Frage: Wir bewohnen als Eigentümer eine Wohnung in einem 3 Parteienwohnhaus und besitzen zudem eine zweite Wohnung unter der unseren. Durch eine Zwillingsschwangerschaft sind wir gezwungen, eine Lösung für den zu erwartenden Wohnraumengpass herbeizuführen. Wir denken über eine Eigenbedarfskündigung nach, um beide Wohnungen zusammen zu legen, was allerdings, auf Grund der Kündigungsfrist von 9 Monaten eine erhebliche Belastung bedeuten würde, da wir erst unmittelbar nach der Geburt mit den notwendigen, erheblichen Umbau- und vor allem auch Renovierungsarbeiten beginnen könnten. Optional steht als zweite Variante der Verkauf zur Finanzierung einer neuen Immobilie im Raum. Für die Wohnungen besteht ein eingetragenes Vorkaufsrecht durch den Eigentümer der 3. Wohneinheit, der aber nur mietfrei kaufen möchte. Auch ist die aktuelle Miete weit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, da der Mietvertrag bei Kauf der Wohnung schon (jetzt insg. 8 Jahre) bestand, was den Verkauf 'vermietet' erschwert. Auch müssten brandschutztechnische Investitionen geleistet werden, die durch den Verkauf an den Eigentümer der 3. Wohneinheit eventuell entfallen könnten, da es zu einer Wandlung als Zweiparteienwohnhaus kommen würde. Ist eine Kündigung zur angemessenen, wirtschaftlichen Verwertung möglich und wie formuliere ich die Kündigung rechtssicher, um von vorneherein beide Optionen rechtssicher einzuschließen, wenn ich noch nicht absehen kann, welche der beiden Optionen am Ende zum Tragen kommen wird? In einem Vorgespräch signalisierte der Mieter schon Verständnis für die Situation auf Eigenbedarfskündigung, besteht aber auf die volle Kündigungsfrist. 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  Die rechtssichere Formulierung einer Kündigung wegen berechtigten Grundes wie Eigenbedarf und/oder  wirtschaftliche Verwertung im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  kann nur in Kenntnis sämtlicher Details Ihres Einzelfalls erfolgen, weshalb Sie für diese einen Rechtsanwalt vor Ort beauftragen sollten. Die Kündigungsfrist des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs. 1 BGB/a>  gilt für beide Kündigungsvarianten.  Eigenbedarf im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB/a>   liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich und/oder Familienangehörige benötigt , was nach Ihren Angaben angenommen werden kann, weshalb die Kündigung hier erfolgsversprechend erscheint. Wenn Sie Ihre aktuelle Wohnsituation schildern und begründen, weshalb die vermietete Wohnung benötigt wird, dürfte die ordentliche Kündigung also greifen, wobei dies erst nach Mitteilung sämtlicher Hintergründe abschließend beurteilt werden kann.   Die  Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB/a>  verlangt, dass die Vermietung der Wohnung Sie an der angemessenen Verwertung , also der Realisierung des aktuellen Marktwerts der Wohnung hindert und Sie hierdurch erhebliche Nachteile erleiden.  Die Erfolgsaussichten hierfür können erst in Kenntnis aller Details, insbesondere der wirtschaftlichen Werte, beurteilt werden.  Letztlich wird zu prüfen sein, ob die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses überhaupt auf zwei Gründe gestützt werden soll oder allein eine Variante ausreicht.  Um etwaige Risiken und einen möglichen, ggf. langwierigen Räumungsprozess zu vermeiden, kann es weiter sinnvoll sein, einen Aufhebungsvertrag zu erwägen, bei dem sich der Mieter zur Räumung zum Tag x verpflichtet und der Vermieter z.B. Makler- und Umzugskosten trägt. Die Konditionen eines solchen Vertrags sind natürlich frei verhandelbar.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573c