Frage: Gäste meiner Mieterin haben im Treppenhaus der Wohnanlage einen Sachschaden verursacht. Laut unserem Mietvertrag haftet meine Mieterin mir für Schäden auch durch dritte (z.B. Besucher) 'an den Mieträumen' (Vertragsformulierung). Ist in diesem Fall das Treppenhaus unter der Formulierung 'Mieträume' mitinbegriffen, oder haftet meine Mieterin aufgrund der Vertragsformulierung nicht für die Beschädigung am Gemeinschaftseigentum wie dem Treppenhaus? Oder haftet die Mieterin evtl. sowieso aufgrund von Gesetzesbestimmungen?        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:  ( 1 ) Als Anspruchsgrundlage für eine Haftung auf Grund von Gesetzesbestimmungen kommen die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§§ 823 ff. BGB/a>  in Betracht.  Allerdings handelt es sich hierbei um eine verschuldensabhängige Haftung, wobei die Mieterin für die verursachten Schäden nicht eintreten muss, weil Gäste eines Mieters keine sogenannten 'Verrichtungsgehilfen' im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/831.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 831 BGB: Haftung für den Verrichtungsgehilfen">§ 831 BGB/a>  sind.   ( 2 ) Näher liegend ist eine Haftung auf Grund des Mietvertrages.  Eine Klausel, die eine verschuldensunabhängige Haftung des Mieters für  Handeln und Unterlassen Dritter begründet, soll wirksam sein, wenn dies für den Fall der Gebrauchsüberlassung der Mietsache oder hinsichtlich sogenannten Erfüllungsgehilfen gelten soll ( OLG Frankfurt/Abs. 1000. in WuM 1992,63 ).  Zu den Erfüllungsgehilfen zählen nur die Personen, die auf Veranlassung des Mieters mit der Mietsache in Berührung kommen, wie z.B. Untermieter, Gäste, beauftragte Handwerker, Lieferanten, nicht aber solche Personen, die weder auf Veranlassung, noch mit dem Einverständnis des Vermieters das Mietobjekt betreten, wie z.B. Hausierer, unerwünschte Vertreter oder gar verschmähte Liebhaber ( BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201991,%201750" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 15.05.1991 - Abs. 8 ZR 38/90: Formularklauseln in Wohnungsmietvertrag">NJW 1991, 1750/a>  ).  Angenommen die Klausel ist wirksam, so haben Sie gute Chancen für den durch die Gäste verursachten Schaden auch bei der Mieterin ErS. zu erhalten.  Ob vertraglich  eine Haftung für die Gemeinschafträume vereinbart wurde, ist eine Frage der Vertragsauslegung. Es kommt darauf an, wie ein vernünftiger Dritter die Klausel im Mietvertrag verstehen darf.   Ich meine, dass ein vernünftiger Mieter die Klausel nach Treu und Glauben schon so verstehen kann, dass sie auch für von geladenen Gästen fahrlässig verursachte Schäden am Gemeinschaftseigentum gelten soll(te).  Ratsam ist, die Hausverwaltung zu bitten, die Mieterin schriftlich aufzufordern, die Personen mit Namen zu benennen, da auch die Gäste und ggf. deren Haftpflichversicherung(en) für von ihnen fahrlässig verursachte Schäden aufkommen müssen.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Michael Kohberger Rechtsanwalt ------------------- Austr. 9 1/2 89407 Dillingen a.d. Donau Tel.: 09071-2658 Home: www.anwaltkohberger.de        !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 831, § 823