Public procurement notice: Contract Notice
Published: 2025-04-07
Buyer: Pacht, Betrieb und Modernisierung Cassiopeia Therme Badenweiler (CTBw)
Country: DE
Region: DEA22
Contract type: Services
Procedure: Negotiated with prior call for competition
CPV classification: 45211370 | 45212000: Construction work for leisure buildings | 45212212 | 92522000 | 92610000
Estimated value: 30000000 EUR
Submission deadline: 2025-05-08

Technical requirements: Gegenstand der Ausschreibung sind die Pacht, der Betrieb und die Modernisierung der Cassiopeia Therme in Badenweiler. Das Land Baden-Württemberg, vertreten durch das Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg ("Auftraggeber"), beabsichtigt, einen qualifizierten Betreiber mit langjähriger Erfahrung zu finden, der die historische und kulturelle Bedeutung der Cassiopeia Therme erkennt, bewahrt und wirtschaftlich, nachhaltig und zukunftsfähig weiterentwickelt. Die Cassiopeia Therme in Badenweiler ist seit längerer Zeit sanierungsreif. Es sind erhebliche Investitionen in den Bestand notwendig, um die historische Substanz für kommende Generationen zu erhalten und gleichzeitig die Therme in Bezug auf Nachhaltigkeit und Attraktivität zukunftsfähig zu gestalten. Insbesondere den genauen Umfang der verpachteten Grundstücke und Gebäude bzw. Anlagen sowie die Pflichten des Betreibers wird der Auftraggeber im Verhandlungsverfahren konkretisieren. Aktuell betreibt die Staatsbad Badenweiler GmbH ("SBG"), eine 100-%ige Tochtergesellschaft der BKV- Bäder- und Kurverwaltung Baden-Württemberg AöR ("BKV"), die Cassiopeia Therme. Die BKV wird zu 100 % vom Land Baden-Württemberg getragen. Nach aktuellem Stand wird der obsiegende Bieter die Cassiopeia Therme nicht selbst pachten, sondern durch die von ihm zu erwerbende SBG. Zu diesem Zweck wird der obsiegende Bieter voraussichtlich einen Geschäftsanteilskaufvertrag mit der BKV schließen. Der Auftraggeber behält sich vor, im Laufe des Verfahrens von einem Verkauf der Geschäftsanteile der SBG durch die BKV an den obsiegenden Bieter abzusehen und den Pachtvertrag unmittelbar mit dem Bieter zu schließen.
Mit ihrem Teilnahmeantrag sollen die Bewerber folgende Nachweise in deutscher Sprache vorlegen (bei Bewerbergemeinschaften von jedem Mitglied): a) Eigenerklärung, aus der hervorgeht, dass keine Ausschlussgründe im Sinne der §§ 123, 124 GWB vorliegen bzw. erfolgreiche Selbstreinigungsmaßnahmen im Sinne des § 125 GWB durchgeführt worden sind; b) Eigenerklärung, aus der hervorgeht, dass der Bewerber nicht mit einer Geldbuße von wenigstens EUR 2.500,00 (zweitausendfünfhundert) wegen eines Verstoßes nach § 21 MiLoG belegt worden ist; c) Eigenerklärung, in welcher der Bewerber bestätigt, nicht zu den in Art. 5k Absatz 1 der Verordnung (EU) Nr. 833/2014 in der Fassung des Art. 1 Ziff. 25 der Verordnung (EU) 2025/395  des Rates vom 24. Februar 2025 über restriktive Maßnahmen angesichts der Handlungen Russlands, die die Lage in der Ukraine destabilisieren, genannten Personen oder Unternehmen, die einen Bezug zu Russland im Sinne der Vorschrift aufweisen, zu gehören. d) einen aktuellen Auszug des Eintrags seines Unternehmens im Berufs- oder Handelsregister (bei GmbH & Co. KG auch der Komplementär-GmbH).
Die Bewerber sollen möglichst die folgenden Nachweise in deutscher Sprache vorlegen (bei Bewerbergemeinschaften von jedem Mitglied): Eigenerklärung über die in den letzten 3 abgeschlossenen Geschäftsjahren erwirtschafteten Gesamtumsätze sowie über die in den letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahren erwirtschafteten Umsätze mit Leistungen, die mit dem ausgeschriebenen Auftragsgegenstand vergleichbar sind.
