Frage: Mietrecht in Bad Dürkheim  Es ist ein Haus (ca. 1940) mit Stellplatz angemietet auf einer, mit einem Hoftor abgeschlossenen, Hoffläche. Auf der Hoffläche befindet sich u.a. noch ein Küchengebäude, welches an eine Köchin vermietet ist, die nur sporadisch das Gebäude nutzt. Scheune und Schuppen werden vom Vermieter als Lagerplatz u.a. zum Lagern von Brennholz seines Brennholzgeschäfts genutzt. In jüngster Vergangenheit wurde auf dem Hof auch stundenlang Holz gespalten. Das Anwesen befindet sich an einer Durchgangsstraße im Dorf in einer 30er Zone und wurde im Vorfeld entsprechend angepriesen. Allerdings hält sich hieran niemand. Es ist sehr laut. Das Haus ist 1-1/2 geschossig (der Kniestock ist 1,1 m hoch) und wird über eine Gas-Zentralheizung beheizt. Es sind ältere doppelverglaste Fenster (ca. 1980) verbaut. Die Zimmer sind nur mäßig mit Steckdosen versehen einschl. Küche. Die el. Absicherung geschieht über einige wenige Automaten. Es ist keine FI Sicherung vorhanden auch nicht für das Badezimmer. Jedes Zimmer hat 2 Zi.türen aber jeweils nur 1 Lichtschalter. Da alle Zimmertüren einen Bodenschweller haben, kann dies des nachts sehr unfallträchtig sein (Gäste). Die nicht dicht schließenden Zimmertüren scheinen aus der Gründerzeit zu stammen und sind durchgehend mit Kastenschlössern (ca.1900) ausgestattet. Jedes Öffnen der Türen ist sehr geräuschvoll und das was die Eltern abends im Schlafzimmer vertraulich besprechen, wird morgens vom Kind kommentiert. Das Badezimmer im Anbau des OG verfügt über eine Dusche, WC, Waschbecken und Waschmaschinenplatz. Die Deckenhöhe beträgt <1,9 m. Auch dieser Raum verfügt über einen Kniestock. Die Wohnung wurde vor einem 1 Jahr als 'vom Vermieter renoviert' angemietet. Renoviert heißt hier: der Boden wurde kpl. mit Laminat (EG+OG) ausgelegt. Türen, Decken und Wände wurden weiß überstrichen, einschl. Fliesen in der Küche. Die Küche verfügt über keinen Abluftanschluß für einen Dunstabzug.  Es wurde in 2016 kein Energieausweis vorgelegt, mit der Begründung, das nicht genügend Daten vorliegen würden. Wenn es stimmt, das Treppen mit mehr als 3 Trittkanten kpl. aus der Wohnraumberechnung herausfallen und Räume zwischen 1m und 2m (Bad) nur mit 50% gerechnet werden, so ist die Wohnraumberechnung um ca. 9% falsch angegeben. Für angebliche 116 qm werden 850,-€ (7,33 € / qm) + NK gezahlt.  Auf der anderen Straßenseite wird ebenfalls ein Haus vermietet: 150 qm für 950,-€ (6,33 € / qm) +NK einschl. 2 Bädern, 2 Garagen, Scheunengebäude, Nebengebäude, abgeschlossener Hof). In Bad Dürkheim gibt es angeblich keinen Mietspiegel  1. Ist die Vorlage eines Energieausweises nicht seit 2015 Pflicht? 2. Muss die Wohnung nach 1 Jahr bei Auszug wieder gestrichen werden (wird verlangt)? 3. Die Wohnung ist allereinfachst ausgestattet. 850,- € suggerieren eine gehobene Ausstattung. Der Straßenlärm ist erheblich. Der Hof wird immer öfter vom Vermieter frequentiert. Inwieweit weit ist eine Mietminderung (Vergleichsmiete, Lärm, falsche Wohnraumangabe; etc.) möglich und durchsetzbar? 

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:  1) Ja, der Vermieter ist gemäß § 16 Abs. 2 EnEV dazu verpflichtet, den Energieausweis vorzulegen. Ansonsten droht ihm ein hohes Bußgeld.  2)  Ob die Wohnung nach einem Jahr bei Auszug wieder gestrichen werden muss, hängt davon ab, wie diese Verpflichtung mietvertraglich ausgestaltet worden ist. Wurde ein sog. Individualvertrag geschlossen, also dieser z.B. handschriftlich nur für Ihr Haus aufgesetzt, kann die Regelung aufgrund der Vertragsfreiheit wirksam sein. Da die Rechtsprechung des BGH zu den sog. „starren Fristen' allein auf Formular-Mietverträge, die juristisch als Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§ 305 BGB/a>  anzusehen sind, anwendbar ist, würde in einem solchen Fall a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305b BGB: Vorrang der Individualabrede">§ 305b BGB/a>  zugunsten des Vermieters greifen. Wurde allerdings ein solcher Formular- Mietvertrag (z.B. aus dem Supermarkt oder vom Grundeigentümerverein) verwendet, würde die Ein-Jahres-Frist Sie im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 BGB/a>  unangemessen benachteiligen, da sie keinen Bezug auf den Zustand der Wohnung nimmt, was zur Unwirksamkeit der Klausel führt (ständige Rechtsprechung des BGH seit dem Urteil vom 23.06.2004, Az. Abs. 8 361/04, über den sog. Summierungseffekt auf Endrenovierungsklauseln anwendbar). Dann müsste die Wohnung lediglich besenrein zurückgegeben werden.  3) Zunächst sollten Sie hier einen Sachverständigen (z.B. Architekt) beauftragen, die Wohnung zu vermessen. Sollte sich bei Wohnfläche eine Abweichung von mehr als 10% ergeben, dürfen Sie die Miete entsprechend (auch für die Vergangenheit) mindern, vgl. Rechtsprechung des BGH seit dem Urteil vom 24.03.2004, Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20295/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 24.03.2004 - Abs. 8 ZR 295/03: Minderung der Miete wegen Abweichung der angegebenen Wohnfläc...">Abs. 8 ZR 295/03/a> ). Was Sie zu viel bezahlen, steht Ihnen zu, die Kaltmiete wäre dann an den tatsächlichen Verhältnissen anzupassen).   Eine Minderung wegen abweichender Vergleichsmieten in der Umgebung scheidet leider aus. Die Vergleichsmiete wird erst im Rahmen einer Mieterhöhung relevant.  Im Hinblick auf eine mögliche weitere Minderung ist eine Beurteilung erst nach Prüfung des Mietvertrages möglich, wobei hier auch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536b BGB: Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme">§ 536b BGB/a>  beachtet werden muss, also eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis zum Straßenlärm. Im Hinblick auf die Aufenthalte des Vermieters im Hof sollte zudem ein Protokoll geführt und dieses gemeinsam mit dem Mietvertrag einem Rechtsanwalt vor Ort zur weiteren Prüfung und ggf. Vertretung Ihrer Interessen vorgelegt werden.   Mit freundlichen Grüßen  Michael Böhler Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 305b, § 307, § 305, § 536b