Frage: Bundesland Brandenburg - Barnim. Das Grundstück Biesenthal Flur 8, Flurstück 270 mit 2200,00 m² wurde mit baulicher Genehmigung der Stadt Biesenthal als Pachtgrundgrundstück zum 12.02.1974 / 01.01.1990 an meine Eltern verpachtet und die Bebauung mit einem Dachhaus, Bungalow und Garage (inkl. alle Zeichnungen und Grundrissen mit  der Grundstücksfläche) ausdrücklich zugelassen. Auszug aus dem Liegenschaftskataster Flurkarte liegen uns vor (1925 letzte Eintragung). Keine Grenzbebauung unter Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit. Im Jahre 1997 wurde das vorgenannte Grundstück von meiner Mutter von der Stadt Biesenthal in Anwendung des SachenRBerG gekauft (Beurkundung Notarin P. mit einer Grundstücksfläche von  2200 m² mit einem Auflassungsvormerkung in Abt. II des Grundbuches mit einer Fläche von 247 m² ( Straßenland ) eingetragen. Die Genehmigung zum Kauf wurde durch das Amt Biesenthal – Barnim 1992 erteilt und ein Gutachten beauftragt: Nr.: 886/96 zur Wertermittlung vom 04.12.1996 wurden 1000,00 m²  Bauland mit 70,00 DM/m² und das Hinterland ca. 600 ² als Gartenland mit 14,00 DM/m² bewertet. Es wurden im Kaufvertrag 'ca. 1600 m² 'eingetragen mit dem Vermerk „unvermessen', vorbehaltlich der amtlichen Vermessung, welche vom Verkäufer Stadt Biesenthal beauftragt wird. Anlage der Urkunde ist die beigeheftete Planskizze mit Eckpunkten in rot eingezeichnet. Die Grenzen der Fläche verlaufen wie in der Planskizze bezeichnet. Weiter heißt es im Kaufvertrag; § 3 – Messungsanerkennung „ Sollte auf Grund der Vermessung ein Mehr- oder Mindermaß gegenüber dem angenommenen Flächenmaß von 1600 m² ergeben, dann ist gegenseitig zins- und kostenfrei auszugleichen zum Einheitspreis von 14,00 DM / m². Dafür ist eine Beurkundung der Nachtragsurkunde festzustellen. Erst zum 12.10.1998 in Fortführung einer Grundstückszerlegung im Liegenschaftskataster wurde die Gemarkung 121604 Flur, Flurstück 270 mit 2200,00 m² mit Einmessung der Straße als Flur 8, Flurstück 736 und Flur 735 ausgewiesen. Im Ergebnis wurde Flurstück 737 mit 1467 m² und Flurstück 739 mit 1765 m² ausgewiesen. Die Nachbeurkundung wurde 11/1999 vollzogen, Abzug war 133 m² vom gekauften Grundstück. Kaufpreis-rückestattung erfolgte. Zum 01.03.2003 ist der Stadt aufgefallen, dass nun eine Überbauung nach der Teilungsvermessung aufgetreten ist und ein Pachtvertrag für die überbauten ermittelte Pachtfläche nach amtlicher Vermessung ist 328 m²) zum 01.03.2003 mit einem jährlichen Pachtzins von 300,30 Euro mit meiner Mutter abgeschlossen worden. Etwa 2004  ist das Nachbargrundstück 739 durch die Stadt verkauft worden und die Pachtzahlungen wurden an den neuen Besitzer entrichtet. Inzwischen sind auch hier die Grundstückspreise gestiegen und der Besitzer unserer 'überbauten' Fläche möchte jetzt eine endgültige Klärung zu dem Grenzstreifen haben. Wie sollen wir hier in die Verhandlungen gehen, welche Rechte haben wir nach 23 Jahren (nachträgliche Einmessung Straße) bzw. 47 Jahren Hausbebauungen meiner Eltern. Für klärende Hinweise ggf. Rechtsbeistand sind wir dankbar (Rechtsschutzversicherung vorhanden) und erwarten Ihre kompetente Rechtsberatung. Vielen Dank und eine angenehme Woche Ihre  (Tochter und jetziger Grundstücksbesitzer seit 2019))   

