Frage: Wegen berechtigter Mängel wurde die Miete im September 2009 gekürzt. Der angezeigte Mangel ist bis jetzt vom Vermieter nicht behoben worden. Die Summe aus der viermonatigen Mietkürzung wurde mit der Nebenkostenabrechnung verrechnet und einbehalten ? Ist das rechtens ? Wie sollten wir uns verhalten ?

Antwort: Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),  Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.  Rechtlich gesehen handelt es sich bei dem Vorgehen Ihres Vermieters um eine sogenannte Aufrechnung i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/387.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 387 BGB: Voraussetzungen">§§ 387 ff. BGB/a> . Eine solche setzt für Ihre Wirksamkeit voraus, dass zwei Personen sich einander Leistungen schulden, die ihrem Gegenstand nach gleichartig sind. Eine wirksame Aufrechnung bewirkt, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind. Voraussetzung ist also, dass der Vermieter auch Ihnen gegenüber einen Anspruch hat. Nach Ihren Sachverhaltsschilderung kann es sich allenfalls um einen Anspruch auf Mietzahlung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§535 Abs.2 BGB/a>  handeln. Dieser Anspruch könnte aber dadurch erloschen sein, indem Sie die Miete gemindert haben. Dies setzt neben einer Anzeige des Mangels voraus, dass auch tatsächlich einer besteht. Auch darf die Miete nur in einer angemessenen Höhe gemindert werden. Da der Mangel momentan und weitere Umstände unbekannt sind, kann nicht beurteilt werden, inwieweit die Mietminderung gerechtfertigt war oder nicht. Unterstellt, Sie waren zur Mietminderung berechtigt und haben die Miete auch nur in einer angemessenen Höhe gemindert, so stünde dem Vermieter kein Anspruch auf Mietzahlung i.H. der erfolgten Mietminderung zu. Die Aufrechnung mit Ihrem Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Betriebskosten wäre damit nicht gerechtfertigt. In Ihrem Fall kommt es also maßgeblich auf die Rechtmäßigkeit der Mietminderung an. Ausgehend davon, dass dem Vermieter kein Anspruch zusteht und eine Aufrechnung nicht wirksam erfolgen konnte, rate ich Ihnen an, Ihren Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Betriebskosten schriftlich und unter Zugangsnachweis (Einschreiben/Rückschein, Zeugen oder Fax) bei Ihrem Vermieter geltend zu machen und Ihm hierbei eine Zahlungsfrist von maximal 14 Tagen zu setzen. Hierbei sollten Sie darauf hinweisen, dass die erfolgte Aufrechnung unwirksam ist, da dem Vermieter selbst kein aufrechenbarer Anspruch zusteht. Sollte der Vermieter die Frist nicht einhalten, sollten Sie damit drohen, Ihre Ansprüche gerichtlich geltend zu machen.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 387