Frage: Hallo,  ich habe im Dezember einen kleinen Laden in einer Kleinstadt (10000 Einw.) eröffnet. Im November haben wir die Schlüssel übergeben bekommen, da im Ladengeschäft noch sehr viel gemacht werden mußte und dort seit 10 Jahren nichts gemacht wurde. Wir haben in Eigenleistung das Laminat verlegt, haben alles in einen total tip top Zustand gebracht. Nur die Nebenräume haben wir so gelassen wie sie waren (Putz brökelt von der Wand, alte DDR-Sanitäranlage ohne Heizung ect.).  Ich habe bei meiner Vermieterin immer wieder nach den Mietvertrag gefragt und habe immer wieder andere Ausreden erhalten, warum sie ihn nicht mit hat. Im Dezember kam dann endlich der Mietvertrag, aber mit einer Klausel, dass ich alle Reparaturen zu tragen habe, die kommen. Dies habe ich nicht unterschrieben und gemeint, sie solle daraus Kleinreparaturen machen bis zu einen Wert von 150,00 Euro und in den Mietvertrag reinschreiben, dass die Nebenräume in einen sanierungsbedürftigen Zustand sind. Sie hat den Mietvertrag wieder mitgenommen und Anfang Januar kam dann der nächste Mietvertrag, in dem Stand, dass sie Bescheinigungen sehen wollte jährlich vom Steuerberater und die Nebenräume waren wieder nicht mit erwähnt gewesen. Ich meinte dann zu ihr, dass die Bescheinigungen raus sollen aus den Mietvertrag und die Nebenräume noch rein müssen.   Am Freitag kam die Vermieterin dann mit Ihrem Mann und hat mir die Kündigung übergeben, mit der Begründung, dass sie das Ladengeschäft jetzt komplett sanieren wollen. Dies glaube ich aber nicht, da sie voher auch nie was investieren wollten. Einen Mietvertrag habe ich trotzdem nicht bekommen, nur eine Rechnung für Dez. und Jan. Uns ist dadurch ja ein Schaden entstanden 200,00 Euro Farben, 5 Tage Arbeitsleistung für das Laminatlegen (Laminat hat Vermieter bezahlt), Werbung am Schaufenster 400,00 Euro, Geschäft muß ein Tag zugemacht werden wegen Umzug usw.  Nun meine Fragen:   1.Muß ich die Miete für Januar und Dezember bezahlen, wenn kein Mietvertrag vorliegt?  2.Kann ich die Miete einbehalten als Aufwandsentschädigung. 3. Muß der Vermieter für meinen Schaden aufkommen?

Antwort: Guten Abend,  1. In Ihrem Fall liegt schon ein Mietvertrag vor, allerdings kein schriftlicher. Sie müssen also grundsätzlich die Miete bezahlen, die Sie mündlich mit der Vermieterin vereinbart haben.  2. Einen Anlass die Miete komplett einzubehalten, sehe ich nicht. Allerdings können Sie evtl. mit einem Anspruch auf AufwendungserS. aufrechnen, d. h. die Miete in Höhe dieses Gegenanspruchs einbehalten. Der Anspruch auf AufwendungserS. ergibt sich in Ihrem Fall entweder aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536a Abs. 2 BGB/a> , wenn die Renovierung zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands erforderlich war und Sie die Vermieterin mit der Mängelbeseitigung vor Durchführung der Eigenarbeit in Verzug gesetzt haben. Alternativ dazu kann sich der Anspruch auch aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/539.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 539 BGB: ErS. sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters">§§ 539/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/677.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 677 BGB: Pflichten des Geschäftsführers">677/a>  ff. BGB ergeben: Dazu müssten die Renovierungsarbeiten auch im Interesse der Vermieterin stattgefunden haben (was hier wohl der Fall war, da die Instandhaltungspflicht nicht auf die Mieterseite übertragen worden ist) und den Wert der Räume erhöht haben. Welche Summe letztlich erstattungsfähig ist, lässt sich an dieser Stelle nicht abschließend klären.  3. Eine vertragliche Pflichtverletzung der Vermieterin kann ich Ihrer Schilderung nicht entnehmen. Daher sehe ich keinen Anhaltspunkt für einen Schadensersatzanspruch.  Am besten machen Sie der Vermieterin ein Vergleichsangebot, d. h. bieten an, einen Teil der noch ausstehenden Miete zu zahlen und damit die Angelegenheit zu erledigen. Die Höhe des Angebots müssten Sie selbst einschätzen und dann ggfs. mit der Gegenseite aushandeln. Ein Rechtsstreit dürfte sich wegen der eher geringen Summen und der evtl. schwierigen Beweislage (nur mündliche Absprachen) nicht lohnen.   Mit freundlichen Grüßen  Abs. 1000. Juhre Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 539, § 677, § 536a