Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   wir besitzen eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Diese wollen wir verkaufen, hatten aber bis jetzt keine Angebote. Nun überlegen wir, die Wohnung zu vermieten,eben aber nur solange, bis diese verkauft werden kann.  Wir sind uns jedoch über den Grundsatz 'Verkauf bricht nicht die Miete' im Klaren und wissen, dass wir den Mieter mit einem normalen Mietvertrag nicht einfach bei Verkauf ordentlich mit 3 monatiger Frist kündigen können. Deswegen möchten wir potentielle Mieter über die Situation aufklären und nur mit solchen Mietern ein Verhältnis eingehen, die folgende Zusatzklausel im Vertrag akzeptieren:    'Der Vermieter darf, sofern er einen Käufer für die Wohnung schriftlich nachweisen kann, den abgeschlossenen Mietvertrag ordentlich kündigen.'  Nun die Frage: Ist dies überhaupt rechtens und würde diese Zusatzklausel vor einem Gericht Bestand haben oder wieder verfallen, da ja das Prinzip  'Verkauf bricht nicht die Miete' nicht berücksichtigt ist. Ist dieser Zusatz  rechtens, wenn beide Parteien schriftlich ihr Einverständnis dafür geben? Über eine zeitnahe Beantwortung der Frage würden wir uns sehr freuen.        

Antwort: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich möchte Ihre Anfrage wie folgt beantworten:  Die ordentlichen Kündigungsmöglichkeiten sind in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  (sh. Anhang) geregelt. Danach sind entgegenstehende Vereinbarung nach Abs. 4 unwirksam, auch wenn der Mieter einer anderweitigen Vereinbarung zunächst zugestimmt hat, kann er sich später auf die Unwirksamkeit berufen.   Erleichterte Kündigungen sind nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a BGB/a>  (sh. Anhang) möglich.  Ich hoffe meine Antwort genügt Ihnen für eine erste Orientierung im Rahmen der Erstberatung und ich darf darauf hinweisen, dass meine Ausführungen auf Ihrer Sachverhaltsdarstellung beruhen.   Gern können Sie von Ihrem Recht zu einer Nachfrage Gebrauch machen. Weitergehende Fragen beantworte ich für Sie im Rahmen einer Mandatsübertragung, ebenso übernehme ich gern weitere Tätigkeiten im Rahmen eines Mandats. Eine Mandatsausführung kann unbeachtlich der örtlichen Entfernung erfolgen und eine Informationsweiterleitung erfolgt dann per E-Mail, Post etc..   Mit vorzüglicher Hochachtung  Simone Sperling Rechtsanwältin  Enderstr. 59 01277 Dresden Tel.: 0351/2 69 93 94 Fax: 0351/2 69 93 95 e-mail: sperling@anwaltskanzlei-sperling.de www.anwaltskanzlei-sperling.de   Anhang   § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn  1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. (3) 1Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 2Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.   § 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters (1) 1Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. 2Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate. (2) Abs. 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist. (3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573a