Frage: Hallo zusammen,  meine Familie hat einen Bauernhof geerbt.  Das Haus ist über 100 Jahre alt und nicht bewohnbar (feuchte Wände, keine Heizung (Holzöfen) etc.    Eine Dame würde den Bauernhof gerne pachten (für sich und ihre Pferde) und eine einfache Sanierung gegen Mietfreiheit vornehmen.  Wir möchten das Haus irgendwann mal abreißen und neu bauen.   Welche Möglichkeiten haben wir,  den Pachtvertrag zu beenden?  1. Gibt es bei Pachtverträgen ähnlich wie bei Wohnungsmietverträgen die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung?  2. Bei einem befristet abschlossenen Pachtvertrag (5 oder 10 Jahre),  muß der Pächter dann wirklich ausziehen,  wenn ja, hat er Anspruch auf Erstattung der Sanierungskosten?  Vielen Dank   

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  Grundsätzlich sind nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 Abs. 2 BGB/a>  die Bestimmungen des Mietrechts auch auf den Pachtvertrag anzuwenden. Folglich ist auch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  anwendbar, der in Abs. 2 Nr. 2 die Möglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarf vorsieht. Die Kündigungsfrist würde sich aber nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/584.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 584 BGB: Kündigungsfrist">§ 584 BGB/a>  richten, da diese Regelung a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c BGB/a>  vorgeht. Wie bei einem Zeitmietvertrag im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  kann auch ein Pachtvertrag auf eine bestimmte Zeit geschlossen werden – hier sollte also schon aus dem Vertrag hervorgehen, dass der Abriss des bisherigen Anwesens geplant ist und deswegen eine Verpachtung nur für den bestimmten Zeitraum vorgesehen ist. Sie sollten dann vor dem Ende der Pachtzeit noch rechtzeitig darauf hinweisen, dass der Befristungsgrund fortbesteht. Dann muss die Pächterin das Anwesen mit Ablauf der Pachtzeit verlassen haben, wenn er sich nicht einer kostenpflichtigen Räumung aussetzen möchte. Zudem sollte im Vertrag festgeschrieben werden, dass die Pächterin die Kosten der Sanierung trägt, um etwaigen Ansprüchen aus Geschäftsführung ohne Auftrag vorzubeugen.   Meine bisherigen Aussagen wären neu zu bewerten, wenn ein Landpachtvertrag im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/585.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 585 BGB: Begriff des Landpachtvertrags">§ 585 BGB/a>  geschlossen würde. Dann müsste die Pächterin Landwirtschaft betreiben, also auf die Gewinnung pflanzlicher oder tierischer Erzeugnisse aus sein. Ob dies der Fall ist, kann aufgrund Ihrer Angaben nicht abschließend beurteilt werden – eine Pferdezucht mit Futtererzeugung wäre anders zu beurteilen wie etwa das Einstellen von zwei alten Pensionspferden. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594 BGB: Ende und Verlängerung des Pachtverhältnisses">§ 594 BGB/a>  würde das Pachtverhältnis dann enden, wenn die Pachtzeit abgelaufen ist. Wenn keine Pachtzeit bestimmt ist, richtet sich die Kündigungsfrist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594a BGB: Kündigungsfristen">§ 594a BGB/a> . Einem Fortsetzungsbegehren der Pächterin steht zudem a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/595.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 595 BGB: Fortsetzung des Pachtverhältnisses">§ 595 Abs. 3 Nr. 4 BGB/a>  entgegen. Auch bei einem Landpachtvertrag wäre darauf zu achten, dass die Umstände der Verpachtung – nur auf Zeit wegen beabsichtigter Eigennutzung und Sanierung auf Kosten der Pächterin – im Vertrag Aufnahme finden.  Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen beantworten.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 581, § 575, § 573, § 595, § 594, § 585, § 584, § 573c, § 594a