Frage: Ich habe seit 10 Jahren einen gewerblichen Raum an Herrn G. vermietet, der diesen als Cafe betreibt.   Herr G. investierte in das Cafe me Euro mehrere Tausen Euro in Form eines Umbaus, welcher das Gebäude auch aufwertete.  In dem Mietvertrag konstatierten wir, dass die ersten drei Mieten fréi sind Weiter hielten wir fest, dass der Umbau auf Kosten und Riskio des Mieters fällt. eine Rückbaupflicht in den alten Zustand entfällt.  Als Kautionspfand wurde das Bäckereiinventar bestimmt. Vor 5 jahren untervermietete Herr G den Raum an Familie T. mit unserer Zustimmung. Herr G verkaufte ohne unser Wissen das als Kautionspfand bestimmte Inventar an die Untervermieter inklusive der Umbaukosten  Herr G hat den Mietvertrag nun ordentlich gekündigt, sowie den Untermietvertrag.  Die Untervermieter T fordern von mir nun eine Ausgleichszahlung für die o.g. Investion, da sie das Cafe nicht mehr weiterbetreiben wollen.  Haben Familie T einen Anspruch auf einen Ausgleich?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:    Grundsätzlich gilt bei vom Mieter eingebauten Sachen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/539.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 539 BGB: ErS. sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters">§ 539 BGB/a> .  Das bedeutet, sofern der  Mieter die Umbauten oder Einbauten nicht entfernt, wozu er nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/539.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 539 BGB: ErS. sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters">§ 539 Abs. 2 BGB/a>  berechtigt wäre, kann er von Ihnen als Vermieter WerterS. verlangen.  Das Verlangen der Familie T nach einem Ausgleich ist daher grundsätzlich gerechtfertigt (Wobei ich davon ausgehe, dass mit dem Verkauf an Familie T auch die Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter abgetreten beziehungsweise Verkauft wurden.  Der Ausgleichsanspruch ist nach Ihren Angaben auch nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen worden. In gewerblichen Mietverträgen finden sich vielfach Klauseln, wonach vom Mieter eingebrachten Einbauten entweder zurückgebaut werden müssen oder entschädigungslos im Mietobjekt verbleiben. Vielleicht sehen Sie den Mietvertrag auf derartige Formulierungen durch.  Erforderlich für einen Anspruch der Familie T ist allerdings, dass die getätigten Aufwendungen auch nützlich sind.  Hierzu gehören Maßnahmen, die dem Erhalt der Mietsache oder der Verbesserung des Vertragsgebrauchs (Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen, An- und Ausbauten etc) dienen (Lindner-Figura/Pietz/Leo Kap 16 Rn 228).  Nach Ihren Angaben ist dies der Fall, da durch die Einbauten das Gebäude aufgewertet wurde.  Der Mieter hat also einen Anspruch auf Ausgleich hinsichtlich der Einbauten.  Ein Sonderfall stellt allerdings das Bäckerinventar dar, welches zwischen Ihnen und dem Mieter als Pfand bestimmt wurde. Dieses Inventar konnte die Familie T nur belastet mit Ihrem Pfandrecht erwerben.   Das bedeutet: Trotz Verkauf an die Familie T haben Sie das Recht, falls noch Forderungen offen stehen, das Inventar aufgrund Ihres Pfandrechts zu verwerten.  Abschließend sollten Sie jedoch beachten, dass für den Wertersatzanspruch der Familie T die kurze Verjährung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  gilt.  Das bedeutet, die Ansprüche verjähren in 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Die Frist kann nur dadurch gewahrt werden indem die Familie T innerhalb dieser Frist eine Klage erhebt oder ein gerichtliches Mahnverfahren einleitet.   Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 539, § 548