Frage: Ich habe vor kurzem Grundstück A und Grundstück B gekauft. Auf Grundstück A steht ein Mehrfamilienreihenmittelhaus, Grundstück B liegt von der Straße aus gesehen direkt hinter Grundstück A und darauf befindet sich eine Garage mit bis zu drei Stellplätzen und eine ehemaliges Lagergebäude. Grundstück A und B sind durch eine Verbindung, die nur zu Fuß zu passieren ist, verbunden. Grundstück B ist komplett bebaut, grenzt komplett an andere Wohngrundstücke und ist nur von Grundstück C aus befahrbar. Grundstück C ist das Nachbargrundstück mit einem Reihenmittelhaus und einer Durchfahrt mit Tor in diesem Reihenmittelhaus zum Innenhof. Ca. 1970 wurde das Grundstück B vom Eigentümer des Grundstücks C and den Eigentümer des Grundstücks A verkauft und gleichzeitig wurde dem neuen Eigentümer des Grundstücks B ein Zufahrtsrecht auf Grundstück C eingeräumt. Der Wortlaut ist wie folgt (Grundbuch Grundstück C, zweite Abteilung, 'Lasten und Beschränkungen'): 'Ein Durchgangs- und Zufahrtsrecht für Herrn Max Schmidt, geb. am 1.1.1900 und dessen Ehefrau Maxa Schmidt geb. Hoffmann, geb. am 1.1.1900, beide wohnhaft in Musterstadt, Straße 1, sowie für deren Rechtsnachfolger zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Gemarkung Musterstadt Flur/Flurstück Grundstück B. Unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung vom 1.1.1970 eingetragen am 1.2.1970. Mit dem belasteten Grundstück von Musterstadt Blatt 123 hierher übertragen am 1.1.2000.'  Da ich die Grundstücke A und B kurzfristig nicht anderweitig nutzen kann, möchte ich die drei Stellplätze in der Garage vermieten. Der neue Eigentümer von Grundstück C sagt jetzt, dass das Zufahrtsrecht nur auf die Nutzung durch den jeweiligen Eigentümer beschränkt sei und nicht die Zufahrt nicht durch dessen (meine) Mieter genutzt werden dürfe und dass ihm dies der Notar/Anwalt beim Erwerb des Grundstückes so gesagt hätte. Hinzu kommt: Im konkreten Fall habe ich die Grundstücke A und B nicht persönlich, sondern über meine vermögensverwaltende GmbH, von der ich alleinige Gesellschafter und Geschäftsführer bin, gekauft.  Frage 1: Darf ich die Garage vermieten und der Mieter das Zufahrtsrecht nutzen?  Frage 2: Falls nicht, wer darf das Zufahrtsrecht nutzen, da ja nun keine Person der Eigentümer ist, sondern eine GmbH?  Frage 3: Darf ich weitere Parkflächen bereitstellen (wäre möglich durch einen Durchbruch in der Garage zu dem Lagergebäude mit ca. 4 Parkflächen, wobei dadurch 2 Parkflächen in der aktuellen Garage wegfielen) oder würde dies der schonenden Ausübung widersprechen?  Frage 4 (nur falls schnell beantwortbar, andernfalls auch ohne Antwort akzeptabel): Was ist die Grundlage der Formulierung, die ich schon in einigen gelesen habe, 'das Wegerecht dient nicht nur dem Eigentümer, sondern auch ihm nahestehende Personen wie Familienmitglieder, Gäste, Mieter' (Gerichtsurteile/Gesetze/notwendige Prxis)? Gilt dies auch für meinen Fall? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   zu Ihren Fragen die nachstehenden Antworten:   1.) Vermieten können Sie die Garagen zwar immer, aber bei der Frage der Zuwegung ist die Rechtsprechung uneins, wobei die Tendenz dahin geht, Mietern dann bei dieser Formulierung  kein eigenes Wegerecht einzuräumen:  Die gewünschte Nutzung des herrschenden Grundstücks hält sich (ohne die geplante Erweiterung der Garagen) der Art nach in den Grenzen der früheren Nutzung (nämlich Zufahrt zur den Garagen) unter Berücksichtigung des technischen und wirtschaftlichen Fortschritts.  Die Nutzung der Zufahrt selbst stellt also keine unvorhersehbare und willkürliche Benutzungsänderung dar (OLG Köln, Urt.v. 16.07.1993, Az.: 19 U 12/93)-   Nun das berühmte ABER:  Die Nutzung wurde auf die Eigentümer des herrschenden Grundstücks ausdrücklich beschränkt.  Das bedeutet, es besteht eine Einschränkung im Personenkreis, wobei so eine Einschränkung auch grundsätzlich zulässig ist. Die weitere Rechtsprechung, so auch  https://rabohledotcom.wordpress.com/2016/07/20/garage-und-zufahrt/  stellt also allein auf den Grundbucheintrag ab (OLG Hamm, Urt.v. 22.11.2012, Az.: Abs. 1-5 U 98/12) und wenn dort Mieter nicht genannt sind, bezieht sich dann das Recht auch nicht auf diesen Personenkreis.  Stellt man auf diesen formalen Eintrag ab, wird man also kein Wegerecht der Mieter ableiten können.   2.) Das Recht würde dann allen natürlichen Personen, die Organe der GmbH sind, zustehen, also Gesellschafter und Geschäftsführen.  Hier müsste man dann ggfs. nach sorgfältiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise überlegen, ob die Mieter ggfs. stille Gesellschafter der GmbH werden, damit Sie dann ebenfalls das Recht der Zuwegung sicher bekommen. Allerdings ist das auch dann gesellschaftsrechtlich mit einem Risiko verbunden.    3.) Da das personenbezogene Zugangsrecht nicht auf einen weiteren Umfang eingeschränkt ist, wird man auch die Bereitstellung weiterer Parkplätze sicherlich bejahen müssen – allerdings auch dann wieder mit der personenbezogenen Beschränkung.  Das würde dann auch der schonenden Ausübung nicht widersprechen.   4.) Was Sie da gelesen haben ist zwar in Anlehnung an §§ 1018 BGB ff dem Grunde nach richtig. Aber eben nur dann, wenn keine besondere Einschränkung vereinbart worden ist – und genau diese Einschränkung gibt es hier nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung, da der Personenkreis eben ausdrücklich eingeschränkt worden ist.   Sollte eine Regelung (dann auch zweckmäßigerweise mit Änderung der Grundbucheintragung) mit dem Nachbarn nicht möglich sein (in der Regel meistens eine finanzielle Frage), ist ein gerichtliches Erzwingen also zweifelhaft. Sie könnten höchstens dann darauf abstellen, dass es auf das Bedürfnis ankommt, von dem Wegerecht Gebrauch machen zu können, und es dabei dann egal ist, ob Eigentümer oder Mieter davon Gebrauch machen, da es zu keiner Mehrbelastung kommen würde .  Das wäre der einige Ansatz, dem aber eben der Grundbucheintrag entgegensteht – aber zumindest wäre das eine kleine Chance.   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg    

Relevante Paragraphen: § 1018