Public procurement notice: Contract Notice
Published: 2025-12-12
Buyer: Hansestadt Lübeck, Bereich 5.061.2 - Fachbereichsdienste / Submission
Country: DE
Region: DEF03
Contract type: Works
Procedure: Negotiated with prior call for competition
CPV classification: 45210000: Building construction work | 71322000: Civil engineering design services
Submission deadline: 2026-02-02
Award criteria: price, quality

Technical requirements: Schlüsselfertige Errichtung / Umbau / Sanierung / Aufstockung der Gebäudeteile B und C sowie Integration einer neuen Fahrradgarage im Bestand

Der AG beabsichtigt den Umbau des ehemaligen Karstadt-Gebäudes Haus B zu einem öffentlichen Zentrum für Bildung, Kultur und Dienstleistungen auf Grundlage eines Mixed-Use-Konzepts in der Königstraße 54, 23552 Lübeck. Dabei soll eine ehemalige Retailfläche (Karstadt Sport) als wesentlicher Bestandteil eines Innovationsprozesses in der Lübecker Altstadt revitalisiert werden, indem Bildung und Kultur den inhaltlichen Schwerpunkt darstellen. Es sollen Bedarfsflächen für die vier Altstadtgymnasien untergebracht werden, sowie Raumangebote für u.a. die Musikhochschule, Offener Kanal (Radio) und weitere Dienstleistungsangebote geschaffen werden. Das Gebäude soll im Zuge der Diskussion um die Zukunft und Attraktivität der Lübecker Innenstadt, im Lichte des allgemein, durch die Pandemie beschleunigten Strukturwandels von Stadtzentren und dem damit einhergehenden Bedarf an neuen, innovativen Konzepten für zukunftsfähige, nachhaltige und resiliente Innenstädte, einer sinnvollen Nachnutzung zugeführt werden. 
Der Auftrag umfasst sämtliche für die schlüsselfertige Herstellung notwendigen Bau-, Ausbau-, Fassaden-, Tragwerks-, TGA- und Ausbauleistungen gemäß funktionaler Leistungsbeschreibung (FLB) und Leitdetails.
Das bestehende ehemalige Warenhaus (Gebäudeteile A, B, C) befindet sich in der Pufferzone des UNESCO Welterbe Bereichs der Lübecker Altstadt. Gegenstand des GU-Auftrags sind ausschließlich Haus B und C.
Die Maßnahme beinhaltet u. a.:
•	Umbau und Sanierung Haus B/C (UG bis 3.OG), inkl. kompletter Fassadenertüchtigung und Austausch der Alu-Glas-Fassaden zur Erreichung des energetischen Standards EH 70.
•	Abbruch des bestehenden Technikgeschosses und Neubau einer zweigeschossigen Aufstockung (4. + 5. OG), überwiegend in Holzkonstruktion (Fachwerkträger, CLT-Decken).
•	Integration einer neuen Fahrradgarage im Bestand unter dem Schrangen, inkl. Rampenanlage, neuer Decken- und Stützenkonstruktion sowie Brandwandherstellung.
•	Herstellung eines Atriums über mehrere Geschosse.
•	Neustrukturierung der Innenräume für schulische Nutzungen, Musikhochschulflächen, Veranstaltungsräume, Makerspace, Verbraucherbildung und gastronomische Bereiche.
•	Schlüsselfertige Herstellung inkl. Innenausbau, Tischlerarbeiten und Möblierung.
•	Komplette Erneuerung der technischen Gebäudeausrüstung (MSHV/NSHV, Heizung, Lüftung, Kälte, Sanitär, Sprinkler, Brandmeldeanlage, Sicherheitsbeleuchtung etc.).
•	Abbruch-, Sanierungs- und Entsorgungsleistungen gemäß FLB.
•	Erstellung sämtlicher zur Umsetzung erforderlichen Ausführungsplanungen durch den GU auf Basis der durch den AG bereitgestellten Entwurfs- und Genehmigungspläne.
Der GU hat auf Grundlage der bereitgestellten Entwurfs-/Genehmigungsplanung sowie der FLB und Leitdetails u. a. zu erbringen:
•	Baulogistikplanung 
•	sämtliche zur Umsetzung erforderliche Ausführungsplanungen (alle Gewerke)
•	Fortschreiben Lüftungskonzept, Raumbuch
•	Vorbereitung Wartungsvertragsausschreibungen
•	Bestandsdokumentation gemäß CAD-/Dokumentationsrichtlinien
•	Übergabe eines vollständigen, funktionsfähigen und mangelfreien Bauwerks
•	Sicherstellung aktueller Planbestände auf der Baustelle

Im Übrigen siehe für weitere Details in die Vergabeunterlagen.
UNESCO Welterbe Bereichs der Lübecker Altstadt, zentrale Lage in der Innenstadt
Der mittlere Jahresumsatz (es wird der Nettoumsatz aus den drei relevanten Jahren addiert und durch 3 dividiert), den der Bewerber mit diesbezüglich vergleichbaren Leistungen (Bauleistungen in vergleichbarer Art und Umfang) erwirtschaftet hat, muss in den letzten drei ab-geschlossenen Geschäftsjahren (2022-2024) mindestens 50,0 Mio. Euro netto betragen. Die Angaben sind im VHB Bund Formblatt 124 Anlage 8 und Anlage 12 zu tätigen.

