Frage: Hallo  Ich habe eine Garage für 30,-€ montl. vermietet. Der Mieter wollte einen Dauerauftrag einrichten. Im Mietvertrag steht, die Miete ist bis zum 3. des Monats im voraus zuzahlen.  Bis heute habe ich keine Zahlung erhalten. Eine Zahlungserinnerung habe ich den Mietern in den Briefkasten gesteckt, selbst darauf gab es keine Reaktion. Dies wäre dann der zweit Monat mit Mietrückstand. Wie verhalte ich mich jetzt richtig ? - Wenn ich die fristlose Kündigung übergebe und mir quittieren lasse, möchte ich die Schlüssel auch sofort haben. - Was ist wenn die Mieter mir die nicht sofort aushändigen ? - Was ist wenn wir einen Übergabetermin vereinbaren und die Mieter nicht erscheinen ? - Kann ist das Schloss von der Garage einfach so auswechseln lassen oder mache ich mich da strafbar ? - Wie gehe ich weiter vor ?  Gruß aus dem Wendland Paarmann         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:  Die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung ergeben sich u.a. aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> , den ich Ihnen unten angefügt habe. Nach Ihren Schilderungen liegt wohl der Kündigungsgrund des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB/a>  vor.    Sie können die Schlüssel herausverlangen. Sollte diese Ihnen allerdings nicht gegeben werden, hätten Sie gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Wenn Sie dies nicht tun und z.B. die Schlösser eigenmächtig austauschen, begehen Sie verbotene Eigenmacht. Bis zur Übergabe habe Sie selbstverständlich Anspruch auf die Miete  Vorgehen: 1.Wirksame und nachweisbare fristlose Kündigung aussprechen nebst Aufforderung zum Ausgleich des bisherigen Rückstandes, soweit keine Fortsetzung des Mietverhältnisses gewünscht 2.Ggf. Klage auf ausstehenden Mietzins und Räumung, soweit keine einvernehmliche Regelung möglich und gewünscht   Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.   Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.   Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen   Martin P. Freisler - Rechtsanwalt -   <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.ra-freisler.de' target='_blank'>www.ra-freisler.de</a> <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.kanzlei-medizinrecht.net' target='_blank'>www.kanzlei-medizinrecht.net</a>    a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  - Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn  1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. 2Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. (3) 1Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. 2Dies gilt nicht, wenn  1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. (4) 1Auf das dem Mieter nach Abs. 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. 2Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543