Frage: Unser Vermieter teilte uns mit, das er einen Käufer für Haus und Hof hat. Wir haben einen befristeten Mietvertrag von 6 Monaten und sind erst Mitte Dezember eingezogen.  Es mag ja sein, das er verkaufen will aber das heisst ja noch lange nicht,das mein Vertrag im Feuer landet und ich schon wieder umziehe, ggfs. in ein schlechteres Haus und eine schlechtere Gegend.    Wie schaut es aus in Lettland mit dem Mietrecht ? Müssen wir dann raus, wenn der verkauft ?  

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  die von Ihnen gestellte Frage beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:  Hier steht grundsätzlich erstmal die Frage, warum Sie davon ausgehen, dass lettisches Recht anwendbar ist. Aus der Ortsangabe Ihrer persönlichen Daten entnehme ich, dass es sich um einen Ort in Deutschland handelt. Wenn Sie lettischer Staatsbürger sind oder sonst eine Verbindung nach Lettland haben, bzw. Ihr Vermieter möglicherweise aus Lettland stammt, kommt für ein in Deutschland befindliches Haus dennoch nicht das lettische, sondern das deutsche Recht zur Anwendung.  Eine Ausnahme hierzu besteht allenfalls dann, wenn im Mietvertrag etwas anderes geregelt wurde. Dann müsste in dem Mietvertrag zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter ausdrücklich geregelt sein, dass lettisches Recht anwendbar ist. Obwohl auch dann fraglich ist, ob dies so Bestand haben kann, da es sich eben um ein in Deutschland belegenes Haus handelt.  Nach deutschem Recht sieht die Sach- und Rechtslage wie folgt aus:  Nach Ihren Angaben stellt es sich so dar, dass Sie einen auf 6 Monate befristeten Mietvertrag haben. Dieser begann im Dezember 2008 und endet damit im Mai 2009. Der befristete Mietvertrag ist in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  geregelt.  Mangels entgegenstehender Angaben gehe ich davon aus, dass die Befristung aus den in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  genannten Gründen zu Recht erfolgt ist.  Stellt sich nunmehr die Frage, ob eine vorzeitige Kündigung rechtswirksam wäre.  Grundsätzlich ist es so, dass nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  der Verkauf nicht das Mietverhältnis beendet, sondern der Käufer die bestehenden Verträge übernimmt und daher zum Vermieter wird.  Allerdings stellt sich die Situation bei Ihnen wohl wie folgt dar, dass der Käufer Ihr Mietverhältnis nicht fortführen wird. Daher ist die Sorge, um einen vorzeitigen Auszug berechtigt.  Um ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig, das heißt außerordentlich kündigen zu können, bedarf es eines berechtigten Interesses des Vermieters. Ein solches berechtigtes Interesse liegt u.a. dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hat oder der Vermieter als Eigenbedarf benötigt oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.  Der dritte Punkt meint also im Grunde genommen die Kündigung, weil der Vermieter das Haus verkaufen will. Dies ist grundsätzlich kein berechtigtes Interesse. Jedenfalls wird es dem Vermieter kaum möglich sein, nachzuweisen, dass er erhebliche Nachteile erleiden würde, wenn er das Haus „vermietet verkaufen„ müsste.  Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass Sie nach deutschem Recht gute Chancen hätten, sich gegen eine vorzeitige Kündigung Ihres befristeten Mietverhältnisses zur Wehr zu setzen.    Nach lettischem Recht stellt sich die Sach- und Rechtslage wie folgt dar:  In Lettland gilt das sogenannte „Civil Law of Latvia„ auch „Civillikums„ genannt. Dieses Gesetzbuch ist ähnlich dem in Deutschland geltenden Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) aufgebaut und regelt die verschiedenen zivilen Rechtsgebiete, wie z.B. Familienrecht, Erbrecht und Schuldrecht, aus welchem sich auch das lettische Mietrecht ergibt.  Dort ist das Mietrecht in den §§ 2112 ff. in Chapter 14 „Lease and rental contracts„ geregelt.  In den §§ 2157 ff. finden sich spezielle Regelungen zu sogenannten „Rural Farms„, also zu bäuerlichen Höfen. Dies entspricht dem von Ihnen erwähnten „Haus und Hof.„  In den §§ 2165 ff. in Sub-Chapter 3 finden sich schließlich die hier entscheidenden Regelungen zum Thema Kündigung eines Mietverhältnisses.  Aus § 2165 ergibt sich zunächst, dass die Befristung eines Mietverhältnisses möglich und damit rechtlich zulässig ist. Nach der Regelung des § 2170 kann das Mietverhältnis durch eine Partei einseitig beendet werden, wenn dieser erhebliche finanzielle Verluste drohen. Ähnlich wie die oben zitierte deutsche Norm muss also ein berechtigtes Interesse vorliegen.  Im vorliegenden Fall kann man unter Umständen davon ausgehen, dass der Vermieter aus diesem Grund das Mietverhältnis vorzeitig beenden möchte. Mangels entsprechender Angaben in Ihrem Sachverhalt kann ich dazu aber nicht näher ausführen.  Auch das lettische Recht kennt die Eigenbedarfskündigung. In § 2171 ist geregelt, dass der Vermieter den Mietvertrag widerrufen bzw. aufheben kann, wenn Eigenbedarf besteht. Allerdings stellt auch hier der beabsichtigte Verkauf keinen solchen Eigenbedarf dar.  In § 2173 ist schließlich geregelt, dass der Vermieter, wenn er das Mietverhältnis außerordentlich zu beenden beabsichtigt, den Mieter rechtzeitig informieren und ihm genügend Zeit zum Auszug geben muss. Der Mieter muss nicht befürchten, dass der Wohnraum „überraschend„ geräumt wird.  In den §§ 2174 und 2175 regelt das lettische Zivilrecht die in Deutschland mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  vergleichbare Regelung, dass der Verkauf nicht die Miete beendet. Das heißt, dass auch in Lettland der Käufer eines Objektes, welches vermietet ist, als Vermieter in die bestehenden Mietverhältnisse eintreten muss.  Allerdings ist in Ihrem Fall fraglich, ob dem Käufer dann auch daran gelegen ist, das Objekt zu vermieten oder doch zu eigenen Zwecken zu benutzen. Dann greift wieder die Kündigung wegen Eigenbedarf.  Zusammenfassend stellt sich die Situation also wie folgt dar:  Das deutsche und das lettische Recht sind sich in den genannten mietrechtlichen Regelungen sehr ähnlich. In beiden Ländern ist ein befristetes Mietverhältnis zulässig. Auch kennen beide Rechtsordnungen eine außerordentliche Kündigung auch des befristeten Mietverhältnisses. Die Anforderungen an die Wirksamkeit sind hier aber sehr hoch.  Wie bereits erwähnt, sehe ich gute Chancen, dass Sie sich – nach deutschem und nach lettischem Recht – erfolgreich gegen eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zur Wehr setzen können. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 566