Frage: Wir haben Ende letzten Jahres unser Haus verkauft, da wir im Oktober 12 unseren Neubau begonnen hatten. Den Übergabetermin haben wir im Vertrag auf den 15.8.13 festgelegt, nachdem wir im Vorfeld mündlich und schriftlich darauf hingewiesen haben, daß wir uns ca. 3 Monate vorher nochmal zusammensetzen und den Termin evtl. verschieben. Dies steht aber leider nicht im Vertrag, allerdings hatten wir beim Notar mündlich auf die Fertigstellungsrisiken hingewiesen. Nun ist es aufgrund der extremen Witterungsverhältnisse im letzten Winter zu einer deutlichen Verzögerung beim Bau gekommen und wir müssen deshalb den Übergabetermin um einen Monat auf den 15.9. nach hinten verschieben. Unsere Käufer sträuben sich dagegen und drohen uns (5 köpfige Familie), zum 15.8. mit der Räumungsklage. Sie selbst wohnen zur Miete und haben den Mietvertrag noch nicht gekündigt.  Obwohl wir ihnen mitgeteilt haben, dass wir den Kaufpreis auch erst einen Monat später überwiesen haben wollen und sie nicht in Verzug setzen werden, akzeptieren sie das nicht und wollen am 14.8. bezahlen, um uns gleich in Verzug zu setzen. Der Notar wird die Fälligkeitsmitteilung in jedem Fall zum 14.8. senden, um seiner Pflicht aus dem Vertrag nachzukommen.  Hier die relevanten Vertragsteile:   2. Der Kaufpreis ist fällig und zahlbar am 14.08.2013, frühestens jedoch 14 Tage nach Mit­teilung des Notars an Käufer und Verkäufer - maßgeblich ist das Absendedatum -, dass   a) die Eigentumsvormerkung zugunsten des Käufers im Rang nach den in dieser Urkunde genannten Belastungen bzw. im Rang nach etwaigen  Finanzierungsgrundschulden des Käufers eingetragen ist,   b) ihm die Be­stätigung der zuständigen Stadt/Gemeinde vor­liegt, dass ein ge­setz­liches Vorkaufsrecht und/oder Grunder­werbs­recht nicht be­steht oder nicht ausgeübt wird,   c) ihm sämtliche Löschungsunterlagen für die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Vorlast auflagenfrei, bzw. mit solchen Treuhandauflagen, die aus dem Kaufpreis erfüllt werden können und die dem Kaufvertrag nicht widersprechen, vorliegen.  Das Fehlen der steuerlichen Unbedenklichkeitsbeschei­ni­gung soll kein Fälligkeitshindernis darstellen, da diese zu beschaffen allein Sache des Käufers ist.'  und:  § 5 Zinsen und Zwangsvollstreckung  1. Zahlt der Käufer bei Fälligkeit den Kaufpreis ganz oder teilweise nicht, kommt er in Verzug. Der Notar hat die Beteiligten darauf hingewiesen, dass der Verzugszinssatz für das Jahr 5 %-Punkte über dem Basiszinssatz von derzeit 0,12 % jährlich liegt, und sich zum 01.01. und 01.07. eines jeden Jahres verändern kann.  2. Der Käufer unterwirft sich wegen seiner in diesem Vertrag übernommenen Pflichten aus dieser Urkunde auf Zahlung des Kaufpreises und der Zinsen der sofortigen Zwangsvoll­streckung in sein gesamtes Ver­mögen. Der Notar wird von den Beteiligten unwiderruflich an­gewiesen, dem Ver­käufer nach Eintritt der Kaufpreisfällig­keit auf dessen Antrag ohne weitere Nachweise eine voll­streckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen.   und:  § 8 Übergabe  1.Die Übergabe des Kaufgegenstands erfolgt am 15.08.2013, nach Mitteilung des Verkäufers sofern bis dahin der Kaufpreis vollständig auf dem Konto des Verkäufers bzw. bei den Gläubigerbanken eingegangen ist, ansonsten einen Tag nach vollständigem Eingang des Kaufpreises bei dem Verkäufer bzw. bei den Gläubigerbanken.   Wie sollen wir auf die schriftlich ausgesprochene Drohung der Räumungsklage und Drohung von Schadenersatz in großer Höhe reagieren?

