Frage: Guten Tag, ich bin Vermieter. Es wurde ein formloser Mietvertrag über ein Einfamilienhaus geschlossen. Das Mietobjekt Mietbeginn im April 2019 war bei der Übergabe  nicht neu renoviert. Der Zustand der Räume war aber ordentlich. Es war kein sofortiger Renovierungsbedarf  notwendig.  Es wurde folgende Vereinbarung über Schönheitsreparaturen verhandelt.  „ Die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit übernimmt der Mieter auf seine Kosten. Der Mieter ist verpflichtet Renovierungen nach eigenem Ermessen vorzunehmen nur für Abnutzungen die während der Mietzeit vom Mieter selbst verursacht wurden.  Für den Erlass von 3 1/2 Monatsmieten verpflichtet sich der Mieter bei Auszug vor Übergabe auf eigene Kosten eine Renovierung der Wohn- und Nutzräume durchzuführen. Diese Arbeiten sind sach- und fachgerecht durchzuführen.'  Es wurden 3 1/2 Monatsmieten  gesamt 2.975,00 Euro erlassen.  Bei der Rückgabe der Mietsache wurde festgestellt, dass der Mieter seine Gegenleistung für die erlassene Miete nicht erfüllt hat. Der überwiegende Teil der Wohn- und Nebenräume befindet sich noch in dem selben Zustand der Übergabe an den Mieter. Ein kleiner Teil der Wände der Wohnräume wurden von einem Familienmitglied nicht sach- und fachgerecht übergestrichen. Es handelt sich dabei um Wände die der Mieter nach Einzug dunkel gestrichen hatte. Bei dem jetzt erfolgten Anstrich in weißer Wandfarbe wurden auch Sockelleisten und PVC Fensterrahmen nicht abgedeckt sondern teilweise mit Wandfarbe angestrichen. Ebenso sind Farbflecke auf dem Laminat.  Frage: Habe ich als Vermieter den Anspruch auf Zahlung der erlassenen Miete in Höhe von 2.975,00 Euro ?  Das Haus wurde unmittelbar nach Rückgabe an den neuen Mieter übergeben mit vertragsgemäßen Mietbeginn .   

Antwort: Gerne zu Ihrer Frage:  i>Habe ich als Vermieter den Anspruch auf Zahlung der erlassenen Miete in Höhe von 2.975,00 Euro ?/i>  b>Antwort:/b> Nein. Denn Sie müssen zuvor Ihrem Vertragspartner eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen. Die vereinbarte Beschaffenheit des Werks wurde nicht erzielt und ist deshalb ein Sachmangel des Werks.  Ihre Rechte bei Nichterfüllung nach Fristablauf sind in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Abs. 1000ängeln">§ 634 BGB/a>  aufgezählt.  Jedoch hat die Nacherfüllung Vorrang.  Minderung wird nicht in Betracht kommen, weil ja gar nichts erfolgt ist.  Deshalb müssen Sie tunlichst schriftlich Rücktritt erklären. Folge ist die Rückabwicklung des Werkvertrags nebst Rückzahlung des von Ihnen geleisteten Werklohns, vorliegend nach Art und Höhe der nachgelassenen Miete für  3,5 Monate.   b>Aber: /b> Da Sie schreiben „Das Haus wurde unmittelbar nach Rückgabe an den neuen Mieter übergeben mit vertragsgemäßen Mietbeginn'...  könnte das ...  1.) eine konkludente Abnahme sein, die Ihre sämtlichen Gewährleistungsrechte in Frage stellt, sofern Ihr früherer Mieter das mitbekommen hat und das bei verständiger Würdigung als Abnahme werten  durfte. Das kann ich aus der Ferne nicht abschließend beurteilen und hängt von den Fakten vor Ort ab.  2.) die Nacherfüllung nicht mehr möglich  ist, wenn dem neue Mieter das nicht zuzumuten wäre. Dann bliebe Ihnen nur ein SchadenserS. nach 'fiktiven Beseitigungskosten', der allerdings nach neuerer Rechtsprechung des BGH jetzt sehr strittig ist bzw. gar nicht mehr anerkannt wird.   Oder letztlich noch die Selbstvornahme und Liquidation Ihrer Aufwendungen bei Ihrem früheren Mieter.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 634