Frage: Hallo,  mein Problem ist folgendes:  Vor ca. 19 Monaten habe ich ein gewerbliches Objekt angemietet. Dabei habe ich mit dem Vermieter die mündliche Vereinbarung getroffen, dass er durch meine Mieträume in seinen Keller kann, da dieser keinen anderen Zugang hat. Der Keller selbst ist nicht im Mietvertrag bezüglich meiner Nutzung aufgeführt.  Wie die Zeit es so bringt, sind einige Dinge vorgefallen, die mir nicht gefallen. Daher möchte ich die Vereinbarung zu sofort widerrufen und die Herausgabe der Schlüssel verlangen, gleichzeitig dem Vermieter das Betreten der Geschäftsräume untersagen. Zum Erreichen seines Kellers den Durchgang nur in meiner Anwesenheit oder der einer Vertrauensperson erlauben. Obwohl es mir lieb wäre, diesen Kellerzugang gänzlich zu untersagen. Im Mietvertrag wurde die Genehmigung des Zugangs nicht vereinbart. Jedoch ist der Keller für meine Nutzung nicht im Mietvertrag genannt, da ich ihn nicht brauche.  Auch mit ausschlaggebend zu dieser Entscheidung trägt bei, dass ich nun einen Versandhandel aufbaue und in den Geschäftsräumen einiges an Waren lagere. Von der Fotografie nun ausbauend zum Fotozubehör-Versand.  Meine Geschäftsräume sind auch von einer anderen Seite zugänglich, die eigentlich abgetrennte Hallen sind, jedoch mit Türen verbunden, die immer offen stehen. So kann der Vermieter auch hinten rum durch eine entscheidende Tür zu meinem Geschäftsräumen, um dann in den Keller zu gelangen. Die andere Seite ist nicht bestandteil des Mietvertrags.  Nun die Fragen:  Kann ich den Zugang untersagen? Muss er mir die Schlüssel aushändigen? Falls ja, welchen Zeitraum nennen? Kann ich verlangen, dass meine Geschäftsräume durch die Nachbarräume nicht mehr zugänglich sind und der Vermieter entsprechend abschließbare Türen einbaut? Falls ja, wer bekommt die Schlüssel zu diesen Türen, welche meine Gewerbefläche von der anderen abtrennt? Die Andere ist nicht vermietet.  Das ich dem Vermieter unter bestimmten Umständen und klar definierten Gründen Zutritt gewähren muss, ist mir klar. Dem soll auch nichts im Wege stehe. Doch will ich nicht mehr, dass er während meiner Abwesenheit in meinen Geschäftsräumen rumschnüffelt. So war das damals nicht gedacht.  Danke für eine Antwort.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender ,   vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!    Unter Berücksichtigung Ihrer Angaben beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen sehr gerne zusammenfassend wie folgt:   Zu 1.) Kann ich den Zugang untersagen?    Im Ergebnis können Sie dem Vermieter den Zugang verweigern, es sei denn dieser hat ein berechtigtes Interesse an dem Zu-/Durchgang, wie Sie schon richtig erkannt haben. Zum einen handelt es sich nämlich bei dem vereinbarten Durchgangsrecht um ein lediglich mündlich vereinbartes Recht.   Im Ergebnis müsse also der Vermieter eine solche Abrede beweisen können, was ihm nur gelingen würde, wenn er etwa noch weitere Zeugen dafür ausführen kann, wovon ich nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht ausgehe.  Zum anderen können Sie Ihrem Vermieter grundsätzlich den Zugang aus rechtlichen Gründen verweigern, da er durch nicht legitimierten Zutritt zu ihren Mieträumlichkeiten Ihr Besitzrecht daran stört.   Nun kommt aber auch wieder der Punkt mit dem berechtigten Interesse ins Spiel. Sie schildern, dass der Vermieter lediglich durch Ihre Räumlichkeiten Zugang zum Keller hat. Da es nicht gerecht wäre, dass dieser seinen eigenen Keller somit nicht mehr nutzen könnte, kann er ein berechtigtes Interesse daran geltend machen, durch Ihre Räumlichkeiten zu seinem Keller zu gelangen.   Dies kann er aber wie Sie schon richtig vermutet haben nicht ohne vorherige Ankündigung und wann und sooft er möchte. Er muss sich vielmehr bei Ihnen vorher anmelden und ankündigen, wann er in den Keller möchte.   Zu 2.)Muss er mir die Schlüssel aushändigen? Falls ja, welchen Zeitraum nennen?    Sofern es sich um Ihre Schlüssel handelt, die ihnen laut Mietvertrags überlassen sind, können Sie selbst verständlich die Schlüssel herausverlangen. Handelt es sich allerdings um Zweitschlüssel bzw. Schlüssel des Vermieters, so können Sie eine Herausgabe grundsätzlich nicht verlangen.   Zu 3.) Kann ich verlangen, dass meine Geschäftsräume durch die Nachbarräume nicht mehr zugänglich sind und der Vermieter entsprechend abschließbare Türen einbaut?   Das können Sie grundsätzlich nicht verlangen, da Sie wenn ich Sie richtig verstehe das Mietobjekt in diesem Zustand auch angemietet haben. Der Vermieter ist also somit nur gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  verpflichtet , Ihnen den Mietgegenstand in dem zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vereinbarten bzw. überlassenen Zustand zu überlassen, nicht jedoch weitere Maßnahmen wie etwa den Einbau einer abschließbaren Tür durchzuführen.  Sicherlich können Sie jedoch mit Ihrem Vermieter etwas abweichendes vereinbaren. So wäre es zum Beispiel denkbar und auch gerecht, wenn Sie sich mit Ihrem Vermieter noch mal zusammensetzen würden, um einen Kompromiss zu finden.   So wäre es auch im Interesse des Vermieters, dass entsprechend abschließbaren Türen eingesetzt werden und Sie sich an den Kosten für den Einbau beteiligen. Wie hoch diese Beteiligung jedoch ist und wie dieses am Ende durchzuführen ist, obliegt jedoch allein Ihrem Verhandlungsgeschick.   Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.    Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.    Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagnachmittag!    Mit freundlichem Gruß   Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt   Heilsbergerstr. 16  27580 Bremerhaven  kanzlei.newerla@web.de  Tel. 0471/3088132  Fax.0471/57774 !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535