Frage: Ich habe ein Einfamilienhaus gekauft. Notarvertrag war am xxxxx. Die Zahlungsaufforderung kam am xxxxx.  Die Schlüsselübergabe war nach dem xxxxx  Letzes Jahr war ich beim Bauamt und habe Einsicht in die Bauakte genommen. Genauer Termin weis ich nicht mehr. Bei der Einsichtnahme wurde mir anahnd der Luftbilder  mitgeteilt, das es Schwazbauten gab/gibt. Der Sachbearbeiter sagte mir ich hätte Bestandschutz (Carport), weil es schon so lange existiert. Gab, weil den Wintergarten(Marke Eigenbau) habe ich schon abreißen lassen. Das Carport ist länger geworden als genehmigt. Das Carport überdeckt die Hauseingangstür. Ist also direkt am Haus. In der Bauzeichnung ist als Fortführung des Carports lediglich eine einfache Überdachung für den Hauseingangs vorgesehen.  Weiterhin mache ich mir Gedanken ob der Energieausweis falsche Angaben enthält um die Werte zu schönen. Es wurde ein Bedarfsausweis angefertigt. Da müssen ja Ölverbrauchswerte angegeben werden. Da der Besitzer zwei Holzöfen in Betrieb hatte, aber die Wohnung ohne verkauft hat.  Meine Fragen wären hinsichtlich arglistiger Täuschung. Diese stellt ja eine hohe Hürde da.  Sollten im Energiesausweis falsche Angaben gemacht wurden sein. Kann der Verkäufer sich da rausreden und auf Fahrlässigkeit plädieren? Mit Erfolg?  Zum Thema Schwarzbau: Kann der Verkäufer argumentieren er wusste nichts von dem 'überlangen' Carport?  Ich bdanke mich jetzt schon Bemühungen und hoffe Sie können mir etwas positives mitteilen.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 Abs. 1 BGB/a>  hat folgenden Wortlaut: 'Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.' Die Frage wird sein, ob Sie das Grundstück nicht gekauft hätten, wenn Sie vor dem Kauf gewusst hätten, dass Wintergarten und Carport in dieser Form baurechtswidrig sind und der Energieausweis nicht richtig ist. Die Täuschung muss zumindest mitursächlich für den Kaufentschluss gewesen sein. Als Anfechtender würden Sie die volle Beweislast für das Vorliegen einer arglistigen Täuschung tragen.  Grundsätzlich kommt bei Verschweigen des Fehlens einer erforderlichen Baugenehmigung eine arglistige Täuschung in Betracht (OLG Hamm, Urteil vom 21.01.2013 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=22%20U%20120/12" target="_blank" class="djo_link" title="22 U 120/12 (2 zugeordnete Entscheidungen)">22 U 120/12/a>  -, juris). Das gilt für rechtswidriges Bauen jeder Art. Wenn der Verkäufer die Baumaßnahmen veranlasst hat, dürfte es unglaubhaft sein, wenn er sich darauf beruft, davon nichts gewusst zu haben. Anders mag es liegen, wenn Ihr Verkäufer das Grundstück selbst auch mit diesen 'Schwarzbauten' erworben hatte -  Sie hatten davon ja auch erst zufällig nach über einem Jahr erfahren.  Der Aussteller hat Energieausweise auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs (Energiebedarfsausweis) oder des erfassten Energieverbrauchs (Energieverbrauchsausweis) auszustellen (§ 17 EnEV). Der Eigentümer muss dafür Sorge tragen, dass die von ihm bereitgestellten Daten richtig sind. Der Aussteller darf die vom Eigentümer bereitgestellten Daten seinen Berechnungen nicht zugrunde legen, soweit begründeter Anlass zu Zweifeln an deren Richtigkeit besteht. Energieausweise werden von qualifizierten Energieberatern ausgestellt. Vor diesem Hintergrund wird es eher schwer sein, eine arglistige Täuschung durch den Eigentümer/Verkäufer nachzuweisen. Zum einen hat der qualifizierte Energieberater die vom Eigentümer bereitgestellten Daten mindestens auf Plausibilität zu prüfen, und zum anderen kann der Eigentümer/Verkäufer durchaus behaupten, bei der Zusammenstellung der Daten unabsichtlich Fehler begangen zu haben.  Wichtig ist aber auch noch die Anfechtungsfrist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/124.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 124 BGB: Anfechtungsfrist">§ 124 BGB/a> : Die Anfechtung kann nur binnen Jahresfrist erfolgen. Die Frist beginnt im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt. Wenn die Täuschung von Ihnen 2016 entdeckt wurde, könnte die Frist schon abgelaufen sein.  Ich kann Ihnen daher leider nicht allzu viel Hoffnung machen, dass Sie den Kaufvertrag erfolgreich anfechten können.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 124, § 123