Frage: Wir haben von einer Mutter und deren Tochter eine Immobilie gekauft. Die Mutter ist rückwirkend für den Zeitpunkt des Verkaufes als geschäftsunfähig eingestuft worden und hat einen Bertreuer,  die Tochter lebt in Texas. Der Kaufvertrag ist nach unseren Informationen nichtig. Bei einer Rückabwicklung würde das Grundbuch berichtigt, und die alten Eigentümer wieder eingetragen. Wir müßten versuchen den gezahlten Kaufpreis zurückzuerlangen, indem wir die Verkäuferinnen auf ungerechtfertigte Bereicherung verklagen. Kann man geschäftsunfähige Personen hierauf verklagen? Ist das die einzige Vorgehensweise?  Inwieweit muss Ersatz geleistet werden, wenn das bezahlte Geld nicht mehr verfügbar ist? Können wir im Grundbuch einen Sperrvermerk eintragen lassen, dass wir im Falle eines Verkaufes der Immobilie durch die ursprünglichen Eigentümer nach der Rückübertragung einen Anspruch auf den Verkaufserlös haben? Wie groß ist das Risiko, dass wir am Ende ohne Immobilie und Rückerstattung der bezahlten Kaufsumme dastehen? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:  Eine etwaige Klage müssten Sie gegen die geschäftsunfähigke Person, vertreten durch den gesetzlichen Betreuer, richten.  Da die Willenserklärung eines Geschäftsunfähigen nichtig ist, müsste eine Klage unter dem rechtlichen Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung geführt werden. Der Käufer hat aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§ 812 Abs. 1 1 Fall 1 BGB/a>  einen Anspruch auf Rückgewähr des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung der streitgegenständlichen Immobilie.  Ist die Herausgabe wegen der Beschaffenheit des Erlangten nicht möglich oder ist der Empfänger aus einem anderen Grunde zur Herausgabe außerstande, so hat er nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/818.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 818 BGB: Umfang des Bereicherungsanspruchs">§ 818 Abs. 2 BGB/a>  den Wert zu ersetzen.  Die Erfolgsaussichten hinsichtlich der Rückgewähr des Kaufpreises lassen sich seriöserweise aufgrund Ihrer Angaben nicht bewerten. Die Verkäufer könnten sich aber auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/818.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 818 BGB: Umfang des Bereicherungsanspruchs">§ 818 Abs. 3 BGB/a>  berufen. Danach ist die Verpflichtung zur Herausgabe oder zum ErS. des Wertes ausgeschlossen, soweit der Empfänger nicht mehr bereichert ist.   Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.   Mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 818, § 812