Public procurement notice: Contract Award Notice
Published: 2025-07-17
Buyer: citydev
Country: BE
Region: BE100
Contract type: Works
Procedure: Negotiated with prior call for competition
CPV classification: 45000000: Construction work | 45211000: Construction work for multi-dwelling buildings
Estimated value: 137593667.69 EUR
Award criteria: price, quality

Technical requirements: Le marché porte sur le développement d'un projet mixte d'une surface brute hors-sol de 50.335 m² répartie comme suit: - logements acquisitifs citydev : environ 24.440 m² bruts hors-sol ; - logements sociaux SLRB : environ 4.113 m² bruts hors-sol ; - ateliers citydev : environ 15.240 m² bruts hors-sol ; - supermarché Delhaize : environ 3.442 m² bruts hors-sol ; - commerces citydev: environ 1.000 m² bruts hors-sol ; - commerce et/ou horeca et/ou équipement à charge du promoteur : environ 2.100 m² bruts hors-sol.
Dit is een opdracht voor de ontwikkeling van een gemengd project met een bovengrondse bruto-oppervlakte van 50.335 m², samengesteld uit: - koopwoningen (citydev.brussels): ± 24.440 m² bovengrondse bruto-oppervlakte; - sociale woningen (BGHM): ± 4.113 m² bovengrondse bruto-oppervlakte; - ateliers (citydev.brussels): ± 15.240 m² bovengrondse bruto-oppervlakte; - Delhaizesupermarkt: ± 3.442 m² bovengrondse bruto-oppervlakte; - winkels (citydev.brussels): ± 1.000 m² bovengrondse bruto-oppervlakte; - winkel en/of horecazaak en/of voorziening voor rekening van de promotor: ± 2.100 m² bovengrondse bruto-oppervlakte.
Financieel criterium (40 punten) 
De analyse van het financiële criterium betreft alle gegevens uit de bijgevoegde financiële en programmatische tabel (volgens het model in bijlage 3) van de Definitieve Offerte. 
1. Koopwoningen tegen geconventioneerde prijs voor citydev.brussels (20 punten) 
De Definitieve Offertes worden geanalyseerd op basis van het subsidiebedrag per bewoonbare m² koopwoning tegen geconventioneerde prijs (exclusief terrassen, balkons en loggia’s) zoals blijkt uit het financieel plan van de Definitieve Offerte. De maximale gemiddelde referentieverkoopprijs is 2.229 euro/bewoonbare m². 
•	Onder bewoonbare m² wordt verstaan: zie glossarium citydev.brussels. 
•	Onder subsidie wordt verstaan: ‘het verschil van de totale kostprijs, zoals gesteld in de bijgevoegde financiële en programmatische tabel, en het geraamde bedrag van de opbrengsten’. 

Een lineair eerstegraadsmodel van het type: 
Y1 = α1 x1 + β1 
waarin α1 = -0,0222; β1 = 41,355556 
zal worden toegepast om de punten te bepalen. 
Variabele Y1 komt overeen met de punten tussen 0 en 20 als x1 tussen 961 en 1.861 euro/m² ligt. Variabele x1 komt overeen met de verhouding tussen de oorspronkelijke subsidie en de bewoonbare bovengrondse oppervlakte. 
2. Sociale woningen voor de BGHM (4 punten) 
De Definitieve Offertes worden geanalyseerd op basis van de totale realisatiekosten per bovengrondse bruto-m² sociale woning zoals blijkt uit de financiële en programmatische tabel (de realisatiekosten zijn hier gelijk aan het totaalbedrag van de uitgaven voor het socialewoningengedeelte zoals blijkt uit het financieel plan). 
Een lineair eerstegraadsmodel van het type: 
Y2 = α2 x2 + β2 
waarin α2 = -0,0038; β2 = 11,627784

