Frage: Eine Mieterin hat ihren Laden nach nur einem Jahr wieder aufgegeben. Es waren in dem Laden Einbauten, die sie selber nicht vorgenommen hatte und bereits von früheren Mietern eingebaut wurden. Diese Einbauten passten bisher, weil es immer ein Friseurgeschäft war. Jetzt zieht sie aus und stellt auch keinen Nachfolger. Der Eigentümer besteht auf den Rückbau des Ladens (Entfernung einer Zwischenwand und eine abgehängte Decke waren also schon drin), um den an einen neuen Mieter mit nackten Wänden vermieten zu können. Es gibt im Vertrag einen Abschnitt: 'Die Räumlichkeiten werden so übernommen, wie sie stehen und liegen'. Gleichzeitig steht aber auch: Auf Verlangen des Vermieters ist der Mieter zur völligen Wiederherstellung des Mietsache vor Übergabe an den Vermieter verpflichtet'. Bedeutet das auch, dass dann die baulichen Veränderungen aus früheren Jahren mit zurückgebaut werden müssen? Die Gegenpartei ist auf dem Standpunkt, dass lediglich alles auf den Stand zurückgebaut werden muss, wie zu dem Zeitpunkt des Einzugs. Da waren sowohl Zwischendecke und Trennwand schon drin. Wer muss jetzt diese Einbauten entfernen? Gibt es also eine allg. Rückbaupflicht, wenn der Laden nicht weiter betrieben wird?

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  vielen Dank für die  Anfrage via frag-einen-anwalt . Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Frage weiter wie folgt:   1. Die Verpflichtung des Pächters/Mieters bei Vertragsende das Pachtobjekt im Zustand wie bei Vertragsbeginn zurückzugeben, umfasst nach Auffassung des OLG Köln auch die Beseitigung von Einrichtungen oder Aufbauten, mit denen er ODER sein RECHTSVORGÄNGER die Pachtsache während der Vertragszeit versehen hat, grundsätzlich auch dann, wenn dies mit Zustimmung des Verpächters geschehen ist (OLG Köln, Urteil vom 15.Juni 1998, Az.:a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=19%20U%20259/97" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 15.06.1998 - 19 U 259/97: Pflicht zur Entfernung von Aufbauten bei Rückgabe des Pacho...">19 U 259/97/a> ).  Auch wenn ein Pächter Einrichtungen oder Einbauten nicht selbst vorgenommen, sondern sie im Einverständnis mit dem Verpächter unverändert von einem Vorpächter käuflich erworben hat, bleibt er nach Auffassung des Gerichts im Rahmen seiner Rückgabepflicht grundsätzlich verpflichtet, diese bei Beendigung des Mietvertrags zu entfernen und insoweit den früheren Zustand wieder herzustellen.  Die Wegnahmepflicht ist nicht auf Einrichtungen beschränkt, sondern erfasst auch bauliche Veränderungen (vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201997,%201216" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.05.1997 - Abs. 12 ZR 140/95: Anforderungen an die Bezeichnung eines vermieteten Grundstücks">NJW-RR 1997, 1216/a> ; Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 08.06.2006, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 1-24%20U%20189/05" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 08.06.2006 - 24 U 189/05: Fortbestehen eines Mietvertrages bei Fortsetzung des ...">Abs. 1-24 U 189/05/a> ).   2. Gegenüber der Mieterin könnten/sollten Sie  also bei FRISTSETZUNG schriftlich (Einschreiben mit Rückschein) darauf bestehen, dass die Geschäftsräume (Entfernung der Zwischenwand und der abgehängten  Decke) in den ursprünglichen Zustand zurückzuführen  sind.  Hierbei können Sie sich insbesondere auf die einschlägige Klausel des Mietvertrages, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 BGB/a>  und die von mir oben zitierte Rechtsprechung stützen:   'Auf Verlangen des Vermieters ist der Mieter zur VÖLLIGEN Wiederherstellung des Mietsache vor Übergabe an den Vermieter verpflichtet'    3. Beachten Sie bitte, dass die Ansprüche aller Ersatzansprüche des Vermieters wegen „Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache' gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>   in 6 Monaten verjähren.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Bei Unklarheiten  benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.  Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.   Mit freundlichen Grüßen  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 546, § 548