Frage: Wir haben eine Eigentumswohnung gekauft. Es existiert ein handschriftlicher Vorvertrag (mit Kaufsumme und der Verpflichtung, dass die Instandhaltungsrücklagen vom Käufer übernommer werden sollen). Vier Wochen später ist der notarielle Kaufvertrag von den Verkäufern und uns - Käufer -unterschrieben worden (ohne diesen Passus. Wir haben zwischenzeitlich erfahren, dass man die Instandhaltungskosten nicht verlangen darf. Welcher Kaufvertrag ist für uns jetzt bindend? Hat der handschriftliche Vorvertrag noch Gültigkeit und können die Instandhaltungskosten von uns verlangt werden? Welcher Paragraph kann uns weiterhelfen! Vielen Dank.         

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der mir von Ihnen mitgeteilten Informationen gerne summarisch beantworten möchte.  Generell gilt der GrundS. des 'Pacta sunt servanda'. Demnach ist grundsätzlich auch ein Vorvertrag rechtlich bindend. Nun besteht diese Besonderheit hier, dass gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a>  ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf. Dies gilt auch gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 WEG: Formvorschriften">§ 4 Abs. 3 WEG/a>  beim Erwerb einer Eigentumswohnung. Von daher ist grds. mangels Beachtung der Form nur der notarielle Vertrag bindend. Da darüber hinaus, mal die Bindung des Vorvertrages unterstellt, aus einem Vorvertrag immer nur der Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrages folgt, welcher ohne die entsprechende Klausel abgeschlossen wurde, was im Rahmen der Vertragsfreiheit auch unproblematisch (als Änderung des Vorvertrages) möglich ist, sehe ich keine Handhabe mehr, die Abgeltung der Instandhaltungsrücklagen von Ihnen zu verlangen.  Ich hoffe, Ihnen mit der Prüfung der Rechtslage weiter geholfen zu haben. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Vertretung – soweit erforderlich – zur Verfügung und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Hans-Christoph Hellmann -Rechtsanwalt- www.anwaltskanzlei-hellmann.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b