Frage: Wir sind 2 berufstätige Personen und haben eine Wohnung vor ca. 9 Jahren angemietet. Diese haben wir selbst bewohnt. Beruflich bedingt sind wir vor 2 Jahren befristet ins Ausland umgezogen. Während dieser Zeit haben wir die die Wohnung über einen Zeitmietvertrag möbliert, mit der Erlaubnis des Eigentümers, untervermietet. Nach Beendigung des Auslandsaufenthalt wollten wir die Wohnung wieder selbst beziehen. Wir haben uns dann entschlossen, unseren Mietvertrag mittels Übernahmevereinbarung an unsere jetzigen Mieter (sprich Untermieter) zu überschreiben, da wir ein Eigentum erworben haben. Der Übernahmevereinbarung haben alle Parteien zugestimmt (Wir als Mieter, die jetzigen Untermieter und der Eigentümer der Wohnung) und der Vertrag ist von allen Parteien unterschrieben. Die Übergabe des Mietvertrags von uns als jetziger Hauptmieter an unsere jetzigen Untermieter soll laut Übernahmevereinbarung am 14.02.2023 erfolgen.  Leider hat sich bei uns nun kurzfristig eine Änderung ergeben (neuer Arbeitsvertrag), so dass wir die Wohnung aus beruflichen Gründen gerne als Pendlerwohnung behalten wollen. Die Entfernung vom Eigentum zur beruflichen Arbeitsstätte beträgt ca. 220km einfach. Wir würden ca. 1-2 Übernachtungen pro Woche dort tätigen. Dabei wollen wir die Wohnung wieder teilweise untervermieten (sofern der Eigentümer dies gestattet), so dass wir ein Zimmer für uns als Übernachtungsmöglichkeit behalten können.  Frage: Kann die bereits geschlossene Übernahmevereinbarung des Mietvertrages aufgrund der Änderung der persönlichen Situation völlig rückgängig gemacht werden?    

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:  Denkbar wäre hier eine Aufhebung der von Ihnen erwähnten Vereinbarungen nach § 313 BGB wegen Störung der Geschäftsgrundlage zu verlangen. Geschäftsgrundlage sind die bei Abschluss des Vertrags zutage getretenen, dem anderen Teil erkennbar gewordenen und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der anderen Partei oder die gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, sofern der Geschäftswille der Partei auf diesen Vorstellungen aufbaut. Abzugrenzen sind hiervon einseitige Erwartungen einer Partei. Bei dem Wegfall einer geplanten Verwendung einer Sache wird angenommen, dass nur im Ausnahmefall ein Wegfall der Geschäftsgrundlage angenommen werden kann beispielsweise wenn der andere Teil sich die geplante Verwendung zu eigen gemacht hat, sodass ein Festhalten an dem Vertrag gegen das Verbot widersprüchlichen Verhaltens verstößt oder wenn die geplante Verwendung bei der Preisgestaltung berücksichtigt wurde.  Bei Ihnen geht es zwar nicht um die geplante Verwendung, sondern um den geplanten Wegfall der Verwendung, also quasi den umgekehrten Fall. Allerdings dürfte man diese Erwägungen sinngemäß anwenden und ich halte es für schwierig jetzt zu argumentieren, dass Sie die Aufhebung der Übernahme unter Berufung auf diese Vorschrift werden argumentieren können.   Wenn ich es richtig verstanden habe, haben Sie jetzt auch mit dem Vermieter und den Untermietern ein dreiseitigen Vertrag unterschrieben, wonach der Mietvertrag auf die Untermieter als neuer Hauptmieter übergeht. Dieser ist als Miet aufhebungsvereinbarung anzusehen, der grundsätzlich formlos möglich ist. Sollte dort eine Kündigung ausgesprochen sein und diese nicht von Ihnen unterschrieben sein, also der Vermieter kein Papier mit ihrer original Unterschrift unter Kündigung erhalten haben, könnte man hier die Formnichtigkeit der Kündigung nach § 568 BGB argumentieren. Dadurch wäre die Kündigung unwirksam. Ich könnte mir vorstellen, dass die von Ihnen genannte Vereinbarung nur als PDF-Datei existiert, da Sie im Ausland sind. Eine Mietaufhebungsvereinbarung hingegen könnte aber auch lediglich durch Austausch von Unterschriften auf einer PDF-Datei geschlossen werden.  Vor diesem Hintergrund wäre es allerdings noch denkbar, dass Sie die Mietaufhebungsvereinbarung unter Berufung auf die Vorschriften über die Fernabsatzverträge gemäß § 312 c BGB widerrufen, wenn Sie nicht entsprechend über Ihr Widerrufsrecht informiert wurden. Auch dies kommt natürlich nur in Betracht, wenn die Mietaufhebungsvereinbarung über Fernkommunikationsmittel geschlossen wurde. Haben Sie diese jetzt vor einigen Tagen persönlich vor Ort unterzeichnet, weil Sie ohnehin Verwandte oder Freunde besucht haben über die Weihnachtsfeiertage, wäre dies natürlich kein Argument. Zudem müsste der Eigentümer auch über mehrere Wohnungen verfügen und als Unternehmer einzustufen sein. Nicht jeder Vermieter ist zwingend Unternehmer im Sinne des Fernabsatzrechtes, hier müssten schon mehrere Wohnungen vorhanden sein.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 313, § 568