Frage: Guten Tag, verehrter Anwalt,  zum 19.11.12 beginne ich eine neue berufliche Tätigkeit, die mit einem Umzug außerhalb des momentanen Wohnortes verbunden ist.  Für die Wohnung am neuen Wohnort habe einen Wohnungs-Mietvertrag auf postalischem Wege am 18.10.12 erhalten.  Aufgrund eines Sterbefalles meines Onkels sowie schwerwiegenden Krankenhausaufenthalts meines Vaters (Schlaganfall) habe ich mich bis heute, 29.10.12, vorrangig um meine Familie gekümmert.  Den Mietvertrag unterschrieb ich nicht, weil nicht abzusehen war, ob ich aufgrund des Sterbefalles und der unsicheren Situation des Gesundheitszustandes meines Vaters den Wohnortwechsel überhaupt vollziehen werde. Darüber informierte ich den Vermieter mehrfach telefonisch und auch per Mail. Ich kündigte an, dass ich den Mietvertrag erst nach meiner Rückkehr von meiner Familie in Empfang nehmen könne (anderer Wohnort) und ich den Mietvertrag sodann zurücksenden werde.  Nun erklärte sich mein Arbeitgeber sehr sozial bereit, den Arbeitsbeginn auf den 01.01.13 zu verlegen, bis meine persönlichen Angelegenheiten geregelt sind.  Heute habe ich mich entschlossen, dem Vermieter meine Absage zu erteilen, was ich telefonisch tat. Ein vom Vermieter gewollter Mietbeginn zum 01.12.12 wäre für mich inakzeptabel, weil ich nicht vor 2013 den neuen Wohnort aufsuchen werde. Ich erklärte dem Vermieter, dass 'ich ihn nicht länger hinhalten wolle' und zog meinen Mietwunsch zurück, also 11 Tage nach Erhalt des Mietvertrages.  Telefonisch war vereinbart, dass ich den Mietvertrag zu meiner Entlastung zurücksende.  Stunden später erhielt ich folgende E-Mail:   'Sie haben heute die Wohnung abgesagt.  Ihnen ist vermutlich klar, dass durch unsere Korrespondenz ein Mietvertrag zustande gekommen ist, auch wenn dieser noch nicht von Ihnen unterschrieben ist - übereinstimmende Willenserklärung.  Insofern sind Sie verpflichtet mir den entstandenen Schaden zu ersetzten.  Ich wäre mit einer Zahlung in Höhe von Euro 450.-- einverstanden.  Dieser Betrag kommt durch den Mietausfall für den Monat Dezember und die Kosten der Anzeige zustande.  Bitte überweisen Sie den Betrag auf mein Konto  xxx mit der BLZ xxx bei der xxx-Bank.  Sollte der Betrag nicht innerhalb von 10 Tagen eingehen, werde ich die Angelegenheit meinem Anwalt übergeben.'   Fragen:  Einmal von der Unmenschlichkeit des Vermieters unter Missachtung meiner familiären Situation, die mich verständlicherweise stark aufwühlt, abgesehen:  - Muss ich zahlen, obwohl ich keinen Mietvertrag unterschrieb?  - Inwieweit ist die formulierte beidseitige Willenserklärung wirksam?  - Das Wohnungsangebot war unter immobilienscout.de ausgeschrieben und kostete ca. 50 Euro. Den Ausfall der Miete für Dezember zu prophezeihen, halte ich am heutigen 29.10., also 33 Tage vor dem 01.12., für gewagt. Allein aufgrund des großen Wohnungsnotstandes am neuen Wohnort ist eine Vermietung an Dritte binnen kürzester Zeit realisierbar.  - Wie gehe ich gegenüber dem Vermieter vor?   Ich danke Ihnen!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage auf der Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt:  Zunächst einmal kann der Vermieter nicht einerseits SchadenserS. aus entgangenem Gewinn verlangen und andererseits behaupten, dass ein wirksamer (mündlicher) Mietvertrag nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  zustande gekommen ist.  Richtig ist hingegen die Aussage, dass ein Mietvertrag auch mündlich zustande gekommen kann. Solange nicht ein bestimmter Formzwang vorgesehen ist, können die Parteien einen mündlichen, wenn auch durch konkludente Willenserklärungen, einen Vertrag abschließen.   Abs. 1. Ein Vertrag kommt zustande durch Angebot und Annahme, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/145.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 145 BGB: Bindung an den Antrag">§§ 145 ff. BGB/a> .  