Frage: Unsere jetzige Wohnung, die wir zum 30.6.12 gekündigt haben, haben wir im März 2006 in nicht renoviertem Zustand bezogen. Der Mietvertrag sagt zum Thema 'Schönheitsreparaturen' das Folgende: 'Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung in Anlehnung an die derzeitige Rechtsprechung (Nassräume, Küche, Bad, WC - alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre und Nebenräume alle 7 Jahre) fachgerecht vornehmen zu lassen. Allerdings können diese Fristen in Absprache mit dem Vermieter dann verlängert werden, wenn die Renovierung zu den festgesetzten Fristen noch nicht erforderlich ist.' Es gibt weiterhin eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag wie folgt: 'Die Wohnung wird in nicht renoviertem Zustand, mit teilweise Raufaser- und Glasfasertapeten tapeziert, und deckend mit wischfester weißer Farbe gestrichen, übergeben, und ist bei einem Auszug ebenfalls in dieser Form zu übergeben. Beim Auszug sind andersfarbig gestrichene Tapeten zu entfernen.'  Den Fristenplan für Schönheitsreparaturen haben wir in Bad, Küche, und WC eingehalten, jedoch nicht in den Wohnräumen. Die Wohnräume haben wir bei unserem Einzug gestrichen; teilweise allerdings in 'knalligen' Farben. Wir gehen davon aus, dass diese entsprechend zu überstreichen sind (?). Das Wohnzimmer haben wir in einem hellen Gelbton gestrichen; eine Farbe, die wohl allgemein akzeptiert ist, und daher nicht zu überstreichen ist(?). Während der Mietdauer hat es natürlich hier und da in der bestehenden Raufasertapete kleinere (unauffällige) Beschädigungen gegeben.  Zu welchen Schönheitsreparaturen sind wir tatsächlich verpflichtet?   Danke für Ihre Stellungnahme  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt beantworte:  Die Rechtsprechung hat in Mietverträgen solche Klauseln, welche einen starren Fristenplan vorsehen, für unwirksam erklärt, sofern die Schönheitsreparaturen nach einem festgelegten Zeitplan erfolgen müssen ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung. In Ihrem Fall dürfte die Klausel ebenfalls unwirksam sein, da die starren Fristen zwar nicht eingehalten werden müssen, sofern die Renovierung noch nicht erforderlich ist, da dies jedoch in Absprache mit dem Vermieter zu klären ist. Soweit dem Vermieter ein Vetorecht eingeräumt wird, handelt es sich um genau diejenige unangemessene Benachteiligung, die von der Rechtsprechung gerügt wird. Wenn Ihnen das Recht, bei gutem Zustand der Räumlichkeiten erst später zu renovieren, zusteht, kann es nicht sein, dass es der Vermieter in der Hand hat, Ihnen dieses Recht zu gewähren oder zu verweigern.  Darüber hinaus ist die Einschränkung der Farbwahl auf den Farbton Weiß unzulässig. Grundsätzlich ist es zwar möglich, in einer formularmäßigen Klausel für die Rückgabe der Wohnung eine farbliche Einschränkung zu vereinbaren, jedoch ist die Einschränkung ausschließlich auf die Farbe Weiß nicht zulässig, da dies den Mieter „in seiner Gestaltungsfreiheit in einer Weise einschränkt, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist' (BGH, Beschluss vom 14.02.2010, AZ. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20198/10" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.12.2010 - Abs. 8 ZR 198/10: Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Verpflichtung des Mieter...">Abs. 8 ZR 198/10/a> ). Eine Einschränkung der Farbwahl zum Beispiel auf dezente helle Farben wäre zulässig, jedoch nicht nur auf den einen Farbton Weiß.  Die unangemessene Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl führt dazu, dass die gesamte formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. /a> Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB insgesamt unwirksam ist. Es bedeutet also nicht, dass der Vermieter, der die Farbe auf weiß einschränkt, zwar nicht weiß, jedoch einen anderen hellen Ton verlangen kann, sondern die gesamte Klausel ist unwirksam.  Darüber hinaus gilt der Grundsatz, wonach Sie (falls die Klausel wirksam wäre) ohnehin nur so viel renovieren müssten, wie Sie selbst abgewohnt haben. Wenn Sie also die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen haben, dann dürfen Sie die Wohnung auch in unrenoviertem Zustand zurückgeben.  Ich gehe also davon aus, dass Sie keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Bitte beachten Sie jedoch, dass diese Auskunft auf der Basis Ihrer Angaben erfolgt und dass die Prüfung des gesamten Mietvertrages möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen kann, sofern noch weitere Regelungen im Vertrag enthalten sind, die von Ihnen bislang nicht erwähnt wurden.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.  Mit freundlichen Grüßen   Karin Plewe Rechtsanwältin  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307