Frage: Werte Rechtsanwälte,  Das junge Paar A kauft von B ein Grundstück. Dieses ist im Grundbuch belastet mit 9 Gläubigern. Im Zuge des lastenfreien Verkaufs wurden 8 Belastungen gelöscht. Nr. 9 begleicht seine Schulden gegenüber B nicht. So kann der Grundbucheintrag nicht gelöscht werden und A kann den Kauf nicht abschließen ( wollen ein Haus bauen). Kann der Gläubiger Nr. 9 oder B gezwungen werden die Schuld zu tilgen/zu löschen? Wenn ja, wie?  Zwischenzeitlich werden schon Bereitstellungszinsen zum Baukredit fällig.  Viel Hoffnung liegt in einer Antwort. Danke  BiBi

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   Lassen Sie mich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:   Zunächst gehe ich davon aus, dass Sie sich verschrieben haben und der Sachverhalt wie folgt ist: der Verkäufer B begleicht seine Schulden gegenüber dem Gläubiger Nummer 9 nicht (und nicht umgekehrt). Deswegen lässt dieser Gläubiger auch die Grundschuld weiterhin im Grundbuch stehen.   Ein direktes Druckmittel haben Sie als Verkäufer in dem Fall nur gegen den Verkäufer B. Wenn sich dieser im Vertrag ohne Nennung einer konkreten Frist verpflichtet hat, für die Löschung der Grundschulden zu sorgen, dann sollte man ihn jetzt zunächst in Verzug setzen. Setzen Sie ihm dazu per Einwurfeinschreiben eine angemessene Frist, bis zu der er seinen vertraglichen Verpflichtungen nachkommen und für die Löschung der Grundschuld sorgen soll. Mit einer dreiwöchigen Frist sind Sie auf der sicheren Seite.  Sollte die Frist fruchtlos ablaufen sollte können Sie dann (je nach konkreter vertraglicher Gestaltung) vom Vertrag zurücktreten und (auch ohne Rücktritt vom Vertrag) die entstehenden Kosten, etwa Bereitstellungszinsen, vom Verkäufer als Verzugsschaden verlangen.   Die Möglichkeiten gegenüber dem Gläubiger sind begrenzt:  Wenn dieser aus seiner Grundschuld die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreibt, dann sind Sie wegen der für Sie sicherlich eingetragenen Auflassungsvormerkung gemäß § 268 BGB berechtigt, die Zwangsvollstreckung durch Zahlung an den Gläubiger abzuwenden. In dem Fall würden sowohl die gesicherte Forderung des Gläubigers 9 als auch die Grundschuld auf Sie übergehen. Die auf Sie übergegangene Forderung könnten und müssten Sie dann gegenüber dem Verkäufer B geltend machen. Die Grundschuld wäre in dem Fall dann unproblematisch, da Sie ja selber Grundschuldgläubiger wären.  Ohne Zwangsvollstreckung durch den Gläubiger 9 könnten Sie rein theoretisch die Forderung trotzdem gegen Löschung der Grundschuld selbst begleichen und damit das Problem Grundschuld beseitigen. Allerdings hätten Sie in dem Falle die Schulden des B bezahlt und keinen Erstattungsanspruch gegen diesen.  In beiden Fällen ist eine Bezahlung der Forderung des Gläubigers 9 durch Sie mit erheblichen finanziellen Risiken behaftet. Deswegen rate ich davon ohne eingehende anwaltliche Beratung und Risikoabwägung auch dringend ab. Infrage kommt dieses Vorgehen in der Regel bei geringen Restforderungen, bei denen der Nutzen der gelöschten Grundschuld einen etwaigen Verlust der gezahlten Summe überwiegt.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 268