Frage: Guten Tag,  Wir haben eine Frage zu einer Auffahrt, bei der wir ein Nutzungsrecht haben.  Wir haben ein bestehendes Haus in Hamburg gekauft. Der dazu gehörende Garten ist separat als Bauland verkauft worden, dadurch wurde unser Grundstück zum Pfeifenstielgrundstück mit Nutzungsrecht für die Zufahrt.  In einer Zeichnung, die als Anlage dem Kaufvertrag beigefügt war, ist eine Zufahrt von 2.50 m Breite eingezeichnet. Die Zeichnung ist identisch auch als Anlage am Kaufvertrag der neuen Nachbarn.   Der Text des Kaufvertrages definiert folgendes: „Der Veräußerer als künftiger Eigentümer des nicht veräußerten Teilstücks des Flurstücks xy räumt hiermit dem jeweiligen Eigentümer des Kaufgegenstandes das Recht ein, die in dem anliegenden Lageplan (Anlage) schraffiert eingezeichnete Zufahrtsfläche mit Kraftfahrzeugen zu befahren und zu begehen. Der jeweilige Eigentümer des Kaufgegenstandes ist ferner berechtigt, in dieser Zufahrtsfläche Ver- und Entsorgungsleitungen jeder Art zu verlegen und dort dauernd zu belassen.   Die Kosten der Verlegung, Unterhaltung und Instandsetzung der Leitungen trägt der jeweilige Nutzer. (…)   Bei der Zufahrtsfläche handelt es sich um eine reine Verkehrsfläche. Das Abstellen von Gegenständen auf dieser Fläche ist nicht gestattet.„  Die Auffahrt war ursprünglich ca. 50-100 cm von der Grundstücksgrenze entfernt. Während der Bauarbeiten für das neue Haus ist die ehemals vorhandene Pflasterung  von den neuen Eigentümern komplett entfernt worden (unbefestigter Sandweg). In der Zeichnung, die dem Kaufvertrag (identisch in beiden Kaufverträgen) beigefügt war, ist sie direkt an der Grundstücksgrenze eingezeichnet.  Genutzt wird die Auffahrt, wenn es sie wieder gibt, von beiden Parteien – die Nachbarn haben ihre Autostellplätze auch hinter ihrem Haus geplant.   Die Nachbarn sind nun der Ansicht, dass wir verpflichtet sind, uns an den Kosten für die Pflasterung der neuen Zufahrt zur Hälfte zu beteiligen. Ihre Begründung ist, dass sie lt. Zeichnung an anderer Stelle sein soll, als sie ursprünglich war, und dort nun auch hinkommt. (an die ursprünglich Stelle kann sie auch nicht mehr, weil das Haus so breit gebaut ist, dass sie dort nicht bleiben konnte.)   Wir sind von dieser Forderung überrascht und eigentlich der Meinung, dass es in der Verantwortung der Nachbarn liegt, uns die Zufahrt zur Verfügung zu stellen: Dass wir ein Nutzungsrecht haben, ohne Herstellungs- oder Unterhaltungskosten tragen zu müssen.  Die Kaufverträge beinhalten nichts über das oben Zitierte hinaus, was hier Klärung schaffen könnte.   Also, die Frage noch einmal in Kürze:  Müssen wir uns an den Kosten für die Herstellung der Auffahrt beteiligen, obwohl sie uns nicht gehört?              

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Sie haben ein vertraglich vereinbartes Nutzungsrecht an einem Grundstück, das nicht in Ihrem Eigentum steht. Wenn ich Sie richtig verstehe, ist dieses Nutzungs-bzw.Wegerecht aber nicht im Grundbuch als Grunddienstbarkeit eingetragen.  In Ihrem Kaufvertrag ist eine Unterhaltungspflicht für die Auffahrt, also für das Grundstück, welches Sie nutzen dürfen, nicht geregelt. Damit trifft Sie auch keine Unterhaltungspflicht. Es bleibt dabei, dass der Eigentümer dieses Gründstücks für die Unterhaltung zu sorgen hat.  Hierfür spricht auch die Tatsache,dass vertraglich geregelt ist, dass im Falle der Verlegung von Entsorgungsleitungen der Nutzer dieser Leitungen für deren Unterhaltung zu sorgen hat. Wollte der      Veräußerer, dass auch die Unterhaltung des Weges dem Nutzer auferlegt wird, hätte er dies ebenfalls vertraglich festlegen können und müssen.  Zusätzlich ist zu beachten, dass ja die Nachbarn die Pflasterung  entfernt haben. Es ist kein Grund ersichtlich, warum Sie sich dann an den Kosten der neuen Pflasterung beteiligen müssten. Vielmehr ist es so, dass ja Ihre Nachbarn die Nutzung des Weges  beeinträchtigen. Auch wenn Ihr Wegerecht nicht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist, sind diese Normen aber analog anwendbar. Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1027.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1027 BGB: Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit">§ 1027 BGB/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a>  haben Sie im Falle einer Beeinträchtigung, die ja durch Ihre Nachbarn vorliegt, Anspruch auf Beseitigung dieser Beeinträchtigung.  Nochmals zusammengefasst: Sie müssen sich nicht an den Kosten beteiligen, vielmehr haben Sie einen Anspruch auf Beseitigung der Beeinträchtigungen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen weiterhelfen konnte und stehe Ihnen bei  weiteren Fragen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Leyrer Rechtsanwalt       !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1004, § 1027