Frage: Ich möchte eine Wohnung neu vermieten, die eine komplette Einbauküche enthält. Die Geräte (Spülmaschine, Herd, Backofen, Mikrowelle, Waschmaschine) sind in Ordnung, jedoch etwa 12 Jahre alt. Wenn die Einbauküche zum Mietumfang gehört, muss ich ggfs. diese Geräte ersetzen, falls sie kaputt gehen. Das möchte ich ausschliessen, weil die Miethöhe das auch nicht hergibt. Meine Idee ist, im Mietvertrag zu erwähnen, dass die Einbauküche nicht zum Mietumfang gehört. Ich stelle jedoch die Einbauküche kostenlos für die Dauer der Mietzeit zur Verfügung. Reparaturen und evtl. Ersatz gehen auf Kosten des Mieters. Sollte Ersatz erforderlich werden, gehören die Teile selbstverständlich dem Mieter und können bei Auszug mitgenommen werden. Wäre ein solcher Ausschluss rechtlich möglich? Wie sollte eine wasserdichte Formulierung lauten? Vielen Dank und freundliche Grüße        

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller/in,  gerne beantworte ich Ihre Frage auf der Basis der mitgeteilten Informationen.  Beim Mietvertrag schuldet der Vermieter dem Mieter die Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit und der Mieter als Gegenleistung die vereinbarte Miete (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a> ). Mögliche Mietgegenstände sind bewegliche und unbewegliche Sachen oder Sachteile, die gebrauchstauglich sind. Für das Mietrecht gelten die §§ 535–580a BGB.  Der Vermieter hat die Hauptpflicht, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (Gebrauchsüberlassung) und sie während der Mietzeit hierin zu erhalten (Instandhaltungspflicht). Hauptpflicht des Mieters ist es, die vereinbarte Miete (vormals Mietzins) zu zahlen oder eine statt dessen vereinbarte Gegenleistung zu erbringen. Da er die Mietsache besitzt, treffen ihn Obhutspflichten.  Die Parteien eines Mietvertrages müssen sich über Mietgegenstand, Gebrauchszweck und Entgeltlichkeit einig sein. Die Vertragsparteien dürfen in weiten Teilen von den gesetzlichen Mietbestimmungen abweichen und den Mietvertrag im Rahmen der Vertragsfreiheit ihren Bedürfnissen anpassen; so können sie nähere Bestimmungen treffen etwa zum ErS. von Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache.  Ein Wohnungsmietvertrag kann im Internet kostenfrei z. B. beim Deutschen Mieterbund heruntergeladen werden. Auch ein Übergabeprotokoll und eine Hausordnung gibt es zum kostenlosen Herunterladen. Rein vorsorglich darf ich anmerken, dass ich keine Haftung für den Inhalt der jeweiligen Muster übernehme. In den Standardformularen findet sich jedenfalls regelmäßig unter § 1 eine Klausel zum Mietgegenstand und unter § 22 eine Leerklausel für 'Sonstige Vereinbarungen'. Ich schlage daher  folgendes vor:  Nehmen Sie in einen § 1 noch folgende Formulierung auf:  'In der Wohnung befindet sich eine im Eigentum des Vermieters stehende Einbauküche, die dem Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses zur Nutzung überlassen wird.'  Die Küche sollte nach Möglichkeit konkret und vollständig beschrieben bzw. bezeichnet werden. Dokumentieren Sie den Zusatnd durch Fotos.  Unter einen § 22 kann dann folgendes eingefügt werden:  'Die Einbauküche wird in einwandfreiem Zustand dem Mieter übergeben. Schäden an der Küche und ihren Geräten, die der Mieter verursacht, hat der Mieter auf eigene Kosten zu reparieren. Ist eine Reparatur nicht möglich und/oder mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, hat der Mieter dem Vermieter den jeweiligen Zeitwert zu ersetzen.'  Da die Bestimmung dieses Zeitwertes nicht immer ganz einfach sein dürfte, kann alternativ auch ein (angemessener) Pauschalbetrag benannt werden.   Eine Klausel über den etwaigen ErS. von Geräten würde ich vermeiden wollen, stellt sich doch dann die Frage, was mit den Geräten bei Auszug des Mieters passieren soll. Grundsätzlich könnte der Mieter sein Eigentum mitnehmen; will der Vermieter die Geräte übernehmen, müsste die Frage des Kaufpreises erörtert werden, was zu Komplikationen führen könnte. In den Standardverträgen findet sich aber insoweit regelmäßig eine Formulierung in dieser Art:  'Einbauten des Mieters:  Der Mieter ist berechtigt, eine Einrichtung, mit der er die Wohnung versehen hat, wegzunehmen. Dies gilt nicht, sofern der Vermieter dem Mieter eine angemessene Entschädigung zahlt, es sei denn, der Mieter hat ein berechtigtes Interesse daran, die Einrichtung mitzunehmen. Eine Vereinbarung, durch die das Mitnahmerecht des Mieters ausgeschlossen wird, ist nur wirksam, wenn ein angemessener Ausgleich vorgesehen ist. Übernimmt der Vermieter beim Auszug des Mieters dessen Einbauten oder bauliche Veränderungen, so hat er dem Mieter die nachgewiesenen Kosten zu erstatten, abzüglich ... % für jedes Jahr Wohndauer.'  Man könnte also auch vereinbaren:  'Schäden an der Küche und ihren Geräten, die der Mieter verursacht, hat der Mieter auf eigene Kosten zu reparieren und/oder durch gleichwertige Geräte zu ersetzen.'  Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit den vorstehenden Ausführungen weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen  Bernd Gutschank Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535