Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,   schränkt das BGH -  Urteil vom 25. 4. 2007 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20234/%2006" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 25.04.2007 - VIII ZR 234/06: Wirksamkeit einer einmalig geleisteten Mietvorauszahlung gege...">VIII ZR 234/ 06/a>  das Sonderkündigungsrecht des Ersteigerers, das durch Wegfall von   a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57c ZVG: (weggefallen)">§ 57 c und d ZVG/a>  gerade erst gestärkt wurde, wiederum ein? Muß dieser sich also bei Wohnraummietverhältnissen trotz nachgewiesenem  Eigenbedarf  frühere Mietvorauszahlungen entgegenhalten lassen und kann deswegen nicht kündigen?  Mit freundlichen Grüßen          !--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Herr Fragesteller,  vielen Dank für Ihre Frage, die ich aufgrund Ihrer Schilderung wie folgt beantworte:  Das von Ihnen genannte BGH - Urteil beschäftigt sich nicht mit den a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57c ZVG: (weggefallen)">§§ 57 c und d ZVG/a> . Bei den genannten Vorschriften ging es um eine Einschränkung des Sonderkündigungsrechts zu Gunsten des Erstehers nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57 a ZVG/a>  in den Fällen, in denen ein Mieter einen Finanzierungsbeitrag zur Schaffung oder Instandsetzung von Mietraum geleistet hat. Davon zu unterscheiden ist, womit sich das BGH-Urteil beschäftigt, eine etwaig geleistete Mietvorauszahlung (also reine Mietzahlungen, die nicht zum Zweck der Schaffung oder Instandsetzung von Mietraum geleiset wurde). Für solche Mietvorauszahlung gelten die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1124.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1124 BGB: Vorausverfügung über Miete oder Pacht">§§ 1124/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1125 BGB: Aufrechnung gegen Miete oder Pacht">1125 BGB/a> . Danach sind vorausgeleistete Mietzahlungen, die bestimmbar auf periodische Zeitabschnitte gezahlt wurden, unwirksam als sie sich auf die Miete für eine spätere Zeit als den Monat der Beschlagnahme bezieht. Ab diesem Zeitpunkt stehen derartige Zahlungen auch einer Kündigung nicht entgegen. Anders wäre der Fall bei einer vorausgeleisteten Einmalzahlung, die nicht nur bestimmte Zeiträume umfasst. Um eine solche geht es in dem vorgenannten BGH-Urteil, die ein Mieter ggfls.einer Kündigung entgegenhalten kann.   Mangels weiterer Angaben ist mir nicht bekannt, um welche Art von Mietvorauszahlungen es sich hier handeln soll. Hier wäre es ratsam, etwaige Unterlagen, die den Sachverhalt weiter aufklären, einem Anwalt vorzulegen zur abschließenden Prüfung, wofür auch ich gerne zur Verfügung stehe. Auch weise ich auf die einmalige Nachfragefunktion hin.   Ich hoffe dennoch, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung verschafft zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen  Dorothea Orthaus Rechtsanwältin      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1125, § 1124