Frage: Sehr geehrter Rechtsanwalt,  unser Unternehmen hat im November 2009 ein Hotel und ein zugehöriges Restaurant gepachtet. In den damaligen ersten Gesprächen mit dem Verpächter hat dieser das Haus als sehr lukrativ und gewinnbringend angepriesen. Die Vorpächter, zwei Italiener, hätten das Geschäft ihres Lebens gemacht, sich zwei Häuser in Italien gebaut, sich aber nach 5 Jahren zerstritten und deshalb beide Deutschland verlassen, so dass das Objekt heute wieder zur Verpachtung zur Verfügung stehe.  Kürzlich hat sich herausgestellt, dass dies alles nicht der Fall war. Die beiden Vorpächter sind noch heute gute Freunde, betreiben in direkter Umgebung zwei neue Restaurants. Grund für die Auflösung des Pachtvertrags war ein Streit mit dem Verpächter und anhängige Gerichtsverfahren, in denen der Verpächter insgesamt 22 Anträge gestellt hat. Gleichzeitig hat der Verpächter einigen Stammgästen des Hauses Hausverbot erteilt, so dass diese das Restaurant nicht mehr betreten. Außerdem laufen einige Gerichtsverfahren gegen die Anwohner, so dass auch diese keine Gäste des Hauses mehr sind.  Auf Grund der geschilderten Situationen stellen sich die Umsätze des Hauses als sehr schlecht dar. Zugleich strengt der Eigentümer auch gegen uns ein Gerichtsverfahren nach dem anderen an, um uns das Leben schwer zu machen.  Rechtfertigt dieser Sachverhalt bereits eine Anfechtung des Pachtvertrags wegen arglistiger Täuschung? Wie wären im Falle der Anfechtung die Rechtsfolgen? Da der Pachtvertrag ja dann von Anfang an nichtig wäre würden wir ja die bereits bezahlten Pachten zurückfordern können. Wie verhält es sich aber mit den bereits getätigten Umsätzen unseres Unternehmens? Wem würden diese dann zustehen?  Vielen Dank vorab.

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,   ihre Frage beantworte ich anhand Ihrer Angaben im Rahmen dieser Erstberatungsplattform wie folgt.  Da eine genaue Beantwortung der Frage von zahlreichen weiteren Angaben abhängig ist und Dreiecksbeziehungen immer kompliziert sind, beschränke ich mich auf die Grundlagen.  Ihrer Schilderung entnehme ich, dass Sie einen Pachtvertrag mit dem Eigentümer geschlossen haben und SIe von den Vorpächtern getäuscht wurden.  Grundsätzlich ist zur Anfechtung berechtigt, wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung bestimmt worden ist  (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 Abs. 1 BGB/a> ). Hier haben Sie aber den Vertrag mit einer Person abgeschlossen, die von den Täuschenden verschieden sind. In diesem Fall ist eine Anfechtung (des Pachtvertrages) nur möglich, wenn der Verpächter die Täuschung kannte oder kennen musste (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/123.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 123 BGB: Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung">§ 123 Abs. 2 S. 1 BGB/a> ). Sie müssten die Kenntnis oder das Kennenmüssen des Verpächters von der Täuschung beweisen.  Eine erfolgreiche Anfechtung wird daher wohl nicht gelingen.  Sie könnten aber Schadensersatzansprüche gegen die Vorpächter aus unerlaubter Handlung (Betrug) haben.  Ich hoffe Ihnen einen Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Fragen Sie zum Verständnis gegebenenfalls nach.   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 123