Frage: Anfang November wurde uns von einem Makler ein Haus angeboten. Das Angebot klang interessant, also Besichtigung mit dem Makler.   Da das Haus ein Flachdach hat, fragten wir die Verkäufer im Beisein des Maklers, ob Probleme bekannt sind. Antwort der Verkäufer: 'Früher gab es Probleme, aber vor 5 Jahren wurde das Dach erneuert, seitdem keine Probleme mehr.' Bei genauerem Studium des Exposés fand sich hier der Hinweis: 'Das Dach wurde 2001 komplett erneuert.' So weit, so gut. Da uns der Kaufpreis zu hoch war, lehnten wir jedoch schließlich ab.  6 Wochen später erhielten wir eine Mail von einem Internet-Immobilienanbieter: Das gleiche Haus wird nun privat angeboten, der Kaufpreis ist deutlich niedriger. Nach kurzer Überlegung entschieden wir uns für den Kauf. Der Kaufvertrag wurde noch im Dezember abgeschlossen -  Übergabe des Hauses am 1.3.2006  Da wir - ebenso wie Verkäufer und Notar - der Meinung waren, das Haus privat und nicht über den Makler zu erwerben, wurde der Makler von uns nicht informiert und das Exposé nicht Bestandteil des Kaufvertrags. Laut Kaufvertrag sind versteckte Sachmängel von der Haftung ausgeschlossen, es sei denn, der Verkäufer handelt arglistig.  Erste böse Überraschung im Januar: Der Makler ist der Meinung, der Kaufvertrag sei letztlich sein Verdienst und fordert ca. 6% Courtage. Die Korrespondenz zwischen 2 Anwaltsbüros endet schließlich mit einem Vergleich - und ziemlich hohen Kosten für uns.  Zweite böse Überraschung im März: Zwei Tage nach der Übergabe gibt es (bei Schneeschmelze) Wasserflecken auf dem Fußboden im Obergeschoss. Das Dach ist undicht! Der nun von uns beauftragte Gutachter stellt fest, dass das Dach entgegen der Angabe im Exposé nicht komplett erneuert, sondern nur repariert und diese Reparatur nicht sachgemäß durchgeführt wurde. Ergebnis: Das Dach muss komplett erneuert werden - Kosten im fünfstelligen Bereich.  Können wir den Makler für die falsche Aussage im Exposé haftbar machen (auch wenn das Exposé nicht Bestandteil des Kaufvertrages geworden ist)? Falls ja, gilt das auch dann, wenn wir ihm keinen Vorsatz nachweisen können? Haftet der Vorbesitzer, da er auf Nachfrage (mündlich) zugab, dass es schon im Januar (also nach Abschluss des Kaufvertrages, aber vor Übergabe) Probleme mit dem Dach gab? (Und höchstwahrscheinlich auch schon früher, aber das können wir leider nicht nachweisen.) Oder bleiben wir allein auf den Kosten für die Instandsetzung des Daches sitzen?  -- Einsatz geändert am 09.07.2006 19:15:20    

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zu Ihrem Anliegen nehme ich gerne wie folgt Stellung:   b>1. /b>   Ich gehe zunächst einmal davon aus, dass wegen der beschriebenen außergerichtlichen Erledigung der behaupteten verbindlichen Beauftragung des Maklers diese Frage letztendlich offen geblieben ist. Dann werden Sie „seitenverkehrt„ erhebliche Schwierigkeiten haben, ihn jetzt doch zur Verantwortung zu ziehen.   Da das Expose ja nicht Vertragsbestandteil wurde, werden Ihnen auch die offensichtlich falschen Angaben im Expose dort nicht weiterhelfen.    b>2. /b>   Ansprechpartner wäre also allein der Verkäufer. Wenn, wie Sie berichteten, „versteckte Mängel von der Haftung ausgeschlossen sind„, scheinen mir aber auch die Aussichten, den Verkäufer heranzuziehen, zunächst eher negativ zu sein.   Ansetzen können Sie deswegen allein an der Tatsache, dass der Verkäufer mit Ihrem Bericht schon vor der Übergabe weitere Mängel einräumte. Hier wird man nicht mehr von „fahrlässiger Unkenntnis„ auszugehen haben, so dass der vereinbarte Haftungsauschluss nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/444.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 444 BGB: Haftungsausschluss">§ 444 BGB/a>  wegen des evt. „arglistigen Verschweigens„ zumindestens auf tönernen Füssen steht.   Allerdings erfolgte, wenn ich Sie recht verstehe, die Aussage evt. ohne Zeugen – deswegen kann ich hier Ihre Chancen nicht abschliessend beurteilen. Für ausgeschlossen halte ich sie aber nicht. Denn in einem relativ ähnlichem Fall hat zB das Saarländische Oberlandesgericht (Urteil vom 9.9.2003, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=7%20U%20126/03" target="_blank" class="djo_link" title="7 U 126/03 (3 zugeordnete Entscheidungen)">7 U 126/03/a> ) zu den Offenbarungspflichten des Verkäufers – verkauft wurde ein Haus mit Feuchtigkeitsmängeln, der Verkäufer hatte eine Sanierungsmaßnahme durchführen lassen, war sich aber nicht sicher, ob diese wirklich geholfen hatte- diesen für arglistig täuschend befunden. Wie die Rechtsprechung im allgemeinen in vergleichbaren Fällen die letzten Jahre 'angezogen hat'.    Schlussendlich kann ich Ihnen deswegen nur anraten, baldmöglichst einen Kollegen vor Ort zu konsultieren und die weitere Vorgehensweise –m.E. in Betracht kommend allein gegen den Verkäufer- zu besprechen. Allerdings ist dies mit spürbar höheren Kosten als diese Onlineanfrage verbunden.   Ich hoffe trotzdem, Ihnen mit dieser Antwort etwas weitergeholfen zu haben. Für eine Rückfrage stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt„ gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüssen,  Dr. Thomas Schimpf - Rechtsanwalt -  ra.schimpf@gmx.de b>www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf /b>       !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 444