Frage: Meine Tochter möchte ein Haus kaufen, der Verkäufer ist überschuldet und hat viele Zwangseintragungen im Grundbuch. Mit den aufgelaufenen und noch nicht berechneten Zinsen, werden die Schulden mit dem Verkaufserlös nicht gedeckt. Sein Anwalt und Freund, will mit allen Gläubigern reden und diese dazu bewegen, dass sie sich mit 70 % ihrer Forderung zufrieden geben und auch Löschungsbewilligungen abgeben, damit das Haus verkauft werden kann. Der Verkäufer hat auch Schulden beim Finanzamt etc. Gibt es für meine Tochter ein Haftungsrisiko gegenüber den eingetragenen bzw. den eventuellen sonstigen Gläubigern, wenn der Kaufvertrag normal über ein Notar-Anderkonto abgewickelt wird. Der Makler, Anwalt und Freund des Verkäufers drängt zum Verkauf, bei einem ihm bekannten Notar.  Bisher haben wir immer darauf bestanden, dass der Käufer erst aus dem Haus heraus muss, weil eine Zwangsräumung wegen Alter und Gesundheitszustand des Verkäufers problematisch wäre. Jetzt ruft der Anwalt an und behauptet die Hausbesitzer hätten einen Vertrag mit einem Heim für bedreutes Wohnen unterzeichnet, so dass dem Verkauf nichts mehr im Wege stehe.  Die Fragen:  1. Gibt es eine Situation in der meine Tochter für Altschulden des Verkäufers haften müsste?  2. Wie sicher ist die Abwicklung über ein Notar-Anderkonto (Freund des Anwaltes und des Schuldners, der nachweislich ein Betrüger ist. (Unterschlagung im großen Stil)  3. Kann sich noch ein Gläubiger mit einer Zwangsvollstreckung im Grundbuch eintragen lassen, zwischen Auflassungsvormerkung und entgültiger Eintragung?  4. Wann kehrt der Notar aus? bei Auflassungsvormerkung oder tatsächlich erfolgter Eintragung?  Lässt sich so etwas im Kaufvertrag regeln, also zum Beispiel, 'die Gelder werden erst ausgekehrt, wenn die entgültige Eintragung erfolgt ist?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gern beantworte ich Ihre Fragen auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten Sie, dass weggelassene Umstände u. U. zu einer anderen Bewertung führen können.  1. Gibt es eine Situation in der meine Tochter für Altschulden des Verkäufers haften müsste?   Hier ist zu differenzieren. Mit dem Kauf einer Immobilie erwirbt man diese, nicht jedoch alle Schulden des Verkäufers. Die Vorschrift zur Vermögensübernahme (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/419.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 419 BGB: (weggefallen)">§ 419 BGB/a> ) wurde vom Gesetzgeber ersatzlos gestrichen. Für die Übernahme eines Unternehmens gelten andere Regeln.  Aber es gilt:  die auf der Immobilie lastenden dinglich gesicherten Schulden, also alle im Grundbuch eingetragenen Rechte Dritter, gehen als Belastung auf den Erwerber über. Dies bedeutet, dass er bestenfalls mit dem Kaufpreis die eingetragenen Schulden tilgt. Sobald diese höher sind als der Kaufpreis, bleibt das betroffene eingetragene Recht (Hypothek oder Grundschuld), das nicht getilgt worden ist, zunächst als Belastung des Grundbesitzes bestehen. Es geht – anders als z. B. nachrangige Rechte im Falle einer Zwangsversteigerung – nicht ohne weiteres unter. Wird die restliche Schuld dann nicht weiter abgetragen, kann weiterhin aus dem grundbuchlich gesicherten Recht in das Grundstück vollstreckt werden. Z. B. könnte eine Zwangsverwaltung oder eine Zwangsversteigerung betrieben werden. Dieses Recht bleibt dem Gläubiger, egal was zwischen Verkäufer und Erwerber vereinbart worden ist bezügl. der weiteren Tilgung.  Ihrer Tochter ist deshalb anzuraten, sich bezüglich des Grundbuchinhaltes genau beraten zu lassen um zu klären, ob ggf. eine Übernahme von restlichen Verbindlichkeiten Sinn macht.  