Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir haben ein Zweifamilienhausaus gemietet, dies wird aber von uns (4 Personen) als Einfamilienhaus genutzt. Seit Jahren wird der Vermieter nur aktiv, wenn er einen Versicherungsschaden abrechnen kann. Alle weiteren Instandhaltungsarbeiten werden nicht ausgeführt. Daher kam es bereits zu Mietkürzungen unsererseits. Für eine kaputte Garage und kaputten Zugangsweg kürzen wir die Miete bereits um 10 % (je Schaden 5 %). Im Januar 2012 haben wir festgestellt, dass auch das Dach unseres Miethauses undicht ist. Am 26.01.2012 haben wir dies dem Vermieter per Einschreiben/Rückschein unter Fristsezung bis Ende Februar angekündigt. Seit März 2012 kürzen wir die Miete daher um weitere 5 % wegen des undichten Daches. Der Vermieter hat sich das Dach zwischenzeitlich auch angeschaut. Es war sogar ein Dachdecker zur Besichtigung hier. Seiner Meinung nach muss das Dach komplett neu gemacht werden. Die Reparatur bzw. Erneuerung des Daches wurde bis heute nicht in Auftrag gegeben. Aufgrund der langen Regenperiode rund um Weihnachten stellten wir Mitte Dezember 2012 die ersten Wasserflecken im Kinderzimmer des Obergeschosses fest. Am 19.12.2012 haben wir diesen Folgeschaden per Einschreiben/Rückschein angezeigt und weitere Mietkürzungen angekündigt. Die zweite Frist zur Mängelbeseitigung lief am 11.01.2013 ab. Nun fangen diese Wasserflecken an der Decke des Kinderzimmers an zu schimmeln. Wir gehen davon aus, dass mehrere Räume betroffen sind. Doch durch die überall - bis auf das genannte Kinderzimmer - vorhandenen Holzdecken, werden die Feuchtigkeitsschäden wahrscheinlich verdeckt. So viel zum Sachverhalt. Nun meine Fragen: Kündige ich eine weitere Mietkürzung wegen des Schimmels an oder weite ich die Mietkürzung wegen des undichten Daches aus? Der Schimmel ist letztendlich ja ein Folgeschaden. Wie hoch sollte diese Kürzung ausfallen? Ferner habe ich durch meine Recherchen jetzt erst von dem Einbehaltungsrecht erfahren. Der Vermieter hat uns letzte Woche das Haus zum Kauf angeboten. Wir gehen davon aus, dass er das Haus so schnell wie möglich verkaufen will und keine Dachreparatur vornehmen wird. Auch wir hatten sowieso vor, in diesem Jahr auszuziehen. Da aber eines unserer Kinder in diesem Jahr nach seiner Abschlussprüfung (Abitur + Ausbildung) ausziehen wird, wollen wir erst zum Sommer hin das Miethaus aufgeben. Einen früheren Auszug möchten wir dem Kind nicht zumuten. Bis dahin möchte ich mehr Druck auf den Vermieter ausüben und das Einbehaltungsrecht in Anspruch nehmen. Wie viel kann ich Ihrer Meinung nach einbehalten?  Ich bin schon gespannt auf Ihre Antwort und verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:   Wie hoch die weitere Minderung wegen des Schimmels sein muss, kann ohne genauere Kenntnis der Umstände nicht beurteilt werden. Es kommt darauf an, welche Sorte Schimmel vorhanden ist - hier gibt es mehr oder weniger giftige - und wie umfangreich die Schimmelbildung ist. Sollte diese dazu führen, dass das besagte Kinderzimmer nicht mehr genutzt werden kann, so kann die anteilig für dieses Zimmer gezahlte Miete gemindert werden. Eine Begutachtung im Hinblick auf die Art des Schimmels nimmt ggf. auch die Krankenkasse vor, wenn Ihr Kind Krankheitssymptome aufweist.   Im Hinblick auf die anderen Zimmmer müsste geklärt werden, ob die Holzdecken vor einem ggf. darunter vorhandenen Schimmel schützen und falls nein, ob dort Schimmel vorhanden ist. Dann müsste analog des Kinderzimmers verfahren werden.   In der erneuten Mietkürzung sollten Sie beschreiben, dass aufgrund der nicht behobenenen Undichtigkeit des Daches jetzt Wasserschäden nebst Schimmel im Kinderzimmer aufgetreten sind.  Bitte bedenken Sie, dass eine übermäßige Mietkürzung bei Erreichen entsprechender Zahlungsrückstände zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen kann. Im Hinblick darauf, dass Sie das Haus dieses Jahr ohnehin verlassen wollen, kann Ihnen das zwar egal sein, zumal der Vermieter sie auch erst aufwändig verklagen müsste, um sie zwangsweise zur Räumung zu bewegen. Sie schuldeten aber evtl. auch SchadenerS. bis zur Neuvermietung.   Ein sog. Einbehaltungsrecht kennt das Gesetz nicht, Sie meinen vermutlich das sog. Zurückbehaltungsrecht. Hier ordnet der seit 2001 geltende a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/556b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 556b BGB: Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht">§ 556 b Abs. 2 BGB/a>  an, dass ein Zurückbehaltungsrecht nur ausgeübt werden darf, wenn Sie Aufwendungen im Hinblick auf die Beseitigung der Mängel gemacht haben. Sie könnten also das Dach ggf. auch provisorisch abdichten lassen und die Kosten von der Miete abziehen, was Sie dem Vermieter mindestens einen Monat vorher schriftlich (Nachweis!) mitteilen solten.   Es ist umstritten, ob diese Vorschrift so zu verstehen ist, dass ein Zurückbehaltungsrecht aus anderen Gründen, also nur wegen des Mangels, durch die Gesetzesänderung abgeschafft wurde. Da Rechtsfolge eines zu Unrecht ausgeübten Zurückbehaltungsrecht ebenso die Kündigung ist, sollten Sie hier vorsichtig sein. Etwas Anderes wäre nur dann der Fall, wenn der Vertrag vor dem 01.09.2011 geschlossen wurde, dann damals a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/556b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 556b BGB: Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht">§ 556 b BGB/a>  noch nicht galt. In diesem Fall wäre die Zurückbehaltung der Miete wegen des Schimmels an sich möglich, wobei diese auf das 3-5fache des Minderungsbetrags begrenzt ist. Alternativ werden auch die Kosten der Mangelbeseitigung als Anhaltspunkt genommen. Auch hier fehlt noch eine Entscheidung des BGH. Es besteht also auch hier das Risiko der fristlosen Kündigung durch Zahlungsverzug. Zudem wären Sie verpflichtet, den zurückgehaltenen Vertrag nachzuzahlen, wenn der Mangel beseitigt wird.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Dr.  Elke Scheibeler, Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 556b