Frage: Ich habe einen Mietvertrag für eine Wohnung mit einem Kündigungsausschluss für zwei Jahre (Ausschluss der Kündigung bis zum 31.10.2013).  Im Oktober 2012 habe ich den Vermieter gebeten, mich früher aus dem Mietvertrag zu lassen. Er hat mir zugesagt, dass dies evtl. möglich sei, sofern er einen Nachmieter findet, da er einen Mietausfall vermeiden möchte. Im November hatte er einen interessierten Nachmieter zum 01.02.2013 gefunden, woraufhin er mit mir einen Auflösungsvertrag abschließen wollte. Für die Unterzeichnung dieses Auflösungsvertrages ließ er mir praktisch keine Bedenkzeit. Wenn ich den Vertrag nicht umgehend unterschreibe, würde er dem Nachmieter absagen. Also unterschrieb ich den Vertrag, der folgende Punkte beinhaltet:  1. Der bestehende Mietvertrag wird zum 31.01.2013 aufgelöst. 2. 'Name des Mieters' verpflichtet sich, die Wohnung bis zum 10.01.2013 geräumt und mit einem fachmännisch ausgeführten Farbanstrich zu übergeben. 3. Weitere Mängel, insbesondere auf den Holzdielen, werden ebenso fachmännisch beseitigt. 4. Die ausstehende Kostenveranlagung für die Weitervermietung von noch 100,00 € werden an den Vermieter gezahlt. 5. Die Kosten der Zwischenablesung für die Ermittlung der Heizkosten werden von 'Name des Mieters' übernommen.  Der Vermieter bot mir an, dass er den Farbanstrich von einem ihm bekannten Maler für 1200 Euro machen lassen könnte, was ich ablehnte. Ich sagte, dass ich mich selbst darum kümmere.  Die Wohnung ist inzwischen geräumt und gesäubert. Da die Wohnung schon zu Beginn des Mietverhältnisses mit einem weißen Farbanstrich versehen war - allerdings nicht frisch gestrichen - und ich mich selten in der Wohnung aufhielt, habe ich lediglich Bohrlöcher und Schrammen beseitigt. Die Holzdielen weisen lediglich Gebrauchsspuren auf. Ein Übergabeprotokoll wurde zum Zeitpunkt des Einzugs nicht erstellt.  Nun bemängelt der Vermieter, dass ich meinen im Auflösungsvertrag fixierten Punkten nicht nachgekommen sei. In einem vermittelnden Gespräch bot ich ihm 1500 Euro als eine Art Abfindung an, die er ablehnte. Er besteht darauf, dass die Wohnung komplett neu gestrichen wird, wozu ich definitiv nicht bereit bin. Nun bot er mir (per E-Mail) seinerseits erneut an, dass sein Maler die Wohnung streichen würde, jetzt aber für 1900 Euro. Das Geld dafür möchte er sofort haben.  Meine Frage: Wie soll ich mich jetzt verhalten? Soll ich ihm einfach das Geld geben, obgleich klar ist, dass die Wohnung wesentlich günstiger gestrichen werden könnte? Und besitzt dieser Auflösungsvertrag überhaupt rechtliche Gültigkeit?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  der Auflösungsvertrag an sich dürfte zunöchst rechtliche Bindung entfalten, auch wenn er Sie unter Druck setzte. Solange er Sie nicht bedroht oder erpresst hat und Sie immer noch die Wahl des Nichtunterschreibens hatten, ist dieser auch nicht nichtig.  Hinsichtlich der Holzdielen sind keine Mängel, wenn es lediglich Abnutzungsspuren sind. Hier brauchen Sie sodann keine Arbeiten durchführen und/oder SchadenserS. leisten.  Wegen des Farbanstriches erscheint die Summe doch arg hoch, es sei denn, dass Sie eine sehr große Wohnung gehabt hatten.  Allerdings ist diese Klausel auch nicht analog eines Mietvertrages unwirksam, da es keine allgemeine Geschäftsbedingung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§ 305 BGB/a>  darstellt.  Bei der Klausel könnte man sich aber auf den Standpunkt stellen, dass die Wände ebenso abgenutzt sein müssten, dass diese mangelhaft seien und nicht bloß abgenutzt wegen der Formulierung 'weitere Mängel'. Auch ist bei dieser Klausel unklar, was alles gestrichen werden soll. Dies könnte ebenso unwirksam sein mit der Folge, dass gar keine Streicharbeiten zu leisten wären.  Allerdings ist dieses mit einem gewissen Prozessrisiko verbunden, da es auch anders auslegbar ist.  Am Sichersten ist es daher, wenn Sie selbst einen günstigen Maler beauftragen, der die Wohnnungswände streicht und alle anderen Punkte erfpllen bis auf die Holzdienen, da dies lediglich Abnutzungen sind.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305