Frage: Hallo,  unsere Wohnung war an eine ältere Dame vermietet, die am 03.12.07 leider verstorben ist. Am nächsten Tag rief uns der Enkel der Dame an und informierte uns darüber, und dass die Wohnung damit dann auch zu kündigen wäre. Wir wollten ein Auge zudrücken und sprachen davon, dass die Mietzeit dann zum 29.02.08 enden würde. Er fragte dann nach, ob die hinterlegte Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten für die Verrechnung mit den für diese Zeit fälligen Mietzahlungen verrechnet werden könnte. Auch hier stimmten wir zu, unter der Voraussetzung, dass sich die Wohnung zum Ende der Mietzeit in einem einwandfreien Zustand befindet. Wenige Tage später erhielten wir dann wiederum von dem Enkel per Einschreiben die schriftliche Kündigung, in der er schrieb, dass er sich informiert hätte und die Kündigungsfrist ja erst zum 31.03.08 enden würde und er die Wohnung zu diesem Zeitpunkt kündigen wolle. Die restliche Miete könnten wir ja mit der Kaution verrechnen, für evtl. darüber hinaus gehende Forderungen sollten wir uns an die direkten Hinterbliebenen der Verstorbenen, ihre beiden Töchter wenden. Inzwischen sind wir auch von der Hausverwaltung darauf hingewiesen worden, dass die Kündigung durch den Enkel gar nicht rechtskräftig ist; er hat zwar wohl das meiste in der Folge des Todes seiner Großmutter abgewickelt, sich um die Beerdigung und die Auflösung der Konten gekümmert, Erbe wären aber die Töchter und nur sie könnten die Wohnung kündigen. Ein telefonisches Gespräch mit einer der Töchter zeigte bisher keine Wirkung, der zugesagte Rückruf blieb aus. Danach haben wir es mit einer als Einschreiben zugesandten Zahlungsaufforderung versucht, in der wir die Zahlung der Mieten für Januar und Februar angemahnt haben. Auch darauf gab es bisher keine Reaktion. Wir sind nun ein wenig ratlos, was wir weiter tun können, welche Handhabe wir haben, um noch die ausstehenden Mietzahlungen zu erhalten. Uns stellen sich insbesondere folgende Fragen: •Ist es korrekt, dass die Töchter als gesetzliche Erben (es gab kein Testament) für die Mietzahlung der Wohnung verantwortlich sind? •Ist es auch korrekt, dass die schriftliche Kündigung des Enkels nicht rechtskräftig ist? •Welche Möglichkeiten hätten wir, unsere ausstehenden Mietforderungen zu erhalten, welche Schritte müssten wir einleiten? •Angenommen, wir würden in den nächsten Wochen einen Mietinteressenten finden, könnten wir die Wohnung überhaupt ohne Vorhandensein einer rechtskräftigen Kündigung (wenn dem so ist) weiter vermieten?           

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,  die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt auf Grundlage der von Ihnen bereitgestellten Informationen. Meine Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Orientierung, da das Weglassen oder Hinzufügen von Details zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich. Die Beantwortung Ihrer Frage im Rahmen dieser Plattform kann daher nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort ersetzen.  Zur Sache:  1. Es ist in der Tat so, dass der Mietvertrag nach dem Tod des Mieters mit dessen Erben fortgesetzt wird (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung">§ 564 BGB/a> ). Die Erben haben somit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses den vertraglichen Mietzins zu zahlen. Etwas anderes gilt hingegen dann, wenn die Erben das Erbe insgesamt ausschlagen (Erbverzicht). Erbe wird dann das entsprechende Bundesland. In diesem Fall müssten Sie sich an das zuständige Nachlassgericht wenden, um dort Ihre Ansprüche anzumelden.  2. Die Kündigung des Enkels könnte dann wirksam sein, wenn er selbst Erbe ist oder als Vertreter der tatsächlichen Erben handelte. Ist er weder Erbe noch Vertreter, ist die Kündigung unwirksam. Die tatsächliche Stellung des Enkels entzieht sich jedoch meiner Kenntnis. Insofern kann die Wirksamkeit der Kündigung aus der Ferne nicht abschließend beurteilt werden.  3. Der vereinbarte Mietzins steht Ihnen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zu. Die Miete ist im Normalfall bis zum 3. Werktag des jeweiligen Monats fällig. Da trotz Mahnung keine Mietzahlungen eingegangen sind, sollten Sie das gerichtliche Mahnverfahren einleiten (Mahnbescheid, anschließend Vollstreckungsbescheid). Optimal wäre die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Angelegenheit. Dieser ist für das gerichtliche Mahnverfahren aber nicht zwingend. WICHTIG ist dabei, dass Sie im Mahnbescheid den richtigen Schuldner bezeichnen. Sie sollten sich daher im Vorfeld informieren, ob die Töchter das Erbe angenommen haben. Diese haften dann als Gesamtschuldner. Schlägt nur eine das Erbe aus, haftet die andere alleine. Schlagen beide das Erbe aus, haftet keine der beiden. Ein Mahnverfahren wäre dann sinnlos. In diesem Fall hätten Sie sich an das Nachlassgericht zu wenden, um Ihre Ansprüche dort anzumelden. Erlauben Sie mir noch kurz anzumerken, dass die von Ihnen angemahnte Miete für Februar noch gar nicht fällig sein dürfte.  4. Nein, Sie können die Wohnung grundsätzlich nicht ohne Einverständnis der Erben innerhalb der Kündigungsfrist weitervermieten, da der Mietvertrag nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/564.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 564 BGB: Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung">§ 564 BGB/a>  bis zum Kündigungstermin mit den Erben fortgesetzt wird. Sie sollten daher das Gespräch mit den möglichen Erben suchen, um diese, sollte dies in Ihrem Interesse sein, mit deren Einverständnis vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen. Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnis dürfte im Interesse der Erben sein, sodass Sie mit deren Zustimmung rechnen dürfen.  Für eine abschließende Beurteilung des Sachverhalts empfehle ich, die Rechtslage mit einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens konkreter zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass hierbei weitere Kosten entstehen.  Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierung gegeben zu haben.  Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.   Mit freundlichen Grüßen  Maurice Moranc Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 564