Frage: Situation: Ich komme aus Bayern und wohne seit 1999 zur Miete in einem Mehrparteienhaus das einer Erbengemeinschaft gehört und von dieser vermietet wird. Im Vorderhaus sind 9 Parteien, da wohnt auch eine Person der Erbengemeinschaft die sich bis Ende letzten Jahres um alle Mietangelegenheiten gekümmert hat. Im Hinterhaus sind drei Wohnungen (2 Wohneinheiten habe ich selber angemietet, in der dritten wohnt meine Nachbarin) und noch Lagerräume im Parterre, die seit Anfang 2011 auch von uns beiden angemietet wurden. In den Mietverträgen ist die Nutzung des gemeinschaftlichen Hinterhofgartens (ca. 150 qm) nicht explizit mit aufgenommen.  In den letzten 13 Jahren haben meine Nachbarin und ich alle Arbeiten zur Pflege des Gartens (Rasen mähen, Unkraut jäten, Sommerbepflanzungen einbringen, Herbstschnitt etc.) übernommen, und dabei wurden die durchgeführten Veränderungen (Anpflanzungen von Bäumen, Neuanlage von Rabatten oder Hecken) immer in Absprache mit der im Vorderhaus wohnenden Vermieterin durchgeführt, bis hin zu einer Vereinbarung, dass sie sich an zwei Wochentagen um das Bewässern kümmert und wir an den anderen Tagen dafür zuständig sind. Alle Kosten für Pflanzen, Erde, Bewässerungseinrichtungen usw. haben wir so gut wie immer alleine getragen, gelegentlich bekamen wir mal 20 Euro von der Vermieterin 'zugesteckt'.  Neben der reinen Gartenpflege sieht unsere 'Nutzung' so aus, dass wir uns im Sommer ca. einmal die Woche zum Grillen im Garten aufhalten (keine direkten Anwohner, und alle anderen Mieter aus dem Vorderhaus haben damit kein Problem), oder gelegentlich einen Liegstuhl rausstellen zum Sonnen, der anschließend wieder weggeräumt wird. Bis vor wenigen Jahren wurde zusammen mit der Vermieterin aus dem Vorderhaus und allen anderen Mietern auch ein Sommer-Grillfest veranstaltet. Der Garten wird außer von uns auch von anderen Mietern zum Wäschetrocknen genutzt.  Der entfernt wohnende Teil der Erbengemeinschaft kam ca. zweimal pro Jahr vorbei und hat sich alles angesehen. Dabei sind nie negative Äußerungen über den Garten gefallen, und auch der im Sommer ständig aufgestellte Grill hat nicht gestört.  Seit Ende letzten Jahres kann sich die Vermieterin aus dem Vorderhaus gesundheitsbedingt nicht mehr um die Verwaltungsaufgaben kümmern, und wir wurden schriftlich benachrichtigt, dass alle weitere Kommunikation (z.B. auch die Mietzahlungen auf ein anderes Konto) mit dem entfernten Teil der Erbengemeinschaft zu erfolgen habe.  Seit wenigen Wochen hat sich das bisher einvernehmliche Verhältnis massiv verschlechtert, so wurde meiner Nachbarin zunächst  verboten ihr Zwergkaninchen für 20 Minuten auf der Wiese laufen zu lassen. Zuletzt hat Sie ein Schreiben bekommen, dass falls Sie an einer Nutzung der Gartenfläche interessiert sei, dies erst in einem Vertrag festgehalten werden muss. Die Vermieterin aus dem Vorderhaus geht uns aus dem Weg und grüßt nicht mal mehr, so dass der weitere Erhalt des Gartens ungeklärt ist.  Nun meine konkreten Fragen:  - Dürfen wir mit der Gartenpflege verfahren wie bisher?  - Ist für die weitere Nutzung (Grillen, Sonnen, Wäsche aufhängen etc.) tatsächlich erst noch ein Vertrag erforderlich? Ich ahne schon, dass die dafür dann auch noch Geld haben wollen.  - Ist es zulässig nur einem einzigen Mieter die bisher geduldete Nutzung zu untersagen?  - Sind alle bisherigen mündlichen Zusagen und Vereinbarungen nun einfach hinfällig? 

