Frage: Ich befinde mich in einer etwas verzwickten  Situation, die ich mit Ihrer Hilfe gern rechtlich klären  möchte.  Folgende Situation liegt vor: Da die Beziehung zwischen meinem Lebenspartner und mir zerrüttet ist und vernünftige Gespräche zu diesem Thema von ihm abgelehnt werden, möchte ich unser gemeinsames Haus verlassen. •Vor 6 Jahren habe ich mit meinem Partner ein renovierungsbedürftiges Haus gekauft (mit Eintrag im Grundbuch zu gleichen Teilen), das von uns beiden und meiner Tochter (jetzt 19) aus geschiedener Ehe bewohnt wird. •Vor dem Einzug habe ich mit meinem Partner einen von ihm entworfenen  Privatvertrag unterschrieben, der folgenden Inhalt hat: Das von mir in größerem Umfang eingebrachte Geld wird mit von ihm durchgeführten Eigenleistungen und einer fiktiven für meine Tochter angesetzten „Miete„ verrechnet und mein „Partner„ zahlt eine höhere monatliche Rate als ich,  so dass dann irgendwann ein Gleichstand erreicht ist und das Haus tatsächlich beiden Partnern zu 50% gehört. Außerdem heißt es, dass bei einem vorzeitigen Verkauf des Hauses zunächst versucht werden solle, das Haus 3 Monate auf dem freien Markt zu verkaufen.   •Der in dem Vertrag beschriebene Gleichstand dürfte mittlerweile erreicht bzw. überschritten sein, da sich das Haus seit 6 Jahren weitgehend in Eigenleistung im Umbau befindet. Weitere Gelder, die für den Umbau nötig waren, haben wir jeweils paritätisch eingebracht. Die Eigenheimzulage für mich und meine Tochter habe ich zusätzlich mit eingebracht. •Im Moment wird eine Einliegerwohnung renoviert, die demnächst vermietet werden soll.  Da ich ausziehen will und werde, würde ich nun gern wissen: •Ist es sinnvoll, einen Mietvertrag für die Einliegerwohnung als Vermieterin  mit zu unterschreiben oder nicht? •Welche Möglichkeiten erscheinen Ihnen  bezüglich der finanziellen bzw. räumlichen Aufteilung des Eigentums empfehlenswert? •Welche Konstellation wäre z.B. denkbar, um mir ein Recht an meinem noch nicht abgezahlten Anteil zu sichern, wenn ich das Eigentum nicht mehr nutze, volle Ratenzahlung verrechnet mit einer fiktiven „Miete„ für ihn o.ä., wie müsste ich mich bei mit mir nicht abgesprochenen Ausbaumaßnahmen verhalten?  Dazu folgende Hinweise: •Eine räumliche Auftrennung des gemeinsam bewohnten Teils wäre machbar, wird von ihm abgelehnt, wäre aber für mich durchaus interessant, •ein Verkauf des Hauses erscheint mir und ihm nicht als gute Lösung, •bei einer Auszahlung von ihm an mich fürchte ich, „über den Tisch gezogen„ zu werden.          

