Frage: Hallo,  Folgenden Sachstand habe ich aktuell: vor 2 Jahren ist mein Vater verstorben und hat meinem Bruder und mir unser Elternhaus hinterlassen. Dieses Haus ist im Erdgeschoss gewerblich vermietet. Im 1. OG hatte unser Vater gewohnt (100qm) und im Dachgeschoss waren 3 Schlafräume und ein Badezimmer (60-80 qm). Mein Bruder und ich haben uns Notariell geeinigt, dass das Haus in meinen Besitz über geht und er ein Wohnrecht fürs DG bekommt.  Dann habe ich mit der Sanierung begonnen. Vor etwa einem Jahr stellte sich heraus das wir für die Änderung (statt 2 nun 3 Wohneinheiten) eine Baugenehmigung benötigen. Ich habe einen Architekten beauftragt und den Bauantrag eingereicht. Das Bauamt findet leider immer wieder eine Unterlage oder ein Detail das noch fehlt sodass der eigentliche Antrag mittlerweile fast ein Jahr zurückliegt. Aktuell fehlt der Schallschutznachweis - und da es um einen Altbau geht könnte es tatsächlich daran scheitern.   Daher habe ich mehrere Fragen diesbezüglich:  - Darf ich die Wohnung vermieten solange noch nicht über den Bauantrag entschieden wurde?  - wie darf ich die Räume nutzen sofern der Antrag abgelehnt wird? (private Eigennutzung, gewerbliche Eigennutzung, private Vermietung, gewerbliche Vermietung, Unentgeltliche Überlassung an eine Freundin, etc?). Mein Bruder kann die Etage nicht mieten und nicht auf sein Wohnrecht verzichten - da er im ALG 2 Bezug ist.   - welche Möglichkeit habe ich ggü. dem Bauamt? Wenn ich der Nachforderung vom Bauamt nachgekommen bin dauert es etwa 3 -4 Wochen bis ich die nächste Nachforderung kommt. Ich kann langsam nicht mehr verstehen warum offenbar grundlegende fehlende Unterlagen nicht am Anfang sondern 'Scheibchenweise' auffallen.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Vorab gehe ich davon aus, dass die Nutzung vor Beginn der Sanierung baurechtlich in der von Ihnen dargestellten Weise zulässig war. In diesem Fall genießen Sie im Umfang der bis zum Beginn der Sanierung ausgeübten Nutzung baurechtlichen Bestandsschutz. Sie können vor oder ohne Erteilung der beantragten Baugenehmigung das Haus in derselben Weise nutzen, wie es bisher genutzt wurde, i.e. gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss, wohnliche Nutzung für zwei Wohnungen im 1. Geschoss und Dachgeschoss.   Ob Sie im Rahmen der zulässigen Nutzung die Räumlichkeiten dann selbst nutzen, sie unentgeltlich an Dritte überlassen oder vermieten, spielt im Rahmen der baurechtlichen Zulässigkeit der Nutzung keine Rolle. Dies können Sie vom baurechtlichen Standpunkt aus handhaben, wie Sie möchten.  Wenn die Behörde über Ihren Bauantrag ohne zureichenden Grund in angemessener Frist nicht entscheidet, haben Sie die Möglichkeit, vor dem Verwaltungsgericht eine Untätigkeitsklage zu erheben (§ 75 VwGO). Die Untätigkeitsklage ist frühestens drei Monate nach Stellung des Bauantrags bei der Behörde zulässig. Weitere Voraussetzungen sind, dass die Behörde angemessene Zeit gehabt hat, um über Ihren Bauantrag zu entscheiden, und es keinen zureichenden Grund für die Nichtbescheidung gibt. Ihr Antrag zielt lediglich darauf ab, nach erfolgter Sanierung die Genehmigung für eine zusätzliche Wohnung im Objekt zu erhalten. Normalerweise ist die Materie eines solchen Antrags nicht überdurchschnittlich schwierig oder komplex. Wenn Sie bisher alle für die Bescheidung erforderlichen und von der Behörde angeforderten Unterlagen eingereicht und Auskunftsersuchen beantwortet haben, sollte die Behörde in der Lage sein, Ihren Antrag innerhalb eines Jahres zu bescheiden.  Ein zureichender Grund für eine verzögerte Sachbearbeitung liegt nicht vor, wenn die Behörde erforderliche, noch nicht vorliegende Unterlagen und Auskünfte nicht unverzüglich anfordert, sondern dies verschleppt. In Ihrem Fall stellt sich der Verdacht, dass der zuständige Sachbearbeiter bei der Behörde überlastet oder überfordert ist, und deswegen die Bescheidung hinauszögert. Das ständige Anfordern weiterer Unterlagen dient dann lediglich dem Zweck, Zeit zu gewinnen und zum Schein eine Aktivität der Behörde vorzutäuschen.   Als weitere Vorgehensweise empfehle ich Ihnen, der Behörde eine letzte Frist zur Bescheidung Ihres Antrags zu setzen und für den Fall der Nichtbescheidung nach Fristablauf die Erhebung einer Untätigkeitsklage anzukündigen bzw. die Geltendmachung von Amtshaftungsansprüchen nach § 839 BGB in Verbindung mit Art. 34 GG, z.-B. wegen entgangener Mieteinnahmen auf Grund verschleppter Bescheidung des Antrags, in Aussicht zu stellen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 839