Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   wir sind an dem Kauf eines Hofes interessiert. Jetzt stellt sich aber heraus, dass das dazugehörige Land (ca 25000m2) von dem verstorbenen Besitzer (77 Jahre)  2012 für 10 Jahre verpachtet wurde. Da wir Pferde haben und das Land gerne selbst nutzen wollen würden stellt sich für uns nun die Frage, ob es überhaupt eine Möglichkeit gibt den Pachtvertrag beim Kauf des Objektes zu kündigen? Der Pächter möchte leider die Flächen behalten (Ausgleichsfläche für Subventionen und er macht dort auch Heu/Silage). Was nun auch genau in dem Pachtvertrag steht wissen wir nicht (die Erben haben einen und der Pächter)...

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  Ihre Frage beantworte ich im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt.  Sie fragen, ob es eine Möglichkeit gibt, den Pachtvertrag nach Erwerb des Grundstücks zu kündigen.  Im Vorliegenden Fall könnte es sich bei dem Pachtvertrag entweder um einen Pachtvertrag nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 BGB/a>  oder um einen Landpachtvertrag (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/585.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 585 BGB: Begriff des Landpachtvertrags">§ 585 BGB/a> ) handeln.  Da es sich um einen Vertrag auf bestimmte Zeit (2012 - 2021) handelt, ist eine ordentliche Kündigung nicht möglich.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 Abs. 2 BGB/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/542.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 542 BGB: Ende des Mietverhältnisses">§ 542 Abs. 2 BGB/a> : 'Das Pachtverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt [...] wird.'  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594 BGB: Ende und Verlängerung des Pachtverhältnisses">§ 594 S. 1 BGB/a> : 'Das [Land]Pachtverhältnis endet mit dem Ablauf der Zeit, für die es eingegangen ist.'  Der Pachtvertrag kann damit nur durch Aufhebungsvertrag oder durch außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund vorzeitig beendet werden.  Außerordentlich kann der Pachtvertrag nur gekündigt werden, wenn der Pächter gegen den Pachtvertrag verstößt, z.B. durch nicht rechtzeitiges Zahlen der Pacht (§ 594e / a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 Abs. 2 BGB/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Ziffer 3 BGB/a> ).  Eine vorzeitige ordentliche Kündigung des Pachtvertrages ist nicht möglich.  Ich hoffe, Ihnen einen Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 542, § 581, § 594, § 585, § 543