Frage: was kann alles als Kündigung aus wichtigen Grund..bei einem gewerbl.Mietvertrag angeführt werden, neben dem klass.Grund Mietrückstände? Eigenbedarf wegen Total Umbau/Sanierung in Wohnungen aus alter Fabrikhalle möglich? wie berechnet man ggf. eine Ablöse für die vorzeitige Beendigung des MV ? Restlaufzeit noch bis 2019/06...Monatl. Miete € 635,00 für 250 qm Lager und 110 qm Loftwohnung / vom Mieter umgebaut und bezahlt..daher so günstig.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Eine Eigenbedarfskündigung ist nur bei Wohnraummietverhältnissen möglich. Da nach Ihrer Schilderung aber der Hauptteil der Mietfläche gewerblich genutzt wird und das Rechtsverhältnis auch durch einem Gewerbemietvertrag geregelt ist, dürften vorliegend auf dieses Mischverhältnis die Vorschriften über Wohnraum nicht anwendbar sein. Daher ist insbesondere eine Verwertungskündigung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  nicht möglich.  Eine vorzeitige Beendigung des befristeten Gewerberaummietvertrages ist daher nur mit einer außerordentlichen Kündung aus wichtigem Grund (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> ) möglich. Der von Ihnen geschilderte Eigenbedarf stellt wohl keinen wichtigen Grund in diesem Sinne dar. Denn eine vorzunehmende Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls müsste hierbei ergeben, dass es Ihnen unzumutbar ist, das Mietverhältnis fortzusetzen. Dies ist bei Eigenbedarf regelmäßig nicht der Fall.   Es bleibt daher nur das allgemeine Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> . Dies erfordert neben dem wichtigen Grund eine Abwägung aller Umstände des Einzelfalls, des beiderseitigen Verschuldens sowie der beiderseitigen Interessen, wobei darauf abzustellen ist, ob dem Kündigenden die Vertragsfortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die konträren Positionen, das Interesse des Kündigungsgegners am Fortbestand des Mietverhältnisses sowie die Größe und die Billigkeit des Beendigungsinteresses sind auf ihr Gewicht hin zu prüfen und gegeneinander abzuwägen. Einzustellende Parameter sind die Art, Schwere und Nachhaltigkeit des Anlasses, das Ausmaß der Beeinträchtigung und die konkrete Beziehung der Parteien zueinander. Es kommen nur solche Pflichten und Pflichtenverletzungen in Betracht, die vertragsbezogen sind; ein Verstoß gegen allgemeine Verhaltenspflichten, die die Durchführung des Mietvertrags nicht berühren, berechtigt nicht zur Kündigung. Die Kündigungsgründe müssen aus dem Einflussbereich des Kündigungsgegners kommen und ihm zurechenbar sein.   Beispiele für einen wichtigen Grund, der eine vermieterseitige Kündigung rechtfertigen kann, sind:  -Zahlungsrückstand  -erhebliche Gefährdung der Mietsache infolge ihrer sorgfaltswidrigen Vernachlässigung: Dies ist der Fall, wenn der Mieter die ihm aus dem Vertrag oder Gesetz obliegenden Obhuts- und Anzeigenpflichten verletzt (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536c BGB: Während der Mietzeit auftretende Abs. 1000ängel; Abs. 1000ängelanzeige durch den Mieter">§ 536c BGB/a> ), oder er seine ihm vertraglich auferlegten Instandsetzungs- und/oder Instandhaltungspflichten (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a> ) nicht erfüllt. Eine sorgfaltswidrige Pflichtverletzung durch den Mieter kann aber auch darin liegen, dass er von der Mietsache einen vertragswidrigen Gebrauch macht, z.B. die zweckentfremdende Nutzung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken oder umgekehrt, wenn dies ohne Zustimmung des Vermieters erfolgt.  -unbefugte Überlassung der Mietsache an einen Dritten, sofern hierdurch die Vermieterrechte erheblich verletzt werden: Diese liegt vor (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 BGB/a> ), wenn der Mieter ohne Unterrichtung des Vermieters untervermietet oder Dritte zum Mitgebrauch in die Mietsache aufnimmt.  -Treuepflichtverletzung: Die dem Mietvertrag innewohnende Pflicht, dass jede Partei auf die Interessen des Vertragspartners Rücksicht zu nehmen hat, kann im Falle ihrer Verletzung Anlass zu einer Kündigung geben, wenn durch die Verletzung das dem Vertragsgefüge zugrunde liegende Vertrauensverhältnis schwer erschüttert ist (z.B. Täuschung über wirtschaftliche Verhältnisse).  -Belästigungen: z.B. Ungezieferbefall wegen nicht ordnungsgemäßer Ausübung des Gewerbes, unangemessenes Verhalten (Beleidigung, Tätlichkeit) gegenüber anderen Mietern oder dem Vermieter.  -Bauliche Veränderungen: Dies könnte in Ihrem Fall vorliegen, wenn der Mieter eigenmächtig, also ohne Ihre Zustimmung den Gewerberaum zu Wohnzwecken für sich ausgebaut hat.    Selbstverständlich steht es den Parteien auch frei, das Mietverhältnis durch einen Aufhebungsvertrag zu beenden. Für die Berechnung einer Ablösesumme dürften in Ihrem Fall vorrangig folgende Werte zu berücksichtigen sein:  -Die Höhe der Investitionen, die der Mieter im Vertrauen auf das Fortbestehen des Vertrages bis 2019 getätigt hat, also insbesondere die Umbaukosten.   -Das Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses bis 2019, was sich in erster Linie aus der Differenz der nach dem laufenden Mietvertrag zu zahlenden Miete und der anzusetzenden Miete für ein vergleichbares Objekt ergibt.   Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 573, § 540, § 536c, § 543