Frage: Ich bin seit 30 Jahren Mieter einer Immobilie, die ich überwiegend privat nutze. Zum geringeren Teil bewerblich. Nach jahrelangen Streitigkeiten einigen wir uns auf eine Nutzung bis zum Anfang nächsten Jahres bei geminderter Miete und meinem Auszug zu einem festen Termin. Die Strafbewährung einer Nichteinhaltung dieses Vergleichs wird ausdrücklich betont. Seit Monaten muss ich nun feststellen, dass ich wesentliche Teile meiner Mietsache nicht nutzen kann, weil der Vermieter diese nicht nur an weitere Personen vermietet hat, sondern einen Umbau vorgenommen hat, der eine Nutzung schlicht unmöglich macht. Einige Teile der Mietsache waren bei Vergleichsabschluss durch baulich endgültige Veränderungen schon nicht nutzbar, andere wurden durch nachfolgende Baumassnahmen nicht-nutzbar gemacht. Hochwertiges Eigentum von mir wurde während der Baumassnahme offensichtlich mutwillig zerstört. Es ist davon auszugehen, dass sowohl der Vermieter als auch der Anwalt zum Zeitpunkt des Vergleichs genaue Kenntnis davon hatten, oder haben mussten. Wie ist die Rechtslage: strafwürdiges Verhalten des Vermieters, Anwaltes? Nichtigkeit des Vergleichs? Welche Optionen habe ich ?

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:  Nach Ihrer Schilderung wollen Sie gern einen in der Vergangenheit geschlossenen Vergleich wieder rückgängig machen. Bei einem Vergleich handelt es sich im Rechtssinne im Grunde um einen ganz normalen Vertrag. Um einen solchen aus der Welt zu schaffen, gibt es verschiedene Möglichkeiten, die ich Ihnen nachfolgend aufzeigen möchte.   Nichtigkeitsgründe bezüglich des Vergleichs insbesondere im Sinne von Sittenwidrigkeit gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 BGB/a>   kann ich anhand Ihrer Ausführungen zunächst einmal nicht ohne Weiteres erkennen. Denn hierzu müsste der Vergleichsschluss beispielsweise unter Ausnutzung einer Zwangslage, Unerfahrenheit, eines Mangels an Urteilsvermögens oder erheblicher Willensschwäche einer Vertragspartei zustande gekommen sein. Sowohl hierfür als auch für eine etwaige strafrechtliche Relevanz sehe ich grundsätzlich erst einmal keinerlei Anhaltspunkte.   Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  käme in Betracht, soweit die von Ihnen erwähnte Kenntnis der Gegenseite nachweisbar ist. Inwiefern Ihnen dieser Nachweis tatsächlich möglich ist, kann ich leider anhand Ihrer Angaben nicht abschließend beurteilen. Auch müsste der Vergleich hierzu inhaltlich noch einmal in dieser Richtung überprüft werden, da es maßgeblich darauf ankommt, was seinerzeit wesentlicher Vertragsbestandteil und somit Grundlage dieses Vergleichs gewesen ist. Auch wird es ansonsten in diesem Zusammenhang noch darauf ankommen, ab wann Sie schon Kenntnis von den geschilderten Veränderungen hatten bzw. die Ihrer Ansicht nach vorhandene Täuschung entdeckt haben, da die Anfechtungserklärung insoweit nur binnen Jahresfrist gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/124.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 124 BGB: Anfechtungsfrist">§ 124 BGB/a>  erfolgen kann.   Ansonsten könnte sich eine Unwirksamkeit des Vergleichs auch aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/779.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 779 BGB: Begriff des Vergleichs, Irrtum über die Vergleichsgrundlage">§ 779 BGB/a>  ergeben. Dies wäre dann der Fall, wenn nach dem Inhalt des Vergleichs ein bei seinerzeitigem Vertragsschluss als feststehend zugrunde gelegter Sachverhalt tatsächlich der Wirklichkeit nicht entspricht. Hier müsste also auch der genaue Inhalt des insoweit zustande gekommenen Vergleichs mit dem seinerzeitigem Zustand gegenübergestellt werden, um danach einschätzen zu können, ob dieser tatsächlich von dem abweicht, was damals zwischen den Parteien zur vertraglichen Grundlage des Vergleichs gemacht wurde. Es wird dabei unter anderem maßgeblich darauf ankommen, ob die beschränkte Nutzungsmöglichkeit durch vorhandene oder zukünftig anstehende Baumaßnhamen schon erkennnbar gewesen ist.   Soweit all diese Möglichkeiten – wie schon aufgezeigt vorbehaltlich einer im Rahmen dieses Forums leider nicht möglichen genaueren Überprüfung – sich als nicht erfolgversprechend herausstellen sollten, besteht selbstsverständlich grundsätzlich noch die Möglichkeit, bei einem nachgewisenen Verstoß gegen den Inhalt des Vergleichs die erwähnte Vertragsstrafe einzufordern oder aber gegebenfalls wegen der inzwischen veränderten Umstände infolge der später hinzugetretenen Baumaßnhamen eine vertragliche Anpassung des Vergleichs an die geänderten Umstände wegen einer so genannten Störung der Geschäftsgrundlage zu beanspruchen.   Im Ergebnis empfehle ich Ihnen daher, sich hier weiterer anwaltlicher Hilfe möglichst vor Ort zu bedienen, um einerseits wie aufgezeigt den Vergleich inhaltlich dahingehend überprüfen und andererseits nach entsprechender Besichtigung des streitgegenständlichen Objekts dabei gegebenfalls vorhandene oder inzwischen eingetretene Abweichungen feststellen sowie darauf basierend das weitere Vorgehen und die aufgezeigten grundsätzlichen Möglichkeiten abschließend beurteilen zu können.   Ich hoffe jedenfalls, ich konnte Ihnen hier zunächst einmal einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen geben Ihnen erste Anhaltspunkte für das weitere Vorgehen.   Mit freundlichen Grüßen   Thomas Joschko Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138, § 124, § 779, § 123