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  Ihre Rechtsfragen beantworte ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes folgendermaßen:  1. Wenn Sie die Einliegerwohnung gemeinsam mit Ihrem Partner vermieten, haben Sie bessere Einflussmöglichkeiten auf das Schicksal Ihres gemeinsamen Eigentums, als wenn Ihr Partner alleiniger Vermieter ist.  Auf der anderen Seite haben Sie dann aber in vollem Umfang die Vermieterpflichten zu erfüllen und werden sich mit Ihrem Partner über alle erforderlichen Schritte im Rahmen des Mietverhältnisses absprechen müssen.  Sie werden sich also entscheiden müssen, was Ihnen in diesem Zusammenhang wichtiger ist.  Die Mieteinnahmen gebühren Ihnen aber in jedem Fall nach dem Verhältnis der Eigentumsverhältnisse (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/743.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 743 BGB: Früchteanteil; Gebrauchsbefugnis">§ 743 Abs. 1 BGB/a> ), hier also zur Hälfte.  2. Da Sie bereits eine Vereinbarung über den Gesamtschuldnerausgleich getroffen haben, richtet sich die Höhe einer zu leistenden Ausgleichszahlung zunächst nach den dort vorhandenen Regelungen. Nach dem von Ihnen erwähnten privatschriftlichen Vertrag soll jeder von Ihnen im Innenverhältnis letztlich die Hälfte der Finanzierung der Immobilie tragen. Zusätzlich ist vereinbart, dass Ihr Partner einen Teil der Finanzierung durch Eigenleistung – deren wirtschaftlicher Gegenwert im Streitfall von ihm darzulegen wäre – erbringen darf.  Um bei der „finanziellen Aufteilung des Eigentums„ nicht benachteiligt zu werden, sollten Sie sich zunächst einen genauen Überblick über die von beiden Teilen erbrachten und noch zu erbringenden Zahlungen verschaffen. Ihr Partner ist Ihnen hierüber auch zur ordnungsgemäßen Auskunft verpflichtet.  Eine entsprechende (neue) Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Partner über den derzeitigen Stand hinsichtlich des Gesamtschuldnerausgleichs ist zur Vermeidung späterer Streitigkeiten durchaus sinnvoll, wenn auch nicht zwingend notwendig.  Wichtig ist zunächst, dass Ihnen die genauen Zahlen bekannt sind, wer wann wie viel geleistet hat, und dass diese Zahlen belegbar sind. Dann werden Sie auch nicht so leicht „über den Tisch gezogen„.  3. Eine „räumliche Aufteilung des Eigentums„ kann nur im gegenseitigen Einvernehmen geregelt werden (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 Abs. 1 BGB/a> ).  Dies bedeutet zum Einen, dass Sie Ihren Partner nicht dazu zwingen können, die von Ihnen gewünschte Trennung der gemeinsam bewohnten Fläche vorzunehmen. Denn auch ohne räumliche Trennung ist Ihnen der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/743.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 743 BGB: Früchteanteil; Gebrauchsbefugnis">§ 743 Abs. 2 BGB/a> ) ja faktisch möglich.  Zum Anderen darf Ihr Partner aber nicht ohne Ihre Zustimmung weitere Umbaumaßnahmen einleiten, es sei denn diese wären zur Erhaltung des Hauses notwendig (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 Abs. 2 BGB/a> ). Wenn Sie die Aktivitäten Ihres Partners unterbinden wollten, könnten Sie Ihn notfalls gerichtlich, im Eilfall auch per einstweiliger Verfügung zur Einstellung der Bauarbeiten verpflichten.  4. Regelungswürdig ist auch die Frage, in welcher Höhe Sie von Ihrem Partner einen Ausgleich für die bevorstehende Aufgabe der Wohnnutzung („fiktive „Miete„„) verlangen wollen, gegebenenfalls auch unter Verrechnung mit den Ratenzahlungen.  Dagegen ist es nicht erforderlich, dass Sie sich hinsichtlich des Rechts an Ihrem „noch nicht abgezahlten Anteil„ absichern, auch wenn Sie Ihren Eigentumsanteil nicht mehr nutzen.  Denn hier schützt Sie der Eintrag als Miteigentümerin im Grundbuch. Darauf, wie hoch Ihr Finanzierungsanteil ist, kommt es für die Feststellung der Eigentumsverhältnisse nicht an.  Auch im Fall des Verkaufs steht Ihnen die Hälfte am Erlös zu. Der Gesamtschuldnerausgleich ist hiervon rechtlich zu trennen.   Ich hoffe, dass Ihnen meine Auskunft Klarheit verschafft hat.  Selbstverständlich stehe ich Ihnen im Rahmen der einmalig kostenlosen Nachfragefunktion von „frag-einen-anwalt.de„ für Rückfragen zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen   Wolfram Geyer  Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 743, § 744