Frage: Ich bin juristisch vorinformiert und wünsche eine Expertenmeinung zu folgender Konstellation:  Ich bin Eigentümer eines selbst bewohnten Einfamilienhauses. Es gibt's keine grundbuchrechtlichen Belastungen.  Ich habe folgende Ziele, die ich erreichen möchte: - von den gegenwärtigen hohen Immobilienpreisen profitieren - den Erlös (teilweise) inflationssicher anlegen in Form von kostenloser    Wohnnutzung - von zukünftigen denkbaren Zusatzbelastungen/Steuern für    Immobilieneigentümer verschont bleiben.  Daher möchte ich das Haus verkaufen, aber für weitere 10 Jahre ein vom neuen Eigentümer bis dahin unkündbares Mietverhältnis eingehen. Nach Ablauf der 10 Jahre soll insgesamt normales Wohnraummietrecht anwendbar sein. Das Recht zur Untervermietung soll bestehen.  Ein Teil des Kaufpreises soll sofort bezahlt werden. Der andere Teil soll innerhalb von 10 Jahren als Miete abgewohnt werden. Das heißt in den 10 Jahren wird keine Miete bezahlt, sondern die Miete wird mit dem anteiligen Kaufpreis verrechnet (zum Zwecke der Inflationssicherung).  Um in einer möglichen Zwangsversteigerung (a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§57a ZVG/a> ) oder Insolvenz des neuen Eigentümers gesichert zu sein, habe ich mir folgendes überlegt: - Grundbuchrechtliche Eintragung eines Wohnrechts nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§1093 BGB/a>  befristet auf das Ende des 10-Jahres-Zeitraums (1.Grundbuchrang) - Zusätzlich Eintragung einer Hypothek für den teilweise gestundeten Kaufpreis, welche fällig wird, wenn die kostenfreie Nutzung des Hauses innerhalb der 10 Jahre nicht mehr gewährleistet ist (2.Grundbuchrang).  Meine Frage: Funktioniert dies und sind meine Risiken abgedeckt? Insbesondere das Risiko, dass der Eigentumsübergang sofort stattfindet, ein Teil des Kaufpreises aber über 10 Jahre abgewohnt wird?  Haben Sie bessere Gestaltungsvorschläge? (aber keine Bürgschaft einer Bank)  Vielen Dank.   !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.   Ihre Idee hört sich grundsätzlich gut an und scheint für die von Ihnen angedachte Umsetzung geeignet.   Die Verknüpfung von eingetragenem Wohnrecht und anzurechnender Miete aus den zusätzlichen Mietverhältnis könnte zu einigen steuerlichen Fragen auf der Käuferseite führen, aber das ist ja erst einmal nicht Ihr Problem.   Die garantierte 10-jährige Mindestmietzeit können Sie einfach erreichen, als dass in dem zu schließenden Mietvertrag, den Sie vor oder zumindest bei Unterzeichnung des Kaufvertrages abschließen sollten, oder zumindest eine solche Verpflichtung in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen, dass darin der Vermieter sich für eben die gewünschte Dauer verpflichtet auf seine Rechte aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  in dem zu schließenden Mietvertrag zu verzichten.   Grundsätzlich wäre auch eine entsprechende Kündigung des Vermieters gleich, weil dieser ja Ihr dinglich eingetragenes befristetes Wohnrecht entgegensteht, welches Sie ohnehin zur eigenen Nutzung berechtigt. Einzig die Untervermietung könnte dann ein Problem darstellen, weil diese eben nicht mit dem höchstpersönlichen Wohnrecht absicherbar ist. Dafür benötigten Sie einen Nießbrauch, welcher aber hinsichtlich der Erhaltungskosten der belasteten Sache für Sie als Verkäufer und Mieter nachteilig wäre.   Der Vorteil der Anmietung liegt eindeutig in der Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung der Mietsache im vertragsgemäßen Gebrauch, so dass der Mieter hier die Kosten derer Erhaltung nicht zu tragen hat und daher das wirtschaftliche Risiko beim Erwerber und Vermieter liegt.  Ich könnte mir aber vorstellen, dass hier ein größerer Problempunkt entstehen kann, wenn die von Ihnen veräußerte Immobilie hier etwaige Mängel aufweist, die im Laufe der 10-jährigen Mindestmietzeit zum Vorschein kommen, von denen der Käufer aber bei Vertragsschluss jedoch nichts wusste. Zuweilen, sind Rohre falsch verlegt, die bei bestimmten Wetterlagen zu mittleren Katastrophen in ausgebauten Kellerräumen führen, Stromleitungen über die Jahre wild verlegt wurden usw.. Hier sollten Sie dem Käufer gegenüber offen sein und belegbar über sämtliche Widrigkeiten der von Ihnen bewohnten Immobilie informieren.  Soweit es sich hier nicht nur um einen nicht zu berücksichtigenden Sachmangel handelt kommt gern die Frage/Idee der Anfechtung des Kaufvertrages oder dessen Rückgängigmachung wegen eines versteckten Sachmangels auf.  Eine weitere Frage wäre – was soll passieren, wenn ein Umstand eintritt, der Sie zur Minderung der Miete berechtigen würde. Da der Mietzins mit dem Kauf und den zugehörigen Vertraglichkeiten bereits entrichtet ist, haben Sie hier kein Druckmittel mehr, um den Vermieter zur Abstellung des Mangels an der Mietsache zu bewegen. Sie wären insoweit genötigt selbst tätig zu werden und Ihren Vermieter zu Beseitigung des Mangels zu verklagen. Nur in besonderen Fällen könnten Sie selbst den Mangel beseitigen und nach den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag ErS. Ihrer Aufwendungen verlangen. Ggf. empfiehlt es sich hier solche Ansprüche aus dem verbundenen Mietverhältnis in den Hypothekenschuldvertrag einzubeziehen, so dass auch solche Forderungen hieraus geltend gemacht werden können.   Es handelt sich hierbei zwar nur um Kleinigkeiten, im Vergleich mit dem Verkauf der Immobilie und dem vorbehaltenen Wohnrecht, aber oft genügen schon solche Kleinigkeiten, um Vertragsverhältnisse ins Wanken zu bringen und die Fronten zwischen den Parteien zu verhärten.  Soweit hier auf Ihrer Seite weitere Anregungen und Fragen bestehen, bitte ich diese in einer Nachfrage zu konkretisieren.  Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe mit   Mit freundlichen Grüßen   Andreas Wehle  Rechtsanwalt /Aachen   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573