zal worden toegepast om de punten te bepalen. 
De variabele Y2 komt overeen met de punten tussen 0 en 4 als x2 tussen 2.006,11 en 3.058,11 euro/m² ligt. De variabele x2 komt overeen met de realisatiekosten per bruto-m² sociale woning. 
Onder realisatiekosten moet worden verstaan: de finale kostprijs van de operatie (zie het financieel plan). 
3. Ateliers en winkels voor citydev.brussels (12 punten) 
De Definitieve Offertes worden geanalyseerd op basis van de totale realisatiekosten per bruto-m² van het gedeelte met de ateliers en winkels voor citydev.brussels zoals blijkt uit de financiële en programmatische tabel (inclusief omgeving, parkeerplaatsen en ondergrondse verdiepingen). De realisatiekosten zijn hier gelijk aan het totaalbedrag van de uitgaven voor het gedeelte met de ateliers en winkels voor citydev.brussels zoals blijkt uit het financieel plan. 
De realisatiekosten per bovengrondse bruto-m² van de ateliers en winkels voor citydev.brussels zoals gedefinieerd in het glossarium, moeten tussen 1.700 euro exclusief btw en 2.400 euro exclusief btw liggen. Als de realisatiekosten per bovengrondse bruto-m² van de ateliers en winkels voor citydev.brussels niet tussen 1.700 euro exclusief btw en 2.400 euro exclusief btw liggen, dan is dat een substantiële onregelmatigheid. 
Een lineair eerstegraadsmodel van het type: 
Y3 = α3 x3 + β3 
waarin α3 = -0,01714; β3 = 41,142857 
zal worden toegepast om de punten te bepalen. 
De variabele Y3 komt overeen met de punten tussen 0 en 12 als x3 tussen 1.700 euro/m² en 2.400 euro/m² ligt. De variabele x3 stemt overeen met de realisatiekosten per bruto-m² atelier en winkel voor citydev.brussels (in de verwarmde en de niet-verwarmde volumes). 
Onder realisatiekosten moet worden verstaan: de totale kostprijs van de operatie (zie het financieel plan). 
4. Delhaize-supermarkt (2 punten) 
De Definitieve Offertes worden geanalyseerd op basis van de totale realisatiekosten per bruto-m² van de Delhaize-supermarkt zoals blijkt uit de financiële en programmatische tabel (inclusief omgeving, parkeerplaatsen en ondergrondse verdiepingen). De realisatiekosten zijn hier gelijk aan het totaalbedrag van de uitgaven voor het gedeelte ‘Delhaize-supermarkt’ zoals blijkt uit het financieel plan. 
De realisatiekosten per bovengrondse bruto-m² van de Delhaize-supermarkt zoals gedefinieerd in het glossarium, moeten tussen 2.400 euro exclusief btw en 3.100 euro exclusief btw liggen. Als de realisatiekosten per bovengrondse bruto-m² van de Delhaize-supermarkt niet tussen 2.400 euro exclusief btw en 3.100 euro exclusief btw liggen, dan is dat een substantiële onregelmatigheid. 
Een lineair eerstegraadsmodel van het type: 
Y4 = α4 x4 + β4 
waarin α4 = -0,00286; β4 = 8,857143 
zal worden toegepast om de punten te bepalen.

