Frage: Rechtsgebiet:  Mietrecht, Wohnungseigentum Dringlichkeit:   mittel (bitte in den nächsten Tagen)      Sehr geehrte Damen und Herren,  ich bin Miteigentümer (1 Wohnung) in einem Mehrfamilienhaus mit 8  Eigentumswohnungen in Nürnberg. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gilt. Ein weiterer Eigentümer und ich möchten nunmehr gemeinsam eine Balkonanlage auf Stützen über 2 Geschosse im Innenhof des Mehrfamilienhauses errichten lassen. Alle Miteigentümer haben dem Vorhaben zugestimmt, den erforderlichen Bauplan unterschrieben, und es ist eine Baugenehmigung erteilt worden. Auch der Verwalter hat mündlich dem Vorhaben zugestimmt, er ist aber kein Miteigentümer. In keiner der in letzter Zeit einberufenen Wohnungseigentümerversammlungen wurde über diese Angelegenheit 'Balkonbau' beraten und folglich ist auch kein  diesbezüglicher Beschluss ergangen.     Daher folgende Fragen: 1.  Ist  ein solcher Beschluss wegen der bereits erteilten Baugenehmigung und er-      folgten Zustimmungen überhaupt noch erforderlich?      Wenn ja, mit welcher Stimmenmehrheit? 2.  Welche negativen Folgen könnten für uns entstehen, wenn wir jetzt ohne Beschluss       und ohne weitere Ankündigung das Bauvorhaben aufgrund des bisherigen Verhaltens       der Miteigentümer realisieren?      Können die derzeit vorliegenden Zustimmungen der Miteigentümer zum Balkonbau       auch noch später zurückgezogen werden, d.h. nichtig sein?          Vielen Dank für Ihre Antwort  MfG W.B.     

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Vielen Dank für die gestellten Fragen.  1.)Die verwaltungsrechtliche Baugenehmigung hat keinen Einfluss auf das WEG-Verhältnis.Eine erteilte Baugenehmigung für eine bauliche Maßnahme kann  die Zustimmung der einzelnen Wohnungseigentümer nicht ersetzen, da es eine eine öffentlich-rechtliche Genehmigung ist, und keine privatrechtliche Regelungen aus dem Eigentümerverhältnis untereinander begründet.  2.)Ob über das Anliegen nur per Beschluss oder auch lediglich mit mündlicher Zustimmung entschieden werden kann, kann sich vor allem aus den Regelungen in Ihrem jeweiligen WEG-Vertrag ergeben. Eine Duldung der Gemeinschaft ist ohne weiteres Denkbar. Bedenken Sie aber, dass bauliche Veränderungen der grösste Streitfaktor bei Wohnungseigentumsgemeinschaften sind. Oft ergeben sich Folgeprobleme, die spätestens dann, wenn es um kosten geht, zum Gemeinschaftsproblem werden.Gehen Sie besser aus Beweisgründen und zur Vermeidung von Rechtsunsicherheiten, im schlimmsten Fall sogar von allseits bekannten und unangenehmen Rückbaubeschlüssen davon aus, dass es des ordentlichen Beschlusses bedarf.  3.)Dass in keiner der Versammlungen über den Balkon beraten wurde, ist erstmal unschädlich. Die Zustimmung kann vor, aber natürlich auch nach Durchführung der Maßnahme erklärt werden.   Ein nachträglicher Beschluss kann sogar schriftlich, ohne Einberufung einer Versammlung, nämlich als 'Umlaufbeschluss' gefasst werden, a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/23.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 23 WEG: Wohnungseigentümerversammlung">§ 23 Abs. 3 WEG/a> .Die Wohnungseigentümer geben zum einen mit ihrer Zustimmung das Einverständnis für die Durchführung des schriftlichen Beschlussverfahrens und zum anderen das Einverständnis mit dem Beschluss.  Die Zustimmung zum schriftlichen Beschluss erfordert lediglich die eigenhändige Namensunterschrift (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/126.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 126 BGB: Schriftform">§ 126 Abs. 1 BGB/a> ). Sie ist als empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem empfangsberechtigten Initiator des Beschlusses oder Hausverwalter zu erklären und nur bis zum Zugang der letzten Zustimmungserklärung eines Wohnungseigentümers widerruflich.  (Anm.:Nach dem Bundesgerichtshof kommt ein Beschluss im schriftlichen Beschlussverfahrenerst mit der an alle Wohnungseigentümer gerichteten Mitteilung des Ergebnisses des jeweiligen Beschlusses zustande. Es ist daher zu empfehlen, die Wohnungseigentümer entweder durch Rundschreiben oder durch einen Aushang über das Zustandekommen des Beschlusses zu informieren bzw. in Kenntnis zu setzten. )  4.) Es ist wie erwähnt eine einstimmige Zustimmung notwenig. Die Errichtung der Balkone geht über die ordnungsgemäße Verwaltung und Instandhaltung hinaus.Über eine ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehenden baulichen Veränderungen können grundsätzlich nur 'einstimmig' beschlossen oder verlangt werden. (Mit einstimmig gemeint ist  jeder Eigentümer,dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden,nicht notwendig alle WEG-Miteigentümer.Die an sich erforderliche Zustimmung eines betroffenen Wohnungseigentümers ist dann nicht notwendig, wenn ihm aus der beabsichtigten Umgestaltung beispielsweise kein Nachteil erwächst, der über ein zumutbares Maß hinausgeht.)  5.)Wenn nicht alle betroffenen Eigentümer zugestimmt haben,  können die  Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung auch mit einfacher Stimmenmehrheit per Beschluss beschließen. Wird der Beschluss nicht innerhalb eines Monats angefochten, ist er bestandskräftig.   Abschliessend ist es natürlich möglich, das Vorhaben so wie beschrieben durchzuführen. Dennoch ist die Fassung eines Beschlusses in eigenem Interesse zu empfehlen. Wenn nur ein Betroffener behauptet, er habe ja gar nicht zugestimmt, fangen die Probleme an.  Bitte beachten Sie, dass es sich hier um eine erste Einschätzung des Falles handelt. Diese Erstberatung kann eine ausführliche Begutachtung natürlich nicht ersetzen. Für weitere Fragen, oder die Vergabe des Mandats stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen aus Bielefeld T.Asthoff!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 126