Frage: Nach dem Tod unserer Eltern haben mein Bruder und ich zusammen ein Mehrfamilienhaus und eine Eigentumswohnung geerbt. Das Haus befindet sich im Ruhrgebiet (Bj. 1956), die Eigentumswohnung im süddeutschen Raum (Bj. 1972).   In dem Mehrfamilienhaus bewohnt mein Bruder das komplett ausgebaute Dachgeschoß (ca. 180 qm), ferner sind 5 Wohnungen vermietet. Eine Wohnung steht leer und muss komplett saniert bzw. modernisiert werden.    Zwischen meinem Bruder und mir besteht grundsätzlich Einvernehmen, die Erbengemeinschaft aufzulösen. So soll mein Bruder das Mietshaus und ich im Tausch die Eigentumswohnung bekommen.   Es stellt sich nun das Problem der jeweiligen Ausgleichszahlung an den anderen.   Da sich die Eigentumswohnung im süddeutschen Raum befindet, ist der Verkehrswert mit € 420.000, höher als das im Ruhrgebiet befindliche Haus (€ 300.000). Entsprechende Wertgutachten von öffentlich bestellten Sachverständigen liegen vor.  Mein Bruder verlangt von mir, dass ich ihm die Differenz der jeweiligen Verkehrswerte der beiden Immobilien ausbezahle (€ 420.000  – € 300.000  =  € 120.000). Ich wiederrum fordere von ihm eine Ausgleichszahlung, da die jeweiligen Mieteinnahmen massiv divergieren und in diese in seiner Kalkulation vollkommen unberücksichtigt bleiben.  Begründung: Durch die Vermietung von aktuell 5 Wohnungen beträgt der monatliche Mietzins ca. € 2.400 (brutto). Wenn noch die leer stehende Wohnung saniert und anschließend vermietet wird, erhöht sich die monatliche Mieteinnahme auf ca. €  3.000 (brutto).   Dem stehen in der Eigentumswohnung Mieteinnahmen i.H.v. monatlich € 1.500 (brutto) gegenüber. Vor diesem Hintergrund beträgt bei Aufteilung der Immobilien, die monatliche Differenz der Mieteinnahmen zu meinen Lasten mind. € 1.500, mithin € 18.000 pro Jahr.   Geht man ferner -wie in den Gutachten beschrieben- von einer Restlaufzeit der Immobilien von  ca. 30 Jahren aus, so summiert sich mein entgangene (Brutto-) Mietertrag auf mind € 500.000.    Vor diesem Hintergrund habe ich gegenüber meinem Bruder ein Forderung von einmalig  € 100.000,  um mein hälftiges Miteigentum an dem Mietshaus im Tausch mit der Eigentumswohnung zu übertragen.  Mein Bruder lehnt diese Forderung ab und argumentiert im Gegenzug, dass ein erheblicher Renovierungs- und Sanierungsstau in dem Mietshaus bestünde und mind. € 100.000 für die Modernisierung der leerstehenden Wohnung (Elektrik, Heizung, Bad, etc.) des Hausflures und der Keller investiert werden müssten.  Für mich ist diese Argumentation haltlos, da die aufgeführten Aufwände reguläre Modernisierung- und Renovierungsarbeiten steuermindernd sind, können diese Investitionen doch über mehrere Jahre verteilt und abgeschrieben werden (AfA).   Frage: Wie ist der Fall juristisch zu beurteilen? Steht mir aufgrund meiner Berechnung eine Ausgleichszahlung zu oder meinem Bruder?   MfG

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Juristisch gesehen kann hier keiner von Ihnen beiden gegen den anderen eine Ausgleichszahlung durchsetzen. Es besteht auch kein Anspruch darauf, dass die vorhandenen Immobilien in einer ganz bestimmten Weise aufgeteilt werden.  Ich will trotzdem an dieser Stelle folgendes klarstellen: wenn man die Sichtweise Ihres Bruders zugrunde legt, führt nicht eine Ausgleichszahlung von 120.000 €, sondern von lediglich 60.000 € zu einem gerechten Ergebnis.  Rechtlich sieht die Sache so aus: Jeder von Ihnen kann nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/749.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 749 BGB: Aufhebungsanspruch">§ 749 BGB/a>  jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.  Wenn über die Art und Weise der Aufteilung keine Einigkeit erzielt werden kann, kann jeder von Ihnen die Aufhebung erzwingen und zwar durch die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung), a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/753.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 753 BGB: Teilung durch Verkauf">§ 753 Abs. 1 BGB/a> . Die Teilungsversteigerung wird dann nach den Vorschriften der a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/180.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 180 ZVG">§§ 180 ff ZVG/a>  durchgeführt.  Die Teilungsversteigerung ist ein kompliziertes, oft langwieriges und im Übrigen auch teures Verfahren. Ich kann Ihnen deshalb nur empfehlen, sich mit Ihrem Bruder zu einigen.  Die Unterschiede bei den Mieteinnahmen (auch wenn Sie nur die Bruttomieten angeben) und im Verhältnis dazu die von den Sachverständigen angegebenen Werte erstaunen auf den ersten Blick schon. Diese Unterschiede könnten durchaus ein Hinweis darauf sein, dass der Renovierungsstau in dem Mehrfamilienhaus ziemlich heftig ist.  Wirtschaftlich gesehen neige ich dazu, der Sicht Ihres Bruders den Vorzug zu geben. Natürlich nur unter der Voraussetzung, dass die Sachverständigengutachten tatsächlich zutreffend sind (und natürlich mit einer Ausgleichszahlung von lediglich 60.000,- €).  Das mag folgende Kontrollüberlegung verdeutlichen:  Wenn Sie die Eigentumswohnung für 420.000,- € verkaufen, könnten Sie von dem Erlös theoretisch Ihrem Bruder das Mehrfamilienhaus für 300.000,- € abkaufen. Dann würden Ihre Überlegungen zur Zugrundelegung von künftigen Mieteinnahmen für Sie selbst zutreffen. Zusätzlich hätten Sie aber immer noch den Überschuss von 120.000 € zur Verfügung, Ihr Bruder hätte aber nur 300.000,- € erzielt.  Aber noch einmal: rechtlich durchsetzen lässt sich das genauso wenig, wie eine Ausgleichszahlung zu Ihren Gunsten; wenn es hart auf hart kommt, bleibt nur die Teilungsversteigerung.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 749, § 753