Frage: Sachverhalt Haus soll verkauft werden unbefristeter Mietvertrag besteht 1 Jahr, Mieter beruft sich auf § 577a Welche Kündigung ist für uns möglich (außer Eigenbedarf)?  Ist auch eine Kündigung nach $ 573 Abs 2 Ziffer 3 möglich wegen erheblicher Nachteile? Handlungsspielraum eingeschränkt bei Banken - 35000 Bruttogewinn wird verhindert für 2 Nachfolge-Objekte sind innerhalb von 3 jahren 60000 Euro Bruttogewinn fraglich?              

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  wenn der Mieter vertragstreu ist, kann der Vermieter dem Mieter nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1 BGB/a> ).  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 BGB/a>  nennt beispielhaft 3 Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung.   Ein Eigenbedarf Ihrerseits düfte ja wohl nicht vorliegen, da Sie das vermietete Haus ja wohl verkaufen wollen. Eine Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs.2, Ziff.3 BGB/a>  ist möglich, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird, wodurch ihm erhebliche Nachteile drohen (sog. Verwertungskündigung).  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  lautet wie folgt  'Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.  (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn   1.der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,  2.der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder  3.der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.  (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.„  Als Verwertung kommt zum Beispiel der Verkauf des vermieteten Hauses in Betracht.   Diese Verwertung muss für den Vermieter angemessen sein. Das heißt, dass der Verkauf zum Beispiel dann angemessen ist, wenn der Vermieter den Erlös zur Schuldentilgung oder für die Erstellung von neuem Wohnraum benötigt.  Die Hinderung an einer solchen angemessenen wirtschaftlichen Verwertung muss für den Vermieter einen erheblichen Nachteil darstellen. Dieser liegt zum Beispiel dann vor, wenn beim Verkauf des Gebäudes oder der Wohnung ein geringer Kaufpreis erzielt wird, weil die Wohnung vermietet ist.  Auf die Motive des Vermieters kommt es grundsätzlich nicht an, diese sind allenfalls im Rahmen der Rechtsmißbräuchlichkeit zu prüfen. Der erhebliche Nachteil ist an den Umständen des Einzelfalls zu begründen. Der Nachteil des Vermieters braucht die durch die Kündigung dem Mieter entstehenden Nachteile nicht weit übersteigen.  Angemessen ist eine Verwertung dann, wenn sie rechtmäßig ist, sich also im Rahmen der geltenden Rechts- und Sozialordnung hält, LG Stuttgart in a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=DWW%201995,%20S.%20143" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Stuttgart, 22.02.1995 - 8 REMiet 1/94: Kündigungssperrfrist für den Erwerber einer vermiete...">DWW 1995, S. 143/a> .   Der Vermieter hat bei der Kündigung die konkret dargelegten Vorteile aufzuzeigen, die er sich von der Modernisierung, dem Umbau oder dem Verkauf  (z.B. deutlich höherer Preis) verspricht und weiter anzugeben, warum seiner Ansicht nach das bestehende Mietverhältnis ihn an den Maßnahmen hindert.  Der Vermieter muß durch das Bestehen des Mietverhältnisses an der konkreten Verwendungsabsicht gehindert werden, eine bloße Erschwerung oder kürzere Verzögerung genügen nicht. Die Verwertung muß somit von der Beendigung des Mietverhältnisses abhängen.  So hat z.B. das Landgericht Düsseldorf mit Urteil vom 15.Oktober 1991 (AZ: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=24%20S%20328/91" target="_blank" class="djo_link" title="LG Abs. 500üsseldorf, 15.10.1991 - 24 S 328/91">24 S 328/91/a> ) entschieden, dass ein Vermieter gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564b.html" target="_blank" class="djo_link">§ 564 b Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB/a>  zur Kündigung berechtigt ist, wenn er einen Kredit für ein Eigenheim zurückzahlen möchte, welcher sich wegen einer Zinssteigerung verteuerte und der Verkauf wegen des Mietverhältnisses nicht möglich ist. In diesem zu entscheidenden Fall würden dem Vermieter wegen des Nichtverkaufes nämlich monatliche Mehrbelastungen von 400 bis 500 € entstehen. Daher sah es das Gericht als erwiesen an, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen Verwertung des Grundstücks gehindert sei und dadurch erhebliche Nachteile erleide. Das Gericht stellte in seiner Entscheidung auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ab, wonach eine Verwertung dann angemessen ist, wenn die Gründe für den Verkauf vernünftig und nachvollziehbar sind (vgl. BverfG, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201989,%20S.%20970" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 14.02.1989 - 1 BvR 308/88: Eigenbedarf Abs. 2">NJW 1989, S. 970/a> ). Dies ist zum Beispiel dann nicht der Fall, wenn das Objekt wegen eines anstößigen und spekulativen Profitstreben des Eigentümers verkauft wird.  Außerdem liegt ein erheblicher Nachteil, welcher eine weitere Voraussetzung des Kündigungsrechts ist, auch dann vor, wenn der Nachteil durch die finanziellen Einbußen im privaten Bereich des Vermieters aufkommt.  Da das Gericht beide Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564b.html" target="_blank" class="djo_link">§ 564 b Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB/a>  als gegeben ansah hielt es die Kündigung in dem geannanten Fall für berechtigt. (Anmerkung: § 564 b = alte Fassung)  Ob hier die Gründe für eine Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 S. 1 Ziff.3 BGB/a>  in der konkreten Situation vorliegen, müsste noch eingehend geprüft werden, hierzu der Sachverhalt noch in allen Einzelheiten gesondert dargelegt werden, insbesondere inwieweit eine „Einschränkung des Handlungsspielraumes bei der Bank„ hierfür herangezogen werden kann. Hierzu müsste – wie gesagt – der Sachverhalt weiter abgeklärt werden.  Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen Rechtsanwalt Ernst G. Mohr     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573