Frage: Folgender Hintergrund:  Lebenspartner haben zu je 50% ein Immobilie erworben. Der Partner hat genug Eigenkapital, die Partnerin finanziert die anderen 50% mit einem Kredit.  Nach der Trennung bleibt die Frau im selbstgenutzten Wohneigentum wohnen und möchte aus diesem Grund die Immobilie retten.   Die Parnerin kann jedoch die Mittel zur Finanzierung alleine nicht aufbringen. Mittlerweile wohnt die Tochter mit ihrem Lebensgefährten ebenfalls in der Immobilie. Der zukünftige Schwiegersohn kann dabei helfen, eine notwendige Finanzierung bewilligt zu bekommen und würde sowohl in den bestehenden Vertrag als auch in den neuen Kreditvertrag als Schuldner mit eintreten und die Kosten des neuen Vertrags tragen.  Jetzt kommt das Problem: normalerweise könnte der Schwiegersohn ja als Käufer auftreten, jedoch ist der ehemalige Partner ausschliesslich dazu bereit, an die ehemalige Partnerin zu verkaufen.  Zur Absicherung möchte der Schwiegersohn jedoch ebenfalls 50%tiger Eigentümer werden.  Wie könnte man das vertraglich sicherstellen, ohne dass das Finanzamt eine Schenkung vermutet?  Wir dachten an einen Kaufvertrag mit Schuldübernahme oder eine Art Strohmann-Geschäft. In welcher Reihenfolge müssten eventueller Vorvertrag, Hauptvertrag, Unterschrift der Bank-Finanzierung erfolgen?  Welche Möglichkeiten gebe es denn ansonsten noch?   Ich bitte um dringende Beantwortung, da das ganze nach Möglichkeit noch in diesem Jahr erfolgen soll.

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,    unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen sehr gerne zusammenfassend wie folgt:   Vorab möchte ich noch mal klarstellend festhalten, dass es Ihnen im Wesentlichen darum geht (wie auch den anderen Beteiligten),dass die Immobilie gehalten werden kann, also insbesondere eine Zwangsversteigerung durch die Bank oder ähnliche Maßnahmen verhindert werden sollen.  Zudem ist idealerweise eine Übertragung des hälftigen Anteils der ehemaligen Lebenspartnerin gewünscht, ohne hier durch den Anfall von Schenkungssteuer auszulösen.  Dieses Anliegen ist auch sinnvoll, da dem Schwiegersohn zur Zeit lediglich ein Freibetrag in Höhe von 5.200 € (bezogen auf die Schenkungssteuer) zusteht, so dass bei einer schenkweisen Übertragung fast auf den gesamten Grundsstücksteil Schenkungssteuer zu zahlen wäre.Andersrum wäre seitens der ehemaligen Lebenspartnerin eventuell Schenkungssteuer abzuführen, wenn der Schwiegersohn  für diese ohne Gegenleistung den Kredit abträgt.  Ausgangspunkt für die Beantwortung der Frage nach dem Anfall der Schenkungssteuer bzw. der Vermutung einer Schenkung durch das Finanzamt ist die Klärung der Frage, was eine Schenkung eigentlich darstellt.  Dies ist in a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/516.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 516 BGB: Begriff der Schenkung">§ 516 BGB/a>  geregelt. Hiernach ist Hauptkriterium für eine Schenkung, dass der Beschenkte vom Schenker eine Zuwendung erhält und diese Zuwendung unentgeltlich erfolgt ist. Unter unentgeltlich in diesem Sinne ist zu verstehen, dass der Schenker für die Schenkung grundsätzlich keine Gegenleistung vom Beschenkten erhält.  Es müsste also nach Gestaltungsvarianten gesucht werden, die diese Tatbestandsvoraussetzungen nicht erfüllen, damit keine Schenkung angenommen werden kann. Sie haben insoweit Recht, dass die beste Variante wäre, das Grundstück direkt an den Schwiegersohn zu verkaufen. Ich schätze, dass der ehemalige Partner aus Sicherheitsgründen lediglich bereit ist, an die ehemalige Lebenspartnerin zu verkaufen. Meines Erachtens sollte an dieser Stelle noch mal angesetzt werden bzw. erneut das Gespräch mit dem Schwiegersohn als potenziellem Käufer und insbesondere dem ehemaligen Lebenspartner gesucht werden.  Es bestehen nämlich durchaus Gestaltungsvarianten, wonach das Grundstück trotzdem verkauft werden könnte und die Sicherheit (auch notfalls rechtlich durchsetzbar) zu Gunsten des ehemaligen Lebenspartners erreicht werden kann.  So könnte ein Vertrag mit dem Schwiegersohn geschlossen werden, wonach dieser sich gegenüber dem ehemaligen Lebenspartner verpflichtet, seinen Grundstücksanteil nicht weiter zu veräußern. Zudem böte sich in diesem Fall zur zusätzlichen Sicherung an, dem ehemaligen Lebenspartner ein Vorkaufsrecht auf das Grundstück im Grundbuch eintragen zu lassen.   Dann käme dem ehemaligen Lebenspartner als Begünstigtem nämlich die Schutzwirkung des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1098.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1098 BGB: Wirkung des Vorkaufsrechts">§ 1098 Ans.2 BGB/a>  zu Gute. Nach dieser Vorschrift wirkt das Vorkaufsrecht Dritten gegenüber (also insbesondere gegenüber potenziellen zukünftigen Käufern! ) wieeine Auflassungsvormerkung.  Und das ist auch der springende Punkt: Gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/883.