Frage: Ich möchte ein altes stark sanierungsbedürftiges Haus mit 3 Wohneinheiten kaufen. Das es sanierungsbedürftiges ist zeigt auch schon die Höhe der Miete die bei 80 qm um die 130€ liegt und das in einer Stadt in Württemberg. Ich möchte das Haus abreißen und ein neues Geschäftshaus mit Laden und Wohnungen errichten. Eine Kündigung aus Eigenbedarf währe meines Erachtens nach dem Kauf möglich da ich dort in dem Ladenlokal mit meinem Schuhgeschäft einziehen möchte. allerdings gelten dann die Gesetzlichen Kündigungsfristen. Dies ist mir zu lang. Einen Aufhebungsvertrag konnte der Veräußerer nicht durchsetzten. So bliebe warscheinlich nur die Möglichkeit einer Kündigung aus Wirtschaftlichkeit? Kann ich als neuer Besitzer diese Unwirtschaftlichkeit als Begründung einer Auserordentlichen Kündigung geltend machen?  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Eine Kündigung des Vermieters aus Wirtschaftlichkeitsgründen sieht das Gesetz in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs.2 Nr.3 BGB/a>  vor. Diese so genannte „Verwertungskündigung' ist zulässig, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Unter wirtschaftliche Verwertung fällt auch der Abriss mit anschließendem Neuaufbau. Zudem muss der Vermieter einen erheblichen Nachteil für den Fall des Scheiterns der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks erleiden (ausführlich hierzu Bundesgerichtshof mit Urteil des Abs. 8. Zivilsenats vom 28.1.2009 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%209/08" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 8 ZR 9/08 (2 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 8 ZR 9/08/a>  -, Urteil des Abs. 8. Zivilsenats vom 28.1.2009 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%207/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 28.01.2009 - Abs. 8 ZR 7/08: Kündigung von Mietverhältnissen zur wirtschaftlichen Verwertung...">Abs. 8 ZR 7/08/a>  – und Urteil des Abs. 8. Zivilsenats vom 28.1.2009 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%208/08" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 8 ZR 8/08 (2 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 8 ZR 8/08/a> ).   Das Vorliegen eines Nachteils kann dabei unter Anwendung der Differenzhypothese gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/249.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes">§ 249 BGB/a>  durch einen Vergleich zwischen der Vermögenslage ohne Kündigung des Mietverhältnisses mit der Vermögenslage unter Ausschaltung des bestehenden Mietverhältnisses ermittelt werden. Es erfolgt dabei eine Gesamtbetrachtung unter Berücksichtigung sämtlicher persönlicher und wirtschaftlicher Verhältnisse des Vermieters und unter Berücksichtigung der Motive der Verwertung. Besteht die wirtschaftliche Verwertung im Abriss, ergibt sich der Nachteil aus einem Vergleich zwischen der vom Vermieter nach dem Abriss angestrebten Nutzung und der Nutzung durch fortbestehende Vermietung. Zu beachten wäre in Ihrem Fall allerdings auch, dass Sie das Objekt bereits im vermieteten Zustand erworben haben. Nach Ansicht des LG München Abs. 1, Urteil vom 18.12.1991 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=14%20S%207785/91" target="_blank" class="djo_link" title="LG Abs. 1000ünchen Abs. 1, 18.12.1991 - 14 S 7785/91">14 S 7785/91/a>  schließt dies eine Verwertungskündigung bereits aus. Zumindest aber ist in einem solchen Fall bei der oben genannten Differenzhypothese der Erwerbswert in vermietetem Zustand in die Betrachtung einzustellen, da dem Grundstück von Anfang an der durch die Vermietung begründete Minderwert anhaftet.  Aber selbst wenn man hier das Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen bejahen würde, würde der Vertrag ebenso wie bei einer Eigenbedarfskündigung erst mit Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c BGB/a>  enden.  Die außerordentliche fristlose Kündigung, die Sie anstreben, ist dagegen grundsätzlich nur gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. Dies setzt aber Kündigungsgründe voraus, die aus dem Einflussbereich des Kündigungsgegners kommen und ihm zurechenbar sind, in der Regel also eine Pflichtverletzung des Mieters (z.B. Zahlungsverzug, Zweckentfremdung der Wohnung etc.).  Bevor Sie das Haus kaufen, sollten Sie sich noch einmal mit einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt vor Ort unter Sichtung aller Unterlagen beraten. Denn auch die Eigenbedarfskündigung muss nicht so einfach durchgehen, wie Sie es sich vorstellen. Die in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs.2 Nr.2 BGB/a>  vorgesehene Eigenbedarfskündigung scheidet wohl aus, da Sie die Räume nicht als Wohnung, sondern gewerblich nutzen wollen, so dass bestenfalls eine Kündigung nach der Generalklausel des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs.1 BGB/a>  zulässig wäre. Und auch eine Verwertungskündigung könnte ausgeschlossen sein, wie oben bereits ausgeführt. Nicht zuletzt ist selbst bei einer wirksamen Kündigung nicht sichergestellt, dass die Mieter tatsächlich fristgemäß ausziehen, und Räumungsklagen können sich lange hinziehen. Es ist daher durchaus fraglich, ob Sie den gewünschten Abriss und Neuaufbau in naher Zukunft tatsächlich realisieren können, wenn die Mieter sich querstellen.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 249, § 573, § 573c, § 543