Frage: Eine Mietwohnung aus dem Bestand der LEG (NRW)soll verkauft werden. Zu diesem Zweck ist vom Verkäufer ein Einzelbesichtigungsterim durch einen potentiellen Käufer angesetzt worden.  Die Mietwohnung wird seit 57 Jahren von einer derzeit 88-jährigen alleinstehenden Mieterin bewohnt, für die ein Verlußt der Wohnung eine besondere Härte bedeuten würde. Welcher Kündigungsschutz besteht für die alte Dame generell und ggf. auch bei einer Eigenbedarfskündigung? Ist es ratsam, bereits beim Besichtigungstermin ggf. auch schriftlich auf einen eventuell bestehenden Kündigungsschutz hin zu weisen?

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  ich bedanke mich für die eingestellte Frage, die ich Ihnen aufgrund des geschilderten Sachverhalts gerne wie folgt beantworten möchte:  Die Veräußerung einer Wohnung zieht nicht automatisch eine Kündigung des Mietverhältnisses nach sich. Die entsprechede Regelung findet sich in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 Abs.1 BGB/a> . Wird danach vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters un die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  kann der (neue) Vermieter bei berechtigtem Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses eine Kündigung aussprechen, beispielsweise bei Eigenbedarf. Der Mieter wiederum hat dann gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  das Recht, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Voraussetzung ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine besondere Härte liegt zum Beispiel in der Verwurzelung älterer Leute in Haus und Wohngegend (vgl. LG Hamburg, DWW 91, 189 oder LG Bremen, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%2003,333" target="_blank" class="djo_link" title="LG Bremen, 22.05.2003 - 2 S 315/02: Widerspruch gegen die Kündigung einer Wohnung wegen Eigenbe...">WuM 03,333/a> ) oder bei hohem Alter (vgl. LH Bonn, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%2090,973" target="_blank" class="djo_link" title="NJW-RR 90,973 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW-RR 90,973/a> ) vor. Keinesfalls muss sich der Mieter auf eine Unterbringung in einem Altenheim verweisen lassen (vgl. Palandt, 65. Auflage § 574 Rn.9 m.w.N.).  In Ihrem Fall dürfte eine Eigenbedarfskündigung nicht durchgreifen. Der Mieter kann gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574a BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch">§ 574a BGB/a>  verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Kommt keine Einigung zustande, so wird dies durch ein Urteil bestimmt. Der Widerspruch gegen die Kündigung selber ist schriftlich zu erklären und möglichst zu begründen. Der Widerspruch ist spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären. Hat der Vermieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie deren Form und Frist nicht hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.  Letztendlich sollten Sie dies bereits vorab mit dem neuen Vermieter - sollte er die Wohnung kaufen - abklären. Hierdurch würden dann eventuelle Missverständnisse direkt vermieden.  Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung geben konnte. Bitte nutzen Sie ggf. die kostenlose Nachfragefunktion. Sollten Sie darüber hinaus auch eine Interessenvertretung wünschen, so empfehle ich eine Kontaktaufnahme per Mail.  Mit freundlichen Grüßen  RA Jeremias Mameghani  Rechtsanwälte Vogt Bolkerstr.69 40213 Düsseldorf Tel. 0211/133981 Fax. 0211/324021!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 574, § 566, § 574a