Frage: Zwei einfache Fragen zu Immobilien in Berlin: - Ich besitze eine langfristig vermietete Wohnung: Wie ist die rechtliche Situation bezueglich Eigenbedarfskuendigung - Angenommen ich kaufe jetzt eine (weitere) Wohnung: Kann ich den Mietvertrag jetzt schon so aufsetzen, dass die Wohnung in ca. 5 Jahren fuer mich zur Verfuegung steht Danke!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne möchte ich Ihnen die Fragen wie folgt beantworten:  a. rechtliche Situation Eigenbedarfskündigung  Eine Eigenbedarfskündigung kann grundsätzlich erst drei Jahre nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung erfolgen. Diese Sperrfrist kann je nach Lage der Wohnung auch bis zu zehn Jahre betragen. Die Länge der Sperrfrist müsste für den Bezirk geprüft werden, in denen Ihre Wohnung liegt. In vielen Berliner Bezirken gilt eine sieben-jährige Sperrfrist.  Nach Ablauf der Sperrfrist ist eine Eigenbedarfskündigung möglich, wenn diese schriftlich erfolgt, die Gründe für die Kündigung in der schriftlichen Kündigung vorgebracht werden und kein Härtefall vorliegt.  Als Grund kann nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs.2 Nr.2 BGB/a>  nur vorgebracht werden, dass die Räumlichkeiten als Wohnung für den Eigentümer, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt wird. Dabei muss der Grund nachvollziehbar sein. So kann beispielsweise der Bedarf einer größeren Wohnung wegen eines Kindeswunsches oder auch eine beruflich bedingte Vergrößerung des Arbeitszimmer nachvollziehbar sein. Wichtig ist, dass diese Gründe bereits in der Kündigung mit aufgenommen werden, sonst ist sie unwirksam.  Der Eigenbedarfsgrund darf aber in jedem Fall nicht nur vorgeschoben sein. Besteht der Grund tatsächlich nicht, so ist die Kündigung unwirksam.  Hinsichtlich der Fristen, innerhalb derer gekündigt werden kann gelten die üblichen Fristen für ordentliche Kündigungen, d.h. die genaue Länge hängt z.B. davon ab, ob ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis besteht und wie lange das Mietverhältnis schon andauert.  Hat der Vermieter andere freie Wohnungen, so kann er dazu angehalten sein, diese dem von der Eigenbedarfskündigung betroffenen Mieter zu ähnlichen Mietkonditionen anzubieten.  Härtefälle können den Mieter dazu berechtigen, der Kündigung zu widersprechen. Als Grund kämen hier besondere außergewöhnliche Umstände hinsichtlich des Alters des Mieters, eine etwaige Krankheit oder eine Behinderung in Betracht.  b. Mietvertrag neue Wohnung  Es steht Ihnen grundsätzlich frei, einen neuen Mietvertrag von Anfang an auf eine Dauer von höchstens fünf Jahren zu befristen. Dann müsste schon im Mietvertrag der Grund für die Befristung angegeben werden. Andernfalls wandelt sich das befristete Mietverhältnis in ein unbefristets um. Ein wirksamer Grund ist auch der geplante Eigenbedarf an der Wohnung.  Allerdings geht dies natürlich nur bei neu abzuschließenden Verträgen. Ist bereits ein Mieter in dem Objekt, dann übernehmen Sie nur den PS. des ehemaligen Vermieters ein. Ein neuer Mietvertrag kommt dadurch nicht zu Stande. Helfen könnte in einem solchen Szenario aber ein Mietaufhebungsvertrag, in dem Sie mit dem Mieter vereinbaren, dass der alte Mietvertrag nicht mehr und stattdessen ein neuer, befristeter Vertrag gelten soll.  Ich hoffe, Ihre Fragen vollumfänglich beantwortet zu haben. Andernfalls nutzen Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit bestem Gruß  Ray Migge -Rechtsanwalt- !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573