Public procurement notice: Contract Notice
Published: 2025-07-15
Buyer: Pacht, Betrieb und Modernisierung der Caracalla Therme und des Friedrichsbads in Baden-Baden
Country: DE
Region: DEA22
Contract type: Services
Procedure: Negotiated with prior call for competition
CPV classification: 45211370 | 45212000: Construction work for leisure buildings | 45212212 | 45453100 | 92000000
Estimated value:  EUR
Submission deadline: 2025-09-15

Technical requirements: Der Auftraggeber wird zur Auswahl der Bewerber bzw. Bewerbergemeinschaften in 3 Stufen vorgehen:   1) Formelle Prüfung des Teilnahmeantrags,  2) Überprüfung der Eignung des Bewerbers bzw. der Bewerbergemeinschaft anhand der in der Bekanntmachung genannten Eignungsanforderungen,   3) Auswahl der Bewerber, die die Eignungskriterien am besten erfüllen: Der Auftraggeber wird zur Abgabe eines Angebotes die Bewerber bzw. Bewerbergemeinschaften auffordern, die die Eignungsanforderungen am besten erfüllen (Ranking). Er behält sich vor, nur die 3 bis 5 besten Bewerber aufzufordern, auch wenn mehr Bewerber die Eignungsanforderungen erfüllen. Bei Ermittlung des Rankings wird der Auftraggeber wie folgt vorgehen: Bei Ermittlung des Rankings wird der Auftraggeber insbesondere die von den Bewerbern genannten Referenzen und deren Vergleichbarkeit mit dem vorliegenden Beschaffungsvorhaben berücksichtigen. Maßgeblich sind die genannten Angaben und Nachweise. Die Bewertung erfolgt in einem relativen Vergleich der Bewerber miteinander. Hierbei handelt es sich um Auswahl-, nicht um Zuschlagskriterien.
Gegenstand der Ausschreibung sind die Pacht, der Betrieb und die Modernisierung der Caracalla Therme, des Friedrichsbads und der römischen Badruinen in Baden-Baden. Das Land Baden-Württemberg, vertreten durch das Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg ("Auftraggeber"), beabsichtigt, einen erfahrenen und qualifizierten Betreiber für den gemeinsamen Betrieb der beiden Thermen zu finden, der die beiden Thermenanlagen wirtschaftlich, nachhaltig und zugleich mit Blick auf die kulturelle und historische Bedeutung für Baden-Baden zukunftsfähig weiterentwickelt. Der vom Auftragnehmer konkret zu erbringende Leistungsumfang unterscheidet sich bei beiden Thermen aufgrund der unterschiedlichen betrieblichen und baulichen Anforderungen und Gestaltungsmöglichkeiten. Die beiden Thermen sind seit längerer Zeit sanierungsreif. Es sind erhebliche Investitionen in den Bestand notwendig, um die teilweise historische Substanz für kommende Generationen zu erhalten und gleichzeitig die Thermen in Bezug auf Nachhaltigkeit und Attraktivität zukunftsfähig zu gestalten. Insbesondere den genauen Umfang der verpachteten Grundstücke und Gebäude bzw. Anlagen sowie die Pflichten des Betreibers wird der Auftraggeber im Verhandlungsverfahren konkretisieren. Aktuell betreibt die Carasana GmbH beide Thermen.
Mit ihrem Teilnahmeantrag sollen die Bewerber folgende Nachweise in deutscher Sprache vorlegen (bei Bewerbergemeinschaften von jedem Mitglied; bei Eignungsleihe auch von dem anderen Unternehmen, das seine Kapazitäten zur Verfügung stellt):   a) Eigenerklärung, aus der hervorgeht, dass keine Ausschlussgründe im Sinne der §§ 123, 124 GWB vorliegen bzw. erfolgreiche Selbstreinigungsmaßnahmen im Sinne des § 125 GWB durchgeführt worden sind;   b) Eigenerklärung, aus der hervorgeht, dass der Bewerber nicht mit einer Geldbuße von wenigstens EUR 2.500,00 (zweitausendfünfhundert) wegen eines Verstoßes nach § 21 MiLoG belegt worden ist;   c) Eigenerklärung, in welcher der Bewerber bestätigt, nicht zu den in Art. 5k Absatz 1 der Verordnung (EU) Nr. 833/2014 in der Fassung des Art. 1 Ziff. 25 der Verordnung (EU) 2025/395 des Rates vom 24. Februar 2025 über restriktive Maßnahmen angesichts der Handlungen Russlands, die die Lage in der Ukraine destabilisieren, genannten Personen oder Unternehmen, die einen Bezug zu Russland im Sinne der Vorschrift aufweisen, zu gehören;   d) einen aktuellen Auszug des Eintrags seines Unternehmens im Berufs- oder Handelsregister (bei GmbH & Co. KG auch der Komplementär-GmbH).
