Frage: Sehr geehrte Damen und Herrn,  wir (Partei X und Partei Y) leben in einem Zweifamilienhaus, in dem beide Parteien Eigentümer der jeweiligen Wohneinheit sind. Es gibt keinen Hausverwalter und keine Instandhaltungsrücklagen. Da unser Dach stark sanierungsbedürftig war, haben wir uns im November 2011 mit Partei X zusammengesetzt und über eine Sanierung des Daches gesprochen. Partei X sagte uns im Gespräch klar, dass Sie kein Geld habe. Darauf  hin machten wir den Vorschlag die Hälfte der anfallenden Kosten von dem bestehenden Ankaufsrecht auf ihre Wohnung (XX.000 € / im Grundbuch eingetragen) abzuziehen. Wir einigten uns, dass Sie darüber in Ruhe nachdenken solle. Im Januar 2012 hatten wir nochmals ein Gespräch mit Partei X indem Sie uns mitteilte, dass Sie mit der Herabsetzung des Ankaufspreises einverstanden sei und wir uns um alles kümmern sollen, da es Ihr egal sei.  Im März 2012 teilten wir Ihr dann mit, dass im Mai 2012 die Sanierung des Daches beginnen würde. Im Mai 2012 begann die Sanierung und wurde Ende Mai fertiggestellt.  Anfang Mai 2012 hatten wir dann einen Beratungstermin beim Notar, wo wir die Einzelheiten besprachen. Der Notar sendete uns und Partei X einen Entwurf zur Herabsetzung des Ankaufsrechtes zu.  Mit Schreiben vom XX.XX.2012 teilte uns der Notar mit, dass Partei X am XX.XX.2012 bei ihm vorstellig war und ihm deutlich erklärt hätte, dass sie einer Herabsetzung des Ankaufspreises nicht zustimmen werde.  Daraufhin suchten wir das Gespräch mit Partei X. Partei X teilte uns im Gespräch mehrmals mit, von einem Ankaufsrecht unsererseits angeblich nichts gewusst zu haben. Zudem soll ihr der Ankaufspreis von XX.000 Euro nicht bewusst gewesen sein. Nach langer Diskussion machte sie uns dann den Vorschlag, den Ankaufspreis von XX.000 Euro beizubehalten. Da wir damit nicht einverstanden sind, schwenkte Partei X um und behauptete mit der Dachsanierung nicht einverstanden gewesen zu sein. Ihrer Meinung nach war das Dach plötzlich vollkommen in Ordnung.  Partei X hat dies uns gegenüber jedoch nie geäußert, obwohl mehrere Gespräche über die anstehende Dachsanierung (Beginn der Arbeiten, Zeitpunkt des Gerüstaufbaus etc.) stattgefunden haben. Abschließend teilte Partei X uns mit,  dass sie weder mit einer Herabsetzung des Ankaufspreises einverstanden sei, noch bereit sei den Anteil an der Rechnung (XX.000 € plus MwSt) zu zahlen. Sie sagte wiederum, dass sie kein Geld habe und auch zukünftig am/im Haus nichts mehr bezahlen werde. Von ihr aus könne hier ruhig alles verkommen. Die Rechnung für den Dachdecker und den Notar haben wir zwischenzeitlich alleine bezahlen müssen. Unsere Frage lautet nun, ob und wie wir den uns zustehenden Betrag von ca. XX.000 € einfordern können und wie Sie unsere Chancen bei einem eventuellen Gerichtsverfahren einstufen würden?  Für Ihre Bemühung bedanken wir uns vorab.  Mit freundlichen Grüßen  Partei Y

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:   1.  Als Teilhaber an einem gemeinschaftlichen Gegenstand sind Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 Abs. 2 BGB/a>  berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln auch ohne Zustimmung der anderen Partei zu treffen. Dies schließt sowohl ErS. der für die Maßnahmen entstandenen Aufwendungen sowie die Gewährung eines Vorschusses ein.    2.  Sie haben jedoch nur dann Anspruch auf vollständige Dacherneuerung, bzw. auf vorläufige Dachsanierung, wenn diese Maßnahme mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer und wirtschaftlicher Verwaltung vereinbar ist.    3.  Zweck des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 Abs. 2 BGB/a>  ist die Sicherung Ihres Rechts auf Werterhaltung. Nicht gerechtfertigt werden daher nur nützliche Maßnahmen. Die von Ihnen beabsichtigten Arbeiten müssen vielmehr notwendig sein.    4.  Diese Notwendigkeit definiert sich vom Standpunkt eines vernünftigen Eigentümers oder sonst Berechtigten aus. Entscheidend ist daher was aus objektiver Sicher als zur Erhaltung des Daches notwendig ist.    5.  Auch kommt es allein auf diese Notwendigkeit an, unabhängig von der Frage, ob die von Ihnen beabsichtigte Sanierung zu einer erheblichen Verbesserung des Hauses führt.   6.  Ausgeschlossen von einer dieser Notwendigkeit entsprechenden ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. 2 BGB/a>  sind deshalb unwirtschaftliche Maßnahmen. Entscheidend für eine solche Berechnung der Wirtschaftlichkeit sind bei Dachsanierungen die dazu aufzuwendenden Kosten einerseits und die verbleibende restliche Nutzungsdauer andererseits. Sind die Kosten der Sanierung beispielsweise relativ hoch, aber die Restnutzungsdauer nicht mehr sehr lang, so dass in absehbarer Zeit ohnehin eine Kompletterneuerung notwendig sein wird, so kann z.B. ein kontinuierlicher jährlicher Wartungsaufwand hinzunehmen sein, weil die Maßnahmen und damit die Kosten der Teilsanierung nach Ablauf der Restnutzungsdauer ohnehin untergehen.    