Frage: Guten Tag,   seit vielen Jahren sind wir Eigentümer in zwei Wohnanlagen mit insgesamt 128 Einheiten, verwaltet jedoch von einem gemeinsamen Verwalter. Im Laufe der Jahre erwarben mein Mann und ich, jeweils als Einzeleigentümer, mehrere weitere Wohnungen in beiden Gebäuden. Im Verlauf von 35 Jahren wurde incl. der letzten Versammlung im Juni 2009 für jede Wohnung eine Stimme erteilt.   Nun ist der Zeitpunkt gekommen, wo der alte Verwalter aufgibt und einen befreundeten Verwalter vorschlägt und durchgesetzt haben möchte.   Da er davon ausgeht (ausgehen muss), dass mit unseren Stimmen (und evtl. Vollmachten) dieser Verwalter nicht gewählt werden wird, ist uns heute per Fax mitgeteilt worden, dass in der folgenden Versammlung nach dem 'Kopfprinzip' (§25,2.1) abgestimmt werden wird. D.h., mein Mann und ich hätten jeweils nur eine Stimme. Das würde die Abstimmung in seinem Sinne ja erleichtern.   Wir sind uns darüber im Unklaren, wie die Teilungserklärung und der Gesetzestext voneinander abhängen und ob nicht sowieso auch von Gewohnheitsrecht auszugehen ist.   Die Teilungserklärung von 1970 besagt:  §1, Abs.1, Teilung: Der Bauherr teilt das Eigentum an dem .. Grundstück in 64 Miteigentumsanteile dergestalt auf, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer in sich abgeschlossenen Wohnung (Wohnungseigentum) unauflöslich verbunden ist, nämlich in einen Miteigentumsanteil , folgen 1.000er-Anteile für alle Einheiten.    §10 Eigentümerversammlung - Beschlüsse der Wohnungseigentümer Jeder Miteigentumsanteil nach §1, Abs.1 gewährt dem jeweiligen Wohnungseigentümer eine Stimme. Wer das Stimmrecht entgegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/891.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 891 BGB: Gesetzliche Vermutung">§891 Abs.1 des BGB/a>  beansprucht, hat sein Eigentum oder die ihm gleichstehende Kaufanwartschaft durch öffentliche Urkunde nachzuweisen.   Wie ist dies zu interpretieren? Ist nicht mit dem 'jeweiligen Wohnungseigentümer eine Stimme' nicht doch das Stimmrecht pro Objekt gemeint ?  Für eine Stellungnahme noch heute wäre ich dankbar.   !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  gerne beantworte ich Ihre Frage.  Abs. 1. Allgemein –Stimmkraft   Das gesetzliche Leitbild sieht für jede stimmberechtigte Person genau eine Stimme vor (a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/25.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 25 WEG: Mehrheitsbeschluß">§25 Abs. 2 1 WEG/a> ). Es spielt also keine Rolle, ob jemand eine oder mehrere Wohnungen oder nur eine Garage hat. Dies nennt man das Kopfprinzip.  Von diesem Prinzip können die Wohnungseigentümer abweichen, denn oft ist das Kopfprinzip ungerecht. Die gesetzliche Regelung findet also nur Anwendung, wenn keine anderweitige Vereinbarung unter den Wohnungseigentümern getroffen wurde. Es kann vereinbart werden das Stimmrecht nach Wohnungseigentumseinheiten (so genanntes Objektprinzip) oder nach Miteigentumseinheiten (so genanntes Wertprinzip).   Abs. 2. Kopfprinzip oder Objektprinzip?  Die Frage ist also, ob mit §10 der Teilungserklärung eine vom Kopfprinzip abweichende Stimmverteilung vereinbart wurde. Ich teile Ihre Meinung.  Der von Ihnen genannte §10 der Teilungserklärung lässt sich nach meiner Einschätzung dahin auslegen, dass das Objektprinzip vereinbart ist. Abs. 500.h. jeder Wohnung steht eine Stimme zu. § 10 bezieht sich auf die in §1 genannten 64 (bzw.128) Miteigentumsanteile,  also auf die einzelnen Einheiten. Das Stimmrecht wird an die Einheit geknüpft. Das ergibt sich daraus, dass jede Einheit eine Stimme gewährt und somit die Anzahl der Stimmen gleich der Anzahl der Einheiten sein muss. Folglich müssen einige Wohnungseigentümer mehrere Stimmen haben, wenn nicht jeder Eigentümer genau eine Wohnung hat. Anders lässt sich diese Klausel nicht verstehen. Der Rest der Klausel („Wer das Stimmrecht entgegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/891.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 891 BGB: Gesetzliche Vermutung">§891 Abs.1 des BGB/a>  beansprucht, hat sein Eigentum oder die ihm gleichstehende Kaufanwartschaft durch Urkunde nachzuweisen.„) bezieht sich nicht auf die Stimmkraft, sondern ist eine Regelung für den Fall, dass ein nicht im Grundbuch Eingetragener ein Stimmrecht beansprucht (§891BGB = „Ist im Grundbuch für jemand ein Recht eingetragen, so wird vermutet, dass ihm das Recht zustehe.„ ) Im Übrigen spricht es für diese Auslegung, dass sie seit Jahren so durchgeführt wurde.  Abs. 3. Änderung  Diese Regelung kann von dem Verwalter nicht einseitig geändert werden. Zu dieser Abänderung ist eine einstimmige Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Es ist auch keine gesetzliche Vorschrift ersichtlich, die für die Verwalterbestellung etwas anderes vorsieht. Im Ergebnis muss bei der nächsten Versammlung wiederum nach dem Objektprinzip entschieden werden.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick geben und meine Antwort hat Ihnen weiter geholfen. Noch Fragen? Dann nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion.   Wenn ich Sie in der Sache tätig werden soll, rufen Sie mich gerne an. Sie können mir auch eine Email z.B. mit einer Rückrufbitte schicken. Ich melde mich dann bei Ihnen.  Bitte bedenken Sie, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Zu einer umfassenden Beratung gehört, gemeinsam alle relevanten Informationen zu erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen gegeben werden. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Tatsachen bei Ihrer Schilderung kann sich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben.     Mit freundlichen Grüßen  Sebastian Belgardt Rechtsanwalt   Kanzleianschrift: Großholthauser Str. 124 44227 Dortmund  Kontaktmöglichkeiten:  Telefon: 0231. 580 94 95 Fax: 0231. 580 94 96 Email: info@ra-belgardt.de  **********************************     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 891