Frage: Guten Tag,  wir möchten in naher Zukunft einen Dreiseitenhof kaufen zu dem mehrere Hektar Ackerland gehören, die wir ebenfalls kaufen wollen.  Wir möchten das Land gern selbst z.T. für private Pferdehaltung von 2 Pferden und Bewirtschaft der Ackerflächen im Nebenerwerb nutzen. Das Land ist derzeit verpachtet. Der Pachtvertrag ist über eine Zeit von 12 Jahren bis 2018 geschlossen und wurde Anfang 2008 nocheinmal auf eine Laufzeit von 17 Jahren bis 2024 (unter Erhöhung des Pachtpreises) geändert. Er enthält keine Eigenbedarfsklausel.  Mir ist bekannt, dass ein Kaufvertrag keinen Pachtvertrag bricht. Welche Möglichkeiten haben wir den Pachtvertrag zu kündigen bzw. gibt es überhaupt eine Möglichkeit den Pachtvertrag zu kündigen, wenn kein außerordentlicher Kündigungsgrund wie bspw. Zahlungsverzug des Pächters vorliegt?  Vielen Dank für Ihe Bemühungen.

Antwort: Sehr geehrte Damen und Herren,  gerne beantworte ich ihre Anfrage wie folgt :  Nach ihren Schilderungen dient der wohl schriftlich vereinbarte Pachtvertrag zur Nutzung der Flächen zur Landwirtschaft für einen landwirtschaftlichen Betrieb. In einer ersten Einschätzung ist dann davon auszugehen, das ein Landpachtvertrag im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/585.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 585 BGB: Begriff des Landpachtvertrags">§ 585 BGB/a>  vorliegt.  Für einen Landpachtvertrag gilt im Falle eines Kaufes die gleiche Regelung wie bei einem Mietvertrag, $ 593b BGB. 'Kauf bricht nicht Miete' gilt auch beim Landpachtvertrag; mit dem Erwerb der Flächen treten Sie somit in den Vertrag als Verpächter ein. Ihre Annahme das ein Erwerb nichts an der grundsätzlichen Gültigkeit des Pachtvertrages ändert ist somit richtig.  Aufgrund der Tatsache, dass der Pachtvertag eine bestimmte Laufzeit vorsieht, ist eine ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen. Nur bei unbestimmter Laufzeit kann ein Pachtvertrag unter Beachtung von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594a BGB: Kündigungsfristen">§ 594a BGB/a>  gekündigt werden.  In ihrem Falle kommt daher nur eine außerordentliche Kündigung entsprechend a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/594e.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 594e BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 594e BGB/a>  in Betracht.  Ihre Anfrage beantworte ich daher so, das Sie mit dem Erwerb der landwirtschaftlichen Flächen in den Pachtvertrag als Pächter eintreten und verplichtet sind, dem Pächter die Flächen mindestens für die vereinbarte Zeit(wohl bis 2024) zur Verfügung zu stellen.  Ich bedauer Ihnen keine erfreulichere Auskunft geben zu können, hoffe aber ihre Anfrage ausreichend beantwortet zu haben.  Bitte haben Sie dafür Verständnis das im Rahmen dieser Erstberatungsplattform nur eine erste Einschätzung ihrer Anfrage möglich ist und insbesondere das Hinzukommen bisher nicht genannter Umstände zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann.  Ich hoffe Ihnen geholfen haben zu können und stehe Ihnen über die Nachfragefunktion,per Mail oder telefonisch bei Rückfragen zur Verfügung. Sollten Sie an einer Beauftragung interessiert sein, kann ich Ihnen anbieten das Beratungshonorar dieser Plattform auf eine weitergehende Beauftragung anzurechnen.    Mit freundlichen Grüßen   Holger Hafer (Rechtsanwalt)!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 585, § 594e, § 594a