Frage: Wir wohnen in einem Drei-Parteien-Haus zur Miete. Im Erdgeschoss befindet sich ein Gewerbebetrieb, wir bewohnen die erste Etage, der Vermieter und Eigentümer des Hauses die 2. Etage.   Wir erhielten vor Weihnachten einen Brief vom Vermieter, in dem er behauptet, wir hätten die Rauputz-Wand des Treppenhauses an einer Stelle  beschädigt. Es handelt sich dabei um einen schmalen ca. 30 cm langen Kratzer, an dem -  kaum sichtbar - die Farbe an der Körnung abgescheuert ist. Wir sind der Meinung, dass wir diesen Schaden nicht verursacht haben. Da wir gutnachbarschaftlich mit dem Vermieter leben wollen, haben wir mit einer Bürste den Schaden auf das geschilderte Minimum reduziert.   In einem weiteren Brief danach mahnt der Vermieter die Beseitigung des Schadens an. Daraufhin nahmen wir erstmalig schriftlich Stellung, dass wir den Schaden nicht verursacht hätten. Darauf reagiert der Vermieter, wertet unsere Reinigungsbemühungen als Schuldanerkenntnis und fordert erneut Beseitigung des Schadens durch einen Fachmann und sieht es als als Haftpflichtschaden.   Daraus leiten sich jetzt für uns mehrere Fragen ab:  Sind die Reinigungsbemühungen tatsächlich ein Schuldanerkenntnis und entbinden Sie den Vermieter von der Beweispflicht, dass wir den Schaden verursacht haben?  Ist der Schaden wirklich ein Haftpflichtschaden, den wir zu vertreten haben, oder ist es eher Teil der üblichen Abnutzung eines Treppenhauses?  Falls tatsächlich eine Schuldanerkenntnis vorliegt, muss durch den Fachmann dann die komplette Wand neu gestrichen werden, damit der vermutlich auftretende Farbunterschied bei einem Nachstrich an der Schadensstelle vermieden wird?  

Antwort: 12/13 Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,   Ihre Frage geschrieben am 20.01.2013 12:20:44 Mietrecht - (Haftpflicht?)Schaden im Treppenhaus Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Einsatz: € 55,00 beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:   Abs. 1. Zu Ihrer 2. Frage: Abplatzungen oder Kratzer in sehr geringem Umfang gehören zum üblichen Gebrauch. Sie sind bei Nutzung des Mietobjektes unvermeidbar und gehen nicht zu Lasten des Mieters (vgl. AG Rheinbach, 07.04.2005, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20C%20199/04" target="_blank" class="djo_link" title="AG Rheinbach, 07.04.2005 - 3 Abs. 100 199/04: SchadenserS. für Schlüsselanlage nur nach Austausch!">3 Abs. 100 199/04/a> , Urt. veröff. in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202005,%20822" target="_blank" class="djo_link" title="AG Rheinbach, 07.04.2005 - 3 Abs. 100 199/04: SchadenserS. für Schlüsselanlage nur nach Austausch!">NZM 2005, 822/a> -823 unter Verweis auf Schmidt-Futterer 8. Auflage zu a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB/a>  Rn 110 f, 369). In dem vom AG Rheinbach entschiedenen Fall handelte es sich allerdings um einen lediglich 2mm langen  Kratzer in einem Waschbecken.  Das Gericht hat daher einen  Anspruch auf SchadenserS. in Höhe von 50 EUR für die Wertminderung an dem Waschtischbecken gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280/a>  Ab1. 1, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/249.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes">249/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/251.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 251 BGB: SchadenserS. in Geld ohne Fristsetzung">251 Abs.1 BGB/a>  VERNEINT.  