Frage: In einer Reihenhaussiedlung entwässern die gemeinsamen Dächer zweier Doppelhäuser  gemeinsam über ein Fallrohr. Haus 1 besteht aus den Doppelhaushälften A und B, Haus 2 aus den Doppelhaushälften C und D. Alle Dächer entwässern über ein Fallrohr an Haus B.  Laut Aussage der jeweiligen Eigentümer von C und D (Haus 2) wurde das Fallrohr an Haus B in den 1980er Jahren von der damaligen Eigentümerin von A und B (beide Doppelhaushälften von Haus 1 gehörten damals einer Eigentümerin) eigenmächtig in die Fassade verlegt.  Zwischenzeitlich ging das Haus 1 im Zuge eines Erbfalles zuerst an den Sohn der damaligen Eigentümerin, und jetzt im weiteren Erbfall die Doppelhaushälfte B von Haus 1 an eine Enkelin der ursprünglichen Besitzerin.   Die jetzigen Eigentümerin von Haus B stellte nun einen Wasserschaden im Haus B fest, verursacht durch eine Undichtigkeit im Fallrohr in der Fassade. Dies wurde durch entsprechende Untersuchungen einer Fachfirma bestätigt.   Im Zuge der notwendigen Reperatur soll als kostengünstigste Massnahme nun das alte Fallrohr in der Fassade abgeklemmt und ein neues Fallrohr auf der Fassade verlegt werden.  Dies bedingt auch die Anfertigung neuer Hosenstücke und eines neuen Anschlusses für das gemeinsame Dach der Hauses 2 ( Hausteile C und D) an dieses neue Fallrohr.  Auf eine mögliche finanzielle Beteiligung an der Umbaumaßnahme angesprochen, hat der Eigentümer von A dies bereits zugesagt, jedoch verweigern sich die Eigentümer C und D unter Hinweis auf den damaligen eigenmächtigen Umbau durch die Vor-Vorbesitzerin vor weit über zwei Jahrzehnten, der damals zudem durch den Einbau eines im Durchmesser zu kleinen Fallrohres unfachmännisch erfolgt sei (ein Einspruch ist damals nach Aktenlage aber augenscheinlich nicht erfolgt). Andererseits bestehen die Eigentümer C und D darauf, auch weiterhin im Sinn einer Gemeinschaftsanlage an die gemeinsame Dachentwässerung  amgeschlossen zu bleiben. Dies wird auch von B so gesehen und soll entsprechend erfolgen.   Unsere Frage zielt nun dahin, inwieweit sich alle Nutzer einer Gemeinschaftsanlage an den Kosten für Reperatur und Wartung beteiligen müssen, und ob es hierfür eine rechtliche Grundlage gibt. Greift hier § 922 Satz 2?  Ist es notwendig vor Beauftragung der Reparatur das Einverständnis aller beteilgten Parteien an der Gemeinschaftanlage vorab einzuholen, oder kann dies auch im Sinne der Schadensabwehr (Bauschaden durch Wassereintritt an der Wand)  durch B auch vorab beauftragt werden?  Mit herzlichem Dank für Ihre Mühen     

Antwort: Sehr geehrter Fragesteller,  Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:   Die Beurteilung der Sach- und Rechtslage in Ihrem Fall ist nicht ganz einfach, um eine abschließende Beurteilung abgeben zu können, müsste man sich ein genaues Bild von den örtlichen Begebenheiten machen und möglicherweise Einsicht in Bauakten einschließlich der Lagepläne nehmen.   Im vorliegenden Fall ist die entscheidende erste Frage, in wessen Eigentum das Fallrohr steht. Davon wird auch abhängen, wer die Kosten für die Instandsetzung zu tragen hat.   Wurde das Fallrohr von der damaligen Eigentümerin des Hauses 1 an die Fassade des Hauses der Haushälfte B angebaut, so dürfte dies, wenn ich Ihre Angaben richtig verstanden habe, zunächst kein Problem sein, da sie mit Ihrem Eigentum nach Belieben verfahren kann, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/903.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 903 BGB: Befugnisse des Eigentümers">§ 903 BGB/a> , wenn sie andere nicht schädigt. Das Problem wäre, wenn die damalige Eigentümerin ein Unternehmen beauftragt, welches das Fallrohr nicht fachmännisch angebracht hat, dann hätte sie damals für die Fehler einstehen und wohl haften müssen.  Haben die Erben die Erbschaft nicht ausgeschlagen, so könnten sie unter Umständen auch für die Nachlassverbindlichkeiten haften, vgl. 1967 BGB. Die Ansprüche könntn jedoch nach so langer Zeit verjährt sein, allerdings sind genaue Zeitangaben nicht ersichtlich.   Was die rechtliche Situation einer Gemeinschaftsanlage angeht, dürften Sie mit a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/922.