Frage: Eine mit Nießbrauch belegte Immobilie wurde 1995 an mich verschenkt, mit der im Schenkungsvertrag verankerten Maßgabe, dass sie im Erbfall auf den Pflichtteil anzurechnen ist. Im BGB steht, dass in einem solchen Fall der Wert der Schenkung zum Zeitpunkt der Zuwendung zu berücksichtigen ist. Ein überschlägiger Vergleich der Verkehrswerte zum Zuwendungszeitpunkt und zum Zeitpunkt des Erbfalls ergeben das gleiche; insofern ist das Minderwertsprinzip gewahrt. Außer dem Nießbrauch ist in Abteilung 2 des Grundbuches auch die Last einer Rückeigentumsvormerkung eingetragen, für den Fall, dass der Eigentümer (also ich) vor den Nießbrauchberechtigten ( Vater und Mutter) stirbt. In den Wertermittlungsrichtlinien (WertR-2006), die für die Bewertung von Belastungen meines Wissens nach anzuwenden ist, steht auf Seite 13 unter Punkt 2.2.3 ....Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sind zu berücksichtige, soweit sie wertbeeinflussend sind....... Unstrittig ist, dass und in welcher Form die Belastung des Nießbrauchs (Sterbetafel, Leibrentenbarwertfaktor etc.) bei der Wertermittlung zu berücksichtigen ist.    FRAGE:  Was aber ist mit der Rückeigentumsvormerkung ? Das scheint mir auch eine sehr wertbeeinflussende Belastung zu sein, die folglich in der Wertermittlung ebenso berücksichtigt werden müsste ? Ist das so ? (eine solche Immobilie wäre kaum, bzw. nur mit hohen Abschlägen zu verkaufen)  Die WertR 2006 geht auf Eigentumsvormerkungen als wertmindernde Belastung nicht explizit ein. 

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  Ihre Frage beantworte ich anhand Ihrer Angaben wie folgt.  Die Rückauflassungsvormerkung ist eine Vormerkung, die den Rückerwerb des Veräußerers/ Schenkers sichern soll (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 BGB/a> ).  Hinsichtlich der Anrechnung der Schenkung im Erbfall beeinflusst die Rückauflassungsvormerkung die Wertermittlung des Grundstückes nicht.  Die Vormerkung kann nur bestehen, wenn und solange der zu sichernde (Rückübertragungs-)Anspruch besteht. Der Rückübertragungsanspruch entsteht (erst) mit Ihrem Vorversterben (aufschiebende Bedingung). Da der aufschiebend bedingte Anspruch mit dem Tode der Eltern erlischt, erlischt auch die Vormerkung. Es besteht ein Anspruch auf Beseitigung der Vormerkung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/886.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 886 BGB: Beseitigungsanspruch">§ 886 BGB/a> ).  (Der Nießbrauch erlischt ebenfalls mit dem Tod des Berechtigten, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1061.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1061 BGB: Tod des Nießbrauchers">§ 1061 S. 1 BGB/a> . Eine Berücksichtigung bei der Wertermittlung im Erbfall ist daher zweifelhaft.) Sie sollten sich persönlich bei einem Rechtsanwalt vor Ort beraten lassen.  Ich hoffe Ihnen einen Überblick gegeben zu haben.!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 883, § 1061, § 886