Frage: In der letzten Zeit haben sich einige Fragen zum Thema Mietwohnung ergeben:  A.  In meiner gemieteten Wohneinheit wurden die Dachfenster wg. Mängeln ausgetauscht. Der bisherige Sichtschutz wurde von mir an den Holzfenstern mittels Nägeln befestigt. Die neuen Fenster bestehen aus Holz mit einem Kunststoffüberzug. Der alte Sichtschutz würde wieder passen und ich mag keinen neuen kaufen. Gehört die Befestigung mittels (originalen) Nägeln bzw. Schrauben zum vertragsgemäßen Gebrauch bei den beschriebenen Fenstern?  B. In der von mir angemieteten WE wurde vor ~13 Jahren ein Fussbodenbelag aus Holzdielen eingebracht. Durch Abnutzung(auch über Gebühr) sieht dieser nun nicht mehr schick aus. 10 Jahre wohnen wir selbst in der WE. Wir beabsichtigen diese WE in Kürze zu kündigen und erwarten Probleme durch den Vermieter mit dem Fussboden. Es sind sämtliche Zimmer mit diesem Boden ausgelegt. Da nur das Wohnzimmer betroffen ist, die anderen Zimmer sind 'normal' abgenutzt:  Kann man von uns verlangen den Fussboden in allen Zimmern neu aufzuarbeiten(abschleifen+versiegeln) oder reicht dies für das Wohnzimmer aus? Anmerkung: Würde nur das Wohnzimmer überarbeitet, ergeben sich mit Sicherheit gravierende Hell-Dunkelunterschiede zu den anderen Holzböden in den anderen Zimmern.  Da sicherlich auch ein Dielenfussboden einer Wertminderung durch normale Abnutzung unterliegt, bitte ich mir zusätzlich mitzuteilen, inwieweit ein 13 Jahre alter Dielenfussboden bereits als verschlissen gelten kann(Prozentzahl?).  C.  Übergabe/Übernahme von Wohneinheiten. Ich vermiete selbst auch WE. Leider kommt es ab und an vor, dass es Probleme bei der Übergabe/Übernahme von Wohnungen gibt. Oft muss ich fesstellen, dass Wohnungen(siehe auch meine eigene Mietwohnung) nicht in dem Zustand zurück gegeben werden, wie erwartet. Daher die Frage zum Übergabeprotokoll:  Wie muss ich einen Mangel erfassen, damit ich später selbst nicht auf den Kosten sitzen bleibe und was muss ich tun wenn der Mieter nicht unterschreiben mag bzw. sich in irgend einer Weise weigert, konstruktiv mitzuarbeiten.  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt auf der Grundlage, des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und der darin gemachten tatsächlichen Angaben unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes. Sollten weitere Umstände hinzutreten, kann der Sachverhalt gegebenenfalls anders zu beurteilen sein.  1. Fenster  Das Anbringen von Nägeln oder Schrauben an einen Kunststofffensterrahmen würde diesen beschädigen, wobei ich davon ausgehe, dass es schwierig, wenn nicht gar unmöglich sein dürfte diese Schäden wieder zu beseitigen, ohne den Rahmen auszutauschen. Dementsprechend gehe ich davon aus, dass es sich nicht mehr um einen vertragsgemäßen Gebrauch handelt. Nicht ganz klar ist, ist was Sie mit originalen Nägeln/Schrauben meinen. Vielleicht können Sie den Sichtschutz mit Saugnäpfen anbringen.   2. Fußböden  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB/a>  sind Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden nicht vom Mieter zu vertreten.  Liegen tatsächlich Schäden vor sind die Kosten hierfür zu ersetzen. Bei einem dreizehn Jahre alten Dielenfußboden in einem vielgenutzten Bereich wie dem Wohnzimmer, habe ich jedoch Bedenken, dass Ihnen die Kosten hierfür in Rechnung gestellt werden können, wenn überhaupt müsste sich der Vermieter auch einen Abzug alt für neu anrechnen lassen, dass heißt Sie müssten die Kosten nur anteilig tragen.   Ob der Boden derart beschädigt ist kann hier natürlich nicht abschließend beurteilt werden. Insbesondere müsste geprüft werden, um was für einen Holzboden es sich handelt und wie lange in der Regel die Lebensdauer eines solchen Bodens ist und nach wie vielen Jahre dieser ggf. hätte neu versiegelt/abgezogen werden müssen.  Es kann von Ihnen jedoch nicht verlangt werden, dass Sie falls das Wohnzimmer überarbeitet werden müsste die anderen Räume ebenfalls aufarbeiten müssen, auch wenn sich Farbunterschiede ergeben, denn in den anderen Räumen liegt nur ein vertragsgemäßer Gebrauch vor.    3. Übergabe  Grundsätzlich sollten Sie im Übergabeprotokoll die Schäden und den Zustand so genau wie möglich erfassen, sie können bei der Übergabe Zeugen hinzuziehen und die Schäden fotografisch dokumentieren.  Sie müssen dann dem Mieter eine angemessene Frist zur Beseitigung der Schäden setzen, weigert sich der Mieter können Sie die Schäden beseitigen lassen und die Kosten (ggf. anteilig) dem Mieter in Rechnung stellen.  Sollte es sich um hohe Beträge handeln kann es sich empfehlen die Schäden in einem selbständigen Beweissicherungsverfahren, a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/485.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 485 ZPO: Zulässigkeit">§§ 485 ff ZPO/a>   durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen feststellen zu lassen. Dieses Gutachten ist dann „beweisfest'.   Ich hoffe Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung einen ersten Überblick verschafft zu haben. Ich weise daraufhin, dass insbesondere wegen des kurzen Sachverhalts hier nur eine vorläufige Einschätzung gegeben werden kann, die eine weitere Beratung mit Kenntnis aller Umstände nicht ersetzen kann.    Mit freundlichen Grüßen  Arwin Kieback Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 538