Frage: Ich bin mir nicht ganz sicher, ob der Fall Erbrecht oder Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist, aber ich probiere es mal hier.  Vor 4 Jahren verstarb mein Vater und vererbte uns 4 Kindern je 1/4 eines alleinstehenden Hauses mit Grundstück, bestehend aus 2 Wohnungen (Erdgeschoss, 1. Stock) und einer sehr kleinen DG-Wohnung (ohne Telefon), für die meine Mutter durch sein Testament Wohnrecht hat, aber dort nicht wohnt. Daher sind wir vier nun in einer Erbengemeinschaft zu je 25%, auch notariell im Grundbuch eingetragen. Meine Schwester wohnt seit ca. 20 Jahren im 1. Stock mit Partner und zahlen seit 15 Jahren zusammen 400 € Miete, (zunächst an meinen Vater, in den letzten 4 Jahren an die Erbengemeinschaft) was 2 Mietverträge regeln und kümmern sich um die Verwaltung, wofür sie aus der Gemeinschaftskasse bezahlt werden. Ausschliesslich aus dieser wurden auch, wenn erforderlich, Renovierungen bezahlt. Erdgeschoss ist vermietet, DG steht leer.  Die drei anderen Geschwister wollen nun die Auflösung der Erbengemeinschaft, wofür nur noch der Verkauf des Objektes in Frage kommt, da die im Haus wohnende Schwester (mit Partner) uns nicht auszahlen kann/möchte. Die Schwester ist mit dem Verkauf und ihrem Auszug zwar einverstanden, fordert aber dafür zusätzlich zu ihren 25% Eigentumsanteil am Objekt nach Abzug aller Nebenkosten eine Ausgleichszahlung in Höhe von 10% des Wertes des Objektes (ca. 50 TEUR, dh. anders gesagt, statt jeder 25%, würde sie 32,5% und wir anderen drei je 22,5% bekommen), mit der Begründung, dass durch ihren Auszug für sie ein erheblicher Nachteil entsteht und, dass durch ihren Auszug der Wert des Hauses um 20% steigen würde, wovon ihr die Hälfte zustünde. Sie würde dann auch den Hausverkauf (was nicht der Makler übernimmt) und Entrümpelungen organisieren/übernehmen. Meine Mutter verzichtet bei Verkauf auf ihr Wohnrecht, der andere Mieter im Hause ist mit Kündigung und Auszug einverstanden.  Meine Frage lautet nun: Ist diese Ausgleichszahlung angemessen? Wenn nein, wie hoch wäre dann eine angemessene Ausgleichszahlung und könnte man evtl. gegen obige Forderung (juristisch) vorgehen?  Vielen Dank im Voraus.        

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  Ihre Rechtsfrage beantworte ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung des geringen Einsatzes folgendermaßen:  Der Erlös aus dem Verkauf des gemeinschaftlichen Eigentums anlässlich der Erbauseinandersetzung tritt im Wege der dinglichen Surrogation an die Stelle des gemeinschaftlichen Gegenstands (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%2052,%2099" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.05.1969 - Abs. 8 ZR 86/67: Konkurrierende Pfandrechte an einem Miterbenanteil bei der Erb...">BGHZ 52, 99/a> ).  Demgemäß nehmen auch alle Miterben gleichermaßen an der Wertsteigerung der Immobilie teil.  Nach Berichtigung bestehender Nachlassverbindlichkeiten (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2046.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2046 BGB: Berichtigung der Nachlassverbindlichkeiten">§ 2046 BGB/a> ), anteiligem Abzug der Lasten und der Kosten der Erhaltung, Verwaltung und gemeinschaftlichen Benutzung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">§ 748 BGB/a> ) und Berichtigung einer bestehenden Gesamtschuld (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/755.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 755 BGB: Berichtigung einer Gesamtschuld">§ 755 BGB/a> ) ist der verbleibende Erlös unter die Teilhaber entsprechend ihrer Erbquote zu verteilen.   Nachdem hier eine Regelung über die Verwaltung und Benutzung sowie über die Kostentragung im Innenverhältnis (so auch die Miete) vorliegt, gilt der Maßstab des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">§ 748 BGB/a>  nicht, so dass eventuelle Nachteile nicht mehr auszugleichen sind. Solange auch sonst alle Kosten aus der Gemeinschaftskasse getragen wurden, ist auch insoweit kein Raum für Ansprüche auf Berichtigung von Gesamtschulden oder der Berichtigung einer Teilhaberschuld (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/756.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 756 BGB: Berichtigung einer Teilhaberschuld">§ 756 BGB/a> ).  Allenfalls kann Ihre Schwester für ihre zusätzlichen Aufwendungen (Vermittlung und Verkauf, Entrümpelungen) einen üblicherweise für solche Tätigkeiten gezahlten Betrag verlangen.  Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung sehe ich darüber hinaus aber keine Anhaltspunkte, die aus sonstigem Rechtsgrund eine Ausgleichszahlung nahe legen.  Dies gilt auch für eine höhere Miete, die Ihre Schwester möglicherweise künftig zu zahlen hat. Dies sind Umstände, die das Rechtsverhältnis der Miterben zueinander nicht beeinflussen. Denn nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2042.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2042 BGB: Auseinandersetzung">§ 2042 BGB/a>  kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, so dass kein Anspruch auf die Beibehaltung einer wirtschaftlich günstigeren Lebenssituation herzuleiten ist. Zahlungen Ihrerseits können gleichwohl auf einer rein freiwilligen Basis erfolgen.   Bitte beachten Sie, dass im Rahmen dieser Online-Anfrage nur eine allgemeine erste rechtliche Einschätzung gegeben werden kann. Eine verbindliche Auskunft bzw. Lösung des Falles kann nur auf der Grundlage einer Mandatierung erfolgen.  Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.  Für Verständnisfragen stehe ich gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen   Wolfram Geyer Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 748, § 2046, § 2042, § 755, § 756