Frage: Ich habe zwei 2-Zimmer Wohnung ersteigert die übereinander liegen. An der oberen Wohnung ein paar Monaten vorher hat ein großer Wasserschaden stattgefunden. Die Wohnung stand leer, der Besitzer von beiden Wohnungen war unzurechnungsfähig und die Schadensanmeldung und Regulierung war der Hausverwaltungsfirma anvertraut. Die Hausverwaltung hat daraufhin die Versicherung angefragt und eine Genehmigung für Reparaturarbeiten inkl. neuer Heizung mit Heizkörper usw. im Gesamtwert von ca. 28000 Euro erhalten. Mit den Arbeiten wurde eine Handwerkerfirma beauftragt. Nach meiner Übernahme  der Wohnungen waren die meiste Arbeiten durchgeführt aber unvollständig und sehr unsachgemäß. Ich habe weitere Handlungen untersagt. Meines achtens ist die Schadensbeseitigung unvollständig, unsachgemäß und völlig überteuert durchgeführt worden. Da ich seit 1,5 Monaten im Besitz der beiden betroffenen Wohnungen bin, kann ich jetzt die Sache mit der Schadensregulierung in eigene Hände nehmen? Zumal die Arbeiten nicht ganz abgeschlossen sind und eine Rechnung von der Ausführungsfirma noch nicht ausgestellt war, wobei der größte Teil des bereitgestellten Versicherungsbetrages als Vorschuss an die Handwerksfirma ausbezahlt war (aus Vorsicht von Zahlungsausfall!). Die Hausverwaltungsfirma bezieht sich auf den Punkt, dass der Schadensfall vor dem eigentumswechsel stattgefunden hat. Bin ich jetzt für die Versicherung der beschädigte Eigentümer oder Ansprechpartner? Kann ich über das restliche Geld von der Versicherung verfügen, oder, wie der Hausverwalter sagt, haben auch nichtbetroffene Wohnungsbesitzer Mitspracherecht, wobei ich mit 3 Wohneinheiten die Mehrheit habe? Wie kann ich über die Sache verfügen?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:   Nach Ihrer Schilderung geht es nur noch um die Abwicklung von Nachbesserungsarbeiten, da die Aufträge erteilt sind und die Versicherungssumme weitgehend verbraucht ist.  Diese Nachbesserungsarbeiten sind zwischen den Parteien des Werkvertrages gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/631.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 631 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Werkvertrag">§ 631 ff. BGB/a>  abzuwickeln, d.h. zwischen dem Werkunternehmer und der Partei, die durch den Verwalter vertreten wurde. Dies ist die Wohnungseigentümergemeinschaft bzgl. des Gemeinschaftseigentums oder ggf. der Voreigentümer bzgl. des Sondereigentums, wenn es einen gesonderten Vertrag zwischen dem Voreigentümer und dem Verwalter über die Schadensabwicklung am Sondereigentum gegeben hat.  Ihr Ansprechpartner ist dementsprechend bzgl. Mängeln am Gemeinschaftseigentum der Verwalter, der zur Geltendmachung berechtigter Nachbesserungsansprüche der Gemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet ist. Zeigen Sie dazu dem Verwalter die von Ihnen festgestellten Mängel an. Eigene Arbeiten dürfen Sie am Gemeinschaftseigentum nicht ohne weiteres veranlassen.  Sofern die Nachbesserungsarbeiten Ihr Sondereigentum betreffen, haben Sie keine weiteren Ansprüche. Im Rahmen der Versteigerung haben Sie die Wohnungen ohne Ansprüche auf Gewährleistung erworben, a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/56.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 56 ZVG">§ 56 S. 3 ZVG/a> .  Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.  Mit freundlichen Grüßen  Matthes Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 631