Frage: Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte, wir haben schon einen Anwalt um Hilfe gebeten aber dieser ist der Meinung, wir müssen folgenden Sachverhalt dulden:  Wir sind seit Nov.2002 Eigentümer eines Reihenhauses. Die Reihenhäuser sind hinter dem Garten noch mit einem Gemeinschaftsweg verbunden auf dem jeder Zugang zu seinem hinteren Garten hat. Alle Parteien haben einen gleichen Anteil an diesem Gemeinschaftsweg. Der Weg endet direkt an unserer Grundstücksgrenze.Der Streitpunkt ist nun folgender:  Es befindet sich bei unseren direkten Nachbarn nebenan eine Pforte auf dem Gemeinschaftsweg, die wir als die einzige Partei, die nach der Pforte noch kommt, aufmachen müssen. Dadurch sind wir sehr eingeschränkt, da die Pforte recht hoch ist und nur auf einer Seite ein Metallschieberiegel befestigt ist. Ich habe sehr viel Mühe, diese Pforte zu öffnen.   Diese Pforte stammt noch aus alter Zeit vor dem Kauf unserer Nachbarn.Diese sagen, sie hätten die Tür so zusammen mit dem Haus gekauft.Sie soll im Jahre 92 durch eine mündliche Mehrheitsentscheidung aufgebaut worden sein und wir könnten diese höchstens durch eine neue Mehrheitsentscheidung aufheben. Dies schrieb uns der gegnerische Anwalt. Er meinte, hier würden die §§ 741ff, §745, §746 deutlich greifen.   Ausserdem haben die Nachbarn zwei kleine Kinder, die sonst ohne Pforte auf eine viel befahrene Straße laufen könnten. Unserer Meinung nach an den Haaren herbeigezogen.Die Kinder müssten ja  erst an der Reihe von 6 Reihenhäusern vorbeilaufen um auf einen Garagenplatz zu kommen um dann von dort auf die Straße zu laufen.   Hinzuzufügen ist noch, dass diese direkten Nachbarn ihr Grundstück nicht eingezäunt haben und den Gemeinschaftsweg als Erweiterung ihres Grundstückes nutzen, da sie auf dem neben dem Gemeinschaftsweg verlaufenden Gemeinschaftsgrundstücksstreifen ihre Biotonne, ihre Restmülltonne, ihren Hochgrill, Blumenerde, einen Steinhaufen lagern. Wir haben dies stillschweigend geduldet, weil diese Dinge eben nicht auf dem Weg direkt stehen, finden aber, dass diese Pforte, die nur uns alleine schadet, nicht zumutbar ist.Wir können unser hinteres Gartengrundstück nur über diesen Weg erreichen, sonst müssten wir durch das Haus mit z.B. der Schubkarre oder Fahrrad.   Wie kann man denn einen mündlichen damaligen Mehrheitsbeschluss immer noch gelten lassen - auch bei uns neuen Eigentümern, die wir doch als einzige davon im Nachteil sind? Gibt es denn keinen Ausweg? Wir können auch nicht in Erfahrung bringen, ob dieser Beschluss wirklich ein Mehrheitsbeschluss war oder ob nur unsere Voreigentümer zugestimmt haben, was wir vermuten, denn wir kennen die früheren Eigentümer nicht. Müssen wir nun alles dulden? Die Mülltonnen etc., die Pforte, die so dreckig ist, dass ich aufpassen muss, wenn ich hinübergreifen muss, um den Riegel zu öffnen, mich nicht dreckig zu machen. Wir könnten auch keinen neuen Beschluss gewinnen, denn unsere direkten Nachbarn sind mit den meisten der Eigentümer befreundet, so dass diese zusammenhalten. Es ist eine ganz traurige Situation und wir fühlen uns sehr in unserem Nutzungsrecht eingeschränkt.  Wir hoffen auf eine positive Mitteilung.  Mit freundlichen Grüßen.              

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:  Leider kann ich Ihnen auch nicht mehr Hoffnungen machen als offenbar ein Kollege bereits vor Ort.  Bei dem gemeinschaftlichen Eigentum gelten die Regeln der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§§ 741 ff BGB/a> .  Da ich unterstelle, dass das Törchen tatsächlich mehrheitlich beschlossen wurde (etwas anderes werden Sie mit Sicherheit in der geschilderten Situation nicht nachweisen könne) - a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 BGB/a>  – ist zunächst ein zustand des gemeinsamen Eigentums geschaffen worden. Diesen zu verändern bedarf wiederum eines Beschlusses. Dieser schein offenbar nicht erreichbar zu sein.  Der Beschluss bewirkt im Innenverhältnis eine Bindung der überstimmten Eigentümer. Diese ist zur Mitwirkung verpflichtet; die restlichen Eigentümer können diese auch einklagen (a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/894.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 894 ZPO: Fiktion der Abgabe einer Willenserklärung">§ 894 ZPO/a> ).  Einzige Beschränkung ist die wesentliche Veränderung oder die Einschränkung des Nutzungsrechtes. Beides liegt mE hier nicht vor. ihre Nutzung wird nicht beschränkt (allenfalls erschwert). Eine einschneidende Veränderung der Zweckbestimmung (vergl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201995,%20267" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.11.1994 - Abs. 2 ZR 209/93: Verlangen Aufhebung der Gemeinschaft wegen eines Mehrheitsbesch...">NJW-RR 1995, 267/a> ) dürfte auch zu verneinen sein, da der Zweck, Zugang zu gewähren, nach wie vor vorhanden ist.  Diesen Beschluss werde Sie sich nach 746 BGB zurechnen lassen:  i>Haben die Teilhaber die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Gegenstands geregelt, so wirkt die getroffene Bestimmung auch für und gegen die Sondernachfolger./i>   Dies gilt auch, wenn der Rechtsnachfolger von dem Beschluss keine Kenntnis hatte (Palandt, BGB, RN 1 zu § 746).  Bei Grundstücken ist dies ebenfalls hinsichtlich der Benutzungsregelung so (vergl. Palandt, BGB, RN 2 zu § 746).  Gleiches wird hinsichtlich der Mülltonnen gelten.  Im Übrigen haben Sie denn Zustand offenbar über einen längeren Zeitraum geduldet, so dass hierdurch zusätzlich uU Ansprüche verwirkt sein könnten.  An Hand der konkreten Situation wäre zu überlegen, ob zumindest ein Anspruch dahingehend besteht, dass das Tor (wie die Wege auch) sauber und ordentlich gehalten werden. Hier käme auch eine Reparatur in Betracht.  Alles in Allem kann ich Ihnen nur raten, sich nochmals mit dem beauftragten Kollegen zu besprechen, auf Grund seiner Sachkenntnis wird er Ihnen zutreffende Ratschläge geben.  Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen   Stefan Steininger Rechtsanwalt       !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 745, § 741