Frage: In einem Objekt verkaufe ich eine Eigentumswohnung. Aus feuerpolizeilichen Gründen musste da vor zwei Jahren ein Außenfluchtweg in Form einer Art Leiter nachträglich gebaut werden. Die Gemeinschaft hat beschlossen, dass einzelne Eigentümer auf Wunsch und eigene Rechnung diese mit einem Balkon verbinden können. Dies habe ich auch gemacht und meinen Anteil bezahlt. Dieser Balkon und die anderen werden aber nicht in der Teilungserklärung berücksichtigt, da diese schwer zu ändern ist, sondern werden nach Absprache als zum Sondereigentum gehörig  betrachtet. Ist zwar da, aber nirgends vermerkt. Nun die Frage: Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/97.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 97 BGB: Zubehör">§ 97 Abs. 1 BGB/a>  sind Zubehör bewegliche Sachen usw, z.B. Einbauküchen usw. Diese können im Notarvertrag mit verkauft werden und mindern die Grunderwerbssteuer. Küchen und dgl. sind aber auch mit dem Gebäude verbunden (Hängeschränke-Einbauschränke udgl.). Sie werden trotzdem als bewegliche Sache steuermildernd betrachtet. Genauso müsste das mit meinem Balkon sein. Auch er ist nur außen angedübelt und theoretisch abbaubar und getrennt veräusserbar. Er wäre natürlich genauso wenig wert wie ein ausgebauter Einbauschrank, der auch sonst nirgends passt. Aber er ist eigentlich nichts anderes wie ein Gegenstand, der nachträglich zur Wohnung dazugefügt wurde. Das ist die steuerliche Seite. Im Notarvertrag müsst ich dann auch, wie z.B. bei einer Einbauküche vermerken lassen, dass zur Wohnung ein Balkon mitverkauft wird, Wert XX. Denn sonst gehört die Wohnung dem Käufer und mir der Balkon. !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:  Ganz recht, in Ihrem Fall wird man tatsächlich mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/97.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 97 BGB: Zubehör">§ 97 Abs. 1 BGB/a>  argumentieren können. Der Balkon ist Zubehör der Immobilie, nicht Bestandteil der Immobilie.  Zubehör können nur bewegliche Sachen sein. Dies ist bei dem Balkon gegeben, dieser kann auch wieder abgebaut werden. Die Sache darf nicht Bestandteile der Hauptsache sein und es darf keine dauerhafte Zweckbestimmung vorliegen.   Da Sie den Balkon erst nachträglich eingebaut haben und sich dieser wieder lösen lässt, kann gut gegen eine dauerhafte Zweckbestimmung argumentiert werden.    Planen Sie nun die Immobilie zu verkaufen, so ist im notariellen Kaufvertrag anzumerken, dass der Balkon als Zubehör mit verkauft wird und es ist der Wert des Balkons zu benennen.   Die Grunderwerbssteuer wird sich dann nur aus dem Wert er Immobilie an sich berechnen.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.   Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 97