Frage: Sehr geehrter Rechtsanwalt,  Ich bin Eigentümer seit 3 Jahre. Das Gebäude besteht aus 8 Wohnungen mit 8 verschieden Eigentümer. Die Hausverwaltung hat einer riesigen Entkalkungsanlage in meinen privaten Keller installiert.  Das war nie so geplant, niemand hat über die Platz von der Entkalkungsanlage während die letzte Eigentümerversammlung oder später gesprochen.  Dieses Thema war nicht diskutiert.   Ich verliere viel Platz im Keller, dazu gibt es die Instandhaltung mit Salz jedes zwei Monate...Endlich gibt es noch ein Problem für die Wohnung Verkauf Werte.....welche eventuell Käufer könnte verstehen, dass er muss die Instandhaltung selbst machen oder, dass der Hausmeister die Schussel sein Keller hat und die freie Zugang hat.   Die Hausverwaltung hat nie über meine Keller gesprochen und hat nie mit mir Kontakt genommen. Deswegen hat auch die Hausverwaltung nie über die enorm Größe der Gerate oder über die langwierig Instandhaltung  gesprochen.  Nur der Handwerker hat mir angerufen damit die Schlüssel zu bekommen. Aber für mich das war nur damit ein Zugang zu haben. Tatsächlich, ich wusste, dass ein wichtiges Wasser Rohrleitung in unsere Keller ist und ein Zugang damit die Installation in Gemeinschaftsfläche zu machen macht Sinn.  Am Abend der Installationstag, ich und andere Nachbarn (inklusiv die Leute der Verwaltungsbeirat)  waren sehr überrascht die Geräte in mein Keller zu sehen und nicht in der Gemeinschaftsfläche! Die Verwaltungsbeirat sagt mir, dass die Hausverwaltung schon gewarnt nichts in der Keller zu installieren.  Ich habe sofort ein Termin mit Hausverwaltung, Verwaltungsbeirat und der Handwerker organisiert damit mehr zu wissen. Ich verstehe schnell während des Termins, dass Sie nicht zusammen sprechen. Nach 20 Minuten hat der Handwerker eine andere Möglichkeit in Gemeinschaftsfläche gefunden (das kostet nur mehr Geld natürlich).  Der Verwalter hat die Anlage als Bauträger mangelhaft errichtet und ist aus diesem Grund dem Wohnungseigentümer als Auftraggeber schadensersatzpflichtig. Ich denke, dass die Hausverwaltung  diese erste Aufbau und die Umbau bezahlen muss.  Können Sie mir helfen bitte damit eine klare Argumentation zu verfügen.  Mit freundlichen Grüßen 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Nach Ihren Angaben wurde die Entkalkungsanlage ohne entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung und ohne Absprache mit Ihnen in Ihrem Keller installiert. Dadurch wird Ihr Sondereigentum erheblich beeinträchtigt.  Zu klären wäre, auf wessen Veranlassung die Installation in Ihrem Keller vorgenommen wurde. Hat die Hausverwaltung diese Installation veranlasst, wäre ihr der Fehler zuzuschreiben. Hätte der Handwerker entgegen anderer Anordnung der Hausverwaltung die Anlage in Ihrem Keller installiert, wäre der Fehler u. U. auch oder allein dem Handwerker zuzuschreiben.  Aus der Äußerung des Verwaltungsbeirats, dass man die Hausverwaltung gewarnt habe, die Entkalkungsanlage in Ihrem Keller zu installieren, könnte man herleiten, dass die Hausverwaltung wohl zumindest in Erwägung gezogen hatte, Ihren Keller zu nutzen und sich dann über die Warnung des Verwaltungsbeirats einfach hinweggesetzt hat.  Deshalb scheint hier ein Fehlverhalten der Hausverwaltung naheliegend.  Da wahrscheinlich die Hausverwaltung die Installation der Entkalkungsanlage in Ihrem Keller veranlasst hat, ohne dass sie dazu ermächtigt war, hat sie nun auch die Kosten für den Abbau und den Umbau zu tragen.  Diese Haftung ergibt sich daraus, dass die Hausverwaltung verpflichtet ist, Handwerker ausreichend anzuweisen und zu beaufsichtigen. Dieser Pflicht ist die Hausverwaltung ggf. nicht ausreichend nachgekommen, wenn die Entkalkungsanlage trotzdem in Ihrem Keller installiert wurde.  Darüber hinaus muss die Hausverwaltung die Beschlüsse der Eigentümerversammlung  ordnungsgemäß umsetzen. Ich gehe davon aus, dass es einen Beschluss gab, dass die Entkalkungsanlage beschafft wird. Einen Beschluss, die Anlage in Ihrem Keller zu installieren, gab es dagegen nicht.   Schließlich darf die Hausverwaltung grds. nicht das Sondereigentum der jeweiligen Eigentümer beschädigen oder erheblich beeinträchtigen. Durch den Einbau der Entkalkungsanlage wurde Ihr Sondereigentum allerdings deutlich beeinträchtigt und möglicherweise auch beschädigt.  Damit dürfte wohl eine Pflichtverletzung der Hausverwaltung vorliegen.   Da die Hausverwaltung wusste, dass es keinen wirksamen Beschluss gab, die Entkalkungsanlage in Ihrem Keller zu installieren und sie sogar noch vom Verwaltungsbeirat davor gewarnt worden war, dürfte auch ein hinreichendes Verschulden in Form der Fahrlässigkeit gegeben sein.  Die Haftung für die Schadensersatzansprüche, also die Kosten für den Ausbau und Umbau, ergibt sich zum einen möglicherweise direkt aus dem Verwaltervertrag und zum anderen aus  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB/a> .  Die Kosten, die für die „richtige' Installation der Entkalkungsanlage angefallen wären, müssten ggf. von den Eigentümern wie beschlossen getragen werden. Die Mehrkosten, die durch die fehlerhafte Installation entstehen, sind als SchadenserS. gegen den Verwalter geltend zu machen.  Läge das Verschulden bei dem Handwerker, wäre zu prüfen, ob die Hausverwaltung ggf. aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/278.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 278 BGB: Verantwortlichkeit des Schuldners für Dritte">§ 278 BGB/a>  haftet.  Auch in diesem Fall würden die entstehenden Mehrkosten als SchadenserS. zu fordern sein.  Läge das Verschulden allein beim Handwerker, wäre dessen Haftung für die entstehenden Mehrkosten nach derzeitiger Einschätzung anzunehmen.  Das Verschulden und die Haftung des Verwalters sollte auf der nächsten Eigentümerversammlung auf die Tagesordnung aufgenommen und dort besprochen werden. Erst danach können die notwendigen Schritte von den Eigentümern und von Ihnen gegen die Hausverwaltung eingeleitet werden.  Ich hoffe, damit Ihre Frage beantwortet zu haben. Bei Verständnisfragen nutzen Sie bitte die einmalige, kostenfreie Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen  Silke Jacobi Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 278, § 280