Frage: Liebe Anwälte,  folgendes Szenario:  Mein Mutter besitzt ein Grundstück mit Haus, diese Haus ist, sofern ich das als Laie beurteilen kann, baufällig und in meinen Augen nicht mehr sicher. Z. B. ist das Dach marode, über dem Eingangsbereich könnten Dachlatten und Ziegel herunterfallen.  In dem Haus wohnt aktuell ein älteres Pärchen, die sich hier trotzdem wohlfüllen und auch nicht ausziehen wollen. Ein Mietvertrag existiert nicht.  Sollte jetzt tatsächlich Aufgrund der Baufälligkeit etwas passieren, Personenschaden, evtl. schlimmeres mit Operationen, Krankenhausaufenthalt oder Plegefall, wer haftet für diesen Schaden?  Meine Bedenken sind das in diesem Haus eigentlich keiner mehr wohnen dürfte und bei einem Schadensfall meine Mutter dafür aufkommen müsste.   Kann man sich rechtlich absichern z. B. durch Unterschrift der Mieter auf einem Dokument in dem steht das man eigenverantwortlich in dem Haus wohnt?  Desweiteren sind die Mieter sich sicherlich nicht der rechtlichen Folgen bewusst, in diesem Haus zu wohnen und sicher auch nicht falls ein Haftungsausschluss meiner Mutter möglich wäre, was das zu bedeuten hätte.   Vielen Dank und herzliche Grüße!  -- Einsatz geändert am 09.07.2013 09:49:45

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und der Höhe Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf:  Grundsätzlich ist der Eigentümer eines Hauses für Schäden, die durch das Haus bzw. des schlechten Zustand entstehen verantwortlich.   Wichtig ist, dass Ihre Mutter als Eigentümerin des Hauses nicht nur gegenüber den Mietern verantwortlich ist, sondern gegenüber jederman, der den Gefahren des Hauses ausgesetzt wird.   Dies regelt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/836.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 836 BGB: Haftung des Grundstücksbesitzers">§ 836 BGB/a> .  Es ist also bereits praktisch unmöglich, von jedem eine Bestätigung zu erhalten, dass er sich sämtlicher Gefahren bewusst ist, die durch ein Betreten des Hauses einhergehen. Auch müsste die Erklärung sämtliche Gefahren auflisten.  Gegenüber den Mietern ist Ihre Mutter nicht nur aufgrund der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht in der Verantwortung, sondern auch aufgrund des Mietvertrags, d.h. Ihre Mutter ist verpflichtet, die Wohnung in einen sicheren Zustand zu bringen und kann die Mieter nicht mit einer Unterschrift auf ihre Eigenverantwortlichkeit verweisen.   Gleichwohl können die Mieter darauf verzichten, dass Ihre Mutter einen sicheren Zustand herstellt. Dieser Verzicht hat jedoch keine Wirkung gegenüber Dritten, die ebenfalls zu Schaden kommen können.   Ich empfehle Ihrer Mutter dringend, die Sicherheit des Gebäudes herzustellen, weil auch strafrechtliche Konsequenzen drohen können.   Gegenüber den Mietern ist auf die Gefahren hinweisen und diese sollten aufgefordert werden, das Gebäude schnellstmöglich zu verlassen, um den Eintritt von Schäden für Leib und Leben zu vermeiden.  Zusammenfassend sind Ihre Fragen wie folgt zu beantworten:  Der Eigentümer eines Grundstücks haftet für Schäden, die durch sein Haus entstehen.  Eine Unterschrift der Mieter, auf eigenes Risiko weiter in dem Haus zu wohnen, begrenzt die Haftung nur auf die dort genannten Risiken und nur im Verhältnis zu den Mietern selbst. Abhängig vom Zustand des Hauses kann eine solche Vereinbarung sogar vollständig unwirksam sein, weil man nicht in die Gefährdung des eigenen Lebens einwilligen kann, wenn die Gefahr zu hoch ist.  Ich hoffe, meine Ersteinschätzung hat Ihnen etwas Rechtsklarheit gebracht, wenngleich sie keine persönliche Beratung ersetzen kann.   Bei Verständnisfragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfrage-Option.   Beste Grüße RA Jönsson!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 836