Frage: Guten Tag ich habe seit 04/2010 in München eine Gewerbeimmobilie gemietet. Die vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages beträgt zwei Jahre. Nun möchte ich meine Firma und meinen Wohnsitz nach Leipzig verlegen, noch vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit.  Ist dieser Umzug ein wirksamer Grund, das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen? Weiter gibt es geringe Mängel seit Einzug, die der Vermieter trotz mehrfacher Erinnerung nicht beseitigt. Könnten diese(kein warmes Wasser in Küche und Toilette) erhalten, um das Mietverhältnis umgehend zu kündigen? Besten Dank für eine Orientierungshilfe

Antwort: Sehr geehrter Rechtsuchender,  vielen Dank für Ihre Fragen, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworte:  Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/542.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 542 BGB: Ende des Mietverhältnisses">§ 542 Abs. 2 BGB/a>  endet ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen wurde mit dem Ablauf dieser Zeit. Das bedeutet, dass eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht vorgesehen ist. Dies entspricht dem Grundsatz, dass der Mieter das Risiko der Nutzungsmöglichkeit (oder das Interesse hieran) der angemieteten Sache trägt; denn nur er allein kennt seine Bedürfnisse und Planungen und kann entsprechende Verträge abschließen.  Von dem Grundsatz, dass das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit ändert macht das Gesetz 2 Ausnahmen:  Zum Einen, wenn das Mietverhältnis verlängert wird, zum Anderen, wenn die außerordentliche Kündigung gesetzlich zugelassen ist. Eine ordentliche Kündigung ist also ausgeschlossen (es sei denn, diese ist im Mietvertrag vereinbart worden).  Aufgrund Ihres Umzuges verlieren Sie praktisch die Möglichkeit oder das Interesse daran, die gemieteten Räume zu nutzen. Dies liegt jedoch leider in Ihrem Risikobereich und berechtigt nicht daher nicht zur vorzeitigen Kündigung.  Wegen der angesprochenen Mängel kommt zwar ein außerordentliche Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB/a>  in Betracht. Allerdings dürfte es – abhängig von der Art Ihres Gewerbes, hierzu machten Sie keine Angaben – wohl an der notwendigen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses fehlen. Hierbei sind jedoch alle Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zu berücksichtigen.  Eine abschließende Prüfung ist angesichts des knappen Sachverhalts leider nicht möglich. Sie sehen aber auf welche Aspekte es im Großen und Ganzen ankommt. Ich denke, dass es auch genau hierum ging, wenn Sie nach einer „Orientierungshilfe' fragen. Sollte Ihnen noch ein Aspekt unklar sein, können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht   Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass sich aus Ihrem Mietvertrag Besonderheiten ergeben können, sodass insoweit weitergehende Rechte bestehen könnten. Sie sollten daher unbedingt einmal dort hinein schauen und sich ggf. unter Vorlage des Vertrages persönlich beraten lassen.  Sie können auch versuchen mit dem Vermieter zu verhandeln, z. B. darüber, dass Sie einen Nachmieter stellen dürfen oder gegen eine Geldzahlung aus dem Vertrag entlassen werden.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.  Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.  Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.  Mit freundlichen Grüßen  Chris Koppenhöfer (Rechtsanwalt) !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 542, § 543