Frage: Habe 4 E-Wohnungen im jahr 99 per Vertrag an eine Firma kostenlos übergeben.Diese Firma hat aber die Grunderwerbssteuer nicht bezahlt, hat sich aber im Grundbuch dafür eine Auflassungs vormerkung eintragen lassen.Die Fa.ging pleite.ich kann meine Wohnungen jetzt von der Bank kaufen.Wie kann die Auflassung löschen lassen? Die Fa. willigt nicht ein,obwohl Sie durch Nicht zahlung der Steuer Betrug begangen hat.Was kann mir passieren, wenn die Auflassung nicht gelöscht wird?                        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:   Wenn ich die Frage richtig verstanden habe, wurde der Firma zwar der Besitz an den Wohnungen eingeräumt,  sie wurde jedoch nie als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Eingetragen wurde jedoch eine Auflassungsvormerkung.  Die Auflassungsvormerkung sichert gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 Abs. 1 BGB/a>  den Anspruch auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück, hier wohl auf Übereignung und Grundbucheintragung. Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 Abs. 2 BGB/a> , ist jede nach der Eintragung der Vormerkung vorgenommene Verfügung unwirksam, was de facto bedeutet, dass Sie die Wohnungen weder verkaufen noch belasten können, solange die Vormerkung im Grundbuch steht.   Nachdem die Voraussetzungen dafür, dass nicht nur der Besitz, sondern auch das Eigentum an den Wohnungen übertragen wird, evtl. nie erfüllt wurden und mittlerweile vielleicht auch gar nicht mehr erfüllbar sind, könnte hier ein Beseitigungsanspruch gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/886.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 886 BGB: Beseitigungsanspruch">§ 886 BGB/a>  bestehen: Steht Ihnen eine Einrede zu, durch die die Eigentumsübertragung dauerhaft ausgeschlossen wird, dann haben Sie gegen die Firma einen Rechtsanspruch auf Löschung der Auflassungsvormerkung, der auch gerichtlich einklagbar ist. Eine solche Einrede könnte sich z.B. durch Fristablauf ergeben (wenn im Vertrag Fristen angegeben sind) oder durch Unmöglichkeit, weil die Firma ja nicht mehr zur Zahlung in der Lage ist.   Eine rechtssichere Beurteilung ist aber ohne Einsichtnahme in den/die notariellen Verträg(e) auf keinen Fall möglich. Dies gilt um so mehr, als die unentgeltliche Übertragung von Immobilien ja sehr unüblich ist und die Grunderwerbsteuer keinen Kaufpreis im eigentlichen Sinn darstellt. Wenn der notarielle Vertrag tatsächlich keinen Kaufpreis vorsah und auch keine andere Gegenleistung seitens der Firma erbracht werden sollte, läge eine Schenkung vor, für die nach § 3 Nr. 2 GrEStG gar keine Grunderwerbesteuer anfällt. Insoweit ist Ihre Sachverhaltsschilderung daher widersprüchlich. Sollte tatsächlich eine Schenkung vorliegen, so wäre auch zu überlegen, ob nicht eher seitens der Firma ein Anspruch auf Eigentumsübertragung besteht, denn im Falle einer Schenkung unter Auflage kann eine Vollziehung der Auflage gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/525.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 525 BGB: Schenkung unter Auflage">§ 525 BGB/a>  erst dann verlangt werden, wenn der Schenkende seinerseits die Leistung erbracht hat.   Ich verweise zum Zwecke der Klarstellung des Sachverhalts auf die kostenfreie Nachfragefunktion.   mit freundlichen Grüßen Gabriele Koch Rechtsanwältin  § 883 Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung (1) 1Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. 2Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig. (2) 1Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. 2Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt. (3) Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung.  § 886 Beseitigungsanspruch Steht demjenigen, dessen Grundstück oder dessen Recht von der Vormerkung betroffen wird, eine Einrede zu, durch welche die Geltendmachung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs dauernd ausgeschlossen wird, so kann er von dem Gläubiger die Beseitigung der Vormerkung verlangen.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 525, § 883, § 886