Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe am 30. August 2013 meine Wohnungsübergabe nach ordentlicher Kündigung mit meinem Vermieter inkl. Protokoll gemacht. Es ist von beiden Seiten unterschrieben worden.  In der späteren Wohnungabnahme mit den Nachmietern wurden Kratzspuren von meinen Katzen in den Silikonabdichtungen der Holzfenster (innen) festgestellt. Jetzt möchte der Vermieter von mir, dass ich diese Spuren beseitigen lasse, hat mir eine Frist von 14 Tagen gesetzt. Ansonsten würde er selbst einen Handwerker beauftragen und diese Kosten von der Kaution abziehen.  Die Kaution will er mir erst zurückzahlen, wenn der 'Schaden' behoben ist.  Muß ich seinen Forderungen nachkommen, oder kann ich mich weigern?  Besten Dank und viele Grüße 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet, Schäden bei Auszug - für die er verantwortlich ist - zu beheben.  Aber: Die Beweislast für die Ursache der Kratzer liegt bei Ihrem Vermieter, d.h. dieser muß beweisen, daß Sie (bzw. Ihre Katze) die Kratzer verursacht haben.  Ich gehe weiter davon aus, dass in dem von beiden Seiten unterschriebenen Wohnungsrückgabeprotokoll diese 'Schäden' nicht vermerkt sind.  Nach Ansicht des BGH (NJW 1098, 446) besteht der Sinn und Zweck eines Rückgabeprotokolls darin, dass der Zustand der Mietsache beweissicher festgehalten wird. Der Mieter kann nur für solche verantwortlich gemacht werden, die in dem Protokoll auch vermerkt sind (OLG Celle a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=MDR%201998,149" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Celle, 16.07.1997 - 2 U 70/96: Schadensersatzansprüche bei vorbehaltloser Unterzeichnung de...">MDR 1998,149/a> ), allerdings besteht keine Verpflichtung des Vermieters oder Mieters ein Protokoll überhaupt aufzustellen oder zu unterzeichnen.   Nur wenn sich die Parteien - wie hier geschehen - zur Unterschrift entscheiden, dann kommt dem Protokoll eine erhebliche rechtliche Bedeutung zu. Selbst für Schäden, die bei der Rückgabe nicht erkennbar waren, soll es nach Ansicht des AG Pforzheim (WM 56, 2005) keine Ausnahmen geben. In dem Protokoll sei nach Ansicht des Gerichtes ein negatives Schuldanerkenntnis zu sehen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/397.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 397 BGB: Erlassvertrag, negatives Schuldanerkenntnis">§ 397 Abs. 2 BGB/a> ). Der Vermieter trägt danach das Risiko von unentdeckten Schäden. Dies gilt allerdings nicht für Schäden, die der Mieter arglistig verschwiegen hat. Wird ein Schaden nicht im Protokoll vermerkt und später erst (z.B. anläßlich von Renovierungen) entdeckt, kann der Vermieter in aller Regel keine Beseitigung mehr vom Mieter verlangen und auch keine Reparaturkosten verlangen bzw. von der Kaution in Abzug bringen.  Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen und Weglassen von Informationen zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann.   Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen hinsichtlich einer ersten Einschätzung weitergeholfen.   Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei für eine weitergehende Beratung oder Vertretung zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen -Philipp Wendel- Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 397