Frage: Ausgangssituation:  Meiner Ex-Partnerin und mir gehört zusammen ein Haus. Wir beide stehen im Grundbuch zu unterschiedlichen Anteilen. Es liegen keine Belastungen in Form von Grundbucheintragungen vor. Das Haus ist vollständig abbezahlt. Es sind liegen keine finanziellen Verpflichtungen gegenüber Dritten vor.  Wunsch meiner Ex-Partnerin ist es im Haus zu bleiben. Sie möchte mich nicht ausbezahlen sondern das Haus per Teilungserklärung aufteilen. Das Haus bietet aufgrund der Wohnfläche von 240 m2 die Möglichkeit dazu. Die Gestaltung der jeweiligen Anteile entspricht fast dem Verhältnis im Grundbuch.  Ich möchte finanziell komplett aus dem Projekt aussteigen und meinen Anteil verkaufen. Es gibt eine Kaufinteressentin für meinen Teil. Der Kaufpreis entspricht nahezu meinem finanziellen Anteil am Haus. Die Interessentin benötigt für die Finanzierung über die Bank eine entsprechende Grundlage auf der der Kredit genehmigt wird. Meiner Meinung läuft dies auf einen Grundbucheintrag seitens der Bank hinaus.  Ich bin mittlerweile ausgezogen. Die Wohnung steht somit leer. Zum Bezug müssen noch einige bauliche Maßnahmen durchgeführt werden. Mit meiner Ex-Partnerin ist vereinbart, dass die Kosten dafür von ihr getragen werden. Die Vereinbarung wurde getroffen, da durch die Teilungserklärung ihr  Anteil etwas größer wird als vorher.  Wir haben uns mittlerweile über die Vorgehensweise erkundigt und nach unserem Wissen müsste der Ablauf wie folgt sein:  1) Erstellung einer Abgeschlossenheitserklärung inkl. Aufmaß aller Räume etc. sowie Genehmigung 2) Durchführung der baulichen Maßnahmen 3) Erstellung einer Teilungserklärung inkl. notarieller Beglaubigung 4) Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch 5) Kaufvertrag zwischen mir und der Interessentin 6) Vormerkung im Grundbuch 7) Überweisung der Kaufsumme  8) Eintragung der Käuferin in das Grundbuch und Bezug der Wohnung  Aktuell stehen wir vor Schritt 1.   Alle drei Parteien würden gerne im Rahmen eines Vorvertrages folgende Punkte regeln:  a) Zustimmung meinerseits zu der von meiner Ex-Partnerin gewünschten Teilungserklärung unter der Voraussetzung, dass mein Anteil dem mit der Kaufinteressentin vereinbarte Kaufpreis entspricht. (Die Teilungserklärung erfolgt zeitlich vor dem Kaufvertrag)  b) Vereinbarung einer Rücktrittsklausel seitens der Käuferin für den Fall, dass diese abspringt (mir schweben 3% der Kaufsumme vor)  c) Zeitliche Vereinbarung bis wann alles Punkte abgeschlossen sind. Vereinbarung einer Entschädigung meinerseits bei Verzug. 2% per anno als Grundlage halte ich für angemessen. Mein Vorschlag wäre eine Frist für die Umsetzung bis Jahresende.  d) Verpflichtung meiner Ex-Partnerin wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt Verzugszinsen (wie oben 2%) zu zahlen oder wenn der Kaufpreis bei einem anderen Käufer geringer ausfällt aufzustocken.  Mein Frage nun ist ob ein solcher von allen Parteien gewünschter Vorvertrag mit diesen Inhalten möglich und rechtsgültig ist. Die weitere Bitte ist weitere sinnvolle Vertragsinhalte zu benennen. 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   der von Ihnen aufgezeigte Ablauf ist korrekt, wobei der letzte Teilpunkt (Bezug der Wohnung) nach Überweigung der Kaufsummen erfolgen sollte. Denn die grundbuchrechtliche Eigentumsumschreibung wird - je nach Auslastung des Grundbuchamtes - dann noch Monate dauert, so dass der Bezug nach Zahlung des Kaufpreises auch schon deshalb zu erfolgen hat, da dann die Übergabe und der Gefahrenübergang stattfindet.   Die von Ihnen aufgeführen weiteren Punkte für den Vorvertrag sind grundsätzlich möglich; zur Wirksamkeit eines Vorvertrages ist aber (auch unabhängig von den geregelten Einzelheiten) die notarielle Beurkundung notwendig, da ein Vorvertrag ebenfalls der Form des 'Hauptvertrages' entsprechen muss, so dass zur Vermeidung der Nichtigkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a>  der Notar zwingend eingeschaltet werden muss.   Daher muss - auch wegen des genauen Wortlautes zu den von Ihnen genannten Punkten - der Notar aufgesucht werden.  Problematisch dürfte dabei allein Punkt d) werden, da die Exfreundin nach Ihrer Entwurfsplanung sogar dann zahlen müsste, wenn der Vertrag aus Grunden, die sie nicht zu vertreten hätte, zahlen müsste; dedeutet, dass die Exfreundin selbst dann zu zahlen hat, wenn Sie treuwidrig den vertrag scheitzern lassen.   So eine Klausel wäre extrem einseitig belastend, so dass der Notar diese Klausel vermutlich so nicht im Vertrag aufnehmen wird; diesbezüglich wird eine Abänderung zur verschuldensabhängigen Haftung wahrscheinlich sein.   Geklärt werden sollte die Haftung für bis zur Übergabe vorhandene Schäden.    Der Rest des vertraglichen Inhaltes wird mit dem Notar abgeglichen werden müssen.     Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 125