Frage: Ich habe vor zwei Monaten als Miterbe zusammen mit einem weiteren Miterben in Bietergemeinschaft das Eigentum an einem bebautem Grundstück aus der Erbmasse bei der Teilungsversteigerung erworben. Die Grundbuchumscheibung ist inzwischen erfolgt. In Abt. 3 des Grundbuchs ist eine Darlehenshypothek eingetragen, das zugrunde liegende Darlehen wurde bereits vor 41 jahren getilgt und eine Löschungsbewilligung vom Gläubiger erteilt. Der Erblasser hat keine Löschung veranlasst, so dass die Eintragung heute noch besteht. Die damalige sowie eine neue vom Gläubiger ausgestellte Löschungsbewilligung liegt uns vor. Nun fordert ein weiterer Miterbe die Zahlung des vollen Darlehensbetrages an die Erbengemeinschaft. Ein ähnlicher Fall zeigt, daß die Forderung zumindest bei Löschung der Eintragung wohl rechtens ist: https://www.ndeex.de/erbrecht-aktuell/1421853431/ Nachfrage beim Grundbuchamt ergab, daß zur Löschung der Eintragung die Zustimmung aller Miterben erforderlich ist.  Nun die Rechtsfrage: Kann der fordernde Miterbe den Zahlungsanspruch auch dann durchsetzen, wenn wir als neue Eigentümer auf die Löschung der Eintragung verzichten?      Einsatz editiert am 11.08.2021 10:37:13   Einsatz editiert am 11.08.2021 10:45:09

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.  Sie sprechen einmal von einer Grundschuld (§ 1191 BGB) und einmal von einer Hypothek (§ 1113 BGB).  Beides sind grundsätzlich unterschiedliche Sicherungsmittel, wobei der Bestand der Hypothek an der durch sie besicherten Forderung hängt (ohne Forderung keine Hypothek – GrundS. der sog. Akzessorietät).   Aber eine nicht gelöschte Fremdhypothek (die entweder nicht entstanden ist, weil es nicht zu der zu besichernden Forderung gekommen ist oder die Forderung nicht mehr valutiert), steht dem Eigentümer im Rangerhalt des Grundbuches zu. Sie wird zur Eigentümergrundschuld.   Die Teilungsversteigerung führt nicht zur Löschung oder Übertragung auf den/die Ersteigerer der Grundschuld (Eigentümerhypothek), sondern der Ersteher übernimmt diese in dem eingetragenen Zustand (§ 182 Abs. 1 ZVG).  Dementsprechend bleiben in der Teilungsversteigerung alle den Anteil des Antragstellers belastenden Grundschulden bestehen. Wirtschaftlich müssen sie immer dem Betrag zugerechnet werden, der zusätzlich beim geringsten Gebot als Barbetrag geboten werden muss.  Nach BGH Abs. 12 ZR 11/08 kann jeder Miteigentümer von dem anderen die Löschung der entstandenen Eigentümergrundschuld verlangen, soweit diese nicht mehr valutiert.   Dies wäre insoweit Ihr Gegenanspruch aus dem der Erbengemeinschaft zustehenden Anspruch aus der Grundschuld.   Einen Anspruch auf Zahlung des Darlehnsbetrages an die Erbengemeinschaft hat der Miterbe indes nicht. Ein solcher ergibt sich nur aus der ursprünglichen Forderungsvereinbarung, die mangels Valutierung nicht mehr besteht.   Nach BGH Abs. 12 ZR 124/06 ergeben sich folgende Rechenschritte… -Bei der Verteilung des Erlösüberschusses aus der Teilungsversteigerung eines Grundstücks ist einer unterschiedlichen Belastung der Miteigentumsanteile Rechnung zu tragen. Der Erlösüberschuss ist auf die einzelnen Miteigentumsanteile nach dem Verhältnis der Werte zu verteilen; ihm wird zuvor der Betrag der Rechte, welche nach § 91 ZVG nicht erlöschen, hinzugerechnet. Auf den einem Grundstücksanteil zufallenden Anteil am Erlös wird sodann der Betrag der Rechte, welche an diesem Grundstücksanteil bestehen bleiben, angerechnet. -Soweit die Forderung, für die eine Gesamthypothek an den Miteigentumsanteilen bestellt ist, durch die – im Innenverhältnis ersatzlos erfolgenden – Leistungen eines Miteigentümers erlischt, erwirbt der Leistende in Höhe der Tilgungen eine Eigentümergrundschuld, die allein auf seinem Miteigentumsanteil lastet. Die Hypothek auf dem Anteil des anderen Miteigentümers erlischt. Ist in einem solchen Fall bei der Teilungsversteigerung entgegen § 182 Abs. 2 ZVG der zur Ausgleichung unterschiedlicher Belastungen der Anteile erforderliche Betrag nicht im geringsten Gebot berücksichtigt worden, so kann die unterschiedliche Belastung noch in dem Rechtsstreit um die Verteilung des Erlöses ausgeglichen werden.  Daraus folgt, dass bei unterschiedlicher Belastung der Miteigentumsanteile ist das geringste Gebot um den zur internen Ausgleichung nötigen Betrag zu erhöhen. Ausgleichsbetrag ist hierbei die höhere Belastung auf dem einen Miteigentumsanteil. Dieser Ausgleichsbetrag wird dem Erlösüberschuss hinzugerechnet, anschließend der betroffenen Partei auf ihren Erlös angerechnet.  Insoweit ist auf Ihre Frage zur Durchsetzung des Anspruches aus der Eigentümergrundschuld zu sagen, dass eine Zahlung an die Erbengemeinschaft in voller Höhe nicht besteht, aber der Anspruch auf den Miterben entfallende Anteil gegen Zustimmung zur Löschung bzw. Übertragung auf die Ersteher besteht.   Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen  Andreas Wehle  Rechtsanwalt /Aachen  http://www.landesrecht.rlp.de/jportal/portal/t/7qe/page/bsrlpprod.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&doc.id=KORE548652018&doc.part=Abs. 50  http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=2009&Seite=2&nr=50666&pos=74&anz=3418  http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=54281&pos=0&anz=1

Relevante Paragraphen: § 1113, § 1191