Frage: Ein Bauherr hat auf zwei benachbarten (laut Grundbuch getrennten) Grundstücken  jeweilsein großes Mehrfamilienhaus gebaut. Auf dem Grundstück A kam er mit der  Zahl der notwendigen Pkw-Stellplätze nicht aus. Daher hat er in der Teilungserklärung  für die WEG B 12 Pkw-Stellplätze für A mit Wohnungs-Nr. und Stellplatz-Nr. reserviert  und auf dem Lageplan entsprechend gekennzeichnet. So ist es in der Grundakte des Grundbuches eingetragen.  Das ging 45 Jahre gut, die WEG A hat an die WEG B Miete gezahlt. Nun beansprucht  die WEG B mehrere Stellplätze 'zurück'. Natürlich haben die Eigentümer der WEG A auf dem fremden Grundstück B keine Sondernutzungsrechte. Aber:  Drei Fragen:  1. Ist rechtlich eine Grunddienstbarkeit entstanden auf dem Grundstück B?  2. Hat der teilende Bauherr und Eigentümer von B durch die Teilungserklärung  markierte Stellplätze auf dem Grundstück B ausdrücklich von der eigenen Nutzung  für die Eigentümer in der WEG B ausgeschlossen? 3. Kann die WEG B durch eine allstimmige Vereinbarung die Nutzung der bisher aus- geschlossenen Fläche ändern?        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Fragen 1. Ist rechtlich eine Grunddienstbarkeit entstanden auf dem Grundstück B?   Antwort:  Nein. Um als Grunddienstbarkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/96.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 96 BGB: Rechte als Bestandteile eines Grundstücks">§ 96 BGB/a>  wesentlicher Bestandteil des Grundstücks zu werden,  bedarf es  der Eintragung in das Grundbuch.  2. Hat der teilende Bauherr und Eigentümer von B durch die Teilungserklärung  markierte Stellplätze auf dem Grundstück B ausdrücklich von der eigenen Nutzung  für die Eigentümer  in der WEG B ausgeschlossen?  Antwort:  Da hängt von dem Wortlaut der Teilungserklärung sowie allen anderen Tatsachen zum Zeitpunkt der Teilungserklärung ab. Diese liegen mir nicht vor. Ihre Formulierung „So ist es in der Grundakte des Grundbuches eingetragen.' ist in diesem Zusammenhang weniger zielführend, allenfalls ein erster Anschein zur Bewertung der Rechtslage.  3. Kann die WEG B durch eine allstimmige Vereinbarung die Nutzung der bisher aus- geschlossenen Fläche ändern?  Antwort:  Das kommt darauf an, welcher Rechtsnatur das derzeit bestehende Verhältnis bezüglich der Stellplätze ist.  Wenn Sie formulieren: „Das ging 45 Jahre gut, die WEG A hat an die WEG B Miete gezahlt', kann das Pacht, Miete oder gar Nießbrauch (sofern nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/873.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung">§ 873 BGB/a>  im Grundbuch eingetragen) sein.  Was vorliegt,  muss durch Auslegung der vor 45 Jahren geäußerten und ggf. schriftlich festgehaltenen Willenserklärungen erfolgen. Auch die Frage ob die Übertragung eines Schuldverhältnisses im Ganzen nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/398.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 398 BGB: Abtretung">§ 398 BGB/a>  überhaupt möglich ist, kann relevant werden,   dazu etwa Palandt § 389 Rn 41 mit str. Nachweisen.   Ansonsten wären die schuldrechtlichen Kündigungsfristen des jeweiligen Überlassungsverhältnisses an den Stellplätzen zu beachten.  Ganz davon abgesehen, würden ggf.  auch baurechtliche Vorgaben wieder aufleben, nämlich eben jene, die vor 45 Jahren zu der hier zu bewertenden Ausgangslage geführt haben.   Um Wiederholungen zu vermeiden, lesen Sie dazu bitte auch meine Beratung unter a target="_blank" href="http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=216152&rechtcheck=2">http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=216152&rechtcheck=2/a>   Alles in allem kann hier anhand der vorgegebenen Fakten und ohne Einsicht in Akten, Verträge  und Grundbuch nur eine Skizze der generell möglichen Rechtslage erfolgen, die sich wg. Unterlassung oder durch Hinzufügung erheblich ändern kann.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 96, § 873, § 398