Frage: Sehr geehrte  Damen und Herren,  ich bin Eigentümer und Vermieter einer Ferienwohnung im Allgäu. Im September letzten Jahres vermietete ich die Ferienwohnung für 1 Woche an ein Urlauberehepaar. Besondere Geschäftsbedingungen beinhaltete der Vertrag  nicht.  14 Tage vor Anreise teilten mir die Gäste mit, daß sie wegen Krankheit nicht kommen könnten. Ich nahm dies zur Kenntnis und teilte mit, daß ich versuchen würde die Wohnung anderweitig zu vermieten. Weitere Absprachen wurden nicht getroffen.  Trotz sofortiger Freimeldung der Wohnung beim Gästeamt der Gemeinde konnte die Wohnung nicht weitervermietet werden.  Leider verlor ich danach die Angelegenheit aus den Augen und erst bei einer Prüfung der Geschäftsunterlagen im Oktober diesen Jahres stellte ich fest, daß die Buchung vom September 2007 noch nicht abgerechnet worden war. Deshalb forderte ich den Gast mit einem Schreiben vom Oktober 2008 auf, 85 % des vereinbarten Preises zu entrichten.  Nunmehr verweigern die Gäste die Zahlung mit der Begründung, daß ich bei der Absage nichts von Stornogebühren gesagt hätte und er davon ausgegangen sei, daß ich aus Kulanzgründen darauf verzichtet hätte. Darüberhinaus hätten sie für einen Ersatzmieter gesorgt, wenn ich ihnen mitgeteilt hätte, daß ich die Wohnung nicht vermieten konnte. Weiter führten sie an, daß die Angelegenheit schon über ein Jahr zurückliege und die Rechnung für sie daher gegenstandslos sei.  Da ich Privatvermieter bin ist die Angelegenheit m.E. im wesentlichen nach dem allgemeinen Mietrecht gemäß den Vorschriften des BGB  zu beurteilen,wonach ich grundsätzlich einen Anspruch auf Erfüllung des Vertrages habe.   Nun meine Fragen:  1. Besteht mein Anspruch noch, oder habe ich ihn durch das Nichterwähnen der „Stornogebühr„ bei der Absage bzw. durch das lange Warten mit der Geltendmachung der Forderung bereits verwirkt.  2. Wie sind die Verjährungsfristen.  3. Wie sollte weiter vorgegangen werden?  Vielen Dank für eine baldige Antwort 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:   1.  Es gelten die mietrechtlichen Vorschriften, sofern zwischen den Parteien nichts anderes vereinbart worden ist.   Abs. 500. h., die Kündigung richtet sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a> . Grundsätzlich muß die Kündigung schriftlich erfolgen.   Aus Ihrer Sachverhaltsschilderung ist nicht zu entnehmen, ob die Mieter der Ferienwohnung schriftlich gekündigt haben. Allerdings kann man in Ihrer Äußerung, Sie würden versuchen, die Wohnung anderweitig zu vermieten, eine einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses sehen. Geht man von dieser Sach- und Rechtslage aus, wäre Ihr Anspruch auf den Mietzins erloschen.   2.  Wenn keine übereinstimmende Aufhebung des Mietvertrags zustandegekommen ist, müßte die Kündigungsfrist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a>  beachtet werden. Die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a>  lautet folgendermaßen:   „(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.  (2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.  (3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.  (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Abs. 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.'  Grundsätzlich beträgt die Kündigungsfrist des Mieters 3 Monate. Zwar gestattet die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs. 2 BGB/a> , daß eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden kann, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist. Zwar ist die Ferienwohnung nur für eine Woche vermietet worden, jedoch ergeben sich aus Ihrer Sachverhaltsschilderung keine Anhaltspunkte dafür, daß Sie mit den Mietern eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart haben. Das wiederum heißt, daß die Kündigungsfrist von 3 Monaten beachtet werden muß. Diese Kündigungsfrist ist mieterseits nicht eingehalten worden, da die Mieter 14 Tage vor Beginn des Mietverhältnisses die Kündigung erklärt haben.   Geht man also davon aus, daß das Mietverhältnis nicht einvernehmlich aufgehoben worden ist, hätten die Mieter den vereinbarten Mietzins für die Ferienwohnung zu entrichten.   Es kommt also entscheidend darauf an, ob anhand der Gesamtumstände und auch im Hinblick auf die Beweislage von einer einvernehmlichen Aufhebung des Mietvertrags ausgegangen werden kann, oder ob Sie klargestellt haben, daß Sie auf Einhaltung des Mietvertrags bestehen würden.   Eine Stornogebühr können Sie, jedenfalls nach Ihrem Sachvortrag, nicht verlangen, da es diesbezüglich einer entsprechenden mietvertraglichen Vereinbarung bedurft hätte. Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, haben Sie keinen Anspruch auf eine Stornogebühr.   3.  Die Verjährung beträgt 3 Jahre mit der Folge, daß Ihre Mietzinsforderung, sollte sie tatsächlich bestehen, noch nicht verjährt ist.   4.   Für das weitere Vorgehen kommt es entscheidend, wie ich bereits oben ausgeführt hatte, darauf an, ob eine Aufhebung des Mietvertrags vorliegt. Dafür könnte Ihre Aussage sprechen, Sie würden versuchen, die Wohnung anderweitig zu vermieten. Im Rahmen eines Rechtsstreits wird also das Gericht zu entscheiden haben, welche Tatsachen als erwiesen angesehen werden müssen.   Damit bleibt, Ihre Sachverhaltsschilderung zugrundegelegt, für Sie natürlich ein Prozeßrisiko. Wenn Sie das Prozeßrisiko eingehen wollen, müßten Sie Klage auf den Mietzins für die vereinbarte Mietdauer (1 Woche) erheben.   Mit freundlichen Grüßen  Gerhard Raab Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573c