Frage: Wir sind Eigentümer einer Wohnung in einem Haus mit 3 Wohneinheiten. Nun hat ein anderer Eigentümer in seiner Wohnung (Sondereigentum) und in seiner Garage (Sondernutzungsrecht) ein Gewerbe (Büro und Motorradwerkstatt)ohne Information der Miteigentümer oder Genehmigung durch den Verwalter eingerichtet. In der Teilungserklärung steht ausdrücklich, das die Wohnungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen, die Einrichtung eines Gewerbes der Zustimmung des Verwalters bedarf. Gilt dies ebenfalls für die Nutzung der Garage/des Sondernutzungsrechts (sie grenzt unmittelbar an das Haus an und ist die einzige, zudem direkt am/im gemeinschaftlich genutzen Garten) als Werkstatt? Durch die Werkstatt kommt es zu Lärm und Kundenverkehr in unserem Garten! 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  Vorbehaltlich der genauen Prüfung der Teilungserklärung, insbesondere ob diese den Charakter einer Vereinbarung im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/10.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 10 WEG: Allgemeine Grundsätze">§ 10 Abs. 3 WEG/a>  aufweist und den „störenden' Miteigentümer binden, kann Ihnen einen Anspruch gegen diesen auf Unterlassung des Gewerbes gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 Abs. 1 BGB/a>  zustehen. Aus der Zweckbestimmung „Wohneigentum' folgt, dass das Sondereigentum (a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 13 WEG: Rechte des Wohnungseigentümers">§ 13 WEG/a> ) ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden darf (vgl. Klein in Bärmann, Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, 11. Auflage 2010, § 13 Rn 33) und somit die Nutzung als Büro untersagt. Erst recht würde dies für das Sondernutzungsrecht an der Garage gelten, denn dies berechtigt den Miteigentümer nicht dazu, das Gesamtbild der Wohnanlage umgestaltende Veränderungen vorzunehmen. Bezüglich des Sondernutzungsrechts ist zu prüfen, ob es schuldrechtlich oder dinglich wirkt, also im Grundbuch eingetragen ist.   Ich rate Ihnen, einen auf das Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung und ggf. Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen. Auch sollten Sie umgehend den Hausverwalter informieren.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1004