Frage: Hallo,  unser Vater wird uns, seinen leiblichen Kindern sein Haus und Grundstück vererben. Er ist in zweiter Ehe mit einre jüngeren Frau verheiratet. Ihr hat er, wie er sagt lebenslanges mietfreies Wohnrecht in seinem Testament eingeräumt. Dies ist jedoch nicht im Grundbuch eingetragen. Wir Geschwister haben nichts dagegen, dass seine Frau nach seinem Tod weiterhin in dem Haus wohnt. Wir haben aber keine Lust uns vielleicht noch 20 Jahre lang als Besitzer um das Haus kümmern zu müssen und etwa auch noch Geld dort hinein zustecken, zumal nennenswerte Wertsteigerung bei dem Haus nicht zu erwarten ist. Soweit ich weiß, müssten wir uns als Besitzer aber um grundlegende Renovierungen und Reperaturen des Hauses kümmern, etwa ein neues Dach oder die Reperatur der Heizanlage, wenn dies notwendig wird. Gibt es ein Konstrukt, mit dem die Frau in dem Haus wohnen bleiben kann, wir uns aber nicht kümmern müssen, bis sie irgendwann ausziehen möchte? Noch lebt mein Vater, ist aber nicht mehr so fit, sich selber Inforamtionen einholen zu können.  Mit freundlichen Grüßen    

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.  Als unbefreiter Vorerbe wäre die derzeitige Ehefrau Ihres Vaters zum Erhalt des Nachlasses verpflichtet.  Die Grundidee von Vor- und Nacherbschaft besteht darin, dass der Vorerbe das Vermögen zwar für sich nutzen darf, seine Substanz aber dem Nacherben erhalten soll. Daher darf auch kein Gläubiger des Vorerben in die Substanz des Nachlasses zu Lasten des Nacherben vollstrecken. Im Verhältnis zum Nacherben sind auch die Möglichkeiten des Vorerben, über den Nachlass zu verfügen, dementsprechend beschränkt, wobei das Gesetz dem Erblasser gestattet, die Beschränkungen durch Testament zu erweitern oder zu beschränken.  Eine weitere Möglichkeit wäre die Einräumung eines Nießbrauches. Wohingegen der Nießbraucher hier die belastete Sache nicht selbst nutzen muss, sondern nur das Recht der Fruchtziehung daraus hat. Er kann die Sache insoweit vermieten oder verpachten. Andererseits hat der Nießbraucher nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1041 BGB: Erhaltung der Sache">§ 1041 BGB/a>  dafür Sorge zu tragen, dass die Sache erhalten bleibt. Es geht dabei aber um die Erhaltung des Kapitalwertes, nicht aber um dessen Verbesserung durch Modernisierung und ähnlichem. Ein defektes Dach muss demnach nicht neu eingedeckt werden, sondern darf insoweit auch nur repariert werden, solange dadurch der Erhalt der Sache gesichert ist.  Beim Wohnrecht, egal ob im Grundbuch eingetragen oder nicht, gilt im Grunde das Gleiche. Der Wohnberechtigte muss für notwendige Reparaturen aufkommen und trägt darüber auch die Betriebskosten der Ausübung seines Rechts.  Das nicht eingetragene Wohnrecht wirkt nur gegenüber dem jeweiligen Vertragspartner, NICHT aber gegenüber einem neuen Eigentümer des Grundstückes. Als Erben Ihres Vaters wären Sie insoweit direkt aus dem schuldrechtlichen Vertrag des Erblassers gegenüber dem Berechtigten verpflichtet und hätten diesen Vertrag insoweit zu erfüllen. Nicht aber ein eventueller dritter Käufer der Immobilie. Gegenüber diesem würde ein nur schuldrechtlich vereinbartes Wohnrecht nicht zur Anwendung kommen. Hingegen wirkt ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht gegenüber jedem Eigentümer des Grundstücks. Der Wohnberechtigte kann insoweit auch den Eigentümer von der Nutzung seines Eigentumes ausschließen, soweit nicht nur ein Mitbenutzungsrecht mach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1090.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1090 BGB: Gesetzlicher Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit">§ 1090 BGB/a>  eingeräumt wurde.   Das Ganze hört sich letztlich ganz gut an, aber stellen Sie sich vor, das Dach des Gebäudes in dem Ihre Stiefmutter mit dem lebenslangen Wohnrecht lebt erleidet einen größeren Schaden. Diese möchte oder kann diese Reparatur nicht ausführen und gibt Ihr Wohnrecht daraufhin aus. In diesem Falle könnten Sie sich u.U. nicht an Ihre Stiefmutter halten, um von ihr die Kosten der notwendigen Reparatur ersetzt zu verlangen oder aber bei ihr ist nichts zu holen.   Sprechen Sie mit Ihrem Vater hier über eine Vermietung der Wohnung an Ihre Stiefmutter mit dem Anfall der Erbschaft an Sie. Somit würden Sie zumindest ggf. einen angemessenen Wohnwert erhalten und wären im Gegenzug verpflichtet das Erbe auf Ihre eigenen Kosten zu erhalten. Soweit hier Mietzahlungen ausblieben könnten Sie entsprechend reagieren, andererseits kann durch Vertrag die Auflösung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf ausgeschlossen werden. Nicht selten enden aufgrund der vorbeschriebenen Rechte einst durchaus werthaltige Objekte als Schrotimmobilie, weil keiner der Vertragsparteien sich hier in der Pflicht sieht und die Sache eben nicht wie vom Gesetzgeber angedacht, in seinem Wert erhält. Schließlich gehört es dem Wohnrechtsinhaber nicht und auf der anderen Seite kann der Eigentümer es nicht nutzen.  Gern stehe ich Ihnen für weitere Fragen zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen  Andreas Wehle Rechtsanwalt /Aachen  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1041, § 1090