Frage: Sehr geerhrte Anwälte dieser Seite,  ich habe folgende Frage bzgl. eines privat geschlossenen Vorvertrags zum Kauf einer Immobilie, der ohne notoarielle Beglaubigung im privaten Kreis abgeschlossen wurde.  Als Vorlage haben wir diesen Mustervertrag verwendet: https://www.consumer.bz.it/sites/default/files/2016-11/Muster%20eines%20Kaufvorvertrages%20zwischen%20%20Privatpersonen.rtf  Dabei wurden lediglich der Käufer & Verkäufer (1), der Gegenstand (2) und Preis (3) ausgefüllt sowie die Unterschriften des Käufers bzw. Verkäufers auf Seite 2 gesetzt.  Die folgende Punkt 6,7 und 8 wurde von beiden Seiten offengelassen bzw. es wurde nichts eingetragen:  '6) ÜBERGABE DER LIEGENSCHAFT Die Übergabe der Immobilie erfolgt spätestens am _____________(genaues Datum anführen). Bei der Übernahme wird die Bewohnbarkeitserklärung vom Verkäufer an den Käufer ausgehändigt. Die Übernahme wird in einem Protokoll schriftlich festgehalten. Ab dem Tag der Übernahme tragen die Käufer alle Hausbetriebskosten (Kondominiumspesen) und alle Kosten für die veräußerte Liegenschaft.  7) ENDGÜLTIGER NOTARIELLER KAUFVERTRAG  Der endgültige Kaufvertrag wird innerhalb _____________________ (genaues Datum anführen) vor einem von den kaufenden Parteien zu ernennenden Notar unterzeichnet.  8) VERTRAGSSTRAFEN Im Falle der Nichterfüllung der Verpflichtungen der verkaufenden Parteien oder der Verspätung bei der Übergabe verpflichten sich die verkaufenden Parteien gemäß Art. 1382 ZGB den kaufenden Parteien Euro ________________  pro Kalendertag Verspätung zu bezahlen.'  Dieser Vertrag wurde nicht notariell beglaubigt, sondern nur von beiden Personen unterschrieben. Ich würde von diesem Vorvertrag nun gerne zurücktreten.   Meine konkrete Frage nun:  Inwiefern muss ich der anderen Partei welchen Schadensersatz mit welcher Begründung zahlen oder ist unser oben beschriebener Vorvertrag nur eine Art 'Reservierung', bzw. wie kann ich am besten von dem Vorvertrag zurücktreten, so dass ich nicht auf Schadensersatz verklagt werden kann?  Vielen lieben Dank für Ihre Mühen und für eine Antwort.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Sie haben sich aus dem Internet ein Vertragsmuster der Verbraucherzentrale Südtirol heruntergeladen. Dieser Vertrag beruht auf italienischem Recht. Nach deutschem Recht ist er unbrauchbar, um Rechtsfolgen herbeizuführen. Ich gehe freilich davon aus, dass es sich bei dem Kaufobjekt um ein Grundstück in Deutschland handelt.  Jede rechtliche Verpflichtung, Grundeigentum zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach deutschem Recht (§ 311b Abs. 1 S. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB) der notariellen Beurkundung. Ein Vertrag, der dieser Form nicht entspricht, ist nichtig (§ 125 BGB) und entfaltet keine Rechtsfolgen.  In aller Regel ergeben sich aus der Berufung auf Formnichtigkeit keine Schadensersatzansprüche der Gegenseite. In Ihrem Fall kann ich nicht erkennen, dass dies ganz ausnahmsweise anders sein sollte. Sie müssen also nicht befürchten, dass Sie von Ihrem Vertragspartner mit Aussicht auf Erfolg auf SchadenserS. oder gar Erfüllung in Anspruch genommen werden können.  Teilen Sie Ihrem Vertragspartner mit, dass Sie an diesem Vertrag nicht festhalten wollen und dass der Vertrag ohnehin unwirksam ist. Einer Kündigungserklärung bedarf es nicht.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 125