Alternativ dazu sollte sie auf jeden Fall darauf bestehen, dass alle vorhandenen Gläubiger sich vorab verbindlich verpflichten, bei Zahlung einer Quote (sie erwähnen 70 %) auf den Rest der Forderungen aus Grundgeschäft (z. B. Darlehen) und dinglichem Recht (z. B. Grundschuld oder Hypothek) zu verzichten. Dieser Verzicht sollte zumindest von den grundbuchlich eingetragenen Gläubigern notariell erfolgen.  Hinweisen muss ich aber zusätzlich darauf, dass im Falle einer dennoch eintretenden Insolvenz des Verkäufers nach dem Hausverkauf der Insolvenzverwalter in der Lage sein könnte, den Verkauf anzufechten. Die hierfür längstmögliche Frist ist 10 Jahre. Ob Umstände vorliegen könnten, die eine solche Anfechtung begründen würden, lässt sich Ihren Ausführungen nicht sicher entnehmen.  Ein weiterer Hinweis ist angebracht: Auch nach dem Anfechtungsgesetz könnte im Einzelfall der Verkauf des Hauses angefochten werden, z. B. wenn der Verkäufer zum Pflegefall werden sollte. Auch hierzu fehlen zu einer sicheren Beurteilung die nötigen Angaben in Ihren Ausführungen.  2. Wie sicher ist die Abwicklung über ein Notar-Anderkonto (Freund des Anwaltes und des Schuldners, der nachweislich ein Betrüger ist.  (Unterschlagung im großen Stil)   Grundsätzlich gelten Abwicklungen über ein Notaranderkonto als sicher. 100prozentige Sicherheit besteht indes nicht, da es in der Vergangenheit auch Notare gegeben hat, die wegen Unterschlagung von Geldern auf einem Anderkonto straffällig geworden sind. Ist der Notar rechtstreu, dann zahlt er erst aus, wenn die Auflassungsvormerkung zum Eigentumserwerb im Grundbuch eingetragen ist. Üblich ist sogar, dass bereits nach Stellung des Antrags auf Eintragung der Auflassungvormerkung der Notar berechtigt sein soll, den Kaufpreis auszuzahlen.  3. Kann sich noch ein Gläubiger mit einer Zwangsvollstreckung im Grundbuch eintragen lassen, zwischen Auflassungsvormerkung und endgültiger Eintragung?   Die Auflassungsvormerkung geht im Rang dem späteren Zwangsversteigerungsvermerk vor. Dieser würde bei Umschreibung des Grundbuches untergehen.  4. Wann kehrt der Notar aus?  bei Auflassungsvormerkung oder tatsächlich erfolgter Eintragung?   Üblich ist, dass der Notar nach Stellung des Antrages auf Eintragung der Auflassungsvormerkung den Kaufpreis auszahlen darf. Das Grundbuchamt dokumentiert die eingehenden Anträge mit Datum und Uhrzeit, so dass die Reihen- und Rangfolge gewahrt bleibt. Ob in Ihrem Falle der Verkäufer einer Vereinbarung zustimmen wird, dass erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung ausgezahlt werden darf, erscheint zumindest zweifelhaft.  Erst recht unwahrscheinlich ist, dass der Verkäufer einer Vereinbarung zustimmen würde, wonach die Auszahlung des Kaufpreises erst nach Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgen darf. Dies dauert je nach Grundbuchamt bisweilen mehr als ein halbes Jahr, was wohl für die beteiligten Gläubiger kaum zumutbar sein dürfte.  Im Ergebnis ist Ihrer Tochter deshalb zur Vorsicht zu raten, da der Verkäufer bereits jetzt überschuldet ist und zusätzlich ein Pflegefall werden könnte. Sie sollte sich hierzu eingehend durch einen Anwalt ihrer Wahl möglichst mit Erfahrungen im Immobilien- und Insolvenzrecht vor Ort beraten lassen, damit dieser die genauen Umstände prüfen und beurteilen kann.  Ich hoffe, Ihre Fragen hinreichend klar beantwortet zu haben, und würde mich – wenn Sie mögen – über Ihre Bewertung freuen.  Mit freundlichen Grüßen  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 419