Frage: Möchte mein Haus im Sommer 2012 verkaufen. Offiziell(Grundsteuerbescheid) handelt es sich um ein Zweifamilienhaus(2 Wohnungen mit jeweils ca.65-70 qm) Ich bewohne das Ergeschoss,seit August 2008 wohnt ein Paar, das inzwischen ein Kind hat, im 1.Stock. Fatalerweise wurde der Spitzboden 1996 ausgebaut(1 Zimmer Mansarde mit WC und Duschgelegenheit im Keller) und wird seitdem an Studenten vermietet. Die jetzt dort wohnende Studentin wird ohnehin im Sommer ausziehen, aber von dem Paar mit Kind erwarte ich Widerstand (Bauchgefühl, Ausübung aller Rechtsmittel). Ich hatte dem Paar zum Jahresbeginn mitgeteilt, dass das Haus demnächst verkauft wird und ein potentieller Käufer (Familie mit Kindern) kaum Interesse an einer Vermietung hat. Sonderkündigungsrecht im Zweifamilienhaus von meiner Seite scheidet wohl wegen der zusätzlichen Studentenwohnung aus. Ich befürchte nun erhebliche Nachteile beim Verkauf, wenn die Kündigung von Mietern, die eventuell Sozialklauseln geltend machen, dem Käufer mit allen Verzögerungen der vollen Nutzung aufgebürdet werden. Außerdem müssen dringend Modernisierungen (Wasserleitungen: Wasserschaden absehbar, Einfachverglasung) vorgenommen werden. Die Stimmung im Haus ist freundlich. Wie soll ich am Besten vorgehen und was mache ich im Falle eines Konflikts?

Antwort: Guten Morgen,  ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der von Ihnen dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:  Zunächst einmal ist davon auszugehen, dass aufgrund der tatsächlich vorhandenen dritten Wohnung ein Sonderkündigungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 100 BGB/a>  nicht gegeben ist.Für die Frage der Wirksamkeit einer vermieterseitigen Kündigung ist daher nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  zu prüfen, ob ein geschütztes Interesse vorhanden ist.  Im Rahmen der Verwertungskündigung muss geprüft werden,ob Sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden.  Der bloße Wunsch, das Haus möglichst preisgünstig verkaufen zu können, reicht für sich allein genommen also nicht aus.  Die von Ihnen erwähnte Notwendigkeit von Modernisierungsmaßnahmen ist ebenfalls kein solcher Grund, der einen Kündigungsgrund zu Gunsten des Vermieters entstehen lassen würde, denn nach den gesetzlichen Vorschriften hat der Mieter notwendige Modernisierungsmaßnahmen zu dulden und muss gegebenenfalls vorübergehend aus der Wohnung ausziehen, BayObLG München 1. Zivilsenat, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 17. November 1983, Az: ReMiet 1/83 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201984,%20372" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 17.11.1983 - REMiet 1/83">NJW 1984, 372/a> -373.  Erst dann, wenn geplant ist, das Haus abzureißen und neu aufzubauen, gibt es nach einer aktuellen Entscheidung des BGH die Möglichkeit der Kündigung für den Vermieter. Dass die von Ihnen vorgesehenen Modernisierungsmaßnahmen diesem Umfang erreichen, ergibt sich aus Ihrer Darstellung nicht.   Da die Rechtslage, zumindest aufgrund Ihrer kurzen Schilderung, für Sie nicht günstig auszusehen scheint, könnten Sie natürlich auch versuchen, mit den Mietern im ersten Stock eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages zu erreichen.   Möglicherweise bietet die Darstellung der von Ihnen ins Auge gefassten Modernisierungsmaßnahmen sowie ein gewisser finanzieller Anreiz, etwa Übernahme von Umzugskosten o.ä. ja eine Möglichkeit, die Sache zur Zufriedenheit beider Seiten zu regeln.   Da das Verhältnis zu Ihren Mietern und die Stimmung im Haus von Ihnen als freundlich bezeichnet werden, besteht durchaus die Möglichkeit, so ohne größere Probleme zum Ziel zu kommen.  Sollte eine solche Lösung nicht in Betracht kommen, bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristgemäß zu kündigen und diese Kündigung mit einer ansonsten fehlenden wirtschaftlichen Verwertbarkeit und damit verbundener erheblicher wirtschaftlicher Nachteile zu begründen.  Angesichts der rechtlichen Schwierigkeiten im Zusammenhang mit einer solchen Kündigung empfiehlt es sich dringend, schon in diesem Stadium sich anwaltlicher Hilfe zu bedienen. Ansonsten laufen Sie möglicherweise Gefahr, schon durch eine unzureichende Begründung der Kündigung deren Unwirksamkeit zu produzieren.  Falls es dann hart auf hart kommt, bleibt Ihnen nur der Weg der Räumungsklage und der Versuch, das Gericht davon zu überzeugen, dass hier eine berechtigte Entwertungskündigung ausgesprochen wurde.  In diesem Fall müssen Sie sich natürlich auf zeitliche Verzögerungen einrichten, denn bis zum Sommer 2012 dürfte ein solches Verfahren sicherlich nicht abgeschlossen sein.  Auch aus diesem Grunde sollten Sie eine einverständliche Lösung mit den betreffenden Mietern zu erreichen versuchen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573