Frage: Betreffend eines Hauses (in Deutschland) mit hälftigem Eigentum zweier Geschwister und grundbücherlich eingetragenem Wohnrecht, Pflegepersonwohnrecht und Vermietverbot gibt es Unklarheit über die weitere Nutzung. Die Wohnrechtsinhaberin ist aufgrund von Altersdemenz praktisch nicht mehr geschäftsfähig und lebt bei hoher Pflegestufe im Pflegeheim; die Chance zur Rückkehr ins Haus ist auch aus finanziellen Gründen unwahrscheinlich (keine Leistbarkeit einer mobilen Pflege für 24 Stunden). Ein Geschwisterteil möchte zu einem günstigen Preis vom anderen die Hälfe erwerben; dieser hat nachweislich (Offert) einen Kaufinteressenten zur Hand, welcher einen bedeutend höheren Preis zahlen würde und auch das Wohnrecht usw. übernehmen würde. Das Wohnrecht ist so geregelt, dass die Berechtigte (Pflegebedürftige) keine Miete, sondern die lfd. Kosten für Instandhaltung und Betrieb zu entrichten hat. Die Eigentümer erwarben ihr Hälfteeigentum von der Pflegebedürftigen vor vielen Jahren durch Schenkung (Vorwegnahme des Haupterbes). Nachdem ein Kaufvertrag nicht die Rechte Dritter (d.i. die Pflegebedürftige) verletzen darf, überlegen wir den Barwert des Wohnrechtes (zum Zeitpunkt des Verkaufes) für die Pflege vertraglich verpflichtet zu hinterlegen. Sind damit alle rechtlichen Anforderungen erfüllt und darf der Käufer nach dem Kauf sofort mit einer Haussanierung beginnen und auch die Schlüsseln zum Betreten erhalten (das Wohnrecht will er bis zum Erlöschen nicht ausüben)? Der Eigentümer darf ja notwendige, zeitgemässe und sinnvolle Renovierungen am Haus auch bei Miethäusern durchführen (Rechtsanalogie)? Eine Löschung der Rechte der Pflegebedürftigen aus dem Grundbuch vor deren Ableben wollen wir aus Zeit- und Aufwands- gründen vermeiden und auch das Pflegeheim bzw. Sozialamt nicht misstrauisch machen (dzt. können die Pflegekosten gedeckt werden). Wie sieht die rechtliche Situation aus und welche Vorgangsweise empfehlen Sie? Der kaufwillige Hälfteeigentümer droht im Falle einer Nichteinigung mit der Teilungsklage und Zwangsversteigerung; der andere Eigentümer droht mit einer Schadenersatzklage wenn nicht an den anderen Kaufwilligen verkauft wird. 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1. Die beiden Geschwister bilden gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§ 741 BGB/a>  eine Gemeinschaft nach Bruchteilen an der Immobilie. Dies ist deshalb von Bedeutung, weil damit wesentliche rechtliche Unterschiede zu einer gewöhnlichen Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder einer Gesamthandsgemeinschaft wie z.B. der Erbengemeinschaft bestehen.  Es fehlt den Geschwistern nämlich an einem 'gemeinschaftlichen Zweck' für diese Bruchteilsgemeinschaft. Die 'Gesellschafter' der Bruchteilsgemeinschaft halten einfach ihren Bruchteil, haben aber keine sonstigen übereinstimmenden Zwecksetzungen außer dieser Innehabung. Daher schulden sich die Geschwister nicht wechselseitig die 'Förderung' der Bruchteilsgemeinschaft. Es fehlt nach dem Willen des Gesetzgebers eine Verpflichtung zu einer solchen Förderung.  Das bedeutet: Ein gutes Kaufangebot zur Gesamtimmobilie muss nicht angenommen werden. Der andere Geschwisterteil, welcher die Teilungsversteigerung verlangt, wird dadurch auch nicht schadensersatzpflichtig, selbst wenn ein Käufer nachweisbar und mit Bestangebot vorhanden ist.  Lösung für den Geschwisterteil, der diesen Käufer kennt: Es ist zulässig, seinen Anteil an der Bruchteilsgemeinschaft zu veräußern (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/747.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 747 BGB: Verfügung über Anteil und gemeinschaftliche Gegenstände">§ 747 S. 1 BGB/a> )- und so ggf. etwas mehr als im Falle einer Teilungsversteigerung zu erzielen. Allerdings wird der Käufer natürlich darüber informiert werden müssen, dass die Teilungsversteigerung von dem weiteren Geschwister betrieben werden kann.  2. Die Teilungsversteigerung lässt das Wohnrecht bestehen. Das Wohnrecht fällt in das geringste Gebot der Versteigerung. Da es vom Ersteigerer zu übernhemen ist, wird der Versteigerungserlös nicht so gut ausfallen wie bei einem Grundstück ohne Wohnrecht.  Es verbleibt auch aus der Versteigerung kein Geldbetrag für das Wohnrecht, welches von den Geschwistern zurückgelegt werden müsste oder könnte: Das Recht ist ja weiterhin im Grundbuch vorhanden. Es kann nur mit Zustimmung des Wohnberechtigten gelöscht werden.  3. Im Falle des freiwilligen Immobilienkaufs durch einen Käufer insgesamt wäre es natürlich so, dass dieser Besitz an der Immobilie ausüben darf, auch Sanierenunsgmaßnahmen durchführen kann. Er muss allerdings das Wohnrecht insoweit achten, als er es jederzeit auf Verlangen gewähren muss. Auch hier gilt: Ohne anderen Willen des Wohnberechtigten bleibt das Wohnrecht im Grundbuch erhalten.  4. Wie also vorgehen? Es hilft wohl nur, mit dem anderen Geschwisterteil draüber zu verhandeln, was wirtschaftlich für alle das Beste wäre. Es kann dadurch Druck geschaffen werden, dass § 747 S.1 BGB- also der Verkauf des eigenen Anteils an einen Dritten angesprochen wird. So ließe sich ggf. über den Preis dieses Anteils besser verhandeln.  Tatsächlich kann auch eine Strategie für die Teilungsversteigerung vorbereitet werden, etwa zu überlegen, wie selbst ersteigert und dann weiterverkauft werden könnte.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 747, § 741