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 883 BGB: Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung">§ 883 Abs.2 BGB/a>  ist nämlich eine Verfügung über den Grundstücksteil, welche die Rechte des ehemaligen Lebenspartners, also das Vorkaufsrecht, beeinträchtigen oder vereiteln würde, unwirksam.  Sollte der Grundstücksteil trotz Vorkaufsrecht vom Schwiegersohn veräußert werden, so könnte4 der ehemalige Lebenspartner gegenüber den Käufern die Unwirksamkeit der Verfügung gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1098.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1098 BGB: Wirkung des Vorkaufsrechts">§§ 1098,883 BGB/a>  geltend machen  und notfalls einen Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung des Vormerkungsberechtigten, also des ehemaligen Lebenspartners, gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/888.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 888 BGB: Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung">§ 888 BGB/a>  gerichtlich geltend machen.  Ansonsten sehe ich relativ wenig Spielraum, die Wünsche vom ehem. Lebenspartner sowie Schwiegersohn unter ein Dach zu bekommen. Wenn der Schwiegersohn nämlich zur Sicherheit Eigentümer werden will, käme das einem verkauf gleich, so dass im Ergebnis einer von beiden Parteien zumindest etwas auf seine Rechtsposition verzichten müsste.  Der Kaufvertrag mit Schuldübernahme ist ebenfalls eine sehr gute Idee, die ich Ihnen grundsätzlich auch anraten würde und die rechtlich vollkommen zulässig ist, vorausgesetzt die Bank willigt in die Darlehensübernahme ein, wovon ich erfahrungsgemäß aber ausgehen würde. Problematisch ist hierbei allerdings, dass es ebenfalls ein Kaufvertrag mit 50 %-iger Eigentumsübertragung darstellen würde, so dass der ehemalige Lebenspartner wohl nicht zustimmen würde.   Diese Variante verknüpft mit dem oben beschriebenen dinglichen Vorkaufsrecht gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/1098.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 1098 BGB: Wirkung des Vorkaufsrechts">§ 1098 BGB/a>  zur Sicherung des ehemaligen Lebenspartners halte ich im Ergebnis für die beste Variante, um allen Interessen möglichst gerecht zu werden und eine Schenkungssteuer zu vermeiden.  Eine Art Strohmanngeschäft würde meines Erachtens diesem Zweck nicht so gerecht werden. Wenn also der Schwiegersohn nur in die Darlehensverträge einsteigt, die ehemalige Lebenspartnerin aber Eigentümerin bleibt, so könnte die unentgeltliche Übernahme (es erfolgt ja keine Gegenleistung seitens der ehemaligen Lebenspartnerin) aber als Schenkung gewertet werden, was ja grade vermieden werden soll.  Eine Schenkung ist nur dann vermeidbar, wenn wirklich eine Gegenleistung erbracht wird, was meines Erachtens nur durch Zuwendung des Grundstückseigentums erfolgen kann, damit die Zuwendung auf Seiten der ehemaligen Lebenspartnerin keine Schenkung darstellt.  Ein Vorvertrag muss nicht zwingend geschlossen werden. Sollte dies aber gewünscht sein, so sollte dieser logischer Weise vor dem Hauptvertrag geschlossen werden. Wenn der Hauptvertrag, wie beabsichtigt auch eine Übernahme der Darlehensverpflichtungen gegenüber der Bank beinhalten soll, sollte zur Sicherheit zu allererst die Darlehensübernahme durch die Bank geklärt werden. Dieser könnte z.B. mangelnde Bonität, ein Schufaeintrag, etc. entgegenstehen, so dass man bevor irgendwelche Verpflichtungen eingegangen werden, dieser Punkt zwingend abzuarbeiten sein sollte.  Andere Möglichkeiten als die oben aufgezeigten sehe ich nicht wirklich. So könnte zwar der Schwiegersohn als Bürge für die Darlehensschuld der ehemaligen Lebenspartnerin herhalten bzw. einen Schuldbeitritt bzw. eine Schuldübernahme erklären, aber zum einen wird er das wohl aus wirtschaftlichen Gründen kaum machen, zum anderen würde dann wieder das Problem der unentgeltlichen Zuwendung somit des Anfalls der Schenkungssteuer auf Seiten der ehemaligen Lebenspartnerin bestehen.  Auch könnte der Schwiegersohn der ehemaligen Lebenspartnerin ein Darlehen gewähren, mit welchem diese den Grundstücksteil kauft und dem Schwiegersohn im Gegenzug ein dingliches Wohnrecht im Grundbuch eintragen lässt. Aber auch hier ist höchst fraglich , ob der Schwiegersohn sich lediglich mit einem Wohnrecht zufrieden geben wird, da die Rückzahlung des Darlehens in Gefahr ist, da die ehemalige Partnerin ja bereits jetzt nach Ihrer Sachverhaltsschilderung Probleme mit der Finanzierung hat.   Ich hoffe Ihnen in der Angelegenheit einen ersten Überblick über die Handlungsalternativen gegeben zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!    Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.   Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.    Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagnachmittag.    mit freundlichem Gruß   Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt   Heilsbergerstr. 16  27580 Bremerhaven  kanzlei.newerla@web.de  Tel. 0471/3088132  Fax: 0471/57774    !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 1098, § 516, § 883, § 888