Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe im August 2004 eine selbstschuldnerische Bürgschaft unter Verzicht auf die Einrede der Anfechtung und Aufrechenbarkeit für alle finanziellen Verpflichtungen (Miet- und weitere Zahlungen sowie Renovierungskosten) aus einem Mietvertrag übernommen.  Ich habe mit der Person, für die ich die Bürgschaft abgegeben habe, eine separate schriftliche Vereinbarung zur Eingrenzung meiner Verpflichtungen getroffen, möchte nun aber wissen, ob, mit welcher Frist und ggf. unter welchen Voraussetzungen ich die Mietbürgschaft gegenüber dem Vermieter kündigen kann.  Vielen Dank!        

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Sie müssen natürlich die Möglichkeit haben, die Bürgschaftsverpflichtung, die Sie eingegangen sind, auch irgendwann wieder zu beenden. Dass Sie die Bürgschaft auf unbestimmte Zeit eingegangen sind, heißt nicht, dass Sie sie nicht irgendwann einmal kündigen dürften. Vielmehr sind Sie prinzipiell zur Kündigung berechtigt, wenn ein Grund hierfür besteht, also wenn sich z.B. die Vermögensverhältnisse des Mieters erheblich verschlechtern (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/775.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 775 BGB: Anspruch des Bürgen auf Befreiung">§ 775 BGB/a> ).  Allerdings haben Sie in diesem Zusammenhang auf die berechtigten Interessen des Vermieters Rücksicht zu nehmen. Wenn Sie mit sofortiger Wirkung kündigen könnten, würde dies dazu führen, dass unter Umständen vertragliche Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Mietzins ungesichert blieben. Der Vermieter kann in der Regel nicht sofort reagieren und seinem Mieter den Gebrauch der Mietsache ab sofort untersagen. Er muss vielmehr abwarten, bis in der Person des Mieters ein Kündigungsgrund entstanden ist, der ihn berechtigt, das Mietverhältnis seinerseits zu beenden. Um diesem Interesse gerecht zu werden, wird die jederzeitige Kündigungsmöglichkeit des Bürgen von der Rechtsprechung dahingehend eingeschränkt, i>dass die Kündigung erst zu einem Zeitpunkt wirksam wird, zu dem der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen kann /i> (so die grundlegende Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 25. Februar 1999, Az: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20U%20117/98" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Abs. 500üsseldorf, 25.02.1999 - 10 U 117/98">10 U 117/98/a> ).  Im KLartext bedeutet dies: Sie dürfen dem Vermieter die Kündigung der Bürgschaft erklären, sobald ein Grund für diese Kündigung besteht, etwa die o.g. erhebliche Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters. Diese Kündigung wird aber erst zu dem Zeitpunkt wirksam, zu dem der Vermieter imstande ist, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen, also nicht vor Ablauf der in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c Abs. 1 BGB/a>  genannten Kündigungsfrist und auch nur dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses geltend machen kann (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a> ). Faktisch ist Ihre Möglichkeit, aus der Bürgschaftsverpflichtung herauszukommen, also stark eingeschränkt.  Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft geholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen Jana Laurentius (Rechtsanwältin)      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573c, § 775