Frage: Vor 10 Jahren starb meine Schwiegermutter. Meine Frau hat noch eine Schwester, die die Hälfte der Flächen mit geerbt hat. 2005 hatte ich einen Pachtvertrag bis 2035 mit meiner Schwiegermutter abgeschlossen über ca. 90 ar landwirtschaftliche Fläche, die 2011 die zwei Schwestern gerbt haben. Darauf habe ich einen Weinberg angelegt. Da ich mich sehr um meine Schwiegermutter kümmerte, haben wir den Pachpreis bei null € festgelegt. Jetzt ist die Schwester meiner Frau gekommen und wollte den Pachtvertrag kündigen. Ich sagte Ihr, daß dies nicht ginge, was sie akzeptieren mußte. 2016 habe ich mein Weingut an einen jungen Mann verpachtet, der nicht zur Familie gehört. Er hat alle Flächen, Grundstücke, Maschinen, usw. mit übernommen. Das Weingut mit allen Gebäuden und mit den eigenen Flächen gehört aber immer noch mir. Die Verpächter anderer Flächen und Rebflächen haben die Übergabe aber akzeptiert und gut geheißen. Jetzt akzeptiert meine Schwägerin den Pachtvertrag bezüglich der Null-Pacht nicht mehr und möchte jährliche Pachtzahlung von mir haben. Ist dies möglich? Hat sie dann außerdem nicht die Frist verpaßt, den Pachtvertrag zu ihren Gunsten zu verändern?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Das Erbbaurecht entsteht durch Einigung zwischen Erbbauberechtigten und dem Erbbauverpflichteten und Eintragung in Abteilung Abs. 2 des Grundbuchs (§ 873 BGB)  Das Erbbaurecht wird zur 1. Rangstelle bestellt; der Rang kann später auch nicht geändert werden. Das Erbbaurecht soll auch im Falle einer Zwangsversteigerung des Grundstücks weiter bestehen.   Gem. § 1 Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz - ErbbauRG) in der Fassung 15.01.1919 können Grundstücke in der Weise belastet werden, daß demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).  Die Pflichten des Erbbauberechtigten ergeben sich aus § 2, ein Anspruch auf  ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen (Erbbauzins) kann gem. § 9  ausbedungen werden, für das die Vorschriften des BGB über die Reallasten entsprechende Anwendung finden.   Wenn eine Kündigung des Vertrags ausgeschlossen ist, was die Schwester Ihrer Frau ja bereits vergeblich versucht hat, kann auch die Höhe der Erbpacht nicht beanstandet werden.   Das ist eher ein steuerrechtliches Problem, weil der Vertrag eine Schenkung beinhaltet, für das Schenkungssteuer anfallen könnte.   Gem. § 2 Ziff. 4 kann zum Inhalt des Erbbaurechts auch die Vereinbarung über den sog. Heimfall gehören, d.h. die  Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen.   Der Heimfallanspruch verjährt in sechs Monaten von dem Zeitpunkt an, in dem der Grundstückseigentümer von dem Vorhandensein der Voraussetzungen Kenntnis erlangt, ohne Rücksicht auf diese Kenntnis in zwei Jahren vom Eintreten der Voraussetzungen an (§ 4).   Da Sie im Jahr 2016 das Weingut weiter verpachtet haben, können Sie den Einwand der Verjährung erheben. Ich gehe davon aus, dass der Grundvertrag Ihnen dieses Recht zubilligt.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 873