Frage: vor 4 Jahren habe ich mit einer Bekannten ein 3 Familienhaus zur je 1/2 erworben.1 Wohnung bewohne ich, die 2. Wohnung bewohnte die andere Miteigentümerin, sie steht aber nun seit 1 Jahr leer, die 3. Wohnung war vermietet, steht nun aber auch schon 2 Jahre leer.Die vorgesehene Umwandlung in Wohneigentum kam nicht zustande da wir uns recht schnell zerstritten. Nachdem alle Mediations-und Schlichtungsversuche scheiterten, wurde auf meine Antrag hin eine Teilungsversteigerung durchgeführt, die aber daran scheiterte das die Bank die Zinsen auf die Grundschuld anmeldete und das geringste Bargebot dermaßen hoch war, dass die TV nicht zum Erfolg führte. Die Miteigentümerin zahlt seit 1,5 Jahren keinerlei Kreditraten oder sonstige Unterhaltungskosten für das Haus und ist vor 1 Jahr ausgezogen. Ich ging für sie in Vorleistung und klagte diese wieder ein. Ich erhielt rechtskräftige Titel und habe sie als Sicherungshypothek im Grundbuch eintragen lassen. Sie weigerte sich mir ihren Eigentumsanteil zu verkaufen. Ich erfuhr das sie ALGII Leistungen auf Darlehensbasis erhält und Regelinsolvenz anmeldete. Sie erwirkte einen Beschluss, der eine Pfändung auf unbewegliche Sachen verhindert. Bislang ist das Insolvenzverfahren nicht eröffnet, es gibt auch keinen vorläufigen Insolvenzverwalter. Die 2 Wohnungen stehen weiterhin leer (zur Vermietung bräuchte ich ja ihr Einverständnis).  Welche Möglichkeiten habe ich noch: Im WEG gibt es ja nach §18 I die Möglichkeit zum Entzug des Wohneigentums. Könnte das in meinem Fall auch Anwendung finden? Was passiert wenn ich die 3. Wohnung (ehemals vermietete Whg.) ohne ihre Zustimmung vermiete? Kann ich, falls sie gegen mich vorgeht noch im Nachhinein auf Zustimmung klagen? Was muss ich tun um auch ihre Wohnung (seit 1 Jahr unbewohnt) zu vermieten. Meine Hoffnung derzeit ist, dass ich mit dem  Insolvenzverwalter über einen Verkauf verhandeln kann, aber wäre es möglich dass ihr Wohneigentum aus der Insolvenzmasse herausgenommen wird?

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:  Eine Entzug des Wohneigentums a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/18.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 18 WEG: Entziehung des Wohnungseigentums">§ 18 Abs. 1 WEG/a>  scheidet aus, da ein Wohnungseigentum hier nicht vorliegt, sondern Sie jeweils hälftige Eigentümerin an dem gesamten Haus/Grundstück sind.  Das Miteigentum wird juristisch als Miteigentum nach Bruchteilen bzw. Bruchteilseigentum bezeichnet. Der einzelne Miteigentümer hat ein Eigentümerrecht an einem ideellen Bruchteil des Grundstückes und der immobilie.   Im Wesentlichen gelten für das Miteigentum die Vorschriften des Bruchteilseigentums, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§ 741 ff. BGB/a> .  Die Verwaltung der Immobilie obliegt gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 BGB/a>  den Miteigentümern gemeinschaftlich.  Für Sie einschlägig wäre hier a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. 2 BGB/a> , wonach die Verwaltung nach billigem Ermessen erfolgen kann, soweit keine anderslautende Vereinbarung existiert.  Da derzeit die Kosten und Lasten von Ihnen für die gesamte Immobilie zu tragen sind, bietet es sich für die weitere Vorgehensweise an die Verwaltung der gesamten Immobilie zu übernehmen, da die Miteigentümerin sich nachhaltig weigert irgendwelche Entscheidungen zu treffen.  Im Rahmen der Vermietung durch Sie als Vertreter der Bruchteilsgemeinschaft können Einnahmen erzielt werden, damit die Bewirtschaftung der Immobilie erfolgen kann. Eine Vermietung ist im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung innerhalb der Gemeinschaft zulässig. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/747.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 747 BGB: Verfügung über Anteil und gemeinschaftliche Gegenstände">BGB § 747/a> , Staudinger, BGB Langhein, Rndr. 32  Insoweit sollten Sie die Miteigentümerin anschreiben und mitteilen, dass Sie zur Deckung der laufenden Kosten die Vermietung aller Wohnungen beabsichtigen. Hierbei gewähren Sie der Miteigentümerin eine Frist von zwei Wochen, wonach Sie Einwendungen erheben kann, wenn Sie eine nachweislich bessere Verwaltung anbieten kann. Da dies aufgrund Ihrer Schilderung nicht der Fall sein wird, wäre nach Ablauf der zwei Wochen mit der Vermietung zu beginnen.  Eine nachträgliche Zustimmung ist aufgrund des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. 2 BGB/a>  nicht erforderlich. Hinsichtlich der Wohnung der Miteigentümerin ist maßgebend, ob die Wohnung aufgeben wurde und Sie im Rahmen der Verwaltung Zugang zu der Wohnung haben. Soweit hier kein Mietvertrag mit der Bruchteilsgemeinschaft bestand, wäre auch hier eine Vermietung möglich, sollte aber in dem Schreiben an die Miteigentümer explizit darauf hingewiesen werden.  Hinsichtlich einer späteren Verwertung kann mit dem Insolvenzverwalter sicherlich eine Vereinbarung getroffen werden, wonach der Anteil an Sie veräußert wird unter Übernahme der bestehenden Verbindlichkeiten oder die Immobilie als ganzes veräußert wird. Allerdings bedarf es hierzu auch der Mitwirkung der finanzierenden Bank und eines Beitrages zur Insolvenzmasse. Eine 'Herausnahme' des Miteigentumsanteils aus dem Insolvenzverfahren würde derart erfolgen, dass der Miteigentumsanteil entweder veräußert wird oder aus der Insolvenzmasse freigegeben wird, so dass er wider in die Verfügungsgewalt der bisherigen Miteigentümerin fällt.  Die einschlägigen Regelung füge ich in der Anlage bei.  Ich hoffe ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschafft zu haben.  Mit besten Grüßen   § 744 Gemeinschaftliche Verwaltung  (1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands steht den Teilhabern gemeinschaftlich zu. (2) Jeder Teilhaber ist berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 BGB/a>  Verwaltung und Benutzung durch Beschluss  (1) Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen. (2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 745, § 747, § 744, § 741