Frage: sehr geehrte anwälte, wir möchten uns über eventuelle probleme informieren, die wir bei folgendem thema zu beachten haben, und wie wir uns vor diesbezüglichen risiken absichern können: wir planen den kauf einer bestehenden, teilgewerblich genutzten immobilie, die sich aus einem wohnhaus- und einem gewerblichen teil (lagerhalle) zusammensetzt. das wohnhaus ist seitens der besitzerin seit zwei jahren an eine dritte partei zur privaten nutzung vermietet. die lagerhalle wird von der besitzerin gewerblich selbst genutzt. wir planen den kauf der gesamten immobilie in einem ungeteilten kaufvertrag zur eigennutzung (wohnen+gewerbe). die besitzerin/verkäuferin erwartet von uns die kaufabwicklung, ohne daß im vorfeld den mietern gekündigt wurde. dies soll erst nach vollzogenem kauf durch uns selbst geschehen. sie selber möchte zusätzlich die lagerhalle für eine gewisse zeit weiternutzen um einen adäquaten ersatz finden zu können. wir würden die nutzung der halle und die vermietung des hauses so kurz wie möglich halten wollen (max. 3-4 monate) und sehen unser risiko darin, daß die mieter unsere kündigung nicht akzeptieren könnten und sich dadurch die eigennutzung der immobilie für uns verzögert.  unseren wunsch, daß die besitzerin den mietern im direkten anschluss an den notariellen termin ihrerseits kündigt und wir bei kaufabwicklung bereits ein leeres wohnhaus übernehmen, will die verkäuferin nicht akzeptieren, da sie fürchtet im problemfall die mieter zu verlieren und daß dann eventuell der verkauf dennoch nicht zustande kommt.was können wir tun um uns abzusichern, bzw. wie könnte dies im rahmen des kaufvertrages manifestiert werden, um beiden parteien max. sicherheit zu gewährleisten? vielen dank für ihre kommentare und hilfestellung!        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  hinsichtlich des Mietvertrages der Halle sollten Sie mit der Verkäuferin einen befristeten Mietvertrag abschließen, der automatisch zu dem Zeitpunkt endet, an dem Sie spätestens die Halle selbst nutzen wollen. In diesem Vertrag sollte der Verkäuferin ein vorzeitiges Kündigungsrecht eingeräumt werden, damit die Verkäuferin, falls sie vorzeitig die Halle nicht mehr benötigt, kein zusätzliches Risiko trägt.  Sie hätten damit die Gewißheit, das die Halle nur eine bestimmte Zeitspanne fremdgenutzt wird und die Mieterin hat die Gewißheit auch vorzeitig den Vertrag beenden zu können.  Anders sieht dies hinsichtlich der Wohnung aus. Grundsätzlich gilt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/566.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete">§ 566 BGB/a> : Kauf bricht nicht Miete, d.h. Sie treten bei einem Kauf in das Mietvertertragsverhältnis des Voreigentümers mit allen Rechten und Pflichten ein. Die jetzigen Mieter können Sie, ebenso wie die jetzige Eigentümerin, daher nicht ohne weiteres kündigen, solange sich der Mieter vertragskonform verhält.  Grundsätzlich können Sie zwar wegen Eigenbedarfs dem Mieter kündigen; a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a> . Allerdings müssen Sie den als Kündigungsgrund geltend gemachten Eigenbedarf nachweisen. Der Vermieter muss die Wohnung benötigen. Allein der Wille zur Nutzung genügt nicht denn: die Immobilie selbst nutzen zu wollen, heißt nämlich noch lange nicht sie zu ´benötigen´.  Neben der Eigenbedarfskündigung können Sie jedoch auch versuchen mit den Mietern zu einigen, das der Mietvertrag einbvernehmlich aufgelöst wird. Sie sollten aber damit rechnen, das Sie in diesem Falle eine Abfindung werden zahlen müssen. Letztendlich kommt es aber auf Ihr Verhandlungsgeschick an.  Ich rate Ihnen daher diese Fragen vor Unterzeichnung des Kaufvertrages abschließend mit den Mietern zu klären, da sich ein Rechtsstreit über die Wirksamkeit einer Kündigung von Wohnraum hinziehen kann.  Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.   Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage. Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Ingo Bordasch Rechtsanwalt  Tel.: 030 - 293 646 75 Fax.: 030 - 293 646 76 frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 566