Frage: Sehr geehrte Damen und Herren, mein Mieter ist zum 01.02.2016 eingezogen und hat mir versichert, daß Miete und Kaution (2Monatsmieten) vom Sozialamt übernommen werden. Die Kaution und die erste Miete (Februar) wurden nicht überwiesen. Die Mieten für März, April und Mai sind direckt vom Sozialamt überwiesen worden. Nun teilte er mir mit, daß die Mieten demnächst  wieder von ihm persönlich und nicht mehr vom Sozialamt überwiesen werden, beginnend mit der Junimiete (erst) am 10. Juni. Wie schon von mir befürchtet ist diese nicht eingegangen, da ich ihn auch öfter im Eingangsbereich einer Spielhalle gesehen habe. Ich habe ihn darauf hin am 14.06.2016 wegen nicht gezahlter Kaution und Mieten mit 14-tagesfrist bis zum 28.06.2016 fristlos gekündigt. Daraufhin hat er mir per Telefon (Anrufbeantworter) und über Whats App mitgeteilt, daß er (erst) am 20.07.2016 ausziehen wird. Wie sollte ich nun  reagieren, einerseits wegen der noch ausstehenden Mieten (es werden wohl auch keine mehr kommen) und andererseits wegen des Auszugs ? Sollte ich sofort nach dem 28.06.2016 Räumungsklage einleiten, ob er wirklich am 20.07. auszieht ist ja nicht sicher, auch wenn er es sagt und sollte ich die noch ausstehenden Mieten jetzt schon gerichtlich einklagen ?  Mit freundlichen Grüßen   

Antwort: Guten Tag,  ich beantworte Ihre Anfrage auf der Grundlage der dazu mitgeteilten Informationen wie folgt:  Da sich der Mieter mit zwei Mieten und der Kaution in Verzug befindet, ist die von Ihnen ausgesprochene außerordentliche Kündigung rechtens, und der Mieter muss die Wohnung zum 28.06.2016 räumen und an Sie herausgeben.  Sie sollten auf seine Mitteilung, erst am 20.07. auszuziehen, auf jeden Fall dahingehend reagieren, dass Sie der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprechen, damit sich das Mietverhältnis nicht gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/545.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 545 BGB: Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses">§ 545 BGB/a>  stillschweigend fortsetzt.  Da Sie sich nicht sicher sind, ob der Mieter tatsächlich am 20.07. ausziehen wird, ist es durchaus sinnvoll, die Räumungsklage so früh wie möglich einzuleiten. Zwischen dem 28.06. und dem 20.07. liegen immerhin rund 3 Wochen, die Sie prozessual schon nutzen sollten.  Vor Ablauf der gesetzten Räumungsfrist ist eine Räumungsklage jedoch nicht zulässig, weil Klagen auf zukünftige Räumung gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZPO/257.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 257 ZPO: Klage auf künftige Zahlung oder Räumung">§ 257 ZPO/a>  nur bei Räumen zulässig sind, die nicht Wohnzwecken dienen.  Sollte der Mieter tatsächlich im Juli ausziehen, können Sie die Hauptsache für erledigt erklären und beantragen, dem Mieter die Kosten aufzuerlegen, da er Veranlassung zur Klagerhebung gegeben hat.   Die ausstehenden Mieten können Sie auf jeden Fall schon jetzt gerichtlich geltend machen, denn insoweit befindet sich der Mieter in Verzug und hat die Kosten zu tragen.   Ob Ihre Forderungen, und dazu gehören auch die durch das gerichtliche Verfahren entstehenden Kosten, sich allerdings auch in absehbarer Zeit realisieren lassen, der Mieter dürfte aller Wahrscheinlichkeit nach unpfändbar sein, kann hier nicht abschließend beurteilt werden. Möglicherweise haben Sie ja eine Rechtsschutzversicherung, die das Kostenrisiko abdeckt.  Mit freundlichen Grüßen    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 545