Frage: Aktuelle Situation  ********************* Wir haben mit einem Bauträger einen Vertrag über ein individuell geplantes, schlüsselfertiges Haus vereinbart. Architektenleistung sowie Baudurchführung und -überwachung lagen laut Bauvertrag beim Bauträger. Die Bauplanung sieht u.a. einen Hauswirtschaftsraum (HWR) in einer Fertiggarage vor. Im HWR befinden sich wie in der Planung vorgesehen - Grundinstallationen (Wasseruhr, Elektro-Verteilerkasten, Heizungsanlage)  - Waschmaschine, Trockner  - Wasseranschluss für separates Waschbecken   Im Bauvertrag ist ein Frostwächter vorgesehen. Weitere Isolierungen, Wärmequellen und/oder Heizungsinstallationen im HWR wurden vertraglich nicht behandelt. Das Haus wurde 2008 fertiggestellt und bezogen.   Problematik  ************** In diesem Winter mussten wir feststellen, dass die Temperatur im HWR in der Spitze auf bis zu -7 Grad Celsius gefallen war. Hierdurch waren Waschmaschine, Trockner und der Wasseranschluss für das separate Waschbecken eingefroren und entsprechend nicht zu gebrauchen. Die Grundinstallationen waren durch den oben erwähnten Frostwächter geschützt. Hierbei handelt es sich um einen kleinen, elektrisch erwärmten Schlauch, der um die Grundinstallationen gewickelt ist und bei diesen ein Einfrieren verhindert. Der Frostwächter lässt darauf schließen, dass die Frostproblematik dem Bauträger von vornherein bekannt war. Folglich hätte der HWR unseres Erachtens in einer nicht isolierten Fertiggarage gar nicht erst geplant werden dürfen.  Fragen  ********* Unseres Erachtens sollte ein als HWR ausgewiesener Raum natürlich auch ganzjährig als solcher nutzbar sein. Wir haben eine Nachbesserung der Situation beim Bauträger verlangt. Diese wurde jedoch abgelehnt mit Verweis auf die nicht aufgeführte Isolierung / Heizung im HWR laut Bauvertrag. Die letzte Rate haben wir bisher zurück gehalten.   a) Ist der Bauträger in seiner Person als Planer (Architekt) und Durchführer (Bauträger) zur Nachbesserung verpflichtet?   b) Zum Glück sind trotz negativer Temperaturen keine Wasserrohre geplatzt. Wäre der Bauträger haftbar, falls dies doch einmal passieren sollte? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Die Gewährleistungsrechte richten sich beim Bauträgervertrag nach dem Recht des Werkvertrags. Demnach kann ein Nacherfüllungsanspruch gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Abs. 1000ängeln">§§ 634 Ziff. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/635.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 635 BGB: Nacherfüllung">635 BGB/a>  bestehen. Voraussetzung ist, dass ein Mangel des Werks vorliegt. Ein Mangelbegriff ist in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/633.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 633 BGB: Sach- und Rechtsmangel">§ 633 Abs. 2 BGB/a>  festgeschrieben: Ein Werk ist frei von Sachmängeln, »wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln, wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werks erwarten kann.« Als vertraglicher Mindeststandard gelten im privaten Baurecht die anerkannten Regeln der Technik, die etwa in DIN-Normen niedergelegt sein können. Eine Werkleistung ist also im allgemeinen mangelhaft, wenn sie im Zeitpunkt der Abnahme nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.  Der Fehler liegt hier offenbar nicht in der Ausführung, sondern schon in der Planung des Hauswirtschaftsraums. Es müsste also geklärt werden, welche Isolierung/Heizung für Räume mit Wasseranschlüssen dem Stand der Technik entspricht. Diese Frage ist nicht juristisch geregelt, sondern müsste durch einen Bausachverständigen beantwortet werden. Ein Mangel dürfte hier allerdings kaum von der Hand zu weisen sein.  Zu a) ist also zu sagen, dass Sie einen Nachbesserungsanspruch haben. Sie können dem Bauträger daher eine angemessene Frist setzen, in der er durch geeignete Maßnahmen die Gefahr des Einfrierens Ihrer Geräte bei Frost beseitigt. Die Nachbesserung erfolgt auf Kosten des Bauträgers.  Kommt der Bauträger seiner Nachbesserungspflicht nicht nach, sollten Sie sich an einen Anwalt vor Ort wenden, um sich über die weitere Vorgehensweise beraten zu lassen. In Betracht kommt eine Klage auf Durchführung der Nachbesserung. Alternativ dazu kann auch die Nachbesserung selbst vorgenommen und für die voraussichtlichen Kosten ein Vorschuss verlangt werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/637.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 637 BGB: Selbstvornahme">§ 637 BGB/a> ). Sollte ein Rechtsstreit unvermeidlich erscheinen, müsste auch über Maßnahmen zur Beweissicherung nachgedacht werden, wobei insb. das gerichtliche selbständige Beweisverfahren in Betracht kommt.  Hinsichtlich b) ist zu sagen, dass Schäden, die aufgrund des Mangels entstehen, ersetzt verlangt werden können (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Abs. 1000ängeln">§ 634 Ziff. 4 BGB/a> ).   Mit freundlichen Grüßen  Abs. 1000. Juhre Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 635, § 637, § 633, § 634