Frage: Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt, wir wollen unser 4-Familienhaus verkaufen. Die Hochparterre-Wohnung (HP-Wohnung) hat Zugang zum Garten und zu Mieträumen im Souterrain, der zurzeit separat vermietet ist, aber zum 31.12.08 gekündigt wird. Folglich können dann beide Wohnungen wieder verbunden werden, die Räume im Souterrain können u.a. als Kinderzimmer oder Büros genutzt werden. Eine Verkaufgelegenheit, die so schnell nicht wiederkommt.  Im letzten Jahr wollten wir bereits das Haus verkaufen, weil die Wohnung im 1. Stock frei wurde. Kaufinteressenten kauften nicht, weil sie keinen Zugang zum Garten haben. Es hat sich herausgestellt, dass der Verkauf des Hauses zu einem wirtschaftlich vertretbaren Preis nur möglich sein wird, wenn die HP-Wohnung frei wird. Vermietet läßt sich das Haus nur über einen wesentlich geringeren Preis  (-ca. 20 bis 40 000.- Euro) verkaufen  Wir wollen u.a. auch aus Altersgründen verkaufen. Es handelt sich um ein Althaus, Baujahr 1904, an dem es immer etwas zu tun gibt. Die Arbeitsleistungen fallen uns von Jahr zu Jahr schwerer. Unsere Tochter hat erkannt, wie viel Arbeit das Haus schafft und will es nicht haben. Da das Haus aus einer Erbengemeinschaft kommt, wurde bei Übernahme eine Partei ausgezahlt. Die Gesamtmieteinnahmen  gehen zur Hälfte die an finanzierende Bank. Folglich kann das Haus nur mit großer Eigenleistung von uns gehalten werden. Fällt der Verfasser, xx Jahre alt)  dieser Zeilen aus, muss seine Ehefrau das Haus einer Verwaltungsfirma geben oder einen Sofortverkauf (mit vermieteter HP-Wohnung)  vornehmen. In beiden Fällen hat sie hohe wirtschaftliche Verluste zu tragen.  Können wir die Mieter im Rahmen des  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs.2 Nr. 3 BGB/a>  kündigen, weil wir nur so eine  angemessenen wirtschaftliche Verwertung des Hauses bei freier HP-Wohnung erzielen können? Für die Beantwortung der Frage biete ich 50.- Euro (in Worten fünfzigEuro).  Mit freundlichem Gruß  'KatzePamuk'    !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  die Wirksamkeit eine Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  ist im Wesentlichen an zwei Voraussetzungen geknüpft.  Sie müssen an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert sein. Dies ist grundsätzlich dann der Fall, wenn Sie durch die Kündigung einen wesentlich höheren Verkaufspreis erzielen können. Ob der höhere Verkaufspreis in Ihrem konkreten Falle bei einer Preisdifferenz von € 20.000 - 40.000 bereits ein wesentlich höherer ist, kann erst eingeschätzt werden, wenn der mögliche Verkaufpreis selbst bekannt ist. Bitte nutzen Sie für eine Konkretisierung die Nachfragefunktion.  Weiterhin muss der Eigentümer durch diese Hinderung an der wirtschaftlichn Verwertung erhebliche Nachteile erleiden. Es genügt idR, wenn der Eigentümer durch die bessere wirtschaftliche Verwertung einen drohenden wirtschaftlichen Engpass beenden kann. Dabei ist auf die konkrete finanzielle Situation der Eigentümer abzustellen. Diese kann jedoch von hier nicht eingeschätzt werden. Weiterhin ist darauf abzustellen, ob die Wohnung bereits im vermieteten Zustand geerbt worden ist, da in diesem Falle idR keine Vermögenseinbuße gegenüber dem 'Erwerbswert' vorliegt und damit kein erheblicher Nachteil; Urteil des OLG Stuttgart vom 26.09.2005 Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20U%2073/05" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Stuttgart, 26.09.2005 - 5 U 73/05: Kündigung eines Mietvertrages: Verwertungskündigung durc...">5 U 73/05/a> .   Bei einer Kündigung beachten Sie bitte folgendes: Die Kündigung bedarf der Schriftform und ist detailliert zu begründen.  Insbesondere müssen Sie die Absicht angeben, das Haus in anderer Weise als durch Vermietung zu verwerten. Sie müssen erläutern, dass die beabsichtigte Verwertung unter Berücksichtigung der Gesamtumstände angemessen ist und dass das derzeit bestehende Mietverhältnis die geplante Verwertung verhindert, sowie die erheblichen Nachteile, die Ihnen im Falle des Fortbestehens des Mietverhältnisses entstehen.  Für eine rechtsichere Kündigung des Mietvertrags rate ich Ihnen in jedem Fall einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl zu beauftragen.  Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.   Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage. Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Ingo Bordasch Rechtsanwalt  Tel.: 030 - 293 646 75 Fax.: 030 - 293 646 76 frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de  PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573