Public procurement notice: Contract Award Notice
Published: 2025-07-24
Buyer: Bauen für Menschen GmbH
Country: DE
Region: DEA23
Contract type: Works
Procedure: Negotiated with prior call for competition
CPV classification: 45210000: Building construction work | 71320000
Estimated value: 32742172.27 EUR
Submission deadline: 2027-10-31
Award criteria: price, quality

Technical requirements: Die Auftraggeberin schreibt vorliegend die Generalunternehmerleistungen bzgl. der Quartiersbebauung Donatus europaweit aus. Neben der Ausführung der Gebäude, der technischen Gebäudeausstattung, der Tiefgarage und der Freianlagen auf Grundlage der bereits beantragten Baugenehmigung gehören alle weiteren Planungsdisziplinen ab Leistungsphase 5 nach HOAI zum Leistungsbestandteil des GU. Teilweise kann auch die Erbringung früherer Leistungsphasen je Planungsdisziplin notwendig sein. Das genaue Leistungssoll ergibt sich aus der im Anlagenkonvolut 08 beigefügten funktionalen Leistungsbeschreibung. Die erbrachten Vorplanungen in Bezug auf Grundrisse, Schnitte und Ansichten sind zwingende Vorgaben. Die mit der Entwurfs- und Genehmigungsplanung angestrebten funktionalen Abläufe sind im Rahmen der fortgeführten Planung ebenfalls zu gewährleisten. Als Grundlage dient dabei die Entwurfs- und Genehmigungsplanung (Stand entspricht der Leistungsphase 4 nach HOAI) nebst jeweiligen Anlagen. Der Auftragnehmer ist nach Abschluss des GU-Vertrages Generalunternehmer und Generalplaner für alle notwendigen Leistungen, die zur Vertragserfüllung, Ausführung sowie baurechtlichen Abnahme beitragen bzw. dafür erforderlich sind. Die Baugenehmigung wird noch im laufenden Kalenderjahr erwartet.

Es ist beabsichtigt, die Realisierung des Projekts durch den späteren Auftragnehmer „schlüsselfertig“ zu einem Pauschalfestpreis umsetzen zu lassen. 

Die Auftraggeberin plant die "Quartiersbebauung Donatus" in Pulheim- Brauweiler als ein inklusives Wohnprojekt für Menschen mit 8 einzelnen Wohngebäuden, die im UG mit einer zentralen Tiefgarage verbunden sind. Zum Planungskonzept gehören neben dem Wohnungsangebot auch Beschäftigungsangebote, die im Erdgeschoss des Ankergebäudes (Haus 1) durch die Integration von zwei Gewerbeeinheiten und einem Café verwirklicht werden. 

Die übrigen Häuser 2 - 8 sind reine Wohnhäuser mit Ein - bzw. Mehrzimmer-Mietwohnungen. Die Einzelgebäude sind 3–geschossig mit Voll-/ Teilunterkellerung geplant. Für die Quartiersbebauung werden auf einer Grundstücksfläche von ca. 13.650 m² (Abmessung ca. 200 m x 7 0 m) acht freistehende, dreigeschossige, vollunterkellerte Baukörper erstellt, die alle im Untergeschoss an die zentral angeordnete, unterirdische Quatiersgarage angebunden sind.

Die Wohnbebauung umfasst insgesamt 63 Wohneinheiten unterschiedlicher Größe und 4 Wohngruppen für jeweils 4 Bewohner mit Handicap. Alle Wohneinheiten sind in Anlehnung an die DIN 18040 für barrierefreies Bauen geplant. Zusätzlich zu den 4 Wohngruppen sind 19 weitere Wohneinheiten im „R"-Standard (rollstuhlgerecht) vorgesehen.

Die Dachflächen aller Gebäude werden extensiv begrünt und mit PV-Anlagen versehen. Das Baugrundstück befindet sich im Osten der Ortslage Brauweiler an einem leichten Ost-/Südosthang und wird begrenzt von der Helmholtzstrasse im Westen und der Ohmstraße im Osten. Das Gelände verfällt im Bereich der geplanten Bebauung von Westen nach Osten/Südosten um ca. 3 ,40 m ab (derzeitige Nutzung: landwirtschaftliche Nutzfläche).

