Frage: Meine Frau und ich helfen unserer Tochter mit einer Schenkung das erforderliche Eigenkapital zur Finanzierung beim Kauf eines Zwei-Familienhauses aufzubringen. Sie erhält also eine Schenkung über einen nicht unerheblichen Betrag. Vereinbaren wollen wir ein notariell im Grundbuch eingetragenes lebenslanges Wohnrecht, das wir aber erst bei Bedarf in Anspruch nehmen möchten. Das Haus hat zwei Wohnungen. In einer Wohnung wird die Tochter leben, in die andere möchten wir später einziehen. Vorab soll die Wohnung vermietet werden und wir sollen für unsere Altersversorgung die Miete erhalten. Lässt sich so etwas frei vereinbaren notariell beurkunden und im Grundbuch eintragen, welche Bindungskraft hat diese Vereinbarung, auch vor dem Gesetz. Läßt sich dies auch über ein Nießbrauchsrecht regeln, obwohl es nur ein Nießbrauchsrecht über einen Teil des Hauses wäre? Lässt sich eine finanzierende Bank auf solch ein Nießbrauchsrecht ein, was die Verwertung der Immobilie erschweren würde.  Also Vertragliche Vereinbarung: Wohnrecht mit späterer Nutzung und Vermietung bis Inanspruchnahme. Ist das frei vertraglich zu regeln und im Grundbuch einzutragen oder geht dies nur ohne Grundbucheintragung, aber notariell abgeschlosenem Vertrag?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage.  Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:  Es kommen für Sie bei der angestrebten Konstellation grundsätzlich beide Möglichkeiten in Betracht, also Vereinbarung eines Wohnrechts oder Einräumung eines Nießbrauchs. Beide Varianten sind jedenfalls geeignet, um nach der geplanten Schenkung an Ihre Tochter Ihnen eine umfassende Möglichkeit zum weiteren Bewohnen und zunächst Erzielung von Mieteinnahmen einzuräumen.   Der Unterschied zwischen beiden Möglichkeiten ist der, dass das ein Nießbrauchsrecht von Gesetzes wegen schon von sich aus Ihnen eine weitaus umfassendere Rechtsposition einräumen würde. Bei dem Wohnrecht im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  handelt es sich gesetzlich nur um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Dies bedeutet, Sie dürften ohne genauere Ausgestaltung des Wohnrechts nur in der Wohnung wohnen und dieses Wohnrecht zunächst auch nur persönlich ausüben. Zudem hätten Sie nicht ohne Weiteres die Möglichkeit zur Vermietung einschließlich der Erzielung von Mieteinnahmen. Eine solche Erweiterung lässt sich zwar auch durch eine entsprechende notarielle Ausgestaltung des Wohnrechts nebst anschließender Eintragung im Grundbuch regeln, im GegenS. hierzu wäre dies aber bei einem Nießbrauch schon von vornherein nicht erforderlich, da dieses schon von Gesetzes wegen Ihnen entsprechende Rechtspositionen einräumt. Denn im GegenS. zum Wohnrecht beinhaltet der Nießbrauch gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1030.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1030 BGB: Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen">§ 1030 ff. BGB/a>  auch von sich aus schon ein umfassendes Recht, die Nutzungen der Sache ziehen zu dürfen, also insbesondere auch die Mieteinnahmen. Das bedeutet letztlich, dass Sie das Grundstück bzw. Haus oder wie von Ihnen hier gewünscht einen Teil desselbigen zunächst nach Belieben selbst nutzen, aber auch jederzeit vermieten oder verpachten könnten. Beim Nießbrauch könnten Sie also im Grunde alles mit dem Objekt machen, lediglich eine Veräußerung dürfte selbstverständlich nur der Eigentümer, also hier Ihre Tochter, weiterhin vornehmen.   Der Nießbrauch ist also im Ergebnis die umfangreichere Nutzungsvariante. Zudem ist dies auch besser im Sinne Ihrer Absicherung, da es Ihnen in dem beschriebenen Umfang bis zum Tode erhalten bleibt. Zudem bleibt es grundsätzlich auch bei einer Verwertung des Hauses bestehen, beim Wohnrecht hingegen ist dies nur dann der Fall, wenn dies inhaltlich richtig formuliert wurde. Beim Wohnrecht hätten Sie zudem im GegenS. zum Nießbrauch auch nicht ohne Weiteres das Recht, dieses auf Dritte zu übertragen oder eben wie schon aufgezeigt die Räume zu vermieten. Das Nießbrauchsrecht hätte also von vornherein für Sie schon von Gesetzes wegen den Vorteil einer weitaus sicheren und umfangreicheren Bindungskraft. In jedem Fall muss ein entsprechend zu Ihren Gunsten eingeräumtes Recht auch im Grundbuch eingetragen werden, zuvor ist natürlich eine entsprechende notarielle Vereinbarung notwendig.    Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich schon einmal ein schönes kommendes Osterfest und verbleibe  Mit freundlichen Grüßen   Thomas Joschko Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1030, § 1093