Frage: Ich habe in den letzten Jahre (Mietvertrag aus 1987) immer wieder meine Wohnung untervermietet und dies der Verwaltung auch angezeigt und genehmigt bekommen Jetzt habe ich dies wieder getan und die Verwaltung widerspricht jetzt der Untervermietung nach meiner Anzeige des neuen Untermieters,  da mein Untermieter bereits eingezogen ist und sei dies eine ungenehmigte Untervermietung. Wenn ich jetzt das Untermietverhältnis nicht auflöse, droht die fristlose Kündigung.  Ich habe ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, da ich in Dresden arbeite und nur am Wochenende in München bin. Hintergrund: die Wohnung ist verhältnismäßig billig und die Verwaltung möchte mich verständlicherweise los werden.   Meine Frage: Muss ich erst den Vermieter fragen und kann dann untervermieten oder kann ich bei berechtigtem Interesse den Untermieter bereits in die Wohnung aufgenommen haben ? Mein Untermieter hat sich gerade von seiner Frau getrennt und musste kurzfristig eine Bleibe finden. 

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.   Bitte beachten Sie, dass die nachstehenden Ausführungen lediglich eine erste rechtliche Einschätzung auf Grundlage Ihrer Angaben darstellen. Hierbei ist der Umfang meiner Beratung durch die gesetzlichen Vorgaben des a href="https://dejure.org/gesetze/RVG/4.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 4 RVG: Erfolgsunabhängige Vergütung">§ 4 RVG/a>  begrenzt.  Wenn Sie ohne Erlaubnis des Vermieters nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs. 1 BGB/a>  die Wohnung untervermieten, stellt das eine Vertragsverletzung dar. Hiergegen kann der Vermieter vorgehen. Der Vermieter kann, wenn Sie trotz schriftlicher Abmahnung den „vertragswidrigen Gebrauch der gemieteten Sache' nicht unterlassen, auf Unterlassung klagen oder das Mietverhältnis fristlos kündigen (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> ). Nach der Rechtsprechung berechtigt die Untervermietung ohne Erlaubnis auch dann zur fristlosen Kündigung, wenn der Hauptmieter (also Sie) ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben.  In Ihrem Fall sehe ich das Problem darin, dass auf Grund Ihrer Schilderung ein berechtigtes Interesse nicht ersichtlich ist. Ein berechtigtes Interesse liegt zwar vor, wenn Sie sich die Wohnung z.B. nicht mehr alleine leisten können und daher einen Mitbewohner aufnehmen wollen. Wenn ich Sie aber richtig verstanden habe wohnen Sie die ganze Woche über in Dresden und sind wenn überhaupt am Wochenende in München. In diesem Fall haben Sie jedoch Ihren Lebensmittelpunkt verlegt und die Wohnung daher vollständig einem Dritten überlassen. Ihre Anwesenheit an Wochenenden ändert meines Erachtens nichts daran. Hier ist die Rechtsprechung nämlich leider nicht einheitlich. Einige Gerichte sehen es als berechtigtes Interesse an, wenn Sie arbeitsbedingt in einer anderen Stadt wohnen und daher zur Reduzierung der doppelten Mietbelastung untervermieten wollen. Differenziert muss zudem, ob Sie dann die gesamte Wohnung oder nur einen Teil, d.h. bei einer 2-Zimmer-Wohnung nur ein Zimmer vermieten. Zulässig ist es nämlich nur dann, wenn nur ein Teil der Wohnung überlassen wird. Wenn es sich daher lediglich um eine 1-Zimmer-Wohnung handelt ist eine zulässige Untervermietung nicht möglich.   Grundsätzlich müssen Sie aber vorher die Erlaubnis zur Untervermietung einholen. Der Vermieter muss aber dann nachträglich die Genehmigung erteilen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. Ob ein berechtigtes Interesse in Ihrem konkreten Fall vorliegt kann mangels weiterer Angaben nicht abschließend geklärt werden. Aber auf Grund Ihrer Schilderung (Verlagerung des Lebensmittelpunktes) liegt meines Erachtens bereits aus diesem Grund eine unerlaubte Untervermietung vor.   Ich hoffe, dass ich Ihnen in dieser Sache einen ersten hilfreichen Überblick verschaffen konnte. Ich weise Sie darauf hin, dass Ihre Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung beantwortet wurde und eine endgültige Einschätzung der Rechtslage nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich ist. Die Antwort dient einer ersten rechtlichen Einschätzung. Dies kann jedoch eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen. Ich weise Sie zudem darauf hin, dass das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann.  Bei eventuellen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 540, § 543