Frage: Im Mietvertrag für ein Einfamilienhaus mit Garten ist für die Tierhaltung folgendes geregelt:   '§ 11 Tierhaltung. Kleintiere wie Vögel, Zierfische, Schildkröten oder vergleichbare Tiere, darf der Mieter ohne Einwilligung des Vermieters im haushaltsüblichen Umfang halten. Andere Tierhaltung insbesondere Hunde, Katzen, Hühner, Kaninchen usw., auch in Pension gegebene Tiere, dürfen nur mit besonderer Genehmigung des Vermieters gehalten werden. Eine etwaige Erlaubnis kann jederzeit ohne Angabe von Gründen widerrufen werden.'  Nun hat sich die Mieterin eine Katze angeschafft ohne mich um Erlaubnis zu fragen. Da der direkte Nachbar (unmittelbare Hauswand) eine Voliere mit Wellensittichen sowie einen Taubenschlag unterhält ist mir die Haltung einer Katze eigentlich nicht so recht. Zudem handelt es sich bei dem Haus um ein altes Fachwerkhaus. Innen liegt das Fachwerk frei, so dass zu befürchten ist, dass die Katze die Fachwerkbalken als Kratzbaum benutzen könnte.  Da man aber wohl aber gegen eine Katze als Vermieter nichts machen kann würde ich die Erlaubnis im eingeschränkten Rahmen zulassen in der Art, dass eine Katze genehmigt wird, diese aber als Haus-/Wohnungkatze ohne Freigang zu halten ist.   Hält eine solche Vereinbarung der rechtlichen Praxis stand? Kann ich die Katzenhaltung wirksam verbieten wenn die Mieterin nicht auf die oben genannte Einschränkung eingeht ? Welche rechtliche Handhabe habe ich wenn dagegen verstossen werden sollte?

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  Ihre Frage beantworte ich aufgrund der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt. Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung Ihrer Frage vom zur Verfügung gestellten Sachverhalt abhängt und sich durch das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen eine andere rechtliche Bewertung ergeben kann.  1.  Grundsätzlich gestaltet sich die Rechtslage im Falle der Tierhaltung in Mietwohnungen wie folgt.   Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist eine formularmäßige Vereinbarung im Mietvertrag, wonach die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt ist, gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  unwirksam (BGH, Urt. v. 20.03.2013 – Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20168/12" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.03.2013 - Abs. 8 ZR 168/12: Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung durch ein...">Abs. 8 ZR 168/12/a> ). Nach dem BGH benachteiligt diese den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstoße sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 BGB/a> .   Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehört, erfordere eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde – im Widerspruch dazu – eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.  Nach dem BGH muss also eine Umfassende Abwägung im Einzelfall vorgenommen werden.  2.  In Ihrem Fall wurde kein generelles Verbot vereinbart, sondern eine allgemeine Erlaubnis für Kleintiere und die Haltung von größeren Tieren unter Vorbehalt der Erlaubnis durch Sie als Vermieter. Diese Regelung dürfte angesichts der einschlägigen Rechtsprechung an sich wirksam sein.   Eine Option wäre daher in jedem Fall, der Mieterin unter Verweis auf den Mietvertrag und die ebenfalls gehaltenen Vögel sowie die Gefahr für die Bausubstanz die Haltung einer Katze zu untersagen. In diesem Fall müsste die Mieterin dann gegen die Versagung der Erlaubnis klagen. Der Ausgang eines solchen Rechtsstreits wäre meines Erachtens offen, weil es wiegesagt auf den jeweiligen Einzelfall ankommt. Angesichts der Gefahr für die Vögel und der mutmaßlich historischen Bausubstanz haben Sie hier in jedem Fall nachvollziehbare Argumente auf Ihrer Seite. Sollte die Mieterin das Tier weiterhin verbotswidrig halten, können Sie eine Abmahnung aussprechen und im Ernstfall sogar wegen vertragswidrigem Verhalten kündigen.   Ganz generell halte ich hier aber eine einvernehmliche Lösung für sinnvoller, auch um den Frieden im Rahmen der Hausgemeinschaft zu wahren. Natürlich können Sie mit der Mieterin eine Vereinbarung dahingehend treffen, dass die Katze nur in der Wohnung zu halten ist. Eine Lösung für das Problem bzgl. der Bausubstanz erreichen Sie hierdurch allerdings nicht, wobei die Mieterin aber für Schäden an den Balken ohnehin im Rahmen eines Schadenersatzanspruches haften muss.   In jedem Falle sollten Sie eine solche Übereinkunft schriftlich festhalten und Sanktionen für ein Zuwiderhandeln festlegen. Eine Möglichkeit wäre zum Beispiel, dass die Haltung des Tieres in der Wohnung zugelassen wird, sich die Mieterin aber ausdrücklich verpflichtet, im Falle einer mehrfachen Zuwiderhandlung die weitere Haltung zu unterlassen. In diesem Fall könnten Sie der Mieterin dann bei Nichteinhaltung der Vereinbarung eine Abmahnung aussprechen und ultimativ den Vertrag kündigen.  3.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich und ausführlich genug beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.   Sollten Sie in dieser Angelegenheit weitere Unterstützung durch einen Rechtsanwalt benötigen, so stehe ich hierfür ebenfalls gern zur Verfügung. Meine Kanzlei ist auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet, so dass Ihnen hierdurch keine Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr für www.Frag-einen-Anwalt.de würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.  Ansonsten wünsche ich noch einen angenehmen Abend.   Mit freundlichen Grüßen   Liebich Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 307