Frage: Sehr geehrte/geehrter Rechtsanwältin / Rechtsanwalt,  - ich befinde mich (ab 1.07.2001) in einem gewerblichen Mietverhältnis (288qm Halle, PAUSCHALE – Nebenkosten € 180,00 mtl., über die Betriebskosten wurde vertraglich nicht vereinbart)  - die Mietvertrag wurde auf die bestimmte Dauer von 5 Jahre abgeschlossen und endet somit am 30.06.2006.  1. Über die ganze Zeit von 5 Jahre habe ich die Miete und die Pauschale-BK/NK von € 180,00 mtl. wie vertraglich vereinbart pünktlich bezahlt und während diese Zeit (2001 bis 2004) habe ich auch keine Betriebskosten- bzw. Nebenkostenabrechnungen erhalten. Somit bin ich davon ausgegangen dass mit der Pauschale alles abgegolten worden ist.  Sind die BK / NK mit der Pauschale abgegolten?  2. Mit Kaufvertrag vom August 2004 wurde das Gebäude verkauft und der Vorvermieter kam Anfang Januar 2005 mit dem neuen Eigentümer um mich über den Verkauf des Gebäudes zu informieren und den neuen Vermieter vorzustellen. Bei und vor diese Zeit hatte ich keine Gelegenheit Änderungen im  Mietvertrag vorzunehmen. Der neuer Vermieter hat 'Gekauft wie gesehen'.  Der neue Vermieter wollte zuerst die BK/NK-Pauschale (Instandhaltung 2003, Kaminkehrer 2003 u. 2004, Strom allgemein 2004, Wasser 2003, Kanal 2003, GrdSt 2004, Heizöl 2002+2003+2004, Heizkostenanteil für die Tiefgarage, obwohl ich die Tiefgarage nie benutzt habe)um fast 300% erhöhen, ohne mir eine Abrechnung gemäß Betriebskostenverordnung vorzulegen. Im Mietvertrag wurde bezüglich der BK/NK-Pauschale folgenden Satz angekreuzt: „Neben der Miete sind monatlich Vorauszahlungen auf BK zu bezahlen _Pauschale € 180,00 + 16% MwSt.„    Darf der Vermieter die Kosten für die Jahre 2002 bis 2004 noch fordern oder Kann man sich hier wegen BK/NK-Pauschale auf ein Gewohnheitsrecht beziehen, obwohl gewerbliches Mietobjekt, weil in den Vorjahren keine Abrechnung erfolgte?  2. Da ich im 2001 in eine einfache Halle eingezogen bin, habe ich bauliche Veränderungen vorgenommen (z.B. Elektrizität, Küche und Bad mit Dusch und WC). Die Sanitärinstallation wurde sogar von der Gemeinde von mir verlangt. Diese baulichen Veränderungen steigern den Wert der Halle erheblich. Im Mietvertrag wurde über diese Änderungen nicht viel erwähnt, da diese auch nach dem Abschluss des Mietvertrages statt gefunden haben. Ein einziger Satz steht im Mietvertrag und ich kann leider daraus nicht schlau werden: „Bauliche Veränderungen wie z. B. Bad/Küche usw. sind zu belassen.„  Was ist hierunter zu verstehen? Kann ich für die baulichen Veränderungen (z.B. Bad mit Dusche und WC) eine Ablöse verlangen? Auch wenn im Mietvertrag nichts vereinbart  wurde !   Wenn Sie mir Antworten mit §§ und Gesetzesangaben oder precedenz  Fälle geben könnten wäre ich Ihnen sehr dankbar.  Ich bedanke mich in Voraus und verbleibe!          

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  bei gewerblichem Mietraum richtet sich die Abrechnungsfrist nach den vertraglichen Vereinbarungen. Abs. 500.h. sieht Ihr Vertrag eine Abrechnungsfrist von einem Jahr vor, so kann in diesem Fall der neue Vermieter keine Nachzahlung mehr für 2001 bis 2004 verlangen.  Darüber hinaus ist der Vermieter verpflichtet, eine schriftliche Abrechnung zu erstellen. Dies geht aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/259.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 259 BGB: Umfang der Rechenschaftspflicht">§ 259 BGB/a>  hervor, der einen sog. Rechenschaftsbericht über eine ordnungsgemäße verwaltung fordert. Der Vermieter kann daher die Pauschale nicht einseitig erhöhen.  Allerdings kann er die gesetzliche Mehrwertsteuer auch auf die Nebenkosten erheben (OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.10.1995 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20U%20207/94" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 26.10.1995 - 10 U 207/94: Option zur Mehrwertsteuer des Vermieter vor Abschluß ...">10 U 207/94/a> ).   Hinsichtlich der baulichen Veränderungen muss die Vertragsklausel ausgelegt werden, es muss also der tatsächliche Wille der Vertragsparteien ermittelt werden. Nach dem Wortlaut der Klausel sind die baulichen Veränderungen zu belassen, ein Rückbau soll also nicht vorgenommen werden. Eine interessengemäße Auslegung ergibt, dass Sie baulichen Veränderungen belassen und dafür eine angemessene Ablösesumme vom Vermieter verlangen. Dies ist sachgerecht, zumal Ihr Vermieter eine Wertsteigerung erfahren hat.   Für eine abschließende Beurteilung kommt es in Ihrem Fall jedoch auf die genaue Kenntnis des Mietvertrages an. Sie können mir daher zur abschließenden Prüfung den Vertrag per E-Mail zusenden.  Mit freundlichen Grüßen  Marcus Alexander Glatzel Rechtsanwalt  www.kanzlei-glatzel.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 259