Frage: Guten Tag,  ich möchte eine Wohnung in einer Ferienregion vermieten, befristet für 8 Jahre, unter Einbringung einer Kündigungssperre (4 Jahre). Nach 8 Jahren soll eine Eigennutzung als selbstgenutzte und vermietete Ferienwohnung erfolgen.  Vorgesehen ist folgende Klausel:                                                                  § 2 Mietzeit  1.       Nur für Verträge von bestimmter Dauer:  Das Mietverhältnis beginnt am xx.xx.xxxx und endet am xx.xx.xxxx (8 Jahre).  Beide Parteien können eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit      gesetzlicher Frist frühestens zum xx.xx.xxxx (nach Vertragslaufzeit von 45 Monaten) erklären. Der darin liegende Kündigungsverzicht wird gemäß Entscheidung des BGH vom 06.April 2005 (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2027/04" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.04.2005 - VIII ZR 27/04: Befristeter Ausschluss des Kündigungsrechts für höchstens vier...">VIII ZR 27/04/a> )  für die Dauer von 45 Monaten beidseitig fest vereinbart.            2.        Die Vermieter erklären, dass sie nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit aus folgendem Grund über das Mietobjekt verfügen wollen.  Begründung:  Die Vermieter wollen das Mietobjekt für sich selbst, ihre Familienangehörigen oder Angehörige ihres Haushalts nutzen.  Der Kauf des Mietobjekts durch die Vermieter erfolgt mit dem Ziel der späteren Eigennutzung. Der Erwerb ist zum Teil kreditfinanziert. Aufgrund der anfänglichen monatlichen  Belastungen aus dem Immobilienkredit zum Erwerb des Mietobjekts sowie weiterer finanzieller Belastungen ist eine sofortige Nutzung des Mietobjekts als  eigengenutzte Wohnung oder Ferienwohnung zur überwiegenden Selbstnutzung und Vermietung an Feriengäste nicht möglich. Nach Ablauf des Mietvertrags zum xx.xx.xxxx  haben sich diese Bedingungen soweit geändert, dass den Vermietern eine Selbstnutzung in der beschriebenen Form möglich ist.  Der Mieter kann vom Vermieter höchstens 4 Monate vor Ablauf der Befristung (vgl. Ziffer 1.) verlangen, dass dieser innerhalb eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung des Vermieters verspätet, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.  Entfällt der Grund für die Befristung (vgl. Ziffer 1.) kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Kündigungsvoraussetzungen richten sich dann nach den gesetzlichen Vorschriften.  3.       Das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt unberührt (siehe § xy).  4.        Jede Kündigung muss schriftlich erfolgen. Für ihre Rechtzeitigkeit kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Zugang des Kündigungsschreibens an.    Meine Frage dazu:  Sind diese Formulierungen nach neuester Rechtssprechung geeignet, die o.g. Rechtsansprüche durchzusetzen oder müssen Änderungen (wenn ja, in welcher Form) vorgenommen werden?!--dejureok-->

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  1. Kündigungsausschluss / -sperre für 4 Jahre  Ein befristeter Kündigungsausschluss ist grundsätzlich nur bei unbefristeten Verträgen vorgesehen und sinnvoll. Dies ergibt sich daraus, dass bei einem wirksamen Zeitmietvertrag im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 BGB/a>  für die Dauer der Vertragslaufzeit die ordentliche Kündigung für den Mieter und den Vermieter regelmäßig ausgeschlossen ist. Ein befristeter Mietvertrag, wie Sie ihn abschließen wollen, beinhaltet also schon den Kündigungsausschluss für die ordentliche Kündigung. Die Klausel ist daher nach meiner Ansicht widersprüchlich zu dem angestrebten Vertrag und damit für einen befristeten Mietvertrag entbehrlich.  2. Begründung der Befristung  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB/a>  stellt die eigene Nutzung oder die Nutzung durch Familienangehörige oder Angehörige des eigenen Haushalts grundsätzlich einen zulässigen Befristungsgrund dar. Im wesentlichen gelten hierfür dieselben Bedingungen wie für eine Eigenbedarfskündigung.  