Frage: Ich kaufte im Jahr 2003 ein Haus ohne Garten. Nach einer Weile stellten wir fest, dass hinter unserem Gebäude Gartenland brach liegt und wir nahmen Kontakt mit unserem Nachbarn auf.  Wir fragten ihn, ob wir dieses Brachland teilweise nutzen können, boten ihm auch ein Pachtvertrag an, er sagte er brauche das sowieso nicht mehr.  Bei der Beräumung des Grundstücks, stellten wir Unterspülungengen und diverse andere erhebliche Mängel fest, sowie auch an der Scheune und an dem Fundament dieser, der uns beiden gehörenden Scheune, (an  den Teil der Scheune fest dessen Besitzer unser Nachbar ist). Als wir dem Nachbarn diesen Umstand zeigten, erklärte er, dass er dafür kein Geld hat und ob wir es nicht wieder so Instandsetzen können, damit die Scheune nicht einstürzen würde.  Dafür können wir die von uns genutzten Gartenfläche behalten . Darüber gibt es einen Vertrag und eine Zeichnung die er dann auch unterschrieben hat in 2009. In diesem Vertrag wurde alles geregelt Vermessung, Eintragung etc. Jetzt hat er, obwohl wir ein mündliches mehrmals zugesichertes Vorkaufsrecht hatten an andere Interessenten verkauft, ohne uns die Möglichkeit des Angebotes unsererseits zu geben, gemäß Vorkaufsrecht. Nun sollen wir schnellstens den von uns genutzten Teil des Gartens beräumen. Da wir aber dort eine Terrasse, Teich usw gebaut haben, fällt dies uns sehr schwer. Welche Möglichkeit haben wir mit dem schriftlichen Vertrag, den Garten zu behalten ?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Ein Vorkaufsrecht kommt nur dann zustande, wenn ein entsprechender Vertrag formwirksam geschlossen wird. Bei einem Grundstück ist dazu eine notarielle Beurkundung des Vorkaufsvertrags nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a>  erforderlich. Nach Ihren Angaben gibt es nur eine mündliche Vereinbarung.  Deshalb steht Ihnen kein Vorkaufsrecht und infolgedessen auch kein Schadensersatzanspruch durch den anderweitigen Verkauf zu.  Bezüglich der von Ihnen in das Grundstück eingebrachten Gegenstände steht Ihnen nach ein Wegnahmerecht zu, es sei denn, dass Ihnen der Verpächter eine Entschädigung dafür zahlt. Es steht Ihnen jedochkein Schadensersatzanspruch aufgrund des Verkaufs zu. Allerdings sollten Sie noch einmal Ihren Pachtvertrag prüfen für welchen Zeitraum Ihnen das Grundstück überlassen worden ist, da durch den Verkauf nicht automatisch Ihr Recht zur Nutzung endet. Dazu dürfen Sie den Vertrag auch gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion hochladen und gegebenenfalls ergänzen, ob und wie Ihnen der Pachtvertrag bereits gekündigt worden ist. Nach Ihren Angaben gab es wohl nur eine Aufforderung zur Räumung. Fristlos wird diese aber nicht erfolgen müssen.  Es tut mir leid, dass ich Ihnen keine günstigere Antwort geben kann.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b