Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  zu nachfolgendem Sachverhalt bräuchte ich einen fachlichen Rat:  Der Mieter hat die Wohnung zum 30.9.2012 gekündigt. Das ist ein Sonntag. Über den Termin zur Übergabe und Rückgabe konnte keine einvernehmliche Lösung gefunden werden. Diesbezügliche Initiativen gingen ausschließlich von mir aus. Der Mieter lehnt die von mir vorgeschlagenen Termine für den 30.9.2012 oder alternativ den 1.10.2012 um 15:00 Uhr ab. Er schlägt statt dessen den 1.10.2012 ab 17:00 Uhr vor. Dieser Termin ist für mich nicht akzeptabel, auch weil die neuen Mieter am 1.10.2012 einziehen wollen. Die konkrete Terminierung und die Modalitäten des Ablaufs für eine Übergabe bzw. Rückgabe der Wohnung sind nun offen, auch deshalb, weil der Mieter ein diesbezügliches Telefongespräch abgebrochen hat und nicht mehr gesprächsbereit ist.  Frage: Ab welcher Uhrzeit am 1.10.2012 habe ich nun einen rechtlichen Anspruch auf „Rückgabe' der Wohnung ? Kann ich auf eine Rückgabe der Wohnung zu einer von mir fest gesetzten Uhrzeit (z.B. 8:00 Uhr) am Vormittag bestehen und ggf. die Wohnung durch einen Schlüsseldienst öffnen lassen für den Fall, dass der Mieter zu dieser Uhrzeit nicht anwesend ist oder die Schlüssel nicht zur Verfügung gestellt hat (z.B. durch Deponieren im Briefkasten nach Aufforderung) ?   Vielen Dank.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten: Bitte beachten Sie dabei, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage anhand des von Ihnen dargestellten Sachverhaltes zu geben. Eine persönliche Beratung und Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Das Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer vollständig anderen rechtlichen Beurteilung führen.   1.  „Ab welcher Uhrzeit am 1.10.2012 habe ich nun einen rechtlichen Anspruch auf „Rückgabe' der Wohnung ?'  Ihr Anspruch auf Rückgabe der Wohnung ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs. 1 BGB/a> . Dieser lautet:                    § 546 Rückgabepflicht des Mieters (1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. (2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.  Rückgabezeitpunkt ist danach grundsätzlich nach dem Beendigungszeitpunkt des Mietvertrages.   Mit der Kündigung zum 30.09.2012 endet der Mietvertrag am 30.09.2012 um 24:00 Uhr. Ihr Rückgabeanspruch besteht damit ab 1.10.2012 um 0:00. Bis zu diesem Zeitpunkt ist Ihr Mieter verpflichtet auszuziehen und die Wohnung geräumt an Sie zu übergeben.  Erfüllt ein Mieter dies nicht, kann für den Zeitraum der nicht rechtzeitigen Rückgabe grundsätzlich unter den Voraussetzungen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546a BGB/a>  eine Nutzungsentschädigung oder SchadenserS. geltend gemacht werden:  „Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546 a Abs. 1 BGB/a>  kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt. Nach der Rechtsprechung des BGH wird die Mietsache bereits dann im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546 a BGB/a>  'vorenthalten', wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht.' (Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil v.  28.07.2011, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 1-10%20U%2026/11" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 28.07.2011 - 10 U 26/11: Begriff des Vorenthaltens der Mietsache i.S. von § 546...">Abs. 1-10 U 26/11/a> )     Insoweit ist aber immer der Einzelfall entscheidend; dass heißt in einigen Konstellationen kann es auch einen Grund seitens des Mieters, z.B. Krankheit geben, der den Termin der Rückgabeverpflichtung „verschiebt' bzw. einen Grund seitens des Vermieters, z. B. eigenes Verschulden beim Entstehen des Schadensersatzanspruchs, weshalb ein Anspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546 a Abs. 2 BGB/a>  nicht durchgreift. Dies ist aber in Ihrem Fall nach den vorliegenden Angaben nicht erkennbar.  Sie sollten daher Ihren Mieter noch einmal schriftlich auf den Rückgabetermin hinweisen und auf die genannten Vorschriften Bezug nehmen. Dabei ist es ratsam, einen genauen Termin für Sonntag und insbesondere Montag zu bestimmen. Gegenüber Ihrem neuen Mieter sind Sie nämlich in Verzug mit der Nutzungsüberlassung der Mietsache, wenn Sie diesem nicht rechtzeitig den Gebrauch überlassen. Insoweit ist daher anzuraten auch mit diesem eine entsprechende Absprache für den Fall, dass der Vormieter nicht rechtzeitig zurückgibt, zu treffen. Leider ist dies regelmäßig ein Problem bei nahtlos aneinandergereihten Mietverhältnissen.   2. „Kann ich auf eine Rückgabe der Wohnung zu einer von mir fest gesetzten Uhrzeit (z.B. 8:00 Uhr) am Vormittag bestehen...' Ja grundsätzlich ab 1.10. um 0:00 Uhr, wie unter 1. ausgeführt.    3. „...und ggf. die Wohnung durch einen Schlüsseldienst öffnen lassen für den Fall, dass der Mieter zu dieser Uhrzeit nicht anwesend ist oder die Schlüssel nicht zur Verfügung gestellt hat (z.B. durch Deponieren im Briefkasten nach Aufforderung) ?  Nein. Sie dürfen sich weder Zutritt verschaffen noch Mietsachen ausräumen. Dies stellt verbotene Eigenmacht iSd a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/858.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 858 BGB: Verbotene Eigenmacht">§ 858 BGB/a>  dar und kann zu Schadensersatzforderungen führen. Zudem könnten Sie sich strafbar machen wegen Nötigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/240.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 240 StGB: Nötigung">§ 240 StGB/a> .   Ich hoffe sehr Ihnen mit meiner Antwort eine rechtliche Orientierung ermöglicht und weitergeholfen zu haben. Bei Verständnisfragen können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Kristin Nözel Rechtsanwältin  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 858, § 546, § 546a