Frage: Ich besitze in der Nähe von Leipzig ein Grundstück, das an eine Wochenendgemeinschaft (eingetragener Verein) verpachtet ist. Die Pächter haben zu DDR-Zeiten darauf ihre Wochenend-Bungalows errichtet und genießen noch bis 2015 einen besonderen Kündigungsschutz.  Einer der Pächter möchte wegen schwerer Erkrankung des Lebenspartners und eines damit verbundenen Umzuges nach München jetzt den Bungalow verkaufen und einen neuen Pächter suchen. Man erbittet nun meine Einwilligung zu dem geplanten Verkauf und Pächterwechsel.  Ich habe prinzipiell keine Einwände, möchte mich aber vorher über die damit verbundenen Konsequenzen informieren.  Fragen: - Ist dieser Verkauf mit einer Kündigung des alten Pachtvertrages gleichbedeutend, oder genießt der neue Pächter auch den gleichen Sonderschutz, der für alte DDR-Pachtverträge gilt ?  - Muss mit dem neuen Pächter ein neuer Vertrag abgeschlossen werden und wenn ja, auf welcher Grundlage (BGB) ?  - Wem gehört das Eigentum an dem Bungalow nach 2015 ?  - Welche weiteren Konsequenzen würden sich sonst noch daraus ergeben ?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen  zusammenfassend wie folgt:   1.) Verkauf = Kündigung des alten Pachtvertrages ?   Der neue Pächter genießt in Ihrem Fall wohl den Sonderschutz, der für alte DDR-Pachtverträge gilt. Wenn ich richtig verstanden habe, soll ja insoweit auch nur ein Austausch des betreffenden Pächters zu denselben Konditionen erfolgen. Für den Vertrag, in den der neue Pächter einsteigen soll, gilt weiter das Schuldrechtsanpassungsgesetz. Hiernach kann der Grundstückseigentümer den Vertrag im Jahr 2015 umstandslos kündigen, wie Sie ja auch schon richtig festgestellt haben, so dass der Verkauf als solcher zum jetzigen Zeitpunkt noch keine (Gesamt-)Kündigung des Pachtvertrages darstellt.   2.) Neuer Pachtvertrag ?   Zwischen dem neuen Pächter und dem Verpächter sowie den alten Pächtern muss ein neuer Pachtvertrag geschlossen werden (sog. Dreieckspachtvertrag, der bei solchen Datschengrundstücken typisch ist). Dies hat seinen Grund darin, dass der neue Pächter eben nur dann Pächter werden kann, wenn er sich ein einem entsprechendem Pachtvertrag verpflichtet.  Die vertragstypischen Pflichten beim Pachtvertrag regelt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 BGB/a> .   3.) Wer ist Eigentümer?   Eigentümer des Grundstücks nach dem Jahre 2015 sind die Personen bzw. ist die Person, die zu diesem Zeitpunkt als Eigentümer in dem entsprechenden Grundbuch eingetragen ist. Sollten Sie das Grundstück bis dahin nicht weiterveräußern, würden Sie selbstverständlich weiterhin Eigentümer des Grundstücks bleiben.  Aus diesem Grund wären auch Sie Eigentümer des Bungalows!   Bei dem Bungalow handelt es sich nämlich um einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 Abs. 1 BGB/a> .  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/93.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 93 BGB: Wesentliche Bestandteile einer Sache">§ 93 BGB/a>  schreibt weiterhin vor, dass wesentliche Bestandteile einer Sache nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können und insoweit das rechtliche Schicksal der Hauptsache  (hier Ihres Grundstücks) teilen.  Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung gehe ich somit davon aus, dass Sie als Eigentümer des Grundstücks auch Eigentümer des wesentlichen Grundstücksbestandteils (des Bungalows) sind. Insoweit irritiert mich auch Ihre Angabe, wonach einer der Pächter den Bungalow jetzt verkaufen will. Hierzu ist diese nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nämlich gar nicht befugt.  Ein Pächter ist nämlich gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 Abs. 1 BGB/a>  berechtigt, das gepachtete Grundstück im Rahmen der pachtvertraglich vereinbarten Pflichten zu Nutzen und entsprechende Früchte aus der Pacht zu ziehen.   Zum Verkauf des Grundstücks ist er jedoch grundsätzlich nicht berechtigt. Dies wäre nur dann der Fall, wenn der Pächter vom verfügungsbefugten Eigentümer (also Ihnen) hierzu ermächtigt wäre, was nach Ihrer Sachverhaltsschilderung jedoch nicht der Fall ist. Das Recht zur Veräußerung obliegt alleine dem/den Eigentümer(n).   4.) Weitere Konsequenzen?   Weitere Konsequenzen sind vom jetzigen Standpunkt aus nicht ersichtlich. Diese würden ja auch insbesondere vom konkreten Inhalt des mit dem neuen Pächter geschlossenen Pachtvertrages abhängen. Da dieser Vertrag nicht vorliegt, kann aus der Ferne auch nicht beurteilt werden, ob hierdurch negative Konsequenzen für die Wochenendgemeinschaft erwachsen können. Zu erwähnen ist noch, dass nach Beendigung des Pachtvertrages das vollumfängliche Nutzungsrecht an dem Bungalow an Sie als Eigentümer zurückfällt.   Nachfolgend habe ich Ihnen zum besseren Verständnis die wichtigsten gesetzlichen Bestimmungen beigefügt:   a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/93.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 93 BGB: Wesentliche Bestandteile einer Sache">§ 93 BGB/a>  , Wesentliche Bestandteile einer Sache  Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.   a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 BGB/a>  , Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes  (1) 1Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. 2Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. (2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.   a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 BGB/a>  , Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag  (1) 1Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. 2Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten. (2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.     Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!  Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes  hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.  Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen. Sehr gerne stehe ich Ihnen für eine weitergehende Vertretung im Wege der Mandatierung zur Verfügung. Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Abend.   mit freundlichem Gruß  Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 581, § 94, § 93