Frage: Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,  wir haben vor 10 Jahren ein Einfamilienhaus erworben, welches bereits vermietet war. Der Erwerb sollte einem Sohn die Möglichkeit eines eigenen Hausstandes zu geben. Das Haus ist an eine Familie vermietet, Frau mit Tochter und Mutter. Die Tochter macht nächstes Jahr Abitur, die Frau ist berufstätig, die Mutter der Frau ist 85-jährig.  In unserem Hausstand (Einfamilienhaus) leben meine Frau, meine beiden Söhne (davon einer mit Freundin seit 2 Jahren) und die Eltern der Frau. Mein Sohn (26) mit Freundin möchte nun einen eigenen Hausstand gründen und in die Familienplanung eintreten.  Haben wir die Möglichkeit zur Kündigung wegen Eigenbedarf oder sprechen Gründe der sog. Sozailklauseln dagegen ?  Vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Für die Eigenbedarfskündigung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB/a> ) müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:  • Zunächst muss der Bedarf für eine gesetzlich begünstigte Person bestehen. Das ist bei den engsten Familienangehörigen problemlos gegeben, für den Sohn also in jedem Fall.  • Die Wohnung muss im Sinne des Gesetzes »benötigt« werden. Das ist ebenfalls völlig unproblematisch gegeben, wenn der Sohn eine Familie gründen will und dafür den Wohnraum benötigt.  • In formeller Hinsicht ist zu beachten: Die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung setzt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 3 S. 1 BGB/a>  voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ist insoweit ausreichend. Empfehlenswert ist es, die Gründe so genau wie möglich zu beschreiben. Ansonsten ist die Kündigung schlimmstenfalls aus formalen Gründen unwirksam und muss (inklusive einer neu laufenden Kündigungsfrist) erneut erklärt werden.  Es dürfte hier (vorbehaltlich allerdings einer Prüfung des Mietvertrags) die gesetzliche Kündigungsfrist anzuwenden sein (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs. 1 BGB/a> ):  Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. In Ihrem Fall wird also die Höchstfrist von neun Monaten gelten. Die Kündigung sollte daher alsbald abgeschickt werden.  Ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung besteht für die Mieterin(nen) nur unter den voraussetzungen von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a> . Es müsste also eine besondere Härte geltend gemacht werden, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erforderlich macht. Ob und ggfs. welche Begründung insoweit vorgebracht wird, bleibt abzuwarten. Falls der Kündigung widersprochen wird, sollten Sie die Gründe von fachkundiger Seite genauer prüfen lassen.  Auf das Widerspruchsrecht müssen Sie als Vermieter nicht hinweisen. Es empfiehlt sich jedoch dies zu tun, damit die Widerspruchsfrist in Gang gesetzt wird und ein verspäteter Widerspruch zurückgewiesen werden kann (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs">§ 574b Abs. 2 BGB/a> ).  Insgesamt ist es, um Fehler zu vermeiden, durchaus zu empfehlen, dass Sie bereits für die Erklärung der Kündigung einen Anwalt hinzuziehen. Beauftragen Sie am besten einen Anwalt aus dem Bezirk der Mietsache, der Sie dann auch ggfs. in einem möglichen Rechtsstreit vertreten kann - wobei ich Ihnen natürlich wünsche, dass es so weit nicht kommen wird!   Mit freundlichen Grüßen  Abs. 1000. Juhre Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 574, § 573, § 573c, § 574b