Frage: Folgende Situation: Wir (junge Familie mit 1 Kind) wollen eine Eigentumswohnung kaufen. Die wurde aber vorher vermietet und der Mieter soll zum 01.10.2021 einziehen laut Mietvertrag. Der Verkäufer hat der Mieter informiert, dass die Wohnung verkauft wird sehr wahrscheinlich noch vor sein Einzug, aber der Mieter möchte trotzdem einziehen da er seine alte Wohnung gekündigt hatte. Folgende Fragen haben wir: Wir würden ihn sobald wir im Grundbuch eingetragen werden, wegen Eigenbedarf kündigen und ja es besteht Eigenbedarf da wir uns vergrößern noch 1 Kind ist geplant die Wohnung ist größer und hat große Terasse, was wir jetzt nicht haben es gibt mehrere Gründe für eine Eigenbedarfskündigung.  Welche Fristen gelten hier 3 Monate oder 3 Jahren Sperrfrist? Nächste Frage falls wir es nicht schaffen vor seinem Einzug die Wohnung zu kaufen hat er dann Vorkaufsrecht? Vielen Dank im Voraus.  

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Ich kann leider nicht abschließend beurteilen, ob ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorliegt bei der von Ihnen geplanten Kündigung wegen Eigenbedarfs, doch sind die von Ihnen hier angegebenen Gründe plausibel und würden eine solche Kündigung stützen.  Grundsätzlich sind für Sie als später neuer Vermieter die Kündigungsfristen einzuhalten, die im Mietvertrag zwischen Ihrem Verkäufer als Altvermieter und dem Mieter vereinbart sind. Daher sollten Sie vor dem Kauf den Mietvertrag sorgfältig studieren. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt hier grundsätzlich 3 Monate.  Nach § 577 a BGB kann sich eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren für eine Kündigung wegen Eigenbedarfes ergeben, wenn an Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde. Dies kann ich anhand Ihrer Angaben leider nichts abschließend beurteilen, aber hier müsste Ihnen Ihr Verkäufer zwingend Auskunft darüber geben, die Sie auch erfragen sollten. Wichtig ist also zu wissen, ob nach Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder nicht.  Ob der Mieter ein Vorkaufsrecht hat oder nicht, richtet sich nach § 577 BGB.  Entscheidend ist auch hier, ob der zwischen Ihrem Verkäufer und dem Mieter abgeschlossene Mietvertrag geschlossen worden ist und danach Wohnungseigentum begründet worden ist, also nach Abschluss des Mietvertrages eine Änderung in Wohnungseigentum im Grundbuch durchgeführt worden ist. Auch hier muss Ihnen Ihr Verkäufer Rede und Antwort stehen, wobei hier auch ein Blick ins Grundbuch des zuständigen Amtsgerichts Klarheit verschafft.  Ich hoffe, Ihnen hiermit geholfen zu haben und stehe für Rückfragen zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Thomas Klein

Relevante Paragraphen: § 577