Frage: Sehr geehrte/r Anwalt/ Anwältin,  Mitte Juni 2014 schloss ich einen Mietvertrag über eine Einliegerwohnung zum 01.07.2014 in einen Wohnhaus ab, das lediglich vom Vermieter selbst bewohnt wird (Einfamilienhaus). Nun wurde mir am 15.10. 2014 dies Wohnung mit Begründung des Eigenbedarfs für den Sohn schriftlich gekündigt. Als Kündigungsfrist wurde mir hier der 31.01.2015 genannt, bzw. hilfsweise (der Vermieter ist selbst Anwalt, wenn auch nur für Arbeitsrecht) zum 30.04.2015. Der in der Kündigung benannte Sohn ist im September 2014 aus Amerika zurückgekehrt. Angeblich war dies laut Schreiben beim Abschluss des Vertrages im Juni 2014 nicht absehbar. Fraglich für mich ist aktuell: Wo wohnt der Sohn den jetzt, wo bis Ende Januar 2015, wo bis Ende April 2015? Warum wurde mir nicht bereits im September 2014 gekündigt. Ich finde dies alles sehr merkwürdig.  Welche Rechte habe ich den in diesem Fall, nachdem ich gerade mal vor 14 Wochen in diese Wohnug eingezogen bin? Selbst wenn diese Wohnung nur mit viel Glück ohne Makler erhältlich war, wer bezahlt den, den ich nun benötige, um in einer Großstadt wieder eine neue Wohnung zu finden? Was ist mit den Umzugskosten? Die des letzten Umzuges habe ich geradeso wieder finanziel ausgeglichen. Auch wird für einen Umzug wieder Urlaub benötigt. Desweiteren ist die Miete hier sehr günstig, nur dadurch konnte ich mir endlich das ersehnte KFZ zulegen, das ich in Raten abzahle, welche ich nach dem Bezug einer neuen, (definitiv) teureren Wohnung nicht mehr zu bezahlen vermag. Nicht Umsonst bin ich ja extra umgezogen, raus aus einer mir zu teuren Wohnung.  Was raten Sie mir? Denn ich muss (wenn sinnvoll) ja spätestens bis 2 Monate vor Ablauf des Kündigungstermins Widerspruch einlegen. Und bitte entschuldigen Sie, wenn mein Gebot zu niedrig ist.  Ich danke Ihnen im voraus

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Bei dem Ausspruch einer Kündigung müssen Sie zunächst zwei Themen unterscheiden.   1. Im ersten Schritt geht es darum, zu überprüfen, ob die Kündigung an sich wirksam ausgesprochen wurde. Hier geht es u.a. um formelle Fragen (richtig unterzeichnet, richtiger Adressat etc.), ferner muss grundsätzlich eine Kündigung von einem Kündigungsgrund getragen sein, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> .  Vorliegend wurde Ihnen zunächst wegen Eigenbedarf gekündigt. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Räumlichkeiten für seinen Sohn benötigt. Die Rechtsprechung ist hier mittlerweile recht großzügig, so dass die KÜndigung bereits dann berechtigt ist, wenn der Vermieter nachvollziehbare Gründe für die Kündigung darlegen kann. Der Zuzug aus Amerika ist hier sicherlich ein solcher nachvollziehbarer Grund. In einem Klageverfahren muss der Vermieter jedoch die von ihm bezeichneten Gründe nachweisen und beweisen, insbesondere damit darlegen, wo der Sohn lebte, weshalb er nun wieder nach Deutschland gekommen ist, ob es angemessen ist, dass er bei seinen Eltern wohnt (Alter? Beziehung?) etc. In der Regel würde hierfür der Sohn als Zeuge benannt werden, so dass sich spätestens dann weitere Informationen ergeben.  Wichtig ist vorliegend, dass nach der Rechtsprechung eine Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter den Eigenbedarfsgrund bereits bei Vertragsschluss kannte oder sich dieser aufdrängte. Dies wiederum müssten Sie nachweisen, wobei natürlich der Vermieter erst einmal darlegen müsste, was sich zwischen Abschluss des Mietvertrages und Kündigung verändert haben soll, was vorher nicht absehbar war. Auch hierüber könnte im Prozess natürlich der Sohn befragt werden.  Bestehen demnach nachvollziehbare Gründe und wären tatsächlich nach Vertragsschluss Änderungen eingetreten, die bei Vertragsschluss nicht absehbar waren, wäre die Kündigung meines Erachtens im GrundS. gerechtfertigt.  Fehlt es an diesen Voraussetzung wäre die Kündigung an sich schon unwirksam.  Ferner hat Ihr Vermieter eine hilfsweise weitere Kündigung ausgesprochen. Grundsätzlich gibt es die Möglichkeit in einem solchen Einfamilienhaus auch ohne Kündigungsgrund zu kündigen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a> ). Hier gilt aber eine verlängerte Kündigungsfrist.  Nach Ihren Schilderungen wäre eine solche Kündigung grundsätzlich wirksam.   2. Liegt eine wirksame Kündigung vor, kann hiergegen Widerspruch gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  eingelegt werden. Hierfür müssen innerhalb der gesetzlichen Frist die Gründe vorgetragen werden, weshalb die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte darstellt.  Eine solche besondere Härte könnte darin gesehen werden, dass das Mietverhältnis nach so kurzer Zeit erneut gekündigt wird. Das Amtsgericht Bergisch-Gladbach hat im Jahr 1994 entschieden, dass eine Einliegerwohnung erst nach einer Dauer von 2 Jahren gekündigt werden kann. Die Entscheidung wurde aber in der Literatur abgelehnt und dürfte einen Einzelfall darstellen. Andere Entscheidung gehen eher davon aus, dass unbefristete Verträge grundsätzlich ohne zeitliche Einschränkung gekündigt werden können. Ein Härtegrund könnte allerdings vorliegen, wenn Sie im Vertrauen auf den längeren Bestand des Mietverhältnisses Aufwendungen in die Mietsache investiert haben (z.B. höhere Investitionen für Renovierung).  Sieht man dies als besondere Härte an, ist letztlich eine Abwägung mit den Interessen des Vermieters vorzunehmen.   3. Insgesamt bestehen daher Ansatzpunkte, um gegen die KÜndigung des Vermieters vorzugehen. Gleichwohl deuten Ihre Ausführungen eher darauf hin, dass diese wirksam ist, wobei es hier auch entscheidend darauf ankommt, ob denn die Ausführungen der Gegenseite zutreffend sind.  Zu beachten ist, dass für den Vermieter mit einer Räumungsklage viele Kosten verbunden sind, die allerdings bei einem Erfolg des Verfahrens von Ihnen zu tragen sind. Aufgrund der damit verbundenen Kosten macht es häufig für beide Seiten Sinn, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Viele Vermieter sind daher dazu bereit, sich an den zusätzlichen Kosten des Mieters zu beteiligen, wenn ein freiwilliger Auszug erfolgt.   Da SIe bereits mitteilten, dass der Vermieter Rechtsanwalt ist, sollten Sie erwägen, für die weitere Interessenvertretung ebenfalls anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Gerne stehen ich Ihnen hierfür - falls gewünscht - zur Verfügung.  Schönen Abend!!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 574, § 573a