Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich wohne seit Januar 2007 in einer Mietwohnung. Bei der Besichtigung und Übergabe wurde durch den Vermieter ein Keller als explizit zur Wohnung gehörig vorgestellt (steht leider nicht im Mietvertrag). Ohne Keller hätte ich die Wohnung nie gemietet. Diesen Vorgang können ich und meine Partnerin sowie eine weiterer Zeuge bezeugen. Nun ist dieser Keller nicht mehr nutzbar, da wie Schimmel im ganzen Haus haben und der Keller regelmäßig mit Regenwasser geflutet wird und zusätzlich die hohe Luftffeuchtigkeit, Salpeter an den Wänden usw. eine Lagerung verhindert.   Auf eine Mängelanzeige wurde mit Bestreitung dieser Tatsache reagiert und auf die fehlende schriftliche Vereinbarung gemäß Mietvertrag hingeweisen. Der Vermieter sagt, dass uns nur ein Nutzungsrecht zu gesprochen wurde. Dies stimmt wie gesagt nicht. Es steht die Aussagen von drei Personen gegen eine des Vermieters. Mittlerweile ist die Miete gekürzt, jedoch der Vermieter droht mit Rechtsstreit. Inwieweit muss nun durch mich auf die mündlichen Zusagen/Darstellungen eingegangen werden? Hilft hier nur der Gang zum Anwalt? Ist weiterhin die Kontrolle des Hauses durch das Umweltamt zwecks der Schimmelbelastung sinnvoll bzw. eine unterstützende Maßnahme?  Meine zweite Frage ist: Zu der Wohnung gehört eine Küche dazu. Der Kühlschrank ist kaputt gegegangen und wurde nach Absprache mit dem Vermieter (er übernimmt die Kosten) repariert. Nun erhileten wir eine Mahnug vom Monteur, da unser Vermieter nicht gezahlt hat. Telefonisch ist der Vermiter nicht zu erreichen bzw. ruft nicht zurück. Nur die Sekrtärin haben wir einmal erreicht, um diese Zahlung zu klären. Nun habe ich erst einmal gezahlt. Inwiefern kann ist nun die Verrechnung mit der nächsten Mietzahlung möglich? Dieses ist insbesondere wichtig, da unser Vermieter nicht die Beste Zahlungsmoral hat.        

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  1.Hinsichtlich des Kellerabteils liegt hier eine reine Beweisproblematik vor. Wenn der Vermieter auf Zahlung der ausstehenden Miete klagt, muss er nachweisen, dass er das Kellerabteil nicht mit vermietet hat. Dafür spricht zum einen, dass das Kellerabteil im Mietvertrag nicht erwähnt wird oder durch einen Mietzins ausgewiesen wurde. Gegen diese schriftliche Vereinbarung können Sie Ihre Zeugen vorbringen, wobei der unparteiische Zeuge (also nicht Ihre Freundin) der glaubhafteste ist, weil er zu Ihnen in keiner unmittelbaren persönlichen Verbindung steht.  Das Gericht wird anhand der Beweise abwägen, welcher Partei es hier Glauben schenkt. Da hier Aussage gegen Aussage steht und auf beiden Seiten Beweise vorhanden sind, ist die rechtliche Situation nicht eindeutig, weshalb ein Vergleich in dieser Angelegenheit am wahrscheinlichsten ist. 2.Sie müssen nun überlegen, was Ihr Ziel in der Angelegenheit ist. Durch ein unberechtigte Minderung befinden Sie sich im Zahlungsverzug, was dem Vermieter einen Kündigungsgrund gibt, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2/a>  Ziff.. 3a bzw. b BGB. Sie sollten daher mit Ihrem Vermieter eine Lösung suchen, wenn Sie die Kündigung – ob berechtigt oder nicht- vermeiden wollen. 3.Wenn Sie die Wohnung verlassen wollen, haben Sie nach Ihrer Schilderung gegebenenfalls einen Anfechtungsgrund Ihrer Willenserklärung, weil Sie sich darüber im Irrtum befunden haben, dass das Kellerabteil zu der Wohnung gehört. Fechten Sie den Vertrag an, gilt er als von Anfang an nicht abgeschlossen. Sie müssten dann aber die Wohnung sofort räumen.  4.Ich rate Ihnen, sich von einem Anwalt vertreten zu lassen, da sich nach Ihrer Schilderung Probleme mit der Gegenseite darstellen, die durch eine „neutrale„ Dritte Person besser zu verhandeln sind. 5.Sie haben nach Ihrer Schilderung die Küche mit gemietet und nicht etwa vom Vermieter abgelöst. Dann ist der Vermieter für die Instandhaltung zuständig und muss die Rechnung begleichen. Wenn der Vermieter auch nach Aufforderung und Fristsetzung die Zahlung nicht leistet, können Sie ErS. der von Ihnen getätigten Aufwendungen verlangen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536a Abs. 2 Ziff. 1 BGB/a> . Das ist nur dann nicht der Fall, wenn Sie in Ihrem Vertrag kleinere Reparaturen selbst tragen müssen und die Rechnung diesen Betrag nicht übersteigt (bitte nachsehen). Sie können Ihren Anspruch – sollte er bestehen – mit der Mietzahlung dann aufrechnen, wenn Ihre Forderung fällig ist. Da hier nicht genau bekannt ist, ob Sie bereits eine Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt hatten, bevor Sie den Handwerker selbst gerufen haben, ist das hier nicht ganz eindeutig. Sie sollten sich in beiden Fragen vertreten lassen, da eine unberechtigte Minderung oder Aufrechnung der Miete einen Kündigungsgrund für den Vermieter konstruieren kann.  Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen Nina Heussen Rechtsanwältin Diep, Rösch & Collegen Fürstenstraße 3 80333 München Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50  info@anwaeltin-heussen.de Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:   Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden. Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen.  Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 536a, § 543