Frage:  Meine Lebensgefährtin und ich haben 2005 ein Haus erworben um es um und auszubauen. 2006 konnte in das noch im Bau befindliche Haus eingezogen werden.  Im Grundbuch und Kreditvertrag ist jeder zu 50% eingetragen.  Inzwischen bin ich auf Grund persönlicher Differenzen aus dem Haus ausgezogen.  Das Haus ist bewohnbar, aber noch unfertig und durch einen noch viele Jahre laufenden Kredit finanziert.  Da ich deutlich mehr Arbeit und Kapital eingebracht habe, beschäftigen  mich jetzt folgende Fragen:  Welche Rechte und Pflichten gegenüber Miteigentümer und Haus entstehen mir in der momentanen Situation?  Welches Prozedere wäre notwendig um einen der Beteiligten aus dem Kreditvertrag zu entlassen?  Wie könnte eine Gütertrennung von statten gehen, unter Berücksichtigung des laufenden Kredites und unterschiedlich eingebrachten Zusatzfinanzierungen?  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:  1.Die Rechte und Pflichten richten sich nach §§ 741 ff und a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1008.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1008 BGB: Miteigentum nach Bruchteilen">§ 1008 BGB/a> . Die Verwaltung des Eigentums steht den Miteigentümern gemeinschaftlich zu. Aus den möglichen Erlösen gebührt Ihnen gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/743.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 743 BGB: Früchteanteil; Gebrauchsbefugnis">§ 743 Abs. 1 BGB/a>  Ihr Anteil in Höhe von 50%. Soweit das Haus nunmehr durch einen Miteigentümer alleine genutzt wird, wäre an eine Nutzungsentschädigung zu denken. Jeder Miteigentümer kann über seinen Miteigentumsanteil frei verfügen.  Die Pflichten ergeben sich insbesondere öffentlichen Abgaben, für die beide Miteigentümer haften.   2.Die Entlassung eines der Beteiligten aus dem Kreditvertrag bedarf die Zustimmung der finanzierenden Bank, was i.d.R. nicht erteilt wird, da die Bank einen potentiellen Schuldner nicht aus dem Darlehensvertrag entlässt.   Auch wenn beispielsweise ein Miteigentümer seinen Anteil auf den anderen überträgt, bleibt die Haftung aus dem Kreditvertrag gleichwohl bestehen. Es besteht hierbei die Möglichkeit, dass der dann alleinige Eigentümer den früheren Miteigentümer von etwaigen Inanspruchnahmen der Bank freistellt. Gleichwohl bleibt im Verhältnis zur Bank die Haftung des Freigestellten bestehen.   3.Durch eine Umfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut mit not. Übertragung des Miteigentumsanteils könnte eine entsprechende Trennung der Bruchteilsgemeinschaft erfolgen. Inwieweit die von Ihnen erbrachten Eigenleistungen hierbei Berücksichtigung finden ist Verhandlungssache. Je nachdem wie hoch die Belastung auf der Immobilie ist, könnte eine unentgeltliche Übertragung des Miteigentumsanteils in Frage kommen, dies dann wenn die Immobilie aufgrund des unfertigen Zustandes noch nicht den eigentlichen Wert erreicht hat und die nominelle Belastung durch den Kredit den Verkehrswert des Grundbesitzes übersteigt.  Eine Trennung der Bruchteilsgemeinschaft wäre auch durch eine Teilungsversteigerung möglich, wobei Sie dann die Immobilie im Wege der Versteigerung übernehmen könnten.   Bei einer vorzeitigen Umfinanzierung oder Teilungsversteigerung ist darauf zu achten, dass hier seitens der Bank Vorfälligkeitszinsen anfallen können.   Die kostengünstigste Lösung wäre sicherlich eine einvernehmliche Übertragung auf einen der beiden Eigentümer, sowie dann eine Freistellung von den Kreditverbindlichkeiten gegenüber der Bank. Dies bedarf allerdings einer reinvernehmlichen Einigung zwischen den  Miteigentümern.   Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.   Mit besten Grüßen   Marcus Schröter Rechtsanwalt & Immobilienökonom     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 743, § 1008