Frage: Aus unserer WG zieht eine Mitbewohnerin aus. Wir haben der Vermietung eine Nachmieterin gestellt, die 1500EUR netto verdient und im ungekündigten Arbeitsverhältnis steht (plus keine Schufa/ keine Einträge im Führungszeugnis oä, Gesamtmiete 1000EUR). Die Nachmieterin soll 3. Hauptmieterin werden; auch haben wir angeboten sie als Untermieterin aufzunehmen. Beides wurde abgelehnt und die Vermietung besteht darauf keine Gründe für die Ablehnung nennen zu müssen.   Unser Mieterschutzverein hat auch schon ein Schreiben versendet mit der Bitte um Aufnahme unserer Nachmieterin als 3. Hauptmieterin oder Erlaubnis zur Untermiete. Die Vermietung hat NICHT auf den Brief des Mieterschutzes reagiert.    Frage 1: Alle Fristen sind verstrichen und unsere Mitbewohnerin ist bereits ausgezogen. Die Nachmieterin ist noch nicht eingezogen, will dies aber bald tun. Wir können die Miete nicht zu zweit tragen. Welche rechtlichen Konsequenzen erwarten uns, wenn die Nachmieterin nun einfach einzieht ohne Erlaubnis? Geben wir der Vermietung einen berechtigten Grund zur fristlosen Kündigung (wg. unbefugte Überlassung)?  Frage 2: Unser Mieterschutz rät zur Klage. Sollen wir die Vermietung verklagen oder sollen wir warten bis die evtl. uns verklagen? Unser Mieterschutz meinte allerdings auch, dass bei solchen Klagen doch auch bis zu einem halben Jahr vergeht, bis es zu einer Entscheidung kommt. Was machen wir in dieser Zeit mit dem freien Zimmer bzw. mit dem fehlen Mietanteil.  Vielen Dank für eine Antwort!

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Ihre Anfragen möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ich interpretiere Ihre Angaben dahingehend, dass sämtliche Mitbewohner, auch die nun ausziehende Mitbewohnerin, Ihrer WG, Hauptmieter sind.   Grundsätzlich bedeutet dies, dass sämtliche Entscheidungen bezüglich der Wohnung nur gemeinsam getroffen werden können und der Mietvertrag auch im Falle eines Auszugs eines oder mehrerer Mitbewohner grundsätzlich nur gemeinsam gekündigt werden kann.   Will nun ein Mitbewohner, wie vorliegend, ausziehen, so bleibt das Mietverhältnis, unabhängig von dessen Auszug, unverändert bestehen. Auch die ausgezogene Mitbewohnerin bleibt daher auch weiterhin Mietvertragspartei mit sämtlichen Rechten und Pflichten. Ihre ausziehende Mitbewohnerin haftet daher auch weiterhin für etwaige Mietschulden. Etwas anderes gilt allenfalls dann, wenn Ihr Mietvertrag eine Nachfolgeklausel enthält, aus der sich ergibt, dass die Wohngemeinschaft neue WG-Mitglieder aufnehmen darf.   Zu Ihren Fragen im Einzelnen:  Frage 1: Alle Fristen sind verstrichen und unsere Mitbewohnerin ist bereits ausgezogen. Die Nachmieterin ist noch nicht eingezogen, will dies aber bald tun. Wir können die Miete nicht zu zweit tragen. Welche rechtlichen Konsequenzen erwarten uns, wenn die Nachmieterin nun einfach einzieht ohne Erlaubnis? Geben wir der Vermietung einen berechtigten Grund zur fristlosen Kündigung (wg. unbefugte Überlassung)?  Antwort: Soweit Sie das frei gewordene Zimmer an die neue Mitbewohnerin untervermieten, setzen Sie sich durchaus der Gefahr aus, dass der Vermieter dies zum Anlass einer Kündigung machen könnte, denn ohne die erforderliche Erlaubnis Ihres Vermieters verletzten Sie hierdurch grundsätzlich Ihre vertraglichen Pflichten und zwar auch dann, wenn Sie einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis haben. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a>  kann der Vermieter unter Umständen sogar fristlos kündigen, wenn die Mietsache unbefugt einem Dritten überlassen wird.   Unter Berücksichtigung der von Ihnen geschilderten Umstände dieses Falles bestehen jedoch erhebliche Zweifel, ob eine solche Kündigung einer gerichtlichen Kontrolle standhalten würde. Hierbei kommt es nämlich auch auf die Gründe an, die den Mieter zu einem solchen Verhalten veranlasst haben. Hier dürfte die Kündigung daher mit großer Wahrscheinlichkeit keine Aussicht auf Erfolg haben.   Dennoch rate ich Ihnen davon ab, das Restrisiko einzugehen. Sie sollten die Folgevermietung daher in jedem Fall zunächst klären. Bis dahin schuldet auch die ausgezogene ehemalige Mitbewohnerin die Miete.  Frage 2: Unser Mieterschutz rät zur Klage. Sollen wir die Vermietung verklagen oder sollen wir warten bis die evtl. uns verklagen? Unser Mieterschutz meinte allerdings auch, dass bei solchen Klagen doch auch bis zu einem halben Jahr vergeht, bis es zu einer Entscheidung kommt. Was machen wir in dieser Zeit mit dem freien Zimmer bzw. mit dem fehlen Mietanteil.  Antwort: Ich teile grundsätzlich die Auffassung des Mieterschutzes. Sie sollten den Vermieter, idealer Weise in anwaltlicher Vertretung, unter Klageandrohung auffordern bzw. auffordern lassen, dem Einzug der neuen Mitbewohnerin zuzustimmen und nötigenfalls eine gerichtliche Klärung herbeiführen, zumal Sie angesichts der von Ihnen mitgeteilten Vermögensverhältnisse der neuen Mitbewohnerin gute Aussicht auf Erfolg haben, denn auch nach Auffassung der überwiegenden Rechtsprechung muss einem Vermieter bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft von Anfang an klar sein, dass die Gemeinschaft nicht auf Dauer angelegt ist. Eine Ablehnung des neuen Mitbewohners ist daher nur aus wichtigem Grund möglich. Ein solcher wichtiger Grund ist beispielsweise die (fehlende) Bonität eines zukünftigen Mieters. Diese ist nach Ihren Angaben jedoch gerade gesichert.   Was den fehlenden Mietanteil während der Dauer der gerichtlichen Klärung anbetrifft, so gilt, wie bereits gesagt, dass die bereits ausgezogene Mitbewohnerin auch weiterhin gegenüber dem Vermieter als Gesamtschuldnerin haftet. Ihrem Vermieter steht es daher frei von wem er (die gesamte) Miete einfordert. Wenn die verbleibenden Bewohner nun die gesamte Miete, einschließlich des früheren Mietanteils der ausgezogenen Mitbewohnerin, bezahlen, so haben sie gegen die ehemalige Mitbewohnerin einen Ausgleichsanspruch auf Zahlung der anteiligen Miete gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/426.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 426 BGB: Ausgleichungspflicht, Forderungsübergang">§ 426 BGB/a> .   Bei weiteren Fragen oder wenn Sie in dieser Angelegenheit anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.  Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen     Dipl.iur. Mikio A. Frischhut Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 426, § 543