Frage: Ich bin dabei ein Bauernhaus, ca. Baujahr. ca. 1900 (nicht mehr genau feststellbar), zu kaufen. Es liegt im Kreis Potsdam-Mittelmark.  Auf der Flurkarte, die mir der Makler übermittelt hat, ist nun festzustellen, dass das gesamte Haus etwa 1m auf das Nachbargrundstück gebaut ist. Das Nachbarhaus ist etwa ebenso alt. Kann ich davon ausgehen, dass die Überbauung aufgrund des Alters der beiden Häuser verjährt ist und geduldet werden muss? Welche Sicherheiten kann ich von den Verkäufern verlangen, die mich bei einem absehbaren künftigen Verkauf des Nachbargrundstücks vor Ansprüchen möglicher Käufer schützen?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:   Eine Berufung auf Treu und Glauben bzw. eine Duldungspflicht des Überbaus ergibt sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§ 912 BGB/a> .   Erfolgte der Überbau böswillig (vorsätzlich oder grob fahrlässig), so kann der Eigentümer des Nachbargrundstückes den mit dem Überbau belasteten Grundstücks die Beseitigung des Überbaus nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a>  verlangen. Die Kosten der Beseitigung des Überbauers hat der Grundstückseigentümer (Überbauer) zu tragen. Weiterhin kann die Herausgabe der überbauten Fläche nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/985.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 985 BGB: Herausgabeanspruch">§ 985 BGB/a>  verlangen.   Maßgeblich für den Beseitigungsanspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§§ 1004 Abs. 2/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">912 BGB/a>  ist, dass eine Duldungpflicht für den Überbau nicht besteht.   Aufgrund des Alters der Gebäude und der seit über einem Jahrhundert geduldeten Überbaus, wird der Überbau von dem jetzigen und künftogen Eigentümern zu dulden sein.   Eine Beseitigungsanspruch ist nicht zu befürchten, da dieser aufgrund der langjährigen Duldung verwirkt ist, allenfalls eine Überbaurente nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/912.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht">§§ 912 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/913.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 913 BGB: Zahlung der Überbaurente">913 BGB/a>  wäre auf Verlangen zu entrichten .   Zur Absicherung und Ausschluss einer Überbaurente bietet sich hier entweder eine Baulast oder eine Dienstabrkeit an, wass allerdings Kosten verursachen wird.   Ich hoffe Ihnen eine ersten Überblick verschafft zu haben.   Mit besten Grüßen    § 912 Überbau. Duldungspflicht  ( 1 ) Hat der Eigentümer eines Gründstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm VorS. ODER grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.  ( 2 ) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.   § 1004 Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch  ( 1 ) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzers beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.  ( 2 ) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 913, § 1004, § 912, § 985