Frage: Auf Grund einer Räumungsklage wegen Mietrückständen wurde am 10.06.2005 ein gerichtlicher Vergleich geschlossen.  Hier verpflichteten wir uns, die bewohnte Wohnung bis zum 30.06. geräumt herauszugeben, was eigentlich kein Problem gewesen wäre, da bereits eine neue Wohnung in Aussicht war. Nun kommt es im Leben leider oft anders als man denkt und so kam dieser neue Mietvertrag leider nicht zustande.  Der jetzige Vermieter wurde hierüber informiert und zeigte sich in einem persönlichen Gespräch sehr verständnisvoll. Es wurde mündlich vereinbart, dass wir die Wohnung nunmehr am 15.07. oder aber spätestens am 31.07. geräumt übergeben und für diesen Zeitraum natürlich auch die Miete begleichen werden.  Am gestrigen Tage kam dann allerdings ein Brief des Anwalts des Vermieters, der ankündigte, sofort die Vollstreckung einzuleiten.  Unser eigentliches Problem ist nun, dass im Vergleich folgender Satz steht: 'Die Beklagten verzichten auf Zwangsvollstreckungsschutzanträge, soweit möglich'.   Nach unserer Kenntnis meldet sich der Gerichtsvollzieher ja eigentlich ca. 3 Wochen vor der Räumung an, um uns die Möglichkeit der entsprechenden Schutzanträge zu geben. Diese brauchen wir zwar nicht, denn wir werden die Wohnung bis zum 31.07. nun garantiert geräumt haben, aber wir sind uns nun sehr unsicher, was wegen der Bemerkung im Vergleich passieren kann.  Braucht sich der Gerichtsvollzieher nun nicht mehr vorher anzumelden oder wenn doch, die Frist von drei Wochen einzuhalten ? Steht dieser nun die nächsten Tage vor der Tür ? Wir benötigen doch die Zeit bis zum 31.07. noch, da wir ansonsten mit unserem 6jährigen Sohn auf der Strasse sitzen.  Und noch eine Frage ergibt sich aus dem Vergleich. Hierin ist eine Strafe in Höhe von 1.000,-- Euro verankert, wenn die Wohnung nicht bis zum 30.06. geräumt ist. Nun gut, diese müssen wir jetzt bezahlen. Wir teilten sowohl dem Anwalt als auch dem Vermieter mit, dass wir diese Strafe in monatlichen Raten begleichen werden, sobald die vereinbarten Ratenzahlungen für die Mietrückstände erledigt sind.  Der Anwalt teilte uns nun aber in seinem Schreiben mit, dass wir ja bereits gesagt hätten, dass wir die Strafe nicht zahlen wollen, was völlig aus der Luft gegriffen ist. Nun macht er vom Vermieterpfandrecht gebrauch und wir sollen keinerlei Wertgegenstände aus der Wohnung entfernen.  Aber wir haben überhaupt keine wertvollen Dinge. Zumindest konnte der Gerichtsvollzieher, der mir im vergangenen Jahr die eidesstattliche Versicherung abnahm, nichts von Wert feststellen. Und seither ist auch nichts Neues hinzugekommen.  Was also müssen wir nun bei einem Auszug zurücklassen ?  Für Ihre schnelle uns hoffentlich hilfreiche Antwort bedanken wir uns bereits im Voraus.        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Nach § 180 der Geschäftsanweisung der Gerichtsvollzieher (GVGA) muß der Gerichtsvollzieher die Räumung der Wohnung mindestens 3 Wochen vor dem Räumungstermin ankündigen. Wenn Sie bis jetzt keine solche Ankündigung erhalten haben, wird die Räumung auch nicht vor dem 27.06. erfolgen können. Sollten Sie also heute eine entsprechende Ankündigung des GV im Briefkasten vorfinden, sollten Sie auch bis zu dem vorgenannten Termin die Wohnung geräumt haben, da andernfalls, auch wegen der Klausel des Vergleiches, ein Räumungsaufschub nicht mehr gewährt werden wird.   In Betracht käme dann aber noch die kurzfristige Beschlagnahme der Wohnung durch das Ordnungsamt für wenige Tage, um Sie und Ihre Familie vor der Obdachlosigkeit zu bewahren.  Wenn Ihnen der Vermieter mündlich eine Räumungsfrist bis 31.07. zugesichert hat, wird auch vorher keine Zwangsvollstreckung zulässig sein. Allerdings wird es darauf ankommen, ob sie diese Zusage auch beweisen können.  Wenn Sie die Vertragsstrafe bezahlen können, sollten Sie dies auch vor der Räumung der Wohnung tun, da andernfalls der Vermieter in der Tat das Vermieterpfandrecht ausüben kann.  Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich aber gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562 BGB: Umfang des Vermieterpfandrechts">§ 562 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  nicht auf Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen. Es werden nur Sachen erfasst, die im Rechtsverkehr als Vermögenswert angesehen werden (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 562 Rz. 11).  Der Vermieter hat zunächst anzugeben, an welchen Gegenständen er überhaupt ein Vermieterpfandrecht ausüben will. Wenn Sie keine Wertgegenstände haben, die dem Vermieterpfandrecht unterworfen sein können, läuft die Ankündigung des Vermieters natürlich ins Leere.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Andreas Schwartmann    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 562