Frage: Der Mieter hat bereits 2 x (09.2020 und 10/2021) jeweils 2 Mieten nicht gezahlt. Daraufhin habe ich die Kündigung angedroht und die Mieten wurden dann (in Raten) gezahlt. Bei einer weiteren unpünktlichen Mietzahlung habe ich die Kündigung angedroht. Die Miete für 12/2021 wurde verspätet gezahlt und die Miete 02.2022 ist bis zum 8. nicht gezahlt worden. Ich möchte jetzt kündigen.  Wie soll ich vorgehen? 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne  beantworte ich Ihre Beratungsanfrage, wie folgt:  Die Möglichkeiten einer fristlosen Kündigung richten sich hier nach § 543 BGB, der wie folgt lautet:   § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn  1.     dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 2.     der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder 3.     der Mieter      b>a)         für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder     b)/b>         in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.  Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn  1.     eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2.     die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3.     der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.  (4) Auf das dem Mieter nach Abs. 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.   Nach Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass das Recht zur fristlosen Kündigung hier nicht gegeben ist, da Ihr Mieter nicht mit zwei aufeinander folgenden Mieten im Rückstand ist, und insgesamt auch nicht mit zwei Mieten im Rückstand ist. Sollte dies anders sein, berichtigen Sie mich bitte.  Auch von einem beharrlichen Verstoß gegen die Pflicht, die Miete pünktlich zu zahlen, würde ich hier noch nicht ausgehen.  Zudem laufen Sie Gefahr, dass dann, wenn Sie die Kündigung ausgesprochen haben, der Mieter immer noch die Rückstände begleichen kann; dann würde Ihre Kündigung gegenstandslos.  Sie können also aktuell nur mit einer Abmahnung reagieren, indem Sie die pünktliche Mietzahlung verlangen.  Auch wenn die Antwort sicherlich nicht in Ihrem Sinne ausfällt, hoffe ich, Ihnen weitergeholfen zu haben, und verbleibe   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwältin Müller    

Relevante Paragraphen: § 543