Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, ich besitze eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus, die ich vermietet habe. Die zweite Wohnung im Haus gehört und bewohnt meine Schwiegermutter. Jetzt nimmt sich meine Schwiegermutter das Recht meinen Mietern Anweisungen zu geben bzw. Ihnen Dinge zu erlauben, von denen ich nichts weiß. Meine Schwiegermutter hat hinter meinen Rücken zusätzliche Zahlungen mit meinen Mietern vereinbart, mit der Begründung, dass die Mieter mit Ihren Nebenkostenzahlung nicht hinkommen werden. Diese zusätzlichen Zahlungen haben die Mieter auf das Konto meiner Schwiegermutter getätigt. Da meine Schweigermutter das 'Hauskonto' verwaltet, hat sie auch letzten Monat meinen Mietern die Anweisung gegeben, dass die Kaltmiete auf mein Konto überwiesen werden soll und die Nebenkosten auf Ihr 'Hauskonto'. Desweiteren wurde meinen Mietern Gartennutzung erlaubt. Letzten Sommer habe ich nun gesehen, dass die halbe Bepflanzung (Bodendecker) von einem Wall im Garten entfernt worden sind und Erdbeeren dort anpflanzt wurden, außerdem wurde die Dachrinne des Gartenhauses unprofessionell angebohrt, um Regenwasser zu sammeln, alles auf Erlaubnis von meiner Schwiegermutter.  Zusätzlich hat meine Schwiegermutter meinen Mietern mitgeteilt, dass das Heizöl knapp wird und sie (da Sie zur Zeit mit uns in Streit liegt) kein Heizöl mehr kaufen wird. Daraufhin haben beide Parteien (meine Schwiegermutter und die Mieter) beschlossen, die Heizungsanlage in Sommerbetrieb zu fahren und meine Mieter haben die Nebenkosten von € 150,00 auf € 75,00 gekürzt mit der Begründung, dass Sie das Öl nicht in voraus bezahlen werden. 1. Haben meine Mieter das Recht dazu die Nebenkosten zu kürzen? 2. Hat meine Schwiegermutter überhaupt das Recht meinen Mieter Anweisungen und Erlaubnisse auszusprechen(?), ich bin Vermieter nicht sie.  3. Was kann ich tun, um meine Schwiegermutter zu bremsen? Reden hilft bei ihr nichts, es interessiert sie nicht, nur ihre Meinung und Ansichten zählen.

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:  1. Grundsätzlich ist die mietvertraglich vereinbarte Summe in Form der Kaltmiete zzgl. vereinbarter Nebenkosten zu leisten. Erhöhungen oder Absenkungen benötige entweder eine vertragliche oder eine gesetzliche Grundlage. Eine vertragliche Grundlage kann z.B. eine einvernehmliche Vertragsänderung sein. Die gesetzliche Grundlage ist in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§ 560 BGB/a>  geregelt. Danach kann bei Nebenkostenvorauszahlungen jede Partei nach einer Abrechnung (!) eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Eine vorsorgliche Anpassung ist daher nicht möglich.  Beachten Sie aber zudem, dass auch eine Mietminderung in Betracht kommen kann, sollte die Heizung nicht mehr ordnungsgemäß funktionieren.  2. Da Sie und nicht Ihre Mutter Vermieterin ist, hat diese kein Recht Anweisungen oder Erlaubnisse gegenüber Ihren Mietern auszusprechen. Dies gilt selbstverständlich aber nur für die mietrechtlichen Bezugspunkte, wie z.B. auf welches Konto die Mieter nebst Nebenkosten zu überweisen ist. Etwas anderes kann z.B. hinsichtlich der Gartennutzung gelten, wenn diese z.B. Ihrer Mutter gebührt und sie eine Nutzung ebenfalls Ihren Mietern erlaubt. Dies nur als Beispiel, dass diese Frage nicht pauschal beantwortet werden.   3. Wenn ein Einwirken auf die Mutter nichts hilft, rate ich Ihnen zunächst auf die Mieter einzuwirken. Weisen Sie insbesondere auf Ihre Stellung als Vermieterin und damit alleinige Ansprechpartnerin hinsichtlich der Mietwohnung hin. Dies gilt z.B. für die Bankverbindung für die laufenden Zahlungen. Weisen Sie Ihre Mieter z.B. darauf hin, dass eine Zahlung auf andere Konten nicht mit schuldbefreiender Wirkung erfolgen kann. Mietrechtliche Gesichtspunkte sollten somit ausschließlich zwischen Ihnen geklärt werden.   Dann haben Sie allerdings als Vermieterin auch die Aufgabe, sich mit den übrigen Hausberechtigten, d.h. vorliegend Ihrer Mutter, hinsichtlich den Umständen auseinander zu setzen, die das gesamte Haus betreffen. Dies ist z.B. die Sicherung der Heizölversorgung.   Zudem sollten Sie Ihre Mutter zunächst noch einmal schriftlich darauf hinweisen, dass sie nicht berechtigt ist, in das Mietverhältnis einzugreifen. Für den Fall, dass dies keine Wirkung zeigt, hängt das weitere Vorgehen von den weiteren Einwirkungen ab. Ich rate Ihnen, dann einen Anwalt vor Ort konkret zu mandatieren, der etwaige Ansprüche (Schadensersatz, Unterlassung, Zahlung) prüfen und dann auch gelten machen kann.   Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.   Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.  Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.    Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen   Martin P. Freisler Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 560