Frage: Wir haben uns von unserem Mieter, der die letzten 6 Monate die Miete nicht mehr zahlte nun fristlos getrennt. Es handelt sich hierbei um ein Gewerbeobjekt (Restaurantbetrieb). Mitvermietet war laut Mietvertrag auch sämtliches Küchenwerkzeug. Hierzu gehört auch ein Heissluftofen im Wert von ca. 2000 Euro. Der Mieter brachte diesen ohne uns darüber zu informieren zur Reparatur. Da er diese jedoch nicht zahlen kann, steht nun das Gerät leider immernoch in dem Reparaturbetrieb. Wie bekommen wir unser Gerät wieder? Wer zahlt die Reparaturkosten?  Danke

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:  Eine mietvertragliche Hauptleistungspflicht des Vermieters besteht gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 BGB/a>  darin, dem Mieter die Mietsache(n) in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das heißt umgekehrt, dass, wenn die Mietsache während des Mietverhältnisses nicht mehr diesen Zustand aufweist, ein Sachmangel vorliegt. Ein Sachmangel löst zunächst ein Minderungsrecht des Mieters aus. Der Vermieter hingegen hat dem Mangel abzuhelfen, dies jedoch erst nachdem der Mieter ihn hierzu unter angemessener Fristsetzung aufgefordert hat.  Verstreicht diese vom Mieter gesetzte Frist fruchtlos, ist der Vermieter in Schuldnerverzug und der Mieter ist gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  zur Ersatzvornahme berechtigt, d.h. er darf dann auf die Mangelbeseitigung auf Kosten des Vermieters selbst veranlassen. Ohne Fristsetzung hat er ein Recht zur Ersatzvornahme gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB/a>  nur, wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.  Sollte letzteres nicht der Fall sein, so heißt das in Ihrem Fall vereinfacht folgendes: Sie wären zu einer Reparatur des Heißluftofens verpflichtet gewesen, falls der Mieter Ihnen den Defekt angezeigt hätte. Hätte er Sie unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufgefordert, wäre er nach Fristablauf zur Ersatzvornahme berechtigt. Dann hätten Sie jetzt die Kosten zu übernehmen. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, muss der Mieter die Kosten tragen.  Problematisch ist dann jedoch, wie Sie den Ofen schnellstmöglich wiederbekommen. Sie sollten daher den Mieter schriftlich, ebenfalls unter Fristsetzung (ca. 10 Tage) auffordern, Ihnen den Ofen herauszugeben bzw. wiederzubeschaffen. Sie sollten ihm zudem androhen, nach Fristablauf, den Ofen selbst 'auszulösen' und ihn in Regress zu nehmen. Unter Umständen wäre es zudem ratsam, diesen Anspruch nicht erzwingen und mittels Rechtsstreits durchsetzen zu wollen. Da der Mieter offensichtlich nicht böswillig handelte und Sie von der Reparatur mehr profitieren als er (Sie können ihn ja wieder vermieten), erscheint es mir angemessen, sich außergerichtlich dahingehend zu einigen, dass jede Partei die Kosten teilweise trägt. Ein solches Entgegenkommen bietet dem zahlungsunfähigen Mieter dann zudem den Anreiz, diesen Betrag zu versuchen, aufzubringen.  Meine diesbezügliche Beratung orientiert sich allein an der Gesetzeslage. Es ist jedoch durchaus denkbar, dass der mit dem Mieter geschlossene Mietvertrag für solche Fälle abweichende Regelungen enthält. Sie sollten Ihren Mietvertrag daher zuvor auf eine Renovierungsklausel prüfen, nach der der Mieter für solche Reparaturen aufzukommen hat.  Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion. Sollten Sie im Fortgang dieser Angelegenheit einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen wollen, können Sie sich gerne an meine Kanzlei wenden.  Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.  Mit freundlichen Grüßen,  Lars Liedtke Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535, § 536a