Frage: Hallo,  es besteht folgende Situation bei einem sich in meinem Besitz befindenden Grundstück:  Mein Grundstück befindet sich an einer Privatstraße, wobei der Teil, der direkt vor meinem Grundstück liegt, mir gehört. Das Grundstück wird derzeit ausschließlich als Gartengrundstück genutzt - Bungalow vorhanden, teilweise als Ferienbungalow möglich. Vor meinem Grundstück befinden sich zwei weitere, wobei eines Gartengrundstück ist, das andere Wohnhaus. Über diese beiden Grundstücke ist meines an die öffentliche Straße angebunden. Ein befestigter gepflasterter Weg ist vorhanden. Hinter meinem Grundstück befinden sich noch ein weiteres Grundstück, das ausschließlich über diese Privatstraße zu erreichen ist. Dort befindet sich seit etwa 20 Jahren ein Wohnhaus - wobei keine Baulast oder Grundschuld für die Zufahrt dieses Grundstückes bei den anderen Anwohnern eingetragen wurde.  Desweiteren befindet sich gegenüber von meinem Grundstück eines einer größeren Firma, dessen Zufahrt ausschließlich über meinen Teil (und den der Eigentümer mit Grundstücken VOR meinem) des Privatwegs möglich ist. Auch hier wurden keine Lasten in die Grundbücher eingetragen. Wobei noch zu erwähnen ist, dass circa 2/3 des Weges auf den jeweiligen Grundstücken der Anwohner liegen und 1/3 des Weges auf dem Grundstück der Firma.  Ich würde nun gern auf meinem Grundstück ein Eigenheim errichten. Doch der Bauvorantrag wurde wegen nicht gesicherter Erschließung abgelehnt. Natürlich liegen alle notwendigen Leitungen schon direkt vor meinem Grundstück in der Straße um sowohl die Firma als auch das private Wohnhaus hinter mir zu versorgen.  Nun meine Frage: Besteht eine Möglichkeit gegen die Ablehnung des Bauvorantrages bzw eines folgenden Bauantrages vorzugehen ohne Baulasten oÄ bei den Nachbarn eintragen zu lassen (gestaltet sich schwierig durch komplizierte Nachbarn)? Und wenn ja, wie? Kann das ja scheinbar vorhandene Notwegerecht, mit dem der hinter mir liegende Nachbar sein Grundstück erreichen kann, auch auf mich angewendet werden? Gibt es andere Gesetzesgrundlagen, die bei schon vorhanden Wohnhäusern an Privatstraßen anderen Anwohnern auch eine Bebauung ermöglichen?  Vielen Dank schon im Voraus.

Antwort: Sehr geehrte Fragenstellerin,  lehrbuchhaft führt zum Beispiel das OVG Bremen mit dem Urteil vom 30.9.2003, Aktenzeichen a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20A%20251/01" target="_blank" class="djo_link" title="OVG Bremen, 30.09.2003 - 1 A 251/01: Erschließung; Notwegerecht; nachbarliches Gemeinschaftsver...">1 A 251/01/a>   hierzu aus:  '(1) Die in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 Abs. 1 BGB/a>  begründete Duldungspflicht stellt für das Verbindungsgrundstück eine gesetzliche Eigentumsbeschränkung dar (Bassenge, in: Palandt, BGB, 62. Aufl., § 917 Rdnr. 1). In der Rechtsprechung ist grundsätzlich geklärt, dass sich über einen derartigen Notweg eine gesicherte Erschließung i. S. von a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/30.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 30 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans">§ 30 Abs. 1 BauGB/a>  nicht herstellen lässt. Eine Baugenehmigung, die dem Nachbarn ein Notwegerecht aufzwingt, greift in dessen durch a href="https://dejure.org/gesetze/GG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 14 GG">Art. 14 Abs. 1 GG/a>  geschütztes Eigentumsrecht ein und verleiht ihm einen öffentlich-rechtlichen Abwehranspruch. Der Nachbar braucht die durch die Baugenehmigung bewirkte unmittelbare Rechtsverschlechterung nicht hinzunehmen (BVerwG, U. v. 26.03.1976 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 4%20C%207/74" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 4 Abs. 100 7/74 (2 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 4 Abs. 100 7/74/a>  - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201976,%20S.%201987" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 1976, S. 1987 (3 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 1976, S. 1987/a>  = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BVerwGE%2050,%20S.%20282" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 26.03.1976 - Abs. 4 Abs. 100 7.74: Nachbarrechtlicher Abwehranspruch gegen eine rechtswidrige ein ...">BVerwGE 50, S. 282/a> ; U. v. 04.06.1996 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%2015/95" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 04.06.1996 - 4 Abs. 100 15.95: Bauordnungsrecht: Begriff der ordnungsmäßigen Grundstücksnutzun...">4 Abs. 100 15/95/a>  - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NVwZ%20RR%201997,%20S.%20271" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 04.06.1996 - 4 Abs. 100 15.95: Bauordnungsrecht: Begriff der ordnungsmäßigen Grundstücksnutzun...">NVwZ RR 1997, S. 271/a> ; B. v. 11.05.1998 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20B%2045/98" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 11.05.1998 - 4 B 45.98: Nachbarschutz - Abwehrrecht gegen rechtswidrige Baugenehmigung">4 B 45/98/a>  - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%20RR%201999,%20S.