Frage: Guten Tag,  ich bin Eigentümer einer Immobilie, in der ich zwei großzügige Wohnungen ausgebaut habe. Eine dieser Wohnungen war für ein befreundetes Ehepaar vorgesehen, welches diese zunächst (bis zum Ablauf der Spekulationsfrist) zu einer vorbestimmten Miete anmieten, später zu einem vorbestimmten Kaufpreis erwerben sollte. Im Gegenzug sollte dieses Ehepaar eigene Mittel zum weiteren Ausbau zur Verfügung stellen, was nicht schriftlich fixiert wurde und auch nicht erfolgte. Um diesem Ehepaar eine 'Art Sicherheit' zu geben, habe ich ihnen 2 Eigentümergrundschulden notariell abgetreten. Hinsichtlich des Erwerbs gibt es eine schriftliche Zusage von mir, allerdings nicht notariell! Nunmehr kann ich aus bestimmten Gründen (u.a. wegen Nichtzahlung durch das Ehepaar)die Baumaßnahme nicht zu Ende führen und beabsichtige, das Objekt zu verkaufen. Zu diesem Zweck habe ich um Rückübertragung der Eigentümergrundschulden gebeten, was allerdings abgelehnt wird mit folgenden Begründungen: 1) Die vorgesehene Miete ist um 500,00 € niedriger als die derzeit bezahlte Miete des Ehepaares. Daraus wird eine entsprechende Forderung an mich abgeleitet; 2) Der vorgesehene Kaufpreis für das Ehepaar liegt deutlich unter einem möglichen Verkaufserlös - was sich daraus erklärt, dass das Ehepaar ja rd. 100 T€ investieren wollte, was nicht erfolgte. Diese Preisdifferenz wird ebenfalls von mir gefordert. M.E. kann kein Anspruch gegen mich hergeleitet aus meinen schriftlichen Vermietungs-/Verkaufsangebot. Ferner habe ich m.E. einen Rückübertragungsanspruch bzgl. der Eigentümergrundschulden, da - wenn auch abstrakt - keine Forderung gegen mich besteht, bzw. keine mdl. versprochene Zahlung an mich erfolgte. Meine Frage also: sehe ich das richtig, oder können tatsächlich Ansprüche gegen mich gestellt werden?        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  1. Verträge über Grundstücke sind gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b BGB/a>  notariell zu beglaubigen. Abs. 500.h durch Ihre schriftliche Zusage einen Vertrag mit dem Mieter abzuschließen haben Sie sich rechtlich nicht gebunden einen Kaufvertrag abzuschließen, da auch ein Vorvertrag der Form des Hauptvertrages bedarf.  2. Ich gehe davon aus, dass es sich bei der Grundschuld um eine Sicherungsgrundschuld handelt. Was für eine Forderung durch die Grundschuld abgesichert wird, ergibt sich idR aus dem Sicherungsvertrag. Abs. 500.h. die Grundschuld sichert grundsätzlich nur die Forderung ab, die im Sicherungsvertrag benannt worden ist. Ich denke, dass die Grundschuld eingetragen worden war, um die geplante Investition des befreundeten Ehepaares in Höhe von € 100.000 zu sichern.  Da das befreundete Ehepaar keine Investitionen geleistet hat, ist keine durch die Grundschuld abgesicherte Forderung vorhanden und Sie haben einen Rückübertragungsanspruch/Löschungsanspruch.  3. Anders kann es jedoch sein, wenn die Sicherungsabrede nicht nur die Investitionen sondern auch weitere Forderungen einschließt. In diesem Falle kommt es darauf an ob eine Forderung von dem befreundeten Ehepaar gegen Sie besteht.  Hinsichtlich der Miete kommt dies auf die vertragliche Vereinbarung an. Wenn die gezahlte Miete höher ist als die vertraglich vereinbarte, hat der Mieter grundsätzlich ein Rückforderungsrecht. In diesem Zusammenhang sollten Sie jedoch die Verjährungsfristen beachten.  Hinsichtlich der Preisdifferenz vermute ich, will das Ehepaar SchadenserS. geltend machen. Da Sie keinen wirksamen Vertrag mit dem Ehepaar abgeschlossen haben entfällt eine  Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung. Einen anderen Grund die Preisdifferenz als SchadenserS. geltend zu machen kann ich nicht erkennen. Sie könnten sich jedoch gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280 Abs. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">311 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241 Abs. 2 BGB/a>  schadensersatzpflichtig gemacht haben. Dazu müssten Sie z. Bsp. die Vertragsverhandlungen ohne trifftigen Grund abgebrochen haben. Nach Ihrer Schilderung ist dies jedoch nicht der Fall.  Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.   Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage. Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Ingo Bordasch Rechtsanwalt  Tel.: 030 - 293 646 75 Fax.: 030 - 293 646 76 frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311, § 311b, § 280, § 241