Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir haben Anfang des Jahres eine Immobilie erworben und sind leider fälschlicherweise davon ausgegangen, dass das Grundstück bereits erschlossen ist. Nun bekamen wir von der Stadt die Nachricht, dass dem nicht so ist - es steht ein deutlich fünfstelliger Betrag im Raum.   In unserem Kaufvertrag existiert folgender Passus:  'Einmalige öffentliche Abgaben wie Erschließungskosten und sonstige Anliegerleistungen nach Baugesetzbuch, Kommunalabgabengesetz und den einschlägigen örtlichen Satzungen sind nicht rückständig, wofür der Verkäufer garantiert.  Auf die Bestimmungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/436.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 436 BGB: Öffentliche Lasten von Grundstücken">§ 436 BGB/a> , wonach der Verkäufer Erschließungs- und An- liegerbeiträge für solche Maßnahmen zu tragen hat, die heute bautechnisch begonnen sind, ist hingewiesen; abweichend hiervon wird jedoch vereinbart, dass der Käufer alle mit Bescheidzustellung ab dem heutigen Tage einschließlich angeforderten einmaligen öffentlichen Abgaben zu tragen hat, es sei denn die nachfolgende Erklärung des Verkäufers trifft nicht zu, wobei dessen grob fahrlässige Unkenntnis ausreicht:  • der Verkäufer erklärt, dass der heutige Erschließungszustand vollständig abgerechnet und bezahlt ist und weitere Maßnahmen nicht begonnen sind.  Zu den Erschließungskosten im vorstehenden Sinne gehören auch etwaige Kosten für naturschutzrechtlichen Ausgleich.'  Wir gehen davon aus, dass der Verkäufer bei Vertragsunterzeichnung wusste, dass in Bälde Erschließungskosten zu erwarten sind - das Thema wurde nachweislich zu diesem Zeitpunkt bereits im Stadtrat vorgetragen.  Es wurden vom Verkäufer also noch nie Erschließungskosten bezahlt - insofern ist die Erklärung des Verkäufers ja fast schon gelogen.  Ich bitte um Information, wie sich die Rechtslage in dieser Sache darstellt.  Mit freundlichen Grüßen.!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  letztlich wird es darauf ankommen, ob die abgerechneten Erschließungsmaßnahmen, wie Bau der Straße, Verlegung der Rohre usw. am Tag der Unterzeichnung des Notarvertrags schon durchgeführt waren. Der Verkäufer hat Ihnen ja mitgeteilt, dass 'der heutige Erschließungszustand voll abgerechnet ist und bezahlt ist und weitere Maßnahmen nicht begonnen sind'. Dies müssten Sie notfalls mittels Zeugen beweisen. Da Erschließungsbeiträge oft Monate nach den Baumaßnahmen erst abgerechnet werden, ist es nicht ausgeschlossen, dass die Baumaßnahmen schon beendet waren.   In diesem Fall bestehen Aussichten, eine Minderung des Kaufpreises in Höhe der Erschließungskosten geltend machen. Dies sogar dann, wenn an anderer Stelle des Notarvertrags die Gewährleistung möglicherweise usgeschlossen wurde, da man in diesem Fall dann über das arglistige Verschweigen eines Mangels im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  nachdenken muss.   Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444