Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  ich habe eine 2 Raum Wohnung mit einem Formularmietvertrag vermietet. Der Mietverhältniss begann ab dem 01.05.2012 Die Wohnung wurde möbliert vermietet. Unter dem Punkt Besondere Verinbarungen wurde folgendes abgeschlossen:  Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraumes mit der gesetzlichen Frist zulässig. Die Mindestmietdauer ist somit bis zum 30.04.2017 festgelegt. Eine vorherige einseitige Kündigung durch die Mieter ist ausgeschlossen. Das Inventar laut Inventarliste wird zusätzlich zum Kaltmietpreis monatlich mit 40 € vergütet und ist mit der Gesamtmiete zu überweisen. Die vereinbarte Kaltmiete beinhaltet eine 20 % Mietminderung aufgrund eventueller Lärmbelästigungen durch den Gaststättenbetrieb im Erdgeschoß des Objektes.    Der Mieter hat nun die Wohnung mit einer 3 Monatsfrist gekündigt, mit der Begründung, die Sonderklausel sei ungültig.  Es besteht eine zusätzlich Problematik: Der Mieter hat eine Untermieterlaubniss und die komplette Wohnung weitervermietet. Angeblich wurde der Untermieterin bereits gekündigt.  Hier nun meine Fragen: Ist die Kündigung rechtens ? Kann , bzw. muss ich ich gegen die Kündigung Widerspruch einlegen ( die Kündigung wurde am 25.10.2012 ausgesprochen) ? Was geschieht, wenn die Kündigung rechtens ist, die Untermieterin aber nicht auszieht ? Ich habe habe ja keinerlei Vertragsbindung mit ihr ? Sollte eine 5 Jahresbindung ungültig sein, ist dann die komplette Mindestmietzeit ungültig ?   Herzlichen Dank       

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:      Frage 1: 'Ist die Kündigung rechtens ?'   Das hängt davon ab, ob die Klausel wirksam individualvertraglich oder nur formularmäßig im Rahmen der allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Mietvertrags vereinbart wurde.   Denn ein formularmäßiger Kündigungsverzicht kann nur für die Dauer von 4 Jahren wirksam vereinbart werden ( BGH · Urteil vom 8. Dezember 2010 · Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2086/10" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.12.2010 - Abs. 8 ZR 86/10: Wohnraummiete: Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsaus...">Abs. 8 ZR 86/10/a>  ).  Auch ein handschriftlich eingefügter Text kann dabei nur ein formularmäßiger Kündigungsverzicht sein, wenn die Klausel nicht ausgehandelt worden ist, sondern vielmehr vom Vermieter einseitig festgelegt worden ist.  Dies wäre dann im Zweifel gerichtlich zu klären.         Frage 2: 'Kann , bzw. muss ich ich gegen die Kündigung Widerspruch einlegen ( die Kündigung wurde am 25.10.2012 ausgesprochen) ?'    Dies sollten Sie aus eigenem Interesse machen, damit der Mieter die entsprechenden Maßnahmen veranlassen kann. Daher sollten Sie die Kündigung unter Hinweis auf die Bestimmungen des Mietvertrags zurückweisen und darauf abstellen, dass die Vereinbarungen im Mietvertrag unter dem Punkt 'Besondere Vereinbarungen' eine individualvertragliche Regelung ist und daher der Kündigungsausschluss über 4 Jahre hinaus wirksam sei.       Frage 3: 'Was geschieht, wenn die Kündigung rechtens ist, die Untermieterin aber nicht auszieht ? Ich habe habe ja keinerlei Vertragsbindung mit ihr ?'    Die Beendigung des Hauptmietverhältnisses lässt einen Untermietvertrag aufgrund der Verschiedenheit der Vertragsverhältnisse unberührt, sodass Sie gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/546.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 546 BGB: Rückgabepflicht des Mieters">§ 546 Abs. 2 BGB/a>  einen direkten schuldrechtlichen Rückgabeanspruch gegen den Untermieter haben.        Frage 4: 'Sollte eine 5 Jahresbindung ungültig sein, ist dann die komplette Mindestmietzeit ungültig ?'   Ja, denn dann greift das sog. Verbot der geltungserhaltenden Reduktion.   'Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer verkürzten Dauer des Kündigungsverzichts kommt wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht.' (BGH · Urteil vom vom 6.April 2005 · Az.  a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2027/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.04.2005 - Abs. 8 ZR 27/04: Formularmäßige Vereinbarung eines Kündigungsverzichts in einem...">Abs. 8 ZR 27/04/a>  ).   Mit anderen Worten: Sie sollen aus der unzulässigen Verwendung der Klausel nicht auch noch nach dem Gesetz gestattete Vorteile ziehen dürfen.     Bedenken Sie bitte, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.    Ich stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie gegebenenfalls für eine weitere Interessenwahrnehmung gern zur Verfügung.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 546