Frage: Wir haben im Juli 2001 ein schlüsselfertig erbautes Reihenmittelhaus gekauft. Auf die Bauausführung haben wir eine fünfjährige Gewährleistung, die also jetzt im Juli 2006 ausläuft.  Wir haben Probleme mit Lärm durch einen unserer direkten Nachbarn. Dazu haben wir im November 2004 ein Schallschutzgutachten erstellen lassen, das im Obergeschoss einen Mangel in der Schalldämmung zwischen unserem und dem entsprechenden Nachbarhaus feststellte. Daraufhin wurde vom Bauträger eine Untersuchung durchgeführt und eine gefundene Schallbrücke entfernt sowie die Kosten für das Gutachten erstattet. Subjektiv konnten wir jedoch keine wesentliche Verbesserung der Situation feststellen.  Unsere Frage nun: Dürfen wir vom Bauträger einen Nachweis verlangen, dass die von ihm unternommene Maßnahme den begutachteten Schallschutzmangel behoben hat? Also z.B. durch ein erneutes Gutachten? Oder müssen wir selber ggf. ein weiteres Gutachten auf eigene Kosten in Auftrag geben, um dem Bauträger das Weiterbestehen eines Mangels nachzuweisen? Die Kosten eines entsprechenden Gutachtens belaufen sich auf ca. 3000 Euro. Ergibt das Gutachten das Ergebnis, dass kein Mangel besteht, ist der Bauträger nicht zur Übernahme der Kosten dafür bereit.  Könnten Sie mir dazu Auskunft geben? Herzlichen Dank Thomas Schwarz        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller, sehr geehrte Fragestellerin,   vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:   Ein Anspruch auf Auskunft darüber, ob die vom Bauträger ergriffenen Maßnahmen den Mangel behoben haben, besteht meines Erachtens nicht.  Bei Vorliegen eines Sachmangels - vorliegend dürfte es sich um einen solchen handeln, wenn Schallschutzmaßnahmen nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurden - kann der Käufer eines Hauses die Sachmängelgewährleistungsrechte der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§§ 437ff. BGB/a>  (z.B. Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt, Schadensersatz) geltend machen.  Keines dieser Gewährleistungsrechte gibt jedoch ein direktes Recht gegen den Verkäufer darauf, dass dieser die Beseitigung eines behaupteten Mangels nachweisen muss. Vielmehr unterliegen Sie als Anspruchsteller, wenn Sie sich weiterhin auf einen Mangel berufen, dem Risiko, dem ein jeder Anspruchsteller ausgesetzt ist: Sie müssen die einen Anspruch begründenden Tatsachen - also das Vorliegen eines Mangels - auch beweisen. Können Sie dies nicht, bleiben Sie auch auf den Kosten sitzen, die Sie zur Abklärung des Mangels übernommen haben.   Wenn Sie also ein erneutes Gutachten in Auftrag geben, dann erstmal auf eigenes Risiko. Ob Sie die Kosten dieses Gutachtens in einem anschließenden Prozess als Schaden geltend machen können, wenn sich erweist, dass nach wie vor ein Baumangel vorliegt, vermag ich „adhoc„ nicht zu beurteilen, halte dies jedoch durchaus für möglich, da es sich um Ausgaben handelt, die ein vernünftiger Käufer machen darf, um seinen Schaden zu ermitteln, wenn er die eigene Sachkenntnis nicht besitzt.   Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.   Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern.      Mit freundlichen Grüßen    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 437