Frage: Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug 3 Monatsmieten frislos (Mietbeginn 01.08.2009) gekündigt, hilfsweise ordentlich zum 31.12.2009.Widerspruch erfolgt auch über Anwalt. 2 Monatsmieten wurden bezahlt. Für die noch ausstehende Miete wurde Ratenzahlung angeboten, und versichert das die künftigen Mieten pünktlich bezahlt werden allerdings nicht zum '1.' sondern erst immer zum '15.' Kaution über 1000.- Euro noch nicht bezahlt als Kündigungsgrund mit angegeben. Über die Bezahlung der Kaution wurde kein Wort verloren. Da die Räumung zum 15.10. nicht erfolgte, zwischen zeitlich Räumungsklage eingereicht.Stehe nun vor dem Problem Gerichtskosten komplett  einzahlen, mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit wird es zu weiteren Rückständen kommen. Der Mieter hat EV abgegeben.Da ist nichts zu holen.Mietaufhebung gegen erlass aller Rückstände damals noch 3 Monatsmieten durch Mieter abgelehnt. Wenn ich die Klage laufe lasse wird das Gericht bei dann weiter aufgelaufen Rückständen der Klage stattgeben? Auf das Anwaltsschreiben bezgl. Ratenzahlung und Zahlung der Miete zum 15. eines jeden Monats wurde meinerseits noch nicht geantwortet.ich will meine Miete zum '1'. und nicht zum '15.' hätten die Mieter bei Vertragsunterschrift erklären können. Was schlagen Sie vor?   

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten darf:  Um den zahlungsunwilligen Mieter aus der Wohnung zu bekommen, werden Sie die Klage 'durchziehen' müssen - denn nur mit einem Räumungstitel werden Sie die Zwangsvollstreckung betreiben können.  Der von Ihnen geschilderte Mietrückstand war für die Kündigung des Mietvertrages gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  ausreichend. Zwar könnte die fristlose Kündigung durch eine Nachzahlung sämtlicher Rückstände geheilt werden, aber das gilt dann ohnehin nur für die fristlose Kündigung: Die fristgerechte zum 31.12.2009 kann auch durch einen Ausgleich der Rückstände nicht mehr geheilt werden, sie bleibt auf jeden Fall wirksam.  Folglich ist das Mietverhältnis durch Kündigung beendet worden, der Räumungsklage wäre also auch stattzugeben, wenn es nur bei den bisherigen Rückständen bleibt.  Nach Ihrer Schilderung ist zu befürchten, dass es bei den 3 Monatsmieten nicht bleiben wird. Wenn Sie das Geld für die Räumungsklage nun sparen wollen, werden Sie den Mieter nur durch einen freiwilligen Auszug aus der Wohnung bekommen - wie wahrscheinlich das ist, müssten Sie überlegen.  Je länger Sie mit der Klage warten, um so länger dauert es, dass Sie die Wohnung wieder für eine Neuvermietung frei bekommen - und um so größer wird Ihr Schaden.  Auch wenn damit zu rechnen ist, dass Ihr Mieter die Kosten des Klageverfahrens derzeit nicht erstatten wird können, so sollte Sie das nicht von der Durchführung des Klageverfahrens abhalten: Denn zum Einen werden Sie die Kosten 30 Jahre lang vollstrecken können - zum Anderen ist die Klage die einzige Möglichkeit, den Schaden zu begrenzen.  Ich rate Ihnen daher dazu, die Gerichtskosten einzuzahlen und mit Ihrem Anwalt Wege und Mittel dazu zu besprechen - ggf. können Sie Prozesskostenhilfe beantragen.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.  Bei Bedarf kontaktieren Sie mich bitte unter <info@rechtsanwalt-schwartmann.de> oder telefonisch unter 0221-3559205.  Mit freundlichen Grüßen  A. Schwartmann Rechtsanwalt   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543