Frage: sehr geehrte damen und herren,  ich lebe seit 06/2008 in südamerika. habe anfang 2008 eine wohnung, ein bistro und einen keller gekauft und diese objekte sind vermietet. bis 2012 hat der schwiegersohn sich um bistro, vermietung der wohnung sowie die nebenkosten, abrechnungen u.ä. gekümmert.   2012 bekamen wir eine neue hausverwaltung und auch einen neuen mieter für bistro und keller.und auch dieser neue mieter kümmert sich u.a. um die nebenkosten, abrechnungen, wirtschaftpläne usw.   nun habe ich vom mieter eine abrechnung zugeschickt bekommen und ich empfinde die nebenkosten des kellers als sehr hoch - 89 euro. auf nachfrage hieß es '... es liegt eine baugenehmigung vor und deshalb seien die nk so hoch.'  ich habe noch nie eine baugenehmigung beantragt. im übrigen erlischt eine baugenehmigung, wenn diese nicht erneuert wird nach drei jahren. das hat mir die tage die gemeinde - bauamt - mitgeteilt.  nun meine fragen:  kann ich auf sofortige - ab nächsten monat - korrektur der falsch berechneten nk bestehen oder geht das erst ab dem neuen jahr ?  kann ich - wenigstens 2 jahre - die (dann errechneten) zuviel bezahlten nebenkosten von der eigentümergemeinschaft oder hausverwaltung zurückverlangen oder hätte ich irgendwelche fristen beachten müssen und habe das versäumt? aus der nk-abrechnung geht nicht hervor, dass eine baugenehmigung zugrunde liegt. wie sollte also eine laie eine falsche nk-abrechnung erkennen ?   damit wirbt meine hausverwaltung im übrigen: '...„Immobilienverwaltung ist keine Aufgabe für Laien. Nur der Fachmann erkennt Risiken, Vorschriften und Gesetze, die zwingend beachtet werden müssen. Schäden, die entstehen, sind ansonsten nur schwer oder überhaupt nicht zu reparieren. Gesetzliche Regelungen im WEG-Recht, im Mietrecht, bei den Betriebskostenabrechnungen, Wartungs- und Sicherheitsvorschriften erfordern absolute Fachkenntnisse im Detail.'  kann ich - wenn die hausverwaltung nicht auf meine mails reagiert - die wissen, dass ich so weit weg lebe - die nebekostenzahlung für den keller bis zur klärung einstellen oder mindern ?  wäre toll, wenn ich eine antwort bekomme :-) hab das jetzt mal versuchen müssen, ob das wirklich funktioniert und mir jemand antwortet.  herzliche grüsse  anni k.

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,   Sie können zwar auf eine geänderte Hausgeldabrechnung bestehen, aber erst zum Fälligkeitszeitpunkt, die in der Teilungserklärung festgelegt worden ist.  Eine Aufrechnung wegen der Überzahlung kommt nur dann in Betracht, wenn es anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen sind (OLG Hamm, Beschl.v. 03.03.2009, Az.:a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=15%20Wx%20298/08" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 03.03.2009 - 15 Wx 298/08: Aufrechnungsausschluss gegen Wohngeldanspruch">15 Wx 298/08/a> ; BayObLG, Beschl.v. 09.06.2004, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2%20ZBR%2032/04" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 09.06.2004 - 2Z BR 32/04: Wohngeldforderung: Dritter als Schuldner - Aufrechnung">2 ZBR 32/04/a> ).  Das liegt hier offenbar nicht vor, so dass Sie also nur die Abänderung verlangen können.    Wird dieses nicht getan und nicht korrekt getan, müssten Sie Klage erheben. Dabei ist darauf zu achten, dass die Fälligkeit - sofern keine andere Regelung vereinbart - erst mit Beschlussfassung eintritt.  Gegen die fehlerhaften Beschlüsse müssten Sie dann die Klage binnen Monatsfrist AB Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung die Klage zu erheben; auch das gilt es zu beachten.   Wird der Abrechnungsbeschluss dann für unwirksam erklärt, hätten Sie dann einen Rückzahlungsanspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§ 812 BGB/a>  (AG Neuss, Urt.v. 19.12.2012, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=91%20C%203589/12" target="_blank" class="djo_link" title="AG Neuss, 19.12.2012 - 91 Abs. 100 3589/12: Rückzahlung zu Unrecht entrichteter Hausgelder zulässig?">91 Abs. 100 3589/12/a> ), der innerhalb von drei Jahren verjährt.   Sie sollten auch die übrigen Hausbewohner von dieser 'Berechnungsmethode' der Verwaltung informieren, da dort offenbar Einiges nicht stimmt; denn eine Baugenehmigung hat isoliert keinen Einfluss auf Nebenkosten.  Aber insoweit sollte die Abrechnung eben auch überprüft werden.   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 812