Frage: Hallo, wir benötigen eine Rechtsberatung zu folgendem Problem: Nach langen Verhandlungen mit dem Verkäufer entschieden mein Mann und ich uns zum Kauf einer gebrauchten Immobilie. Nachdem sich alle Parteien Anfang März über den Preis einig waren, übernahmen wir auf Wunsch des Verkäufers die Beauftragung eines Notars zur Kaufvertragsabwicklung und Erstellung eines Vertragsentwurfes (alles Anfang März erfolgt). Leider ist der Verkäufer nun eine Woche vor Kaufvertragsunterzeichnung vom Verkauf der Immobilie zurückgetreten, da sich zwischenzeitlich ein Dritter gefunden hatte, der einen höheren Kaufpreis zahlen möchte. Nun wurde uns mitgeteilt, dass die beauftragenden Personen (also wir) die entstehenden Gebühren wie Notarkosten zu tragen haben. Können wir die anfallenden Notarkosten (ca 800 €) bei dem Verkäufer als Schadenersatz geltend machen? Wie hoch sind unsere Chancen? Der Verkaufer hat uns und dem Notar gegenüber glaubhaft versichert, die Immobilie zu den im Kaufvertragsentwurf festgelegten Konditionen an uns veräußern zu wollen; auch war nie die Rede von anderen Mitinteressenten.         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  für ihre Anfrage möchte ich Ihnen danken und diese unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten:  Ihnen kann ein Anspruch auf ErS. der Notarkosten aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280/a>  Abs. 1, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">311/a>  Abs. 2 Nr. 1 BGB (Verschulden vor dem Vertragsschluss oder vorvertragliche Pflichtverletzung) zustehen.  Ein Schuldverhältnis mit Rechten und Pflichten entsteht auch schon bei Aufnahme von Vertragsverhandlungen. Bei Vertragsverhandlungen haben die Parteien auf die jeweiligen Vermögensinteressen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen.  Verletzt der Verkäufer ein von ihm gesetztes Vertrauen Ihrerseits auf einen Vertragsschluss, so ist er zum ErS. des Ihnen daraus resultierenden Schadens verpflichtet.  Nach Ihrer Schilderung ist von einem solchen Vertrauensbruch auszugehen, da der Verkäufer mit dem Wunsch nach einem Notartermin seinen Willen zum Vertragsabschluss kundgetan hat.  Sie durften sich demgemäß darauf verlassen, dass es zu einem Kauf kommt.  Der Geschädigte kann gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/249.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes">§ 249 Abs. 1 BGB/a>  verlangen so gestellt zu werden, wie er ohne das schädigende Verhalten des anderen Teils stehen würde.  Hätte der Verkäufer Ihnen demgemäß mitgeteilt, dass er sich auch noch anderweitig nach Käufern umsehe und ein Vertragsschluss nicht sicher ist, hätten Sie (mit großer Wahrscheinlichkeit) einen Notar nicht beauftragt.  Aus diesem Grund sind die Notarkosten zu erstatten.  Ich empfehle Ihnen daher, den Verkäufer unter Fristsetzung (2 Wochen) schriftlich zum ErS. der Notarkosten aufzufordern.   Sollte diese Frist fruchtlos verstreichen, sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung Ihrer Interessen beauftragen.  Ich hoffe, Ihnen mit vorstehender Beantwortung einen ersten Überblick verschafft zu haben und wünsche Ihnen für die Klärung der Angelegenheit viel Erfolg.  Ich weise Sie darauf hin, dass das Hinzufügen- oder Weglassen von Sachverhaltsdetails zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen kann.  Gern können Sie die Nachfragefunktion nutzen.  Mit freundlichen Grüßen   Christoph Lattreuter    - Rechtsanwalt -    PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 249, § 280, § 311