Frage: Mein neuer Grundstücksnachbar möchte von mir eine Garage kaufen und abreißen. Im Gegenzug bietet er mir neben einem finanziellen Ausgleich ein unbefristetes Dienstbarkeitsrecht zur Nutzung eines Stellplatzes in seiner neuen Tiefgarage an. Dieses soll im Grundbuch eingetragen werden. Darüberhinaus bietet er an das Dienstbarkeitsrecht falls ich das je wünsche zu einem Fixpreis von 20.000 Euro auch wieder zurückzukaufen . Sind solche Dienstbarkeitsrechte überhaupt verkaufbar und wenn ja gegebenenfalls auch an Dritte und was gibt es sonst noch zu beachten hinsichtlich Grundbucheintrag und Urkunde? W.A.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:  Ihren Angaben entnehme ich, dass Ihnen Ihr Grundstücksnachbar als Gegenleistung für die Veräußerung Ihrer Garage eine Grunddienstbarkeit an einem (Teil) seines Grundstücks (Hier die Tiefgaragenparcelle) einräumen will.  1. Dies ist grundsätzlich möglich. Eine solche Grunddienstbarkeit würde dann für das insoweit belastete Grundstück eingetragen werden. Voraussetzung hierfür ist ein entsprechender notarieller Vertrag sowie die Eintragung ins Grundbuch.   Hierbei sollten Sie darauf achten, dass die Belastung der Grundstücks und die entsprechende Eintragung auch Ihrem Interesse und Ihren Vorstellungen entsprechend erfolgt. Eine Belastung kann beispielsweise in der Weise erfolgen, dass Ihr Grundstücksnachbar und Eigentümer der Tiefgarage verpflichtet ist, die Benutzung des Stellplatzes nur durch Sie zu dulden. Es kann aber auch ausdrücklich geregelt werden, dass es Ihnen gestattet ist auch Dritten die Mitbenutzung zu gestatten und/oder schuldrechtlich zu überlassen. Fehlt eine solche Regelung,  ist die Mitbenutzung durch dritte Personen in der Regel auf Personen beschränkt, die zu Ihnen in besonderer Beziehung stehen, namentlich Haugenossen, Besucher und Kunden u.a., vgl. BGH, Abs. 1050 § 1018, Nr. 20. Es empfiehlt sich daher bereits im Voraus Rechtsfrieden durch eine ausdrückliche Vereinbarung zu schaffen.  Zu beachten ist ferner, dass Sie im Allgemein zur schonenden Nutzung verpflichtet sind, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1020.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1020 BGB: Schonende Ausübung">§ 1020 BGB/a> .  2. 'Verkaufen' lässt sich eine Dienstbarkeit hingegen als sog. dingliches Recht nicht. Da die Grunddienstbarkeit ein Bestandteil des Grundstücks ist, kann sie nur zusammen mit diesem übertragen werden. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1019.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1019 BGB: Vorteil des herrschenden Grundstücks">§ 1019 BGB/a>  kann sie auch nicht gesondert abgetreten werden.   Die Offerte Ihres Nachbars die Dienstbarkeit jederzeit auch 'zurückkaufen' zu wollen ist daher dahingehend auszulegen, dass er beabsichtigt Ihnen eine Entschädigung in Höhe von EUR 20.000,00 zu bezahlen, wenn Sie der Löschung der Grunddienstbarkeit zustimmen. Ohne Ihre Löschungsbewilligung ist das Grundstück Ihres Nachbarn nämlich insoweit mit der Dienstbarkeit belastet. Diese Belastung würde sich freilich im Falle eines Verkaufs des Grundstücks kaufpreismindernd auswirken.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen    Dipl.iur. Mikio A. Frischhut Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1019, § 1020