Frage: Hallo,  wir haben uns  ein Haus gekauft. Dazu gehört eine Scheune die von uns zukünftig als Pferdeoffenstall genutzt werden soll. Diese Scheune ist bis unters Dach von einer Nachbarin mit Heu blockiert so daß keine Arbeiten von uns stattfinden können. 1998 hatte der Vorvorbesitzer unseres Grundstückes mit dem Nachbarn einen Pachtvertrag abgeschlossen der die Benutzung der Scheune erlaubte.Es ist in dem Vertrag keine Pachtdauer angegeben.Allerdings sind wir jetzt die übernächsten Besitzer und im Vertrag stand ausdrücklich drin : Der Pachtvertrag ist nicht auf Dritte übertragbar!Auch in unserem Kaufvertrag des Hauses steht,Frei von Ansprüchen Dritter. Die Blockierung der Scheune verursacht uns erhebliche Kosten, da unsere jetztiger Stall gekündigt ist und wir jetzt schauen müssen wie wir unsere Pferde unterbringen können. Können wir das Heu entsorgen? Ist der Vertrag überhaupt noch gültig? Darf der Nachbar trotz ausdrücklichen Verbotes auf unserem Grundstück sich aufhalten wie er will?

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:  Auf Pachtverträge sind großteils die Vorschriften über Mietverträge entsprechend anwendbar. Das bedeutet, daß auch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a>  anwendbar ist („Kauf bricht nicht Miete„). Durch den Erwerb des Grundstücks wird somit der Pachtvertrag nicht unwirksam, vielmehr tritt der Erwerber in die Stellung des vorherigen Eigentümers – und somit Vertragspartners – ein. Dabei spielt es keine Rolle, daß Sie bereits der zweite Eigentümer nach dem Originalvertragspartner sind.  Der im Pachtvertrag vorgesehene Ausschluß der Übertragbarkeit richtet sich meines Erachtens nur an den Pächter und stellt einen Schutz des Verpächters dar, ähnlich der Situation bei einer Wohnungsmiete, bei der der Vermieter sich auch davor schützen will, daß der Mieter eigenhändig einen Ersatzmieter besorgt. Ein (durchaus möglicher) Ausschluß der Geltung des Gesetzes, hier des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> , ist damit meiner Meinung nach nicht gewollt. Genaueres kann hier aber nur aus der Situation des Einzelfalls geschlossen werden; hierzu müßten notfalls die Aussagen der damaligen Vertragspartner gehört werden.  Wenn nun aber der Pachtvertrag weiterhin gültig ist und Sie daran gebunden sind, so sollten Sie hierfür natürlich auch den vereinbarten Pachtzins verlangen. Darüber hinaus können Sie sich an den Vorbesitzer, der Ihnen das Grundstück „frei von Ansprüchen Dritter„ verkauft hat, wenden, und von diesem SchadenserS. bzw. Minderung des Kaufpreises verlangen, da er Ihnen das Grundstück eben nicht frei von Ansprüchen Dritter veräußert hat.  Wenn Sie den Pachtvertrag beenden möchten, so müssen Sie ihn kündigen. Wenn kein besonderer Grund vorliegt, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen würde (z.B. fehlende Pachtzahlung), so können Sie nur ordentlich kündigen. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/584.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 584 BGB: Kündigungsfrist">§ 584 BGB/a>  ist dies bei auf unbestimmte Zeit geschlossenen Verträgen nur zum Ende eines Pachtjahres möglich; dabei muß die Kündigung spätestens am 3. Werktag des halben Jahres erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Eine Kündigung für Ende 2008 kommt daher zu spät, sie können frühestens zum Ende des Jahres 2009 kündigen.  Keinesfalls sollten Sie das Heu eigenmächtig entfernen bzw. entsorgen, da dieses im Eigentum des Pächters steht und Sie sich sonst schadensersatzpflichtig und sogar strafbar machen würden (Unterschlagung und/oder Sachbeschädigung).  Es tut mir leid, daß ich Ihnen keine für Sie positivere Antwort geben konnte. Ich hoffe aber dennoch, daß meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Florian Müller (Rechtsanwalt)  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 584, § 566