Frage: Guten Tag, wir möchten unsere Hausfassade dämmen. Das Haus steht in Hessen direkt auf der Grenze zum Nachbarn.Dieser Nachbar hat seinen Torpfosten direkt an unserer Hauswand befestigt mit unserer damaligen Genehmigung. Wenn wir nun unsere Fassade dämmen möchten, müssten wir den Torpfosten des Nachbarn ausgraben, versetzen und das Tor etwas kürzen. Der Nachbar hat nichts dagegen, zumal seine Hofeinfahrt sehr breit ist. Das Problem ist nur, der Nachbar hat sein Objekt nun einem Makler zum Verkauf gegeben. Wenn ich mir nun vom Nachbarn eine schriftliche Genehmigung geben lasse würde , wie müsste diese aussehen. Würde diese Genehmigung auch noch gelten, wenn sein Objekt einen neuen Eigentümer hat. Wie sieht es rechtlich aus, wenn ich die Genehmigung vom Nachbarn habe, dieser im April z.b. sein Objekt verkauft und wir die Fassadendämmung für Mai in Auftrag gegeben haben. 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Zunächst kommt es vor allem darauf an, wo genau die Grenze verläuft. Ich nehme an, dass die Wärmedämmung teils in den Luftraum des Nachbargrundstücks hineinragen wird. Hier sind zwei verschiedene Konstellationen zu unterscheiden:  a) Die Mauer wird von der Grenze durchschnitten. Es handelt sich in dem Fall um eine sog. Giebel- oder Nachbarwand (§ 1 des Hessischen Nachbarrechtsgesetzes - NachbG). Eine solche Wand darf auch zur Wärmedämmung genutzt werden. Der Nachbar muss dies dulden, da eine Wärmedämmung nach aktuellem technischem Stand billigem Ermessen entspricht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/922.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 922 BGB: Art der Benutzung und Unterhaltung">§§ 922 S. 4/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">745 Abs. 2 BGB/a> ).  b) Anders ist die Rechtslage, wenn sich die Wand auf Ihrer Seite der Grenze befindet. Es handelt sich in dem Fall um eine Grenzwand (§ 8 NachbG). Grundsätzlich darf in dem Fall kein Anbau in den Luftraum des Nachbargrundstücks ragen, der Nachbar kann einen solchen Überbau (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 BGB/a> ) untersagen. Inzwischen gilt insoweit jedoch eine Sonderregelung. Unter den Voraussetzungen von § 10a NachbG darf eine Wärmedämmung auch über die Grenze ragen: (1) Es muss sich bei den übergreifenden Bauteilen um eine Wärmedämmung handeln, die über die Bauteilanforderungen der Energieeinsparverordnung nicht hinausgeht. (2) Eine vergleichbare Wärmedämmung kann auf andere Weise mit vertretbarem Aufwand nicht vorgenommen werden. (3) Die übergreifenden Bauteile werden an einer vorhandenen einseitigen Grenzwand auf dem Nachbargrundstück angebracht. (4) Die Benutzung des betroffenen Grundstücks wird nicht oder nur geringfügig beeinträchtigt. (5) Die Dämmung ist nach dem öffentlichen Baurecht zulässig. (6) Dem Eigentümer des betroffenen Grundstücks ist ein angemessener Ausgleich in Geld zu leisten.  Ob diese Voraussetzungen im Einzelnen erfüllt sind, wäre dann noch genauer zu prüfen. Jedenfalls wäre es so, dass eine Duldungspflicht auch für den neuen Eigentümer des Grundstücks gelten würde.  Die sicherste Methode wäre es allerdings, dass Sie mit dem jetzigen Nachbarn eine Einigung treffen und eine Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eintragen lassen, die Ihnen den Überbau erlaubt. Dies könnte, damit es den Verkauf nicht erschwert, als Gegenleistung eine Zahlungspflicht beinhalten (die Sie aber in jedem Fall leisten müssen). Über die Einzelheiten müssten Sie sich dann mit dem Nachbarn auseinander setzen. Es würden dann auch Notarkosten anfallen für die Grundbucheintragung.  Eine Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Nachbarn ohne Grundbucheintragung würde übrigens nicht zu Lasten des neuen Eigentümers wirken. Dies ist also leider keine Option.   Mit freundlichen Grüßen  Abs. 1000. Juhre Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 922, § 912, § 745