Frage: Ich habe eine paar Fragen hinsichtlich des Pachtens eines Wohn- und Geschäftshauses. Das Haus ist mehr als 60 Jahre alt. Die letzte Sanierung und Renovierung war Anfang der 80er Jahren und gehört meinen Großeltern die beide 91 Jahre alt sind. Es ist folglich in einem stark Renovierungsbedürftigen Zustand. Es müssen Renovierungen an Fenster, Wohnungstüren, Dach und Wärmeisolierung dringend getätigt werden. Nach groben Schätzungen sind Investitionen von ca. 150.000 Euro für die Renovierungen zu tätigen. Da das Haus in eine Erbengemeinschaft fallen wird und sich die kommenden Erben schon jetzt nicht wohl gesonnen und stark zerstritten sind, ist absehbar das das Haus eher zerfällt und irgendwann abrisreif darsteht, als das die nötigen Modernisierungsarbeiten in Angriff genommen werden. Um dieses Problem zu lösen, habe ich vor, meinen Großeltern vorzuschlagen das Haus für einen Zeitraum von 25 Jahren zu pachten und mich dazu zu verpflichten, das Haus zu sanieren. Bei 100%iger Vermietung der Immobilie sind Kaltmieteinannahmen von ca. 30.000€ per anno realisierbar. Das Grundstück auf dem das Haus steht, hat lt. Bodenwerttabelle einen Kaufwert von 250.000€. Was das Haus in dem derzeitigen Zustand wert ist, kann ich nicht sagen. Nun zu meinen Fragen: 1) Den Pachtvertrag möchte ich gerne so gestaltet haben, dass er von Pachtgeberseite (derzeit Oma/ Opa, in absehbarer Zeit meine Onkel und meine Mutter) während der 25 Jahre nicht kündbar ist und ein einseitiges Optionsrecht meinerseits auf eine Verlängerung um weitere 5 Jahre hat. Ist dies möglich und verstößt dieser NICHT gegen die guten Sitten?  2) Auf der Immobilie, als Sicherheit für den Hypothekenkredit, die Grundschuld eingetragen wird. Ist dies möglich und verstößt NICHT gegen die guten Sitten?  3) Um den Hypothekenkredit abzahlen zu können, ca. 10.000€ per Anno, und Rücklagen für weitere Renovierungen bilden zu können, 4.500€ per Anno und eine für mich akzeptable Aufwandsentschädigung in Höhe von 3.000 € per anno für die Verwaltung der Immobilie realisieren zu können, soll die zu entrichtende Pacht auf 12.500 € per Anno im Pachtvertrag vereinbahrt werden. Ist die Pachthöhe im Rahmen des erlaubten, oder wäre sie bei dieser Immobilie sittenwidrig?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§ 581 BGB/a>  die Bestimmungen des Mietrechts auch bei einem Pachtvertrag anwendbar. Daher kann dann auch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  der Pachtvertrag auf eine bestimmte Zeit geschlossen werden. Auch die Verlängerungsoption ist möglich.  Zusätzlich würde ich dazu raten, noch ein Vorkaufsrecht einräumen zu lassen.  Auch die Eintragung einer Grundschuld verstößt nicht gegen die guten Sitten, ist also möglich.  Ob die Pachthöhe so in Ordnung ist, lässt sich verbindlich nicht klären. Dazu müssten alle Umstände wie Standort, Größe etc. bekannt sein. Vorbehaltlich einer genauern Prüfung spricht die von Ihnen geannte Höhe aber nicht für einen Verstoß gegen die guten Sitten.  Hier sollten Sie einen Kollegen vor Ort aufsuchen, um mit diesen Einzelheiten und Vertragsgestaltung im einzelnen anzuklären.  Viel Glück für Ihr Vorhaben.   Mit freundlichen Grüßen   Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575, § 581