Frage: Wir stehen kurz vor Abschluss eines Mietvertrages als MIeter. Die Eigentümerin und unsere Vermieterin ist Ende 70 und eine Vererbung /Verkauf des Objektes sind absehbar.  Können wir uns im Mietvertrag durch eine Kündigungsausschlussklauselo.ä davor schützen, bei Eigentümerwechsel des Hauses kündbar zu sein?  Wir sind im Rentenalter (71)  und sehen uns nicht unbedingt imstande, einen weiteren Wohnungswechsel vorzunehmen.  Könnte uns eine Härtefallregelung vor einem Wechsel schützen?  Vielen Dank für eine rasche Antwort.          

Antwort: Guten Tag,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Zunächst einmal gilt der Grundsatz 'Kauf bricht Miete nicht'.  Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete„ ist am Beispiel des Vermieterwechsels entstanden. Der Inhalt des Mietvertrages wird durch einen neuen Vermieter nur dahingehend geändert, dass der neue Vermieter an Stelle des alten in den Mietvertrag eintritt.  Dies gilt auch für den Fall des Vererbens.  Der Vermieterwechsel hat also rechtlich keinen Einfluss auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Allerdings können persönliche Gründe des neuen Vermieters diesen zu einer Beendigung des Mietverhältnisses veranlassen. Hier liegt wohl Ihre Sorge.  Der neue Eigentümer der Wohnung tritt in den alten Mietvertrag ein. Er darf nur kündigen, wenn er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund hat, z.B. Eigenbedarf. Dabei muss er aber die gesetzlichen Kündigungsfristen zwischen drei und zehn Monaten beachten.  Um nun das Kündigungsrecht für den Vermieter für eine gewisse Zeit auszuschließen kann ein sog. Kündigungsverzicht im Mietvertrag vereinbart werden.  Ein Verzicht des Vermieters stellt für den Mieter sicher, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann, ohne eine ordentliche Kündigung des Vermieters, z. B. wegen Eigenbedarfs befürchten zu müssen.   Wird ein Kündigungsverzicht individuell vereinbart, d. h. wird dessen Dauer ausgehandelt, ist er uneingeschränkt wirksam (BGH, Urteil vom 22.12.2003,Aktenzeichen a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2081/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.12.2003 - Abs. 8 ZR 81/03: Zur Zulässigkeit des Ausschlusses des gesetzlichen Kündigungsr...">Abs. 8 ZR 81/03/a> ).   Dagegen kann ein - auch beiderseitiger - Verzicht formularmäßig nur für einen Zeitraum von maximal 4 Jahren vereinbart werden.   Sie könnten daher im Mietvertrag vereinbaren, dass der Vermieter auf sein Kündigungsrecht für die nächsten 10 Jahre verzichtet. Es wäre sogar denkbar das Kündigungsrecht noch langfristiger auszuschließen.  Der Mietvertrag sollte dann noch ausdrücklich klarstellen, dass dieser Verzicht zwischen den Parteien frei ausgehandelt wurde, denn falls Sie dies später nicht beweisen können, besteht die Gefahr, dass von einer formularmäßigen Klausel ausgegangen wird.  Darüber hinaus haben Sie aber auch in jedem Fall das Recht einer Kündigung zu widersprechen.  Der Mieter von Wohnraum kann einer Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen,  wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist,a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a> , die so genannte „Sozialklausel„.  Was eine Härte für den Mieter darstellen kann, ist im Einzelfall zu entscheiden. Jedenfalls reichen die mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten für eine Härte nicht aus, ebenso wenig wohl die damit verbundenen finanziellen Aufwendungen.  Hohes Alter des Mieters, verbunden entweder mit einer Erkrankung oder einer Verwurzelung in Haus oder Wohngebiet gelten aber als solche Härtegründe. So dürfte es im Falle einer späteren Kündigung in Ihrem Fall wohl liegen.  Alle Regelungen gelten selbstverständlich sowohl für Ihre jetzige Vermieterin, als auch für evt. Nachfolger seitens dieser.    Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Christian Kah -Rechtsanwalt-  www.net-rechtsanwalt.de www.net-scheidung.de www.online-einspruch.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 574