Frage: Guten Tag,  eine Kaufimmobilie steht auf einem Grundstück, welches einem Verein gehört. Folgener oder ähnlicher Text findet sich in den Immobilienangeboten:  'Eigentümer des Grundstücks ist der Verein XY e.V.. Über eine Grundschuld in Höhe von 6.091,53 EUR ist im Grundbuch das Nutzungsrecht für das jeweilige Mitglied abgesichert. Der Mitgliedsbeitrag beträgt jährlich 100 Euro.'  Fragen:  - muss die Grundschuld vom Käufer der Immobilie getragen werden?  - sind ähnliche Problematiken wie bei einem Pachtgrundstück zu erwarten (Haus geht nach Ablauf des Pachtvertrages in Eigentum des Verpächters über, Änderungen am Zaun etc. müssen mit dem Verpächter abgesprochen werden etc.)?  - verliert man das Nutzungsrecht am Grundstück, wenn man aus dem Verein ausgeschlossen würde?  - welches Risiko besteht für den Käufer der Immobilie und was sollte beim Kauf der Immobilie beachtet werden (hinsichtlich des Grundstücks)?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage!    Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung sowie Ihres Einsatzes  Ihre Frage  wie folgt beantworten:  1. - muss die Grundschuld vom Käufer der Immobilie getragen werden?  Die Grundschuld stellt eine dingliche Belastung des Grundstückes dar. Sie bleibt auch bei Übertragung des Eigentums für den neuen Eigentümer bestehen.  Ich verstehe den Inhalt der Grundschuld, wie sie im Immobilienangebot wiedergegeben ist, dabei so, dass für den Fall, dass die Nutzung verwehrt wird, eine Geldsumme in der o.g. Höhe fällig wird, die durch Vollstreckung in das Grundstück beigetrieben werden kann.  2.  - sind ähnliche Problematiken wie bei einem Pachtgrundstück zu erwarten (Haus geht nach Ablauf des Pachtvertrages in Eigentum des Verpächters über, Änderungen am Zaun etc. müssen mit dem Verpächter abgesprochen werden etc.)?  Wenn auch nach dem Erwerb des Grundstückes der Verein weiterhin hier aktiv sein soll, dann wäre in der Tat genauer festzulegen, welche Nutzungsrechte er hat und was diese umfassen.  Insbesondere in Fragen der baulichen Veränderung des Gebäudes und des Gartens sowie über Ausführung und Kosten von Instandhaltungsmaßnahmen kann es ansonsten immer wieder zu Streit kommen.  Hierzu besteht keine detaillierte gesetzliche Regelung, so dass sich empfehlen würde, einen Vertrag über die Nutzungsbefugnisse auszuhandeln.  3. - verliert man das Nutzungsrecht am Grundstück, wenn man aus dem Verein ausgeschlossen würde?  Da nach dem Inhalt der Grundschuld nur Vereinsmitglieder nutzungsberechtigt sind, wären auch nur diese zutrittsberechtigt.   Anderen Personen gegenüber können Sie gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">§ 1004 BGB/a>  den Zutritt und die Nutzung verweigern.   Allerdings dürfte im Falle eines fortbestehenden Nutzungsrechtes des Vereines dürfte von diesem mit umfasst sein, im üblichen Umfang Gäste für Vereinsveranstaltungen einzuladen.  4. - welches Risiko besteht für den Käufer der Immobilie und was sollte beim Kauf der Immobilie beachtet werden (hinsichtlich des Grundstücks)?  a) Die Formulierung der Grundschuld laut Verkaufsangebot erscheint sehr ungewöhnlich und untypisch.   Hier fällt insbesondere auf, dass das Nutzungsrecht jedes einzelnen Vereinsmitgliedes mit ca. 6 TSD EUR abgesichert sein soll, so dass sich die Gesamtsumme nicht voraussehen lässt (zu bedenken ist, dass ein e.Abs. 5. übe mindestens 7 Mitglieder verfügen muss, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/56.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 56 BGB: Mindestmitgliederzahl des Vereins">§ 56 BGB/a> ).  Da dingliche Rechte (wie die Grundschuld) jedoch dem Bestimmtheitsgebot unterliegen, stellt sich bereits die Frage, ob die Grundschuld in dieser Form überhaupt hätte eingetragen werden dürfen.  Sie sollten sich vor einem Kauf daher auf jeden Fall den Grundbuchauszug vorlegen lassen, um die Formulierung zu prüfen. Die Hinzuziehung anwaltlichen Rates vor Ort ist dabei dringend zu empfehlen.  b) Weiter stellt sich die Frage, welchen wirtschaftlichen Wert die Immobilie hat, wenn sie uneingeschränkt von einem Verein genutzt werden kann bzw. für den Fall der Nutzungsverweigerung Ihrerseits die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld droht, die nur durch erhebliche Zahlungen abgewendet werden kann.  c) Falls der Verein sich in Auflösung befindet (und deshalb die Immobilie abstoßen möchte), könnte man sich fragen, ob damit nicht auch die Grundschuld hinfällig wird.  Diese sichert ja den Anspruch der Vereinsmitglieder gegen den Verein (bisheriger Eigentümer) auf Nutzung des Grundstückes.   Mit Auflösung des Vereines würde zwar dieser Anspruch erlöschen – jedoch ist die Grundschuld unabhängig vom Fortbestand der Forderung. Auch wenn diese erlischt, bleibt die Grundschuld bestehen (anders als die Hypothek). Es verbliebe für den Neueigentümer also die Gefahr, aus der Grundschuld allein in Anspruch genommen zu werden.  d) Vor diesem Hintergrund macht der Erwerb des Grundstückes nach meiner Einschätzung nur Sinn, wenn die Grundschuld in einem Zuge mit gelöscht wird.  Ich würde Ihnen jedoch dringend anraten, den Erwerb nur mit anwaltlicher Beratung vor Ort (einschließlich der Sichtung des Grundbuchauszuges) durchzuführen, da die Formulierung der Grundschuld sehr untypisch und rechtsunsicher erscheint.   Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!     Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:   Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.    Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben.  Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen, wenn noch Unklarheiten bestehen.     Mit freundlichen Grüßen Ingo Driftmeyer  Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 56, § 1004