Frage: Der Mieter bewohnte seit 1.Sept.2006 die Wohnung.  Bei Abschluß des Mietvertrages bestand der Mieter ausdrücklich auf einen beiderseitigen Kündigungsverzicht bis 31.Aug.2011. Am 4.Nov.2010 ist der Mieter verstorben .  Der Sohn(Erbe) kündigte die Wohnung zuerst zum 30.Nov.2010. Dem Widersprach ich . Dann will er die Wohnung erst zum Ende Febr.2011 an mich zurück geben oder , wenn ich Ihn aus der weiteren Pflicht der Mietzahlung nehme - auch schon früher .  Ist das Mietzeitende der 28.Feb.2011 oder  ist das Mietzeitende der 31.Aug.2011 gem. Vereinbarung im Mietvertrag verzichten beide Seiten auf eine ordentliche Kündigung.  Oder greift bei Tod in jedem Fall das Sonderkündigungsrecht und endet in diesem Fall somit tatsächlich am 28.Feb.2011 ? Kann ich trotzdem die Schlüssel vorzeitig zurück verlangen , um einen Nachmieter zu bekommen , der dann ein vorzeitiges Mietzeitende ermöglichen könnte. Der Sohn(Erbe) des verstorbenen Mieters will die Wohnung erst zum Ende Feb.2011 an mich zurück geben!  Mfg.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:   Zunächst zum Kündigungsverzicht bis 31.08.2011.  Hier kommt es darauf an, ob der erklärte Kündigungsverzicht individuell vereinbart wurde oder ob ein formularmäßiger Kündigungsverzicht vorlag (Verwendung des Vordrucks im Mietvertrag).  Ein individuell vereinbarter  Kündigungsverzicht  ist uneingeschränkt wirksam, d. h. ohne zeitliche Beschränkung also auch für 5 Jahre.  Formularmäßig kann nur ein beiderseitiger  Kündigungsverzicht  für einen Zeitraum von maximal 4 Jahren vereinbart werden (BGH, Urteil v. 6.4.2005, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2027/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.04.2005 - Abs. 8 ZR 27/04: Formularmäßige Vereinbarung eines Kündigungsverzichts in einem...">Abs. 8 ZR 27/04/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202005%20S.%20346" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.04.2005 - Abs. 8 ZR 27/04: Formularmäßige Vereinbarung eines Kündigungsverzichts in einem...">WuM 2005 S. 346/a> ).  Soweit der Kündigungsverzicht formularmäßig und nicht individuell vereinbart wurde, ist daher das Mietvertragsende der 28.02.2011.  Nun zum Sonderkündigungsrecht aufgrund des Todes Ihres Mieters.  Der Sohn als Erbe tritt grundsätzlich in das Mietverhältnis ein.  Unabhängig vom erklärten Kündigungsverzicht kann der Sohn  das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod seines Vaters Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (3 Monate, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575a BGB: Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist">§ 575a Abs. 3 BGB/a> ) kündigen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/563a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 563a BGB: Fortsetzung mit überlebenden Mietern">§ 563a Abs. 2 BGB/a> ).  Soweit der Sohn zunächst zum 30.11.2010 gekündigt hat ist diese Monatsfrist wohl eingehalten.  Aufgrund des Sonderkündigungsrechts endet das Mietverhältnis zum 28.02.2011.  Nun zur Frage der Beischtigung.   Einen Anspruch auf Übergabe der Schlüssel haben Sie nicht. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn Sie mit dem Sohn eine vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages vereinbaren.  Allerdings haben Sie einen Anspruch gegen den Sohn, wöchentlich einmal eine Besichtigung mit möglichen Nachmietern zu ermöglichen.  Insofern sind  Besichtigungen  werktags zwischen 19 und 20 Uhr,  nach einer Ankündigungsfrist von 3 Tagen und einer Besichtigungsdauer von jedenfalls 30 bis 45 Minuten zumutbar (LG Frankfurt/Abs. 1000., Urteil v. 24.5.2002, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2/17%20S%20194/01" target="_blank" class="djo_link" title="LG Frankfurt/Main, 24.05.2002 - 17 S 194/01: Besichtigungsrecht des Vermieters bei Verkauf der ...">2/17 S 194/01/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202002%20S.%20696" target="_blank" class="djo_link" title="LG Frankfurt/Main, 24.05.2002 - 17 S 194/01: Besichtigungsrecht des Vermieters bei Verkauf der ...">NZM 2002 S. 696/a> ).   Soweit der Sohn die Wohnung erst zum 28.02.2011 zurückgeben will, schuldet er bis dahin natürlich die vertraglich vereinbarte Miete.  Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe   Mit freundlichen Grüßen  Hans-Georg Schiessl Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 563a, § 575a