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 922 BGB: Art der Benutzung und Unterhaltung">§ 922 Abs. 1 S. 2 BGB/a>  zwar richtig liegen, jedoch dürfte das Fallrohr Ihren Angaben nach keine solche Gemeinschaftsanlage im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/921.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 921 BGB: Gemeinschaftliche Benutzung von Grenzanlagen">§ 921 BGB/a>  sein, denn wenn das Rohr an der Hälfte B des Hauses 1 agebracht ist, spricht einiges dafür, dass das Rohr allein zum Eigentum der Eigentümer der Doppelhaushälfte B zählt. In der Folge wäre a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/922.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 922 BGB: Art der Benutzung und Unterhaltung">§ 922 BGB/a>  nicht anwendbar. Ansonsten hätten Sie mit der anteiligen Kostentragung wohl Recht.  Wenn es sich nicht um eine Gemeinschaftsanlage handelt, dann spricht einiges dafür, dass das Fallrohr im Eigentum der jetzigen Eigentümerin der Haushälfte B steht. Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird, können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/93.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 93 BGB: Wesentliche Bestandteile einer Sache">§ 93 BGB/a> . Meiner Ansicht würde das Gebäude durch Trennung nicht zerstört oder in seinem Wesen verändert, so dass das Fallrohr durchaus Gegenstand besonderer Rechte sein kann. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen, was bei dem Fallrohr nicht unbedingt der Fall ist. Das Fallrohr könnte als Zubehör im Sinne des a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/97.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 97 BGB: Zubehör">§ 97 BGB/a>  sein, da es dem wirtschaftlichen Zweck des Hauses B dient, ohne aber Bestandteil dieses Hauses zu sein und in einem räumlich engen Verhältnis zu dem Haus steht. Ob das Fallrohr zum Eigentum des Hauses zählt oder Gegenstand eines eigenständigen Eigentumsrechts sein kann, braucht meiner Ansicht nach im Ergebnis nicht entschieden werden, da das Eigentum in beiden Varianten der Eigentümerin des Hauses B gehört. Aus diesem Grunde müsste die Eigentümerin der Haushälfte B ihr Eigentum in ordnungsgemäßem Zustand halten und daher auch die Kosten hierfür tragen. Gibt es Teile des Fallrohrs, die zu anderen Eigentümern gehören oder muss ein Anschluss der anderen Eigentümer an Stellen erfolgen, die zum Eigentum der anderen Haushälfteneigentümer gehören, dann dürfte wiederum eine anteilige Kostenaufteilung für bestimmte Teile der Arbeiten in Betracht kommen.   Da es keine Gemeinschaftsanlage sein dürfte, müsste eine Zustimmung erst einmal nicht eingeholt werden. Eine Zustimmung ist dort erforderlich, wo die rechtlichen Belange der anderen Eigentümer berührt werden. Bei Gefahr eines weitergehenden Schadens dürfte keine Zustimmung eingeholt werden müssen, selbst wenn es sich um eine Gemeinschaftsanlage handelte.   Das Beste wäre, um die Kostenfrage zu klären, tatsächlich vorab eine Vereinbarung zwischen den vier Eigentümern zu treffen und unterzeichnen zu lassen, dass jeder sich anteilig an den Kosten beteiligt. Zu einer Vereinbarung wird man aber keinen zwingen können, dies müsste einvernehmlich erfolgen.   Von hieraus ist es sehr schwer, die Lage und örtlichen Begebenheiten nachzuvollziehen. Ich würde Ihnen dringend anraten einen Rechtsanwalt vor Ort aufzusuchen, damit dieser sich persönlich vor Ort ein Bild von den Begebenheiten machen kann. Dann wird er eine abschließende Entscheidung für das weitere Vorgehen treffen können.   Ich hoffe, ich konnte Ihnen beider Entscheidung hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens behilflich sein. Nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, zumal der Sachverhalt aufgrund der Anzahl der Häuser sowie verschiedenen Eigentümer relativ undurchsichtig ist.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.  Mit freundlichen Grüßen Michael Pilarski, Rechtsanwalt!--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 922, § 921, § 97, § 903, § 93