Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  zur Eröffnung und Betrieb einer Franchisefiliale  (Kleinstudio zur Durchführung von Fitnesstrainingsect.) möchten wir einen Mietvertrag über ein bestens geeignetes Mietobjekt mit einer festen Laufzeit von 5 Jahren abschließen.  Leider befindet sich das Haus, in dem sich das betreffende Mietobjekt befindet, in Zwangsverwaltung. Bestandteil des Mietvertrages werden daher auch die Klauseln gemäß § 6 Abs. 2 Zwangsverwalterverordnung sein:  a)Der Mieter oder Pächter ist nicht berechtigt, Ansprüche aus diesem Vertrag zu erheben, wenn das Zwangsverwaltungsobjekt vor der Überlassung an den Mieter oder Pächter im Wege der Zwangsversteigerung veräußert wird;  b)Die gesetzliche Haftung des Vermieters oder Verpächters für den vom Ersteher zu ersetzenden Schaden ist hiermit ausgeschlossen, wenn das Grundstück nach der Überlassung an den Mieter oder Pächter im Wege der Zwangsversteigerung veräußert wird und der an die Stelle des Vermieters oder Verpächters tretende Ersteher die sich aus dem Miet- oder Pachtverhältnis ergebenden Verpflichtungen nicht erfüllt;  c)Die Parteien vereinbaren, dass der Vermieter oder Verpächter auch von einem sich im Falle einer Kündigung (§ 57 a Satz 1 über die Zwangsversteigerung undZwangsverwaltung, a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/111.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 111 InsO: Veräußerung des Miet- oder Pachtobjekts">§ 111/a>  der Insolvenzordnung) möglicherweise ergebenden Schadensersatzanspruchs hiermit freigestellt wird.  Unsere Frage daher:  Besteht für uns mit Abschluss des Mietvertrages mit dem Zwangsverwalter ein unvertretbar hohes Risiko eines wirtschaftlichen Schadens durch vorzeitige Kündigung des Erwerbers im Falle einer Veräußerung oder Zwangsversteigerung , u.U. mit der Begründung des Eigenbedarfes oder einer Weiterveräußerung? Welche rechtlich ausreichende Klausel müsste der Mietvertrag dann erhalten, um dem vorzubeugen? Ist eine solche Klausel, wenn notwendig, rechtlich  überhaupt möglich?  Im Voraus vielen Dank für Ihre Antwort.  !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:  Das Risiko einer vorzeitigen Kündigung besteht in der Tat, da bekanntermaßen eine Vielzahl von Zwangsverwaltungsverfahren mit der Versteigerung des Objekts enden.   Während ein Wohnraummieter gegen das Sonderkündigungsrecht des Erstehers gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a>  geschützt ist, weil nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573d.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573d BGB: Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist">§ 573d BGB/a>  zusätzlich ein Kündigungsgrund im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  erforderlich ist und die Kündigung zudem nur zum erstmöglichen Kündigungstermin erfolgen kann, hat ein Gewerberaummieter keinen Schutz gegen das Kündigungsrecht des Erstehers. a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a>  kann auch nicht einfach durch eine Klausel im Mietvertrag ausgeschlossen werden.   Es gibt aber auch für einen Gewerberaummieter Möglichkeiten, zumindest einen gewissen Schutz gegen die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der Versteigerung zu erreichen. Sie können z.B. den Hinweis nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZwVwV/6.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 6 ZwVwV: Miet- und Pachtverträge">§ 6 Abs. 2 ZwVwV/a>  akzeptieren (der den Zwangsverwalter aus der Haftung nimmt) und sich im Gegenzug von den die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigern von allen Risiken einer möglichen Zwangsversteigerung freistellen lassen. Auch können die Gläubiger Ihnen gegenüber darauf verzichten, einen Versteigerungsantrag zu stellen. Beide Varianten setzen aber natürlich die Zustimmung aller die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger voraus.   Der Zwangsverwalter kann auch mit Zustimmung des Gerichts auf den Hinweis nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZwVwV/6.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 6 ZwVwV: Miet- und Pachtverträge">§ 6 ZwVwV/a>  im Mietvertrag verzichten und sich von den die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigern haftungsrechtlich freistellen lassen. Nicht zuletzt besteht auch die Möglichkeit, dass Sie als Mieter durch ein vorrangiges Recht Im Grundbuch (z.B. beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Nießbrauch, Wohnrecht) abgesichert werden. Dieses Recht kann aber regelmäßig nur durch den Schuldner mit Zustimmung aller anderen grundbuchlich gesicherten Gläubiger eingetragen werden.  Wenn Sie einiges in die Räume und den Ausbau des Studios nebst Werbung etc. investieren wollen und eine vorzeitige Kündigung aufgrund Zwangsversteigerung Ihnen daher finanziell schaden würde, sollte zumindest eine der oben genannten Varianten zur Absicherung in Betracht gezogen werden. Da es sich eher um komplexe rechtliche Materie handelt, empfehle ich bereits jetzt die Hinzuziehung eines auf Mietrecht spezialisierten Anwalts bei Ihnen vor Ort, der dann ggf. auch die Verhandlungen mit dem Zwangsverwalter über die Möglichkeiten einer Absicherung führen kann.    Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.   Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.  Mit freundlichen Grüßen!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573d