Frage: Bin Käufer einer Eigentumswohnung in einem vermeintlichen KfW-70-Effizienzhaus-Neubauprojekt.   Das Problem:   Der Bauträger hat 'KfW-70' als zentrale Eigenschaft seines Neubaus beworben und verkauft. Am 15.12.2012 hätte alles fertig sein sollen, aber bis heute liegt nicht mal ein fertiger Energieausweis vor. Nun ergaben die bisherigen Berechnungen des extern bestellten Energieberaters, dass das Gebäude nur dann zum KfW-70-Effizienzhaus wird, wenn die Käufer (!)  mit relativ teurem Biogas heizen, welches für unbeschränkte Zeit teuer von den Stadtwerken oder anderen Anbietern gekauft werden müsste (also keine Eigenproduktion).  Der Bauträger argumentiert nun, mit Biogas sei das von ihm errichtete Gebäude KfW-70-konform. Er habe damit seinen Vertrag erfüllt.   Ich wiederum argumentiere, das die zeitlich nicht limitierte Zukaufpflicht von teurem Biogas eine Ersatzmaßnahme dafür sei, dass er seinen Vertrag NICHT erfüllt hat.  Vom obligatorischen Zukauf von teuerem Biogas anstatt von handelsüblichem, relativ preiswerten Erdgas war jedoch zu keinem Zeitpunkt die Rede. Auch in der Baubeschreibung findet sich  hierzu nichts. Vielmehr ist es so, dass die neu errichtete Heizanlage tatsächlich mit ganz normalem Erdgas zurecht käme.  Von einem anderen Energieberater kam der Beitrag, dass die Berücksichtigung von Biogas bei der KfW-70-Berechnung allenfalls dann möglich wäre, wenn das Biogas unmittelbar auf dem Grundstück produziert würde. Dem ist aber nicht so, weil gar keine Produktionsmöglichkeiten auf dem Grundstück bestehen.  Deshalb die Frage:   Hat der Bauträger wirklich den KfW-70 Baustandard erreicht, wenn KfW-70  nur mit Biogas erreicht wird, welches die künftigen Eigentümer nach Übergabe der Wohnungen zeitlich unbeschränkt und relativ teuer kaufen müssen?  Hinweis: Der Bauträger ist bei diesem Thema äußerst unwillig und hat bereits in der Vergangenheit  mehrfach falsche Berechnungen vorgelegt.  Vielen Dank für Ihre Auskunft!   

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   KfW-70-Effizienzhäuser müssen so errichtet werden, dass der Primärenergiebedarf höchstens 70% eines Standardhauses im Sinne der Energie-Einsparverordnung (EnEV) von 2009 beträgt. In diesem Fall sind sie durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) förderungsfähig.  Eine bestimmte Beheizungsart ist nicht vorgeschrieben. Entscheidend ist lediglich, dass die Energie-Einsparwerte erreicht werden. Nähere Informationen hierzu können Sie der Anlage zu den Merkblättern der KfW entnehmen (www.kfw.de/kfw/.../6000002246_M_Anlage_151_152_430.pdf).  Normalerweise wird im Rahmen eines Haubauvertrages ein Leistungsverzeichnis einbezogen, in dem die Beheizungsart der Wohnung/des Hauses beschrieben und festgelegt wird. Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich zu diesem Punkt überhaupt keine Regelungen finden und der Unternehmer die Art der Beheizung nach seinem Ermessen festlegen darf (- dies ist aber ungewöhnlich und unüblich). Im Zweifel - also wenn nichts anderes im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist - kann der Unternehmer die Bestimmung des Leistungsinhaltes gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/315.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 315 BGB: Bestimmung der Leistung durch eine Partei">§ 315 Abs. 1 BGB/a>  nach 'billigem' Ermessen vornehmen. Billigkeit bedeutet, dass bei der Bestimmung des Leistungsinhaltes auch auf die Interessen des Vertragspartners Rücksicht zu nehmen ist. Hieran sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen.  Wenn sich hierzu im Bauvertrag nichts findet, dann hat der Unternehmer erfüllt, auch wenn sich der KfW-70-Standard nur bei einer Beheizung mit Biogas erreichen lässt. Der Unternehmer muss im Rahmen billigen Ermesens nicht zwingend die für den Bauherrn kostengünstigste Lösung wählen. Muss allerdings das Biogas auch noch auf dem eigenen Grundstück produziert werden, dürfte die Grenze des Zumutbaren im Rahmen der Billigkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/315.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 315 BGB: Bestimmung der Leistung durch eine Partei">§ 315 Abs. 1 BGB/a>  überschritten sein. Denn dies würde die Errichtung einer zusätzlichen Produktionsanlage erfordern, die im Hausbauvertrag nicht vorgesehen ist, und mit deren Erforderlichkeit der Bauherr ohne einen gesonderten Hinweis im Vertrag üblicherweise nicht zu rechnen braucht.   Entspricht die Bestimmung des Leistungsinhaltes durch den Unternehmer nicht billigem Ermessen, ist sie für die andere Seite nicht verbindlich. In diesem Fall wird sie durch ein Urteil getroffen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/315.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 315 BGB: Bestimmung der Leistung durch eine Partei">§ 315 Abs. 3 BGB/a> ).  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Carsten Neumann, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 315