Frage: Hallo,  folgendes ist der Fall:  Seit einigen Monaten behaupten die Nachbarn Sachen (Ruhestörung, Untervermietung, falsche Mülltrennung sowie das meine Katze durch deren Wohnung wandert im Erdgeschoss - ich wohne im 1. Stock und die Katze hat kein Freigang), die gelogen sind und konfrontieren mich damit. Zuletzt haben die dadurch eine Abmahnung durch den Vermieter an mich erreicht, die mit einer fristlosen Kündigung drohen.  Desweiteren verletzt der Vermieter durchgängig seine Pflichten, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, wie z. B.  - keine Erstellung einer Nebenkostenabrechnung - keine funktionierende Heizung im Badezimmer (trotz mehrmaliger Aufforderung wurde nichts gemacht) - Restmülltonnenschlüssel funktioniert nicht und ich kann meinen Müll nicht mehr wegschmeißen (auch hier mehrmalige Aufforderung ohne Behebung des Mängels) - keine Installation von Rauchmeldern trotz der Pflicht (Brandschutz ist gesetzlich geregelt) - Verleumdung durch die ungerechtfertige Abmahnung, die auf Hörensagen durch Nachbarn erstellt worden ist  Ich habe bereits die Zusage einer neuen Wohnung ab 01.08.2020.  Nun zu der Frage:  Kann ich hier als Mieter eine fristlose Kündigung, hilfsweise zum 01.08.2020 einreichen, da durch mehrere wichtige Gründe das Verhältnis beider Parteien nicht mehr vertrauenswürdig noch zumutbar erscheint? Gibt es ein verkürztes Kündigungsrecht hierzu und kann ich eine Rückerstattung von bereits gezahlten Nebenkosten verlangen (insbesondere durch die nicht funktionierende Badheizung und der Mülltonne)?  Ist es auch möglich gegen die Nachbarin wegen übler Nachrede und/oder Verleumdung Anzeige zu erstatten?   Einsatz editiert am 13.06.2020 18:20:09

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Für eine Verkürzung der Kündigungsfrist reicht dies noch nicht. Wenn Sie jetzt schriftlich kündigen, wird die Kündigung erst zum 30.09. wirksam.   Die Betriebskostenvorauszahlung für den Rest der Mietzeit bis zum Ablauf der Kündigungsfrist können Sie nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/273.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 273 BGB: Zurückbehaltungsrecht">§ 273 BGB/a>  zurückhalten, wenn der Vermieter die Betriebskosten für 2018 trotz Aufforderung nicht abgerechnet hat. Teilen Sie dem Vermieter dazu schriftlich mit, warum Sie die Betriebskosten nicht zahlen. Allerdings müssten Sie die zurückbehaltenen Betriebskostenvorschüsse später nachzahlen, wenn der Vermieter doch noch eine Abrechnung erstellt.  Die Betriebskosten für 2018 können Sie zurück verlangen, wenn der Vermieter trotz Aufforderung nicht abrechnet. Allerdings können Sie diese nicht endgültig behalten, sondern nur solange, bis der Vermieter die fehlende Abrechnung nachgeholt hat. Danach müssen Sie diese in der angefallenen Höhe jedoch maximal bis zur Höhe der Vorauszahlungen wieder an den Vermieter zahlen.     Wegen der nicht funktionierenden Heizung können Sie die Miete Mindern. Die Prozentsätze, um die gemindert werden kann, sind jedoch sehr unterschiedlich. Das reicht von 5% LG Berlin GE 1992,1043 bis zu 100% LG Hamburg, Urteil vom 15.05.1975 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=7%20O%2080/74" target="_blank" class="djo_link" title="LG Hamburg, 15.05.1975 - 7 O 80/74">7 O 80/74/a> , WM 1976,10  Da es sich nur um ein Zimmer handelt, indem die Heizung nicht funktioniert, dürfte hier eine Minderung von ca. 10% angemessen sein.   Wegen der Mülltonne müssten Sie sich mit dem Entsorgungsunternehmen in Verbindung setzen, ob die Ihren Müll gegen Zahlung einer Sondergebühr bei Ihnen abholen. Diese Gebühr ziehen Sie dann Ihrem Vermieter von der Miete ab. Alternativ könnten Sie sich auch vom Schlüsseldienst auf Kosten des Vermieters einen passenden Schlüssel anfertigen lassen, nachdem Sie den Vermieter durch Fristsetzung in Verzug gesetzt haben.   Wegen der fehlenden Rauchmelder gibt es leider noch keine gesicherte Rechtsprechung, in welcher Höhe eine Minderung hier gerechtfertigt ist. Normalerweise würde ich hier raten, dem Mieter eine Frist von einer Woche zu setzen und nach fruchtlosem Fristablauf auf Kosten des Vermieters eine Ersatzvornahme nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  vorzunehmen. Aber wenn Sie sowieso in 3 Monaten ausziehen, bringt das nichts mehr.   Gegen die Nachbarn können Sie Strafantrag wegen Verleumdung stellen. Allerdings haben Sie hierfür nach a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/77b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 77b StGB: Antragsfrist">§ 77b Abs. 1 StGB/a>  nur 3 Monate Zeit. Ob diese Frist in Ihrem Fall bereits abgelaufen ist, kann ich nicht beurteilen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 273, § 536a