Frage: guten Tag, hier die Schilderung zu meiner Frage:  Person A (Vater)  und B (Tochter)  sind jeweils zu 50% Eigentümer eines Hauses mit drei kleinen Wohnungen.  A bewohnt das Erdgeschoss, nutzt den Garten und die Garage.  Eine Mieterin C bewohnt die Wohnung der ersten Etage. Die dritte Wohnung, die Mansarde, ehemalige Wohnung von B,  ist nicht vermietet, A und B nutzen sie als Abstellraum.  A und B unterbrechen jeglichen Kontakt für ein paar Jahre, in dieser Zeit lässt A der Mieterin C ein lebenslanges Niessbrauchrecht für die gemietete Wohnung (1.Etage) im Grundbuch eintragen.  B erfährt davon als sie den Nachlass von A sichtet ... jetzt ist B zu 100 % Eigentümerin eines Hauses, und  mit einem eingetragenen Niessbrauch konfrontiert, dem sie nicht zugestimmt hätte. Im Nachlass befindet sich das Begleitschreiben des Notars, in dem er A darauf hinweist, dass A nicht über mehr als 50% des Hauses verfügen dürfe und A auch die Miteigentümerin B informieren solle.  A informierte die Miteigentümerin B nicht.  Und A verfügt mit der Niessbrauchgewährung entgegen des Hinweises des Notars  über deutlich mehr als über 50 % des Hauses (selbst bewohnte Wohnung Erdgeschoss, Garage, Garten, Niessbrauch für 1. Etage machen im Vergleich zur Mansarde deutlich mehr als 70% des Gesamteigentums aus). Trotzdem  erfolgt die Grundbucheintragung des Niessbrauchs für die Mieterin C.  A verstarb Ende August 06, B sichtete die Nachlassunterlagen, erfährt vom Grundbucheintrag, ist der Meinung, dass das doch  nicht ´rechtens´ gewesen sein kann, sie zumindest hätte gefragt werden müssen!  B möchte gerne nachträglich dagegen vorgehen ... ja, ich bin Person B und habe von dem ganzen vor weniger als 3 Monaten erfahren.  Ich möchte wissen: ist mein ´Bauchgefühl´ richtig, dass der Grundbucheintrag so nicht hätte erfolgen dürfen? und wer wäre der Ansprechpartner ... der Notar, das Grundbuchamt, ein Amtsgericht?  Vielen Dank! und Grüsse.        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Insoweit Sie angeben Miteigentümerin zu 50% gewesen zu sein (also kein Wohnungseigentum nach WEG besteht) galten (und gelten)die Vorschriften der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§§ 741 ff BGB/a> , den die Miteigentümergemeinschaft (§1008 ) ist eine Unterart der Bruchteilsgemeinschaft.  Dabei ist es nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1066.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1066 BGB: Nießbrauch am Anteil eines Miteigentümers">§§ 1066/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1008.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1008 BGB: Miteigentum nach Bruchteilen">1008 BGB/a>  möglich, dass ein Nießbrauch an einem Miteigentumsanteil (den 50% des Vaters bestellt) wurde. Der Anteilsnießbraucher (Abs. 100) übt die Rechte der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/743.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 743 BGB: Früchteanteil; Gebrauchsbefugnis">§§ 743/a> -745, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1011.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1011 BGB: Ansprüche aus dem Miteigentum">1011 BGB/a>  an Stelle des Miteigentümers aus. Frühere Vereinbarungen muss er gegen sich gelten lassen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/746.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 746 BGB: Wirkung gegen Sondernachfolger">§746 BGB/a> ).  Auf den ersten Blick scheint es daher leider denkbar, dass Ihr Vater der Mieterin Abs. 100 einen Nießbrauch (vermutlich Wohnrecht auf Lebenszeit) an seinen Miteigentumsanteil (per notarieller Verfügung) zugewendet hat, ohne daß sie davon Kenntnis bekommen hatten bzw. bekommen mussten.   Im einzelnen müssten die Unterlagen, notariellen Schriftstücke und das Grundbuch daraufhin genauer untersucht werden. Insoweit der Notar noch tätig ist wäre es durchaus denkbar, dass Sie sich den Inhalt des Grundbucheintrags genauer erklären lassen um festzustellen ob der hier vermutete 'Nießbrauch an einem Miteigentumsanteil' tatsächlich vorliegt. Aktuelle Grundbuchauszüge sollten Sie ebenfalls einholen, um diese dann mit der hier dargestellten Problematik einem Kollegen vorlegen zu können.   Hier sind Sie möglicherweise als 100%ige Eigentümerin des Hauses mit einem Nießbrauch am Miteigentumsanteil der Abs. 100 in Höhe von 50 % belastet.  Andererseits hat Miteigentum (im GegenS. zum Wohnungseigentum) erhebliche Nachteile, zumal wenn dieses zu 50% besteht, die im Bereich der gemeinsamen Verwaltung und Verfügbarkeit zu suchen sind (vgl dazu a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1066.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1066 BGB: Nießbrauch am Anteil eines Miteigentümers">§ 1066 Abs. 2 BGB/a> ). Im Klartext heisst das, dass Sie   mit Abs. 100 nur vorwärts kommen, wenn Sie an einem Strang ziehen.  Um eine interessengerechte Aufteilung der Wohnungen erreichen zu können (nämlich hälftige Teilung, so wie mit Ihrem Vater vereinbart) und die Ausdehnung der Nutzungen der Abs. 100 (auf über 70%zurückzudrängen (die Hälftige Teilung bleibt ja bestehen, sollten Sie mit juristischer Hilfe nach neuen Lösungsmöglichkeiten suchen (z.B. Abs. 100 zahlt Ihnen für 20%ige Mehrnutzung eine Miete, Aufteilung der Wohnungen nach WEG, und Einräumung eines Nießbrauchs nach a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/25.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 25 WEG: Mehrheitsbeschluß">§ 25 WEG/a> ), die Ihren Zielen am nächsten kommt. Da weder Abs. 100 noch Sie ein Anrecht auf die Nutzung einer bestimmte Wohnung haben (Miteigentum ist hier sehr problematisch) ist es wohl an der Zeit tätig zu werden.  Anbetracht des hohen Wertes der Streitigkeit wird es Sie nicht verwundern, dass ich Ihnen abschliessend rate einen Kollegen in Ihrer Nähe mit allen Unterlagen aufzusuchen, soweit Sie mit Abs. 100 keine einvernehmlichen Regelungen treffen/finden können.   § 1066 Nießbrauch am Anteil eines Miteigentümers  (1) Besteht ein Nießbrauch an dem Anteil eines Miteigentümers, so übt der Nießbraucher die Rechte aus, die sich aus der Gemeinschaft der Miteigentümer in Ansehung der Verwaltung der Sache und der Art ihrer Benutzung ergeben.  (2) Die Aufhebung der Gemeinschaft kann nur von dem Miteigentümer und dem Nießbraucher gemeinschaftlich verlangt werden.  (3) Wird die Gemeinschaft aufgehoben, so gebührt dem Nießbraucher der Nießbrauch an den Gegenständen, welche an die Stelle des Anteils treten.   Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen und gegebenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.   Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.  Mit freundlichen Grüßen   Peter Lautenschläger Rechtsanwalt        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1066, § 746, § 741, § 743, § 1011, § 1008