Frage: Ich bin dabei, einen neuen Mietvertrag mit meinem bisherigen Vermieter zu machen.  In der Klausel 'Kleinreparaturen und Wartungsarbeiten' steht nun: 'Der Mieter verpflichtet sich, die Kosten für Kleinreparaturen selbst zu tragen, Als Kleinreparatur gelten Reparaturabeiten an Installationsgegenständen für Elektrizität, Gas, Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, an Fenstern, Türverschlüssen und Veschlusseinrichtungen von Fensterläden, Rolläden, Markisen und Jalousien. Die Reparaturen dürfen im Einzelnen einen Betrag von netto 1000,00 € nicht überschreiten'.   Meine Frage ist: kann mein Vermieter jede Reparatur bis 1000 € mir in Rechnung stellen? Das könnte doch bedeuten, dass ich im ungünstigen Fall mehr Reparaturkosten als Miete zu zahlen habe (das Baujahr des Mietobjekts ist ca. 1980) oder gibt es eine Höchstgrenze für anfallende Reparaturkosten? Meine Nettomiete ist lt. Mietvertrag 1173,56 €.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   gerne darf ich Ihre Frage wie folgt beantworten:  Grundsätzlich hat nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  der Vermieter während der Dauer des Mietvertrages dafür Sorge zu tragen, dass sich die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand befindet. Allerdings kann von dieser gesetzlichen Regelung einzelvertraglich dahingehend abgewichen werden, dass der Mieter kleine Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten bis zu einem bestimmten Betrag kostenmäßig selbst übernimmt.   Hierbei gilt im Bereich der Wohnraummiete, dass pro einzelner Reparatur ein Betrag von € 100,00 und pro Jahr ein Betrag von 8 Prozent der Jahresnettomiete nicht überschritten wird. (AG Braunschweig, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=GE%202005,%20677" target="_blank" class="djo_link" title="AG Fürth/Bayern, 08.10.2004 - 360 Abs. 100 3315/03">GE 2005, 677/a> )  Etwas anderes gilt jedoch im Bereich der gewerblichen Miete. Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung kann nach der Rechtssprechung des BGH bei der Gewerberaummiete formularmäßig in Gänze auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind und die Schäden nicht bereits zu Beginn des Mietvertrages vorliegen. (BGH, 06.04.2005, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%20158/01" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.04.2005 - Abs. 12 ZR 158/01: Formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzu...">Abs. 12 ZR 158/01/a> )  Kann die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung jedoch im Bereich der Gewerberaummiete in Gänze auf den Mieter übertragen werden, so wird eine Regelung, wonach der Mieter bestimmte, seiner Sphäre zuzuordnende Reparaturmaßnahmen bis zu einem bestimmten Höchstbetrag zu übernehmen hat, jedenfalls wirksam sein.   Dementsprechend gehe ich in Ihrem Fall davon aus, dass eine entsprechende vertragliche Vereinbarung wirksam wäre.   Abschließend hoffe ich, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.   Hierbei möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.   Sie können natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir Verbindung aufnehmen.   Für eine über diese Erstberatung hinausgehende Interessenvertretung steht Ihnen meine Kanzlei selbstverständlich ebenfalls gerne zur Verfügung.  Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag und verbleibe   mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535