Frage: Ich habe mit meiner Partnerin ein gebrauchtes und günstiges Reihenhaus gekauft. Vertragsunterzeichnung beim Notar war am Freitag dem 30.06.2006. Den Vertagsentwurf habe ich am 26.06.2006 per Mail vom Makler zugesandt bekommen. Kann ich noch vom Vertrag zurücktreten? Z. B. bei drohender Arbeitslosikeit und somit platzender Finanzierung? Die Verkäuferin hat keine gültige Vollmacht zum Verkauf (die Mutter ist Eigentümerin, diese liegt in einem Altenheim und ist wahrscheinlich dement und pflegebedürftig) Also d. h. der Vertrag ist schwebend oder? Und wenn dem so ist was heisst das für uns als Käufer?   Wie argumentiere ich gegenüber dem Makler den Rücktritt? Muss ich die arbeitslosigkeit 'nachweisen' habe noch keine offizielle Kündigung!                

Antwort:  Sehr geehrter Fragesteller,  ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt Stellung nehmen möchte:   Der Grundstückskaufvertrag bzw. Reihenhausvertrag kommt zunächst durch die notarielle Beurkundung der Erklärungen zustande (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a> ). Damit ist der obligatorische Vertrag über den Erwerb des Grundeigentums regelmäßig abgeschlossen. Soweit die Verkäuferin  ihrer Tochter eine Vollmacht ausgehändigt hat, war diese grundsätzlich gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/167.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 167 BGB: Erteilung der Vollmacht">§ 167 Abs. 2 BGB/a>  formfrei, so dass die Tochter die Willenserklärung in Vertretung für Ihre Mutter zunächst wirksam abgeben konnte. Folglich werden Sie als Vertragspartner, abgesehen von der Frage, ob die Mutter geschäftsunfähig war,  gebunden sein und können sich nicht mehr einseitig aus dieser Bindung lösen. Etwas anderes wird nur dann gelten, wenn Ihnen ein vertragliches Rücktrittsrecht - etwa für den Fall eingeräumt wurden, dass die Finanzierung scheitert - oder Ihnen ein gesetzliches Rücktrittsrecht aufgrund von bestehenden Mängeln an dem Reihenhaus zusteht. Ein Lösung vom dem Vertrag käme weiterhin im Falle eines Irrtums oder einer arglistigen Täuschung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/119.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 119 BGB: Anfechtbarkeit wegen Irrtums">§§ 119/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">123 BGB/a>  in Betracht. Abgesehen von diesen Fällen wird der Verkäufer grundsätzlich nicht das Risiko Ihrer Finanzierungsprobleme zu tragen haben, so dass auch der Nachweis Ihrer Arbeitslosigkeit diesen kaum bewegen wird, den Vertrag nachträglich aufzuheben.  Soweit Sie weiterhin mitteilen, dass sich die Verkäuferin in einem Altenheim befindet und wahrscheinlich dement ist, könnte ein Fall der Geschäftsunfähigkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/104.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 104 BGB: Geschäftsunfähigkeit">§ 104 BGB/a>  vorliegen. Dies hätte zur Folge, dass die Vollmachtserteilung nichtig war und die Tochter den Kaufvertrag als Vertreterin ohne Vertretungsmacht abgeschlossen hätte (vgl. BayObLG NJW 1988 S. 454). Verträge die von einem Vertreter ohne Vertretungsmacht abgeschlossen werden sind bis zur Genehmigung – vorliegend durch den gesetzichen Vertreter - schwebend unwirksam mit der Folge, dass die Parteien an den Vertrag gebunden sind, ihn jedoch aufheben können. Bei dem Vertragsschluss durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht kann der andere Teil den Vertetenen zur Erklärung über die Genehmigung auffordern, wobei diese nur bis zum Ablauf von 2 Wochen erklärt werden kann und andernfalls als verweigert gilt (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/177.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 177 BGB: Vertragsschluss durch Vertreter ohne Vertretungsmacht">§ 177 Abs. 2 BGB/a> ). Nachdem Sie sich auf die Geschäftsunfähigkeit der Verkäuferin berufen, wird die Schwierigkeit darin liegen, dass Sie diesen Umstand beweisen müssen.   Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Petry-Berger Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 167, § 123, § 177, § 119, § 104