Frage: Guten Tag,  ich befinde mich in der folgenden Situation: Ich wollte eine Eigentumswohnung kaufen, alle Absprachen diesbezüglich waren mündlich direkt mit dem Verkäufer ohne Makler. Unterschrieben haben wir bis jetzt nur einen 'Fragebogen zur Vorbereitung von Immobilienkaufverträgen' - ein Standardformular, von einem Notar aufgesetzt. Der Verkäufer hat daraufhin einen Notar beauftragt, einen Kaufvertragsentwurf aufzusetzen - diesen habe ich gestern per E-Mail erhalten. In diesem Kaufvertragsentwurf hat der Verkäufer eine zusätzliche Vereinbarung eintragen lassen, die besagt, dass der Käufer (ich) den Kaufpreis am 02.12.19 bezahlen muss, der Verkäufer jedoch das Recht behält, bis 20.12.19 dort wohnen zu bleiben. Dies war vorher so nicht abgesprochen, es war mündlich vereinbart, dass die Verkäufer nach dem Geldeingang innerhalb der nächsten Tage (in der ersten Dezemberwoche) ausziehen. Als ich den Verkäufer anrief, um dies zu klären, hat er behauptet, dass wir es so abgesprochen hätten und ist am Telefon sehr unangenehm geworden.  Ich überlege nun, vom Kauf zurückzutreten, da ich ein schlechtes Gefühl bei der Sache habe.  Ich würde gerne wissen, welche Kosten auf mich in diesem Fall zukommen würden. Ich habe noch keinen Kaufvertrag unterschrieben, es gibt noch keinen Termin beim Notar.. Und wie muss ich vorgehen, falls ich vom Kauf zurücktreten will? Muss ich den Verkäufer mündlich oder schriftlich darüber informieren und muss auch der Notar von mir informiert werden? Muss ich einen Grund angeben? Hat der Verkäufer ggf. einen Schadensersatzanspruch mir gegenüber?   Vielen Dank für die Bearbeitung und freundliche Grüße 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zunächst einmal ist in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a>  geregelt, dass ein Vertrag über den Kauf eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung der notariellen Beurkung bedarf:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>§ 311b Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass (1) 1Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. 2Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen./blockquote>  Da Sie den Vertrag noch nicht beurkundet haben besteht als0 kein wirksamer Kaufvertrag und Sie sind auch nicht verpflichtet, die Wohnung zu kaufen. Es besteht auch keine Möglichkeit Sie dazu zu zwingen den Vertrag noch zu unterschreiben.  In Betracht käme die Geltendmachung der Notarkosten oder eines Schadenersatzes für entgangenen Gewinn, weil die Wohnung nur zu einem geringeren Preis verkauft werden kann.  Bezüglich der Notarkosten gilt grundsätzlich das Bestellerprinzip, d.h. wer diesen aussucht muss zunächst auch die Rechnung zahlen. Da Sie bisher keine anderweitige Vereinbarung getroffen haben müssen Sie auch keine Kosten übernehmen.  Einen Anspruch auf ErS. eventueller Schäden hat der Verkäufer ebenfalls noch nciht, dafür fehlt es an dem Vertrag oder an anderen vertrauensbildenden Umständen. Sie haben bisher nur einige Eckpunkte mündlich besprochen, bei der schriftlichen Fixierung und späterem Gespräch ist Ihnen und wohl auch dem Verkäufer aufgefallen, dass über den Einzugstermin und Zahlungsmodalitäten keine Einigkeit besteht. Da es hier schon bei den ersten schriftlichen Vertragsvorschlägen zum Scheitern gekommen ist kann sich der Verkäufer auch nicht auf bereits bestehendes Vertrauen berufen. Vielmehr dürfte der Verkäufer durch den Notar darüber informiert sein, dass grundsätzlich erst nach Beglaubigung des Vertrags Ansprüche entstehen. Zudem liegt der Verkaufstermin noch ca. 2 Monate in der Zukunft.  Sie sollten den Verkäufer kurz schriftlich (email oder Fax genügen) darüber informieren, dass Sie von einem Kauf absehen weil Sie mit den Zahlungsmodalitäten und Einzugstermin nicht einverstanden sind. Den Notar brauchen Sie nicht zu informieren. Selbst wenn der Verkäufer noch zu Nachbesserungen bereit ist müssen Sie auch dann weder den Vertrag doch noch abschließen, noch mit Ansprüchen rechnen.  Ich hoffe Ihre Frage vollständig beantwortet zu haben und wünsche Ihnen für Alles Gute, bei Unklarheiten können Sie gerne die kostenfreie Nachfragefunktion nutzen.   Mit freundlichen Grüßen, RA Fabian Fricke!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b