Frage: Liebe Anwälte,  vor Kurzem haben wir bei einem Bauträger ein Grundstück mit darauf zu errichtendem Reihenendhaus gekauft. Das Grundstück sollte nach aktuellem Bebauungsplan (referenziert im Kaufvertrag) an einer Seite mit einem unter Naturschutz stehenden Knick/einer Baumreihe abschließen, welche zu gleichen Teilen uns sowie unserem Nachbarn gehören sollte.  Nachdem der Bau unseres Hauses inzwischen begonnen hat, ist uns vor Ort aufgefallen, dass diese Verhältnisse nach (angeblich) korrekter Vermessung wohl nicht zutreffen sollen. So soll sich der Knick nun vollständig auf unserem Grundstück befinden:  Verhältnisse nach Bebauungsplan, d.h. so wie wir es laut Kaufvertrag gekauft haben (sozusagen aus der 'Seitenansicht'): 2m breiter Knick 2m breite Schutzzone 4m breite freie Fläche 5m Hausbreite  Verhältnisse vor Ort: 4m breiter Knick 2m breite Schutzzone 2m breite freie Fläche 5m Hausbreite  D.h. entgegen des Bebauungsplans können weitere 2m Breite des Grundstücks (entsprechend 60qm und damit 15% der Gesamtfläche) faktisch nicht genutzt werden. Im Gegenteil haben wir nun die zusätzliche Pflicht, bei Abgang von Gehölzen je qm ein Gewächs zu pflanzen, um den Knick zu erhalten (d.h. im Falle eines Falles bis zu 60 Pflanzen, was erhebliche zusätzliche Unkosten verursachen würde).  Wir stellen uns nun die Frage, ob wir - wie vom Bauträger behauptet - damit nun ohne jegliche Entschädigung leben müssen oder ob uns z.B. ein Preisnachlass für die nicht nutzbare Fläche zusteht.  Vielen Dank für Ihre Einschätzung und beste Grüße, Marcel

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Vielen Dank für die gestellte Frage.  Maßgeblich ist eigentlich die Umgrenzung der Grundstücks im Lage/Bebauungsplan, welcher bei der Beurkundung vorlag und Inhalt der Vertragsverhandlung gemacht worden ist. Es ist  grds.zwar nicht zulässig, von dieser Fläche in wesentlichen Teilen abzuweichen.  Allerdings nimmt die Flächenangabe des Grundstücks nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuches teil (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/892.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 892 BGB: Öffentlicher Glaube des Grundbuchs">§ 892 BGB/a> ). Angaben, die am öffentlichen Glauben teilnehmen waeren: Die Gemarkungs-, Flur- und Flurstücksbezeichnung, die nach außen wirkende Darstellung der Flurkarte und der sich aus den Zahlen des Liegenschaftskatasters ergebende Grenzverlauf.   Die Flächenangabe dagegen ist lediglich eine beschreibende Größe.(Reichsgerichtsurteil vom 12.Februar 1910). Es besteht daher oft kein Rechtsanspruch auf eine bestimmte Quadratmeter-Fläche- allerdings kommt es auf den Vertrag an!  Ich bitte daher zunaechst um einige weitere Abgaben.Bitte führen Sie kurz aus,wie genau der Bebauungsplan im Kaufvertrag referenziert worden ist. Welche Grundstücksgrösse ist kaufvertraglich vereinbart worden und wie genau?Welche Regelungen befinden sich ggf. zu Maengelrechten?   Die Größe des Grundstücks gilt naemlich als Eigenschaft. Wird diese neben der Beschreibung der Fläche in den Kaufvertrag aufgenommen, so liegt darin dann oft eine Zusicherung. Es kann aber auch etwas anderes gelten. Oft findet sich  auch eine Reglung wie etwa : „Für Größe, Güte und Beschaffenheit übernimmt der Verkäufer keine Gewähr'. Daher bitte ich Sie, auch für die erste Einschaetzung weitere Angaben zu machen.   Mit freundlichen Grüßen aus Bielefeld T.Asthoff!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 892