Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich besitze eine Eigentumswohnung in einem Wohngebäude mit insgesamt 55 Wohnungen. Diese Wohnung habe ich über eine Maklerfirma zum Verkauf angeboten.  Bezüglich der Nebenkosten dieser Wohnung verhält es sich so, daß hier monatlich eine Vorauszahlung von 250 Euro für die Wohnung und 13 Euro für die Garage zu leisten sind. Die tatsächlichen Nebenkosten, nach Abrechnung betrugen im vergangenen Zeitraum 223 Euro.  Von mir wurde gegenüber dem Makler angegeben, daß die Nebenkosten bei ca. 230 Euro bis 240 Euro liegen.  Dazu kommt für dieses Jahr noch eine monatliche Sonderrücklage von 126 Euro und nächstes Jahr noch von monatlich 78 Euro.  Dies habe ich ebenfalls der Maklerfirma so mitgeteilt.  Über den Makler wurde nun ein Käufer gefunden. Dieser hat die Wohnung mit dem Makler besichtigt. Vom Makler wurden Ihm die entsprechenden Kosten genannt.   Der Käufer hat dann noch um einen weiteren Besichtigungstermin mit Makler und mir in der Wohnung gebeten. Dieser Termin hat stattgefunden. Der Käufer hatte bei diesem Termin noch einen Freund mitgebracht.  Auch bei diesem Termin habe ich Nebenkosten von ca. 230 bis 240 Euro genannt und explizit auf die zusätzliche Sonderrücklage hingewiesen.   Weiterhin habe ich gesagt, daß ich monatlich immer mehr bezahlt habe, als die effektiven Nebenkosten sind, damit ich ein Rückzahlung und keine Nachzahlung beim Jahresabschluß bekomme. Dies hat auch über 9 Jahre so funktioniert.  Im nächsten Schritt erhielt der Käufer Einblick in alle gewünschten Unterlagen ( Grundbuch, Teilungserklärung, Protokolle und Beschlüsse der Eigentümerversammlung incl. Aufstellung über Sonderrücklagen ).  Danach hatt beim Makler im Büro ein weiterer Termin stattgefunden um den Verkauf einzuleiten. Hierbei hat der Käufer einen Finanzierer von seiner Bank mitgebracht. Auch bei diesem Termin wurde über die Nebenkosten und die zusätzliche Sonderrücklage gesprochen.  Am Mi. den 18. August fand nun der Notartermin statt und der Vertrag wurde unterschrieben. Es handelt sich hierbei um einen 'Standardvertrag' und es wurde kein spezielles Rücktrittsrecht vereinbart.    Gestern am Montag, den 21 August 2006 rief mich der Käufer an und beschwerte sich, dass ihm nicht bekannt gewesen sei, daß die Sonderrücklage zusätzlich zu den ca. 250 Euro Nebenkosten zu zahlen sei. Man hätte ihm gesagt, daß diese Sonderrücklage bereits in den normalen Kosten enthalten sei. Sein Freund würde dies so bestätigen, er hätte es ebenfalls so verstanden.  Mir wiederrum bestätigt die Maklerin, daß ausführlich über die Kosten von ihrer und meiner Seite, sowie durch die Beschlüsse der Eigentümerversammlung informiert wurde.  Nun meine Frage: Hat der Käufer ein Recht zum Rücktritt von diesem notariellen Kaufvertrag ?  Gibt es bei solchen Verträgen überhaupt ein Rücktrittsrecht ?  Sollte ich um des Friedens willen dazu bereit sein die Sonderrücklagen, insgesamt ca. 1500 Euro zu übernehmen, kann mir das vor Gericht als insgeheimes Schuldgeständnis ausgelegt werden, obwohl der Käufer definitiv mehrfach darüber informiert wurde ?  Vielen Dank für ihre Hilfe       

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  Grundsätzlich besteht auch bei einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung ein gesetzliches Rücktrittsrecht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§ 437 Nr. 2 BGB/a> ) – eine vertragliche Vereinbarung ist insofern nicht notwendig. Dieses kann aber nur dann durchgreifen, wenn ein Sach- oder Rechtsmangel vorliegt. Ein solcher Mangel könnte in den zu bezahlenden Sonderrücklagen liegen.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/442.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 442 BGB: Kenntnis des Käufers">§ 442 S. 1 BGB/a>  sind aber sämtliche Gewährleistungsrechte, also auch der Rücktritt, ausgeschlossen, wenn der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss kennt. Wie Sie durch die Maklerin als Zeugin beweisen können, wurden die Sonderrücklagen detailliert besprochen. Die Pflicht zur Zahlung kommt für den Käufer deshalb nicht überraschend, schon gar nicht haben Sie hier etwas arglistig verschwiegen.   Natürlich können Sie „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht„ die Sonderrücklagen übernehmen. Auch würde diese Art der „Mangelbeseitigung„ ein Rücktrittsrecht vereiteln. Ob Sie dies tun sollten, kann im Rahmen dieser Erstberatung nicht abschließend beurteilt werden.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung zu Ihrem Problem geben.   Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 437, § 442