Frage: Wir wohnen in einer von 16 gleichartigen Doppelhaushälften (DHH), die wir 2010 als KfW-60-Haus von einem Bauträger erworben haben. Die Wohnfläche ohne Terrasse beträgt ca. 123 qm pro DHH, inkl. Nutzfläche des Kellers 168 qm. Alle Häuser werden über eine gemeinsame Fernwärmeübergabestation am Grundstück mit Fernwärme versorgt, so die Vertragsgrundlage für alle 16 DHH. Inzwischen liegen 2 Heizkostenabrechnungen (für Wasser & Wärme) vor mit einer Einspeisung für alle 16 DHH von 260,61 MWh (2010) bzw. 250,67 MWh (2011). Für 2012 dürfte sich der Verbrauch ebenfalls auf diesem Niveau eingependelt haben.  Bei den Häusern kommen lt. Energie-Zähler etwa 28% weniger Energie an als gem. Abrechnung in der Fernwärmestation eingespeist wurde (nämlich 188 MWh (2010) bzw. 181 MWh (2011)). Durch dieses obligatorische Gesamt-Versorgungskonzept des Bauträgers per Übergabestation Fernwärme verbraucht keines der Häuser damit auch nur annähernd 60 KWh pro qm Wohnfläche und Jahr. Pro DHH werden durchschnittlich somit 16,288 (2010) bzw. 15,625 MWh (2011) p.a. abgerechnet, statt der 7,4 MWh bzw. 10,1 MWh (falls man sogar die Nutzfläche des Kellers voll einrechnet), die man theoretisch über die Wohnfläche hochgerechnet verbrauchen dürfte. Haben wir Anspruch darauf, dass das Gesamtheizungskonzept dem KfW60-Standard entspricht, oder müssen wir diese Verluste, die offensichtlich zwischen Übergabestation und den einzelnen DHH auftreten hinnehmen, da der lediglich in den DHH direkt gemessene Verbrauch in etwa korrekt ist? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Der Unternehmer hat dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/633.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 633 BGB: Sach- und Rechtsmangel">§ 633 BGB/a>  (Bürgerliches Gesetzbuch).  Das Werk ist danach nur dann frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln,  - wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst  - für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.  Gerade durch Letzteres ist hier möglicherweise nicht erfüllt, denn ein KfW-60-Haus (EnEV 2004) nur einen Prämirenergiebedarf von ≤ 60 kWh/(m²·a) aufweisen darf.  Ich würde daher durchaus dieses Mangel rügen.  Sofern dieser von Ihnen geschilderter Mangel feststeht, also (sachverständigenseits notfalls) nachweisbar ist, sind daraus sich ergebende Ansprüche auch vor Gericht durchsetzbar.   Ich gehe davon aus, dass technisch dieser Mangel unbehebbar ist, jedenfalls dieses nur mit völlig unangemessenem Aufwand möglich wäre.  Zunächst müssten Sie aber Nacherfüllung oder -besserung von dem Bauträger verlangen. Dieser entscheidet dann, ob eine Nachbesserung der Heizung/Dämmung funktioniert bzw. ganz neu herzustellen wäre.  Der Unternehmer kann die Nacherfüllung  verweigern, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich oder tatsächlich unmöglich ist.  Sie haben folgende Ansprüche:  Ist das Werk mangelhaft, kann der Besteller, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,   - von dem Vertrag zurücktreten oder die Vergütung mindern und   - SchadenserS. verlangen   Die Minderung/SchadenserS. bemisst sich den von Ihnen genannten Grundsätzen/Berechnungsgrundlagen, soweit diese schon jetzt feststehen.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 633