Frage: Sehr geehrtes Anwalt-Team,  ich bin Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, das durch eine Verwalterfirma betreut wird.  Zum 31.07.2012 wurde eine der Wohnungen gekündigt und alle Modalitäten bzgl. der Übergabe mit der Verwaltung geregelt. Vor der Übergabe wurden alle Wände geweisst, obwohl nach den Regelungen des Mietvertrages von 1997 (starre Fristen, Formularvertrag) dies nicht vom Mieter hätte ausgeführt werden müssen.  Nach Übergabe der Wohnung habe ich mir von der Verwaltung den Schlüssel aushändigen lassen, um mir nach 15-jähriger Nutzung ein Bild vom generellen Zustand der Wohnung zu machen.  Dabei ist mir aufgefallen, dass die Holzfenster (innen) stark verschmutzt sind, mehrfach und massiv angebohrt wurden (zur Anbringung von Rolles o.ä.) und an einem Fenster ein Teil des Rahmens abgesägt wurde (vermutlich zur Einpassung von Küchenmöbeln). Alle Fenster sind offensichtlich seit Einzug im Jahr 1997 nicht gepflegt worden und können im jetzigen Zustand meiner Meinung nach keinem Neumieter zugemutet werden. Ähnliches gilt für die Fliesen im Bad: Hier sind so viele Fliesen angebohrt worden, dass eine Neuverfliesung zwingend nötig ist.   Meine Frage: Bleibe ich jetzt als Vermieter komplett auf den Renovierungskosten (Angebot einer Fachfirma für die Fenster: knappe 1000 Euro) sitzen ?  Inwiefern kann ich die Verwaltung mit in die Verantwortung nehmen, die die Wohnung in diesem Zustand abgenommen hat ? Offensichtlich deckt sich die Einschätzung der Verwaltung über den Zustand der Wohnung nicht mit meiner. Kann auch nach Abnahme der Wohnung der Mieter noch zur Verantwortung für die aufgeführten Beschädigungen gezogen werden ?   Für eine aussagekräftige Beantwortung meiner Fragen wäre ich Ihnen sehr dankbar.  Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage . Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:  1. Bleibe ich jetzt als Vermieter komplett auf den Renovierungskosten (Angebot einer Fachfirma für die Fenster: knappe 1000 Euro) sitzen ?   Zunächst dachte ich, dass Ihre Anfrage in Richtung Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel geht. Nach weiterem Lesen Ihrer Anfrage ist mir dann aufgefallen, dass es Ihnen im Kern um Schadensersatzansprüche geht.  Sie hatten ja bereits selber ausgeführt, dass die Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Vor diesem Hintergrund sind die Mieter nicht verpflichtet Arbeiten auszuführen, die begrifflich unter die die Definition der Schönheitsreparaturen fallen (dieses sind üblicherweise Streicharbeiten).  Insoweit haben Sie geschrieben, dass Fensterrahmen angebohrt und sogar angesägt worden sind und auch Fliesen angebohrt worden sind.  Sie teilten auch mit, dass der Pflegezustand der Fensterrahmen allgemein schlecht ist, weil lange nichts gemacht worden ist. Hierfür ist aber grundsätzlich nicht der Mieter verantwortlich.  Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  ist grundsätzlich der Vermieter auf seine Kosten für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich.   Hiervon gibt es grundsätzlich nur zwei Ausnahmen:  1. wirksame Übertragung der Verpflichtung auf den Mieter im Wege einer so genannten Schönheitsreparaturklausel oder Kleinstreparaturklausel.  2. Bei Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter.  Die Möglichkeit mit der Schönheitsreparaturklausel scheidet nach Ihrer Schilderung offensichtlich aus. Um Kleinstreparaturen geht es hier bei einem Betrag von 1000 € offensichtlich auch nicht.  Es bleibt hier also lediglich die Möglichkeit über eventuelle Schadensersatzansprüche gegenüber dem Mieter.  Ab- oder ansägen darf der Mieter die Holzfensterbänke definitiv nicht, insoweit haben Sie als Vermieter grundsätzlich Schadensersatzansprüche.  Mit den angebohrten Fliesen ist es ähnlich. Sollten hier Fliesen angebohrt worden sein, obwohl man hätte beispielsweise in die Fugen bohren können (was weniger Schaden angerichtet hätte und auch grundsätzlich  reparabel gewesen wäre), könnten Sie SchadenserS. geltend machen (so etwa auch LG Göttingen, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%2090,%20199" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 90, 199 (2 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 90, 199/a>  und AG Warendorf 1983, S. 235, andere Meinung, also kein Schadensersatzanspruch etwa das AG Ibbenbüren a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201984,%20S.%20196" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 1984, S. 196 (3 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 1984, S. 196/a> .  2. Inwiefern kann ich die Verwaltung mit in die Verantwortung nehmen, die die Wohnung in diesem Zustand abgenommen hat?   Die Verwaltung kann nur dann auf SchadenserS. in Anspruch genommen werden, wenn durch das Verhalten der Verwaltung Schadensersatzansprüche des Vermieters entweder verkürzt oder ausgeschlossen sind.  Hierzu möchte ich gleich weiter unten unter 3. genauer eingehen.  3. Offensichtlich deckt sich die Einschätzung der Verwaltung über den Zustand der Wohnung nicht mit meiner. Kann auch nach Abnahme der Wohnung der Mieter noch zur Verantwortung für die aufgeführten Beschädigungen gezogen werden ?   Grundsätzlich verjähren  Schadensersatzansprüche in der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/195.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist">§ 195 BGB/a> .  Hiervon gibt es nach dem Gesetz aber für das Mietrecht einer Abweichung:   Sofern es um Schäden wegen Verschlechterung der Mietsache geht, besteht eine Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Rückgabegabe der Mietsache. Dieses müssen Sie bitte unbedingt beachten.  Ob letztendlich noch Schadensersatzansprüche gegenüber den Mietern geltend gemacht werden können hängt des Weiteren insbesondere davon ab, ob ein Abnahmeprotokoll angefertigt worden ist und welchen Inhalt dieses Abnahmeprotokoll/Übergabeprotokoll aufweist.  Sollte es kein Übergabeprotokoll/Abnahmeprotokoll geben, könnten theoretisch Schadensersatzansprüche auch jetzt noch gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden.  Wie bereits ausgeführt werden dieses aber grundsätzlich nur die erforderlichen Kosten für die angebotenen Fliesen, die abgesägten sowie die angebohrten Fensterrahmen. Für den allgemeinen Verschleiß kann kein SchadenserS. gefordert werden.  Dieser SchadenserS. kann grundsätzlich nur dann geltend gemacht werden, wenn entweder kein Übergabeprotokoll/Abnahmeprotokoll gibt oder diese Mängel ausdrücklich im Übergabeprotokoll/Abnahmeprotokoll aufgelistet worden sind.  Sollten bei vorhandenem Übergabeprotokoll/Abnahmeprotokoll die Mängel dort nicht aufgelistet sein, könnten alleine deshalb gegenüber dem Mieter keine Schadensersatzansprüche mehr geltend gemacht werden.  Sofern die Verwaltung dafür verantwortlich ist, dass diese Mängel nicht im Übergabeprotokoll/Abnahmeprotokoll festgehalten worden sind, wäre die Verwaltung grundsätzlich schadensersatzpflichtig.  Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!  Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:   Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.  Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.  Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag!  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 195