Frage: a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b Absatz 1/a>  Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) bestimmt, dass ein Vertrag mit dem sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf.  Frage:  wenn A dem  B mündlich oder schriftlich (jedenfalls nicht notariell berkundet) zusichert sein Grundstück an ihn (also an den B) zu verkaufen und sich dann nicht daran hält, sondern dass Grundstück an C verkauft, könnte es ja sein das B, weil er auf die - nicht formgerechte Zusage - des A vertraut hat, ja einen Schaden erleidet, weil er zuvor sein Verhalten (und ggf. finanzielle Aufwendungen hatte) darauf eingerichtet hat, dass A ihm das Grundstück verkauft.  Ist es in einem solchen Fall generell auszuschließen, dass B Schadensersatzforderungen gegenüber A geltend macht, weil sich dieser nicht an seine Aussage gehalten hat. Allerdings könnte man ja argumentieren, dass B ja selber schuld ist, er hätte sich die Zusage des A ja in notarieller (notarielle Beurkundung) Form geben lassen können?  Wie ist das rechtlich einzuordnen? sind Schadensersatzansprüche denkbar oder undenkbar?         !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der mir mitgeteilten Informationen beantworten möchte.  Generell auszuschließen sind entsprechende Schadensersatzforderungen nicht. Gegebenenfalls hat der Vertragspartner bei Formnichtigkeit einen Anspruch aus culpa in contrahendo (Agrdl. mE.:a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280/a>  Abs. 1 i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">311 Abs. 2 BGB/a> ), vgl. Palandt, BGB,64. Aufl., § 311b, Rn. 45, § 311, Rn.58).  Voraussetzung dafür ist aber, dass der Kaufvertrag wegen des Verschuldens des Verkäufers formnichtig ist. In diesem Fall kann der Käufer als SchadenserS. den Kaufpreis eines gleichwertigen Grundstücks verlangen, beziehungsweise ErS. des Vertrauensschadens (Palandt, a.a.O).  Zu einer genauen Rechtsfolgenbestimmung müssten die dort zitierten Urteile des BGH analysiert werden, was im Rahmen dieser knappen Anfrage nicht möglich ist. Meines Erachtens jedoch dürfte es am Verschulden des Verkäufers fehlen, wenn beiden Parteien von Anfang an klar war, dass die Formvorschriften hier nicht gewahrt sind. Jedenfalls dürfte, wenn man ein Verschulden des Verkäufers annimmt, ein gleich zu bewertendes Mitverschulden des Käufers die Haftung auf Null reduzieren. (zumindest was das Erfüllungsinteresse angeht).  Eine Haftung für den Vertrauensschaden halte ich (aus Wertungsgesichtspunkten) allerdings für angemessen, aber ohne eine genaue Lektüre der im Palandt zitierten Urteile lässt sich dies (vermutlich im Verschulden zu suchende Problem) nicht vertieft lösen.  Ich hoffe, Ihnen (für die Hausarbeit) weiter geholfen zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Hans-Christoph Hellmann -Rechtsanwalt- www.anwaltskanzlei-hellmann.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 280, § 311