Frage: Wir (Vermieter) haben einen Mietvertrag. siehe nachstehenden Auszug: Das Mietverhältnis beginnt am 01.03.2011 und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Er ist für beide Parteien bis zum Ablauf von 24 Monaten seit Vertragsbeginn nicht ordentlich kündbar. Während der Dauer des Kündigungsverzichtes gilt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/542.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 542 BGB: Ende des Mietverhältnisses">§ 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a> . Nach Ablauf der Verzichtszeit, erstmals also 24 Monate nach Vertragsbeginn, ist der Vertrag für beide Teile nach den gesetzlichen Regelungen unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündbar. Für die ordentliche Kündigung des Vermieters gelten im Übrigen die im Gesetz geregelten Beschränkungen. Das Recht zur außerordentlichen befristeten und außerordentlichen fristlosen Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen. Dieses wurde den Erben der verstorbenen Mieterin mitgeteilt: Mietzeitende 28.02.2013. Die Erben schreiben uns daraufhin: Laut Mietvertrag Punkt II bezieht sich der Verzicht nach §542 auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung... richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen. Durch den Tod der Mieterin entsteht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/580.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 580 BGB: Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters">§ 580 BGB/a>  ein außerordentlicher Kündigungsgrund des Mietverhältnisses, welcher in der gesetzlichen Frist das Mietverhältnis beendet. Diese Frist beträgt 3 Monate, nach dem Monat der Bekanntgabe des Versterbens des  Mieters. Dem Gesetz nach endet somit das Mietverhältnis zum 30.04.2012. Unsere Frage: Wer hat Recht? Vermieter (28.02.2013) oder die Erben der Mieterin (30.04.2012)!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für die Einstellung Ihrer Frage.  Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall die Beratung durch eine Kollegin/ einen Kollegen vor Ort ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung komplett anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.  Ihre Frage beantworte ich aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben und dem eingesetzten Betrag wie folgt:   Es handelt sich um einen Wohnraummietvertrag.  Damit ist a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/580.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 580 BGB: Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters">§ 580 BGB/a>  nicht anwendbar. Hier greift die für Wohnraummietverträge zuständige Norm des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung">§ 564 BGB/a> .  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung">§ 564 BGB/a>  lautet:  „a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung">§ 564 BGB/a>  - Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung  Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.'  Das heißt, dass der Kündigungsausschluss hiermit umgangen werden kann.  Es greift ein Sonderkündigungsrecht aufgrund des Versterbens der Mieterin, sodass die Erben den Mietvertrag binnen eines Monats nach dem Tod der Mieterin mit der normalen Frist von 3 Monaten kündigen können.  Es haben also die Erben (Mieter) Recht.  „Wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgeführt, haben sowohl der Vermieter als auch der Erbe ein außerordentliches Kündigungsrecht. § 564 S 2 trägt damit - ebenso wie § 580 - dem persönlichen Charakter von Mietverhältnissen Rechnung. Während für den Vermieter häufig die Person des Mieters von entscheidender Bedeutung ist, ist die gemietete Wohnung für die Erben idR nutzlos. Zwischen dem Prinzip der Gesamtrechtsnachfolge und dem persönlichen Einschlag des Mietverhältnisses schafft § 564 S 2 den Ausgleich. Es handelt sich um einen gesetzlich geregelten Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage.' (BeckOK BGB §564, Rn 2, Autor: Herrmann, Beck'scher Online-Kommentar BGB, Hrsg: Bamberger/Roth)   Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.  Um Ihre Ansprüche erfolgreich durchzusetzen, empfehle ich die Einschaltung eines Anwalts vor Ort – den Sie über unser Portal problemlos finden können.  Gern stehe auch ich Ihnen im Falle einer weiteren Mandatierung zur Verfügung.  Abschließend möchte ich Sie bitten die Bewertungsfunktion zu nutzen, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.  Mit freundlichen Grüßen   Ulrike J. Schwerin Rechtsanwältin  Rechtsanwaltskanzlei Schwerin Rechtsanwälte in Bürogemeinschaft Golmsdorfer Str. 11 07749 Jena  Tel.: 036412671047 Fax: 032121128582 Email: uschwerin@raschwerin.de!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 580, § 564