Frage: Guten Tag,  ich hoffe vorab, das ich die Angelegenheit nicht zu kompliziert erkläre.  Ich besitze eine Eigentumswohnung mit einem zusätzlichem Wohnraum im UG/Souterrain.  2011 gab es im Wohnraum des UG´s (Sondereigentum) einen Wasserschaden nach starken Regenfällen. Es bildete sich starke Feuchtigkeit.   Die damalige Verwaltung (Wechsel 2012) hat zur Abdichtung der Außenmauern einen falschen Auftrag vergeben, bzw. hat sie die damalige Schadensbehebung nicht überprüft. (es liegen keine Unterlagen über Abnahmen oder Aufträge vor, nur eine pauschale Rechnung. Die Arbeiten dieser Rechnung wurden an einer anderen Stelle der Außenwand vorgenommen,)  Die Dämmung des Mauerwerks ist per heute immer noch mangelhaft. Bemerkt durch starke Regenfälle im Monat Mai 2013.  Im besagten Monat hatte ich erneut einen Wasserschaden in selbigen Zimmer.  Bei der Eigentümerversammlung vom 12.9.2013 wurde beschlossen, das der Mangel an der Außenwand beseitigt wird. Kosten ca 10 TE.  Mein Antrag auf die Kostenübernahme, ca 2500 Euro für die Renovierung des Zimmers ( Malerarbeiten, Teppicherneuerung wegen Geruchsbildung ) wurde abgelehnt.  Mit der Begründung, das die Eigentümergemeinschaft nicht haftet, weil diese den Schaden nicht erzeugt bzw nicht fahrlässig gehandelt hat.  Hierzu meine Frage: Ich gehe von einem Folgeschaden durch die undichte Außenwand aus. Daher muss die Renovierung des Zimmers durch die Gemeinschaft übernommen werden.  Der Schaden vom Jahr 2011 wurde damals ebenfalls von der Gemeinschaft übernommen.     

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Ihre Frage beantworte ich gerne folgendermaßen:  Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet grundsätzlich für Schäden am Sondereigentum, die infolge mangelhafter Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum entstehen.Die Rechtsgrundlage hierfür ist § 21 Abs. 5 Nr. 2,a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/10.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 10 WEG: Allgemeine Grundsätze">§ 10 Abs. 6/a>  Wohnungseigentumsgesetz (WEG) i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a> .  Diese Haftung lässt sich wie folgt herleiten:   Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet. Hierzu gehört nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 auch die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Die sorgfältige Sanierung der undichten Außenmauer als Teil des Gemeinschaftseigentums entsprach demnach dieser Instandhaltungspflicht. Da sie mangelhaft ausgeführt wurde, liegt eine Pflichtverletzung des ausführenden Unternehmers vor, die sich die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/278.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 278 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte">§ 278 BGB/a>  zurechnen lassen muss.  Zuständiges Gericht ist gem. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/43.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 43 WEG: Zuständigkeit">§ 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG/a>  das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage liegt. Ich würde Ihnen empfehlen, den Anspruch vorab noch einmal mithilfe eines anwaltlichen Schreibens gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend zu machen und erst nach der Ablehnung zu klagen. Adressat eines solchen außergerichtlichen Schreibens ist der Verwalter, da er gem. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/27.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 27 WEG: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters">§ 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG/a>  zustellungsbefugt für Zustellungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft ist.  Bevor Sie den Anspruch geltend machen, sollten Sie überprüfen, ob Sie die erforderlichen Beweismittel haben, um nachzuweisen, wann die Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden und dass dies fehlerhaft erfolgte. Sie schreiben, dass es eine Rechnung aber kein Abnahmeprotokoll gibt.Das ist ein Anhaltspunkt dafür, dass keine Abnahme erfolgte. Allerdings müssten Sie die Rechnung haben, um sie vorlegen zu können. Falls sie bei der Hausverwaltung liegt, müssten Sie sie anfordern. Das hauptsächliche Problem liegt meines Erachtens in dem Nachweis, dass die undichte Stelle, die den Wasserschaden in 2011 verursacht hat, unzureichend bzw. gar nicht repariert wurde. Dazu müssen Sie nachweisen, um welche Stelle an der Mauer es sich handelt und dass diese nicht ordnungsgemäß saniert wurde. Die Schwierigkeit Ihres Falls liegt damit nicht in der rechtlichen Beurteilung sondern in der praktischen Beweisbarkeit der Anspruchsvoraussetzungen.  Ich hoffe,Sie können die Rechtslage nun einschätzen. Dennoch empfehle ich Ihnen insbesondere wegen der Beweisproblematik dringend den Gang zum Anwalt. Auch wäre es von Vorteil, das außergerichtliche Schreiben durch einen Anwalt aufsetzen zu lassen.  Freundliche Grüße aus Seevetal,  Schröder Rechtsanwältin    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 278, § 280