Frage: Meine Mutter ist Eigentümer eines Zweifamilienhauses was komplett vermietet ist. Gleichzeitig ist sie Vorerbin eines Landwirtschaftlichen Anwesens was mein Bruder im Erdgeschoß und Sie in der 2. Etage bewohnt. Ich bekommen nun schon seit ein paar Jahren die Mieteinnahmen aus dem vermieteten Zweifamilienhaus und trage im Gegenzug alle Maßnahmen die am Haus getroffen werden müssen. Meine Mutter muß als Eigentümerin allerdings die Mieteinnahmen komplett versteuern. Dies möchten wir vermeiden. Wie kann man dies regeln? Die Erbfolge soll einmal so aussehen, daß mein Bruder das Landwirtschaftliche Anwesen bekommt (hier bin ich und mein Bruder als Nacherbe  im Grundbuch eingetragen) und ich soll das Zweifamilienhaus erhalten. Meine Mutter möchte die Erbfolge  aber jetzt schon regeln und sämtliche Verpflichtungen abgeben, was sich aber als schwirig herausstellt, da sie nur uneingeschränkter Eigentümer des Zweifamilienhauses und Vorerbin des Landwirtschaftlichen Anwesens ist. Wie könnte eine solche Regelung aussehen ohne das es im Erbfall Probleme gibt.          

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   aufgrund des von Ihnen dargestellten Sachverhalts beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Wenn Ihre Mutter bereits jetzt - also zu ihren Lebzeiten - das Erbe regeln will, empfiehlt sich eine Übertragung der Grundstücke auf Sie und Ihren Bruder im Wege einer Schenkung.  Hinsichtlich des Zweifamilienhauses ist das kein Problem, da es ja Ihrer Mutter uneingeschränkt gehört, und diese darüber auch ebenso uneingeschränkt verfügen kann. Wenn Sie Ihnen das Grundstück übereignet und Sie Eigentümer des Grundstücks werden, dann werden Sie auch automatisch Vermieter hinsichtlich der bestehenden Mietverträge. Das Problem, dass Ihre Mutter die Mieteinnahmen versteuern muss, erledigt sich dadurch von selbst. Allerdings müssen Sie sie dann versteuern.   Zudem hat eine Schenkung (noch) erhebliche steuerliche Vorteile gegenüber einer Erbschaft. Ob sich das allerdings wirklich bemerkbar macht, hängt natürlich von dem Wert der Immobilie ab. Hierzu haben Sie leider nichts gesagt, so dass ich es in dieser Pauschalität einmal stehen lassen muss.    Eine solche Grundstücksübereignung muss ohnehin vor einem Notar erfolgen, sodass auch im Rahmen dieses notariellen Vertrags die weiteren Einzelheiten geklärt werden können.  Üblicherweise lassen sich die Schenker in diesen Fällen ein lebenslanges Niesbrauchrecht eintragen. So können die Schenker nach wie vor von den Mieteinnahmen profitieren und sind trotz des Eigentumwechsels durch die Einkünfte abgesichert. In Ihrem Fall ist aber fraglich, ob Ihre Mutter das bzgl des Zweifamilienhauses will, denn einerseits erhalten Sie ja jetzt schon die Mieteinnahmen und andererseits löst sich dadurch nicht das Steuerproblem, wenn Ihre Mutter weiterhin Vermieterin bleibt.    Da Ihre Mutter aber offensichtlich bereits jetzt keine Einnahmen aus dem Zweifamilienhaus bezieht (diese werden ja an Sie weitergegeben), kann es ja durchaus sein, dass für Ihre Mutter auch eine Schenkung des Grundstücks an Sie ohne eine Absicherung in Betracht kommt.    Was das landwirtschaftliche Anwesen betrifft, so kann Ihre Mutter unter Umständen durchaus darüber verfügen. Zwar darf Ihre Mutter nicht über das Grundstück verfügen, wenn hierdurch Rechte des Nacherben beeinträchstigt werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2113.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2113 BGB: Verfügungen über Grundstücke, Schiffe und Schiffsbauwerke; Schenkungen">§ 2113 BGB/a> ), jedoch ist es ständige Rechtsprechung, dass der Nacherbe seine Zustimmung zu einer Veräußerung erteilen kann. Diese Zustimmung kann sowohl gegenüber dem Erwerber als auch gegenüber dem Veräußerer erklärt werden.   Zu Beweiszwecken empfiehlt es sich (obwohl für die Zustimmung keine Formvorschrift existiert), die entsprechende Zustimmung schriftlich zu fixieren bzw. sie in den entsprechenden Notarvertrag zu integrieren.   Es liegt also an Ihnen als Nacherbe, ob Sie der Veräußerung oder einer Schenkung des Anwesens an Ihren Bruder zustimmen oder nicht. Vor dem Hintergrund, dass Sie ja das Zweifamilienhaus erhalten sollen, wäre eine Zustimmung für Sie sicher möglich. Man muss aber natürlich trotzdem beachten, dass Sie Ihren Erbanspruch auf das Anwesen dann aufgeben müssten.   Um zu beurteilen, ob das ganze in sich fair ist, müsste man sowohl von dem Zweifamilienhaus als auch von dem landwirtschaftlichen Anwesen den jeweiligen Verkehrswert und die ggf. möglichen Erträge kennen.   Hinsichtlich des landwirtschaftlichen Anwesens muss Ihre Mutter ebenfalls entscheiden, ob Sie ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Niesbrauchrecht eingetragen haben möchte. Da sie ja in dem Anwesen wohnt, wäre das vielleicht sinnvoll. Zudem wäre ein Niesbrauchrecht auch deswegen sinnvoll, da so Ihre Mutter ihre Wohnung vermieten und die Einnahmen verwenden könnte, zum Beispiel im Falle einer Pflegebedürftigkeit.    Es besteht auch die Möglichkeit, hinsichtlich der Grundstücke ggf. Rückübereignungsmöglichkeiten in den Vertrag einzubauen, zum Beispiel für den Fall der Bedürftigkeit oder u.U. auch für den Fall eines Zerwürfnisses.   Zusammenfassend ist zu sagen, dass Ihre Mutter beide Grundstücke zu Lebzeiten bereits an ihre Kinder veräußern bzw. verschenken kann. Hinsichtlich des landwirtschaftlichen Anwesens ist aufgrund der Verfügungsbeschränkung Ihre Zustimmung erforderlich. Zudem sollte Ihre Mutter sich durch ein Niesbrauchrecht oder wenigstens durch ein Wohnrecht absichern.   Hinsichtlich der steuerlichen Fragen, die sich aus der Schenkung ergeben, hängt vieles von dem aktuellen Verkehrswert ab. Pauschal lässt sich aber sagen, dass die Schenkung für Sie günstiger ist als eine 'normale' Erbschaft.     Ich hoffe, ich konnte Ihnen hiermit einen ersten Überblick über Ihre Möglichkeiten darstellen.   Für weitere Informationen stehe ich Ihnen gerne mit der kostenlosen Nachfragefunktion oder einer darüber hinaus gehenden Beauftragung zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen  Stefan Aust Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2113