Frage: Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin, sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,  über mein Vermögen ist das private Insolvenzverfahren eröffnet worden. Der Verwalter hat die Mietwohnung aus der Inso.-Masse freigegeben. Miete bin ich nicht schuldig geblieben. Die Mietzahlungen werden jedoch schon seit einiger Zeit vom Konto meiner - mit mir und unseren Kindern in der Wohnung lebenden -  Ehefrau (gesetzlicher Güterstand) bezahlt, und zwar stets pünktlich.  Im vergangenen Jahr gab es allerdings wegen meiner wirtschaftlichen Schwierigkeiten Zahlungsverzögerungen, die auch schon zu einer fristlosen Kündigung geführt hatten, welche mit Nachzahlung aber geheilt werden konnte.  Nun bietet der Vermieter, der die Wohnung erst vor zwei Jahren gekauft hat, durch seinen Anwalt an, meine Frau solle die Wohnung zu 'vorerst' gleichen Konditionen anmieten, da er sich bezgl. der künftigen Zahlungen nicht gewiß sei.   Daher meine Frage(n):  1.) Sollen/müssen wir das annehmen? Einen über 20 Jahre alten Vertrag (mit einigen, dem neuen Vermieter noch gar nicht bekannten 'versteckten' Vorteilen für uns) gegen einen neuen tauschen?   2.) Muß man hier nicht vielmehr eine 'Finte' vermuten?   3.) Genügte es nicht, um dem Vermieter entgegen zu kommen, daß meine Frau für die Zahlungen bürgt, bzw. in den bestehenden Vertrag mit eintritt?  Ich bedanke mich im Voraus für Ihre Hilfe und verbleibe mit freundlichem Gruß

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:  Mit der Grundbucheintragung tritt der Erwerber für die Dauer seines Eigentums an die Stelle des vormaligen Eigentümers und Vermieters (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> ). Ihr neuer Vermieter ist damit in sämtliche mietvertraglichen Vereinbarungen eingetreten. Handelt es sich nicht um einen befristeten Mietvertrag, ist folglich der Abschluss eines neuen Mietvertrages nicht notwendig, m.a.W. : Ihr Vermieter hat keinen einklagbarer Rechtsanspruch darauf, das Mietverhältnis dahingehend zu ändern, dass alleiniger Mieter künftig Ihre Ehefrau ist. Ein derartiger Anspruch ergibt sich auch nicht daraus, dass über Ihr Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde.  Stehen bereits seit einem Jahr keine Mietzinsen mehr offen, ist Ihr Vermieter weiterhin nicht berechtigt, das Mietverhältnis aufgrund Ihrer Insolvenz fristlos zu kündigen. Im Hinblick auf die vertragsgemäße Erfüllung Ihrer Zahlungspflichten in den letzten 12 Monaten sehe ich zudem keine Veranlassung dafür, dem Vermieter anzubieten, dass Ihre Ehefrau in den Mietvertrag eintrete oder sich als Bürgin zur Verfügung stelle. Im Ergebnis wird der angebotene neue Mietvertrag im Zweifel ungünstigere Bedingungen als der bestehende enthalten, so dass Ihnen vorbehaltlich der Prüfung des Vertragstextes davon abzuraten sein wird, das Angebot Ihres Vermieters anzunehmen.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen J. Petry-Berger Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566