Frage: Vor ca. einem Jahr haben meine damalige Lebenspartnerin und ich (nicht verheiratet) ein Haus gekauft. Die Anteile sind 4/5 bei Ihr 1/5 bei mir  und auch im Grundbuch eingetragen.Das Haus wird nun verkauft womit auch beide einverstanden sind.Das Haus wird nunmehr seit 6 Wochen von uns privat angeboten. Sie zieht in 6 Wochen aus , ich habe vor, bis das Haus verkauft ist in dem Haus in meinen beiden Zimmern wohnen zu bleiben. Frage 1: Wäre sie berechtigt, für den Zeitraum in dem ich alleine in dem Haus wohne,Miete zu verlangen? Oder ist es rechtens daß ich bis zum Verkauf wohnen bleiben darf?Mein Fünftel habe ich per Kredit finanziert und ich will mir eine zusätzliche Miete ersparen. Frage 2: Kann ich einen Privat Verkauf nach Ihrem Wegzug verweigern und ein Makler verlangen? Mit freundlichen Grüßen Buhse        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme:   Auf das Miteigentumsverhältnis zwischen Ihnen und Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin finden die Bestimmungen der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§§ 741 ff. BGB/a>  Anwendung. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 Abs. 2 BGB/a>  kann jeder Teilhaber, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.  Allein die Nutzung des Miteigentums durch nur einen Teilhaber ohne eine Reglung führt noch nicht zu einem Entschädigungsanspruch des anderen Teilhabers (vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201998,%20372" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 15.09.1997 - Abs. 2 ZR 94/96: Rechtsnatur eines Benutzungsüberlassungsvertrages">NJW 1998, 372/a> ; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%202005,%201200" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.03.2005 - Abs. 10 ZR 152/03: gummielastische Masse Abs. 2">NJW-RR 2005, 1200/a> ). Der jeweilige Teilhaber kann jedoch  eine Regelung von Entgelt und Lastenverteilung verlangen. Ihre ehemalige Lebensgefährtin wird daher nach ihrem Auszug von Ihnen eine Nutzungsentschädigung verlangen können. Erst ab dem Zeitpunkt des ernsthaften Entschädigungsverlangens werden Sie eine Zahlung leisten müssen, nicht jedoch rückwirkend. Als Obergrenze wird die verkehrsübliche Miete anzusehen sein, wobei sich Ihre ehemalige Lebensgefährtin allerdings die Kosten und Lasten, die Sie während der alleinigen Nutzung des Hauses zu tragen haben, anrechnen lassen muss.   Weiterhin werden Sie keinen Anspruch darauf haben, dass der Verkauf des gemeinschaftlichen Hauses durch einen Makler erfolgt. Können Sie sich mit Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin nicht über die Durchführung des Verkaufs einigen, muss gegebenenfalls eine Teilungsversteigerung durchgeführt werden. Abgesehen von den Kosten eines Versteigerungsverfahrens wird bei dem freihändigen Verkauf in der Regel ein deutlich höherer Erlös erzielt. Sie sollten daher versuchen, sich mit Ihrer ehemaligen Lebensgefährtin über die Bedingungen des freihändigen Verkaufs zu einigen.  Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen  Petry-Berger Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 745, § 741