Frage: Ich besitze eine eigentumswohnung in der meine Eltern wohnen.Mein Vater hat wohnrecht auf Lebenszeit.Ich bekomme keine miete,bezahle auch die Steuer.Auch alles was anfällt,entscheidungen die mit den Verwalter getroffen werden müssen erledige ich.Da meine alten Herrschaften meinen Bruder jeden monat mit 1.000€ Unterstützen sehe ich es nicht mehr ein das sie in meine umsonst wohnen.Meine frage, was kann ich tun .Darf ich miete verlangen?Kann ich eigenbedarf anmelden oder kann ich nichts mehr tun.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Bei der Beantwortung Ihrer Frage gehe ich davon aus, dass Sie als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen sind, zu Gunsten Ihres Vaters aber ein Wohnungsrecht i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1993.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1993 BGB: Inventarerrichtung">§ 1993 BGB/a>  ebenfalls im Grundbuch eingetragen worden ist.  Diese im Grundbuch eingetragenen Positionen regeln nur die dingliche Rechtslage, über schuldrechtliche Verpflichtungen wird hierüber nichts ausgesagt. Dieses Wohnungsrecht gibt dem Berechtigten das Recht, das Grundstück bzw. in Ihrem Fall die Eigentumswohnung unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen. Ihr Vater ist also berechtigt, Sie von der Nutzung der Wohnung auszuschließen. Das Wohnungsrecht erlischt erst durch den Tod des berechtigten, soweit es nicht vorher aufgehoben wird. Eine solche Aufhebung wäre z.B. durch notariellen Vertrag möglich, was jedoch nur bei Einvernehmen der Parteien geschehen kann. Eigenbedarf o.ä. können Sie leider nicht geltend machen.  Es ist rechtlich zulässig, neben der Einräumung des dinglichen Wohnungsrechts schuldrechtliche Vereinbarungen zu treffen. Sie können also - theoretisch- einen Mietvertrag mit Ihrem Vater schließen. Nur dann wäre er zur Zahlung der Miete verpflichtet. Auch ein solcher Vertrag kommt nur durch eine Einigung der Parteien zustande. Es liegt auf der Hand, dass Ihr Vater an einem solchen Vertrag kein Interesse haben wird, denn das Wohnrecht steht ihm ja ohnehin zu.  Ein schuldrechtlicher Vertrag wäre auch hinsichtlich der aufzuwendenden Instandhaltungskosten erforderlich. Denn aus der dinglichen Rechtsposition selbst hat der Berechtigte nach den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§§ 1093 Abs. 1 S. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1041 BGB: Erhaltung der Sache">1041 BGB/a>  nur für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen ihm nur insoweit, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören. Außergewöhnliche Maßnahmen wie beispielsweise eine erforderliche Sanierung hat nicht der Berechtigte sondern der Eigentümer zu tragen.  Wie Sie sehen, haben Sie juristisch 'schlechte Karten', an dem bestehenden Zustand etwas zu ändern, wenn hier kein Einvernehmen mit Ihrem Vater erzielt werden kann.   Moralisch aber kann ich Sie sehr gut verstehen. Sie sollten daher an die Vernunft Ihres Vaters appellieren, um ihn zu überzeugen, mit Ihnen einen Vertrag zu schließen. Ein solcher Vertrag wäre angemessen, wenn sich Ihr Vater zumindest dazu verpflichten würde, die anfallenden Nebenkosten zu übernehmen und/oder Ihnen denselben Betrag zu zahlen, wie Ihr Bruder erhält. Da ich jedoch die familiären Verhältnisse nicht kenne und nicht weiß, wieso Ihr Bruder Ihnen gegenüber bevorzugt wird, kann ich nicht beurteilen, ob solche Vertragsverhandlungen erfolgreich sein können.  Eine Veränderung des rechtlichen Zustandes erzwingen, können Sie leider nicht.  Es tut mir Leid, Ihnen keine positivere Auskunft erteilen zu können, hoffe aber, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1993, § 1093, § 1041