Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   wir sind Eigentümer eines Grundstücks in NRW (Flurstück X) mit privatem Zufahrtsweg (Flurstück Y). Dieser Zufahrtsweg wird auch durch unseren Nachbarn, Flurstück Z mit Wohnhaus Nr. 30, mitbenutzt. Unser Weg (Flurstück Y) ist mit einer öffentlich-rechtlichen Baulast behaftet, eine Grunddienstbarkeit gibt es nicht. Der Nachbar hat sein aktuelles Grundstück (Flurstück Z) über unseren Weg (Flurstück Y) erschlossen (Zuwegung und Leitungen).  Die Baulast lautet: 'Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Flurstück Y auf dem vorgenannten Weg zugunsten des jeweiligen Eigentümers, der jeweiligen Bewohner, Besucher und Benutzer des Grundstückes Musterstadt, Musterweg 30 (Gemarkung G, Flur 4, Flurstück Z) eine Fläche zum Befahren mit PKW und zum Begehen, soweit dies zum Erreichen und Verlassen des vorgenannten Grundstückes erforderlich ist, zur Verfügung zu stellen. Die Begünstigten sind berechtigt, die Wegfläche jederzeit zu benutzen'  Folgende Fragen haben wir dazu:  1. Sofern unser Nachbar beabsichtigt, auf seinem genannten Flurstück Z ein weiteres Wohnhaus zu errichten, wäre dies automatisch auch durch die Baulast begünstigt?  2. Muss sich die Stadt beim Baugenehmigungsverfahren für das Vorhaben unseres Nachbarn - im Rahmen der Prüfung der gesicherten Erschließung - das Einverständnis von uns als Eigentümer der Erschließungsweges einholen, und unsere Zustimmung zur Erweiterung der Baulast um das neue Wohnhauses (z.B. mit der Nummer 30 b) einholen? Denn in der Baulast ist das Wohnhaus mit der Nummer 30 begünstigt, die Angaben in Klammern bzgl. des Flurstücks beschreiben unseres Erachtens nur die Lage. Oder ist wider Erwarten doch das ganze Flurstück Z begünstigt, egal wie viele Wohnhäuser mal darauf stehen?  3.Sofern das Flurstück Z mal in Z1 und Z2 geteilt würde, und das Wohnhaus Nr. 30 dann auf dem Flurstück Nr. Z1 steht, wie verhält es sich dann mit der Baulast für das Flurstück Z2?  4. Können wir eine Erweiterung der existierenden Baulast oder eine komplett neue Baulast zu Lasten unseres Weges und zugunsten eines weiteren Nachbarwohnhauses ohne Bedenken ablehnen?  Zwei Rahmenbedingungen zu Ergänzung:  a) Die Stadt hat das Wohnhaus Nr. 30 unseres Nachbarn im übrigen als 'planungsrechtlichen Ausreißer' eingestuft, was aber weniger mit der Baulast sondern mehr mit den Baumöglichkeiten des Nachbarn zu tun hat. b) Sofern der Nachbar noch ein weiteres Wohnhaus errichten wollte, müsste er technisch gesehen sehr wahrscheinlich separate Zu- und Abwasserleitungen in unseren Weg legen.   Vielen Dank für Ihre Bemühungen.  Mit freundlichen Grüßen Ihr Fragestellender         

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich auf Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung gerne beantworte.  Zunächst: Es kann sein, dass ich schon einmal eine Frage Ihrerseits beantwortete. Aus plausiblen Gründen des Datenschutzes sieht auch der antwortende Anwalt Ihre persönlichen Daten erst nach Beantwortung – deswegen blende ich eine evt. vorgehende Frage einmal aus und orientiere mich allein an der hier vorliegenden Sachverhaltsschilderung.   Die Baulast bindet, wie Sie wahrscheinlich wissen, den Verpflichteten öffentlich-rechtliche gegenüber der Bauaufsichtbehörde zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen (§ 83 Abs.1 S.1 LBO NRW). Trotzdem ist sie wie jeder Willenserklärung auslegungsfähig, wobei insbesondere Treu- und Glauben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  analog) und der wirkliche Wille (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 BGB: Auslegung einer Willenserklärung">§§ 133/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/157.