Frage: Es geht um ein gemietetes Haus, das am 28.09.09 zurückgegeben wurde.Bei Einzug 2006 wurde kein Übergabeprotokoll erstellt. Bei Auszug wurde ein Protokoll erstellt, in dem verschiedeneDingen festgehalten wurden, u.a. dass Böden durch Teppichkleberreste verunreinigt sind und gespachtelt werden müssen und dass ein Ausgleichsgefäß der Heizung defekt ist. Die Böden waren schon bei  Einzug in diesem Zustand, wir hatten Teppichboden darübergelegt, ohne zu verkleben. Vermieter behauptet, die Böden seien vorher in Ordnung gewesen. Ich habe bei der Hausbegehung mehrmals darauf hingewiesen, dass wir die Böden in diesem Zustand übernommen hatten. Im Protokoll ist nicht eindeutig festgelegt, wer welche Kosten übernimmt. Die Kaution wurde in Form eines verpfändeten Kontos geleistet. Jetzt haben wir einen Brief erhalten, in dem der Vermieter die Kosten für die Reparatur der Böden, eine Heizungswartung und das Ausgleichsgefäß von der Bank einfordert. Übernahme der Kosten für die Wartung lehnen wir ab, weil wir im Sommer eine Wartung gemacht hatten (Beleg werde ich der Vermieterin zuschicken), Ausgleichsgefäß ist unserer Meinung nach Sache des Vermieters, auch nicht durch Kleinraparaturklausel erfasst (Vermieter hat uns die Kopie einer Rechnung geschickt, auf der die Wartung und das Ausgleichsgefäß und Kleinmaterial aufgeführt ist. Die Summe für das Gefäß und Kleinmaterial liegt zufälligerweise knapp unter der Summe, die für Kleinraparaturen im Mietvertrag steht). Wir haben bei der Bank der Auszahlung der geforderten Summe widersprochen, die Aussage der Bank ist, dass sie nicht auszahlt, wenn unser Widerspruch vorliegt, auch nicht nach der üblichen 4-Wochen-Frist. Der Vermieter hat die Verpfändungserklärung an die Bank geschickt, wir sind zufälligerweise im Besitz des Sparbuchs (bzw. der Ausweiskarte dafür). Frage: Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  sind die Forderungen seit 29.03.10 verjährt.Kann der Vermieter trotzdem die Auszahlung bei der Bank unter Berufung auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/215.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 215 BGB: Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung">§215 BGB/a>  durchsetzen, oder kann sich die Bank wegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  (ähnlich wie bei einer Bürgschaft) weigern? Könnten wir theoretisch unter Vorlage des Sparbuchs (der Ausweiskarte) unter Hinweis auf die Verjährung der Forderungen auch ohne schriftliche Freigabe der Vermieterin das Sparbuch auflösen? Die Verpfändungserklärung liegt ja bereits bei der Bank. Kann der Vermieter überhaupt Geld auszahlen lassen, wenn er das Sparbuch nicht vorweisen kann? Wenn die Bank nicht an den Vermieter zahlt (wg. unseres Widerspruchs) und an uns nicht zahlt (wg.fehlender Freigabe), wie kommen wir an unsere Kaution?  vielen Dank im Voraus für eine schnelle Antwort.!--dejureok-->

Antwort: Sehr verehrte Fragestellerin,   zu Ihren Fragen:   1. 'Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  sind die Forderungen seit 29.03.10 verjährt.Kann der Vermieter trotzdem die Auszahlung bei der Bank unter Berufung auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/215.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 215 BGB: Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht nach Eintritt der Verjährung">§215 BGB/a>  durchsetzen, oder kann sich die Bank wegen a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  (ähnlich wie bei einer Bürgschaft) weigern?'  Zunächst wird die Bank nicht prüfen, ob Verjährung eingetreten ist. Sie wird auch nicht zuwarten, bis sich der Vermieter wegen der Auszahlung auf eine Norm des BGB beruft. Vielmehr hätten Sie sich - für den Fall das gerichtlich gegen Sie vorgegangen werden sollte - auf die Verjährung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  zu vor Gericht zu berufen. Wenn also der Vermieter die Auszahlung verlangt muss die Bank die Zahlung auch leisten. Über die rechtlichen Voraussetzungen der Auszahlung hätten Sie sich anschließend notfalls vor Gericht mit dem Vermieter zu streiten. Im Übrigen ist fraglich, ob überhaupt Verjährung eingetreten ist. Sofern Sie sich mit dem Vermieter über dessen Ersatzansprüche auseinander gesetzt haben, ist wegen Verhandlungen über die Ansprüch die Verjährung gehemmt worden, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/203.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 203 BGB: Hemmung der Verjährung bei Verhandlungen">§ 203 BGB/a>  gilt auch für a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a> . In Betracht kommt auch, dass der Vermieter mit seinen Forderungen gegen die Kaution aufgerechnet hat. Dies geschieht durch einfache Erklärung. Sofern Sie also jemals ein Schreiben des Vermieters erhalten haben sollten, worin dieser sinngemäß mitteilt, dass er gewisse Kosten von der Kaution einzubehalten beabsichtige, so ist eine Aufrechnung erklärt worden, so dass jedenfalls dieser aufgerechnete Betrag - so er innerhalb der First des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/548.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts">§ 548 BGB/a>  aufgerechnet worden ist - nicht der Verjährung unterfällt.   2. 'Könnten wir theoretisch unter Vorlage des Sparbuchs (der Ausweiskarte) unter Hinweis auf die Verjährung der Forderungen auch ohne schriftliche Freigabe der Vermieterin das Sparbuch auflösen? Die Verpfändungserklärung liegt ja bereits bei der Bank.  Ohne Freigabe werden Sie keine Auszahlung erreichen. Die Bank darf den Betrag ohne die Freigabeerklärung des Vermieters nicht auszahlen, andernfalls sie sich dem Vermieter ggü. Schadensersatzpflichtig machen würde. Wie gesagt wird die Bank keine rechtliche Prüfung hinsichtlich des der Verpfändung zugrundeliegenden Verhältnisses vornehmen. Das steht ihr schon gar nicht zu.    3. Kann der Vermieter überhaupt Geld auszahlen lassen, wenn er das Sparbuch nicht vorweisen kann?  Dies kann er nicht.   4.  Wenn die Bank nicht an den Vermieter zahlt (wg. unseres Widerspruchs) und an uns nicht zahlt (wg.fehlender Freigabe), wie kommen wir an unsere Kaution?  Ohne Freigabeerklärung werden Sie die Auszahlung an sich nicht erreichen können.   Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben. Bei Unklarheiten fragen Sie nach.   Mit freundlichen Grüßen  Andreas Scholz, RA   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 203, § 215, § 548