Frage: Sehr geehrte Damen u. Herren,  ich habe ein MFH gekauft mit ca. 40 Mietern. Der Verkäufer hat nach Vertragsabwicklung, die durch die Mieter bezahlten u. hinterlegten Mietkautionen nicht ausbezahlt, inzwischen mit der Begründung, dass dies nicht mehr möglich ist aufgrund seiner Privatinsolvenz.  Bei der Insolvenztabelle werden die von mir angemeldeten Mietkautionen (ca.6.000, -€) nicht vorranig behandelt, weil der Verkäufer bestreitet, dass es sich um eine Forderung aus 'unerlaubter Handlung' handelt.  Der Verkäufer hat(unstreitig) grundsätzlich, über mehrere Jahre die Mietkautionen auf kein seperates Konto angelegt, wie es gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/551.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 551 BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten">§551 Abs.3 BGB/a>  gesetzlich vorgeschrieben ist.  Die Mieter hatten die Kautionen auf sein Privatkonto überwiesen oder über den Hausmeister in bar bezahlt. Der Hausmeister hat bestätigt das zumindest die Barkautionen sofort für Reparaturen am Haus verwendet wurden!  Ich habe Strafanzeige gestellt wegen Untreue. Die Staatsanwaltschaft hat relativ schnell das Ermittlungsverfahren eingestellt, mit der nachfolgenden wörtlichen Begründung:  Der Beschuldigte bestreitet, die jeweiligen Mietkautionen für sich verwendet zu haben. Voraussetzung für eine Untreue gem. a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/266.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 266 StGB: Untreue">§266 StGB/a>  ist das Vorliegen einer Vermögensbetreuungspflicht. Eine solche wird aber nicht allein durch eine Übergabe einer Mietkaution begründet.  Auch eine Unterschlagung lässt sich vorliegend nicht feststellen. Für eine solche wäre eine Zueignungshandlung erforderlich, die sich, insbesondere weil mittlerweile das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, nicht nachweisen lässt. Das er die teilweise in bar erhaltene Kautionen seinem eigenen Vermögen zugeführt und für sich verwendet hat, lässt sich nicht mehr nachweisen.  Ermittlungsverfahren wird eingestellt, weil ich ihm eine strafbare Handlung mit der erforderlichen Sicherheit nicht nachweisen kann. Sie können Beschwerde einlegen .............. Durch die Einstellung sind zivilrechtliche Ansprüche nicht berührt. ENDE  Ich vermute das die Staatsanwaltschaft (Ostdeutschland) überlastet ist oder einfach kein Intresse hat sich mit diesem Fall zu beschäftigen. Tatsache ist das die Mietkautionen grundsätzlich nicht auf ein separates Konto angelgt wurden, zum Teil wurden Sie in bar, an den Hausmeister, bezahlt. Der Hausmeister musste mit diesem Geld u.a. Baumaterial kaufen. Der Hausmeister kann und wird dies bestätigen!  Wie kann ich eine Beschwerde begründen damit die Staatsanwaltschaft doch noch aktiv wird?   Oder macht eine Beschwerde wirklich keinen Sinn!?  Damit die Kautionen im Insolvenzverfahren vorranig behandelt werden, muss ich die unerlaubte Handlung nachweisen. Ein zivilrechtliches Verfahen, wollte ich wegen den Rechtsanwalts- u. Gerichtskosten vermeiden.   Im voraus vielen Dank für Ihre Hilfe!!!          !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:  Eine Vermögensbetreuungspflicht wurde vom Bundesgerichtshof gegenüber dem MIETER hinsichtlich der Verwendung der Mietkaution  ( BGH 41, 224 ) bejaht. Ob eine Vermögensbetreuungspflicht besteht ist jedoch  in der Literatur umstritten. Die  Einstellung des Ermittlungsverfahrens durch die Staatsanwaltschaft war nach meiner Auffassung der Rechtslage mit den bereits genannten Argumenten vertretbar, zumal der Bundesgerichtshof den Bestand der Vermögensbetreuungspflicht gegenüber dem Mieter, nicht aber gegenüber einem Erwerber der Mietswohnung bejaht hat. Gleichwohl können Sie selbstverständlich unter Bezugnahme auf oben zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs Beschwerde einlegen.   Die Erfolgsaussichten schätze ich allerdins als äußerst gering ein. Fraglich ist außerdem, was für einen Vorteil Sie von einer Strafanklage und ggf. von einer Verurteilung des Verkäufers wegen Untreue hätten.   Selbst bei Verurteilung des Verkäufers wegen Untreue wäre   keineswegs gewiss, dass die abgeurteilte Straftat Ansprüche aus unerlaubter Handlung begründet. Um Ansprüche aus unerlaubter Handlung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 2 BGB/a>  zu begründen, müssten Sie als Geschädigter nämlich sowohl in den sachlichen als auch in den persönlichen Schutzbereich des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 BGB/a>  fallen. Diesbezüglich sehe ich die bereits oben angesprochene Problematik, dass die Anlagepflicht der Kaution vorrangig den Mieter und nicht künftige Erwerber schützen soll.  Auch wenn Sie Beschwerde bei der Staatsanwaltschaft einlegen, so wird diese in keinem Fall für die gerichtliche Durchsetzung  Ihrer Ansprüche Sorge tragen. Dies verdeutlicht auch der Hinweis im genannten Schreiben: ' Durch die Einstellung sind zivilrechtliche Ansprüche nicht berührt.'   Zu Unterscheiden ist der zivilrechtliche vom strafrechtlichen Rechtsweg. Um Rechtsverluste zu vermeiden sollten Sie einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen. Ich sehe derzeit insbesondere folgende Problematik:  Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die  Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566a BGB: Mietsicherheit">§ 566 a BGB/a>  in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Sie haften also, wenn vertraglich mit den Mietern nichts anderes geregelt ist oder noch wird, neben dem alten Vermieter auf Rückgewähr der geleisteten Kautionen. Möglicherweise können Sie  mit den Mietern eine Haftungsfreistellung zu diesem Punkt individualvertraglich vereinbaren.   Idealerweise nehmen Sie diesbezüglich anwaltschaftliche Hilfe vor Ort in Anspruch und lassen zugleich prüfen, inwieweit ein zivilrechtliches Vorgehen gegenüber dem insolventen Verkäufer noch Erfolg versprechen kann. Grundsätzlich sind leider die Erfolgsaussichten auf Befriedigung aus der Masse eher gering. Ich hoffe Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben.   Mit freundlichen Grüßen  Michael Kohberger Rechtsanwalt                 !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566a, § 823