Frage: Ich besitze eine barrierefreie 2-Zimmer Wohnung mit ca. 50 m² in einem Haus mit 8 noblen Eigentumswohnungen. Fertigstellung der Wohnung und Einzug der Mieterin war im Mai 2015. Die Mieterin ist ca. 80 Jahre alt. Der Mietvertrag enthält keine speziellen Klauseln bzgl. Eigenbedarf etc. und ist auch nicht befristet.  Jetzt wollen wir die Wohnung verkaufen, und waren bereits mit 2 Interessenten in der Wohnung. Promlem Nr. 1: Die Mieterin, die bei den Besichtigungsterminen auch anwesend ist, schimpft so über mich und die Wohnung, dass die potentiellen Verkäufer abgeschreckt sind. Sie will sich so einer Kündigung durch Eigenbedarf wiedersetzen. Problem Nr. 2: Die Wohnung steht so mit Schrott-Möbeln voll, dass man selbst mit bester Phantasie sich nicht vorstellen kann, dass das eigentlich eine sehr nette und helle Neubauwohnung ist. Sowohl Problem #1 als auch Problem #2 machen die Wohnung quasi unverkäuflich.  Mein geplantes Vorgehen, um die beiden Probleme zu lösen: Mietvertrag aufkündigen zum nächstmöglichen Termin (wenn Kündigung vor dem 1. 8. eintrifft: Auszug bis 31. 10.) mit der Begründung 'Eigenbedarf'. Dann, wenn die Wohnung leer ist, diese besichtigen lassen und verkaufen. Ist das ein möglicher Weg? Gibt es andere Möglichkeiten die Mieterin loszuwerden?  

Antwort: Sehr geehrter Ratsuchender,  vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:   Als Vermieter können Sie nur kündigen, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.  Die Kündigung wäre spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, vgl. a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs. 1 BGB/a> .  Nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 BGB/a>  liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn  1.der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2.der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3.der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.  Die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung haben Sie indes nicht dargelegt. Eine Nutzungsabsicht Ihrerseits oder von Dritten ist nicht erkennbar.  Vorratskündigungen sind indes unwirksam ( vgl. BVerfG, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201990,%20479" target="_blank" class="djo_link" title="WuM 1990, 479 (2 zugeordnete Entscheidungen)">WuM 1990, 479/a>  [BVerfG 23.08.1990 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20BvR%20440/90" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 23.08.1990 - 1 BvR 440/90: Verfassungsrechtliche Unbedenklichkeit der Unzulässigkeit vo...">1 BvR 440/90/a> ]; WuM 1999, 381; BGH, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202005,%20580" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.05.2005 - Abs. 8 ZR 368/03: Zur Darlegungs- und Beweislast im Schadenersatzprozeß des Mie...">NZM 2005, 580/a> ).  Ich empfehle Ihnen, den zu erwartenden Verkaufserlös im vermieteten und im unvermieteten Zustand ermitteln zu lassen. Wenn sich ein Preisabschlag von mehr als 15 % ergibt, eröffnet dies eine Kündigung nach a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB/a>  (BVerfG, a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201992,%2046" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 20.09.1991 - 1 BvR 539/91: Verfassungsrechtliche Anforderungen an die Entscheidung über...">WuM 1992, 46/a>  [BVerfG 20.09.1991 - a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=1%20BvR%20539/91" target="_blank" class="djo_link" title="BVerfG, 20.09.1991 - 1 BvR 539/91: Verfassungsrechtliche Anforderungen an die Entscheidung über...">1 BvR 539/91/a> ]; AG Hamburg, ZMR 2005, 796).   Verkauf der Mietsache ist als anderweitige Verwendungsabsicht iSd a href="https://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 BGB/a>  anerkannt (vgl. OLG Koblenz a href="https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201989,%20164" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Koblenz, 01.03.1989 - 4 W RE 695/88: Kündigungsrecht des Eigentümers bei Vermietung zum Zei...">WuM 1989, 164/a> ).  Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Fragen Sie gerne nach, wenn etwas unklar ist.   Mit freundlichen Grüßen K. Roth - Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker - !--dejureok-->

Relevante Paragraphen: § 573, § 573c