Frage: Problematik des ganzen Mietverhätniss zu heutigen Tag:  Die Grundlage für das geschlossene Mietverhältnis mit meinem Mieter war, dass er alleinstehend ist und das auch bleibt und deshalb die Dachgeschoßwohnung mieten konnte. Er versicherte mir ein sehr ruhiger Mieter zu sein. Mittlerweilen hat er aber eine Frau und zwei Kleinkinder in der Wohnung. Die Lärmbelästigungen nahmen im letzten halben Jahr extreme Ausmaße an. Mehrfach wurde er schriftlich und mündlich darauf hingewiesen, laut Mietvertrag, die Hausordnung einzuhalten hat, auch bezüglich Lärmbelästigung und Ruhezeiten. (Lärmbelästigung bis manchmal 2 Uhr Morgens durch Fernseher und spielenden Kinder)  Ich habe noch eine Mietpartei im Haus die sich durch die Lärmbelästigung von Ihm und seiner Familie gestört fühlt. Die junge Familie mit einem Kleinkind bewohnt die EG-Wohnung, ich selbst wohne im OG.   Außerdem benützt er ohne Absprache mit mir den Trockenraum, der für alle Parteien bestimmt ist,  als Abstellkammer.  Die ganze Thematik wurde mit dem Mieter persönlich besprochen und Ihm auch per Einschreiben mit Rückschein zugestellt. Bei dem Gespräch waren alle Mietparteien und der Vermieter anwesend, die das Gespäch mitverfolgten und auch das Protokoll mit den aufgeführten Punkten, die zur Sprache gebracht wurden, unterschrieben haben.   Wie kündige ich das Mietverhältnis am effektivsten, schnellsten und wirksamsten?  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   am schnellsten und effektivsten beendigen Sie das Mietberhältnis mit einem Aufhebungsvertrag.  Das liest sich sicherlich zunächst ungewöhnlich und erfordert auch möglicherweise Zugeständnisse des Vermieters, die er eigentlich nicht abgeben will und muss - aber es erspart dann vielZeit, Ärger und auch Geld.  Daher sollte versucht werden, einen Aufhebungsvertrag zu vereinbaren.    Ist das nicht möglich, können Sie die fristlose Kündigung, hilfsweise fristgerechte Kündigung zum nächstmöglichen Termin erklären.   Notwendig ist dazu aber die Benennung des Vorliegens eines solch triftigen Grundes, wonach der Bestand des Mietvertrages für Sie unzumutbar ist.   Und das ist nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung in der fortlaufender Störung des Hausfriedens und nicht hinnehmbare Lärmbelästigung durchaus zu sehen.  Hier wurde der Mieter entsprechend abgemahnt und hat sein Verhalten nicht geändert, wobei aber ein einmaliges Fehlverhalten nicht reicht. Ich gehe aber davon aus, dass es mehrfach geschehen ist (und noch geschieht), Sie die Abmahnung deutlich auch mit der Konsequenz der Kündigung ausgesprochen haben.  Wenn der Mieter dann aber weiterhin diese Ruhestörungen vornimmt und sein Verhalten nicht ändert, ist das in der Tat ein Grund für eine Kündigung (LG Coburg, Urt.v. 25.09.2008, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=32%20S%201/08" target="_blank" class="djo_link" title="LG Coburg, 15.04.2008 - 32 S 1/08: Der Vermieter kann einem Mieter, der in einem Mehrparteien-Abs. 1000...">32 S 1/08/a> ).    Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen und die Räumung ist auch gegenüber der Ehefrau auszusprechen, auch wenn diese selbst wohl nicht Mietpartei ist.   Die Kündigung ist zu begründen, auf das Widerspruchsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/574.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung">§ 574 BGB/a>  ist genau hinzuweisen und die Kündigung muss die Originalunterschrift von Ihnen als Vermieter tragen.  Die Zugang des Kündigungsschreibens müssen Sie im Streitfall nachweisen, sodass die Übergabe zumindest in Zeugengegenwart erfolgen sollte.    Zieht der Mieter mit der Familie nicht aus oder widerspricht er der Kündigung, müssen Sie Räumungsklage gegen den Mieter und jednr erwachsenen Mitbewohner (hier die Ehefrau) erheben, da letztere sonst in der Wohnung verbleiben könnte!   Dazu müssen Sie mindestens Gerichtskosten vorab zahlen, deren Höhe sich nach dem Jahresmietzins richtet, im Falle des Räumungstitels (das Verfahren kann Monate/Jahre dauern) einen Gerichtsvollzieher (gegen Vorkasse von mehreren tausend Euro, wenn das Mobiliar eingelagert werden müsste) beauftragen, so dass der eingangs geschriebene Rat eines Aufhebungsvertrages ernsthaft zu überdenken ist; in der Regel ist das 'nur' eine finanzielle Frage, die sich unterm Strich schnell rechnen könnte.   Mit freundlichen Grüßen  Rechtsanwalt Thomas Bohle, Oldenburg  !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 574