Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  Ende Februar dieses Jahres haben mein Sohn und seine Frau einen Kaufvertrag für ein Holz-Haus mit massivem Keller, abgeschlossen (Notartermin). In diesem Haus sind die Wände des Kellers nass, der Makler hat uns aber immer (an mehreren Besichtigungsterminen) versichert, das Wasser kommt aus einer bestimmten Stelle im Keller und wenn diese trockengelegt wird, wäre das Problem gelöst. Die Verkäufer haben uns ein Angebot über die Sanierung ( an 2 Seiten des Hauses ) vorgelegt, in Höhe von knapp 10.000,-€. Sie waren bereit, diesen Betrag vom Kaufpreis abzuziehen und mein Sohn sollte dann die Sanierung selbst beauftragen. Wir haben nun einen unabhängigen Architekt beauftragt, sich dies anzusehen. Er hat festgestellt, dass sich das Wasser überall reindrückt, da wohl der Keller nicht fachgerecht gebaut wurde. (Dämmsperre u.s.w.)  Der  Architekt hat ein Angebot eines seriösen Bauunternehmers für die Trockenlegung  des Kellers eingeholt. Dieses beläuft sich auf 35.000,-€  Dieser Betrag ist nur für die Außenarbeiten. Die Kellerräume müssen dann noch getrocknet, der alte Gips abgehauen, die Wände neu  vergipst werden, u.s.w. Ebenso muss Außen ein Car-Port rückgebaut und die Außenanlagen wieder neu angelegt werden. Dieses sind die „Großen„ Mängel, die sich im Nachhinein herausgestellt haben. Ebenso gibt es im Haus noch kleinere Mängel, die vom Verkäufer nicht angesagt wurden ( Wasser lief beim Duschen durch die Wohnzimmerdecke, weil der Wasserhahn zur Wand nicht abgedichtet war, u.s.w.)  Bei einem Gespräch zwischen meinem Sohn, seiner Frau , dem Verkäufer und dem Makler, sagte mein Sohn, dass er vom Kaufvertrag zurücktreten wolle, da meinte der Makler: „Da kommen Sie nicht raus, sie haben unterschrieben„. Was kann mein Sohn tun, dieses Haus ist wohl ein Fass ohne Boden obwohl es erst 8 Jahre alt ist. Kann man diesen Kauf rückgängig machen? Was muss man tun?  Vielen Dank!  

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   1. der Käufer hat die Möglichkeit wegen arglistiger Täuschung den Kaufvertrag anzufechten; a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a> .  Dazu müsste Ihr Sohn vom Verkäufer arglistig getäuscht worden sein. In Ihrem Fall hat jedoch zunächst der Makler die Auskunft über die Ursache für die Feuchtigkeit gegeben. Nach einem Urteil des OLG Schleswig, 14.02.2008  Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=7%20U%2024/06" target="_blank" class="djo_link" title="7 U 24/06 (2 zugeordnete Entscheidungen)">7 U 24/06/a>  wird ein Makler als Erfüllungsgehilfe des Verkäufers angesehen, wenn ihm von einer der Kaufvertragsparteien die Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen überlassen worden ist, er mit Wissen und Wollen einer der späteren Vertragsparteien Aufgaben übernommen hat, die typischerweise der Vertragspartei selbst obliegen oder dem Makler die gesamten Vertragsverhandlungen quasi als Repräsentanten überlassen wurden. In diesem Fall sind die Aussagen des Maklers dem Verkäufer zuzurechnen.  Nach Ihrer Schilderung sehe ich Ihren Sachverhalt ähnlich, sodass Ihr Sohn durch den Makler getäuscht wurden. Die Täuschung muss allerdings arglistig erfolgt sein. Abs. 500.h. der Käufer hätte 'ins Blaue hinein' unrichtige Behauptungen aufstellen müssen oder den Umfang des Mangels kennen müssen. Dabei genügt es, wenn er die Unrichtigkeit seiner Angaben für möglich hält.  Ob dies gegeben ist, richtet sich letztlich nach den zu würdigenden Umständen des Einzelfalls und kann ohne Einsicht in Ihre gesamten Unterlagen, insbesondere dem Gutachten des Architekten, nicht beurteilt werden.  2. Je nach Umfang der kleinen Mängel könnte sich daraus auch das Recht zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung ergeben. Da dies aber nicht bei jedem kleinen Mangel der Fall ist,kommt es letztlich auf den Gesamtumfang an. Der Vorteil, der kleinen Mängel wäre, dass sich der Verkäufer idR dabei nicht auf Nichtkenntnis berufen kann, wenn er das Haus selbst bewohnt haben sollte.  3. Darüber hinaus könnte Ihr Sohn auch Ansprüche aus Sachmängelhaftung haben. Dazu muss jedoch der Kaufvertrag eingesehen werden, da bei Immobilienverträgen dies häufig ausgeschlossen wird. Selbst wenn die Sachmängelhaftung ausgeschlossen worden ist, sollte überprüft werden ob dies wirksam erfolgte. Dazu muss der Vertrag eingesehen werden und müssen die genauen Umstände des Kaufs bekannt sein. Diese Prüfung ist im Rahmen einer Erstberatung nicht möglich.  4. Sollte sich Ihr Sohn entschließen, den Kaufvertrag anzufechten oder auf andere Art gegen den Verkäufer vorzugehen, rate ich dringend dazu einen Rechtsanwalt seiner Wahl zu seiner Vertretung zu beauftragen, um seine Ansprüche nicht durch Fehler zu gefährden.  Gerne steht Ihrem Sohn unsere Kanzlei dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet wird. Auch eine größere örtliche Entfernung steht einer Mandatsübernahme nicht im Wege, da die Kommunikation auch gut über Telefon, EMail, Post und Fax erfolgen kann.   Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.   Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage. Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Ingo Bordasch Rechtsanwalt  Tel.: 030 - 293 646 75 Fax.: 030 - 293 646 76 frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de  PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten. !--dejureok-->

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