Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  vor kurzem haben meine Frau und ich ein Zweifamilienhaus zu einem Preis von 385.000 € gekauft.   Das haus an sich ist 30 Jahre alt, gefällt uns sehr gut und war augenscheinlich in einem guten Zustand.  Im Rahmen der Renovierungsarbeiten haben wir im 1. OG, um welches ein umlaufender Balkon führt,  feuchte Wände mit teilweise Schimmelbefall festgestellt. Unter Anderem lösen sich in einem Raum auf  Grund der Feuchte die Sockelleisten der Fliesen ab. In dem anderen Raum mit Schimmel sollte eigentlich meine 14 Monate alte Tochter Ihr Zimmer bekommen.  Nach einem kurzen Gespräch mit zwei Nachbarn teilten diese mit: 'Feuchte Wände? Ja, da gab es schon  immer Probleme mit dem Balkon', '...da waren auch schon zig Leute da, die das versucht haben abzudichten' Soweit die flüchtigen Aussagen der neuen Nachbarn.  Das Haus an sich gefällt uns wirklich sehr gut, wir hätten es allerdings nicht gekauft, wenn uns dieser Mangel bekannt gewesen wäre.   Weiterhin sind wir gerade dabei das komplette Haus im Innenbereich zu sanieren und wollen/müssen auch  bald dort einziehen.  Was für Möglichkeiten bestehen nun, den Verkäufer in die Verantwortung zu bekommen? Lt. Kaufvertrag ist die übliche Sachmangelhaftung ausgeschlossen.   Was wäre nun die beste Vorgehensweise?  Vielen Dank vorab.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Grundsätzlich kann ein Käufer nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/437.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 437 BGB: Rechte des Käufers bei Abs. 1000ängeln">§§ 437 ff BGB/a>  Ansprüche auf Nacherfüllung (Mängelbeseitigung), bei fehlgeschlagener oder unzumutbarer Nacherfüllung auf Rücktritt, SchadenserS. oder Minderung haben.  Da in Ihrem Fall die Gewährleistung ausgeschlossen wurde, stehen und fallen Ihre Ansprüche mit der Frage, ob der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.   Für arglistiges Schweigen müssen folgende Voraussetzungen vorliegen: es muss sich um einen Mangel an handeln, der nicht offenbar war, so dass der Verkäufer nicht annehmen konnte, dass Sie ihn (etwa durch Besichtigung des Hauses) bereits kannten. Der Mangel muss von gewisser Erheblichkeit sein. Vor allem muss der Verkäufer Kenntnis von dem Mangel haben. Er müsste zudem damit rechnen, dass der verschwiegenen Mangel zumindest möglicherweise Einfluss auf die Kaufentscheidung hatte. Dagegen kommt es nicht darauf an, ob der Käufer tatsächlich bei Kenntnis des Mangels vom Kauf abgesehen hätte.  Ein erheblicher Mangel, der geeignet ist, die Kaufentscheidung eines Käufers zu beeinflussen, liegt nach Ihrer Schilderung ohne weiteres vor.   Der Knackpunkt ist die Kenntnis des Verkäufers beziehungsweise der Nachweis dieser Kenntnis.  In diesem Punkt ist die Rechtsprechung nach wie vor verkäuferfreundlich, so zuletzt etwa Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 19.2.2016 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20216/14" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 19.02.2016 - Abs. 5 ZR 216/14: Grundstückskaufvertrag: Arglistiges Verschweigen eines Mangels d...">Abs. 5 ZR 216/14/a> : nach dieser Entscheidung muss der Verkäufer, der ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels beauftragt, sich hinterher nicht vom Erfolg der Sanierungsbemühungen überzeugen. Der BGH stellt auch ausdrücklich klar, dass ein Absehen von einer Erfolgskontrolle nicht gleichzusetzen ist mit einem billigenden Inkaufnehmen des Mangels.  Anders ist es natürlich, wenn dem Verkäufer hinterher konkrete Umstände bekannt werden, die ihn an der erfolgreichen Mangelbeseitigung zweifeln lassen müssen.  In früheren Entscheidungen hat der BGH dem Verkäufer auch zugebilligt, einen Mangel von dem er früher einmal Kenntnis hatte, wieder vergessen zu haben.  Sie sehen also, dass das Ganze trotz der Aussagen der Nachbarn kein Selbstläufer ist.  Im Normalfall muss dem Verkäufer Gelegenheit zur Nacherfüllung gegeben werden, diese Pflicht entfällt jedoch wegen Unzumutbarkeit bei arglistigem Verschweigen von Mängeln, vgl. OLG Hamm, Urteil vom 18.7.2016 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 1-22%20U%20161/15" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 18.07.2016 - 22 U 161/15: Aufklärungspflichten bei dem Verkauf von alten Häusern">Abs. 1-22 U 161/15/a> , wie gehabt, oder vom 9.1.2008 a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20210/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 09.01.2008 - Abs. 8 ZR 210/06: Recht des Käufers zur sofortigen Minderung des Kaufpreises we...">Abs. 8 ZR 210/06/a>   Wenn also den Arglist nachgewiesen werden kann, brauchen Sie dem Verkäufer keine Gelegenheit zur Mängelbeseitigung zu geben.  Die nächsten Schritte sollten jetzt die folgenden sein: der Verkäufer müsste mit dem Mangel konfrontiert werden und aufgefordert werden, seine Schadensersatzpflicht dem Grunde nach anzuerkennen. Da Sie Sanierungsarbeiten durchführen, müssten Sie parallel dazu Maßnahmen zur Beweissicherung ergreifen. Die wirksamste Möglichkeit der Beweissicherung ist die Durchführung eines selbständigen gerichtlichen Beweisverfahrens.  Weiterhin wäre es natürlich angebracht, eine Art 'Detektivarbeit' durchzuführen. Man könnte zum Beispiel die Nachbarn noch fragen, wann ungefähr die Arbeiten durchgeführt wurden, wie oft das war und ob die Verkäufer möglicherweise im Gespräch mit den Nachbarn einmal etwas darüber erwähnt haben, dass immer noch Feuchtigkeit vorhanden ist.  Sofern der Verkäufer seinerseits noch Gewährleistungsansprüche gegen Handwerker haben sollte, müsste er Ihnen diese Ansprüche nach Treu und Glauben abtreten.  Beachten Sie die Verjährungsfrist nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/438.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 438 BGB: Verjährung der Abs. 1000ängelansprüche">§ 438 BGB/a> , fünf Jahre nach Übergabe des Grundstücks.  Wegen der Komplexität der Sache empfehle ich dringend, die weitere Abwicklung von vornherein in anwaltliche Hände zu geben.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 437, § 438