Frage: Situation:  Ich bin Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit gut 30 Wohnungen. Das Verhältnis unserer WEG zur langjährigen Verwalter-Firma ist seit einem knappen Jahr gestört, nachdem die Verwalter-Firma aufgekauft und umorganisiert wurde. Demnächst findet nach 15 Monaten wieder die jährliche Eigentümerversammlung statt, und die meisten von uns Eigentümern einschliesslich Beirat wollen die Verwalter-Firma zum 31.12.22 abberufen und zum 1.1.23  durch eine neue Verwalter-Firma ersetzen, weil der bisherige Verwalter aus unserer Sicht mangelhaft leistet (z.B. ist die Jahresabrechnung 2021 immer noch nicht erstellt, ein Wirtschaftsplan für 2023 liegt nicht vor, die Kommunikation ist schlecht, usw.)  Fragen:  1.) Unter der Annahme, dass wir den bisherigen Verwalter zum 31.12. abberufen und durch einen neuen Verwalter ersetzen, können wir die Vergütung für den bisherigen Verwalter spätestens ab 31.12. zurückbehalten, da er mangelhaft leistet? Ich habe irgendwo gelesen, dass wir eigentlich 6 Monate weiter bezahlen müssten, wenn wir ihn abberufen, ohne wie hier die Kündigungsfrist einzuhalten.  2.) Können wir Schadenersatz verlangen z.B. für einen Fall, in dem die WEG in 2021 beschlossen hatte, einen Kostenvoranschlag über eine Reparaturmassnahme in Höhe von ca 15.000 Euro anzunehmen, der Verwalter aber beschlusswidrig versäumt hat, die Reparatur in die Wege zu leiten, und mittlerweile ein neuer Kostenvoranschlag wohl deutlich teurer würde?  3.) Ist es zumutbar, dass der Verwalter jetzt die Jahres-Eigentümerversammlung 25 km vom Wohnobjekt entfernt einberufen hat und zu einer Uhrzeit werktags um 16 Uhr, die die Teilnahme für Berufstätige schwierig macht? Sind dort getroffene Beschlüsse dann eventuell anfechtbar? In den Vorjahren war die Versammlung immer in Objektnähe und nach 18 Uhr.  Vielen Dank

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Zu 1) Die 6 Monatsfrist steht im § 26 Abs. 3 WEG. Eine Minderung der Verwaltervergütung wegen mangelnder Leistung müsste die Eigentümerversammlung beschließen. Dann kann mit dem Rückerstattungsanspruch gegen den Vergütungsanspruch des Verwalters für die nächsten 6 Monate aufgerechnet werden. Wichtig ist vor allem, dass der Bank schnell mitgeteilt wird, dass der bisherige Verwalter abberufen wurde. Sonst besteht die Gefahr, dass er sich selbst wegen des Honorars der nächsten 6 Monate bedient. Es ist davon auszugehen, dass er bestreitet, schlecht gearbeitet zu haben und versucht, sein Honorar einzuklagen. Bei der Jahresabrechnung 2021 kommt es darauf an, was beschlossen oder im Verwaltervertrag vereinbart wurde. Wenn nichts anderes vereinbart oder beschlossen wurde, muss diese erst zur Versammlung vorliegen.   Zu 2) Ja wenn der Verwalter einen Beschluss nicht ausführt, ist die eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 BGB. Hier kann die Versammlung die Entlastung verweigern und die Geltendmachung von SchadenerS. beschließen.   Zu 3)  Dazu wo die Eigentümerversammlung stattfinden muss, steht nicht im WEG. Wenn nichts anderes beschlossen wurde, kann der Verwalter die Versammlung auch 25 km entfernt stattfinden lassen. Alle Beschlüsse können innerhalb eines Monats angefochten werden, aber wenn die Anfechtung nur damit begründet wird, dass die Versammlung 25 km weit weg um 16 Uhr war und dies nicht gegen einen früheren Beschluss verstößt, dann sind die Erfolgsaussichten der Anfechtungsklage nicht besonders groß.   Nach § 24 Abs. 2 WEG muss jedoch eine neue außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden, wenn dies von mehr als einem Viertel der Eigentümer in Textform verlangt wird. Bei 30 Eigentümern wären dies mindestens 8, die die Einberufung einer neuen Versammlung verlangen müsste.  Weigert der Verwalter sich dies zu tun, kann die neue Versammlung auch vom Vorsitzenden des Beirats einberufen werden. § 24 Abs. 3 WEG. Die neue Versammlung kann dann alle Beschlüsse der vorhergehenden Versammlung mit Wirkung für die Zukunft wieder aufheben.   Sie sollten auf der Versammlung beschließen, dass an zukünftigen Eigentümerversammlungen per Videokonferenz teilgenommen werden kann. § 23 Abs. 1 WEG. Dann wäre das Problem des falschen Ortes für die Zukunft gelöst.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 280