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Vielen Dank für die eingestellte Frage. Diese möchte ich aufgrund ihrer Sachverhaltsangaben und in Ansehung des Einsatzes wie folgt beantworten.  Wie sollen wir auf die schriftlich ausgesprochene Drohung der Räumungsklage und Drohung von SchadenerS. in großer Höhe reagieren?  Bitte bewahren Sie die Ruhe.   1.) Eine Räumungsklage hat keine Aussicht auf Erfolg, eine solche ist hier nicht anwendbar, solange Sie Eigentümer des fraglichen Grundstücks sind. Sie haben sich zwar durch den Kaufvertrag zur Übertragung dessen zu dem bestimmten Termin verpflichtet, aber Ihr Eigentum verlieren Sie dadurch aber nicht. Im deutschen Recht gilt der Abstraktionsgrundsatz, mit der Folge das Verpflichtungsgeschäfte grundsätzlich in ihrer Ausgestaltung und Wirkung streng von Verfügungsgeschäften zu trennen sind. Ein solches Verfügungsgeschäft beschreibt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/873.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung">§ 873 BGB/a>  mit der Einigung und Auflassung (Eintragung). Sie und Ihr Vertragspartner müssen sich über den Übergang des Eigentums an dem Grundstück einig sein und dieses muss ins Grundbuch eingetragen werden. Der notariell beglaubigte Kaufvertrag ersetzt diese Einigung insoweit nicht. Wie Sie aus § 8 des Vertrages entnehmen können, erfolgt die Übergabe nach Ihrer Mitteilung über den Eingang des Geldes.  2.) Die wohl viel schwerwiegende Frage, ist die nach dem ggf. entstehenden Schadensersatz.  Dieser begründet sich aus der notariell beglaubigten Verpflichtung ihrerseits mit Erhalt des Kaufpreises am 15.08.2013 der Einigung und Auflassung (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/873.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 873 BGB: Erwerb durch Einigung und Eintragung">§ 873 BGB/a> ) zuzustimmen und damit das Eigentum am Grundstück zu übertragen.  Leider haben Ihre nicht notariell beglaubigten mündlichen Absprachen und schriftlichen Abmachungen hier kein Gewicht. Verträge über den Erwerb von Grundstücken sind gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b Abs. 1 BGB/a>  iVm. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a>  nichtig, wenn nicht die Gesetzlich vorgeschriebene Form eingehalten wird.  Sofern hier der Kaufpreis fristgemäß gezahlt wird und es entsteht dem Vertragspartner entweder durch Ihren Annahmeverzug des Geldes ein Schaden oder Sie selbst kommen mit der Gegenleistung (Einigung und Auflassung) in Schuldnerverzug, der ebenfalls zu einem Schaden führt, so wären Sie in Höhe des zu beziffernden Schadens dem Käufer ersatzpflichtig. Der Schaden kann Zinsen für den Kaufpreis, die Miete der Ausweichwohnung und dergleichen beinhalten, so dass hier je nach Zeitverzug eine auch höhere Summe zustande kommen kann.  Ausweg aus dieser Situation wäre ggf. mit dem Baubetrieb zu sprechen, die gegen einen Bonus ihre Arbeiten ordentlich fristgemäß trotz der wetterbedingten Verzögerung vollenden.  Dahingehend mit dem Käufer weiterhin versuchen eine gütliche Einigung zu erreichen. Bitte tun Sie das zumindest schriftlich oder in Textform.  Weitere positivere Nachricht vermag ich Ihnen leider hier nicht zu vermelden und ich hoffe dennoch Ihnen einen ersten Überblick zu den Rechtfragen habe geben zu können. Bei weiteren Fragen nutzen Sie bitte die Funktion der kostenlosen Nachfrage.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Andreas Wehle, Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 873, § 125