Frage: Hallo,  wir wollen eine Wohnung kaufen und sind uns mit der Eigentümerin einig. Beim Aufsetzen des Kaufvertrages ist dem Notar aufgefallen, das im Grundbuch eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen ist. Somit ist ein Verkauf nicht möglich. Da die vormalige Bewohnerin ('Begünstigte der Vormerkung') nicht mehr geschäftsfähig ist und ihr Betreuer sich nicht koorperativ verhält sind wir auf der Suche nach einer möglichen Lösung. Unser Ansatz ist die Wohnung zu mieten und mit Erlöschen der Vormerkung zu kaufen. Da die Wohnung sanierungsbedürftig ist würden wir in Vorleistung gehen müssen.  Jetzt unsere Frage: Kann man vertraglich regeln, das uns ein Vorverkaufsrecht zu einem festen Preis eingeräumt wird? Was passiert wenn der Eigentümerin passiert? Wir wollen natürlich unsere Vorleistung sichern wenn es nicht zum Kauf kommt (evtl. erlischt das Interesse an einem Verkauf, Käufer oder Verkäufer passiert etwas,..) ganz speziell: kann man vertraglich festhalten das mit dem Erlöschen der Rückauflassungsvormerkung ein Verkauf zu einem festgeschriebenen Betrag an uns von Seiten der Eigentümerin oder deren Erbe/gesetzlicher Vetreter eingeräumt werden muss.

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.  Zunächst ist festzuhalten, dass die Rückauflassungsvormerkung nicht Ihren Eigentumserwerb hindert. Nur wenn der Rückauflassungsfall eintritt, gänge das Eigentum an die Berechtigte (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 Abs. 2 S. 1 BGB/a> ). Wenn der Rückauflassungsfall eintritt, können Sie nicht von der Verkäuferin Eigentum erwerben.   1) 'Kann man vertraglich regeln, das uns ein Vorverkaufsrecht zu einem festen Preis eingeräumt wird?'  Ja, eine solche Regelung ist möglich.  2) 'Was passiert wenn der Eigentümerin etwas passiert?'  Wenn der Eigentümerin etwas passiert, hat das für Sie keine Auswirkungen, wenn Ihr Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen wird, bzw. es eine Vormerkung gibt.  3) '[K]ann man vertraglich festhalten das mit dem Erlöschen der Rückauflassungsvormerkung ein Verkauf zu einem festgeschriebenen Betrag an uns von Seiten der Eigentümerin oder deren Erbe/gesetzlicher Vetreter eingeräumt werden muss.'  Auch eine solche Regelung ist möglich.  Alternativ kann der Kaufvertrag auch bereits jetzt geschlossen und mittels Auflassungsvormerkung gesichert werden. Die Kaufpreiszahlung kann aufschiebend bedingt hinsichtlich des Wegfalls / Erlöschens der Rückauflassungsvormerkung sein.  Auch ist ein sog. Mietkauf oder auch ein Optionskauf sind denkbar.  Sprechen Sie mit dem Notar und der Eigentümerin.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 883