Frage: Sachverhalt:  Im Jahre 2004 wurde die Heizleistung in dem von uns gemieteten Reihenhaus schlechter. Im gegenseitigen Einverständnis (Vermieter und Mieter) wurde sich darauf geeinigt, die Heizungsanlage spülen zu lassen. Der Vermieter wies uns darauf hin, dass dies zu unseren Lasten ginge und da es sich nicht um Reparaturen handelte, stimmten wir mündlich zu. Eine schriftliche Vereinbarung existiert hierüber nicht. Diese Arbeit wurde durchgeführt und die Heizleistung war danach wieder voll funktionsfähig. Unser Vermieter bot uns an, die entstandenen Kosten i.H.v. 520,00€ auf die Nebenkostenabrechnungen des laufenden Jahres 2004 und des Folgejahres 2005 aufzuteilen, um einer extrem hohen Nachzahlung zu unseren Lasten vorzubeugen. Wir stimmten mündlich zu, die Abrechnung ist tatsächlich so erfolgt und in diesem Jahr mit der Nebenkostenabrechnung für 2005 abgeschlossen worden.   Nun haben wir durch Zufall in unserem Mietvertrag (Standartmietvertrag des Verlages Haus und Grund GmbH, Lütticherstr. 1-3, 50674 Köln) folgende Regelung gefunden:   § 14 Kleine Instandhaltungen  Der Mieter hat verschuldungsunabhängig die Kosten zu tragen für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Hocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen, Rollläden sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.  Die Verpflichtung des Mieter ist je Reparatur auf  77€ begrenzt. Bei einem größeren Betrag findet eine anteilige Kostenbeteiligung des Mieters nicht statt. Der Höchstbetrag im Mietjahr stellt sich auf 6% der Jahresnettomiete (Miete ohne Betriebskosten).  Der Mieter trägt ferner die Kosten für die jährliche Wartung der zur Mietsache gehörenden Elektro- und Gasgeräte, insbesondere der Geräte zur Warmwasserzubereitung, soweit die Wartung vorgeschrieben und empfohlen ist. Der Gesamtbetrag ist auf 77€ im Mietjahr begrenzt.   Wenn wir dies richtig interpretieren, hätten wir die Zahlung nicht leisten müssen.  Nun unsere Fragen:  Hätten wir die Zahlung leisten müssen? Besteht die Möglichkeit zur Rückforderung des gesamten Betrages?  Sind Fristen zu beachten? Wie sollen wir weiter vorgehen?  Da wir Ihre Antwort dem Vermieter vorlegen werden, bitten wir um ausführliche Antwort.           

Antwort: Sehr geehrte Fragesteller,  aufgrund Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs. 1 BGB/a>  ist der Vermieter grundsätzlich dafür verantwortlich, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Darunter fallen jegliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Laut § 14 Ihres Mietvertrages hat Ihr Vermieter „kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen„ u.a. an den Heizeinrichtungen auf Sie abgewälzt. Eine solche Klausel ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unter zwei Voraussetzungen zulässig:  1. sie muss sich auf Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind  und  2. sie muss einen angemessenen Höchstbetrag je Einzelreparatur beinhalten.  Hintergrund von Punkt 1 ist, dass dem Mieter nur solche Kosten auferlegt werden dürfen, auf deren Entstehung er Einfluss nehmen kann, indem er es durch pflegliche Behandlung selbst in der Hand hat, in welchem Maße Reparaturen anfallen. Daher fällt eine außerhalb der Mietsache sich befindende Heizanlage mangels Zugriffsmöglichkeit des Mieters grundsätzlich nicht hierunter.  Punkt 2 ist durch § 14 Ihres Mietvertrages meines Erachtens nicht verletzt. Im zweiten Abs. des § 14 Ihres Mietvertrages wird die Ihnen obliegende Kostentragungspflicht je Reparatur auf 77 € beschränkt. Die Höhe des Betrages ist grenzwertig, dürfte aber noch rechtmäßig sein. Der BGH hat z.B. in einer Entscheidung von 1992 einen Betrag von 150 Abs. 1500 für noch zulässig erachtet.  Da der Höchstbetrag bei Ihnen deutlich überschritten war, traf Sie aus § 14 nicht die Verpflichtung, 520 € für die Spülung zu entrichten. Sie hätten demnach gar nichts bezahlen müssen, da § 14 Abs. 2 eindeutig bestimmt, dass bei einem größeren Betrag als 77 € keine anteilige Kostenbeteiligung des Mieters stattfindet.  Wenn Sie Ihr Vermieter einseitig aufgefordert hat, die Kosten in Höhe von 520 € zu übernehmen, so haben Sie auch keine (auch mündlich grundsätzlich wirksame) Vertragsänderung vorgenommen. Da Sie bereits gezahlt haben, sollten Sie den vollen Betrag von Ihrem Vermieter zurückfordern. Ein solcher Anspruch steht Ihnen jedenfalls aus ungerechtfertigter Bereicherung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/812.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 812 BGB: Herausgabeanspruch">§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  zu.  Für Ihren Anspruch gilt die regelmäßige Verjährungsfrist aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/195.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist">§ 195 BGB/a> , die 3 Jahre beträgt. Die besondere Verjährungsregelung aus dem Mietrecht (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a> : 6 Monate) greift nicht ein, da hiervon nur die Ersatzansprüche des Mieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen erfasst sind. Sie können Ihren Anspruch daher noch geltend machen.   Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieses Forums eine erste Orientierung gegeben und Ihr Anliegen ausführlich beantwortet zu haben.  Mit freundlichen Grüßen  Tobias Kraft Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 195, § 812, § 548