Frage: Unter einer Anlage von Reihenhäusern auf jeweils eigenen Grundstücken befindet sich eine Tiefgarage (TG) zugehörig zu einem eigenen herrschenden Grundstück, zu desssen Gunsten Grunddienstbarkeiten bei den Wohngrundstücken eingetragen sind, die TG zu dulden. Die TG zusammen mit dem herrschenden Grundstück ist ein eigenständiges Rechtsobjekt. Es beinhaltet KEINE Wohnräume. Das Eigentum an der TG ist eine reine Bruchteil-Eigentümer- gemeinschaft. Eine formelle Zuordnung der Miteigentümer der TG zu den Stellplätzen gibt es nicht. Es gibt keine Satzung und auch keine sonstigen formellen Regelungen für die TG; auch keinen formeller Verwalter und keine Reparatur-Rücklagen!  Auf rein informeller Basis ergab sich, dass jeder der Miteigentümer der TG, Reih'-um, für jeweils ein Jahr sich um die Verwaltungaufgaben (je nach jeweiligem Gutdünken) kümmert, die Kostenumlage durchführt sowie ggfls. Reinigung u. kleinere Reparaturen veranlasst. Dies funktionierte bis vor einigen Jahren, ca. 30 Jahre lang einigermassen passabel.  In 2011: Verdacht, dass der Beton der TG sanierungsbedürftig sein könnte. Der  amtierenden informellen Verwalter wurde informiert und eine angemessene Sanierung eingefordert. Darauf legte dieser sein Amt aus 'wichtigem Grund' nieder (Alter, keine Fachkenntnisse).  Ein einvernehmlich beauftragtes Privatgutachten bestätigte den Verdacht (unzulässig hohe Werte der Chloridisierung und der Carbonatisierung des Stahlbeton, zu geringe Betonüberdeckung der Armierung- eisen, eindringenes Schmelzwasser (mit Salz) von den PKWs in die Fusskehle einer Stützsäule und einer Wand).  Da keine weiteren Aktionen erfolgten, Einberufung einer formellen Eigentümerversammlung in 2012. Mit tumultartigen Verhältnissen wurde die Abarbeitung der Tagesordnung verunmöglicht. Angebote zur Sanierung auf Basis des Privatgutachtens lagen vor. Alle konkreten Vorschläge zur Sanierung wurden mehrheitlich abgelehnt.  Daraufhin wurde ein selbständiges Beweissicherungsverfahren gegen alle übrigen Miteigentümer veranlasst, das trotz heftigster Anträge auf Einstellung durchgeführt wurde. Dieses Gutachten hat in 2013 die Beweisbehauptung bestätigt. Die Messwerte (Chloridisierung und Carbonatisierung) haben sich sogar zwischenzeitlich gegenüber denen des früheren Privatgutachtens noch weiter verschlechtert und somit Schaden bzw Sanierungskosten bereits erhöht. Das Gutachten räumte eine Frist von längstens 3 Jahren bis zur Schadensbehebung ein . Was m.E. nicht heisst, dass zwischenzeitlich der Schaden bis dahin nicht noch weiter zunimmt.  Anschliessend wurde Anfang 2014 der aktuell amtierenden informelle 'Verwalter' mit Termin aufgefordert, die erforderlichen Schritte zur Sanierung zu veranlasssen - wieder keinerlei Reaktion. Die ablehnende Haltung schien sich aufgrund der gerichtlichen Beweissicherung eher zu verhärten.  Die Versäuerung und Versalzung des Stahlbeton schreitet weiter fort und der Vermögensschaden bzw. die voraussichtlichen Sanierungskosten steigen weiter an.  Welche gerichtlichen Möglichkeiten gibt es als Miteigentümer die erforderliche Betonsanierung durchzusetzen? Wer, wegen was und/oder zu was  -kann beklagt werden?  Es gibt keinen formellen Verwalter (wie beim WEG) und der aktuell amtierende informelle Verwalter hätte bis zu einem etwaigen Beschluss bereits wieder gewechselt, der Nachfolger steht (noch) nicht fest. Eine Einforderung der Beauftragung zur Veranlassung einer Sanierung wird voraussichtlich, wenn überhaupt zu erreichen, spätestens bei der erwarteten Verweigerung eines ausreichenden Vorschusses scheitern, so dass dies ein weiteres Verfahren nach sich ziehen könnte. Dafür in Vorleistung zu treten ist bei den zu erwartetenden Kosten (incl. der zwingend erforderlichen Bauaufsicht durch einen SV) nicht möglich. 

Antwort: Segr geehrte(r) Ratsuchende(r),   nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung wird eine Klage gegen alle Miteigentümer möglich sein, da nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 Abs. 2 BGB/a>  Sie als einzelner Teilhaber der Gemeinschaft notwendige Erhaltungsmaßnahmen allein vornehmen können, wobei die Notwendigkeit immer dann anzunehmen ist, wenn die Maßnahme objektiv im Interesse der Gemeinschaft erforderlich ist - und daran kann es keinen Zweifel geben, wenn Sie ein entsprechendes Gutachten haben.   Die Klage wäre in Wege einer Stufenklage auf   1.) Zustimmung zur Sanierung gemäß Gutachten  2.) Zahlung eines Vorschusses zur Sanierung   gegen die übigen Eigfentümer zu richten.   Bei einer solchen Vorschussklage genügt Schätzung und Beweisangebot zur notwendigen Summe, wobei dann über den Vorschuss nach Sanierung abzurechnen ist.   Suchen Sie unverzüglich mit allen Unterlagen einen Rechtsanwalt zur Durchsetzung dieser Ansprüche auf; nehmen Sie bitte auch eine Eigentümerliste mit, da eben jeder Eigentümer mitverklagt werden muss, also Namen und ladungsfähige Adressen bekannt sein müssen.    Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 744