Frage: Es wurde ein altes Dreifamilienhaus geerbt, Restnutzungsdauer 20 Jahre nach Beseitigung des Instandhaltungsstaus und -Bedarfes. Eine Wohnung wird Ende 2013 frei, eine ist normal vermietet, eine aus einem Mietvertrag von 1975 zu nur 40% der ortsüblichen Miete ohne jegliche Nebenkosten. I.R. der Erbschaftssteuer liegt zur Feststellung des Grundbesitzwertes nun ein Sachverständigengutachten zur Feststellung des Verkehrs (Markt)-Wertes nach a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/194.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 194 BauGB: Verkehrswert">§ 194/a>  Baugesetzbuch vor. Da es so gut wie keinen Ertragswert gibt und der Sachwert niedriger ist als der Vergleichswert im angenommenen unbebauten Zustand wurde dieser Wert zur Feststellung des Verkehrswertes herangezogen eben deshalb, weil auch (!) bei Ansatz von ortsüblichen Mieten für alle drei (!) Wohnungen  sich eine 'unwirtschaftliche Grundstücksnutzung' ergibt.  Die Gutachterin rechnet also vereinfacht: Bodenwert  abzgl. Freistellungsleistungen unter Berücksichtigung einer Vorhaltungsdauer von 18 Monaten= Verkehswert.  Dies ist insoweit auch nachvollziehbar, nur wird für uns völlig unverständlicherweise davon ausgegangen, dass nach 18 Monaten die beiden vermieteten Wohnungen geräumt wären, ohne dass dafür irgendwelche Kosten angesetzt sind.  Nun ist nach unseren Erfahrungen des hiesigen Mietrechtes im grundsätzlich vorrangigen Interesse der Mieter die wirtschaftliche Situation der Vermieter, die Wirtschaftlichkeit der Immobile etc.unerheblich, solange die Vermieter nicht von Sozialhilfe abhängig sind. Dies zeigt ja auch der Rechtszustand, dass Mieter die Vermieter grundsätzlich auch (teil)einteigenen oder quasi erpressen können ('Umzugsbeihilfe 30 TEUR bar' o.ä.)  Frage: Haben Vermieter bei einer wie oben beschriebenen geerbten Immobilie, bei der der Abriß und ggfs. Neubau die einzig wirtschaftliche Lösung darstellt einen Anspruch darauf, dass die Mieter nach fristgerechter Kündigung termingerecht leerräumen, auch wenn die Vermieter  permanente wirtschaftliche Schäden aus der Vermietung kompensieren könnten oder könnten die Mieter zum Auszug Aufhebungsverträge gegen horrende Zahlungen (vorallem die extrem ungünstig vermietete Wohnung wäre betroffen) fordern?  Wenn dem so wäre (Anspruch der Mieter auf Zahlungen), müßte dann dieser Anspruch nicht zumindest ansatzweise im Gutachten gewürdigt werden, sodass also der 'aufgeschobene Liquidationswert' entsprechend niedriger ausfiele?!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Zunächst wäre folgendes ggf. noch möglich, nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> :  Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.  Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn  - der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder  - der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.  Dieses wäre hier zu prüfen und auch unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Interessen des Vermieters eventuell möglich.  Verwertung ist nämlich auch ein Abriss mit Neuaufbau (vgl. BGH, Urteil v. 24.03.2004 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20188/03" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 8 ZR 188/03 (3 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 8 ZR 188/03/a> ).  Sie sollten dieses anwaltlich prüfen lassen.  Aufhebungsverträge können zwar geschlossen werden, aber einen Anspruch haben die Mieter natürlich nicht, so dass dieses auch nicht bei der Wertberechnung zu berücksichtigen ist.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573