Frage: Eine Erbengemeinschaft erbt Geld, eine Immobilie und ein Grundstück.   Kann man in einer Auseinandersetzungsvereinbarung vereinbaren, dass die Erben sich verpflichten, die Immobilie und das Grundstück innerhalb von X Monaten/ Jahren zu verkaufen? (im Extremfall durch eine Zwangsversteigerung?) und bedarf diese Vereinbarung (über Immobilie und Grundstück einer notariellen Beurkundung a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a> ? (Oder nicht, weil es ja nicht um einen konkreten Verkauf geht, sondern nur um die Verpflichtung, dass ein Verkauf innerhalb eines Zeitraumes X stattfinden muss).!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   Lassen Sie mich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:  Selbstverständlich können die Miterben sich in einer Auseinandersetzungsvereinbarung verpflichten, die Immobilie und das Grundstück im Nachlass innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu veräußern. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2042.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2042 BGB: Auseinandersetzung">§ 2042 BGB/a>  gibt jeden Miterben einen durchsetzbaren Anspruch auf Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft. In diesem Rahmen können – und sollten – die Miterben die Modalitäten der Auseinandersetzung in beliebiger Weise regeln.   Dabei ist ihnen prinzipiell völlig freigestellt wie sie dieses regeln. Letzteres ergibt sich nicht daraus, dass kein gesetzliches Verbot den Abschluss eines solchen Vorvertrages betreffend die Immobilien untersagt. Im Rahmen der in Deutschland geltenden Vertragsfreiheit aber ist – vereinfacht gesagt – all das erlaubt was nicht ausdrücklich verboten ist. Darunter fällt gegebenenfalls auch ein solcher Vorvertrag.  Das Recht auf Einleitung der „Zwangsversteigerung' – hier handelt es sich in Wahrheit um eine Teilungsversteigerung – muss übrigens nicht gesondert vertraglich festgelegt werden. Im Rahmen des oben angesprochenen Anspruchs auf Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft kann jeder Miterbe zur Vorbereitung eben dieser Auseinandersetzung die Teilungsversteigerung aller Immobilien im Nachlass beantragen.  Eine solche Vereinbarung bedarf zwingend der notariellen Beurkundung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB/a> : danach bedarf jeder Vertrag durch den sich (hier muss man mitlesen: mindestens) eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, der notariellen Beurkundung. Unter diese Verpflichtung fallen nach allgemeiner Auffassung auch mittelbare Verpflichtungen und Vorverträge, vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%2008,%20824" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.01.2008 - Abs. 5 ZR 118/07: Verjährung von gesetzlichen Ansprüchen">NJW-RR 08, 824/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2057,%20394" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.12.1971 - Abs. 5 ZR 130/68: Einseitige Verpflichtung zum Grundstückserwerb">BGHZ 57, 394/a> . Wenn also in der Auseinandersetzungsvereinbarung verbindlich ein Anspruch auf Veräußerung der beiden Immobilien vereinbart wird, so muss dies zwingend notariell geschehen.  Wenn darüber hinaus außer den Immobilien auch der Rest der Erbengemeinschaft in dieser Vereinbarung mit auseinandergesetzt wird, dann muss die gesamte Vereinbarung notariell beurkundet werden, vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202000,%20951" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 26.11.1999 - Abs. 5 ZR 251/98: Formgebot des § 313 BGB - Unterwerfung unter die sofortige Zwang...">NJW 2000, 951/a> . Der Notar wird hier, übrigens ohne Mehrkosten, zu geeigneten Formulierungen beraten.  Anschließend noch ein Hinweis: wenn der Verkauf von Haus und Grundstück verbindlich vereinbart werden soll, dann denken Sie bitte auch an eine vernünftige Regelung über die Preisfindung. Ansonsten wird sich an dieser Stelle mit hoher Wahrscheinlichkeit Streit entzünden, wenn eben ein verbindlicher (Mindest-) Preis nicht festgelegt ist oder kein Modus zur Bestimmung dieses Preises. Auch dazu können Sie natürlich den Notar befragen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 313, § 2042