Frage: GutenTag Ich bin seit 25 Jahren Makler und habe nun ein Problem mit dem Kaufanwärter eines Bau-Grundstücks ( 150.800.- € )Es wurde ein Reservierungs / Kaufanwärter Vertrag geschlossen der die üblichen Vertragsdaten enthält. Unter einem seperaten Absatz Nr.4 und persönlicher Abhandlung lies ich mir durch eine weitere Unterschrift folgendes bestätigen.   Nr.3(letzter Absatz )Der Verkäufer kann die Reservierung aufheben bzw. von diesem Vertrag zurücktreten, falls der Kaufanwärter die zum notariellen Abschuß gesetzte Frist nicht einhält.  Nr.4 In diesem Fall bzw. Rücktrittsgründen des Kaufanwärters, die der Verkäufer nicht zu vertreten hat, verpflichtet sich der Kaufanwärter hiermit ausdrücklich, eine einmalige Bearbeitungs-,Aufwands-und Reservierungsgebühr in Höhe von 1,0% des Gesamtkaufpreises zuzügl.der gesetzl. MwSt an den Makler zu entrichten.    Nr.4, seperat abgehandelt und einverstanden :(Unterschrift)  Nr.5 ....  Nr.6 Im Falle des Zustandekommens eines rechtskräftig geschlossenen notariellen oder privatrechtlichen Vertrages ist für den Makler die Nachweisprovision i.H. v 3,48 (handschriftl. eingefügt)anerkannterweise verdient und fällig. Ort / Datum / Unterschriften   Nach fast 3 Monaten Zeit ist der Kaufanwärter nun zurückgetreten obwohl lfd. Gespräche über einen möglichen Beurkundungtermin stattfanden.(Er hat schlicht und ergreifend die Finanzierung nicht auf die Füsse gebracht,das Haus daß er bauen wollte war zu groß bzw. zu teuer )  Jetzt beruft er sich,daß die Forderung schon deshalb unbegründet ist, weil der zugrunde liegende Vertrag gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a>  wegen Formmanges unwirksam ist.  Meines Erachtens liegt hier doch eine Individuelle Vertrags-Absprache vor die nicht den AGB unterliegen.  Für eine Auskunft bedanke ich mich herzlich.        !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  in der Tat sprechen Sie hier ein Problemfeld an, bei dem es entscheidend darauf ankommt, ob es sich bei der Verinbarung um eine Individualvereinbarung oder um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt.  Um eines vorwegzunehmen: Mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a>  hat die Frage nach dem Bestehen der Forderung nichts zu tun. Sofern man für die maßgeblichen Regelungen ein Formerfordernis verlangen will, so handelt es sich hierbei um die Schriftform, die jedenfalls gewahrt ist. Es kann hier nur darum gehen, ob es sich um eine zulässige individualvertragliche Vereinbarung, oder eine unzulässige AGB handelt.  Im Prinzip ist es möglich und zulässig, ein vermittlungsunabhängiges Provisions- oder anderweitiges Leistungsversprechen zu vereinbaren. Dies folgt aus der Vertragsfreiheit. Denn diese geht davon aus, dass zwei gleichberechtigte Partner in den Grenzen von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 BGB: Gesetzliches Verbot">§ 134 BGB/a>  (gesetzliches Verbot) und a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 BGB/a>  (sittenwidriges Rechtsgeschäft) natürlich jederzeit vom gesetzlichen Leitbild abweichende Vereinbarungen individualvertraglich treffen können (BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WM%2070,%20392" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.12.1969 - Abs. 4 ZR 1165/68: Einheitliches Rechtsgeschäft oder Vertragswerk - Nichtigkeit e...">WM 70, 392/a> , ständ. Rspr.).  Eine vermittlungsunabhängige Vergütung, wie Reservierungsgebühr, kann nach allg. Auffassung nur individualvertraglich vereinbart werden (BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=DB%2076,%20189" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 29.10.1975 - Abs. 4 ZR 44/74: Wirksamkeit des Versprechens einer erfolgsunabhängigen Maklerpro...">DB 76, 189/a> ; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2099,%20374" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 28.01.1987 - IVa ZR 173/85: Gültigkeit einer vorformulierten Aushandelnsbestätigung; Vorfo...">BGHZ 99, 374/a> ).  In Ihrem Fall kommt hinzu, dass es sich bei der Klausel letztendlich eigentlich gar nicht um die übliche Reservierungsgebühr handelt, sondern eigentlich um einen pauschalierten Schadensersatz, den der Interessent im Falle von ihm zu vertretenden Nichtzustandekommen des Kaufvertrages zu leisten hat; möglicherweise auch ein Vertragsstrafeversprechen fü den Fall des Scheiterns des Hauptvertrages. Auch eine solche Vereinbarung kann individualvertraglich geschlossen werden, würde aber als AGB § 309 Nr. 5 bzw. Nr. 6 der Unwirksamkeit anheim fallen.  Vorbehaltlich der Unkenntnis der näheren Umstände des Zustandekommens des Vertrages muss ich aber auf der Grundlage Ihrer Schilderung davon ausgehen, dass es sich bei der maßgeblichen Klausel NICHT um eine AGB, sondern um eine individualvertragliche Vereinbarung handelt. Denn gerade dieser Abs. ist (a) ausdrücklich separat abgehandelt und (b) ausdrücklich mit einem durch Unterschrift dokumentierten Einverständnis des Vertragspartners versehen. Es ist demnach davon auszugehen, dass es sich eben gerade nicht um eine von Ihnen als Verwender für eine Vielzahl von Geschäften vorformulierte Klausel handelt, sondern um eine (zwar vorformulierte) individuelle Vereinbarung handelt. Denn dieser Punkt ist für Sie natürlich für den Vertrag so wesentlicher Punkt (mit dem das Zustandekommen sicherlich steht und fällt), dass dies herausgestellt, separat abgehandelt, besprochen, vom Vertragspartner zur Kenntnis genommen und verstanden worden ist. Hier besteht für die Vertragparteien gerade die Möglichkeit, diesen Passus gerade ausdrücklich in den Vertrag einzubinden.  Fazit: Aus meiner Sicht stellt es sich nach Ihrer Schilderung so dar, dass es sich tatsächlich um eine individualvertragliche Vereinbarung handelt. Die maßgebliche Klausel unterliegt daher meines Erachtens nicht der Inhaltskontrolle der AGB-Vorschriften, so dass der Vertragpartner dies nicht erfolgreich einwenden kann.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser summarischen Prüfung der Rechtslage zunächst weiterhelfen. Sollte sich der Kunde jedoch weiterhin gegen die Vertragserfüllung sträuben, so darf ich Ihnen empfehlen, einen Kollegen vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer inseressen zu beauftragen.  Mit freundlichen Grüßen  Thomas J. Lauer Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138, § 134, § 125