Frage: Im Jahr 2005 wurde ein Gewerbemietobjekt zum Mietpreis von 1050 Euro ohne Nebenkosten von Mieter angemietet. Die Mietkündigung beträgt 3 Monate vor ende des jeweilligen Mietvertragsjahr (zum 31.12.) Es handelt sich um ein befistetes Mietverhältnis, der jeweils um ein weiteres Jahr sich verlängert. Der Mietvertrag wurde im November 2007 vom Vermieter Fristlos gekündigt mit der Begründung, dass der Mietzins stets unpünklich gezahlt wurden ist. Die Mietzinszahlung ist immer zum 3. des jeweiligen Monat im voraus an den Vermieter zu leisten. Der Vermieter hatte im Oktober 2007 den Mieter schriftlich Abgemahnt mit der Begründung, dass ein Haustürschlüssel ohne Zustimmung des Vermieter nachgemacht wurden sei und das der Mieter Hausfremde Personen in das Mietobjekt ohne zustimmung des Vermieter zugang ermöglicht. Die Hausfremde Person ist eine Reinigungskraft die vor Ladenöffnung durch den Hintereingang zum Gewerbe eintritt. Der Vermieter drohte mit Räumungsklage, wenn das Gewerbeobjekt vom Mieter nicht zum 31.12.2007 freiwillig geräumt wird und bestande darauf, dass der Mietzins bis zum 31.12.2008 in voller Höhe weiter gezahlt wird bzw. bei Mietdifferenzeinnahme bis zu 1050€ bei einer Neuvermiettung bis zum 31.12.2008 aufzukommen ist. Es wurde eine schriftliche Vereinabrung mit dem Vermieter getroffen, dass der Vermieter es dultet, dass der gekündigte Mieter das Gewerberaum weiter bis zum 31.12.2008 verwenden kann bis ein neuer Nachmieter existiert. Im Januar 2008 inserierte der Vermieter bei einer Namenhaften Auktionplattform sein Gewerberaum zu einen Mietpreis von 700€. Die Inserierung wurde in druckbarer Ansicht ausgedruckt.  Meine Fragen wäre nun an Sie meine Damen und Herren, ist den die fristlose Kündigung ohne ordentliche schriftliche Abmahnnung wegen unpünklicher Mietzinszahlung gültig und darf denn der Vermieter sein Gewerberaum zu einem günstigeren Mietpreis weiter Vermieten, wenn er aber gleichzeitig auf eine Mietdifferenzzahlung in voller Höhe bis zum 31.12.2008 bei eintreffenden Fall besteht.        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Meine folgende Antwort basiert auf der Gesetzeslage und erfolgt unter dem Vorbehalt, dass sich aus Ihrem Mietvertrag etwas anderes ergibt. Bei Wohnraummietverträgen, gilt dass von des Gesetzeslage nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf. Das gilt bei Mietverträgen über Geschäftsräume grundsätzlich nicht. Hier dürfen auch für den Mieter nachteilige Regelungen getroffen werden. Ob eine solche abweichende Regelung dann im Einzelfall gültig wäre, hängt von der konkreten Klausel ab.  Sollte also Ihr Mietvertrag hinsichtlich einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nichts abweichendes regeln, gilt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 BGB/a> , der da lautet:  § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn 1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. (4) Auf das dem Mieter nach Abs. 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.  In Ihrem Fall heißt das, das eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen gem. § 543 Abs. 2 1 Nr. 3 nur dann wirksam wäre, wenn Sie entweder innerhalb von zwei aufenanderfolgenden Monaten einen wesentlichen Teil der Miete nicht gezahlt hätten oder wenn Sie über einen längeren Zeitraum mit mindestens zwei Monatsmieten in Rückstand gekommen wären. Wenn dieser Kündigungsgrund einschlägig ist, bedarf es gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB/a>  keiner vorherigen Abmahnung. Die Kündigung wäre aber unwirksam, wenn vor deren Zugang die Rückstände augeglichen worden wären oder nach deren Zugang eine Aufrechnungslage eingetreten wäre. Im Ergebnis wäre diese Kündigung hier also nur wirksam, wenn Sie tatsächlich mit so erhebnlichen Beträgen rückständig geworden wären, was aus Ihrem Sachverhalt nicht hervorgeht.  Zudem wäre eine fristlose Kündigung rechtmäßig, wenn Sie Ihre Pflichten erheblich verletzt hätten (allein die Anfertigung eines zusätzlichen Nachschlüssels genügt nicht) oder wenn Sie die Mietsache unbefugt einem Dritten überlassen hätten. Hier haben Sie die gewerblich zu nutzenden Räume Ihrer Putzfrau überlassen, was grundsätzlich zu Ihrem Nutzungsrecht gehört. Dies wäre lediglich dann vertragswidrig, wenn Ihr Mietvertrag hierzu eine Klausel enthält. Eine Kündigung, die auf diesem Grund beruht, bedarf einer erfolglosen, vorherigen Abmahnung.  Hinsichtlich einer Weitervermietung ist der Vermieter im Rahmen seiner Privatautonomie darin frei, einen beliebigen anderen Mietzins mit dem Nachmieter zu vereinbaren. Vermietet er die Räume jedoch zu einem günstigeren Preis, kann er von Ihnen allenfalls dann ErS. in Höhe der Differenz verlangen, wenn er nachweisen kann, dass er ernsthaft erfolglos versucht hat, sie zu dem bisherigen Preis zu vermieten.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtsalge gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.  Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.  Mit freundlichen Grüßen,  Lars Liedtke Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543