Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  seit der Trennung von meinem Ehemann vor einem halben Jahr such ich für mich und unseren 11-jährigen Sohn eine ETW zum Kauf. Wir wohnen seit 13 Jahren im Einfamilienhaus meines Mannes, unser Sohn geht hier zur Schule und wir würden sehr gern in der gewohnten Umgebung bleiben. Nun schien endlich das passende Objekt gefunden - eine schöne 3ZKBB nur 200 m von unserem Haus entfernt. Ich habe die Wohnung zwar noch nicht von innen gesehen, bin mir aber sicher, dass ich sie kaufen würde, vorausgesetzt, es finden sich bei der morgigen Besichtigung (11.2.) keine gravierenden Mängel. Allderdings ist die Wohnung vermietet und gemäß den Angaben des Maklers einer Bank wurden die Mieter von dem Eigentümer nicht darüber informiert, dass es sich bei den Interessenten (inkl. mir) ausschließlich um potentielle Käufer handelt, die selbst einziehen wollen. Nach den Informationen des Maklers sind die Mieter vor 2 Jahren eingezogen und haben renoviert (neue Böden, neue Einbauküche usw.). Man kann also davon ausgehen, dass die Mieter nicht freiwillig ausziehen werden. Sie sollen einen Standard-Mietvertrag mit 3monatiger Kündigungsfrist haben - ich weiß allerdings nicht, ob die Wohnung bei Vertragsabschluss bereits eine ETW war oder nicht. Gegebenenfalls käme auch noch eine Kündigungssperrfrist auf den Plan, dann hätte sich für mich der Fall sowieso erledigt.  Ich möchte die Wohnung sehr gern kaufen, will aber ausschließen, dass ich länger als 6 - 9 Monate auf die Freistellung warten muss. Was muss ich tun? Ich habe gelesen, dass durch den Kauf einer ETW nicht automatisch Eigenbedarf entsteht; auch nicht in meiner Situation? Würde ich morgen dem Eigentümer mündlich zusagen und er würde an mich verkaufen wollen - kämen dann im Falle meines Rücktritts (nach eingehender Prüfung aller mir zur Verfügung gestellten Unterlagen) Forderungen des Verkäufers oder/und der Bank auf mich zu? Wie verbindlich ist eigentlich eine mündliche Zusage des Verkäufers?  Ich wäre Ihnen für eine schnelle Beantwortung sehr dankbar, mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Zunächst zum letzten Problem. Beim Kauf einer ETW besteht Beurkundungspflicht, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/313.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage">§ 313 Abs. 1 S.1 BGB/a> . Eine mündlich getroffene Vereinbarung ist nicht wirksam.   Soweit Sie allerdings vor Vertragsabschluss, zur Finanzierung bereits ein Bankdarlehen (Realkredit) aufgenommen haben und sich der Kauf nach Unterzeichnung des Darlehensvertrages 'zerschlägt', kann die Bank ein Vorfälligkeitsentgelt für die entgangenen Zinsen von Ihnen verlangen. In diesem Fall können unter Umständen erhebliche Forderungen der Bank auf Sie zukommen.   Hinsichtlich der Mieter kommt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in Betracht. Die Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss schriftlich erfolgen. Die Gründe für den Eigenbedarf müssen unbedingt in der Kündigung angegeben werden!   Die Voraussetzungen hierzu sind, dass ein Eigenbedarf (durch Sie als Vermieter) geltend gemacht werden kann.   Die Trennung des Vermieters von seinem Ehepartner kann ein vernünftiger Grund und somit ein stichhaltiger Kündigungsgrund sein. Voraussetzung ist aber, dass die Trennung mit hinreichender Gewissheit besteht und der Vermieter (also Sie) die Wohnung auf Dauer oder zumindest für einen längeren Zeitraum nutzen möchte (AG Lüdenscheid DWW 1996, 374). Wie oben angesprochen müssen Sie die Tatsache der Trennung und den Wunsch in der ETW leben zu wollen dem Mieter mitteilen. Die Dauer der Trennung sollte Ihrerseits mitgeteilt werden um die Ernsthaftigkeit des Kündigungsgrundes zu unterstreichen. Erfahrungsgemäß ist es wichtig, den Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben ausführlich und nicht nur in Stichpunkten darzustellen. Beachten Sie dabei, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs immer auch eine Interessenabwägung zwischen den Interessen des Eigentümers und den Mieterinteressen darstellt. Je ausführlicher der Kündigungsgrund geschildert wird, desto besser.  Da Sie nicht länger als 6-9 Monate auf das Freiwerden der Wohnung warten wollen, bitte ich Sie folgendes zu berücksichtigen:  Selbst eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs führt nicht dazu, dass die Mieter die Wohnung automatisch räumen. Die Mieter verweigern sich hier vielfach. Die zu erhebende Räumungsklage vor dem Amtsgericht kann nicht nur Kostenintensiv sein, sondern vor allem auch sehr viel Zeit in Anspruch nehmen. Ist der Mieter geschickt, so ist mit einer Verfahrensdauer von einem 3/4 Jahr zu rechnen, Rechtsmittel nicht eingerechnet.  In Fällen der Eigenbedarfskündigung empfehlen wir häufig sich bereits vor der Kündigung mit dem Mieter in  Verbindung zu setzen und über das bevorstehende Mietende zu reden. Je früher dies erfolgt desto mehr haben die Mieter Zeit sich umzuorientieren und desto eher sind sie bereit die Wohnung freiwillig zu räumen.  Sie können darüberhinaus auch mit dem Mietern eine Aufhebungsvereinbarung treffen, in der sie die Ablöse der Küche, den Umzug und die Rückgabe der Kaution großzügig regeln. Ob sich die Mieter darauf einlassen kann allerdings nicht garantiert werden. In Ihrem Fall wäre es auf jeden Fall empfehlenswert, wenn der bisherige Eigentümer die Mieter darauf anspricht und im günstigsten Fall eine Regelung trifft. Im notariellen Vertrag sollte dann geregelt werden, dass der Verkäufer die Wohnung bis zu einem bestimmten Termin unvermietet und geräumt übergibt.  Bitte klären Sie vor Kauf der Wohnung unbedingt wann Wohnungseigentum begründet wurde, da ansonsten die Kündigung wegen Eigenbedarfs generell ausgeschlossen sein kann.  Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick gegeben zu haben und wünsche viel Glück bei Ihrer Wohnungssuche.  Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 313