Frage: Ich möchte auf einem unbebautem Grundstück meiner Eltern ein Haus zusammen mit meinem Ehepartner bauen (Gütertrennung, keine Kinder) für das wir auch die Eigenheimzulage beantragen wollen. Der Bauantrag liegt noch in der Frist, die Einkommensvoraussetzungen sind insoweit erfüllt. Meine Eltern wollen mir auch unbürokratisch Geld für den Hausbau als rückzahlbaren Kredit leihen. Anschliessend wollen meine Eltern mir alleine das Grundstück schenken.   Das Haus soll zu gleichen Teilen meinem Ehepartner und mir gehören, da wir es beide zu gleichen Teilen finanzieren bzw. Arbeitsleistung als Geldersatz einbringen.   Als Voraussetzung der Überlassung soll im Rahmen eines notariellen Vertrages vereinbart werden, dass ich den Besitz zu meinen Kosten an meine Eltern auf deren Verlangen hin rückübertragen und übereignen soll, sobald ich ohne Zustimmung der Eltern über den Besitz „verfüge„, insbesondere diesen verkaufe oder belaste, oder ein Insolvenzverfahren gegen mich eröffnet oder Mangels Masse abgelehnt wurde oder eine Zwangsvollstreckung erfolgt oder das Ganze kostenlos oder auch gegen Bezahlung Anderen zur Nutzung überlassen wird, insbesondere vermietet wird oder ich den Besitz nicht an meinen Ehepartner oder Kinder im Todesfall vererbe. Ein ausgesprochenes Rückübertragungsverlangen soll vererbbar und übertragbar sein.  Im Falle der Rückübertragung wollen mir meine Eltern sämtliche Aufwendungen für den Besitz, soweit diese zu diesem Zeitpunkt noch „werterhöhend?” sind, erstatten. Dies bezieht sich insbesondere auf den gesamten Wert der Gebäude, die mit dem dann tatsächlichen Wert zu vergüten sind. Der Grundstückswert soll bei der Berechnung hierbei unberücksichtigt bleiben. Falls bei der Wertermittlung Uneinigkeit besteht, soll ein von der IHK zu bestimmender Gutachter den Verkehrswert verbindlich für beide Seiten festlegen.  Grundsätzlich wollen mein Ehepartner und ich das in das Haus investierte eigene Geld und die eigene Arbeits- und Sachleistung, auch nicht zu Teilen, im Fall des Falles verlieren sowie vor allem den Besitz nicht aufgrund einer „nach Belieben„ oder frei behaupteten Verfehlung und dann ausgesprochenen Rückübertragungsforderung zurückgeben müssen.  Meine Frage ist nun, in wieweit diese Vereinbarung für mich unschädlich ist oder andersrum gefragt, welche Probleme könnten sich für mich - wenn auch hypothetisch – aufgrund der Vereinbarung unter diesen Voraussetzungen ergeben?   Soweit ich die Bedingungen richtig verstanden habe, möchte ich für die Beantwortung 60.- Euro bieten. Sie sollte von einem erfahrenen Spezialisten auf diesem Gebiet erfolgen.  Vielen Dank.          

Antwort: Sehr geehrter Herr, sehr geehrte Dame,  auf Grundlage der geschilderten Details erlaube ich mir, Ihre Frage wie folgt summarisch zu beantworten:  Die vorliegende Gestaltung ist typisch und insbesondere wegen der Rückübertragungsmöglichkeiten in Ordnung. Da keine freie Widerrufsmöglichkeit vorliegt, brauchen Sie keine Angst zu haben, dass Gläubiger der Eltern eine Pfändung des Rückübertragungsanspruches erwägen könnten.  Unschön finde ich das Verbot, zu vermieten, was aus beruflichen Gründen immer erwogen werden kann und dann immerhin die Kosten für ein neues Familiendomizil absichern könnte.  Weiterhin problematisch ist die Beschränkung auf AufwendungserS. auf werterhöhende Maßnahmen. Dies ist wegen der schwachen Wertbeständigkeit solcher Investitionen nach meiner Auffassung sehr unbillig für Sie, da Sie dadurch erhebliche Investitionen ggf. zu geringem Wert leisten. Sinnvoller wäre eine feste Quote Ihrer Kosten (sie wohne immerhin auch ab) bzw. ein Multiplikator zu dem potentiell ermittelten gutachterlichen Wert im Rückübertragungsfall.  Für den Fall der Verfehlungen gilt Ihnen gegenüber zunächst das übliche Schenkungsrecht. Damit ist eine Rückforderung wegen gröblicher Verfehlungen nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/530.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 530 BGB: Widerruf der Schenkung">§ 530 BGB/a>  sowie wegen Notbedarfs möglich, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/528.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 528 BGB: Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers">§ 528 BGB/a> . Bei § 528 ist aber die 10-Jahresfrist nach § 529 zu beachten. Das vorstehende Risiko ist bei Schenkungen leider nicht zu vermeiden, aber die Anforderungen sind dabei durchaus hoch.  Für den Fall des Scheiterns der Ehe bleibt ist zu beachten, dass die Zuwendung an das Schwiegerkind in der Regel mit dem Scheitern der Ehe ihre Geschäftsgrundlage verliert. Dies kann zu einem Ersatzanspruch der Eltern gegen das Schwiegerkind führen; eine dingliche Rückgewähr nur in Ausnahmefällen (gegen Geldzahlung!). Dies sollten Ihre Eltern beachten und ggf. die Bedingung aufnehmen, dass die Schenkung in Erwartung der Aufnahme bei Pflegebedürftigkeit gemacht wird (dann volle Rückforderung des Miteigentums ohne Geldzahlung möglich).  Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung. Für eine weitere Vertretung schreiben Sie mich bitte ausschließlich über die untenstehende email an, ich rufe dann gerne zurück!  Hochachtungsvoll  Rechtsanwalt Hinrichs  b>rahinrichs@gmx.de/b>      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 528, § 530