Frage: Ich lasse zur Zeit durch einen Bauträger eine Doppelhaushälfte erstellen. In meinem Vertrag ist eine förmliche Abnahme nach a href="https://dejure.org/gesetze/VOB-B/12.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 12 VOB/B: Abnahme">§12 VOB/B/a>  vorgesehen. Desweiteren wird im Vertrag die Bezugsfertigkeit zum 31.01.2011 zugesichert (mit Vereinbarung  einer Entschädigung in Höhe von 1000 € für jeden angefangenen Monat, um den sich der Termin verzögert). Der im Vertrag  vereinbarte Zahlungsplan sieht unter anderem folgende Raten vor:  10. 13,0 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe 11.  3,0 % nach Fertigstellung der Fassadenarbeiten 12.  4,0 % nach vollständiger Fertigstellung  Mein Bauträger erwähnte kürzlich, dass die Schlüsselübergabe erst nach vollständiger Zahlung aller Raten erfolgen würde, was meiner Meinung nach der Formulierung des Zahlungsplanes widerspricht.  Dazu meine Fragen:  1) Kann mir der Bauträger nach Erreichen der Bezugsfertigkeit und der durchgeführten förmlichen Abnahme (voraussichtlich  Ende Januar) sowie der Zahlung der 10. Rate in Höhe von 13 % die Herausgabe des Schlüssels verweigern? Der Formulierung  des Zahlungsplans zufolge wird die 10. Rate 'gegen Besitzübergabe' (in meinem Verständnis: Schlüsselübergabe) geleistet. Ein Haus, zu dem ich keinen Schlüssel besitze ist meiner Meinung nach weder 'bezugsfertig' noch 'in meinen Besitz  übergegangen'. Des weiteren möchte ich nicht für Gewerke bezahlen, die noch nicht ausgeführt sind.  2) Wenn ich die letzte Rate erst nach vollständiger Fertigstellung (inklusive eventuell noch zu behebender Mängel, die bei der Abnahme beanstandet werden) zahle und mir der Schlüssel deshalb nicht sofort nach der Abnahme Ende Januar sondern z.B.  erst Anfang März übergeben wird, habe ich dann das Recht, als Entschädigung 2000 € (1000 € für jeden angefangenen Monat)  der letzten Rate einzubehalten?!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  1. Es ist richtig, dass der Auftragnehmer vorleistungspflichtig hinsichtlich der Bauleistungen ist. Erst wenn diese jeweils erbracht sind, wird eine weitere Abschlagszahlung fällig. Die Raten Nr. 11 und 12 müssen Sie also nicht schon bei Bezugsfertigkeit/Besitzübergabe zahlen.  Es ist ebenfalls richtig, dass die Besitzübergabe auch die Herausgabe der Schlüssel erfordert. Das erforderliche Innehaben der »tatsächlichen Gewalt« (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/854.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 854 BGB: Erwerb des Besitzes">§ 854 Abs. 1 BGB/a> ) erfordert natürlich auch eine Zutrittsmöglichkeit zum Haus.  Nur gegen Übergabe der Schlüssel wird also Zug um Zug die Abschlagszahlung Nr. 10 fällig. Wenn Sie die Zahlung bzw. unwiderrufliche Zahlungsanweisung nachweisen können, dann können Sie somit auch die Herausgabe der Schlüssel verlangen.  2. Für eine Beurteilung, ob die Vertragsstrafe verwirkt ist, müsste die Klausel im Wortlaut bekannt sein. Begrifflich setzt Bezugsfertigkeit jedenfalls voraus, dass der Bezug zum 31. Januar Bezug zumutbar ist. Das ist der Fall, wenn insb. ein sicherer Zugang zum Haus besteht und - ausgenommen die Außenanlagen und Beseitigung solcher Mängel, die nicht der Sicherheit dienen - das gesamte Objekt fertig gestellt ist. Da die Vertragsstrafe Mietkosten u. ä. des Auftraggebers absichern soll, wird auch die rechtzeitige Übergabe eine Rolle spielen.   Fordern Sie den Auftragnehmer zur Besitzeinräumung Zug um Zug gegen Zahlung der 10. Rate auf. Wenn Sie die Rate zahlen, wird die Herausgabe der Schlüssel sofort fällig. Bei einer verzögerten Übergabe sollten Sie eine kurze Frist setzen und dann einen Anwalt vor Ort aufsuchen, der Sie über die weiteren rechtlichen Schritte berät.   Mit freundlichen Grüßen  Abs. 1000. Juhre Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 854