Frage: Sehr geehrter Ansprechpartner,  ich möchte mich mit folgender Rechtsfrage an Sie wenden:  Ich habe 2009 einen Hausmeistervertrag und einen Reinigungsvertrag für mehrere Liegenschaften mit einem Kunden A vertreten durch B abgeschlossen. Für die Hausmeisterleistungen werden Nachweise erbracht, für die Reinigungsleistungen nicht (nur Stundenzettel). .  B teilt mir am 22.7. mit, dass das Eigentum am 05.07. an C vertreten druch D übergegangen ist (beide Objekte). Die Übergabe zwischen B und D erfolgte am 24.07.  Die Reinigungsleistungen wurden durchweg erbracht, da mir einer meiner Mitarbeiter mitgeteilt hat, dass er mit D in Vertragsverhandlungen stehe und ihm ein Angebot unterbreitet. Dieses Angebot hat D am 09.09. abgelehnt. Die darauf hin gestellte Rechnung für die Reinigung, HM-Leistung und separate Materialkosten ebenfalls. Begründung: Es bestehe kein Vertrag und er wusste nichts von den vertraglich vereinarten Leistungen. Er hätte nur hier und da meinen Hausmeister beauftragt. Ich bin der Meinung, dass er es auf jeden Fal wusste, da mein Hausmeister ihn durch mehrere Fax-Nachrichten über Schäden u.Ä in Kenntnis gesetzt hat und er die Leistungen über einen Zeitraum von ca. 2Monaten schließlich entgegengenommen hat.  Die Übernahme des Vertrages im Falle von Eigentümer- oder Verwalterwechsel ist im Vertrag leider mit A und B nicht geregelt. Was die Kaufverträge der Liegenschaften beinhalten weiß ich auch nicht. Was die Parteien A, B, C und D vereinbart haben weiß also nicht, nur, dass mir D eine Art Kulanzangebot für Material und ein Teil der HM-Leistungen gemacht hat. Die Leistung haben wir nach Scheitern der Verhandlung am 21.09. dann eingestellt. Sie wurden erbracht und sind dokumentiert. M.E. war das nur Hinhaltetaktik von D.  Ich frage mich nun, ob und gegen wen ich hier die Ansprüche stellen kann. Besteht hier eine Art vorvertragliches Schuldverhältnis mit D, oder ist es sinnvoller A oder B in die Pflicht zu nehmen und wenn ja, wie?  Für eine aufklärende Anwort wäre ich Ihnen sehr dankbar und bedanke mich recht herzlich im Voraus!!!  Folgendes habe ich unternommen: Mein Mitarbeiter spricht einen Mitarbeiter von B an, der den Kaufvertrag der Liegenschaften jedoch wohl noch nicht kennt.  B gebeten mir Auskunft zu erteilen, in welcher Form er mit D verblieben ist.  Selbst ein vorvertragliches Schuldverhältnis nach §§280, 311 gegen D geprüft, m.E. zu bejahen. Weiß aber nicht, ob das der 'richtige Weg' ist den Vorgang zu lösen.  Das schriftliche Angebot an D erfolgte am 19.08. Ablehnung des Angebotes am 09.09.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Ja, ich meine auch, dass Sie hier Ansprüche aus einem vorvertraglichen Schuldverhältnis haben und gute Chancen haben, diese durchzusetzen.  Dieses betrifft B und Abs. 500.  Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht nach Maßgabe von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 BGB/a>  (ich zitiere wie folgt) auch durch  1. die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,  2. die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder  3. ähnliche geschäftliche Kontakte [ist hier jeweils einschlägig].  Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte [hier B] in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.  Dieses müssen Sie aber beweisen können.  Das heißt, konkret die Pflichtverletzung, die zum Schadensersatzanspruch nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 Abs. 1 BGB/a>  führt.  Dafür langt allein das schriftliche Angebot (noch) nicht (allein), aber die Durchführung der Arbeiten usw.  Zudem können Sie Ansprüche gegen Abs. 500 (Aufwendungsersatz) aus einer sogenannten Geschäftsführung ohne Auftrag, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/677.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 677 BGB: Pflichten des Geschäftsführers">§§ 677 ff. BGB/a> , herleiten, wenn die Leistungen für Abs. 500 von Nutzen sind, was ich vermute.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 677, § 280, § 311