Frage: Hallo,  wir besitzen ein Mehrfamilienhaus in welchem ein älterer Herr gewohnt hat. Dieser ist ende Juli verstorben. Es sind noch ziemlich hohe Nebenkostennachzahlungen fällig. Auch haben wir noch keine Miete für den August erhalten. Ob wir diese sowie die Miete für September und Oktober erhalten werden ist fraglich.  Eine Kündigung haben wir auch nicht erhalten. Nun haben wir erfahren, dass die Tochter des verstorbenen das Erbe ausschlagen möchte. Wir haben jedoch beobachtet wie die Tochter sowie der Lebensgefährte der Tochter die Wohnung des verstorbenen bereits entrümpelt haben und diverse Gegenstände bereits mitgenommen haben. Dies haben mehrere Zeugen beobachtet.  Gilt das Erbe damit schon als angenommen? Welche Möglichkeiten haben wir nun um an die Nebenkostennachzahlungen sowie Mieten zu kommen? Wie stehen hier unsere Chancen? Und was müssen wir tun um die Wohnung betreten zu dürfen bzw. ab wann dürfen wir diese betreten?  Vielen Dank

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562 BGB: Umfang des Vermieterpfandrechts">§ 562 BGB/a>  haben Sie als Vermieter ein Vermieterpfandrecht an sämtlichen Wertsachen des Mieters, auch nach seinem Tode.  Wenn die potentielle Erbin daher bereits Wertgegenstände an sich genommen hatte, so hat sie Ihr Pfandrecht beeinträchtigt, welches auch nicht nach § 562a erloschen ist, wenn Sie davon nichts gewusst hatten.  Durch das Ansichnehmen der Sachen hat sie das Erbe allerdings noch nicht angenommen, sodass sie es immer noch ausschlagen kann.  Sie können daher aufgrund des Pfandrechts die Herausgabe der Sachen (Frist zwei Wochen; mit Einschreiben) fordern, falls diese werthaltig und durch Zeugen genau bestimmt werden können.  Die Wohnung dürfen Sie auch jetzt noch nicht betreten, da der Mietvertrag mit den Erben weiterhin fortbesteht.  Allerdings steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung">§ 564 BGB/a>  innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters zu, welches Sie berechtigt, innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen.  Die Kündigung sollten Sie ebenfalls der Erbin mit in diesem Schreiben erklären.  Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist.  Mit freundlichen Grüßen  Hoffmeyer, Abs. 100.Abs. 1000. Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 562, § 564