Frage: Es liegt ein notariell zu beurkundender Kaufvertrag über ein Grundstück vor. Der Käufer finanziert fremd und fordert mich als Verkäufer auf, daß ich Mitwirke bei der Bestellung von Grundpfandrechten, die der Notar als bevollmächtigter durchführt. Diese Bewilligung findet statt, bevor der Kaufpreis fällig wird. Ein besonderes Kündigungsrecht wird mir nicht gewährt, falls der Kaufpreis nicht bis zu dem … Datum … auf mein Konto eingeht. Lediglich folgender Pkt. Ist aufgenommen: Zitat: 2. Der Kaufpreis ist fällig am ?, frühestens jedoch eine Woche nachdem der Notar, wozu er hiermit beauftragt wird, dem Käufer das Vorliegen der nachfolgenden Voraussetzungen an die im Urkundseingang genannte Anschrift schriftlich bestätigt hat, dass:  a. zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, und zwar mit Rang nur nach Grundpfandrechten, bei deren Bestellung der Käufer mitgewirkt hat,  b. die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Stadt ..in Hessen .. vorliegt.  3. Der Kaufpreis ist bei Fälligkeit an den Verkäufer auf dessen Konto bei der …, Kto.-Nr. …, BLZ …, zu überweisen.   Der gesamte Kaufpreis muss bei Fälligkeit auf dem Konto eingegangen sein. Zitat ende. Das kann doch der „Sankt Nimmersleins Tag' sein oder?  Frage: wäre die Aufnahme des „Ausschlusses von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/454.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 454 BGB: Zustandekommen des Kaufvertrags">§454 BGB/a> ' in der Urkunde für mich als Verkäufer zweckdienlich um eine Aufhebung des Vertrages zu erreichen, falls Probleme auftauchen oder hilft nur die Festlegung eines festen Termins, bis zu dem der Vertrag zu erfüllen ist, ansonsten ist dieser nichtig? !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Ich gehe davon aus, dass der gegenständliche Kaufvertrag von den Vertragsparteien noch nicht unterzeichnet wurde. Sollte dies doch geschehen sein, ist eine nachträgliche Änderung nur sehr schwer durchzusetzen, wenn diese nicht einvernehmlich vereinbart wird.  Die Anwendung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/454.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 454 BGB: Zustandekommen des Kaufvertrags">§ 454 BGB/a>  hilft in Ihrem Fall nicht weiter. Gemäß dieser Norm kann ein Testkauf vereinbart werden. Dem Käufer wird demnach eine Testphase eingeräumt, nach deren Ablauf er den Kauf billigen oder missbilligen kann. Bei einer Missbilligung käme kein Kaufvertrag zustande bzw. würde rückwirkend aufgelöst.  Zur Lösung Ihres Problems würde es sich anbieten, die Fälligkeit direkt an die Bedingungen zu knüpfen, die Sie unter a) und b) aufzählen. Dies in der Weise, dass die Fälligkeit eintritt, wenn die dort beschriebenen Handlungen vorgenommen worden sind.  In diesem Fall würde der Notar nach Bedingungseintritt eine Fälligkeitsmitteilung an die Käufer erfolgen, nach deren Zugang diese zur Zahlung verpflichtet wären.  Dies entspräche jedenfalls der für Sie günstigsten Lösung.   Um das Interesse der Käufer zu mit zu berücksichtigen, kann natürlich auch die jetzige Formulierung, durch ein Zahlungsziel nach Datum erweitert, beibehalten werden. Dies würde dem Umstand Rechnung tragen, dass die Finanzierungsbewilligung der Bank regelmäßig etwas Zeit in Anspruch nimmt.  Sie sollten also mit dem Käufer den Zeitplan abstimmen und dies zur Grundlage des notariellen Kaufvertrages machen.  In jedem Fall ist anzuraten, die Bedingungen für den Fälligkeitseintritt so genau und eindeutig wie möglich zu fixieren. Denn nur wenn dies gegeben ist, kann rechtsicher festgestellt werden, ab wann sich der Käufer in Verzug befindet. Der Verzug ist nämlich u.a. Voraussetzung für Schadensersatzanspruch und Rücktritt.   Anderenfalls müsste der Zeitpunkt in einem Rechtsstreit von dem Gericht durch Auslegung ermittelt werden. Das Ergebnis einer solchen Auslegung ist naturgemäß schwer abzusehen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen André Meyer, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 454