Frage: Hallo, meine Frau und ich haben ein Haus gemietet, dass meinen Schwiegereltern gehört. Das Haus ist Bj. 37 und musste vollständig saniert werden. Von der Planung bis zum Einzug vergingen 9 Monate, in denen ich sehr viel Zeit auf der Baustelle verbracht und bei der Sanierung geholfen habe. Ich habe hunderte Mails mit dem Architekten geschrieben und war fast jeden Tag auf der Baustelle.  Die vollständige Demontage habe ich mit Hilfe meiner Freunde und Geschwister erledigt. Weiter ging es mit dem Abschleifen der Balken im Dachstuhl, bis hin zum Einbau von Gartentüren + Zäune. Der Garten vor und hinter dem Haus wurde von uns angelegt. Zuletzt habe ich noch ein Fundament/Untergrund für ein geplantes Gartenhaus gesetzt. Wir besitzen sogar ein Fotobuch meiner Arbeit.  Jetzt kommt es leider zur Scheidung meiner Schwiegereltern und wir müssen wahrscheinlich ausziehen. Gibt es eine realistische Möglichkeit unsere Eigenleistung, die ich nach Stunden aufzählen kann, in Rechnung zu stellen? Eine genaue Aufstellung ist in Arbeit, aber es sind bestimmt mehr als 500 Std.  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen im Rahmen einer anwaltlichen Erstberatung unter Berücksichtigung des von Ihnen gewählten Einsatzes gerne beantworte.   Wenn ich Sie richtig verstehe, haben Sie hauptsächlich Arbeitszeit in die Sanierung der Eigentumswohnung Ihrer Schwiegereltern gesteckt in der Erwartung hierfür diese Wohnung auf längere Zeit mieten zu dürfen. Etwas Konkretes als Gegenleistung für Ihren ArbeitseinS. haben Sie aber nicht vereinbart, letztlich wurde ein Wohnrecht zumindest stillschweigend erwartet.  Sie befürchten nun, die Wohnung räumen zu müssen, wenn sich die Schwiegereltern scheiden lassen. Hier gilt es zunächst den wichtigen Grundsatz ,,Kauf bricht Miete nicht' zu beachten. Diese Regelung ist in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§566 BGB/a>  gesetzlich normiert: Wenn die Schwiegereltern die Wohnung verkaufen, tritt der neue Eigentümer an die Stelle des vorherigen Vermieters. Durch den Eigentumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (BGH, Urteile vom 3. Dezember 2003 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20168/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.12.2003 - Abs. 8 ZR 168/03: Abrechnung der Betriebskosten bei Veräußerung des Mietobjekts">Abs. 8 ZR 168/03/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202004,%20851" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 03.12.2003 - Abs. 8 ZR 168/03: Abrechnung der Betriebskosten bei Veräußerung des Mietobjekts">NJW 2004, 851/a>  unter Abs. 2 1; vom 19. Oktober 1988 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2022/88" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 19.10.1988 - Abs. 8 ZR 22/88: Schadensersatzansprüche bei Veräußerung eines vermieteten Haus...">Abs. 8 ZR 22/88/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201989,%20451" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 19.10.1988 - Abs. 8 ZR 22/88: Schadensersatzansprüche bei Veräußerung eines vermieteten Haus...">NJW 1989, 451/a>  unter Abs. 2 2 b m.w.Nachw.). Das heißt in Ihrem Fall: Sie müssen grundsätzlich nicht ausziehen, nur weil die Wohnung veräußert wird. Ferner folgt aus dieser Regelung, dass Sie etwaige Ansprüche wegen der Sanierung gegen Ihre Schwiegereltern auch nur gegen diese vorbringen können, nicht aber gegen den neuen Eigentümer. Nur für den Fall, dass der Immobilienerwerber das Objekt nicht als Kapitalanlage, sondern selbst nutzen möchte, müssten Sie mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen.  Nach alledem bleibt festzuhalten, dass Sie mögliche Ansprüche nur gegen Ihre Schwiegereltern haben. Ein solcher Anspruch ergibt sich m. E. aus der sogenannten Zweckverfehlungskondiktion gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§812 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 BGB/a> . Voraussetzung ist einerseits eine zweckgebundene Leistung und andererseits, dass dieser vereinbarte Zweck verfehlt wurde. Hier müsste man prüfen, ob Ihnen der Beweis gelingt, dass die Arbeitsleistung am Haus an den Zweck gebunden war, dass Ihnen ein entsprechend langes Wohnrecht zugesichert wird. Die von Ihnen geschilderte enorme Arbeitsleistung, die auch dokumentiert ist, spricht für diese These. Schwer vorstellbar, dass eine derartige Leistung nur aus bloßer Gefälligkeit heraus ausgeübt wurde. Im Falle einer Eigenbedarfskündigung wird dieser Zweck verfehlt werden, so dass Sie m. E. einen Anspruch gegen die Schwiegereltern haben werden. Die Höhe des Anspruchs lässt sich durchaus mit der Anzahl der Stunden und einem angemessenen Stundenlohn berechnen. Alternativ bietet es sich an gutachterlich ermitteln zu lassen, was die Immobilie vor und nach der Sanierung wert war. Die Differenz wäre dann nach Abzug von Eigenleistungen der Schwiegereltern Ihr Anspruch.  Falls für Sie der Kauf der Immobilie in Betracht käme, so könnten Sie versuchen, das Haus der Schwiegereltern abzüglich der Eigenleistung zu erwerben. Das erscheint mir für alle Beteiligten eine sinnvolle Lösung.    Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meiner ersten Einschätzung weiterhelfen. Bei Unklarheiten besteht selbstverständlich die Möglichkeit eine Nachfrage zu stellen.    Freundliche Grüße aus Berlin-Moabit   Martin Luft  Rechtsanwalt     <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.kanzlei-luft.de'>www.kanzlei-luft.de</a>

Relevante Paragraphen: § 566, § 812