Frage: Die Putzdecke in meinem Wohnzimmer ist in großen spitzen Platten abgestürzt. Da ich Eigentümerin der Wohnung bin, kam die Verwalterin gleich mit der Kopie der Teilungserklärung (Decke innen ist Sondereigentum), bedeutet: die Gebäudeversicherung tritt nicht ein, meine Hausratsversicherung sowieso nicht.  Die Wohnung habe ich vor 23 Jahren vom Bauträger schlüsselfertig gekauft. Die Wohnung liegt unter dem Flachdach, das Dach wurde untersucht - keine Undichte. Ursache ist lt. telf. und schriftl. Aussage des Gutachters nach Zusendung von Bildern vom Absturz ein unzureichender Haftverbund zwischen Betondecke und Gipsdecke. Ein schleichender Fehler, der nach 30 Jahren verjährt. Kann ich den Bauträger, von dem ich damals die Wohnung in gutem Glauben gekauft habe, für ungenügende Bauaufsicht verantwortlich machen und was müßte ich dann tun? Welche ca.-Kosten würden weiterhin entstehen? Danke und freundliche Grüße, Tootsie        

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,   bei einem Vertrag, der auf Erwerb eines Grundstücks mit einem darauf vom Verkäufer zu errichtenden Bauwerk (Bauträgervertrag) richten sich die Rechte des Käufers wegen Sachmängeln ausschließlich nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Werkvertrag (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/631.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 631 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Werkvertrag">§§ 631 ff. BGB/a> ).  Richtiger Anspruchsgegner ist nach Ihrer Schilderung der Bauträger, der im Rahmen der Bauaufsicht für eine plangerechte und mangelfreie Errichtung des Bauwerks haftet. (Gegebenenfalls kann der Bauträger dann Regressansprüche gegenüber dem beauftragten Unternehmen geltend machen, das letztlich für den Schaden verantwortlich ist).  Leider gilt hier (sowohl für die Arbeiten am Bauwerk als auch für die Planungs- und Überwachungsleistungen) eine Verjährungsfrist von nur fünf Jahren, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634a BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 634a Abs. 1 BGB/a>  (ebenso war dies bereits nach der alten Rechtslage vor 2002 der Fall).  Die Verjährung beginnt gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634a BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 634a Abs. 2 BGB/a>  bereits mit der Abnahme.  Ausnahmsweise gilt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634a BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 634a Abs. 3 BGB/a>  die regelmäßige Verjährung (drei Jahre ab dem Schluss des Jahres, in dem der Mangel zu Tage getreten ist), wenn der Bauträger den Mangel arglistig verschwiegen hat.  Um Ihre Ansprüche durchsetzen zu können, müssten Sie also nachweisen, dass der Bauträger von dem unzureichenden Haftverbund zwischen Betondecke und Gipsdecke gewusst hat, Sie aber nicht spätestens bei der Abnahme hierüber aufgeklärt hat. Hierbei haftet der Bauträger auch für diejenigen Personen, die er mit der Durchführung der Abnahme beauftragt hat, er muss sich also deren Verletzung der Offenbarungspflicht zurechnen lassen. Nicht dagegen haftet er für ein arglistiges Verschweigen durch die an der Herstellung beteiligten Arbeiter (Bundesgerichtshof BGH Abs. 1050 § 463 Nr. 13).   Leider kann ich Ihnen keine für Sie günstigere Auskunft geben, hoffe aber dennoch, Ihnen weiter geholfen zu haben.  Bei Unklarheiten nützen Sie bitte die Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen   Wolfram Geyer Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 631, § 634a