Frage: Seit 1995 bin ich zu 2/3 Miteigentümer eines Wohnhauses. Es gibt zwei Wohnungen: die obere wird von meiner Tante bewohnt, die zusammen mit meiner 1995 verstorbenen Mutter im Jahre 1983 eine Wohnrechtsbestellung im Grundbuch eintragen ließ. Beide Beteiligten räumten sich gegenseitig ein lebenslanges Wohnrecht ein; besagte Tante bekam das OG, meine Mutter das EG. Alle anderen Räume, Garten und Garage sollten gemeinsam genutzt werden.  Vor einigen Jahren hat meine Tante ihren Eigentumsanteil (1/3) ihrer Tochter geschenkt. Bei der Gelegenheit stimmte ich als alleiniger Erbe meiner Mutter der Löschung ihres Wohnrechts zu.  Die EG- Wohnung (die ehem. Whg meiner Mutter also) vermiete ich seit Anfang 1996. Mit der jetzigen Mieterin (es müsste etwa die siebte sein) gibt fortwährend Streit zwischen der inzwischen 86jährigen Tante und ihr.  Für jeden neutralen Beobachter geht es um absolute „Peanuts„ wie das Aufstellen von Blumenkübeln an der falschen Stelle oder das beabsichtigte Anbringen eines kurzen Stückes Flechtzauns als Sichtschutz etc.  Der Streit ist inzwischen eskaliert, auch zwischen meiner alten Tante und mir und heute wirft sie mir vor, ich hätte –trotz  nun seit über zehnjähriger Übung- ohne ihre Zustimmung gar keinen Mietvertrag mit der Mieterin abschließen dürfen.  Meine Frage: Kann ich über die jetzt von mir vermietete Wohnung (sie stellt im übrigen weniger als die in meinem Eigentum befindlichen –natürlich ideelen- 2/3 des Wohnauses dar) bezüglich der Vermietung frei verfügen oder nicht?         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  da das Eigentum an dem Wohnhaus nach idellen Teilen in den Nachlass gefallen ist, ohne dass für eine bestimmte Wohnung ein Sondereigentum vorhanden ist, steht das Nachlassverwaltungsrecht den Erben nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§ 2038 BGB/a>  grundsätzlich gemeinsam zu.  Abs. 500. h. Sie dürfen grundsätzlich nicht allein über den Nachlass verfügen oder ihn verwalten, da Ihrer Tante insofern ein Mitverwaltungsrecht zusteht. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§ 2038 Abs. 2 BGB/a>  gilt für die gemeinschaftliche Verwaltung aber auch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 BGB/a> , der für die Verwaltung einen Mehrheitsbeschluss entsprechend der Anteile vorsieht. Da Sie aber über 2/3 des Nachlasses verfügen, steht Ihnen somit ein Mehrheitsrecht bei der Nachlassverwaltung zu, so dass Sie faktisch die Verwaltung allein bestimmen können, indem Sie Ihre Tante einfach überstimmen.  Dieses Recht steht Ihnen jedoch nicht grenzenlos zu, da a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 BGB/a>  auch gleichzeitig eine wesentliche Veränderung des Gegenstands verbietet. Hierunter dürfte aber der Beschluss über die Vermietung einer Wohnung nicht fallen. Folglich können Sie zwar über die Vermietung der Wohnung nicht völlig frei verfügen, da Sie die Miterben beteiligen müssen, aufgrund ihres Mehrheitsrechts steht Ihnen jedoch letztlich die Entscheidung über die Verwaltung zu.  Mit freundlichen Grüßen  Eckart Johlige, Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 745, § 2038