Frage: Meine Oma (89 J.) möchte in ein Pflegeheim ziehen und hätte auch einen Platz in Aussicht. Sie hat Pflegestufe I und einen Hausnotruf. Gesundheitlich baut sie immer mehr ab und möchte daher betreut werden. Da die Wartelisten sehr lang sind, möchte sie die Chance ergreifen.  Ausgangssituation: MV beginnt am 15.06.2003 Der Vertrag wird auf Lebenszeit des Mieters geschlossen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/544.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 544 BGB: Vertrag über mehr als 30 Jahre">§544 S. 2 BGB/a> ).  Das MV kann von keiner der Parteien, vorbehaltlich der nachfolgenden Regelungen gekündigt werden: - Das Recht zur außerordentlichen Kündigung des MV entsprechend der ges. Regelungen bleibt von der obigen Regelung unberührt. - Dem Mieter wird ein Recht zur Kündigung des MV eingeräumt, wenn Pflegebedürftigkeit des Mieters eintritt ..... mind. Pflegestufe II. Dann kann der M das MV schrift. zum 3. Werktag eines KM für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen.   Sind die Klauseln wirksam? Kann sie unter irgendeinem Gesichtspunkt ordentlich kündigen? Reicht für eine außerordentliche Kündigung die Pflegestufe I, Hausnotruf, schlechter Gesundheitszustand - ohne dass sie Pflegestufe II erreicht? Kann man einen Mieter lebenslang an eine Wohnung binden, ohne dass diesem ein ordentliches Kündigungsrecht zusteht und ihn so in seinen Rechten beschneiden?    Einsatz editiert am 21.04.2015 13:32:07!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/544.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 544 BGB: Vertrag über mehr als 30 Jahre">§ 544 S. 2 BGB/a>  sieht tatsächlich den Abschluss eines Mietvertrages auf Lebenszeit vor. Dabei handelt es sich nach herrschender juristischer Meinung um einen befristeten Mietvertrag, daher ist eine ordentlich Kündigung sowohl des Vermieters als auch Mieters ausgeschlossen. Insofern sind die in Ihrem Fall verwendeten Klauseln grundsätzlich zulässig.   Umstritten ist unter Juristen allerdings, ob bei einem Mietvertrag auf Lebenszeit über Wohnraum auch die Bedingungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  erfüllt sein müssen (zum Streitstand z.B. LG Freiburg · Urteil vom 21. März 2013 · Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20S%20368/12" target="_blank" class="djo_link" title="LG Freiburg, 21.03.2013 - 3 S 368/12: Wohnraummietverhältnis: Wirksamkeit eines Vertrages auf Abs. 50...">3 S 368/12/a> ). a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  verlangt die schriftliche Mitteilung eines Befristungsgrundes bei Vertragsschluss - ohne einen solchen Befristungsgrund würde ein unbefristetes und ordentlich kündbares Mietverhältnis vorliegen.  Daneben käme auch eine außerordentliche Kündigung in Betracht. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  enthält das allgemeine Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund. Hierfür bedarf es insbesondere der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nach umfassender Interessenabwägung. Die Kündigungsgründe müssen aus dem Einflussbereich des Kündigungsgegners kommen und ihm zurechenbar sein. Der Vermieter kann nicht mit Risiken belastet werden, die der Sphäre des Mieters und dessen Lebensumständen zuzurechnen sind. Ein Kündigungsrecht wegen besonderer Umstände, die in der Person des Mieters liegen, wird daher grundsätzlich nicht anerkannt. So wurde eine schwere Erkrankung des Mieters z.B. an Krebs oder Alzheimer (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 25.07.2008, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 1-24%20W%2053/08" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 25.07.2008 - 24 W 53/08: Gewerbliches Mietrecht: Kein Kündigungsrecht aus wicht...">Abs. 1-24 W 53/08/a> , LG Hildesheim a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202000,%20679" target="_blank" class="djo_link" title="LG Hildesheim, 31.05.2000 - 1 S 176/99">ZMR 2000, 679/a> ), nicht als ausreichend anerkannt, um eine außerordentliche Kündigung des Mieters zu bejahen. Hierbei gilt auch die gesetzliche Regelung zu beachten, wobei selbst beim Versterben eines Mieters die Erben die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten haben. Es steht daher zu befürchten, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung gestützt auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  im Streitfall nicht anerkannt werden würde.   Der Vermieter darf sich aber auch nicht treuwidrig oder rücksichtslos verhalten. Die Rechtsprechung ist daher der Ansicht, dass Senioren bei Umzug in ein Altenpflegeheim oder Seniorenheim einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis haben können, vgl. AG Münster, Urteil vom 16. März 2000, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=54%20C%206052/99" target="_blank" class="djo_link" title="AG Abs. 1000ünster, 16.03.2000 - 54 Abs. 100 6052/99: Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältni...">54 Abs. 100 6052/99/a> ; AG Altötting, Urteil vom 14. Februar 1997, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2%20C%203625/96" target="_blank" class="djo_link" title="AG Altötting, 14.02.1997 - 2 Abs. 100 3625/96">2 Abs. 100 3625/96/a> . Dies wird in erster Linie damit begründet, dass in den Betreuungsfällen die jeweiligen Mieter die gleichzeitige Zahlung des bisherigen Mietzinses der nicht mehr benutzten Wohnung und der meist sehr hohen Kosten des Pflegeheimes kaum aufzubringen vermögen.   Es ist also durchaus denkbar, dass Ihre Mutter unter Berufung auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  ein ordentliches Kündigungsrecht oder unter Berufung auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  ein außerordentliches Kündigungsrecht zusteht. Aufgrund der oben geschilderten rechtlichen Unsicherheiten sollte aber zunächst versucht werden, mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung in Form eines Aufhebungsvertrages zu finden.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 544, § 543