Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich bitte um Ihre Einschätzung ob eine Rückforderung der Maklerprovision in meinem Fall aussichtsreich erscheint. Eine Maklerin hat die Küche einer Wohnung im Exposé als 'voll ausgestattet' beschrieben. Ich hatte den Mietvertrag nach Besichtigung unterzeichnet. Mir war aufgrund der Beschreibung 'voll ausgestattete Küche' nicht klar, dass ein Backofen fehlt. Zwei Herdplatten und eine Mikrowelle waren vorhanden.   Ich habe den Mietvertrag innerhalb einer Woche nach Vertragsschluss wieder gekündigt. Ist es möglich die Provision aufgrund der Falschaussage 'voll ausgestattete Küche' zurückzufordern?  Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe. 

Antwort: Sehr geehrter Fragestellerin,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefergehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.   Ihren Schilderungen nach kam es zum Abschluss Ihres Mietvertrages unter Hinzuziehung eines Maklers, der als Wohnungsvermittler tätig wurde. In diesem Fall gelten neben den Vorschriften des BGB die §§ des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/WoVermittG/2.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2 WoVermittG">§ 2 Abs. 1 WoVermittG/a>  steht dem Makler, der als Wohnungsvermittler auftritt, ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit des Abschlusses eines Mietvertrages über Wohnraum zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder seines Nachweises ein Mietvertrag zustande gekommen ist. So ist es in Ihrem Fall scheinbar geschehen („..habe..Mietvertrag..wieder gekündigt..'); andernfalls bitte ich um Ergänzung im Wege der Nachfragefunktion.  Grundsätzlich haftet der Makler nicht für falsche Angaben, wenn er in einem Exposé erkennbar nur die Informationen des Verkäufers weitergibt (OLG F.a.Abs. 1000, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=7%20U%203/01" target="_blank" class="djo_link" title="7 U 3/01 (4 zugeordnete Entscheidungen)">7 U 3/01/a> ). Man geht davon aus, dass der Makler nur die Pflicht hat, alle ihm bekannten Tatsachen und Umstände offen zu legen. Er soll daher grundsätzlich auf die Angaben des Verkäufers/ Vermieters vertrauen dürfen.  Die fehlerhafte Information des Maklers kann ausnahmsweise zu einem Schadensersatzanspruch gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a>  führen, wenn man vom Makler im konkreten Fall eine Aufklärung der Sachumstände verlangen konnte, damit beim Auftraggeber keine unzutreffenden Vorstellungen hervorgerufen werden (s. z.B. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20III%20ZR%2043/99" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 28.09.2000 - Abs. 3 ZR 43/99: Haftung des Maklers für fehlerhafte Angaben">BGH Abs. 3 ZR 43/99/a> , v. 28.08.2000; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20III%20ZR%20146/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.01.2007 - Abs. 3 ZR 146/06: Haftung des Maklers für die Richtigkeit der Informationen im E...">BGH Abs. 3 ZR 146/06/a> , v. 18.01.2007). So darf der Makler keine Angaben in sein Exposé aufnehmen die offensichtlich falsch sind, wobei zu berücksichtigen ist, dass der Makler grundsätzlich keine eigenen Ermittlungen schuldet. Folge des Schadensersatzanspruches kann es sein, dass der Auftraggeber die Freistellung von Lohnansprüchen verlangen kann (Palandt-Sprau, § 654, Rn. 1). War die Pflichtverletzung für den Anfall der Provision ursächlich, hat der Makler den Auftraggeber gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/249.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 249 BGB: Art und Umfang des Schadensersatzes">§ 249 BGB/a>  provisionsfrei zu stellen, wie es z.B. sein kann, wenn der Auftraggeber den Hauptvertrag ohne die Pflichtverletzung des Maklers nicht abgeschlossen hätte (Palandt-Sprau, § 652, Rn. 18).  Ihren Schilderungen nach hätten Sie den Mietvertrag nicht abgeschlossen, wenn sie gewusst hätten, dass sich in der Küche kein Backofen befindet. Im Mittelpunkt steht daher die Frage, ob mit der Beschreibung „voll ausgestattet' bereits von einer fehlerhaften Information auszugehen ist.  Dies wäre m.E. der Fall, wenn der Makler in seinem Exposé weiter ausgeführt oder aufgelistet hätte, was sich alles in der Küche befindet und dabei auch ein Backofen aufgezählt worden wäre.  