Frage: Wir haben einen Mietvertrag abgeschlossen, den wir nach knapp  4-jähriger Laufzeit kündigen werden. § 7 in unserem Vertrag lautet : 'Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere : Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Außentüren und Fenster von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen  und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen.  In § 8 steht : Als angemessene Zeitabstände für Schönheitsreparaturen gelten : in Küchen, Bädern und Duschen    alle 3 Jahre in Wohn-und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten    alle 5 Jahre in anderen Nebenräumen   alle 5 Jahre.  Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, so hat der Mieter nur einen Anteil der Kosten zu tragen, die eine im Falle des vollen Fristablaufs bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur gemäß Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebes an den Vermieter verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich nach dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vomMieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist.'  Unter  §  23   Weitere Vereinbarungen steht der Zusatz :  'Der Mieter hat nach Auszug dem Vermieter die Wohnung sauber und weiß gestrichen übergeben.'  Meine Fragen :  Sind wir zu Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan verpflichtet ? Müssen wir die Wohnung nach unserem Auszug  weiß gestrichen übergeben wie unter § 23 vereinbart.?  Es sind ja doppelte Verpflichtungen im Vertrag enthalten: einmal die laufenden Renovierungen und zum andern die Schlußrenovierung.  Für Ihre Antwort danke ich Ihnen im voraus.  Mit freundlichen Grüßen     

Antwort: Sehr geehrte Ratsuchende,   Ihren Angaben zufolge bin ich nach erster rechtlicher Einschätzung der Ansicht, dass Sie weder zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan noch zur Endrenovierung verpflichtet sind.  Dies setzt aber voraus, dass es sich bei dem von Ihnen unterzeichneten Mietvertrag um einen Formularmietvertrag handelt, oder um einen Vertrag, den der Vermieter selbst für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert hat, denn dann liegen gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/305.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 305 BGB: Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag">§ 305 Abs. 1 S. 1 BGB/a>  „allgemeine Geschäftsbedingungen„ vor, die einer besonderen Inhaltskontrolle unterliegen. Insbesondere dürfen solche Klauseln zwar nachteilig für den Mieter sein, diesen aber nicht „unangemessen benachteiligen„, siehe a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB/a> .  Die Klausel in § 8 des Vertrages halte ich für unwirksam, weil sie Ihnen als Mieter eine Renovierungspflicht mit „starren Fristen„ aufbürdet. Hierdurch wird dem Mieter „der Beweis abgeschnitten, dass sich die Räume tatsächlich nicht im dekorationsbedürftigen Zustand befänden, etwa aufgrund längerer Abwesenheitszeiten oder einer nur teilweisen Nutzung. Eine derartige Vereinbarung fester Renovierungsfristen - unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mieträume - benachteiligt den Mieter unangemessen„ (BGH, Urteil vom 23.06.2004 - Az. <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20361/03' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 23.06.2004 - Abs. 8 ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>Abs. 8 ZR 361/03</a> - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202004,%202586" target="_blank" class="djo_link" title="NJW 2004, 2586 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NJW 2004, 2586/a> ).  Außerdem tritt hier im Zusammenhang mit der Verpflichtung aus § 23 des Mietvertrages, die Wohnung nach dem Auszug weiß gestrichen zu übergeben, ein sogenannter „Summierungseffekt„ ein, der von der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unzulässig angesehen wird. In Formularmietverträgen über Wohnräume führt die hier vorliegende Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (BGH, Urteil vom 14.05.2003 - Az. a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%20308/02" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.05.2003 - Abs. 8 ZR 308/02: Begriff der unangemessenen Benachteiligung einer Vertragspart...">Abs. 8 ZR 308/02/a>  - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202003,%202234" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 14.05.2003 - Abs. 8 ZR 308/02: Begriff der unangemessenen Benachteiligung einer Vertragspart...">NJW 2003, 2234/a> , 2235). Im LeitS. dieses Urteils heißt es hierzu: „Eine Schönheitsreparatur- und eine Endrenovierungsklausel müssen als zusammengehörig behandelt werden, weil sie sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen.„   Im Übrigen ist auch eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter - wie hier - bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit 'starrer' Abgeltungsquote), gemäß a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 307 BGB: Inhaltskontrolle">§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB/a>  unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (BGH, Urteil vom 18.10.2006 - Az. <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=Abs. 8%20ZR%2052/06' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 18.10.2006 - Abs. 8 ZR 52/06: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>Abs. 8 ZR 52/06</a> - <a href='http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202006,%203778' target='_blank' class='djo_link' title='BGH, 18.10.2006 - Abs. 8 ZR 52/06: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit 'starren' Fristen'>NJW 2006, 3778</a>).  Ich hoffe, ich konnte Ihnen die Rechtslage verständlich machen. Für Rückfragen stehe ich bei Bedarf gerne zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Wolfram Geyer Rechtsanwalt !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 307, § 305