Frage: Wenn ich einen Pachtvertrag über einen Gartenteil inclusive Zufahrtsmöglichkeit mit für mich  offener Nutzung, welcher  momentan im Außenbereich liegt ,notariell  gegen einen geringen  Pachtzins auf 45 Jahre abschließe, kann mir dieser Vertrag-wenn dieser Gartenanteil Bauland würde-  aus irgendwelchen Gründen (Erbfall/ Eigenbedarf/Insolvenz des Eigentümers/ usw.) gekündigt werden? Kann ich, wenn dies im Pachtvertrag festgehalten wird, dort dann auch bauen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  bei einem Pachtvertrag über 30 Jahre kommt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/544.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 544 BGB: Vertrag über mehr als 30 Jahre">§ 544 BGB/a>  zur Anwendung.  'Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.'  Dieses Kündigungsrecht kann allerdings auch nicht wirksam abbedungen werden (OLG Karlsruhe a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202008,%20533" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Karlsruhe, 21.12.2007 - 1 U 119/07: Mietvertrag über 30 Jahre: Außerordentliche Kündigung e...">ZMR 2008, 533/a> , 534), sodass die Gefahr besteht, dass der Vertrag nach 30 Jahren gekündigt wird.  Einzige Möglichkeit ist nunmehr noch den Pachtvertrag auf Lebenszeit abzuschließen, wenn eine vorzeitige Kündigung ausgeschlossen werden soll.  Der Pachtvertrag läuft auch bei einem Erbfall weiter, da schuldrechtliche Verträge übergehen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1922.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1922 BGB: Gesamtrechtsnachfolge">§ 1922 BGB/a> ).  Auch der Eigenbedarf als ordentlicher Kündigungsgrund (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> ) ist dann ausgeschlossen.  Auch bei einer Insolvenz des Verpächters besteht der Vertrag (zunöchst) fort (a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/108.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 108 InsO: Fortbestehen bestimmter Schuldverhältnisse">§ 108 InsO/a> ), allerdings besitzt der mögliche Erwerber das Recht, nach a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/111.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 111 InsO: Veräußerung des Miet- oder Pachtobjekts">§ 111 InsO/a>  den Vertrag ordentlich nach der gesetzlichen Frist zu kündigen, unabhängig der Vertragslaufzeit. Dies also auch in dem Fall, wenn sie ein lebenslanges Pachtrecht hätten.  Die sicherste Alternative wäre also das lebenslange Pachtrecht, welches auch unumstößlich ist, solange der Verpächter nicht in die Insolvenz gerät.  Wenn dies vertraglich so vereinbart ist (und dies ist natürlich auch möglich), können Sie auch auf dem Grundstück bauen. Es empfiehlt sich jedoch, dass genaue Regelungen getroffen werden hinsichtlich eines Schadensersatzes bei vorzeitiger Auflösung des Vertrages oder bei einer etwaigen Kündigung, um späteren Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 1922, § 544