Problematisch erscheint jedoch, dass nur eine Umschreibung „voll ausgestattet' gewählt worden ist. So geht man von einem Sachmangel wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft z.B. im Mietrecht auch nicht bereits bei einer bloßen Beschreibung der Sache aus, sondern verlangt eine ausdrückliche Erklärung des zusichernden Vermieters, dass man für den Bestand der jeweiligen Eigenschaft und alle Folgen ihres Fehlens einstehen will (Palandt-Weidenkaff, § 535, Rn. 24 f.); ein Beispiel wäre z.B: „kleiner Tischbackofen vorhanden'.  Ob bei der Umschreibung „voll ausgestattet' gewisse vorhandene Geräte als vorhanden vorauszusetzen sind, erscheint daher nur schwer zu beurteilen. Die Gerichte sind bei derartigen Umschreibungen zum Teil sehr zurückhaltend, was die Annahme eines Mangels betrifft. So kann ein Bad mit den Fliesen aus den 80ern z.B. immer noch als modernes Bad anzusehen sein. Ein modernes Bad verlangt nach dem Amtsgericht Tiergarten nämlich nur: Geflieste Wände und Boden, Einbaudusche/-bad. Alter von 20 Jahren unerhebl.(AG Tiergarten, <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%20347/10' target='_blank' class='djo_link' title='AG Berlin-Tiergarten, 22.12.2010 - 4 Abs. 100 347/10: Sondermerkmal 'modernes Bad''>4 Abs. 100 347/10</a>).  Im Zusammenhang mit der „vollausgestatteten Küche' wären z.B. auch die sonstigen Angaben zur Küche und die Küche/ Wohnung selbst zu berücksichtigen. Z.B. könnte man bei einer „voll ausgestatten' Küche einer Luxuswohnung eher davon ausgehen, dass sich dort ein Backofen befindet als bei einem einfachen Studentenappartement, dass in erster Linie zum Übernachten gedacht, oft mit einer Pantry-Küche ausgestattet ist (bei der ein Backofen zumeist fehlt), da davon auszugehen ist, dass der Student zumeist in der Universitätsmensa isst.  Letztlich wäre noch zu beachten, dass Sie die Wohnung, wie Sie schreiben, selbst besichtigt haben („…Mietvertrag nach Besichtigung…') und sich daher die Frage stellen könnte, weshalb Ihnen dabei der Backofen nicht aufgefallen ist, wenn Sie ihm besondere Bedeutung beimessen. So ist zu beachten, dass Sie für die Pflichtverletzung den Beweis erbringen müssen und sich die Maklerin darauf berufen könnte, dass sie Sie bei der Besichtigung auf den fehlenden Backofen hingewiesen hätte und in einem späteren Prozess dazu ggf. auch nähere Ausführungen machen könnte.  Für die Frage, ob von einer Verletzung der Aufklärungspflicht des Maklers ausgegangen werden kann, kommt es also auf die sämtlichen Umstände des konkreten Einzelfalls an, ohne die eine sichere Beantwortung der Frage nicht möglich ist. Auch ist zu beachten, dass die Entscheidung letztlich vom Richter abhängen wird.  Ggf. kommen Sie bereits zu einem befriedigenden Ergebnis, wenn Sie der Maklerin in einem persönlichen Gespräch noch einmal erklären, wie wichtig für Sie der Backofen ist und dass Sie die Wohnung gerade wegen dem fehlenden Backofen nun gekündigt hätten. Vielleicht finden Sie auf diesem Wege bereits eine Einigung mit der Maklerin und sie zahlt die Provision zurück. Ansonsten wäre noch zu überlegen, ob Sie der Maklerin, wegen der von Ihnen nun gekündigten Wohnung, anbieten könnten, ihr die entstandenen Aufwendungen zu ersetzen, wenn sie von der weiteren Verfolgung von Provisionsansprüchen absieht und Ihnen diese wenigstens anteilig zurückzahlt.   Sollte dies nicht möglich sein und Sie weiterhin die Rückzahlung der Provision verfolgen wollen, so sollten Sie einen Rechtsanwalt beauftragen, der mit Ihnen nach Einsichtnahme sämtlicher Unterlagen zur Wohnung und dem Exposé und anschließend festgestellter Urteile, die mit Ihrem Fall vergleichbar sind, bespricht, ob ein gerichtlicher Rechtsstreit aufgenommen werden oder es bei der Zahlung der Provision belassen werden sollte.  Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage trotzdem bereits eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Möchten Sie eine weitergehende Erläuterung haben, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis aller Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann.  Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und einer darauf aufbauenden Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen.   Sehr gerne bin ich auch bereit, Sie (außer-) gerichtlich zu vertreten, wobei in diesem Fall die weitere Besprechung per Telefon und E-Mail-Kontakt erfolgen müsste, da sich mein Kanzleisitz in Bonn befindet. Die hier entstandenen Kosten würden in diesem Fall angerechnet werden.  Mit freundlichem Gruß   Thomas Joerss  Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 249, § 280