Frage: Hallo! Ich besitze in Ostbayern ein Mietshaus mit zwei Parteien und ein Miets- und Geschäftshaus mit einer Mietpartei und einem Geschäft. Der erzielbare Verkaufspreis vor Ort ist meines Erachtens für das Mietshaus ca. 150 TE und das Miets- und Geschäftshaus ca. 75 TE.  Bei einem Bekannten habe ich letzten Monat einen Schweizer Immobilienhändler getroffen mit welchem ich über den Verkauf dieser Objekte gesprochen habe. Er hat mich jetzt angerufen und mir mitgeteilt, dass er einen Interessenten aus Italien hat welcher in Bayern investieren möchte und für diese zwei Objekte 350 TE zahlen würde.   Er möchte jedoch für diese Vermittlung 60 TE Provision.   Meine Fragen wären hier:  Wenn die 350 TE auf dem Notaranderkonto eingehen und mir dann auf mein Konto ausbezahlt werden bei Überschreibung der Immobilien kann ich dann vom Käufer später noch verklagt werden weil evtl. der Verkaufspreis ca. 55 % über dem Verkehrswert liegt? Kann ich dann vom Käufer verklagt werden, weil ich an den Vermittler eine erhöhte Provision von 17 % bezahlt habe?   Muss ich für die 60 TE Provision noch MWST zahlen, bzw. muss der Vermittler aus den 60 TE dann die Provision bezahlen und bekommt daher nur 50.420.-- E. netto.   Der Notar würde dann vom Notaranderkonto noch meine Schulden von 70 TE an die Bank mit der Vorfälligkeitsentschädigung ablösen. Kann das Rückgängig gemacht werden wenn wegen des höheren Kaufpreises oder der erhöhten Provision der Vertrag rückabgewickelt werden müsste?   Da ich bei einer Rückabwicklung möglicherweise auch meine Provision nicht mehr einklagen kann müsste ich doch diese Sache erst klären und die Provision so lange auf dem Notaranderkonto belassen.  Mit freundlichn Grüßen             

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:   Das ist mit Sicherheit ein brisanter Fall, bei dem Sie Vorsicht walten und die vertragliche Ausgestaltung durch einen Rechtsanwalt begleiten lassen sollten.  Hinsichtlich einer etwaigen Sittenwidrigkeit des Grundstücksgeschäft ist jedenfalls die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs heranzuziehen (vgl. BGH Urteil vom 24. Januar 2014 · Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20249/12" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 24.01.2014 - Abs. 5 ZR 249/12: Sittenwidrigkeit eines Grundstückskaufvertrages">Abs. 5 ZR 249/12/a> ):  Danach ist  'ein gegenseitiger Vertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/138.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher">§ 138 Abs. 1 BGB/a>  sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu.'  ...'Von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann bei Grundstücksgeschäften erst ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung ...  Dies ist bei einem Wertverhältnis von TEUR 225 zu TEUR 350 nicht gegeben. Der BGH sieht das besonders grobe Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung grundsätzlich erst ab einer Vekehrswertüberschreitung- oder -unterschreitung von 90 % als erfüllt an.  Eine abschließende Beurteilung ist in Ihrem Fall nicht möglich, weil noch kein Verkehrswertgutachten vorliegt. Dies sollte, um sicher zu gehen, auf jeden Fall eingeholt werden.  Darüber hinaus empfehle ich Ihnen, dass die o.g. Rechtsprechung auch in den Grundstückskaufvertrag mit einfließt und die Parteien sich bewusst sind, dass der vereinbarte Kaufpreis weit über dem Verkehrswert liegt. Ohne Gutachten stochern Sie aber im Nebel.  Ein anwaltlicher Rechtsbeistand ist für Sie unabdingbar, damit Sie auf der sicheren Seite sind und aus dem Rechtsgeschäft kein Bumerang wird.   Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.    Mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker - !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 138