Frage: Folgende Situation:  Mir gehoert ein kleines Mehrfamilienhaus. Eine der Miet-Parteien ist regelmaessig fuer erhebliche Laermbelaestigungen verantwortlich, sodass schon mehrfach die Polizei gerufen wurde. Dies ist soweit unstrittig. Dieser Mietpartei haben wir mittlerweile auch gekuendigt und wir muessen nun sehen wie wir da weiterkommen.  Die anderen Mietparteien machen wg. der Laerm- belaestigung nun Mietminderungen geltend, aller- dings ohne jegliche Laermprotokolle oder sonstiges. Die Mieter ziehen einfach seit Monaten pauschal 20% von der Miete ab mit dem Vermerk 'laermbelaestigung' ohne mir sonstige Informationen zu Art, Dauer und Zeitpunkt der Belaestigungen zu geben.  Meine Frage: Reicht dieses Verhalten von den Mietern fuer eine Mietminderung so aus oder kann ich als Vermieter verlangen, das in jedem Monat in dem eine Mietminderung geltend gemacht wird, diese auch detailiert anhand eines Laermprotokolls entsprechend belegt wird ?   Dies waere auch fuer mich wichtig, um den Schaden gegenueber dem 'Stoerer' belegen zu koennen.  

Antwort: Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:  Lärm kann grundsätzlich einen Mangel an der Mietsache begründen. Es kommt jedoch immer auf den Einzelfall und damit auf Dauer, Art und Intensität des Lärms an so dass geprüft werden muss, ob dieser noch üblich und hinnehmbar ist oder schon die Grenze zur Sozialverträglichkeit überschreitet.Von Bedeutung ist hier natürlich auch die Einhaltung der Nachtruhe von 22.00 bis 6.00 Uhr.  Das hier mehrfach die Polizei gerufen wurde ist natürlich ein entsprechendes Indiz dafür, dass die Grenze überschritten wurde.   Sofern der Lärm also unzumutbar ist und einen Mangel darstellt, muss der Mieter dem Vermieter gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/536c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 536c BGB: Während der Mietzeit auftretende Abs. 1000ängel; Abs. 1000ängelanzeige durch den Mieter">§ 536 c Abs. 1 BGB/a>  den Mangel anzeigen, damit der Vermieter die Möglichkeit hat dem abzuhelfen.  Geschieht dies nicht, so bleibt dem Mieter das Recht auf Mietminderung verwehrt.   Wenn in Ihrem Fall eine solche Mangelanzeige erfolgt ist und Sie dem Mangel, hier dem Lärm, nicht abhelfen konnten, und dieser die Grenze des Sozialverträglichen überschritten hat, und damit unzumutbar für Ihre Mieter war, so kann die Miete für den entsprechenden Zeitraum gemindert werden.   Die absolute Höhe der Mietminderung ist auf Grund der umstände des Einzelfalls zu bemessen.Sie hängt insbesondere von der Schwere des Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ab.10-20% sind bei Lärmbelästigungen jedoch nicht ungewöhnlich. Es kommt aber immer auf den Einzelfall an.  Die Vorlage eines entsprechenden Lärmprotokolls Bedarf es grundsätzlich nicht.  ABER: Der Mieter trägt die Beweislast für das Vorhandensein des Mangels. Ein solcher Beweis kann z. B. über das von Ihnen erwähnte Lärmprotokoll erbracht werden. Allgemeine Angaben zum Lärm reichen in der Regel nicht aus. Es ist vielmehr erforderlich, dass der Mieter , Art, Dauer und Intensität des Lärms belegt.  Nur wenn der Mieter dies belegen kann, genügt er seinen Beweispflichten.  Es besteht daher keine Pflicht, das Ihnen ein Lärmprotokoll vorgelegt wird. Wenn Sie die Mietminderung jedoch nicht akzeptieren, so wird dem Mieter nichts anderes übrig bleiben, als entsprechende Beweise vorzulegen. Sofern der Mieter dies nicht kann, bleibt ihn eine Mietminderung verwehrt.  Tipp zur weiteren Vorgehensweise: Schreiben Sie Ihre Mieter an und weisen Sie die Mietminderungen vorsorglich zurück und fordern Sie diese auf, die Lärmbeeinträchtigungen anhand entsprechender Lärmprotokolle zu belegen.  Sofern dies nicht erfolgt, besteht eine große Wahrscheinlichkeit, dass Ihre Mieter den oben erläuterten Beweis nicht erbringen können. Dann könnten Sie weiterhin auf Ihrem Mietanspruch beharren und diesen ggf. mit anwaltlicher Hilfe durchsetzen. Diesbezüglich können Sie sich dann später gerne an mich wenden.  Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.  Mit freundlichen Grüßen aus Achim,  Moritz Kerkmann Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 536c