Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  folgendes Problem:  Ein Mieter in unserem Mehrfamilienhaus hat fristgerecht zum 31.07.2007 seine angemietete Wohnung gekündigt.  1.)  Da hinsichtlich der Schönheitsreparaturen der Mietvertrag eine starre Fristenregelung ausweist, wurde der Mieter auch nicht im Vorfeld aufgefordert, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Allerdings enthält § 10 des Mietvertrages ( Schönheitsrep.) auch den Passus, daß, falls das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplanes endet, der Mieter sich zeitanteilig an den erforderlichen Renovierungskosten beteiligt ( genaue Zeiten und Prozentsätze angegeben ). ( In diesem Zusammenhang ist natürlich auch klar, daß der Mieter auch die ganze Wohnung renovieren kann und dann gar nichts bezahlen muß. ) Die Frage ist nun, ob der Mieter nun aufgrund der starren Fristenrege- lung nur zu einer besenreinen Übergabe der Wohnung verpflichtet ist, oder ob sich aus dem Passus über die zeitanteilige Beteiligung nicht doch noch ein Renovierungsanspruch zugunsten des Vermieters ergibt. Wenn ja, ist es nun für uns ein Nachteil, daß wir den Mieter nicht zu Schönheitsreparaturen aufgefordert haben? Wie sollen wir uns verhalten?  2.)  Die Wohnungsübergabe soll nun am Montag, den 30.07.2007 erfolgen. Durch die Fenster ( Erdgeschoß ) sieht man, daß sich die Wohnung in einem desolatem Zustand befindet. Auch sind zahlreiche Schäden erkennbar, die nicht auf normalen Verschleiß durch normale Abnutzung zurückzuführen sind. ( z. B.: mit Lackfarbe bemalte Rauhfasertapete, Micky Mouse - Bordüren, die nicht entfernbar sind und somit eine Neutapezierung erforderlich machen, ein halb gestrichenes Zimmer, komplett überstrichene Fußleisten, fehlende Fußleisten, überstriche- ne Schalter und Steckdosen, etc.. Es handelt sich dabei nur um Schäden, wo nachweisbar ist, daß dieser Mieter der Schadensverursacher ist, denn es wurde bei Einzug kein Wohnungs- übergabeprotokoll erstellt! Wir beabsichtigen, bei Wohnungs- übergabe diese Schäden im Beisein von Zeugen zu protokollieren und den Mietern eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung von 14 Tagen zu setzen. Ist es von Nachteil, daß wir im Vorfeld keine Wohnungsbesichtigung durchgeführt haben und auf die Schäden aufmerksam gemacht haben? Können wir bei dem Setzen einer Nachfrist zur Behebung der Schäden bereits alle Schlüssel zur Wohnung von den Mietern annehmen oder ist es sinnvoll nur einen zu nehmen? Da die Wohnung zum 15.08.2007 vermietet ist, sind wir gezwungen, trotz der zu setzenden Nachfrist, sofort Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, die allerdings nichts mit den erforderlichen Instandsetzungsarbeiten seitens des Mieters zu tun haben. Ist unsere Vorgehensweise richtig, wie würden Sie vorgehen?   PS: Mieter sind zahlungskräftig. Beide arbeiten.          

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  1. Eine Abgeltungsklausel mit 'starrer' Abgeltungsquote, die den Renovierungsbedarf nach dem tatsächlichen Erscheinungsbild der Wohnung nicht berücksichtigt, ist nach dem Urteil des <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.bundesgerichtshof.de/entscheidungen/entscheidungen.php' target='_blank' style='color:#002BB8'>BGH</a> vom 18.10.2006, Az. <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2052/06' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 18.10.2006 - Abs. 8 ZR 52/06: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>Abs. 8 ZR 52/06</a>, ebenfalls unwirksam.  2. Soweit es nicht um die Durchführung von unterlassenen Schönheitsreparaturen geht, sondern um SchadenserS. für Sachbeschädigungen, ist eine Fristsetzung entbehrlich,<a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__249.html' target='_blank' style='color:#002BB8'>§ 249 Abs. 2 BGB </a>. Statt der Herstellung kann in diesem Fall gleich der dazu erforderliche Geldbetrag verlangt werden. Da die Wohnung bereits zu Mitte August wieder vermietet ist und Sie außerdem in der Zwischenzeit selbst Modernisierungsarbeiten durchführen müssen, wird sich dieser Weg anbieten, da ansonsten die vom Mieter vorzunehmenden Arbeiten Ihre eigenen Modernisierungsarbeiten blockieren würden. Wollen Sie trotzdem erst eine Frist für die Herstellung setzen, muss diese angemessen sein. Sie können auch in diesem Fall alle Schlüssel nehmen, müssten dem Mieter dann aber die Wohnungstür öffnen, damit er die Arbeiten ausführen kann.  Sie sind im Streitfall dafür beweispflichtig, dass die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches gegen den Mieter vorliegen. Es gilt eine sechsmonatige Verjährungsfrist, die mit der Rückgabe der Mietsache beginnt (<a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__548.html' target='_blank' style='color:#002BB8'>§ 548 Abs. 1 BGB</a>). Am sinnvollsten wäre es sicherlich, sich mit dem Mieter über eine pauschale finanzielle Abgeltung der Schäden zu einigen.  Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter. Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen Gabriele Haeske Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 249, § 548