Frage: Ich habe 2016 eine Wohnung gekauft. Jetzt stellt sich heraus, dass ein Baumangel besteht, der uns nicht genannt wurde, die Kellerwände sind undicht.  Hier der Auszug aus dem Notarvertrag Sachmängelhaftung Der Verkäufer sichert keine besonderen Eigenschaften des Vertragsge-genstandes zu und leistet für Sachmängel - auch von Baulichkeiten - kei-ne Gewähr, insbesondere nicht für eine bestimmte Größe, Zustand und Verwertbarkeit, versichert aber, dass ihm Anhaltspunkte für eine Verwen-dung gesundheitsgefährdender Baustoffe, Altlasten im Sinne des Umwelt-schutzes bzw. BBodSchG und andere nicht erkennbare wertmindernde Umstände nicht bekannt sind, insbesondere keine, die der Nutzung des Vertragsobjekts zu Wohnzwecken entgegenstehen. Vorbehalten bleibt die Haftung für Vorsatz und Arglist. Der Käufer hat das Objekt nach Angabe besehen und übernimmt es so, gebrauchsübliche Abnutzung bis zur Übergabe eingeschlossen. In den vergangenen fünf Jahren wurden am Sondereigentum keine Fremdarbeiten vorgenommen. Gewährleistung Dritter kommt daher nicht in Betracht.  jetzt meine Frage? Nachweislich liegt andem Objekt eine undichte Fuge in der Betonwand am Keller vor, die von der Baufirma nicht ordnungsgemäß verarbeitet wurde. Die Baufirma hat schon vor langer Zeit insolvenz angemeldet. Am Objekt war 2011 ein Hochwasserschaden. Uns wurde aber verschwiegen, dass sich die damaligen Eigentümer, nicht wie vereinbart mit der Hausverwaltung, um eine Reparatur des Schadens gekümmert hatten.  Habe ich noch Anspruch auf Erstattung der Schäden? Da der Schaden jetzt dringend repariert werden muss,  Danke  Ich wollte dennoch wissen, ob ich bezügl. der Sachlage des Objekts noch Ansprüche erheben kann

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,    vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:    Nach ihren Angaben wurde die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen.  Dies ist bei gebrauchten Immobilien durchaus üblich und zulässig.   Allerdings findet die Wirksamkeit eines Gewährleistungsausschluß dort ihre Grenze, wo der Verkäufer Mängel einer Immobilie bewußt verschweigt.   So bestimmt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  wie folgt:   „§ 444 Haftungsausschluss  Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.'   Wie Sie aus der Regelung erkennen können, kann sich der Verkäufer nicht auf den Gewährleistungsausschluß berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat.   Dies setzt nach dem BGH voraus, daß der Verkäufer den Mangel kennt, oder zumindest für möglich hält.  Wichtig bei der Regelung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  ist, daß Sie grundsätzlich beweispflichtig für das arglistige Verschweigen des Verkäufers sind.  Nach ihrer Darstellung kommt der Nachweis eines arglistigen Verschweigens zumindest in Betracht.   In diesem Fall besteht grundsätzlich die Möglichkeit den Schaden gegenüber dem Verkäufer geltend zu machen.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.  Mit freundlichen Grüßen   Thomas Mack Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444