Frage: Hallo,  wir haben folgendes Problem:  Wir (2 Erw., 2 Ki. 1 und 7 Jahre) in einer Mietwohnung, 65 qm, 3 Zimmer (Vermieter sind meine Eltern) und überlegen ein älteres Haus (im Großraum Stuttgart) zu kaufen, um dieses zu revovieren und dort einzuziehen.  In der Hauptwohnung dieses Hauses (Wfl. 65 qm) wohnt seit ca. 7 Jahren jedoch ein altes Ehepaar (ca. 70 Jahre, Mann anscheinden herzkrank, wie stark wissen wir nicht). Es gibt nur einen mündlichen Mietvertrag, Miete 320,-, es werden aber nur 225,- gezahlt, da sich das paar um den Garten kümmert. Das Ehepaar hat schon angekündigt, dass es in jedem Falle noch zwei Jahre darin wohnen möchte. In dieser Zeit wollen sie überlegen, ob sie vielleicht nach Portugal zurück gehen oder in betreutes Wohnen umziehen. Sind aber nur mündliche Aussagen Stand heute.   Der ehemalige Besitzer und somit Vermieter ist gestorben, daher wird das Haus verkauft.  Wir selbst besitzen noch einen Bauplatz, den wir bei Kauf des Hauses aber verkaufen würden, da er nicht in der Ortschaft ist, in die wir möchten.  Darüber hinaus gibt es noch das Haus meiner Oma, das leer steht (stark renovierungs-/ sanierungsbedürftig). D.h. wir sind potentielle Teilerben und wir könnten das Haus auch nutzen, allerdings liegt es an einer Hauptverkehrsstrasse und unter der Einflugschneise des Stuttgarter Flughafens, daher möchten wir dies nicht.  Wenn das Paar tatsächlich in zwei Jahren ausziehen würde, wäre das für uns erträglich. Länger sollte es aber nicht gehen, da wir dann noch umbauen wollten, bevor wir selbst einziehen.  Nun zu den konkreten Fragen:  1. Wie stehen die konkreten Chancen, dass ein Eigenbedarfskündigung a) sofort (d.h. Kündigungsfrist 6 oder 9 Mo.)  b) mit Auszug in zwei Jahren Erfolg hat? Miete ist sehr niedrig (dürfte schwierig sein angemessenen Ersatzwohnraum für diese Miete zu finden) und das Paar hat wohl auch schon anwaltlichen Rat eingeholt, ich gehe daher davon aus, dass sie der Kündigung widersprechen würden. Zudem ist völlig offen, ob sie nach den zwei Jahren tatsächlich ausziehen würden.  2. Hat darauf der Besitz des Bauplatzes Auswirkungen; kann man ja bisher noch nicht drin wohnen? Müssten wir den vor dem Kauf des Hauses verkauft haben oder kann ich das auch noch danach?  3. Wenn in einem Rechtsstreit auf Verlängerung des Mietverhältnisses entschieden wird und dies nicht befristet sondern unbefristet, kann es dann passieren, dass das Paar bis zu seinem Tod dort wohnen kann?  4. Wir überlegen, das Haus umzubauen und dort eine Einliegerwohnung für das paar einzurichten. Dazu müssten die Mieter jedoch für die Zeit des Umbaus woanders hin. Ist dies als zumutbares Angebot anzusehen oder könnte sich das Paar auch dagegen sperren?  Vielen Dank und Grüße       

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:  „1. Wie stehen die konkreten Chancen, dass ein Eigenbedarfskündigung a) sofort (d.h. Kündigungsfrist 6 oder 9 Mo.) b) mit Auszug in zwei Jahren Erfolg hat? Miete ist sehr niedrig (dürfte schwierig sein angemessenen Ersatzwohnraum für diese Miete zu finden) und das Paar hat wohl auch schon anwaltlichen Rat eingeholt, ich gehe daher davon aus, dass sie der Kündigung widersprechen würden. Zudem ist völlig offen, ob sie nach den zwei Jahren tatsächlich ausziehen würden.'   Wenn die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a> ), könnten Sie unter Einhaltung der Kündigungsfristen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs. 1 BGB/a>  ordentlich kündigen: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.'  Die (positiven) Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung sind, dass   „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.'  Sie als Vermieter und Ihre Familienangehörigen würden zum begünstigten Personenkreis für die Eigenbedarfskündigung gehören. Sie müssten die Wohnung dann noch im Sinne der Vorschrift „benötigen' und die Kündigung dürfte nicht ausnahmsweise ausgeschlossen sein.  a) Benötigen  Mit diesem Erfordernis wird der vom Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf einer Willkürüberprüfung unterzogen; der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf darlegen und – im Streitfall – auch beweisen. Bei der Entscheidung, ob Eigenbedarf anzunehmen ist, kommt es ausschließlich auf die Belange des Vermieters an (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201988,%20904" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.01.1988 - Abs. 8 ARZ 4/87: Eigenbedarf des Vermieters">NJW 1988, 904/a> ).   Wenn Sie plausible Gründe dafür vorweisen könnten, im Großraum Stuttgart zu wohnen (zB Nähe zur Arbeit usw.), dürften Sie die Wohnung grundsätzlich auch „benötigen'.  