Frage: Hallo,   wir haben mit einem Mieter seit 1994 einen Mietvertrag. In diesem steht, dass die Wohnung bei Auszug von einem Fachunternehmen vollständig renoviert übergeben werden muss. Die Wohnung war bei Einzug der Mieter frisch renoviert.   Da sich die Regelungen zu den zulässigen Renovierungsklauseln zwischenzeitlich erheblich verändert haben sind wir uns unsicher, was wir jetzt überhaupt noch vom Mieter an Renovierungsarbeiten beim Auszug verlangen können.   Nach unserer Kenntnis befindet sich die Wohnung zwischenzeitlich in einem erheblich 'schmuddeligen' Zustand, so dass vor Neuvermietung in jedem Fall eine Grundrenovierung erforderlich wäre.   Vielen Dank!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  wie meistens kommt es auf den genauen Wortlaut des Mietvertrages an.  Grundsätzlich gilt aber folgendes: Eine Formularklausel, nach der der Mieter eine Endrenovierung vorzunehmen hat unabhängig vom Ablauf bestimmter Fristen oder des Bedarfs ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§307 BGB/a>  unwirksam. Und zwar selbst dann, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde oder eine isolierte Endrenovierungsklausel vorliegt, nach der die Wohnung in einem bestimmten Zustand zurück zu geben ist (BGH Urteil vom 12.09.2007, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20316/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.09.2007 - Abs. 8 ZR 316/06: Vornahme von Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit von isolier...">Abs. 8 ZR 316/06/a> ).  Zur Endrenovierung ist der Mieter nur dann verpflichtet, wenn er sich vertragswidrig nicht an eine wirksame Pflicht zu laufenden Schönheitsreparaturen hat. Eine Schönheitsreparaturkleusel ist in der Regel unwirksam, wenn sie einen 'starren Fristenplan' enthält ('mindestens, spätestens alle drei/fünf Jahre'), also nicht berücksichtigt, dass unterschiedliche Mieter die Wohnung auch unterschiedlich abnutzen. Dadurch sind diejenigen unangemessen benachteiligt, die sehr sorgsam mit der Wohnung umgehen, so dass eine Renovierung eigentlich erst viel später erforderlich wäre.   Treffen allerdings in einem Formular- Mietvertrag die (wirksame) Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen und zusätzlich eine Verpflichtung zur Endrenovierung zusammen, sind sie insgesamt unwirksam (BGH Urteil vom 14.05.2003, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20308/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.05.2003 - Abs. 8 ZR 308/02: Begriff der unangemessenen Benachteiligung einer Vertragspart...">Abs. 8 ZR 308/02/a> ). Der Mieter braucht in diesem Fall gar keine Schönheitsreparaturen ausführen.  Das bedeutet allerdings nicht, dass der Mieter die Wohnung ohne jede Instandsetzung verlassen darf. Er braucht nur die Schäden nicht beseitigen, die durch die vertragsgemäße Nutzung entstanden sind (normale Abnutzung oder vertragsgemäße Umgestaltung). Alle Schäden, die durch vertragswidrige Benutzung entstanden sind, sind zu beseitigen.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick geben und meine Antwort hat Ihnen weiter geholfen. Noch Fragen? Dann nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion.   Wenn ich Sie in der Sache tätig werden soll, rufen Sie mich gerne an. Sie können mir auch eine Email z.B. mit einer Rückrufbitte schicken. Ich melde mich dann bei Ihnen.  Bitte bedenken Sie, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Zu einer umfassenden Beratung gehört, gemeinsam alle relevanten Informationen zu erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen gegeben werden. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Tatsachen bei Ihrer Schilderung kann sich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben.     Mit freundlichen Grüßen  Sebastian Belgardt Rechtsanwalt   Kanzleianschrift: Großholthauser Str. 124 44227 Dortmund  Kontaktmöglichkeiten:  Telefon: 0231. 580 94 95 Fax: 0231. 580 94 96 Email: info@ra-belgardt.de  **********************************      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307