Frage: Sehr geehrte Anwälte,  ich habe folgendes Problem, seit einem Jahr wohne ich mit meiner Frau und Sohn in einer 3 Zimmer Wohnung. Bei Einzug haben wir die Schönheitsreparaturverpflichtung unseres Vormieters, der ebenfalls nur ein Jahr hier wohnte , uebernommen.Es wurde also nicht renoviert, war aber auch nicht nötig, da alles super in Ordnung war.   Nun da wir ausziehen sind wir jetzt dazu verpflichtet nach nur einem Jahr die Wohnung renoviert zu uebergeben? und wenn, was muessten wir lt. Mietvertrag machen, und kann der Vermieter die Kaution dafuer einhalten?    Nachfolgend der §16  4a) Der Mieter ist verpflichtet auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen wenn erforderlich, fachgerecht auszuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, anstreichen oder kalken der Waende und Decken, das streichen der Fussböden, Heizkörper einschliesslich Heizungsrohre, der Innentueren sowie der Fenster und Aussentueren von innen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fussleisten durchzuführen. Naturlasiertes bzw. naturbelassenes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.  Die Zeitfolge getraegt im allgemeinen  :   bei Küchen, Bädern und Duschen   3 Jahre   Bei Wohn und Schlafräumen Fluren,   Dielen und Einzeltoiletten                  5 Jahre    Bei allen übrigen Räumen                    7 Jahre  Diese Zeitfolgen werden berechnet vom Zeitpunkt des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.  b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet Schönheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen, wenn die Zeitfolge nach §16 Ziff4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.  c) Bei Beendigung des Mietverhaeltnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu uebergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten im allgemeinen dargestellten Zeitfolgen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden waere, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhaeltnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, das er die Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietverhaeltnisses fachgerecht durchführt oder durchführen lässt.  d) Bei Beendigung des Mietverhaeltnisses ist der Mieter verpflichtet Dübeleinsaetze zu entfernen, Löcher fachgerecht zu verschliessen, soweit nicht das anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerlässlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat, oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadensersatz.  e) Der Vermieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.   

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  für ihre Anfrage möchte ich Ihnen danken und diese unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten:  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  hat grundsätzlich der Vermieter die Verpflichtung die Mietsache in dem vertragsgemäßen Zustand dem Mieter zu überlassen und während der Mietzeit diesen Zustand zu erhalten. Jedoch ist höchstrichterlich anerkannt, dass der Vermieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam übertragen darf, jedoch dürfen die dabei genannten Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht starr sein, sondern müssen sich nach dem Zustand der Wohnung richten.  Des Weiteren hat der Bundesgerichtshof am 12.09.2007 entschieden, dass eine Regelung, die dem Mieter unabhängig von der letzten Schönheitsreparatur die Verpflichtung zur Endrenovierung auferlegt, unwirksam ist, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.  Aus dieser genannten höchstrichterlichen Rechtsprechung ist zu schließen, dass auch die bei Ihnen formulierte Renovierungsverpflichtung unwirksam sein dürfte, da sie sich nicht an dem wirklichen Zustand der Wohnung orientiert. Zudem sieht Ihre sog. Abgeltungsklausel (anteilige Zahlung bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen) starre Prozentsätze vor („anteilig„), so dass Ihre Renovierungsverpflichtungsklausel allein schon deswegen wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sein dürfte.   Im Ergebnis ist somit festzuhalten, dass Sie nach meiner Auffassung bei Auszug nicht renovieren müssen und sich auch nicht anteilig an zukünftigen Renovierungskosten beteiligen müssen. Des Weiteren darf der Vermieter die Kaution auch nicht aus diesem Grund zurückhalten. Voraussetzung ist hierbei jedoch, dass es sich bei Ihrem Mietvertrag um einen Formularmietvertrag handelt, d.h. das bei Abschluss des Mietvertrages vom Vermieter formularmäßig ein Mietvertrag vorgegeben wurde und nicht jeder einzelne Paragraph einzeln verhandelt wurde.   Hiervon unabhängig müssen Sie jedoch alle Dübeleinsätze und Löcher gemäß Ziffer d) verschließen, da diese keine vertragsgemäße Benutzung darstellen und daher die entsprechende Klausel in Ihrem Mietvertrag gültig ist.  Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung der Frage weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen für die Klärung der Angelegenheit viel Glück.  Gern können Sie die Nachfragefunktion nutzen.  Abschließend weise ich daraufhin, dass das Weglassen oder Hinzufügen von Details die rechtliche Beurteilung der Angelegenheit verändern kann.  Mit freundlichen Grüßen   Christoph Lattreuter    - Rechtsanwalt -    PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535