Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  letztes Jahr bin ich mit meinem Mann zusammengezogen. Er hat seinem Vermieter die Kündigung persönlich übergeben. Ende Juli war die Wohnungsübergabe. Allerdings hat der Vermieter die gesamte Kaution einbehalten, mit dem Verweis, dass die Nebenkostenabrechnung noch nicht erstellt. Wir haben den Vermieter fristgerecht in Verzug gesetzt und dann einen Rechtsanwalt eingestellt, wobei wir dem Vermieter ebenfalls mitgeteilt haben, dass er diese Kosten tragen müsse. Ende 2010 bekam mein Mann die Abrechnung 2009 und 300 Euro der Kaution. Unser Rechtsanwalt schrieb nochmals und setzte dem Vermieter die Frist der Abrechnung für 2010 bis zum 30.06.2011. Diese Frist ließ der Vermieter verstreichen. Ende August kam die Abrechnung und auch die restliche Kaution von 200 Euro. Wir baten um Kopien der Rechnungen zu Abrechnung und setzten eine Frist zum Ausgleich der noch ausstehenden RA-Kosten. Nun schrieb der Vermieter, dass er die Abrechnung korrigiert und das die Kündigung angeblich nicht unterschrieben gewesen wäre und teilte mit, dass er die RA-Kosten nicht tragen würde, da es unser Problem sei. Weiterhin ist mein Mann Anfang Juli 2010 ausgezogen und der Vermieter ist zwischen diesem Zeitpunkt und der Wohnungsübergabe am 31.07.2010 ohne Genehmigung meines Mannes in der Wohnung gewesen. Nun, nach langer Vorrede die Frage: Hat der Vermieter mit der Wohnungsübergabe unter Zeugen die Kündigung akzeptiert und durch das ordnungsmäße in Verzug setzen die Kosten zu tragen? Da er ja auch die Fristen zur Beibringung der letzten Abrechnung zum 30.06.2011 nicht eingehalten hat.  Mit freundlichen Grüssen

Antwort: Sehr geehrte Fragestellerin,   gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:   Wenn auf dem Kündigungsschreiben die Unterschrift Ihres Mannes fehlte, war diese unwirksam, da a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/568.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung">§ 568 BGB/a>  die Schriftform für eine Kündigung anordnet. Eine Umdeutung einer solchen unwirksamen Kündigung in ein Angebot auf Aufhebung des Mietvertrags wird auch selten angenommen. Allerdings dürfte sich Ihr Mann mit dem Vermieter spätestens bei Übergabe der Wohnung Ende Juli 2010 schlüssig auf eine Aufhebung des Mietverhältnisses geeinigt haben. Seither hat er die Wohnung ja auch nicht mehr genutzt.   Wenn die Kündigung wirklich nicht unterschrieben gewesen wäre, dann hätte der Vermieter darauf zeitnah hinweisen müssen und die Miete ab August 2010 verlangen können. Er hat Ihren Mann aber unbeanstandet ausziehen lassen. Das Argument, dass der Mietvertrag nicht beendet ist, kann er jetzt, nachdem wohl mehr als 18 Monate seit Übergabe des Kündigungsschreibens vergangen sind, nicht mehr bringen.   Ihre erste Frage: 'Hat der Vermieter mit der Wohnungsübergabe unter Zeugen die Kündigung akzeptiert?' kann ich daher so beanworten, dass jedenfalls bei der Wohnungsübergabe eine Aufhebungsvereinbarung schlüssig getroffen worden ist.   Nun zu Ihrer zweiten Frage:   Hat der Vermieter durch das ordnungsmäße in Verzug setzen die Kosten Ihres Anwaltes zu tragen?  Hier stellt sich die Frage, ob die Pflicht zur Erteilung der Abrechnung bereits fällig war, als Ihr Mann den Vermieter zur Abrechnung aufforderte, denn in Verzug kann man nur geraten, wenn die Forderung auch fällig ist.   Nach Auffassung des BGH gibt es keine allgemeingültige Abrechnungsfrist, da es immer auf die Umstände des Einzelfalls ankommt. Auch eine Frist von mehr als sechs Monaten kann für den Vermieter erforderlich und für den Mieter zumutbar sein. Es geht darum, wann der Vermieter weiß, welche Forderungen er noch gegen dem Mieter hat. Manche Mängel zeigen sich erst einige Zeit nach dem Auszug. Die andere Forderung, die abgesichert wird, die ein Nachzahlungsanspruch bezüglich der Nebenkosten.   Auch im Fall Ihres Mannes sicherte die Kaution  eine etwaige Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung 2010, die erst 2011 erstellt worden ist. Da dem Vermieter erst 2011 verschiedene Abrechnungen vorgelegen haben dürften, dürte eine Auszahlung des Einbehaltes 2011 zulässig gewesen sein.   Inwiefern es notwendig war, bis zum August 2011 zu warten, müsste in Ihrem Fall genauer geprüft werden. Wenn Sie den der Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen entnehmen können, dass dem Vermieter eine Rechnung erst im August 2011 vorlag, war das in Ordnung. Anderenfalls dürfte Ihr Vermieter jedenfalls aufgrund der Fristsetzung bis zum 30.06.2011 in Verzug mit der Auszahlung des restlichen Teils der Kaution gewesen sein, so dass Sie die insofern angefallenen anwaltlichen Gebühren einfordern können.   Der Korrektur der Abrechnung, die offenbar ja zu einer Nachforderung gegen Ihren Mann führt, könnte zudem entgegengehalten werden, dass dieser Saldo durch die anteilige einvernehmliche Verrechnung mit der Kaution oder aber Rückerstattung einer Überzahlung verbindlich geworden ist und nicht mehr verändert werden kann. Dies hängt aber von den genauen Umständen ab, unter denen die Abrechnung übermittelt und die restliche Kaution ausbezahlt wurde.   Abschließend weise ich noch auf Folgendes hin: Dieser Dienst soll Ihnen lediglich eine erste Einschätzung geben und den Gang zu einem örtlichen Rechtsanwalt nicht ersetzen. Oft stellt sich erst dort ein bestimmtes Detail heraus, das zu einer ganz anderen rechtlichen Bewertung des Falles führt. !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 568