Die Bewerber sollen möglichst die folgenden Nachweise in deutscher Sprache vorlegen (Bewerbergemeinschaften werden als Ganzes betrachtet): Angabe von maximal 5 Referenzen, die mit dem Projekt und den zu vergebenden Leistungen vergleichbar sind, möglichst unter Angabe des genauen Auftrags, der Auftragssumme, des Auftraggebers nebst Ansprechperson, der Leistungsart und der Leistungszeiträume sowie eine Erläuterung, warum die Referenzen aus Sicht des Bewerbers mit diesem Projekt und den hier abgefragten Leistungen (s. Ziffer 5.1) vergleichbar sind. Aus den Referenzen soll sich ergeben, dass der Bewerber über Erfahrungen in den folgenden Bereichen verfügt:  - Betrieb von Thermen oder ähnlichen Wellness-Einrichtungen, einschließlich der Verwaltung von Bade- und Saunalandschaften, Wellness- und Ruhebereichen;  - denkmalgerechte Restaurierung und Instandhaltung/Sanierung historischer Bausubstanz;  - Durchführung von Projekten zur technischen Modernisierung von Gebäuden, einschließlich der Installation energieeffizienter Systeme und der Nutzung erneuerbarer Energien;  - nachhaltige Betriebsführung mit besonderem Fokus auf Energieeffizienz, Ressourcenschonung und umweltfreundliche Technologien.
Der Auftraggeber behält sich vor, Unterlagen nachzufordern. Hierauf besteht kein Rechtsanspruch.

Eligibility requirements: Mit ihrem Teilnahmeantrag sollen die Bewerber folgende Nachweise in deutscher Sprache vorlegen (bei Bewerbergemeinschaften von jedem Mitglied): a) Eigenerklärung, aus der hervorgeht, dass keine Ausschlussgründe im Sinne der §§ 123, 124 GWB vorliegen bzw. erfolgreiche Selbstreinigungsmaßnahmen im Sinne des § 125 GWB durchgeführt worden sind; b) Eigenerklärung, aus der hervorgeht, dass der Bewerber nicht mit einer Geldbuße von wenigstens EUR 2.500,00 (zweitausendfünfhundert) wegen eines Verstoßes nach § 21 MiLoG belegt worden ist; c) Eigenerklärung, in welcher der Bewerber bestätigt, nicht zu den in Art. 5k Absatz 1 der Verordnung (EU) Nr. 833/2014 in der Fassung des Art. 1 Ziff. 25 der Verordnung (EU) 2025/395  des Rates vom 24. Februar 2025 über restriktive Maßnahmen angesichts der Handlungen Russlands, die die Lage in der Ukraine destabilisieren, genannten Personen oder Unternehmen, die einen Bezug zu Russland im Sinne der Vorschrift aufweisen, zu gehören. d) einen aktuellen Auszug des Eintrags seines Unternehmens im Berufs- oder Handelsregister (bei GmbH & Co. KG auch der Komplementär-GmbH).
Die Bewerber sollen möglichst die folgenden Nachweise in deutscher Sprache vorlegen (bei Bewerbergemeinschaften von jedem Mitglied): Eigenerklärung über die in den letzten 3 abgeschlossenen Geschäftsjahren erwirtschafteten Gesamtumsätze sowie über die in den letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahren erwirtschafteten Umsätze mit Leistungen, die mit dem ausgeschriebenen Auftragsgegenstand vergleichbar sind.
Die Bewerber sollen möglichst die folgenden Nachweise in deutscher Sprache vorlegen (Bewerbergemeinschaften werden als Ganzes betrachtet): Angabe von maximal 5 Referenzen, die mit dem Projekt und den zu vergebenden Leistungen vergleichbar sind, möglichst unter Angabe des genauen Auftrags, der Auftragssumme, des Auftraggebers nebst Ansprechperson, der Leistungsart und der Leistungszeiträume sowie eine Erläuterung, warum die Referenzen aus Sicht des Bewerbers mit diesem Projekt und den hier abgefragten Leistungen (s. Ziffer 5.1) vergleichbar sind. Aus den Referenzen soll sich ergeben, dass der Bewerber über Erfahrungen in den folgenden Bereichen verfügt:  - Betrieb von Thermen oder ähnlichen Wellness-Einrichtungen, einschließlich der Verwaltung von Bade- und Saunalandschaften, Wellness- und Ruhebereichen;  - denkmalgerechte Restaurierung und Instandhaltung/Sanierung historischer Bausubstanz;  - Durchführung von Projekten zur technischen Modernisierung von Gebäuden, einschließlich der Installation energieeffizienter Systeme und der Nutzung erneuerbarer Energien;  - nachhaltige Betriebsführung mit besonderem Fokus auf Energieeffizienz, Ressourcenschonung und umweltfreundliche Technologien.
