Frage: Reihenhauswohnanlage mit 10 Häusern jeweils auf real abgeteilten, selbständigen Grundstücken, errichtet 1979. Einige der Häuser stehen teilweise auf Stelzen und Wänden einer Tiefgarage.  Weiterhin gibt es ein selbständiges herrschendes Grundstück (20qm) zu dessen Gunsten ein Tiefgaragenrecht als Grunddienstbarkeit zu Lasten von einigen der o.g. Wohnhausgrundstücke eingetragen ist. Dieses herrschende Grundstück ist in Eigentümergemeinschaft in Bruchteilen entsprechend der Anzahl der Stellplätze der Tiefgarage. Es besteht Ausschluss der Auflösung der Gemeinschaft. Eine Betriebsordnung der TG ist auf das herrschende Grundstück nicht ein- tragungsfähig. Es gibt auch keine Betriebs- oder Verwaltungsordnung der TG ausserhalb des Grundbuches. Da eine Tiefgarage kein Wohn- objekt darstellt, ist wohl das Wohnungseigentumsgesetz hier NICHT zutreffend.   Es gibt in den letzten Jahren zunehmend Probleme mit der Durchführung der Verwaltung (Eigenleistung im jährlichen Wechsel), sowie Meinungsverschiedenheiten bzgl. Umfang anstehender Betonsanierungsarbeiten der Tiefgarage und Niederlegung der Verwaltungsaufgabe zu Lasten der übrigen Gemeinschaft. Insgesamt zunehmende Verschlampung des Objektes, keine Rücklagen, keine klare Verantwortung, ungedeckte Haftungsrisiken. Es gab auch bereits Prozesse zwischen unmittelbaren Nachbarn in anderen Angelegenheiten. Also angespannte Stimmung!  Fragen: 1.) Ist für einen rechtsgültigen Beschluss der Eigentümerversammlung des herrschenden Grundstücks Einstimmigkeit erforderlich, oder ist bereits die einfache Mehrheit der Anteile ausreichend? Z.B. für Beschlüsse für grössere Reparaturen/Sanierungen oder für Regelung der Verwaltung.  2.) Die Unterlassung (seit 3 Jahren) anstehender Betonsanierungen stellt derzeit zwar -keine akute-  Gefahr dar, jedoch verteuert eine längere Verzögerung die erforderlichen Massnahmen. Kann hier auf Schädigung durch Unterlassung erfolg- reich plädiert werden? Und wie ist dies bei einer ziemlich 'problematischen' Gemeinschaft praktisch durchzusetzen.  Ein technisches Gutachten, das den Grad der Sanierungsbedürftigkeit nachweist (Chloridisierung u. Carbonatisie- rung) liegt bereits vor. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:  Zu 1.) Ist für einen rechtsgültigen Beschluss der Eigentümerversammlung des herrschenden Grundstücks Einstimmigkeit erforderlich, oder ist bereits die einfache Mehrheit der Anteile ausreichend? Z.B. für Beschlüsse für grössere Reparaturen/Sanierungen oder für Regelung der Verwaltung.  Es kommt hier darauf an, wie die Eigentumsverhältnisse an der Tiefgarage genau geregelt wurden. Sie gehen hier von einfachem Bruchteilseigentum aus, es kann sich aber auch um Teileigentum handeln, so dass dann das Wohnungseigentumsgesetz gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/1.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1 WEG: Begriffsbestimmungen">§ 1 WEG/a>  dennoch Anwenung finden würde.  Handelt es sich um nach WEG begründetes Teileigentum, können solche Maßnahmen, die wie von Ihnen geschildert der Instandhaltung oder Instandsetzung dienen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 WEG: Verwaltung durch die Wohnungseigentümer">§ 21 WEG/a>  mit einfacher Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden. Wenn jedoch die geplanten Maßnahmen über eine solche reine Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen und auch bauliche Veränderungen erfolgen sollen, wäre gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/22.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 22 WEG: Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau">§ 22 WEG/a>  die Zustimmung aller Eigentümer und somit einstimmige Beschlussfassung erforderlich.   Soweit aber wie von Ihnen vermutet nur Bruchteilseigentum in dem Sinne begründet wurde, dass jedem Eigentümer nicht ein bestimmter realer Anteil des Grundstückes, sondern nur ein ideeller Anteil des gesamten gemeinsamen Grundstücksteils zusteht, dann genügt so oder so durch die Eigentümer gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs.1 BGB/a>  eine Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit.   