Frage: Mieterin hat fristgemäß zum 31.01.2017 die Wohnung gekündigt. Am 16.12.2016 ist Sie komplett aus der Wohnung ausgezogen. Eine Übergabe zusammen mit unserer Maklerin ist noch nicht erfolgt. Schlüssel sind noch in den Händen der Mieterin und in der Halle stehen noch von Ihr 2 Fahrräder. 1. Wir sollten Ihr die Miete für Januar 2017 erlassen und Nachmieter zum      01.01.2017 einziehen lassen.  Das habe ich abgelehnt mit Hinweis auf den     Mietvertrag (3 Monate Kündigungsfrist). 2. Übergabetermin könne Sie nur an einem Samstag machen da Sie ja       berufstätig sei. An einem Wochentag müßte Sie bei Ihrem neuen       Arbeitgeber einenTag Urlaub nehmen, das sieht Sie nicht ein. 3. Die Mietzahlung plus Nebenkosten für Januar hätte bis 03.01.2017 auf      meinem Konto sein müssen. Ist bis heute nicht erfolgt. 4. Meine Maklerin hatte heute am 05.01. versucht einen Übergabetermin an     einem Samstag bei 'hellen Licht' zu vereinbaren. Mieterin hat dies         abgelehnt mit dem Hinweis wir sollen Ihr beweisen daß eine Übergabe bei     hellen Lichtverhältnissen nur durchgeführt werden darf. Hat jetzt      angekündigt die Übergabe am Dienstag, den 31.01.2017 nach Dienstende      am Abend zu machen. Dienstende 17.00 Uhr und ca. 160 km Fahrstrecke? Zu 1) Sind wir im Recht?      2) Müssen wir und die Maklerin an einem Samstag überhaupt eine           Übergabe durchführen?      3) Da ich keine Adresse habe, soll ich  per SMS den Mietzins ab-          mahnen, oder von der in der Bank hinterlegten Kaution abbuchen?      4) Gibt es einen § oder ein Gerichtsurteil wo festgelegt ist, eine            Wohnungsübergabe muß im 'hellen Licht' durchgeführt werden um          eventuelle Schäden und Mängel feststellen zu können? Ich freue mich auf eine rechtsverbindliche Auskunft.                

Antwort: Gerne zu Ihren Fragen:  1. Wir sollten Ihr die Miete für Januar 2017 erlassen und Nachmieter zum  01.01.2017 einziehen lassen. Das habe ich abgelehnt mit Hinweis auf den Mietvertrag (3 Monate Kündigungsfrist).  Antwort: Es kommt auf Ihren Mietvertrag an: Enthält er eine sog. Nachmieterklausel?  Falls nein, können Sie grundsätzlich ablehnen, weil Sie das Recht haben, die Bonität und die Person des Nachmieters in angemessener Zeit zu überprüfen und eine Auswahl nach Ihren Vorstellungen im Rahmen des Rechts (Kinder sind z.B. KEIN Ablehnungsgrund, BGH) zu treffen.  Nur bei einem berechtigten Interesse, für das die Mieterin beweispflichtig ist, müssten Sie einen Nachmieter akzeptieren.  2. Übergabetermin könne Sie nur an einem Samstag machen da Sie ja  berufstätig sei. An einem Wochentag müsste Sie bei Ihrem neuen  Arbeitgeber einen Tag Urlaub nehmen, das sieht Sie nicht ein.   Antwort: An sich ist der Samstag im Rechtsleben ein normaler Werktag, vgl. § 3 Abs. 2 BurlG.   Einerseits können Sie – bzw. die Maklerin - die Übergabe deshalb nicht verweigern. Andererseits muss der Vermieter sich aber auch nicht auf nur einen Tag festlegen lassen. Hier wird man abwägen müssen, ob das Interesse der Mieterin gerade wegen des „neuen' Arbeitgebers gegenüber Ihrem Interesse überwiegt.   3. Die Mietzahlung plus Nebenkosten für Januar hätte bis 03.01.2017 auf  meinem Konto sein müssen. Ist bis heute nicht erfolgt.  Antwort: Sie müssen die Mieterin NICHT mit Mahnung und Fristsetzung in Verzug setzen, weil a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/284.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 284 BGB: ErS. vergeblicher Aufwendungen">§ 284 Abs. 2 BGB/a>  bestimmt, dass die Mieterin auch ohne Mahnung in Verzug gerät.  4. Meine Maklerin hatte heute am 05.01. versucht einen Übergabetermin an einem Samstag bei 'hellen Licht' zu vereinbaren. Mieterin hat dies  abgelehnt mit dem Hinweis wir sollen Ihr beweisen dass eine Übergabe bei hellen Lichtverhältnissen nur durchgeführt werden darf. Hat jetzt  angekündigt die Übergabe am Dienstag, den 31.01.2017 nach Dienstende  am Abend zu machen. Dienstende 17.00 Uhr und ca. 160 km Fahrstrecke?   