Frage: Sehr geehrter Anwalt, in dem Mietvertrag (Formularvertrag) meiner kürzlich verstorbenen Tante ist folgende Regelung enthalten: 1. Der Vermieter hat die Wohnräume in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbahrungen getroffen sind. 2. Die Durchführung von schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen inbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der enster und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind zu versiegelnt zu erhalten. Teppichböden zu reinigen. Bei normaler Benutzung sind folgende Schönheitsreparaturen, ab Vertragsbeginn gerechnet in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen.  (Dieser Absatz wurde maschinegeschrieben eingepflegt:) Der Mieter übernimmtdie Wohnung in einem Neubau vergleichbaren Zustand, nachdem im genannten Haus eine  bis 31.07.1997 dauernde Kernsanierung durchgeführt wurde, bei der außer den tragenden Wänden, Außenmauern und Treppenhaus alle Teile neu errichtet wurden. Nach erfolgter Kernsanierung zum 31.07.1997 liegt ein Erstbezug der Wohnung vor  3. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und gibt der Mieter die Wohnung nicht fachgerecht renoviert zurück, so hat der Mieter aufgrund eines eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachmannes zur Abgeltung der Renovierungpflichten folgende Zahlungen zu leisten:  (ab hier wieder nachträglich eingepflegt) Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Druchführung von Schönheitsreparaturen, so hat der Mieter die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wohnung ist dabei in dem Zustand zurückzugeben, der zur Zeit des Mietbeginn lt. Mieter-Abnahme-Protokoll bestand.  Meine Fragen: Wir haben die Wohnung gereinigt und neu streichen lassen, dennoch wurden erhebliche Mängel beanstandet: Verfärbungen am Fensterrahmen und Heizkörper (Tante war Raucherin) Verunreinigungen in den Heizkörpern (kommt man durch die aufliegende Gitter nur schwer dran) Rost am Heizkörper Ein Stück Leiste an der Einbauküche abgeplatzt (für die Einbauküche wurde monatlich 54,00 DM Aufschlag auf die Miete gezahlt) Herd (angeblich) verschmutzt – (für mich Gebrauchsspuren nach über 10 Jahren) Ein Bohrloch, ein Nagel Im Bad wurden (angeblich) Spiegelfliesen auf die Fliesen geklebt (fachgerecht)   Sind wir auf Grund dieser Vormulierungen im Mietvertrag und der aktuellen BGH-Urteile zu weiteren Schönheitsarbeiten verpflichtet?  Müssen die Spiegelfliesen entfernt werden? Auch wenn möglicherweise die darunter befindlichen Fliesen beschädigt werden? Das Übergabeprotokoll liegt uns nicht vor.  Wie können wir gegenüber dem Vermieter argumentieren?  Die Wohnung befindet sich in Dresden  Viele Dank         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.  Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.  Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Unter Berücksichtigung der BGH-Rechtsprechung halte ich die von Ihnen dargelegte Klausel bezüglich der Schönheitsreparaturen auf Grund des so genannten Summierungseffektes für unwirksam.  Zu würdigen ist nicht allein die einzelne Klausel, sondern vielmehr der gesamte Vertragsinhalt von Klauseln über die Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von Schönheitsreparaturen.  Der ZuS. das die Schönheitsreparaturen „bei normaler Benutzung„ entsprechend der festgeschriebenen Fristen auszuführen sind, kann als „weiche„ Fristenregelung gesehen werden, die grundsätzlich zulässig ist. Insoweit ist der Wortlaut „bei normaler Benutzung„ mit „Üblicherweise„ gleichzusetzen.  Da jedoch unter Punkt 3. auf jeden Fall eine Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug dem Mieter auferlegt wird, sofern die Fristen noch nicht abgelaufen sind, benachteiligt dies dem Mieter unangemessen, so dass auf Grund der Gesamtschau die Klauseln insgesamt unwirksam sind (Summierungseffekt).  Demzufolge haben Sie keine weiteren Schönheitsreparaturen auszuführen, sofern sich die Wohnung in einem Zustand befindet, der einer normalen Benutzung der Mietsache entspricht.  Dies gilt insbesondere für folgende Arbeiten: Das Dübelloch und der Nagel müssen nicht beseitigt werden, da dies zum normalen Gebrauch der Mietsache gehört.  Das Anstreichen der Fensterrahmen und Heizkörpern kann jedoch dennoch erforderlich sein, sofern eine übermäßige Nutzung der Mietsache erfolgte. Dies kann, da Sie darauf hin gewiesen haben, dann der Fall sein, wenn diese Gegenstände auf Grund starker Nikotinspuren auf Grund starken Rauchens verfärbt sind, da starkes Rauchen eine übermäßige Nutzung darstellt.  Tatsächlich kommt es hier auf den Zustand der Mietsache an, ob eine Beseitigung erforderlich ist. Die Grundlage hierfür findet sich jedoch nicht in der Übertragung der Schönheitsreparaturen, sondern in der Schadensersatzpflicht des Mieters nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 Abs. 1 BGB/a>  in Verbindung mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  wegen Pflichtverletzung.  Der Mieter hat nur die Veränderungen der Mietsache nicht zu vertreten, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt wurden, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB/a> .  Sofern eine Beschädigung der Leiste an der Küche durch die Mieterin verursacht wurde, hat diese, bzw. deren Erben den Schaden zu beseitigen.  Wenn die Verschmutzung des Herdes auf Grund des vertragsgemäßen Gebrauches resultiert muss dies durch Sie nicht beseitigt werden.  Der Mieter hat Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, bei Rückgabe der Mietsache zu entfernen (BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2081,%202564" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.07.1981 - Abs. 8 ZR 326/80: Nutzung der Einrichtung nach Rückgabe der Mietsache">NJW 81, 2564/a> ), auch wenn das Anbringen mit Zustimmung des Vermieters erfolgte.  Demzufolge haben Sie die Spiegelfliesen zu entfernen, sofern dies vom Vermieter verlangt wird.  Wenn dadurch die darunter liegenden Fliesen beschädigt werden, muss dieser Schaden ebenfalls durch Sie beseitigt werden.  Das Reinigen des Heizkörpers gehört zum besenreinen Zustand, so dass diese Arbeiten weder an Schönheitsreparaturen noch an Schadensersatzansprüche geknüpft ist und durch Si auf jeden Fall zu beseitigen ist.  Bedauerlicherweise lässt sich kein günstigeres Ergebnis für Sie mitteilen.   Ich hoffe ich konnte Ihnen dennoch einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.  Mit freundlichen Grüßen  Marco Liebmann Rechtsanwalt   PS: Wer anwaltliche Dienstleitungen in Anspruch nimmt und hierfür selbst einen Betrag als Honorar einsetzt, hat dieses auch zu zahlen.  Ich bitte Sie daher, dafür Sorge zu tragen, dass der von Ihnen eingesetzte Betrag von Ihrem Konto eingezogen werden kann.  Andererseits müsste ich davon ausgehen, dass Ihrerseits nie beabsichtigt wurde, diesen Betrag zu zahlen, was den Straftatbestand des Eingehungsbetruges erfüllt und ich gehalten wäre, Strafanzeige zu stellen.  Mit freundlichen Grüßen  Marco Liebmann Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 538, § 280