Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, es soll Baugebiet im Einheimischenmodell ausgewiesen werden. Mein Grundstück liegt zwischen Innenbereich und Aussenbereich. Das zu veräußernde Grundstück ist nach BauGB Aussenbereich, allerdings mit einem Altbestand (Stall, Scheune). Um das Baugebiet ausweisen zu können wird mein Grundstück benötigt, ansonsten wäre ein Lücke im Bebauungsplan vorhanden. Die Gemeinde bietet folgendes an: hälftiger Miteigentumsanteil, Kaufpreis 15,00 Euro/qm.  Keine Rückabwicklungsmöglichkeit bei Scheitern der Bebauung, keinerlei Sicherheit für mich, nur 'Vertrauen' in die Gemeinde. Nun hab ich mich durch zahlreiche Urteile gelesen und musste feststellen, dass die Gemeinde tatsächlich bei Abschluss des Vertrages keine Planungsabsichten haben darf, da ansonsten die Nichtigkeit des Vertrages droht. Bin ich jetzt auf Gedeih und Verderb der Gemeinde ausgeliefert. D.h. die können kaufen und dann damit machen was sie wollen. Meine Erschliessungsgebühren lägen übrigens bei 30% der abgetretenen Fläche.   Meine Frage: Darf ein Kaufvertrag tatsächlich keine Sicherheiten für mich beeinhalten, da sonst Nichtigkeit des Vertrages droht?  Vielen Dank. Freundliche Grüße

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Ihre Frage betrifft Fragen des Bauplanungsrechts, des Bauordnungsrechts, des städtebaulichen Vertrags und des Grundstückskaufs (Immobilien) - rund unter dem Stichwort eines sogenannten Einheimischenmodells.  Verkürzt dargestellt, möchte die Gemeinde als Inhaberin der Planungshoheit (öffentlich-rechtlich), aber auch als (Mit-)Eigentümerin der betroffenen Grundstücke (privatrechtlich) sicherstellen, dass diese ggf. verbilligt an Einheimische verkauft werden bzw. durch Einheimische bebaut werden. Die Gemeinde handelt also nicht nur öffentlich-rechtlich sondern auch privatrechtlich.  Ihre Schilderungen hier geben Grund und Anlass Ihnen zu raten sich anwaltlicher Hilfe zu versichern, namentlich deshalb, weil m.E. zu prüfen wäre, ob die Auskünfte usw. der Gemeinde, was die (weitere) Bebaubarkeit/bauliche Nutzung Ihrer Grundstücke betrifft hier und da hackt. Z.B. könnte eine 'Lücke im Bebauungsplan' eine Bebauungs nach a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/34.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile">§ 34 BauGB/a>  ermöglichen. Weiter scheint Ihr Grundstück nach a href="https://dejure.org/gesetze/BauGB/35.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 35 BauGB: Bauen im Außenbereich">§ 35 BauGB/a>  bebaut zu sein.  Ein weiterer zu klärender Punkt wäre das Miteigentum an den Grundstücken, z.B. die Frage wie dieses beendet werden könnte (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§§ 741 ff BGB/a>  ?).  Die Gemeinde will zunächst sich die Hälfte der Wertsteigerung des Grundstücks durch ein besseres Bauplanungsrecht sichern, und dann über den Preis und über Mitspracherechte an wen verkauft wird weiter mitentscheiden.  Aus der mir hier möglichen Sicht sollten Sie Sich bereits in den Verhandlungen  umfassend anwaltlich beraten lassen. Die Gemeinde müsste m.E. schon die Gründe nennen können, warum man Ihnen im zivilrechtlichen Kaufvertrag keinerlei Sicherheiten gewähren will. Zivilrechtlich ist das keinj Problem, aber es könnten eben öffentlich-rechtliche Gründe hiergegen sprechen (z.B. Kopplungsverbot).   Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben.   Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Ich hätte Interesse an einer weiteren Mandatierung.  Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.    Mit freundlichen Grüßen   Peter Lautenschläger Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 741