Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  z.Zt. leben wir noch im Ausland, wollen aber kurzfristig aus beruflichen Gründen zurück nach Deutschland. Unser Eigentumshaus dort ist zur Zeit vermietet. Im Mietvertrag steht eine Mietgarantie und schliesst eine ordentliche Kündigung aus. Das Haus ist an eine Firma vermietet, falls das einen Unterschied macht. Was müssen wir tun, um in unserem Eigentum wohnen zu können? Falls wir gar nichts machen können, könnte ein anderes Familienmitglied, Eigenbedarf für eins seiner Objekte für uns geltend machen?  Vielen Dank.

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  gerne beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung des von Ihnen getätigten Einsatzes sowie der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt:  Zunächst muss ich im Vorfeld darauf aufmerksam machen, dass ich keine Einsicht in den von Ihnen abgeschlossenen Mietvertrag nehmen konnte, so dass letzendlich eine rechtsverbindliche Antwort in diesem Forum leider nicht erfolgen kann.  Generell regelt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/542.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 542 BGB: Ende des Mietverhältnisses">§ 542 Abs. 2 BGB/a>  allerdings, dass ein Mietverhältnis - welches wie hier -, auf bestimmte Zeit eingegangen ist, auch mit Ablauf dieser Zeir endet, sofern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt werden kann.  Geht man weiterhin davon aus, dass Sie tatsächlich eine Mietgarantie zugesagt haben und eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen worden ist, so stehen die Chancen für eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags bedauerlicherweise schlecht.   Denn unter einer Garantie versteht man gemeinhin, dass derjenige, der die Garantie abgibt, sich unter allen Umständen und auf jeden Fall an die Vereinbarung, bzw. an seine Zusage, halten will.  Letzendlich gibt es zwei Möglichkeiten für Sie, den Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Kündigungsfrist zu beenden:  1. Sie schließen mit Ihrem Mieter einen Aufhebungsvertrag ab.   Einen Rechtsanspruch hierauf haben Sie allerdings nicht. Diesbezüglich wären Sie vielmehr auf das Wohlwollen Ihres Mieters angewiesen und es erscheint schwer vorstellbar, dass man Ihnen hier - ohne erhebliche Kostenforderungen an Sie zu stellen - entgegen kommen würde.  2. Sie haben grundsätzlich die Möglichkeit fristlos und außerordentlich zu kündigen, s.o..   Dies würde allerding einen entsprechenden Kündigungsgrund z. B. entsprechend a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§§ 540,544,553,554 BGB/a>  voraussetzen.   Anhaltspunkte dafür, dass ein solcher Grund im vorliegenden Fall gegeben wäre, lassen sich aus Ihren Angaben aber leider nicht ersehen.  Nach meiner ersten Einschätzung würde ich deshalb davon ausgehen, dass Sie den Mietvertrag notgedrungen erfüllen müssen - dass Sie demzufolge also bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit nicht in Ihr Haus einziehen können.  Ob andere Familienmitglieder in Ihrem Fall Eigenbedarf geltend machen können, ist grundsätzlich davon abhängig, ob ein berechtigtes Intersesse, bzw. die gesetzlichen Voraussetzungen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 BGB/a>  vorliegen.   Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, würde insbesondere dann vorliegen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich oder andere Familienmitglieder benötigt.   Zu den Familienmitgliedern würden hier beispielsweise Eltern, Kinder oder Geschwister des Vermieters gehören. Diese Aufzählung ist nicht abschließend; ob dies auf Sie zutrifft vermag ich mangels entsprechender Sachverhaltsangaben nicht zu beurteilen.  Ich hoffe, dass Ihnen meine Antwort eine erste Orientierungshilfe liefern konnte. Bitte berücksichtigen Sie, dass es sich bei meiner Antwort lediglich um eine erste Einschätzung handelt. Das persönliche Gespräch mit einem Rechtsanwalt kann hierdurch nicht ersetzt werden.  Sollten Sie weitergehende Hilfe benötigen, stehe ich Ihnen im Rahmen einer weitergehenden Mandatierung selbstverständlich gerne zur Seite.  Ich wünsche ihnen noch einen schönen Sonntagabend und verbleibe mit freundlichen Grüßen aus Mainz  Nino Jakovac Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 542, § 573, § 540