Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, in meiner Betriebskostenabrechnung wurde neben der Wartung der Heizung (mietvertraglich vereinbart) nun auch die Reparatur dieser in Rechnung gestellt bzw. voll umgelegt.  Im Mietvertrag ist keine Reperatur der Heizungsanlage vereinbart. Unter dem § Bagatellschäden sind 1) Kleine Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, vom Mieter auf eigene Kosten aus zu führen, soweit die Schäden nicht vom Vertragspartner zu vertreten sind. 2) Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen.......  Eine Höhe der zu übernehmden Kosten ist unter Bagatellschäden NICHT vereinbart oder geregelt.   Die Reperatur kostet 280 Euro brutto inkl. Ersatzteile  Können Sie mir eine eindeutige Aussage hierzu geben ?  Mit freundlichen Grüßen S.H.

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,   Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Soweit es sich bei Ihrem Mietvertrag um einen Formularmietvertrag bzw. Mietvertragsvordruck handelt, ist die von Ihnen zitierte Klausel unwirksam. Sie müssen somit grundsätzlich nicht die Reparaturkosten tragen.  Die laufende Instandhaltung der Wohnung obliegt grundsätzlich dem Vermieter (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> ), sie kann aber teilweise durch eine so genannte Kleinreparaturklausel im Mietvertrag dem Mieter auferlegt werden. Dabei sind Kleinreparaturklauseln dem Grunde nach nicht zu beanstanden. Für ihre Wirksamkeit ist es jedoch erforderlich, dass sie zumutbar sind. Der BGH (Az. ZR 38/90)  hat folgende Zumutbarkeitsgrenzen aufgestellt:  - Es muss sich um Kleinigkeiten handeln. Die Reparatur darf (heutzutage) nicht mehr als 100,- EUR zzgl. MwSt. kosten.  - Der Mieter darf nicht selbst zur Reparaturvornahme verpflichtet werden. - Es muss eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum benannt sein. - Die Klausel darf sich nur auf solche Teile der Mietwohnung beziehen, die dem direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dazu gehören zum Beispiel keine Gas-, Wasser- oder Stromleitungen.  Die von Ihnen zitierte Klausel erfüllt diese Voraussetzungen nicht und ist somit unwirksam. Soweit Sie die Reparatur nicht schuldhaft verursacht haben, müssen sie die Kosten der Reparatur nicht zahlen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.  Sollten weiterhin Unklarheiten bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen   Sebastian Winter, Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535