Frage: Liebe Anwältin / Lieber Anwalt,  ich habe ein Büro gekauft als Investitionsobjekt zur Vermietung.  Der Vertrag ist bereits notariell beglaubigt, Kaufpreis noch nicht gezahlt.  Nun ist im Nachgang herausgekommen, dass die Schließanlage von SimonsVoss dem aktuellen Mieter gehört inklusive: - aller Zylinder der Türen - Transponder zum Öffnen der Türen  - sowie der Programmiersoftware für die Zylinder  Der aktuelle Mieter, der jetzt auszieht, wird die komplette Schließanlage ausbauen und mitnehmen. Verkaufen möchte er die Anlage nicht.  D.h. faktisch werden alle Türen keine Schlösser / Zylinder haben bzw. nicht die elektronischen, die man mit Transponder öffnen kann, die bei allen Besichtigungen vorhanden waren. Ggfs. werden diese vom aktuellen Mieter durch einfache Zylinder mit Schlüssel ersetzt. Für den neuen Mieter sind jedoch die elektronischen Zylinder essentiell.  Beim Verkauf hat der Verkäufer nicht gesagt, dass ihm die Schließanlage nicht gehört, im Gegenteil hat er mündlich zugesichert, dass er alles übergibt. Im Kaufvertrag haben wir leider nur die Programmiersoftware der Schließanlage erwähnt. Er wusste nicht, dass die Schließanlage dem Mieter gehört. Dies ist glaubhaft, da er selbst das Objekt aus einer Insolvenz erworben hat und nur kurzzeitig gehalten hat.  Die Schließanlage ist c.a. 6 Jahre alt. Der Anschaffungspreis war c.a. 15.000 Euro. Wir gehen bei einem Neukauf von einem Preis zwischen 15.000 und 20.000 Euro aus. Der Zeitwert also reduziert um die Abschreibung ist vermutlich c.a. 11.100 Euro.  Nun stellt sich mir folgende Frage: 1. Muss der Verkäufer die Schließanlage vollwertig ersetzen? 2. Falls ja, zum Neuwert oder zum Zeitwert?  3. Falls ja, wie genau ist der Ablauf der Geltendmachung / Ersetzung bzw. können wir die Kosten vom Kaufpreis abziehen?  vielen Dank,   herzliche Grüße,  Fragmich123    

Antwort: Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,  hier ist der genaue Wortlaut des notariellen Kaufvertrages wichtig:  Wenn dort die 'Programmiersoftware der Schließanlage' ausdrücklich erwähnt wird, aber kein ausdrücklicher Ausschluss der Schließanlage erwähnt wird, wurde diese mitverkauft.  Denn in der Regel - sofern eben im vertrag nicht ausdrücklich ein Ausschluss vereinbart worden ist - werden wesentliche Bestandteile und das Zubehör mitverkauft.  Und dazu gehört dann auch die Schließanlage.  Nach § 97 BGB werden bewegliche Sachen als Zubehör behandelt bezeichnet, welche nicht Bestandteil des Grundstücks/Büros an sich sind, aber eben hauptsächlich eine dienende Funktion innehaben und eine räumliche Verbindung zur Hauptsache aufweisen.  Und dazu gehört die Schließanlage.  Ist im Vertrag also auch das Zubehör mit verkauft worden, muss der Verkäufer Ihnen diese Schließanlage in dieser Form auch mit übergeben.   Auch die oben erwähnte Formulierung der Progarmmiersoftware lässt dann nur den Schluss zu, dass die Schließanlage mitverkauft worden ist (wenn es nicht ausdrücklich einen Ausschluss gegeben hat).  Sie sollten bereits jetzt schon darauf bestehen, dass die Schließanlage in dieser bisherigen Form/Funktion Ihnen übergeben wird.  Weigert der verkäufer sich, sollte der Kaufpreis nur unter Vorbehalt gezahlt werden auch bei der Übergabe der Vorbehalt ausdrücklich erklärt werden.  Denn anch der Übergabe hätten Sie dann einen Erfüllungs- und Schadenersatzanspruch, den Sie gegen den Verkäufer dann geltend machen können. Er muss sie also vollwertig dann ersetzen.  Dazu fordern Sie Ihn unter Fristsetzung von 14 Tagen zur volllständigen Erfüllung (also vollwertiger ErS. der Schließanlage wiei bisher) auf und zeigen an, dass Sie nach Fristablauf dann auf seine Kosten eine neue Anlage einbauen lassen werden.  Allerdings können Sie beim KostenerS. dann nur den Zeitwert der Anlage ersetzt verlangen, aber den Arbeitsaufwand (Lohn) dann vollständig. Die Rechnung müsste genau aufgeschlüsselt werden.  Ein Gegenrechnen und Abzug vom Kaufpreis wäre nur möglich, wenn der Verkäufer sich einverstanden erklärt. Das wird kaum der Fall sein, sodass Sie dann eben unter Vorbehalt nerst einmal zahlen müssten.   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwältin  Sylvia True-Bohle  

Relevante Paragraphen: § 97