Frage: Hallo an die Berater,  es geht um eine Erbengemeinschaft - bestehend aus drei Personen - in deren Besitz sich nach gesetzlicher Erbfolge ein vermietetes Mehrfamilienhaus befindet. Die Anteile sind 1 x 50 Prozent und 2 x 25 Prozent.  2 der Beteiligten (50+25=75%) wollen ihren Anteil veräußern.   Können diese beiden Verkaufswilligen, die zusammen im Besitz von 75 Prozent sind, den dritten Beteiligten juristisch dazu bewegen, seinen Anteil auch zu verkaufen, damit man am Immobilienmarkt die ganzen 100% im Stück anbieten kann?  Aktuell wird darüber verhandelt, die beiden Verkaufswilligen (zusammen 75%) intern von dem dritten Beteiligten (25 %) auszahlen zu lassen. Jedoch gestaltet sich ein Übereinkommen über den angemessenen Preis schwierig.   Daher die Idee, das Haus im Stück zum erzielten Marktwert zu verkaufen und die drei Beteiligten ihrem jeweiligen Anteil gemäß auszuzahlen. So würde man den Markt den Preis ermitteln lassen und sich nicht mit gegenseitigen unterschiedlich hohen theoretischen Wertgutachten blockieren.  Das Problem besteht darin, dass der dritte Beteiligte (25 Prozent) im Haus wohnt und nicht verkaufen will.   Vielen Dank

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   gerne darf ich Ihre Frage wie folgt beantworten:  Die Gemeinschaft mehrerer Erben ist nach der gesetzgeberischen Intention her von Beginn an auf Auseinandersetzung, d.h. auf anteilsmäßige Aufteilung des Erbes zwischen den Erben, gerichtet.  Dementsprechend kann nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2042.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2042 BGB: Auseinandersetzung">§ 2042 Abs. 1 BGB/a>  grundsätzlich jeder Miterbe zu jeder Zeit die Auseinandersetzung, d.h. die Aufteilung, des Erbes verlangen.   Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Aufhebungsverlangen nach Treu und Glauben ausgeschlossen ist, eine entgegen stehende letztwillige Verfügung des Erblassers vorhanden ist oder die Mieterben die Auseinandersetzung vertraglich für eine gewisse Zeit ausgeschlossen haben.  Liegt kein solcher Ausnahmefall vor, so kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangt werden, welche sich im Falle von geerbten Grundstücken letztendlich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/753.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 753 BGB: Teilung durch Verkauf">§ 753 BGB/a>  vollzieht.  Kommt daher keine Einigung zustande, können Sie bzw. der weitere veräußerungswillige Miterbe nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/753.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 753 BGB: Teilung durch Verkauf">§ 753 BGB/a>  erwirken, dass die Immobilie versteigert und der Erlös nach Abzug der Nachlassverbindlichkeiten anteilsmäßig aufgeteilt wird. Da durch eine solche Maßnahme natürlich im Regelfall weitaus weniger für die Immobilie als auf dem freien Markt erzielt wird, sollte der veräußerungsunwillige Miterbe in seinem eigenen Interesse auf diese gesetzliche Möglichkeit hingewiesen werden.  Ferner kann nach a href="https://dejure.org/gesetze/FGG/86.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 86 FGG">§ 86 FGG/a>  das Nachlassgericht um Vermittlung zwischen den Miterben ersucht werden.  Abschließend hoffe ich, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.   Hierbei möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.   Sie können natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir Verbindung aufnehmen.   Für eine über diese Erstberatung hinausgehende Interessenvertretung steht Ihnen meine Kanzlei selbstverständlich ebenfalls gerne zur Verfügung.  Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend und verbleibe   mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2042, § 753