Frage: Guten Tag! Ich habe grosse Probleme mit meinen Mietern! Diese weigern sich nun schon seit einem Jahr ihre Jahresendabrechnung für die Nebenkosten zu begleichen.Diese werden von der Firma Techem in Grünkraut aufgrund der von mir eingereichten Rechnungen für Heizöl,wasser ,Abwasser,Allgemeinstrom Versicherungen u.s.w. erstellt.Meine mieter behaupten diese sei nicht rechtens und viel zu hoch,was aber nicht stimmt.Desweiteren möchte ich mein Haus verkaufen,dies aber im vermieteten Zustand nicht gerade einfach ist,weil ich bei der Bank hoch verschuldet (30000Euro) bin.Die Nebenkosten muss ich allerdings jeden Monat bezahlen.Da ich mich nun nahe am wirschaftlichen Ruin befinde,wäre ich ihnen sehr dankbar wenn Sie mir einen guten rat geben könnten,wie ich den Mietern schnellst möglich kündigen kann.vielen dank

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   gerne beantworte ich Ihre Frage unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:   1. Grundsätzlich kann der Vermieter bei Weigerung des Mieters zur Zahlung der restlichen Nebenkosten den Mietvertrag gem.: 543 Abs. 1 BGB fristlos kündigen (LG Köln a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201985,131" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 1985,131 (2 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 1985,131/a> ). Die Weigerung zur Zahlung von Verbindlichkeiten ist ein wichtiger Grund i.S.d. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§ 543 Abs. 1 BGB/a> .  Die fristlose Kündigung aus diesem Grund ist jedoch ausgeschlossen, wenn die Nebenkostennachforderung nicht höher als eine Monatsmiete ist. Ebenso ist die Kündigung nach § 543 Abs. 1 ausgeschlossen, wenn die Mieter gegen die Nebenkostenabrechnung sachliche, wenn auch unbegründete Einwendungen vorgebracht haben. Ob diese Ausnahmen in Ihrem Fall zur Geltung kommen, kann ich mangels Sachverhaltsangaben nicht beurteilen.  2. a) Sie könnten den Mietvertrag auch gem.: a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2, Nr. 3, S 1 BGB/a>  kündigen. Die Absicht die Wohnung in leerstehendem Zustand  verkaufen zu wollen ist eine „Verwertung' i.S. dieser Norm.  b) Diese Verwertungsabsicht (Verkauf) muss angemessen sein. Es reicht jedoch jeder billigenswerte und vernünftige Grund aus, um die Angemessenheit zu begründen. Sie müssten also geltend machen, dass Sie den Verkauf wegen Überschuldung anstreben.  c) Weiter müssten Sie darlegen, dass die Aufrechterhaltung des Mietvertrages für den Verkauf hinderlich wäre. Sie müssen also vernünftig begründen, dass der Verkauf im vermieteten Zustand unmöglich oder nur mit Verlusten möglich wäre.  d) Und zuletzt müssten Sie vortragen, dass beim Unterlassen des Verkaufs Sie mit wirtschaftlichen Nachteilen zu rechnen hätten. Sie können z.B. ermitteln wie die Preisdifferenz beim Verkauf in vermietetem und leerstehendem Zustand wäre und sich darauf berufen.  Beim Vorliegen dieser Voraussetzungen können Sie den Mietvertrag ordentlich Kündigen. Für die Berechnung der Frist gilt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c BGB/a> .  3. Bitte beachten Sie, dass Sie im Kündigungsschreiben dem Mieter die Kündigungsgründe mitteilen und diese begründen müssen.  Ich darf an dieser Stelle anmerken, dass die Erstberatung nur die erste rechtliche Beurteilung des Rechtsproblems auf Grund von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts bieten kann. Bei Unklarheiten biete ich Sie die kostenlose Nachfragefunktion zu nutzen. Abgesehen davon können Sie bei weiteren Fragen auch die Funktion 'Direktanfrage' in Anspruch nehmen.   Ich wünsche Ihnen viel Glück und verbleibe mit freundlichen Grüßen:   T. Kakachia  -Rechtsanwalt-   ______________________________________________________   Temuri Kakachia  Anwaltskanzlei   Tel: 07621/5107959  Fax: 07621/5107962 !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573c, § 543