Frage: Frage: Muss ich Schönheitsreparatur (weißeln) durchführen? Und wenn ja, welcher prozentuale Anteil an den Räumen kommt auf mich zu?  Ausgangssituation:  Mietvertrag (MV) geschlossen am 1.04.2005 auf unbestimmte Zeit. Fristgerecht gekündigt zum 31.05.20011.  Es ist ein Standardmietvertrag vom 'Haus- und Grundbesitzerverein XY und Umgebung e.V.'  Wir haben keine Schönheitsreparaturen (SR) durchgeführt; vor unserem Einzug wurden alle Räume geweißelt, von einem vom Vermieter beauftragten Maler.  -------------------------------------  Schönheitsreparatur-Klausel:  '(2) Die Schönheitsrep. sind im allgemeinen innerhalb folgender Fristen fachgerecht durchzuführen: In Küchen, Bädern und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Räumen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses'  'Die vorgenannten Fristen beginnen ab dem Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses zu laufen, unabhängig davon, ob das Mietobjekt renoviert oder unrenoviert übergeben wurde. Sind die Schönheitsreparaturen nach Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden, so beginnen die Fristen ... dieses Vertrages neu zu laufen.'  Beendigungs-Klausel:  'Endet das MV vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der SR gemäß (2) und hat der Mieter im letzten Jahr vor Beendigung des MV die SR nicht ausgeführt, so trägt er einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten.  Dieser Anteil bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraums seit Durchführung der letzten SR während der Mietzeit vom vollen Renovierungsturnus; die Kosten werden aufgrund des Voranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs ermittelt. Der Mieter ist berechtigt, die Zahlung der RK durch fachgerechte Vornahme der Arbeiten abzuwenden.' 

Antwort: Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),   Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.    Mit Urteil vom 28.04.2004, Aktenzeichen a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20230/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 28.04.2004 - Abs. 8 ZR 230/03: Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter">Abs. 8 ZR 230/03/a> , entschied der Bundesgerichtshof, dass Schönheitsreparaturenklauseln, welche die Formulierung 'im Allgemeinen' bezogen auf zu erwartende Schönheitsreparaturen enthalten, zulässig sind. Unzulässig sind sogenannte starre Fristen, wonach die Schönheitsreparaturen in jedem Fall nach den angegebenen Fristende durchzuführen seien. In der Formulierung ' im Allgemeinen' sieht der Bundesgerichtshof jedoch keine starre Frist, sondern eine sogenannte weiche Frist mit der Folge, dass er diese als zulässig erachtet und Schönheitsreparaturen damit wirksam auf den Mieter umgelegt werden können.  Die von Ihnen zitierte Klausel zur Schönheitsreparatur regelt, dass diese 'im Allgemeinen' innerhalb nachfolgender Fristen fachgerecht durchzuführen seien. Mit Blick auf die Fristenregelung stellt sich die Schönheitsreparaturenklausel damit als wirksam dar.  Insoweit könnte man darüber nachdenken, welche Auswirkung der Begriff 'fachgerecht' haben kann. Nach gefestigter Rechtsprechung ist der Mieter nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker durchführen zu lassen. Eine solche Anordnung innerhalb der allgemeinen Geschäftsbedingungen führt jedoch nur dazu, dass keine Notwendigkeit zur Beauftragung eines Handwerkers gesehen wird. Die Klausel an sich bleibt jedoch unwirksam.  Insoweit bestehen momentan keine Anhaltspunkte dafür, dass die Schönheitsreparaturenklauseln an sich unwirksam sind.  Soweit Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt wurden, so stellt sich im Weiteren die Frage, inwieweit die im Weiteren im Mietvertrag enthaltene Quotenregelung wirksam ist. Eine solche Klausel ist jedoch nur dann wirksam, wenn sie dem Transparenzgebot gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  genügt. Vorliegend ist in damit erforderlich, dass für den Mieter eindeutig bestimmbar ist, welche Quote ihn trifft. Dies ist vorliegend nicht möglich, da keine Quote genannt ist, sondern lediglich geregelt wurde, dass ein prozentualer Anteil zu zahlen wäre. Zudem wird der Mieter unangemessen benachteiligt, soweit er im Verhältnis des Zeitraums bei Durchführung der letzten Schönheitsreparatur die Kosten zu tragen hat. Das würde in ihrem Falle bedeuten, dass sie so gut wie 100% zu tragen hätten, da infolge der Laufzeit von sechs Jahren bisher Schönheitsreparaturen trotz Ablauf der weichen Fristen nicht durchgeführt wurden, zumal die Klausel nicht auf den Bedarf von Schönheitsreparaturen abstellt. Insoweit ist die Klausel aus diesseitiger Sicht unwirksam.  Da jedoch die Schönheitsreparaturenklausel an sich unwirksam ist, ist Ihnen zur Meidung von Streitigkeiten durchaus anzuraten, das Weißen der Wohnung entsprechend der Schönheitsreparaturenklausel vorzunehmen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte und verbleibe !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307