Frage: Hallo,  ich habe vor kurzem ein Haus in einer Zwangsversteigerung ersteigert. Mir wurde beim Versteigerungstermin der Zuschlag erteilt und die Gläubigerbank hat dem Gebot zugestimmt. Ich habe nun vom Amtsgericht den Zuschlagsbeschluß bekommen in dem es heißt 'Dem Meistbietenden war der Zuschlag gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/81.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 81 ZVG">§81 abs. 1 ZVG/a>  zu erteilen'.  Folgende Probleme:  Der Zwangsverwalter des Schuldner will mir die Schlüssel bei dem Termin der Verteilung der Versteigerungserlöses übergeben. Dieser ist aber erst in sechs Wochen. Habe ich jetzt schon einen Anspruch darauf, habe ich das recht auf  eine Besichtigung ?  Der Zwangsverwalter hat das Haus dem Ehemaligem Eigentümer vermietet. Der Mieter hat seit über zwei Monaten keine Miete bezahlt und ist nicht mehr zu greifen da er sich unbekannt im Ausland befindet. Ich möchte aber diesem den Mietvertrag mit Sonderkündigungsrecht fristlos kündigen. Frage, könnte ich das jetzt schon tun und wie?  Generell, welche Ansprüche habe ich am Ersteigertem im Augenblick?  Dank schon im voraus! !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.  Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.  Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Kommt es im Zwangsversteigerungsverfahren zum Zuschlag, also der hoheitlichen Eigentumsübertragung, so tritt der Ersteher (Sie) Kraft Gesetzes ab dem Zeitpunkt des Zuschlages - nicht erst mit seiner Eintragung ins Grundbuch - in die Rechte und Pflichten aus vor der Versteigerung abgeschlossenen Mietverträgen einschließlich etwaiger Untermietverhältnisse ein, sofern das Grundstück dem Mieter vor der Versteigerung überlassen war.  Das heißt, mit Zuschlag werden Sie Eigentümer und haben demzufolge auch die Rechte eines solchen und gleichzeitig die Rechte des Vermieters aus dem Mietverhältnis.  Ihnen stehen ab diesem Zeitpunkt auch die Mieten zu. Insofern können Sie auch eine Herausgabe der Schlüssel vom Zwangsverwalter fordern.  Sie haben auch einen Anspruch auf Besichtigung des Objektes.  Nach Zuschlag steht Ihnen auch das Sonderkündigungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57 a ZVG/a>  zu, dass Sie zum nächstmöglichen Termin, hier bis spätestens 3. Werktag im November (04.11.09), erklären müssen.  Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Sollte das Mietverhältnis bereits 5 Jahre bestehen, beträgt sie 6 Monate, nach 8 Jahren Mietverhältnis, 9 Monate. Die Kündigung muss dem Mieter bis spätestens 04.11.09 zugehen. Dazu genügt es, wenn Sie die Kündigung per Einschreiben an seine Adresse (Adresse des Mietobjektes) senden.  Für das Sonderkündigungsrecht müssen jedoch Kündigungsgründe im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  vorliegen, so dass eine Kündigung ohnehin nur dann wirksam sein kann, wenn Sie in dem Kündigungsschreiben ein berechtigtes Interesse darlegen.   Diese Kündigungsgründe müssen in der Kündigung enthalten sein.   Ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung Ihrerseits liegt nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  nur dann vor, wenn Sie die Räume als Wohnung für sich, Ihren Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts benötigten oder durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses Sie an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert werden und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden;   Dabei hat jedoch die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, außer Betracht zu bleiben.  Sofern sich der Mieter mit 2 aufeinanderfolgenden Monatsmieten in Verzug befindet bzw. der Rückstand mehr als 2 Monatsmieten erreicht, können Sie auch eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund erklären nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  kündigen.  Auch diese Gründe müssen im Kündigungsschreiben dargelegt werden.  Ich empfehle in diesem Fall eine kombinierte Kündigung auszusprechen, nämlich eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges von 2 Monatsmieten nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. BGB/a> , sowohl hilfsweise das Sonderkündigungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57 a ZVG/a>  mit ordentlicher Kündigungsfrist bei Vorliegen eines oben genannten berechtigten Interesses.  Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.  Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.  Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung. Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.  Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen.  Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten EinS. auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.   Mit freundlichen Grüßen  Marco Liebmann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 543