Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, ich wohne seit vier Monaten in einer zwei - Zimmerwohnung, von der ich ein Zimmer untervermietet habe. Es wurde ein schriftlicher Standartvertrag zur Untermiete  geschlossen. Leider bin ich mit der Weise der Mitbenutzung der Küche und des Badezimmers nicht zufrieden. Mein Untermieter spült sein Geschirr wenn überhaupt nur selten und die Räume werden nicht so verlassen wie sie vorgefunden wurden (Nachdem ich sie gereinigt habe). Ich habe meinen Untermieter mehrfach um Besserung gebeten, was zu keinem Erfolg führte. Meine Fragen: - Kann ich als Hauptmieter meinen Untermieter, wegen der nicht Sauberhaltung der gemeinsam genutzten Räume Abmahnen?  - Welche Punkte sind beim Verfassen der Abmahnung besonders wichtig? - Nach wie viel Abmahnungen kann ich das Mietverhältnis kündigen? Vielen Dank!  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:  Einen Mieter trifft während des laufenden Mietverhältnisses keine gesetzliche Verpflichtung, die Mieträume dauernd bzw. sorgfältig rein zu halten. Aus diesem Grund besitzt ein Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses keinen gesetzlichen Anspruch auf Durchführung der entsprechenden Arbeiten, wenn infolge einer nachlässigen Pflege der Sanitär- und/oder der sonstigen mitvermieteten Einrichtungsgegenstände in der Küche eine stärkere Abnutzung eintritt, als dies bei häufigerer oder intensiverer Reinigung der Fall wäre. Der Vermieter muss es daher hinnehmen, wenn unterschiedliche Pflegegewohnheiten etc. bestehen.   Die Grenze ist dort zu ziehen, wo es zu einer Beschädigung der Mietsache kommt bzw. die Gefahr einer Gesundheitsgefährdung besteht.   Etwas anderes kann ebenfalls gelten, wenn zwischen den Parteien individualvertraglich die regelmäßige Durchführung von Arbeiten vereinbart wäre. Davon gehe ich aber nicht aus, wenn Sie schildern, dass ein Standardmietvertrag geschlossen worden sei.  Daher sehe ich aufgrund Ihrer Schilderung leider keinen Rechtfertigungsgrund für eine Abmahnung. Eine solche würde daher nach Ihrer Schilderung meines Erachtens auch keine Unterlassungsklage bzw. keine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen. Im Falle einer solchen wären Sie für die Vertragsverletzung darlegungs- und beweisbelastet.   Sollten Sie dennoch eine Abmahnung aussprechen wollen, um Ihrer Forderung Nachdruck zu verleihen, rate ich Ihnen, diese zu Nachweiszwecken schriftlich zu formulieren und diese unter Zeugen zu übergeben. Mit der Abmahnung sollten Sie den Untermieter darüber informieren, welche konkret bezeichneten tatsächlichen Vertragsverletzungen missbilligt werden, und dem Untermieter dabei die Möglichkeit geben, dieses Verhalten zukünftig abzustellen. Eine Kündigung können Sie aussprechen, wenn der Mieter nach einer Abmahnung die Vertragsverletzung nicht nach angemessener Frist beendet. Wie geschildert bedarf es dabei aber als wichtigem Grund, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Abwägung beider Interessen als unzumutbar erscheinen lässt, einer Vertragsverletzung, welche die Mietsache erheblich gefährdet.   Da ich in dem nicht-Sauberhalten der gemeinsamen Räume nicht zwingend eine zur außerordentliche Kündigung berechtigende Vertragsverletzung sehe, rate ich Ihnen, mit dem Untermieter eine einvernehmliche Einigung über Art und Durchführung der Reinigungsarbeiten herbeizuführen oder sich einvernehmlich zu trennen.   Dabei könnten Sie ggf. auch eine Kündigung über die (ordentliche) Kündigungsvorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a>  ankündigen bzw. durchführen, dessen tatsächliche Einschlägigkeit Sie für Ihren Fall vorab aber noch einmal konkret prüfen lassen sollten.   Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.   Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.  Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.    Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen   Martin P. Freisler - Rechtsanwalt -  www.ra-freisler.de www.kanzlei-medizinrecht.net  Tel.: 06131 / 333 16 70 mail@ra-freisler.de    a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573a BGB/a>  - Erleichterte Kündigung des Vermieters (1) 1Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. 2Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate. (2) Abs. 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist. (3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573a