Zu näheren Einzelheiten wird ergänzend auf die funktionale Leistungsbeschreibung (Leistungsverzeichnis) im Entwurf nebst Anlagen (Plänen) verwiesen (Anlagenkonvolut 08 der Vergabeunterlagen), die im Teilnahmewettbewerb bereits informativ überreicht wird. Die Bewerber können sich somit ein genaues Bild über die im Verhandlungsverfahren zu erwartenden Inhalte und Anforderungen machen. 

Eine Angebotserstellung ist dem anschließenden Verhandlungsverfahren vorbehalten, zu dem sich die Bewerber in diesem Teilnahmewettbewerb qualifizieren müssen. Die Bearbeitung der Leistungsbeschreibung (Leistungsverzeichnis) wird im Teilnahmewettbewerb daher ausdrücklich nicht gefordert.

Das Zeitziel der Maßnahme ist vorläufig ab Anfang Juni 2025 mit ca. 30 Monaten bis zur Inbetriebnahme vorgesehen. Genauere Ausführungszeiten werden im anschließenden Verhandlungsverfahren erörtert und weiter präzisiert. Die hier ausgeschriebenen Planer- und Bauleistungen sind unverzüglich nach Zuschlag zu beginnen.

Der Vertragsentwurf befindet sich noch in Erstellung und wird den Bietern im späteren Verfahren unmittelbar mit Beginn des Verhandlungsverfahrens zur Verfügung gestellt. Dieser Vertragsentwurf, der marktübliche und ausgewogene Regelungen zur Zusammenarbeit zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer enthält, soll im späteren Verhandlungsverfahren mit den Bietern verhandelt werden. 

Es ist ansonsten ausdrücklich erwünscht, dass die Bewerber die Liegenschaft besichtigen. Das Grundstück ist frei zugänglich.
Der Angebotspreis des endgültigen Angebots wird mit 60 % in die Wertung einfließen. Dabei erhält das günstigste Angebot 60
Punkte. Ein fiktives oder tatsächliches Angebot, welches mindestens 150 % des günstigsten Angebots entspricht, erhält 0 Punkte. Der Punktwert der Angebote, die preislich zwischen günstigstem Angebot und fiktivem Angebot liegen, wird über lineare Interpolation bis zu 3 Stellen hinter dem
Komma ermittelt.
Neben des Pauschalfestpreises ist die Vorstellung der Projektplanung, -abwicklung und -leiter im Rahmen einer Präsentation (30 %) sowie der Gesamteindruck der Präsentation (10%) im Verhandlungsgespräch wertungsrelevant. Eine weitere Untergewichtung hat die Vergabestelle noch nicht vorgenommen, behält sich diese jedoch für das Verhandlungsverfahren zur weiteren Bekanntgabe an die späteren Bieter vor.
Die Vergabestelle führt freiwillig ein förmliches Vergabeverfahren durch. Sie ist keine öffentliche Auftraggeberin i.S.d. § 99 Gesetz gegen Wettbewerbs-beschränkungen (GWB).

Die Vergabestelle weist auf diesen Umstand explizit hin, ein Bieter/Bewerber kann sich ggf. nicht darauf berufen, dass die Vergabestelle durch Einleitung des freiwilligen Verfahrens vorgegeben habe, einen öffentlichen Auftrag zu vergeben. Bieter/Bewerber haben daher keinen Anspruch auf Einhaltung von Vergabebestimmungen, die für öffentliche Auftraggeber gelten. 	

Aus demselben Grunde wäre eine Nachprüfung des hiesigen Verfahrens vor einer Vergabekammer unstatthaft, obwohl die Vergabestelle vorliegend eine freiwillige europaweite Ausschreibung durchführt. Kosten, die ggf. durch Einleitung eines demgemäß unstatthaften Nachprüfungsverfahrens vor einer Vergabekammer entstehen könnten, hätte ggf. der Bieter zu tragen.

