Frage: Es handelt sich um eine WEG mit zwei Häusern zu je drei Wohnungen.  Haus 2 wurde Mitte der 80er angebaut, damals wurde die Teilungserklärung abgeändert und die neuen Wohnungen Nr.4 bis Nr.6 hinzugefügt.  In Haus 1 (Wohnungen Nr.1 bis Nr.3) gibt es keine Abweichungen gegenüber den in der Teilungserklärung angegebenen Flächen.  In Haus 2 (Wohnungen Nr.4 bis Nr.6) gibt es aber Ungereimtheiten, die erst ca. 30 Jahre später auffielen:  - Wohnung Nr.4 (die aus EG und UG besteht) hat in der Teilungserklärung zwar eine höhere qm-Zahl als Wohnung Nr.5 (1.Stock), aber die gleiche MEA-Zahl. Abweichung tatsächliche Fläche Wohnung Nr.4 gegenüber der Teilungserklärung: 14 qm.  - Zudem hat Wohnung Nr.4 Heizkosten immer nur für die Fläche im EG gezahlt, der UG wurde nie mit einbezogen.  - Wohnung Nr.6 (2.Obergeschoß) hat zwar ein ausgebautes Dachgeschoß (ca. 30 qm), das ist aber in der Teilungserklärung nicht aufgeführt, auch nicht in der qm-Angabe.  Wohnung Nr.4 hat lt.Teilungserklärung Anspruch auf einen Keller Nr.4, dieser ist aber (laut Bauplan und auch so ausgeführt) innerhalb der Wohnung, nur durch diese erreichbar, und im Bauplan beim Bauamt auch als „Abstellraum' eingetragen.  Diese ganzen Ungereimtheiten fielen 2012 bei einem Wechsel der Hausverwaltung auf, woraufhin diese einen Architekten mit der Neuvermessung der beiden Häuser beauftragte. Gleichzeitig beschloss die Eigentümerversammlung, wegen der ungleichen Verteilung der MEA nach qm abzurechnen.  Nachdem der Architekt seine Vermessung nach Wohnflächenverordnung vorgelegt hatte, gab es Streit. Der Eigentümer von Wohnung Nr.4 will den Keller Nr.4 nicht in die Berechnung seiner Kosten mit einfließen lassen, da in der Teilungserklärung ein „Keller' aufgeführt ist, während der Architekt sagt, dass es ein Abstellraum sei, weil der ja innerhalb der Wohnung liegt.  Der Eigentümer von Wohnung Nr.4 hat einen Anwalt beauftragt, der erfolglos versucht hat, den Architekten dazu zu bewegen, seine Berechnungen so zu ändern, dass der Keller als Keller und damit nicht in die Berechnung des Hausgeldes mit einbezogen wird. Der Architekt besteht auf seinen Berechnungen unter Hinweis auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung.  Die Keller der Wohnungen Nr.5 und Nr.6 liegen im Übrigen auch im Kellergeschoß, sind aber nur durch einen Flur über das Treppenhaus erreichbar.  Nun meine speziellen Fragen:  Ist ein Kellerraum, der innerhalb einer Wohnung liegt, ein Kellerraum, der nicht in die Abrechnung mit einbezogen werden darf, oder ist es ein Abstellraum, der dann behandelt wird wie z.B. eine Küche oder ein Bad?  Kann die Änderung einer Teilungserklärung erzwungen werden, weil die Verteilung der MEA ungerecht erfolgte und der Eigentümer von Wohnung Nr.6 ein Dachgeschoß benutzt, das in der Teilungserklärung nicht aufgeführt ist?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1. Ist ein Kellerraum, der innerhalb einer Wohnung liegt, ein Kellerraum, der nicht in die Abrechnung mit einbezogen werden darf, oder ist es ein Abstellraum, der dann behandelt wird wie z.B. eine Küche oder ein Bad?  Dies ist in § 2 Abs. 3 WoFIV geregelt. Hiernach gilt, dass Zubehörräume, insbesondere Kellerräume, Abstellräume und Kellerzusatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen sowie Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen nicht zur Wohnfläche gehören.   Im Umkehrschluss dürfte ein Raum innerhalb einer Wohnung, unabhängig ob dieser als Keller oder als Abstellraum bezeichnet wird, zur Wohnfläche gehören und wäre damit auch bei der Abrechnung zu berücksichtigen.  2. Kann die Änderung einer Teilungserklärung erzwungen werden, weil die Verteilung der MEA ungerecht erfolgte und der Eigentümer von Wohnung Nr.6 ein Dachgeschoß benutzt, das in der Teilungserklärung nicht aufgeführt ist?  Bei abweichenden Miteigentumsanteilen besteht zunächst die Möglichkeit, dass sich die Wohnungseigentümer zur Meidung unnötiger Verfahrenskosten untereinander einig werden, die Größe ihrer Miteigentumsanteile ohne Änderung des damit verbundenen Sondereigentums zu ändern. Eine solche einvernehmliche Einigung kann dadurch erzielt werden, indem eine entsprechende Änderungsvereinbarung getroffen wird. Ferner ist hierfür ein schriftlicher Antrag des betroffenen Wohnungseigentümers, die Auflassung des Miteigentumsanteils in notariell beurkundeter Form sowie die Zustimmung der Inhaber von dinglichen Rechten am betroffenen Miteigentumsanteil in öffentlich beglaubigter Form erforderlich.   Sollte, wie vorliegend zu erwarten sein dürfte, eine solche einvernehmliche Lösung nicht zu realisieren sein, kommt auch eine klageweise Durchsetzung einer einseitigen Quotenänderung in Betracht.   Dies ist immer dann der Fall, wenn die fehlerbehaftete Festlegung der Miteigentumsanteile zu grob unbilligen Ergebnissen bei der Kostenverteilung führt und die Teilungserklärung für diesen Fall keine Änderungsmöglichkeit vorsieht.  Hier hat der einzelne oder die übrigen Wohnungseigentümer entsprechend den Grundsätzen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  einen Anspruch auf Abänderung der Miteigentumsanteile, wenn wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an der geltenden Regelung grob unbillig wäre und damit gegen Treu und Glauben verstieße, vgl. BGHZ, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%2086,%2019" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 27.06.1985 - Abs. 7 ZB 21/84: Zurechnung von Fehlern eines Vorunternehmers">ZMR 86, 19/a> ; BayObLGR, WE 97, 160.   Die Durchsetzung eines solchen Abänderungsanspruchs hat demnach immer dann Aussicht auf Erfolg, wenn eine nicht sachgerechte oder fehlerhafte Festlegung der Sondereigentumsanteile zu grob unbilligen Ergebnissen bei der Kostenverteilung führt.   Ob die hier festgestellte Flächenabweichung von 14 qm ausreichend ist um eine grobe Unbilligkeit bei der Kostenverteilung zu begründen müsste im Streitfalle das Gericht unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalles entscheiden.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen    Dipl.iur. Mikio A. Frischhut Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242