Frage: Wir möchten ein Haus kaufen und sich unsicher, ob die Maklerin einen Provision vom Verkäufer erheben kann. Bitte helfen Sie uns.   Mein Freund hat am Montag, den 13.09.2010 von einem Fußballkollegen gehört, dass dieser sein Haus verkaufen möchte. Wir sind dann am Dienstag dort vorbeigefahren und haben unser Angebot am gleichen Tag abgegeben.  Am 15.09.2010 trafen sich die Maklerin und der Verkäufer. Die Maklerin wurde beauftragt, eine Provisionsvereinbarung getroffen (7% bei Vermittlung duch die Maklerin, 3 % bei Verkauf an jemanden, den nicht die Maklerin vermittelt hat, 700€ als Aufwandentschädigung nach Kündigung. Zahlungspflichtig ist der Verkäufer).  Wie haben einige Zeit später eine mündliche Zusage vom Verkäufer bekommen. Für unseren Darlehensantrag benötigten wir noch einige Angaben.  Mein Freund hat die Maklerin am Montag, den 04.10.2010 angerufen, sich vorgestellt, ihr berichtet, dass wir unser Angebot bereits abgegeben haben und für den Finanzierungsantrag den Bruttorauminhalt benötigen. Sie konnte ihm nicht weiterhelfen. Mein Freund hat es dann selbst errechnet und ihr das Ergebnis in einem zweiten Anruf mitgeteilt.  Dieses zweite Telefonat war sehr nett und sie haben auch Privates besprochen. Dabei hat mein Freund erwähnt, dass er auch einen Grundbuchauszug benötigt. Da sie den gerade selbst vom Grundbuchamt erhalten hatte, beschlossen beide, dass es einfacher wäre, wenn die Maklerin meinem Freund den GBAuszug direkt zufaxt und nicht erst an den Verkäufer. Mein Freund hat ihr die Faxnummer gegeben, sie hat den GBAuszug ohne weiteres Anschreiben gefaxt.   Der Verkäufer hat der Maklerin wegen Verstoßen gegen Treuepflichten am 10.10.2010 fristlos gekündigt (weil sie unerlaubt Daten weitergereicht hat, nicht nur an uns). Die Kündigung hat die Maklerin mit Schreiben vom 15.10.2010 angenommen. In diese Kündigung schreibt sie: Bei Verkauf des Objekte an einen unserer Kunden wird auch nach fristloser Kündigung die volle Provision fällig.   Sind wir durch ihre Übersendung des Grundbuchauszuges an uns  zu Kunden von der Maklerin geworden? Denn: dann stünden der Maklerin trotz fristloser Kündigung nach ihren Angaben Provision zu.  

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:  Zunächst einmal gilt die Kündigung bzw. die Vertragsaufhebung des Maklervertrages grundsätzlich nur für die Zukunft. Wurde die geschuldete Maklerleistung bereits vor der Beendigung des Maklervertrages erbracht, ändert das nichts an der Provisionszahlungspflicht des Auftraggebers, selbst wenn der vermittelte Hauptvertrag (hier: Immobilienkauf) erst nach der Beendigung des Maklervertrages zustande kommen sollte.  Entscheidend ist, dass es einen Kausalzusammenhang zwischen der Maklerleistung und dem Immobilienkauf gibt. Der Makler müsste zumindest mit ursächlich für den Abschluss des Hauptvertrages gewesen sein, d. h., der Kaufvertrag müsste sich zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellen. Und hieran habe ich schon erhebliche Zweifel, wenn Sie angeben, dass Ihr Freund den Verkäufer und die Immobilie bereits kannte und bereits fest entschlossen war, die Immobilie zu kaufen, lange bevor die Maklerin irgendeine für den Vertragsabschluss ursächliche Leistung erbringen konnte. Vorbehaltlich der genauen Prüfung der mit dem Verkäufer bestehenden vertraglichen Vereinbarung dürfte nicht einmal ein Provisionszahlungspflicht gegenüber dem Verkäufer bestehen.  Erst recht müssen aber weder Sie noch Ihr Freund an die Maklerin eine Provision zahlen, wenn Sie das Haus kaufen sollten, denn zwischen Ihnen und der Maklerin besteht kein Maklervertrag.  Ein solcher kommt nach den allgemeinen Regeln, d. h. durch Angebot und Annahme, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/145.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 145 BGB: Bindung an den Antrag">§§ 145/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/147.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 147 BGB: Annahmefrist">147 BGB/a> , zustande. Ich erkenne aber nach Ihrem Vortrag weder ein an Sie bzw. Ihren Freund gerichtetes Angebot der Maklerin, noch haben Sie ein solches Angebot angenommen: Will ein Makler, der „nach außen hin als Makler des Verkäufers erscheint, sich auch vom Käufer eine Provision zahlen lassen, dann muß er ein ausdrückliches Provisionsverlangen stellen. Ein Maklervertrag kommt in diesem Falle erst dann zustande, wenn der Interessent nach Zugang des Provisionsverlangens weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt' (BGH, 28.11.1990, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 4%20ZR%20258/89" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 28.11.1990 - Abs. 4 ZR 258/89: Zustandekommen eines Maklervertrages; Aushändigung eines Exposé...">Abs. 4 ZR 258/89/a> ).  Nach Ihren Angabe hat die Maklerin Ihrem Freund lediglich den Grundbuchauszug gefaxt. Wenn aus dem Telefonat nicht hervorgegangen ist, dass sich Ihr Freund mit der Inanspruchnahme dieses Maklerdienstes auch selbst zur Zahlung des Maklerprovision verpflichtet – wofür die Maklerin darlegungs- und beweispflichtig wäre –, dann ist die Maklerin mit Ihrem Freund auch keinen Maklervertrag eingegangen.    Ein künftiges Zahlungsverlangen der Maklerin sollten Sie daher zurückweisen.  Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Felix Abs. 1000. Safadi Rechtsanwalt  _________ Allgemeine Hinweise:  Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 147, § 145