Frage: Hallo,  folgende Situation:  Ein Mieter ist EINE Monats-Miete seit Monaten im Rückstand. Mahnverfahren wurde eingeleitet.  Der Mieter hat auf nichts reagiert (weder 2 Mahnungen durch mich, noch Mahnbescheid), hat dem Gerichtsvollzieher nicht aufgemacht und kam zum Termin der EV nicht.  Mittlerweile wurde Haftbefehl zur Erzwingung der EV erlassen und wird demnächst vollstreckt.   Es sind natürlich schon einige Kosten entstanden und es kommen wohl weitere (allein 300 Euro für Schlüsseldienst bei Vollstreckung falls er nicht aufmacht).  Ab wann kann ich diesem renitenten Mieter denn kündigen? Ist eine Kündigung nach Treu und Glauben möglich?  Wenn nein, was ist sobald die Gebühren und Kosten eine weitere Monatsmiete ausmachen? (dann bin ich in Summe ja über den 2 Monatsmieten, oder?)  Er hat schon vorletztes Jahr die Nebenkostennachzahlung erst geleistet, nachdem der Termin für die mündliche Verhandlung beim AG bereits festgesetzt war.  Es geht dem Mann hier offenbar nur darum seine Widerspenstigkeit auszuleben.  Und dann hab ich noch das Gerücht gehört, dass ich auch die Haftkosten ggf. vorstrecken muss. Stimmt das?  Viele grüße  BSW  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Eine fristlose Kündigung dürfte vorliegend nur eine geringe Aussicht auf Erfolg haben. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB/a>  müsste Ihr Mieter hierfür für 2 aufeinander folgende Termine die Miete oder einen erheblichen Teil davon nicht bezahlt haben oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Miete in Höhe eines Betrags im Rückstand sein, der die Miethöhe von 2 Wohnungsmieten erreicht.  Der Rückstand i.S.d Vorschrift betrifft hierbei ausschließlich Mietzahlungen mit Einschluss der laufenden Nebenkosten, vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2008,%203210" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.07.2008 - Abs. 12 ZR 134/06: Begriff des Verzugs mit einem nicht unerheblichen Teil der Mie...">NJW 08, 3210/a> , BayObLG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%2096,%20207" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 05.10.1995 - REMiet 1/95: Herabsetzung der monatlichen Vorauszahlungen für Heizungs- u...">NJW-RR 96, 207/a> . Die Ihnen bei der Durchsetzung Ihres Mietzinsanspurchs entstandenen Rechtsverfolgungs- und Verzugskosten dürften hingegen nicht zu den Mietzahlungen gehören, da hier nur regelmäßig wiederkehrende Zahlungen umfasst sind.   In Betracht kommt jedoch eine ordentliche Kündigung. Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug ist nämlich auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2Nr.3 BGB/a>  möglich, vgl. BGH, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20107/12" target="_blank" class="djo_link" title="Abs. 8 ZR 107/12 (3 zugeordnete Entscheidungen)">Abs. 8 ZR 107/12/a> .   Eine ordentliche Kündigung ist nur dann unwirksam, wenn die Pflichtverletzung Ihres Mieters keine 'nicht unerhebliche Pflichtverletzung' i.S. des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  darstellt.   Sowohl in der Rechtsprechung der Instanzengerichte als auch in der Literatur ist jedoch streitig, wie hoch ein vom Mieter verschuldeter Zahlungsrückstand sein und wie lange er angedauert haben muss, um die ordentliche Kündigung zu rechtfertigen. Hier kommt es also auf den Einzelfall an.   Teilweise wird vertreten, dass bereits jeder Zahlungsverzug zu Kündigung berechtigt, während die überwiegende Meinung vertritt,  dass eine erhebliche Pflichtverletzung jedenfalls bei einem Rückstand von einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat vorliegen dürfte, vgl. LG Wiesbaden, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%202003,%201096" target="_blank" class="djo_link" title="LG Wiesbaden, 14.02.2003 - 3 S 94/02: Ausreichender Grund für eine Kündigung wegen nicht unerhe...">NJW-RR 2003, 1096/a> .   Sie geben an, das Ihr Mieter mit der Zahlung einer Monatsmiete über einen Zeitraum von mehreren Monaten in Verzug geraten ist. Folglich dürfte nach meiner Rechtsauffassung zumindest eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt sein.  Was die Haftkosten bei Weigerung Ihres Mieters zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung angeht, so gehen Sie zu Recht davon aus, dass die Kosten der Haftunterbringung zu den sog. notwendigen Kosten der Zwangsvollstreckung gehören.   Gemäß Nr. 9010 KV GKG sind Kosten einer Zwangshaft aufgrund eines Haftbefehls nach       a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/901.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 901 ZPO: (weggefallen)">§ 901 ZPO/a>  in Höhe des Haftkostenbeitrags nach § 50 Abs. 2, Abs. 3 StVollzG vom Schuldner bzw. soweit dort uneinbringlich von Ihnen als Gläubiger zu erheben. Die durchschnittlichen Haftkosten belaufen sich auf ca. EUR 80,00 - EUR 90,00 pro Tag. Bei einer maximalen Haftdauer von 6 Monaten kann hierdurch also eine beträchtliche Summe zustande kommen, so dass eine solche Vollstreckungsmaßnahme gut überlegt sein sollte.  Insgesamt rate ich Ihnen deshalb eher an das Mietverhältnis, idealerweise durch anwaltliche Unterstützung, beenden zu lassen und nötigenfalls Räumungsklage zu erheben, bzw. erheben zu lassen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei der Abwicklung Ihres Mietverhältnisses anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Mietrecht spezialisierte Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden  Mit freundlichen Grüßen    Dipl.iur. Mikio A. Frischhut Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 543