Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   im Dezember 2005 habe ich eine Neubauwohnung erworben, die ich im März 2006 bezogen habe. Aufgrund von diversesten Mängeln am Sondereigentum wie auch am Gemeinschaftseigentum habe ich eine gewisse Summe zurückbehalten (knapp 10 %).  Die Mängel am reinen Sondereigentum, sprich innerhalb der Wohnung wurden bis zum Sommer 2007 behoben. Dennoch blieben die Mängel am Gemeinschaftseigentum, die teilweise auch direkt mein Sondernutzungsrecht betreffen (Dachterrasse). Hinzu kommt, dass die Tiefgaragenausfahrt (wir haben seit Anbeginn für ca. 200 Wohnungen nur eine Ein- und Ausfahrt) bis heute nicht fertiggestellt ist und wir damit rechnen müssen, dass das entsprechende Stadtreferat uns die Tiefgarage sperrt aus Sicherheitsgründen.  Bzgl. der Gemeinschaftsmängel (ca. 200 Mängel) ist im Dezember 2011 - vor Auslauf der Gewährleistungsfrist - ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren eingeleitet worden von der WEG.  Seit Sommer 2007 versuche ich immer wieder eine Einigung mit dem Bauträger zu erzielen, da ich nach wie vor nicht eingetragen bin. Auf Angebote meinerseits einen gewissen Betrag zu zahlen, wird gar nicht reagiert und von denen angekündigte Angebote werden nie gemacht. Sie stellen sich einfach tod. Nicht nur bei mir, sondern teilweise auch bei anderen Eigentümern. Selbst der Kontakt zwischen Hausverwaltung und Bauträger ist sehr schleppend und von massiven Zeitverzögerungen geprägt.  Mittlerweile heißt es, dass sich der Bauträger in Liquidation befindet, wobei wir als WEG noch kein einziges Schriftstück dazu haben. Auch die Anwälte des Bauträgers bestätigen dies nicht, wie ich von anderen Eigentümer weiß, die selbst ein Gerichtsverfahren gegen den Bauträger laufen haben.  Ich ziehe dieses Jahr um und möchte eigentlich die Wohnung verkaufen. Nur wie kann ich sie verkaufen, wenn ich keine Grundbucheintragung habe?   Was würden Sie mir raten, wie ich jetzt hier vorgehen kann und sollte?  Ich bin bereit einen gewissen Betrag zu zahlen, aber nicht alles. Gut zu not, würde ich auch das machen, aber es hilft ja nicht, wenn ich dann vom Bauträger wieder keine Antwort bekomme und doch nicht eingetragen werde.    Vielen Dank für Ihre Unterstützung.  Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:   Ob sich der Bauträger in Liquidation befindet, kann man ganz einfach herausfinden, indem man in das Handelsregister schaut, denn dort muss der Liquidationsbeschluss formell bekannt gemacht werden. Inzwischen kann sich im Unternehmensregister sogar über viele Dinge kostenfrei informieren, während vorher Gebühren für die Einsichtnahme erhoben sind. Wenn Sie mir also im Wege der Nachfrage Name und Sitz des Bauträgers mitteilen, könnte ich kurzfristig recherchieren, ob ein Liquidationsbeschluss bekannt gemacht worden ist. Ebenso könnte ich in einmal in den Insolvenzbekanntmachungen nachsehen.  Selbst wenn ein Liquidationsbeschluss bekannt gemacht worden wäre: Solange noch Vermögen existiert, wie Eigentum an Grundstücken, kann die Gesellschaft ohnehin nicht im Handelsregister gelöscht werden. Allerdings besteht die Möglichkeit, dass aufgrund einer Insolvenz bei der Gesellschaft nichts mehr zu holen ist.   Aus diesem Grund sollte geprüft werden, ob nicht zusätzlich noch der betreuende Architekt in Anspruch genommmen werden kann wegen mangelhafter Bauplanung oder -überwachung, der über eine Haftpflichtversicherung verfügen muss. Dies ist aber eine Sache, die die Hausverwaltung bzw. die mit dem selbständigen Beweisverfahren betrauten Anwälte zu prüfen haben.   Um Ihre Rechte gegenüber dem Bauträger beurteilen zu können, müsste der Vertrag eingesehen werden. Üblicherweise wird auf Werkvertragsrecht verwiesen. Hier besteht die Möglichkeit, dass Sie die Vergütung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/638.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 638 BGB: Minderung">§ 638 BGB/a>  mindern, d.h. Sie zahlen dem Bauträger weniger und behalten einen Betrag ein, der für die Beseitigung der Mängel im Hinblick auf Ihren Miteigentumsanteil erforderlich ist. Damit hätten Sie Ihre Zahlungspflicht erfüllt und könnten von dem Bauträger notfalls im Wege der Klage die Umschreibung des Grundbuchs verlangen.   Wie hoch genau der Minderungsbetrag ist, wird wohl derzeit in dem selbständigen Beweisverfahren ermittelt, weil dort sicher gefragt wird, wie hoch die Kosten für die Beseitigung der Mängel ist. Im Moment ist eine Klage auf Übereignung des Grundstückes also schwierig, da Sie Probleme haben dürfte darzulegen, dass Sie einen Betrag Abs. 10 vom Kaufpreis abziehen dürfen.   Sie können sich natürlich auch auf den Standpunkt stellen, Sie zahlen den gesamten Kaufpreis, dann können Sie den Bauträger auch sofort auf Übereignung verklagen. Dann haben Sie aber das Risiko, dass dieser insolvent wird und geschuldete Mängelbeseitigungsarbeiten, die Sie ja alternativ zur Minderung verlangen könnten, nicht durchführt. Aber auch dann müssten Sie bei einer Klage in der ersten Instanz mit mindestens einem halben Jahr rechnen, bevor Sie ein Urteil erhalten. Die Kosten könnten Sie grundsätzlich von der Gegenseite erstattet verlangen, wenn Sie alle Verpflichtungen gegenüber dem Bauträger erfüllt haben, aber auch hier besteht das Risiko, dass dieser Anspruch aufgrund der Insolvenz nicht werthaltig ist.   Was Sie im Moment haben und verkaufen könnten, ist das Anwartschaftsrecht auf das Eigentum an der Wohnung. Wenn Sie als jemanden finden, der bereit ist in Ihre schwierige Situation einzutreten, könnten Sie den Bauträgervertrag auf einen Käufer übertragen, wobei es vermutlich von der Zustimmung des Bauträgers abhängen würde, ob Sie endgültig aus dem Vertrag entlassen werden. Ggf. müssten Sie nebem dem Erwerber weiterhin dem Bauträger haften. Ob sich hierfür jemand findet, hängt davon ab, wie attraktiv die Wohnung ist. Sie müssten auch auf das Risiko hinweisen, dass die Tiefgarage möglicherweise gesperrt wird. Zudem müssten Sie wohl einen deutlichen Abschlag beim Kaufpreis hinnehmen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Dr.  Elke Scheibeler, Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 638