Frage: Meine Frau und ich planen den Kauf einer Immobilie per Mietkauf. Der Eigentümer ist ein eingetragener Verein, die Vermittlung erfolgte durch einen Makler,der seine Provision vom Verkäufer erhält. Das Haus hat insgesamt 8 kleine Wohnungen(1-Raum Whg.) zusammen ca.380qm und ist vom Zustand als ein Rohbau zu bezeichnen, d.h.nicht einzugsfertig. Wir planen auch die Fertigstellung erst im Zeitraum von 2-3 Jahren.Deshalb meinte der Makler wäre nur ein Gewerbemietvertrag bzw.Gewerbemietkauf möglich. Dabei sollen wir 4000€ Kaution zahlen und danach noch 60 Monate Mietkaufraten a 350,00€ leisten.Wenn das alles ordnungsgemäß klappt, dann sollen wir die Immobilie nach fünf Jahren zum Restwert von 4000€ kaufen-was mit der Kaution verrechnet wird. Die monatlichen Raten würden zu 95% für die Tilgung angerechnet. Wir sollen aber bei einem solchen Mietkauf nicht ins Grundbuch eingetragen werden, da der Makler meint, falls wir nicht zahlen, wäre es schwer uns wieder austragen zu lassen. Der Kaufvertrag soll angeblich vom Notar verwaltet werden.  Der Makler meinte, wenn der Verkäufer in den fünf Jahren Insolvenz anmeldet, dann würden wir voraussichtlich niemals Eigentümer und unsere Zahlungen wären eventuell zumindestens zum Teil verloren. Ist das richtig so und wie können wir uns absichern, damit wir bei einem Mietkauf oder einer Ratenzahlung sicher Eigentümer werden. Welche andere sichere Möglichkeit bleibt uns unseren Traum zu verwirklichen? Ich befinde mich im letzten Jahr der Wohlverhaltensphase einer Privatinsolvenz und deshalb ist ein Bankenfinanzierung leider nicht möglich und selbstverständlich haben wir auch nicht die nötigen Mittel um die Immobilie bar zu bezahlen.Da wir beide arbeiten, könnten wir uns aber die monatlichen Raten leisten. Als Käufer bzw. neuer Eigentümer soll allein meine Frau erscheinen. Die Immobilie steht im Land Brandenburg. Wir bitten um eine sichere, leicht zu verstehende Auskunft.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.  Es ist dringend davon abzuraten einen Immobilienkauf ohne Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch einzugehen. Die Vormerkung ist die dingliche Absicherung der schuldrechtlichen vertraglichen Vereinbarung. Die Vormerkung ist in den §§ 883 ff. GB geregelt. Die Vormerkung bewirkt durch Eintragung ins Grundbuch die sogenannte relative Unwirksamkeit von Zwischenverfügungen des Schuldners über das Grundstück, soweit eine solche Verfügung den Anspruch des Gläubigers auf das Grundstück oder auf das Recht am Grundstück beeinträchtigen oder vereiteln würde (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 Abs.2 BGB/a> ).  Verfügungen durch Zwangsvollstreckung oder im Insolvenzverfahren sind gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam, wie auch rechtsgeschäftliche Verfügungen des Berechtigten. Die Wirkung der relativen Unwirksamkeit ist aber für vorgemerkte Ansprüche, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründet aber noch nicht oder noch nicht vollständig erfüllt waren, allein noch nicht ausreichend. Denn nach a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/103.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 103 InsO: Wahlrecht des Insolvenzverwalters">§ 103 InsO/a>  hat der Insolvenzverwalter ein Wahlrecht, ob er den Vertrag erfüllt oder die Erfüllung des Vertrages verweigert. Bei der Erfüllungsverweigerung hat der Gläubiger nur einen Anspruch auf SchadenserS. den er als Insolvenzerforderung anmeleden kann und mit dem er auf eine Insolvenzquote angewiesen ist.   Die Vollwirkung der Vormerkung nach a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/106.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 106 InsO: Vormerkung">§ 106 InsO/a>  entzieht dem Insolvenzverwalter das Wahlrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/InsO/103.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 103 InsO: Wahlrecht des Insolvenzverwalters">§ 103 InsO/a> . Trotz einer eventuellen Insolvenz bewirkt daher die Vormerkung, dass der durch die Vormerkung geschützte Gläubiger Erfüllung verlangen und nicht auf eine Quote verwiesen werden kann, was zumeist keine Befriedigung ergibt.   Daneben ist die Vormerkung auch rangwahrend. Der Rang eines Rechts, das im Grundbuch eingetragen wird, bestimmt sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung. Ist aber ein Anspruch an einem Grundstück vorgemerkt, so bestimmt sich der Rang des Rechts nicht nach dem Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs, sondern nach dem Zeitpunkt der Eintragung des Vormerkung des Anspruchs auf dieses Recht in das Grundbuch (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 Abs. 3 BGB/a> ).  Unabhängig von der wirtschaftlichen Prüfung des Ihnen vorliegenden Angebotes ist also in jedem Fall die Eintragung einer Vormerkung zu verlangen um sicher zu gehen, dass Sie auch Eigentümer werden können. Daneben sollten Sie sich die Belastungen im Grundbuch anschauen und den Verkäufer darauf ansprechen wie die Erfüllung dieser Verbindlichkeiten erfolgen soll, wenn ein Mietkauf erfolgt. Sie sollten das Angebot dringend von einem Dritten prüfen lassen. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 883