Frage: Ich bin Eigentümerin einer Dachgeschosswohnung, in der ich auch selbst wohne.  Am 09.01. tropfte an mehreren Stellen meiner Wohnung Wasser aus der Holzdecke. Die Ursache war tauender Flugschnee, der in das undichte Dach eingedrungen war. Eine Dachreparatur wurde am 15.01. ausgeführt. Allerdings tropfte es danach am 23.01. wieder aus der Decke. Dies wurde der Hausverwaltung gemeldet. Anfang Februar kam der Dachdecker, der auch die Reparatur ausgeführt hatte und sagte, er soll im Auftrag der Hausverwaltung das Dach ausmessen, um ein Angebot für die Erneuerung des Dachfirstes zu erstellen. Bis zur Eigentümerversammlung am 17.05. habe ich dann nichts mehr in der Angelegenheit gehört. Es wurde dann eine Erneuerung des Dachfirstes beschlossen. Die Arbeiten sollten im Sommer/Herbst ausgeführt werden. Zur Feststellung des genauen Sanierungsumfanges sollte eine Dachbegehung mit Hausverwaltung, Dachdecker und Beirat stattfinden.  Erst nachdem ab 17.08. bei jedem starken Regen an mehreren Stellen in meinem Wohnzimmer Wasser durch die Decke tropfte, fand dann die bereits am 17.05. beschlossene Begehung am 03.09. statt. Dabei wurde festgestellt, dass nicht nur der Dachfirst sondern auch das Kupferdach über den Gauben erneuert werden muss. Eine entsprechende Dachsanierung wurde am 27.09. von der Eigentümergemeinschaft beschlossen. Wegen der Dringlichkeit und des bevorstehenden Winters sollte die Sanierung schnellstens ausgeführt werden.  Auf Nachfrage bei der Hausverwaltung am 25.10. hat diese an die beauftragte Dachdeckerfirma verwiesen. Von dort wurde mitgeteilt, dass die Arbeiten Anfang Dezember ausgeführt werden, wenn die Witterung dies zuläßt. Vorher sollte noch eine Notabdichtung der Einregenstellen vorgenommen werden. Dies ist am 04.11. geschehen. Jedoch ohne Erfolg. Seit dem 10.11. tropft wieder jeden Tag Wasser aus der Wohnzimmerdecke. Durch die vielen Wassereinbrüche haben sich schon Wasserränder an der Holzdecke gebildet. Durch die ständige Feuchtigkeit besteht auch Schimmelgefahr. Um Schäden am Fußboden und an den Möbeln zu verhindern, habe ich Eimer aufgestellt und Handtücher ausgelegt.   Wenn es bis zur Ausführung der Dachsanierung noch oft regnet, besteht die Gefahr, dass noch weitere Schäden in meiner Wohnung entstehen.  Für mich stellt sich jetzt die Fage, wer für diese Schäden haftbar gemacht werden kann.  Die Eigentümergemeinschaft ist ihrer Pflicht der ordnungsmäßigen Verwaltung nachgekommen.  Meines Erachtens hätte jedoch die Hausverwaltung bereits nach den ersten Wassereinbrüchen im Januar schneller handeln müssen. Kann diese für die Schäden haftbar gemacht werden?

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:   1.  Wenn der Verwalter seine Pflichten schuldhaft verletzt, hat er SchadenerS. zu leisten. Das folgt aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a> .  Bei Schäden am Gemeinschaftseigentum setzt die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen einen entsprechenden Beschluß der Eigentümerversammlung voraus, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/10.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 10 WEG: Allgemeine Grundsätze">§ 10 Abs. 6 WEG/a> . Ist dagegen der Schaden nur bei einem einzelnen Wohnungseigentümer entstanden, darf der betroffene Wohnungseigentümer ohne Mitwirkung der Gemeinschaft Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter geltend machen; vgl. OLG Düsseldorf in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202006,%20639" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 29.09.2006 - 3 Wx 281/05: Zum Anspruch des einzelnen Miteigentümers einer Wohne...">WuM 2006, 639/a> .  Abs. 500. h., in Ihrem Fall könnten Sie, eine schuldhafte Pflichtverletzung des Verwalters unterstellt, selbst Schadenersatzansprüche geltend machen. Für eine eventuelle Klage ist das Wohnungseigentumsgericht zuständig; vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/43.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 43 WEG: Zuständigkeit">§ 43 Nr. 3 WEG/a> .   2.  In Ihrem Fall ist unverzügliches Handeln geboten, da das Wasser in Ihre Wohnung eindringt und die akute Gefahr von Folgeschäden besteht.  Der entsprechende Beschluß zur Dachsanierung ist am 27.09. gefaßt worden. Im Hinblick auf die Dringlichkeit hätte der Verwalter darauf hinwirken müssen, daß die erforderlichen Arbeiten schnellstmöglich ausgeführt werden. Ggf. hätten Angebote anderer Dachdecker eingeholt werden müssen, um sicher zu stellen, daß eine zeitnahe Sanierung erfolgt. Nach Ihrer Schilderung spricht einiges dafür, daß sich der Verwalter nicht darum bemüht hat, daß die Arbeiten so rasch wie möglich durchgeführt werden. Dafür spricht der Umstand, daß der Verwalter auf Ihre Anfrage vom 25.10. nichts zum Zeitpunkt der Arbeiten sagen konnte, sondern Sie stattdessen auf den beauftragten Dachdeckerbetrieb verwiesen hat.   3.  Folgendes Vorgehen schlage ich vor:  Zunächst sollten Sie den Verwalter schriftlich per Einschreiben mit Rückschein auffordern, dafür zu sorgen, daß zumindest eine taugliche Notabdichtung erfolgt, um das weitere Eindringen von Wasser zu unterbinden.  Sodann rate ich, den Verwalter darauf hinzuweisen, daß Sie ihn auf ErS. der in der Wohnung entstandenen Schäden haftbar machen werden, da er nicht für eine zeitnahe Instandsetzung Sorge getragen hat.   Mit freundlichen Grüßen  Gerhard Raab Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 280