Frage: Mein Bruder und ich werden das Haus unserer Oma erben, wenn sie verstorben ist. Mein Bruder wohnt in dem Haus und wird es nach dem Tod auch nicht verkaufen wollen. Ich kann mit dem Haus nichts anfangen, möchte aber auch nicht auf das Erbe verzichten. Mein Bruder kann mich nicht auszahlen, da er arbeitslos ist. Wie können wir vorgehen, dass trotzdem jeder seinen gerechten Teil erhält? Kann man schon etwas regeln, bevor der Tod eintritt? Mein Bruder meint, wir lassen das Haus jetzt schon auf uns umschreiben (Schenkung), aber da steck ich in Sachen Reparaturkosten, die irgendwann mal anfallen auch mit drin obwohl ich ja nichts mit dem Haus zu tun habe! Oder?

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.  Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:  Zu beachten ist hier a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b Abs. 4 BGB/a> .  Danach ist ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.  a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b Abs. 4 BGB/a>  gilt aber nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung (vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311 b Abs. 5 BGB/a> ).  Bei einer Schenkung wären Sie und Ihr Bruder Miteigentümer zu jeweils 1/2. Jeder Miteigentümer ist den anderen Miteigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Das ergibt sich insoweit aus a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/748.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 748 BGB: Lasten- und Kostentragung">§ 748 BGB/a> , so dass Sie bereits hinsichtlich einer Schenkung richtige Überlegungen angestellt haben.  Sollten Sie nach Eintritt des Erbfalles mit Ihrem Bruder Miteigentümer zu je 1/2 werden, könnten Sie jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/753.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 753 BGB: Teilung durch Verkauf">§ 753 BGB/a>  erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung, und durch Teilung des Erlöses.  Dieses Prozedere könnte vermieden werden, wenn Ihr Bruder Sie entsprechend Ihres Erbteiles nach Eintritt des Erbfalls auszahlt. Ihr Bruder könnte zu diesem Zweck zur Absicherung eines bestimmtes Kredits eine Grundschuld bestellen.  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.   !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311b, § 748, § 753