Frage: Liebes frag-einen-anwalt Team,  ich bin Eigentümer einer vermieteten Wohnung. Ein Nachbar dieser Wohnung hat wegen anhaltender Ruhestörung meiner Mieter nun gegenüber seinem Vermieter Mietminderung geltend gemacht. Dieser Vermieter möchte nun bei mir Schadenersatz geltend machen.  Weiterhin habe ich vor einigen Monaten Räumungsklage gegen meine Mieter eingereicht, da diese mir mehrere Tausend Euro Miete (deutlich über 2 Monatskaltmieten) schulden.  Meine Frage: wie soll ich mich gegenüber dem Vermieter verhalten, der von mir aufgrund der Mietminderung Schadenersatz fordert?  Danke

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:  Ich gehe davon aus, dass Sie und der andere Vermieter jeweils die Eigentümer einer Eigentumswohnung im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind. In dem Fall ist die Forderung des anderen Vermieters nicht fernliegend, da dann die Regelungen des WEG zwischen Ihnen Anwendung finden. Zwischen den Eigentümern besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis.  Ein Schadensersatzanspruch könnte sich auf Erstattung des durch die Minderung verursachten Mietausfallschadens dann gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 Nr. 1, Nr. 2 WEG/a>  ergeben. Entsprechende Entscheidungen haben z.B. das OLG Saarbrücken Beschluß vom 04.04.2007, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20W%202/07" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Saarbrücken, 04.04.2007 - 5 W 2/07: Wohnungseigentümergemeinschaft: Pflicht des Eigentümers...">5 W 2/07/a>  - 2; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20W%202/07" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Saarbrücken, 04.04.2007 - 5 W 2/07: Wohnungseigentümergemeinschaft: Pflicht des Eigentümers...">5 W 2/07/a> -2 oder das OLG Köln, Beschluss vom 06.02.2006, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=16%20Wx%20197/05" target="_blank" class="djo_link" title="16 Wx 197/05 (2 zugeordnete Entscheidungen)">16 Wx 197/05/a> , getroffen.   Entscheidend wird sein, ob Ihnen selbst eine Pflichtverletzung im Umgang mit Ihrem Mieter vorzuwerfen sein wird. Das OLG Saarbrücken führt in dem Zusammenhang aus, 'deshalb obliegt es dem vermietenden Wohnungseigentümer, seinen Mieter, der von dem vermieteten Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum in unzulässiger Weise Gebrauch macht und dadurch die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigt, auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen und notfalls das Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden. Das gleiche gilt, soweit der Wohnungseigentümer sein Eigentum anderen Personen zur (Mit-) Benutzung überlässt. Verletzt ein Wohnungseigentümer diese Pflichten, ist er dem anderen Wohnungseigentümer zum ErS. des dadurch entstehenden Schadens verpflichtet. Darüber hinaus haftet er den anderen Wohnungseigentümern für ein schuldhaftes Handeln seines Mieters/ sonstigen Nutzungsberechtigten gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/278.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 278 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte">§ 278 BGB/a> .'  Nach Ihrer Schilderung ist eine fristlose Kündigung des eigenen Mieters erfolgt. Dies aber wohl nur aufgrund der Zahlungsrückstände. Wenn die Ruhestörungen aber ebenfalls ein nicht zu duldendes Maß angenommen haben, wäre Sie m.E. ergänzend verpflichtet gewesen, den Mieter trotz der Kündigung aus anderweitigem Grund abzumahnen und ggf. auf Unterlassen in Anspruch zu nehmen. Denn die Kündigung wegen der ausbleibenden Miete ist noch nicht geeignet, den Mieter auch im Umgang mit den anderen Hausbewohnern zu disziplinieren.  Ob und welche Ruhestörungen es gegeben hat und ob und wie Sie darüber informiert waren und zuletzt welche Maßnahmen Sie unternommen haben, ist letztlich entscheidend. Diese Einzelheiten können hier nicht abgewogen werden, so dass ich empfehle, sich ergänzend durch einen Rechtsanwalt beraten zu lassen.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.   Mit freundlichen Grüßen   Matthes  Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 278, § 280