Die Bewerber sollen möglichst die folgenden Nachweise in deutscher Sprache vorlegen (bei Bewerbergemeinschaften von jedem Mitglied): Eigenerklärung über die in den letzten 3 abgeschlossenen   Geschäftsjahren erwirtschafteten Gesamtumsätze sowie über die in den letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahren erwirtschafteten Umsätze mit Leistungen, die mit dem ausgeschriebenen Auftragsgegenstand vergleichbar sind.
Die Bewerber sollen möglichst die folgenden Nachweise in deutscher Sprache vorlegen (Bewerbergemeinschaften werden als Ganzes betrachtet):   Angabe von maximal 5 Referenzen, die mit dem Projekt und den zu vergebenden Leistungen vergleichbar sind, möglichst unter Angabe des genauen Auftrags, der Auftragssumme, des Auftraggebers nebst Ansprechperson, der Leistungsart und der Leistungszeiträume sowie eine Erläuterung, warum die Referenzen aus Sicht des Bewerbers mit diesem Projekt und den hier abgefragten Leistungen vergleichbar sind.  Aus den Referenzen soll sich ergeben, dass der Bewerber über Erfahrungen in den folgenden Bereichen verfügt:   - Betrieb von Thermen oder ähnlichen Wellness-Einrichtungen, einschließlich der Verwaltung von Bade- und Saunalandschaften, Wellness- und Ruhebereichen;   - denkmalgerechte Restaurierung und Instandhaltung/Sanierung historischer Bausubstanz;   - Durchführung von Projekten zur technischen Modernisierung von Gebäuden, einschließlich der Installation energieeffizienter Systeme und der Nutzung erneuerbarer Energien;   - nachhaltige Betriebsführung mit besonderem Fokus auf Energieeffizienz, Ressourcenschonung und umweltfreundliche Technologien.

Eligibility requirements: Mit ihrem Teilnahmeantrag sollen die Bewerber folgende Nachweise in deutscher Sprache vorlegen (bei Bewerbergemeinschaften von jedem Mitglied; bei Eignungsleihe auch von dem anderen Unternehmen, das seine Kapazitäten zur Verfügung stellt):   a) Eigenerklärung, aus der hervorgeht, dass keine Ausschlussgründe im Sinne der §§ 123, 124 GWB vorliegen bzw. erfolgreiche Selbstreinigungsmaßnahmen im Sinne des § 125 GWB durchgeführt worden sind;   b) Eigenerklärung, aus der hervorgeht, dass der Bewerber nicht mit einer Geldbuße von wenigstens EUR 2.500,00 (zweitausendfünfhundert) wegen eines Verstoßes nach § 21 MiLoG belegt worden ist;   c) Eigenerklärung, in welcher der Bewerber bestätigt, nicht zu den in Art. 5k Absatz 1 der Verordnung (EU) Nr. 833/2014 in der Fassung des Art. 1 Ziff. 25 der Verordnung (EU) 2025/395 des Rates vom 24. Februar 2025 über restriktive Maßnahmen angesichts der Handlungen Russlands, die die Lage in der Ukraine destabilisieren, genannten Personen oder Unternehmen, die einen Bezug zu Russland im Sinne der Vorschrift aufweisen, zu gehören;   d) einen aktuellen Auszug des Eintrags seines Unternehmens im Berufs- oder Handelsregister (bei GmbH & Co. KG auch der Komplementär-GmbH).
Die Bewerber sollen möglichst die folgenden Nachweise in deutscher Sprache vorlegen (bei Bewerbergemeinschaften von jedem Mitglied): Eigenerklärung über die in den letzten 3 abgeschlossenen   Geschäftsjahren erwirtschafteten Gesamtumsätze sowie über die in den letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahren erwirtschafteten Umsätze mit Leistungen, die mit dem ausgeschriebenen Auftragsgegenstand vergleichbar sind.
