Frage: Wir haben vor einigen Monaten ein Grundstück verkauft. Der  Kaufvertrag wurde notariell beurkundet. Zum Grundbucheintrag und zur endgültigen Abwicklung und Zahlung kam es nicht, da der Käufer uns ca. 4 Wochen später um Rückabwicklung bat. Er konnte nicht ohne zusätzliche Zugeständisse so bauen wie geplant und wie ihm dies die Gemeinde ursprünglich mündlich bestätigt hatte. Aufgrund der Größe der Planung ging nämlich leider der Bauantrag weiter an die nächst höhere Behörde. Diese verlangte, dass er ca 300 qm der 1800 qm Grundstücksfläche für eine Wendeplatte planen müsste. Weiterhin verweigerte ihm auch noch ein mit ihm im Streit liegender Anlieger hierfür die Zustimmung. Dass dies alles passieren könnte war uns bei Verkauf natürlich nicht bekannt und wurde scheinbar auch von den Bauplanern des Käufers nicht bedacht. Wir willigten jedenfalls damals mündlich ein, unter bestimmten Umständen evtl. eine Rückabwicklung vorzunehmen und er ließ den Notar den weiteren Verkaufsvorgang mit Hinweis auf diese evtl. Rückabwicklung stoppen. - Kurz darauf erkrankte mein Mann schwer und deshalb zog sich die Sache bis heute hin. - Der Käufer hat mittlerweile ein anderes Grundstück gekauft und bebaut und drängt jetzt, nachdem es meinem Mann wieder etwas besser geht auf Durchführung der Rückabwicklung. - Ich möchte aber mittlerweile, vor allem aufgrund der schweren Erkrankung meines Mannes nicht mehr rückabwickeln, da dieses Grundstück für uns in der jetzigen veränderten Situation nur noch Ballast wäre. - Kann eine Rückabwicklung bzw. könnte Schadensersatz gefordert werden und wenn ja bis zu welcher Höhe?            

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  Bitte beachten Sie, dass im Rahmen dieser Erstberatung nur eine grobe rechtliche Einschätzung des Falles gegeben werden kann.   Eine gesetzliche Verpflichtung Ihrerseits, den Kauf rückgängig zu machen, sehe ich auf der Grundlage Ihrer Angaben nicht.  Insbesondere kann sich der Käufer nicht auf einen Sach- oder Rechtsmangel berufen. Ein solcher Rechtsmangel wäre zum Beispiel die Beeinträchtigung der Bebaubarkeit des Grundstücks, die hier aber gerade nicht vorliegt; denn der Käufer kann das Grundstück ja bebauen, nur nicht in der Weise, wie von ihm beabsichtigt. Auch die fehlende Zustimmung des Nachbarn in Bezug auf die Wendeplatte ist kein Rechtsmangel (vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201993,%201323" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 1993, 1323 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 1993, 1323/a>  m.w.N.). Im Übrigen haften Sie als Grundstücksverkäufer gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/436.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 436 BGB: Öffentliche Lasten von Grundstücken">§ 436 Abs. 2 BGB/a>  nicht für die Freiheit des Grundstücks von öffentlichen Lasten, die nicht in das Grundbuch eintragungsfähig sind, also z.B. von Baulasten.  Sie müssten also schon eine vertragliche Zusicherung gegeben haben, dass das Grundstück im Detail den von Ihnen skizzierten subjektiven Erwartungen des Käufers entspricht, um in Anspruch genommen werden zu können.  Gegebenenfalls ist in dem notariellen Vertrag hierzu eine Regelung vorgesehen. Dies wäre noch gesondert zu prüfen.  Ansonsten kommt es auf den Inhalt Ihrer mündlichen Zusage an, wonach Sie in bestimmten Fällen zur Rückabwicklung des Vertrages verpflichtet sein sollen. Vor allem aber müsste der Käufer eine solche Vereinbarung auch im Streitfall darlegen und beweisen können.  Ich rate Ihnen daher, auf der Erfüllung des Kaufvertrages zu bestehen. Wenn der Käufer dann allerdings doch den Rücktritt vom Vertrag erklärt oder SchadenserS. geltend macht, sollten Sie sich unbedingt weiter anwaltlich beraten und vertreten lassen, am Besten durch einen Kollegen vor Ort.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen zunächst weiterhelfen.  Für Verständnisfragen stehe ich gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen   Wolfram Geyer Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 436