Frage: Mieter wohnt seit Januar 2007 die Wohnung und bezieht ALG II.  Die Mieten wurden ihm zunächst vom Amt gezahlt, er hat diese jedoch nicht an mich weitergeleitet.  Habe dann eine Direktzahlung der Mieten an mich erwirkt.  Aus dem Jahr 2007 bestehen noch Rückstände von 930,58 EUR, dies sind mehr als zwei Monatsmieten.  Die laufenden Mietzahlungen vom Amt sind nicht mit dem Hinweis versehen, für welchen Monat sie gezahlt werden.  Besteht die Möglichkeit, dem Mieter fristlos zu kündigen, indem ich argumentiere, dass die jeweiligen Zahlungen jeweils für die offene Miete geholten haben, sodass die Mietschulden gar nicht verjährt sind?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Entscheidende Norm ist a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/366.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 366 BGB: Anrechnung der Leistung auf mehrere Forderungen">§ 366 BGB/a> . Danach wird nach Abs. 1 die Forderung getilgt, die bei der Zahlung bestimmt wurde. Da das Amt die Miete ohne Bestimmung trifft, gilt jedoch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/366.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 366 BGB: Anrechnung der Leistung auf mehrere Forderungen">§ 366 Abs. 2 BGB/a> , wonach die Zahlung auf die älteste Forderung verrechnet wird.  Gibt das Amt bei der Zahlung also pauschal 'Miete' o.ä. an, ohne den jeweiligen Zeitraum zu bestimmen, für den diese Mietzahlung gelten soll, haben Sie das Recht auf die jeweils älteste Forderung zu verrechnen.  Allerdings dürfte Ihr Kündigungsrecht aufgrund der Zahlungsrückstände verwirkt sein. Die Rückstände bestehen seit 7 Jahren. Der Bundesgerichtshof hat vor einigen Jahren zur Verwirkung wie folgt geurteilt: Verwirkung kann vorliegen, wenn der Mieter aus dem Verhalten des Vermieters den Schluss ziehen darf, dass dieser den Zahlungsrückstand nicht zum Anlass einer Kündigung nehmen werde. So liegt es nach Ihren Angaben auch in Ihrem Fall, sodass sich der Mieter bei einer Kündigung auf Verwirkung berufen könnte.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 366