Frage: Ich habe im März 2012 den Kaufvertrag für ein Bauernhaus aus dem Jahr 1896 abgeschlossen. Die Verkäufer wohnten noch darin und alle Wände waren zugestellt. Im Kaufvertrag die übliche Klausel 'Der Erwerber hat das Vertragsobjekt besichtigt, er kauft es im gegenwärtigen Zustand, der als vertragsgemäß vereinbart wird. Weitergehende Rechte des Erwerbers wegen offener oder verborgener Mängel werden ausgeschlossen, insbesondere für Flächenmaß, Beschaffenheit, Verwendbarkeit und Ertrag' Ausserdem 'Sachmängel, die nachweislich in der Zeit ab heute bis zum Besitzübergang entstehen, hat der Veräußerer auf seine Kosten zu beseitigen, ausgenommen gewöhnliche Abnutzung...' Das Objekt wurde mir am 30.12.2012 übergeben. Es war leergeräumt. Bei der Übergabe sprach ich den Verkäufer auf Schäden im Putz (innen) und auch an der Fassade an mehreren Stellen an, aber er meinte nur, das sei nicht schlimm und an der Fassade wurde falsche Farbe verwendet, die sich etwas löst. Als Laie gab ich mich mit dieser Auskunft zufrieden. Im Anschluss daran flog ich für 6 Wochen nach Thailand. Nach meiner Rückkehr am 20.2.2013 begann ich, Handwerker wegen der geplanten Renovierung des Hauses einzuladen und da wurde ich darauf aufmerksam gemacht, dass an mehreren grossen Stellen das Mauerwerk total feucht ist und komplett saniert werden muss. Kann ich gegen den Verkäufer trotz des Haftungsausschlusses im notariellen Vertrag Ansprüche geltend machen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Die Vertragsklausel ist hier leider eindeutig zu Ihren Ungunsten. Sie Haben bestätigt, das Objekt besichtigt zu haben und den gegenwärtigen Zustand als vertragsgemäß anerkannt. Die Haftung für offene und verdeckte Mängel wurde ausdrücklich ausgeschlossen.  Aus diesem Grund empfiehlt es sich, bereits im Vorfeld - vor Abschluss des Kaufvertrages - einen Sachverständigen bei der Besichtigung hinzuzuziehen.  Bei einem alten Haus - Baujahr 1896 - muss man immer mit dem Vorhandensein von Mängeln, insbesondere Durchfeuchtungsschäden, rechnen. (Dies ist in gewisser Weise vergleichbar mit dem Kauf von alten Gebrauchtwagen - auch hier wird die haftung regelmäßig vom Verkäuger ausgeschlossen und muss mit Mängeln gerechnet werden.)  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  kann sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Letzteres scheidet aus, es bleibt nur die Möglichkeit arglistigen Verschweigens.  Im Streitfall tragen Sie als Käufer die Beweislast, dass Ihnen der Verkäufer bei Abschluss der Vereinbarung die aufgetretenen Mängel arglistig verschwiegen hat (BGH, Urteil vom 30.03.2012, Aktenzeichen: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%2086/11" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 30.03.2012 - Abs. 5 ZR 86/11: Gewährleistung beim Grundstückskauf: Beweislast für arglistig ver...">Abs. 5 ZR 86/11/a> ).  Die Gerichte stellen an die Führung eines solchen Beweises gerade bei alten Kaufsachen hohe Anforderungen. So kann vorliegend der Verkäufer etwa behaupten, ihm sei die Durchfeuchtung selbst nicht aufgefallen, etwa weil Möbel vor den Feuchtstellen standen, oder diese mit Farbe überstrichen waren. Er kann auch anführen, schließlich seien Ihnen die Feuchtschäden bei der Besichtigung auch nicht aufgefallen, dann hätten sie für ihn auch nicht erkennbar sein müssen.  Zur Arglist im Rahmen des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  ist kürzlich ein Urteil des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 21.06.2012 (Az.:a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20U%205/11" target="_blank" class="djo_link" title="5 U 5/11 (2 zugeordnete Entscheidungen)">5 U 5/11/a> ) im Zusammenhang von Befall von Holzdecken mit Pilzen und Schädlingen ergangen. Danach muss      1. im Rahmen des Tatbestandsmerkmals 'Arglist' der Verkäufer nicht nur ihm bekannte (verdeckte) Mängel von sich aus offenbaren, er muss auch einen bereits bestehenden Verdacht auf das Vorhandensein solcher Mängel offenbaren;      2. wird in einem Verkehrswertgutachten festgestellt, dass entsprechend dem Gebäudealter und dem Gebäudezustand für alle Holzteile ein Holzschutzgutachten für erforderlich gehalten wird, muss aus der Sicht eines objektiven Verkäufers der hinreichend konkrete Verdacht entstehen, dass tragende Holzbauteile aufgrund ihres konkret festgestellten Zustandes durch Holzschädlinge oder in anderer Weise beeinträchtigt sein können;      3. über einen derartigen Verdacht muss der Verkäufer den potentiellen Käufer auch ohne konkrete Nachfrage informieren.  Nach dieser Entscheidung muss also der Verkäufer den Kaufinteressenten von sich aus über den bloßen Verdacht eines Mangels informieren, der die Wohntauglichkeit des Hauses beeinträchtigen. Ein solcher Verdacht kann sich beisoielsweise aus einem Verkehrswertgutachten dem Verkäufer aufdrängen.  Zwar muss der Verkäufer einer Sache nicht ungefragt über alle Umstände aufklären, die für den Kaufentschluss des Käufers von Bedeutung sein können. Eine Offenbarungspflicht besteht nur dann, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Vertragsschluss des Käufers erkennbar von Bedeutung sind und deren Mitteilung er nach der Verkehrsauffassung erwarten kann (BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201983,%202493" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 13.07.1983 - Abs. 8 ZR 142/82: Pflicht des Verkäufers zur Mitteilung einer Senkung des Herst...">NJW 1983, 2493/a> ; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202011,%201279" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 12.11.2010 - Abs. 5 ZR 181/09: Grundstückskaufvertrag mit Haftungsausschluss: Darlegungs- und B...">NJW 2011, 1279/a> ). Aufzuklären ist aber jedenfalls über solche Mängel, die für den Käufer nicht erkennbar sind und die den Wert erheblich mindern oder unbrauchbar machen (Singer/ Singer/ Finckenstein in: Staudinger, BGB, 2011, § 123 Rn. 13,17). Aufklären muss der Verkäufer daher über eine ihm bekannte Sanierungsbedürftigkeit des Hauses (LG Koblenz, Urteil vom 15.06.2012, Aktenzeichen: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=8%20O%20353/06" target="_blank" class="djo_link" title="8 O 353/06 (2 zugeordnete Entscheidungen)">8 O 353/06/a> ).  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Carsten Neumann, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444