Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir haben ein Haus gekauft und wollten kommende Woche zahlen. Jetzt ist das Haus mit einem Grafitti besprüht worden und das Schloss mit Sekundenkleber verklebt. Dass der Verkäufer für die Beseitigung zuständig ist, ergibt sich aus dem Kaufvertrag und ist grundsätzlich unstrittig. Er möchte aber nur die eine Wand irgendwie übermalen - müsste aber im Grunde das ganze Haus neu streichen, weil es sonst nie einheitlich wird.   Nun wäre es am Sinnvollsten, wenn wir erst zahlten, sobald der Verkäufer den Schaden komplett beseitigt hat. Das ist aber schwierig, weil wir in der übernächsten Woche mit den Umbauarbeiten anfangen müssen (u.a. ist ein Dachdecker beauftragt). Wie gehen wir nun vor, damit wir das Haus in einen einwandfreien Zustand bekommen, ohne später ggf. unserem Geld hinterherklagen zu müssen: Unter Vorbehalt zahlen? Den Kaufpreis um die Summe reduzieren, die eine Beseitigung des Schadens durch eine Fachfirma maximal kostet? (Aber geht das Haus dann auch in unseren Besitz über und wir können anfangen zu bauen?) Oder gibt es noch eine bessere Variante?  Vielleicht noch in die Überlegungen einzubeziehen: Abgesehen von dem Grafitti ist ein Streichen des Hauses (bisher farbiger Putz) nicht notwendig, wir würden nach Abschluss der Bauarbeiten im kommenden Jahr aber aus optischen Gründen dennnoch eventuell neu streichen - wenn das Geld dafür reicht.  Wir glauben, dass die Frage nicht so kompliziert ist, daher der etwas moderatere Einsatz.  Mit bestem Dank im Voraus outofberlin

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,   vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Nachfolgend nehme ich zu  der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:   Ich gehe mal in Ihrem Sachverhalt davon aus, dass es sich weitestgehend um einen Standardkaufvertrag handelt. Demzufolge erfolgt die Übergabe des Grundstückes gegen Zahlung des Kaufpreises.  Dies bedeutet in Ihrem Mangelfall, dass sofern Sie den Kaufpreis nicht zahlen, dann der Nocheigentümer die Übergabe verweigern kann.  Richtig ist auch, dass bis zur Übergabe des Grundstücks auch der Nocheigentümer für eine Verschlechterung der Kaufsache haftet, sofern nicht abweichendes vereinbart ist. Demzufolge hat er auch den Zustand herzustellen, der seinerzeit im Kaufvertrag vereinbart ist.  Daraus ergeben sich verschiedene Varianten wie Sie vorgehen, die mehr oder weniger jede für sich ein Risiko darstellen kann.  - Sofern Sie den vollen Kaufpreis entrichten, müssten Sie den Voreigentümer dann in die Haftung nehmen und die Beseitigung des Mangels durchsetzen. Dies wird auch dadurch nicht unmittelbar beeinträchtigt, wenn Sie unter Vorbehalt leisten.   - Zahlen Sie dagegen den Kaufpreis nicht und mindern entsprechend um die Beseitigungskosten, laufen Sie Gefahr, dass der Verkäufer den Kaufgegenstand nicht an sie heraus gibt.  Es empfiehlt sich daher meines Erachtens im Sinne des allgemeinen Schuld- und Gewährleistungsrechts, dass Sie den Nocheigentümer schriftlich (mit Nachweis) auffordern die neu entstandenen Mängel zu beseitigen und diesem dazu eine entsprechend angemessene Nachfrist setzen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/281.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 281 BGB: SchadenserS. statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung">281 BGB/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 BGB/a> ).  In dieser Frist muss der Nocheigentümer die entsprechenden Mängel beseitigen. Kommt er einer Beseitigung nicht nach, stehen Ihnen dann die weiteren Gewährleistungsrechte zu, dies sind insbesondere Minderung, Rücktritt und ggf. SchadenserS. zu. Davon umfasst sind dann auch die Mängelbeseitigungskosten, sodass Sie dann nach fruchtloser Fristsetzung berechtigt sind, den Kaufpreis um die Mängelbeseitigungskosten zu mindern.  Andererseits könnte der Verkäufer eine Haftungsübernahme erklären, mithin, dass er den Mangel, sofern dessen Beseitigung nicht so kurzfristig zu erfolgen kann, später oder zeitnah nach Übergabe beseitigen lässt, im Sinne eines Anerkenntnisses.  Jedoch unterliegen Sie aber auch dann einer gewissen Gefahr der gerichtlichen Auseinandersetzung, diese wäre dann aber deutlich abgeschwächter.  Insgesamt kann ich Ihnen jedoch nahelegen sich mit dem Nocheigentümer zu vergleichen, insbesondere vor Übergabe eine entsprechende Kaufpreisminderung, um die Beseitigungskosten zu vereinbaren, damit die Angelegenheit nicht zum Streit gerät und sich nicht überflüssige Mehrkosten auftürmen.  Sollte der Eigentümer jedoch nicht bereit sein zu verhandeln, verbleibt Ihnen nur der gesetzliche Weg mit Mängelanzeige, Beseitigungsaufforderung, Nachfristsetzung und Minderung ggf. Schadensersatz (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 BGB/a> ).  Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen helfen konnte, einen ersten Eindruck in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können sich gerne bei Nachfrage über die entsprechende Option des Portals mit mir in Verbindung setzen. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 281, § 437, § 280