Frage: Ich wohne seit 5,5 Jahren in einer Mietwohnung in bester Lage. (76qm, Miete 1030,- Euro, da Indexmiete vereinbart wurde, erfolgte bislang keine Mieterhöhung, inzwischen würde ich für eine vergleichbare Wohnung etwa 1350,- zahlen.) Die Wohnung wird jetzt vom Eigentümer zum Verkauf angeboten (540 000,- Euro). Da die Miete in Relation zu dem Kaufpreis gering ist, gehe ich davon aus, dass die Wohnung nur für Personen interessant ist, die diese selbst nutzen wollen. Gestern war ein Interessent da, der die Wohnung für seine Tochter kaufen wollte und in seltsam prolliger Manier kein Zweifel daran ließ, dass ich bei Kauf direkt mit einer Eigenbedarfskündigung zu rechnen hätte. Eine befreundete Juristin meine, ich könnte auch, wenn tatsächlich beim Käufer Eigenbedarf und bei mir keine eindeutigen „Härtefaktoren' vorliegen, erst mal gegen die Kündigung Widerspruch einlegen, durch einen Rechtstreit würde ich noch mal ein bis zwei Jahre Zeit gewinnen (zusätzlich zu der Kündigungsfrist von 9 Monaten). Ist das richtig und sinnvoll angesichts der zu erwartenden Gerichtskosten? Wie könnte ich den Widerspruch begründen? Dass ich über kurz oder lang einen Auszug nicht vermeiden kann, ist mir klar. Die Wohnung bei dem genannten Kaufpreis selbst zu kaufen, kommt für mich aus verschiedenen Gründen nicht in Frage.   Mit bestem Dank im Voraus und freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1. Die Kündigungsfrist beträgt in Ihrem Fall gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs. 1 S. 2 BGB/a>  sechs Monate zum Monatsende.  2. Unter der Prämisse, dass eine berechtigte Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird und Härtegründe nicht vorliegen, halte ich die Führung eines - im Ergebnis ja von vornherein aussichtslosen - Rechtsstreits für keinesfalls sinnvoll.  Schon die Annahme, den Rechtsstreit bis zu zwei Jahren verzögern halte ich angesichts des Beschleunigungsgebots des a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/272.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 272 ZPO: Bestimmung der Verfahrensweise">§ 272 Abs. 4 ZPO/a>  für zu optimistisch. Eine Verfahrensdauer von einem Jahr ist natürlich ohne weiteres möglich, wenn eine Räumungsfrist gewährt wird, können noch ein paar Monate dazu kommen.  Die Prozess- und Rechtsanwaltskosten belaufen sich auf über 2600 €, wenn nur die Gegenseite anwaltlich vertreten ist. Wenn Sie selbst sich auch anwaltlich vertreten lassen, sind es über 4400 €. Das sind die Kosten, die Sie zu tragen hätten. Es können noch weitere Erhöhungen zum Beispiel durch Zeugenaussagen und dergleichen eintreten.   Außerdem ist folgendes zu bedenken:  Der Vermieter kann für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur endgültigen Räumung die Miete verlangen, die für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546 a BGB/a> . Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 18.1.2017, Aktenzeichen a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2017/16" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.01.2017 - Abs. 8 ZR 17/16: Wohnraummiete: Bemessung der Nutzungsentschädigung bei verspät...">Abs. 8 ZR 17/16/a>  festgestellt, dass es hierbei auf die ortsübliche Miete bei Neuvermietung ankommt. Nach Ihren eigenen Angaben wären dies 1350 €. Die Differenz von 320 € zu der von Ihnen bisher bezahlten Miete würde in einem Jahr noch einmal über 3800 € ausmachen. Wenn die Räumung tatsächlich auf zwei Jahre verzögert werden kann, wären das über 7600 €. Zusammen mit den Prozesskosten sprechen wir hier also von einem Betrag von deutlich über 10.000 €.  Mit anderen Worten: sparen können Sie durch die Verzögerung nicht.  Auch wenn es kein im eigentlichen Sinne rechtlicher Aspekt ist, will ich doch auch auf folgendes hinweisen: allein das Gefühl, sich als unerwünschte Person in einer Wohnung aufzuhalten, kann durchaus unbehaglich sein und zu einer Minderung der Lebensqualität führen. Je nachdem von welcher Art der kündigende Eigentümer ist - ich denke da an den von Ihnen erwähnten 'prolligen' Interessenten - kann sich dieser Effekt durchaus verstärken. Ich empfehle, diesen Gesichtspunkt nicht ganz außer Acht zu lassen.  3. Sie fragen, wie Sie einen Widerspruch begründen könnten.  Hier ist zu unterscheiden. Wenn Sie sich auf den Standpunkt stellen wollen, es liege gar kein Eigenbedarf vor, so ist aus Ihrer Sicht keine wirksame Kündigung ausgesprochen worden und Sie können und sollten sich dann auch dementsprechend verhalten. Das bedeutet, es bedarf keines Widerspruchs sondern Sie warten schlichtweg auf die Räumungsklage und bestreiten dann den Eigenbedarf. Wenn sich dann im Prozess der Eigenbedarf als doch gegeben herausstellt, treten die oben beschriebenen finanziellen Folgen ein. Vorsorglich weise ich darauf hin, dass dann der Vermieter auch weitergehenden SchadenerS. verlangen könnte, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546 a Abs. 2 BGB/a> .  