Frage: Hallo,  wir haben in unserer Wohnanlage das Problem das wir vom Verkäufer einen Verwalter ernannt bekommen haben mit dem wir, u.a. aufgrund der aufgerufenen Kosten, nicht einverstanden sind.  in der Teilungserklärung unserer Wohnanlage befindet sich folgender Passus; 'Änderungen und Ergänzungen der Teilungserklärung nebst Teilungsverzeichnis und Gemeinschaftsordnung bleiben vorbehalten. Insbesondere bleiben vorbehalten ... den ersten Verwalter zu bestellen .... Zur Vornahme der vorstehen bezeichneten Änderungen und Ergänzungen des Aufteilungsplans und der Teilungserklärung wird der Eigentümer unwiderruflich bevollmächtigt. Der Zustimmung des Verwalters oder der Eigentümerversammlung bedarf es auch nach der Konstitiuierung des Wohnungseigentümergemeinschaft nicht. Der Bevollmächtigte ist von den Beschränkungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/181.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 181 BGB: Insichgeschäft">§181 BGB/a>  befreit und berechtigt Nach- und Untervollmachten zu erteilen.'  Im weiteren wird erwähnt das diese Vollmacht 'erlischt, sobald der Eigentümer ... nicht mehr Miteigentümer des in §1 bezeichneten Grundbesitzes ist, frühestens jedoch in 5 Jahren ab heute.'  Meine Frage nun: Ist dieser Passus so rechtens? Heisst der letzte Passus das wir dem Verkäufer, auch wenn er nur noch einen noch so kleinen Anteil (z.B. eine Garage) hat in dieser Hinsicht ausgeliefert sind? Wir (die Eigentümer) befürchten dadurch erhebliche Nachteile. !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:   Eine  Verwalterbestellung bereits in der Teilungserklärung  ist grundsätzlich zulässig und ist mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung vereinbar (BGH  a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202002,%203240" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.06.2002 - Abs. 5 ZB 39/01: Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses durch den Verwalter">NJW 2002, 3240/a> ; BayObLG, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%201994,%20483" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 03.03.1994 - 2Z BR 142/93: Erlöschen des Rechts des Grundstückseigentümers, den ersten...">ZMR 1994, 483/a> ; OLG Düsseldorf a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZWE%202001,%20386" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 14.02.2001 - 3 Wx 450/00: Verwalterbestellung - Abrücken von Teilungserklärung ...">ZWE 2001, 386/a> ). Grundsätzlich kann sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung – wie in Ihrem Fall -  die Bestellung eines (bestimmten) Verwalters  auch vorbehalten,  jedoch zeitlich begrenzt bis zum Entstehen der sogenannten faktischen Gemeinschaft (BayObLG, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%201994,%20483" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 03.03.1994 - 2Z BR 142/93: Erlöschen des Rechts des Grundstückseigentümers, den ersten...">ZMR 1994, 483/a> ).  Ich unterstelle, dass in Ihrem Fall ein Bauträgerverkäufer einseitig den ersten Verwalter bestellt hat und die bauträgerseits erfolgte Verwalterbestellung  mit einer automatischen Verlängerungsklausel  erfolgte.  Diese Vertragskonstruktion ist nach der Rechtsprechung nicht  wegen Verstoßes gegen a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/26.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 26 WEG: Bestellung und Abberufung des Verwalters">§ 26 Abs. 1 S. 2 WEG/a>  gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 BGB: Gesetzliches Verbot">§ 134 BGB/a>  nichtig, wenn der  5 Jahres-Zeitraum für Bestellungen  nicht überschritten ist (vgl. BayObLG, Beschluss v. 14. 12. 1995, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2Z%20BR%2094/95" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 14.12.1995 - 2Z BR 94/95: Anspruch auf Verwaltervergütung aus dem Verwaltervertrag">2Z BR 94/95/a> ).   Die Erstverwalterbestellung nach Begründung von Wohnungseigentum gem. a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/26.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 26 WEG: Bestellung und Abberufung des Verwalters">§ 26 Abs. 1 S. 2 HS 2 WEG/a>  n.F. ist auf einen Höchstzeitraum von drei Jahren begrenzt. Hiernach wird den Wohnungseigentümern nicht mehr für den Maximalbestellungszeitraum von 5 Jahren ein Verwalter  aufgedrängt, was nach altem Recht möglich war. Hierdurch sollen Interessenkonflikte  wegen des Gleichlaufs des Verwalterhöchstbestellungszeitraums von fünf Jahren mit den ebenso langen Mängelansprüchen der Wohnungseigentümer vermieden werden, die dadurch entstehen, das dass  Bauträger sich selbst oder ein ihn nahe stehendes Unternehmen  in  der  Teilungserklärung  zum Verwalter bestellen. Ist in Ihrem Fall das ab dem 01.07.2007 geltende WEG anwendbar, wird  aufgrund des  a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/26.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 26 WEG: Bestellung und Abberufung des Verwalters">§ 26 Abs. 1 S. 2 HS 2 WEG/a>  daher eine Erstbestellung des Verwalters für länger als 3 Jahre nach Begründung des Wohnungseigentums unwirksam sein. Sollte das WEG in der alten Fassung anwendbar sein, wird die  Verwalterbestellung bis zum Ablauf des  5 Jahreszeitraumes hingenommen werden müssen, es sei denn es liegt ein wichtiger Grund für die Abberufung vor.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen  J. Petry-Berger  Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 134