Frage: Guten Tag! Eine Verwandte und ich müssen ein kleines Haus in Mannheim verkaufen, weil unser Wohnort für eine gute Verwaltung zu weit entfernt ist (die wohnberechtigte Tante ist verstorben). Die Mieterin der zweiten Wohnung ist Studentin der Medizin, seit ca 1,5 Jahren dort wohnhaft und schreibt im Oktober ihr Examen. Wir würden gerne diesen Monat zu Ende Juli kündigen. Sie könnte auch früher ausziehen, das gibt der Wohnungsmarkt dort her und sie hat viel Hilfe der Eltern zu erwarten.  Reichen die Monate Aug.+Sept. für die Sozialklausel? Wie sähe die Alternative nach dem Examen aus - Auszug Ende Dezember, November? Für eine baldige Antwort wäre ich sehr dankbar, vielen Dank vorab.

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Zunächst müsste geprüft werden, ob die Voraussetzungen für die von Ihnen beabsichtigte sog. Verwertungskündigung gegeben sind. Nur wenn eine ansonsten wirksame Kündigung vorliegt, stellt sich nämlich die Frage nach den Erfolgsaussichten eines Widerspruchs Ihrer Mieterin unter Berufung auf die Sozialklausel.   Die Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundbesitz gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  setzt die folgenden Tatbestandsmerkmale voraus:  1. Sie müssen ein berechtigtes Interesse an der anderweitigen Verwertungsabsicht der Mietsache haben. Ein solches liegt nur dann vor, wenn Sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung Ihres Hauses gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden.   2. Die vorgesehene Verwertung (hier die Veräußerung des Hauses) muss nach den Gesamtumständen angemessen sein. Die wirtschaftliche Verwertung kann eine Kündigung also nur rechtfertigen, wenn die Verwertung nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten vernünftig und sinnvoll und nicht lediglich spekulativ ist.  3. Der Bestand des Mietverhältnisses muss der Verwertung entgegenstehen. Das bestehende Mietverhältnis hindert die wirtschaftliche Verwertung, wenn Sie Ihr Haus im vermieteten Zustand nicht oder nur zu einem erheblich geringeren Kaufpreis verkaufen können. Im Streitfalle müssten Sie darlegen und beweisen, dass erhebliche Verluste oder gravierende Gewinneinbußen drohen, wenn das Mietverhältnis nicht beendet wird. Geringe Mindereinnahmen aufgrund des bestehenden Mietverhältnisses reichen nicht aus.  4. Sie erleiden einen erheblichen Nachteil bei Hinderung der Verwertung. Ab wann diese Erheblichlichkeitsschwelle überschritten ist, wird das Gericht stets unter Berücksichtigung der konkreten Umständen des Einzelfalls beurteilen. Ein erheblicher Nachteil kommt in der Regel in Betracht, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Verkauf einen Mindererlös zwischen 10 % und 25 % des Kaufpreises nach sich zieht.  Soweit diese Voraussetzungen gegeben sind, hat Ihre Mieterin die Möglichkeit Ihrer Kündigung zu widersprechen, wenn Ihre Kündigung für Ihre Mieterin eine besondere Härte bedeuten würde. Ein bevorstehendes Examen kommt durchaus als tauglicher Härtefallgrund in Betracht.   Nach absolviertem Examen dürfte dieser Härtefallgrund jedoch wegfallen, so dass es ratsam wäre die Kündigung erst mit Wirkung zum Ende des Examens auszusprechen, soweit Sie sich mit Ihrer Mieterin nicht über einen früheren Beendigungszeitraum verständigen können. Im Streitfall müsste auch hier das Gericht entscheiden, welches grundsätzlich anordnen könnte, dass das Mietverhältnis befristet oder unbefristet fortgesetzt werden muss.  Voraussetzung ist stets, dass die Härtegründe Ihrer Mieterin schwerer wiegen, als Ihr Verwertungsinteresse, was jedenfalls dann nicht mehr der Fall ist, wenn das Examen bereits absolviert wurde. Möglicherweise könnte das angerufene Gericht daher eine befristete Fortsetzung bis zum Ende des Examens anordnen.    Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei der Abwicklung dieses Mietverhältnisses anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Mietrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.  Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Ich wünsche Ihnen noch einen erholsamen Sonntag.  Mit freundlichen Grüßen     Dipl.iur. Mikio A. Frischhut Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573