Frage: Wir beabsichtigen ein Einfamilienhaus zu erwerben, welches vom derzeitigen Besitzer vermietet wird. Zur Sachlage: Die derzeitige Mieterin bewohnt die Immobilie seit 1970, zeitweise mit ihrer Familie (Mehrere Kinder, Ehemann). Im Laufe der Zeit sind alle Kinder ausgezogen, der Ehemann ist vor 9 Jahren verstorben. Die Mieterin ist körperlich und geistig fit, es bestehen keine –nicht dem Alter entsprechende- Einschränkungen. Der jetzige Besitzer hat die Immobilie vor ca. 13 Jahren erworben, der Mietvertrag wurde übernommen. Der Besitzer ist der Schwiegersohn der Mieterin, die Tochter/Ehefrau ist vor etwa 5 Jahren verstorben. Der Besitzer hat versucht die Mieterin aufgrund von Eigenbedarf aus der Immobilie zu bekommen, da er aber auch ein neues Haus besitzt ist dem Eigenbedarf nicht entsprochen worden/wurde dieser abgelehnt. Daher versucht dieser nun einen Verkauf des Hauses mit Mieterin. Der Besitzer hat der Mieterin das Einfamilienhaus zu den Konditionen zu denen er es vor ca. 13 Jahren erworben hat zum Kauf angeboten, diese lehnte  -obwohl sie sich dieses hätte leisten können- ab. Sicherlich auch, da sie die Immobilie zu einem günstigen Preis mietet (400 € kalt, üblich in dieser Lage sind ca. >650 €). Das Haus liegt etwa 5 km der nächsten größeren Stadt entfernt, eine Nahversorgung im näheren Umkreis ist nicht gegeben. Das Haus hat 110 qm Wohnfläche, liegt auf einem Berg mit entsprechender Steigung, es hat 2 Etagen, und ein mit 1.170 qm großes Grundstück (Garten). Unsere Wohnsituation derzeit: Wir (Ehepaar, noch kinderlos) bewohnen eine Mietwohnung mit 82 qm Wohnfläche. Diese haben wir zu einer recht kostengünstigen Miete. Die Lage ist als sehr ländlich zu beschreiben. Die Ehefrau hat in ca. 1 Jahr ihr Studium beendet und strebt eine Selbstständigkeit an. Hierzu würde ein Teil des zu kaufenden Hauses ggf. zum Büro umgebaut/genutzt werden.  Unsere Gründe für einen Umzug/Erwerb des Einfamilienhauses sind: Bessere Verkehrsanbindung zum Arbeitgeber (Verkürzung des Arbeitsweges um ca. 15 km), eigener Garten zwecks teilweiser Selbstversorgung, größere Nähe zu den Eltern und Großvater der Ehefrau, bessere Versorgung mit DSL (Welche berufsbedingt von Nöten ist), die Möglichkeit zur Einrichtung eines Büros  Nun zu unseren Fragen: -Wie stehen unsere Chancen die Mieterin aufgrund von Eigenbedarf nach einem Kauf der Immobilie ausziehen zu lassen?  -Welche Rolle spielt hierbei die lange Mietdauer der Mieterin (soziale Härte)? -Mit welchen Fristen, mit welcher Dauer ist zu rechnen? -Würde die Mieterin im Laufe der Kündigungsfrist krank, wie ändert dieses die Situation? - Wir bitten darum auch die Berglage, die Etagen des Hauses (z.B. Schlafzimmer im OG) und die Größe des Grundstückes zu berücksichtigen, vielleicht lässt sich hier argumentieren, dass dieses aufgrund des Alters der Dame als nicht mehr altersgerecht anzusehen ist?! Wir bedanken uns im voraus herzlich für die Beantwortung unserer Fragen.   

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   ich gehe davon aus, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vorliegt. Bei einem solchen kann der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB/a> . Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB/a> . Sie und Ihre Ehefrau wären „Bedarfspersonen' im Sinne der Vorschrift. Sie würden das Haus auch als Wohnung nutzen wollen. Dass Ihre Ehefrau plant dort auch ein Büro einzurichten dürfte unschädlich sein, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken überwiegt. Sie müssten allerdings einen Bedarf an der gesamten Wohnung haben. Dies könnte angesichts der Größe des Hauses Probleme bereiten. Sie müssten das Haus auch „benötigen' Dies ist dann der Fall, wenn Sie vernünftige und nachvollziehbare Gründe für einen Umzug haben. Die von Ihnen angesprochenen Punkte dürften ausreichend sein. Die Mieterin kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung Ihre berechtigten Interessen  nicht zu rechtfertigen ist, $ 574 Abs. 1 S. 1 BGB. Der Widerspruch muss innerhalb von zwei Monaten vor Beendigung des Mietverhältnis erfolgen, & 574b Abs. 2 S. 1 BGB. Bei Fehlen einer vertraglichen Regelung sollte eine Kündigungsfrist von einem Jahr gelten. Ob eine unzumutbare Härte vorliegt, ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu ermitteln. Die Mietdauer allein ist nicht ausreichend, eine Erkrankung könnte aber zu einer unzumutbaren Härte führen.  Die Berglage des Hauses und die Größe des Hauses sollten nicht gegen eine unzumutbare Härte sprechen, sofern ein Verbleib der Mieterin wegen ihrem Alter bzw. Gesundheitszustand nicht ausgeschlossen ist.  Fazit: Ein Problem könnte vor allem der „Bedarf' an der gesamten Wohnung bereiten.    Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Sollte etwas unklar geblieben sein, dann zögern Sie bitte nicht die Möglichkeit der Nachfrage zu nutzen. Über eine (positive) Bewertung würde ich mich freuen.  Mit freundlichen Grüßen   Manuel Rambeck  Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573