Frage: Guten Abend, wir haben bei einer Zwangsversteigerung am 22.4.08 ein Haus mit 564m2 Grundstück erworben. 1.Im rückwärtigen Teil grenzt eine Landwirtschaftsfläche von 654m2, die später dazugekauft wurde,und nicht mit im Versteigerungsverfahren angeboten wurde. Alles ist aber im Grundbuch auf dem selben Blatt eingetragen, aber ohne Wegerecht für den hinteren Teil.Es besteht keine Möglichkeit außer über die rechts und links liegenden Nachbargrundstücke,oder mit dem Hubschrauber das Grundstück zu erreichen.Der Ex-Hauseigentümer möchte uns diese Fläche für 35.000€ zum Kauf anbieten,oder einen Zaun ziehen lassen.Sie ist auch noch belastet mit 5000€.Der Kaufpreis erscheint uns aber zuviel und ist vielleicht auch völlig unnötig?! Ist die Landwirtschaftsfläche nicht sowieso schon incl.da sie mit im Grundbuch steht?Oder was hat der Ex Eigentümer für Möglichkeiten diese Fläche zu nutzen? 2.Der Ex-Eigentümer sagt er möchte ohne Streit rausgehen,schaut sich nach einer Wohnung um,und wird solange das Haus nicht verlassen bis er was adäquates gefunden hat. Wir wollen natürlich so schnell wie möglich rein,haben auch gleich beim Zuschlag eine vollstreckbare Ausfertigung beantragt. Er meint erst nach der Verteilung(5.6.) müßte er frühestens raus.Sie leben mit 5 Personen im Haus. Welche Rechte haben wir?Wie sollen wir uns verhalten? Vielen Dank         

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.  Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.  Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:  Frage 1)  Grundsätzlich gilt, dass wenn Sie in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden und das Grundbuchblatt auch den hinteren Teil zusammen mit den ersteigerten Teil als ein Grundstück ausweist, Sie auch Eigentümer des hinteren Teils werden.  Sollte dieser Teil tatsächlich von der Versteigerung ausgenommen wurden sein, müsste eine Teilung des Grundstücks erfolgen, sofern es sich tatsächlich bisher um ein Grundstück handelte.  Grundstücksflächen, die zwar räumlich auseinanderliegen, aber unter derselben Nummer desselben Grundbuchblattes im Grundbuch eingetragen sind, bilden insgesamt ein einziges Grundstück im Rechtssinne (BVerwG, Urt. v. 14. 12. 1973 - 45 Abs. 100 48.72 -; Urt. vom 9. 4. 1976 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20C%2075.74" target="_blank" class="djo_link" title="BVerwG, 09.04.1976 - Abs. 4 Abs. 100 75.74: Antrags- und Klagebefugnis der Käufers auf Bodenverkehrsgenehm...">4 Abs. 100 75.74/a>  -).  Demnach wäre die landwirtschaftliche Fläche inklusive.  Sollte aber tatsächlich diese Fläche nicht mit von der Versteigerung umfasst worden sein, käme hier eine Teilung der Grundstücke in Betracht. Dies ändert aber zunächst nichts daran, dass Sie auch für die landwirtschaftliche Fläche zunächst als Eigentümer gelten. Deshalb können Sie das Setzen eines Zaunes verhindern.  Der Ex-Eigentümer hätte allenfalls ein Recht auf Grundbuchberichtigung, wenn die tatsächlichen Gegebenheiten mit den eingetragenen Tatsachen im Grundbuch nicht übereinstimmen.  Der Ex-Eigentümer kann dann von Ihnen die Zustimmung verlangen, dass die Grundstücke geteilt werden und der Ex-Eigentümer für das hinten gelegene Grundstück als Eigentümer eingetragen wird.  In welchem Umfang tatsächlich ein Zuschlag für das gesamte Grundstück erfolgte, kann von mir derzeit nicht beantwortet werden. Dies ließe sich nur an Hand des Versteigerungsprotokolls und des Versteigerungsangebotes ermitteln. Ich weise jedoch darauf hin, das dies, sofern von Ihnen gewünscht, nicht zu einen von Ihnen hierfür vorgesehenen EinS. möglich ist.  Zusammenfassend gilt derzeit, dass der hintere landwirtschaftliche Grundstücksteil und der sicher durch Sie ersteigerte Teil ein Grundstück sind. Aus diesem Grund ist es auch nicht erforderlich für den hinteren Teil ein Notwegerecht durchzusetzen.  Sollte das Grundstück tatsächlich geteilt werden, gilt für das Notwegerecht folgendes:  Entweder ist der Eigentümer des hinteren Grundstücks dann bereit, Ihnen freiwillig ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit zur Eintragung ins Grundbuch zu bewilligen oder Sie müssten ein Anspruch auf Gewährung eines Notweges nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/917.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 917 BGB: Notweg">§ 917 Abs. 1 BGB/a>  geltend machen.  Dabei gilt jedoch, dass dieser Notweg die geringste Beeinträchtigung des Nachbarn verursacht. Ein Anspruch auf ein bestimmten Weg haben Sie dabei nicht. Dies bedeutet, dass ggf. unter Umständen der Notweg auch über die Grundstücke der Nachbarn recht und links führen könnte.  Frage 2)  Ob Sie dem Ex-Eigentümer entgegenzukommen, sofern dieser signalisiert, freiwillig und zeitnah bei geeigneter Wohnung auszuziehen, liegt allein in Ihrem Ermessen.  Grundsätzlich sind Sie unmittelbar mit Zuschlag in der Versteigerung Eigentümer des Grundstücks geworden, a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/90.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 90 ZVG">§ 90 Abs. 1 ZVG/a> .  Sie können also dem Ex-Eigentümer eine angemessene Frist zur Räumung des Hauses setzen und dann bei fruchtlosem Verstreichen diesen zur Räumung durch die vollstreckbare Ausfertigung zwingen.  Aus dem Zuschlagbeschluss kann gegen den Besitzer (Ex-Eigentümer) auf Räumung des Grundstücks und Herausgabe der mitversteigerten Gegenstände vollstreckt werden, a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/93.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 93 ZVG">§ 93 Abs. 1 ZVG/a> .  Der Zuschlag muss wie jeder Vollstreckungstitel zugestellt werden.  Da der Zuschlagbeschluss bereits als vollstreckbarer Titel gilt kommt es nicht mehr auf die Verteilung an. Sie könnten sofort nach Erhalt der vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagbeschlusses die Räumung mittels Gerichtsvollziehers betreiben.  Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.  Mit freundlichen Grüßen  Marco Liebmann Rechtsanwalt   Hinweis:  Wer anwaltliche Dienstleitungen in Anspruch nimmt und hierfür selbst einen Betrag als Honorar einsetzt, hat dieses auch zu zahlen.  Ich bitte Sie daher, dafür Sorge zu tragen, dass der von Ihnen eingesetzte Betrag von Ihrem Konto eingezogen werden kann.  Andererseits müsste ich davon ausgehen, dass nie beabsichtigt wurde, diesen Betrag zu zahlen, was den Straftatbestand des Eingehungsbetruges erfüllt und die Möglichkeit in Betracht gezogen werden muss, eine Strafanzeige zu stellen.  Mit freundlichen Grüßen  Marco Liebmann Rechtsanwalt    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 917