Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  gerne möchte ich Sie in einer Mietrechtsangelegenheit um Rat bitten.  Ich habe vor kurzem zwei Mietverträge (50% gewerblich, ein Mietvertrag hat eine mir gehörende Firma abgeschlossen) für eine 4-Zi. Wohung abgeschlossen, in der ich auch privat wohnen werde. Der Durchschnittsmietpreis der Wohnung liegt deutlich (+4-6€ pro qm) über den Mietspiegel. Im Expose des Marklers war angegeben, dass die beiden Bäder 2013 neu renoviert wurden. Zum Zeitpunkt der Besichtigung waren die Arbeiten im Gange.  Nach Abschluss des Mietvertrages weigert sich der Vermieter bestimmte Sanierungen zu unterlassen. Beispielsweise will er eine 20 Jahre alte Dusch- und Badewanne im Bad belassen, da ihm die Kosten der Renovierung zu hoch sind. Die Wannen sind benutzbar, sehen aber unhygienisch aus und entsprechen keinesfalls den Standard eines neu renovierten Bades. Ferner existiert noch ein sehr unansehnlicher Abluftschacht, welcher im hohen Maße verdreckt ist, was außen sichtbar ist. Der Markler wollte den Vermieter dazu bewegen seine ursprünglichen Zusagen der kompletten Badrenovierung einzuhalten, aber ohne Erfolg. Der Vermieter bietet an, die Renovierung durchzuführen, wenn ich 50% der Kosten (ca. 1000 Euro) hierfür übernehme. Ich bin aktuell noch nicht in die Wohnung eingezogen, ein Rücktritt vom Mietvertrag ist ausgeschlossen da mir die Wohnung ansonsten gefällt.   Welches Vorgehen empfehlen Sie? Kann ich die Renovierungen selbst durchführen und dann gegen den Willen des Vermieters die Miete anteilig z.B. über den Zeitraum von 1 Jahr mindern? Erscheint es ratsam die Marklerprovision zu mindern, da die Angaben im Expose nicht richtig sind? Kann ich bei Ausschluss einer Mietminderung vom Vermieter Nachbesserung bzgl. des Bades verlangen - der Markler behauptet, dass der Vermieter  seine Meinung bzgl. der Renovierung geändert hat? Ist die 50% gewerbliche Nutzung der Wohnung für den Sachverhalt für mich von Nachteil?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines Mietmangels können Sie grundsätzlich nur geltend machen, wenn der Zustand des Badezimmers nicht vertragsgemäß ist. Entscheidend ist daher zunächst, inwieweit die Zusicherung „2013 neu renoviert' Bestandteil des Mietvertrages geworden ist. Ist dies im Mietvertrag ausdrücklich verankert, können Sie problemlos eine entsprechende Renovierung verlangen und diese bei Weigerung des Vermieters ggf. auch selbst auf dessen Kosten vornehmen. Ist dieser Punkt im Mietvertrag nicht vorgesehen, kommt es darauf an, inwieweit sich der Vermieter die Aussage im Expose zurechnen lassen muss. Dies kann z.B. über a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/278.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 278 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte">§ 278 BGB/a>  geschehen, wenn die Tätigkeit des Maklers über typische Maklerdienste hinausgeht (KG Berlin, Urteil vom 25.06.2007, Aktenzeichen: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=8%20U%20208/06" target="_blank" class="djo_link" title="KG, 25.06.2007 - 8 U 208/06: Gewerberaummiete: Verletzung der Pflicht zur Aufklärung über die H...">8 U 208/06/a> ) oder aber der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die Richtigkeit der Angaben im Expose zusichert. Wenn der Makler sagt, dass der Vermieter eine umfangreiche Renovierung eigentlich geplant hat, und bei der Besichtigung entsprechende Arbeiten bereits im Gange waren, spricht in Ihrem Fall einiges dafür, dass entsprechend renovierte Bäder auch Vertragsbestandteil geworden sind.  Aber selbst wenn man davon ausgehen würde, dass sich der Vermieter die Angaben im Expose nicht zurechnen lassen muss (vgl. z.B. AG Frankfurt/Main, 19.09.2012 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=33%20C%203082/12" target="_blank" class="djo_link" title="AG Frankfurt/Main, 19.09.2012 - 33 Abs. 100 3082/12: Flächenangabe in Exposé nicht bindend: Keine Miet...">33 Abs. 100 3082/12/a> ), dürften 20 Jahre alte Wannen auch angesichts des hohen Mietzinses nicht (mehr) vertragsgemäß sein, sodass eine Instandsetzungspflicht des Vermieters bestehen dürfte – dies gilt dann natürlich auch für den verdreckten Abzugsschacht. Die 50% gewerblich sehe ich hierbei nicht weiter als problematisch an, da die Wohnung ja offensichtlich in erster Linie für Wohnzwecke ausgelegt zu sein scheint.    Den Makler wird man dagegen wohl nicht in Anspruch nehmen können, wenn er von der Richtigkeit der Angaben ausgehen konnte – für ein späteres Umentscheiden des Vermieters trifft ihn regelmäßig kein Verschulden.  Setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur kompletten Renovierung und verweisen Sie hierbei auf das Expose und die vertraglichen Vereinbarungen. Verweigert der Vermieter endgültig die Renovierung oder läuft die Frist fruchtlos ab, sollten Sie einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt vor Ort einschalten und mit diesem das weitere Vorgehen absprechen.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 278