Frage: Wir haben im September 2008 ein Haus mit Grundstück gekauft. Das Haus befindet sich auf einem 4000 qm großen Flurstück. Laut Kaufvertrag und Grundbuch haben wir ein 1/2 Miteigentumsanteil am Flurstück erworben. Folglich zahlen wir auch für 2000 qm die Grundsteuer.  In einer Alage zum Kaufvertrag, welche die Zuwegung zum hinteren Grundstücksteil regeln sollte ist unser Grundstück als 'A', das hintere Grundstück als 'B' und die Zuwegung als 'A+B' gekennzeichnet. Die Zeichnung ist nicht maßstabsgetreu und zeigt im Wesentlichen nur den vorderen Grundstücksteil 'A' und die Zuwegung 'A+B'. In dieser Zeichnung ist auf dem Grundstück 'A' aufgedruckt 'ca 740 qm'.  Durch Zufall erfuhren wir nun, dass der Miteigentümer sein Anteil einem Bauträger angeboten hat. Dieser bietet nun über einen Markler bereits im Internet den Kauf eines Doppelhauses mit etwas mehr als 3000 qm an.  Markler und Miteigentümer sind der Auffassung, dass wir auf Grund der Anlage im Kaufvertrag lediglich die Verfügungsgewalt über 740 qm besitzen. Die Eintragung '1/2 Miteigentumsanteil' im Grundbuch und im Kaufvertrag seien lt. Notar einfach nur nicht anders Möglich gewesen.  Tatsächlich gehören uns nur 740 qm und mit dem Rest kann der Miteigentümer machen was er will.  Meine Frage ist nun, gehört uns nun die Hälfte, wie es im Grundbuch und auch als Kaufgegenstand im Kaufvertrag steht oder haben wir auf Grund der 'ca. 740 qm' in der Anlage auch tatsächlich nur diese gekauft?  Und wenn mir nun tatsächlich die Hälfte gehört, wovon ich ausgehe, da es ja auch im Grundbuch steht, wie kann ich mich dagegen schützen, dass an uns vorbei irgendwelche Änderungen am Grundbuch vorgenommen werden. Markler und Notar waren ja auch am Kauf unseres Grundstücks beteiligt. Und beim bisherigen Vorgehen traue ich denen wirklich alles zu!   

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Maßgeblich ist das, was im Kauvertrag vereinbart und im Zuge dieses Vertrags im Grundbuch eingetragen worden ist. Wenn sich Ihr 1/2-Mitteigentumsanteil demnach auf das 2.000 qm große Flurstück bezieht, haben Sie demnach auch einen entsprechenden Anteil erworben.  Der beste Schutz ist die Eintragung im Grundbuch. Im Übrigen wäre bei einer Verfügung Ihres Miteigentümers über seinen Anteil hinaus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/185.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 185 BGB: Verfügung eines Nichtberechtigten">§ 185 BGB/a>  anzuwenden.  Danach ist eine Verfügung, die ein Nichtberechtigter über einen Gegenstand trifft, wirksam, wenn sie mit Einwilligung des Berechtigten erfolgt. Da Sie als Berechtigte eine darauf bezogene Einwilligung nicht erklären, wäre die Verfügung Ihres Nachbarn als Nichtberechtigter unwirksam.  Ich empfehle Ihnen, sich durch einen Kollegen vertreten zu lassen, damit die Eigentumsverhältnisse abschließend geklärt und den Beteiligten gegenüber verdeutlicht werden können.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 185