Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  wir haben am 11.6. eine Reservierungsvereinbarung bei dem Maklerbereich einer großen Bank unterschrieben für den Kauf einer Eigentumswohnung zum Preis von 323.500 €. Die Vereinbarung war formularmäßig als Vordruck der Bauträgergesellschaft aufgesetzt und enthielt folgenden Wortlaut, ein Notar war hierbei nicht anwesend. Objektbeschreibung, Kaufpreis Name, Adresse Verkäufer Name und Adresse Interessenten  Die Reservierung wird verbindlich vereinbart bis zujm 31.8.2010 Der Interessent erklärt, dass er für den Fall, dass er ander Wohnung nicht mehr interessiert sei, dies unverzüglich mitteilt.  Wird bis zum 31.8.2010 die Eigentumswohnung aus Gründen, die der Interessent zu vertreten hat, nicht durch Abschluss eines notariellen Kaufvertrages erworben oder nimmt der Interessent seine Reservierung zurück, verpflichtet er sich zur Abgeltung aller Aufwendungen einen einmaligen Entschädigungsbetrag in Höhe von 20.000 € zu zahlen. Dieser Betrag soll innerhalb von 14 Tagen gezahlt werden, nachdem die Reservierung zurückgenommen wurde.  In einem Beratungstermin zu der anvisierten Immobilie im Büro des Maklers im Mai 2010 haben wir mit ihm über das Reservierungsprocedere gesprochen und uns dies erläutern lassen. Dabei wurde uns das Formular auch gezeigt, verbunden mit dem ausdrücklichen Hinweis, die darin genannte Entschädigungssumme stünde immer im Formular, um die Erntshaftigkeit von Reservierungen zu erhöhen, sie sei aber in der Vergangenheit bei Rücktritten noch nie eingefordert worden.   Anfang Juni teilte uns der Makler per Mail mit, es sei ein weiterer Interessent für das Objekt vorhanden und wir müssten um unsere mündlich erklärte Vormerkung aufrechterhalten nunmehr die  schriftliche Reservierung unterzeichnen.  Wir haben dann natürlich zunächst gezögert angesichts der Höhe der 'Aufwandsentschädigung', dann jedoch, da wir uns zu diesem Zeitpunkt unserer Sache sicher waren und im Vertrauen auf die oben genannte Aussage des Maklers unterschrieben. Ohne die Aussage des maklers, der die Vereinbarung für uns ja als Formalie darstellte, hätten wir auch sonst nie unterschrieben, aber der Druck wurde entsprechend aufgebaut und es handelte sich um eine sehr begehrte Lage und Objektqualität.  Und jetzt natürlich lief es so, wie nicht kommen sollte: wir fanden ein anderes Objekt, unmittelbar danach am 19. Juli habe ich den Makler von unserem Rücktritt telefonisch informiert und in dem Gespräch mich auch auf seine oben genannte Aussage bezogen. Auch diesmal hat er dies nicht in Abrede gestellt und mir zugesagt, er wolle sich mit dem Bauträger in Verbindung setzen und sich um den Fall kümmern, er melde sich wieder.  Ohne weiteren Kontakt erreichte uns nun gestern ein Schreiben des Bauträgers, in dem dieser den Betrag von 20.000 € einfordert.  Meine Fragen:  Ist eine solche Reservierungsvereinbarung rechtskräftig? Darf eine Aufwandsentschädigung in dieser Höhe gefordert werden, ohne dass der Firma ein solcher Aufwand entstanden ist? (Es haben zwei Gespräche mit dem Makler stattgefunden, 2 Telefonate, Mailverkehr, uns wurde ein Satz Kaufvertragsunterlagen zugesandt)  Wie stehen unsere Chancen, hier juristisch vorzugehen oder zumindest einen Vergleich zu erzielen?   Mit freundlichen Grüßen

Antwort: Sehr geehrter Fragensteller,  ich bedanke mich für Ihre Frage und hoffe Ihnen auf Basis Ihrer Angaben wie folgt weiterhelfen zu können:  Gleich vorab, kann ich Sie voll und ganz beruhigen, denn der Makler hat keinen Anspruch auf die eingeforderten 20.000 €, da ein solcher Vertrag formnichtig ist.  Eine privatschriftliche Vereinbarung eines Maklers, wonach bei Nichtzustandekommen eines Kaufvertrags eine Reservierungsvergütung von mehr als 10% der üblichen Maklercourtage zu zahlen sei, ist gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§§ 311b/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">125 BGB/a>  formunwirksam. (Soweit es sich zudem um eine Allgemeine Geschäftsbedingung gehandelt hat, wäre eine solche Klausel eine unangemessene Benachteiligung und ebenfalls unwirksam!) Eine solche Vereinbarung, übt einen unangemessenen wirtschaftlichen Druck in Richtung auf einen Erwerb des Grundstücks aus.   Nach der ganz überwiegenden Rechtsprechung der Obergerichte  überschreitet eine Reservierungsvergütung, die höher als 10% der im Falle einer erfolgreichen Vermittlung zu zahlenden Maklerprovision liegt, die Angemessenheitsgrenze.  Im vorliegenden Fall verhält es sich so, dass die Vergütung (ausgehend von einer üblichen Maklercourtage von 3,00 %) die kritische Grenze um mehr als das Doppelte überschreitet, so dass die Vereinbarung formnichtig gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 BGB/a>  ist, der geltend gemachte Anspruch mithin aus dieser nicht herzuleiten ist.   Demgemäß kann dahingestellt bleiben, ob die Vereinbarung auch aus anderen Gründen (Verstoß gegen AGB) unwirksam ist.   Abschließend hoffe ich, Ihnen einen ersten Einblick* in die Rechtslage verschafft zu haben und stehe Ihnen jederzeit und ausgesprochen gern für (kostenlose) Rückfragen zur Verfügung!  Sollten Sie ein persönliches Gespräch wünschen, können Sie mich über 123recht.net auch im Wege einer (kostenpflichtigen) Telefonberatung konsultieren (a target="_blank" href="http://www.123recht.net/loginvoip.asp?lawyerid=104930).">http://www.123recht.net/loginvoip.asp?lawyerid=104930)./a>  Da wir bundesweit tätig sind, vertrete ich Sie auch gerne anwaltlich, wenn Sie dies wünschen, wobei  die Kommunikation auch via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen kann und einer Beauftragung nicht entgegen steht.  Ich bedanke mich nochmals herzlichst für Ihre freundliche Frage und verbleibe mit freundlichen Grüßen aus München,  Ihr Alexander Stephens  __________________________________________________________________________________  *Hinweis: Bei der obigen Beantwortung Ihrer Frage, die ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes.  Bitte berücksichtigen Sie deshalb, dass dies eine umfassende juristische Begutachtung nicht ersetzen kann und soll.  Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung unter Umständen sogar völlig anders ausfallen. Nutzen Sie deshalb die kostenlose Rückfragemöglichkeit, sollten noch Fragen offen stehen. Über eine positive Bewertung durch Sie würde ich mich sehr freuen.   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 125