Frage: Hallo,  habe meine zum 01.06.2012 an den Vermieter übergebene Wohnung 5 Jahre lang bewohnt. Am 01.06.2012 wurde auch das Übergabeprotokoll erstellt und dem Nachmieter die Schlüssel übergeben. Aus dem Übergabeprotokoll sollten geringe oder keine Forderungen bestehen. Betriebskosten (Heizung, Warmwasser) wurden von mir direkt an die Stadtwerke gezahlt. Habe von den Stadtwerken eine Schlussrechnung und Gutschrift erhalten. Für die in der Miete enthaltenden Nebenkosten (Hauswart, Garten,..) gab es die Jahre keine Nachforderungen. Als ich letzte Woche den Vermieter auf die Kaution angesprochen habe zeigt er nicht den Willen mir die Kaution in Höhe von ca. 1.500,- € auszuzahlen. Daher meine Fragen: 1)Wie langen kann er in meinem Fall die Kaution zurückbehalten und darf er dies überhaupt? 2)Wie ist es geregelt wenn ein Teil z.B. 200,- € durch den Vermieter einbehalten werden wegen Ansprüchen aus dem Übergabeprotokoll, kann er dann den Gesamtbetrag einbehalten? 3)Wie sollte das weitere Vorgehen sein, z.B. Schriftliche Aufforderung, dann zum Anwalt und einklagen?   Vielen Dank für Ihre Unterstützung.   

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für die  Anfrage über das Online Portal frag-einen-anwalt.   Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln.   Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen.   Insbesondere die Frage, wie sich die im Protokoll festgehaltenen 'geringen' Mängel  darstellen und ob Sie gemäß dem Mietvertrag etwa noch Schönheitsreparaturen übernehmen mussten bleibt im Rahmen  der Beschreibung des Sachverhaltes leider offen.   Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Frage weiter wie folgt:  1)  Im Regelfall ist dem Vermieter das Recht zuzugestehen, den Bestand von Gegenansprüche zu prüfen, bevor er die Kaution freigibt.   Damit darf er sich natürlich nicht unendlich lange Zeit lassen.   Der Bundesgerichtshof lehnt eine Pauschalisierung der Frist ab ( BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201987,%202372" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 01.07.1987 - Abs. 8 ARZ 2/87: Voraussetzungen der Vorlage einer Rechtsfrage auf dem Gebiet d...">NJW 1987, 2372/a>  ).  Nach der Rechtsprechung ist also stets auf den Einzelfall abzustellen.    2)  a)  Sind keine besonderen Probleme erkennbar, die Betriebskosten abgerechnet und die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben, so ist die Kaution 'schnellst möglichst' zurückzuzahlen.   Vorliegend könnte es also möglich sein, dass Ihrem Vermieter noch das Recht zuzubilligen ist, die Höhe der in Betracht zu ziehenden Schadensersatzforderungen  ('geringe' Mängel) zu bemessen.    b)   Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. Januar 2006 entschieden, „dass  die Mietkaution auch noch nicht fälliger Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben sichert  und sich  damit auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten erstreckt. Quelle: BGH, Urteil vom 18.01.2006-a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2071/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.01.2006 - Abs. 8 ZR 71/05: Umfang der Mietkaution">Abs. 8 ZR 71/05/a>   Der Vermieter darf also grundsätzlich einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.   Da es für die in der Miete enthaltenden Nebenkosten (Hauswart, Garten,..)  noch nie  Nachforderungen gab sollte er sich deshalb nicht auf dieses Urteil berufen können.   Jedenfalls nicht in Höhe von 1.500 Euro.   c)   Wäre in dem Protokoll festgehalten worden, dass die Mieträume einwandfrei und in vertragsgemäßem Zustand  zurückgegeben wurden, so wäre dies wohl als ein negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters zu werten und er müsste wohl schon jetzt die Kaution freigeben.    3)  Alles in allem wird die Streitfrage des vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung wohl Dreh- und Angelpunkt Ihres Anliegens sein.  Grundsätzlich spielt die Zeit hinsichtlich einer zu vertretenden Verschlechterung der Mietsache dabei für den Mieter.   In Betracht kommende Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nämlich in sechs Monaten.   Die Verjährung beginnt dabei mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a> ).  Allerdings könnte der Vermieter unter Umständen auch noch nach Verjährungseintritt  ihm zustehenden Schadensersatzansprüche mit Ihrer Forderung auf Kautionsrückzahlung aufrechnen/verrechnen (vgl.: a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/387.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 387 BGB: Voraussetzungen">§§ 387/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/215.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 215 BGB: Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung">§ 215 BGB/a>  - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20101,%20244" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 01.07.1987 - Abs. 8 ARZ 2/87: Voraussetzungen der Vorlage einer Rechtsfrage auf dem Gebiet d...">BGH 101, 244/a> ).    4)  Ich fasse wie folgt zusammen:  Wenn die im Protokoll festgehaltenen Verschlechterungen der Mietsache unerheblich sind, so könnten Sie dem Vermieter wohl schon jetzt per Einschreiben mit Rückschein eine Frist (14 Tage) zur Rückzahlung der 1.500 Euro  setzen und sich auf die von mir zitierte Rechtsprechung berufen.   Dies gilt nur, wenn keine Gegenforderungen in Betracht kommen.   Wenn  allerdings an der Mietsache erhebliche Beschädigungen verursacht wurden, so sollten Sie die Angelegenheit mit dem Vermieter wohl in aller Ruhe Punkt für Punkt durchsprechen und eine gütliche Einigung suchen.   Dabei gilt, dass der Vermieter kein 'neu' für 'alt' verlangen darf. Alte Gegenstände wären hinsichtlich eines in Betracht zu ziehenden Schadensersatzes also nur nach ihrem Zeitwert in AnS. zu bringen.    Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann.   Bei Unklarheiten  benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.    Nach fruchtlosem Fristablauf könnten übrigens die Kosten eines von Ihnen beauftragten Rechtsanwaltes als erforderliche Kosten der Rechtsverfolgung (Verzugsschaden) eingefordert werden.  Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.   Mit freundlichen Grüßen  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 387, § 215, § 548