Frage: Hallo, wir möchten ein Haus bei einer Zwangsversteigerung erwerben.  (Erbgem. mit 2 Erben)  Einer davon wohnt aktuell in dem Haus, muss dieser nach Erwerb die Immobilie automatisch verlassen- oder muss dieser (sozialempfänger) dann (trotz ohne bestehenden Mietvertrag) dann von uns gekündigt werden?  Wie verhält es sich hiermit? Welche Probleme könnten auf uns zukommen?  Gruss A.Huber

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Leider haben Sie unerwähnt gelassen, ob der Bewohner die Immobilie angemietet hat, oder was sonst der Rechtsgrund für das 'dort Wohnen' ist (z.B. Wohnrecht). Weiter ist unklar, aus welchem Grund die Zwangsversteigerung erfolgt. Daher gehe ich für die Beantwortung Ihrer Frage von einem bestehenden Mietverhältnis und, da es sich um zwei Erben handelt, von einer Teilungsversteigerung aus, die die Rechte in Abs. Abs. 2 und Abs. 3 unberührt lässt. Grundsätzlich gilt der Grundsatz 'Kauf bricht nicht Miete'. Dies gilt eingeschränkt auch bei einem Erwerb aus der Zwangsversteigerung, a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57 ZVG">§ 57 ZVG/a> . 'Eingeschränkt' deshalb, da der Ersteher in einer Zwangsversteigerung nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a>  ein EINMALIGES Sonderkündigungsrecht hat. Diese 'Einmaligkeit' bezieht sich nicht auf die Anzahl der ausübbaren 'Versuche', sondern auf den Zeitpunkt: Der Ersteher kann bestehende Mietverhältnisse nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a>  nur zum nächsten, auf den Zuschlag folgenden (gesetzlichen) Kündigungstermin kündigen. Die Beachtung dieser Frist ist wichtig und kann in Extremfällen schwierig sein. Erfolgt z.B. der Zuschlag zum 01.02., wäre die Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573c BGB/a>  frühestens zum 30.04. möglich, da sie noch bis zum 03.02. erklärt werden kann. Abs. 500.h. umgekehrt, dass die Kündigung spätestens am 03.02. dem Mieter zugegangen sein muss, damit das Sonderkündigungsrecht nach a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a>  wahrgenommen werden kann. Verstreicht dieser Kündigungstermin, entfällt a href="https://dejure.org/gesetze/ZVG/57a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 57a ZVG">§ 57a ZVG/a> , und die Möglichkeit einer Kündigung richtet sich ausschließlich nach den (für den Vermieter strengeren) Vorschriften des BGB.   Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573c