Frage: Situation : Die Hausbesitzer sind Tochter und Schwiegersohn. Schwiegermutter 76 Jahre hat lebenslanges unentgeltliches Nießbrauch , eingetragen im Grundbuch auf komplettes Grundstück ,Haus (1780) freistehend stark renovierungsbedürftig ,Erdgeschoß wurde 2001 in Eigenleistung renoviert und wird von Schwiegermutter seither bewohnt. Dachgeschoß soll ausgebaut werden zur Vermietung ( noch Rohbau),Dachhaut wurde 2013 erneuert. Privat wurde ein Vertrag geschlossen , dass die Mieteinkünfte des Dachgeschosses nicht an die Schwiegermutter gehen (Fruchtziehung), sondern für den weiteren Erhalt des Hauses an die Eigentümer gehen. Da das Dachgeschoß im größeren Stil saniert werden muss, macht es Sinn vorher Bescheid zu wissen, da sehr großer finanzieller Aufwand. Auch gibt es immer wieder Streitereien ( trotz gesetzlicher Vorgaben) wegen den Nebenkosten ,bis hin der Verweigerung von Zahlungen. Schwiegermutter wechselt regelmäßig ihre Meinung von zugewandt bis ablehnend, deshalb wird eine Rechtsicherheit benötigt um späteren Rechtsstreit vorzubeugen.  Meine Fragen: 1. Ist ein, auf privater Basis abgeschlossener Vertrag anfechtbar?  Hat der im Grundbuch  eingetragene Nießbrauch eine höhere Wertigkeit  ?  2. Kann ein Nießbrauch überhaupt durch einen unbeglaubigten Vertrag ( Notar)eingeschränkt werden und kann dieser formlos (oder spezielle Vertragsform) verfasst sein.   3. Wenn doch anfechtbar: gibt es andere Möglichkeiten den Nießbrauch einzuschränken oder aufzulösen z.B. wegen fehlenden Nebenkostenzahlungen (Heizöl, Wartung der Heizung ,Versicherungen usw.) 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Fragen auf der Basis der gegebenen Informationen wie folgt. Da in der Sachverhaltsdarstellung einige Rechtsbegriffe wie z.B. „Anfechtung' auftauchen, die aber verständlicherweise anders gebraucht werden, als diese im Rechtssinne gemeint sind, muss ich leider zunächst den Sachverhalt etwas umformulieren. Ich verstehe diesen so, dass Sie und Ihre Ehefrau Miteigentümer von Haus und Grund und Boden sind, und der Schwiegermutter ein eingetragenes Nießbrauchsrecht an allem eingeräumt wurde. Bislang wurde nur ein privatschriftlicher Vertrag bezüglich zukünftiger Mieteinnahmen an dem auszubauenden Dachgeschoß abgeschlossen. In diesem verzichtet die Schwiegermutter auf diese, wobei Sie als Miteigentümer die Finanzierung dieses Ausbaus übernehmen wollen.   Sie wollen nun wissen, ob 1.) dieser Vertrag wirksam ist und falls er es nicht ist, ob 2.) es andere Möglichkeiten gibt das Nießbrauchsrecht einzuschränken. 3.) Auch gibt es einige Unklarheiten bezüglich einiger Positionen der Nebenkostenzahlungen.  Fragen 1 und 2:  Wie Sie richtig heraus gefunden haben, gebührt dem Nießbraucher auch das Recht zur Fruchtziehung, was beim Nießbrauch an einem Grundstück auch die Mieteinnahmen umfasst. Da das Nießbrauchsrecht ein Bestandteil des Sachenrechts ist, unterliegt es nur dann der Parteidisposition, wenn das Gesetz das ausdrücklich zulässt (Meikel, Handbuch zur GBO, Bearb. Morvellius, Einleitung, Rz. 551, mit weit. Nachw. in FN 1624). Der Grundsatz, dass dem Nießbraucher auch die Fruchtziehung etwa in Form von Mieteinnahme zusteht, ist daher abbedingbar, weil sich das direkt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1030.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1030 BGB: Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen">§ 1030 Abs.2 BGB/a>  ergibt. Diese Beschränkung ist aber sowohl eintragungsfähig als auch eintragungspflichtig, damit sie dingliche Wirkung gegenüber jedermann entfaltet (Bay OLZ 73,300; BayOLGZ 78,99; Mitt. Bay. Not 79,166, DNotZ 79,230 zitiert nach: Kuntze/Ertl/Herrmann/Eichmann, Grundbuchrecht, Einleitung M12, FN 25 bis 27, wohl auch Morvellius aaO. in Rz. 551 ganz am Ende).   