Frage: Guten Tag,  Wir haben nach Sonderkündigungsrecht gekündigt. Dieser Kündigung wird widersprochen, da sich im Dachgeschoss eine dritte Wohnung befinden soll.  Tatsächlich wurde das Haus vor ein paar Jahren von meiner Freundin gekauft, als Zweifamilienhaus. Auf dem Dachgeschoss befindet sich eine Nutzfläche von 20m2 mit Dachschräge.  Diese wurde ohne Genehmigung vom Vorbesitzer umgebaut. Sodass es dort ein WC mit Duschmöglichkeit gibt, einen kleinen Raum mit zumindest einem Herdanschluss aber evtl. ohne Wasser/Abwasser sowie einen dritten Raum, der jedoch nicht fertig gestellt wurde. Dort hängen noch die Kabel aus den Hohlraumdosen in den Rigipswänden.  Eine Genehmigung zum Fertigbau oder gar Vermietung kann nicht erteilt werden, da das Haus in einem Industriegebiet steht.  Dennoch wäre jetzt eine Einschätzung gut, ob man mit dieser nicht bezugsfertigen 'Wohnung' ohne Wasseranschluss in dem für eine Kochgelegenheit eingerichteten Raum überhaupt eine Chance hat.  Die Wasserversorgung und Heizungen sind mit der Wohnung im Erdgeschoss verbunden, weshalb auch hier die Frage wäre, ob das für eine wirtschaftlich abgegrenzte Wohnung ausreicht.  Sollten doch noch Wasser bzw. Abwasser Anschlüsse in diesem kleinen Raum vorhanden sein, würde das an der Einschätzung etwas ändern?  Die Situation mit den Mietern ist unerträglich, besonders seitdem sie sich bereits sicher fühlen, verhalten die sich so, als sei das deren Eigentum und mindern sogar noch die Miete.  Vielen Dank im Voraus und bitte verständlich erklären. 

Antwort: Sehr geehrte/r Fragesteller/in,   laut Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.11.2010 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2090/10" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 17.11.2010 - Abs. 8 ZR 90/10: Zur Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in ein...">Abs. 8 ZR 90/10/a> , kommt es auf die Verkehrsanschauung an, ob eine Wohnung vorliegt. Auf eine eventuelle baurechtswidrige Errichtung komme es schon deshalb nicht an, weil trotz Baurechtswidrigkeit eine tatsächliche Wohnnutzung erfolgen könne. Unter einer Wohnung werde gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht.  Die von Ihnen genannten Räumlichkeiten werden nicht als Wohnung genutzt und sind derzeit nach Ihren Angaben nicht bezugsfertig.  Wenn die „Wohnung' tatsächlich keinen Wasser-/Abwasseranschluss hat, ist sie nicht als Wohnung zu nutzen und steht der erleichterten Vermieterkündigung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a> , „Sonderkündigung') nicht entgegen.  Wenn ein Wasser-/Abwasseranschluss vorhanden ist und die „Wohnung' ansonsten mit wenig Aufwand bewohnbar gestaltet werden könnte, spricht das gegen ein Sonderkündigungsrecht.  Interessant wäre in diesem Zusammenhang auch, ob die Mieter bereits in ihrer Wohnung wohnten, als der Vorbesitzer den Umbau begann. Wenn ja, würde dies für ein Sonderkündigungsrecht sprechen.  Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften gedient zu haben und weise darauf hin, dass diese auf Ihren Angaben beruhen. Bereits geringfügige Abweichungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.   Nutzen Sie bei Rückfragen gern die kostenlose Nachfragefunktion!  Mit freundlichen Grüßen  Vasel Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573a