Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  in den im Schreibwarengeschäft zu erwerbenden Formularen ist stets eine Regelung über vorzunehmende Schönheitsreparaturen eingearbeitet und auch Vereinbarungen über anteilige vom Mieter zu bezahlende Kosten, falls die Fristen noch nicht abgelaufen sind bei Auszug. Sind nach dem BGH-Urteil nun alle diese käuflichen Mietvertragsformulare ungültig oder kann man sich darauf berufen als Vermieter, dass man zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlußes ( in diesem Fall vor 3 Jahren ) davon ausgehen konnte, dass das Einheitsvertragsformular die neuesten Gesetze und Rechtssprechungen beinhaltete und 'paragraphensicher' war.  Kann der Vermieter künftig mit dem Mieter statt eines käuflichen Mietvertragsformulares mittels eines Individualvertrages Schönheitsreparaturen vereinbaren für dessen Auszug, bzw. auch Fristenregelungen vereinbaren mit dem Zusatz 'im allgemeinen alle .... Jahre'. Oder ist dem a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  und insbesondere § 538 nichts entgegenzusetzen?  Danke im voraus und freundliche Grüße A. P.          !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten.  1. Als Vermieter werden Sie sich nach der aktuellen Rechtsprechung zu richten haben. Das bedeutet in Ihrem Falle, dass eventuell die in dem drei Jahre alten Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparatur-klausel unwirksam ist. In der Regel bleibt allerdings der übrige Mietvertrag wirksam.  Ob die von Ihnen erwähnte Klausel tatsächlich unwirksam ist, vermag ich an dieser Stelle nicht zu beurteilen. Hierzu wäre Kenntnis des genauen Wortlauts des Vertrages nötig.  2. Es steht Ihnen selbstverständlich frei, Ihre Mietverträge oder einzelne Klauseln der Mietverträge als Individualvereinbarung zu schließen.  Diesbezüglich sind seitens der Rechtsprechung strenge Maßstäbe entwickelt worden. Eine Individual-vereinbarung ist danach lediglich dann gegeben, wenn Sie dem Mieter beim Vertragsschluss erklären, es bestehe über die betroffene Klausel Verhandlungsbereitschaft und insbesondere Bereitschaft von der vorgelegten Klausel abzuweichen. In der Folge ist die Klausel mit dem Mieter aushandeln.  Die Beweislast, ob eine Individualabrede getroffen wurde, obliegt in diesem Falle Ihnen. Das bedeutet, Sie müssen in einem eventuellen Prozess beweisen, dass eine Individualvereinbarung geschlossen wurde. Dahingehend würde sich eine schriftliche Dokumentation der einzelnen Schritte bis zur endgül-tigen Klausel anbieten.  Die einzeln ausgehandelte Klausel sollte im Übrigen ausschließlich für einen Vertrag verwendet wer-den. Bezüglich einer solchen Individualvereinbarung sind die Regelungen über die Allgemeinen Geschäfts-bedingungen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§§ 305 ff. BGB/a> ) nicht anzuwenden.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick ermöglicht zu haben und stehe für Ergänzungen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie ggf. für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Martin Kämpf Rechtsanwalt  Fon 089/ 22843355 Fax 089/ 22843356  <a class='textlink' rel='nofollow' href='mailto:info@kanzlei-kaempf.net'> info@kanzlei-kaempf.net</a> <a class='textlink' rel='nofollow' href='http://www.kanzlei-kaempf.net'>www.kanzlei-kaempf.net</a>     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305