De variabele Y4 komt overeen met de punten tussen 0 en 2 als x4 tussen 2.400 euro/m² et 3.100 euro/m² ligt. De variabele x4 stemt overeen met de realisatiekosten per bruto-m² Delhaize-supermarkt (in de verwarmde en de niet-verwarmde volumes). 
Onder realisatiekosten moet worden verstaan: de totale kostprijs van de operatie (zie het financieel plan). 
5. Saneringskosten (2 punten) 
De Definitieve Offerte wordt geanalyseerd op basis van de totaalprijs van de opmeting bodemsanering (bijlage 33). 
De goedkoopste Definitieve Offerte krijgt het maximum van de punten. De score van de andere Offertes wordt berekend volgens deze formule: 
B = [Plaagste/Pofferte] × Z 
B = het aantal punten dat de onderzochte Offerte behaalt; 
Plaagste = het bedrag van de goedkoopste regelmatige Offerte; 
Pofferte = het bedrag van de onderzochte Offerte; 
Z = het aantal punten dat is toegekend aan het prijscriterium (2 punten).
Critère financier (40 points) 
L’analyse du critère financier porte sur l’ensemble des données reprises dans le « Tableau programmatique et financier » (suivant modèle de l’annexe 3) de l’Offre finale. 
1. Logements acquisitifs à prix conventionné « citydev »(20 points) 
Les Offres finales sont analysées sur base du montant de subside par m² habitable des logements acquisitifs à prix conventionné (hors terrasses, balcons et loggias), tel qu’il ressort du plan financier de l’Offre finale. Le prix de référence de vente moyen maximal du m² habitable est de 2.229 €/m². 
•	Il faut entendre par m² habitable : voir glossaire citydev.brussels. 
•	Il faut entendre par subside : « le résultat de la soustraction du montant estimé des recettes du coût total, tel qu’il apparaît dans l’annexe intitulée « Tableau programmatique et financier » 

Une modélisation linéaire du premier degré, de type : 
Y1 = α1 x1 + β1 
avec α1 = -0,0222; β1 = 41,355556 
sera appliquée pour la détermination des notes. 
La variable Y1 correspond aux notes comprises entre 0 et 20 lorsque x1 est compris entre 961 et 1861 €/m². La variable x1 correspond quant à elle au rapport entre le subside initial et les surfaces habitables hors-sol. 
2. Logements sociaux « SLRB »(4 points) : 
Les Offres finales sont analysées sur base du coût total de réalisation par m² brut hors-sol des logements sociaux, tel qu’il ressort du plan financier » (le coût de réalisation correspond ici au montant total des dépenses pour la partie « Logements sociaux » tel qu’il résulte du plan financier). 
Une modélisation linéaire du premier degré, de type : 
Y2 = α2 x2 + β2 
avec α2 = -0,0038 ; β2 = 11,627784 
sera appliquée pour la détermination des notes. CSC FINAL « Projet 730301 – LionCity I » Dispositions relatives à la passation et l’attribution du Marché 

La variable Y2 correspond aux notes comprises entre 0 et 4 lorsque x2 est compris entre 2.006,11 et 3.058,11 €/m². La variable x2 correspond au coût de réalisation par m² brut de logements sociaux. 
Il faut entendre par coût de réalisation le coût final d’opération (voir le plan financier). 
3. Ateliers et commerces citydev.brussels (12 points) 
Les Offres finales sont analysées sur base du cout total de réalisation par m² brut de la partie « ateliers et commerces citydev » tel qu’il résulte du « Tableau programmatique et financier »(incluant abords, parkings et sous-sols). Le coût de réalisation correspond ici au montant total des dépenses pour la partie « ateliers et commerces citydev.brussels » tel qu’il résulte du plan financier. 
Le coût de réalisation par m² brut hors-sol des ateliers et commerces citydev tel que défini dans le glossaire, devra être compris entre 1700 €HTVA et 2400 € HTVA par m² brut hors-sol. Le coût de réalisation par m² brut hors-sol des ateliers et commerces citydev qui n’est pas compris entre 1700 €HTVA et 2400 € HTVA constitue une irrégularité substantielle. 
Une modélisation linéaire du premier degré, de type : 
Y3 = α3 x3 + β3 
avec α3 -0,01714 ; β3 = 41,142857 
sera appliquée pour la détermination des notes. 
La variable Y3 correspond aux notes comprises entre 0 et 12 lorsque x3 est compris entre 1700 €/m² et 2400 €/m². La variable x3 correspond au coût de réalisation par m² brut des ateliers et commerces citydev.brussels (au sein des volumes chauffés et non chauffés). 
Il faut entendre par coût de réalisation le coût total d’opération (voir le plan financier). 
4. Supermarché Delhaize (2 points) 
Les Offres finales sont analysées sur base du cout total de réalisation par m² brut du supermarché Delhaize tel qu’il résulte du « Tableau programmatique et financier » (incluant abords, parkings et sous-sols). Le coût de réalisation correspond ici au montant total des dépenses pour la partie « Supermarché Delhaize » tel qu’il résulte du plan financier). 
Le coût de réalisation par m² brut hors-sol du supermarché Delhaize comme défini dans le glossaire, devra être compris entre 2400 €HTVA et 3100 € HTVA par m² brut hors-sol. Le coût de réalisation par m² brut hors-sol du supermarché Delhaize qui n’est pas compris entre 2400 €HTVA et 3100 € HTVA constitue une irrégularité substantielle. 
Une modélisation linéaire du premier degré, de type : 
Y4 = α4 x4 + β4 
avec α4 = -0,00286; β4 = 8,857143 
sera appliquée pour la détermination des notes. 
La variable Y4 correspond aux notes comprises entre 0 et 2 lorsque x4 est compris entre 2400 €/m² et 3100 €/m². La variable x4 correspond au coût de réalisation par m² brut du supermarché Delhaize (au sein des volumes chauffés et non chauffés). 
Il faut entendre par coût de réalisation le coût total d’opération (voir le plan financier). CSC FINAL « Projet 730301 – LionCity I » Dispositions relatives à la passation et l’attribution du Marché 

