Frage: Guten Tag,  ich habe von meiner Oma ein Haus geerbt. In diesem wohnt seid 45 Jahren eine alte Frau (86 Jahre). Da ich das Haus verkaufen möchte habe ich Ihr vor 2 Monaten eine Schriftliche Kündigung zukommen lassen und die üblichen 9 Monate Kündigungsfrist berücksichtigt. Nach dem Tot meiner Oma sagte ich Ihr, das sich am bestehenden Mietvertrag erst einmal nichts ändern wird. Jetzt, nach einem Jahr, habe ich festgestellt das es bis her keinen Schriftlichen Mietvertrag gab. Der Vertrag wurde mündlich zwischen der Frau und meinen Großeltern geschlossen. Ist es richtig das der Zeitraum vor dem Tod meiner Großeltern ,'also die 45 Jahre' mitberücksichtigt werden muss, oder habe ich mit der Aussage das sich erst ein mal nichts ändern wird und Sie weiterhin hier wohnen kann einen neuen Mietvertrag geschlossen? Welche Kündigungsfrist muss ich hier einhalten? Ich hatte Ihr bereits vor sechs Monaten eine Mündliche Kündigung ausgesprochen, von der Sie und Ihre Familie (diese war dabei) nun nichts mehr wissen will und generell gesagt wir, das hier sogar eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einzuhalten ist. Ist das alles so richtig oder wie verhalte ich mich jetzt am besten?  Besten Dank.  D. Z.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass die Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum in  schriftlicher Form erfolgen muss, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 BGB/a> . Die mündliche Kündigung war daher unwirksam.  Ebenfalls sollten Sie beachten, dass Sie für eine ordentliche Kündigung grundsätzlich ein berechtigtes Interesse im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  benötigen. Allein der geplante Verkauf des Hauses reicht hierfür nicht aus - vielmehr tritt bei einem Verkauf der Käufer als Vermieter in den Mietvertrag ein, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> .  Die Kündigungsfrist dürfte hier gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c BGB/a>  neun Monate betragen. Für die Berechnung kommt es allein darauf an, wie lange der Mieterin der Wohnraum überlassen wurde. Ein Wechsel der Person des Vermieters, z.B. aufgrund eines Todesfalls, spielt für die Berechnung keine Rolle - der Erbe tritt in alle Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Ein neuer Mietvertrag wurde durch Ihre Äußerung nicht geschlossen.  Eine Verlängerung auf zwölf Monate wäre nur denkbar, wenn es sich um eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt. Eine solche Wohnung kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  bedarf, allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist dann um weitere drei Monate, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a> .  Daher sollte hier zunächst einmal geprüft werden, ob überhaupt eine Kündigung möglich ist (am besten mit Hilfe eines auf Mietrecht spezialisierten Anwalts vor Ort). Anschließend muss die Kündigung dann schriftlich erklärt werden.       Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 566, § 573c, § 573a, § 568