Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  mein Mann, seine Schwester und Mutter sind Eigentümer eines Grundstücks auf dem ein Gutshaus mit zwei Einliegerwohnungen steht. Eine Wohnung ist vermietet mit einem Teil des Gartens zur Nutzung, die andere nutzte die Mutter. Mein Mann und ich bewohnen (nicht hauptwohnsitzlich) ein Nebengelass. Der Mieter wohnt seit 11 Jahren dort, aufgrund des guten Zusammenhalts haben sich die 3 Eigentümer dazu entschieden ihm vor 2-3 Jahren ein lebenslanges Mietwohnrecht einzuräumen, welches Notariell beglaubigt wurde. Nun hat sich seit letztem Sommer die Situation etwas geändert. Der Mieter macht Dinge die missfallen, darauf angesprochen reagiert er mit Unverständnis und hat den Kontakt eingestellt. Soweit so gut. Nun hat er allerdings eine Sachbeschädigung vorgenommen, und zwar in der Form, dass er ein Bäumchen abgeschnitten hat, was außerhalb seiner ihm zustehenden Gartennutzfläche stand. Das Bäumchen war ein Geschenk meiner Eltern zum 1. Hochzeitstag. Wir wurden darüber nicht informiert und hätten dem auch nicht zugestimmt. Der Mieter fühlt sich sicher, aufgrund seines lebenslangen Mietwohnrechts.  Besteht die Möglichkeit dieses lebenslange Mietwohnrecht rückgängig zu machen, wenn alle 3 Eigentümer zustimmen, bzw. der Mieter - wie oben beschrieben - Sachbeschädigung durchführt, wenn ja, bedarf die Sachbeschädigung eines bestimmten Geldwerts? Kann man hier von groben Undank sprechen und deshalb das Mietwohnrecht entziehen? Oder gibt es andere Handlunsgspielräume für die Vermieter um die Situation nicht weiter eskalieren zu lassen.   Vielen Dank und freundliche Grüsse J.S.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte: Zuerst einmal müssen Sie unterscheiden zwischen dem schuldrechtlichen Mietvertrag und der Eintragung des Wohnrechts in Grundbuch.  Den Mietvertrag mit dem Mieter können Sie kündigen, wenn vertragswidriges Verhalten vorliegt. Das Abschneiden eines Bäumchens von hohem idellen Wert würde ich auf jeden Fall hinzuzählen, so dass dies zumindest eine abmahnung rechtfertigen würde.   Hinsichtlich des Dauerwohnrechts (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a> ), welches im Grudbuch eingetragen ist, müssen Sie verstehen, dass dieses auch dann bestehen kann, wenn ggf. keine schuldrechtliche Grundlage mehr dafür besteht. Es besteht dann unter Umständen zwar ein Anspruch auf Löschungsbewilligung, aber diesen müssen Sie erst einmal durchsetzen.   Soviel zur Rechtslage, die aufgrund des dinglichen Rechts (Wohnrecht) recht schwierig ist. Zunächst sollten Sie den Mieter abmahnen und ihn so explizit auf sein pflichtwidriges Verhalten hinweisen und ihm die Kündigung androhen. Für eine fristlose Kündigung des ietverhältnisses reicht das, was Sie mir geschildert haben, meines Erachtens nicht aus. Eine sofortige (fristlose) Kündigung ohne Abmahnung ist in der Praxis absolut die Ausnahme und nicht empfehlenswert. Sie sollten in diese Abmahnung den Passus aufnehmen, dass im Falle einer Kündigung die Zustimmung zur Löschung des Wohnrechts aus dem Grundbuch zu erteilen ist.   Allerdings muss ich Ihnen auch sagen, dass es hinsichtlich des Wohnrechts Probleme geben kann. Wenn der Mieter sich weigert, nach Beendigung des Mietverhältnisses auszuziehen, hat er aufgrund des dinglich eingeräumten Wohnrechts trotzdem das Recht in der Wohnung zu bleiben und Sie haben ohne gerichtliche Ersetzung der Löschungsbewilligung keine Möglichkeit, ihn mit einer Räumungsklage aus dem Haus zu klagen. Man hätte dieses Wohnrecht nicht einräumen sollen, sondern ggf. einen Mietvertrag über lange eit schließen sollen, um dem Mieter Sicherheit zu geben. Das hilft Ihnen natürlich jetzt auch nichts mehr und ich würde Ihnen daher raten, zunächst eine Abmahnung wegen vertragswidrigem Verhalten auszsprechen, welche auch das dingliche Wohnrecht umfasst. Dann können Sie bei einem erneuten Verstoss die Kündigung aussprechen und auf die Abmahnung verweisen, in der Sie die Löschungsbewilligung erwähnt haben. Möglicherweise reicht das aus, möglicherweise werden Sie aber um einen Rechtsanwalt nicht herumkommen.   Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093