Frage: Am 15.3.2003 erfolgte die Übergabe des Hauses an unsere Vorbesitzer. Im Dezember 2008 stand das Haus zum Verkauf. Es hatte eine feuchte Außenwand, was von den Vorbesitzern als Mangel angezeigte wurde. Für den Bauträger der zugleich als Makler tätig war, erstellte ein Architekt einen Lösungsvorschlag zur Abdichtung. Wir nahmen diesen Vorschlag an und verabredeten mit dem Bauträger, dass die Abdichtung genau wie vom Architekten vorgeschlagen erfolgen solle und der Bauträger uns gegenüber eine zweijährige Gewährleistungsgarantie für die Behebung des Feuchteschadens gebe, welche mit Fertigstellung der Mängelbeseitigung beginne.  Danach schlossen wir den Kaufvertrag mit den Vorbesitzern am 4.1.2008 .  Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am 24.1.2008. Die Mängelbeseitigung gemäß Architektenvorschlag erfolgte im Mai 2008 und ohne Abnahme der Mängelbeseitigung wurde uns mitgeteilt, dass unsere Gewährleistungsansprüche vereinbarungsgemäß am 8.5.2010 enden würden. Nach Auftreten neuer Feuchtigkeit zeigte ich diese am 8.10.2008 als Mangel an, erhielt jedoch keine Antwort. Da die Feuchteschäden bis Oktober 2012 sehr gering waren unterließ ich weitere Schritte. Nun treten größere Schäden durch die Feuchtigkeit auf und ein Bausachverständiger diagnostizierte am 27.11.2012 eine nicht den Regeln der Technik entsprechende Mängelbeseitigung von 2008.  Daher stellt sich nun die Frage, ob die verabredete Gewährleistungsfrist von 2 Jahren rechtmäßig war, oder ob diese sich nicht vielmehr nach der Mängelbeseitigung im Mai 2008 neu begann und nach BGB 5 Jahre betragen müsse.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.  Nach 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB verjähren Mängelansprüche in fünf Jahren bei einem Bauwerk. Die Werkleistung muss bauwerksbezogen sein. Die Rechtsprechung ist hier ziemlich großzügig. Der BGH hat zum Beispiel die Verlegung eines verklebten Teppichbodens  ( BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201991,2486" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 16.05.1991 - Abs. 7 ZR 296/90: Verlegen eines Teppichbodens als Arbeit an einem Bauwerk">NJW 1991,2486/a> ) sowie umfangreiche Malerarbeiten ( BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201993,%203195" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 1993, 3195 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 1993, 3195/a> ) als bauwerksbezogen angesehen. Insgesamt fallen nach der Rechtsprechung des BGH ( BGH Baurecht 1984, 168) sämtliche Reparaturarbeiten an einem bereits bestehenden Gebäude  unter  der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634a BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB/a> , wenn sie für die Erhaltung und Nutzbarkeit des Gebäudes von wesentlicher Bedeutung sind.  Da die  an Ihrem Haus vorgenommenen Abdichtungsarbeiten der Erhaltung und Nutzbarkeit des Objektes dienen, fallen  sie damit grundsätzlich in die Verjährungsfrist von fünf Jahren gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634a BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB/a> .  Die Frage ist,  ob die Vereinbarung, die Sie mit dem Bauträger geschlossen haben hinsichtlich eine zweijährigen  Gewährleistungsfrist dazu führt, dass die gesetzliche  Verjährungsfrist von fünf Jahren nicht mehr zur Tragen kommt.   Nach einhelliger Rechtsprechung kann die fünfjährige Verjährungsfrist  durch Allgemeine Geschäftsbedingungen  des Unternehmers nicht verkürzt werden( vgl.OLG Stuttgart, Urteil vom 20.05.2009 - Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20U%20239/07" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Stuttgart, 20.05.2009 - 10 U 239/07: Beschichtung von Stahlbehältern: 2 oder 5 Jahre Gewähr...">10 U 239/07/a> ).  Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn eine Verkürzung der Verjährungsfrist nicht in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Unternehmens enthalten ist, sondern eine gesonderte Vereinbarung  von den Vertragspartnern  diesbezüglich geschlossen wird.   Sie führen insofern aus, dass Sie mit dem Bauträger verabredeten, dass die Abdichtung genau wie vom Architekten vorgeschlagen erfolgen sollte und der Bauträger Ihnen gegenüber eine zweijährige Gewährleistungsgarantie für die Behebung des Feuchteschadens abgab.  Ob durch diese Vereinbarung in zulässiger Weise die Verjährungsfrist auf zwei Jahre verkürzt wurde, wird in der Rechtsprechung unterschiedlich behandelt.  Grundsätzlich sind abweichende Vereinbarungen  bezüglich der Verjährung hinsichtlich einer Verlängerung oder Verkürzung  nach dem Bundesgerichtshof möglich ( BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%202004,954" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 15.04.2004 - Abs. 7 ZR 397/02: Auslegung eines Architektenvertrages betreffend den Beginn der...">NJW-RR 2004,954/a> ).   Dennoch ist Ihre Vereinbarung mit dem Bauträger unter Umständen trotzdem unwirksam.  Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht ( Beschluss  vom 0 5.06.2009 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=14%20U%2010/09" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Schleswig, 05.06.2009 - 14 U 10/09: Verkürzung der Verjährungsfrist für Gewährleistungsansp...">14 U 10/09/a>  –) hält es für „besonders treuwidrig', wenn ein Bauträger eine verkürzte Gewährleistungsfrist anstatt der gesetzlichen fünfjährigen Gewährleistungszeit vereinbart, ohne den Vertragspartner eingehend und genau über sämtliche damit möglicherweise einhergehenden Risiken aufzuklären.  Mit Rücksicht auf diese Entscheidung ist nicht ausgeschlossen, dass die zweijährige Verjährungsfrist in  Ihrem Fall nicht wirksam vereinbart wurde, wobei es letztlich auf die tatsächlichen Begebenheiten, die zu dieser Verkürzung führten, ankommt.  Insofern sollten Sie sich anwaltlicher Hilfe bedienen. Der Anwalt kann  sich anhand Ihrer Unterlagen und mit Ihnen geführter Gespräche konkret mit der Angelegenheit befassen und seine entsprechenden Schlussfolgerungen ziehen. Letztlich wird es auf die Beantwortung der Frage hinauslaufen, ob Sie genügend vom Bauträger hinsichtlich der Risiken einer Verkürzung der Verjährungsfrist aufgeklärt wurden und diese bewusst in Kauf nahmen.  Ich würde Ihnen insoweit gerne anwaltlich weiterhelfen, wobei ich selbstverständlich auch für eine Nachfrage zur Verfügung stehe.   Mit freundlichem Gruß  Pter Dratwa Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 634a