Frage: Guten Tag,  nach längerer Diskussion vor Einzug in eine Mietwohnung, legt uns der Vermieter nun vor Übergabe aber nach unterschriebenem Mietvertrag folgende Individualvereinbarung vor:  'Hiermit vereinbaren die beiden Mietparteien ..., dass die Mieter bei ihrem Auszug aus der Wohnung ... die Wohnung in jedem Falle und im Umfang der üblichen Schönheitsreparaturen fachgerecht renovieren werden.  Eine turnusbezogene Verpflichtung zur Renovierung besteht für den Mieter nicht. Etwaig erforderlich werdende Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses sind von dieser hier getroffenen Vereinbarung unberührt.  Kommt der Mieter dieser eingegangenen Verpflichtung des Renovierens bei Auszug nicht nach oder wünscht er die Delegation dieser Aufgaben des Mieters, wird mittels des ... Hausmeisterservice der Renovierungsbedarf der o.g. angemieteten Wohnung (Renovierungsniveau der Schönheitsreparaturen) ermittelt und auf der Grundlage des vorliegenden Kostenvoranschlages bzw. ggf. Rechnung abschließend mit der Kaution verrechnet.'  Frage 1: Ist diese Individualvereinbarung von vornherein nichtig und kann zur Wahrung des Mietfriedens bedenkenlos unterschrieben werden, ohne die darin erwähnten Verpflichtungen tatsächlich einzugehen?  Frage 2: Kann der Vermieter eine Übergabe der Wohnung jetzt noch verweigern im Falle dass wir uns weigern, die Individualvereinbarung zu unterschreiben?  Vielen Dank und freundliche Grüße!

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.  Eine Endrenovierung kann von Ihnen als Mieter nur verlangt werden, wenn Sie vertraglich wirksam dazu verpflichtet wurden.   Durch vorformulierte Vertragsbedingungen = allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) ist dies nur möglich, wenn sie nicht unangemessen benachteiligt werden.  Die von Ihnen zitierte Klausel verlangt unabhängig vom Renovierungsbedarf eine Renovierung und dient allein dem Vermieter. Das ist als AGB unzulässig (BGH, Urt. v. 12.09.2007 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20316/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.09.2007 - Abs. 8 ZR 316/06: Vornahme von Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit von isolier...">Abs. 8 ZR 316/06/a> ).    Die Bezeichnung als 'Individualvereinbarung' macht aus vorformulierten Vertragsbedingungen noch keine individuell ausgehandelte Vereinbarung.  Eine Individualvereinbarung liegt nur vor, wenn eine bestimmte Klausel 'zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt wurde' (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB/a> ). Ein AUshandeln liegt aber nur dann vor, wenn der Vermieter seine gewünschte Regelung ernsthaft zur Disposition stellt und der Mieter eine reale Möglichkeit hat, auf den Vertragsinhalt Einfluss zu nehmen.  Der Vermieter muss beweisen, dass die Endrenovierungspflicht ausgehandelt wurde. Das würde ihm nur gelingen, wenn er den Mieter um Alternativvorschläge bittet und damit ersthaft in Erwägung gezogen hat, auf die Pflicht zur Endrenovierung zu verzichten.   zu 1: Als (rechtlich) ausgehandelte Vereinbarung (s.o.) wäre die Verpflichtung zulässig und wirksam, als Allgemeine Geschäftsbedingung ist sie unwirksam.  Auch wenn hier viel dafür spricht, dass keine Individualvereinbarung vorliegt, ist es nicht ganz risikolos einfach zu unterschreiben. Man weiß nie sicher, wie im Streitfall ein Gericht entscheiden würde.  Denn das Recht der AGB (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB/a> ) mit der Klausel-/Inhaltskontrolle findet bei Privatvermietern nur Anwendung, wenn die Klausel 'für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert[...]' ist, der Vermieter also dieb> Absicht/b> hat, die b>Klausel(n) mehrfach zu verwenden/b> oder bereits mehrfach verwendet hat. Dann kommt es auch auf die konktreten Einzelfallumstände an.  Der BGH hat mit Urt. v. 14.01.2009 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2071/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.01.2009 - Abs. 8 ZR 71/08: Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung über d...">Abs. 8 ZR 71/08/a>  beispielsweise einen Rechtsstreit zurückverweisen, weil Amts- und Landgericht eine nachträgliche vorformulierte Endrenovierungsvereinbarung im Übergabeprotokoll ohne ausreichende Begründung als AGB angesehen hat.   zu 2: Der Vermieter darf Ihnen die Übergabe der Wohnung nicht verweigern, wenn Sie nicht unterschreiben, da ein wirksamer Mietvertrag bereis geschlossen wurde. Er will nach Vertragsschluss eine Vertragsänderung und die geht nur einvernehmlich. Sie müssen nicht unterschreiben.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305