Frage: Liebe Rechtgelehrte,  ich habe vor 10 Monaten ein bebautes Grundstück von einer Person erworben, die nun plötzlich in Insolvenz verfallen ist. Das Verfahren ist zwar noch nicht eröffenet, ich habe aber Post von einem Gutachter, der wohl später dann der Verwalter wird, bekommen (Auskunftsersuchen, noch keine Forderungen gestellt). Ich bin noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, da das Finanzamt mir noch kein Steuerbescheid geschickt hat, aber die Auflassungsvormerkung ist eingetragen zu meinen Gunsten.  Ich habe die Liegenschaft zwar recht günstig erworben, aber angesichts bestehender Wohnsitzrechte Dritter (nicht des ehem. Eigentümers) wiederum zu einem angemessenen Gegenwert.   Nun ist es so, dass im Grundbuch noch Sicherungshypotheken zu Gunsten von Gläubigern des ehemaligen Eigentümers lasten, die ich laut Vertrag (Teile der Kaufsumme wurden durch Freistellung in Hinblick auf diese Lasten im Innenverhältnis getilt) auch befriedigen muss. Dazu ist es aber noch nicht gekommen, da einige auf meine Briefe noch nicht geantwortet habe.  Dass der Verwalter nichts gegen die Eintragung im Grundbuch machen kann, hat mir schon der Notar mitgeteult (a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/106.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 106 InsO: Vormerkung">§ 106/a>  Insolvenzordnung), jedoch könnte er sie ggf. später anfechten.  Grundbuchrechtlich kenne ich mich aus Erfahrung kann gut aus, aber heutzutage ist man ja nicht mehr sicher von dem einvernehmenden Insolvenzverwaltern!  Nun meine Fragen: Wie hoch ist das Risiko einer erfolgreichen Anfechtung im Insolvenzverfahren durch den Verwalter einzuschätzen (ich wüsste derweil nicht, auf welcher Grundlage, habe das Grundstück ja nicht geschenkt bekommen und ich bin mit dem Verkäufer nicht verwandt o.ä.) und wie verhalte ich mich nun angesichts der Grundbuchlasten. Ich will die ja raus bekommen, aber die Gläubiger werden ja nun auch Insolvenzgläubiger, wenn ich nicht vorher tilge? Ist es sinnvoll, erstmal nur die Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu belassen, angeblich soll ja dann die Übertragung nicht anfechtbar sein aus prozessualen Gründen?   !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:  1.Die Übertragung des Grundeigentums richtet sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/81.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 81 InsO: Verfügungen des Schuldners">§ 81 InsO/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/892.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 892 BGB: Öffentlicher Glaube des Grundbuchs">§§ 892/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/893.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 893 BGB: Rechtsgeschäft mit dem Eingetragenen">893 BGB/a> . Da bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist, wird eine Übertragung des Eigentums im Grundbuch durch den Insolvenzverwalter/Treuhänder nicht mehr verhindert werden können.  2.Die Anfechtung richtet sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/129.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 129 InsO: Grundsatz">§§ 129 ff InsO/a> . Soweit es sich um Privatinsolvenzverfahren handelt ist zunächst nicht der Treuhänder zur Anfechtung berechtigt, sondern die Insolvenzgläubiger, a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 InsO: (weggefallen)">§ 313, Abs. 2 InsO/a> . Die Insolvenzgläubiger können aber den Treuhänder in einer Gläubigerversammlung mit der Anfechtung von Rechtsgeschäften beauftragen.   Die Anfechtung beurteilt sich, da der Kaufvertrag bereits vor 10 Monaten geschlossen wurde, nach dem Wirksamwerden des Rechtsgeschäftes, a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/140.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 140 InsO: Zeitpunkt der Vornahme einer Rechtshandlung">§ 140 Abs. 2 InsO/a> . Da bereits eine Auflassungsvormerkung gestellt wurde, ist auf diesen Zeitpunkt für die Vornahme der Rechtshandlung abzustellen.  Da es sich nicht um eine unentgeltliche Leistung handelt, scheidet a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 InsO: Unentgeltliche Leistung">§ 134 InsO/a>  aus, der eine Anfechtung bis zu vier Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages ermöglicht.  Wurde der Kaufvertrag nicht mit einer nahe stehender Person, a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 InsO: Nahestehende Personen">§ 138 InsO/a>  geschlossen, scheidet eine Anfechtung nach a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 InsO: Vorsätzliche Benachteiligung">§ 133 Abs. 2 InsO/a>  aus.  Soweit die Eintragung der Auflassungsvormerkung früher als drei Monate vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahren erfolgt ist, bliebe nur eine Anfechtung nach a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 InsO: Vorsätzliche Benachteiligung">§ 133, Abs. 1 InsO/a>  (vorsätzliche Benachteiligung).  