Frage: DIE AUSGANGSLAGE: Drei Mieter haben gemeinsam einen Mietvertrag unterschrieben, der nun von allen dreien gekündigt worden ist. Nun wollen erneut drei (nicht verheiratete) Mietparteien in die Wohnung als Wohngemeinschaft einziehen. In dem noch nicht unterschriebenen und von der Verwaltung damals wie heute vorgelegten Mietvertrag steht unter § 27 'Sonstige Vereinbarungen' im Wortlaut:  1.'Die Wohnung wird in komplett fachmännisch renoviertem Zustand übergeben. Die Wohnung ist in gleichem Zustand wieder herzugeben. Die Mieter verpflichten sich bei Bedarf die entsprechend notwendigen Arbeiten durchzuführen.'  2. 'Das Mietverhältnis kann nur gemeinschaftlich durch gleichzeitige und gemeinsame Kündigung aller Mieter gekündigt werden, eine separate Kündigung eines Mieters ist somit nicht möglich und rechtsunwirksam. Für den Fall des Ausscheidens einzelner Mieter gemäß dem vorstehenden Procedere erklärt sich der Vermieter bereit, mit den nicht ausscheidenden Mietern einen neuen Mietvertrag auszuhandeln, wobei die ersatzweise neu in die Wohngemeinschaft eintretenden Nachfolgemieter im gegenseitigen Einvernehmen beider Mietvertragsparteien zu finden sind. Einen Rechtsanspruch auf den Abschluss eines neuen Mietvertrages haben die wohnbleibenden Mieter/Nutzer nicht.'  MEINE FRAGEN: ad 1.: Die Wohnung wurde keinswegs in einem 'komplett fachmännisch renovierten Zustand' übergeben, weder zum damaligen Abschluss des Mietvertrages noch zum derzeitigen möglichen. Sie war und ist im Gegenteil renovierungsbedürftig, was die ausziehenden Mieter nach ihrer nur zweijährigen Mietzeit bezeugen können. Ein Übernahmeprotokoll wurde nicht vereinbart und ist erneut nicht vorgesehen. Der Vermieter/Verwalter hat sich seinerseits zu keinem Zeitpunkt in der Wohnung blicken lassen und auch kein Interesse daran angemeldet. Bei dringlicher Nachfrage erklärt sich die Verwaltung nicht bereit, den obigen Passus zu ändern.      Kann nun der Vermieter beim jetzigen oder zukünftigen Auszug dennoch darauf pochen, dass die Wohnung 'komplett fachmännisch renoviert' wird oder welches Interesse kann ein Vermieter an der Beibehaltung eines solchen offenkundig unwahren Passus haben?  ad 2.: Personenmehrheiten sind Gesamtschuldner und, wie genannt, dem Vermieter gegenüber nur gemeinsam kündigungsberechtigt. Das ist also klar.    Aber was ist, wenn ein Mieter dennoch aus schwerwiegenden Gründen ausziehen muss (Arbeitsplatzwechsel, Familienzusammenführung, Kankheit etc.) - können ihm die Mitmieter bei Uneinigkeit eine Teil-Kündigung dennoch verwehren, womöglich lebenslang? Wenn ja, kann dann der ausziehende Mieter wenigstens eine Untervermietung beim Vermieter rechtlich geltend machen?   Vielen Dank für eine Beantwortung dieser beiden konkreten Fragen.        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehmen möchte:   Nachdem der von Ihnen zitierte § 27  nachweislich in dem Mietvertrag der Vormieter enthalten ist, wird zunächst davon ausgegangen werden können, dass diese Klausel für eine mehrfache Verwendung vorgesehen ist und es sich damit um eine Formularklausel handelt, die der Überprüfung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§ 305 ff. BGB/a>  unterliegt. Eine Klausel in einem vom Vermieter verwendeten Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters jedoch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  unwirksam (BGH , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202003,%202234" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.05.2003 - Abs. 8 ZR 308/02: Begriff der unangemessenen Benachteiligung einer Vertragspart...">NJW 2003, 2234/a> ; BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202003,%203192" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.06.2003 - Abs. 8 ZR 335/02: Formularmäßige Vereinbarung einer Renovierungspflicht des Mie...">NJW 2003, 3192/a> ).   § 27 Nr. 1 S. 3 Ihres Mietvertrages enthält zwar die zulässige Verpflichtung „bei Bedarf die notwendigen Arbeiten durchzuführen„. Nach der in Nr. 1 S. 2 enthaltenen Endrenovierungsverpflichtung kommt es aber auf einen konkreten Renovierungsbedarf bei Auszug nicht an, vielmehr wird hiernach eine Endrenovierung auch dann geschuldet wird, wenn der Mieter aufgrund eines vorliegenden Bedarfs erst kurz vor seinem Auszug Renovierungsarbeiten durchgeführt hat. Im Hinblick hierauf wird diese Klausel – vorbehaltlich der Prüfung des gesamten Mietvertagstextes - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  unwirksam sein. Da die Klausel ihrem ersten Anschein nach als Individualvereinbarung angesehen werden könnte und eine solche nicht der Überprüfung der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB/a>  unterliegt, ist das Interesse des Verwalters an der Beibehaltung der Klausel nachvollziehbar.  Falls bei einem Mitglied der Wohngemeinschaft eine Kündigung aus wichtigem Grund erforderlich ist und die übrigen Mitglieder der einheitlichen Kündigung des Mietvertrages nicht zustimmen, kann das jeweilige Mitglied die Wohngemeinschaft, die als  BGB-Gesellschaft anzusehen ist, gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/723.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 723 BGB: Kündigung durch Gesellschafter">§ 723 BGB/a>  beenden und von den übrigen Mitgliedern die Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrages verlangen.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen  Petry-Berger Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307, § 305, § 723