Frage: Sehr geehrte Damen und Herren,  im Mai 1998 habe ich eine Eigentumswohnung in einem Zweifamilienhaus erworben. Das Haus ist im Sep. 1983 erstellt worden. Aus dieser Zeit stammt auch der ursprüngliche Erbpachtvertrag den wir übernommen haben. Der Erbbauzins ist von September 1983 bis zum Mai 1998 nicht erhöht worden.  Im Mai 1998 hat der damalige Besitzer des Grundstücks eine Rangrücktrittserklärung unterzeichnet, in welcher der Erbbauzins festgeschrieben steht (Erbbauzins von x.xxx,xxDM jährlich vom Tage der Eintragung ab für den jeweiligen Eigentümer).  Der neue Besitzer des Grundstücks verlangt nun eine Erhöhung des Erbbauzinses ausgehend vom Sep.1983 nach den veränderten Lebenshaltungskosten (Lebenshaltungskostenindex bzw. Verbraucherindex).   Ist diese Erhöhung rechtens, obwohl wir zu dieser Zeit noch gar nicht Nutzer des Grundstücks waren? Aus meinem Verständniss darf eine solche Erhöhung doch erst ab dem Kaufdatum (Mai 1998) zurückgerechnet werden.   Mit freundlichen Grüßen          

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:   Nachdem der Erbpachtvertrag offensichtlich ohne Anpassungsklausel geschlossen wurde, kommt eine Erhöhung des Erbpachtzinses grds. nur dann in Betracht, wenn sich die maßgebenden Umstände grundlegend geändert haben, so dass ein weiteres Festhalten am ursprünglichen Vertrag zu untragbaren Ergebnissen führen würde. Das Verhältnis zwischen der Leistung und der Gegenleistung muss derart gestört sein, dass dies nicht mehr als das vom Gläubiger übernommene Risiko gesehen kann. Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage in diesem Sinne nimmt der BGH bei einer Steigerung des Lebenshaltungskostenindex um 150 %, was einem Kaufkraftschwund um mehr als 60 % entspricht, an (vgl. BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201984,%202213" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 24.02.1984 - Abs. 5 ZR 187/82: Erlaß eines Grundurteils über den erbbaurechtlichen Heimfallansp...">NJW 1984, 2213/a> ; BGH, NJW 1985, 127). Es werden daher zunächst diese Grenzen überschritten sein müssen, damit der neue Grundstückseigentümer eine auf a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 242 BGB: Leistung nach Treu und Glauben">§ 242 BGB/a>  gestützte Anpassung durchführen kann.  Für den Umfang des Erhöhungsanspruchs ist grundsätzlich die Steigerung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/ErbbauRG/9a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 9a ErbbauRG">§ 9 a ErbbRVO/a>  seit Vertragsabschluss maßgebend (vgl. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGHZ%20119,220" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.09.1992 - Abs. 5 ZR 116/91: Anpassung des Erbbauzinses infolge Wegfalls der Geschäftsgrundla...">BGHZ 119,220/a> ). Nachdem Sie in die Rechte des Erbpachtvertrages eingetreten sind, ließe sich folglich nicht einwenden, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (1983) seien Sie noch nicht Eigentümer der Wohnung gewesen. Andererseits wird die Erhöhung des Erbbauzinses anlässlich der Rangrücktrittserklärung im Jahre 1998 und die gleichzeitige Festschreibung auf einen bestimmten Betrag zu berücksichtigen sein. Denn nach dem Wortlaut der Rangrücktrittserklärung gilt der neue Erbbauzins ab dem Tage xxx für den jeweiligen Eigentümer, so dass sich auch der neue Grundstückseigentümer hieran wird festhalten lassen müssen. Dementsprechend werden nur die nach der Rangrücktrittserklärung eingetretenen Änderungen maßgeblich sein, so dass die Erbbauzinserhöhung betragsmäßig auf der Grundlage des Erbbauzinses vom Jahre 1998 festzusetzen sein wird.   Ich hoffe Ihnen, eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen  Petry-Berger Rechtsanwältin     !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 242