Frage: Guten Tag,  wir haben letztes Jahr zum 01.06.2007 einen Mietvertrag für ein Haus abgeschlossen. Da wir uns nun von diesem Haus distanzieren müssen, haben wir gekündigt - im Vertrag steht, dass der Vertrag 3 Jahre lang nicht kündbar sei. Wir mussten diesen Vertrag so unterschreiben, da wir das Haus ansonsten nicht bekommen hätten. Ist es eine rechtsgültige Klausel, dass ein Mietvertrag innerhalb der angegebenen Frist NICHT gekündigt werden kann? Wie kommen wir aus dem Vertrag? Wir haben uns ein Haus gekauft und sind daher finanziell und auch räumlich bedingt nicht mehr in der Lage das Miet-Verhältniss aufrecht zu erhalten - das Haus, welches wir uns gekauft haben ist nicht in unmittelbarer Nähe, etwa 40 km entfernt. Gekündigt haben wir den Mietvertrag per Einschreiben/Rückschein mit 3 Monaten Kündigungsfrist fristgerecht. Der Vermieter akzeptiert die Kündigung ohne Prozessandrohung nicht. Der Vermieter hat nicht vor, nach unserem Auszug selbst das Objekt zu nutzen oder umzubauen - daher ist kein Zeitmietvertrag geschlossen worden. 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  ein dreijähriger Kündigungsausschluss ist leider zulässig. Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein Kündigungsausschluss erst dann in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (BGH, Urteil vom 6. April 2005, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2027/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.04.2005 - Abs. 8 ZR 27/04: Formularmäßige Vereinbarung eines Kündigungsverzichts in einem...">Abs. 8 ZR 27/04/a> ).   Ein Recht auf eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages unter Stellung eines Nachmieters besteht, wenn dies mit dem Vermieter so worden vereinbart ist. Ansonsten nur, wenn besondere Umstände vorliegen und der Vermieter bei Ablehnung eines Nachmieters gegen Treu und Glauben verstoßen würde. Das Festhalten am Vertrag muss für den Mieter eine gewisse Härte darstellen. Fallgruppen sind z.B. schwere Krankheit, berufliche Versetzung, Familienzuwachs, unverschuldete Arbeitslosigkeit oder zwingender Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim. Ein Hauskauf alleine wird für die Annahme einer solchen Härte wohl nicht ausreichen, da der Zeitpunkt des Hauskaufes auf Ihrem eigenen Willensentschluss beruht.  Lässt sich der Vermieter nicht auf einen vorzeitigen Mietaufhebungsvertrag ein, wäre eventuell noch eine Möglichkeit, dass Sie das Haus Ihrerseits an einen Dritten untervermieten. Da Sie dem Vermieter aber weiterhin selbst für die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag haften (ebenso wie für ein Verschulden des Dritten), sollten Sie sich das gut überlegen. Gesetzlich geregelt ist die Untervermietung von Wohnraum in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§§ 540/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">553 BGB/a> . Zur Untervermietung des Hauses benötigen Sie die Erlaubnis des Vermieters. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, so können Sie das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (falls die Anwendung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 BGB/a>  im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen wurde).  Sie sollten dem Vermieter den in Frage kommenden Untermieter per Einschreiben mitteilen und eine angemessene Frist zur Erlaubniserteilung setzen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis oder reagiert er innerhalb der Frist nicht, so können Sie - sofern das Kündigungsrecht durch den Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen wurde - außerordentlich kündigen.   a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 BGB/a>  ist grundsätzlich abdingbar. Das außerordentliche Kündigungsrecht bei Verweigerung der Erlaubniserteilung zur Untervermietung kann bei Wohnraum allerdings nicht durch Formularvertrag (Allgemeine Geschäftsbedingungen) ausgeschlossen werden, dies wäre lediglich im Wege einer Individualvereinbarung möglich.  Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.  Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion. Soweit ansonsten aus dem Bereich frag-einen-anwalt.de heraus eine Kontaktaufnahme an mich gewünscht ist, bitte ich zunächst ausschließlich um Kontakt  per E-Mail.  Mit freundlichen Grüßen Gabriele Haeske Rechtsanwältin !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 540, § 553