Frage: Wir haben uns vor ca. 2 Jahren ein Haus gekauft. Das Haus wurde Ende des 19./Anfang des 20. Jahrhunderts errichtet und wir kauften es mit laut Vertrag mit 'altersentsprechender Beschaffenheit'.  Entsprechend musste einiges renoviert und saniert werden. Im Zuge dieser Arbeiten mussten wir einen riesigen Riss an einer der Außenwände des Hauses entdecken. Laut Aussagen des Nachbars muss dieser Riss 2 Jahre vor unserem Kauf entstanden sein als auf dem Nebengrundstück ein Gebäude abgerissen wurde. Die Wand ist dadurch wohl ein Stück abgesackt.  Es ist/war notwendig die Mauer zu stabilisieren. Dafür hätte entweder die gesamte Wand abgetragen und wiederaufgebaut werden müssen oder große Mauerwerkszwingen angefertig werden müssen, die dann in die Wand eingearbeitet werden mussten. Entsprechend musste auch der Innenbereich an dieser Wand saniert werden. Wir entschieden uns für die 2. Variante. Das meiste wurde in Eigenarbeit getan, da wir beide Handwerker sind. Die Arbeiten sind noch nicht endgültig abgeschlossen.  Anscheinend wussten alle möglichen Leute über diesen Riss bescheid, wie sich im Nachhinein rausstellte. Dieser Nachbar (der wohl auch den Voreigentümer darauf aufmerksam gemacht hatte), unsere Mieter und laut deren Aussage auch der Immobilienmakler und der Vorbesitzer.  Nun wäre unsere Frage: Da uns dieser Mangel verschwiegen wurde, könnten wir da entsprechend gegen den Verkäufer vorgehen und Schadensersatz verlangen? Könnten wir damit rechnen, dass uns entsprechend Material und Aufwand zurückerstattet werden?

Antwort:  Sehr geehrter Fragesteller:   gerne beantworte ich Ihre Frage ich auf Grund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:   Nach Ihrer Darstellung unterstelle ich einen Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag.  Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  wäre ein solcher Ausschluss hier aber nur dann wirksam, soweit der Verkäufer den Mangel (= Riss) nicht arglistig verschwiegen hätte.  Arglistig hätte der Verkäufer gehandelt, wenn er den Mangel kannte oder für möglich hielt.  Für die Punkte Mangel (zum Zeitpunkt des Kaufvertrags), Verschweigen und Arglist sind Sie beweispflichtig.  Gelingt Ihnen der Beweis (aufgrund der Aussage des Nachbarn scheint dies gut möglich) können Sie auch SchadenserS. verlangen in Höhe der Kosten, die bei einem professionellen Unternehmen für die Beseitigung entstanden wären und nicht nur Ihre Unkosten mit Material und Aufwand.   Einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage hoffe ich Ihnen gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben.   Sofern Sie weitere Hilfestellung benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden.  Mit freundlichem Gruß   Michael J. Zürn  Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444