Frage: Per Gewerberaummietvertrag habe ich eine 4-Zimmer-Wohnung angemietet 'Als Büroräume, für Seminare und eigene Nutzung' (handschriftlicher Eintrag im Mietvertrag hinsichtlich Nutzungszweck). Seit Mietbeginn im April 2009 biete ich ausschließlich Seminarteilnehmern die (kostenpflichtige) Übernachtungsmöglichkeit während der Dauer von Seminaren (meist jeweils ein Wochenende) an. Der Vermieter wusste und tolerierte das von Anfang an, eine schriftliche Regelung existiert nicht. Nun will er hierfür plötzlich und außerhalb der (Änderungs-)Kündigungsfrist einen finanziellen Zuschlag wegen angeblicher Erhöhung der Verbrauchtskosten, die jedoch aufgrund des Nicht-Vorhandenseins von Verbrauchszählern (deshalb wurde Inklusivmiete inkl. pauschaler Verbrauchskosten vereinbart) nicht gemessen werden können. Meine Fragen: 1. Darf der Vermieter nun eine weitere Untervermietung an Seminar-Übernachtungsgäste verbieten bzw. riskiere ich gar eine fristlose Kündigung? 2. Handelt es sich hierbei überhaupt um Untervermietung, wenn lediglich Seminarteilnehmer in der Regel maximal 2 Nächte am Stück übernachten? 3. Darf der Vermieter außerhalb der Kündigungsfrist quasi ins Blaue hinein nicht belegbare Verbrauchskosten pauschal erhöhen und einfordern?  Vielen Dank!

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,  anhand des geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes kann ich Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:  <<Handelt es sich hierbei überhaupt um Untervermietung, wenn lediglich Seminarteilnehmer in der Regel maximal 2 Nächte am Stück übernachten?>>  Nach Ihrer Schilderung liegt kein klassischer Untermietvertrag mit den Seminarteilnehmern vor. Vielmehr handelt es sich um einen Beherbergungsvertrag, und damit einen gemischten Vertrag. Auf diesen sind im Wesentlichen die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anwendbar; Besonderheiten finden Sie insbes. in den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/701.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 701 BGB: Haftung des Gastwirts">§§ 701 ff. BGB/a> .  Daraus folgt jedoch auch, dass die Vorschriften über die Untermiete zumindest entsprechend gelten.   <<Darf der Vermieter nun eine weitere Untervermietung an Seminar-Übernachtungsgäste verbieten bzw. riskiere ich gar eine fristlose Kündigung? >>  Zunächst einmal ist, da es sich um Gewerbemiete handelt, bzgl. der Untermiete a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 BGB/a>  einschlägig.  Danach bedarf die Untervermietung bei der Gewerbemiete (vgl. Unterschied zu Wohnraum, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 BGB/a> ) der Erlaubnis des Vermieters. Dies gilt auch bei Ihnen, weil die vereinbarte „eigene Nutzung' nicht mehr greifen kann, wenn Sie die Mietsache an Dritte zur Verfügung stellen.  Ich gehe anhand der Schilderung jedoch davon aus, dass die erforderliche Erlaubnis vom Vermieter als erteilt gilt. Die Erlaubniserteilung ist nicht formgebunden, kann vielmehr schlüssig erfolgen, was bei Ihnen der Fall sein dürfte.    <<Darf der Vermieter außerhalb der Kündigungsfrist quasi ins Blaue hinein nicht belegbare Verbrauchskosten pauschal erhöhen und einfordern?>>   Sie haben nach Ihrer Schilderung einen Mietvertrag inklusive der anfallenden Nebenkosten („warm') abgeschlossen. Dies entspricht dem gesetzlichen Grundsatz – eine Umlage der Nebenkosten würde einer vertraglichen Vereinbarung bedürfen.   Aus diesem Grund kommt eine Betriebskostenabrechnung nicht in Betracht.  Sollten wegen eines erhöhten Verbrauchs die Unterhaltskosten des Vermieters erheblich steigen kann dieser deswegen die Kosten nicht ohne weiteres auf den Mieter umlegen.  Entscheidend können hier jedoch die konkreten Vereinbarungen im Mietvertrag sein, insbesondere mögliche Sonderkündigungsrechte des Vermieters oder einen Anspruch auf Anpassung des Mietzinses bei (nachgewiesen) höheren Betriebskosten.  In jedem Fall sind aber auch dann die Erhöhungen vom Vermieter schlüssig darzulegen, z.B. durch Vorlage der letzten Abrechnungen mit seinen Versorgungsunternehmen, und er hat auch darzulegen, dass der Mehrverbrauch aus Ihrer Mietfläche entstammt.  Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Antworten weiterhelfen.  Mit freundlichen Grüßen   Florian Weiss  Rechtsanwalt _________  Allgemeiner Hinweis:   Für die Vergütung einer außergerichtlichen Tätigkeit verlangt a href="https://dejure.org/gesetze/RVG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 RVG: Erfolgsunabhängige Vergütung">§ 4/a>  Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG), dass der vom Auftraggeber an den Anwalt zu zahlende Betrag in einem angemessenen Verhältnis zu Leistung, Verantwortung und Haftungsrisiko des Anwaltes stehen muss. Als Richtwert kann insoweit für eine Erstberatung der Betrag von      € 190,00 netto herangezogen werden ( a href="https://dejure.org/gesetze/RVG/34.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 34 RVG: Beratung, Gutachten und Mediation">§ 34 Abs. 1/a> ,  S. 3, 3. Hbs. RVG).  Vielen Dank! !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 701, § 553, § 540