Frage: Ich möchte ein Grundstück kaufen und bebauen. Auf dem Grundstück lastet ein Vorkaufsrecht zu Gunsten des Nachbarn. Der Nachbar will das Vorkaufsrecht definitiv ausüben. Verkäufer und Nachbar mögen sich nicht. Der Verkäufer möchte mir das Grundstück lieber verkaufen.  Darf der Verkäufer  das Grundstück auf 100 Jahre meiner Lebensgefährten Verpachten?   Ich würde dann Das Grundstück kaufen. Wahrscheinlich wird der Nachbar mit bei dem verpachtetem Grundstück kein Interesse am Vorkaufsrecht haben.   Muss ein zeitlicher Unterschied zwischen Pachtvertrag und Kaufvertrag sein ? zb. Pachtvertrag  09.11. 2009  Kaufvertrag 01. 06. 2010.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   gern beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes wie folgt:  Aller Wahrscheinlichkeit nach, wird Ihr Vorhaben (so) nicht umsetzbar sein. Denn die intendierte Vertragsgestaltung dürfte sich als sittenwidrig darstellen, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 BGB/a> . Dies würde letztlich zur Unwirksamkeit des Pachtvertrages führen und damit im Endeffekt sogar zum Eintreten des, nicht gewünschten, Vorkaufsfalles führen.  Dass ein Vertrag, der an sich keinen Beanstandungen unterliegt, sittenwidrig sein kann, wenn er zu dem Zweck abgeschlossen wird, die Ausübung eines Vorkaufsrechts zu vereiteln, ist in der Rechtsprechung anerkannt (vgl.  bereits BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201964,%20540" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.12.1963 - Abs. 5 ZR 41/62">NJW 1964, 540/a> , 541 m. w. Nachw.)  Zwar stellt nicht jede Vereinbarung, durch die zwischen den Vorkaufsverpflichteten und einem Dritten anstelle eines regelrechten Kaufvertrages ein anderes, besonders ausgestaltetes und darum den Vorkaufsfall nicht auslösendes Rechtsverhältnis begründet wird, bereits ein sittenwidriges Umgehungsgeschäft dar.  „Den Teilnehmern am Rechtsverkehr ist es grundsätzlich nicht verwehrt, von den Möglichkeiten, die ihnen die Rechtsordnung bietet, Gebrauch zu machen; dem Vorkaufsverpflichteten insbesondere steht die Abrede der Bedingungen des Vertrages mit dem Dritten frei, er kann diesen Vertrag nach Maßgabe seiner eigenen Interessen gestalten und braucht keine Rücksicht darauf zu nehmen, ob die bedungenen Leistungen vom Standpunkt des Vorkaufsberechtigten vertretbar erscheinen und diesem die Ausübung seines Rechts möglich machen (vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201964,%20540" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 11.12.1963 - Abs. 5 ZR 41/62">NJW 1964, 540/a> , 541). Nichtig gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 BGB/a>  sind nur solche das Vorkaufsrecht vereitelnde Verträge, die durch ihren Gesamtcharakter oder die Art und Weise ihres Zustandekommens das Gepräge der Sittenwidrigkeit erhalten, sei es, dass sie auf verwerflichen Beweggründen oder der Anwendung unlauterer Mittel beruhen oder ausschließlich zu dem Zweck abgeschlossen werden, dem Vorkaufsberechtigten Schaden zuzufügen.„ (OLG d. Landes Sachsen-Anhalt, 15.05.2001, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=11%20U%2022/01" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Naumburg, 15.05.2001 - 11 U 22/01: Nichtigkeit eines Pachtvertrages gem. § 138 Abs. 1 BGB">11 U 22/01/a> ).  Indizien die eine Sittenwidrigkeit des beabsichtigten Vertrages nahelegen, ergeben sich aus Ihren Schilderungen. So spricht einerseits die enge zeitliche Nähe zwischen dem Abschluss des Pachtvertrages und dem Kaufvertrag, von rund ½ Jahr aber auch die lange Pachtdauer für den Willen der Parteien, dass Vorkaufsrecht des Nachbarn zu vereiteln.  Auf die Tatsache, dass es Ihnen gar nicht auf die Schädigung des Nachbarn ankäme, könnten Sie sich leider auch nicht berufen.  Die Anwendung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 Abs. 1 BGB/a>  erfordert weder das Vorliegen der Schädigungsabsicht noch das Bewusstsein der Sittenwidrigkeit (vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201993,%201587" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.01.1993 - Abs. 9 ZR 199/91: Haftung eines Notars wegen unterlassener Belehrung über Sittenw...">NJW 1993, 1587/a> , 1588). Es genügt, wenn der Handelnde die Tatsachen erkennt, aus denen sich die Sittenwidrigkeit ergibt (vgl. BGH Abs. 1050 (Ca) Nr. 1; NJW 1988, 1374). Dem steht es gleich, wenn er sich der Kenntnis einer erheblichen Tatsache bewusst oder grob fahrlässig verschließt (vgl. BGHZ 10, 233; 20, 52; a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201989,%20510" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Koblenz, 18.02.1988 - 5 U 1302/87">NJW-RR 1989, 510/a> ).  Im Ergebnis möchte ich Sie daher vor einem übereilten Vertragsschluss warnen. Sie sollten vielmehr vorab die ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in Anspruch nehmen. Dies umso mehr, als es vorliegend um eine Angelegenheit großer Bedeutung für Sie geht.  ________  An dieser Stelle sei der Hinweis erlaubt, dass diese Internetplattform eine eingehende, rechtliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vielmehr der ersten rechtlichen Orientierung dienen soll. Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann das Ergebnis der juristischen Bewertung beeinflussen und sogar zu einem völlig gegensätzlichen Ergebnis führen.  Gern können Sie mich bei Rückfragen oder einer gewünschten Interessenvertretung kontaktieren.  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138