Frage: Hallo,  Ich bin Miteigentümer und Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese besteht aus einem Grundstück auf welchem drei Häusern stehen die jeweils das Sondereigentum der drei Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft bilden.   Eigentümer Nr 1 = Erbe des Vorbesitzers Eigentümer Nr 2 = eine gemeinnützige Stiftung (von mir gegründet und geleitet) Eiegntümer Nr 3 = bin ich  Im Teilungsvertrag wurden dem Eigentümer Nr 3 (mir) einen Teil der unbebauten Grundstücksfläche als Sondernutzungsrecht zugeordnet. So weit klar, kein Problem  Der Rest des unbebauten Grundstücks wurde den Teilen 1 und 2 zugeordnet ohne aber explizit unter diesen aufgeteilt worden zu sein. Wörtlich im Teilugsvertrag: „Die jeweiligen Eigentümer der Wohnungseigentumsrechte Nr.1,I und 2,II haben das unter sich gemeinsame Recht der alleinigen und ausschließlichen Nutzung der ganzen übrigen, nicht überbauten Grundstücksfläche, wie auf der Lageskizze grün angelegt.'  Der Eigentümer Nr 1 hat seinem Mieter am 30.07 2019 ' die dem Anwesen zugeordnete Grünfläche' zur Nutzung überlassen, ohne allerdings dafür Geld zu nehmen gegen Pflege. Wörtlich: „Ihre Partei kann die dem Anwesen zugeordnete Grünfläche nutzen, hat insofern allerdings auch deren Pflege (Rasenmähern im üblichen Umfang) zu übernehmen...'  Ich will für die Stiftung (Eigentümer 2) eine angemessen anteilige Nutzung der den Eigentümern 1 und 2 zugeordneten Freifläche erreichen. Dazu habe ich mit dem Eigentümer 1 im Rahmen einer Eigentümerversammlung eine Aufteilung (50/50) beschlossen die auf einem entsprechenden Plan dokumentiert ist (und auch von ihm unterzeichnet).  Probleme macht jetzt der Mieter des Eigentümer 1. Ihm wurde sowohl von seinem Vermieter als auch auch von mir als Verwalter die Nutzungsaufteilung des Grundstücks dargestellt, und er wurde jeweils aufgefordert sich an die Grenzen zu halten und die der Stiftung zustehenden Flächen zu räumen. Der Mieter war aufgefordert bei dem Aufteilungsprozess mitzuwirken und seine Interessen darzustellen, was er aber nicht getan hat.  Jetzt meine Fragen:  Ist diese Überlassung des Eigentümer 1 an seinen Mieter vom 30.07.2019 ein Mietvertag?  War der Eigentümer 1 berechtigt eine Fläche die ihm vom Teilungsvertag nicht alleine, sondern mit dem Teileigentümer 2 zusammen zugeteilt wurde zu vermieten?  Wär ein solcher Mietvertrag (wenn es den einer ist) über etwas das dem Vermietenden gar nicht alleine gehört gültig?  Kann der Mieter sich darauf berufen, dass ihm von seinem Vermieter nichts gekündigt worden ist?  Bitte geben Sie auch die Gesetze an die hier greifen.  Der Mieter bzw. der Anwalt des Mieters bestreitet, dass ich als Veralter brechtigt bin Räumungs-Forderungen an Ihn zu stellen. Gibt es Präzedenzfälle Verwalter gegen Mieter?  Gruß 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Ich gehe aus gegebenem Anlass davon aus, dass sich das Objekt auf dem Gebiet der BRD befindet du daher deutsches Recht anwendbar ist. Zu Ihren Fragen:  „1.  Ist diese Überlassung des Eigentümer 1 an seinen Mieter vom 30.07.2019 ein Mietvertrag?'  Ja. Die Überlassung der Fläche ist die Hauptpflicht des Eigentümers zu 1.), die Gegenleistung besteht hier in der Pflege (= geldwerte Leistung). Die gesetzliche Regelung des Mietvertrags finden sich in den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§§ 535 ff BGB/a> .   „2. War der Eigentümer 1 berechtigt eine Fläche die ihm vom Teilungsvertrag nicht alleine, sondern mit dem Teileigentümer 2 zusammen zugeteilt wurde zu vermieten?'  Nein. Die Nutzung der unbebauten Fläche ist den beiden Eigentümern 1.) und 2.) „gemeinsam' zugeordnet (Teilungsvertrag). Die Vermietung ist ebenfalls eine Nutzung. Die Vermietung kann bei der gemeinsamen Nutzung aber nur gemeinsam erfolgen, soweit dem einen oder dem anderen Eigentümer nicht ein Sondernutzungsrecht zugewiesen oder eine gemeinsame Verwaltung vereinbart worden ist. Dies ist nach Ihrem Sachverhalt aber nicht der Fall.    „3. Wär ein solcher Mietvertrag (wenn es den einer ist) über etwas das dem Vermietenden gar nicht alleine gehört gültig?'   Nein. Juristisch verspricht Eigentümer 1.) etwas, was ihm gar nicht gehört, nämlich ein (eigenes, ausschließliches) Verfügungsrecht über die unbebaute Fläche. Der Mietvertrag ist daher nicht wirksam und der Mieter kann sich nicht auf die entsprechenden Regelungen berufen.   „4.  Kann der Mieter sich darauf berufen, dass ihm von seinem Vermieter nichts gekündigt worden ist?'   Nein, da der Mietvertrag nicht zustande gekommen ist. Damit musste man den Mietvertrag gar nicht erst kündigen.   „5. Der Mieter bzw. der Anwalt des Mieters bestreitet, dass ich als Veralter brechtigt bin Räumungs-Forderungen an Ihn zu stellen. Gibt es Präzedenzfälle Verwalter gegen Mieter?'   Hier hat der Mieter recht, sofern Sie von der Gemeinschaft nicht mit einer entsprechenden Vollmacht der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgestattet worden sind (a href="https://dejure.org/gesetze/WEG/27.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 27 WEG: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters">§ 27 Abs. 2 Zif. 3 WEG/a> ). Liegt eine Vollmacht vor, so können Sie im Namen der Eigentümergemeinschaft die „Räumung' durchsetzen. Beachte Sie aber, dass eine Zwangsräumung nur aufgrund eines gerichtlichen Titels möglich ist. In der Sache ist das Räumungsverlangen berechtigt, da der Mieter kein Recht zum Besitz hat   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Abschließend darf ich Sie noch auf die Bewertungsfunktion hinweisen.   Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535