Frage: Guten Morgen,  folgender Sachverhalt: Wir besitzen eines von vier nebeneinander liegenden Reihenhäusern, die alle ca. 30 m von der Straße entfernt sind und die alle mit der Straße durch einen gemeinsamen Zugangsweg verbunden sind. Dieser Zugangsweg ist im Grundbuch als eigenes Flurstück eingetragen und gehört (ausschließlich) den Eigentümern der vier Reihenhäusern.  Direkt an der Straße liegen links und rechts zwei große Häuser (jeweils ca. zwanzig Parteien), die beide einer Wohngenossenschaft gehören. Diese Wohngenossenschaft hat im vorletzten Jahr von den (damaligen) Eigentümern der vier Reihenhäuser angeblich die Erlaubnis erhalten, eine Heizungsleitung (von dem einen zu dem anderen Gebäude) unter dem Zugangsweg zu verlegen. Von unserem Vorbesitzer angeblich eine mündliche Erlaubnis. Eine Bezahlung für die Einräumung dieses Rechts erfolgte nicht. Die Heizungsleitung wurde dann schließlich auch verlegt. Eine Eintragung dieses Rechts im Grundbuch hat aber niemals stattgefunden.  Fragen: - Hat die Wohngemeinschaft das Recht, ohne meine Zustimmung als jetziger Besitzer diese Leitung zu betreiben? - Ich möchte für die Zustimmung eine finanzielle Kompensation, was die Wohnungsbaugenossenschaft derzeit verweigert. Wie sind die Aussichten, wenn ich nun eine Klage einreiche, dass die Wohnungsbaugenossenschaft den Betrieb der Leitung einzustellen hat? - Falls die Durchleitung tatsächlich illegal ist und die Genossenschaft die Leitung nicht entfernen will, könnte ich mir eine vernünftige finanzielle Kompensation vorstellen. Wie schätzen Sie die Chance dafür ein, und in welche Höhe könnte diese ausfallen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Schilderung sowie unter Berücksichtigung des Einsatzes wie folgt beantworten:  Bevor darüber nachgedacht werden kann, ob Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche bestehen können, an deren Nicht Geltendmachung möglicherweise eine finanzielle Entschädigung geknüpft werden könnte, muss selbstverständlich zunächst einmal abschliessend geprüft werden, ob Ihr Rechtsvorgänger und die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft damals eine Genehmigung für die Leitung der Genossenschaft erteilt haben. Ist dies der Fall, können Sie keinerlei Rechte geltend machen, da Sie dann in die dahinterstehende Duldungsverpflichtung für die Leitung als Rechtsnachfolger eingetreten sind und diese akzepieren müssen.  Sie sollten also die weiteren Eigentümer sofern noch nicht geschehen ausdrücklich befragen, ob eine Einräumung des Leitungsrechts und ggf, in welcher Form erfolgt ist. Ggf. gibt es hierüber noch Unterlagen, auch wenn eine Eintragung in Abt. Abs. 2 des Grundbuchs nach Ihren Angaben nicht erfolgt ist. Die Eintragung im Grundbuch ist nicht unbedingt für die Rechtswirksamkeit des Leitungsrechts erforderlich. Es kann auch eine bloß schuldrechtliche Verpflichtung ohne Eintragung in GB eigegangen worden sein. In Ihrem notariellen Kaufvertrag werden Sie auch solche Lasten übernommen haben.  Nur wenn das Leitungsrecht von Anfang an nicht bestand, kann ein Beseitungsanspruch geltend gemacht werden ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a>  ), der dann ggf. zu einer finanziellen 'Abfindung' führt.  Ich hoffe, Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen dieser Erstberatungsplattform gedient zu haben und wünsche ein angenehmes Wochenende.            !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1004