Auch Kratzer auf dem Parkettfußboden begründen keinen Schadensersatzanspruch (vgl. AG Köln, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201984,%20197" target="_blank" class="djo_link" title="AG Köln, 24.02.1977 - 154 Abs. 100 423/74">WuM 1984, 197/a> ; LG Wiesbaden, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201991,%20540" target="_blank" class="djo_link" title="OVG Hamburg, 21.08.1991 - Bs Abs. 2 67/91: Muß der Eigentümer alte Nachtspeicheröfen auf Asbest übe...">WuM 1991, 540/a>  [LG Wiesbaden 25.02.1991 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20S%20395/90" target="_blank" class="djo_link" title="LG Wiesbaden, 25.02.1991 - 1 S 395/90">1 S 395/90/a> ])  Wenn also der Kratzer kaum sichtbar war, sollten Sie sich darauf berufen, dass 1. es zum üblichen Gebrauch gehöre, dass man einmal im Treppenflur „entlangschrabbt', 2. weiterhin aber Ihre Verursachung bestreiten und sich 3. darauf berufen, dass selbst wenn der Kratzer durch Sie hervorgerufen worden ist, ein Schaden nicht entstanden ist („kaum sichtbar „).  Abs. 2.  Zu Ihrer 1. Frage: Hier kommt nur ein sog.  deklaratorisches Schuldanerkenntnis in Betracht (ein Abstraktes Schuldanerkenntnisscheidet mangels schriftlicher Fixierung aus). Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis kommt grundsätzlich dann, wenn zwischen Parteien Streit oder subjektive Ungewissheit über das Bestehen einer Schuld oder über rechtserhebliche Punkte besteht, die Parteien durch das Anerkenntnis das Schuldverhältnis dem Streit oder der Ungewissheit entziehen wollen und sie sich dahin einigen. Wegen der weitgehenden Wirkungen sind allerdings strenge Anforderungen an die Feststellung einer solchen Einigung zu stellen. Insbesondere Äußerungen im Rahmen von Verhandlungen enthalten daher i.d.R. kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis (Palandt/Sprau, BGB, 68.Aufl., § 781 Rn.3).[vgl.  OLG Hamm, 16.06.2009, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=21%20U%20132/08" target="_blank" class="djo_link" title="21 U 132/08 (2 zugeordnete Entscheidungen)">21 U 132/08/a> , Urteil veröff. in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202010,%2095" target="_blank" class="djo_link" title="NZM 2010, 95 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NZM 2010, 95/a> )]. Gleiches gilt bspweise auch für das Bezahlen einer Rechnung, so der BGH: „Die vorbehaltlose Bezahlung einer Rechnung rechtfertigt für sich genommen weder die Annahme eines deklaratorischen noch eines 'tatsächlichen' Anerkenntnisses der beglichenen Forderung (im Anschluss an BGH, Urteil vom 11. Januar 2007 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 7%20ZR%20165/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.01.2007 - Abs. 7 ZR 165/05: Rechtsfolgen der Zahlung des Werklohns auf eine geprüfte Schlu...">Abs. 7 ZR 165/05/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%202007,%20530" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.01.2007 - Abs. 7 ZR 165/05: Rechtsfolgen der Zahlung des Werklohns auf eine geprüfte Schlu...">NJW-RR 2007, 530/a> ).'  Daher kann auch das Überstreichen des Kratzers „um des lieben Friedens Willen' nicht als deklaratorisches Schuldanerkenntnis gewertet werden.   Abs. 3. Zu Ihrer 3. Frage: Selbst wenn ein Gericht Ihr Verhalten als Schuldanerkenntnis ansehen würde, wäre hier ein Anstrich der gesamten Wand kaum gefordert werden. Das LG Mannheim hat in einem Urteil veröff. in WuM 1975, 50 ausgeführt: Eine ganze Wand muß nicht renoviert werden, wenn nur wenige Dübellöcher vorhanden sind.  Dies kann auf Ihren Fall übertragen werden.   Rein vorsorglich sollten Sie jedoch Ihrer Haftpflichtversicherung einen potentiellen  Haftpflichtschaden melden, um sich nicht später eine Obliegenheitsverletzung vorwerfen zu lassen   Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort in einem Mandantengespräch in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung – am Besten nach Vorlage aller für die Beurteilung notwenigen Unterlagen - möglich.   Letztlich weise ich darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des a href="https://dejure.org/gesetze/RVG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 RVG: Erfolgsunabhängige Vergütung">§ 4 RVG/a>  begrenzt ist.   Mit freundlichen Grüßen  Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt) !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 249, § 538, § 251, § 280