Frage: Der Verkauf von mehreren Grundstücken von A an B wurde beurkundet. Der Kaufvertrag wurde speziell auf die Interessen von B mit mehreren Sonderregelungen zugeschnitten. Unerwartet übt der berechtigte C fristgerecht sein Vorkaufsrecht aus, nachdem ihm die Eckdaten des Vertrags mitgeteilt wurden und möchte die Auflassung beurkunden lassen. Hat C das Recht den vollständigen Vertragstext inklusive der Sonderregelungen zu erhalten und auf dessen Basis aufgelassen zu werden oder hat der Verkäufer A das Recht auf einen neuen, eigenständigen Vertrag mit C auf Basis der übermittelten (und verifizierbaren) Eckdaten des Vertrags mir B?  LG von Princessa123

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Das Vorkaufsrecht bezüglich der Grundstücke bestimmt sich nach den a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/463.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 463 BGB: Voraussetzungen der Ausübung">§§ 463ff. BGB/a> , i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1098.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1098 BGB: Wirkung des Vorkaufsrechts">§ 1098 BGB/a> . Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/463.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 463 BGB: Voraussetzungen der Ausübung">§ 463 BGB/a>  kann, wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete (Verkäufer) mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.   A hat hier an B die Grundstücke verkauft, wobei die Formerfordernisse beachtet wurden a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a> . Damit ist der Vorkaufsfall eingetreten.   Für einen Ausschluss der Ausübungsbefugnis bzw eine Unwirksamkeit der Ausübungserklärung wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  ist anhand Ihrer Schilderung nichts ersichtlich.  Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten kommt dann der Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verkäufer mit dem gleichen Inhalt zustande wie der zwischen dem Verkäufer und dem Dritten a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/464.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 464 BGB: Ausübung des Vorkaufsrechts">§464 Abs. 2 BGB/a> .  Zweck dieser gesetzlichen Regelungen ist es, dass sich der Verkaufsberechtigte nicht soll schlechtere Bedingungen gefallen lassen müssen, als der Drittkäufer.   Die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/463f.html" target="_blank" class="djo_link">§§ 463ff BGB/a>  betreffen nur das Verhältnis zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verkäufer (Vorkaufsverpflichteter). Der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht berührt.  Aus diesem Grund hat Abs. 100 also grundsätzlich das Recht, dass zwischen ihm und A der Kaufvertrag mit dem gleichen Inhalt wie zwischen A und B vereinbart zustande kommt. Dies umfasst auch die mit B vereinbarten Sonderregelungen.   Allerdings wird zwischen A und Abs. 100 ein eigenständiger Vertrag geschlossen.  Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bestehen damit zwei getrennte und voneinander unabhängige Vertragsverhältnisse. Der Verkäufer muss zwei Erfüllungsansprüche gegen sich gelten lassen (die des Drittkäufers und des Vorkaufsberechtigten).   Für Abs. 100 besteht also gar keine Notwendigkeit, den vollständigen Vertragstext des Vertrages zwischen A und B zu erhalten.  Erfüllt A seine Verpflichtung gegenüber Abs. 100, so wäre er dann aber gegenüber B zum SchadenserS. aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/275.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 275 BGB: Ausschluss der Leistungspflicht">§§ 275 Abs. 3/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/283.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 283 BGB: SchadenserS. statt der Leistung bei Ausschluss der Leistungspflicht">283 BGB/a>  verpflichtet.   Ich hoffe, meine Ausführungen konnten Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.  Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.    Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass über dieses Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, welche eine fundierte Rechtsberatung nicht ersetzen kann.    Mit freundlichen Grüßen R. Neuwirth  Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1098, § 275, § 283, § 465, § 464, § 311b, § 463, § 242