Frage: Mietvertrag abgeschlossen zum 01.06.2011 im Altbau in Berlin Neukölln-Nord,  Fertigstellung bis 1918,  einfache Wohnlage,  Bad/Dusche/WC gefliest,  Wohnfläche 102,4 m², Spüle und Herd nicht angeschlossen und lt. Vertrag keinerlei Garantie seitens der Vermieter, ob funktionsfähig, Im Mietvertrag Hinweise  •auf die einfachen, noch Originaldielenfußböden, die Geräusche verursachen können  •…dass für das Leitungs- und Regenwasserrisiko in Berlin zu berücksichtigen ist, dass im Keller nicht auf dem Boden gelagert werden darf, sondern aufgebockt Des Weiteren wird verlangt eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung abzuschließen. Kleinere Instandhaltungsreparaturen bis zu 90,00 € im Einzelfall und bis zu 7% der Jahresnettokaltmiete trägt der Mieter. Im aktuellen Mietpreisspiegel 2011 errechnet sich für diese Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,91 €/m². Der Mietvertrag meines Sohnes beginnt bei einer Nettokaltmiete von 850,00 €, dies entspricht 8,30 €/m², und staffelt sich jährlich mit Erhöhungen der Quadratmetermiete auf 8,96 € ab 2012, 9,50 € ab 2013 und 10,07 € ab 2014. Die prozentualen Erhöhungen sind hierbei gerundet 8%, 6%, 6%. Im Mietvertrag wird  darauf hingewiesen, dass das Gebäude nicht saniert ist.  Fragen:  Ist Mietüberschreitung von 69% gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete im ersten Vertragsjahr rechtens, insbesondere unter Würdigung der im Mietvertrag aufgeführten Mängel und dem dort aufgeführten Hinweis, dass das Gebäude nicht saniert sei?  Kann der Vermieter Versicherungen verlangen sowie Bagatellreparaturen bis zu 7% der Nettokaltmiete?  Vielen Dank  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:  Zu 1) Ist Mietüberschreitung von 69% gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete im ersten Vertragsjahr rechtens, insbesondere unter Würdigung der im Mietvertrag aufgeführten Mängel und dem dort aufgeführten Hinweis, dass das Gebäude nicht saniert sei?  Grundsätzlich können Verträge und auch damit verbundene Preise frei vereinbart werden. Im Bereich des Wohnraummietrechts kann allerdings die Verinbarung einer zu hohen Miete den Tatbestand des Mietwuchers erfüllen, was sittenwidrig wäre und somit zur Unwirksamkeit bzw. Teilunwirksamkeit des Vertrages gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 BGB: Gesetzliches Verbot">§ 134 BGB/a>  führen kann. Mietwucher setzt dabei voraus, dass der Vermieter unter Ausbeutung der Zwangslage, des Leichtsinns oder der Unerfahrenheit des Mieters sich eine Miete zahlen läßt, die in einem auffälligen Mißverhältnis zu der angebotenen Leistung steht, was in jedem Fall immer nur einzelfallabhängig beurteilt werden kann und in der Regel nur durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu klären ist. Der von Ihnen aufgezeigte Mietvertrag könnte in dieser Hinsicht nach Ihren Angaben durchaus wegen Verstoßes gegen a href="https://dejure.org/gesetze/WiStG/5.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 5 WiStG: Mietpreisüberhöhung">§ 5/a>  Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) in Verbindung mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 BGB: Gesetzliches Verbot">§ 134 BGB/a>  aufgrund Mietwuchers unwirksam sein. Voraussetzung dafür wäre, dass die Miete eine ortsübliche Vergleichsnettomiete um 20% übersteigt und dies unter Ausnutzung eines geringen Angebots an Wohnraum erfolgt ist. Die erstgenannte Voraussetzung wäre insoweit nach Ihrer Schilderung zwar erfüllt, jedoch kommt es eben auch darauf an, ob dies eben auch unter Ausnutzung einer entsprechenden Zwangslage erfolgt ist. Dies Beweislast für diese weitere Voraussetzung trägt nach der Rechtsprechung (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.01.2004, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20190/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 28.01.2004 - Abs. 8 ZR 190/03: Begriff de Ausnutzung eines geringen Angebots; Darlegungs- un...">Abs. 8 ZR 190/03/a> ) in jedem Fall der Mieter, dieser muss also den Nachweis führen können, dass seine Lage bei Vertragsschluss ausgenutzt worden ist. Ob dies in Ihrem Fall möglich ist, kann von hier aus allerdings nicht abschließend beurteilt werden. Soweit diese Voraussetzungen jedenfalls insgesamt in Ihrem Fall erfüllt sein sollten und eine entsprechende Mietpreisüberhöhung vorliegt,  könnten Sie den Betrag vom Vermieter zurückfordern, der um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.  Zu 2) Kann der Vermieter Versicherungen verlangen sowie Bagatellreparaturen bis zu 7% der Nettokaltmiete?  Nach der Rechtsprechung (Landgericht Berlin, Urteil vom 16.09.1992, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=26%20O%20179/92" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 16.09.1992 - 26 O 179/92: Mietvertrag - Abschlusszwang einer Haftpflichtversicherung">26 O 179/92/a> ) kann einem Mieter nicht die Pflicht, solche Versicherungen abzuschließen, auferlegt werden. Insoweit ist diese Vertragsklausel unwirksam. Hingegen sind Kleinstreparaturklauseln in Mietverträgen nur dann unwirksam, wenn sie nur allgemein formuliert sind und keine Begrenzungssummen enthalten. Dies ist bei Ihnen auf den ersten Blick nicht der Fall. Auch der Höhe nach sind die insoweit für solche Reparaturen von Ihnen geschilderten Grenzen grundsätzlich nicht zu beanstanden. Die Rechtsprechung geht momentan in diesem Zusammenhang davon aus, dass im Einzelfall ein Betrag zwischen 80,00 und 100,00 € sowie eine jährliche Begrenzung von maximal 8 bis 10 % der Jahresnettomiete angemessen ist und damit wirksam vereinbart werden kann.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Tag und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen   Thomas Joschko Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 134