Frage: Sehr geehrter Herr/Frau Rechtsanwalt, ich habe seit nun 3 Jahren Landwirtschaftlich genutzte Pachtflächen die ich über einen Privatweg erreiche. Diesen befahre sowohl ich als auch Kunden. Nun möchte ich einem Teil bebauen und diesen Grund und Boden auch kaufen um eine Baugehnemigung über einen Vorhabens und Erschliessungsplan zu erhalten. Lt. Behörden muss ich mich um das Wege und leitungsrecht selbst kümmern. Der Eigentümer möchte es weder eintragen lassen noch den für ihn Wert/ Nutzlosen Weg verkaufen ( er hat am Weg keinerlei Flächen) , vielmehr verlangt er eine unverschämte Summe in Cash und eine jährliche Pachtzahlung. Nun meine Frage habe ich und meine Kunden ein gewohnheitsrecht? Der Weg war mal öffentlich und wurde von der Gemeinde verkauft ohne sich ein Wegerecht zu sichern, kann man diesen Umstand anfechten ? Auch wurden die sechs Anreiner nicht zu dem Verkauf gefragt oder gar den Kauf angeboten. Wir könnten die Leitungen auch schießen lassen und wären dann in 1.50 Meter tiefe sodass wir den Weg nicht 'berühren'. Darf er dagegen angehen? Vielen Dank    

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:  1. Der Umstand, dass der Weg einmal öffentlich war und von der Gemeinde verkauft wurde, die sich aber dabei kein Wegerecht hat einräumen lassen, wird nach meiner Einschätzung nicht zu einem Anfechtungsrecht führen. Höchstwahrscheinlich dürfte eine Anfechtungs- oder andere Einwendungsfrist schon abgelaufen sein, aber es wird aller Voraussicht auch an einem subjektiven Recht Ihrerseits fehlen, was Sie allein zur Anfechtung berechtigen würde.  So wird man dahingehend nicht weiterkommen können.  2. Gleiches gilt nach meiner ersten Meinung für die Unterlassung der Gemeinde, die Anreiner nicht hinsichtlich eines Kaufes gefragt zu haben.  3. In der Tat könnte aber ein Gewohnheitsrecht bzw. eine Verwirkung unter Berücksichtigung des Gebots von Treu und Glauben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> ) einschlägig sein, was zu Ihren Gunsten sprechen kann.  Diesbezüglich ist aber wegen des insoweit sehr offenen Tatbestandes des vorgenannten Rechts eine äußerst genaue Einzelprüfung notwendig.  Ansonsten hat aber der Eigentümer das Recht, nach seinem Belieben sein Eigentum zu nutzen und andere davon auszuschließen.  Es wird also aller Voraussicht nach schwierig werden für Sie.  4. Zum Leitungsrecht: Das Recht des Eigentümers eines Grundstücks erstreckt sich auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche. Der Eigentümer kann jedoch Einwirkungen nicht verbieten, die in solcher Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, dass er an der Ausschließung kein Interesse hat.   Nutzungsinteressen kann man dem Eigentümer z. B. bei einer Abwasserleitung des Nachbarn in 3 m Tiefe wegen drohender Durchfeuchtungen des Erdreichs bei Störungen (OLG Düsseldorf a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201991,%20403" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 28.11.1990 - 9 U 109/90">NJW-RR 1991, 403/a> , 404 = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=OLGZ%201991,%20211" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 28.11.1990 - 9 U 109/90">OLGZ 1991, 211/a> ; anders bei unbebaubaren Grundstücken: BayVGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BayVBl%202010,%20629" target="_blank" class="djo_link" title="VGH Bayern, 05.10.2009 - 4 B 08.2877: Entfernung eines Kanals; Duldungspflicht; schuldrechtlich...">BayVBl 2010, 629/a> , 630 f) noch nicht absprechen.  1,5 m Tiefe kann aber durchaus aureichen, wenn man berücksichtigt, dass hier keine Bebauung vorliegt, auch wenn diese möglich erscheint.  5. Vielleicht lässt sich aber dennoch gegen eine angemessene Pacht ein befriedigendes Ergebnis für Sie und Ihren Nachbarn erreichen.  Schließlich darf eine Nutzungsvergütung/Pacht nicht unangemessen hoch sein.  Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242