Frage: Ich wohne seit 18 Jahren in der gleichen Wohnung mit unbefristeten Mietvertrag. Vor 4 Monaten wurde das Haus verkauft und die Mieter vom neuen Eigentümer zum 31.07.05 gekündigt. Nachdem ich Einspruch gegen die Kündigung wegen der Kündigungsfrist eingelegt habe, hat der Vermieter versucht mich durch Drohungen, Beleidigungen und Erpressungsversuchen aus dem Haus zu bringen. Er steht sehr unter Druck, da er sich der Stadt verpflichtet hat, das Haus bis zum Winter bis zum Rohbau umzubauen / abzureissen. Nun versucht er es eben auf die friedliche Art. Er lies anfragen bei welcher Summe ich sofort die Wohnung räumen würde. Wieviel kann ich verlangen?               

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der mir von Ihnen mitgeteilten Informationen gerne summarisch beantworten möchte.  b>1. Allgemeines/b>  Bezüglich der Höhe ist es schwierig, ohne genaue Kenntnis des Mietvertrages beziehungsweise der Miethöhe, allgemein verbindliche Aussagen zu treffen. Den Rahmen für die von ihnen begehrte Abfindungssumme sollte auf jeden Fall das wirtschaftliche Interesse des Vermieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages sein. Ferner sollten auch berücksichtigt werden die Kosten, die ihnen wegen des Umzuges entstehen, ferner die Belastungen, die sich gegebenenfalls auf einer zukünftig zu entrichtenden höheren Miete einen neuen Mietvertrag ergeben, die 18-jährige Mietdauer und ob ein Kündigungsgrund überhaupt vorliegt. In diesem gesteckten Rahmen besteht dann weitestgehend Vertragsfreiheit, die nicht zuletzt vom Verhandlungsgeschick beider Parteien abhängt. Begrenzt nach obenhin für die Summe dann lediglich durch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 BGB Abs. 1/a> ,2 (bzw. a href="https://dejure.org/gesetze/WoVermittG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 WoVermittG">§ 4 Abs. 2 WoVermittG/a> ), wonach ein Rechtsgeschäft/Aufhebungsvertrag dann nichtig ist, wenn ein Vermögensvorteil versprochen wird, der in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung steht.  Auf jeden Fall entscheidend für die Bemessung der Abfindung ist, dass eine verlängerte Kündigungsfrist (siehe unten) in Ihrem Fall anzuwenden ist; ferner durch den Verkauf der Immobilie (und wohl auch sonst nach dem bekannten Sachverhalt) grundsätzlich kein Kündigungsrecht besteht.  b>2. Summe + Posten/b>  Auf jeden Fall sollten Sie sich vertraglich absichern lassen, dass die gesamten Kosten des Umzuges vom Vermieter getragen werden. Ferner muss berücksichtigt werden, dass nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c BGB/a>  eine verlängerte Kündigungsfrist von nunmehr 9 Monaten vorliegt. Von daher in sollte die Abfindung nach meiner Meinung jedenfalls eine Zahlung von 6-9 Monaten Nettomiete vorsehen. Je nach Ausgang dieser Verhandlungen sollten Sie im übrigen mit regeln, dass dann alle Ansprüche wegen etwaiger Schönheitsreparaturen beziehungsweise möglicher Schadensersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache abgegolten sind. Darüber hinaus sollte ein angemessener Zuschlag möglich sein, soweit ihre neue Wohnung teurer ist. Dieser Zuschlag sollte durchaus die entsprechende Mietdifferenz für ein bis zwei Jahre abdecken. Inwieweit ein weiterer Zuschlag wegen der Wertsteigerung für den Hausverkauf (eine unvermietete Immobilie ist wertvoller) angemessen ist, ist Tatfrage. Ich meine aber, dass diese Position aufgrund der vorherigen beschriebenen Möglichkeiten nicht mehr extra geltend gemacht werden sollte (soweit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen). Allerdings würde dies insoweit in ihrem Ermessen stehen. Dazu würde mir einfallen, gegebenenfalls 1% der Kaufsumme mit in die betreffende Regelung einzubeziehen.  b>3. Anmerkungen/b>  Ich empfehle Ihnen, für die abschließende Fassung eines Aufhebungsvertrages, einen Kollegen vor Ort zu konsultieren, da in formeller wie auch inhaltlicher Hinsicht bei einem Aufhebungsvertrag einige Punkte zu beachten sind. Außerdem wird der Kollege, der vor Ort mit den Gepflogenheiten der dortigen Gerichtsbarkeit vertraut ist, noch konkretere Angaben zu möglichen Regelungen für die Abgeltung im Rahmen des Aufhebungsvertrages machen können.   Ich hoffe, Ihnen mit der Prüfung der Rechtslage weiter geholfen zu haben. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Vertretung – soweit gewünscht – zur Verfügung und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Hans-Christoph Hellmann -Rechtsanwalt- www.anwaltskanzlei-hellmann.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138, § 573c