Frage: Vor ca. 7 1/2 Jahren kaufte ich mit meinen Mann ein altes, renovierungsbedürftiges Fachwerkhaus. Im Grundbuch stehe ich zu 55 % und mein Mann zu 45%. Um es kaufen zu können nahmen wir eine Hypothek auf. Wie wir Geld zusammen gespart hatten, sanierten und renovierten wir weiter, nach und nach.   In der Zwischenzeit existiert die Ehe nur noch auf dem Papier. Mein Mann zog Anfang letzten Jahres aus dem Haus. Die Scheidung haben wir noch nicht eingereicht, da wir das erst mit dem Haus klären wollten.   Das alte Knusperhaus ist natürlich noch nicht fertig saniert. Das Bad ist ein alter Anbau am Haus, was nicht schlimm wäre, wenn es nicht so furchtbar schimmeln würde. Dieses müsste dringend, aus gesundheitlichen Gründen, saniert werden. Am Balkon fehlt das Geländer, das Grundstück müsste gerodet werden, die Haustür ist total undicht und nicht diebstahlsicher, die Außentreppe ist teilweise weg gebrochen etc. Es geht hier nicht nur um den gesundheitlichen Aspekt, sondern auch um die Haftpflicht.   Seit mein Mann ausgezogen ist zahle ich Alles allein. Die Hypothek, sämtliche Kosten wie z. B. Grundstückssteuern etc. Im Herbst letzten Jahres ging die 20 Jahre alte Gasheiztherme kaputt und ich investierte 900 Euro für die Reparatur.   Da mein Mann natürlich auch seine Lebenskosten bestreiten muss, ist mir klar, dass er für sein zu 45% besitzende, nicht selbst nutzende Haus kein Geld hat.  Ich bat Ihn deshalb, mit mir ein Schreiben zu verfassen, wo er mir die Investitionen die ich ins Haus zur Erhaltung investiere und die Abzahlung der Hypothek anerkennt. Und wenn das Haus verkauft ist, meine kompletten Investitionen vom Kaufpreis abzieht und mir zugesteht. Dies möchte er nicht, ich wohne schließlich da und ich solle dann auch die Kosten tragen.   Seit ca. 3 Monaten versuche ich das Haus zu verkaufen, was sich aber als sehr schwierig gestaltet und es sieht so aus, dass ich den nächsten Winter weiter im Haus wohnen muss. Aber um im Haus weiter wohnen zu können, muss ich investieren, erhalten, sanieren etc.   Meinen Mann kann ich nicht auszahlen. Ich könnte ja einfach ausziehen und dann zahle ich nichts mehr, dann wird das Haus versteigert und und ….. Dies möchte ich auch nicht, dafür hab ich es nicht gemacht, dass passt nicht zu meiner Lebenseinstellung.  Folgende Fragen habe ich zu meiner Problematik:  Wer zahlt die Kosten, wenn eine Firma die Heizung repariert, ein Geländer am Balkon anbringt (damit keiner abstürzt), die Außentreppe saniert, ein Einbruchsichere Haustür einbaut oder den Schimmel im Bad beseitigt? Wer ist haftbar zu machen, im Fall das jemand die Außentreppe hinunter stürzt? Ist der Werterhalt und die Instandsetzung des Hauses mein finanzieller Spaß? Wäre es besser einen Mietvertrag über die 45% zu machen? Danke schon im Voraus. 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Basis Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte:  1. Sie bilden gemeinsam mit Ihrem Mann eine Bruchteilsgemeinschaft. Das bedeutet, jedem von Ihnen gehört ein prozentualer Anteil des Hauses.   Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">§ 748 BGB/a>  ist jeder Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft den anderen Teilhaben gegenüber dazu verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.   Das bedeutet: An den Instandsetzungs- und Reparaturkosten hat sich Ihr Ehemann mit 45% zu beteiligen.  Falls jemand 'die Außentreppe' herunterstützt, kommt es für die Haftung natürlich auf die Ursache an: Liegt der Sturz an mangelhafter Bausubstanz, haften Sie beide gesamtschuldnerisch - liegt der Sturz daran, dass Sie im Winter nicht gestreut haben und die Treppe zu glatt war, haften Sie alleine.   Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen selbstverständlich gerne zur Verfügung.    Mit freundlichen Grüßen  A. Schwartmann Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 748