Frage: Ich habe folgende Frage: Ich bin Eigentümer eines EFH, das ich bisher vermietet habe. Nun wird ab 1.8.2013 mein Sohn dort einziehen, der selbst berufstätig ist. Ich möchte eigentlich keine Miete von ihm nehmen. Trotzdem suche ich nach einer Möglichkeit, die Unkosten wie Reparaturen, Einbauten, Umbauten usw. weiterhin steuerlich absetzen zu können. Ich habe mir nun gedacht, dass ich einen Mietvertrag mit meinem Sohn schließe und er mir 50 %  der ortsüblichen Miete auf ein Mietkonto überweist. Diese Zahlungen möchte ich ihm anschließend vierteljährlich als Schenkung wieder zukommen lassen. Ist das möglich? Oder gibt es da andere Möglichkeiten?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Grundsätzlich ist das gleichzeitige Vorliegen sowohl eines Mietvertrags nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  sowie eines Schenkungsvertrags nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/516.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 516 BGB: Begriff der Schenkung">§ 516 BGB/a>  aufgrund derselben Umstände ausgeschlossen.   Beim Mietvertrag stehen sich charakteristisch Leistung und Gegenleistung gegenüber. Der Vermieter ist zur Überlassung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand, der Mieter zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet.   Beim Schenkungsvertrag bereichert eine Person die andere durch eine Zuwendung aus ihrem Vermögen, wobei die Parteien darüber einig sind, dass diese Zuwendung unentgeltlich erfolgen soll.   Grundsätzlich gilt die Privatautonomie im Zivilrecht, wobei Vertragsfreiheit in Form der Abschluss- und Gestaltungsfreiheit gilt. Das heißt, Sie sind nicht verpflichtet bei Überlassung der Räumlichkeiten an Ihren Sohn von diesem einen Mietzins zu fordern bzw. einen solchen zu vereinbaren. Die Überlassung kann unentgeltlich erfolgen.   Sollten Sie mit Ihrem Sohn eine Miete vereinbaren, so könnten Sie ihm als Mieter natürlich in Form der Betriebs- und Nebenkosten einige Kosten, insbesondere nach der Betriebskostenverordnung auferlegen. Aber die Kostentragung durch Ihren Sohn wollen Sie ja gerade vermeiden.   Isoliert betracht spricht auch nichts dagegen, dass Sie Ihrem Sohn bestimmte Geldbeträge schenken, also unentgeltlich zuwenden.   Grundsätzlich können Reparaturkosten für vermietete und verpachtete Immobilien als Erhaltungsaufwand von der Steuer voll abgesetzt werden, Sanierungskosten sind wiederum Herstellungskosten und werden grundsätzlich abgeschrieben. Hier können sich folglich unterschiedliche steuerliche Behandlungen hinsichtlich der Absetzbarkeit bzw. Abschreibung ergeben.   Das bedeutet, grundsätzlich ist es möglich, einen Mietvertrag mit Angehörigen mit einer niedrigen als der ortüblichen Miete zu schließen, damit man dann die anfallenden Kosten voll absetzen kann. Hier ist die 66-Prozet-Grenze gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/EStG/21.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 21 EStG">§ 21 EStG/a>  zu berücksichtigen, damit keine Aufteilung einer entgeltliche sowie eine unentgeltliche Überlassung des Wohnraums erfolgt. Hier würden die Werbungskosten nur anteilig berücksichtigt.   Sollte der Wohnraum unentgeltlich überlassen werden, so werden in der Konsequenz keine Einnahmen für Vermietung und Verpachtung angegeben, die als Einkommen gelten, im Gegenzug werden die dafür anfallenden Kosten aber auch nicht von der Steuer abgesetzt., da ja bereits keine Einnahmen anfallen. Werbungskosten können daher nicht gelten gemacht werden. Die Aufwendungen haben dann nicht den Zweck der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von erzielten Einnahmen.   Im Ergebnis heißt das, wenn Sie die Reparaturkosten für die Vermietung und Verpachtung von der Steuer absetzen wollen, dann müssen Sie auch Einnahmen aus der entgeltlichen Überlassung von Wohnraum an Ihren Sohn haben.   Ich würde Ihnen jedoch empfehlen, einen Steuerberater bei Ihnen vor Ort auszusuchen und ihm Ihre Situation zu schildern, dieser wird Sie hinsichtlich der steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten und Steuersparmodelle am besten beraten.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Michael Pilarski, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 516