Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,ich und mein Mann vermieten seit einigen Jahren in unseren eigengenutzen Haus eine 80qm große Wohnung. Wir haben unseren jetztigen Mieter, mit einer 3 monatigen Frist gekündigt.-Grund Eigenbedarf- In unserem Haus wohnt noch unser 27 jährige Sohn mit seiner Freundin im Dachgeschoß. Da, sich die berufliche Entwicklung unseres Sohnes nicht so gestaltet hat, wie vorgesehen, möchten die zwei nun in die Wohnung einziehen Familiengründung. Mein Mann und mein Sohn überbrachten die Kündigung persönlich um mit dem Mieter über eventuelle Fristverlängerungen zu sprechen. Mieter = alleinstehender Junggeselle mit Jagthund=.Der Mieter reagierte erbost und wollte zu diesem Zeitpunkt nicht mit uns sprechen. 10Tage später erreichte uns ein Brief seines Anwaltes, in dem er erklärte, dass er den Eigenbedarf anzweifelt und es außerdem ein besonderer Härtefall sei, da er mit Hund keinen geeigneten Wohnraum finden würde. Wir wohnen in einer ländlichen Gegend. Zur Vorgeschichte ist noch zu sagen, unser Mieter wohnte schon als Untermieter (1 Zimmer+ Hundehütte)in unserem Haus ca. Okt. 2003 (plötzliche Trennung von seiner Lebensgefährtin)Ab Dez. 2004 ist er dann in die Wohnung eingezogen. Diese wurde von ihm renoviert und modernisiert Fliesen in Küche und Flur Kompl Renovierung des Bades 6qm. Es wurde im Mietvertrag festgehalten, das die daraus entstehenden Kosten der Mieter selbst trägt und nicht mit der Miete zu verrechnen sind.Es wurde auch keine Mietdauer im Vertrag festgelegt. Er nutzte außerdem kostenlos 2 Parkplätze , einen Schuppen, Lagerfläche für sein Kaminholz und eine Hundezwinger. Er möchte nun das wir uns mit seinem Anwalt unterhalten. Wir sind dazu nicht bereit. In der  Kündigung wurde auf den § 573 und 574 und 545 hingewiesen  Unsere Frage : Ist die Kündigung gerechtfertigt Mit freundlichen Gruß         

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für die Einstellung Ihrer Fragen.  Zuerst möchte ich Sie daraufhin weisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall den Gang zu einer Kollegin/ einem Kollegen vor Ort ersetzt. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann nämlich die rechtliche Beurteilung komplett anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.  Ihre Frage beantworte ich aufgrund, der von Ihnen erhaltenen Angaben und eingesetzten Betrag wie folgt:  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs.1 BGB/a>  kann der Vermieter, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, dem Mieter kündigen. Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Gründe sind im Kündigungsschreiben anzugeben (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs.3 BGB/a> ). Im Kündigungsschreiben sind also neben der Kündigungserklärung die Gründe für die Kündigung anzugeben.  Ein berechtigtes Interesse ist deshalb notwendig, weil die Wohnung der Lebensmittelpunkt des Mieters ist. Diese Voraussetzung darf aber nicht in die Substanz des Eigentums des Vermieters eingreifen (BVerfG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2089,%20970" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 14.02.1989 - 1 BvR 308/88: Eigenbedarf Abs. 2">NJW 89, 970/a> ). Diese Ansicht bestimmt auch die Praxis. Der Entschluss des Vermieters die Wohnung selbst zu nutzen bzw. durch seine Angehörigen nutzen zu lassen, ist grundsätzlich zu respektieren.  Die Kündigung ist unwirksam, wenn ein Rechtsmissbrauch vorliegt. Dies wurde insbesondere angenommen, wenn der Vermieter eine vergleichbare, im selben Haus ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung dem Mieter nicht anbietet (BGH NJW  2003, 2604).  Zu den Familien- und Haushaltsangehörigen gehören Sohn oder Tochter selbst dann, wenn sie die Wohnung für eine nichteheliche Lebensgemeinschaft nutzen wollen (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2082,889" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 82,889 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 82,889/a> ). Die Beweislast, dass die Wohnung zum Eigenbedarf benötigt wird, trägt der Vermieter.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung eine unangemessene Härte darstellt. Durch diese Vorschrift kann es zur Fortsetzung des Mietverhältnisses kommen, obwohl die Voraussetzungen einer WIRKSAMEN Kündigung vorliegen. Für die Entscheidung, ob eine besondere Härte vorliegt oder nicht, ist eine Interessensabwägung vorzunehmen. Für die Interessensabwägung sind die Belange des Vermieters und des Mieters als von vornherein gleichwert anzusehen. In erster Linie ist beim Mieter das Fehlen einer zumutbaren Ersatzwohnung zu berücksichtigen (wirtschaftlich und persönlich). Zumutbar sind höhere Mieten bis zur ortsüblichen Miete. Weiterhin sind die einverständlich erbrachten Aufwendungen für die unrenovierte Wohnung bei Kündigung nach kurzer Zeit zu berücksichtigen (LG Kiel a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%2092,%20690" target="_blank" class="djo_link" title="LG Saarbrücken, 31.07.1992 - 13 B S 95/92">WuM 92, 690/a> ). Da Ihr Mieter die Wohnung renoviert hat, ist dies auch zu berücksichtige. Der Mieter muss alle für ihn günstigen Umstände im Prozess vorbringen.  Zusammenfassung:  Aufgrund der Tatsache, dass Ihr Mieter sich auf Wohnungsmangel beruft, könnte er hier einen Anspruch haben, dass das Mietverhältnis trotz WIRKSAMER Kündigung fortgesetzt werden muss. Meines Erachtens sollten Sie unbedingt einen /eine Anwalt/Anwältin vor Ort einschalten. Ich denke nicht, dass Ihr Mieter freiwillig „das Feld räumen„ wird. Ob wirklich Wohnungsmangel vorliegt oder nicht, kann im Rahmen dieses Forums nicht beantwortet werden.  Ich bitte Sie hier um Ihr Verständnis, denn eine seriöse Einschätzung kann nur vom einem Kollegen in Ihrer Nähe getroffen werden, der sich dann genau über den Wohnungsmarkt informieren kann und gegebenenfalls weitere Schritte einleiten wird oder gegebenenfalls vielleicht Vergleichsverhandlungen mit dem Anwalt Ihres Mieters anstreben kann.   Ich  hoffe, dass ich Ihnen weiterhelfen und eine erste Orientierung geben konnte.  Mit freundlichen Grüßen   Tanja Stiller Rechtsanwältin       !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 574