Frage: Guten Tag! Mir stellt sich folgende Frage: Ich habe ein Mehrfamilienhaus gekauft zum 01.04.2017. Nach Übergabe der Mietverträge stellt sich heraus, dass 2 Tage nach Unterschrift des Kaufvertrages beim alten Vermieter eine Kündigung einer Wohnung eingegangen ist. Der alte Vermieter (er war vor dem 31.3.2017 noch zuständig) hat dem Mieter die Kündigung bestätigt. Ich stelle nun nach Durchsicht der Unterlagen (nach dem 01.04.2017) fest, dass die Kündigung des Mieters nicht unterschrieben war, also somit nicht wirksam gekündigt wurde. Wurde diese nicht wirksame Kündigung durch die Bestätigung des damaligen Vermieters geheilt? Oder bleibt sie unwirksam trotz Bestätigung durch den damaligen Vermieters?  Es wäre schön, wenn Sie mir helfen könnten.  Vielen Dank.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ich unterstelle zunächst, dass der ehemalige Vermieter noch Eigentümer war, als die Kündigung bei ihm einging und als er die Kündigung bestätigt hat.  Es ist richtig, dass die Kündigung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 Abs. 1 BGB/a>  der Schriftform bedarf. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/126.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 126 BGB: Schriftform">§ 126 BGB/a>  ist dafür die eigenhändige Namensunterschrift erforderlich. Infolge des Formmangels ist die Kündigung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a>  nichtig.  Eine Heilung des Mangels ist nicht vorgesehen und - da es sich um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung handelt - auch nicht möglich.  In Betracht kommt vorliegend die Umdeutung des Schriftverkehrs und des gesamten Sachverhalts in einen Mietaufhebungsvertrag.   Es besteht Einigkeit darüber, dass das Schriftformerfordernis für Aufhebungsverträge nicht gilt, auch nicht analog zur Anwendung kommt.  Grundsätzlich kann eine formunwirksame Kündigung nicht in ein Angebot auf Vertragsaufhebung umgedeutet werden.   Wenn aber der Vermieter die formunwirksame Kündigung ausdrücklich annimmt (in der Bestätigung des ehemaligen Vermieters wird man eine ausdrückliche Annahme sehen müssen) so bietet er damit nach der Rechtsprechung und Literatur regelmäßig seinerseits dem Mieter die Aufhebung des Vertrages an. In der stillschweigenden Hinnahme dieser Erklärung durch den Mieter soll dann die Annahme des Vertragsangebotes zu sehen sein, so dass der Aufhebungsvertrag letztlich durch schlüssiges Verhalten zustande kommt, vgl. OLG Düsseldorf v. 16.10.2003 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20U%2046/03" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 16.10.2003 - 10 U 46/03: Zur Frage, ob ein Kautionsrückzahlungsanspruch des Mie...">10 U 46/03/a> , Lützenkirchen in Lützenkirchen, Mietrecht, Kommentar, 2. Aufl. 2015, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 BGB/a>  Rz. 31 sowie Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 BGB/a>  Rn. 17.  Diese Konstruktion findet in der juristischen Literatur nicht einhellige Unterstützung und wird auch nicht ohne weiteres auf jeden Fall anwendbar sein. Es wird auf die Umstände Einzelfalls ankommen.   Ich weise zusätzlich darauf hin, dass umgekehrt sich möglicherweise auch der Mieter selbst zu gegebener Zeit noch auf die Unwirksamkeit der Kündigung berufen könnte. Die Treuwidrigkeit der Berufung auf die Formwidrigkeit unter dem Gesichtspunkt des widersprüchlichen Verhaltens (venire contra factum proprium) wird man ihm nicht unter allen Umständen entgegenhalten können, da die Warnfunktion der Schriftform nicht zu sehr in den Hintergrund gerückt werden darf, vgl. Lützenkirchen a.a.O. Rz. 32.  Es kommt in Ihrem Fall noch die Besonderheit des Eigentümerwechsels hinzu. Zwar geht das Mietverhältnis gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  mit allen Rechten und Pflichten auf Sie über, so dass das im Ergebnis unbeachtlich sein sollte. Man könnte dann aber fragen, wer Erklärungsempfänger des schlüssigen Mieterverhaltens (stillschweigende Hinnahme der Kündigungsbestätigung) ist oder zu sein hat, wenn Sie inzwischen Eigentümerin geworden sind. Und an der Stelle spätestens wird es dann rechtlich wirklich kompliziert und eine gerichtsfeste Prognose vollends unmöglich.  In der Praxis können Sie sich hier weder auf die bloße Unwirksamkeit der Kündigung noch auf den wirksamen Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages verlassen.  Meine Empfehlung lautet also, den Kontakt mit dem Mieter zu suchen und nach Möglichkeit einen Auszugstermin schriftlich zu fixieren.     Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 566, § 125, § 568, § 126