Frage: Guten Tag,  mein Mann und ich haben vor 10 Jahren den landwirtschaftlichen Betrieb meiner Schwiegereltern übernommen.  Der Betrieb befindet sich auf einem Grundstück, das meinen Schwiegereltern gehört, auch die Betriebsgebäude und das Wohnhaus, in dem sowohl unsere Familie, als auch meine Schwiegereltern wohnen, gehört ihnen. Wir bezahlen monatlich eine Pacht für die Nutzung des Grundstückes und Gebäudes.  Auf dem Haus + Grundstück bestehen noch Belastungen gegenüber der Bank. Die Zinsen und Tilgungen, die dafür von meinen Schwiegereltern zu zahlen sind, werden durch unsere relativ hohen Pachtzahlungen abgeleistet.   Mein Mann würde das Haus und Grundstück erben, - Geschwister sind nicht vorhanden. Wir denken aber, dass es sinnvoll wäre, schon jetzt das Haus zu kaufen.  Meine Schwiegereltern sind schon über 80 Jahre und es ist nicht auszuschließen, dass eine Pflegebedürftigkeit eintritt, der wir alleine nicht gerecht werden können. Im Falle, dass einer der beiden im Seniorenheim versorgt werden muss, würden dann Kosten anfallen, die wir nicht bezahlen können, da der Betrieb nur sehr wenig Gewinn abwirft und uns gerade das Lebensnotwendige sichert. Letztendlich müsste das Anwesen verkauft werden, um diese Kosten zahlen zu können.  Da unsere Existenzgrundlage von dem Anwesen abhängt, möchten wir dies natürlich vermeiden. Außerdem fühlen wir uns durch die indirekt gezahlten Kredittilgungen auch als anteilig rechtmäßige Eigentümer, auch wenn dem offiziell nicht so  ist, auch dadurch, dass wir bereits eine Bürgschaft (für einen Teilkredit) unterschrieben haben.  So kam nun also der Plan auf, das Anwesen zu kaufen und den Schwiegereltern ein Wohnrecht einzuräumen.  Wie schon erwähnt, haben wir dafür allerdings kein Geld. Das Haus + Grundstück müsste zu einem sehr geringen, symbolischen Preis verkauft werden. Da Belastungen darauf bestehen, könnten diese ja vielleicht den Wert der Immobilie soweit senken, dass dieser 'Null-Wert' erreicht wird, (obwohl der  Wert tatsächlich wohl etwas höher als die derzeitigen Belastungen sein dürfte).  Im Grundbuch ist eine Grundschuld von 680.000 DM für die Bank eingetragen  > 340.000 € (?). Tatsächlich belaufen sich die Schulden aber inzwischen noch auf 230.000 €.  Unsere Frage ist nun, ob sich das so umsetzen lässt, wie wir uns das vorstellen.   Welche Kosten kommen auf uns zu?  Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch richten sich ja nach dem Kaufpreis wenn ich richtig informiert bin,- sie dürften dann also nur gering ausfallen?  Uns ist klar, dass wir für den Kaufvertrag einen Notar einschalten müssen. Bevor wir aber diesen Schritt gehen und möglicherweise höhere Kosten verursachen, möchten wir gerne von Ihnen  wissen, ob wir so eine Vertrag überhaupt abschließen können und ob das auch sinnvoll ist, oder ob wir wichtige Gründe, die dagegen sprechen, übersehen haben.  

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Lassen Sie mich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:  Die von Ihnen angedachte Variante ist so grundsätzlich gangbar. Sie können vom Verkehrswert des Grundstücks den offenen Darlehensbetrag bei der Kaufpreisbildung abziehen, nicht aber die Grundschuld in voller Höhe. Diese ist nur der Sicherungsrahmen für das Darlehen, wirtschaftlich zählt daher der offene Darlehensbetrag.  Notar- und Grundbuchkosten richten sich bei einem 'einfachen' Grundstückskauf nach dem Kaufpreis. Wenn aber im Vertrag z.B. eine Verpflichtung zur Mithaftung für das Darlehen vereinbart wird dann ist auch dieser Betrag für die Notarkosten mit maßgebend. Fragen Sie unbedingt vor Beurkundung beim Notar nach den Kosten, dieser wird Ihnen über die entstehenden Gebühren bei der gewählten Vertragsgestaltung Auskunft geben.  Etwas anders als von Ihnen gedacht verhält es sich bei der Grunderwerbsteuer. Diese richtet sich dann, wenn der Kaufpreis unter dem Verkehrswert des Grundstücks liegt, nach dem Grundstückswert. Relevant für die Grunderwerbsteuer ist also immer der höhere der beiden Beträge, entweder Kaufpreis oder Grundstückswert. Allerdings bieten sich hier Möglichkeiten zum Sparen bzw. es fällt teilweise keine Grunderwerbsteuer an.   Grundstücksgeschäfte zwischen Eltern und Kindern sind generell grunderwerbssteuerfrei. Grunderwerbsteuer (in Nordrhein-Westfalen 6,5 %) würden also nur Sie bei Erwerb direkt von den Schwiegereltern bezahlen, nicht Ihr Mann. Allerdings haben Ehegatten untereinander bei Schenkungen einen Schenkungssteuerfreibetrag von 500.000 €. Steuerlich dürfte es sich also lohnen, das Grundstück erst einmal vollständig von den Schwiegereltern auf Ihren Ehemann zu übertragen und dann gegebenenfalls im Wege einer Schenkung einen Anteil auf Sie zu übertragen, falls dies gewünscht ist. dabei fallen zwar höhere Notargebühren an, diese dürften grob geschätzt durch die Steuerersparnis aber mindestens aufgewogen werden.  Hinweisen möchte ich Sie noch auf den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/528.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 528 BGB: Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers">§ 528 BGB/a> . Wenn der Kaufpreis des Grundstücks zu niedrig angesetzt wäre, dann würde dies als sogenannte verdeckte Schenkung gewertet. Bei Verarmung des Schenkers und darauffolgender Inanspruchnahme von Sozialhilfe für Pflegeheimkosten kann der Schenker das Geschenk binnen zehn Jahren zurückfordern. Diesen Anspruch leiten die Sozialhilfeträger im Falle eines Falles gerne auf sich über und machen ihn dann geltend. Sie sollten also darauf achten, dass (mit einem gewissen Gestaltungsspielraum) der Kaufpreis unter Anrechnung des offenen Darlehensbetrages angemessen ist. Ansonsten laufen Sie Gefahr das bei Pflegebedürftigkeit der Sozialhilfeträger diesen Anspruch geltend macht.  Abgesehen davon kann es aufgrund der gewerblichen Nutzung der Immobilie absolut sinnvoll sein, auch einen geringen Kaufpreis aus steuerlichen Gründen zu finanzieren. Die Einzelheiten hängen von Ihrer konkreten steuerlichen Situation ab. Investieren Sie deswegen unbedingt vor einem Kauf in eine eingehende steuerliche Beratung. Der Steuerberater kann hier unter Umständen noch enorme Einsparpotenziale aufzeigen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 528