Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  aufgrund eines Mangels haben wir die Miete für unsere Bürofläche gekürzt. Der Anwalt unseres Vermieters sagt nun, dass die Minderung einzustellen ist, da unser Gewerbemietvertrag regelt, dass ein Minderungsrecht uns nur dementsprechend zu steht, wenn unsere Forderung durch die Vermieter nicht bestritten wurde oder rechtskräftig festgestellt wurde. Beides ist laut dem Anwalt nicht der Fall.   Das ist die Klausel im Gewerbemietvertrag:  'Der Mieter kann gegenüber den Forderungen des Vermieters aus diesem Vertrag mit einer Gegenforderung nur aufrechnen oder ein Minderungs- oder Zurückhaltungsrecht nur ausüben, wenn seine Forderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist. In diesem Fall muss der Mieter den Vermieter wenigstens einen Monat vor Fälligkeit der Mietforderung, gegen welche aufgerechnet bzw. zurückbehalten werden soll, schriftlich benachrichtigen. Nach gerichtlicher Feststellung eines Aufrechnungs-, Zurückbehaltungs- oder Minderungsrechts des Mieters kann dieser etwaige Zuvielzahlungen zurückfordern.'  Meine Fragen hierzu:  1. Ist diese Klausel in einem Gewerbermietvertrag rechtskräftig? 2. Gilt diese Klausel auch im Falle eines Mangels? 3. Wie müssen wir vorgehen, damit wir die Miete kürzen dürfen.  Im Voraus herzlichen Dank für die Bearbeitung meiner Fragen.

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:   1.  Bei einem Gewerbemietvertrag ist eine Einschränkung des Rechts zur Mietminderung, so wie sie in Ihrem Fall vorliegt, grundsätzlich zulässig.  In dem Zusammenhang mit dem Ausschluss des Rechts zur Mietminderung ist auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2008 hinzuweisen (NJ W 2008, Seite 2254). Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein Ausschluss des Minderungsrechts dann unwirksam, wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag ergibt, dass zumindest unklar sei, ob der Mieter umfassend in seinem Minderungsrecht, auch unter Besichtigung bereicherungsrechtlicher Ansprüche nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§ 812 BGB/a> , ausgeschlossen sei. Dies ist nach der Meinung des BGH dann der Fall, wenn dem Mieter die Minderung der Miete versagt wird, wenn die Nutzung der Mietsache durch Umstände beeinträchtigt werde, die der Vermieter nicht zu vertreten habe.  Diese Fallkonstellation liegt ich hier aber nicht vor.  Die von Ihnen zitierte Klausel im Mietvertrag besagt nämlich ausdrücklich, dass dem Mieter die Möglichkeit verbleibt, gerichtlich feststellen zu lassen, ob ein Minderungsrecht besteht. Stellt das Gericht das Vorliegen eines Minderungsrechts fest, kann der Mieter einen Teil der Miete, also den Teil, um den gemindert werden könnte, vom Vermieter zurückfordern.  Damit ist ein bereicherungsrechtlicher Anspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§ 812 BGB/a>  gerade nicht ausgeschlossen.   2.  Durch die zitierte Klausel aus dem Mietvertrag müssen Sie zunächst den vollen Mietzins zahlen, können aber Klage auf Feststellung erheben, dass die Miete aufgrund bestehender Mängel gemindert sei. Die Höhe der Minderung ergibt sich aus dem Umfang der Mängel.  Gibt das Gericht Ihrer Klage statt, d.h., stellt das Gericht fest, dass wegen der Mängel nur eine geringere Miete zu zahlen sei, können Sie die Differenz zwischen laut Mietvertrag geschuldeter Miete und wegen der Mängel geminderten Miete nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen von den Vermieter zurückverlangen.   Mit freundlichen Grüßen  Gerhard Raab Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 812