Frage: Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,  ich habe folgende Fragen:  1. Ist nachfolgende Klausel in meinem Mietvertrag (Abschluss 11.02.2011) überhaupt rechtswirksam?  '§ 14 Kleine Instandhaltungen  Der Mieter hat verschuldensunabhängig die Kosten zu tragen für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an den Installationsgegenständen für Elektrizität. Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster und Türverschlüssen; Rolläden sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Die Verpflichtung des Mieters ist je Reparatur auf 77 € begrenzt. Bei einem größeren Betrag findet eine anteilige Kostenbeteiligung des Mieters nicht statt. Der Höchstbetrag im Miet jahr stellt sich auf 6 % der Jahresnettomiete (Miete ohne Betriebskosten).'  2. Sehe ich das richtig, dass bei einem Reparaturbetrag von z.B 100,00 € keine Kostenbeteiligung des Mieters stattfindet und der Vermieter den vollen Betrag alleine zahlen muss?  3. Ist das 'Mietjahr' das Kalenderjahr (z.B. 01.01.2011 bis 31.12.2011) oder von Mietbeginn gerechnet jeweils ein Jahr (z.B. 01.03.2011 bis 29.02.2012)?  Mit freundlichen Grüßen 

Antwort:  Sehr geehrter Ratsuchender,  herzlichen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung sowie Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:  1.Grundsätzlich ist nach der Gesetzeslage der Vermieter verpflichtet die Wohnung in Stand zu halten. Gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags">§ 535 Abs.1 S.2 BGB/a>  trifft den Vermieter die Pflicht zur Instandhaltung. Eine verschuldensunabhängige Instandhaltungsklausel, wie die in Ihrem Mietvertrag, die die Kostenübernahme für kleinere Instandhaltungen Ihnen als Mieter aufbürdet, kann jedoch dann wirksam sein, wenn Sie als Mieter, dadurch nicht unangemessen benachteiligt werden (vgl. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%2091/88" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.06.1989 - Abs. 8 ZR 91/88: Formularmäßige Überwälzung von Kosten von Kleinreparaturen auf...">BGH Abs. 8 ZR 91/88/a> ). Hierfür müssen folgende Voraussetzungen beachtet werden:  a)Es hat bei der Instandhaltungsklausel eine Beschränkung auf solche Teile der Mietsache vorzuliegen, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Nicht dazu gehören Rohre, Glasscheiben oder elektrische Leitungen, also Dinge mit denen Sie als Mieter nie in Berührung kommen. Eine solche Beschränkung ist hier erfolgt. Für die im Vertrag genannten Gegenstände, ist der Passus wirksam.  b)Ferner muss die Kostenübernahme betragsmäßig begrenzt sein, wobei die Obergrenze bei ca. 100 Euro liegen dürfte, die einzelne Gerichte heutzutage als Grenzwert zulassen. Die im Vertrag genannten € 77,- darf der Vermieter somit so festlegen.  c)Auch die Begrenzung auf 6 % der Jahresnettomiete ist sachgerecht, keinesfalls sollte eine Monatsmiete jährlich überschritten werden.  d)Zu beachten ist weiterhin noch, dass Sie als Mieter die Kosten für eine Kleinreparatur nur dann zu tragen haben, wenn die Reparaturmaßnahme erfolgreich gewesen ist.  Zusammenfassend ist die von Ihnen hier dargestellte Klausel in Ihrem Mietvertrag demnach wirksam.  2.Zu Ihrer zweiten Frage:  Ihr Vermieter darf Sie bei einem höheren Reparaturbetrag als € 77,- nicht anteilig an den Kosten beteiligen. Sie sehen es demnach richtig, Ihr Vermieter muss die Kosten der beispielhaften € 100,- Rechnung alleine tragen.  3.Als Abgrenzung zum Kalenderjahr ist als Mietjahr der Zeitraum zu bezeichnen, dessen Beginn den Mietbeginn darstellt, also wie in Ihrem Beispiel vom 01.03.2011 bis zum 29.02.2012.   Bitte beachten Sie hierbei, dass die von mir erteilte rechtliche Information ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Darstellungen beruht. Bei meiner Antwort handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung der Lage, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzt. Durch das Hinzufügen oder Weglassen auch nur vermeintlich unwesentlicher Informationen, wie z.B. anderer Vertragsbestandteile, kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.   Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!   Über eine Bewertung Ihrerseits freue ich mich!  Bei Unklarheiten, machen Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch.  Mit freundlichen Grüßen  Sarah Dinse Rechtsanwältin!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 535