Frage: Guten Tag,  wir sind Vermieter und leben in einem Zweifamilienhaus. Die obere Wohnung ist an ein älteres Ehepaar vermietet. Sie leben bereits seit 25 Jahren dort. Zuerst waren sie Mieter der Schwiegereltern und seit 12 Jahren nun über uns. Bis 2018 war alles gut und freundlich. Dann hörte ich durch Zufall ein Gespräch zwischen den beiden in dem sie über uns auf richtig widerliche Weise redeten. Da wir damals Mitleid hatten und kurz darauf ein Todesfall in unserer Familie war haben wir von einer Kündigung abgesehen. Da sie immer noch sehr günstig und weit unter dem ortsansässigen Mietspiegel Miete zahlten, haben wir zumindest die Miete um die zulässigen 20% erhöht. Eine Zeit lang ging es gut, bis jetzt wieder ein bösen Kommentar nach dem nächsten zu hören ist. Wir mögen nicht mehr in den Garten gehen, weil alles was man spricht oder macht bewertet wird. Leider ist es so, dass unter deren Küche unser Schlafzimmer ist und wenn ich mit meiner Tochter nachmittags im Bett liege, kann ich fast alles verstehen was oben gelästert wird. Wir könnten nun wieder die Miete erhöhen da drei Jahre vergangen sind aber ich sehe keine Einsicht und Änderung in ihrem Verhalten. Er ist über 80 und hat Angst die Wohnung zu verlieren, sie hasst uns weil wir es angesprochen haben, dass wir so nicht weiter mit ihnen unter einem Dach leben möchten. Jetzt zu meiner Frage: Welche Chance haben wir wenn das Ehepaar einen Widerspruch wegen Härtefall einlegt? Muss man sich das ganze weiter antun und sich in den eigenen vier Wänden und Garten so unwohl fühlen? Gibt es irgendeine Möglichkeit diese undankbaren Menschen loszuwerden? Sie haben 85qm und zahlen 6,50€ pro Quadratmeter wobei hier normal 9-10€ sind. Sie zahlen weder für Garage, noch Kellerraum noch Dachterrasse noch für Balkon weil das damals mit Schwiegereltern so vereinbart war. Also was wollen sie noch mehr? Was muss man sich noch alles gefallen lassen? Ich hoffe es war nicht zu viel Information und hoffe, dass ich Antwort bekomme. Mit freundlichen Grüßen  S. F.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  auf Grundlage der durch Sie mitgeteilten Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Die Voraussetzungen für eine Kündigung nach § 573a BGB liegen bei Ihnen vor. Insbesondere verfügt das Haus nur über zwei Wohneinheiten und Sie bewohnen eine dieser Wohnungen selbst.  In der Kündigung müssten Sie angeben, dass Sie wegen § 573a BGB kündigen. Einen sonstigen Grund, z.B. das Verhalten der Mieter, müssen Sie nicht angeben.  Die Kündigungsfrist berechnet sich nach nach § 573a Abs. 1 BGB i.Abs. 5.m. § 573c Abs. 1 BGB. Das bedeutet die  Kündigungsfrist ist nach § 573c Abs. 1 BGB 9 Monate, weil das Mietverhältnis bereits länger als 8 Jahre andauert und verlängert sich nach § 573a Abs. 1 um weitere 3 Monate, weshalb die Kündigungsfrist insgesamt 12 Monate beträgt.  Eine Alternative könnte eine Kündigung aufgrund eines berechtigten Interesses nach § 573 BGB sein, das sprengt aber den Rahmen dieser Frage und das was Sie vortragen wird dazu sehr wahrscheinlich auch nicht ausreichend sein, um eine solche Kündigung zu begründen. Auch für eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB reichen Ihre Schilderungen wohl nicht aus.  Für die Kündigung nach § 573a BGB gilt auch die Regelung des § 574 BGB. Das bedeutet, dass der Mieter der Kündigung widersprechen kann, wenn die Kündigung für ihn auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters eine unzumutbare Härte darstellt. Angesichts des Alters der Mieter und des sehr langjährigen Mietverhältnisses halte ich es für eher unwahrscheinlich, dass eine solche Kündigung durch Sie vor Gericht Bestand haben wird, wenn die Mieter sich gegen diese Kündigung zur Wehr setzen sollten. Insoweit wäre es wahrscheinlich andere Anreize für einen Auszug zu setzen und auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses hinzuwirken oder eine sinnvolle, alternative Wohnmöglichkeit aufzuzeigen, um einen freiwilligen Auszug zu fördern.  Mit freundlichen Grüßen -Rechtsanwältin-

Relevante Paragraphen: § 573, § 573c, § 574, § 573a, § 543