Frage: Guten Tag, ich möchte mich gern in nachfolgender Angelegenheit vor dem einleiten weiterer Schritte informieren.  Als Eigentümer eines selbst bewohnten 3 Familienhauses haben wir einer Mietpartei mit Frist von 9 Monaten wegen Eigenbedarf gekündigt. Bereits nach 1 Monat legten die Mieter dagegen Widerspruch ein, aus ihrer Sicht rechtfertigen die aufgeführten Gründe keine Eigenbedarfskündigung (also kein Widerspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§574 BGB/a> ). Trotz des Widerspruchs haben die Mieter bereits angefangen die von ihnen genutzte Grünfläche und Nebenräume zu beräumen. So dass für jetzt nicht klar ist, wie ernst der Widerspruch gemeint ist oder ob es sich hierbei eventuell nur um den Versuch handelt eine Abfindung oder ähnliches herauszuschlagen. Wir bestehen natürlich auch weiterhin auf der Kündigung und planten eigentlich eine Räumungsklage ca 1,5 Monate vor Mietvertragsende.  Gibt es Fristen für die Einreichung einer Räumungsklage die nach dem Widerspruch gegen unsere Eigenbedarfskündigung eingehalten werden müssen? Bis zu welchem Zeitpunkt müssen wir eine Räumungsklage spätestens eingereicht haben?  Ist es notwendig die Mieter über unsere Absicht eine Räumungsklage einzureichen zu informieren?  Macht es Sinn den Eigenbedarf (und damit die Wirksamkeit der Kündigung) im Rahmen einer Feststellungsklage schon vorab zu klären? Können auch für diesen Fall die Kosten an die Mieter weitergegeben werden?   !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),  Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann.  Ihre Fragen möchte ich nunmehr wie folgt beantworten:  Eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs ist unabhängig der Verjährung eines möglichen Anspruches an keine Frist gebunden. Sinnvoll ist aber, die Klage zeitnah nach Widerspruch des Mieters gegen die Eigenbedarfskündigung zu erheben auch bereits vor Ablauf des potentiellen Vertragsendes. Hintergrund ist derer, die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs zu untermauern. Je länger Sie mit der Klage zu warten, umso mehr könnte der Zeitablauf an der Ernsthaftigkeit Ihres Eigenbedarfs zweifeln lassen. Spätestens sollten Sie die Räumungsklage mit Ablauf der Kündigungsfrist einreichen. Dies ist gesetzlich zwar nicht vorgesehen aber es gilt vorab Gesagtes. Sollte die Klage rechtshängig sein und der Mieter dann doch mit Ablauf der Kündigungsfrist die Räumlichkeiten verlassen, so könnte die Klage für erledigt erklärt werden. Das Gericht hätte sodann, soweit der Gegner der Erledigung zustimmt, nur noch über die Kosten zu entscheiden. Dies hängt davon ab, inwieweit die Klage ursprünglich zulässig und begründet war. War dies der Fall, so hat der Beklagte (Mieter) die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Hinzu kommt, dass der Mieter durch seinen Widerspruch hinreichend Anlass zur Klageerhebung gegeben hat. Keinesfalls sollten Sie bei unverhofftem Auszug der Mieter die Klage zurücknehmen, da Sie ansonsten die Kosten zu tragen hätten.  Soweit Sie vorliegend die Vermutung haben, dass die Mieter doch ausziehen werden, ist es durchaus ratsam die Mieter offen darauf anzusprechen und um Klärung zu bitten. Hierbei sollten Sie darauf drängen, dass der Widerspruch zurückgenommen und die Kündigung akzeptiert wird. Sie sollten deutlich machen, dass Sie andernfalls Räumungsklage auch bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist erheben werden und der Mieter im Falle des Unterliegens sämtliche Kosten zu tragen und hinreichend Anlass zur Klageerhebung gegeben hat.  Eine Feststellungsklage wäre vorliegend unzulässig, da Sie bereits, wenn auch in die Zukunft gerichtet, die Leistung des Mieters einklagen können. Von einer Feststellungsklage ist somit in jedem Fall abzuraten.  Die Kostentragungslast richtet sich nach Unterliegen/Obsiegen. Die unterlegene Partei hat daher die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Soweit die Klage unzulässig oder aber unbegründet ist, kann dies schlimmsten Falls auch Sie treffen.  Damit Ihre Klage zum Erfolg führen kann, müssen Sie in der Klagebegründung die Gründe substantiiert vortragen, weshalb der Eigenbedarf notwendig und der Widerspruch des Mieters nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§§574-574c BGB/a>  unbegründet ist. Anwaltliche Hilfe ist hierbei in jedem Fall ratsam.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 574