Dennoch wird auf folgende Regelungen hingewiesen:

Statthafte Rechtsbehelfe sind gem. §§ 160 ff. GWB die Rüge sowie der Antrag auf Einleitung eines Nachprüfungsverfahrens vor der zuständigen Vergabekammer. Eine Rüge ist an die in Ziff. I.1 genannte Vergabestelle zu richten.

Statthafter Rechtsbehelf ist gem. §§ 160 ff. GWB der Antrag auf Einleitung eines Nachprüfungsverfahrens vor der zuständigen Vergabekammer Rheinland, Spruchkörper Köln.

Ein Nachprüfungsantrag ist unzulässig, soweit mehr als 15 Kalendertage nach Eingang der Mitteilung des Auftraggebers, einer Rüge nicht abhelfen zu wollen, vergangen sind (§ 160 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 GWB). Ein Nachprüfungsantrag ist zudem unzulässig, wenn der Zuschlag erfolgt ist, bevor die Vergabekammer den Auftraggeber über den Antrag auf Nachprüfung informiert hat (§§ 168 Abs. 2 Satz, 169 Abs. 1 GWB). Die Zuschlagserteilung ist möglich 15 Kalendertage nach Absendung der Bieterinformation nach § 134 Abs. 1 GWB. Wird die Information auf elektronischem Weg oder per Fax versendet, verkürzt sich die Frist auf 10 Kalendertage (§ 134 Abs. 2 GWB). Die Frist beginnt am Tag nach der Absendung der Information durch den Auftraggeber; auf den Tag des Zugangs beim betroffenen Bieter und Bewerber kommt es nicht an. 

Die Zulässigkeit eines Nachprüfungsantrags setzt ferner voraus, dass die geltend gemachten Vergabeverstöße 10 Kalendertage nach Kenntnis gerügt wurden (§ 160 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 GWB). Verstöße gegen Vergabevorschriften, die aufgrund der Bekanntmachung erkennbar sind, müssen spätestens bis zum Ablauf der in der Bekanntmachung benannten Frist zur Bewerbung oder zur Angebotsabgabe gegenüber dem Auftraggeber gerügt werden (§ 160 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GWB). Verstöße gegen Vergabevorschriften, die erst in den Vergabeunterlagen erkennbar sind, müssen spätestens bis zum Ablauf der Frist zur Bewerbung oder zur Angebotsabgabe gegenüber dem Auftraggeber gerügt werden (§ 160 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 GWB).
Die Auftraggeberin schreibt vorliegend die Generalunternehmerleistungen bzgl. der Quartiersbebauung Donatus europaweit aus. Neben der Ausführung der Gebäude, der technischen Gebäudeausstattung, der Tiefgarage und der Freianlagen auf Grundlage der bereits beantragten Baugenehmigung gehören alle weiteren Planungsdisziplinen ab Leistungsphase 5 nach HOAI zum Leistungsbestandteil des GU. Teilweise kann auch die Erbringung früherer Leistungsphasen je Planungsdisziplin notwendig sein. Das genaue Leistungssoll ergibt sich aus der im Anlagenkonvolut 08 beigefügten funktionalen Leistungsbeschreibung. Die erbrachten Vorplanungen in Bezug auf Grundrisse, Schnitte und Ansichten sind zwingende Vorgaben. Die mit der Entwurfs- und Genehmigungsplanung angestrebten funktionalen Abläufe sind im Rahmen der fortgeführten Planung ebenfalls zu gewährleisten. Als Grundlage dient dabei die Entwurfs- und Genehmigungsplanung (Stand entspricht der Leistungsphase 4 nach HOAI) nebst jeweiligen Anlagen. Der Auftragnehmer ist nach Abschluss des GU-Vertrages Generalunternehmer und Generalplaner für alle notwendigen Leistungen, die zur Vertragserfüllung, Ausführung sowie baurechtlichen Abnahme beitragen bzw. dafür erforderlich sind. Die Baugenehmigung wird noch im laufenden Kalenderjahr erwartet.

