Frage: Sachverhalt: Mietvertrag über Wohnraum 1. NK-Abr. 2009 unbezahlt 2. Miete 5/2010 unbezahlt 3. Miete 9/2010 unbezahlt 4. Miete 11/2010 unbezahlt  zu 1-2. liegt VollstrB vor, ist zugestellt und Mieter zur EV nicht erschienen. Anordnung Haftbefehl liegt vor und könnte beauftragt werden. zu 3. VollstrB liegt vor, Zustellung ist beauftragt. zu 4. MB beantragt.  Mietkaution in Höhe von 2 Mieten incl. mtl. NK-Vorauszahlung liegt auf einem Sparbuch.  Fristlose Kündigung geplant.  1. Frage: Welche Frist für die Räumung muss ich in der der Kündigung mindestens angeben (vermutlich eine angemessene, aber was heisst das dann?) ?  2. Frage: Löse ich durch die Kündigung ggf. automatisch die Verrechnung der Mietkaution aus und wenn ja, womit ?  3. Frage: Kann der Mieter bereits vor Räumung die Verrechnung der Mietkaution u.a. im Räumungsklageverfahren verlangen ? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf:  Der Mietrückstand von mehr als 2 Monatsmieten berechtigt Sie gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages.  Fristlos bedeutet, dass Sie keine Frist einhalten müssen und den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung beenden können. Der Mieter muss dann auch sofort die Wohnung geräumt an Sie herausgegeben, wenn Sie dies verlangen. Eine angemessene Frist müssen Sie nicht setzen. Wenn Sie heute kündigen, können Sie z.B. die Räumung zum 21.11. verlangen.  Eine Verrechnung der Mietkaution mit Zahlungsrückstanden wird durch die Kündigung nicht ausgelöst.  Der Mieter kann zwar mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch die Aufrechnung erklären, aber erst, wenn dieser fällig ist. Nach der Rechtsprechung wird der Kautionsrückzahlungsanspruch aber erst 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung fällig.   Eine Aufrechnung im Räumungsprozess kommt also nicht in Betracht, denn vor Räumung der Wohnung steht dem Mieter der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution keinesfalls zu.  Aus diesem Grunde ist übrigens auch das von vielen Mietern irrtümlich für zulässig gehaltene 'Abwohnen' der Kaution unrechtmäßig.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.   Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.   Mit freundlichen Grüßen  Andreas Schwartmann Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543