Frage: Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,  2007 habe ich eine Wohnung mit Stellplatz (Sondernutzungsrecht) von einer Erbengemeinschaft (drei Geschwister) gekauft.  Ich habe nun wegen Verkauf der Wohnung von der Notarin die Mitteilung erhalten, dass ich das Sondernutzungsrecht nur zu einem Drittel besitze. Hintergrund ist der, dass das vierte Geschwister zusammen mit ihrem Ehemann und ihrer Mutter ursprünglich die Wohnung und den Stellplatz erworben haben. 2003 wurde die Wohnung komplett auf die Mutter übertragen; vergessen wurde dabei, dass das Sondernutzungsrecht vom Stellplatz auf die Mutter übergehen soll.  So stehen die Ehefrau und der Ehemann jeweils mit einem Drittel als Sondernutzungs- Berechtigte im Grundbuch. Zwischenzeitlich sind diese aber geschiedene Leute. Der Ex-Ehemann weigert sich, seinen Anteil zu übertragen, weil er meint, seiner ehemaligen Frau (diese ist zur Umschreibung bereit) keinen Gefallen schuldig zu sein.  Ich dachte immer, Sondereigentum und Sondernutzungsrecht haften aneinander.  Kann ich etwas tun, damit ich alleiniger Sondernutzungsberechtigter werde, kann ich die Wohnung zurückgeben oder muss ich damit abfinden, dass die Wohnung unverkäuflich ist?  Danke im Voraus für Ihre Antwort.  Mit freundlichen Grüßen   Rainer Köttel         

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ein Sondernutzungsrecht ist eine durch Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern  getroffene (Gebrauchs-) Regelung zu Gunsten eines Eigentümer, einen bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluß der übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen (BayObLG vom 08.07.1993, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2Z%20BR%2051/93" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 08.07.1993 - 2Z BR 51/93: Rechtmäßigkeit von Umbau und Ausbaumaßnahmen im Rahmen des W...">2Z BR 51/93/a> )  Das Sonndernutzungsrecht bezieht sich also stets auf einen Teil des Gemeinschaftseigentums, hier des Stellplatzes.  Durch die Eintragung im Grundbuch wird das Sondernutzugnsrecht 'verdinglicht' und wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolgern und wird zum Inhalt des Sondereigentums ( der Wohnung ).   Richtig ist Ihre Angabe, dass Sondereigentum und Sondernutzungsrecht ( SNR ) in diesem Fall der Grundbucheintragung untrennbar miteinander verbunden sind.  Dadurch, dass 2003 bei Übertragung des Wohnungseigentums auf die Mutter die gleichzeitge Umschreibung bzw. Löschung des Sondernutzungsrechts unterblieben ist, ist das Grundbuch 'unrichtig' im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/894.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 894 BGB: Berichtigung des Grundbuchs">§ 894 BGB/a>  geworden. Die tatsächliche Rechtslage stimmt mit der im Grundbuch eingetragenen Rechtslage nicht überein.   Ihnen steht daher - vorbehaltlich einer konkreten Prüfung der Grundbücher und Urkunden- ein Anspruch gegen den Ehemann auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung hinsichtlich des fälschlicherweise zu seinen Gunsten eingetragenen SNR zu.  Sie sollten sich an einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens wenden, um den Grundbuchberichtigungsanspruch notfalls gerichtlich durchzusetzen.            Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 894