Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   Wir beabsichtigen eine Immobilie zeitnah zu kaufen. Wir haben bereits eine Immobilie gefunden. Eine Einheit der Immobilie steht bereits leer. Eine Einheit der Immobilie ist noch vermietet. Die jetzigen Mieter haben vom Vermieter/Eigentümer zum 30.11 per Rechtsanwalt die außerordentliche Kündigung und ordentliche Kündigung zum Ende des Monats erhalten. Kündigungsgrund sind offene Betriebskostenabrechungen der letzte 2 Jahren, geplatzt Ratenvereinbarungen. Es existieren bereits gerichtliche Mahnbescheide von Anfang des Jahres. Räumt der Mieter die Wohnung nicht bis Ende des Monats, wurde bereits angekündigt, dass eine Räumungsklage eingeleitet wird.  Jetzt zu unserer Frage.  Falls wir das Haus in den nächsten Wochen käuflich erwerben und die Mieter noch in dem Objekt trotz Kündigung wohnen, bleibt es dann bei den Kündigung und bei der Räumungsklage vom jetzigen Eigentümer, oder wird die Kündigung damit nichtig? Falls die Mieter nach dem Kauf, die Wohnheit noch nicht übergeben, müssten wir dann die Räumungsklage weiter verfolgen.   Vielen Dank für Beantwortung der Frage.    

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Frage beantworte ich wie folgt:  Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  tritt der Erwerber einer Mietsache in der Mietvertrag ein, wenn die Veräußerung durch den Vermieter stattgefunden hat. Maßgeblicher Zeitpunkt für den Eintritt ist nicht der Abschluss des Kaufvertrages beim Notar, sondern die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch.  Im Falle einer Kündigung durch den veräußernden Vermieter, tritt der Vermieter in den Mietvertrag ein, wenn der Eigentumsübergang vor Vertragsbeendigung des Mietvertrages liegt.  Findet der Eigentumsübergang nach Beendigung des Mietvertrages statt, übernimmt der Erwerber das Mietverhältnis im Abwicklungsstadium und kann dann Ansprüche auf Nutzungsentschädigung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe">§ 546a BGB/a>  geltend machen, wenn der Mieter nicht auszieht.  Die vor Eigentumsübergang erklärte Kündigung des Veräußerers bleibt in jedem Fall gültig, so auch in Ihrem Fall.   Die mietrechtliche Wirksamkeit dieser Kündigung des Vermieters sollten Sie meines Erachtens vor dem Kauf u.U. juristisch überprüfen lassen. Es gibt insoweit einige 'Stolperfallen', die ggf. dazu führen können, dass die Kündigung nicht durchgesetzt werden kann.  Bis zum Eigentumsübergang muss noch der ursprüngliche Vermieter die Räumungsklage erheben. Wird der Erwerber dann nach Klageerhebung in das Grundbuch eingetragen, kann der ursprüngliche Vermieter den Prozess weiterführen, muss jedoch nunmehr den Klageantrag anpassen und die Rückgabe der Mietsache an den Erwerber verlangen. Eine Übernahme des Rechtsstreites durch den Erwerber wäre nur mit Zustimmung des Mieters möglich; a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/265.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 265 ZPO: Veräußerung oder Abtretung der Streitsache">§ 265 Abs. 2 1 ZPO/a> .  Bzgl. eine Räumungsklage sollten Sie im beabsichtigten Kaufvertrag eine Vereinbarung mit dem Veräußerer aufnehmen, wer die Kosten des Räumungsklage und einer ggf.  später notwendigen Zwangsvollstreckung übernimmt.  Ich hoffe, Ihnen mit der Auskunft geholfen zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Matthes Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 546a