Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ein im Jahre 1971 in der DDR geschlossener Mietvertrag enthält im Hinblick auf die Beendigung des Mietverhältnisses nachstehende Klauseln:  'Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann beiderseits durch eingeschriebenen oder quittierten Brief gekündigt werden mit einer Frist von 1 Monat zum Ende des folgenden Monats.'   'Bei Beendigung des Mietverhältnisses gibt der Mieter die Wohnung mit Zubehör sauber und mit sämtlichen Schlüsseln zurück.'  'Die Verwaltung hat die Wohnung in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und während der Vertragsdauer zu erhalten. Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnung pfleglich zu behandeln. Die malermäßige Instandhaltung ist Sache des Mieters.'  Situation: Die von einer alten Dame bewohnte Mietwohnung (bei welcher erkennbarer Renovierungsbedarf besteht) wurde unter dem 16.04.2008 (Zugang beim VM gegen Empfangsbekenntnis) zum 31.05.2008 gekündigt. Der Vermieter behauptet nun, die Mieterin könne erst zum 31.06.2008 wirksam kündigen. Im Übrigen sei er erst nach vollständiger Renovierung der Wohnung zur Abnahme bereit.  Frage: Ist die Kündigung der Mieterin zum 31.05.2008 rechtswirksam, die Kündigungsfrist mihin gewahrt, oder gilt hier tatsächlich der 31.06.2008 als zulässige Kündigungsfrist? Sind vorliegend seitens der Mieterin Schönheitsreparaturen geschuldet, oder nicht?  Viel Vergnügen !                   

Antwort: Sehr geehrter Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  1. Seit der Mietrechtsreform des Jahres 2001 gilt als gesetzliche Kündigungsfrist des Mieters gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs. 1 1 BGB/a>  eine Kündigungsfrist von 3 Monaten abzüglich einer Karenzzeit von 3 Werktagen. Also ist eine Kündigung, die dem Vermieter bis zum 3. Werktag eines Monats zugeht zum Ende des übernächsten Monats zulässig. Eine Kündigung vom 3. April also zum 30. Juni; eine Kündigung vom 16. April also erst zum 31. Juli.  Dies gilt zwingend für Mietverträge, die nach dem 31.08.2001 abgeschlossen worden sind. Für ältere Mietverträge, die eine kürzere Kündigungsfrist vorsehen, ist zu differenzieren: Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs. 4 BGB/a>  ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unzulässig. Die Kündigungsfristen dienen grundsätzlich dem Schutz des Mieters, so dass eine kürzere Frist sehr zum Nachteil des Mieters ist. Bei einer Vermieterkündigung kann diese Frist keinesfalls eingreifen. Dem Mieter steht es frei, die gesetzliche oder die vertragliche Frist in Anspruch zu nehmen.  Auch on ostdeutschen Mietverträgen, die vor dem 03.10.1990 abgeschlossen worden sind, gilt die kurze Kündigungsfrist zu Gunsten des Mieters fort (KG Berlin RE a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%2098,%20149" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 22.01.1998 - 8 REMiet 6765/97: Altes Recht der neuen Bundesländer; Kündigungsfrist">WuM 98, 149/a> ).  Die von Ihnen zitierte Regelung 'Frist von einem Monat zum Ende des folgenden Monats' ist vom Vermieter jedoch bereits richtig berechnet worden. Dies meint nämlich, dass die Frist einen Monat (hier bis 16. Mai dauert) und dann das Mietverhältnis zum Ende des nächsten Monats (Juni) beendet wird.  2. Die Formulierung 'malermäßige Instandsetzung' in DDR-Mietverträgen ist inhaltsgleich mit der westdeutschen Bezeichnung 'Schönheitsreparaturen' (LG Bautzen a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202001,%20279" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 2001, 279 (2 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 2001, 279/a> ). Dem Zivilgesetzbuch der DDr lag diesbezüglich jedoch eine gegenteilige Wertung zugrunde als dem BGB. Während das BGB den 'Normalfall' darin sieht, dass die Schönheitsreparaturen vom Vermieter durchzuführen sind, solange vetraglich nichts anderes geregelt ist, war es nach der Rechtslage in der DDR genau umgekehrt. Daher ist es heute umstritten, wer im Rahmen eines DDR-Mietverhältnisses zur Renovierung verpflichtet ist, wenn der Mietvertrag hierzu schweigt. Die Gerichte gehen jedoch davon aus, dass, wenn ein DDR-Mietvertrag eine Endrenovierungsverpflichtung des Mieters ausdrücklich vorsah, diese Klausel noch immer wirksam ist (LG Berlin GE 97, 807; LG Neuruppin a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202001,%2021" target="_blank" class="djo_link" title="LG Neuruppin, 10.11.2000 - 4 S 189/00">WuM 2001, 21/a> ).  Im Ergebnis muss ich Ihnen daher leider mitteilen, dass der Vermieter in beiden Punkten Recht hat: Das Mietverhältnis endet zum 30.06. und es besteht eine Auszugsrenovierungsverpflichtung.  Es tut mir Leid, Ihnen keine positivere Antwort geben zu können, hoffe jedoch, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.  Mit freundlichen Grüßen,  Lars Liedtke Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573c