Frage: Wir sind Eigentümer, die 3 Bruchteilsgemeinschaften bilden (Weg und zwei Garagenhöfe). Jede Bruchteilsgemeinschaft Garagenhof besteht nur aus einem Teil der Eigentümer der Bruchteilsgemeinschaft Wege. Dürfen wir gemeinsame Eigentümerversammlungen abhalten und Abstimmungen zu den einzelnen Bruchteilsgemeinschaften in der Gesamtheit durchführen, wenn wir z.B. durch kontrollierte Stimmkarten für jede Bruchteilsgemeinschaft sicher stellen, dass für jede Bruchteilsgemeinschaft nur die jeweilen Eigentümer abstimmen können? Müssen die Abstimmungsergebnisse in getrennten Protokollen dokumentiert werden?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre bereits sehr praktikable Lösung des von Ihnen skizzierten Schnittmengen-Problems bei Vorliegen mehrerer Bruchteilsgemeinschaften. Sie können nach meiner rechtlichen Würdigung so vorgehen, wenn Sie es mehrheitlich so beschließen, weil es im Sinne der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 745 BGB ist.   Es sollte jedoch noch ein Risiko ausgeschlossen werden:  Bei Bruchteilsgemeinschaften - wie den drei von Ihnen genannten - gelten nicht lediglich die §§ 741-758 BGB, sondern auch die §§ 1008-1011 BGB und vorrangig die mit dem § 1010 BGB verbundenen i>Gemeinschaftsvereinbarungen/i>.  Solche Vereinbarungen werden nicht zuletzt deshalb getroffen und im u>Grundbuch/u> in der jeweiligen b>Abteilung Abs. 2/b> vermerkt, weil die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen werden soll.    § 1010 Abs. 1 BGB lautet:  blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>Haben die Miteigentümer eines Grundstücks die Verwaltung und Benutzung geregelt oder das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausgeschlossen oder eine Kündigungsfrist bestimmt, so wirkt die getroffene Bestimmung gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist. /blockquote>    b>Bei Gelegenheit dieses Aufhebungsausschlusses durch Miteigentümervereinbarung werden meist auch Regelungen gerade über die Beschlussfassung getroffen, zum Schutze insbesondere von Minderheiten.  /b>   Sie können diese Miteigentümervereinbarungen nach § 1010 BGB, sofern diese Ihnen nicht vorliegen sollten, über das zuständige Grundbuchamt aus den Grundakten heraussuchen lassen oder alternativ beim Notariat, das die Beurkundung oder Beglaubigung der Bewilligungen vorgenommen hat und das bei der Eintragung ins Grundbuchblatt ebenfalls vermerkt wird.  Sofern der von Ihnen skizzierte - pragmatische und ökonomische und daher der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechende - Lösungsweg über gesonderte Stimmkarten und ein gemeinsames Protokoll nicht den Regelungen der Miteigentümervereinbarung widerspricht, ist er zulässig, weil zwingendes Recht nicht entgegensteht.   Wenn Sie möchten, können Sie mir die Vereinbarungen an neumann@immoanwalt.nrw zukommen lassen oder mich unter 0176 614 836 81 dazu auch anrufen. Gerne kann ich beim für Sie zuständigen Grundbuchamt Kopien der Bewilligungen herausverlangen, damit das Risiko einer erfolgreichen Anfechtungsklage eines Miteigentümers ausgeschlossen ist und Sie ganz sicher sein können.  Bei Nachfragen oder Vertiefungswünschen können Sie mich ebenfalls auch direkt kontaktieren. Sollten Sie Anlass zu einem Abzug bei Ihrer etwaigen Bewertung haben, bitte ich in jedem Fall um eine vorherige Kontaktaufnahme, um vorher die Chance der Nachbesserung zu erhalten.   Mit den besten Grüßen  Dr. Andreas Neumann Rechtsanwalt 

Relevante Paragraphen: § 1010, § 745