Frage: Der Verkäufer hat ein Grundstück mit einem Haus zum Festpreis angeboten. Rechtlich ist eine GmbH Eigentümer des Grundstücks. Der Verkäufer ist Geschäftsführer dieser GmbH.  Das Haus soll durch eine andere GmbH als Generalübernehmer erstellt werden. Der Verkäufer ist mit dieser GmbH verbunden. Genaue Details dazu sind allerdings nicht bekannt.  Für die Reservierung des Grundstücks (Wert 751.000 Euro) hat der Verkäufer eine Reservierungsvertrag aufgesetzt, in dem eine Reservierungsgebühr von 23.600 Euro verlangt wurde. Diese wäre eine pauschale Entschädigung zum Ausgleich des Reservierungsrisikos, Verwaltungs- und zusätzlicher Bearbeitungsaufwand für die individuellen Ausführungswünsche und die Zeitverzögerung durch spätere Veräußerung inkl. dem daraus entstehenden Zinsverlust.  Im Notarvertrag wird das Grundstück mit Eingabeplanung (die uns teilweise vorliegt) verkauft, nicht jedoch die Erstellung des Hauses selbst. Nach Erhalt der Entwürfe des Bauvertrages und der Baubeschreibung stellten sich jedoch gravierende Mängel heraus, die klar zu Gunsten des Generalübernehmers tendieren.  1.Besteht die Möglichkeit bei Nichteinigung bezüglich Bauvertrag und Baubeschreibung von diesem Reservierungsvertrag zurückzutreten und die gesamte Reservierungsgebühr zurück zu bekommen? Der Kaufvertrag wurde noch nicht unterschrieben, Notartermin ist in 2 Wochen angesetzt. 2.Ist eine Reservierungsgebühr in dieser Höhe grundsätzlich rechtens oder kann diese grundsätzlich zurückverlangt werden, wenn der Kauf nicht zustande kommt? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt.  Eine Reservierungsvereinbarung in Zusammenhang mit einem Kauf eines Hauses oder Grundstücks ist nach herrschender Meinung grundsätzlich nur dann rechtlich wirksam, wenn die Vereinbarung die notarielle Form hat.   Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Höhe der Reservierungsgebühr die Summe von 10 Prozent der gesetzlichen Maklergebühren überschreitet.  Dies ist hier gegeben. Der Grund liegt nach Ansicht der Rechtsprechung darin begründet, dass der potentielle Käufer ansonsten schon aus wirtschaftlichen Gründen zum Kauf gedrängt werden könnte.   Ich verstehe Sie so, dass eine notarielle Beurkundung der Vereinbarung nicht erfolgt ist, insofern würde die Vereinbarung an einem Formmangel leiden.  Insofern könnte die Gebühr hier grundsätzlich zurückverlangt werden, wenn der Kauf nicht zustande kommt.  Zu beachten ist jedoch § 814 BGB. Wenn Sie die Gebühr zahlen sollten, obwohl Ihnen bewusst ist, dass Sie rechtlich hierzu nicht verpflichtet sind, könnte die Gegenseite aus diesem Grund eine Rückzahlung verweigern.  Bei weiteren Fragen stehe ich Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Jannis Geike Rechtsanwalt

Relevante Paragraphen: § 814