Frage: der Vermieter (ich bin Mieter und freiberufler und habe Praxisräume gemietet) Laut Mietvertrag muss per Einschreiben gekündigt werden. Kann ein Formfehler (kein postalisches Einschreiben, sondern formlos) geheilt werden durch persönliche Übergabe einer formlosen Kündigung an mich, an einen Mitarbeiter, in meinen Briefkasten, hinterlegt im Umschlag in meine Räume? Ist das dann eine rechts-wirksame Kündigung, und wenn der Vermieter für seine Zustellung einen Zeugen mitbringt oder ich ihm Zugang eines formlosen Schreibens bestätigen würde? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:  Grundsätzlich sind Kündigungen, die die vereinbarte Form nicht erfüllen, gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a>  formnichtig und daher nicht wirksam. In Ihrem Fall verhält es sich jedoch so, daß Sie nicht nur eine bestimmte Form (schriftlich), sondern auch eine bestimmte Zustellungsart (Einschreiben) vereinbart haben. Hierzu hat der BGH (Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%20214/00" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.01.2004 - Abs. 12 ZR 214/00: Einhaltung der im Mietvertrag vereinbarten Form für die Kündig...">Abs. 12 ZR 214/00/a> ) folgendes entschieden:  „Bei einer solchen Klausel hat die Schriftform konstitutive Bedeutung im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 S. 2 BGB/a> , während die Versendung als Einschreibebrief nur den Zugang der Kündigungserklärung sichern soll. Deswegen ist bei einer solchen Klausel regelmäßig nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Kündigungserklärung vereinbart, dagegen kann ihr Zugang auch in anderer Weise als durch einen Einschreibebrief wirksam erfolgen.”  Das bedeutet für Ihren Fall, daß ein Formfehler der Art, daß Sie die Kündigung per Brief, aber ohne Einschreiben erhalten, unbeachtlich ist. Diese Kündigung wäre wirksam. Wenn die Kündigung dagegen noch nicht einmal schriftlich erklärt wird, liegt ein Formfehler gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a>  vor, der zur Nichtigkeit der Kündigung führt.  Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Sonja Richter - Rechtsanwältin -!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 125