Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, Zur Situation: Mein Schwester und ich sind gemeinsame Eigentümer (je zur Hälfte) eines Flurstückes (Wohnhaus, Garten, Wiese, Feld), welches uns von unseren Eltern vor vielen Jahren übertragen wurde. Da das Wohnhaus nicht mehr nutzbar ist, steht dieses leer. Die laufenden Kosten (Steuern, Sicherung, Dienstbarkeiten) bestreiten wir durch die anfallenden Pachteinnahmen. Das Grundstück ist unbelastet. Wir beide haben jeder selbst Wohneigentum und wohnen in Nachbarorten.  Ich hänge sehr an dem Grundstück, auch wenn ich es selbst nicht mehr nutzen werde. Aber ich habe Kinder, denen ich diese Möglichkeit offenhalten möchte, deshalb kommt ein Verkauf nicht in Betracht. Meine Schwester möchte ebenfalls nicht verkaufen, jedoch das Grundstück gern als Alleineigentümer haben, um -  wie sie sagt - „…Investitionen tätigen zu können…' Seit Jahren gibt es zwischen meiner Schwester und mir unterschiedliche Meinungen bezüglich Bewirtschaftung, Pflege und Erhaltung des Grundstückes.  Meine Schwester sieht es als reine Kapitalanlage, möchte weder Zeit noch Geld investieren.  Ich habe eine Teilung vorgeschlagen- aber auch hier stellt sie sich quer. Sie möchte den Wertverlust durch Teilung vermeiden und drängt darauf, dass Grundstück allein überlassen zu bekommen. Die Pachteinnahmen gehen auf das Konto meiner Schwester, sodass ich in allen Fragen (bsw. wenn ich einen Dienstleister für die Grundstückspflege beauftragen möchte) vom Wohlwollen meiner Schwester abhängig bin. Ich möchte eine faire Teilung, dann kann jeder mit seiner Hälfte tun und lassen, was er möchte.  Vor kurzem drohte meine Schwester mit Zwangsversteigerung (Beantragung der Auflösung der Grundstücksgemeinschaft), weil sie weiß, dass ein Verkauf des elterlichen Grundstückes mich mental sehr belasten würde. Meinen Argumenten, dass sie dann außer einem geringen Geldwert gar nichts hätte und eine Teilung weit sinnvoller wäre, ist sie nicht zugänglich.  Die Situation ist mittlerweile äußerst frustrierend und angespannt und es ist kaum noch möglich, rationale Gespräche zu führen, um eine für beide Seiten gute Lösung erreichen zu können.  Nun meine Fragen:  -Kann ich eine Zwangsversteigerung im Zuge eines Antrages auf Auflösung einer Miteigentumsgemeinschaft vermeiden? Ich wäre im Falle einer Versteigerung finanziell nicht in der Lage, mitzubieten. -Wie kann ich mein hälftiges Eigentum (also den Grundbesitz, mit geht es nicht um das Geld) sichern?  -Kann ich mein Grundstück belasten, um den Kaufanreiz eines potentiellen Käufers zu mindern? Wenn ja, wie? -Kann ich eine Grundschuld eintragen, die ich nicht jetzt, aber jederzeit einlösen kann? Vielen Dank. Mit freundlichen Grüßen 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt beantworten darf:  Aufgrund Ihrer Angaben gehe ich davon aus, dass Sie und Ihre Schwester Miteigntümer zu je 1/2 Anteil des Grundstücks sind.  Eine Aufhebung einer solchen Gemeinschaft durch Teilung in Natur wie von Ihnen angestrebt, ist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/752.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 752 BGB: Teilung in Natur">§ 752 BGB/a>  nur möglich, 'wenn der gemeinschaftliche Gegenstand...sich ohne Verminderung des Wertes in gleichartige, den Anteilen der Teilhaber entsprechende Teile zerlegen läßt'. Dies ist bei bebauten Grundstücken in der Regel nicht der Fall, da sich gleichartige, den Anteilen der Teilhaber entsprechende Teile in der Regel nicht bilden lassen (Urteil des OLG Hamm vom 2.12.1991 -a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=8%20U%2099/91" target="_blank" class="djo_link" title="8 U 99/91 (2 zugeordnete Entscheidungen)">8 U 99/91/a> -). Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, so erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/753.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 753 BGB: Teilung durch Verkauf">§ 753 BGB/a>  bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung.  Daher zu Ihren Fragen:  1. Rechtliche Mittel, eine von Ihrere Schwester beantragte Teilungsversteigerung zu verhindern, haben Sie nicht. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/749.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 749 BGB: Aufhebungsanspruch">§ 749 BGB/a>  kann jeder Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Eine Teilungsversteigerung vermeiden könnten Sie nur, wenn Sie sich mit Ihrer Schwester einigen.  2. Sie können Ihren hälftigen Miteigentumsanteil auch nicht gegen eine Teilungsversteigerung sichern.  3. Grundsätzlich könnten Sie Ihren Miteigentumsanteil -nicht das gesamte Grundstück- mit einer Eigentümergrundschuld belasten, was mit Notar- und Grundbuchkosten verbunden wäre. Dies würde Ihnen jedoch nichts nützen, weil eine solche allein auf Ihrem Miteigentumsanteil lastende Eigentümergrundschuld bei einer von Ihrer Schwester beantragten Teilungsversteigerung wieder erlöschen würde. Bei der Erlösverteilung würden Sie nicht mehr als Ihren hälftigen Anteil erhalten. Wenn Ihre Schwester die Teilungsversteigerung betreiben würde, würde es ihr wohl auch nicht um den Versteigerungserlös gehen, sondern darum, das Grundstück selbst zu ersteigern.  Abschließend kann ich Ihnen nur raten, sich mit Ihrer Schwester auf eine Veräußerung Ihres Miteigentumsanteils an Ihre Schwester zu einem angemessenen Preis zu einigen. In einem Teilungsversteigrungsverfahren hätten Sie das Risiko, dass das Grundstück unter Wert versteigert wird. Diese Gefahr besteht insbesondere dann, wenn Sie -wie Sie angeben- nicht mitsteigern können.  Ihr Ziel, das Grundstück für Ihre Kinder zu erhalten, könnten Sie umgekehrt nur realisieren, wenn Sie den Miteigentumsanteil Ihrer Schwester kaufen würden und könnten, was wohl aus finanziellen Gründen nicht in Betracht kommt.  Ich bedauere, Ihnen keine günstigere Nachricht geben zu können.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 752, § 749, § 753