Frage: Hallo,  am 01.08.2010 zogen wir aus unserer alten Wohnung aus. Es war alles in Ordnung bis auf eine defekte Tür. Dies wurde seitens der Vermieter mündlich(!) festgehalten.  Seitdem bestand kein Kontakt mehr. Vor zwei Wochen schrieb ich  jene an, zwecks Rückzahlung der Kaution.  Darauf hin bekam ich Rückantwort, dass sie einen Teil der Kaution mir überweisen, einen Teil noch für die ausstehende Nebenkostenabrechnung und einen Teil für die besagte Türe. Frage: Ist es nicht so, dass nach Ablauf einer Frist von max 6 Monaten Schadensansprüche verfallen ,die der Nebenkostenabrechnung ausgenommen? Wärend der gesammten 6 Monate bestand kein Kontakt seitens der Vermieter.  Grüße chr. Keskin

Antwort: Sehr geehrte Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:  Grundsätzlich haben Sie völlig Recht.....ich befürchte aber, dass dies Ihnen im Ergebnis nicht weiterhelfen wird.  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 Abs. 1 BGB/a>  verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten, nachdem er die Wohnung zurückerhalten hat. Dies ist in Ihrem Fall offensichtlich so – selbst wenn Sie sich beim Einstellen Ihrer Frage vertippt haben und in Wirklichkeit am 1. August 2011 ausgezogen sind.  Der Teufel steckt jedoch im Detail und je nachdem wie informiert Ihr Vermieter ist, wird er sich von dieser Verjährungsvorschrift nicht irritieren lassen:  1. Zunächst dürfen Sie nicht vergessen, sich auf die Verjährung ausdrücklich zu berufen – spätestens im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung, die Sie jedoch eher nicht suchen sollten. Es kommt immer mal wieder vor, dass sich eigentlich alle Beteiligten bewusst sind, dass ein Anspruch verjährt ist. Wenn man sich aber nicht darauf beruft, droht trotzdem eine Verurteilung. Denn trotz Verjährung besteht der Anspruch des Vermieters weiter.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/214.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 214 BGB: Wirkung der Verjährung">§ 214 BGB/a>  (Wirkung der Verjährung) gibt Ihnen lediglich das Recht, die Leistung zu verweigern.  2. Jetzt kommt das für Sie vermutlich leider Entscheidende: Aufgrund dieser oft missverstandenen Wirkung der Verjährung, kann der Vermieter gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/215.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 215 BGB: Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung">§ 215 BGB/a>  trotzdem seinen behaupteten Schadensersatzanspruch mit der Kaution aufrechnen. Denn nach dieser Vorschrift 'schließt die Verjährung eine Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte'. Es kommt also nur darauf an, ob der Vermieter innerhalb der sechs Monate nach ihrem Auszug hätte aufrechnen können – nicht darauf, ob er es tatsächlich getan hat.  Wenn ich jetzt davon ausgehe, dass der Vermieter tatsächlich einen Schadensersatzanspruch wegen der defekten Tür bereits am Tag Ihres Auszugs gegen Sie hatte, dann hätte er damals schon die Aufrechnung erklären können.  Außer: Sie haben die Kaution in Form einer Bürgschaft gestellt. In diesem Fall kann der Vermieter mit der verjährten Forderung nicht aufrechnen. Im Moment gehe ich aber davon aus, dass Sie eine „Barkaution' geleistet haben.  Die Frage, ob Sie tatsächlich auf einen Teil der Kautionsrückzahlung verzichten müssen, hängt also entscheidend davon ab, ob die Tür tatsächlich durch Sie beschädigt wurde, inwieweit dies noch beweisbar (Ihr Gegner ist dafür beweispflichtig) ist und ob der Vermieter die Höhe dieses Schadens korrekt berechnet hat (Stichwort: „Abzug neu für alt', denn Sie müssen selbstverständlich keine nagelneue Tür vollständig bezahlen, wenn die beschädigte Tür bereits viele Jahre alt war).  Hinsichtlich der noch offenen Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter Zeit, bis ihm die notwendigen Belege vorliegen. Höchstens jedoch ein Jahr. Allerdings darf er von der Kaution lediglich einen Sicherheitseinbehalt zurückhalten, der sich an den früheren Verbräuchen orientiert. Wenn Sie beispielsweise jahrelang Rückzahlungen erhalten haben, darf der Vermieter im Zweifel kein Geld aus der Kaution für die Nebenkosten zurückhalten. Wenn Sie regelmäßig nur geringe Nachzahlungen leisten mussten und auch keine besondere Gründe (beispielsweise kalter Winter) vorliegen, dann muss der Vermieter Ihnen auch schon vorher einen Teil der Kaution zurückzahlen und darf lediglich einen tendenziell geringen Betrag einbehalten. Dies hängt natürlich stark von den konkreten Gegebenheiten ab und darüber kann ich nur spekulieren.  Ich hoffe, dass Sie durch meine Antwort einen ersten Überblick gewonnen haben. Wenn etwas unklar geblieben ist, stehe Ihnen gerne über die kostenlose Nachfragefunktion weiter zur Verfügung.  Rein vorsorglich, aber immer wieder wichtig: Bei den hier gegebenen Antworten handelt es sich regelmäßig lediglich um eine erste Orientierung für Sie, um Ihnen einen Eindruck von der rechtlichen Lage zu vermitteln. Die „klassische' Erstberatung bei einem Anwalt kann nur bei ganz konkreten Fragen ersetzt werden, denn häufig ergeben sich später weitere Punkte. Auch können manche Tatsachen und Umstände, die nicht erwähnt wurden oder gar nicht zutreffen, zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen.  Es tut mir Leid, wenn ich Ihnen keine positivere Nachricht geben konnte, aber wenn Sie bisher zufrieden waren und weitergehenden Beratungsbedarf haben, können Sie sich gern direkt bei mir melden.  Mit freundlichen Grüßen  Jörn Blank Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 214, § 215, § 548