Frage: Guten Tag,  bei unserem vermieteten Objekt (2 Doppelhaushälften) wurde beim Bau 2012 vergessen die Rückstauklappen vom Rohbauer komplett einzubauen (waren halb da) und von einem vom Rohbauer zu beauftragenden Elektriker elektrisch anzuschließen (so stand es zumindest in der beauftragten Ausschreibung). Der Architekt, der auch gleichzeitig Bauleiter war, hat dies nicht kontrolliert. Jetzt kam es zu einem massiven Rückstauschaden bei beiden Haushälften aufgrund von Starkregen, der den Kanal überflutet hatte. Die geschädigten Mieter wurden teilweise über ihre Hausratversicherung entschädigt, sofern diese Elementarschäden abdeckte, für die Schäden am Wohngebäude haftet vorrangig die Wohngebäudeversicherung. Die jeweiligen Versicherungen melden wiederum Regress beim Haftpflichtversicherer des Architekten/Bauleiters an. Ebenso kam die Haftpflichtversicherung bereits für Selbstbehalte und nicht gedeckte Schäden der Mieter auf. Sie wird auch für unseren Eigenanteil bei der Wohngebäudeversicherung einstehen. Der Rohbauer selbst ist insolvent und die Haftpflichtversicherung des Architekten klärt noch, ob hier ggf. noch dessen Haftpflichtversicherung mit ins Boot genommen werden kann. Uns gegenüber wurde aber signalisiert, dass gesamtschuldnerisch gehaftet wird.  Es lag nicht nur die unvollständige Montage der Klappen vor, sondern es waren die technisch falschen Klappen vorgesehen und die Entwässerung des Hauses war nicht korrekt. Demzufolge kam es zu einer massiven Baustelle mit Änderung der Verrohrung im und außerhalb des Hauses, inkl. Wanddurchbrüchen, Erdarbeiten etc. Wir als Eigentümer haben erhebliche zeitliche und organisatorische Aufwände, um den Schaden vom Mai 2016 noch immer zu regulieren und den alten Zustand wieder herzustellen. Außerdem wurde unser eigentlich neues Haus nicht besser durch den Schaden, die Sanierung/Desinfizierung und die anschließenden Baumaßnahmen. Zudem haben wir einen erheblichen Imageschaden als Vermieter erlitten, den wir aber nicht verschuldet haben.  Meine Fragen sind folgende:  Was können wir vom Haftpflichtversicherer des Architekten oder vom Architekten selbst (es handelt sich um ein Ingenieur- und Architektenbüro, dessen Geschäftsinhaber auch unser Ansprechpartner ist - keine GmbH)fordern? Schadensersatz? Entlohnung der geleisteten Stunden? Wenn ja in welcher Höhe? Gibt es Pauschalen?.  Schon jetzt vielen Dank für Ihre Antwort!  Mit freundlichem Gruß,  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ausgehend von Ihrer Sachverhaltsschilderung und ohne Prüfung des Vertragswerks ordne ich den zwischen Ihnen und dem Architekten geschlossenen Vertrag als Werkvertrag nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/635.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 635 BGB: Nacherfüllung">§§ 635 BGB/a>  ein. Grundpflichten des Architekten sind dabei die Planung und Koordinierung der Bauleistung und gegebenenfalls, wie bei Ihnen, die Bauleitung.   Eine Verletzung dieser Pflichten im Sinne einer Schlechterfüllung kann in der fehlerhaften Auswahl des technischen Mittels und des Designs der Abwasserleitungen liegen. Es kommt allerdings wesentlich darauf an, dass die später verbaute Technik nicht schon von Ihnen so vorgegeben worden ist. Nach Ihrer Schilderung ist das aber wohl nicht der Fall.   Wählt der Architekt die falsche Technik und legt die Planung des Abwassersystems falsch an und auch beider Montage fällt ihm als Bauleiter der Fehler nicht auf, so dürfte damit ein zumindest fahrlässiges Vorgehen des Architekten gegeben sein. Es kommt damit darauf an, ob der Architektenvertrag einen Haftungsausschluß enthält und wie weit dieser geht. Ohne eingehende Prüfung des Vertrages kann ich dazu hier nichts sagen.  Gehen wir von einer Haftung des Architekten aus, so können Sie Nacherfüllung (Mach die Pläne neu und richtig und überwache diesmal richtig) geltend machen. Sie können auch Minderung des Architektenhonorars geltend machen.   Für die bereits durch Sie vorgenommene Schadensbehebung am Haus entstandene Kosten (Handwerker, nachgewiesener eigener Einnahmenausfall) können Sie ErS. verlangen, wenn Sie zuvor den Architekten ohne Erfolg mit Frist zu Erledigung aufgefordert haben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Abs. 1000ängeln">§ 634/a>   Nr. 4, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/281.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 281 BGB: SchadenserS. statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung">§ 281 BGB/a> ). Die Frist kann wegfallen bei Verweigerung durch den Architekten und/oder sonstiger Unzumutbarkeit. In Ihrem Fall würde ich sagen, die Frist wäre notwendig aber kurz. Der Architekt muss den Mangel zu vertreten haben und der Mangelfolgeschaden (Sanierung/Umbau) muss auf den Planungsfehler (eigentlicher Mangel) zurückzuführen sein.  Zur Frage der Höhe kann ich Ihnen ohne nähere Angaben nichts sagen. Pauschalen gibt es nicht. Jeder Fall ist individuell zu beurteilen.  Zusammengefasst: Vorausgesetzt, der Architektenvertrag enthält keinen Ausschluss, können Sie SchadenserS. für die mangelhafte Leistung und die Folgen verlangen. Hierzu ist eine vergebliche Aufforderung zur Nachbesserung erforderlich und der Architekt muss den Mangel zumindest fahrlässig verursacht haben. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 635, § 281, § 280, § 634