Das heißt, dass die Wohnung weiterhin als Wohnung genutzt werden muss. Dies ist bei einer Ferienwohnung dem Grunde nach anzunehmen. Allerdings ist es dennoch in der Rechtsprechung umstritten, ob und unter welchen Voraussetzungen bei einer Nutzung als Ferienwohnung ein Eigenbedarf tatsächlich vorliegt. Entscheidend sind u. a. die Dauer der (monatlichen) Nutzung durch den Eigentümer selbst oder seine Familienangehörige. Wird die Ferienwohnung nur sporadisch oder nur für wenige Wochen im Jahr genutzt, wird ein Eigenbedarf wohl eher zu verneinen sein. Würde die Wohnung dagegen z. B. regelmäßig jedes Wochenende genutzt, könnte ein Eigenbedarf u. U. bejaht werden. Auch die Größe der Wohnung kann nach Auffassung einiger Gerichte entscheidend sein, wenn z. B. die Wohnungsgröße zur geplanten Nutzung außer Verhältnis stünde.  Kurz gesagt, ob die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung oder als Zweitwohnungsitz einen Eigenbedarf im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 575 BGB: Zeitmietvertrag">§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB/a>  darstellt, hängt maßgeblich von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls und ggf. auch von der ortsüblichen Rechtsprechung ab.   Keine Eigennutzung liegt dagegen vor, wenn Sie die Wohnung als Ferienwohnung an Dritte (Feriengäste) vermieten. Die Vermietung der Wohnung als Ferienwohnung ist daher kein zulässiger Befristungsgrund. Bei der Begründung des Befristungsgrunds müssen Sie sich also auf die Nutzung durch Sie und/oder Ihre engeren Familienangehörige (Eltern, Kinder, Geschwister) beschränken.   Des Weiteren sind die Gründe für die Befristung möglichst vollständig und plausibel darzulegen. Der Umstand, dass der Kauf teilweise durch einen Kredit finanziert wurde und aufgrund der Kreditbelastungen die Eigennutzung erst nach einiger Zeit möglich ist, dürfte m. E. zwar nachvollziehbar sein, ist aber noch nicht wirklich 'rund'. Aus meiner Sicht fehlt es noch an der Darlegung wie und von wem genau das Objekt künftig genutzt werden soll. Von Vorteil könnte es ferner sein, wenn Sie nicht nur die Kreditbelastung sondern auch noch einen anderen zeitlichen / familiären oder persönlichen  Umstand benennen könnten, warum gerade nach 8 Jahren die Eigennutzung erfolgen soll (z. B. Eintritt in den Ruhestand, Familienplanung o. ä.)  Daher sollte die Begründung nach meiner Auffassung noch insoweit ergänzt werden, dass aufgenommen wird, in welchem Rahmen Sie die Wohnung nutzen wollen, z. B. als Zweitwohnsitz an den Wochenenden, für die regelmäßigen Urlaube für sich und ggf. Kinder und Enkelkinder in den Schulferien, als Alterswohnsitz u. ä. Der Mieter muss erkennen, dass das Objekt durch Sie wirklich (ausreichend) genutzt wird und die Eigennutzung nicht nur vorgeschoben ist. Sofern die Wohnung auch von Ihren Angehörigen mit als Ferienwohnung genutzt werden soll, wäre es ratsam, diese Angehörigen genauer zu bezeichnen, z. B. meine Kinder, meine Eltern, meine Geschwister; die Namen könnten ebenfalls vorsorglich angegeben werden. Wenn es neben den finanziellen Gründen auch noch weitere familiäre oder persönliche Gründe gibt, die für die Eigennutzung in 8 Jahren sprechen, sollten diese natürlich auch genannt werden.  3. Verweis auf die Möglichkeit der fristlosen Kündigung  Hier reicht es aus, wenn Sie ohne Verweis auf einen Paragraphen schreiben, dass die Möglichkeit der fristlosen Kündigung unberührt bleibt.  Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass es für die Begründung eines Eigenbedarfs keine konkreten Formulierungsbeispiele geben kann, da es immer auf den Einzelfall ankommt. Daher sind auch meine Ergänzungsvorschläge als reine Vorschläge zu verstehen, die Sie Ihren konkreten Bedürfnissen anpassen können und müssen.   Ob die Begründung im Ernstfall vor Gericht Bestand hätte, lässt sich nicht sicher vorhersagen. Die unterschiedliche ortsübliche Rechtsprechung sowie mögliche Änderungen in der höchstricherlichen oder örtlichen Rechtsprechung können genauso dazu führen, dass eine im Zeitpunkt der Erstellung womöglich ausreichende Begründung zu späterer Zeit nicht mehr ausreicht wie z. B. Veränderungen der Umstände, die in der Begründung genannt wurden. Je fundierter die Begründung jedoch schon im Vertrag aufgenommen wird, desto größer bleibt die Wahrscheinlichkeit, dass sie auch noch in einigen Jahren von dem Gericht anerkannt wird. Zudem hilft eine ausführliche, plausible Begründung evtl. Probleme mit dem Mieter zu vermeiden, da dieser dann die Befristung besser nachvollziehen und akzeptieren wird  Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick verschaffen.  Mit freundlichen Grüßen  Silke Jacobi Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 575