Frage: Gewerbemietsache: Wir sind Mieter eines Souterain Gewerbes in Berlin Mitte.   Hier wurde eingebrochen und Ware im Wert von 6000 Euro gestohlen. Das LKA ermittelt, Polizei und Spurensicherung haben am Tatort alles aufgenommen.  Zugang erhielten die Räuber dadurch, daß eine der Fensterscheiben herausgedrückt werden konnte und sie so ins Fenster greifen und den Griff betätigen konnten um das Fenster zu öffnen. die zweite Scheibe (VSG) ist in sich geborsten, die herausgedrückte Scheibe ist unversehrt. Wahrscheinlich beim Herein- und Herausklettern, Herausheben der Waren, beschädigten sie auch das Fenster.   Der Vertreter des Eigentümers weist jede Haftungsübernahme von sich. Der Hinweis auf das VSG Glas wurde damit beantwortet, das möge ja sein aber der Holzfensterrahmen sei nicht einbruchssicher.   Auf eine in den Betriebskosten aufgeführte Glasversicherung am Gebäude angesprochen sagte man uns das hätte damit nichts zu tun. Wir haben im Mietvertrag einen Passus daß wir zerbrochene Glasscheiben ersetzen müssen, allerdings liegt uns auch eine Bestätigung der HV vor, daß das Glas Verbundssicherheitsglas der einbruchssicheren Stufe ist, und dieses kann, wie jetzt auch geschehen nicht zerbrechen sondern splittert nur und bleibt im Rahmen.   Der Einbruch wurde auch nicht durch die Beschädigung des Fensterrahmens möglich sondern durch wie oben geschildert die vermutlich lockere Scheibe. Der Fensterrahmen wurde nicht von aussen herausgehobelt oder ähnliches.   Der ganze Raub dauerte nur 10 Minuten da die Einbrucher gestört wurden und schnell flohen. Das Gewerbe liegt an einer auch nachts stark frequentierten Strasse.  Es geht uns nun um eine grundsätzliche Aussage eine Rechtsanwaltes in Berlin ob und inwieweit der Eigentümer haftbar ist, wenn von aussen die Mietsache beschädigt wird, respektive garnicht gebrauchsfähig ist / war,  da ja die Scheibe wie eine Katzenklappe in einer Tür herausgedrückt werden konnte, also offensichtlich nicht richtig im Rahmen montiert war. Hier geht es neben den gestohlenen Waren auch um die Kosten für die Reparatur des Fensters.  Oder ist das alles Sache des Mieters. Wir sind verunsichert und hören täglich die unterschiedlichsten Aussagen von Handwerkern, Hausverwaltern etc.   Zu bemerken wäre auch noch, daß vor kurzem der Vertreter der HV ebenfalls vor Ort war da an dem anderen Fenster innenseitig ein Sprung ist, die Aussage dazu war daß wäre es aussen der Eigentümer zahlen müsste.  Außerdem versichern wit, daß alle oben aufgeführten Schilderungen auf unseren persönlichen Eindrücken beruhen und das Gespräch mit der HV betreffs des Einbruchs unter Zeugen stattfand.          

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  bei der Beantwortung der Frage gehe ich davon aus, dass die Fensterscheiben so wie von Ihnen beschrieben bereits bei Vertragsschluss vorhanden waren und Sie auch von der Möglichkeit die Fensterscheibe herausdrücken zu können keine Kenntnis hatten.  Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536a BGB/a>  haftet der Eigentümer bei einem Mangel der Mietsache der bereits bei Vertragsschluss vorhanden war mit einer sogenannten Garantiehaftung verschuldensunabhängig.  Der BGH hat mit Urteil vom 7. Juni 2006 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 12%20ZR%2034/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.06.2006 - Abs. 12 ZR 34/04: Abs. 1000ängel eines Ladenlokals">Abs. 12 ZR 34/04/a>  entschieden, dass Gegebenheiten die den Einbruch in ein vermie- tetes Ladenlokal erleichtern, einen Mangel der vermieteten Räume darstellen können.  Ein Mangel liege danach vor, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebe oder erheblich mindere. Auch wenn keine ausdrücklichen Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Mietsache getroffen worden ist. Auszugehen sei jedoch davon, dass die Räume zu dem beabsichtigten Nutzungszweck geeignet sein sollten. Dazu gehöre nach der Verkehrsanschauung auch, dass die Räume den nach ihrem äußeren Erscheinungsbild erkennbaren und üblichen Sicherheitsstandard erfüllten.  Der BGH betont jedoch dass die üblichen Sicherheitsanforderungen nicht verlangen, dass jedweder Einbruch ausgeschlossen ist. Wenn jedoch  z. Bsp. durch nicht fachgerechten Einbau es den Einbrechern ermöglicht wird, an einer Schwachstelle ohne größere Schwierigkeiten in die Mieträume einzubrechen handelt es sich um einen Mangel.  Ist ein solcher Mangel gegeben haftet der Vermieter grundsätzlich für den dadurch entstandenen Schaden, so auch Ihrem Diebstahlschaden.  Ob ein solcher Mangel in Ihrem Fall gegeben ist, kann von hier nicht beurteilt werden. Einen solchen anzunehmen liegt jedoch aufgrund Ihrer Schilderung nahe.    Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage. Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Ingo Bordasch Rechtsanwalt  Tel.: 030 - 293 646 75 Fax.: 030 - 293 646 76 frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 536a