Frage: Als Miteigentuemer einer WEG mit 15 Wohneinheiten folgende frage: In der wohnung eines amderen Mieters ist ein Schweelbrand entstanden, bei dem der Hausflur durch Löscharbeiten und Rauch stark verschmutzt wurde und nun renoviert werden muß. Auch im Wohnungsbereich der von mir vermietenen unmittelbar neben der Brandwohnung liegenden Wohnung ist Rauch eingedrungen.  Fragen: 1. Wer muss  die Kosten tragen, die durch Löscheinsatz und Brand am Gemeinschaftseigentum (Hausflurrenovierung) entstanden sind. 2. Wer haftet fuer die Renovierungskosten bei meinen Mietern? 3. Wenn der Mieter der Brandwohnung den Schaden nicht ersetzen kann,ist dann der Eigentuemer, der die wohnung vermietet hat, allein haftbar oder muessen die Kosten von der WEG gemeinsam getragen werden? 4.Da der Mieter dieser Wohnung in der Vergangenheit schon häufig durch nächtliche Ruhestörung aufgefallen ist und sich alle Mieter darüber beschwert haben bzw. ausgezogen sind und zu befürchten ist, das sich diese Fälle wiederholen werden, weil der Mieter nachweislich ein suchtproblem hat, das wohl auch in zusammenhang mit dem Brand liegt ,gibt es eine Möglichkeit, den Vermieter rechtlich zu zwingen den Mietvertrag mit seinem Mieter zu kündigen - was er bisher abgelehnt hat.            

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:  ( 1 )   A.) Kosten Brandeinsatz  Nach den öffentlich - rechtlichen Vorschriften der Länder können zunächst sowohl der sogenannte ' Verhaltensstörer' als auch der ' Zustandsstörer' in der Regel als Gesamtschuldner in Anspruch genommen werden. Verbehaltlich einer näheren Nachprüfung der Brandverursachung können sowohl vom Mieter als Verhaltensstörer als auch von der Wohnungseigentümergemeinschaft  als Zustandsstörer die Kosten für den LöscheinS. eingefordert werden.  Sollte die Eigentümergemeinschaft die Kosten zunächst übernehmen, so wären Brandverursacher und Vermieter diesbezüglich wohl als Gesamtschuldner in Regreß zu nehmen.   Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet  nach der Definition des  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/421.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 421 BGB: Gesamtschuldner">§ 421 BGB/a> , dass mehrere eine Leistung in der Weise schulden, dass jeder die gesamte Leistung zu bewirken verpflichtet ist.   B.) Hausflurrenovierung  Zu den Kosten der Renovierung des Gemeinschaftseigentums gelten obige Ausführungen sinngemäß. Auch diesbezüglich sollten Brandverursacher und Vermieter als Gesamtschuldner in Regreß genommen werden.   ( 2 ) Zunächst folgender Hinweis:   Es ist dringend anzuraten in Betracht kommende Versicherungen  ( Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung...)   sofort  schriftlich zu informieren, da die meisten Versicherungsverträge eine Mitteilungsobliegenheit innnerhalb sehr kurzer Fristen vorsehen. Bei Verletzung dieser Mitteilungsobliegenheit gehen bestehende Versicherungsansprüche in der Regel verloren.  Doch nun zur Beantwortung Ihrer zweiten Frage:  Hierzu sind wie unter 1 a zwei Fragestellungen zu unterscheiden:  Wer haftet zuletzt ( Regreß ) und wer zunächst ?  A.   Gegenüber den Mietern sind Sie nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  verpflichtet, die Wohnräume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Zunächst müssen also Sie dafür Sorge tragen, dass erforderliche Renovierungsmaßnahmen in Auftrag gegeben werden. Andernfalls wäre eine Minderung des Mietzins von Mieterseite zu befürchten.  B. Die Kosten für erforderliche Renovierungsarbeiten sollte jedoch  vom Brandverursacher und dem Vermieter unverzüglich eingefordert werden ( Regreß).   Idealerweise schon jetzt mit Kostenvoranschlag.  ( 3 ) Vorbehaltlich einer unter Umständen noch vorzunehmenden Klärung der Brandverursachung gehe ich  - wie bereits ausgeführt - nach erster Beurteilung der Sach - und Rechtslage von einer gesamtschuldnerischen Haftung von Mieter und Vermieter aus.   Wenn der Mieter den Brand verursacht hat, so könnte freilich auch der Vermieter letzlich im ' Innenverhältnis Vermieter - Brandverursacher -  aus unerlaubter Handlung Regreß fordern.  Ein Vorgehen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Vermieter und Brandverursacher als Gesamtschuldner ( von jedem wird der volle Betrag gefordert, bis die Schuld beglichen ist ) verspricht den Vorteil, dass im Falle der Bezahlung der Brandschäden durch den Vermieter dieser letztlich das Risiko eines Forderungsausfalles mangels Bonität des Brandverursachers trägt.  ( 4 ) Ein Möglichkeit den Vermieter rechtlich zu zwingen, den Vertrag mit dem  Mieter zu kündigen, sehe ich derzeit leider nicht.    Zwar kann das Verhalten des Mieters unter Umständen nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/306a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 306a StGB: Schwere Brandstiftung">§§ 306 a Nr. 1/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/306d.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 306d StGB: Fahrlässige Brandstiftung">306 d StGB/a>  als fahrlässige Brandstiftung strafrechtlich geahndet werden.   Bei fahrlässiger Brandstiftung greift ein Strafrahmen von bis zu 5 Jahren Freiheitsstrafe oder Geldstrafe.   Es bleibt Ihnen unbenommen Anzeige bzw. Strafantrag bei der Polizei, Staatsanwaltschaft oder auch bei Gericht einzureichen.  Außerdem sollte der Mieter tatsächlich vom Vermieter  sofort fristlos gekündigt werden, wenn er den Brand fahrlässig verursacht hat. Ein zu langes Zuwarten mit dem Ausspruch der Kündigung könnte dazu führen, dass der Vermieter sein Kündigungsrecht verwirkt.  Die Möglichkeit vom Vermieter den Ausspruch der Kündigung nach dem Wohnungseigentümergesetz gerichtlich einzufordern besteht jedoch  nicht.   Zunächst sollte wohl unter Einschaltung der Staatsanwaltschaft die Brandverursachung aufgeklärt werden.  Ein solches Vorgehen würde auch das mit dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung stets einhergehende Kostenrisiko des Vermieters für den Fall einer Kündigungsschutzklage minimieren.  Sollte es nicht zur Kündigung kommen, so sollten Sie sich künftig zumindest  gegen die nachbarschaftlichen Verfehlungen rechtlich zur Wehr setzen.Ich hoffe Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Dipl.-Jur. Abs. 1000. Kohberger Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 421