Frage: Hallo Anwalts Team, ich stehe vor einem großene Problem. Es war seit langem unser Wunsch ein anderes Haus zu erwerben und unser jetziges zu verkaufen.  Wir wurden fündig und haben ein neues Haus gefunden das in Kürze notariell Beurkundet werden soll.  Der Vertragsentwurf liegt uns vor. Kein Makler, privat.  Zum Verkauf unserer Immobilie haben wir eine Makler eingeschlaltet mit dem wir einen Qualifizierten Makler Vertrag abgeschlossen haben. Der Makler hat Fotos gemacht und das Haus einige Tage inseriert und schon beim 2. Termin war das Haus verkauft. Das Paar hat dem Makler eine Reservierungsprovision bezahlt. 7 Tage später bekamen wir den Kaufvertrags Entwurf vom Notar.  Soweit war bis dahin alles perfekt nur das der Makler wenig Arbeit hatte und ich es evtl. selbst genauso schnell verkauft hätte und höher.  Nun ist folgendes passiert. Ich leide an eine Erkrankung die auch mit Angst und Panik zu tun hat. Nun hat sich bei mir ein so schlechter Gesundheitszustand eingestellt der es nicht zulässt die Sache umzusetzen. Ich habe schon Notartermine verschoben da es fast bis zur Bewusstlosigkeit führt. Ich möchte und kann das ganze nicht tun und möchte das es mir wieder gut geht.  In unserem Maklervertrag steht das der Käufer die Provision trägt, aber nicht die Höhe in %.  Es gibt eine Klausel die besagt das wenn der Verkäufer von der Kaufabsicht abkommt dem Makler die entgangene Provision erstatten soll.  Ich muss und werde das ganze absagen aber brauche dazu einige Info. - Im Vertrag steht nicht die Höhe der Provision - Im Vertrag steht 'wenn der Verkäufer von der Kaufabsicht abkommt` Muss doch verkaufsabsicht heissen oder ?  Wie komme ich aus der Sache gut heraus ohne hohe Kosten zu haben ? Kann ich gegen den Vertrag vorgehen ? Muss ich mit Aufwandsentschädigung rechnen gegenüber dem gefundenen Käufer ?  Also es ist noch nichts unterschrieben.  Mit was muss ich rechnen gegenüber den Verkäufern des Hauses welches wir jetzt somit nicht kaufen bzw. unterschreiben.  Es geht mir so schlecht und ich bereue das alles. Ich habe meine Erkrankung nicht mit berücksichtigt. Ich möchte wieder normal schlafen können.  Nun quält mich noch dazu die Angst vor den Folgen die auf mich zukommen.  Ich möchte und kann mein Haus nicht verlassen/verkaufen. LG     Einsatz editiert am 24.09.2015 21:25:38

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen, und auf Grund des gewählten Mindesteinsatzes verbindlich, aber in der von Ihnen gewünschten Kürze wie folgt beantworten:  'Im Vertrag steht 'wenn der Verkäufer von der Kaufabsicht abkommt` Muss doch verkaufsabsicht heissen oder ?'  Der Vertrag wäre dahingehend auszulegen. Wenn Sie für den Fall des Rücktritts dem Makler eine Provisionszahlung versprochen haben, dann müssen Sie diese auch entsprechend entrichten.  Wie komme ich aus der Sache gut heraus ohne hohe Kosten zu haben ?   Selbst wenn Sie den Vertrag anfechten könnten, wären Aufwendungsersatzansprüche fällig. Einen optimalen Weg sehe ich nicht. Die Notarkosten für den Entwurf müssen Sie bei Absage zudem ebenfalls tragen.   Kann ich gegen den Vertrag vorgehen ?   In dem (Makler-)Vertrag ist ein Rücktrittsrecht vereinbart, aber eben mit der beschriebenen Kostenfolge.   Aus dem Gesetz könnten Sie den Vertrag unter den Bedingungen der § 119 ff. anfechten, wenn Sie etwa zum Vertragsabschlusszeitpunktüber dessen Inhalt im Irrtum gewesen wären. Nichtig wäre der Vertrag zuletzt noch, wenn Sie im Zeitpunkt des Abschlusses (unerkannt) geschäftsunfähig gewesen wären.  Muss ich mit Aufwandsentschädigung rechnen gegenüber dem gefundenen Käufer ?  Als Rechtsgrundlage dient ein Anspruch aus „ Verschulden bei Vertragsverhandlungen' . Es bestehtaber wegen der Formvorschrift des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB/a>  noch kein wirksamer Kaufvertrag, und so soll nach BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%2096,%201884" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 96, 1884 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 96, 1884/a>  ein Schadensersatzanspruch auch nur bei einem 'schweren Verstoß' gegen die Pflicht zum redlichen Verhalten bestehen. Die möglichen Aufwendungen der enttäuschten Käufer werden Sie jedoch zu tragen haben.  Mit was muss ich rechnen gegenüber den Verkäufern des Hauses welches wir jetzt somit nicht kaufen bzw. unterschreiben.   Auch in diesem Fall gilt, dass bei triften Gründen zum Abbruch der Vertragsverhandlungen kein SchadenerS. zu leisten ist, aber wohlmöglich ein AufwendungeserS. für bisher entstandene Kosten der anderen Partei.  Zusammenfassend müssen Sie in 2 Fällen mit Aufwendungsersatzansprüchen rechnen, die übersichtlich sein dürften. DIe Notarkosten für den Entwurf haben Sie zu tragen. Gleiches gilt für die Provision.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b