Frage: Wir sind derzeit 12 Pächter eines privaten, ca. 4400 m2 großen Gartengrundstücks und wollen dieses gemeinschaftlich erwerben, weil es der Eigentümer veräußern will.  Die Vermessung des Gesamtgrundstückes erfolgt im Auftrag der Pächter durch einen öffentl. bestellten Vermesser.  Nach Erwerb des Gesamtgrundstückes sollen die bisher verpachteten Teilgrundstücke auf der Basis der Pachtverträge entlang den Zäunen handvermessen werden (kein zugel. Vermesser). Die Ergebnisse sollen durch die bisherigen Pächter - jetzt Miteigentümer - per Unterschrift anerkannt werden. Dadurch sollen weitere Vermessungskosten, Notargebühren und Kosten für Eintragungen ins Grundbuch eingespart werden.  Frage 1) Welche Rechtsform sollte für den Ankauf des Gesamtgrundstückes gewählt werden (Eingetragener Verein oder sonstige Rechtsform)?   Ein möglichst geringer Verwaltungsaufwand und keine Restriktionen für einen evtl. Wiederverkauf haben dabei Priorität.  Frage 2) Ist die Handvermessung in diesem Falle zulässig (Erwerb eines Miteigentumanteils) oder muß das staatl. Vermessungsamt oder ein öffentl. bestellter Vermesser die Teilgrundstücke ausmessen.  Frage 3) Kann bei einem Erwerb von Miteigentumsanteilen an einem (Garten-)grundstück ein Grundbucheintrag - mit einer von einem öffentl. bestellten Vermesser festgestellten m2 Zahl - überhaupt umgangen werden  oder hat der Eintrag mit Namen des Erwerbers und m2 Größe des (Teil-)Grundstückes kraft Gesetzes zu erfolgen?              

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage wird sich im Rahmen einer Erstberatung nicht abschließend beantworten lassen, jedoch möchte ich Ihnen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes einen ersten Einstieg in die Thematik bieten.  Es gibt im Wesentlichen zwei Möglichkeiten, wie Sie das weitere Vorgehen gestalten können: 1.Entweder Sie kaufen das Grundstück gemeinsam als Miteigentümer und regeln die Nutzung der einzelnen Parzellen in einem Nutzungsvertrag untereinander. 2.Oder Sie lassen das Grundstück in einzelne Parzellen teilen (noch vom alten Eigentümer und kaufen einzeln von ihm oder nach einem gemeinsamen Kauf) und lassen für jede Parzelle ein eigenes Grundbuch anlegen.  Im ersten Fall genügt die Vermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, um die Grundstücksaußengrenzen festzustellen, wobei zu klären wäre, ob das überhaupt erforderlich ist, denn das Grundstück wird ja bereits im Kataster und im Grundbuch erfasst und somit vermessen sein. Eine Neuvermessung ist normalerweise nur bei einer Änderung der Grundstücksgrenzen erforderlich. Wenn alle Pächter das Grundstück gemeinsam kaufen, ist dazu keine spezielle Rechtsform erforderlich. Sie brauchen keinen Verein zu gründen, sondern bilden eine Gemeinschaft nach den Regeln der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§§ 741 ff. BGB/a>  und – soweit ein gemeinsamer Zweck (nämlich die Nutzung als Gartengrundstück) hinzutritt, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach den Regeln der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/705.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 705 BGB: Inhalt des Gesellschaftsvertrags">§§ 705 ff. BGB/a> . Das gesamte Grundstück gehört somit allen Miteigentümern gemeinsam und Sie müssen sich gemeinsam darüber einigen, wie die Aufteilung und Nutzung erfolgen soll. Im Grundbuch wird jedoch jeder Miteigentümer nur  mit seinem ideellen Anteil (z.B. ein Zwölftel) stehen, nicht jedoch mit der qm-Anzahl und der Bezeichnung der konkreten Fläche. Eine solche Konstruktion unterscheidet sich nicht wesentlich z.B. von dem Erwerb einer Wohnimmobilie durch ein Ehepaar, wobei zu den Nutzungsanteilen grundsätzlich nichts im Grundbuch steht. Jeder kann alles – in Absprache mit dem Anderen – nutzen.   