Frage: Guten Tag,  auf meiner Grundstücksgrenze möchte ich eine Garage errichten. Genehmigungsfragen gem. der Berliner Bauordnung sind geklärt.   Da die Grundstücksgrenze nicht eindeutig festgestellt ist, möchte ich mit dem Nachbarn den Grenzverlauf gemeinsam festlegen (das spart die nicht ganz unerheblichen Kosten für die Vermessung). Zu diesem Verfahren sind beide Seiten bereit und wir möchten die getroffene Festlegung schriftlich fixieren.  Hierzu meine Fragen: -Kann man die Vereinbarung mit dem Nachbarn so gestalten, dass im Falle eines Grundstücksverkaufs, der nachfolgende Eigentümer den Grenzverlauf oder zumindest die Bebauung mit der Garage akzeptiert? Hintergrund der Frage ist, dass sich der Baukörper mangels Vermessung minimal auf dem Nachbargrundstück befinden könnte.  Ist dazu ein Eintrag im Grundbuch erforderlich?  In welchem Umfang darf der Nachbar meine Garagenwand nutzen? (z.B. Efeu pflanzen, Rankgitter montieren...)  Vielen Dank.        

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller/in,  zunächst vielen Dank, dass Sie Ihre Frage auf dieser Plattform zur Beantwortung eingestellt haben. Vorab möchte ich Sie darüber informieren, dass eine Beantwortung der Frage im Hinblick auf  die Höhe des von Ihnen getätigten Einsatzes erfolgt und lediglich eine erste rechtliche Information darstellen kann. Die Konsultierung eines Rechtsanwaltes vor Ort kann hierdurch nicht ersetzt werden. Das Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsinformationen kann zu völlig anderen rechtlichen Ergebnissen führen.  Nun zu Ihren Fragen:  Grundsätzlich würde ich dazu tendieren, dass ein privatrechtlicher Vertrag über die Festsetzung von Grundstücksgrenzen keine Wirkung zeigen dürfte, da es sich hierbei, wenn die tatsächlichen Grenzen sich verschieben, um die Übereignung eines Grundstückes handelt. Dies ist nur in notarieller Form und mit Eintragung im Grundbuch wirksam.  Jedoch können Sie mit Ihrem Nachbarn vereinbaren, dass Sie einen Teil Ihrer Garage auf seinem Grundstück bauen.   Hierbei würde das Nachbarrechtsgesetz für Berlin keine Anwendung finden, da es sich hierbei weder um eine Grenzwand noch um eine Nachbarwand handelt.  Dies würde sich dann nach zivilrechtlichen Normen regeln. Insbesondere a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/921.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 921 BGB: Gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen">§ 921/a>  und a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">912 BGB/a> .  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 BGB/a>  (1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm VorS. oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.  (2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.   a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/921.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 921 BGB: Gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen">§ 921 BGB/a>  Werden zwei Grundstücke durch einen Zwischenraum, Rain, Winkel, einen Graben, eine Mauer, Hecke, Planke oder eine andere Einrichtung, die zum Vorteil beider Grundstücke dient, voneinander geschieden, so wird vermutet, dass die Eigentümer der Grundstücke zur Benutzung der Einrichtung gemeinschaftlich berechtigt seien, sofern nicht äußere Merkmale darauf hinweisen, dass die Einrichtung einem der Nachbarn allein gehört.  Insbesondere ist in Ihrem Fall auch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/921.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 921 BGB: Gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen">§ 921 BGB/a>  zu modifizieren: Die Grenzwand ist eine ganz auf dem eigenen Grundstück stehende Wand. Errichtet der Erbauer eine Wand als Teil eines auf seinem Grundstück stehenden Gebäudes an der Grenze auf dem Nachbargrundstück, so ist sie nur unter den Voraussetzungen von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 BGB/a>  zu dulden.   Bei Ihrer Garage handelt es sich also um einen Überbau nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 BGB/a> . Dieser ist durch die privatrechtliche Vereinbarung, sprich Vertrag, auch rechtmäßig und ist vom anderen Grundstückseigentümer zu dulden. Diese Duldungspflicht besteht auch für den Einzelrechtsnachfolger, also einen möglichen späteren Käufer des Nachbargrundstücks, fort, da der Überbau aufgrund Zustimmung des Rechtsvorgängers rechtswirksam bindend bleibt.   Grundsätzlich bleiben Sie Eigentümer des Gebäudes und somit der Mauer, also hat der Nachbar kein Recht zur Nutzung der Garagenmauer.  Sie sollten jedoch auf eines aufpassen: Für einen Überbau ist normalerweise eine Überbaurente gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/913.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 913 BGB: Zahlung der Überbaurente">§ 913 BGB/a>  an den anderen Grundstückseigentümer zu bezahlen. Diese können Sie zwar per Vertrag ausschließen. Aber damit ein Verzicht auch auf einen möglichen späteren Käufer wirkt, muss ein Verzicht auf die Überbaurente im Grundbuch eingetragen werden, ansonsten ist der Verzicht gegenüber dem Rechtsnachfolger, also einem Käufer, nicht wirksam und dieser kann von Ihnen eine Überbaurente verlangen.  Ich hoffe, Ihnen ein wenig weitergeholfen zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Thomas Domsz Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 913, § 912, § 921