Frage: Ich bin Eigentümer der Grundstücke A und B in einem Gewerbegebiet.   Auf Grundstück A steht ein von mir bewohntes Wohnhaus (genehmigt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BauNVO/8.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 8 BauNVO: Gewerbegebiete">§ 8 Abs 3 Nr. 3 BauNVO/a>  „Wohnen in Gewerbegebieten' ) , auf Grundstück B stehen nicht mehr von mir genutzte Gewerbehallen.  Grundstück B  soll verkauft werden, es wurde eine schriftliche Vereinbarung mit einem Käufer getroffen,er erwirbt das Grundstück B zum Kaufpreis X, zahlbar in Y monatlichen Raten.  Der beabsichtigte Verkauf wurde dem Bauamt mitgeteilt,nach monatelangem Schriftverkehr ist die anwaltlich geprüfte und nicht zu beanstandete Entscheidung des Bauamtes: „Mit dem Verkauf des Grundstückes B verliert das Wohnhaus auf Grundstück A unmittelbar und sofort sein Wohnnutzungsrecht,dem Wohnnutzungsrecht auf Grundstück A liegt kein zuordnungsbares Gewerbe auf Grundstück B mehr vor; weiterhin: Bei einem zukünftigen Verkauf des Wohnhauses auf Grundstück A muß  jeder  Käufer eine mindestens 51%tige gewerbliche Nutzung des Wohnhauses auf Grundstück A nachweisen' .    Eine Änderung des Wohnhauses auf Grundstück A in einen Wohn- und mindestens 51%tigen Gewerbeanteil ist nicht möglich und bedeutet de facto die Unverkäuflichkeit des Wohnhauses auf Grundstück A oder anders formuliert: Grundstück A und Grundstück B können nur zusammen an einen Käufer veräußert werden,dies ist aber beidseitig nicht gewollt.  Bis zur o.g. nicht erwarteten entgültigen Stellungnahme durch das Bauamt wurde die notarielle Beurkundung einvernehmlich mündlich ausgesetzt.  Die Zahlung des Kaufpreises war unabhängig von der notariellen Beurkundung mit dem „ersten Nutzungsmonat' vereinbart war,der Käufer nutzt und zahlt seit 'erstem Nutzungsmonat' seine „monatliche Kaufrate' pünktlich.  Der Käufer besteht jetzt auf die Durchführung des notariellen Kaufvertrages,diese Durchführung wird von mir verweigert und biete die'Rückabwicklung' an.  Der Käufer droht mit einer Schadenersatzklage inkl. der Kosten durchgeführter  Um- und Renovierungsarbeiten in Höhe des vereinbarten Kaufpreises.  Fragen: Ist die schriftlich getroffene Vereinbarung über den Verkauf rechtswirksam,auch wenn diese Vereinbarung  nicht notariell erfolgte?  Kann der Käufer  Schadenersatz fordern und in welcher Höhe,wenn ich die notarielle Übertragung aus einem bei Unterzeichnung der schriftlichen Vereinbarung nicht vorhersehbarem wichtigen Grund (Entzug des Wohnnutzungsrechtes Grundstück A) verweigere?  Wenn ein Anspruch auf Schadenersatz entsteht, wie und in welcher Form ist dieser vom Käufer zu begründen und zu belegen?  Kann der Käufer die gezahlten Ratenzahlungen des Kaufpreises zurückfordern,auch wenn der Käufer das Grundstückes B  seit Unterzeichnung der Vereinbarung vollständig nutzt,oder ist hier ein entsprechender „Mietausgleich' anrechenbar?  Hat der Käufer  auch Anspruch auf Rückzahlung von Kosten für Umbau- und Renovierungsmaßnahmen vor und während der Nutzung ,auch wenn er diese Kosten an Dritte nur teilweise mit steuerliche korrekten Nachweisen (Rechnung und Zahlungsnachweis) belegen kann und den 'weiteren Aufwand'  nur schätzt?    Die  aufgrund von steuerlich korrekten Nachweisen  gezahlten Kosten würden nicht bestritten und erstattet werden. !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   1) Ist die schriftlich getroffene Vereinbarung über den Verkauf rechtswirksam,auch wenn diese Vereinbarung nicht notariell erfolgte?  Grundsätzlich bedarf ein Vertrag, in der sich eine Partei verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, der notariellen Beurkundung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a> . Ein nur privatschriftlich abgeschlossener Vertrag ist nichtig gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a> . Sind in diesem Vertrag andere, nicht formbedürftige Abreden getroffen worden, sind auch diese gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/139.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 139 BGB: Teilnichtigkeit">§ 139 BGB/a>  nichtig es sei denn diese wären auch ohne den nichtigen Kaufvertrag geschlossen worden.    