Frage: Ich habe meine Dachgeschoss-Wohnung seit dem 1.7.07 an ein junges Ehepaar vermietet. Es handelt sich um ein 3-stöckiges Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen. Die Mieter haben mir zu diesem Zeitpunkt noch aktuelle Einkommensnachweise als Arbeiter/Angestellte nachgewiesen. Für die Kaution habe ihnen ihnen mündlich einen Aufschub auf die 1. Rate von einem Monat gewährt. Ohne Rückfragen oder vorige Informationen wurde mir kürzlich mitgeteilt, dass die erste Rate ab Oktober kommen werde.  Die Miete kam immer verspätet, 5. Juli bzw. 14. August. Auf die September-Miete warte ich bisher noch. Nun wurde mir heute nach Rückfrage wo die Miete bliebe, per SMS (!) mitgeteilt das sie nun beide arbeitslos seien und das Arbeitsamt bald die Kosten übernehmen werde, da sie Fortbildungen machen werden. Ein Formular -vermutlich für den Antrag der Mietkosten notwendig- wurde mir ebenfalls formlos zugeschickt. Weiterhin wurde Anfang August von den Mietern ein digitaler Satelittenempfänger auf dem Dach des Wohnhauses installiert. Ich habe auf ihre Anfrage, ob ich einer Schüsselinstallation zustimme, per Telefon damals für den Fall einer Montage einer kleinen Schüssel auf dem Fensterbrett zugestimmt. Eine Installation auf dem Hausdach, zumal ohne Erdung und vor allem nicht abgestimmt mit der Hausgemeinschaft (mit denen ich jetzt ebenfalls Ärger habe) war nie das Thema. Schriftlich haben die Mieter zudem keinerlei Zustimmung von mir erhalten. Meine Frage nun nach der besten Vorgehensweise. Reichen die genannten Gründe schon zu einer fristlosen Kündigung bzw. ist diese -angesichts der 'Lage' der Mieter- überhaupt durchsetzbar? Wann, falls noch nicht, sind alle Kündigungsgründe erfüllt?         

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  eine außerordentliche (fristlose) Kündigung ist erst dann möglich, wenn die Mieter bei zwei aufeinander folgenden Terminen Ihre Miete nicht bezahlt haben ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB/a> ), aktuell ist eine Kündigung demnach noch nicht möglich.  Bei sonstigen Verstößen des Mieters ist regelmäßig eine Abmahnung erforderlich, in welcher die Kündigung für den Fall der erneuten Zuwiderhandlung oder Aufrechterhaltung der Zuwiderhandlung angedroht wird. Achten Sie darauf diese Abmahnung zeitnah zu fertigen und deren Zugang beweissicher festzuhalten.  Ich hoffe meine Antwort kann Ihnen zu einer ersten Orientierung dienen. Sie ersetzt nicht die persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt, weil bei Überprüfung des Sachverhaltes, insbesondere anhand der zu prüfenden Unterlagen sich Umstände ergeben, können die zu einer abweichenden Beurteilung führen.   Mit freundlichen Grüßen  Oliver Martin Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543