Frage: Sehr geehrte Anwälte,  können sie mir sagen, was passieren kann, wenn ich eine angebliche Untervermietung geduldet habe und zu spät gegen den Untermieter vorgehe ?  Im meinem Falle bin ich Vermieter eines gewerblichen Objektes, der Vertrag verbietet Untervermietung. Allerdings behauptet der Untermieter, dass er von den Hauptmietern also meinen Mietern einen mündl. Zeitmietvertrag erhalten hat. Ich habe jetzt wo ich Kenntnis von der Untervermietung erlangt habe zuerst mündlich und schriftlioch abgemahnt und dann einvernehlich mit der Mieterin das Mietverhältnis fristlos sofort aufgehoben. Der Rechtsanwalt des Untermieters behauptet nun, ich wusste von dem Untermietverhältnis und meint, dass die jetzige Kündigung einer Duldung gleichkommt, da diese mit der Hauptmieterin viel zu spät erfolgte. Er meinte weiter, dass auch eine einvernehmliche Kündigung mit meinen Mietern nicht mehr geht, da diese erst den mündl. Zeitmietvertrag des Untermieters abwarten müsse. Da ich zu lange gewartet habe, hier weg. verb. Untermietung zu kündigen, habe ich diese Konstellation und jedwege mündl. Zeitmietverträge egal welche Länge auch zu akzeptieren.  Ich für meinen Teil habe mitgeteilt, dass ich einen Hausmeister habe und nicht in der gleichen Stadt wohne und ich zudem nicht durch eine einfache Sichtung des Ladens Rückschlüsse auf dessen Inhaber ziehen kann.  Können sie mir nun sagen, was mir passieren kann, wenn die Gegegnseite belegen kann, dass ich von dem Untermietverhältnis gewusst habe und ich jetzt das Mietverhältnis mit der Hauptmieterin aufgelöst habe, muss derUntermieter trotzdem raus, weil ich schon das Mietverhältnis aufgehoben habe und somit das Untermietverhältnis unmöglich wird ?  Im übrigen will auch die Mieterin den Untermieter los werden, da läuft auch ein Kündigungsverfahren. Danke        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   der Mieter ist nicht berechtigt, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten ohne Erlaubnis des Vermieters zu überlassen. Diese Erlaubnis muß der Vermieter ausdrücklich erteilen.  Die Erlaubnis kann auch nicht durch eine irgendwie hergeleitete 'Duldung' der Untervermietung ersetzt werden. So entschied das AG Baden-Baden unter dem Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=7%20C%20500/98" target="_blank" class="djo_link" title="AG Baden-Baden, 20.04.1999 - 7 Abs. 100 500/98">7 Abs. 100 500/98/a>  in einem ähnlich gelagerten Fall, dass selbst bei ausdrücklicher Anfrage des Hauptmieters nach Erteilung der Erlaubnis ein Schweigen des Vermieters nicht als Erlaubniserteilung gewertet werden darf, sondern die Verweigerung derselben darstellt.   Bei Untervermietung ohne Erlaubnis - wie in Ihrem Fall - steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu. Ob er es auch ausübt, bleibt ihm überlassen.  Allerdings endet bei Kündigung des Hauptmietverhältnisses - egal aus welchem Grund - nicht auch automatisch das Untermietverhältnis. Das Untermietverhältnis richtet sich vielmehr allein nach dem zwischen dem Hauptmieter und Untermieter abgeschlossenen Mietvertrag. Da der Vermieter jedoch mit diesem Untermietverhältnis nichts zu tun hat, müssen Haupt- und Untermieter die Folgen der Beendigung des Hauptmietverhältnisses für das Untermietverhältnis unter sich klären. Ggf. steht dem Untermieter ein Schadensersatzanspruch gegen den Hauptmieter zu, in keinem Fall jedoch ein Anspruch auf Weiterführung des Mietverhältnisses gegen den Vermieter. Dieser hat nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses grundsätzlich einen Anspruch auf Herausgabe der gemieteten Räume gegen den Untermieter (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs. 2 BGB/a> ).  Mit freundlichem Gruß   Wundke Rechtsanwalt      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 546