Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  nach etwa achtjähriger Dauer endet nun ein Mietverhältnis über eine Zweiraumwohnung. Während der Mietzeit wurden keine Schönheitsreparaturen ausgeführt, die Wohnung befindet sich insgesamt in einem normal abgenutzten Zustand. Der Formularmietvertrag einer großen Berliner Wohnungsgesellschaft enthält zu den Schönheitsreparaturen bzw. zur Endrenovierung nachstehende Bestimmungen:  'Der Mieter hat nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen die Schönheitsreparaturen zu tragen, weil die Miete diese Leistungen nicht deckt.'  Die dem Mietvertrag anhängigen Allgemeinen Vertragsbestimmungen weisen unter Punkt 5 (Erhaltung der Mietsache) Folgendes aus:  'Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen'  und unter Punkt 12 (Rückgabe der Mietsache):  'Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.'  Ferner hat die Mieterin vom Vormieter die auf dem Balkon verbaute Holzvertäfelung übernommen.  Frage: Schuldet die Mieterin anhand der vorstehenden Vertragsbestimmungen bei Auszug eine Endrenovierung (falls ja, in welchem Umfange) und treffen sie etwaige Rückbauverpflichtungen die Holzvertäfelung betreffend? In welchem Zustand ist die Wohnung zu übergeben?  Vielen Dank.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten: Die Übertragung der Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist grundsätzlich zulässig, so der BGH. Zudem ist dies keine Endrenovierungsklausel, sondern der Hinweis auf die Durchführung noch ausstehender Arbeiten vor Auszug. Das Schulden einer fachgerechten Durchführung ist nicht gegeben, jedoch haben Sie selbst die erforderlichen Maßnahmen durchzuführen. Die Mietsache ist so zurückzugeben, dass einer Weitergabe nichts im Wege steht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 BGB/a> ). Wenn vertraglich kein Zustand vereinbart ist, ist die Mietsache zu beräumen und bauliche Veränderungen o.ä. sind zu beseitigen. Selbst wenn es an einer zulässigen Schönheitsreparaturenklausel manget (was ich bei Ihnen nicht sehe), sind die Räume sauber (d.h. besenrein) zurückzugeben. Ausreichend ist zudem, dass sich die Räume in einem dem üblichen Gebrauch entsprechenden Zustand befinden, so dass der Nachmieter nicht sofort renovieren muss, um die Wohnung benutzen zu können. Schönheitsreparaturen müssen Sie zumindest dann durchführen, wenn der Zustand der Wohnung eine Weitervermietung ausschließt.  Zusammenfassend kann man also sagen: Die Wohnung muss im vertraglich vereinbarten Zustand übergeben werden, in der Regel ist „besenrein' vereinbart, d.h. dass alle groben Verschmutzungen beseitigt sein müssen (BGH, Urt. v. 28. 6. 2006, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20124/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 28.06.2006 - Abs. 8 ZR 124/05: Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Verm...">Abs. 8 ZR 124/05/a> ). Ist vertraglich nichts vereinbart, so muss die Wohnung den Zustand haben, den sie bei Mietbeginn hatte - Änderungen infolge der normalen vertragsgemäßen Benutzung sind dabei unschädlich. Als Mieter müssen Sie neben dem Mobiliar auch sämtliche Aufbauten entfernen und bauliche Maßnahmen rückgängig machen. Alles weitere müssten Sie in Bezug auf den Balkon mit dem Nachmieter oder Vermieter vereinbaren.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen  RA Wübbe!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 546