Frage: Ich besitze eine Wohnung und möchte diese meinem Freund schenken. Er möchte dieses Geschenk annehmen, jedoch möchte er nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Wir haben daher vor, eine Schenkung durchzuführen, wonach ich ihm eine Geldsumme gebe, die dem jetzigen Wert der Wohnung entspricht. Sofort danach schliessen wir einen Darlehensvertrag untereinander ab, wonach ich diese Geldsumme als Darlehen zurückbekomme. Das Darlehen soll unverzinslich sein und die Darlehenshöhe soll sich am Wert der genannten Immobilie (minus Hypothek) orientieren. Beim Verkauf der Wohnung wird das Darlehen fällig, und dabei ist vertraglich festgelgt, dass die Darlehensumme dann gleich dem Nettoverkaufserlös sein soll (abzüglich der noch ausstehenden Hypothek, diese beträgt zur Zeit ca. 40% des Makrtwertes der Wohnung). Mein Freund erhält das Recht, den Verkauf der Wohnung zu verlangen. Praktisch sollen diese vertraglichen Regelungen unter uns einer Schenkung der Immobilie gleichkommen, allerdings ohne die Notwendigkeit der Grundbucheintragung. Oder könnten wir auch einen wirksamen Wohnungsschenkungsvertrag abschliessen, ohne eine Grundbucheintragung vorzunehmen? Oder dann die Eintragung einmal zu einem späteren Zeitpunkt nachholen?   Andere Frage: Wir sind in einer partnerschaftlichen Beziehung aber unverheiratet, wie hoch sind da die steuerlichen Schenkungsfreibeträge?  Die Immobilie ist ungefähr 80.000 Euro wert, also abzüglich der Hypothek wäre ein Schenkungswert von ca. 50.000 Euro anzusetzen. Falls dieser Betrag innerhalb der steuerlichen Freigrenzen liegt, muss dies dann trotzdem beim Finanzamt angezeigt werden?        

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  1. Grundsätzlich sind Sie aufgrund der Vertragsfreiheit nicht gehindert, den von Ihnen beabsichtigten Darlehensvertrag mit den genannten Besonderheiten rechtsgültig mit Wirkung zwischen den Parteien abzuschließen, wobei hier noch die Rückzahlungsmodalitäten zu regeln wären.  Zu bedenken ist aber vor Allem, dass die Abrede, wonach Ihr Freund berechtigt sein soll, den Verkauf der Wohnung zu verlangen, den Zwang zur Veräußerung einer Immobilie begründet. Eine solche Vereinbarung - und somit im Zweifel der gesamte Vertrag - bedarf gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b Abs. 1 S. 1 BGB/a>  der notariellen Beurkundung. Die notarielle Form ist nur  dann hinfällig, wenn und sobald die Auflassung und Eintragung in das Grundbuch erfolgt (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b Abs. 1 S. 2 BGB/a> ).  Alternativ zu der von Ihnen geplanten Vorgehensweise können Sie aber auch gleich die Wohnung an Ihren Freund verschenken, was sicherlich der einfachere Weg ist.  Zur Wirksamkeit dieser Schenkung ist ebenfalls die notarielle Beurkundung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/518.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 518 BGB: Form des Schenkungsversprechens">§ 518 Abs. 1 BGB/a>  (sowie auch gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b Abs. 1 BGB/a> ) erforderlich. Hierauf sollten Sie, bzw. Ihr Freund, keinesfalls verzichten. Denn ein ohne Beobachtung dieser Form gegebenes Schenkungsversprechen wird gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/518.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 518 BGB: Form des Schenkungsversprechens">§ 518 Abs. 2 BGB/a>  erst „durch die Bewirkung der versprochenen Leistung„, also mit Vollendung des Erwerbsvorgangs wirksam. Der Erwerb einer Immobilie ist wiederum gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/873.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung">§ 873 Abs. 1 BGB/a>  erst mit der Eintragung in das Grundbuch, die Sie ja gerade vermeiden wollen, vollendet.  Im Übrigen kann die Eintragung auch zu einem späteren Zeitpunkt nachgeholt werden. In der Zwischenzeit kann Ihr Freund nicht wirksam über das Wohnungseigentum verfügen, da er insoweit nach außen hin nicht berechtigt ist. Aufgrund eines notariellen Überlassungsvertrages erwirbt er dafür einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/894.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 894 BGB: Berichtigung des Grundbuchs">§ 894 BGB/a> , wovon er aber nicht Gebrauch machen muss.   2. Für den unentgeltlichen Erwerb gelten für unverheiratete Partner steuerrechtlich keine besonderen Bestimmungen. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/ErbStG/16.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 16 ErbStG: Freibeträge">§ 16 Abs. 1 ErbStG/a>  gilt für Ihren Freund ein Freibetrag von € 51.200, wenn er der Steuerklasse Abs. 1 angehört, in Höhe von € 10.300, wenn er der Steuerklasse Abs. 2 angehört und € 5.200 bei Steuerklasse Abs. 3.  Da es sich bei der Schenkung unabhängig von den Freibeträgen um einen steuerpflichtigen Vorgang handelt (a href="https://dejure.org/gesetze/ErbStG/1.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1 ErbStG: Steuerpflichtige Vorgänge">§ 1 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG/a> ), ist diese auch bei dem Finanzamt anzuzeigen.   Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben, bitte benutzen Sie andernfalls die Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen   Wolfram Geyer Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 518, § 873, § 894