Frage: Folgendes Problem stellt sich mir:     Vor sieben Jahren haben meine Frau und ich einen Kaufvertrag mit meinen Eltern über den Kauf einer Wohnung geschlossen.  Wir haben also meinen Eltern eine  Wohnung abgekauft.  Beide Parteien bewohnen ein Haus…Eltern untere Wohnung und wir die obere Wohnung.  Die entsprechende finanzielle Verpflichtung aus dem Kauf heraus (gegenüber meinen Eltern) wurde in einer Art Ratenzahlung an meine Eltern – die noch bis Ende 2012 läuft – vereinbart…bezahlt ist das Eigentum letztendlich also erst in 2012.  Leider Gottes ist in dem Kaufvertrag ein Passus enthalten, aus dem hervorgeht, dass wir bei Vermietung oder Verkauf der erworbenen Wohnung an Dritte die Zustimmung meiner Eltern benötigen…ohne explizite Zustimmung meiner Eltern darf also niemand - ausser uns - die entsprechende Wohnung bewohnen!     Mittlerweile haben wir neu gebaut und bewohnen die betreffende Wohnung nicht mehr. Die o. g. Ratenzahlung an meine Eltern bleibt uns. Darüber hinaus bleibt uns natürlich auch die Zahlungsverpflichtung als Eigentümer erhalten, wenn es darum geht, Renovierungen, Reparaturen etc. zu tragen (jüngst beispielsweise eine neue Heizung…jetzt liegt ein Wasserrohrbruch an usw.)…  Selbstverständlich haben wir von meinen Eltern KEINE Zustimmung, die Wohnung zu vermieten oder zu verkaufen, sodass wir aus der Wohnung keine Frucht wie beispielsweise Mietzahlungen erhalten.  Auch möchten meine Eltern die Wohnung nicht „Zurückerwerben„…     Frage: Kann man aus so einem Vertragswerk – dass uns mittlerweile finanziell die Socken auszieht – wieder herauskommen…denn an dem Eigentum sind wir natürlich nicht mehr interessiert!?        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:   Hier ist zu differenzieren, ob der geschlossene Vertrag notariell beurkundet worden ist. Fehlt es an einer solchen Beurkundung, ist der Vertrag gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a>  unwirksam und damit nicht bindend. Dann könnten Sie auch Ihre bislang erbrachten Zahlungen zurückverlangen. Hat hingegen eine notarielle Beurkundung  stattgefunden, ist der der Vertrag grundsätzlich wirksam und bindend. Ein Lossagen vom Vertrag wäre dann nur möglich, wenn Ihnen ein vertragliches oder gesetzliches Rücktrittsrecht zustehen würde. Ein vertragliches Rücktrittsrecht wäre nur gegeben, wenn ein solches ausdrücklich im Vertrag geregelt wäre (eher unwahrscheinlich). Ein gesetzliches Rücktrittsrecht besteht, wenn der Verkäufer die von ihm zu erbringende Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, die Kaufsache z.B. mangelhaft ist. Ist dies auch nicht der Fall, können Sie grundsätzlich nicht vom Vertrag lossagen.  Die Frage, ob die Klausel, wodurch Sie nur mit Zustimmung vermieten oder veräußern dürfen, in dieser Form wirksam ist, kann nicht beantwortet werden, ohne den konkreten Vertrag vorliegen zu haben. Denkbar wäre zum einen, dass es sich hierbei um ein vertragliches Verfügungsverbot handelt, das nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/137.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 137 BGB: Rechtsgeschäftliches Verfügungsverbot">§ 137 S. 1 BGB/a>  unwirksam wäre. Denkbar ist ebenso, dass Sie sich hierdurch nur obligatorisch dazu verpflichtet haben, Ihre Verfügungsbefugnis nicht auszuüben, was nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/137.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 137 BGB: Rechtsgeschäftliches Verfügungsverbot">§ 137 S. 2 BGB/a>  wirksam wäre.  Aber selbst wenn diese Klausel wirksam wäre, bedeuetet dies nicht, dass Ihre Eltern Ihre Zustimmung pauschal und grundlos verweigern dürfen. Diesbezüglich ist die Klausel ihrem Sinn und Zweck nach auszulegen. Da Ihre Eltern in demselben Haus wohnen, wollten Sie sich offenischtlich absichern, dass Sie die Wohnung nicht an einen Dritten verkaufen oder veräußern, mit dem sie nicht einverstanden wären oder einen Streit befürchten, falls dieser Dritte mit ihnen unter demselben Dach wohnt. Dann könnte die Klausel so zu verstehen sein, dass Ihre Eltern Ihre Zustimmung nur bezüglich konkreter Personen verweigern dürfen. Verweigern Ihre Eltern Ihre Zustimmung dann zu Unrecht, könnte Sie die Zustimmung vor Gericht einklagen.  Da dies jedoch alles vom Vertragswerk selbst abhängt, sollten Sie den Vertrag unbedingt einem Rechtsanwalt zu einer ausführlichen Prüfung vorlegen, bevor Sie weitere Schritte gegen Ihre Eltern einleiten.  Zudem wäre es ratsam, zuvor noch einen weiteren Einigungsversuch mit Ihren Eltern zu unternehmen. Es ist nur schwer vorstellbar, dass Ihre Eltern kein Verständnis für Ihre wirtschaftliche Lage haben und die Wohnung leerstehen sehen wollen. Vielleicht hilft es ja, Ihren Eltern anzubieten, dass sie selbst einen Mieter suchen können, mit dem sie einverstanden sind.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 137, § 311b