Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe im Mai eine Wohnung in Berlin angemietet. Meine Schwester soll darin wohnen und hat einen Untermietvertrag mit mir abgeschlossen. Die Wohnung war zum Vertragschluss nicht fertigestellt, sollte dies aber laut Makler und Vermieter zum ersten August sein – ggf. schon früher.   Der Termin wurde natürlich verschoben, zunächst auf die vage Aussage „zwischen Ende August und Oktober'. Nun schreibt der Architekt, dass das Gebäude immer noch nicht fertig ist und aufgrund von diverser Faktoren auch noch keine Baufertigstellung in Aussicht gestellt werden kann – unter anderem ein Wasserschaden und eine fehlende Brandschutzabnahme durch die Feuerwehr. Letzteres ist auch der ausschlaggebende Punkt da noch kein Termin festgelegt wurde.   Meine Schwester fing zum 1.8 eine Ausbildung in Berlin an, rund 300km von unserem Heimartort entfernt. Da sie noch keinen Einkommensnachweis vorlegen kann mietete ich die Wohnung an und sie wohnt offiziel zur Untermiete.  Natürlich pendelt sie nicht und kommt zur Untermiete bei Bekannten, Kollegen aber auch Fremden unter – wie gesagt nicht unentgeltlich. Dies hat natürlich zur Folge, dass sie sich ständig um eine „neue Bleibe' kümmern muss und auch unterschiedlich hohe Kosten entstehen – z.T. höher als die eigentliche Warmmiete.   Das Mietverhältnis beginnt zum 1.8.2014 und ist unbestimmt, jedoch wurde eine Mindestvertragslaufzeit bis zum 31.7.2014 festgelegt.  Weiterhin gibt es eine Klausel: „Dem Mieter ist bekannt, dass der Eigentümer mit größter Sorgfalt den Einzugstermin pünktlich halten möchte. Sollte aber z.B. durch Einwirkung Dritter z.B. Verzug des Aus- und Umbaus der Einheit es zu einer Verzögerung des vereinbarten Einzugs kommen so ist der Eigentümer von jeglichen Schadenersatzansprüchen des Mieters ausdrücklich befreit'.   Nun stellen sich folgende Fragen: Können wir aufgrund der Nichterfüllung des Vertrages fristlos kündigen? Hierbei spielt natürlich auch die Maklerprovision und die Erstattung selbiger eine Rolle. Die Makler mussten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits über die Verzögerung informiert gewesen sein oder zumindest eine Vorahnung gehabt haben. Weiterhin sind auch weitere Einheiten im selben Gebäude mit „sofotigem' Einzugstermin ausgeschrieben – vom selben Makler.   Die nächste Frage betrifft die Wirksamkeit der o.g. Klausel. Können wir Schadensersatz verlangen? Falls ja, in welcher Höhe?  Ich freue mich auf Ihre informativen Antworten und verbleibe  mit freundlichen Grüßen,  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Wenn der Vermieter dem Mieter den Gebrauch an der Mietsache nicht gewähren kann, verletzt er eine Hauptleistungspflicht aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a> . Der Mieter hat dadurch ein Recht auf fristlose Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB/a> . Sie könnten also fristlos kündigen. Daneben gilt das allgemeine Leistungsstörungsrecht, weil noch keine Überlassung der Wohnung erfolgt ist. Daneben können Sie nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/281.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 281 BGB: SchadenserS. statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung">§ 281 BGB/a>  SchadenserS. verlangen. Hierfür müsste dem Vermieter noch einmal eine Frist zur Überlassung der Wohnung gesetzt werden, wobei sicher 14 Tage ausreichen.   Als Schaden können die Aufwendungen geltend gemacht werden, die durch die Nichtgewährung entstanden sind. Allerdings ist Ihre Schwester nicht direkt Vertragspartnerin, so dass Sie quasi Ihrer Schwester haften und diesen Schaden dann beim Vermieter geltend machen können.  Sie müssen genau beziffern welche Kosten entstanden sind, etwa durch Anmietung von Ersatzwohnraum.  Der SchadenserS. ist nicht abdingbar weil es sich um eine Hauptleistungspflicht handelt. Die Klausel halte ich insofern für unwirksam. Die genaue Höhe von Ansprüchen kann man von hier nicht beurteilen, hier müsste man den Sachverhalt weiter aufklären.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen  Oliver Wöhler, Rechtsanwalt   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 281, § 543