Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  als Miteigentümer an einer privaten Anliegerstr. benötigen wir - aufgrund eines an die Anliegerstr. angrenzenden  Anbaus - die Zustimmung von fünf Anliegern zur Eintragung einer „Abstandsflächenbaulast'. Es handelt sich um eine Sackgasse mit insgesamt sechs Anliegern.   Ein Anlieger – direkter Nachbar - hat kein Miteigentum, sondern ein notariell eingetragenes Wegerecht.   Fünf Anlieger haben jeweils 2/10 Miteigentumsanteil.    Vier Anlieger erklären sich mit der Eintragung im örtlichen Baulastenverzeichnis – gemäß Baurecht für NRW - einverstanden.  Ein Anlieger möchte jedoch die Baulast nicht unterschreiben.  Auch mein Angebot zu finanziellem „Nutzungsausgleich' wird abgelehnt.   Die Ablehnung ist hier eher im persönlichen Nachbarschaftsverhältnis begründet, denn der ablehnende Anlieger hat – außer das Recht einer Parkmöglichkeit -   keinen Nutzen an der Anliegerstr., insofern die Zufahrt zu dessen Grundstück nicht über die Anliegerstr. gewährleistet, sondern nur durch eine angrenzende öffentliche Straße möglich ist.   Frage: - ist es möglich auch mit 4/5 Zustimmung die Eintragung einer Abstandsflächenbaulast zu erreichen? - Hat die örtliche Baubehörde „Spielraum' hier auch mit 4/5 Mehrheit die Baugenehmigung – ggf. gegen finanzielle Ersatzleistung - den Anbau nachträglich zu genehmigen ?   Vielen Dank für Ihre Information. Freundliche Grüße  

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,  1) Grds. ist bei Miteigentum an sich die Zustimmung aller Miteigentümer notwendig - a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/747.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 747 BGB: Verfügung über Anteil und gemeinschaftliche Gegenstände">§ 747 BGB/a> :  '1Jeder Teilhaber kann über seinen Anteil verfügen. 2Über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen können die Teilhaber nur gemeinschaftlich verfügen.'  Und a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 BGB/a> :  '(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands steht den Teilhabern gemeinschaftlich zu. (2) Jeder Teilhaber ist berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen.'  Nach BGH, Urteil vom 16. 11. 1998 - Abs. 2 ZR 68–98 kann aber durchaus die Zustimmung eingeklagt werden:  'c) Daß der Miteigentümer eines Grundstücks u. U. auch Verfügungen über den gemeinschaftlichen Gegenstand zuzustimmen hat, hat der Senat bisher z. B. für die Umwidmung eines Privatweges in einen öffentlichen Weg (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20101,%2024" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 04.05.1987 - Abs. 2 ZR 211/86: Ordnungsgemäße Verwaltung durch Verfügung über Eigentumsrechte">BGHZ 101, 24/a>  ff.) und für die Übernahme einer öffentlichen Baulast an einem Wegegrundstück (BGH v. 3. 12. 1990, Abs. 2 ZR 107–90, Abs. 1050 Nr. 7 zu § 743BGB) ausgesprochen. Ferner haben der Senat (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2025,311" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 10.10.1957 - Abs. 2 ZR 101/56: Waldinteressentenschaft">BGHZ 25,311/a>  ff.) und der Abs. 5. Zivilsenat des BGH (Urt. v. 3. 6. 1964, Abs. 5 ZR46–62, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WM%201994,%20913" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.10.1993 - Abs. 1 ZR 218/91: Flaschenpfand - Vorsprung durch Rechtsbruch; Endpreis">WM 1994, 913/a> , 915) entschieden, daß ein Teilhaber einer Grundstücksgemeinschaft an dem dinglichen Vollzug eines Veräußerungsvertrages mitzuwirken hat, der auf der Grundlage einesförmlich und sachlich ordnungsgemäßen Mehrheitsbeschlusseszustandegekommen ist.'  2) Wenn die Behörde in dieser Hinsicht vorsichtig agieren sollte und ihr Ermessen dennoch dahingehend ausübt, dass sie die Zustimmung aller haben will, denke ich, dass eine zivilrechtliche Klage gute Erfolgsaussichten hat. Schließlich wird sich ein durchschnittlicher Richter auf Basis des Sachverhalts:  'denn der ablehnende Anlieger hat – außer das Recht einer Parkmöglichkeit - keinen Nutzen an der Anliegerstr., insofern die Zufahrt zu dessen Grundstück nicht über die Anliegerstr. gewährleistet, sondern nur durch eine angrenzende öffentliche Straße möglich ist. '  schon die Frage stellen, welche Beeinträchtigung zur Ablehnung berechtigen soll. Vor allem, wenn schon 80 % umstandslos zugestimmt haben.   Mit freundlichen Grüßen Abs. 500. Saeger - Rechtsanwalt - !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 747, § 744