Frage: Verkäuferin einer Immobilie akzeptierte unser Kaufangebot. Hierzu liegt vom Makler eine Akzepterklärung vor. Es waren nunmehr noch einige Details zu klären bzgl. der Finanzierung (ca. 7 Wochentage). Der Makler informierte uns nun per Mail (übrigens kurz vor Vertragsunterschrift beim Finanzier), dass die Immobilie an einen Käufer verkauft wird, der den lt. Expose genannten Preis zahlen wird. Wir hatten eine Verkaufszusage d.d. Makler (schriftlich per Mail)!. Wir haben den Makler gesagt, dass wir kaufen!! Nun geht uns defacto ein Geschäft 'flöten' (Kapitalanlage). Alternativ können wir in eine identische Wohnung in dem Objekt kaufen- die ist aber wesentliche teurer.  Kann hier ggf. Schadensersatz geltend gemacht werden und wenn ja in welcher Höhe (Differenz zum Zweitobjekt oder eine Nettojahresmiete)? Danke 

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  durch die Verkaufszusage ist noch kein wirksamer Vertrag zustande gekommen. Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung bedarf der notariellen Beurkundung, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b BGB/a> .  SchadenserS. kann bei nicht eingehaltenen Verkauszusagen nur in Ausnahmefällen nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo ('Verschulden bei der Vertragsanbahnung') gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">§ 311 BGB/a>  verlangt werden.  Eine Ersatzpflicht besteht nur, wenn eine Partei die Verhandlungen ohne triftigen Grund abbricht, nachdem sie in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages erweckt hat. Zudem muss der Käufer im Vertrauen auf den Vertragsschluss bereits Aufwendungen gemacht haben.   Die Anforderungen in diesem Bereich sind durch die Rechtsprechung hoch. Meines Erachtens liegt nach Ihrer Schilderung bereits kein Abbruch der Verhandlungen ohne triftigen Grund vor. Denn wenn der Verkäufer die Immobilie anderweitig teurer verkaufen kann, ist das Abstandnehmen von der Zusage nachvollziehbar. Ein günstigeres Angebot eines anderen Interessenten wurde in der Rechtsprechung als triftiger Grund für den Abbruch der Vertragsverhandlungen anerkannt.  Weiter fehlt es nach Ihrer Schilderung an einem erstattungsfähigen Schaden. Die Erstattung beschränkt sich auf die nach der Entstehung des Vertrauenstatbestandes gemachten Aufwendungen. Derartige Aufwendungen beschreiben Sie nicht. Enttäuschte Renditeerwartungen sind nicht geschützt. Mehrkosten für einen Ersatzkauf sind ebenfalls nicht erstattungsfähig, da sonst faktisch der Verkäufer durch eine Ersatzpflicht an seine (formunwirksame) Zusage gebunden wäre und dadurch das notarielle Formerfordernis in einer vom Gesetz nicht gewollten Weise ausgehebelt würde.  Nach Ihrer bisherigen Schilderung werden Sie daher keine weiteren Schadensersatzansprüche geltend machen können.   Ich hoffe, Ihre Fragen beantwortet zu haben und bedaure, keine positive Einschätzung geben zu können.  Mit freundlichen Grüßen  Matthes Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 311