Frage: Das von mir gepachte Restaurant wurde durch einen Großbrand teilweise zerstört. Der eigentliche Betrieb blieb dabei relativ unversehrt, es sind nur Nebenräume und die Toilettenanlagen vollständig zerstört worden.  Der vom Vermieter beauftragte Architekt begann sofort mit der Planung des Neubaus. Der Bauantrag wurde eingereicht. Nach Einreichung des Bauantrags stellte sich heraus, dass die Kosten dem Eigentümer zu hoch waren. Der Bauantrag wurde wieder verworfen und ein neuer Bauantrag ist in Bearbeitung. Dabei ist natürlich jede Menge Zeit verschwendet worden.Da meine BU-Versicherung nur 1 Jahr leistet, muß ich demnächst 4000 €/monatlich aufbringen.Dazu kommt der  entgangene Gewinn von ca. 7000,00 €/Monat.  Die Gebäudeversicherung hat bereits unmittelbar nach dem Brand die Versicherungssumme an den Vermieter ausgezahlt.  Kann ich meinen Schaden gegenüber dem Vermieter geltend machen ?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  grundsätzlich hat auch der Verpächter gegenüber dem Pächter Instandhaltungspflichten und muss die Pachtsache als Verpflichtung aus dem Pachtvertrag in vertragsgemäßem Zustand halten und zum Gebrauch zur Verfügung stellen.  Von dieser Pflicht wird der Verpächter nur dann nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/275.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 275 BGB: Ausschluss der Leistungspflicht">§ 275 Abs. 1 BGB/a>  frei, wenn  das Objekt vollständig zerstört ist. Eine Wiederherstellungspflicht des Verpächters besteht dann nicht (BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201990,%20546" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 26.09.1990 - Abs. 8 ZR 205/89: Beschädigung der Mietsache ohne Verschulden des Mieters">WuM 1990, 546/a> )  Aber nach Ihrer Schilderung handelt es sich eben nicht um die vollständige Zerstörung.  Dann hat der Verpächter die oben beschriebene Pflicht die Pachtsache im vertragsgemäßem Zustand zum Gebrauch zur Verfügung stellen.   Hiervon gibt es nur dann eine Ausnahme, wenn die dem Verpächter obliegende zumutbare Opfergrenze überschritten ist (LG Dresden, Urteil v. 14.6.2007, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20S%20640/06" target="_blank" class="djo_link" title="LG Dresden, 14.06.2007 - 4 S 640/06: Rechte des Mieters bei Zerstörung der Mietwohnung durch Ho...">4 S 640/06/a> ).  Daher wird es letztlich auf eine wirtschaftliche Betrachtungsweise ankommen:  Nur ' zu teuer' bzw. 'Kosten zu hoch' wird also nicht reichen. Das ist aber anhand der konkreten Zahlen genauer zu ermitteln. Nur wenn der Verpächter darlegen kann, dass seine wirtschaftliche Existenz bei Einhaltung des Verpächterpflichten gefährdet wäre, käme er von dieser Pflicht los.  Ist das der Fall, werden Sie nichts geltend machen können.  Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle  Damm 2  26135 Oldenburg   Tel: 0441 / 26 7 26  Fax: 0441 / 26 8 92  mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 275