Frage: Hallo. Gilt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§566 BGB/a>  auch, wenn ein Zwangsverwalter ohne Auftrag des Eigentümers einen neuen Mietvertrag abgeschlossen hat und das Wohneigentum per Zwangsversteigerung einen neuen Eigentümer bekommen? Die Bedingung der Identität zwischen Eigentümer und Vermieter ist ja in dem Fall meiner Meinung nach nicht gewährleistet. Nach Zuschlagserteilung gab es noch 2 Zahlungen mit dem Verwendungszweck 'Nutzentgelt'. Einen schriftlichen oder konkludenten Neuvertrag gab es mit dem neuen Eigentümer nicht. !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,  in der vorliegenden Konstellation sollten Sie unbedingt a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57 a ZVG/a>  beachten:  '1Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. 2Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.' Man sollte also stets 'äußerst hilfsweise' unter Einhaltung der gesetzlichen Frist am ersten möglichen Termin kündigen und auch vorsorglich dem konkludenten Abschluss eines Mietverhältnisses widersprechen.   An sich verlangt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  aber in der Tat, dass 'von dem Vermieter an einen Dritten' veräußert wird. Ohne Auftrag des Eigentümers wäre Vermieter der Zwangsverwalter. Letzterer hat aber nicht veräußert. BGH, Urteil vom 20. 1. 2010 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2084/09" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.01.2010 - Abs. 8 ZR 84/09: Zwangsversteigerung eines Mietshauses: Eintritt des Erstehers ...">Abs. 8 ZR 84/09/a>  (LG Leipzig) hat diese Frage aber noch nicht entschieden ( 'Wie das BerGer. insoweit zutreffend ausführt, setzt die entsprechende Anwendung von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  im Falle des Erwerbs eines vermieteten Grundstücks durch Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57 ZVG">§ 57 ZVG/a>  allerdings grundsätzlich voraus, dass das Grundstück im Eigentum des Vermieters steht, denn a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  erfordert nach seinem Wortlaut die Identität von Vermieter und veräußerndem Eigentümer (Senat, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201974,%201551" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 1974, 1551 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 1974, 1551/a>  unter B Abs. 1 1; BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%202004,%20657" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.10.2003 - Abs. 12 ZR 119/02: Eintritt des neuen Eigentümers in einen Mietvertrag">NJW-RR 2004, 657/a>  unter 2b m.w. Nachw. – zur Vorgängerregelung a href="https://dejure.org/gesetze/0BGB010102/571.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 571 BGB a.F.: Weiterer SchadenserS. bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum">§ 571 BGB/a>  a.F.). Im Falle des Erwerbs des Grundstücks durch Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung bedeutet dies, dass der Zwangsvollstreckungsschuldner, also der Eigentümer des Grundstücks, im Zeitpunkt der Erstehung des Grundstücks im Wege des Zuschlags in der Zwangsversteigerung identisch mit dem Vermieter sein muss. [16] Diese Voraussetzung war hier nicht erfüllt, weil nicht der Grundstückseigentümer B, sondern die W-GmbH den Mietvertrag mit dem Bekl. abgeschlossen hatte. Ob die Kl. dennoch – wie das BerGer. meint – in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag entsprechend a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  i.Abs. 5. mit a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57 ZVG">§ 57 ZVG/a>  kraft Gesetzes eingetreten ist, bedarf hier jedoch keiner Entscheidung.  [17] b) Denn jedenfalls ist das Mietverhältnis zwischen dem Bekl. und der Kl., nachdem diese das Grundstück ersteigert hatte, auf Grund rechtsgeschäftlicher Vereinbarung aller Beteiligten – einschließlich der W-GmbH und des B fortgesetzt worden. ...).  Abs. 1000.E. spricht einiges für die analoge Anwendung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> . So ja auch das LG Leipzig als Berufungsgericht.  Deswegen sollte man eher den Weg über die Kündigung suchen. Das erscheint sicherer.   Mit freundlichen Grüßen Daniel Saeger - Rechtsanwalt - !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 571