Frage: Mein Mieter ist zum 01.06.2005 in die Wohnung eingezogen. Er hat gleich zu Anfang mehrere Mängel beanstandet (Herd zu alt, Abzugshaube entspricht nicht seinen hygienischen Vorstellungen). Bei der Wohnungsbesichtigung im April war davon nicht die Rede. Sein Hauptproblem sind die 'Fischchen' im Bad. Dieser Zustand sei für ihn untragbar. Er wollte einen Kammerjäger beauftragen die Wohnung komplett einzunebeln. Nach Rücksprache mit meiner Hausverwaltung (Hausverwalter teilte mir mit, dass diese 'Fischchen' nichts Ungewöhnliches sind und man damit leben müsste) teilte ich ihm schriftlich mit (10.06.2005), dass er nicht meine Erlaubnis hat, die Wohnung einzugasen, denn es könnten Rückstände der Spritzmittel in den Wänden, Böden bleiben. Zudem sollte ich die Kosten (400 EURO) übernehmen.  Aufgrund dieses Schreibens hat mich mein Mieter angerufen, mich am Telefon angebrüllt und mitgeteilt, dass er Ende es Monats auszieht und ich ihm die Kaution sofort per Post schicken soll. Ich habe meinen Mieter aufgefordert mir schriftlich die Kündigung zuzusenden, was er nicht tat. Am 21.06.2005 teilte ich meinen Mieter per Fax mit, dass die Wohnungsübergabe am 30.06.2005 stattfindet.   Ich habe seit Mitte Juni Anzeigen geschaltet und mehrere Kontakte mit Mitinteressenten aufgenommen, jedoch bis jetzt ohne Erfolg. Heute erhielt ich von einer Firma, die ich beauftragt hatte, in der der Wohnung 2 Fenster zu reparieren einen Anruf, dass der Mieter nicht bereit sei, die Firma in die Wohnung zu lassen und die Reparaturen durchzuführen, zudem teilte mir Frau Natoh mit, dass der Mieter sich bei ihr beklagt habe, dass in der Wohnung Ungeziefer sei. Ich vermute, dass mein Mieter jedem Mietinteresseten das gleiche gesagt hat und somit meine Nachmietersuche erschwert.  Bin ich verpflichtet am 30.06.2005 die Kaution zu übergeben oder kann ich meine fehlenden Mieteinnahmen von der Kaution abziehen, da ich nicht so schnell einen neuen Mieter finde.        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:  Zunächst ist festzustellen, dass die Kündigung des Mieters gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 Abs. 1 BGB/a>  schriftlich sowie unter Angabe eines Kündigungsgrundes hätte erfolgen müssen. Wegen Verstoß gegen das Schriftformerfordernis ist die Kündigung unwirksam, so dass sie nicht zu einer wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.06.2005 führen konnte. Allerdings kann die formunwirksame Kündigung in einen Antrag auf Aufhebung des Mietverhältnisses umgedeutet werden, wobei Ihr Verhalten als Annahme des Angebots gesehen werden könnte. Weigert sich der Mieter am 30.06.2005 auszuziehen, dann müßten Sie, wenn Sie eine Räumungsklage erheben wollen, das Vorliegen einer Aufhebungsvereinbarung beweisen, was aufgrund der mündlichen Kündigung problematisch sein könnte.  Kommt es hingegen am 30.06.2005 zu einer Wohnungsübergabe und somit zu einem konkludenten Aufhebungsvertrag, dann sind Sie nicht verpflichtet die Kaution an diesem Tag dem Mieter zu übergeben. Vielmehr steht dem Vermieter grundsätzlich das Recht zu, über die Kaution bis zu 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen. Allerdings kann nach einer BGH-Entscheidung (WM 98,224) der Kautionsrückforderungsanspruch dann kurzfristig fällig sein, wenn keine Schadensersatzansprüche ersichtlich sind und über Heiz- und Nebenkostenabrechnungen bereits abgerechnet wurde. In Ihrem Fall dürften bei 30 Tagen Wohndauer kaum bzw. keine Nachforderungen zu erwarten sein, so dass hier ein Einbehalt der Kaution über 6 Monate sicher nicht in Betracht käme, sondern 1 bis allenfalls 2 oder 3 Monate.   Einen Mietausfallschaden könnten Sie Ihrem Mieter nur dann in Rechnung stellen und dementsprechend von der Kaution abziehen, wenn ihn ein Verschulden daran trifft, dass Sie die Wohnung nicht ab dem 01.07.2005 weitervermieten konnten. Voraussetzung hierfür ist zunächst, dass Sie das Vorhandensein potentieller Nachmieter ab dem 01.07.2005 nachweisen können. Der Umstand, dass Ihr Mieter die Nachmieter über das Vorhandensein des Ungeziffers informiert und damit die Weitervermietung verhindert, wäre nur dann schadensersatzbewährt, wenn es sich hierbei um eine unwahre Tatsachenbehauptung handelt. „Fischchen„ sind  wohl unstreitig im Bad vorhanden. Wenn der Mieter hierauf hinweist, wird er sich nicht schadensatzpflichtig machen. Behauptet der Mieter hingegen  wahrheitswidrig, die Wohnung sei insgesamt von Ungeziffer befallen, würde dies wohl eine Schadensersatzpflicht begründen. Letztlich wird es auf den genauen Wortlaut seiner Äußerungen ankommen. Bedenken Sie in jedem Fall, dass Sie eine Schadensminderungspflicht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/254.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 254 BGB: Mitverschulden">§ 254 BGB/a>  trifft.   Mit freundlichen Grüßen  Jutta Petry-Berger Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 254, § 568