2) Kann der Käufer SchadenerS. fordern und in welcher Höhe,wenn ich die notarielle Übertragung aus einem bei Unterzeichnung der schriftlichen Vereinbarung nicht vorhersehbarem wichtigen Grund (Entzug des Wohnnutzungsrechtes Grundstück A) verweigere?  Dies hängt davon ab, ob der Entzug des Wohnnutzungsrechts wirklich nicht von Ihnen vorhergesehen werden konnte. Ich könnte mir hier vorstellen, dass ein Richter in einem etwaigen Prozess der Meinung ist, dass Sie vor Unterzeichnung des privatschriftlichen Kaufvertrags, quasi des Vorvertrags,  die Frage der Weiternutzung des Wohnhauses hätte klären müssen. Interessanter ist an dieser Stelle wohl die Frage, ob das einvernehmliche Aufschieben des Notartermins bis zur Entscheidung über die Weiternutzung des Wohnhauses nicht so verstanden werden kann, dass der endgültige Kaufvertrag aufschiebend bedingt durch die positive Entscheidung des Bauamtes war. Da dies wohl nur mündlich vereinbart wurde und die Beweisbarkeit der Abrede im Einzelnen fraglich ist, könnte dies schwierig sein.   Ob dem Käufer letztendlich SchadenerS. zusteht, kann im Rahmen der hier geschuldeten Erstberatung, quasi der ersten virtuellen Besprechung, nicht abschließend geklärt werden. Ansatzpunkte hierfür bestehen durchaus.   Bezüglich der Schadenersatzpositionen gibt es ebenfalls unterschiedliche Urteile. Der BGH hat in einem ähnlich gelagerten, aber sehr alten Fall abgedruckt in NJW 1965, 612 entschieden, dass der Käufer sogar den Mehrpreis eines gleichwertigen Grundstückes verlangen kann, also im Ergebnis finanziell so gestellt werden muss, als habe der Kaufvertrag stattgefunden, wobei das Grundstück an sich nicht verlangt werden kann. In einem anderen Fall (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=DB%201988,%20223" target="_blank" class="djo_link" title="DB 1988, 223 (2 zugeordnete Entscheidungen)">DB 1988, 223/a> ), in dem es um eine formnichtige GmbH-Gründung ging, wurde dem dortigen Kläger nur der Vertrauensschaden zugesprochen. Er musste also so gestellt werden, als wenn er das Geschäft nicht abgeschlossen hätte.   3) Wenn ein Anspruch auf SchadenerS. entsteht, wie und in welcher Form ist dieser vom Käufer zu begründen und zu belegen?  Letztlich so, dass ein Gericht ihm diese Positionen auch zusprechen würde, als möglichst unter Vorlage von Rechnungen und Kontoauszügen, etwa bezüglich der Umzugskosten, Kosten des Maklers, an dritte gezahlte Kosten für die Umbau- und Renovierungsarbeiten. Auch die Kosten für die eigene Tätigkeit oder den EinS. eigener Mitarbeiter kann er unter AnS. des Stundenlohnes ausgehend vom vereinbarten Gehalt verlangen.   4) Kann der Käufer die gezahlten Ratenzahlungen des Kaufpreises zurückfordern,auch wenn der Käufer das Grundstückes B seit Unterzeichnung der Vereinbarung vollständig nutzt,oder ist hier ein entsprechender „Mietausgleich' anrechenbar?  Hier ist durchaus zu berücksichtigen, dass der Käufer in der Zeit seit dem Einzug eine anderenfalls zu entrichtende Miete gespart hat. Er kann sicher nicht von Ihnen verlangen, sein Geschäft in dieser Zeit ohne Kosten für die Immobilie betrieben zu haben.   5) Hat der Käufer auch Anspruch auf Rückzahlung von Kosten für Umbau- und Renovierungsmaßnahmen vor und während der Nutzung ,auch wenn er diese Kosten an Dritte nur teilweise mit steuerliche korrekten Nachweisen (Rechnung und Zahlungsnachweis) belegen kann und den 'weiteren Aufwand' nur schätzt?  Wenn ich es richtig verstehe, geht es auch um Schwarzgeldzahlungen. Wenn diese etwa durch Zeugenbeweis nachgewiesen werden, sind diese zu ersetzen. Hier besteht aber ein gewisser Verhandlungsspielraum Ihrerseits, da diese Kosten vermutlich nicht eingeklagt würden, da dies strafrechtliche Ermittlungen mit sich brächte.  Es wäre aber wie gesagt auch der EinS. von eigenem Personal ansatzfähig, wenn dieser belegt werden kann im Hinblick auf die angefallenen Stunden und die Stundenlöhne.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Dr.  Elke Scheibeler, Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 139, § 125