Frage: Sehr geehrte Anwälte,  ich habe als Mieter vor 4 Jahren meine Balkonterrasse mit Zustimmung der Hausmeisterin sowie der Vermieterin Sanieren lassen. Damit die Kosten erträglich sind, habe ich es ohne Vertrag bzw. Rechnung machen lassen. Der damalige Zustand des Balkones war sanierungsbedürftig, da die Dichtungsbahnen bereits undicht und mit wasser unterhalb gefüllt waren. Die Sanierung wurde lediglich von mir als Laie betreut, die Hausmeisterin hatte daran kein Interesse. Auch wurden die Kosten zur Hälfte von der Vermieterin übernommen.   Diese Woche wurde ein Wassereinbruch beim Nachbarn im unten drunter liegendem Geschoß festgestellt. Die Hausmeisterin hat dies bezüglich unsere Terrasse inspiziert. Sie konnte lediglich feststellen, dass der Abfluss nicht verstopft ist.  Ich befürchte, dass die Ausführung der Sanierung nicht hinreichend war und jetzt komplett neu erfolgen muss.  Jetzt will die Hausmeisterin den Schaden über meine Haftpflicht regulieren.  Meine Fragen: In wie fern hafte ich als Mieter überhaupt für diesen Schaden? Wie soll ich mich in dieser Angelegenheit verhalten?        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:  Meine Auskunft kann sich nur auf die Informationen beziehen, die Sie mir mitgeteilt haben. Eine abschließende Beratung für eine verbindliche Einschätzung kann und soll im Rahmen der Onlineerstberatung nicht erbracht werden.   Dies vorausgeschickt antworte ich weiter wie folgt:  Zu differenzieren ist zwischen einer in Betracht kommenden Haftung gegenüber dem ( 1 )Vermieter und ( 2 ) dem geschädigten Nachbarn.  1. Nach dem gesetzlichen Leitbild des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  trifft den Mieter WEDER eine Renovierungs - NOCH eine Instandhaltungspflicht:   ' § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags  ( 1 ) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. 2Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. 3Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. § 536 c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter. ( 2 ) ... '  Allerdings muß der Mieter gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536c BGB: Während der Mietzeit auftretende Abs. 1000ängel; Abs. 1000ängelanzeige durch den Mieter">§ 536 c BGB/a>  während der Mietzeit auftretende MÄNGEL dem Vermieter unverzüglich ANZEIGEN:  ' § 536 c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter. (1) 1Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. 2Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt. (2) 1Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum ERSATZ des daraus entstehenden SCHADENS verpflichtet. 2Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,  1. die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen, 2. nach § 536a Abs. 1 SchadenserS. zu verlangen oder 3. ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 S. 1 zu kündigen. '  Ein zur Anzeige verpflichtender Mangel ist jeder schlechte Zustand der Mietsache, ohne Rücksicht darauf, ob ihre Brauchbarkeit überhaupt beeinträchtigt wird ( a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%2068,%20281" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 04.04.1977 - Abs. 8 ZR 143/75: Verletzung der Anzeigepflicht des Mieters">BGH 68, 281/a> ).  Fraglich ist daher zunächst, ob Sie den Mangel erkennen konnten.  Da Sie die Sanierung ' ohne Vertrag und Rechnung ' in Auftrag gaben Bestand wohl Anlaß zumindest ' genauer Hinzusehen.'   Angenommen es bestand gegenüber dem Vermieter eine Anzeigepflicht müssen Sie für den dem Vermieter verursachten Schaden aufkommen, wenn Sie den Schaden mindestens FAHRLÄSSIG verursacht haben.  Fährlässigkeit ist gegeben, wenn man die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht läßt. Ein Verschulden des beauftragten Handwerkers könnte Ihnen gemäß § 278 zugerechnet werden.  Dies alles könnte zur Streitfrage werden.  Sicherheitshalber sollten Sie daher   UMGEHEND   Ihre HAFTPFLICHTVERSICHERUNG informieren, daß beim Nachbarn ein Wasserschaden eingetreten ist.  Beachten Sie bitte unbedingt, daß bei verspäteter Schadensanzeige gegenüber der Versicherung in der Regel Ersatzansprüche ausgeschlossen werden; Die Mitteilung ist nämlich eine Obliegenheit des Versicherten.  2. Neben einer denkbaren Haftung gegenüber dem Vermieter kommt grundsätzlich auch eine direkte Haftung gegenüber dem Nachbarn in Betracht.   Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Eine abschließende Beurteilung der Sach - und Rechtslage ist im Rahmen dieses Forums nicht möglich. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Kohberger Rechtsanwalt  Austraße 9  ½ 89407 Dillingen a.d. Donau Tel.: 09071-2658 www.anwaltkoherger.de      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 536c