Frage: Liebe Interessenten,  leider kommt es in unserem Haus oft vor, dass von allen im Haus bekannten Personen in den Aufzug uriniert wird. Dies führt dann dazu, dass der Aufzug unter zumutbaren Umständen nicht benutzt werden kann. Meine Mutter ist alt und ist durch ihre Gelenkschmerzen auf den Aufzug angewiesen (5. Etage), vor allem nach dem Einkaufen. Trotz etlicher Beschwerden mit Angabe der Schuldigen tut sich bei der Hausverwaltung nichts. Meine Frage ist nun, ob wir rechtliche Ansprüche wie z. B. eine Mietpreisreduzierung durchsetzen könnten?   Ich danke im Voraus für Ihr Interesse.    Mit freundlichen Grüßen, K. K.

Antwort: Sehr geehrte Fragenstellerin, Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Grundsätzlich hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dies ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB/a> .  Der Bundesgerichtshof hat in seinem Beschluss vom 25. Oktober 2011, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20125/11" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.10.2011 - Abs. 8 ZR 125/11: Wohnraummiete: Substantiierungsanforderungen bei der Geltendm...">Abs. 8 ZR 125/11/a>  festgestellt, dass auch bei der Benutzung des Treppenhauses und des Kellers Fäkaliengerüche von Mietern nicht hingenommen werden müssen. Grundsätzlich stellen Geruchsbelästigungen, sofern sie ein gewisses Maß überschreiten, Mängel der Mietsache dar. Die Benutzung eines Aufzuges, in den uriniert wurde, ist nicht zumutbar.   Es wurde schon in diversen Entscheidungen festgehalten, dass der Ausfall eines Aufzuges einen Mangel der Mietsache darstellt, der zur Minderung berechtigt (AG Bremen, 4. Dezember 1986, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20C%20300/86" target="_blank" class="djo_link" title="AG Bremen-Blumenthal, 04.12.1986 - 10 Abs. 100 300/86: Mietminderung bei Ausfall des Fahrstuhls">10 Abs. 100 300/86/a> ; AG Berlin-Mitte, 3. Mai 2007, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20C%203/07" target="_blank" class="djo_link" title="10 Abs. 100 3/07 (2 zugeordnete Entscheidungen)">10 Abs. 100 3/07/a> ; AG Berlin-Mitte, 19. April 2007, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20C%2024/07" target="_blank" class="djo_link" title="10 Abs. 100 24/07 (3 zugeordnete Entscheidungen)">10 Abs. 100 24/07/a> ).  Sie können also vom Vermieter Abhilfe verlangen und gleichzeitig die Miete mindern.  Das Abhilfeverlangen sollten Sie dokumentieren und zudem notieren, wann der Aufzug nicht benutzbar war.  Die Mietminderung können Sie selbständig vornehmen indem sie weniger Miete bezahlen. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein.   Hat der Mieter den vereinbarten Mietzins in voller Höhe entrichtet, obwohl ein Mangel vorliegt, kann die zu viel gezahlte Miete gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§ 812 BGB/a>  zurückfordert werden.  Zahlt er trotz Kenntnis des Mangels ohne jeden Vorbehalt die Miete ungekürzt weiter, kann er die Überzahlung regelmäßig nicht zurückfordern (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/814.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 814 BGB: Kenntnis der Nichtschuld">§ 814 BGB/a> ), weil schon zum Zeitpunkt der Zahlung der Rechtsgrund zum Behaltendürfen der vollen Miete für den Vermieter nicht mehr bestand (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/814.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 814 BGB: Kenntnis der Nichtschuld">§ 814 BGB/a> ). Hat der Mieter aber unter Vorbehalt gezahlt, steht dem a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/814.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 814 BGB: Kenntnis der Nichtschuld">§ 814 BGB/a>  nicht entgegen, weil ein bei der Leistung gemachter Vorbehalt die Anwendung dieser Vorschrift ausschließt  (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 536 Randnummer 317).  Sie können also die bisher zuviel gezahlte Mieter nicht mehr zurückverlangen.  Sie sollten den Minderungsbetrag nicht zu hoch ansetzen. Die zitierten Urteile oben sahen Minderungsbeträge zwischen 7,5 % (von der Nettomiete) für den Ausfall des Aufzugs in einem Studentenwohnheim, 15 % für den Ausfall der Fahrstuhlanlage für 16 Tage bei einer Wohnung im sechsten Obergeschoss und 20 % bei dem Ausfall der Fahrstuhlanlage für 16 Tage bei einer Wohnung in zehnten Obergeschoss vor.  Üblicherweise ist die Minderung von der Bruttomiete vorzunehmen und richtet sich nach der Schwere und Dauer des Mangels.  Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Anfrage weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage. Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit den besten Grüßen  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 814, § 812