Frage: Sehr geehrte RAe, ich habe folgendes Problem. Ich habe im Juli diesen Jahres eine Eigentumswohnung erworben. Zahlungstermin ist Anfang Oktober. Es ist also noch kein Geld geflossen. Heute hat mich der Verkäufer darüber informiert, das in der Wohnung ein Wasserschaden aufgetreten ist. Es sind ein Bad und das danebenliegende Zimmer betroffen. Lt.Aussage des Verkäufers hat es ´von der Decke getropft´. Ausgangspunkt ist also die darüberliegende Wohnung. Im Notarvertrag ist zum Thema Sachmängelhaftung folgendes vermerkt: ´Ansprüche des Käufers wegen der Größe und etwaiger Mängel des Wohungseigentums werden ausgeschlossen, soweit nicht gesetzliche Bestimmungen entgegenstehen. Der Verkäufer versichert, das ihm nicht bekannt ist, das das Gebäude von Hausschwamm oder Hausbock befallen ist oder war und behördliche Auflagen oder widerrufliche Genehmigungen bestehen.´ Für mich sind deshalb, wie bereits in den Medien mehrfach berichtet, die Folgeschäden trotz fachgerechter Beseitigung (Schimmel etc.) nicht absehbar! Meine Fragen sind nun: 1. Kann ich von dem Vertrag aufgrund des Schadens komplett zurücktreten? Wie gut wären meine Chancen? 2. Welche Möglichkeiten habe ich noch (z.B. Kaufpreisminderung)? 3. Ändert es etwas an der (Rechts-)Lage, das meine Lebensgefährtin schwanger ist und der Zustand der Wohnung eventuell gesundheitlich fraglich wird? 4. Kann ich überhaupt etwas unternehmen oder bin ich durch diese ´Sachmängelhaftung´-Klausel an die Abnahme/Bezahlung der Wohnung gebunden?  Vielen Dank für Ihre Antworten!         

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  1.Beim Grundstückskauf ist zwischen dem schuldrechtlichen Rechtsgeschäft (notarieller Vertrag) und dem sachenrechtlichen Eigentumsübergang (Eintragung in das Grundbuch) zu unterscheiden. Durch den notariellen Kaufvertrag haben Sie sich zunächst verpflichtet den Kaufpreis zu zaheln und der Verkäufer muss Ihnen das Eigentum am Grundstück verschaffen. Das tatsächliche Eigentum erwerben Sie erst, wenn Sie als Eigentümer im Grundbauch eingetragen werden. 2.In Ihrem Vertrag wurden Mängel ausgeschlossen, soweit gesetzliche Regelungen nicht entgegenstehen. Bei einer gebrauchten Wohnung ist der Mangelausschluss durchaus üblich. Ein solcher wäre nur dann unwirksam, wenn Ihr Verkäufer ein Unternehmer wäre, also jemand, der bei Ausübung des Kaufs im rahmen seiner gewerblichen Tätigkeit handelt (Bauträger o.ä). Ist das der Fall, kann die Mängelhaftung nicht ausgeschlossen werden, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/433.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag">§§ 433/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/474f.html" target="_blank" class="djo_link">474f/a> f BGB.  3.Sollte der Verkäufer ein privater Verkäufer sein, kann er die Mängelhaftung ausschließen. Wenn der Mangel in diesem Fall tatsächlich erst nach Abschluss des Kaufvertrages entstanden ist, haftet der Verkäufer nicht für diesen Mangel. Dabei spielt es keine Rolle, ob  Sie den Kaufpreis bereits gezahlt haben. Sollten Sie aber nachweisen können, dass der Mangel bereits vor Abschluss des Kaufvertrages entstanden ist, und der Verkäufer davon Kenntnis hat, hat der Verkäufer den Mangel zu beheben oder Sie können den Kaufpreis mindern. Hierfür müssten Sie einen Bausachverständigen kommen lassen und ein Gutachten entwerfen lassen. 4.Ein kompletter Rücktritt vom Vertrag wird nur möglich sein, wenn der Vekäufer tatsächlich für den Mangel einzustehen hätte und eine Nachbesserung keinen Erfolg bringt, was zu bezweifeln ist. 5.Die Tatsache, dass Ihre Freundin schwanger ist, würde allenfalls helfen, wenn die Wohnung bereits akut von Schimmel betroffen wäre oder der Wasserschaden solche Ausmaße hatte, dass die Wohnung unbewohnbar ist bzw ein Bewohnen unzumutbar wäre. Davon haben Sie aber nichts erwähnt. 6.Um Erfolgsaussichten einschätzen zu können, müssten Sie zunächst ein Gutachten erstellen lassen und auf Grund der dortigen Feststellungen gegebenenfalls weitere jursitische Maßnahmen einleiten.   Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung. Mit freundlichen Grüssen Nina Heussen Rechtsanwältin Weiler Rechtsanwälte Sonnenstr. 2 80331 München Tel: (089) 20604130 kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:   Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden. Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen.  Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 433