Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir beabsichtigen ein Reihenhaus in einer Zwangsversteigerung zur Eigennutzung zu erwerben.  Im vorliegenden Fall wird die Immobile von nahen Verwandten der Miteigentümer/Schuldner bewohnt.  Es existiert eine privatrechtliche Vereinbarung (datiert später als Mietvertrag) neben einem Mietvertrag in der sich Mieter und Eigentümer beidseitig ein unwiderrufbares Wohnrecht auf Lebenszeit einräumen. Diese Vereinbarung ist nur von einem Miteigentümer unterschrieben. Im Grundbuch findet sich keine Eintragung über ein Wohnrecht.  Was erwartet mich nun schlimmstenfalls nach einem Zuschlag? 1. Hat die Vereinbarung über ein lebenslanges Wohnrecht für mich Bedeutung oder erlischt sie nach dem Eigentümerwechsel.  Trete ich womöglich in ein Mietverhältnis mit lebenslanger Laufzeit ein? Kann ich dieses nach Vollstreckungsversteigerung kündigen - hier dann wegen Eigenbedarfes? Welchen Risiken bin ich ausgesetzt wenn die verwandschaftlichen Parteien (Mieter/Schuldenr) zusätzliche beidseitige Vereinbarungen aus der Vergangenheit vorlegen? 2. Wie hoch wiegt Eigenbedarf einer kleinen Familie wegen zu kleiner Wohnung gegenüber Alter von ca. 75Jahren der Mieter, ca. 15 jähriger Wohndauer vor Ort, und kleineren üblichen Gebrechen üblicherweise in geltender Rechtpraxis vor Gericht?  Besten dank im voraus             -- Einsatz geändert am 25.06.2007 12:57:14    

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.  Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Es können nur die wesentlichen Aspekte des Falles geklärt werden.  Aufgrund Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Zu 1) Da das Wohnungsrecht in diesem Fall nicht im Grundbuch eingetragen ist, brauchen Sie sich hierüber keine weiteren Gedanken zu machen. Die Eintragung in das Grundbuch ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung des Wohnungsrechts, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  (Bürgerliches Gesetzbuch).   Selbst wenn das Recht eingetragen wäre, würde es hier nicht entgegenstehen, da es durch Staatsakt gelöscht werden müsste. Nach Ihren Angaben handelt es sich um einen Erwerb über eine Zwangsversteigerung.  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/91.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 91 ZVG">§ 91 ZVG/a>  (Zwangsversteigerungsgesetz) müsste auch das Wohnungsrecht erlöschen. Sie würden das Haus frei von Rechten anderer Erwerben.  Trotz dieser rechtlichen Einordnung sollten Sie bei dem Grundbuchamt überprüfen, ob nicht die Eintragung des Rechtes beantragt ist.  Zu 2) Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nummer 2 BGB/a>  berechtigt der Eigenbedarf den Vermieter zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Ob in dem benötigten Wohnraum eine ältere Dame / älterer Herr lebt ist juristisch nicht von Belang. Denn grundsätzlich ist der Entschluss des Vermieters, ihm gehörenden Wohnraum selbst zu nutzen zu akzeptieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen und nicht ein vom Gericht für angemessen erachteter Maßstab (so Palandt, Kommentar zum BGB, § 573 Rn. 23; mit weiteren Nachweisen). Etwas anderes kann gelten, wenn erhebliche Gründe (z.B. die Gefahr des Todes o.ä.) entgegenstehen  Sie sehen also, dass Sie Ihren Eigenbedarf von der Rechtslage her durchsetzen können. Es ist aber noch auf folgendes hinzuweisen:  Die Kündigungsfrist für den Eigenbedarf beträgt 3 Monate; bei einem Mietverhältnis über 5 Jahre 6 Monate und einem Mietverhältnis über 8 Jahre 9 Monate. Sie könnten also unter Umständen die Kündigung erst zum kommenden Frühjahr erklären.  Weiterhin kann sich ein Mieter auch „querstellen„. Haben Sie die Kündigung ausgesprochen, heißt dies ja nicht automatisch, dass der Mieter das Haus auch räumt und für Sie freimacht. Dann müsste ein teures und langwieriges Räumungsverfahren angestrengt werden. Dies sollten Sie bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen unabhängig davon, ob man eine altere Dame oder den älteren Herrn aus sozialen Aspekten nicht in dem Haus belassen sollte.  Ich hoffe ich konnte Ihnen einen Eindruck der Rechtslage vermitteln. Sollten Sie eine weitere Beratung/Vertretung wünschen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen      Gerhard Kerres    - Rechtsanwalt -     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 1093