Antwort:  Gute Lichtverhältnisse sind für eine Übergabe und Abnahme unabdingbar und können deshalb von der Maklerin eingefordert werden. Was die Tageszeit angeht, muss sich die Maklerin nicht auf eine Abnahme nach ihrem eigenen, normalen Dienstende einlassen. Falls hier allerdings ein 'echter' Konflikt besteht . s. oben Nr. 2 'neuer AG' – muss auch hier abgewogen werden, welches Interesse überwiegt.   Müssen wir und die Maklerin an einem Samstag überhaupt eine  Übergabe durchführen?  Antwort: Ja. siehe oben.  3) Da ich keine Adresse habe, soll ich per SMS den Mietzins ab- mahnen, oder von der in der Bank hinterlegten Kaution abbuchen?   Antwort:   Sicherer ist Einwurfeinschreiben an die Adresse der Mieterin. Mahnung für Verzug allerdings nicht zwingend, s.o.  Ob Sie die Kaution in Anspruch nehmen können? Grundsätzlich: Ja, denn dafür ist die Kaution gedacht:  Eine Kaution dient dem Vermieter zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Sonstige Forderungen des Vermieters gegen den Mieter dürfen nicht einbezogen werden, BGH,  11.07.2012- a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2036/12" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.07.2012 - Abs. 8 ZR 36/12: Mietkaution: Verbot der Aufrechnung mit mietfremden Forderunge...">Abs. 8 ZR 36/12/a> . Die Mieterin  kann von Ihnen nicht verlangen, dass Sie die Mietkaution mit ausstehenden Mietzahlungen verrechnen, vgl. OLG Frankfurt 03.03.2004- a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2%20W%2010/04" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Frankfurt, 03.03.2004 - 2 W 10/04: Kosten bei übereinstimmender Erledigung der Hauptsache n...">2 W 10/04/a> . Das sog. „Abwohnen' der Kaution im letzten Monaten des Mietverhältnisses durch die Mieterin müssen Sie nicht hinnehmen, so das LG München in  a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201996,S.%20541" target="_blank" class="djo_link" title="LG Abs. 1000ünchen Abs. 1, 17.07.1996 - 14 S 5138/96">WuM 1996,S. 541/a> .  4) Gibt es einen § oder ein Gerichtsurteil wo festgelegt ist, eine  Wohnungsübergabe muss im 'hellen Licht' durchgeführt werden um eventuelle Schäden und Mängel feststellen zu können?  Antwort:  Indirekt hat sich das LG Berlin mit der Tageslichtfrage wie folgt befasst:  „Dass die Wand- und Deckenflächen vergraut und in einem stark abgewohnten Zustand waren, lässt sich den Fotos Nr. 121 - 129 entnehmen. Bezogen auf Foto Nr. 121 behaupten die Beklagten Farbverfälschungen durch Unterbelichtung sowie, dass der auf dem Foto 124 abgebildete Zustand bei einer Tageslicht entsprechenden Ausleuchtung nicht feststellbar wäre. Es steht zur vollen Überzeugung der Kammer fest, dass die Fotos 121 und 124 den Rückgabezustand darstellen und die dort abgebildeten Wand- und Deckenflächen renovierungsbedürftig sind. Dies steht aufgrund der glaubhaften Angaben fest, die der sachverständige Zeuge ... im Rahmen seiner Vernehmung vor der Kammer am 3. November 2008 gemacht hat. Er hat angegeben, dass er die Fotos in dem gut belichteten Raum bei Tageslicht gemacht hat, wobei ferner aufgrund seiner Körpergröße ein ausreichender Abstand zu den fotografierten Flächen bestand.' Zitatende  (LG Berlin Urt. v. 26.1.2009 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=67%20S%20461/05" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 26.01.2009 - 67 S 461/05">67 S 461/05/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BeckRS%202010,%202773" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 26.01.2009 - 67 S 461/05">BeckRS 2010, 2773/a> , beck-online)  Insofern kann es also zu Beweiszwecken in der Tat auch auf eine Abnahme bei „Tageslicht' ankommen.   Entscheidend ist allerdings der konkrete Einzelfall.  Wie es ebenso entscheidend ist, ob die von Vermietern vorgetragenen Argumente „echt' sind oder rechtsmissbräuchlich, um eine ordnungsgemäße Übergabe zu erschweren. Das allerdings muss vor Ort entschieden werden.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 284