Frage: Guten Tag,  Ferienwohnungen in einer Ferienanlage sind in 2008 als Eigentumswohnungen verkauft worden, von denen der Alteigentümer und gewähler Beirat bis Ende 2009 noch ebenfalls im Besitz einiger Wohnungen war. In der letzten Eigentümerversammlung (17.04.2010) wurde uns mitgeteilt, das im Rahmen eines bestehenden Wärmeliefervertrags die Preise zum 01.01.2009 wie vertraglich vereinbart neu festzusetzen waren. Diese Preise sind dann nur zwischen Wärmelieferant, dem erwähnten Beirat und dem Verwalter neu beschlossen/verhandelt worden und führten zu einer fast 50%-igen Erhöhung des Arbeitspreises. Über diese Verhandlungen sind weder die beiden anderen Beiräte noch die weitern Neueigentümer informiert worden. Der jetzige Wärmeliefervertrag wurde in 2005 mit dem Alteigentümer abgeschlossen und läuft 10 Jahre. Dieser Wärmeliefervertrag wurde keinem Neueigentümer bei Vertragsabschluß zum Erwerb der Wohnungen ausgehändigt bzw. über den Inhalt informiert.  Die Frage: Haben wir Neueigentümer die Möglichkeit diesen bestehenden Vertrag mit dem jetzigen Wärmelieferant zu beenden. Sind Verwalter oder der erwähnte Beirat für den uns entstandenen Schaden der Preisgestaltung zur Verantwortung zu ziehen, oder haben die neuen Konditionen für uns ohnehin keine Gültigkeit unter Anbetracht des Zustandekommens.   Leider haben wir Eigentümer bei der letzten Versammlung die Heizkostenabrechnung abgesegnet und dem Verwalter die  Entlastung ausgesprochen, weil wir diese Informationen, die wir jetzt haben, noch nicht hatten. Ist die Entlastung duch uns Eigentümer zu widerrufen?   Wir brauchen hier eine rechtsverbindliche Aussage um auch mit Klarheit einen neuen Wärmelieferant suchen zu können.  Vielen Dank     

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   ich möchte Ihre Frage anhand des geschilderten Sachverhaltes und der Auslobung des Einsatzes wie folgt beantworten:   Im Rahmen der Durchführung oder Abwicklung eines zwischen den Wohnungseigentümern und einem Dritten, hier dem Wärmelieferanten, bereits bestehenden Vertragsverhältnisses handelt der Hausverwalter stets als Vertreter der Wohnungseigentümer und ist bei sämtlichen Entscheidungen, also auch der hier vorgenommenen Erhöhung des Arbeitspreises, deren Erfüllungsgehilfe. Dies bedeutet also, dass die Wohnungseigentümer durch die Entscheidungen des von ihr berufenen Verwalters, im Verhältnis zum Wärmelieferanten entsprechend vertraglich gebunden werden, also hier auch an die Entscheidung der Erhöhung. Somit richtet sich im Ergebnis die Möglichkeit der Wohnungseigentümer, den bestehenden Wärmelieferungsvertrag in Vertretung durch die Verwaltung oder selbst zu kündigen, allein nach dem Inhalt des bestehenden Wärmelieferungsvertrages und den darin vereinbarten Kündigungsfristen.   Die weitere Frage nach einer Haftung des Verwalters für den Schaden aufgrund der neuen Preisgestaltung ist etwas differenzierter zu betrachten. Der Hausverwalter hat grundsätzlich seine Verpflichtungen aus dem Geschäftsbesorgungsverhältnis mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfüllen und dabei mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns vorzugehen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/276.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 276 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners">§ 276 BGB/a> . Erfüllt er diese Pflichten z.B. schuldhaft schlecht, ist er zum ErS. entstandenen Schadens wegen einer Pflichtverletzung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 Abs. 1 BGB/a>  verpflichtet.   Ob vorliegend eine Pflichtverletzung durch die erfolgte Vornahme einer eventuell unangemessenen Preisgestaltung gegeben ist, richtet sich in erster Linie nach dem Inhalt des Verwaltervertrages. Sollte hierzu nichts Konkretes enthalten sein, wäre zunächst über einen Verstoß der Hausverwaltung wegen unzulänglicher Erfüllung Ihrer Verwalteraufgaben nachzudenken, die sich aus den a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/26.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 26 WEG: Bestellung und Abberufung des Verwalters">§§ 26/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/28.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 28 WEG: Wirtschaftsplan, Rechnungslegung">28 WEG/a>  ergeben. Eine insoweit offenkundige Verletzung der Hausverwalterpflichten ist hier jedoch unter Berücksichtigung des Inhalts dieser Vorschriften nicht ohne Weiters ersichtlich. Letztlich könnte die durchgeführte Preisanpassung daher allenfalls als Verstoß gegen die kaufmännische Sorgfaltspflicht des Verwalters gegenüber den Eigentümern gewertet werden. Ein darauf basierender Schadensersatzanspruch dürfte vorliegend aber nur schwer durchsetzbar sein, da der Verwaltung nach Ihrer Schilderung für Ihre Handlungen im Rahmen der Verwaltung bereits Entlastung erteilt wurde, welche auch nicht einfach so widerrufen werden kann.   Im Ergebnis sollten Sie daher eher über eine künftige Abberufung und Neuwahl der Verwaltung  nachdenken, um solche Begebenheiten zumindest für die Zukunft ausschließen bzw. diesen vorbeugen zu können. Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit.  Auch eine Beschränkung der Abberufung auf eine solche aus wichtigem Grunde ist möglich, ein wichtiger Grund ist bereits gegeben, wenn das gegenseitige Vertrauen zwischen Verwalter und Wohnungseigentümer wie bei Ihnen offensichtlich nicht mehr gegeben ist.   Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Das Weglassen oder Hinzufügen von Umständen kann die rechtliche Beurteilung bereits nicht nur unerheblich verändern.  Abschließend hoffe ich, Ihnen weitergeholfen zu haben und würde mich über eine positive Bewertung durch Sie freuen.   Mit freundlichen Grüßen   Thomas Joschko Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 276, § 280