Frage: Zum 1.10. wurde meine Wohnung neu vermietet. Der Mieter hat bis heute weder die Nebenkosten für beide Monate (Oktober und November) noch die Kaution, noch die Miete für November gezahlt. Der Mietvertrag wurde auf zwei Jahre abgeschlossen(Eigennutzung). Die Miete für Oktober wurde aufgrund von geleisteter Gartenarbeit erlassen. Welche Möglichkeiten habe ich wann?        

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/556b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 556b BGB: Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht">§ 556b Abs. 1 BGB/a>  ist die Miete spätestens zum 03. Werktag eines Kalendermonats fällig. Ist der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete in Verzug liegt ein wichtiger Grund im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  vor, der ohne vorherige Abmahnung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB/a> ) zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 1 berechtigt. Nachdem Sie die Miete für Oktober erlassen haben, haben Sie am 06.12. die Möglichkeit, die Kündigung des Mietvertrages auszusprechen sofern Sie bis dahin kein Geld gesehen haben, wobei Sie a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB/a>  beachten müssen.   Auch  nach der Kündigung haben Sie einen Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.  Mit freundlichen Grüßen   Michael Böhler Rechtsanwalt   Anhang: Gesetztestexte  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">BGB § 543/a>  Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund  (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.  (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 1.  dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 2.  der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder 3.  der Mieter a)  für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b)  in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.  (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn 1.  eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2.  die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3.  der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.  (4) Auf das dem Mieter nach Abs. 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/556b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 556b BGB: Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht">BGB § 556b/a>  Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht  (1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.  (2) Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung auf Grund der §§ 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 556b, § 543