Nähere Informationen finden Sie in den Vergabeunterlagen.
Die Bewerber haben mittels Eigenerklärung in Anlage 12 mit Einreichung des Teilnahmeantrages nachzuweisen, dass sie im Auftragsfall eine projektbezogen Betriebshaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme für Personenschäden in Höhe von 10 Mio. Euro, 2-fach maximiert und für sonstige Schäden (insbes. primäre Vermögensschäden und Sachschäden) in Höhe von 10 Mio. Euro, 2-fach maximiert abschließen werden oder eine vergleichbare Versicherung in der vorstehende Höhe bereits vorliegt und eine entsprechende Absicherung des Projektes über die gesamte Vertragslaufzeit gegeben ist. 

Nähere Informationen finden Sie in den Vergabeunterlagen.
Mindestanforderungen an die Referenzen:
Es müssen mindestens 3 vergleichbare Unternehmensreferenzen aus den letzten 10 Jahren (ab 01.01.2015 bis zum Zeitpunkt des Ablaufs der Teilnahmefrist) in vergleichbaren Bauleistungen als Generalunternehmer vorgelegt werden. Folgende Mindestanforderungen müssen erfüllt sein:
a)	Beauftragung als Generalunternehmer oder Generalübernehmer oder Totalunternehmer oder Totalübernehmer durch einen öffentlichen Auftraggeber,
b)	Errichtung eines vergleichbaren Gebäudes (öffentlich zugänglicher Sonderbau mit mehrerer Funktionsbereichen)
c)	Bausumme (KG 300 – 600): min. netto EUR 30 Mio. 
d)	Schlüsselfertige Errichtung des Gebäudes einschl. Planungsleistung mindestens ab Leistungsphase 5 HOAI auf Basis einer funktionalen Leistungsbeschreibung (FLB)
e)	Abnahme nicht vor dem 01.01.2015    

Auswahlmatrix zur Bieterreduzierung: 
Für den Fall, dass mehr als fünf Bewerber die Mindestanforderungen erfüllen, erfolgt die Ermittlung der für das Verhandlungsverfahren vorgesehenen fünf Bieter durch Anwendung der nachstehenden Auswahlkriterien. Bewertet werden die zur Erfüllung der entsprechenden Mindestanforderungen eingereichten besten 3 Referenzen (vgl. Ziff. 3). Das Ranking ergibt sich aus der Addition der jeweiligen pro Referenz erreichten Punkte des Bewerbers im Ver-gleich zu den anderen Bewerbern.
Für den Fall, dass mehrere Bewerber punktgleich auf dem fünften Wertungsrang liegen, entscheidet zunächst die höhere Punktzahl im „Bereich Vergleichbarkeit der Bauaufgabe“, welcher Bewerber auf Wertungsrang fünf zur Angebotsabgabe aufgefordert wird. Besteht sodann weiterhin Punktgleichheit, wird aus allen Bewerbern mit gleicher Punktzahl auf Wertungsrang fünf per Los entschieden, welche Bewerber zur Angebotsabgabe aufgefordert wird.

Nähere Informationen finden Sie in den Vergabeunterlagen.

Eligibility requirements: Der mittlere Jahresumsatz (es wird der Nettoumsatz aus den drei relevanten Jahren addiert und durch 3 dividiert), den der Bewerber mit diesbezüglich vergleichbaren Leistungen (Bauleistungen in vergleichbarer Art und Umfang) erwirtschaftet hat, muss in den letzten drei ab-geschlossenen Geschäftsjahren (2022-2024) mindestens 50,0 Mio. Euro netto betragen. Die Angaben sind im VHB Bund Formblatt 124 Anlage 8 und Anlage 12 zu tätigen.

Nähere Informationen finden Sie in den Vergabeunterlagen.
Die Bewerber haben mittels Eigenerklärung in Anlage 12 mit Einreichung des Teilnahmeantrages nachzuweisen, dass sie im Auftragsfall eine projektbezogen Betriebshaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme für Personenschäden in Höhe von 10 Mio. Euro, 2-fach maximiert und für sonstige Schäden (insbes. primäre Vermögensschäden und Sachschäden) in Höhe von 10 Mio. Euro, 2-fach maximiert abschließen werden oder eine vergleichbare Versicherung in der vorstehende Höhe bereits vorliegt und eine entsprechende Absicherung des Projektes über die gesamte Vertragslaufzeit gegeben ist. 

