Frage: Ich habe vor gut 5 Jahren einen Bauerhof samt einigen landwirtschaftlichen Nutzflächen (Äcker+Wald, zusammen etwa 34.000 qm) von meinem Grossvater nach dessen Tod geerbt. Meine Mutter (65 Jahre alt) hat ein im Grundbuch eingetragenes Niessbrauchsrecht. Nun plant meine Mutter das Haus samt Flächen zu verkaufen. Das Anwesen ist lt. Grundbuch mit eine Grundschuld über 80.000 DM für einen Dritten belastet. 1) Wem steht der Kaufpreis zu? 2) Wie hoch wäre eine Abfindung für das Niessbrauchsrecht anzusetzen? 3) Wie wirkt sich die grundbuchliche Belastung des Anwesens aus? 4) Im vorgeschlagenen Kaufvertrag heisst es: 'Die Kosten der Lastenfreistellung trägt der Verkäufer.' Wie wirkt sich diese Klausel aus? Vielen Dank für eine schnelle Antwort vorab, mfg, der Fragesteller         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:  1)Wem steht der Kaufpreis zu?  Der Kaufpreis steht Ihnen zu. Ihre Mutter kann auch nicht eigenmächtig das Haus verkaufen. Der Nießbrauch berechtigt sie zur Nutzung der Sache und die Früchte der Sache zu ziehen, dh Mietzinszahlungen stehen Ihrer Mutter zu. Der Verkauf wirkt sich nicht unmittelbar auf das Nießbrauchsrecht Ihrer Mutter aus. Es bleibt weiterhin bestehen bis zum Tod Ihrer Mutter (§ 1061), der neue Eigentümer muß das Nießbrauchsrecht gegen sich gelten lassen.  2)Wie hoch wäre eine Abfindung für das Niessbrauchsrecht anzusetzen?   Die Abfindung kann sich in Ihrem Fall errechnen, indem man die Erträge des Hofes auf die voraussichtliche Lebenszeit Ihrer Mutter anrechnet. (zB betragen die Erträge 100000 Euro pro Jahr, die Lasten sind ca 75.000 Euro, dh pro Jahr kann Ihre Mutter 25.000 Euro aus dem Hof ziehen. Ihre Mutter lebt noch ca. 15 Jahre. Dann würde die Abfindung Euro 375.000 betragen). Wenn der Hof verpachtet ist, beträgt die Abfindung den Mietzins abzüglich Aufwendungen angerechnet auf die Restlebenszeit Ihrer Mutter.  Es gibt hier eine Vielzahl von vorstellbaren Lösungsmöglichkeiten, im Endeffekt werden Sie eine Einigung mit Ihrer Mutter finden müssen. Die og Möglichkeiten sind nur denkbare Wege.  3)Wie wirkt sich die grundbuchliche Belastung des Anwesens aus?   Zunächst sollten Sie klären, ob die Schuld, zu deren Sicherheit die Grundschuld diente, bereits abgezahlt wurde, dann können Sie auf Löschung der Grundschuld klagen.  Wenn die Grundschuld bei Verkauf eingetragen ist, wird sich der Kaufpreis sicherlich mindern, weil der Verkäufer ja dann  mit der Grundschuld belastet ist.  4)Im vorgeschlagenen Kaufvertrag heisst es: 'Die Kosten der Lastenfreistellung trägt der Verkäufer.' Wie wirkt sich diese Klausel aus?   Die gesetzliche Regelung des BGB schreibt vor, dass der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen trägt,  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/448.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 448 BGB: Kosten der Übergabe und vergleichbare Kosten">§ 448 Abs. 2 BGB/a> . Löschungskosten trägt der Verkäufer; a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/433.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag">§ 433 S. 2 BGB/a> . Die Lastenfreistellung, also die Löschung von Grundschulden, trägt dann der Verkäufer, also Sie.  Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem Rechtsproblem weiter geholfen.  Mit freundlichen Grüssen  Nina Heussen Rechtsanwältin  info@anwaeltin-heussen.de www.anwaeltin-heussen.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 433, § 448