Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir haben am 1.6.2016 ein Mietshaus erworben und somit auch den vorhandenen Mietvertrag des Mieters übernommen.  Die Miete des Mieters beträgt monatlich 200,00 € kalt - Nun hat die Mieterin 80,00  Euro einbehalten weil  im Ofen (Holzheizung) der Rost ( da wo man das Holz drauf legt ) an einer Stelle durchgebrochen ist und 2 Schamottsteine einen Riss haben.  Nun meine Frage:  Es handelt sich hier um einen Einfach-Wohnraum, der Holzofen ist die einzige Heizungsquelle, jedoch steht in dem vorhandenen Mietvertrag nicht, dass der Holzofen mitvermietet wird bzw. zur Wohnung gehört.   Dieser Ofen wurde von dem vorherigen Mieter in der Wohnung stehen gelassen -  Der vorherige Besitzer der Wohnung, wollte aus Kulanzgründen, den Rost und die Schamottsteine auswechseln und hat dies 3 x versucht - leider hat die Mieterin  die Versuche abgelehnt. Sie besteht auf einen neuen Ofen.  Es gibt nochmal 3 Wohnungen im Haus und alle anderen Mieter haben den Ofen selber gekauft oder vom Vorbesitzer übernommen.  Wie wäre hier die rechtliche Lage ?  Vielen Dank

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ich möchte Ihre Frage unter Berücksichtigung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten:  Der Ofen ist Bestandteil der Mietsache und damit mitvermietet. Dass dies nicht explizit im Mietvertrag genannt worden ist, ändert daran nichts. Nach Ihrer Schilderung war der Ofen bei Abschluss des Mietvertrages in der Mietwohnung vorhanden, so dass Wohnung in dem Zustand mit Ofen an die derzeitige Mieterin vermietet worden ist.  Auch das andere Mieter im Haus den jeweiligen Ofen selbst erworben haben, ändert daran nichts. Es kommt hier auf das jeweilige Mietverhältnis an.  Soweit der Ofen nunmehr beschädigt ist, sind Sie als Vermieter verpflichtet, diesen Schaden zu beseitigen, da Sie die Mietsache gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten haben.  Ein Recht zur Mietminderung steht der Mieterin aber nach Ihrer Schilderung nicht zu. Nach Ihrer Darstellung hat der vorherige Eigentümer versucht, den Schaden zu beseitigen. Soweit die Mieterin dies abgelehnt hat, ist es ihr nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verwehrt, sich auf ein Minderungsrecht zu berufen (vgl. BGH Urteil vom 13.05.2015 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%2065/14" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 12 ZR 65/14 (2 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 12 ZR 65/14/a> ). Die Minderung der Miete erfolgt zu unrecht. Sie können die Mietzahlung verlangen.  Sie sollten aber gleichzeitig nochmals die Reparatur des Ofens anbieten, um zu zeigen, dass Sie die Mängelbeseitigung grundsätzlich durchführen wollen.  Soweit eine Reparatur des Ofens möglich ist, kann die Mieterin die Reparatur im Übrigen nicht mit der Forderung nach einem neuen Ofen ablehnen.  Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft geholfen zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  DubbS. Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Familienrecht!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535