Frage: Seit März 2015 wohne ich mit meiner Frau in einer Mietwohnung. Zugehörig zu dieser Mietwohnung ist eine Garage. Da diese von mir nicht benötigt wurde, habe ich die Garage seit Mitte Mai 2015 unseren Nachbarn untervermietet (in Absprache mit meinem Vermieter).   Da Ende Mai 2015 überraschend die Frau meines Nachbarn starb, bat dieser mich darum, die Garagenmiete erst mit ein paar Monaten Verzögerung zahlen zu dürfen. Dies erlaubte ich ihm. Nun, im März 2017 hat mein Nachbar mir trotz mehrmaliger Nachfrage noch kein einziges Mal Miete für die Garage bezahlt und mich jedes Mal mit Ausreden vertröstet. Da ich die Garage selbst sowieso nicht benutzt hätte, habe ich dies mit Blick auf unser sonst  eigentlich gutes Nachbarschaftliches Verhältnis bisher nicht eskaliert.   Nun ziehen wir zum 31.03.2017 um und müssen somit auch die Garage räumen. Meinem Nachbarn (der in der Garage Möbel gelagert hat) habe ich dies Mitte Januar mündlich mitgeteilt und Ihn darum gebeten, die Garage bis 15.03.2017 zu räumen. Auf seine Bitte hin habe ich ihm diese Frist noch zweimal verlängert, einmal zum 19.03.2017, dann noch einmal zum 21.03.2017. Da die dritte Frist nun auch verstrichen ist, ist mein guter Wille nun am Ende.  Der Mietvertrag für die Garage wurde schriftlich fixiert. Text des Vertrages ist:  -----------------------------------------------------------------  Vereinbarung:  Die Garage des Mietobjektes xxxxxx ist im Mietpreis der Wohnung des 1. OG enthalten. Ab 16.05.2015 wird die Garage - bis auf Widerruf - von Fam. xxxxxx (EG) benutzt. Die anteilige Miete (20€ für 16.05.2015-31.05.2015, danach monatlich 40€) wird jeweils am Monatsanfang an die Mietpartei des 1. Obergeschosses überwiesen. Die erste Zahlung (anteilig Rest Mai+Juni) erfolgt Anfang Juni 2015. Die Schlüsselübergabe erfolgt am 15. oder 16.05.2015.  -----------------------------------------------------------  Ist meine mündliche Kündigung Mitte Januar zu Mitte März rechtlich bindend? Oder ergibt sich aus dem Vertrag eine längere Kündigungsfrist? Hätte die Kündigung schriftlich erfolgen müssen?  Wie können nun meine nächsten Schritte aussehen um eine Räumung zu erzwingen (möglichst bis 31.03.2017)? Bei der Gelegenheit würde ich auch gerne gleich die ausstehende Miete einfordern (mittlerweile 900€).  Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort und viele Grüße

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfragen möchte ich aufgrund des geschilderten Sachverhalts gerne wie folgt beantworten:  1) Ihre Kündigung von Mitte Januar zu Mitte März dürfte hier als außerordentliche Kündigung des Untermietvertrags wirksam sein. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 BGB/a>  kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Abs. 2 S. 1 Nr. 3 bestimmt, dass ein wichtiger Grund insb. vorliegt, wenn der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.  Diese Voraussetzungen sind nach Ihren Schilderungen aufgrund des erheblichen Mietrückstandes erfüllt.  2) Die Kündigung von Nicht-Wohnraum bedarf keiner Schriftform, vgl. Umkehrschluss aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 BGB/a> .  3) Um die Räumung zu erzwingen, benötigen Sie einen Räumungstitel. Einen solchen stellt insb. ein Urteil dar, dass Sie durch eine Räumungsklage erwirken können. Da es Ihnen aber eilig ist, kommt die Erwirkung einer einstweiligen (Leistungs-)Verfügung gerichtet auf sofortige Räumung der Garage in Betracht. Diese können Sie beim zuständigen Gericht beantragen.  Hinsichtlich der offenen Mietforderungen empfiehlt sich die Erwirkung eines Mahnbescheids beim zuständigen Mahngericht. Aus einem anschließenden Vollstreckungsbescheid können Sie dann zur Befriedigung Ihres Anspruchs in das Vermögen des Schuldners die Zwangsvollstreckung betreiben.  Ich hoffe, dass ich Ihnen weiterhelfen konnte.  Mit freundlichen Grüßen,  Alexander Steppart, Rechtsanwalt aus Dortmund!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 568, § 543