Frage: A kauft ein vergünstigtes Gemeindegrundstück mit Wiederkaufrecht und/oder Aufzahlungsrecht der Gemeinde, falls   - nicht innerhalb von 6 Jahren ein bezugsfertiges Wohnhaus errichtet wird,  - falls nicht ab Bezugsfertigkeit selbst, ununterbrochen mit Erstwohnsitz darin gewohnt wird oder  - falls das Grundstück innerhalb der Bindungsfrist weiterveräussert wird.   Innerhalb der 6 Jahre baut A ein bezugsfertiges Haus auf dem Grundstück mit zwei Wohnungen und zieht vereinbarungsgemäss selbst in die Hauptwohnung ein, Familienmitglied B zieht in die Nebenwohnung ein. Nach einiger Zeit verändern sich die Lebensumstände von A und A kann nun nicht mehr mit Erstwohnsitz in dem Haus wohnen, wohnt aber immer noch selbst und ununterbrochen mit Zweit- bzw. Nebenwohnsitz in dem Haus.  A veräussert das Haus nicht. B hat weiterhin seinen Erstwohnsitz in dem Haus. A und B sind nicht verheiratet, sondern B ist ein Elternteil von A. Gemäss Vertrag kann die Gemeinde ab Kenntnis des Sachverhalts das Wiederkaufrecht und/oder Aufzahlungsrecht auslösen.   Fraglich ist, nach welchen Kritieren die Gemeinde, die Entscheidung zwischen Wiederkaufrecht und/oder Aufzahlungsrecht trifft bzw. treffen muss? Gibt es hier einschlägige Rechtsnormen bzw. Rechtssprechung? Zudem ist fraglich, mit welchem Wertansatz das Haus dem A ersetzt werden muss oder muss dieses gar abgerissen werden? Das Grundstück sowie die Nebenkosten werden zum ursprünglichen Kaufpreis rückabgewickelt.   Besten Dank für Ihre Einschätzung.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ich gehe davon aus, dass die Gemeinde dem A das Grundstück in notarieller privatrechtlicher Form veräußert hat.   Dies vorausgesetzt, gelten die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/456.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 456 BGB: Zustandekommen des Wiederkaufs">§§ 456-462 BGB/a> . Mit der Anwendung des Privatrechts, sind auch dessen Regeln und vor allem die vertraglichen Verhandlungsergebnisse zu beachten, während die üblicherweise im hoheitlichen Handeln zu beachtenden Ermessensgrundsätze und die Verhältnismäßigkeit zurücktreten. Der Käufer hatte im Wege der privatrechtlichen Verpflichtung genügend Möglichkeiten, die Reaktion der Behörde/Gemeinde auf bestimmte Sachverhalte auszuverhandeln.   Die vertraglichen Regeln, auch wenn sie noch so ungenau sind, gehen also vor. Wenn im Vertrag nicht genau geregelt ist, wie die Gemeinde zu entscheiden hat, ob Sie mehr Geld oder das Grundstück wiederkaufen möchte, dann kann Sie sich das aussuchen. Wie jeder Privatmann das bei einem so formulierten Vertrag auch könnte.   Nur wenn die Gemeinde neben dem Verkauf zugleich staatliche Aufgaben wahrgenommen hätte, käme das Verwaltungsprivatrecht und damit wieder die Verhältnismäßigkeit zu Zuge. Da hier aber nur eine Grundstücksveräußerung mit Bebauungspflicht vorlag, dürfte ein hoheitliches Handeln ausgeschlossen sein.   Wenn die Gemeinde ihr Wiederkaufsrecht ausübt, so ist mangels weiterer vertraglicher Regelungen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/459.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 459 BGB: ErS. von Verwendungen">§ 459 BGB/a>  einschlägig. Hiernach sind dem A Verwendungen auf die Sache (das Grundstück) zu ersetzen. Hier ist der Hausbau als entsprechende Verwendung anzusehen. Diese Verwendung auf das Grundstück wird nach der Differenz zwischen dem objektiven Wert (Marktwert) des Grundstücks zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses und zum Zeitpunkt der Herausgabe an die wiederkaufende gemeinde berechnet.   Dem a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/459.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 459 BGB: ErS. von Verwendungen">§ 459 BGB/a>  kann a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/457.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 457 BGB: Haftung des Wiederverkäufers">§ 457 BGB/a>  entgegenstehen, wenn der Käufer (A) die Sache so sehr verändert hat, dass er schadensersatzpflichtig wird. Hier wäre dann ggf. ein Abriss vorzunehmen. Das ist aber wohl nicht der Fall, da A ja die Immobilie bebauen sollte, also die wesentliche Veränderung gerade vertraglich gefordert war.  Zusammengefasst: Der Vertrag regelt, wie die Gemeinde reagieren kann. Da hier Privatrecht einschlägig ist, ist die Gemeinde beider Wahl der Mittel nur an den Vertrag gebunden. Der Wert des Hauses ist beim Wiederkauf nach Marktwert zu ermitteln und als Verwendung auf die Sache zu ersetzen. Ein Abriss ist nicht verlangbar.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 456, § 457, § 459