Frage: Ein zweistöckiges Wohnhaus ( 1930) wird von 2 getrennt im Grundbuch eingetragenen Besitzern teils selbst bewohnt ( 1.Stock) teils vermietet ( Paterre ). Im Paterre besteht eine vor 20 Jahren errichtete Terrasse. Diese ist inzwischen in schlechtem Zustand ( defekte Fugen etc ) und an der Außenwand -unterhalb der Terrasse- tritt Feuchtigkeit in den ausgebauten Souterrain/Kellerraum in Form eines 1qm großen Wasserfleckens an der Innenseite. Dieses rührt von der unzureichend hergestellten Bauweise dieser Terrasse  ( keine Abtropfkante etc ) als auch teilweise mangelhaften Abdichtung der Außenwand in Bodennähe. Die Decke des Kellerraumes ist trocken geblieben. Die Streifrage ist nun, wie weit sich der Eigentümer des 1.Stockes an den Sanierungskosten beteiligen muß : a) an den Kosten der neuen Außenwandabdichtung, b) den Kosten der Terrassensanierung. Zur Vermeidung eines Ausuferns des Zwistes wäre ein Hinweis auf ein gültiges Urteil oder/und eine eindeutige Quellenangabe im Baurecht hilfreich. Mit freundlichen Grüßen und Dank im Voraus, G.Krauss            

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich hiermit wie folgt beantworten:  Wenn ich Sie richtig verstehe, sind beide Personen als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen, ohne dass Eigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz begründet wurde (dies würde die Existenz einer Teilungserklärung, anhand derer die einzelnen Wohnungen einer Person zugeordnet werden können, voraussetzen). Dann bilden die beiden Personen eine Gemeinschaft im Sinne der a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/741.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 741 BGB: Gemeinschaft nach Bruchteilen">§§ 741ff. BGB/a> .  Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 BGB/a>  steht den beiden Personen die Verwaltung des Hausgrundstücks gemeinschaftlich zu, wobei jede Person berechtigt ist, die zur Erhaltung des Hausgrundstücks notwendigen Maßnahmen ohne Zustimmung des anderen Miteigentümers zu treffen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 Abs. 2 BGB/a> ). Die Kosten solcher Maßnahmen sind von beiden Miteigentümern gemeinsam entsprechend der Höhe ihrer Anteile zu tragen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">§ 748 BGB/a> ), sofern nichts anderes bestimmt ist.  Von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 Abs. 2 BGB/a>  abgedeckt sind notwendige Erhaltungsmaßnahmen, also solche Maßnahmen, durch die die Substanz oder der Wert des Hausgrundstücks erhalten wird; die Beurteilung, ob die beabsichtigte Maßnahme zu einer Erhaltung der Substanz/des Wertes führt, ist nach dem Maßstab wirtschaftlicher Vernunft anzustellen (vgl. Urteil des BGH vom 08.05.1952, Az.: a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 4%20ZR%20208/51" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 08.05.1952 - Abs. 4 ZR 208/51: Verwaltungsrecht eines Miterben">Abs. 4 ZR 208/51/a> ). Die Reparatur der Terrasse sowie die Abdichtung der Außenwand würden nach Ihren Angaben beide der Substanzerhaltung - Verhinderung von Beschädigungen an der Bausubstanz durch eindringendes Wasser - und damit auch der Erhaltung des Werts des Hauses dienen. Folglich handelt es sich um notwendige Erhaltungsmaßnahmen im Sinne von a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/744.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 744 BGB: Gemeinschaftliche Verwaltung">§ 744 Abs. 2 BGB/a> . Für die Kosten dieser Reparaturen müssen daher beide Miteigentümer entsprechend der Höhe ihrer Anteile (wenn sie jeweils fünfzig Prozent des Eigentums halten, also beide in gleicher Höhe) die Kosten tragen (a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">§ 748 BGB/a> ), es sei denn, sie haben etwas anderes vereinbart, beispielsweise durch eine vertragliche Regelung, dass Reparaturen im Zusammenhang mit der Parterrewohnung nur dem einen Miteigentümer zur Last fallen sollen. Sie sollten also überprüfen, ob derartige vertragliche Vereinbarungen existieren. Sollte dies nicht der Fall sein, dann gilt a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">§ 748 BGB/a> .  Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen Jana Laurentius (Rechtsanwältin)    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 744, § 741, § 748