Frage: Ich möchte gerne ein Haus kaufen. Habe mir das Haus das erste mal angesehen und konnte aber nicht in alle Zimmer rein. Mittlerweile habe ich in einen Zimmer gesehen dass es Feuchte Wände gab. Jetzt macht der Verkäufer Druck auf mich und sagt, dass es einen zweiten Käufer gibt der gerne das Haus haben möchte und er dringend eine Entscheidung braucht. Zeitgleich sprach der Immobilienmakler davon, dass er die Notarverträge fertig machen möchte. Wenn ich jetzt ein 'Ja' mündlich oder schriftlich sage, kann ich dann dafür haftbar gemacht werden? Oder mit irgendwelchen Kosten rechnen, wenn ich dann dennoch abspringe weil irgendwas nicht in Ordnung war, und ich es mir anders überlegt habe?

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  haben Sie vielen Dank für Ihre Rechtsfrage.  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a>  sind Immobilienkaufverträge stets beurkundungspflichtig. Vor diesem Hintergrund haben Sie nach einer mündlichen Zusage keine Pflicht, einen Immobilienkaufvertrag einzugehen. Denn würde man einen solchen faktischen Abschlusszwang annehmen, würde dies zu einer Aushöhlung der Beurkundungspflicht führen. Insofern besteht grundsätzlich auch kein Schadensersatzanspruch wegen des Nichtabschlusses, denn der Nichtabschluss des Vertrages ist keine Pflichtverletzung.  Ausnahmsweise kann sich ein Schadensersatzanspruch gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311/a>  Abs. 2, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">280/a>  Abs. 1 BGB dann ergeben, wenn der Verkäufer auf die mündliche Zusage des Käufers verlassen hat, der Käufer die Vertragsverhandlungen in u>willkürlicher/u> bzw. u>treuwidriger/u> Weise abgebrochen hat und dem Verkäufer hierdurch ein Schaden entstanden ist. Wenn der Käufer jedoch einen triftigen Grund dafür hat, den Immobilienkaufvertrag nach einer mündlichen Zusage nicht einzugehen, entsteht aufgrund obiger Ausführungen kein Schadensersatzanspruch.  Zusammenfassend trifft Sie nach mündlicher Zusage zwar keine Verpflichtung, den Immobilienkaufvertrag einzugehen. Wenn Sie den Vertrag jedoch nach einer mündlichen Zusage ohne einleuchtenden Grund bzw. in treuwidriger Weise nicht eingehen, kann dem Verkäufer hieraus ein Schadensersatzanspruch erwachsen. Der Schadensersatzanspruch besteht in Höhe des sogenannten Vertrauensschadens, d.h. der Verkäufer ist in der Folge so zu stellen wie er stünde, wenn er nicht auf die mündliche Zusage vertraut hätte.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Auskunft behilflich sein.  Mit freundlichen Grüßen b>Kianusch Ayazi, Abs. 100.B. (Bucerius Law School)/b> - Rechtsanwalt -!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 280, § 311