Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, Als Pächter hatten wir einen Pachtvertrag, welcher über 99 Jahre lief. Dieser wurde vom Verpächter geändert auf eine 10jährige Laufzeit. Diesem neuen Pachtvertrag stimmten wir nur unter der Bedingung zu, dass wir innerhalb der Pachtzeit eine Kaufoption erhalten. Der Pachtvertrag wurde also so geschlossen. Als wir unsere Kaufoption noch vor Pachtende nutzen wollten, wurde uns mitgeteilt, dass dem Pachtvertrag die notarielle Beglaubigung fehlt und damit ein Formfehler vorliegt und diese Option damit nichtig ist. Man möchte nicht an uns verkaufen. Frage 1: Haben wir irgendeine rechtliche Grundlage trotzdem zum Kauf zu kommen? Frage 2: Wäre der gesamte neue Pachtvertrag nicht ungültig, da wir ja nur unterschrieben haben mit der Bedingung der Kaufoption? Darauf aufbauen, wäre dann der alte 99jährige Pachtvertrag wirksam? Der neue 10jährige Pachtvertrag löste ja nur den alten ab und wurde nie gekündigt.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Zu 1. Haben wir irgendeine rechtliche Grundlage trotzdem zum Kauf zu kommen?  Bei einem Vorkaufsrecht ist grundsätzlich zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Vorkaufsrecht zu unterscheiden. Ein dingliches Vorkaufsrecht erfordert die Eintragung ins Grundbuch. Rechtsgrundlagen des dinglichen Vorkaufrechts sind die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1094.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1094 BGB: Gesetzlicher Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts">§§ 1094 ff. BGB/a> , ergänzend sind gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1098.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1098 BGB: Wirkung des Vorkaufsrechts">§ 1098 Abs. 1 BGB/a>  die für das schuldrechtliche Vorkaufsrecht geltenden a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/463.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 463 BGB: Voraussetzungen der Ausübung">§§ 463/a>  bis a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/473.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 473 BGB: Unübertragbarkeit">473 BGB/a>  anwendbar.   Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird nicht ins Grundbuch eingetragen. In Ihrem Fall dürfte lediglich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht in Frage kommen. Dieses ist in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/463.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 463 BGB: Voraussetzungen der Ausübung">§ 463 ff. BGB/a>  geregelt. Tatsächlich bedarf es der notariellen Beurkundung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs.1 BGB/a> . Wird die Schriftform nicht gewahrt, so ist ein Rechtsgeschäft, hier das Vorkaufsrecht, gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a>  nichtig.  Ein Vorkaufsrecht trotz des hier vorliegenden Formmangels zu realisieren wird leider sehr schwierig für Sie werden. Allenfalls in Ausnahmefällen bestünde unter Umständen die Möglichkeit sich darauf zu berufen, dass es für Ihren Verpächter treuwidrig ist, sich auf den Formmangel zu berufen. Eine solche Ausnahmekonstellation könnte beispielsweise vorliegen, wenn die Berufung auf den Formverstoß Ihre Existenz gefährden würde, Ihr Verpächter Sie schuldhaft von der Beachtung der Form abgehalten hat und der formlose Vertragsbestandteil allein für den Verpächter von Vorteil ist. Für diese Umstände trügen Sie jedoch im Rahmen einer gerichtlichen Klärung die Darlegungs- und Beweislast.  Zu 2. (Teil 1) Wäre der gesamte neue Pachtvertrag nicht ungültig, da wir ja nur unterschrieben haben mit der Bedingung der Kaufoption?   Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/139.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 139 BGB: Teilnichtigkeit">§ 139 BGB/a>  gilt, dass bei Teilnichtigkeit einzelner Vertragsklauseln in Zweifelsfällen anzunehmen ist, dass der gesamte Vertrag nichtig ist, es sei denn, dass anzunehmen ist, dass die Vertragsparteien den Vertrag auch ohne den unwirksamen Teil abgeschlossen hätten.   Im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung müsste der tatsächliche Wille beide Parteien, nötigenfalls durch eine Beweisaufnahme, geklärt werden.  Aufgrund dieser Unsicherheit wird in Verträgen der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/139.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 139 BGB: Teilnichtigkeit">§ 139 BGB/a>  häufig durch eine sog. salvatorische Klausel ausgeschlossen. Eine solche Klausel ist eine vertragliche Bestimmung die regelt, dass wenn eine Vereinbarung im Vertrag unwirksam oder nicht durchführbar ist, die Wirksamkeit des übrigen Vertrages unberührt bleiben soll. Hier rege ich an, dass Sie zunächst prüfen, ob eine solche Klausel in Ihrem Vertrag vereinbart wurde.  Bei der von Ihnen erwähnten 'Bedingung', nämlich das Einräumen eines Vorkaufsrechtes, handelt es sich leider nicht um eine Bedingung im Rechtssinne. Unter einer Bedingung im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/158.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 158 BGB: Aufschiebende und auflösende Bedingung">§ 158 BGB/a>  versteht man eine eingefügte Bestimmung, die die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem zukünftigen, ungewissen Ereignis abhängig macht, als auch dieses Ereignis selbst. In Ihrem Fall läge eine (aufschiebende) Bedingung nur dann vor, wenn der Pachtvertrages (nur) dann zustande kommen sollte, wenn das Vorkaufsrecht eingeräumt wird. Auch hierfür trügen Sie die oben bereits erwähnte Darlegungs- und Beweislast. Wenn eine solche Bedingung nicht ausdrücklich Ihrem Vertrag zu entnehmen ist, sehe ich auch hier eher geringe Aussichten, zumal Sie das Pachtverhältnis ja bis zum vereinbarten Zeitablauf 'gelebt' haben, was auch für das Zustandekommen des Pachtvertrages spricht.  Zu 2. (Teil 2) Darauf aufbauen, wäre dann der alte 99jährige Pachtvertrag wirksam? Der neue 10jährige Pachtvertrag löste ja nur den alten ab und wurde nie gekündigt.  Der ursprünglich auf 99 Jahre befristete Pachtvertrag ist, unabhängig vom neu abgeschlossenen Pachtvertrag, noch wirksam, wenn er zwischenzeitlich nicht beendet worden ist.  Ein befristetes Pachtverhältnis endet grundsätzlich nur durch Zeitablauf, außerordentliche Kündigung oder durch Abschluss eines Aufhebungsvertrages.  Zwischen den Parteien kann ein solcher Aufhebungsvertrag geschlossen werden, wenn sich die Parteien darüber einig sind, dass ein Pachtvertrag nicht – einseitig – im Wege der Kündigung sondern im Wege der vertraglichen Einigung aufgehoben werden soll. Wie jeder Vertrag kommt auch der Aufhebungsvertrag durch Angebot und Annahme zustande. Der Aufhebungsvertrag muss jedoch nicht schriftlich geschlossen werden. Grundsätzlich kann ein Aufhebungsvertrag auch durch bloßes schlüssiges Verhalten der Parteien zustande kommen, ohne dass ausdrücklich von einer Aufhebung die Rede war.   Die wirksame Beendigung des ursprünglichen Pachtvertrages müsste in einem Rechtsstreit nun Ihr Verpächter darlegen und beweisen. Es ist anzunehmen, dass er vortragen würde, dass durch den Abschluss des neuen Pachtvertrages konkludent auch die Aufhebung des ursprünglichen Pachtverhältnisses gewollt war.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 473, § 1098, § 158, § 311b, § 139, § 463, § 1094, § 125