Frage: Es besteht ein Gewerbemietvertrag. Darin erfordert die Untervermietung die Zustimmung des Vermieters. Das Mietverhältnis ist zerrüttet. Der Vermieter sucht Kündigungsgründe. Der Mieter betreibt ein Fitnessstudio mit Ernährungsberatung etc.  was dem Vermieter bekannt ist und Mietzweck ist.  Im Rahmen des Betriebs eines Fittnesstudios ist es normal, das z.B. mal Massagen, Ernährungsberatungen etc. durch Kooperationspartnern angeboten werden-immer im Zusammenhang mit dem Mietzweck. Diese Partner nutzen unentgeltlich ab und an mal Räume des Mieters-z.B. Kursraum für Yoga und rechnen direkt mit ihren Kunden ab oder werden vom Mieter per quasi Werkvertrag beauftragt auf Stundenbasis. Der Vermieter beruft sich auf 540BgB und möchte diese Nutzung untersagen um den Mieter zu dängeln. Da solche Angebote normales Business in einem Sportclub sind und keine Untervermietung oder dauerhafte Überlassung stattfindet,  wird dies vom Mieter eben nicht als genehmigungspflichtig gesehen. Gibt es hier ein Urteil oder eine Rechtsauslegung, die den Mieter hier vor der konstruktion von Abmahngründen mit Bezug auf 540BgB schützt? Kann man ggf. dem 540BgB entgegenwirken wenn man diese Kooperationspartner auf Stundenbasis selbst beauftragt und deren Leistungen dann an Mitglieder weiterberechnet?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.  'Diese Partner nutzen unentgeltlich ab und an mal Räume des Mieters-z.B. Kursraum für Yoga und rechnen direkt mit ihren Kunden ab oder werden vom Mieter per quasi Werkvertrag beauftragt auf Stundenbasis'  'Gibt es hier ein Urteil oder eine Rechtsauslegung, die den Mieter hier vor der konstruktion von Abmahngründen mit Bezug auf 540BgB schützt? Kann man ggf. dem 540BgB entgegenwirken wenn man diese Kooperationspartner auf Stundenbasis selbst beauftragt und deren Leistungen dann an Mitglieder weiterberechnet?'  Bitte stellen Sie den Wortlaut des Zustimmungserfordernisses zur Untervermietung hier ein.  Tatsächlich sieht a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  Folgendes vor:  'Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.'  Das Verbot - ohne Erlaubnis - betrifft nicht nur die Untervermietung, sondern auch die unentgeltliche und nur teilweise Gebrauchsüberlassung an Dritte.  Gebrauchsüberlassung ist auch die Überlassung von Räumen zum selbstständigen oder unselbstständigen Mitgebrauch (BayObLG, Beschl. v. 06.10.1997 - Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=RE-Miet%202/96" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 06.10.1997 - REMiet 2/96: Recht des Mieters zur Aufnahme seiner Eltern auch ohne Erlau...">RE-Miet 2/96/a>  = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201998,%201324" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 06.10.1997 - REMiet 2/96: Recht des Mieters zur Aufnahme seiner Eltern auch ohne Erlau...">NJW 1998, 1324/a> ).  Ihr Argument mit dem Vertragszweck zieht leider nicht, da Sie ja auch Angestellte haben könnten für Tätigkeiten, die bei Ihnen Externe ausführen.  Es ist jedoch ein unselbstständiger Mitgebrauch 'in einem gewissen Umfang' auch ohne Vermietererlaubnis möglich (Palandt/Weidenkaff, BGB, § 540, Rdnr. 59).  Im Wohnraummietrecht ist das der 'Besuch' beim Mieter.  Was dieser gewisse Umfang des Mitgebrauchs im Konkreten bedeutet, hängt von den konkreten EInzelfallumständen ab. Gern recherchiere ich hier eingehender.  In welchem Umfang sind denn die Externen in ihren Räumen tätig?   > Bei einer stundenweisen Beauftragung der Kooperationspartner als 'Gast' in geringem Umfang durch Sie und einer Abrechnung gegenüber den Mitgliedern über das Fitness-Studio sehe ich einen nicht erlaubnispflichtigen Mitgebrauch.   Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 540