Frage: Unsere EWG besitzt einen Tiefgaragenstellplatz auf Gemeinschaftsgrund, der seit 9 Jahren an einen der Eigentümer unbefristet vermietet wird. Der Verwalter der EWG, der gleichzeitig auch Eigentümer und Bewohner der Anlage ist, hat seinen Anspruch auf diesen Stellplatz angemeldet und in seiner Funktion als Verwalter - jedoch ohne Zustimmung der WEG - dem Mieter gekündigt. Die Kündigung kann als Folge einer privaten Auseinandersetzung zwischen dem Eigentümer und dem Verwalter angesehen werden. Ausserdem war zum Zeitpunkt der Kündigung der Verwalter der einzige Interessent für die Neuanmietung des Stellplatzes. Ist diese Kündigung rechtens ohne Zustimmung der WEG ? Wer kann dagegen klagen bzw. bis wann ?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zunächst vielen Dank für Ihre Frage.  Die Berechtigung des Verwalters zur Kündigungserklärung bezüglich des Einstellplatzes  im Namen der WEG könnte sich aus dem Verwaltervertrag ergeben, den die WEG mit dem Verwalter abgeschlossen. Ich unterstelle bei meinen weiteren Ausführungen, dass sich diese Berechtigung aus dem Vertrag ergibt und somit generell Vertretungsmacht vorliegt.   Da der Verwalter jedoch gleichzeitig ein Interesse an der Anmietung des Stellplatzes hat, könnte seine Vertretungsmacht wegen Interessenkollision ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/181.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 181 BGB: Insichgeschäft">§ 181 BGB/a> ) ausgeschlossen sein. Das Verbot der Selbstkontrahierung, des Insichgeschäftes,  gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/181.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 181 BGB: Insichgeschäft">§ 181 BGB/a>  ist auch auf einseitige empfangsbedürftige Willenserklärungen wie die Kündigung eines Vertrages anzuwenden( BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WM%2091,%201753" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 17.06.1991 - Abs. 2 ZR 261/89: Vertretungsberechtigung bei Ausschluß eines gesamtvertretungsbe...">WM 91, 1753/a> , 1754). Die Folge hiervon ist, dass aufgrund der Interessenkollision bei der Abgabe der Kündigungserklärung keine Vertretungsmacht bestand und die Kündigung des Tiefgaragenstellplatzes hierdurch schwebend unwirksam ist. Die Kündigung bedarf demnach der Genehmigung des Vertretenen, demzufolge der Eigentümergemeinschaft gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/177.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 177 BGB: Vertragsschluss durch Vertreter ohne Vertretungsmacht">§ 177 Abs. 1 BGB/a> . Die Folge hiervon ist, dass die  Kündigung des Tiefgaragenplatzes gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/178.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 178 BGB: Widerrufsrecht des anderen Teils">§ 178 BGB/a>  analog aufgrund der Interessenkollision zurückgewiesen werden kann. Dem Verwalter wird alsdann nichts anderes übrig bleiben, als eine Genehmigung der Wohnungseigentümerschaft einzuholen, was nur im Wege eines Beschlusses erfolgen kann. Wird  hierbei festgestellt, dass tatsächlich eine Interessenkollision vorliegt, ist der Verwalter zur Vertretung nicht berechtigt gewesen( a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/27.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 27 WEG: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters">§ 27 Abs. 3 S. 2 WEG/a> ). Dies hat zur Folge, dass die Kündigung von vornherein unwirksam war. Die Wohnungseigentümer können alsdann durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen  Wohnungseigentümer mit der Vertretung der Gemeinschaft  bezüglich der Kündigungserklärung hinsichtlich des Einstellplatzes ermächtigen ( a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/27.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 27 WEG: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters">§ 27 Abs. 3 S. 2 WEG/a> ). Der Verwalter wäre jedenfalls hiervon ausgeschlossen.  In der Sache selbst sollte gegenüber dem Verwalter die Kündigung wegen Interessenkollision gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/181.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 181 BGB: Insichgeschäft">§ 181 BGB/a>  zurückgewiesen und der EinstellpS. weiter genutzt und die Einstellgebühr weiter gezahlt werden. Der Verwalter muss alsdann reagieren; dies kann er dadurch, dass er eine Eigentümerversammlung einberuft.  Ein Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigungserklärung ist nicht notwendig; notwendig ist nur, dass die Kündigungserklärung unverzüglich mangels Vertretungsmacht aufgrund der Interessenkollison zurückgewiesen wird.  Gerne stehe ich bei Bedarf für eine Nachfrage zur Verfügung.   Mit freundlichem Gruß  Peter Dratwa Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 181, § 178, § 177