Frage: Verehrte Anwälte,  wir haben 2005 in einer ländlichen Gemeinde im Rhein-Sieg-Kreis ein Haus nebst Grundstück erworben. Der Verkauf lief über einen Makler. Vorgeschichte zur 1. Frage: Wir haben 2008 durch einen anwaltlichen Brief erfahren, dass zwei Grundstücke ( zusammen 70qm ) nicht übertragen wurden. Eine Prüfung unsererseits ergab, dass die beiden ( kleinen ) Grundstücke tatsächlich nicht im notariellen Kaufvertrag und auch nicht im Grundbuch vermerkt wurden. Wir haben dann Kontakt mit den ehemaligen Besitzer aufgenommen und angefragt, ob wir die Grundstücke kaufen können. Den genannten Kaufpreis von 20.000 Euro für eine Hecke ( auf Grundstück 1 ), die unsere Wiese von der Strasse trennt und ein kleines Stück Beet ( Grundstück 2 ) wollten wir nicht zahlen.  Frage 1: Haben wir eine Möglichkeit, den Notar ( jetzt noch )  in Regreß zu nehmen, oder ist dass unser Pech, dass wir nicht alles akribisch verglichen haben, bevor wir den not. Kaufvertrag unterschrieben haben?  Wir haben nun gestern wieder einen anwaltl. Brief erhalten:  1. Behauptung darin: O-ton: 'Nach unseren Infromationen steht Ihre Hecke nicht auf dem von Ihnen erworbenen Grundstück, sonderm auf dem unserem Mandanten zustehenden Grundstück.' Frage 2: Hier will uns der Anwalt doch ins Bockshorn jagen, oder? Die Hecke gehört doch demjenigen, auf dessen Grundstück sie steht, oder? 2. Behauptung darin: O-ton: ' Darüber hinaus verläuft nach den Informationen unseres Mandanten über das Grundstück unseres Mandanten ein Kanal' Frage 3: Kann er hierfür Nutzungsgebühren/Durchlaufgebühren verlangen,oder greift hier irgendein 'Notrecht' o.ä. auf das wir uns berufen können?  Ich hoffe, ich habe mich verständlich ausgedrückt!  Vielen Dank für Ihre Hilfe!         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  1. Die Haftung des Notars könnte sich nur aus einer entsprechenden Pflichtverletzung des Notars ergeben. Es ist ohne weiter hinzutretende Umstände aber nicht Aufgabe des Notars bei einem Kaufvertrag die Parteien zu befragen, ob weitere, angrenzende Grundstücke des Verkäufers möglicherweise auch verkauft werden sollen oder nicht. Die Parteien haben sich insoweit schon über den Gegenstand des Vertrages geeinigt, den der Notar beurkunden soll. Es steht den Parteien im Übrigen auch die Flurkarte und der Lageplan zur Verfügung aus der sich die Lage des Grundstücks und die eventuell noch vorhandenen weiteren Flächen ergeben. Es ist Sache der Parteien dem Notar mitzuteilen, welche Flächen verkauft werden sollen. Wenn die Grundstücke nach den Vereinbarungen der Parteien hätten mitverkauft werden sollen und sich dies beispielsweise aus Zeichnungen oder ähnlichem ergibt, also lediglich die Flurstückbezeichnungen vergessen wurden, so wäre dies allerdings dem Grunde nach eine Pflichtverletzung des Notars. Das Problem dürfte in diesem Fall aber die Beweisbarkeit sein, zumal die Verkäuferseite ihre Eigentumsverhältnisse kennt.   Dessen ungeachtet unterliegt die Haftung des Notars der Verjährung. Der Ersatzanspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BNotO/19.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 19 BNotO [Amtspflichtverletzung]">§ 19/a>  Bundesnotarordnung verjährt drei Jahre, nachdem Sie von dem Schaden und von der Person des Ersatzpflichtigen Kenntnis erlangt hat, spätestens dreißig Jahre nach der Amtspflichtverletzung.  2. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  werden Pflanzen bereits mit dem Einpflanzen wesentliche Bestandteile eines Grundstücks. Unabhängig von der Frage wer die Hecke gepflanzt hat, steht diese im Eigentum des Grundstückseigentümers. Wenn Sie also die Hecke dort gepflanzt haben sollten, so gehört sie doch dem Eigentümer des Grundstückes. Dieser könnte dann aber Beseitigung verlangen.  3. Grundsätzlich kann jeder Eigentümer eines Grundstückes nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/903.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 903 BGB: Befugnisse des Eigentümers">§ 903 BGB/a>  andere von jeder Einwirkung auf sein Grundstück ausschließen. Eine solche Einwirkung stellt auch der Kanal dar, sofern dieser nicht als Dienstbarkeit im Grundbuch des nachbarlichen Grundstückes eingetragen ist. Die Eigentümerbefugnisse werden aber durch verschiedene gesetzliche Regelungen bzw. Rechtsgrundsätze beschränkt. Hierzu gehören die Regelungen in den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/904.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 904 BGB: Notstand">§§ 904/a>  und a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/905.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 905 BGB: Begrenzung des Eigentums">905 BGB/a> . Nach § 905 wird das Recht des Eigentümers auf Verbietung einer Einwirkung begrenzt, wenn die Einwirkung in einer solchen Tiefe vorgenommen wird, dass er an der Verbietung kein Interesse hat. Geschützt wird nämlich nur das schutzwürdige Interesse an einer ungestörten Benutzung des Grundstücks. Wenn die Leitung als hier durch das Nachbargrundstück verläuft, welches lediglich als Beet bzw.  Hecke benutzt wird, so dürfte eigentlich kein schutzwürdiges Interesse an einer Verbietung bestehen, da das Grundstück ja frei genutzt werden kann. Unabhängig davon ergibt sich auch aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis eine Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Unterstellt der Kanal existiert schon seit Errichtung des Hauses durch den vormaligen Eigentümer, so erscheint es gerade nicht dem Rücksichtnahmegebot zu entsprechen, wenn nunmehr die Beseitigung des Kanals bzw.  ein Entgelt gefordert wird. Sie sollten die Gegenseite auf diese Rechtslage hinweisen.    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 905, § 903, § 94, § 904