Frage: Ich wohne seit 16 Jahren in derselben Mietwohnung, seit der Geburt meiner Tochter im Jahr 2000 zu viert, dann vom Juni 2006 bis zum September dieses Jahres nach dem Auszug meines Exmannes zu dritt. Im September wird mein Lebensgefährte zu mir ziehen.  Für das Jahr 2007 erhielt ich eine aus meiner Sicht nicht korrekte Nachzahlungsforderung für Heizkosten. Der Hintergrund ist, dass der Preis für den Liter Heizöl in etwa gleich geblieben ist, das ganze Haus isoliert wurde und neue Fenster eingebaut wurden, mein Heizölverbrauch in Litern sich im Vergleich zu den beiden Vorjahren angeblich jedoch wesentlich erhöht hat. Ich habe auch eine im Vergleich zu den beiden anderen Mietparteien überproportional hohen Anteil der Heizkosten zu tragen. Dies stellte ich in Frage. Mein Vermieter hat nach einer Verzögerung von drei Monaten endlich einen Heizölbeleg vorgelegt, der zwar den berechneten Betrag ausweist, jedoch von einem Verwandten ausgestellt ist und dessen Datum nicht mit dem in der Gesamtabrechnung genannten Datum übereinstimmt. Meine Bitte, die Funktionstüchtigkeit der Erfassungsgeräte überprüfen zu lassen (techem-Zähler, Messuhr am Heizöltank), ignoriert mein Vermieter. Die Sache ist bislang noch nicht vollständig geklärt.  Nun soll ich ab September statt 150 Euro 200 Euro Vorauszahlung für NK leisten; im Frühjahr 2006 wurde die Vorauszahlung schon einmal, nämlich von 100 auf 150 Euro angehoben, woraufhin im Jahr 2006 nur ein minimaler Nachzahlungsbetrag anfiel. Der Vermieter beruft sich auf eine Steigerung der Heizkosten, belegt durch die Nachzahlungsforderung aus dem Jahr 2007, und die Tatsache, dass mein Freund seit Beginn des Jahres sehr häufig bei mir verweilte. In den vorhergehenden anderthalb Jahren hat aber der Vermieter nicht etwa die Vorauszahlung gesenkt, weil mein Mann augezogen war und meine Kinder etwa ein Drittel bis die Hälfte ihrer Zeit bei ihrem Vater in der Wohnung verbringen. Ich habe dem Vermieter bereits zu Beginn des Jahres zugesichert, dass ich bereit bin, für die Zeiten, in denen mein Freund bei uns war, die NK für vier Personen abzurechnen. Ausserdem fordert der Vermieter eine Nachzahlung des Differenzbetrages für die Monate Januar bis August.  1. Ist die Erhöhung mit dieser Begründung und in dieser Höhe rechtens?  2. Muss ich die vom Vermieter geforderte Nachzahlung für die Monate Januar bis August leisten?  

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:  1. Jeder Mietvertragspartei (das heißt sowohl Ihrem Vermieter als auch Ihnen als Mieter) steht das Recht zu, gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§ 560 Abs. Abs. 4 BGB/a>  durch eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Vertragspartner eine Herabsetzung oder Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen zu verlangen. Letztlich ist entscheidend, dass die Vorauszahlungen in etwa den tatsächlichen Kosten entsprechend sollen, so dass am Ende der Abrechnung keine zu große Nachzahlung entsteht.  Eine Zustimmung der anderen Vertragsseite ist hierzu nicht erforderlich, vielmehr werden die Nebenkostenvorauszahlungen sodann auf die angemessene Höhe heraufgesetzt bzw. reduziert. Wenn der Vermieter eine Erhöhung möchte, muss er letztlich - wenn Sie nicht freiwillig zahlen - die aus seiner Sicht erhöhte Miete gerichtlich einklagen.  2. Für die Monate Januar - August haben Sie daher aus meiner Sicht keine Nachzahlung zu leisten. Erst durch die Aufforderung seitens Ihres Vermieters kommt eine Anpassung der monatliche Miete in Betracht. Dies kann meines Erachtens nicht rückwirkend geschehen.  3. Für die zukünftigten Vorauszahlungen kommt es darauf an, mit welcher Höhe von Nebenkosten Sie tatsächlich rechnen. Hieran orientiert sich auch der zu zahlende Betrag. letztlich hängt dies von der Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung bzw. Heizkostenabrechnung für das Jahr 2007 ab.   Erst wenn Sie diese abschließend überprüft haben, können Sie daher entscheiden, ob die Nebenkosten anzuheben sind.   4. Abschließend würde ich daher empfehlen, für die Monate Januar - August keine Nachzahlung zu leisten. Ab September wäre gegebenefalls eine Erhöhung zuzuerkennen, wenn dies die vorliegenden Abrechnungen rechtfertigen. Gerne stehe ich Ihnen hier auch für eine Prüfung der Abrechnungen zur Verfügung.  Bitte bedenken Sie, dass durch die Vorauszahlungen letztlich nur der Zeitpunkt geregelt wird, wann Sie die Kosten der Nebenkosten an den Vermieter überweisen. Die von Ihnen letztlich zu zahlende Höhe wird hierdurch nicht verändert. Niedrigere monatliche Vorauszahlungen führen lediglich zu einer höheren Nachzahlung am Ende der Abrechnungsperiode.  Ich hoffe, Ihre Fragen ausreichend beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne - persönlich wie auch im Rahmen der Nachfragefunktion - weiter zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen Maximilian A. Müller, Rechtsanwalt Dr. Seither - Rechtsanwaltskanzlei, Landau i.d. Pfalz  --- www.seither.info --- !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 560