Frage: Ich verkaufe ein Mehrfamilienhaus. NACH der Protokollierung teilt mir einer der Interessenten mit, daß das Objekt erheblich mehr wert ist als ich bekomme, und daß der Makler hintenrum Geld kassiert und dem Meistbietenden das Objekt zuschanzte. Jetzt möchte ich natürlich aus dem Vertrag raus, aber dieser Vertrag enthält keine Widerrufsklausel.  Also ist ein Rücktritt mit unvertretbar hohen Kosten und Risiken verbunden.  Wenn der Grundschuldgläubiger (Bank) die Löschungsbewilligung versagt, muß dann ich die vom Käufer geschuldeten Maklerkosten, die Notarkosten und den Schadensersatz an den Käufer wegen Scheitern seiner Finanzierung tragen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ihre Situation ist sehr schwierig. Lassen sie uns zunächst die einzelnen Möglichkeiten durchgehen.    a) Ein generelles Rücktritts-/ Widerrufsrecht haben sie vertraglich nicht vereinbart.  b)  Eine Anfechtung wegen Irrtums über den wert der Immobilie kommt leider nicht in Betracht, denn der Wert der Immobilie ist nur ein unbeachtlicher Motivirrtum. Ein Irrtum käme nur in Betracht wenn sich über wertbildende Faktoren, wie die Größe des Grundstücks, das mitverkaufte Zubehör, das Baujahr geirrt wurde. Ist hier aber alles bekannt so irrt man nur über die Summe der wertbildenden Faktoren und dies berechtigt nicht zur Anfechtung.     c) Eine Anfechtung wegen Täuschung würde in Frage kommen, dies ist aber denke ich schwierig zu belegen, da auch die Kenntnis des Maklers nachgewiesen werden müsste und es müsste belegt sein, dass der Makler gerade getäuscht hat, um das von ihm gewünschte Ergebnis zu erzielen.   d) Daneben kommt der Vollzug des Kaufvertrages zu Stande. Hierbei entsteht ihnen ein schden da sie von-. von ihnen beauftragten Makler- getäuscht wurden. err hat somit seine Pflichten verletzt , was zu einem SchadenerS. nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a>  i.Abs. 5.m. mit dem Maklervertrag führen kann. Daneben kann auch ein Schadenersatzanspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 Abs. 2 BGB/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/StGB/263.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 263 StGB: Betrug">263 StGB/a> ( Betrug) gegeben seinn, wenn der Makler den VorS. hatte ihnen das Haus zu einem besonders günstigen Preis abzuwerben, um seinen Kunden einen Vermögensvorteil zu sichern, und sie deswegen über die Wertigkeit des Hauses täuschte. Aber auch dies ist irgendwo schwierig, da man hier kaum vorsätzliche Täuschung und Verkaufstaktik trennen können wird, erst recht wenn der Auftraggeber des Maklers der Käufer war.  Viel wird also davon abhängen, wer den Makler beauftragen kann und welche Argumente jeder Seite zur Seite stehen.   Kann man hier jedoch beweisen, dass der Makler sie täuschte um jemanden das Grundstück samt Vermögensvorteil zuzuschanzen, oder kann der Nachweis erbracht werden, dass der von ihnen beauftragte Makler seine Auftragnehmerpflichten verletzte, so kann hier ein Schaden in Höhe zwischen dem objektiven wert und des Kaufpreises erkannt werden, der zu ersetzen wäre.     e) nun zur von Ihnen angedachten Variante:  Wenn der Grundschuldgläubiger (Bank) die Löschungsbewilligung versagt, muss dann ich die vom Käufer geschuldeten Maklerkosten, die Notarkosten und den SchadenserS. an den Käufer wegen Scheitern seiner Finanzierung tragen?  Ja, leider müssen sie das.  Scheitert die Löschung an von ihnen zu vertretenden Umständen, also z.B. weil die Löschungsunterlagen nicht beigebracht werden oder die Schuld nicht (aus dem Kaufpreis) abgelöst wird, so tragen sie den dem Käufer entstandenen Schaden. Dies gilt auch bei Verzögerung der Beibringung der Löschungsunterlagen  ( vgl. LG LG Berlin, Urteil vom 21.07.2016 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=67%20S%2082/16" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 21.07.2016 - 67 S 82/16: Eigentumswohnungskaufvertrag: Verzögerungsschaden durch pfl...">67 S 82/16/a> ). Anders ist dies nur, wenn sie mit der Nichterteilung oder Verzögrung der Löschungsbewilligung nichts zu tun haben, was eher keine praxisrelevante Annahme ist.   Zudem zu ersetzenden Schaden gehören, wenn der Erwerb trotzdem vollzogen wird, die Kosten der vorzunehmenden Löschung, also eventuell auch eine Ablösung der Verbindlichkeit.   Scheitert die Finanzierung und deswegen der Immobilienkauf, so müssen alle Kosten ersetzt werden, die im Vertrauen auf den Immobilienerwerb getätigt wurden. Dies sind Maklerkosten, Notarkosten, eventuelle Kosten zur Beibringung von Finanzierungsunterlagen sowie eventuelle Zwischenmietkosten, falls der Erwerber z.B. in Kaufabsicht schon mal dichter an das Haus zog, und bereits getätigte Umzugsausgaben.   Leider ist also der SchadenerS. kaum abschätzbar und sehr kostspielig.   Deswegen möchte ich von dem Weg, der nicht beibringbaren Löschungsbewiilligung gern eher abraten.   Ich halte es fast für schlauer- aber dennoch schwierig und unsicher- den Verkauf zu vollziehen und dann zu versuchen , den Makler in die Haftung zu nehmen. Dies ist sicherlich nicht einfach und der Ausgang ist offen, aber so vermeiden sie eine Verschuldung wegen dem Schadenersatz.    f) Ein weiterer Weg wäre den Käufer um Rückabwicklung ( Aufhebungsvertrag) zu bitten, hier hätte man dann die Chance sich über Kostenfragen zu einigen. Aber , ob dies bei einem Schnäppchenkauf gelingt wage ich zu bezweifeln.    Es tut mir leid , dass ich keine positiveren Informationen für sie habe, aber ich sehe keinen Weg aus dem Notarvertrag ohne schadenersatzpflichtiig zu werden.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 823, § 280