Frage: Eine Stützmauer, die das Grundstück A (tieferliegend) vom darüberliegenden Nachbarn (Grundstück B) abgrenzt droht durch den vom Erdreich auf Grundstück B verursachten Druck auf Grundstück A zu kippen. Es gibt bereits deutliche Risse im Mauerwerk.  Die Mauer wurde (vor ~100 Jahren) offenbar nicht auf der Grundstücksgrenze errichtet, sondern steht komplett auf Grundstück A (tieferliegendes Grundstück). Laut Aussage des Maklers (der Grundstück A inkl. daraufstehendem Wohnhaus) gerne verkaufen möchte, wäre ausschliesslich der neue Eigentümer von Grundstück A für die notwendige Sanierung verantwortlich.   Ist dem wirklich so?   Verursacher ist doch eigentlich das höherliegende Grundstück B?  Muss der Besitzer von B nicht dafür sorgen, dass die 'Höhe' seines Grundstücks 'gleich' bleibt?  Gibt es in Flurkarten eine Art 'Sollhöhe' einer Parzelle?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Nach $ 9 Nachbarrechtsgesetz von Baden-Württemberg (NRG) gilt folgendes:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>Wer den Boden seines Grundstücks über die Oberfläche des Nachbargrundstücks erhöhen will, muß einen solchen Abstand von der Grenze einhalten oder solche Vorkehrungen treffen und unterhalten, daß eine Schädigung des Nachbargrundstücks durch Absturz oder Pressung des Bodens ausgeschlossen ist. Diese Verpflichtung geht auf den späteren Eigentümer über.  Welcher Abstand oder welche Vorkehrung zum Schutz des Nachbargrundstücks erforderlich ist, entscheidet sich unter Zugrundelegung der Vorschriften von § 10 Abs. 1 nach Lage des einzelnen Falls./blockquote>  § 10 Abs. 1 NRG bestimmt:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>Bei Erhöhungen muß die erhöhte Fläche für die Regel entweder durch Errichtung einer Mauer von genügender Stärke oder durch eine andere gleich sichere Befestigung oder eine Böschung von nicht mehr als 45 Grad Steigung (alter Teilung) befestigt werden, wenn die Kante der erhöhten Fläche nicht den Abstand von der Grenze waagrecht gemessen einhält, der dem doppelten Höhenunterschied zwischen der Grenze und der Kante der Erhöhung gleichkommt./blockquote>  'Sollhöhe' für den Grundstückslevel ist die ursprüngliche Bodenhöhe.  Der Nachbar haftet nur für von ihm vorgenommene Aufschüttungen. Wenn die Erhöhung auf dem Nachbargrundstück das natürliche Geländeniveau darstellt, ist der Anbau der Mauer auf eigenes Risiko durch A (oder dessen Rechtsvorgänger) erfolgt.   Handelt es sich um eine Aufschüttung, die B (oder sein Rechtsvorgänger als Eigentümer) vorgebommen haben, dann sind die §§ 9,10 NRG zu beachten. In diesem Fall macht B sich schadenersatzpflichtig, wenn durch die Nichteinhaltung der Vorschriften die Mauer von A beschädigt wird. Für den Schaden an der Mauer muss demnach B aufkommen. Gesetzliche Anspruchsgrundlage ist in diesem Fall § 823 Abs. 2 BGB.  Allerdings kommt es auch darauf an, wann die Erhöhung erfolgte. Das NRG trat erst am 01.10.1996 in Kraft. Sie schreiben, dass die Mauer bereits vor 100 Jahren errichtet wurde. Zum damaligen Zeitpunkt gab es das NRG noch nicht, und mithin auch keine Verpflichtungen aus §§ 9,10 NRG, die der Rechtsvorgänger von B hätte verletzen können.  Für die Zeit vor dem Erlass des NRG gelten die §§ 907, 909 BGB.  § 907 Abs. 1 BGB lautet:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>Der Eigentümer eines Grundstücks kann verlangen, dass auf den Nachbargrundstücken nicht Anlagen hergestellt oder gehalten werden, von denen mit Sicherheit vorauszusehen ist, dass ihr Bestand oder ihre Benutzung eine unzulässige Einwirkung auf sein Grundstück zur Folge hat. Genügt eine Anlage den landesgesetzlichen Vorschriften, die einen bestimmten Abstand von der Grenze oder sonstige Schutzmaßregeln vorschreiben, so kann die Beseitigung der Anlage erst verlangt werden, wenn die unzulässige Einwirkung tatsächlich hervortritt. /blockquote>  Unter 'Anlagen' fallen auch Erdaufschüttungen (RGZ 60, S. 138).  Verletzt B seine Pflicht aus § 907 Abs. 1 BGB, macht er sich nach § 823 Abs. 2 BGB schadenersatzpflichtig und muss für den Schaden an der Mauer aufkommen.  (Umgekehrt bestommt § 909 BGB:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>Ein Grundstück darf nicht in der Weise vertieft werden, dass der Boden des Nachbargrundstücks die erforderliche Stütze verliert, es sei denn, dass für eine genügende anderweitige Befestigung gesorgt ist. /blockquote>  Sollte also der Rechtsvorgänger von A das Bodenniveau auf seinem Grundstück vertieft haben, wäre B nicht für den Schaden an der Mauer haftbar.)  Ansprüche aus §§ 907, 909 BGB sind unverjährbar (§ 924 BGB)  Beseitigungsansprüche nach dem NRG verjähren nach 5 Jahren (§ 26 BRG).  Mit freundlichen Grüßen  

Relevante Paragraphen: § 909, § 823, § 924, § 907