Frage: Als Mieter, einer erstmals in eine Eigentumswohnung umgewandelten Mietwohnung, steht mit beim Verkauf dereselben ein Vorkaufsrecht zu, das ich warnehmen möchte. Der Kaufvertrag weist einen 'Kaufpreis mit Nutzungsrechten Dritter' und einen höheren 'Kaufpreis ohne Nutzungsrechte Dritter' auf . Der Käufer müsste, mit mir als Mieter in der Wohnung, den niedrigeren 'Kaufpreis mit Nutzungsrechten Dritter' zahlen. Welcher Kaufpreis würde für mich gelten, wenn ich als Mieter das Vorkaufsrecht wahrnehme und in den Kaufvertrag eintrete?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Gem. § 577 BGB haben Sie als Mieter ein Vorkaufsrecht. Auf dieses besondere Vorkaufsrecht nach vorhergehender Umwandlung in Wohnungseigentum finden die Bestimmungen des BGB zum Vorkaufsrecht Anwendung.  Hier besagt § 464 BGB:  '1. Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form. 2. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.'  Nach dem Wortlaut des Gesetzes müssen Sie den Kaufpreis zahlen, der 'ohne Nutzungsrechte' gelten würde, also den im Zweifel höheren Kaufpreis, den der fremde Käufer zahlen würde, wenn er nicht eine mit einem Mieter 'beschwerte' Wohnung kauft.  Es wird in der Rechtsprechung indessen diskutiert, ob nicht derartige gespaltete Kaufpreisabreden gegen die Struktur des Vorkaufsrechts verstoßen, so dass dann in Ihrem Fall der Kaufpreis mit Nutzungsrechten Dritter, also der geringere, maßgebend wäre.  Nach aktueller überwiegender Rechtsmeinung (OLG München, Beschluss vom 21.2.2005 - 10 W 672/05) muss man aber davon ausgehen, dass eine derartige differenzierte Kaufpreisabrede zulässig ist und sich der Mieter, der das Vorkaufsrecht ausübt, auf die Preise einlassen muss, die für eine Wohnung bezahlt werden, die ohne Mietverhältnis verkauft wird. Die Rechtsprechung zieht die Grenze erst, wenn der Kaufpreis so deutlich überhöht ist, dass eine Sittenwidrigkeit gem. § 138 BGB anzunehmen ist, was aber nur dann der Fall ist, wenn nachgewiesen werden kann, dass der höhere Kaufpreis nur deshalb gewählt wurde, um das Vorkaufsrecht des Mieters zu vereiteln und ihm einen Schaden zuzufügen (so BGH Abs. 8 ZR 271/04). Davon kann ich aber aktuell anhand Ihrer Angaben keine Feststellungen treffen.  Ich hoffe, Ihnen hiermit geholfen zu haben und stehe für kostenfreie Rückfragen zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Thomas Klein

Relevante Paragraphen: § 138, § 464, § 577