Frage: Ich bin Eigentümer eines Grundtückes, das mit einem Ferienbungalow (mobliert) bebaut ist. Das Grunstück soll eigentlich verkauft werden. Es ist jedoch im Moment ein Preis, den ich mir vorstelle,  nicht zu erzielen. Ich möchte dieses deshalb befristet vermieten oder verpachten, mir aber die Möglichkeit offen lassen, das Grundstück (Bauland) unvermietet/unverpachtet verkaufen zu können, wenn die Marktlage besser ist, Bei einer Ausgestaltung des Vertrages als Mietvertrag unterliegt dieser -auch Ferienhäusern- den mietrechtlichen Kündigungsschutzregeln, d.h. es müßte bei einer Befristung bzw. einer Kündigung ein berechtigtes Interesse vorliegen, welches ggf. nicht geltend gemacht werden kann. Anzumerken ist noch, dass der Interessent Bungalow ganzjährig als Wohnung nutzen möchte. Das Haus ist jedoch nicht zur dauerhaften Wohnnutzung -vorallem im Winter- nicht geeignet. Schlechte Heizmöglichkeiten  und schlechte Isolierung etc. Ich möcht es gerne vermieten/verpachten, damit es nicht leer steht.  1. Kann ich den Vertrag über das Grundstück mit dem Haus als Pachtvertrag gestalten ?  2. Kann ich diesen auf ein Jahr befristen, so dass der Vertrag automatisch mit Ablauf der Pachtzeit endet?  3. Oder gelten die mietrechtlichen Kündigungsschutzregelen auch für einen derartigen Pachtvertrag. D.h. muß bei einer Kündigung ein berechtigtes Interesses vorliegen bzw. kann dieser nur befristet werden, wenn z.B. als Befristungsgrund Eigenbedarf abgegeben wird.

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  Ihre Frage lässt sich aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten.   Der wesentliche Unterschied zwischen einem Pacht- und einem Mietvertrag besteht darin, dass der Verpächter dem Pächter nicht nur den Gebrauch der Pachtsache gestattet, sondern ihm auch noch die sog. Fruchtziehung gewährt.  Der Pachtvertrag verfolgt damit den Zweck der Erweiterung der Gebrauchsüberlassung auf gewerbliche Betriebe, wie z.B. Gaststätten. Grundsätzlich erfolgt aber gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 Abs. 2 BGB/a>  im Wesentlichen eine Gleichbehandlung zwischen Miete und Pacht.   Auch bei Pachtverträgen auf bestimmte Zeit verweist a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 Abs. 2 BGB/a>  auf die mietvertragliche Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/542.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 542 BGB: Ende des Mietverhältnisses">§ 542 Abs. 2 BGB/a> .   Auch für Pachtverträge gilt also nichts wesentlich Unterschiedliches. So sieht die Rechtsprechung die einseitige Möglichkeit, ein befristetes Mietverhältnis grundlos zu kündigen, als den Regelungen des BGB widersprechend. Für Pachtverhältnisse werden die Möglichkeiten einer vorzeitigen Beendigung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§§ 581/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/584.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 584 BGB: Kündigungsfrist">584/a>  und a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/584a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 584a BGB: Ausschluss bestimmter mietrechtlicher Kündigungsrechte">584a BGB/a>  weiter beschränkt. Das bedeutet, dass auch die vorzeitige Kündigung eines befristeten Vertrages sehr problematisch ist und sie damit Gefahr laufen würden, vor Ablauf der Frist das Mietverhältnis nicht beenden zu können. Die gesetzlichen Tatbestände für eine außerordentliche Kündigung setzen nämlich grundsätzlich voraus, dass die Fortsetzung des Vertrages für eine Partei unzumutbar ist.   Vor allem ist darauf hinzuweisen, dass ein Vertrag nach dem, was er rechtlich darstellt beurteilt wird und nicht nach der Bezeichnung durch die Parteien. So würde ein Gericht beurteilen, ob das Rechtsgeschäft seinem Inhalt nach einem gesetzlichen Vertragstyp entspricht und den Vertrag hiernach behandeln. Eine falsche Bezeichnung ist grundsätzlich unschädlich. Das bedeutet, dass Sie, auch wenn Sie den Vertrag anders bezeichnen, Gefahr laufen, dass ein Gericht später feststellt, dass doch ein Mietvertrag über Wohnraum vorliegt. Pachtverträge werden hier zumeist nur dann angenommen, wenn neben dem Wohnraum noch ein Pachtobjekt Vertragsgegenstand ist.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Lage geben.  Mit freundlichen Grüßen Dr. Eva Feldmann  FELDMANN Rechtsanwälte Wittbräucker Str. 421 44267 Dortmund Tel: 0231/5325288 Fax: 0231/5325290  ef@feldmann-rechtsanwaelte.de www.feldmann-rechtsanwaelte.de  Ich möchte Sie noch auf Folgendes hinweisen: Eine Auskunft kann ich Ihnen nur im Rahmen des mitgeteilten Sachverhalts erteilen. Für eine verbindliche Bewertung ist generell die Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich aller Begleitumstände erforderlich. Schon einzelne weitere Tatsachen können zu einem anderen Ergebnis führen.   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 584, § 542, § 584a, § 581