Frage: Sehr geehrte Rechtsanwältin, sehr geehrter Rechtsanwalt,  mein Problem stellt sich wie folgt dar:  Ich bin Eigentümerin eines Appartements in einem 16-Partein-Haus. Die Wohnungen werden durch einen Verwalter 'verwaltet'.  Bei dem Gebäude handelt es sich um ein in Terrassenform gebautes Haus. D. h. der hintere Teil meines Wohn-/Schlafzimmers ist eine Etage über mir Balkonfläche. Dieser Balkon wurde seit dem Hausbau (ca. 25 Jahre) nicht mehr saniert. Die Balkone sind aufgrund eines Beschlusses in einer Eigentümerversammlung (mit Ausnahme der Fliesen)Gemeinschaftseigentum.  Vor ca. 13 Wochen entstand in dem besagten Bereich an meiner (Holz-)decke ein Feuchtigkeitsschaden. Der Hausverwalter beauftragte nach ca. 10 Wochen erst einen Bauunternehmer der derzeit den Balkon komplett saniert. Lt. Auskunft der Handwerker ist der Schaden zum einen dadurch entstanden, dass der Abfluss durch den Eigentümer über mir nicht regelmäßig gereinigt wurde, zum anderen aber auch einfach durch 'Altersschwäche'.   Für mich stellt sich nun die Frage, wer für den SChaden an meiner Decke aufkommen muss.   Der Verwalter vertritt die Auffassung, dass die ET-Gemeinschaft hierüber einen Beschluss fassen muss. Erstmal soll ich für die Kosten selbst aufkommen und eigenständig Handwerker beauftragen und im April 2006 (ET-Versammlung) würde man dann ja sehen, wie die ET-Gemeinschaft entscheiden wird.  Ist das richtig, oder gibt es eine gesetzliche Grundlage, die solche Fälle regelt? Müsste viell. sogar der Eigentümer über mir für den Schaden aufkommen, weil er den Abfluss nicht regelmäßig gereingt hat? Oder könnte das sogar ein Schaden für die Gebäudeversicherung sein?         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:  Für den Schaden an Ihrer Holzdecke wird derjenige ersatzpflichtig sein, der ihn verursacht hat. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/14.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers">§ 14 Nr. 1 WEG/a>  hat der Wohnungseigentümer die Pflicht, sein Sondereigentum so instand zu halten, dass kein anderer Wohnungseigentümer nachteilig beeinträchtigt wird. Verletzt er schuldhaft diese Pflicht,  macht er sich gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 Abs. Abs. 1 BGB/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 BGB/a>  schadensersatzpflichtig. Läßt sich aufgrund der jetzigen Sachlage zweifelsfrei feststellen, dass der Wasserschaden an Ihrer Holzdecke ausschließlich von Ihrem Nachbarn verursacht wurde, wobei es nicht darauf ankommt, ob der Schaden durch eine unzureichende Reinigung seines Abflusses oder eine Altersschwäche des Abflusses verursacht wurde, werden Sie Ihren Nachbarn in vollem Umfang in Anspruch nehmen können.  Die Haftungslage wäre dann anders zu beurteilen, wenn für den Schaden an Ihrer Holzdecke  auch eine Mitverursachung der Wohnungseigentümer infolge des schadhaften Balkons in Betracht käme. Grundsätzlich steht einem Wohnungseigentümer ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der den Wohnungseigentümern obliegenden Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung zu, wenn die übrigen Wohnungseigentümer eine die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums mögliche Beschlussfassung schuldhaft unterlassen haben – wenn also die Sanierung des Gemeinschaftseigentums schuldhaft unterlassen worden wäre . In diesem Zusammenhang könnte auch ein Verschulden des Verwalters in Betracht kommen. Nämlich dann, wenn dieser trotz Kenntnis oder zumindest fahrlässiger Unkenntnis eines Mangels entweder nichts veranlasst oder nicht unverzüglich (d.h. ohne schuldhaftes Zögern) reagiert bzw. untaugliche Maßnahmen einleitet hat.  Bestreitet der Nachbar seine Eintrittspflicht oder macht er zumindest eine Mitverursachung der Wohnungseigentümer geltend, wird letztlich nur ein Sachverständiger die Ursache zweifelsfrei feststellen können, so dass hiernach der Verursacher (entweder der Nachbar oder die Wohnungseigentümer oder beide zusammen) erfolgreich in Anspruch genommen werden könnte.  Die Äußerung des Verwalters, dass zunächst die Eigentümerversammlung einen Beschluss darüber fassen muss, ob sie SchadenserS. leisten wird oder nicht, ist zutreffend. Denn die Wohnungseigentümerversammlung ist das entscheidende Handlungsinstrument der Eigentümergemeinschaft. Alle Angelegenheiten, über die nach dem Gesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in der Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet (a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/23.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 23 WEG: Wohnungseigentümerversammlung">§ 23 Abs. 1 WEG/a> ). Zu den wichtigen Entscheidungen der Wohnungseigentümerversammlung zählen insbesondere notwendige Instandsetzungsmaßnahmen oder die Erhebung einer Sonderumlage, die ggf. bei einer Schadensersatzpflicht in Frage stünde..    Kommt eine Allein- oder Mitverursachung der Wohnungseigentümer in Frage, sollten Sie in einer Beschlussvorlage den Antrag stellen, über die Schadensersatzpflicht der Wohnungseigentümer bezüglich Ihrer beschädigten Holzdecke abzustimmen und einen entsprechenden Beschluss zu fassen.   Ist der Schaden durch das Gemeinschaftseigentum verursacht worden, wird die Gebäudeversicherung eintrittspflichtig sein.   Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen zunächst weitergeholfen zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen  Jutta Petry-Berger Rechtsanwältin      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 823, § 280