Frage: Guten Tag,  Meine beiden Schwestern und ich werden das Haus meiner Mutter erben. Es handelt sich um ein Haus mit 4 bewohnbaren Stockwerken. Eine meiner Schwestern wohnt aktuell im Haus und möchte dort auch weiterwohnen. Eine Auszahlung der Erben aus ihrem Vermögen ist unwahrscheinlich.  Könnte meine Schwester die Vermietung der Einzelwohnungen verhindern? Könnte meine Schwester den Verkauf des Hauses verhindern (Notfalls per Versteigerung)? Welche Regelungen im Testament könnten einen Verkauf des Hauses verhindern (Verkaufsverbot,...)?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  1) Die Verwaltung des Nachlasses, also auch die Vermietung des gemeinschaftlich geerbten Hauses, steht den Erben gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§ 2038 BGB/a>  gemeinschaftlich zu, wobei intern das Mehrheitsprinzip nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/745.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 745 BGB: Verwaltung und Benutzung durch Beschluss">§ 745 BGB/a>  gilt. Gemeinsam mit Ihrer anderen Schwester könnte die im Haus lebende Schwester also überstimmt werden. Sollte sie dennoch versuchen, durch ihr Verhalten (z.B. Belästigung der Mieter) eine Vermietung zu verhindern, macht sie sich gegenüber den übrigen Miterben schadenersatzpflichtig.  2) Da die Erben wegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2040.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2040 BGB: Verfügung über Nachlassgegenstände, Aufrechnung">§ 2040 BGB/a>  nur gemeinschaftlich über einen Nachlassgegenstand verfügen können, ist Ihre Schwester in der Lage, den Verkauf des Hausgrundstücks durch Versagung ihrer Zustimmung zu diesem Schritt zu verhindern. Dann bliebe letztlich nur der Weg über die Teilungsversteigerung, die sie nicht verhindern kann. Häufig gelingt es in vergleichbaren Konstellationen allein mit der Darstellung des wirtschaftlichen Verlustes, den „blockierenden Miterben' zur Zustimmung zu bewegen.  3) Im Testament könnte etwa durch die Anordnung von Vor- und Nacherbschaft und die Auflage, das Haus nicht zu verkaufen, ein entsprechendes Verbot geschaffen werden.  Grundsätzlich würde dies nicht kontrolliert, wenn sich die Erben einig sind, allerdings könnte zur Einhaltung des Verbotes ein Testamentsvollstrecker bestimmt werden.   Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 2040, § 745, § 2038