Frage: Mein Vater wohnt in meinem Haus, für welches er und seine Partnerin ein lebenslanges und unentgeltliches Wohnrecht im notariellen Kaufvertrag erhielten. Bewirtschaftung und Instandhaltung müssen aber von beiden selbst getragen werden.  Die Partnerin ist nach persönlichen Differenzen beider Seiten vor 4 Wochen einvernehmlich ausgezogen und bewohnt nun eine Wohnung im Hause ihrer Eltern. Sie hat die einvernehmlich beschlossenen Beiträge zur Bewirtschaftung des Hauses nur sehr unregelmäßig oder gar nicht gezahlt und verwendet ihre Mittel fast ausschließlich zur Finanzierung ihrer Eltern.  Nun 2 wichtige Fragen dazu:  1. Mein Vater hat die Schlösser ausgetauscht, weil seine Partnerin stets Kopien an ihre Familie vergab und unangemeldeter Besuch im Hause war. Mein Vater möcte nun seine Privatsphäre schützen, sie verlangt nun aber einen neuen Schlüssel auf der Basis ihres Wohnrechts, hat sie das Recht dazu auch nach der Trennung?  2. Wahrscheinlich möchte sie eine finanzielle Entschädigung, um notariell aus dem Wohnrecht zu gehen. Könnte man das Wohnrecht mit einer Lebenserwartung hochrechnen (z.B. 500 Euro pro Monat als 'Mietentlastung' mal 12 mal X Jahre) und die Instandhaltungskosten für X Jahre dagegen rechnen, um auf einen Betrag zu kommen, den man zur Auflösung ihres Wohnrechts anbieten kann?  Ich benötige in dieser Sache Rechtssicherheit, da sie wohl nicht gütlich auf das Wohnrecht verzichten mag und sich hier ein Rechtsstreit anbahnt.  Vielen Dank.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   Ihre Fragen darf ich auf der Basis des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten:  1.  Rechtsgrundlage für ein dingliches Wohnungsrecht ist a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a> .   Demnach findet auf das Wohnrecht wiederum a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1036.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1036 BGB: Besitzrecht; Ausübung des Nießbrauchs">§ 1036 BGB/a>  Anwendung, der dem Berechtigten ein Recht zum Besitz einräumt.  Dieses Recht zu Besitz berechtigt den Inhaber des Wohnrechts zum Zugang des Objekts und damit auch zum Besitz eines Schlüssels.  Dementsprechend hat die ehemalige Partnerin – jedenfalls solange das Wohnrecht besteht- leider auch Anspruch auf einen Schlüssel.  2.  Der Wert eines Wohnrechts wird in der Regel dadurch berechnet, dass man den Ertragswert mit dem so genannten Leibrentenbarwertfaktor multipliziert.  Zur Bestimmung des Ertragswertes ist primär auf den örtlichen Mietspiegel abzustellen, d.h. es ist zu ermitteln, was für das Haus auf dem örtlichen Markt für eine (Netto)Jahresmiete erzielbar wäre. Hiervon sind die notwendigen Lasten in Abzug zu bringen.  Der so ermittelte Wert ist dann mit dem Leibrentenbarwertfaktor zu multiplizieren.  Dieser wiederum berechnet sich nach der durchschnittlichen restlichen Lebenserwartung bezogen auf das jeweilige Geschlecht sowie weiteren Faktoren, wie dem KapitalmarktzinsS. sowie der Inflationsrate.  Die von Ihnen angedachte Berechnungsmethode kann somit durchaus zur Basis einer außergerichtlichen Einigung gemacht werden, wobei hinsichtlich des Ertragswerts allerdings berücksichtigt werden sollte, dass dieser der ehemaligen Partnerin Ihres Vaters nur zur Hälfte zusteht.  Hinsichtlich der restlichen Lebenserwartung kann auf die so genannte Sterbetafel zurück gegriffen werden, die Sie beispielsweise hier  http://www.it.nrw.de/presse/pressemitteilungen/2007/pdf/166_07.pdf  in Einsicht nehmen können.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.   Hierbei möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.   Sie können natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.   Für eine über diese Erstberatung hinausgehende Interessenvertretung steht Ihnen meine Kanzlei selbstverständlich ebenfalls gerne zur Verfügung.  Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag und verbleibe   mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1036, § 1093