Frage: 1994 wurde ein gewerblicher Mietvertrag geschlossen für Ackerland zum Umbau durch mich als Mieter in einen Parkplatz. Miethöhe 1000 Euro p.M. Es wurde vermerkt im MV: Mietzweck und Geschäftsgrundlage des Mietvertrags ist die mögliche und tatsächliche Verwendung als Parkplatz für die geplante Diskothek.  Diese Diskothek wurde nebenan in meiner Halle später betrieben. Nach wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Disco-Pächter mußte der Diskothekenbetrieb 2002 eingestellt werden. Es wurde nun mit dem Vermieter eine Erhaltungsmiete vereinbart während des Discoleerstandes über 250,- € p. M.  Außer für Sonderveranstaltungen (1 Tag) wurde die Disco und der Parkplatz nie mehr auf Dauer benutzt. Es blieb bei 250,- €  Miete im Monat. Mit Beginn der neuen Hallennutzung ab April 2009 für einen anderen gewerblichen Zweck (keine Diskothek, keine Gastronomie, keine Parkplatznutzung) verlangt der Parkplatzvermieter nun den vollen Mietpreis 1000 €. Hinweis: Um die Erhaltungskosten für den Parkplatz für den Parkplatz hereinzubekommen habe ich diesen vorübergehend (1/2 Jahr) als Abstellplatz für Schrottautos an eine Autoverwertung untervermietet.  Mit dem eigentlichen Mietzweck (siehe oben) hat dies nichts zu tun.  Frage: Ist die Forderung des Vermieters zur Zahlung des vollen Mietpreises nach Vertrag gerechtfertigt.  MfG.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Nach dem von Ihnen wiedergegebenen Wortlaut des Vertrags wird die volle Miete von 1.000 EUR nur für die Verwendung des Grundstücks als DiskothekenparkpS. fällig. Hinsichtlich anderer gewerblicher Zwecke des anderen Grundstücks und des Parkplatzgrundstücks selbst liegt offensichtlich eine Regelungslücke vor, d. h. über diese Sachverhalte besteht keine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung.  In einem solchen Fall muss nun durch Auslegung ermittelt werden, was die Parteien nach Treu und Glauben vereinbart hätten, wenn sie die neue Sachverhaltsgestaltung vorhergesehen hätten (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/157.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 157 BGB: Auslegung von Verträgen">§ 157 BGB/a> ). Zu ermitteln ist also, in den Worten der Rechtsprechung, der sog. hypothetische Parteiwille (im Streitfall entscheidet das Gericht über diese Frage).  Demnach dürfte davon auszugehen sein, dass die niedrige Erhaltungsmiete von 250 EUR nur für den Zeitraum anfällt, in dem weder das Parkplatzgrundstück selbst noch das Nebengrundstücke wirtschaftlich genutzt wird. Die Miete wird also nach Treu und Glauben im Fall einer wirtschaftlichen Nutzung jedenfalls mehr als 250 EUR betragen.  Ob wieder die volle Miete von 1.000 EUR anfällt, ist damit allerdings noch nicht gesagt: Es kann sein, dass die Miete für die Nutzung als DiskothekenparkpS. auf der Grundlage höherer Umsätze in dem Zusammenhang bestimmt worden ist. Wenn nunmehr Ihre Umsätze niedriger sind als für die ursprüngliche Geschäftsgrundlage vorgesehen, dann sollte auch die Miete dementsprechend niedriger sein. Sie sollte sich also im Bereich zwischen 250 und 1.000 EUR bewegen. Welche genaue Summe dies im Ergebnis ist, kann nur anhand der Umsatzzahlen und der vertraglichen Absprachen ermittelt werden. Die vollen 1.000 EUR würde ich jedenfalls nicht als gerechtfertigt betrachten.  Am besten wird es zunächst sein, wenn Sie von sich aus eine höhere Miete anbieten und eine neue vertragliche Vereinbarung aushandeln. Es kann ein Risiko sein, einem Gericht die Vertragsauslegung zu überlassen - einen Rechtsstreit sollten Sie daher eher versuchen zu vermeiden (im Übrigen würde auch ein Gericht zunächst auf eine Regelung per Vergleich hinwirken).   Mit freundlichen Grüßen  Abs. 1000. Juhre Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 157