Frage: Guten Tag, ich beabsichtige meine ETW zu verkaufen und möchte einige Einrichtungsgegenstände mit einer Ablösezahlung weiter veräußern um diese u.a. vom Kaufpreis der Immobilie zu entkoppeln. Was gehört dazu und was ist angemessen?  Folgende Dinge stehen zur Disposition:  - Einbauküche  - zwei Einbauschränke - Parkettboden, schwimmend verlegt - Einbauleuchten und Lampen - Badezimmerschränke   Neupreis vor exakt 2 Jahren war ca. 25.000,- €. Welche Höhe gilt als angemessen und welches Gesetz regelt so etwas?  Vielen Dank im voraus.   Einsatz editiert am 13.06.2013 09:43:59

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Bei Einrichtungsgegenständen, die nicht feste Bestandteile der Bausubstanz sind – was etwa bei einem Kachelofen oder einem Wintergarten der Fall wäre – können mit der richtigen Vertragsgestaltung unnötige Kaufnebenkosten vermieden werden. Dies kann auf zweierlei Art und Weise geschehen:  1. Im Notarvertrag können gesonderte Preise für die Immobilie sowie für bewegliche Gegenstände ausgewiesen werden. Letztere werden dann nicht mit Grunderwerbsteuer und Notargebühren belegt.  2. Der Notarvertrag wird nur über den Kauf der Immobilie abgeschlossen werden, und ergänzend dazu schließen Käufer und Verkäufer einen privatschriftlichen Vertrag über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen ab.  Die entsprechende Regelung was als Zubehör einzustufen ist und was fester Bestandteil der Immobilie ist findet sich in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 BGB/a> . Wesentliche Bestandteile von Gebäuden sind gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 Abs. 2 BGB/a>   die Sachen, die, auch ohne mit dem Gebäude fest verbunden zu sein, in das Gebäude eingefügt wurden, ohne die das Gebäude jedoch als noch nicht fertiggestellt anzusehen wäre (z.B. Fenster, Fensterrahmen).  Gegenstände, die in das Gebäude eingebaut und mit diesem fest verbunden sind, können KEIN Zubehör sein, d.h. sie können nicht separat verkauft werden. Dies gilt meist auch für Einbauküchen, insbesondere wenn es sich um Küchenteile handelt, die auf den speziellen Raum und damit auf die Wohnung/das Gebäude eingepasst sind und nicht ausgebaut werden können, ohne dass die Teile im Wesentlichen verloren sind. Lediglich wenn es sich um Küchenmöbel handelt, die nicht speziell die Räume ausgerichtet sind oder die ohne weiteres abgebaut und in einem anderen Gebäude wiederverwendet werden können, ist die Zubehöreigenschaft gegeben. Dann können diese separate, d.h. auch grunderwerbssteuerfrei verkauft werden.  Nach diesen Grundsätzen wurde die Zubehöreigenschaft unter anderem für nachfolgende Gegenstände bejaht:  •Baumaterialien auf dem Grundstück (z.B. Restfliesen für Bad und Küche) •Möbel im Haus •Gartenmöbel •Lampen, wenn sie nicht mit den Gebäudeteilen festverbunden sind •Spielgeräte auf dem Kinderspielplatz •Statue im Garten •Badmöbel •Küchenmöbel •Heizvorräte (Holz, Kohle, Öl) •Instandhaltungsrücklage  Die Zubehöreigenschaft wurde verneint (mit der Folge, dass Grunderwerbsteuer anfällt):  •Bauunterlagen •Linoleumbodenbelag •Lampen, wenn sie mit dem Gebäude fest verbunden sind (wie z.B. Außenlampen, integrierte Deckenstrahler etc.) •Fertiggarage, auch wenn sie ohne Fundament gesetzt wurde •Gewächshaus •Zentralheizung •Wärmepumpe •Pool aus Fertigteilen •Waschtisch, Badewanne und Dusche (weil fest eingebaut) •Markise •Antenne, Satellitenanlage  Aus Ihren Schilderungen – ohne die einzelnen Gegenstände gesehen zu haben – würde ich die Lage so einschätzen, dass lediglich die Badmöbel als Zubehör in diesem Sinne eingestuft werden können.  Sie sollten auch bedenken, dass die Finanzämter die Kaufverträge auch regelmäßig gründlich prüfen – im Regelfall werden Summen die höchstens 10% des Kaufpreises ausmachen als Zubehör akzeptiert.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Alexander Nadiraschwili, Rechtsanwaltt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 94