Frage: Sehr geehrte Damen und Herren!                                                       Berlin den,  29.11.2007   Ich habe einige Fragen und ich hoffe auf gute Ratschläge!    1) Gartennutzung   Ich habe 1998 im Garten einen Teich angelegt. Dies wurde von der damaligen Wohnungsbaugesellschaft telefonisch genehmigt. Seit 2003 gehört das Haus einem anderen  Vermieter-privat. Der übernahm auch ohne Beanstandungen diese Teichanlage. 2006 erweiterte ich den Teich. Nach der Besichtigung war der Vermieter zwar nicht angetan davon, aber er äußerte sich mit den Worten: Es ist mir eigentlich egal was Sie hier machen, solange es hier sauber und ordentlich gehalten wird und es bei Auszug in den ursprünglichen Zustand versetzt wird!  Frage: Kann der Vermieter nun verlangen, dass ich die Teichanlage jetzt beseitige?     2) Keller  Ich habe seit 1998 auch im Mietvertrag einen Keller mit zwei Räumen vermerkt, in dem ich eine Werkstatt für private Zwecke ( Kleinreparaturen und Hobby )  eingerichtet habe. Zu diesem Zweck habe ich die Stromleitung vom Hausstrom (Licht usw.) von einem Fachmann umlegen lassen, damit auch der Stromverbrauch nicht zu Lasten der Mieter genutzt wird. Die Umlegung der Leitung wurde telefonisch mit der Wohnungsbaugesellschaft abgesprochen und ist dem neuen Vermieter seit der Übergabe 2003 bekannt, er hatte keine Einwände!  Frage: Kann der Vermieter mir die Werkstatt verbieten ?            Muss ich die Stromleitung wieder zurückklemmen ?   3) Zweiter Keller  Bei der Wohnungszusammenlegung wurde mir vom Vermieter ein zweiter Keller zugeteilt, den ich als Lagerraum nutze. Dieser Keller ist nicht im Mietvertrag vermerkt. Bei der letzten Kellerbegehung beanstandete er eine erhöhte Feuerlast durch Spanplatten, Holzleisten,               3 Kabelringe, 4 Autoreifen. Ich erklärte mich bereit, diese Dinge zu entfernen. Eine Woche später bekam ich ein Schreiben, dass ich den Keller zu räumen habe!  Frage: Was darf ich im Keller lagern?            Kann der Vermieter den Keller ohne weiteres zurück verlangen?   In guter Hoffnung  mit freundlichen Grüßen  J.G               

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:  (1) Zu den Grenzen der Gartennutzung:  Zunächst gehe ich davon aus, dass Ihnen der Garten seitens der damaligen Wohnungsbaugesellschaft mitvermietet wurde und in Ihrem Mietvertrag verzeichnet ist. Ihr derzeitiger Vermieter ist nur dann berechtigt, die Beseitigung der Teichanlage zu verlangen, wenn es sich bei der Anlage des Teiches um einen nicht mehr vertragsgemäßen Mietgebrauch i.S. der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§§ 535/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">538 BGB/a>  handelt. Nach zutreffender Rechtsauffassung stellt die Anlage eines Teiches auf dem Grundstück des Vermieters einen vertragsgemäßen Mietgebrauch dar, wenn der Mietvertrag keinen Vorbehalt erhält und der Teich bei Vertragsende folgenlos beseitigt werden kann (vgl. LG Lübeck, Urteil v. 24.11.1992, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=14%20S%2061/92" target="_blank" class="djo_link" title="LG Abs. 50übeck, 24.11.1992 - 14 S 61/92">14 S 61/92/a> ; zur Gartennutzung vgl. auch Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 535 Rn. 301 ff.). FAZIT: Enthält Ihr Mietvertrag keinen Vorbehalt und kann der Teich bei Beendigung des Mietvertrages folgenlos beseitigt werden, bedürfen Sie noch nicht einmal einer Genehmigung seitens des Vermieters. BEACHTEN SIE ABER: Aus Gründen der Vorsicht empfehle ich Ihnen dennoch, die schriftliche (!) Zustimmung Ihres Vermieters einzuholen, dass dieser auf ein Beseitigungsverlangen bis zur Beendigung des Abs. 1005 verzichten wird. In jedem Fall sind Sie verpflichtet, die Teichanlage nach Beendigung des Mietverhältnisses zu beseitigen.  (2) Zur Kellernutzung (Nr. 1):  Für ein mögliches Werkstattsverbot kommt es auch hier wieder darauf an, ob die Werkstatt einen vertragsgemäßen Mietgebrauch i.S. der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§§ 535/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">538 BGB/a>  darstellt. Der Keller unterliegt in der Regel keinen besonderen Nutzungsbeschränkungen. Ein Mieter kann dort alles lagern und abstellen, was üblicherweise auch zum Wohngebrauch gerechnet wird oder mit diesem in Zusammenhang steht, insbesondere auch Gegenstände der Freizeitgestaltung. Nach m.A. gehört hierzu auch die Hobbywerkstatt, solange keine gewerbliche Nutzung stattfindet oder im Mietvertrag ein Vorbehalt vermerkt ist. FAZIT: Ein Verbot der Werkstattsnutzung wäre in Ihrem Falle nicht zulässig. BEACHTEN SIE ABER: In Standardmietverträgen ist regelmäßig geregelt, dass die Mietsache - soweit es Inventar und Einrichtungen betrifft - im ursprünglichen Zustand zurückgegeben werden muss. Damit wäre die Stromleitung in Ihrem Fall bei Vertragsbeendigung wieder zurückzuklemmen, solange der Vermieter sich mit dem aktuellen Zustand nicht einverstanden erklärt.   (3) Zur Kellernutzung (Nr. 2):  Sollte der Brandschutz durch im Keller gelagertes Material nicht mehr gewährleistet und die Mietsache somit potentiell gefährdet sein, wäre die Lagerung überobligationsmäßiger Mietgebrauch und Sie in diesem Fall zur Beseitigung verpflichtet. Nach m.A. handelt es sich bei den von Ihnen gelagerten Gegenständen um leicht brennbare Materialien, die aus brandschutztechnischen Gründen zu entfernen sind. Dies gilt in jedem Fall für die Autobereifung. Da ich allerdings kein Fachmann i.S. Brandschutz bin, empfehle ich Ihnen, sich zur Sicherheit mit der örtlichen Feuerwehr in Verbindung zu setzen, die Fragen zur Brandprävention mit Freude beantworten wird. Im Zweifel wird sie Ihnen die Argumente an die Hand geben, die Sie Ihrem Vermieter entgegen halten können.  Ich hoffe, Ihnen mit den vorangegangenen Ausführungen vorab weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich weiterhin gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Iven Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 538