Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   ich bin Eigentuemer einer Wohnung, und habe bei 123recht.de / frag-einen-anwalt.de die Vorlage fuer einen Zeitmietvertrag gekauft und ausgefuellt.   Ich moechte darin Sondervereinbarungen in §20 aufnehmen:   1/ ich moechte diese Wohnung ab dem 1.10.2021 vermieten, und diese dann ab 2026 fuer Eigenbedarf (Ruhestand) nutzen. Der genaue Termin fuer den Eigenbedarf ist noch nicht bekannt, ist aber fruehestens am 1.1.2026. Ich moechte also eine Sondervereinbarung aufnehmen die es Vermieter / Mieter relativ kurzfristig das Mietende festzulegen.  In Vorlagen bei der Konkurrenz habe ich folgenden Satz gefunden (kommt wohl aus dem BGB §575): 'Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.'  Meine Frage ist: muss ich eine solche Klausel explizit aufnehmen, und wenn ja ist die Klausel so richtig formuliert?   2/ die Wohnung wird in dem aktuellen Zustand (wie besichtigt) uebernommen, ist also weder renoviert noch unrenoviert. In der Vorlage steht in §8 'der Mieter hat waehrend der Mietdauer keine Schoenheitsreparaturen durzufuehren'.  Ich moechte, dass ich die Wohnung in 2026 in demselben Zustand wie 2021 uebernehmen kann.   Meine Frage ist: kann ich eine Klausel wie folgt fomulieren 'Der Zustand der Mietraeume ist im Uebergabeprotokoll beschrieben. Der Zustand sollte am Ende des Mietverhaeltnisses aehnlich sein.'?   3/ in der Wohnung sind aktuell keine Rauchmelder angebracht.  Meine Frage ist: muessen Rauchmelder angebracht werden, und wer muss das bezahlen?   Danke   MfG,  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen wie folgt beantworte:   1) Was Sie dort zitieren, ist die wörtliche Wiedergabe von § 575 Abs. 2 BGB. Ihnen geht es aber ja nicht um eine Verlängerung, weil Sie dem Mieter verspätet mitteile, ob der Befristungsgrund noch besteht.   Für Sie relevant ist § 575 Abs. 3: „Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter. '  Das bedeutet, wenn absehbar ist, dass sich Ihr Umzug noch einige Monate verzögert, kann der Mieter dann von Ihnen eine entsprechende Verlängerung verlangen.   Da dies die gesetzliche Regelung ist und hiervon sowieso nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden kann, gibt es tatsächlich keinen Grund, diese Formulierung gesondert in den Mietvertrag aufzunehmen.   2) Die von Ihnen beabsichtigte Klausel, dass die Wohnung so zurückzugeben ist wie sie übernommen wurde, wird von der Rechtsprechung regelmäßig für unwirksam gehalten. Bei einer unrenovierten Wohnung ist es regelmäßig auch nur möglich, die Schönheitsreparaturen dem Mieter aufzubürden, wenn Sie diesem einen angemessenen Ausgleich gewähren (Geld für Material und Arbeit oder Mietfreiheit für eine gewisse Zeit). Aber bei nur ca. 5 Jahren Mietdauer laufen Sie Gefahr, dass dann bei Ablauf gar keine Schönheitsreparaturen fällig sind, weil die üblichen Fristen noch nicht abgelaufen sind.   Dementsprechend sollten Sie sich hier ggf. über die Miethöhe entsprechend absichern oder darauf hoffen, dass der Mieter die Wohnung ggf. von sich aus in einem ordentlichen Zustand hält. Allenfalls könnten Sie versuchen, mit dem Mieter eine individuelle Vereinbarung hierzu auszuhandeln, wobei Sie dann im Zweifel auch beweisen müssten, dass diese Vereinbarung tatsächlich ausgehandelt wurde. Inhaltlich wird dies sicherlich auch schwierig – man könnte versuchen, einen Zeitpunkt für eine Renovierung auszuhandeln. Auch eine individuell ausgehandelte Endrenovierungsvereinbarung nach Abschluss des Mietvertrages wurde für zulässig gehalten. Im Zweifel wird man aber mit der Gefahr leben müssen, dass man eine Renovierungspflicht gerichtlich nicht erzwingen können wird.   3) Außer in Sachsen gilt meines Wissens in allen Bundesländern auch für Bestandsbauten eine Rauchmelderpflicht. Die Pflicht trifft den Eigentümer, so dass Sie die Installation vornehmen und bezahlen müssen. Die Wartungskosten können Sie auf die Mieter umlegen.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Antwort weiterhelfen und wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Mietersuche.   Mit freundlichen Grüßen

Relevante Paragraphen: § 575