Antwort: Gerne zu Ihrer Frage:   i>Wie sollen wir hier in die Verhandlungen gehen, welche Rechte haben wir nach 23 Jahren (nachträgliche Einmessung Straße) bzw. 47 Jahren Hausbebauungen meiner Eltern./i>  b>Antwort:/b>  Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm VorS. oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, b>so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, /b>es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat. Der zur Duldung verpflichtete Nachbar hat aber b>Anspruch auf eine Überbaurente/b>, so  § 912 BGB, der im Wesentlichen auch für die frühere DDR gilt:  Denn gemäß Art. 181 Abs. 1 EGBGB finden die §§ 912 ff. auch auf Überbauten Anwendung, die bereits vor Inkrafttreten des BGB existiert haben,  außerdem nach Art. 231 § 5 EGBGB modifiziert auf Überbauten aus der DDR-Zeit (BGH NJW 2011, 1069 Rn. 37 mwN). Bei Überbauten aus der DDR-Zeit besteht nicht ohne weiteres ein Anspruch auf Abkauf nach § 108 Abs. 1 SachenRBerG. Ob sie zu dulden sind, ist nach der Wertung des Art. 233 § 2 EGBGB nach dem zur Zeit des Überbaus geltenden DDR-Recht zu beurteilen; eine danach bestehende Duldungspflicht kann heute noch als wesentlicher Bestandteil des Stammgrundstücks fortgelten, was im Ergebnis mit der Wertung zum „entschuldigten' Überbau in § 912 übereinstimmt (BGH ZÖV 2019, 68 = NJOZ 2020, 205 Rn. 15 ff.). Das Vorhandensein eines Eigenbaus begründet keinen Restitutionsausschluss nach § 4 VermG, sofern ein Stammgrundstück feststellbar ist (BVerwG VIZ 2000, 88 [89 f.]). An einem Überbau ist keine gesonderte Eigentumsregelung nach dem VermG möglich (BeckOK BGB/Fritzsche, 57. Ed. 1.11.2020 Rn. 34, BGB § 912 Rn. 34)  Dieser Rentenanspruch entsteht mit dem Überbau, also im Zeitpunkt der Grenzüberschreitung. Er ruht beim Eigengrenzüberbau  bis zum Auseinanderfallen des Eigentums an den beiden Grundstücken bzw. beim Überbau des Pächters des Stammgrundstücks auf das eigene Grundstück bis zur Beendigung des Pachtverhältnisses (BGHZ 15, 216 [220 f.]  BGH NZM 2014, 724 Rn. 8 mwN; Palandt/Herrler Rn. 15.  Für die Höhe der Überbaurente ist gemäß Abs. 2 S. 2 die Zeit der Grenzüberschreitung, also der Errichtung des Überbaus, und zwar auch bei einem Eigengrenzüberbau mit späterer Veräußerung des überbauten Grundstücks (BGH NZM 2014, 724 Rn. 8 mwN; OLG Hamm NJW-RR 1991, 656;). Bei einem sog. nachträglichen Eigengrenzüberbau kommt es nach h.Abs. 1000. auf den Zeitpunkt der Grundstücksteilung an, da vorher ein Überbau im Sinne einer Grenzüberschreitung nicht möglich ist (BGH NZM 2014, 724 Rn. 7, 9 f. mwN). b>Spätere Veränderungen im Grundstückswert (oder in der Beeinträchtigung durch eine veränderte Nutzung) des überbauten Grundstücks spielen nach dem Willen des Gesetzgebers zur Vermeidung fortlaufender Streitigkeiten keine Rolle /b>   Die Festlegung der zutreffenden Rentenhöhe obliegt b>den/b> Nachbarn. Eine vertragliche Vereinbarung bindet Rechtsnachfolger nur bei Eintragung (§ 914 Abs. 2 S. 2). Können sich die Nachbarn nicht einigen, entscheidet das Gericht auf Zahlungs- oder Feststellungsklage. b>Maßgebend für die Beurteilung der Rentenhöhe ist der Verkehrswert allein der überbauten Fläche,/b> Arg. § 915 Abs. 1 S. 1, auf der Grundlage der WertV (BGHZ 57, 304 [305 ff.]  b>BGH NJW 2011, 1089 Rn. 31 ff., 39 ff. zu Grundstücken im Gebiet der ehemaligen DDR./b> (BeckOK BGB/Fritzsche, 57. Ed. 1.11.2020, BGB § 912 Rn. 20/21)   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 912