In Ihrem Fall müsste diese Absprache in einem Nutzungsvertrag bestehen, der eine Regelung zu den einzelnen Flächen und zu den Kosten sowie gegebenenfalls zu weiteren gemeinsamen Belangen (Grundstückshaftpflichtversicherung, Kosten für Wasser, Strom  - soweit vorhanden – etc.) vorsieht.  Ein solcher Nutzungsvertrag wäre rein schuldrechtlich verfasst und nicht im Grundbuch vermerkt. Bei dieser Konstruktion wäre eine Vermessung der einzelnen Parzellen in Eigenarbeit möglich. Falls sich die Größe der Parzellen voneinander unterscheidet, sollten die Miteigentumsanteile nicht zu gleichen Teilen (also nicht jeweils ein Zwölftel), sondern entsprechend der Größe der Fläche benannt werden, da Sie sich vermutlich auch auf eine Kostentragung anhand dieser Quoten einigen werden. Wenn alle Beteiligten damit einverstanden sind, dann wird es auf ein paar Quadratzentimeter hin oder her nicht ankommen, so dass die private Vermessung ausreichen dürfte.  Allerdings empfehle ich Ihnen, dass Sie für den Entwurf eines solchen Nutzungsvertrages anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, um weitere Probleme zu vermeiden. Es müssen Regelungen für alle denkbaren Krisenfälle gefunden werden. Es wäre dann auch zu empfehlen, dass Sie wechselseitig ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eintragen lassen, um zu verhindern, dass ein Fremder gegen Ihren Willen in die Miteigentümergemeinschaft  eintritt, wenn ein Miteigentümer seinen Anteil verkaufen möchte. Es müsste dann aber eine Reihenfolge der Vorkaufsberechtigten vereinbart werden, weil sonst unklar ist, was geschieht, wenn ein Miteigentümer verkaufen möchte und mehrere andere Miteigentümer ihr Vorkaufsrecht ausüben. Es sollte dann geregelt sein, wer den Vortritt erhält.   Vordergründig erscheint dies die einfachere Lösung. Jedoch sind Sie bei dieser Konstruktion sehr stark mit den anderen und deren Schicksal (Todesfall, Insolvenz etc.) verbunden.   Die zweite Lösung, nämlich die Aufteilung in einzelne Grundstücke, dürfte dabei für den Wiederverkauf die geringsten Restriktionen verursachen, denn dann gehört jedem von Ihnen ein Grundstück, mit dem er machen kann, was er will (natürlich nur im Rahmen der normalen Gebrauchsausübung und der nachbarschaftlichen Regeln), aber Sie sind nicht als Gemeinschaft verbunden. Anderenfalls dürfte ein Wiederverkauf erheblich erschwert sein, weil ein Käufer in eine Grundstücksgemeinschaft eintreten müsste. Dies dürfte den Kreis der Kaufinteressenten einschränken.  Sie können bei der Einzellösung dann auch ohne Zustimmung der anderen Pächter auf Ihrem Grundstück z.B. eine Grundschuld eintragen lassen, falls Sie dies zur Finanzierung irgendeines anderen Vorhabens benötigen.   In diesem Fall müssten Sie die einzelnen Parzellen von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur vermessen und neue Grundbuchblätter anlegen lassen.  Sie werden sich also zwischen beiden Varianten entscheiden müssen, wobei Variante 1 möglicherweise kostengünstiger ist, Variante 2 jedoch für jeden Einzelnen sicherer sein dürfte.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.  Mit freundlichen Grüßen  Karin Plewe Rechtsanwältin  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 705, § 741