5. Coût de dépollution (2 points) 
L'Offre finale est analysée sur la base du prix total du métré relatif à la pollution (annexe 33). 
L’Offre finale la moins-disante reçoit le maximum de points. Les points des autres offres sont calculés selon la formule suivante: 
B = [ P+bas / Poffre ] x Z 
B = le nombre de points obtenus par l’offre examinée ; 
P +bas = le montant de l’offre régulière la moins-disante ; 
P offre = le montant de l’offre examinée ; 
Z = le nombre de points attribué pour le critère prix (2 points).
Kwaliteitscriterium (60 punten) 
1. Technische duurzaamheid (10 punten) 
De Definitieve Offertes worden geanalyseerd op basis van het formulier Technische Duurzaamheid (volgens het bij het Definitief Bestek gevoegde model, dat identiek is aan dat gevoegd bij het Initieel Bestek), zoals ingevuld door de Inschrijver. 
2. Stedelijkheid (25 punten) 
De Definitieve Offertes worden geanalyseerd op basis van de architecturale, sociale en landschapskwaliteit van het project (in voorkomend geval met inbegrip van de openbare ruimten). De hoofddoelstelling is dat er een project wordt gerealiseerd dat een meerwaarde biedt voor zijn omgeving. 
Voor de analyse worden onder meer deze elementen beoordeeld: 
de integratie van het project in zijn omgeving, de volumes van het project, de gevels, de materialenkeuze, de integratie van andere functies dan de woonfunctie in de gebouwen en activering van de openbare ruimten en – in het algemeen – de collectieve buitenruimten, het ontwerp van de openbare buitenruimten en de landschapskwaliteiten van het project. 
3. Bewoonbaarheid (25 punten) 
De Definitieve Offertes worden geanalyseerd op basis van de kwaliteit van de binnen- en buitenruimten die bestemd zijn voor de bewoners/gebruikers. De hoofddoelstelling is dat hun levenskwaliteit verzekerd is. 
Voor de analyse worden onder meer deze elementen beoordeeld: 
de functionaliteit en het comfort van de ruimten: configuratie, beheer van de circulatieruimten, toegankelijkheid, integratie van de technische elementen, oppervlakten, daglicht, beheer van geluidshinder op de site met bijzondere aandacht voor het akoestische comfort van de woningen, en voorstel en ontwerp van ruimten die sociale relaties in het Project helpen ontstaan.


Winner: GROUPEMENT LOUIS DE WAELE IMMO/PSR BROWNFIELD DEVELOPERS/BCS INVESTISSEMENT
Award value: 137593668
Number of bids: 3