Beachten Sie jedoch, dass das „Benötigen' nicht nur zum Zeitpunkt des Zugangs der  Kündigung vorliegen, sondern bis zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fortwirken muss.  b) Kein Ausschluss der Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs  Die Eigenbedarfskündigung wäre allerdings rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam, wenn es in Ihrem Verfügungsbereich eine Alternativwohnung gäbe, die ebenfalls geeignet wäre, Ihren Wohnbedarf „ohne wesentliche Abstriche' zu befriedigen (BVerfG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201989,%20970" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 14.02.1989 - 1 BvR 308/88: Eigenbedarf Abs. 2">NJW 1989, 970/a> ), was immer eine Frage des Einzelfalls ist.   Es wäre dann zu prüfen, ob in dem zu erwerbenden Haus eine andere geeignete Wohnung für Sie und Ihre Familie zur Verfügung  steht. Der BaupS. dürfte Ihnen als Alternative schon deshalb nicht zuzumuten sein, weil er sich nicht in der gleichen Ortschaft befindet, sofern es nachvollziehbare Gründe für den Wunschort gibt. An der Geeignetheit des Hauses Ihrer Oma dürfte es fehlen, wenn es stark renovierungs- bzw. sanierungsbedürftig ist und das auch bis zum Wirksamwerden der Kündigung bleibt  c) Kein erfolgreicher Widerspruch der Mieter  Schließlich können Sie nur dann wirksam kündigen, wenn die Mieter keinen erfolgreichen Widerspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§§ 574 ff. BGB/a>  geltend machen. Die im Einzelfall vorliegenden Interessen der Mieter an einer Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses (Härtefall) sind erst auf seinen Widerspruch gegen die Kündigung zu beachten. Kommt es nach einem Widerspruch zu keiner Einigung, müsste ein Gericht über die Fortsetzung des Mietverhältnisses, seine Dauer und die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil entscheiden. Das Gericht würde dann prüfen, ob ein Härtefall auf Seiten der Mieter vorliegt. Konkret wäre in diesem Fall zu prüfen, ob es für die Mieter eine angemessene Ersatzwohnung gibt und ob eine Erkrankung (nicht lediglich das hohe Alter) einem Umzug entgegensteht.   „Ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird' (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574a BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch">§ 574a Abs. 2 S. 2 BGB/a> ).   „2. Hat darauf der Besitz des Bauplatzes Auswirkungen; kann man ja bisher noch nicht drin wohnen? Müssten wir den vor dem Kauf des Hauses verkauft haben oder kann ich das auch noch danach?'   Wenn der BaupS. bis zum Wirksamwerden der Kündigung unbewohnbar bleibt, kommt dieser als geeignete Alternative nicht in Betracht, s. o. In diesem Fall müssten Sie ihn vor dem Kauf des Hauses nicht verkauft haben.   „3. Wenn in einem Rechtsstreit auf Verlängerung des Mietverhältnisses entschieden wird und dies nicht befristet sondern unbefristet, kann es dann passieren, dass das Paar bis zu seinem Tod dort wohnen kann?'   Dieses Risiko besteht, wenn sich die „Härte-Umstände' bis zum Tod des Mieters nicht zu Ihren Gunsten geändert haben. Haben sich die Umstände (nicht nur unerheblich) geändert, müssten Sie erneut kündigen. Allerdings schützt in diesem Fall a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574c BGB: Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen Umständen">§ 574c Abs. 2 BGB/a>  den Mieter:  „Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, dessen Fortsetzung auf unbestimmte Zeit durch Urteil bestimmt worden ist, so kann der Mieter der Kündigung widersprechen und vom Vermieter verlangen, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. 2Haben sich die Umstände verändert, die für die Fortsetzung bestimmend gewesen waren, so kann der Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nur nach § 574 verlangen; unerhebliche Veränderungen bleiben außer Betracht.'   „4. Wir überlegen, das Haus umzubauen und dort eine Einliegerwohnung für das paar einzurichten. Dazu müssten die Mieter jedoch für die Zeit des Umbaus woanders hin. Ist dies als zumutbares Angebot anzusehen oder könnte sich das Paar auch dagegen sperren?'  Eine solche Regelung wäre dann im Rahmen eines abzuschließenden Mietaufhebungsvertrages denkbar und auch zu empfehlen. Sie kann aber nur auf freiwilliger Basis erfolgen. Ob sich das Ehepaar dagegen sperren würde, würde allein von der Attraktivität Ihres Angebots und Ihrem Verhandlungsgeschick abhängen. Eine solche einvernehmliche Regelung sollte immer angestrebt und einem Rechtsstreit vorgezogen werden, zumal das Risiko besteht, dass die Mieter einer Eigenbedarfskündigung erfolgreich widersprechen könnten.  Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und wünsche Ihnen frohe Ostertage.  Mit freundlichen Grüßen  Felix Abs. 1000. Safadi Rechtsanwalt  _________ Allgemeine Hinweise:  Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 574a, § 574, § 573c, § 574c