Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, folgendes Problem: Wir haben vor 20 Jahren ein Haus bei einem 'bekannten Vermieter und Verkäufer von Wohnungen und Häusern' (Ich möchte die Stätte namentlich nicht nennen) gekauft, welches auf einem Hinterliegergrundstück liegt. Bisher konnten wir das Haus über einen gepflasterten Weg erreichen. Nun hat sich herausgestellt, dass ein teil dieses Weges den anschließenden Nachbarn und der andere Teil der bekannten 'Vermieter und Verkäufer von Wohnungen und Häusern' gehört (Der Weg ist somit in der Länge geteilt). Diese Nachbarn wollen uns nun nicht mehr durchlassen.  Über dem Grundstück der bekannten 'Vermieter und Verkäufer von Wohnungen und Häusern' herrscht eine Erschließungsbaulast zugunsten unseres Grundstückes. Allerdings hat der 'bekannte Vermieter und Verkäufer von Wohnungen und Häusern' weder Wegerechte noch Grunddienstbarkeiten für uns eintragen lassen.  Somit haben wir ein Hubschrauber Grundstück und können es (rechtlich) weder betreten noch verlassen. Und: Diese Baulast wiederum ist in den Bauzeichnungenen im Notarvertrag als 'Zufahrt' eingezeichnet.  Wie können wir nun dafür sorgen, dass wir ein Recht (Wegerecht, Grunddienstbarkeit) erhalten um zu unserem Grundstück zu gelangen? Wäre der 'bekannte Vermieter und Verkäufer von Wohnungen und Häusern' nicht zur Verantwortung zu ziehen? Hat die Zeichnung im Notarvertrag eine Relevanz?  Ich würde mich auf eine Antwort (vllt unter Angabe von Gesetzen dazu) sehr freuen. Liebe Grüße  Ludwig Müller   Einsatz editiert am 14.06.2019 01:18:52

Antwort: Gerne zu Ihrer Frage:  Ein Helikoptergrundstück haben Sie nicht zu befürchten.  Denn äußerstenfalls könnten Sie ein Notwegerecht durch Duldung einklagen, wenn es der Berechtigte Grundeigentümer von sich aus nicht gewährt.  Denn wenn der Zugang zu Ihrem  Grundstück weder unmittelbar über eine öffentliche Straße noch mittelbar über Dienstbarkeiten zu Lasten des dienenden Nachbargrundstücks möglich ist, hat der Gesetzgeber mit dem  Notwegerecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§§ 917/a>  und a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/918.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 918 BGB: Ausschluss des Notwegrechts">918 BGB/a>  vorgebeugt.  Eine rechtlich andere Sache betrifft die von Ihnen zitierte „Erschließungsbaulast.'   Denn eine Baulast ist öffentlich-rechtlicher Natur und verpflichtet den Grundstückseigentümer gegenüber der  Baubehörde, bestimmte Dinge bezüglich seines Grundstücks zu tun oder z.B. zwecks Erschließung zu dulden.   Wie sich das dann indirekt zu Gunsten Ihres Grundstücks auswirkt, wäre dann vor Ort näher zu eruieren, weil die Erschließungsbaulast einen gewissen Sonderfall gerade für Fälle der vorliegenden Art darstellt. Dann kommt es exakt auf den objektiven wirklichen Willen des Erklärenden an:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>„Welchen Inhalt eine Baulast hat, ist im jeweiligen Einzelfall durch Auslegung der Baulasterklärung, bei der es sich um eine einseitige Willenserklärung handelt, entsprechend den Grundsätzen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu ermitteln. Danach ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 BGB: Auslegung einer Willenserklärung">§ 133 BGB/a> ). Wirklicher Wille ist nicht der innere, nicht zum Ausdruck gebrachte Wille, sondern nur der erklärte Wille. Für die Auslegung des erklärten Willens ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/157.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 157 BGB: Auslegung von Verträgen">§ 157 BGB/a>  maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, nämlich der Adressat der Baulast, hier also die Baubehörde (vgl. § 83 Abs. 1 S. 1 BauO NRW), diese nach Treu und Glauben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> ) unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere nach dem Inhalt der Verpflichtungserklärung, verstehen durfte (sog. objektiver Empfängerhorizont). Vgl. OVG NRW, Urteil vom 21.11.2017 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2%20A%201393/16" target="_blank" class="djo_link" title="OVG Nordrhein-Westfalen, 21.11.2017 - 2 A 1393/16: Abs. 50öschung einer Baulast zur Beseitigung einer...">2 A 1393/16/a>  -, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NVwZ-RR%202018,%20422" target="_blank" class="djo_link" title="OVG Nordrhein-Westfalen, 21.11.2017 - 2 A 1393/16: Abs. 50öschung einer Baulast zur Beseitigung einer...">NVwZ-RR 2018, 422/a>  = juris, Rn. 66 - 68 m.w.N.; ferner Johlen, Baulasten in der Baurechtspraxis, BauR 2018, 1359 (1362)./blockquote>  Insofern haben die Zeichnungen im Notarvertrag durchaus eine Relevanz, weil auch das oben zitierende Gericht (OVG Nordrhein-Westfalen, 06.12.2018 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=7%20A%20991/16" target="_blank" class="djo_link" title="OVG Nordrhein-Westfalen, 06.12.2018 - 7 A 991/16: Rechtmäßige Verpflichtung eines Grundstücksei...">7 A 991/16/a> ) ebenso verfahren ist.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 917, § 133, § 918, § 157, § 242