Frage: Sehr geehrte Damen und Herren  Wir haben als GbR zum 01.01.2009 einen Gewerbemietvertrag auf 5 Jahre abgeschlossen. Jetzt wird aber die GbR zum 01.01.2010 aufgelöst, wegen Unrentabilität. Kann hier eine Sonderkündigung des Mietvertrages erfolgen?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Bei einem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag kann während der vereinbarten Laufzeit keine ordentliche Kündigung, also eine Kündigung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist, erfolgen.   Somit käme nur die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund in Betracht. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 BGB/a>  kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bzw. der sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.   Die Rechtsprechung leitet aus dieser gesetzlichen Regelung ab, dass der wichtige Grund zu definieren ist als Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nach umfassender Interessenabwägung die durch die Berücksichtigung eines Verschuldens ergänzt wird. Der wichtige Grund muss daher aus der Risikosphäre des Kündigungsempfängers kommen. Übertragen auf Ihren Fall heißt dies, dass der für Sie wichtige Grund nicht zur Kündigung berechtigt, da er nicht aus der Sphäre des Vermieters stammt. Dieser hat die Situation seines Mieters, Ihrer GbR, nicht zu verantworten. Sie haben daher kein außerordentliches Kündigungsrecht.   Die Rechtsprechung hat zwar daneben auch einen wichtigen Grund anerkannt, wenn dieser aus der Interessensphäre des Kündigenden stammt, dies aber nur dann wenn der Grund nicht aus der Risikosphäre des Kündigenden stammt. Eine solche Fallgestaltung liegt in Ihrem Fall jedoch auch nicht vor, da die Unrentabilität der GbR Ihre Risikosphäre ist.  Ich kann daher nur empfehlen, mit dem Vermieter eine einvernehmliche Regelung über die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages zu treffen. Eine einseitige Lösungsmöglichkeit vom Vertrag ist vorliegend nicht gegeben. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 543