Frage: Sehr geehrte Damen und Herren! Wir haben eine Eigentumswohnung in Düsseldorf(NRW) geerbt.Diese ist seit über 18 Jahren Vermietet.Nun wollen wir dieseWohnung verkaufen und das Geld in die Abzahlung unseres Eigenen Hauses in Bremen investieren.Vermietet bringt die Wohnung bei Verkauf weniger Geld.Wie sehen die Kündigunsmöglichkeiten aus und welche Kündigungsfristen sind einzuhalten ?         Mit freundlichem Gruß     H.-R.Reichen-Fischer

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.  Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.  Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Verstirbt der Vermieter, so wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1922.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1922 BGB: Gesamtrechtsnachfolge">§ 1922 BGB/a> ). Der Gesamtrechtsnachfolger übernimmt das Mietverhältnis unverändert.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1 BGB/a>  kann der Vermieter dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  liegt vor, wenn durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.  Ob die Voraussetzungen im Detail vorliegen, insbesondere Sie dadurch erhebliche Nachteile erleiden, lässt sich auf Grund Ihrer Angaben nicht abschließend beurteilen.  Für einen erheblichen Nachteil genügt, dass Sie den Erlös benötigen, um einen verteuerten Kredit auf dem selbst bewohnten Eigenheim zurückzuführen (LG Düsseldorf a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201992,%20522" target="_blank" class="djo_link" title="LG Abs. 500üsseldorf, 15.10.1991 - 24 S 328/91">NJW-RR 1992, 522/a> ).  Andererseits genügt nicht, dass der Vermieter beim Verkauf im vermieteten Zustand nur einen geringeren Preis erzielen kann (BVerfG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201992,%20361" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 1992, 361 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 1992, 361/a> ), wohl aber, wenn die finanziellen Einbußen erheblich sind (BVerfG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201992,%202752" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 1992, 2752 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 1992, 2752/a> ).  Das sind sie nicht, wenn der erzielbare Erlös den Wert übersteigt und über dem gezahlten Kaufpreis liegt (LG Gießen a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201995,%20331" target="_blank" class="djo_link" title="NJW-RR 1995, 331 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW-RR 1995, 331/a> ).  Da Sie keinen Kaufpreis entrichten mussten, sondern die Eigentumswohnung im Wege der Gesamtrechtsnachfolge durch Erbschaft erlangt haben, kommt es maßgeblich darauf an, ob der Wert der Wohnung durch den Kauf auch im vermieteten Zustand erzielt werden kann.  Wenn dem so ist, dürfte kein berechtigtes Interesse Ihrerseits zur Kündigung vorliegen.  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 3 BGB/a>  müssen Sie Ihr berechtigtes Interesse in dem Kündigungsschreiben mitteilen.  Die Kündigungsfristen richten sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a> .  Diese beträgt grundsätzlich 3 Monate und verlängert sich für den Vermieter nach 5 und 8 Jahren um jeweils weitere 3 Monate.  Demzufolge beträgt die Kündigungsfrist für Sie, bei einer Mietzeit von bereits 18 Jahren, 9 Monate.  Ob sich aus dem Mietvertrag eine anderweitige Regelung ergibt, entzieht sich meiner Kenntnis und kann nur an Hand des Mietvertrages beurteilt werden.  Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.  Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.  Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung. Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung. Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.   Mit freundlichen Grüßen  Marco Liebmann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 1922, § 573c