Frage: Guten Tag,  vor zwei Tagen gab es bei uns ein großes Unwetter mit Regen, Wind und Hagel. Wir wohnen in einem 6-Parteien-Mehrfamilienhaus. Auf der Wetterseite wohnen unsere Nachbarn. Deren Wohnung erstreckt sich über das EG und das UG. Im UG befindet sich das Schlafzimmer mit großem Fenster und Lichtschacht. Vor dem Lichtschacht befindet sich die Auffahrt des Hauses - beides auf Wetterseite.  Durch den Sturm hat sich das Regen- und Hagelwasser gesammelt und lief von der Aufahrt gesammelt auf den Lichtschacht zu und aufgrund dessen Abschrägung und Tiefe dort hinein. Vor dem Fenster staute sich das Wasser, es wurde hindurchgedrückt und lief ins Schlafzimmer unserer Nachbarn.  Diese sind nun der Meinung, dass die komplette Eigentümergemeinschaft für den Schaden aufkommen muss. Es handelt sich dabei und Malerarbeiten, Trocknerarbeiten und den teilweise oder kompletten Austausch des Parkettbodens (amerikanischer Nussbaum, also nicht gerade das Günstigste).  Die Gebäudeversicherung ist nur gegen Hagel und Sturm abgeschlossen - Überschwemmungen schliesst diese aus und ist der Meinung, das Stauwasser habe mit dem Hagelschaden nichts zu tun und sei daher nicht abgedeckt.  Die Nachbarn sind der Ansicht, die Auffahrt hätte von der Gemeinschaft im Vorfeld so gebaut werden sollen, dass das Wasser sich nicht sammeln könne. Außerdem sei das Fenster ja Gemeinschaftseigentum und da hier das Wasser eindrang, müssten auch alle haften.  Wir haben jedoch schon gelesen, dass die Eigentümergemeinschaft nur in die Zahlungspflicht genommen werden kann, wenn diese auch ein Verschulden trifft. Andererseits trifft es nur den Geschädigten.  Inwieweit wäre unsere Hausgemeinschaft denn hier in Haftung zu nehmen? Sind wir wirklich aufgrund der baulichen Beschaffenheit des Lichtgrabens mitschuld? Können unsere Nachbarn in der Situation wirklich erwarten, dass sämtliche Kosten (ausser Hausrat) von der gesamten Eigentümergemeinschaft getragen werden?  Weiterhelfen würden uns auch entsprechende Paragraphen oder Verweise.  Vielen Dank! 

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,   anhand des geschilderten Sachverhalts kann ich Ihre Fragen im Rahmen einer Erstbratung wie folgt beantworten:   Zunächst muss ich leider vorausschicken, dass sich die Fragen an dieser Stelle nicht abschließend beantworten lassen.   Von entscheidender Bedeutung kann hier beispielsweise die genaue bauliche Situation der Auffahrt und des UG sein – hierfür ohne Kenntnis der Umstände des Einzelfalls (welche ggf. erst mit einem Sachverständigengutachten zu klären sind) bereit eine rechtlich verbindliche Aussage zu treffen wäre fahrlässig und für einen RA eine große Gefahr sich (wegen € 25,00) einer Haftung von sicher mehreren Tausend Euro auszusetzen.  Sollten Sie eine detaillierte Prüfung der Sach- und Rechtslage wünschen können Sie mich gerne direkt kontaktieren.  Ich habe Ihre  Frage aber dennoch zur Beantwortung gewählt, weil sich trotzdem - wie von Ihnen gewünscht- zu einigen Grundsätzen bzgl. einer möglichen Haftung der Eigentümergemeinschaft und zu deren Voraussetzungen Aussagen treffen lassen.  Zunächst einmal ist festzuhalten, dass eine Eigentümergemeinschaft als eine sog. Gesamthandsgesellschaft nach den Vorschriften über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) haftet. Die Vorschriften hierzu finden sich (unvollständig -!-, s.u.) in den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/705.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 705 BGB: Inhalt des Gesellschaftsvertrags">§§ 705 ff. BGB/a> . Hierbei wird mangels näherer Regelung hinsichtlich der Haftung eine analoge Anwendung von a href="https://dejure.org/gesetze/HGB/128.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 128 HGB">§ 128 HGB/a>  angenommen – diese Haftung gilt eigentlich für Gesellschafter einer OHG und wird hier entsprechend angewandt.  Grundsätzlich haften die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft danach persönlich und unbeschränkt -  Voraussetzung ist jedoch, dass sich auch eine Haftung dem Grunde nach bejahen lässt.  Genau liegt hier der entscheidende und von dieser Stelle aus nicht abschließend klärbare Punkt.   Denkbar wäre zunächst eine vertragliche Haftung wegen der Verletzung einer nicht leistungsbezogenen Nebenpflicht (Verkehrssicherungspflicht/ Rücksichtnahme) aus dem Mietverhältnis gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§§ 535/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">280 Abs. 1, Abs. 3/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/282.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 282 BGB: SchadenserS. statt der Leistung wegen Verletzung einer Pflicht nach § 241 Abs. 2">282/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241 Abs. 2 BGB/a> . Zur Bejahung dieser Anspruchsgrundlage müsste beweisbar sein, dass die Eigentümergemeinschaft etwa bei Planung des Baus oder etwaigen Renovierungen einen Umstand nicht berücksichtigt hat, der nun zu dem Schaden kausal geführt hat, und ihnen hinsichtlich dieser Pflichtverletzung zumindest Fahrlässigkeit i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/276.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 276 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners">§ 276 Abs.2 BGB/a>  vorgeworfen werden kann.     Weiterhin wäre eine Haftung aus unerlaubter Handlung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 BGB/a>  denkbar, welche hier in einem Unterlassen gelegen hätte. Es müsste hier durch pflichtwidriges Unterlassen einer gebotenen Handlungspflicht ein Eigentumsschaden eingetreten sein. Auch dies ist anhand des Sachverhalts denkbar, aber nicht abschlie0end feststellbar.  Ich hoffe ich konnte Ihre Frage damit beantworten.   Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen   Florian Weiss  Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 282, § 241, § 823, § 705, § 280, § 276