Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich wollte eine Gewerbehalle kaufen, mit dem Käufer sind wir uns im Preis einig gewesen. Per Handschlag war der Kauf besiegelt.  Der Verkäufer hatte mir sofort einen Notartermin ausgemacht und ein Schriftstück (Checkliste) zukommen lassen auf der die Namen von Verkäufer und Käufer standen sowie die Hallenadresse und der Preis festgelegt wurden. Ich musste nur noch drei Kreuze zur Finanzierung machen und der Termin war fest.  Da der Notartermin recht kurzfristig war und ich die Unterlagen der Bank noch nicht vollständig zusammen hatte, mussten wir den Termin um 2,5 Wochen verschieben, bis dahin war auch noch alles Ok.  Nun kam ein Mitbieter ins Spiel und hat dem Besitzer der Halle einiges mehr geboten als ich.  Daher meine Frage:  Ist es rechtlich OK an den Höchstbietenden die Halle zu verkaufen, oder ist ein Notartermin mit Preisfestlegung bindend ? Kann ich rechtlich gesehen die Halle trotzdem Erwerben?  Viele Grüße Dirk  -- Einsatz geändert am 22.03.2013 12:39:31

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   1. Der Anspruch auf Eigentumsverschaffung ergibt sich aus dem Kaufvertrag selbst, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/433.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 433 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag">§ 433 Abs. 1 S. 1 BGB/a> . Sofern sich der Kaufvertrag wie hier auf ein Grundstück bezieht, bedarf es zu seiner Wirksamkeit der notariellen Beurkundung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a> ). Ist diese Formvorschrift nicht eingehalten, sind auch die kaufvertraglichen Ansprüche ausgeschlossen, da das Rechtsgeschäft gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a>  nichtig ist. Da die notarielle Beurkundung bei Ihnen noch nicht durchgeführt wurde, können Sie bedauerlicherweise auch nicht die Übertragung des Grundstücks verlangen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass der Notartermin bereits anberaumt war. Dieser Formmangel könnte nur dann geheilt werden, wenn es doch zu einem Vertragsschluss zwischen Ihnen und dem Verkäufer kommen würde (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB/a> ). Auch wenn man Ihre Einigung, die Sie im Vorfeld der geplanten Beurkundung erzielten, als Vorvertrag (gerichtet auf Abschluss des Kaufvertrages) ansähe, ergäbe sich keine andere Einschätzung. Denn auch für den Vorvertrag gilt der gleiche Formzwang wie für das Hauptgeschäft. Gleiches gilt, wenn man das Vorliegen eines Ankaufsrechts annimmt. Sie haben daher keinen Anspruch auf den Erwerb der Halle. Rechtlich ausgeschlossen ist der Erwerb hingegen nicht. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der neue Käufer noch nicht Eigentümer geworden ist, ihm das Grundstück also noch nicht aufgelassen wurde und sein Anspruch auch nicht durch eine Vormerkung abgesichert wurde. Diese Möglichkeit ist jedoch eher theoretischer Natur.  2. Ihnen könnten aber möglicherweise Schadensersatzansprüche aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280 Abs. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">311 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241 Abs. 2 BGB/a>  (culpa in contrahendo) zustehen. So sieht das Gesetz Schadensersatzansprüche vor, wenn bereits im Rahmen des vorvertraglichen Schuldverhältnisses (etwa bei Vertragsverhandlungen) Pflichtverletzungen begangen werden.  Eine solche ist wiederum nur dann anzunehmen, wenn ein Verstoß gegen die ihm obliegende Pflicht zur Rücksichtnahme auf Ihre Rechte, Rechtsgüter und Interessen vorzuwerfen ist. Dies könnte in Ihrem Fall durchaus gegeben sein, lässt sich an dieser Stelle jedoch nicht abschließend beurteilen. Die Frage, ob dies in Ihrem Fall von einem Gericht so entschieden würde, kann nicht rechtssicher beantwortet werden. Es erscheint jedoch nicht ganz ausgeschlossen, dass dem so wäre.  So entschied der BGH in einem Urteil: „Nur wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen zu erstatten sein, wenn er den Abschluss des Vertrages später ohne triftigen Grund ablehnt (BGH, Urteil v. 15.01.2001, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 2%20ZR%20127/99" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 15.01.2001 - Abs. 2 ZR 127/99: SchadenserS. wegen Abbruch von Vertragsverhandlungen">Abs. 2 ZR 127/99/a>  m. w. N.; BGH, Urteil v. 29.03.1996, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20332/94" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 29.03.1996 - Abs. 5 ZR 332/94: Voraussetzungen des Schadensersatzes wegen des Abbruchs von Verh...">Abs. 5 ZR 332/94/a> ).' Allerdings schreibt er in gleichem Urteil, dass „im Rahmen der Vertragsfreiheit nämlich stets zu berücksichtigen ist, dass jeder Verhandlungspartner bis zum Vertragsabschluss grundsätzlich das Recht hat, von dem in Aussicht genommenen Vertragsschluss Abstand zu nehmen; aus diesem Grunde erfolgen Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsschlusses gemacht werden, auf eigene Gefahr.'  3. Es bleibt daher am Ende festzustellen, dass Sie zwar kein Anspruch auf Übertragung des Grundstücks besitzen, Ihnen aber möglicherweise Schadensersatzansprüche zustehen. Bedauerlicherweise kann ich Ihnen keine für Sie günstigere Auskunft erteilen. Sollten Sie noch weiteren Vertretungsbedarf sehen, stehe ich Ihnen gerne für eine weitere Mandatierung zur Verfügung. Das von Ihnen hier gezahlte Honorar würde in diesem Fall auf die weiteren Kosten angerechnet.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen André Meyer, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 433, § 241, § 311, § 311b, § 125, § 280