Frage: Ich habe ein Grundstück reserviert, hierzu gibt es eine Reservierungsvereinbarung. Zusätzlich sind 50.000€ bereits im Voraus an den EIgentümer gezahlt wurden. Die Vereinbarung wurde einmal schriftlich verlängert.  Der Eigentümer hat das Grundstück nun anderweitig verkauft und war schon beim Notar. Er bittet nun um RÜckabwicklung.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Sie stellen keine Frage.  Sie fühlen sich verständlicherweise 'betrogen'.   1. Wegen § 311b Abs. 1 S. 1 BGB und § 125 S. 1 BGB haben Sie aber b>kein/b>en b>Anspruch/b> auf b>Übertragung/b> des b>Grundstück/b>s auf Sie.   'Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen [...], bedarf der notariellen Beurkundung.'  'Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig.'  Der Verkäufer hat sich mangel notariell beurkundetem Kaufvertrag nicht rechtlich verpfllichtet, Ihnen das Grundstück zu übertragen.  Das heißt, Sie erhalten die bereits gezahlten 50.000 € zurück, weil der Verkäufer unberechtigt bereichert ist.  2. In Betracht kommt daher allenfalls ein b>Schadensersatz/b>anspruch wegen des Abbruchs von Vertragserhandlungen gemäß § 280 Abs. 1 BGB, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB.  Bei Grundstücksgeschäften kommt ein Schadensersatzb>anspruch/b> aber nur b>ganz ausnahmsweise/b> in Betracht.   Der Verkäufer darf von einem beabsichtigten Verkauf wegen der Formbedürftigkeit (notarielle Beurkundung) auch grundlos Abstand nehmen , solange der Kauf nicht notariell beurkundet wurde.  Das hat der Bundesgerichtshof entschieden, BGH Urt. v. 13.10.2017- Abs. 5 ZR 11/17, Rdnr. 6:  '[...] löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt. Eine solche ist beispielsweise beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft oder auch dann gegeben, wenn ein Verhandlungspartner zwar zunächst verkaufsbereit war, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von dieser Bereitschaft abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren.'  'Eine unangemessene Benachteiligung des Kaufinteressenten ist hiermit nicht verbunden. Da vor der Beurkundung eine rechtliche Bindung des Verkaufswilligen noch nicht besteht, erfolgen Vermögensdispositionen, die in Erwartung eines Kaufabschlusses getätigt werden, grundsätzlich auf eigenes Risiko. Hierdurch wird der Kaufinteressent nicht unzumutbar belastet [...].' (BGH, s.o. Rdnr. 15, für den Fall von Finanzierungskosten für das Grundstücksgeschäft),   Der Verkauf / die Veräußerung an einen anderen Interessenten bedeutet den Abbruch der Vertragsverhandlungen mit Ihnen und führt - für sich allein - nicht zu einem Schadensersatz-Anspruch Ihrerseits.   Das wäre nur der Fall, wenn Sie beweisen könnten, dass Sie von Anfang an 'hinters Licht' geführt worden wären oder der Verkäufer Ihnen nicht mitgeteilt hat, dass es einen anderen Interessenten gibt und Sie deswegen weitere finanzielle Aufwendungen hatte.  3. Möglicherweise enthält die Reservierungsbereinbarung weitergehende Regelungen.    Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt

Relevante Paragraphen: § 311b, § 125, § 280