Frage: Seit ca. 10 Monaten versuchte ich eine meiner Eigentumswohnungen zu verkaufen. Dabei schalteten sich auch freie Makler ein, die ich jedoch nicht beauftragt hatte. Diese hatten jedoch auch Schlüssel zur Wohnung und zeigten diese ihren Klienten.   Nachdem mir über diese Zeit 2 ersthafte Interessenten abgesagt hatten, entschied ich mich, die Wohnung auch zur Vermietung frei zugeben und informierte 'entgegenkommender Weise' auch die freien Makler. Einer hat mir daraufhin sofort 2 Mieter genannt,  die die Wohnung anmieten wollten. Der Mietvertrag Ende August wurde von mir übersandt und unterschrieben zurückerhalten mit Mietbeginn 01.10.   2 Tage nach Unterschreibung des Mietvertrages meldete sich einer der ernsthaften Interessenten und gab mir zu verstehen, das er die Wohnung jetzt doch kaufen will.  Ich wies ihn in die Problematik ein, das ich die Wohnung gerade vermietet habe. Er will trotzdem Kaufen und auf Eigennutzung dem Mieter kündigen.  Ich informierte daraufhin sofort auch den Mieter, der ja noch nicht eingezogen war und gab zu verstehen, das ich unter den neuen Gegebenheiten nicht auf dem Mietvertrag bestehen werden. Obwohl er noch einen Nachmieter für seine Wohnung suchte, war er nicht bereit, eine andere Wohnung zu suchen, wahrscheinlich weil er ja auch Maklerkosten hatte. Angebote der Hilfe für die Suche nach einer Ersatzlösung lehnte er ab. Er ging sofort zu einem Anwalt, der mir drohte auf Schadensersatz bezgl. Maklerkosten/ Umzugskosten etc.   Meine Frage: Wenn ich nun verkaufe, muss ich mit einer Klage rechnen. Bin ich für diese Kosten des Mieters haftbar zu machen, trotzdem ich, noch vor seinem Einzug, ihn darauf hin gewiesen hatte?    

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts sowie unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:  Es steht Ihnen grundsätzlich frei, mit Ihrem Eigentum - hier der Wohnung - nach eigenem Belieben zu verfahren. Dazu gehört selbstverständlich auch der Verkauf der Immobilie. Was nach dem Verkauf und dem Eigentumsübergang seitens des Erwerbers mit der Wohnung geschieht, fällt nicht in Ihren Verantwortungsbereich. Schließlich können Sie dem neuen Eigentümer ebensowenig Vorschriften zum Umgang mit der Wohnung machen, wie er dies zur Zeit Ihnen gegenüber machen könnte.  Dass der Verkauf einer solchen Immobilie für den jeweiligen Mieter mitunter 'missliche' Auswirkungen, wie z.B. eine Eigenbedarfskündigung haben kann, fällt in den Bereich des allegmeinen Lebensrisikos des Mieters. Diesem ist im Zweifel bekannt, um welche Art von Immobilie es sich bei dem Mietobjekt handelt.  Eine Pflicht zum SchadenserS. würde Ihnen nur dann erwachsen, wenn Sie die Interessen Ihres Mieters beim Verkauf der Immobilie in vorwerfbarer Weise verletzt hätten. Insoweit sind die Vertragsparteien nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">§ 241 Abs. 2 BGB/a>  grundsätzlich zur entsprechenden Rücksichtnahme auf die berechtigten Interessen des jeweils anderen Vertragsteils verpflichtet.  Allerdings dürfte Ihr Interesse an der Veräußerung der Immobilie und damit Ihrem Recht, mit Ihrem Eigentum nach Belieben zu verfahren, nicht geringer zu bemessen sein, als das Mietinteresse Ihres Gegenüber.  Hier kommt im Übrigen hinzu, dass Sie Ihren Mieter bereits vor dem Beginn des Mietverhältnisss über die jeweiligen Umstände informiert haben. Auch dürfte nicht mit Gewissheit feststehen, dass es tatsächlich zu einer berechtigten Eigenbedarfskündigung des neuen Wohnungseigentümers kommt. (Gegen die auch Ihrem Mieter entsprechende Abwehrmöglichkeiten offen stehen.)  Im Ergebnis haben Sie eine berechtigte Inanspruchnhame nicht zu erwarten, wenngleich Sie für die weitere Korrespondenz mit der Gegenseite vorsorglich einen Anwalt mandatieren sollten. Wegen der aus derzeitiger Sicht unberechtigten Geltendmachung möglicher Ersatzansprüche dürfte Ihr Mieter auch die hierfür anfallenden Rechtsanwaltskosten nach Maßgabe des zuvor zitierten Paragraphen zu tragen haben.  Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen einen ersten Einblick in die rechtliche Situation geben können und Ihnen entsrpechend Ihrer Fragestellung weitergeholfen. Für einer weitergehende Wahrung Ihrer rechtlichen Interessen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen  Martin Hünecke Rechtsanwalt und Bankkaufmann!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 241