöhung von 400 € auf 1.100 € an der so genannten Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze liegt bei 20 %, d.h., innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 % steigen. Ob sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf einen höheren Betrag beläuft, ist dabei nicht maßgeblich.  Um die Kappungsgrenze zu berechnen, müssen Sie einerseits auf den Zeitpunkt abstellen, zu dem die Mieterhöhung wirksam werden soll und zum anderen auf die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Mieterhöhung gezahlt worden ist.  Gezahlt wurde durchweg ein Betrag von 400 € und hier unterstelle ich, dass es sich um die Kalt- oder Grundmiete handelt. Da eine Mieterhöhung um 20 % zulässig ist, könnten Sie die Miete um 80 € von 400 € auf 480 € erhöhen.  Damit ist die „Zielvorstellung' Ihrer Bank natürlich nicht ansatzweise erreicht.  Die Tatsache, dass Sie die Wohnung seinerzeit äußerst günstig vermietet haben, hilft Ihnen insoweit nicht weiter, als dass durch diesen Umstand die Kappungsgrenze nicht ausgehebelt wird.  Folglich scheidet eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aus.   2.  Kündigen können Sie den Mietvertrag nur unter ganz besonderen Voraussetzungen. Der Wunsch, eine höhere Miete zu erzielen, ist kein Kündigungsgrund.  Grundsätzlich kann der Vermieter, von einigen wenigen Ausnahmen abgesehen, das Mietverhältnis nur kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt, beispielsweise mit den Mietzinszahlungen in Rückstand gerät. Ein solcher Fall liegt aber nach der Sachverhaltsschilderung nicht vor.  Das Gesetz kennt, wie allgemein kann ist, die Eigenbedarfskündigung.  Eine Eigenbedarfskündigung ist zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder Personen, die dem Vermieter nahe stehen, benötigt. So kann der Vermieter beispielsweise Eigenbedarf geltend machen, wenn die Wohnung für seine Eltern, seine Kinder oder seine Geschwister benötigt wird. Da die Sachverhaltsschilderung zu einem möglichen Personenkreis, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden könnte, nichts sagt, beschränke ich mich hinsichtlich der Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung auf diese Ausführungen.  Der Sachverhalt sagt auch nichts darüber, wie viele Wohnungen in dem Haus befindlich sind.  Die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a>  gewährt dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht in bestimmten engen Grenzen. Wenn sich die Wohnung, die vermietet ist, in einem Gebäude befindet, in dem auch der Vermieter wohnt und das nicht mehr als zwei Wohnungen hat, kann der Vermieter kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  bedarf. In diesem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.  Wenn ein solcher Fall vorliegt, könnte das Mietverhältnis also mit einer verlängerten Kündigungsfrist gekündigt werden.   3.  Nun ist das Missverhältnis zwischen gezahlter Miete (400 €) und ortsüblicher Vergleichsmiete (mindestens 1.100 €) ausgesprochen groß.  Vor diesem Hintergrund könnte man daran denken, dass es sich hier (zumindest teilweise) um eine Leihe handle.  Der Unterschied besteht darin, dass Miete die entgeltliche Gebrauchsüberlassung ist, während man bei  unentgeltlicher Gebrauchsüberlassung von einer Leihe spricht. So ist beispielsweise der im Volksmund als „Leihwagen' bezeichnete Vertragsgegenstand im Regelfall ein Mietwagen, weil für die Nutzung des Fahrzeugs ein Entgelt verlangt wird.  Ob man im vorliegenden Fall von einer Leihe oder von einem gemischten Vertragsverhältnis aus Miete und Leihe sprechen kann, dürfte aber als höchst gewagt zu betrachten sein.  Allein die Tatsache, dass ein Vermieter eine Wohnung zu günstig vermietet, bedeutet nicht, dass deshalb der Mietvertrag ungültig wird. Es ist jedem selbst überlassen, Verträge zu schließen, die auch Nachteile mit sich bringen.  Man kann auch nicht sagen, dass es sich bei den Betrag von 400 € nur um einen symbolischen Wert handelt.  Sie haben schlichtweg aus nachvollziehbaren und auch lobenswerten Erwägungen um eine Hilfestellung zu geben, für die Wohnung nur eine geringe Miete verlangt. In diesen Fällen passt der Spruch, Undank sei der Welten Lohn, mit seltener Treffsicherheit. Abs. 500.h., eine tatsächliche Möglichkeit, die Miete kurzfristig auf einen Betrag von 1.100 € anzuheben, gibt es nicht. Die Grenze liegt, wie ausgeführt, bei 480 € unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze.   4.  Leider kann ich Ihnen aufgrund des geschilderten Sachverhalts keine Lösung Ihres Problems anbieten. Wenn die aufgezeigten Kündigungsmöglichkeiten nicht in Betracht kommen, tragen Sie, um es fast sarkastisch zu formulieren, heute die „Früchte' Ihrer seinerzeitigen Gutmütigkeit und Ihres Entgegenkommens.   Mit freundlichen Grüßen  Gerhard Raab Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573a