Zu 2.) Die Unterlassung (seit 3 Jahren) anstehender Betonsanierungen stellt derzeit zwar -keine akute- Gefahr dar, jedoch verteuert eine längere Verzögerung die erforderlichen Massnahmen. Kann hier auf Schädigung durch Unterlassung erfolgreich plädiert werden? Und wie ist dies bei einer ziemlich 'problematischen' Gemeinschaft praktisch durchzusetzen?  Dies ist grundsätzlich nicht ausgeschlossen, jedoch können einzelne Eigentümer Schadensersatzansprüche gegen die Gemeinschaft nur dann geltend machen, wenn dieser ein Verschulden zuzurechnen ist. Auch untereinander können die einzelnen Eigentümer der Gemeinschaft einander bei nicht rechtzeitiger Instandsetzung nur bei schuldhafter Unterlassung der ihnen gebotenen Verwaltungsmaßnahmen haftbar gemacht werden (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 10.01.2005, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=24%20W%20283/03" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 10.01.2005 - 24 W 283/03: Wohnungseigentum: Haftung der Gemeinschaft für schuldhaftes Fehlv...">24 W 283/03/a> ). Dabei kann dann insbesondere ein Schadenersatzanspruch wegen Verletzung der der Eigentümergemeinschaft obliegenden Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung auch dadurch entstehen, sofern es die Eigentümer schuldhaft unterlassen haben, eine die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ermöglichende Beschlussfassung herbeizuführen (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 20.10.2004, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=24%20W%2097/03" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 20.10.2004 - 24 W 97/03: Wohnungseigentümerpflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung: Schadene...">24 W 97/03/a> ). Genauso kann aber auch der Verwalter zum SchadenserS. verpflichtet sein, soweit dieser seiner Verpflichtung zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nicht nachkommt.   Rein praktisch kann ein solcher Schadensersatzspruch gegen den Verwalter von jedem einzelnen Bruchteilseigentümer gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/432.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 432 BGB: Mehrere Gläubiger einer unteilbaren Leistung">§ 432 Abs. 1 BGB/a>  allein geltend machen kann, es muss dabei lediglich die Leistung an alle Bruchteilseigentümer gemeinschaftlich verlangt werden. Die Durchsetzung von entsprechenden Ansprüchen gegenüber der Gemeinschaft selbst ist praktisch ungleich schwieriger. Zwar geht das Gesetz zunächst davon aus, dass für die Gemeinschaft auch die einzelnen Mitglieder gesamtschudnerisch haften und und somit jeder Eigentümer auch selbst bzw. allein in voller Höhe haftbar gemacht werden könnte. Jedoch hat der Bundesgerichtshof entgegen dieser gesetzlichen Einordnung entschieden (BGH, Beschluss vom 02.06.2005, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZB%2032/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 02.06.2005 - Abs. 5 ZB 32/05: Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft; Vollstreckung...">Abs. 5 ZB 32/05/a> ), dass für die gemeinschaftlichen Verbindlichkeiten lediglich die Gemeinschaft mit ihrem Gesamthandsvermögen einzustehen hat und nicht der einzelne Eigentümer mit seinem jeweiligen Privatvermögen, wodurch die aufgezeigte gesamtschuldnerische Haftung einzelner Eigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft weitestgehend aufgehoben wurde.    Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Tag und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen   Thomas Joschko Rechtsanwalt   Hinweis: Diese Plattform kann eine Rechtsprüfung nicht ersetzen und leisten. Wenden Sie sich bitte direkt per E-Mail an mich, wenn Sie eine weitergehende Prüfung und Kommunikation wünschen. Hier kann nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 432, § 745