Frage: Guten Tagen, es soll eine Eigentumswohnung vermietet werden. Diese Wohnung ist ausgestattet mit einer Einbauküche sowie Jalousien und Rollos. Im Mietvertrag zu einer weiteren Wohnung desselben Eigentümers finden sich folgende Zusätze zu dem Haus & Grund-Standardmietvertrag:  1. Alle Rollos und Jalousien in der Wohnung sind nicht Bestandteil des Mietvertrages, werden aber zur kostenlosen Nutzung überlassen.  2. Der Warmwasserboiler muss auf Kosten des Mieters alle 2 Jahre gereinigt werden. Der Nachweis ist dem Vermieter vorzulegen.  3. Der Kühlschrank/Herd/Geschirrspüler ist nicht Bestandteil des Mietgegenstandes, wird aber zur kostenlosen Nutzung überlassen.  Bedeutet das für den Vermieter, dass er frei von Verantwortung für Reparaturen und ggfs. Ersatz ist und das Risiko dafür auf den Mieter übergeht oder sind derartige Klauseln im Prinzip unwirksam?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Solche vom Vermieter einseitig gestellten Klauseln werden einer gerichtlichen Überprüfung mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht standhalten. Denn sie weichen im Ergebnis von der gesetzlichen Regelung in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  ab, wonach der Vermieter für die Erhaltung der Mietsache verantwortlich ist. Von diesem GrundS. lässt die Rechtsprechung nur enge Ausnahmen hinsichtlich Kleinreparaturen zu, wobei hierfür strenge Voraussetzungen gelten und u.a. eine Obergrenze für eine einzelne Reparatur sowie für das gesamte Jahr angegeben werden muss.   Diese Erhaltungspflicht kann auch nicht durch den Versuch, einzelne Gegenstände durch eine Leihvereinbarung am Ende des Mietvertrages hiervon auszuschließen, umgangen werden.  Die Wartungskosten für den Boiler können ggf. über die Betriebskosten umgelegt werden, eine Vornahmeverpflichtung wie in der von Ihnen zitierten Klausel ist aber unwirksam (vgl. BGH, 06.05.1992 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20129/91" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.05.1992 - Abs. 8 ZR 129/91: Unzulässige Kleinreparaturklausel in Formulatmietvertrag">Abs. 8 ZR 129/91/a> ).   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535