Frage: Ist ein Vertrag über die Nutznießung einer Immobilie an Formvorschriften ( Eintrag ins Grundbuch ) gebunden um rechtsgültig zu sein? Es geht um folgende Formulierung ohne Eintrag ins Grundbuch:  Vereinbarung Die Nutznießung aus dem mir gehörenden Hause .. ist A und B bis zu Ihrem Lebensende mit allen Rechten und Pflichten vor- behalten. Eine Änderung dieses Vertrages bedarf des schriftlichen Einverständnis von A , B und mir.  Datum Unterschriften           

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:  Die Bestellung eines Nießbrauches an einer immobilie erfordet die Eintragung in das Grundbuch. Durch den Nießbrauch wird das Recht zur umfassenden Nutzung des belasteten Gegenstands eingeräumt.  Der Unterschied zum vollumfänglichen Nießbrauch stellt allerdings das reine Wohnrecht dar. Der Nießbrauch geht weiter als das Wohnrecht. Beim Wohnrecht darf der Begünstigte lediglich das Haus bewohnen. Beim Nießbrauch darf er die Räume auch weitervermieten und die Mieterträge behalten.    Das lebenslange Wohnrecht kann als eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  ausgestaltet werden. Danach kann das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen. Das Wohnrecht wird hier ebenfalls durch Einigung und Eintragung ins Grundbuch begründet. Das Wohnungsrecht ist somit ein Sonderfall der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit mit nießbräuchlicher Gesatltung.  Ohne Eintragung ins Grundbuch würde es sich vorliegend nur um einen schuldrechtlichen Leihvertrag handeln, welcher nicht vor Beeinträchtigung durch Dritte beispielsweise bei Verkauf schützt.  Insofern sollte das Recht zur Nutzung entweder als Nießbrauch in das Grundbuch eingetragen werden oder als Wohnungsrecht nach § 1093.   Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.   Mit freundlichen Grüßen  Günthner Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093