Fraglich ist jedoch, ob es in Ihrem Fall überhaupt zu einem Vertragsschluss gekommen ist. Auch wenn Sie das Inserat als 'Wohnungsangebot' bezeichnen, liegt noch kein Angebot im rechtlichen Sinne vor. Hierbei handelt es sich noch um eine rechtsunverbindliche Aufforderung zur Abgabe eines Angebots. Auch im Rahmen Ihrer Interessenbekundung liegt noch kein Angebot vor.  Ein Angebot könnte jedoch in der Zusendung des Vertragsentwurfs durch den Vermieter zu sehen sein. Damit ein Vertrag zustande kommt, müssten Sie dieses Angebot auch angenommen haben.   Sie haben sich den Vertrag zur Unterzeichnung zusenden lassen. Dieses Verhalten könnte schon eine Annahmeerklärung darstellen, selbst wenn Sie den Vertrag nicht unterzeichnet haben.  Dem stehen jedoch folgende Bedenken entgegen:  1) Wenn Sie vereinbart haben, dass ein wirksamer Vertrag erst durch beidseitiger Unterzeichnung zustande kommen soll, was auch durchaus möglich ist, liegt noch kein wirksamer Vertrag vor, da Sie noch nicht unterschrieben haben.  2) Wurde jedoch vereinbart, dass der Mietvertrag auf jeden Fall zustande kommen wird, jedoch noch der genaue Vertragsbeginn offen ist, dürften Sie sich vertraglich verpflichtet haben.  3)  Zu beachten und möglich ist auch, dass der Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung zustande kommen sollte, dass Sie Ihre familiären Probleme gelöst haben und der Wohnort- bzw. Arbeitsplatzwechsel perfekt ist. Dies  wäre dann der 01.01.2013 und Sie hätten sich wiederum vertraglich verpflichtet.  Ich halte jedoch Punkt 1) für einschlägig. Da Sie um Zusendung des Vertrages gebeten haben, bzw. dieses Ihnen zugesendet wurde, ist davon auszugehen, wie das auch so oft in der Laiensphäre der Fall ist, dass Sie erst im Falle einer Unterzeichnung des Vertrages sich rechtlich verpflichten wollten. Sollte der Vermieter anderer Ansicht sein, läge ein sog. versteckter Dissens vor, was im Zweifel kein Vertragsschluss zur Folge hätte.  Mithin dürfte es nicht zum Vertragsschluss gekommen sein.   Abs. 2. Auch wenn es nicht zu einem Vertragsschluss gekommen ist, kann sich der eine Teil schadensersatzpflichtig aus den Grundsätzen der vorvertraglichen Vertragsanbahnung machen.  Da der Vermieter davon ausgehen durfte, dass es zum Vertragschluss kommt, könnten Sie sich schadensersatzpflichtig gemacht haben. Allerdings müsste dann der Vermieter seinen Schaden darlegen und nachweisen können. Er müsste darlegen, dass er für Dezember 2012 einen Mietinteressenten hatte und dass er die Wohnung zum 01.12.2012 nicht (mehr) vermieten kann. Dies erscheint mir bisschen unwahrscheinlich zu sein. Letztlich steht hier jedoch der Vermieter in der Darlegungs- und Beweislast.  Wenn Sie für die Teilnahme bzw. für etwaige Vertragsverhandlungen über das genannte Internetportal - unabhängig davon, ob es zum Vertragsschluss kommt oder nicht - sich verpflichtet haben, die 50 € zu bezahlen, so müssten Sie das natürlich auch tun.    Ich hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte.   Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass die hiesige Beratungsplattform die Beratung durch einen Rechtanwaltskollegen vor Ort nicht ersetzen kann, sondern lediglich dazu dient, dem Mandanten eine grobe rechtliche Einschätzung zu verleihen.   Das Weglassen und bzw.oder Hinzufügen von relevanten Angaben kann eine völlig andere rechtliche Bewertung nach sich ziehen.   Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die Nachfrageoption.     Mit freundlichen Grüßen   Kirli  (Rechtsanwalt)      Relevante Vorschriften:   a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 Abs.2 BGB/a>   (2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch   1.die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,  2. die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder  3.ähnliche geschäftliche Kontakte.     a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">§ 241 BGB/a>   (1) Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen.   (2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.          !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 145, § 311, § 241