Frage: Wir haben im September 2005 einen 400 Jahre alten Gasthof erworben. Der Veräußerer hat im EG eine Speisegaststätte mit Nebenzimmer und Saal betrieben sowie 12 Gästezimmer und eine Ferienwohnung angeboten. Wir haben den Speisesaal zum biocafe umgebaut, nutzen die frühere Gaststube als Frühstücks- und Seminarraum, das Nebenzimmer als Büro, 9 Zimmer im OG als Gästezimmer und das DG als privaten Wohnraum.  Im Juni 2008 kündigte sich das zuständige bauamt zu einer Baukontrolle aufgrund eines Bauantrages aus dem Jahre 2001 an. Diese Baumaßnahme war noch nicht abgenommen. Bei der vier Wochen später am 23. Juli durchgeführten Kontrolle stellte sich heraus, dass auch aus noch weiter zurückliegenden Bauanträgen (1975 und 1990) resultierende Mängel von den Vorbesitzern nicht behoben waren.   Weitere vier Wochen später, am 21. August 2008, erhielten wir ein Schreiben vom Bauamt, in dem es heißt: »Um endlich einen Stand zu erreichen, der den baurechtlichen Vorschriften entspricht, bitten wir Sie, einen Bauantrag über die Gemeinde Pittenhart bis 01.10.2008 einzureichen. Der Antrag soll den derzeitigen Ist- Zustand bzw. etwaige noch geplante Änderungen zum Inhalt haben. Die Brandschutzproblematik ist dabei in einem Brandschutznachweis ebenfalls zu überarbeiten. Bitte halten Sie den Termin ein, da wir sonst gezwungen sind, die Vorlage durch einen kostenpflichtigen Bescheid anzuordnen.« Die Frist wurde inzwischen auf den 15. November verlängert. Wir baten um genauere Informationen, welchen Inhalt die Bauanträge hatten und was bei früheren Baukontrollen bemängelt worden war. In zwei Schreiben vom Bauamt an den früheren (vorletzten) Eigentümer heißt es: [22.10.1990] » bei unserer Bauüberprüfung nach der GastBauV am 18.10.1990 haben wir festgestellt, daß Sie noch zu folgenden Maßnahmen verpflichtet sind: (...)Wir bitten Sie, diese Maßnahmen bis spätestens 01.02.1991 auszuführen. Bei (auch teilweise) erfolglosem Fristablauf müßten wir leider eine kostenpflichtige Anordnung erlassen. Ferner müßten wir von Ihnen Zwangsgelder einziehen, bis sämtliche Auflagen aus der Anordnung erfüllt sind.« [10/1995] » bei unserer Bauüberprüfung am 19.10.1995 haben wir festgestellt, dass Sie noch zu folgenden Maßnahmen verpflichtet sind: (...)« ----- Im Kaufvertrag vom 8. September 2005 heißt es unter VI. Mängelhaftung: » Der Veräußerer schuldet ungehinderten Besitz- und lastenfreien Eigentumsübergang, soweit in dieser Urkunde nichts anderes bestimmt ist.« ----- Fragen: 1.Kann das Landratsamt von uns tatsächlich diese Unterlagen – in dieser kurzen Frist – fordern? 2.Gibt es eine Möglichkeit, die zu erwartenden hohen Kosten der Planerstellung und Mängelbehebung vom Veräußerer einzufordern?  

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller/in,  auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:  1.) Leider muss ich Ihnen mitteilen, dass das Landratsamt tatsächlich berechtigt ist, die entsprechenden Unterlagen Ihrerseits anzufordern.   Aus der Tatsache, dass Ihnen bereits eine Fristverlängerung gewährt wurde, kann jedoch geschlossen werden, dass das Landratsamt in dieser Hinsicht durchaus kompromissbereit zu sein scheint. Sofern Ihnen die Vorlage der entsprechenden Unterlagen bis zum gesetzten Termin nicht möglich sein sollte, käme daher durchaus eine weitere Fristverlängerung in Betracht.  2.) Diesbezüglich besteht die Möglichkeit, etwaig bestehende Kosten im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs im Zusammenhang mit den Gewährleistungsrechten aus dem zwischen Ihnen und dem Verkäufer abgeschlossenen Kaufvertrag geltend zu machen, sofern solche im Rahmen des notariellen Vertrages nicht ausgeschlossen worden sind.  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 Abs. 1 BGB/a>  kann der Gläubiger ErS. des hierdurch entstehenden Schadens verlangen, wenn der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt. In Betracht käme vorliegend die Pflicht Ihres Verkäufers, Ihnen die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu beschaffen.  Die Sache ist dann frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können; d.h. wenn keine Rechte Dritter oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte bestehen und diese die Sache nicht mehr oder höher belasten als vertraglich vorausgesetzt. Begrifflich liegt in diesem Zusammenhang ein Rechtsmangel vor, wenn von Dritten auf Grund eines privaten oder öffentlichen Rechts das Eigentum, der Besitz oder der unbeschränkte Gebrauch des Kaufgegenstandes beeinträchtigt werden kann. Rechtsmängel im Sinne öffentlicher Rechte sind die zu Gunsten einer Person des öffentlichen Rechts bestehenden Befugnisse zu öffentlich-rechtlichen Eingriffen, Bindungen und Beschränkungen.  Unter Zugrundelegung der obigen Ausführungen und Ihrer Sachverhaltsschilderung kann vorliegend von einem entsprechenden Rechtsmangel ausgegangen werden, der zu Ihren Gunsten bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen einen Schadensersatzanspruch entstehen lässt.  Zu beachten wären in diesem Zusammenhang die einschlägigen Verjährungsfristen.  ---  Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.  Ich hoffe Ihnen einen Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Kristin Pietrzyk Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 280