Frage: Hallo, meine 82-jährige Mutter bezog vor 8 Jahren unsere Einliegerwohnung (Erstbezug, komplett gestrichen). Nun hat sie gekündigt und wir sind wegen einiger Dinge unsicher. Zu Schönheitsreparaturen sind keinerlei Angaben im Mietvertrag enthalten, renoviert wurde in den 8 Jahren nicht.  Muss meine Mutter bei Auszug renovieren, die zahlreichen Löchern in den Wänden und Fliesen (die teilweise komplett erneuert werden müssen) reparieren und die zahlreichen defekten Lampen der Deckenstrahler ersetzen?  Desweiteren lässt sie die von ihr damals bezahlte Einbauküche komplett herausreißen, obwohl in der neuen Wohnung eine vorhanden ist und wir ihr sie bezahlt hätten. Im Mietvertrag steht unter dem Punkt Einbauten:'Der Mieter ist berechtigt, eine Einrichtung, mit der er die Wohnung versehen hat, wegzunehmen. Dies gilt nicht, sofern der Vermieter dem Mieter eine angemessene Entschädigung zahlt, es sei denn, der Mieter hat ein berechtigtes Interesse daran, die Einrichtung mitzunehmen.' Müsste sie uns somit nicht die Möglichkeit geben, ihr die Küche abzukaufen? Für den Empfang von drei Schlüsseln hat sie mit dem Mietvertrag unterschrieben, nun fehlt einer. Muss sie nun für die Kosten eines neuen Schlosses aufkommen? Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung gerne nachfolgend beantworte.  Schönheitsreparaturen muss der Mieter nur durchführen, wenn ihm dies wirksam durch den Mietvertrag auferlegt ist. Enthält der Mietvertrag hierzu keine Regelung, dann bleibt es bei der gesetzlichen Regelung der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§§ 535/a>  Abs. 1 2 Hs. 2, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">538 BGB/a> , wonach der Vermieter für die Instandhaltung der Mietsache zu sorgen hat. Die Renovierung geht begrifflich noch weiter, auch hierzu ist Ihre Mutter ohne entsprechende wirksame Vereinbarung nicht verpflichtet.  Schäden an der Mietwohnung hat hingegen der Mieter zu ersetzen. Die Abgrenzung zwischen Schäden und vertragsgemäßer Abnutzung ist nicht immer einfach.  Wenn Sie mit den defekten Lampen Glühbirnen meinen, deren Lebensdauer abgelaufen ist, dann dürfte dies unter die vertragsgemäße Abnutzung fallen. Diese hätte ihre Mutter nicht zu ersetzen. Wenn es sich aber um Verschlechterungen handeln sollte, die nicht durch den üblichen Gebrauch entstehen, wie zerstoßene oder zerbrochene Lampen o.ä., dann müsste ihre Mutter diese ersetzen.  Hinsichtlich Dübellöchern kommt es wiederum auf den Umfang der Löcher an. Vom GrundS. her ist das Bohren von Dübellöchern vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst, vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201993,%201061" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.01.1993 - Abs. 8 ZR 10/92: Auslegung und Zulässigkeit von Formularklauseln in Wohnungsmie...">NJW 1993, 1061/a> . Die Angemessenheit bestimmt sich dann nach Anzahl und Größe der Dübellöcher und ob diese mit geringem Aufwand beseitigt werden können. Handelt es sich um eine „normale' Anzahl und Größe der Dübellöcher, so ist ihre Mutter auch zur Beseitigung dieser ohne entsprechende wirksame vertragliche Regelung nicht verpflichtet. Da sie schreiben, die Wände müssten teilweise komplett erneuert werden, besteht aber die Aussicht, dies als übermäßigen Gebrauch ersetzt zu bekommen. Die Beweislast für die übermäßige Abnutzung tragen allerdings Sie, und diese wiegt in solchen Streitigkeiten oft schwer.  Die von Ihnen zitierte Regelung hinsichtlich des Wegnahmerechts entspricht a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/552.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 552 BGB: Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters">§ 552 Abs. 1 BGB/a> . Fraglich ist hier das berechtigte Interesse Ihrer Mutter. Dies kann ein wirtschaftliches Interesse oder Liebhaberei sein, vgl. Bieber in MüKo/BGB, § 552, Rn. 7. Ein solches Interesse kann ich nach Ihrer Schilderung bisher nicht erkennen. Wenn Sie von Ihrer Mutter verlangen die Einrichtung zurückzulassen und Ihr eine angemessene Entschädigung anbieten, dann hat Ihre Mutter ohne begründeten Vortrag zu dem berechtigten Interesse kein Wegnahmerecht mehr.  Der Verlust eines oder mehrerer Schlüssel löst eine Schadensersatzverpflichtung des Mieters aus. Dies führt in der Regel nicht nur zu einer Schadensersatzpflicht hinsichtlich des Schlüssels, sondern so weit, dass der Vermieter eine neue Schließanlage einbauen lassen kann. Diesen Schaden kann er vom Mieter ersetzt verlangen, wenn nicht der Mieter Umstände vorträgt, die es als völlig unwahrscheinlich erscheinen lassen, dass trotz Verlust des Schlüssels Unbefugte in die Wohnung eindringen könnten.  Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weiter geholfen und wünsche Ihnen viel Erfolg in dieser Angelegenheit. Gerade in (engen) Verwandtschaftsverhältnissen empfiehlt es sich natürlich noch mehr als sonst, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Sollten Sie Schäden streitig geltend machen wollen, ist eine gute Dokumentation des Zustands zu Beginn und am Ende des Mietverhältnisses unerlässlich.  Bitte beachten Sie, dass meine Antwort nur eine erste Einschätzung darstellt. Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei für eine weitergehende Beratung oder Vertretung zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  - Ivo Glemser - Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 552, § 538, § 535