Es ist beabsichtigt, die Realisierung des Projekts durch den späteren Auftragnehmer „schlüsselfertig“ zu einem Pauschalfestpreis umsetzen zu lassen. 

Die Auftraggeberin plant die "Quartiersbebauung Donatus" in Pulheim- Brauweiler als ein inklusives Wohnprojekt für Menschen mit 8 einzelnen Wohngebäuden, die im UG mit einer zentralen Tiefgarage verbunden sind. Zum Planungskonzept gehören neben dem Wohnungsangebot auch Beschäftigungsangebote, die im Erdgeschoss des Ankergebäudes (Haus 1) durch die Integration von zwei Gewerbeeinheiten und einem Café verwirklicht werden. 

Die übrigen Häuser 2 – 8 sind reine Wohnhäuser mit Ein - bzw. Mehrzimmer-Mietwohnungen. Die Einzelgebäude sind 3–geschossig mit Voll-/ Teilunterkellerung geplant. Für die Quartiersbebauung werden auf einer Grundstücksfläche von ca. 13.650 m² (Abmessung ca. 200 m x 7 0 m) acht freistehende, dreigeschossige, vollunterkellerte Baukörper erstellt, die alle im Untergeschoss an die zentral angeordnete, unterirdische Quatiersgarage angebunden sind.

Die Wohnbebauung umfasst insgesamt 63 Wohneinheiten unterschiedlicher Größe und 4 Wohngruppen für jeweils 4 Bewohner mit Handicap. Alle Wohneinheiten sind in Anlehnung an die DIN 18040 für barrierefreies Bauen geplant. Zusätzlich zu den 4 Wohngruppen sind 19 weitere Wohneinheiten im „R"-Standard (rollstuhlgerecht) vorgesehen.

Die Dachflächen aller Gebäude werden extensiv begrünt und mit PV-Anlagen versehen. Das Baugrundstück befindet sich im Osten der Ortslage Brauweiler an einem leichten Ost-/Südosthang und wird begrenzt von der Helmholtzstrasse im Westen und der Ohmstraße im Osten. Das Gelände verfällt im Bereich der geplanten Bebauung von Westen nach Osten/Südosten um ca. 3 ,40 m ab (derzeitige Nutzung: landwirtschaftliche Nutzfläche).

Zu näheren Einzelheiten wird ergänzend auf die funktionale Leistungsbeschreibung (Leistungsverzeichnis) im Entwurf nebst Anlagen (Plänen) verwiesen (Anlagenkonvolut 08 der Vergabeunterlagen), die im Teilnahmewettbewerb bereits informativ überreicht wird. Die Bewerber können sich somit ein genaues Bild über die im Verhandlungsverfahren zu erwartenden Inhalte und Anforderungen machen. 

Eine Angebotserstellung ist dem anschließenden Verhandlungsverfahren vorbehalten, zu dem sich die Bewerber in diesem Teilnahmewettbewerb qualifizieren müssen. Die Bearbeitung der Leistungsbeschreibung (Leistungsverzeichnis) wird im Teilnahmewettbewerb daher ausdrücklich nicht gefordert.

Das Zeitziel der Maßnahme ist vorläufig ab Anfang Juni 2025 mit ca. 30 Monaten bis zur Inbetriebnahme vorgesehen. Genauere Ausführungszeiten werden im anschließenden Verhandlungsverfahren erörtert und weiter präzisiert. Die hier ausgeschriebenen Planer- und Bauleistungen sind unverzüglich nach Zuschlag zu beginnen.

Der Vertragsentwurf befindet sich noch in Erstellung und wird den Bietern im späteren Verfahren unmittelbar mit Beginn des Verhandlungsverfahrens zur Verfügung gestellt. Dieser Vertragsentwurf, der marktübliche und ausgewogene Regelungen zur Zusammenarbeit zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer enthält, soll im späteren Verhandlungsverfahren mit den Bietern verhandelt werden. 

Es ist ansonsten ausdrücklich erwünscht, dass die Bewerber die Liegenschaft besichtigen. Das Grundstück ist frei zugänglich.


Winner: Weisenburger Bau GmbH
Award value: 74216598.82
Number of bids: 2