Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir haben im Juni 2010 ein Haus aus den Siebzigern gekauft, welches vom damaligen Besitzer komplett kernsaniert wurde. Das Haus war vorher über 15 Jahre in Familienbesitz des damaligen Besitzers.  Im Sommer hat es angefangen, dass ich Feuchtigkeit im Keller an den Fussleisten und der unteren Innenseite der Aussenwände bemerkt habe. Wir haben direkt den Vorbesitzer informiert. Da der Vorbesitzer uns vor dem Kauf darüber informiert hatte, dass es früher Probleme mit Feuchtigkeit im Keller gegeben habe. Er hat uns aber auch versichert, dass er im Zuge der Renovierungsarbeiten ein Drainagesystem um das ganze Haus installiert habe und seitdem das Feuchtigkeitsproblem beseitigt sei.  Nun habe ich diesen Winter noch festgestellt, dass die Heizung im Gästebad, nachdem sie ein paar Minuten eingeschaltet ist, anfängt zu brummen. Nach Erkundigung bei einem Fachmann, wurde festgestellt, dass die Heizung falsch angeschlossen ist und Vorlauf und Rücklauf vertauscht sind. Der Vorbesitzer hatte uns vor dem Verkauf jedoch gesagt, dass er das ganze Heizungssystem hat testen lassen und alle Mängel behoben habe.   Wir planen ein Gutachten für das Problem im Keller erstellen zu lassen, um definitiv sicherzustellen, dass die Feuchtigkeit von aussen kommt.  Da die Feuchtigkeit im Keller den Wert des Hauses erheblich mindert und wir zwei kleine Kinder haben, die ich nicht in einem Haus mit Schimmel großziehen möchte, wollen wir von dem Kauf zurücktreten. Können wir dies aufgrund der oben genannten Dinge tun?  Mit freundlichen Grüßen,  

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,   vielen Dank für Ihre Anfrage.    Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.  Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:   Zunächst kommen in Ihrem Fall Gewährleistungsansprüche in Betracht. Dies würde voraussetzen, daß ein Sachmangel vorliegt und die Gewährleistung nicht ausgeschlossen wurde.  Feuchtigkeit des Gebäudes ist ein durch die Rechtsprechung anerkannter Sachmangel, allerdings nur wenn die Feuchtigkeit auch erheblich ist. Somit sind Sie mit einem Gutachten auf dem richtigen Weg, das klären müßte woher die Feuchtigkeit kommt und welche Auswirkungen sie potentiell haben kann.   Weitere Voraussetzung für Mängelansprüche nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§§ 437,434 BGB/a>  wäre, daß der Verkäufer nicht die Gewährleistung ausgeschlossen hat. Dazu kann ich keinen Hinweis in Ihrer Schilderung entnehmen.   Wenn die Gewährleistung nicht ausgeschlossen ist und ein Gutachten zu einer erheblichen Durchfeuchtung des Kellers bzw. des Gebäudes kommt haben Sie Anspruch auf Mängelbeseitigung.   Dies bedeutet der Verkäufer muß dafür sorgen, daß die Durchfeuchtung abgestellt und ein etwaiger Schaden beseitigt wird.   Wenn er dies nicht durchführt können Sie vom Kaufvertrag zurücktreten und den Kaufpreis zurück verlangen.   Bzgl. der Heizung ist gleichfalls entscheidend, ob der Mangel erheblich ist. Wenn die einzige Auswirkung des falschen Anschlusses das erwähnte Brummen ist kommt es auf die Lautstärke an. Dies wäre gleichfalls durch Gutachten zu klären.   Außerdem könnte eine Anfechtung aufgrund arglistiger Täuschung in Betracht kommen.   Eine arglistige Täuschung im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 Abs. 1 BGB/a>  liegt vor, wenn der Verkäufer bei Ihnen vorsätzlich einen Irrtum hervorgerufen hat, um Sie zur Abgabe einer Willenserklärung zu veranlassen, also dem Hauskauf.   Die Täuschung kann durch Vorspiegelung falscher Tatsachen, oder durch  Verschweigen einer Tatsache hervorgerufen werden.  Bei Verschweigen muß eine Aufklärungspflicht des Verkäufers bestehen, Sie auf die Durchfeuchtung hinzuweisen.  Dies wird regelmäßig der Fall sein, wenn dem Verkäufer die Durchfeuchtung bekannt war.  Allerdings wären Sie für die Täuschung des Verkäufers beweispflichtig, was wohl nur durch Hinzuziehung der Firma, die die Revovierungsarbeiten durchgeführt hat, möglich wäre.   Mit anderen Worten:  Für eine Anfechtung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 BGB/a>  kommt es darauf an, ob dem Verkäufer beim Kauf die (potentielle) Durchfeuchtung des Gebäudes bekannt war und Sie dies beweisen können.   Bei Gewährleistungsansprüchen kommt es lediglich auf das Vorliegen eines Sachmangels an.   Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung gerne zur Verfügung.   Sie können mich bei weiteren Fragen auch über die Direktanfrage kontaktieren.   Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag und verbleibe mit freundlichen Grüßen    Thomas Mack Rechtsanwalt   ________________________________________________________ Rechtsanwalt Thomas Mack Throner Str. 3 60385 Frankfurt a.Abs. 1000. Tel.: 0049-69-4691701 E-mail: tsmack@t-online.de   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 437, § 123