Frage: Ich habe zwei Mietwohnungen in einem Haus. Die obere Whg habe ich der Tochter und die untere Wohnung ihrer Mutter  vermietet. Nun hat die Tochter erheblichen Schaden (Ca. 3500,-€) angerichtet, hat immer wieder gesagt sie würde das bezahlen, allerdings zog sie diese Zahlungen über 6 Monate hinaus indem sie Gesprächstermine welche zu einer Einigung führen sollten, immer wieder verschob. Jetzt, nach über 6 Monaten lacht sie mich aus und erklärt ich hätte nach sechs Monaten kein Recht mehr auf Schadensersatzansprüche. Das ist wohl richtig. Soviel zu Gesetz und Recht was sich wohl nicht immer miteinander vereinbaren lässt. Jetzt habe ich ihr Hausverbot erteilt und wieder lacht sie mich aus und sagt ich dürfe das nicht, weil sie ihre Mutter und ihren Bruder ( jetziger Nachmieter ihrer alten Whg.) besuchen darf wann sie will. Habe ich denn keine rechtliche Handhabe mehr mein Eigentum zu schützen? Der Schaden wurde übrigens von ihren Tieren angerichtet. Die Kosten dafür hat sie auch bei ihrer Versicherung eingereicht, wurden allerdings abgelehnt, weil sie sich nicht drum gekümmert hat nach dem ersten Schaden. Die Versicherung meinte sie hätte unterbinden müssen, dass ihre Tiere weiteren Schaden anrichten. Jetzt zahlt  sie garnichts mehr und grinst mich nur noch an wenn sie ihre Mutter besucht. Mit freundlichen Grüßen 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:   Die Verjährung der Ersatzansprüche ist in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  geregelt. Nach § 548 Abs. 1 S. verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.  Die Vorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  erfordert dem Grunde, dass es sich bei Ihrem Anspruch als Vermieter um einen derartigen Anspruch wegen einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache handelt (vgl. i.E. OLG München, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%201997,%20178" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 1000ünchen, 11.11.1994 - 21 U 2262/94: Ersatzansprüche des Vermieters wegen unterlassener Reno...">ZMR 1997, 178/a> ). Da das Mietverhältnis mit der Mieterin nicht beendet ist, ist der Lauf der Verjährung auch nicht in Gang gesetzt worden.  Vor diesem Hintergrund können Sie Ihre Ersatzansprüche auch noch geltend machen, so dass ich Ihnen empfehle, einen Kollegen mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen.    Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Fragen Sie gerne nach, wenn etwas unklar geblieben ist.   Mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 548