Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  zunächst einmal folgende Hintergrundinformationen: Durch den Tod meines Großvaters im Jahre 2017 erbten sowohl meine Tante (50% Anteil) als auch mein Bruder und ich (insgesamt 50% Anteil durch den Tod unseres Vaters 2016) ein ein Hektar großes Grünlandstück. Dieses ist seit 1998 ohne festgelegte Laufzeit verpachtet. Der Pächter zahlt eine Summe pro Jahr, die deutlich unter der ortsüblichen Pacht liegt. Es wurde seit 2017 weder ein neuer Pachtvertrag mit den aktuellen Namen erstellt, noch die Pacht angehoben. Das hat den Grund, dass unsere Tante alles abblockt was von unserer Seite diesbezüglich kommt.  Nun sind folgende Fragen entstanden: - Wie kann weiter verfahren werden, da ja jede Partei 50% Anteil an der Wiese besitzt. Müssen wir es hinnehmen, dass unsere Tante nicht bereit ist einen neuen Pachtvertrag zu erstellen, die Pacht zu erhöhen oder die Wiese offiziell teilen zu lassen. - Ist eine Kündigung des Pächters so überhaupt möglich? Wenn ja zu wann, da keine Laufzeit im Pachtvertrag steht? - Inwieweit kann eine Erhöhung der Pacht durchgeführt werden?  Ich hoffe Sie können uns diese Fragen beantworten.  Vielen Dank. 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:   Als Erbengemeinschaft bestimmt sich die Verwaltung gem. § 2038 Abs. 2 BGB über die Regelung der Bruchteilsgemeinschaft gem. §§ 743, 745, 746, 748  BGB. Jeder Miterbe ist den anderen gegenüber verpflichtet, zu Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich sind, § 2038 Abs. 1 BGB.  Beschlüsse der ordnungsgemäßen Verwaltung sind mit Stimmenmehrheit zu treffen, wobei es auf die Anteile ankommt, § 745 Abs. 1 BGB. Das bedeutet, Sie können hier mangels Mehrheit ohne Zustimmung der Tante Ihre geplanten Vorhaben nicht wirksam beschließen.   Wenn Ihre Tante also partout nicht mitwirken will, bliebe Ihnen nur die Möglichkeit, diese auf Zustimmung zu verklagen. Alternativ kann man natürlich die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft anstreben – wenn man hier keine Einigung über den Verkauf der Wiese erzielt, müsste im Notfall eine Teilungsversteigerung erfolgen.   Wenn die Erbengemeinschaft bestehen bleiben soll und Ihre Tante alles blockiert, bliebe nur die Möglichkeit, sie auf Zustimmung zu verklagen.   Wenn keine Kündigungsfrist im Pachtvertrag steht, ist gem. § 584 Abs. 1 BGB die Kündigung  spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig. Danach beträgt die Kündigungsfrist also ein halbes Jahr zum Ende eines Pachtjahres, wobei das Pachtjahr im Zweifel mit Beginn des Pachtverhältnisses anfängt.  Sofern es sich bei der Wiese um eine landwirtschaftliche Fläche handelt, liegt ein Landpachtvertrag gem. § 585 BGB vor. Dann beträgt die Kündigung gem. § 594b BGB 2 Jahre zum Ende eines Pachtjahres, wobei hier im Zweifel das Kalenderjahr als Pachtjahr gilt. Dementsprechend könnten Sie also erst zum Ende des Jahres 2024 kündigen.   Einen Grund für die Kündigung benötigen sie nicht.   Für eine Erhöhung der Pacht ist zunächst zu prüfen, ob und was der Vertrag dazu regelt.   Ist nichts geregelt, ist eine Erhöhung beim normalen Pachtvertrag nicht vorgesehen. Wenn man sich hier nicht auf eine Erhöhung einigen Kann, bleibt nur die (Änderungs-)Kündigung.   Bei einem Landpachtvertrag ist eine Erhöhung gem. § 593 BGB rückwirkend zum Beginn des laufenden Pachtjahres möglich, wenn sich Verhältnisse so geändert haben, dass ein grobes Missverhältnis zwischen den Verpflichtung vorliegt. Bei einem Pachtvertrag aus dem Jahr 1998 ohne Erhöhung wird man ein solches Missverhältnis wohl gut begründen können.   blockquote>div class="quote-header">Zitat:/div>§ 593 BGB Änderung von Landpachtverträgen (1) Haben sich nach Abschluss des Pachtvertrags die Verhältnisse, die für die Festsetzung der Vertragsleistungen maßgebend waren, nachhaltig so geändert, dass die gegenseitigen Verpflichtungen in ein grobes Missverhältnis zueinander geraten sind, so kann jeder Vertragsteil eine Änderung des Vertrags mit Ausnahme der Pachtdauer verlangen. Verbessert oder verschlechtert sich infolge der Bewirtschaftung der Pachtsache durch den Pächter deren Ertrag, so kann, soweit nichts anderes vereinbart ist, eine Änderung der Pacht nicht verlangt werden. (2) Eine Änderung kann frühestens zwei Jahre nach Beginn des Pachtverhältnisses oder nach dem Wirksamwerden der letzten Änderung der Vertragsleistungen verlangt werden. Dies gilt nicht, wenn verwüstende Naturereignisse, gegen die ein Versicherungsschutz nicht üblich ist, das Verhältnis der Vertragsleistungen grundlegend und nachhaltig verändert haben. (3) Die Änderung kann nicht für eine frühere Zeit als für das Pachtjahr verlangt werden, in dem das Änderungsverlangen erklärt wird. (4) Weigert sich ein Vertragsteil, in eine Änderung des Vertrags einzuwilligen, so kann der andere Teil die Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts beantragen. (5) Auf das Recht, eine Änderung des Vertrags nach den Absätzen 1 bis 4 zu verlangen, kann nicht verzichtet werden. Eine Vereinbarung, dass einem Vertragsteil besondere Nachteile oder Vorteile erwachsen sollen, wenn er die Rechte nach den Absätzen 1 bis 4 ausübt oder nicht ausübt, ist unwirksam./blockquote>  Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Antwort zunächst weiterhelfen, auch wenn sich leider das Problem, dass außergerichtlich die Zustimmung Ihrer Tante nicht zu erzwingen ist, auch nicht lösen kann.   Mit freundlichen Grüßen  

Relevante Paragraphen: § 2038, § 585, § 584, § 593, § 745, § 594b