Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir wohnen in einem Haus zur Miete, der Mietvertrag ist unbefristet und enthält eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.   Seit November 2012 tritt nun in unregelmässigen Abständen tagsüber und nachts (manchmal ganze Tage lang) ein tiefes undefinierbares maschinenartiges Geräusch im ganzen Haus auf, das uns nicht nur stört sondern auch schlecht oder gar nicht schlafen lässt. Oropax hilft auch nicht, da es sich um eine tiefe Frequenz handelt. Wir führen Buch darüber, wann es auftritt und seit es auftritt waren es 36 Nächte mit beeinträchtigtem oder gar keinem Schlaf.   Wir haben mit den Nachbarn alles ausprobiert, den Strom in den Häusern ausgeschaltet, kein Ergebnis. Unsere Vermieter wollen das Problem auch lösen und nun hatten wir Bauphysiker von einem Institut für Bauakustik im Haus. Die Kosten dafür (1.500€) haben wir uns gezwungenermassen geteilt, da die Vermieter sie nicht alleine tragen wollten und sonst keine Messung stattgefunden hätte. Ist das rechtens?  Das Ergebnis war, dass das Geräusch messbar war (und mit 32 DB angegeben wurde) aber die Ursache aufgrund der tiefen Frequenz nicht ermittelbar war. Die Geräuschquelle kann sich bei einem Industriebetrieb im Umkreis von bis zu 2 KM befinden.   Wir können das Problem nicht lösen und wollen so schnell wie möglich ausziehen, da der Schlafmangel uns inzwischen gesundheitlich beeinträchtigt (wir sind nachweislich in Behandlung bei unserem Hausarzt) und auch die berufliche Leistungsfähigkeit nachlässt.  Den Vermietern hatten wir schriftlich eine Frist bis zum 31.3.2013 gesetzt das Störgeräusch zu beseitigen, was Ihnen trotz aller Anstrengungen nicht möglich ist.  Meine Frage, müssen wir die Hälfte der Kosten für die Messung tragen und können wir aus dem Mietvertrag schneller raus als mit den 3 Monaten Kündigunsfrist? Wir haben uns zwischenzeitlich nach einem anderen Objekt umgesehen und auch etwas zur Hand, das sofort frei wäre. Die Eigentümer wollen uns nicht früher aus dem Vertrag lassen, da sie meinen nicht für das Geräusch verantwortlich zu sein. Durch den unfreiwilligen Umzug enstehen uns schon Kosten und nun auch noch die Miete für 2 Häuser parallel zu zahlen ist doch etwas viel.   Vielen Dank im voraus.     

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Aufwendungen, die bei der Mängelerforschung und –beseitigung entstehen, hat grundsätzlich derjenige zu tragen, der den Mangel beseitigen muss. Wenn der Vermieter den Gutachter beauftragt hat und sich dann herausgestellt hat, dass tatsächlich ein aus dem Risikobereich des Vermieters stammender Mangel vorliegt, kann der Vermieter dem Mieter die Gutachterkosten nicht aufbürden und grundsätzlich auch keine vorherige Zusage einer Kostenerstattung verlangen (vgl. BGH Urteil vom 02.09.2010 a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 7%20ZR%20110/09" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 02.09.2010 - Abs. 7 ZR 110/09: VOB-Vertrag: Abs. 1000ängelbeseitigungsanspruch des Auftraggebers bei ...">Abs. 7 ZR 110/09/a> ). Hat der Vermieter die Mängelerforschung und -beseitigung verweigert bzw.  von einer anteiligen Kostenerstattung abhängig gemacht, können Sie die aufgewendeten Kosten über a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536a BGB/a>  zurückverlangen. Hierbei sollte die Verjährungsfrist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  (6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses) beachtet werden, da umstritten sein kann, ob der Ersatzanspruch unter a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536a Abs. 1 oder 2 BGB/a>  fällt (vgl. OLG Düsseldorf • Beschluss vom 29. Juli 2010 • Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 1-24%20U%2020/10" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 29.07.2010 - 24 U 20/10: Ersatzfähigkeit von Aufwendungen für Feuchtigkeitsmess...">Abs. 1-24 U 20/10/a> ).  Grundsätzlich kommt bei Lärmbelästigung auch eine fristlose Kündigung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  in Betracht, wenn Ihnen das Abwarten der regulären Kündigungsfrist nicht zumutbar ist. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es insoweit nicht an, da Lärm aus der Nachbarschaft grundsätzlich der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen ist.  Knackpunkt in Ihrem Fall wird aber sein, ob tatsächlich ein erheblicher Mietmangel vorliegt. Auch Lärm kann zu einem Mangel der Mietsache führen, wenn der vertragsgemäße Gebrauch hierdurch eingeschränkt ist. Hierbei kommt es aber auch darauf an, welche Beeinträchtigung noch zum allgemeinen Lebensrisiko des Mieters gehört und damit nicht auf den Vermieter abgewälzt werden kann.  Ob ein erheblicher Mangel vorliegt, hängt also immer vom konkreten Einzelfall ab und kann bei einer Lärmbelästigung von 32 Dezibel nicht eindeutig mit ja oder nein beantwortet werden. Aufgrund der Regelmäßigkeit und der tiefen Frequenz, die auch durch Ohrstöpsel o.ä. nicht ausgeblendet werden kann, könnte ein erheblicher Mangel m.E. durchaus zu bejahen sein – im Streitfalle läge dies aber im Endeffekt im Ermessen des entscheidenden Richters.   Ob diese Lärmbelästigung aber auch ausreicht, die Fortführung des Mietverhältnisses für weitere drei Monate unzumutbar zu machen, ist eher unwahrscheinlich – hier käme es wohl in erster Linie darauf an, ob von der Lärmbelästigung tatsächlich gesundheitsschädliche Auswirkungen ausgehen, was Ihnen ggf. Ihr Arzt attestieren könnte.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 548, § 536a, § 543