Frage: Meine Frage lautet, ob es Rechtlich eine Grundlage gibt sein Wohnrecht, Mietrecht oder sich den Vorrang als Käufer nach einer bestimmten Zeit des Aufenthalts in einem Haus zu sichern?  Situation: Aktuell wohne ich mit meiner Mutter zusammen in einem Haus, wo wir keine Miete zahlen, sondern nur die Nebenkosten. Wir sind sozusagen 'geduldet'. Der Eigentümer ist Anfang 90.   Von 1981 Bis 2003 hatte meine Mutter einen Mietvertrag für die obere Wohnung des Hauses.  Dieser wurde um 2003 herum auf meine Schwester umgeschrieben. Meine Schwester ist jedoch nach kurzer Zeit bereits ausgezogen und hat weder Strom noch Miete in der kurzen Zeit des Mietverhältnisses gezahlt. Seit Ende 2003 ließ sich der Eigentümer wegen mangelnden Vertrauen unserer Familie nicht mehr auf einen Mietvertrag ein. Dabei beließ er es allerdings und wir Wohnen seitdem Mietfrei.   Die untere Wohnung war bis zu dem Ableben meines Großvaters (2018) an ihn vermietet.  Durch das angespannte und schwierige Verhältnis zwischen uns und dem Eigentümer, und der Tatsache, dass wir keinen Mietvertrag haben, ist selbsterklärend, dass wir in den Jahren nicht viel in das Haus investiert haben. Erbaut wurde es 1959 und hat dadurch natürlich renovierungsbedarf.  Wir bzw. meine Mutter wohnt bis heute über 40 Jahre in dem Haus. Daher nochmal ein paar Fragen: - Könnte der Eigentümer uns, trotz der langen Zeit einfach rausschmeißen? - Inwiefern käme die Ersitzung des Wohnrechts bei uns in Frage? - Hätten wir durch den langen Zeitraum des Wohnens in irgendeiner Weise Vorrang, wenn wir das Haus kaufen wollten?  In Zukunft möchten wir dort nämlich Wohnen bleiben. Meine Mutter und ich sind beide Kreditwürdig und könnten die Kaufsumme aufbringen. Und durch das hohe Alter des Eigentümers ist sicher nicht mehr viel Zeit bevor es noch komplizierter wird und die Angelegenheit mit dem Neffen (dem Erben) geklärt werden muss.  Nebenkosten wurden und werden bis heute Bezahlt. Diese sowie der ehemalige Mietvertrag könnten als Nachweis nachgereicht werden.  Zu dieser Situation gibt es einen hilfreichen Auszug auf der Internetseite einer Kanzlei: https://www.pm-anwaelte.at/de/publikationen/paragraphen-mehr/nr-3-juni-2014/ersitzung-durch-lang-andauernde-nutzung#:~:text=Benutzt%20jemand%20ein%20fremdes%20Grundst%C3%BCck,Jahre)%20auch%20der%20tats%C3%A4chliche%20Eigent%C3%BCmer.&text=Dieses%20Recht%20geht%20auch%20nicht,mehr%20nutzten%20oder%20haben%20will.   Einsatz editiert am 25.08.2020 18:50:32

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.  Zunächst vorweg: In dem Link wird Bezug genommen auf ein Urteil in Österreich.  Mangels Angaben gehe ich davon aus, dass Sie Ihre Fragen auf die Wohnung in Deutschland beziehen.  '- Könnte der Eigentümer uns, trotz der langen Zeit einfach rausschmeißen? - Inwiefern käme die Ersitzung des Wohnrechts bei uns in Frage? - Hätten wir durch den langen Zeitraum des Wohnens in irgendeiner Weise Vorrang, wenn wir das Haus kaufen wollten?'  1. Nach Kündigung des 'Miet'-Verhältnisses, könnte der Eigentümer Sie 'rausschmeißen', d.h. auf Räumung klagen und das aus mehreren - alternativen - Gründen (was anhand aller Unterlagen und Absprachen zu prüfen wäre):  a) Es besteht kein Vertrag. Dann kann der Vermieter, Sie zur Räumung auffordern.  b)  Der oder die Mietverträge (entgeltliche Gebrauchsüberlassung, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 2 BGB/a> ) gelten fort, wenn Sie nicht gekündigt oder anderweitig beendet wurden und Sie bzw. Ihre Mutter bzw. Ihre Scwester befinden sich in Zahlungsverzug. Dann können Sie fristlos gekündigt werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB/a> ).  c) Ein Leihvertrag (unentgeltliche Überlassung des Wohnraumes, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/598.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 598 BGB: Vertragstypische Pflichten bei der Leihe">§ 598 BGB/a> ) durch schlüssiges Tun wurde geschlossen. Ein Mietvertrag liegt nicht vor, wenn Sie nichts für die Überlassung des Wohnraumes zahlen, sondern nur die Nebenkosten. Der Eigentümer kann die Wohnung jederzeit zürückfordern (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/604.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 604 BGB: Rückgabepflicht">§ 604 Abs. 3 BGB/a> ).  d)  Es könnte auch ein bloßes Gefälligkeitsverhältnis vorliegen (BGH, Urt. v. 20.09.2017 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20279/16" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.09.2017 - Abs. 8 ZR 279/16: Abgrenzung eines Mietvertrages von anderen Gebrauchsüberlassu...">Abs. 8 ZR 279/16/a> , Rn 20).  2. Sie haben durch das lange Wohnen keinen Vorrang.  Dafür mangelt es an einer gesetzlichen oder vertraglichen Grundlage. Weder a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/900.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 900 BGB: Buchersitzung">§ 900 BGB/a>  noch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/937.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 937 BGB: Voraussetzungen, Ausschluss bei Kenntnis">§ 937 BGB/a>  oder a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1033.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1033 BGB: Erwerb durch Ersitzung">§ 1033 BGB/a>  finden Anwendung.   > Sie sollten daher an den Eigentümer herantreten und Ihr Interesse am Erwerb des Hauses bekunden. Denn spätestens der Erbe oder die Erben werden die mieteinnahmenlose Überlassung nicht dulden oder möglicherweise sogar selber einziehen oder das Grundstück unbewohnt versilbern wollen.   Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 937, § 598, § 900, § 604, § 1033, § 543