Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir haben in unserem Fitness Studio einen Raum an eine Dame vermietet, die diesen zu Massagezwecken nutzt. Sie ist freiberuflich tätig. In der letzten Zeit sind folgende Probleme aufgetreten: Wir haben das Rauchen direkt vor dem Fitness-Studio untersagt und für die Raucher auf der Terasse einen Platz eingerichtet. Sie hält sich an diese Regelung nicht und wirft zudem alle Zigarettenkippen vor die Haupteingangstür. 'Den vermieteten Raum hält sie nicht sauber. Da dieser zwischen Sauna und Damenumkleideraum liegt. Sind diese zwei Räume auch noch von dem schlechten Geruch betroffen, der aus diesem Raum kommt und unsere Mitglieder beschweren sich natürlich auch darüber.  Die Miete geht seit Vertragsbeginn im September 2010 nur sehr unregelmäßig und auch nicht pünktlich ein. Inzwischen liegt sogar der Verdacht nahe, dass sie überhaupt keine entsprechende Ausbildung hat, um dieser Massagetätigkeit nachzugehen. Im Moment stehen zwei Mieten aus.  Wir wollen diesen Mietvertrag nun kündigen. Laut Vertrag kann die Kündigung zum Vierteljahr gekündigt werden. Der Vertrag läuft dann noch 6 Monate weiter. Ist es möglich, da die Miete nun bereits über 2 Monate nicht bezahlt wurde, diesen fristlos aufzulösen und der Mieterin das weitere Nutzen des Raums zu untersagen?  Wir wären Ihnen für eine kurze Info über die Rechtslage sehr dankbar.  Mit freundlichen Grüßen  S. Genc

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gern nachfolgend beantworte.  Grundsätzlich und zunächst bestimmen sich die Regelungen über die Kündigung und die Kündigungsfrist nach den zwischen Ihnen und der Mieterin getroffenen Vereinbarungen.  Hierzu teilen Sie mit, dass der Vertrag eine Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Kalenderviertejahr für die ordentliche Kündigung vorsieht.  Darüber hinaus ist gesetzlich stets die außerordentliche Kündigung möglich. Diese kann auch nicht vertraglich ausgeschlossen werden.  Die außerordentliche Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus.  'Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann', a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 2 BGB/a> .  Bei den in § 543 Abs. 2 1 genannten Kündigungsgründen ist die Unzumutbarkeit unwiderleglich gegeben. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 1 Nr. 3 a) BGB/a>  liegt auch dann ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist.  Dieser wichtige Grund für die außerordentliche Kündigung liegt nach Ihren Schilderungen bei Ihnen vor.  Bei diesem Kündigungsgrund ist auch keine vorherige erfolglose Fristsetzung oder Abmahnung erforderlich, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 BGB/a> .  Alternativ könnten (und müssten) Sie die Mieterin wegen den weiter genannten Umständen abmahnen, wenn Sie eine außerordentliche fristlose Kündigung (nur) auf die weiteren Umstände stützen wollten.  Da die Mieterin aber weiterhin Besitzerin des Raumes ist, dürfen Sie den Raum nicht eigenmächtig in Besitz nehmen. Die Mieterin ist nach wirksamer Kündigung 'nur' zur Herausgabe und insofern zur Mitwirkung bei der Besitzverschaffung an Sie verpflichtet.  Sollte dies nicht einvernehmlich möglich sein, so werden Sie den Konflikt kaum ohne die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts lösen können.  Abschließend möchte ich Sie noch auf zwei Aspekte hinweisen, die für Sie interessant sein könnten: Der Vermieter hat ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters, die der Erfüllung seiner Forderungen gegen den Mieter dienen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562 BGB: Umfang des Vermieterpfandrechts">§ 562 BGB/a> . Zudem steht Ihnen eine Entschädigung gegen die Mieterin zu, wenn diese Ihnen die Sache nach wirksamer Kündigung vorenthält, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 BGB/a> .  Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.  Bitte beachten Sie, dass meine Antwort nur eine erste Einschätzung darstellt. Dies kann eine persönliche Beratung regelmäßig nicht ersetzen.  Mit freundlichen Grüßen  - Ivo Glemser - Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 562, § 546, § 543