Antwort: Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),  vielen Dank für die  Anfrage über das Online Portal frag-einen-anwalt.   Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln.   Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens  anders ausfallen.  Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Frage(n) weiter wie folgt:  1)  a) Bei Einfamilienhäusern gilt der Grundsatz, dass der Garten als mit vermietet gilt, solange nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist (OLG Köln a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=19%20U%20132/93" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 05.11.1993 - 19 U 132/93: Mietgegenstand bei Vermietung eines Einfamilienhauses - Mie...">19 U 132/93/a> ). Bei Mehr-Familienhäusern darf der Mieter den Garten grundsätzlich nur nutzen, wenn ihm laut Mietvertrag der Garten oder ein Teil des Gartens mit vermietet wurde oder wenn der Garten allen Mietern zur Verfügung steht.   Vorliegend stand der Garten den Mietern über Jahre zur Verfügung. Es wurde jedoch versäumt, die Nutzung und die Pflege des Gartens im Mietvertrag konkret festzuhalten.   b) Auch wenn in dem Mietvertrag kein Passus zur Regelung der Gartennutzung enthalten ist, so haben die  Vermieter die bisherige Nutzung des Gartens viele Jahre jedenfalls geduldet.   Man könnte deshalb annehmen, dass deshalb der Mietvertrag stillschweigend geändert und auf den Garten erweitert worden ist! Allerdings gibt es so etwas wie ein 'Gewohnheitsrecht' zur Gartennutzung nicht.  c) Es spricht daher Einiges dafür, mit der  Erbengemeinschaft eine gütliche  Lösung zu suchen und das Ganze dann auch im Mietvertrag festzuhalten.   aa) Die Verwaltung des Nachlasses steht dabei den Erben gemeinschaftlich zu. Jeder Miterbe ist den anderen gegenüber verpflichtet,  mitzuwirken (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/2038.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 2038 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses">§ 2038 BGB/a> ). Die Erbengemeinschaft kann dabei intern festlegen, wer die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums übernehmen soll.    bb) Eine schriftliche Regelung der Gartennutzung und Gartenpflege läge wohl auch im Interesse der Erbengemeinschaft, zumal man bei der Gelegenheit auch eine konkrete Vereinbarung hinsichtlich der Gartenpflege denken könnte.   2)  Dies voraus geschickt nehme ich zu Ihren Fragen zusammenfassend wie folgt Stellung:   a)Dürfen wir mit der Gartenpflege verfahren wie bisher? Ist für die weitere Nutzung (Grillen, Sonnen, Wäsche aufhängen etc.) tatsächlich erst noch ein Vertrag erforderlich?   Wie oben ausgeführt macht es Sinn Gartennutzung und Gartenpflege im Mietvertrag konkret zu regeln.   Grund zu einer Mieterhöhung gibt dies nicht, zumal mit der Nutzung wohl auch die Pflege des Gartens einher gehen wird.      b) Ist es zulässig nur einem einzigen Mieter die bisher geduldete Nutzung zu untersagen?  Man könnte z. B.  auch an eine Regelung denken, in der ausschließlich den Mietern der Erdgeschosswohnung die Nutzung und Pflege des Gartens zukommt. Dies wäre nicht unüblich.    Grillen im Garten  ist im Rahmen einer Gartennutzung grundsätzlich erlaubt (LG Stuttgart a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=10%20T%20359/96" target="_blank" class="djo_link" title="LG Stuttgart, 14.08.1996 - 10 T 359/96: Vorliegen eines Nachteils i. S. d. § 14 Nr. 1 WEG (Wohn...">10 T 359/96/a> ; AG Bonn 6 Abs. 100 565/96). Dass gegenüber der Tochter der Nachbarin ausgesprochene Verbot, das Zwergkaninchen  nicht über den Gemeinschaftsgarten laufen zu lassen, könnte im Übrigen schicknös sein (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/226.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 226 BGB: Schikaneverbot">§ 226 BGB/a> ).  Sollte man wieder zusammen finden, so werden die Nachbarn in einem typischen Wohngebiet gegen eine Gartenfest nichts einwenden können (LG Frankfurt a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2/21%20O%20424/88" target="_blank" class="djo_link" title="LG Frankfurt/Main, 06.03.1989 - 21 O 424/88: Verstoß gegen die Regeln des nachbarlichen Gemeins...">2/21 O 424/88/a> ).  c) Sind alle bisherigen mündlichen Zusagen und Vereinbarungen nun einfach hinfällig?  Nein.   Allerdings könnten Sie bei einer streitigen Auseinandersetzung mündlich getroffenen Vereinbarungen nur schwer bewiesen werden. Zudem gibt es kein  Gewohnheitsrecht zur Gartennutzung.  Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Bei Unklarheiten  benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.    Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben.   Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 226, § 2038