Frage: Wir haben eine Eigentumswohnung in einer Anlage mit 9 Wohnungen, die an einen städtischen Teil grenzt (Fußgängerzone). Eine Cocktailbar im Nachbarhaus stellt, außer auf dem städtischen Bereich, widerrechtlich auch Tische auf einen frei zugänglichen Teil unseres Grundstücks auf. Unser Verwalter wurde wegen der Störungen und der Nachteile für die Wohnungen (besondere Lärmentwicklung, Nichteinhaltung Sperrzeit)in der letzten Eigentümerversammlung im vergangenen Jahr aufgefordert das zu unetrbinden und auch die gesamte Lage uns Eigentümern rechtlich darzustellen. Das hat er bis jetzt nicht getan und nach Beginn der Außensaison stehen wieder Tische auf dem Grundstück. Der Verwalter stellt aktuell dar, daß er den Betreiber mehrfach abgemahnt habe, aber ein bzw. ein weiterer Verwaltungsbeirat mit ihm beschlossen hätten, zunächst nichts zu tun und erst in der nächsten Eigentümerversammlung darüber zu sprechen. Es wird also nichts gegen die Störungen unternommen, welche den Wert der Anlage mindern bzw. Mieter unzufrieden machen.  1. Nach dem WEG verstehe ich kein Entscheidungsrecht der Verwaltungsbeiräte gegen die übrigen Eigentümer? Gerade nicht wegen dem letztjährigen Beschluss. 2. Wer wäre bei Nichzulässigkeit anzugehen? Der Verwalter? Die Verwaltungsbeiräte, die ich schon angeschrieben habe? 3. Kann man als einzelner Eigentümer direkt gegen den Betreiber der Bar eine Aktion setzen?  Es geht um die Frage des sofortigen Handels und der Bewertung der rechtlichen Möglichkeiten.         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  die Frage beantworte ich wie folgt:  1. Der Verwaltungsbeirat ist nicht befugt, Beschlüsse der Wohnungseigentümer aufzuheben oder die Nichtdurchführung anzuordnen, schon gar nicht nur einzelne Mitglieder der Verwaltungsbeirats. Der Verwaltungsbeirat soll den Verwalter lediglich kontrollieren und unterstützen, a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/29.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 29 WEG: Verwaltungsbeirat">§ 29 WEG/a> .  2. Sollte der Verwalter trotz Anmahnung nicht handeln, können Sie ihn gegebenenfalls auch beim zuständigen Amtsgericht hierzu verpflichten. Beteiligtenfähig wären in einem solchen Fall Sie und der Verwalter, nicht hingegen der Verwaltungsbeirat, a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/43.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 43 WEG: Zuständigkeit">§ 43 WEG/a> .  3. Wenn Sie direkt durch den Lärmverursacher betroffen sind (insbesondere durch Ruhestörung und Sperrzeitverstoß) können Sie unmittelbar gegen den Verursacher vorgehen. Anspruchsgrundlage könnte hier insbesondere a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§§ 1004/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">823 BGB/a>  sein. Sie können den Verursacher abmahnen, bzw. auch gerichtlich auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Gegebenenfalls kann auch eine einstweilige Verfügung geboten sein. Ich empfehle hier, anwaltlichen Rat vor Ort in Anspruch zu nehmen. Bei unzumutbaren Beeinträchtigungen und deutlichen Verstößen gegen die Sperrzeitregelungen kann es auch geboten sein, Polizei oder Ordnungsamt zu verständigen. Soweit Gemeinschaftseigentum durch den Verursacher beeinträchtigt ist, wird ein direkter Anspruch durch Sie aus meiner Sicht eher nicht gegeben sein, sondern nur der Eigentümergemeinschaft zustehen, auch wenn dies teilweise in Einzelfällen in der Rechtsprechung anders gesehen wird.  Mit freundlichen Grüßen  Eckart Johlige, Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 823, § 1004