Frage: Sehr geehrte Damen und Herrn,  mein Partner und ich wohnen in meinem Eigentum. Jetzt erwägen wir einen Mietvertrag abzuschließen, d.h. mein Partner mietet Räume in meinem Haus. Zu dem offiziellen Vertrag möchte ich einen internen Vertrag abschließen, der besagt, daß ausschließlich mein Partner die Räume betreten darf. Im Falle des Auseinanderlebens oder Trennung z.B. in der Zeit der Kündigung keine anderen Personen mein Haus betreten dürfen, auch nicht seine Kinder oder andere Verwandte.  Meine Frage: Welchen Wert hat ein interner Vertrag vor dem Gesetz? Kann ich  durch einen internen Vertrag(Anlage zum Mietver trag) ausschließen, daß andere Personen die gemieteten Räume betreten, oder ist ein solcher Vertrag vor dem Gesetz hinfällig, was bedeuten würde, daß ich Besucher aller Art in meinen Räumen dulden müßte.            

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Ich habe erhebliche Bedenken, dass Ihnen der intern beabsichtigte Vertrag weiterhelfen wird.  Zunächst wird der Abschluss eines Mietvertrages über bestimmte Räume Ihrer Wohnung Ihren Partner dazu berechtigen, diese im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs zu nutzen. Bei dem Abschluss eines Mietvertrages zur Überlassung von Räumen zu Wohnzwecken gehört zu den Gebrauchsbefugnissen des Mieters, dass er Besucher seiner Wahl empfangen kann. Diese Berechtigung kann durch eine vertragliche Regelung, sei sie im Mietvertrag selbst oder gesondert vereinbart, nicht ausgeschlossen werden. Eine entsprechende Vertragsbestimmung, wäre nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 BGB/a>  nichtig.   Nur beim Vorliegen besonders schwerwiegender Gründe könnten Sie als Vermieterin gegen Besucher vorgehen. So müssten Sie nicht den Aufenthalt von Besuchern dulden, die ständig erheblichen Streit hervorrufen oder nicht zumutbare Ruhestörungen verursachen.   Eine gewisse Absicherung Ihrer Rechtsposition können Sie allerdings durch eine Vereinbarung im Mietvertrag erreichen, wonach   1. die überlassenen Wohnräume als Teil der von Ihnen selbst bewohnten Wohnung überwiegend mit Ihren Einrichtungs-gegenständen auszustatten sind und   2. die Überlassung der Räume dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen erfolgt, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.  Dadurch erhalten Sie sich für den Fall einer Trennung die Möglichkeit zur Kündigung des Mietverhältnisses ohne dass sonst vorhandene Mieterschutzrechte wie der Kündigungsschutz für Wohnungsmieter eingreifen. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a>  wäre dann eine Kündigung des Mietverhältnisses jeweils spätestens am Fünfzehnten eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.  Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen weitergeholfen und einen gangbaren Weg aufgezeigt zu haben.  Mit freundlichen Grüßen   Ingo Kruppa Rechtsanwalt www.kruppa-ruprecht.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138, § 573c