Frage: Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,  es herrscht Uneinigkeit darüber, ob für eine Grundstücksgemeinschaft auch der Begriff Eigentümergemeinschaft im Mietvertrag auf Vermieterseite im Rubrum verwendet werden darf oder nicht und ob der Zusatz Miteigentümer nötig ist oder nicht.  Es handelt sich hier um eine echte Grundstücksgemeinschaft mit Miteigentümern nach Bruchteilen (also keine Wohnungseigentümergemeinschaft(WEG), keine GbR, keine Erbengemeinschaft und keine Gesamthandgemeinschaft).  Herr Max Maier ist selbst ein Miteigentümer der Grundstücksgemeinschaft und besitzt von allen Miteigentümern eine Vollmacht. Bitte teilen Sie mit, welche der nachstehenden aufgeführten Möglichkeiten unter Umständen komplett falsch ist und keine Anwendung im Mietvertrag finden darf, weil sonst vielleicht im schlimmsten Fall gar kein gültiger Mietvertrag zustande kommt.   Mietvertrag zwischen:  1. Herrn Max Maier als Vertreter und Miteigentümer der Grundstücksgemeinschaft in Weißnixstr.1, 12345 Entenhausen und ...  2. Herrn Max Maier als Vertreter der Grundstücksgemeinschaft in Weißnixstr.1, 12345 Entenhausen und ...   3. Herrn Max Maier als Vertreter und Miteigentümer der Grundstücksgemeinschaft Huber / Maier / Müller und ... 4. Herrn Max Maier als Vertreter der Grundstücksgemeinschaft Huber / Maier / Müller und ... 5. Herrn Max Maier als Vertreter und Miteigentümer der Eigentümergemeinschaft Huber / Maier / Müller und ... 6. Herrn Max Maier als Vertreter der Eigentümergemeinschaft Huber / Maier / Müller und ...  Mit freundlichen Grüßen    Einsatz editiert am 21.03.2018 21:16:10

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Die treffendste Formulierung ist:  Mietvertrag zwischen Herrn Max Maier, als  Miteigentümer und Vertreter für die  Grundstückseigentümer  Huber / Maier / Müller des Grundstücks  Weißnixstr.1 in 12345 Entenhausen handelnd, und...  Allerdings ist keine der oben genannten Formulierungen falsch. Denn für die Wahrung der Wirksamkeit eines Mietvertrages genügt, wenn im schriftlichen Mietvertrag die Eigentümer so genau bestimmt sind, dass spätestens mit dem Einblick ins Grundbuch die Vermieter feststehen, dass diese also treffend ermittelbar sind.   Dabei spielt es für die Wirksamkeit des Mietvertrages keine Rolle, ob sie als Miteigentümer mit aufgeführt werden oder nicht, und ob das ganze Eigentümergemeinschaft, Gemeinschaft am Grundstück oder Grundstücksgemeinschaft genannt wird, denn es müssen lediglich alle wesentlichen Vertragsbestandteile aus der Urkunde hervorgehen, wozu auch der Vermieter gehört. Dieser und das Grundstück müssen so beschrieben sein, dass keine Zweifel an der Identität aufkommen ( OLG Düsseldorf, Urteil v. 23.1.07, Abs. 1-a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20U%20134/06" target="_blank" class="djo_link" title="10 U 134/06 (3 zugeordnete Entscheidungen)">10 U 134/06/a> ; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18. Juli 2011,  Az. Abs. 1-<a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=24%20U%20218/10' target='_blank' class='djo_link' title='OLG Abs. 500üsseldorf, 18.07.2011 - 24 U 218/10: „Falsa demonstratio' gilt auch für formgebundene Vert...'>24 U 218/10</a>; OLG Düsseldorf 21.11.2013, Abs. 1-a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20U%2049/13" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 21.11.2013 - 10 U 49/13: Anforderungen an die Schriftform eines auf bestimmte Z...">10 U 49/13/a> ;BGH, Urteil vom 02.06.2010 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%20110/08" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 02.06.2010 - Abs. 12 ZR 110/08: Grundsätze der Vertragsauslegung: Interessengerechte Auslegung...">Abs. 12 ZR 110/08/a>  )  Daher sollte die Anschrift des Grundstückes benannt werden. Dies ist sehr wichtig.  Wichtig ist auch ihrer Vertreterstellung für die anderen Eigentümer offenzulegen, um eine wirksame Stellvertretung herbeizuführen.  Ob sie das Ganze nun Grundstücksgemeinschaft oder Eigentümergemeinschaft nennen, ist für die Wirksamkeit des Mietvertrages irrelevant. Eigentümergemeinschaft ist nicht falsch, auch wenn der Begriff eher aus dem WEG-Recht stammt. Er ist der Auslegung zugänglich und besagt, dass die Eigentümer des Grundstück laut Grundbuch, egal wie sie verbunden sind, Vermieter werden sollen.  Zusätzlich gibt es im deutschen recht noch den Grundsatz, dass eine Falschbezeichnung, die das richtige meint und erkennen lässt, nicht schadet ( falsa demonstratio non nocet).   Ob sie als Miteigentümer nochmals aufgeführt werden ist für den Mietvertrag ebenso irrelevant, da sich dies aus dem Grundbuch ergibt. Es ist auch nicht zwingend notwendig die einzelnen Miteigentümer namentlich aufzuführen, denn diese ergeben sich ebenfalls einwandfrei aus dem Grundbuch. Natürlich kann man alles benennen, dann wird die Bestimmbarkeit erleichtert, so dass es auf einen Blick ins Grundbuch eventuell nicht mehr ankommt.   Fazit: Wie sie den Vermieter benennen ist für die Wirksamkeit des Mietvertrages solange irrelevant, wie sie ihre Vertreterstellung bekannt geben und Vermieter und Grundstück (bei nur teilweiser Vermietung, z.B. nur Wohnung auch den  Mietgegenstand)  so genau beschreiben, dass hier keine Zweifel über die Identität entstehen können.      Nur am Rande:  Da die Mieteigentümer einen gemeinsamen Zweck, nämlich die Verwaltung und Vermietung des Grundstückes, verfolgen, dürfte eine GbR ( eine 'BGB-Gesellschaft') vorliegen. Die Förderung dieses Zwecks dürfte das Ziel der GBR ( a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/705.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 705 BGB: Inhalt des Gesellschaftsvertrags">§ 705 BGB/a> ) sein, dies ist für eine GbR ausreichend, darauf dass die einzelnen Gemeinschaftsmitglieder von einer GbR ausgehen , kommt es nicht an.  Für eine GBR bedarf es keines ausdrücklichen Vertrages, sondern es genügt auch konkludentes Handeln, in dem sich zeigt, dass die Eigentümer vereinbart haben, das Gemeinschaftsziel zu fördern, dies kann auch die Erteilung von Vollmachten sein. Da hier die Immobilie genutzt, erhalten und sogar vermietet wird, geht der Zweck über das bloße Besitzen der Immobilie hinaus, so dass vieles dafür spricht eine GbR anzunehmen (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 13. August 2008, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20U%20176/07" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Brandenburg, 13.08.2008 - 3 U 176/07: Vermieterstellung einer BGB-Außengesellschaft bei Wec...">3 U 176/07/a> , BGH, Urteil vom 21. November 2005, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 2%20ZR%2017/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.11.2005 - Abs. 2 ZR 17/04: Zulässigkeit der unmittelbaren Geltendmachung von Ansprüchen unt...">Abs. 2 ZR 17/04/a> ).      Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 705