Der Auftraggeber behält sich vor, Unterlagen nachzufordern. Hierauf besteht kein Rechtsanspruch.
Gegenstand der Ausschreibung sind die Pacht, der Betrieb und die Modernisierung der Cassiopeia Therme in Badenweiler. Das Land Baden-Württemberg, vertreten durch das Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg ("Auftraggeber"), beabsichtigt, einen qualifizierten Betreiber mit langjähriger Erfahrung zu finden, der die historische und kulturelle Bedeutung der Cassiopeia Therme erkennt, bewahrt und wirtschaftlich, nachhaltig und zukunftsfähig weiterentwickelt. Die Cassiopeia Therme in Badenweiler ist seit längerer Zeit sanierungsreif. Es sind erhebliche Investitionen in den Bestand notwendig, um die historische Substanz für kommende Generationen zu erhalten und gleichzeitig die Therme auf Nachhaltigkeit und Attraktivität zukunftsfähig zu gestalten. Nach dem derzeitigen Stand liegen dem Vertragsmodell die folgenden Eckpunkte zugrunde: Der Auftragnehmer muss die Cassiopeia Therme auf Grundlage seines baulichen Konzeptes, der Vorgaben des Landes sowie der gesetzlichen und behördlichen Vorgaben (insb. Denkmalschutz) modernisieren. Zudem sollen die Ziele des Energie- und Klimaschutzkonzeptes für Landesliegenschaften 2030 vom 20.06.2023 berücksichtigt werden. Der Auftragnehmer übernimmt dabei die Baurisiken, insbesondere zum Baugrund und zum Zustand der Bestandsgebäude. Der Auftragnehmer ist zudem verpflichtet, die Cassiopeia Therme nach den Vorgaben seines betrieblichen Konzepts und den Vorgaben des Landes zu betreiben. Den Betrieb der Cassiopeia Therme führt der Auftragnehmer auf eigenes Risiko. Der Auftragnehmer zahlt eine Pacht an den Auftraggeber bzw. erhält von diesem einen Zuschuss (falls es eine negative Pacht ist). Ggfs. erhält er einen einmaligen Baukostenzuschuss. Bei den Zuschüssen handelt es sich nicht um Zuwendungen i.S.d. §§ 23, 24 LHO BW. Zudem erhält der Auftragnehmer grundsätzlich die Besuchereinnahmen. Den genauen Umfang der verpachteten Grundstücke und Gebäude bzw. Anlagen sowie die Pflichten des Betreibers wird der Auftraggeber im Verhandlungsverfahren konkretisieren. Aktuell betreibt die Staatsbad Badenweiler GmbH ("SBG"), eine 100-%ige Tochtergesellschaft der BKV- Bäder- und Kurverwaltung Baden-Württemberg AöR ("BKV"), die Cassiopeia Therme. Die BKV wird zu 100 % vom Land Baden-Württemberg getragen. Nach aktuellem Stand wird der obsiegende Bieter die Cassiopeia Therme nicht selbst pachten, sondern durch die von ihm zu erwerbende SBG. Zu diesem Zweck wird der obsiegende Bieter einen gesonderten Geschäftsanteilskaufvertrag mit der BKV schließen. Ziel dieses Vorgehens ist es, den bei der SBG bestehenden Verlustvortrag (teilweise) zu erhalten. Der Auftraggeber behält sich vor, im Laufe des Verfahrens von einem Verkauf der Geschäftsanteile der SBG durch die BKV an den obsiegenden Bieter abzusehen und den Pachtvertrag unmittelbar mit dem Bieter zu schließen. Die Einzelheiten werden Gegenstand der Verhandlungen sein. Der Auftraggeber behält sich vor, im Rahmen der Verhandlungen auch den Umfang der o.g. Eckpunkte des Vertragsmodells zu ändern. Insbesondere wird der Auftraggeber auch über eine etwaige spätere Übernahme u.a. der Immobilien an der Kaiserstraße 1-5 und Ausdehnung der Nutzungsmöglichkeit auf diese Immobilien verhandeln.