Der Widerspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  kann erklärt werden, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.  Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 Abs. 2 BGB/a> .   Zu den Schwierigkeiten bei der Ersatzwohnraumsuche komme ich noch. Die anderen Gründe können mannigfaltig sein. Ich kann sie hier nicht alle aufführen, besonders weil stets auch noch die Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter vorzunehmen ist. Um Ihnen eine erste Idee zu geben will ich hier nur stichwortartig die typischen Fallgruppen anführen, die zu einer Härte führen können: Krankheit, Behinderung, Schwangerschaft, Zusage einer langen Mietzeit, Aufwendungen für die Wohnung, berufliche oder schulische Schwierigkeiten, Notwendigkeit eines kurzfristigen Zwischenumzugs.  Der in der Praxis häufigste und möglicherweise auch bei Ihnen am ehesten in Betracht kommende Härtegrund ist der fehlende Ersatzwohnraum.  Es reicht hierfür nicht, dass in der Stadt oder in dem Stadtviertel eine Wohnungsmangellage besteht. Es ist vielmehr nötig, dass es gerade dem betroffenen Mieter nicht möglich ist, sich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine Ersatzwohnung zu beschaffen. Der Mieter hat dann die Obliegenheit zur Wohnungssuche. Es ist höchstrichterlich noch nicht geklärt, ob diese Pflicht bereits mit Zugang der Kündigung beginnt oder unter bestimmten Umständen erst später. Meine Empfehlung lautet, bereits nach Zugang der Kündigung mit der Wohnungssuche zu beginnen, damit der Härtegrund gegebenenfalls durch Nachweis entsprechender vergeblicher Bemühungen nachgewiesen werden kann.  Unter angemessenem Ersatzwohnraum ist zu verstehen, dass es um in etwa vergleichbare Wohnungen geht. Grundsätzlich soll sich die Verpflichtung zur Ersatzraumsuche auf das gesamte Gemeindegebiet erstrecken. Unter bestimmten Voraussetzungen soll wiederum Suchverpflichtung auf ein Stadtviertel beschränkt sein. Nach meiner Auffassung wird man in Großstädten die Verpflichtung zumindest auf den Stadtbezirk beschränken müssen. Höchstrichterlich geklärt ist dies aber nicht.  Sodann kommt es darauf an, dass die Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht. Es herrscht Einigkeit darüber, dass damit in erster Linie die Höhe der Miete gemeint ist. Die Zumutbarkeit ist nun jedoch nicht so zu verstehen, dass die neue Miete nicht höher sein dürfte als die bisherige. Wenn die Wohnungen zum üblichen Neuvermietungspreis anmietbar sind und der Mieter aufgrund seiner finanziellen Verhältnisse in der Lage ist, den geforderten Preis zu zahlen, sind das zumutbare Bedingungen. Das Gesetz sieht hier keine festen Grenzen für die Belastung oder Mehrbelastung des Mieters vor. Es kommt stets auf die gesamten Umstände des Einzelfalls an.   Offensichtlich aussichtslose Bemühungen werden nicht gefordert. Ich erwähne dies nur der Vollständigkeit halber. Dieser Fall wird bei sehr schlechten finanziellen Verhältnissen und gleichzeitig allgemeiner Wohnungsmangellage angenommen. Dann soll genügen, wenn der Mieter sich mit der Wohnungsbehörde in Verbindung setzt.  Der Mieter muss die Härte, die sich aus dem fehlenden Ersatzwohnraum ergibt, im Prozess darlegen und beweisen. Das ist der Grund weshalb ich empfehle, frühzeitig mit der Wohnungssuche anzufangen und die Suchbemühungen zu dokumentieren.   Diese Ausführungen sind jetzt möglicherweise etwas zu ausführlich und gleichzeitig zur allgemeinen geraten. Das liegt aber auch daran, dass eigentlich der Zeitpunkt zu früh ist. Eine Prognose über das Prozessrisiko im Hinblick auf den Härtegrund des fehlenden Ersatzwohnraums ist derzeit absolut unmöglich.  Ich will aber noch eines klarstellen: Sollte im Ergebnis die Härte vorliegen und vom Gericht bestätigt werden, dann besteht das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen weiter, bis der Härtegrund wegfällt. So lange ist dann also auch weiterhin nur die vertraglich vereinbarte Miete zu zahlen.  Meine Empfehlung lautet: wenn eine Eigenbedarfskündigung eingeht und Sie annehmen, dass der Eigenbedarf tatsächlich besteht, sollten Sie mit der Ersatzwohnraumsuche beginnen.   Wenn es tatsächlich nicht gelingt, etwas angemessenes zu finden, können Sie den Widerspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 Abs. 2 BGB/a>  erklären. Sofern der Vermieter Sie mit der Kündigung auf Ihr Widerspruchsrecht hinweist, müssen Sie die Frist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs">§ 574 b Abs. 2 BGB/a>  (zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist) beachten.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 574, § 546a, § 573c, § 574b