Frage: Sehr geehrter Anwalt,  seit über einem Jahr zahlt der Mieter meines Kellerabteils keine Miete mehr. Er ist nicht Mieter der zugehörigen Wohnung in dem MFH. Er ist unter der im Vertrag angegebenen Meldeanschrift nicht zu erreichen. Briefe und damit auch die außerordentliche Kündigung kamen unzustellbar zurück. Ich möchte den Mieter natürlich loswerden und das möglichst günstig. 1) Welche Möglichkeiten habe ich, dem Mieter die Kündigung zuzustellen? 2) Ist die öffentliche Zustellung eine Option? 3) Welche Schritte muss ich unternehmen, falls eine Melderegisterauskunft fruchtlos bleibt, weil der Mieter sich nicht umgemeldet hat? 4) Wie kann ich ihm die Kündigung und damit auch alle weiteren Schreiben zukommen lassen? 5) Welche Konsequenzen drohen mir, falls ich den Keller ohne den Rechtsweg zu gehen eigenmächtig öffne und sein Eigentum entsorge? Ich bitte um entsprechende Referenzen auf Gesetzestexte oder Gerichtsurteile.  Mit freundlichen Grüßen, Björn Rohloff

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen  wie folgt beantworten:  1) Welche Möglichkeiten habe ich, dem Mieter die Kündigung zuzustellen?  Hier bleibt Ihnen nur die Möglichkeit einen ordentlichen Zustellweg zu finden. Ist eine postalische Zustellung nicht möglich, dann greift nur der nächste Schritt.  3) Welche Schritte muss ich unternehmen, falls eine Melderegisterauskunft fruchtlos bleibt, weil der Mieter sich nicht umgemeldet hat?  Ist eine Zustellung an die alte Adresse nicht möglich, so müssen Sie zunächst eine zustellfähige Anschrift ermittelt. Dies kann durch eine Meldeanfrage bei zuständigen Einwohnermeldeamt erfolgen. Hier müssen Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen, was durch den Mietvertrag zu belegen wäre.  Ist das Ergebnis der Meldebehörde fruchtlos und erhalten Sie abermals keine zustellfähige Adresse, dann wäre der nächste Schritt gangbar.  2) Ist die öffentliche Zustellung eine Option?  Soweit hier der Nachweis der fehlenden Zustellbarkeit vorliegt und insoweit die Optionen für das Finden einer zustellfähigen Adresse erschöpft sind, so kann die öffentliche Zustellung der Kündigung und später die Klage auf Räumung und Herausgabe und ggf. Zahlung der Rückstände angestrebt werden. Hier ist nachzuweisen, dass eine postalische Zustellung unternommen haben.  Wenn der Aufenthaltsort des Mieters nicht bekannt ist und auch nicht ermittelt werden kann, kann eine Kündigung oder z.B. die Räumungsklage öffentlich zugestellt werden § 185 ZPO. Dies ist der letzte Ausweg. Auf Antrag muss das Gericht eine öffentliche Zustellung bewilligen ( § 186 ZPO). Das Verfahren ist sehr zeitraubend und aufwendig. Die zuszustellenden Schriftstücke müssen im Amtsgericht mindestens 1 Monat lang aushängen. Das Gericht ordnet in der Regel an, dass die Zustellung ein- oder mehrmals in Tageszeitungen oder im Bundesanzeiger veröffentlicht werden. Sofern die öffentliche Zustellung erforderlich ist, sollte mit der Durchführung und Überwachung ein Rechtsanwalt beauftragt werden.  Im Falle des unbekannten Aufenthalts des Mieters muss der Vermieter für den Zugang der Kündigung durch öffentliche Zustellung sorgen (KG Berlin, Urteil v. 12.4.2010, 8 U 175/09, ZMR 2010 S. 953)  Von dieser in den §§ 185 ff. ZPO zunächst für die Zustellung im Gerichts- oder Vollstreckungsverfahren vorgesehenen Möglichkeit kann gem. § 132 Abs.2 BGB auch der Absender von Willenerklärungen außerhalb eines Gerichtsverfahrens und damit auch der Vermieter Gebrauch machen.  Voraussetzung für die öffentliche Zustellung ist allerdings, dass der Aufenthaltsort des Mieters unbekannt ist. Dies ist nicht schon dann der Fall, wenn der Vermieter nicht weiß, wo sich der Mieter aufhält. Erforderlich ist vielmehr, dass der Aufenthaltsort des Mieters allgemein unbekannt ist (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 23. 02. 1993 – 23 W 173/93). Damit dies angenommen werden kann, muss der Vermieter Nachforschungen anstellen, deren Umfang allerdings nicht einheitlich beurteilt wird. Während zum Teil vertreten wird, dass der Vermieter seiner Nachforschungspflicht bereits dann genügt, wenn er erfolglos eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt und der zuletzt zuständigen Poststelle gestellt hat (vgl. OLG Naumburg, Beschluss vom 16. 01. 2001 – 12 W 43/00), lässt der BGH dies zumindest für das gerichtliche Verfahren nicht ausreichen und fordert, dass zusätzlich durch persönliche Nachfragen z.B. beim ehemaligen Arbeitgeber, bei Hausgenossen und Verwandten des Zustellungsadressaten versucht wird, dessen Aufenthalt zu ermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 04.07.2012 − Abs. 12 ZR 94/10).  Bei positivem Ergebnis wird das Gericht dann die Kündigung / Klage am schwarzen Brett aushängen und dementsprechend öffentlich zustellen.  4) Wie kann ich ihm die Kündigung und damit auch alle weiteren Schreiben zukommen lassen?  siehe oben, ohne wirksame Adresse nur im Rahmen der öffentlichen Zustellung. Mit Blick auf dei Vollstreckung im Anschluss ermöglichen sich weitere Möglichkeiten, da über einen Gerichtsvollzieher dann auch zusätzliche Auskünfte eingeholt werden können, um den Schuldner ausfindig zu machen.  5) Welche Konsequenzen drohen mir, falls ich den Keller ohne den Rechtsweg zu gehen eigenmächtig öffne und sein Eigentum entsorge?  Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte und /oder nicht von einem Gerichtsvollzieher vorgenommene eigenmächtige Inbesitznahme und deren eigenmächtige Räumung durch den Vermieter stellen jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an dden Räumen bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht i. S . d. § 858 Abs.1 BGB und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe i. S. d. § 229 BGB dar, für deren Folgen der Vermieter gem. §§ 280 Abs.1, 823 Abs.1, Abs.2 BGB und darüber hinaus sogar verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet (vgl. BGH, Urteil vom 14. 07. 2010 – Abs. 8 ZR 45/09). Kommen Gegenstände des Mieters abhanden oder werden beschädigt, ist der Vermieter zum SchadenserS. verpflichtet. So widersinnig es manchem Vermieter erscheinen mag, durch das Eindringen in die in seinem Eigentum stehende Wohnung macht er sich außerdem wegen Hausfriedensbruchs gem. § 123 StGB strafbar.  Fazit:  Ist der Aufenthalt unbekannt und die Adresse nicht anderweitig ermittelbar (EMA-Anfrage) muss sodann erst die Kündigung öffentlich zugestellt werden und in einem weiteren Schritt dann die Räumungsklage.  Leichter ist zwar die eigenmächtige Räumung, jedoch können hier nicht unerhebliche Nachteile drohen, wenn diese nicht ordnungsgemäß abgesichert ist, zumal diese per se an sich rechtswidrig ist.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 229