Frage: Hallo,  folgender Sachverhalt :  Ich möchte gemeinsam mit einem Freund ein Mietshaus mit 5 Wohnungen kaufen. Das Mietshaus ist NICHT in Eigentumswohnungen nach WEG aufgeteilt.  Im Haus sind 3 Wohnungen leer und 2 vermietet. Die leeren Wohnungen sollten mir gehören, und die vermieteten dem Freund. Deshalb beabsichtigen wir dass mir im Grundbuch dann 60% gehören, und meinem Partner 40%. Im notariellen Kaufvertrag möchten wir dann festlegen, wer über welche Wohnungen verfügen kann.  Mein Partner möchte dann eine vermietet Wohnung selbst beziehen und kündigt deswegen wegen Eigenbedarf.  Die Frage ist nun, ob dieses Vorgehen möglich ist und ob diese formal korrekte Eigenbedarfskündigung bei diesem Sachverhalt Aussicht auf Erfolg hat.  Desweiteren hat ein Mieter seit 11 Jahren einen mündlichen Mietvertrag. Worauf sollte man diesbezüglich beim Kauf des Mietshauses achten ?   Vielen Dank           

Antwort: Sehr geehrte Damen und Herren,  gerne beantworte ich ihre Anfrage unter Beachtung ihre eingesetzten Honorars wie folgt :   grundsätzlich ist ihr Anliegen ein Mietshaus zu erwerben und dann eigentumsrechtlich aufzuteilen möglich. - hinsichtlich der Eigenbedarfskündigung ist anzumerken, dass im Streitensfalle immer eine Abwägung der Interessen des Vermieters und des bisherigen Mieters notwendig wird, isnbesondere wenn der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung erhebt. Erheblich ist in ihrem Fall, das eine zweite Wohnung des zukünftigen Vermieters im Haus besteht und es daher sein könnte, das der Eigenbedarf an einer Nutzungsmöglichkeit der zweiten Wohnung scheitern könnte, z.b. wenn die zweite Wohnung vom Mieter bis dahin verlassen wird. Es kommt auch sehr auf die Ausgestaltung ihrer Miteigentumsgesellschaft an, ob der Eigenbedarf auch an den 3 leeren Wohnungen scheitern kann, wobei dies dann auf die tatsächliche Ausgestaltung ihrer Verträge ankommt. Grundsätzlich kann der kündigende Vermieter nur auf ihn persönlich zur Verfügung stehenden Wohnraum verwiesen werden.  - der Aspekt das ein mündlicher Mietvertrag besteht, ändert nichts an der Gleichwertigkeit zu einem schriftlichen Mietvertrag . Einzigerer Unterschied ist, dass vollumfänglich die gesetzlichen Regelungen und keinerlei vertragliche Vereinbarungen zu beachten sind, hier vor allem a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§§ 535 ff. BGB/a> . - Unabhängig vom Eigenbedarf ist bei Kündigungen und Mieterwidersprüchen immer eine Gesamtabwägung der Situation beiden Mietparteien notwendig(Ersatzwohnraum,besondere Härte etc..), was auf dieser Erstberatungsplattform nicht geleistet werden kann, siehe dazu a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a> . Es besteh also auch bei tatsächlichem Eigenbedarf ein Risiko.  Abschließend möchte ich daher anmerken, dass ein Risiko hisichtlich der Eigenbedarfskündigung in jedem Fall besteht und es evtl. im Hinblick auf die Höhe ihrer Investition am besten ist, das geplante Vorgehen im Einvernehmen mit den Mieter zu regeln, beispielsweise ein Angebot für den Fall des freiwilligen Auszugs unterbreiten, was dann unbedingt schriftlich fixiert sein sollte.  Bitte haben Sie dafür Verständnis das im Rahmen dieser Erstberatungsplattform nur eine erste Einschätzung ihrer Anfrage möglich ist und insbesondere das Hinzukommen bisher nicht genannter Umstände zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen können.  Ich hoffe Ihnen geholfen haben zu können und stehe Ihnen über die Nachfragefunktion,per Mail oder telefonisch bei Rückfragen zur Verfügung. Sollten Sie an einer Beauftragung interessiert sein, kann ich Ihnen anbieten das Beratungshonorar dieser Plattform auf eine weitergehende Beauftragung anzurechnen.    Mit freundlichen Grüßen   Holger Hafer (Rechtsanwalt)    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 574