Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, ich lebe mit meiner Familie in einem 2 Familienhaus. Ich bewohne mit meiner Frau und meinen beiden Kindern das 1. OG sowie das 2.OG (Dachgeschoss)Mein Großvater lebt im EG.  1991 haben mir die Großeltern ein 2 Familienhaus per Übergabevertrag vermacht. Ich war damals 26 Jahre alt,ledig und ohne Kinder. Meinen Großeltern wurde ein Wohnungsrecht eingetragen sowie deren Tochter. Das Wohnungsrecht der Tochter tritt erstmal nach dem der Großeltern zurück. Von den Großeltern lebt der Großvater noch. Er ist 90 Jahre alt und sehr rüstig. Die Großmutter ist mittlerweile gestorben. Meine Tante war zu dem Zeitpunkt der Hausübergabe ebenfalls ledig und ohne Kinder. Sie ist in Rente, mittlerweile mit einem Polen verheiratet und 60 Jahre alt. Ihr Mann ist 46 Jahre alt. Meine Tante ( Tochter der Großeltern) hat nun angekündigt das sie gerne mit Ihrem Mann die Wohnung  des Großvater beziehen möchte, wenn er gestorben ist. Zu einem früheren Zeitpunkt hatte sie mal geäußert das sie in diese Haus nicht einziehen wolle.  1991 habe ich 83.000€ Darlehen aufgenommen um das Haus zu renovieren. Auch heute noch fließen so manche € in die Renovierung, was eben nun aus dem monatlichen Verdienst kommt. Das Darlehen auf der Bank ist 2021 abbezahlt. Ich bin zudem Alleinverdiener. Meine Frau,meine Kinder und ich bewohne eine Gesamtfläche von ca 83qm wobei 40 qm (unter dem Dach) mit Dachschrägen versehen sind. Mein Großvater hat eine Wohnfläche von ca. 44 qm.  Ich kann mir nicht vorstellen mit meiner Tante und deren Mann in einem Haus zu wohnen . Er trinkt sehr viel, hat sie schon mal geschlagen und wurde erst seit der Hochzeit in Deutschland legitimisiert. Schwarzarbeit gehört auch zu seinem Hobby.  Nachdem meine Tante damals angekündigt hatte nicht in das Haus einziehen zu wollen war meine Planung darauf ausgerichtet das Haus irgendwann an meine Kinder oder einem Kind zu übertragen. Mein Sohn ist derzeit 15 Jahre alt. Somit hätte ich dann mit meiner Frau die kleinere Wohnung bezogen . Das alle funktioniert nicht mehr wenn meine Tante mit Ihrem Mann eingezogen sind. Soweit ich weß ist Wohnungsrecht mietfrei.  Ich erwäge nun das Haus zu verkaufen ( wahrscheinlich mit Riesenverlust wegen dem Wohnungsrecht) Hier die Fragen: - Bedeutet Wohnungsrecht das sich diese Recht speziell auf die Nutzung einer der bestehenden Wohnungen in dem 2 Familienhaus besteht oder wäre es auch rechtlich denkbar wenn im Keller des Hauses Wohnraum geschaffen wird und dieser der Berechtigten zur Verfügung gestellt wird? Dieser Wohnraum wäre dann allerdings kleiner als die bestehende Wohnung.  -Ist es möglich an der Wohnung die ev für die Berechtigte zur Verfügung gestellt werden soll räümlich von der Whg zutrennen, zB für ein Jugenzimmer?  Kann ich das 2 Familienhaus in ein 1 Familienhaus umwandeln, hat das Einfluss auf das Wohnrecht?  Gibt es irgendeine erdenkliche Möglichkeit das Wohnungsrecht anzufechten. Ich kann mir nicht vorstellen das wir mit meiner Tante und Ihrem Mann auskommen würden. Zudem beide auch sehr unsauber sind und sich einfach in ein Nest setzten wollen das ich bezahlt habe. 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:   - Bedeutet Wohnungsrecht das sich diese Recht speziell auf die Nutzung einer der bestehenden Wohnungen in dem 2 Familienhaus besteht oder wäre es auch rechtlich denkbar wenn im Keller des Hauses Wohnraum geschaffen wird und dieser der Berechtigten zur Verfügung gestellt wird?  Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.  Nach der Rechtsprechung ist insoweit erforderlich, dass das Gebäude oder der Gebäudeteil, der dem Wohnungsrecht unterliegen soll, im Eintragungsvermerk oder wenigstens in der Eintragungsbewilligung einwandfrei bezeichnet wird (vgl. BayObLG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=DNotZ%201988,%20587" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 26.02.1988 - BReg. 2 Z 107/87: Bezeichnung der einem Wohnungsrecht unterliegenden Räum...">DNotZ 1988, 587/a> ; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=MDR%201988,%20581" target="_blank" class="djo_link" title="MDR 1988, 581 (2 zugeordnete Entscheidungen)">MDR 1988, 581/a> ).    -Ist es möglich an der Wohnung die ev für die Berechtigte zur Verfügung gestellt werden soll räümlich von der Whg zutrennen, zB für ein Jugenzimmer?  In Ihrem Fall ist zunächst unklar, ob sich das Wohnungsrecht auf das Gebäude selbst oder auf einen Gebäudeteil bezieht. Hier sollten Sie zunächst das Grundbuch einsehen und prüfen, was dort genau eingetragen ist.   Kann ich das 2 Familienhaus in ein 1 Familienhaus umwandeln, hat das Einfluss auf das Wohnrecht?  Das Wohnungsrecht würde sich dann auf das neu errichtete Familienhaus erstrecken.    Gibt es irgendeine erdenkliche Möglichkeit das Wohnungsrecht anzufechten.   Die Eintragung im Grundbuch kann unwirksam sein, wenn weder im Eintragungsvermerk noch in der Eintragungsbewilligung das Gebäude oder der Gebäudeteil nicht bezeichnet worden ist (vgl. OLG Zweibrücken FGPrax 1988, 84).  Das Wohnungsrecht selbst erlischt nach dem Tod des Wohnungsberechtigten oder nach Zeitablauf.  Eine Löschung der Dienstbarkeit kommt aber nicht bei in Betracht, wenn der Berechtigte das Wohnungsrecht über einen längeren Zeitraum nicht ausübt oder zur Ausübung nicht in der Lage ist (bspw. wegen Unterbringung in einem Pflegefall).    Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.     Mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -  Rechtsanwaltskanzlei K. Roth info@kanzlei-roth.de www.kanzlei-roth.de Tel. 040/317 97 380 Fax: 040/31 27 84 Johannisbollwerk 20 20459 Hamburg !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093