Frage: Eine Dame hat durch Notarvertrag (1995) ein lebenslängliches,unentgeltliches Wohnungsrecht in der DG-Wohnung im Haus Ihres Bruders erhalten. Im Jahr 1996 zieht Sie auf eigenen Entschluß wieder aus, um in der Großstadt in der Nähe Ihres Lebensgefährten zu wohnen.Als Abstand für das Wohnungsrecht erhält Sie ,unter Zeugen, DM 12.000,-- von Ihrem Patensohn, der die Wohnung zukünftig nutzen möchte. Mit dieser Absprache sind die Eigen- tümer einverstanden. Desweiteren wurde vereinbart, daß das Wohnungsrecht aus dem Grundbuch ausgetragen wird. Dazu kommt es aber nicht,weil die Dame sich nach Ihrem Auszug nicht mehr meldet.Ein Hausgeld, welches von Ihr bis zu diesem Zeitpunkt ge- zahlt wurde, wird nicht mehr bezahlt.Es vergehen neun Jahre ohne eine Reaktion von ihr, keine Nachfrage zum Objekt mehr. Im Jahr 2005 erhält der Patensohn einen Brief vom Rechtsanwalt der Dame. Er wird aufgefordert, die Wohnung kurzfristig zu räumen. Angeblich war der Dame die Nutzung der Wohnung durch den Patensohn völlig unbekannt und per 'Zufall zu Ohren gekommen'. In einem weiteren Schreiben wird er aufgefordert, eine 'Nutzungs- entschädigung' für die vergangenen Jahre zu zahlen. Eine ent-sprechende Gerichtsklage wird angekündigt. 1. Frage: Hat Sie durch die Nichtausübung des Wohnungsrechts über den Zeitablauf von neun Jahren, sowie durch den Umstand, daß Sie beim Auszug DM 12.000,-- als Abstand für das Wohnungsrecht, unter Zeugen, erhalten hat, auf Ihr Wohnungsrecht verzichtet? 2. Frage: Wieviel Zeit -in Jahren gemessen- muß vergehen, bis von einer 'Verwirkung des Wohnungrechts' gesprochen werden kann? 3. Frage: Steht Ihr überhaupt ein rechtlicher Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung für die vergangene Zeit zu?  Wie ist die konkrete Rechtslage? Welche Paragraphen kann ich konsultieren?         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller, sehr geehrte Fragestellerin,  zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der mir mitgeteilten Informationen gerne beantworten möchte.  1. Verzicht Alleine durch die Nichtnutzung der Wohnung scheidet ein Verzicht, auch unter Verwirkungsgesichtspunkten, grds. aus. Bei dem Wohnrecht handelt es sich um ein dingliches Recht, was sich aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1093.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1093 BGB: Wohnungsrecht">§ 1093 BGB/a>  ergibt. Dingliche Rechte erlöschen nicht automatisch durch Nichtnutzung. Die Voraussetzungen für eine Ersitzung liegen hier nicht vor (10 Jahre). Auch eine Besitzaufgabe nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/959.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 959 BGB: Aufgabe des Eigentums">§ 959 BGB/a>  scheidet aus. Die Norm, die vom Wortlaut her schon nicht passt, ist auf das Wohnrecht nicht entsprechend anwendbar.  Allerdings kann die Rechtsinhaberin durch einen wirksamen Vertrag über das Wohnrecht verfügen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">§ 241 Abs. 1 BGB/a> ). Dies hat sie ersichtlich, wenn auch mündlich getan, von daher können Sie eine dingliche Aufhebung des Schuldrechts verlangen. Es gilt nämlich der GrundS. des „pacta sunt servanda„! Diese Situation wird auch eindringlich glaubhaft zu machen sein (neben den entsprechenden Zeugenaussagen), da die Inhaberin wissentlich selbst 9 Jahre auf das Wohnrecht verzichtet hat. Sie musste annehmen, dass die Wohnung in dieser Zeit – von wem auch immer – benutzt wird. Ferner wusste Sie, wie Sie ausführen, zudem sogar von dem Wunsch des Patensohns, die Wohnung zu nutzen.  2. Verwirkung Sie scheidet wie gesagt aus, aber Sie haben einen Anspruch auf Eintragung,s.o.  3. Nutzungsentschädigung Ich vermag nicht zu erkennen, woraus sich hier ein Anspruch auf NutzungserS. ergeben soll. Zwar ist, wenn rechtswidrig in das Nutzungsrecht der Dame eingegriffen worden wäre, eine Entschädigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 1 BGB/a>  denkbar. Da die Dame aber vor Zeugen insoweit einverstanden war – was sie dann auch getan hat – die Wohnung freiwillig zu räumen, fehlt es an der Rechtswidrigkeit der Nutzung der Wohnung durch den Patensohn. Darüber hinaus wäre das Sich-Berufen auf das Wohnrecht (was die Geltendmachung der Nutzungsentschädigung voraussetzt) auch treuwidrig gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  – da Verstoß gegen das Verbot des widersprüchlichen Verhaltens, s.o.  Von daher fischt der Kollege wohl im Trüben; hilfsweise sollten Sie auf jeden Fall sich vorbehalten, die 12.000,-- Abs. 1500 zurück zu verlangen.  Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe  mit freundlichen Grüßen  Hans-Christoph Hellmann -Rechtsanwalt- www.anwaltskanzlei-hellmann.de     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 241, § 823, § 959, § 242, § 1093