Frage: Guten Morgen...  Wir (mein Partner und ich) haben im Februar diesen Jahres ein Haus angemietet. Wir haben es uns mehrfach angeschaut, gemeinsam mit Makler und Vermieter und es wurde uns versichert (von beiden), dass keine Mängel bestehen. Als wir fragten, was die weißen Flecken im Keller an der Wand sind, wurde uns gesagt, dass seien nur Kalkablagerungen. Wir hatten die ersten 6 Monate mietfrei, da wir Renovierungsarbeiten kpl. selbst übernommen haben. Nachdem wir das Haus kpl. saniert haben, stellte sich heraus, dass an vielen Wänden unter der Tapete Alufolie und Teerpappe war. Uns wurde im Nachhinein gesagt, dass unser Vermieter dies getan hat, um die Feuchtigkeit in den Wänden zu belassen. Jetzt sind 7 Zimmer feucht (durch diese Zimmer geht auch der abgetragene Kamin, der mit Glaswolle ausgestopft wurde (wurde bereits beseitigt)) und er weigert sich irgendetwas zu tun. Die feuchten Stellen reichen teilweise bis zur Hälfte des raumes. Es waren auch schon mehrfach Bauleute hier, um die zu begutachten.  Er hat uns anschließend gesagt, wir sollten eine Heizung im Keller einbauen, damit alles trocken wird (auf eigene Kosten versteht sich!!!). Desweiteren hat er uns einen Bautrockner in den Keller gestellt (auf unsere Stromkosten), um den Schaden zu beheben. Nach ca 3 Wochen, kam er, um den Schaden zu begutachten. Er nahm den Bautrockner mit und unterstellte uns, dass wir selbst schuld seien, da wir nicht ausreichend lüften würden (Fenster sind oft offen). Er hat uns dann vor einigen Tagen das Angebot gemacht, vom Mietvertrag zurück zu treten. Nun zu meinen Fragen. Kann ich vom Mietvertrag zurück treten, ohne die Kündigungsfrist einzuhalten und kann ich die angefallenen Kosten, wie Makler, Sanierungsarbeiten und Kaution zurück verlangen?        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a>  können Sie fristlos kündigen wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. In Ihrem Falle könnte § 543 Abs. 2 Nr. 1 einschlägig sein, wonach ein wichtiger Grund vorliegt wenn i>'dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.'/i>  Feuchte Wände können ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Ich gebe zu bedenken das dies jedoch im Einzelfall von der Intensität der Feuchtigkeit abhängig sein kann.  Grundsätzlich haben Sie gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536a BGB/a>  einen Anspruch auf SchadenserS. für einen Mangel der bereits bei Vertragsschluss vorhanden war. Sie können diesen Mangel auch selbst beheben und damit verbunden die Kosten sich ersetzen lassen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug war oder die umgehende Beseitigung des Mangels notwendig war. In Verzug kommt der Vermieter, wenn er nach Fristsetzung den Mangel nicht behebt oder die Beseitigung des Mangels endgültig ablehnt.  Schadensersatzansprüche wegen einer (für Sie notwendigen) Kündigung können Sie geltend machen, wenn der Vermieter seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt hat und Sie aus diesem Grunde kündigen; §§ 311a Asbatz2, 284 BGB.  Im Einzelnen:  1. Kautionsrückzahlung Ist kein Schaden, da Sie nach Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Rückzahlung haben.  2. Kosten der Sanierungsarbeiten Als ErS. für die Sanierungsarbeiten haben Sie 6 Monate mietfrei die Wohnung nutzen können, daher ist Ihnen dadurch grundsätzlich kein Schaden entstanden. Sind jedoch Sanierungsarbeiten angefallen, die nicht vertraglich vereinbart waren, also über das hinausgegangen sind was beim Einzug vereinbart worden ist haben Sie grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch für diese Sanierungsarbeiten unter den o.g. Voraussetzungen.  Einen Schadensersatzanspruch für die vertraglich vereinbarten Sanierungsarbeiten können Sie dann geltend machen, wenn diese Sanierungsarbeiten als Vorleistung im Vertrauen auf eine langfristige Nutzung des Hauses, möglicherweise verbunden mit einer Kündigungseinschränkung für den Vermieter oder mit einer günstigen Miete ausgeführt haben, sodass sich Ihre Vorleistung in Form der Sanierungsarbeiten erst im Laufe einer Zeitspanne  über die 6 Monate Mietfreiheit hinaus für Sie amortisiert hätte.  3. Maklergebühren Sind insoweit grundsätzlich ersatzfähig, wenn diese wegen erneuter Wohnungssuche anfallen. Nicht ersatzfähig sind Maklergebühren für die gekündigte Wohnung.  4. Mehrkosten für neues Wohnung Hierzu zählt in erster Linie ein höherer Mietzins. Es sind aber die Gesichtspunkte der Vorteilsausgleichung und der Schadensmimnderungspflicht zu beachten.  5. Schäden durch Reparaturarbeiten des Vermieters Diese sind ersatzfähig. Da Ihnen z. Bsp. durch die Verwendung eines Bautrockners Ihnen ein Schaden entstanden ist.  Beachten sie bitte, dass Ersatzansprüche des Kündigungsfolgeschadens dann ausgeschlossen sind, wenn beide Vertragsparteien zur fristlosen Kündigung berechtigt waren.  Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.   Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage. Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Ingo Bordasch Rechtsanwalt  Tel.: 030 - 293 646 75 Fax.: 030 - 293 646 76 frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 536a, § 543