Frage: Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,  ich habe ein vermietete Eigentumswohnung, die zur Zeit mit drei Einzelmietverträgen (je Zimmer ein Mietvertrag), erworben. Küche, Flur & Bad sind gemeinschaftlich zu nutzen.  Nun wurde ein Mietvertrag, fristgerecht, zum 31.05. gekündigt. Meine Problem liegt nun darin, dass ich seit gut drei Monaten keinen Nachmieter für dieses Zimmer finde. Die ersten zwei Monate habe ich es den zwei übergebliebenen Mietern überlassen einen 'Nachmieter' zu suchen, da das miteinander auch stimmen soll. Da diese aber es nicht geschafft haben in einer Universitätsstadt mit bekanntem Wohnraummangel einen Nachfolger zu organisieren, bin ich jetzt selbst auf der Suche.  Dies gestaltet sich aber mehr als schwierig, da die beiden Bewohner, 'gewöhnungsbedürftig' sind und vielleicht auch nicht die Saubersten. Das schreckt natürlich einige ab. Darüber hinaus ist es kaum möglich einen Besichtigungstermin zu vereinbaren, da die beiden anscheinend immer was zu tun haben...  Kann ich auf einen Besichtigungstermin pochen, bzw. da Flur Küche und Bad 'Gemeinschaftsräume' sind, diese auch ohne Anwesenheit der Mitmieter betreten?  Gibt es eine Möglichkeit, wenn es keinen gibt, der mit den beiden zusammen wohnen will, die Mietverträge zu kündigen bzw. auf einen Mietvertrag über alle Zimmer auszuweichen?   Ich habe natürlich ein berechtigtes Interesse daran, dass alle drei Zimmer vermietet sind.  Ich hoffe Sie können mir weiterhelfen 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:  1. Besichtigungstermin  Grundsätzlich dürfen Sie die Wohnung in Abwesenheit der Mieter nur in Notfällen betreten. Dies gilt meines Erachtens auch für den Fall, dass nur einzelne Zimmer vermietet wurden und Küche, Bad und Flur gemeinschaftlich benutzt werden dürfen. Auch den Mietern einer solchen Wohngemeinschaft dürfte ein Recht auf Unverletzlichkeit der Wohnung zuzugestehen sein. In diesem Sinne führte das Bundesverfassungsgericht aus: Grundrechtsträger des a href="https://dejure.org/gesetze/GG/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="Art. 13 GG">Art. 13 Abs. 1 GG/a>  ist (…) jeder Inhaber oder Bewohner eines Wohnraums, unabhängig davon, auf welchen Rechtsverhältnissen die Nutzung des Wohnraums beruht (BVerfG a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2%20BvR%202225/08" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 02.07.2009 - 2 BvR 2225/08: Unverletzlichkeit der Wohnung (Schutz bei Wohngemeinschafte...">2 BvR 2225/08/a> ).  Sie haben aber das Recht, die Mietwohnung in Beisein eines Mieters mit potentiellen Mietinteressenten zu besichtigen. Die Rechtsprechung gewährt ca. 4 Termine pro Monat á 30 bis 60 Minuten an Werktagen zu den üblichen Zeiten. Die Besichtigung muss rechtzeitig vorher angekündigt und begründet werden. Bei der Terminwahl müssen die berechtigten Interessen der Mieter (Krankheit, Arbeitszeit, etc.) berücksichtigt werden.  Verweigern die Mieter eine Besichtigung, können Sie diese nur gerichtlich, in besonders eilbedürftigen Fällen mittels einstweiliger Verfügung, erzwingen. Die Vereitelung einer berechtigten Besichtigung, stellt eine vertragliche Nebenpflichtverletzung der Mieter dar. Nach vorheriger Abmahnung kann eine solche Pflichtverletzung eine fristlose Kündigung rechtfertigen.  2. Kündigung/ Ausweitung des Mietvertrages  Die ordentliche Kündigung der Mietverträge durch Sie als den Vermieter, ist gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  nur möglich, wenn ein so genanntes „berechtigtes Interesse' vorliegt. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  kann eine beabsichtigte Erhöhung der Miete niemals ein berechtigtes Interesse darstellen. Sie können den Mietern daher nicht kündigen, um Ihnen die Wohnung dann als Ganzes, mit entsprechend erhöhtem Mietzins, neu zu vermieten.   Ein berechtigtes Interesse ist beispielsweise gegeben, wenn die Mieter Ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzen. Das sind Fälle, in denen der Hausfrieden gestört oder die Miete wiederholt unpünktlich oder gar nicht bezahlt wird.   Sollten Sie die Wohnung ernsthaft für sich selbst oder für Familienangehörige als Wohnraum benötigen, wäre auch dies ein berechtigtes Interesse und würde Sie zu einer so genannten Eigenbedarfskündigung  berechtigen. Eine solche Kündigung ist jedoch nur wirksam, wenn Ihre Gründe ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sind (a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20103,%2091" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 20.01.1988 - Abs. 8 ARZ 4/87: Eigenbedarf des Vermieters">BGHZ 103, 91/a> ).  Da Sie nicht erwähnt haben, dass Sie die Mietsache verwerten wollen, oder die Mieter anderweitig Anlass für eine außerordentliche Kündigung geben, sehe ich vorerst keine Möglichkeit den Mietern zu kündigen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.  Sollten weiterhin Unklarheiten bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.  Mit freundlichen Grüßen   Sebastian Winter, Rechtsanwalt  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573