Frage: Guten Tag, wir beabsichtigen, eine Immobilie(Schleswig-Holstein) zu kaufen.  Der Kaufgegenstand ist nach Angaben des jetzigen Eigentümers in 2006 durch Teilung des damaligen Eigentümers entstanden. Das anliegende Flurstück X  bildete ursprünglich ein Flurstück mit dem Kaufgegenstand Y.   Das Flurstück X ist derzeit Grünfläche und verfügt über keinen Zugang zu öffentlichen Straßen, es ist gefangen zwischen weiteren Grundstücken. Der Kaufgegenstand Y ist nicht mit Baulasten, Geh-, Fahr- und Leitungsrechten belastet, auch im Grundbuch ist keine weitere Eintragung zu finden.  Dieser Sachverhalt spielte für einen ersten Entwurf des Kaufvertrages keine Rolle, bzw. fand er keine Beachtung. Auf meine Nachfragen hin, ob ein Notwegrecht (gem. § 917 und insb. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/918.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 918 BGB: Ausschluss des Notwegrechts">§ 918 (2) BGB/a> ) bestünde, wurde der Vertragsentwurf geändert.  Nun soll eingetragen werden: 'Die Beteiligten gehen davon aus, dass infolgedessen und aufgrund der Lage zugunsten des Flurstücks X am Kaufgenstand Y ein Notwegrecht i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 BGB/a>  i.V.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/918.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 918 BGB: Ausschluss des Notwegrechts">§ 918 Abs. 2 BGB/a>  lastet, das grundstücksbezogen ist und damit auf den Erwerber als Belastung ohne Anrechnung auf den Kaufpreis übergeht. Ob diese Teilung darüber hinaus mit a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/19.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 19 BauGB: Teilung von Grundstücken">§ 19 Abs. 2 BauGB/a>  vereinbar war, kann der Eigentümer nicht beurteilen. ...'  Ich bin mit dieser Formulierung nicht einverstanden, da Sie in meinen Augen impliziert es bestünde bereits ein Notwegrecht. Dieses wurde bislang noch nicht erstritten.  Der Notar schlägt nun vor: „es kann nicht ausgeschlossen werden, dass ein Notwegrecht existiert.'   Ist es üblich, dass ein Notwegrecht, welches noch nicht erstritten wurde, das bislang auch noch nicht eingefordert wurde, in den Kaufvertrag aufgenommen wird?  Ist zudem der Passus bezüglich der Grundstücksteilung üblich? Auch hier wurde der Part erst nach meiner Frage, ob der Notar grundsätzlich Probleme bei der Grundstücksteilung erkennen kann, eingefügt. Ich habe erfragen wollen, ob es gegen die Bauordnung SH oder geltendes Recht verstößt durch eine Grundstücksteilung, ein Grundstück ohne Zugang zu öffentlichen Straßen zu schaffen.     Dass für den Eigentümer des gefangenen Grundstückes gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/918.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 918 BGB: Ausschluss des Notwegrechts">§918 (2) BGB/a>  ein Notwegrecht grundsätzlich bestehen könnte/wird, ist mir klar. Dennoch bin ich verwundert über die Formulierung im Kaufvertrag. Ist ein Notwegrecht, welches noch nicht erstritten wurde, eine 'grundstücksbezogene Belastung'?  Ich bedanke mich recht herzlich für eine Antwort!!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1. Auf das Notwegerecht ist meines Erachtens nicht Bezug zu nehmen. Die Regelung impliziert ein Notwegerecht des Grundstückes Abs. 10 zulasten des Grundstückes Y. Hierbei wird die Möglichkeit ausgeschlossen, dass ein Notwegerecht auch über ein anderes Grundstück erfolgen könnte.  2. Das Notwegerecht ist gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 BGB/a>  für das duldende Grundstück eine gesetzliche Beschränkung für das begünstigende Grundstück eine Erweiterung. Eine irgendwie formuluierte Regelung in dem Kaufvertrag bedarf es daher nicht, da das Notwegerecht sich aus den gesetzlichen Bestimmung bei Vorliegen der Voraussetzungen ergibt. Die Notwegeberechtigung und die Duldungspflicht ist daher für den Fall der Erfordernis einer notwenigen Benutzung zu prüfen. Eine Präjudiz für eine solche Prüfung in Form einer Passage in dem Kaufvertrag sollte aus Ihrer Sicht daher unterbleiben.  3. Eine Genehmigungspflicht für eine Grundstücksteilung besteht nicht. Die Verantwortung liegt richtigerweise bei dem teilenden Eigentümer. Eine Prüfung inwieweit die Teilung auch den gesetzlichen Vorgaben entspricht erfolgt im Zweiel erst bei einem Antrag auf erteilung einer Baugenehmigung. Da der Verweis auf a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/19.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 19 BauGB: Teilung von Grundstücken">§ 19 BauGB/a>  eine möglichen Haftungsausschluss für den Verkäufer bedeuten könnte, ist aus meiner Sicht auch dieser S. ersatzlos zu streichen.  4. Vielmehr sollte im Rahmen einer Bauvoranfrage oder durch Prüfung eines Bebauungsplanes, soweit vorhanden, eine Prüfung erfolgen, ob die Teilung den gesetzlichen Bestimmung entspricht. Denn für den Fall, dass dies nicht der Fall ist und die Bebaubarkeit dadurch eingeschränkt ist, ergeben Sie zwar Schadensersatztansprüche gegen Verkäufer. Ob diese dann noch durchzusetzen sind, ist eine andere Frage. Daher sollte dies vor Abschluss des Kaufvertrages geklärt werden.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 917