Frage: Hallo, aufgrund das die abgeschlossenheitserklärung noch nicht fertig war, aber ein Käufer unsere Eigentumswohnung haben wollte, stellten wir einen Vorvertrag mit Muster aus dem Netz zusammen.dann einen zweiten Vertrag über gewünschte Änderungen der Bausubstanz, Elektro, und wasseranschlüsse, dieser unterschrieb er auch, dann einen weiteren worin er besondere Türen, Garagentor , fliesen etc. bestellte und wünschte, dieser unterschrieb er auch. Nun sind alle Änderungen gemacht und eingebaut, die teilungserklärung liegt vor und er möchte die Wohnung nun jetzt nicht mehr, und jetzt, hier hängen ca 40.000€ Änderungswünsche etc. In der Wohnung. Was nun, man sagte uns nur , .... Leute alles was mit immobilien zutun hat, hat nur Gültigkeit beim Notar, und der Rückbau zum Urzustand würde ca 15000€ kosten, da ich glaube niemand will braune Türen, braune fliesen und so in einer neuen Wohnung, was tun ?.. Hilfe !!

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  ich sehe mich veranlasst, eingangs klarstellen zu müssen, dass Ihre hier gemachten Angaben nicht annähernd hinreichend sind, um eine sachgerechte und seriöse Einschätzung der Rechtslage vornehmen zu können. Vielmehr bedarf es dazu insbesondere der Einsichtnahme in das Ihrerseits erwähnte Vertragsmuster aus dem Internet sowie weitergehende und detailliertere Angaben zum Sachverhalt. Aus diesem Grund können Ihnen im Folgenden lediglich Grundsätzlichkeiten und mögliche rechtliche Erwägungen aufgezeigt werden.  Der ursprünglich beabsichtigte Kaufvertrag ist - wie Sie richtigerweise selbst sagen - gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB/a>  formbedürftig. Ein Kaufvertrag, der diese Form nicht erfüllt, d.h. nicht notariell beurkundet wurde, und auch noch nicht vollzogen wurde, ist gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/125.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 125 BGB: Nichtigkeit wegen Formmangels">§ 125 S. 1 BGB/a>  nichtig.  Der Vorvertrag zu einem formbedürftigen Rechtsgeschäft, hier zum Grundstückskaufvertrag, unterliegt grundsätzlich ebenfalls dem Formzwang, vgl. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%2061,%2048" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 07.06.1973 - Abs. 3 ZR 71/71: Form des Jagdpachtvorvertrages">BGH 61, 48/a> ; Palandt, BGB, § 125, Rn. 11. Er bedarf der Form des Hauptvertrages, wenn diese – wie in der Regel – vor seiner übereilten Bindung warnen soll, vgl. Palandt, BGB, Einf. v. § 145, Rn. 20. Daher gilt für einen Vorvertrag zum Grundstückskaufvertrag auch a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311b.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311b BGB: Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass">§ 311b Abs. 1 BGB/a> . Insoweit bedarf ein Vorvertrag, der auf den Abschluss eines Grundstückskaufvertrages gerichtet ist, ebenfalls der notariellen Beurkundung.  Nun könnte man sich vorliegend allenfalls die Frage stellen, ob der zweite Vertrag über die gewünschten Änderungen rechtlich gesehen einen unabhängigen, nicht auf den Hauptvertrag (Grundstückskaufvertrag) gerichteten Vertrag darstellt, der seinerseits nicht formbedürftig ist. Für eine solche Beurteilung fehlen jedoch wie eingangs bereits erwähnt unabdingbare Angaben zum Vertragsinhalt und zu sonstigen Umständen, so dass dies lediglich eine reine Spekulation bleibt. Dies dennoch einmal unterstellt, so könnte man weiter erwägen, ob hier Vertragsverhandlungen schuldhaft abgebrochen wurden, so dass man über einen Schadensersatzanspruch gem. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 280 BGB: SchadenserS. wegen Pflichtverletzung">§§ 280 Abs. 1/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/311.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 311 BGB: Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse">311 Abs. 2/a> , a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/241.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 241 BGB: Pflichten aus dem Schuldverhältnis">241 Abs. 2 BGB/a>  nachdenken könnte. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Partei, die die Vertragsverhandlungen abbricht in zurechenbarer Weise das Vertrauen erweckt hat, dass es zum Vertragsabschluss kommen werde. Das ist anerkannt für den Fall, dass die andere Partei bereits einvernehmlich Vorleistungen erbracht hat.  Soweit der zweite Vertrag über die gewünschten Änderungen aber formbedürftig ist, ist für die Haftung wegen Abbruchs von Vertragsverhandlungen nach der Rechtsprechung (vgl. BGH a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202001,%202713" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.05.2001 - Abs. 4 ZR 62/00: Verjährungsvereinbarung; Stichtagsprinzip des § 1934b">NJW 2001, 2713/a> ) folgendes zu beachten. Ihr Vertrauen in das Zustandekommen des Grundstückskaufvertrages ist weniger schutzwürdig, da Ihnen bekannt war, dass der Grundstückskaufvertrag, auf den sich der Vorvertrag bezieht, ohne eine notarielle Beurkundung nichtig ist. Insoweit würde Ihr Vertragspartner eine Schadensersatzpflicht einem mittelbaren Zwang ausgesetzt sein, den Grundstückskaufvertrag abzuschließen. Daher bedarf es für einen Schadensersatzanspruch wegen Abbruchs von Vertragsverhandlungen eines besonders schweren Verstoßes gegen redliches Verhalten.  Wie Sie sehen, kann eine sachgerechte Beratung in diesem Rahmen anhand Ihrer Angaben nicht gewährleistet werden. Unter Bezugnahme auf meine eingangs gemachten Ausführungen rate ich Ihnen ausdrücklich dringend an, einen ortsansässigen Rechtsanwalt, idealerweise einen Fachanwalt für WEG-Recht, mit der Begutachtung Ihres Falles und entsprechender Prüfung der exakten Rechtsalge zu beauftragen.  Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich  mit freundlichen Grüßen  Oliver Daniel Özkara Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 311, § 241, § 311b, § 125, § 280