Frage: Die Pächterin einer Gaststätte, die sich im Eigentum einer Brauerei befindet möchte eine andere, eigene Gaststätte käuflich erwerben. Sie möchte deshalb aus ihrem Pacht- und Bezugsvertrag aussteigen.  Im Pacht- und Bezugsvertrag heißt es:  § 13 Vorzeitige Beendigung 1. Jede Vertragspartei kann das Pachtverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung liegt insbesondere dann vor, wenn der Pächter -bei mehreren einer von ihnen- a) mit seinen Zahlungsverpflichtungen -gleich welcher Art- in Höhe von mindestens einer Monatspacht gegenüber der Brauerei länger als einen Monat in Verzug geraten ist; b) unter Bruch dieses Vertrages trotz Abmahnung fremdes Bier und/oder fremde alkoholfreie Getränke oder bezogen hat; c) sonstige von ihm übernommenen Verpflichtungen trotz Abmahnung nachhaltig verletzt. d) die bestehende Gaststättenerlaubnis entzogen oder wesentlich eingeschränkt erhält; e) seine Zahlungen einstellt oder in sein Vermögen die Zwangsvollstreckung von wesentlicher Bedeutung betrieben, Antrag auf Eröffnung eines Konkurs- oder Vergleichsverfahren gestellt oder ein Konkursverfahren mangels Masse abgelehnt wird; f) soweit der Pachtgegenstand von der Brauerei angepachtet wurde, bei Beendigung des Pachtverhältnisses, soweit die Beendigung nicht von der Brauerei zu vertreten ist.  Frage: Ist der Kauf eines eigenen Gastro-Betriebes demnach ein wichtiger Grund, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen würde?  Wenn nein: Nach Ablauf der ersten Pachtzeit im Jahr 2004, hat die Pächterin den Vertrag um drei Jahre auf den 31.10.2007 verlängert. Darüber liegt uns eine schriftliche Bestätigung des Verpächters vor. Die Pächterin meint nun es sei dann auch auf den 31.10.2008 verlängert worden. Wir finden dazu jedoch nichts Schriftliches.  Im Vertrag gibt es keine Angaben wie z. B. 'verlängert sich um ein Jahr, wenn nicht 3 Monate vorher gekündigt wird'. Es heißt dort vielmehr unter § 3 Abs. 3:  Wird nach Ablauf des Pachtvertrages der Gebrauch der Pachtsache vom Pächter fortgesetzt, so gilt das Pachtverhältnis nicht auf unbestimmte Zeit im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a>  als verlängert.'  Frage: Was würde dies bedeuten, wenn es tatsächlich keine gültige Vereinbarung auf den 31.10.2008 gäbe?  Wie lange vorher müsste gekündigt werden, wenn es eine gültige Vereinbarung auf den 31.10.2008 gibt?         !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:  (1) Zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§§ 581 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">543 BGB/a>  liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Regelung des § 13 PV ist insoweit nicht abschließend ('liegt insbesondere dann vor'). Der Kauf eines eigenen Gastro-Betriebes ist nach m.A. kein wichtiger Grund i.S. der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§§ 581 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">543 BGB/a> , da dem Verpächter nach Ihren Ausführungen keine vertragswidrige Handlung vorzuwerfen ist und er daher nach der Interessensabwägung weiterhin darauf vertrauen darf, dass das Pachtverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses fortbesteht. FAZIT: Ein Grund zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung besteht insoweit nicht.  (2) Zur Verlängerungsoption  Ihren Ausführungen zufolge gehe ich davon aus, dass Sie nach Ablauf der ersten Pachtzeit ein vertraglich normiertes Optionsrecht zur Verlängerung der Pacht ausgeübt haben. Das Pachtverhältnis wäre damit zum 31.10.2007 beendet, wenn die vertragliche Regelung (NACHLESEN!) nicht eine weitere Verlängerung an die nicht fristgemäße Erklärung der Nichtausübung eines Optionsrechts knüpft. BEACHTEN SIE: Häufig enthalten Miet- bzw. Pachtverträge Klauseln, die eine automatische Verlängerung des Miet- oder Pachtverhältnisses vorsehen, wenn der Mieter oder Pächter die Ausübung eines vertraglich vereinbarten Optionsrechts nicht fristgemäß ablehnt. Ich könnte mir vorstellen, dass Ihre Verpächterin auf eine derartige fingierte Verlängerungsoption zum 31.10.2008 'anspielt'.   Sollte Ihr Pachtvertrag keine derartige Klausel enthalten, wäre der Pachtvertrag - auch hinsichtlich der Regelung des § 3 Abs. 3 PV - zum 31.10.2007 beendet. In diesem Fall sind Sie der Verpächterin zur Nutzungsentschädigung in Höhe des Pachtzinses bis zur vollständigen Räumung bzw. Herausgabe des Pachtobjekts verpflichtet. Sollte der Pachtvertrag eine fingierte Verlängerungsoption auf den 31.10.2008 enthalten, bedarf es nur dann einer Kündigung, wenn der Pachtvertrag dies in der Optionsregelung vorsieht. Sollte dies nicht der Fall sein, wäre der Pachtvertrag zum 31.10.2008 automatisch beendet.  Ich kann Ihnen aufgrund der Komplexität der Materie nur empfehlen, den gesamten Pachtvertrag von einem auf Pachtrecht spezialisierten Kollegen überprüfen zu lassen. Ich hoffe dennoch, Ihnen mit meinen vorangegangenen Ausführungen zumindest vorab weitergeholfen zu haben.   Mit freundlichen Grüßen  Iven Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 581, § 543