Frage: Guten Tag,  am 14.Mai habe ich als Vermieter mit einem Paar einen normalen, unbefristeten Mietvertrag - Mietbeginn 1.6.05 - über eine DHH abgeschlossen, der von beiden unterzeichnet wurde. Vorgesehen war zu diesem Termin neben der Zahlung der Miete auch eine Kautionszahlung in Höhe von 2 Monatsmieten. Mit Datum vom 24.5.05 erreicht mich ein Einschreiben mit Rückschein folgenden Inhalts: '...zu unserem großen Bedauern müssen wir leider aus persönlichen Gründen von dem mit Ihnen geschlossenen Mietvertrag zurücktreten.' Damit ist der Fall für die beiden Mieter erledigt und Zahlungen aufgrund einer 3-monatigen Kündigungsfrist werden abgelehnt. Nun meine sich hieraus ergebenden Fragen:  1. Handelt es sich bei diesem 'Rücktritt' überhaupt um eine Kündigung?  2. Wenn ja, kann doch frühestens zum 1.9.05 gekündigt werden mit der Konsequenz einer Zahlung von 3 Monatsmieten - richtig? 3. Wenn nein, müsste ja noch eine ordentliche Kündigung erfolgen, die bedingt durch den jetzigen Monatswechsel den Termin auf den 1.10.05 erweitern würde - richtig?  Vielen Dank        

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller, sehr geehrte Fragestellerin,  anbei bedanke ich mich zunächst für Ihre Anfrage.  1. Generell ist natürlich der Wortlaut einer entsprechenden Erklärung maßgeblich. Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/140.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 140 BGB: Umdeutung">§ 140 BGB/a>  kann allerdings eine Umdeutung erfolgen, mit der Folge, dass dann ein unwirksamer Rücktritt automatisch als Kündigung angesehen werden kann.  Voraussetzung dafür ist allerdings, dass das neue Rechtsgeschäft (Kündigung) in seinen Wirkungen nicht weiter geht als das umzudeutende Rechtsgeschäft (Rücktritt) und auch der Kündigungswille unmissverständlich erkennbar ist. Dies ist bei beiden Instituten anerkannt und daher möglich. Demnach kann und muss die Erklärung auch als Kündigung verstanden werden.  Demgemäß wäre, im Vorgriff auf die dritte Frage, eine weitere Kündigungserklärung grds. nicht mehr nötig.   2. Freilich muss, wenn nicht ausnahmsweise eine außerordentliche Kündigung möglich wäre, die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten beachtet werden. Die Erklärung von persönlichen Umständen genügt dafür natürlich nicht. So gilt gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c BGB/a> : die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Demnach kann die Kündigung tatsächlich frühestens zum 1.09.05 wirken.  Von daher schuldet die Gegenseite Ihnen in der Tat die entsprechende Monatsmiete!  3. Nein, da eine verfrühte Kündigung ja noch vor dem Stichtag des dritten Werktages erklärt wurde und demnach der Monatswechsel irrelevant ist.  Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen   Hellmann Rechtsanwalt     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 140, § 573c