Frage: Guten Tag, meine Frage ist, kann einvernehmlich zwischen den Beteiligten der Kauf eines Grundstückes wie folgt abgewickelt werden? (A) ist Eigentümer eines Grundstückes, (B) möchte temporär Erbpachtnehmer dieses Grundstückes werden und (C) möchte das Grundstück kaufen, ohne dem Risiko der Ausübung des Vorkaufsrechtes durch die Gemeinde ausgesetzt zu sein.  (A) und (B) schließen einen Erbpachtvertrag zu einem niedrigen Erbpachtzins über 99 Jahre ab mit einem jederzeitigen Kündigungsrecht seitens (B). 6 Monate nach Abschluss dieses Vertrages verkauft (A) an (C) das Grundstück mit dem bestehende Erbpachtvertrag.   Die Beteiligten gehen davon aus, dass die Gemeinde in diesem Fall nicht von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen wird, weil der mitzuübernehmende Erbpachtvertrag für die Stadt/ die Gemeinde wirtschaftlich keinerlei Sinn machen würde.  (B) wird danach den Erbbauvertrag kündigen und (C) der Besitzer sein.  Ist meine Einschätzung richtig, oder sollte eine andere Konstruktion gewählt werden, um den geschilderten Zweck zu erreichen?  Mit freundlichen Grüßen    Einsatz editiert am 20. November 2022 23:18

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Rechtsgeschäfte, die nur zum Schein abgeschlossen werden, um ein bestehendes Vorkaufsrecht zu umgehen und auszuhebeln, sind als nicht ernstlich gewollte Geschäfte nach § 117 BGB nichtig und unwirksam. Sie können darüber hinaus auch wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB nichtig sein.  Bei dem von Ihnen angedachten Modell, bei dem die Belastung des Grundstücks mit einer 99-jährigen Erbpacht lediglich vorgetäuscht werden soll, um die Gemeinde von der Ausübung ihres Vorkausrechts abzuhalten, das aber schon kurz nach dem Grundstücksverkauf durch Kündigung wieder aufgehoben werden soll, wäre von einem nichtigen Scheingeschäft auszugehen.  In diesem Fall kann die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausüben und von B - ggfs. gerichtlich - die Einwilligung in die Aufhebung des Erbbau-/Erbpachtrechts verlangen.  Allerdings müsste die Gemeinde dann beweisen, dass lediglich ein Scheingeschäft zwischen A und B vereinbart war. Ein gewichtiges Indiz hierfür wäre das jederzeitige Kündigungsrecht bei einem auf 99 Jahre angelegten Recht, was der langen Vertragslaufzeit widerspricht. Auch können hier die Vermögensverhältnisse des B eine Rolle spielen, nämlich ob er überhaupt in der Lage wäre, das Erbbaurecht sinnvoll zu nutzen. Auch könnte stutzig machen, weshalb Abs. 100 dann eigentlich das Grundstück kauft, der dann ebenfalls damit rechnen  müsste, es wegen des bestehenden Erbbaurechts für einen Zeitraum von 99 Jahren nicht selbst nutzen zu können.  Aber auch wenn sie zu einem solchen Nachweis unmittelbar nach dem Kauf nicht in der Lage wäre, könnte die Gemeinde ihren Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts wegen arglisitiger Täuschung anfechten, wenn sie erfährt, dass das Erbpachtrecht schon kurze Zeit nach dem Kauf beendet wird. Aber auch in diesem Fall müsste die Gemeinde beweisen, dass B in Absprache mit A und Abs. 100 schon vor dem Kauf die Absicht hatte, den Pachtvertrag kurz nach dem Kauf wieder zu kündigen.  Es ist nicht sicher, dass der Gemeinde dieser Beweis gelingen würde und dass sie von der Kündigung des Pachtvertrags Kenntnis erlangen würde. Andererseits besteht hier ein Risiko für A und Abs. 100.  Alternativen zur Aushebelung des Vorkaufsrechts sind die lebzeitige Übertragung des Grundstücks an einen Erben, ein Grundstückstausch, eine Grundstücksschenkung oder die Einbringung des Grundstücks in eine Gesellschaft.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen 

Relevante Paragraphen: § 138, § 117