Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  die Eltern meines Lebensgefährten wohnten seit mehr als 40 Jahren in einer 4 ZKB Mietwohnung im EG mit alleiniger Gartennutzung, Keller und Garage eines 2 FH. Ihnen wurde vom damaligen Vermieter ein entgeltliches Wohnrecht im Grundbuch eingetragen.Eine Regelung bzgl. des Wohnrechts bei Auszug wurde nicht vereinbart.  Das Haus wurde vor einiger Zeit verkauft. Der neue Eigentümer machte den Mietern das Leben mit ständigen Schikanen und Anwaltsschreiben schwer. So nutzte er z. B. einfach den Keller der Eltern mit, um seine Sachen zu lagern. Hielt sich ständig im Haus auf und machte mit Arbeiten im Keller und Treppenhaus Lärm und Schmutz, den er jedoch nicht entfernte. Drohte unter wüsten Beschimpfungen übermäßige Mieterhöhungen an, wegen geplanter Renovierungen, nur um die Mieter zu vergraulen. Ganz besonders das lebenslange Wohnrecht war ihm ein Dorn im Auge.  Nach einem Jahr nervlichem Dauerstress haben seine Eltern völlig entnervt kapituliert und zum Ende November 2014 gekündigt. Ebenso der zweite Mieter des Hauses. Der damalige Anwalt der Eltern hat dem Vermieter im September 2014 angeboten auf das Wohnrecht gegen eine Geldzahlung zu verzichten. Der Vermieter hat darauf jedoch nie reagiert.  Ende November fand die Wohnungsübergabe statt. Da es für seine Eltern nervlich nicht tragbar war, selbst dabei zu sein, habe ich als Vertreter mit Vollmacht zusammen mit einem neutralen Zeugen die Übergabe durchgeführt.  Der Vermieter war sehr agressiv, persönlich angreifend und schimpfte wild über die Eltern. Er weigerte sich die Schlüssel und das Geld für die Zwischenablesung anzunehmen und das Übergabeprotokoll zu unterschreiben. Daraufhin haben wir ihm die Schlüssel mittels Boten persönlich zustellen lassen und das Geld direkt der Ablesefirma übergeben. Es war klar, dass ein Rückzug ausgeschlossen ist.  Der Vermieter hat direkt nach Erhalt damit angefangen die Wohnung zu entkernen, um sie für sich zur eigenen Nutzung herzurichten.   Wir dachten jetzt kehrt endlich Ruhe ein, jedoch weit gefehlt, sein Anwalt schickt ständig Schreiben mit neuen Forderungen. Der Vermieter (arbeitslos) hat ja jetzt keine Mieteinnahmen mehr und versucht sich so weiter zu finanzieren.   Jetzt verlangt er für Dezember 2014 und Januar 2015 sowie alle folgenden Monate je 690 € plus 50 € Garage und 100 € Nebenkosten als Entgeld für die Aufrechterhaltung des  lebenslangen Wohnrechts.   Die Wohnung befindet sich immernoch in einem nicht bewohnbaren Zustand. Eine Rückzug der Eltern in die Wohnung ist schon auf Grund der unüberbrückbaren Differenzen nicht zumutbar und von ihnen auch nicht gewünscht. Sie wollen endlich wieder in Ruhe leben.  Meine Frage:  1. Müssen Sie wirklich für die zwei Monate und die Zukunft das verlangte Entgelt bezahlen?     Sie wollen ja definitiv nie mehr zurück. (Die Forderung entspricht außerdem nicht der      bisherigen Miethöhe, sondern ist fiktiv)  2. Müssen Sie zum Grundbuchamt gehen und das Wohnrecht selbst löschen lassen oder     muss das der Vermieter als Eigentümer machen und sie müssen nur zustimmen. Was      ist, wenn er es nicht tut, um weiterhin Entgelt fordern zu können.  3. Sollen Sie überhaupt auf das Schreiben reagieren oder es auf einen Prozess ankommen      lassen. Wie stehen ihre Chancen?  Mit freundlichen Grüßen    

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen im Rahmen der von Ihnen gebuchten Erstberatung wie folgt beantworten:  Angesprochen ist hier das Wohnungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a> ; hierauf finden die Vorschriften über die Wohnraummiete keine Anwendung. Eine Kündigung ist daher nicht möglich.  Das Wohnungsrecht wurde, so habe ich es Ihrer Frage entnommen, auf Lebenszeit Ihrer Eltern bestellt.  Grundsätzlich endet es daher erst mit dem Tod Ihrer Eltern. Es kann etwas Abweichendes vereinbart worden sein; hierzu müssten Sie Einblick in die entsprechenden Akten beim zuständigen Grundbuchamt nehmen.  Nach der Rechtsprechung erlischt das Wohnungsrecht, unabhängig von Vereinbarungen, aber auch durch Zerstörung der Räume oder wenn sie so stark beschädigt werden, dass sie nachhaltig unbewohnbar werden.   Der bloße Auszug des Berechtigten oder der Wunsch, nicht mehr zurückkehren zu wollen, lässt das Wohnungsrecht jedoch nicht entfallen.   Das Wohnungsrecht erlischt allerdings dann, wenn seine Ausübung infolge von Veränderungen aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen objektiv dauernd ausgeschlossen ist. Dies dürfte vorliegend durch die Entkernung der Wohnung der Fall sein, da die Wohnung unbewohnbar geworden ist. Der Eigentümer darf die leer stehenden Räume im Übrigen nicht selbst nutzen.   Vertraglich, dies hatte ich oben angesprochen, kann ein Anspruch auf Bewilligung der Löschung des Wohnungsrechts für bestimmte weitere Fälle - außer dem Todesfall - vorgesehen sein.   Hier muss daher unbedingt Einblick in die Unterlagen hierzu genommen werden.  Ist das Wohnungsrecht, wie vorliegend, gegen einmalige oder fortlaufende Gegenleistungen eingeräumt worden, so richtet sich bei Wegfall des Wohnungsrechts das Schicksal des Anspruchs auf die Gegenleistung nach den Grundsätzen des Schuldrechts. Ist das Wohnungsrecht also dauerhaft nicht mehr ausübbar, siehe oben, entfällt auch der Anspruch auf die Gegenleistung.  Ihre Eltern müssen daher das geforderte Entgelt nicht bezahlen.  Sie müssen beim Grundbuchamt die Löschung des Wohnungsrechts beantragen. Sollte eine ablehnende Entscheidung getroffen werden, können Ihre Eltern gerichtlich dagegen vorgehen. Insoweit schlage ich vor, dass ein Fachkollege vor Ort beauftragt wird, die Angelegenheit für Ihre Eltern zu regeln; er wird die Sache mit Ihren Eltern erörtern und die erforderlichen Schritte für sie einleiten.  Im Rahmen dieser Erstberatung kann, hierfür bitte ich um Verständnis, der Ausgang eines Rechtsstreites nicht vorhergesagt werden, da weitere Sachverhaltsermittlungen sowie die Prüfung aller relevanten Dokumente hierfür unabdingbar sind.  Empfehlen würde ich Ihren Eltern daher, so schnell wie möglich die Löschung des Wohnungsrechts zu beantragen. Auf die gegnerischen Schreiben müssen sie nicht reagieren, sollten jedoch in Erwägung ziehen, ihrerseits einen Kollegen vor Ort einzuschalten, der ihre Interessen wahrnimmt.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.   Bei Unklarheiten in der Beantwortung können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1093