Frage: Hallo,   wir haben ein Haus mit einer vermieteten Partei gekauft.  Die Mieterin hat nun einen defekten Rollladen, deren Reparatur wir übernehmen sollen. Sie hat uns eine Rechnung vorgelegt, nachdem sie selbst den elektrischen, fest eingebauten Rollladen einbauen lassen und bezahlt hat.  Wir haben leider keine Ahnung ob wir das nun bezahlen müssen oder nicht.   Vielen Dank schon im Voraus für Ihre Antwort.    Einsatz editiert am 08.10.2013 13:12:46

Antwort: 146/13  Sehr geehrte Fragestellerin/sehr geehrter Fragesteller,   Ihre Frage  Rollladen Reparatur bei unserer Mieterin 08.10.2013 13:00 | Preis: 50,00 € |  Mietrecht, Wohnungseigentum  beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und nach den mir vorliegenden Informationen wie folgt:  Ob die Mieterin (im Folgenden „Abs. 1000') gegen Sie (im Folgenden „Abs. 5') einen Anspruch auf Erstattung der Reparaturkosten hat, ergibt sich ggf. aus dem   Mietvertrag. In diesem findet sich evtl. eine Regelung, dass die Kostenübernahme für die Instandhaltung bis zu einem bestimmten Betrag von der Abs. 1000 zu tragen ist. In vielen Mietverträgen finden sich Regelungen, dass 'kleine' Instandhaltungen vom Mieter zu tragen sind. Dabei würde es sich um eine sog Übernahmeklausel von Kleinreparaturen handeln.  Zur Verdeutlichung, möchte ich aus einem Urteil. d. AG Charlottenburg, Urteil vom 31. August 2011 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=212%20C%2065/11" target="_blank" class="djo_link" title="AG Berlin-Charlottenburg, 31.08.2011 - 212 Abs. 100 65/11: Kein Anspruch auf ErS. von Kleinreparatur...">212 Abs. 100 65/11/a>  –, veröff. in juris,  zitieren: „Grundsätzlich obliegt nach dem gesetzlichen Leitbild der Miete die Instandhaltung dem Vermieter als Eigentümer der Mietsache, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a> . In gewissen Konstellationen, etwa bei den hier interessierenden Kleinreparaturen, kann der Vermieter dem Mieter diese Instandhaltungs-pflicht formularvertraglich überbürden. Die formularmäßige Überbürdung kleinerer Instandhaltungs-arbeiten bei angemessener betragsmäßiger Limitierung – wie vorliegend – stellt daher grundsätzlich keine zur Unwirksamkeit der Klausel führende unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (sog. Kostenklausel, vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 538 Rn. 57, 58). Voraussetzung ist jedoch, dass die Klausel nur Bestandteile erfasst, deren Zustand und Lebensdauer vom häufigen Umgang des Mieters mit ihnen abhängen (vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201989,%202247" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.06.1989 - Abs. 8 ZR 91/88: Formularmäßige Überwälzung von Kosten von Kleinreparaturen auf...">NJW 1989, 2247/a> ). Sinn hiervon ist es, den Mieter zu einem sorgfältigen Umgang mit der Mietsache anzuhalten.'  Das AG Charlottenburg hat daher in folgender Klausel „Der Mieter trägt außerdem ohne Rücksicht auf Verschulden die Kosten kleinerer Instandsetzungsarbeiten an denjenigen Gegenständen und Einrichtungen, die seinem direkten und häufigen Zugriff unterliegen, wie Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Rollläden, Jalousien, Fensterläden und Markisen bis zum einem Betrag von jeweils 90,00 Euro pro Einzelfall und bis zu 7 % der Jahresnettokaltmiete pro Jahr von z.Z. in Höhe von 266,28 Euro.' KEINE zur Unwirksamkeit der Klausel führende unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen.  Vom GrundS. her, da der Rollläden einem direkten und häufigen Zugriff unterliegt, könnte eine solche Klausel, wäre sie in Ihrem Mietvertrag vorhanden, die Abs. 1000 also verpflichten, bis zu einer gewissen Höhe (s. z.B. den Fall vor dem AG Charlottenburg:' bis zum einem Betrag von jeweils 90,00 Euro pro Einzelfall und bis zu 7 % der Jahresnettokaltmiete pro Jahr von z.Z. in Höhe von 266,28 Euro') zu tragen.  Zu beachten ist aber, dass es Rechtsprechung gibt, nach der das Montieren u. Reparieren eines Jalousiekasten nicht lediglich als eine 'kleine' Instandhaltung an den Bedienvorrichtungen für Roll- und Fensterläden, sondern um die Reparatur des Rolladenkastens selbst. Diese (Reparatur) hat das AG Leipzig, Urteil vom 14. August 2003 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=11%20C%204919/03" target="_blank" class="djo_link" title="AG Leipzig, 14.08.2003 - 11 Abs. 100 4919/03">11 Abs. 100 4919/03/a>  –( veröff. in juris sowie unter http://www.justiz.sachsen.de/lentschweb/documents/11_C_4919_03.pdf) NICHT als 'kleine' Instandhaltung angesehen. Es hat daher die Pflicht des Mieters zur Kostenübernahme für die Instandhaltung gem. des Mietvertrages verneint.  Es käme in Ihrem Fall auf die Art der Reparatur und die Höhe der Rechnung an. Anhand dieser Indizien ließe sich bestimmen, ob es sich um eine 'kleine' Instandhaltung oder nicht handelt.   Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben sowie die Aussagen von Zeugen und die Wertung anderer Beweismittel und weiterer Informationen können möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.  Letztlich weise ich darauf hin, dass der Umfang meiner Beratung ebenfalls durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des a href="https://dejure.org/gesetze/RVG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 RVG: Erfolgsunabhängige Vergütung">§ 4 RVG/a>  begrenzt ist.]    Mit freundlichen Grüßen   Aljoscha Winkelmann (Rechtsanwalt)  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535