Frage: Unser Vater hat vor jahren eine Garage vermietet ohne die zustimmung unserer Mutter(Beide im Grundbuch eingetragen) die vor zwei Jahren gestorben ist. Wir Ich und Meine Schwester haben ihren teil Geerbt ( Haus und Grundstück) und wollen den  Garagenvertrag kündigen aber unser Vater ist dagegen. Was kann man tun?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Zunächst einmal bilden Sie mit Ihrem Vater und Ihrer Schwester eine sogenannte Gemeinschaft nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§§ 741 ff. BGB/a> . Wenn für eine Miteigentümergemeinschaft nichts extra vereinbart wurde, gelten die gesetzlichen Regeln. Diese verpflichten die Mitglieder der Gemeinschaft untereinander zur Erhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftsgegenstands, hier des Hauses und der Garage.  Allerdings kann ein einzelner Eigentümer von Gesetzes wegen nicht allein für alle Eigentümer die Vermietung rechtlich wirksam vornehmen. Der Mietvertrag an sich ist zwar gültig, der Mieter hat aber das Risiko, dass der nicht informierte und damit nicht in den Vertrag einbezogene Miteigentümer sein Herausgaberecht aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/985.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 985 BGB: Herausgabeanspruch">§ 985 BGB/a>  geltend macht.  Es kommt also zunächst einmal darauf, ob Ihre verstorbene Mutter die Vermietung nicht doch mitgemacht hat oder genehmigt hat. Dies wird sich möglicherweise aus dem Mietvertrag ergeben, wenn er denn existiert. Sollte es keinen Vertrag geben, so sind Sie in einer schlechten Position. Ihr Vater könnte behaupten, Ihre Mutter habe seinem Handeln zugestimmt underhabe auch für Sie als Vertreter vermietet. Da das wegen mangelnder Zeugen wohl nicht einfach wiederlegt werden kann, dürfte es im Streitfall nicht einfach werden. Liegt ein Mietvertrag vor und Ihre Mutter steht zumindest im Kopf als Vermeiterin mit drin, dann ist es Auslegungsfrage, ob sie mit Vermeiterin geworden ist. Das wird allerdings meist von den Gerichten angenommen.  Gibt es einen Mietvertrag und dieser weist nur Ihren Vater als Vermieter aus, ist es bedeutend einfacher. Sie können den Mieter einfach auffordern, die Garage zurückzugeben und dieser könnte sich nicht mit einem bestehenden Vertrag wehren.   Eine Kündigung des Mietvertrages durch Sie allein ist nicht möglich. Weder, wenn nur Ihr Vater Vermieter ist, noch, wenn Ihre Mutter mit Vermieterin war. Sie treten als Erben zwar in die Stellung Ihrer Mutter ein, aber bei zwei Vermeitern können auch nur beide kündigen und als vertragsfremder Dritter (Ihr Vater allein ist Vermieter) geht es garnicht. erst wenn der Meiter nicht mehr zahlt können Sie verlangen, dass Ihr Vater zum Schutz der gemeinsamen Nutzung die Kündigung erklärt.  Sie haben aus der unberechtigten Vermietung übrigens Schadensersatzansprüche auf die Hälfte der gezahlten Miete.   Insgesamt kommt es damit sehr auf die Frage an, wer Vermieter ist und wer was beweisen kann.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.Sollten Sie in dieser Sache meine Unterstützung benötigen, stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung. Ich nehme bundesweit Mandate wahr.   Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 741, § 985