Frage: Meine Eltern haben am 01.07.2012 eine Wohnung angemietet.  Im Mietvertrag steht ein beidseitiger (!)  Kündigungsverzicht bis zum 30.06.2014.  Nun möchte Sie doch wieder zurückziehen in Ihre Eigentumswohnung.   Eine gütliche Einigung mit dem Vermieter ist nicht möglich, da er sich stumm stellt und Rückrufe, Emails und Briefe nicht beantwortet. Ein persönlicher Besuch wurde an der Bürotür abgeblockt. Es gab nur ein Schreiben mit dem Hinweis er beruft sich auf den Kündigungsverzicht.  1.) Dürfen wir erst ab 30.06.2014 kündigen oder bereits zum 30.06.2014?  2.) Muss bis zu dem Kündigungsdatum zwingend die Warmmiete überwiesen werden oder dürfen wir diese auf die Kaltmiete kürzen, da Wohnung unbewohnt ab 08.11.2012!  Dürfen wir aus finanziellen Gründen einen Untermieter suchen? Oder dürfen wir auch einfach Nachmieter suchen und zum Vermieter schicken, in der Hoffnung er reagiert auf diese? Unsere Nachfrage danach blieb leider unbeantwortet. Auch haben wir  bereits die neue Einbauküche angeboten als Ausgleich. Wie verbleiben mit einen  Vermieter ohne Reaktion!?!  Vielen Dank vorab! 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts in der gebotenen Kürze beantworten möchte. Sie sollten jedoch immer bedenken, dass diese Erstberatung eine ausführliche Beratung vor Ort nicht ersetzen kann.  Ich stelle das Ergebnis voran:  Zunächst muss ich Ihnen mitteilen, dass der Bundesgerichtshof (BGH) einen beidseitigen Kündigungsverzicht unter bestimmten Voraussetzungen für grundsätzlich zulässig erachtet(Urteil vom 22. 12. 2003, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2081/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 22.12.2003 - Abs. 8 ZR 81/03: Zur Zulässigkeit des Ausschlusses des gesetzlichen Kündigungsr...">Abs. 8 ZR 81/03/a> ). Ihre Eltern sind auch verpflichtet die vollständige Warmmiete zu zahlen, sofern dies vertraglich vereinbart wurde. Andernfalls könnten sie sich schadensersatzpflichtig machen. Ein Ausweg wäre, den Kündigungsgrund gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs. Abs. 1 S. 2 BGB/a>  herbeizuführen.  Ein Kündigungsverzicht gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/550.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 550 BGB: Form des Mietvertrags">§ 550 BGB/a>  muss zunächst schriftlich gefasst werden und zudem transparent formuliert werden. Dies bedeutet, dass der Vermieter, sofern er einen vorformulierten Standardvertrag benutzt, die Vertragsklausel so gestalten muss, dass diese nicht gegen das sogenannte Transparenzgebot gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. Abs. 1 BGB/a>  verstößt. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn der Kündigungsverzicht auch das Recht der außerordentlichen, fristlosen Kündigung aus wichtigen Grund ausschließt. Denn diese Rechte des Mieters sind nach meiner Rechtsauffassung nicht abdingbar und dürfen somit nicht ausgeschlossen werden. Ausserdem dürfen im Mietvertrag keine anderslautenden Vereinbarungen oder Formulierungen verwendet werden, die beim Mieter den Eindruck eines unbefristeten Mietverhältnisses erzeugen könnten. So wird dies z.B. der Fall sein, wenn der Mietvertrag als unbefristeter Mietvertrag überschrieben worden ist oder der Kündigungsverzicht nicht ohne Weiteres aus dem Mietvertrag ersichtlich ist, weil dieser z.B. irgendwo in einer Klausel 'versteckt' wurde.  Deshalb ist es enorm wichtig, was genau in Ihrem Mietvertrag zum Kündigungsverzicht geregelt ist, wenn Sie mir per kostenloser Nachfrage den Wortlaut mitteilen, kann ich Ihnen eine sichere Aussage hierzu geben. Auch bitte ich Sie darum mir mitzuteilen, ob der Kündigungsverzicht einseitig vom Vermieter durch einen vorfomulierten Standardvertrag vorgegeben wurde oder ob dies auf beidseitigen Wunsch beruhte.  Ergänzend hält der BGH auch einen Kündigungsverzicht von mehr als 4 Jahren für unzulässig. Dies ist in Ihrem Fall jedoch nicht gegeben.  