Frage: Wir werden (Sachsen Anhalt) durch einen Zwangsverwalter verwaltet, an den wir bis zum Versteigerungstermin 'Miete' zahlen.Nun wurde beim Gutachten des Wohnhauses+Grundstück(Wert 420.000€)die Sauna zwar erwähnt,aber nicht als Wert erfasst.Die Küche wurde weder erwähnt oder mit Wert erfasst. Nun wurde gesagt,dass beide Sachen zur Immobilie gehören.Die Gutachterin weigert sich das Gutachten nochmals zu überarbeiten.Ihrer Aussage nach,ist es klar,dass Beides zum Invertar gezählt werden muss.Die Schuld an die Bank beträgt 240.000€.Die Gutachterin legte die Entscheidung in Gerichtshände. Wir müssen Beides drinnen lassen,sonst werden wir mit einer Geldstrafe bestraft werden.Obwohl Sauna und Küche ohne große Probleme in anderer Immobilie/Wohnung gestellt werden können. Es müsste (vielleicht aber blos)lediglich die Arbeitsplatte erneuert werden. Nun meine Frage: Muss ich die gerichtliche Entscheidung akzeptieren,gehört Küche und Sauna wirklich zur Immobilie?

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Da Sie ausführen, dass Küche und Sauna auch entfernt werden könnten, dass Küche und Sauna entfernt werden können, ohne zerstört oder in ihrem Wesen verändert zu werden, handelt es sich zumindest nicht um einen wesentlichen Bestandteil des Hauses und damit des Grundstücks i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/93.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 93 BGB: Wesentliche Bestandteile einer Sache">§§ 93,94 BGB/a> , da dann die Rechtslage eindeutig wäre: Eigentümer des Hausgrundstücks wäre immer auch zwangsläufig Eigentümer des wesentlichen Bestandteils.  Das Fehlen der Eigenschaft eines wesentlichen Bestandteils führt dann jedoch nicht zwangsläufig zum Gegenteil: Denn gem. a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/90.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 90 ZVG">§§ 90/a>  Abs. 2, a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/55.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 55 ZVG">55/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/20.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 20 ZVG">20/a>  Abs. 2 ZVG, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1120.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1120 BGB: Erstreckung auf Erzeugnisse, Bestandteile und Zubehör">1120 BGB/a>  erwirbt der Meistbietende in der Zwangsversteigerung durch den Zuschlag auch Eigentum am Grundstückszubehör. Der Begriff des Zubehörs wird durch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/97.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 97 BGB: Zubehör">§ 97 BGB/a>  definiert, also auf eine Norm, die stark auf die Verkehrsanschauung abstellt, so dass es sich hierbei um eine Wertungsfrage des Einzelfalls bestimmt.  Hinsichtlich einer Einbauküche verfahren die Gerichte uneinheitlich: Die Gerichte weisen eine Tendenz auf, eine maßangefertigte Küche als Zubehör zu betrachten. Hinsichtlich einer serienmäßigen Küche wird in Norddeutschland von den Gerichten überwiegend vertreten, es handele sich nicht um Zubehör, die süddeutschen Gerichte hingegen gehen überwieegend von der Zubehöreigenschaft aus. Beide Auffassungen sind somit vertretbar. Eindeutiger hingegen ist die Sache bei der Sauna, deren Mitnahme bei einem Umzug noch weit unüblicher ist als bei einer Küche. Daher dürfte die Zubehöreigenschaft hier zu behajen sein.  Im Ergebnis bedeutet dies, dass es hinsichtlich der Sauna zutreffend und hinsichtlich der Küche zumindest nicht rechtsfehlerhaft ist, wenn das Gericht die Auffassung vertritt, dass der Ersteigerer mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung nict nur Eigentum an Haus und Grundstück sondern auch an Sauna und Kücje erwirbt.  Es tut mir Leid, Ihnen keine positivere Antwort geben zu können, hoffe jedoch, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Lars Liedtke Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 97, § 93, § 1120