%20165" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 11.05.1998 - 4 B 45.98: Nachbarschutz - Abwehrrecht gegen rechtswidrige Baugenehmigung">NJW RR 1999, S. 165/a> ; ebenso BGH, U. v. 22.06.1990 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%2059/89" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.06.1990 - Abs. 5 ZR 59/89: Entstehung eines Notleitungsrechts">Abs. 5 ZR 59/89/a>  - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201991,%20S.%20176" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.06.1990 - Abs. 5 ZR 59/89: Entstehung eines Notleitungsrechts">NJW 1991, S. 176/a> ). Ein Hinterliegergrundstück lässt sich danach nicht durch einen einseitigen Akt gegenüber dem Nachbarn, dessen Grundstück überwegt werden soll, einer Bebauung zuführen. Grundsätzlich ist die Zustimmung des Nachbarn erforderlich. (2) Allerdings können sich in dieser Hinsicht in besonders gelagerten Fällen unter dem Gesichtspunkt des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses Ausnahmen ergeben. Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis stellt eine Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a> ) für den besonderen Bereich des notwendigen Zusammenlebens von Grundstücksnachbarn dar, aus dem eine Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme entspringt (BGH, U. v. 31.01.2003 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20143/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 31.01.2003 - Abs. 5 ZR 143/02: Entstehung eines nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses durch ...">Abs. 5 ZR 143/02/a>  - m. w. N. in: juris; Bassenge, in: Palandt, BGB, 62. Aufl., § 903 Rdnr. 13). Unter seinem Blickwinkel kann auch ein Notwegerecht eine eigene, zusätzliche Rechtfertigung erlangen, die dazu führt, dass eine erteilte Baugenehmigung die Eingriffsqualität für den Nachbarn verliert. Das Bundesverwaltungsgericht hat dies ausdrücklich für den Fall in Erwägung gezogen, dass die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks nur unwesentlich ist (BVerwG, U. v. 26.03.1976, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 4%20C%207/74" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 4 Abs. 100 7/74 (2 zugeordnete Entscheidungen)">a.a.O./a> ). In diesem Fall zeichnet das Notwegerecht lediglich die ohnehin schon bestehenden nachbarlichen Pflichten nach. Die erteilte Baugenehmigung bewirkt keine Rechtsverschlechterung des Nachbarn; ihr fehlt die Eingriffsqualität. In derartigen besonders gelagerten Einzelfällen kann von einer gesicherten Erschließung i. S. von a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/30.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 30 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans">§ 30 Abs. 1 BauGB/a>  ausgegangen werden. Aus einer nur unwesentlichen, praktisch nicht spürbaren Beeinträchtigung eine Sperrposition für die ansonsten zulässige Bebauung des Nachbargrundstücks abzuleiten, widerspräche dem durch das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis konkretisierten GrundS. von Treu und Glauben. Im vorliegenden Fall nimmt das Notwegerecht, das durch eine weitere Bebauung des Grundstücks Am Lehester Deich ausgelöst wird, das Grundstück der Beigeladenen nur unwesentlich in Anspruch. Betroffen ist die bereits vorhandene Privatstraße, die 37 Wohneinheiten auf dem Nachbargrundstück erschließt. Nach den konkreten örtlichen Verhältnissen ist eine andere Trassierung dieser Privatstraße nicht möglich, es kann also von einer dauerhaft angelegten Straße ausgegangen werden. Die Nutzung der Straße durch die Bewohner des Grundstücks Am Lehester Deich ist darüber hinaus nur minimal; sie beträgt nur wenige Meter. Das Oberverwaltungsgericht hat Art und Umfang etwaiger Beeinträchtigungen in der mündlichen Verhandlung vom 30.09.2003 mit den anwesenden Miteigentümern des Grundstücks In der Poggenkuhle eingehend erörtert. Diese Erörterungen haben bestätigt, dass von der Überfahrt nur ganz geringe Belastungen ausgehen. ... .'  Basierend auf der Schilderung, dass das Grundstück bereits lange Zeit über diesen Weg genutzt wird wie auch andere Grundstücke über den Privatweg erreicht werden, kann in Ihrem Einzelfall das Notwegerecht durchaus als ausreichend zwecks Erschließung heranzieht. Zumal ja offenbar früher auch keine Baulast zur Erschließung gefordert wurde gegenüber den anderen Bauträgern.   Gegen die Ablehnungen sind die entsprechenden Rechtsmittel einzulegen, die in der Belehrung genannt sind.   Die zwangsweise Eintragung einer Baulast würde an sich wenigstens ein bereits bestehendes dingliches Wegerecht im Grundbuch voraussetzen, ist aber auch hochumstritten.  Mit freundlichen Grüßen RA Saeger!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 917, § 242