Frage: Unser 'Wohnraummietvertrag' wurde am 30.9.1985 unterzeichnet. In §2 Mietzeit wurde vereinbart, dass das Mietverhältnis am 1.Januar 1986 beginnt und frühestens am 31.12.1990 endet und 'verlängert sich um 1 Jahr, sofern es nicht wie unter §2.1 gekündigt wird. Darin: 'die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, wenn die Wohnräume nicht mehr als 5 Jahre dem Mieter überlassen sind..... 12 Monate, wenn die Überlassung mehr als 10 Jahre gedauert hat. Vor ca. 3 Jahren haben die ursprünglichen Vermieter das Haus ihren Kindern übertragen. Die Vermieterin schreibt nunmehr am 31.3.2007 per E-mail: 'mein Bruder und ich planen das von Ihnen bewohnte Haus zu veräußern. Zum einen planen mein Mann und ich in naher Zukunft einen Hauskauf in ..... zum anderen ist das Gebäude jetzt über 30 Jahre alt und wir möchten es gern verkaufen bevor größere Instandsetzungsmaßnahmen auf uns zukommen die wir mit den Mieteinnahmen nicht decken könnten. Ich werde Ihnen in den nächsten Tagen die Kündigung zum 31.12.2007 zusenden, gern können Sie natürlich bei Interesse das Haus erwerben. (wir lassen es preislich gerade einwerten).' Frage: Kann das Mietverhälntnis 'einfach so' gekündigt werden und vor allem zu welchem Termin? Vielen Dank für Ihre Rückäußerung        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für die Einstellung Ihrer Frage.  Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall die Beratung durch einen Anwalt / Anwältin ersetzen kann.  Die rechtliche Beurteilung kann unter Umständen anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen, wenn bestimmte Angaben hinzugefügt oder weggelassen werden.  Ihre Frage beantworte ich aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben, wie folgt:  Da Ihr Mietvertrag vor der Mietrechtsreform abgeschlossen wurde, ist zunächst wichtig zu bestimmen, welche konkreten Kündigungsfristen zu beachten sind. Grundsätzlich gelten die Kündigungsfristen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs. 1 BGB/a>  auch für so genannte Altmietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden. Anderes gilt nur, wenn andere Fristen, wie z.B. die des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/565.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 565 BGB: Gewerbliche Weitervermietung">§ 565 Abs. 2 BGB/a>  a. F: vereinbart wurden.  Für eine solche Vereinbarung reicht nicht die bloße Verweisung auf die gesetzlichen Regelungen aus. Vielmehr bedarf es einer wörtlichen oder sinngemäßen Wiederholung der früheren gesetzlichen Regelung. In Ihrem Fall erscheint es, soweit ich es anhand der gegebenen Informationen beurteilen kann, als sei durch die Vertragsparteien der Gesetzestext zumindest sinngemäß wiedergegeben worden. Daher ist davon auszugehen, dass die Regelungen des a href="https://dejure.org/gesetze/0BGB010102/565.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 565 BGB a.F.: Gewerbliche Weitervermietung">§ 565 Abs. 2 BGB/a>  a. F. zur Berechnung der konkreten Kündigungsfrist heranzuziehen ist. Somit ist hier durch die Vermieterin die längere Frist von insgesamt 12 Monaten einzuhalten. Eine Kündigung zum Jahresende ist folglich ausgeschlossen. Zu beachten ist jedoch, dass eine Kündigung, die eine falsche Kündigungsfrist beinhaltet nicht automatisch unwirksam ist. Vielmehr wird die zu kurz berechnete Frist dahingehend ausgelegt, dass sie zur nächstmöglichen Frist wirksam wird.  Weiter bedarf es für eine wirksame Kündigung eines Kündigungsgrundes. Da der Sonderfall des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a>  hier offensichtlich nicht vorliegt, gilt die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1 BGB/a> . Hiernach ist di Kündigung nur dann möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. § 573 Abs. 2 zählt Fälle auf, in denen grundsätzlich von einem berechtigten Interesse auszugehen ist. Offensichtlich möchte die Vermieterin das Mietverhältnis kündigen, da sie von einer Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ausgeht (§ 573 Abs. 2 Nr. 3). Hiernach müsste der Vermieter bei der Verwertung des Mietobjekts durch das bestehende Mietverhältnis erhebliche Nachteile erleiden. Ein solcher Nachteil wird von der Rechtsprechung in der Regel dann als erheblich angesehen, wenn eine Abweichung von 20% des Kaufpreises vorliegt. Diese Tatsachen hat der Vermieter allerdings im Rechtsstreit konkret darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen. Ob im vorliegenden Fall ein solch erheblicher Nachteil vorliegt kann von meiner Seite nicht beurteilt werden. Die bisherige Begründung reicht hierfür allerdings nicht aus.  Weiter ist der Vermieter verpflichtet im Kündigungsschreiben die geplante Verwertungsmaßnahme und den erheblichen Nachteil für den Fall des fortbestehenden Mietverhältnisses konkret darzulegen. Ein „Nachschieben„ von Kündigungsgründen bzw. von Begründungen ist nicht möglich.  Daher sollten Sie, sobald Sie die Kündigung erhalten, einen Kollegen aufsuchen, der die ausgesprochene Kündigung sowie den Mietvertrag konkret prüfen kann und gegebenenfalls rechtliche Schritte dagegen einleiten kann.  Ich hoffe ich konnte  Ihnen mit der Antwort weiterhelfen. Sollten Sie noch weiteren Klärungsbedarf haben, nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.  Mit freundlichen Grüßen  Christopher Tuillier Rechtsanwalt   info@rechtsanwalt-tuillier.de www.rechtsanwalt-tuillier.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 565, § 573c, § 573a