Frage: Eine Vermietergemeinschaft hat vor langer Zeit ein altes Gebäude geerbt, in dem in den Jahren 2001/2002 durch Umbau und Renovierung mehrere Wohnungen entstanden.  Ein Mieter beklagte sich vor 3 Jahren über Schimmel in seiner Wohnung. Die Vermieter gingen davon aus, daß sein Heizungs- und Lüftungsverhalten das Problem verursacht hatte. Der Mieter führte ein selbständiges Beweisverfahren und der Gutachter bestätigte die Auffassung der Vermieter. Dann erhob der Mieter Hauptsacheklage, und zwar eine Zahlungsklage für die Renovierungskosten (80% des Antrages) und Schadensersatz für verschimmelte Möbel und Kleider (20%). Derselbe Richter, der das selbständige Beweisverfahren zuvor nach langem Hin und Her für beendet erklärt hatte, war mit dem ersten Gutachter unzufrieden und beauftragte einen zweiten Gutachter zu den im Wesentlichen gleichen Fragen. Das zweite Gutachten stellte dann fest, daß - das Gebäude schon bei einem Umbau zwischen 1952 und 1957 nicht der DIN 4108 (Wärmeschutz im Hochbau) in der damaligen Fassung entsprach; - dieselbe DIN in ihrer dann gültigen Fassung auch beim Umbau 2001/2002 nicht eingehalten wurde (bei der Renovierung wäre eine neue/verbesserte Dämmung angezeigt gewesen); - somit der Schaden in der Wohnung eindeutig auf einen baulichen Mangel zurückzuführen ist. Egal wie man die Wohnung heizt und lüftet, die Wand wird immer naß sein, wenn es draußen kalt ist.  Es wird wohl darauf hinauslaufen, dass der Mieter sein Verfahren gewinnt - das sei ihm auch gegönnt, er hat ja anscheinend Recht.  Das für die Vermieter aber wichtigste: Laut Gutachter ist im Wärmeschutznachweis des Architekten ('Berechnung k-Wert der Kellerdecke') von 2001/2002 eine 6-cm-Dämm-Matte vermerkt, die aber tatsächlich nicht vorhanden ist (durch Bauteilöffnung festgestellt); es gibt in der Wohnung nur eine 1-cm-Mineralwollmatte und genau das ist das Problem.  Fragen jetzt:  Darf ein Mieter überhaupt auf Geld zur Instandsetzung der Wohnung klagen? Es garantiert schließlich niemand dafür, daß das Geld ggf. sachgerecht verwendet wird.  Kann man dem Architekten aus 2001/2002 den Streit verkünden, weil er anscheinend 'verschlafen' hat die von ihm selbst vorgesehene Dämmung einzubauen und die Wohnung der Wärmedämmungs-DIN daher nicht entspricht? Wann verjährt ein Schadensersatzanspruch gegen den Architekten, wenn er im Wärmeschutznachweis falsche Angaben macht und das erst durch eine Bauteilöffnung 9 Jahre später auffliegt?

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,   vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.    Darf ein Mieter überhaupt auf Geld zur Instandsetzung der Wohnung klagen? Es garantiert schließlich niemand dafür, daß das Geld ggf. sachgerecht verwendet wird.  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536a BGB: Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels">§ 536a Abs. 2  BGB/a>  kann der Mieter den Mangel auch selbst beseitigen und die dafür erforderlichen Aufwendungen ersetzt verlangen. Der Ersatzanspruch wird erst fällig, wenn der Mieter die Aifwendungen vorgenommen hat. Daher ist eine zweckwidrige Verwendung der Gelder ausgeschlossen.   Kann man dem Architekten aus 2001/2002 den Streit verkünden, weil er anscheinend 'verschlafen' hat die von ihm selbst vorgesehene Dämmung einzubauen und die Wohnung der Wärmedämmungs-DIN daher nicht entspricht?  Sie können dem Architekten den Streit verkünden, sofern Ihnen ein Gewährleistungsanspruch gegen diesen zusteht. Näheres kann ohne weitere Sachverhaltsangaben und in Anbetracht des geringen Einsatzes nicht geprüft werden.   Wann verjährt ein Schadensersatzanspruch gegen den Architekten, wenn er im Wärmeschutznachweis falsche Angaben macht und das erst durch eine Bauteilöffnung 9 Jahre später auffliegt?  Auf welche Rechtsgrundlage Sie ihr Mängelbeseitigungsverlangen stellen können, hängt vom seinerzeitigen Vertrag ab. Ist BGB-Recht vereinbart, können sie sich auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/634.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634 BGB: Rechte des Bestellers bei Abs. 1000ängeln">§ 634 BGB/a>  berufen, ist die VOB/B vereinbart, wäre a href="https://dejure.org/gesetze/VOB-B/13.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 13 VOB/B: Abs. 1000ängelansprüche">§ 13 VOB/B/a>  einschlägig.  Nach allen Rechtsgrundlagen dürfte allerdings die Verjährungsfrist (bei Bauwerken nach BGB 5 Jahre) bereits abgelaufen. Die Verjährungsfrist beginnt mit Übergabe bzw. Abnahme. Im übrigen hängt es allerdings von den vertraglichen Grundlagen ab, da es möglicherweise auch zulässig wäre, besonders zu vereinbaren, die Verjährungsfrist bei verdeckten Mängeln mit deren erstmaligen Auftreten laufen zu lassen (wobei der BGH die Zulässigkeit einer solchen Regelung offen lässt, vgl. Urteil v. 9.10.1986, Abs. 7 ZR 185/85). Ob dies bei Ihnen der Fall ist, ist mir nicht bekannt, da ich die damals geschlossenen Verträge nicht kenne.  Sofern von einem arglistigen Verschweigen des Mangels auszugehen ist, verjährt Ihr Anspruch 3 Jahre ab Kenntniserlangung. Hier dürfte mit dem Gutachten Kenntnis eingetreten sein.  Für den Fall, dass Sie in der Angelegenheit weiteren Beratungsbedarf haben, stehe ich Ihnen gern zur Verfügung. Die Haftung des Architekten ist eine sehr komplizierte Materie. Daher kann ich Ihnen ohne Einsichtnahme der Verträge und anderer Unterlagen keine anschließende Enschätzung Ihres Falles bieten.  ________________________________________ Ich darf Sie abschließend darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.   Mit freundlichen Grüßen    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 536a, § 634