Frage: Guten Tag sehr geehrte Damen und Herren,  unser Mietvertrag (Vordruck von 'Haus & Grund Hessen') enthält unter § 4 ('Miete, Betriebskosten') den Satz: 'Erhöhung und Neueinführung von Betriebskosten sind nach Maßgabe des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§ 560 BGB/a>  umlegbar.'  Außerdem enthält § 16 ('Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume') u.a. folgende Regelungen:  '4. a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsraparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, fachgerecht auszuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen. Die Zeitfolge beträgt im allgemeinen bei Küchen, Bädern und Duschen 3 Jahre, bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Einzel-Toiletten 5 Jahre, bei allen übrigen Räumen 7 Jahre. (…) Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf fachgerecht zu reinigen oder reinigen zu lassen. Die Zeitfolge hierfür beträgt im allgemeinen 3 Jahre.  b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen, wenn die Zeitfolgen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.  c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Zeitfolgen - zurückgerechnet vom Zeitpunt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fachgerecht durchführt oder durchführen lässt.'  '5. Verschuldensunabhängig hat der Mieter die Kosten für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlusseinrichtungen von Fensterläden, soweit sie seiner unmittelbaren Einwirkung unterliegen und im Einzelfall einen Betrag von 75,- € nicht übersteigen, zu tragen.'  Inwieweit sind diese Klauseln wirksam?        !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:   Um es kurz vorwegzuschicken: die Klauseln sind - nach derzeitigem Stand der Rechtsprechung, der sich zukünftig natürlich unvorhergesehen ändern kann - allesamt wirksam. „Haus und Grund Hessen„ hat seine alten Vordrucke den neueren Entwicklungen der Rechtsprechung angepasst.  Bei einer Betriebskostenvorauszahlung ergibt sich die Möglichkeit der Erhöhung als umlagefähig vereinbarter Betriebskosten bereits aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§ 560 Abs. 4 BGB/a> , wonach jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen kann (bei einer Betriebskostenpauschale kann diese nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/560.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten">§ 560 Abs. 1 BGB/a>  erhöht werden). Die Neueinführung von Betriebskosten erstreckt sich natürlich nicht auf alle nur denkbaren Betriebskosten, sondern nur auf solche, die auch als umlagefähig angesehen werden müssen (hier hilft ein Blick in die Betriebskostenverordnung bzw. in § 27 Abs. 1 Abs. 2. Berechnungsverordnung, je nachdem welche Geltung im Mietvertrag vereinbart wurde).  Die Umlage der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist in bestimmtem Maße zulässig. Inhaltlich ist die Übertragung an § 28 Abs. 4 Abs. 2. Berechnungsverordnung angelehnt.  Die Zeitfolge der Schönheitsreparaturen ist in Anlehnung an das Urteil des BGH vom 23.06.2005, Az. <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20361/03' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 23.06.2004 - Abs. 8 ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>Abs. 8 ZR 361/03</a>, dahingehend ausgestaltet, dass es sich um keine „starren Fristen„ mehr handelt, da die Schönheitsreparaturen lediglich „im allgemeinen„ nach Ablauf der bemessenen Fristen erforderlich wird.  Die Abgeltungsklausel (auch Quoten- oder Quotenhaftungsklausel) - also die Vereinbarung, dass Sie bei Beendigung des Mietverhältnisses vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - einen quotenmäßigen Anteil an den Renovierungskosten tragen müssen, ist ebenfalls dem Grunde nach wirksam (vgl. zu dem umfassenden Gesamtkomplex Schmidt-Futterer, 8. Aufl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB/a>  Rn. 182ff.). Es können sich im Einzelfall jedoch Abweichungen ergeben (z.B. wenn Sie die Wohnung vollständig unrenoviert übernommen haben). Eine Aufzählung würde an dieser Stelle jedoch jeglichen Rahmen sprengen. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, sollten Sie einem Anwalt Ihrer Wahl einen Beratungsauftrag dahingehend erteilen, dass er Ihren Mietvertrag konkret anhand des Zustandes der vermieteten Wohnung prüft.  Die Überwälzung der Kosten für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten ist bis zu einem Betrag von EUR 75,00 gültig (vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201992,%201759" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.05.1992 - Abs. 8 ZR 129/91: Unzulässige Kleinreparaturklausel in Formulatmietvertrag">NJW 1992, 1759/a> ). Jedoch muss der Mietvertrag auch eine Begrenzung dahingehend enthalten, dass - falls in einem bestimmten Zeitraum mehrere Kleinreparaturen anfallen - eine prozentuale Begrenzung der Gesamtkosten vereinbart wird (in der Regel 8 % der Jahresbruttomiete). Ihr Mietvertrag müsste auch diese Regelung enthalten.   Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.   Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.   Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.     Mit freundlichen Grüßen   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 560, § 538