Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  das Haus, in dem ich eine Wohnung bewohne steht seit dem 26.02.2009 unter Zwangsverwaltung. An diesem Tag erfolgte die Inbesitznahme. Das entsprechende Schriftstück des Zwangsverwalters ist auf den 25.02.2009 datiert und wurde per Boten in den Hausbriefkasten überbracht.  Die Miete wurde von mir immer per Dauerauftrag am Monatsanfang an die Hausverwaltung überwiesen. Nun muß die Mietzahlung (inkl. Nebenkosten) ja an den Zwangsverwalter erfolgen. Da die Mitteilung der Zwangsverwaltung sehr spät gegen Ende des Monats kam, war es mir nicht mehr möglich, den Dauerauftrag zu löschen/ bzw. auf die Kontodaten des Zwangsverwalters zu ändern. D.h. die Mietzahlung ging für den Monat März noch an die Hausverwaltung. Nun schickte der Zwangsverwalter eine Zahlungserinnerung an mich, in der er die März Miete einfordert.  Was kann ich tun? Wie sind die zeitlichen Fristen der Ankündigung einer Zwangsverwaltung. Kann ich darauf verweisen, daß ich die Miete an die Hausverwaltung zahlte. Welche Konsequenzen drohen mir bei Nicht- Zahlung?   Vielen Dank und Gruß, crazycreek

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:  Sie sind grundsätzlich verpflichtet, ab Kenntnis von der Zwangsverwaltung die Miete nur noch an den Zwangsverwalter zu zahlen (a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/22.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 22 ZVG">§ 22 Abs. 2 ZVG/a> ). Wenn Sie trotz Kenntnis von der Zwangsverwaltung weiterhin an den Vermieter Ihre Miete bezahlen, wirkt diese Zahlung nicht schuldbefreiend. Das bedeutet, daß Sie trotzdem weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet bleiben.  Für den Fall von Mietzahlungen, die im Voraus geleistet werden, also am Anfang eines Monats,  wie es bei Ihnen der Fall ist, gibt es jedoch Sonderregelungen: Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1124.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1124 BGB: Vorausverfügung über Miete oder Pacht">§ 1124 Abs. 2 BGB/a>  bleiben im Voraus geleisteten Mietzahlungen auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam, wenn die Beschlagnahme, also die Zwangsverwaltung, erst nach dem 15. des Monats angeordnet wurde, der vor Monat liegt, für den die Miete im Voraus gezahlt wurde.  In Ihrem Fall bedeutet dies konkret folgendes: Die Zwangsverwaltung wurde erst am 26. Februar 2009 angeordnet. Dieser Tag liegt in der zweiten Monatshälfte, also nach dem 15. Februar 2009. Damit bleiben Mietzahlungen an den Vermieter für die Monate Februar und März 2009 auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam. Ihre Zahlungen haben also schuldbefreiende Wirkung. Erst wenn Sie auch im April 2009 die Miete an den Vermieter geleistet haben sollten, wäre diese Zahlung nicht mehr gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam. Diese Miete könnte von ihm erneut gefordert werden. Die Nachforderung für März 2009 ist jedoch unberechtigt.  Ich empfehle Ihnen, dem Zwangsverwalter mitzuteilen (und zu belegen), daß Sie bereits an den Vermieter gezahlt haben. Zudem sollten Sie ihn auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1124.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1124 BGB: Vorausverfügung über Miete oder Pacht">§ 1124 Abs. 2 BGB/a>  hinweisen. Damit sollte sich die Forderung erledigt haben.  Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Sonja Richter - Rechtsanwältin -!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1124