Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ein Rollladenpanzer ist defekt bzw. gebrochen. Der Rollladenkasten ist außen an der Außenwand angebracht (der wurde nicht nachträglich Installiert, sondern von Anfang an Teil der Außenfassade). Die Abdeckung zum Rollladenkasten ist innerhalb der Wohnung. Die Hausverwaltung hat darauf hingewiesen, dass die Kosten vom Eigentümer zu tragen sind weil diese so in der Teilungserklärung niedergeschrieben wurde. In der Teilungserklärung ist der Rollladen dem Sondereigentum zugeordnet.  §4 Absatz 6: Zum Sondereigentum gehören insbesondere Markiesen und Rollläden. Hat sich mit der Reform des WEG Gesetzes etwas geändert? Ist dieser Passus nicht mehr gültig? Gibt es schon Urteile die die Teilungserklärung überstimmt haben?  Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Der außen angebrachte Rollladenkasten und -panzer gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum, die Reparaturkosten hat also grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen. Von diesem GrundS. kann in der Teilungserklärung aber abgewichen werden.  Sind die Rollläden in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet, ist eine derartige Eigentumszuordnung allerdings unwirksam, soweit es die äußeren Elemente wie Kasten und Panzer betrifft. Durch Umdeutung (§ 140 BGB) kann aber dennoch eine Kostenverteilung auf den jeweiligen Eigentümer erfolgen, wenn eine weitere Bestimmung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung regelt, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat (LG Dortmund, Urteil vom 01.04.2014 - 1 S 178/13). Es bedarf insoweit einer eindeutigen Regelung, wenn den einzelnen Wohnungseigentümer die Kostenlast bezüglich der Instandhaltung und Instandsetzung für die im Bereich seines Sondereigentums vorhandenen Rollläden treffen soll.   Hieran hat sich durch die WEG-Reform auch nichts Grundlegendes geändert, es wurde lediglich die abweichende Kostenverteilung per Beschluss erleichtert.  Entscheidend ist daher, ob in Ihrem Fall in der Teilungserklärung eine eindeutige Regelung zur Kostenverteilung auf den jeweiligen Eigentümer für Sondereigentum vorhanden ist und daher die unwirksame Zuordnung der äußeren Rollladen zu Sondereigentum entsprechend umgedeutet werden kann. Ist dies nicht der Fall, hat die Gemeinschaft die Kosten für die Reparatur des äußeren Rollladenpanzers zu tragen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 140