Zu Ihrer ersten Frage muss ich Ihnen also mitteilen, dass - sofern der Kündigungsverzicht wirksam vereinbart wurde -  Sie nur zum Ablauf der Mindestmietdauer kündigen dürfen. Demnach ist eine Kündigung erst ab dem Zeitpunkt möglich, in dem der Kündigungsverzicht nicht mehr greift, also in Ihrem Fall nach dem 30.06.2014, z.B. zum 1.7.2014. Beachten Sie hierbei aber Ihre Kündigungsfristen!  Bezüglich Ihrer zweiten Frage gilt der GrundS. der Vertragstreue. Abs. 500.h. Ihre Eltern müssen den Vertrag erfüllen, wie er vereinbart wurde. Wenn also vereinbart wurde, dass eine monatliche Warmmiete zu zahlen ist, ist diese bis zum Ende des Kündigungsverzichts - sofern dieser wirksam ist - zu zahlen, unabhängig davon, ob die Wohnung bewohnt ist oder nicht. Sollten Ihre Eltern die Zahlungen unberechtigterweise kürzen oder gar einstellen, könnten sie sich schadensersatzpflichtig machen und der Vermieter sie auf Zahlung der noch ausstehenden Warmmiete erfolgreich verklagen.  Zu Ihrer dritten Frage nach einem Untermieter ist festzustellen, dass Ihre Eltern gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs. Abs. 1 S. 2 BGB/a>  grundsätzlich nicht befugt sind, ohne Erlaubnis des Vermieters die Wohnung unterzuvermieten. Hier kann es jetzt aber spannend werden, denn nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs. Abs. 1 S. 2 BGB/a>  sind Ihre Eltern befugt, ausserordentlich zu kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung nicht erteilt, ohne dass dies in der Person des Untermieters begründet wäre. Allerdings gilt dies nicht, wenn der Kündigungsgrund nicht individualvertraglich ausgeschlossen wurde. Deshalb ist es wichtig, dass Sie mir mitteilen, ob der Vermieter einen vorformulierten Standardvertrag verwendet hat bzw. den Kündigungsverzicht einseitig vorgegeben hat und welche Kündigungsgründe genau ausgeschlossen wurden.  Nach überwiegender Rechtsprechung kann die generelle Verweigerung des Vermieters seine Zustimmung zur Untervermietung zu erteilen, als Kündigungsgrund im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs. Abs. 1 S. 2 BGB/a>  anerkannt werden. Dies wäre ein Ausweg für Ihre Eltern. Denn - sofern dies nicht ausgeschlossen wurde - sind Ihre Eltern dann berechtigt aus besonderen Grund vorzeitig zu kündigen. Wenn der Vermieter seine Zustimmung erteilt, sollten Sie sich bewusst sein, dass Ihre Eltern nach wie vor als Hauptmieter gelten, also für Schäden an der Wohnung ebenso aufkommen müssten, wie für ausbleibende Mietzahlungen. Sie können den Untermieter in diesen Fällen aber in Regress nehmen.  Bezüglich Ihrer weiteren Fragen, kann ich mich kurz fassen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet einen Nachmieter oder eine (Teil-)Entschädigung durch die Überlassung der Einbauküche zu akzeptieren.  Was also tun? Ich empfehle Ihnen bzw. Ihren Eltern folgendes. Sie sollten den Vermieter dazu auffordern, seine generelle Zustimmung zur Untervermietung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs. Abs. 1 S. 1 BGB/a>  zu erteilen, tut er dies nicht, sollte der Mietvertrag mit Hinweis auf § 540 Abs. Abs. 1 gekündigt werden. Sofern Ihr Vermieter diese Kündigung nicht akzeptiert, sollten Sie gerichtlich gegen ihn vorgehen.   Wenn Sie schildern, dass Ihr Vermieter nicht mit Ihnen kooperiert, würde ich Ihnen zusätzlich empfehlen die o.g. Aufforderung bzw. die Kündigung von einem Rechtsanwalt verfassen und an den Vermieter senden zu lassen. Erfahrungsgemäß wird einem anwaltlichen Schreiben meist mehr Beachtung geschenkt, als einem Schreiben von einer Privatperson. Ich bin gerne bereit, dies für Sie zu tun. Nutzen Sie hierzu einfach die Direktanfrage an mich.   Ich hoffe sehr, dass Ihnen meine Antwort weitergeholfen hat und stehe für Rückfragen natürlich jederzeit zur Verfügung. Sofern Sie mit meinen Leistungen zufrieden waren, bitte ich um eine positive Bewertung.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 550, § 540, § 307