Frage: Sehr geehrte Damen und Herren  Ich möchte gerne eine sanierungsbedüftige Altbau-Eigentumswohnung erwerben. Eigentlich als Kapitalanlage, jedoch ist auch eine Selbstnutzung gut vorstellbar. Mir ist eine Wohnung sehr günstig angeboten – günstig deswegen, da ein für den Vermieter sehr ungünstiges Mietverhältnis mit einem alleinstehenden Herren besteht. Er hat lt. Vertrag nur ca. 2/3 der Fläche gemietet (die Wohnung  hat sich im Zuge einer Sanierung des Altbaus mittlerweile um 1/3 vergrößert. Für diese 2/3 der Fläche zahlt er nur die Hälfte des derzeit üblichen Mietzinses.  Zudem muss er lt. Vertrag nur Heizung und Kabelgebühren als NK bezahlen.  Durch den aufgrund des Mietverhältnisses niedrigen Kaupreis ist es mir durchaus möglich an den Mieter eine größzügige Ausgleichszahlung zu leisten, sowie Umzugskosten etc. zu übernehmen, sowie ihm behilflich zu sein eine gute Wohnung in der Nähe seines Arbeitsplatzes zu suchen, was auch der Plan wäre. Jedoch besteht für mich als Käufer ein wirtschaftliches Risiko, falls er dies ablehnen sollte.   Dann bliebe mir nur die Möglichkeit selber in die Wohnung einzuziehen. Ich bin auch momentan alleinstehend, bewohne ein Zimmer in einer 5er Wohngemeinschaft in der Nähe der Wohnung. Wie hoch sind meine Chancen, falls er auf ein größzügiges Abfindungsangebot nicht eingeht Eigenbedarf erfolgreich geltend zu machen?  Vielen Dank für eine Auskunft. 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Als Käufer der Wohnung würden Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  an die Stelle des jetzigen Vermieters treten und damit in alle sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintreten.   Sie können die Wohnung dann gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Ein solches Interesse liegt gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a>  vor, wenn Sie die Räume als Wohnung 'für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen', also Eigenbedarf haben. Für den Käufer einer Eigentumswohnung, der derzeit selber noch zur Miete wohnt und die Wohnung zur eigenen Nutzung erworben hat, ist der Wunsch, die eigene Wohnung nutzen zu wollen, ein Grund, der zur Kündigung wegen Eigenbedarfs ausreicht. Da Sie derzeit zur Miete wohnen (dazu noch in einer 5er-WG) und ich unterstelle, dass Sie keine weiteren Eigentumswohnungen besitzen, dürften in Ihrem Fall alle Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen.  Beachten Sie hierbei aber, dass in der Kündigungserklärung genau dargelegt sein muss, auf welche Tatsachen der Eigenbedarf gestützt wird. Dazu gehören auch Angaben, für wen der Eigenbedarf angemeldet wird und warum er notwendig ist. In Ihrem Fall müssten Sie also schreiben, dass Sie statt zur Miete in einer 5er-WG nun in Ihre eigene neu erworbene Wohnung ziehen wollen  Außerdem muss die Kündigung schriftlich erfolgen und dem Mieter im Original zugestellt werden. Die Kündigung muss eigenhändig unterschrieben sein und die Person des Kündigenden muss erkennbar sein. Die Kündigung kann von Ihnen erst nach Eigentumsübergang ausgesprochen werden, zudem sind die Kündigungsfristen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c BGB/a>  zu beachten.  Der Mieter kann der Kündigung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn diese für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würde. Dabei sind jeweils die besonderen Umstände des Einzelfalls und insbesondere die entgegenstehenden Interessen des Mieters und des Vermieters zu berücksichtigen. Von einer Härte auf Seiten des Mieters ist auszugehen, wenn dieser nicht in der Lage ist, sich angemessenen Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 Abs. 2 BGB/a> . Zumutbar ist eine neue Wohnung allerdings auch dann, wenn sie teurer ist, nicht im gleichen Wohnviertel liegt und nicht so groß ist, wie die bisherige, soweit nicht finanzielle Hindernisse entgegenstehen. Bei der Prüfung dieses Sachverhalts muss daher auch die wirtschaftliche Situation des Mieters in Betracht gezogen werden. Weitere Gründe wären: Das hohe Alter eines Mieters, Krankheit, Invalidität, Gebrechlichkeit, ein bevorstehendes Examen, geringes Einkommen, lange Miet- und Wohndauer, besondere finanzielle Aufwendungen für die Wohnung. Diese Härtegründe sind gegen das Interesse des Vermieters an der Kündigung abzuwägen. Liegen solche besonderen Gründe nicht vor, verdient der Mieter ausreichend und ist die Wohnungsmarktsituation nicht zu angespannt, liegt keine Härte vor und er könnte der Kündigung nicht widersprechen.    Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 574, § 566, § 573c, § 573