Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  mein Bruder und ich sind per Testament Erbe eines Einfamilienhauses geworden, das meinem nicht leiblichen Großvater gehörte (Stiefvater meines Vaters).Dieses Testament ist durch das Amtsgericht eröffnet worden. Der Besitz ist an folgende Verpflichtung gebunden. Zitat: „Ich verpflichte sie Ihrem Vater lebenslang  unentgeltliches Wohnrecht zu gewähren...„. Ferner soll dieses Recht durch eine Reallast im Grundbuch gesichert werden.  Fragen: Was heißt unentgeltliches Wohnrecht, das meinem Vater zuteil wird, für meinen Bruder und mich, präzisiert, welche Kosten haben wir zu tragen? Was ändert sich an diesem Wohnrecht, wenn mein Vater durch Überschreibung durch meinen Bruder (Absicht meines Bruders !) zur Hälfte Besitzer des Hauses wird, kann mein Bruder überhaupt ohne meine Einwilligung überschreiben?  Mit freundlichem Gruß         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:   ad 1)  Zur Beantwortung der Frage, welche Kosten Sie als Eigentümer des Hauses zu tragen haben, kommt es darauf an, wie die Verfügung im Testament auszulegen ist. Sofern keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, daß von den gesetzlichen Regelungen des Wohnrechts abgewichen werden sollte, werden diese zur Anwendung kommen. Ein Wohnrecht ist danach zunächst, sofern nichts anderes vereinbart ist, unentgeltlich. Der Berechtigte braucht also keine Miete zu zahlen, wenn - was durchaus möglich ist - das Wohnrecht ohne Mietvertrag eingeräumt wurde.   Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 Abs. 1 S. 2 BGB/a> , welcher das Wohnrecht gesetzlich normiert, ist aber auch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1041 BGB: Erhaltung der Sache">§ 1041 BGB/a>  anwendbar. Danach ist der Berechtigte des Wohnrechtes zur Erhaltung der Wohnung einschließlich Ausbesserung und Erneuerung insoweit verpflichtet, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören. Er ist im zu Anzeigen gegenüber dem Eigentümer verpflichtet, wenn er eine Zerstörung oder Beschädigung der Sache feststellt oder außergewöhnliche Ausbesserung oder Erneuerung der Sache erforderlich werden oder Vorkehrungen zum Schutz gegen nicht vorhergesehene Gefahren oder wenn sich ein Dritter ein Recht an einer Sache anmaßt. Die durch die Benutzung verursachten Wohnungsnebenkosten wie Gas, Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Abwasser, hat der Wohnungsberechtigte selbst zu tragen. Der Eigentümer ist außerdem nicht zur Gebäudeunterhaltung verpflichtet (vgl. Wegmann in Bamberger/Roth, BGB, § 1093, Rz. 26).  'Unentgeltlich' bedeutet also nur, daß Ihr Vater ohne Miete zu zahlen dort wohnen darf - es sei denn, aus den Umständen oder dem Testamentstext ergibt sich, daß der Vater von b>allen/b>  Kosten frei gestellt werden sollte. Dafür gibt Ihre Schilderung aber nichts her.  ad 2)  Eine Übertragung seines Anteiles an dem Grundstück auf den Vater ist dem Bruder weder alleine, noch gemeinsam mit Ihnen möglich. Hier gilt nämlich a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2033.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2033 BGB: Verfügungsrecht des Miterben">§ 2033 BGB/a> :  b> § 2033  Verfügungsrecht des Miterben        (1)  1 Jeder Miterbe kann über seinen Anteil an dem Nachlass verfügen. 2 Der Vertrag, durch den ein Miterbe über seinen Anteil verfügt, bedarf der notariellen Beurkundung.     (2)  Über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe nicht verfügen./b>   Auf Deutsch: Ihr Bruder darf zwar über sein Erbteil als Ganzes verfügen und dieses z.B. auf den Vater (notariell) übertragen. Eine Verfügung über seinen Anteil am Haus (=einzelner Nachlaßgegenstand!) ist jedoch nicht möglich. Dazu liegt auch bereits höchstrichterliche Rechtsprechung vor (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2055,%2066" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 27.11.1970 - Abs. 5 ZR 85/68">BGHZ 55, 66/a>  = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201971,%20321" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 27.11.1970 - Abs. 5 ZR 85/68">NJW 1971, 321/a> ; OLG Bremen a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=OLGZ%201987,%2010" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Bremen, 11.08.1986 - 1 W 9/86">OLGZ 1987, 10/a> ).  Erst nach Auseinandersetzung des Gesamthandeigentums der Erbengemeinschaft durch Teilung käme ein Verkauf des Miteigentums Ihres Bruders an den Vater in Betracht. Zur Umwandlung von Gesamthandseigentum am Nachlassgrundstück in Miteigentum der Erben bedarf es der Auflassung und eines hierauf abzielenden, formgebundenen Schuldvertrags, § 311b Abs. 1. Hier sollten Sie sich aber konkreten anwaltlichen Rat vor Ort einholen, da die Darstellung der weiteren Verfahrensweise den Rahmen dieses Forums sprengen würde.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  A. Schwartmann Rechtsanwalt   --  Rechtsanwalt A. Schwartmann Gleueler Str. 249 Abs. 500-50935 Köln Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395  <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.andreas-schwartmann.de' target='_blank'>www.andreas-schwartmann.de</a>    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093, § 2033, § 1041