Frage: Es geht um eine gewerblich genutzte Anlage zur Energiegewinnung, die Bestandteil eines versteigerten Grundstückes ist. Der Erwerber hat zwei Wochen nach Zuschlagserteilung eine Kündigung des bisher auf eine Dauer von 30 Jahren verpachteten Pachtgegenstandes ausgesprochen. Ein Beendigungstermin ist in dem Kündigungsschreiben nicht genannt. Ist dieses noch fristgerecht?  Falls die Kündigung den Anforderungen entsprechen sollte, muss der neue Eigentümer eine Mehrwertentschädigung für Wertsteigerungen, die seit Abschluss des Pachtvertrages auf Kosten des Pächters gemacht wurden, leisten? 

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  sie sprechen das außerordentliche Kündigungsrecht des Ersteigerers gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a>  ab.  'Der Ersteher ist berechtigt, das [...] Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.'  Die gesetzliche Kündigungsfrist bei Pachtvertragen regelt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/584.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 584 BGB: Kündigungsfrist">§ 584 Abs. 2/a>  i.Abs. 5.m. Abs. 1 BGB und beträgt sechs Monate zum Ablauf des Pachtjahres:   '(1) [...] Die Kündigung [...] [ist] nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig; sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. (2) Dies gilt auch, wenn das Pachtverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.'  Ob die Kündigung fristgerecht ist, hängt von den genauen Daten ab:  -Tag des Zuschlagsbeschlusses -Tag der Kündigungerklärung und Tag des Kündigungszuganges -Pachtjahr = Kalenderjahr?  Bitte machen Sie Angaben.  Der Ersteigerer muss nicht sofort entscheiden. Er hat in der Regel eine Bedenkfrist von einer Woche, u.U. auch von elf Tagen.   Wenn der Zuschlagsbeschluss nach dem 04.07.2018 ergangen ist, ist das frühest mögliche Ende des Pachtvertrages der 31.12.2019. Das ist der erste Termin für den die Kündigung zulässig ist.  Der erste Termin für die Kündigung wird aber auch noch eingehalten, wenn der Ersteher den Pachtvertrag am 03.07.2019 (Zugang) mit der gesetzlichen Frist kündigt.  > Die Kündigung zwei Wochen nach dem Zuschlagsbeschluss ist daher (noch) fristgemäß. > Da die gesetzliche Kündigungsfrist gilt, war die Angabe eines Beendigungstermins nicht erforderlich. > a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/581.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag">§§ 581 Abs. 1 BGB/a>  i.Abs. 5.m. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/539.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 539 BGB: ErS. sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters">§ 539 BGB/a> : 'Der Pächter kann vom Verpächter Aufwendungen auf die Pachtsache [...] nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag [a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/677.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 677 BGB: Pflichten des Geschäftsführers">§§ 677 ff. BGB/a> ] ersetzt verlangen.' Die Anwendbarkeit dieser Vorschrift kann vertraglich ausgeschlossen sein. Es sind zudem die a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/582.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 582 BGB: Erhaltung des Inventars">§§ 582/a>  und a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/582a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 582a BGB: Inventarübernahme zum Schätzwert">582a BGB/a>  zu beachten.  Mit freundlichen Grüßen  Peter Eichhorn Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 581, § 582a, § 584, § 539, § 582, § 677