Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir wollten unser Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung verkaufen.  Wir haben mit dem Käufer einen Kaufvertrag beim Notar aufgesetzt. Da der Notar aber 4 Wochen Zeit brauchte, um den Vertrag unterschriftsreif auszufertigen, beschlossen wir gemeinsam mit dem Käufer einen schriftlichen, jedoch nicht notariellen Vorvertrag unter Bezugnahme auf den soeben aufgesetzten Notarvertrag abzuschließen.   Der Vorvertrag sei laut Aussage der Käufers gültig, was er bereits bei einem Anwalt erfragt habe.  Der Vertrag hatte u.a. zum Inhalt, dass die Wohnung mietfrei geräumt sein müsse. Dafür mussten wir mit unseren Mietern einen Aufhebungsvertrag mit finanziellem Ausgleich ausarbeiten.  Das war nötig, weil der Käufer das Objekt sehr schnell beziehen wollte, und der Mieter unserer Einliegerwohnung die angemessene Möglichkeit haben sollte, eine entsprechende neue Wohnung zu finden. Der Käufer hat bei der Suche einer neuen Mietwohnung für unseren Mieter sogar geholfen und beinahe täglich den Stand der Dinge bei uns erfragt.  Wir haben in dieser Zeit einen Wohnung für uns angemietet.  3 Tage vor dem Notartermin sagte der Käufer schriftlich mit der Begründung ab, die Straße sei ihm nun doch zu laut (er war wohl 10 Mal bei uns zur Besichtigung und kennt das Objekt bereis seit 2 Jahren!!.  Uns sind dadurch natürlich erhebliche Kosten entstanden.  Einem bereits von uns befragten Anwalt war der Käufer zwar bekannt, da dies nicht der erste Fall dieser Art war, aber er teilte uns mit, dass wir absolut nichts unternehmen könnten.  Ist das tatsächlich so?   Für Ihre Beantwortung bedanken wir uns bereits im voraus.              

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  grundsätzlich ist der von Ihnen geschlossene Vorvertrag nichtig. Denn auch ein Vorvertrag über ein Grundstück bedarf der notariellen Beurkundung.  Allerdings besteht die Möglichkeit SchadenserS. wegen Verschulden bei Vertragsverhandlungen nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 BGB/a>  zu verlangen. Denn durch die Aufnahme der Vertragsverhandlungen wird ein Vertrauensverhältnis geschaffen, das durch das plötzliche Abspringen vom Vertrag verletzt wird.  Ob in Ihrem Fall allerdings die Voraussetzungen für einen solchen Anspruch vorliegen, kann ohne genauere Kenntnis des Sachverhalts und Prüfung der Unterlagen nicht abschließend geklärt werden. Hierzu müsste in der Rechtsprechung recherchiert werden.  Gerne stehe ich Ihnen in Ihrer Angelegenheit weiter zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Marcus Alexander Glatzel Rechtsanwalt  www.kanzlei-glatzel.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311