Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich beabsichtige, demnächst aus einer von mir seit 7 Jahren bewohnten Mietwohnung auszuziehen. Die Wohnung war bei meinem Einzug renoviert. Schönheitsreparaturen habe ich in dieser Zeit nicht ausgeführt. Die Wohnung ist in gutem Zustand. Der Passus im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen und Beendigung des Mietverhältnisses lautet wie folgt:  '1. Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren …) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. Küche, Bad und  Toilette – 3 Jahre Alle übrige Räume – 5 Jahre.  2. Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.  3. Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach Nr. 1 seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.  4. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde. Dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.'  Meine Frage: Ich beabsichtige, auch beim Auszug keine Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Bin ich verpflichtet, die entsprechenden Kosten zu tragen ?  Danke für Ihre Bemühungen.

Antwort: Guten Tag,  Weder zur Durchführung der Renovierung, noch zur Übernahme der Kosten sind sie verpflichtet, da die Klauseln unwirksam sind. (Ich gehe davon aus, dass es sich um einen vorformulierten Mietvertrag handelt, der nicht im einzelnen ausgehandelt wurde.)  Die Renovierungspflicht ist an starre Fristen geknüpft (»mindestens alle 3 Jahre« usw.), die den tatsächlichen Renovierungsbedarf unberücksichtigt lassen (Ziff. 1 des Mietvertrags). Eine Ausnahme von dem starren Fristenplan ist nur vorgesehen, um die Fristen zu verkürzen, nicht aber ggfs. zu verlängern. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Diese Regelung ist daher nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unzulässig und führt zur Unwirksamkeit der Klausel.  An Stelle der unwirksamen Klausel tritt nun keine angemessene, sondern die gesetzliche Regelung: Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  trägt der Vermieter die Instandhaltungspflicht, muss also auch die Renovierung auf eigene Kosten durchführen. Da die Renovierungspflicht also insgesamt nicht wirksam auf den Mieter übertragen worden ist, ist auch die Quotenabgeltungsklausel (Ziff. 4 des Mietvertrags) gegenstandslos.  Im Ergebnis können Sie also sowohl die Durchführung der Renovierung als auch die Zahlung einer Summe zur Abgeltung verweigern.   Mit freundlichen Grüßen  Abs. 1000. Juhre Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535