Bislang ist diese Eintragung nicht erfolgt, da es nur einen privatschriftlichen Vertrag gibt. Dieser ist aufgrund der fehlenden Eintragung daher wohl formnichtig (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a> ) und entfaltet keine rechtliche Wirkung. Man könnte zwar erwägen, ihn als schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft zwischen den Parteien aufrecht zu erhalten, das ist Abs. 1000.E. aber falsch: Wenn ein Nießbrauch ohne Eintragung formnichtig ist, kann für seine Beschränkung nichts anderes gelten? Auch in den oben genannten Fundstellen wird die „Eintragungspflicht' betont.  Frage 3. Das Gesetz enthält nur lückenhafte Regelungen dazu, wer im Innenverhältnis zwischen Eigentümer und Nießbraucher, welche „Nebenkosten' zu tragen hat. Der Nießbraucher trägt in diesem die Kosten von Brand- und Unfallversicherungen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1045.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1045 BGB: Versicherungspflicht des Nießbrauchers">§ 1045 BGB/a> ), sowie einige „ordentliche auf der Sache ruhende öffentlichen Lasten'. Das umfasst aber nur: Grundsteuer, Kommunalabgaben und Schornsteinfegergebühren (Prüttung/Wegen/Weinreich, BGB-Kom., 9. Aufl. 2014, Bearbeiter Prüttung/Eickmann Rz 2 und 3). Für die anderen Positionen, die Sie nennen wie Heizung, Wartung der Heizung, Sanierung des Dachgeschosses kommt es darauf an, ob es sich um gewöhnliche Unterhaltungskosten handelt, die der Nießbraucher zu tragen hat (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1041 BGB: Erhaltung der Sache">§1041 BGB/a> ) oder um außergewöhnliche Unterhaltungskosten, die der Substanzerhaltung des Grundstücks dienen und die der Eigentümer zu tragen hat. Gewöhnliche Unterhaltungskosten sind danach auch Stromkosten, die Heizungskosten und die Wartung der Heizung (FG Köln, Urteil vom 28. Juni 2000 Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20K%20485/99" target="_blank" class="djo_link" title="FG Köln, 28.06.2000 - 10 K 485/99: Abzugsfähigkeit von Wohnrechtsnebenleistungen nach § 10 Abs....">10 K 485/99/a> , dieses Urteil aus dem Steuerrecht setzt diese Prämisse voraus). Außergewöhnliche Unterhaltungskosten sind wohl sehr eindeutig, die Sanierung des Dachstuhls und das Abarbeiten, des gesamten „Renovierungsstaus'. Das war Ihnen auch schon klar. Sie wollen nun wissen, ob sich aus der Nicht-Zahlung eines Teiles dieser Kosten das Nießbrauchsrecht einschränken lässt. Ich würde das verneinen. Man braucht auch einige juristische Phantasie, um daraus hier Gegenrechte zu konstruieren. Etwa könnten Sie die Durchführung der fälligen Sanierung verweigern, wenn Ihnen fällige und einredefreie Gegenrechte zustehen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/273.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 273 BGB: Zurückbehaltungsrecht">§ 273 BGB/a> ). Das wollen Sie aber wahrscheinlich nicht, denn der Sachverhalt klingt eher so, als seien Sie durchaus bereit die Sanierung durchzuführen. An das Nießbrauchsrecht selbst kommt man damit nur heran, wenn man einen vollstreckungsfähigen Titel über diese Zahlungsansprüche hätte, sprich ein Urteil gegen Ihre Schwiegermutter, aus dem heraus man den Nießbrauch pfänden könnte. Dann würden sich tatsächlich Nießbrauch und Eigentum vereinen, und der Nießbrauch durch Kollusion anteilig erlöschen. Das ist aber reine Theorie, denn sie werden vermutlich nicht ihre Schwiegermutter verklagen wollen. Mein Gesamteindruck ist hier der, dass die praktkiableste Lösung für Sie vielleicht die wäre, wenn Sie die alte Dame davon überzeugen könnten, den Nießbrauch am gesamten Grundstück durch ein eingetragenes lebzeitiges Wohnrecht nur für das Erdgeschoß zu ersetzen. Damit stellt sich zumindest nicht mehr das Problem der zukünftigen Mieteinnahmen an dem Dachgeschoß. Das Problem der Nebenkosten wird damit allerdings nicht gelöst, da § 1093 Abs.1 S.2 für diese auf das Nießbrauchsrecht insbesondere auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1041 BGB: Erhaltung der Sache">§ 1041 BGB/a>  verweist.  Mit freundlichen Grüßen Ra. Jahn !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1045, § 273, § 125, § 1030, § 1041