Frage: Hallo  Ich habe im Juni eine Wohnung ersteigert in einer Zwangsversteigerung in Augsburg zur Kapitalanlage. Die ehemalige Eigentümerin bewohnt die Wohnung derzeit noch.  Ich kann mir vorstellen, sie in der Wohnung wohnen bleiben zu lassen und anstatt eines Mietvertrages einen 'Nutzungsvertrag' abzuschliessen(oder einfach gar keinen Vertrag und nur eine mündliche Vereinbarung) und sie noch evtl. für ein Jahr drin wohnen zu lassen. Sie würde als 'Nutzungsentgelt' einen Betrag in Höhe der ortsüblichen Miete bezahlen.   Somit könnte ich bei Nichtzahlung des Nutzungsentgelts sofort per GVZ räumen lassen da der Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel gilt, oder?  Für welchen Zeitraum kann ein solcher Vertrag längstens abgeschlossen werden ohne dass er als Mietvertrag gilt? Kann ich dies auch nur mündlich vereinbaren oder ist ein schriftlicher Vertrag in jedem Fall besser? Was ist zu beachten?

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  ich bedanke mich für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Schilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt Stellung nehme:  Abs. 1. Es ist richtig, daß der Zuschlagsbeschluß ein Räumungs- und Herausgabetitel gegen den Besitzer der Immobilie ist (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/93.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 93 ZVG">§ 93 ZVG/a> ). Grundsätzlich können Sie deshalb mit einer vollstreckbaren Ausfertigung des Beschlußes sofort die Räumung und Herausgabe der Immobilie betreiben.  Abs. 2. Gleichwohl stößt Ihr Vorhaben auf Bedenken.  Denn Sie können zwar mit der bisherigen Eigentümerin der Wohnung einen (schriftlichen oder mündlichen) Vertrag schließen, in dem sich die bisherige Eigentümerin verpflichtet, Ihnen für die Überlassung der Wohnung ein Entgelt zu zahlen. Der Sache nach ist das indes ein Mietvertrag (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a> ). Auf die Bezeichnung kommt es insoweit nicht an. Ebenso ist für die Rechtsnatur des Vertrags unerheblich, wie lange er gelten soll.  Abs. 3. Ob eine mündlich oder eine schriftliche Vereinbarung geschlossen wird, ist gleichwohl von Belang.  Wird ein Mietvertag, der für länger als ein Jahr gelten soll, nämlich nur mündlich geschlossen, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/550.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 550 BGB: Form des Mietvertrags">§ 550 BGB/a> ). Deshalb und mit Blick auf die Beweisschwierigkeiten, die mündliche Verträge mit sich bringen, empfiehlt sich eine schriftliche Vereinbarung.  Ich hoffe, daß ich Ihnen mit dieser Auskunft weiterhelfen konnte. Bitte nutzen Sie bei Bedarf die Möglichkeit, hier eine kostenlose Nachfrage zu stellen.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Trettin Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 550, § 535