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 157 BGB: Auslegung von Verträgen">157 BGB/a>  analog) eine Rolle spielen. Dementsprechend geht die Rechtsprechung auch davon aus, dass die Baulast auch zwischen den nur indirekt beteiligten Nachbarn so auszulegen ist, wie Treu und Glauben es verlangen. Allerdings ist diese Rechtsprechung (zB a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20106,%20348" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.02.1989 - Abs. 5 ZR 224/87: Übernahme einer Baulast aufgrund einer Dienstbarkeit">BGHZ 106, 348/a> ) unmittelbar nur für Sachverhalte anwendbar, in denen das Nachbarschaftsverhältnis auch durch eine Dienstbarkeit und damit eine gesetzliches Schuldverhältnis geprägt ist (so ausdrücklich zB BGH, Urt. v. 18. März 1994  – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20159/92" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.03.1994 - Abs. 5 ZR 159/92: Anspruch des Grundstückskäufers auf Bestellung einer Baulast">Abs. 5 ZR 159/92/a> ). Deswegen kann ich Ihre Frage nur grob beantworten, die genaue Antwort hängt wie so häufig im Baurecht von der konkreten örtlichen Situation ab.     b>       1.                    /b>  Im Zweifel leider ja!   In diesem Sinne zB das OVG Lüneburg, in dessen Entscheidung es zwar um das Thema Abstand ging, der LeitS. ist aber allgemeingültig (OVG Lüneburg, Urt. v. 5.9.2002, Gz. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20ME%20182/02" target="_blank" class="djo_link" title="OVG Niedersachsen, 05.09.2002 - 1 ME 182/02: Aufstockung eines Gebäudes; Abstand; Baulast">1 ME 182/02/a> ):  i> Erdrückende Wirkung; Grenzabstand; Hinzurechnung benachbarter Grundstücke  Der Bauherr kann gem. § 9 Abs. 1 S. 1 letzter Halbs. iVm Abs. 2 NBauO durch Baulast abstandsrechtlich die volle Straßenbreite für sein Vorhaben gewinnen, wenn derjenige, dem das Grundstück auf der gegenüberliegenden Straßenseite gehört, durch Baulast auf die Inanspruchnahme 'seiner Straßenhälfte' verzichtet; das gilt selbst dann, wenn dieses gegenüberliegende Grundstück baulich nicht genutzt werden kann.                /i>  Etwas weiter aber zB OVG Hamburg, Urt. v. 24.4.2002 (Gz. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2%20Bf%20701/98" target="_blank" class="djo_link" title="OVG Hamburg, 24.04.2002 - 2 Bf 701/98: Nachträglicher Widerspruch bei vorhabenbezogener Baulast...">2 Bf 701/98/a> ) mit auszugsweise folgendem Tenor:  i>     1. Übernimmt ein Grundeigentümer eine Baulast, mit der die Genehmigungsvoraussetzungen für ein Vorhaben auf dem Nachbargrundstück geschaffen werden sollen, ist es eine Frage der Auslegung seiner Erklärung, ob die Wirksamkeit dieser Baulast auf das konkrete Vorhaben beschränkt ist.  2. Der typischen Interessenlage benachbarter Grundeigentümer ohne zusätzliche Sonderbeziehungen entspricht es, eine Baulasterklärung zugunsten eines Nachbarn nicht ohne Kenntnis der beabsichtigten Bebauung abzugeben. Wenn dem Erklärenden eine solche Kenntnis eines konkretisierten Vorhabens vermittelt worden war, spricht dies für einen Bezug der Baulast auf dieses Vorhaben und ihre Beschränkung hierauf.  3. Wird eine sog. Abstandsflächenbaulast übernommen, schließt sie eine nach § 68 Abs. HBauO erforderliche Zustimmung für das konkrete Vorhaben ein, gilt jedoch nicht notwendigerweise als Zustimmung für weitere Vorhaben oder Veränderungen des ursprünglichen Vorhabens.       /i>   b>       2.                    /b>  Mit der Antwort auf Frage 1 dann konsequenterweise eher Nein!  b>       3.                    /b>  Wenn die zukünftigen Grundstücke Z 1 und Z 2 nur aus dem alten Grundstück Z herausentwickelt werden, dürfte die ursprüngliche Baulast nach obigem fortwirken.  b>       4.                    /b>  Mir ist jetzt nicht ganz klar, auf welche Bedenken hinsichtlich einer Ablehnung Sie rekurrieren. Falls entgegen meiner „Ferndiagnose„ eine neue Baulast nötig ist, steht Ihnen natürlich ein Widerspruchsrecht hiergegen zu – ggfls. danach eine Klage auf Löschung.     Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort zunächst einmal weitergeholfen zu haben. Für eine  Rückfrage stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt„ gerne zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüssen!  Dr. Thomas Schimpf - Rechtsanwalt -   ra.schimpf@gmx.de      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 157, § 133, § 242