Nähere Informationen finden Sie in den Vergabeunterlagen.
Mindestanforderungen an die Referenzen:
Es müssen mindestens 3 vergleichbare Unternehmensreferenzen aus den letzten 10 Jahren (ab 01.01.2015 bis zum Zeitpunkt des Ablaufs der Teilnahmefrist) in vergleichbaren Bauleistungen als Generalunternehmer vorgelegt werden. Folgende Mindestanforderungen müssen erfüllt sein:
a)	Beauftragung als Generalunternehmer oder Generalübernehmer oder Totalunternehmer oder Totalübernehmer durch einen öffentlichen Auftraggeber,
b)	Errichtung eines vergleichbaren Gebäudes (öffentlich zugänglicher Sonderbau mit mehrerer Funktionsbereichen)
c)	Bausumme (KG 300 – 600): min. netto EUR 30 Mio. 
d)	Schlüsselfertige Errichtung des Gebäudes einschl. Planungsleistung mindestens ab Leistungsphase 5 HOAI auf Basis einer funktionalen Leistungsbeschreibung (FLB)
e)	Abnahme nicht vor dem 01.01.2015    

Auswahlmatrix zur Bieterreduzierung: 
Für den Fall, dass mehr als fünf Bewerber die Mindestanforderungen erfüllen, erfolgt die Ermittlung der für das Verhandlungsverfahren vorgesehenen fünf Bieter durch Anwendung der nachstehenden Auswahlkriterien. Bewertet werden die zur Erfüllung der entsprechenden Mindestanforderungen eingereichten besten 3 Referenzen (vgl. Ziff. 3). Das Ranking ergibt sich aus der Addition der jeweiligen pro Referenz erreichten Punkte des Bewerbers im Ver-gleich zu den anderen Bewerbern.
Für den Fall, dass mehrere Bewerber punktgleich auf dem fünften Wertungsrang liegen, entscheidet zunächst die höhere Punktzahl im „Bereich Vergleichbarkeit der Bauaufgabe“, welcher Bewerber auf Wertungsrang fünf zur Angebotsabgabe aufgefordert wird. Besteht sodann weiterhin Punktgleichheit, wird aus allen Bewerbern mit gleicher Punktzahl auf Wertungsrang fünf per Los entschieden, welche Bewerber zur Angebotsabgabe aufgefordert wird.

Nähere Informationen finden Sie in den Vergabeunterlagen.
Mittlerer Jahresumsatz (es wird der Nettoumsatz aus den drei relevanten Jahren addiert und durch 3 dividiert) des Bewerbers mit vergleichbaren Leistungen in den letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahren in EUR (netto).
Mittlerer Gesamtjahresumsatz (es wird der Nettoumsatz aus den drei relevanten Jahren addiert und durch 3 dividiert) des Bewerbers in den letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahren in EUR (netto).
Anzugeben ist Zahl der Beschäftigten und Führungskräfte: Erklärung, aus der die durchschnittliche jährliche Beschäftigtenzahl des Unternehmens und die Zahl seiner Führungskräfte in den letzten drei Jahren ersichtlich ist (aufgeschlüsselt nach den Jahren).
Das Unternehmen muss über hinreichende personelle Kapazitäten im Bereich der Führungskräfte und des sonstigen Personals zur Erfüllung der Aufgaben eines Sanierungsträgers im vorliegenden Fall verfügen.
Verpflichtungen zur Zahlung der Steuern und Abgaben sowie der Beiträge zur gesetzlichen Sozialversicherung. Falls der Teilnahmeantrag in die engere Wahl kommt (i.S.d. Auswahlmatrix), sind eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der tariflichen Sozialkassen, eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes bzw. Bescheinigung in Steuersachen sowie eine Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG vorzulegen (sofern nicht bereits durch eine PQ nachgewiesen).
Mitglied der Berufsgenossenschaft. Für den Fall, dass der Teilnahmeantrag in die engere Wahl kommt (i.S.d. Auswahlmatrix), sind eine qualifizierte Unbedenklichkeitsbescheinigung der Berufsgenossenschaft des zuständigen Versicherungsträgers mit Angabe der Lohnsummen vorzulegen (sofern nicht bereits durch eine PQ nachgewiesen).
Erklärung, dass in den letzten 2 Jahren nicht gem. § 21 Abs. 1 i.V.m. § 23 des Arbeitnehmerentsendegesetzes mit einer Geldbuße von mehr als 2.500 Euro belegt worden bin/sind.
Erklärung, dass die gewerblichen Voraussetzungen für die Ausführung der angebotenen Leistung erfüllt wird.