Frage: Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,  in folgender Mietangelegenheit bitte ich Sie um Ihren Rat:  Ein von mir vermietetes Einfamilienhaus wurde vom Mieter aus wirtschaftlichen Gründen fristgerecht am 29.01.2013 zum 30.04.2013 gekündigt.  Die Mietzahlung für die Monate Januar, Februar und März 2013 ist noch offen.  Mit Einschreiben Rückschein wurden mir am 11.03.2013 2 komplette Schlüsselbünde zugesandt. Vorab hinterlegte der Mieter beim Nachbarn einen weiteren Schlüsselbund zur Abholung durch mich um eventuellen Nachmietern das Objekt zeigen zu können. Diesen Schlüssel nahm ich am 07.03.2013 vom Nachbarn in Empfang, eine Rückgabe desselben wurde nicht vereinbart. Die Anzahl der zurückgegebenen Schlüssel (nebst  hinterlegtem Schlüssel beim Nachbarn) entsprechen den im Übergabeprotokoll aufgeführten Exemplaren. Zu diesem Zeitpunkt war das Haus bereits geräumt und die Namensschilder entfernt. Der Mieter war telefonisch nicht mehr erreichbar. Daher fragte ich mit Schreiben vom 12.03.2013 an, ob er mit der Übersendung der Schlüssel die Mietsache zurückgegeben habe oder ob er noch über weitere Schlüssel verfüge. Ebenso stellte ich mit diesem Schreiben fest, dass er mit der Zahlung der Miete und Nebenkosten der Monate Januar, Februar und März in Verzug ist und forderte ihn auf, den ausstehenden Betrag bis zum 15.03. 2013 zu überweisen. Dieses Schreiben blieb unbeantwortet. Mit einem weiteren Schreiben vom 20.03.2013 erklärte ich, dass durch die Zusendung der restlichen Schlüssel das Haus zurückgegeben sei. Gleichzeitig bemängelte ich den sehr abgewohnten Zustand des Hauses und forderte den Mieter auf, die vertragsgemäß durchzuführenden Schönheitsreparaturen mit Fristsetzung bis zum 30.04.2013 durchzuführen. Eine detaillierte Auflistung der durchzuführenden Arbeiten wurde in diesem Schreiben mitgegeben. Des Weiteren forderte ich den Mieter in diesem Schreiben auf, sich bis zum 01.04.2013 schriftlich zu erklären, das sie die Arbeiten vertragsgemäß bis zur gesetzten Frist ( 30.4.2013 ) durchführen werden. Auch dieses Schreiben blieb unbeantwortet. Am 25.03.leitete ich das gerichtliche Mahnverfahren bezüglich der bisher nicht gezahlten Mieten ein.  Nun zu meiner Frage: Aufgrund der Tatsache, dass der Mietvertrag noch bis 30.04.2013 läuft bin ich in einer Zwickmühle. Ich gehe davon aus, dass der Mieter nicht seiner Verpflichtung zu renovieren nachkommen wird, obwohl er laut Mietvertrag eindeutig dazu verpflichtet ist. Ebenso wird er die noch offenen Mietzahlungen wohl schuldig bleiben (nach eigenen Angaben geht er in die Insolvenz). Am liebsten würde ich umgehend mit den Renovierungsarbeiten beginnen, damit das Haus wieder vermietet werden kann - im derzeitigen Zustand ist das nicht möglich. Wie kann ich weiter verfahren, ohne Zeit zu verlieren, aber auch ohne meinen Anspruch auf Renovierung zu verwirken. Macht ggf. eine fristlose Kündigung durch uns Sinn? Für eine Beantwortung meiner Fragen wäre ich Ihnen dankbar.  Mit freundlichen Grüßen 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:     Frage 1: 'Macht ggf. eine fristlose Kündigung durch uns Sinn?'    Das Problem liegt darin, dass Ihr Mieter grundsätzlich nach Ihren Anschreiben noch bis zum 30.04.2013 Zeit hat, seiner Renovierungspflicht ( sofern überhaupt wirksam vertraglich vereinbart) nachzukommen.  Vorher befindet er sich auch nicht in Verzug. Dem Mieter verbleibt daher das Recht, Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen. Werden Sie selbst vor Fristablauf tätig, gefährden Sie Ihren potentiellen Anspruch.  Nach Ihrer Schilderung ist tatsächlich auch nicht zu erwarten, dass Ihr Mieter noch einmal tätig wird. Zum einen hat er durch Übergabe sämtlicher Schlüssel seinen Besitz an dem Mieträumen aufgegeben zum anderen ist er finanziell wohl nicht leistungsfähig.   Mit einer fristlosen Kündigung würden Sie sich allerdings Ihren Anspruch auf Kostenübernahme als auch den Anspruch auf die volle Aprilmiete nehmen.  Dies wäre aber kontraproduktiv, da Sie durch den Mietausfall von bisher 3 Monatsmieten ohnehin schon finanziell stark belastet sind. Zwar sind die Ansprüche gegen Ihren Mieter aufgrund dessen geplanter Insolvenz wohl nicht werthaltig, aber auch kein Grund für freiwilligen Verzicht von Ihrer Seite.   Ich würde daher empfehlen, dass Sie bereits jetzt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/281.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 281 BGB: SchadenserS. statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung">281 BGB/a>  vorgehen und dem Mieter aufgrund der besonderen Umstände des einzelfalles eine verkürzte Frist setzen ( z.B. bis zum 15.04.2013) innerhalb derer er die Reparaturen vornimmt oder einen Vorschuss dafür leistet.    Diese besonderen Gründe sind:  -) das Mietverhältnis endet ohnehin unstreitig zum 30.04.2013  -) der Mieter hat sämtliche schlüssel und damit den besitz an den Mieträumen vorab zurückgegeben    -) die ordnungsgemäße Durchführung der Schönheitsreparaturen liegt hier auch in Ihrem unmittelbaren Interesse, da Sie die Wohnung schnellstmöglich, am besten schon zum 01.05.2013, weitervermieten möchten  -) ein Abwarten bis zur formellen Beendigung des Mietverhältnisses für beide Seiten zu einer nicht vertretbaren Verzögerung in der Abwicklung des Mietverhältnisses führen würde  -) der Mieter schon durch Nichtreaktion und Hinweis auf bevorstehende Insolvenz gezeigt hat, dass ihm die Sache mittlerweile egal ist.    Mit diesem Schreiben wahren Sie sich zum einen ihre ansprüche, setzen den Mieter vor Ablauf am 30.04.2013 in Verzug und können somit bereits am 16.04.2013 mit der Renovierung beginnen, wenn erneut keine Reaktion des Mieters erfolgen sollte.       Bedenken Sie bitte, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.   Ich stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie gegebenenfalls für eine weitere Interessenwahrnehmung gern zur Verfügung.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 281, § 280