Frage: Im Jahr 2012 haben wir ein Haus auf einem Erbbaugrundstück erworben. Grundstückseigentümer ist die Gemeinde. Der Erbbauvertrag ist von 1939 und wurde für 99 Jahre geschlossen. Zur Erbbauzinsanpassung wurden ursprünglich die Veränderungen des Lebenshaltungskostenindex vereinbart. Die Anpassungen wurden in der Vergangenheit jedoch sehr selten durchgeführt, sodass der in 2012 aktuelle Erbbauzins bei rd. 370,- Euro pro Jahr lag. Im Vorfeld des Verkaufs hat die Gemeinde den damaligen Eigentümern schon mitgeteilt, dass sich bei Verkauf der aktuelle Erbbauzins auf 2.520,- pro Jahr erhöhen wird (ca. 7-fache Erhöhung). Begründet wurde dies mit den geänderten wirtschaftlichen Verhältnissen und der nicht mehr zeitgemäßen Höhe des Erbbauzinses. Gleichzeitig wurde verlangt, dass der zukünftig Käufer eine Vollmacht für die Gemeinde zur Ergänzung des Erbbaurechtsvertrages und die Zustimmung zur Erbbauzinserhöhung in vorgenannter Höhe bei einem Notar beurkunden lässt. Beide Punkte waren Voraussetzung zur Zustimmung der Gemeinde zum Verkauf. Im Mai 2012 haben wir letztlich den Kaufvertrag, die Vollmacht für die Gemeinde sowie die Zustimmung zur Erbbauzinserhöhung protokolliert. Daraufhin hat die Gemeinde ihre Zustimmung zum Verkauf erteilt, einen Nachtrag zum bestehenden Erbbaurechtsvertrag protokolliert und den Erbbauzins ab Eigentumsübergang (01.07.2012) auf 2.520,- Euro pro Jahr erhöht. Die Frage ist nun, ob die Gemeinde berichtigt war, ihre Zustimmung zum Verkauf von der Zustimmung des Käufers zu dieser gravierenden Erbbauzinserhöhung sowie der Erteilung einer Vollmacht zur Protokollierung eines Nachtrags zum Erbbauvertrag abhängig zu machen. Zumindest die Erbbauzinserhöhung erscheint nicht zulässig (vgl. OLG Hamm, Beschl. v. 3.11.2005 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=15%20W%20337/05" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 03.11.2005 - 15 W 337/05: Rechtsstellung des Grundstückseigentümers bei Veräußerung d...">15 W 337/05/a> ). Falls dies zutreffend ist, welche Konsequenzen würden sich daraus ergeben bzw. welche Möglichkeiten haben wir, um dagegen vor zu gehen?!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Vorausgeschickt sei, dass ich bei der Beantwortung der Frage davon ausgehe, dass die Veräußerung des Erbbaurechts, a href="https://dejure.org/gesetze/ErbbauRG/5.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 5 ErbbauRG">§ 5 ErbbauRG/a>  entsprechend, vertraglich von der Zustimmung des Grundstückseigentümers abhängig gemacht wurde.     Dieser Beurteilung liegt die gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung zugrunde, dass das Zustimmungserfordernis nicht dazu dient, etwaigen Ansprüchen des Grundstückseigentümers auf eine Erbbauzinserhöhung, mögen sie begründet sein oder nicht, Nachdruck zu verleihen (BayObLG NJW- RR 1987, 459, 462; OLG Frankfurt, RPfleger 1979, 24; Senat, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=OLGZ%201976,%20260" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 12.01.1976 - 15 W 211/75">OLGZ 1976, 260/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201993,%201106" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 27.05.1993 - 15 W 27/93: Wirksamkeit der Bestellung eines Erbbaurechts an einem kirch...">NJW-RR 1993, 1106/a>  sowie a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJWE-MietR%201996,%2058" target="_blank" class="djo_link" title="NJWE-MietR 1996, 58 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJWE-MietR 1996, 58/a> ).  Insoweit unterscheidet sich der Sachverhalt in dem von Ihnen zitierten Urteil des OLG Hamm von Ihrem, als dass Sie der Gültigkeit des neu vereinbarten  Erbbauzinses in Höhe von 2.520,00 Euro/Jahr zugestimmt haben. Diese Vereinbarung ist auch Bestandteil des Vertrages geworden. An dessen Inhalt sind Sie zunächst einmal grundsätzlich auch gebunden.   Ausnahmen bestehen dann, wenn  1. entweder gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen wurde (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/134.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 134 BGB: Gesetzliches Verbot">§ 134 BGB/a> ) oder  2. der Vertrag erfolgreich angefochten werden kann (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/119.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 119 BGB: Anfechtbarkeit wegen Irrtums">§§ 119 ff. BGB/a> ).  Wollen Sie sich von dieser lösen, müssen demnach die Voraussetzung dieser Normen vorliegen.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen André Meyer, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 134, § 119