Frage: Folgender Sachverhalt:  Es besteht eine Miteigentümergemeinschaft (50%:50%).  Miteigentümer A (Verwandschaft von B) hat vor über 10 Jahren nach Erwerb des Grundstücks (Wohnhaus mit Gewerberäumen, Gewerberäume vermietet, Bewohner ist Miteigentümer A und die Mutter von A+B - letztere hat Wohnrecht) die Verwaltung übernommen.   Die Verwaltung wurde nur äußerst mangelhaft ausgeübt. Von dem extra angelegten Konto für die Grundstücksgemeinschaft erfolgten im laufe der Zeit auch unerlaubte private Entnahmen in nicht unwesentlicher Höhe.  Miteigentümer B hat nur sporadisch kontrolliert und oberflächlich sah alles halbwegs in Ordnung aus, da noch zusätzliche, Miteigentümer B unbekannte Zahlungen (für Investitionen) der Mutter von A+B erfolgten.  Vor drei Jahren spitzte sich die Situation zu, das gemeinsame Hauskonto war defacto leer geräumt, Nebenkosten (Gas, Wasser, Strom, Steuern, Versicherung etc.) konnten nicht mehr  beglichen werden.  Miteigentümer B hat kurzfristig die Verwaltung übernommen, alles bereinigt und eine ordentliche Buchführung eingeführt und verwaltet seitdem das Grundeigentum.  Miteigentümer A hat noch eine Wohnung im Haus. Ein Teil der Wohnung ist jetzt aber zusätzlich vermietet. Alle Mieteinnahmen gehen auf ein Konto der Grundstücksgemeinschaft. Zu diesem hat aber nur Miteigentümer B Zugriff (auf Grund der Erfahrungswerte). Es erfolgen aber regelmäßig Abrechnungen. Es erfolgen keinerlei Barabhebungen mehr, jede Transaktion ist belegt und nachvollziehbar.  Miteigentümer A ist mittlerweile arbeitslos und wohl bald in Hartz IV und verlangt die Auszahlung seines Mietanteils (sogar rückwirkend 2009).  Aus folgenden Gründen möchte ich das ablehnen:  - Miteigentümer A zahlt keine Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung etc.) - Es müßen für das Grundstück Rücklagen gebildet werden. Derzeit existieren wieder Rücklagen von ca. 3000 Euro - das ist aus Sicht von Miteigentümer B zu wenig. Allein für Erhaltungsmaßnahmen mußten im letzten Jahr über 1000 Euro aufgewendet werden. Aus Sicht von Miteigentümer B sind mindestens Rücklagen von ca. 6000-8000 Euro notwendig. - Im weiteren wird ein Puffer für die Nebenkosten der Mieter benötigt, da die Nebenkosten nicht immer durch die monatlichen Zahlungen abgedeckt sind.   Würde Miteigentümer B wie gefordert die Miete 'ausschütten' (er entnimmt selbst nichts von den Mieteinnahmen), wäre Miteigentümer B letztlich allein in der Haftung, mögliche Kosten zu tragen und auf diesen sitzen zu bleiben. Eine Rückzahlung einmal ausgezahlter Mieteinnahmen an Miteigentümer A ist mehr als fraglich. Miteigentümer A zeigt seit nunmehr über 4 Jahren keinerlei Interesse, seinen Pflichten nachzukommen.  Von der Möglichkeit der Anzeige wegen Veruntreuung durch die privaten Entnahmen vom Hauskonto und Regressansprüche durch die schlampige Verwaltung des Grundstücks wurde von Miteigentümer B noch kein Gebrauch gemacht.  Wie ist die Rechtslage für Miteigentümer B? Kann er alle oder zumindest einen Teil der Mieteinkünfte (des Anteils von Miteigentümer A) zurückhalten, um die Kosten zu decken und notwendige Rücklagen auszubauen?  Welche Ansprüche kann Miteigentümer A gegenüber Miteigentümer B geltend machen?  Danke !    

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  1. Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/721.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 721 BGB: Gewinn- und Verlustverteilung">§ 721 BGB/a>  hat bei einer GbR von längerer Dauer der Rechnungsabschluss im Zweifel, d.h. bei keiner anderen Vereinbarung der Gesellschafter, am Schluss jedes Geschäftsjahres (idR. des Kalenderjahres) zu erfolgen.   Eine laufende Gewinnverteilung kann A nur dann verlangen, wenn dies im Gesellschaftervertrag vereinbart worden ist oder einstimmig von den Gesellschaftern nachträglich vereinbart wurde. Dies ist nach Ihrer Schilderung nicht der Fall.  2. Bei der Gewinnermittlung besteht die Möglichkeit für zu erwartende zukünftige Kosten, die nicht aus den regelmäßigen Einnahmen zu bestreiten sind Rücklagen zu bilden. Diese mindern den Gewinn. Die Höhe der Rücklagen richtet sich letztlich nach den zu würdigenden Umständen des Einzelfalls und kann ohne Einsicht in Ihre gesamten Unterlagen nicht beurteilt werden.   Die Eigentümer Schutzvereinigung Haus&Grund empfiehlt jährlich Rücklagen in Höhe von 1,5% der Herstellungskosten der Immobilie für Instandhaltungs- oder Reparaturmaßnahmen zu bilden.  3. Hat A Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschaft, z. Bsp. durch Nichtzahlung von Betriebskosten oder durch Privatentnahmen aus dem Gesellschaftsvermögen kann mit dem etwaigen Gewinnanspruch von A aufgerechnet werden, bis keine Verbindlichkeiten mehr bestehen. Im Rahmen der Aufrechnung kann A auch nicht wirksam die Einrede der Verjährung der Ansprüche der Gesellschaft gegen ihn erheben.  A kann auch für die vergangenen Jahre Gewinnermittlung und Gewinnausschüttung nachträglich verlangen - muss sich aber auch hier seine Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschaft anrechnen lassen.  4. Sollte A weiterhin die Auszahlung des gesamten Gewinnes verlangen, rate ich Ihnen einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl mit Ihrer Vertretung zu beauftragen.  Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet wird. Auch eine größere örtliche Entfernung steht einer Mandatsübernahme nicht im Wege, da die Kommunikation auch gut über Telefon, EMail, Post und Fax erfolgen kann.   Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.   Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage. Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Ingo Bordasch Rechtsanwalt  Tel.: 030 - 293 646 75 Fax.: 030 - 293 646 76 frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de  PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 721