7.  Die Frage der Wirtschaftlichkeit kann ich von hier aus nicht beurteilen. Auch in Gerichtsverfahren wird die Betrachtung der  Wirtschaftlichkeit von Sachverständigen durchgeführt, die die Umstände des Einzelfalls insbesondere Sanierungskosten und konkret erwartende Dach-Lebensdauer genau untersuchen. Nach Maßgabe dieses Gutachtens ist dann zu entscheiden, ob die im Hinblick auf eine Sanierung (z.B. Neueindeckung) erwarteten Kosten wegen bald darauf anstehender Totalerneuerung zu einer doppelten Kostenlast führen.   8.  Sollte ein Sachverständiger nach der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, bzw. –berechnung zu dem Ergebnis kommen, dass die von Ihnen beabsichtigte Sanierung unwirtschaftlich ist so kann die Konsequenz daraus auch nicht sein, dass dann nur noch eine vollständige Dacherneuerung in Betracht kommt. Vielmehr stehen auch die Erhaltungsmaßnahmen unter dem Vorbehalt einer ordnungsgemäßen wirtschaftlichen Verwaltung des Gemeinschaftsgegenstands.    9.  Kostspielige, aufwendige Sanierungen können nicht einseitig - ohne Rücksicht auf die Vermögensverhältnisse der anderen Partei durchgesetzt werden. So hat z.B. in einem vergleichbaren Fall, in dem es um die Renovierung eines 150 Jahre alten, sehr renovierungsbedürftigen Fachwerkhauses ging, hat es der BGH mit Recht abgelehnt, die übrigen Teilhaber für die aufwendige Sanierung durch einen Mitarbeiter einstehen zu lassen. Die Erforderlichkeit einer Notverwaltungsmaßnahme sei vom Standpunkt eines „vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers aus' zu entscheiden. Wörtlich führt der BGH aus: „Ein vernünftig und wirtschaftlich denkender Verwalter wird die Entscheidung, welche Aufwendungen notwendig sind, niemals ohne Rücksicht auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des von ihm verwalteten Vermögens treffen' (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%206,%2076" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.05.1952 - Abs. 4 ZR 208/51: Verwaltungsrecht eines Miterben">BGHZ 6, 76/a> , 81f. = BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201952,%201252" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.05.1952 - Abs. 4 ZR 208/51: Verwaltungsrecht eines Miterben">NJW 1952, 1252/a> ).    10.  Das Gleiche gilt in Ihrem Fall, auch wenn Sie keinen Verwalter haben. Die von Ihnen beabsichtigte Sanierung darf nicht ohne Berücksichtigung der begrenzten finanziellen Möglichkeiten beider Parteien gesehen werden. So kann es auch den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen und wirtschaftlichen Verwaltung entsprechen, das Gebäude mit bescheidenen und sparsamen Mitteln, so gut es eben geht, vor eindringender Feuchtigkeit zu schützen. Falls diese Bemühungen nicht erfolgreich sein können, würden sich vernünftige Parteien jedenfalls nicht zu einer aufwendigen Sanierung entschließen, die sie sich nicht leisten können, sondern im Notfall das Gebäude verkauften.    11.  Dementsprechend gehen Sie richtig davon aus, dass Ihre Nachbarpartei Ihnen eine Reduzierung des Ankaufsrechts zubilligen wird, wenn ein Sachverständiger zu dem Ergebnis kommt, dass die von Ihnen beabsichtigte Art und Weise der Sanierung „wirtschaftlich' und „objektiv vernünftig' ist.    12.  Dieser Reduzierung des Ankaufsrechts kann die andere Partei nicht die fehlende Kenntnis entgegen halten. Vielmehr ist für Ihr Ankaufsrechts, wie auch immer es in Ihrem Fall konkret ausgestaltet sein mag, die Publizität des Grundbuchs maßgeblich. Da ich entsprechend Ihrem Vortrab von einer solchen Eintragung Ihres Ankaufsrechts ins Grundbuch ausgehe, können Sie die wirtschaftliche angemessenen von der anderen Partei anteilig zu tragenden Sanierungskosten notfalls auch gerichtlich durchsetzten.    13.  Das wäre nach meinem Empfinden auch dann möglich, wenn Sie mehr als notwendige, nämlich nützliche Maßnahmen durchführen, die für Sie allerdings bessere Wohnbedingungen zur Folge hätten. Allerdings würden sich dann Ihr Ausgleichs- und der mit diesem korrespondierende Anspruch auf Eintragung ins Grundbuch auf die für eine notwendige Sanierung entstehenden Kosten beschränken. Im Ergebnis würden übermäßige Sanierungsmaßnahmen dann z.B. zu einer Kostentragung durch Sie in Höhe von 2/3 und durch die andere Partei in Höhe von 1/3 führen.    14.  Um die Frage der Wirtschaftlichkeit zu klären und dann notfalls gerichtlich durchzusetzen könnte ich ein so genanntes selbständiges Beweisverfahren einleiten. In diesem würde ein Sachverständiger über die Wirtschaftlichste Lösung für die Dachsanierung für beide Parteien verbindlich entscheiden. Das Ergebnis des Beweisverfahrens kann sodann entweder für eine Einigung mit der anderen Partei oder für einen Rechtsstreit verwendet werden.    Bitte beachten Sie, sehr geehrter Ratsuchender, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Abs. 100.Abs. 1000. Markus Koerentz, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 745, § 744