Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  am 01.Septemer 2005 hat mein Mietverhältnis begonnen (nähe Frankfurt). Laut §2 Mietzeit Nr. 2 Verzichten beide Pareien bis zum 31.08.2008 auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.  In die Wohnung haben wir eine Katze mitgebracht.  Im § 13 Tierhaltung steht: Das Halten von Thieren mit Ausnahme von Kleintieren wie beispielsweise Zierfischen und Wellensittiche bedarf der Einwilligung des Vermieters. Die Einwilligung soll schriftlich erfolgen. Die Einwilligung bezieht isch in diesem Fall nur auf ein bestimmtes Tier. Sie kann widerrufen werden, wenn Unzuträglichkeiten eintreten. Der Mieter haftet für alle durch die Tierhaltung entstandenen Schäden.  Am Freitag, den 21.03.08 habe ich mir einen Mops gekauft und meinen Vermieter weder gefragt noch in Kenntnis gesetzt. Dieser wohnt im Hinterhof. Am Freitag, den 28.03.08 habe ich einen Brief erhalten mit der Erinnerung an den § 13 und der Forderung den Hund bis zum 01.04.08 zu entfernen. Nun zu meinen Fragen:  1. Ist die Abmahnung rechtsgültig? Wegen der Kürze der Frist und das Wochenende das dazwischen liegt.  2. Ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt?  3. Wenn ja. Würde ich das in Kauf nehmen. Würde dann der Vermieter Schadensersatz fordern können, wegen den Kündigungsausschluss?  4. Wie lange sind die Räumungsfristen bei einer fristlosen Kündigung.  5. Wird in irgendeiner Weise die Mietkaution dadurch berührt?  Vielen Dank im Voraus.        

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,  vielen Dank für die Einstellung Ihrer Frage.  Zuerst möchte ich Sie daraufhin weisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall die Beratung durch eine Kollegin/ einen Kollegen vor Ort ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung komplett anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.  Ihre Frage beantworte ich aufgrund, der von Ihnen erhaltenen Angaben und dem eingesetzten Betrag wie folgt:  Klauseln in Mietverträgen, die die Tierhaltung des Mieters mit Ausnahme von Kleintieren von der Zustimmung des Vermieters abhängig machen, sind wirksam. Grundsätzlich hat der Mieter keinen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung zur Haltung eines Hundes. Da Sie ohne Erlaubnis des Vermieters den Hund angeschafft haben, kann dieser verlangen, dass Sie den Hund entfernen müssen.  Zu 1. Die Ihnen gesetzte Frist ist meines Erachtens zu kurz. Eine zu kurz bemessene Frist führt allerdings NICHT zur Unwirksamkeit der Abmahnung, sondern setzt vielmehr eine angemessene Frist in Gang.  Zu 2. Sofort kündigen darf der Vermieter natürlich nicht, er muss zuerst einmal abmahnen.  Ihr Vermieter kann Sie also nach erfolgloser Abmahnung aufgrund des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/541.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 541 BGB: Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch">§ 541 BGB/a>  auf Unterlassung der Hundehaltung verklagen oder das Mietverhältnis gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/543.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund">§§ 543 Abs.2 Nr.2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">573 Abs.1/a>  i.Abs. 5.m.Abs.2 Nr.1 BGB fristlos kündigen.  Die Rechtsprechung ist allerdings bzgl. einer fristlosen Kündigung uneinheitlich. Einige Gerichte sind der Auffassung, dass eine unerlaubte Hundehaltung allein eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Andere Gerichte fordern darüberhinaus, dass eine Belästigung bzw. Gefahr von dem Tier zusätzlich ausgeht. Geht vom dem Tier keine Belästigung aus, so steht dem Vermieter in diesem Fall lediglich ein Unterlassungs-und Entfernungsanspruch zu. Nach Ansicht der Gerichte wäre eine Kündigung unverhältnismäßig.  Zu 3. Bei der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter so zu stellen, wie er stehen würde, wenn das Mietverhältnis ordnungsgemäß beendet worden wäre. Abs. 500.h. der Vermieter ist so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung stehen würde. Sie müssten dann SchadenserS. leisten, jedoch trifft den Vermieter eine Schadensminderungspflicht.  Zu 4. Bei der außerordentlichen Kündigung bedarf es keiner Kündigungsfrist. Allerdings muss dem Mieter eine Räumungsfrist gewährt werden, die mit einigen Tagen zu bemessen ist (1-2 Wochen).   Zu 5. Auf Ihre Kautionsrückzahlung hat die Hundehaltung keine Auswirkungen, es sei denn der Hund verunreinigt oder beschädigt die Wohnung.    Ich hoffe, dass ich Ihnen weiterhelfen und eine erste rechtliche Orientierung bieten konnte.  Mit freundlichen Grüßen    Tanja Stiller Rechtsanwältin      !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 541, § 573, § 543