Die Bewerber sollen möglichst die folgenden Nachweise in deutscher Sprache vorlegen (Bewerbergemeinschaften werden als Ganzes betrachtet):   Angabe von maximal 5 Referenzen, die mit dem Projekt und den zu vergebenden Leistungen vergleichbar sind, möglichst unter Angabe des genauen Auftrags, der Auftragssumme, des Auftraggebers nebst Ansprechperson, der Leistungsart und der Leistungszeiträume sowie eine Erläuterung, warum die Referenzen aus Sicht des Bewerbers mit diesem Projekt und den hier abgefragten Leistungen vergleichbar sind.  Aus den Referenzen soll sich ergeben, dass der Bewerber über Erfahrungen in den folgenden Bereichen verfügt:   - Betrieb von Thermen oder ähnlichen Wellness-Einrichtungen, einschließlich der Verwaltung von Bade- und Saunalandschaften, Wellness- und Ruhebereichen;   - denkmalgerechte Restaurierung und Instandhaltung/Sanierung historischer Bausubstanz;   - Durchführung von Projekten zur technischen Modernisierung von Gebäuden, einschließlich der Installation energieeffizienter Systeme und der Nutzung erneuerbarer Energien;   - nachhaltige Betriebsführung mit besonderem Fokus auf Energieeffizienz, Ressourcenschonung und umweltfreundliche Technologien.
Der Auftraggeber behält sich vor, Unterlagen nachzufordern. Hierauf besteht kein Rechtsanspruch.
Die Stadt Baden-Baden gehört seit Juli 2021 gemeinsam mit 10 weiteren europäischen Kurorten zu den "Great Spa Towns of Europe" und ist damit Teil des UNESCO-Weltkulturerbes. Aus dem Status als UNESCO-Weltkulturerbe ergeben sich besondere Anforderungen an den Erhalt und die Nutzung der Thermen. Aus diesem Grund sind insbesondere bauliche Maßnahmen mit einem frühzeitigen erhöhten Abstimmungsbedarf mit dem Land und weiteren Stellen (insbesondere der unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt Baden-Baden und dem Landesamt für Denkmalpflege) verbunden. Nach derzeitigem Stand liegen dem Vertragsmodell die folgenden Eckpunkte zugrunde: Der Auftragnehmer muss auf Grundlage seines baulichen Konzeptes, der Vorgaben des Landes sowie der gesetzlichen und behördlichen Vorgaben (insb. Denkmalschutz) die Caracalla Therme und die Anlagentechnik modernisieren und das Friedrichsbad instand setzen. Zudem sollen die Ziele des Energie- und Klimaschutzkonzeptes für   Landesliegenschaften 2030 vom 20.06.2023 berücksichtigt werden. Der Auftragnehmer übernimmt dabei die Baurisiken, insbesondere zum Baugrund und zum Zustand der Bestandsgebäude. Der Auftragnehmer ist zudem verpflichtet, die beiden Thermen nach den Vorgaben seines betrieblichen Konzepts und den Vorgaben des Landes zu betreiben. Den Betrieb der beiden Thermen führt der Auftragnehmer auf eigenes Risiko. Der Auftragnehmer zahlt eine Pacht an den Auftraggeber bzw. erhält von diesem einen Zuschuss (falls es eine negative Pacht ist). Ggfs. erhält er einen einmaligen Baukostenzuschuss. Bei den Zuschüssen handelt es sich nicht um Zuwendungen i.S.d. §§ 23, 24 LHO BW. Zudem erhält der Auftragnehmer grundsätzlich die Besuchereinnahmen. Den genauen Umfang der verpachteten Grundstücke und Gebäude bzw. Anlagen sowie die Pflichten des Betreibers wird der Auftraggeber im Verhandlungsverfahren konkretisieren. Aktuell betreibt die Carasana GmbH beide Thermen. Der Auftraggeber behält sich vor, im Rahmen der Verhandlungen den Umfang der o. g. Eckpunkte des Vertragsmodells zu ändern. Insbesondere wird die Verteilung der Kostenrisiken von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen während der Laufzeit des Pachtvertrages Gegenstand der Verhandlungen sein. Der Auftraggeber will mit den Bietern insbesondere über ein Kostenerstattungsprinzip für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Friedrichsbad verhandeln.

Winner: Datenservice Öffentlicher Einkauf (in Verantwortung des Beschaffungsamts des BMI)