Frage: Der Bauherr N. hat 2 benachbarte Häuser gebaut mit Eigentumswohnungen. Für Haus A reichte die Zahl der Pkw-Stellplätze nicht aus. Deswegen hat er in der Teilungserklärung  für Haus A von 1969 die 13 notwendigen Stellplätze auf dem Grundstück B zugeordnet,  aber nicht als Baulast oder Grunddienstbarkeit eintragen lassen. Dem Haus und Grundstück B hat er in der Teilungserklärung von genügend Stellplätze  als Sondernutzungsrechte für Eigentümer im Haus B zugewiesen, notariell beurkundet, im Grundbuch eingetragen, also verdinglicht. In der Ergänzung zur Teilungserklärung für B hat der Bauherr N. einen genauen Plan für  die entsprechenden Wohnungen mit den dazugehörenden Stellplätzen mit Stellplatz-Nummern und Lageplan (nummeriert) nachgereicht. In dieser Ergänzung sind Stellplätze aufgeführt, die an die WEG A zweckgebunden  vermietet werden sollten, hier auch mit Wohnungs- und Stellplatz-Nummern. Foglich sollte ein bestimmter Teil des Gemeinschaftseigentums B ausschließlich für gemietete Stellplätze der WEG A bestimmt sein. Das hat also jeder Käufer bei der Gründung der WEG B gewußt. Nun hat die WEG B mit einfacher Mehrheit die Kündigung der an A vermieteten Stell- plätze beschlossen.  Im Außenverhältnis ist sicher eine Kündigung möglich, weil die WEG A keinen Rechts-anspruch erworben hat. Im Innenverhältnis B ist das nach meinem Verständnis eine Änderung der Teilungserklärung, die nur durch eine allstimmige Vereinbarung geändert werden kann. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Eingags möchte ich Ihnen mitteilen, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne die Kenntnis der Teilungserklärung und entsprechenden Verträge nicht möglich ist.   In Ihrem Fall muss strikt nach schuldrechtlichen Vereinbarungen und dinglichen Rechte unterschieden werden.   Die an die WEG A zur Verfügung gestellten Stellplätze wurden lediglich vermietet. Dabei handelt es sich um einen schlichten Mietvertrag nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a> , der „nur' schuldrechtlicher Natur ist und nur zwischen den Parteien wirkt. Eine Kündigung ist dann logischerweise nach den gesetzlichen Regelung oder falls anderes im Mietvertrag vereinbart wurde, nach abweichenden Voraussetzungen möglich. Daraus ergibt sich durchaus ein Rechtsanspruch der WEG A, jedoch eben nur ein schuldrechtlicher, der nicht an das Eigentum gebunden ist.  Zur Beurteilung, ob eine solche Änderung entsprechend der Teilungserklärung möglich ist, müsste diese eingesehen werden. In den Teilungserklärungen wird grundsätzlich auch geregelt, welche Entscheidungen mit welcher Mehrheit durch die Wohnungseigentümer getroffen werden dürfen, damit sie rechtmäßig durch Beschluss zustande kommen.   Grundsätzlich ist es auch so, dass eine Änderung der Teilungserklärung selbst die Zustimmung aller Eigentümer voraussetzt. Ein Mehrheitsbeschluss genügt dafür nicht. Möglicherweise sieht aber die Klausel zur Vermietung in der Teilungserklärung eine andere Regelung vor, so dass eine Änderung der Teilungserklärung nicht erforderlich wäre, um Regelungen zum Mietverhältnis zu treffen.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei der Entscheidung hinsichtlich des weiteren Vorgehens behilflich sein. Nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, falls Unklarheiten bestehen, damit ich diese gegebenenfalls ausräumen kann.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535