Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe bei einem geschlossenen Bieterverfahren den Zuschlag erhalten. Es ging um den Kauf einer Immobilie aus einem Insolvenzverfahren. Anbei der Text:  Sehr geehrter ,  vielen Dank für Ihr Interesse an o. g. Liegenschaft in xxxx.  Derzeit liegen uns mehrere Angebote vor. Aus diesem Grund wird mit Abstimmung des Insolvenzverwalters als Eigentümer ein geschlossenes Bieterverfahren durchgeführt. In diesem Rahmen wird allen Interessenten die Möglichkeit gegeben, ein Höchstgebot zu den nachstehend genannten Konditionen abzugeben.  -      Mindestbietpreis: 826.000,00 €   Vermittlungs- und Abwicklungsprovision von 7,14 % des Höchstgebotes.   -    Vorlage einer Finanzierungsbestätigung von einer Bank oder Sparkasse oder der Nachweis von entsprechenden Barmitteln! (Liegt bereits vor !)   Beginn des Bieterverfahrens:        Montag, 26.08.2019, 14:00 Uhr Ende des Bieterverfahrens:          Mittwoch, 28.08.2019, 14:00 Uhr   Wir bitten Sie, Ihr Gebot mit den entsprechenden Unterlagen in dem o. g. Zeitrahmen schriftlich per Fax, Mail oder Brief ausschließlich an uns zu senden.  Gebote nach Ende der Bieterzeit können nicht mehr berücksichtigt werden. Eine Nachbieterfrist ist nicht vorgesehen.  Über den Ausgang des Bieterverfahrens werden wir Sie nach Beendigung umgehend informieren. Für Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.  Wir freuen uns, von Ihnen zu hören und verbleiben  mit freundlichen Grüßen xxxx   Darauf habe ich folgende Antwort erhalten:  Sehr geehrter xxxx,  wir freuen uns, nach Rücksprache mit dem Insolvenzverwalter, Ihnen den Zuschlag für o.g. Objektes, vorbehaltlich der Zustimmung der Gläubigerversammlung, erteilen zu können.   Ihr Gebot in Höhe von 872.000,-€ war das Höchstgebot.  Ich melde mich am Freitag bei Ihnen um den weiteren Werdegang abzustimmen.  Für Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.  Freundliche Grüße  xxxx SGI Immobilien  Damit war allerdings der unterlegene Mitbieter überhaupt nicht einverstanden und hat 900.000,-- Euro geboten, deshalb wurde das Bieterverfahren nochmals mit einem Mindestgebot von 900.000,-- Euro ausgeschrieben.  Ist das rechtlich zulässig? Sonst gebe ich ein niedriges Gebot ab, warte was die anderen biete und gebe anschliessend das Höchstgebot ab. In der ersen Ausschreibung stand, dass Gebote nach der Frist nicht mehr berücksichtigt werden!   Mit freundlichen Grüssen   

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  das ist leider rechtlich zulässig.  Denn bis zur notariellen Beurkundung sind die Willenserklärungen / Gebote nicht verbindlich. Der Verkäufer kann sich noch einmal umentscheiden.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB/a> : 'Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.'  Ohne diese Form ist / wäre ein Vertrag nichtig (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 S. 1 BGB/a> ).  Es gibt hier kein formalisiertes Verfahren wie bei einer Zwangsversteigerung oder einer öffentlichen Ausschreibung nach dem Vergaberecht.  Der Verkäufer bzw. der Insolvenzverwalter darf daher frei entscheiden, an wen er veräußert, idealerweise an, den, der den höchsten Preis bietet.  SchadenserS. wegen des Abbruchs der Vertragsverhandlungen bzw. wegen Übergehung Ihres Angebotes kommt bei einem Grundstücksgeschäft nur ausnahmsweise gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  in Betracht, z.B. bei einer besonders schwerwiegenden Treuepflichtverletzung.  Eine solche liegt nicht vor, wenn sich der potentielle Verkäufer vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen (BGH, Urt. v. 13.10.2017 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%2011/17" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 13.10.2017 - Abs. 5 ZR 11/17: Haftung wegen Verschuldens bei Verhandlungen über einen Grundstüc...">Abs. 5 ZR 11/17/a>  - 1. Leitsatz) oder nicht zum bisherigen Höchstgebot den Vertrag abschließen.  Insbesondere stünde es dem Verkäufer frei, auf ein weiteres noch höheres Angebot von Ihnen einzugehen oder einen neuen Mindespreis auszuschreiben.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 125, § 311