Frage: Im Aufteilungsplan der Teilungserklärung meiner Eigentumswohnung habe ich jetzt (nach 10 Jahren Besitz) festgestellt, dass  Wohnungsschnitt und -grösse diesem nicht entsprechen.  Es ist eine außerdem Trennwand zum Nachbarn gezogen worden, die baulich nicht den Vorschriften für Wohnungstrennwände entspricht. (Schallschutz, elektrische Leitungen)  Zwei Fragen: 1. Was gilt: die Teilungserklärung oder der Kaufvertrag nach dem Motto„gekauft wie gesehen„? und wer muß einen evt. Rückbau bezahlen?  2. Kann man Wohnungsternnwänd, baurechtlich gesehen, ziehen, wie man möchte. Fall nicht, wer muß das wiederherstellen? 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:  1. Die Teilungserklärung ist Bestandteil des deutschen Wohnungseigentumsrechts und in a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/8.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 8 WEG: Teilung durch den Eigentümer">§ 8/a>  Wohnungseigentumsgesetz (WEG) näher geregelt.  Nach dieser Bestimmung handelt es sich dabei um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen verbunden sind (= Wohnungseigentum, a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/1.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1 WEG: Begriffsbestimmungen">§ 1Abs. 2 WEG/a> ).  Mit der Teilungserklärung wird demnach 'sachenrechtlich' das Wohnungs- und Teileigentum begründet (a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/2.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2 WEG: Arten der Begründung">§ 2 WEG/a> ).   Der Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind besondere Sondernutzungsrechte.  'Schuldrechtliche' Verpflichtungen enthält allerdings allein der Kaufvertrag über die Immobilie (hier: Ihre Wohnung), auch wenn dieses sachenrechtlichen Wirkungen entfaltet.  Die vertraglichen Eigenarten bestimmen sich demnach nach dem schuldrechtlichen Kaufrecht und den entsprechenden gesetzlichen Regelungen.  Die Kaufvertragsklausel 'gekauft wie gesehen' heißt regelmäßig, dass es sich um einen umfassenden Ausschluß der Gewährleistung für Mängel handelt.  Dieser gilt jedoch nur grundsätzlich, weshalb das Gesetz auch folgende Regelung enthält (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444/a>  Bürgerliches Gesetzbuch - BGB -, Haftungsausschluss):  Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen [hier eher nicht: oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen] hat.  Es stellt sich aber die Frage danach, ob Sie dieses beweisen können, insbesondere die Arglist des Verkäufers, und daher noch eine Teilanfechtung zu diesem Teilaspekt in die Wege leiten können (Die Anfechtung einer nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  anfechtbaren Willenserklärung wegen arglistiger Täuschung kann nur binnen Jahresfrist erfolgen. Die Frist beginnt im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt, hier erfüllt und noch innerhalb der Frist).  Diesbezüglich müssten Sie sich also an den damaligen Verkäufer der Wohnung wenden.  2. Für die von Ihnen angesprochene Trennwand gibt es baurechtlich Regelungen in der Landesbauordnung Berlin (LBO Berlin), die es allseits zu beachten gilt:  Nach § 29 - Trennwände - gilt: Trennwände nach Abs. 2 müssen als raumabschließende Bauteile von Räumen oder Nutzungseinheiten innerhalb von Geschossen ausreichend lange widerstandsfähig gegen die Brandausbreitung sein.  Trennwände sind erforderlich 1. zwischen Nutzungseinheiten sowie zwischen Nutzungseinheiten und anders genutz-ten Räumen, ausgenommen notwendigen Fluren, 2. zum Abschluss von Räumen mit Explosions- oder erhöhter Brandgefahr, 3. zwischen Aufenthaltsräumen und anders genutzten Räumen im Kellergeschoss.  Trennwände nach Abs. 2 Nr. 1 und 3 müssen die Feuerwiderstandsfähigkeit der tragenden und aussteifenden Bauteile des Geschosses haben, jedoch mindestens feuerhemmend sein. Trennwände nach Abs. 2 Nr. 2 müssen feuerbeständig sein. Die Trennwände nach Abs. 2 sind bis zur Rohdecke, im Dachraum bis unter die Dach-haut zu führen; werden in Dachräumen Trennwände nur bis zur Rohdecke geführt, ist diese Decke als raumabschließendes Bauteil einschließlich der sie tragenden und aussteifenden Bauteile feuerhemmend herzustellen. Öffnungen in Trennwänden nach Abs. 2 sind nur zulässig, wenn sie auf die für die Nut-zung erforderliche Zahl und Größe beschränkt sind; sie müssen feuerhemmende, dicht- und selbstschließende Abschlüsse haben.  Es gibt zudem umfangreiche Spezialregelungen in § 30 zu Brandwänden.  Gemäß § 58 der LBO Berlin - Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden - gilt:  Die Bauaufsichtsbehörden haben bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der   - Nutzung und Instandhaltung von Anlagen, wie hier,  darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind.   Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen, also entsprechend behörderlicherseits tätig werden.  Bauaufsichtliche Genehmigungen und sonstige Maßnahmen gelten auch für und gegen Rechtsnachfolgerinnen oder Rechtsnachfolger, also auch für Sie als Käuferin der Wohnung.  Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444, § 123