Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, hier meine Anfrage mit der Bitte um Einschätzung der Rechtslage.  Die Situation: Direkt an unserem Objekt (für das ein Käufer da ist) werden mehrere vom Bauamt genehmigte PkW-Stellplätze seit 28 Jahren genutzt. Von 5m Stellplatztiefe sind 3m eigener Grund und 2m städtischer Grund sind dazu gepachtet. Zu unseren Gunsten besteht eine Dienstbarkeit mit 9m Abstandsfläche und Bebauungsbeschränkung (jedoch ohne Stellplatzbezug) und schließt die Pachtfläche einschl. Zufahrt mit ein. Bei allen Baugenehmigungen wurde bei Inanspruchnahme von fremdem Grund, explizite ein Grunddienstbarkeit zur Auflage gemacht und eine beglaubigte Abschrift der Grunddienstbarkeit, dem letzten Genehmigungsbescheid beigefügt mit dem Hinweis:  'Die Anlagen sind Bestandteil dieses Bescheides.'  Vom damaligen Sachbearbeiter des Bauamtes wird bestätigt, dass in Absprache mit dem Liegenschaftsamt und unter Beachtung der BayBO Art.47 (3) 2 die vorhandene Dienstbarkeit zur Erfüllung der Stellplatzpflicht notwenig war und herangezogen wurde.  Das Problem: Die Stadt vertritt nunmehr die Ansicht, dass zur Sicherung der Stellplätze der Pachtvertrag maßgebend sei und dieser aus städtebaulichen Gründen gekündigt werden könne, wenn von der Stadt geeignete Ersatzflächen 'in näherer Umgebung' angeboten werden. Dies ist keinem Käufer zu vermitteln.  Die Fakten: Bei der ersten Baugenehmigung existierte noch kein Pachtvertrag und bei den weiteren Genehmigungen entsprach der Pachtvertrag  in keiner Weise, den nach Plan genehmigten Stellplätzen, und das seit 28 Jahren!   Die Frage: Durften mehrere Baugenehmigungen mit dazu gehörenden Stellplätzen genehmigt werden, wenn die eigenen Auflagen des Bauamtes nicht erfüllt waren. Greift hier nicht auch der Bestandsschutz?   Vielen Dank für Ihre Bemühung und freundliche Grüße! 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:  Wenn ich Sie richtig verstehe, plant die Stadt, Ihren Pachtvertrag zu kündigen, so daß Ihnen damit die unmittelbar an Ihrem Objekt liegenden Stellplätze nicht mehr zur Verfügung stehen. Im Gegenzug sollen Sie andere Stellplätze in der Nähe zugewiesen bekommen. Weiterhin gehe ich davon aus, daß die bereits erteilten Baugenehmigungen nicht angetastet werden sollen. Wenn ich hier von einem falschen Sachverhalt ausgehe, korrigieren Sie mich bitte über die kostenlose Nachfragefunktion.  Die erteilten Baugenehmigungen dürften nicht angetastet werden. Hier greift tatsächlich ein Bestandsschutz.  Hinsichtlich der Stellplätze schätze ich Ihre Situation wie folgt ein: Sie sind gem. der bayerischen Bauordnung dazu verpflichtet, ausreichend Stellplätze zur Verfügung zu stellen. Dies kann - wie in Ihrem Fall geschehen - durch die Herstellung der notwendigen Stellplätze auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe des Baugrundstücks erfolgen (§ 47 Abs. 3 Nr. 2 bay. BauO). In Ihrem Fall wurden die Stellplätze dadurch gesichert, daß Sie mit der Stadt einen Pachtvertrag geschlossen haben.   Ob und inwieweit dieser Pachtvertrag gekündigt werden kann, ergibt sich dabei in erster Linie aus dem Pachtvertrag. Sie müßten daher prüfen, ob der Pachtvertrag Kündigungsmöglichkeiten vorsieht und welche Voraussetzungen hierfür erfüllt sein müßten. Wenn sich dort keine Regelungen zur Kündigung finden, finden a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§§ 581 ff BGB/a>  ergänzende Anwendung. Danach kann ein Pachtvertrag ohne Angabe von Gründen nur zum Schluß eines Jahres mit einer halbjährigen Kündigungsfrist gekündigt werden.  Aufgrund des Zusammenspiels zwischen der Verpflichtung aus der Bauordnung, Stellplätze zur Verfügung zu stellen, und dem Pachtvertrag schätze ich die rechtliche Lage so ein, daß die Stadt den Pachtvertrag nur kündigen darf, wenn sie Ihnen durch Alternativangebote ermöglicht, weiterhin Ihre Stellplatzpflicht zu erfüllen. Dabei müssen die Alternativangebote für Sie zumutbar sein, da zu Ihren Gunsten ein Vertrauensschutz greift. Wann die Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Die Gefahr des Entzugs der Baugenehmigung sehe ich jedoch nicht.  Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Sonja Richter - Rechtsanwältin -!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 581