Frage: Ich habe zum 1.1. 2008 eine Obstbaumwiese hinter meinem Haus erworben, mit einer Grundfläche von ca. 2000 qm. Ein Teil dieses Grundstückes, ca. 500 qm, wurde seit ca. 15 - 18 Jahren einem angrenzenden Nachbarn überlassen. Dieser pflegte den ihm überlassenen Teil und lagerte dort ca. 5 – 10 Kubikmeter Holz. Ebenfalls wurde ihm mündlich gestattet auf diesem Grund eine Unterstellgelegenheit und ein Gartenhäuschen zu errichten. Bedingung : beide „Gebäude„ dürfen kein festes Fundament besitzen.   Die Abmachung und Überlassung erfolgte nur mündlich und wurde mit einem der Besitzer  (eine Erbengemeinschaft) getroffen. Eben diese Person, mit der die mündlichen Verabredungen getroffen worden sein sollen, ist nun verstorben. Die anderen Miteigentümer können diese Abmachung nur eingeschränkt bestätigen. Es besteht also keinerlei schriftlicher Vertrag. Ebenso wurde keinerlei Pachtzins gezahlt.  Die Erbengemeinschaft hat dieses Grundstück nun an mich verkauft. Der Nachbar wurde von der Eigentümergemeinschaft im September aufgefordert das Grundstück bis zum 31.12.2007 vollständig zu räumen, mit dem Hinweis, dass alle nach dem 31. 12. noch auf dem Grundstück verbliebenen Gegenstände auf den neuen Eigentümer übergehen. Das Grundstück wurde bis zum heutigen Tag nicht geräumt, obwohl eine zweite Aufforderung im Dezember verschickt worden war.   Der Nachbar beruft sich auf den oben beschriebenen mündlichen Vertrag und behauptet er hätte ein Jahr Zeit, der Räumung nachzukommen. Diese Auskunft habe er vom Landwirtschaftsamt erhalten. Dort habe er sich erkundigt, weil es sich um Ackerland bzw. landwirtschaftliche Nutzfläche handele. Es wurde auf der Fläche nur Holz gelagert und keine sonstigen Landwirtschaftlichen Nutzungen vorgenommen.   Meine Fragen:  1.Welche rechtlichen Grundlagen besitzt eine solche mündliche Vereinbarung ? 2.Welche Zeit muss dem Nachbarn gewährt werden um die Fläche zu räumen ? 3.Kann er sich auf ein Gewohnheitsrecht berufen ? 4.Kann ich die Räumung auf seine Kosten veranlassen ?             

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ich danke für Ihre Anfrage, die ich im Folgenden unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes gerne beantworte.  1. Eine eindeutige rechtliche Einordnung der Vereinbarung ist auf Grundlage Ihrer Informationen leider nicht möglich. So könnte es sich in der Tat um einen Landpachtvertrag im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/585.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 585 BGB: Begriff des Landpachtvertrags">§ 585 BGB/a>  handeln. Es könnte jedoch ebenfalls eine so genannte rechtsgeschäftliche Gefälligkeit vorliegen. Die Tatsache, dass keine Landwirtschaft im klassischen Sinne (Gartenbau ist im Übrigen auch als Landwirtschaft anzusehen) unter betrieben wird, spricht nicht unbedingt gegen eine Qualifizierung als Landpacht. Unterhaltung und Pflege sind beispielsweise auch Pflichten des Landpächters. Die Unentgeltlichkeit spricht dagegen wiederum für eine Gefälligkeit. Teil  Ein Schriftformerfordernis ist für den Abschluss eines Landpachtvertrages nur dann erforderlich, wenn der Vertrag befristet werden soll. Mündliche Vereinbarungen gelten als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Kündigung eines solchen Vertrages wäre zum Ende des folgenden Kalenderjahres möglich, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594a BGB: Kündigungsfristen">§ 594a BGB/a> , in Ihrem Fall also zum Ablauf des Jahres 2008. An die Vereinbarung der Erbengemeinschaft mit dem Nachbarn sind auch Sie als neuer Eigentümer gebunden (Kauf bricht nicht Miete).  Im Ergebnis kommt einer rechtlichen Qualifikation nach meinem Ermessen jedoch keine entscheidende Bedeutung zu. Denn selbst wenn es sich um eine Gefälligkeit handeln sollte, so müsste Ihrem Nachbarn aufgrund der langen Vereinbarungsdauer eine angemessene Frist zur Räumung gesetzt werden, die durchaus einige Monate betragen könnte. Zur Räumung des Grundstücks benötigen Sie weiterhin einen gerichtlichen Räumungstitel. Das dazu erforderliche Gerichtsverfahren könnte sich durchaus auch bis Jahresende hinziehen, so dass Sie damit nicht schneller zum Ziel kommen würden.  2. Im Falle eines Landpachtvertrages: bis Ende 2008 Im Falle einer Gefälligkeit ist dies nicht eindeutig zu beurteilen. Dies hängt nicht zuletzt von der Bedeutung des Grundstücks für Ihren Nachbarn ab, jedenfalls mehrere Monate.  3. Auf Gewohnheitsrecht in dem Sinne, dass eine Verpflichtung zur Räumung überhaupt nicht mehr besteht, kann sich Ihr Nachbar nicht berufen.  4. Die Räumung können Sie nur mit einem Vollstreckungstitel veranlassen (s.o.)  Ich bedaure, dass ich Ihnen keine für Sie günstigere Auskunft geben kann. Als abschließende Empfehlung möchte ich Ihnen raten, Ihren Nachbarn unter Hinweis auf ein Gefälligkeitsverhältnis (u. U. auch durch ein anwaltliches Schreiben) zur baldigen Räumung aufzufordern. Sofern Ihr Nachbar aber Ende des Jahres freiwillig räumen wird, rate ich unter Hinweis auf die obige Begründung von einer klageweisen Durchsetzung ab.  Bitte nutzen Sie bei Unklarheiten die kostenlose Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Lehmann Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 585, § 594a