Frage: Im Jahr 1996 hatte unsere Mutter uns 3 Geschwistern „A', „B'  und „C'  zu gleichen Teilen ein großes Grundstück  in Niedersachsen mit 7 Mietwohneinheiten überschrieben. Jeder ist zu 1/3  im Grundbuch eingetragen. Im Notarvertrag hatte die Mutter aber eine Klausel aufnehmen lassen wie folgt: „Das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, wird für immer ausgeschlossen'. Diese Klausel ist auch im Grundbuch eingetragen.  Jetzt nach fast 20 Jahren ist die Mutter verstorben und die Geschwister „A' und „C' sind weggezogen. Nur Geschwisterteil „B' wohnt auf dem Grundstück und genießt natürlich alle Privilegien des Grundbesitzes. Die Kinder „A' und „C' wollten „B' ihre Anteile verkaufen, es kam aber zu keiner preislichen Einigung. Typischer Streit: „B' will möglichst wenig zahlen und „A' und „B' möchten möglichst viel haben. Nun wollten „A' und „C' über das Gericht die Zwangsversteigerung einleiten, geht aber nicht. Das Amtsgericht lehnt die Zwangsversteigerung ab wegen der o . g. Klausel im Grundbuch „…Verbot Aufhebung…'. Der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/749.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 749 BGB: Aufhebungsanspruch">§ 749 BGB Abs. 2/a>  besagt aber „…so kann die Aufhebung gleichwohl verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt…' Schön und gut, was ist ein wichtiger Grund?   Geschwister „A' und „C' wollen nur  ihre Anteile in Geld umwandeln, um ggf. davon eine Eigentumswohnung zu kaufen. Auch deren Kinder wollen mit dem Grundstück nichts zu tun haben. Geschwisterteil „B' betreibt aber Zustimmungsboykott für einen gemeinschaftlichen, marktgerechten  Verkauf des gesamten Grundstücks.  Zusammenfassung: 1.'B' will die Anteile von „A' und „C' nicht marktgerecht bezahlen 2.„B' will aber auch einem Verkauf des gesamten Grundstücks nicht zustimmen.  3. Teilungsversteigerung geht auch nicht wegen Aufhebungsverbotsklausel.  Frage:  1.)Sind jetzt die Geschwister „A' und „C' bis zu ihrem Tod in der Miteigentümerschaft „gefangen', ohne irgendwelche Vorteile aus dem Grundstück zu haben? Die Mieteinnahmen sind nicht üppig und dienen praktisch nur dem Erhaltungsaufwand.  2.) Könnten „A' und „C' ihre 2/3 Grundstücksanteile an Fremde verkaufen, falls sie einen finden?  3. ) Was würde ein Anwalt machen, wenn er in 'der Haut' von 'A' oder 'C' stecken würde, um die Miteigentumsanteile gegen den Willen von „B' trotzdem in Geld umwandeln zu lassen?   Bitte also nicht die Antwort:  'dann müsst Ihr Euch einigen' :-(  Ich habe zu unserem Fall keine vergleichende Rechtssprechung im Netz gefunden. !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.  1. Rechtsgeschäftlich haben Mutter und Geschwister vereinbart, dass das Recht die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen 'für immer ausgeschlossen' ist.  An diese Vereinbarung sind die Geschwister gebunden.  Insoweit, was die Aufhebung der Gemeinschaft zu Bedingungen von A und Abs. 100 betrifft, sind A und Abs. 100, in der Gemeinschaft 'gefangen'.  Auch wenn es jetzt nicht weiterhilft, hätte die Schenkung abgelehnt werden können.  Für eine einvernehmliche Aufhebung müssen alle Miteigentümer zustimmen.  Da die Verwaltung den Miteigetümern gemeinschaftlich zusteht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 BGB/a> ), kann beispielsweise eine Erhöhung der Mieteinnahmen  oder die Einsetzunge eines Wohnungsverwalters beschlossen werden(a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. 1 BGB/a> ).  A und Abs. 100 sollten Ihre Stimmenmerheit bei der Verwaltung und Benutzung des Grundstücks nutzen um mit B Einvernehmen zu erzielen.  2. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/747.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 747 BGB: Verfügung über Anteil und gemeinschaftliche Gegenstände">§ 747 Abs. 1 BGB/a>  bestimmt: 'Jeder Teilhaber kann über seinen Anteil verfügen.'  Das Verfügungsrecht kann nicht durch Rechtsgeschäft ausgeschlossen werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/137.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 137 BGB: Rechtsgeschäftliches Verfügungsverbot">§ 137 S. 1 BGB/a> ).  Lassen Sie den gesamten Vertrag von einem Kollegen vor Ort prüfen, ob es nicht noch Beschränkungen bezüglich der Verpflichtung über die Verfügung der Anteile gibt.   3. Es sollte daher versucht werden, jemanden zu finden, der die Anteile erwerben will.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 137, § 747, § 744, § 745