Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  folgende Fakten vorweg: ich wohne momentan in einer Wohnung zur Miete, die verkauft werden soll. (Makler bzw. Bank macht schon häufig Besichtigungstermine)  Die Zielgruppe ist derzeit ausschließlich ein Kapital-Anleger, da nicht davon auszugehen war, dass ich kündige.  Nun hat sich für mich die Situation geändert und ich werde ausziehen. Nun habe ich ja die gesetzliche Kündigungsfrist (von drei Monaten) einzuhalten.  Ich bat meinen Vermieter (den 'Nochbesitzer') mir entgegenzukomme und das Mietverhältnis zum 31.10.2010 enden zu lassen. Er lässt sich nicht darauf ein und besteht auf den 30.11.2010.  Meine konkrete Frage wäre nun: Wenn ich zum nächstemöglichen Termin kündige, wann wäre das genau ? (wann würde das Mietverhältnis exakt enden).  Wenn ich nun potentielle Nachmieter beibringen würde, wie wäre das geregelt. Ich habe einmal gehört, dass man max. drei Nachmieter den Vermieter vorstellen muss und sollte er diese nicht akzeptieren, könne man das Mietverhältnis vorher beenden.  Wie könnte sich das auf den parallel laufenden 'Verkaufsprozess' auswirken ?  letzte Frage zur Renovierung: ich habe die Wohung von ziemlich genau einem Jahr bezogen. => unrenoviert (also ungestrichen). Bin ich nun in der Pflicht zu streichen ?.  Im Mietvertrag sind die Standardklauseln bezgl. Renovierung enthalten.  Danke schön  Mit freundlichen Grüßen Markus Dick

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich möchte Ihre Fragen wie folgt beantworten:  1. Wenn ich zum nächstmöglichen Termin kündige, wann wäre das genau? (wann würde das Mietverhältnis exakt enden).  Die Kündigungsfrist richtet sich nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs.1 S. 1 BGB/a> :   „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.' Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate abzüglich dreier Karenztage.  Wenn die Kündigung dem Vermieter bis zum 03. September 2010 zugeht(!), endet das Mietverhältnis zum 30. November 2010.  2. Wenn ich nun potentielle Nachmieter beibringen würde, wie wäre das geregelt?  Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mieter früher aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn er einen oder mehrere geeignete Nachmieter stellt. Gegen den Willen des Vermieters lässt sich das Mietverhältnis grundsätzlich nicht vor Ablauf der Kündigungsfrist beenden.   Hierbei gibt es jedoch zwei Ausnahmen: Zum einen, wenn der Mietvertrag eine Ersatzmieterklausel enthält, die es dem Mieter gestattet, einen Ersatzmieter zu stellen und vor Ablauf der Kündigungsfrist auszuziehen. Dies müssten Sie in Ihrem Vertrag nachprüfen.  Zum anderen, wenn das Abwarten bis zur ordnungsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten würde.  Dies wird bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit von der Rechtsprechung in der Regel abgelehnt, mit der Begründung hier sei die dreimonatige Kündigungsfrist abzuwarten.   3. Wie könnte sich das auf den parallel laufenden 'Verkaufsprozess' auswirken? Frage erübrigt sich.  4. Bin ich nun in der Pflicht zu streichen?  Dies lässt sich ohne Prüfung des Mietvertrages leider nicht sagen.  Denn gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 S. 2 BGB/a>  ist eigentlich der Vermieter für Instandhaltungen verantwortlich, er muss die Mietsache in vertragsgemäßen Zustand erhalten.   Außerdem hat der Mieter gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB/a>  solche Abnutzungen nicht zu vertreten, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch eintreten. Abwohnen der Wohnung ist also kein schuldhaftes Verhalten.  Das bedeutet, dass alles, was unter den Begriff Schönheitsreparaturen fällt, eigentlich vom Vermieter übernommen werden muss.  Allerdings ist es zulässig, im Mietvertrag etwas anderes zu vereinbaren. Dies ist auch bei nahezu allen Mietverträgen der Fall.   Da Mietverträge meist vom Vermieter vorgelegt und nicht verhandelbar sind, sind sie überwiegend als Allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters zu werten.  Grundsätzlich ist es zwar auch in AGB zulässig, dem Mieter von den Instandhaltungskosten alles aufzubürden, was zu den „Schönheitsreparaturen' zählt.  Dann müssen sich die Klauseln jedoch an dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen messen lassen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB/a> ); insbesondere dürfen die Klauseln den Mieter nicht unangemessen benachteiligen.  Aus diesem Grund hat die höchstrichterliche Rechtsprechung eine ganze Reihe von Klauseln wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam erklärt.  Die Renovierungspflicht richtet also nach den Klauseln des Mietvertrages, die zu prüfen sind.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.   Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder  weggelassen werden.   Mit besten Grüßen Sebastian Belgardt   Kanzleianschrift: Großholthauser Str. 124 44227 Dortmund  Kontaktmöglichkeiten:  Telefon: 0231. 580 94 95 Fax: 0231. 580 94 96 Email: info@ra-belgardt.de www.ra-belgardt.de  **********************************      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 538, § 573c, § 305