Frage: Es geht um die Vermietung bzw. den Verkauf einer kleinen Hofanlage (Fachwerkhaus mit Stall und Weide), dessen Eigentümer ich bin. Der Kaufinteressent möchte zunächst drei Jahre (maximal) zur Miete wohnen, um während dieser Zeit Land und Leute - und natürlich das Haus - kennenzulernen. Auf dieser Basis will er dann im Laufe der 3 Jahre seine Kaufentscheidung treffen.  Es ist vereinbart, dass die Hofanlage auch während der 3 Jahre zum Kauf angeboten wird. Allerdings erhält der Mieter bzw. Kaufinteressent für diese Zeit ein Vorkaufsrecht. Er übernimmt zudem die komplette Instandhaltung der Hofanlage für diese Zeit. Mit ist bekannt, dass Zeitmietverträge nur mit ganz speziellen Gründen gültig sind, zu denen _nicht_ der geplante Verkauf des Objekts zählt. Kann man trotzdem eine Vertragskonstruktion finden - und wenn ja, wie -, die die beiderseits gewollte zeitliche Befristung des Mietverhältnisses rechtssicher festschreibt?        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:  Das Mietrecht, insbesondere die Beendigung eines Mietvertrages über Wohnraum ist  gesetzlich sehr streng geregelt. So schließt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 4 BGB/a>  die von Ihnen angedachte Vertragskonstruktion nach erster Beurteilung der Sach – und Rechtslage aus.    „ § 575 Zeitmietvertrag (1) 1Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit  1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, 2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder 3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. 2Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. (2) 1Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. 2Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen. (3) 1Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. 2Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. 3Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.„  Die hier zitierte Vorschrift findet sich systematisch betrachtet im Unterkapitel 2 zu Kapitel 5 des Untertitels 2 des Titels 5 des Abschnitts 8 des 2. Buches des Bürgerlichen Gesetzbuches, d.h. dass sie auf   Wohnraummietverhältnisse   anwendbar ist.  Sie wollen zwar auch zum Wohnraum dazugehörige Stallungen mitvermieten bzw. verkaufen, sodaß diesbezüglich ohnehin an einen Pachtvertrag zu denken ist. Dies ändert jedoch nichts daran, dass die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  wegen der Regelung in Abs. 4 zwingendes Mietrecht für Wohnraummietverhältnisse ist.   Leider kann ich Ihnen keine günstigere Auskunft geben.   Idealerweise beauftragen Sie einen Rechtsanwalt vor Ort mit der vertraglichen Betreuung Ihres Vorhabens. Ich hoffe Ihnen eine hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben und weise darauf hin, daß eine abschließende Beurteilung der Rechtslage den Rahmen dieses Forums deutlich sprengen würde. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Kohberger Rechtsanwalt -------------------- Austraße 9  1/2 89407 Dillingen a.d. Donau Tel.: 09071-2658 Info: www.anwaltkohberger.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575