Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  bei der Ersteigerung erlosch das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht.Der Inhaber wurde zur Räumung aufgefordert. Hat aber nicht geräumt. Jetzt soll zwangsgeräumt werden. Die Räumung soll nach dem BGH Beschluss a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=I%20ZB%2045/05" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 17.11.2005 - I ZB 45/05: Räumung der Wohnung bei Geltendmachung eines Vermieterpfandrechts">I ZB 45/05/a>  vorgenommen werden. Dieses lehnt der GV ab mit der Begründung- der Beschluss des BGH interessiert ihn nicht. Der zuständige Richter ließ erahnen, dass er evtl. anders entscheiden würde. Allerdings sah er diese Möglickeit der Räumung nicht, da er hier keine Möglichkeit sieht, das Vermieterpfandrecht anzuwenden. Es existiert kein Mietvertrag über das Wohnrecht. Ist diese Ansichtsweise korrekt ? Oder gibt es eine andere Möglichkeit ?  Mit freundl. Grüßen          !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:  Sie haben offenbar einen Antrag auf Räumung der Wohnung bei GVZ beantragt und gleichzeitig mitgeteilt, dass Sie ein Vermieterpfandrecht an allen Gegenständen geltend machen und dem Abtransport widersprechen bzw. den Vollstreckungsauftrag auf Herausgabe der Wohnung beschränkt.  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Auftrag zur Zwangsvollstreckung nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/885.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 885 ZPO: Herausgabe von Grundstücken oder Schiffen">§ 885 ZPO/a>  vom Gläubiger insoweit beschränkt werden, als ansonsten Gegenstände mit zu entfernen wären, an denen ein Vermieterpfandrecht geltend gemacht wird (vgl. BGH, Beschl. v. 14.2.2003 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=IXa%20ZB%2010/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.02.2003 - IXa ZB 10/03: Vollstreckung der Räumung und Herausgabe eines Altenwohnheims">IXa ZB 10/03/a> , a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=DGVZ%202003,%2088" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.02.2003 - IXa ZB 10/03: Vollstreckung der Räumung und Herausgabe eines Altenwohnheims">DGVZ 2003, 88/a>  = a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHReport%202003,%20707" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.02.2003 - IXa ZB 10/03: Vollstreckung der Räumung und Herausgabe eines Altenwohnheims">BGHReport 2003, 707/a>  ). Das Vermieterpfandrecht ist vorrangig gegenüber der in a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/885.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 885 ZPO: Herausgabe von Grundstücken oder Schiffen">§ 885 Abs. 2 und Abs. 3 S. 1 ZPO/a> .  Weiter führt der BGH in der von Ihnen zitierten Entscheidung aus :  i>Eine Prüfung, ob die bei Durchführung der Herausgabevollstreckung in der Wohnung befindlichen Gegenstände vom Vermieterpfandrecht erfasst werden, hat der Gerichtsvollzieher regelmäßig nicht vorzunehmen. Der Gerichtsvollzieher ist als Vollstreckungsorgan grundsätzlich nicht zuständig, materiell-rechtliche Ansprüche der Parteien im Rahmen der Zwangsvollstreckung zu klären. Dies gilt auch für die Frage, ob die in Rede stehenden Gegenstände wegen Unpfändbarkeit nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/562.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 562 BGB: Umfang des Vermieterpfandrechts">§ 562 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  dem Vermieterpfandrecht nicht unterliegen. Dieser Umstand gehört ebenfalls zur Beurteilung der Grenzen des Vermieterpfandrechts, über den bei Streit der Parteien die Gerichte und nicht die Vollstreckungsorgane zu entscheiden haben. /i>   Nach den Ausführungen des BGH im zitierten Fall, in dem die Unpfändbarkeit in Frage stand und somit auch ein Vermieterpfandrecht umstritten war, ist die Vollstreckung zunächst durchzuführen.  Daher gehe ich davon aus, dass dies auch in Ihrem Fall so sein müsste. Wenn jedoch offensichtlich – ohne weitere materielle Prüfung – ein Vermieterpfandrecht ausgeschossen werden kann, halte ich die BGH-Entscheidung für u. U. nicht einschlägig.  Allerdings fehlt Ihrer Schilderung die hinreichende Tatsachendarstellung, so dass evtl. weitere Gegeneinwendungen nicht beurteilt werden können. Hier wären die Tatsachen und die Erwägungen des Richters natürlich von Interesse, um genauer prüfen zu können.  Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen   Stefan Steininger Rechtsanwalt       !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 562