Frage: Ich habe von meiner Mutter im August 2014 ein Grundstück überlassen bekommen. Plan war und ist, ein Haus darauf zu bauen, das von mir und meinem Partner gemeinsam finanziert wird. Im Überlassungsvertrag des Grundstücks wurden bedingte Rückübertragungsklauseln festgelegt: - Bei Veräußerung oder Belastung ohne Zustimmung - Bei Insolvenz des Beschenkten - Bei vorzeitigem Versterben des Beschenkten - Bei Vereinbarung einer Gütergemeinschaft ohne Zustimmung Das Grundstück betreffende Verbindlichkeiten/Belastungen wie ein Immobilienkredit müssten von meiner Mutter übernommen werden, wenn sie die Rückforderung geltend machen wollte. Weitere Rechte für meine Mutter bestehen nicht.  Im Dezember 2014 haben mein Partner und ich eine Lebenspartnerschaft auf Basis einer Zugewinngemeinschaft geschlossen.  1. Frage: Hat mein Lebenspartner bereits jetzt einen (50%-)Erbanspruch falls ich sterben sollte, oder könnte meine Mutter das Grundstück komplett rückübertragen?  Derzeit würden die Aufwendungen meines Lebenspartners in das Haus vollständig an mich übergehen, da ich alleiniger Grundstückseigentümer und damit Hauseigentümer bin. Deshalb möchte ich meinem Lebenspartner 1/3 vom Grundstück ins Grundbuch eintragen lassen.  2. Frage: Kann ich meinem Lebenspartner dieses 1/3 schenken, ohne am ursprünglichen Grundstücks-Überlassungsvertrag zwischen meiner Mutter und mir Änderungen vornehmen zu müssen? Mir ist bewusst, dass meine Mutter dann trotzdem die 'Möglichkeit' hätte, das Grundstück zurückzufordern unter der Bedingung, den Immobilienkredit mit zu übernehmen.  3. Frage: Können mein Lebenspartner und ich ein Berliner Testament verfassen, das uns gegenseitig als Alleinerben einsetzt, oder steht das im Widerspruch zu den Rückübertragungsklauseln?  Mein Lebenspartner oder ich sollen zunächst jeweils Alleinerbe sein. Sollte jedoch auch der zweite versterben, sollte das Grundstück nur an meine gesetzlichen Erben (Eltern bzw. Geschwister) gehen, das Haus aber an die gesetzlichen Erben von mir und von meinem Lebenspartner aufgeteilt werden.  4. Frage: Kann diese Konstellation im Berliner Testament abgedeckt werden, oder ist ein notarieller Erbvertrag hier unumgänglich?  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Vorab möchte ich darauf hinweisen, dass bedingte Rückübertragungsklauseln wie bechrieben zulässig sind. Sie haben den Sinn, zu vermeiden, dass das Grundstück in fremde Häne fällt.  Nun zu Ihren Fragen:  1. Ein Erbanspruch entsteht erst mit dem Tod des Erblassers.   Falls Sie vor Ihrer Mutter sterben sollten, würde die Rückübertagungsklausel eingreifen. Würde Ihre Mutter davon Gebrauch machen, würde Ihr Grundstück an die Mutter zurückübertragen werden müssen.  2. Für eine Schenkung von 1/3 des Grundstücks an Ihren Lebenspartner sollten Sie die Zustimmung Ihrer Mutter einholen. Anderenfalls würde die Rückübertragungsklausel eingreifen.  3. Ein gemeinschaftliches Testament können wirksam nur Ehegatten oder Partner einer Lebenspartnerschaft errichten.   Sie müssten daher zunächst eine eingetragene Lebenspartnerschaft begründen.  4. Ihre Vorstellungen zum Inhalt eines Testaments sind so leider nicht durchführbar, auch nicht durch Erbvertag.  Denn das Haus ist wesentlicher Bestandtteil des Grundstücks (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/94.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes">§ 94 BGB/a> ).  Ein wesentlicher Bestandteil kann nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/93.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 93 BGB: Wesentliche Bestandteile einer Sache">§ 93 BGB/a>  aber nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.  Sie können daher durch Testament oder Erbvertrag nicht Grundstück und Haus unterschiedlichen Personen zuwenden.  Ebensowenig könnten Grundstück und Haus an verschiedene Personen verkaft werden.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 94, § 93