Frage: Ackerzahl (AZ) x Bodenpunkt (BP) = €/ha/Jahr   Auszug Pachtvertrag für landwirtschaftliche Grundstücke: §2 (3) Der Pachtpreis kann im beiderseitigen Einverständnis entsprechend der Veränderung des ortsüblichen Pachtpreises neu vereinbart werden.  2 Äcker von je ca. 2 ha sind im Salzlandkreis (Sachsen-Anhalt) an 2 Genossenschaften bis 2019 verpachtet.  Eingebettet mitten in großen Schlägen; von den Enden gut erreichbar. Es gibt Pflugtausch.AZ  1 x 90  u. 1 x 60. BP 3,0 u. 2,8.  Der durchschnittliche  Pachtpreis ist inzwischen auf 4,50/€/BP 2011 für Neuabschlüsse gestiegen;  d. h. über 60%.  Der durchschnittliche Pachtpreis (eingeschlossen die Altverträge ) lt. vager Pressemitteilung beträgt 273.-€/ha gleich 3,06  für die Region Salzlandkreis. Meine Verhandlungen  betr. höherer Pachtpreise verliefen allesamt negativ. Argumente: durchschnittlicher Pachtpreis, Regenschatten des Harzes, lfd. höhere Betriebskosten, geringere Zuschüsse aus Brüssel, und und und. Neue Möglichkeiten  sehe ich für 2019 bei Neuabschlüssen. Welche Möglichkeiten sehen Sie ?   

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:   Laut des von Ihnen zitierten Abschnittes im Pachtvertrag, können Sie zunächst nur einvernehmlich mit dem Pächter einen höheren Pachtzins vereinbaren.    Scheitert eine solche Einigung, besteht außerdem noch die Möglichkeit, dass Sie eine Anpassung des Pachtvertrages nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/593.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 593 BGB: Änderung von Landpachtverträgen">§ 593 BGB/a>  verlangen können. Gemäß Abs. 1 dieser Vorschrift ist dafür eine nachhaltige Veränderung der objektiven Umstände  erforderlich. Diese Veränderungen müsste zu einem groben Missverhältnis der gegenseitigen Vertragspflichten geführt und dabei die Grenze des Zumutbaren überschritten haben.    Bei der Frage, ob eine nachhaltige Veränderung der Verhältnisse eingetreten ist, ist eine Vielzahl von Umständen zu berücksichtigen. Sie kann sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof beispielsweise ergeben,  „aus der allgemeinen Wirtschaftslage in der Landwirtschaft, der Änderung von Steuern und Abgaben, staatlichen und überstaatlichen Lenkungsmaßnahmen und dem Zustand der Pachtsache ergeben, der durch Naturereignisse und Unglücksfälle verändert sein kann' (BGH in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201997,%201066" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 29.11.1996 - BLw 48/95: Anpassung eines Landpachtvertrages nach Änderung der maßgebenden Abs. 5...">NJW 1997, 1066/a> )   Konkret auf eine Anpassung des Preises bezogen, hat das OLG Oldenburg (Beschluss vom 19.08.2010, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20W%2013/10" target="_blank" class="djo_link" title="10 W 13/10 (4 zugeordnete Entscheidungen)">10 W 13/10/a> ) insbesondere der Entwicklung des regionalen Pachtzinses eine erhebliche Bedeutung beigemessen.  --> Das Gericht stellt dabei auf die regionale Durchschnittspacht ab und stellt gleichzeitig klar, dass es nicht allein auf die bei Neuabschlüssen erzielten Preise ankommt!   Auch bei gestiegener Durchschnittspacht darf aber nicht gleichzeitig auf der Seite des Pächters das Verhältnis von Pachtzins zu Ertragswert plötzlich von dem ursprünglich Gewollten völlig abweichen. Es kommt also auch auf den Ertrag des Pächters an  Stimmen ihre Vertragspartner der Anpassung nicht zu, können sie nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/593.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 593 BGB: Änderung von Landpachtverträgen">§ 593 Abs. 4 BGB/a>  eine Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts herbeiführen.    Nach Ihren bisherigen Schilderungen, kann ich meine Einschätzung nur auf den durchschnittlichen Pachtzins stützen.   Sie nennen einen durchschnittlichen Wert von 273 €/ha. Auf den konkreten Sachverhalt bezogen habe ich außerdem noch folgende Statistik auf Sachsen-Anhalt.de angesehen:   ( http://www.sachsen-anhalt.de/fileadmin/Elementbibliothek/Master-Bibliothek/Landwirtschaft_und_Umwelt/P/Pachtpreise_2010/Pachtpreise-Salzlandkreis-2010.pdf)   Danach betrug der durchschnittliche Pachtzins im Jahr 2010 im Salzlandkreis zumindest bei Grundstücken der Klasse Az. 90 immerhin 348 €/ha.    Ihre Vorstellungen überschreiten beide Werte, so dass sich ein Erhöhungsverlangen wohl nicht allein mit den regional üblichen Pachtpreisen begründen lässt.    Es ist denkbar, dass in Ihrem Fall zwar nicht aufgrund einer höheren Durchschnittspacht, wohl aber aufgrund anderer Umstände eine Anpassung der Pacht gerechtfertigt sein kann.  Trotzdem möchte Ihnen abschließend nicht verschweigen, dass die Gerichte bei einer Preisanpassung immer darauf achten, dass dem Pächter der Vorteil einer von vornherein billig angesetzten Pacht erhalten bleibt (so BGH RdL 1952, 321; OLG Celle AgrarR 1980, 24; OLG Koblenz RdL 1990, 93).     Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort weiterhelfen konnte.  Sie können natürlich gerne über die Nachfragefunktion mit mir Verbindung aufnehmen.   Mit freundlichen Grüßen  Andreas Siegemund - Rechtsanwalt - !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 593