Frage: Guten Morgen, wir würden gerne ein Haus kaufen und haben uns mit dem Verkäufer auch schon geeinigt. Nun haben wir festgestellt, dass im Grundbuch ein Vorkaufsrecht für jemanden besteht. Der Verkäufer möchte aber nicht an diesen verkaufen. Wie können wir das Vorkaufsrecht umgehen, bzw den Kaufvertrag so gestalten, dass er so uninteressant wird, dass der Vorkäufer ablehnen würde. Z.B. einen Mietvertag mit dem Verkäufer machen für X Zeit und X Betrag und diesen dann nach dem Kauf einvernehmlich kündigen. Vielen Dank im voraus. Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:   Ein Vorkaufsrecht scheidet im Zweifel aus, wenn der Verkauf mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht an einen gesetzlichen Erben erfolgt, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/470.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 470 BGB: Verkauf an gesetzlichen Erben">§ 470 BGB/a> . Wenn Sie also mit dem Verkäufer verwandt sind und als Erbe in Betracht kommen, bezieht sich das Vorkaufsrecht nach dieser Auslegungsregel nicht auf den geplanten Erwerb. Sie müssen aber gesetzlicher Erbe sein wie etwa Kind oder Enkel des Verkäufers, die Erbeinsetzung in einem Testament reicht nicht.   Außerdem ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/471.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 471 BGB: Verkauf bei Zwangsvollstreckung oder Insolvenz">§ 471 BGB/a> . Diese beiden Fälle setzen aber zunächst die Zahlungsunfähigkeit bzw. jedenfalls im Falle der Zwangsversteigerung Liquiditätsprobleme voraus. Ich gehe davon aus, dass dies bei dem Verkäufer des Grundstückes nicht der Fall ist. Beim freihändigen Verkauf durch einen Insolvenzverwalter würde das Vorkaufsrecht zudem wieder greifen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1098.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1098 BGB: Wirkung des Vorkaufsrechts">§ 1098 Abs. 1 BGB/a> .   Der Vorkaufsfall tritt zudem auch dann nicht ein, wenn gar kein Kaufvertrag abgeschlossen wird, sondern das Grundstück in eine Gesellschaft als Einlage eingebracht, verschenkt oder gegen ein anderes Grundstück getauscht wird. Hierbei muss dann aber auch das andere Rechtsgeschäft wirklich durchgeführt und gewollt werden, bei Umgehungsgeschäften, die einem Verkauf gleichkommen, wirkt das Vorkaufsrecht gleichwohl.   Außerdem kann der Vorkaufsberechtigte auf sein Vorkaufsrecht im Rahmen eines Erlassvertrags verzichten, wozu er aber wohl nur gegen Zahlung eines Geldbetrags bereit sein dürfte.   Von einer Gestaltung des Kaufvertrags mit für den Käufer nachteiligen Regelungen, die dann später wieder geändert würden, rate ich ab. Bekommt der Vorbehaltsberechtigte mit, dass im Kaufvertrag oder anderweitig Scheingeschäfte geschlossen worden sind, kann er in den Kaufvertrag eintreten und sich auf die Nichtigkeit der Scheinerklärungen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/117.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 117 BGB: Scheingeschäft">§ 117 BGB/a>  berufen. In dem von Ihnen zitierten Beispiel eines längerfristigen unkündbaren Mietvertrags könnte er also in den Kaufvertrag eintreten und argumentieren, dass der Mietvertrag nichtig ist, und dann kündigen. Ich gehe davon aus, dass das in Rede stehende Haus zu Wohnzwecken bestimmt ist. Der Vorkaufsberechtigte müsste dann noch einen Kündigungsgrund wie z.B. Eigenbedarf haben.   Übt der Vorkaufsberechtigte aufgrund der scheinbar negativen Gestaltung des Kaufvertrags sein Vorkaufsrecht nicht aus und stellt er später fest, dass die negative Gestaltung nachträglich rückgängig gemacht wurde, wäre der Verkäufer sogar bei Nachweis eines Schadens schadenersatzpflichtig und hätte sogar mit einer Anzeige wegen Betruges zu rechnen. Diese könnte sich je nach Fallgestaltung auch gegen Sie als Käufer richten.   Aus diesem Grund rate ich Ihnen von der angedachten Gestaltung dringend ab. Aus meiner Sicht ist es am Besten, den Vorkaufsberechtigten schlicht zu fragen, ob er das Vorkaufsrecht überhaupt auszuüben gedenkt, und wenn ja, wie hoch die Summe sein muss, damit er auf das Vorkaufsrecht verzichtet.   Sollte eine solche Einigung nicht möglich sein, müssten Sie sich leider eine andere Immobilie suchen.  Ich bedaure, keine besseren Bescheid geben zu können. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1098, § 470, § 471, § 117