Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, da ich bis Ende 2008 durch einen vertraglichen Verzicht auf eine ordentliche Kündigung an meine Wohnung gebunden bin, obwohl ich jetzt heirate und ein Haus baue für meine neue Familie (meine Frau und ihre zwei Kinder), möchte ich gerne meine bisherige Wohnung untervermieten, um wenigstens nicht ein Jahr doppelt Miete zahlen zu müssen, was ich finanziell auch gar nicht könnte. Kann ich untervermieten, obwohl ich selbst dann gar nicht mehr in der Wohnung lebe? Kann die Vermieterin dies untersagen?  Mit freundlichen Grüßen 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für die Einstellung Ihrer Frage.  Zuerst möchte ich Sie daraufhin weisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall die Beratung durch eine Kollegin/ einen Kollegen vor Ort ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann nämlich die rechtliche Beurteilung komplett anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.  Ihre Frage beantworte ich aufgrund, der von Ihnen erhaltenen Angaben und eingesetzten Betrag wie folgt:  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 BGB/a>  ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters NICHT berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis AUßERORDENTLICH mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein WICHTIGER GRUND vorliegt. Mit anderen Worten gesagt, kann Ihr Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung nur verweigern, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Eine zu Ungunsten des Mieters hiervon abweichende Vereinbarung ist UNWIRKSAM, da a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs.1 BGB/a>  bei Wohnraum zwingend und nicht abdingbar ist.  In Ihrem geschilderten Fall käme eine Untervermietung in Form der Weitervermietung der gesamten Wohnung in Betracht. Für die Beantwortung der Frage, ob Sie untervermieten „ dürfen„ oder nicht, kommt es nicht darauf an, ob die Wohnung ganz oder nur teilweise an Dritte überlassen wird. Beachtlich ist allein, ob dem Vermieter ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Erlaubnis hat.  Dass Sie selbst nicht mehr dort wohnen werden, spielt keine Rolle. Ein WICHTIGER GRUND muss in den PERSÖNLICHEN VERHÄLTNISSEN des UNTERMIETERS vorliegen.  Folgendes möchte ich noch anmerken:  Überlassen Sie den Gebrauch einem Dritten, so haben Sie ein dem Dritten bei dem Gebrauch zu Last fallendes Verschulden zu VERTRETEN, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis erteilt hat. Dies ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs.2 BGB/a> .  Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung bieten und verbleibe  mit freundlichen Grüßen   Rechtsanwältin Tanja Stiller      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 540