Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, wir haben eine Frage zu unserem Haus. Anfang dieses haben eir eine Doppelhaushälft gekauft. Wir haben mit dem Makler mehrere Besichtigungen durchgeführt. Der Keller schien auch einen guten Eindruck gemacht zu haben. Wir fragten den Makler ob es schon einmal Probleme mit Wasser im Keller etc. gegeben hat. Er verneinte dies. Gester nun gab es Starkregen und das Wasser lief durch das Fenster. Außerdem drang auch Wasser über die Wände ein. Die Verkäuferin ist nun zufälligerweise unsere Nachbarin. Als ich heute mit ihr sprach  ist ihr nun rausgerutscht, dass das Wasser schon öfters in den Keller gelaufen ist. Als ich ihr sagte, dass hätte sie uns mitteilen müssen ruderte sie schnell zurück, sie wisse nicht genau wie lange das schon her ist. Da es sich um ein Unwetter handelte müssen wir das hinnehmen. Hätte sie uns das mitteilen müssen, wenn Sie davon wusste. Im Notarvertrag haben wir den Passus stehen, dass sie versichert, dass ihr keine versteckten Mängel bekannt waren. Aber heute hat sie uns ja zufälliger Weise erzählt, dass sie sehr wohl davon wusste. Hätten wir eine Chance im Nachhinnein den Kaufpreis zu senken oder sie finanziell für den Schaden heranzuziehen. Wir haben zwar eine Verischerung, die auch bei Elemantarschäden greift, jedoch müssen wir dennoch den Selbstbehalt tragen und in welcher Höhe die Versicherung den Schaden zahlt ist auch noch nicht sicher. Wie sehen Sie die Rechtlag? Vielen Dank für Ihre Antwort.   Einsatz editiert am 21.06.2013 17:39:26

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Beim Handel von gebrauchten Immobilien ist ein Haftungsausschluss für Sachmängel seitens des Verkäufers üblich und zulässig. Auch die Formulierung, dass dem Verkäufer keine versteckten Mängel bekannt seien ist Standard.  Geht also nach einem halben Jahr die Heizung kaputt, hat der Verkäufer grundsätzlich damit nichts mehr zu tun.  Der Verkäufer hat aber eine Offenbarungspflicht gegenüber dem Käufer  1. über verborgene (nicht sichtbare) Mängel von denen er weiß und  2. von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen.  Dabei dürfen diese Mängel oder Umstände für den Käufer aber nicht offensichtlich sein.  Vgl. nur BGH Urteil vom 16.3.2012, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%2018/11" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 5 ZR 18/11 (2 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 5 ZR 18/11/a> .  Bleiben wir beim Heizungsbeispiel: Stand im Winter im Heizungskeller regelmäßig rostiges Wasser und wird das Haus im Hochsommer mit trockenem Heizkeller verkauft, so hätte der Verkäufer sein Wissen um die Leckage offenbaren müssen.  Tat er es nicht, handelte er arglistig und kann sich auf den Ausschluss der Gewährleistung nicht berufen.  'a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  Haftungsausschluss  Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.'  Die Folge hiervon können z.B. Rücktritts- oder Schadensersatzansprüche sein.  Der Umstand, dass bei Starkregen Wasser durch Fenster und Wände eindringt muss ein Sachmangel sein.  Auch wenn dem ersten Anschein nach hierfür viel spricht, müssen Sie das Vorliegen eines Sach-/Baumangels ggf. auch vor Gericht beweisen. Sie müssen also sicher sein.  Meine erste Empfehlung ist daher einen Baukundigen hinzuzuziehen und den Schaden genau zu dokumentieren. Verlassen Sie sich dabei nicht auf einen Schadenregulierer der Versicherung oder einen von der Versicherung beauftragten Sachverständigen. Optimalerweise würden Sie einen Bausachverständigen hinzuziehen und mit ihm vorher ein festes Honorar aushandeln. Es geht dabei wohlgemerkt noch nicht um Beseitigungsmaßnahmen, sondern um die Dokumentation des Ist-Zustandes und die Ursachenforschung.  Ich denke, dass sich dann auch die Frage klären wird, ob der Schaden mit ein wenig Farbe zu beheben ist oder ob tiefgreifende Sanierungsmaßnahmen nötig sind.  Hiernach sollte sich dann auch die Vehemenz Ihres Vorgehens gegen die Verkäuferin richten.  Das nächste ist, dass Sie natürlich auch die Kenntnis der Verkäuferin von vorhergehenden Schadensereignissen beweisen müssen. Deshalb dokumentieren Sie das stattgefundene Gespräch. Waren hier Zeugen dabei? Fragen Sie ggf. in der  Nachbarschaft nach, ob und wann solche Ereignisse stattgefunden haben. Auch Ihr Sachverständiger soll nach alten Spuren im Keller suchen. Fragen Sie auch den Makler, ob er die Verkäuferin überhaupt nach (Wasser-)Schäden gefragt hat. Bei solchen Gesprächen sollte am besten ein Zeuge von Ihnen dabei sein.   Wenn diese Feststellungen positiv verlaufen (es sollte aber nicht zu lange dauern), haben Sie durchaus gute Chancen Ansprüche gegen die Verkäuferin durchzusetzen.  Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444