Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe nach 20 Jahren Vermietung nun zum ersten mal Ärger. Von mir wurde in 2008 eine 1-Zimmer-Wohnung vermietet, und der Mieter ist nun nach 12 Monaten unerwartet wieder ausgezogen.   Bei der Wohnungsübernahme war leider nur der Freund der Mieterin (der ohne mein Wissen auch dort wohnte), die zukünftige Mieterin und ich anwesend.   Wir haben gemeinsam weitere kleine Schäden festgestellt, die ich nicht moniert habe. Im Boden (echte Holzdielen) war außer einem leichten Lackabrieb vom Vorgänger nun ein großer schwarzer Fleck (ca. 30 cm Durchmesser), der meines Erachtens von Wasser aus einem Blumentopf stammte. Der Freund der Mieterin konnte sich diesen Schaden nicht erklären. Außerdem sind in den 12 Monaten Mietzeit sämtliche Armaturen wie Wasserzähler, Toilette, Dusche und Küchenarmatur beschädigt, die ich auf meine Kosten reparieren lasse. Diese Abnahme geschah so „freundschaftlich„, sodaß wir eigentlich nicht so richtig eine ordentliche bezw. genaue Abnahme/Übergabe weiter vorgenommen haben.   Nun rief mich die zukünftige Mieterin an und sagte mir, daß beim Putzen des Zimmers ein starker Gestank aus dem Boden käme, und außerdem seien die Fußbodenleisten wohl mal abgeklebt oder überstrichen – warum auch immer – und sie diesen Schaden nicht mehr beheben kann.  Inzwischen weiß ich, daß die Vormieterin 2 Frettchen (Haustiere) gehabt hat. Sicher kommt der Gestank und evtl. der Fleck von den Tieren.  Nun das Problem: Es wurde ein mündlicher Mietvertrag geschlossen auch im Beisein der Mutter der Mieterin, den ich per Mail nochmals schriftlich festgehalten habe. (Elternbürgschaft, Kaution, Wohnung in einwandfreiem Zustand übernommen – bis auf kleinen Lackschaden am Fußboden.   Ein schriftlicher Mietvertrag wurde von mir versprochen, wenn die Vormieterin aus ihrem längerem Auslandaufenthalt zurück sei. Dieser Aufenthalt hat sich lange hingezogen und nicht zuletzt durch meine Schuld wurde der Mietvertrag weiter verzögert – bis zu der unerwarteten Kündigung.  Den bereits am Fußboden bestehenden Lackschaden könnte mach leicht behebn. Kann ich den weiteren gravierenden Schaden am Fußboden und den Schaden an den Fußbodenleisten ohne den 'richtigen' Mietvertrag dennoch geltend machen?  Besten Dank für Ihre Antwort.  

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:  1. Ein Mietvertrag kann grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden. Auch in diesem Fall ist der Mieter dazu verpflichtet, pfleglich mit dem ihm überlassenen Eigentum umzugehen und etwaige Schäden, die über den üblichen Gebrauch der MIetwohnung hinausgehen, zu ersetzen. DIese Verpflichtung ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz u.a. aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch">§ 538 BGB/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/823.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 823 BGB: Schadensersatzpflicht">§ 823 BGB/a> . Eine ausdrückliche (schriftliche) Vereinbarung hierzu ist daher nicht notwendig.  Demnach ist Ihre Mieterin grundsätzlich dazu verpflichtet, jeglichen eingetretenen Schaden zu ersetzen.  2. Problematisch ersachte ich vorliegend jedoch die erfolgte Übergabe der Wohnung. Es ist einem Vermieter grundsätzlich verwehrt, nach gemeinsamer Übergabe im Nachhinein zusätzliche Schäden geltend zu machen bzw. einen zusätzlichen SchadenserS. für die Beschädigung der MIetwohnung zu verlangen. Ein gefertigtes Übergabeprotokoll ist z.B. mit einer stark ausgeprägten Bindungswirkung versehen. Sollten Sie sich daher anlässlich der Übergabe der Wohnung mit dem derzeitigen Zustand der Wohnung einverstanden erklärt haben, so können Sie nun keine Nachforderungen mehr stellen. Anders wäre dies jedoch, wenn Sie auf die Beschädigung hinwiesen und zugleich sich etwaige Ansprüche vorbehielten.  Die Behebung der Fußbodenleiste können SIe m.E nicht verlagen, da die Beschädigung nicht bereits bei der Übergabe moniert wurde.  Hinsichtlich der Geruchsbelästigung könnte man einen Ersatzanspruch allenfalls damit begründen, dass dies bei der kurzen Übergabe nicht erkennbar war.  3. Zusammenfassend kann ich daher mitteilen, dass Ihnen Schadensersatzansprüche auch dann zustehen, wenn nur ein mündlicher Vertrag vorliegt. Allerdings wird es für die Frage der Eratzpflicht Ihrer ehemaligen Mieterin auf den genauen Ablauf der gemeinsamen Übergabe ankommen.  ICh hoffe, Ihnen im Rahmen dieses Forums einen ersten Überblick über die rechtliche Lage gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne für eine weitere Interessenvertretung zur Verfügung. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 538, § 823