Voraussetzung hierfür ist u.a, dass der Verkäufer den Verkauf des Grundstückes vorgenommen hat, mit dem Vorsatz, seine Gläubiger zu benachteiligen und Sie den VorS. des Verkäufers seine Gläubiger zu beachteiligen kannte. Diese Kenntnis der Benachteiligungsabsicht wird vermutet, wenn Sie Kenntnis von der Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages hatten und der Verkauf die Gläubiger objektiv benachteiligt.   Insgesamt sind die Hürden für eine solche Anfechtung sehr hoch.   Neben einer objektiven Benachteiligung der Gläubiger wäre zudem der Nachweis eines BenachteiligungsvorS. sowie Ihre Kenntnis hiervon nachzuweisen.  Hinsichtlich der Bewertung einer objektiven Benachteiligung ist auf eine Entscheidung des BGH hinzuweisen:  BGH vom 20.10.2005 – Abs. 9 ZR 276/05:   „Die Übertragung eines belasteten Grundstücks kann nur dann eine Benachteiligung der Gläubiger zur Folge haben, wenn der in der Zwangsversteigerung erzielbare Wert des Grundstücks die vorrangigen Belastungen und die Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens übersteigt.„  Soweit der Kaufpreis für das Grundstück angemessen war, wobei hier die Sicherungshypotheken zu berücksichtigen sind, ist eine Anfechtung des Kaufvertrages nicht zu befürchten. Entsprechendes gilt, sollte die Eintragung der Auflassungsvormerkung innerhalb von drei Monaten vor Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgt sein. Dann richtet sich die Anfechtung nach a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/129.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 129 InsO: Grundsatz">§§ 129/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/130.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 130 InsO: Kongruente Deckung">130 InsO/a> , wobei auch hier auf das benannte BGH Urteil abgestellt werden kann.  Soweit der Kaufpreis abzgl. der Sicherungshypotheken noch nicht an den Verkäufer entrichtet wurde, wäre hier in Ansprache mit dem Notar eine Auszahlung an den Treuhänder und nicht an den Verkäufer vorzunehmen,   Ich hoffe Ihnen eine erste hilfreiche Einschätzung gegeben zu haben.  Mit besten Grüßen  § 130 Kongruente Deckung (1) Anfechtbar ist eine Rechtshandlung, die einem Insolvenzgläubiger eine Sicherung oder Befriedigung gewährt oder ermöglicht hat, 1. wenn sie in den letzten drei Monaten vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorgenommen worden ist, wenn zur Zeit der Handlung der Schuldner zahlungsunfähig war und wenn der Gläubiger zu dieser Zeit die Zahlungsunfähigkeit kannte oder  § 133 Vorsätzliche Benachteiligung (1) Anfechtbar ist eine Rechtshandlung, die der Schuldner in den letzten zehn Jahren vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder nach diesem Antrag mit dem Vorsatz, seine Gläubiger zu benachteiligen, vorgenommen hat, wenn der andere Teil zur Zeit der Handlung den VorS. des Schuldners kannte. Diese Kenntnis wird vermutet, wenn der andere Teil wußte, daß die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners drohte und daß die Handlung die Gläubiger benachteiligte.   § 140 Zeitpunkt der Vornahme einer Rechtshandlung  (2) Ist für das Wirksamwerden eines Rechtsgeschäfts eine Eintragung im Grundbuch, im Schiffsregister, im Schiffsbauregister oder im Register für Pfandrechte an Luftfahrzeugen erforderlich, so gilt das Rechtsgeschäft als vorgenommen, sobald die übrigen Voraussetzungen für das Wirksamwerden erfüllt sind, die Willenserklärung des Schuldners für ihn bindend geworden ist und der andere Teil den Antrag auf Eintragung der Rechtsänderung gestellt hat. Ist der Antrag auf Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf die Rechtsänderung gestellt worden, so gilt S. 1 mit der Maßgabe, daß dieser Antrag an die Stelle des Antrags auf Eintragung der Rechtsänderung tritt. nach a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/129.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 129 InsO: Grundsatz">§§ 129/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/133.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 133 InsO: Vorsätzliche Benachteiligung">133/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 InsO: Unentgeltliche Leistung">134 InsO/a> .  § 313 Treuhänder  (2) Zur Anfechtung von Rechtshandlungen nach den §§ 129 bis 147 ist nicht der Treuhänder, sondern jeder Insolvenzgläubiger berechtigt. Aus dem Erlangten sind dem Gläubiger die ihm entstandenen Kosten vorweg zu erstatten. Die Gläubigerversammlung kann den Treuhänder oder einen Gläubiger mit der Anfechtung beauftragen. Hat die Gläubigerversammlung einen Gläubiger mit der Anfechtung beauftragt, so sind diesem die entstandenen Kosten, soweit sie nicht aus dem Erlangten gedeckt werden können, aus der Insolvenzmasse zu erstatten.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 893, § 892