Frage: Sehr geehrte Rechtsanwältin, sehr geehrter Rechtsanwalt,  mir wurde vor einiger Zeit ein Zinshaus übertragen. Auf dem Gelände sind zwei Anwaltspraxen ansässig. Die Anwälte waren anfangs in einer gemeinsamen Kanzlei, die Sozietät ging jedoch anfang der 90er-Jahre im Streit auseinander.  Die aus der Kanzlei ausgeschiedene Anwältin hat im selben Haus seit 1981 ihre Privatwohnung. Vertragsgrundlage ist der Hamburger Einheitsmietvertrag für privaten Wohnraum.  Ohne weitere Zustimmung oder Information meiner Großmutter -die damalige Eigentümerin- hat die Rechtsanwältin in ihrer rein zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung ihre Kanzlei eingerichtet und hierzu -ebenfalls ohne Zustimmung- im Gemeinschaftstreppenhaus und im Garten eine Beschilderung angebracht.  Auf den Einwand meiner Großmutter, dass die Wohnung nur zu Wohnzwecken vermietet ist, suggerierte die Mieterin, dass sie Ihre Kanzlei nur vorübergehend in der Privatwohnung betreiben wird. Auf die Nachfragen, die meine Großmutter von Zeit zu Zeit an die Mieterin richtete, änderte sich der Ton langsam von der Aussage dass sie nur Vorübergehend ihre Kanzlei betreibt hin zur Aussage, dass sie im Recht sei und sich schon zu wehren wissen wird.  Die Mieterin betreibt trotz etlicher Einwände ihre Kanzlei bis heute, hat ihre Beschilderung nicht entfernt und sich auch vor dem immer wieder geforderten Gewerbemietvertrag gewehrt. Eine MwSt auf den Mietzins wird ebenfalls nicht entrichtet.  Die Situation mit der Mieterin erscheint aus vielerlei Gründen nicht länger tragbar.  Daher meine Fragen:  - Ist es möglich -mit Verweis, dass sowohl meine Vorgängerin als auch ich zu keiner Zeit die gewerbliche Nutzung akzeptiert haben und die vertragsgemäße Nutzung immer wieder forderten- ein Unterlassen der gewerblichen Tätigkeit in der Privatwohnung zu fordern oder aber auf den Abschluss eines Gewerbemietvertrags zu bestehen?  - Kann ich ein Entfernen der Beschilderung aus dem Gemeinschaftstreppenhaus fordern? Hierzu erhielt ich von Haus-und Grundeigentümerverband die folgende Aussage um dessen Verifizierung ich bitte:  'Die Entfernung der Beschilderung kann der Eigentümer verlangen, soweit sich etwaige Schilder im Gemeinschaftstreppenhaus etc. befinden. Am persönlichen Klingelschild darf die Mieterin auch den Zusatz „Rechtsanwältin„ schreiben.'  Der Hamburger Einheitsmietvertrag enthält unter § 22 den Hinweis, dass das Anbringen von Schildern der schriftlichen Zustimmung bedarf und diese widerrufen werden kann. Eine Genehmigung ist, wie geschildert, nicht erteilt worden.  Vielen Dank, Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  1.) Offensichtlich liegt eine Abweichung vom Vertragszweck vor, da sich die Mieterin nicht auf eine Nutzung der Wohnung zu reinen Wohnzwecken beschränkt.  Einen Unterlassungsanspruch können Sie jedoch nur geltend machen, wenn hierin auch eine Vertragsverletzung liegen würde. Jedoch bedeutet nicht jede Abweichung vom Vertragszweck auch zugleich eine Vertragsverletzung. Hierbei kommt es vor allem darauf an, inwieweit der Charakter der vertraglichen Nutzung erhalten bleibt und Störungen anderer Hausbewohner sowie Verschlechterungen bzw. übermäßige Abnutzungen der Mietsache zu befürchten sind (Lützenkirchen, AHB-Mietrecht, Abs. 1 Rn. 264).  