Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  vor 1,5 Jahren sind mein Mann und ich mit unseren 3  Kindern in ein Mehrgenerationenhaus gezogen und haben uns das Haus mit der Mutter unseres Vermieters geteilt. Wir leben in der Hauptwohnung im 1. Stock, die Mutter war in der Einliegerwohnung im EG.  Unser Vermieter lebt in Gambia als Entwicklungshelfer.  Im September vergangenen Jahres starb die alte Dame. Seither hatte unser Vermieter überlegt, das Haus zu verkaufen und sich eine Eigentumswohnung zu kaufen. Mittlerweile hat er sich zwar gegen die Wohnung entschieden, will das Haus aber dennoch verkaufen, wenn ihm bis Anfang März noch genug geboten wird. Danach will er sanieren und das Haus behalten. Da er nicht davon ausging dass sich bis Ende Februar bzw. Anfang März jemand meldet, hatten wir uns entschieden die Einliegerwohnung noch mit anzumieten und als Arbeitsräume zu verwenden, da ich Freiberufler bin und ein Büro sowie einen Beratungsraum benötige. Schlüsselübergabe ist bereits erfolgt, die Vertragsänderung steht noch aus, da unser Vermieter momentan auf Reha ist.  Für vergangenen Samstag wurde uns dann doch ein Besichtigungstermin angekündigt. Die Kaufinteressenten suchen für ihre Familie inkl Oma ein Mehrgenerationenhaus und sind begeistert von dem Haus in dem wir leben.   Da diese Familie Platz braucht, wird es bei einer Kaufentscheidung definitiv zu einer Eigenbedarfskündigung kommen.  Unser Problem hierbei ist, dass wir auf Grund einer behinderten Tochter auf die Nähe zu den Großeltern angewiesen sind und unserem psychisch labilen Sohn ein Schulwechsel aktuell nicht zumutbar ist. Auch müsste ich mir deutlich teurere Büroräume anmieten. Durch diese Umstände sind wir örtlich gebunden. Wir sind seit nunmehr 4 Monaten auf Suche und konnten noch keine einzige Wohnung besichtigen, da es hier bei uns keine freien Mietwohnungen in der Größenordnung, die wir benötigen, gibt. (Büro nicht mit berücksichtigt) Einen Hauskauf können wir derzeit nicht finanzieren.   Die interessierte Familie kommt aus einem anderen Teil des Landkreises und sucht ein Haus, von dessen Bauart es im gesamten Landkreis momentan einige leerstehende Häuser gibt.  Meine Frage ist nun folgende: besteht eine Chance, eine Eigenbedarfskündigung abzuwehren? Wenn ja, auch für die ELW für die es noch keinen Mietvertrag gibt?  Wir haben weder Kraft noch Geld für einen langen Rechtsstreit.  Wir sind ziemlich verzweifelt, da ein Umzug in eine andere Stadt für uns eine enorme Härte darstellen und dazu führen würde dass meine Selbständigkeit nicht auf die Art möglich ist, wie ich sie mir gerade aufbaue.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen unter Berücksichtigung der mir zur Verfügung gestellten Informationen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:  (1) Grundsätzlich ist es möglich, dass der neue Eigentümer Ihnen gegenüber eine Eigenbedarfskündigung ausspricht. Nach den von Ihnen geschilderten Umständen ist dies sogar sehr wahrscheinlich, da der Kauf offensichtlich dem Zweck der Selbstnutzung dienen soll. Allerdings ist die Eigenbedarfskündigung auch an etliche Voraussetzungen gebunden, die der Vermieter erfüllen muss.  (2) Grundsätzlich kann der Käufer die Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses erst dann wirksam gegenüber Ihnen als Mieter aussprechen, wenn er in das Grundbuch des betreffenden Grundstücks eingetragen wurde. Dies wird im Regelfall eine gewisse Zeit dauern. Die der Eintragung meist vorausgehende Auflassungsvormerkung genügt für den Ausspruch einer wirksamen Eigenbedarfskündigung noch nicht.  (3) Ist der Käufer im Grundbuch eingetragen, tritt er nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§566 BGB/a>  (Kauf bricht nicht Miete) in die Vermieterposition und kann die Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses Ihnen gegenüber aussprechen. Die Eigenbedarfskündigung muss dabei schriftlich ausgesprochen werden und Ihnen als Mieter nachweislich zugehen.  (4) Zu prüfen ist nun jedoch, ob Eigenbedarfskündigung wirksam ist. Der Vermieter muss die fraglichen Räume tatsächlich für sich oder einen nahen Angehörigen benötigen. Er muss im Kündigungsschreiben konkret benennen, für wen er Eigenbedarf anmeldet. Allerdings genügt nicht, im Rahmen der Begründung der Eigenbedarfskündigung lediglich diesen Wunsch zu äußern. Vielmehr muss der zentrale Begriff des „Benötigen' substantiiert dargelegt werden. Der Käufer muss dazu auch seine derzeitige Wohnsituation darlegen und warum diese seinen Bedürfnissen nicht mehr gerecht wird, das neu erworbene Haus jedoch schon (.z.B. weil ein weiterer Raum für den erwarteten Nachwuchs oder aber ein zusätzliches Arbeitszimmer gebraucht wird).  (5) Da der Käufer des o.g. Hauses gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  in das bestehende Mietverhältnis mit allen seinen Rechten und Pflichten eintritt, hat er selbstverständlich auch die jeweils geltende Kündigungsfrist des Mietverhältnisses zu beachten. In Ihrem Fall dürfte die Kündigungsfrist 3 Monate betreffen.  (6) Die zentrale Frage für Sie ist jedoch, ob Sie sich gegen die Kündigung zur Wehr setzen können.  Bei Kündigung steht Ihnen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  ein Widerspruchsrecht zu. Dabei muss die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie als derzeitiger Mieter, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine besondere Härte darstellen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 Abs. 1 S. 1 BGB/a> . Härtegründe wären u.a. schwere Krankheiten oder hohes Alter, generell wird in diesem Zusammenhang von der sog. „Umzugsunfähigkeit' gesprochen. Zu beachten ist, dass die Härtegründe im Allgemeinen durch die Rechtsprechung sehr restriktiv gehandhabt werden. Ein weiterer Härtegrund ist gegeben, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 Abs. 2 BGB/a> ) Dieser Härtegrund kommt nur dann in Betracht, wenn es um ein Mietverhältnis in einer Gemeinde geht, in der ein sehr hoher Bedarf an Mietwohnungen besteht.  (7) Zu Ihrem Büro: Ein Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden und ist genau so wirksam wie ein schriftlicher. Ein Vertrag ist dann zustande gekommen, wenn sich Vermieter und Mieter über das Mietobjekt, die zu zahlenden Miete und den Beginn des Mietverhältnisses einig sind. Zu Nachweiszwecken sollten Sie den Mietvertrag jedoch besser schriftlich fixieren.  (8) Abschließend möchte ich Ihnen folgendes mitgeben: Sofern der Käufer das Grundstück erwirb und dann im Grundbuch eingetragen ist, wird er sehr wahrscheinlich die Eigenbedarfskündigung aussprechen. Sie sollten daher rechtzeitig sich nach einer Alternativwohnung umsehen. Zeit bis zur Eintragung im Grundbuch haben Sie noch. Nach der erfolgten Kündigung sollten Sie zunächst der Kündigung wegen sozialer Härte widersprechen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a> ).  Holen Sie sich dann Hilfe bei einem Rechtsanwalt. Einfach auf die Straße setzen kann Sie der neue Vermieter nicht. Dazu braucht er einen sogenannten Räumungstitel von einem Gericht. Und das wird im Ernstfall erst prüfen, ob die Eigenbedarfskündigung rechtmäßig war.  Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche und bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen   mit freundlichen Grüßen   René Weber Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 574