Frage: Sehr geehrte Damen und Herren ,  ich habe vor ein Haus auf Rentenbasis zu kaufen. Die Details zu dem Kaufvertrag wurden schriftlich festgehalten und von beiden Seiten unterschreiben.  Der Notar - Termin wurde vereinbart und  vor dem Termin hat der Verkäufer sich das anderes überlegt und verkauft das jetzt  an jemand anderes. Der Notar -Termin wäre  nächst Woche.  1) kann ich auf die Erfüllung des Vertrages bestehen? 2) kann ich Schadenersatz geltend machen? 3) wie gehe ich gegeh den Verkäufer vor bzw. was raten Sie mir ? Mit freundlichen Grüßen  

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  die Situation ist leider nicht so günstig für Sie.  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a>  muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Bis zum Zeitpunkt der Beurkundung liegt daher nur ein Entwurf vor, der grundsätzlich keine Bindungen zwischen den Parteien schafft.  Daher haben Sie ohne die Beurkundung keinen Anspruch auf Eigentumsverschaffung.  Da es ohne Beurkundung keine Erfüllungspflicht des Verkäufers gibt, muss auch ein diesbezüglicher Schadensersatzanspruch scheitern.  Man kann an vorvertragliche Schadensersatzansprüche denken, wenn Ihnen in Anbahnung des Vertrages Unkosten entstanden sind. Der BGH hält derartige Aufwendungen aber nur ausnahmsweise für ersetzbar, wenn ganz sicher war, dass es zum Verkauf kommen sollte, da anderenfalls die Beurkundungsvorschriften ins Leere liefen, wenn sich schon doch auch aus jedem nicht beurkundeten Grundstücksvertrag Pflichten ableiten ließen.  Diese Vorschriften sollen gerade dazu dienen, dass die Parteien sich eine voreilige Bindung noch einmal überlegen können.  Beispiele für  besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzungen sind:  wenn eine der Parteien eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft vorspiegelt, etwa wenn die Partei eine tatsächlich nicht vorhandene Bereitschaft vorspiegelt, den Kaufvertrag zu einem bestimmten Preis abzuschließen, wenn ein Verhandlungspartner zunächst eine von ihm geäußerte Verkaufsbereitschaft tatsächlich gehabt hat, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von ihr abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren,  wenn die Partei die Mitwirkung an der Beurkundung als sicher in Aussicht stellt, wenn sich der potenzielle Verkäufer bereits mit Aus- und Umbaumaßnahmen des Kaufinteressenten einverstanden erklärt hatte, oder wenn infolge des Abbruchs der Vertragsverhandlungen die Existenz des anderen Vertragspartners gefährdet wird.  Siehe hierzu auch BGH Urteil vom 09.11.2012, Aktenzeichen a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 5%20ZR%20182/11" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 09.11.2012 - Abs. 5 ZR 182/11: Aufschiebend bedingter Grundstückskaufvertrag: Haftung der vollm...">Abs. 5 ZR 182/11/a> .  Leider keine guten, aber hoffentlich klaren Informationen für Sie.  Mit freundlichen Grüßen  Andreas Wilke  Rechtsanwalt         !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b