Maßgebliche ist also eine Betrachtung sämtlicher Details des Einzelfalles. So kann bei gewerblichen Nutzung einer Wohnung durchaus eine Vertragsverletzung verneint werden. So entscheidet zumindest die Rspr. in Fällen, in denen ein untergerodneter Teil der Wohnung zu Buchhaltungs- und Bürotätigkeiten genutzt wird (LG Frankfurt a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201996,%20532" target="_blank" class="djo_link" title="LG Frankfurt/Main, 28.07.1995 - 17 S 42/95: Nutzung der Wohnung zu Gewerbezwecken">WuM 1996, 532/a> ; LG Hamburg a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201992,%20241" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 1992, 241 (2 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 1992, 241/a> ; AG Regensburg a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201991,%20577" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamburg, 11.09.1991 - 4 U 89/91: Wirksamkeit einer einseitigen Verlängerungsoption im gewer...">WuM 1991, 577/a> ).  Bei der Einzelfallbetrachtung maßgeblich sind zum einen der Schwerpunkt der Nutzung (Überwiegt die Wohnraum- oder die gewerbliche Nutzung?) und zum anderen die Frage, inwieweit die Nutzungsabweichung sich in Bezug auf die Mitbewohner und die Mietsache bemerkbar macht, wobei hier insbesondere die Anzahl der Mandantenbesuche ein wichtiger Anhalstpunkt sein dürfte. Wäre die Rechtsanwältin z.B. ausschließlich bei www.frag-einen-anwalt.de tätig oder würde sie sich mit ihren Mandanten nur im Rahmen von Hausbesuchen besprechen, wäre eine Vertragsverletzung m.E. zu verneinen.  Gehen in der Wohnung jedoch regelmäßig Mandanten ein und aus, würde ich eine Vertragsverletzung bejahen, zumal die Kollegin wohl offenbar hauptberuflich in dieser Art und Weise tätig ist und es sich nicht um einen gelegentlich ausgeübten Nebenerwerb handelt.  Abschließend beurteilt werden, kann Ihre Frage nach den Unterlassungsansprüchen jedoch nicht, ohne weitere Details zu kennen.  Geht man vom Vorliegen einer Vertragsverletzung aus, können Sie zwar die Einhaltung vertragsgemäßen Verhaltens (also Unterlassung der gewerblichen Nutzung) verlangen, aber den Abschluss eines Gewerbemietvertrags nicht verlangen. Aufgrund der geltenden Vertragsfreiheit kann keine Vertragspartei zum Abschluss einer Vereinbarung gegen ihren Willen gezwungen werden.  2.) Da Sie in die Anbringung der Beschilderung weder eingewilligt noch eine Genehmigung erteilt haben, können Sie Beseitigung verlangen. Dies ergibt sich zum einen offensichtlich aus dem Mietvertrag, folgt u.a. aber auch aus dem Gesetz, denn diese Beschilderung verletzt Ihr Eigentum, so dass Sie gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§§ 823/a>  Abs. 1, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1004.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1004 BGB: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch">1004 BGB/a>  Beseitigung bzw. zukünftige Unterlassung verlangen können.  Sollten Sie aufgrund meiner obigen Ausführungen zu dem Ergebnis gelangt sein, dass die berufliche Nutzung keine Vertragsverletzung darstellt, könnten Sie ggf. dennoch beide Probleme lösen, indem Sie die Beseitigung der Beschilderung erzwingen. Denn der Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei setzt ein erkennbares Kanzleischild voraus. Entfällt die Beschilderung, entfällt auch eine Voraussetzung zum Betrieb einer Kanzlei. Welche Anforderungen an ein solches Schild zu stellen sind, ist juristisch umstritten. Überwiegende Auffassung ist jedoch folgende: 'Die Kanzlei muss aber nicht nur vorhanden, sondern auch räumlich auffindbar sein. Dafür ist ein übliches Praxisschild erforderlich, welches so gestaltet und angebracht ist, dass jedermann [...] unschwer feststellen kann, wo und wie er die Kanzleiräume erreichen kann.' (AnwG Karlsruhe, Beschl. v. 18.7.2008 – a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=AG%201/2008" target="_blank" class="djo_link" title="AnwG Karlsruhe, 18.07.2008 - AG 1/08: Anbringung eines Kanzleischildes als Bestandteil der Kanz...">AG 1/2008/a> ) Ein bloßes Klingelschild erfüllt diese Anforderungen m.E. nicht.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.  Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 823, § 1004