Frage: Ich möchte ein Haus verkaufen, das mir vor 20 Jahren von meinen Eltern geschenkt wurde. Meine Geschwister habe ich zu dem Zeitpunkt ausbezahlt. Mein Vater ist inzwischen verstorben, meine Mutter mit Demenz im Pflegeheim. Die Schenkungsurkunde enthält ein Nießbrauchrecht der Eltern bis zum Tod des Letztversterbenden. Der Käufer wäre bereit das Nießbrauchrecht zu übernehmen (da faktisch nicht mehr zur Anwendung kommend). Des Weiteren enthält der Schenkungsvertrag eine Klausel, dass im Falle des Verkaufs der Immobilie eine Rückforderung erfolgen kann. Ich habe von meiner Mutter eine Vollmacht sie in allen Rechtsgeschäften zu vertreten. Frage: kann ich das Haus veräußern und wird ein Notar dieses Rechtsgeschäft bestätigen oder gibt es weitere Anforderungen ?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  Grundsätzlich gestattet Ihnen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/903.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 903 BGB: Befugnisse des Eigentümers">§ 903 BGB/a>  mit Ihrem Eigentum so zu verfahren wie es Ihnen beliebt, was einen Verkauf mitumfasst.   Hier wäre zu prüfen, wie sich der Nießbrauch gestaltet, also nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1030.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1030 BGB: Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen">§ 1030 BGB/a>  über Ziehung der Nutzungen im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/100.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 100 BGB: Nutzungen">§ 100 BGB/a> , die bei Grundstücken den Gebrauchsvorteilen entsprechen, wobei die übliche Miete als Bemessungsgrundlage dient oder ob unter „Nießbrauch' nur ein lebenslanges Wohnrecht verstanden wird. Ein Problem könnte z.B. dann entstehen, wenn Ihre Mutter in Gefahr wäre, Sozialhilfe für die Pflegeheimunterbringung beantragen zu müssen, da dann ggf. der Sozialhilfeträger eine Rückforderung der Schenkung veranlassen könnte – allerdings könnte dem a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/529.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 529 BGB: Ausschluss des Rückforderungsanspruchs">§ 529 BGB/a>  entgegengestellt werden, weil seit der Schenkung bereits mehr als 10 Jahre vergangen sind. Für eine abschließende Beurteilung müsste hier der Schenkungsvertrag im Detail auf etwaige abweichende Abreden und die Formulierung der Bedingung hin geprüft werden.  Zudem wäre zu untersuchen, ob ein Vollmachtsmissbrauch vorliegt, wenn der Bevollmächtigte einen Rechtsnachteil verursacht, wobei dies wiederum auch von der Ausgestaltung des Nießbrauchs abhängt.  Ich rate Ihnen daher, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung zu beauftragen.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 100, § 529, § 1030, § 903