Frage: Mein verstorbener Opa hat mir ein Haus hinterlassen und seiner langjährigen Lebensgefährten ein unentgeltliches Wohnrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§1093 BGB/a>  in einem notariellen Testament verfügt.  Der Lebensgefährten sind die 160qm Wohnfläche nun zu groß und vom laufenden Unterhalt ist das Haus mit dem Baujahr 1902 sehr teuer.  Auch verlangt das Finanzamt eine Steuerzahlung über 9.748,00 für das Wohnrecht von der Lebensgefährtin.   Sie hat mich nun um eine Auszahlung des Wohnrechtes ersucht. Ich wäre diesem Ersuchen auch nicht abgeneigt und würde das Haus dann in der Folge verkaufen.   Das Wohnrecht wurde bisher nicht im Grundbuch eingetragen !   Nun meine Fragen:  kann dieses Wohnrecht endgültig verkauft werden, ohne dass der eventuelle Käufer des Hauses Nachteile hat ?  Ist es Rechtlich möglich ?  Wie wäre im Groben der Ablauf dieser Transaktion zwischen der Lebensgefährtin (mit dem Wohnrecht) und mir als Eigentümer ?    !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Das Wohnungsrecht bedeutet: Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden wesentliche die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften entsprechende Anwendung.  Das Wohnungsrecht kann zwar schuldrechtlich bestehen, ist aber ansonsten als dingliches Recht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  im Grundbuch einzutragen.  In der Tat besteht folgendes Problem: Das vertraglich vereinbarte Wohnrecht muss sich der Erwerber eines Hauses oder einer Wohnung auch dann entgegenhalten lassen, wenn das Wohnrecht nicht im Grundbuch eingetragen wurde (vgl. Urteil des BGH vom 05.11.1997, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2055/97" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 05.11.1997 - Abs. 8 ZR 55/97: Zur Wirksamkeit von Mietvorauszahlungen gegenüber dem neuen Ei...">Abs. 8 ZR 55/97/a> ).  Dazu - zur Eintragung im Grundbuch - sollte es aber nicht mehr kommen, wenn Sie jetzt eine Ablösung des Wohnungsrechts vereinbaren.  Dieses sollten Sie unbedingt vertraglich - notariell - regeln.  Erst danach sollte dann der Verkauf stattfinden.  Möglich wäre auch eine Vereinbarung mit einem Käufer, dass Sie zu seinen Gunsten das Wohnungsrecht ablösen - so als würde es schon im Grundbuch stehen, was ja auch vom Erblasser derart vorgesehen war.  Beides wäre mit einem Notar zu klären.  Kurzum: Ihr Anliegen ist erfüllbar.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093