Frage: Sehr geehrte/r Frau/Herr Rechtsanwalt/in,  Meine gemietete Wohnung steht derzeit unter Zwangsverwaltung (Zitat Zwangsverwalter, der gleichzeitig einen Teil der Gläubiger der Vermieterin - sprich die Wohnungseigentümer-gemeinschaft dieser Wohnanlage - anwaltlich vertritt: 'Der Mietvertrag bleibt bestehen.'). Ein Vertrauensverhältnis, wie es zwischen Mieter und Vermieter ja wohl bestehen sollte, war bereits vor Beginn der Zwangs-  verwaltung nicht mehr gegeben - allerdings ohne dass ich als Mieterin mich irgendeines Fehlverhaltens schuldig gemacht hätte, sondern aufgrund von nicht gerade vertrauensfördernden 'Verhaltensweisen' auf Vermieterseite (Vortäuschen von Dingen, und u.a. auch Schulden über Schulden, zahllose Pfändungs- und Überweisungsbeschlüsse).  Die Situation ist so verfahren, dass ich nunmehr fristlos kündigen möchte. Zudem ist mir zu Ohren gekommen, dass Investoren/Sanierer aus dem Kreis der bereits vorhandenen Wohnungseigentümer dieser Wohnanlage meine Mietwohnung 'im Visier' haben und mich als 'Altmieterin' natürlich gern raus hätten...  Meine Fragen: a) Ließe sich auf dieser Basis eine fristlose Kündigung      durchsetzen - notfalls auch gerichtlich?  b) Wem gegenüber müsste ich die fristlose Kündigung     aussprechen, Zwangsverwalter oder Vermieterin?   Mit freundlichen Grüßen H.Ha.            

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 BGB/a>  kann jeder Vertragsteil das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.  Der wichtige Grund muss aus dem Risikobereich des Kündigungsempfängers herrühren. Ein wichtiger Grund liegt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.  Von der Verletzung von Vertragspflichten auf Mieter- bzw. Vermieterseite haben Sie nichts berichtet, so dass ich einen wichtigen Grund, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen könnte, derzeit nicht erkennen kann. Die Tatsache, dass ein Zwangsverwalter bestellt ist, der dadurch in die mietvertraglichen Rechte und Pflichten rückt, rechtfertigt per se keine fristlose Kündigung.  Bei einer Zwangsverwaltung ist die Kündigung gegenüber dem Zwangsverwalter zu erklären, auf den die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis weitgehend nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/148.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 148 ZVG">§§ 148 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/152.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 152 ZVG">152 Abs. 2 ZVG/a>    übergeht.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte, auch wenn die Antwort für Sie leider nicht positiv ausgefallen ist. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt -  Hamburg 2007 info@kanzlei-roth.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543