Frage: Im Jahre 1993 habe ich Eigentumsrecht an Gewerberäumen zum Preis von DM 200.000 erworben, die sich im Souterrain eines Mehrfamilienhauses befinden. Zum Zeitpunkt des Kaufs waren die Räume vermietet -- bis Juli 2007 (an verschiedene Mieter). Im August 2007 wurde in den Gewerberäumen ein erheblicher Wasserschaden durch Rohbruch im 2. Stock des Hauses verursacht. Umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen waren erforderlich, um den ursprünglichen Zustand der Gewerberäume wiederherzustellen. Diese Arbeiten waren im Mai 2008 abgeschlossen.  Im April 2008 wurde hingegen beim Bauamt angezeigt, in den Räumen würde Wohnraum neu eingerichtet. Hierbei wurde durch das Bauamt festgestellt, daß nicht nur keine Genehmigung für Wohnraum, sondern auch keine Genehmigung für die Gewerberäume vorliegt.   Im Grundbuch und in der Teilungserklärung sind die Gewerberäume jedoch als solche eingetragen und waren Gegenstand des notariell beurkundeten Kaufvertrages. Die Finanzierung erfolgte über die Bausparkasse, gesichert über eine Grundschuld auf die Gewerberäume. Gemäß Bauamt handelt es sich jedoch nur um 'Kellerräume'. Ggf könnten diese durch bauliche Maßnahmen in Gewerbe/Wohnraum umgewandelt werden.   1) Habe ich etwas gekauft das nicht existiert? Welche Ansprüche habe ich ggf. gegen den Vorbesitzer/Verkäufer (Privatperson) oder gegen die Baugesellschaft bzw. denjenigen, der die Kellerräume ohne Baugenehmigung ins Grundbuch eintragen ließ?  2) Vom Bauamt wurde eine Strafe gegen mich verhängt, wegen Errichtung nicht genehmigten Wohnraums. Muß ich diese zahlen wenngleich kein Wohnraum errichtet wurde (lediglich Wiederherstellen der Gewerberäume nach Wasserschaden). Ich war/bin in dem Glauben, daß die Gewerberäume genehmigt sind da im Grundbuch eingetragen. 3) Die Hausgemeinschaft verlangt weiterhin die Beteiligung an Umlagekosten wie Müllabfuhr, Aufzug etc. Wenn nun die Gewerberäume nicht existieren (und demnach auch nicht vermietet werden können), kann ich für diese Kosten herangezogen werden? 4) Wenn ich mich entscheiden sollte, die Räume zum Wohn/Gewerberaum umzubauen und neu genehmigen zu lassen, ist dafür das Einverständnis der Hausgemeinschaft erforderlich? 5) Die Räume wurden nunmehr über 15 Jahre als Gewerberäume genutzt, kann daraus Gewohnheits/Duldungsrecht abgeleitet werden und was bedeutet das für mich?  Vielen Dank für Ihre Hilfe.  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  1. Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/892.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 892 BGB: Öffentlicher Glaube des Grundbuchs">§ 892 BGB/a>  gilt zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück durch Rechtsgeschäft erwirbt, der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist.   Abs. 500.h. dadurch, dass bei Ihrem Erwerb die Räume im Grundbuch als Gewerberäume eingetragen waren, haben Sie diese auch als Gewerberäume gutgläubig erworben, da Sie sich auf die Richtigkeit des (unrichtigen Grundbuchs) verlassen konnten, wenn und soweit die Eintragung auf die Sie sich berufen eintragungsfähig ist. Ob die Rechte im Grundbuch so eingetragen waren, dass sich daraus die Ihnen beim Verkauf gemachten Angaben ergeben, kann erst nach Einsichtnahme in das Grundbuch und den Kaufvertrag beurteilt werden.  Sollte Ihnen dennoch ein Schaden entstanden sein, könnten Sie aufgrund arglistiger Täuschung SchadenserS. vom Verkäufer verlangen. Dazu ist es aber notwendig, dass der Verkäufer vom Mangel der Immobilie wusste. Darüber hinaus könnte sich der Notar schadensersatzpflichtig gemacht haben, wenn sich der Kaufvertrag und das Grundbuch widersprechen und der Notar Einsicht in das Grundbuch nehmen sollte.  2. Sie sollten gegen den Bescheid des Bauamts Widerspruch einlegen mit dem Hinweis, dass Sie die Immobilie als Gewerberäume gutgläubig erworben haben. Einen solchen Widerspruch können Sie selbst einlegen. Trotzdem rate ich Ihnen einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl mit Ihrer Vertretung bereits im Widerspruchsverfahren zu beauftragen.  3. Unabhängig davon ob die Räume als Gewerberäume genutzt werden durften, Sind Sie Eigentümer eines Teils der Gesamtimmobilie und haben sich somit grundsätzlich auch an den Umlagekosten entsprechend dem vereinbarten Verteilerschlüssel zu beteiligen. Eine Änderung z. Bsp. die Einführung eines Verrechnungsschlüssel der sich am individuellen Verbrauch orientiert, ist durch eine Entscheidung der Wohnungseigentümer möglich. Möglicherweise ergibt sich bereits aus dem aktuellen Verrechnungsschlüssel eine Reduzierung Ihres Anteils. Dies sollten Sie bis zur endgültigen Klärung auch anstreben, um unnötige Kosten zu vermeiden.  4. Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen und auch das Gemeinschaftseigentum betreffen, benötigen grundsätzlich die Zustimmung der Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die Maßnahmen über das in a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 Nr. 1 WEG/a>  bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Da der Umfang der notwendigen Umbauarbeiten von hier nicht beurteilt werden kann, kann ich nicht sagen ob in Ihrem konkreten Fall eine solche Zustimmung notwendig ist.  5. Ich rate Ihnen, gerade aufgrund des möglichen Werteverlustes Ihrer Immobilie, einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl mit der weiterführenden Vertretung zu beauftragen, um Fehler gegenüber dem Bauamt, der Eigentümergemeinschaft und anderen zu vermeiden.  Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.   Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage. Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Ingo Bordasch Rechtsanwalt  Tel.: 030 - 293 646 75 Fax.: 030 - 293 646 76 frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de  PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 892